prop · FX03150 · 1974-12-31 00:00:00 — Utredningarna framhåller att de endast velatredovisa några synpunkter i fråga om integrerad finansiering och all någradirekta förslag inte lämnas, Ytteriigare överväganden lorde lå ske medbeaktande av långivningens institutionella former. Härför erfordras emellertidytterligare utredningsarbete anser utredningarna. Belräffande långivningens institutionella former ärdet från bostadspolitisk synpunkt effekterna av långivningen tillbostadssektorn som är del väsentliga. De administrativa formerna blir meddetta synsätt underordnade de grundläggande krav som ställs påbostadsfinansieringen. Rimliga kapitalkostnadsvillkor är ell exempel på ett avde viktigaste syften som bör nås. Om de bostadspolitiska styrmedlen ärtillräckligt väl utformade, kan de avsedda effekterna nås med utnyttjande avskilda institutionella former. Utredningarna framhåller att de avgörande beslutenom bostadsbyggandets omfattning och inriktning samt ianspråktagande av realaoch finansiella resurser för bostadsinvesteringarna fattas genom regelrättasamhällsbeslul. Det förhållandet atl en avgörande del av de för boendeutnyttjade resurserna betalas i form av hyra och inte via skattsedeln blirenligt utredningarna således inte ell vägande argument för en i någon meningmarknadsmässig försörjning av krediter till bostadsinvesteringarna.Kreditgivningen varken kan eller bör verka styrande på bostadsbyggandetsomfattning eller inriktning eller på dess regionala eller lokala fördelning. Utredningarna erinrar om atl det i olika sammanhanghar gjorts uttalanden och förslag i fråga om tolalfinansiering. har t.ex. uttalat sig för lolalfinansiering av bostadsbyggandet.Utredningarna anser med hänvisning till vissa uttalanden som delegationen förbostadsfinansiering gjort 1968 (SOU 1968:30) atl del sannolikt ärsvårt att genomföra sådana finansieringsformer ulan slora förändringar av deinstitutionella formerna. Utredningarna anser sammanfattningsvis att deinstitutionella formerna är viktiga och all skäl föreligger för en omprövningav nuvarande former. De anförda synpunklerna ger dock enligl utredningarna inlenågot entydigt utslag i frågan om en särskild bostadsbank skulle behöva skapas.En eventuell förändring i denna riktning bör också enligt utredningarna föregåsav en mer genomgripande analys än vad utredningarna har hafi möjlighetatl genomföra. Utredningarna konstaterar lill sist altförsörjningen av kapital för långivning lill bostadssektorn behandlas av densittande kapitalmarknadsutredningen. Efiersom de institutionella formerna ochfrågan om en eventuell bosladsbank kan ha samband med della problemområde börytteriigare utredningsarbete föregå en slutlig bedömning av dessa frågor. Utredningarna anknyter inledningsvis tillboendeutredningens direktiv där det anges att bostad och närmiljö skall bildaen funktionell enhet. Vidare anför utredningarna all de redovisade uppgifiernaom bostadsbeståndet ger vid handen alt kunskapen om lägenhetskvalitet,lägenhetsbestånd, ulrymmesstandard etc. är god. Däremol har de funnit all detfinns mycket liten dokumentation om hur bostadens närmaste omgivning ser ut ochom hur de boende upplever och brukar denna. Utredningarna har låtit göra en undersökning, somlagts upp som en jämförande studie av ålta bostadsområden med en homogenbebyggelse inom sig men med variationer sinsemellan avseende hushöjd, hustypoch upplälelseform. 1 undersökningen har försök gjorts all klarlägga sambandenmellan å ena sidan lägenheternas, husens och omgivningens form och ut- seendeoch å andra sidan hur de boende utnyttjar och upplever den totalabostadsmiljön. Utredningarna konstaterar att områdena är olika ifråga om hushållstyper och hushållens inkomster. Höghusområdena innehållermånga smålägenheter, vilkel har lett till alt andelen barnfamiljer där ärendast 50-70 96 mol 80-90 96 i småhusområdena, där nästan enbart 5 rum och kökhar byggts. Vad beträffar kontaktmönstren inomfierfamiljshusområdena tycks det vara mera husels höjd och mindre områdetstäthet som är avgörande för om kontakter skall hindras eller främjas.Belräffande områden med småhus påverkar emellerlid själva tätheten ochhusgrupperingen kontakternas antal. Vuxnas och barns utevistelse har även studerats.Några förutsättningar för vuxnas uleaktiviteter har inte funnits. De vuxna somobserverades ute har i de fiesta fall varil på väg lill eller från mål uianförområdet. Barnen har i första hand lekt på galor,parkeringsplatser och asfalterade ytor, men knappast alls på gräsytor ochnalurmark. De har sällan utnyttjat de fasta lekredskapen. Vidare har utredningarna på basis av tidigareutförda undersökningar gjort en analys av hur olika miljöfaktorer påverkarattityder och beteenden. Utredningarna pekar på några iakttagelser som gjortsi dessa undersökningar. Det äv lättare au fmna orsaker lill skillnader itrivsel och flyitningsbenägenhel mellan olika bostadsområden, som är relateradetill lägenhetsutformning eller områdets ålder, än till låga och höga hus ellerområdets utformning över huvud tagel. Den yttre och inre miljöns betydelse förfiyttningsbe-nägenhel ifrågasätts emelleriid och även huruvida sådanajämförelser är meningsfulla. Utredningarna noterar att det torde vara en allmäntspridd uppfattning att småhusområden ar särskilt barnvänliga, somkritiska synpunkler på höghusen som miljö för barn framförs i den allmännadebatten. Utredningarna anser emellertid att dessa samband måsle belysasytteriigare. De anser dock att myckel lyder på alt del finns slora brister ihöghusmiljön för barnen. Utredningarna framhåller att de inte hunnit närmareanalysera det refererade materialet. De anser emellertid det klarlagt attmiljöns utformning i sig har betydelse för hushållsstrukturen och för hur deboende använder och upplever sin miljö. Utredningarna understryker alterfarenheterna valar för all bristerna i närmiljön i många fall mera gällerverksamheter än den fysiska utformningen, mängden utrustning etc. En meramålmedveten verksamhetsplanering i kommunernas och organisationernas men äveni fastighetsägarnas och de boendes egen regi är därför enligt utredningarnanödvändig. Minimikrav i bostadsmiljön finns i vissutsträckning utvecklade när del gäller själva bostaden och komplement tilldenna men inte i samma grad för verksamheter. Minimikraven kan vara koppladetill byggnadslag och bygg- nadsstadga,t, ex, i fråga om friytor för lek och utevistelse, och således avse allbostadsbebyggelse. Vidare kan de utgöra villkor för statliga bostadslån, t. ex.beträffande rumsmått eller funktioner. Utredningarna anser att minimikrav beträflitndemiljöns utformning måste tillämpas med försiktighet. De negativa effekterna avinförandet av parkeringsnormer är väl kända. Risken förenahanda och likformiga miljöer är stor och lokala förutsättningar förvariationer kan lätt bli åsidosatta. Utredningarna påpekar atl endasl en liten del avbostäderna tillkommer genom nybyggnad. Bostäder har lång varaktighetmen behöver med vissa tidsmellanrum förändras till följd av ändrade krav ochbehov. Kraven på förändring gäller i lika hög grad de verksamheter ochanordningar som tillsammans med bostäderna ulgör den totala bostadsmiljön. Ansvaret för planering och genomförande avbostadsinvesteringarna och huvudmannaskapet för olika slag av verksamheter inombostadsområdena ligger på kommunerna. Deras förutsättningar är olika, t, ex.med avseende på ekonomi och planeringsresurser. Detta kan enligt utredningarnaberättiga lill ökade insatser från statens sida. Dessa kan dels utgöras avriktlinjer för olika slag av verksamheter, dels utgå i form av ekonomiskt slöd. Om det visar sig nödvändigt att formuleraminimikrav på miljöns utformning anser utredningarna att del endasl bör skenär väl grundade skäl föreligger. Sådana krav bör i största möjligautsträckning avse all bostadsbebyggelse. Utredningarna betonar alt krav ifråga om verksamheter bör tillmätas slörre betydelse än . Utredningarna hänvisar i detta sammanhang tillförslaget i boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76 angående lån tillmiljöförbättrande åtgärder i färdigställda bostadsområden. Förslaget byggde påföljande viktiga förutsättningar. Bostadslän skulle utgå för redan statligt belånadebostadsobjekt för investeringar som höjer användbarhetoch attraktivitet. Ansökan skulle beviljas om den tillstyrktes av kommunen.Lånet skulle beviljas efier den lånesökandes bedömning av behoven medan prövningav kostnaderna skulle göras av lånebeviljande myndighet. Vidare för-uisattes deboende och deras organisationer komma att spela en aktiv roll vid utformningenav åtgärder och vid prioriteringen mellan olika alternativ. Tilldetta fogar utredningarna följande kompletterande synpunkler. Finansiering av miljöförbättrande åtgärder skallgöras lill ett permanent inslag i långivningen. Ett verkligt infiytande för deboende utgör enligt utredningarnas uppfattning en viktig förutsättning för attinvesteringar i miljöförbättrande åtgärder av det slag som här åsyfias skall geresultat. Utredningarnas förslag röranue lån förmiljöförbättrande åtgärder återfinns i betänkandet Följdfrågor (p, 2,2,2), Utredningarna konstaterar att möjligheten förindividen alt själv få påverka sina levnadsvillkor är av grundläggande värde.Samtidigt säger de atl vilket infiytande och vilken bestämmanderätt som deboende bör få knappast kan utredas i egentlig mening. Utredningarna redovisarsynpunkter i vikliga principfrågor och vill därmed lämna ett bidrag till enallmän diskussion kring infiytandefrågorna. De lämnar inga förslag och avseratt senare återkomma med preciseringar. Utredningarnaerinrar om att boendeutredningen genom tilläggsdirektiv (In 1974:13) har fåttuppdrag att pröva frågan om hyresgästernas möjligheter att utöva inflytande påden saneringsverksamhet som berör dem. Enligt utredningarnas mening måsle dockfrågan om inflytande för de boende helt allmänt tecknas vidare än vad somuttryckligen anges i direktiven för utredningarna. Av arbetsiekniska skälfordras emelleriid en avgränsning av ämnet. I en genomgång av olika bostadspolitiska frågorinför anser utredningarna del vara naturligt att behandlamedinflytande i boendel som en rättighet som bör tillkomma alla katagoerier avboende. Skillnaderna mellan de olika upplåtelseformerna i fråga ommöjligheterna till boendeinflytande är f n. slora. Utredningarna erinrar om all vissa medinfiytandefrågorbehandlas av utredningen om den kommunala demokratin och bygglaguiredningen.Dessa utredningar behandlar vad som kan kallas medborgarinflytandet, Boende-ochbostadsfinansieringsutredningarnas arbete begränsas lill att i första hand avsehur de boende skall kunna ges ökat infiytande med utgångspunkt i bostaden,fattad i vid mening, och behandlar en av upplåtelseformerna, hyresrätt. Vidaregör utredningarna en avgränsning till brukarskedet. Frågan om hur hyresgäster skall kunna hävda sinaintressen som sakägare i planfrågor faller delvis inom utredningarnas områdemen primärt inom bygglaguiredningens. Utredningarna lar dock upp frågan om deboendes inflytande på sådant som inte juridiskt är kopplat till boendeformen. Utredningarna framhåller att den bästa kunskapen omhur etl bostadsområde fungerar finns hos dem som bor där, Detla gäller intebara tillgången på eller bristen på service o, d,, utan även hur områdetfungerar i socialt hänseende. Vid fysisk planläggning och vid övrig kommunalverksamhetsplanering är det därför viktigt atl denna sakkunskap inhämtas. Oavsett i vilken form medborgarinfiyiandelkanaliseras - genom individuella synpunkter, politiska partier ellerintresseorganisationer - krävs det atl de som lämnar resp, lar informationförstår varandras sätt alt uttrycka sig. Informationen uppifrån måste görasförståelig. För all informationen skall kunna fungera, menar utredningarna,fordras del också kunskap hos individen om hur samhällel fungerar och vilkaföreteelser som påverkar hans situation. Ett viktigt komplement tillutbildningen inom sko- lansram utgör det arbele som läggs ned inom folkrörelserna och de politiskaorganisationerna i detta hänseende. Frågan om inflytande kan emellertid enligtutredningarna inte begränsas enbart till frågor som rör informationsutbyte. Ettreellt infiytande för de boende har ett värde i sig, ett värde som framstår somsjälvklart i ett demokratiskt samhälle. Utredningarna ulvidgardärförsittarbete lill att omfatta medbestämmande i en eller annan form. Detta kan kommaatl kräva förändringar både i förvaltningsorganisation och ägarestruktur. Utredningarna begränsar i sill arbele frågan ominfiytande till atl gälla den enskilda lägenheten eller det område som bestårav huset och marken närmast omkring det. De hävdar emelleriid att infiytandetbör omfatta också omgivningarna i övrigl, service och övriga verksamheter. Utredningarna redovisar härefier erfarenheter frånarbetslivet rörande in-flytandefrågor och finner att frågeställningarna där iviss mån är likartade med dem inom bostadsmarknaden. Del föreligger, framhåller utredningarna, storaskillnader för de boende atl i de olika upplåtelseformerna utöva inflytande påeller ha medbestämmanderätt i frågor som rör själva boendet. Hyresgästen harmindre möjlighet all utöva inflytande än bostadsrälishavaren eller den som bori eget hus. Utredningarna anser det därför lämpligt att avgränsa den fortsattabehandlingen av infiytandefrågorna lill all gälla hyresrätt, dock med undantagav vissa mer udda former av hyresrättsupplåtelser, t. ex. i tvåfamiljshus. Utredningarna redovisar vissa erfarenheterbeträffande infiytandefrågor från hyresrättsseklorn. De lämnar en beskrivningav och framhåller alt organisationen har enparlamentarisk uppbyggnad av en för folkrörelser vanlig lyp. Ulöver lokalaavdelningar och regionala föreningar finns kontaktkommittéer, f n. ungefär 1000 st., för utvidgad kontakt mellan medlemmarna i ell naturiigt avgränsatbostadsområde och avdelningsstyrelsen. Kommittéerna tillsätts genom val blandde boende. Organisationen fick i samband med althyresregleringslagen infördes väsentliga arbetsuppgifier. Då blev dessrepresentanter i hyresnämnderna jämbördiga med fastighelsägarparlens. Det varförsta gången statsmakterna använde sig av hyresgästorganisationen ihyreslagstiftningen. Detta har sedan vidareutvecklats framför alll de senasteåren. Ar 1957 träffades överenskommelse mellan ochHyresgästernas riksförbund om en förhandlingsordning. Denna var inleföreskriven i hy-reslagstifiningen. Däremot värdet från lagstifiarenssidaenklar förulsätining inför upphävandet av hyresregleringslagen vad gällde detallmännyttiga bostadsbeståndet att en sådan överenskommelse skulle träffas.Samlidigt inrättades med förebild från arbetsmarknaden en gemensamHyresmarknadskommitté, Det praktiska förhandlingsarbetet kom att omfattainte endast hyresbeloppens sloriek ulan även vad som legat till grund förhyran. Båda organisationerna fann det därför naturligt, menar utredningarna,atl förhand- lingsordningenskulle ange att både hyror och boendeförhållanden kunde las upp till förhandling.Den förhandlingsordning som gäller ger denna möjlighet. Fråga som inte kunnat lösas vid parternasförhandlingar hänskjuts lill Hyresmarknadskommitlén, som består avrepresentanter utsedda av riksorganisationerna. Kommittén kan endasl gerekommendation till lösning. Den förändring i hyresregleringslagen som trädde ikrafi innebär att hyressätlningen inte som tidigare ihuvudsak grundas på Kungl. Maj:ts beslut, I stället iräffasförhandlingsöverenskommelser om hyreshöjningar mellan organisationerna påhyresmarknaden, dvs. eller lokal hyresgästföreningå ena sidan och eller en enskildfastighetsägare å andra sidan. Lokala tvister kan hänskjutas till Bostadsmarknadskommilién.Den består på samma sätt som Hyresmarknadskommitlén av representanter utseddaav riksorganisationerna och lämnar i likhet med denna endast rekommendationtill lösning. Den enskilde hyresgästen behöver inte vara medlem iorganisationen för att överenskommelse som rör hyran för hans lägenhet skallbli giltig. Däremot gäller att fastighetsägareorganisationens behörighet altträffa överenskommelse är begränsad till de fasligheter där ägaren är medlem iorganisationen. Förhandlingsordningar finns även för den kommunalaoch landstingskommunala sektorn. Till Kommunbosladskommitién hänskjuts lokalatvister Om en fastighet vanvårdas, kan bl.a.hyresgästförening ansöka att fastigheten skall ställas under förvaltningenligt lagen (1970:246) om tvångs-förvaltning av bostadsfastighel. Utredningarna belyser vidare hur främst deallmännyttiga företagen på olika sätt sökt tillmötesgå kraven på elt ökatinfiytande från de boende vid sidan av den institutionaliserade formen härför.I detla sammanhang redovisas en enkätundersökning, som gjorde år 1971bland sina medlemsföretag om erfarenheter och attityder tillhyresgästinflytande. Den ökade saneringsverksamheten har medfört atl initiativhar lagits av parterna på hyresmarknaden - ochSveriges fastighetsägareförbund resp, - för att finna rutiner för hurhyresgästernas lagstadgade eller berättigade krav skall kunna tillgodoses vidsanering, Mol bakgrund av dessa redogörelser konstaterarutredningarna att bo-endeinflytandet i åtskilliga frågor ännu är fögautvecklat. Försök pågår att hitta former för information och samråd och vissainitiativ härtill har tagits av hyresmarknadens parter. Utredningarna menar att en organiserad form förinfiytande framstår som nödvändig. Utredningarna diskuterar några frågeställningar ochkonfliktpunkter kring ökat boendeinflytande. Hyresrättsbeståndel uppvisar enoenhetlig bild i fråga omfastighetsägarekaiegorier, fastighelsägarestorlek samt fastigheternas ålder,standard och läge. 1 en solidarisk bostadspolitik måste, framhåller utredningarna,former skapas så att hyresgästernas infiytande kan göra sig gällande oavsettsådana olikheter. De reella möjligheterna att finna sådana former skifiarenligl utredningarna med hänsyn till ägareförhållanden m, m, och får utgöra enbegränsning endast på kort sikt. Utredningarna behandlar frågan om hur olikabeslutsformer kan vara beskaffade. En individuell bestämmanderätt måste, anserutredningarna, av naturliga skäl begränsas lill att omfatta själva lägenheten,i vilken inbegrips även förstuga, trapphus, tvättstuga etc. Infiytande övergemensamma anordningar inom fasligheten förutsätter organisation av intressenafrån en grupp av boende. Formen för avvägning mellan individens och den störregruppens intresse i delta sammanhang är central. Inte sällan, menar utredningarna, anförs försämradeffektivitet i fastighetsförvaltningen som ell skäl mot ökat infiytande. Deanser sig dock inte överiygade om att argumentet är riktigt, ens i en striktfastighetsekonomisk mening. Utredningarna framhåller att de tillmäterinfiytandet etl värde i sig. I praktisk lillämpning kan i vissa fall densituationen uppstå att det inle är de mest "rationella" besluten somfattas. Men utredningarnas grundsyn i denna fråga är att det är positiva värdenav annat slag som är de väsentliga. Utredningarna konstaterar att ell ökat inflytandefrån de boendes sida kan komma att aktualiseras som de anställda inomfastighetsförvaltningen väcker krav på att själva öva inflytande över sinaarbetsförhållanden. Dessa krav kan enligl utredningarna tillgodoses parallelltoch kommer inte i konflikt med varandra. Utredningarna redovisar härefter vissafrågeställningar och konfiiktpunk-ter från saneringsverksamheien och framhålleralt inför en saneringssitualion konkretiseras på elt påtagligt sätt detförhållandet att alla berörda inte självklart har sammanfallande intressen.Utredningarna anför att de intressenter som påtagligt berörs av saneringen ärkommunen, fastighetsägaren och hyresgästerna. De framhåller alt ombyggnad avett gammalt bostadshus sällan är problemfri, inle ens i praktiska, ekonomiskaeller tekniska avseenden. Till della skall läggas, menar utredningarna, att enbedömning måste göras om saneringsåtgärderna skall anpassas till önskemålen hosde enskilda hyresgästerna i en viss fastighet eller om mer långsiktigabedömningar är motiverade. Utredningarna anser, i anslutning till vad somanföris i boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76, all dengenomsnittliga lägenhelsstorleken i tätorternas halv- och omodernafierfamiljshus efier en modernisering borde uppgå lill 3,5 rumsenheter perlägenhet, en ökning med ca I rumsenhet jämföri med , Höga marknadsvärden och hyreslägel i befintligasmålägenheter kan ofia, enligt utredningarna, utgöra etl hinder mot att ändrabeståndet genom sammanslagning av lägenheter. Det kan därför ligga ifastighetsägarens intresse attbegränsa moderniseringen till marginella förändringar inom lägenheternasnuvarande ram, alternativt göra upprustningar inför en försäljnings-ellervärderingssituation, t. ex, genom atl genomföra fasadrenovering. Hyresgästernakan å sin sida vara villiga att acceptera sådana inle genomgripande ändringarsom ger möjligheter till kvarboende, även om bostadsytorna fortfarande kanvara påtagligt små. Del råder ofia, menar utredningarna vidare, delademeningar om hur omfattande en upprustning bör göras. De i huset boende kan haanledning hävda att åtgärderna inle lår leda till påtagliga hyreshöjningar. Förfastighetsägaren kan en högre standard än den av hyresgästerna förordade varamotiverad av faslighetsekonomiska eller lånelekniska skäl. Olikheter i faslighelsägarestruktur ochförvaltningsform får dessutom till följd alt finansieringsbetingelser ochskatteregler medverkar lill ell oenhetligt synsätt. Som en kommentar härtill påpekar utredningarna atllägenhelsfördelning och upprustningsgrad är exempel på sådant som i hög gradpåverkar kommande boendes valmöjligheter och som skapar förutsättningarna förhus-hållsammansätiningen inom etl bostadsområde. Det ligger i första hand inomkommunens ansvarsområde att bevaka dessa frågor så all långsiktiga måluppfylls. Hyresgäströrelsen/hyresgästföreningenskall, fortsätter utredningarna, kanalisera de nuvarande hyresgästernassynpunkler, vara förhandlingspart samt bevaka den enskilde hyresgästensintressen. Uppgifien är svår, efiersom avvägningar måsle göras mellanmotstridiga intressen. Utredningarna tolkar detta som elt skäl för att denorganiserade hyresgäströrelsen och hyresgästföreningens slällning somföreträdare för de boende - de nuvarande och de kommande - måsle vara stark.Utan en sådan kontinuitet i bedömningarna, som kommunen dessutom av slalen äruttryckligt ålagd all göra, försvåras kommunens arbete i avsevärd grad. Utredningarna anger vissa allmänna synpunkter påvilka rikllinjer som bör ligga lill grund för elt fortsatt arbete medinfiytandefrågorna. bör de boende lå besiämmanderäii i frågorsom direkt berör dem. Delta kan leda lill all olika funktioner i boendetöveriämnas lill hyresgästerna för beslut. Främst gäller det de boendesrättigheter, dock inte sådana situationer där bosiadssaneringslagen resp,tvångsfdrvaltningslagen kan till-lämpas. Utredningarna anser atl bland de grundläggandeförutsättningarna är att de boende måste kunna kräva atl fastighetsägarenunderhåller fastigheten i dess helhet på ett tillfredsställande sätt, Atlfastighetsägaren uppfyller sitt ansvar i della avseende kan kontinuerligttillses genom atl dels den enskilde hyresgästen gör påpekanden etc, dels genomatt hyresgästföreningen agerar vid hyresförhandlingar eller begär förhandlingarom lägenheternas skick. avses riksorganisation ellerförening, som är ansluten till sådan organisation och inom varsverksamhetsområde lägenheten är belägen. Utredningarna anser att en allmän höjning av självalägenheternas standard - ulöver sedvanligt underhåll - skall kunna påyrkas avhyresgästföreningen. I princip skall avses samtliga lägenheter inom enfastighet, allemativt inom etl avgränsat förvaltning.sområde. kunna påkalla förhandling i frågan. Fastighetsägaren skallinte kunna vägra att förhandla. Även regelrätta ombyggnader skall kunna kommalill stånd på detta sätt. Omvänt skall gälla alt fastighetsägaren inte fårgenomföra åtgärder som exempelvis förändrar lägenheternas standard ochpåtagligt förändrar hyrans storlek utan föregående förhandling medhyresgästföreningen.