prop · FU03122 · 1971-12-31 00:00:00 — Den föreslagna regeln kan troligen medföraall ersättningarna kommer all växla i högre grad än raed nuvarande reglerberoende på expropriationens inverkan på restfastighelens värde. Jag kan inlese alt detla inger några betänkligheter, och jag förordar all utredningsförslageti denna del läggs lill grund för lagstiftning. Detkan givetvis ibland, t. ex. när del exproprierade området utgör endasl en ringadel av hela fastighelen, vara svårt att påvisa någon skillnad i marknadsvärdemellan den odelade fastigheten och reslfastigheten. Som regel lorde man dockmed fog kunna räkna med all en viss skillnad föreligger åtminstone såtillvidaatt en köpare inte skulle vara beredd atl avstå från någon del av faslighetenutan reduktion av priset. Mol bakgrund härav synes det motiverat all i sådanafall döma ul ersättning bestämd exempelvis lill visst belopp per m. I andrafall kan del förhålla sig så att det exproprierade området har ellsjälvständigt marknadsvärde och att exproprialionen inle i och för sigpåverkar restfastighelens värde. Detta kan ofta vara förhållandel exempelvisvid expropriation av skogsmark. I en sådan sUualion bör man kunna ulgå frånalt skillnaden i marknadsvärde före och efler exproprialionen överensstäraraerraed värdet på den avstådda raarken och det är då tillräckligt atl fastställadella värde. De av vissa reraissinstanser uttalade farhågorna för all förslagelskulle leda lill stora koraplikalioner i värderingsförfarandet järafört mednuvarande ordning synes raig betydligt överdrivna. påpekar innebär förslagel alt rationaliseringsvinster i förra avexempelvis förbättrad fastighetsindelning, som beror enbart påexpropriationen, kommer den exproprierande till godo. Detta synes väl motiveratmed hänsyn till att ändamålet med en expropriation är atl tillgodose viktigaallmänna intressen. Vid remissbehandlingen har emellertid gjorts gällande alten sådan konsekvens är otUlfredsstäUande när den exproprierande är en enskildpart. Sora exerapel har härvid nämnts alt den markägare sora innehar del av enlorat och får rält atl lösa in övriga tomtdelar skulle få tUlgodogöra sig helavinsten av den nya fastighetsindelningen. Kritiken på denna punkt synes migemellertid bygga på en felaktig uppfattning om den föreslagna regelns innebörd.I etl fall av åsyftad typ uppkommer värdeökningen redan före inlösningen,nämligen genom lomlindelningen. Om för all anknyta till ell avexproprialionsdoraslolen i Slockholra anfört exerapel två tomter, A och B,med en areal av resp. 760 och 520 m, görs till föremål för ny loratindelning,sora innebär all 40 m- las från B och jämte hela A delas så atl två nya tomterora vardera 400 ra bUdas, kommer B:s värde därefter alt utgöras dels av värdetpå den resterande tomten, 480 m, och dels av del värde orarådet om 40 ra-representerar sora del av den nybildade tomten. Om ägaren lill A löser in dellaområde skall aUlså ersättningen beslämmas lill sistnämnda värde, vilket innebärall även B:s ägare kommer alt tillgodoföras en del av den rationaliseringsvinstsom uppkommer genora den nya loralindelningen. Soraremissinstanserna har påpekat bör beslämraelsen i 8 kap. 5 §fastighelsbildningslagen samordnas raed de föreslagna nya reglerna oraberäkning av expropriationsersältning vid delexpropriation. Jag ålerkoraraerlill denna fråga i specialmotiveringen. Ensammanställning av de fijreslagna bestämmelserna om ersältningsberäkningen viddelexproprialion med reglerna om expropriationsändamålets inverkan vidfastställande av marknadsvärdet leder lill alt jämförelsen i princip skall skemellan å ena sidan hela fastighetens marknadsvärde före expropriationen medbortseende från exproprialionsändamålels inverkan och å andra sidanrestfastighelens värde efter expropriationen, varvid hänsyn las även tilldenna inverkan. Har inverkan av expropriationen gått i positiv riktning kandenna jämförelse leda lill atl någon skada över huvud laget inle har uppkommitför expropriaten. I så fall skall ingen ersättning utgå. Detta synes raig inteinge några betänklighele:r. expropriaten inle har drabbats av någonförraögenhelsrainskning har han nämligen inte heller något berättigat anspråkpå ekonomisk ersättning. Visserligen kan det göras gällande all expropriatenkan komma i ell särare läge än andra markägare, vilka får åtnjuta vinsterna avexproprialionsföretaget ulan all behöva betala något vederlag. Detla synes mig dockinle utgöra tillräckligt skäl för atl utforma reglerna oraexpropriationsersältning så all även expropriaten får motsvarande förmån. F. ö.lorde de föreslagna reglerna om värdeslegringsexpropriation öppna vissamöjlighe- lerall dra in de vinster som exproprialionsförelagel lUlför övriga markägare. I delta sammanhang villjag kort beröra frågan om tillämpningen vid delexproprialion av den särsldldapresurationsregel sora jag har föreslagit för fall avtälbebyggelseexpropriation. Denna regel innebär all man vid beräkningen avvärdet på fastigheten före expropriationen under vissa förutsättningar skallbortse från värdeökning som har inträffat . När detgäller all bestämma restfastighelens värde skall emellertid denna värdeökning iprincip medräknas. Härvid måste emeUertid beaktas all exproprialionen kan hainneburit att ell övervärde som avser den odelade fastighelen har reduceratseller helt fallit bort såvitt avser restfastighelen. Av expropriationensomfallning kan t. ex. slutas all tätbebyggelse för överskådlig lid eller förall fraratid inle koraraer all lokaliseras till restfastighelen. Genom domen iexpropriationsmålel kan vidare ha blivit klarlagt all ägaren inle har räll lillkompensation för övervärdet i händelse av expropriation. Endast ora del slårklart all ägaren verkligen koramer atl kunna tillgodogöra sig övervärdet kanman med säkerhet räkna med atl delta fortfarande finns kvar i den del avfastighelen som ägaren får behålla. Jagdelar utredningens uppfattning alt det inle är motiverat att låtaimmissionsskador från exproprialionsföretaget påverka ersättningen i andra fallän då rätt till ersättning för sådana skador föreligger enligt reglerna imUjöskyddslagen. De av utredningen föreslagna bestämmel-sena leder lill sådantresultat och synes därför lämpliga. I likhet med utredningen anser jag detockså motiverat atl tillämpa motsvarande regler då exproprialionsförelagel haren positiv inverkan på markvärdena. Vid tolkningen av bestäraraelserna häromfår raan söka ledning i de principer som har utbildats inom grannelagsrällenför skadefall. IenUghel med vad som lorde vara gällande räll bör man även ulan speciella reglervid lillärapningen av reglerna om delexpropriation inte vara strikt bunden avden gällande fastighetsindelningen. Om flera fasligheter tUlsararaans bildaren ekonomisk enhet, t. ex, en beslående brukningsenhet, bör man vid prövningenulgå från denna enhet. Motsvarande gäller om en del av en regislerfaslighel utgören självständig ekonomisk enhet. Det lorde i allmänhet inte möta någrasvårigheter alt avgöra vad som är en ekonomisk enhet. Undanlagsvis kan det varamotiverat att behandla en fastighet som en självständig enhet vid bestämmandeav expropriationsersältning trots all den ingår i en ekonomisk enhet. Deltagäller fraraför allt om fastighelen är särintecknad och inteckningshavarenskulle kunna lida skada om delexpropriationsreglerna tillämpades. Utredningenuppehåller sig i anslutning till reglerna ora fastighelsintrång något vidfrågan ora rättighetsexproprialion. låtelse av en rättighet genom expropriation kan enligtutredningen i värderingshänseende helt jämställas med expropriation av del avfastig-hel. Om exproprialionen har till ändamål all bringa en befintlig rättighetatt upphöra bör raan skilja på olika fall. Om rättigheten är knuten tUIinnehavet av en viss fastighet bör ersättningen motsvara del intrång i denhärskande faslighetens värde som exproprialionen medför. I andra fall börrättigheten jämställas raed äganderätt till fastighet och ersättning vidtotalexpropriation aUtså ulgå sora löseskUling eller ora rättigheten baradelvis exproprieras som intrångsersättning. Jag kan för egen del ansluta miglill vad utredningen sålunda har anfört. Genora löseskiUing ochintrångsersättning kompenseras expropriaten för förmögenhelsförlust genomavstående av den fasta egendom som frånhänds genora expropriationen ochgenora värdeminskning på fastighetsdel som blir kvar i hans ägo.Expropriationen kan emellertid medföra även annan skada. Som exempel kannämnas att expropriaten får kostnader för flyttning till annan fastighet ellerall en av honom driven rörelse raåste läggas ner. Också sådana skador skallersättas i samband med expropriation. Ersättning utgår dock bara för ekonomiskskada. Affektionsvärden och liknande kompenseras alltså inle. Utredningens förslag innebär i princip inle någon ändringi förhållande till vad som sålunda gäller. Förslaget har i stort settgodtagits av remissinstanserna och inle heller jag har något att erinra mot deli sak. iag förordar därför all gällande regler bibehåUs i denna del. I betänkandet diskuterar utredningen vissa speciellavärderingsproblem, och i en vid betänkandet fogad promemoria belyser ett parav utredningens experter frågor om värdering av rörelser. För egen del anserjag mig inte ha anledning all gå närmare in på hur värderingen bör ske i olikatänkta situationer. Sora exproprialionsdomslolen i har påpekat blirvärderingen i del enskUda fallel i hög grad beroende av vUket materialparterna för in i processen. Syftet med ersättningen skall även här vara attge expropriaten möjlighet alt bibehålla det ekonomiska läge som skulle ha förelegalom någon expropriation inte hade ägt rum. Vid tillämpningen aversättningsreglerna synes det naturligt all anknyta till vad som gäller iskadeslåndsrätlen. Detla innebär bl. a. all det måste föreligga adekvatorsakssammanhang raellan exproprialionen och skadan. I allraänhel skall någonersältning inte ulgå ora skadan skulle ha inträffat även om expropriation inlehade korarait till stånd. I speciella situationer kan dock, sora hovrätthar påpekat, gällande regler ora konkurrerande skadeorsaker leda lill en annanbedömning. Vid prövning av ersättningsfrågan bör vidare hänsyn las tillåtgärder som den exproprierande har vidtagit för atl minska skadan och tillde krav som rimligen har kunnat ställas på expropriaten i detla hänseende. Utredningen föreslår sorabeteckning för den nu behandlade typen av ersättning uttrycket personligersättning. Denna beteckning synes mig emellertid kunna föranleda missförståndrörande den typ av skador som skall ersättas. Jag anser därför inte alt den böranvändas i lagtexten. 4.3.5.Kompensationsreglerna i BL. Vid inlösen av mark enligt BL skall på grund av denallmänna hänvisningen i 137 § i princip ersättningsreglerna i ExL tUlämpas.För vissa fall av inlösen modifieras eraeUertid dessa regler genombestäraraelser i BL om kompensation för s. k. planskada. Sora huvudprincipgäller atl en raarkägare inle har rält lill ersättning för att han av gällandeplan förhindras att använda sin mark på det sätt som skulle vara raestlönsaral. Detta anses följa av 5 § BL, enligt vilken det för rätt lilltätbebyggelse förutsätts all marken vid planläggning har prövats från allmänsynputikl lärapad for detta ändaraål. Från den angivna huvudprincipen finnsvissa undantag. Om en planändring medför all fastighetsägaren inte kan användasin mark annat än på sätt som slår i uppenbart missförhållande till markenstidigare värde kan koraraunen vara skyldig atl lösa in raarken eller att betalaersättning för den uppkorana skadan. Inlösenskyldighet gäller i huvudsak i falldå raarken över huvud tagel inle får användas för enskilt bebyggande. Somexempel kan näranas alt den har avselts för gala, park, allmän byggnad e. d.Ersättningsrätt föreligger då bebyggelseförbudet visserligen inle är totaltraen ändå raycket ingripande. Vid byggnadsplan kan aldrig någon uilösenpliktkorama i fråga, vilket sammanhänger med atl det inle är komraunen som haransvaret för genomförandet av sådan plan. Däremot kan i vissa fall markägare harätt till ekonomisk ersältning för skada genom planen. Denersättning som skall utgå till markägaren vid tillämpning av de nu berördakompensationsreglerna bestäms efler raarkens tidigare värde, dvs. Detla mnebär för inlösenfallen atl värderingen skall hänförastill en tidigare lidpunkt än som följer av ExL. Härvid uppkommer frågan omersättningen skall innefatta även sådana förväntningsvärden som förelåg viddenna tidpunkt, dvs. värden som berodde på att man räknade med all markenefler planläggningen skulle kunna användas på elt mera lönsamt sätt äntidigare. Gällande rält på denna punkt är inte helt klar. Enligt utredningenlorde frågan bedömas olika i skilda typfall. Är marken av- sedd för allmänbyggnad torde den uppskattas lill sararaa värde som mark för enskilt bebyggandemed raotsvarande byggnadsrält. Är den avsedd för annat allmänt ändamål tordetidigare förväntningsvärden beaktas när det är fråga om gatumark, mindre parkeroch andra be- 7 1971.1 saml. gränsadeområden, sora så att säga ingår i tätbebyggelsen, men inte då det gäller störresamraanhängande arealer som frUuftsområden och flygplatser. De gällandekompensationsreglerna måste enUgt utredningen betecknas sora liberala motmarkägarna bl. a. eftersom ersältning i vissa fall utgår för förväntningsvärdensorn har fallit bort genom planläggningen. Utredningen anser att della inle kanundgå all väcka kritik och framhåller all den skada sora ersätts ;ir orsakadinte av expropriationen ulan av planläggningen och att en markägare rimligenraåste kunna föratse alt inte all mark inom planområdel kan avses för enskUtbebyggande. Den omständigheten att ägaren kan h;i förvärvat marken lill etthögre pris än han skulle ha gjorl om man inle hade haft anledning alt räkna medtätbebyggelse på platsen medför inte att det är givet att detla pris skallersättas vid inlösen. Det är nämligen en allmän expropriationsrättslig principalt expropriaten inte har någon obetingad räll all få ersättning för sinanskaffningskostnad. Utredningen framhåller också att det inte är något allmäntintresse alt underblåsa spekulation i markvärden före planläggningen ulan altdel tvärtom är angeläget alt såvitt möjligt hålla spekulationsinlressenatillbaka. Av nu angivna skäl anser utredningen att de gällande reglerna börändras. I de fall kompensationsreglema avser, dvs. då planen har lett lillverkligt betydande skada för raarkägaren, bör denne enligt utredningenkorapenseras för den förlusl sora han gör när marken inle längre kan användas;på det sätl som förut har varit lillålel. Däremot bör han inle ha ersättningför värden sora berott på förväntningar på planen vilka inte har infriatsgenora planläggningen. Utredningen föreslår därför alt kompensationsreglemaändras så atl ersättning lämnas efler det marknadsvärde sora fastighetenskulle ha hafl ora planen inle hade medfört några andra inskränkningar i frågaom markanvändningen än dem som tidigare förelåg. Ersättningen skall alltsåmotsvara minskningen i fastighetens värde vid förut lillålel användningssätt.Ora ersättningsreglerna reformeras på della sätt anses även föratsättningarnaför inlösen böra förtydligas. Utredningen föreslår därför att inlösenskyldighelskall föreligga om marken till följd av den nya planen inte kan användas annatän på sätt som slår i uppenbart missförhållande tUl dess värde vid föruttillåtet användningssätt. De angivna värderingsprinciperna blir enliglulre;dningen självfaUet att beakta också när ersättning skall besläramas enligtannan lagstiftning, exerapelvis vid expropriation av galuraark enligl ,\ExL.Ändringarna i BL anses vidare böra föranleda motsvarande jäm;kning av likartadebestämmelser i annan lagstiftning. Utredningen.har dock inle anselt detankomma på den all utarbela förslag i dessa delar. Utredningens förslag harfåll; ett blandat mottagande vid remissbehandlingen. Några remissinstanser ärklart positiva, men från flera håll fraraförs raer eller raindre stark kritikmol förslagel. ningenanser del olämpligt alt ändra kompensationsreglerna , innan förslagtUl ny lagstiftning på byggnadsområdet kan läggas frara. Utredningenskritik mot de f. n. tUlämpade reglerna om kompensation för planskada harenligt min mening åtskilligt fog för sig. Reglernas innebörd är oklar ochbehandlingen av förväntningsvärden växlar på ett sätt som frånfastighetsägarnas synpunkt måste te sig inkonsekvenl. Den allvarligasteinvändningen är emeUertid att ersättning för förväntningsvärden över huvudtagel utgår när planen innebär att förväntningarna inte har blivitrealiserade. Detta bidrar till att stimulera markvärdestegringar itätortsområdena. En sådan utveckling bör som jag har framhållitraotverkas. Kritikhar dock riktats mot utredningens förslag till lösning av probleraet.Förslaget kan innebära att värderingen i vart fall övergångsvis måste bygga påorealistiska förutsättningar. Vidare leder förslaget till större olikställighetmellan skilda markägare inora planområdet än f. n. Utredningen har därför funnitsig föranlåten att införa ell särskilt värdeutj ämningsinstitut, som utsattsför kritik vid remissbehandlingen. Denna kritik talar enligt min mening för attde föreslagna bestämmelsema om kompensation och värdeuljämning måsteytterligare ses över. Härtill kommer att det med hänsyn till den pågåendeöversynen av byggnadslagstiftningen är olämpUgl att nu vidta några ändringar igällande regler. Jag har därför stannat för all nu inle föreslå någraändringar i . Jag förulsäller alt bygglagutredningen isitt fortsatta arbete beaktar de synpunkter sora har framkommit. Jaghar tidigare föreslagit att reglerna i ExL om exproprialionsändamålelsinverkan på fastighetsvärdena skall kompletteras med en särskild bestämmelseenligt vilken vid expropriation för lälbebyggelseändamål all värdestegring påfastigheten före expropriationsansökan skaU anseshänförlig tUl expropriationsändamålel och sålunda frånräknas viduppskattningen av fastighetens värde före exproprialionen, såvida det inte blirutrett alt värdestegringen beror på annat än förväntningar ora ändring i dettillåtna användningssättet. Denna regel bör gälla även vid inlösen enligt BL.Sådan inlösen sker ju regelmässigt för all genomföra tätbebyggelse. De fall avkomraunal inlösen som enligt vad jag tidigare föreslagit skall finnas kvar iBL avser inlösen i samband raed plangenomförande. I dessa fall behövs inteKungl. Presumlionstidpunklen bör därför förläggas tio årföre talans väckande. Förslaget innebär alt enhetliga regler koraraer alt gällaför värderingen vid tälbebyggelseexpropriation enligt ExL och vid inlösenenligt BL. Eftersom ell viktigt motiv för den särskilda värderingsregeln ärall värdestegring sora beror på insatser från samhällets sida bör komma deltatUl godo bör regeln vara tillämplig bara när marken inlöses av kommun. Sammanfattningsvisförordar jag atl de särskilda värderingsprinciper som har utbUdals på grundvalav bibehålls i avvaktan på resultatet av den pågåendeöversynen av BL men att den speciella värderingsregeln i ExL för faU avexpropriation för lälbebyggelseändaraål görs tillämplig även när koraraunlöser mark enligt BL. Genom en sådan ordning lorde de mest påtagliga olägenhetersom är förenade raed del nuvarande systerael undanröjas. Jag anser det med miltförslag inle nödvändigt att ändra reglerna om de förutsättningar under vilkakomraun skall vara inlösenskyldig eller raarkägaren berättigad till ekonomiskersättning för planskada. särskild föreskrift torde få anses gälla att manvid uppskattningen av sådan skada måste ta hänsyn lill de regler som gällerbeträffande ersältningsberäkningen vid inlösen. Även i sådana fall bör alltsåmarkens värde före planläggningen beräknas med bortseende från sådan värdestegringsom skall frånräknas vid bestäraraande av inlösenersällning. Utredningens förslag ora ändring i BL medför attraark avsedd för allraänna ändaraål betalas relativt lågt. Närmare bestämtersätts bara del värde som raarken har om den används försararaa ändamål som förut eller för annat ändaraål som är förenligt medtidigare gällande bestämmelser. Härigenom skärps den olikslällighet som planläggningenmedför raellan ägare av mark som vid planläggning läggs ut lill tomter ochägare av mark som läggs ut för allmänt ändaraål. anser utredningen interättvist, utan en utjämning mellan dessa grapper av markägare bör komma lillslånd. Med hänsyn till alt de föreslagna värderingsreglerna är ägnade allavsevärt underlätta och förbUliga framför allt för kommunerna att förvärva markför allraänna ändaraål inom ny-planlagda oraråden anser utredningen det inleoskäligt att kommunerna medverkar till en sådan utjämnmg. Motbakgrund härav föreslår utredningen att kommunen och markägarna får enÖrasesidig rätt atf efter den dag då detaljplan första gångenfaststäUts för elt område påyrka inlösen efler elt genomsnittspris för området.Om en markägare anser att han har fått för mycket mark för allraänna ändamål påsin lott, skall han kunna påfordra alt kommunen löser all hans mark eftergenomsnittsvärdet. Kommunen kan å sin sida väcka talan mot markägare som harfått huvudsakligen tomtmark med yrkande att få lösa denne markägares innehavinom planorarådet tiU genomsnittsvärdet. Ett sådant syslera värdeutjämningsexpropriation medför enligt utredningen tre väsentiigafördelar. Alla raarkägare blir lika behandlade, spekulation i raarkvärdeslegringsvinsterförsviiras och själva planläggningen frigörs från ovidkommande hänsyn. Detgenomsnittliga markvärde till vilket inlösen skall kunna äga rum bör enliglutredningen i princip motsvara planområdelstotala värde för tälbebyggelseändamål fördelat lika per kvadratmeter mark inomområdet. Värdet bestäms på grundval av den bebyggelserätt som faktisktföreligger enligt den fastställda planen, dvs. utjämningen verkställs medhänsyn tUl det värde marken har efler planläggningen. Föralt det föreslagna systemet inte skall leda tUl ett stort antal processerföreslås att komraunen eUer enskild sakägare redan före planfaslslällelsenskall kunna med bindande verkan avslå från sin rätt alt påfordra inlösen.Utredningen räknar med alt detta skall leda lill att kommunerna i god lid innanen plan antas träffar avlal med markägarna ora en läraplig reglering iekonomiskt hänseende. Vid värdebestämningenskall i princip hänsyn inle tas till ora raarkbeskaffenhelen gör vissa områdenmera lämpade för bebyggelseändamål än andra. Undanlag anses dock böra görasför vissa extrema fall, t. ex. då det är fråga om vattenområden vUka förframtiden skall bibehållas som sådana. Enligt utredningen finns det vidareinle anledning all särskilt beakta de plus- eller minusvärden som är förenademed byggnader och andra anläggningar inom planorarådet. Den regeln anses dockinte heller kunna gälla undantagslöst. Om en byggnad eller annan anläggninghar sådant värde alt det inle framstår sora lönande alt skaffa bort den för attgenomföra nybebyggelse i enlighet med planen, bör ägaren inte vara skyldig allavslå raarken för del genorasnillsvärde sora tiUärapas viduljämningsförfarandel. Även i sådana fall bör visst eller vissa markområdeninora planen därför kunna uteslutas. Med hänsyn till dessa och andra speciellasituationer anser utredningen det angelägel att reglerna ora undantagande avområden från värdeutjämningsexpropriation får en avfattning som ger domstolentillräckliga möjligheter alt laga efter lägligheten i syfle all undgå oskäligaresultat. Slutligenbör nämnas att förslagel innebär alt kommunen måste välja mellan att utverkaförordnande enligt 70, 73 eller 113 § BL om skyldighet för ägare av störremarkområden alt avslå eller upplåta galor ra. m. i samband medplanfaslslällelsen eller alt tillämpa värdeutjämningsexpropriation. MarkområdenvUka tillhör någon som har ålagts särskilda förpliktelser med slöd av de nämndaparagraferna undantas nämligen generellt från bestämmelserna oravärdeutjämningsexpropriation.