prop · FV0376 · 1972-12-31 00:00:00 — Enhgt fömtsättningarnaför paritetslånesystemet skall det egna kapitalet förräntas och amorteras isamma takt som det statliga lånet. Den enskilde fastighetsägaren bör därförsom fordran få ta upp framtida hyreshöjningar till belopp som motsvararskuldökningen på statslånet jämte den ränta m. m. på eget kapital somfastighetsägaren inte har kunnat tiUgodogöra sig. Om åtagandet inte avser ävendet egna kapitalet, riskeras att detta blir förbrakat . Detstatliga åtagandet bör avse en längsta amorteringstid av statslånet, som börvara högst , och dess materiella innehåll vara lika för olika fastighets-ägarkategorier. 3.2Utredningens överväganden och förslag 3,2.1 Utredningens allmänna utgångspunkter Utredningenframhåller att det är syimerligen angeläget att få tiU stånd en lösning av defrågor om den redovisningsmässiga hanteringen av de skuldökningar som paritetslånesystemetmedför. Utredningen har därför som en första etapp i sitt arbete lagt framförslag om hur skuldökningarna skaU behandlas i företagens redovisning. Denmetod som utredningen föreslår bygger på fömtsättningen att paritetslånesystemetbibehålls i sin nuvarande principiella utformning. Förslaget anges så till vidavara ett provisorium som det inte innefattar ett stäUningstagande frånutredningens sida till systemet som sådant. Utredningen säger vidare atteftersom i betänkandet inte tas upp frågor som rör systemets uppbyggnad ochekonomiska verkningar i övrigt, det kan tänkas att det fortsattautredningsarbetet kan leda till ståndpunktstaganden som medför attredovisningsfrågorna kommer i ett annat läge. 3.2.2Redovisningen av omfördelade räntor Utredningenpåpekar att systemet med paritetslån - inkl. räntelån -redovisningsmässigt gerupphov till problem genom att vissa räntekostnader kapitaliseras. a. fastighetsförvaltandeföretag som har sådana lån och därför belastas med omfördelade räntekostnaderblir följden att de fastigheter, som utgör företagets tillgångar, belastas medhögre kostnader än som kan balanseras och soin inte kantäckas av hyresinkomster. Utredningenerinrar härefter om bostadspolitiska kommitténs synpunkter på deredovisningstekniska problem som ett paritetslånesystem skapar (jfr s. 16).Vidare åberopas statsutskottets utlåtande : 100. Utredningen påpekar attutskottet uttalat att ett antagande om ökade hyresintäkter inteutan vidare kan godtas som tUlgångspost från redovisningstekniskautgångspunkter. En förutsättning för att en sådan redovisning skall varaberättigad är enligt utskottet att det finns grund för antagandet att företagenskaU kunna likvidera den uppkomna skulden även i ett läge som omöjliggörerforderlig höjning av hyrorna. Enligt utskottet är statens fordran - ienlighet med uttalande i prop. 1967: 100 - så tiU vida att betrakta som villkorUgatt det inte kan komma i fråga att driva in den, om låntagaren skulle tvingasatt träda i likvidation eller eljest bli försatt i en företagsekonomiskt ohåUbarsituation på grund av att hyrorna inte kunde höjas så att skuldökningen kundeavvecklas inom rimlig tid. innebär utskottets uttalande att Kungl. Maj:t kan medge anstånd medoch avskriva eller efterge betalning av ränta och amortering på bostadslån,såvitt avser skuldökning, samt på räntelån, allt i den mån förhållandena påortens hyresmarknad inte gör det möjligt att höja hyrorna så mycket som behövsför att täcka betalningarna. Eftergifter får emellertid inte ske, omlåntagarens svårigheter beror på vårdslöshet eUer försummelse från hans sida. Uredningenanser att statsutskottets utlåtande i så måtto innebär en klar garanti, attstatsmakterna har tagit på sitt ansvar att inte något aktiebolag eller annatföretag skall behöva träda i likvidation enbart därför att låneskulden tillstaten fått en sådan omfattning på grund av skuldökningen att aktiekapitalethar förbrakats till mer än två tredjedelar. I realiteten måste ett företag,som på grund av paritetslånens utveckling finner skäl anta attlikvidationsanledning kan föreligga, först upprätta likvidationsbalansräkning.Om balansräkningen visar att anledningen tiU likvidation endast är attföretagets skulder på grund av paritetslån har ökat så, att huvuddelen avaktiekapitalet har gått förlorad, får företaget enligt statsutskottets utiåtandelikväl fortsätta sin rörelse utan att träda i likvidation. Därvid bortses aUtsåfrån skuldökningen tUl staten. Detta kan enligt utredningen i praktiken ledatill att aktiebolag med paritetsbelånade fastigheter, som tar upp helaskuldökningen på balansräkningensskuldsida men inte på tillgångssidan, tid efter annan kan finna anledning attupprätta likvidationsbalansräkning endast för att konstatera att endaanledningen tUl att hkvidation aktualiseras är skuldökningen tiU följd avparitetslånen. Utredningen påpekar också att utskottet sagt att det inte kanbli fråga om att driva in statens fordran, om ett företag skulle bli försatt ien företagsekonomiskt ohåUbar situation på grund av att hyrorna inte harkunnat höjas. uppfattning måste statsmakterna ingripa, om utvecklingen påhyresmarknaden visar att det inte går att ta ut hyror av de boende till beloppsom motsvarar vad som följer av den omfördelning av kapitalkostnaderna somfinansieringssystemet syftar tiU. Ett sådant ingripande måste också göras förden händelse lånen inte kan avvecklas inom en viss bestämd tid med tillämpningav de givna faktorema basannuitet, paritetstal och ränta. Utredningengör i anslutning härtill följande tolkning av utskottsutlåtandet. Utlåtandetförutsätter att fastighetsförvaltande företag anpassar hyrorna, förutom tillutvecklingen av driftskostnaderna, även till basannuiteten och paritetstaletsförändringar. Detta innebär enligt utredningen att, om ett företag underlåteratt göra sådana hyresjuste-ringar, det inte på grand av utlåtandet torde kunnafå lån eller skuldökning eftergiven eller avkortad. Utredningen anser ocksåatt, om företaget hamnar i likvidationssituation eller konkurs till följd avatt de för företaget ansvariga inte tar ut marknadsmässiga hyror, sådan vårdslösheteller försummelse får anses föreligga som enligt utlåtandet medför atteftergift inte skall ske. Utredningenerinrar härefter om att det vid paritetslånesystemets tillkomst förutsattesatt det statliga bostadslånet i regel skuUe vara återbetalat inom en tidrymdav ungefär . Man utgick därvid från att ökningen av skulden till statenskulle vara kontinuerlig av lånets löptid. Skulden skulleemellertid upphöra att öka efter 8 a . Hittillsvarande erfarenheter avparitetslån har emellertid visat att skuldökningen har fått större omfattningän väntat, beroende främst på att paritetstalet inte har utvecklats i den taktsom man har räknat med och att räntenivån har varit högre än vad man utgick frånvid de beräkningar som företogs innan systemet infördes. Enligt utredningenpåpekade också departementschefen i prop. 1967: 100 att basannuiteten bordefastställas så att en rimlig hyresnivå erhölls. Emellertid var räntenivån pålånemarknaden , då bostadspolitiska kommittén avslutade sitt arbete,sådan att basannuiteten ansågs böra sättas lägre än som motsvarade marknadensräntesatser. Utredningen finner, mot bakgrand av den utveckling som har ägtrum, att risk föreligger att det inte blir möjUgt att ined bibehållande av en basannuitetav ungefär nuvarande storlek betala tillbaka statslånet inom den föratsatta trettioårsperioden. Vidarefinner utredningen det klart att en fortsatt skuldökning kaninnebära fara för att fastighetemas reella kapitalvärden går förlorade pågrund av skuldökningen. Det ligger erUigt utredningen nära tiU hands att antaatt en sådan utveckling skuUe innebära en sådan situation som statsutskottet föratsågi sitt utlåtande : 100. Skuldökningen skulle i så fall vara av det slagetatt fordran inte skall drivas in utan betraktas som vUlkorlig. Motbakgrund av nu återgivna aUmänna synpunkter går utredningen närmare in på de aktueUaredovisningsproblemen. Utredningen slår därvid till en början fast att detgäller att ange en redovisningsmetod som tillfredsställer gängseredovisningstekniska krav och följer gäUande lagstiftning. Därvid måste manenligt utredningen utgå ifrån statsutskottets utiåtande. Metoden bör inte fåleda till uppfattningen att det allmänna iklätt sig en generell garanti föratt lånen efterges, om återbetalning inte kan ske inom föratsatt tid. Man fårsålunda utgå ifrån att förutsättningarna vid lånesystemets ikraftträdandefortfarande gäller och att följaktligen återbetalning av såväl det ursprangligalånebeloppet som skuldökningen skaU ske inom ungefär och detta även omskuldökningen blir avsevärd efter färdigställandet ochfortsätter under en längre följd av år. Den tiUföljd av paritetslånesystemet uppkomna skuldökningen till staten måste enligtutredningen redovisas öppet för att bostadsförvaltan-de företags ekonomi skallkunna bedömas även med bortseende från skuldökning till följd avränteomfördelning. Vidareär det enligt utredningens mening nödvändigt att den reella skuldökningenbelastar räntekostnadskontot i företagets bokföring, eftersom skuldökningen ären klar skuld till staten som enligt föratsättningama skaU återbetalas. Det skuUedärför vara oegentligt att i den löpande redovisningen år för år presumera ettlatent garantiåtagande från staten. Det kan därför inte förordas attskuldökningen förs inom linjen eller att någon annan form av bortseende frånskuldökningen används i redovisningssammanhang. med paritetsbelånade fastigheter har valt attmed olika formuleringar balansera skuldökningen med tiUhjälp av en aktivpost ibalansräkningen. Frågan om hyresgästemas kontraktsenliga åtaganden i dettasammanhang anser utredningen vara av mindre betydelse, eftersom åtagandena iregel är av kortfristig natur. Väsentligt är i stället, om man vid enrealistisk bedömning har anledning förvänta sig sådana stigande hyresintäkterfrån fastigheten som lånesystemet avses leda till eller om garantier eljest kanskapas för att skulden tiU staten kan awecklas inom rimlig tid. För att manskall kunna föra upp ett mot skiUdökningen svarande belopp bland anlägg-ningstiUgångaraai balansräkningen är det enligt utredningens uppfatt- ningnödvändigt att posten kan ges ett sådant substansvärde att förfarandet kanberättigas utifrån gällande bokföringsprinciper. utiåtandekan enligt utredningen inte anses innebära någon garanti från statsmaktemassida att återbetalningsskyldigheten .stiindigt skulle vara viUkorlig så längedet råder ovisshet om hur paritetslåneskulderna kan komma att utvecklas iframtiden. Grandprincipen är aUtjämt att lånen i sin helhet skall återbetalastill staten. Innebörden av statsutskottets utlåtande är emellertid, såsomutredningen tidigare framhållit, att statens fordran på fastighetsägaren undervissa förhållanden kan komma att helt eller delvis efterges. Utredningen har vid sinaöverväganden utgått från att paritetslånen skall återbetalas , somutredningen f. n. fömtsatt vara . Man kan emellertid, säger utredningen,föreställa sig situationer som medför att en sådan återbetalning inte kan kommai fråga utan att det för den skuU kan läggas fastighetsägaren tUl last att hanvisat vårdslöshet eUer försiunmdse vid förvaltningen av fastigheterna genomatt inte ta ut de hyror som lånesystemet förutsätter. En sådan omständighet kanvara att det inom visst område blir vikande efterfrågan på bostäder som gördet omöjligt att ta ut hyror som svarar mot den gällandebaskostnaden. Det kan också bli omöjligt att över huvud taget hyra ut bostadslägenheteri fastigheten. Ett annat fall är det att det visar sig attefterfrågan på vissa bostadsobjekt viker och att erforderliga hyror därförinte kan tas ut i dessa objekt. Det kan vidare tänkas att fastigheter somuppförts visst år på grand av ogynnsamma ränteförhåUanden utsätts för särskUdapåfrestningar från fastighetsekonomiska synpunkter. Motbakgrand av det anförda anser utredningen att statsutskottets uttalande måstetolkas så att statens ansvarsåtagande inträder, om hyroma inte kan höjas ierforderlig utsträckning inte bara när detta är en följd av vikande efterfråganutan också om basannuiteten inte har höjts och/eUer paritetstalet inte harstigit i en grad som möjliggör en avveckling av skuldökningen inom rimUg tid. Omparitetstalet inte utvecklas på ett sätt som leder tUl en aweckling av skuldeninom rimlig tid och om någon uppjustering av basannuiteten inte kommer tillstånd, måste nämligen detta enligt utredningens mening vara ett uttryck föratt hyrorna inte kan höjas. Att i ett sådant läge låta en fastighet belastas aven orimlig skuldbörda under en längre följd av år måste uppfattas som en sådanfastighets-ekonomiskt ohåUbar situation vars konsekvenser utskottet med det angivnauttalandet har velat förhindra. Utredningen tiUägger att den avser att i detfortsatta arbetet ytterligare utveckla innebörden av det nu sagda och konsekvensemahärav för bl. a. statsbudgeten. Medutgångspunkt i att statsmaktema efterskänker den paritetslåne- skuld,som eventuellt kvarstår efter 30-årsperiodens utgång, föreligger enligtutredningen inga betänkligheter mot ett förfarande som innebär att blandföretagens anläggningstillgångar tas upp ett belopp motsvarande den skuld somföranleds av ränteomfördelningen. Utredningenföreslår att den bokföringspost varom fråga är kallas omfördelade räntor.Posten bör redovisas särskilt. då skulden till staten ökatskall detta redovisas på det ifrågavarande kontot. som skuldökningenkvarstår får belopp motsvarande den ackumulerade skulden tas upp som tUlgång.När avbetalning sedan sker av skuldökningen skall kontot minskas i motsvarandemån. Nuvarandelagstiftning torde enligt utredningen inte utan vidare medgiva en aktivpost avberörda beskaffenhet. Det föreslås därför att den angivna regeln tas in i ensärskild lag. Utredningen tillägger att den därvid förutsätter att dessuppfattning om innebörden av den statiiga garantin konfirmeras i den blivandepropositionen. Utredningenanser att den föreslagna redovisningen av skuldökning på såväl aktiv- sompassivsidan i balansräkningen leder tUl en från redovisningssynpunkt godtagbarlösning. Utredningen tillägger att lösningen visserligen i någon mån brytermot vedertagna betraktelsesätt beträffande vad som skall utgöra substans i enbalansräkning. Förfaringssättet inger dock inte utredningen någrabetänkligheter, om man kan utgå från att den skuld som återstår fårskrivas av. Utredningentar härefter upp redovisningsfrågor som hänger samman med att fastighetsförvaltandeföretag kan ha såväl paritetsbelånade som icke paritetsbelånade objekt.Utredningen erinrar om att det också finns företag med paritetsbelånade hus somär belägna i olika delar av landet och företag med paritetsbelånade objekt somhar blivit färdigställda . Detta aktualiserar enligtutredningen frågan huruvida dylika företag skall ta upp av ränteomfördelningföranledd skuldökning som en enda post eller fördela skuldökningen på de olikaobjekten. Utredningen finner mot bakgrunden av vad som tidigare anförts atthär åsyftade företag skall redovisa belopp motsvarande skuldökningen till följdav ränteomförddningen för varje objekt för sig. Utredningenpåpekar också att det - mot bakgrand av statsutskottets utlåtande - förframtiden bör underlätta vidtagande av åtgärder, om de företag som har paritetsbelånadefastigheter redovisar fastigheterna objektsvis i fråga om den ackumuleradeskuldökningen. Om ett ingripande från statsmakternas sida aktuahseras, kan mandå lätiare avgöra vilka fastigheter som berörs. När det gäller exempelvisstörre företag med paritetsbelånade hus på olika orter och uppförda vid olika tidpunkterkan man lättare skilja ut de hus som har fått en från lånesynpunkt ogynnsam utveckling och vidta åtgärder beträffande dessa. Utredningensslutsats är att varje objekt bör redovisas för sig. objekt avser utredningen härvid fastighet eller engemensamt belånad grapp av fastigheter med lokal anknytning. Det är enligtutredningen tiUräckligt om redovisningen av varje objekt sker på tillgångssidani balansräkningen. Något hinder mot att skuldökningen redovisas objektvis ävenpå skuldsidan i balansräkningen anses inte förehgga. Det är emellertid intenödvändigt att så sker, eftersom det redan med ledning av tillgångssidan blirmöjligt att urskilja de objekt beträffande vilka avskrivning av det statiigalånet kan aktualiseras. Utredningen tillägger att statsutskottets utiåtande intebör tolkas så att exempelvis ett välkonsoliderat företag skall behöva komma iett företagsekonomiskt ohåUbart läge för att statsmakternas garantiåtagandeskall kunna åberopas. Utredningen betonar att det är fastighetens och inteföretagens bristande lönsamhet som får avgöra tidpunkten för ett ingripandefrån statsmakternas sida. Utredningen anför slutligen i fråga om redovisningsmetodenatt denna inte utgör någon tvingande reglering. Emellertid innebär utredningensförslag att den som väljer att gå tillväga enligt förslaget måste följa deövriga bestämmelser som lämnas i utredningens förslag till lag. När det gällerlagens tillämpningsområde framhåller utredningen att många fastighetsförvaltandeföretag drivs i stiftelseform och inte är underkastade bokföringsskyldighet. Utrednin.genfinner det emellertid angeläget att låta lagen vara tillämplig även påstiftelser och andra rättssubjekt Koin har bokföringsmässig redovisning, ochlagförslaget är avfattat i enlighet härmed. Utredningen hänvisar till att frågan huruvida och i vilkenutsträckning utdelning på investerade medel får ske skuldökningpå det statliga bostadslånet pågår har uppmärksammats såväl av fastighetsförvaltandeföretag som av revisorer. FAR har uttalat att bl. a. kommuner, som inneharaktier i bostadsaktiebolag, inte kan räkna med någon utdelning , närdet gäller företag med betydande fastighetsbestånd, som finansierats medparitetslån. Det kan inte bli tal om vinstutdelning i bolag som saknarvinstmedel. Aktieägarna måste i stället nöja sig med förväntningar påackumulerad utdelning. Utredningen framhåUer härefter att, om dess förslaggenomförs, förutsättningarna för vinstutdelning ändras. Utredningen anmärkeratt den räknar med att den föreslagna redovisningsmetoden skall göra det mindrefrestande för företagen att underlåta att göra påkallade avskrivningar. Enmöjlighet är också, att företagsledningarna fonderar vinstmedel för att möta deökade kapitalkostnader som är att vänta när den negativa förräntningen upphört. Ävenom det enligt utredningen kan göras gällande att ett företag som endast äger paritetsbelånadefastigheter, viUca belastas med skulder tiU följd av paritetslåneökning, överhuvud taget inte bör tUlåtas dela ut någon vinst, utgår utredningen dock ifrånatt ett företag med paritetsbelånade fastigheter under negativ förräntning avlånen inte i och för sig skall vara förhindrat att lämna utdelning. EmeUertidgör den förordade redovisningsmetoden det nödvändigt, framhåUer utredningen,att föratsättningama för vinstutdelning från företag med paritetsbelånadefastigheter anges närmare. Därvid utgår utredningen från de föratsättningar somgäller för aktiebolag och ekonomiska föreningar. Utredningen motiverar dettamed att det i stor utsträckning är sådana juridiska personer som äger ochförvaltar bostadsfastigheter. Utredningenkonstaterar i fråga om aktiebolag, som äger paritetsbelånade fastigheter, attbetydelsen av detta fastighetsbestånd kan variera från fall tiU fall.Utredningens förslag tUl bl. a. bestämmelser för vinstutdelning hänför sigendast tiU fastigheter och tomträtter med paritetslån. I den mån ett företaghar vinst av annan verksamhet än sådan som är att hänföra tiU uthyrning avbostäder i fastigheter med paritetslån berörs inte dispositionen av denna vinstav den föreslagna lagstiftningen. För denna vinstdisposition gäUerbestämmelserna i aktiebolagslagen och lagen om ekonomiska föreningar. uppfattning skall ett företag inte låsas i fråga om sinamöjligheter att dela ut vinst endast på grand av att företaget äger fastighetermed paritetslån som ökat i storlek och föranlett att ett mot skuldökningen svarandebelopp har tagits upp bland tillgångarna med beteckningen omfördelade räntor. Utredningenavvisar tanken att möjliggöra vinstutdelning genom att avskrivningar underlåtsoch framhåller att den av utredningen anvisade granden och metoden förbokföring av bdopp motsvarande skuldökningen öppnar en annan väg att skapamöjlighet för vinstutdelning. Företagsom väljer att tillämpa den anvisade metoden kommer att få ett bättreårsresultat än som de facto motsvarar verkliga förhållanden, säger utredningen.Framtagen vinst hänför sig åtminstone till en del till ränteomfördelning. Dennavinst bör hanteras med varsamhet och delas ut endast i skälig omfattning.Hänsyn måste därvid tas tiU ränteomfördelningspostens storlek och bolagetsårsresultat med bortseende från denna post. lu större omfördelningsposten är iförhåUande till företagets totala verksamhet desto större försiktighet böriakttas. Medhänsyn tUl berörda förhåUanden anser utredningen det nödvändigt att särskildabestämmelser lämnas om utdelning i fråga om den vinst som uppstår genom ränteomförddning.Utredningen föreslår att denna vinst får delas ut endast i skälig omfattningoch under föratsättning att företaget under räkenskapsåret har tagit ut hyrormed beaktande av gällande paritetstal och i den utsträckning som hyresförhål- landenapå orten medger. Den vinst som uppkommit på annat sätt än genomränteomfördelning får företaget förfoga över i samma ordning som eljest skuUeha gäUt för företaget. Den vinst som är föranledd av ränteomfördelning börenligt utredningen betraktas som på visst sätt villkorlig. Vinsten är beroendeav hur paritetslånen kommer att utvecklas och återbetalas och även avstatsmaktemas åtagande för det fall att paritetslånen inte kan avvecklas inomutsatt tid. tar fram en viss vinst för året stäUer det sig enligt utredningensmening också svårt att avgöra om vinsten hänför sig till den ena eUer andraverksamheten. Saken kan uttryckas så att vinsten på grand avränteomfördelningen är den vinst som i den totala vinstsumman hgger överst. Omföretaget exempelvis endast äger paritetsbelånade fastigheter och paritetsskuldökningenär betydande, borde strängt taget vinstutdelning inte ske. Utredningen anseremellertid att vinst på grand av ränteomfördelning bör få delas ut i skähgomfattning. Det anses inte möjhgt att ange något särskilt procenttal som skuUe kimnautgöra en godtagbar högsta vinstutdelning. Företagsledningen måste från falltill fall avgöra om och i vilken mån vinst som föranletts av ränteomfördelningbör delas ut. Det är enligt utredningen en viktig föratsättning att företagetunder räkenskapsåret har tagit ut hyror som står i överensstämmelse medparitetslånets utveckling. I den mån en sådan hyresnivå inte kunnat håUas fårdet föratsättas att man debiterar hyresgästerna så stora hyror som ortens förhåUandenmedger. För den händelse de för ett bostadsföretags förvaltning ansvariga -utan att ha beaktat dessa inskrärUcningar i fråga om utdelning - likväl delarut vinst tiU aktieägare, kan detta innebära vårdslöshet eller försummelse frånderas sida och därmed påverka frågan om eventuell avskrivning av återståendeparitetslåneskuld efter 30-årsperiodens utgång. I sådana faU kan dessutomaktiebolagslagens och motsvarande associationsrättsliga författningarsansvarsbestämmelser bli tillämpliga. Utredningen föreslår därutöver en särskUdansvarsbestämmelse för företag som delar ut vinst i strid mot vad utredningenförordat. UtredningentUlägger slutiigen att den förordade lagstiftningen inte f. n. föranleder någraändringar i gällande skattebestämmelser. 3.2.4Övergången till det förordade systemet Utredningenpåpekar att det system som den förordat närmast ansluter tiU det förfarandesom huvuddelen av de allmännyttiga bostadsföretagen följt. Förfarandet blirenligt utredningen bokföringsmässigt godtagbart, om utredningens förslag antasunder angivna föratsättningar. De företag som redan nu har aktiveratskuldökningen behöver därför efter lagens ikraftträdande inte vidta andraåtgärder än att ändra rabriceringen av den aktiverade skuldökningen och iförekommande