bet · FX01LU35 · 1974-12-31 00:00:00 — handlingarbelräffande de Ivistiga villkoren. Kan uppgörelse inte träffas, vidtar självabesittningsproceduren. Denna är densamma oavsetl vem som verkställeruppsägningen. Förfarandet inleds med att jordägaren i särskillavflytiningsmeddelande (9 kap. 10 § JB) underrättar artendaiorn att denne skallinom hänskjuta tvistefrågan till arrendenämnden, om han inte finnersig i att flytta. Meddelandet kan dock ges redan i samband med uppsägningen.Ärrendatorn behöver självfallet inte avvakta något meddelande från jordägarenutan kan vända sig till arrendenämnden så snart uppsägning har skett. Är fråganom förtängning av avtalet inte avgjord, när arrendetiden har gått ut, hararrendaiorn rätt all sitta kvar på arrendestället till dess frågan blivitslutligt avgjord. Jordabalkeninnehåller ingen bestämmelse om någon tidsfrist inom vilkenavflytiningsmeddelande måsle lämnas. Meddelandet kan därför avlämnas även sedanarrendetiden utlöpt. Såsom framgår av tredje lagutskottels uttalande (se s.16) kan dock det förhållandet att det flr förflyta alltför mellanarrendetidens utgång och ävflyttningsmeddelandet leda till att jordägaren ansesgenom sin tystnad ha samtyckt till att uppsägningen inte skall gälla. Nunämnda beslämmelser kritiseras i motionen 1974:975. Motionärerna menar attparterna inte förstår proceduren med dubbla meddelanden för att fl ändring iartendeförhåltandena. Vidare svävar en arrendalor efter uppsägning i ovisshetför det första om han skall fl avflytiningsmeddelande och för det andra - ommeddelandet lämnas sent - humvida uppsägningen alltjämt är giltig. Enytteriigare nackdel med det nuvarande förfarandet är att en uppsägning alltidskall gälla för upphörande även om parterna är överens om förtängning avavtalet och man endast önskar fl ändrade arrendevillkor. Detla formkrav skaparenligt motionärerna i onödan oro och irritation emellan parterna. På gmnd avdel anförda yrkar motionärerna (yrkande 2) att hos Kungl. Maj:themsläller om förslag till sädan ändring av besittningsprocedurens regler attuppsägningsförfarandel såväl till tid som innehåll blir entydigt. Utskottetvill till en början erinra om alt besitlningsskyddsproceduren vid jordbmksarrendeutformats efter mönster från hyreslagstiflningen. Enligt JB:s urspmngligalydelse hade dock hyresgäst inte rätt att säga upp avtal för villkorsändring.Såsom framgår av det föregående (s. 14) gjordes är 1973 vissa ändringar ihyresreglerna. a. gavs hyresgäst dä rätl att säga upp hyresavtal förvillkorsändring utan att uppsägningen gäller för avflyttning. Vidare infördesen tidsfrist inom vilken avflytiningsmeddelande måste lämnas för attuppsägning skall vara giltig. Somhuvudskäl för att införa nämnda lidsfrist åberopades all man ville undvika atthyresgäster hålls i ovisshet om innebörden av en uppsägningfrån hyresvärdens sida. Samma skäl kan enligt utskottets mening åberopas för enmotsvarande ändring när del gäller besittnings-proceduren vid jordbruksarrende.Arrendalorsföreningen har i sitt remissvar somexempel pä nackdelarna med gällande ordning anfört att en arrendenämndgodtagit etl avflytiningsmeddelande som lämnats efter artendelidensutgång. Att frågan om föriängning av arrende skall hållas svävande efter arrendetidens ulgång kan enligt utskottets uppfattning inteanses tillfredsställande. Utskottet finner därför att del även vidjordbmksarrende bör införas en tidsfrist inom vilken avflytiningsmeddelandeskall lämnas. Motatt införa en sådan ordning vid jordbmksarrende åberopades i 1973 årslagstiftningsärende att arrendatorns uppsägning för villkorsändring - i motsatstill hyresgästs uppsägning för samma ändamål - också gäller för avflyttning ochatt jordägaren ej bör kunna göra sådan uppsägning utan verkan genom att ejlämna avflytiningsmeddelande. Flera av remissinstanserna har emellertidframhållit, alt en artendalor som säger upp avtal för villkorsändring sällanönskar lämna artendeställel, om hans talan inle bifalles, utan föredrar attbehålla arrendel pä de av arrendenämnden bestämda villkoren. Del bör därförenligt utskottets mening övervägas om inte ändring bör göras i reglerna omuppsägning så alt uppsägning kan ske för villkorsändring utan att uppsägningengäller för avflyttning. Vadulskollet i anledning av motionen 1974:975 anfört om översyn av bestämmelsernaom uppsägning och avflytiningsmeddelande bör ges Kungl. Maj:t lill känna. Utskottetvill i detla sammanhang anmärka alt lantbruksstyrelsen i sitt remissvar äventagit upp till behandling frågan om uppsägnings innehåll och därvid föreslagilell genomförande av arrendelagsuiredningens förslag om all jordägare, som villbryta artendatorns rätt till föriängning, i uppsägningen skall ange gmnden fördenna. En sådan ordning skulle emellertid kunna i viss mån försvåra deförhandlingar mellan parterna som kan förutsättas äga mm mellan uppsägningenoch lämnandet av meddelandet om avflyttning. Frän arrendatorns synpunkt skulledet likväl vara en betydande fördel om han åtminstone senast i samband med atthan erhåller avflytiningsmeddelande även kan fl definilivt besked om vilkengmnd jordägaren åberopar för att bryta hans besittningsskydd. Förevarande frågaanser utskottet lämpligen kunna övervägas närmare vid den av utskottet ovan föreslagnaöversynen av besitlningsskyddsproceduren. Idetla sammanhang vill utskottet ta upp ytteriigare ett spörsmål som rörförfarandet i arrendetvister. Liksom när det gäller bestämmelserna ombesittningsskydd har förfarandet i arrendetvister anordnats i huvudsakligöverensstämmelse med förfarandet i hyrestvister. har genompropositionen 1974:151 förelagts förslag om inrättande av en särskild domstol -bostadsdomslolen - för överprövning av hyresnämnds avgörande. Enligt förslagetär bostadsdomstolen sista instans i tvister som förs dit från hyresnämnderna.Avsikten med den förordade reformen är i första hand att skapa fömtsätlningarför enhellig rättstillämpning på hithörande rättsområde. Utskottets majoritethar i betänkandet LU 1974:36 tillstyrkt förslaget om inrättande avbostadsdomslolen. Sedan en särskild instans- och fullföljdsordningskapats för hyrestvister synes enligt utskottets mening i konsekvens härmedäven överprövning av artendenämnds avgöranden böra gestaltas på ett liknandesätt. Föredragande statsrådet anför i den ovannämnda propositionen (s. 86), attfrågan dock behöver utredas närmare och att han därför inte ärberedd att ta ställning till hur instans- och fullföljdsordningen iarrendetvister skall vara utformad. Utskottet vill för sin del uttala att detär angeläget att en sådan utredning kommer till stånd. Som ett led i besitlningsskyddsproceduren ingårmöjligheten lill omprövning av arrendevillkoren. Äv särskild betydelse ärdärvid frågan om arrendeavgiftens storiek. Enligt 9 kap. 9 § JB skallarrendeavgiften vid oenighet mellan parterna fastställas till skäligt belopp.Vid denna bedömning har arrendenämnden enligt förarbetena att utgå från rådandemarknadsförhållanden. har alllsä att söka ledning av vad somgäller vid jämförtiga arrenden eller, om en sädan jämförelse inte är möjlig,söka bilda sig en uppfattning om vad arrendalorer i allmänhet kan antas varaberedda att betala. Imotionen 1974:975, yrkande 1, hemställs all hos Kungl. Maj:l begärsädan ändring i 9 kap, 9 § JB all arrendeavgiften i första hand skall bestämmasmed beaktande av arrendeställets avkastningsförmåga. Till stöd för yrkandetanför motionärerna, att artendemarknaden aren bristmarknad. Detta förhällandesamt omständigheterna alt antalel specialarrendatorer ökar och att detsammasker med sidoartendena, vilka senare ofta utmärks av att arrendaiorn har sinafasia kostnader täckta i en annan rörelse, har enligt motionärernas meningdrivit upp arrendeavgifterna lill en nivå som närmar sig del orimliga.Motionärerna hävdar att arrendeavgiften vid föriängning av arrendeavtal f n.höjs med i genomsnitt , om den gamla arrendeperioden varat i femår. Tillämpningen av 9 kap. 9 § JB har enligt motionärernas mening nu blivitsädan att arrendalorernas besittningsskydd urholkas. Mot bakgrund härav ansermotionärerna del angeläget att bestämmelser utformas så att med skäligarrendeavgift avses en avgift som är anpassad lill arrendeställets karaklär ochavkasining. Avgifternavid elablering av arrende har otvivelaktigt stigitkraftigt. Som exempel på hur arrendeprisnivån höjts kan nämnas att man, enligtvad ulskoilel erfarit, i vissa delar av f n. belalar i arrendeavgifterför god per hektar. Denna prisutvecklingär en följd av att det vid överiåielse av jordbmksmark belalas mycket högapriser. Inle sällan betalas rena överpriser i spekulationssyfte och av andraorsaker än som har med markens användning för jordbruk alt göra. Övertålelseprisernatorde ocksä i sin tur påverkas av alt arrendepriserna höjs. Vid omprövning av arrendeavgiften i samband medföriängning av arrendeavtal slår den höga artendeprisnivån igenom pä gmnd avden metod som enligt vad utskottet anfört skall användas för att bestämmaskäligheten av yrkad arrendeavgift. Vissertigen visar den avartendatorsför-eningen åberopade domen av fastighetsdomstolen vid Malmötingsrätt att vid bedömandet av vad "artendatorer i allmänhet" kanantas vara villiga att betala för arrendet man som regel - i motsals till vadmotionärerna hävdar - bortser från sädana anbud eller ertagda avgifter sombaseras på marginaljordar och marginalintäkter. Även en sådan nyanserad bestämningav marknadsprisnivän medför emellertid kraftigt höjda arrendearvgifter. Arrendalorsföreningenhar lill sitt remissvar fogat ell omfattande material till belysande avarrendeprisnivän. De åberopade sammanställningarna över nya och gamlaarrendeavgifter utgör onekligen ett stöd för motionärernas påslående allarrendeavgiften vid femårsavtal genomsnittligt höjs med sä pass mycket . Även om den kraftiga höjningen i vissa fall kan förklaras av altden tidigare arrendeavgiften varit förhållandevis läg, ger en höjning av den nuangivna storteksordningen enligt utskottets mening anledning lill oro. Omprisutvecklingen flr fortsätta i samma takt som föreligger en uppenbarrisk för att arrendalorernas besittningsskydd snart kommer att allvartigtförsvagas. Med hänsyn lill de negativa remissvaren finner sig ulskollet likvälinte nu kunna tillstyrka motionärernas förslag all skälig arrendeavgift skallbeslämmas med avkastningsmetoden. Utskottethar i det föregående berört den tillsatta utredningen för översyn avjordförvärvslagen. Syftet med denna översyn är bl. a. att söka bryta dennuvarande prisutvecklingen vid övertålelse av jordbmksmark. I den månresullalel av översynen blir en dämpad markprisstegring kommer delta självfalletatt inverka gynnsamt på arrendeprisnivån. Utredningsdirektiven hänvisar ocksåtill all frågan om ökade möjligheter lill skälighetsprövning av arrendevillkorkommer att övervägas inom . Med hänsyn till vad ulskoilelovan anfört vill utskottet understryka del angelägna i att den sålundafdmlskickade utredningen kommer till slånd. Huruvida utredningen börsamordnas med den översyn av andra beslämmelser beträffande jordbmksarrende somutskottet förordat i det föregående bör fl ankomma pä Kungl. sålunda i anledning av motionen 1974:975, i denna del, anfört bör gesKungl. Maj:t lill känna. Det är en allmänt gällande regel inom civilrättenatt den avtalspart som har att fullgöra en förpliktelse inte ensidigt kanutträda ur rättsförhållandet genom att sälta en annan förpliktigad part i sittställe. För giltigheten av dylik subslilulion krävs därför i regel samtycke avden berättigade. I ett avlal om jordbruksartende är arrendaiorn normalt alltidförpliktad part. bakgrundhärav har alltsedan år 1907 stadgats förbud för arrendalor alt övertålaarrenderätten utan jordägarens samtycke. Detla förbud finns nu intaget i 9 kap.31 § JB. Frän förbudet har villkorat undanlag medgivits vid vissalångtidsarrenden. Kvalifikationstiden var ursprungligen mensänktes till och slutligen till minsl tio är.Undanlaget har i JB utformats så all arrendalor, som innehar arrende med enarrendelid av minst lio år, äger - om annal ej avtalats - övertåtaarrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Ärren-datornskall dock först hembjuda arrendet lill jordägaren mot skyldighet för denne attutge skälig ersättning för arrenderättens värde. Imotionen 1974:652 yrkas att hos Kungl. Maj:t skall hemställa omförslag lill jämkning av nämnda bestämmelser i enlighet med vad som anförs imotionen. Motionärerna menar att de nuvarande reglerna ofta gerotillfredsställande resultat. Ärtendator med femårsarrende har sålunda inlelagstadgad rätt all t. ex. sätta sin son i stället, även om han innehaftarrendel i hela sitt liv. En knappt påbörjad tioårsperiod ger arrendaiorn enstarkare rättsställning i förevarande avseende än kanske sju-åttafemårsperioder. Motionärerna anser därför alt bestämmelserna bör kompletterasmed en regel som jämställer etl femärskonlrakl som blivil föriängt en gäng medtioårsarrende. Såsomframgår av förarbetena (s. 30 ovan) har undantaget frän substitu-tionsförbudetkommit till med tanke därpå, att om artendaiorn binder sig för en läng lid, detlättare kan inlräffa alt arrendaiorn av någon anledning ser sig nödsakad alllämna arrendet före upplälelselidens ulgång. Man har för detta fall ansettbilligheten kräva all arrendaiorn får tillgodogöra sig del ekonomiska värde somsjälva arrenderätten kan representera. Det är således inle del förhållandel attarrendaiorn innehar arrende under en viss som ulgör grunden förundanlagsbestämmelsen utan i stället all han från börian binder sig för enläjgre tidsperiod som han, när avtalet ingås, kan ha svårl alt överblicka. Utskottethyser i och för sig förståelse för syftet med motionen, nämligen all underiättaöveriåielse av arrende till nära anförvant och all värna om att arrendaiorn flrtillgodogöra sig värdet av sina investeringar. När del gäller övertålelse tillnära anförvant lorde del emellertid höra lill ovanligheten att en jordägarevägrar samtycke till sädan övertålelse, om anförvanten har erfordertigutbildning och ordnad ekonomi. Har denne redan tidigare deltagit i gårdensskötsel lorde, säsom lanlbmksslyrelsen påpekar, den stabilitet i förhållandenasom pä detta sätt åsladkommes ligga lika mycket i jordägarens som iarrendatorns inlresse. Beträffandedärefter frågan om artendalorns investeringar, vilken arrendalorsföreningenfunnit särskilt angelägen, instämmer utskottet i artendalors-föreningenspåstående all utvecklingen på området medfört att investeringar i jordbmketblivit alll kostsammare. Detta förhållande och den stora efterfrågan pålämpliga artenden har lett till att ansvaret för nödvändiga investeringar, somenligt gmndprinciperna för jordabalken åvilar jordägaren. irealiteten har kommit att alltmer skjutas över på artendaiorn. Den avmotionärerna föreslagna lagändringen skulle kunna innebära risk för aU dettaförhållande blir ännu mera vanligt. Utskottetvill vidare hänvisa till all några remissinslanser har uppgivit attsubstilutionsrätt, när sådan räu har förelegat, enligt deras erfarenheter intesällan har utnyttjats till aU övertala artendet mot myckel höga vedertag, sominnefattat inte endast ersäuning för arrendatorns investeringar utan ävenersättning för själva arrenderätten. Sådana transaktioner är, även om de ärformellt lagliga, uppenbart inle till gagn för jordbruksnäringen. Molinförandet av ökad substilutionsrätt talar jämväl det förhållandet attar-rendatorn i stort sett ensam bär ansvaret för en del avjordägarens förmögenhet. Del är därför av vikt för jordägaren att han vid byteav artendalor kan välja den som han finner bäst skickad för uppgiften. Detavgörande skälet mot att införa ytteriigare undantag från subsiitutionsförbudetär emellertid att undantagsbestämmelsen är disposiliv. framhållit måste man räkna med alt den av motionärerna föreslagnalagändringen skulle leda till all jordägarna genomgående i kontraktenuppställer villkor om medgivande för rätten att övertåla arrende. Den avmotionärerna åsyftade reformen skulle således inte fl någon praktisk belydelseutan endasl bli en reform på papperet. Ätl göra bestämmelserna tvingande,något som inle ens motionärerna synes ha avsett, finner utskottet inte kunnakomma i fräga. På gmnd av det anfördaavstyrker utskottet bifall lill motionen 1974:652. 1. belräffande kommunala arrendeupplåtelser attriksdagen i anledning av molionen 1974:976, yrkande I, ger Kungl. Maj:l tillkänna vad utskottet uttalat om undersökning av kommunernas avtalspraxis, 2. beträffande dödsbos besittningsskydd all riksdageni anledning av molionen 1974:976, yrkande 2, ger Kungl. Maj:l lill känna vadutskottet anfört om ulredning av dödsbos besittningsskydd, 3. beträffande besittningsskyddsproceduren allriksdagen ger Kungl. a. vadutskottet i anledning av motionen 1974:975, yrkande 2, anfört om Översyn av bestämmelserna om uppsägning och avflytiningsmeddelande, b. vadutskottet under denna rubrik i övrigl anfört om översyn av gällande bestämmelser om uppsägning samt om insians- och fullföljdsordning i arrendetvister, 4. beträffande prövning av arrendeavgiften attriksdagen i anledning av motionen 1974:975, yrkande I, ger Kungl. Maj:i tillkänna vad utskottet uttalat om utredning av möjligheterna tillskälighetsprövning av arrendevillkor, 5. belräffande överlåtelse av arrende alt riksdagenavslår motionen 1974:652. Närvarande:herrar Svanslröm (c). (), (), (), fm Asbrink(s), herrar (), i (s), i (s),(), fm i (s), herrar i (c). (vpk), fm Fredgardh (c), () och fm Kartsson (c). avherrar (). (), fm Äsbrink (s), herrar iSödertälje (s), i (s), fm i (s) och hert (vpk), som anser dels alt det avsnitt i utskottets betänkande sombörjar pä s. 40 med orden "Vad utskottet" och slutar pä s. 41 medorden "till känna" bort ha följande lydelse: nu anfört visar att det uppenbart torde finnas fall där kommun intekan anses ha behov av att upplåta mark för endast . Det gär emellertid åandra sidan inte alt bortse frän att del även beträffande mark, som liggerutanför delaljplanelagt område, kan vara svårt för kommun att avtala om artendeför så läng tid som med hänsyn till de krav som från olika håll ställspå att kommunerna skall ha en hög handlingsberedskap. Även med en godöversiktlig planering kan del exempelvis snabbi uppkomma fräga om enindustrilokalisering till orten med åtföljande ökat bostadsbehov. mening torde det vara nästan ogöriigt att i lagtext ange alla deskiftande situationer i vilka kommuner bör ha rätt att med undantag frånhuvudregeln träffa avtal om gärdsarrende för av . På gmnd av detanförda anser utskottet att det generella undantagel för kommunerna börbehällas. Utskottet avstyrker följaktligen bifall tillmotionen 1974:976 i förevarande del. Utskottetvill emellertid tillägga följande. Säsom ovan framhållits är det från såvälartendatorns som jordbmksnäringens och i vissa fall även kommunens synpunktangeläget med längre artendetider. 1 de fall där kommun anser sig kunnaöverblicka att marken inte behövs för bebyggelse eller för andra viktigaändamål bör kommunen självfallet uppläta marken fören arrendetid av . Äv vad remissinstanserna anfört framgår emellertid attdet händer alt kommun upplåter mark för endast ett är i fall där kommunen utanolägenhet torde ha kunnal medge ett fem-årsartende. I anledning härav villutskottet ånyo understryka vad är 1970 anförde om vikten av attupplåtelsetiden inte sätts kortare än som föranleds av omständigheterna i detenskilda fallet. delsatt utskottets hemställan under I bort ha följande lydelse: I. belräffande kommunala arrendeupplåtelser allriksdagen avslår molionen 1974:976, yrkande 1. beträffandeinstans- och fullföljdsordning vid arrendetvister av () och hertWinberg (m) som anför: Vierinrar om alt vi bl. a. med motiveringen alt de allmänna domstolarna lämpadesig väl för att döma i hyresmål avstyrkt inrättandet av en sådan specialdomstolsom bostadsdomstolen. Ioch för sig har vi intet alt erinra emot att instans- och fullföljdsordningenmed avseende på arrendemål blir föremål för utredning. Vi vill emellertidframhålla att en specialdornstol av bosladsdomslolens karaktär synes ännu meraolämplig på arrenderättens område. Dels saknas inom detta områdepartsorganisationer, vilkas företrädare på ett något så när naturligt sättskulle kunna integreras med domstolen, dels innehåller de allmänna domstolarna- inte minsl i jordbmksbygder - sä många pä jordbruksfrågor sakkunniganämndemän, att inrättandet av organ motsvarande hyresrättens instansordningsnarast skulle framstå som en försämring.