bet · FY01LU26 · 1975-12-31 00:00:00 — Vid slutet av existerade i landet något över 900bostadsföreningar och ett trettiotal bostadsaktiebolag. Någon exakt uppgift omantalet nu verksamma bostadsföreningar finns inte tillgänglig för utskottet,men det kan på goda grunder antas att under knappastnågra nya bostadsföreningar bildats. Bildandet av bostadsaktiebolag synes redanår 1928 ha avstannat. Handelsbolagsformen lär enligt vad bostadsrättskommitténår 1968 konstaterade endast ha förekommit i begränsad omfattning. Associationsrättsligt är bostadsföreningarna underkastade1951 års lag om ekonomiska föreningar (1951: 308) och, om de registrerats före1.1.1953, enligt lagen (1951: 309) angående införande av nya lagen omekonomiska föreningar även vissa bestämmelser lag om ekonomiskaföreningar (1911: 55). Bostadsaktiebolagen är underkastade 1944 årsaktiebolagslag (1944: 705) med de inskränkningar som kan framgå av lagen (1944:706) angående införande av nya lagen om aktiebolag. I respektive lagar reglerasdelägarnas rättigheter och skyldigheter samt formerna för förvaltningen. Bådasammanslutningarna representerar erkända former för drivande av rörelse utanpersonlig ansvarighet för delägarna. Den associationsrättsliga regleringen avkommanditbolag och andra handelsbolag framgår av lag om handelsbolagoch enkla bolag (1895: 64). De bostadsrättsligä reglerna för bostadsföreningar,bostadsaktiebolag och kommanditbolag är oftast intagna i sammanslutningarnasstadgar, respektive bolagsordningar och bolagsavtal. Vad angår överlåtelser av ideella andelar berörs dessainte direkt av motionen. Ar 1971 ansågs för dåvarande förhållanden behov inteföreligga av särskilda förbudsbestämmelser beträffande sådana överlåtelser (seprop. 1971: 12 s. 93 och 3LU 1967: 60 s. 7, jfr SOU 1969: 4 s. 95). Med andelsöverlåtelse samtida, fristående upplåtelse avnyttjanderätt regleras av gällande bestämmelser om hyra i 12 kap. jordabalken(JB). Överpris för andelsrätt, som innefattar förtäckt ersättning förhyresrätt, kan således åtkommas genom reglerna i 12 kap. 65 § JB. De problem som hänger samman med kombinerade andels- ochnytt-janderättsupplåtelser har uppmärksammats vid tillkomstenav nya hyresbestämmelser och då medfört en specialreglering för vissa sådanaupplåtelser. Sålunda kan genom ett särskilt dispensför- farande undantag medges från de tvingande reglerna i 12kap. 15 § andra stycket första punkten JB om skyldighet för hyresvärd att ombesörjasedvanliga reparationer se 51 § lagen (1970: 995) om införande av nyajordabalken och i 12 kap. 19 a § samma balk om att hyran för bostadslägenhetskall vara till beloppet bestämd se punkt 9 av övergångsbestämmelserna tilllagen (1973: 187) om ändring i jordabalken; ny lydelse från enligtlagen (1974: 1084) om ändring i nämnda lag. Motionärens förslag om en översyn avde fastighets- och associationsrättsliga frågorna beträffande här aktuellaförvaltningsformer tillstyrks av , , , HSBoch Stock-holms kooperativa bostadsförening. Även finner en sådan översiktlig utredning vara värdefull för attkartlägga olika sakfrågor som f. n. ofta kan medföra oklarheter och svårigheteri den praktiska tillämpningen. har inte heller någotatt erinra mot den begärda översynen av förekommande företagsformer.Hyresgästernas riksförbund finner det däremot tveksamt om en särskild utredningav dessa frågor är motiverad. Motionsförslaget avstyrks av ,hyresnämnden för samt av en minoritet inom . Boende- och bostadsfljianslerlngsutrednlngarna anför attde båda utredningarna i sitt återstående arbete, som beräknas vara avslutatföre , kommer att behandla bl. a. vissaboendedemokrati-frågor. Den i motionen upptagna frågan om översyn av de mindrefrekvent förekommande företagsformerna kommer därvid att belysas. Ehuru dennafråga inte särskilt angivits i direktiven till utredningarna har den ett klartsamband med det övriga arbete som utredningarna skall genomföra. Utredningarnasarbete kommer dock att vara begränsat i förhållande till det syfte som antydsi motionen. Hur detaljerad och omfattande redovisningen kommer att bli i dettaavseende kan nu inte anges. Sedan utredningarnas betänkande framlagts tordebehovet av ytterligare belysning av frågorna lättare kunna bedömas. framhåller att utnyttjandet avandra upplåtelseformer än hyres- och bostadsrätt ofta torde betingas avönskemål om att kringgå den sociala bostadslagstiftningen. En översyn av detslag som motionären föreslår borde därför syfta till att hindra sådant kringgående.Riksförbundet finner det dock olämpligt att till särskild utredning överlämnaett uppdrag med så vagt framlagda motiv och syften som motionens. Då det emellertidkan finnas skäl att ta upp de av motionären påtalade frågeställningarna i ettvidare sammanhang förefaller den lämpligaste åtgärden vara att överlämnamotionen till den pågående boendeuiredningen. föreslår ett sådantförfarande från sida. LU1975: 26 12 De remissinstanser som avstyrkermotionsförslaget om en översyn pekar på att statsmakterna vid flera tillfällenunder och senast i samband med tillkomsten av 1971 årsbostadsrättslag tagit ställning till i vilken omfattning och under vilkaförutsättningar andelsupplåtelser skall få förekomma. I dessa remissyttrandenframhålls att statsmakterna därvid iakttagit restriktivi-tet när det gälleräldre sammanslutningars verksamhet och i princip endast medgett att redanpågående verksamhet får fortsätta. För utvidgning av verksamhet fordrassärskilt tillstånd, och motiven till lagstiftningen ger vid handen att sådantkan ges endast välkända kooperativa sammanslutningar som driver sin verksamhetunder betryggande former. Mot denna bakgrund finner det fögalämpligt att utan tvingande skäl nu ingripa i dessa sammanslutningars sedanlång tid bestående ekonomiska förhållanden. Formerna för sammanslutningarnasförvaltning och delägarnas allmänna rättigheter och skyldigheter framgår avassociationsrättsliga lagregler, påpekar hovrätten. De rent bostadsrättsligafrågorna är vid sidan härav i allmänhet reglerade genom bestämmelser istadgar, bolagsordningar eller bolagsavtal, vilka bestämmelser ofta utformats inära överensstämmelse med motsvarande normer för bostadsrättsföreningar. Såsomframgår av remissyttrandena över bostadsrättskommitténs avgivnabetänkande med förslag till bosfadsrättsiag synes bostadsföreningarna i stortha fungerat tillfredsställande. Ej heller kommanditbolagen, som såvitt käntnästan uteslutande handhaft lokalupplåtelser, tycks ha medfört några anmärkningsvärdaölägenheter vid förvaltningen. Förvaltningsformen bostadsaktiebolag förekommeri ytterst ringa omfattning. Med hänsyn till nu angivna omständigheter saknasenligt hovrättens mening tillräckliga skäl för en översyn av de fastighets- ochassociationsrättsliga frågorna beträffande de här aktuellaförvaltningsformerna. för vill inte förnekaatt avsaknaden av en enhetlig lagreglering direkt anpassad för ifrågavarandeformer av andels- och nyttjanderättsupplåtelser i och för sig kan innebära riskför att parterna får svårare att överblicka sina inbördes rättigheter ochskyldigheter och för att det i vissa avseenden uppstår svårigheter avadministrativ och förvaltningsmässig art. Med hänsyn till de betydandebegränsningar som redan har företagits beträffande rätten att verkställaandelsupplåtelser och då nuvarande förhållanden såvitt hyresnämnden har sigbekant inte medfört några mera betydande olägenheter anser hyresnämnden att detf. n. dock inte föreligger skäl att företa någon utredning av det slagmotionären begärt. Enligt hyresnämndens mening finns det inte heller anledningatt nu åter ta upp den i samband med tillkomsten av bostadsrättslagbehandlade frågan om särskilda regler för förvärv av ideell andel i fastighet. De remissinstanser som är positivt inställda tillförslaget om en översyn hänvisar i allmänhet till att de synpunkter sommotionären anfört synes tungt vägande. HSB tilllägger att det påbostadsmarknaden förekommer ett icke obetydligt antal fastighetsförvaltandeföretag i företagsformer, vilka inte är att hänföra tillbostadsrättsföreningar, men där de boende ändå i något rättsligt avseendebefinner sig i en annan situation än vad som gäller för hyresgäster. I mångafall är det för bostadskonsumenten ovisst i vilken utsträckning hyreslagensregler är tillämpliga. Med hänsyn till den enskilde boendes rättssäkerhet ochtrygghet är det enligt HSB:s mening angeläget att förutsättningar skapas föruppfyllande även i sådana fall av bostadsrättslagens och hyreslagens socialaambitioner. SABOunderstryker att översynen bör ske från såväl civil- som skatterättsligsynpunkt och att den bör inkludera förutom de i motionen diskuteradebostadsföreningarna även andra förvaltningsformer, såsom privatabostadsrättsföreningar med lånen ställda på de enskilda rätts-havarna samtandelshus. () delar uppfattningen att det torde föreliggaett behov av en sammanfattande översyn av ifrågavarande förvaltningsformer.Åtskilliga olägenheter bl. a. de administrativa svårigheter som nämns imotionen skulle säkerligen elimineras om de bostads- ochfastighetsföreningar, som tillåter försäljning av lägenheter eller av rättentill dessa, ombildades till bostadsrättsföreningar. För SKB skulle detgivetvis ligga närmast till hands att uttala sig för en ombildning tillhyresföreningar av SKB:s typ. Detta torde emellertid vara ogörligt, eftersomdet bl. a. torde betyda att delägarna i de ifrågavarande föreningarna måste frånhändaskapital. SKB anser principiellt att spekulation i bostadslägenheter inte skallfå förekomma. De företagsformer, som används inom den seriösa och socialtinriktade bostadskooperationen, måste därför skyddas mot att bli ett instrumentför enskilda företag att riskfritt bedriva vinstsyftan-de verksamhet och/elleråstadkomma orättvisa skattemässiga fördelar för sig själva eller dekapitalstarka personer, vilka i regel bebor ifrågavarande"andelshus". Verkställs den i motionen föreslagna utredningen börockså undersökas möjligheterna att få till stånd ett effektivt förbud motföreteelser på bostadsmarknaden som i själva verket endast avser att tillgodoseenskilda personers vinstintressen, framhåller SKB. Egentligenär det förvånande att SKB torde vara den enda föreningen av sitt slag i helalandet som bygger och förvaltar kooperativt ägda bostäder, som upplåts medhyresrätt. Delvis kan förklaringen vara att varje nybygge innebär risk attSKB:s hela förmögenhet, dvs. även redan uppförda fastigheter, kan drabbas avexekutiva åtgärder om nybygget skulle bli ett totalt ekonomiskt misslyckande.Ett annat skäl är sannolikt att bostadsrättens ekonomiska innebörd för denboende är mera fördelaktig än SKB:s hyresrätt. Den som bor hos SKBkan lagligen inte sälja lägenheten eller hyresrätten, och all förmögenhetsansamlingstannar hos föreningen som sådan. Genomförs den i motionen föreslagnautredningen borde därvid även övervägas att parallellt med bostadsrättengenerellt tillåta den typ av hyresrättskooperation som SKB bedrivit . Stockholms bostadsföreningars centralförening (SBC)redovisar också en positiv inställning till motionärens förslag. SBCunderstryker dock som ett väsentligt önskemål att inga förändringar genomförssom i negativ riktning påverkar de äldre bostadsföreningarna eller de enskildaföreningsmedlemmarna. Ett ytterligare önskemål från SBC:s sida är attutredningen undersöker i vilken utsträckning en eventuell om-bildning frånbostads- till bostadsrättsförening kan ske utan att omarbetning avmedlemsförteckningar och andra grundläggande uppgifter för föreningen behöverske. Vidare bör givetvis vid eventuell ombildning stor tidsfrist medges. Isammanhanget påpekar SBC att det redan med gällande lagstiftning är möjligtför en bostadsförening att om-bildas till bostadsrättsförening och att dennamöjlighet även har utnyttjats av en del föreningar. Ett skäl som enligt SBC:s uppfattning kan motivera attombilda äldre föreningar är att hyresnämnderna har lagstadgad skyldighet atthandlägga ärenden som rör bostadsrättsföreningar, medan motsvarande icke gälleri fråga om bostadsföreningarna. Detta kan för bostadsföreningarna medföratvister som kan vara onödiga samt svårhanterliga och kostsamma att lösa,påpekar SBC. Vidare är det SBC:s uppfattning att bostadsrättslagen, meddärtill knutna författningar, är bättre ägnad att tillgodose föreningarnas behovi olika sammanhang, med de klara regler som är lätta att tillämpa på de konkretasituationerna, än föreningslagen i kombination med för varje förening särskiltskrivna stadgar. SBC pekar i anslutning härtill på att det framför allt ärde olika stadgarnas utformning och innehåll som är avgörande för hur de äldreföreningarna fungerar ur olika synpunkter. Föreningslagen, som ju är avsedd förmånga olika slag av ekonomiska föreningar, innehåller icke på samma sätt sombostadsrättslagen direkta bestämmelser anpassade just för föreningsfastigheter.Detta gör att innehållet i stadgarna blir av större betydelse för de äldreföreningarna än för bostadsrättsföreningarna. Med anledning av remissen har SBC frågat de medlemmar, somutgörs av bostadsföreningar, om deras uppfattning. De tillfrågade har härvid iregel framhållit att boendeformen medför och innebär stora fördelar med hänsyntill bl. a. boendemiljö och boendedemokratiska villkor. Även de bostadssocialaförhållandena har framhållits vara goda. En del har därför ej ansett någonutredning vara erforderlig medan andra dock pekat på vissa formella eller administrativanackdelar, varför de ej motsätter sig ifrågavarande översiktliga utredning. Enav föreningarna har därvid framfört förslaget att bostadsföreningar, utan attbehöva upprätta ekonomiska planer eller vidta andra praktiska åtgärder, efteren övergångstid skulle ges möjlighet att för sin verksamhet få tillämpabostadsrättslagen. Det synes emellertid i detta sammanhang som om enbristande kunskap beträffande grunderna för en bostads- respektivebostadsrättsförening ofta medför en viss tveksamhet, påpekar SBC. Sålundaupplever ofta medlemmarna i en bostadsförening densamma vara mer ägnad attsäkerställa "ägandet" av lägenheten än i en bostadsrättsförening, vilketi sak ej synes vara förhållandet. Motsvarande gäller även beträffande andrasakfrågor såsom uthyrning i andra hand, möjlighet att vidta förändring ilägenhet, överlåtelse, arv etc. Ej heller i dessa avseenden torde dock sämrevillkor föreligga i en bostadsrättsförening än i en bostadsförening eller förden sistnämnda föreningens medlemmar, från vare sig ekonomiska eller praktiskasynpunkter. Av SBC:s ca 520 medlemmar inom är 286bostadsföreningar. SBC har därför haft möjlighet att göra jämförelser mellanhur de båda förvaltningsformerna fungerar i praktiken. Man har därvid kunnatkonstatera att av de olikheter som finns mellan bostads-ochbostadsrättsföreningar är det framför allt de regler, som gäller uthyrning avlägenhet samt i vissa fall föråldrade beräkningar av andelsvärden, som kanmedföra och föranleda svårigheter för bostadsföreningarna. I svensk lagstiftning har man sedanlång tid tillbaka intagit den principiella ståndpunkten att upplåtelse avbostadslägenhet skall ske antingen genom hyresavtal mellan fastighetsägare ochhyresgäst eller i form av bostadsrätt. Anledningen härtill är bl. a. att maneftersträvat en önskvärd enhetlighet i fråga om regleringen avrättsförhållandena på bostadsmarknaden. Bestämmelser med förbud mot andra upplåtelseformer än deovan nämnda finns i 2 § första stycket första punkten och 79 § första stycketbostadsrättslagen (1971:479). Av övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagenframgår emellertid att förbuden mot andra upplåtelseformer inte gettsretroaktiv verkan. Det finns därför alltjämt ett antal företrädesvis äldrebostadsföreningar (hyresföreningar och besittningsföreningar),bostadsaktiebolag och handelsbolag (kommanditbolag) som med stöd av särskildaövergångsbestämmelser driver verksamhet för upplåtelse av lägenheter åtinnehavare av andel i föreningen eller bolaget. De båda motioner som behandlas i detta betänkandetar från skilda utgångspunkter upp frågor som rör andra former för upplåtelseav bostadsrätt än hyresrätt och bostadsrätt. I motioiren 1975: 300 föreslås atti svensk rätt införs ett institut innebärande enskild äganderätt till lägenheti flerfamiljshus. Motionärerna pekar framför allt på att en sådan reformskulle göra det möjligt att pantsätta lägenheten enligt samma eller liknanderegler som gäller beträffande inteckning i fast egendom. Det erinras isammanhanget om att det föreslagna rättsinstitutet är vanligt förekommande iutländsk lagstiftning. I motionen 1975:1138 hemställs om en översyn av demindre frekvent förekommande företagsformerna vid förvaltning avflerfamiljshus. Motionären syftar på sådana sammanslutningar som enligt vad somovan nämnts driver verksamhet med kombinerade andels- och nyttjanderättsupplåtelser.Det framhålls i motionen att en översyn av de fastighets- och associationsrättsligafrågorna beträffande dessa förvaltningsformer skulle kunna ge underlag förförslag till sådan ändrad lagstiftning att förvaltningsformerna kunde görasmera enhetliga och tillgodose ytterligare boende-synpunkter. Vidremissbehandlingen har boende- och bostadsfinansieringsutredningarnaframhållit att de i motionen 1975: 300 upptagna frågorna faller inom ramen fördet uppdrag som meddelats de båda utredningarna. Dessa har också fastställtett arbetsprogram som innebär att dessa frågor kommer att bli behandlade.Utredningarnas återstående arbete beräknas vara avslutat före halvårsskiftet1975. Medhänsyn till vad som sålunda uppgivits i remissyttrandet från boende- ochbostadsfinansieringsutredningarna finner utskottet det inte lämpligt attriksdagen nu tar initiativ till en sådan begäran om författningsändringar somåsyftas med motionen. Ett sådant ställningstagande skulle innebära ett direktföregripande av utredningarnas arbete enligt de meddelade direktiven. mening bör man i stället från sida avvakta det säkrareunderlag för bedömningen som kommer att tillhandahållas genom det omfattandeutredningsmaterial som kan väntas bli resultatet av utredningarnas arbete.Utskottet vill också peka på att ett system med äganderätt till lägenhetstrider mot de huvudgrunder på vilka vårt nuvarande lagfarts- ochinteckningsväsende vilar samt att de flesta remissinstanser som i sak tagit ståndpunkttill motionsförslaget avstyrkt bifall till detsamma. Inte minst av dessa skälbör ej föregripa det ställningstagande i ett större sammanhang tillförevarande fråga som sålunda är nära förestående. Utskottet avstyrker därförbifall till motionen. Beträffandemotionen 1975: 1138 påpekas i remissyttrandet från boende- ochbostadsfinansieringsutredningarna att de båda utredningarna i sitt återståendearbete kommer att behandla bl. a. vissa boende-demokratifrågor. Enligt vadutredningarna uppger kommer därvid den i motionen upptagna frågan om översyn av de mindrefrekvent förekommande företagsformerna att belysas. Ehuru denna fråga inte särskiltangivits i direktiven till utredningarna har den ett klart samband med detövriga arbete som utredningarna skall genomföra, påpekas det. Utredningarnasarbete kommer dock att vara begränsat i förhållande till det syfte som antydsi motionen. Hur detaljerad och omfattande utredningarnas redovisning kommeratt bli i detta avseende kan inte anges . Sedan utredningarnas betänkandeframlagts torde emellertid behovet av ytterligare belysning av frågorna lättarekunna bedömas. Med hänvisning till att även denna fråga kommer attbehandlas av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna anser utskottet attmotionen inte bör föranleda någon vidare åtgärd. På anfördaskäl hemställer utskottet 1. att riksdagenavslår motionen 1975: 300, såvitt nu är i fråga, 2. att riksdagenavslår motionen 1975: 1138. Närvarande: herrar (), (), (), (), herrar (), i (s)*, Olssoni (s), (), i (s), herrar i (c)*. (vpk), (), (), iStockholm (s)* och (). * Ej närvarande vid betänkandets justering. av herrar () och () som anser dels att det stycke i utskottets yttrande som på s. 16börjar med "Med hänsyn" och slutar med "till motionen" bortha följande lydelse: Utskottet vill emellertid fästa uppmärksamheten på attvarken direktiven för boendeuiredningen eller direktiven förbostadsfinansieringsutredningen uttryckligen tar upp frågan om man på densvenska bostadsmarknaden bör införa ett system med enskild äganderätt tilllägenhet i flerfamiljshus. En annan sak är att utredningarna i och för sig äroförhindrade att behandla även andra frågor rörande boendeförhållandena änsådana som direkt berörs i de meddelade direktiven. Även om de bådautredningarna förklarat sig ha för avsikt att behandla frågan omägandelägenheter inom ramen för sitt återstående arbete, finns det med hänsyntill att det rör sig om en viktig fråga med principiell räckvidd som inteuttryckligen är omnämnd i utredningsdirektiven knap- past anledning att förmoda att syftet med motionen kommeratt bli tillgodosett genom detta utredningsarbete. Något sådant har för övrigtinte heller antytts i utredningarnas remissyttrande över motionen. I ställetför att avvakta resultatet av utredningarnas arbete på denna punkt börriksdagen därför redan nu uttala sig för principen om att man i svensklagstiftning som ett alternativ till de existerande boendeformerna bör öppnamöjlighet för de boende, som själva så önskar, att få inneha sinabostadslägenheter med äganderätt. I själva sakfrågan vill utskottet endast erinra om attsystemet med äganderätt till lägenhet förekommer i cirka 15 väst- ochösteuropeiska länder och dessutom i åtskilliga stater i de övrigavärldsdelarna. I många av dessa länder har systemet praktiserats sedan lång tidtillbaka, och erfarenheterna därav är såvitt utskottet känner till goda. Vidremissbehandlingen av motionen har åtskilliga remissinstanser utförligt uppehållitsig vid de svårigheter som ett system med ägandelägenheter skulle medföra med avseendepå lagfarts- och inteckningsväsendet. Det har från något håll också uttalatstvivel om huruvida de svenska kreditinstitutionerna skulle vara villiga attlämna lån mot säkerhet i inteckning i lägenhet. Såvitt utskottet har sig bekanthar emellertid problem av denna art inte uppstått vid tillämpningen av systemetutomlands. Enligt utskottets mening torde därför remisskritiken i dessaavseenden vara betydligt överdriven. På grundav det anförda tillstyrker utskottet bifall till motionen. dels attutskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse: 1. attriksdagen bifaller motionen 1975: 300, såvitt nu är i fråga.