prop · FX03150 · 1974-12-31 00:00:00 — Utredningarna underst ryker atl utjämningsfaktornsstoriek kan ligga inom ell visst intervall för att fylla funktionerna alt geförutsättningar både för likvärdiga priser och en omfördelning avkapitalutgifierna över tiden, I åtskilliga av utredningarnas beräkningar haren uljämningsfaktor som stiger med 3,0 eller 3,5 96 ärligen använts. Dessa lalanser utredningarna vara realistiska att använda just . Beträffande kapitalersättningen anförutredningarna, att det med tanke på att staten som givare av lån ochsubventioner har de fiesta transaktionerna med fastighetsägaren, kan diskuterasom inle kapitalersättningen skall inbetalas lill bostadsmyndigheten. skulle sedan utbetalning ske till botlenlångivaren, I fråga om statslånets storlek och därmedbottenlånets övre gräns anför utredningarna atl det finns skäl som talar föratt botienlånel bör vara så beräknat att bostadsräntan, del första åretskapitalutgifi, ger möjlighet atl åtminstone betala bottenlåneannuileten. Någraprincipiella invändningar mot en ordning som innebär atl slalen, omkapitalersättningen ej medger det, betalar en del avbottelåneannuiteten torde dock inte finnas anser utredningarna. En annan aspekt när det gäller att bestämmastorleken av bostadslånet är dock väsentligare. Utredningarna pekar på alt detunder relativt har förelegat svårigheter all tillräckligl snabbt lafram erforderligt kapital till botlenlångivningen. Detta kan ses som ett teckenpå en knapphet på kapital vid gällande priser, dvs, upplåningsränior. Det ärdärför troligt anser utredningarna alt man bör sänka anspråken på dentraditionella kapitalmarknaden och därav dra slutsatsen atl bollenlånensomfattning kan minska. Detta ställer motsvarande krav på ökad utlåning frånstaten. Med en åtgärd av detta slag bör det ligga inom möjlighetens gräns alt minskaväntetiden för slutliga lån. Detta innebär i sin tur atl omloppstiden förbyggnadskre-ditiven minskar, något som underiällar kredilförsörjningen tillsjälva byggandet. Vid bedömningen av frågan om ändrad fördelningmellan bottenlån och statliga lån, har utredningarna framför allt uppmärksammatnyss nämnda synpunkter. Utredningarna anser det därför vara realistiskt atträkna med mindrebottenlån och ökade statliga lån. I fiera exempel har utredningarna ocksåanvänt boltenlån som omfattar mindre del av finansieringsunderlaget än vad somnu är vanligen förekommande. Utredningarna föreslår att botlenlånen normaltskall omfatta 50 i stället för av finansieringsun-deriagel. Eventuell egeninsats placeras som redan nämnts ovanför bottenlånen med bättre förmånsrätt ändet statliga lånet. Utredningarnaanser att redan del förhållandet att det statliga lånet enligt utredningarnasförslag skall täcka större del av finansieringsbehovet än nu ulgör argument fören ökning av lånets löptid. Utredningarna påminner i sammanhanget om allprimärlån lidigare har varit slående och atl det avgörande argumentet för atlbörja kräva amorieringar på dessa lån var önskemålet om snabbare omlopp påkapitalet och inte att de slående lånen innebar en felaktig värdebedömning. Också en bedömning av bosiadsprissituationen talarenligt utredningarna för att löptiden för de statliga lånen bör varaförhållandevis lång. Utredningarna erinrar även om att saneringsutredningen ifråga om tolalsanerings-objekt utgick från ell antagande om en omloppslid på destatliga lånen på upp lill 60 är. Detta resonemang har logiskt sett äventillämpning för annan nybyggnad anser utredningarna. Motdenna bakgrund föreslår utredningarna att de statliga lånen läggs upp på 60 år.Om lånen under början av löptiden är slående under viss lid skallamorteringarnas storlek bestämmas med hänsyn härtill så atl den totala löptideninte överstiger 60 år Belräffande låntagarens ansvar är detta inom utjämningslånesystemetlill sin principiella karaktär av samma slag som för elt konventionellt lån.Vid en eventuell uppsägning av det statliga lånet skall enligt utredningarnasådana regler gälla all staten ersätts för gjorda uppoffringar. Under vissabetingelser räcker inte den med tiden höjda kapitalersättningen lill för attkompensera slalen för tillskottet lill låntagaren under början av löptiden.Består en sådan situalion under längre lid bör särskilda ålgärder övervägas medtanke på låntagarens situation. Vad som därvid enligt utredningarna kanaktualiseras är en särskild villkorslös subvention av den statliga räntan nedtill den nivå som erfordras för att omfördelning skall kunna ske. Någon ytteriigare belysning av frågan eller någrasärskilda föreskrifier anser utredningarna inte vara erforderiiga.Utredningarna anför vidare att elt eventuellt framtida beslut om sådan särskildsubvention lorde kunna utlösas utan större svårigheter, efiersom beslutet inteinnebär några extra stalsfinansiella belastningar. Föreligger det en bristandeförutsättning för omfördelning under längre lid är nämligen innebörden den attåterbetalning inte kan ske. Villkoriigheten i en del av subventioneringensaknar därmed reell mening anser utredningarna. Redan vid utredningarnas principiella övervägandenhar de förutsatt all finansieringsunderlag bör omfatta en skäligproduktionskostnad. Hurdetta underlag skall fastställas är emellerlid en fråga som utredningarna återkommertill . De nu tillämpade schablonreglerna förfastställande av låneunderlag och pantvärde torde enligl utredningarna dock gemöjlighet till atl avgöra hur finansieringsunderlagel i utjämningslånesystemetskall fastställas till dess eventuellt nya regler föreligger. Också till frågan om författningstext harutredningarna för avsikt all återkomma i särskild promemoria. Utredningarna övergår därefier till all närmarebeskriva de stats-f i n a n s i e 11 a k o n s e k v e n s e rn a av detföreslagna lånesyslemet och erinrar inledningsvis om att del i vissa fall kanbehöva förenas med en subvention. Subvenlionsbehovet kan emellertid intebedömas generellt eller på lång sikt. Till dess sådani behov föreligger börstatsmakterna förutsätta att statens fordran kommer alt återbetalas. Någon principiell förändring av anspråken påtotalbudgelen uppstår inte på grund av utjämningslånesystemet. I vilkenutsträckning och på vilkel säii den budgeitekniska redovisningen påverkas harutredningarna inie ansett sig ha anledning alt ta slällning lill. Utredningarna angerdärefierföruisättningarna föralt inte lånesyslemet skall leda tili en evigt ökande statsfinansieU uppoffringför befintliga årgångar av hus. På lång sikl skall således bosladsränlan varaslörre eller lika med skillnaden mellan kapitalmarknadens räntor ochutjämningsfaktorn, alll i procent. Detta kan också uttryckas så attutjämningsfaklorn skall vara slörre eller lika med skillnaden mellankapitalmarknadens räntor och bosladsränlan. Uppfylls inte dessaförutsättningar får staten inte någon ersättning för gjorda uppoffringar pålängre sikt. Som lidigare nämnts har utredningarna i sinaöverväganden funnit att kapitalutgifierna bör sänkas i varierande omfattning ihela det ränte- och paritelsbelånade bostadsbeståndet. Kostnaderna för dennasänkning av kapitalutgifierna beräknas lill ca 500 milj, kr. för elt budgetår,Detla belopp bör alltså läggas till nuvarande stalsfinansiella uppoffring föromfördelning inom ränte- och pariteislånesystemen, som uppgicktill ca . Kostnaderna för sänkta kapilalutgifier i hus med hyres-och bostadsrätt färdigställda beräknas lill ca 50 milj. kr. Somgrund för beräkningarna av stalsfinansiella konsekvenser för del tillkommandebeståndet har utredningarna angett en statligt belånad åriig bostadsproduktionom 5 650 000 m' motsvarande 25 000 lägenheter i flerfamiljshus och 35 000lägenheter i småhus med aktuella genomsnitisyior för resp. hustyp. 1 motsatstill beräkningarna beträffande det befintliga beståndet inkluderas ävenlägenheter med äganderätt i beräkningarna för det kommande bostadsbeståndet.Produktionspriset per kvadratmeter förutsätts vara 1 400 kr.och därefier stiga med 4,5 96 , vilkel motsvarar ett ungefäriigigenomsnitt . Utjämningsfaktorn är 1,0 detförsta året och stiger därefier åriigen med 3,5 96. Resultatet av utredningarnas beräkningar är atl idagens ränteläge varje tillkommande årgång medför en omfördelning av nära 300milj, kr. Utredningarnas förslag att utöka statslånetsstoriek medför också att statens nyutlåning ökar. De statsfinansiellaaspekterna kan i detta avseende enligt utredningarna underordnas desamhällsekonomiska. Upplåningsbehov överförs endast från hypoteksinslitui etc.till staten, vilkel i nuvarande avlyfissituation med hänsyn tagen till denstörre flexibiliteten i statens obligationsvillkor torde underiättafinansieringen med faslighelslån. Vid den förutsatta produktionsvolym somutredningarna lidigare angett innebär den föreslagna vidgningen av statslånelssloriek enligl utredningarna en åriig nyutlåning på ca . Utjämningslånesystemels allmänna uppläggning görenligt utredningarna systemet väl lämpat för en tillämpning även isaneringssammanhang. Utredningarna har redovisat överväganden och förslag idessa avseenden i betänkandet Följdfrågor (p. Beträffande vissa övergångsfrågor föreslårutredningarna all låneunderlaget för bosläder tills vidare används somfinansieringsunderlag i utjämningslånesystemet. Begreppen låneunderlag ochpantvärde bör dock enligl utredningarna komma att ytterligare prövas i sambandmed införande av utjämningslån. Utredningarnaföreslår vidare att alla fastighetsägare med bostadslån för vilka omfördelningtillämpas enligt bostadslåne-och räntelånekungörelserna skall erbjudasutjämningslån. 1 samband med atl lånehandlingarna omskrivs vill utredningarnaaktualisera möjligheten lill en refinansiering av fastigheterna i vissa fall.Detta skulle t.ex. kunna möjliggöra viss återbetalning av mycket storaursprungliga kapitalinsatser för bostadsrältshavare eller nya investeringar imiljöförbättrande syfte. Även till denna fråga återkommer utredningarna ibetänkandet Följdfrågor (p. 2.2.2 och 2.2.5). De låneskuldbelopp, som överförs i nytt låneavtaloch som således kommer atl bilda underiag för beräkning av amorteringarnassloriek, bör - bortsett från eventuella förändringar i samband medfinansieringen av antytt slag - överensstämma med skuld pä bostadslån ochräntelån resp. skuld på paritetslån. Bosladsränlan för varje årgång kan enligl utredningarnabestämmas med utgångspunkt från genomsnittliga värden för produktionskostnad,pantvärde, låneunderlag och låneskuld resp. år samt från de av utredningarnaföreslagna genomsnittliga kapitalutgifierna för lägenheter av olika årgång. Utredningarna anser alt man inte med säkerhet kanförutsätta all samtliga fastighetsägare vill utnyttja möjligheterna atttransformera sina bostadslån till utjämningslån. En tvångsvis överföring elleruppsägning anser utredningarna vara utesluten. För kvarvarande ränte- ochparitelslån föreslår utredningarna alt parilelstalel förändras på samma sättsom utjämningsfaktorn. Skyldigheten för SCB alt åriigen lämna förslag tillregeringen angående nästföljande ärs paritetslal kan därmed upphöra. 5 1974 1 saml Nr 150 Frågan om uljämningslån skall kunna lämnas lillbefintliga fastigheter ulan statliga lån behandlas också i betänkandetFöljdfrågor (p, 2,2,5). Utredningarna övergår därefier lill atl behandlamöjligheterna atl med hjälp av bostadsfinansieringen erhålla neutralitet mellanupplåtelseformerna. Utredningarna understryker aii deras överväganden i dennadel närmast skall uppfattas som en teknisk redovisning och att utredningarnaslidigare nämnda överväganden och förslag helt och hållet varit baserade påförulsättningen att skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna. Efter all ha beskrivii skattesystemets eflekter påboendekostnaderna för lägenheter med äganderätt och jämföri dessa medkostnaderna för lägenheter upplåtna med bostadsrätt och hyresrätt övergårutredningarna till att dis-kulera olika möjligheter lill anpassning avlånesyslemet för att neutralisera beskattningseffekterna. Den kostnadsnivå som utredningarna ulgår ifrån ärden bostadsränta som uträknais för , nämligen 3,9 96. Kapitalutgiftenför en lägenhet utan skattereduktion bestäms av bosladsränlan. Den börsåledesöverensstämma med kapitalutgiften beräknad på annal sätt för en liknandelägenhet minus skattereduktionen för denna. Utredningarnaanför alt, om neutralitet mellan olika upplåtelseformer nås via beskattningen,uppgiften i bostadsfinansieringssammanhang är utomordentligt enkel. Den nyssangivna bostadsräntan inom utjämningslånesystemet skulle då kunna tillämpas påsamtliga hustyper och upplåtelse-former. I de fall traditionella lån kommerlill användning, något som framför allt kan bli aktuellt för de ägda småhusen,leder detta i så fall till inledningsvis väsentligt högre utgifier för den boende.Utredningarna konstaterar dock att småhusägaren själv har det slutligaavgörandet beträffande vilken lånetyp han skall välja. När del sedan gäller bosladsfinansieringssystemetsutformning om skatteneutralitet inte råder erinrar utredningarna om atl kostnadsneutralitetmellan upplåtelseformerna kan nås vid en extremt låg ränla. Den räntenivå, somger kostnadsneutralitet i fråga om olika upplåtelseformer, anger utredningarnatill 1,6 96. Möjligheten att med hjälp av så krafiigl subventionerad ränla uppnåkostnadsneutralitet avvisar emellertid utredningarna främsi med hänsyn lill deslora anspråk på statsmedel som skulle bli följden. Utredningarna övergårdärför till att behandla förulsältningarna för neutralitet inomutjämningslånesystemels ram. För den fortsatta framställningen använderutredningarna som utgångspunkt ell tänkt småhus om produceratår 1972. Ellhus av denna sloriek får med lån av tradilionellt slag, dvs. nominella villkor,en kapitalutgifi på eller /m' sedan hänsynlagils också till skatteeffekten. Denna kapitalutgifi visar god överensstämmelsemed vad utredningarna tidigare angett som rimlig kapitalutgift för engenomsnitlslägenhei nyproduktion. attkapilalutgifien är /m' högre står väl i överensstämmelse med dehögre produktionskostnaderna för hustypen i fråga, anför utredningarna. Med en bostadsränla om 3,9 96 blir del första årelskapitalutgifi inom utjämningslånesystemet för del studerade småhuset om detupplåts med hyresrätt . Det visar sig således atl utjämningslånen geren bosladsutgifi för lägenheter i hyresrällsform som blir nära nog exaktdensamma som för samma bostad i äganderällsform med traditionella lån ochnuvarande beskattningsregler. Utredningarna har också beräknat vilkenbostadsränta som vid nuvarande skatteregler bör lillämpas för del ägda småhusetför att neutralitet skall nås i förhållande till samma småhus upplåtet medhyresrätt. Utredningarna konstaterar härvid att neutralitet nås med enbostadsränla om 6,7 96 för del ägda småhuset. Utredningarnas slutsals är all man genomdifferentierade bostadsränlor kan åsladkomma neutralitet mellan upplåtelseformerna,åtminstone under del första brukningsårel. Med de angivna förutsättningarnaskulle således kostnaderna för hushållen bli likvärdiga för ett ägt småhus medtraditionella lån enligt finansieringsförutsättningar, för ett ägtsmåhus med uljämningslån och en bostadsränta på och slutligen för ettsmåhus med hyresrätt med en bostadsränla på 3,9 96. Utredningarna understryker emelleriid attneulralitetsförutsättningarna förändras på längre sikl. För att studera dessaförändringar har utredningarna gjort vissa antaganden soni innebär allutjämningsfaktorn antas bli uppjusterad åriigen, att Taxeringsvärdenasuccessivt höjs i relation lill allmän prisutveckling motsvarande per årsamt att räntor och skatteskalor hålls konstanta i liden. Resultatet avberäkningarna avseende nämnda småhus med olika finanserings- ochupplåtelsevillkor framgår av följande tablå. Årlig kapitahilgift för småhus med olika finansierinv,s-och upplåtelsevillkor (kr.) Ar Traditionella Utjämningslän, Utjämningslån, län, ägande- bostadsränta bostadsränta rätt 3,996, hyres- 6,796,ägande rätt rätt Utredningarna konstaterar all man med hjälp avuljämningslånen kan behålla kostnadsneutralitet även . Utredningarna påminner i sammanhanget om skillnadenmellan den subventionering som äger rum inom utjämningslånesystemels ram ochskal- lesubvenlioner.En skattereduktion är således till sin karaktär villkorslös och omedelbar, dvs.den kan inle återkrävas på sikl. Den bosladsprissän-kande effekten genomutjämningslånesystemet är likaså omedelbar. Subventionen är emellertidvillkorlig och kan således återkrävas . Utredningarna understrykerockså atl traditionella lån medför en situation som för hushållens del medliden ter sig alll gynnsammare jämföri med utjämningslån. Utredningarnas slutsats är atl, om lösningen avneutraliletsproblemet genomförs via finansieringssystemet, ökande subventioneri löpande penningvärde sannolikt måsle tillkomma. Utredningarna har emellertidinle bedömt om detla leder till ökande subventioner också i reala termer ellerom del är möjligt alt under vissa förutsättningar ligga kvar på ungefär oförändradsubventionsnivä. 1 enlighel med direktiven förbostadsfinansieringsuiredningen har utredningarna behandlat även frågan om t ot a 1 f i n a n s i e r i n g, 1 direktiven sägs beträffande denna fråga altutredningens prövning bör grundas på ingående kartläggningar och övervägandenav konsekvenserna i olika hänseenden av en lolalfinansiering. Härvid bör bl.a.skillnaderna mellan en tolalfinansiering som omfattar endast fastighetslånenoch en ordning som inbegriper även byggnadskrediterna i totalfinansieringenbelysas. Utredningarna har i denna del av utredningsarbetetkoncentrerat sig på de mer principiella aspekterna på tolalfinansieringen,speciellt den del som berörs av valet av finansieringssystem. Efter att ha erinrat om olika pågående ochavslutadcuiredningar som också behandlat frågan om tolalfinansiering definierarutredningarna vissa använda termer. När del gäller frågan om all ersätta olikaexisterande, slutliga lån med ett enda lån använder utredningarna termenfullständig finansiering. I sammanhanget konstaterar utredningarna också atlde lekniska och prakiiska frågorna i samband med del föreslagna utjämningslånesystemetskulle kunna ges en enklare utformning om det fanns etl enda lån från bottentill loppen. Termen integrerad finansiering använderutredningarna för en låneform som inte gör någon åtskillnad mellan lån underbyggnadstiden och slutliga lån. Utredningarna tar också upp hurbostadsfinansieringen är fördelad på olika låneformer ochfinansieringsinstitut. Utredningarna använder termen bo -s t a d s b a n k föratl ange en samordning av institutionella former och slutliga långivare. Utredningarna konstaterar atl vid fullständigfinansiering staten torde behöva tiicka behovet av pengar genom egen upplåning- ulöver vad som redan nu sker för den statliga bostadslängivningens räkning.Genom att bostadsfinansieringsbehovet endast är en del av den totala statligaupplåningen kan del täckas av lån med olika löptider. Därmed öppnas enligtutredningarna en möjlighet att lättare än nu omvandla s. k. korta pengar tilllånga, Samlidigt kanman undvara den absoluta kopplingen av bottenlånevillkor med obligationsvillkorsom nu tillämpas. Utredningarna understryker alt en fullständigfinansiering i och för sig inte förutsätter en särskild statlig bostadsbank. Förhanteringen av en upplåning till bostadssektorn kan man nämligen bygga vidarepå nuvarande institut. Vilken lösning som skall väljas kan enligl utredningarnaprövas från olika utgångspunkter. Det förefaller utredningarna nu naturligastalt pröva frågan öm en fullständig finansiering mot bakgrund av vad de anförtom bostadsfinansieringens uppgifier och sina överväganden om lånesystem. Utredningarna anser atl en utjämning över tiden avkapitalutgifterna underiättas rent praktiskt om bostadshuset är finansieratmed i princip ett enda långfristigt lån. En utjämning går dock att förena, bådei teori och praktik, med traditionella enhetslån som omfattar större delen avfinansieringsunderlagel och med räntor och annuiteter som är olika vid olikatidpunkter och för olika årgångar av hus. Skulle det likväl under den fortsattabehandlingen - eller i praktisk tillämpning - visa sig atl problem uppslår idelta avseende, kommer en lösning som innebär fullständig finansiering alt tesig både önskvärd och nödvändig anser utredningarna. Det förhåller sig enligt utredningarna i självaverkel så atl varierande kapitalkostnadsvillkor, något som kan vara motiveratav kapitalmarknads-skäl, ytteriigare understryker behovet av möjlighet tillomfördelning över tiden. Uppgiften alt fylla detla behov kan endasl utövas avstaten. Dess avgörande insats blir under alla omständigheter - om en rimlighyra skall kunna erhållas och förutsättningar för likvärdiga kapitalutgifterbibehållas över tiden - att tillhandahålla lån i högt förmånsrällsläge ochsvara för bostadsprissänkande åtgärder med subventioner av olika utformning.Slalen svarar för risktagandet i samband med långivningen och påtar sig ocksådirekta utgifier på grund av de höga kapitalkostnader som ges av kapitalmarknaden. Med de bostadspolitiska aspekter som utredningarnahar anledning att anlägga på frågan förefaller det dem naturligast med enfullständig finansiering, dvs. en totalfinansiering med elt lån från bottenlill loppen. Utredningarna är medvetna om att denna synpunkt måsle läggassamman med andra, framförallt kreditmarknadsmässiga synpunkter. Utredningarnasägersig dock inte vara främmande föratt en tolalfinansiering av här angivetslag kan verka underiältande för en utveckling mot friare former för övrigadelar av kapitalmarknaden - något som kan ge effekter av annal slag änutredningarna har anledning att bedöma. Även pä frågan om en integrerad finansiering, dvs,en långivare och ett lån för både byggnadslån och faslighelslån, kan man läggasåväl bostadspolitiska som kreditmarknadspolitiska synpunkler, anförutredningarna. Från bostadspolitisk synpunkt är det viktigt atl lån underbyggnadstiden till rimlig ränta finns lill beslutat byggande, alt slutligbelåning kan ordnas smidigt när huset är klart och att hanteringen avlåneärendena sker på ett Utredningarna anser all erfarenheterna från degångna åren visar all del kan vara svårt alt klara bostadsfinansieringen mednuvarande syslem. En integrerad finansiering skulle ha stora förtjänster. Dennuvarande uppdelningen synes utredningarna också delvis vara historisktbetingad, dvs. anpassad till en gången tids förhållanden på bostads- ochbyggnadsmarknaderna. Utredningarna understryker att kredilförsörjningenunderbyggnadsperioden måsle vara tryggad så all några störningar ej uppkommervare sig när det gäller igångsättningslidpunkien eller under arbeisskedei.Beslut om statlig finansieringsmedverkan lill elt bosladsbyggnadsprojekt börsuccessivt vara kopplat till en direkt anvisning om kredilgivning, efiersombostadsbyggnadsplaneringen bygger på en på överordnad nivå verkställdavvägning och prioritering av vilka reala och finansiella resurser som färanvändas lill bosladsinvesieringar. 1 sammanhanget fäster utredningarna uppmärksamhetenpå den metod som delegationen för bostadsfinansiering anvisat beträffandeberäkning av bostadsbyggnadsprogram i ekonomiska termer. Denna metod ger enligtutredningarna en klar indikation till vidare utveckling. Om nämligen bosladsbyggnadsprojektregelmässigt redovisas i ekonomiska termer kan också enligt utredningarnakredilförsörjningsåigärder lätt kopplas till byggandet. Utredningarna understryker vidare attkapitalförsörjningen bör ske på sådanakapitalkostnadsvillkor att de inte ger stora skillnader i belastning på denslutliga produktionskostnaden på bostadsfastigheter som' färdigställts vidolika tidpunkter. Denna aspekt väger enligt utredningarna dock inte särdelestungt därest vad utredningarna anfört om nytt lånesystem vinner beaktande, Ipraktiken kommer då nämligen under överskådlig lid inle några märkbaraskillnader i de årliga kapitalutgifterna alt uppstå. Enligt utredningarna bör försörjningen av byggnadslånoch slutliga lån vara så organiserad all skarvproblem av administrativoch/eller kostnads-mässigart inte uppkommer.