mot · FY021766 · 1975-01-27 00:00:00 — av m. fl. om införande av förköpsrätt för hyresgäster vid försäljning av saneringsfastigheter. Genom beslut höjdes lånegränsen för bostadsrättsföreningar, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och har insyn, från 98 till 99 96. 1 årets budgetproposition föreslås att bostadslån till förvärv av fastighet också skall kunna lämnas till bostadsrättsföreningar. Förslaget är dock ofullständigt presenterat. Enligt vår mening bör möjligheten till lån inte bara avse bostadsrättsföreningar bildade genom HSB och utan även andra bostadsrättsföreningar som arbetar utan enskilt vinstintresse etc. Det nu framlagda förslaget bör hälsas med tillfredsställelse. Ur närdemokratisynvinkel är det angeläget att möjligheten att förvärva fastigheter inte begränsas till de allmännyttiga bostadsföretagen utan också utsträcks till hyresgästerna i fastigheten. Problemet för hyresgäster, som önskar förvärva en saneringsfastighet som de bebor, ligger inte enbart i möjligheterna till att få bostadslån. I några uppmärksammade fall har kommunen utnyttjat sin lagstadgade förköpsrätt - en rätt som ju utvidgats fr. o. m. - trots att en majoritet av hyresgästerna önskat överta fastigheten. I avsikt att ytterligare underlätta för hyresgästerna att överta en saneringsfastighet, som befinner sig under försäljning, bör hyresgästerna ges en lagstadgad förköpsrätt. Självständig eller osjälvständig förköpsrätt visavi kommun? En central fråga då det gäller förköpsrätt för hyresgäst blir förhållandet till kommunen. Enligt nuvarande ordning finns inga självständiga anspråk på förköpsrätt för hyresgäster. Dessa blir - som de aktuella fallen visar - helt beroende av kommunen då det gäller möjligheter att överta en äldre fastighet i förköpssammanhang. Välvilliga uttalanden har förekommit i , som går ut på att kommunerna skulle uppträda för de boendes räkning och låta hyresgäster överta äldre hus. Men sådana uttalanden förblir fraser, om inte intresseavvägningen mellan hyresgäster och kommun i saneringssammanhang blir ordentligt klarlagd i lagen. Eller annorlunda uttryckt: en förköpsrätt som är helt osjälvständig i förhållande till kommunen blir från hyresgästernas synpunkt sett en tämligen innehållslös historia. Skall en hyresgästernas förköpsrätt få någon verklig mening och stadga, måste förhållandet till kommunen regleras så att hyresgästerna får en självständig ställning. Vill man tillgodose hyresgästintressen i detta sammanhang, blir med andra ord konsekvensen att hyresgästerna skulle tillerkännas företräde framför kommunen att överta en fastighet i vissa situationer. Det är svårt att se någon vägande invändning mot ett sådant system, bortsett från situationer där särskilda planskäl talar emot ett hyresgästförvärv. Sådana särskilda planskäl torde knappast kunna åberopas i andra fall än då det är klarlagt att bebyggelsen inte längre skall stå kvar. I allmänhet borde alltså hyresgäster kunna erhålla företräde framför kommunen i alla lägen då det är aktuellt att upprusta och behålla den befintliga bebyggelsen. Alternativ med helt självständig förköpsrätt Om hyresgäster på här antytt sätt tillerkänns en självständig position visavi kommunen i förköpssammanhang, finns det också anledning fråga sig om hyresgästernas förköpssituation över huvud taget behöver vara beroende av något kommunalt initiativ till förköp. Hyresgäster skulle naturligtvis kunna tänkas få en fullt självständig förköpsrätt så snart ägarväxlingar inträffar - dvs. en förköpsrätt också vid sidan av kommunen. För en sådan åtgärd kan kanske anföras att ett övertagande genom förköp inte innebär något direkt ingrepp i pågående fastighetsförvaltning, eftersom man ju ändå står i en avvecklingssituation. En dylik helt självständig förköpsrätt förutsätter att vissa formella frågor blir lösta genom lagstiftning. Framför allt är det nödvändigt att skapa förutsättningar för en formell bildning av bostadsrättsförening, som kan agera och ta amsvar i förköpsärendet. Detta kan exempelvis tänkas bli löst på så sätt att hyresgäster, som anmält förköpsintresse, får viss tidsfrist på sig att inkomma med bevis om bildande av bostadsrättsförening med viss minimianslutning. Den tekniska konstruktionen av detta kunde exempelvis gå ut på att förköpsärendet avskrevs vid tingsrätten, om bevis om bildande av bostadsrättsförening inte inkommit i . Självständig förköpsrätt från saneringssynpunkt En invändning mot självständig förköpsrätt för hyresgäster skulle kunna vara att man på det sättet stör en pågående saneringsverksamhet, när ägarväxlingen går ut på att en saneringsintressent övertar fastigheten. Denna invändning kan emellertid göras mot den kommunala förköpsrätten över huvud taget. Denna invändning har således inte beaktats vid den nuvarande utformningen av förköpsinstitutet, eftersom förköpsrätten vidgats till all slags upprustning oavsett saneringsintresse. Det hindrar inte att en självständig förköpsrätt för hyresgäster borde kunna anpassas till saneringskraven på ett förnuftigt sätt. Som ett villkor för förköp skulle därför förslagsvis gälla att bostadsrättsföreningen förband sig att svara för en upprustning till lägsta godtagbara standard enligt bostadssaneringslagen - jämför dessutom hyresgästernas vetorätt mot längre gående upprustning enligt höstens riksdagsbeslut. Denna vetorätt får än så länge endast utnyttjas av riksorganisation eller förening ansluten till riksorganisation. Denna rätt bör rimligen kunna utsträckas också till en majoritet av hyresgäster i den aktuella fastigheten. Förhållande till statlig långivning Om statliga lån - enligt förslaget i årets budgetproposition - utgår till ombyggnad och upprustning, underlättas givetvis ett övertagande av äldre hus. Några problem för hyresgästerna med insats och dylikt torde det knappast bli, om den statliga långivningen också kommer att innefatta husens ingångsvärde, vilket ju begärt hos regeringen. Under dessa förutsättningar bör en förköpsrätt för hyresgäster kunna betraktas som ett helt realistiskt inslag från ekonomisk synpunkt. Ytterligare en formell hake måste emellertid ut när det gäller den statliga långivningen. Det är att hyresgäster - som ju formellt sett är en kategori av enskilda fastighetsägare - måste få statliga lån utan inskränkning. Med tanke på det s. k. markvillkoret måste det ske en justering i bostadsfinansieringsförordningen eller anvisningar till denna, som klargör att markvillkoret anses uppfyllt när hyresgäster övertagit en fastighet genom förköp. Även om den statliga långivningen blir fördelaktig, är det sannolikt att det finns hyresgäster som inte vill vara med och ta ansvar för huset som bostadsrättshavare. Dessa gruppers ställning måste naturligtvis tryggas. Som villkor för förköp över huvud taget måste naturligen gälla att det finns en betryggande majoritet bakom förköpsintresset. Som villkor för att utöva förköpsrätt bör gälla en minimigräns på exempelvis anslutning. Denna procentsats är den som används i skattelagstiftningen för att skilja mellan äkta och oäkta bostadsrättsföreningar. Utgår statliga lån till bostadsrättsföreningen på sätt som här antagits, bör övertagandet kunna finansieras, oavsett om vissa hyresgäster inte går med i föreningen. Deras lägenheter bör då kunna belånas i och för upprustning och omvandlas till bostadsrätt som minoritetens intressen skyddas så, att föreningen blir skyldig att upplåta lägenheterna med hyresrätt till föreningens självkostnad. Minoritetens intressen kan alternativt tänkas tillgodoses på så sätt att kommunen inträder som bostadsrättshavare för lägenheter, där hyresgästerna inte tecknar sig för bostadsrätt, och i sin tur hyr ut dessa lägenheter till sådana hyresgäster som inte velat ansluta sig till föreningen. Oavsett vilken lösning man väljer, bör dessa hyresgäster, när de så önskar, kunna få övergå från hyresrätt till bostadsrätt. Med hänvisning till vad som anförts hemställs att hos regeringen anhåller om förslag om lagstadgad förköpsrätt för hyresgäster vid försäljning av saneringsfastigheter i enlighet med motionens riktlinjer. () ()