bet · FX01LU5 · 1974-12-31 00:00:00 — Lagutskottetsbetänkande nr 1974 LU 1974:5 betänkande i anledning av motion angåendeändring av bestämmelserna om pantsättning av bostadsrätt, m. m. I motionen 1974:978 av fruTroedsson (m) yrkas att hos Kungl. Maj:t begär utredning och förslagsyftande till att förbättra möjhghetema att belåna bostadsrättslägenheter ienhghet med vad som i motionen anförs. I motionen framhålls attpantsättning av bostadsrätter förekommer tämhgen ofta. Möjligheterna attanvända en bostadsrätt som pantsätt-ningsobjekt begränsas dock enUgt motionärenav att pantens värde kan omärkhgt minskas genom att ägaren inte betalar sinaavgifter till bostadsrättsföreningen. Föreningen har nämligen företrädesrättför oguldna avgifter. Vidare menar motionären att pantsättningen inte tordegälla gentemot övriga borgenärer, vilket medför att värdet av panten är dåligtoch att låneräntan blir hög. En ytterligare nackdel hävdar motionären vara attbostadsrätten normalt inte kan utmätas. För att förbättra möjligheterna att belåna bostadsrättenanser motionären att följande lagändringar krävs. För det första attbetryggande former för erforderlig inskrivning av panträtten införs. Vidare attdet tillskapas en förmånsrätt före övriga borgenärer om inskrivning skett.Slutligen att en särskild rätt till utmätning av bostadsrätt för panthavareinförs, vilket skulle kunna ske genom tillägg till 65 § första stycket 6.utsökningslagen. Bestämmelser om bostadsrätt finnsintagna i bostadsrättslagen (1971:4791 vilken trädde i kraft den I juli 1972och då ersatte bostadsrättslag. Den nya bostadsrättslagen upptaremellertid inte bestämmelser som angår rättsförhållandet mellanbostadsrättshavare och tredje man. I lagen ges därför inga särskilda regler ompantsättning av bostadsrätt. Sådan pantsättning har dock ansettskunna ske. Vid bedömandet av hur en pantsättning av bostadsrätt börvara beskaffad för att vara giltig mot bostadsrättshavarens övriga borgenärerhar i viss utsträckning reglerna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) omskuldebrev fått en analog tillämpning, vilket innebär att pantsättningen ej ansetts giltig förrän bostadsrättsföreningen underrättatsom åtgärden. Understundom har hävdats att även ett överlämnande av bostadsrättsbevisskulle vara en nödvändig förutsättning för att pantsättningen skulle varagiltig mot bostadsrättshavarens borgenärer. Sedan föreskrifterna ombostadsrättsbevis har slopats genom den nya bostadsrättslagen torde detemellertid stå klart att skyddet uppkommer genom att föreningen underrättas ompantsättningen (prop. 1971:12 s. 106) och att överlämnande av eventuelltutfärdat bostadsrättsbevis eller annan handling inte behövs. Någon särskildform för underrättelsen är inte föreskriven, men från bevissynpunkt tordeskriftlig underrättelse, eventuellt kompletterad med bekräftelse om mottagandeav föreningen, vara att föredra. Underrättelsen skall enligt 49 §bostadsrättslagen antecknas i lägenhetsförteckningen. Föreningen harskyldighet att på begäran av bostadsrätts-havaren lämna utdrag ur förteckningenbeträffande hans lägenhet (50 §). Sådant utdrag skall innehålla bl. a. uppgiftom anteckning om pantsättning. Även själva överenskommelsen mellan bostadsrättshavarenoch borgenären om pantsättning kan ingås formlöst. I regel torde det dock äveni detta fall från bevissynpunkt vara lämphgt att skriftlig handling upprättas.Panträtten ger panthavaren befogenhet att tillgodogöra sig bostadsrättensvärde, om gäldenären underlåter att fullgöra sina förpliktelser. Om pantenrealiseras gäller reglerna om överlåtelse, dvs. förvärvaren av den pantsattabostadsrätten har rätt att bli medlem i föreningen om han uppfyller de villkorsom krävs härför (jfr 11 §). Vissa regler av intresse för frågan om pantsättning av bostadsrättfinns i lagen (1959:157) med särskilda bestämmelser om makars gemensammabostad. Av 5 och 6 §§ denna lag framgåratt, om make utan andre makens samtyckeöverlåter eller pantsätter bostadsrätt till lägenhet som utgör makarnasgemensamma bostad, andre maken i vissa fall kan framställa yrkande om attöverlåtelsen eller pantsättningen skall gå åter. Motsvarande gäller enligt 4och 5 §§ lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad även vissaogifta som sambor under äktenskapsliknande förhållanden. Av redogörelsen ovan framgår att bostadsrätt kan bliföremål för utmätning. Härvid skall reglerna i utsökningslagen (1877:31 s. 1),nedan benämnd UL, om utmätning av lös egendom tillämpas. I 65 § 1 mom. 6 ULfinns bestämmelser om utmätningsfrihet för vissa bostadsrätter. Bestämmelserna om utmätningsfrihet för bostadsrätt harträtt i kraft med den nya bostadsrättslagstiftningen. Som motiv förde nya reglerna anfördes att starka sociala skäl talade för utmätningsfrihet ide fall bostadsrättslägenhet utgör bostad för gäldenären och hans familj.Bostadsrättshavaren har i sådana faU lika stort behov av skydd som en hyresgästoch utmätning av bostadsrätten framstår oftast som en från bostadssocialsynpunkt klart olämplig åtgärd. Hänsynen till bostadsrättshavarens behov avskydd för sin bostad måste i regel anses väga tyngre än intresse av att kunna utnyttja det ekonomiska värde som ligger i bostadsrätten för att tillgodose bostadsrättshavarensborgenärer. Mot denna bakgrund ansågs att det borde införas vissa regler omutmätningsskydd för bostadsrätt (prop. 1971:12 s. 89, LU 1971:9). Utmätningsfriheten gäller bara bostadsrätt till lägenhetsom faktiskt tjänar gäldenären till stadigvarande bostad. Bostadsrätt tilllokal omfattas således regelmässigt inte av skyddet. Inte heller omfattasbostadsrätt till lägenhet som hyrs ut av bostadsrättshavaren.Utmätningsfriheten gäller förutom bostadsrättshavaren även hans familj. Sker utmätninghos dödsbo gäller utmätningsskyddet för den dödes efterlevande familj. Från utmätningsfriheten finns vissa undantag. Harbostadsrättshavaren när han förvärvade bostadsrätten åsidosatt tillbörlighänsyn mot sina borgenärer får bostadsrätten sålunda inte undantas frånutmätning. Avsikten med denna begränsning av utmäningsfriheten är i första handatt hindra att skyddet missbrukas genom att gäldenären förvärvar en bostadsrättför att undandra sina borgenärer kapital. Har gäldenären däremot anskaffat lägenhetenför att ordna bostadsfrågan för sig och sin familj bör utmätning normalt inteförekomma. Som ytterligare förutsättning för utmätningsfrihet gälleratt det inte med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde fårframstå som oskäligt att bostadsrätten undantas. Några allmänna normer förprövningen har inte uppställts, utan denna skall ske med beaktande avomständigheterna i det förehggande fallet. Enligt departementschefen torde ifråga om bostadsrättens värde de avgifter som tas ut i nyproduceradebostadsrättslägenheter ofta kunna tjäna som vägledning. Överstiger värdet intevad som kan betecknas som normalt för bostadsrätt till en lägenhet av denstorlek och beskaffenhet som kan anses skälig med hänsyn till gäldenärensbehov, borde enligt departementschefen bostadsrätten i princip vara undantagenfrån utmätning. Slutligen är att märka att utmätningsfriheten i 65 § intehindrar att pantsatt bostadsrätt utmäts för panthavarens fordran {61 § 1 mom.UL). Bestämmelserna om utmätningsskydd för bostadsrätt ägermotsvarande tillämpning på sådan andelsrätt i förening, som inte ärbostadsrättsförening, eller i handelsbolag eller aktiebolag med vilken följerrätt att besitta eller hyra lägenhet. Detta framgår av övergångsbestäminelsernatill lagen (1971:481) om ändring i utsökningslagen. Om en pantsatt bostadsrätt utmäts och försäljs på exekutivauktion har panthavaren förmånsrätt enligt 4 § första stycket 2. förmånsrättslagen(1970:979). däremot har inte någon förmånsrätt förobetalda avgifter. Föreningen kan i stället under hänvisning till 15 § tredjestycket bostadsrättslagen vända sig mot den som förvärvar bostadsrätten påauktionen. Enligt sistnämnda bestämmelse svarar nämligen även förvärvaren avbostadsrätten för överlåtarens förpliktelser. Ansvaret mellan den tidigareinnehavaren och förvärvaren är solidariskt, och föreningen bestämmer själv motvem den skall vända sig i första hand. Regeln innebär bl. a. att föreningen harmöjlighet åberopa förverkandebestämmelserna (33 §) för att t. ex. få ut sådanaavgifter som förre innehavaren inte har betalat. Förvärvarens ansvar för dentidigare innehavarens förpliktelser gäller även om han var i gödtro vid förvärvet. Föreningen och förvärvaren kan emellertid träffa särskildöverenskommelse beträffande förvärvarens ansvar för den tidigare innehavarensförbindelser. Kan uppgörelse inte träffas och underlåter förvärvaren att vidanfordran betala avgifterna kan föreningen säga upp förvärvaren tillavflyttning och, sedan denne blivit skild från lägenheten, sälja bostadsrättenpå offentlig auktion. Av vad som inflyter genom försäljningen får föreningenuppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren,dvs. ersättning för obetalda avgifter samt för rättegångs- ochexekutionskostnader. Vad som därefter återstår av köpeskillingen tillfallerbostadsrättshavaren. 1 rättsfallet NJA 1961 s, 246 förklarade högsta domstolenatt exekutivt förfarande beträffande bostadsrätt inte inverkade på föreningensrätt att sälja bostadsrätten på offentlig auktion och att av vad som inflytergenom en sådan försäljning uppbära så mycket som erfordras för att täckaföreningens fordran mot den förre bostadsrättshavaren. I detta betänkande behandlas enmotion vari tas upp frågor som rör pantsättning av bostadsrätt. Motionärenmenar att gällande rätt på området är otillfredsställande. Sålunda hävdarmotionären att pantsättning av bostadsrätt inte torde vara giltig motbostadsrättshavarens övriga borgenärer och att panthavarens fordran därför äratt anse som en oprioriterad fordran. Vidare görs gällande att utmätning avpantsatt bostadsrätt normalt inte kan ske. HärtUI kommer enligt motionären attpantens värde omärkligt kan minskas genom att bostadsrättshavaren inte betalarsina avgifter till föreningen, som har företrädesrätt i bostadsrätten föroguldna avgifter. angivna förhållanden anser motionären begränsamöjligheterna att använda bostadsrätter som kreditsäkerhet. Motionären yrkardärför att hos Kungl. Maj:t skall begära utredning och förslagsyftande till att förbättra möjligheterna att belåna bostadsrätter. Utskottet vill till en början framhålla att motionärendelvis synes ha missuppfattat innebörden av gällande rätt på området. Även oinden nya bostadsrättslagen, som trädde i kraft , inte innehållernågra regler om pantsättning av bostadsrätt och så även var fallet med 1930 årsbostadsrättslag har i praxis en mot bostadsrättshavarens borgenärer giltigpantsättning av bostadsrätt ansetts kunna ske. Frågan vad som krävsi sakrättsligt hänseende för att en giltig pantsättning skall komma till ståndhar tidigare dock varit föremål för delade meningar. 1 vissa fall har hävdatsatt bl. a. överlämnande av bostadsrättsbevis skulle vara en nödvändigförutsättning härför. 1 andra fall har den meningen uttalats att skydd motpantsättarens borgenärer kan med en analog tillämpning av reglerna om enklaskuldebrev i skuldebrevslagen uppkomma enbart genom att bostadsrättsföreningenunderrättas. Sedan föreskrifterna om bostadsrättsbevis har slopats genom dennya bostadsrättslagen torde det, såsom departements- chefen framhöll i lagstiftningsärendet (prop. 1971:12 s.106), inte längre råda något tvivel om att skydd mot pantsättarens borgenäreruppkommer genom att föreningen underrättas om pantsättningen. Sådan underrättelseskall enligt 49 § bostadsrättslagen antecknas i lägenhetsförteckhing. Någotöverlämnande av eventuellt utfärdat bostadsrättsbevis eller annan handlingbehövs således inte. med den nya bostadsrättslagen trädde vissaändringar i utsökningslagen i kraft. Dessa innebär att bostadsrätt tilllägenhet, som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, i princip inte fårutmätas (65 § 1 mom. 5 UL). Såsom framgår av det föregående (s. 4) hindraremellertid utmätningsfriheten inte att pantsatt bostadsrätt utmäts förpanthavarens fordran (67 § 1 mom. Vad slutligen angår bostadsrättsförenings fordran hosbostadsrättshavaren för oguldna avgifter har föreningen inte, såsom motionärensynes mena, förmånsrätt för sådan fordran. Vid exekutiv försäljning av pantsattbostadsrätt står således panthavarens fordran inte tillbaka för föreningensfordran för oguldna avgifter. Utskottet vill emellertid tillägga attbostadsrättsförenings fordran för oguldna avgifter likväl kan ha betydelse förpanträttens värde. Enligt 15 § tredje stycket bostadsrättslagen svarar nämligenförvärvare av bostadsrätt jämte överlåtaren för de förpliktelser som åvilar densenare på grund av innehavet av bostadsrätten. Detta ansvar gäller även omförvärvaren var i god tro vid förvärvet. Underlåter den nye bostadsrättshavarenatt på föreningens anfordran betala tidigare förfallna men oguldna avgifter ärföreningen berättigad att säga upp honom till avflyttning och, sedan han blivitskild från lägenheten, sälja bostadsrätten på offentlig auktion. Av vad sominflyter genom försäljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs föratt täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. nämnda regler omförvärvares ansvar för den tidigare bostadsrättshavarens oguldna avgifter kangivetvis vid en exekutiv försäljning få den från en panthavares synpunktnegativa konsekvensen att köpesumman kan komma att reduceras om det vidauktionen är bekant att bostadsrättshavaren häftar för oguldna avgifter tillbostadsrättsföreningen. Av det ovan sagda framgår att gällande rätt sålunda redanbereder panthavare av bostadsrätt skydd mot pantsättarens övriga borgenärersamt att bostadsrätten kan utmätas för panthavarens fordran. Med hänsynhärtill och då anledning saknas att nu ändra bestämmelserna om förvärvaresansvar för tidigare bostadsrättshavares förpliktelser avstyrker utskottetbifall till motionen. attriksdagen avslår motionen 1974:978. Närvarande: herrar (). (), ()*, (), herrar i (s), (), iTimrå (s), (), i (c), (vpk), (), (), i (s), herrar Henmark (fp)*och i (s)*. * Ej närvarande vid betänkandets justering.