mot · FW021625 · 1973-03-23 00:00:00 — av m. fl. i anledning av Kungl. Majrts proposition 1973:23 med förslag till lag om ändring i jordabalken, m. m. Det måste anses vara en allvarlig brist att de lagförslag som läggs fram i proposition 1973:23 inte remitterats till lagrådet för granskning och yttrande. Förslagen innebär betydande ändringar av en central civilrättslig lagstiftning som berör en mycket stor del av medborgarna i landet. Förutom ändringar i arrendelagstiftningen m. m. föreslås en mängd nya regler i hyreslagen. Lagförslagen bygger i viss utsträckning på två departementspromemorior. De har således inte tillkommit på grundval av en allsidigt sammansatt utredning, något som redan det kan förefalla anmärkningsvärt. Departementspromemoriorna har visserligen utsänts på remiss till vissa myndigheter och organisationer. Vid en genomgång av promemoriorna och propositionen finner man emellertid i propositionen åtskilliga förslag som inte återfinns i promemoriorna och som alltså inte remissbehandlats. Här må endast nämnas reglerna om förbud mot rörlig hyra enligt 19 a § och införandet av rätt att bryta ingångna avtal enligt 4 a §. De föreslagna reglerna kan alltså inte anses genomarbetade på vedertaget sätt. Något skäl att forcera fram de nya reglerna kan inte anses föreligga. Det rör sig här ingalunda om någon föråldrad lagstiftning, som till varje pris snabbt måste ändras. Hyreslagstiftningen reformerades grundligt 1968 och har undergått ett flertal ändringar, . Enligt vad som uttalas i propositionen har lagstiftningen i stort sett fungerat väl. Det kan alltså inte med fog göras gällande tidsbrist som skäl för att underlåta remiss till lagrådet. En genomgång av de föreslagna reglerna visar att en behandling av lagrådet skulle haft en viktig funktion att fylla, bl. a. i formellt avseende. Den föreslagna nya lagtexten är i vissa delar svårbegriplig och klumpig. Den fordrar en bearbetning som lämpligast hade bort ske i lagrådet. Även om motionstiden förlängts har den inte medgivit en ingående granskning av lagförslaget med hänsyn till de brister som vidlåder detta. Vi har emellertid funnit att av formella skäl följande ändringar bör ske: a) 54 § är svårläst och otymplig. Första meningen i första stycket kan exempelvis vinna i klarhet om den delas upp i flera. Huvudinnehållet i stycket kommer vidare bättre fram, om stycket inleds på följande sätt: Bostadshyresgäst har rätt att uppsäga hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren varefter de närmare förutsättningarna härför anges. b) 54 § andra stycket innehåller en meningslös hänvisning till andra stycket vilken bör utgå. c) 54 § tredje stycket innehåller en hänvisning endast till uppsägning 1* 1973. enligt första stycket. Detta innebär att man lämnas i ovisshet om det fortsatta förfaringssättet då uppsägning skett enligt paragrafens andra stycke. Hänvisningen bör avse även andra stycket. d) Samordningen av 48 § första stycket, tredje och fjärde punkterna med ordet härvid förefaller språkligt oklar. Meningen blir uppenbarligen betydligt klarare, om man bibehåller fjärde punkten som ett särskilt stycke i paragrafen och anger: Vid tillämpning av första stycket tredje punkten skall bortses från osv. e) I specialmotiveringen till ändringen av 44 § (s. 168 ff.) uttalas att, om underrättelse som avses i 44 § första stycket avviker från formulär som avses i 44 § tredje stycket, underrättelsen bör frånkännas rättslig betydelse. Detta uttalande har ingen täckning i lagtexten. Vill man åstadkomma en sådan rättsverkan bör lagtexten omarbetas och ange verkan av att fastställt formulär inte använts. En annan utväg kan vara att i tredje stycket klart ange: Underrättelse enligt första stycket skall ske enligt formulär osv. Inte heller vad gäller de materiella reglerna synes emellertid förslaget helt genomtänkt. Vi anser i detta avseende att ändringar bör ske i nedan upptagna lagrum. I förslagets 54 § har införts en rätt för bostadshyresgäst att säga upp avtalet för villkorsändring. Motivet för denna ändring är bl. a. att hyresavtalen ofta innehåller klausuler som i en eller annan form ger hyresvärden möjlighet att höja hyran utan att hyresavtalet behöver sägas upp (prop. s. 102, 115). Införs denna uppsägningsrätt lär något behov inte föreligga av bestämmelserna i 19 a § om förbud att avtala om dylika klausuler. Hyresgästen får ju möjlighet att få den utgående hyran prövad av hyresnämnd. På den del av bostadshyresmarknaden som inte är underkastad hyresreglering har olika slag av indexklausuler vunnit viss utbredning. Framför allt har detta varit fallet på den kommunala sektorn. Det helt övervägande antalet primärkommuner har således träffat hyresavtal med indexklausuler. Det rör sig här om cirka 13 000 bostadslägenheter. Av landstingskommunerna har 19 av 24 använt sig av indexreglering. Antalet lägenheter i dessa landsting är omkring 1 500 omöblerade och omkring 9 000 möblerade, mindre lägenheter. Även på den enskilda sektorn förekommer indexklausuler omväxlande med s. k. förhandlingsklausuler i viss utsträckning när det gäller bostadslägenheter. Det förefaller naturligt att parterna på hyresmarknaden skall tillerkännas rätt att avfatta sina avtal på praktiskt och ändamålsenligt sätt. I tider då avsevärda allmänna kostnadsökningar inträder kan det synas rimligt med en kontraktsbestämmelse som medför att den avtalade hyran rör sig i takt med kostnadsutvecklingen. Därigenom undviker man besvär med ny kontraktskrivning, ständiga förhandlingar och eventuellt uppsägningar. Någon nackdel synes inte ha varit förbunden med indexreglering av hyra. Med den föreslagna uppsägningsrätten för hyresgäst ges nu en fullständig garanti för att hyresgästen inte skall behöva erlägga en hyra sorn överstiger lägenhetens bruksvärde. Förslaget är för övrigt inkonsekvent genom undantaget i andra stycket från förbudet i första stycket. Hävdar man såsom sker i propositionen s. 159-160 att klausuler som medför att hyran inte är på förhand bestämd bör förbjudas, är det svårt att inse varför en förhandlingsklausul bör tillåtas. Det kan kanske t. o. m. göras gällande att utfallet av indexklausul är mera på förhand beräkneligt för hyresgästen än resultatet av en framtida förhandling med någon organisation. Härtill kommer att en stor del hyresgäster inte tillhör någon organisation. Något organisationstvång via hyreslagstiftningen bör inte heller framtvingas. Det enda egentliga skäl som förs fram i propositionen (s. 116) för förbudet mot indexklausuler är farhågor att många hyresgäster inte skulle förstå eller komma sig för att ta till vara sin rätt att säga upp hyresavtalet för prövning av hyran. Vi finner inte skälet bärkraftigt. Men om det skulle vara ett vägande skäl kan man fråga sig varför det då inte är tillämpligt även på hyresavtal med förhandlingsklausul. Hyresgäster med sådana avtal kan knappast antas ha bättre förstånd eller företagsamhet än hyresgäster med indexklausul. Samma skäl som i detta avseende åberopas mot indexklausul kan med andra ord göras gällande mot förhandlingsklausul. För vår del kan vi som ovan nämnts inte finna det motiverat att ingripa mot någondera av klausulerna. På grund härav bör 19 a § inte antagas. Paragrafen föreslås erhålla ett nytt tredje stycke enligt vilket bostadsförmedling får göra framställning om byte av lägenhet, då förmedlingen medverkar till att hyresgästen erhåller annan bostad. Vi kan inte finna att skäl anförts för att komplicera hyreslagstiftningen på detta sätt. Det förefaller uppenbart att hyresgästens ställning i ett bytesärende inte på minsta sätt stärks genom den föreslagna ordningen utan tvärtom försvagas. Av propositionen framgår (s. 134) att hyresgästen kan komma att få betala dubbel hyra om han antar bostadsförmedlingens erbjudande om annan lägenhet. Erlägger hyresgästen inte hyra för den lägenhet som han lämnat förverkas som bekant hyresrätten. 1 så fall förfaller bytet. Det kan antagas att hyresgäster i viss utsträckning skulle underlåta att betala hyra för den lägenhet de inte längre bor i. Ett förverkande av hyresrätten beträffande den lägenheten medför ingen nackdel för dem. Eftersom hyresvärden till den lägenhet hyresgästen lämnat inte har något påtryckningsmedel för att få ut hyran föreligger uppenbarligen risk för hyresförluster i sådana fall. Skälet till den föreslagna lagstiftningen anges vara (s. 133) att bostadsförmedlingar gått miste om anvisningsrätt till lägenheter därför att den avflyttande hyresgästen inte medverkat till överlåtelse. emellertid svårt att inse varför inte bostadsförmedling kan bedriva sin verksamhet på det sättet att anvisning av ny lägenhet sker först sedan bytesfrågan är avgjord. Håller man på en sådan princip behövs inte någon lagstiftning av föreslagen art som kan åsamka rättsförlust för både hyresgäst och hyresvärd. 35 § tredje stycket bör därför inte antagas. Paragrafen har tillförts en ny bestämmelse om att hyresvärden skall underrätta hyresgästen om den rätt till återvinning av hyresrätten som föreligger efter förverkande på grund av bristande hyresbetalning. Det kan tänkas att denna regel kan ha en viss funktion att fylla. Det är däremot svårt att förstå anledningen till föreskriften i paragrafens nya tredje stycke att Konungen eller myndighet som Konungen bestämmer skall fastställa formulär till sådan underrättelse. Partsorganisationerna på hyresmarknaden har sysslat med formulär och blanketter för alla former av uppsägningar, avflyttningsmeddelanden och underrättelser enligt hyreslagens olika bestämmeler. Konungen har hitintills inte blandat sig i den hanteringen. Vi ser inte något skäl till att han skall ingripa beträffande just denna underrättelse. I propositionen anges i specialmotiveringen (s. 181) att man genom den föreslagna bestämmelsen i 54 § andra stycket öppnar möjlighet för bostadshyresgäst med hyresavtal än att säga upp avtalet för villkorsändring till en tidpunkt då han vunnit besittningsskydd. Beträffande skälen härför hänvisas till den allmänna motiveringen. Såvitt man kan finna innehåller emellertid den allmänna motiveringen uttalanden som går i helt motsatt riktning. Det anges (s. 108) att den initiativrätt för hyresgästen som föreslås bör gälla endast när avtalet i princip är förenat med besittningsskydd, dvs. när hyresförhållandet varat i följd. Skälet härför anges vara att hyresvärden beträffande de kortare avtalen kunde förmodas möta en uppsägning för omprövning av hyresvillkoren med en uppsägning för avflyttning. Eftersom besittningsskydd inte föreligger beträffande de kortare avtalen kunde hyresgästen alltså riskera att få lämna lägenheten. En förutsättning för uppsägningsrätt enligt första stycket är att hyresförhållandet vid den tid till vilken det är uppsägbart varat i följd. Enligt andra stycket föreligger uppsägningsrätt för sådana avtal som inte vid den tid till vilken det är uppsägbart varat i följd. Uppsägningen får emellertid inte ske till den tid till vilken det är uppsägbart utan till utgången av den tionde, elfte eller tolfte månaden av hyrestiden. Den föreslagna konstruktionen förefaller invecklad och svårförståelig. Dessutom kan den innehålla den risk för hyresgästen att bli uppsagd för avflyttning som man i den allmänna motiveringen säger sig vilja undvika. Om en hyresgäst som hyr lägenheten för obestämd tid och med minst en månads uppsägningstid under månad 6 säger upp för villkorsändring till utgången av månad 10 riskerar han uppenbarligen att hyresvärden exempelvis under månad 7 säger upp för avflyttning till utgången av månad 9, då hyresgästen inte erhållit besittningsskydd. För att vara på den säkra sidan måste hyresgästen alltså noga avväga sin uppsägning så att tiden för hyresvärden att säga upp för avflyttning har gått till ända. Ett system enligt vilket finurlighet på sådant sätt premieras bör inte införas. En ytterligare inkonsekvens föreligger på det sättet att uppsägningsrätt enligt första stycket inte får avse lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. Någon motsvarande inskränkning finns inte stipulerad i andra stycket. Skäl för den ena eller andra regleringen har inte angivits. Anledningen till att man föreslår reglerna i andra stycket får antagas vara att man vill bereda hyresgäster med korttidsavtal möjlighet att, än som eljest skulle stå till buds, säga upp för villkorsändring. Det är emellertid ovanligt att lägenheter på den reguljära hyresmarknaden hyrs ut på korttidsavtal. Sådana avtal förekommer mest när det är fråga om lägenheter som utgör del av upplåtarens egen bostad och som alltså generellt saknar besittningsskydd enligt 45 §. Med hänsyn härtill och till de risker för att hyresgäster inte känner till att de på grund av sin uppsägning kan komma att bli uppsagda till avflyttning bör paragrafens andra stycke utgå. I paragrafens andra stycke föreslås den ändringen att hyresnämnds beslut i fråga som avses i 35 och 40 §§ inte får överklagas. Som skäl för den föreslagna fullföljdsbegränsningen har anförts att en hyresgäst som vill genomföra ett byte mot hyresvärdens bestridande med nuvarande klanderregler kan få vänta innan definitiv överlåtelse kan komma till stånd. Det förhåller sig visserligen på det sättet att mål och ärenden som avgörs slutligt i en enda instans kan förväntas ta i anspråk än sådana som får fullföljas till högre rätt. Kravet på rättssäkerhet bör emellertid enligt vår mening tillerkännas större vikt än kravet på snabbhet i det rättsliga förfarandet när det gäller ärenden av detta slag. I fråga om bytesärenden kan det inte med fog påstås att hyresgästen är i någon nödsituation. Han har en lägenhet, och hans intresse är endast att erhålla en annan som passar honom bättre. Att han därvid får vänta så att ett betryggande rättsligt förfarande kan ske synes inte orimligt. Det synes vidare som om de nackdelar som är förbundna med fullföljdsrätten överdimensionerats. Det förhåller sig nämligen så att majoriteten av byten genomförs utan någon som helst inblandning av myndighet. Det är i regel endast då hyresvärden har anledning misstänka att något verkligt byte inte skall ske som saken dras inför de dömande organen. 1 de fall prövning kommer till stånd finner sig parterna i allmänhet i hyresnämndens avgöranden. få fall förs vidare till nästa instans. Till det anförda kommer att hyresmarknaden nu företer en annan struktur än 1968, då bytesregeln infördes. I den mån tillgången på lägenheter är knapp ökar hyresgästens behov av rätt till byte, exempelvis vid flyttning från en ort till en annan. Vid bättre tillgång på lägenheter kan bostadsfrågan lösas utan att byte behöver ske. har tillgången på lägenheter som bekant ökat avsevärt. Lediga lägenheter finns numera att tillgå även i storstadsområdena, och allt tyder på att denna utveckling fortsätter. En lagstadgad rätt till byte bör uppfattas närmast som en krisregel, som förlorar i betydelse ju mer normal marknaden blir. Eftersom hyresmarknaden i så gott som hela landet kännetecknas av ett tämligen stort antal outhyrda lägenheter har bytesregeln enligt vår uppfattning redan minskat avsevärt i betydelse för hyresgästen. Någon nämnvärd nackdel kan under sådana förhållanden inte vara förbunden med att enstaka och som regel svårbedömbara fall om byte får fullföljas till högre rätt. Att bytesrätten alltjämt kan ha någon betydelse i storstadsområdena är närmast beroende på att vissa lägenheter där har en hyra som avsevärt understiger bruksvärdet och därför kan te sig lockande som bytesobjekt. Det bör dock beaktas att det är just i sådana fall som faran för olaga ersättningar är stor och därmed behovet av tillförlitlig prövning angeläget. Allteftersom hyrorna tillåts anpassa sig till marknadsvärdet reduceras betydelsen av bytesrätten även såvitt avser dessa lägenheter. Det nu anförda gäller i tillämpliga delar även för andrahandsupplåtelse. Den föreslagna fullföljdsbegränsningen bör inte genomföras. De nya reglerna föreslås i princip träda i kraft . Lagförslaget lär inte kunna antagas av förrän tidigast månad och inte komma ur trycket i SFS förrän månad. En lagstiftning som innebär så stora förändringar i vad som gällt bör under inga omständigheter sättas i kraft med så kort varsel. Parterna på hyresmarknaden och de myndigheter som sysslar med hyresfrågor bör beredas skälig tid att sätta sig in i de nya reglerna. Att vissa hyresavtal till följd av ett senare ikraftträdande inte kan sägas upp för villkorsändring förrän till kan mot bakgrund bl. a. av att hyreslagen dock får betraktas som en mycket modern lagstiftning inte föranleda till en annan bedömning. De nya reglerna synes därför icke böra träda i kraft förrän . På vederbörande utskott torde få ankomma att utarbeta erforderlig författningstext. Med hänvisning till det anförda hemställs att i vad gäller ändring av 12 kap. jordabalken A. beslutar att 19 a § skall utgå, B. beslutar att 35 § tredje stycket skall utgå, C. beträffande 44 § beslutar 1. att tredje stycket skall utgå därest yrkandet under 1. icke vinner bifall, 2. att tredje stycket ges sådant innehåll att därav framgår att om underrättelse som avses i första stycket avviker från formulär som anges i tredje stycket den skall frånkännas rättslig betydelse, D. beträffande 48 § beslutar överföra fjärde punkten till ett särskilt stycke vilket inledes Vid tillämpning av första stycket tredje punkten skall bortses från lägenhet etc. E. beträffande 54 § beslutar 1. att första stycket första meningen skall uppdelas i flera meningar, 2. att andra stycket skall utgå därest yrkandet under 2. icke vinner bifall, 3. att andra styckets hänvisning till andra stycket skall utgå samt att i tredje stycket skall ges en hänvisning även till andra stycket, F. beträffande 70 § beslutar att fullföljdsbegränsningen i vad gäller frågor som avses i 35 och 40 § § utgår, G. beträffande övergångsbestämmelserna beslutar att lagändringarna icke skall träda i kraft förrän . () () () () () ()