mot · FY02424 · 1975-01-23 00:00:00 — av i m. fl. om beskattningsreglerna för upprustning och ombyggnad av bostadsfastighet. Det förekommer en omfattande handel med äldre bostadsfastigheter. Transaktionernas art, prisförändringar m. m. ger anvisning om att de äldre bostadsfastigheterna ger möjligheter till snabbt vinstgivande verksamhet för kapitalintressenterna. Det finns flera orsaker till detta: tätortsutvecklingen, låne-och subventionsmöjligheterna,beskattningsförhållanden m. m. För bostadsförsörjningen är det väsentligt att omvandlingen av de äldre bostäderna sker med en social inriktning och inte styrs av kortsiktiga enskilda lönsamhetsaspekter. Marknadspriset för en bostadsfastighet i behov av ombyggnad påverkas av dess avkastning i ombyggt skick. Avkastningen bör kunna förränta ingångsvärdet och ombyggnadskostnaden. Köparens förutsättningar beträffande t. ex. finansiering och skattemässig behandling av ombyggnadskostnader påverkar hans bedömning av det rimliga ingångsvärdet på fastigheten vid given avkastning och standarden efter ombyggnad. Ju förmånligare villkoren för finansiering och/eller beskattning är desto högre blir också det ingångsvärde köparen är beredd att betala. Den köparkategori som har de totalt sett förmånligaste villkoren kan förutsättas styra marknadsprisnivån för saneringsfastigheter. Det är angeläget att marknadsprisnivån för bostadsfastigheter inte drivs upp till en nivå som förhindrar eller ger svårigheter för kommunala fastighetsförvärv. Det är viktigt att inte ogynnsamma förutsättningar i övrigt lägger hinder i vägen för en långsiktig förändring av bostadsbeståndet under kommunens direkta ledning. Kommunens insatser är avgörande för att lägenhetsutbudet skall bli sådant att alla hushållsgrupper kan få bostäder till rimliga priser. Möjliga anledningar till en alltför hög fastighetsprisnivå kan, förutom vad som sagts ovan, vara att fastighetsprisnivån påverkas av kortsiktiga spekulativa fastighetsköp. Olika fastighetsägare har olika möjligheter att genomföra ombyggnadsarbeten som följd av de finansierings- och beskattningsförutsättningar som föreligger. I detta avseende torde beskattningsfrågorna ha den största betydelsen. De enskilda fastighetsägarna kan utnyttja nuvarande skatteregler i fråga om avdrag och periodisering på sådant sätt att de framstår som klart gynnade i förhållande till allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag. Ett enkelt exempel på förhållandena i en ombyggnadssituation kan illustrera detta. Antag att ett allmännyttigt bostadsföretag och en enskild fastighetsägare (fysisk eller juridisk person) äger identiska fastigheter, bygger om dem på exakt samma sätt och till samma kostnad. Antag också att hyrorna i de båda fastigheterna efter ombyggnaden är desamma (de avvikelser som är möjliga om prövning av hyrans skälighet skett enligt 48 $ hyreslagen är inte av den arten att de rubbar exemplets innebörd). Driftkostnaderna är också lika i fastigheterna. Den enskilde fastighetsägaren förutsätts ha intäkter även av annan verksamhet än den berörda fastigheten. Exemplet är vidare idealiserat så till vida att ombyggnadskostnaden överensstämmer med det låneunderlag som fastställs för statlig belåning. Bottenlångivaren förutsätts inte heller lämna lån som överstiger 70 96 av ombyggnadskostnaden. Bottenlån, statligt lån (av ombyggnadskostn.) Kapitalkostnad (avrundat till av Nettointäkt (hyra minus kapitalkostnad minus Om marginalskatt eller skattesats överstiger 50 96 blir resultatet med de angivna förutsättningarna ett finansieringsöverskott för den enskilde fastighetsägaren. (Parentetiskt kan nämnas att aktiebolagens skattesats var ca 63 96 genomsnittligt för landet.) Samma resultat erhålls om den ombyggnadskostnad som skattemässigt är avdragsgill överstiger 30 96 av den totala. För de kooperativa bostadsföretagen är situationen snarlik den som gäller för de allmännyttiga bostadsföretagen. Även avskrivningsreglerna får konsekvenser i fråga om de skilda fastighetsägarnas ekonomiska förutsättningar. Det är uppenbart att beskattningsreglerna har stor betydelse för om bostadssaneringen skall kunna genomföras på sätt som avses riksdagsbeslut om riktlinjer för bostadssanering m. m. Det ovan anförda ger anvisning om att nuvarande förhållanden verkar uppdrivande på fastighetsprisnivån och därmed minskar möjligheterna att genomföra en bostadsomvandling på sociala grunder. Mot bakgrund av det anförda hemställer vi att uppdrar åt regeringen att undersöka konsekvenserna av nuvarande beskattningsregler för upprustning och ombyggnad av bostadsfastigheter och med ledning därav till lämnar förslag till ändrade regler. PER () i P.-O. () i