prop · G003151 · 1976-12-31 00:00:00 — Beiräffande behörigheten all väcka lalan gäller enliglivångsför-vallningslagen all ansökan om ivångsförvallning kan göras avhälsovårdsnämnden, samt riksorganisation av hyresgäster ellerförening som är ansluten lill sådan organisation och inom varsverksamhetsområde fasligheten är belägen. Enligt utredningens förslag bör kretsen av detaleberättigade ändras endast på så sätt atl kommunen tillerkännsansökningsräll i hälsovårdsnämn- 1976/77:151 53 densställe och att ansökningsrätten för slopas. Deföreslagna behörighelsreglerna har i allmänhel inte lilldragil sig någotintresse från remissinstansernas sida. Enstaka röster har dock höjts för attansökningsrätten för hälsovårdsnämnden resp. bör behållas. Ävenom det inom den kommunala förvaltningen i första hand är hälsovårdsnämnden somsysslar med övervakningen av bostadsbeståndet delar jag utredningensuppfattning all kommunen som sådan bör tillerkännas talerätl. Jag erinrar omalt en motsvarande taleräll finns för kommunen i ärenden enligtbostadssaneringslagen. Beträffande behovet av atl behålla ansökningsrätten förlänsstyrelsen vill jag framhålla alt såvitt är känt någon länsstyrelsehittills inle har använt sig av rätlen att föra lalan om tvångsförvaltning. Jagfinner därför utredningsförslaget välgrundat och ansluler mig till delta. Däremotställer jag mig iveksam lill utredningens förslag all behålla nuvarande reglerom vem som skall ulöva hyresgäslinflylandel. Jag vill här erinra om de reglerom bestämmande av hyra som irädde i kraft (SFS 1973:187).Reglerna innebär bl. a. alt s. k. förhandlingsklausuler är tillåtna, dvs.förbehåll i hyresavtal som innebär att hyran skall utgå med belopp som bestämsefter förhandlingar med hyresgästorganisation. Tillåtligheten avförhandlingsklausuler utgör en förutsättning för del frivilligaförhandlingssystem som f n. är fullt utbyggt på den allmännyttiga sektorn ochsom vinner ökat insteg på andra sektorer av bostadshyresmarknaden. Enligl 19 a§ andra stycket hyreslagen uppställs inle något krav på allför-handlingsberättigad hyresgästorganisation skall vara ansluten till riksorganisationav hyresgäster. 1 motivullalande lill bestämmelsen (prop. 1973: 23 s. 160)anges, att hyreslagen inte bör lägga något absolut hinder i vägen för atl låtaäven överenskommelse som träffas av organisation som slår utanförhyresgäströrelsen bli bindande för avtalsparterna. Det framhålls vidare, altvissa krav dock måsle ställas på en sammanslutning för atl den skall kunnabelraklas som en hyresgästorganisation. Den måste sålunda fylla ål-minstone dekrav som brukar uppställas för att en sammanslutning över huvud tagel skallkunna betraktas som en ideell förening. Däremot bör det inte krävas attorganisationens enda och huvudsakliga ändamål är alt la lill vara medlemmarnasintressen i hyresfrågor. Somjag har nämnt övervägs f n. hyresrätlsutredningens förslag lillförhandlingsordningar på bosiadshyresmarknaden m. m. inom regeringens kansli.1 fråga om vilka parter som kan ingå avtal om förhandlingsordning föreslårutredningen inte någon ändring av vad som gäller enligl 19 a § andra styckethyreslagen. Utredningen framhåller att det inte finns något skäl att frånkännaen utanför hyresgäströrelsen stående lokal organisation, som har erforderligkompetens för uppgiften, förhandlingsrätt (SOU 1976:60 s. 72). Enligtmin mening kan liknande synpunkter anläggas på frågan om hurhyresgästkollektivet skall representeras i ärenden enligt bostadsförvalt- Prop.1976/77:151 54 Mol bakgrund av vad som gäller beiräffandeförhandlingsbe-rättigad hyresgästorganisation förefaller del mig naturiigl altiniliativ till ingripande med stöd av lagen kan las av sammanslutning avhyresgäster, även om sammanslutningen står utanför riksorganisation. Jagföreslår därför alt behörighelsreglerna utformas så att talerätt tillkommerkommunen och hyresgästorganisation. Erfarenheterna av tvångsförvaltningslagen tyder på atl deli allvariiga fall av vanvård är nödvändigl alt man har lillgång till myckelvittgående tvångsmedel. För att tvångsförvallningen i sådana fall skall fåavsedd effekt kommerjag i del följande alt föreslå en skärpning av den nuvarandelagstiftningen så att förvaltaren får i det närmaste oinskränkta befogenhetervid förvaltningen och ägaren så gott som hell fråntas sina möjligheter attdisponera över fastighelen och atl påverka förvaltarens arbete. Som ulredningen har påpekat torde det emellertid föreliggabehov av så drastiska åtgärder endast i elt mera begränsat anlal fall. Deerfarenheter som har gjorts i fråga om tvångsförvallningslagen visarall det inle sällan har varil möjligt all komma till rätta med uppkomna missförhållandenutan att en så ingripande åtgärd som Ivångsförvallning har behövt tillgripas.Många gånger har fastighetsägare inför hotet om ansökan eller beslui omivångsförvaltning rältal lill de uppkomna brislerna. En utväg som har anlitatshar varit att fastighetsägaren förbundit sig atl följa en uppgjordreparalionsplan för fasligheten. Det har också förekommit att fastighetsägarenhell eller delvis har lämnal över förvaltningen till någon utomståendeförvaltare. Ofta har de lösningar som valls dock haft den svagheten att de iförsta hand gått ut på atl undanröja vissa akuta brister medan de mera sällanbidragit till att lösa förvaltningsfrågan . Mot denna bakgrund lorde det i många fall varatillräckligt om man genom hyresnämndens medverkan kan få lill stånd enförvaltning som bygger på samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltarenoch som i så stor utsträckning som möjligt ansluler lill de former föryrkesmässigl bedriven faslighelsförvallning som redan lillämpas på marknaden.Behovel av en sådan enklare förvallningsform ökar, om man som jag här harföreslagil medger ingripande även vid mindre allvarliga brister iförvaltningen än som f n. kan föranleda åtgärder. Jag biträder därförutredningens förslag att ingripande mol försumliga fastighetsägare ifortsättningen skall kunna ske i två former, en mindre ingripande form därfastighetsägaren åläggs atl i viss ordning lämna över förvaltningen till en avhonom själv utsedd godtagbar förvaltare samt en mera ingripande form därhyresnämnden utser förvaltaren och utövar tillsyn över del sätt på vilketförvaltningen bedrivs. För den förstnämnda typen av ingripande använderutredningen benämningen förvaltningsåläggande, medan den strängare formen förförvaltning kallas 1976/77:151 55 tvångsförvallning.Som samlingsullryck för de båda formerna av ingripande används uttrycketsärskild förvaltning. Jag finner dessa beteckningar lämpliga. Syslemelmed förvaltningsåläggande innebär enligt utredningens förslag i huvudsakföljande. Med anledning av konstaterade brister i förvaltningen skallhyresnämnden ålägga fastighetsägaren atl lämna över förvaltningen lill särskildförvaltare och därmed se lill alt en lillfredsslällande förvaltning uppnås. 1åläggandet skall bestämmas viss lid inom vilken fastighetsägaren skall visa allhan har vidtagit åtgärder för atl etl sådanl överiämnande skall komma lillstånd. sker genom atl fastighetsägaren inom den föreskrivna tidenpresenterar ett skriftligt förvaltningsavtai för hyresnämnden. Avtalet börnormall avse en förvaltningsperiod . Nämnden skall granskaavtalet och undersöka om detta har ell sådanl innehåll alt del kan antas ledatill en tillfredsställande förvaltning av fastighelen. 1 detta ingår också enprövning av all den vidtalade förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer föralt kunna sköta uppdraget. atl avtalet uppfyller de krav sombör ställas, skall nämnden godkänna avtalet. 1 och med godkännandet upphörnämndens befattning med ärendet. Nämnden har alltså ingen tillsyn överförvaltningen och kan inle självmant ta någon befattning med de olika frågorsom kan dyka upp förvaltnings-avtalet gäller. Del blir i ställetsökanden som får bevaka alt avtalet fullföljs på rätt sätt. För atl underlättadenna bevakning skall förvaltaren vara skyldig att genast anmäla för sökandenom förändringar genomförs som berör förvaltningen i de delardenna har godkänts av hyresnämnden. Härigenom får sökanden möjlighel allbedöma om det finns skäl att la upp förvaltningsfrågan på nytt införhyresnämnden. Anser sökanden atl en förnyad prövning bör äga rum kan han ge inen ny ansökan om särskild förvaltning till nämnden. Genom ansökan uppkommerett nytt ärende, vari nämnden på vanligt sätt har alt pröva frågan om särskildförvaltning och formerna för denna. Visar det sig därvid alt fastighetsägarenhar brutit avtalet av tredska eller i illojalt syfte, bör ansökningen normaltleda till beslut om tvångsförvaltning. Skullefastighetsägaren underiåla att förete etl skriftligt förvaltningsavtal inomden utsatta liden, bör nämnden enligt utredningens förslag i allmänhel genastbeslula om ivångsförvaltning. Det kan också inträffa all invändningar kanriktas mot det förvaltningsavtai som fastighetsägaren presenterar. då skall förfara blir beroende av förhållandena i del enskildafallet. Föreligger del endast mindre brister i avtalet lorde del ofta finnasskäl all ge faslighelsägaren lillfälle alt justera detta innan nämnden lar slutligställning i ärendet. Om brislerna i avtalet är mer omfattande eller om denföreslagna förvaltaren inle kan godtas, bordet normala vara att nämnden delskonslalerar all avlalel inle innebär att förvaltningen överiämnas på sätt somkan godkännas av nämnden, dels förordnar att fastighelen skall ställas underivångsförvallning. 1976/77:151 56 sålunda föreslagit i fråga om institutet förvaltningsåläggande hari allt väsentligt godtagits under remissbehandlingen, och jag förordar atlinstitutet utformas på angivet sätl. Vidförvaltningsåläggande blir det i första hand fastighetsägaren själv som fårvälja förvaltare och bestämma omfattningen av dennes uppdrag.Förvaltningsavialel bör utförligt ange vad som åligger förvaltaren. Jag delarutredningens uppfattning alt det inte är möjligt atl i lagen exakt ange vilkabefogenheter faslighelsägaren skall lämna över till den särskilda förvaltarenför att han skall anses ha fullgjort ett förvaltningsåläggande. Vad som skallfordras i delta avseende får bli beroende av omständigheterna i det särskildafallet. Särskild uppmärksamhel bör naluriiglvis ägnas de brister som föranlellbeslulel om förvallningsåläggande. Jag föreslår därför alt sökanden alllidskall beredas lillfälle att yttra sig över avtalet, innan della godkänns avnämnden. Riktmärket bör vara alt förvaltningen skall lämnas över i denutsträckning som behövs för all man med fog skall kunna anta att förvaltningensom helhet kommer att bedrivas på ett för hyresgästerna tillfredsställandesätt. Normalt bör förvaltningsavialet innebära att förvaltaren skall ombesörjafastighetens förvaltning i kameralt och tekniskt hänseende och i övrigt åtasig vad som i allmänhel åligger en yrkesmässigl verksam fastighetsförvaltareenligt den avialspraxis som har utbildats inom denna sektor. I allmänhel bördel också krävas all avlalel skall förenas med fullmakt för förvaltaren attföreträda fastighetsägaren i alla angelägenheter som rör förvaltningen. Isjälva verket torde det vara svårt för fastighetsägaren all finna enkvalificerad förvaltare som är villig att åtaga sig uppdraget, om inlevillkoren för delta nära ansluler lill vad som är vanligt inom branschen. närmare prövning av avtalets innehåll kan regleringen i de standardiseradeförvaltningsavtal som f. n. förekommer på fastighetsmarknaden tjäna tillledning. förslag skall samma grundrekvisil gälla för både förvaltningsåläggandeoch tvångsförvallning, såvitt avser förutsättningarna för ingripande. Förbeslut om tvångsförvaltning föreslås därutöver gälla att det skall kunna antasatt förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för alt en tillfredsställandeförvaltning skall uppnås. Ävenjag finner det lämpligt att samma grundrekvisil skall gälla för båda formernaav särskild förvaltning. Härigenom uppnås att frågan om ingripande i enfastighetsförvaltning kan aktualiseras så snart tillräckligt allvarligamissförhållanden har konstaterats, utan att sökanden behöver ta ställning tillproblemet om gränsdragningen mellan de båda förvaltningsformerna. Vilken formsom bör tillgripas får utredas närmare under den fortsatta handläggningen avärendet inför hyresnämnden. Någraremissinstanser har uttryckt farhågor för att utformningen av förslaget idenna del kan leda lill att förvaltningsåläggande rutinmässigt tillgrips somen förstagångsålgärd av hyresnämnden. Jag vill understryka att det självfalletinte är avsett att lagen skall tillämpas på delta sätt. 1976/77:151 57 minmening behöver inte heller något sådant befaras. Vaddärefter gäller nämndens prövning av ansökningen vill jag framhålla detangelägna i atl man även i fortsättningen försöker komma lill rälla meduppkomna missförhållanden på frivillighetens väg genom överenskommelser avolika slag. Om en frivillig uppgörelse kan uppnås, torde della från bådaparters synpunkt i de flesta fall vara att föredra framför användandet avlegala tvångsmedel. Den slalisliska undersökning som har utförts beträffandede hillills handlagda ivångsförvallningsärendena visar också att det har varilmyckel vanligt att parterna har ingått föriikning. Innan etl yrkande omsärskild förvaltning prövas av hyresnämnden kan del därför ofta vara lämpligtatl nämnden försöker ena parterna om en lösning. En strävan bör därvid vara attfå till stånd uppgörelser som möjliggör en fortlöpande godtagbar förvaltning,exempelvis atl ägaren lämnar över förvaltningen lill annan.Kan man inle på frivillighelens väg uppnå någon godtagbar lösning, harhyresnämnden att pröva om grundrekvisiten för särskild förvaltning äruppfyllda. Är della fallel skall nämnden besluta om förvaltningsåläggande ellertvångsförvallning. Dennaturliga utgångspunkten för valet mellan de båda förvaltningsformerna måsleenligl min mening vara atl det inte finns anledning atl tillgripa en meraingripande åtgärd än som behövs för att de uppkomna missförhållandena skallrättas lill. Alt i lagtexten närmare ange för vilka slag av brister somförvallningsåläggande passar bättre än Ivångsförvallning synes inte varamöjligt. Det finns en mängd varierande faktorer all ta hänsyn till, ochhyresnämnden måsle anses själv bäst skickad alt avgöra vilken vikt som börtillmätas de olika omständigheter som föreligger för bedömande. Det ligger docki sakens natur alt förvaltningsåläggande i första hand skall användas vidmindre omfattande brister i förvaltningen. Som exempel på situationer där istället tvångsförvallning bör väljas kan nämnas att bristerna i förvaltningenär allvarliga eller har förelegat , atl det eljest föreliggerbehov av underhållsarbeten av större omfattning, att tidigare försök medförvaltningsåläggande har misslyckats eller att fastighetsägaren kan antasvara ointresserad av att efterkomma elt förvallningsåläggande.Tvångsförvallning torde också vara den enda framkomliga vägen när det inte gåratt utan dröjsmål avgöra vem som är fastighetsägare eller var han uppehållersig. Molbakgmnd av dessa överväganden anser jag atl förhållandel mellan de båda förvaltningsformernabör regleras i lagen på det sätt som utredningen har föreslagit. För atttvångsförvaltning skall få tillgripas bör det alltså fordras altförvallningsåläggande bedöms vara en otillräcklig åtgärd för att entillfredsställande förvaltning skall uppnås. har kritiserat förslaget att det skall ankomma på hyresnämnden ochinte på sökanden att bestämma vilken förvaltningsform som skall väljas.Förbundet anser att sökanden liksom bör kunna bestämma sin talan attenbart gälla tvångsförvallning. 1976/77:151 58 ningsåläggandebör enligl förbundets mening alltså kunna meddelas endasi när sökanden begäreller medger del. Förmin del är jag inte beredd atl gå förbundet lill mötes på denna punkt. Det böralltså ankomma på hyresnämnden att beslula om vilken förvaltningsform somskall tillämpas i del enskilda fallet. Jag vill dock belöna all man inle böröverdriva den praktiska skillnaden av all hyresnämnden får möjlighet att frångåsökandens bedömning beträffande formen för ingripande. All hyresnämndenbeslutar utesluter naturliglivs inle atl sökanden kan utöva ett stortinflytande på beslutet. Sökandens inställning till valet av förvallningsformmåsle få stor betydelse, eftersom sökanden i molsals till hyresnämnden iallmänhet har en långvarig och ingående kännedom om fastighetsägarens sätl allbedriva förvaltningen. Del är därför till fördel för utredningen om sökanden såsnart som möjligt, helst redan i ansökan, ger tillkänna sin uppfallning beträffandefrågan om förvallningsform. Jag förutsätter alt hyresnämnden under allaomständigheter tillfrågar sökanden om hans inställning härvidlag.Motsältningsvis följer att nämnden normalt torde sakna anledning all välja enmera ingripande form än den som sökanden föreslår. Enremissinslans har föreslagit alt förvaltarens underrättelseskyldighetbeträffande förändringar i förvaltningen skall kunna sanktioneras genomföreläggande av vite. Som jag har framhållit bör emellertid bestämmelsernaom förvaltningsåläggande i största möjliga utsträckning ansluta lill de formerför yrkesmässig faslighelsförvallning som f n. lillämpas påfastighelsmarknaden. Till grund för förvallningsavialet skall ligga frivilligaåtaganden från såväl förvaltarens som fastighetsägarens sida. Sedanför-vallningsavialel har godkänls av nämnden bör förvahningen få fungera ulaninblandning av offenllig myndighel. Del bör därför inte införas några särskildatvångsmedel för del fall alt en förvaltares uppdrag ytlersl härrör ur ett förvallningsåläggande.Jag vill också peka på att nämnden i ärendet om godkännande avförvaltningsavtal skall pröva om förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer.Vidare bör nämnden i beslutet om godkännande erinra förvaltaren om hansunderrättelseskyldighet. På det sällel lorde man få lillräckliga garantier föratt lagens bestämmelser rörande underrättelseskyldigheten lojall kommer atlföljas. Skulle delta mot förmodan inle bli fallel får del i första hand ankommapå sökanden atl besluta vilka åtgärder som evenluellt bör vidtas, t. ex. nyansökan till hyresnämnden om särskild förvaltning för alt få fastighelenställd under tvångsförvaltning. Somtidigare har angetts är ivångsförvallning den mer kvalificerade formen avingripande enligl utredningens förslag. Liksom i gällande rätt karaktäriserasdenna förvaltningsform av atl förvaharen får ställning av legalställföreträdare för fastighetsägaren och atl hyresnämnden ulövar tillsyn Prop.1976/77:151 59 I jämförelse med den nuvarandekompetensfördelningen mellan fastighetsägaren och förvaltaren innebärförslaget atl förvaltarens ställning avsevärt stärks. Förvaltaren skall enligt utredningen utses av hyresnämndeni samband med att nämnden beslutar att fastigheten skall ställas undertvångsförvallning. Till förvaltare skall utses bolag, förening eller annan somhar erforderiig erfarenhet av faslighelsförvallning. Bara den som harförklarat sig villig atl åla sig uppdraget kan utses till förvallare.Utredningens förslag, som i denna del överensstämmer med gällande rätt, börenligt min mening godtas. Som en nyhet i jämförelse med gällande rätt föreslårutredningen skyldighet för kommunen atl föreslå förvallare, om hyresnämndenbegär det. Bestämmelsen har kritiserats av några remissinstanser. Det framhållsall kommunen saknar befogenhel alt ålägga någon att åta sig förvaltningsuppdrag.En lagstadgad skyldighet för kommunen att anvisa förvaltare är därförolämplig. Det kan enligl dessa remissinstanser fömtsättas alt kommunerna ändåkommer atl medverka lill att lösa förvallarfrågan. Det har också framförtskritik mot atl bestämmelsen är avsedd atl tillämpas först sedan nämndenmisslyckats med atl själv finna en lämplig förvallare. För egen del vill jag framhålla alt det i många fall tordefinnas ell betydande intresse från kommunens sida att på elt tidigt stadium fåulöva inflytande på frågan om vem som skall utses till förvallare. sådantintresse föreligger naturligtvis främst när del är kommunen som har ansökt omsärskild förvaltning. Också i övriga fall lorde del med hänsyn tillförvaltningsförfarandets effektivitet innebära en fördel om kommunen på elltidigt stadium bereds lillfälle alt framföra synpunkter på förvallarvalet.Rent faktiskt torde också kommunen i de flesta fall ha goda möjligheter att fåfram en förvaltare. De nu anförda omständigheterna lalar alltså för att kommunenkopplas in på frågan även i andra fall än då hyresnämnden misslyckas med atlsjälv finna en lämplig förvallare. Å andra sidan är del enligt min uppfattning inle lämpligtatt samspelet mellan hyresnämnden och kommunen regleras så att kommunenovillkorligen skall vara skyldig att skaffa fram en lämplig förvaltare, omhyresnämnden begär det. Det torde inte heller föreligga något behov av attinföra en sådan skyldighet för kommunen. Som har framhållits under remissbehandlingenkan det fömtsättas att kommunerna ändå kommer atl medverka aktivt för alt lösaförvallarfrågan. Del torde alltså vara lillräckligt för att tillgodose syftetmed utredningens förslag att kommunen bereds tillfälle att föreslå förvaltare.Om det mot förmodan skulle inträffa atl varken kommunen eller hyresnämnden kanfinna en förvahare, som är villig och som har erforderliga kvalifikationer föruppdraget, blir följden liksom enligt nuvarande ordning att frågan omtvångsförvaltning förfaller. För kommunens del torde det då i allmänhet kvarståett ansvar för alt genom insatser av an- 1976/77:151 60 natslag åstadkomma en lösning av de problem som har föranlett ansökningen omsärskild förvaltning. Motbakgrund av det anförda anserjag att frågan om kommunens inflytande övertillsättandet av förvaltare bör lösas så all hyresnämnden alllid skall beredakommunen tillfälle att lämna förslag på förvaltare, innan nämnden beslutar omtvångsförvallning. En sådan handläggningsregel bör införas i lagen (1973:188,omtryckt 1974:1090) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen). förslag skall hyresnämnden under pågående förvaltning kunna utseny förvallare, när förhållandena föranleder det. 1 sak innebär delta ingenändring av gällande rätt. En remissinslans har förordat all del förentledigande bör krävas atl förvaltaren kan åberopa elt giltigt skäl för sinbegäran att bli befriad från uppdraget. En sådan bestämmelse skulle emellertidenligt min mening ytterligare kunna försvåra möjligheten alt rekryteralämpliga fövallare. Erfarenheterna av ivångsförvaltningslagen lyder inleheller på atl det skulle finnas något behov av en sådan regel. Jag finnerdärför inte skäl alt lägga fram något förslag av denna innebörd. Beträffandeförvaltarens allmänna åligganden ansluler utredningens förslag nära lillmotsvarande bestämmelser i ivångsförvaltningslagen. Förvaltaren skall alltsålill atl börja med svara för atl fastigheten får en tillfredsställande skötsel.Della är hans primära uppgift och innebär bl. a. att han skall se till att dendagliga tillsynen och det löpande underhållet av fastigheten fungerar.Förvaltaren skall vidare verka för atl de ölägenheter som har föranlettförvaltningsbeslutel undanröjs. 1 detta ligger all förvaltaren så snart det kanske bör arbeta ut en plan för hur man skall komma lill rätta medmissförhållandena och sedan vidta de åigärder som behövs för att planen skallkunna genomföras. Till förvaltarens uppgifter hör slutligen att verka för allfasligheten genomgår förbättring och modernisering. Förvaltaren bör utredavilka åtgärder som bör vidtas med fasligheten i dessa avseenden samt hurarbetena skall finansieras och genomföras. sålunda föreslagit har godtagits av remissinstanserna, och inleheller jag har någon erinran. 1ett viktigt avseende föreslår ulredningen en ändring av de nuvarandebestämmelserna. I tvångsförvaltningslagen föreskrivs att de förbättrings-ochmodemiseringsarbelen som förvaltaren vidtar skall ge skäligt ekonomisktutbyte. Utredningen föreslår atl detta avkastningskrav ersätts med regler somger förvaltaren siörre frihet vid bedömningen av vilka åtgärder som bör vidtaspå fastighelen. Den begränsningen bör emellertid ställas upp att åtgärden skallvara förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning.