prop · FX03150 · 1974-12-31 00:00:00 — Denna återbeialningstid behöver inte,anser fullmäktige, vara angiven i ett precLst antal år utan kan mycket välanges i ell intervall, t.ex. . Fullmäktige anför vidare att återbetalningendock inle får ske för långsam! med tanke på att efier behov kan uppkommaalt ta upp nya lån för reparationer eller ombyggnad. Därvid erfordrasinteckningssäkerhet för dessa lån, vilkel kan förutsätta att avbetalning irelativt slor utsträckning sketl på äldre lån. Kapiialmarknadsuiredningenanser alt en längsta amorieringstid bör kunna godtas och alt detdärvid obetingat skall förutsättas att en fullständig återbetalning kommer atlske . anser att statslånet bör amorteras iden takt som behövs för alt tillräckligt nybelåningsutrymme skall ha uppkommitnär fastigheten bör renoveras, dvs. i regel efier . Inteckningar inom detnödvändiga förmånsläget måste då fritt kunna disponeras av fastighetsägarenutan hinder av de statliga lånevillkoren. framhålleralt byggnader som helhet knappast har någon enhetlig brukstid; vissa delar haren varaktighet av omkring medan andra har en varaktighet ochkanske långt däröver. Med hänsyn till behovet av ganska genomgripandeupprustningar är det enligt institutet lämpligt omamorteringstiderna anpassades lill motsvarande behov av finansiering,eventuellt med olika amorteringslider för olika delar av byggnaden. Det senarekan synas administrativt krångligt men gör det möjligt att med differentieradelånevillkor styra nyproduktionen, t.ex. mot ökad ulrymmesstandard. Också SBEFanser att utredningarna inte beaktat fastigheternas behov av genomgripandeförbättring och modernisering. Föreningen pekar på den förändring av bl.a. bostädernaskvalitet, utrustning och planlösning som successivt införs på bostadsmarknaden.Som exempel nämns alt kostnaderna för byggnadsstommen utgör 20-30 96 avden totala byggnadskostnaden mot 70-80 96 . Dennaproduktförändring förkortar, anför föreningen, väsentligt moderna faslighetersvarakiighelslid beroende på dels att inrednings- och insiallationsdetaljerunderkastas värdeminskning i snabbare lakt än själva byggnadsstommen, dels alldessa inredningar efier en maximal förslil-ningslid i många fall inlelönar sig atl byta ut av ekonomiska och lekniska skäl. Därtill kommer atlförändringar i byggnadsslommens planlösningkommer all erfordras i slörre omfattning . Liknande tankegångaråterfinns i bl.a. yttrandet från NBD. sladshypolekskassa anser attutredningarnas syn på amorieringsfrågan strider mot den uppfattning somtidigare påverkat bostadslångivningen. Stadshypolekskassan erinrar 1959 föreslog all generell amorteringsplikt bordegenomföras på faslighelslån antingen genom direkta lagregler eller genomfrivilliga överenskommelser. Några remissinstanser tar upp frågan om den övrelånegränsen förstatliga bostadslån. Sålunda anför LRF att likställighet i frågaom övre lånegräns för olika låntagarkalegorier bör införas, Förbundei säger siginte kunna finna några bostadssociala skäl för nuvarande ordning och anser altlånegränsen bör ligga antingen vid 95 eller 98 96 av pantvärdel för allalåntagare. Genom gällande låneregler har man enligt förbundetförsvårat för bostadskonsumenler i vanliga inkomstlagen att skaffa småhus, mensedan gjort själva boendet relativt billigt genom tämligen liberala avdragsregler.En sådan ordning förvärrar bostadssegregationen, anser förbundet. Även SBEF anser alt de statliga lånegränserna skallvara lika för alla låntagarkaiegorierna och framhåller därvid att dengemensamma lånegränsen skall anpassas så atl byggherren/förvaltaren genom enrimlig egen kapitalinsats har ell direkt ekonomiskt ansvar för del ekonomiskautfallet. elt sådani ekonomiskt ansvar är del enligt SBEF svårt att fåbyggherren/förvaltaren tillräckligt intresserad av att tillgodose dekvalitativa och miljömässiga aspekterna. Den för alla låntagare gemensammaövre gränsen för de statliga bostadslånen bör enligt SBEF fastläggas lillexempelvis av belåningsvärdel. Länsslyrelsen och länsbostadsnämnden iVästernorrlands län anser atl lånegränserna för enskild person som byggersmåhus och äger hyresfastighet skall sättas till 95 96. Utredningarna har vid sin diskussion omlolalfinansiering delat upp denna i tre frågor. Den första frågan avserfullständig finansiering, dvs. ett enda slutligt lån. Den andra frågan gällerintegrerad finansiering, dvs. integrerad kort och lång slutlig finansiering.Den tredje frågan avser kraven på en bostadsbank, dvs, en samordning avlåneformer och kreditinstitut lill elt enda lån och ett enda institut.Utredningarnas diskussion föranleder kommentarer från många remissinstanser,varvid frågan om fullständig finansiering har rönt ett stori och positivtintresse. Flera remissinstanser understryker emellertid atl frågan omtotalfinansiering är så komplicerad alt ytterligare ulredningsarbele krävs förall det skall gå att ta ställning i de olika delfrågorna. Majoriteten av de remissinstanser som berör fråganom lolalfinansiering, däribland nästan samtliga länsstyrelser ochlänsbosladsnämnder. frågan,kapitalmarknadsulredningen. LO, Svenskabyggnadsarbeiareförbundei. , Svenska , SABOoch . ställer sig allmänt positiva lill utredningarnas diskussion. i föreslår att manutreder frågan om en tolalfinansiering genom staten. Mycket viktigt isammanhanget är enligt länsslyrelsen all lånet ges innan huset börjar byggasoch alt del sålunda inte uppstår några överfiyltningsproblem med onödigaränteutgifter när huset är färdigt. Beträffande förvandlingen av kreditiv tillbollenlån understryker särskilt det meningslösa i all sökaförhindra en sådan överfiyttning i ett läge då en allmän åtstramning avmarknaden anses motiverad. Den enda konsekvensen blir ju högrebostadskostnader. Man kan enligt inte gärna reglera konjunkturenbakåt och del är inle heller rimligt att av penning- eller konjunklurpoliliskaskäl avbryta pågående bostadsbyggen. Enligt Z.Ooch ,vilka förutsätter att kapitalmarknadsulredningen övervägerutformningen av en statlig tolalfinansiering, talar övervägande skäl för enövergång till statlig tolalfinansiering av bostadsbyggandet. En sådanfinansiering skulle underiätta en omfördelning av kapitalkostnaderna i lidenoch därigenom även motverka uppkomsten av infiationsvinster förfastighetsägarna. Vidare skulle möjligheterna atl garantera en jämn tillförselav långfristigt kapital till bostadssektorn öka. Nuvarande komplikationer somberor på statslånets och fastighetslånets olika långa löptid skulle ocksåelimineras. Ett ytteriigare skäl för en statlig lolalfinansiering ulgör denönskvärda formen för kanalisering av subventioner till bostadssektorn,nämligen nedsättning av den nominella ränta som utgår för fasiighetslånen. Defriktioner i avlyfien av byggnadskrediter som regelmässigt förekommer lordevidare avhjälpas genom statlig totalfinansiering, förutsatt all finansieringensker över statsbudgeten. Även omfattningen av verksamhelen talar förbudgeifinansiering. Om utlåningen finansieras över statsbudgeten föreliggeralltid garantier alt den erforderiiga volymen krediler kan uppbringas. Ingafriktioner behöver uppstå av finansiella skäl för atl del av statsmakternafastställda byggnads-programmet skall kunna uppfyllas. Eftersom slatensupplåning kan ske i en mängd olika former kan en statlig totalfinansieringtänkas erbjuda den fördelen atl kortfristig upplåning på marknaden i ökadutsträckning kan förvandlas lill långfristig utlåning. Svenska bedömer de principiellasynpunkler som anförs av utredningarna som riktiga. Såväl lillämpningen av ensubventionerad räntesats för bostadskapilalet som en omfördelning avkapitalkostnaden för hela bostadskapilalet oavsett placeringsläge förutsätterenligt Svenska att statsmakterna har fullständigt infiytande överbostadskapilalet. En tolalfinansiering innebär påtagliga administrativafördelar för såväl låntagare som långivare. Vidare hänvisar Svenska riksbyggenlill sitt bosladspo- I saml Nr 150 liiiskaprogram, i vilket finns en modell för en tolalfinansiering till de förslag somframfördes av delegationen för bostadsfinansiering i beiänkandei (SOU 1968:30)Bostadsbyggandets planering och kreditförsörjning samt till yttrandet frånSvenska byggnadsarbeiareförbundei. Bland de remissinstanser som är kritiska tillväsentliga delar i utredningarnas diskussion återfinns bankinspekiionen.slalens instilut for byggnadsforskning, Sverigessladshypolekskassa, , som emellertid ställer sig positivlill fullständig finansiering. Bankinspekiionenanför alt konsekvenserna skulle bli mycket vittgående och medföra svåriöstaproblem. Följden skulle bli en radikal förändring av vårt kreditväsende. Tackvare bankernas medverkan kan botlenlåne-institutens organisation ochdrifikostnader hållas vid etl minimum och därmed deras räntemarginalerbegränsas lill några tiondels procent. Även den statligabostadslåneorganisalionen kan i betydande mån falla tillbaka på bankerna ochdärmed begränsa vissa omkostnader, Enligl bankinspektionen är den nuvarandearbetsfördelningen mellan bankinsliiulen, bollenlånein-stituien och statligabostadsorgan i grunden rationell. Fördelar ligger framför alll i den bredakontaktyta som bankinsliiulen erbjuder. Instituten är också väl rustade allhandha bostadskrediigivning och därmed förenade förmedlingsuppgifter. Detförefaller så långt nu kan bedömas inte rationellt med en särskild organisationför ändamålet. anför alt sparbankernai samarbete med sill inteckningsbolag utvecklat finansieringsmetodersom medfört atl några friktionsproblem mellan den kortfristiga och långfristigabostadsfinansieringen inle längre kan sägas förekomma för den del av bostadsfinansieringendär sparbankerna och Spinlab medverkar. Finansieringsfrågorna bör enligtföreningen kunna lösas utan en statlig tolalfinansiering. Bosladsstyrelsen anser sig, med hänsyn lillutredningarnas uppfattning all ytterligare utredningsarbete bör föregå enslutlig bedömning, inle böra behandla de av utredningarna aktualiseradefrågorna. Styrelsen vill avvakta dels det aviserade fortsattautredningsarbetet, dels ställningstagandet till det statligafinansieringssystemet. Härvid framhäller styrelsen atl ell finansieringssystemutformat i enlighet med de av styrelsen förordade principerna inle förutsätternågon ändring av den nuvarande finansieringsstrukluren. Utredningarnas uppfattning all slarka skäl talarför en fullständig finansiering delas av flertalet remissinstanser som uttalatsig i frågan. Hit hör vissa länssiyrelser och länsbosladsnämnder.kapiialmarknadsuiredningen. En statlig totalfinansiering vad gäller de långafastighetslånen synes enligt kapitalmarknadsutredningen - som framhåller attden inte är beredd alt ta slutlig ställning till frågan förrän i samband medsina överväganden av densvenska kapitalmarknadens långsiktiga utveckling fördelaktig från fierasynpunkter. En sådan finansiering bör innebära en viss administrativ förenklingså till vida all antalet lån och därmed antalet betalningstransaktionerminskar. Därtill kommer atl de överföringar, som följer av alt det statligatopplånet nu fungerar såsom "buffert" för omfördelningen av lånekostnadernai tiden, inte skulle behöva göras. I den mån statsmakterna kommer att välja atlsänka kapitalkostnaderna genom räntesubventioner i enlighet med de avkapitalmarknadsulredningen angivna principerna skulle redovisning ochadministration av dessa subventioner också förenklas om hela detparitelsbelånade bostadsbeståndet vore samlat i elt institut. Frånkreditpolitisk synpunkt är del enligt kapitalmarknadsulredningen av belydelseom elt tänkt bostadsfinansiering förutsätts finansierasin utlåning via egen upplåning eller via statsbudgeten. Antas institutetfinansieras genom egen upplåning och dess utlåning läcka större delen avfastighetsbeståndet, skulle dess operationer på marknaden t. o. m, kunna bli avslörre omfattning än riksgäldskoniorets. Möjligheterna alt föra en effektivkreditpolitik skulle härigenom minska. Om statsmakterna skulle komma attbeslula att subventionera boendekostnaderna genom att bestrida mellanskillnadenmellan marknadsräntan och den ränla som skall belasta lånlagarna, kanytteriigare en källa lill problem uppkomma. Den situationen skulle kunna uppslåalt institutet, med rätta eller ej, anklagades för en lättsinnigupplåningspolitik eftersom staten ändå subventionerar upplåningsräntan i denmån den överstiger den fixerade basräntan. De svårigheter som redan idagföreligger för hypoleksinsiituten skulle vid oförändrad räntepolitik iförstorad skala överföras till ett bostadsinstitut med uppgifi att svara förtotalfinansiering. Den del som finansieras över statsbudgeten skulleöverföras på institutet. Om ett statligt bostadsinstitut inrättas, bör enligtkapitalmarknadsulredningen därför gälla alt dess verksamhet finansieras överstatsbudgeten. är också en förutsättning för att friktioner inle skalluppslå av finansiella skäl att uppfylla det av statsmakterna fastställdabyggnadsprogrammel. Efiersom statens upplåning äger rum kontinuerligt och i deformer som bäsl kan anpassas lill läget på kreditmarknaden, bör störningarnaför kreditpoliliken bli mindre än om institutet finansieras genom egenupplåning. Vidare anför ulredningen att finansieringsmetoden skulle medförabetydande följdverkningar i institutionellt avseende och för kapitalmarknadensfunktionssätt över huvud och att frågan därför bör uf-redas i eu vidaresammanhang. framhåller att enfullständig finansiering i statlig regi skulle kunna medföra positivaverkningar för kreditpolitiken och kapitalmarknaden. Såsom utredningarnapåpekat skulle staten nämligen kunna finansiera bostadskrediterna genomemission av statsobligationer som en del av den totala slatsupplåningen. Dennakan beträffande omfattning och villkor anpassas till det aktuella läget påkapitalmarknaden och lill de kre- ditpolitiskakraven i stori. Härigenom skulle man befria kreditpoliliken ochkapitalmarknaden från de begränsningar som följt av kravet på kapitalförsörjningav bostadssektorn lill förmånliga räntor. Kritiska synpunkter riktas mot utredningarnasuppfattning av bl. a. bankinspektionen, slalens Instilut förbyggnadsforskning. sladshypolekskassa och poslbanken. Slalens insiiiul för byggnadsforskning anser allutredningarna inte lyckats dokumentera några bostadspolitiskt siarkt vägandeskäl som talar för en fullständig slatlig finansiering. Vad gäller möjlighetenför slalen alt minska kreditriskerna genom all den skaffar sig förfoganderättöver de säkerheter som svarar mot de genom amortering av bottenlånen uppkomnaöverhy-poteken anför institutet att delta givelvis aren fördel från denstatliga långivarens synpunkt men att frågan om fastighetsägarnasförfoganderätt över överhypoieken är av väsentligt större bostadspolitiskbelydelse. sladshypolekskassa anser allutredningarnas resonemang i fråga om lånetekniska detaljer äger sin riklighetmen anser atl dessa administrativa skäl inte väger särskilt tungt. Enomläggning till fullständig finansiering vare sig den sker via staten eller viaelt eller fiera kreditinstitut påverkarioch för sig inte den totalaupplåningsvolymen på kapitalmarknaden. Även för slalens vidkommande torde sammaregler om likvidi-letsplanering komma alt gälla som f n, gäller förhypoleksinsiituten. Med hänsyn lill de omfallande återverkningar påkreditmarknaden, institutionellt och påannatsätt.som en omläggning lillfullständig finansiering skulle medföra vill stadshypolekskassan understrykautredningarnas slutsals atl ytterligare utredningar är nödvändiga. Härvidtorde böra ingående belysas på vilkel sätt upplåningen lämpligast bör ske. Detframstår ingalunda som självklart atl en upplåning via staten är alt föredra.Om upplåningen lill bosladssektorn sker för sig via ett eller fiera institutkan bl, a, verkliga kostnader och ev, subventioner särskiljas ulankomplikationer. Enligt kassan är sladshypoteksinstitutionen särskilt lämpadatt, om så befinns önskvärt, handha en fullständig finansiering inte minst medtanke på del förtroende som kassans obligationer åtnjuter. Poslbanken anVör att vissa kreditmarknadsmässigaaspekter inle penetreras i betänkandet. Banken framhåller bl. a. altkortfristiga fordringar på staten är höglikvida tillgångar såväl hos banker somandra innehavare, varför en ökning av den koria slatsupplåningen som ersättningför emission av bostadsobligationer verkar expansivt på kreditmarknaden. Medden omfattning operationerna skulle behöva få för att vara meningsfyllda skulleden expansiva effekten i de flesla lägen vara oförenlig med andrakreditpoliiiska mål. Synpunkter på omfattningen av den fullständigafinansieringen förs fram av några remissinstanser. Enligtkapiialmarknadsuiredningen talar omfördelningskravel för all finansieringenomfattar hela det paritelsbelånade bosiadsbeståndel.Utredningen belönar dock att det självfallet är möjligt, och kan visa sigpraktiskt lämpligt, alt begränsa finansieringen till större projekt, lillenbari fierfamiljshus eller enligt någon annan princip. LO och Svenskabyggnadsarbeiareförbundei anför att det naturligtvis är möjligt att lålasamtliga fastigheter omfattas av systemet. Härvid förutsätter organisationernaatl lån lör vissa fastigheter får utgå lill en lägre andel av låneunderlaget. framhåller att enfullständig finansiering i statlig regi inte utesluter ell vissl utrymme förforisatt utlåning genom de nuvarande hypoteksinstiluten. Dessas framtidaullåningsverksamhet skulle i så fall avse privalfinansierade projekt ochkapitalanskaffningen skulle ske genom emission av bostadsobligationer lillmarknadsmässiga villkor. Bland de remissinstanser som uttalar sig positivtom integrerad finansiering märks Svenska kommunförbundel och . Enligt torde en integreradfinansieringsform ha stora administrativa förtjänster och väsentligt medverkalill all kreditgivningen kan ske i smidiga och ändamålsenliga former. Isammanhanget framhåller förbundet alt svårigheterna att få byggnadskrediliversatta med långfristiga lån ökal , anför attkredilförsörjningen måste vara tryggad, så alt byggherreninle råkar ut för onödiga störningar och fördyringar. Likaså måsleförsörjningen med s. k. långa lån vara tryggad så atl avlyfi kan ske i den taktfärdigställandet medger detla. Delta leder enligt till att den nuvarandeordningen med uppdelning på byggnadskrediliv och långa lån bör ersättas så atlde lån, som ges , sedermera inte behöver utbytas mol långalån. .Sveriges sladshypolekskassaframhåller all integrerad finansiering lör stadshypoteksinstitutionens delvarit aktuell sedan institutionen fick möjlighet atl lämnabyggnadskrediliv. På grund av alt efierfrågan på långfristiga krediler vuxitfrån och fram har det inle funnits möjligheter att vidsidan av den sedvanliga bollenlångivningen lämna byggnadskrediter. En sådankredilgivning har bedömts splittra institutionens resurser och ytteriigareföriänga väntetiderna på långa lån. Stadshypolekskassan anför vidare atl denså senl som ingående prövade förutsättningarna för enintegrerad kredilgivning och då kom fram liM all förulsätlningar för sådan kredilgivninginte förelåg. Stadshypolekskassan framhåller emelleriid att en integreradkredilgivning kan sällas igång utan dröjsmål under förutsättning altstatsmakterna ställer erforderliga medel lill förfogande eller garanterarerforderliga medel. Negativa till integrerad finansiering är däremolbankinspekiionen. Bankinspektionen anför att byggnadskreditgivningenkräver kontinueriig övervakning och medverkan från kreditgivarens sida underhela byggnadsskedet. Den lokala närheten lill bankkontoren och därav följandemöjligheter tillförhandlingar direkt på platsen mellan kredittagare och kreditgivare undermedverkan av värderingsmän och byggnadskontrollanter, t.ex. vid kredit-avlyft,har varit en oundgänglig förutsättning för alt bostadskreditgivningen skallfungera smidigt och med minsta möjliga förlustrisk för kreditgivarna. Liknandetankegångar återfinns också i yttrandet från , som anseralt det starkaste argumentet för en beslående uppdelning av kreditgivningen påbyggnads- och faslighelslån ligger i del nuvarande systemets välutvecklade ochbeprövade möjligheter att fortlöpande kontrollera all bostadsprojektet ros ihamn. När del gäller utredningarnas önskemål all kredilgivningen underbyggnadstiden måste vara tryggad anser bankföreningen atl de årligaöverenskommelserna mellan delegationen för bostadsfinansiering ochbankinstituten innebär att byggnadslånen säkerställs på ell lillfredsslällandesätt. De byggnadsprojekt som inte kunnat få byggnadslån är sådana somekonomiskt sell varil myckel tveksamma. De är dessutom en försvinnande litenandel av det totala antalet. Beträffande utredningarnas önskemål attfinansieringen av bosladsbyggandet bör ske på sådana villkor att de inteförorsakar stora skillnader i kostnaderna för fastigheter som uppförs underolika år framhåller föreningen bl. a, att integrerad finansiering i och för siginte skulle innebära att kreditvillkoren blir lika mellan olika årgångarbostäder. Även på de långfristiga fastighetslånen sätts olika räntor beroendepå vilken räntenivå som gäller på kapitalmarknaden när det långa lånet ges.Vidare framhåller föreningen att nuvarande av-lyfisproblems orsak, nämligenbristen på långfristigt kapital, inte skulle försvinna genom en integreradfinansiering. Däremot skulle sannolikt problemen försvinna om man övergicklill en fullständig finansiering av de långa bostadskrediierna via statsbudgeten,eftersom kapitaltillförseln då delvis kan ordnas oberoende av förhållandena påobligationssidan. Också poslbanken berör de nuvarandeavlyftsproblemen. Enligt banken har uppdelningen på byggnadslån ochfaslighelslån av brist på långfristigt kapital inneburit enflexibilitet, efiersom nya byggnadskrediter i slor utsträckning lämnats, trotsatl den långfristiga finansieringen av färdigställda objekt ej kunnat ordnasutan lång väntetid. Ansvällningen av kredilbeloppen för färdigställda ej avlyfiadeobjekt är ett uttryck för denna fiexibililet. Vid en integrerad finansieringskulle den otillräckliga tillförseln av långfristigt kapital vara ännu merakännbar, eftersom den då direkt skulle påverka krediterna lill nya byggen. Omtillförseln av långfristiga medel ökas på del sätt som erfordras för atl medgeintegrerad finansiering skulle även den nuvarande organisationen avkredilgivningen fungera tillfredsställande. Flera remissinstanser berör frågan om inrättandetav en särskild bostadsbank, men endast ett fåtal instanser behandlar fråganseparat. Lö och Svenska byggnadsarbeiareförbundei erinrar omatt delegationen för bostadsfinansiering i betänkandet Bostadsbyggandetsplanering och kreditförsörjning framhöll att ett statligt bostadsinstitut börkunna få en mycket Prop;1974:150 167 En betydande del av det administrativa arbetet, som hantering avpantbrev, värdering och inspektion av fastigheter samt avisering av ränlor ochamorieringar, borde enligt delegationen kunna handhas av kommunala organ,länsbostadsnämnder och . anför att av uttalanden ibetänkandet framgår att utredningarna anser atl skälet för atl eventuellt skapaen bostadsbank är all en sådan skulle underiätta elt införande av fullständigeller integrerad finansiering. Det innebär enligl föreningen alt frågan om eneventuell bostadsbank inte kan behandlas som ett separat problem utan förstkan bli aktuell om man beslutar sig för all övergå lill fullständig ellerintegrerad finansiering. Föreningen vill dock understryka att en eventuellövergång till dessa finansieringsformer skulle kunna ske inom ramen för redanexisterande institutioner ulan all någon ny bostadsbank skapas. En fullständigfinansiering, som enligl föreningen som nämnts skulle kunna medföra positivaverkningar för kreditpolitiken och kapitalmarknaden, skulle sålunda kunnaadministreras av exempelvis bosladsstyrelsen och de lokala organen. Det innebärenligt föreningen att en övergång till fullständig finansiering uppenbarligeninle kräver all en ny bostadsbank skapas.