prop · G103175 · 1977-12-31 00:00:00 — Jag biträder därför förslaget att alla frågor som rörhyresgästerna gemensamt bör kunna bli föremål för förhandling enligt denföreslagna lagen. Vad härefter angår frågor som bara berör enskildhyresgäst är skälen för att tvist av detta slag bör kunna tas upp tillförhandling enligt förhandlingsordningen betydUgt svagare. Någon uppgörelse itvisten kan ju inte komma tUl stånd utan den berörde hyresgästens medverkan. Som utredningen har framh&Uit finns det å andrasidan ett allmänt intresse av att hyrestvister i så stor utsträckning sommöjligt kan göras upp i godo när föratsättningar för detta föreUgger. För denenskilde hyresgästen kan det ofta vara naturUgt att vända sig till den förhandlingsberättigadehyresgästorganisationen även i frågor som endast rör hans egen hyresrätt.Utredningen har vidare hänvisat tiU att det inom det frivilligaförhandlingssystemet har förekommit flera faU, där tvister om bl. a.ifrågasatta kontraktsbrott har kunnat bUäggas genom förhandlingar som harpåkallats med stöd av förhandUngsordningen. Jag ansluter mig därför tiU utredningens bedömningatt den möjlighet till konfliktiösning, som f. n. föreligger enligt defrivUliga förhandlingsordningarna beträffande tvist rörande tiUämpningen avenskilt hyresavtal, bör slå öppen också enligt hyresförhandlingslagen. Även sådanafrågor bör alltså kunna bli förhandlingsbara om förhandlingspar-tema är överensom delta. Det bör dock alltid krävas fullmakt från den berörde hyresgästen föratt hyresgästorganisation skall kunna ta upp enskild tvist till förhandling pågrandval av förhandUngsordningen. Sammanfattningsvis föreslår jag alltså att rätt förpart att påkalla förhandling skall, om inte partema enas om annat, föreligga ifråga om hyra och andra hyresvUlkor, lägenhetemas och husets skick, gemensammaanordningar i huset samt övriga boendeförhåUanden i den mån de rörhyresgästerna gemensamt. Om partema är överens om det, skallhyresgästorganisation också ha rätt att påkalla förhandling om fråga som rörtillämpningen av enskUt hyresavtal under föratsättning att hyresgästen harlämnat hyresgästorganisationen fullmakt att förhandla för hans räkning. 1977/78:175 12i Enligt de frivUliga förhandlingsordningarnauppkommer förhandlingsskyldighet för part först i och med att motpartenpåkallar förhandling i viss fråga. Det föreskrivs ingen s. k. primärförhandUngsskyldighet, dvs. att part är skyldig att själv ta initiativet tillförhandling, innan han får fatta beslut eller vidta åtgärd i viss fråga. Anledningen tiU att de frivUligaförhandlingsordningarna inte ens beträffande planerade hyreshöjningarföreskriver primär förhandlingsskyldighet torde vara att det koUektivaförhandlingssystemet i jämförelse med enskilda förhandlingar har framstått somså fördelaktigt för bägge parter att det i praktiken inte har ifrågasatts atthyresvärden skulle underlåta att påkalla förhandlingar i hyressättningsfrågor. Jag vill emeUertid peka på att föratsättningama förförhandlingsverksamheten är annorlunda, om en hyresvärd såsom jag harföreslagit kan åläggas förhandUngsordning mot sin vUja. VisserUgen bör detenligt min mening kunna förväntas att hyresvärden i ett sådant fall i aUmänhetkommer att lojalt följa hyresnämndens beslut om förhandlingsordning och alltsåpåkalla förhandUng med hyresgästorganisationen så snart en hyreshöjning bliraktueU. Det kan dock inte uteslutas att enstaka hyresvärdar kan komma att i detlängsta söka undandra sig förhandling när en förhandUngsordning har genomdrivitsutan värdens samtycke. Fräga uppkommer därför om den lagfästa rätten tUl förhandlingsordninggör det nödvändigt att införa primär förhandlingsskyldighet för part i vissafrågor. Enligt utredningens mening skulle värdet av enlagfäst förhandlingsrätt avsevärt förringas, om hyresvärden har möjUghet attmed förbigående av hyresgästorganisationen träffa uppgörelser omhyreshöjningar med de enskilda hyresgästema. Utredningen föreslår därför atthyresvärden skaU ha primär förhandlingsskyldighet i fråga om hyreshöjningar. Också jag anser att om hyresgästerna i en fastighethar fått rätt att låta sig företrädas av en organisation i koUektivaförhandlingar med hyresvärden, så bör inte värden ha möjlighet att gå förbiorganisationen och träffa avtal om hyreshöjningar med de enskilda hyresgästema.För att SäkerstäUa organisationens inflytande i hyressättaingsfrågor bör hyresvärdenvara skyldig att göra dem tiU föremål för förhandling. Jag biträder därförliksom remissinstanserna förslaget att hyresvärden skall ha primärförhandUngsskyldighet i fråga om hyreshöjningar. Jag delar också utredningensuppfattning att hyresvärden alltid bör vara skyldig att påkalla förhandling, omhan viU ändra innehållet i en tUlämpad bränsle- eller va-klausul. Den nu föreslagna primära förhandUngsskyldighetenkommer i praktiken vanligen att leda till att en hyresvärd, sedanförhandlingsordning 1977/78:175 122 haravtalats eUer beslutats, inte kan ta ut högre hyra än som har utgått tidigare,utan att förhandlingsöverenskommelse om hyreshöjning har träffats. SjälvfaUetkan det dock inte i lag föreskrivas skyldighet för förhandUngsordningens parteratt uppnå ett förhandlingsresultat som kan accepteras av dem båda. Omförhandling om hyreshöjning har förklarats strandad, har aUtså hyresvärden ioch för sig fullgjort sin förhandUngsskyldighet. Han har i det läget möjlighetatt, om han så önskar, söka träffa uppgörelse direkt med hyresgästema omhyreshöjning. Om hyresgästerna, vUket i och för sig är naturUgt,vägrar att frivilUgt gå med på hyreskraven sedan förhandlingarna har strandat,måste det finnas möjUghet att få frågan om hyreshöjning prövad av hyresnämnden.Jag koinmer senare att ta upp frågan om det behövs särskUda processueUa reglerför denna prövning (se avsnitt 7.10). Vad som i förevarande sammanhang ärviktigt att observera är emellertid att det inte bör vara möjUgt förhyresvärden att kringgå kravet på primär förhandlingsskyldighet på det sättetatt han säger upp hyresgästen för avflyttning och driver sitt krav på högrehyra i en vanUg förlängningstvist inför hyresnämnden. För att hindra sådanaförsök att gå vid sidan av förhandlingsordningens bestämmelser har utredningenföreslagit att det i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder tasin en föreskrift om att hyresnämnd i tvist om hyresvUlkor enUgt hyreslageninte får ta upp till prövning fråga om höjning av hyran förrän det har visatsatt förhandlingar enUgt förhandUngsordningen har ägt rum i frågan. Också jaganser att en sådan föreskrift bör införas. Som sanktion mot ett åsidosättande av den primäraförhandUngsskyldigheten har utredningen föreslagit en ogiltighetsregel avinnebörd att avtal om hyreshöjning som hyresvärden träffar med enskild hyresgästblir OgUtigt. Hyresvärden föreslås också bli skyldig att betala tUlbaka vadhan har uppburit för mycket på grund av en sådan ogiltig överenskommelse.Sanktionerna kan enligt förslaget endast göras gällande av den enskildehyresgästen. Förslaget att hyresvärdens primäraförhandlingsskyldighet skall sanktioneras genom en ogUtighetsregel ochföranleda återbetalningsskyldighet för hyresvärden har godtagits av de flestaremissinstanserna. Några anser dock att förslaget går för långt och attindividuella hyresavtal bör kunna tiUerkännas giltighet i vissa situationer.Som exempel pekas på faU då det är fråga om att tiUgodose individueUaönskemål i fräga om lägenhetemas utrustning och standard i övrigt. Jag är medveten om att en generell ogUtighetsregelbeträffande enskUda överenskommelser om hyreshöjning går mycket långt och attdet kan synas befogat att göra vissa undantag. Klart är emeUertid att det frånallmän hyresgästsynpunkt föreligger ett intresse av att motverka avtal omhyreshöjning som inte har föregåtts av förhandUngar enUgt 1977/78:175 123 förhandlingsordningen.Det är också uppenbart att det skuUe vålla allvarUga gränsdragningsproblem omvissa avtal av detta slag skuUe tUlerkännas gUtighet och andra inte. Enhyresgäst kan vidare ha lika stort behov av att få hjälp frånhyresgästorganisationen när han har framställt speciella önskemål omlägenhetens utrustning osv. som i andra situationer. torde det t. ex.vara vanskligt för hyresgästen att avgöra vUka arbeten eUerutrastningsdetaljer som bör anses utgöra en standardförbättring och därmedmotivera hyreshöjning och vilka som bör anses ingå i det löpande underhållet.Hyresgästen kan också vara ovetande om att hyresgästorganisationen som viUkorför hyreshöjning har ställt krav på att vissa reparationsarbeten skall utföras.Om det är fråga om en mindre seriös hyresvärd finns det då risk för att enenskild hyresgäst, som samtycker till individuell hyreshöjning, får betalaextra för en del av de reparationsarbeten som beaktas vid fastställandet av dengenereUa hyreshöjningen. Mot bakgranden av dessa överväganden biträder jagutredningens förslag om att sådana individueUa avtal om hyreshöjning sominnebär ett åsidosättande av den primära förhandUngsskyldigheten skall varaogUtiga och föranleda återbetalningsskyldighet för hyresvärden. De nu angivna sanktionerna mot att den primäraförhandlingsskyldigheten åsidosätts kan emeUertid enUgt utredningensuppfattning inte anses tillräckliga. Genom att åsidosättaförhandlingsordningens regler gör sig hyresvärden också skyldig tUl enkränkning av sin motpart enligt förhandlingsordningen. Som en ytterUgaresanktion föreslår utredningen därför att hyresvärden på talan avhyresgästorganisationen skall kunna åläggas att tiU organisationen utge s. k.aUmänt skadestånd. Fräga om skadestånd skaU cnUgt förslaget prövas avhyresnämnd. Jag delar utredningens uppfattning att det behövsytterligare sanktioner mot ett åsidosättande av den primära förhandlingsskyldigheten.Jag erinrar om att ogUtighetsregeln och regeln om skyldighet för hyresvärdenatt betala tUlbaka för mycket uppburen hyra endast kan göras gällande av denenskUde hyresgästen. Dessa sanktioner framstår aUtså främst som ett skydd förden enskUde hyresgästen för det fall att han har förletts att godta högre hyraän en förhandlingsöverenskommelse skuUe ha berättigat honom tiU. har emeUertid ett berättigat intresse av att kunnabeivra att förhandlingsordningens regler sätts åsido. Från organisationenssynpunkt framstår skadestånd som den lämpligaste påföljden för att hindra enmindre nogräknad fastighetsägare från att sätta sitt eget ekonomiska intresseföre intresset av förhandlingsordningens upprätthåUande. Remissinstansema harmed något enstaka undantag tillstyrkt utredningens förslag att man efterförebUd av den arbetsrättsUga lagstiftningen bör införa en regel om attfastighetsägare, som åsidosätter sin primära förhandlingsskyldighet, skaUkunna åläggas att utge aUmänt skadestånd tiU hyresgäst- 1977/78:175 I24 organisationen.Också jag stäUer mig bakom förslaget. Jag vUl emeUertid i Ukhet medbostadsdomstolen framhåUa att rättspraxis från arbetsrättens område inte utanvidare kan tjäna tiU vägledning för bedömningen, t. ex. när det gällerskadeståndets storlek. Det kan enligt min mening normalt inte bli fråga omtillnärmelsevis så höga ersättaingsbelopp som förekommer där. När det gäUer den processueUa handläggningen avskadeståndsfrågor finner jag det naturUgt att prövningen får ankomma påhyresnämnd och bostadsdomstolen i likhet med vad som har föreslagitsbeträffande andra tvister meUan hyresgästorganisation och hyresvärd, t. ex. tvistom rätt tiU förhandlingsordning. Jag finner inte anledning biträda vad vissaremissinstanser har anfört om att de rättstiUämpande organen med hänsyn tillden jävssituation som kan uppkomma för intresseledamötema bör ha annansammansättning än eljest vid handläggningen av skadeståndsfrågor. EnUgt utredningens uppfattning föreligger det inteskäl att föreskriva primär förhandlingsskyldighet beträffande någon av deövriga frågor som kan bli föremål för förhandUng enligt förhandlingsordning.Jag ansluter mig till detta förslag som inte har ifrågasatts underremissbehandlingen. I enlighet med vad jag har sagt förut bör grundenför förhandlingsarbetet läggas fast genom att partema antar eUer hyresnämndenbeslutar om en förhandUngsordning. En förhandlingsordning måste uppfylla vissaformella krav. Dessa bör anges i lagen. Av förhandlingsordningen måste framgåmellan vilka parter den gäller, vUka lägenheter den omfattar och vilka frågorsom skaU eller kan göras tiU föremål för förhandling. Vidare bör avförhandingsordningen framgå från vUken tidpunkt den skaU gäUa. Redan i benämningen förhandUngsordning Ugger att ensädan, utöver de angivna tämligen självklara uppgiftema, också måste innehåUanärmare föreskrifter om den formeUa ordningen för hur förhandlingsarbetet skaUbedrivas. Jag syftar här på regler om hur förhandling skall påkallas, omfrister för utsättande av sammanträde för förhandUng, om protokoUföring vidsammanträde osv. När det gäUer dessa grundläggande formella reglerför det praktiska förhandlingsarbetet anser jag i likhet med utredningen attdet i första hand bör ankomma på partema själva att komma överens om vad somskaU gälla dem emeUan. Som utredningen framhåller skuUe en tvingande legaldetaljreglering av dessa frågor säkert i många fall framstå som otympUg ochleda tUl ett onödigt byråkratiskt förfarande. Det är enUgt min mening vUstigtatt partema här ges möjlighet att anpassa förfarandet till förhåUandena i detsärsldlda faUet. 1977/78:175 125 Man kan emellertid inte helt imdvaralagbestämmelser i de berörda frågorna. Det krävs sålunda vissa grundlägganderegler som anger vad som skaU gälla när partema inte kan enas. Sådana reglertorde också underlätta tUlkomsten av frivilUga förhandlingsordningar och i vissutsträckning bli normerande för dessa. Regleringen bör utformas så att parter,som godtar den föreskrivna ordningen, inte behöver särskilt avtala att dennaskaU gäUa. Förebilder till regler om de närmareförhandlingsformerna kan, som utredningen påpekar, hämtas från 16 §medbestämmandelagen och från de förhandlingsordningar som har rekommenderats avde centrala organisationerna på hyresmarknaden. I anslutning tiU dessa förebUder föreslår utredningenatt i lagen föreskrivs dels att förhandlingsframställning skaU vara skriftiigoch ange den eller de frågor omvUka förhandling påkallas, dels att sammanträde för förhandling skall håUasinom från det att förhandUng begärts. Vidare föreslär utredningenatt avvikelse från dessa föreskrifter förutsätter skriftlig överenskommelse. Utredningens förslag har kritiserats av någraremissinstanser, som anser att den förelagna ordningen är aUtför tungrodd ochatt också muntliga överenskommelser om avvikelse bör godtas om partema är ense. Som jag redan har sagt bör de nu behandlade reglemagripa in endast om partema inte kan enas om förhandlingsordningens innehåll ellerom de i denna avstått från att reglera de närmare förhandlingsformerna.Partema skaU alltså, om de kan enas, vara oförhindrade att bestämma en annanordning än den som lagen anvisar. Emellertid är det enligt min mening av viktatt det står helt klart vad som i nu berörda hänseenden skall gäUa meUanpartema. Detta är av betydelse inte minst för möjligheten att tUlämpa desanktioner mot tredskande part, vartiU jag strax återkommer. För att undanröjatvekan om vad förhandUngsordningen innebär är det därför lämpligt att, somutredningen föreslår, ställa upp ett krav på att, om partema önskar att annanordning skaU gälla än den som anges i lagen, överenskommelse härom skallträffas i skriftUg form. För att de nu berörda bestämmelserna skaU blieffektiva, måste de kompletteras med en regel, som ålägger part skyldighet attinfinna sig tiU utsatt förhandlingssammanträde. VUka former som skaU iakttasvid förhandlingsbordet bör man däremot överlåta åt parlema att bestämma. Partbör dock som utredningen föreslår i lag tUlförsäkras rätt att, om han önskardet, få protokoU fört över förhandlingen. Vidare bör enligt min mening denaUmänna regeln att förhandUngsarbete skall bedrivas så skyndsamt som möjUgtkomma till uttryck också i hyresförhandlingslagen på samma sätt som imedbestämmandelagen. För att meningsfuUa förhandUngar skall komma tiUstånd är det emeUertid inte tillräckUgt att den förhandlingsskyldiga parteninfinner 1977/78:175 126 sigtiU ett utsatt sammanträde och där tar del av motpartens krav och synpunkter.För att förhandUngsrätten skall få ett reeUt innehåU måste medförhandlingsskyldigheten följa en pUkt att medverka till ettför-handlingsresiUtat genom att ingå i svaromål på förhandlingsframställningenoch bidra tiU att klargöra tvistefrågoma. Utredningen har efter förebild av 15§ medbestämmandelagen föreslagit att i lagen tas upp en tvingande bestämmelse,som ålägger förhandlingsskyldig part att vid förhandlingssammanträde lägga frammotiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. Ingenremissinstans har haft någon erinran mot den föreslagna bestämmelsen. Också jaganser att en sådan regel har sin plats i en hyresförhandlingslag. Föreskriftema om parts skyldigheter att enligtförhandUngsordningens regler infinna sig tiU sammanträde och att där träda i förhandlingpå sätt jag har berört mäste för att bli effektiva förenas med sanktionsbestämmelser.Som utredningen anför behövs sanktioner mot förhandlingsvägran redan för attmarkera den vikt som måste fästas vid ett lojalt iakttagande av de elementäraspelreglema inom ett förhandlingssystem. Man kan inte heUer bortse frånmöjUgheten att den som mot sin vUja tvingats godta ett beslut omförhandlingsordning skulle försöka att på olika sätt dra sig undan sinaförpliktelser, om han inte riskerade att träffas av sanktioner. Utredningen föreslår att part, som gör sig skyldigtiU förhandlings-vägran, skaU kunna åläggas att utge allmänt skadestånd tillmotparten. Motsvarande gäller på kollektivavtalsområdet. Jagbiträder förslaget, som lämnats utan erinran av remissinstansema. En förutsättning för att meningsfulla förhandlingarskaU kunna föras mellan parterna är att båda sidor kan få tUlgång tUl deninformation som behövs för ett stäUningstagande till de frågor som diskuteras.För att tillgodose behovet av information i själva förhandlingssituationenföreslår utredningen en regel av innebörd att part som vid förhandling åberoparviss handling skaU vara skyldig att håUa handlingen tUlgänglig för motpartenvid förhandlingen, om denne begär det. Också denna bestämmelse föreslås bliskadeståndssanktionerad. Jag instämmer, liksom remissinstanserna, iutredningens åsikt att det behövs regler om s. k. editionsplikt vid dekollektiva förhandlingama. Part är visserUgen i princip skyldig at redogöra förskälen tUI sin ståndpunkt i tvisten och därmed också för de omständigheter somstyrker hans uppgifter om fakta när dessa är tvistiga. Denna skyldighet tordeemellertid i avsaknad av särsldlda bestämmelser inte sträcka sig så långt somtiU en förpUktelse att även förete bevis i form av skriftUg handling. Jagförordar därför att det i den föreslagna lagen tas upp enskadeståndssanktionerad regel om editionspIUtt i enlighet med utredningensförslag. Flera remissinstanser har emeUertid ifrågasatt omdet inte också behövs mera genereUa informationsregler. De pekar härvid påproblemet 1977/78:175 I27 omhur de privata fastighetsägama i förhandlingsarbetet skall få tUlgång tillsådana uppgifter om de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som har betydelseför hyressättningen på den ensldlda sektorn. Utredningen har delvis tagit upp detta problem tiUdiskussion. EnUgt utredningen har emellertid frågan lösts förhandlingsvägen.Utredningen har därför inte ansett sig behöva föreslå några regler i ämnet. För egen del får jag emeUertid framhåUa att detinformationsproblem som remissinstansema här pekat på ännu inte har fått enhelt tUlfredsstäUande lösning i praktiken. har i cirkulärbrevtill medlemsföretagen anfört att det tUlkommer resp. bostadsföretag att ivarje särskilt faU självt ta ställning tiU om uppgifter om företagets hyrorbör lämnas ut till utomstående. Det förekommer också i flera fall attbostadsföretagen regelbundet lämnar ut uppgifter av detla slag tillfastighetsägarföreningama. Vidare brukar de privata fastighetsägarna i sambandmed hyresförhandlingama kunna få tillgång tUl vissa hyresuppgifter genom denregionala hyresgästföreningens försorg. Som framgår av remissvaren finns det emeUertid ännuinga fasta rutiner för hur de privata fastighetsägarna och derasorganisationer skall få tiUgång tiU sådana uppgifter om de allmännyttigabostadsföretagens hyror som har betydelse för hyressättningen på den enskUdasektorn. Det synes inte heUer vara tUlräckUgt att det förekommer ett visst informationsutbytei dessa frågor meUan de allmännyttiga bostadsföretagen ochfastighetsägarföreningama. Jag erinrar om att också en enskild hyresgäst, enhyresgästorganisation som inte är ansluten tUl ochen oorganiserad fastighetsägare i samband med t. ex. en hyrestvist ofta harbehov av att kunna åberopa uppgifter om de utgående hyroma i hus som förvaltasav ett aUmännyttigt företag. Enligt min uppfattning är det angeläget att få tUlstånd en mera allmän lösning av frågan hur privata fastighetsägare m. fl.skall få tillgång till behövUgt jämförelsematerial för hyresförhandlingar ochbruks-värderingar. De ändringar som genomfördes i braksvärdereglema med verkanfr. o. m. har bl. a. inneburit att hyrorna på den privatasektorn har knutits närmare tUl hyroma i det allmännyttiga lägenhetsbeståndet.För att sådana lägenheter skaU anses vägledande vid hyresprövningen behöver denumera inte vara dominerande i jämförelsematerialet. Praktiskt sett har deändrade reglema medfört att de privata fastighetsägama i större utsträckning äntidigare behöver tUlgång till uppgifter om de aUmännyttiga företagenshyressättning. En lösning av det här berörda informationsproblemetkan enligt min mening emellertid inte åstadkommas i detta lagstiftningsärende.De konkurrens- och sekretessynpunkter som aktuaUseras i sammanhanget medför attfrågan om de allmännyttiga företagens medverkan vid utlämning av hyresuppgiftertill utomstående måste övervägas ytterUgare. För de berörda företagen haruppgiftslämnandet också en kostnadsaspekt. 1977/78:175 128 7.9FörhandUngsöverenskommelsen och det enskilda hyresavtalet m. m. Utredningen tar upp frågan om det behövs rättsligasanktioner för att säkerställa efterlevnaden av överenskommelser som pågrandval av förhandUngsordning träffats meUan hyresvärd eUer hans organisationoch hyresgästorganisation. Mellan dessa parter blir avtalen bindande enligtvanliga civilrätlsliga regler. Enligt utredningen ligger det i konstruktionenav den primära förhandUngsskyldigheten (se avsnitt 7.7) att det sanklionssystemsom tillämpas för att upprätthåUa förhandlingsskyldigheten också får verkansom sanktion mot avvikelser från de överenskommelser som träffas inom detområde där förhandlingsskyldighet gäller. Hyresgästen bUr alltså skyddad genomogUtighetsregeln och regeta om hyresvärdens återbetalningsskyldighet. Påmotsvarande sätt skyddas hyresgästorganisationen genom att rätt till allmäntskadestånd föreligger, om förhandlingsskyldigheten åsidosätts. Ytterligaresanktioner för att garantera att träffade överenskommelser följs behövs enligtutredningen inte. Utredningen har vidare övervägt om det utanförområdet för primär förhandlingsskyldighet finns skäl att tillskapa ettsanktionssystem som kan göras gällande av förhandlingsordningens parter motvarandra vid brott mot förhandlingsöverenskommelser. Denna tanke avvisas dock avutredningen främst därför att en skadeståndssanktion skulle kunna försvåraparternas möjligheter att nå överenskommelser i angelägna frågor. Vad utredningen har anfört om sanktioner vid brottmot förhandlingsöverenskommelse har inte mött några invändningar. Även jagansluter mig tiU uiredningens bedömningar och anser aUtså inte att del finnsnågot behov av en skadeståndsanktion utöver vad som redan har föreslagits ifråga om den primära förhandUngsskyldigheten. Inom det nuvarande frivilliga förhandUngssystemetblir den enskilde hyresgästen bunden av förhandUngsöverenskommelser genom attdet i hyreskontraktet finns en förhandUngsklausuI.