bet · FV01LU2 · 1972-12-31 00:00:00 — får länsbostadsnämnden dock medge undantag härifrän, omdet inte kan befaras leda till höjning av hyresnivån I orten. Bostadslån, förvilket räntebetalning och amortering skall omfördelas, benämnes paritetslån. Omfördelningeninnebär att kostnaderna för det statiiga lånet till en början är låga men attde successivt ökar så att lånet i sin helhet skall kunna bli återbetalat inom istort sett den tid som angetts i det föregående (). Denna omfördelningavser, såsom framgår av det föregående, att fylla i huvudsak följande syften,nämligen dels att den ökning av kapitalkostnaderna (och därmedbostadskostnaderna), som avskaffandet av de tidigare generellaräntesubventionerna medfört, skall belasta de boende först efter hand, dels atttillfälliga variationer i ränta på den allmänna länemarknaden inte skallpåverka kapitalkostnaderna, dels att motverkasådana skillnader i kapitalkostnader mellan hus färdigställda olika år somberor på förändringar i byggnadskostnaderna. Vadlåntagaren skall betala vid paritetslån framkommer genom att låneunderlagetmultipliceras med den s. k. basanmdteten och ett paritetstal (33 §). Basannuitetenär ett av bestämt procenttal som anger de totala kapitalkostnadernasstorlek i förhållande till låneunderlaget. An-nuiteten bestäms så attkapitalkostnaderna understiger den nominella nivån för ränta och amortering mendock ej mer än vad som behövs för att upprätthålla en rimlig relation mellanboendekostnader och inkomster. För nybyggnad av flerfamiljshus är basannuitetenf. Ombyggnadskostnaderna stiger, blir de årliga kapitalkostnaderna högre förnybyggda hus än för de förut byggda husen. De ärliga betalningarna för län iförut byggda hus skall då ökas så att de kommer i ett frän hyrespolitisksynpunkt rimligt förhållande till motsvarande kostnader för de nybyggda husen.Denna kostnad anges genom ett paritetstal. Detta fastställs kalenderårsvis avKungl. Förär 1972 har Kungl Maj:t (SFS 1971:781) fastställt paritetstal enligt följande. Lån till den del det belöper på hus som färdigställts Produkten av låneunderlaget, basannuiteten ochparitetstalet benämns baskostnad och utgör den kostnad fastighetsägaren har atterlägga för räntor och amorteringar på bottenlån och bostadslån. Med hänsyntill dels att basannuiteten, såsom framhållits i det föregående, satts lägre änsom motsvarar marknadens räntesatser och fastställda amorteringar, dels attbaskostnaden i första hand skall användas för ränta och amortering påbottenlån, finns i början av bostadslänets löptid inte utrymme för amorteringav bostadslånet utan endast för betalning av en mindre del av räntan pådetsamma. Den brist som sålunda föreligger i räntebetalning får låntagarentills vidare täcka genom att låna av staten. Härigenom ökar skulden påbostadslånet med ett belopp motsvarande bristen. I den mån paritetstalet höjstUl följd av ökade byggnadskostnader stiger även baskostnaden för en och sammaårgång av bostadshus. En fortsatt höjning av paritetstalet leder sä småningomtill att det belopp som låntagaren skall betala räcker till förräntning ochamortering även av bostadslånet. Om det skulle visa sig att byggnadskostnadernainte stiger och därmed inte heller paritetstalet får detta till följd attstatslänets amorteringstidblir längre än den förutsatta amorteringstiden . Detta kan undvikas genomhöjning av basannuiteten (35 §). Vid omvända förhållandet kan basannuiteten istället sänkas. Någon ändring av basannuiteten har ännu ej skett. Räntorna på de statiiga bostadslänen har underperioden 19691971 varit betydligt högre än som förutsattes vid Blk:s tillkomst.Samtidigt har höjningen av paritetstalen varit lägre än man hade räknat med.Detta har medfört stora skuldökningar på de utbetalade parhetslänen. Uppkommer vinst vid avyttring av andel ibostadsförening (härmed avses bostadsrättsföreningar samt vissa äldrebostadsföreningar som tillkommit års lag om bostadsrättsföreningar)eller aktie i bostadsaktiebolag räknas enligt 35 § 4 mom. kommunalskattelagen(1928:370) följande del därav som skattepliktig realisationsvinst: mindre än av vinsten men mindre än av vinsten men mindre än av vinsten men mindre än av vinsten Detta innebär att sådan andel eller aktie kansäljas skattefritt efter köp, byte eller därmed jämförligt fång. Avyttrasandel i annan ekonomisk förening än bostadsförening, aktie i annat bolag änbostadsaktiebolag eller andel i handelsbolag tillämpas, om försäljningen skerinom från förvärvet, samma regler som för andel i bostadsförening ochaktie i bostadsaktiebolag. Sker försäljningen däremot sedan den innehafts iminst och framstår det inte som sannolikt att försäljningen skett utanvinst, skall som skattepliktig realisationsvinst räknas ett belopp av vad den skattskyldige erhållit för egendomen efter avdrag förkostnader i samband med avyttringen. Från den sålunda schablonmässigt beräknadeskattepliktiga realisationsvinsten medges därefter ytterligare avdrag medhögst . Somjämförelse lämnas en kortfattad redogörelse för beräkningen avrealisationsvinst vid försäljning av fastighet. Reglerna härom innebär ihuvudsak följande. Harfastigheten innehafts mindre än är hela realisationsvinstenskattepliktig. Har fastigheten innehafts eller mera är avvinsten skattepliktig. Vid tvångsförsäljning och försäljning som utgör ett ledi jordbrukets eller skogsbrukets yttre rationalisering och i vissa andra fallutgör den skattepliktiga realisationsvinsten av hela Särskilda bestämmelser har meddelats omuppskov i vissa fall med beskattning av realisationsvinst dåersättningsfastighet förvärvas i stället för den sålda fastigheten. Vidberäkning av realisationsvinst vid försäljning av fastighet skall som intäktredovisas vad som erhållits för fastigheten. Avdrag får ske för allaomkostnader för förvärvet och avyttringen samt för vad som nedlagts påförbättring av egendomen. Särskilda regler har meddelats angående åtnjutnavärdeminskningsavdrag. Har kostnader för reparation eller underhåll nedlagts päfastigheten under tid då den schablontaxerats får avdrag ske även för sådankostnad som uppgått till . för kalenderår, under förutsättningatt fastigheten på grund därav vid avjfttringen befunnit sig i bättre skick änvid förvärvet. Har fastighet innehafts ges en speciell regel sominnebär att avdrag får ske av taxeringsvärdet före avyttringeni stället för köpeskillingen vid förvärvet. Har fastigheten förvärvats år 1914eller tidigare lämnas ytterligare en kompletterande regel för beräkning av denavdragsgilla anskaffningskostnaden. Har avyttring av fastighet omfattatbyggnad som huvudsakligen är avsedd för bostadsändamål får avdrag vidare skemed . för varje påbörjat kalenderår före taxeringsåret sombostadsbyggnaden funnits på fastigheten . Fastighetensingångsvärde och avdragsgilla kostnader för förbättring, reparation ochunderhåll är indexreglerade. , som tillsatts föratt överse beskattningen av bostadsföreningar och bostadsaktiebolag samt derasmedlemmar och delägare, framhåller i ett avgivet betänkande"Bostadsbeskattning" (Stencil Ds Fi 1971:14) att frågan ombeskattning av vinst vid tillfällig avyttring av andel i bostadsföreningtidigare varit av förhållandevis ringa intresse beroende på gällandebegränsning av överlåtelsevärdena. Eftersom den offentliga kontrollen upphörtoch överlåtelsevärdena stigit finner utredningen det angeläget att reglerna ombeskattning av realisationsvinst ses över så att bättre överensstämmelse uppnåsmed de regler som gäller i fråga om avyttring av fastigheter samt andelar ochaktier i allmänhet. Utredningen påpekar vidare att det inte kan uteslutas attett genomförande av utredningens förslag i övrigt (t. ex. överförande avunderskott i föreningarna på deras medlemmar) får en höjande effekt på priserna.Frågan bör därför behandlas möjligt. Emellertid anser utredningen attsä bör ske i samband med behandlingen av den större frågan om ensammanjämkning av nu gällande regler om beskattning av vinst vid avyttring avfastighet, aktier m. m. Sistnämnda fråga utreds av den tillsattarealisationsvinstkommittén (Fl 1970:79). Utredningen har därför funnit detlämpligast att inte lämna något förslag i denna del utan föreslår efter samrådmed kommittén att frågan överlämnas till denna. Utredningens förslag har tillstyrkts av bl. a. , och Svenskariksbyggen. Bostadsrättskontrollagen upphördeatt gälla med utgången av . är en bostadsrättshavare iprincip oförhindrad att vid överlåtelse av bostadsrätt ta ut det pris som hanönskar. Det förekommer emellertid att bostadsrättsföreningarna i sina stadgarhar särskilda bestämmelser om hur överlåtelseersättningen skall beräknas. Omförvärvare av bostadsrätt erlagt högre ersättning än stadgarna medger kan hanvägras medlemskap i föreningen under förutsättning att i stadgarna ställts uppsom villkor för medlemskap, att normerna för beräkning av överlåtelseersättninginte får ha åsidosatts. Blir förvärvare av bostadsrätt inte antagen till medlemi föreningen är överlåtelsen ogiltig. I denna ordning görs i den nyabostadsrättslagen, som träder i kraft , ingen ändring. Såsomframgår av den ovan (s. 1) lämnade redogörelsen för gällande rätt har ävenbostadsrättsförening möjlighet att i vissa fall försälja bostadsrätt påoffentlig auktion. I motionen yrkas att hos Kungl. Maj:t skallbegära dels förslag till sådan ändring i bostadsrättslagen att försäljning avbostadsrätt på offentlig auktion förbjudes, dels förslag om förbud mot försäljningav bostadsrätt till överpris samt om införande av offentlig kontroll avbostadsrättsöverlåtelser. Till stöd för yrkandena anför motionärerna att rättentill bostad inte bör få vara en handelsvara. Slopandet av den offentligakontrollen av bostadsrättsöverlåtelser har enligt motionärerna lett till enbetydande höjning av överlåtelsevärdena i storstadsregionerna och i vissa fallhar rena ockerpriser tagits ut. Eftersom rätten att försälja bostadsrätt tillöverpris har sin grund i bostadsrättslagens bestämmelser om försäljning avbostadsrätt på offentlig auktion bör förbud införas mot sistnämnda slag avförsäljning. Motionärema framhåller att ett nytt och enligt deras mening heltavgörande skäl för återinförande av den offentliga bostadsrättskontrollen äratt den övre belåningsgränsen för statliga lån till bostadsrättsföreningar frånden höjts frän . Detta leder nämligen till attbostadsrättshavarna får betala lägre kapitalinsats men högre månatliga avgiftertill föreningen och sålunda blir mer jämställda med hyresgästerna.Bostadsrätter, för vilka endast erlagts en blygsam kontantinsats, bör enligtmotionärerna inte få säljas till kraftigt överpris. I anledning av propositionen till riksdag medförslag till ny bostadsrättslag väcktes en motion med yrkanden av sammainnebörd som de nu föreliggande. framhöll i sitt av riksdagengodtagna betänkande bl. a. att slopandet av den offentiiga kontrollen avöverlåtelse- värdena på bostadsrätter otvivelaktigt hade medfört attbostadsrättshavare i vissa fall kunnat ta ut priser som inte obetydligtöversteg vad som var tillåtet enligt bostadsrättskontrollagen. Utskottethänvisade emellertid till att inom HSB och , vilka tillsammanssvarade för omkring två tredjedelar av bostadsrättslägenhetema, skett enuppföljning av de belopp som betalats vid överlåtelser av bostadsrätter ochtill att av organisationernas statistik inte framgick att överlåtelseprisema påbostadsrätter i föreningar inom dessa organisationer i någon mer betydandeomfattning kommit att överstiga av organisationerna rekommenderade överlåtelsepriser.Inte heller hade det framkommit något som tydde på att det i någon störreomfattning kunde ha förekommit spekulationer i bostadsrätter. Utskottet deladedärför departementschefens I propositionen framförda uppfattning att det förtillfället inte fanns anledning att återinföra den offentliga kontrollen avbostadsrättsöverlä-telser. Dessutom framhöll utskottet att ett återinförande aven prisreglering på bostadsrätter skulle med hänsyn till att marknaden i merän varit fri vara förenat med åtskilliga problem. Utskottet ville dockunderstryka att utvecklingen också i fortsättningen borde följas meduppmärksamhet och att, om någon mer markant höjning av prisläget inträffade,frågan borde tas upp till förnyat övervägande. Såsom redovisats i det föregående (s. 8) har för utskottetvarit tillgängligt HSB:s statistik över bostadsrättsöverlåtelser under år 1971samt statistik över överlåtelsepriser för perioden 1.5.197031.3.1971. HSB har för redovisat 23 677 överlåtelser för hela landet vilketär ca 1 500 mer än för . Av överlåtelserna 1971 har skett till prissom motsvarat HSB:s rekommendation medan betingat ett högre och ettlägre pris. Motsvarande tal för var , och . För Storstockholmsoch del utvisar statistiken för att resp. av deöverlåtna bostadsrätterna betingat högre pris än det rekommenderade, medanmotsvarande tal för utgjorde resp. . En höjning av prislägetför bostadsrätter inom HSB har således skett . I den analys avöverlåtelsepriser som verkställts av anförs sammanfattningsvis attden genomsnittliga prisutvecklingen i stort sett är men att det sketten ökad spridning av de verkliga överlåtelsepriserna i förhållande till derekommenderade priserna. Utskottet vill vidare peka på att HSB:s statistik ävenutvisar att på orter med mindre än 50 000 invånare antalet överlåtelser tillunderpris är större an antalet överlåtelser till överpris. Överlåtelser avsistnärrmda slag är således ett problem framför allt för storstadsområdena. fall höga överpriser tagits ut torde dessa i regel ha avsett centraltbelägna äldre lägenheter. Förutom bostadens läge torde de i regel lågaavgifterna till dessa föreningar ha haft en avgörande betydelse för storlekenav överlåtelseersättningen. Såsom framgår av det föregående (s. 9 ff.) utgörs denstatliga krediten till bostadsrättsföreningar med hus byggda och senare iregel av paritetslån. Dessa lån är så konstruerade att avgifterna tillföreningen höjs i motsvarande grad som kostnaderna för nyproduktionen stiger.Genom att bostadslån nu kan beviljas av pantvärdet har vidare,såsom motionärerna framhåller, den egna kapitalinsatsen reducerats betydligtoch avgifterna till föreningen kommer därför att endast obetydligt understigahyroma i motsvarande hyreshus. Detta torde emellertid innebära attbostadsrättslägenheterna i dessa föreningar blir mindre attraktiva än de äldrelägenheterna. I motsats till vad motionärerna synes anse finner utskottetdärför risken liten för att kraftiga överpriser skulle komma att betalas fördessa bostadsrätter. Den av beslutade ökade kreditgivningentill bostadsrättsföreningarna (vilken ökning endast berör de föreningar somarbetar utan enskilt vinstintresse och under kontroll) kan därförenligt utskottets mening inte anföras som skäl för ett återinförande avoffentlig kontroll av överlåtelser av bostadsrätt. framhöll betänkande skulle ett återinförande av enprisreglering på bostadsrätter vara förenat med åtskilliga problem. Härtillkommer att det är mycket svårt att kontrollera att en sådan reglering verkligenrespekteras. Utskottet vill även peka på att avvecklingen av hyresregleringenfortsätter och att regleringen fr. o. m. kommer att gällaendast i 43 kommuner, varvid regleringen i enlighet med tidigare beslut i vissafall omfattar bara del eller delar av kommunen (SFS 1972:28). Det bör vidareanmärkas att överlåtelsekontrollen beträffande statsbelånade egna hem upphört. Enligt utskottets meningtalar sålunda flera skäl mot ett återinförande av den offentliga bostadsrättskontrollen.Det förtjänar vidare framhållas att problemet med överlåtelser till överpriskan angripas även på annat sätt, t. ex. genom en ändring i skattelagstiftningenså att realisationsvinst vid överlåtelse av bostadsrätt kommer att beskattasefter samma grunder som annan motsvarande realisationsvinst. Den i detföregående redovisade statistiken över bostadsrättsöverlåtelser visar inteheller att någon mer markant höjning av prisläget inträffat under 1971.Utskottet finner därför inte nu anledning att ändra ståndpunkt i frågorna omåterinförande av den offentliga kontrollen av bostadsrättsöverlåtelser och ominförande av förbud mot försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion. Dentendens mot ett ökat antal överpriser, som den i det föregående redovisadestatistiken utvisar, anser utskottet likväl oroande. Utskottet vill därför ånyounderstryka vikten av att utvecklingen följs med uppmärksamhet och att om någonmer markant höjning av prisläget inträffar frågan tas upp till förnyatövervägande. Med hänsyn till det anförda hemställer utskottet att riksdagenavslår motionen 1972:179. Stockholmden På lagutskottets vägnar Närvarande:herrar i (fp), (), (). (),fröken i (s), herrar ()*. ()*, iFalköping (c), (), (), herrar i (s), ()*. (vpk). Annerås (fp) och i (s). *Ej närvarande vid betänkandets justering. avherr (vpk), vilken ansett delsatt det avsnitt av utskottets yttrande som börjar på s. 15 med orden"Utskottet vill" och slutar pä s. 16 med orden "förnyat övervägande"bort ha följande lydelse: Utskottetvill först framhålla att tillgången till en modern och rymlig bostad tillrimlig hyra och låg insats, när det gäller bostadsrättslägenhet, måste vara engrundläggande rättighet, som det är samhällets skyldighet att tillförsäkramedborgama. Denna självklara princip måste ligga till grund förbostadspolitiken. Såsom utskottet framhöll i sitt betänkande vid förra åretsriksdag har emellertid slopandet av den offentiiga kontrollen vid överlåtelseav bostadsrätter lett till en höjning av överlåtelsepriserna. De av HSB ochRiksbyggen uppräknade överlåtelsevärdena har inte visat sig vara någon effektivspärr för att hålla prisema på bostadsrätter nere ens i renodlat kooperativabostadsrättsföretag. Såsom framgår av det föregående har antalet överlåtelsertill överpris inom HSB och ökat och det finnsingen anledning att tro att inte ökningen kommer att fortsätta, omöverlåtelserna får ske utan offentUg kontroll och utan maximerade priser.Därtill torde det vara uppenbart att än högre överpriser betalats förbostadsrätter i fristående bostadsrättsföreningar, särskilt i de äldreföreningar som finns i de centrala delarna av de större städerna. Ytterligareen viktig faktor har tillkommit sedan senast behandlade frågan omoffentiig kontroll av bostadsrättsöverlåtelser. Den övre gränsen för denstatliga belåningen till bostadsrättsföreningarna har höjts från 95 till 98 %.Detta leder till att bostadsrättshavamas egna kapitalinsatser sjunker medan demånatliga avgifterna till föreningarna höjs till en nivå som endast liggerobetydligt under hyran i motsvarande hyreshus. Bostadsrättshavarna blirsåledes i det närmaste jämställda med hyresgästerna. bostadsrättshavare,som endast betalat obetydlig kapitalinsats, skall kunna sälja bostadsrättentill kraftigt överpris finner utskottet inte kunna i fortsättningen godtas. Med hänsyn till vadutskottet sålunda anfört anser utskottet att förhållandena nu blivit sådanaatt en fortsatt höjning av överlåtelsepriserna måste stoppas. Detta kan endastske genom ett återinförande av den offentliga kontrollen avbostadsrättsöverlåtelser och förbud mot försäljning till överpris. Eftersomrätten att sälja bostadsrätter till överpris har sin grund i bostadsrättslagensbestämmelser om försäljning av bostadsrätter på offentlig auktion utanmaximerat pris, bör bostadsrättslagen ändras och förbud mot försäljning avbostadsrätt på offentlig auktion införas. Motionen bör därför bifallas. delsatt utskottet bort hemställa att med bifall till motionen 1972:179 hosKungl. dels förslag om sådanändring av bostadsrättslagen att försäljning av bostadsrättslägenhet påoffentlig auktion förbjuds, dels förslag om förbud mot försäljning avbostadsrättslägenheter till överpris samt om offentlig kontroll av överlåtelseav bostadsrätt.