bet · FX01LU8 · 1974-12-31 00:00:00 — Lagutskottetsbetänkande nr 1974 LU 1974:8 betänkande i anledning av motion angåendeskyddet för konsumenter vid köp av egnahem. I motionen 1974:1267 av herrarStrömberg (fp) och () hemställs att anhåller att Kungl.Maj:t överväger hur man skall stärka skyddet för konsumenter i samband med köpav egnahem. I motionen erinras inledningsvis omatt konsumentköplagen inte omfattar köp av egnahem. Enligt motionärernasuppfattning ger den nuvarande lagstiftningen konsumenten i princip ett bättreskydd vid köp av exempelvis en dammsugare eller en köksmaskin än vid köp av etteget-hem. 1 motionen förordas därför att man nu undersöker möjligheterna attstärka konsumenternas ställning vid sistnämnda slag av köp. Socialaskyddssynpunkter gör sig gällande även på detta område. Köpet av ett egethem äri regel det viktigaste köp en familj någonsin gör, påpekar motionärerna. I deflesta fall kommer köpet och de därmed förenade ekonomiska villkoren att undermånga år vara helt bestämmande för familjens ekonomiska situation. Motionärerna pekar vidare på vissa speciella förhållandensom uppkommer, när en familj köper en fastighet innan bostadshuset ännu äruppfört. I allmänhet görs då i kontraktet förbehåll för kostnadsökningar enligtSCB:s index. I de fall indexkostnaderna blir höga kan köparen komma i en heltomöjlig situation, framhåller motionärerna. Om inte det statliga lånet höjssåsom en följd av indexhöjningen, kan köparen tvingas söka banklån medförhållandevis kort amorteringstid. Resultatet blir en kraftigt stegradboendekostnad, som i många fall kan helt förstöra familjens ekonomi. Motionärerna fäster slutligen uppmärksamheten vid attsmåhusbyggandet ökat och att allt större grupper i samhälletfått ekonomisk möjlighet att välja ett egethem som boendeform. En följd avdetta blir också att äldre egnahem kommer att försäljas i allt störreutsträckning, påpekar motionärerna. 1 detta läge borde det enligt motionärernasmening därför vara en angelägen uppgift för lagstiftningen att söka skydda ochstärka konsumenternas ställning på detta köprättsliga område. 1 1974.8 saml. 1 konsumentköplagen (1973:877)meddelas bestämmelser om vissa grundläggande rättigheter som en konsumentalltid skall ha när han från näringsidkare köper varor som är avseddahuvudsakligen för enskilt bruk. a. preciseras köparens minimirättigheter omvaran är behäftad med fel eller om säljaren underlåter att leverera varan i rätttid. Konsumentköplagen innehåller inte någon fullständigreglering av alla spörsmål som kan uppkomma vid konsumentköp. Åtskilliga ämnenhar lämnats utanför det område som regleras av lagen, t. ex. frågan om platsenoch tiden för avlämnande av varan. 1 alla sådana avseenden är den allmännaköplagen (1905:38 s. 1) i princip tillämplig. Konsumentköplagen gäller endast köp av lösöre, dvs.fysiska föremål eller saker, inbegripet levande djur. Byggnad på annans mark,rättigheter av olika slag samt aktier och andra värdepapper faller däremot inteunder konsumentköplagen, vars giltighetsområde således är något snävare än denallmänna köplagens, vilken omfattar köp av allt slags lös egendom. Varken konsumentköplagen eller den allmänna köplagen ärtillämpliga på köp av jord jämte därå uppförd byggnad. Såsom framgår av detovanstående räknas dock byggnad på annans mark såsom lös egendom och köp däravfaller under köplagen. Likaså utgör tomträtt med tillhörande byggnad lösegendom. 1 fråga om tomträtt har dock inom olika områden av lagstiftningenmeddelats särskilda bestämmelser, varigenom tomträtt i stor utsträckninglikställs med äganderätt till fastighet (se nedan). Såvitt avser frågan om konsumentskyddet för egnahemsköparekan noteras, att konsumentköplagen är tillämplig på köp av byggsatser tillmonteringsfärdiga trähus. Köp av fast egendom har så långttillbaka som man kan följa rättsutvecklingen på området för sin giltighetförutsatt, att särskilda former iakttagits. De 'nuvarande bestämmelserna om fastighetsköpåterfinns i 4 kap. jordabalken (JBj. Här anges bl- a. vilka minimiformkrav somgäller för att ett giltigt köp skall anses ha kommit till stånd.Minimiformkraven är a) skriftlig form, b) underskrift av säljaren och köparenpå handlingen, c) vissa obligatoriska innehållselement i handlingen. Någotkrav på medverkan av vittnen uppställs numera inte, såvitt avser köpetsgiltighet. Om vittnespåskrifter saknas, medför detta dock att överlåtaren ejutan vidare kan erhålla lagfart ( 20 kap. 7 och 8 §§ JB). Fastighetsköpets karaktär av formbundet avtal är avgrundläggande betydelse för utformningen av de regler enligt vilka köparen ägerframställa anspråk mot säljaren med anledning av fel hos köpeobjektet, dvs.alla förhållanden som kan påverka fastighetens värde och användbarhet. Till grund för JB:s reglering ligger en indelning av dessa LU 1974:8 , 3 förhållanden i rättsliga fel (4 kap. 15-17 §§ JB),rådighetsfel (4 kap. 18 § JB) och faktiska fel (4 kap. 19 § JB). De faktiskafelen brukar i sin tur indelas i konkreta och abstrakta fel. Ett konkret felanses föreligga, när den försålda egendomens egenskaper på ett för köparenoförmånligt sätt avviker från vad som överenskommits i det enskilda avtalet.Abstrakt fel anses föreligga, när fastighetens skick avviker från en"normal standard". I fråga om säljarens ansvar för faktiska fel stadgas i 4kap. 19 § JB att, om en fastighet avviker från vad som kan anses utfäst ellerfrån vad som köparen eljest med hänsyn till omständigheterna haft anledningräkna med vid köpet, köparen får göra avdrag på köpeskillingen eller hävaköpet. Hävningsrätt föreligger dock endast under den ytterligare betingelsenatt antingen felet är av mer än ringa betydelse eller säljaren förfaritsvikligt. Köparen kan dessutom erhålla skadestånd, om avvikelsen avser egenskapsom kan anses utfäst eller säljaren förfarit svikligt. Hävnings-rättenpreskriberas om inte talan väcks , såvida ej svikligt förfarandeligger säljaren till last. om säljarens och köparens rättigheteroch förpliktelser är dispositiva. Det är således möjligt för en säljare attfriskriva sig från ansvar för faktiska fel. I köpehandlingar rörande fastegendom möter ibland klausulen, att "fastigheten säljs i befintligtskick". Det är emellertid karakteristiskt för fastighetsköpet som juridiskföreteelse att objektet överlåts i befintligt skick. Med hänsyn härtill tordeen allmänt hållen generell klausulformulering om att fastigheten säljs ibefintligt skick inte anses böra befria säljaren från den av lagstiftarenåsyftade ansvarighet som är förbunden med kravet på att köpeobjektet skallhålla normal standard (SOU 1947:38 s. 206 och prop. 1970:20 Del B 1 s. 212). 1 13 kap. JB meddelas bestämmelserom tomträtt. Det grundläggande tomträttsavtalet är formbundet. Handlingen skallange ändamålet för upplåtelsen (t. ex. bostadsändamål) och avgäldens belopp.För överlåtelse av tomträtt gäller samma formregler som för överlåtelse avfast egendom (13 kap. 7 § JB). Det är inte ovanligt att avtal omköp av tomtmark eller om upplåtelse av sådan mark med tomträtt träffassamtidigt med att säljaren enligt entreprenadavtal åtar sig att uppföra t, ex.ett småhus på marken. Bestämmelserna i 4 kap. JB är då inte tillämpliga påentreprenadavtalet. Ej heller är den allmänna köplagen tillämplig, eftersomenligt 2 § uppförande av hus, vattenverk eller annan byggnad undantas frånsådana s. k, beställningsköp som omfattas av lagen. Någonallmän reglering av arbetsbetingsavtalet finns inte heller eljest i 1* 1974. För byggnadsindustrin har emellertidgenom avtalspraxis egna regler utbildat sig. harutarbetat formulär för entreprenadavtal med tillhörande "allmännabestämmelser" för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader(omarbetade ). Dessa bestämmelser innehåller detaljerade regler rörandebl. a. entreprenörens och beställarens rättigheter och skyldigheter, om besiktningav utfört arbete och om ansvar för fel eller brist. Beträffande fel eller bristsom inte märkts och ej heller bort märkas före garantitidens utgång gäller attentreprenören ansvarar härför endast i den mån felet eller bristen visas ha singrund i grov vårdslöshet av entreprenören. Näringsrättslig lagstiftning rörande konsumentskydd Konsumentköplagen utgör ett exempelpå en konsumentpolitisk lagstiftning på det civilrättsliga planet. Ett annatviktigt inslag i samhällets konsumentpolitik är den näringsrättsligalagstiftning som syftar till att förstärka konsumenternas rättsskydd. Här börsärskilt nämnas lagen (1970:417) om otillbörlig marknadsföring och lagen(1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor. Medan den civilrättsligaregleringen i första hand tar sikte på enskilda fall och ger anvisningar förlösning av konkreta tvister skyddar den näringsrättsliga lagstiftningen främstkonsumentkollektivet som sådant och möjliggör en sanering av marknaden förframtiden. Marknadsföringslagen syftar till att skapa effektivagarantier för att reklam och marknadsföring inte bedrivs med otillbörligametoder. Lagens centrala bestämmelser är en generalklausul, vilken gör detmöjligt att meddela vitessanktionerat förbud mot reklamätgärd eller annan avnäringsidkare vid marknadsföring av vara eller tjänst företagen handling, somgenom att strida mot god affärssed eller på annat sätt är otillbörlig motkonsumenter eller näringsidkare. Lagen anses tillämplig också på marknadsföringav fast egendom. Även avtalsvillkorslagen bygger på en generalklausul.Denna ger möjlighet att vid vite förbjuda näringsidkare att vid erbjudande avvara eller tjänst till konsument för enskilt bruk använda villkor som medhänsyn till vederlaget och övriga omständigheter måste anses otillbörligt motkonsumenten. Avtalsvillkorslagen har ett betydligt snävare tillämpningsområdeän marknadsföringslagen. Utanför tillämpningsområdet faller bl. a. överlåtelseoch upplåtelse av fast egendom. En grundläggande tanke bakomavtalsvillkorslagen är att konsumentombudsmannen (KO) skall övervaka marknadenoch ta upp förhandlingar med företrädare för näringsidkare i syfte att få tillstånd ändring i sådana villkor som anses vara otillbörliga. KO har i flera fallinlett överläggningar med branschorganisationer inom områden som är viktiga förkonsumenten. Branschöverläggningarna har i åtskilliga fall resulterat iuppgörelser. a. har överenskommelse träffats med angående utformningen av förbundets allmänna leveransbestämmelseroch normer för kundservice. Uppgörelsen innebär att KO tills vidare godtarbestämmelserna efter de ändringar som gjorts. De nya bestämmelserna har börjatanvändas års ingång. Bland de viktigaste förhandlingsresultaten kannämnas följande. Säljaren (fabrikanten) hade tidigare haft rätt att företasådana smärre avvikelser från handlingar i konstruktioner ochleveransutförande, som han fann ändamålsenliga och som inte försämrade leveranseller färdig byggnad. Bestämmelsen, som enligt KO fick anses ge visst utrymmeför missbruk från säljarens sida eller i vart fall kunde utgöra en källa tillonödiga diskussioner, har förbättrats i två avseenden. Dels har man uppnått attdet inte är säljaren som har att ensidigt bestämma om en avvikelse är godtagbarutan att i stället en objektiv måttstock införts. Dels har också tillbestämmelserna fogats en fyllig exemplifiering av vilka avvikelser som avses. En force majeure-klausul i bestämmelserna i såväl äldresom ny version ger under vissa betingelser säljaren rätt till hävning ellererforderlig förlängning av leveranstiden. Enligt tidigare bestämmelser hadeköparen rätt att häva avtalet om tidsförlängningen blev "av sådanvaraktighet, att förutsättningarna för avtalets fullgörande väsentligen"rubbades. Genom förhandlingarna har den lösningen uppnätts att köparenvillkorslöst tillerkänns hävningsrätt om leveranstiden förlängs mer än 6månader. Medan säljaren som nämnts enligt force majeure-klausulenhar rätt att frånträda avtalet eller förlänga leveranstiden, har tidigareköparen -frånsett berörda hävningsrätt vid leveransdröjsmål varitkategoriskt bunden vid avtalet. För att i görligaste mån råda bot pä dennaobalans mellan parterna har en bestämmelse införts där hänsyn tas till vad som kankallas köparens "personliga force majeure". Sålunda berättigarlångvarig allvarlig sjukdom, dödsfall inom köparens familj eller upplösning aväktenskap som väsentligen förändrat förutsättningarna för avtalets ingåendeköparen att häva avtalet utan annan kostnad än erlagd handpenning. Detta gällertill dess leverans skett. Förbundet har också gjort ett tillägg till bestämmelserna,vilket syftar till att klargöra innebörden av att priset är indexreglerat.Vidare har reklamationsfristen beträffande fel och brist i levererat gods - ihuvudsak vid anmälan om transportskada m. m. och vidkvalitetsanmärkning gjorts mindre begränsad. Detta har skett genom etttillägg att om köparen inte vid en noggrann undersökning kan inom angiventid upptäcka en felaktighet säljaren skall pröva anmärkning mot felet ävenom den inkommer till säljaren efter den angivna tiden. En bestämmelse omsäljarens rätt att kräva fyllnadssäkerhet har omformulerats till förhindrandeav obefogade krav från säljarens sida på sådan säkerhet. Ett omfattande utredningsarbetepågår f. n. på konsumentskyddets område (se LU 1973:36 s. 10). Av betydelse förde problem rörande småhusentreprenader, som berörs i motionen, är i första handdet arbete som bedrivs inom konsumenttjänstutredningen. I direktiven för utredningen(1973 Ju:53) erinrar statsrådet inledningsvis om att när det gälleravtal om serviceverksamhet, exempelvis reparations- och underhållsarbeten,saknas i stort sett reglering i lag. De skäl som anförts till stöd för ensärskild konsumentköplag har, anser statsrådet, giltighet också på stora delarav serviceområdet. Avsaknaden av allmän lagstiftning på detta område leder tillbetydande osäkerhet om vilka rättigheter och skyldigheter som tillkommerparterna när särskild överenskommelse saknas. Det finns därför skäl attkomplettera konsumentköplagen med en civilrättslig lagstiftning tillkonsumenternas skydd på serviceområdet. Utredningsarbetet bör enligt direktivendirekt inriktas på sådana regler som i första hand behövs för att tillgodosekonsumenternas behov av rättsskydd. Den sakkunnige bör bilda sig en uppfattningom vilka slag av avtal som har särskild betydelse för konsumenterna och om vardet finns speciellt behov av skyddsregler i lag. En typ av avtal som naturligenfår en central plats i detta sammanhang och som har klara beröringspunkter medköp är avtal om arbete på lös sak, framhåller statsrådet. Mera tvivelaktigt äri vilken utsträckning det finns anledning att i lag reglera också avtal omarbete på fast egendom, heter det. Goda skäl synes tala för att lagreglerna börvara tillämpliga också på underhålls- och reparationsarbeten på hus. Frågan omde även bör omfatta nybyggnads-och ombyggnadsarbeten är däremot tveksam och fårövervägas närmare av den sakkunnige. Även andra utredningar är emellertid i detta sammanhang avintresse. Frågan om generalklausulerna i den civilrättsliga lagstiftningen,vilka ger möjlighet att jämka eller lämna utan avseende otillbörligaavtalsvillkor på det förmögenhetsrättsliga området, utreds avgeneralklausulutredningen (direktiv Ju:50). Frågor om avbetalningsköp ochandra former av konsumtionskredit är föremål för utredning inomkreditköpkommittén (direktiv Ju:53). 1 motionen föreslås all frågan omett stärkande av konsumenternas skydd i samband med köp av småhus skall bliföremål för närmare övervägande. Såsom framgår av den i del föregående lämnadeöversikten gäller på detta köprättsliga område olika regelsystem beroende påköpeobjektets närmare beskaffenhet. Konsumentens ställning i civilrättsligtavseende bestäms således i första hand av om köpet avser en byggsats till ettmonteringsfärdigt trähus sller en redan bebyggd faslighet eller en obebyggdtomt på vilken säljaren åtagit sig att på entreprenad uppföra ett småhus. Vad förstgäller köp av byggsatser till trähus vill utskottet peka på att sådana köp redan faller under konsumentköplagen (se ovans. Vidare har de allmänna leveransbestämmelser som tillämpas av undergått en revision. Bestämmelserna hari sin nuvarande utformning tills vidare godtagits av KO (se ovan s. 5).Förbundet har omkring 30 medlemsföretag vilka sammanlagt täcker cirka 8590procent av marknaden. De av förbundet tillämpade leveransbestämmelserna kanantas ha genomslagskraft också utanför kretsen av medlemsföretag. Med hänsynhärtill- och då man kan utgå frän att KO, även fortsättningsvis kommer attfölja utvecklingen inom branschen finner utskottet det ejerforderligt med några ytterligare åtgärder för att stärka konsumenternasställning på detta speciella avtalsområde. Vad härnäst angår köp av jord med därå uppförd byggnad ärsåsom den föregående framställningen (ovan s. 2) ger vid handen bestämmelsernai jordabalken (JB) om köp av fast egendom tillämpliga. Regleringen är likartadäven när fråga är om tomträttsmark (se ovan s. 2 och 3). Utskottet villbeträffande denna typ av köp till en början erinra om att fastighetsköpet ärett formbundet avtal och att tvånget att uppfylla formkraven medför vissgaranti för att köpet sker först efter moget övervägande. Enligt utskottelsmening torde man också kunna utgå från att köp av fast egendom vanligen kommertill stånd först efter ingående förhandlingar. Ofta medverkar ävenfastighetsmäklare eller advokat. Vidare är köpeobjeklet alltid en bestämd sakoch därtill en sak av starkt individuell prägel. Detta innebär en skillnad iförhållande till vad som gäller vid exempelvis köp av konsumentkapitalvaror,där köparen vid köpetillfället normall ej har tillfälle att besiktiga just detexemplar av varan som köpet avser. Vid fastighetsköp kan däremot köparenknappast underlåta all bedöma det skick vari byggnaden befinner sig. Överväganden av detta slag ligger bakom utformningen avJB:s bestämmelser om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser ochom verkan av fel hos köpeobjektet. Utgångspunkten är alt fastigheten säljssådan den är och att följaktligen köparen för att trygga sig får verkställaundersökning. Men för vad säljaren kan anses ha utfäst svarar denne. Vidare ärsäljaren ansvarig för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med pägrund av vad som avhandlats vid köpet. Men härutöver har säljaren ett ansvar,när en brislfällighet föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet,såvitt bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haftanledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning. Ipraktiken blir här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hörtill fastighet av den typ som köpet gäller. Något krav på att avvikelsen skallvara väsentlig uppställs ej. Eftersom det ligger i sakens natur attförsiktighet måste iakttas, när avtalet utsträcks att gälla något varom intetdirekt förekommit vid köpeförhandlingarna, behöver del ej befaras attavsaknaden av väsentlighetskravet leder till att regeln blir alltför strängmot säljaren. Utskottet vill i anslutning härtill framhålla alt dennuvarande regleringen av de s. k. faktiska felen i 4 kap. 19 § JB utgör enslutpunkt i en mycket lång lagstiflningsutveckling som syftat till attutsträcka säljarens ansvarighet. Enligt utskottets uppfattning kan det knappastanses aktuellt att redan nu företa en översyn av dessa bestämmelser i syfte attsöka åstadkomma en ytterligare förstärkning av köparens ställning icivilrättsligt hänseende. I vad slutligen gäller entreprenadavtal om uppförande avsmåhus vill utskottet erinra om att byggnadsverksamheten i vårt land ärunderkastad en omfattande kontroll av olika statliga och kommunala organ inomramen för den bebyggelsepolitiska lagstiftningen. Såvitt gäller det inbördesförhållandet mellan avtalskonlrahenterna finns det däremot såsom framgår av denföregående framställningen (ovan s. 3) inte någon allmän civilrällsligreglering i lag. I stor utsträckning är man hänvisad till den s. k.entreprenadjuridik som vuxit fram i praxis på grundval av bl. a.teknologföreningens standardiseringsarbete med avtalsformulär. En utredningangående konsumentskydd vid privat serviceverksamhet verkställs emellertid förnärvarande av den tillsatta konsumenttjänstutredningen (se ovan s. 6).I direktiven för utredningen framhålls alt en civilrättslig lagstiftning tillkonsumenternas skydd på serviceområdet bör vara tillämplig på underhålls- ochreparationsarbeten på hus. Huruvida lagreglerna också bör omfatta nybyggnads-och ombyggnadsarbeten skall enligt direktiven närmare övervägas av densakkunnige. Med hänsyn till direktivens innehåll kan man således utgåfrån att behovet av ökat skydd för den som beställer uppförande av småhuskommer att tas upp till övervägande av konsumenttjänstutredningen. Enligt vadutskottet erfarit avser dessutom KO att påbörja en undersökning aventreprenadavtal rörande småhus. Vidare kan enligt inhämtad uppgiftgeneralklausululredningen väntas under innevarande år lägga fram ett belänkandemed förslag till en generalklausul liknande den i 8§ skuldebrevslagen (1936:81)för hela det förmögenhetsrältsliga området (se ovan s. 6). Utskottet erinrarockså om det utredningsarbete som pågår på det bostadspolitiska planet för atttillvarata konsumentintressena på bostadsmarknaden. 1 detta sammanhanghänvisar utskottet särskilt till att civilutskoltel i ett av ännuicke behandlat betänkande hem.ställl, att vissa i motionen 1974:346 föreslagnaåtgärder till skydd för konsumentintressen vid köp av gruppbyggda småhus skallfå prövas av boendeutredningen i samråd med konsumenttjänstulred-ningen(seCU1974:14 s. 10). Eftersom frågan om ökat konsumentskydd vidbyggnadsentreprenader således redan är aktualiserad i en rad olika sammanhangoch då man enligt utskottets mening i första hand bör avvakta vad som kan kommafram av detta arbete anser utskottet att några ytterligare initiativ av detslag som förordas i motionen ej bör lagas av . Under hänvisning till det ovananförda hemställer utskottet att avslår motionen 1974:1267. Närvarande: herrar (). (), (), herrar (), i (s), (), i (s), (), i (s), herrar iSundsvall (c). (vpk), (), () och fruLindquist (m).