bet · FY01LU6 · 1975-12-31 00:00:00 — Lagutskottetsbetänkande nr 6 LU 1975:6 betänkande med anledning av motion omförstärkt besittningsskydd vid jordbruksarrende I motionen 1975:1132 av herrGustavsson i m. fi. (c) hemställs atl beslutar att 9 kap. 8Sjordabalken skall ha nedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 9 kap. 8§' Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet elieromarrendatorn uppsagt avtalet enligt 3 S och i uppsägningen begärt förlängning avavtalet på ändrade villkor, har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet,utom när 1. arrenderättenär förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 S ulan att likväljordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder, 2. arrendatorn iannat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån atl avtalet skäligen ickebör förlängas, 3. jordägarengör sannolikt, att 3. jordägaren gör sannolikt, all han själv, hans make elleravkom- han själv, hans make eller avkom-ling skall bruka arrendestället, ling eller hans adoptivbarn ellerdess avkomlingskall bruka arrendestället om jordägarens tidigare föiyaltning kan anses berättigauppsägningen och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att såsker, 4. jordägaren görsannolikt, atl arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning ibrukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn atlarrendeförhållandet upphör, 5. jordägaren görsannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med fastställdstadsplan eller byggnadsplan. 'Senaste lydelse 1971:873 6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, attarrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk, och del ej ärobilligi mot arrendatorn alt arrendeförhållande! Omjordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast endel av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avserarrendestället i övrigt, har arrendatorn ulan hinder av första stycket rätltill sådan förlängning. Motionärerna pekar på all jordägaren har rätt atlför eget brukande av arrendestället säga upp jordbruksarrendalor tillavflyttning vid arrendetidens utgång, oavsett om jordägaren ej tidigare brukategendomen och oberoende av om arrendatorn och hans släkt under fleragenerationer odlat jorden och skapat bestående värden på fastigheten i fråga, 1motionen förordas att jordbruksarrendators besittningsskydd stärks på dennapunkt. Motionärerna erinrar i detta sammanhang om att ansvaret för nödvändigainvesteringar, som enligt grundprinciperna i jordabalken åvilar jordägaren, irealiteten har kommit atl alltmer skjutas över på arrendatorn. Motionärernaanser att jordabalken bör innehålla ett stadgande om att arrendatorns avflyttningfrån hem och näring ej kan krävas, om det är obilligt mot honom. Därvid börviss lidsregel tillämpas, så att stadgandet ej heller verkar obilligi mot denjordägare, som av speciell anledning arrenderat ut sin jord i avbidan på altsjälv åter bruka jorden. förfiutit sedan den ursprungligaarrendeupplåtelsen och jordägaren senare vill återtaga jorden bör han omsynnerliga skäl föreligger kunna söka dispens i arrendenämnden senast ell årföre arrendeperiodens utgång. Om däremot arrendestället är av underordnadbetydelse som försörjningsunderlag för arrendatorn och det ej av särskildaomständigheter är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör, börhinder dock ej möta häremot. Allmänt om besittningsskydd vid Jordbruksarrende Enligt arrendereform rådde ett direktbesittningsskydd på s. k. sociala arrenden. Reglerna gällde bara för mindregårdar och under förutsättning att ägaren tillhörde vissa kategorier avjordägare. Denna reglering ansågs emellertid inle tillräcklig och i samband medjordabalkens tillkomst underkastades hithörande bestämmelser betydandeändringar. Utgångspunkten var därvid alt besitlningsskyddsreglerna inle såsomtidigare borde anknytas till vissa arealgränser eller jordägarkategorier. Enallmän målsättning för reformen var vidare, atl reglerna om besittningsskyddskulle syfta till all skapa trygghet för arrendatorn till hem och näring ochatt således rätt till förlängning av avtalet i första hand bordeföreligga, när arrendet omfattar bostad för arrendatorn. Enligt de nya arrendereglerna i 9 kap. jordabalken (JB),som trädde i kraft , har arrendatorn ett direktbesittningsskydd vid dels jordbruksarrenden,.som omfintar bostad förarrendatorn (s. V., gårdsarrenden), dels övriga jordbruksarrenden (s. k.,sidoarrenden) under förutsätining alt arrendetiden överstiger . Reglernaär i princip tvingande. Om arrendenämnden godkänner det kan dock arrendatorn iavtalet avslå från besittningsskyddet. Efter uppsägning på grund av arrendetidens utgång harsålunda arrendatorn enligt dessa bestämmelser ändå rätt all som huvudregel fåavtalet förlängt. Utom där arrenderätten förverkals är det i slort sett baravid sidoarrenden med en arrendelid av högst som besittningsskyddsaknas. I en tvist om födängning av arrendeavtalet skall arrendatorns intresseav förlängt arrende vägas mot jordägarens intresse att få disponera över arrendeställetpå annat sätt. Avvägningen skall ske med tillämpning av de besittningsskyddsbrytandegrunder som anges i 9 kap. 8 !j första stycket JB (se ovan). I sex punkterräknas de grunder upp vilka ger jordägaren rätt alt ta tillbaka arrendet. Föratl undvika rättsosäkerhet innehåller lagen en utlömande uppräkning av alla de situationer,där besittningsskyddet kan komma alt brytas. Någon allmänt hållengeneralklausul som medger alt besittningsskyddet kan få brytas även i andrafall har - i motsats till vad som gäller vid hyra enligt 12 kap. 46 i; förstastycket 10. JB - inte upptagits i förevarande paragraf. Detta har skett främstmed tanke på jordbruksarrendators trygghelsintresse. kan det vara en rimlig kompromisslösning altarrendatorn avstår från en del av fastigheten och behåller resten.Besittningsskyddet kan då inskränkas på delta vis. En bestämmelse häromåterfinns i paragrafens andra stycke. De nya bestämmelserna i om besittningsskydd vidjordbruksarrende är i princip inle tillämpliga på arrendeavtal som slutits föreden . Vissa undantag har dock gjorts, bl, a. i fråga om äldrejordbruksarrenden, se 41 ij lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken. Jordägarens rön lill själviniräde Om jordägaren vill driva jordbrukpå arrendestället i egen regi utgör delta enligt 9 kap, 8 första stycket 3, JBett giltigt skäl atl bryta arrendatorns besiilningsskydd. Jämställt med dettafall är alt jordägarens make eller avkomling skal! ägna sig ål jordbruket. Somavkomling räknas enligt 4 kap, 8 !j även adoptivbarn och dess avkomling.Kravet på all den nye innehavaren skall bruka arrendestället innebär att hanskall driva jordbruk där. Vill jordägaren bryta arrendatorns besittningsskyddför alt använda marken för skogsplantering eller liknande är dennabesittningsskyddsbrytande punkt inte tillämplig. Förevarande regel skiljer sig från motsvarandeäldre bestämmelse för sociala arrenden därigenom atl blotta påståendet om egetbruk inte skall leda till besiltningsskyddsavbroli. I stället fordras altjordägaren gör sannolikt att han själv eller anhörig till honom skall brukaegendomen. Jordägarens påstående måste således vinna stöd av omständigheternaoch han får vara beredd att redovisa en plan på hur brukandet skall bedrivas.Men eftersom det här gäller bevisning om framliden, får å andra sidan kraven påbevisning lämpas därefter. Departementschefen uttalade i delta sammanhangföljande (prop. 1970:20 del B s. 863). Det är enligt min mening av stor betydelse för enjordägare atl han vid arrendetidens utgång har en ovillkorlig rätt att självöverta brukandet av fastigheten. En annan regel skulle i hög grad verkahämmande på utbudet av mark för arrende. Någon prövning av om del ärändamålsenligt atl jordägaren själv övertar brukandet bör inle ske vidavgörandet av besittningsskyddsfrågan. Inte heller bör någon inlresseavvägningmellan parterna företas. Till grund för avgörandet om rätt tillbesitlningsskyddsavbrotl föreligger bör ligga en bedömning av sannolikhetenför alt övertagande verkligen kommer till stånd i anslutning till attarrendeförhållandet upphör. torde omständigheterna i det enskilda falletutgöra ett klart stöd för jordägarens påstående. I annat fall får särskildbevisning förebringas. I praxis har del i några fall hänt att jordägarensståndpunkt underkänts av arrendenämnderna, bl. a. näi- han på grund av högålder eller bristande erfarenhet inle kunnat väntas klara brukandel själv. Utredningen har till uppgift att göra en allmänöversyn av jordförvärvs-lagstiftningen (direktiv, se 1975 . Bakgrunden är den kraftiga stegringen av prisnivånpå jord- och skogsbruksfasligheter . Del är från samhälletssynpunkt angeläget att denna utveckling bryts. Utredningen skall därförundersöka i vad mån det är möjligt atl bidra härtill genom ändringar ijordförvärvslagsliftningen. Vissaav de frågor som skall tas upp av utredningen har anknytning lillarrendelagstiftningen. Beträffande denna anknytning uttalas i direktivenföljande. Med markfrågorna hänger nära sammanarrendeförhållanden i fråga om jordbruksjord. Atl del finns tillgång tillarrendemark på skäliga villkor är av stor betydelse när det gäller att skapaförutsättningar för jordbruksin-iresserade personer utan eget kapital atl ägnasig åt jordbruk. 1 den mån ändringar i jordförvärvslagen och annanmarklagstiftning leder lill dämpad markprisstegring, måste delta uppenbarligenfå gynnsam inverkan på arrendeprisnivån. Frågan om ökade möjligheter tillskälighelsprövning av arrendevillkor kommer alt övervägas inomjustitiedeparlemeniet. S. k. sidoarrenden är en vanlig form förstorlekskompleltering av jordbruken. Desakkunniga bör uppmärksamma detta problem och andra frågor i samband medjordbruksarrenden som kan ha betydelse för utformningen avjordförvärvslagstiftningen. Riksdagensbegäran om översyn av vissa bestämmelser rörande Jordbruksarrende har begärt utredning av vissaregler rörande jordbruksarrende (LU 1974:35, rskr 1974:343). Översynen skall iförsta hand avse frågan om dödsbos besittningsskydd samt besillningsskyddsprocedurensutformning. I ärendet hade också all ta ställning till motionsyrkandenom ändrade principer för prövning av arrendeavgiftens storlek. Lagutskottetframhöll i denna del atl avgifterna vid etablering av arrende otvivelaktigtstigit kraftigt . Om prisutvecklingen får fortsätta isamma takt som , ansåg utskottet atl det föreligger en uppenbar riskför att arrendatorernas besittningsskydd snart kommer atl allvarligt försvagas.Med hänvisning till den översyn av jordförvärvslagstiftningen som skall företasav jordförvärvsutredningen anförde utskottet följande. Syftet med denna översyn är bl. a. att söka brytaden nuvarande prisutvecklingen vid överlåtelse av jordbruksmark. 1 den månresultatet av översynen blir en dämpad markprisstegring kommer dettasjälvfallet att inverka gynnsamt på arrendeprisnivån. Utredningsdirektivenhänvisar också till atl frågan om ökade möjligheter till skälighelsprövning avarrendevillkor kommer alt övervägas inom . Med hänsyn tillvad utskottet ovan anfört vill utskottet understryka del angelägna i all den sålundaförulskickade utredningen kommer lill stånd. Huruvida utredningen börsamordnas med den översyn av andra bestämmelser beträffande jordbruksarrendesom utskottet förordat i del föregående bör få ankomma på Kungl. Utskottet hemställde alt vad utskottet sålundauttalat om utredning av möjligheterna till skälighelsprövning av arrendevillkorskulle ges Kungl. Maj:t till känna. beslöt i enlighet med utskottetshemställan. Enligtvad utskottet inhämtat övervägs frågan om utredningsarbetetsuppläggning och omfattning inom . De nya bestämmel.serna om besittningsskydd vid jordbruksarrendeutgjorde del kanske mest betydelsefulla inslaget i den reform av arrendereglernasom genomfördes genom antagandet av jordabalken (JB), vilken trädde i kraft den1 . Besittningsskydd föreligger enligt 9 kap. JB först och främst vidgårdsarrende, dvs. när arrendet omfattar bostad för arrendatorn. Dessutomföreligger besittningsskydd vid sidoarrende under förutsättning altarrendetiden överstiger . Besittningsskyddet innebär i båda fallen attarrendatorn har rätt atl påkalla ivångsförlängning av avtalet efterden avtalade arrendetidens utgång (s, k, direkt besittningsskydd) samt isamband härmed faslställelse av vilka arrendevillkor som skall gälla under dennya arrendeperioden. Liksomvid hyra kan besittningsskyddet brytas i vissa fall. Ett sådant fall är atljordägaren själv eller nära anhörig till honom - make eller avkomling elleradoptivbarn eller dess avkomling - skall driva jordbruk på arrendestället (9kap. 8 § första stycket 3. Del krävs dock atl jordägaren gör sannolikt attsådant övertagande kommer till stånd. Blotta påståendet är inte tillräckligt. 1praxis har därför jordägarens ståndpunkt underkänts av arrendenämnderna, närhan på grund av hög ålder eller bristande erfarenhet inte kunnat väntas klarabrukandet själv. Någon prövning av det lämpliga i atl brukningen överläs avjordägaren eller hans anhöriga skall däremot inle ske i förlängningstvisten. 1motionen förordas all arrendatorns besittningsskydd stärks på denna punkt närdet gäller gårdsarrenden som varat . Om arrendeförhållandet bestått imer än bör det enligt motionärernas uppfattning krävas synnerliga skälför atl jordägaren under åberopande av självinträde skall ha rätl att ta tillbakaarrendet. Arrendatorns behov av trygghet till hem och näring bör i en sådansituation väga tyngst, anser motionärerna. Om däremot arrendestället är avunderordnad betydelse som försörjningsunderlag för arrendatorn och det ej avsärskilda omständigheter är obilligi mot honom att arrendeförhållandet upphör,bör enligt motionärernas förslag hinder dock inte möta häremot ens vid sådanalångvariga arrendeupplåtelser. Utskottetvill till en början erinra om alt besitlningsskyddsreglerna utgår från den grundsynen,att det både av sociala och nationalekonomiska skäl är angelägel alt skötsammaarrendalorer för trygghet i sin besittning av arrendestället. Arrendatorn måstesåledes kunna räkna med att även på njuta resultatet av sitt arbeteoch sina investeringar. Ofta kan betydande ekonomiska värden stå på spel, omhan måste flytta. Självfallet bör han också liksom hyresgästen åtnjuta skyddför sin hemmiljö. En av-fiyttning kan t.o. m. ofta bli ännu mera ingripande fören arrendator än för en hyresgäst, eftersom arrendatorn och hans familj kan blitvungna alt lämna trakten, om inle något annat lämpligt arrende finns attuppbringa i närheten. Detmåste emellertid understrykas, att de rältspolitiska strävandena alt skyddaarrendatorn såsom den socialt underlägsne avtalsparten inte får leda till attarrendereglerna ges en sådan utformning atl de avskräcker från ut-arrendering.Utskottet vill i detta sammanhang peka på alt efterfrågan på arrendejord itypiska jordbruksområden i allmänhet är betydligt större än utbudet. Från mångasynpunkter är det f. n. önskvärt att utbudet av arrenderad mark ökar. Delär mot nu antydda bakgrund som man har att bedöma del företräde somlagstiftningen ger jordägaren, om han själv vill bruka sin fastighet. I sambandmed JB:s tillkomst framhöll departementschefen på denna punkt. attdet torde vara av stor betydelse för en jordägare atl han vid arrendetidensutgång har en ovillkorlig rätl att själv överta brukandel av fastigheten. Enannan regel skulle enligt departementschefens mening i hög grad verka hämmandepå utbudet av mark för arrende. Utskottet delar denna bedömning. Om man ienlighet med motionärernas förslag såsom huvudregel i stället skulle införa enbestämmelse om alt jordägaren gick förlustig rätten tillsjälvinträde, skulle en nedgång av utbudet av arrendejord kunna bli följden. Ensådan regel kan också antas leda till en ökad uppsägningsfrekvens, eftersommånga jordägare skulle vilja gardera sig mot atl den avgörande lidsgränsenpasserades. Fördet stora flertalet arrendalorer torde således nackdelarna med den föreslagnaregeln komma alt överväga fördelarna. Ehuru utskottet hyser förståelse försyftet med motionen, kan utskottet därför inte biträda förslaget i den formdetta framförts. Detproblem, som motionärerna tagit upp, har emellertid många aspekter. Deskiftande förhållandena vid arrende gör det sålunda svårt att lösa problemenom besittningsskydd genom regler med genomgående generell räckvidd. Det kandärför inte undvikas alt den nuvarande bestämmelsen om ovillkoriig rätt lillsjälvinträde för jordägaren i vissa speciella fall kan leda till resultat somär mindre tilltalande från social synpunkt. Del förekommer ,1. ex. inom vissadelar av landet att del finns större jordegendomar till vilka hörarrendegårdar, som brukats inom samma arrendatorssläkt sedan åtskilligagenerationer Enligt vad utskottet erfarit har det i några dylika fall hänt atlarrendatorn tvingats avflytta på grund av att jordägaren själv velat brukaarrendegården. Efter något eller har emellertid gården ånyo upplåtitspå arrende, men då lill en annan arrendator. Utskottet förmodar att det är.sådana uppsägningsfall, som förestavat motionärernas förslag. Hurman skall kunna tillgodose socialt ömmande skyddsbehov av detta speciella slag,vilka endast föreligger i fråga om en mycket begränsad krets av arrendalorer,är enligt utskottets mening vanskligt alt avgöra. Utskottet erinrar i dettasammanhang om att JB medfört en fullständig omdisponering avarrendebestämmelserna och all besittningsskyddet fött ett betydligt vidsträcktaretillämpningsområde än enligt äldre lag. Särskilda anknytningsmoment såsom arrendeställetsstorlek eller jordägarens förhållanden - omständigheter som var av betydelseför avgränsningen av den tidigare gällande optionsrätten vid socialajordbruksarrenden - har därvid utmönstrats ur lagstiftningen. Utskottet erinrarockså om atl ell eventuellt behov av förbättrat skydd i dessa speciella fallinte endast torde göra sig gällande med avseende på jordägarens rätt tillsjälvinträde. Del har t. ex. inträffat fall där arrendeupplåtelser, som ägtbestånd under flera generationer, har måst upphöra för att arrendeställetbehövts för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter (9 kap. 8 §första stycket 4. Utskottetvill emellertid hänvisa till all föregående år begärt en översyn avvissa frågor rörande besittningsskyddet vid jordbruksarrende (se ovan s. 5).Såsom framgår av den redogörelsen har man vidare frånregeringens sida i annat sammanhang aviserat att frågan om ökade möjlighetertill skälighelsprövning av arrendevillkor kommer att övervägas inomjustitiedepartementet. Bakgrunden härtill är att den kraftigt stegradearrendeprisnivån hotar att urholka arrendatorernas besittningsskydd. Riksdagenhar för sin del understrukit del angelägna i alt även den sålunda förulskickadeutredningen kommer till stånd. Enligt vad utskottet inhämtat övervägsför närvarande frågan om utredningsarbetets uppläggning och omfattning inomjustitiedepartementet. Medanledning av bl. a. begäran är således en översyn av besitlningsskyddsreglernavid jordbruksarrende nära föreslående. Även om den begärda utredningen i förstahand skall behandla vissa speciella aspekter på besittningsskyddet, förutsätterutskottet att i delta sammanhang även andra problem, som gjort sig gällande vidtillämpningen av de nuvarande bestämmelserna, kommer all tas upp lillövervägande. Hit hör bl. a. frågeställningar av det slag som utskottet berörtovan. Motionen bör med hänsyn härtill inle föranleda någon vidareåtgärd. På grund av del anförda hemställer utskottet attriksdagen avslår motionen 1975:1132. Närvarande:herrar (). (), (). (), iFalköping (c), (), herrar i (s), (),i (s), (), i (s), iSundsvall (c), () och herrar Henmark (fp)* och Lövenborg (vpk)*. *Ejnärvarande vid betänkandets justering GOTAB 75 8967 S 1975