mot · FV021695 · 1972-05-07 00:00:00 — i anledning av Kungl. Maj:ts proposition nr 94 med förslag till lag om ändring i lagen (1971:418) om dels fortsatt giltighet av lagen (1942:429) om hyresreglering m. m. dels ändring i samma lag. har man med stigande oro kunnat konstatera att upphävandet av hyresregleringen för affärslokaler etc. just fått de ovälkomna följder som jag redan vid bestämmelsernas upphävande ansåg mig kunna förutse. Den enda överraskning som jag i sammanhanget utsatts för är att höjningarnas storleksordning helt överträffar vad jag kunnat föreställa mig. Det är sålunda icke fråga om höjningar på - som man tydligen fortfarande i den föreliggande propositionen nr 94 utgår från utan om höjningar av helt annan storleksordning. Sålunda har exempelvis en kontorshyra i ett relativt nybyggt hus vid några stenkast från fått sin hyra höjd från . Tandläkarpraktiker, mindre hantverksoch butikslokaler etc. har fått höjningar med eller fordringar har framställts på belopp mellan . Höjningarna är avskräckande icke bara relativt i förhållande till förutvarande hyror utan även i absoluta tal. Marknadsmässigheten, som man sägs eftersträva och som för övrigt är ganska obestämd till sitt innehåll, har aldrig varit någon rättvis värdemätare. Hyresvärdarna har redan under den gamla hyreslagens tid försökt tillskansa sig andel i företagarnas inkomster långt utöver vad själva fastighetsinnehavet i och för sig bort medföra. En företeelse som dessutom är ägnad att inverka negativt på en s. k. fri marknadsbildning är att stora fastighetsföretag förvärvat ett avsevärt antal fastigheter, företrädesvis inom städernas centrala områden, och, genom att tillämpa ett långtgående samarbete, i själva verket bildat monopolföretag inom de traditionella affärsområdena. Den tidigare hyreslagstiftningen beträffande rörelserna hade ett, låt vara mycket bristfälligt, indirekt besittningsskydd, som i praktiken torde ha visat sig mycket svårt att utnyttja. Därför måste ett direkt besittningsskydd tillskapas. Det kan icke vara rimligt att företagare skall vara tvungna att för att bibehålla sin hyresrätt avstå betydande del av rörelseintäkterna till hyresvärden. Höga lokalhyror är ett hot icke bara mot företagarna utan även mot de anställda och konsumenterna, speciellt pensionärer, partiellt arbetsföra etc. Lämnar en rörelse ett överskott över skälig företagarvinst, bör detta icke gå till hyresvärden utan till förbättring av de anställdas arbetsförhållanden och till prissänkning för konsumenterna. Låter man hyresvärden utnyttja företagarnas beroendeställning för att utpressa en ersättning som överstiger värdet av hans prestation - något som fastighetsägare gör i betydande omfattning måste man konstatera att det föreligger en obehaglig likhet med ocker. Det saknas icke exempel på att fastighetsägare gått så långt att de betingat sig andel i företagsvinst såsom tillskott på hyra. Denna företeelse har dock icke konstaterats just nu utan hänför sig till tidigare erfarenheter. Det är i högsta grad anmärkningsvärt att en social rätt till bostad och arbetslokaler utlämnats till spekulativa intressen och till fastighetsbolag, som är börsnoterade. Anordnandet av temporära övergångsbestämmelser kan icke undanröja de nu berörda olägenheterna. Efter utgången av en upptrappningsperiod uppstår samma situation igen, och uppsägningshotet hänger alltid över lokalhyresgästen med risk för att han måste flytta sin rörelse. Propositionens huvudsakliga innehåll avser att skapa kompletterande övergångsregler, i syfte att mildra övergången till marknadsmässiga lokalhyror på de orter där hyresregleringen upphör att gälla. Redan syftet, sådant det nu beskrivits, är emellertid behäftat med den påtagliga svagheten att det icke låter sig göra att skapa en övergång till marknadsmässiga lokalhyror, när alla bedömningsgrunder saknas för fastställande av vilka lokalhyror som är marknadsmässiga. Man måste observera skillnaden mellan att någon inträder som hyresgäst i ett hyresförhållande under bedömande av alla vid tillfället kända faktorer, som inverkar på bedömningen av hyrans storlek i förhållande till det värde hyresavtalet kan ha för hyresgästen,och att man befinner sig i ett hyresförhållande, i vilket man baserat sin verksamhet på ett hyresavtal där kostnaderna med hög grad av sannolikhet kan bedömas men där grunden helt plötsligt rycks bort och rena djungellagen blir rådande. Det är alldeles klart att en hyresgäst kan tvingas att acceptera praktiskt taget vilka hyror som helst inför risken att eljest få lägga ner rörelsen. De hyror som avtalsvis överenskommes inför ett sådant hot kan knappast betecknas som marknadsmässiga. I själva verket är problemet komplicerat också på ett annat sätt. De hyror som hyresvärdarna uttar brukar beräknas med hänsyn till de ytor som hyresgästen får disponera genom kontraktet. En sådan bedömningsgrund kan emellertid icke med någon framgång användas som jämförelse, då de lokalhyror som man t. ex. i debiterar snarare är krav på andel i de inkomster rörelsen ger och sålunda i princip saknar anknytning till själva fastigheten. Man kan med fog diskutera, om en fastighetsägare verkligen i princip skall vara berättigad att gottskriva sig andel i hyresgästens rörelseinkomster utöver vad som erfordras för att täcka fastighetens drift- och kapitalkostnader, däri inräknad avkastning på ett godtagbart fastighetsvärde. Man kan för övrigt ställa sig frågan hur det går vid expropiation av en fastighet i vilken finns större rörelser. Skall hyresvärden då vara berättigad att få ersättning jämväl för sådan skada som består i bortfall för fastighetsägaren av andel i rörelsens vinst? Frågan kräver naturligtvis icke något svar här, men man torde nog vara försiktig med att låta omotiverade hyresökningar leda till en kapitalbildning, som skall förräntas av hyresgäster, utan att den som gör kapitalvinsten har behövt göra mera för att förvärva densamma än att påyrka en hyreshöjning, som hyresgästen i de allra flesta fall på grund av sin nödsituation nödgas acceptera. En sådan hyresgäst är inte hjälpt med att enbart få en viss respittid med upptrappningen av hyran. Det måste därför ske en förändring eller en komplettering av Kungl. Maj:ts proposition 1972:94, vari det uppdras åt hyresnämnderna att på ansökan av part granska motiven för yrkad hyreshöjning från hyresvärdens sida samt därefter med hänsyn till hyresgästens förhållanden bedöma den eventuella hyreshöjning som vid prövning kan finnas vara skälig. Beträffande besittningsskyddet åter torde det vara nödvändigt att ge lokalhyresgästen ett väsentligt ökat besittningsskydd. Det torde icke vara möjligt att ge lokalhyresgästen den trygghet som är nödvändig för att denne ostört skall kunna driva sin verksamhet annat än genom ett direkt besittningsskydd. Det har anförts att samma sociala skäl icke föreligger beträffande lokalhyresgäster som beträffande bostadshyresgäster, när det gäller frågan om direkt besittningsskydd. Min uppfattning är emellertid och erfarenheterna från vad som utspelats på hyresfronten ger mig allt erforderligt stöd för denna uppfattning att det icke är möjligt att åstadkomma en marknadsanpassning på annat sätt än genom att lokalhyresgästen tillförsäkras rätt att kvarsitta i lokalen så länge han icke har förverkat sin nyttjanderätt eller på annat sätt givit anledning till hyresförhållandets upphörande, givetvis med den reservationen att hyresgästen skall vara beredd att betala den hyra som hyresnämnden vid prövning av hyresvärdens anspråk finner befogad. Socialt sett kan det vara lika ödeläggande att beröva lokalhyresgästen hans besittning av lokalen som att beröva bostadshyresgästen hans bostad, framför allt därför att rörelsen mycket ofta är knuten till det lokala området och ofta anpassad till de använda lokalerna på sådant sätt att en flyttning praktiskt taget är omöjlig att genomföra utan avsevärda förluster. Det indirekta skyddet är härvid icke tillräckligt effektivt. Efter den inträffade katastrofen med avflyttningen har lokalhyresgästen oftast inte den ekonomiska ryggraden att i långdragna processer tillvarata sin rätt. Bevissvårigheterna kan för övrigt vara betydande, och något rättegångskostnadsskydd har rörelseidkaren icke. 1 proposition 1972:94 refereras att riksdagsbeslut innebar att hyresregleringslagens giltighetstid förlängdes. Enligt huvudregeln får hyresvärden inte ta ut eller försöka ta ut högre hyra än bashyran eller det hyresbelopp som enligt lagen eller myndighets beslut gäller för lägenheten . Men när förslaget om fortsatt giltighet eller ändring i hyresregleringslagen lades fram förklarade sig chefen för instämma i den bedömning av läget på lokalhyresmarknaden som hans företrädare hade gjort lagstiftningsärende, nämligen att någon påtaglig brist på lokaler inte kunde sägas råda ens i storstadsområdenas centrala delar. Departementschefen framhöll även att bostadslägenheter och lokaler bildar två olika marknader, som i princip är oberoende av varandra. Eftersom lokalhyresmarknaden i huvudsak var balanserad och det sålunda inte fanns något utrymme för andra prishöjningar än sådana som föranleddes av en anpassning till lokalernas marknadsvärde, behövde vid en separat avveckling av hyresregleringen för lokaler någon övervältring av det slag som hade antytts inte befaras. Den allmänna hyreslagen ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresförhållandet utom i vissa angivna situationer. Frågan om förlängning av hyresavtal prövas av hyresnämnden. För att inte besittningsskyddet skall kunna sättas ur spel genom obilliga hyreskrav finns i hyreslagen normer för hyressättningen, vilka bygger på att hyresvärden inte får ta ut högre hyra än som svarar mot lägenhetens bruksvärde. bedömning och ställningstagande i fråga om lokalerna och hyresmarknaden över huvud taget synes bygga på en teoretisk fiktion, som tyvärr icke överensstämmer med den bistra ekonomiska och sociala verklighet vilken är likartad för lokal- och bostadshyreslägenheter. Bedömningen synes icke heller förutsätta eller beakta att det finns stora grupper hyresgäster som tillhör låglönegrupperna. Den avlidne socialdemokratiske socialministern utförde ett banbrytande arbete genom att målmedvetet bygga upp en sociallagstiftning till skydd för de ekonomiskt och socialt eftersatta befolkningsgrupperna. Han byggde sin sociala pionjärgärning på personlig upplevelse, erfarenhet och kontakter. För var det självklart att bostads- och arbetsmöjligheter var en central fråga som icke var lämplig för enskild spekulationslusta. Det förefaller som om bedömningen av de sociala frågorna icke är likartad i social- och justitiedepartementen. Den skärpning av enskild och godtyckligt nyttjad äganderätt som även kommit till uttryck i fråga om frisläppandet av spekulationsintressena på exempelvis lokalhyresmarknaden överensstämmer icke med en socialrättslig grundsyn. Den i proposition 1972:94 föreslagna ändringen med en successiv upptrappning av hyran påminner om historien om den som av humanitära skäl kuperade hundsvansen i etapper. I propositionen sägs att ett tusental avtal med lokalhyresgäster träffats. Det konstateras även att alltför många människor riskerar att drabbas av oskäliga svårigheter. Många av de redan träffade och aviserade avtalen innebär att lokalhyresgäster utsätts för en utpressning, som borde vara främmande för rättssamhälle. års lag inskärpte att avtal för att bli giltiga skulle ske utan tvång eller list. Genom avtalslagen har våra dagars lagstiftare i mera generell form fastslagit principen att obehörig påverkan kan göra ett avtal ogiltigt. Likaså är svek eller ocker en betydelsefull grund för att häva ett avtal. Med ocker i juridisk mening förstås numera att någon begagnat sig av annans trångmål, oförstånd, lättsinne till att taga eller betinga sig förmåner, vilka stå i uppenbart missförhållande till det vederlag, som må hava blivit erlagt eller utfäst, eller för vilka något vederlag icke skall utgå Utan tvivel kan merparten av lokalhyresavtal, som upprättats eller om vilka underhandlingar pågår, sägas ha tillkommit genom att hyresvärdar utnyttjat ett tvångsläge för hyresgäster varvid ocker alltså förekommit. Genom att hyresvärdar har utnyttjat ett tvångsläge för lokalhyresgäster har de utfästelser och förutsättningar som var knutna till beslut spolierats, och om nu skulle godta den situation som uppstått på lokalhyresmarknaden skulle det innebära att ocker skulle accepteras som ett rättsligt tillåtet förfarande. Hyresvärdarna har icke endast tillgodogjort sig spekulationsvinster och arbetsfria inkomster av fastigheter utan jämväl tillgodoräknat sig inkomst av nyttigheter, som samhället och hyresgästernas näringsintäkter skapat och för vilka något vederlag icke skall utgå. Hyresregleringen för lokaler upphör med verkan fr. o.m. , och därmed kan lokalhyresgästen inte hindra att hyresförhållandet upplöses efter uppsägning, om parterna inte kommer överens om fortsatt förhyrning eller om priset. har dock möjlighet att innan lagen träder i kraft rätta till vad som brustit i omdöme och hänsyn från hyresvärdar genom att besluta att lokalhyresgästen tillförsäkras ett direkt besittningsskydd och att den för bostadshyror gällande hyreslagen även skall gälla för lokalhyresgästerna. Beträffande hyresavtal som redan upprättats och underskrivits kan besluta att de icke skall gälla, eftersom de som regel bör kunna hänskjutas till att falla under ockerklausulen. Liksom enskilda kan åberopa att avtal, tillkomna under förhållanden där ocker föreligger, ej skall gälla, måste även en lagstiftande församling kunna besluta att avtal, tillkomna under liknande förhållanden, icke skall gälla. Fastighetsägare kan även, eftersom marknaden för bostadsrätter ej är reglerad, genom att sälja sin fastighet i form av bostadsrätter få ut en summa pengar som är större än nuvärdet av den ström av hyror han eljest skulle få. På detta sätt kan fastighetsägaren kringgå hyresregleringen. Spekulationsintressena bland fastighetsägarna synes växa, och de bostadssökande blir ytterligare föremål för olika bördor. Under dessa förhållanden borde hyresvärdarnas olika göranden och låtanden i sin helhet kräva en allmän översyn. Rätten till bostad för både bostadsoch lokalhyresgäster borde vara självklar. Likaså borde icke denna rätt utlämnas till och göras beroende av spekulativa ekonomiska intressen, knutna till bolag vars aktier noteras på börsen. Hyres- och bostadskostnadernas stegring kan inte få fortsätta, utan ett hyresstopp måste aktualiseras. Med hänvisning till vad som anförts och då Kungl. Maj:ts proposition 1972:94 genom sin begränsning icke praktiskt kan förändra läget för lokalhyresgästerna hemställs 1. att lokalhyresgästerna tillförsäkras ett direkt besittningsskydd i likhet med bostadshyresgästerna, 2. att den för bostadshyror gällande hyreslagen jämväl skall gälla för lokalhyresgäster, 3. att uppdra åt Kungl. Maj:t att i övrigt vidta de åtgärder som erfordras för att bringa hyreslagstiftningen och dess tillämpning i överensstämmelse med de synpunkter som ovan redovisats. 72 1393 S 1972