prop · FX03150 · 1974-12-31 00:00:00 — Man kan då inte gämaförbjuda företagen atl använda egna resurser och förklara en företagare så attsäga jävig mot sig själv, vilket är en helt orimlig och av naluriiga skälhiiiills okänd användning av jävighetsbegreppel. Även SBEFär inne på liknandetankegångar och pekar på alt många byggföretag inom samma organisation fungerarsom byggherrar, producenter och förvaltare. Några remissinstanser, däribland ,bosladsstyrelsen, och länsslyrelsen i Norrboiiens län. tillstyrker uttryckligendel av utredningen föreslagna systemet för redovisning av anbud och upphandlingsbeslut. Juridiska avdelningen I Slockholms kommunframhålleratl utredningens förslag skulle innebära att vissa uppgifter, bl, a,anbudsgivarens namn och anbudsbelopp, blir - lill skillnad från vad som gälleri dag - offentliga handlingar. Avdelningen erinrar om innehållet i 34 ;;sekretesslagen och anför alt innebörden av denna paragraf i korthet är allhandlingar i upphandlingsärendet inte far utlämnas förrän ärendet slutförtsutan tillstånd av den myndighet som handlägger ärendet. Myndighet äger dock omanledning därtill föreligger besluta alt handlingar även efter denna tidpunkt intefår utlämnas utan myndighetens tillstånd. BPA vill inle avstyrka förslaget men undersirykeralt den granskningsprocedur som åläggs kommunerna kommer all ställa stora kravpå i upphandlings- och byggtekniska frågor kunnig personal. Både byggherraroch entreprenörer bör nämligen ha rätt alt kräva atl den granskning av anbudsom skall göras av kommunerna blir objektivt och sakkunnigt genomförd saml altden sker inom sådan tid att byggnadsärenden inle därigenom fördröjs. För attuppfylla dessa krav torde etl slort antal kommuner behöva nyanställa personal. Vad utredningen, med erinran ombyggindustrialiseringsulredningens förslag i ämnet, har anfört om utvecklingav programmerings- och värderingsmetoder har föranlett kommentarer av någraremissinstanser, Slalens planverk delar utredningens uppfattning och är försin del berett alt aktivt della i etl sådani utvecklingsarbete.Bostadssiyrelsen anser att byggherrar och kommuner är i stort behov av råd ochanvisningar i frågor rörande programskrivning och upphandling av bosläder. Ensamordning bör ske av pågående utvecklingsprojekt inom bl. a. sl;itensplanverk, byggforskningsinslilutet och bostadssiyrelsen med beaktande averfaren- heterinom området, främsi hos vissa byggherrar, entreprenadföretag och kommuner. Enlämplig form härför kan vara bildandet av en sådan kommitté sombyggindusirialiseringsutredningen föreslog. Styrelsen är beredd att medverka iett arbele av detta slag. Med hänsyn lill arbetets karaktär av forskningsuppgiftbör ett särskill ulredningssekretariat med anknytning lill byggforskningenbiträda kommillén. Styrelsen finner det samlidigt angeläget atl framhålla altutvecklandet av allmänt tillämpbara och godtagbara system för programskrivningoch utvärdering av bosläder och bostadsområden synes vara förenat med storasvårigheter, BPA understryker viklen av alt byggherrensförfrågningsunderlag är så klart och entydigt atl entreprenören därav kanulläsa entreprenadens om-lätlning, kvalitetskrav och andra villkor föruppdragets genomförande. anser att de föreslagnautredningsuppgifierna bör innefatta även annat byggande än bostadsbyggande, 7.8Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsprojekt Uiredningens förslag om vissa ändrade regler förlånemyndigheternas prövning av nybyggnadsprojekt i syfte atl öka långivningensanvändbarhet som medel att nå låga kostnader i bosladsbyggandet har fått ettblandat mottagande. Flertalet remissinstanser delar utredningensuppfattning alt en ökad vikt bör läggas vid kostnadsprövningen. Till dennagrupp hör bosladsstyrelsen. flertalet länsbosladsnämnder, länsslyrelserna iSlockholms. Väsiernorrlands saml Norrbollens län. flerialet av de kommuner somuttalat sig i frågan, boendeutredningen, Svenska kommunförbundel. TCO, S.ABOoch Svenska byggnadsarbeiareförbundei. anför all långivningen ihögre grad än f n. bör kunna utnyttjas som ett medel att nå lägre kostnader ibosladsbyggandet. Förbundet tillstyrker därför den föreslagna skärpningen avkraven på vad som skall godtas som skäliga produktions- ochförvaltningskostnader. framhåller förbundet alt de vidgadearbetsuppgifter som de kommunala förmedlingsorganen föreslås få, kommer attställa slora krav på personella och därmed också på de ekonomiska resurserna.Förbundet förutsätter därför atl man så långl möjligt söker förenklahandläggningsföiiärandel. Även TCO framhåller att utredningens förslag lederlill ökade granskningsuppgifter för kommunerna och atl delta sannolikt kommeratt öka kommunernas administrativa kostnader. Delta bör emellertid enligtTCO:s uppfattning ses i förhållande till de positiva effekter på effektivitetoch kostnader i bostadsbyggandet som utredningens förslag bör leda lill, HSB,Svenska och är tveksamma till förslaget om en skärptkoslnadsprövning. Statensinsiiiul för byggnadsforskning anser allmänt alt ulredningen i alltför hög grad koncentrerat sig pä prisfrågor, Mol bakgrund avall myndigheternas kontroll av bostadsprojekt i samband med låneansökan avserrelationen mellan pris och kvalitet synes del enligl institutet betänkligt atlulredningen enbari uppehållit sig vid prisfrågan och lämnat kvalitetsfrågorutan närmare behandling. Lånereglerna ger endasl i begränsad utsträckning enstyrning mol i kvalitetshänseende eftersträvansvärd bostadsproduktion. Med eneffektiv priskontroll och priskonkurrens kan således staten, generellt eller ienslaka läll, länkas stödja en från kvalilelssyiipunki icke önskvärd bostadsproduktion,förulsalt atl den fyller de krav som ställs beträffande kostnaderna. Enligt HSB är kostnadsprövningenintegrerad med bedömningar och bestämningar av låneunderlag och pantvärde.Skall kostnadsprövningen göras efter andra grunder än de som tillämpas,måste en total översyn av bostadslånegivningen föregå en sådan ändring, HSBanför vidare att en utökad koslnadsprövning hos de lånebeviljande myndigheternainnebär en ökad administration. Detta kan vara motiverat omproduktionskostnadsnivån generellt sänks. Huruvida så kan bli fallet måsteockså bedömas i en total översyn av bostadslångivningen. Svenska anslutersig till utredningens principiella ambition i fråga om granskningen avnybyggnadsärenden. Av liera skäl kan emellertid inle Svenska delautredningens något optimistiska syn på möjligheterna atl med lånemyndighelenshjälp nå resultat. BPA är tveksam till bl, a, möjlighelerna alt ianbudsunderlagel precisera anbudslörulsättningarna så noggrant att de kanulgöra underlag för lasl anbudssumma. Bland de remissinslanser som ärnegativa lill förslaget märks SBEF. SBEF delar inte uiredningens förhoppning om atl enutvidgad kostnadskontroll kan leda till lägre hyror . Risken är iviirtomuppenbar att myckel strikt kostnadskontroll från slatens och kommunens sida kanmedföra att hyresnämndernas prövning av bruksvärdet försvåras. Hyresnämndensarbele kan genom en strikt kostnadskontroll beskäras så lillvida, attprövningen i nämnden kan förskjutas till all bli en koslnadsprövning snarare änen bedömning av bruksvärdet. En sådan utveckling innebär en återgång lillhyresregleringen med alla de avigsidor som den medfört. Svenska bankföreningenan.ser del i och för sig angeläget att man söker öka incitamenten till skärptkostnadsmedvetande och noggranna kalkyler. Enligt föreningens upplänning måsleman emellerlid söka nå dessa mål med andra metoder än som föreslås ibetiinkandet. Enligt lorde utredningensförslag, förutom att del leder lill etl ökal "byggkrångel'" vara ulanbetydelse för bostadskonsumenten enär prisbildningen bctriifiandc detnyproducerade bosiadsbeståndel enligl hyreslagens bcstiimmcfser sker medutgångspunkt från lägenhetens boendevärde. Förbundet erinrar också om allföredragande departemenischefen som skäl för införandet av de nya bestämmelserna åberopade atl enproduklionskosinadskontroll inte i tillräcklig grad torde stimulera till ettrationellt och billigt byggande. Till utredningens uppfattning atl förändringari projektels uiformning och koslnader inle skall godtas i den omfattning somnuvarande låneregler möjliggör ansluter sig fiertalet av de remissinslansersom uttalat sig i frågan. Dit hör bosiadssiyretsen, flerlaleilänsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Slockholms. Västernorriands och Norrbollenslän. flerlalei av de kommuner som uttalat sig i frågan och . Uiredningens förslag att utvidgaderegler som gäller förbi, a. gruppbyggda småhus till alla låneärenden med tvåbeslut tillstyrkes av bl.a, bosladsstyrelsen. flerlalei länsbosladsnämnder somuttalat sig i frågan, samt länsstyrelserna I Väsiernorrlands och Norrboiienslän. som instämmer i all större krav bör ställas på denpreliminära redovisningen och att pro-jekiförändringarav större omfattning intebör ske ulan att länsbostadsnämnden lått tillfälle till prövning, finner detangeläget atl kommunerna och länsbostadsnämnderna på elt tidigare stadium än nulår kännedom om ett projekts ekonomiska förutsättningar för att på så sättkunna medverka i en bedömning av projektet och kunna påverka det i ekonomisktfördelaktig riktning, i är nuvarandeordning orimlig. För ett småhusgruppområde med t. ex. 100-200 lägenheter kanförsäljningspriset för hela projektet fastställas i den preliminära prövningentrots atl det omfatlar ett fiertal olika typer, men för ett litetkonventionellt flerfamiljshus med 20-25 lägenheter gäller inte samma regel. Länsbosladsnämnderna iSödermanlands och Väsierbollens län. som båda lillslyrker uiredningens förslag,pekar på vissa problem i sammanhanget, i länanför att när det gäller ett gruppbygge kan byggherre, som omgående säljerhusen, uppfylla villkoret genom att "ta förlusten",dvs, skillnadenmellan vad länsbostadsnämnden fastställer som högsta godtagbaraproduklionskoslnad och vad han själv uppger vara den slutliga kostnaden. Närdet gäller fierfamiljshus är situationen annorlunda. En egenregibyggandebyggnadsföretagare kommer ifrån risken för avslag på slutlig bostadslåneansökangenom att endast uppge godtagbar kostnad. Andra byggherrar har gjort enupphandling som de är bundna av. Om en sådan byggherre inte lyckas hållakostnaderna inom den ram som den föreslagna regeln sätter, skulle resultatetbli alt länsbostadsnämnden måste avslå slutlig låneansökan. Konsekvensen däravblir att de boende får betala högre hyra än om bostadslån, trots kostnaderna,hade beviljats. i Väsierbollens län kan denföreslagna regeln göra all det blir svårare att följa länsarbetsnämndernasigångsättningsplanering. har det i många låneärenden varit frågaom ett val mellan att å ena sidan avdela erforderiig lid för fullgodaförberedelser och att å andra sidan påbörja byggei vid förelagd tidpunkt.Förberedelsearbetena kom- mergenom utredningens förslag att öka i en sådan omfattning att man enligtnämndens mening inle kan räkna med alt kunna sätta in nya projeki i stället förde fierfamiljshusprojekt eller småhusgruppbyggen som slopas eller uppskjuts.Nämnda konsekvenser bör emelleriid enligl nämnden inte hindra ett genomförandeav utredningens förslag. Enligt slalens kanutredningens förslag om krav på oförändrat projekt från och med lidpunkten förpreliminär ansökan om bostadslån medföra belydande nackdelar som sammanhängermed en oflexibel byggprocess. Enligt institutet kwn en viss förbättring avtillförlitligheten i uppgifierna i den preliminära ansökan åstadkommas genom iprincip oförändrade projeki mellan preliminär och slutlig ansökan samt genomatl tyngdpunkten i granskningen förläggs till den preliminära ansökan. Ensådan princip kan dock medföra atl från andra utgångspunkterönskvärda förändringar i projekten, betingade av t, ex, marknadsförändringar,inte sker. En ofiexibel byggprocess kan innebära alt belydande problem uppståri dessa avseenden. Särskilt torde detta vara angeläget belräffandebostadsprojekt som är slora och har lång produktionstid och imarknadssituationer med svårigheter att prognostisera efterfrågans utveckling. Uiredningens förslag till ändrade former förkostnadsredovisningen har mött kritik från många remissinstanser. Bland dessamärks bosladsstyrelsen. länsslyrelsen I Väsiernorrlandslän. BPA och Svenska . Bostadssiyrelseninstämmer i att redovisningssystemet kan behöva utvecklas och är beredd atlmedverka i ett sådant arbele men avstyrker uiredningens förslag om trekostnadsredovisningar. Redovisningen bör enligl styrelsen, liksom nu sker,lämnas i anslutning till preliminär resp, slutlig ansökan. Enligt länsbostadsnämndeni bör en fullständig kostnadsredovisning göras i samband meddet preliminära beslutet. En omprövning från stari skulleinnebära att lånemyndigheten sattes i en omöjlig situation, Alla ansträngningarbör i stället inriktas på att kostnadsredovisningen före preliminärt beslutblir så fullständig som möjligt. Enligt BPA är utredningens förslag onödigtkrångligt och omständligt. En låneprövning enligt denna modell skulle medföraökal administrativt arbete lör såväl byggherrar som kommunala och statligalånemyndigheter samt en ytteriigare förliingning av låneärendenas handläggning.Det finns dessutom risk för alt störningar uppstår vid genomförandel avbyggnadsprojektet. Byggnadsarbetena påbörjas i regel så snart preliminärtlånebeslut meddelats, ibland tidigare på dispens. Enligt den föreslagnaordningen skulle igångsättning i regel ske sedan preliminärt lånebeslutmeddelats på basis av kostnadsredovisning I, Om sedanfinansieringsförutsättningarna enligt kostnadsredovisning Il iindras ochställiga lån ej lämnas, kan detta omöjliggöra eller i varje fall försvåraprojektets genomförande. Elt genomförande av förslaget skulle enligl innebära alt inaninför etl slort osäkerhetsmoment beträffande fastigheternas slutligafinansiering. Denna osäkerhet skulle i sin tur försvåra den kortfristigakredilgivningen för bostadsprojekt ,efiersom bankinsliiuleninte kommeratl veta vilka projekt som kommer att få avlyft till statligtbostadslån. För färdigställda fastigheter som i enlighel med utredningensförslag inle skulle få stalligl bostadslån skulle slora finansieringsproblemuppkomma, efiersom möjlighelerna atv uppbringa alternativa finansieringskällorär begränsade. Svenska anför atl detinte kan vara riktigt att i del tidiga skede då kostnadsredovisning 11 skalllämnas som villkor för statligt lån låsa en kostnadsnivå som i realiteten ärberoende av faktorer som då inte är kända. Projekt som planerats och mångagånger påbörjats med tanke på att statligt lån skall erhållas kan utvecklas påetl sådant säli all de måste avbrytas eller fullföljas utan statlig belåning. Förslaget om enhetlig redovisningav produktionskostnader har fåll etl posilivi mottagande blandremissinstanserna. finner det mycketangeläget att en enhetlig produk-lionskostnadsredovisning vid låneansökankommer till slånd. Det av ulredningen föreslagna systemet för kostnadsredovisningsynes enligt boendeutredningen avsevärt kunna öka möjlighelerna att jämföraolika nybyggnadsprojekt i kostnadshänseende. En sådan ökad kunskap bör på siktkunna öka konkurrensbelingelserna i bostadsbyggandel på elt lör bostadskonsumenlernaposilivi säli. anföratl de praktiska svårigheterna vid hyresförhandlingar i fråga om nyabostadsområden sammanhänger med bedömningar av produktionskostnaderna, bör det klart framgå av redovisningen vad som är atl hänföra lilldels exploaterings- och egentliga byggnadskosinader, dels låneunderlag,panlvärde och överkoslnader. förbyggnadsforskning finneratt ändringar av det system som f n. tillämpas ärmotiverade från olika utgångspunkter. framhåller institutet att delbedömningssätt och den metod lör kostnadsuppskattning (pantvärdemetoden), somåterspeglas i del blanketimalerial som används i samband med låneansökan, äretl resultat av en programmatisk bedriven utveckling under en följd av år,varvid ofullkomligheler rättals lill efier hand de kommii till kännedom, Dellainnebär bl, a, all nuvarande syslem är svåröverskådligt och komplicerat. Delsynes därför enligl institutet motiverat att i samband med de förändringarulredningen föreslår inte endast företa deljusieringar i systemet ulan ta uppdel lill prövning i sin helhel. Med hänsyn till alt låneansökningarna är denenda ofléntligt tillgängliga ekonomiska redovisningen av bosladsbyggandet börman också överväga om inte andra intressenter (t, ex, byggherrars och brukares)informationsbehov kan tillgodoses med låneansökningshandlingarnas hjälp. och .statens instilut forbyggnadsforskning framför synpunk- lerpå det s. k. BSAB-systemet. Bosiadssiyrelsen framhålleratl systemet ännu intenått sådan användning i producentledet att någon redovisning kan påräknas isystemets detaljerade termer. Till en översiktlig nivå bör dock styrelsensredovisningsblanketler kunna anpassas. Enligt slalens institut fUrbyggnadsforskningär inte utredningens argument och analys beträffande lillämpningen avBSAB-systemet tillräckliga. Institutet pekar på svårigheten all bedöma detföreslagna systemets tabeller. Det råder delade meningar bland remissinstansernaom uiredningens förslag atl bostadslån inle skall få beviljas med mindrekommunen tillstyrkt ansökan om lån med avseende på produktionskostnaden. Blandde remissinstanser som ställer sig positiva till förslaget återfinns länsbostadsnämndernai . och , iStockholms län. samtliga kommuner som ullalat sig i frågan, samarbetsnämnden iSollefteå kommunblock och BPA. i ärförslaget i överenssiiimmelse med de principer som kan anses önskvärda men detkommer i praktiken inle alt innebära någon ändring av nuvarande ordning.Däremot skulle kanske den kommunala aktiviteten öka om lån till flerfamiljshusinte kunde beviljas med mindre kommunen lämnat sin borgen. kommun framhållerall kommunen granskar produktionskostnaden i samband med såvälpreliminär som slutlig låneansökan. Vad som däremot saknas är fast anknytningmellan beräknade erforderliga hyror och bruksvärdehyror. Bruksvärdehyror bordeenligl kommunen fastställas i samband med behandlingen av den preliminäralåneansökan. Enligt BPA finns det en viss risk all låneärendena inte blirlikformigt bedömda inom olika kommuner, beroende på bl.a. skillnader i möjlighetatt ställa erforderlig expertis till granskningsorganets förfogande. NBD.Svenska rikshyggen och Svenska byggnadsarbeiareförbundei hör till dem somavstyrker förslaget. Det är enligt bostadssiyrelsen givet alt kommunsställningstagande i form av elt avstyrkande av här ifrågavarande anledningmåste anses väga lungi. Från della förhållande är det emellertid enliglstyrelsen ett långt steg till atl bostadslån inte skulle få beviljas omavstyrkande skett. Erfarenheten visar atl del inle är rimligt attlånemyndighelerna under alla omsiiindighcier skall vara berövade möjlighetenatt bevilja lån trots alt avstyrkande skett. Enligl NBD skulle förslaget endaslmedföra en administraliv dubbelkonlroll som sannolikl inte för nämnvärd effektpå bostadskostnaderna. Svenska anser all förslaget skapar riskerför olikartad bedömning i olika delar av landet. Enligt förefaller det inte motiverat alt frånta länsbostadsnämndernamöjligheten all i särskilda fall godkänna produktionskostnader som avstyrktsav kommunen. Förbundet anför all utredningens förslag medför risk förgodtyckliga variationer. 7,9 De allmännyttiga bostadsföretagen Utredningens förslag all bara helkom munala företag skall godkännas som allmännyltiga i bostadslånesammanhanghar fåll ett blandat mottagande. Till dem som uttalat sig posiiivtom förslaget hör bosladsstyrelsen. fleialet länsbostadsnämnder, några av dehörda kommunerna, boendeutredningen. Bostadssiyrelsen instämmer iutredningens uppfattning atl övervägande skäl talar för alt de allmännyttigabostadsföretagen som producerar bostäder skall vara helkommunala. Denföreslagna övergångstiden är enligl styrelsen rimligt avvägd. finner attvad utredningen anfört i fråga om styrelsesammansättning och ägarelörhållandeneller övriga villkor för godkännande av allmännyttiga bostadsförelag är välägnat att ligga till grund för beslut och åtgärder. Den hittillsvarandeutvecklingen har entydigt visat atl förulsätlningar numera föreligger för enrenodling av de allmännyttiga bostadsföretagen så att hela styrelsen utses avkommunen. Inte minsl den klarhet och entydighet som erhålles i fråga omupphandlingsfrågor eller förvaltningsfrågor gentemot entreprenör, konsult ellerförvaltningsföretag talar enligt myckel starkt för den föreslagnalösningen. Enligt länsbosiadsnämnden i Örebrolän finns det inget behov av att organisationer och företag går in somdelägare i allmännyttiga bostadsföretag eller är tillförsäkrade representationi allmännyttiga företags styrelser. Kommunens uppgifter inom bostadspolitikenär av sådan natur och betydenhet att det enligl nämndens mening är uppenbartatt de allmännyttiga bostadsföretagen skall ses som kommunala organ förgenomförande av bostadspolitikens intentioner. i Stockholmslän framhåller att en förändring av förelagets formella status givetvis intehindrar atl man samarbetar med och köper tjänster av de rikskooperativaföretagen, bl.a. när det gäller bostadsförvaltningen. iJönköpings län anser att den initiativförmåga som visals av vissa ickehelkommunala företag talar för att övergångstiden bör vara minsl den föreslagnaoch att den undantagsvis bör kunna utsträckas, anser attreglerna för de allmännyttiga företagen bör utformas så att reglerna intehindrar en styrelserepresentation för hyresgäster och de anställda inom resp.förelag. Svenska koinmunfdrbundei ochLandsiiiigs/örbiindei anser alt existerande allmännyltiga företag medminoritetsintressen bör få forisätta sin verksamhet, inkl,nybyggnadsverksamhet, men att nya sådana företag inle bör bildas. Förbundenanför alt de skäl som ursprungligen motiverade bildande av helkommunalabostadsföretag inie längre är giltiga. Det finns därför enligl förbundeningen anledning att nya icke helkommunala allmännyltiga bostadsföretag bildas.Förbunden anser däremol att tillräckliga skäl saknas föratt ombilda befintliga icke helkommunala företag om dessa företag lår kommunensuppdrag atl forisätta som byggherrar, Länsslyrelsen i .Stockholms län anser detberiitiigat all som allmännyttiga företag i samband med den statligalångivningen endast godta sådana som är helt kommunägda och varsstyrelserepresentanter är utsedda av kommunen. anser dock all detbör beredas utrymme lör kommuner som så önskar att i fbrt-säitningen behåflaminoritetsintressen i bofagen. i län.länsslyrelserna i Ösiergöilands och Norrbollens län. några av de hördakommunerna, LO. BPA, SSUoch Svenska byggnadsarbeiareförbundei. hör till de remissinstanser som ärkritiska lill utredningens förslag. HSB anser att utredningens förslag till nya reglerför godkännande av förelag som allmännyttigt innebären direkt ingrepp i denkommunala självstyrelsen. Huruvida ett sådant ingripande är grundat på såallvarliga bosladspoliliska överväganden att det inle bör utredas samtidigtmed övriga problem rörande den kommunala kompetensen framgår knappast av vadulredningen anfört. Frågan bör enligt HSB:s mening behandlas i delta störresammanhang. Då erfarenheterna av nu gällande regler som utredningen framhållitär goda bör rikskooperativa organisationer allt forifarande kunna ingå somdelägare i allmännyttiga företag och ha rätl att utse styrelserepresentanter.Också Svenska anser att det är etl förhastat ingrepp i den kommunalasjälvbestämmanderätten att utan en systematisk prövning frånta kommunernarätten att själva avgöra om man önskar arbeta med helkommunala företag ellertillsammans med någon minoritetsdelägare. Enligt Svenska bordeulredningen ha analyserat de allmännyttiga företagens ställning i elt läge dåuiredningens förslag om markvillkor, upphandlingsnormer och jävsreglergenomförts.