prop · FU0320 · 1971-12-31 00:00:00 — En sådankonsekvens är oförenlig med de principer som ligger bakora bestämmelserna omöverlåtelse av del av faslighet. Maj:ts proposition nr 1971 Enligtberedningens förslag skall alltid i första hand avvaktas om avstyckning kangenomföras. För de fall då det visar sig alt detta skulle medföra betydandetidsutdräkt föreslår beredningen den ordningen att hela fastigheten skallsäljas, varvid dock förbehåll skall göras för den rält lill redan överlåten delav fastigheten som tillkommer förvärvaren vid den tidigare överlåtelsen.Försäljningen skall, liksora utraätningen, också avse den rätt som överlåtarenkan ha mot förvärvaren. Den som förvärvar fastigheten skall svara föröverlåtarens skyldigheter enligt öveiiåtelsehandlingen. I öviigt skall vanligaregler om försäljning av utmätt fast egendom tillämpas. Beredningenssistnämnda förslag innebär att köparen vid den exekutiva försäljningen delsförvärvar den återstod av fastigheten som inte omfattas av den föregåendevillkorliga försäljningen dels inträder i de rättigheter och skyldigheter somden tidigai-e överlåtelsen av fastigheten medförde för överlåtaren. Blir dennaöverlåtelse inte gällande, blir köparen vid den exekutiva försäljningen ägareockså av den tidigare överlåtna delen av fastigheten. kan han bliskyldig att ersätta förvärvaren den köpeskilling denne kan ha erlagt. Blir dentidigare överlåtelsen däremot gällande, kan köparen uppbära den köpeskillingsom ännu inte har erlagts. Jagär, liksom remissinstanserna, av den uppfattningen alt beredningans förslag ide sist angivna hänseendena bör godtas. Denna i vissa avseenden kompliceradeordning för försäljning av utmätt fastighet torde inte behöva tillämpaå annatän i sällsynta undantagsfall. Skäl finns att överväga införandet avföreskrifter som innebär att avstyckningsförrättning i fall som här avses skallhandläggas med förtur och stor skyndsamhet. Denna fråga får emellertid tas uppi annat sammanhang. Somberedningen framhåller skapar ell villkorligt fång av fast egendom en rätt förföl-värvaren som kan vara en tillgång av ekonomisk betydelse för hansborgenärer. Detta gäller inte bara den rätt som förvärvaren får lill egendomen.Förvärvaren kan också i andra avseenden få rättigheter gentemot överfåtaren,som aktualiseras om villkoret inte uppfylls och fånget blir ogiltigt. Dettorde sålunda vara vanligt att förvärvaren har erlagt köpeskillingen eller delav denna och, om fånget inle blir gällande, får en fordran på öveiiå-taren sommotsvarar vad som har erlagls. Det sagda gäller givetvis både i fall då helfastighet har förväntats villkorligt och i fall då det villkorliga fånget avservisst område av fastighet eller fastighet med undantag för visst oraråde. Jagdelar beredningens uppfattning atl, när utmätning skall ske hos den som förvärvatfast egendom villkorligt, utmätningen bör avse både den fasta egendora somförvärvet omfattar och den rätt som förvärvaren kan ha mot överlåtaren. Blirfånget efter en sådan utmätning ogiltigt, kommer utmätningen därefter endastatl avse förvärvarens återstående rält mot öveiiåta-ren, t. ex. fordran påredan erlagd köpeskilling. Beredningenhar påpekat att förvärvaren så länge hans rätt är villkorlig KungLMaj:ts proposition nr 1971 165 intekan belasta egendomen med inteckning och inle heller upplåta nyttjanderätteller annan särskild rättighet annat än villkorligt. Vidare har beredningenframhållit att en exekutiv försäljning som är en följd av att utraätning harskett hos föi-värvaren av fast egendom, som har överlåtils villkorligt, inlekan inverka på inteckningar sora har tagits ut eller på rättigheter som harupplåtits före överlåtelsen. Beredningen har funnit att försäljning vid sådanutmätning kan ske ulan alt den ordning som annars gäller för exekutivförsäljning av fast egendom iakttas. Jag delar denna uppfattning. Departementsförslagetinnebär sålunda liksom beredningens förslag alt försäljningen i stället skallavse förvärvarens villkorliga rätt enligt hans fångeshandling och skall ske iden ordning som gäller för försäljning av utmätt rättighet. Den som därvidförvärvar denna villkorliga rätt träder in i det rättsförhållande som rådertill följd av det tidigare fånget på så sätt att han över-lar både derättigheter och de skyldigheter som förvärvaren hade enligt fångeshandlingen.Om det villkor som fånget är beroende av sedermera uppfylls, blir följdensålunda all den egendom som fånget avser tillfaller den som vid den exekutivaförsäljningen har förvärvat den villkorliga rätten till egendomen. Närvillkorlig rätt till fast egendom skall säljas på det angivna sättet uppstårrisk för att försäljningen kommer atl ske till underpris. Som framhållits underremissbehandlingen blir det för den som verkställer försäljningen svårt atlbedöma hur mycket den villkorliga rätten är värd. Detta raedför svårigheteratt bedöma om den köpesumma som bjuds kan godtas (jfr 93 § 2 mom. I likhetmed beredningen anser jag därför att det bör finnas möjlighet atl låta anståmed försäljning av den villkorliga rätten och avvakta om det med fångetförenade villkoret uppfylls eller inte. villkoret därefter uppfylls ochförvärvet av egendomen blir definitivt, kan försäljningen äga rum i den vanligaordningen för försäljning av fast egendom. Visar del sig däremot att villkoretinte kan uppfyllas, går fånget åter. Som jag framhöll, avser utmätningendärefter endast förvärvarens återstående rätt mot överlåtaren. Del bör dåankomraa på ÖE att låta driva in eller bjuda ut till försäljning vad somfortfarande omfattas av utmätningen, dvs. vanligen fordran på redan erlagdköpeskilling, varvid den ordning sora gäller beträffande utraätl fordran ellerrättighet får tillämpas. Omfastighet eller del av fastighet har överlåtits villkorligt och fastighetenmedan villkoret fortfarande gäller tas i mät för fordran som är förenad medsärskild förmånsrätt, bör i enlighet med beredningens förslag försäljningenalltid ske i den ordning som i allmänhet gäller för exekutiv försäljning avfast egendora. Med hänsyn till all fordran, som är förenad med panträtt ellerannan särskild förmånsrätt i faslighet, kan tas ut ur fastigheten oavsettäganderättsförhållandena behöver någon särskild ordning för försäljning intetillämpas även om fastigheten eller del av den har överlåtits villkorligt. Maj:ts proposition nr 1971 2.14.4Exekution på grund av gemensam inteckning Desärregler om exekution i gemensamt inlecknade fastigheter som finns i UL ärså utformade att del skapas möjligheter atl rikta elt exekutivt förfarande raotnågon eller några fastigheter som svarar för en gemensam inteckning. Särskildaregler ger möjlighet alt göra gemensamheten i ansvaret fullt ut gällande enligtde principer som kommer till ullryck i om fördelningen av ansvaretpå de fastigheter som besväras av en gemensam inteckning. Genom regierna omexekution i gemensamt inlecknade fasligheter har man även sökt tillgodose desärintressen som kan finnas i sådana fasligheter. Reglerna om gemensamtinleckningsansvar har varit en av- de mest omstridda frågorna underjordabalksarbelel. 1 lagberedningens förslag till ny jordabalk (SOU 1960:2426) upptogs inte några regler om gemensam inteckning. De därmedsammanhängande frågorna skulle enligt förslaget i stället lösas genominstitutet bruksenhet. Förslaget blev starkt kritiserat underremissbehandlingen. , som fick i uppdrag att göra enöversyn av förslaget i denna del, föreslog i sitt betänkande raed revideratförslag till jordabalk m.m. (SOU 1963: 55) regler sora innebar ett bibehållandeav ordningen med gemensamt inleckningsansvar. I JB har i denna del tagits uppbesläramelser som i huvudsak överensstämmer med jordabalksul-redningensförslag.' Bestämmelserna i omgeraensam inteckning har getts elt innehåll som syftar till bl. a. alt reducerade ölägenheter i exekutionsrällsligt hänseende som den nuvarande ordningenmedför. Dessa ölägenheter uppstår särskilt i sådana fall när ett särintresseföreligger i någon eller några av de gemensamt inlecknade fastigheterna. Ettsådant särintresse kan föreligga antingen på borgenärssidan eller påfastighetsägarsidan. Till förekommande av sådana situationer har i JBföreskrivits bl. a. att ansökan om inteckning får avse flera faslighetergemensamt endasl om dessa är i samme ägares hand. Angår ansökan faslighet somredan svarar för beviljad eller sökl inteckning, måste ansökningen avse sammafasta egendom som inteckningen och får inte därjämte avse fastighet som intesvarar för inteckningen. Särinleckning i en fastighet komraer alltså attmedföra att fastigheten inle kan intecknas gemensamt raed annan fastighet.Vidare kan särinleckning aldrig meddelas i fastigheter som är gemensamtintecknade utan att det gemensamma ansvaret bring:as atl upphöra. Delojämförligt vanligaste fallet av särintresse i geraensamt inlecknadefastigheter uppslår när någon av de gemensamt inlecknade fastigheterna helteller delvis överlåts. I dessa situationer lorde den i JB föreslagna ordningenframtvinga relaxation eller annan ansvarsuppdelning inom relativt kort lid.Reglerna i JB kan sålunda väntas få lill följd alt de situationer som vållarkomplikationer vid exekutiv försäljning blir relativt KungLMaj:ts proposition nr 1971 167 sällsynta.Det kan sättas i fråga om de strävanden mot homogent intecknadefaslighelskomplex som ligger bakom bestämmelserna i bör främjas ytterligaregenom förbud för borgenär, som för sin fordran har panträtt på grund avgemensam inteckning i flera fasligheter, att begära atl bara någon eller någraav fastigheterna tas i anspråk för att täcka fordringen. Liksom beredningenanser jag emellertid att ett sådant förbud skulle leda alltför långt. Det börsålunda också slå borgenären fritt all rikta exekution mot en delav det gemensamt intecknade fastighetskomplexet. Utöver vad beredningen haranfört sora skäl för elt sådant ställningstagande vill jag påpeka, alt ettförbud av det antydda slaget skulle kunna få otillfredsställande konsekvensernär det gäller sådana fastigheter i ett gemensamt intecknat fastighetskomplexsom är subsidiärt ansvariga för den gemensararaa inteckningen. Atl alltid låtaavstyckade oraråden, i vilka inteckning i stamfastigheter står kvar, dras in iexekution som begärs av innehavaren av den gemensamma inteckningen skulle enligtmin raening vara olämpligt. Jag vill i sammanhanget framhålla alt ett förbudskulle få begränsad betydelse med tanke på att separat exekution i fastighetsom ingår i ett samintecknat komplex alllid måste kunna komma till stånd påbegäran a\ borgenär, som för sin fordran har annan särskild förmånsrätt ifastigheten än på grund av inteckning eller som har fordran som inte har någonförmånsrätt. Beredningenhar även övervägt om det bör vara möjligt för borgenär att vid exekution i enav flera gemensarat intecknade fasligheter ta ut hela det belopp som del pågrundval av den gemensamma inteckningen utfärdade pantbrevet avser. En sådanmöjlighet skulle innebära all det gemensamma ansvaret sora åvilar fastigheternaskulle tas ul vid den separata exekutionen så långt värdet på den fastighet somexekutionen avser medger detta. Beredningen har emellertid inle funnitanledning föreslå en sådan ordning, önskemål i den riktningen har inle hellerframförts under i'emissbehandlingen. Möjlighet alt vid separat exekution i engemensamt intecknad fastighet ta ut raera än vad fastigheten svarar för iförhållande lill övriga fastigheter som besväras av den gemensamma inteckningenhar inte heller införts i deparlementsförslaget. Delgemensamma ansvar som åvilar saminlecknade fastigheter kan enligt nuvarandeordning krävas ut helt bara ora fastigheterna säljs saratidigt. Brist somuppslår i en av fastigheterna kan sålunda inte överföras till fastig-hel somredan har sålts. Delta förhållande har föranlett att man infört möjlighet förinnehavare av gemensam inteckning alt vid exekution i någon av fastigheternasora besväras av inteckningen dra in de övriga eller någon av dera i delexekutiva förfarandet. Genom att utöva denna indragningsrätt kaninteckningshavare få faslslälll om det i någon annan av fastigheterna föreliggerbrist som på grund av det gemensararaa ansvaret skall las ul ur den fastighetexekutionen ursprungligen avsåg. Enligt6 kap. 12 § andra stycket JB skall gemensamt inlecknad fastighet Maj:ts proposition nr 1971 somsäljs vid separat exekution bli fri från ansvar för den gemensamraainteckningen. Denna huvudregel innebär att det också i fortsättningen somförutsättning för att gemensamt ansvar för inteckning skall kunna tas ut heltskall gälla att fastigheterna säljs . Liksom nu behövs sålunda också ifraratiden regler sora gör del möjligt för borgenär, som har panträtt på grundav geraensara inteckning i flera fastigheter, att vid separat exekution inågon eller några av dem dra in annan intecknad fastighet i förfarandet. Ienlighet med vad beredningen föreslagit bör bestämmelserna om indrag-ningsrältha sin plats i lagstiftningen om exekutiv försäljning av fast egendom. Reglerhärom har inte heller tagits upp i JB. F.n. gäller alt yrkande ora. indragning skall fraraställas i form av lagsökning.Beredningen har föreslagit all frågan om indragning i fortsättningen skallprövas av ÖE. Jag ansluter mig till detta förslag, som inle har raött någonerinran under reraissbehandlingen. Indragning bör alltså i fortsättningen heltvara en åtgärd inora det exekutiva förfarandets ram. Någon nämnvärd belastningför de exekutiva myndigheterna kommer en sådan överföring knappast att medföra.Indragningsrätlen utnyttjas nu i ringa omfattning och det kan antas attanvändningen blir ännu sällsyntare . Gällanderätt kan sägas kännetecknas av att särintressen i gemensamt intecknadefaslighelskomplex bereds elt långtgående skydd. Genom elt syslem med särutropav saminlecknade fastigheter och därefter följande gemensamt utrop söker mantillgodose föreliggande särintressen i så stor utsträckning som möjligt utanatt inkräkta på möjligheterna för innehavare av geraensam inteckning att fåbetalning. Deregler beredningen har föreslagit för de fall då särintressen finns i gemensamtintecknade fastigheter som skall säljas på exekutiv auktionöverensstämmer i sak väsentligen med de regler som gäller . De situationernär denna ordning måste tillämpas kan, sora jag tidigare frarahållit, ifraratiden väntas bli relativt sällsynta. Jag har därför, i likhet raedreraissinslanserna, funnit att de regler beredningen har föreslagit börgodtas. 2.14.5Exekution i andel av fastighet Enligtnuvarande regler sker utmätning och försäljning av andel av fastig-hel isararaa ordning som gäller för hel fastighet. Detta sammanhänger raed alt andelav fastighet på samma sätt som hel faslighet kan bli föremål för inteckning. Reglarnai JB innebär alt det inle skall vara tillåtet atl inleckna faslighets-andel försig. Denna nya ordning i fråga om faslighelsandels behandling iinteckningshänseende ger anledning atl ställa frågan om andel av fastighet ifortsättningen över huvud taget bör få utmätas för sig och vidare, om sådanutmätning tillåts, hur försäljning av fastighelsandel skall ske. KungLMaj:ts proposition nr 1971 169 Beredningenhar vid sin behandling av de nämnda frågorna funnit det vara uteslutet attuppställa förbud mol särskild utmätning av faslighetsan-del. Denna bedömning harinte kritiserats under remissbehandlingen. Eftersom något hinder inteenligt JB föreligger mot förvärv av andel av faslighet bör inle heller enligtmin raening något förbud mot utmätning av fastighetsandel ställas upp. Enfastighelsandel kan utgöra ett värdefullt för-raögenhetsobjekl och måste kunnatas i anspråk för ägarens borgenärer ulan att konkursförfarande behövertillgripas. Detta är av betydelse inle bara för borgenärerna utan också förägaren av andelen. Som beredningen påpekat är det här fråga om så praktiskafall som att arvingar rid arvskifte har tillskiftats var sin andel av enfastighet eller att två personer, t. ex. äkta ma-kai-, tillsammans har köpt enfastighet. Utmätning avfastighetsandel bör inle tillålas i vidare mån än som motsvaras av ettpraktiskt behov. Liksom beredningen anser jag därför atl utmätning avfastighelsandel endast bör få ske i sådana fall då andelen i fråga förvärvalsför sig eller annars är föreraål för särskild äganderätt. En utraätning börsålunda inte få begränsas till del av en fastighetsandel. Äger en person en helfastighet, får utmätning inte heller begränsas lill en andel av denna. Somföljd av alt del nu är tillåtet alt särskilt inleckna andel av fastighet bördessutom tidigare särskilt intecknad fastighetsandel också kunna mätas ut särskilt,även om gäldenären äger hela fastigheten eller den inlecknade andelen utgördel av en större kvotdel av fastigheten som gäldenären äger. Omen fastighet ägs av mer än en person men i sin helhet tas i mät för gäldandeav en och samraa fordran, uppstår inle några svårigheter i fråga omförsäljningssältet. Sedvanliga regler för exekutiv försäljning av fastighet bördå tillämpas. Detta bör gälla såväl när utmätningen har skett för fordran somär förenad med särskild förmånsrätt i hela fastigheten som när den har avsettalla andalarna i faslighaten och skett för fordran för vilka alla delägarnasvarar. Situationen är en annan omen av flera andelar av en faslighet har tagits i mät och skall säljas. I sådantfall bör reglerna om försäljning av fast egendom i framliden inle tillämpas.Skall andel av fastighet säljas i den ordning som gäller för fast egendom,skulle nämligen reglerna om gemensarat inteckningsansvar bli tillämpligabeträffande inteckningar som belastar inle bara andelen utan också återstodenav fastigheten. Försäljningen av andelen kan då i fråga om sådana inteckningarfå konsekvenser som inle står i överensstämmelse raed förbudet mot inteckningi andel av faslighet, t. ex. på det sättet atl inteckning som gäller helafastigheten efter andelsförsäljningen upphör alt gälla i andelen men kvarstår iåterstoden av fastigheten. Avseren försäljning endast en andel av en faslighet bör den i princip ske i denordning som gäller för lös egendom. En sådan ordning kan emellertid lättmedföra alt försäljning sker till underpris. För spekulanter i allmänhet förhållandet atl vad som kan förvärvas bara är en del av en fastighet 6t 1971.1 samL Nr 20 Maj:ts proposition nr 1971 Starka skäl talar därför enligt min mening för den av beredningenföreslagna ordningen, som irmebär att möjlighet öppnas alt när andel avfastighet skall säljas exekutivt också dra in återstoden av fastigheten iförsäljningen. Beredningens förslag isistnämnda hänseende innebär all yrkande om försäljning av hela fasiighetenskall kunna framställas av ulmälningssökanden, ägaren av utmätt fastighelsandeleller annan delägare. Yrkandet skall framställas hos ÖE, som vid sin prövningav detta skall tillärapa de grunder som enligt 6 och 7 §§ samäganderättslagengäller när delägare i fastighet hos domstol begär beslut om försäljning av helafastigheten. Bifalles yrkandet, skall försäljningen i allt väsentligt skeenligt da sedvanliga reglerna för försäljning av fastighet. Beredningensförslag har lämnats ulan erinran av remissinstanserna. I ett remissyttrande haremellertid föreslagits att prövningen av yrkande om gemensam försäljning skalltillkomma allmän domstol och inte ÖE. För min dal anser jag attden av beredningen föreslagna ordningen innebär en ändamålsenlig lösning avdessa frågor. Kretsen av dem som bör kunna framställa begäran om försäljning avhela fastigheten bör sålunda också enligt min mening vara begränsad tillulmälningssökanden och delägarna i fastigheten. Att prövningen av ettframställt yrkande samordnas med de regler som enligt samäganderättslagengäller när delägare i fastighet vill tvinga fram försäljning av helafastigheten raot annan delägares rilja, ser jag sora en fördel. Som beredningenpåpekar får en delägare i fastighet i normala fall räkna med att en försäljningav hela fastigheten kan komma alt genomföras mot hans vilja. Det får då ses somnaturligt all en försäljning av hela fastigheten kan komma till stånd när enandel i fastigheten har tagits i mät, i synnerhet som en föi-värvare avandelen, om denna skulle säljas särskilt, har möjlighet att omgående hosdoraslol begära försäljning av hela fasligheten. Även när det gällerprövningen av yrkande ora försäljning av återstod av fastighet när andel ifastigheten har blivit ulmätt delar jag beredningens uppfattning atl prövningenbör äga rura inora det exekutiva förfarandets rara. Härraed undviks denytterligare fördröjning av förfarandet som en domstolsprövning skulle föra raedsig. Om något yrkande omförsäljning av hela fastigheten inle fraraställs, får den ulraätta andelensäljas särskilt. Särskild försäljning av andelen får också ske om yrkande omförsäljning av hela fastigheten avslås, t. ex. som följd av atl en delägareanför elt betydelsefullt skäl raot en gemensam försäljning som ÖE enligt 6 §samäganderällslagen finner anledning att beakta. Som fraragår av vad jagtidigare anfört kan en sådan särskild andelsförsäljning inte ske enligt deregler sora gäller för exekutiv försäljning av fast egendom.Andelsförsäljningen får ske i den ordning som gäller för utraätl lös egendom. Deparlementsförslagetinnebär, liksom beredningens förslag, att reglerna om försäljning avfastighelsandel skall tillämpas även vid försäljning av utmätt andel itomträtt. Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 171 IJB finns regler om ägarhypoteket som i sak överensstämmer med dem som nugäller. I 6 kap. 9 § anges innebörden av ägarhypoteket sålunda vara altfastighetsägare, om pantbrev inte överlämnats som pant for fordran, ärberättigad att med den företrädesrätt som inteckningen medför, uppbära betalningsom faller ut på grund av inteckningen när medel vid exekution eller i annatfall fördelas mellan rätlsägarna i fastigheten. Om pantbrev överlämnats sorapant för fordran raen fordringen understiger pantbrevets belopp, skall gällaalt fastighetsägaren vid sådan fördelning får uppbära skillnaden. Ienlighet raed vad som förutsattes när JB 1966 remitterades till lagrådet harberedningen i sitt nu aktuella betänkande tagit upp ägarhypoteket tillomprövning. Beredningens slutsats är atl del från exekulionsrältslig synpunktär ofrånkomligt att följa de grundlinjer på vilka om ägarhypoteketbygger. Denna uppfattning har inle mött några invändningar underremissbehandlingen och jag har inte heller funnit anledning frångå denbedömning som i denna fråga gjordes i JB 1966. 1 JB har också reglerna omägarhypoteket tagils upp utan ändringar i sakligt hänseende i förhållande tilldet tidigare förslaget. Såvälenligt nu gällande rätt sora enligt JB utgör elt ägarhypotek en rätt förfastighetsägare alt få betalning ur sin egen fastighet. I det avseendet är ellägarhypotek i fastighetsägarens hand en tillgäng som bör kunna tas i anspråk avhans borgenärer genom utmätning. Emellertid fordras del särskilda reglerbeträffande förfarandet när sådan utmätning har skett. F.n. gäller all utmätning av ägarhypotek som föreligger när fastighetsägareninnehar obalånad inteckning sker på det sättet att inteckningen tas om hand ochsäljs enligt reglerna om utmätt lös egendom. Utmäts ägarhypotek som föreliggertill följd av att inteckning inte är helt utnyttjad för belå ning, brytsägarhypoteket ut, vilket innebär att en särskild inteckningshandling för detoutnyttjade inteckningsbeloppel anskaffas av utmätningsmannen. Därefter säljsden n5'a inteckningen enligt reglerna för utmätt lös egendora. Denordning som gäller vid utmätning av ägarhypotek kan inte behållas om JB:s panträltsreglergenomförs. Panlrättskontruktionen i JB karakteriseras av att panträtt ifastighet uppstår genom att pantbrev överlämnas som säkerhet för en friståendefordran. av elt pantbrev kommer inte att berättiga tillbetalning ur fastighet och pantbrevet är inte bärare av någon personligbetalningsskyldighet. Mot bakgrunden härav slår det klart atl man vid utmätningav ägarhypotek, som föreligger till följd av alt pantbrev över huvud lagetinle är belånat, inte kan gå så tillväga att man tar hand om pantbrevet ochsäljer det sora lös egendom.