mot · FX021906 · 1974-11-07 00:00:00 — av i in. i anledning av Kungl. Maj:ts proposition 1974:150 angående riktlinjer för bostadspolitiken m. m. Med anledning av Kungl. Maj:ts proposition 1974:150 behandlas i denna motion problem i samband med saneringsverksamheten. Det i propositionen föreslagna nya lånesystemet med garanterad räntenivå blir genom den lägre räntan givetvis till fördel även för planerad ombyggnation. Det måste emellertid ifrågasättas om sanering genom ombyggnad inte kommer i strykklass gentemot nyproduktion och totalsanering ett problem särskilt markant i städerna , och med ett stort antal omoderna och halvmoderna bostäder, kan i detta avseende utgöra exempel: Antalet omoderna och halvmoderna bostäder beräknas till 40 000. Av dessa är ungefär hälften omoderna och hälften halvmoderna. Över 30 000 av dessa lägenheter ligger koncentrerade i 35 avgränsade saneringsområden. 4 000 icke moderna lägenheter finns i en- och tvåfamiljshus. Återstående 6 000 icke moderna lägenheter i flerfamiljshus återfinns i mindre områden eller i singelhus. Den kommunala saneringsberedningen har föreslagit ett program för saneringen som innebär att 2 500 lägenheter i hyreshus och omkring 300 lägenheter i småhus skall moderniseras eller rivas och ersättas med nybyggnation. av kvarteren i saneringsområdena har bedömts ha fastigheter som svarar mot ett varaktigt behov. av kvarteren ha bedömts ha fastigheter som klassats som icke varaktiga och som alltså skall rivas . av kvarteren har bedömts såsom utredningsområden. Beträffande de icke moderna lägenheternas fördelningar på olika bebyggelsetyper kan nämnas att omkring 5 000 av de omoderna och halvmoderna bostäderna återfinns inom kvarter med nästan uteslutande stenhusbebyggelse, under det att 25 000 omoderna och halvmoderna bostäder återfinnes i kvarter med företrädesvis landshövdingehus och träbebyggelse. Det bör emellertid framhållas att stenhuskvarteren i åtskilliga fall rymmer en gårdsbebyggelse med mycket dåliga ljusvärden m. m. och att denna bebyggelse omfattar ett stort antal lägenheter som trots den dåliga miljön med hänsyn till sin utrustning icke kan sägas ligga under lägsta godtagbara standard. Landshövdingehusen har i stor omfattning en- och tvårumslägenheter. I vissa områden uppgår enrumslägenheterna,till . Detta förutsätter en omfattande lägenhetsomfördelning för att man skall kunna få större lägenheter. Åtskilliga av fastigheterna ägs av enskilda fastighetsägare. Icke sällan har dessa svårigheter att medverka och ta ansvaret för en radikal omdaning av fastigheten. Från ombyggnadssynpunkt och med hänsyn till bl. a. evakueringen är det vidare orationellt att bygga om dessa fastigheter hus för hus. Kvarterssaneringar måste därför genomföras för att hålla kostnaderna nere och för att medge omflyttningar inom områdena. Detta förutsätter i regel ett gemensamt ägande av ett eller helst flera kvarter. Antalet omoderna och halvmoderna bostäder är relativt sett betydligt mindre i stenstaden. Fastigheterna är i regel äldre än landshövdingehusen men har i synnerhet i vissa områden högre standard. Miljön är emellertid i många fall mera kompakt med en omfattande gårdsbebyggelse. Om man, såsom i bostadspropositionen, hävdar kraven på en god bostadsmiljö, måste detta leda till omfattande gårdssaneringar. Dessa kan i sin tur icke komma till stånd utan allvarliga ingrepp i och rivningar av gårdsbebyggelsen. Antalet av kommunen eller av kommunalt bolag ägda fastigheter i stenstaden är obetydligt. Mellan av fastigheterna ägs av enskilda fastighetsägare eller bolag (ej byggbolag). Taxeringsvärdet för fastigheterna uppgår till 800 milj. kr. enbart inom stenstadens saneringsområden. Gårdshusen har små lägenheter, gatuhusen ofta stora lägenheter. Åldersfördelningen är ogynnsam med många gamla och få barn. En sanering av stenstaden, som tar hänsyn till miljöförhållandena och förekomsten av ett dominerande enskilt ägande, möter svårigheter. En omfördelning av lägenhetsstorlekarna och en förändring av miljön är nödvändiga, om man vill gynna ett barnfamiljboende och hindra en fortsatt befolkningsuttunning. Även i stenstaden föreligger därför starka skäl för en kvarterssanering. Också en samordning mellan saneringarna i flera kvarter skulle väsentligt underlätta planmässighet, miljöförändringar och evakueringar. Med undantag för den speciella typen av bostäder i , landshövdingehusen, är förhållandena i övrigt likartade i såväl som . Enligt bifogade exempel på hur lånesystemet slår kan konstateras att det i propositionen föreslagna markvillkoret kan fä negativ effekt om "förvärvsdelen inte kommer i åtnjutande av de nya statliga lånen, eftersom vi konstaterar att initialstöd och momsrestitution i samband med ombyggnad inte omnämnts. Det kan tydas så, att dessa stödåtgärder avvecklas. De har emellertid verksamt bidragit till att erhålla en acceptabel hyra, speciellt då av ombyggnader till nybyggnadsstandard. Det kan nämnas att vid om byggnad till nybyggnadsstandard betyder dessa stödåtgärder en reduktion av ombyggnadskostnaden med . b ly (bostadslägenhetsyta). Detta betyder en sänkning av hyresnivån (vid paritetslån) med . per m b ly och år. Avvecklas dessa stödåtgärder måste det betyda ett ökat hyresuttagskrav på . per m1 b ly och år utöver normala byggkostnadsökningar. Det kan betyda att två intilliggande objekt, startade strax efter varandra, erhåller oacceptabla hyresnivåskillnader och dessutom kommer att dåligt rimma med begreppet bruksvärdeshyra. Det nya lånesystemet innebär i vad gäller ombyggnadssanering att ju lägre man sätter räntan, desto större blir kapitalkostnadsskillnaden mellan totalsanering och ombyggnad. Den senaste tidens höjningar av räntan och hårda amorteringskrav gör kapitalkostnaden på ombyggnadssidans förvärvsdel helt oacceptabel. Förvärvskostnaden borde därför för ombyggnad med statliga lån fl inräknas i låneunderlaget, under förutsättning att förvärvs- och ombyggnadskostnaderna sammanlagt ger skälig bruksvärdeshyra. Lånevillkoret borde åtminstone fl gälla för allmännyttiga och bostadskooperativa företag. Dessa måste ju i samband med förvärv låna upp . De privata ägarna har i allmänhet endast förvärvsdelen belånad till av fastighetens ingångsvärde, varför behovet av lån här inte kan bedömas lika nödvändigt. Kapitalkostnaden för förvärvsdelen med gällande räntor och amorteringskrav ligger på genomsnittligt . Bankernas amorteringskrav tenderar att ytterligare öka denna kapitalkostnad. Ett exempel: Vid ett förvärvsvärde på . ly (inkl. mark) skulle kapitalkostnaden efter ombyggnad kunna sänkas med . per m1, om förvärvskostnaden fick inräknas i låneunderlaget. Nyproduktion och totalsanering har således . per m ly (år 1) lägre kapitalkostnader för de första , vilket knappast kan anses önskvärt. Belåning av förvärvsdelen flr endast ske under förutsättning att ombyggnad sker till varaktigt behov. Ett genomförande av belåningsmöjlighet för förvärvsdelen i det nya lånesystemet skulle alltså väl kompensera ett eventuellt bortfall av initialstöd och momsrestitution. Spekulativa ägare och/eller ombyggare kommer på grund av markvillkoret troligen inte att söka statliga lån. Ombyggnad med skattepengar är intressantare. Ombyggnad med skattepengar innebär som bekant att medelst underskott på fastigheterna skaffa sig en förräntning på eget kapital , beroende på fastigheternas standard och utrustning. Allt inom ombyggnationen hänförbart till reparation och underhåll - avdragbart i deklarationen - utförs först. Erforderligt kapital för denna typ av ombyggnad kan lånas upp som förhöjt hypotekslån. Därefter kompletteras med åtgärder för att erhålla I. g. s. (lägsta godtagbara standard), exempelvis installation av dusch. För I. g. s.-åtgärderna blir det möjligt att erhålla statliga lån. Fastighetsägarna flr således mycket god avkastning vid en sådan finansiering, men å andra sidan flr samhället igen sina "utlånade" skattepengar. Beräkningar visar emellertid att detta tar mycket och dessutom förutsätter att fastighetsägarna inte fortsätter med en kontinuerlig liknande verksamhet. Markvillkoret, som skall verka.för bvggkonkurrens, kommer då i stället att verka för en ökad ombyggnad med skattepengar utan byggkonkurrens. Det har anförts att om statliga lån skulle beviljas även för inköpskostnaden, kommer risk att uppstå för en höjning av fastighetspriset. Dessa risker synes helt obefogade med hänsyn till dels det positiva i propositionen, som förordar en starkare ställning för hyresgäströrelsen, dels att en förutsättning för lån i detta avseende måste förbehållas allmännyttiga och bostadskooperativa företag. Med hänvisning till vad som ovan sagts om den i övrigt mycket positiva propositionen anser vi att risk föreligger för en uppbromsning av den saneringsverksamhet som pågår med momsrestitution och initialstöd. Eftersom har anförts som exempel på saneringsbehovet kan anföras som exempel i annat sammanhang, nämligen när det gäller sysselsättningen. sysselsätts i runt tal hälften av de i bostadsproduktionen verksamma byggnadsarbetarna med reparations- och ombyggnadsarbeten och i vissa fall exempelvis målarna . Med hänvisning till det anförda, som understryker nödvändigheten av en differentierad sanering, vill vi i avvaktan på en total lösning av finansieringsfrågorna hemställa att vid sin behandling av Kungl. Maj:ts proposition 1974:150 beslutar att statliga lån för ombyggnad av bostäder beviljas allmännyttiga och bostadskooperativa företag även för husets skäliga ingångsvärde. Förslag enl. prop. Ombyggnad lill nybyggnadsstandard Nuvarande Förslag Kr./m b ly Kostnad Kr./m b ly initialstöd ./. 400:- () 40:1 000:120:- (medelyta 50 m') 100: byggkostnad Driftkostnad (-74) 780:- (5,) 40:40: 1 000:- () 1 1 Ö Q Hyra 120:- 120:dvs. ingen sänkning beträffande hyresnivån. (Det största företaget i ligger på en driftkostnad per m! Totalkostnad 1 500:- x Driftkostnad Nybyggnad (jungfrulig mark) (bortsett från momsrestitution) Nuvarande Hyra 116:50 (./. nyproduktionen får ca 16:50/m! Förvärv + rivning Byggkostnader Totalsanering Nuvarande 300:1 500: Förslag 300:1 500: 1 800:- = 91:80 40: Hyra 131:80 (./. totalsanering får ca 20:-/m' lägre hyresnivå. GOTAB 74 8252 S Slockholm 1974