prop · FW03160 · 1973-12-31 00:00:00 — Nämndaförhållande aktualiserar enligt stadshypoteks-kassans mening en överarbetningav bestämmelserna om gemensamhetsanläggningar. I yttrandet anförs vidare. Samtidigtkunde prövas om inte den särskilda förmånsrätten enligtgemensamhetslagstiftningen kunde slopas. Denna förmånsrätt är enligt styrelsenserfarenhet inte ändamålsenlig som säkerhet för belåning. Den har såvittstyrelsen har sig bekant inte heller kommit till användning som sådan säkerhet.De ytterligt få förmånsrätter som tillskapats synes snarare bero på dåligkunskap om reglernas innebörd än på ett reellt behov. Styrelsen anser på grandav nämnda omständigheter att lagutskottets uttalande om revidering avlagstiftningen bör aktualiseras. Iett tiU i detta lagstiftningsärende avgivet yttrande harbankinspektionen bl. a. framhållit att det från kreditgivarsynpunkt är avintresse att det finns så få fordringar som möjligt med bättre förmånsrätt änden som tillkommer penninginteckningar. Inspektionen skulle därför gärna seatt ifrågavarande förmånsrätter avskaffas. Iandra yttranden har bl. a. följande synpunkter framförts på nuvarandeförmånsrättssystem. Systemet framstår som svårtUlämpat och har i onödankomplicerat hela lagstiftningen om gemensamhetsanläggningar. Förmånsrätten äri sig själv olämplig som lånesäkerhet. Genom att den skall fixeras till visstbelopp och gäUer utan något räntetillägg kan en långivare inte lämna län tUlförmänsrättens hela belopp utan måste reservera viss del därav förräntefordringar och andra biförpliktdser. Genom att förmänsrätten ärtidsbegränsad kan den inte aUtid utnyttjas för långfristiga lån. Det kan frånprincipiell synpunkt inte vara tillfredsställande att driftskostnader ochandra löpande kostnader skaU kunna utgå med förmånsrätt framförbotteninteckningar. För långivare kan bestämmelserna i 3 § LGAF om nedsättningav förmånsrättsbeloppet ge anledning till viss osäkerhet. Det nyaförmånsrättsbeloppet gäller nämligen endast bidrag som påförs fastighetenefter det nedsättningen antecknats i fastighetsboken. Detta innebär att densom vill förvissa sig om förmänsrättens omfattning efter beslut om nedsättningav förmäns-rättsbeloppet alltid måste ta reda på om det finns några äldreobetalda bidrag. Promemorieförslaget.I promemorian konstateras att den kritik som i skilda sammanhang riktats motdet till LGA knutna förmånsrättssystemet inte torde kunna avfärdas somobefogad. Systemet framstår utan tvivel som tillkrånglat och svårtUlämpat. Attdet inte omfattas med förtroende frän kreditinstitutens sida är också tydligt.Erfarenheten har visat att LGA huvudsakligen tUlämpats när imättandet av engemensamhetsanläggning ingått som ett led i ett företag för nyexploatering avmark. Eftersom finansieringsfrågorna i dessa fall nästan undantagslöst kunnatlösas utan hjälp av förmånsrättssystemet, kan det vid ett första påseende synassom om nämnda olägenheter hittUls haft mycket begränsad praktisk betydelse.Det ligger emeUertid nära tiU hands att anta att just förmånsrättssystemetvarit en bidragande orsak tUl att lagstiftningen knappast alls har utnyttjats ifall då finansieringsfrågorna i allmänhet är mera svårlösta än vid ennyexploatering, t. ex. vid sanering av äldre bostadskvarter. Från allmänsynpunkt är det angeläget att gemensamhetsanläggningar i fortsättningen kaninrättas i sådana sammanhang. Mot bakgranden härav anses det nödvändigt attsöka få tUl stånd en annan lösning på finansieringsfrågan. fall då anläggning kommit till. stånd helt på frivillig väg torde enligtpromemorian några svårigheter som regel inte uppkomma att finansieraanläggningen. Om det i dessa fall blir nödvändigt att låna pengar tillanläggningen, kan detta ordnas så, att delägarna själva tar upp lån motsäkerhet av inteckning i sina fastigheter. Om anläggningen förvaltas avsamfällighetsförening enligt förslaget tiU lag om förvaltning av samfälligheterkan denna stå som låntagare. Säkerheten för lånet utgörs emellertid också då avinteckningar i delägarnas fastigheter. Denna finansieringsmetod framstår somnaturlig med hänsyn till att anläggningen i princip medför en höjning avvärdena på fastigheterna. Den synes också i stor utsträckning ha kommit till användningvid tillämpningen av LGA. Mankan emellertid inte räkna med att finansieringsfrågan alltid skall kunna lösaspå detta sätt. Redan det förhållandet att delägarfastig-het förat är högtintecknad kan göra att metoden inte är användbar. Desamma gäller när byggnadeUer annan anläggning på ofri grund deltar i gemensamhetsanläggning. I vissaav de nu nämnda fallen torde delägama kunna prestera annan godtagbar säkerhet,exempelvis borgen. Denna utväg torde emellertid inte sällan vara stängd. Avstörre betydelse än vad som har anförts är enligt promemorian emellertidatt metoden förutsätter medverkan från delägarnas sida. Även om man också ifortsättningen bör sträva efter att få till stånd samförståndslösningar ianläggningsfrågor, torde det inte vara realistiskt att utgå från att dettaalltid skall lyckas. En tillämpning av tvångsreglerna i anläggningslagenkommer säkerligen att bli aktuell i vissa situationer. För att syftet med dessaregler inte skall förfelas måste det uppenbarligen fin- nasmöjlighet att skaffa behövliga medel till anläggningens utförande även när eneller flera av delägarna inte vill samarbeta. Det torde i sådana fall böraankomma på samfällighetsförening att ombesörja upplåningen. Problemet blir dåatt få fram behövliga säkerheter från de delägare som inte frivilligt villstäUa sådana tUl förfogande. Somen tänkbar lösning diskuteras i promemorian möjligheten att genom särskiltbeslut av fastighetsbildningsmyndigheten fastställa förmånsrätt i fastighet somskall delta i gemensamhetsanläggning men vars ägare inte vill eller inte kanprestera behövlig säkerhet. Med fastighet bör härvid jämstäUas byggnad ellerannan anläggning på ofri grund. Beslut om förmänsrätt bör kunna meddelas isamband med anläggningsförrättning eller i särskilt ärende som anhängiggörs avsamfällighetsförening. Förmänsrätten skall avse bidrag som föreningenutdebiterar för att täcka sitt medelsbehov. I beslutet skall i likhet med vadsom nu gäller enligt LGA bestämmas högsta belopp och längsta tid förförmånsrätten. Kostnaderna för fastställande av förmånsrätten skall betalas avägaren av den fastighet eller anläggning som beslutet gäller. Ett förmånsrättssystem avdetta slag skulle enligt promemorian säkerligen få sin största betydelse på såsätt att delägarna i allmänhet torde finna det mest förenligt med sinaintressen att ställa inteckningar eller andra konventionella säkerheter tillsamfällighetsföreningens disposition. Man kan således räkna med attmöjligheten att få till stånd beslut om förmånsrätt endast undantagsvis behövertillgripas. Mot den diskuteradelösningen på finansieringsfrågan kan enligt promemorian invändas att den integer någon garanti för att samfällighetsförening under alla förhållanden kommeratt få tUlgång till säkerheter som kan tillfredsställa en långivare. Lösningenförutsätter vidare att man behåller det nuvarande systemet med subsidiäransvarför delägare i gemensamhetsanläggning. Särskilt om man utgår från att tvångsreglernai den nya lagen kommer att begagnas i större omfattning än motsvarande regler igällande rätt, framstår det knappast som rimligt att delägare skall solidarisktansvara för brist som uppkommit till följd av att annan delägare inte fullgörsin betalningsskyldighet. En sådan brist kan i vissa fall uppgå till betydandebelopp. Framför allt synes det stötande att delägare som utträtt ur gemenskapenfortfarande skall bära sådant ansvar (jfr 42 § LGA och 59 § EVL). Medhänsyn härtill och till att ett införande av särskild förmånsrätt i byggnadeller annan anläggning på ofri grund skulle innebära en nykonstruktion varsverkningar är svåra att överblicka bör man enligt promemorian övervägahuravida inte andra lösningar på finansieringsfrågan står tiU buds. Vidareerinras i promemorian om att lagberedningen under förarbetena till LGA uttalatatt finansieringen av gemensamhetsanläggningar i mån av behov borde kunnaordnas med borgen av kommun eller med kommunalkredit.Som motiv för ett sådant kommunalt engagemang åberopades att det i vissutsträckning är fråga om angelägenheter som dittills skötts av kommunerna ochatt dessa regelmässigt bär ansvaret för planutformningen och har intresse avplanernas genomförande (prop. 1966: 128 s. 86). Ipromemorian anförs också att i ett tiUbankinspektionen avgivet yttrande framhåller att degemensamhetsanläggningar det här är fråga om ofta är av stort allmäntintresse. Förbundet vill därför antyda möjligheten av att behövlig säkerhetför lån lämnas i form av statlig lånegaranti. Vad lagberedningen ochjordbrukskasseförbundet om gemensamhetsanläggningarnasintresse från samhällssynpunkt kan enligt promemorian knappast bestridas. Detfinns goda skäl anta att den framtida utvecklingen leder till att det allmännaintresset för dessa samverkansföretag blir ännu mera framträdande. Inrättandetav gemensamhetsanläggningar torde ofta kunna ingå som ett viktigt led isam-hällsbyggandet. Detanförs emellertid i promemorian att tanken på ett kommunalt engagemang som engenerell lösning av ifrågavarande finansieringsproblem synes böra avvisasredan av det skälet att det allmänna intresset för gemensamhetsanläggningarnaframträder med högst varierande styrka. I åtskUliga fall måste en sådananläggning betraktas som en fastighetsägarnas helt interna angelägenhet. Samma skäl kan enligtpromemorian i huvudsak även åberopas mot en ordning som innebär ett mer ellermindre generellt anlitande av statliga kreditgarantier. Sådana garantier syneskunna komma i fråga endast när det gäller investeringar i företag vilka frånallmän synpunkt framstår som särskilt angelägna. En eventuell statlig medverkantill lösning på finansieringsfrågan torde böra bygga på principen om kostnadstäckning.Vidare bör en lösning syfta tUl att avskaffa det nuvarande subsidiäransvaretför delägare i gemensamhetsanläggning. I promemorian framhållsatt ett sätt att tillgodose nu nämnda önskemål är att inrätta en särskildgarantifond för samfällighetsföreningar. Denna kan byggas upp genom avgiftersom tas ut av länsstyrelserna i samband med registrering avsamfällighetsföreningarna. Ersättning från fonden till anslutensamfällighetsförening bör utgå efter särskild prövning i fall då föreningenvisat att delägare saknar utmätningsbara tillgångar för utdebiterat bidragtill föreningen och en fördelning av denna brist eller del därav på övrigadelägare skulle leda till ett från skälighetssynpunkt otillfredsställanderesultat. Några särskUda bestämmelser om subsidiäransvar behövs i så fallinte. Den förlust som kan drabba en samfällighetsförening till följd avdelägares underlåtenhet att betala utdebiterat bidrag skaU normalt falla inomramen för föreningens utgifts- och inkomststat. debiteringkommer då inte i fråga. En viss "självrisk" bör sålunda alltidtolereras. Vid bedömningen av om en brist helt eller delvis skall ersättas urfonden bör hänsyn tas inte bara till bristens storlek utan även tUl dessrelation till övriga utdebiterade bidrag. Utbetalning från fonden bör kunnavägras i fall där sådan försummelse förekommit i fräga om föreningens skötselatt skadeståndsansvar kan utkrävas t. ex. av styrelseledamöter. Enligtpromemorian bör ifrågavarande fond förvaltas av en central nämnd som tiUsättsav Kungl. I nämnden bör finnas företrädare för kommunala intressen ochexpertis på kreditfrågor. Medtanke på de fall då en samfällighetsförening önskar ta upp lån för attfinansiera viss kostnad och en delägare inte kan förmås att lämna föreningennöjaktig säkerhet bör, anförs det vidare i promemorian, nämnden få möjlighetatt ikläda fonden ett mera preciserat ansvar, dvs. en för viss ddägarfastighettUl beloppet bestämd garanti. En kreditgarantigivning av nu nämnt slag innebärgivetvis en belastning på fonden. Det ligger sålunda i sakens natur attbehovet av garantin i allmänhet gäller fall där risken för framtidabetalningssvårigheter framstår som särskilt påtagUg. Ett utnyttjande av fondenför nämnda ändamål bör enligt promemorian medföra skyldighet att erlägga vissatUläggsavgifter tUl fonden. Dessa avgifter bör beräknas med ledning avgarantibeloppets storlek samt utges . Avgiftema bör tas ut av dedelägare som inte ställer behövliga säkerheter. Detta innebär en visspåtryckning på dem att skaffa fram säkerheterna. Meddet nu angivna systemet synes det i och för sig vara möjligt att alltid lösafrågan om finansiering av gemensamhetsanläggning. kan emellertid entillämpning av systemet vara förenad med vissa olägenheter, påpekas det ipromemorian. Även om man bortser från det besvär och arbete som enskilda och t.ex. inskrivningsmyndigheter förorsakas om varje delägare i en störresamfällighet skall lämna inteckningar eller andra säkerheter på iblandjämförelsevis låga belopp till samfällighetsf öreningen, kan det sålunda tänkasatt en presumtiv långivare drar sig för att ta emot och bevaka en så disparatsammansatt säkerhet. Det erinras i promemorian om att de samverkans-företagdet här är fråga om i många fall kommer att tillgodose betydande allmännaintressen. En av grundtankarna bakom den i promemorian föreslagna reformen ärdärför att i görligaste mån underlätta tillämpningen av den nyaanläggningslagen. En möjlighet att lösa finansieringsfrågorna på ett enkelt ochsmidigt sätt skulle otvivelaktigt kunna bli ett mycket betydelsefuUt bidragtill en sådan utveckling. Mot bakgrund av dessa överväganden framstår detenligt promemorian som naturligt att införa en möjlighet att stödja vissa anläggningsföretagmed en statlig lånegaranti. Det primära villkoret för en sådan garanti-givningbör vara att fråga är om inrättande eller underhåll av gemen- samhetsanläggnmgsom till både art och omfattning framstår som särskUt angelägen från allmänsynpunkt, t. ex. av hänsyn till plan-, trafik-, naturvårds- eller andramiljövärdsintressen. Det bör vidare göras sannoUkt att finansieringsfrågan intekan lösas på annat sätt utan att betydande svårigheter eller olägenheteruppstår. Detta innebär bl. a. att garantigivning som regel inte bör kunnakomma i fråga i fall då inrättandet av en anläggning ingår som ett led i ettstörre exploateringsföretag. Utformningen av ett sådant system bör i övrigt skei anslutning till vad som f. n. gäller om liknande staUig lånegaranti, bl. a.enligt kungörelsen (1967: 453) om statligt stöd tUl jordbruketsrationalisering m. m. Behörigheten att meddela beslut om den stadigalånegarantin och att fastställa villkoren därför torde med fördel kunnaanförtros . Eftersom finansie-ringsfrågoma i allmänhetbör klarläggas redan i samband med den förrättning som gäller inrättandet avanläggningen, bör nämnden även vara skyldig att på begäran lämna förhandsbeskedi fråga om möjligheten att erhålla statlig garanti. Ipromemorian anges att antalet vägsamfäUigheter i landet med ledning avmaterial från statskontoret beräknats tiU 15 00016 000. Antalet samfäUigheterenligt LGA torde f. n. inte överstiga 400. DetframhåUs i promemorian att det givetvis är svårt att med ledning av nu nämndasiffror dra några säkra slutsatser om det antal föreningar som kan väntas blianslutna till den föreslagna riskutjämningsfonden. För vägföretagens del finnsdet skäl räkna med en utveckling mot färre och större enheter. Det ansesvidare sannolikt att den nya lagstiftningen kommer att få till följd att skildaanläggningsföretag i viss utsträckning kommer att handläggas inom ramen för enoch samma förrättning eUer i varje fall ställas under förvaltning av en ochsamma samfällighetsförening. A andra sidan finns goda skäl räkna med atttUlämpningen av anläggningslagstiftningen kommer att öka i betydandeutsträckning. TUlunderlag för en bedömiung av vilka risker det här kan bli fråga om har underutarbetandet av promemorian vissa upplysningar inhämtats från landetskronofogdemyndigheter. En sammanställning av detta material visar att antaletutmätningsärenden pä grund av obetalda avgifter enligt debiteringslängder förväg- och andra anläggningssamfäl-Ugheter uppgick tUlsammanlagt 2 591. Den totala summan som dessa ärenden gäUde var 762 800 kr.Antalet ärenden som inte lett till för sökanden positivt resultat uppgick tillomkring 200. Med ledning av medelbeloppet per ärende . kan densammanlagda bristen för samfälligheternas del beräknas till ,eller . I promemorian påpekas emellertid att nämnda summatroligen är alltför hög. Bland de med negativt resultat redovisade ärendenakan sålunda finnas fall där ansökan t. ex. av- visatseller lett till ett delvis positivt resultat. Belysande är för övrigt att detvid särskild förfrågan hos en myndighet som redovisat 36 ärenden underrubriken upplysts att de flesta av dessa ärenden hadeåterkallats, förmodligen därför att betalning skett. Närnyssnämnda material skaU läggas tUl grund för en uppskattning av de anspråk somkan komma att riktas mot garantifonden bör, heter det i promemorian, till enbörjan observeras att antalet samfälligheter enligt LGA som varit verksammaunder åren 19671969 är förhållandevis Utet. Finansieringsfrågorna har iallmänhet inte heUer vållat dessa nybildade samfälligheter några problem. Ipromemorian påpekas vidare att anläggningar av det slag som f. n. faller underLGA i många fall kan bli väsentligt dyrbarare i både utförande och drift än somär normalt för ett vägföretag. A andra sidan lär skälighetsprövningen av anspråkpå ersättning ur fonden få tUl följd att en betydande del av det sammanlagdabelopp som återstår oguldet efter utmätningar kommer att stanna på respektivesamfällighetsförening av den anledningen att delbeloppet inte överstiger entolerabd "självrisk". Slutligen erinras i promemorian om att det förvägsamfälligheternas del f. n. inte finns någon motsvarighet till LGA:sbestämmelser om att brist hos föregående ägare av fastighet i första handskall ersättas av fastighetens nye ägare, om bidraget inte varit obetalt längreän före tillträdesdagen (26 §). En bestämmelse med denna innebörd ingårdäremot i förslaget till förvaltningslag. Omdet förutsätts att antalet registrerade samfällighetsföreningar efter en tidkommer att uppgå till omkring 15 000, bör engångsavgifterna till garantifondenkunna begränsas tUl förhållandevis blygsamma belopp, anförs det i promemorian.Utgår man från en efter medlemsantalet graderad skala, ger redan en avgift om50300 kr. per förening ett grundkapital vars förräntning bör kunna täcka allanormala löpande utbetalningar. DärtUl kommer vidare på inkomstsidan desärskilda tiU-läggsavgifterna för en preciserad lånegaranti. Detkan emellertid enligt promemorian inte helt uteslutas att belastningen påfonden kan bli stön-e än man antagit när avgiftsbeloppen fastställdes. Avhänsyn härtill torde det vara ofrånkomligt att staten ikläder sig en garantiför fondens åtaganden. Eftersom det emellertid inte skall vara fråga om någonstatiig subventionering av den aktuella verksamheten, bör systemet inrymmamöjlighet att vid behov verkställa extra uttaxering av bidrag från de anslutnasamfällighetsföreningarna. Ipromemorian uttalas att den redovisade lösningen av finansieringsfrågan synesinnefatta sådana fördelar i förhållande tUl såväl nu gällandeförmänsrättssystem som det skisserade förmånsrättssystemet att den bör läggastill grand för förslaget tUl anläggningslag. gande bestämmelserna om garantifonden och dess verksamhettorde böra tas upp i en särskild lag. Närmare föreskrifter i ämnet bör däremotkunna meddelas av Kungl. Frågan om generell statiig lånegaranti tillvissa allmännyttiga anläggningar synes i sin helhet böra regleras genombestämmelser av sist angivet slag. Den kritik som i promemorian framförtsmot det till LGA knutna förmånsrättssystemet vitsordas till alla delar av bankinspektionen.Uttalanden av samma innebörd görs av bl. a. stadshypotekskassan,hypoteksbanken och bankföreningen. i och länanför däremot att frågan om förmånsrättssystemets effektivitet somlänesäkerhet bör lösas i ett större sammanhang samt att systemet i avbidandärpå bör kvarstå. framhåller att vad som kritiserades vidtUlkomsten av LGAF inte var den principiella konstruktionen med förmänsrättutan utformningen av förmånsrätten. Förslaget att inrätta en särskUd garantifond församfällighetsföreningar får ett övervägande positivt mottagande av hovrättenöver och , statskontoret, bankinspektionen, bostadsstyrdsen,planverket, i , , fastighetsägareförbundet,stadshypotekskassan, bankföreningen och . Vissa yttrandeninnehåller dock detaljanmärkningar mot promemorieförslaget. Avvisande till förslaget ställer sig ,, länsstyrelserna i , och ,och , 19Ö9 års vägutredning,lantmätareföreningen och skogsindustriernas samarbetsiitskott liksom Älvdalenssamt och jordägande socknemän. Enligt lanttnäteristyrelsen ger promemorieförslaget merabegränsade lösningar än som svarar m.ot föreliggande behov. Styrelsen menar attstaten bör bidra till att förbättra låneförutsättningarna genom att öppnamöjlighet för samfäUighetsförening att få statlig kreditgaranti för investeringslån.Möjligheten bör vara generell i den meningen att den inte bör begränsas tUlvissa investeringsändamål. Det bör bara fordras att investeringen är ekonomisktsund och förenlig med samfällighetsföreningens ändamål. Styrelsen föreslår attregler om sådan statlig kreditgaranti kommer till stånd i syfte att görasamfällighetsförening jämställd med enskild fastighetsägare på lånemarknadennär det gäller investeringar. Mot bakgrund av det behov av samverkan mellanfastigheter som föreligger och som tagit sig uttryck i exempelvisreglerna om gemensamhetsskog i FBL synes det vara naturligt att staten bidrartill en sådan jämställighet. Liknande synpunkter framförs av . En lösningav finansieringsfrågorna bör ta sikte pä samfällighetsförenings egnalånemöjUg- heteroch vad som kan göras för att förbättra dessa med inriktning på statlig ellereventuell lånegaranti. Ett förmånsrättssystem i likhet med det som ärknutet tiU FBL torde enligt hovrätten möjligen också kunna övervägas somkomplettering. Också bankinspektionen förordar ett utvidgat engagemang från detallmännas sida genom lånegaranti tUl samfällighetsförening som sådan.Länsstyrelsen i anser att staten helt bör svara både församfällighetsförenings förluster på grund av att utdebiterat bidrag ej kan tasut och för lånegarantier tUl föreningsmedlem. ifrågasätterom ej systemet med statlig lånegaranti är överlägset det i promemorianföreslagna. Isyfte att kunna reglera fmansieringsfrågan på ett tidigt stadium och förenkladen admmistrativa hanteringen föreslår änd-rUig i kungörelsen(1962: 581) med vissa bestämmelser angående kommuns upptagande av lån m. m.Kommun bör medges rätt att utan underställningsskyldighet ikläda sigborgensansvar för lån till samfällighetsförening för utförande av anläggningsom är samfälld för flera bostadsfastigheter enligt den föreslagnalagstiftningen. Åtgärder för underlättande av borgen eller kredit förgemensamhetsanläggningar m. m. som ur allmän synpunkt är särskUt betydandeföreslås även av i såsom kompletteringtill det nuvarande förmånsrättssystemet. anser sig inte kunnafinna tillräckliga skäl förebragta för att det bör vara en statlig angelägenhetatt stödja vissa anläggnUigsföretag med lånegaranti. 1969års vägutredning säger sig inte vara övertygad om behovet att skapa enersättning för förmånsrätterna genom bestämmelser om en garantifond.Utredningen ifrågasätter om inte bestämmelsen om ny ägares ansvar för tidigareägares oguldna bidrag i förening med skadeståndsregeln i 54 § lagen om förvaltningav samfälligheter är tillräckliga. gör gällande att fonden intehar någon väsentlig uppgift att fylla, eftersom fastighetsägare som inte klararsina skulder måste sälja sin fastighet och skuld tUl samfällighetsföreningdärvid övergår på den nye ägaren. Enligt i läninnebär promemorieförslagets regler om förlustutjämning inte några fördelar ijämförelse med gällande förmånsrättssystem. ifrågasätter därförom inte dessa regler bör utgå.