bet · G101LU14 · 1977-12-31 00:00:00 — medanledning av motion om förbud mot koppling i hyresavtal av hyra av bostad ochhyra av bilplats I motionen 1977/78:420 av m. fi. (vpk)föreslås all uttalaratt det måste betraktas som obilligt mothyresgäst som inte har tillgång till bil att tvingas hyra bilplals saml hosregeringen hemställer om förslag till sådan ändring av hyreslagstiftningen attbostadshyresgäst utan bil inte kan tvingas att hyra bilplats genom kopplatavtal. Motionärernaframhåller alt det finns många som av hälsoskäl eller andra orsaker inte harmöjlighet alt skaffa bil eller som inte vill göra del. Systemet med koppladehyresavtal innebär att sådana personer kan tvingas betala förbiluppställningsplatser som de inte kan eller vill använda. Enligt motionärernamåste åtgärder vidtas för alt förhindra att den som saknar bil kan föriorahyresrätten till sin bostad på grund av att han inte vill betala för ihyresavtalet ingående garage eller annan biluppslällningsplats. Motionärernahänvisar vidare till att köpplingsvillkoren medför en höjning avboendekostnaden och all tvånget att hyra bilplats också därför framstår somobilligt. Enligt motionärernas mening bör de problem som har samband med denökande biltätheten inte fö leda till all personer utan bil belastas ekonomiskt.Utgifterna för garage och andra biluppslällningsplalser bör i stället bäras avbilismen. Enligt motionärerna borde del inte vara nödvändigt för de hyresgästersom inte har bil men ändå tvingas att erlägga hyra för bilplats att vända sigtill hyresnämnd eller domstol för att få en chans all slippa bilplatstvånget. Gällandeordning m. m. Bestämmelser om hyra finns numera i 12 kap.jordabalken (JB). Kapitlet om hyra benämns av praktiska skäl ofta hyreslagen. Särskiltinom det nyare bostadsbeståndet är det tämligen vanligt att avtal om upplåtelseav garage eller parkeringsplats mer eller mindre fast knyts till avtal somavser hyra av bostadslägenhet. Vad som då skall gälla beror på omständigheternai del särskilda fallet. Omfattar hyresavtalet också rätt till garage- ellerparkeringsplats, är avtalet i sin helhet att bedöma enligt reglerna om hyra avbostadslägenhet, dvs. som ett hyresavtal Ofr 12 kap. I § JB). Är däremotupplåtelsen av garage- eller parkeringsplatsen fristående i förhållande tillhyresavtalet, kan det vara ett villkor för upplåtelsen av bostadslägenhetenatt avtal träffas om biluppställningsplatsen. 1 1977/78. LU 1977/78:14 2 dåalt bedöma enligt reglerna om lokalhyra resp. lägenhetsarrende (jfr 8 kap. 1 §2 st. JB). Som ett tredje alternativ framstår det av motionärerna ej åsyftadefallet alt, hyresgästen hyr bilplats enligt ett fristående avtal, som ej ärkopplat till hyresavtalet beträffande bostadslägenheten. Detta fall innebär ejnågra olägenheter för hyresgästen i nu förevarande hänseende, eftersom avtaletbeträffande bilplalsen kan sägas upp i vederböriig ordning utan alt hyresrätteni övrigt påverkas. Fråganhuruvida kopplingsvillkoret skall gälla kan komma under hyresnämnds prövningantingen i samband med förlängningslvist, föranledd av hyresvärdens uppsägning,eller i tvist om hyresvillkoren, föranledd av bostadshyresgästens uppsägningför villkorsändring enligt 54 § hyreslagen. Villkorsfrågan kan också prövas avdomstol enligt generalklausulen i 36 § lagen (1915:218) om avtal och andrarättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). Sistnämndabestämmelse har fr. o. m. ersatt tidigare bestämmelser i omjämkning av otillbörliga arrende- och hyresvillkor. 54§ hyreslagen innebär att hyresgästen numera med bibehållen hyresrätt kanuppsäga hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren. Villkorsprövningen skallske enligt de principer som anges i 48 §. Enligt 48 § tredje stycket skallannat av hyresvärden uppställt villkor än hyrans belopp gälla om det ej ansesstridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest obilligt. Om hyresgästenendast önskar prövning av den hyra som bilplatsen betingar gäller - underförutsättning att avtalet i sin helhet är att bedöma enligt reglerna om hyra avbostadslägenhet - enligt 48 § första stycket den s. k. bruksvärdesprincipen.Bruksvärdesprövningen kan därvid avse den del av den totala hyran som anseshänföriig till bilplatsen. Principen innebär att fordrad hyra skall ansesoskälig om den är påtagligt högre än hyran för bilplatser som med hänsyn tillbruksvärdet är likvärdiga. Är däremot upplåtelsen av bilplatsen enligt dettidigare anförda att bedöma enligt reglerna om lokalhyra eller lägenhetsarrende,torde hyran kunna prövas endast med stöd av den allmänna regeln om jämkning avoskäliga avtalsvillkor i avtalslagen. Regelninnebär att ett avtalsvillkor för jämkas eller lämnas utan avseende omvillkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll. Vid bedömningen av omett villkor är oskäligt skall vidare beaktas omständigheterna vid avtalelstillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Om ettoskäligt villkor har sådan betydelse för avtalet att det inte skäligen kankrävas att avtalet i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, för avtaletjämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende. Vidprövningen skall särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som iegenskap av konsument eller eljest intar en underiägsen ställning i avtalsförhållandet.Jämkningsmöjligheterna gäller också beträffande avtal och andra rättshandlingarutanför konsumentområdet. Avgörandeför bedömningen av ett s. k. kopplingsvillkor blir således om villkoret ansesstridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är LU 1977/78:14 3 oskäligt.För närmare besked om innebörden härav är man hänvisad till att studera deavgöranden som kan ha träffats i hyresnämnder, bostadsdom-stolen och allmännadomstolar. Någon enhetlig praxis angående bedömningen av kopplingvillkor synesinte ha bildats. Ett fall där sådan prövning ägt rum har publicerats i trycktskrift, nämligen rättsfall 1:74/75 till 54 § hyreslagen i statens hyresrådsrättsfallssamling. I ärendet fann såväl hyresnämnden i somStockholms tingsrätt att kopplingen mellan bostad och garageplats inte varobillig, trots att hyresgästen saknade bil. Kopplingsvillkor har också prövatsi ett fall som avgjorts av bostadsdomstolen . Ärendetgällde avtal om hyra av bostad i flerfamiljshus och om hyra av parkeringsplatså en annan fastighet än den på vilken flerfamiljshuset var beläget. Ägaren avflerfamiljshuset hade servitutsrätt att disponera ett visst antalparkeringsplatser på den andra fastigheten. Inrättandet av ett visst antalparkeringsplatser hade utgjort förutsättning för byggnadslov förflerfamiljshuset. fann att kopplingsvillkoret var obilligt mothyresgästen, som hade bil, medan bostadsdomslolen inte fann villkoret obilligt. Ävenden näringsrättsliga lagstiftningen innehåller reglerav intresse i dettasammanhang. Enligt 1 § lagen (1971:412) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor(avtalsvillkorslagen) i dess fr. o, m. gällande lydelse (SFS1977:452) kan , om del är påkallat från allmän synpunkt,förbjuda näringsidkare alt i fortsättningen använda avtalsvillkor som medhänsyn till vederiag och övriga omständigheter är att anse som oskäligt motkonsument. Syftet med bestämmelsen är all ta till vara konsumenternas intressennär det gäller utformningen av kontraktsformulär. Ingripande med stöd av lagenbör följaktligen inte göras i enstaka fall som saknar principiell betydelse,Lagen är tillämplig på avtalsvillkor som näringsidkare använder när han bjuderut vara, tjänst eller annan nyttighet för enskilt bruk. Efter lagändringen år1977 kan lagen användas för ingripande bl, a, mot villkor som används vid t.ex. försäljning av fast egendom eller vid erbjudanden av annan lös egendom änvaror, såsom hus på annans mark och rättigheter av olika slag. Som skäl för attlagen borde omfatta nyttjanderätt till fast egendom framhölls i propositionenatt det fanns vissa nyttjanderätter som inte omfattades av särskilda,korrigerande regler liknande dem som gäller till förmån för hyresgäster ochbostadsarrendalorer och där således ett speciellt behov av villkorsgranskningkunde föreligga. Som exempel nämndes rätt till garage och parkeringsplats.Departementschefen påpekade vidare att den omständigheten alt det fannscivilrättsliga regler som riktade sig mot vissa avtalsvillkor, exempelvis påhyresmarknaden, gjorde det angelägel att i näringsrättslig ordning kunnaförbjuda det fortsatta användandet av sådana villkor i kontraktsformulär. Marknadsdomstolenhar enligt vad utskottet inhämtat ännu inte haft anledning ta ställning tillfrågan om tillåtligheten av sådana hyresvillkor som avses i motionen. LU 1977/78:14 4 I byggnadsstadgan{\959.6\2)klerrmns vissaoffentligrättsliga bestämmelser med anknytning till den fråga som aktualiseratsgenom motionen. För en närmare redogörelse av bestämmelserna hänvisas tillbetänkandet LU 1976/ 77:15, Det av motionärerna upptagna spörsmålet harbehandlats av utskottet vid 1975 och 1975/riksmöten med anledning avmotioner med liknande yrkanden som det nu ifrågavarande. Utskottet avstyrkte isina av godkända betänkanden (LU 1975:29 resp, LU 1975/76:21) bifalltill motionerna. Fråganåterkom vid 1976/, I en motion yrkades att hyreslagstiftningenskulle ändras så, att bostadshyresgäst utan bil inte skulle kunna tvingas allhyra bilplats genom kopplat avtal, I sitt av godkända betänkande (LU1976/77:15) framhöll utskottet bl, a, alt frågan måste ses mot bakgrund av deallmänna bestämmelserna om bebyggelseplanering. Dessa innebäratt vidplanläggningen tillböriig hänsyn skall tas till den allmänna samfärdselns behovoch har till följd att iordningställande av ett visst antalbiluppställningsplatser regelmässigt föreskrivs som villkor för byggnadslovtill uppförande av flerfamiljshus. Kostnaderna för biluppslällningsplalsermåste, framhöll utskottet, täckas av hyresintäkter oavsett om platserna äruthyrda eller ej. Med hänsyn härtill kunde utskottet inte ställa sig bakomtanken alt hyresgäster utan bil alllid skulle kunna befrias från tvång att hyraen biluppslällningsplats, Å andra sidan kunde det enligt utskottets mening ivissa fall te sig obilligl att upprätthålla bilplatstvånget när det gällerhyresgäster som saknar bil. Utskottet påpekade att någon fast praxis i fråga omjämkning av kopplingsvillkor inte kunde anses ha utvecklats. Enligt utskottelsuppfattning borde ytterligare erfarenheter från tillämpningen av bestämmelsernai JB, avtalslagen och, efter den , avtalsvillkorslagen avvaktas.Med hänsyn härtill saknades det enligt utskottets mening anledning att tillnärmare överväganden ta upp frågan om införande av särskilda jämkningsreglerbeträffande kopplingsvillkor. Utskottet pekade därjämte på svårigheterna alt ilagtext närmare precisera vilka förhållanden som skulle kunna leda tilljämkning av villkoret. Utskottettillade emellertid att problemet med kopplingsvillkor i första hand syntes böralösas genom förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden. Utskottethänvisade till det förslag till en lagfäst förhandlingsrätt på området som år1976 hade framlagts av hyresrättsutredningen i delbetän-kandel (SOU 1976:60)Hyresrätt I, Enligt utskottet borde regeringens ställningstagande tillförslaget inte föregripas. Ett genomförande av förslaget skulle emellertidkunna ge möjlighet till en lösning av problemet med kopplingsvillkor. Medhänsyn till den uppmärksamhet kopplingsvillkoren väckt i den allmänna debattenförutsatte utskottet att hyresmarknadens LU 1977/78:14 5 parterinom ramen för ett sådant förhandlingssystem skulle komma att ta upp frågantill behandling. Som lidigare berörts är hyreslagen f n, föremål fören översyn av hyresrältsulredningen, som i sitt delbetänkande framlagtförslag till en lagfäst förhandlingsrätt på hyresmarknaden. Förhandlingsrättenskall omfatta inte bara frågor som rör hyresvillkoren, lägenheternas ochfaslighetens skick och gemensamma anordningar utan också andraboendeförhål-landen. Förslagen syftar till en förstärkning av hyresgästernasställning även i andra avseenden. Sålunda föreslås att hyresgästerna utanuppsägning av kontraktet får rätt att få förhandlingsöverenskommelse prövad avhyresnämnd om de begär det från del att överenskommelsenbörjade tillämpas. Vidare föreslås en uppmjukning av nuvarande bestämmelser omvillkorsprövning av innebörd att tvist om hyresvillkor som inte kunnat lösasförhandlingsvägen skall kunna föras till hyresnämnd oberoende av den lid förvilken kontraktet gäller. Inom justiiiedepartemenlel utarbetas f n. enlagrådsremiss på grundval av betänkandet och remissvaren. En proposition iärendet väntas . Inästa skede av utredningsarbetet avser utredningen att behandlalokalhyresgäslernas förhållanden. Ett belänkande i denna del väntas under vårendelta år. I motionen 1977/78:420 föreslås att delsuttalar att det måste betraktas som obilligt mot hyresgäst som inte hartillgång till bil att tvingas hyra bilplats, dels hemställer om förslag tillsådan ändring av hyreslagstiftningen att bostadshyresgäsl utan bil inte kantvingas alt hyra bilplats genom kopplat avtal. Motionärerna framhåller attåtgärder måste vidtas för alt förhindra alt den som saknar bil kan förlorahyresrätten till sin bostad på grund av att han inte vill betala för ihyresavtalet ingående garage eller annan biluppställningsplats. Enligtmotionärernas åsikt måste - med hänsyn till bl. a. den höjning avboendekostnaden som orsakas av kopplingsvillkoren -tvånget att hyra bilplatsanses som ett obilligl villkor för dem som saknar bil. Motionärerna anser attdet inte borde vara nödvändigt för hyresgäster som inte har bil men ändåtvingas att eriägga hyra för bilplats att vända sig till hyresnämnd ellerdomstol för att få en chans att slippa bilplatstvånget. Deti motionen upptagna spörsmålet har tidigare behandlats av vid 1975,1975/76 och 1976/riksmöten. har därvid på anförda skäl (se s,4) avvisat tanken på alt i hyreslagen föra in särskilda jämkningsreglerbeträffande kopplingsvillkor. Som framgår av redogörelsen LU 1977/78:14 6 ovanför frågans tidigare behandling uttalade utskottet vid föregående attproblemet med kopplingsvillkor i första hand borde lösas genom förhandlingarmellan parterna på hyresmarknaden. Utskottet hänvisade vidare till att förslagtill en lagfäst förhandlingsrätt på området hade framlagts avhyresrättsutredningen i ett delbetänkande. Förhandlingsrätten skulle omfattainte bara frågor som rör hyresvillkoren, lägenheternas och fastighetens skickoch gemensamma anordningar utan också andra boende-förhållanden. Förslagetsyftade till en förstärkning av hyresgästernas ställning även i andraavseenden. Enligt utskottet borde regeringens ställningstagande tillutredningens förslag inte föregripas. Ett genomförande av förslaget skulleemellertid kunna ge möjlighet till en lösning av problemet medkopplingsvillkor. Med hänsyn till den uppmärksamhet kopplingsvillkoren väckt iden allmänna debatten förutsatte utskottet att hyresmarknadens parter inomramen för ett sådant förhandlingssystem skulle komma att ta upp frågan tillbehandling. senast prövade förevarande fråga har det inte förekommit något somföranleder utskottet till ändrat ställningstagande. Enligt vad utskottetinhämtat kommer regeringen att förelägga förslagtill ny hyresförhandlingslag på grundval av hyresrättskommitténs betänkande. På anförda skäl hemställerutskottet att avslårmotionen 1977/78:420, Näiyarande:Lennart (), ()*. (),(), i (s), (), IngemarKonradsson (s)*, (), ()*, (), (), (), ()* ochMargit Odelsparr (c)*. *Ejnärvarande vid betänkandets justering.