bet · FY01LU11 · 1975-12-31 00:00:00 — Lagutskottetsbetänkande nr 11 LU 1975:11 betänkande med anledning av motion om skyddför arrendator mot vissa villkor i arrendeavtal I motionen 1975:245 av () yrkas altriksdagen hemställer hos regeringen att göra utredning och framlägga förslagsom skyddar arrendalorer mot i god tro antagna bestämmelser som sedermeravisar sig från markägarens sida lill intet förpliktande. I motionen omtalas att det i arrendekontrakt förbostadsarrende då och då förekommer paragrafer som utlovar framtida förvärv avarrenderat område. I vissa fall har också intagits de betalningsvillkor undervilka köpet skall ske. Ett exempel på ett kontrakt av sådan art innehåller enparagraf av följande lydelse: "När det 49-åriga kontraktet utgår eller omarrendatorn tidigare så önskar, dock tidigast efter kontraktetsupprättande, äger arrendatorn rätt att friköpa valfri del av del arrenderademarkområdet till ett överenskommet pris av 1.25 per m' med indexberäkning enl.§8." Motionärenanför att en sådan bestämmelse från juridisk synpunkt är värdelös, eftersomformen för avtal vid köp av fastighet är i lag fastställd och indispositiv.Detta förhållande är emellertid sannolikt föga känt av en presumtiv arrendator.Han arrenderar marken, bebygger tomten och gör andra investeringar, allt i godtro atl när föreskriven lid gått till ända och avstyckning utförts han skall fåäganderätt till tomten på i kontraktet givna villkor. Eftersomarrendekontraktet i aktuell del inte är juridiskt bindande kan markägaren isådant fall antingen vägra alt sälja eller vid eventuell försäljning ställahelt andra villkor än i kontraktet, påpekas det i motionen. Inuläget med en vars rätt atl träffa avtal, och då sådant endast i vissa angivnafall är lagbundel lill viss form, torde markägaren icke kunna fällas lillansvar för kontraktsbrott, anför motionären. Det är emellertid från såväl etisksom samhällssynpunkt fel atl en markägare under falska förespeglingar skallkunna förmå en arrendator lill investeringar o. d. som icke leder till detslutresultat som arrendatorn i god tro varit förvissad om alt nå. Hurett sådant förfaringssätt skall förhindras och hur ett fullgott skydd förkonsumenten, i detta fall arrendatorn, skall erhållas, finner motionären Del är angelägel att utredning sker och förslag framläggsbeträffande denna fråga, betonar motionären. I princip råder i svensk rätt formfrihet vidavtalsslut. Parterna är bundna av muntliga avtal. Vissa avtalstyper äremellertid kringgärdade med olika formföreskrifter (formalavtal). a. avtal om fastighetsköp och avtal om alla former av arrende utomlägenhetsarrende. Att brister i fråga om den föreskrivna formen då leder lillavtalets ogiltighet är endast andra sidan av samma sak. Enligtuttryckligt stadgande i / § tredje stycket avtalslagen (1915:218) ärbestämmelserna i lagens första kapitel om slutande av avtal inle tillämpliga påformbundna avtal. Däremot är reglerna i lagens tredje kapitel om rättshandlingarsogiltighet tillämpliga även på formalavtal. Delta kapitel innehållerbestämmelser om klassiska ogillighetsgrunder såsom tvång, svek, ocker,förklaringsmisstag, befordrings;fel saml förfarande stridande mot tro ochheder. Formkravet vid fastighetsköp är utformat så attformregler uppställts dels förvissa nödvändiga beståndsdelar av köpehandlingen,dels för vissa angivna avtalsbestämmelser. Fastighetsköpskall enligt 4 kap. I § jordabalken (JB) slutas genom upprättande avköpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaköpeskillingen och innehålla förklaring av säljaren atl egendomen övertals påköparen. Köps utom fasl egendom även annat mot gemensam köpeskilling är deltillräckligt atl denna anges. Köp som icke uppfyller dessa minimiföreskriflerär ogiltigt. Vidfastighetsköp gäller enligt JB liksom enligt äldre rätt den principen atlensidig bundenhet ej kan föreligga för någon part. Säljaren och köparen skallbli bundna av köpet . Denna skillnad från allmänna regler om slutandeav avtal får till konsekvens alt parterna ej är bundna av anbud ellerulföslelse att sälja eller köpa fastighet. Dethar i del praktiska rättslivet vid tillämpning av äldre rätts likartadebestämmelser visat sig föreligga ett behov av att konstruera avtal, som irealiteten inneburit en bundenhet Rir fastighetsägare att överlåtafastighet. Man har exempelvis laborerat med avtalskomplex, i vilka en ulföslelseatt sälja fastighet kombinerats med nyttjanderätisupplålelse,för-slräckningsavlal och vitesförpliktelser och har enligt rättspraxis haftviss framgång i försök all på så sätt kringgå förbudet mot utfästelser attsälja fastighet. 1 8 kap. 3 § JB ges regler om skriftlig form vidslutande av avtal om bl. a. bostadsarrende. De överensstämmer i allt väsentligtmed vad som gällt redan förut. Avtalet i dess helhet skall upprättasskriftligen. Skriftlig form är också föreskriven för ändringar och tillägg tillarrendeavtalet. Har arrendatorn tillträtt arrendestället utan att skriftligtavtal upprättats, blir han berättigad lill skadestånd, om det ej beror på honomatt skriftligt avtal inte kommer till stånd. Den svenska rättens kasuistiska lagstiftningsteknikerbjuder särskilda svårigheter vid tillämpningen av formregler. Med undantagendast för lagen (1946:805) med särskilda bestämmelser angående vittne vidvissa rättshandlingar saknas allmänna regler om innebörden av formkrav. Detfinns ej motsvarighet till i utländsk rätt förekommande bestämmelser som iolika avseenden begränsar rätlen alt åberopa formbrist eller göra denna rättmindre effektiv. Hur långt man emellertid även i vårt land går i eliminerandeav en formföreskrift, när dess tillämpning ur materiell synpunkt ter sigsärskilt stötande, illustreras av de båda (med varandra sammanhängande)rättsfallen NJA 1935 s. 157 och 1938 s. 35. Såsom tidigare nämnts medför formbrist somhuvudregel att ogillighel redan från början vidlåder avtalet. Del finns dockinte något alliTiänt vedertaget ogiltighelsbegrepp. Ogillighel är en påföljd ianledning av förekomsten av en ogiliighetsgrund. Vilken innebörd ogiliigheienhar - vilket i sin tur kan kallas påföljden eller rättsverkan av fastslagenogillighel -kan inte anges i en enkel formel utom negativt på så sätt altavtalet inte kan göras gällande enligt sitt innehåll. I den mån ingen prestationännu ägt rum enligt avtalet, behövs ingen särskild avveckling. Om avtalet redanbörjat tillämpas, skall kontrahenternas sakpreslalioner på ömse sidor återgå.Därvid kan komplikationer uppkomma, såsom fråga om ersättning för nödiga ochnyttiga kostnader som nedlagts på avialsobjektet eller för deltasvärdeminskning. De frågor som härvidlag uppkommer är således till stor deldesamma som när avtal vid kontraktsbrott skall gå åter på grund av hävning. Ogiltighelenutesluter i och för sig inte att skadestånd kan utkrävas, inte ens omogiltigheten beror på förhållanden vid avtalets tillkomst. All svek vid avtalsingående medför skadeståndsskyldighet - även utan samband med ansvarstalan förbedrägeri - torde exempelvis vara obestritt. Om man bortser från dylika grovaogillighetsgrunder och vissa andra specialreglerade fall är emellertid eljesthuvudregeln inom avtalsförhållanden att rätt till skadeståndförutsätter vållande (culpa) hos medkontrahenten. Traditionellt avserculparegeln i kontraktsförhållanden endast förfaranden efter avtalets tillkomst(culpa in contractu) men i begränsad utsträckning är den tillämplig även påförfaranden vid avtalels ingående (culpa in conlrahendo). Den grundläggande principenför beräkning av skadeståndets storiek är i överensstämmelse härmed att denskadelidande skall försättas i samma ekonomiska läge som om riktig uppfyllelseenligt avtalet skett. Enligt dessa allmänna regler saknas såledesförutsättningar för medgivande av skadeståndsrätt, när ogiltighetsanledningenär ett formfel. Möjligtär emellertid att verkningarna av ogiltighet på grund av formfel i svensk rättunder vissa betingelser kan mildras på så sätt alt den part, mot vilken talanom avtalets återgång förs, kan medges en mera begränsad rätt till skadestånd.Den ovannämnda bestämmelsen i 8 kap. 3 § JB om arrendators rätt atl under vissabetingelser erhålla ersättning för det s. k. positiva kontraktsintresset avserendast ett specialfall och kan otvivelaktigt inle tillämpas analogt i andrasituationer eller vid andra formalavtal. Såväl i tysk som i schweizisk rätl kandäremot i varje fall part, som avsiktligen har förebyggt att formföreskriftiakttagits för att därigenom bereda sig möjlighet alt frånlrädaavtalet, bli skyldig att ersätta motparten det s. k. negativakontraktsintressei. Det torde icke heller för svensk rätts del vara uteslutetatt i detta läge grunda skyldighet alt eriägga ett sålunda begränsat skadeståndpå dylikt förfarande från ena parlens sida. Beträffandeutfästelse att sälja fastighet märks några rättsfall där domstolarna tillagtförbindelsen viss skadeslåndsverkan vid bristande uppfyllelse (NJA 1903 s.148,1926 s. 336). Vilken räckvidd dessa prejudikat kan ha, är vanskligt attavgöra. Även beträffande utfästelse att köpa fastighet förekommer rättsfall(angående s. k. handpenningsavtal) som kan sägas ge visst stöd föruppfattningen alt domstolarna, när köpet inle kommit till stånd, har utgåttfrån det negativa kontraktsintressei som norm för ersättningens storiek (t. ex.NJA 1947 s. 215). Inle heller beträffande denna situation kan läget irättspraxis dock sägas vara klart. 1 JB finns inle någon motsvarighet till denförköpsrätt för arrendator som förelåg på de s. k. sociala arrendena enligt 2kap. 57 § nyttjanderättslagen. Så länge äldre bestämmelser gäller beträffandeett arrendeavtal som slutits före JB:s ikraftträdande kan dock förköpsrättgöras gällande. På grund av bestämmelserna i 39 § JP är i regel äldre lagtillämplig på ett arrendeavtal endast under återstoden av den arrendeperiod somlöper vid ikraftträdandet. Enligtensittarlagen (1925:334) har nyttjanderättshavare rätt alt i vissa fall inlösaunder nyttjanderätt upplåtet område. Ensittarlagen äger giltighet endast tillutgången av . Åtgärderför ökat koasumentskydd vid fastighetsköp m. m. Vid vårriksdag behandlades en motion omökat skydd för konsumenter vid köp av egnahem (LU 1974:8). I sitt av riksdagengodkända betänkande hänvisade utskottet till att frågan redan var aktualiseradi en rad olika sammanhang och alt något initiativ därför ej borde tagas av . Sedanfrågan senast behandlades av har konsumentombudsmannen (KO) iskrivelse till regeringen föreslagit att tillämpningsområdet föravtalsvillkorslagen (1972:112) vidgas så att lagen ger möjlighet tillingripande mot avtalsvillkor som används vid försäljning av fast egendom.Enligt KO:s mening bör avtalsvillkorslagen också utvidgas så att den blirtillämplig även pä .sådan försäljning från privatpersoner som förmedlas avnäringsidkare. I en annan skrivelse till regeringen har KO begärt utredningangående kontroll av fastighetsmäklarnas verksamhet m. m. Vidarehar KO och () haftomfattande överläggningar om de avtalsvillkor som branschen använder vidförsäljning av monteringsfärdigt trähusmaterial till konsumenter. Redan 1971skedde en första förhandlingsomgång mellan KO och branschen. Parterna har nukommit frain till en uppgörelse som innebär att de gällandeleveransbestämmelserna ytteriigare förbättrats för konsumenten. I liknandesyfte har KO inlett förhandlingar med rörande AB 72 (Allmänna bestämmelser förbyggnads-, anläggnings- och inslallationsentreprenader. formulär 20/72). Enprobleminventering avseende förvärv av småhus samt reparation och underhåll av bostadenhar publicerats av (Rapport 1975:1). Motbakgrund av det sålunda påvisade tjehovet av att stärka konsumenternas skyddmot en alltför stark säljardominans inom fastighets- och byggbranschen harstatsrådet bemyndigats att tillkalla sakkunniga för atlutreda frågan om förstärkt konsumentskydd vid förvärv av småhus m. m. behandling av detta ärende har direktiven för utredningen ännu inteoffentliggjorts. Karakteriskliskt för bostadsarrende är atlupplåtelsen ger arrendatorn rätt att på arrendestället uppföra eller bibehållabostadshus. Till denna arrendeform hänförs avtal om nyttjanderätt lill bl. 1motionen påtalas ett problem som i vissa fall gjort sig gällande vidarrendekontrakt om bostadsarrende. Enligt motionären innehåller sådana kontraktstundom en utfästelse från jordägarens sida om att arrendatorn efter vissangiven lid skall få rätt att köpa valfri del av det arrenderade markområdet. 1ett av motionären anfört exempel på en sådan avtalsbe- slämmelsehar även de närmare betalningsvillkoren angivits. Eftersom arrendekontraktet idenna del inte är juridiskt bindande kan jordägaren ändock vägra alt säljaeller vid en eventuell försäljning ställa helt andra villkor än som angelts ikontraktet, framhåller motionären. Det är otillfredsställande atl enbostadsarrendalor, som i god tro föriitat sig på en sådan avtalsbestämmelseoch som måhända gjort stora investeringar vid bebyggelse av markområdet, inlekan förvärva äganderäti på i kontraktet angivna villkor. Motionären finner delangelägel att man utreder och framlägger förslag om hur konsumenten i dettafall skall få ett fullgott skydd. Utskottetdelar motionärens uppfattning att del materiella resultatet i ett fall sådantsom det relaterade framstår som stötande för rättskänslan. Utskottet erinrarockså om atl del tiormall gäller som en princip vid lösningen avtvistesiluationer inom förmögenhetsrätten atl stor hänsyn tas till den part somi sitt handlande på grundval av avtalet föriitar sig på vad som beträffandeparternas mellanhavande synes framgå av omständigheterna vid en objektivbedömning. Om han sålunda är vad man med ett tekniskt uttryck kallar i god tro,avgörs tvisten enligt avtalsrättens regler i allmänhet till hans förmån (den s.k. tilliisprincipen). Motivet lill denna prioritering är att lösningen ansesfrämja säkerheten i det ekonomiska livet och omsättningens intressen. Utskottetvill emellertid fästa uppmärksamheten på att tillitsprincipen av naturliga skälfår föga utrymme när brister i fråga om formen föreligger hos avtal, som enligtlag kräver särskild form för att vara bindande (Jör-malavtal). Alt brister medavseende på formkravet då medför avtalets ogiltighet är endast andra sidan av.samma sak. Såsomframgår av den föregående redogörelsen föreligger vid fastighetsköp inte någotbindande köpeavtal förrän säljaren underskrivit en i vederbörlig form upprättadköpehandling och denna godkänts av köparen. Vid fastighetsköp kan såledesensidig bundenhet från ena partens sida genom avgivet anbud ej förekomma, försäljarens del inte ens om han utfärdat formenlig köpehandling. Den princip omsamtidigt inträde av bundenheten å ömse sidor, som kan kallasömsesidighetsprincipen, har stor räckvidd och den innebär även atl s. k. paclade contrahendo (dvs. "förkontrakt") - oavsett formen - ej är bindandevare sig utfästelsen går ut på att sälja eller köpa fastighet. Utskottetmåste således konstatera atl upprätthållandet av formkravet vid fastighetsköpoundvikligen medför att bostadsarrendatorn inte med stöd av enavialsklausul av här förevarande slag kan framtvinga en äganderältsövergång påi kontraktet stipulerade villkor. Delta är dock inle detsamma som att klausulen- såsom anförs i motionen - är till intet förpliktande för jordägaren. Underåberopande av den bristande uppfyllelsen av avtalsvillkoret torde arrendatorntill en början enligt allmänna avtals-rättsliga principer kunna göra gällandevissa påföljder inom ramen för arrendeavtalet. Del är vidare möjligt allarrendator kan åberopa att vissa själv- ständigarättsverkningar är förbundna med den gjorda utfästelsen att ingåköpeavtal. Utskottet kan emellertid inte gå närmare in på de kompliceraderättsfrågor som härvidlag aktualiseras. Beträffande frågan om rätl tillskadestånd kan anses föreligga i sistnämnda hänseende vill utskottet endasterinra om ett uttalande av lagberedning (SOU 1947:38 s. 161).Lagberedningen anförde alt, om underiålenhel atl uppfylla en utfästelse attsälja fastighet skulle medföra skadeståndsskyldighet, detta i realiteten skullekunna vara liktydigt med att överiåtelsen framtvingades. Däremot skulle enligtberedningen principen om ogiltighet av pacta de contrahendo inte utesluta, som gjort sådan utfästelse ansågs skyldig att ersätta kostnader och annandirekt föriust av underiåtenheien atl infria densamma (ersättning fördel s. k.negativa kontraktintresset). En sådan skyldighet skulle enligt beredningenkunna godtas såvida den hade karaktären av ett självständigtbetalningsåtagande. Utskottet erinrar också om att det förekommit i rättspraxisalt ulfästelse alt sälja eller köpa fastighet tillagts viss effekt i form avskadeståndsskyldighet vid bristande uppfyllelse (se ovan s. 4). Utskottet villemellertid understryka att beträffande nu berörda spörsmål kan gällande rättsståndpunkt inle anses vara klar. 1 JB finns således inte, lika litet som itidigare rätt, någon reglering av hur kontrahenternas inbördesrättsförhållanden skall avvecklas vid återgång av ogiltigt köp. Inle hellerblev i propositionen 1970:20 frågan om utfästelse alt sälja enfaslighet upptagen lill behandling. Sammanfattningsvisvill utskottet således framhålla alt del med hänsyn till formkravet vidfastighetsköp synes vara svårt att . komma lill rätta med del speciellaproblem som uppmärksammats i motionen. Enligt utskottets uppfattning bör dettaproblem - med hänsyn lill bl. a. del ringa antalet fall det torde röra sig om -snarare söka lösas informationsvägen än genom lagstiftningsåtgärder. Hurerforderiig information skall kanaliseras är emellertid en annan svåriöstfråga. Enligt vad utskottet inhämtat förekommer det endast i obetydligutsträckning atl bosladsarrendatorer är medlemmar i villaägareförbundeller annan liknande intresseorganisation. Utskottet förutsätter emellertidatt lantmätare, byggnadsnämnder, arrendenämnder m. fl. som kan tänkas komma ikontakt med avtalsfrågor av detta slag söker sprida kännedom om reglernaangående fastighetsköp saml alt de i förekommande fall söker hjälpa parternaatt i efterhand nå en uppgörelse i godo. Utskottetvill också erinra om alt konsumentskyddslagstiftningen iendast ringa utsträckning berört fasl egendom. Ett genombrott förkonsumentpolitiken på detta rättsområde är emellertid snart atl vänta. Somframgår av den föregående redogörelsen har regeringen beslutat alttillsätta en utredning angående förstärkt konsumentskydd vid förvärv av småhusm. (se ovan s. 5). Visseriigen torde man inte genomkon-sumenlskyddslagsliflning i traditionell mening kunna lösa del problem sommotionären berört. Det torde i dessa fall i allmänhet röra sig om arrendeavtal, somträffats direkt mellan privatpersoner ulan förmedling av näringsidkare såsomombud. Sådana avtal har fallit utanför tillämpningsområdet föi; dencivilrättsliga regleringen av konsumentskyddet. Sett ur ett längrelidsperspektiv kan det emellertid inle uteslutas atl den av statsmakterna nuinledda aktiviteten för att bättre tillvarata konsumenternas intressen gentemotalltför stark säljardominans inom fastighetssektorn och byggbranschen såsmåningom även kan leda till en uppmjukning av om fastighetsköp imera konsumenlvänlig riktning. På grund av vad sålunda anförts hemställerutskottet atl avslår motionen 1975:245. Närvarande:herrar (). (), i (c)*,(), herrar (), i (s)*, (),i (s), (), i (s), herrar iSundsvall (c), (vpk), () och ()*. *Ejnärvarande vid betänkandets justering. GOTAB 75 9097 S 1975