prop · FX03150 · 1974-12-31 00:00:00 — Jag kommer att föreslå vissa åtgärder i anslutning till denstatliga bostadslångivningen i syfte att motverka olämpligt egenregibygge ochatt även i övrigt främja ändamålsenliga upphandlingsformer, Elt markvillkor ienlighet med utredningens förslag skulle vid sidan av sådana åtgärder vara ettverksamt medel när det gäller atl genom en markfördelning tillse attbostadsbyggandet anförtros byggherrar som har bäsla förutsättningar och viljaatl bygga goda och billiga bostäder. Därtill kommeratl ett markvillkor skulleeliminera eller i vart fall dämpa den konkurrens om exploateringsmark som,enligl vad jag har utvecklat, bl, a. utgör ett belydande hinder mot enaktiv markpolilik. En invändning mot införandel av ell markvillkor somförts fram under remissbehandlingen är att del skulle få vissa oacceptablaeffekter på fastighetsmarknaden. Etl som jag ser det grundläggande motiv förmarkvillkoret äratl det skall medföra minskad konkurrens om marken och därmeden dämpning av prisnivån. 1 fråga om mark belräffande vilken markvillkoret ärav betydelse kommer kommun att uppträda praktiskt taget ensam som köpare. närmare har utvecklat kan del för fastigheter med högaförvänlningsvärden även bli fråga om en sänkning av markpriset. Detta är somjag ser det gynnsamma och eftersträvansvärda effekter. Däremot finns del ingenanledning atl tro att priset i allmänhet skulle sjunka under ett med bortseendefrån evenluella förväntningsvärden beräknat marknadsvärde. Eftersom det alltidstår fastighelsägaren fritt att vänta med försäljning och avvakta en tidpunktdå kommunen tvingas atl expropriera och eftersom löseskillingen då i enlighetmed expropriationslagens värderingsregler alllid skall motsvara fastighetenssålunda beräknade marknadsvärde, kan man räkna med atl frivilligt köp iallmänhel går alt få till stånd till ett pris motsvarande minst deltamarknadsvärde. Undantagsvis kan situationen dock vara den altfastighelsägaren har svåri atl avvakta kommunens initiativ. Han skulle i ensådan situalion kunna löpa risken att behöva sälja sin fastighet till etl prisunderstigande marknadsvärdet. Motsvarande silualion kan emellerlid inlräffaredan i dag. tänkerpå den situationen att en faslighet är föremål för nybyggnadsförbud ellerbeslut eller överväganden om expropriation. Det finns inga skäl atl anla altsådana situationer skulle bli väsentligl mer frekventa om markvillkorelinförs. Isamband med ändringarna i expropriationslagstifiningen avvisades tanken påall, när elt expropriationstillstånd omöjliggjorde en försäljning på öppnamarknaden, införa en rätt för fastighetsägaren atl påkalla inlösen avfasligheten. Del skedde med hänvisning till att fastighetsägarens handlingsfrihetär beskuren även genom många andra faktorer än formligt beslut omexpropriation. Enligt min mening finns det lika liten anledning att av nuberörda skäl avstå från att införa markvillkoret eller atl förknippa det med enräll för fastighetsägaren all i vissa siluaiioner påkalla inlösen. Påtagligaolägenheter i situationer sådana som de nu berörda uppkommer bara om kommunernapå etl otillböriigt sätt utnyttjar situationen. Jag kan inte finna all så ärfallet och del saknas anledning anta att ett införande av markvillkoretskulle medföra någon ändring härvidlag. Pågrund av vad jag nu har anfört förordar jag att byggkonkurrensutredningensförslag om elt markvillkor genomförs. Belräffande de rikllinjer som bör gällaför kommunernas fördelning av nu ifrågavarande mark på byggherrar återkommerjag i anslutning till min behandling av byggkonkurrensutredningensförslag rörande upphandlingsförfarandet m. m. 10.4.2,2Den närmare utformningen av markvillkoret När det gäller den närmare utformningen avmarkvillkoret är innebörden av utredningens förslag att villkoret skall varauppfyllt inte bara om kommunen eller landstingskommunen utan också ell avkommunen eller landstingskommunen helägt bolag med uppgift uteslutande attförvärva eller förvalta mark såll eller upplåtit marken. Jag biträder dettaförslag som gör det möjligt för kommunen alt fritt välja mellan att bedrivamarkexploatering själv eller genom bolag. Endast aktiebolag torde komma ifråga för uppgiften. Jag kan däremol inte biträda ell under remissbehandlingenframfört förslag att med exploateringsbolag i delta sammanhang jämställakommunall bostadsföretag. En sådan ordning skulle strida mot del grundläggandesyfiet med markvillkorel. Utredningen har vidare föreslagit vissa undanlagfrån markvillkorel. Sålunda föreslås en generellt undanlag för ombyggnad ellerförbättring. Bostadslån föreslås också kunna utgå lill nybyggnad avfierfamiljshus i saneringsområde oberoende av vem som varil föregående ägareeller lomt-rättshavare under förutsättning att lånsökanden var ägare tillmarken eller innehade den med lomlrält . Vidare föreslås småhusi saneringsområde och småhus i landsbygdsområde bli helt undantagna frånmarkvillkorel. Därutöver föreslås länsbostadsnämnden i enslaka fall få be- viljadispens från markvillkoret för slyckebyggda småhus i exploateringsområde underförutsättning att den som skall bebo huset har förvärvat marken från annan änbyggintressent samt att kommunen tillstyrker dispensen. Under en övergångstid fram till den I juli 1977föreslås markvillkoret inle omfatta lånsökande som ägde marken eller innehadeden med tomträtt den . Det föreslagna generella undantaget för ombyggnadeller förbätlring och del mer begränsade undantaget för nybyggnad avfierfamiljshus i saneringsområde är förestavat av uppfattningen att sanering -även s, k, toialsanering, dvs, fall då hus rivs och ersätts med nytt - fåranses ingå som ett reguljäri led i fastighetsförvaltningen. Jag kan dela dennasynpunkt och godtar att markvillkoret skall omfatta bara saneringsfaslighetersom förvärvas . Med hänsyn lill saneringsverksamhetens utomordentligavikt i dagens samhällsbyggande och till de tendenser till fasligheLsspeku-lationoch andra osunda företeelser på saneringsmarknaden som förmärkls på senare lidfinner jag emellerlid alt markvillkorel bör omfatta också ombyggnad avflerfamiljshus. Med ombyggnad avses också förbättring. Den tidpunkt före vilkenfastigheten eller tomträtten skall ha förvärvats för all markvillkorel inteskall vara tillämpligt bör sättas lill den . Beträffandede av utredningen föreslagna undantagen för småhus har flera remissinslanserriktat kraftig kritik mot att småhus i saneringsområden föreslås bli generelltundantagna från markvillkoret. Man framhåller bl. a. alt en omfattandemarkspekulation pågår inom äldre småhusområden. Jag har förståelseför remissinstansernas synpunkter i denna fråga. Äldre småhusområden är oftavälbelägna och av bl. a. denna anledning attraktiva för dem som avser allskaffa sig ett småhus. Detta ger byggintressenter som förvärvat mark inomsådana områden stora möjligheter all utnyttja sin monopolställning. Del är dockenligl min mening.inie lämpligt att som villkor för bostadslån lill nybyggnadav småhus i saneringsområde generellt ställa krav på att marken har förmedlatsav kommunen. Som ulredningen framhållit skulle ett sådant krav innebära enorimlig administrativ och ekonomisk belastning på kommunerna. Vidare förvärvarofta den blivande egnahemsbyggaren tomlen direkt från den som tidigare bott påfastigheten. Några villkor belräffande val av entreprenör eller byggnadsmaterialär då normalt inte förenade med försäljningen. Motsvarande lorde i regel gällavid försäljning av småhustomier i landsbygdsområde och emellanåt vidförsäljning av småhustomier i exploateringsområden. Från konkurrenssynpunktsaknas i dessa fall anledning att kräva att marken skall ha förmedlats avkommunen. Däremot bör bygge på mark som upplåtits av byggintressent, oavseUinom vilken typ av område som det har skett, inte kunna bli föremål för statliglångivning. Jag förordar därför att slyckebyggda småhus somskall bebos av den som gör ansökan om bostadslånet - i vilkel fall endast ettlånebeslut meddelas -alltidskall vara undantagna från markvillkoret,om marken av lånsökanden förvärvatsfrån annan än byggintressent. Med byggintressent avses bl. a.byggnadsentreprenör eller materialleveranlör, t. ex. kataloghusleverantör. Medbyggintressent bör jämställas dels förelag eller person som har ettäga-reintresse som inle är endasl obetydligt i bygginiressentföretag, delsförelag i vilket byggintressent har ett inte obetydligt ägarinlresse. Såutformad lorde undantagsregeln erbjuda ett effektivt skydd för den enskildesmåhusbyggaren som den ger denne stor frihet vid valet av tomt. Med den av mig förordade utformningen avundanlagsregeln för småhus bortfaller behovel av de av ulredningen föreslagnasärskilda dispensreglerna, 1 de läll fastighet eller lomirätt förvärvats påexekutiv auktion eller genom arv, gåva, teslamente eller bodelning bör bosladslånutgå ulan hänsyn lill ägarskifiet om lån kunnat ulgå när fastigheten var iföregående ägares hand. Motsvarande bör gälla i vissa fall vid förvärv genomfusion mellan juridiska personer och i liknande situationer, 1 likhet med utredningen anser jag det rimligl attden som äger mark under en övergångslid skall kunna fö statslån förbostadsbebyggelse på marken. Jag delar emellerlid den mening som uttalats avfiera remissinstanser om att den av utredningen föreslagna övergångstiden ärför kort. Jag förordar därför atl övergångstiden utsträcks till den I juli1984. Fram lill denna lidpunki bör alltså från markvillkorel undanlas ärenden ivilka lånesökanden ägde marken eller innehade den med tomträtt den 1 november1974, I saneringsfallen skall dock, enligt vad jag förordat i det föregåendealla ärenden i vilka lånesökanden ägde marken eller innehade den med tomträttden vara undantagna från markvillkorets till-lämpning ulannågon begränsning framåt i liden. Även med de undantag och övergångsregler jag nu harförordat kan länkas fall där en tillämpning av markvillkorel skulle innebäraolägenheier från allmän synpunkt. Jag föreslår därför alt Kungl, Maj:t eller,om erfarenheterna efter någon tids tillämpning av markvillkoret talar för det,annan myndighel som Kungl, Maj:i bestämmer skall kunna medge undantag frånmarkvillkoret för särskilt fall. 1 nybyggnadsområde bör sådant undanlag medgesbara när starka skäl talar för del och bara om kommunen ansökt om undantag, Isaneringsfallen torde tillräckliga skäl för undantag i allmänhel föreligga omkommunen ansökt om eller tillstyrkt undantag, Markvillkorelbör införas fr. o. m. den . 10,4,2.3Finansiering av kommunala markförvärv Införandet av markvillkorel kommer, som jag redan harutvecklat, att förbättra kommunernas möjligheter att förvärva mark. Självfalletkvarstår emellertid även därefier del samband mellan kommunernas markförvärvoch deras finansieringsförmåga som uppenbarligen föreligger och som bl. illustrerasav vissa undersökningar som byggkonkurrensuiredningen gjort. Jag delar byggkonkurrensutredningens ochremissinstansernas uppfattning alt kommunernas möjligheter all finansieramarkförvärv bör förbättras. Byggkonkurrensuiredningen har i delta hänseendeföreslagit dels vissa ändringar i kommunallagstiftningen beträffande kommunsmöjligheter att ta upp lån, dels en förstärkning av markförvärvslånefondensutlåningskapacitel. Jag kommer i det följande alt först behandlalagstifiningsfrågan och därefter markförvärvslånefondens utlåningskapacitet. Enligt gällande bestämmelser har kommunerna rättatt la upp lån intill ett sammanlagt belopp som för kommun som inle tillhörlandstingskommun utgör , per skattekrona i kommunen enligl nästföregåendeårs taxering och för annan kommun , per skattekrona. För lån utöver dennas, k, underställningsfria lånerält krävs tillstånd av Kungl. Lån som kommunupptar inom den underställningsfria lånerätlen skall vara ställt all återbetalasinom och skall amorteras åriigen. Vid förvärv av inlecknad egendom kandock kommun inom den underställningsfria lånerätlen överta betalningsansvaretäven för sådana lån i egendomen som löper eller sominte skall avbetalas . Om lånet inte ryms inom den underställningsfrialånerätten, fordras även i della fall lillslånd av Kungl. Utredningen anser atl dessa bestämmelser molverkarsträvandena att underlätta för kommunerna all förvärva mark förlätbebyggelseändamål. a. försvårar bestämmelserna användningen avköpeskillingsreverser vid förvärv av fast egendom. lUredningen föreslår därförsådan ändring i bestämmelserna att lån i intecknad egendom som kommun övertarvid förvärv av egendomen samt lån som kommun upptar genom atl som betalning förfast egendom utge köpeskillingsrevers inte skall inkräkta på utrymmet förkommunens underställningsfria lånerätt. Utredningen föreslåräven att detundantag från bestämmelserna om femårig lånetid och årliga avbetalningar somgörs för lån som kommun övertar vid förvärv av läst egendom utvidgas lill attavse även köpeskillingsreverser som utges som likvid vid fastighetsförvärv.Förslagen har lätt etl posiiivt mottagande av remissinstanserna. De av utredningen föreslagnaförfattningsändringarna skulle underlätta kommunernas handläggning avlånefrågorna i samband med markförvärv. Enligt utredningens förslag skulleemellertid de ändrade bestämmelserna komma all avse samtliga kommunala förvärvav fast egendom. Då syftet med ändringarna är begränsat till att underlätta förkommunerna att förvärva mark för samhällsbyggnadsändamål är jag f n, inteberedd att förorda en så långtgående ändring, Enligl min mening börtillämpningsområdet för de nya bestämmelserna begriinsas i förhållande tilllörslaget och i stiillei Samordnas med tillämpningsområdet för de markpolitiskahjälpmedlen. Efter samråd med chefen för kommundeparlementelförordar jag en sådan ändring i kommunallagstiftningen alt lån i inlecknad egendomsom kom- munövertar vid förvärv av egendomen saml lån som kommun upptar genom att sombetalning för fast egendom utge köpeskillingsrevers inte inkräktar på utrymmetför kommunens underställningsfria lånerätt i de fall förvärvel avser sådan fastegendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen erfordras förtätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Jag förordar vidare attmotsvarande skall gälla vid förvärv av fast egendom som behöver rustas upp. Deändrade bestämmelserna bör i till-lämpliga delar gälla även länslandslingskommun. Ändringenbör träda i kraft den , De förordade författningsändringarna kommenterasnågot ytterligare i specialmotiveringen till upprättade författningsförslag. Om kommunerna i ökad utsträckning utnyttjarmöjligheterna all överia lån i förvärvad egendom samt att genomköpeskillingsreverser uppta lån från säljaren, minskar anspråken på annanlånefinansiering. Såväl utredningen som de remissinstanser somtillstyrker markvillkoret äremellertid eniga om att markförvärvslånefondensutlåningskapacitet ändå måste ökas om markvillkorel genomförs. Utredningen harvidare presenterat vissa kalkyler över hur mycket medel fonden bör tillföras.På grundval av dessa beräkningar föreslås all fondens utlåningskapacitel ökaslill 250 milj, kr, . Jag delar utredningens och remissinstansernasupplänning atl markförvärvslånefondens utlåningskapacitel måste ökas ommarkvillkoret genomförs. Vad gäller storieken och takten i denna ökning måsledock konstateras atl förutsättningarna för utredningens kalkyler är väsentligtförändrade. Sålunda har såväl bostadsbyggandets omfattning ochinriktning som kommunernas samlade markförvärvsbehov minskal. Vidare medför denav mig förordade längre övergångstiden för markvillkoret atl längre tidförflyter innan markvillkorel får full effekt i fbrm av kommunala markförvärv.Kommunernas årliga upplåningsbehov för förvärv av mark för nybyggnad avbostäder blir därför lägre under de närmasie åren än vad utredningen beräknat.Därtill kommer alt, sedan byggkonkurrensuiredningen gjorde sina beräkningar,markförvärvslånefonden tillförts allt slörre inflytande amorteringar. Jag villockså, liksom riksbanksfullmäktige gjort i sitt remissyttrande, påpeka altuiredningens kalkyler inte tillräckligl beaktat att många kommuneräven ifortsättningen bör kunna finansiera markförvärven på annal sätt än genommarkförvärvslån. Eftersom markvillkoret bör träda i krafi först den 1 januari1975, påverkar det inte nämnvärt medelbehovet lör /75, Förföljande år lar anslagen till fonden prövas mot bakgrund av redovisade behovoch med hänsyn lill vad det statsfinansiella läget ger utrymmeför. 10.4.2.4Kommunernas planering av markförvärven m. m. Införandet av markvillkoret innebär att kommunernascentrala roll i bosladsbyggandet och kommunernas ansvar för bostadsförsörjningenkommer all ytterligare markeras. Som jag redan utvecklat måste kommunerna kunnatillhandahålla praktiskt laget all mark som behövs för den statligt belånadenyproduktionen av bostäder inom den egna kommunen, vilkel lör många kommunerinnebär att markförvärven måste öka. Vidare måste marken vara tillgänglig vidplanerad tidpunkt för atl störningar i produktionen inte skall inträffa. Eftersom markförvärven och iordningställandet av marken tarlång tid, krävs en långsiktig planering av den markpolitiska aktiviteten ikommunen. För all säkerställa ett planenligt bostadsbyggandeanser jag att en aktivering av kommunernas planering kring markfrågorna ärangelägen, Byggkonkurrensuiredningen föreslår att kommunerna skall upprättatioåriga markförvärvsprogram som skall ingå som en del i de kommunalabostadsbyggnadsprogrammen. förutsättsfullständig överensstämmelse råda mellan markförvärvsprogrammet ochbostadsbyggnads-programmet i övrigt. För de därpå följande fem åren anserulredningen all markförvärvsprogrammet bör baseras på den beräkning av detlångsiktiga bosladsbyggnadsbehovet som görs i bostadsbyggnadsprogrammet samt påöversiktliga fysiska planer. Programmet bör även såvittmöjligt vara eiappindelat i lid och rum, innefatta överväganden om genomförandefrån ekonomisk synpunkt samt vara kommunalpolitiskt förankrat. Utredningensmotiv för förslaget om markförvärvsprogram är i första hand att man centraltmåste ha uppgifier om kommunernas markförvärvsbehov för alt en önskvärdomläggning av markförvärvslångivningen skall vara möjlig. Utredningenkonstaterar dock all sådana program även bör utgöra elt värdefulltplaneringsinstrument för kommunerna. Vidare anses programmen kunna utgöraunderiag för upprättande a v rutiner för olika markpolitiska ålgärder. Uiredningens förslag om kommunalamarkförvärvsprogram har fått ell positivt mottagande bland remissinstanserna.Några remissinslanser, däribland och Svenska kommunförbundel,anser dock alt markförvärvsprogrammen bör omfatta behovet av mark för alltsamhällsbyggande - således inte enbart mark för bostadsbyggande. För egen del anser jag kommunala program förkommunernas markförvärv för bostadsändamål vara önskvärda liksom en ökning iden kommunala planeringsverksamhet kring markfrågorna över huvud tagel, alltsåplaneringen av markförvärv också för annal samhällsbyggande än för bostadsändamål.Jag vill betona att en sådan planering bör vara förankrad inte bara ibostadsbyggnadsprogrammet ulan också i en översiktlig fysisk planering.Förutsättningarna härför har förbättrats lill följd av bl. a.de omfattande kommunala insatserna inom den översiktliga fysiska 1 saml Nr 150 planeringen.Jag förutsätter därför att en sådan markförvärvsplanering kommer till slånd iden utsträckning som är önskvärd och lämplig utan att den görs obligatorisk.Några föreskrifier i ämnet bör alltså inte utfärdas. Jag vill betona all deprogram som kan komma att upprättas inle bör verka styrande på den statligalångivningen. Enligl byggkonkurrensuiredningen kanlidsperspektivet för de kommunala markförvärven lill följd av markvillkorelminskas från av statsmakterna lidigare rekommenderade till sex ä åttaår. Vid en sådan förkortning av lidsperspeklivet kommer de räntekostnader sombelastar bostadsbyggandet all minska. Ulredningen framhåller vidare attplaneringen av samhällsbyggandet i större utsträckning än kommeratlkunna slyra mark-förvärvsverksamheten, om markförvärven senareläggs. Någraremissinstanser har riklat kritik mot uiredningens uppfattning i denna fråga. För egen del anser jag all markvillkorel ikombination med de nya värderingsreglerna i expropriationslagen ger kommunenen så stark ställning på det markpolitiska området all en förkortning avtidsperspektivet vid markförvärven är motiverad. Förvärven bör dock genomförasi så god tid att kommunen behärskar tidschemat för samhällets utbyggnad och såatt kommunen har handlingsfrihet i vad avser val mellan olikautbyggnadsalternativ. Möjlighet bör sålunda finnas till tidigareläggning avviss produktion. Kommunen bör vidare ha tillräckliga tidsmarginaler för etlexpropriationsför-farande. Del kan emellertid i vissa fall vara fördelaktigtför kommunen att genomföra markförvärv tidigare än som normalt sker. Det kangälla t, ex, de förvärv som genomförs med stöd av förköpslagen. Vidare kan enkommun ha anledning atl på ett tidigt stadium förvärva en fastighet vars ägarehar starka skäl att göra sig av med fastigheten men inle kan finna annan köpareän kommunen. Planeringen kring markfrågorna bör därför omfatta en inte alltförkort tidsperiod, lämpligen . Markförvärvslån bör enligl utredningen i principinte ulgå vid förvärv av mark som enligt kommunens bostadsbyggnadsprogramkommer att tas i anspråk för bebyggelse . Jag är inte beredd attförorda att en sådan bestämmelse införs. Jag finner del däremol naturligt attbostadsstyrelsen i siluaiioner då efterfrågan på lån överstiger tillgången pålånemedel prioriterar förvärv som utgör elt led i en planmässigmarkförvärvspolilik och som fyller syftet att skapa en markberedskapsom är rimlig med hänsyn till den beräknade tidpunklen för markensianspråktagande för bebyggelse. Förvärv som genomförs endast föreplanerad byggstart kan i allmänhel inte hänföras till denna kategori. När det gäller förvärv av mark på vilken byggstartkan antas ligga förhållandevis långt fram i tiden är situationen merakomplicerad. Som jag redan har framhållit innebär etl onödigt långttidsperspektiv för de kommunala markförvärven en belastning på den kommunalaekonomin som skullekunna undvikas, I del enskilda fallet kan det å andra sidan vara Ibrdclakliglför både kommunen och säljaren om förviirvet genomförs i ett tidigt skede. Jagtiinker därvid i första hand på de fall där säljaren av privata skäl måsleavyttra fastigheten. Om markvillkoret införs, kan vidare säljaren till följd avdella villkor få svårigheter att finna en annan köpare än kommunen. För atlhindra atl säljaren hamnar i en tvångssituation, bör kommunen i etl sådant lägeförvärva fasligheten även om detta sker tidigare än som eljest hade varitmotiverat. För all underlätta ell sådani lörlärande bör lånebeviljandemyndighel vid prövningen av ansökan om markförvärvslån ta särskild hänsyn tilldenna typ av förvärv och om möjligt prioritera dem, 10.4,3Arbetet på en ny markanvändnings- och byggnadslagstiftning I det föregående har jag strukit under atl enframgångsrik bostadspolitik och en ändamålsenlig hushållning med mark ochvallen förutsätter att samhället - i första hand kommunerna - för en aktivmarkpolitik. En grundförutsättning i sin tur för en sådan politik är atlsamhället bedriver en effekiiv planering av markanvändningen. En ändamålsenligfysisk planering är naturiigivis också ett viktigt instrument i och för sigför bl. a. bostadspolitiken. Del är i en sådan planering som förutsättningarnaför miljöutformningen - det må gälla utformningen av själva bostadshuseneller av grannskapet - läggs fast. Mol denna bakgrund är del angelägel all, ianslutning till en översyn av samhällets bostadspolitik, vissa övervägandengörs också i fråga om den lagstiftning som reglerar markanvändningen ochbyggandet. Ett underlag för sådana överväganden föreligger i och med altbygglagutredningen avlämnat sitt principbetänkande och remissbehandlingen avdella har avslutats. förslag innebär atl nuvarandebyggnadslagstiftning skall ersättas med en helt ny lagstiftning ombeslutsprocessen rörande förändringar av markanvändningen ochbebyggelsemiljön. betänkande innehåller emellerlid endaslallmänna överväganden rörande principer för en ny lagstiftning.