prop · FX03150 · 1974-12-31 00:00:00 — Vid denna beskrivning görutredningarna en uppdelning i dels frågor av principiell karaktär, dels frågorav mer praktiskl slag. Utredningarnasammanfattar de principiella frågorna i tolv punkter, Framtida bostadsfinansiering och lånesystem skallge förutsättningar för alt uppfylla de grundläggande krav som formulerats förbostadsfinansieringen. Statens lån för nybyggnad av bostäder utgår fr, o.m, viss tidpunkt i form av utjämningslån. Dessa skall erbjudas för allaupplåtelseformer och alla hustyper. Under förutsättning av riksdagsbehandlingunder kan enligt utredningarna del nya lånesystemet tillämpas fr,o. 3, Underiiggande kredit, upp till viss gräns, kan somtidigare lämnas av stadshypoteksväsendet, kreditaktiebolagen m. fi.Annuitetslån av under senare lid förekommande slag förutsätts. 4, Vid inlroduktionstillfället faststiills enkapitalsältning för del årets nyproduktion. Kapitalersättningens storlekbestäms efier hyres- och bostadspolitiska överväganden och med beaktande av destatsfinansiella konsekvenserna i ett längre och kortare perspektiv. Kapitalersättningen underdel första året,benämndbostadsränla, skall beräknas som en procentandel av ett särskill fastställtfinansieringsunderlag. Kapitalersättningen uppräknas därefier medhjälp av en utjäm-ningsfaktor. Avsikten härmed är att staten med tiden skallersättas för gjorda uppoffringar och atl uppräkningar skall ge förutsättningför prisparilel. Bosladsränlan för varje kommande årgång bostäderfastställs på sådant sätt alt priserna i likvärdiga bostäder kan hållas påsamma nivå. Egen kapitalinsats placeras i förmånsrättslägenärmast över bottenlånets övre gräns, Det statliga lånet, utjämningslånel, placerasnärmast över egen kapitalinsats (resp, boltenlån för allmännyttigtbostadsföretag). Lånet läggs upp på ell vissl antal år. Av den åriiga kapitalersättningen skall förstbottenlångivaren få betalning enligl låneavtalet samt därefterfastighetsägaren för eget kapital. Räcker inle kapitalersättningen till detlaövergår betalningsansvaret till utjämningslångivaren, staten. Av den årliga kapitalersättningen skall av den delsom sedan återstår amoriering göras på statslänet med ell belopp som svarar motden fastställda amorteringstiden. Avbetalning på statslånet görs med raka amorteringar.Om utrymme för amoriering inle finns under viss lid, skall lånet vara slåendetill dess amortering kan ske. Amorieringens storiek skall därefier bestämmas såatt lånet är återbetalt inom den fastställda låneliden. Låntagarens skuld minskar i takt med gjordaamorteringar på lån. Önskar låntagaren lösa sill uljämningslån skall dellakunna ske, förutsatt att staten får ersättning för låg bostadsränla iförhållande till normal ränla för långfristiga lån och för återstående skuld.Omräkning görs till avlösningstidpunkten. Utredningarna anser alt den ursprungligalåneskulden inte skall behöva öka . 1 slällel skall förutsältningarges för en successiv avbetalning av lånen. Vid uppsägning av lån skall dockslalen i efterhand fä ersättning för gjorda uppoffringar. Utredningarnaförordar en sådan ordning framför alternativet att göra lånen ouppsägbara. Förslagetlill uljämningslånesystem innebär alt det blir de framtida besluten omuljämningsfaklorns storiek och eventuella ändringar av bostadsräntan som avgöri vilken takt och i vilken utsträckning de statliga lånen återbetalas tillstaten. Om det hyrespolitiska utrymmet inte medger full betalning,något som är starkt beroende av del framtida räntelägel, blir resultatet attstaten måsle avstå från full belalning också i del längre perspektivet, Efiersomde nuvarande paritetslånen representerar en teknisk utformning avutjämningslån i stort, finns det enligt utredningarna anledning alt jämföradessa med det av utredningarna formulerade förslaget till utjämningslån. Utredningarna anför att det redan i formuleringenav kraven på lånesystem ligger väsentliga skillnader. För utredningarnasförslag om utjämningslån spelar kravel på rimlig hyra en stor roll. Närpariietslånel konstruerades var kravet på subvenlionsfrihel starkt accentuerat.Själva övergången till paritetslån skulle dock göras på sådant sätt att någraprisförändringar inle ullöstes därigenom. Utredningarna har vidare fäst storvikt vid att lånesyslemet skall fånga upp snabba byggprisökningar och inlebara de rän-tefiukluationer som spelat stor roll i del statligafinansieringsstödet sedan slutet av 1940-lalet. Dessa olikheter leder direkt till skillnader ilånesyslemens konstruktion. Skillnaderna avspeglas i de funktioner sombosladsränlan resp, basannuiteten saml utjämningsfaktorn resp, pariletstalenhar i de båda systemen. Bostadsräntan inom det föreslagnautjämningslånesystemet förutsätts kunna vara från färdigställandet avvarje bostadshus. Den kan dock vara olika för olika årgångar. Basannuiteteninom paritetslånesystemet förutsätts däremot vara lika för alla årgångar menkan förändras genom särskilda beslut. Utjämningsfaktorn inom det föreslagnautjämningslånesystemet förutsätts kunna vara under en viss period.Pariletstalen inom paritetslånesystemet faslslälls däremot åriigen. För de föreslagna utjämningslånen har utredningarnasom en utgångspunkt vidare kravet på rimlig hyra i nyproduktionen.Betraktelsesättet innebär all kapilalutgifien kan bestämmas som en difierensmellan den rimliga hyran och driftkoslnaderna beräknade på lämpligt sätt.Därmed blir också bostadsräntans storlek bestämd. När bosladsränlan för dennybyggda lägenheten väl bestämts i systemets introduktion bör den enligtutredningarna i princip kunna följa byggnaden under dess fortsatta bruk. För deårgångar bostäder som därefier produceras kan det emellertid mycket väl händaatl bostadsräntan blir en annan än i de först producerade bostäderna.Bostads-räntans storiek kan enligt utredningarna lätt bestämmas med hjälp avolika uppgifier om priser och bakomliggande utveckling som föreligger vid produktionstillfället.Utjämningslånesystemet ger därmed, anser utredningarna, påtagliga fördelar viden språngvis förändring av byggpriserna. En snabb byggprisökning bör således inle lå ettmotsvarande snabbt genomslag i hyrorna, vare sig för de nyproduceradelägenheterna eller för de tidigare byggda. Med utjämningslånen kommeren sädansnabb förändring att långas upp av att bosladsränlan för den aktuella årgångenblir lägre än för den närmast föregående. Någon särskild insats avextraordinärt slag från statens sida i form av investeringsbidrag, tilläggslån,direkt avskrivning av lån e, d. erfordras således inte med uljämningslån. Omman befinner sig alldeles i början av byggnadens brukningstid ter sig sådanaspecialåtgärder inte särskill förnufiiga. De förefaller enligl utredningarnaännu mindre moli- veradepå lite , även om de kan framstå som nödvändiga i en kritisksituation, Basannuiteten i paritetslånesystemet är i principdensamma för alla årgångar. Ändringar måste bli föremål för riksdagsbeslutdärest hyrespolitiska eller andra överväganden skulle tala för det. Möjlighetenatt i paritetslånesystemet långa upp snabba byggprisökningar föreliggerteoretiskt men är inte förutsedd. Om den utnyttjades skulle det med den användatekniken kunna uppstå avsevärda komplikationer i lånelekniskt avseende med bl.a. stor skuldökning som följd. I paritetslånesystemet förutsätts atl paritetstaleti varje situation skall vara det rikliga uttryckel för historiska förändringarav byggpriserna. Hänsyn skall också ha tagils till en s. k. åldringsfaklor. 1 del föreslagna uijämningslånesystemei baserasställningstaganden till utjämningsfaktorns storlek också på historiskauppgifier. Dessa erfarenheter används dock på ett helt annat sätt än ipartitetslånesystemet. Utjämningsfaktorn kan med erfarenhetsunderiagei somgrund fastläggas och användas med samma siffervärde under ett antal årframöver. Delta bör ge goda kalkyleringsmöjligheter för såväl låntagare som deboende samt staten, I paritetslånesystemet skall däremot beslut omparitetslal fallas . Beslut som avviker från de statistiskt matematiskauträkningarna riskerar att rubba paritetsförulsättningarna. Iutjämningslånesystemet gäller som nämnts utjämningsfaktorn med räckvidd underett antal år. Revisionslid-punkter uppstår därmed regelmässigt. Därvid gesbl.a, möjlighet att kontrollera atl hygglig paritet uppnåtts. Utredningarna erinrar om att paritetslånesystemet,för alt det skall kunna fungera, förutsätter att hela det paritelsbelånadebeståndets priser anpassas till priset i nyproduktionen, Detla är i sin lurhell beroende av byggpris-ulvecklingen. Sedan paritetslånesystemel infördes år1968 låg paritetslalet i storl sett stilla . Detta oroade enligtutredningarna både långivare och låntagare efiersom skuldökningen föreföll sloroch i varje fall blev större än förutsett. Vid beräkningarna av paritetslal föråren 1972 och 1973 framkom nya paritetstal som skulle ha medfört förhållandeviskrafiiga kapitalkostnadshöjningar i hela del ränte- och paritelsbelånade beståndet. Inom utjämningslånesystemet fångas i ställetbyggprisförändringen upp och föranleder inga dramatiska höjningar vare sig avhyrorna i del årets produktion eller av hyrorna i tidigare färdigställdaårgångar bostadshus. Skulle det därefier visa sig alt den språngariadehöjningen mer eller mindre är en engångsföreteelse har denna höjning heltkunnat långas in inom finansieringssystemets ram. Visar det sig att den snabbahöjningen är inledningen till en period av helt annan och snabbare ökning avbyggnadspriserna får dessa iakttagelser bilda grund för nytt ställningstagandetill utjämningsfaktorns storiek för . Utredningarnaunderstryker atl man kan komma att nödgas konstateraatt byggpriserna hamnat på en permanent högre nivå än lidigare och att dettabör föranleda att större anspråk på kapitalersättning ställs på bostadssektorn.Det är då viktigt att dessa anspråk inte framför allt inriktas pånyproduktionen ulan på hela det utnyttjade bostadsbeståndet. I del föreslagna utjämningslånesystemet kan enförändring ske genom att bostadsräntan för samtliga årgångar justeras ellergenom att utjämningsfaktorn förändras. I paritetslånesystemet är man enligtutredningarna begränsad till justeringar av basannuiteten. Utredningarna påpekar att utrymmet för och taktenav omfördelning av kapilalutgifier över tiden hell och hållet bör ges avambitionerna att hålla rimliga kapitalutgifter . Denna frågakräver ett politiskt ställningstagande alldeles oavsett hur självalånetekniken utformas. Vill man således åsladkomma en viss hyra blir ocksåkonsekvenserna i form av uppoffring för staten på kort sikt densamma vilkenlåne- eller redovisningsieknik som används. I det längre perspektivet ter sigemellertid ovillkorliga subventioner som den enda rimliga lösningenunderstryker utredningarna. Utredningarna anser som tidigare nämnts att detstatliga lånet inom utjämningslånesystemet skall kunna avbetalas med rakaamorteringar under viss lid. Om den kapitalersättning som tas ut inte ärtillräcklig för detla ändamål, sedan bottenlåneannuiteterna och eventuellersättning för egen kapitalinsats har betalats, skall lånen vara stående tilldess amoriering kan ske. Därmed minskar låntagarens skuld även räknat i löpandepriser. Den kan möjligen under en viss inledningsperiod vara i det närmastekonstant, eftersom amorteringarna på bottenlånen i början är mycket små. Beträffande redovisningen av skuldökning iparitetslånesystemet och av räntelån erinrar utredningarna om att den i börjanav lånens löptid uppkomna skuldökningen för fastighetsägaren kan balanseras ibokföringen. Med förslaget om utjämningslån blir åtgärder av detta slagonödiga anser utredningarna. Låntagaren måste dock i sin låneförbindelse åtasig att vid uppsägning av lån ersätta staten för dess tidigare gjordauppoffring med omräkning fram till avlösningstidpunkten. En sådan förbindelseär till sin karaktär av ungefär samma slag som en garantiullästelse, ettborgensåtagande e.d. Utredningarnas överväganden har som lidigare nämntslett fram till uppfattningen att prisnivån i nyproduktionen är för hög förhushåll med genomsnittliga inkomsler. En prissänkning i de nyproduceradehyres- och bo-stadsrällslägenhelerna på 10-15 96 är därför både nödvändig ochrimlig. För alt uppnå den prissänkningen torde det enligt utredningarna krävasen sänkning av kapitalkostnaderna på 20-30 96, något som skall ses molbakgrund av all del föreligger så stora skillnader mellan utgifisnivå ochuttagna bostadspriser (hyror). Utredningarna erinrar vidare om boendeutredningensi betänkandet Bosläder 1974-76 lämnade förslag till kortsiktiga åtgärder somvar avsedda attanvändas i avvaktan på effekterna av mer långsiktiga åtgärder. En prissänkningav i storieksordningen /m' i nyproduktionen skulle enligt detta förslagåstadkommas med bosladsraballer direkt knutna lill upplåtna hyres- ochbostadsrätlslägenheter. Förslagets karaktär av övergångslösning var enligtutredningarna skäl nog lör att påtagliga skönhetsfläckar skulle kunnaaccepteras. Bostadsrabatterna var avsedda att bli en avdragsposi på hyran sedanhyresförhandlingar förts i vanlig ordning. Utredningarna säger sig vara fulltmedvetna om att en lösning av detta slag inle är hållbar på sikl, såvida maninle indirekt skulle införa åtgärder av hyreskonlrollkaraklär. Sådana åtgärderär utredningarna dock bestämda motståndare till. Bosiadsrabatterna, som avsågsvara direkt årgångsbundna, skulle således kunna störa möjligheterna atterhålla en lämplig hyresstruktur. Av det förda resonemanget drar utredningarnaslutsatsen atl en förändring av kapitalutgifierna i nyproduktionen måste följasav förändringar av villkoren för likartade delar av bostadsbeståndet. Beträffande förutsättningarna för rimligabostadsprisrelalioner konstaterar utredningarna att de framtida pris- ochinkomstförhållandena nu inie är kända. Därför är etl val av rimlig hyra somgrundar sig på så osäkra förutsättningar inte meningsfullt. Kan man däremotgenomföra en analys och träffa ett avgörande på grundval av kända förhållandenblir del enligt utredningarna en tämligen enkel procedur all senare skjutafram lidsperspektivet, Efiersom pris- och inkomstförhållandena under år1972 är väl kända har förhållandena detta år också varit utgångspunkten förutredningarnas olika beräkningar i sammanhanget. Utredningarna har studeratparitetsförutsättningarna i det äldre bostadsbeståndet och funnit att dessainte är särskilt goda. Kapitalutgifierna för årgångarna 1965 och 1966 liggersålunda högt i förhållande lill tidigare årgångar av hus och även i jämförelsemed senare färdigställda årgångar av hus. Fr, o. m. år 1972kan en ny uppgång av kapitalulgiflsnivån skönjas, som avsevärt överstigerlidigare årgångars kapilalutgifier. Utredningarnaunderstryker emellertid atl skillnaderna i kapilalutgifier också kan bero påatt olika årgångar har olika standard. Några exakta beräkningar avstandardskillnader för den studerade tidsperioden finns inte. Standardskillnadernamellan två på varandra följande årgångar uppskattar emellertid utredningarnalill 1-2 96 för . När del sedan gäller frågan om vilken viktsom bör läggas vid bostäders olika ålder med bortseende från standardskillnaderfinns paritetstalsnämndens bedömningar att skillnaden i kapitalkostnadermellan två närliggande årgångar av i övrigt likvärdiga lägenheter bör uppgåtill 0,75 96. Det förefaller utredningarna vara rimligt atl angeåldersberoendet lill 1,5-2 96 av aktuellt produktionspris per årgång. Medutgångspunkt i resonemangen om rimligt bostadspris och de år- gångsbetingadeskillnaderna har utredningarna utarbetat två alternativ för att beslämma enrimlig kapilalulgifisnivå, I det första alternativet har utredningarna utgåttfrån en kapilalulgifisnivå om ,/m' ly och från /m' år 1972.Det innebär all kapilalutgifien stiger med 2 96 för varje ny årgång jämfört mednärmast föregående årgång. I ett andra alternativ har utredningarna i ställetutgått från /m' ly produktion. Skillnaderna ikapitalutgifisökning mellan årgångarna är i detta alternativ något lägre. De båda alternativens kalkylerade kapilalutgifierjämförda med nuvarande kalkylerade kapitalutgifter anges i följande tablå. Alternativakapilalutgifier i 1972 dis priser (kr./m' ly) 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 19681969 1970 1971 1972 Utredningarna har också översiktligt beräknat destatsfinansiella kostnaderna för de båda alternativen, I förhållande till denuvarande ränte- och pariteislånen ökar kostnaderna under del första året med350 milj. kr. för alternativ I och med 500 milj, kr, för alternativ 2. Genom del val av prisnivå som utredningarna gjorioch utjämningslånets konstruktion minskar statens uppoffring i fasta priser fördet här åsyfiade beståndet är för år. Hur minskningstakten kommeratl utvecklasi jämförelse med vad som gäller för ränte- och paritetslånen avgörs helt av denframlida utvecklingen. Möjligheterna all fören längre lid göra en prognosbeträffande de i båda systemen rörliga faktorerna, utjämningsfaktorn resp.paritetstalen, är dock begränsade framhåller utredningarna. Mot bakgrund av den lämnade redovisningen föreslårutredningarna att alternativ 2 används för atl ange de rimligakapitalutgifierna för lägenheter som färdigställts , Avgöranaeför utredningarnas ställningstaganden är framförallt angelägenheten atl fåpåtagligt prispåverkande effekt för nyproduktionen. Med förslaget ges enligtutredningarna en praktisk möjlighetför låntagare med ränte- och paritelslån att utbyta dessa mot uljämningslån. Utredningarna utvecklar därefier hur d en egnakapitalinsatsen bör placeras i förmånsrällsläge. Den egna insatsen förutsätts i paritetslånesystemethyiwtetiskt förräntas efier samma nominella räntesats och med sainma fördelningi tiden som statslånet. Det belopp som återstår sedan kostnaderna förbottenlånen räknats av från baskostnaden fördelas nämligen proportionellt påegen insats och statslån. Utredningarna påpekar att om hyresnivån inyproduktionen är lika med eller understiger summan av drifikostnader ochkapitalkostnader vid 100 96 belåning innebär della all förelag med en lägreövre lånegräns lill en början fåren negativ förräntning av eget kapital. Förenskilda fastighetsägare belåning har den tekniska konstruktionen avkapitalkoslnadsomför-delningen i några fall medfört krav på belydande tillskottav likvida medel. Den i paritetslånesystemet använda omfördelningsteknikenärdärför förenad med vissa problem även om det föreligger förutsättningar fören mycket stor förräntning av eget kapital när en positiv amoriering avparitetslånen påbörjas. Den för uljämningslånesysiemel föreslagna teknikeninnebär att samtliga låntagarkalegorier ges en övre lånegräns vid 100 96. Denegna insatsen placeras säkerhelsmässigt mellan boitenlånets övre gräns och detstatliga lånet. Förslaget innebär vidare att låntagaren garanteras enförräntning av den egna insatsen motsvarande normalt förekommande räntesats förlånga lån. Detta kan under vissa omständigheter medföra alt staten i början avlånets löptid gör utbetalningar till fastighetsägaren som ersättning för denneskapitalinsats. Utredningarnaövergår därefier till alt diskutera vissa prakiiska frågor. Förslaget att kapilalutgifien skall vara ,/m'ly bostadsproduktion innebär, med hänsyn lagen vissakalkylerade överkostnader, att bostadsräntan blir 3,8 eller beroende påom låneunderlagel eller pantvärdet betraktas som finansieringsunderlag, hävdarutredningarna. På grundval av tidigare redovisadeställningstaganden blir enligt utredningarna de rimliga kapitalugifierna för1973 och nyproduktion 51 resp. /m'. Vid en anlagen skäligproduktionskostnad om ,'m' och under förutsättning atlhela denna kostnad ryms inom finansieringsunderlaget blir bosladsränlan fördenna årgång 3,7 96, Utredningarna förutsätter, därest förslaget omuljämningslån skulle komma att behandlas av , att ocksåfattar beslut om bostadsräntan vid inlroduktionstillfället. För dennyproduktion som kommer att färdigställas under nästföljande år anserutredningarna det vara mest ändamålsenligt att regeringen före årets ulgångbeslutar om bostadsräntan. Underlag för sådana beslut torde enligtutredningarna utarbetas av bo- stadsstyrelsen.Goda möjligheter bör föreligga alt kunna överblicka kostnadernaför det följande årels färdigställande. Något behov av exakta uppgifierföreligger knappast för de överväganden som här kommer i fråga anserutredningarna. Eventuella önskemål om precision i detaljer måste nämligen vägasmot det enkla faktum atl bostadsföretagen för sina kalkyler och också de boendenågon tid i förväg måste veta kostnadsför-uisättningarna för bostadspriserna ide nybyggda lägenhelerna. Avgörande för ställningstagandena bör enliglutredningarna vara att förutsättningarna för likvärdiga priser skallupprätthållas inför varje ny årgång bosläder som produceras. Utredningarna påpekar avslutningsvis i fråga ombostadsräntan atl, om byggprisstegringen håller ungefär samma takt som övrigaprisförändringar, bosladsränlan därmed kommeratl bli ungefär densamma för olikaårgångar. Utjämningsfaktorn skall, anför utredningarna, medtanke på normala prisförändringar ge förutsättningar för likvärdiga priserunder tider av normala kostnadsförändringar. Utredningarna erinrar isammanhanget om att det är bosladsränlan som får fånga upp de snabbaförändringarna av kostnaderna. Utjämningsfaktorn kommer vidare atl beslämma takteni återbetalningen av del tillskott som staten bidrar med under början avbostadens brukningstid. Utredningarna har som lidigare nämnts föreslagit attutjämningsfaktorn skall fastställas i förväg för . En tid på3-5 år anser utredningarna vara lämplig. Ett syslem med fastarevisionstidpunkter som innebär att utjämningsfaktorerna för samtliga årgångarfastställs vid etl och samma tillfälle har enligl utredningarna stora fördelar.Alternativet är en ordning som innebär att den första perioden förutjämningsfaktorn görs lika lång för samtliga årgångar. Detta får emellertidtill följd alt man åriigen lar ta ställning till utjämningsfaktorns storiek företl antal årgångar Utredningarna förutsätter att beslut omutjämningsfaktorn fattas av regeringen och atl underlag för ställningstagandepresenteras av efiersom styrelsen torde vara den myndighetsom har bäsla överblicken över de förhållanden som bör beaktas i sammanhanget. Vid kontrolltidpunkten bör enligt utredningarnaparitetssynpunkterna tilldelas stor men inte avgörande vikt vid bedömningen.Om förändringar, som inte har kunnat förutses, har inträffat inom andrasektorer, exempelvis i fråga om prisutveckling för tjänster eller varor ellerlöneutveckling, träder etl annat av de grundläggande kraven förbostadsfinansieringen, nämligen rimlig hyra i nyproduktionen, i förgrunden. Detkan således också bli nödvändigt med andra överväganden än paritetsaspeklerna,men några bestämda förutsägelser i detta avseende kan enligl utredningarnaknappast göras . Så länge man inle kan göra del sannolikt att utvecklingenunder ett antal framförliggande år väsentligl skulle komma all avvika från desenaste årens utveckling, bör vunna erfarenheter och historiska uppgifier varatillräckligt underlag för beräkning av utjämningsfaklorn. Vad avser möjligheterna atl anväda andra grunderför beslut beträffande utjämningsfaktorn än prisparilel mellan olika årgångarav hus anger utredningarna bl.a, allmän löneförändring och ändring avbasbeloppen i ATP-systemel, Även om dessa grunder inte teoretiskt kan motiverasi ett utjämningslån, kan de likväl ha praktiska förtjänster hävdarutredningarna. På grundval av vissa överväganden somparitelslalsnämnden gjort belräffande den s. k, åldersfaktorn drarutredningarna slutsatsen att denna faktor kan vara olika vid olika tidpunkter.Också för utjämningslånen gäller på sikl sannolikt atl utjämningsfaktorn inteär densamma underen hela brukningstid och att faktorn bör kunnaförändras i olika grad för elt nytt och ett äldre hus under samma lidsperiod.