prop · FW0321 · 1973-12-31 00:00:00 — För att förverkliga de kommunala målen på dettaområde skall kommunen ta initiativ tUl och leda saneringsverksamheten Prop.1973: 21 22 Dessa skall på sätt som f. n. sker beträffandenyexploatering samordnas med kommunens fysiska och övriga planering.Fastighetsägarna skall stimiUeras tUl att sanera genom statiiga lån. Kommunenskall kunna tvinga fram sanering, när behov därav föreUgger, med stöd av ensaneringslag, med regler för bostadsinspektion och åtgärdstvång utöver vad somgäller enligt hälsovårdsstadgan och byggnadsstadgan. Vidare bör kommunema fåökade möjligheter till lån för förvärv av mark inom saneringsomräden. Saneringenbör, anser utredningen, ske där behovet är störst och kommunen skall därför hamöjlighet att turordna saneringsprojekt och styra rivningsverksamheten. För attfastighetsägare inte skall behöva evakuera eller på annat sätt påbörja saneringpå osäkra grunder bör beslut om turordning av saneringsprojekt och tillståndtill rivning ges före saneringsåtgärd. Saneringsutredningenunderstryker att saneringstakten är starkt beroende av ekonomiska resurser ochtUlgång på evakueringslägenheter. Medhänsyn till att en stor andel av det äldre fastighetsbeståndet ägs av enskildapersoner och dödsbon uttalar utredningen att det finns ett klart behov av organisationersom kan hjälpa fastighetsägare med projektering, evakuering, upphandling,byggledning och kontroU samt hyresförhandlingar m. m. Detta gäller särskUt vidmodernisering. Utredningen rekommenderar därför att såväl allmännyttiga somenskUda företag med erfarenhet av modernisering medverkar med service på dessaområden. behandlar i detta sammanhangkreditstöd vid sanering av flerfamiljshus i andra fall än då fråga är omombyggnad av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Utredningenuppställer följande mål för kreditstödet. Kreditförsörjningen skall fungera såatt inte brist pä kapital lägger kontmuerliga eller återkommande hinder ivägen för angelägen byggnadsverksamhet. Standardkrav i samband med kreditstödetskall ligga på lämplig nivå och i möjlig mån vara klara och entydiga.Kreditstödet bör fördelas i första hand efter behov och få en utformning somstimulerar byggnadsverksamheten. Enligt vad saneringsutredningen konstaterarföreligger inte någon skillnad mellan statligt belånande nybyggnader ochombyggnader i fråga om möjligheterna att få krediter på den allmännakreditmarknaden. Vid den statliga långivningen görs däremot åtskillnad meUanny- 1973: 21 23 SkUda ramar fastställs för å ena sidan beslut om bostadslån förnybyggnad och å andra sidan beslut om bostadslån till ombyggnad ochräntebärande förbättringslån. En särskild medelsram bör enligt utredningensmening även i fortsättningen fastställas för bostadslån till ombyggnad ochupprustning samt räntebärande förbättringslån. Ramen bör Inte låsas till visstantal lägenheter och den bör utökas i takt med behovet på sätt som framgår avbostadsbyggnads- och saneringsprogrammen. Fördelningen av ramarna mellan länoch kommuner bör ske med hänsyn till behovet enligt dessa program, uppgifter ombostadsbeståndets kvalitet samt efterfrågan på medel. 3.5.3Regler för återbetalning av bostadslån erinrar om att bostadslån förnybyggnad av flerfamiljshus samt småhus som hyrs ut eller upplåts medbostadsrätt regelmässigt utgår i form av paritetslån med en basannunitet av 5,. Vid en paritetstalsutveckling av och en genomsnittligstats-läneränta av blir amorteringstiden omkring . En förlängningav tiden till skulle, vid i övrigt oförändrade fömtsättningar, motiveraen sänkning av basannuiteten till . Delägenheter som nyproduceras i samband med totalförnyelse har enligt vadutredningen funnit de högsta produktionskostnaderna och därmed också de högstahyrorna. Utredningen finner det motiverat med åtgärder för att minska de årUgakapitalkostnaderna för sådana lägenheter. Centralt belägnasaneringsfastigheter representerar från kreditsynpunkt sådana värden att mankan överväga en förlängning av amorteringstiden och motsvarande sänkning avbasannuiteten. Någon kreditrisk behöver inte uppstå upptill för centralt belägna saneringsfastigheter. Utredningengör vissa antaganden i fråga om räntenivå och paritetstalsutveckling, nämligenen genomsnittlig statslåneränta av högst , en annuitet för bottenlån om 7 %eller lägre och en årlig höjning av paritetstalen med lägst . Mot denbakgrunden föreslår utredningen en sänkning av basannuiteten till för låntill totalsanering av centralt belägna fastigheter. Ändringen beräknas medföraen minskning av de årliga kapitalkostnaderna med /m lägenhetsyta ibegynnelseskedet. Vid en produktion av drygt 11 000 lägenheter per äri saneringsområden beräknas förslaget medföra en ökad åtgång av statligalånemedel på ca 5 milj. kr. TUl detta bör läggas den skuldökningsom följer av parltetslånesystemet. I fråga om bostadslån för ombyggnad avflerfamiljshus gäller att amorteringstiden skall bestämmas med hänsyn tillhusets återstående användningstid och övriga omständigheter, dock till högst 30år. 1973: 21 24 förombyggnad är enligt huvudregeln nominellt län med rak amortering, dvs.amortering med lika stora ärliga belopp. Lånet får dock utgöra paritetslån, omdet behövs med hänsyn till storleken av de årliga kapitalkostnaderna. Amorteringstidenför ombyggnader var högst , om huset var av sten ellerlikvärdigt material och högst i övriga fall, erinrar utredningen. Efterförslag i prop. 1957: 100 sänktes amorteringstiden för nybyggnad frän 40 till 30år. I konsekvens härmed sänktes amorteringstiden för ombyggnad till högst 30är. Ändringen motiverades med att såväl den tekniska som den ekonomiska ochsociala utvecklingen kunde bli sådan att man borde räkna med en i förhållandetill tidigare gängse föreställningar relativt kort avskrivningstid för kapitalsom Investeras i bostadsfastigheter. Utredningenanser att utvecklingen har visat att någon risk för det av staten insattakapitalet inte skulle ha uppkommit genom den tekniska eller ekonomiska utvecklingen.Saneringsfastigheter är vanligtvis centralt belägna, vilket minskarrisktagandet. Detta talar för att amorteringstiden kan förlängas. Utredningenföreslår att amorteringstiden för län till ombyggnad för varaktigt behovförlängs till högst . Bostadslänför upprustning av flerfamiljshus som inte fyller ett varaktigt behov utgårsom annuitetslån med en amorteringstid av högst . Den tiden bör enligtutredningen vara tillräcklig i normalfallen. I vissa fall kan dock om 25år vara motiverad. Utredningen föreslår en sådan förlängning avamorteringstiden, om särskilda skäl föreligger. Avde tre återbetalningsformer som f. n. förekommer, nominellt lån med rakamortering, annuitetslån och paritetslån, medför den förstnämnda formen att deårliga betalningarna vid oförändrad räntenivå är störst i början för att sedanavta. Återbetalning av ett annuitetslån sker vid oförändrad räntenivå med likastora årliga belopp. Vid paritetslän är de ärliga kapitalkostnaderna lägst 1början för att sedan stiga. Utredningenkonstaterar att det nominella länet med rak amortering vid en bestämd hyresnivåmedför de största likviditetsproblemen. För att i möjlig män undvika dessasvårigheter föreslär utredningen, i fråga om bostäder, att återbetalningsformenrak amortering utmönstras vid ombyggnad för varaktigt behov och ersätts medannuitetslån med samma konstruktion som lån för upprastning av hus som intefyller ett varaktigt behov. Annuiteten bör baseras på en ränta om och iefterhand justeras för skillnader mot statslåneräntan. Låntagaren bör ha fullvalfrihet mellan annuitetslån och paritetslån. Annuitetslån bör avse ävenlokaler som ingår i låneunderlaget. Prop.1973: 21 25 Den mycket allmänna formuleringen av de ilånebestämmelserna uppställda standardkraven för både ny- och ombyggnad måste,konstaterar utredningen, kunna utfalla i viss mån olika vid tUlämpning pånybyggnad resp. ombyggnad. Utredningen finner att bestämmelserna bör formulerasolika när det gäller standarden för nybyggnad resp. ombyggnad. Standardkravenvid ombyggnad bör knytas an till lägenhets rymlighet samt dess utrastning förhygien och matlagning. Utredningenutgår frän att en framtida upplaga av skrift God bostadkommer att ange vad som är godtagbart dels vid nybyggnad, dels vid ombyggnad.I avvaktan härpå har utredningen sökt ange de avsteg från nybyggnadsstandardensom kan medges vid ombyggnad. De modifieringar i bostadsstandard som börgodtas vid ombyggnad bör enligt utredningens mening motiveras avbyggnadstekniska och andra förutsättningar som inte kan påverkas till rimligkostnad eller utan särskild olägenhet i övrigt. Utredningens förslag i fråga ombostadstekniska krav vid ombyggnad innebär att undantag från nybyggnadsstandardskall kunna prövas i fråga om bl. a. minsta rumshöjd och rumsstorlek, ljud- ochvärmeisolering samt storleken av köks- och hygienutrymmen. Idet följande redovisas det förslag till lägsta godtagbara standard somutredningen har lagt fram i anslutning tUl sitt förslag tUl bostadssaneringslag.Ombyggnadsstandarden vid långivningen skiljer sig från denna lägsta standardhuvudsakligen därigenom att den innehåller krav på hiss, sopnedkast ochanordning för tvätt. För lån till upprastning av flerfamiljshus bör enligtutredningen den nämnda lägsta godtagbara standarden i regel varatillfyllest. I fråga om stadsplanetekniska och byggnadstekniskakrav anför utredningen, att lånemyndigheterna inte bör ställa högre krav änvad som krävs av de byggnadsreglerande myndigheterna. har i anslutning tillförslaget till bostadssaneringslag betonat, att bostadsförbättring är angelägenfrån bostadsförsörjningssynpunkt som ett led i strävandena att förverkliga detbostadspolitiska målet. Särskilt nödvändigt anser utredningen det vara att förbättrautrustningsstandarden i äldre bostäder, avhjälpa byggnadstekniska brister ochhöja omgivningskvaliteterna, ökad modernisering måste ske vid sidan avnyproduktionen för att man skall hindra ett bostadsutbud som i kvalitativthänseende inte kan förenas med bostadspolitikens mål. Med anledning häravföreslär utredningen att det enligt lag skall finnas möjUghet att ställa kravpä att bostadslägenhet skall vara försedd med viss utrustning och inredning ochatt husets utförande och Prop.1973: 21 26 konditionuppfyller viss minimistandard. Vidare kan även vissa krav i fråga omerforderligt utrymme för primära bostadsfunktioner behöva ställas upp. Kravenskall vara entydiga och knutna till funktioner, så att föreliggande brister kankonstateras enkelt och tvister beträffande åtgärdsbehovet så långt som möjligtundvikas. Somunderlag för ytterligare överväganden och preciseringar föreslår utredningenföljande krav på lägenhets utrustning, inredning och komplement. Lägenheten skall ha anordningför kontinuerlig uppvärmning tUl normal rumstemperatur. Anordningen kan beståav vanlig centralvärme eller elvärme. Lägenheten skall genominstallation för vattenförsörjning ha kontinuerlig tillgäng till vatten, ävenvarmvatten för hushåll och hygien. Lägenheten skall vara förseddmed Installation för avlopp för spillvatten. Lägenheten skall ha klosett (wceller motsvarande). Klosetten skall finnas inom lägenheten eller, om synnerligaskäl av byggnadsteknisk art föreligger, utanför lägenheten men i mycket näraanslutning till denna. Väsentlig nivåskillnad mellan lägenheten och klosettenskall inte godtas. Lägenheten skall ha tvättställinom lägenheten och i anslutning till klosetten. Lägenheten skall ha tillgångtill bad eller dusch inom lägenheten eller, om synnerliga skäl föreligger,utanför lägenheten men i nära anslutning till denna. Lägenheten skall haelinstallation med möjlighet till effektuttag som motsvarar normalhushållsförbrukning (växelström). Lägenheten skall ha utrymme förmatlagning. Utrastningen i detta skall omfatta spis, avställningsytor ocharbetsytor för matberedning, diskutrustning innefattande diskho samterforderUga förvaringsutrym-men. Vidare skall kylskåp finnas. Lägenhetens matlagningsutrymmeskall ha tUlgång till dagsljus, om inte särskilda skäl föreligger. Så bör ansesvara fallet när köksinredningen är av mindre omfattning, t. ex. består avkokvrå eUer kokskåp, eller till följd av planlösningens utformning utgör delav uppehållsrum. Lägenheten skall ha tUlgångtill tvättstuga inom fastigheten, om tillgång till annan tvättstuga inte finnsinom rimligt avstånd. Lämplig utrustning i tvättstuga bör omfatta tvättmaskin,centrlfug, tvättbänk med tvättho, anordning eller utrymme för tork, bänkutrymmeför hantering av tvättgods och kallmangel. Till lägenheten skall höraförrådsutrymmen i form av exempelvis vinds- eller källarförråd. Prop.1973: 21 27 Vidare föreslår utredningen följande krav på husetsutförande och kondition. 1-Byggnadsstommen skall vara fullgod, dvs. fri från betydande sprickbUdningar ochandra skador av allvarlig art. Yttertak och ytterväggar skallvara i sådant skick att vattenläckage inte förekommer. Ytterväggar samt vinds- ochkällarbjälklag skall ha erforderUg värmeisolering, så att tillfredsställanderumsklimat kan erhållas. I princip bör kraven enligt Svensk byggnorm (SBN)vara uppfyllda. Kravet på värmeisolering bör ställas i relation till husetsuppvärmningssystem. Husets installationer, dvs.försörjningssystem för vatten, avlopp, värme, el, ventilation m. m., skall varaav tillfredsställande dimensioner och kvalitet samt i väl fungerande skick. Huset skall fyUa vissagrundläggande krav i fråga om ljudisolering såväl gentemot omgivningen sommeUan olika lägenheter i huset. Kraven enligt SBN bör vara vägledande. Utredningenutgår från att all lagstiftning om bostadssanering inte rimligen bör eller kaninnehålla allehanda detaljer om den standardnivå som krävs. Lagen bör därförange endast den allmänna ramen för nivån och de faktorer som i första hand börfinnas. Med hänsyn härtill måste tiUämpningsföreskrifter utfärdas. Utredningenerinrar om att kan utfärda anvisningar i anslutning tillhälsovårdsstadgan (1958: 663, ändrad : 675). Medbostadssaneringslagens nya inriktning är det enUgt utredningen naturligt attansvaret för åtgärder på det centrala planet ankommer på den myndighet somhandhar frågor om den allmänna bostadsförsörjningen, dvs. bostadsstyrelsen.Härvid bör samråd ske med och statens planverk. 3.5.6Stadsplane- och byggnadstekniska frågor vid modernisering De byggnadsreglerande bestämmelserna finns ibyggnadslagen (1947: 385, omtryckt 1972: 775), byggnadsstadgan och SBN. Destadsplanetekniska kraven dokumenteras i de planer som upprättas enligt byggnadslagensbestämmelser. De byggnadstekniska kraven återfinns företrädesvis i SBN och ianvisningar, som meddelas av planverket i anslutning tUl byggnadsstadgan. Utredningenframhåller att de byggnadsreglerande bestämmelserna är skrivna främst förnybyggnad och att det därför ofta uppstår konflikter, när bestämmelserna skalltillämpas på hus som har tillkommit tidigare och på basen av andra betingelser.Konflikter kan sålunda antingen föranledas av den successiva skärpning somregelbundet sker vid revideringar av bestämmelserna eller bero på attprövningen skall ske på olika sätt, beroende på om ett hus ligger inom ramenför eller i strid mot gällande stadsplan. Konfliktervid prövning av byggnadslov för modernisering löses ofta Prop.1973: 21 28 genomdispenser, vilket är ett förhållande som enligt utredningen måste vara mindretillfredsställande vid en ökad modemiseringsverksamhet. Utredningen förutsätteratt planverket följer utvecklingen rörande modemiseringsverksamhetens tekniskavillkor och i erforderlig utsträckning meddelar råd och anvisningar ianslutning tUl SBN. 3.5.7Metod att beräkna låneunderlag och pantvärde vid ombyggnad Enligt utredningen har utgångspunkten vid belåningav ombyggnad varit en jämförelse med belåning vid nybyggnad.Låneunderlaget och pantvärdet beräknas med ledning av de schablonbelopp somgäller för nybyggnad. Alla detaljer i ombyggnaden som kan särskiljas kostnadsberäknas,varefter långivaren gör en pä erfarenhet grundad uppskattning av värdet avövriga arbeten. Den så erhållna summan jämförs med värdet av en motsvarandenybyggnad. Det lägre av dessa värden används vid belåning. Vid dessa kalkylerbeaktas om och I vad män det efter ombyggnad kvarstår brister i byggnads- ochbostadsteknisk standard som bör föranleda reduktioner av värdet vid jämförelsemed nybyggnad. I vissa fall kan sådana brister påverka också amorteringstidenslängd. Vanligtvisär en gammal fastighet belastad med inteckningsskulder, vilkas förmånsrättslägeregelmässigt måste behållas. Om en fastighet inköps och sedan byggs om,placeras ombyggnadslånen regelmässigt direkt ovanför de i fastigheten redangällande lånen. Detta medför att fastighetsägaren inte kan fä län för sådan delav förvärvskostnaden som överstiger den befintliga kapitalskulden. Detgällande systemet för beräkning av pantvärde vid ombyggnad finner utredningenbehäftat med vissa nackdelar. Beräkningen är visserUgen relativt enkel somprincip men är förenad med åtskilligt arbete i den konkreta tillämpningen. Oftauppkommer diskussioner om enstaka detaljer. GäUande regler tar inte rimlighänsyn till eventuell kostnad för förvärv av fastigheten. Vidare ges intemöjlighet att i förväg säkert bestämma pantvärdet. Slutiigen ser utredningendet som en brist att produktionskostnadsrelaterad pantvärdebestämning vidombyggnad sällan ger samma pantvärden för likvärdiga slutprodukter. En sådanpantvärdebestämning kan vara mera motiverad vid nybyggnad än vid ombyggnad,där betingelserna är olika från fall till fall. Utredningen eftersträvar en metod för beräkning avett pantvärde som inte överstiger värdet av en motsvarande nybyggnad. I och försig skulle beräkningen kunna åstadkommas inom ramen för rådande system, menbristerna skulle enligt utredningen inte elimineras. anförde i betänkandet(SOU 1966: 44) Bostadspolitiskt kreditstöd (s. 278) vissa betänkligheter motett pantvärde, grundat på framtida hyresavkastning. har, framhållersaneringsutredningen, förhållandena förändrats genom ändrad lydelse 1973: 21 29 av26 § hyresreglerlngslagen och tiUkomsten av ny hyreslagstiftning (numera 12kap. jordabalken, SFS 1971: 1209). Lägenheter, som har färdigställts efterutgången av , har undantagits från hyresregleringen. (Detsamma gällerfr. o. m. för lägenheter, som har färdigstäUts efter år1957.) Hyrorna i dessa lägenheter skall som följd härav inte bestämmas medhänsyn tUl de faktiska eller beräknade produktionskostnaderna utan efterjämförelse med hyresläget I likvärdiga lägenheter (bruksvärdeshyror). En sådanjämförelse skall I regel ske med ett stort bestånd av lägenheter, där deallmännyttiga bostadsföretagen är prisledande. Från hyresregleringen kan vidareundantas hus som undergår omfattande ombyggnad. Denna regel avser att främjaunderhåll och förbättring av det äldre fastighetsbeståndet. Hyrorna skall vidomfattande ombyggnad på samma sätt som beträffande nybyggnad bestämmas sombruksvärdeshyror. Det är uppenbart, säger utredningen, attbruksvärdeshyror kommei att utbildas först efter hand. Därför måste ett supplementfinnas i form av kommunernas mål beträffande bostadskostnaderna. Dessa mål böri lånesammanhang tillerkännas samma betydelse som braksvärdeshyran.Utredningen använder begreppet rikthyra som gemensam beteckning förbruksvärdeshyran och de olika hyresnivåer som anges i kommunensbostadskostnadsmål. Erfarenheterna av den nya hyreslagstiftningen ärbegränsade. Utredningen anser emellertid att förutsättningar efter hand böruppkomma att i samband med bestämmande av pantvärde vid ombyggnad införa bruksvärdeshyransom en av de avgörande komponenterna. I den män en hyresnivå har utbildats iett område bör den accepteras vid långivningen. Om så inte är fallet, fårbostadsmyndigheten söka bilda sig en föreställning om hyresnivå genom såvittmöjligt adekvata jämförelser, varvid kommunens mål beträffandebostadskostnaderna bör ha stor vikt. Utredningen föreslår att pantvärdet skall bestämmasgenom en normaliserad avkastnuigskalkyl, som innebär en nuvärdesberäkning (diskontering)av framtida ärliga nettointäkter (hyror minus driftkostnader) och tomtvärdetvid kalkylperiodens slut. Avsikten är att de oUka räntefaktorerna skallbestämmas centralt. Kalkylen måste grundas på en realistisk räntesats sombestäms med hänsyn till antaganden om den framtida prisutvecklingen. Härvidskall hänsyn tas till utvecklingen I tiden av bl. a. hyresintäkter ochdriftkostnader. Vid beräkning av pantvärde för en fastighet måste man bestämmade hyror och driftkostnader som svarar mot den ombyggda fastighetens standardoch lägenhetsfördelning samt kalkylperiodens längd. Vidare behövs uppgift omdet aktuella tomtvärdet. Pantvärdet beräknas sedan med hjälp av räntetabeller.Genom att pantvärdeberäkningen baseras på rikthyror och erfarenhetstal fördriftkostnader samt normala Prop.1973: 21 30 räntekravoch inte på de specieUa förhållanden som gäller för projektet leder värderingeni form av en normaliserad avkastningskalkyl till i stort sett sammaslutresultat för likvärdiga projekt. En följd av den föreslagna beräkningsmetoden bliratt pantvärdet blir i visst avseende oberoende av de redovisade kostnaderna.Pantvärdet kommer bl. a. att kunna ge visst utrymme för belåning av sådanakostnader för förvärv av fastigheten som överstiger kapitalskulden.Beräkningssättet gör det vidare möjligt att före en tilltänkt ombyggnad enkeltoch snabbt beräkna de pantvärden som motsvarar olika alternativaombyggnadsinsatser. får sålunda möjlighet att lämnaförhandsbesked eller som utredningen föreslår meddela partiellt beslut ifråga om pantvärde vid ombyggnad. En norma-Userad kalkylmetod och en centralbestämning av de olika räntefakto-rema gör det möjligt att tUlgodose kravet påoffentligt redovisade beräkningsregler, som i minsta möjliga grad innefattarsubjektiva moment. Närpantvärdet och låneunderlaget beräknas med utgångspunkt i hyran bör enligtutredningen nu förekommande kostnadsprövning ändras så att bostadsmyndigheternafår möjlighet att avslå låneansökningar . rörande projekt med årskostnader somöverstiger skälig hyra. Läneunderlaget skall enligt utredningens förslagberäknas genom att pantvärdet reduceras med värdet av de nyttigheter i husetsom enligt gällande bestämmelser inte kan ingå i läneunderlaget. Hämd bör nybyggnadsschablonernakunna användas. Utredningen anser att det behövs en successivövergång till det nya systemet för beräkning av pantvärde och föreslår attdetta system skall kunna tillämpas parallellt med det nuvarande systemet underen övergångstid av . 3.5.8Läges- och standardtillägg samt saneringstillägg erinrar om att sammalåneregler gäller vid nybyggnad i samband med totalsanering som vid nybyggnadi exploateringsområde. Två tillägg som ingår I pantvärdet är av specielltintresse i samband med sanering. För område med särskilt höga fastighetsvärdenföranledda av gott bostadsläge eller hög exploateringsstandard kanlänsbostadsnämnd, efter framställning från vederbörande kommun, fastställaläges- och standardtillägg. Sådant tillägg kan fastställas för såvälflerfamiljshus som småhus. Läges- och standardtillägget är ett schablonbeloppsom utgår för samtliga låneobjekt belägna inom visst avgränsat område med förhustypen fastställt tillägg. Tillägg för gott bostadsläge är uttryck för attkostnaderna inom vissa områden i kommunen ofta centralt belägna är högresamtidigt som bostadsläget är uppenbart bättre än inom andra områden. Syftetmed tillägget är att anpassa pantvärdet till det högre avkastningsvärde 1973: 21 31 fastigheternainom området får anses ha till följd av det bättre bostadsläget. I principmotsvaras lägestUlägget för visst område av den merkostnad (högre hyra) som kananses skälig för bostäder i området jämfört med kostnader för bostäder av sammastandard I ytterområden. Tillägg för gott bostadsläge är normalt uttryck förskillnader i bostadsläge inom en kommun. Inom region som utgör en enhet ifråga om bostadsförsörjningen kan dock vid bedömningen hänsyn tas även tillläget inom regionen. TUlägg för hög exploateringsstandard kan förekommaför områden med låg bebyggelsetäthet eller hög gatustandard. Sådant tillägg harsällan blivit utnyttjat.