mot · FZ021102 · 1976-01-26 00:00:00 — Motion 1975/76: 1102 om viss översyn av tomträttsinstitutet De nuvarande reglerna för tomträtt fick sin huvudsakliga utformning genom lagstiftning, som trädde i kraft . Då infördes bl. a. avgäldernas lagstadgade periodicitet. Den årliga avgälden skulle vara oförändrad i ett visst antal år. Vid upplåtelse för bostadsändamål skulle avgäldsperioderna vara och vid upplåtelse för annat ändamål . Lagen har på denna punkt ändrats fr. o. m. , så att för båda typerna av tomträtt gäller att avgäldsperioderna skall ha en varaktighet av . Tomträtt tillämpas nu i större eller mindre omfattning av ett 50-tal kommuner i landet. 1968 beräknades ca 50 000 fastigheter i landet vara upplåtna med tomträtt. är det säkert många fler. Upplåtelserna tog fart i och med lagstiftning. Frågorna om avgäldsreglering blev brännande . 1972 skulle man ju ompröva avgälden tomträtter för bostadsändamål (överenskommelse om avgälden för nästa avgäldsperiod skall träffas under näst av löpande period). I kommunerna hade man i förväg ej anledning att förutse svårare problem med tolkningen av de principiella förutsättningarna föravgäldsomprövningarna. Lagen syftar till att markvärdestegringen skall tillföras markägarenkommunen, uttryckt genom stadgandet att vid omprövning avgälden för kommande period skall bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. I lagens förarbeten uttalas att avgälden bör motsvara skälig ränta å det uppskattade markvärdet. De grunder efter vilka tomträttsupplåtare vid tiden för omprövningen beräkna avgälden för nya tomträttsupplåtelser torde därvid kunna tjäna till ledning. Det är därför naturligt, om man i kommunerna antog att omprövningarna skulle kunna ske ganska problemfritt om man reglerade efter samma principer som kommunen tillämpade vid nyupplåtelser. I själva verket är detta ofta en för tomträttshavaren förmånlig princip, eftersom de upplåtna tomterna stigit långt mer i värde än vad kommunerna tillåter nyupplåtelserna att gå upp i pris. Avgäldsbestämningen är beroende av två faktorer,markvärde och räntesats. Principerna för bestämmande av markvärdet har inte mött några för tomträtt särartade problem. Det har däremot räntefaktorn. I de mål som prövats av domstolarna har räntefrågorna föranlett flera omfattande sakkunnigutredningar och många skilda meningar. meddelade utslag i tre mål avseende tomträtt för annat ändamål än bostad i . Efter att ha analyserat skilda beräknings 1975/76: 1102 metoder stannade HD för en av professor konstruerad kalkylmodell, som är mycket invecklad men i korthet innebär att man med utgångspunkt i en vald avkastningsränta (kalkylränta) och i antaganden om markens framtida värdestegring framräknar förhållandet mellan markens saluvärde och tomträntan. HD tillämpade dock den angivna metoden i en något modifierad form. Resultatet i de tre målen blev att räntesatsen i ett fall, där den nya avgäldsperioden skulle börja , fastställdes till 4,25 96, i ett annat fall, där ny period skulle börja , till likaledes och i det tredje fallet, där ny period började , till . Processerna i de nämnda målen har tagit mycket . I de första av dem väcktes talan och avgjordes, som nämnts, först . I väntan på HD:s utslag har målen om tomträttsavgäldsregleringar hopat sig i fastighetsdomstolarna i landet. I de berörda kommunerna hade man hoppats att HD:s utslag skulle leda till ett sådant klarläggande av rättsläget och principerna för regleringen att processer normalt skulle bli onödiga. Så har ej blivit fallet. Anledningarna är följande: De avgjorda målen avser tomträtt för annat ändamål än bostad. Dessa har alltid haft 10-åriga avgäldsperioder. Det är ej klarlagt i vad mån principerna är tillämpliga på den vanligaste formen, tomträtt för bostadsändamål. Dessa har dessutom, om de är upplåtna , 20-åriga avgäldsperioder. Den av HD tillämpade kalkylmodellen är alltför invecklad föratt kunna hanteras av kommunerna i dagligt arbete och på ett sådant sätt att tomträttshavarna också förstår sammanhangen. Den räntefaktor som accepteras är kanske inte tillämplig . För att räkna fram denna faktor måste så många komplicerade antaganden och avväganden göras att resultatet alltid kan ifrågasättas. I en artikel i har Welinder, som själv utarbetat kalkylmodellen, uttalat att HD:s utslag har ringa prejudikatsvärde. Han anser att det med gällande lagstiftning ej står till buds någon värderingsmetod som gör processer onödiga. har i hänvändelse till Kungl. Maj:t påtalat förhållandena och anhållit om lagändringar på detta område. Av ett svar på en enkel fråga 1973 framgår att man också inom regeringen avvaktat HD:s utslag i ovannämnda mål. Det händelseförlopp som i det föregående skildrats klarlägger att problemen ej kan lösas genom rättspraxis. I varje fall kommer det att förlöpa ytterligare innan en sådan praxis klart utkristalliserat sig. Om praxis dessutom framgent skall bygga på hypotetiska kalkyler av ett eller annat slag, blir tomträttsupplåtare och tomträttshavare så beroende av domstolsutslag i dessa frågor i sådan omfattning att det blir en svår belastning för processmaskineriet. Det finns behov av lagstiftning i första hand beträffande räntesatsen vid avgäldsreglering. Men i andra hand kan också 1975/76: 1102 övervägas lagstiftningsåtgärder beträffande markvärdet. Slutligen vill jag påtala behov av viss ändring av avgäldsperiodernas längd och av JB 13:14. Beträffande de önskade åtgärderna finns följande synpunkter och värderingar. Mot bakgrund av bedömningar av förväntade markvärdestegringar har flera domstolar visat benägenhet att fastställa en låg räntesats för tomträttsmark. Utan att gå in på frågan om detta är rätt eller fel bör framhållas att en låg räntesats kan ha allvarliga markpolitiska konsekvenser. har kommunerna i sin allmänna strävan att hålla markpriser på rimlig nivå ofta avstått från att vid omprövning av avgälder basera de nya avgälderna på det maximala markvärdet. Man har hållit sig ett stycke nedanför det s. k. marknadsvärdet. Om nu räntesatsen vid omprövningarna pressas nedåt, riskerar man att kommunerna för att tillförsäkra sig skälig avkastning i stället höjer det markvärde som skall ligga till grund för beräkningen. Med kommunernas dominanta ställning på fastighetsmarknaden kan detta påverka prisbildningen på markvärdena i stigande riktning. Möjligt är också att vid omprövningarna tillåta samma räntesats som kommunen tillämpar för nyupplåtelser. Fr. o. m. 1968 förkortades minimitiderna för avgäldsperioderna för bostadstomträtt från till . Det var en välgrundad ändring till det bättre. Vid omprövningarna av avgäld för upplåtelserna med 20-årsperioder har höjningarna för den kommande perioden blivit mycket kraftiga. Från allmänhetens sida har man reagerat mot att höjningarna sker så abrupt. Man har frågat sig varför ändringarna ej kan ske oftare och därför mjukare. Många har förordat indexreglering som justerar avgälderna till index . Även om skillnaderna mellan gammal och ny avgäld blir mindre vid regleringar , så kan man beräkna att skillnaderna ändock blir kraftiga. För t. ex. en genomsnittlig villatomt i är avgälden vid nyupplåtelse ca fyra gånger högre 1976 än 1966. Enligt min mening finns det skäl att ändra tomträtternas avgäldsperioder så att perioder om blir tillåtna. borde övervägas att ändra bestämmelsen i JB 13:11 att vid omprövning talan skall väckas under näst av löpande period. Bestämmelsen har i praktiken inte några fördelar för vare sig tomträttshavare eller kommun. Den medför att avgälden bestäms 1 1/2 - innan den nya perioden börjar löpa. En föreskrift om att talan skall väckas före löpande periods utgång skulle ge möjligheter till aktuellare avgäldssättning. 1975/76: 1102 Uppsägning av tomträtt får ske endast vid utgången av vissa tidsperioder. För bostadstomträtt skall den första perioden vara och de följande . Uppsägning får ske endast om det är av vikt för ägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt . De bostadstomträtter som upplåtits 1954-1967 har 20-åriga avgäldsperioder. Ändring härav kan ske bara genom överenskommelse mellan fastighetsägare och tomträttshavare. Det är givet att tomträttshavaren inte är intresserad av en avkortning till 10-åriga och ännu mindre till de ovan föreslagna 5-åriga avgäldsperioderna. Avtal om ändrade avgäldsperioder är därför sällsynta. Ju går desto mera orimligt ter det sig att vissa tomträtter kvarlever på villkor som för länge sedan övergivits i lagstiftning och tilllämpning. Det borde finnas möjlighet att åtminstone vid uppsägningsperiodernas utgång modernisera avtalen till överensstämmelse med gällande lag och för övriga tomträtter tillämpade villkor. Det är följaktligen angeläget att JB 13:14 ändras så att uppsägning även kan ske för att ändra villkoren för upplåtelsen för följande upplåtelseperioder. Med hänsyn till att tomträttens villkor är av största betydelse för den kommunala markpolitiken är lagändringar inom detta område mycket angelägna, varför jag hemställer att beslutar att hos regeringen begära en översyn enligt vad som i motionen anföres beträffande villkoren för omprövning av avgäld, avgäldsperiodernas längd och uppsägning vid upplåtelse med tomträtt.