prop · G103175 · 1977-12-31 00:00:00 — Enförutsättning för att hyresgästorganisation skaU äga förhandlingsrätt ochdärmed behörighet att ingå överenskommelse beträffande frågor av sistnämndaslag är nämUgen enligt lagrummet att hyresgästen genom skriftlig fullmakt harbemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken. Om sådanfullmakt givits, blir hyresgästen emellertid enligt fuUmaktsrättsUga reglerbunden av hyresgästorganisationens överenskommelse med hyresvärden, ochhyresnämnd bör ej i sådant fall kunna ändra överenskommelsen. Lagrådet förordar att för tydUghetens skuU tillparagrafen fogas ett stadgande om att bestämmelserna i paragrafen ej gäller ifråga om överenskommelse som mgåtts efter förhandling enligt 5 § tredjestycket. 1 anslutning tUl bestämmelsema i förevarandeparagraf viU lagrådet beröra ett par spörsmål beträffande själva den prövningav hyresbelopp som hyresnämnd på begäran av hyresgäst skaU företa enligtparagrafen. Det första spörsmålet är följande. Det kan tänkas,att förhandUngsöverenskommelsen innebär, att vid faststäUandet av hyra föroorganiserad hyresgästs lägenhet hänsyn ej tagits tiU viss omständighet, som ifråga om organiserad hyresgästs lägenhet fått leda tiU lägre hyra. Läget iärendet hos hyresnämnd vid prövning enUgt 12 kap. 48 § jordabalken kan då bli,att hyran för den prövade lägenheten visserligen är högre än som är motiveratmed hänsyn tiU braksvärdet för jämförUga lägenheter men dock inte påtagUgthögre. Om sådant fall som avses i 21 § förslaget till hyresförhandlingslag ejär för handen, uppstår fråga hur bedömningen bör bU. För normalfall torde gäUa att en hyra, som ejpåtagUgt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter, vid prövning enUgt 12 kap.48 § första slycket inte kan betraktas som oskälig (prop. 1968: 91 BUiang A s.54). Lagtexten i 48 § första stycket är emeUertid förenlig med den i motivenuttryckta uppfattningen, att hyra får godtagas endast om den inte påtagligtöverstiger hyran för Ukvärdiga lägenheter och dessutom inte är oskälig (jfrprop. Bihang A s. 55). Menmgen torde vara, att om det på grand av specieUaomständigheter framstår som påkaUat, fordrad hyra kan vara att betrakta somoskälig, även om den inte påtagUgt överstiger hyran för jämförliga lägenheter. Enligt lagrådets mening bör den nämndasituationen kunna ses som exempel på fall, där en sådan särskildskälighetsprövning kan te sig befogad. Om det framstår som helt klart, att denifrågavarande omständigheten förelegat för såväl organiserade som ickeorganiserade hyresgästers lägenheter men fått påverka hyran blott för deförras del, bör vid prövning enligt reglema i 12 kap. 48 § första stycket denför prövmngs- Prop.1977/78:175 216 lägenhetenfordrade hyran kunna vara att betrakta såsom oskälig. Det andra spörsmålet som här skaU beröras angårunderlaget för den prövning som hyresnämnden skaU företa. Enligt en 1974 i 12kap. 48 § jordabalken införd regel skaU vid den braksvärdesprövning som skallske enligt stadgandet främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs ochförvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Någon lagUg skyldighet för deifrågavarande bostadsföretagen att tUUiandahålla det material som behövs förprövningen finns emeUertid mte. I ärende mför hyresnämnd angående fastställande avhyra torde det ankomma på part själv, hyresvärd eUer hyresgäst, att förebringaerforderUgt material för prövningen. EnUgt lagrådets mening får detta förhåUandesamt den berörda regeln i 12 kap. 48 § jordabalken om faststäUande avbraksvärde anses fömtsatta, att det skall vara möjUgt, ej endast förhyresmarknadens organisationer, vilka torde kunna få till ståndöverenskommelser i saken, utan även för enskild hyresvärd eUer hyresgäst som ärpart i hyrestvist, att utan svårighet kunna skaffa sig tiUgång till materialet.En utväg kunde vara att det får bli en uppgift för hyresnämnd att ex officiomskaffa och åt parterna tUlhandahåUa allt material som kan vara behövUgt förnämndens bedömning. Att parter i lag skaU hänvisas tUl att argumentera pågrundval av material som de ej med säkerhet kan få tiUgång tiU, torde ej börafå komma i fråga. Här behancUade fråga har berörts i remissprotokoUetutan att föranleda något förslag. Lagrådet vill understryka vikten av attfrågan får en snar lösning. 30och 31 §§ Lagrådet: Enligt 4 § andra stycket i förslaget tiUhyresförhandUngslag skall hyresnämnd i tvist meUan hyresvärd och hyresgäst ommförande eller bibehållande av förhandlingsklausul kunna förordna attförhandlingsordning inte vidare skaU gäUa. I specialmotiveringen tUl 4 §uttalas att, eftersom den hyresgästorganisation som slutit avtalet omförhandUngsordning inte är part i processen, det är befogat att nänmdenbereder organisationen tUlfäUe att yttra sig i frågan. En bestämmelse häromföreslås bU införd i 17 § lagen (1973:188) om artendenämnder och hyresnämnder. Hyresnämnderna är att anse somförvaltningsmyndigheter, på vilka förvaltnmgslagen är tiUämpUg, i den mån mteavvikande bestämmelser meddelats i lagen om arrendenämnder och hyresnämndereUer i annan författnmg (prop. 1971: 30 s. 607, NJA II 1973 s.301). Riktigheten av det nyssnämnda uttalandet att hyresgästorganisationen intehar ställnmg som part torde mot denna bakgrand kunna ifrågasättas såvitt avserförvaltningsärende, vari frågan om förhandlingsordningens bestånd tagits Prop.1977/78:175 217 upptill behandling med stöd av 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen. Enligt14 och 15 §§ förvaltningslagen, vUka gäller för hyresnämnd, har sökande,klagande eller annan part rätt lill s. k. aktinsyn och till kommunikation. Detförvallningsrätlsliga partsbegreppet lorde ej kunna tolkas så snävt att endasthyresgäst och hyresvärd har parts-ställning när fråga om förhandUngsordningensbestånd kommer upp i ärendet. beslut får en direkt rättsverkan påavtalet om förhandlingsordning, i vUket hyresgästorganisationen äravtalsslutande part. Även fastighetsägarorganisation kan vara avtalspart.Enligt allmänna förvaltnmgsrättsUga principer torde härmed organisationemainta partsslällning i ärendet (SOU 1964: 27 s. 187). Än tydligare torde organisations saklegitimationvara i fråga om besvär över hyresnämnds beslut, varigenom förhandlingsordningförklaras inte vidare skola gälla. Besvärsbestämmelsen i 31 § i förslaget tillhyresförhandlingslag säger endast att talan mot hyresnämndens beslut förs hosbosladsdomslolen genom besvär . Beträffande besvärsrätlen torde11 § förvaltningslagen vara tUlämplig. EnUgt detta lagrum får talan mot sådantbeslut av myndighet som kan överklagas genom besvär föras av den som beslutetangår, om det gått honom emot. Sak-legitimerad enligt bestämmelsen är enUgtförvaltningsrättsliga grand-satser bl. a. den, vars rättsUga ställning påverkasav beslutet (prop. 1971: 30 s. 391 och 399). Det torde i enlighet härmed ståklart att en organisation, som slutit ett civUrättsUgt gUtigt avtal, får sinrättsliga ställning påverkad genom ett beslut som förklarar att avtalet inteskaU gäUa. Förslagets ståndpunkt är emellertid, attorganisationen inte bör äga motsätta sig alt förhandlingsordning upphävs, omdet föreligger sådana skäl mot förhandlingsordning som anges i 10 §; i ärendeav detta slag bör organisationen endast äga rätt att yttra sig. För att organisationens ställning ihyresnämndsärendet skaU bli den i remissen sålunda åsyftade en ordning förvilken vissa sakliga skäl kan anföras lorde erfordras en lagreglering sominnebär avvikelse från förvaltningslagens bestämmelser. En sådan reglering böravse inte endast ärenden, vari förhandlingsordnings bestånd prövas med stöd av4 § andra stycket i förslaget tUl hyresförhandlmgslag, ulan även ärendenenligt 22 § i samma förslag angående tvist om hyresvUlkor, som bestämts genomförhandlingsöverenskommelse. På grand av det anförda förordar lagrådet att i ettnytt tredje stycke i 30 § anges, att fastighetsägarorganisation eUerhyresgästorganisation ej är part i ärende, vari enligt 4 § andra stycket upptasfråga om förhandlingsordnings bestånd, eller i ärende om tvist enligt 22 §.Vidare bör 31 § innehålla, att mot hyresnämnds beslut enUgt denna lag får partföra talan hos bostadsdomstolen genom besvär från den dagbeslutet meddelades samt atl besvärshandlingen skaU inges tUl domstolen. Prop.1977/78:175 218 Iakttas vad lagrådet föreslagit under 6 och 7 §§,bör i andra stycket av övergångsbestämmelserna hänvisningen tiU 7 § 13 utgå. Förslagettill lag om ändring I jordabalken Såsom anförts vid 8 § förslaget tUlhyresförhandlingslag bör i 7 kap. 13 § jordabalken införas en erinran ombestämmelsen i förstnämnda lagrum om gUtighet av avtal om förhandlingsordningmot ny hyresvärd. 44 § Lagrådet: Förslaget åsyftar att stärka hyresgästens skydd motvräkning genom att kommunen kopplas in i uppkommande tvister. Den enligtförevarande paragraf gäUande återvinningsfristen skaU därför enligt förslagetbörja löpa först sedan också socialnämnden i den kommun där lägenheten ärbelägen delgivits underrättelse om uppsägningen och anledningen till denna. Detuppställda kravet att underrättelse skall delges med socialnämnden innebär attgiltig undertättelse kommer tiU stånd endast om föreskriftema idelgivningslagen (1970: 428) iakttas. Enligt lagrådets mening skuUe emellertidett sådant krav medföra onödig omgång och besvär. Frågan vem somär behörig att ta emot delgivning för socialnämnd kan för övrigt i det enskUdafaUet vara oklar (jfr RRK 1976 R 2: 74). En enklare form för underrättelsesynes kunna föreskrivas. Kravet på rättssäkerhet torde få anses uppfyllt omman här anknyter till det förfarande som enligt 12 kap. 63 § jordabalken ärmedgivet för vissa meddelanden från hyresvärd tiU hyresgäst. Eidigt detta lagmmär det tiUräckligt att meddelandet avsänts i rekommenderat brev undermottagarens vanUga adress. Lagrådet förordar att det tUlägg som föreslåstUI 12 kap. 44 § första stycket får avse, att återvinningsfrist, såvitt nu är ifråga, skaU börja löpa från det att meddelande om uppsägnmgen och anledningentiU denna lämnats sociataämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Ianslutning härtiU bör slutmenmgen i första stycket samt tredje stycket ilagranunet jämkas. Vidare bör bestämmelsen i 12 kap. 63 § första meningenkompletteras så att det framgår att vad där stadgas även gäUer i fråga omsådant meddelande från hyresvärd till socialnämnd som avses i 12 kap. 44 §. Prop.1977/78:175 219 Förevarande paragraf innehåUer bestämmelser omandra inskränkningar i det besittningsskydd som tillkommer bosladshyresgäst änsådana som fått formen av generella undantag från besitlningsskyddsreglerna ochsom behandlas i 12 kap. 45 §. ifrågavarande inskränkningar är utformade soms. k. besitlningsskyddsbrylande grunder, dvs. grandersom vid en prövning i detenskUda fallet leder till att förlängning av hyresförhållandet inte sker.Bland hithörande grunder upptas under punkt 6 det fallet att hyresavtalet avserlägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som upplåtaren innehar medbostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten atthyresgästen skäligen bör flytta. Bestämmelsen bygger bl. a. på tanken att huseteller bostadsrätlslägen-helen vanligen tillkommit för att tjäna som bostad åtägaren och i allmänhet inte kan överlåtas utan att en lägenhet kan fristäUasför förvärvarens räkning (prop. 1968: 91 Bihang A s. 68). Enligt motiven bör iöverensstämmelse härmed hyresgästen i nämnda fall inte vara berättigad tillförlängning av hyresförhåUandet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig ilägenheten (prop. Bihang A s. 69 och 92). I remissprotokollet har till behandUng upptagitsett speciellt förhållande i fråga om bostadsrättslägenheter. Det sägs sålundaatt det i flera fall förekommit, att ett hyreshus har förvärvats av enbostadsrättsförening och att bostadsrätt har upplåtits tUl lägenheter somredan varit uthyrda av den tidigare fastighetsägaren. I en föriängningstvist isådant fall mellan hyresgästen och den som förvärvat bostadsrätten har bostadsdomstolengenom ett avgörande (Rättsfall från bostadsdomstolen 13: 76) funnit,att den under punkt 6 i förevarande paragraf upptagnabesittningsskyddsbrytande grunden formellt sett är tillämpUg. Bostadsdomstolenansåg dock i fallet, att hyresgästen borde anses ha ett starkarebesittningsskydd än om han ingått hyresavtalet med vetskap om att upplåtareninnehade lägenheten med bostadsrätt, och biföll hyresgästensförlängningsyrkande, dock med avkortning av hyrestiden från lill sexmånader. Enligt remissprotokoUet bör den omständigheten attett hyreshus förvandlas till ett bostadsrättshus inte få medföra någonförsämring i den enskilde hyresgästens ställning. Den här ifrågavarande i punkt6 upptagna besittningsskyddsbrytande grunden bör således inte få tillämpas föratt upplösa hyresförhållandet. I anslutning härtill erinras i remissprotokolletom bestämmelserna i 7 kap. 1121 §§ jordabalken om nyttjanderälts StäUning vidfastighetens övergång till ny ägare och framhålls särskUt 13 §, som slår fastatt hyresupplåtelse gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skettgenom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. För att vinnadet angivna syftet föreslås, att som ettnytt fjärde stycke i 12 kap. 46 § tas in en erinran om att det av bestämmelsernai 7 kap. om nyttjanderälts ställning vid fastighetens övergång till ny ägarekan följa att första stycket 6 ej skall tillämpas även om uppsägningen hargjorts av någon som har förvärvat bostadsrätt lill lägenheten. Enligt lagrådets mening kan den önskade ordningeninte uppnås genom en bestämmelse, som endast innebär en hänvisning tillreglema i 7 kap. jordabalken. En annan utväg att genomföra det eftersträvadeskyddet för hyresgästen bör därför prövas. Av förarbetena till 12 kap. 46 § första stycket 6att döma har bestämmelsen såvitt den avser bostadsrättslägenhet tillkommit medtanke på det fallet att upplåtelsen av hyresrätten gjorts av enbostadsrättshavare och att lägenheten fortfarande vid uppsägningen av hyresavtaletinnehas med bostadsrätt. Det förhållandet att ett hyreshus efterhyresupplåtelsen omvandlas till ett bostadsrättshus synes vara en ny företeelsesom ej vunnit beaktande vid bestämmelsens tUlkomst och som med tanke påmotiven till bestämmelsen inte heller torde omfattas av denna. Denrättstillämpning som enligt vad som anförs i remissprotokoUet förelåg innanbostadsdomstolen träffade sitt nyssnämnda avgörande synes därför ha de bästaskälen för sig. Det lämpligaste sättet alt lösa det uppkomna problemet synesvara att förtydliga innebörden av punkt 6 i 12 kap. 46 §. Detta kan ske genomatt i bestämmelsen uttryckligen anges, att den i fråga om bostadsrättslägenhetavser det faUet att lägenheten upplåtits av någon som innehade den med bostadsrättoch att lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt. För att punkten 6 inteskall bli alltför otymplig efter ett sådant tiUägg torde den böra delas upp påtvå särskilda punkter, av vUka den första, betecknad 6, får avse lägenhet i en-eller tvåfamUjshus och den andra, betecknad 6 a, får avsebostadsrättslägenhet. I enlighet härmed skulle 12 kap. 46 § första stycketkunna ges sådan lydelse att det upptar i punkt 6 det fallet att avtalet avserlägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse attförfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta samt i punkt 6 adet faUet att avtalet avser lägenhet som upplåtits av någon som innehadelägenheten med bostadsrätt och lägenheten aUtjämt innehas med sådan rätt samtbostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten atthyresgästen skäligen bör flytta. Lagrådet förordar att motsvarande förtydligandegörs i 12 kap. 24 a § andra stycket och 12 kap. 35 § andra stycket 4jordabalken. De nu föreslagna ändringama i 12 kap. 24 a, 35 och46 §§ jordabalken innebär, såsom framgår av det sagda, närmast ettförtydligande av gällande rätt. De synes därför utan vidare kunna blitiUämpUga på redan ingångna hyresavtal, även i fall då upplåtelsen avbostadsrätt skett före lagändringens ikraftträdande. Någon särskildövergångsbestämmelse torde följaktligen ej erfordras. 1977/78:175 221 Ifrågavarande tillägg till 12 kap. 46 § jordabalkeni remissförslaget har avseende på bestämmelsen i punkt 6 i 46 § första slycketom skydd för hyresgäst, då upplålaren är bostadsrättshavare. Tilläggetinnefattar en hänvisning till alt av bestämmelserna i 7 kap. jordabalken omnytt-janderätls ställning vid fastighetens övergång till ny ägare kan följa,att punkt 6 ej är tillämplig även om uppsägning skett av bostadsrättshavaren.Enligt remissprotokoUet är avsikten, att då någon hyrt av en "vanlig"fastighetsägare och fastigheten därefter överlåts till bostadsrättsförening,som upplåter bostadsrätt till den uthyrda lägenheten, besittningsskyddet förhyresgästen skall bedömas efter samma regler som om någon överlåtelse avfastigheten eller upplåtelse av bostadsrätt aldrig ägt rum. Detta skulle,enligt remissprotokollet, följa av att hyresgäst enligt reglema i 7 kap.,närmast 1121 §§, är skyddad mot ny ägare av fastigheten. Tanken synes vara, att det hyresavtal som gällermellan överlåtaren och hyresgästen på grund av bestämmelserna i 7 kap.jordabalken blir gällande mot ny ägare av fastigheten. TUI hyresavtalet"hör" de regler om direkt besittningsskydd som finns i 12 kap. 45 ochföljande §§. En av dessa bestämmelser är 46 § första slycket punkt 10, som juför normala fall skapar ett långtgående besittningsskydd för hyresgäst. Då en"vanlig" fastighetsägare överlåter fastigheten till enbostadsrättsförening, som sedermera upplåter bostadsrätt till den lägenhet somvid överlåtelsen är uthyrd, blir det därför, menas det tydligen, punkt 10 i 46§ första stycket som s. a. s. dragés med och blir tUlämpUg. Det är m. a. o.inte den i förhållandet meUan en bostadsrättshavare som upplåtit hyresrätt ochhyresgästen för den senare mindre fördelaktiga regeln om besittningsskydd ipunkt 6 som skall tUlämpas. Eflermin mening kan invändningar resas mot detta resonemang. I första hand må framhållas attbesiltningsskyddsreglema Över huvud inte är knutna till reglerna i 7 kap.jordabalken om hyresgästs skydd mot ny ägare av fastigheten.Besittningsskyddsreglerna gäller oberoende av om skydd för nyttjanderälten motny ägare i den mening som avses i 7 kap. jordabalken sakrättsligt skydd föreligger eller inte. Sålunda gäUer besittningsskydd enligt 12 kap.jordabalken ej endast då hyresavtalet är skriftligt utan även då det ärmuntiigl (jfr NJA II 1968 s. 310 f.), medan för skydd enligt 7 kap. motny ägare (som ej är i ond tro rörande nylljanderätten) krävs skriftligt avtal(7 kap. 13 § jordabalken). Vidare slår besittningsskyddsreglerna till även idet fall alt nyttjanderälten vid exekutiv försäljning inte blir skyddad ulanfaller bort enligt reglerna i lagen om exekutiv försäljning av fast egendom (sedenna lag 30 och 46 §§ samt Walin-Lorichs, Exekution i fast egendom, luftfartygm. m., 1973, bl. a. s. 39 f., s. 108 ff). För reglerna i 7 kap. Prop.1977/78:175 222 jordabalkenär ju däremot just kännetecknande att de inte bereder skydd i detta fall. Det kan anmärkas, att det föreligger vissaolikheter mellan det skydd som resulterar av reglema i 7 kap. jordabalken ochdet som blir följden, om endast besitlningsskyddsreglerna i 12 kap. ärtillämpliga. I det förra fallet blir den nye ägaren helt och hållet bunden avbestämmelserna i kontraktet mellan förre ägaren och nyttjanderättshavaren.Löper exempelvis avtalet , blir nye ägaren bunden vidden hyra och de viUkor i övrigt som upptas i kontraktet. Om däremot endastbesittningsslcyddsreglema är tiUämpliga, kan nye ägaren få till stånd ändringav hyresbelopp och annan jämkning till sin förmån av hyresvillkoren enligt deregler som upptas i 12 kap. jordabalken. Om hyresgästens skydd i det i remissförslagetberörda fallet skulle vara beroende av att reglerna i 7 kap. vore tUlämpliga,uppstår tydligen frågan, vad som skaU gälla, om dessa regler ej är tUlämpliga.Skall, oaktat besittningsskydd enligt 12 kap. i princip råder, bedömningen dåbli en annan än man tänkt sig för normalfallet, då 7 kap.:s regler är tillämpUga?Resultatet skulle väl i så fall bli, att i nämnda situation inte punkt 10 utanendasl punkt 6 i 12 kap. 46 § första stycket får till-lämpas. Detta förefallerganska irrationellt. Vad man vUl uppnå med det föreslagna tillägget tiU 46 § ärju uppenbarligen, att hyresgästens ställning, då besittningsskydd gäUer, intealls skall bli försämrad på den grund att överlåtelse sker till enbostadsrättsförening som upplåter bostadsrätt. Också ett annat spörsmål skulle kunna uppkomma meddet resonemang som ligger till grund för remissförslaget. Antag att läget ärdet motsatta mot det som diskuteras i remissprotokollet. En bostadsrättsförening,där bostadsrättshavare haft lägenheten uthyrd, överlåter huset tiU en"vanlig" fastighetsägare. Skall i ett sådant faU en uppsägning bedömasefler reglerna i 12 kap. 46 § första stycket punkt 6? Och hur skall i så faU ensådan bedömning ske? Innebörden av det ovan utvecklade är, att 7 kap.jordabalken inte säger något om besittningsskydd enligt 12 kap. 45 och följande§§. Än mindre kan man hämta någon ledning i 7 kap. beträffande vilka blandflera olika tänkbara regler om besittningsskydd som i ett konkret fall skalltUlämpas, sålunda om besittnmgsskydd skall kunna brytas enligt 46 § förstastycket punkt 6 eller endast enligt punkt 10 i samma stadgande. Reglerna i 7kap. 1121 §§ innebär intet annat än atl, om skydd mot ny ägare är för handen,den nye ägaren blir bunden som anges i kontraktet av debestämmelser som upptas i detla. Ej heller torde man nå fram till önskat resultatgenom att såsom stundom skett hänvisa tiU reglerna om dubbelupplåtelse avnyttjanderätt <7 kap. 22 § jordabalken, se t. ex. ,Bostadsrättslagen, 1972, s. 85 och , Den nya hyresrätten, 1976, s. Prop.1977/78:175 223 Dessaregler anger intet annat än vilken av två nyttjanderättsupplåtelser som pågrand av upplåtelsen skall ha företräde framför den andra. Vad som kännetecknarden föreliggande konflikten är, att den ena nyttjanderätlshavaren bostadsrättshavaren på ett sätt som inte torde ha full motsvarighet i annatfall får en ägarliknande ställning med avseende på lägenheten. Och den frågadet gäUer är, vilka befogenheter han i den egenskapen skall ha gentemothyresgästen. Om detta spörsmål ger dub-belupplåtelsereglema mte någonvägledning. TUl stöd för alt hyresgästs stäUning i härdiskuterade situation ej bör kunna försämras skulle man emeUertid kunna åberopaen annan rättsprincip. Den finns upptagen i 27 § skuldebrevslagen och innebär,kort uttryckt, att gäldenär i ett rättsförhållande, som blir föremål för överlåtelse,inle kan försättas i en sämre ställning genom själva överlåtelsen. Annat gällerom det för viss typ av rättsförhållande finns regler om negoliabilitet, sålundaatt nye borgenären åtminstone vid god tro får en bättre ställning änöverlåtaren, såsom t. ex. vid löpande handlingar (jfr även 7 kap. 17 §jordabalken). Det bör dock medges, att tiUämpligheten och framför alll räckvidden av principen i 27 § skuldebrevslagen i det faU somhär är i fråga inte är så alldeles given att det är tillfredsstäUande attendast ha denna princip att hänvisa tiU. Såsom man tänkt sig i remissförslagetbör därför ett klarläggande göras genom lagbestämmelse. Detta bör ske ej endastbeträffande det fall som avses i 12 kap. 46 § jordabalken utan även i fråga omett par andra fall, där hyresförhållande vid bostadsrätt är aktuellt, nämligendem som avses i 12 kap. 24 a och 35 §§. Klargörandet bör ske genomlagbestämmelser varav direkt framgår att bestämmelserna skall tiUämpas endastom själva hyresupplåtelsen från början gjorts av bostadsrättshavare och endastom lägenheten alltjämt innehas med bostadsrätt. Rörande utformningen avlagbestämmelserna instämmer jag med övriga ledamöter. Förslagettill lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder De tiUägg som med anledning av den föreslagnahyresförhandlings-lagens tillkomst föreslås i förevarande paragraf föranlederej erinran från lagrådets sida.