mot · FX021919 · 1974-11-07 00:00:00 — i anledning av Kungl. Maj:ts proposition 1974:150 angående riktlinjer för bostadspolitiken m. m. I syfte att främja saneringsverksamheten inom äldre bostadsområden beslöt vårriksdagen 1973 om en förbättrad planering av saneringsverksamheten genom bostadssaneringsprogram som kommunerna skulle upprätta inom ramen för det kommunala bostadsbyggnadsprogrammet. Vidare beslöts om förbättringar av det statliga kreditstödet till ombyggnader, och för att få fart på ombyggnadsverksamheten i ett skede med vikande nyproduktion införde man ett statligt bidrag, s. k. initialstöd, som utgår av ombyggnadskostnaderna, dock högst per lägenhet för statligt belånad ombyggnad av flerfamiljshus som igångsätts före utgången av . För att underlätta finansieringen av kommunala markförvärv vidgades markförvärvslångivningen till att omfatta även kommunala förvärv av saneringsfastigheter avsedda för bostadsändamål. Slutligen antog en bostadssaneringslag som ger kommunerna möjligheter att under vissa förutsättningar framtvinga sanering av undermåliga bostäder. De nya lånereglerna i förening med initialstödet har stimulerat till en betydande ombyggnadsverksamhet. I hårde nya bestämmelserna och initierat igångsättning av ombyggnad av drygt 1 800 lägenheter varav allmännyttiga bolag svarar för drygt 40 96. Inneliggande låneansökningar visaren kraftig stegring . I har man en hög takt i saneringsarbetet med en målsättning att åtgärda 1 500 lägenheter som man snabbt räknar med skall stiga till 2 500 lägenheter . Det är ett omfattande material som ligger till grund för den genomgripande saneringen i vilket presenterats i nr 14/1974. I har en särskild saneringskommitté utarbetat riktlinjer för det fortsatta förnyelsearbetet i äldre bostadsområden, och den kommitténs betänkande behandlades av kommunfullmäktige i . I har en intensiv saneringsplanering pågått . Enligt pågår en omfattande sanering i mindre och medelstora kommuner. Genom beslut av riksdag (prop. 1973:21, CU 1973:19, rskr 1973:208) förstärktes det finansiella stödet till ombyggnad och förbättring. Som inledningsvis nämnts har dessa reformer lett till betydande aktiviteter av stor betydelse för bostadsförsörjningen men också för sysselsättningen. Enligt gällande ordning kan bostadslån för ombyggnad utgå i form av paritetslån om huset "i väsentliga avseenden får nybyggnadsstandard så att ytterligare investeringar inte behövs under lånets löptid. I princip gäller härvid att man bör anpassa ombyggnaden efter husets förutsättningar och eftersträva den ur bostadsfunktionell synpunkt bästa totallösningen. I de fall sökanden finner det mer ändamålsenligt att bygga om i etapper, t. ex. genom att behålla viss befintlig utrustning innan utbyte sker, kan bostadslån utgå i form av 30-årigt annuitetslån. Väljer sökanden en lägre standard, t. ex. endast den lägsta godtagbara, erhålls kortare amorteringstid. Mot bakgrund av genomförda reformer görs i bostadspropositionen inte några omfattande överväganden beträffande reformbehovet i samband med ombyggnadsverksamheten. I propositionen föreslås emellertid att den garanterade räntan för ombyggnader som till standard är likvärdiga med nybyggnader bör såvitt gäller framtida ombyggnader bestämmas till för hyres- och bostadsrättslägenheter samt för ägda småhus. Kapitalkostnadsnivån för ombyggnader som inte ger nybyggnadsstandard bör enligt propositionen beräknas med ledning av den amorteringstid som är motiverad med hänsyn till ombyggnadens omfattning och husets återstående användningstid. I detta sammanhang är två saker av intresse dels standardkraven, dels kapitalkostnaderna. I bostadspropositionen (prop. 1974:150) talas om nybyggnadsstandard och inte som tidigare (prop. 1973:21) nybyggnadsstandard i västenliga avseenden varvid man i det senare fallet avser en nyanserad bedömning av nybyggnadsstandarden. Om avsikten med ordvalet i bostadspropositionen är en skärpning av standardkraven är man tillbaka till vad som gällde och som innebar att man tvingade fram onödigt kostnadskrävande ingrepp i befintliga hus. Det bör därför klart uttalas om man avser att skärpa kraven eller om den garanterade räntan för ombyggnad bör kunna utgå till sådan ombyggnad som i väsentliga avseenden uppnår nybyggnadsstandard. Av vad som sägs i det följande finns det anledning att ytterligare modifiera standardkraven. har uttalats (prop 1973:21, s. 88) att det statliga kreditstödet till åtgärder för modernisering måste till skillnad från stödet till nybyggandet anpassas till önskemål om varierande standardnivåer, olika byggnadskomponenters varaktighet och bostädernas återstående användningstid. Det är bl. a. mot den bakgrunden som bostadslån kan utgå till etappombyggnad. Etappombyggnadslånen (annuitetslån ) har inte visat sig lika attraktiva som paritetslånen, men har de fått ökad aktualitet vid ombyggnad när hyresgästerna bor kvar. Statliga lån har sökts kanske främst tack vare initialstödet men också tack vare att man då utan besvär kunnat få prioriterade krediter. Genom den statliga belåningen har kommunen möjlighet att påverka produktionen inom ramen för lånebestämmelserna. Vidare får kommunen del av erfarenheterna från olika grader av sanering, vilka kommunen har stor nytta av som underlag för bedömning av lämpliga åtgärder i olika hustyper och kostnader härför. Förslagen i prop. 1974:150 (s. 416) kan tolkas så att subvention helt uteblir till ombyggnad som inte uppnår nybyggnadsstandard vilket praktiskt taget skulle omöjliggöra sådan ombyggnad. Härtill kommer att i de fall etappombyggnad likväl skulle väljas så blir de statliga lånevillkoren i stort sett lika med de vid privat finansiering. På grund härav bortfaller förekommande anledning att söka statliga lån vid etappombyggnad. Härvid förlorar kommunen förmedlingsrätten samt möjligheterna att påverka produktionen och att göra erfarenhetsåterföring. Vidare kan det finnas risk för att angelägna åtgärder uteblir med förslumning som följd. Dessutom kan de s. k. oäkta bostadsrättsföreningarna med ty åtföljande segregation i boendet få en renässans i attraktiva områden. Skulle förslaget syfta till att finansiera ombyggnader, som inte uppnår nybyggnadsstandard, med subventionerade lån som skall amorteras än normalt, t. ex. , blir situationen inte mycket bättre. Man får då nämligen ett inflationspådrivande lån som mycket snabbt kommer upp i höga annuiteter som man överlåter åt länsbostadsnämnden att vid val av amorteringstid bestämma de första årens subvention. Härtill kommer att bottenlångivarna sannolikt kommer att bestämma amorteringstider med hänsyn till bostadslånet. Annuiteterna torde då bli så höga att något alternativ till nybyggnadsstandard vid ombyggnad inte ter sig ekonomiskt. Som tidigare nämnts måste kreditstödet bl. a. anpassas till de boendes önskemål och olika byggnadskomponenters varaktighet (prop. Eftersom olika byggnadsdelar har olika livslängd är det inte förenligt med god hushållning att vid varje åtgärdstillfälle, som finansieras med lån, kräva nybyggnadsstandard. Enligt gällande bestämmelser skall - då nybyggnadsstandard i väsentliga avseenden inte uppnås - amorteringstiden bestämmas med hänsyn till ombyggnadens omfattning och husets återstående användningstid. Detta synsätt torde grundas på det rådande synsättet att ett hus användningstid är avhängigt av viss standard, och när denna standard är föråldrad och huset utslitet skall det ersättas med ett nytt. 1 verkligheten är emellertid bostadsbehovet bestämmande för användningstiden, och så länge ett hus kan anpassas efter behovet har huset en motiverad användning. Härvid bortses från det fall då hus genom planbeslut skall tas i anspråk för annat ändamål. När husets användningstid på så sätt är begränsad bör amorteringstiden bestämmas med hänsyn härtill. 1 övriga fall bör ombyggnadens omfattning i regel endast påverka låneunderlaget och sålunda lånets storlek. Eftersom hushållsstrukturen, bostadsbehoven och de bostadspolitiska målen successivt förändras, bör också styrmedlen utformas så att de stimulerar till lämpliga förbättringar för anpassning av bostadsmiljöerna och bostadshusen till behoven. I bostadspropositionen har anvisats medel till sådana förbättringar av den yttre närmiljön men inte av bostadshusen. Varje byggnadsåtgärd medför vissa låsningar. av ett helt område låsning av bebyggelsestrukturen i området . Nybebyggelse eller ombyggnad till nybyggnadsstandard av en eller ett par fastigheter inom ett kvarter med hus av varierande standard låser planmönstret . Stommen i befintliga hus bestämmer den yttre ramen för vad som kan åstadkommas inom huset. Likväl visar erfarenheten att bostadsområden, kvarter och hus genom mer eller mindre omfattande marginella insatser kan anpassas till stigande krav. Att slita ner bostadshus under en viss användningstid med sikte på att vid saneringsmognadstillfället åstadkomma ett nytt torde rimma dåligt med tankarna bakom saneringslagen, bakom civilutskottets yttrande i betänkandet 1973:19 att det inte får finnas lånemässiga hinder mot att på ett tidigt stadium bryta tendenser till nedgång och förslumning av ett område samt bakom vad som sägs i bostadspropositionen 1974:150 om att hyresgästerna skall ges möjlighet att hindra upprustning som går utöver den lägsta godtagbara standarden. Räntesubventionerna i hus med nybyggnadsstandard och den styrning detta stöd får på hyrorna gör att annan standardnivå utan räntesubvention inte torde kunna ge fastighetsägaren skäligt ekonomiskt utbyte (5 § bostadssaneringslagen). Den sammanlagda effekten av styrmedlen blir antingen nybyggnadsstandard eller användningsförbud. Åtgärdsnivån blir sålunda på förhand bestämd om propostionen godtas. Det kan ifrågasättas om syftet verkligen varit att styra mot nybyggnadsstandard och försvåra annan sanering beträffande hyreslägenheterna. Man kan inte medverka till att alla hus uppnår nybyggnadsstandard och man kan inte acceptera understandard som leder till förslumning. Men man kan ställa upp som mål att undermåliga bostäder skall förbättras, att förslitna byggnadsdelar skall repareras eller ersättas samt att de allmänna målen beträffande bostadsstandard och bostadsbyggnadsinriktning vid åtgärdstillfället skall vara riktpunkt för de standardförbättringar som bör vidtas. Löpande underhåll skall utföras med korta intervall. Utbyte av långlivade byggkomponenter samt standardförbättringar skall efter behov göras glesare. För att dessa mål skall kunna uppfyllas måste utbyte av långlivade byggnadsdelar och standardförbättringar kunna lånefinansieras. Man bör därför studera olika byggnadsepoker och beskriva vilka åtgärder som kan vidtas i olika bebyggelsetyper för att uppfylla de bostadspolitiska målen. Sådana studier bör lämpligen utföras inom byggforskningens ram men även av kommunerna mot bakgrund av erfarenheter från förmedling av bostadslån. Myndigheterna (planverk och bostadsstyrelse) bör här aktivt delta för att beskriva vilka åtgärder som lämpligen kan vidtas i hus och områden från olika epoker. I proposition 1973:21 framhålls betydelsen av nyanserad sanering. Vid ombyggnadssanering bör man eftersträva en optimal helhetslösning under hänsynstagande till befintliga förhållanden, kulturhistoriska värden och önskemål från de boende. Etappombyggnad kan antingen innebära att fungerande men ej modern befintlig utrustning kan utnyttjas och slitas ner innan utbyte sker eller att man i första hand utför vissa angelägna utbyten och kompletteringar samt spar vissa andra åtgärder till en senare etapp. Den forsta typen av etappombyggnad bör godtas för subventionerade lån eftersom sådan sanering är förenlig med rationell fastighetsförvaltning. Även den andra typen av etappombyggnad bör godtas, varvid förutsätts att ändamålsenliga etapper och skäliga hyror kan överenskommas med lånemyndigheter och hyresgäster samt även med antikvarisk expertis då det gäller kulturhistoriskt värdefulla hus. Anledningen till att paritetslån inte medgavs till etappombyggnader var att skuldökningen blockerade framtida reinvesteringsutrymme. Denna olägenhet finns inte i nuvarande lånesystem, vilket gör det möjligt att i finansieringshänseende skapa neutralitet mellan olika saneringsinsatser. Med hänvisning till det anförda föreslås att godkänner de grunder för finansiering av ombyggnadsåtgärder som förordats i motionen, nämligen a. att den garanterade räntan för ombyggnader fastställs till 3,9 respektive i initialskedet även då åtgärderna inte leder fram till nybyggnadsstandard i väsentliga avseenden, b. att amorteringstiden för ombyggnadslån görs beroende endast av husets beräknade återstående användningstid och inte av ombyggnadens omfattning.