prop · G10393 · 1977-12-31 00:00:00 — Denna syn var möjligen realistisk då byggen framskredlångsamt. går byggandet helt annorlunda dll. Snabb montering av oftaprefabricerade komponenter kräver nästan ständigt närvarande kontrollanter. Meravancerade konstruktioner och hårdare materialutnyltjande kräver dessutomnoggrannare och mer avancerad kontroll . Stickprovsmässig kontrollär inte tillräcklig. Det är nödvändigt att producenterna inför en bättre egenkontroll.Byggandets utveckling ökar således behovet av offentlig indirekt kontroll ochmyndigheternas kontroll måste ses i samband med andra kontrollinsatser, inteminst producenternas egen kontroll. Även Svenska pekar på behovetav byggherrens egen kontroll, eftersom byggherren fortfarande skall haansvaret för de brister som husen kan komma alt upp- 1977/78: 93 131 visa.Mot själva tanken på att genom en utvidgad kontroll på byggplatsenkomma till rätta med de brister i småhusens utförande som kan drabba köparnakan göras den invändningen att endast en mindre del torde vara av den art attde kan avhjälpas genom en mer ingående kontroll på byggplatsen. Enligt riksbyggenserfarenhet rör det sig dessutom ofta om skador som beror på omständigheterutanför byggherrens kontroll och därför i ännu högre grad utanför den kontrollsom skulle kunna utföras på byggplatsen. finner det dessutomuppenbart alt varken kontrollfrågan eller försäkrings-Zgarandfrågan kan lösasför sig utan måste ses som en helhet. Fleraremissinstanser har förordat fortsatt utredningsarbete eller alt pågåendeutredningsarbete avvaktas innan man tar ställning till förslaget. Till dem somförordar mera övergripande utredningar hör bl. måste frågan om kontrollens innehåll och omfattningytterligare utredas. Vidare måste ansvarsfrågan klarläggas. 1 det fortsattautredningsarbetet bör också andra åtgärder för att stärka småhusköparnasställning prövas, t, ex, att lägga ett större ansvar för det tekniskautförandet på byggnadsproduktionens parter. Småhusköparens säkerhet ochekonomiska skadeslöshet skulle enligt förbundets uppfattning kunna tillgodosesgenom förlängda garantier från leverantören/säljaren. Konsumentverketkonstaterar att problemen i samband med kontroll och besiktning är av såvälekonomisk som teknisk och juridisk art. Utredningen har enligt verkets meninginte genomfört någon egentlig analys av de problem som sammanhänger medsmåhusproduktionen. En sådan analys är nödvändig eftersom kontrollen intefungerar . Det är nödvändigt att såväl bostadsverket som kommunerna fårett klart definierat ansvar för kontrollen och besiktningen samt dessgenomförande. Ansvarsfördelningen mellan byggnadsentreprenörer och kommuner/besiktningsmänmåste ingående belysas i detta sammanhang, Enligl uppfattningbör man också närmare överväga att sammanföra den kommunala slutbesiktningenoch den slutbesiktning som reglerar förhållandet mellan parterna, Småhusköpkommitténanser att det kan finnas skäl att avvakta resultatet av dess arbete med ettförstärkt civilrättsligt skydd för småhusköpare gentemot säljare ellerentreprenör innan ställning tas till en relativt kostnadskrävande uppbyggnadav en ny besiktnings- och kontrollverksamhet. Ettstort antal remissinstanser, framför allt kommuner, har betonat nödvändigheten avatt klarlägga konsekvenser av kommunernas ekonomiska ansvar. Till deremissinstanser som har berört denna fråga hör bl. a, ,länsstyrelserna i , , ochNorrbottens län. 1977/78: 93 132 samt ett 50-tal kommuner, bland dem , , ,, , , , , , , ,, , , , , och Kirunakommuner. hävdar att det med fog kan ifrågasättas om inte en utvidgadkontrollverksamhet enligt utredningens förslag skulle medföra att kommunemakommer att ställas ekonomiskt ansvariga för fel som har begåtts underbyggnadstiden, även om kontrollen eller besiktningen har fullgjorts enligtfastställda regler. kommim påpekar att kommunen f. n. svarar för skadasom har vållats genom fel eller försummelse vid myndighetsutövning vid kommunalverksamhet. Den gransknings- och besiktningsverksamhet som enligt nuvarande regleri byggnadsstadgan åligger är uppställd i samhällets intresseoch innebär inte något garantiansvar gentemot den byggande. Skadeståndsansvarför fel eller försummelse vid myndighetsutövning kan därför uppkomma isällsynta undantagsfall. Man kan enligt kommunen ifrågasätta om inte dennautvidgade kontrollverksamhet kommer att ådra kommunerna ett helt annatskadeståndsansvar än det som f. n. föreligger. kommun framhåller att omen husköpare har betalat 2 000 till . för en kontroll är det ganskasjälvklart att han ställer skärpta krav på resultatet. Man måste räkna med attkommunen kommer att avkrävas ett ekonomiskt ansvar även om det ej är självabesiktningen eller kontrollen som sådan som kan angripas. och Kirunakommuner menar att kommunerna inom avgiftssystemet måste kunna täcka in ettförsäkringsskydd för skadestånd eller därmed jämförlig ersättningsskyldighet.Enligt länsbostadsnämnden i torde kommunen i varje fall intekunna komma ifrån ett moraliskt ansvar för att de detaljer som skallkontrolleras verkligen är kontrollerade och riktigt utförda. Vid konstateradebrister i kontrollen torde även skadeståndsanspråk riktas mot kommunen. Det ärdärför synnerligen angeläget att ansvarsförhållandena läggs fast. Fråganom vilka hus som omfattas av den utvidgade kontroll- och besiktningsverksamhetenhar berörts av många remissinstanser. Flertalet av dessa vill utvidgakontrollen till att omfatta även inte stadigt belånade småhus. Till dessa hörbl. a. statskontoret, , , ,flertalet länsbostadsnämnder, många länsstyrelser. ,TCO och ett 30-tal kommuner, bland dem , , ,, , , och kommuner. Mångaremissinstanser går ett steg längre och anser att en utvidgad kontroll ochbesiktning bör gälla både småhus och flerfamiljshus samt även vid ombyggnad.Till dessa hör bl, a. länsbostadsnämnderna i , , ,och , , Värm- 1977/78: 93 133 lands,, , och samt ett 15-talkommuner, bland dem , , , , , ochUmeå kommuner. Medhänvisning till önskemålet att jämställa allt byggande oavsett finansieringsformanser länsbostadsnämnden i att kontrollen bör gälla även det inte statsbelånadebyggandet. Boende som hyr sin bostad har samma rätt som småhusägare attdisponera en fullvärdig produkt. Det är därför önskvärt att ävenflerfamiljshusen omfattas av kontrollen. i län menar att den ökade kontrollen bör omfatta allt bostadsbyggande därbyggnadslov erfordras. Enutvidgning i förhållande till utredningens förslag i andra avseenden förordasav vissa remissinstanser. menar att det finns skäl attöverväga om kontrollen bör omfatta även omsättning av färdiga småhus. Det kanvidare övervägas om inte ett eventuellt konsumentskydd bör avse också självafastigheten dvs. marken och de rättsliga förhållanden som knyter an till dennaoch till fastighetsomsättningen. LO och strykerunder betydelsen av att kontrollen inte begränsas till att avse tiden framtill färdigställande. Lika viktigt är det enligt förbundets mening att köparenfår möjlighet att reklamera och få åtgärdat felaktigheter efter inflyttningen. Någraremissinstanser förordar däremot en begränsning av den föreslagna kontroll-och besiktningsverksamheten. och kommuner vill undantaenskild styckehusbyggnation från den föreslagna kontrollen. Eftersom kontrollenföreslås avgiftsfinansieras bör den enligt kommun utföras endast åtdem som begär det. Utredningensförslag till finansiering av den noggrannare granskningen och kontrollentillstyrks av flertalet av de remissinstanser som är positiva till utredningenshuvudförslag. Till dem hör bl, a, statens planverk, flera länsbostadsnämnder.Svenska sparbanksföreningen, och någralänsstyrelser saml många kommuner. Utredningensförslag i denna del avstyrks av , och kommun framhåller att det obehag som småhusköpare har vid uppkomnabrister ofta inte beror så mycket på själva bristen som på det faktum att tvistom ansvarsförhållandet gör att bristen kvarstår onödigt . Av denanledningen bör kostnaden för kontrollen belasta byggherren. kommunifrågasätter om inte kostnaderna för verksamheten bör täckas med statsmedel. Utredningenhar pekat på två alternativa lösningar för hur kommunen organisatoriskt skulle kunnafullgöra sitt nya ansvar för granskning, kontroll och besiktning, nämligendels genom en utbyggnad av den kommunala bygg- 1977/78: 93 134 nadsinspektionen,dels genom att kommunen anlitar utomstående expertis, t. ex. konsulter, somdock formellt skulle ansvara för. , som anför betänkligheter mot kommunens opartiskhet i vissafall, anser att det finns starka skäl för att det rent tekniska utförandet avkontrollen görs av andra än kommunalt anställda tjänstemän. För en effektivkontroll krävs att kontrollanterna har stor erfarenhet av sådant arbete.Förbundet hänvisar till den försöksverksamhet med kontroll och besiktning,förlängd garantitid m. m. som pågår efter överenskommelse mellan förbundet ochSBEF. Givetvis är det angeläget att de olika former för kontroll som föreliggersamordnas för att undvika dubbelarbete och spara kostnader. Då den av förbundetföreslagna kontrollen används bör den särskilda kontrollen som utförs avförmedlingsorganet kunna undvaras. ÄvenRRV, NO, och i pekar på attproblem kan uppkomma i fall då kommuner står som byggherre säljare. NOpåpekar att här skulle besiktning kunna läggas ut på helt fristående organ,vill stryka under att den allmänt utbreddakontrollverksamheten mycket väl kan organiseras med hjälp av konsulter. Attbygga ut den kommunala organisationen innebär varken tekniska eller ekonomiskafördelar. Attkommunen skulle anlita konsulter för nämnda uppgifter ifrågasätts emellertidav flera kommuner. kommun anser att en besiktningsverksamhet genomkonsulters försorg måste anses som mindre lämplig då jävssituationer kanuppstå. Besiktningsverksamhet med dagkontroll av byggnadsinspektörer blir heltopartisk. Tankenatt i vissa fall överlåta ansvaret för kontrollen till byggherren kommenterasav bl. a. statens planverk, LO, , FöreningenSveriges byggnadsinspektörer och . LO framhåller detangelägna i att ett sådant förtroende endast ges till seriösa företag med enlångsiktig verksamhet och därmed möjligheter att ta på sig ansvaret gentemotköparen en avsevärd tid efter inflyttningen. De bostadskooperativa företagensom har till uppgift att tillvarata medlemmarnas intressen torde vara lämpligaexempel på byggherrar som kan ges kontrollansvaret. Bostadsstyrelsenpekar på att de av regeringen antagna vär-mehushällningsnormemarimligtvis kommer att erfordra en väsentligt ökad byggnadskontroll för allatyper av hus. Utformningen av kontrollen av statsbelånade småhus måstegivetvis anpassas till eventuella ändringar av den allmänna byggnadskontrollen.Erfarenheter av försöksverksamheten med ökad dagkontroll har visat att det ärriktigt att noggrant precisera vilka kontrollåtgärder som måste vidtas för attinte kontrollen skall urholkas. I synnerhet då kontrollen överlåtstill konsultföretag på kommersiell basis har mindre goda resul- 1977/78: 93 135 tatenligt i vissa fall kunnat noteras. Utredningenhar föreslagit att man som villkor för statliga lån skall föreskriva obligatorisktillverkningskontroll för fabrikstillverkade småhus och sammansatta komponentersom är svåra att kontrollera på byggplatsen. Förslaget tillstyrks av bl. a.statens planverk, länsstyrelserna i samt och län.Även Föreningen är positiv till förslaget. tillstyrker utredningens förslag eftersom det innebär en avlastningför den kommunala tillsynen. Ansvaret för kontrollen överförs nämligenhärigenom till tillverkaren av produkterna och lill de organ som utövar extemkontroll i anslutning till tillverkningen. För att denna tillverkningskontrollskall kunna fungera på ett smidigt sätt är det nödvändigt att de fastställdaritningarna föreligger innan tillverkningen påbörjas. Det kan därför finnasanledning att överväga om inte även obligatoriskt typgodkännande kan behövatillämpas. Det bör därvid uppmärksammas att de nya bestämmelserna förenergihushållning också aktualiserar frågan om obligatorisk typgodkännande ochtillhörande kontroll, Vetlandaoch kommuner tillstyrker en ökad tillverkningskontroll utan att taställning till om en sådan bör vara villkor för statliga lån. kommunpekar i sammanhanget på problemet med granskning och kontroll av typgodkändasmåhus. För sådana har i samband med byggnadslovsgranskningenendast att pröva om i typgodkännandet angivna förutsättningar och villkor uppfylls,gäller typgodkännandet för relativt . Föreskrifter ochanvisningar ändras ofta under typgodkännandets giltighetstid. Byggnadsnämndenkommer då ofta i en svår bedömningssitualion vid byggnadslovsgranskningen. Isamband med en ökad kontroll och besiktningsverksamhet bör därför reglerna avtypgodkännande ses över. Förlängdagarantier som villkor för statliga lån förordas som alternativ ellerkomplettering till den vidgade kommunala kontrollen av Svenska kommunförbundetoch SBEF. anser att vid det fortsattautredningsarbetet också andra åtgärder för att stärka småhusköparens ställningbör prövas, t. ex. atl lägga större ansvar för det tekniska utförandet påbyggnadsproduktionens parter. Småhusköparens säkerhet och ekonomiskaskadeslöshet skulle kunna tillgodoses genom förlängda garantier frånleverantören/säljaren, SBEF konstaterar att kontroll och besiktningvisserligen utgör betydelsefulla inslag i konsumentskyddet. Etttillfredsställande skydd förutsätter dock ett i tiden utsträckt ansvar frånbyggherrens sida, SBEF:s överenskommelse med villaägareförbundinnehåller därför en ansvarsutfästelse som ger konsumenten tekniskt ochekonomiskt skydd mot väsentliga fel eller brister på fastigheten under entidsperiod av . Föreningen ser det därför mera angeläget för småhusköpamaatt de av utredningen för- 1977/78: 93 136 ordadekostnaderna för en ökad kontroll i större utsträckning utnyttjas för att ökakonsumentens trygghet över tiden. NO framhåller att eventuellabranschöverenskommelser om förlängda garantier och dylikt bör ha karaktär av minimirekommendationerför att inte hindra konkurrens med bättre villkor för konsumenten. Någraremissinstanser tar fasta på utredningens uttalande att kontroll avsmåhus inte utesluter behov av att också på annat sätt stärka småhusköparens ställning.Flera länsstyrelser och kommuner framhåller behovet av ökad konsumentupplysningoch rådgivning. Enligt föreligger ett uppenbart behov avrådgivning till småhusköparen innan han skriver på leveranskontraktet ellerträffar andra avtal. Erfarenheten visar att småhusköparen trorsig ha beställt ett komplett småhus men efter kontraktskrivningen visar det sigatt ett flertal kostnadskrävande kompletteringar måste göras. Här skulle konsumentverketoch de lokala konsumentsekreterarna aktivt kunna medverka till attsmåhusköparen får en tryggare ställning, dessutom borde en viss typ avnormalkontrakt kunna föreskrivas såsom det enda tillåtna för att därigenomsortera bort olika avarter i nuvarande kontraktflora. Täbykommun anser att det vore bäst om kommunen i detta sammanhang kunde fungerasom övervakare över att förhållandet mellan marknadens parter alltid blevreglerat i ett avtal som garanterar att bådas intressen beaktas. Sådana av statenoch kommunen skrivna regler borde vara likartade för landets allabostadsförsörjningsområden. Liknande synpunkter framförs av och Partillekommuner. i län föreslår att det undersöks om införandetav ett auktorisa-tionssystem för entreprenörer vore en framkomlig väg attstärka konsumenternas ställning. NBD anser att en särskild besiktningsmannakåreventuellt kan ordnas genom ett särskilt auktorisationsförfarande, KUp-panskommun framhåller att slarv och brister måste motverkas genom att bl, a. någonform av kompetenskrav uppställs för projektorer och entreprenörer och ansvarigaarbetsledare som är kombinerat med ett större ansvarstagande än som gäller . Ökade kompetenskrav när ansvarig arbetsledare utses förordas också avSveriges villaägareförbund samt och kommuner. 4.15Förslag till ändringar i nuvarande belåningsmetod Utredningensförslag i fråga om produktionskostnadsan-passad belåning har fått ett blandat motiagandeav remissinstanserna. Flertalet förordar visserligen en övergång till sådanbelåning. Utredningens förslag till närmare utformning möter dock kritik frånmånga remissinstanser. Tillde remissinstanser som är positiva till utredningens förslag hör 1977/78: 93 137 ,flertalet länsbostadsnämnder, statens råd för byggnadsforskning, flertalet avde länsstyrelser som har uttalat sig i frågan, bostadssociala delegationen,LO, . Svenska , , , , ,, , . , föreningsbankers förbund, SBEF, . , , och nästan samtliga kommuner som har uttalat sigi frågan. Fleraremissinstanser vissa länsbostadsnämnder, länsstyrelser och kommuner anserdock att en förutsättning för en produktionsanspas-sad belåning är attbeslutsfunktionen ligger kvar på regional nivå. Någraremissinstanser, däribland LO, . Svenska ,, , SBEF, och , anser från olikautgångspunkter att utredningens förslag inte är tillräckligt långtgående.Sålunda anser LO att det är viktigare att sådana förändringar görs ilånebestämmelserna att bättre jämställdhet skapas mellan småhus ochflerfamiljshus samt mellan olika upplåtelseformer. De nuvarande reglerna ochäven till en del de föreslagna innebär att vissa delar avproduktionskostnaderna undantas rätt till räntebidrag. Även kostnader som kananses motiverade men som inte accepteras inom ramen för den statliga belåningenverkar i hyreshöjande riktning i flerfamiljshus. För småhus med äganderättinnebär ränteavdragsrätten i beskattningen en väsentlig lindring i jämförelsemed andra boendeformer också för lån utöver den statliga låne- och bidragsgivningen.Det finns även bärande skäl enligt LO för en förmånligare långivning förgemensamma lokaler och insatser för förbättring av den yttre miljön. Liknandetankegångar återfinns i yttrandena bl. a, från Svenska och framhåller att utredningens förslag innebär att entillfredsställande kostnadsneutralitet mellan upplåtelseformerna erhållsenbart i de fall då ett projekt kan genomföras till den beräknadejämförelsekostnaden och med en margnialskatt kring eller lägre. SBEFanser att utredningens förslag alt produktionskostnaden enligt bästa anbudskall läggas till grund för belåningen kan ses som exempel på åtgärder iförenklande riktning. Det bör dock enligt SBEF observeras attkonkurrensupphandling i sig inte är någon garanti för att kostnaderna blirrimliga. De statliga lånereglerna bör enligt SBEF:s mening utformas så att destimulerar till goda totallösningar. SBEF föreslår att långivningen blir meraflexibel på så sätt att räntesubventionerna fastställs till vissa schablontal.Utgångspunkten för förslaget är att räntesubventionerna frikopplas från detstatliga bostadslånet. Bostadslånet lämnas på i stort sett marknadsvillkormedan räntesubventionerna bestäms på grundval av en schablon som kan räknasfram som en kombination av normalkostnad för lägenhet och lägenhetsyta.Härigenom uppnås den 1977/78: 93 138 effektenatt anpassning kan göras till bostadskonsumenternas önskemål utan attlåneprövningen skall behöva lägga hinder i vägen. Liknande tankegångaråterfinns i yttranden från NBD och industrins kommitté för byggbestämmelsr. ,som tillstyrker förslaget, anser det vara rimligt att i de fall relationen tillpantvärdet är godtagbar låta produktionskostnaden bestämma lånets storlek.Enligt styrelsen kan det allmänt hävdas att produktionskostnden enligt bästaanbud eller en upphandling i konkurrens är det gynnsammaste resultat som kanuppnås vid ett givet tillfälle. Denna kostnad bör därför accepteras somunderlag för belåning om den inte väsendigt överstiger en beräknadnormalkostnad för projektet. Styrelsen framhåller att åtskilliga problem ärförknippade med att införa en produktionskostnadsbaserad belåning. De gällerbl, a. markbelåningen och kostnadsprövningen. i länanför att förslaget innebär att större krav kommer att ställas på det lånebeviljandeorganet. Med en produktionskostnadsanpassad belåning kan det enligt nämnden blisvårt för vissa kommuner att göra sin uppfattning gällande, speciellt gentemotproducenter med rikstäckande verksamhet, vilka kan spela ut olika kommuner motvarandra. Statensråd för byggnadsforskning anser att införandet av en produktionskostnadsanpassadbelåning skulle, rätt utnyttjad, väsentligt underlätta möjligheterna attfinansiera högre investeringskostnader som syftar till att minska framtidadrift- och underhållskostnader. Även möjligheterna för byggherrarna att skapaen god bostadsmiljö ökar enligt bostadssociala delegationen. HSB framhålleratt det från boendekostnadssynpunkt är ytterst viktigt att belåningsvärdetstämmer överens med den verkliga produktionskostnaden. Om belåningsvärdet sättslägre än produktionskostnaden betyder detta i praktiken att ytterligare lånutöver bostadslånet måste anskaffas. NBDanför att det nuvarande systemet för priskonlroll via pantvärde-beräkningar påbasis av en mängd delkomponenter i praktiken knappast har medfört denbegränsning av kostnadsutvecklingen som har åsyftats. Lånesystemet är ocksåmycket invecklat och svårt att behärska annat än för specialister. Det finnsdärför enligt NBD skäl överväga förändringar så att en normalproduktionskostnad godtas som underlag utan detaljkontroll av de olikakomponenter som ingår i slutsumman. Negativaeller tveksamma till utredningens förslag är bl, a. RRV, NO, SPK, , länsstyrelserna i och Gävleborgslän, konkurrensutredningen, fullmäktige i och någralänsbostadsnämnder och kommuner. NOanför att anbudsupphandling visserligen normalt är den metod som ger den bästakostnadspressen men att förutsättningarna för anbudsupphandling inte alllid ärde bästa möjliga. Det finns därför även vid anbudsupphandling behov av enkompletterande kostnadskontroll. Prop.1977/78: 93 139 "NOförordar en modifiering av nuvarande belåningsmetod genom en justering avsystemet för att fastställa tidskoefficienter. Även SPK framhåller attupphandling i sig inte utgör en tillräcklig garanti för att kostnaderna blirde lägsta möjliga vid given standard. Nuvarande lånebe-slämmelser har trotsvissa olägenheter en klart återhållande effekt på byggnadspriserna. SPKstryker under nödvändigheten av att en samhällelig kontroll av prisbildningeninom bostadsbyggandet behålls. En ändring av låneberäkningsmetoderna enligtutredningens förslag skulle, hävdar SPK, medföra att den prispåverkande effektsom ligger i utformningen av nuvarande lånebestämmelser skulle reduceras. Enkonkurrens-begränsande samverkan mellan producenterna kan mycket lätt undanröjade fördelar som uppnås genom att låta den stadiga långivningen vila (påproduktionskostnaden vid bästa anbud, Konkurrensbegränsande samarbete underiätlasav den fåtalsdominans som i regel föreligger i branschen. För att motverkasådana effekter anser SPK det vara nödvändigt med en förstärkning av den pris-och konkurrensövervakande funktionen inom bostadsbyggandet. Fullmäktigei anför att man i och för sig är införstådd med fördelarna av enbättre anpassning av belåningsunderlaget till produktionskostnaden men att manändå med hänsyn till nackdelama med ett dylikt belåningssystem sämrekostnads- och prispress föreslår att nuvarande system för beräkning avbelåningsunderlaget behålls. Fullmäktige framhåller dock att en översyn avvissa delar av systemet bör ske, bl. a, tidskoefficienten. Genom en merregelbunden anpassning av tidskoefficienten skulle en bättre balans mellanproduktionskostnad och belåningsunderlag kunna uppnås. Ocksålåneunderlagsgruppen pekar på att nuvarande system för fastställande avtidskoefficienten medför vissa olägenheter vid kraftiga prisstegringar inombostadsbyggandet. Sålunda kan byggviljan avta om Överkostnaden baserad på denpreliminära tidskoefficienten blir alltför stor. Kreditsvårigheter kan vidareuppkomma vid alltför stora skillnader mellan produktionskostnader och pantvärdeunder byggnadstiden genom att byggnadskreditiven, som beräknas på grundval avdet preliminära lånebeslutet, inte räcker till.