mot · FZ022284 · 1976-03-22 00:00:00 — Motion 1975/76: 2284 med anledning av propositionen 1975/76:144 med förslag om beaktande av det s. k. ingångsvärdet i samband med statligt bostadslån för ombyggnad av flerfamiljshus I propositionen 1975/76:144 föreslås att det s. k. ingångsvärdet skall få medräknas vid statlig belåning till ombyggnader. Därmed kommer också räntebidrag att utgå för kostnaderna för ingångsvärdet. Detta förslag är helt i linje med vad som tidigare krävts av . Propositionen utgår från att nu gällande lånegränser skall vara tillämpliga även för dessa nya lån. Dessa lånegränser är 100 96 för allmännyttiga bostadsföretag, 99 96 för kooperativa företag och 85 96 för enskilda företag och fysiska personer. har länge krävt att mer likvärdiga lånegränser skall införas, nämligen 92 96 för enskilda byggherrar. Vidare föreslås i propositionen att även räntebidragens storlek skall variera mellan olika byggherrar. Enligt förslaget skall schablonbeskattade byggherrar (kommunala bostadsföretag och kooperationen) ges en garanterad ränta på 3,9 96 , medan konventionellt beskattade byggherrar (enskilda företag och fysiska personer) ges en garanterad ränta på 5 96.1 propositionen sägs ingenting om att dessa räntesatser skall trappas upp, men man torde kunna förutsätta att avsikten är att de trappas upp på samma sätt som den garanterade räntan för nybyggnad och de nuvarande ombyggnadslånen, dvs. och därefter till dess marknadsränta uppnåtts. Departementschefens motiv för att till de nuvarande skillnaderna i lånegränser nu lägga en skillnad även i vad gäller den garanterade räntans storlek är att de konventionellt beskattade har möjlighet att tillgodogöra sig avdrag för reparationsdelen av ombyggnadskostnaden. Den valda räntesatsen, 5 96, skulle därmed enligt propositionen vara avpassad så att den inrymmer en stimulans till ökad ombyggnadsverksamhet i flertalet fall i jämförelse med nuvarande låneregler vid ombyggnad. Att de konventionellt beskattade kan tillgodogöra sig avdrag, vilka de schablonbeskattade inte kan göra, är en direkt följd av att det är fråga om två olika skattesystem. De allmännyttiga och kooperativa företagen schablonbeskattas på så sätt att 3 96 av deras taxeringsvärden antas svara mot deras hyresintäkter minskade med alla omkostnader utom räntor och tomträttsavgälder. I praktiken innebär detta att de allmännyttiga företagen slipper all skatt utom den obligatoriska kommunala garantiskatten på fastigheter. Denna skatt uppgår vid en kommunalskatt på . per skattekrona till av taxeringsvärdena. För att få så likvärdiga konkurrensvillkor som möjligt mellan enskilda och allmännyttiga företag vöre det att föredra att de två företagsformerna beskattades på samma sätt, dvs. antingen konventionell beskattning för båda eller schablonbeskattning för båda. En fördel med att vara schablonbeskattad är att man har möjlighet att avsätta medel till reparations- och underhållsfonder utan att erlägga skatt. På detta sätt kan man inom ramen för hyrorna utjämna de ekonomiska konsekvenserna av att reparationsbehovet varierar mellan olika år. Den konventionellt beskattade beskattas på så sätt att hans intäkter minskas med hans kostnader, och mellanskillnaden blir föremål för beskattning. Har man stora reparationskostnader får man dra av dem, och har man små får man dra av dem. Skulle det bli underskott i verksamheten, dvs. kostnaderna är större än intäkterna, kan man när man börjar få vinst dra av det tidigare underskottet under normalt tre i vissa fall . De två nämnda skatteprinciperna är i sig inte underliga eller dåliga. Med stor sannolikhet är det dock så, att det totalt sett är fördelaktigare att vara schablonbeskattad än konventionellt beskattad. I en speciell situation - vid förvärv av saneringsfastigheter- uppstår dock en temporär fördel för den konventionellt beskattade. Eftersom han - till skillnad från s. k. allmännyttiga företag - betalar skatt, har han givetvis användning av den rätt till reparationsavdrag som säljaren byggt upp, genom att denne - till skillnad från allmännyttiga företag - inte kunnat avsätta medel till reparationsfonder. Säljaren har annorlunda uttryckt en intjänad skattefordran. Detta leder sannolikt till att enskilda företag (med i skatt) och än mer fysiska personer (i marginalskatt) kan betala mer än allmännyttiga företag för saneringsfastigheter. Detta innebär inte att de senare generellt är gynnade gentemot de förra, utan är ett ofrånkomligt resultat av kollisionen mellan två olika skatteformer. Fördelen är dock temporär för förvärvaren, eftersom den avdragsgilla reparationskostnaden drabbas av realisationsvinstbeskattning, då fastigheten avyttras. Enligt propositionen skulle - som nämnts - de framlagda förslagen som helhet innebära en stimulans till ombyggnad även för de konventionellt beskattade. Beräknas effekterna av propositionen tycks detta dock inte stämma. Utgångspunkten för nedanstående räkneexempel är boendeutredningarnas resonemang i deras slutbetänkande att den konventionellt beskattade via rätten till reparationsavdrag skulle kunna undvara den egna insatsen för Vidare har antagits att bruksvärdesystemet leder till samma hyror för allmännyttiga och enskilda företag. Ingångsvärde i låneunderlaget . per m2 lägenhetsyta. Ombyggnadskostnad i låneunderlaget . per m2 lägenhetsyta. Låneskuld efter ombyggnad: för allmännyttan: . för den enskilde: . (om reparationsavdraget utnyttjas helt) Egen insats: för allmännyttan: för den enskilde: . Räntekostnad första året (att täckas av hyran): för allmännyttan: 3,9 96 av . per m2 ly för den enskilde: 5 96 av . Mellanskillnaden mellan de två företagsformernas räntekostnader kan sannolikt inte tas ut av hyresgästerna, varför den enskilde - om han utnyttjat reparationsavdrag - inte får någon positiv avkastning på det egna kapitalet utan tvärtom tvingas pumpa in ytterligare eget kapital. Till detta kommer att exempelvis försäkringsbolag, som är fastighetsägare , inte utnyttjar reparationsavdraget, varför den högre räntesatsen drabbar dessa än hårdare eller med ca . per m2 ly och år. Härtill kommer nackdelen med olika lånegränser motsvarande ca . per m2 ly och år. I propositionen har heller inte behandlats vad det nu framlagda förslaget via bruksvärdesystemet får för effekter på hyressättningen i fastigheter som sanerats av kommunala och enskilda företag , dvs. innan de nya lånebestämmelserna trätt i kraft. Departementschefens förslag om skilda räntesatser synes inte vara ägnat att stimulera ombyggnad annat än för allmännyttiga och kooperativa företag. Det stora saneringsbehovet gör det angeläget att även enskilda företag kan vara med i saneringssammanhang. Problemet med de olika företagsformernas möjlighet att tillgodogöra sig avdrag i samband med ombyggnader bör kunna lösas inom ramen för skattesystemet och inte via nya lånekonstruktioner. Om man vill behålla de nuvarande skilda beskattningsformerna för de olika företagsformerna eller åtminstone avvakta de utredningar propositionen hänvisar till, finns det andra möjligheter. Man kan exempelvis medge de konventionellt beskattade att göra avsättningar till reparationsfonder. Om dessa fonder foijer fastigheterna, uppstår ingen skillnad i betalningsvillighet mellan schablonbeskattade och konventionellt beskattade. Man kan också tänka sig att försvåra korttidsspekulation genom att som villkor för statliga ombyggnadslån föreskriva att reparationsavdraget måste slås ut på , t. ex. för nyförvärvade fastigheter. Ett annat alternativ är att hela ombyggnadskostnaden för sådana fastigheter slås ut som ombyggnadslånen amorteras, vanligen . Det har inte varit möjligt under den korta motionstiden att i detalj analysera hur dessa olika lösningar slår, allra helst som regeringsförslaget i denna del ej behandlats av berörda utredningar och således inte blivit föremål för någon remissbehandling. Min uppfattning är emellertid att en påfallande nackdel med propositionens lösning är att den får mycket skilda verkningar för olika parter. Den träffar t. ex. hårdast försäkringsbolagen och vissa andra rörelsedrivande företag och minst korttidsspekulanterna. Det framgår också av propositionen att förslaget i vissa fall medför försämringar, vilket motiverar departementschefens erbjudande till låntagare att söka lån och räntebidrag enligt nuvarande regler. Jag anser således att lika räntesatser skall gälla för kommunala m. fl. och enskilda företag och att de icke önskvärda effekterna till följd av de olika avdragsmöjligheterna bör elimineras inom ramen för skattelagstiftningen. Därest förslag om en lånegräns på för enskilda byggherrar skulle genomföras, bör detta medföra att reparationsavdraget för denna kategori omprövas i vad avser fördelning över tiden. Räntebidrag till fastighetsinnehav före 1974-11-01 Propositionen föreslår att någon nybelåning med statliga lån inte skall ske till dessa fastigheters ingångsvärde, men att räntebidrag skall utgå i samband med ombyggnad, så att kapitalkostnaderna inte skiljer sig från de fall då ingångsvärdet nybelånas. För att det önskade resultatet skall nås, måste då hela den belåningsbara delen av ingångsvärdet erhålla räntebidrag. Sannolikt är detta också avsikten, men detta framgår ej fullt klart av propositionen. bör därför förtydliga läget på denna punkt. Enligt bostadsfinansieringsförordningen gäller det s. k. markvillkoret även vid ombyggnad och sanering, och avgörande för att få lån till ombyggnad är att kommunen tillstyrker dispens för sökanden att få statliga lån, om fastigheten förvärvas efter . Kommunen prövar också en sökandes lämplighet som fastighetsförvaltare och sitt intresse för att överta saneringsfastigheter enligt förvärvstillståndslagen resp. förköpslagen. Detta sker i samband med fastighetsförvärvet. Markvillkorsprövningen däremot sker , som vanligen ligger betydligt senare, beroende på nödvändiga tillstånd från bl. a. plan- och byggnadslovssynpunkt, förhandling med hyresgäster om saneringens utförande, projekteringsarbete osv. Dessa åtgärder är både tids- och arbetskrävande och innebär vidare avsevärda kostnader, bl. a. för projektering. Intresset att delta i önskad sanerings verksam het kan av naturliga skäl begränsas på ett mindre lyckligt sätt, om parterna inte på ett tidigt stadium kan förutse huruvida statliga lån kan påräknas. Om markvillkorsprövningen sker efter fastighetsförvärvet, begränsas villigheten att ta de ekonomiska risker och ansträngningar som är förenade med förberedelser för ombyggnadsarbete. Detta är naturligtvis inte önskvärt. Kommunens intresse för förvärv av saneringsfastigheter och en bedömning av förvärvares lämplighet prövas redan vid förvärvet. En ytterligare omprövning av dessa frågor för låneärendets behandling kan således utan olägenhet undvaras, i synnerhet om den innebär avbräck för angelägen upprustningsverksamhet. Markvillkorsprövningen bör därför förläggas till tidpunkten för förvärvet, förslagsvis så, att kommunen i direkt anslutning till prövning av fastighetsförvärvet från förköps- och förvärvstillståndssynpunkt också avgör markvillkorsfrågan. Med hänvisning till vad som anförts hemställs att beslutar 1. att lika räntesatser skall gälla för kommunala m. fl. och enskilda företag vid statlig långivning till sanering och ombyggnad, varvid det i propositionen 1975/76:144 behandlade problemet med olika avdragsmöjligheter för olika kategorier byggherrar bör lösas inom ramen för skattelagstiftningen, i enlighet med vad som anförts i motionen, och att förslag härom föreläggs , 2. att markvillkorsprövning för den statliga långivningen skall, om köparen så begär, ske i direkt anslutning till kommunens prövning av fastighetsförvärvet från förköps- och förvärvstillståndssynpunkt.