bet · FY01LU18 · 1975-12-31 00:00:00 — Lagutskottetsbetänkande nr 18 LU 1975:18 Lagutskottetsbetänkande med anledning av motion om ändring av taxeringskravet vid visst bostadsarrende I motionen 1975:452 av () yrkas iförsta hand alt beslutar att bestämmelsen i 10 kap. 4 ij jordabalken(JB) om krav på åsätt taxeringsvärde för rätl till föriängning av arrendeavtalskall utgå och i andra hand, därest detta yrkande inle bifalles alt riksdagenbeslutar atl 10 kap. 4 ij JB skall ha följande lydelse: 4S Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Bestämmelsernai 5 och 6 tJS om Bestämmelserna i 5 och 6 ijij om föriängning av arrendeavtal gäller förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss lid,utom när vid arrende för viss lid, ulom när 1. hus som avses i 1 tj ej finns på 1. hussom avses i 1 tj ej finns på arrendestället då avtalet senast kan arrendeställetdå avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida eller, uppsägasfrån jordägarens sida eller, om sådant hus finns, det då ej åsatis om sådanthus finns, det ej kan bliva taxeringsvärde, eller föremål for taxering, eller 2. arrendeförhållandet upphör på 2.arrendeförhållandet upphör på den grund all arrenderätten är för- dengrund alt arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses verkadeller förhållande som avses i 8 kap. 14;; föreligger. i 8 kap. 14 föreligger. Förbehållatt arrenderätten icke skall vara förenad med rätt lill förlängning gäller, omdet godkänts av arrendenämnden. Utskottet har inhämtat utlåtanden över motionenfrån samt från fritidsbyar. Hus som uppförs på tomtmark till vilken husägarenendast har nyttjanderätt och ej äganderätt betraktas enligt gällande regler ejsom fasl egendom. På rättsförhållandet mellan nytijanderältshavaren ochlasiigheisägaren/upp-lålaren kan reglerna om bostadsarrende i 10 kap. jordabalken(JB) bli till-lämpliga. Enligt 10 kap. 1 tj JB föreligger bostadsarrende närjord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligtarrendeupplåtelsen har rätl atl på arrendestället uppföra eller bibehållabostadshus och del ej är uppenbart atl upplåtelsens huvudsakliga syfte är atttillgodose annat ändamål än alt bereda bostad ål arrendatorn och honomnärslående. Reglerna om bostadsarrende har stor prakiisk beiydelse framför alllsåviii avser fritidshus. 8 sam!. Avtal om bostadsarrende skall i princip träffas förviss lid, , eller för arrendatorns livstid. Om avtalet uppsagts hararrendatorn besittningsskydd eller s. k. optionsrätt. Detta innebär atl hanhar rätt till förlängning av avtalet utom i vissa undantagsfall som anges i 10kap. 5 ij JB, 1-6 mom. Bestämmelserna om rätt lill förlängning av arrendeavtalför gäller emellertid enligt 10 kap. 4 1. JB inte om hus ej finns påarrendestället när avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida eller, omsådant hus finns, det då ej åsails taxeringsvärde. Enligt4 andra stycket komiminalskattelagen (1928:379) skall bestämmelserna omskatteplikt för fastighet äga motsvarande tillämpning i fråga om byggnad påofri grund. Till grundval för beskattningen skall byggnaden åsättastaxeringsvärde. Från reglerna om skatteplikt och därmed taxeringsvärdeundanlas dock enligi 5 S 4 mom, byggnad på ofri grund, om värdet av byggnaden ellermed varandra sammanhängande byggnader understiger . Denna värdegränshar gällt , Av förarbetena lill bestämmelserna ombostadsarrende (se prop, 1968:19 s, 46 ff) framgår bl, a. atlarrendelagsutredningen ansåg att del i fråga om fritidsbebyggelse på ofri grundförelåg ett allvarligt s. k. skräpbebyggelse-problem. Utredningen föreslog atloptionsrätten inle skulle omfatta den planmässigt och byggnadsieknisklundermåliga bebyggelsen eller andra fritidshus av mera provisorisk karaktär.När det gällde de'l lämpligaste sättet atl avgränsa vad som skulle räknas tillskräpbebyggelse ansågs del knappast möjligt atl konstruera en regel som varenkel och tydlig som endast de åsyftade fallen läcktes. Utredningenansåg det därför nödvändigt att använda sig av en schablonregel och föreslogatl utanför oplionsrälien skulle falla hus som ej åsalts taxeringsvärde, , Utredningensförslag att optionsrätt skulle föreligga bara i fråga om fritidshus som blivitåsätt taxeringsvärde godlogs av det övervägande antalet remissinstanser.Hovrätten för ifrågasatte däremot om inte avgränsningen av deprivilegierade arrendatorerna borde ske på annat sätt. Främst ställde sighovrätten tveksam till den föreslagna metoden alt låta innehållet i en lagbestämmas med tillhjälp av en författning av lägre dignitet - dåtaxeringsförordningen - om vars framlida innehåll man dessutom ej kunde varaförvissad. Hovrätten förklarade dock att någon bättre metod för avgränsningensyntes vara vansklig alt finna och ville därför inte avstyrka förslaget. Fleraremissinstanser, däribland i . ansåg alt det i och för sig hade varit påkallat med enhögre värdegräns än . Medanledning av remisskritiken framhöll depanemenischefén all en regel av nuavsedd innebörd behövdes främst beträffande den allra enklaste bebyggelsen. Juhögre gränsen sattes desto större var risken för all även bostadshussom borde skyddas genom optionsrätt utestängdes från besittningsskyddet.Utredningens gränsdragning gjorde enligt departementschefens mening all sådanaföljder inte behövde befaras. Vidsin granskning av lagförslaget riktade lagrådet kritik mot den föreslagnaanknytningen av optionsrätten till byggnadens taxeringsvärde och anförde härvidbl. Taxeringsvärdena avser all tillgodose helt andrasyften än de som är aktuella i detta lagstiftningsärende. Om reglerna rörandetaxeringsvärden ändras, kan lätt återverkningarna därav på förevarande områdeförbises med risk för rättsföriust för enskilda som följd. Vidare gäller altarrendatorn, som har alt avgiva deklaration för åsäliande av taxeringsvärde, imotsats till jordägaren övar ell inflytande på delta. Härtill kommer ovisshetenom vad som menas med alt ett hus är åsätt taxeringsvärde. Vid särskild fastighetstaxering- och det torde vara sådan som här är av prakiisk betydelse - fattar taxeringsnämndenbeslut om taxeringsvärde före juni månads utgång med giltighet frånårets början och på grundval av förhållandena . För altden föreslagna regeln skall vara lämplig som schablonregel bör den hänföra sigtill dagen, då beslut om taxeringsvärde meddelas, och ej lill den tidpunkt,från vilken det åsatta taxeringsvärdet gäller. Konsekvensen torde bjuda alt, omhögre instans ändrar beslutet, avgörandet får verkan först fr. o. m. dagen föravgörandet. Med hänsyn lill vad som antytts är det förbundet med åtskilligavanskligheier att anknyta en ovillkoriig schablonregel till taxeringsvärdet. Förförefintlighelen av optionsrätt är enligt förslaget avgörande huruvidaarrendestället har hus med taxeringsvärde en viss dag, nämligen den dag dåuppsägning senast kan ske. I vissa hänseenden kan dessa förhållanden ej mer äni begränsad utsträckning, påverkas av arrendatorn. Delta gäller exempelvistiden, då beslut om åsältande av taxeringsvärde meddelas. Olyckshändelse,exempelvis brand, kan medföra alt beboeligt hus ej finns den avgörande dagen.Tidpunkten för uppsägning enligt 133 t) ulsöknings-lagen kan arrendatorn ejförutse. Den föreslagna ordningen synes alltså kunna medföra, alt arrendatornmer eller mindre utan egen förskyllan kan vara i det läge att han ej haroptionsrätt. Lagrådet ansåg att schablonregeln borde modifierasså alt en viss skä-lighetsavvägning kunde ske; Avgörande betydelse kunde dåtillerkännas omständigheten att byggnaden var sådan att den skulle åsättastaxeringsvärde i stället för del formella förhållandet huruvida sådant värde -med rätt eller orätt - åsalts. Hänsyn kunde enligt lagrådet tas till exempelvissådana omständigheter atl huset är brandskadat eller att uppsägning på grund avexekutiv auktion kommer vid en hell opåräknad, tidpunkt. Lagrådet förordade enlydelse av innehåll att optionsrätt saknas "när hus ej finns påarrendestället eller, om sådant hus finns, detta ef är av beskaffenhet attskola åsättas taxeringsvärde samt omständigheterna ej är sådana attarrendeavtalet ändock skäligen bör föriängas." Tillbemötande av den kritik som lagrådet riklat mot lagförslaget anfördedepartementschefen bl. Som framgår av motiven lill del remitteradeförslaget syftar regeln i 74 § punkt I (motsvarande JB 10 kap. 4§ punkt 1) tillatl hindra atl den undermåliga och ej önskvärda arrendebebyggelsen besvarasgenom ett vidsträckt besittningsskydd. Utredningens undersökningar, vilkastyrkts av en stark remissopinion, visar alt särskilda regler härom behövs.Frågan hur en sådan reglering skall utformas är emellertid, som inte minstframgår av lagrådets yttrande, svårlöst. 1 själva verket torde det inte finnasnågon lösning som går fri från varje invändning. Delremitterade förslaget överensstämmer i sak med utredningens förslag. Dettastöds av en så gott som enhällig remissopinion. En väsentlig skillnad mellanden av lagrådet förordade regleringen och det remitterade förslaget beslår ialt lagrådet tänker sig en bestämmelse enligt vilken domstol i det enskildafallet skulle kunna pröva om arrendatorns hus är sådant alt del skall åsättastaxeringsvärde, medan det remitterade förslagets bestämmelse är utformad som enschablonregel enligt vilken del avgörande är om huset faktiskt blivit åsätttaxeringsvärde. Det ligger i sakens natur alt en schablonregel har vissanackdelar. Avgränsningen måste i vissa fall bli godtycklig. Regeln haremellertid den bestämda fördelen alt del inte behöver råda ovisshet angåendedess tillämpningsområde. Både jordägare och arrendator kan förutse, om rätltill föriängning föreligger eller ej. Värdet härav måste anses vara betydande.Den av lagrådet föreslagna bestämmelsen skulle kunna inbjuda till processer isyfte atl uppskjuta den tidpunkt då avflyttning måste ske trots atl del stårtämligen klan atl rätt till föriängning inle föreligger. Bestämmelsen skullemed hänsyn härtill sämre tillgodose del syfte den har. Det kan inte hellerbortses från alt regeln i den av lagrådet föreslagna utformningen skapar vissotrygghet för arrendatorn. Även om huset blivit åsätt taxeringsvärde, kan denneinte vara säker på atl också domstolen finner huset vara så beskaffat att detbör taxeras. Med hänsyn lill vad som sålunda anförts vidhåller jag alt den nudiskuterade bestämmelsen bör utformas som ett schablonmässigt undanlag frånbestämmelserna om föriängning av arrende. 1 motionen kritiseras det förhållandet attoptionsrätten gjorts beroende av att laxeringskravet uppfyllts. Enligt motionärenberör lagstiftningen praktiskt tagel samtliga s. k. fritidshus i landet. Dessasägs ha uppgått till 300 000 st., varav cirka 25 000 st.utgjordes av koloniträd-gårdsloiter, spridda över hela landet men mestkoncentrerade lill de största städerna i södra och . Genomschablonbestämmelsen om taxering har enligt motionären praktiskt tagel hela densistnämnda gruppen av arrendalorer berövats den säkerhet för sin egendom somligger i besittningsskyddet. Motionären påpekar all kolonirörelsen skapades islutet av i syfte att möjliggöra för människor med låga inkomsteratt erhålla rekreation och syssla med mindre odling av jord under sommarmånaderna.I fråga om värdegränsen . anför motionären att f. n. ytterst fåkolonistugor torde kunna förvärvas från vare sig fabriker eller kolonilottägareför ett så lågt pris som . Trots detta har ägarna inle blivit anmodadeatt deklarera sina stugor. Enligt motionären torde orsaken härtill vara de, iförhållande till det förväntade ekonomiska utbytet iform av skatter, stora besvär och kostnader som en taxering av kolonistugornaskulle innebära. En viss motvilja från kommunernas sida atl binda upplåten markvid den form av användning som koloniupplåtelsen innebär torde också bidra tilldet rådande läget. Motionärenhänvisar vidare till den kritik som lagrådet riktade mot laxeringskravet ochanser atl denna kritik torde ha visat sig berättigad. Enligt motionären varlagrådels förslag, som innebar att sådana bostadsarrenden som kunde bli föremålför taxering borde omfattas av besittningsskyddet, det i praktiken mesträttvisande. instämmer i de synpunktersom enligt ovan anfördes av departementschefen vid schablonregelns tillkomst år1968. Förbundet anser atl erfarenheterna från tillämpningen av bestämmelsernaom bostadsarrende inte heller torde ha givit vid handen alt någon lagändring idetta hänseende är motiverad eller lämplig. Med hänsyn härtill anhållerförbundet all motionen inte måtte föranleda någon åtgärd. och fritidsbyar erinrar om atl fastighetstaxeringäger rum , varvid husägare tillställs en deklarationsblankett meduppmaning att besvara där uppställda frågor om vederbörandes byggnad. Fårägare av byggnad inte en dylik deklarationsblankett anses det enligt förbundetatt man inte behöver deklarera, och följden blir atl byggnaden blir otaxerad.Förbundet anför vidare alt de senaste taxeringarna ägde rum åren 1969 och 1974och atl förstnämnda år bestämmelsen i 10 kap. 4 § 1 p. jordabalken var så nyatt betydelsen av taxering inte beaktades eller förslods av förbundelsmedlemmar. Förbundet anser atl bostadsarrende utan besittningsskydd ärofullständigt och atl lagstiftningen saknar något väsentligt i fråga om möjligheten att skyddaden svagare parten i ettarrendeförhållande av nu avsedd art. En undersökning bland förbundets medlemmarhar visat atl över hälften av dem saknar besittningsskydd på grund av att derasstugor är otaxerade, trots att värdekravet för taxering är uppfyllt. Enligtförbundels uppskattning torde andelen av landels övriga bosladsarrendatorer ulanbesittningsskydd vara större än bland förbundets medlemmar. Ett bifall tillmotionen skulle därför även beröra ett mycket slort antal människor utanförförbundets verksamhetsområde. Trotsatt taxering av byggnad på ofri grund är så viktig för arrendatorn finns alltsåett stort antal arrenden utan taxering. Detta kan enligt förbundet antagas beropå bristande kunskap hos arrendatorerna om konsekvenserna av atl byggnaden ärolaxerad. Eftersom de inte anmodats atl inge deklaration utgår de från atlbyggnad på ofri grund inte skall taxeras. Vidare bidrar enligt förbundets åsiktdet förhållandet atl privata markägare givelvis är likgiltiga förtaxeringsproblemet eftersom taxeringen inte lämnar dem någon favör utan tvärtominnebär en viss inskränkning i deras planskydd. slutligenbelräffar stat och kommun som upplåtare beaktas enligt förbundet de extrabesvär och det arbete för taxeringsmyndigheterna som en taxering av byggnaderpå ofri grund skulle innebära och bedöms i relation till förväntadeskatteintäkter. Förbundet har härvidlag konstaterat ett fall där taxeringsmyndigheteninstruerade taxeringsnämnderna atl inle taxera kolonistugor trotsatt dessa varit laxerade . Förbundetbiträder i och för sig syftet med den nu förevarande lagstiftningen, nämligenatt sålla bort den undermåliga bebyggelsen från besittningsskydd. Menspärregeln angående taxering kan enligt förbundels uppfattning lätt bytas ulmot det smidiga förslag som motionären lämnat, som nackdelarna meddet kategoriska kravet på taxering elimineras. Underiålenhel att deklareraskulle därvid inle medföra bortfall av besittningsskyddet om byggnaden är såvärdefull att den skulle ha kunnat taxeras. På grund av del anförda tillstyrkerförbundet motionen. Eftersom förbundet anser alt en viss spärregel bör finnasföreslår förbundet all lagtexten får följande formulering: "................ 1,hus, som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senast kan uppsägas frånjordägarens sida eller, öm sådant hus finnes, de då icke kan åsättas taxeringsvärde eller " infördes särskilda bestämmelser ombostadsarrende. De har fått stor praktisk betydelse framför alll i fråga omfritidshus. Arrendeformen karakteriseras av all arrendatorn har rätt atl påarrendestället uppföra eller behålla eget bostadshus, som är avsett för honomsjälv och hans närslående. Jordabalken (JB) ger bostadsarrendatorn ett direktbesittningsskydd. Delta innebär att bostadsarrendatorn har rätl tillföriängning av arrendeavtalet vid arrendetidens utgång. Hans besittningsskyddkan endast brytas i vissa i 10 kap 5 § JB angivna situationer.Besittningsskyddet omfattar emellertid inte alla slag av bostadsarrenden.Bostadsarrendalor saknar sålunda enligt 10 kap. 4 $ JB rätt att krävaföriängning av avtalet dels om något bostadshus inte finns på arrendestället,när jordägaren senast kan uppsäga avtalet, dels om den byggnad som finns viddenna lid inte är åsätt taxeringsvärde. Detta innebär enligt 5 § 4 mom.kommunalskattelagen alt byggnadens värde understiger . Imotionen kritiseras bestämmelsen atl besittningsskyddet omfattar endastarrenden med taxerad byggnad. Enligt motionären har bestämmelsen fått negativaverkningar,framförallt för kolonisiugeägarna. Kolonistugorna åsätls nämligensom regel inte taxeringsvärde, trots att de i många fall har ell värde somöverstiger . Koloniloilsinnehavarna berövas härigenom del skydd för sinbesittning som de rätteligen borde ha. Motionären yrkar i första hand altriksdagen beslutar att den kritiserade bestämmelsen skall utgå ur lagtexten ochi andra hand all bestämmelsen omformuleras så alt besittningsskyddetinle omfattar arrende vara finns byggnad som ittte Kan bli föremål förtaxering. Utskottetvill till en början erinra om alt bakgrunden till ifrågavarande bestämmelse ärdet s. k. skräpbebyggelseproblem som har förelegat i fråga om fritidsbebyggelsepå ofri grund. Syftet med bestämmelsen har varit alt hindra att den undermåligaoch ej önskade arrendebebyggelsen bevaras genom ett vidsträcktbesittningsskydd. Demotiv som sålunda ligger till grund för bestämmelsen äger enligt ulskotieis meningalltjämt giltighet. Ulskotlet finner därför att lagen även börinnehålla en regel som undantar den inle önskade bebyggelsen frånbesittningsskyddet. Utskoilei kan därför inte tillstyrka motionärens i förstahand framställda yrkande om att bestämmelsen helt skall slopas. Frågaär då om den nuvarande bestämmelsen är lämpligt utformad. Vid lagens tillkomstframfördes viss kritik mot regeln, och lagrådet föreslog en formulering som istort sett överensstämmer med motionärens i andra hand framförda förslag. Såsomdepartementschefen anförde torde det emellertid inle finnas någon lösning somgår fri från invändningar. Självfallet har en schablonregel som den nu gällandevissa nackdelar. Avgränsningen blir i vissa fall godtycklig. Såsom framhölls ilagstiftningsärendet har schablonregeln emellertid den bestämda fördelen altdet inte behöver råda ovisshet angående dess tillämpningsområde. Både jordägareoch arrendator kan förutse, om rätt lill föriängning föreligger eller ej. Denav motionären föreslagna lydelsen skulle däremot kunna inbjuda till processer isyfte att uppskjuta den lidpunkt då avfiytining måste ske. Närdetgäller bestämmelsens tillämpning i fråga om kolonistugor berördes denna inte ilagstiftningsärendet. Detta torde ha sin förklaring i au sådana stugor vidlagens tillkomst endast undantagsvis hade ett värde av . eller mer.Utskotiet erinrar om alt kolonilotter ursprungligen upplåts huvudsakligen förodling av trädgårdsväxter och att avsikten var atl på lotterna endast skulle tillålasuppförande av små stugor av enkel beskaffenhet. torde emellertid såsom motionären och Kolonilrädgårdsförbundei påpekat ettbetydande antal stugor ha ett värde som överstiger . Delta är en följddels av penningvärdets förändring, dels av en höjd standard på stugorna. I denya koloniområden som tillkommer syftar markägaren ofta till att få lill stånden bebyggelse av en hell annan och bättre standard . För ägarna avdessa stugor är det självfallet angelägel att få ell godtagbartbesittningsskydd. Utskottetvill understryka vikten av att kolonistugor som har ett värde överstigande . Så sker uppenbariigen inte i många kommuner. Atlkolonistugeägare inle själva i större utsträckning påfordrar taxering kan motbakgrund av det anförda synas något förvånande men kan självfallet bero påbristande kunskaper hos dem om konsekvenserna av att stugan inte är taxerad. 1vissa fall kan dock anledningen vara au maninte önskar taxering på grund av den därav föranledda skyldigheten att betalaskatt. Bestämmelseni 10 kap. 4 JB har på grund av kommunernas skiftande praxis, när det gällertaxering av kolonistugor, uppenbariigen kommit att medföra betydandeolägenheter för kolonilottsinnehavarna. Utskottet finner sig likväl inte kunnanu tillstyrka motionärens förslag lill lagändring med hänsyn lill atl även hansförslag kan, såsom utskottet ovan antytt, få negativa konsekvenser. Vidaremåste beaktas att ifrågavarande bestämmelse omfattar även andra slag avfritidshus än kolonistugor. Pågrund av den utveckling som har skett i fråga om standarden på kolonistugoroch det syfte som ligger bakom upplåtandet av mark lill kolonilotter finnerutskottet det emellertid angeläget att koloniloilsinnehavarna bereds ettfullgott besittningsskydd. Utskotiet förutsätter därför att regeringen ilämpligt sammanhang ser över ifrågavarande bestämmelser. Vad ulskotlet nuanfört bör ges regeringen till känna. att med anledning av motionen 1975:452ger regeringen till känna vad utskotiet anfört om översyn av vissa bestämmelserom bostadsarrende. Näiyarande:herrar (), (), (), herrar iSödertälje (s), (), i (s), (), iSunne (s), i (c), (), herrar iStockholm (s), Henmark (fp). Lövenborg (vpk)* och (). Ejnärvarande vid betänkandets justering. GOTAB 75 9385 S 1975