prop · FV0370 · 1972-12-31 00:00:00 — En möjhghet är att stadga attunderrättelsen skall ges, inte i uppsägningen, men med denna och attunderrättelsen skall vara skriftlig. Vid muntlig uppsägning skulle då jordägareneller hyresvärden ha att överlämna en handling som upptar de olikauppgifter som underrättelsen till arrendatorn eller hyresgästen skallinnehålla. En sådan ordning skulle sannolikt få till följd att i praktikenockså själva uppsägningen i regel blev skriftlig. Det synes då naturligare att med bibehållande av förslagets konstruktion att underrättelsen skall ingå iuppsägningen i stället föreskriva att själva uppsägningen alltid skall skeskriftligen. Föreskriften bör begränsas till de fall som avses i 11 kap. 6 §och 12 kap. 58 §. Föreskriften om den obligatoriska skriftliga formen föruppsägning kan förslagsvis tas in i förevarande paragraf och i 12 kap. 8 §. Iförevarande paragraf bör den lämpligen komma till uttryck på så sätt att iförsta stycket mellan nuvarande första och andra punkterna införes en ny andrapunkt med följande lydelse: "I fall som avses i 11 kap. 6 § skalluppsägningen dock alltid ske skriftligen." gäller att arrendatorn bevarar sin rätttill ersättning enligt 5 § genom sitt till jordägaren riktade meddelande,enligt första stycket första punkten i förevarande paragraf, att han önskarbehålla arrendestället. Vidare gäller på grund av bestämmelser om medling i arrendetvister,att efter särskild ansökan av jordägaren eller arrendatorn till arrendenämndendenna kan medla mellan dem. Det remitterade förslaget kan sägas i nu nämndahänseenden innebära, att arrendatorns meddelande, närmast avsett förjordägaren, ställes till arrendenämnden och har formen av och samtidigtinnefattas i ansökan om medling. Ansökan får alltså fylla två funktioner. EnHgt remissprotokollet skall det, oaktat att medling iprincip skall vara obligatorisk, stå parterna fritt att överenskomma attmedling inte skall ske. Träffas sådan överenskommelse, skall arrendatorn utanvarje 1972: 70 32 hänvändelsetill arrendenämnden vara bevarad vid sin rätt att fordra ersättning och kunnadirekt hos domstolen väcka talan om ersättning. Enligt uttalande iremissprotokollet skulle av allmänna regler följa att parterna i en uppkommentvist kan på så sätt avtala om förutsättningarna för att rätt till ersättningskall föreligga. Någon bestämmelse i ämnet skulle därför inte behövas. Härtillkan anföras, att avtalsmöjligheten måhända följer redan av föreskriften i 4 § iförevarande kapitel, att bestämmelserna i 6 § om rätt till ersättning för arrendatornmed anledning av arrendets upphörande gäller, "om ej annat avtalats".I vart fall måste arrendatorn vara beredd att vid behov inför domstolen styrkaatt en överenskommelse av ifrågavarande innehåll blivit träffad. Det är därför atttUlråda, att överenskommelsen slutes skrifthgen (jfr 12 kap. 56 §). Iremissprotokollet behandlas inte vad som skulle bli följden av att arrendatorn,sedan han inom föreskriven tid från uppsägningen hänskjutit tvisten , eller efter dess utgång återkallarsitt hänskjutande eller sedermera utan laga förfall underlåter att på kallelseinfinna sig till medling och därigenom föranleder att frågan om medling avskrives.Det synes emellertid finnas anledning antaga att det är avsett att arrendatorninte genom ett sådant handlingssätt i och för sig går förlustig sin rätt attfordra ersättning. I det enskilda fallet kan sådana omständigheter naturligenföreligga att han får anses ha materiellt sett avstått från ersättnmg. Detvore önskvärt att förslagets innebörd på dessa punkter klarlades. Är nyssnämndaantagande om den avsedda innebörden riktigt, finns i sak inte något att erinra,men den föreslagna lagtexten torde inte vara alldeles tUlfredsställande. Det ärdock en ganska naturlig tanke, att den som till bevarande av någon sin rätt haratt begära nägot hos en myndighet, inte utan förlust av rätten skall fååtertaga sin begäran eller omintetgöra bifall till denna. Bättre skulle varaatt taga fasta på att det här i själva verket är fråga om två rättshandlingar,nämligen dels ett närmast för jordägaren avsett meddelande till bevarandeav ersättningsrätt dels en begäran om medling. Avfattades paragrafen i enlighethärmed skulle det vara mera naturligt att rättsverkan av meddelandet beståräven om på grund av arrendatorns handlingssätt medling inte kommer till stånd. Jordägarensunderrättelse till arrendatorn torde böra innehålla tydligt meddelande ompåföljden av att arrendatorn underlåter att hänvända sig till arrendenämndeninom angiven tid. härom bör intagas i lagen. På gmndav det anförda förordar jag att förevarande paragraf avfattas på följandesätt: "Jordägarenskall----- medge förlängning. dessutominnehålla underrättelse att arrendatorn, om han icke gär med pä att lämnaarrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att inom Prop.1972: 70 33 från uppsägningen meddela detta tillarrendenämnden vid påföljd att annars rätten till ersättning förfaller. Underlåter jordägaren---- utan verkan. Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligtförsta stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att fåersättning enligt 5 §, har arrendatorn att meddela detta till arrendenämndeninom från uppsägningen. Iakttages ej , förfaller rättentill ersättning. Meddelandet till arrendenämnden skall anses innefatta hänskjutandeav tvisten till ." Om den föreslagna rättsskyddsproceduren skall få fulleffekt är det enligt min mening ett väsentligt vUlkor att den skriftligauppsägningen från hyresvärden (jordägaren) till hyresgästen (arrendatorn)innefattar också en erinran om lagens föreskrift att rätten tUl skadestånd ärförfallen, om han inte begärt medling . Enbart upplysningenatt medling kan begäras klargör ju inte för gemene man detallvarliga i situationen. Jag vill tillika understryka det angelägna i attlagstiftaren skapar klarhet om hur det går med rätten tUl skadestånd, om eftervederbörlig hänvändelse till nämnden medling inte kommer till stånd genom olikaåtgöranden av hyresgästen (arrendatorn), och instämmer på grund av det anfördai justitierådet hemställan om utformningen av förevarandeparagraf. 8 § Lagrådet: Under hänvisning till vad som anförts vid 8 kap. 8 §förordar lagrådet, att första stycket andra punkten av förevarande paragraffår följande ändrade lydelse: "Uppsägningen får dock, utom i fall somavses i 58 §, vara muntlig, om skriftligt erkännande av uppsägningenlämnas." Under hänvisning tiU vad jag anfört vid 11 kap. 6 §(jämför ock 56 § i förevarande kapitel) hemställer jag att förevarande paragrafavfattas förslagsvis på följande sätt: "Hyresvärden skall------ medge förlängning.Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, omhyresförhållandet skulle upphöra och han för sådant fall vill fordra ersättningenligt 57 §, haratt från uppsägningen meddela detta till hyresnämnden vidpåföljd att annars rätten till ersättning förfaller. Underlåterhyresvärden-- utan verkan. Harhyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och villhyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 §, harhyresgästen att meddela detta till hyresnämnden frånuppsägningen. Iakttages ej , förfaller rätten tiU ersättning. skall anses innefatta hänskjutande av tvisten tUl nämnden förmedling." Underhänvisning till vad jag anfört vid 11 kap. 6 § instämmer jag i justitierådetAlexandersons hemställan om utformningen av förevarande paragraf. Iremissprotokollet framhålls att hyresregleringen för lokaler helt avvecklasfr. o. m. och att betydelsen av att besittningsskyddsprocedurenär ändamålsenligt utformad härvid ökar. Lagändringama föreslås därför träda ikraft . Innebördenav den anförda motiveringen är måhända icke alldeles klar. Med större fog tordeman kunna hävda att den ändamålsenligare utformningen av proceduren hade varitän mera betydelsefull, om den varit i kraft under hela innevarande år, eftersommerparten av uppsägningarna för den svåra anpassningen till den friamarknadens lokalhyror kan antagas ha ägt rum under första hälften av detta år.Under denna tid hade det varit särskilt angeläget att förebygga rättsförlusterför hyresgästerna. Eftersom kortare uppsägningstid än knappasttorde förekomma vid lokalförhyming, innebär den föreslagna tidpunkten för ikraftträdandetatt praktiskt taget hela anpassningen till den högre hyresnivån skulle ske medtillämpning av den otillfredsställande äldre rättsproceduren. uppkomna situationen synes det mig i allt fall böra övervägas, om inte etttidigare ikraftträdande kan och bör åstadkommas. Därest förslaget erhåller ensnabb behandling i , kunde tidpunkten kanske flyttas till den 1 majeller åtminstone till . Värdet av en sådan ändring berorgivetvis på hur man bedömer fördelarna av åtgärden mot dess nackdelar. Denviktigaste fördelen skulle vara att ett antal småföretagare, som har lokalermed tre månaders uppsägning och ofta är föga lagförfarna, kommer in under dentryggare rättsproceduren och får del av hyresnämndernas medling. Prop.1972: 70 35 flyttningbetingas främst av att informationen om den nya proceduren inte snabbt nog slårigenom hos hyresvärdarna, vilket kan medföra rättsförluster för derasvidkommande. Om man mot varandra stäUer dessa risker för rättsförluster förhyresvärdarna, bestående som regel i att DgUtig uppsägning medför ett årsuppskov med hyreshöjning, och de i remissprotokollet dokumenterade riskerna förlokalhyresgästerna i form av förluster av kanske betydande skadestånd enligt 12kap. 57 § JB, synes mig övervägande skäl tala för att den föreslagna merabetryggande rättsproceduren så skyndsamt som möjHgt bringas i tillämpning. Möjlighetföreligger icke att nu bedöma, när proposition i ämnet kan framläggas och närriksdagen tidigast kan ha tagit ställning. Jag kan därför endast hemställa attdagen för ikraftträdandet tidigardägges i den utsträckning så finnes möjligt. Förden händelse vad lagrådet anfört vid 8 kap. 8 § och 12 kap. 8 § vinnerbeaktande, torde övergångsbestämmelserna förslagsvis kunna avfattas påföljande sätt: "2.Bestämmelserna i 8 kap. 8 § och 11 kap. 6 § enligt deras nya lydelse gälleräven i fråga om arrendeavtal som slutits före lagens ikraftträdande, omsistnämnda paragraf i dess äldre lydelse var tUlämplig på avtalet. Motsvarandegäller, om 2 kap. 88 § lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendomvar tUlämplig på avtalet. Har arrendeavtalet sagts upp före ikraftträdandet,äger äldre bestämmelser dock fortfarande tillämpning. 3.Bestämmelserna i 12 kap. 8 och 58 §§ enligt deras nya lydelse gäller även ifråga om hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande, om sistnämndaparagraf i dess äldre lydelse var tillämplig på avtalet. Motsvarande gäller,om 3 kap. 58 § lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom var tUlämpligpå avtalet. Har hyresavtalet sagts upp före ikraftträdandet, äger äldrebestämmelser dock fortfarande tillämpning." Godtagesej lagrådets förslag i fråga om 8 kap. 8 § och 12 kap. 8 § torde de föreslagnaövergångsbestämmelserna jämkas. 1972: 70 36 Utdragav protokollet över justitieärenden, hållet inför istatsrådet på . Närvarande:Statsministern , ministern för utrikes ärendena , statsrådenSTRÄNG, , , , , , , ,, , , , . StatsrådetLidbom anmäler efter gemensam beredning med statsrådets övriga ledamöterlagrådets yttrande över förslaget till lag om ändring i jordabalken. Föredragandenredogör för lagrådets yttrande och anför. Ianslutning till de föreslagna ändringarna i 11 kap. 6 § och 12 kap. 58 §jordabalken har lagrådet förordat, att jordägare och hyresvärd skall lämna deunderrättelser som avses i nämnda bestämmelser skriftligen. Lagrådet hardiskuterat olika lagtekniska lösningar för att nå detta resultat och slutligenföreslagit, att själva uppsägningen i de fall som är i fråga alltid skallske skrifthgen. För egen del har jag den uppfattningen att man kan utgå frånatt uppsägningen och de däri lämnade underrättelserna allmänt kommer att skeskriftligt redan av praktiska skäl. Jag vill emellertid inte motsätta miglagrådets önskemål om att skriftlig form i nu förevarande fall skall varaobligatorisk. Som lagrådet funnit bör bestämmelser i ämnet tas upp i 8 kap. 8 §och 12 kap. 8 § jordabalken. Mot den av lagrådet föreslagna utformningen avbestämmelserna har jag inte något att erinra. Enligtdet remitterade förslaget skall hyresgästen resp. arrendatom, om han föravflyttning fordrar ersättning, hänskjuta tvisten till hyresnämnden . Två av lagrådets ledamöter har föreslagit, att denrättshandling som hyresgästen resp. arrendatorn har att företa för att bevarasin rätt tUl ersättning skall få formen av ett meddelande till nämnden somsamtidigt skall anses innefatta hänskjutande av tvisten till nämnden förmedling. Emellertid är en av avsikterna med det remitterade förslaget attmedling skall komma till stånd, och jag anser att detta syfte kommer tilltydligare uttryck med den av mig föreslagna lydelsen. Jag är därför inte bereddatt frångå det remitterade förslaget på denna punkt. Jag viU bekräfta att, somen av de båda ledamöterna antagit, det är avsett att hyresgästen resp. arrendatornskall ha bevarat sin rätt till ersättning genom att hänskjuta tvisten tillnämnden och att han inte enbart genom att återkalla sitt hänskjutande ellerutebli från medling går förlustig den rätten. Jag anser att detta framgår med tUlräckligtydlighet av det remitterade förslaget, som inte Prop.1972: 70 37 innehållernågon föreskrift om att hyresgästen resp. arrendatorn i sådant fall förlorarrätten till ersättning. Detav en ledamot av lagrådet framförda önskemålet om en tidigareläggning av dagenför ikraftträdandet finner jag mig inte kunna biträda. Ett avsevärt tidigareikraftträdande än jag har föreslagit är inte möjligt. Uppsägningar till den 1oktober 1972 kulminerar före och torde endast i undantagsfall skeefter . Det är då bättre att hålla fast vid ett ikraftträdande än att genomföra en lagändring medan ett stort antaluppsägningar löper. De ändringar i förhållandetill det remitterade förslaget som jag har förordat beträffande 8 kap. 8 §och 12 kap. 8 § påkallar en jämkning också av de föreslagnaövergångsbestämmelserna. Dessa bör utformas på det sätt som lagrådet harföreslagit. Utövervad som följer av det anförda bör vissa redaktionella ändringar vidtas i detremitterade förslaget. Jag hemställer, att Kungl.Maj:t föreslår att antaga det av lagrådet granskade lagförslaget medvidtagna ändringar. Medbifall till vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets övrigaledamöter hemställt förordnar Hans Maj:t Konungen att till skallavlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta protokoll utvisar. 1 »71 7201 26