prop · FW0322 · 1973-12-31 00:00:00 — En annan sak är att en hyresgäst åtminstone när fråga är om användningsförbud, vilket medför atthyreskontraktet förfaller äger inställa sig inför nämnden och framföra sinasynpunkter samt kan föra talan mot hyresnämndens beslut. För att hyresgästenskall ha framgång i sak torde dock krävas, att de förutsättningar lagenuppställer för ett bifall till kommunens talan ej föreligger. RegeringsrådetWieslander och justitierådet : I ytterligare ett avseende är förslagets innebördbeträffande omfattningen av hyresnämndens prövning ej fullt klar. Enligtförevarande paragraf skall upprastningsåläggande avse vidtagande av åtgärd sombehövs för att lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Det kan tänkasföreligga faU, då byggnadstekniska hinder finns mot en fullständig upprastrungtill vad lägsta godtagbara standard i allmänhet kräver men t. ex.kulturhistoriska synpunkter talar för att huset be- 1973: 22 124 varas.I vissa fall torde en sådan helhetsbedömning, som enligt departementschefensuttalande skall ske, kunna leda till att lägsta godtagbara standard nås ävengenom en begränsad upprustning. Även om så icke skulle vara faUet, synes detrimligt att kommunen skall kunna begränsa sitt yrkande tiU att avse endastvissa åtgärder. skulle då icke behöva avslå ansökningen utan kunnameddela åläggande för fastighetsägaren att vidtaga viss eUer vissa åtgärdertrots att lägsta godtagbara standard därmed icke uppnås, givetvis dock endastom de ekonomiska föratsättningarna föreligger. Är detta förslagets ståndpunkt,uppkommer frågan, om hyresnämnden på fastighetsägarens begäran kan meddela ettbegränsat åläggande om åtgärder, när ekonomiska förutsättningar för fullständigupprastning ej föreligger. För fastighetsägaren kan finnas Intresse av att ettsådant åläggande meddelas, när kommunen framställt alternativt yrkande om användningsförbud.Rent faktiskt kan en fastighetsägare genom en begränsad upprustning förebyggaett användningsförbud, om nämligen lägenhetema efter upprustning icke längrekan anses ha betydande brister i förhållande tUl lägsta godtagbara standard. EnUgtvår mening ger den föreslagna lagtexten närmast vid handen, att hyresnämndenicke, vare sig på kommunens eller fastighetsägarens begäran, kan meddelaåläggande om begränsad upprastning. Om annat ej stadgas torde få anses, atthyresnämndens beslut skall avse åläggande om upprustning till lägsta godtagbarastandard eller användningsförbud. Finns ej förutsättningar för sådant beslut,skall kommunens ansökning avslås. Vadangår frågan om möjlighet att meddela åläggande om begränsad upprustning äratt beakta att frågan om upprustning liksom användningsförbud enligt detremitterade förslaget helt beror av initiativ frän kommunens sida. Med hänsynhärtill får det anses att trots lagtextens utformning hinder ej föreligger förkommunen att inskränka sin begäran om upprustning att avse någon eller några avde utrustningsdetaljer som brister. Däremot kan knappast antagas attfastighetsägaren skulle ha en rätt att mot kommunens bestridande fåupprastningsåläg-gandet begränsat tUl vissa av bristema. Ett upprastningsåläggande kan föranleda attfastighetsägaren säger upp sina hyresgäster för att kunna genomföraupprustningen, medan hyresgästerna påfordrar att få sitta kvar under åberopandeav sitt besittningsskydd. Departementschefen berör spörsmålet utan att docktaga någon ställning till hur 12 kap. 46 § 4 JB i ett sådant läge är atttUlämpa. Frågan måste självfallet bedömas efter omständigheterna i Prop.1973: 22 125 Emellertid synes rimligt att om hyresgästens kvar-sittandeInnebär nämnvärd olägenhet för ombyggnaden det måste krävas mycket starka skälför att hyresförhållandets upphörande skall anses obilligt mot hyresgästen. Enannan sak är att, såsom departementschefen rekommenderar, kommunen bör förfaraså, att situationer som den antydda ej behöver uppkomma. Meddelasanvändningsförbud kommer enligt 12 kap. 16 § JB gällande hyresavtal attförfalla. Därmed inträder skyldighet för hyresgästen att avflytta men det ärtänkbart att denne likväl kvarsitter. Enligt departementschefen medföranvändningsförbudet skyldighet för fastighetsägaren att aktivt verka för attlägenheten blir utrymd. Man kan vara tveksam huruvida fastighetsägaren har attutan uttryckligt stadgande i lagen taga på sig den kostnad och otrevnad detinnebär att få till stånd en vräkning. Med lagförslagets uppbyggnad attåtgärder riktas endast mot fastighetsägaren och att kommunen därför ej harmöjlighet påkalla vräkning torde emellertid skyldighet i angivet hänseendefå anses Inbegripet under användningsförbudet. Underlätenhet att ombesörjavräkning kommer då att kunna föranleda att vite utdömes. I formellt hänseende vill lagrådet föreslå attbeteckningen upprustningsåläggande införs i lagtexten. Den kan när så ärlämpligt användas i efterföljande stadganden varigenom dessa blirlättillgängUgare. Påsätt förordas vid 14 § bör upptagas en särskild regel om att hyresnämnd närfastighet redan står under tvångsförvaltning enligt lag i ämnet istället för att meddela upprastningsåläggande skall föreskriva att iförvaltningen skall ingå att vidtaga de upprustningsåtgärder som hyresnämndenföreskriver. Därjämte torde upptagas en regel av innehåll att vad i lagen sägsom upprastningsåläggande skall äga motsvarande tillämpning på sådan föreskrift.Därmed blir klart att t. ex. reglerna i 10 § om anteckning i fastighetsbok ochi 16 § om lösningsrätt för kommunen gäller även när föreskrift meddelats. Attbestämmelserna om vite ej är tillämpliga ligger i sakens natur. Vid bifall till vad lagrådet förordat vid 3 och 4§§ blir paragraf numret 3 ledigt. De i det föregående förordade bestämmelsernaom innebörden i begreppet lägsta godtagbara standard synes lämpligen kunnaupptagas i 3 §. För förfarandet vid hyresnämnd gäller, om ejsärskilda bestämmelser meddelats, reglerna i förvaltningslagen. Denna upptageringen reglering av vad som skall gälla när det objekt som avses med förfarandetunder detta överlåtes från en som intager partsställning till någon som stårutanför förfarandet. Med hänsyn tiU nu angivna förhåUanden erfordras Prop.1973: 22 126 ensärskUd bestämmelse för att de regler i RB som givits för den situationen attdet varom tvistas överlåtes med säkerhet skall bil tillämpUga vid hyresnämnden.Då den av departementschefen tänkta ordningen synes i sak lämplig, bör andrapunkten i 3 § utbytas mot en regel av innehåll, att om fastighet överlåtessedan ansökan gjorts eller om fall som i första punkten avses är för handen,bestämmelser om verkan av att det varom tvistas överlåtesskall äga motsvarande till-lämpning. De I 3 § upptagna reglema gäller detaljer iförfarandet. Enligt 4 § skall bestämmelserna i lagen om arrendenämnder ochhyresnämnder gälla beträffande förfarandet i ärenden enligt förevarande lag.Bestämmelsen i 4 § är primär i förhållande till stadgandena i 3 §. Regeln i 4§ borde därför rätteUgen upptagas först. Med hänsyn tUl arten av reglema i 3 §får emeUertid deras rätta placering anses vara i hyresnämndslagen. Lagrådetförordar därför, att stadgandena i det remitterade förslagets 3 § utgår urförevarande lag och att därmed avsedda frågor behandlas i samband med deföratskickade ändringarna i hyresnämndslagen, som icke underställts lagrådet. Föratsättning för åläggande att vidtaga viss åtgärdär enligt förevarande paragraf att fastigheten med hänsyn till kostnaden föråtgärden kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Innebörden härav kan trotsde uttalanden departementschefen gör i ämnet ej anses helt klar. Vid bedömandetav om fastigheten efter åtgärden kommer att lämna skäligt ekonomiskt utbyte äratt taga i betraktande fastighetens värde före åtgärden. Härom sägerdepartementschefen endast att detta värde självfallet skall anses belastat avde krav på upprustning som kan ställas med stöd av lagen. Riktigheten häravefter det att förevarande lag trätt i kraft kan ej bestridas. Emellertidinnebär detta att genom lagens ikraftträdande lägges på det äldrefastighetsbestånd varom här är fråga en belastrung som kan vara nog såbetydande. Belastningens åläggande kan antagas korruna att påverkafastigheternas marknadsvärde. VUken förändring som inträder kan vara vanskUgtatt angiva. En äldre fastighet av låg standard kan för dagen giva en god avkastning;fastighetens ålder och låga standard medför ofta att sådan avkastning dock pågrand av olika marknadsmässiga skäl ej kan påräknas under alltför lång tid.Marknadsvärdet får då redan på grund av marknadsförhållandena antagas vararelativt lågt. Den genom lagstiftningens införande stadgade, på lagen grandadebelastningen genom skyldigheten att upprusta eller ej använda fastigheten förbostadsändamål torde då ej i högre grad inverka på marknadsvärdet. Är däremotomständighetema sådana, att den avkastning som utgår kan trots 1973: 22 127 fastighetenslåga standard påräknas , får antagas att den genom lagensikraftträdande ålagda belastningen ofta kommer att sänka fastighetens värde. Av departementschefens uttalanden synes vidareframgå, att om avkastningen enligt bruksvärdesreglema förslår till förräntningav upprustningskostnaden, fastighetsägaren bör vara skyldig vidtaga upprastningen.Departementschefen synes alltså ej ställa kravet att fastighetens värde föreupprastnmgen skaU ens till någon del kunna förräntas för attupprastnlngsskyldighet skall föreligga. Skulle däremot, trots de gjordauttalandena, avsikten vara att förräntning skall kunna ske även av det värdefastigheten representerade före upprustningen, är att beakta, att med dettavärde i allt fall åsyftas endast det värde som erhålles med hänsyn tagen tUlden belastning den lagstadgade upp-rastningsskyldigheten innefattar,Föratsättning för upprastning kan däremot tydligen aldrig vara att även detvärde som kan ha bortiallit vid lagstiftnmgens ikraftträdande skall komma ibetralctande. Utan att vi anser oss böra taga stäUning i sak villvi framhålla som önskvärt, att innebörden i kravet på att fastigheten efterupprustningen kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte underlagstiftningsärendets fortsatta behandling blir bättre klarlagd än . RegeringsrådetWieslander och justitierådet : Föratsättning för att fastighetsägaren skall kunnaåläggas att rusta upp en lägenhet är enUgt förevarande paragraf att fastighetenmed hänsyn tUl kostnaden för åtgärden kan beräknas ge skäligt ekonomisktutbyte. Departementschefen har i den allmänna motiveringen utvecklat vad somskall avses med skäligt ekonomiskt utbyte. Innebörden härav förefaller oss intevara helt otvetydig såvitt avser det värde som skall tillmätas fastigheten föreupprastningen. Av departementschefens uttalande om de ekonomiskaföratsättningarna för en upprastning torde dock, oaktat dess något oklarautformning, framgå att avsikten är att förräntning skall kimna ske även avfastighetens värde före upprastningen, varvid skaU beaktas att detta värde ärbelastat med de krav som en önskvärd upprastning innefattar. Närdepartementschefen talar om att uppskattningen av brakshyrans storlek efterupprustningen ger till resultat att upprastningskostnaderna kan förräntas Inomramen för blivande hyra får han anses avse att mom deima ram också skall rymmasen skälig förräntning av fastighetens värde före upprastningen, beräknat påsätt angivits. Det får I det enskUda fallet ankomma på hyresnämnden attmed stöd av den utredning partema förebringar utifrån nu angivnautgångspunkter och vad departementschefen i övrigt anfört bedöma om deekonomiska fömtsättningama för en upprustning föreligger, innan ettupprustningsåläggande meddelas. Prop.1973: 22 128 I anslutning till förevarande paragraf må tillikaberöras ett uttalande av departementschefen att vid tillämpning avbruksvärdesreglema då hyran efter uppmstningen skall uppskattas rimlig hänsynkan tagas till att upprustningen skett efter åläggande eiUigt förevarande lag.Med den utformning 12 kap. 48 § JB har kan enligt lagrådets mening denomständigheten att upprastning skett efter sådant åläggande ej föranleda attbraksvärdeshyran bestämmes på annat sätt än eljest. Det framstår också somtydligt att hyran bör bestämmas enligt samma grander för en fastighet somägaren upprustat efter överenskommelse med kommunen som för en fastighet somsanerats efter åläggande enligt förevarande lag. Användningsförbud skall enligt förslaget kunnameddelas, förutom av ekonomiska skäl, om det kan antagas att byggnadslov tillupprustningsåtgärd ej kommer att beviljas. Meningen är att kommunen under sinhandläggning av ett uppmstningsärende skall inhämta yttrande fränbyggnadsnämnden i byggnadslovsfrågan. Departementschefen har anfört, att det är uppenbartatt upprustning Inte kan bli aktuell om nämnden förklarar att byggnadslov intekommer att beviljas och att detta i regel torde komma att Inträffa endast närfastigheten är belägen inom område där nybyggnadsförbud råder och nämndenfinner att upprustningen är att jämställa med nybyggnad. Visserligen är såsom departementschefen vidareanfört förhållandet det att anordnande av värmeledning eller vattenklosetteller andra hygieniska förbättringar i befintlig byggnad inte skall anses somnybyggnad under förutsättning att byggnaden, även om sådan anordning inteskulle tillåtas, måste antagas stå kvar . Emellertid kan detinträffa att kravet på uppmstningsåtgärder blir så omfattande att nybyggnadmåste anses föreUgga. Så kan bli fallet om förutom hygieniska förbättringar anordningar för matlagning och elförsörjning samt för tUlgång tUl tvättstugaoch förråd kräves och de medför så omfattande ändringar på byggnadens utförandeatt nybyggnad föreUgger. Även om dessa fall inte blir så vanliga kanemellertid den samlade effekten av nybyggnadsförbud och användningsförbud blimycket kännbar för fastighetsägaren. Nybyggnadsförbud enligt byggnadslagstiftningenkan förekomma i många oUka situationer. Ett fall som Inte är ovanligt är attnybyggnadsförbudet beror på att detaljplan skall fastställas eller ändras.Sådana nybyggnadsförbud kan bestå imder mycket Prop.1973: 22 129 och kan i sig själva vara till meo förfastighetsägarens möjligheter att utnyttja sin fastighet.Byggnadslagstiftningen utgår från att fastighetsägaren, då nybyggnadsförbudråder, skall kunna fortsätta att begagna sin fastighet i befintligt skick. Omfastighetens standard för bostadsändamål inte är tillfredsställande, kanfastighetsägaren, även om han är beredd att vidtaga upprastningsåtgärder ochhar ekonomisk möjlighet därtiU, på grund av nybyggnadsförbudet inte vidtagadessa åtgärder och kan dessutom bli förhindrad att nyttja fastigheten tillföljd av ett användningsförbud som grundar sig just på nybyggnadsförbudet. I många fall kan troligen sådanakonsekvenser undvikas genom att dispens meddelas från nybyggnadsförbudet. Dettorde enligt lagrådets mening få ankomma på kommunen att vid handläggningen avupprast-ningsärende medverka till att befogade dispenser meddelas av byggnadsnämndeneller söks hos länsstyrelse eller Kungl. I förevarande paragraf stadgas attupprastningsåläggande i visst fall är förfallet. Några bestämmelser som iövrigt reglerar när ett åläggande eller ett användningsförbud upphör att gällainnehåller förslaget icke. De i 11 § upptagna bestämmelserna om anmälan tlU Inskrivningsmyndighetenför viss anteckning angående åläggande eller förbud bygger uppenbarligen påuppfattningen att åläggandet eller användningsförbudet upphört i där angivnafall. Att ett användningsförbud är förfallet när huset rivits och den utdömdalägenheten ej finns kvar är tydligt. Tänkbart är, att sedan ettanvändningsförbud meddelats, fastighetsägaren likväl upprustar fastigheten såatt den svarar mot lägsta godtagbara standard. I sådant fall måsteuppenbarligen möjlighet finnas att få användningsförbudet ur världen. Har sådanupprastning skett som avses med ett meddelat åläggande, får anses ligga isakens natur att åläggandet ej vidare skall ha någon verkan. Med hänsyn till att enUgt 10 §anteckning skall göras i fastighetsboken om meddelade upprastningsåläggandenoch användningsförbud måste någon ordning finnas, enligt vilken sådananteckning förlorar verkan när anledning ej längie finns att upprätthållaåläggandet eller förbudet. Å andra sidan erfordras något slag av kontroll avatt läget verkligen är sådant att åläggandet respektive förbudet ifortsättningen är obehövligt. Av 11 § framgår att denna kontrollI första hand skall ankomma på kommunen. Detta är enligt lagrådets mening ocksåväl förenUgt med den StäUning som enligt lagförslaget tillkommer kommunen. Detkan emeUertid ifrågasättas om icke kommunens handlingsfrihet bör sträcka sigännu något längre och att konununen bör ha befogenhet att, all- 9 1973.1 saml. Prop.1973: 22 130 delesoavsett hur det i sak förhåller sig, förklara att den ej påfordrar att åtgärdsom avses med upprustningsåläggande vidtages eller att användningsförbud skalliakttagas. Efter en sådan förklaring bör åläggandet resp. förbudet vara förfallet. Idet remitterade förslaget har, såsom framgår av det förut anförda,bestämmelserna, som visar att åläggande eller förbud upphört, givitsväsentligen i 11 § såsom regler om när anmälan skall göras för anteckning ifastighetsbok. EnUgt lagrådets mening är lämpligare att i förevarande paragrafupptaga fylligare regler om den gmndläggande frågan när åläggande resp. förbudupphör att gälla. Föreskrifterna om anmälan till inskrivningsmyndigheten bördärefter anknyta till dessa regler. Underhänvisning till vad sålunda anförts förordar lagrådet att i förevarandeparagraf upptages bestämmelser dels i enlighet med det remitterade förslaget om att upprastningsåläggande förfaller om byggnadslov ej beviljas för åtgärdsom avses med åläggandet, dels om att upprastningsåläggande elleranvändningsförbud förfaller om byggnad, vari finns lägenhet som avses därmed,rivits, dels om att användningsförbud är förfallet om sådan åtgärd vidtagitsatt lägenhet, som avses med förbudet, uppnår lägsta godtagbara standard.Häratöver bör meddelas den i det föregående förordade bestämmelsen ombefogenhet för kommunen att beträffande upprustningsåläggande och användningsförbudgöra viss förklaring med verkan att åläggandet eller förbudet är förfallet. Ianslutning till vad nu anförts vill lagrådet ifrågasätta om icke en omprövningav hyresnämnds beslut enligt 5 och 6 §§ bör kunna ske i några fall. Ett sådantfall föreligger, om en byggnad, beträffande vilken upprustningsåläggandemeddelats, skadats t. ex. genom brand eller sprängning så att en upprastningIcke längre är ekonomiskt genomförbar. I något fall kan tänkas attförhållandena i annat avseende utvecklat sig annorlunda än vad som förutsattsvid hyresnämndens beslut och att en fullständig upprastning icke bör framtvmgas.Det ankommer på kommunen att se till att hyresnämndens beslut iakttages och attvid behov ansöka om tvångsåtgärder. Såsom framgår av vad förut anförts tordenågon förpliktelse emellertid icke finnas för kommunen att vara verksam i fall,då enligt kommunens mening anledning att genomdriva den beslutadesaneringsåtgärden icke längre föreligger. Med den kommunen enligt lagrådetsförslag tUlagda befogenheten att meddela förklaring angående åläggande ellerförbud med verkan att det förfaller föreligger vidsträckt möjlighet att få ickelängre påkallade ålägganden och förbud ur världen. Föreligger delade meningarmellan kommunen och fastighetsägaren huravida, trots inträdd ändring avförhållandena, fömtsättningama för åläggandet eUer förbudet föreligger, tordeen omprövning i realiteten vara möjlig när kommunen påyrkar tvångsåt- gärd såsom vite eUer tvångsförvaltning. Med hänsyn tillvad nu anförts synes en bestämmelse om rätt till omprövning kunna undvaras. I förslagets aUmänna motivering uttalar departementschefenatt upprustningsåläggande och användningsförbud i princip skall vara knutnatill fastigheten såsom sådan och icke tUl fastighetens ägare. I enlighet härmedupptar första stycket i förevarande paragraf en bestämmelse att sådantåläggande och förbud skall gälla även mot ny ägare till fastigheten. När upprustningsåläggandet eller användningsförbudetövergår på den nye ägaren upphör det helt naturligt att gälla mot den förre ägaren.Vitesföreläggande som i samband med åläggandet eller förbudet utfärdats mot denförre ägaren upphör också automatiskt att gälla mot denne i samband med attförpliktelsen bortfallit. Detta står i överens-stärrunelse med vad som allmäntgäller om vitesförelägganden. Vad angår utformningen av förevarande styckeavviker den från ordalydelsen av motsvarande bestämmelse i TvL. Utformningenbör enligt lagrådets mening jämkas till överensstämmelse med denna. I 13 § första stycket återfinns regeln attvitesföreläggande kan meddelas i samband med upprustningsåläggande elleranvändningsförbud och i andra stycket stadgas att nytt vite kan sättas ut motny ägare till fastigheten. Sådant föreläggande bestämmes av hyresnämnden och,även om det inte utsägs direkt, synes härför böra fordras framställning frånkommunen. Den i förevarande paragrafs andra stycke upptagna regeln,som innebär att vitesföreläggande meddelat mot en fastighetsägare ej gällermot ny ägare, har sådant samband med 13 § att den lämpligen bör inarbetas idenna. Godtages vad lagrådet förordat vid1 § andra stycket, bör i förevarande paragraf införas ett andra stycke medbestämmelser i det hänseende som där angivits. 11 § Lagrådet: Under hänvisning till vad som anförts vid 7 § förordas,att i förevarande paragraf måtte stadgas, att när åtgärd som avses med upprastningsåläggandevidtagits eller när enligt 7 § åläggande eller användningsförbud förfallit,kommunen genast skall aiunäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckningi fastighetsboken eller tomträttsboken. 1973: 22 132 12 § Lagrådet: Syftet med bestämmelsen iförevarande paragraf torde komma till klarare uttryck om det stadgas, att omkommunen ej gör anmälan som avses i 11 §, hyresnämnden skall på begäran avfastighetsägaren göra sådan anmälan. 13 § Lagrådet: Bestämmelsen bör jämkas i enlighetmed vad lagrådet förordat vid 8§. Det ligger i sakens natur att föreläggande vid vite attnågot fullgöra måste angiva den tid inom vilken åtgärden skall ha vidtagits.När vite skall riktas mot ny ägare, kan så återstå av den i åläggandetenligt 9 § utsatta tiden att det är omöjligt för nye ägaren att medhinnaarbetet mom . Utan särskilt stadgande i lag måste hyresnämnd äga att ien sådan situation bestämma ny tid. 14 § Lagrådet: Enligt förslaget skall tvångsförvaltning kunna anordnas omfastighetsägare inte utför åtgärd som föreskrivits i upprustningsåläggande.Tanken är att bestämmelsema I TvL skall tUlämpas. efteransökan av kommun att ställa fastigheten under sådan förvaltning därför attupprastningsåtgärder ej vidtagits, kommer förvaltningen att omfatta ävenåtgärder enUgt nämnda lag. Redan i beslutet om tvångsförvaltning skallförvaltaren kunna lämnas tillstånd att företaga upprustningsåtgärder och atttaga upp nödvändiga lån för dessa samt vid behov ansöka om inteckning ifastigheten. Vad nu sagts skulle komma till tydligare uttryck om paragrafen med de justeringar som föranleds av vad lagrådet tidigare anfört utformadespä sätt framgår av bilagan. Därvid bör tillfogas ett stadgande som ger kommunensamma befogenhet som enligt 13 § TvL tUlkommer hälsovårdsnämnden m. fl. Det är tänkbart att en fastighet, som bör upprastas, redannär frågan därom väckes står under förvaltning enligt TvL eller att den, sedanupprastningsåläggande meddelats, ställes under sådan förvaltning. Förevarandelagförslag innehåUer ingen reglermg av de spörsmål som därvid kan uppkomma. FaUav denna art torde visserligen få antagas bli ytterst fåtaliga och det kundedärför ifrågasättas att lämna dem oreglerade. Oklarheten om vad som skall ansesgälla blir emellertid då betänkligt stor. Står fastigheten när fråga om upprastning blir aktuell undertvångs- Prop.1973: 22 133 förvaltning,synes väl, det oaktat, rätten att tala för fastigheten i upprustningsfrågantUlkomma fastighetsägaren.