prop · G10393 · 1977-12-31 00:00:00 — Medutgångspunkt i bostadsverkets behov av statistik avseende bostadssektornkonstaterar utredningen att bostadsverket bör vara representerat i de organdär riktlinjema och formema för statistiken diskuteras, 4 1977/78.1 saml Nr 93 1977/78: 93 50 Bostadsverketbör enligt utredningens mening ta initiativ till de förändringar ochförbättringar i statistiken som kan erfordras och i samråd med SCB angelägenhetsprövaolika statistikserier samt vid behov föreslå nya sådana. börockså verka för att statistiken mer inriktas på att tjäna som underlag förolika studier och analyser än som är fallet. Utredningenhar tidigare pekat på den viktiga roll bostadsverket kommer att spela när detgäller att ge information, råd och service till kommuner m. fl. En angelägenuppgift inom detta arbetsfält är att komplettera SCB:s och andra myndighetersstatistiska redovisningar och material med mer analytiskt inriktad informationsom belyser utvecklingen av byggnadspriser och hyror och orsakerna tillprisförändringarna. Denna information bör lämpligen ske löpande och presenterasi form av enklare sammanställningar av olika indexserier över prisutvecklingenoch annan statistik. En sådan sammanfattande information bör kompletteras medmera tillfälliga undersökningar som ingående analyserar prisutvecklingen. Statistikpå bostads- och byggnadsområdet bör liksom publiceras av SCB. Denkompletterande informationen och belysningen av prisutvecklingen inom dettaområde bör, framhåller utredningen, däremot åvila bostadsverket. Bostadsverketsroll i statistikproduktionen och ansvar för informationen fordrar ett vidgatsamarbete och samråd med i första hand SCB men även med SPK, byggforskningen m,fl. myndigheter och branschorgan. Genom att samarbetet mellan bostadsverket, SCBoch SPK vidgas kan kunskaper och erfarenheter inom resp. verksamhetsfältförmedlas och verksamheterna bättre samordnas och planeras. Utredningentar särskilt upp revisionsverksamhet. Genom denna erhållsdetaljerad information om byggnadskostnaderna och deras uppdelning. Materialetanvänds f, n. främst för kontroll och uppföljning av beräkningsmetoden förlåneunderlag och pantvärde. Utredningenhar efter diskussioner med olika intressenter kommit till slutsatsen attformerna för revisionsverksamheten delvis bör ändras. Un-dersökningama börgöras med längre uppehåll, t. ex. vart tredje eller femte år. Arbetet börvidare bedrivas under ledning av en arbetsgmpp och representanter förbostadsverket, SCB och SPK. Härigenom kan problem rörande urvalet avundersökningsobjekten, insamling av primärmaterial och utvärdering av resultatm. m, behandlas i en vidare krets. Undersökningarna kan därigenom också kopplasnärmare till SCB:s byggnadskostnadsstatistik och SPK:s prisövervakning. Det direktaarbetet med undersökningar bör dock bedrivas inom bostadsverket. Genomatt på detta sätt minska revisionsverksamheten skapas utrymme för olikapunktstudier som kan komplettera revisionsundersök- 1977/78: 93 51 ningarna.Specialstudierna kan gälla kostnader för olika komplement till bostadshusen,kostnader för olika gmndläggningssätt eller olika lösningar i fråga om denyttre boendemiljön, kostnadseffekter av förtillverkning av byggnadsdelar m. m.Det finns vidare anledning att närmare utreda olika byggnadsdelars brukstidoch underhållsbehov samt årskostnader för byggnadsdelar. Pådetta sätt kommer man enligt utredningen att erhålla en bredare informationkring prissituarionen och prisutvecklingen på bostadsområdet och orsakernatill förändringarna än vad som fås enbart genom revisionsverksamheten. Utredningenföreslår, som har nämnts, att samrådsgrupp för belånings-och värderingsmetoder och låneunderlagsgmppen förs samman och knyts tillbostadsverket som ett rådgivande organ, rådet för belånings- ochvärderingsmetoder. Rådet skall biträda bostadsverket vid beredningen av frågorom utformningen av metoder för värdering av låneobjekt och om tids- ochortskoefficienter samt andra frågor som har samband med lånesystem ochbelåningsmodeller. Rådet skall följa prisutvecklingen på bostadsområdet samtfölja och vid behov peka på angelägna forskningsuppgifter inom byggnadsekonomin.Rådet skall vidare medverka vid utformningen av administrativa rutiner förinsamling av material till byggnadspris- och hyresstatis-tik. Rådets synpunkteroch förslag skall vad gäller forskning tillställas statens råd förbyggnadsforskning och i övrigt bostadsverket. Somen konsekvens av förslaget att kommunalisera låne- och bidrags-beslut tarutredningen upp vissa problem i samband med insamling av statistik. a. statistiken över byggnadspriser insamlas från länsbostadsnämnderna.Förslaget iimebär att uppgifter ur ansökningshandlingar skall samlas in från278 kommuner. Utredningen medger att det kan medföra vissa svårighetersärskilt under en övergångstid att få in materialet i önskat skick och i rätttid för databearbetningen. bör medverka vid utformningen av nyaarbetsrutiner för statistikproduktionen genom att i samråd med SCB och utarbeta instruktioner för kommunemas hantering av ansökningshandlingama.Det kan även vara nödvändigt med en översyn av statistikens utformning så attden anpassas till den ändrade beslutsordningen och bättre tillgodoserkommunernas behov av jämförande statistik bl. a. för prövning avproduktionskostnaderna. 3.13Kontroll och besiktning av småhus Motbakgrund av problem vid förvärv, reparationoch underhåll, vilken överlämnats till utredningen i de delar som avser förslagom bättre kontroll och besiktning i samband 1977/78: 93 52 meduppförande av småhus, tar utredningen upp frågan om ett ökat skydd försmåhusköparen. Frågor som rör småhusköparens rättsliga ställning berörs dockinte mot bakgrund av att denna fråga prövas av småhusköpkommittén. Utredningendelar i nyssnämnda rapport redovisade uppfattning attåtgärder bör vidtas för att stärka småhusköparens ställning i förhållande tillbyggherrar, entreprenörer och husfabrikanter. Utredningen framhåller att det råder säljarens marknad när det gäller småhus, varför behovet avkonsumentskydd är särskilt stort på denna marknad. Ett medel för att åstadkommadetta är en ökad kontroll och besiktning av småhusproduktionen. och enligt erfarenheter frånförsöksverksamhet med fastighetsreklamationer i två län skulle behovet avbättre kontroll och besiktning vara särskilt påtagligt när det gäller gmppbyggdasmåhus. Utredningen har samma uppfattning. Byggherrenskontroll av entreprenörer och leverantörer har i princip inga begränsningar vadgäller kontrollens omfattning. Den regleras genom avtal mellan byggherren ochentreprenörer eller leverantörer. Om den genomförs på ett noggrant ochmeningsfullt sätt kan den vara av stort värde för småhusköparen. Köpare av gmppbyggtsmåhus har emellertid i praktiken inte några möjligheter att påverka valet avkontrollant eller besiktningsman eftersom köparen formellt inte är byggherre.Detta innebär att besiktningar utförs av besiktningsmän som utses avbyggherren/säljaren. Invändningar kan främst riktas mot förhållandet attentreprenören i flertalet fall står som såväl byggherre som säljare. Dettainnebär att entreprenören vanligtvis ensidigt utser den som skall kontrolleraoch bedöma hans eget arbete. Köpareav nyckelfärdiga styckebyggda småhus har i vissa fall möjlighet att påverkavalet av besiktningsman. Är produkten lättsåld är det ovanligt att säljaren gerköparen möjlighet att påverka valet av besiktningsman. I princip är därförköparens ställning vid förvärv av nyckel-färdigt småhus densamma som vid köp avgruppbyggt småhus. Egen-regibyggarehar formellt goda möjligheter att utse såväl kontrollant för bygget sombesiktningsman eftersom han själv står som byggherre. Han är emellertid oftaoerfaren i byggnadsfrågor. Detta gör att han ibland sätter sig i samma positionsom den som köper grupp-byggda hus genom att han i alltför hög grad låterentreprenören styra utformningen av avtal. Utredningenhar prövat det förslag till obligatorisk kontroll och besiktning somkonsumentverket föreslår. Förslaget avser samtliga fall där köparen inte ärbyggherre. Konsumentverketanför att kontroll- och besiktningsverksamheten kan utformas på olika sätt somär tillfredsställande från konsumentsyn- 1977/78: 93 53 punkt.I rapporten diskuteras fyra organisatoriska lösningar. Dessa är a) "SvenskHusprovning" b) kontroll och besiktningsverksamhet vid de kommunala byggnadsnämndemac) kontroll och besiktning vid länsstyrelserna eller länsbostadsnämnderna d)ett system med auktoriserade besiktningsföretag. Konsumentverketförordar en organisation som man kallar Svensk Husprovning. Detta organ skallenligt förslaget byggas upp på i princip samma sätt som AB Svensk Bilprovning.Fördelama med förslaget är enligt att företaget är opartiskt.Vidare kan företaget lokaliseras över hela landet. Detta är en förutsättningför att verksamheten skall kunna utövas inom rimliga ekonomiska ramar. Detblir också lätt för konsumenten att finna byggsakkunnig service.Konsumentverket framhåller också att får tillgångtill ett organ som kan utföra erforderliga besiktningar. Omfattningen av denföreslagna verksamheten framgår av att man beräknat totalkostnaden till ca 100milj. Organisationen beräknas innefatta ca 900 kontrollanter plusadministration. Kontrollantema skall lokaliseras till ca 100 orter i landet. Utredningensom prövat samtliga av angivna organisatoriska lösningarförordar i motsats till en utbyggnad av den kommunalabesiktningsorganisationen. Enligt utredningens uppfattning innebär förslagetom Svensk Husprovning att en onödig dubbelorganisation skapas som innebär enbetydande risk för kompetenstvister. Man bör i stället utnyttja den kompetenssom redan finns i den kommunala byggnadsinspektionen. Det bör enligtutredningen vara betydligt enklare och billigare att bygga ut dennaorganisation än att skapa en helt ny. Utredningenanser att det är en uppgift för samhället att tillhandahålla en organisationför kontroll av småhusbyggen som syftar till att genom granskning ochbesiktning skydda den svagare parten. Detta kan bl, a, ske genom en bättre övervakningän av att de samhälleliga byggbestämmelserna efterlevs. På en sådanorganisation måste ställas kravet att den är helt obunden i förhållande tillsäljaren. Detta är en förutsättning för att kontroll och besiktning skall kunnagenomföras på ett tillfredsställande sätt. Vidare måste besiktningsmän finnastillgängliga över hela landet. Motbakgrund av bl. a. dessa krav föreslår utredningen att kommunerna skall varaskyldiga att utföra en förbättrad noggrann granskning och kontroll av småhussom uppförs med statUga lån. Detta innebär att kravet på tillgänglighet överhela landet blir väl tillgodosett. Kravet på obundenhet till säljaren uppfyllsockså. Allmänheten får lätt att finna byggsakkunnig expertis som manendast behöver vända sig till en organisation i byggfrågor. fall kommunen själv står som byggherre/säljare kan det förefalla 1977/78:93 54 attkravet på obundenhet inte uppfylls. Under förutsättning att kontroU-ochbesiktningsverksamheten sorterar under specialreglerad förvaltning finner dockutredningen att kravet också i sådana fall tillgodoses. Kommunernaskostnader för den noggrannare granskningen och kontrollen bör enligtutredningen täckas genom avgifter enligt samma princip som gäller förbyggnadslov och tillhörande besiktningar. Utredningen föreslår att dennaavgift får räknas in i underlaget för det statliga bostadslånet med belopp somfastställs av bostadsverket. Eftersom kommunernas kostnader för den ökadekontrollen och besiktningen således täcks genom avgifter bör kommunerna ha godamöjligheter att bygga ut den nuvarande byggnadsinspektionen. Utredningen som anser att statsmakterna inte skall föreskriva hur kommunerna organisatorisktskall fullgöra sitt nya ansvar pekar på två möjliga organisatoriska lösningarnär det gäller att fullgöra den ökade kontroll- och besiktningsverksamheten.Den ena är, att kommunen bygger ut den nuvarande kommunalabyggnadsinspektionen. Den andra innebär att kommunen anlitar utomståendeexpertis, t, ex, konsulter, för nämnda uppgifter som dockformellt bör ansvara för. Det kan enligt utredningen också tänkas att sammanslutningarav husköpare själva organiserar kontroll- och besiktningsverksamhet som kangodtas av kommunerna. Ivissa fall bör det vara möjligt för kommunen att överlåta ansvaret förkontrollen till byggherren. Detta bör vara fallet när det är uppenbart attbyggherren och byggnadsentreprenören inte har gemensamma ekonomiska intressenoch byggherren dessutom av kommunen bedöms ha fullgoda förutsättningar attansvara för kontrollen. Kostnad för kontrollen bör givetvis även i dessa fallfå räknas in i låneunderlaget. Utredningenförutsätter att köpare av småhus som byggs utan statliga lån ges tillfälle att,om de så önskar, köpa kontroll- och besiktningstjänster från kommunen. utfärdar typgodkännanden av hus och produkter som uppfyllerbestämmelsemas krav. I anslutning härtill till-lämpas tillverkningskontroll isamband med att husen och produkterna färdigställs på fabrik. Genomtypgodkännande och tillverkningskontroll underlättas såväl byggnadsnämndernasgranskning och tillsyn som den ansvarige arbetsledarens fortlöpande tillsyn påbyggnadsplatsen liksom även beslällarkontrollen. För att förbättra samhälletskontroll i enlighet med bl. a. önskemålbör enligt utredningens förslag typgodkännande och tillverkningskontrolltillämpas i ökad omfattning. För fabrikstillverkade småhus och sammansattakomponenter som är svåra att kontrollera på byggnadsplatsen utan besvärlig söndertagningbör som villkor för statliga lån föreskrivas obligatorisktillverkningskontroll att huset och komponenter utförts enligt fastställdaritningar. 1977/78: 93 55 Kostnademaför den föreslagna kontroll- och besiktningsverksamheten kommer att uppgå tillbetydande belopp. beräknar kostnadema för en meningsfullkontroll och besiktning vara av storleksordningen . Vid enproduktion av 30 000 statsbelånade småhus innebär detta en totalkostnad på ca75 milj. kr. disponeras dock vissa belopp inte endast för denkommunala byggnadskontrollen utan även för den kontroll som byggherren svararför. Vidare bör enligt utredningen avsevärda kostnader för efterarbeten, somofta uppstår till följd av bristande kontroll, kunna undvikas genom förbättradkontroll. Utredningenbetonar också vikten av att fel och brister, som kommer fram vid en meraomfattande kontroll och besiktning, dokumenteras och ställs samman. Ett sådantmaterial bör vara av stort värde när det gäller att utforma tekniska lösningarför att förebygga framtida brister. En ökad kontroll och besiktning bördärigenom vara ett värdefullt underlagsmaterial för tillverkare ochentreprenörer i deras arbete med att förbättra byggskick och produkter. Dennärmare utformningen av organisationen, avgränsningsfrågor i förhållande tillden kommunala byggnadskontrollen och frågor som rör kontrollens omfattning börenligt utredningens uppfattning utredas i nära samarbete mellan bostadsverketoch . Förslagettill kontroll av småhus utesluter enligt utredningen inte behov avatt också på annat sätt stärka småhusköparens ställning, i första hand behovetav att köpare av småhus får en starkare rättslig ställning i förhållande tillentreprenörer, byggherrar och säljare. En förbättrad samhällelig granskning ochkontroll avses i första hand verka förebyggande. Utredningen framhåller ocksåatt en sådan insats från samhällets sida inte bör innebära någon förändring avbyggherrens ansvar enligt gällande byggnadslagstiftning. Utredningen har därförockså diskuterat förlängda garantier som villkor för statliga lån. Visar detsig att de åtgärder utredningen föreslår och det förslag som kan väntas bliresultatet av småhusköpkommitténs arbete inte ger tillräckligt stark ställningför dem som köper småhus, bör statsmakterna överväga att ställa krav påväsentligt förlängda garantier från leverantören/säljaren som villkor förstatliga lån. Byggföretagen skulle därmed bli skyldiga att teckna försäkringareller inrätta särskilda fonder för att vid eventuella fel och brister kunnaklara av sina garantiåtaganden. Förlängda garantier utesluter enligtutredningen inte behovet av ökad samhällelig kontroll och besiktning, utandessa båda åtgärder skulle komplettera varandra. 1977/78: 93 56 3.14Förslag till ändringar i nuvarande belåningsmetod 3.14.1Argument för och emot nuvarande belåningsmetod Efteren genomgång av hur nuvarande beräkningsmetod har växt fram tar utredningen uppdels den kritik som framförts från olika håll mot gällande beräkningsmetod ochsom i regel mynnat ut i krav på nuvarande beräkningsmetod skall slopas ochersättas med en belåning grundad på produktionskostnaden, dels uttalanden tillförmån för i princip bibehållande av nuvarande metod med viss omarbetning. Motbakgrund av denna redovisning lämnar utredningen en redogörelse för sina egnaöverväganden och förslag till förändringar i nuvarande belåningsmetod. Kritikenmot beräkningsmetoden har enligt utredningen främst gälltbristen på anpassning till de faktiska produktionskostnaderna. Låneunderlagoch pantvärde sägs bli helt otillräckliga för flertalet låneobjekt.Anledningen härtill uppges vara att tidskoefficienten som är avsedd attreglera lånetaket till kostnadsvariationer i tiden släpar efter och inte gerfull täckning för prisökningarna inom byggandet. Byggherrar och entreprenöreranser att den snabba prisstegringen kräver latare omprövningar avtidskoefficienten än som sker. Kritikerna anser vidare att ortskoefficienternainte är rätt avvägda och att de inte fångar upp alla mera väsentliga orsakertill prisskillnader mellan orter och regioner. Låneunderlags- och pantvärdenivånhar väsentlig betydelse för kapitalkostnadsdelen i hyran. Kostnaden för den s,k. överkostnaden, dvs, den del av produktionskostnaden som överstiger pantvärdet,blir som regel mycket hög och påverkar därmed boendekostnaderna kraftigt. Överkostnadernaoch härmed följande s. k. belåningsbrist sägs i hög grad ha påverkatbostädernas utformning och standard samt valet av byggnadsmaterial. Kritikernaav nuvarande system pekar bl. a. på den kraftigt minskade lägenhetsytan iflerfamiljshus. För att möjliggöra besparingar så att statliga bostadslånskall kunna beviljas har vidare kvaliteten på material försämrats.Utrustningsdetaljer begränsas. slopas också viss utrustning. Det senareanges särskilt förekomma vid grupphusbebyggelse. Genom särskilda s. k. tilläggslistorerbjuds i stället husköparen att komplettera och förbättra inredning ochutrustning. För husköparen innebär detta förfarande som regel totalt högrekostnader. Belåningsbristenhar enligt vissa bedömare även gjort det svårare att använda material ochutrustning som ger långsiktiga fördelar i förvaltningsskedet och som medverkartill att pressa de stigande drift- och underhållskostnaderna. Drift- ochunderhållskostnaderna utgör en allt större del av totala hyran. Produktionskostnademaför ett bostadsprojekt bör därför bedömas och avvägas även med hänsyn till deplusfaktorer i avseende på framtida bostadskostnader som projektet kanuppvisa. 1977/78: 93 57 Hyrani ett längre perspektiv sägs vara mer väsentlig än kortsiktiga fördelar tillföljd av lägre produktionskostnader. Målet att begränsa investeringarna harockså inneburit att sådana besparingsåtgärder vidtagits som från de boendeseller andra synpunkter inte varit de mest fördelaktiga eller önskvärda. a. i fråga om utformning och utrustning av den yttre bostadsmiljön. Kritikernaanser vidare att belåningsbristen, stelbentheten i beräkningsmetoden ochlånemyndigheternas agerande kan hämma produktionsinitiativen och även försenaigångsättningen av nya projekt. Flertalet projekt anges bli föremål för särskildöverarbetning i samband med ansökan om preliminärt lånebeslut. Syftet härmed äratt omforma projektet, förenkla och förbilliga det för att uppnå lägre och avlänsbostadsnämnden godtagbara, överkostnader. Belåningsbristensägs vidare kunna medföra att kommunema tvingas stödja bostadsprojekten påolika inte önskvärda sätt, främst genom sub-vendoner på marksidan. Utredningenframhåller för sin del att man, när det gäller beräkningsmetodens inverkan påbostädemas utformning och standard, måste särskilja sådana faktorer som hängersamman med låneunderlags- och pantvärdenivån och sådana som beror på desskonstruktion. Särskilda effekter kan bli följden av att t. ex. olika beloppinte är helt riktigt avvägda. Genom bristande neutralitet kan en mer ellermindre oavsiktlig styrning av produktionen uppkomma såväl vad gäller hus- ochlägenhetstyp som inredning och utrustning i lägenheterna m, m. Utredningentar sedan upp de argument för att bibehålla nuvarande pantvärdemetod som främstframförts av företrädare för den statliga bostadspolitiska organisationen.Enligt deras uppfattning finns det risk för att både samhället och byggherrarnaförlorar greppet över såväl prisutvecklingen inom bostadsbyggandet somstandarden i lägenheterna och husen om pantvärdemetoden slopas. Även om destatliga kreditema beräknas med utgångspunkt i de faktiska produktionskostnademahar både långivare och byggherrar m. fl. behov av jämförande kostnadskalkyler.Någon form av "lånetak" kan också behövas för att begränsalångivningens storlek i enskilda projekt. Nuvarande beräkningsmetod är den meständamålsenliga för dessa syften. Kravet på anbudsupphandling anser man integarantera en för projektet rimlig kostnad. Överenskommelser av olika slag,kartellbildningar eller en överhettad byggmarknad kan pressa upp kostnadernaväsentligt, Anbudsgivningen anses därför vara en osäker mätare på godtagbarakostnader. Genom beräkningsmetoden har byggherren möjlighet att beräkna ett"neutral-anbud" som jämförelse med inkomna anbud. Tillstöd för produktionskostnadsprövningen anförs också den undersökning avförsäljningspriserna för s. k. privatfinansierade småhus som genomfördes år1972. Enligt denna uppgick den genomsnittliga skillna- 1977/78: 93 58 denmellan faktiska försäljningspriser och de priser som skulle ha fastställts vidstatlig belåning till ca . En slutsats som dragits av dettaresultat är att småhusköpama drabbas av ökade priser om kontrollen avförsäljningspris slopas. Företrädareför den statliga bostadsorganisationen framhåller också att beräkningsmetodenstyr utformningen och konstruktionen av bostäderna på ett sätt som ärfördelaktigt ur de boendes, byggherrarnas och samhällets synvinkel. Vissabedömare anser det också värdefullt att ha tillgång till en relativt enkel ochöverslagsmässig kalkylmetod som stöd för kostnadsbedömningar etc. Metoden ärgenom sin officiella prägel känd till sin konstruktion till skillnad frånandra, vanligtvis betydligt mer detaljerade kalkylmetoder som används. Detuppges även att många mindre byggföretag inte har egna utveckladekalkylmetoder utan baserar kostnadsberäkningar och prisjämförelser etc. heltpå beräkningsmetoden. Utredningenkonstaterar för sin del att det inte är helt möjligt att klargöra hur metodenatt beräkna låneunderlag och pantvärde påverkar bostädernas standard,utformning och kostnader. Man finner det emellertid sannolikt attberäkningsmetoden verkar styrande i vissa delar på ett inte alllid avsett ellerönskvärt sätt. Större negativa effekter har dock enligt utredningens meninguppkommit till följd av att låneunderlags-och pantvärdenivån inte i tillräckliggrad anpassats till den snabba prisstegringen inombostadsbyggandet. För att motverka alltför höga överkostnader har enligtutredningens mening kvalitet och standard för flerfamiljshusen sänkts ijämförelse med nyproduktionen , För småhusen kan iakttas enviss försämring vad gäller utrustningsstandard och kvaliteter medan utrymmesstandardenhar ökat och ökar kraftigt. Utredningenanför i fortsättningen en rad exempel på att förutsättningarna förändrats frånberäkningsmetodens tillkomst och drar slutsatsen att kommunerna numera harbetydande möjligheter att styra och påverka bostadsproduktionen och kostnadernahärför. För att ge kommunerna ett avgörande inflytande överbostadsförsörjningen har statsmakterna dessutom ansett det väsentligt attkommunerna har tillgång till den mark där bebyggelse skall ske.