prop · FX03150 · 1974-12-31 00:00:00 — Utredningarnamenar emellertid att frågan om utredning på detta område ytterligare bör prövasav Kungl, Maj:t. Avslutningsvis anför utredningarna atlförhållandena vid snar försäljning av bostadsrätter i vissa fall kan likna dehär åsyfiade med statligt belånade småhus och att det finns skäl att meduppmärksamhet följa denna fråga. 2.1.10Reservationer m. m. Reservationer har avgells av dels ledamölernaAndersson, och gemensami, dels ledamöterna (motdelar som berör boendeutredningen) och Näverfelt (mot delar som berörbostadsfinansierings-utredningen), dels ledamoten . Särskilt yttrandehar lämnats av ledamoten . och anföratt den bostadsbrist som präglat större delen av efterkrigstiden i hög gradskapat en "säljarens marknad". Konsumenternas möjligheter alt påverkaproduktionens inriktning har varit näst intill obefintliga. Den framtidabostadspolitiken, menar reservanterna, måste inriktas på att rätta till dessabrister. Konsumenternas slällning måstedärvid stärkas. Reservanternafinner vidare atl de nuvarande segregationsiendenserna mellanolika områden när del gäller de boendes åldrar, yrken och inkomsler måstebrytas. Konsumenternas valfrihet kräver atl bostadsbyggandet hålls på entillräckligt hög nivå. En viss lägenhetsreserv måste också finnas, menarreservanterna. Annars skapas inle den röriighel på bostadsmarknaden som arenförutsättning för egentlig valfrihet. Våra kunskaperom människornas önskningarmotiverar enligl reservanterna ell ökal byggande av småhus och andra s. k,markbostäder. Kraven på valfrihet och minskad social skiktning nödvändiggörvidare åtgärder som ger låginkomstgrupperna en starkare ställning påsmåhusmarknaden. Etl annat steg i riktning mol ökad valfrihet ochmindre social skiktning vore enligt reservanterna all ge dem som bor medbostadsrätt och hyresrätt en fördel motsvarande den som småhusägarna har genomsin rätt att göra skatteavdrag för sina ränteomkostnader. Reservanternaframhåller att åtgärder som syfiar lill en utjämning av prisstrukturen mellanolika upplåtelseformer inte får leda till någon förändring för dem som bor iägda småhus. Vad gäller frågan om demokrati i boendet hävdarreservanterna atl den boendes infiytande över sin egen miljö är mycketbristfällig. Del är därför nödvändigt all hyresvärdarna i samarbete med deboende och deras organisationer försöker finna former som ökar hyresgästernasansvar och infiytande över den egna bostaden. Den lagstadgade förhandlingsrättsom utredningen föreslår anser reservanterna motiverad när det gäller åtgärdermed ekonomiska konsekvenser. Reservanterna anser att man i det fortsattautredningsarbetet i denna fråga bör överväga bl. a. hur man skall göra detmöjligt lör fiera alt äga sina lägenheter. I frågan om finansieringssystemet menarreservanterna, all del av ulredningen förordade utjämningslånel, som innebäratt kostnaden i nyproduktionen hålls nere och prisparilel skapas mellan olikaårgångar, är en principiellt sett riktig lösning. Reservanterna finner dock attdet varit önskvärt att de stalsfinansiella och samhällsekonomiskakonsekvenserna av de skuldåtaganden som staten måste göra med detta system hadebelysts mer utförligt. Vid det slutliga ställningstagandet tillfinansieringssystemet börenligt reservanterna övervägas möjligheterna attkombinera lånesyslemet med en statslåneränta som understiger dagensmarknadsränta för den långfristiga upplåningen. Reservanterna finner utredningens behandling avfrågan om totalfinansiering och inrättandet av en slatlig bosladsbankanmärkningsvärd. För egen del vill reservanterna inle avvisa tanken på ettenhetligt bostadslån men menar alt delta problem kräver noggranna övervägandeninnan något slutligt ställningstagande görs. Reservanterna säger sig vidareinte kunna förorda att en slatlig bank ges monopol på utlåning lillbostadsbyggandet. Utredningens förslag om all priskonlroll införs vidförsäljning i andra hand av statligt belånade hus torde enligt reservanternaknappast lö.sa pro- blemenmed att söka hålla nere dessa priser. Risken är stor, menar reservanterna, atten priskontroll endasl medför uppkomsten av en svart marknad vidandrahandsförsäljningen. Överpriser motverkas effektivast genom att åstadkommabättre balans mellan tillgång och efterfrågan. Reservanterna och anser alt detförhållandet att mer än 30000 lägenheter står tomma delvis kan ses som enföljd av att bostadsproduktionen inte varit tillräckligt anpassad tillkonsumenternas krav och önskemål. Köpmotståndet mot de nya lägenheterna berorsåledes i stor utsträckning på denna bristande anpassning och dåligabostadsmiljöer och är enligt reservanterna inte enbari en fråga om priser. Påkort sikt torde dock övervägandena om möjliga siimulansmedel böra inriktas påboendekostnaden. Reservanterna finner det därför motiverat med ell vidgatstatligt finansiellt slöd. Detla bör kompletteras med hushållsanknutnaskatteförmåner som medger erforderiig sänkning av boendekostnaden för att ökabostadsefterfrågan. Reservanterna motsätter sig förslaget alt kommunskall besluta om priskontroll vid andrahandsupplåtelse av statligt belånadesmåhus. Behovet av kontrollåtgärder undanröjs av en fortsatt högsmåhusproduktion. I fråga om utredningens förslag om lagfästförhandlingsrätt för hyresgästerna rörande fastigheternas förvaltning m. m.anser reservanterna att del i första hand ankommer på hyresmarknadens parteratt söka lösningar på de boendedemokratiska problemen. 1 avvaktan härpå börnågon lagstiftning inte genomföras. Reservanterna finner all del föreslagnafinansieringssystemet har sådana brister att det inte kan tillämpas utanbetydande justeringar. Systemet har t. ex, inte erforderlig klarhet i sinuppbyggnad vad gäller de ekonomiska konsekvenserna för låntagaren ochbostadslångivaren (slalen). Del saknas vidare erforderliga analyser ochbedömningar beträffande de stalsfinansiella konsekvenserna. Enligtreservanterna måste därför dén föreslagna låneformen klargöras ochkompletteras i vissa punkter förall nå någorlunda nöjaktig realism och kunnakomma till praktisk tillämpning. Reservanterna redovisar vissa egna förslagbeträffande principer och utformning av lånesyslemet, bl.a. avseendeamorteringstidens längd, storleken av de årliga amorteringarna avbostadslånet, betalningsprocentens storlek samt bostadslånets storiek. Reservanten anför att bl, a, olikastatliga och kommunala ingripanden och regleringar inom bostadsområdet harlett till minskad konkurrens i byggandet och därmed stigandeproduktionskostnader. Kapitalkostnaderna för bostäderna i nyproduktionen harblivit så höga att de har måst döljas för konsumenterna, vilkelskell genom paritetslånesystemet. Det är enligt reservanten angeläget atl nusöka finna sådana förutsättningar för bostadsproduktionen och sådana former fördess finansiering att en fri konkurrens på lika villkor med prispress somföljd uppnås samt att bostadens verkliga kostnader inte döljs för konsumenternagenom dolda subventioner. Reservanten anser att det av utredningens majoritetföreslagna finansieringssystemet - uljämningslån - emelleriid har sammainbyggda svagheter som paritetslånesystemet. Skillnaden ligger bara i vissaolika termer Med den föreslagna storleken på bostadsräntan - 3,7 96 - för 1974års produktion och en åriig uppräkningsfaktor om 3-3,5 96 blirförutsättningarna för all de statliga lånen och de oguldna räntebeloppen skallkunna återbetalas små eller obefintliga. Systemet kommer därför enligtreservanten atl förr eller senare leda lill en lika ohållbar situation somparitetslånen gjori. Den stalsfinansiella belastningen av uljämningslånen gör vidareall förslaget inle kan accepteras. Reservanten menar dock att en viss omfördelningöver tiden av kapitalkostnaderna kan tillåtas för att dels dämpa hyrorna inyproduktionen, dels medverka till hyresparilel mellan likvärdiga bostäder avolika årgångar. Därvid skall räntekostnaderna helt och fulll täckas av hyranredan från början. Kapitalkostnadernas amorteringsdel däremot är enligtreservantens mening möjlig att förskjuta över lånens löptid. Reservantenutvecklar vidare vissa principer för ett finansieringssystem, vilket inteskulle dölja de verkliga kostnaderna för bostäderna eller leda till någrastalsfinansiella bekymmer. Om de hyror som uppkommer till följd av dettafinansieringssystem bedöms för höga för flertalet inkomsttagare,erfordras ytteriigareåtgärder. Detta bör enligl reservanten ske inte genom att bidragssystemetytterligare byggs ut utan genom en sänkning av den direkta skallen. Härigenomskapas elt sådant utrymme i den enskilde hyresgästens budget att han får rådatt själv betala sin hyra. Detla kan ske genom ett förhöjt grundavdrag vidbeskattningen; frågan härom bör övervägas anser reservanten. Man måste dockunder alla förhållanden räkna med behov av bostadsbidrag i någon form tillfamiljer och enskilda med små inkomster, 1 frågan om lolalfinansiering och s. k. integreradfinansiering finner reservanten litredningens förslag leda till en orimligttungrodd byråkratisk ordning. Förekommande väsentliga skillnader ibostadskostnaderna mellan äganderätt och hyresrätt kan enligt reservantensmening behöva utjämnas, dock inle på sådani sätt att villkoren för t.ex,småhusägarna försämras. Reservanten motsätter sig vidare förslaget ompriskonlroll vid andrahandsupplåtelse av statligt belånade småhus. En fortsatthög småhusproduktion undanröjer behovet av kontroll, anser reservanten. Ledamoten anför atl från låneteknisksynpunkt framstår en totalfinansiering i form av ett enda fastighetslånöverlägset förslaget om två skilda lån. En dylik fullständig finansieringhindrar inte en sådan teknik att en förräntning av den egna insatsen, vilkenblir placerad över fastighetslånets övre gräns, kan åstadkommas. Den medförvidare en mera "naturlig" avskrivning av fasiighetslånen, nämligenfrån toppen och nedåt. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarnaframlägger i beiänkandei med följdfrågor visst kompletterande material rörandede av utredningarna föreslagna uljämningslånen, delvis redovisat i form av eltförslag till ny författning om den statliga långivningen. Utredningarnaföreslår vidare att statens lånestöd vid ombyggnad och genomförande avmiljöförbättrande åtgärder skall, liksom vid nybyggnad, lämnas somuljämningslån. 2.2,1Lån för ombyggnad Utredningarna konstaterar alt den principiellametoden med utjämningslån är tillämpbar också för bosladsinvesieringar medvaraktighet, som är påtagligt kortare än nybyggnadens. Det är emellertiduppenbari att bostadsräntan för uljämningslån med kort löptid måste liggahögre än om löptiden är längre. Utredningarna illustrerar della med någraräkneexempel, varvid en av utgångspunkterna är att utjämningsfaklorn ökar med3,5 96 . Med ledning av dessa exempel anger utredningarna följande bostadsräntorför olika löptider. (antal år) B = bostadsräntan för Utredningarna understryker att de redovisadeprocentsatserna inte är ullryck för en exakt matematisk beräkning. Utredningarna anger som sin allmänna uppfattningall uljämningslån skall kunna utgå för all ombyggnad som uppfyller vissastandardkrav. Den lägsta standarden som bör berättiga till utjämningslån förombyggnad bör enligt utredningarna bestämmas med ledning av föreskrifterna ikungörelsen (1973:532) om lägsia godtagbara standard för bostadslägenhet ivissa fall. Vid ombyggnader av bostäder till standard ochutformning som är likvärdig med nybyggda bostäders och som kan beräknas få enlika lång brukningstid som dessa bör bosladsränlan vara densamma som inybyggnadsfallet. Är varaktigheten kortare skall enligl utredningarnabostadsräntan vara högre. Efiersom många ombyggnader finansieras medtraditionella annuitetslån, vilka ger högre kapitalkostnader än utjämningslån,skulle en allmän övergång till utjämningslånesystemet för ombyggnader medförastörre kapitalkostnadssänkningar för ombyggnader än för nybyggnader. Delta förhållandekan enligt utredningarna motivera en viss uppjustering av de av utredningarnaangivna bosladsräntorna för lån med kortare löptid än . För de fall där ombyggnad av småhus fär ske utaniakttagande av standardkrav föreslår utredningarna att statliga annuitetslånskall kunna utgå. Beträffande metoden för fastställande avlåneunderiag och pantvärde vid ombyggnad har utredningarna inte ansett sig haanledning att nu föreslå någon ändring. 2,2,2Utjämningslån för miljöforbäitrande ålgärder Utredningarna föreslår, att utjämningslån skallkunna utgå även för miljöförbättrande åtgärder avseende befintliga hus ochbostadsmiljöer. Dylika lån skall enligt utredningarna kunna användas för ensnabb och enkel hantering och för situationer där lån till ny- och ombyggnadinte kommer i fråga. Hela den godkända kostnaden (som fastställs med vissaminimi-och maximigränser) skall enligt förslaget finansieras med statsmedel. Underliggandekredil eller egen kapitalinsats skall således ej krävas. Någon bestämd gräns mellan vad som skall rubricerassom miljöförbättrande ålgärder resp, ombyggnad anser utredningarna inte kunnadras. Förhållandena i det enskilda fallet blir utslagsgivande för bedömningen.Några av utgångspunkterna för en sådan bedömning är följande. För att lån lill ombyggnad skall utgå, skall denlånebeviljande myndigheten bedöma behovet av åtgärden. Detta krävs inte förlån till miljöförbättrande åtgärder. Utredningarnas förslag bygger på attlånesökanden skall bedöma behovet lillsammans med de boende. Vidare krävs intevid ombyggnad all berörda bostäder har statliga lån, vilket emellertidföreslås bli fallet för att lån till miljöförbättring skall utgå. Av naturligaskäl kommer standardkrav inte att ställas vid lån till miljöförbättrandeåtgärder, som kommer all kunna vara av vitt skilda slag. Vid ombyggnad finnsdäremot generella standardkrav bland de förutsättningar som skall infrias föratt lån skall ulgå. Utredningarnas förslag innebär i sina huvuddrag attutjämningslån kan utgå för att finansiera åtgärder som ökar användbarhet ochattraktivitet av redan byggda hus och bostadsområden. De åtgärder som kan kommai fråga för lån kan avse såväl den yttre miljön som ändringar av själva huset.Utredningarna har avstått från exemplifieringar av möjliga åtgärder. Debetonar dock att också omdisponering eller förändring av bostadslägenheter ochlokaler kan komma alt genomföras med slöd av dessa lån. Behovet av miljöförbättring och utformning avåtgärder tillkommer del primärt lånesökanden att bedöma. Utredningarna har dockfäst den allra största betydelse vid att de boende själva skall kunna la aktivdel av utformningen. För hus med hyreslägenheter innebär detla att berördhyresgästförening skall ha blivit tillfrågad, 1 likhet med vad som gäller förövriga låneärenden skall också kommunen ha lämnat yttrande. Länsbostadsnämndensprövning av lånen skall, menar utredningarna, i förstahand avse frågan om kostnaderna för de åtgärder som omfattas av låneansökan ärskäliga med hänsyn till arten och omfattningen av åtgärderna. Utjämningslån till miljöförbättrande åtgärder skallenligl utredningarna för alla låntagarkalegorier normall kunna utgå till helakostnaden, om den överstiger en av administrativa skäl salt undre gräns, upptill en övre gräns av /m' ly. Den godkända kostnaden motsvarar såledeslåneunderlag och utjämningsunderlag, vilket medför atl underliggande kredileller egen kapitalinsats inte erfordras. Varaktigheten av de åtgärder som kan komma i frågakan variera krafiigl från fall till fall. Utredningarna anser atl del därförbör ankomma på länsbostadsnämnden alt fastställa lånets löptid med hänsyn lillomständigheterna. Hinder bör inte föreligga för att löptiden skall kunna uppgålill , dvs. samma som för uljämningslån som avser nybyggnad. Långivningen är till sin karaktär sådan, atl detkan vara svårt att erhålla "bankmässigt" tillräckliga säkerheter förlånen. Utredningarna föreslår därför att, även om huvudregeln skall vara attsäkerhet lämnas i form av panträtt i fastigheten eller tomträtten, även annansäkerhet skall kunna godtagas. Lämnas inteckningssäkerhet skall den varabelägen på sådant sätt som kan godtagas med hänsyn till omständigheterna ivarje särskilt fall, Utredningarna anger att de i sitt fortsatta arbelekommer alt ta upp frågan om reglerna för bestämning av låneunderlag och pantvärde.Någon principiell förändring av dessa regler föreslås därför inte nu.Utredningarnas förslag i övrigt medför dock behov av vissa förändringar avpraktisk karaktär. Bostadslån enligt bostadslånekungörelsen är enligtutredningarna egentligen i normala fall två olika lån. Den del av lånet somavser bostäder är elt paritelslån och den del som avser lokaler är etl lån medrak amortering. Utredningarna anför att utjämningslån inte kan uppdelas pådetla sätt och föreslår att ålgärder som berättigar till uljämningslån skallanges i ett utjämningsunderlag. Detta underlag skall vara en del avlåneunderlaget. Utredningarna föreslår i sammanhanget atl vissa lokaler,huvudsakligen inte kommersiella sådana och som inte omfattas avparitetslånesystemet, skall föras över till utjämningsunderlaget och sålundakomma i åtnjutande av de gynnsamma kapitalkostnadsvillkor somutjämningslånesystemet skulle medföra. För den del av låneunderlaget som inte ingår iutjämningsunderlaget bör enligt utredningarna utgå annuitetslån, 2.2.4 Överlagandeoch uppsägning av lån Utredningarnaredogör för gällande bestämmelser om övertagande och uppsägning av bostadslån. Bestämmelsernainnebär i sammandrag följande. Länsbostadsnämndenkan i vissa angivna fall säga upp bostadslån lill belalninghelt eller delvis. Låntagaren har rättighet att när som helst säga upp helalånet. En köpare som vill överta bostadslånet skall ansöka om della hoslänsbostadsnämnden inom viss bestämd lid. Om så inte sker eller nämnden intelämnar medgivande alt överta lånet, skall nämnden som regel säga upp detta. Omden nya ägaren tillhör en lånlagarkategori med lägre lånegränser än säljarenskall köparen betala mellanskillnaden. Bostadslån kan utgå även för förvärv av hus. Endastkommun eller allmännyttigt bostadsföretag kan få sådani lån. Lånen är altbetrakta som ett specialfall av överlagande. Bland de förslag i utredningarnas huvudbetänkande,som aktualiseras i samband med frågorna om övertagande och uppsägning av lån,ingår frågan om uppsägning av utjämningslån. 1 denna del anför utredningarnaföljande. Den normala situationen är eller bör vara attlåntagaren behåller sill uljämningslån under lånets löptid. Om fastighetenbyter ägare bör utjämningslånet kunna överföras på ny ägare i enlighet med deregler som gäller för bostadslån, Enligl utredningarna bör några särskildaproblem därvid inle uppslå, 1 del fall låntagaren önskar lösa sitt lån skallhan ersätta staten för vad staten inte tidigare erhållit som följd av lågbostadsränla i förhållande lill normal ränta för långfristiga lån och föråterstående skuld. När ett lån skall lösas är del, anförutredningarna, framför allt följande två aspekter som är vikliga. Låntagarenskall ha en reell möjlighet lill att lösa ut sig, dvs, hans möjligheter atllösa lånet skall inle vara mindre än när det upptogs. Som princip skall därvidgälla alt statens fordran inte kan överstiga ett med hänsyn till husels ålderreducerat pantvärde för elt motsvarande nybyggt hus minskal med underliggandekredil och låntagarens kapitalinsats. Vidare skall låntagare som säger upp sittuljämningslån - eller vars lån uppsägs - inte vara gynnad i förhållande lillandra fastighetsägare vars lån kvarligger eller till andra som lar upp nya lån.Den förra aspekten syfiar närmast på en situation då den med tiden höjdakapitalersättningen inte räcker till föratt kompensera staten för tillskottenlill låntagaren under början av löptiden. Utredningarna föreslår vidare attlänsbostadsnämnden skall kunna besluta om koriare löptid och därmed högrebostadsränla för utjämningslån, om bosläder eller lokaler används för annaländamål än avsett. En motsvarighet finns genom att amorteringstiden förde konventionella lånen kan förkortas. Förslaget att staten vid uppsägning av lån skallersättas för gjorda uppoffringar innebär att säkerhet måste ställas på sådantsätt atl låntagaren inte kan undandra sig sitt betalningsansvar, Alla låntagaremåste kunna ställa erforderliga säkerheter som skydd mol missbruk. Säkerhet iform av panträtt föreslås motsvara 50 96 av utjämningsunderlagel.som regelplacerad inom 150 96 av pantvärdet. 2.2,5Utjämningslån för redan byggda hus Utredningarna framhöll redan i huviidbeiähkandetatt örii förulsätlningar för paritet skall behållas även , vilket ären väsentlig utgångspunkt i utjämningslånesystemet som sådant, är det önskvärtatt utjämningslån också om möjligt kan omfatta etl antal årgångar i beståndet,1 detla belänkande behandlades främst frågan om utjämningslån till fastighetsägaremed bostadslån, för vilka omfördelning tillämpas enligt bostads-ochräntelånekungörelserna. Efier all ha beskrivii det bestånd av lägenhetersom omfattas av ränie-och paritetslån behandlar utredningarna nu även detbestånd av lägenheter som uppförts med stöd av bostadslån mednominella villkor eller utan stöd av statliga lån. Utredningarna konstaterar att av de låntagare somhar valfrihet mellan paritelslån och lån med nominella villkor, dvs. låntagaresom har fält lån till småhus som skall bebos av låntagarna själva, väljer drygt30 % lån med nominella villkor. 1 hur hög grad dessa låntagare med nominellalån skulle välja att byta ut dessa mot utjämningslån anser sig utredningarnainte kunna bedöma förrän en samlad lösning av finansierings- ochbeskattningsfrågorna föreligger. Beträffande lägenheter som uppförts utan statligalån konstaterar utredningarna att ca 95 96 av antalet lägenheter ifierfamiljshus är finansierade med statliga lån, medan de statligt belånadesmåhusens andel varit sjunkande och f n, understiger 70 96 inyproduktionen. Utredningarna anser sig kunna konstatera att del ivarje fall för hyres-och bosiadsrällshus bör framstå som fördelaktigt medstatliga utjämningslån om sådana erbjuds. Utredningarna föreslår generellt atl ägare till hussom har uppförts efier eller som har ombyggts med stöd av bostadslånenligt bostadslånekungörelse, skall erbjudas utjämningslån. Del innebär att låntagare som har ränte- ochparitelslån skall kunna byta ut dessa mot utjämningslån. Utjämningslånelsstorlek skall därvid vara lika med den skuld lill staten som belastar huset vidingångstidpunkten varvid även skuld för sådana lokaler som skall kunna inräknasi utjämningslå-neunderlagel beaktas. Beräkning av bostadsräntan för olikaårgångar kan enligt utredningarna grundas på de överväganden som redovisas ihuvudbetänkandet. Lånens löptid bör beräknas så atl det antal år, somförfiutit mellan den tidpunkt då husen uppföris och den tidpunkt dåutjämningslån utgår, avdras från 60 är. Bostäder med statliga lån och nominella villkor börenligl utredningarna erbjudas utjämningslån om de färdigställts fr, o, m, år1958. Bestämmning av utjämningsunderlaget bör ske i analogi med vad somförordats för ränte-och paritelsbelånade hus. Bosladsränlan bör bestämmas såatt kapitalkravet för bostäderna blir detsamma som för bostäder vilka får sinaränte- och paritetslån utbytta mot utjämningslån. Också lägenheter utan statliga lån somfärdigställts fr o. m. bör enligl utredningarnas förslag kunna fåutjämningslån. Bostadsränla, låneunderlag m. m, får bestämmas i analogi medvad som utredningarna anfört i fråga om statligt belånade bostäder. Lånetsstorlek får fastställas på schablonmässiga grunder men inte överstiga lånetforell likvärdigt ursprungligen slatsbelånat hus med likvärdiga förutsältningari övrigt, I frågan om ombyggnader begränsar utredningarnasina förslag lill sådan ombyggnad som har finansierats med stöd av bostadslånenligl bostadslånekungörelse. Lånens löptid, storiek,utjämningsunderiag, bostadsränta m, m. bör enligt utredningarna bestämmas ihuvudsak i analogi med vad som föreskrivits gälla för övriga bostäder somerbjuds utjämningslån.