prop · FU03122 · 1971-12-31 00:00:00 — För del omvända fallet att expropriaten harvidtagit åtgärder som är ägnade att minska ersättningen gäller lika uppenbartalt ersättning inte utgår raed mer än som motsvarar den faktiska skadan. Iskadan bör då inräknas kostnaderna för de vidtagna åtgärderna inklusive skäligersättning för expropriatens eget arbete. Även detta anser utredningen följadirekt av huvudregeln. Deangivna principerna för expropriatens handlande är enligl utredningen ägnadeall i en del fall ställa stora krav på hans omdöme. Med hänsyn härtUl kan detinle anses givet att en felbedömning alltid skaU läggas honom till last. Iblandkan del vara skäligt atl ersättning utgår även för åtgärder som i efterhandvisar sig inte ha lett till det åsyftade resultatet. VUket mått av förutseendeoch omdöme som bör fordras av expropriaten och i vUken utsträckning han skallanses skyldig atl vidta skadebegränsande ålgärder kan inte avgöras genom någonallmänt hållen regel utan måste enligt sakens natur få bero på domstolensbedömning i det särskilda fallel. Vad angår bestämmande avpersonlig ersältning kan exproprialions-fallen från praktisk synpunkt indelas itvå huvudgrupper, dels fall när exproprialionsobjeklet har använts som bostadför ägaren eller annan för något hans personliga behov och dels fall då del haranvänts i något slag av rörelse eller annan förvärvsverksamhet. I det förrafallet består den personliga ersättning som kan komma i fråga huvudsakligen avgottgörelse för kostnader som åsamkas expropriaten genom tvånget all skaffaannan bostad eller andra utrymmen som fyller hans behov på liknande sätt somdet exproprierade. Om han har gjort ersättningsanskaffning redan innanfastigheten skall avstås kan han eventuellt ha rält tUl ersältning förmerkostnader i form av dubbelhyra eller liknande. Den personliga ersättningenavser expropriatens kostnader för all ordna sina personliga förhållanden efterexpropriationen på etl sätt som kan betecknas som skäligt och lämpligl. Expropriatenhar inte anspråk på all få etl objekt som exakt motsvarar det han förlorat ulanbara på att få elt objekt som kan anses fylla hans behov. Exempelvis kanhyresgäst som mister sin lägenhet genom expropriation inle begära all få enlikadan lägenhet i exakt samma kostnadsläge utan han får underkasta sig demodifikationer som är nödvändiga med hänsyn lUl läget på hyresmarknaden. Enspecificerad lagregel som anger hur frågorna skall lösas kan enliglutredningen knappast utformas och anses inle heller ha någon större uppgiftatt fylla eftersom avgörandet i sista hand ändå måste bero på omständigheternai del särskilda fallet. Omden exproprierade fastigheten används för något slag av r ö r e I s e ellerannan ekonomisk verksamhet får uppskattiungen av den personliga ersättningenen annan karaktär. Om del kan antas all rörelsen måste upphöra tUl följd avexprojjriationen gäller frågan vilket värde rörelsenskulle ha representerat, om expropriation inle hade ägt rum. Medförexpropriationen att rörelsen i fortsättningen måste arbeta under ändradebetingelser, t. ex. efler flyttning, blir det fråga om en jämförelse med detvärde som rörelsen representerar vid fortsatt verksamhet under sådana ändradeförhållanden, varvid också flyttnings- och andra omslällningskostnader måstebeaktas. Expropriationer vid vilka förekommer uppskattning av rörelseskadorhar enUgl utredningen blivit allt vanligare. Det kan här ofta röra sig ombetydande ersättningsbelopp. Värdering av rörelseskador innefattar ett flertalproblem av teknisk och ekonomisk art som inte har någon motsvarighet vid annanvärdering i expropriationsmål och som ofta är svårlösta. För att närmarekartlägga några hithörande frågeställningar har två av utredningens experter,professorn och auktoriserade revisom ,utarbetat en lUI betänkandet fogad "PM ang. vissa frågor rörande värderingav förelag". De frågor som behandlas i promemorian är lill en delutpräglat tekniska och utredningen har inte ansett sig ha anledning att labeslämd ståndpunkt tUl promemorian i dess helhet. Vissa av de där behandladeämnena diskuteras emellertid av utredningen (SOU 1969: 50 s. 188189). a.behandlas problem som uppstår när en rörelse har lUl ändamål all köpa ochsälja fastigheter samt expropriation sker av fastigheter som ingår i rörelsensåsom varulager. 3.2.5.Ersättningsreglerna i BL m. m. Utredningen diskuterar i elt särskilt avsnittfrågor om värdering av fastigheter inom lälbebyggelseområden. Härvid framhållsalt gäUande regler om värdering av mark inom sådana områden har kritiserats sominte ägnade att hålla tUlbaka tendenser lUl spekulation i stigande markpriser.Kommunernas sladsplane-monopol utgör inte elt tillräckligt korrektiv mot sådanaspekulationer. Uppdrivna markpriser leder till all kommunerna antar ochlänsstyrelserna fastställer mindre goda stadsplaner med hårdare exploateringän som annars skulle ha godtagils. Enligl utredningens mening bör de expropriationsrällsligareglerna utformas och tillämpas så atl expropriationsinsli-tutet tjänar som envarning till dem som i spekulativt syfte förvärvar mark till överpris.Värderingsreglerna bör inte gynna ulan tvärtom motverka oskäligmarkvärdestegring. Expropriationsersättningen bör visserligen liksom nubeslämmas så atl den bibehåller expropriaten i orubbad förmögenhetsställning.Ett markpris som har grandats endasl pä förväntningar om framlidaexploaleringsmöjligheter utgör emellertid ofta inte någon faktisk tUlgång.Domslolama bör bl. a. av denna orsak inte vid bestämmande av ersättningarna tahänsyn lill sådana överpris liksom inte heUer tUl enstaka underpris. Därkommunernas markpolitiska ålgärder har lett tUl en stabiliserad prisnivå bördenna inle förkastas utan tvärtomtUlerkärmas avgörande betydelse när det gäller att bestämmaexpropriationsersätlning. Värderingsreglemai BL är enligt utredningen komplicerade och i flera hänseenden råder oklarhetom deras rätta innebörd. Delta är i och för sig tiUräckligt för att motivera enöversyn. Av särskilt intresse är härvid att undersöka om reglerna möjligen ärägnade att i höjande eller sänkande riktning påverka prissättningen på markinom områden där mera omfattande expropriationer kan väntas. En annanhuvuduppgift är atl undersöka sambandet mellan de expropriationsrällsligavärderingsreglerna och om kompensation till markägare, vilka tillföljd av planläggning hindras all utnyttja sin mark på sätt som harvarit möjligt. Enliglmotiven tiU BL är den i 5 § uttryckta principen alt mark skall varadelaljplanlagd för all få användas lill tätbebyggelse avsedd alt tolkas som envärderingsregel. Den omständigheten atl BL inle annat än för några speciellafall innehåller regler om kompensation åt markägare som hindras att användasin mark lill tätbebyggelse innebär atl ersättning inte skall ulgå annat än idessa fall. Härav anses i sin lur följa en viss begränsning av rälten tillersättning för tälbebyggelsevärden i samband med expropriation. Hu;r långlbegränsningen sträcker sig är inle fullt klart. Utredningen konslalerar, attredan utsikten till framlida detaljplanläggning och därav följande rält atllälbebygga marken regelmässigt medför en höjning av markpriserna, och ställerfrågan om en sådan prisutveckling är nödvändig eUer om det är möjligt atl vidtaålgärder som motverkar denna tendens. Utredningenvisar med exempel att en viss växelverkan föreligger mellan prisbildning påmark, avsedd för tätbebyggelse, och reglerna om ersättning i samband medexpropriation. leder till den slutsatsen atl del inte är teoretisktomöjligt att genom en frikostig eller restriktiv utformning avvärderingsreglema påverka också marknadsprisema under förutsättning allkommunerna driver en markpolilik som gör kommunala markförvärv genomexpropriation till en faktor atl allvarligt räkna med vid bedömande av enfaslighets framlida värde. En regel om att löseskiUing och ersättning förfastighelsintrång skall bestämmas med hänsyn lUl fastighetens marknadsvärde ärneutral i den meningen atl man vid värderingen strävar efter atl efterliknaprisbildningen i aUmänna marknaden. a. att försäljningar somhar skett t. ex. under expropriationshot inle kan avvisas som jämförelseobjektvid fastställande av marknadsvärdet. A/idare fordrar en konsekvent tillämpningav den angivna regeln atl domstolen vid värdebestämningen inte ser bort frånnågra av de inskränkningar i markägares befogenheter som följer avbyggnadslagstiftningen, lU:som domstolen givetvis har att beakta de möjligheteralt rationellt ulnyli;ja marken som skapas genom denna lagstiftning. Deninverkan en aktiv markförvärvs- politikhar haft på markpriserna i orten bör enligt utredningen naturiigen beaktas vidden expropriativa värderingen, även när den innefattar en mer eller mindrelångtgående dominans på fastighetsmarknaden. Beträffande gäUande reglerom värdering av mark som i detaljplan har avsetts för enskUt bebyggande resp.för andra ändamål anför utredningen följande. Vid expropriation bestämslöseskillingen regelmässigt i viss relation till den medgivna maximalabebyggelserätten och tUl belägenheten, om inte särskilda omständigheterföranleder att annan beräkningsgrand bör tUlämpas. Utredningen redovisar hurmarkvärdet inom områden som undergår planläggning kan förändras tiU följddärav. Så t.ex. kommer mark som avsätts som gatumark eller annan allmän raarkatt regelmässigt få ett lägre värde än den hade före planens genomförande, medanmark som får användas för enskild bebyggelse regelmässigt kan beräknas få elthögre värde. Om hela det planlagda området är i en ägares hand har denne totaltsett inle gjorl någon förlust, i vart fall inte om omfattningen av lUlålenenskild bebyggelse överensstämmer med vad man haft anledning atl räkna med föreplanfaslslällelsen. Om kommunen exproprierar efler plangenomförandet innebärdetta, trots reglerna i 5669 och 7073 §§ BL, en förlustjämfört med alternativet all expropriera hela markområdet innan planenutarbetas och fastställs. Det är emellertid inte säkert all markägarna gör enmotsvarande vinst. Så är visserligen fallet om hela del område som planläggsär i en ägares hand och mestadels också om markorarådet består av ett fåtalstörre lotter. Är däremot området splittrat på många mindre fastigheter,inträffar det lätt all den mark som avses för enskilt bebyggande faller påvissa av fastigheterna och alt den mark som avses för allmänt ändamål faller påandra fastigheter. Det är då inte gärna tänkbart alt ha en värderingsregel somsäger att ägama av dessa senare fastigheter skall bli helt ulan ersättning.Goda skäl talar för atl åtminstone någon ersättning bör utgå för gatumark ochannan mark som i detaljplan avsetts för annat ändamål än enskilt bebyggande,trots all della leder till förlust för den exproprierande kommunen i denmeningen att expropriation av ell sammanhängande större område därigenomsläUer sig dyrare efler planfaslslällelsen än före. Enligt vanliga principer ansesersättning böra ulgå åtminstone för del marknadsvärde som marken har medhänsyn till möjligheten atl för framliden använda den för sådana ändamål som ärförenliga med planen, dvs. i huvudsak för alla ändamål utom tätbebyggelse.Della motsvarar enligt utredningen vad ersättningen skulle komma alt uppgåtill, om värdering skedde uteslutande efler de tidigare skisserade allmännavärderingsreglerna ulan hänsyn tUl de speciella bestämmelserna i . Omersättning bör utgå även för värden som har faUit bort genora planläggningenberor ytterst inte på de expropriationsrällsliga värderingsreglerna utan på omBL inne- hållernågra bestämmelser om kompensation ål markägaren för värdeminskning somorsakas av planen:. Dessa kompensationsregler kan givetvis utformas så att deblir mer eller mindre frikostiga mot markägaren. Beträffande nuvarandeförhåUanden anför utredningen. Nuvarandekompensationsregler och de på basis därav konslraerade reglerna om bestämmandeav löseskUling vid expropriation måste betecknas som liberala mot markägarna.Mark som avsetts för aUraänna byggnader torde uppskattas tUl samma värde sommark för enskilt bebyggande med motsvarande byggnadsrätt. som avsettstill gala, mindre park och därmed jämförligt område anses behålla det allmännaförväntnmgsvärde som marken hade närmast före planläggningen och anses såledesinte minska i värde genom planläggningen. Beträffande mark som avses tUlflygplats, större park, frUuflsområde e. d. torde däremot den allmänna uppfattningengå ut på att förvänlningsvärdel faller bort genom planläggningen och all markensåledes bör värderas med hänsyn bara liU sin användbarhet för andra ändamål äntätbebyggelse. Denomständigheten alt ersättning utgår för förväntningsvärden som har fallit bortgenom planläggningen kan enligt utredningen inte undgå att väcka kritik. Denskada som ei.sätls är orsakad inte av expropriationen utan av planläggningen.Den falller därför i princip utanför ramen för vad som enligt de allmärmagranderna för expropriationsrätten skall betalas genomexproprialionsersällrdng. Den enda synpunkt som möjligen kan tala förutvidgning av rätten tUl ersättning all omfatta mera än del aktuellamarknadsvärdet är all visisa markägare kan ha förvärvat marken efler det att förväntningarnaora planläggning uppkom och därvid betalat ett högre pris för marken än deskulle ha gjort, om man inle hafl arUedning räkna med tätbebyggelse på platsen.Det är emellertid en allmän expropriationsrättslig princip all elt lågtraarknadsvärde mle ger rätt tUl ersältning för anskaffningskostnaden om dennaär högre, eftersom en förlust av denna art inte är orsakad av exproprialionenulan måste bero på andra orsaker. Härtill kommer att det inle är något allmäntintresse alt underblåsa spekulation i markvärden före planläggning ulan attdet tvärtom är angelägel all såvitt möjligt hålla spekula-lionsintressenatUlbaka. Del anförda utgör enUgt utredningen inle något absolut hinder mot altav skälighetshänsyn eller annan jämförUg orsak bibehålla en imdanlagsregel förtälbebyggelsesitualionerna av innehåll atl uppskattningen av löseskUlingenskall i visst eller vissa angivna fall ske efter frikostigare grunder änannars. Huvudregeln bör dock vara, att någon kompensation för bortiiallnaförväntningsvärden inle medges. Avdet anförda framgår enligl utredningen all nyckeln lUl en rationeU bedömningav frågan, i vUken omfattning tätbebyggelsevärden bör ersättas videxpropriation, ligger i hur reglema i BL om kompensation till markägare förförlust av förväntningsvärden är utformade. Den kompensalionsregel som lUldrarsig störst intresse med hänsyn tiU sin återverkan på förväntningsvärdena är 48§ första stycket BL omskyldighet för kommunen alt lösa mark som skaU användas för annat än enskiltbebyggande. Meningen med denna bestämmelse är uppenbarligen altinlösningsskyldighet skall inträda endast när stadsplanen har lett tillverkligt betydande skada för markägaren. a. gäller alt inlösningsskyldighetinte inträder beträffande mark, som väl får användas för enskilt bebyggande mensom har tUldelats endast obetydlig byggnadsrätt. Vidare fordras attinskränkningarna i fråga om möjligheten atl utnyttja marken har lett till ettuppenbart missförhållande meUan det äldre och det nyare värdet.Förutsätlningarna för bestämmelsens liUämplighel hänför sig tiU altmöjligheterna atl utnyttja marken har försämrats och inle till värdeminskningeni och för sig. Inlösningsskyldighet föreligger inte om markägaren efterplanfaslslällelsen kan använda marken på det sätt som förut har varittillåtet. Vad angår löseskiUingens belopp innehåller paragrafen inte någonuttrycklig regel. Om bestämmelsen skall få avsedd reparativ effekt, måste denuppenbarligen läsas så all ersättning skall utgå med hänsyn tUl markens värdeföre planläggningen och inle till det lägre värde som marken har efler närandatidpunkt. Det kan emellerlid inle sägas vara slutgUtigt avgjort, i vilkenomfattning domstolen har atl vid bestämmande av markens värde föreplanläggningen ta hänsyn tUl sådana förväntningsvärden som då förelåg och somgrandade sig bl. a. på den väntade planläggningen. Den vanligaste uppfattningenom vad som är gällande räll lorde vara alt förväntningsvärdena skaU beaktas närdet är fråga om gatumark, mindre parker och andra områden av begränsad omfattning,som så att säga ingår i tätbebyggelsen, men däremot inte när det är fråga omstörre sammanhängande markarealer. Omman vUl undvika en olämplig reflexverkan på värdebUdningen bör man enUgtutredningen inte ha värderingsregler som innebär atl ersättning lämnas förvärdet av sådana förväntningar på den blivande planen som inle infriats genomplanläggningen. Ställer man det kravet på värderingsregeln all den skall varaneutral och inte påverka värde-utvecklingen i vare sig höjande eller sänkanderiktning, synes den enda rationella utvägen vara all värderingen sker helt ulanhänsyn till bort-faUna förväntningsvärden av della slag. Värderingsreglerna börenligt utredningen utformas efter denna princip. Detla skulle innebära alt ersättningenvid inlösen enligt 48 § BL bestäms med hänsyn till det marknadsvärde somfastigheten skulle ha haft om planen inle hade medfört några andrainskränkningar i fråga om markanvändningen än dem som tidigare förelåg. Moten värderingsregel av här angiven innebörd kan främst riktas den invändningenalt värderingen kommer att grundas på fiktiva förhåUanden eftersom det t. ex.lorde visa sig svårt att finna lämpliga jämförelseobjekt för bestämmande avmarkvärdet. Svårigheterna att under en övergångstid finna en lämplig riktpunktför värderingen får emellerlidinle vara avgörande när det gäller ekonomiska intressen av den valör som dethär är fråga om. Även om det under åtskilliga år efter införandet av lagregelnskulle visa sig nödvändigt att i brist på jämförelseobjekt verkställa värderingefter hjälpregler, t. ex. huvudsakligen med hänsyn till värdet av markensavkastningsförmåga, minskar detta inte vikten av alt det principiellt riktigabetraktelsesättet slås fast genom uttryckliga lagbestämmels;er. Följderna däravtorde f. ö. räll snart göra sig gällande även på allraänna marknaden. Utredningendiskuterar tanken alt ersätta nuvarande inlösenregel i 48 § BL med en regel omersättningsskyldighet men tar avstånd därifrån. I stället föreslås alt regelnkompletteras med en norm efler vUken ersättningen vid inlösen skall bestämmas.Innebörden av ersättningsregeln bör vara alt markägaren skall ha gottgörelseför den värdeminskning som fastigheten eller fastighetsdelen har undergått tUlföljd av att den inle kan utnyttjas på sätt sora förat har varit tillåtet. Ensådan formulering lorde ge vid handen att ersättning inte skall utgå för sådanaförväntningsvärden som har fallit bort genom planläggningen utan endasl för inträffadminskning i faslighetens värde i förhållande tiU vad som gällde vid föratlUlålel användningssätt. Häri lorde i förekoraraande fall inbegripas ävenglesbebyggelsevärde. Omreglerna om ersällningsrälti3ns omfallning ändras i enlighet med det anförda,bör enligt utredningen även förutsättningarna för rätt tUl inlösen förtydligas.Della kan lämpligen ske genom all sådan rätt förklaras föreligga om marken tUlföljd av planen inle kan användas annat än på sätt som står i uppenbartmiissförhåUande lUl dess värde vid förut tillåtet användningssätt. 21, 22, 83och 116 §§ BL är utformade på liknande sätt som 48 § och bör enligt utredningenändras i överensslämraelse med vad som har föreslagils beträffande dennaparagraf. Denu angivna principerna för kompensation vid planskada bör enligl utredningenkomraa lUl ullryck dels genom ändrad avfattning av nyssnämnda bestämmelser omersättnings- och inlösningsplikl, dels genom att i BL tas in en särskildlagregel om ersältningsberäkningen i fall när inlösningsplikl ifrågakommer.Sistnämnda regel har i förslaget placerats i 142 § BL. Denyss angivna principerna tilir enligt utredningen självfaUet att beakta ocksånär ersältning skall bestämmas enligt annan lagstiftning, exempelvis videxpropriation av gatumark enligt AExL. Föreslagna ändringar i BL:s bestämmelserom ersättnings- och inlösningsplikt anses vidare böra föranleda motsvarandejämkning av likartade bestämmelser i exempelvis lagarna om allmänna ochenskilda vägar, naturvårdslagen, fornminneslagen och byggnadsminneslagen.Utredningen har dock inle ansett det ankomma på den att utarbeta förslag idessa delar. Bestämmelsernai 45 § tredje stycket BL om vUlkorlig fastställelse av stadsplan skiljer sigfrån det i 48 § första stycket avsedda faUet där- Igenomatt det här är fråga om mark som enligt gällande plan är avsedd för enskiltbebyggande och för vilken den nya planen raedför betydande ändringar av vadsora gäller i fråga om bebyggandet. Antalet inlösningsfall enUgt paragrafen ärvisserligen inle särskUl betydande, eftersom viUkorlig fastställelse förekommerganska sällan. Beslämraelsen leder emellertid lUl alt koramunerna vidutarbetande av planer för sanering av äldre bebyggelse tvingas all iaktta vissförsiktighet, när del blir fråga om all minska bebyggelserällen för viss ellervissa markägare, och man torde därför vara benägen att tUlerkänna den storpraktisk betydelse. I enlighet med de principer för kompensation vid planskadasora har utvecklats bör enligt utredningen ersättningen i fall som avses i45 § Iredje styckel bestämmas med hänsyn tUl värdet enligl gällande plan ochinle den villkorligt fastställda. Någon särskild bestämmelse härom anses inlebehövlig. Utredningen diskuterar deövergångsproblem sora föranleds av de föreslagna ändringarna i fråga ommarkägares rält till ersättning för planskada. Skälig hänsyn bör enliglutredningen tas tUl alt de förväntningsvärden som kan falla bort vidtiUämpningen av de nya värderingsreglerna har hafl visst slöd i den tidigaregällande lagstiftningen. En räll för markägaren alt påfordra inlösen somföreligger vid den nya lagstiftningens ikraftträdande bör inle inskränkasgenora denna. För fall där räll till ersättning ännu inte har inträtt vidnyssnämnda tidpunkt är situationen aimorlunda. En omedelbar tiUämpning av denya ersättningsreglerna i dessa fall skulle emellertid kunna raedföra attfaslig-helsvärdet sjunker och en viss försiktighet vid övergången bedöms ävenmed hänsyn härtill som motiverad. Utredningens överväganden leder fram tiU eltförslag all äldre värderingsregler skall tillämpas om markägaren väcker talanom inlösenskyldighet eller ersättning efter de nya reglernasikraftträdande. Övergångstiden föreslås bestämd till . Utredningenföreslår vidare alt den särskilda övergångsregeln i 162 § BL, som har gällti , upphävs. Utredningens förslag till värderingsregler fördelaljplanlagda områden går ut på alt fastighetsvärdena skall beräknas i sånära anslutning som möjligt lill de faktiska marknadsvärdena. medför inlenågon större förändring i nuvarande betraktelsesätt beträffande värdet påtomtmark men leder till atl mark avsedd för allmänna ändamål betalas relativtlågt. Mot en sådan ordning kan enUgt utredningen med fog invändas alt det inleframstår som rättvist att på detla sätt skärpa den olikställighet som planläggningenmedför mellan ägare av mark som utläggs till tomter och ägare av mark somutiäggs för allmänt ändamål. Med hänsyn till de fördelar som främst kommunernafår genom det nya regelsystemet förefaller del utredningen inle oskäligt allkommunerna medverkar till en viss ul- jamning av de skillnader i markvärden som planläggningen medför. En sådan utjämningskulle också motverka uppkomsten av spekulativa förväntningsvärden. Enregel som har till ändamål alt utjämna de värdedifferenser somdetaljplanläggningen ger upphov lill kan enligl utredningen inle gärna fåbaseras på alt lagstiftaren skulle förneka existensen av mervärden i fråga omtomtmark. skulle inle lösa frågan ulan bara leda lill attexpropriationsdomstolarna fick arbeta med en fikliv prisnivå i motsats till denverkliga, som konstaleras genom faktiskt skedda försäljningar.