prop · G103175 · 1977-12-31 00:00:00 — Den hittillsvarande utvecklingen tyder enligtutredningen på att förhandlingsordningar på frivUlig väg kommer att i ökadomfattning vinna 3 1977/78.1 saml Nr 175 1977/78:175 34 instegäven på den enskilda bostadssektom. Ett inte obetydUgt antal fastighetsägarekommer dock inte att vilja teckna frivUliga förhandlingsordningar. uppkommer då frågan om en förhandlingsordning allmänt sett kananses innefatta sådana fördelar för hyresgästerna att deras organisationer börtillerkännas legal förhandlingsrätt, även när fastighetsägaren inte önskar enförhandlingsordning. Som utgångspunkt för sitt fortsattaställningstagande tUl frågan om en legal förhandUngsrätt framhåller utredningenatt förhållandena på en balanserad bostadshyresmarknad i första hand börregleras genom förhandlingsöverenskommelser och inte genom lagstiftning ochmyndighetskontroll. prövning bör påkallas endast i faU då partemainte når överenskommelse på frivUUg väg. Fria förhandlingar fömtsätter emellertid jämställdaförhandlingsparter. På den punkten framhåller utredningen att hyresgästensrättsliga ställning har förstärkts väsentligt genom ändringar ihyreslagstiftningen. Hans ställning som utomrättsUg förhandlingspartner tillhyresvärden har emellertid inte stärkts i motsvarande mån. För att kompensera sitt faktiska underläge somförhandlingspartner till hyresvärden har hyresgästerna i många fall anslutitsig till den organiserade hyresgäströrelsen. Därmed har hyresgästerna vunniten betydande styrka, när det gäller att hävda sina ståndpunkter iförhandlingar med hyresvärden. Enligt utredningen kan det dock knappast förasenskUda förhandlingar för varje hyresgäst även om han biträds av hyresgästföreningen.I stället torde hyresgästerna genom kollektivt handlande i fria förhandlingarbäst kunna hävda den ställning de erhållit genom lagstiftningen.Hyressättningsfrågorna sägs också vara särskilt väl ägnade förförhandlingsöverenskommelser. Mot denna bakgmnd finner utredningen att ettförhandlingssystem, där hyresgästerna representeras av sin organisation,innebär väsentliga fördelar inte bara för den enskilde hyresgästen och förhyresgästkoUekti-vet utan även för samhäUet. Fördelama är av den arten att detinte rimligen kan få ankomma på den enskUde fastighetsägaren att avgöra omhyresgästerna skaU ha rätt tiU kollektiva överenskommelser. En lagfäst rätt tUlförhandling skulle också i vissa fall medföra större trygghet för att deförhandlingsordningar som har uppnåtts på frivUlig väg blir bestående. En fömtsättning för att ett koUektivt system skallkunna godtas är enUgt utredningen att systemet innehåller tillräckligagarantier för den enskildes rättssäkerhet. Utredningen har emeUertid funnitatt ett legalt förhandlingssystem väl kan utformas så, att det uppfyller högtstäUda krav på den enskildes möjUgheter att ta tUl vara sina intressen gentemotförhandlingsordningens parter. Utredningen lägger därför fram ett förslag omlagfäst rätt till förhandlingsordning. 1977/78:175 35 Det föreligger enligt utredningen inte något behovav att inlemma samtiiga hyreslägenheter i landet i ettförhandlingssystem. Vad det gäller är att skapa en ordning inom vilkenorganisation av hyresgäster ges möjlighet att etablera förhandlingsrätt ävenom hyresvärden motsätter sig detta. Däremot bör det inte komma i fråga attgenom lagstiftning rubba det friviUiga förhandUngssystemet. Ett legalt erkännande av förhandlingsrätten påbostadshyresmarknaden får enligt utredningen praktisk betydelse i första handpå de områden där friviUiga förhandlingsordningar inte har kommit till stånd.Det är dock inte oväsentligt att ett bibehåUande av rätten tUl förhandlingsordninggaranteras i lag även för det fall att hyresgästorganisationen redan själv harförmått hävda sin rätt. Därmed stärks hyresgästorganisationens StäUninggentemot fastighetsägaren. Lagstiftningen bör därför utformas så att underdenna faUer såväl den förhandlingsrätt som grundas på friviUiga avtal som densom har tillkommit genom ett tvångsförfarande. All förhandlingsverksamhet påbostadshyresmarknaden kommer då att vila på samma legala grund. Enligt utredningen bör förhandlingsrätt ävenfortsättningsvis i största möjliga utsträckning komma till stånd genomfrivUliga avtal meUan hyresgästorganisation och hyresvärd eUer fastighetsägarorganisation.Lagstiftningens primära praktiska syfte blir att ge hyresgästorganisationenrätt att företräda hyresgästerna i förhandlingar med hyresvärden för attdärigenom möjliggöra en lösning av uppkommande frågor och tvister isamförstånd. Dämtöver krävs att förhandlingsarbetet kan ske i former, somgaranterar kontinuitet och stadga. Utredningen erinrar om att förhandlingsrättensgmndval inom frivil-ligsyslemet utgörs av ett avtal om förhandlingsordning.Genom detta avtal förbinder sig partema att förhandla i enlighet med en vissförhandlingsordning. Avtalet gör det möjligt för en hyresgästorganisation attlångsiktigt och kontinuerligt påverka boendeförhållandena för de hyresgästerden representerar. Mot den bakgmnden är det naturligt att också en legalreglering av förhandlingsrätten utformas som i första hand en rätt att tecknaförhandlingsordning. Utredningen diskuterar härefter frågan om enförhandlingsordning bör omfatta samtiiga lägenheter i en eller flerafastigheter. Härvid erinras om att utvecklingen inom det friviUigaförhandUngssystemet har lett fram till en förhandUngsrätt för denavtalsslutande hyresgästorganisationen oberoende av hyresgästernasorganisationstiUhörighet. För den angivna ordningen kan enligt utredningenanföras flera skäl. Det Ugger tUl en början i sakens natur attförhandUngsöverenskommelser i frågor som berör alla hyresgäster i en fastighetpå ett likartat sätt också kommer att tiUämpas Uka för alla. 1977/78:175 36 finnerutredningen det uppenbart att de praktiska vinsterna med en förhandlingsordningminskar betydUgt, om den endast träffar vissa av fastighetens lägenheter. Skerhyressältningen såsom på den aUmännyttiga sektorn med hjälp av schabloner,förutsätter själva metoden att hela det berörda lägenhetsbeståndet omfattas avöverenskommelsen. För den angivna ordningen talar enligt utredningen,föratom praktiska hänsyn, även hyreslagens bruksvärderegler. Braksvärdesystemetinnebär inte bara att jämförUga lägenheter får Uka höga hyror utan också,åtminstone på , att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas tUlvarandra efter lägenhetemas varierande standard. I detta system där hyrorna iolika lägenheter påverkar varandra på grund av objektivt bedömbara faktorerföreUgger enUgt utredningen ett koUektivt hyresgästintresse att kunna övainflytande på samtliga lägenheter i det berörda beståndet. SkuUe vissalägenheter undantas från förhandlingsordningen löper man risken att i stridmed bruksvärdesprincipen få skUda hyresnivåer för likvärdiga lägenheter.Genomfördes en begränsning, skulle det enligt utredningen vidare kunna inträffaatt i en och sanmia fastighet vissa hyror bestämdes i förhandUngar med en hyresgästorganisation,andra i förhandlingar med en annan gmpp hyresgäster och åter andra iförhandlingar med de enskilda hyresgästerna. Förhandlingssystemet skuUe därmedbU omöjligt att i praktiken hantera och därför utan värde för hyrespartema. Mot denna bakgmnd anser sig utrednmgen kunnakonstatera att en förhandlingsordning måste, såsom faUet redan är enligt defrivUUga förhandlingsordningarna, irmefatta förhandlingsrätt för samtligabostadslägenheter i en eller flera fastigheter. Därför föreslås att den hyresgästorganisationsom får förhandUngsrätt skall förhandla för aUa lägenheter. Denna organisationfår tUlvarata hela hyresgästkollektivets intressen och bevaka hyresfrågornainom hela fastigheten. Förhandlingsrätten avser enligt utredningensförslag endast vUlkoren för de lägenheter som hyrs ut av hyresvärden i förstahand. VUlkoren för av hyresgästerna gjorda andrahandsupplåtelser omfattas inteav för-handUngsrätten. EnUgt utredningen bör förhandUngsrätt i de enskildafallen komma lUl stånd genom frivUlig överenskommelse meUanhyresgästorganisation -och hyresvärd eller fastighetsägareförening. KanförhandUngsrätt inte uppnås på frivUlig väg, måste emeUertid lagen anvisa enmetod för att förhandlingsordning ändå skall kunna genomdrivas. , som uppger sig vUja företräda hyresgästema i en viss fastighet,kan enUgt utredningen inte utan vidare tiUerkännas förhandlingsrätt. Prop.1977/78:175 37 måstekaraktären hos en organisation som bör tUlerkännas sådan rätt preciseras. Utredningen diskuterar i detta sammanhang om detbör krävas att förhandlingsberättigad organisation skaU vara ansluten tillriksorganisation av hyresgäster. Utredningen erinrar om att ett sådant kravgäUer vid förhandlingar om övergångshyra enUgt awecklingslagen. Enligt utredningenär vidare de frivUliga förhandlingsordningarna så gott som undantagslöst slutnamed hyresgästförening som är ansluten tiU som part.I 19 a § hyreslagen, dvs. den bestämmelse som ger en ram för möjligheten att teckna förhandUngsordning, ställs det dock inte upp något krav på vissorganisationstUUiörig-het. Av förarbetena framgår att hyreslagen inte läggernågot absolut hinder i vägen för att låta även överenskommelse om hyra, somträffas av organisation som står utanför hyresgäströrelsen, bli bindande för deenskilda hyrespartema (prop. 1973: 23 s. 160). Vissa krav ställs dock på ensammanslutning för att den skaU kunna betraktas som en hyresgästorganisation.Den måste enligt förarbetena fylla åtminstone de krav som bmkar uppställas föratt en sammanslutning över huvud taget skall kunna betraktas som en ideeUförening. Däremot krävs det inte att organisationens enda och huvudsakligaändamål är att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Även om det bara i undantagsfall kan tänkasförekomma att en utanför hyresgäströrelsen stående organisation framställerkrav på förhandlingsordning, finns det enligt utredningen inte skäl attfrånkänna en lokal organisation, som har erforderUg kompetens för uppgiften,förhandlingsrätt. Utredningen föreslår därför att avtal om förhandlingsordningär giltigt om det har ingåtts av hyresgästorganisation som uppfyUer de krav somnu gäller enUgt förarbetena tiU 19 a § hyreslagen. För det fall att förhandlingsrätt inte kan erhållaspå friviUig väg genom avtal föreslår utredningen att tvisten skaU kunnahänskjutas till prövning av hyresnämnd. Rent allmänt anser utredningen att det i en sådansituation bör krävas starka skäl för att en hyresgästorganisationsframställning om förhandlingsordning skaU kunna avvisas. Organisationen måstedock åtnjuta hyresgästemas förtroende. Berättigad hänsyn bör aUtså tas tiUuppfattningen hos de berörda hyresgästema. Om en hyresgästorganisation skullebegära förhandlingsrätt för en fastighet där flertalet hyresgäster bestämtmotsätter sig detta, bör någon förhandlingsordning inte få komma till stånd.Däremot bör inte krav uppställas på att hyresgästorganisationen skall kunnauppvisa en viss anslutning av medlemmama bland de berörda hyresgästerna. Omhyresgästerna mte motsätter sig förhandlingsordning, kan det i vissa lägenframstå som berättigat att en hyresgästorganisation får förhandUngsrätt, trotsatt den inte har några eller har endast ett fåtal medlemmar i den aktueUafastigheten. 1977/78:175 38 Karaktären hos den organisation som begärförhandlingsrätt måste dessutom tUlmätas betydelse. En utanförhyresgäströrelsen stående organisation som kräver förhandlingsrätt måste fåsina kvalifikationer för uppgiften prövade. Det kan enligt utredningen inteanses rimligt att tvinga hyresvärden att förhandla med en för uppgiften inteskickad organisation, även om den till äventyrs skulle ha stöd hos åtskUligahyresgäster. Antalet berörda lägenheter kan också spela vissroll. De praktiska skälen för en förhandUngsordning gör sig i aUmäidietstarkare gällande ju större lägenhetsbestånd som skaU omfattas avförhandlingsordningen. Förhållandena kan emellertid också i en mindre fastighetvara sådana att ett kollektivt agerande från hyresgästemas sida framstår somsärskilt angeläget för att skapa godtagbara boendeförhåUanden. Åtskilliga omständigheter måste aUtså enUgtutredningen vägas mot varandra vid avgörandet av huruvida förhandlingsrättskall komma tUl stånd i ett läge där hyresvärden har vägrat tecknaförhandlingsordning. Utredningen anser det ogörligt att i lagtext närmareprecisera de omständigheter på vUka hyresnämnden kan gmnda ett ogillande avhyresgästorganisationens begäran om förhandlingsordning. Den prövning somskall ske i hyresnämnden bör därför utformas som en obUUghetspröv-ning. Enligtförslaget skall hyresgästorganisation ha rätt tUl förhandlingsordning, om detinte efter övervägande av samtiiga på frågan inverkande omständigheter kananses obUligt mot hyresvärden eller mot hyresgästema. En förhandlingsordning, avtalad eller beslutad avhyresnämnd, måste kunna på begäran av endera parten bringas att upphöra narändrade förhåUanden har inträtt. Detta bör enUgt utredningen ske genom uppsägning.Utredningen föreslår en minsta uppsägningstid av . Rätlen tiUförhandUngsordning skuUe enligt utredningen vara utan värde, om hyresvärdenfritt kunde säga upp förhandlingsordningen. Rätten tiU förhandlingsordningfömtsätter att en av hyresvärd gjord uppsägning kan hänskjutas tiU hyresnämndsprövning. Enligt förslaget skall hyresgästorganisationen ha rätt tiUförlängning av förhandlingsordning enligt samma gmnder som har föreslagitsgäUa för rätt att teckna förhandlingsordning. Endast om förhandUngsordning pågmnd av ändrade förhåUanden har bUvit obUUg mot hyresvärden eller mot hyresgästernabör den få upphöra mot hyresgästorganisationens vilja. Utredningen berör också frågan om den konkurtens omförhandlingsordning som kan uppkomma meUan olika hyresgästorganisationer. Utredningenerinrar om att sådana konkurrensfrågor hittiUs har fått lösas såsom tvist omförhandlingsklausids obilUghet i förlängnings- eUer viU-korstvist och medtiUämpning av bestämmelserna i 48 § hyreslagen. Utredningens förslag kan geupphov tiU motsvarande prövningssituationer. Prop.1977/78:175 39 Någonsärskild reglering för dessa situationer föreslås dock inte, eftersom de antassäUan aktuaUseras i praktiken. Frågorna får enligt utredningen avgöras inomramen för den föreslagna obillighetsprövningen. Härvid sägs att företräde iallmänhet bör ges åt en organisation med långsiktig målsättning framför ennybildad sammanslutning, som har uppstått på grund av ett utbrett missnöje i enenstaka fråga. Enligt utredningen bör det sällan finnas anledning att låta enbestående förhandlingsordning mbbas av en tillfällig opinion blandhyresgästerna, även om den skulle omfattas av majoriteten. I sådana faUframstår det enligt utredningen som tillräckligt att de missnöjdahyresgästerna har möjlighet att få förhandlingsöverenskommelsen prövad av hyresnämnd. Frågan om hyresvärds rätt till förhandlingsordningtas också upp av utredningen. Även om en hyresvärds begäran omförhandlingsordning i de flesta fall torde leda lill att ett frivUligt avtaltecknas och det endast i undantagsfall kan anses skäligt att ålägga enhyresgästorganisation förhandlingsordning mot dess vilja, är det enligtutredningen från principiell synpunkt värdefullt att också hyresvärdssidansbehov av förhandlingsordning kommer tUl uttryck i lagen. En sådan rätt börenligt utredningen utgöra ett incitament för hyresvärdar att ta initiativ tUlförhandlingsordning och gynnsamt bidra tUl att frivUUga avtal om förhandUngsordningtecknas. Från principen om parternas likstäUdhet måste det vidare ansesangeläget att också hyresvärden ges rätt att få en av motparten gjorduppsägning av förhandlingsordningen prövad av hyresnämnd. Hyresvärden föreslåsdärför få rätt tUl förhandUngsordning och rätt tUl förlängning avförhandlingsordning, om det inte är obUligt mot hyresgästorganisationen ellermot hyresgästerna. Hyresvärden måste dock rikta sin begäran omförhandlingsordning tUl en hyresgästorganisation som uppfyller de krav som mani sammanhanget bör ställa på en sådan. Om en oorganiserad fastighetsägare görframställning om förhandlingsordning och hyresgästorganisationen vägrar tecknaförhandlingsordning, talar detta enligt utredningen för attförhandlingsordningen är obiUig inte bara för organisationen utan också förhyresgästerna. Utredningen berör vidare frågan om vad som börhända med en förhandlingsordning om fastigheten övergår tiU ny ägare. Härviderinras om bestämmelserna i 7 kap. jordabalken, som innebär att de enskildahyresavtalen nästan undantagslöst blir gällande mot den nye ägaren. Också enförhandlingsordning bör enligt utredningen fortsätta att gälla oberoende avförändringar i äganderättsförhållandena. SkiUle någon av partema i samband medägarskifte vilja befria sig från förhandlingsordningen, anses det föreslagnauppsägningsförfarandet tUlräckligt. Sådana ändringar av förhandlingsordningensviUkor som kan bU nödvändiga om den nye ägaren tillhör annan organisation änden förra bör enligt utred- 1977/78:175 40 ningenundantagslöst kunna komma till stånd utan hyresnämnds medverkan. Gällande förhandlingsordningar på både denallmännyttiga och den enskilda sektom omfattar numera allmänt både "hyroroch boendeförhåUanden". Det innebär att aUa frågor som kan uppkomma iförhållandet meUan hyresgäst och hyresvärd såväl rättstvist somintressetvist kan bli föremål för förhandling enligt de frivUligaförhandlingsordningarna. Med rättstvister avses då tvister som rör detenskilda förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd, exempelvis tvist om denenskilde hyresgästens nyttjande av lägenheten, om ifrågasatta kontraktsbrottoch förverkandegmnder samt om rätt till andrahandsuthyrning, byte ochförlängning av hyresavtalet. Intressetvister däremot omfattar tvister som oftaangår hela hyresgästkollektivet, exempelvis tvist om hyran och andrahyresvillkor, om ordningsregler för fastigheten, om sanering och om ombyggnad. Hyressättningsfrågorna framstår enligt utredningensom det viktigaste föremålet för förhandlingsrätten. Förhandlingar om ochöverenskommelser i frågor som avser lägenhetens beskaffenhet och tUllägenheten knutna förmåner kommer enligt utredningen att äga nmi, även om förhandlingsordningenbegränsas tUl frågor om hyran. En betydande nackdel med en sådan begränsningär emellertid att frågor om lägenhetens beskaffeithet m. m. då bara kan kommaupp i samband med ett krav på högre eller lägre hyra. För att få tUl ståndförhandlingar om reparationer och liknande måste i så faU avvaktas enframställning om hyresänd-ring från hyresvärden. Även om hyresgästema redan harvissa möjligheter att med stöd av 15 och 16 §§ hyreslagen påverkalägenheternas un-derhåUsstandard, bör enligt utredningens mening frågan om deenskUda lägenheternas skick kunna göras till föremål för överenskommelser enligtförhandlingsordning. Frågor om fastighetens skick och om gemensammaanordningar inom fastigheten har vidare ett så självklart kollektivt intresseatt frågoma inte kan lämnas utanför förhandlingsområdet. När det gäller övriga frågor som bör bli föremålför förhandling föreligger enligt utredningen svårigheter att på ett merabestämt sätt avgränsa dessa frågor. Beträffande frågor som rör hyresgästernakollektivt finns det över huvud taget inte anledning tiU någon begränsning avförhandlingsområdet. Vid tvister som bara berör enskild hyresgäst rätts-tvister föreligger enligt utredningen inte ett lika påtagligt koUektivtintresse att kunna föra dessa frågor tUl förhandling på gmndval av förhandlingsordningen.En sådan möjlighet bör dock enligt utredningen stå öppen. Någon uppgörelse böremeUertid inte kunna komma till stånd 1977/78:175 41 utanden berörda hyresgästens medverkan. Sådana frågor föreslås därför kunna förastUl förhandUng enligt förhandlingsordning bara om hyresgästorganisationen harerhållit uppdrag från den enskilde hyresgästen. Sammanfattningsvis föreslås att rätt för part attpåkaUa förhandling enligt förhandlingsordning skall föreligga i frågor om hyraoch andra hyresvUlkor, lägenhetemas och fastighetens skick, gemensamma anordningarinom fastigheten samt övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästernakollektivt eller rör enskUd hyresgäst som har lämnat denförhandlingsberättigade organisationen uppdrag att förhandla för hans räkning. Utredningen erinrar om att de frivUligaförhandlingsordningarna inte föreskriver någon primär förhandlingsskyldighet,dvs. skyldighet att ta initiativ till förhandlingar. Förhandlingsskyldigheteninträder i stället först sedan motparten har påkallat förhandling. I praktikenhar det dock inte ifrågasatts alt hyresvärden skulle underlåta att påkallaförhandlingar i hyressättningsfrågor. Situationenär enligt utredningen en annan om förhandUngsordning kommer till stånd mothyresvärdens vilja. Enstaka hyresvärdar kan söka undandra sig denförhandlingsordnuig som har påtvingats dem. Får hyresvärden möjlighet att medförbigående av hyresgästorganisationen träffa uppgörelser om hyreshöjningar medde enskUda hyresgästema, förringas avsevärt värdet av en lagfästförhandlingsrätt. Hyresvärden föreslås därför ha primär förhandlingsskyldigheti fråga om hyreshöjningar. Detta innebär enligt utredningen att hyresvärdensedan förhandlingsordning har avtalats eller beslutals inte utanförhandlingsöverenskommelse härom får ta ut högre hyra än som har utgåtttidigare. Som sanktion mot ett åsidosättande av den primäraförhandlingsskyldigheten föreslår utredningen en ogiltighetsregel av innebördatt avtal om hyreshöjning som hyresvärden träffar med enskild hyresgäst blirogiltigt. Hyresvärden föreslås också bli skyldig att betala tillbaka vad hanuppburit för mycket på grand av en sådan ogiltig överenskommelse. Bådasaktionerna kan endast göras gällande av den enskUde hyresgästen. Genom att åsidosätta förhandlingsordningens reglergör sig hyresvärden dock i första hand skyldig till en kränkning av sinmotpart enligt förhandlingsordningen. Intresset alt beivra ett brott motförhandlingsordningens regler är därför störst hos hyresgästorganisationen. Att föra in en straffpåföljd för frivilligaöverenskommelser om hyressättning inom den allmänna hyreslagens ram är enligtutredningen inte behövligt. Utredningen förordar därför inte tillämpningen avandra än civUrättsliga sanktioner. Härvid framstår enligt utredningen skadeståndetsom den lämpligaste påföljden för att hindra en fastighetsägare att 1977/78:175 42 sättasitt eget intresse före intresset av förhandlingsordningens upprätthållande.Utredningen har som förebUd använt det s. k. allmänna skadeståndet, som inomarbetsrätten regelmässigt utdöms för brott mot kollektivavtalsbestämmelser medkaraktär av ordningsföreskrifter, exempelvis regler om förhandlingsordning. Som en ytterligare sanktion mot åsidosättande avden primära förhandlingsskyldigheten föreslår utredningen därför atthyresvärden på talan av hyresgästorganisationen skall kunna åläggas att tiUorganisationen utge allmänt skadestånd. I syfte att förhindra att fastighetsägarenkringgår förhandUngsskyldigheten på det sättet att han säger upp hyresgästenför avflyttning och driver sitt krav på högre hyra i en föriängningstvist införhyresnämnden föreslås dessutom att hyresnämnden inte skall ha rätt att iförlängningstvist pröva hyresviUkoren förrän det visats att förhandUngarenligt förhandlingsordningen har ägt ram i den tvistiga hy-ressättningsfrågan. Primär förhandlingsskyldighet bör enligtutredningen finnas också när det gäUer uttagandet av sådan kostnadesersättningsom anges i 19 a§ första stycket hyreslagen, dvs. ersättning för kostnader somhänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten ellerelektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Har förhandlingsordningträffats, får hyresvärden inte ta ut sådan ersättning efter andra gmnder äntidigare utan stöd av förhandlingsöverenskommelse. Enligt utredningen bör ensådan överenskommelse kunna ges formen av en norm för bestämmande aversättning. Övriga frågor inom förhandlingsområdet är enligtutredningen av mycket olikartad karaktär. De flesta frågor sägs vara av denarten att det framstår som naturligt att initiativet tiU förhandlingar kommerfrån hyresgästemas sida.