prop · G103175 · 1977-12-31 00:00:00 — Bostadsdomstolentar upp frågan om hur hyresgästerna skall få i n-formation om att förhandlingarnahar strandat. De som är medlemmar i den förhandlande hyresgästorganisationentorde bli informerade genom organisationens försorg. Hyresgäster som stårutanför organisationen riskerar däremot att inte få vetskap om strandningen.Att ålägga organisationen att utsträcka sin service till även icke-medlemmarsynes inte realistiskt. Däremot kan det övervägas att ålägga hyresvärden att ienkla former, t. ex. genom anslag i fastighetens förstuga, underrättahyresgästerna om strandningen. 5.9Ikraftträdande m. m. Förslaget att den nya lagstiftningen bör träda ikraft kritiseras av hovrätten för , som anser attden valda tidpunkten skulle ge upphov tUl åtskilliga övergångsproblem. Tidenskulle vara alltför knapp för att nya hyreskontrakt eller kontraktslUläggskulle hinna bU utformade och undertecknade före den hyresperiod som börjarlöpa . För det fall att införande av förhandlingsklausul skullebehöva föregås av hyresnämndsprövning, skulle uppsägningstiden redan varaförsutten. Det skulle också uppstå samordningsproblem med awecklingslagen.Denna är inte tiUämplig på lägenhet där hyresgästen har flyttat in efter den 1oktober 1975.1 fråga om sådana lägenheter råder alltså fri hyressättning. Detkan därför finnas anledning för hyresgästerna att påkaUa förhandlingsordning.Denna skuUe emellertid i fråga om hyrans storlek få verkan endast för dehyresgäster som har flyttat in i fastigheten efter . TvåskUda förhandlings- och hy- 1977/78:175 78 ressättningssystemskuUe alltså komma att gälla för samma fastighet. HärtiU kommer attde från hyresregleringslagens tid kvar-boende hyresgästema, vUkas hyresavtal ärunderkastade awecklingslagen såvitt gäller hyressättningen, bör kunna fåpåverka frågan om förhandlingsordning skaU gälla och ge uttryck för sinuppfattning om vUken organisation som skall företräda dem när awecklingslagenupphör att gälla vid utgången av . Dessa skäl talar för att denföreslagna nya lagen får träda i kraft . En sådan senareläggningav tidpunkten för ikraftträdandet förordas också av bostadsdomstolen,hyresnämnden i , Näringslivets byggnadsdelegation och Sverigesfastighetsägaredelegation. Också finner det nödvändigt attikraftträdandet uppskjuts. De flesta avtal om förhandlingsordning, som finns påden enskilda sektorn, löper per med automatisk förlängning och tremånaders uppsägningstid. Med hänsyn till bl. a. de föreslagnaska-deståndssanktionema bör den föreslagna nya lagen inte träda i kraft, förränvillkor i gällande förhandlingsordningar har kunnat ändras eller bringats attupphöra. 6 Den s. k. svarta handeln med bostadslägenheter m. m. Det är f. n. inte tillåtet att utöver denersättningsram som hyreslagens braksvärderegler uppställer, bereda sig vinningav att annan behöver eller av annan anledning önskar överta vissbostadslägenhet (se prop. 1973: 23 s. 144). I 65 § hyreslagen föreskrivs attden som uppsåtligen uppställer viUkor om särskUt vederlag för upplåtelse avbostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, dömestiU böter eller fängelse i högst . Gärningen får åtalas av åklagareendast om det är påkallat ur allmän synpunkt. ViUkor om vederlag är ogUtigt ochden som har uppställt villkoret är skyldig att betala tillbaka vad han tagitemot. Lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelserför vissa orter, bristortiagen, innehåller bl. a. bestämmelser om förbud motersättning vid anvisning av bostadslägenhet. Enligt 2 § får ingen mottaga,träffa avtal om eller begära ersättnmg av hyressökande för anvisning avbostadslägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedlingenligt grunder som bestäms av hyresnämnden. Den som uppsåtligen bryter motbestämmelsema dömes tUl böter eller fängelse i högst . Han är ävenskyldig att betala tUlbaka otiUåten ersättning. Lagens tillämpningsområdebestämmes av regeringen. Enligt dess förordnande (SFS 1974: 827) gäller lagenf. n. i 43 kommuner. 1977/78:175 79 Enligt promemorian (Ds Ju 1976: 1) förekommer s. k.svart handel med bostadslägenheter i en visserligen inte fastställd mensäkerligen inte obetydlig omfattning. Framför allt förekommer sådan handelbeträffande lägenheter i storslädemas centrala delar. I åtskilliga faU synesett systematiskt samarbete förekomma mellan hyresvärdar och bostadsmäklare. Denuvarande straffbestämmelsema kan enUgt promemorian inte anses tillräckliga föratt bekämpa denna yrkesmässigt bedrivna lägenhetshandel. Enligt promemorianbör därför en straffskärpning övervägas. Som skäl för straffskärpning anförs att de meststraffvärda fallen ingår som led i en rörelse. Ett förhöjt maximistraff skulleockså ge längre preskriptionstid. Ätalsregeln i 65 § synes ha föranlettmissförstånd. Det anförda talar enligt promemorian för en uppdelning avgärningen i två brottstyper, ett grovt brott och ett normalfall. Straffet fördet grova brottet bör bestämmas tiU fängelse i högst och straffet förnormalfallet till böter eller fängelse . För normalfalletbör åtal få väckas bara om det är påkallat ur allmän synpunkt. Som ett altemativpekas på möjUgheten att ha endast en brottstyp utan åtalsprövning och dessutominföra en föreskift om att det inte skall dömas tUl straff i ringa faU. Bestämmelsen i 2 § bristortiagen om förmedUngsprovisionär enligt promemorian föga känd. Taxoma sägs också vara tUlkrånglade och vidlyftiga.För att råda bot på dessa brister föreslås att taxebestämmelsema fastställscentralt och görs tUlämpliga för hela landet. Slutiigen framhålles ipromemorian att lagstiftningen på området är svåröverskådlig. Det skulle varatill fördel om de ifrågavarande bestämmelsema i hyreslagen och bristortiagenkunde närmare samordnas med varandra. slår fast att förfaranden somsyftar tUl att systematiskt undergräva hyreslagens bestämmelser om hyran måstebeivras med kraft. Det undersökningsmaterial som presenteras i promemorian handen att försäljning av hyreslägenheter säkerligen förekommer i en inteobetydlig omfattning i våra största tätorter och att försäljningen i storutsträckning sker under medverkan av yrkesmässiga bostadsförmedlare. kan man visserligen anta att utrymmet för den svarta marknadenkommer att minska sedan hyresregleringslagen helt har avvecklats. Utrymmet förotillbörliga transaktioner torde också komma att minska vid ett genomförande avdet föreslagna förhandlingssystemet. Det är ändå realistiskt att räkna med attdet i varje fall i tätorternas centrala delar kommer att finnas ett visst ut- 1977/78:175 80 rymmeför denna marknad. För att effektivt kunna upprätthålla hyreslagensbestämmelser om hyra även i dessa områden anser utredningen det nödvändigt attskärpa åtgärderna mot dem som yrkesmässigt ägnar sig åt olagliglägenhetsförsäljning. Utredningen säger sig dela bedömningen ipromemorian att den avskräckande verkan av straffbestämmelsen i 65 §hyreslagen inte är stor i fråga om den yrkesmässigt drivna verksamheten.Samhällets åtgärder bör också i första hand riktas mot den verksamheten.Emellertid måste även enskildas brott beivras. Kan man begränsa denyrkesmässiga handeln med lägenheter är det enligt utredningen troligt att denenskilda handeln som en följd därav kommer att minska betydligt. Den ekonomiskaomfattningen av den yrkesmässiga försäljningen av bostadslägenheter gör detenligt utredningen nödvändigt att de fall som leder tUl fällande dom får enkraftig reaktion. Straffet för dessa brott bör enligt utredningen skärpas ochi enlighet med promemorians förslag bestämmas till fängelse i högt två år.Preskriptionstiden för dessa brott kommer då att förlängas till , vUketär en vinst från utredningssynpunkt. Enligt förslaget bör den nuvarande straffbestämmelseni 65 § hyreslagen ändras så att normalstraffet bestäms till böter ellerfängelse . För grovt brott, varmed i första hand avses brottsom begåtts yrkesmässigt eUer i större omfattning eller av någon som eljest iavsevärd mån har missbrukat sin stäUning som ägare eller förvaltare avfastighet, föreslås straffet uppgå tiU fängelse i högst . Efiersom den särskUda åtalsregeln i 65 § hyreslageni praktiken vållat oklarhet och för att klargöra att det bara är helt harmlösa förfarandensom inte skall föranleda straff, föreslår utredningen att åtalsregeln ersättsmed en regel av innebörd att straff inte skall ådömas i ringa fall. Utredningen pekar på att förbudet i bristortiagenhänger samman med hyreslagens förbud mot särskilt vederlag. I många fall tycksdet förekomma ett nära samband mellan hyresvärdar och mäklare, som förmedlarlägenhetsförsäljningar mot provisioner som vida överstiger de av hyresnämndemafastställda. För att effektivt kunna bekämpa denna organiserade hyresbrottslighetmåste skärpta åtgärder vidtas även mot mäklarna. Om uppställande av viUkor omsärskilt vederlag vid upplåtelse eller Överlåtelse av hyresrätt i grova fallbeivras strängare än f. n., måste man enligt utredningen förhindraatt det i stället kommer att bedömas lönsamt att ge sådant vederlag formen aversättning för anvisning av lägenheten. Detta uppnår man enklast genom att anpassastraffskaloma för de båda brotten tUl varandra. Utredningen föreslår därföratt bestämmelsen om straff för olovligt mottagen ersättning för anvisning avbostadslägenhet ändras på så sätt att straffet för normalbrottet bestämmes tUlböter eller fängelse . För grovt brott och hit bör enligtutredningen räknas i första hand fall där överskridanden av gäUande taxa skettsystematiskt och med större be- 1977/78:175 81 lopp föreslås straffet uppgå tiU fängelse i högst . I fråga om tiUämpningsområdet för bestämmelsemaföreslås att förbudet mot ersättning för anvisning får gälla över hela landet.Därmed kan emellertid bestämmelsen inte längre placeras i bristortiagen. Bestämmelsenfår antingen placeras i en särskUd lag eller arbetas in i hyreslagen.Utredningen konstaterar att det finns ett funktionellt samband mellan de bådastraffbestämmelserna om förbud mot förmedUngsprovision och mot tagande avvederlag. Båda syftar tUl att skapa skydd för hyreslagens regler om hyran ochär att betrakta som nödvändiga komplement tiU dessa regler. Ser man tUlregelns funktion är det enligt utredningen naturUgt att placera även förbudetmot förmedUngsprovision i hyreslagen. Därigenom görs också en betydande vinst ifråga om regelsystemets överskådlighet. Den kritik som från civUrättsUgsystematisk synpunkt kan riktas mot en sådan placering får enligt utredningenstå tUlbaka. EnUgt förslaget bör därför förbudet mot förmedlingsprovision förasöver från bristortiagen tiU hyreslagen. Utredningen för också fram förslaget i promemorianom att bestämmelsema om taxor för yrkesmässig bostadsförmedling skallfastställas centralt och göras tillämpliga för hela landet. Utredningenföreslår att uppgiften att bestämma taxor tills vidare läggs påbostadsdomstolen. Utredningens förslag har tiUstyrkts eller lämnatsutan erinran av samtliga remissinstanser. Från flera håU betonas docksvårigheterna att effektivt komma till rätta med de missförhåUanden det härgäller. Beträffande förslaget om skärpta åtals- ochstraffbestämmelser framhåller riksåklagaren att det är ett väsentligtbostadspolitiskt mål att förhindra överlåtelser av hyreslägenheter medvinningssyfte. Det erbjuder emellertid vissa problem att straffrättsUgt kommatill rätta med sådana transaktioner. Brottsligheten är svårupptäckt, främstdärför att köpare och säljare ofta handlar i samförstånd. Det är svårt att fånågon säker bild av den nuvarande omfattningen av den svarta bostadsmarknaden.Man torde likväl böra räkna med att det kommer att finnas utrymme för en svartmarknad även i fortsättningen. Med hänsyn härtUl finns det anledning attöverväga en skärpning av ansvarsreglerna. Enbart detta är dock intetUlräckligt. För att bli effektiv måste en straffskärpning kombineras medandra åtgärder, främst en intensifierad spanings- och utredningsverksamhetfrån poUsens sida. En ökad benägenhet hos allmänheten att anmälavederlagsbetingade förvärv torde också vara ett verksamt medel. Attanmälningsfrekvensen f. n. är så låg synes bero på att köparna inte viU ellervågar agera. Riksåklagaren biträder lösningen att dela upp de förfaranden somfaUer in under 65 § hyreslagen i tre svårighetsgrader. Genom att införa ensärskild skala för grova brott vinner man 6 1977/78.1 saml Nr 175 1977/78:175 82 bådekriminalpoUtiska och straffprocessuella fördelar, bl. a. en längrepreskriptionstid. Liksom tidigare bör man ha en särskild reglering för mindreaUvarliga förseelser. Den nuvarande åtalsprövningsregeln har dock föranletttiUämpningssvårigheter. Det finns därför inget att invända mot förslaget attlåta den ersättas av en regel om att straff inte skall ådömas i ringa fall. Denföreslagna bestämmelsen om förmedlingsprovision i 65 a § hyreslagen har enannan lagteknisk utformning. Något behov av särskUda regler för ringa faUtorde, såsom utredningen har antagit, inte föreligga, eftersom straffbudetriktar sig mot personer som kan antas känna tiU föreskrifterna omförmedlingsprovision. Utredningens uppfattning att det däremot behövs ensärskUd skala för grova faU delas av riksåklagaren. MöjUgen bör det gesvägledning om när grovt brott skall anses föreUgga. Enligt riksåklagarensuppfattning torde tUl den kategorin böra föras fall där den olagligaverksamheten skett vanemässigt eller eljest är av stor omfattning. betonar att skärptastraffbestämmelser måste följas upp även av andra åtgärder från samhälletssida. Resurser för att söka uppdaga och beivra brottsligheten bör sättas in. Iannat faU blir de föreslagna straffbestämmelserna lika overksamma i preventivthänseende som de nuvarande. Även LO anser att en fömtsättning för att de nyabestämmelsema skaU få avsedd effekt är att polis- och åklagarväsende fårtUlräckliga resurser för uppgiftema. Liknande synpunkter framförs av TCO ochSACO/SR. kooperativa bostadsförening anser attdet inle räcker med skärpta åtgärder mot i första hand den som yrkesmässigtägnar sig åt olaglig lägenhetsförsäljning. Hyresgäster försöker inte sällanmissbraka bytesrätten genom att kräva kontant ersättning för lägenhetsbyte. Detförekommer också att hyresgäster bjuder ut sina lägenheter tiU försäljning.Det är därför viktigt att de skärpta åtgärdema riktar sig mot både hyresvärdar,mäklare, hyresgäster och andra som ägnar sig åt ifrågavarande verksamhet. Enligt kan detövervägas om man inte bör kriminalisera köp av hyreslägenheter. Endast på detsättet torde man kunna få bukt med den svarta lägenhetshandeln. mening är derma handel i grand och botten ett regleringsproblem,som man vuxit fast i. På de orter, där den svarta lägenhetshandeln florerar,finns det bostadsområden med ett mycket stort antal outhyrda lägenheter. Mankan då fråga sig varför en hyresgäst är vUIig att betala flera tusen kronorextra för att få en viss lägenhet. Svaret måste vara att han anser det värtdetta för att få bo i innerstaden i en lägenhet som har de kvalifikationer sommotsvarar hans behov. Hyresgästen är alltså villig att betala en marknadsmässighyra för denna lägenhet, men hyresregleringens kvardröjande effekter ochbmksvärdereglemas konslraktion ger honom inte möjlighet tiU detta. Däremot kanhyresgästen utan större risk er- 1977/78:175 83 bjudaden avträdande hyresgästen eller fastighetsägaren ett penningbelopp utöverhyran. Man kan ifrågasätta, om inte båda parter i ett sådant fall är likaskyldiga. Förslaget att en för hela landet enhetUgförmedlingstaxa skall fastställas centralt hälsas med tUlfredsställelse avhyresnämnden i . Nämnden anmärker dock att det kan möta svårigheteratt faststäUa en sådan taxa och att det kan visa sig lämpligare att bestämmaolika regionala taxor med utgångspunkt i en för hela landet lämplig ersättningsnorm.KSB ifrågasätter om det finns behov av en privat förmedlingsverksamhet, i vartfall beträffande icke-möblerade lägenheter. Bostadsdomstolen motsätter sig bestämt attuppgiften att faststäUa taxa för yrkesmässig bostadsförmedling läggs på domstolen. 7 Föredraganden 7.1 Inledning För de flesta hyresgäster gäUer numera att hyransstorlek inte bestäms genom individueUa avtal med hyresvärden utan genomöverenskommelser meUan hyresmarknadens partsorganisationer. De kollektivahyresförhandlingarna bedrivs f. n. enligt två olika system. Störst omfattninghar det förhandlingssystem som partsorganisationema själva har byggt upp påfriviUighetens väg. Detta system är också det äldsta. Vid sidan därav finns ettlagreglerat obligatoriskt hyresförhandlingssystem, som dock har en merabegränsad inriktaing. Det omfattar endast de tidigare hyresregleradelägenheterna i vissa kommuner och utgör en övergångsordning införhyresregleringens definitiva avveckling . För det friviUiga hyresförhandlingssystemet saknasi stort sett bestämmelser i lag. Det har väsentligen överlämnats åtpartsorganisationema att själva reglera de frågor som uppkommer inom ramen fördet systemet. har i delbetänkandet (SOU1976: 60) Hyresrätt 1 föreslagit att förhandlingssystemet regleras genom ensärsidld lag. Den föreslagna lagen anger i vUka former och under vUkaföratsättningar hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter bör bedrivas.Hyresgästemas rätt att genom organiserad samverkan tiUförsäkra sig ställningensom förhandlingspart till hyresvärden slås fast. Lagförslaget innehåUer ocksåregler om den enskUde hyresgästens ställning inom ett koUektivtförhandlingssystem och om förfarandet när förhandUngsuppgörelse inte har kunnatträffas. Utredningensförslag måste ses mot bakgrund av de hyresrättsUga be- stämmelsersom f. n. gäller. Jag skall därför i korthet erinra om huvuddragen av dessaregler. De gmndläggande reglerna om hyra finns i 12 kap.jordabalken (i fortsättningen kaUad hyreslagen). Bestämmelsema är delvis oUka ifråga om bostäder och lokaler. Eftersom utredningens förslag endast rörbosUdslägenheter, kommer jag i det följande att bortse frän de regler som ärspeciella för lokaler. EnUgt hyreslagen bestäms hyran och andrahyresvilUcor vid hyrestidens början genom det avtal som hyresvärd ochhyresgäst ingår. Vad de kommer överens om är i princip bindande för dem underden hyresperiod som anges i avtalet. Enligt de flesta hyreskontrakt förlängs avtalet medett år i sänder, om inte uppsägning sker senast föreavtalsperiodens utgång. Förlängningen sker på oförändrade viUkor, om inteparterna träffar överenskommelse om ändring av vUlkoren. Sådan ändringsöverenskommelseinnebär att det fömtvarande avtalet anses löpa vidare med ändrade viUkor. Kanenighet om viUkorsändring inte uppnås, får tvisten efter uppsägning hänskjutastUl hyresnämnden. Nämnden kan då faststäUa vUka vUlkor som fortsättningsvisskaU gälla. Det viktigaste viUkoret i hyresavtalet är vanUgendet som rör hyran. I princip kan parterna fritt bestämma hur stor hyran skaUvara. Hyreslagen kräver endast att hyran skaU vara tiU beloppet bestämd iavtalet. Från förbudet mot s. k. svävande hyror finns emeUertid två undantag.För det första får ersättningar för bränsle-, va- och elkostnader tas ut somrörliga tUlägg tUl den bestämda hyran. Det är exempelvis vanligt att ersättningför bränslekostnad utgår separat enUgt en s. k. bränsleklausul i kontraktet.För det andra får förbehåU göras i hyresavtalet om att hyran utgår med beloppsom bestäms genom förhandlingsöverenskommelse meUan hyresvärden eUerfastighetsägareförening, å ena sidan, och hyresgästorganisation, å den andra.Numera finns i de flesta hyresavtal en s. k. förhandlingsklausul som ger denregionala hyresgästföreningen rätt att träffa avtal om hyrans storlek för allabostadslägenheter i fastigheten. Att sådana klausuler är tUlåtna enUgt lagutgör en fömtsättning för att förhandlingsöverenskommelse om hyresändring skaUkunna träffas med verkan för de enskUda hyresavtalen. Jag ämnar strax återkommatUl principema för de hyresförhandUngar som bedrivs med tiUämpning av sådanaklausuler. Frånsettförbudet mot svävande hyror råder enUgt hyreslagen avtalsfrihet vidbestämmande av hyran. Avtalsfriheten modifieras dock av jeglema ombesittningsskydd och bmksvärdeprövning av hyran. Regler-ina innebär atthyresnämnden i förlängnings- eUer viUkorstvist på grandval av en jämförelsemed hyran för lägenheter som har ett likvärdigt bruksvärde kan faststäUa denhyra som skaU utgå efter föriängningen. Att faststäUa skäUg hyra med ledning avlagens bruksvärderegler kan 1977/78:175 85 varaen tämligen komplicerad prövningsprocess. Jag skall här endast redogöra förförfarandet i stort. Utgångspunkten är, som jag antydde, att man skallgöra en jämförelse med hyresnivån för lägenheter som med hänsyn tUl braksvärdetär Ukvärdiga med den lägenhet som prövningen avser. Braksvärdet kan sägas varaett samlande uttryck för lägenhetens storlek, läge, planlösning,modemitetsgrad, reparationsstandard, m. m. Bland jämförelselägenhetema skaUfrämst beaktas sådana som ägs ooh förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.Är den av hyresvärden fordrade hyran pätagUgt högre än hyran för jämförliga lägenheter,skaU den anses oskälig och sättas ned tiU skäUgt belopp. En särskild spärregelblir tillämpUg i ett marknadsläge där fuU balans inte råder mellan tillgäng ochefterfrågan på lägenheter. Enligt denna spärr-regel skaU man vidjämförelseprövningen bortse från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyntill det aUmänna hyresläget i orten för närmast jämförUga lägenheter inybyggda bostadshus. Även vid tiUämpningen av spärregeln skaU främst deaUmännyttiga bostadsföretagens lägenheter beaktas. Genom att de allmännyttiga bostadsföretagenssjälvkoslnadsbestämda hyror har tilldelats en prisnormerande roll, hindrarbruksvärdereglema att en fri prisbildning får styra utvecklingen på den övrigahyresmarknaden. Bruksvärdereglerna ger hyresgästen ett skydd mot oskäligahyreshöjningar utan att för den skuU någon aUmän hyreskontroU föreligger. En allmän hyreskontroU tUlämpades däremot enligtlagen (1942: 429) om hyresreglering m. m. Det är i detta sammanhang av intresseatt något erinra om detta kontrollsystem, som avvecklas definitivt först underinnevarande år. Hyressättningen grundades på fastighetemas beräknadeproduktions- och driftkostnader och det var straffbart att ta ut högre hyra änden maximihyra som hade bestämts med stöd av lagen. Lagstiftningen var avseddatt vara temporär, men dess gUtighetstid förlängdes successivt. Även omhyresregleringen hade betydelse för hyresgästema som skydd mot oskäliga hyreshöjningartill följd av bostads-brislen, kom regleringssystemet att med tiden ocksåmedföra olägenheter. Det ledde till en hyresspUttring mellan hyresregleradeoch inte hyresreglerade fastigheter som i många faU var ogmndad. Det uppstodockså en hyresspUttring inom det hyresreglerade beståndet som inte varmotiverad av skillnader i lägenhetemas standard. Också andra olägenheter blevså småningom märkbara. Fr. o. m. avvecklades hyresregleringen ietapper efter hand som bostadsbristen byggdes bort. I och med att situationenpå bostadsmarknaden successivt förbättrades, blev det aUt tydUgare att denkvarvarande regleringen medförde sådana olägenheter, som jag nämnde, ochatt den inte gav hyresgästema något väsentUgt bättre skydd än hyreslagensbraksvärderegler. Av dessa skäl förlängdes hyresreglerings- 1977/78:175 86 lageninte efter utgången av . Det fanns då cirka 350 000hyresreglerade lägenheter, varav huvuddelen i de tre största tätorterna. Föratt successivt anpassa hyroma för dessa lägenheter till en friare hyresmarknadmed bmksvärdehyra infördes genom lagen (1974: 1080) om avveckling avhyresregleringen (avvecklingslagen) särskUda skyddsregler om s. k.övergångshyra. EnUgt dessa får hyresvärden t. o. m. den30 ta ut högre hyra än som har utgått tidigare bara efteröverenskommelse med den regionala hyresgästföreningen. Om sådanöverenskommelse inte kan träffas, får övergångshyra bestämmas av hyresnänmden.BehövUga hyreshöjningar skall ske etappvis så att fuU bruksvärdehyra förlägenheten uppnås . Genomawecklingslagens förhandUngsordning har det primära ansvaret för fastställelseoch ändring av övergångshyra lagts på partsorganisationerna på hyresmarknaden.På Uknande sätt hade organisationerna haft det primära ansvaretför hyresregleringen.