bet · FY01LU19 · 1975-12-31 00:00:00 — Lagutskottetsbetänkande nr 19 LU 1975:19 Lagutskottetsbetänkande med anledning av motion om ändrat förfarande rör upplösning av samägande I motionen 1975:1137 av () hemställsalt beslutar alt hos regeringen anhålla om förslag till sådanaändringar i lagen om samäganderätt att vad i motionen anförts beträffandehembudsplikt, tillsättande av god man, omfattningen av god mans uppdrag ochiakttagande av sociala och mänskliga hänsyn vid upplösning av samägandetillgodoses. Motionären framhåller inledningsvis atl lagen omsamäganderätt tillkom och atl samhällsutvecklingen i allra högsta gradmotiverar att lagen blir föremål för översyn, I lagen stadgas bl, a. offentligauktion som medel alt upplösa samäganderätten. Enligt motionären har följdenhärav blivit atl brukare av jordbruksfastigheter tvingats lämna hus och hem ochutkomstmöjligheter därför att utflyttade syskon eller deras arvingar begärtauktion för att få ut sin andel i en samägd jordbruksfastighet. Motionärenframhåller att tragedin för den som önskar bruka fastigheten är uppenbar ochanser detta skäl nog alt söka finna vägar för upplösning av samägande ulan attnågons rätt träds för när men där sociala och mänskliga aspektertillgodoses. I motionen anförs vidare att samägandet av specielltjordbruksfastigheter tenderar att öka, vilket synes bero på en rädsla för enökande inflation och det faktum atl välmenande föräldrar ochförmyndare för att säkra sina barns och myndlingars tillgångar väljer allplacera dessa tillgångar i andelar i fasl egendom. finner många detnuvarande systemet med auktion vid upplösning olustigt, vilket också detmotverkar en upplösning av samägandet. Föralt komma till rätta med dessa problem anser motionären auktionsförfarandetböra ersättas med någon form av obligatorisk medling och en särskild regel omhembudsplikt under tillsatt god man, som skall låta verkställa värdering. Ensådan speciell hembudsregel måste säkerställa att delägare som är bosatt påeller brukar/förvaltar egendomen skall ha första-handsrätt. Avslår denne rättenskall denna övergå till majoritetsdelägare osv. Först sedan alla sådanamöjligheter uttömts eller de som har förköpsrätt ej velat inlösa hembjudnaandelar anser motionären att gode mannen skall utlysa auktion. 1 19 7,5. Utskottet har inhämtat utlåtanden över motionenfrån hovrätten över och , statens lantmäteriverk, Sverigesadvokatsamfund. De av motionären åsyftade bestämmelserna finns ilagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Lagen beskriver samäganderätt så, atltvå eller fiera är samrällt ägare till faslighet eller lös sak eller att aktie,obligation eller skuldebrev tillhör två eller flera samfällt samt att envarhar "viss lott i godset". Viss lott i godset betyder närmast attdelägares rätt inte är en avgränsad del utan snarare en viss del av värdet. Manbrukar säga all varje ägare haren ideell andel i egendomen. Uppkommeravkastning, är lotternas storiek bestämmande för delägarnas andel iavkastningen, och även omkostnad eller förlust delas efter samma grund. Objektetvid samäganderätl kan, som ovan angivils, även vara fastighet. Samäganderätt ifaslighet uppstår oftast, då skifte i dödsbo företagils och bodelägarnaerhållit en ideell andel i fasligheten. Iprincip kan varje delägare räitsligen förfoga över sin del genom alt överlåtadenna ulan de övrigas medgivande. I fråga om förvaltningsåtgärder fordras iregel alla delägares samtycke. Vid oenighet mellan delägarna anvisar lagenutvägen att överlämna förvaltningen lill en god man. Rättsförhållandet kanupplösas antingen därigenom att egendomen delas mellan ägarna, om så ärmöjligt, eller genom försäljning. Varje delägare har rätl alt kräva upplösningav samäganderätten. Yrkandeom gemenskapens upplösning genom egendomens försäljning skall framställas hosdomstol, som då beslutar om försäljningen, såvida ej annorledes är avtalatmellan delägarna eller delägare visar synnerliga skäl för anstånd (t. ex.dåligt konjunkturläge eller speciella förhållanden, som kan medföra föriust).Då domstolens beslut vunnit laga kraft, sker försäljning genom den förändamålet förordnade gode mannen på offentlig auktion. mannen harbefogenhet och plikt alt bestämma försäljningsvillkoren och skall ange lid ochort för auktionen och för fördelningen av köpeskillingen. Delägare kanpåfordra att domstolen utsätter ett lägsta pris vid försäljningen, vilket måsteuppnås, såvida ej samtliga delägare är närvarande vid auktionen och därvid enarsig om antagande eller förkastande av avgivet anbud. Är omyndig delägare ifastigheten skäll rällen, oberoende av yrkande, alllid fastställa ett lägstapris. Leder ej auktionen lill försäljning, inställs densamma. Rättens beslutförfaller då liksom gode mannens förordnande. Somantytts i del föregående har delägarna möjlighet att i avtal bestämma alt samägandet inte flr upplösas genom offentlig auktion. Om delägarna inle önskar gå så långt som till att helt utesluta ett auktionsförfarande torde det stå dem fritt att bestämma att offentlig auktion skall ske endast på begäran av ett visst, minsta antal delägare. '" Samäganderättslagen ger delägare möjlighet alt ivisst fall förhindra eller uppskjuta av annan delägare begärd försäljning,nämligen om han - innan ansökan om försäljning avgjorts i första instans -begär klyvning av fastigheten. Klyvning är en fastighelsbildningsförrältningsom söks hos fastighetsbildningsmyndighet. Enligt 11 kap. 1 tjfastighetsbitdningslagen (1970:988) flr fastighet som innehas med samäganderättpå ansökan av delägare genom klyvning uppdelas i lotter vilka kan bildafasligheter för sig eller ingå i sammanläggning. Den nu åsyftade möjlighetenhar dock av naturiiga skäl ringa värde för delägare som bebor och brukar ensamägd jordbruksfastighet och som önskar fortsätta bruka fastigheten odelad. Detbör observeras atl för vissa former av samägande finns särskilda bestämmelseroch att samäganderättslagen ej är tillämplig i dessa fall. Som exempel härpåkan nämnas egendomsgemenskap mellan äkta makar eller delägare i oskiftat dödsboeller delägare i bolag. Envanlig situation är alt en jordbrukare, som äger en kvotdel av enjordbruksfastighet, på grund av avtal med övriga delägare flr rätt att brukaäven deras andelar. Enligt 7 kap. 9 ij jordabalken är upplåtelse av rätt tillandel i fastighet inte att anse som arrende eller nyitjandetätt över huvudtaget. Detta torde innebära bl. a. att avtal av nämnt slag inte ger brukarensamma besittningsskydd som en arrendator har enligt jordabalkens bestämmelserhärom. Motionen tillstyrks av ,medan förklarar sig inte ha anledning atl motsätta sigdensamma. a. de olägenheter som samägande avjordbruksfastigheter medför för rationaliseringsverksamheten inom jord- ochskogsbruket samt förordar att motionen överiämnas till jordförvärvsutredningenför beaktande. tillstyrker en översyn av samäganderättslagenmen avstyrker motionens förslag om införande av hembudsplikt. Hovrätten överSkåne och avstyrker motionen. anför atl den av motionären berörda konfliktsituationen oftastuppkommer därigenom atl samägarna inte vid sam-äganderältens uppkomst harkännedom om hur brutalt deras gemenskap kan komma atl upplösas. Flertaletsamägare torde gå in i gemenskapen med uppfattningen alt beslut fattas i formav majoritetsbeslut. Det kommer enligt förbundet oftast som en svår chock förde samägare, som vill behålla det samägda, atl en enda av dem kan genomdriva enförsäljning. Förbundet påpekar att möjligheten till tvångsförsäljning enligt 6tJ samäganderältslagen kan uteslutas genom överenskommelse .mellan delägarna.Till följd av att denna enkla skyddsmöjlighet är egendomligt okänd uppstårenligt förbundet alltför ofta det av motionären påpekade läge, altsamägaren/brukaren blir utlämnad åt samägare som inte för sin utkomst ärberoende av fastigheten. Förbundet erinrar om atl det i avvaktan påprejudikat inte finns någon garanti för att en samägare/brukare, som ju endastbrukar andelar i faslighet, är att anse som nyttjanderättshavare och arrendatori jordabalkens mening. I så fall, påpekar förbundet, föreligger här en form avjordbruksarrende som har råkat bli helt utan besittningsskydd.Samägaren/brukaren har dock enligt förbundets mening i jämförelse med andrabrukare grund för ett önskemål om speciellt skydd endast i den mån delta kanhäriedas ur förhållandel mellan honom och meddelägarna. Man skulle härvid tänkasig alt den personliga samhörigheten mellan meddelägare och brukare skullebegränsa meddelägarnas möjlighel atl begära tvångsförsäljning. Även utanpersonlig samhörighet torde det oftast i samäganderättens uppkomstsilualionligga en viss utfästelse att samägaren/brukaren skall fl bruka egendomen meramed äganderättens kontinuitet än med nyltjanderättens något svagare besittningsskydd.De icke brukande samägarna skulle med andra ord i de fiesta fall anses habundit sig vid alt respektera brukarens utkomstmöjlighet i och med alt de t.ex. vid arvskifte medgivit en delägare rätten atl få bruka fastigheten. Skyddetför ägaren/brukaren skulle med detta resonemang innebära ett krav påmeddelägarna atl de skall ha objektiva grunder för en försäljningsbegäran. Enförsäljningsbegäran som inle kan motiveras med ett objektivt skäl förmeddelägarna all lösgöra sitt kapital i fastigheten skulle inte bifallas. Idagens rättsläge behöver försäljningssökanden inle visa något skäl för sinbegäran om försäljning. Del är i stället den som vill bestrida en försäljning,som skall visa synneriiga skäl för sitt anstånd. Erfarenheten visar enligtförbundet atl delta innebär att så gott som varje begäran om försäljningbifalles. Förbundetdelar motionärens uppfattning att samäganderättslagens regler är i behov avöversyn beträffande skyddet för samägare/brukare gentemot övriga samägaresintressen. 1 synnerhet gäller detta om samägaren/brukaren inle är att anse somarrendator i jordabalkens mening. framhåller alt gemensamt ägande av fastighet ofta skapar probleminte bara för ägarna sinsemellan ulan också för myndigheter och enskilda som iolika sammanhang kommer i beröring med flerägda fastigheter. Olägenheternabestår främst i svårigheter att träffa överenskommelser i olika frågor rörandefastigheten bl. a. med hänsyn till att ägarna ofta är spridda på ett flertalbostadsorter. Från myndigheternas sida har enligt lantmäteriverket olägenhetervisat sig bl. a. i rationaliseringsverksam-heten inom jord- och skogsbruket.För ägare av närbelägna fastigheter uppkommer ibland problem när del gällerfastighetens rhedverkan i anlägg-ningssamfälligheter och liknandeassociationer. Lantmäteriverketanser del angeläget alt lagstiftningen tillhandahåller ändamålsenliga medelalt fl till stånd en upplösning av,samäganderättsförhållande. Man anser detvara ofrånkomligt att det i sådant syfte finns möjlighet att framtvingaett-auktionsförfarande eller liknande. Vad beträffar upplösning avsamäganderätl genom auktion anser lantmäteriverket att en sådanåtgärd ofta bottnar i önskemål från delägare alt fl ut sin andel av fastighetenberäknad efter ett så högt värde att andra delägare inle anser sig kunna lösaandelen. I andra fall kan oenighet föreligga om fastighetens skötsel ellerandra förvallningsålgärder. Att genom medling bilägga stridigheterna i nuberörda fall löser enligt lantmäteriverkets uppfattning ofta inle problemen pålängre sikt. Det kan i stället vara bättre från olika synpunkteratt samägandet hävs. Lantmäteriverketerinrar öm atl jordförvärvsutredningen har i uppdrag alt göra en översyn avjordförvärvslagen och atl därvid bl. a. överväga om del finns anledning attbegränsa de undantag från lagens tillämplighet som släktskapsförhållande utgör.Del påpekas atl ell av syftena med utredningen skall vara att undersöka i vadmån det är möjligt att motverka den stigande prisutvecklingen på jordbruksjordoch skogsmark. arbete kan enligt lantmäteriverketkomma att få stor betydelse för de situationer som motionären avser och kankomma atl väsentligt minska behovet av andra lagstiftningsåtgärder angåendefierägande av fastigheter. Lantmäteriverkethar i och för sig ingenting alt erinra mot att man närmare överväger eventuellaändringar i samäganderättslagen med sådant syfte som redovisas i motionen menanser med hänsyn till det anförda att det i nuvarande läge är enklast ochlämpligast alt motionen överlämnas lill jordförvärvsutredningen för att beaktasi dennas fortsatta arbete. Advokatsamfundetbehandlar i likhet med motionären i första hand samäganderätt tilljordbruksfastighet. Mot den i motionen föreslagna regeln om hembudsplikt eftervärdering anser samfundet att åtskilliga invändningar kan göras. Sålunda skulleen sådan regel förmodligen försvåra avtal mellan delägare om vem som tillsvidare skall nyttja fastigheten. En värdering av jordbruksfastighet med skogkan medföra avsevärda kostnader, och dess resultat kan vara osäkert, särskiltsom det inle alllid är enbart ekonomiska faktorer som avgör det pris en spekulantär villig betala. Om medgivande för delägare att nyttja fastigheten skullemedföra hembudsplikt, skulle detta enligt samfundet kunna anses som ett avstegfrån principen att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte är gällande. Samfundetanför vidare att, även om lagen om samäganderätt i stort sett fungerartillfredsställande, senare tillkommen lagstiftning - särskilt jordförvärvslagsliftningen- har visat sig medföra vissa problem vid försäljning på auktion av faslighet.Detta motiverar enligt samfundels mening att samäganderättslagen vid tillfälleöverses. Därvid kan motionärens önskemål om medling mellan delägarna behandlas.Samfundet tillstyrker alltså att samäganderältslagen överses men avstyrker iövrigt motionen. Hovrättenöver och diskuterar inledningsvis samägande-rättslägenstillämplighet på olika slags egendom och på ogifta samboendesegendomsförhållanden samt framhåller atl det i nu angivna hänseenden föreliggerett utredningsbehov. Hovrätten påpekar dock alt dessa frågor har en näraanknytning till familjelagssakkunnigas pågående arbete. Vad sedan beträffar de i motionen kritiseradebestämmelserna i samäganderättslagen anmärker hovrätten alt denna lag inle inågot hänseende är tvingande; delägarna kan sålunda avtala att reglerna omauktion inle skall gälla och kan även när förordnande om auktion meddelatsinställa denna. Del ligger enligt hovrätten i sakens natur att såväl domstolsom utsedd god man försöker att få delägarna alt enas, om detta är möjligt.Någon uttrycklig regel om medling anser hovrätten därför knappast behövlig.Hovrätten framhåller vidare att samäganderättslagen måste tillgodose intressenainle enbart hos den som besitter och brukar fastigheten utan i lika hög gradhos andra delägare. Det finns enligt hovrätten ingenting som på förhand sägeralt den som t. ex. i en krets av syskon ägnar sig åt atl bruka fädernegårdenhar mer rätt än övriga syskon när tvist uppkommer om det värde lill vilket han börfa överta de andras andelar. Auktionen, där alla kan bevaka sina intressen, ärett så långt möjligt tillföriitligt och rättvist medel alt fastställa ettsådant värde. Om nuvarande metod ersätts med en av god man åstadkommenvärdering, uppkommer frågan på vad sätt den som är missnöjd med värderingen kanfl denna omprövad. Förfarandet måste då kunna prövas vid domstol. Dettainnebär enligt hovrättens mening au den relativt enkla auktionen ersätts med enomständlig, långsam och dyrbar procedur. Även bortsett från del fall altmotionsförslagel inte leder till någon lösning i det fall då mer än en delägareär bosatt på och brukar egendomen anser hovrätten förslaget opraktiskt ochavstyrker på grund av del anförda motionen. Samäganderätt brukar karakteriseras så atl flerapersoner samfällt äger ett objekt, var och en med viss lott i detta. Omobjektet är faslighet, tomträtt eller lös sak eller också aktie, obligationeller skuldebrev blir lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt tillämplig pågemenskapen. Samäganderätli fastighet uppstår ofta då skifte i dödsbo företagits och bodelägarna erhålliten ideell andel i fastigheten. I synnerhet när det gäller jordbruksfastigheterbrukar därvid en av delägarna bebo och nyttja egendomen. Vem som helst avdelägarna kan emellertid påfordra att samäg-anderäiisförhållandet upplöses.Upplösningen kan ske antingen genom all egendomen delas mellan delägarna, om såär möjligt, eller genom atl densamma försäljs. Försäljning sker genom en avdomstol utsedd god man på offentlig auktion. Delägare kan påfordra attdomstolen utsätter ett lägsta pris vid försäljningen. Reglerna omsamäganderättens upplösning är inte tvingande utan delägarna har full frihetatt i avtal bestämma t. ex. att ofTentlig auktion inte får förekomma eller attsådan auktion får ske endast på begäran av visst antal delägare. Motionären kritiserar detförhållandet att en enda av delägarna kan fram- tvingaegendomens försäljning på offentlig auktion. Följden härav har enligtmotionären blivit atl brukare av jordbruksfastigheter tvingats lämna hus ochhem sedan utflyttade syskon eller deras arvingar begärt att fl ut sin andel ien samägd jordbruksfastighet. Motionären anser att auklionsför-farandet börersättas med någon form av obligatorisk medling och en regel om hembudspliktunder tillsatt god man, som skall verkställa värdering. Hembudsplikten skallgälla till förmån för den som är bosatt på eller brukar/förvaltar egendomen,men om denne avstår från sin förköpsrätt kan rätten övergå till annan delägare.Först sedan alla möjligheter till försäljning inom delägarkretsen uttömts ansermotionären att gode mannen skall utlysa auktion. Motionären hemställer attriksdagen hos regeringen begär förslag till sådana ändringar isamäganderältslagen att vad han anfört blir tillgodosett. Utskottetvill till en början framhålla alt gemensamt ägande av jordbruksfastigheter kanskapa särskilda problem inte bara för ägarna i deras inbördes förhållande ulanockså för andra fastighetsägare i trakten liksom för de myndigheter som harlill uppgift att främja en förbättring av den fasta egendomens indelning ochskötsel. Från såväl allmän som enskild synpunkt finns del därför enligtutskottets mening anledning att eftersträva att sådana samägandeförhållandenavvecklas. Närdet gäller samägandels olägenheter för raiionaliseringsverksamheten inom jord-och skogsbruket vill utskottet erinra om att denna fråga tidigare varit föremålför behandling. Med anledning av motioner med yrkanden ominrättandet av faslighetsombud i syfte atl minska olägenheterna av gemensamtägande i form av oskiftade dödsbon eller samäganderätl på grund av arv fanntredje lagutskottet (3LU 1965:12) atl de påtalade olägenheterna borde avhjälpasoch förebyggas genom lagstiftning. beslöt på utskottets hemställanatt ge Kungl. Maj:t till känna vad utskottet anfört (rskr 1965:94). Riksdagensskrivelse har ännu inte föranlett någon regeringens åtgärd. Motionärentar emellertid upp en mera grundläggande fråga än den berörda, nämligenfrågan om upplösningen av samägandeförhållandet och under vilka formerupplösningen skall ske. De nuvarande reglerna härom har gällt oförändrade och tillämpningen av dem kan uppenbarligen medföra problem.Utskottet har därför i och för sig förståelse för syftet med motionen. Motbakgrund av den kritik som framkommit vid remissbehandlingen av motionenförefaller det utskottet emellertid tveksamt om den av motionären föreslagnaordningen i nämnvärd grad kan bidra till att lösa problemen. Svårigheternabeträffande delägarnas inbördes förhållande torde till stor del sammanhänga medalt prisnivån på jord- och skogsbruksfasligheter stigit kraftigt.I direktiven till den tillsatta ./'orrf/orvam-utredningen påtalas dettaförhållande och framhålls att det från samhällets sida är angeläget att dennautveckling bryts. Enligt direktiven skall utred- ningengöra en allmän översyn av jordförvärvslagen och därmed sammanhängandelagstiftning. Utgångspunkten för översynen bör vara att lagen skall stödja ensådan hushållning med våra marktillgångar att ett effektivt jord- och skogsbrukkan bedrivas i landet. I fråga om de förvärv som är undantagna från lagenstillämpning framhålls att utredningen bör överväga huruvida det finns anledningatt begränsa dessa undantag. Härvid bör enligt direktiven särskilduppmärksamhet ägnas släklskapsundantagen. Dessa sägs ha medförtsvårigheter när det gäller att med hjälp av jordförvärvslagen underlättarationalisering i form av kompletterings-förvärv. Del framhålls att utredningenbör kunna ta upp även andra frågor som har samband med dem som i övrigt berörtsi direktiven. Utskottethåller för troligt att jordförvärvsutredningens arbete kan fl betydelse för desituationer som motionären avser och kan komma att minska behovet av andralagstiftningsåtgärder angående fierägande av fastigheter. På grund härav anserutskottet att motionen lämpligen bör överiämnas till jordförvärvsutredningenför att beaktas i dennas fortsatta arbete. Avslutningsvisvill utskottet emellertid framhålla att del med hänsyn tillsamäganderätlslagens ålder kan vara motiverat med en mera allmän översyn avlagens bestämmelser. Utskottet förutsätter atl så kommer all ske i lämpligtsammanhang. att hos regeringen begär atl motionen1975:1137 överlämnas till jordförvärvsutredningen för beaktande. Närvarande:herrar (). (), ()*, i (c),(), herrar i (s), (), i (s), (), i (s), i (c), fruFredgardh (c), herrar i (s), Henmark (fp) och Lövenborg(vpk)*. *Ej närvarande vid betänkandets justering. GOTAB 75 9320 1975