prop · FV0394 · 1972-12-31 00:00:00 — Från köpmannaförbundetssida har anförts, att man skuUe ha velat ha någon form av övergångsreglering.Informationen till lokalhyresgästerna har varit otUlfredsställande. Många harskrivit på nya kontrakt för att undvika uppsägning vars konsekvenser man inteansett sig kunna bedöma. I en del fall har avtal träffats om en hyra somligger över en marknadsmässig nivå. I andra avtal har hyran för framtidenknutits till konsumentprisindex, vilket kan leda till att den med tiden kan kommaatt ligga över marknadshyran. Förbundet framhåller att hyreshöjningar på 100 "/oeUer mer än relativt många. har flera medlemmar i som har ingått nya avtal,blivit uppsagda eUer fortfarande förhandlar. Det är inte ovanligt med begärdaeller godtagna hyreshöjningar på 100 o/o och det förekommer höjningar på 250 o/g.Åtskilliga restaurangägare har förklarat att de inte kommer att klara debegärda hyreshöjningarna. Hyresregleringslageninnehöll från början bestämmelser om. direkt besittningsskydd och priskontrollbåde för bostadslägenheter och för andra lägenheter, vanligen kallade lokaler,dvs. butiker, kontor, verkstäder osv. Beträffande bostadslägenheter avlöstesreglerna om besittningsskydd 1968 av permanentabestämmelser i den allmänna hyreslagen. Denna lag ger hyresgästen rätt tillförlängning av hyresförhållandet utom i vissa angivna situationer. Frågor omförlängning av hyresavtal prövas av hyresnämnden. För att inte besittningsskyddetskall kunna sättas ur spel genom obilliga hyreskrav finns i hyreslagen normerför hyressättningen som bygger på att hyresvärden inte får ta ut högre hyra änsom svarar mot lägenhetens bruksvärde. För s. k. bristorter gäller dessutomsärskilda regler som innebär att hyran inte får överstiga vad som är rimligt medhänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter inybyggda bostads- 1972: 94 12 För bostadslägenheter som omfattas avhyresregleringen gäller i stället hyresregleringslagens normer för hyressättningen.I fråga om bostadslägenheter är hyresregleringslagen alltså numera en renpriskontroll-lag. Medanbostadshyresgäst sålunda enligt hyreslagen har ett direkt besittningsskydd,leder uppsägning av ett hyresavtal angående lokal till att hyresförhållandetupphör i den mån partema inte senare kommer överens om att förlängahyresavtalet. Kan en vägran från hyresvärdens sida atl förlängahyresförhållandet anses obefogad, blir värden emellertid skyldig att ersättahyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upplösning. Med ensådan vägran hkställs att hyresvärden uppställer oskäliga hyreskrav medpåföljd att förlängning inte kommer till stånd. Ersättningsreglerna harantagits verka så att hyresvärdarna avhåller sig från att företa uppsägningarutan tillräckliga skäl. Därigenom får även lokalhyresgästerna skydd för sinaintressen. Man brakar säga att lokalhyresgäst enligt hyreslagen har ettindirekt besittningsskydd. Under den översyn av hyreslagstiftningen som pågårinom har påtalats vissa brister i proceduren, närmarebestämt det förfarande parterna har att iaktta när hyresgästen görbesittningsskyddet gällande. För att rätta till dessa brister föreslås i prop.1972: 70 vissa ändringar i hyreslagen. Det nubeskrivna indirekta besittningsskyddet för lokaler infördes i hyreslagen vid1968 års reform av hyreslagstiftningen. Bestämmelserna gjordes emellertid intetillämpliga på lokaler som var underkastade hyresregleringen. Denna gällde dåför lokaler på 16 av de största ortema i landet. För lokaler som omfattas avhyresregleringen gäller i stället förutom priskontroll ett direktbesittningsskydd av i princip samma slag som gäller för bostadslägenheterenligt hyreslagen. Pålokalhyresmarknaden har hyresregleringen, där den fortfarande gäller, i allthögre grad kommit att fungera som ett skydd för företag med välbelägna ochbilliga lokaler i gamla hus. Konkurrenter som varit hänvisade till dyra lokaleri nyproduktionen eller till lokaler med sämre affärsläge har blivit lidande. Ivissa fall kan regleringen ha medverkat till att bevara välbehövliga närbutikeroch serviceinrättningar som annars skulle ha försvunnit. I bostadskvarterenråder emellertid i regel inte någon brist på lokaler för kommersiell service.De gynnade företagens fördelar har knappast lett till lägre priser förkonsumenterna. Däremot har konkurrensfördelarna för vissa företag tagit siguttryck i ett system med höga överlåtelseersättningar för hyreskontrakt påaffärslokaler med förmånlig hyra. Vid en samlad bedömning av verkningarna kandet inte anses vara ett konsumentintresse att behålla hyresregleringen förlokaler. Berörda organisationer på lokalhyresmarknaden är sedanlänge inställda på att regleringen bör avvecklas ooh hyrorna anpassas tillmarknadsläget. Problemet har varit att finna en lämplig tidpunkt för av- Prop.1972: 94 13 vecklingenoch skapa förutsättningar för en smidig övergång till en fri hyresprissättning.I övergångsskedet måste rimliga sociala hänsyn tas framför allt till sådanaföretagare som har tillgång till attraktiva lokaler med låg hyra ochsom inrättat sig efter de konkurrensfördelar somhyresregleringen har gett dem. Också på den punkten är organisationerna iprincip ense. Våren1971 beslöt statsmakterna att hyresregleringen helt skulle avskaffas förlokaler med verkan fr. o. m. (prop. 1971: 103, CU 18, rskr183). Därvid utgick man från att det inte längre råder någon påtaglig brist pålokaler ens i storstadsområdenas centrala delar. Mot den bakgrunden ansågs denallmänna hyreslagens regler erbjuda ett tillräckligt skydd förlokalhyresgästernas berättigade intressen. De erfarenheter man hade hunnit fåav det nya systemet med indirekt besittningsskydd på de orter där systemetprövats var också mycket goda. Statsmakternaräknade med att lokalhyresmarknadens organisationer verksamt skulle kunna bidratill att bemästra övergångsproblemen. Från organisationshåll gav man vidupprepade tUlfällen uttryck åt uppfattningen att anpassning tUl marknadshyrorborde och kunde genomföras med stor försiktighet. I Näringslivetsbyggnadsdelegations remissyttrande över hyresrådets skrivelse med förslag tillavveckling av hyresregleringen upplystes, att fastighetsägareförbundtagit upp förhandlingar med organisationer representerande olika delar av lokalhyresmarknaden,och delegationen framhöll, att det fanns anledning utgå från att även denna delav hyresmarknaden skulle komma att omfattas av partsöverenskommelser i syfteatt nå en lugn övergång vid en avveckling av hyresregleringen. Mellan destörre fastighetsägareföreningarna, å ena sidan, och och , å andra sidan, har också sedermera efter rekommendationfrån huvudorganisationerna träffats överenskommelser om förhandlingsordningför lokalhyresmarknaden. Detär ännu för tidigt att fäHa något slutligt omdöme om genomförandet avavvecklingen av hyresregleringen för lokaler. Någon fullständig redogörelseför det nuvarande läget på lokalhyresmarknaden är jag inte i tillfälle attlämna. Jag har av tidsskäl inte funnit det möjligt att genomföra någonenkätundersökning eller liknande utredning för att genomlysa läget. Ettbetydande antal hyresavtal med sikte fr. o. m. den 1 oktober 1972torde vara träffade, men i många fall pågår förhandlingar om nya avtal.Uppgifter om ingångna avtal och andra upplysningar, som jag har fått främst vidöverläggningar med lokalhyresmarknadens partsorganisationer, ger emellertidvissa indikationer om utvecklingen. Dessaindikationer synes bekräfta att avvecklingen på de flesta håll kan väntas gålugnt. kan det emeUertid konstateras att för- Prop.1972: 94 14 väntningarna om en smidig avveckling inte till alla delarkommer att infrias. Så t. ex. kommer det i centrala delar inte attbli alldeles ovanligt med hyreshöjningar på 100 o/o och det går redan nu att tafram inte så få exempel på avtal om höjningar med flera . I en delfall kan procentuellt stora hyreshöjningar vara sakligt motiverade eftersomdet finns hyror som till följd av hyresregleringen kommit att liggaanmärkningsvärt långt under hyresläget för jämförliga lokaler. En del av destörsta hyreshöjningarna torde gälla kontorslokaler eller större butikslokalermed särskilt attraktivt läge eller andra särskilda objekt som inte kan ansesrepresentativa för lokalhyresmarknaden i dess helhet. Men det är tyvärruppenbart att det i alltför många fall kommer att bli fråga om abrupta hyresstegringari strid mot vad man inte minst från fastighetsägarhåll förutsatt. Anpassningentill marknadsmässiga hyror kommer inte överlag att genomföras så försiktigtsom man hade anledning vänta sig när beslutet om avveckling av hyresregleringenför lokaler fattades. Vissa fastighetsägare tycks också ha tagit tillfället iakt att ta ut hyror som knappast kan antas visa sig marknadsmässiga på längresikt. De förhandlingsordningar som överens-kommits mellan de större fastighetsägarföreningarnaoch och lokalorganisationer synes åtminstone iStockholm sällan om ens någonsin ha kommit till användning vid uppgörelser i enskildafall. Det är tydUgt att lokalhyresmarknadens partsorganisationer inte har sågod kontroll över utvecklingen som man haft anledning räkna med. Även omavvecklingen av hyresregleringen för lokaler på de flesta håll kan väntas gålugnt och smidigt, får man alltså nu räkna med att störningarna ochpåfrestningarna på vissa känsliga avsnitt av marknaden blir större än som i ochför sig skulle ha varit nödvändigt. De upplysningar som har framkommit ärvisserligen inte så oroväckande att de ger anledning att överväga ettåterinförande av hyresregleringen. Krav på ett ingripande av detta slag harinte heller framförts från något håll under mina överläggningar med berördapartsorganisationer. Men det är å andra sidan tydligt att alltför mångamänniskor riskerar att drabbas av oskäliga svårigheter för att statsmakternapassivt skall kunna avbida den vidare utvecklingen. I viss omfattning måste omloka-liseringaroch företagsnedläggelser godtas inom servicenäringarna liksom inom andrabranscher. Men när partsorganisationerna inte på egen hand kan bemästraövergångsproblemen på ett socialt godtagbart sätt, måste samhället gå in och taansvar för att de förändringar, som kan bli en följd av att hyrorna anpassastill marknadsläget, inte inträder alltför brådstörtat och leder till onödigtsvåra påfrestningar på de utsatta företagen och deras anställda. Mina överväganden i frågan har fört mig till slutsatsenatt vad som Prop.1972: 94 15 nu behövs är en kompletterande övergångsreglering, som lokalhyresgäst som drabbas av en kraftig hyreshöjning möjlighet attantingen successivt växa in i den nya hyran eller i lugn och ro se sig om efterannan lokal. Den lösning som ligger närmast till hands är att hyresnämnden fårbesluta om en successiv upptrappning av hyran under en övergångstid på några årtill den nivå som parterna själva har kommit överens om. Bestämmelsernai ämnet bör utgå från att hyresnämnden inte direkt skall pröva skäligheten avavtalade hyror. Det är mycket svårt att finna några godtagbara normer förbedömning av olika lokalers marknadsvärde. bör därför i stället ivarje enskilt fall som kommer under bedömning utgå från den hyra som parternasjälva har kommit överens om men pröva om det är skäligt att den avtaladehyreshöjningen tas ut redan från början eller om hyran bör trappas upp successivtunder ett visst antal år till den nivå som parterna själva har kommit överensom. Den maximala övergångstiden kan lämpligen bestämmas till räknatfrån . Självfallet bör hyreshöjningen kunna spridas ut överflera år inte bara i det fallet att den avtalade hyresperioden sträcker sigöver utan också t. ex. då avtalet är konstraerat som ett ettårsavtalmed automatisk förlängning i händelse av utebliven uppsägning. De nyaövergångsreglerna bör komma till användning endast i sådana fall då den nyahyran i betydande grad överstiger den som utgått tidigare. Det bör ankomma påhyresgästen själv att påkalla tillämpning av reglerna. Någon obligatorisk ellerautomatisk prövning av alla nya lokalhyreskontrakt kan det redan avadministrativa skäl inte bli fråga om. Vad somskall anses vara en betydande hyreshöjning kan inte anges exakt i procent ellerkronor. En procentuellt sett stor höjning från en mycket låg hyresnivå kan varamindre påfrestande för hyresgästen än en i procent räknat mindre höjning frånen redan hög hyresnivå. Hänsyn bör kunna tas till sådana omständigheter somatt den avtalade hyran trots allt framstår som rimlig både med hänsyn tilllägenhetens marknadsvärde och hyresgästens förmåga att bära höjningen. Detligger i sakens natur att hyresnämndens bedömning av dessa frågor måste skemycket översiktligt och ta sig uttryck i en allmän skälighetsavvägning.Hyresnämnden får alltså efter en sammanvägning av omständigheterna i detenskilda fallet avgöra om hyreshöjningen är så stor att hyran bör trappas uppsuccessivt under ett visst antal år till den nivå som parterna själva harkommit överens om. För många fall kan jag tänka mig att en utjämning i tiden aven hyreshöjning kommer att anses påkallad när höjningen uppgår tUl 2530 o/oeller mer. Det får emellertid ankomma på hyresnämnderna själva att närmare utformade lämpliga schablonerna. När hyresnämnden finner att den maximala övergångstiden bör utnyttjas, kan nämnden bestämma att höjningen får tas ut t. ex. 1972: 94 16 tillhögst en femtedel av fullt belopp , till två femtedelar underandra året, tUl tre femtedelar under tredje året och till fyra femtedelar underfjärde året för att få tas ut i sin helhet. Eftersom ingethindrar att hyresavtalet sägs upp för att upphöra vid den avtalade hyresperiodensutgång, blir hyresnämndens beslut om höjningen under följande periodergällande endast under förutsättning att förlängning kommer tUl stånd. Sammaomständigheter som enligt vad jag förat anfört påverkar bedömningen av frågan,om någon övergångstid över huvud taget skall medges, bör också beaktas när det gälleratt bestämma övergångstidens längd och höjningens storlek. Nämnden bör sålundaunder beaktande av samtliga omständigheter i det enskilda fallet bestämmasåväl höjningens storlek under olika perioder som övergångstidens längd.Träffar parterna avtal om annan hyra för en senare hyresperiod underövergångstiden kan även detta avtal underställas nämnden och nedsättningbestämmas inom ramen för den maximala övergångstiden. Om hyresvärden säger uppavtalet och förlängning av avtalet inte kommer till ståndpå grund av att hyresvärden för förlängning kräver hyra som inte är skälig, fårhyresgästen rätt till ersättning under de förutsättningar som anges i 5660 §§hyreslagen. Den omständigheten att den hyra som hyresvärden avtalat med hyresgästenhar satts ned genom beslut av hyresnämnden utgör självfallet i och för sig intebefogad anledning för hyresvärden att säga upp avtalet. Vid tillämpning av detindirekta besittningsskyddet skall sålunda frågan, om hyresvärden har befogadanledning att upplösa hyresförhållandet, bedömas med utgångspunkt från denhyra som avtalet med hyresgästen innehåller. Om hyresvärden inte av annanhyresgäst kan få högre hyra än den förat avtalade, skall i princip ersättningutgå. Jag räknar med atthyresnämnderna kommer att ha utarbetat schabloner förtillämpningen av den föreslagna regleringen i olika typfall. Man kan utgå frånatt sedan sådana schabloner kommit i praktisk tillämpning, parterna självakommer att träffa avtal om att den avtalade hyreshöjningen skall tas utsuccessivt, så att hyresgästen inte behöver vända sig till hyresnämnden.Eftersom den föreslagna regleringen bör vara tvingande kan visserligen ettsådant avtal inte hindra hyresgästen från att ändå vända sig till hyresnämnden,men avtalet torde i så fall som regel bli vägledande för nämndens bedömning. Denytterligare belastning på hyresnämnderna som den föreslagna ordningen kanmedföra torde bli måttlig. Denföreslagna lagstiftningen bör träda i kraft . Det föreligger, som jagförut nämnde, risk för att lokalhyresgäster i vissa fall redan har accepterathyror som ligger över en marknadsmässig hyresnivå. Med nuvarande reglering harhyresgästen inte någon möjlighet att komma ifrån en sådan hyra utan att lämnalokalen. Prop.1972: 94 17 hellerkan hyresgästen räkna med att få hyran anpassad till ett framtida lägremarknadsvärde för lokalen. Det finns därför anledning att överväga en ändringsom gör hyresgästen delaktig av det indirekta besittningsskyddet även i fallnär det är han själv som säger upp och vill ha en ändring i gäUande hyresviUkor.Ett förslag med denna innebörd utarbetas f. n. i ochkommer att sändas ut på remiss. Proposition på grundval av dettaförslag kommer att kunna föreläggas i så god tid att den kan behandlassamtidigt som prövar vissa andra förslag om ändringar i hyreslagstiftningensom är aktuella. Detta avses kunna ske vid vårriksdag. I enlighet med vad jag nuhar anfört har inom upprättats förslag tUl lag om ändringi lagen (1971: 418) om dels fortsatt giltighet av lagen (1942: 429) omhyresreglering m. m. dels ändring i samma lag. Den föreslagna regleringenupptas som en ny punkt, 6 a, i övergångsbestämmelserna till lag.Rörande innehållet i förslaget vill jag ytterligare anföra följande. Förslaget avser andralägenheter än bostadslägenheter, dvs. alla kategorier av lokaler som är hyresreglerade. Förslaget tar sikte på defall då avtal om hyreshöjningar träffats, vare sig detta skett före eller efterden föreslagna lagens ikraftträdande. Endast den som var hyresgäst ensameller tillsammans med andra när hyresregleringen upphörde att gälla eller somefter överlåtelse av hyresrätten trätt i dennes stäUe har rätt tUl anstånd medhyreshöjningen. För bestämmelsernas tillämpning är det likgUtigt om överenskommelsenhar skett i form av ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet eller genomett helt nytt hyresavtal beträffande samma lägenhet. Mindre ändringar i frågaom den förhyrda lägenhetens omfattning bör inte hindra att bestämmelsema vinnertillämpning. Avser t. ex. hyresavtalet en butik eller försäljningslokal, börden omständigheten att ett lageratrymme tagits undan från den fortsattaförhyrningen självfallet inte hindra hyresnämnden från att förordna atthyreshöjningen får uttagas endast tUl viss del under en övergångstid, om detändå skett en mycket väsentlig hyreshöjning. Men har nya utrymmen kommit attomfattas av avtalet, lär det mera sällan vara möjligt att göra en sådan jämförelsemellan tidigare och ny hyra som måste utgöra en förutsättning förbestämmelsernas tUlämpning. Har lägenhetens marknadsvärde avsevärt ökats genomombyggnads- eller ändringsarbete eller föreligger annan omständighet, som kundeha berättigat till hyreshöjning om lokalerna alltjämt hade varit underkastadehyresreglering, bör, om detta inte beaktats vid bestämmande av den utgåendehyran, någon nedsättning inte ske av hyran tUl den del den inrymmer skälighöjning med hänsyn till de omständigheter som angivits. Står det efter uppsägningklart mellan hyresvärden och hyresgästen att någon förlängning inte skall kommatill stånd, är de föreslagna be- Prop.1972: 94 18 stämmelserna inte tillämpliga. Hyresgästen kan ha skaffatsig ersättningslokal eller har beslutat sig för att avveckla sin rörelse,hyresvärden kan ha hyrt ut lokalen till ny hyresgäst osv. Under de förutsättningarsom anges i 5660 §§ hyreslagen har hyresgästen rätt till ersättning avhyresvärden för att förlängning inte kommit tiU stånd. Pågår alltjämtförhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästen, har hyresgästen möjlighet attgenom att acceptera hyresvärdens bud få ett hyresavtal till stånd. en betydande hyreshöjning kan han därefter begära hoshyresnämnden att denna fastställer en övergångstid. Det förhållandet atthyresvärden kan bli ersättningsskyldig, om han vägrar att förlänga avtalet moten marknadsmässig hyra, utgör tydligen ett påtryckningsmedel på honom att sökakomma överens med hyresgästen om villkoren för en förlängning av hyresförhållandet. Vissa skäl talar onekligen för att hyresgästen inte fårbegära nedsättning av hyran sedan den hyresperiod börjat löpa under vilken denhögre hyran skall utgå. En sådan reglering medför dock betydande risker förrättsförluster, eftersom det kan befaras att hyresgästen inte gör sigunderrättad om sina möjligheter att få ändring i hyreshöjningen innan denna harblivit kännbar för honom. Något längre uppskov bör dock inte ges i fråga ommöjligheten att begära nedsättning. Har sådan begäran inte framställts inomett år efter det att den nya hyran började utgå, bör rätten till nedsättningvara förlorad. Beslutet om nedsättning bör ej heller få gälla för tiden innanhyresgästen påkallade hyresnämndens prövning av frågan. Påkallades prövningeninnan den högre hyran börjat utgå, får ett beslut om nedsättning givetvisverkan först från den tidpunkt då den högre hyran skolat utgå. I och för sigkunde det ifrågasättas, om hyresnämndens beslut över huvud taget borde gesretroaktiv verkan. Eftersom man till en början kan räkna rned en viss anhopningav ärenden hos hyresnämnden, bör det uppskov med prövningen som kan föranledasdärav inte gå ut över hyresgästen. Bestämmelser av nu angiven innebörd har iviss mån efter mönster av bestämmelserna om prövning av förstagångshyra i 55 §hyreslagen upptagits i andra stycket av den föreslagna nya punkten iövergångsbestämmelserna. Till dess att nämnden har meddelat sitt beslut åligger detsjälvfallet hyresgästen att betala den avtalade hyran tUl hyresvärden. har beslutat att den avtalade hyran får uttagas endast till viss del,får lokalhyresgästen en fordran hos hyresvärden, motsvarande skillnaden mellanden erlagda hyran och den som enligt beslutet fått tas ut. I fråga om förfarandet i ärenden som angår nedsättning avhyran föreslås i huvudsak samma bestämmelser gälla som i ärenden rörandetillämpningen av hyresregleringslagen. Med hänsyn till att hyresnämndensbeslut i förevarande ärenden inte avser en slutgUtig hyressättning Prop.1972: 94 19 utanen till tiden begränsad justering av hyran och till att förfarandet bör varaenkelt och snabbt för att inte syftet med den föreslagna ordningen skallförfelas föreslås dock att talan inte får föras mot nämndens beslut i fråga omnedsättning av hyran. På grand av hänvisningen till hyresregleringslagensförfarandebestämmelser gäller i fråga om andra beslut av nämnden att talanskall fullföljas genom besvär, som skall prövas av , och atthyresrådet är sista instans. Som exempel på fall nar en sådan klagorätt kanbehövas kan nämnas att ärendet avskrivits på grund av att hyresgästen integodtar hyresnämndens avvisning av ansökan på den grand att den inkommit försent eller att part uteblivit från sammanträde inför nämnden och parten för sinutevaro haft laga förfall som inte kunnat beaktas. Bestämmelser i nu nämndafrågor har tagits upp som ett tredje stycke i den föreslagna nya punkten iövergångsbestämmelserna. Jaghemställer att Kungl. Maj:t föreslår att antaga förslaget till lag omändring i lagen (1971: 418) om dels fortsatt giltighet av lagen (1942: 429) omhyresreglering tn. m. dels ändring i samma lag. Ärendet bör behandlas underriksdagens vårsession. Medbifall till vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets övrigaledamöter hemställt förordnar Hans Maj:t Konungen att tUl skallavlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta protokoll utvisar. 1 »72 720229