prop · G103175 · 1977-12-31 00:00:00 — Utredningen anser sig därför inte ha skäl att föreskrivaprimär förhandlingsskyldighet i andra frågor än de angivna hyressättningsfrågorna. Utredningen betonar att någon rättslig skyldighetatt nå ett förhandlingsresultat inte kan åläggas parterna inom ett system sombygger på avtalsfrUietens grand. En formeU ordning för förhandUngsarbetets bedrivandemåste dock skapas. Dessutom måste parts skyldigheter vid förhandlingen närmareslås fast och vara förenade med sanktionsbestämmelser för attförhandlingsrätten skall få ett reeUt innehåU. De gmndläggande formella reglerna för den praktiskaförhandlingsverksamheten bör enligt utredningen inte vara tvingande utanutformas så att parterna kan anpassa förfarandet tiU förhållandena i detenskUda fallet. Utredningen föreslår en lagregel om att part som vUl förhandlaskall göra skriftiig framställning härom hos motparten och ange de frå- Prop.1977/78:175 43 gorom vUka förhandling påkallas. Sammanträde för förhandlmg skall hållas inom treveckor efter det att förhandlingsframställningen har gjorts hos motparten.Avvikelse från förhandlingsföreskrifterna föreslås få ske genom att partemaundertecknar ett skriftUgt avtal härom. Utredningen anger också de formella krav som ettavtal om förhandlingsordning måste uppfyUa. Förslaget innebär att avtal omförhandlingsordning skall ange partema, de lägenheter den omfattar, vilka frågorsom kan göras tUI föremål för förhandling och den tidpunkt från vilken denskall gälla. När det gäUer att fastslå förhandlingsskyldighetensnärmare innebörd framhåller utredningen till en början att frågan om vilkaformer som skall iakttas vid förhandlingsbordet måste avgöras av parterna.Utredningen föreslår att protokoU skaU föras över förhandlingen bara om partönskar detta. I fråga om parts närmare skyldigheter i förhandlingsarbetet bördet kunna krävas att parlen uppträder på ett sådant sätt alt en uppgörelse kannås. Utredningen erinrar i detta sammanhang om innehållet i 15 § lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet, som enligt utredningen ger uttryck förvad som bör gäUa för alla slag av förhandlingar. I överenstämmelse med nämndabestämmelse föreslår utredningen därför alt förhandlingsskyldig part skallsjälv eller genom ombud inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga frammotiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. Utredningenerinrar om att boende- och bostadsfinansieringsulred-ningarna i sittslutbetänkande (SOU 1975: 51) Bostadsförsörjning och bostadsbidrag hardiskuterat (s. 269 och 285) formerna för att ge hyresgästerna rätt tUl ökadinsyn i fastighetsförvaltningen och information om de övriga frågor som berördem. anser att de i betänkandet berörda frågoma ominflytande i boendet bör lösas genom frivilliga överenskommelser. Därförinskränker sig utredningen tUl alt diskutera frågan om rätt till information isjälva förhandlingssituationen. Utredningen pekar på möjligheten att införabestämmelser om infor-mationsslcyldighet i samband med förhandlingar och reglerom tystnadsplikt beträffande den information som har erhållits. Detifrågasätts emeUertid om det på hyresrättens område behövs en ingående lagregleringrörande information och tystnadsplikt. Utredningen framhåller att vid förhandlingar omhyran på den allmännyttiga sektorn råder en öppenhet mellan partema sominnebär att hyresgästparten har tillgång tUI underlaget för hyressältningen. Ifråga om det privata bostadsbeståndet har fastighetsägamas möjUgheter att fåtillgång till de allmännyttiga företagens hyror i praktiken lösts förhandlingsvägen.Denna möjlighet står enligt utredningen också till buds om allmännyttigaföretag önskar få tiUgång till de privata fastighetsägamas hyror. Därför ansersig utredningen kunna utgå från att frågoma om 1977/78:175 44 tiUgångtUl de uppgifter som behövs för hyressättningen och om sekretess för sammauppgifter kommer att lösas förhandlingsvägen. Mot denna bakgmnd föreslår utredningen en begränsadregel av innebörd att part som vid förhandling åberopar viss handling ärskyldig att hålla handlingen tiUgänglig för motparten vid förhandlingen, omdenne begär det. Bestämmelsen sägs bl. a. innebära en skyldighet att vid förhandlingarom ersättning för exempelvis lägenhetemas uppvärmning, varmvatten, elektriskström eUer avgifter för vatten och avlopp, visa upp fakturor, avräkningsnotoroch andra handUngar som kan anses vara underlag för bedömningen av den gjordadebiteringens skälighet. Enligt utredningen måste parts skyldigheter vidförhandlingen vara sanktionerade. Som lämpUgaste sanktion motförhandlingsvägran framstår enligt utredningen vid fall avåsidosättande av den primära förhandlingsskyldigheten det allmännaskadeståndet. Därför föreslås att parts underlåtenhet att fullgöra sinförhandlingsskyldighet skall medföra skyldighet för honom att utge aUmäntskadestånd till motparten. Denna sanktionsform föreslås även för det fall attpart underlåter att hålla åberopad handling tUlgänglig för motparten. 4.7Förhandlingsöverenskommelsen och det enskilda hyresavtalet m. m. Enligt förslaget har förhandlingsordningens parterrätt att få till stånd förhandlingar i alla frågor som berör förhållandet meUanhyresvärd och hyresgäst. Om förhandlingarna leder tiU uppgörelse, uppstår enUgtutredningen frågan om rättsUga sanktioner behövs för att säkerställa efterlevnadenav parternas överenskommelse. Utredningen framhåller till en början attöverenskommelser på grundval av förhandlingsordning träffas mellan hyresvärdeneller hans organisation och hyresgästorganisationen. Mellan dessa parter bliravtalen bindande enligt vanliga civilrättsliga regler. Enligt utredningen ligger det i konstmktionen avden primära förhandlingsskyldigheten att det sanktionssystem som tUlämpas föratt upprätthålla systemet också får verkan som sanktion mot avvikelser från deöverenskommelser som träffas inom detta område. Hyresgästen blir alltså skyddadgenom ogiltighetsregehi och hyresvärdens återbetalnings-skyldighet samthyresgästorganisationen genom räiten till aUmänt skadestånd. Ytterligaresanktioner för alt garantera att träffade överenskommelser följs behövs inleför detla område. Utredningen har övervägt om det utanför området förprimär förhandlingsskyldighet finns skäl att tiUskapa ett sanktionssystem somkan göras gällande av förhandlingsordningens parter mot varandra vid brott motförhandlingsöverenskommelser. Denna tanke avvisas dock av utredningen främstdäriör att en skadeståndssanktion skulle kunna försvåra parternas möjligheteratt nå överenskommelser i angelägna frågor. 1977/78:175 45 När det gäller att föra överförhandlingsöverenskommelsen till de enskilda hyresavtalen anger utredningentvå alternativ. Inom det frivUliga förhandUngssystemet förs överenskommelsernaöver genom att i hyresavtalen har tagits in en s. k. förhandlingsklausul.Hyresgästen förbinder sig enligt klausulen att under kontraktstriden utanföregående uppsägning följa de överenskommelser angående hyra m. m. som kankomma att träffas på grandval av gällande förhandlingsordning. Detta system,som infördes i hyresregleringslagen, tUlämpas även i fråga omöverenskommelser om övergångshyra enligt awecklingslagen. En annan möjlighet ärenligt utredningen att låta förhandUngsöverenskommelsen redan på grand av lagfå direkt verkan på de enskilda avtalen. Systemet med förhandlingsklausuler innebär enligtutredningen att hyresvärden i de faU förhandlingsordning föreligger är tvungenatt träffa avtal med varje enskild hyresgäst om att en förhandlingsklausul skaUgälla. Först sedan hyresgästen godkänt en förhandlingsklausul kan den hyra somhar bestämts vid förhandUng tas ut av honom. Vägrar hyresgästen alt godkännaförhandlingsklausulen, får hyresvärden säga upp hyresavtalet vid hyrestidensutgång. Frågan om hyresgästens skyldighet att underkasta sigförhandlingsklausulen kan därefter avgöras i villkorstvist inför hyresnämnd. En brist med systemet är enligt utredningen att detunder en övergångstid i en och samma fastighet kan finnas hyresgäster medförhandlingsklausul och sådana som motsatt sig denna och därför står utanförförhandlingsordningen. Ä andra sidan sägs erfarenhetema av förhandlingsklausulervara mycket goda. Förhandlingsklausulema har också stora fördelar frånrättssäkerhetssynpunkt. I samband med att förhandlingsklausul begärs av denenskUde hyresgästen får denne möjlighet att bedöma om denhyresgästorganisation, med vilken hyresvärden tecknat förhandlingsordning, kananses skickad att företräda hyresgästema kollektivt. Anser hyresgästen attförhandlingsordningen är obiUig, kan han vägra att godkännaförhandlingsklausulen och föra frågan till 48 § hyreslagen. Förhandlingsklausulen kan dessutom enligt utredningenge hyresgästen möjlighet att få gäUande förhandUngsordning omprövad, när hananser att den på gmnd av ändrade förhållanden blivit obUlig. Hyresgästen kan dåsäga upp hyresavtalet för viUkorsändring med stöd av 54 § hyreslagen och yrkabefrielse från förhandUngsklausulen. Utredningen anser att andra tänkbara lösnmgar inteframstår som fördelaktigare än förhandlingsklausulssystemet. Därför föreslåsatt systemet tas in i den föreslagna lagen. Med förhandlingsklausul avses härvidbestämmelse i hyresavtal att överenskommelse om hyra eller annat hyresvUlkorsom träffas efter förhandling enUgt förhandlingsordning(förhandlingsöverenskommelse) skaU tUlämpas i hyresförhållandet. Förslagetom förhandlingsrätt för hyresgästorganisation innebär inte 1977/78:175 46 nägoninskränkning av hyresgästens rätt att själv föra talan med stöd av hyreslagensregler. Fråga uppkommer emellertid enligt utredningen om hyreslagens regler ärtillräckliga från rättssäkerhetssynpunkt, när förhandlingsordning finns. Utredningen framhåller till en början att dehyresgäster, vilkas hyresvillkor f. n. fastställs genom det friviUigaförhandlingssystemet, kan få en förhandUngsöverenskommelse prövad endast genomatt med stöd av 54 § hyreslagen säga upp hyresavtalet för viUkorsändring vidkontraktstidens slut, varvid en av hyresnämnden beslutad ändring blir gäUandeför den följande hyresperioden. EnUgt 3 a § hyresregleringslagen gäUde attförhandlingsöverenskommelse om bashyra kunde prövas av hyresnämnd utanföregående uppsägning av hyresavtalet. Enligt awecklingslagen kanförhandlingsöverenskommelse om övergångshyra inte prövas särskilt, utanhyresgästen är hänvisad tUl uppsägningsförfarandet enUgt 54 § hyreslagen (seprop. 1974:150 s. 468). Enligt utredningen är det en oundviklig följd avett förhandlingssystem att det då och då inträffar att förhandlingsunderlagetär bristfälligt. Om en lägenhet på grand av bristande underhåll eller av annananledning inte uppnår den normalstandard som förutsatts, kan hyran för denlägenheten komma att sättas för högt. Eftersom hyresgästen därvid är hänvisadtill förfarandet enUgt 54 § hyreslagen kan han enligt utredningen tvingasbetala en felaktig hyra av upp tUl ,innan en prövning kommer tUl stånd. Dessa förhållanden är otillfredsstäUande.Det är därför nödvändigt att överväga en särskild ordning för prövning avförhandlingsöverenskommelser. I fråga om utformningen av prövningsrätten anserutredningen att prövningen bör begränsas tUl sådana överenskommelser, som gäUervillkoren i det enskilda hyresavtalet. Prövningsförfarandet bör vidare utformaspå ett för hyresgästen så enkelt sätt som möjligt. skall barapröva skäligheten av en viss överenskommelse rörande en enskild lägenhet. bestånd kan det inte bli fråga. Utredningen föreslår därför attkravet på uppsägning ges upp och att hyresnämndens beslut om ändring avförhandlingsöverenskommelse blir på grund av lag bindande för bådaparter. Enligt uiredningens förslag skaU den hyra sombestäms i förhandlingsöverenskommelse kunna tas ut i enlighet medförhandlingsklausulen. Hyresgästen blir skyldig att betala den nya hyran frånden tidpunkt då den enligt överenskommelsen skall börja utgå. Han bör därefterha viss begränsad tid på sig för att begära hyresnämndens prövning avöverenskommelsen. Klagotiden bör räknas från den dag då det nya vUlkoretbörjade tiUämpas dvs. från den nya hyrans första förfallodag. senare sänka den överenskomna hyran, har hyresgästen rätt att fåtUlbaka vad han erlagt för mycket. överenskommelsen,fortsätter hyresgästen att betala hyran som förat. Klagotiden föreslås uppgåtUl . 1977/78:175 47 Sammanfattningsvis innebär utredningens förslag attenskild hyresgäst får rätt att utan uppsägning av hyreskontraktet hoshyresnänmd begära prövning av förhandlingsöverenskommelse om hyresvillkor från den dag då villkoret började tUlämpas mot honom. Eftersomprövningen avser överenskommelse som träffats meUan två parter, hyresvärd ochhyresgästorganisation, av vilka endast den ena, hyresvärden, är motpart iprövningstvisten, får hyresnämnden enligt förslaget inte ändra enöverenskommelse utan att hyresgästorganisationen har fått tillfälle att yttrasig i ärendet. 4.8Förfarandet när förhandlingar har strandats Utredningen erinrar till en början om deförlikningsorgan som hyresmarknadens huvudorganisationer har skapat förslitande av lokala tvister och vilkas beslut har formen av rekommendationertUl partema. Dessa förUkningsorgan måste enligt utredningens mening bibehållasoch ges möjlighet att utvecklas ytterligare, när förhandUngssystemet legaliseras. Även om man kan anta att ett förhandlingssystemleder till att de flesta tvister kommer att biläggas genom förhandlingar, kanman enligt utredningen inte bortse från att uppgörelse i vissa fall inte kommeratt nås och att förhandlingama strandas. För tvister i frågor som är regleradei hyreslagen finns därvid möjUgheten att begära hyresnämnds prövning. Imotsvarande situation gäller för både awecklingslagens förhand-Ungssystem ochför frivilligsystemet att tvister inför hyresnämnd bara kan föras mellan deenskilda hyrespartema, hyresvärd och hyresgäst. Förhandlingsordningens partersaknar möjUghet alt föra sin tvist till nämnden. Främst från fastighetsägarhåll har gjorts gällandeatt den nuvarande ordningen för villkorsprövning enligt hyreslagen är mindrelämplig i fall där förhandlingsordning gäller. Enligt utredningen har kritikenfrämst gått ut på att kravet på uppsägning tiU kontraktstidens slut förinledande av villkorstvist leder tUI att man ofta kommer i tidsnöd vidförhandlingama. Hyresvärden kan tvingas att säga upp hyresgästerna trots atthans avsikt är att fortsätta att förhandla och trots att möjUgheten till en förhandlingslösninginte är utesluten. De påtalade olägenhetema är enUgt utredningen beaktansvärda.Hyresnämndsprövningen bör därför anpassas till det föreslagnaförhandlingssystemet. Vid övervägande av den ordning som skall gäUa föratt föra över en tvist från förhandlingsordningen till hyresnämnden är detenUgt utredningen viktigt att förfarandet utformas så att det inte minskarpartemas vilja till förhandUngsuppgörelse. Denordning som antyds i utredningsdirektiven, nämligen att förhand- lingsordningensparter skulle tillåtas att föra sin tvist tUl ,avvisas av utredningen såsom behäftad med betydande nackdelar. Systemet sägskunna leda tiU dubbelprövning inför hyresnämnden, eftersom de ensldldahyrespartema skulle ha kvar rätten att få sina hyresvUlkor prövade avhyresnämnd. En sådan ordning sägs vidare kunna innebära risk för att partemasansträngningar att uppnå förhandlingslösningar i svåra tvister skidle minska.Enligt utredningen finns i stäUet lösningen inom ramen för det nuvarandesystemet, där tvister inför hyresnämnd sker mellan de enskUda hyrespartema. Genom förhandlingsklausul har de enskildahyrespartema frigjort hy-resändringama från hyrestiden. Enligt utredningen ärdet då också naturligt att låta dem föra en tvist om hyrans storlek införhyresnämnden under löpande hyresperiod. Därför föreslås att om förhandlingarenligt förhandlingsordningen strandas så skall hyresvärden resp, den enskildehyresgästen kunna föra en tvist om hyresvUlkoren tiU hyresnämnden oberoende avför vilken tid det enskUda hyresavtalet gäller. Detsamma föreslås gälla,föratom vid strandning, om motparten eller hans organisation gjort sig skyldigtUI förhandlingsvägran. Enligt förslaget frigörs rätten tillvillkorsprövning från kontraktstiden. Den tidpunkt från vUken den avhyresnämnden bestämda hyran skall gälla måste då fastställas på annat sätt.Utredningen föreslår att detta får ske genom att hyresavtalet sägs upp tUlvisst månadsskifte. Uppsägningen skall endast avse villkorsändring.Förfarandet kan därför för bägge parter utformas på samma sätt som gällervid hyresgästens begäran om vUlkorsprövning enligt 54 § hyreslagen. Enligtförslaget har den part som sagt upp att från uppsägningenhänskjuta tvisten tUl hyresnämnden. Försummar han det, får uppsägningen ansesförfallen. Utredningen föreslår vidare att uppsägningstidenbestäms lill . Med en sådan uppsägningstid sägs problemen medretroaktiva hyror kunna undvikas i det övervägande antalet fall. I fråga om retroaktiva hyror framhåller utredningenockså att den av hyresnämnden bestämda nya hyran regelmässigt bör gäUa från detmånadsskifte tUl vilket avtalet sagts upp. Något absolut förbud mot förordnandeom retroaktiv hyra även för tid före denna dag bör dock inte införas. Somexempel anges att förhandlingsordningens parter fortsatt förhandlingarna underden uttryckliga förutsättningen att den hyra de kunde komma överens om skullefå tas ut från en viss tidpunkt, som sedan har passerats utan att uppgörelsehar nåtts. I ett sådant läge är det enligt utredningen rimligt att hyresnämndefter en skälighetsbedömning i det ensldlda fallet får möjlighet att förordnaatt den bestämda hyran skall utgå även för förfluten tid. Detsamma bör enligtutredningen gälla i vissa fall då part inför utsikten att nå enförhandUngsuppgörelse fortsatt förhandlingama utöver den tid som gällde förden tidigare hyres- 1977/78:175 49 överenskommelsenoch denna tidsutdräkt inte kan läggas honom till last som försummelse. Utredningen föreslår därför att hyresnämnd får rättalt vid viUkors-prövningen förordna om hyra även för tid före den dag tiU vUketavtalet sagts upp, om det i visst fall av särskild anledning finnes skäligt. 4.9Ikraftträdande m. m. EnUgt förslaget skall förhandlingsordningslagenträda i kraft . Den skaU emellertid inte äga tillämpning i frågaom fastställelse eller ändring av övergångshyra enligt aweckUngslagen. Vidare föreslås att lagen skall gälla även avtal omförhandlingsordning som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtaletöverensstämmer med bestämmelsema i den föreslagna lagen samt innefattar rättatt påkaUa förhandlingar rörande de frågor, som anges i förslaget. Skulle ettgällande avtal om förhandlingsordning inte uppfylla dessa krav förhandlingsordningen föreskriver t. ex. en mera begränsad förhandlingsram änden som anges i förslaget är lagen inte tUlämplig. Parterna får då träffanytt avtal eller, om de inte kan komma överens, föra frågan omförhandlingsordning till . 5 Remissyttrandena 5.1 Allmänna synpimkter Förslaget att i lag reglera formema för kollektivaförhandlingsöverenskommelser på bostadshyresmarknaden tillstyrks eller lämnasutan erinran av flertalet remissinstanser, däribland bostadsdomstolen,hovrätten för , . Tre remissinstanseravstyrker förslaget, nämligen hyresnämnden i , Näringslivetsbyggnadsdelegation och . ÅtskUliga remissinstanser framhåller att kollektivaavtal om h3T:essätt-ning har fått en sådan utbredning att tiden nu är mogen föratt reglera i vUken ordning och under vUka vUlkor förhandlingsverksamheten skaUbedrivas. Bostadsdomstolen delar utredningens uppfattning att förhållandena påhyresmarknaden i första hand bör regleras genom förhandlingsöverenskommelsermellan fastighetsägar- och hyresgästorganisationer och inte genom lagstiftningoch myndighetskontroU. Erfarenhetema i stort av det frivilligaförhandlingssystemet och av förhandlingsordningarna enligt hyresreglerings-och awecklingslagama är goda. Genom dessa förhandlingssystem har individuellatvister mellan enskilda hyresgäster och hyresvärdar i stor utsträckning kunnatförebyggas. 4 1977/78.1 saml Nr 175 1977/78:175 50 lingenav det koUektiva förhandlingssystemet har varit en förutsättning förhyresnämndsorganisationens möjligheter att bemästra sina arbetsuppgifter. Frånfastighetsägamas synpunkt måste det kollektiva förhandUngssystemet i aUmänhetanses förenat med praktiska och ekonomiska fördelar. Även om ett sådant syslemi viss utsträckning minskar den enskilde hyresgästens möjligheter att genomförhandlingar direkt med hyresvärden tiUgodose sina särskUda intressen, tordelikväl fördelarna med systemet också för hyresgästema i allmänhet vidaöverväga nackdelarna genom att det stärker deras ställning som förhandlingspartertUl hyresvärdarna. En fömtsättning för att ett lagfäst förhandlingssystemskall kunna godtas är dock att det innehåUer tiUräckliga garantier för denenskildes rättssäkerhet. Bostadsdomstolen har inte någon erinran mot förslageti detta avseende. Också hovrätten för ansluter sig tUlutredningens allmänna synpunkter till stöd för ett lagbundetförhandlingssystem. Kollektiva förhandlingsöverenskommelser om hyrans storlekoch om andra hyresvUlkor är framför aUt en praktisk nödvändighet. Att lagfästaen rätt till förhandlingsordning kan visserligen ur strängt principiell synpunktsägas strida mot att hyreslagen grandas på partemas rätt att fritt träffa avtalom vUlkoren för förhyrningen. I förslaget har emellertid byggts in fuUtbetryggande rättssäkerhetsgarantier för framför allt de enskilda hyresgästema.På grand härav och då det kan finnas ett inte obetydUgt antal fastighetsägaresom inte vUl teckna friviUiga förhandlingsordningar är det fullt motiverat lagfäster rätten till förhandlingsordning efter förebild av det nuvarandefrivilliga systemet. Liknande synpunkter framförs av ochhyresnämnden i . Förslaget är en logisk följd av utvecklingen påhyresmarknaden, anser hyresnämnden i . En nackdel med det föreslagnasystemet är dock att möjUgheterna att etablera ett direkt förtroendefulltförhållande mellan hyresvärd och hyresgäst reellt minskas och ersätts med enmera formell ordning. De nackdelar som kan ligga i det kollektiva förhandlingssystemetmåste dock vägas mot de praktiska fördelarna och även bedömas under granskningav den rättssäkerhet för de enskilda hyresgästerna som innefattas i förslaget.Enligt nämndens mening innehåller förslaget fullt betryggande garantier förrättssäkerheten för den enskUde hyresgästen. Enligt LO, som gör jämförelser med arbetsmarknaden,saknar flertalet hyresgäster käimedom om sina lagliga rättigheter och förutsättningaratt tUlvarata dessa. Hyresgäströrelsen har därför fått en avgörande betydelseför en fungerande hyresmarknad. Det friviUiga förhandUngssystemet har ocksågett stabUitet åt större delen av marknaden. En lagUg gmnd förförhandUngsskyldighet är dock nödvändig av särsldlt den anledningen att del av hyresvärdarna står utanför fastighetsägamas 1977/78:175 51 intresseorganisation.KSB anser att en lagfäst förhandlingsordning med det ökade hyresgästinflytandesom skisserats kommer att medföra en jämnare lägenhetsstandard. Ettökat hyresgästinflytande kommer förhoppningsvis också att minska utrymmet förinte regelrätta uthyrningar, exempelvis bostäder som utnyttjas till annat änbostadsändamål och lägenheter som hyrs ut i andra hand genom s. k.skenkontrakt. Att tiden är mogen för en lagreglering avförhandlingsformerna betonas också i remissyttrandena frånpartsorganisationerna på bostadsmarknaden. Hyresgästernas riksförbundkonstaterar att hyresvillkoren för flertalet bostadslägenheter i landet f. n.bestäms under medverkan av partsorganisationema. Det har lyckatshyresgäströrelsen att utveckla ett frivilligt förhandlingssystem omfattandeinte endast de allmäimyttiga bostadsföretagens lägenheter utan även en ökandedel av den privata sektom på bostadshyresmarknaden. Erfarenheterna av dennautveckling har varit mycket goda och även inneburit betydande fördelar ur samhällssynpunkt.Att förhandUngsordningar i så stor utsträckning kunnat avtalas medfastighetsägare av olika kategorier sammanhänger med de uppenbara fördelar somförhandlingsformen innebär även för dem.