bet · G101LU27 · 1977-12-31 00:00:00 — Motsvarandebestämmelse återfinns i ett flertal lagar på arbetsrättens område, t. ex.semeslerlagen, lagen om anställningsskydd och förtroende-mannalagen. Genomdetta särskilda kvalifikationskrav på kollektivavtalet har lagstiftaren velatförebygga hyres- och anställningsvillkor som åsidosätter grundläggandetrygghetsbestämmelser i resp. lag. Enligt förbunden synes motionären ej havarit medveten om nyssnämnda förhållande. Skulle denna förmodan vara oriktig,kan organisationerna blott konstatera att motionären LU 1977/78:27 10 intelitar på de fackliga organisationernas förmåga att bevaka sina medlemmarsintressen på förevarande område. Ett sådant underbetyg saknar fog. Förbundenframhåller att så länge ett anställningsförhållande består har arbetstagarenenligt kollektivavtalen ett starkare besittningsskydd till bostaden än vanligahyresgäster. När anställningen upphört är däremot besittningsskyddet svagare äneljest i hyresförhållanden. Anledningen härtill är enligt förbunden följande. På landsbygden saknas vanligen bostadsmarknad igängse mening. Detta är också en anledning till att våra medlemmar svarar fördrygt 3 000 tjänstebostadsupplåtelser. En arbetssökande lantarbetareförutsätter som regel att arbetsgivaren kan tillhandahålla en bostad av godstandard. Arbetsgivaren är medveten om att han måste tillmötesgå detta önskemålför att vederbörande över huvud skall acceptera anställning. Betydelsen häravskall ses mot bakgrund av att våra medlemmar inom jordbruket som regel har ettUtal anställda och att sådana små arbetsplatser ställer särskilda krav på samarbeteoch samförstånd mellan berörda parter. Vad gäller djurskötseln har dock våramedlemmar ett eget självständigt intresse av att arbetstagaren bor näraarbetsplatsen med hänsyn till arbetets art. 1sammanhanget bör vidare beaktas att det är förenat med stora kostnader atttillhandahålla tjänstebostäder, kostnader som inte täcks av hyresintäkterna.Genom tjänstebostadsförhållandet - och därav följande intrång ibesittningsrätten - saknar arbetsgivaren möjlighet att betinga sig den hyra someljest skulle gälla för en jämföriig bostad i orten. Nyttjandet avtjänstebostad är i realiteten en anställningsförmån för lantarbetaren. Enlantarbetare som slutar sin anställning måste sålunda, med hänsyn tillfrånvaron av egentlig bostadsmarknad och villkoren inom näringen, samtidigtlämna sin tjänstebostad. I annat fall berövas arbetsgivaren möjligheten altanställa en ny arbetstagare. 1 princip samma synsättgör sig gällande inom trädgårdsodlingen. Enligt förbunden skulle ett slopande av 67 Shyreslagen medföra oacceptabla följder och ställa förbundsmedlemmarna införstora svårigheter utan någon egentlig för lantarbetarna som yrkesgrupp. Iyttrandet tar förbunden också upp vissa problem rörande förfarandet ihyrestvister. Förbunden hemställeratt motionen avstyrks samt att förfarandereglernases över. LOframhåller att tjänste- och personalbostäder fortfarande förekommer inom vissaLO-förbunds områden. Enligt LO innebär motionärens krav att de fackligaorganisationerna skall ställas utanför möjligheterna att träffa kollektivavtali frågor som rör tjänstebostäder och således inte kunna träffa kollektivavtalsom innebär förstärkningar av berörda medlemmars rättigheter i dessa frågor.LO understryker starkt att så länge systemet med tjänstebostäder förekommer finnsdet ett motsvarande fackligt intresse av att förhandla i hithörande frågor. LOavstyrker med hänvisning till det anförda att motionen läggs till grund för enlagändring. TCOframhåller att 67 S hyreslagen inte visat sig medföra några nackdelar. Enligt TCOfinns i praktiken ingen risk för att det principiella skyddet för LU 1977/78:27 11 hyresgästernaavtalas bort eftersom kollektivavtal om hyresförhållanden endast flr träffas påcentral nivå. TCO avstyrker på grund av det anförda den föreslagnalagändringen. /SRframhåller att den åsyftade undantagsbestämmelsen bör ses mot bakgrund avsträvandena att ge arbetsmarknadens parter möjlighet att sluta kollektivavtalsom omfattar anställningsförhållandena i dess helhet. För att bästa möjligaresultat för den anställde skall kunna uppnås, fordras att dennesavtalsslutande organisation har viss rörelsefrihet. På det sättet kanhelhetslösningar som innebär förbättringar för den anställde uppnås. Dålagens dispositivitet endast gäller avtal slutna av arbetstagares organisationeroch således inte gäller avtal slutna av enskilda arbetstagare anser /SR attdet knappast föreligger risk att för arbetstagaren-bostadsinnehavarenofördelaktigt avtal sluts. De avtalsslutande organisationerna måste bedömasbesitta nödvändig kompetens att reglera dessa frågor på ett tillfredsställandesätt. /SR finner därför inte anledning stödja motionärens förslag. anför att vad som uttalades vid tillkomsten av 67 Shyreslagen alltjämt äger giltighet; Förbundet anser det - inte minst med tankepå alt allt fler fastighelsskötare är kollektivanställda - vara helt naturiigtatt man skall kunna fortsätta att träffa kollektivavtal angående villkor i etthyresförhållande som beror av anställning. Om så inte skulle fl ske, skulleexempelvis en hyresgäsi-fastighelsskölare enligt 35 S hyreslagen kunna byta sinlägenhet som han uteslutande erhållit i samband med tillträdet av sinanställning. Härigenom skulle hans efterträdare såsom fastighetsskötare oftastställas inför den situationen att han inte fick tillgång till tjänstebostad.Förbundet pekar även på möjligheten till överlåtelse till samboende enligt 34 Shyreslagen och upplåtelse i andra hand av lägenheter enligt 40 S samma lag,vilka rättigheter enligt förbundets uppfattning endast bör fl utövas i etttypiskt hyresförhållande. Det är allmänt känt, framhålls det vidare, att detnumera är ytterligt svårt att erhålla fastighetsskötare och att man oftastmåste erbjuda en bostad inom fasligheten för att över huvud taget fl någon somtar denna tjänst. Lösningar med ambulerande fastighetsskötare har i de flestafall ej fallit väl ut. Från hyresgästorganisationens sida framförs oftaönskemål om en i huset boende fastighelsskötare. För att kunna tillmötesgåhyresgästerna beträffande detta önskemål och för att få bästa skötseln avfastigheten bör fastighetsskötaren bo i huset. Härför fordras då också enlägenhet. Del kan således enligt förbundet icke framstå som orimligt -eller förfaslighetsskötaren obilligl-att lägenheten frånträds i samband med att tjänstenupphör. Förbundet vill även understryka, all inga olägenhetersåvitt bekant visat sig föreligga med de nuvarande bestämmelserna i 67 S ochatt motionären torde vara tämligen ensam om sitt fördömande av dessa.Arbetsdomstolen har enligt uppgift inte avgjort något mål ivilket hyresfrågor bestämda genom kollektivavtal varit den väsentligatvistefrågan. Med hänsyn till det anförda anser förbundet LU 1977/78:27 12 attdet inte finns skäl att bifalla motionen. Förbundetåberopar också ett särskilt bifogat yttrande från (fackorganisationen för fastighetsarbetsgivarna på denenskilda sektorn). I yttrandet framhålls inledningsvis att mötionsför-slagetsynes strida mot ett av huvuddragen i de senaste årens arbetsrältsligalagstiftning, nämligen det att de centrala avtalsslutande parterna lämnats stortutrymme att genom kollektivavtal anpassa lagstiftningen till olikaarbetsområdens speciella förhållanden. Vidare anförs att omfattningen avfastighetsskötares arbetsuppgifter medfört att arbetslagarna som villkor förtillträde av anställningen kräver att bostad ställs till förfogande i närhetenav arbetsplatsen. Att såväl arbetsgivaren som arbetstagaren funnit det nödvändigtför arbetets avtalsenliga utförande att tillgång lill bostad finns i anslutningtill arbetsplatsen framgår av det förhållandet att exempelvis i av fastighelsskötarna bor i den fastighet eller någon av de fastigheter därfastighetsarbetet utförs. De av hyresgäströrelsen framförda tankarna om en merpersonlig service i fastigheterna synes också oundvikligen medföra ett"närboende" av fastighetsskötarna. Genom att bostads-upplåtelseralltjämt så fast knyts till arbetsavtalet är det, framhålls vidare, nödvändigtatt arbetsgivaren kan vara säker på att bostaden blir fri för en nyfaslighetsarbetare, om den tidigare arbetstagaren av någon anledning slutar.Framförallt gäller detta i de fall anställningen upphör på grund av uppsägningfrån arbetstagarens sida eller om arbetstagaren avskedats eller uppsagts pågrund av sina personliga förhållanden. Nuvarandekollektivavtalsreglering av tjänstebostäder för fastighelsskötare och deavtalsslutande parternas förhandlingsordning har enligt yttrandet som regelinneburit att den arbetstagare, vars anställning upphört, fått sin bostadsfrågalöst genom en ersättningslägenhet eller genom kvarboende i den dittillsvarandetjänstebosladen. har genom denna ordning tillgången till bostäderför nyanställningar tillgodosetts. Detta har inte bara varit lill fördel för debostadslösa nya arbetstagarna utan även för en betydande tredje part,lägenhetsinnehavarna, vilka har ett starkt intresse av tillgång tillfastighetsskötare. Vidare framhålls att avtalsregleringen i flera avseendenberett arbetstagarna ett bättre besittningsskydd än som skulle gällt omhyreslagen tillämpats. Genomatt undantaga vissa bestämmelser i hyreslagen från tillämpning på avtal omijänstebostad har å ena sidan vissa garantier skapats för att arbetstagarna påett för arbetsgivarna - och indirekt hyresgästerna - icke godtagbart sättutnyttjar hyreslagens bestämmelser. Parterna har sålunda icke ansett del vararimligt att tjänstebostaden - genom överlåtelse, byte, uthyrning i andra handm. - till nackdel för arbetssökande, arbetsgivare och lägenhetsinnehavareskulle undandragas sitt avsedda ändamål som bostad för den som har hand omfastighetens tillsyn och skötsel. Arbetstagarorganisationernas medverkan iförhandlingar rörande dessa frågor utgör också en garanti mot de missbruk avlagbestämmelserna som till äventyrs LU 1977/78:27 13 skullekunna tänkas förekomma. framhåller att 67 S närmast har betydelse för lantarbetare ochfastighetsarbetare samt att lagrummet inte visat sig medföra några nackdelar,vilket torde sammanhänga med att arbetstagarnas huvudorganisationer på ettfullt godtagbart sätt bevakat sina medlemmars intressen. Förbundet anser därförinte att en ändring av hyreslagen är angelägen. I betänkandet behandlas två motioner vari tas uppfrågor rörande hyresgästers besittningsskydd till gemensamma anordningar ihyresfastigheter och om möjligheten att träffa kollektivavtal beträffandehyresförhållanden. Enligt12 kap. jordabalken (hyreslagen) har bostadshyresgäst ett direktbesittningsskydd, en kvarboenderätt. Skyddet är utformat så att hyresgästernai princip tillförsäkrats möjligheter att vid hyrestidens utgång få hyresavtalenföriängda. Beträffande hyra av annan lägenhet än bostad ger hyreslagen endastett indirekt besittningsskydd. Lokalhyresgäsierna har således under vissaförutsättningar rätt till ersättning av hyresvärden när denne inte villföriänga avtalet. Besittningsskyddet för bostads- och lokalhy-re.sgästerna ärförenat med en rätt för dem att få villkoren för fortsatt förhyming prövade. Föremåletför besittningsskyddet är den förhyrda lägenheten med vad därtill hör. Ihyresfastigheter kan härjämte finnas utrymmen som gemensamt nyttjas avhyresgästerna såsom tvättstugor, fritidslokaler m. m. I den mån hyresgästerna ihyresavtalen tillförsäkrats rätt att få begagna sådana utrymmen kan förmånenvara att betrakta som ett avtalsvillkor. Under löpande avtalsperiod kanhyresvärden inte utan hyresgästernas medgivande ändra villkoren i avtalet ellerupphäva dem. I samband med föriängning av hyresavtalet kan däremot hyresvillkorjusteras eller bringas att helt upphöra. Hyresgästerna har nämligen intetillerkänts någon rätt att kvarbo på oförändrade villkor utan endast, som ovanberörts, en möjlighet att få villkoren för den fortsatta förhyrningen prövadeav hyresnämnden. För annat villkor än sådant som avser hyrans storlek gällerhärvid att hyresvärdens krav skall godtas om det ej strider mot god sed ihyresförhållanden eller eljest är obilligt. Beträffandehyresgästernas rätt lill förmåner som inte uttryckligen omfattas avhyresavtalet är rättsläget oklart. I ett av bostadsdomstolen avgjort målhar domstolen prövat hyresgästers anspråk på värden att tillhandahållarestaurangservice i ett s. k. kollektivhus. Domstolen konstaterade härvid atthyresgästerna inte hade någon enbart på hyresförhållandena som sådana grundadrätt att få service i fastighetens restauranglokal. Domstolen fann vidare attfrågan om tillhandahållande av fortsatt restaurangservice inte kunde prövassom en villkorstvist enligt hyreslagen. LU 1977/78:27 14 hellerhade hyresgästerna någon självständig, på hyresavtalen grundad dispositionsrätttill lokalerna. Imotionen 1977/78:673 kritiseras reglerna om besittningsskydd med utgångspunktfrån bostadsdomstolens avgörande. Enligt motionärerna visar rättsfallet hursvag hyresgästernas ställning är särskilt när det gäller gemensamhetslokaler.Motionärerna uppger att problem förekommer beträffande både kollektivhus ochvanliga hyresfastigheter med gemensamma anordningar. 1 motionen framhålls attdet finns många exempel på att fastighetsägare dragit in förmåner somtvättstuga, hobbyrum m. m. för att i stället hyra ut dem som självständigaobjekt och därigenom öka hyresintäkterna. Motionärerna anser att enförutsättning för att gemensamhetsanordningar skall fungera är atthyresgästernas inflytande över och besittningsrätt till dessa förstärks. Ensådan förstärkning är svår att uppnå förhandlingsvägen, och motionärernafinner det uppenbart att ändringar i hyreslagen måste komma till stånd.Motionärerna föreslår därför att hyresrättsutredningens uppdrag vidgas lill attavse även en skyndsam översyn av gällande regler och framläggande av förslagtill lagändringar som erfordras för att förstärka hyresgästernasbesittningsskydd och inflytande beträffande gemensamma lokaler ochboendemiljön. Utskottetvill för sin del framhålla att förekomsten av gemensamma utrymmen som hobby-och fritidslokaler m. m. och andra liknande förmåner för hyresgästerna utgör betydelsefullainslag i boendemiljön. I detta sammanhang pekar utskottet på vadfastighetsägareförbundet upplyst vid remissbehandlingen av motionen, nämligenatt olika nyttigheter för hyresgästernas gemensamma bruk i ökande utsträckningtillförts hyresfastigheter . I hyreslagen finns inga särskildabestämmelser rörande utrymmen som hyresgästerna nyttjar gemensamt. Någon fastpraxis på området synes inte heller ha utvecklats. Vad som hyresrättsligtgäller i fråga om sådana utrymmen är därför som bostadsdomstolen påpekat i sittremissyttrande oklart. Detta gäller särskilt i de fall hyresavtalen inteinnehåller några uttryckliga utfästelser om tillhandahållande avgemensamhetsanordningar. Enligt utskottels mening är det mindretillfredsställande att hyresvärdar och hyresgäster i sådana fall skall behövasväva i okunnighet om sina rättigheter och skyldigheter med avseende påutrymmen och andra nylligheter som upplåts för hyresgästernas gemensamma bmk.Det framstår därför som både naturligt och önskvärt att större klarhet påområdet skapas. Etl genomförande av det förslag till hyresförhandlingslag somnyligen förelagts (prop. 1977/78:75) kan härvidlag bli av betydelse.Som närmare redovisats i det föregående (s. 5 och 6) skall enligt förslagetförhandlingsordningar kunna komma till stånd genom avtal mellan hyresvärd ochhans organisation och hyresgästorganisation eller efter beslut av hyresnämnd.Gäller en förhandlingsordning mellan parterna skall förhandlingar kunnapåkallas angående inte bara hyresvillkoren samt husets och lägenheternas skickutan också gemensamma anordningar och övriga boendeförhållanden i den mån derör LU 1977/78:27 15 mening torde det ligga i både hyresgästernas och hyresvärdarnasintressen att träffa överenskommelser angående gemensamhetsanordningar. Ävenom det således kan förväntas alt man avtalsvägen kommer att - i vart fall iviss utsträckning - bota bristen pä regler om sådana anordningar, framstår detlikväl som angeläget att behovet av lagregler på området närmare övervägs. Medhänsyn till att hyresrättsutredningen under sitt fortsatta arbete bl. a. skallgöra en översyn av hyreslagens bestämmelser i olika hänseenden anser utskottetdet lämpligt att utredningen också prövarde nu aktuella frågorna. Vad utskottetsålunda anfört med anledning av motionen 673 bör ges regeringen till känna. I 46 S hyreslagen finns särskilda bestämmelser ombesittningsskydd vid hyra av personallägenhet. Reglerna innebär i huvudsak atträtten till föriängning av hyresavtal är begränsad när hyresförhållandet berorav anställning och anställningen upphört. Bestämmelserna är liksom övrigaregler om besittningsskydd tvingande och kan inte sättas ur spel genomparternas överenskommelser. Tvingande till hyresgästens förmån är också bl. a.reglerna om rätt att överlåta lägenhet och att hyra ut bostadslägenhet i andrahand samt om förbud mot vissa skiljeavtal. När hyresförhållandet beror avanställning får emellertid enligt 67 S hyreslagen överenskommelse träffas omhyresvillkor som strider mot de tvingande reglerna om besittningsskydd m. m. Enförutsättning härför är att överenskommelsen har form av kollektivavtal och attavtalet på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av organisation som är attanse som central arbetstagarorganisation enligt lagen om medbestämmande iarbetslivet. Mot 67 S hyreslagen svarar en regel i medbestämmandelagen (24 S)som gör det möjligt alt kollektivavtal träffas om arbetstagares hyresförhållanden. Imotionen 1977/78:996 framhålls att regeln i 67 § hyreslagen strider mot dengrundläggande tanken bakom lagen samt att bestämmelsen inte erfordras medhänsyn till de inskränkningar i besittningsskyddet vid hyra av personalbostäder som följer av 46 § hyreslagen. Motionären yrkar därför att 67 Shyreslagen skall upphävas. Somnärmare framgår av de remissyttranden som inhämtats över motionen harmöjligheten att träffa kollektivavtal om hyresförhållanden såvitt känt intemedfört några olägenheter för arbetstagare som hyrt personalbostäder. Tvärtomhar utvecklingen varit sådan att arbetstagarenhyresgästen i många falltillerkänts ett mer långtgående besittningsskydd än vad som följer avhyreslagen. Arbetsmarknadens parter och övriga remissinstanser har ocksåenhälligt uttalat att den nuvarande ordningen bör bestå. Med hänsyn härtillsaknas enligt utskottets mening anledning för att tillmötesgåmotionärens önskemål. Utskottet avstyrker därför motionen 996. LU 1977/78:27 16 1. beträffande besittningsskydd tillgemensamhetsanordningar med anledning av motionen 1977/78:673 som sin meningger regeringen till känna vad utskottet anfört angående utredning på området, 2. beträffande kollektivavtal om hyresförhållandenavslår motionen 1977/78:996. Näiyarande:Ivan (), ()*, (), (), (), (), (), IngemarKonradsson (s), (), (), Anne-MarieGustafsson (c), (), () och ()*. *Ejnärvarande vid betänkandets justering. GOTAB 57984 Slockholm 1978