mot · G00250 · 1977-01-10 00:00:00 — av i m. fl. om försäljningen av staten tillhörig fast egendom Maj:ts förordning (1971:727, ändrad 1971:1069, 1972:589, 1976:170) om försäljning av staten tillhörig egendom stadgas att försäljning av staten tillhörig fast egendom får ske på offentlig auktion eller genom infordrande av anbud genom annons i pressen. Om tillfredsställande pris inte kunnat uppnås genom försäljning på offentlig auktion eller genom anbudsförfarande eller om försäljning i någon av dessa former, med hänsyn till det ändamål för vilket egendomen är avsedd att användas, bedöms som mindre ändamålsenlig, får försäljning ske i annan ordning, exempelvis genom förhandlingar med olika spekulanter. Stadgandet innebär att den försäljningsform som i det enskilda fallet bedöms som den lämpligaste också skall tillämpas. Försäljningsformerna offentlig auktion och anbudsförfarande är jämställda. Det förfaringssätt som kan antas leda till det högsta priset skall användas. Normalt torde anbudsförfarandet bedömas som det lämpligaste (prop. 1971:175 s. 6). Först om något av dessa förfaringssätt inte kan anses vara det bästa, antingen på grund av att det inte leder till ett tillräckligt högt pris (som motsvarar marknadsvärdet) eller på grund av att varken auktions- eller anbudsförfarandet bedöms som ändamålsenligt "med hänsyn till det ändamål för vilket egendomen är avsedd att användas, får annat förfaringssätt tillgripas. Enligt uppgift från har där en särskild praxis utbildats vid försäljning av statens fasta egendom. Om det gäller ett enfamiljshus, i vilket någon har sin bostad, erbjuds regelmässigt den som bebor huset att köpa det till ett av fastställt pris. Det begärda priset motsvarar då det beräknade marknadsvärdet. Först om den boende avvisar erbjudandet offentliggörs försäljningen. Vad beträffar har man från deras sida - i varje fall i de exempel som vi nu kommer att anföra - den principen att den säljande myndigheten, i detta fall SJ, skall tillse att högsta möjliga köpeskilling erhålls och att försäljningen normalt bör ske på offentlig auktion men att, om kommun behöver marken för samhällsbyggnadsändamål, överlåtelse får ske utan offentliggörande. Däremot tillämpas icke den principen vid försäljning av enfamiljshus att den som bebor fastigheten också skall ha möjlighet att förvärva densamma till ett av SJ fastställt pris. Statens järnvägars bandistrikt i har i en skrivelse daterad 197201-25 hos kommun efterhört om något intresse fanns för att från nämnda kommuns sida förvärva den av SJ ägda fastigheten l5 i , kommun i . Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade att bordlägga ärendet i och för att efterhöra den köpeskilling som SJ åsatt fastigheten. hade arbetsutskottet för avsikt att ta kontakt med fastighetens hyresgäst, , och efterhöra dennes intresse av att förvärva fastigheten för sin och sin makas räkning. hade nämligen tidigare efterhört om man från kommunens sida kunde vara honom behjälplig med att förvärva den fastighet som varit hans föräldrahem sedan han föddes . Fadern hade tidigare varit anställd vid SJ och då bott i nämnda fastighet. SJ-pensionären har varit anställd i SJ:s tjänst , då han pensionerades, och hans maka har tjänstgjort som grindvakt vid SJ . Tillsammans har makarna varit i tjänst i SJ omkring , vartill också kommer fader som varit i SJ:s tjänst . Samtliga har haft en väl vitsordad tjänstgöring. Då banvaktstugan enligt SJ var obehövlig för driften, och då ansåg att synnerligen behjärtansvärda skäl förelåg för makarna att förvärva nämnda fastighet, beslutade kommunstyrelsen i en skrivelse till statens järnvägars bandistrikt i att för det angivna priset av . förvärva ifrågavarande fastighet i och för överlåtande till makarna . Inte heller hade kommunen behov av marken för egen räkning eller för samhällsbyggnadsändamål. Kommunfullmäktige i kommun beslutade att bifalla kommunstyrelsens förslag om att för makarna räkning på oförändrade villkor vidareförsälja fastigheten jämte det markområde där stugan var belägen, markerat med en röd linje å den ritning, vilken tillställts kommun i samband med ovannämnda skrivelse daterad . Från fastighetsbildningsmyndigheten hade till inkommit förfrågan angående storleken av avstyckningen och det uttalades då, att avstyckning skulle ske till kommungräns, allt i enlighet med SJ:s erbjudande. Vederbörande lantmätare underrättade kommun genom skrivelse, som inkom till kommunen , att förrättning om avstyckning sker som den inkommer till kommunen. Enligt handlingarna har då avstyckning skett å viss del, ej hela den av SJ erbjudna marken, och samråd enligt lantmätaren skett med , ett förfaringssätt som väckt viss förvåning i kommun, enär det gäller den av SJ ägda marken. Genom skrivelse har SJ:s centralförvaltning underrättat BDC 4 i att då "egendomen inte erfordras för samhällsbyggnadsändamål skall normalt inte försäljning genom offentligt förfarande ske, och i detta speciella fall bör fortsatt uthyrning vara lämplig. Vid kontakter med SJ har det tydligt framgått, att då kommun har erbjudit sig att köpa fastigheten, inte för egen del och därmed ej för samhällsbyggnadsändamål, är man från SJ:s sida ej villig att försälja banvaktstugan. Visserligen framhåller man att, med hänsyn till långa tid som järnvägsman och hyresgäst i banvaktstugan, SJ dock ansett att försäljningen tills vidare får anstå. Beslut härom meddelades SJ:s bandistriktschef i . Beslutet att försäljningen skall anstå innebär att makarna därmed får bo kvar i den banvaktstuga som de betraktar som sitt hem. Det är visserligen i och för sig av ett visst värde, detta löfte, att de ej behöver bli utkörda ifrån sitt hem efter en så lång tjänstgöring som Lenhult och hans fader utfört i SJ:s tjänst, inte mindre än . Dock kvarstår önskvärdheten fördem att förvärva stugan, vilket också innebär bl. a. att behov föreligger för vissa reparationer, borrning av brunn etc., dvs. kostnader som säkerligen SJ ej är intresserad av att stå för. Hyresgästen kan exempelvis inte erhålla några förbättringslån, vare sig statliga eller andra, på grund av att han ej har äganderätten till nämnda fastighet. Makarna har mottagit beskedet från SJ att de ej får köpa fastigheten med bitterhet och besvikelse - besvikelse över SJ:s sätt att behandla en gammal "trotjänare som det här är fråga om. SJ har naturligtvis full rätt att ej försälja fastigheten till kommun då kommunen icke behöver markområdet för samhällsbyggnadsändamål utan är villig att förvärva fastigheten för att överlåta köpet till den som bor i nämnda fastighet med hänvisning till bl. a. gällande bestämmelser fastställda av . SJ hänvisar till ett riksdagsbeslut avseende försäljning av banvaktstuga till SJ-anställd. I detta sammanhang bör man inte glömma bort att det fall som det här är fråga om bör betecknas som ett särfall och ett ömmande sådant. Den långa tjänstgöringen bör rimligtvis väga tungt i detta sammanhang. Enligt vår mening bör följande resonemang vara till ledning för bedömningen av hur förordningen om försäljning av statlig fast egendom med avseende på försäljningssättet skall tolkas. När det gäller ett enfamiljshus, boningshus, som bebos av en enskild person, råder ett hyresförhållande mellan den statliga myndigheten (i detta fall SJ) och den enskilde (i detta fall Lenhult). Vid en försäljning av fastigheten och en därefter följande uppsägning från den nye ägaren är hyresgästens besittningsskydd mycket svagt. Den statliga myndigheten kan därför, med hänsyn till sitt allmänna ansvar för hyresgästen, i köpeavtalet införa ett villkor med innebörden att hyresgästen skall ha rätt att kvarbo i fastigheten under sin livstid eller . Ett dylikt villkor kan antas påverka försäljningspriset i sänkande riktning. Marknadsvärdet för fastighet, som belastas av en förbehållen nyttjanderätt, torde regelmässigt ligga lägre än för fastighet utan dylika villkor. I enlighet med försäljningsförordningens syfte, att försäljning skall ske till bästa möjliga pris, bör således vanligen försäljningen inte ske med belastade villkor. Detta kan undvikas, t. ex. genom att fastigheten försäljs till hyresgästen, varvid behovet av villkoren bortfaller och priset kan sättas till marknadsvärdet. Vidare besparas den säljande myndigheten kostnader för reparationer, vattenfrågans ordnande etc. om fastigheten försäljs. I mitt anförda exempel är det fråga om vissa betydande kostnader som SJ skulle vidkännas i den händelse inte fastigheten försäljs till makarna . Det kan vara värt att konstatera att praxis vid första påseende förefaller strida mot försäljningsförordningens regler om förfaringssättet och kan möjligen förklaras mot bakgrunden av här fört resonemang. Den försäljning som kommer till stånd med den i huset boende kan sägas i det enskilda fallet ha lett till bästa möjliga pris. Eftersom principen att staten - i detta fall SJ - såsom hyresvärd bör tillvarata sina hyresgästers intressen, även i en försäljningssituation, inte är lagfäst bör den givetvis inte komma till användning med mindre än att de särskilda omständigheterna i det enskilda fallet påkallar det. Det normala försäljningssättet bör givetvis vara att fastigheten utbjuds till allmän försäljning, men om ömmande omständigheter i något fall kräver att staten som hyresvärd skyddar en hyresgästs framtida möjligheter att bo kvar, t. ex. på grund av ett långvarigt hyresförhållande i samband med anställning, blir försäljningsförordningens huvudsyfte tillgodosett genom att hyresgästen erbjuds att köpa fastigheten till ett pris som motsvarar marknadsvärdet med avdrag med det negativa värde som betingar en fastighet där vederbörande hyresgäst har boenderätt under makarnas återstående livstid. Med stöd av det anförda hemställer vi att ger regeringen till känna att staten vid försäljning av den tillhörig fast egendom bör, då synnerliga skäl och ömmande omständigheter föreligger, hembjuda den fastighet som åsyftas till eventuell hyresgäst till ett pris motsvarande aktuellt marknadsvärde. () ()