bet · FY01LU27 · 1975-12-31 00:00:00 — Lagutskottetsbetänkande nr 27 LU 1975: 27 Lagutskottetsbetänkande med anledning av propositionen 1975: 65 med förslag till lag omändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fastegendom m. m. jämte motioner I propositionen 1975: 65 har regeringen() föreslagit att anta i propositionenframlagda förslag till 1) lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m., 2) lag om ändring i jordabalken. Beträffandepropositionens huvudsakliga innehåll hänvisar utskottet till vad utskottetanför nedan på s. 6. Medanledning av propositionen har väckts följande motioner. 1975:2026 av herrPettersson i m. fl. (s) vari hemställs att med anledning av propositionen uttalar att förbud mot i Sve rige ej bosatta utländska medborgares förvärv av fritidsfastigheter skall kunna avse länet i dess helhet, om länsstyrelse så beslutar. 1975: 2027 av herrTuresson (m) vari yrkas att 1. hemställer hos regeringen atterfarenheterna av det nu föreliggande lagförslaget skall studeras under enövergångstid av samt att därefter föreläggs de förslag tilländringar som detta kan befinnas påkalla, 2. uttalar sin anslutning till vadi motionen anförs rörande länsstyrelsernas bedömning av de olika faktorer sompåverkar prisbildningen på fritidsfastigheter. Dei propositionen framlagda lagförslagen har följande lydelse. LU1975: 27 2 Lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningari rätten att förvärva fast egendom m. m. Härigenom föreskrives i fråga omlagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendomm. dels att i 2, 5, 5 a, 7, 12 och 17 a §§ samt iövergångsbestämmelserna ordet "Konungen" i olika böjningsformerskall bytas ut mot "regeringen" i motsvarande form, dels att1,10 och 11 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 1 a §, avnedan angivna lydelse. Utländsk medborgare må ej utan tillstånd för varje särskilt fall här i riket förvärva fast egendom eller inmuta mineralfyndighet eller förvärva eller bearbeta inmutad mineralfyndighet eller idka gruvdrift. Utländsk medborgare må ej utan tillstånd för varjesärskilt fall här i riket förvärva fast egendom eller inmuta mineralfyndigheteller förvärva eller bearbeta inmutad fyndighet eller idkagruvdrift. Vad I denna lag sägs om fast egendom . skall gälla även tomträtt.Vad sålunda är stadgat om utländsk medborgare skall ock tillämpas beträffandeutländska bolag, föreningar, andra samfälligheter och stiftelser. Möter ej hinder med hänsyn till allmänt intresse eller förvärvarens personliga förhållanden, skall utländsk medborgare meddelas tillstånd alt förvärva fast egendom. Tillstånd för utländsk medborgare att förvärva fastegendom må, om skäl mot tillståndet icke föreligger med hänsyn till allmäntintresse eller förvärvarens personliga förhållanden, lämnas av 1. egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och hans familj stadigvarande bo och hemvist samt egendomen är bostadsfastighet, avsedd för en eller ett fåtal familjer, eller tomt, lämpad att bebyggas med ett mindre bostadshus, 1. om egendomen förvärvas huvudsakligen för att beredaförvärvaren och hans familj a) stadigvarande bo och hem vist samt egendomen är bostads fastighet, avsedd för en eller ett fåtal familjer, eller tomt, lämpad att bebyggas med ett mindre bo stadshus, b) bostad för fritidsändamål samt egendomen är lämpad där- för, ' Senaste lydelse av 2 § 1974: 932. 5 § 1971:559 5a §1973:307 7 § 1970: 1007 17a§ 1971: 559 lagens rubrik 1973: 307 « Senastelydelse .1971: 877. LU 1975: 27 2. om egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom jordbruk, åt vilket han kan antagas komma att själv ägna sig, samt förvärvaren förut varit svensk medborgare eller har hemvist i , 3. om egendomenförvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom annan näringsverksamhet, förvilken egendomen prövas behövlig, samt förvärvaren antingen har hemvist iSverige och har fått sådant tillstånd till näringsverksamheten somavses i 5 § lagen (nr 555) om rätt för utlänning ochutländskt företag att idka näring här i riket eller har bosättningstillstånd, 4. om förvärvarenär fångesmannens make eller om förvärvaren eller, när makar förvärva gemensamt,endera av dem är fångesmannens eller också, om denne är gift, hans makesavkomling, syskon eller syskons avkomling. I övriga fall lämnas tillstånd av Konungen. 2. egendomen förvärvas huvud sakligen för att bereda förvärva ren och hans familj bostad för fri tidsändamål under förutsättning dels att egendomen icke är olämp lig för ändamålet, dels att a) förvärvarenförut varit svensk medborgare eller har hemvist i eller eljesthar särskild anknytning till , eller b) förvärvetavser fastighet inom område, där efterfrågan på fritidsfastigheter icke är såbetydande att på grund därav risk föreligger för stegring av fastighetsvärdena, 3. egendomenförvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom jordbruk, åt vilket han kan< ntagas komma att själv ägna sig, samt förvärvaren förut varit svenskmedborgare eller har hemvist i , 4. egendomenförvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom annan näringsverksamhet,för vilken egendomen prövas behövlig, samt förvärvaren antingen har hemvist iSverige och har fått sådant tillstånd till näringsverksamheten somavses i 5 § lagen (555) om rätt för utlänning ochutländskt företag att idka näring här i riket eller har bosättningstillstånd, 5. förvärvaren ärfångesmannens make eller om förvärvaren eller, när makar förvärva gemensamt,endera av dem är fångesmannens eller också, om denne är gift, hans makesavkomling, syskon eller syskons avkomling. skall avgöra tillståndsfrågan, om ärendetgäller förvärv av fast egendom för ändamål som avses i tredje stycket 14.Detsamma gäller ärende om förvärv av fast egendom där LU 1975: 27 förvärvaren står i sådant förhällande till fångesmannensom avses i tredje stycket 5. I övriga fall prövas frågan om tillstånd av regeringen. Utländsk medborgare får ej utan tillstånd förvärvabostadsarrende enligt 10 kap. jordabalken, om upplåtelsen avser rätt att uppföraeller bibehålla bostadshus för fritidsändamål. Vad i denna lag föreskrives om meddelande av tillståndtill förvärv av bostadsfastighet för fritidsändamål och om verkan av attsådant tillstånd icke sökes eller beviljas gäller i tillämpliga delar i frågaom sådant förvärv av bostadsarrende som avses i första stycket. Första och andra styckena gäller ej, om arrenderättenförvärvas genom bodelning, arv eller testamente. Har någon enligt vad i 6 § sägs förvärvat inmutadmineralfyndighet eller gruvlägenhet, skall han efter det den exekutivaauktionen vunnit laga kraft eller inom den därefter, som Konungenför särskilt fall må efter ansökan bestämma, avyttra egendomen. Underlåtes detta,skall, om ej inom nämnda tid de förhållanden, på grund av vilka inroparen ejägt att utan Konungens tillstånd förvärva egendomen annorledes än å exekutivauktion, upphört eller inroparen erhållit Konungens tillstånd att behållaegendomen, Undersöknings-eller gruvarbete, som inroparen efter samma tidföretager, vara utan verkan till bevarande av rätt till fyndigheten ellergruvlägenhe-ten. Där bestämmelserna i 7 kap. gruvlagen äga tillämpning med ' Senaste lydelse 1938: 315. Har någon enligt vad i 6 § sägs förvärvat inmutadmineralfyndig het eller gruvlägenhet, skall han efter det denexekutiva auktionen vunnit laga kraft eller inom den därefter, somregeringen för särskilt fall må efter ansökan bestämma, avyttra egendomen.Underlätes detta, skall, om ej inom nämnda tid de förhållanden, på grund avvilka inroparen ej ägt att utan regeringens tillstånd förvärva egendo menannorledes än å exekutiv auktion, upphört eller inroparen erhållit regeringenstillstånd att behålla egendomen, undersöknings- eller gruvarbete, som inroparenefter företager, vara utan verkan till bevarande av rätt tillfyndigheten eller gruvlägenheten. Där bestämmelserna i 6 kap. gruvlagen Nuvarande lydelse avseende å försvar av gruvrätten, skalli fall varom är sagt denna vara förverkad å först infallande dag, dåförsvarsavgift skolat erläggas. Föreslagen lydelse (1974:342) om försvarsavgift äga.tillämpning med avseende å försvar av gruvrätten, skall i fall varom ärsagt denna vara förverkad å först infallande dag, då försvarsavgift skolaterläggas. Företager någon å inmutad mineralfyndighet ellergruvlägenhet, för vars förvärvande eller bearbetande Konungens tillståndenligt vad ovan sägs erfordras, utan sådant tillstånd undersöknings- ellergruvarbete, vare arbetet utan verkan till bevarande av rätt till fyndigheteneller gruvlägenheten. Innehar någon utan vederbörligt tillstånd, varom förut ärsagt, sådan gruva, vara bestämmelserna i 7 kap. gruvlagen äga tillämpning,vare gruvrätten förverkad å först infallande dag, då försvarsavgift skolaterläggas. Företager någon å inmutad mineralfyndighet ellergruvlägenhet, för vars förvärvande eller bearbetande regeringens tillståndenligt vad ovan sägs erfordras, utan sådant tillstånd undersöknings- ellergruvarbete, vare arbetet utan verkan till bevarande av rätt till fyndigheteneller gruvlägenheten. Innehar någon utan vederbörligt tillstånd, varom förut ärsagt, sådan gruva, vara bestämmelserna i 6 kap. gruvlagen (1974:342) omförsvarsavgift äga tillämpning, vare gruvrätten förverkad å först infallandedag, då försvarsavgift skolat erläggas. Denna lagträder i kraft . Lag om ändring i jordabalken Härigenom förordnas att 21 kap.givna lydelse. 3 § jordabalken skall ha nedan an- Förekommer icke omständighet som avses i 2 §, skallansökan om inskrivning förklaras vilande, om 1. ansökanom lagfart för upplåtaren är vilandeförklarad, eller 2. rättegång pågårom upplåtelsens giltighet eller om hävning eller återgång av förvärv avfastigheten eller om bättre rätt till denna. Förekommer icke omständighet somavses i 2 §, skall ansökan om inskrivning förklaras vilande, om 1. ansökan omlagfart för upplåtaren är vilandeförklarad, 2. rättegångpågår om upplåtelsens giltighet eller om hävning eller återgång av förvärv avfastigheten eller om bättre rätt till denna, eller 3. upplåtelsensgiltighet enligt lag är beroende av myndighets tillstånd. Denna lag träder i kraft . « Senaste lydelse 1938: 315. ' Balken omtryckt 1971:1209. LU1975: 27 6 Utländska medborgare får inte utansärskilt tillstånd förvärva fast egendom i . Bestämmelser härom finnsupptagna i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten alt förvärva fastegendom m. m. När det är fråga om fritidsfastighet lämnas tillståndet i förstahand av . har utländska medborgare i ökad omfattningförvärvat fritidsfastigheter i . I praxis beviljas nästan alltidtillstånd till sådana förvärv. I propositionen föreslås att tillståndsgivningenskall bli mer restriktiv när det är fråga om utländska medborgare utan anknytningtill vårt land. Tillstånd skall i princip inte beviljas om fastigheten ärbelägen inom område, där efterfrågan på fritidsfastigheter är så betydande attrisk för stegring av fastighetsvärdena föreligger. För utländska medborgare med särskild anknytning tillSverige föreslås inga inskränkningar i nuvarande liberala tillståndsgivning. I propositionen föreslås vidare en utvidgning avtillämpningsområdet lag så att även bostadsarrende, som upplåtsför fritidsändamål, samt upplåtelse av tomträtt skall underkastas tillståndstvång. Den nyalagstiftningen föreslås träda i kraft . Till grund för propositionen ligger en inomjustitiedepartementet upprättad promemoria (Ds Ju 1974: 19) jämte deremissyttranden som inhämtats över denna. I promemorian redovisas bl. a.resultatet av en inom företagen undersökning avlänsstyrelsernas tillståndsgivning . I det följande kommer utskottet att behandla lagförslageni de delar som berörs av motionsyrkandena samt i övrigt i den mån förslagengivit anledning därtill. Normerna för länsstyrelsernas tillståndsprövning Enligt propositionens förslag skallutländska medborgare som saknar särskild anknytning till kunna fåförvärvstillstånd av endast när den med förvärvet avseddafastigheten är belägen inom område, där efterfrågan på fritidsfastigheter inteär så betydande att på grund därav risk föreligger för stegring avfastighetsvärdena. Samma inskränkning föreslås gälla för denna kategori avutländska medborgare med avseende på rätten att för fritidsbruk få förvärva bostadsarrende.Effekten av de föreslagna lagändringarna blir bl. a. att utländska medborgaremed hemvist utomlands hänvisas till att köpa eller arrendera fritidshus inomområden där stort efterfrågetryck på denna typ av fastigheter inte råder.Härigenom tillgodoses önskemålet om att de inhemska hushållen lämnasföreträde att dispo- nera Över den tillgängliga fritidsbebyggelsen i deområden, där konkurrensen om fritidsfastigheter är hård. I propositionenlikställs slutligen förvärv av tomträtt med förvärv av fast egendom. Beträffande tillämpningen av den föreslagna förbudsregelnrörande fritidsfastigheter har föredragande statsrådet bl. a. framhållit, attdet i lagtexten förekommande uttrycket område bör ges en vidsträckt innebörd,så att det skall kunna avse t. ex. en längre kuststräcka, ett skärgårdsområdeeller område vid en större insjö. I motionen 1975: 2026 ifrågasätts det lämpliga i en sådandetaljin-riktad uppläggning av länsstyrelsernas tillståndsprövning, såvittgäller de södra delarna av landet. Motionärerna anför att erfarenheterna frånbl. a. , och samt visar att den utländskaefterfrågan på fritidsfastigheter sprider sig till varje del av respektive länoch således inte bara koncentreras till sådana särskilt attraktivafritidsområden, som speciellt uppmärksammas i propositionen. I dessa delar avlandet träffar det utländska efterfrågetrycket generellt och begränsas intetill speciella områden som kan utpekas på förhand, understryker motionärerna. Imotionen framhålls dessutom att de för fritidsbebyggelse mera attraktivaområdena i i allmänhet redan är hårt exploaterade. Till följdhärav är länsstyrelsernas planeringsresurser i första hand inriktade på atttillgodose det rörliga friluftslivets behov i dessa områden. Om man vidare sertillståndsfrågan utifrån de vanliga inkomsttagarnas behov, förhåller det sigså att deras möjligheter att förvärva en fritidsfastighet ligger iköp utanför de särskilt attraktiva fritidsområdena. För att utan onödigtadministrativt krångel anpassa tillståndsprövningen till dessa förhållanden bördet enligt motionärernas mening vara möjligt för en länsstyrelse att besluta omförbud mot utländska förvärv av fritidsfastigheter inom hela eller störredelen av länet. Motionärerna hemställer därför att gör ettklarläggande uttalande om att förvärvsförbudet skall kunna avse ett län i desshelhet, om finner skäl därtill. Utskottet finner det i och för sig riktigt att man vidprövningen av den föreslagna förbudsregeln särskilt beaktar erfarenheterna frånde södra delarna av landet. Den inom företagna undersökningenav de utländska förvärven av fritidshus utvisar nämligen, attdessa förvärv i betydande omfattning koncentrerats till bl. a. ,och . I vissa trakter är den utländska efterfrågan påfritidshus så stor att den redan nu skapar problem, bl. a. genom påverkan påprisbildningen. I utlandet bosatta köpare är nämligen ofta kapitalstarka ochhar i viss utsträckning visat sig beredda att betala ett högre pris än som ensäljare normalt kan påräkna på den inhemska marknaden. Den utländska efterfråganpå fritidsfastigheter kan härigenom generellt sett få en ogynn- sam inverkan på prisbildningen och skapar en beaktansvärdrisk för att fastighetspriserna skruvas upp till en sådan nivå att inhemskahushåll med måttliga inkomster får svårt att förverkliga sina önskemål om attskaffa sig fritidshus. Mot bakgrund inte minst av erfarenheterna från de södradelarna av landet finner utskottet det angeläget att de nuvarandetillståndsreglerna ändras. Genom lagändringarna bör förebyggas attproblem av angiven art uppstår inom regioner som inte varit direkt berördaav utländska köpintressen men som kan komma att dras in i deutländska spekulanternas intressesfär, bl. a. om den utländska efterfråganfortsätter att öka i hittillsvarande takt. Utskottet vill emellertid betona att risken för att denutländska efterfrågan får en allmänt prisuppdrivande effekt på utbudet avfritidsfastigheter är inskränkt till regioner, där det till följd avefterfrågeöver-skott råder konkurrens om den tillgängliga sommarhusbebyggelsen.Inom områden, där någon uttalad konkurrenssituation inte föreligger, kan enstakautländska förvärv inte innebära någon egentlig försvagning av de inhemskaköparnas ställning på marknaden. Inte heller kan tillfälliga överpris isamband med dylika förvärv befaras leda till en allmän höjning av prisnivåninom området i fråga. Med hänsyn härtill finner utskottet det nödvändigt att denförordade restriktiviteten i tillståndsgivningen grundas på en regionalbedömning av efterfrågetrycket, så att man söker urskilja inom vilka områden enmera betydande efterfrågan gör sig gällande. Utskottet ansluter sig därför tillpropositionens förslag om att man bör behålla det nuvarande systemet med endecentraliserad handläggning av dessa tillståndsärenden och att uppgiften attvara tillståndsgivande myndighet även i fortsättningen bör anförtros länsstyrelserna. Motionärernas förslag om att länsstyrelse genom ettgenerellt beslut bör kunna göra förvärvsförbudet tillämpligt på länet i desshelhet finner utskottet i viss mån strida mot principen om ett regionalt prövningsförfarande.En så utformad beslutanderätt brukar i allmänhet förbehållas en för hela riketcentral myndighet. Utskottet vill också peka på att motionsförslaget kan beredaväg för en onödigt stor restriktivitet när det gäller utländska medborgaresmöjligheter att få tillstånd att köpa fritidshus i vårt land. Som framhålls ipropositionen kan det på olika sätt vara till fördel att utlänningar söker sigtill på sin fritid. Utländska förvärv av fritidsfastigheter kan i vissatrakter innebära ett önskvärt tillskott till bebyggelsen, som kan bidra tillatt landskapet hålls öppet, att möjligheterna att upprätthålla vissa former avsamhällsservice ökar och att befintliga men outnyttjade byggnader kommer tillanvändning på ett nyttigt sätt. Det är enligt utskottets mening angeläget attlagstiftningen öppnar möjlighet att ta till vara fördelar av detta slag äveninom län, där konkurrensen om sommarhusbebyg- LU1975: 27 9 gelsen i allmänhet är hård. Förhållandena i det enskildalänet torde alltid vara så varierande, att det inte kan uteslutas att det finnsenskilda objekt vilka med hänsyn till sitt läge bör kunna få inköpas ellerarrenderas av utländska medborgare utan att marknadsmässiga olägenheterbehöver befaras uppstå. Enligt utskottets mening är länsstyrelserna välskickade att i samarbete med berörda kommuner förverkliga intentionerna om ensådan nyanserad och flexibel bedömning av hur efterfrågetrycket fördelar sigpå olika delar av länet. Utskottet vill också nämna att den i motionenförordade lösningen kan innebära nackdelar så till vida att den möjligen kantas till intäkt för att man i utländsk lagstiftning ytterligare inskränkermöjligheterna för svenska medborgare att köpa eller arrendera fritidshus utomriket, t. ex. i våra nordiska grannländer. Med anledning av motionen vill utskottet understrykavikten av att den föreslagna förbudsregeln inte ges en alltför stel innebörd iden praktiska tillämpningen. torde det inte vara praktiskt möjligt attfastslå några absolut fixa gränser för sådana områden inom vilka ett starktefterfrågetryck kan anses föreligga. Man torde då i stället ha anledning att i enlighet med tankegångarna i motionen i viss män utgå från en bedömning avförhållandena i länet i dess helhet och inom ramen för en sådanhelhetsbedömning tillämpa förbudsregeln med ett betydande inslag avelasticitet. Självfallet kan också utvecklingen gå därhän att ett område, därvid en viss tidpunkt fritidsfastigheter inte efterfrågats i störreutsträckning, senare blir föremål för stark konkurrens. I ett sådant fall fårtillståndspraxis anpassas till marknadskrafternas förändringar.Prövningsorganen får vidare räkna med att en mera restriktiv tillståndsgivninginom sådana områden som f. n. tilldrar sig den utländska fritidsmarknadensintresse kan leda till att de utländska köparnas uppmärksamhet överflyttas tillområden som inte tidigare tillhört deras omedelbara intressesfär. Utskottetvill slutligen framhålla att man inom vissa regioner har anledning att uppmärksammaatt endast begränsade arealer står till förfogande för fritidsändamål. a. delar av där det kan bli fråga om brist pålämplig mark. Inom sådana regioner måste tillståndsgivningen ske mot bakgrundav att sommarhustomterna i första rummet bör förbehållas regionens egnainbyggare, så att dessa får möjlighet att förvärva fritidshus på ett rimligtavstånd från bostaden. Med den överblick i egenskap avplanmyndighet har över bebyggelsen i länet torde den emellertid enligtutskottets uppfattning ha goda möjligheter att kunna låta även sådana faktorerväga med vid tillståndsprövningen. På grund av vad sålunda anförts avstyrker utskottet bifalltill motionen 1975: 2026. Normerna för länsstyrelsernas tillståndsprövning tas ur en annan aspekt upp i motionen 1975: 2027, yrkandet 2. Motionärenframhåller att länsstyrelserna har vittgående befogenheter då det gäller att pådet regionala planet påverka och styra bebyggelsens utformning. I stor utsträckningligger det i länsstyrelsernas egen makt att påverka såväl kostnadsutvecklingenpå som utbudet av den för fritidsbebyggelse lämpliga marken. Innebörden avpropositionens förslag är att samma myndighet också skall avgöra, huruvidaefterfrågan på fritidsmark kan få en prishöjande effekt. Motionären finner detvid sådant förhållande angeläget att understryka att länsstyrelserna vid sinprövning av tillståndsärendena inte underlåter att vederbörligen beakta ävenden sida av prisbildningen som beror på myndigheternas egen markpolitik, uppställandetav kostnadskrävande kvalitetskrav samt möjligheterna att påverka självautbudssidan. I motionen förordas att i motiven till lagförslaget görett uttalande av innebörd, att länsstyrelsernas bedömning av riskerna för enstegring av fastighetsvärdena bör vara allsidig, så att hänsyn tas även tillsådana på prisbildningen inverkande faktorer som nämnts. Utskottet vill till en början fästa uppmärksamheten på attpropositionens förslag i förevarande avseende innebär en ändring jämfört medden i promemorian föreslagna lagtexten. I promemorian angavs nämligen attlänsstyrelsen skulle få ge tillstånd endast om förvärvet avsåg fastighet inomområde där risk inte förelåg för stegring av markvärdena på grund av betydandeefterfrågan på fritidsfastigheter. Förslaget blev i denna del kritiserat underremissbehandlingen. Det påpekades bl. a. att den presenterade utredningenrörande de utländska förvärvens inverkan på priserna på fritidsfastigheter intevar tillräcklig för att man skulle kunna säkert bedöma dessa förvärvs betydelseför prisbildningen. Det framhölls också att för att man skulle kunna dra någratillförlitliga slutsatser om huruvida de utländska köpen tagit sådan omfattningatt prisbildningen i nämnvärd mån påverkats, måste man ha tillgång tillstatistik även beträffande svenska medborgares förvärv samt utredning ompriserna. Det ansågs därför lämpligare att i lagregeln skrevs in en mera allmäntutformad hänvisning till risken för prisstegringar. Mot bakgrund av den framförda remisskritiken framhålls iproposi tionen att den i promemorian föreslagna lagtexten inte är helt lämpligpå denna punkt. Risken för stegring av markvärdena ges där en mer central platsi lagtexten än vad som framstår som ändamålsenligt. Föredragande statsrådetbetonar att om efterfrågan på fritidsfastigheter är stor inom ett visst områdekan man utgå från att detta förr eller senare leder till stegringar avfastighetsvärdena.