bet · G001LU27 · 1976-12-31 00:00:00 — Det har t, ex, inträffat fall där arrendeupplåtelser,som ägt bestånd under fiera generationer, har måst upphöra för allarrendestället behövts för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter(9 kap. 8 ij första stycket 4. Utskottet hänvisade avslutningsvis till all enöversyn av besitlningsskyddsreglerna var nära föreslående med anledning av1974 års riksdagsskrivelse. Utskottet förutsatte att den i motionen väcktafrågan skulle ägnas uppmärksamhet vid denna översyn. Arrendelagskommhtén(JU 1975:04) Med anledning av ovannämnda skrivelse är1974 tillkallades sakkunniga för att göra en begränsad översyn avarrendelagstiftningen. 1direktiven anför statsrådet beträffande frågan om normerna i 9 kap. 9 SJB för fastställande av arrendeavgift och andra villkor vid föriängning avavtal om jordbruksarrende bl. a. följande. För de sakkunniga blir del en viktig uppgift altöverväga de frågor som har aktualiserats vid riksdagsbehandlingen av motionen1974:975, 1 denna del bör utredningsarbetet lill att börja med inriktas på altta fram uppgifterom hur bestämmelserna i 9 kap. 9 ij JB har tillämpats. Avsärskilt intresse är därvid att fä utrett i vad mån utgående arrendeavgifter,baserade på marginalkostnadsberäkningar, har inverkat på avgiftsnivån iallmänhet. Somchefen för anförde i direktiven för jordförvärvsutredningenär del av stor betydelse att det finns tillgäng lill arrendemark på skäligavillkor när del gäller alt skapa förutsättningar för jordbruks-intresseradepersoner utan eget kapital att ägna sig ät jordbruk. Om det vid översynen avarrendelagstiftningen visar sig att arrendeavgifterna stigit i sä hög grad altdetta önskemål inte tillgodoses, bör de sakkunniga överväga vilka ändringar sombör företas i de nuvarande villkorsnormerna. I denna del bör det slå desakkunniga fritt att lägga fram de ändringsförslag som de finner vara meständamålsenliga för all dämpa prisutvecklingen vid upplåtelse avjordbruksarrende. Enlösning som de sakkunniga bör undersöka närmare är den som föreslagits imotionen 1974:975 och som innebären anknytning av vederia-gets sioriek lill bl,a. Därvid bör självfallet de synpunkterbeaktas som har framförts vid remissbehandlingen av motionen. Men också andralösningar bör prövas. Självfalletborde sakkunniga i denna del av utredningsarbetet ägna särskild uppmärksamhetåt frågan vilka följder för utbudet av jordbruksarrenden som en ändring av JB:svillkorsnormer kan föra med sig. Görs de nya reglerna alltför restriktiva, få negativa effekter i fråga om utbudet. LU 1976/77:27 10 I direktiven anförs vidare alt de sakkunniga skallbeakta vad som förekommit vid riksdagsbehandlingen av frågan om dödsbosbesittningsskydd. Direktiven behandlar även frågorna om ändring i besittningsskydds-procedurenoch om en ny instans- och fullföljdsordning i arrendetvister. De sakkunnigaskall även överväga den vackla frågan om jordägares självinträde samtfrågor om arbetsavtal vid arrende och om särskilda räntebestämmelser. Detkan anmärkas att direktiven inte innehåller något om alt kommittén kan la uppandra frågor än de som uttryckligen omnämns i direktiven. Skänearrendalorernas samrädsgrupp har i skrivelseden till chefen för begärt tilläggsdirektivför arrendelags-kommillén, I skrivelsen framställs önskemål och förslagbelräffande vissa frågor som inte omfattas av de ovan redovisade direktiven.Bl. a. nämns investeringsfrågan, överlälelserätl, förköpsräii saml kommunersgårdsarrende och sidoarrende. När det gäller investeringsfrågorna framhållsall dessa vad gäller nybyggnad, utökning av befintligt byggnadsbestånd ochmoderniseringar är helt otillfredsställande. Enligl samrädsgruppensuppfattning bör dessa frågor kunna lösas på olika sätt, nämligen dels genom ettbättre besittningsskydd så att arrendalorerna själva vågar investera, delsgenom längre kontraktstider med åtföljande skyldighet för markägare att inlösarestvärden och dels genom ökade skyldigheter eller åligganden för markägarenalt bekosta sådana invesieringar, som efter prövning av lantbruksnämnd ocharrendenämnd befunnits företagsekonomiskt motiverade. Samrädsgruppenanser vidare alt förköpsräii bör återinföras. Även frågan om en lagfäst rätttill friköp av gårdar tillhörande kategorien arrenden sedan historisk tid,borde prövas av arrendelagskommillén, Belräffande de kommunalaarrendeupplåtelserna anför samrådsgruppen alt den generella rätten lill kortarekontraktstider för kommuner måste avskaffas. Samrådsgruppen säger sig vara välmedveten om att särskilda skäl till undantag med kortare arrendelider än fem årkan föreligga för denna kategori egendomar men anser att dispens på vanligtsäll i så fall kan medges av arrendenämnd. Regeringen har beslutat attöverlämna skrivelsen lill arrendelagskommillén för att lagas under övervägandevid fullgörande av kommitténs uppdrag. Genom nyttjanderällslag lades grunden lillden moderna arrenderätten. Redan i sin ursprungliga lydelse innehöll lagenåtskilliga tvingande bestämmelser till skydd för arrendalorns intressen. År1943 tillkom de s, k, sociala arrendereglerna, som gav dem som arrenderadevissa mindre jordbruksfastigheter möjlighel all sitta kvar pä arrendeställetefter den LU 1976/77:27 H avtaladearrendetidens utgång (optionsrätt). Detta innebar en avsevärd förbättring förmånga arrendalorer, 1jordabalken (JB) har bestämmelserna om jordbruksarrende i betydande gradomarbetats. De sociala arrendereglerna har avskaffats och ersatts avbeslämmelser om direkt besittningsskydd, motsvarande de som finns förbosladshyresgäsl och bosladsarrendator. För all besittningsskyddet inte skallkunna sättas ur spel genom arrendevillkor har införts normer för bestämmandeav arrendeavgiften och andra villkor för fortsatt upplåtelse. Vidare harinförts bestämmelser om minsta tid vid upplåtelse av jordbruksarrende saml omuppsägning av arrendeavtal. Reformen har vidare inneburit viktiga nyheter ifråga om arrendeställets skick och underhåll saml jordägarensbyggnadsskyldighet, JBträdde i kraft . väcktes moiioner med yrkandenom ändringar i bestämmelserna om jordbruksarrende. Utskottet och riksdagenuttalade sig för en ulredning och översyn av vissa av de genom motionernaväckta arrenderätlsliga frågorna (LU 1974:35), Den begärda utredningentillsattes och antog namnet arrendelagskommillén. 1 direktiven framhållsalt någon allmän översyn av arrendelagstiftningen, som syftar till djupareingrepp i lagstiftningens grunder, inle är påkallad. Kommitléns uppdrag hardärför begränsals till i huvudsak de frågor som togs upp i 1974 årsriksdagsskrivelse, följande behandlar utskottet de i motionen 1976/77:667 berörda frågorna omarrendeavgiften, arrendalorns investeringar och arrendalorns besittningsskydd.Vidare behandlas den i motionen 1976/77:975 väckta frågan om friköpsrält förarrendalor. JB innehåller inga regler om fastställande avarrendeavgift vid tillträde av arrende, Hijr råder således full avtalsfrihet.Däremot finns i 9 kap, 9 ij beslämmelser om fastställande a v arrendeavgift,när det gäller föriängning av löpande arrende. Som framgår av vad utskottetinledningsvis anfört har syftei med dessa varit att förhindra att arrendalornsbesittningsskydd urholkas genom alt jordägaren framtvingar oskäliga höjningarav arrendeavgiften. Bestämmelserna innebär all arrendatorn är skyldig att finnasig i en sådan höjning av iirrendeavgifien som med hänsyn till prisutvecklingenoch andra omständigheter framstår som skälig. Vid sin bedömning av jordägarenskrav har arrendenämnden att utgå från rådande marknadsförhållanden och i förstahand söka ledning av vad som gäller vid jämförliga arrenden. Somframgår av redogörelsen ovan (s, 5 fO riksdagsbeslut var en av defrågor som då behandlades just normerna för fastställande av arrendeavgift förförlängning av avtal om jordbruksarrende. konstaterade attarrendeavgifterna otvivelaktigt stigit kraftigt. Somexempel härpå nämnde utskottet att man i vissa delar av LU 1976/77:27 12 förgod betalade upp lill , per hektar. Vissa i remissvarlämnade sammanställningar över arrendeavgifter stödde enligl utskottetmotionärernas påslående alt arrendeavgiften vid femårsavtal i genomsnitt höjdesmed sä pass mycket som när arrendeavtalet förlängdes. En höjning avdenna storleksordning gav enligl utskottets mening anledning lill oro.Utskottet ansåg all del förelåg en uppenbar risk för all arrendatorernasbesittningsskydd snart skulle komma all allvarligt försvagas omprisutvecklingen fick fortsätta i samma takt som dittills. Det var därförangelägel alt frågan blev föremål för ulredning, Imotionen 667 anförs bl, a, att de kraftiga stegringarna av arrendeavgifternafrämsl drabbar människor i blygsamma ekonomiska omständigheter, I, ex, brukareav små arrendegårdar. De höga arrendeavgifterna uigör även ell hinder för demsom saknar förmögenhet men som vill driva jordbruk. Motionärerna anser altreglerna bör ändras så alt arrendeavgiften fastställs med stöd av någon form avbruksvärdesprincip och regleras av samhället. Motionärerna yrkar (yrkandet 1)all frågan skall utredas. Utskottethar i samband med behandlingen av föreliggande motioner inhämtat upplysningaroch synpunkter frän lantbruksnämnden i län. Därvid harframkommit att man i länet för god betalar i arrende upp till 2 400kr. Detta visar att den kraftiga stegringen av arrendeprisernafortsalt sedan utskottet senast behandlade frågan. Somframgår av vad utskottet inledningsvis anfört härden är 1974 begärda översynenav arrendeprisnormerna påbörjats. Enligt direktiven till arrendelagskommillénär det en huvuduppgift för kommittén all överväga dessa frågor. Del framhållsvidare att del är av slor betydelse att del finns tillgäng till arrendemark päskäliga villkor när del gäller all skapa förutsättningar förjordbruksintresserade personer utan eget kapital alt ägna sig åt jordbruk. Omdet vid översynen skulle visa sig att arrendeavgifterna stigit i så hög gradatt detta önskemål inte tillgodoses slår del enligl direktiven kommittén frittalt lägga fram de ändringsförslag som kommiilén finner vara mest ändamålsenligaför alt dämpa prisutvecklingen vid upplåtelse av jordbruksarrenden. Eftersomfrågan om arrendeavgifterna således är föremål för överväganden iarrendelagskommillén är syftei med motionsyrkandel redan tillgodosett. Utskottetvill avslutningsvis stryka under all del är svårt alt få en hell rättvisandebild av utvecklingen pä området, eftersom del saknas en tillförlitlig statistiköver arrendeavgifterna. företrädare framhöll också vidutskottets besök all man ansåg det vara en brist alt del inle finns någon sådanstatistik. Mot bakgrund av det anförda har inom utskottet väckts fråganhuruvida skulle begära att statistik upprättas överarrendeavgifterna. En sådan statistik skulle självfallet vara av visst värde t,ex. Svårigheterna all fä fram erforderliga uppgifterlorde emellertid vara betydande med hänsyn lill att det i stor omfattning är frågaom avtal mellan privatpersoner. Dessa avtal registreras inle hos några LU 1976/77:27 13 myndigheteroch offentliggörs i regel inte heller på annat sätt. Även om det skulle gå altfå fram uppgifter om arrendeavgifterna kan det likväl vara svårl all få lillstånd en rättvisande statistik pä grund av att arrendeavgiftens sioriek ofta ärberoende av övriga arrendevillkor. Det värde för t, ex. arrendenämnderna somen registrering av arrendeavgifternas storlek skulle kunna medföra måste vidarevägas mot samhällets strävan all försöka undvika att en alltmer omfattandeuppgiftsskyldighei åläggs den enskilde. Del nu anförda leder utskottet till attinle nu föreslå framtagande av statistik pä området. Utskottet erinrar också omatt regeringen har beviljat arrendelagskommillén medel förgenomforandel av en omfattande enkät belräffande arrendeavgifterna inom trelän, Enligl utskottets mening får det närmast ankomma på kommittén alt sedandenna enkät genomförts bedöma huruvida det kan bli erforderligt att inhämtaytterligare statistiska uppgifter. På anförda skäl avstyrkerutskottet bifall till yrkandet 1 i motionen 667, Såväl arrendatorn som jordägaren har ett ansvar förarrendeställets skick, JB fördelar ansvaret mellan parterna så att del åliggerarrendatorn all vårda och underhälla arrendestället medan det ankommer påjordägaren all svara för erforderliga ny- och ombyggnader. En i arrendetingående byggnad eller anläggning förs därför över från arrendalorns lilljordägarens ansvarsområde när den utan artendatorns vållande skadats ellerförslilits i sådan grad all den för att tjäna sill ändamål måste byggas omeller ersättas med en ny. I1974 års ärende hade utskottet att ta ställning lill även ett motionsyrkande omvidgad rätt för arrendalor att överlåta arrende. Som skäl för yrkandet anfördesbl, a, behovei av all öka möjligheterna för arrendatorn alt tillgodogöra sigvärdet av gjorda invesieringar. Utskottet konstaterade alt utvecklingen påområdet medfört att invesieringar i jordbruket blivit allt kostsammare. Deltaförhällande och den stora efterfrågan på lämpliga arrenden hade i sin lur letttill alt ansvaret för nödvändiga investeringar i realiteten kommit alt alltmerskjutas över pä arrendatorn. Den av motionärerna föreslagna vidgningen avöverlåtelserätten skulle enligt utskottet kunna innebära risk för att dettaförhållande blev ännu mer vanligt. Med hänsyn härtill och lill vissa andra skäl(se s, 7) avstyrkte utskottet bifall lill motionsyrkandel, Imotionen 667 hävdas nu alt förbättringar, utförda av arrendatorn, bör antingenräknas bort vid beräkningen av arrendet eller också gäldas av ägaren, om dennemed hänvisning till förbättringarna kräver höjning av arrendet. Med slöd av delanförda yrkar motionärerna (yrkandet 2) att skall föreläggas förslagtill lagändringar som ger arrendatorn rätt alt tillgodogöra sig sådanvärdeökning som uppkommer på grund av arrendalorns egna invesieringar. Denutveckling mot ett överförande av investeringsansvarel från jordägaren tillarrendatorn som utskottet konstaterade har enligl vad LU 1976/77:27 14 Mot bakgrund härav anser utskottet del angeläget attarrendalorns möjligheler all kunna tillgodogöra sig värdet av egnainvesieringar förbättras. Fråganom ett ökat skydd för arrendalorns invesieringar har aktualiserats iregeringens kansli genom en skrivelse från Skänearrendalorernas samrädsgrupp,I skrivelsen begärs alt frågan om arrendalorns investeringar och den därmed iviss mån sammanhängande frågan om arrendalorns rätt till överiåtelse av arrendeskall närmare utredas. Skrivelsen har överlämnats lillarrendelagskommillén för att tas under övervägande vid fullgörande avkommitténs uppdrag. Med hänsyn till att den i motionen väckta frågan såledesnumera är föremål för ulredning bör motionsyrkandet avslås, Som framgår av det tidigare anförda innebar JB;stillkomst ett ökat besittningsskydd för arrendatorn. Besittningsskyddföreligger först och främst vid alla gårdsarrenden, dvs, när arrendet omfattarbostad för arrendatorn. Dessutom föreligger besittningsskydd vid övrigajordbruksarrenden (sidoarrenden) om arrendetiden överstiger ett år.Besittningsskyddet är så utformat att arrendatorn, om arrendeavtalet sägs upptill arrendetidens utgång, i princip har rätt all få avtalet förlängt. Endastunder särskilda i lagen angivna förutsättningar äger jordägaren rätt att tatillbaka arrendet. Dessa har sammanförts i sex punkter (se ovan s, 2), Denviktigaste grunden för brytande av besittningsskyddet är att jordägaren själveller nära anhörig till honom skall bruka arrendestället, Arrendelagskommillénhar fått i uppdrag all i enlighet med riksdagsbeslut se överbestämmelserna om dödsbos besittningsskydd och om besittningsproceduren.Kommittén skall vidare överväga den av riksdag behandlade frågan omjordägarens självinlräde (se ovan s, 8) och med beaktande av de synpunkter somförts fram vid riksdagsbehandlingen lägga fram de förslag som kommittén finnerpåkallade. Som framgår av del föregående skall kommittén även behandla vissafrågor som har mer indirekt betydelse för arrendalorns besittningsskydd. Medhänsyn lill att besittningsskyddsreglerna sålunda är föremål för översyn böryrkandet i motionen 667 (yrkandet 3) om en utredning i syfte att stärkaarrendalorns besittningsskydd inte föranleda någon vidare åtgärd, 1 motionen 975 yrkas att skall hosregeringen begära förslag till lagstiftning som ger arrendalor rätt altförvärva jordbruksfastighet arrendeinnehav. Till slöd för yrkandetanförs att ägare till arrendegår dar i många fall inle har anknytning tilljordbruket på annat sätt än genom LU 1976/77:27 15 Det måste enligl motionärerna anses rimligt all en arrendalor sombrukat en fastighet som ges rätt att förvärva denna. Utskottetvill med anledning av motionen erinra om att arrendatorn enliglnyltjanderättslagen hade en viss begränsad förköpsrätt till arrendestället.Denna förköpsräii avskaffades i och med införandet av JB, Anledningen härtillvar att reglerna om förköpsräii i viss utsträckning försvårade den nödvändigastrukturrationaliseringen inom jordbruket och avhöll jordägare från att upplåtamark på arrende. Härtill kom alt arrendalorns besittningsskydd hade förstärktsgenom JB:s tillkomst, varför behovet av en förköpsrätt hade minskat. Denackdelar som var förbundna med den tidigare förköpsrällen gör sig självfalletän mer märkbara vid en mer allmän friköpsrält, I vart fall om den skulle varaså långt gående som den motionärerna föreslagit. företrädarehar också understrukit all ell bifall lill motionsyrkandel skulle komma attallvarligt försvära den pågående strukturrationaliseringen. Skänearrendalorernasovannämnda skrivelse innehåller även yrkanden om återinförande av arrendalornsförköpsräii och en prövning av frågan om rätt till friköp av historiskaarrendegårdar, varmed avses gårdar som under århundraden varit utarrenderade.Eftersom skrivelsen härav regeringen överlämnats till arrendelagskom mittenärden i motion väckta frågan således numera fö-remäl för kommitlénsöverväganden. Med hänsyn lill delanförda avstyrker utskoliei bifall lill motionen 975, 1, beträffande arrendeavgiften all avslår motionen \916/11M1, yrkandet 1, 2, belräffande arrendators investeringar att riksdagenavslår motionen 1976/77:667, yrkandet 2, 3, belräffande arrendators besittningsskydd allriksdagen avslår motionen \91(>/11M1, yrkandet 3, 4, beträffande ,/Ö/Aö'5ra»,/ö/- arrendalor altriksdagen avslår motionen 1976/77:975, LU 1976/77:27 16 Närvarande:herrar (), i (s), i (s), Börjessoni (c), i (s), herrar i (c),(), (), (), (), herrAndréasson (s), (), herrar Silfverstrand (s). Ollen (m) och fruHåkansson (fp). beträffandearrendeavgiften (mom, 1) avherrar i , i , i , herrarGillström, , och (alla s), som anser dels all den del av ulskottels yttrande som börjarpå s, 12 med orden "Utskottet vill" och slutar på s, 13 med orden"i motionen 667" bort ha följande lydelse: Utskottetvill i detta sammanhang stryka underall det är svårt alt faen helt rättvisandebild av utvecklingen på området, eftersom del saknas en tillförlitlig statistiköver arrendeavgifterna. företrädare framhöll också vidutskottets besök att man ansåg det vara en brist att det inte finns någon sådanstatistik. Som framgår av vad utskottet ovan anfört skall arrendenämnden vidsin bedömning av skälighelen i den av jordägaren begärda höjningen avarrendeavgiften utgå frän rådande marknadsförhållanden dvs. vad som betalasför jämförbara arrenden. Självfallet skulle det vara av betydande värde förarrendenämnden all ha tillgång till statistik över arrendeavgifter. Även förlantbruksnämnderna skulle det vara en betydande fördel all kunna utnyttja sådanstatistik. Visserligen kan del föreligga vissa svårigheter att fä framerforderligt underiag härför. Med hänsyn lill angelägenheten av att ha tillgånglill tillförlitliga uppgifter på detta område bör enligl ulskottels mening dockförsök göras all fä fram en löpande statistik över gällande arrendeavgifter.Vad utskottet sålunda anfört i anledning av yrkandet 1 i motionen 667 bör gesregeringen lill känna, delsatt utskoitels hemställan under 1 bon ha följande lydelse: 1, belräffande arrendeavgiften au medanledning av mo-lionen 1976/77:667, yrkandei 1, ger regeringen lill känna vadutskottet anfört om behovet av statistik över arrendeavgifter. GOTAB 55091 Slockholm 1977