prop · FW0323 · 1973-12-31 00:00:00 — Hyresgästens intresse ansågs nämligen tillräcUgt tillgodosettgenom reglerna om prövning av förstagångshyra och genom möjligheten att fåsamtliga avtalsvUlkor prövade när hyresvärden har sagt upp avtalet. Frågan diskuteradesinte proposition. Bestämmelserna om besittningsskyddför jordbruksarrendator och bo-stadsarrendator är uppbyggda på i princip sammasätt som de som gäller i samma hänseende för bostadshyresgäst. Arrendatorn haralltså i princip rätt att vid arrendetidens utgång fä avtalet förlängt. Enviktig skillnad föreligger emellertid pä så sätt att arrendatorn har rätt attpåkalla ändring av villkor för fortsatt arrende (9 kap. 8 § och 10 kap. 5 §JB). 1973: 23 45 Vid JB:s tillkomst ansåg dåvarandedepartementschefen att det i flertalet fall inte var behövUgt förbesittningsskyddets upprätthållande att jordbruksarrendator gavs möjlighet attsjälv ta initiativ till vUlkorsändring (prop. 1970: 20 del B 2 s. 866). Såvälmöjligheten för parterna att knyta arrendeavgiften till viss index sombestämmelserna om jämkning av avtalsvillkor vid väsentligt ändradeförhållanden varom förslag förelåg ansågs minska behovet av uppsägningsrättför jord-bruksarrendatorn. En sådan uppsägningsrätt befanns emellertid motiveradi vissa fall, särskilt när avtalet hade ingåtts . De nuvarande bestämmelserna 1968 i NJL, varifrån de överfördes i stort sett oförändrade till 10kap. Enligt det förslag som låg till grund för bestänmielserna om bostadsarrendeskulle såväl jordägaren som arrendatorn kunna fordra ändring i arrendeavtaletsinnehåll vid utgången av varje arrendeperiod (SOU 1966: 26). I denna del mötteförslaget inte någon erinran vid remissbehandlingen (prop. 1968: 19 s. 46).Vid remissen till lagrådet av förslaget avstyrkte emellertid dåvarandedepartementschefen att även arrendatorn skulle ges möjlighet att påkallamyndighets prövning av vUlkoren. Mot arrendatorns initiativrätt talade enligtdepartementschefens mening bl. a. att en sådan rätt i själva verket skulleInnebära att man införde en form av priskontroll på arrenderättens område.Vidare framhölls, att den föreslagna ordningen avvek frän vad som vid dennatidpunkt hade föreslagits i fråga om hyresavtal. Angående den närmaremotiveringen hänvisas till prop. 1968: 19 s. 84. I propositionen med förslagtill ny jordabalk föreslogs inte någon ändring i fråga om bostads-arrendatorsuppsägningsrätt. Vid behandlingen av propositionen i biföll kamrarnaemellertid tredje lagutskottets hemställan om införande av rätt förbostadsarrendator att med bibehållet besittningsskydd säga upp avtalet förvillkorsändring. I sitt utlåtande över jordabalksförslaget jämte motioneranförde utskottet bl. a., att de skäl som åberopades till stöd för införandeav initiativrätt för jordbraksarrendator också kunde åberopas i fråga ombostadsarrenden, som regelmässigt torde vara relativt långvariga. Att hyresgästvarken hade eller i propositionen föreslogs få initiativrätt kunde enligtutskottets uppfattning inte längre åberopas. Utskottet ansåg vidare, attdepartementschefens uttalanden lagstiftningsärende om priskontrollfick anses ha förlorat i betydelse (3LU 1970: 80 s. 218). EnUgt promemorian har olägenheterna för hyresgästenav att inte kunna få hyresvUlkoren omprövade efter uppsägning inte ansettssärskUt framträdande. Detta sägs bero på att det i allmänhet är hyresvärden sommåste ta initiativ tUl en vUlkorsändring, exempelvis för att få täckning förökade fastighetsomkostnader. Prop.1973: 23 46 framhålls,att situationen ibland är en annan. I fråga om hyra förekommer inte sällan atthyresvärden genom särskild klausul förbehållit sig möjUghet att fortlöpandehöja hyran utan att behöva säga upp avtalet. Det förekommer därvidenligt promemorian klausuler som ger hyresvärden mer eller mindre fria händeratt höja hyran med hänsyn till ökade fastighetsomkostnader, förändringar iallmänna hyresläget etc. Vidare händer det att hyresbeloppet knyts till vissindex. VUlkor av dessa slag kan särskUt om lägenhetens värde sjunker genombristande underhåll, bostadsmiljöns försämring eller av annan anledning medföra att en hyra, som från början har framstått som skälig, genom successivahöjningar kommer att överstiga lägenhetens bruksvärde. De anförda exemplen utvisar enligt promemorian atthyran för bostadslägenhet av olika anledningar kan uppnå en nivå somöverstiger hyran för lägenheter, vilka med hänsyn till braksvärdet ärlikvärdiga. Utmärkande för de angivna fallen sägs i promemorian vara att dennasituation uppstår utan att hyresvärden behöver säga upp hyresavtalet ochdärigenom utsätta sig för risken att fä hyran prövad enligt nor-mema i 48 §.Hyresgästens möjligheter att i dessa fall fä till stånd en i och för sigvälgrandad hyressänkning mot hyresvärdens bestridande är begränsade. I promemorian uttalas, att de nämnda olägenheternafår anses ha sådan betydelse att nuvarande ordning inte bör bibehållas. Ipromemorian föreslås därför, att möjlighet öppnas för hyresgäst att med bibehålletbesittningsskydd säga upp hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren. Enligtpromemorian kan en sådan ordning inte med fog anses innebära ett återinförandeav en allmän priskontroll för bostadslägenheter. I promemorian anförs, att denföreslagna ordningen inte heller är oförenlig med hyreslagens bruksvärdesystem.I promemorian erinras vidare om att den ordning som sålunda förordas har sinmotsvarighet i arrendeförhållanden. (9 kap. 8 § och 10 kap. 5 § JB). Den ordning som föreslås i promemorian innebärsammanfattningsvis följande. Hyresgäst som inte vill frånträda lägenheten utanbara önskar ändrade villkor skall redan i uppsägningen begära förlängning avavtalet på ändrade villkor. Sägs avtalet upp av hyresgästen utan begäran omvillkorsändring, upphör det att gälla vid hyrestidens utgång. Innehålleruppsägningen däremot sådan begäran, bör samma förfarande tillämpas som närhyresvärden har verkställt uppsägningen (jfr 49 §). Förfarandet inleds såledesmed att hyresvärden lämnar hyresgäs-gästen ett avflyttnuigsmeddelande, dvs.meddelar hyresgästen att denne har att hänskjuta tvistefrågan tillhyresnämnden, om han inte finner sig i att flytta. Såväl förlängnlngsfrågan somvillkorsfrägan kan underställas hyresnämnden. Underlåter hyresgästen atthänskjuta tvisten till nämnden förlorar han liksom i motsvarande fall när hyresvärden Prop.1973: 23 47 harsagt upp avtalet rätten till förlängning. Någon skyldighet för part att iuppsägningshandlingen precisera de önskade villkoren skall inte föreligga. Ipromemorian framhålls, att en konsekvens av principen att uppsägning UksomhittUls alltid i princip gäller hyresavtalets upphörande, oberoende av frånvilken sida den görs, blir att en uppsägning från hyresgästens sida med begäranom förlängning på ändrade viUkor i och för sig kan medföra att också självaförlängningsfrågan kan bli föremål för prövning, om hyresvärden vägrar att låtahyresgästen bo kvar. UtfaUer denna prövning till hyresgästens nackdel, kommerhyresgästens uppsägning och begäran om vUlkorsändring att få till följd atthan går miste om sin hyresrätt. Ett sådant resultat skulle i många fall varastötande. Enligt promemorian torde det emellertid i praktiken inte vara förenatmed några svårigheter för de prövande organen att bemästra dessa situationer. Ipromemorian diskuteras härefter frågan om behovet av att i hyreslagen införanågon motsvarighet till bestämmelserna i 3 a § tredje styckethyresregleringslagen om överenskommelse mellan hyresmarknadenspartsorganisationer och hyrans storlek med rätt för hyresgäst att fåskäligheten av överenskommelser prövad av hyresnämnden. Bestämmelser medåsyftat innehåll skulle enligt promemorian kunna bli av viss betydelse för defall, där hyresavtal utanför hyresregleringslagens tUl-lämpningsomrädeinnehåller en klausul av innehåll att ändring av hyra som sker genomöverenskommelse exempelvis mellan hyresvärd och hyresgästförening skall varabindande för hyresgästen. Övervägandena i deima del utmynnar emellertid islutsatsen alt någon sådan reglering inte är påkalld i hyreslagen. Enligtpromemorian minskar otvivelaktigt behovet av förstagångs-prövning av hyran somett komplement tUI besittningsskyddet, om den uppsägningsrätt för hyresgäst somförordas i promemorian införs. Hyresgästens möjlighet att få till stånd enskälighetsbedömning av hyran redan när den första hyresperioden går ut tordeenligt promemorian vidare i viss utsträckning kunna verka dämpande även påförstagångs-hyroma. I promemorian anförs, att det dock i dagens läge är osäkertvilka verkningar ett slopande av förstagångsprövningen skulle få förhyresnivån. Har hyran bestämts tUl en nivå som överstiger braksvärdet, är detvidare angeläget att den sätts ned till skäligt belopp.Med hänsyn tiU det anförda uttalas i promemorian att det inte f. n. tordeföreligga föratsättningar för att avveckla förstagångsprövningen. Idetta sammanhang uttalas i promemorian, att förslag har förts fram underutredningsarbetet om att prövning av förstagångshyra skall avse samtiigalägenheter i en sammanhängande byggnation och inte som f. n. bara lägenhetersom innehas av de hyresgäster som begärt sådan prov- Prop.1973: 23 48 ning.En sådan ordning synes enligt promemorian inskränka avtalsfriheten mer än somkan anses försvarligt. Behovet därav minskar också kraftigt om det förslag omrätt för hyresgäst att påkalla villkorsändring som har framlagts i detföregående genomförs. Något förslag i den riktning som nämnts framläggsdärför Inte i promemorian. De frågor som hänger samman med förslaget om rättför bostadshyresgäst att med bibehållet besittningsskydd säga upp hyresavtalför villkorsändring har tilldragit sig stort intresse under remissbehandlingen.En så gott som enhälUg remissopinion tUlstyrker i princip förslaget. Blanddessa remissuistanser kan nämnas , , majoriteten ihyresrådet, hyresnämnden för , för ochför , , , och en remissinstans, S''ei'iges fost'gfietsnonreförhund. samt tvåledamöter av hyresrådet avstyrker förslaget. åberopar som motiveringför sin ståndpunkt sammanfattningsvis följande. Hyreslagen utgår från atthyressättningen i princip skall vara fri. Reglerna om besittningsskyddet medföremellertid att en norm måste uppställas för hyressättningen. I fråga om denbalanserade marknaden är lagens ståndpunkt att prisbildningen bör styras avmarknadsförhållandena. Undantagen från grundsatsen om en i principmarknadsmässig hyressättning, nämligen den särskilda bristorts-regeln i 48 §andra stycket och reglerna om prövning av förstagångshyra, hänför sig tilllägen, då påtaglig brist på lägenheter föreligger. Prövningen avförstagångshyra innebär en betydelsefull inskränkning i avtalsfrihetens principmen har likväl ansetts böra införas för att hyresregleringen skall kunnaavskaffas även på orter med bostadsbrist. Den uppsägningsrätt för hyresgäst somnu föreslås får samma verkningar som rätten till prövning av förstagångshyra.Ur principiell synpunkt kan visserligen sägas att skillnad föreligger på detsättet att förstagångsprövningen kan resultera 1 att ett Ingånget avtal brytseller tvångsvis får ett annat innehåll under sin gUtighetstid, medan denföreslagna uppsägningsrätten inte får några verkningar under löpandehyresperiod. Ur praktisk marknadsmässig synpunkt är skillnaden emellertidobetydlig. En av invändningarna mot hyresregleringen har varit, att hyresprisbildningensnedvridits. Lägenhetema har inte betingat den hyra de i jämförelse med andrarätteligen bort ha. Den enda som kan åsätta en lägenhet "rätt" hyraär den hyressökande allmänheten. Detta fömtsätter att lägenheten bjuds ut tillförhyrning i konkurrens med andra. Det framlagda förslaget Innebär att det inteblir de hyressökande utan myndigheternas bedömningar som bestämmer hyresnivån.Därmed har man åstadkommit en direkt priskontroll. Prop.1973: 23 49 Enligt förbundets mening kan vidare riktigheten avuttalandet i promemorian att den föreslagna ordningen inte strider motbraksvärde-systemet med fog sättas i fråga. En föratsättning för detta systemär att den prövande myndigheten har en fri prisbildning att stödja sig på. mån hyresgästen mera allmänt skulle begagna sig av den föreslagna rättenatt säga upp avtalet för vUlkorsändring, blir det myndig-hetema som påteoretisk väg bestämmer hyresnivån och inte allmänheten genom val av lägenhetertill visst pris. Därmed kommer underlag för en braksvärdeprövning att saknas.Det föreUgger således risk för att begreppet bruksvärde övergår till att betydai första hand "hyresbelopp som myndighet finner skäligt" i ställetför marknadsvärde, byggt på fri prisbildning. redovisar viss tvekanbeträffande förslaget. Enligt tingsrättens mening Innebär den föreslagnaordningen ett betydande avsteg från de principer om avtalsfrihet som har legattill grund reform av hyreslagstiftningen. Konsekvenserna tordeenligt tingsrätten sträcka sig vida längre än som kan anses påkallat av förekomstenav olämpliga indexklausuler, vilket särskilt har framförts som skäl förförslaget. I allt fall vill tingsrätten sätta i fråga om Inte den föreslagnaordningen bör få gälla endast på bristorter. Möjligen kan då övervägas attinföra bestämmelser av Innebörd att automatiskt verkande klausuler skallgodkännas av hyresnämnder för att gälla. Medanledning av uttalandena i promemorian att hyresnämndens prövning närhyresgästen har sagt upp avtalet för jämkning av villkoren kan leda tUl attavtalet mte alls förlängs förordar och Föreningen en bestämmelse av innebörd att en uppsägning från hyresvärdseller hyresgästs sida för vill-korsprövrdng inte får leda till sämre resultatän förlängning på oförändrade villkor. Om den andra parten i hyresförhållandetönskar få förlängnlngsfrågan eUer villkoren prövade, kan han möta uppsägningenmed egen uppsägning. Den ordning som promemorian innehåller sägs strida motgrandläggande processuella principer att domstol inte får döma över mer än vadkäranden har hänskjutit tUl domstolen genom ansökan om stämning. framhåller, att denomständigheten att uppsägning kan ske endast till den kontrakterade hyrestidensutgång innebär risk för att hyresavtalen på en bristort kan komma att bindasför än den normala ettårsperioden. För att inte värdet av denföreslagna uppsägningsrätten skall förringas är det enligt förbundets meningnödvändigt att den kan tUlämpas också vid s. k. långtidsavtal. Det kanförslagsvis ske genom att hyresgäst med sådant avtal ges rätt att säga uppavtalet för jämkning av villkoren till den fardag, som inträffar närmast från uppsägningen. Beträffandebehovet av den nuvarande möjligheten för hyresgäst att 4 1973.1 saml. Prop.1973: 23 50 påbristort få förstagängshyran prövad av hyresnämnden, om den föreslagnauppsägningsrätten genomförs, är meningarna bland remissinstanserna delade.Majoriteten i , hyresnämnderna för och förMalmöhus län samt biträder promemoriansståndpunkt, att prövningsformen bör behållas. länanför, att det kvarstår visst behov av bestämmelsema om förstagångsprövningäven om hyresgästerna får rätt till uppsägning för vUlkorsändring. Om möjlighetentUl prövning av förstagängshyran slopas, kan det vid ettårsavtal iytterUghetsfall dröja och , innan hyresgästen med bibehålletbesittningsskydd kan säga upp avtalet för villkorsändring. Med tUlämpning avbestämmelserna om förstagångsprövning kan hyresgästen minska tUl niomånader. Liknande synpunkter anförs av och . för anför, att denföreslagna uppsägningsrätten i flertalet fall där hyresavtalet löper årsvisoch första hyresperioden inte är avsevärt längre än ett är ger hyresgäsieii iallL väsentiigt samma skydd mot att vara bunden av hyra somöverstiger lägenhetens braksvärde som bestäm.melserna om förstagångsprövning.I dessa fall kan enligt hyresnämndens mening hyresgästens besittningsskyddinte anses försvagat genom en avveckling av förstagångsprövningen. En sådanförsvagning kan däremot uppkomma vid långtidsavtal. Sådana är emellertidsällsynta på bostadshyresmarknaden och kan inte heller väntas bli vanliga.Enligt hyresnämndens mening synes därför fömtsättningar föreUgga att slopaförstagångsprövningen. I så fall kan det möjligen övervägas att öppnamöjlighet för hyresgäst med långtidsavtal att när som helst före närmaste fardag hos hyresnämnden begära prövning avavtalsvUlkoren för den återstående avtalstiden. I sitt yttrande överpromemorian framhåUer hyresnämnden, att ett införande av den föreslagnauppsägningsrätten med bibehållen förstagångsprövning kommer att medföra ökadesamordnings- och andra problem för parterna, hyresnämnder och domstolar. Ocksåfrån dessa synpunkter finns det starka skäl att slopa förstagångsprövningen. Liknande synpunkter på frågan om bibehållandet avförstagångsprövningen anläggs av en ledamot i , majoriteten ihyresrådet och Hyresgästernas riksförbimd. De har emeUertid som en förutsättningför sitt ståndpunktstagande angett att hyresgäst med flerärsavtal ges rätt attunder hyrestiden påkalla villkorsändring efter uppsägning. Enligt bör förstagångsprövningenkunna slopas beträffande hyresavtal, där hyrestiden är bestämd tUl högst ettår, men behållas i fråga om avtal med längre hyrestid. , ,HSB och kooperativa bostadsförening anser att bestämmelsema omförsta- 1973: 23 51 gångshyra kan undvaras, om förslaget om uppsägningsrättför hyresgäst genomförs. anför att läget på bostadsmarknadenInte är sådant att hyresvärdar vid nyuthyrning skulle kunna betinga sigoskäUga hyror. Förbundet anser det rinaligt att en hyresgäst, som friviUigtavtalat om ett visst hyresbelopp, blir bunden av detta åtminstone under denförsta avtalsperioden, som för bostadskontrakt i regel inte överstiger ett år.Långtidsavtal förekommer enligt förbundet inte på bostadsmarknaden annat än isådana specialfall då t. ex. ett industriföretag hyr ett hus med fleralägenheter för att i sin tur hyra ut dem till anställda i företaget. Denanställde/hyresgästen har som regel årsavtal eller avtal med än kortare löptid. vUl i anslutning tillvad som uttalas i promemorian sätta i fråga om inte av hänsyn till vissagmpper av hyresgäster, som av olika skäl har svårt att hävda sina intressen,bör meddelas bestämmelser av innehåll att prövning av förstagångshyra skallavse samtliga lägenheter i en sammanhängande byggnation. bostadsförmedling anser att en sådanbestämmelse är önskvärd. för och förMalmöhus län delar däremot den uppfattning som redovisas i promemorian,nämligen att prövning av förstagångshyra bara skall gälla de hyresgäster sombegärt sådan prövning. I fråga om den närmare utformningen av den föreslagnauppsägningsrätten förordar en annan lösning änpromemorians. Enligt förbundets mening hade det legat närmare till hands attöverväga en anpassning av proceduren till det förfarande som föreslås förmotsvarande fall vid lokalhyra än till arrendebestämmelserna. Genom attförfarandet blir detsamma över hela hyresområdet undviker man den osäkerhet somannars kan uppstå i fråga om vissa s. k. blandade lägenheter. Också enligt Sveahovrätt kan det övei-vägas att efter mönster av förslaget i promemoria II ålägga hyresgästen att inom visstid efter sin uppsägning hänskjuta tvisten tUl hyresnämnden. Frågan om verkan av att hyresvärden inte lämnar avflyttningsmed-delande,sedan hyresgästen har sagt upp avtalet för vUlkorsändring, tas upp avlantbruksstyrelsen. Enligt styrelsens mening ter det sig mest logiskt att idetta fall den nya hyran får bli den lägre som hyresgästen har begärt. 3.2 Vid lokalhyra och anläggningsarrende Hyreslagens bestämmelser om besittningsskydd för lokaler(56 60 §§) är utformade efter en annan princip än den som gäller i fråga ombostadslägenheter. Uppsägning av ett hyresavtal angående lokal leder sålunda i den mån partema inte senare kommer överens om att förlänga hyresavtalet alltid till att hyresförhållandet upphör. Prop.1973: 23 52 resvärdensäger upp avtalet och utan befogad anledning vägrar att förlängahyresförhållandet, blir värden i stäUet skyldig att ersätta hyresgästen dennesförlust på gmnd av hyresförhållandets upplösning. Tvist angående sådanersättning prövas av domstol. Som en aUmän förutsättning för att hyresvärdenskall bli ersättningsskyldig gäller sålunda att han utan befogad anledningvägrar att förlänga hyresförhållandet eller för förlängning kräver en hyra sominte är skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed Ihyresförhållanden eUer eljest är obUligt (57 § första stycket). Bedömshyresvärdens uppsägning vara obefogad, skall han i skälig omfattning ersättahyresgästen dennes förlust på gmnd av hyresförhållandets upphörande.Ersättningsskyldigheten omfattar i princip all den skada som hyresförhållandetsupplösning medför. Huvudregeln modifieras genom bestämmelsema i 57 § andrastycket. I 58 § hyreslagen, som har erhållit ny lydelsegenom lagen (1972: 252) om ändring i jordabalken, meddelas särskUdabestämmelser om ru'_r j_i ___ 1 v-j _*_*, 1.,_ ,--- i..! s ,1- i.,i1 t_ 1 J.uii.aiaiiuct ijajL ujricavaiu oagci upp kiy lkouy i.al cuigaipiiu xurwcu uvu l±y- resgästenönskar förlängning av avtalet. I uppsägningen som I här diskuterade fall alltidskall ske i skriftlig form; jfr 8 § i dess lydelse fr. o. m. 1 juU 1972, SFS1972: 252 skall hyresvärden underrätta hyresgästen om de villkor som hanuppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att hanvägrar medge förlängning. Dessutom skall uppsägningen Innehålla underrättelseatt hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättningenligt 57 §, skall från uppsägningen hänskjuta tvisten . Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som sålundaåligger honom, är uppsägningen utan verkan. Har hyresvärden fullgjort vad somföreskrivs och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning,skall hyresgästen hänskjuta tvisten tiU tvåmånader från uppsägningen. Iakttas inte tiden, förfaller rätten tillersättning. Det förfarande som regleras I 58 § har betydelseendast för hyresgästens eventuella ersättningsrätt. Hyresgästen kan såledesmte hindra att hyresförhållandet upplöses på grund av uppsägningen, om partemainte kommer överens om fortsatt förhyrning. På hyresgästens begäran fåremellertid hyresnänanden enligt 59 § medge uppskov med avflyttning underskälig tid, högst . Beträffande de närmare detaljema hänvisas tUllagtexten. Om lokalhyresgästen själv säger upp hyresavtalet, har han inte någonrätt till ersättning av hyresvärden eller möjlighet att hos hyresnämndenutverka uppskov med avflyttningen enligt 59 § hyreslagen. I 11 kap. JB upptas de särskilda bestämmelser som,utöver andra bestämmelser i balken, främst 7 och 8 kap., gäller vidanläggnmgsarrende. Begreppet anläggningsarrende definieras i 11 kap. 1 § JB. I11 kap. 1973: 23 53 46§§ JB ges regler om rätt för arrendatom att i vissa fall få ersättning av jordägarenför förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande. Detta indirektabesittningsskydd är uppbyggt på i princip samma sätt som lokalhyresgästsbesittningsskydd. Förfarandet när anläggningsarrendator blir uppsagd ochönskar behålla arrendestället överensstämmer med vad som gäller i motsvarandefall vid hyrestvist angående lokal (8 kap. 8 § och 11 kap. 6 § JB). Såväl vid lokalhyra som vid anläggningsarrenderåder i princip avtalsfrihet i fråga om bestämmandet av vederlaget förrättigheten. Partema kan således med bindande verkan avtala att vederlagetskall vara rörligt, exempelvis på så sätt att det knyts tUl en viss index.Sådana klausuler torde åtminstone vid långtidsavtal inte vara ovanliga. Slutligen skall här nämnas, att hyresregleringen förlokaler genom beslut av statsmaktema har avskaffats med verkan fr.o. m. (SFS 1971: 418.) Övergångsvis gäUer dock att omparterna för fortsatt förhymlng efter regleringens avveckling har kommitöverens om en hyra som I betydande grad överstiger den som har utgått tidigare,hyresnämnden får sätta ned hyran under en övergångstid av högst fyra är (dens. k. upptrappningsregeln, se prop. 1972: 94, CU 1972: 29, rskr 1972: 220, SFS1972: 251). Inledningsvis erinras i promemorian om atthyresvärd och hyresgäst i fråga om andra lägenheter än bostadslägenheter kan frånsett vad som följer av hyresregelringens avveckling fritt avtala om hyraoch andra viUkor.