mot · G002930 · 1977-01-25 00:00:00 — 19'76 /77 : 930 I takt med den minskade nyproduktionen av bostadslägenheter har saneringsverksamheten tilldragit sig ett allt större intresse. Statsmakternas avsikt har varit att stimulera saneringar för att inte det befintliga bostadskapitalet skall förstöras, för att hålla uppe sysselsättningsnivån inom byggbranschen samt för att i ökad utsträckning göra det möjligt att bevara gamla stadsmiljöer. Behovet av att underlätta för sancringsverksamheten har det rått bred enighet om, men resultatet har inte motsvarat förväntningarna, bl. a. på grund av vissa kommuners markpolitik och lånebestämmelsernas utformning. I petita för /78 redovisas siffror för saneringsverksamheten som visar att en kraftig minskning skett . 1974/75 beviljades 14 388 bostadslån till ombyggnad i flerfamiljshus, medan motsvarande siffra /76 endast var 11 908. Ett av skälen till nedgången är säkerligen de orättvisa lånereglerna som särskilt missgynnar enskilda fastighetsägare. 1976 beslöt att den del av ingångsvärdet som svarar mot tomtoch exploateringskostnaderna vid sanering får belånas vid den statliga långivningen. Enskilda fastighetsägare fick dock betala en ränta som med en procentenhet överstiger den som kommunala och kooperativa företag betalar. Uppskattningsvis betyder dessa bestämmelser en merkostnad på ca /nv och år för enskilda rörelsedrivande bostadsföretag vid en beräknad ombyggnadskostnad på . och ett belåningsbart värde på ca . Motivet för att ha olika regler för enskilda och kommunala eller kooperativa företag var enligt propositionen 1975/76:144 att den enskilde kan tillgodogöra sig reparationsavdrag. För de allmännyttiga och kooperativa företagen gäller en schablonbeskattning som innebär att 3 "n av deras taxeringsvärden antas svara mot deras hyresintäkter minus alla omkostnader utom räntor och tomträltsavgälder. 1 praktiken innebär detta att de allmännyttiga och kooperativa bostadsföretagen är skattebefriade. förutom den kommunala garantiskalten som tas ut på alla fastigheter. För de allmännyttiga och kooperativa bostadsföretagen innebär ovanstående regler att de kan göra skattefria avsättningar lill reparationsfonder och underhållsfonder. Därmed kan dessa företag genom hyressättningen bygga upp fonder och sprida ut reparations- och underhållskostnaderna på liera år. 1 /976/77. Den enskilde fastighetsägarens fördel alt få dra av reparationskostnaderna motsvaras alltså mer än väl av de allmännyttigas och kooperativa företagens skattefria avsättningar. Om den enskilde fastighetsägaren vill sätta in . i en underhållsfond, kostar det denne . om han betalar 50 "» bolagsskatt. Eftersom det allmännyttiga och det kooperativa företaget inte betalar skatt, har det heller inget att dra av ifrån, men fondavsättningen blir i gengäld avsevärt billigare. Nuvarande skatteregler ger de enskilda en temporär fördel vid förvärv av fastigheter. Eftersom säljaren har ackumulerat riitl till reparationsavdrag, kan den enskilde om marginalskatten är 50 eller mer förmodligen betala mer än ett kommunalt eller kooperativt bolag kan göra. Fördelen är dock endast tillfällig eftersom, om fastigheten avyttras, realisationsvinstbeskattningen inträder. På lång sikt är det dock förmånligare med schablonbeskattning än med konventionell beskattning. De skillnader som finns i beskattningshänseende mellan olika fastighetsförvaltare motiverar inte olika behandling av räntesatserna. Om skatteolikheter upplevs som oriktiga skall de rättas till genom skattepolitiska åtgärder. Sådana skattepolitiska åtgärder bör förvisso också komma till stånd. Den olikhet som finns mellan allmännyttiga och kooperativa företags möjligheter till fondavsättningar gynnar som ovan anförts dessa företag. För att underlätta saneringsverksamheten även för enskilda fastighetsföretag och enskilda fastighetsägare borde motsvarande regler genomföras för dessa. En sådan åtgärd vore ett verksamt medel för att öka takten i saneringarna - ett krav. vilket tidigare påpekats, det råder bred enighet om. Skilda räntesatser gynnar inte en snabb sanerings verksam het. och nuvarande regler har som ovan anmärkts lett till en nedgång i saneringsverksamheten. I detta sammanhang finns det anledning att uppmärksamma det förhållandet att regeringen i årets budgetproposition höjer lånegränserna för byggande i enskild regi lill 92 "<> men att denna höjning endast sägs gälla för nyproduktion. Av budgetpropositionen framgår att den enskilda saneringsverksamheten inte skall få del av dessa höjda lånegränser. Motivet till detta är svårt att förstå. Regeringens förslag för nyproduktion syftar till en ökad konkurrens mellan de olika företagsformerna, och samma argument måste rimligtvis vara bärande även när det gäller saneringar. Regeringen anger i alia händelser inte motiv till varför konkurrensen skall vara mindre när det gäller sanering än i fråga om nyproduktion. Om inte lånegränsen höjs till 92 "o kommer skillnaden i kapitalkostnader för sanering i enskild regi och sanering i eller kooperativ regi i inledningsskedet att totalt vara ca /m lägenhetsyta och årom man räknar med 6 skillnad mellan marknadsränta och subventionerad ränta. En tredje orsak till det minskade antalet saneringar är markvillkorel. som har visat sig medföra en rad nackdelar, vilket bl. a. moderata samlingspartiet varnade för när markvillkoret infördes. Vissa kommuner, bl. a. , har konsekvent utnyttjat markvillkoret för att förhindra saneringsverksamhet i enskild regi. I har förmodligen ingen enskild fastighetsägare fått dispens från markvillkoret . har också haft långtgående planer på att med hjälp av markvillkoret tvinga fram en prissättning som snabbt skulle ha slagit ut så gott som samtliga enskilda fastighetsägare. Det är betecknande att nedgången i saneringsverksamheten varit särskilt stor i . 1 andra kommuner har man varit generös med dispenstillstyrkanden. Det har gällt kommuner med borgerlig majoritet. Möjligheterna förden enskilde fastighetsägaren att ta del i saneringsarbetet tycks alltså ha blivit helt beroende av de politiska majoritetsförhållandena i kommunerna. En sådan utveckling är naturligtvis högst otillfredsställande. Med endast treåriga mandatperioder blir all planering av saneringsverksamheten omöjlig, om saneringen av det privata fastighetsbeståndet är beroende av hur skilda politiska majoriteter utnyttjar markvillkoret. Man måste också ifrågasätta om det är rimligt att ge kommunerna möjlighet att helt slå ut den privata verksamheten på detta område. Regeringens målsättning för bostadspolitiken är att olika företagsformer skall konkurrera om produktion och förvaltning. En sådan konkurrens blir inte möjlig att upprätthålla om kommunerna ges sådana befogenheter att de helt kan avskaffa den. De nuvarande reglerna om markvillkor borde därför avskaffas och den åsyftade konkurrensen skapas genom att olika bostadsföretag och fastighetsförvaltare ges lika förutsättningar. Negativa följder av regler om avdrag bör vidare åtgärdas genom ändringar i skattelagstiftningen. Ett problem som bestämmelserna om markvillkor fört med sig är att det ofta dröjer innan prövning sker. I samband med förvärv av en fastighet prövar kommunerna köparens lämplighet som fastighetsägare, men först betydligt senare sker en prövning av markvillkoret. Detta förhållande har sin grund i att innan prövning sker måste det finnas byggnadslov, förhandlingar ha förts med hyresgästerna, projekteringsarbete ha skett m. ni. För att komma till rätta med detta förhållande vore det lämpligt att marktillståndsprövning skedde i samband med att kommunen prövar köparens lämplighet som fastighetsägare. Del finns inget skäl som talar för att kommunen inte skulle kunna avgöra sitt intresse av att förvärva fastigheten. Som det nu är måste saneringsverksamhet i privat regi påverkas negativ av att osäkerhet om sanering får komma till stånd råder ända in i det sista, trots att fastighetsägaren kanske redan har lagt ned betydande summor på projektering och andra förberedelser. Problemet finns t. ex. i där flera enskilda fastighetsägare ansökt om markvillkorsprövning men inte hunnit få dispens innan den nya majoriteten tillträtt. Dessa riskerar nu att ha gjort helt meningslösa satsningar. 1* IV76I77. Med stöd av det anförda hemställs att hos regeringen anhåller om förslag i syfte att främja bostadssaneringsverksamhet i enlighet med motionens förslag.