mot · FX021907 · 1974-11-07 00:00:00 — Det är vidare enligt vår mening nödvändigt att inte se kravet på allas rätt till god bostadsstandard som ett uteslutande bostadspolitiskt problem. Hänsyn till tillräckligt utrymme för boendekostnaderna måste tas också vid skattepolitikens utformning och när det t. ex. gäller konsumtionsstödjande insatser på familjepolitikens område. Med det ovan redovisade synsättet på bostadskostnaderna uppställer sig tre slags utjämningsproblem. För det forsta behövs åtgärder som utjämnar kapitalkostnaderna mellan nya och äldre hus. För det andra är det nödvändigt med insatser som utjämnar boendekostnaderna mellan människor i olika inkomstlägen. För det tredje krävs att skatte- och/eller lånesystemet är så utformat att den ena boendeformen inte oskäligt gynnas i förhållande till andra. Det förstnämnda utjämningsproblemet har man sökt lösa genom de s. k. paritetslånen, det andra genom olika former av bostadstillägg. Det tredje utjämningsproblemet, ökad kostnadsrättvisa mellan olika upplåtelseformer, har länge diskuterats utan att någon hållbar lösning nåtts. Problemet har sin grund i att beskattningen av egnahem genom sin konstruktion resulterar i rätt för egnahemsägaren att göra avdrag i självdeklarationen för den del av boendekostnaden som utgörs av räntor. Någon motsvarande möjlighet att göra avdrag för hyror och bostadsrättsavgifter finns inte. Framtida lösningar på utjämningsproblemen Det inkomstrelaterade inkomststödet bör enligt vår mening tills vidare kunna lösas genom nuvarande system med olika bostadstillägg. Det av oss länge påtalade problemet med den snabba takt i vilken bidragssummorna minskar med stigande inkomster har delvis fått sin lösning i de förslag till ändringar som presenteras i propositionen och som i allt väsentligt bygger på den s. k. Hagaöverenskommelsén mellan regeringen och . I ett särskilt avsnitt i motionen ger vi vår syn på hur det fortsatta reformarbetet på detta område bör bedrivas. Ställningstagandet till propositionens förslag till nytt lånesystem blir i första hand beroende av hur man vill att de två övriga utjämningsfrågorna skall lösas. I vad först gäller kostnadspariteten mellan olika årgångar av hus får det föreslagna lånesystemet i princip samma effekt som de nu utgående paritetslånen. Den viktigaste skillnaden är att de ränteeftergifter på statslånet som i det nu föreslagna systemet håller hyrorna nere i början av lånetiden inte kommer att återkrävas. Varken ägare till flerfamiljshus eller egnahemsägare kommer alltså att påföras någon skuldökning, vilket naturligtvis från dessas synpunkt måste te sig förmånligt. Systemet kommer därigenom sannolikt att leda till en större kapitalbildning än vad som hade varit möjligt om paritetslånesystemet bibehållits. Det bör därvid tilläggas att paritetslånet - för att fungera på det sätt som ursprungligen var avsikten - hade nödvändiggjort en snabbare förräntningstakt med höjda boendekostnader som följd. Huruvida det föreslagna lånesystemet även kan bibehållas i oförändrat skick får bli föremål för framtida samhällsekonomiska bedömningar. I och för sig 1 ** 1974. föreligger såvitt vi kan se inga svårigheter att komplettera systemet med krav på återbetalning av delar av de subventionsbelopp systemet i sin föreslagna form innehåller. Grovt räknat kommer en årgång på 30 000 flerfamiljshuslägenheter innan statslånet avslutas att kosta ca 1,2 miljarder i ränteeftergifter räknat penningvärde. För egnahemmen blir ränteeftergifterna väsentligt lägre. Utgångspunkten för beräkningarna har varit nuvarande ränteläge. Lånekonstruktionen bör emellertid också bedömas med utgångspunkt i det tredje av de nämnda utjämningsproblemen, dvs. strävan efter kostnadsrättvisa mellan de olika upplåtelseformerna. Debatten kring denna fråga fördes länge med utgångspunkten att enda sättet att utjämna de relativa kostnadsskillnaderna mellan egnahem och övriga boendeformer var att skärpa villabeskattningen. På sina håll framfördes ofta tanken att villaägarnas avdragsrätt borde avskaffas. Från sida har vi alltid motsatt oss detta. En sådan åtgärd skulle visserligen kunna utjämna den påvisade kostnadsskillnaden, men dels byggde förslaget på överdrivna föreställningar om hur stor denna skillnad är, dels skulle en sådan åtgärd ju inte alls leda till någon ökad valfrihet mellan boendeformerna. Resultatet skulle bli avsevärt höjda kostnader för småhusboendet och än större svårigheter för låginkomstgrupperna att bo i egnahem. Den sociala skiktning mellan egnahemsområden och områden med andra upplåtelseformer som är märkbar skulle komma att skärpas ytterligare. Vårt alternativ för ökad ekonomisk rättvisa mellan boendeformerna och därmed ökad valfrihet har länge varit att i stället satsa på förbättringar för de boendeformer som är missgynnade. Olika förslag till hur detta skall lösas har framförts. I bostadsskattekommittén lanserades idén att medge avdrag även för hyror och bostadsrättsavgifter. En partiell lösning av problemet representeras av förslaget att jämställa bostadsrätter och egnahem i beskattningshänseende genom att dela upp bostadsrättsföreningarnas ränteutgifter på de enskilda medlemmarna, som därigenom skulle medges rätt till skatteavdrag. Båda dessa lösningar har mött stark kritik från både principiella och skattetekniska synpunkter. Från sida har vi ansett denna kritik bärande. Då vi alltså även avvisar tanken på en skärpning av villabeskattningen har vi i stället rekommenderat att en lösning av det aktuella utjämningsproblemet börsökas inom lånesystemets ram. Det nu framlagda förslaget bygger på en från folkpartihåll tidigare framförd konstruktion med olika räntenivåer mellan å ena sidan bostadsrätter och hyresrätter och å den andra egnahem. För hus med de förstnämnda två upplåtelseformerna föreslås en garanterad ränta på , medan egnahem får en räntegaranti motsvarande . Genom denna konstruktion skapas förutsättningar för en avsevärd utjämning av kapitalkostnaderna mellan upplåtelseformerna. Den högre räntan kompenseras för egnahemsägarna av deras möjlighet att göra skatteavdrag. Av nedanstående tabell framgår kapitalkostnaderna jämfört med propositionens förslag. Förutsättning: Hushåll med två vuxna, varav en förvärvsarbetande, och två barn . Småhusets produktionskostnad är , låneunderlaget av pantvärdet, bottenlån , statligt bostadslån . och egen insats . Nettobostadskostnad kr./m enligt Årsinkomst Nuvarande system Föreslaget system Förslagets inslag av generella subventioner kan visserligen kritiseras från vissa utgångspunkter. Avgörande blir emellertid, som ovan nämnts, hur man bedömer de tre utjämningsproblem vi berört. Med det bostadssociala synsätt vi anser måste läggas på dessa, blir vår slutsats att en kombination av generella och inkomstrelaterade stödåtgärder bör accepteras. Vi kan därför ansluta oss till det i propositionen framlagda förslaget till lånesystem. 1 det följande kommer dock att föreslås vissa ändringar när det gäller lånegränser, låneunderlagsberäkningar m. m. Lånegränser och löneunderlag för småhus Diskussionen kring den påvisade inkomstskiktningen mellan egnahemsområden och områden med andra upplåtelseformer har enligt vår mening alltför ensidigt skjutit in sig på beskattningsfrågorna. Dessa har, som vi framhållit i det föregående, sin betydelse i sammanhanget. Om man vill förklara varför det påstått billiga egnahemsboendet kommit att förbehållas människor med relativt hygglig ekonomi måste dock även två andra förhållanden påpekas. För det första att de småhus som byggts varit relativt stora med åtföljande höga årskostnader. De kostnadsjämförelser som brukar presenteras avser i regel pris per kvadratmeter. För det andra kräver köp av egnahem relativt stora egna kapitalinsatser. Mot den här bakgrunden har länge verkat för tre åtgärder syftande till förbättrade finansieringsvillkor och/eller lägre boendekostnader i egnahem. För det första har vi ansett att det bör ankomma på kommunerna att påverka småhusutbudet så att detta erbjuder ökad variation beträffande lägenhetsstorlekar. För det andra har vi föreslagit att gränsen för statliga lån till småhus bör höjas från av låneunderlaget och för det tredje att låneunderlag och pantvärde i princip bör sammanfalla så att låneunderlaget kommer att utgöra av pantvärdet, dvs. av husets belånings värde enligt den statliga kreditprövningen. Vi noterar med tillfredsställelse att departementschefen delar vår mening beträffande behovet av att bygga fler småhus med mindre lägenhetsytor. är den genomsnittliga småhusytan dubbelt så stor som en normal flerfamiljshuslägenhet. Vi finnér det också tillfredsställande att propositionen föreslår att lånegränsen för statliga lån höjs till av låneunderlaget. Om man skall få en rättvisande bild av de faktiska kapitalkostnaderna i småhusproduktionen och av småhusköparnas finansieringsmöjligheter, är det fel att, som sker i propositionen, utgå från det fastställda låneunderlaget för statlig belåning. Det högsta tillåtna låneunderlaget fastställdes bostadslånekungörelse till . har en uppräkning gjorts till 120 000 i nu gällande bestämmelser. har emellertid index avseende produktionskostnader för småhus stigit från 100 till 177,1. Resultatet har blivit att låneunderlaget numera endast utgör av pantvärdet, vilket i sin tur inte sällan är lägre än produktionskostnaden. 1 paritetsbelånade småhus har detta inneburit att den del av lånet som omfattas av omfördelningen blivit mindre än som avsetts. Inom det föreslagna räntegarantilånet tillkommer att värdet av garantin begränsas. Av propositionen får man lätt intrycket att den räntegaranti (subvention) småhusköparen erhåller (med nuvarande marknadsränta) skulle uträknas på (ny lånegräns för småhus) av det faktiska lånebehovet. Men i själva verket kommer subventionen endast att utgå på av av lånebehovet, förutsatt att ingen överkostnad (produktionskostnadsdel över pant värdet) föreligger. För ett småhus som kostar . att bygga innebär detta en minskning av räntegarantins värde i förhållande till om låneunderlaget utgjort av pantvärdet motsvarande . per kvadratmeter i kapitalkostnad . Exemplet avser ett hus med 115 kvadratmeters lägenhetsyta, vilket ger en årskostnadsskillnad på . Den faktiska räntekostnaden blir i detta fall på det belopp som ryms inom pantvärdet, vartill enligt propositionens förslag kommer i amortering på underliggande kredit och bostadslån. Förslag i samma riktning som de som framförts från har också tagits upp av (»stadsstyrelsen, dock utan att ha föranlett någon åtgärd från Kungl. I sina petita för kommande budgetår aktualiserar styrelsen på nytt detta problem. Innebörden i förslaget är att låneunderlaget räknas upp så att det i princip sammanfaller med pantvärdet. Detta innebär att den kostnad som får utgöra underlag för det nya räntegarantilånet höjs och att egnahemsägarens kapitalkostnader närmar sig de värden som propositionen redovisar. Vi föreslår därför att förslag genomförs och att proposition härom föreläggs nästa års riksdag. Lånegränser för flerfamiljshus i enskild regi Enligt propositionen kommer de nya lånegränserna för de olika byggherrekategorierna att bli oförändrat för allmännyttiga företag, för kooperativa företag mot nuvarande 98, 95 för småhus mot nuvarande 90 (för småhus som byggs med hyresrätt eller bostadsrätt gäller motsvarande gränser som för flerfamiljshus) och oförändrat 85 för flerfamiljshus i enskild regi. Av föregående avsnitt framgår att vi tillstyrker uppräkningen av lånegränsen för småhus, och vi är även beredda att acceptera den sänkning av insatskravet för bostadsrätter som föreslås. 1 likhet med vad vi tidigare föreslagit, senast vid årets riksdag, anser vi att även lånegränsen för flerfamiljshus i enskild regi bör höjas. Skälet fördetta är att skapa mer likvärdiga konkurrensbetingelser mellan olika byggherrekategorier. Med det föreslagna lånesystemet blir kapitalkostnaderna för en flerfamiljshuslägenhet med en byggkostnad på /kvm , /kvm om det byggs av ett allmännyttigt företag. Med en beräknad bottenlåneränta på och en statslåneränta på innebär detta en kapitalsubvention på /kvm. Motsvarande kostnad för en lägenhet som byggs av ett enskilt företag blir /kvm med gällande räntevillkor. Skillnaden är alltså /kvm. Om lånegränsen för flerfamiljshus i enskild regi höjs till , vilket vi förordar, reduceras kostnadsskillnaden till /kvm. Detta skapar rimligare konkurrensbetingelser, vilket kommer konsumenten till godo. Statens kostnad för en sådan åtgärd torde begränsa sig till något tiotal . Som vi redovisat under ett tidigare avsnitt i motionen finns det fortfarande över 300 000 hushåll, som bor i omoderna lägenheter. Om de bostadssociala målen skall nås krävs därför att en betydande del av det kapital som avsätts för bostadsändamål utnyttjas för ombyggnad. Många av de äldre husen representerar stora miljövärden, och rivningar bör därför undvikas när det är ekonomiskt försvarbart att i stället rusta upp de gamla bostäderna. Genom beslut om statliga lån för denna verksamhet och inte minst genom hyresregleringens successiva avskaffande har också ekonomiska förutsättningar för saneringsarbeten skapats. Det har emellertid visat sig att lånebestämmelserfta som de f. n. tillämpas delvis motverkar syftet att stimulera ombyggnad framför rivning och nybyggnad. Detta sammanhänger med att det s. k. ingångsvärdet inte får medräknas i låneunderlaget vid sanering. Ingångsvärdet utgörs av den kostnad som det saneringsmogna huset kostar i inköp. Som låneunderlag får bara medtagas själva ombyggnadskostnaden. Detta medför naturligtvis dyrare finansieringsformer redan med nuvarande paritetslån, och med de nya räntegarantilånen, där kapitalkostnaden i inledningsskedet är lägre, kommer den relativa försämringen att öka ytterligare. Effekten härav blir att ombyggnadsalternativet i många fall kan te sig mindre fördelaktigt än en nybyggnad med statliga lån eftersom räntegarantin ju i byggnadsfallet omfattar ett större låneunderlag. Detta strider uppenbart mot intentionerna bakom beslut om lån till saneringsverksamhet, vilket också påtalats i en skrivelse från (»stadsstyrelsen till departementet. Den lösning vi vill förorda är att till ombyggnadskostnaden som låneunderlagsgrundande belopp också lår räknas fastighetens ingångsvärde. För att hindra att överpriser på sådana fastigheter kommer att ingå i den statliga finansieringen föreslår vi att som ingångsvärde skall räknas skillnaden mellan inköpspris och det i låneansökan beräknade förräntningsvärdet på fastigheten vid uthyrning. Om alltså för en lägenhet ombyggnadskostnaden är , inköpspriset . och det beräknade förräntningsvärdet . skall som låneunderlag upptas . Vi hemställer att begär förslag från Kungl. Maj:t av denna innebörd och att proposition härom framläggs vid nästa års riksdag. Effekter av nya taxeringsvärden F. n. pågår arbetet med omtaxering av landets bostadsfastigheter. Dessa taxeringar skall göras . De nya taxeringsvärdena kommer att ligga till grund för beskattningen enligt deklarationer. Taxeringsvärdet skall i princip utgöra av taxeringsenheternas marknadsvärde. Omtaxeringen av flerfamiljsus väntas inte leda till några större höjningar. Beträffande egnahemmen räknade däremot enligt ett cirkulär till taxeringsnämnderna med höjningar på i genomsnitt . Av de provtaxeringar som genomförts synes framgå att de största höjningarna kommer att drabba de relativt nybyggda småhusen inom storstadsområdena och andra större tätortsregioner. Som exempel kan nämnas att den genomsnittliga höjningen inom kommun beräknas bli . Det är naturligt att taxeringsvärdena anpassas till småhusens marknadsvärde. Å andra sidan är förändringar i detta värde från egnahemsägamas synpunkt intressant endast vid försäljning. Den fördyring av boendekostnaderna som följer av att höjda taxeringsvärden skärper beskattningen motsvaras i regel inte av någon förändring av vederbörandes bostadsstandard och har ju inte heller samband med dyrare kapital- eller driftkostnader. Dessa tillkommer utöver skatteskärpningen. Kraftiga taxeringsvärdeshöjningar kan alltså komma att radikalt förändra de boendes ekonomiska villkor. 1 sämsta fall kan det bli omöjligt för vederbörande att bo kvar. Av dessa skäl vidtogs vid fastighetstaxering (omtaxeringar skall ske ) två åtgärder som delvis begränsade effekten på boendekostnaderna: dels höjdes grundavdraget , dels justerades de skattegränser över vilka en högre intäktsprocent tilllämpas. Av nedanstående sammanställning framgår effekterna på bostadskostnaden vid oförändrade regler resp. vid alternativa förändringar av skattegränser och/eller grundavdragsbelopp. Effekten av justeringar av grundavdraget och/eller skattegränserna Förutsättningar: Småhus . Siffrorna visar bostadskostnadsökningen resp. per kvadratmeter. Tax.-värde före höjning 80 000 120 000 140 000 150 000 160 000 Tax.-värde efter höjning 104 000 156 000 182 000 195 000 208 000 Ex. 1 Oförändrade regler för tax.-värdesgränser, proc.-satser och grundavdr. 408 684 1 098 1 305 1 392 3.50 5,90 9,50 11,30 12,10 Ex. 2 ökning av tax.-värdesgränser dvs. den undre gränsen (150 000) till 195 000. procentsatser och grundavdrag. 408 612 714 725 972 3.50 5,30 6,20 6,70 8,50 Ex. 3 Ökat schablonavdrag med . 108 384 798 1 005 1 092 0,90 3,30 6,90 8,70 9,50 Ex. 4 Oförändrade tax.-värdesgränser. Sänkning av procentuttaget mellan 408 648 906 1 3.50 5,60 7,90 9,00 9,10 Ex. 5 Oförändrade tax.-värdesgränser. Sänkning av procentuttaget mellan ökat schablonavdrag med . 108 438 606 735 744 0,90 3,00 5,30 6,40 6,50 Ex. 6 ökning av tax.-värdesgränser . Sänkning av procentuttaget vid gränsen 195 000 till 3 96. ökat schablonavdrag med . 108 312 414 465 474 0,90 2,70 3,60 4,00 4,10 Det är enligt vår mening uppenbart att sådana justeringar av skattegränser och grundavdrag måste göras så att efTekterna för egnahemsägarnas boendekostnad på grund av de höjda taxeringsvärdena kan minimeras. Det synes därvid ofrånkomligt att i första hand göra en uppräkning av grrundavdragen. Därutöver bör även prövas på vilket sätt skattegränserna skall justeras. skatteutredning har fått i uppdrag att se över grundavdragen, men ingenting sägs i direktiven betr. skattegränserna. Därför bör uppdraget till utredningen kompletteras på denna punkt. Ett slutligt ställningstagande till nödvändiga åtgärder bör göras när mera blir känt beträffande omtaxeringens utfall. Vi hemställer att förslag framläggs under nästa års riksdag. har bostadsbyggandets behov av korta krediter kunnat tillgodoses utan större problem. Ett besvärande problem i det hittillsvarande bostadsfinansieringssystemet har däremot varit svårigheterna att få fram erforderligt långt kapital till lån i färdiga bostadsfastigheter. Det är därför angeläget att det framtida finansieringssystemet utformas med sikte på att underlätta bostadssektorns försörjning med långt kapital. Huvudorsaken till att det varit svårt att få fram långt kapital till bostadssektorn är regleringen av räntan på bostadsobligationer, som bottenlåneinstituten emitterar för att skaffa medel till sin utlåningsverksamhet. Bostadsobligationernas ränta har genom regleringar hållits lägre än vad som skulle blivit fallet vid en fri marknad och har legat betydligt under den korta räntan. Detta har medfört att bostadsobligationer varit föga attraktiva som kapitalplaceringar för AP-fonden, försäkringsbolagen, bankerna m. fl. Regleringen av bostadsobligationsräntan har motiverats av hänsyn till bostadskostnaderna, som trots paritetslånesystemets införande påverkas av den långa räntans höjd - åtminstone på - eftersom ju paritetslånesystemet inte i och för sig innebär någon subvention utan endast att viss del av kapitalkostnaden skjuts . Regleringen av bostadsobligationsräntan har hindrat att föra en effektiv och rationell penning- och kapitalmarknadspolitik, vilket bl. a. försämrat betalningsbalans. En annan följd är att, eftersom APfonden, försäkringsbolagen och bankerna måst köpa bostadsobligationer till den reglerade räntan, det i sista hand är pensionstagama, försäkringstagarna och bankinsättarna som subventionerat bostadsfinansieringen. I propositionen föreslås ett nytt bostadsfinansieringssystem,där låntagarna skall erhålla statliga räntebidrag som motsvarar skillnaden mellan en marknadsbestämd ränta och en av staten garanterad ränta för bottenlånen och de statliga bostadslånen. Detta system som vi tidigare i motionen givit vår anslutning till har den fördelen att bostadssubventionerna framkommer via statsbudgeten och därmed blir synliga och föremål för riksdagsbeslut. stadsobligationsräntan skulle därmed inte längre av hänsyn till bostadskostnaderna behöva hållas nere via regleringar utan kan fritt få anpassa sig efter de rådande utbuds- och efterfrågeförhållandena på kapitalmarknaden. Därigenom skulle man väsentligt underlätta bostadssektorns försörjning med långt kapital utan regleringar på kapitalmarknaden. Inte bara bostadsobligationernas hittillsvarande reglerade ränta utan även deras mycket långa löptid har minskat deras attraktivitet för kapitalplacerarna. Att binda sina medel i obligationer på formellt men i realiteten , eller mer, innebär en stor risk när ränte- och inflationsutvecklingen är oviss. En åtgärd som skulle underlätta bostadssektorns försörjning med långt kapital vore därför att något minska bottenlånens omfattning och i stället öka det statliga bostadslånet i motsvarande grad. Härigenom skulle bostadssektorns behov av långt kapital i större utsträckning än kunna täckas genom statens upplåning, som beträffande omfattning, löptider m. m. lättare kan anpassas till det aktuella läget på kapitalmarknaden än vad fallet är för bostadsobligationerna. Förslagsvis kunde bottenlånen sänkas från nuvarande till av finansieringsunderlaget. En konsekvens härav vore att man förlängde amorteringstiden för det statliga bostadslånet och ev. gjorde amorteringstiderna för detta lån och bottenlånet lika långa. Såvitt vi kan se är den här föreslagna åtgärden helt förenlig med det i propositionen förordade lånesystemet. Frågan kan främst ses som ett kapitalmarknadspolitiskt problem, och vi föreslår därför att kapitalmarknadsutredningen får i uppdrag att närmare belysa saken, varvid vi förutsätter att detta sker i samarbete med bostadsfinansierings- och boendeutredningarna. I propositionen behandlas markpolitik och planfrågor under ett avsnitt och frågan om åtgärder för att främja konkurrensen på byggmarknaden i ett annat. Det primära för regeringen synes vara äganderätten till mark för bostadsbyggande. Propositionens målsättning är att kommunerna för att bebyggelseplaneringen skall underlättas och osund markspekulation motverkas skall äga den mark som avses för bostadsbyggande. När det gäller behovet av ett omfattande kommunalt markinnehav kan vi dela propositionens synpunkter. För vår del vill vi dock sätta förfoganderätten till mark i förgrunden snarare än ägandet som sådant. Det primära från bostadskonsumentens synpunkt måste vara att beslut om vem som skall få bebygga ett markområde fattas i sådana former att en kostnadsfördyrande monopolsituation för vissa företag undviks. Det s. k. markvillkor som föreslås bli infört, dvs. bestämmelsen att statliga lån endast skall kunna utgå på mark som tillhandahållits av kommun, är i sig ingen garanti för konkurrensbefrämjande upphandlingsformer. munerna äger av den mark som är aktuell för bostadsbyggande; ändå har den öppna entreprenadformen, som enligt många undersökningar visat sig leda till den billigaste produktionen, tilllämpats i mycket liten omfattning. Regeringen tycks ha insett detta och föreslår att markvillkoret skall kompletteras med vissa regler beträffande upphandlingsformen. Medan markvillkoret skall tillämpas mycket strikt är man dock mera svävande när det gäller kravet på öppna anbudsentreprenader. Kommunerna synes få vida befogenheter när det gäller att frångå anbudskravet, medan dispenser från markvillkoret skall beslutas av Kungl.