prop · G103175 · 1977-12-31 00:00:00 — I avvaktan på att hyresgästen samt, i fråga om bostadslägenhet, visar sig ha fullgjort vad som så- socialnämnden i den kommun där lunda fordras för att återvinna hy- lägenheten är belägen delgivits un- resrätten får beslut om vräkning derrättelse om uppsägningen och icke meddelas förrän fjorton var- anledningen till den. förflutit från det att hyres- på att hyresgästen visar sig ha full gästen delgivits underättelsen. gjort vad som sålunda fordras för attåtervinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjortonvardagar förflutit från det att hyresgästen och, i fråga om bostadslägenhet,socialnämnden delgivits underrättelsen. Första stycket gäller ej, om skyldighet att flyttainträder än efter det att hyresrätten förverkades. Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmerfastställer formulär tiU undertättelse som avses i första stycket. 46 § Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet eller, ifaU som avses i 4 § första stycket, anmodat hyresgästen att flytta, harhyresgästen rätt tiU förlängning av avtalet, utom när 1. hyresrätten är förverkad elleravtalet kan uppsägas enUgt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet attupphöra på någon av dessa grunder, 2. hyresgästen i annat fallåsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäUgen icke börföriängas, 3. huset skaU rivas och det ej ärobilUgt mot hyresgästen att hyresförhåUandet upphör, 4. huset skall undergå störreombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenhetenutan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt det ej är obilUgtmot hyresgästen att hyresförhåUandet upphör, 5. lägenheten ej vidare skaUanvändas för bostadsändamål och det ej är obilUgt mot hyresgästen atthyresförhåUandet upphör, 6. avtalet avser lägenhet i en-eUer tvåfamiljshus eUer lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt ochupplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästenskäligen bör flytta, 7. hyresförhållandet beror avsådan anställning i statUg eller verksamhet som är förenad medbostadstvång eUer av anställning mom lantbruket eUer av annan anställning, omden är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga överlägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anstäUningen harupphört, 1977/78:175 206 8. hyresförhållandet i annat fallän som avses i 7 beror av anstäUning för skötsel och tiUsyn av fastighet samtanstäUningen har upphört och det ej är obUUgt mot hyresgästen att ävenhyresförhåUandet upphör, 9. hyresförhåUandet beror av annananställning än som avses i 7 eUer 8 och som upphört och det ej är obilligt mothyresgästen att även hyresförhåUandet upphör samt, om hyresförhåUandet varatlängre än , hyresvärden har synnerUga skäl för att upplösahyresförhåUandet, 10. det i annat faU icke strider mot god sed ihyresförhållanden eller eljest är obiUigt mot hyresgästen att hyresförhåUandet upphör. Om hyresvärdens mtresse blir tUIgodosett genom atthyresgästen avträder endast en del av lägenheten och avtalet lämpUgen kanförlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hmder avförsta stycket rätt till sådan förlängning. Avträder bostadshyresgäst lägenhet eller del däravmed anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen ommöjligt beredas tiUfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset. Av bestämmelserna i 7 kap. om nyttfanderättsställning vid fastighetens övergång till ny ägare kan följa att första stycket6 ej skall tillämpas även om uppsägningen har gjorts av någon som har förvärvatbostadsrätt till lägenheten. Om rätt till prövning av hyresvillkoren förbostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelseri hyresförhandlingslagen (1978:000). 65 § UppstäUer någon uppsåtligen Uppställer någon uppsåtligen viUkorom särskilt vederlag för villkor om särskUt vederlag för upplåtelse avbostadslägenhet eUer upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse avhyresrätt tUl så- för överlåtelse av hyresrätt tUI dan lägenhet, dömes tiUböter el- sådan lägenhet, dömes tiU böter ler fängelse i högst . Gär-eller fängelse , ningen får icke åtalas av åklagare, I ringafall skall dock ej dömas om ej åtal finnes påkallat ur all- titt straff, mänsynpunkt. Är brottet grovt, dömes till fängelse i högst tväår. Vid bedömande huruvida brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjortled i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning ellerom gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin stäUning som ägareeller förvaltare av fastighet. 1977/78:175 207 VUUcor som avses i första stycket är ogiltigt. Densom uppställt viUkoret är skyldig att återbära vad han mottagit. Ej får någon mottaga, träffa avtal om eller begäraersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättningfår dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivsav regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömestill böter eller fängelse . Är brottet grovt, dömes tillfängelse i högst . Den som har uppburit otillåten ersättning ärskyldig att återbära den. Dennalag träder i kraft . Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåUenligt 12 kap. 19 a § andra stycket i dess äldre lydelse gjorts i hyresavtal omatt hyran skall utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse mellan å enasidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken hyresvärden ärmedlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har förbehållet alltjämträttsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåU skall vid tUlämpningen av 12kap. 19 a § första stycket i dess nya lydelse anses som förhandlingsklausulenligt hyresförhandlingslagen (1978: 000). Bestämmelsema i 12 kap. 44 § i den nya lydelsengäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före ikraftträdandet. uppsagts , gäller dock äldre bestämmelser. 1977/78:175 208 , regeringsrådet Hamdahl, justitierådet ,justitierådet . Enligt protokoU vid regeringssammanträde den 23februari 1978 har regeringen på hemstäUan av statsrådet beslutatinhämta lagrådets yttrande över förslag till 1. hyresförhandUngslag, 2. lag om ändring i jordabalken, 3. lag om ändring i lagen(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 4. lag om ändring i lagen(1974:1082) om bostadsdomstol, 5. lag om ändring i lagen(1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter, 6. lag om ändring ibostadsrättslagen (1971: 479), 7. lag om ändring ibostadssaneringslagen (1973: 531), 8. lag om ändring i lagen(1974:1080) om avveckUng av hyresregleringen. Förslagen har inför lagrådet föredragits avhovrättsassessorn . Förslagenföranleder följande yttranden inom lagrådet. Från principiell synpunkt tiUdrar sig detremitterade förslaget intresse därigenom att det genom lagfästandet av detkollektiva förhandlingssystemet kan sägas utgöra en nyskapelse inom våravtalsrätt. Förslaget medför sålunda att ratten på hyresgästsidan att avtala omhyreshöjningar och i viss mån andra ändringar av hyresvillkoren i stor utsträckningflyttas över tUl en organisation av hyresgäster. Den föreslagna ordningen har iviss mån sin förebild inom arbetsrätten men den teknik som här kommer tUlanvändnmg är en annan. Inom arbetsrätten avtalar, generellt uttryckt,organisationen för sina medlemmar direkt på grund av medlemskapet. Förslagetsmetod är, att det i de individuella hyresavtalen införs en särskildavtalsbestämmelse, benämnd förhandlingsklausul, som innebär att hyresgästenutan uppsägning underkastar sig de hyres- Prop.1977/78:175 209 villkor som blir resultatet av förhandlingar mellanhyresvärden och en i klausulen angiven hyresgästorganisation. Införandel avförhandlingsklausul kan, om det bestrids av hyresgästen, ske tvångsvis genombeslut av hyresnämnd efter viss skälighetsprövning. De förhandlingar som förutsättsi förhandlingsklausulen förs enligt en mellan hyresvärden ochhyresgästorganisationen avtalad förhandlingsordning. För hyresvärdens delinnebär ell sådant avtal om förhandUngsordning, att hyresvärden inte kan träffaöverenskommelse direkt med hyresgästen om hyreshöjning. Ett avtal med denneblir i princip ogiltigt. Åtgärden kan även föranleda skadeståndsskyldighel förhyresvärden mot den organisation som är hans motpart. När det nu ifrågavarande systemetgenomförs som en lagfäst och i viss utsträckning tvångsvis tillämpad metod förförändringar i viktiga rättsförhållanden, kan sägas, att fråga är om ellprincipiellt och praktiskt viktigt avsteg frän gängse principer inom svenskavtalsrätt. Enskilda avtalsparters angelägenheter överlämnas åt organisationerför reglering genom kollektiva förhandlingar. Med ell sådant system kan inteundvikas att vissa risker uppkommer för alt enskilda hyresgästers intresseninte blir tillgodosedda fullt ut. Av betydelse i delta hänseende blir vilkenorganisation som i den enskilda hyresgästpartens ställe skall handhaavtalsslutandet. I nära samband därmed står frågan, om och på vUket säll densom är missnöjd med vad som avtalats av organisationen har möjlighet att fåtill stånd en rättelse. Tanken synes vara all normalt denetablerade hyresgäströrelsen skall företräda hyresgästsidan. Hyresgästernaskall dock, om mer pålagUgt intresse och önskemål hos dem gör sig gällande,kunna företrädas av annan organisation, som har erforderliga kvalifikationer.Oavsett vilken organisation som kommer att företräda hyresgästerna kan med detföreslagna systemet inträffa, att organisationen kommer att fä förhandla ochträffa avtal inte bara för sina medlemmar utan också för hyresgäster, som ej ärmedlemmar i organisationen och som kanske rentav saknar förtroende för denna.Redan av det förhållandet att organisationen åtagit sig förhandlingsuppdragetlärer, som framhålls i remissprolokollet, följa en viss skyldighet atttUlgodose även icke-medlemmars intressen. Om, såsom föreslås ,organisationenfår rätt att tUlgodogöra sig viss ersättning för förhandlingsarbetet även frånoorganiserade hyresgäster, kan detta sägas innefatta en markering av att ocksådenna kategoris intressen bör tillgodoses i skälig omfattning. Det är dockovisst, hur myckel man kan bygga på sådana allmänna rättsprinciper. Ett meradirekt uttryck för tanken, all skilda hyresgästkategorier skaU behandlas likavid tUlkomsten av förhandlingsöverenskommelse, finns i 21 § i förslaget tillhyresförhandlingslag, där principen att lika stora lägenheter i ett hus skaUåsättas samma hyra slås fast. Alt gå längre är nog praktiskt ogörligt. Från rättssäkerhetssynpunkt bUr den slutliga prövostenen,vUka möj- 14 1977/78. 1977/78:175 210 ligheterden enskilde hyresgästen har atl få en ändring till stånd i vad som avtalats avorganisationen. Förslaget innebär på den punkten att den missnöjde, ulanuppsägning för viUkorsändring, kan vända sig till avhyra och andra villkor enligl regler, som inle är ofördelakligare för honom änom någon förhandlingsordning ej funnits. Det blir enligt 22 § i förslaget tillhyresförhandlingslag fråga om en viUkorsändringsprövning med tillämpning avreglerna i 12 kap. 48 § jordabalken, kompletterade med föreskriftema i 21 § iförslaget till hyresförhandlingslag. RimUga anspråk på rättssäkerhetenstillgodoseende synes därmed vara uppfyllda. Förslaget behöver därför enligt lagrådetsmening inle möta några principiella invändningar. Enligt 1 § första slycket i det remitteradeförslaget får förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheterenligt den föreslagna lagen föras mellan å ena sidan hyresvärd ellerorganisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andrasidan organisation av hyresgäster. Vidare föreskrivs, alt förhandlmg förs pågrundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan deförhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd. Avtalspart på hyresvärdssidan kan sålunda varaantingen hyresvärden själv eller organisation av fastighetsägare, i vilken hanär medlem. De har behörighet var för sig att träffa avtal. Uppkommer tvist omförhandUngsordning är däremot fastighetsägarorganisation inte behörig att uppträdasom part i tvisten inför hyresnämnden. Partsbehörighet i sådan tvist tillkommerenbart hyresvärden. Det följer av 9 § i det remitterade förslaget, som stadgaratt rätten att till hyresnämndens prövning hänskjuta fråga omförhandlingsordning tiUkommer endast hyresvärden. På motsvarande sätt kan enUgtsamma paragraf hyresgästorganisation framtvinga en förhandUngsordnmg endastmed hyresvärden. I 5 § i det remitterade förslaget anges vissabetydelsefulla verkningar av all förhandlingsordning kommit lill stånd. Blanddessa märks den i första stycket stadgade s. k. primära förhandUngsskyldighetenför hyresvärden i fråga om höjning av hyran eUer ändring av grunderna för beräkningav särskUd ersättnmg för uppvärmning m. m. Innebörden därav är att hyresvärdeninte kan träffa gUtigt avtal med hyresgäst i dessa delar innan förhandUng ägtrum och ej heller kan träffa avtal som innebär högre hyra eUer andra grunderför beräkning av särskild ersättning än som följer av träffadförhandUngsöverenskommelse. Denna verkan av förhandlingsordningen är emeUertid,enligt vad som blivit upplyst vid ärendets föredragning inför lagrådet, avseddatt inträda på grand av avtalad förhandUngsordning endast när hyresvärden självär avtalspart Prop.1977/78:175 211 påhyresvärdssidan, ensam eller i förening med fastighetsägarorganisation. Om avsikten med förslaget är att denna vikligaverkan av en avtalad förhandlingsordning skall inträda endast när hyresvärdensjälv medverkat till avtalet om förhandlingsordning, blir den föreslagnalydelsen av 1 § första stycket, enligt vilken sådant avtal kan träffas avantingen hyresvärd eller fastighetsägarorganisation, missvisande. Det blir juinte stor mening med en förhandlingsordning, som inte medför den i 5 § förstaslycket stadgade primära förhandlingsskyldigheten för hyresvärden. För atthindra missförstånd om den fulla innebörden av en avtalad förhandlingsordningbör 1 § i den föreslagna lagen ges sådan lydelse att därav framgår, alt avtalom förhandlingsordning alltid skall träffas under medverkan av hyresvärd. Om krav på hyresvärdens medverkan sålunda införs,blir det egentligen onödigt att i lagbestämmelsen upptaga den formen av avtalsom nu förekommer inom den privata sektorn av hyresmarknaden och som innebäralt både hyresvärd och fastighetsägarorganisation uppträder som part pähyresvärdssidan. Denna form kan ändå tillämpas. Det har emellertid upplysts atten sådan ordning är så vanlig och tiUmäts sådan betydelse att den böråterspeglas i lagen. På grund av det anförda förordar lagrådet att 1 §första stycket första meningen får det innehållet att förhandUng omhyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får enligt lagen föras meUan åena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, ivilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Enligt andra stycket i paragrafen skall somhyresvärd anses endast den som enligt 1 § bokföringslagen (1976: 125) ärbokföringsskyldig för uthyrning av bostadslägenhet för annat ändamål änfritidsändamål. Avsikten med bestämmelsen är i första hand att frånhyresförhandlingslagens tillämpningsområde undanta en- och tvåfamiljshus somhyrs ut av enskild person. Genom hänvisningen tUl 1 § bokföringslagen kommeremellertid lägenheter som hyrs ut av stat och kommun att generellt undantas.EnUgt vad som upplysts för lagrådet bör dock hyresförhandlings-lagen i principvara tUlämplig även på bostadslägenheter som stat och kommun hyr ut. Detta kanuppnås genom att i nära anslutning till vad som föreskrivs i 1 § andrastycket bokföringslagen andra stycket i förevarande paragraf får lydelsen,att som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritidsändamålregelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del avupplåtarens bostad. Med denna avfattning kommer undantaget föruthyrning av högst två lägenheter att avse även uthyrning som företas avjuridiska personer. Några betänkligheter häremot torde dock inte möta. 1977/78:175 212 Mot innehållet i förevarande paragraf har lagrådetej funnit anledning till erinran. Av lagtexten och vad som i anslutning därliUanförs i remissprotokollet framträder emeUertid vissa särdrag hos delavtals-system som innefattas i lagförslaget. Det finns därför skäl att någotberöra den närmare innebörden. Enligt den i paragrafen givna definitionen avbegreppet förhandlingsklausul innebär en sådan klausul, all hyresgästen blirbunden av vad som avtalas i överenskommelse som träffas på grundval av gällandeförhandlingsordning, i lagförslaget benämnd förhandlingsöverenskommelse.Däremot medför klausulen som sådan inle någon motsvarande bundenhet förhyresvärden. Ej heller är meningen alt villkor och åtaganden i enförhandlingsöverenskommelse skall anses bli en del av hyresavtalet och på dettasätt bli bindande för hyresvärden gentemot hyresgästen. Däremot får enförhandlingsöverenskommelse sådana verkningar för hyresvärden när det gällerfrågor om hyreshöjning och särskild ersättning för uppvärmning m. m. att den idessa hänseenden kan sägas bli bindande för hyresvärden både i förhållande tillde enskilda hyresgästerna och i förhållande lill hyresgästorganisationen såsomavtalspart. Hyresvärden har sålunda inte möjUghet att höja hyran eller ändragrunderna för den särskilda ersättningen, om det strider mot förhandlingsöverenskommelsen.Träffar han det oaktat avtal med hyresgästen härom, kan denne göra gällandeogillighel och återbetalningsskyldighel, och hyresgästorganisationen kanutkräva skadestånd. Förslaget har tillkommit främsl för alt stärkahyresgästens ställning i frågor om hyreshöjning. Det har emeUertid sittintresse alt även undersöka, hur saken ställer sig om enförhandlingsöverenskommelse i stället innebär att hyran sänks och sålunda ärlill fördel för hyresgästen. Denna situation lorde visserligen underöverskådUg lid framstå som ovanlig. Med hänsyn bl. a. tUl innehållet i 21 § iförslaget kan den dock ej antagas sakna all praktisk betydelse. Om hyresvärden i den angivna situationen trots deni överenskommelsen avtalade hyressänkningen utkräver den i hyreskontraktetangivna hyran, uppslår fråga om detta kan anses utgöra otillåten hyreshöjning.Vad förslaget innebär i denna situation synes oklart. Om i kontraktet intagilsförhandlingsklausul, synes det dock ligga närmast lUl hands att besvara fråganmed beaktande av 12 kap. 19 a § jordabalken i föreslagen lydelse. Av dettalagrum följer att, när i kontraktet finns förhandlingsklausul, hyran ansesbestämd till del i förhandUngsöverenskommelsen angivna beloppet. Detla skuUemnebära alt hyresvärden inle äger rätt atl utkräva del i kontraktet angivna,högre beloppet. Om så sker, får anses att åtgärden är alt jämställa medotillåten hyreshöj- 1977/78:175 213 ning,som kan drabbas av de förutnämnda sanktionerna. Om hyreskontraktet inte innehåller någonförhandlingsklausul, synes 12 kap. 19 a § jordabalken i den föreslagna lydelseninnebära, att en enligt förhandUngsöverenskommelse avtalad hyressänkning ejslår igenom i det enskilda hyresförhåUandet. Någon annan bestämd hyra än denursprungUgen i hyreskontraktet angivna torde då inte kunna anses föreligga.Principen, att förhandlmgsöverenskommelsen som sådan inle binder hyresvärden,leder sålunda till att hyresgästen saknar möjlighet alt få hyressänkningengenomdriven. Skulle han betala enligt förhandUngsöverenskommelsen, oaktat hankrävts på den i kontraktet angivna hyran, gör han sig skyldig tUlbetalningsdröjsmål med därav följande risker för förverkande av hyresrätten.Han torde ej heller ha möjUghet att vända sig tiU hyresnämnd och begära att medomedelbar verkan få förhandlingsklausul införd (jfr Rättsfall frånbostadsdomstolen, 1976, 20: 76). torde ej kunna göragällande skadeståndsskyldighet utan endast få Uta tiU sådana mer indirektasanktionsmedel som består i att vägra träffa nya överenskommelser, innanhyresvärden uppfyllt sina åtaganden o. d. 6och 7 §§ Lagrådet: Det bör klart framgå, vUka uppgifter i ett avtal omförhandlmgsordning som är så centrala att de måste finnas för att ett gUtigtavtal över huvud skall föreligga. Särskilt kan erinras om att ett gUtigt avtalenUgt 4 § i förslaget utgör spän mot att nytt avtal träffas. Som centralt för gUtigt avtal kan betraktas attavtalet fått skriftiig utformning samt att det framgår, när avtalet upprättatsoch vUka lägenheter det avser. Uppgift om tidpunkten för avtalet är avbetydelse bl. a. med hänsyn till att förhandUngsklausuI, enligt 2 § förstastycket, skall avse en redan föreliggande förhandlingsordning. angivna kravpå gUtigt avtal kan lämpUgen upptas i 6 §. Att något gUtigt avtal ej föreligger,förrän parterna eller deras ombud undertecknat avtalet, torde inle behövasärskilt utsägas. Önskar partema i avtalet göra avvikelse frånföreskrifterna i 5 § andra stycket om vilka frågor som skall vara föremål förförhandling eller vill parterna alt förhandlingsrätt skaU föreligga i fråga somavses i 5 § tredje stycket, måste naturligen detta anges iförhandlingsordningsav-talet. härom kan upptas i 7 §. I dennaparagraf bör också ges en regel om när avtalet skaU börja tUlämpas. Regeln kanlämpligen utformas så att om ej i avtalet utsatts särskild tidpunkt avtaletskall träda i tillämpning . Om vad här uttalats vinner gillande, kan 6 ooh 7 §§få följande lydelse: 15 1977/78. 1 saml Nr 175 1977/78:175 214 "6§ Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftiigen och dagtecknas.Avtalet skall innehåUa uppgift om vilka lägenheter som omfattas avförhandlingsordningen. 7§ Om avvikelse skall gälla från vad som stadgas i 5 § andra slycket eller omförhandlingsrätt skall föreUgga i fråga som avses i 5 § tredje stycket, skalldetta anges i avtalet om förhandlingsordning. I avtal om förhandlingsordning skall anges dentidpunkt från vUken förhandlingsordningen skall tiUämpas. Har så ej skettträder den i kraft ." Att avtal ingåtts om förhandlingsordning betyderatt hyresvärd och hyresgäst blir förhindrade att på det sätt som annars skullegälla genomföra sådan ändrmg i hyreskontraktet att hyran höjs eller bränsleklausule. Även beträffande andra frågor som omfattas avförhandlingsordningen koinmer rent faktiskt hinder mot direkta överenskommelsermellan hyresvärd och hyresgäst alt föreligga. Förhandlingsordningens tillkomstsynes därför betyda delsamma som att det sker en ändrmg i eller ett tUlägg tillkontraktet. Ändringen eller tillägget kan inte anses falla inunder bestämmelsen i 7 kap. 8 § andra stycket jordabalken rörande ändring ellertillägg "med tiUämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängningav" hyresavtalet (jfr NJA II 1972 s. 214 f.). Enligtreglerna i 7 kap. jordabalken skulle förhandlingsordningen därför kunnaåberopas mot ny ägare i god tro endast om antecknmg skett på fastighetsägarensexemplar av nyttjanderättsavtalet (7 kap. 8 § första stycket, 12 §, 13 § andrastycket). förevarande paragraf innebär emellertid att förhandlingsordningalltid skall kunna göras gällande mot ny ägare. Fråga är alltså om en avvikelsefrån vad eljest, enligt reglerna i 7 kap. jordabalken, skulle gälla. Enligt lagrådets mening bör i 7 kap. jordabalkeninföras en erinran om bestämmelsen i första stycket av förevarande paragraf.Denna erinran kan lämpligen få sin plats i 7 kap. 13 § och innehålla atl omgiltighet av avtal om förhandUngsordning mot ny hyresvärd finns bestämmelseri hyresförhandlingslagen. Paragrafen innehåUer bestämmelser om hyresgästs rättatt få förhandUngsöverenskommelse prövad av hyresnämnd. Bestämmelsema avser förhandlingsöverenskommelse omhyran eUer annat hyresvillkor för hyresgästen. 1977/78:175 215 sesom träffats efter förhandling enligt 5 § första eUer andra stycket iförslaget. Däremot torde avsikten ej vara att prövnmgsrätten skaU avseöverenskommelse som ingås efter förhandling enligt 5§ tredje stycket, dvs.överenskommelse om tiUämpnmg av hyresgästens enslcUda hyresavtal.