prop · FU0320 · 1971-12-31 00:00:00 — Vidare äger efterföljande rättsägare utlösa exekutionssökanden genomatt till ÖE betala hans fordran och kostnaderna. Vid auktionen kanexekutionssökanden dessutom hindra alt bud som inte täcker exekutionsfordringenantas. Hovrätten anser emellertid att dessa förhållanden inta gör detnödvändigt att ha rättskraftsregeln. Ytterst sällan inträffar något av denämnda fallen. Utlösen eller förhindrande av att bud antas förekommer sålundaknappast i praktiken. Betalning erläggs regelmässigt till långivaren, varefterbevis därom lämnas till ÖE. Skulle undantagsvis betalning erläggas till ÖEresp. utlösen eller avslående av bud förekomma, och skulle därvid deladeraeningar uppstå angående exekutionsfordringens storlek, får enligt hovrättenÖE pröva denna fråga på grundval av omslagsreversen och de bevis om betalningsom fastighetsägaren kan prestera. Med hänsyn till exekutionsfordringensbetydelse under det exekutiva förfarandet förefaller det emellertid hovrättenvara av behovet påkallat att domstolen i lagsökningsutslag antecknar beloppetav den åberopade fordringen. Föreningen mellan ombudsmännen hos Sverigeslandshypoteksinstitution ger i sitt yttrande i nu nämnda hänseenden uttryck församma uppfattning som hovrätten. Beredningens förslag ochuttalande i fråga om verkan av överlåtelse av fastighet före utmätning harlämnats utan erinran av det helt övenägande antalet remissinstanser. Hit hörhovrätten för , EON, . , , fastighetsägareförbund.Svenska kommunförbundet, stadshypotekskassa. Föreningenmellan ombudsmännen hos landshypoteksinstitution, ,Föreningen och stadsdomare, industriförbundoch flertalet av de länsstyrelser, som har avgivit yttranden. I vissahänseenden har emellertid förslagets utformning blivit föremål för kritik. Denföreslagna regeln att fastighet oaktat den har överlåtits får utmätas, omrätten har fastställt att förfallen fordran skall utgå med särskild förmånsrättoch ansökan om utmätning görs från beslutets dag, kritiserasav hovrätten för . Hovrätten anser att regeln medför osäkerhetför fastighetsköparen. Om säljaren inte har upplyst köparen om rättens utslag,kan Icöparen för att fria fastigheten från exekutiv försäljning bli nödsakadatt betala skulder, t. ex. lagsöknings- och exekutions- Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 99 kostnader,för vilka fastigheten svarar men avräkning inte har skett vid köpet. Enligthovrätten undviks denna olägenhet om man behåller det nuvarande systemet,varigenom fastigheten anses som utmätt redan genora lagsökningsutslaget.Fastighetsboken tillförs då en anteckning om utslaget. Med den avberedningen föreslagna ordningen, som innebär att borgenär efterlagsökningsutslaget alltid måste söka utmätning av fastigheten, kommer riss tidatt förflyta mellan utslaget och utmätningen. Man måste då, för att undvikaolägenheten, ålägga domstolen att sända meddelande till inskrivningsdomarenangående utslaget, varigenom rätten har utdömt den fordran, som skall utgå medsärskild förmånsrätt. Eftersom man knappast kan undvara att fastighetsbokensenare tillförs anteckning om utmätning blir dubbla anteckningar nödvändiga ide fall då utslaget leder till utmätning. Ett sådant system finner hovrättenvara onödigt tungrott. Hovrätten sätter även i fråga riktigheten avberedningens uppfattning att den nuvarande regleringen i 82 § UL är förålderdomlig för att kunna behållas och att en ny lag måste bygga på principenatt utmätning inte får ske för annat än fordran mot ägaren. Hovrättenunderstryker att den nuvarande ordningen fyller den viktiga uppgiften att gevisst skydd mot skanöverlåtelser. Om denna ordning inte finns, ligger detenligt hovrätten nära till hands för gäldenären att söka undandra fastighetenfrån utmätning genom en skentransaktion med tredje man. Hovrätten anser att detskäl som låg till grund för införande av den nuvarande ordningen behovet aven spärr mot skenöverlåtelser fortfarande har sin giltighet. Beredningen harvisserligen beaktat problemet med skenöverlåtelser och uttalat alt utmätning,trots att överlåtelse åberopas, skall verkställas om det finns skäl attmisstänka antedatering av överlåtelsa-handlingen eller att annan grund för attöverlåtelsen inte är gällande mot borgenären föreligger samt att ÖE sedan kanhänvisa den sora vill skydda sitt fång att väcka talan raot utmätningssökandenoch gäldenären. Detta förfarande är emellertid avsett att användas bara isådana fall då utmätningsmannen på grund av någon särskild omständighet harskäl till misstanke att överlåtelsen inte är gällande raot borgenären. I allaandra fall koramer en uppvisad överlåtelsehandling att hindra utmätning förgäld, som inte utgår ur fastigheten med särskild förmånsrätt, även omförvärvaren inte har sökt lagfart. Nackdelarna med den av beredningenföreslagna bestäraraelsen kan bli särskilt påtagliga vid utmätning för oguldnaskatter. Den nuvarande regleringen anser rätten däreraot utgöra en effektivspärr mot skentransaktioner, eftersom lagfart drar en inte obetydlig kostnadoch det alltid är riskabelt för en fastighetsägare att låta en annan få lagfartpå fastigheten. Dessutom verkar den automatiskt vilket hovrätten finner varaen väsentlig fördel. Hovrätten föreslår därför att de nuvarande reglerna i 82§ första stycket och andra stycket första punkten UL behålls. iKopparbergs län uttalar sig i samma riktning och anför att nuvarande bestämmelseri 82 § UL har utgjort en lättfattlig huvudregel både för allmänhe- Maj:ts proposition nr 1971 Eftersom bestämmelserna är väl kända, förafaller det inteatt i större utsträckning ha förekommit några rättsförluster. Den avberedningen föreslagna regeln kan inbjuda till skenköp som de nuvarandebestämraelserna har avsetts skola förhindra. att de nuvarande bestämmelserna har varit ägnade att på ett enkelt sätthindra skentransaktioner. De föreslagna reglerna, som innebär att överlåtelseskall utgöra hinder mot utmätning om det inte finns skäl att misstänkaantedatering av överlåtelsehandling eller att överlåtelsen av annan grund inteskall gälla, ställer enligt föreningen utmätningsmannen inför svåra avgöranden.Också ÖE kommer vid klagan över utmätning att ställas inför besvärligabevisvärderingar. Föreningen är därför inte övertygad om lämpligheten av denföreslagna ordningen och sätter i fråga om den inte bör kompletteras med enbestämmelse att ÖE på begäran av utmätningsmannen eller sökanden skall kunnaförelägga en påstådd köpare att söka lagfart på sitt förvärv vidäventyr att utmätning av fastigheten annars får ske. 2.4Exekution av villkorad äganderätt till fastighet 2.4.1 Gällande rätt. I gällande rättfinns inte några särskilda bestämmelser för det fall att utmätning sker hos densom har överlåtit fast egendom medan förvärvet ännu är beroende av villkor. Fastighetsköpavser ofta endast visst område av fastighet, som skall avstyckas. Köpet kanenligt gällande lag vara civUrättsligt giltigt, även om avstyckning inte kangenomföras. I 4 kap. 7 § i JB 1966 föreskrivs emellertid att köp, som avservisst område, är giltigt endast ora fastighetsbildning sker i överensstämmelsemed köpet genom förrättning som avslutas senast efter den dag dåköpehandlingen upprättades eller som vid utgången av nämnda tid är sökt underåberopande av köpet eller pågår på grundval av detta. I annat fall återgår detköpta området eller, om köpet avsåg fastighet med imdantag av visst område,fastigheten till säljaren. nya ordning kan inte undgå att inverka även påreglerna om fastighetsexekution. Beredningenföreslår därför vissa regler om utmätning av fast egendom medan äganderätten ärsvävande och om försäljning av gäidenärens rätt eller anstånd med försäljning isådana fall. Förslaget går ut från att utmätning av villkorlig rätt till fastegendom skall kunna ske hos överlåtaren för dennes gäld eller hos förvärvarenför dennes gäld. Reglerna avser både det fallet att överlåtelsen gäller helafastigheten och det fallet att överlåtelsen är mera begränsad. Harhel fastighet sålts villkorligt och sker därefter utmätning hos överlåtarenför dennes gäld, skall det enligt beredningens förslag anstå med försälj- Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 101 ningi avvaktan på att det visar sig, om villkoret uppfylls eller inte. Fordran påutestående köpeskilling ingår i utmätningen och skall betalas till utmätningsmanneneller ÖE. Uppfylls villkoret, blir det inte tal om försäljning av fastighetenoch utinätningssökanden får hålla sig till den rätt, dvs. vanligen endastköpeskillingsfordran, som överlåtaren hade mot förvärvaren av fastigheten.Enligt beredningen skall överexekutor i sådant fall driva in eller bjuda ut vadsom alltjämt omfattas av utmätningen i den ordning som gäller beträffandeutmätt fordran eller rättighet. När visst område ellerfastighet med undantag av visst område har överlåtits och avstyckning ännuinte har skett, torde det visserligen vara klart, att överlåtaren kommer attbehålla viss fast egendom. Men exekutiv försäljning därav är då förenad medvissa svårigheter. F. n. torde överlåtarens rätt till den del som har behållitskunna utmätas och säljas enligt vanliga regler om försäljning av fast egendom.Vad som överlåtits före utmätningen går då vid sidan och omfattas inte av denexekutiva försäljningen. Beredningen menar, att denna ordning inte kan beståorubbad sedan JB har genomförts. Om den villkorliga överlåtelsen inte blirgällande, måste den därigenom sålda egendomen återförenas med överlåt arenskvarvarande egendom, men om denna då redan exekutivt sålts för sig kaninroparen inte göra anspråk på att utan vidare få även den tidigarevillkorligt överlåtna egendomen. Å andra sidan bör fastighetsdelarna inte liggapå skilda händer. Det förekommer enligt uppgift att motsvarande situation vidfrivillig försäljning av överlåtarens rätt regleras på det sättet att den somföi-värvar hans återstående egendom även ikläder sig överlåtarens skyldigheterraed anledning av den tidigare villkorliga överlåtelsen och järaväl förväi-varmöjligheten att åtei-få den villkorligt överlåtna egendomen, om denöverlåtelsen inte står sig. Om det villkorliga fånget inte blir gällande,kommer alltså fastighetsdelarna att återförenas hos den som förvärvatöverlåtarens återstående del av fastigheten. Denna ordning bör tjäna sommönster för förfarandet vid exekutiv försäljning. Enligt beredningens förslagskall emellertid i första hand avvaktas, om den villkorliga försäljningen går ilås, dvs. om avstyckning kan genomföras. Det kan emellertid befaras, attavstyckningsförfarandet ibland tar så att det vore orimligt att stoppadet exekutiva förfarandet tills saken blir klar. Förslaget ger därförmöjlighet att sälja utmätt fastighet, från vilken visst område villkorligt haröverlåtits, om det inte utan betydande tidsutdräkt kan avvaktas huruvidavillkoret uppfylls eller inte. Utmätningen skall i detta fall formellt avsehela fastigheten. Också försäljningen skall gälla hela fastigheten menförbehåll skall ske för den rätt till det sålda området som tillkommerförvärvaren av detta. Försäljningen skall omfatta även överlåtarens rätt motden som villkorligt förvärvat området. I övrigt skall tillämpas vanliga reglerom försäljning av fast egendom. Förslaget innebär, att om det villkorligafånget till orarådet inte blir gällande, den sora inropat den utmätta fastighetenockså blir ägare till nämnda område. Inroparen skall enligt förslaget även Maj:ts proposition nr 1971 svaraför gäidenärens skyldigheter mot fönärvaren av området enligt dennesfångeshandling. Den rätt förvärvaren villkorlig överlåtelse av fastighet kan vara en tillgång av ekonomiskbetydelse för hans borgenärer och villkorligt överlåten fastighet skall alltsåkunna utmätas hos förvärvaren. Med hänsyn till att förvärvaren så länge hansrätt är villkorlig inte kan belasta fastigheten med inteckning utan saraverkanmed överlåtaren eller upplåta särskild rättighet till fastigheten annat änvillkorligt anser beredningen att försäljning av förvärvarens rättregelmässigt kan ske utan användande av den ordning sora annars gäller förexekutiv försäljning av fast egendom. Beredningen föreslår därför, attförsäljning av förväi-varens villkorliga rätt får ske i den ordning som gällerför exekutiv försäljning av utmätt rättighet. Den som förvärvar gäidenärensrält skall enligt förslaget svara för dennes skyldigheter i enlighet medgäidenärens fångeshandling. Medan gäidenärens rätt är villkorlig, kan det varaosäkert hur myckel den är värd och försäljning enligt reglerna om försäljningav utmätt rättighet kan därför medföra all hans rätt säljs till underpris. Detbör därför finnas möjlighet att ge anstånd med försäljningen. Enligtberedningsförslaget får ÖE ge sådant anstånd, om del utan betydande tidsutdräktkan avvaktas huruvida villkoret uppfylls eller inte. Om villkoret uppfyllsinnan försäljning har skett, skall denna äga rum i den ordning som i allmänhetgäller om försäljning av fastighet. Om det villkorliga förvärvet går åter innangäidenärens rätt enligt fångeshandlingen har sålts, skall ÖE enligt förslagetlåta driva in eller bjuda ut lill försäljning vad som därefter tillkommergäldenären och omfattas av utmätningen. Om villkoret uppfylls sedan gäidenärensvillkorliga rält sålts, kommer den som har ropat in gäidenärens rätt att bliägare till den överlåtna fastigheten resp. det överlåtna området. Med hänvisning till sittföi-slag att fast egendom skall kunna säljas exekutivt under hand påpekarberedningen, att vad som har sagts om den som har inropat fast egendom påauktion är tilllämpligt också på den som har köpt fastighet vid underhand.sförsäljning. Tasvillkorligt överlåten fastighet i mät hos överlåtaren eller förvärvaren förfordran som fastigheten på grund av upplåtelse av panträtt eller på annangrund svarar för oavsett vem som äger fastigheten, föreligger inte någonanledning att sälja fastigheten i annan ordning än den vanliga. 2,4.3Remissyttrandena. De regler som beredningen har föreslagit för del fall attutmätning av fast egendom, som har överlåtits villkorligt skall ske hosöverlåtaren eller förvärvaren har i allmänhet inle föranlett några erinringarunder remissbehandlingen. Hovrätten för anser dessa vara välunderbyggda och innebära en god lösning av de problem sora uppkommer.Länsstyrelsen i finner däremot förslaget att förvärvarens villkorligaäganderätt skall få .säljas i den ordning sora gäller för exekutiv för- KungLMaj:ts proposition nr 1971 103 säljningav lös egendom vara mindre tillfredsställande. Enligt måste detvid sådan försäljning bli mycket svårt att bedöma hur raycket den villkorligaäganderätten är värd och följaktligen praktiskt taget omöjligt att avgöravilket bud som kan godtas. i berör i sitt yttrandeförslaget att utmätt fastighet får säljas även om visst område av fastighetenföre utmätningen har överlåtits villkorligt och ställer sig tveksam till regelnatl den som ropar in sådan fastighet också blir ägare till området, om denvillkorliga överlåtelsen av detta inte blir gällande. Även om inroparen iprincip skall svara för gäidenärens skyldigheter gentemot förvärvaren av området,förefaller det sannolikt alt ovissheten om den slutligaäganderätten till området kan inverka menligt på det pris som bjuds vid auktionen. 2.5Exekution på grund av gemensam inteckning Enligt gällande rätt kan samma fordran intecknas i två ellerflera fastigheter vare sig fastigheterna tillhör samma eller skilda ägare.Intecknandet kan ske eller vid olika lidpunkter och kan avse fastigheteri samma eller olika inskrivningsområden. Det är också möjligt att gemensamtinleckna ideella andelar i faslighet. Gemensamt inteckningsansvar kan ocksåuppstå genom att intecknad fastighet delas. om fördelningen av gemensamt intecknade fastigheters ansvar utgår iprincip från att värj e fastighet i första hand (primärt) svarar för en viss,med hänsyn till förhållandena vid den gemensamma ansvarighetens tillkomstfixerad del av inteckningsbeloppel. Uppstår brist i någon fastighet, tasbristen ut i de andra fastigheterna. I andra hand (sekundärt) är alltsåansvaret solidariskt. Delprimära ansvaret fördelas i förhållande till de gemensamt intecknadefastigheternas värden (32 § första stycket IF). Värdet bestäms i första hand avvad som i detta avseende kan ha angivits i inteckningshandlingen. Om värdetinte angivits på detta sätt blir i andra hand taxeringsvärdena året föreinleckningsansökan eller, om sådana värden inte finns, de värden som därefterförst åsätts, avgörande för ansvarsfördelningen. Om även taxeringsvärdensaknas får man gå på de saluvärden som utmätningsmannen åsätter fastigheternaföre exekutiv auktion (jfr 79 § UL). Motsvarande regler gäller i fråga omfördelningen av det sekundära ansvaret (32 § andra stycket IF) Ettbetydelsefullt undantag från den angivna ansvarsfördelningen gäller i fråga oravissa avsöndringar och avstyckningar. Dessa svarar nämligen endast i den månfull betalning inte utgår ur stamfasligheten. De har sålunda endast subsidiärtansvar. Beträffande avstyckningar förutsätts dock att stamfastighet ochavstyckning är i samme ägares hand. Beträffande avstyckningars ochavsöndringars inbördes ansvar gäller att den slyck-ningslolt vara lagfartsenast söks skall gå först i betalning. Maj:ts proposition nr 1971 sammadag är överlåtelsedagen avgörande (37 § 3 mora. första styckel och 5 mom. IF). Videxekutiv försäljning av samintecknad fastighet på begäran av annan äninnehavaren av gemensam inteckning har denne rätt all dra in övriga fastighetereller någon av dem i försäljningen (35 § IF). På detta sätt kan det utrönas ombrist kan uppstå, för vilken det ursprungliga exekulionsobjektet svarar.Yrkandet skall framställas i lagsökningsväg och bevis om att så skett skallinges till auktionsförrättaren inora bevakningstiden. Underlåter inteckningshavarenatt utnyttja sin indragningsrätt, får han inte ur köpeskillingen för denfastighet som skall säljas uppbära det belopp som annars i första hand skulleha utgått ur ej iiidragen fastighet, om denna erbjudit full betalning.Särskilda bestämmelser om exekution i gemensamt inlecknade fastigheter ges iUL. Också i IF finns bestämmelser, som rör sådan exekution. Deexekutionsrättsliga bestämmelserna anknyter till de nämnda bestämmelsernaora ansvarsfördelning raellan gemensamt intecknade fastigheter. harman vid utformningen av reglerna beaktat särintressen som kan finnas i ettgemensamt intecknat fastighetskomplex. Delta bar bl. a. föranlett särskildaregler om utropsordningen när flera gemensamt inlecknade fastigheter skallsäljas på exekutiv auktion. Reglerna härora förutsätter att såvälsärutrop av fastigheterna som gemensamt utrop kan komma tillstånd (jfr 121§UL). 2.5.2 föreslagna ordningen. JB innehåller regler som gör det möjligt att också i fortsättniiigen låta två eller flera fastigheter svaragemen samt för inteckning. Liksom f. n. uppkommer gemensamt ansvar när inteck ning avser flera fastigheter eller när intecknad fastighet delas. Möjligheterna att få till stånd gemensam inteckning har emellertid begränsats. Ansökan om inteckning får sålunda avse flera fastigheter gemensamt endast om de är i en ägares hand och belägna inom samma inskrivningsmyndighets område. An går ansökan om gemensara inteckning faslighet som svarar för beviljad eller sökt inteckning måste ansökningen för att kunna beviljas avse sarama fasta egendom som inteckningen och får inte därjämte avse fastighet som inte svarar för inteckningen (22 kap. 2 § andra stycket). Reglerna syftar till att såvitt möjligt begränsa gemensamma inteckningar till faslighelskomplex som är i en ägares hand och likformigt besvärade av inteckningar. Beträffandeansvarsfördelningen mellan gemensamt intecknade fastigheter innehåller JBregler som i huvudsak överensstämmer med dem som gäller. Möjligheten atlange ansvarsfördelningen i inteckningshandlingen föreligger dock inte enligt JB(jfr 6 kap. 10 och 11 §§). Regler om indragningsrätt har inte tagits upp i JB. 2.5.3 Lagberedningen.Den utformning reglerna om geneinsain inteckning fått i JB, gör att de svårigheter på det exekutionsrättsliga planet sora är KungLMaj:ts proposition nr 1971 105 förenaderaed sådana inteckningar blir mindre framträdande. Helt har de emellertid intekunnat undanröjas. Sålunda måste man alltjämt räkna med äldre särinteckningar.Vidare kommer särintressen alt kunna finnas till följd av äldre eller nyaupplåtelser av nyttjanderätt eller servitut osv. Det kan inta heller hindras,att ett homogent komplex splittras genom att det kommer på olika händer, ävenora regelsystemet i allmänhet avser att tvinga frara en uppordning avinteckningsförhållandana. Gemensamma inteckningar komraer också att iframtiden ibland slås sönder på olika sätt, t. ex. genom expropriation ochexekutiv försäljning. Omgemensam inteckning gäller i homogent intecknade fastigheter, kan raan enligtberedningen räkna med att exekution kommer att riktas mot hela det intecknadefastighetskomplexet. Beredningen har övervägt, huruvida det borde stadgasförbud för borgenären att rikta exekutionen mot allenast nå' gon eller några avde inlecknade fastigheterna. Eftersom det kommer alt pågrund av äldre åtgärder råda inteckningsförhållanden som inte är förenliga medelt sådant förbud och det också i framliden kan tillkomma omständigheter somgör all separat exekution är motiverad, vill beredningen emellertid inteföreslå något sådant förbud. Enligt beredningen bör det sålunda överlämnas åtborgenären att avgöra vad som i det särskilda fallet är lämpligast. Risken atlhan genom någon åtgärd åstadkommer en onödig försämring avinleckningsförhållandena förefaller beredningen vara ringa. Innehavareav gemensam inteckning kan inte vid separat exekution riktad mot en avfastigheterna enligt gällande ordning få ut mer ur fastigheten än som motsvarardet belopp för vilket fastigheten primärt svarar i förhållande till övrigaintecknade fastigheter. Beredningen har övervägt möjligheten av alt under vissabestämda förutsättningar främst krav på gemensam ägare och homogeninteckningsbelastning såvitt angår inteckningar med lika eller sämre rätt geborgenären rätt att ta ut hela pantbrevets belopp ur en fastighet, i den måndess värde förslår därtill. En sådan möjlighet skulle minska exekutionskostnaderna.Det har emellertid synts angeläget att såvitt möjligt undvika nya regler somkan bidra till att ytterligare komplicera den ordning som systemet medgemensamraa inteckningar raed nödvändighet drar med sig. Något krav påinförande av den antydda exekutionsmöjligheten har inte framställts ocheventuella behov som skulle kunna tillgodoses kan förmodas vara ringa. Denuvarande reglerna i 35 § IF om Indragning av annan fastighet i exekutivtförfarande riktad mot en gemensamt intecknad fastighet gör det raöjligt förinnehavare av gemensam inteckning att göra det solidariska ansvaret för dengemensamma inteckningen gällande i fastigheterna. Indragningsrätten används f.n. antagligen sällan och användningen kan antas bli ännu sällsyntare eftergenomförandet av JB. Möjligheten till indragning kan emellertid inte avvarasoch föreligger därför också enligt beredningens förslag. Maj:ts proposition nr 1971 dragningbör ses som en åtgärd inom det exekutiva förfarandets ram. Det passar också avandra skäl raindre väl atl hänskjuta frågan om indragning till lagsökning hosrätten. Beredningen föreslår därför, att ÖE skall pröva fråga om indragning. I fråga om förfarandet,när två eller flera gemensamt intecknade fasligheter skall säljasexekutivt föreslår beredningen ett system som i likhet med vad som gällerförutsätter både särutrop och gemensamt utrop. Om det inte finns särintressensom måste beaktas, skall det enligt beredningen som regel endast ske gemensamtutrop på grundval av en för fastigheterna gemensam sakägarförteckning. Närsärintressen finns, måste fastigheterna som regel utropas var för sig. Enligtberedningens förslag skall då också särskild sakägarförteckning upprättas förvarje fastighet. Efter särutrop skall, när det behövs, följa gemensamt utrop.Beredningen har emellertid sökt alt begränsa möjhghelen av dubbla utrop till såfå situationer som möjligt. Dubbla utrop lorde dock i de kompliceradesituationerna nästan aldrig kunna undvaras.