prop · FU0320 · 1971-12-31 00:00:00 — Beredningenanför som exempel atl om en faslighet ingår i konkursbo och den säljs förfordringar sora avses i 17 kap. 4 § HB, kan ett gammalt inskrivet servituteller en nyttjanderätt som för länge sedan har inskrivits i fastigheten kommaatt försvinna därför att ingen bjuder något för fastigheten när denna utropasraed förbehåll för rättighetens bestånd. Beredningen finner all det måste ansesvara mycket otillfredsställande, att välfångna rättigheter kan godtyckligtbringas atl försvinna. Beredningen har därför sökl att åstadkomma en bättreordning. Utgångspunktenbör enligt beredningens mening liksom i gällande lag vara, att rättigheter medbättre rätt än den fordran för vilken fasligheten Majds proposition nr 1971 skallsäljas blir skyddade utan särskilt förbehåll. Beträffande andra rättigheterbör förbehåll vara obligatoriskt, om det saknas anledning lill antagande att debelastar fastigheten till beaktansvärd skada för innehavare av fordran medbättre rätt. Till grund för ÖE:s bedömning i nämnda avseende skall läggas denutredning sora bör göras ora fastighetens belastning raed rättigheter och vadsora frarakoramer vid bevakningssammanträdet. Ägaren av fasligheten bör enligtberedningen givelvis inte i detta sammanhang betraktas som fordringsägaredärför alt han eventuellt har ägarhypotek i fastigheten. Han har ju antingenförvärvat fastigheten belastad av rättigheten eller själv upplåtit denna. Isakägarförteckningen bör anges rättigheter som blir skyddade på nu angivetsätt. Beredningen är av denuppfattningen att det genoin bestämmelser av det slag som har angivits blirbättre sörjt för alt fastigheten kominer att utbjudas med bevarande av derättigheter som det inte finns någon rimlig anledning att upphäva. Man måsteemellertid enligt beredningen räkna med att det finns ytterligare rättigheter,som kan utgöra en belastning men som ändå av olika skäl bör och kan räddas vidfastighetens försäljning. Beträffande dem fär avgörandet träffas vid auktionen.Beredningen anser, att dessa rättigheter då skulle komma i en bättreställning, om utropsordningen ändras och fastigheten först utropas utanförbehåll om rättighetens bestånd och därefter med sådant förbehåll. Omspekulanterna inte intresserar sig för det förra utropet enligt denna ordning,har rättighetshavaren inte någon olägenhet därav. För honom är av intresse, altandra budgivningen blir effektiv. Beträffande andra utropet bör enligtberedningen föreskrivas, att om därvid bjuds så mycket att fordringar medbättre rätt än rättigheten täcks, gäller detta bud, även om högre bud givitsvid första utropet. Beredningen räknar med att det skall bli en helt annanstimulans lill budgivning vid det andra utropet enligt förslaget än sora ärfallet vid del första utropet enligt gällande lag, eftersom det enligtförslagel blir det andra utropet som kan väntas bli avgörande inle bara förrättighetsliiavaren utan även i konkurrensen mellan olika spekulanter. Harbudet gått högt redan vid del första utropet, sora sker utan förbehåll omrättighetens bestånd, kan man vänla att konkurrensen blir hård även vid detandra utropet och all därvid verkligen uppnås bud som ej påverkas avförbehållet om rättighetens bestånd i vidare mån än som verkligen föranleds avdärmed förenad olägenhet. Om vid andra utropet uppnås lika högt bud som vidförsta utropet, bör enligt beredningen budet gälla, även ora fordringar raedbättre rält ej Iblivil täckta. Beredningen framhåller atlden nu existerande möjligheten för rättighetshavare atl rädda sin rättighet,genom atl vid första utropet betala vad som brister för att borgenär med bättrerätt skall få full gottgörelse kan antas ha ringa praktisk betydelse. Om delöverhuvud inle bjuds något för fastigheten vid första utropet, skulle rättighetshavarenenligt denna regel nödgas betala alla fordringar som ligger före honom, dvs. ipraktiken köpa fastigheten. Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 149 Beredningenpåpekar alt regeln också i andra fall leder till egendomliga resultat. Rättighetshavarenmåste kanske betala belopp sora inle står i någon proportion lill denbelastning sora rättigheten utgör. Genom den omkastning av utropen somberedningen förordar blir det enligt beredningens mening större möjligheter fören rättighetshavare att bedöma, hur stor belastning rättigheten anses utgöra.Vid det andra utropet kan buden antas bli realistiska, och del kan då varanågon mening med atl rättighetshavaren ingriper och betalar något för alträttigheten skall beslå. Rättighetshavaren skall vidare inle behöva betalamera än sora svarar mot den belastning hans rättighet anses utgöra. Beredningenpåpekar atl de nuvarande reglerna för det fall att fastighet belastas av flerarättigheter innebär atl rältighel som har företräde framför annan skall vikaförst efter denna. Detta finner beredningen ha lill följd, alt rättigheter somär alldeles ulan betydelse för fastighetans värda kan komma att offras endastdärför atl de är upplåtna senare än andra rättigheter. Beredningen föreslåratt det såvitt möjligt skall genom utrop och bud konstateras i vad månrättighet sora är i farozonen verkligen är belastande för fastigheten. Enligtberedningens förslag skall vidare rättighetshavare som är i farozonen kunnarädda sin rättighet genom alt betala det belopp varmed rättigheten kan ansessänka faslighetens värde, såvitt man kan bedöma detta av budgivningen. Det äravsett, all man skall börja med den rättighet som ligger bäst till. Beredningenerinrar i sammanhanget om att ÖE skall kunna före auktionen bestämma alträttigheter, vilka bedöms som icke betungande, skall utan vidare bestå.Härigenom bör enligt beredningen antalet rättigheter som föranleder särskildautrop vid auktionen bli starkt reducerat. Beredningenerinrar om atl besittningsskydd i viss utsträckning gäller beträffande såvälarrende sora hyra. Även när avtalet skall upphöra på grund av exekutivförsäljning träder basiltningsskyddet i allraänhel i funktion. Detta innebär,att en köpare då inte kan räkna raed del värde sora fasligheten skulle representeraför honom befriad från nyttjanderättshavaren. Alt dennes rätt inte förbehållsvid auktionen innebär endast, att den nye ägaren får möjlighet att efteruppsägning påkalla en omreglering inom den ram som lagstiftningen ombesittningsskydd erbjuder. Liksora enligt gällanderätt åligger det enligt beredningens förslag köparen att uppsäga arrende- ellerhyresavtal, som inte har förbehållits och som köparen vill bringa att upphöra.I förslaget erinras också ora det besittningsskydd sora gäller vid arrende ochhyra samt om den rätt till skadestånd som kan finnas med anledning avuppsägning som har följt på exekutiv auktion. Beredningens förslag att rättighetshavares ställning vidfastighetsauklion skall stärkas genom att också rättigheter med sämre rätt änexekulionsfordran under vissa förutsättningar obligatoriskt skall förbehållasoch genora att den nuvarande utropsordningen ändras har Maj:ts proposition nr 1971 underremissbehandlingen godtagits eller lämnats utan erinran av bl. a. länsstyrelsernai och , överexekutorerna för ochHälsingborgs kronofogdedistrikt, EON, . , , , allmännyttiga bostadsföretag.Föreningen mellan ombudsmännen hos landshypoteksinsti--tution,Föreningen och . FöreningenSveriges häradshövdingar och stadsdomare uttalar att de föreslagna ändringarnaenligt föreningens mening är välbetänkta. förklararall förbundet delar beredningens uppfattning att rättighetshavarnas intressenbör stärkas och tillstyrker särskilt förslaget all alla rättigheter med sämrerätt än exekulionsfordringen skall förbehållas, om del saknas anledning tillanlagande att de belastar fastigheten i fråga till beaktansvärd skada förinnehavare av fordran med bättre rätt. Underremissbehandlingen har emellertid från flera remissinstansers sida hävdats altden nuvarande ordningen för beaktande av rättigheter vid fastighetsauklion börbehållas. I denna riktning uttalar sig sålunda länsstyrelserna i ,, , , och samtadvokatsamfundet och . anseratt beredningens uppfattning alt rättigheter skall skyddas i vidare raån än f.n. har lett lill regler och avvägningar som förefaller väl omfattande för de intressensom skall tas tillvara. Samfundet framhåller, att de rättigheter det är frågaom i allt väsentligt består av hyres- och arrenderätter. Dessa skyddas cnliglsamfundets mening på ett godtagbart sätt genom annan lagstiftning. Alt i öviigtutarbeta elt system för att skydda rättigheter med sämre rätt änexekutionsfordringen anser samfundet vara en åtgärd som kan sättas i fråga.Sveriges fastighetsägareförbund finner det vara riktigast att, för att undvikaatt skapa oro på fastighetsmarknaden, vid fastighetsauktion söka bevararättigheter i fastigheten på samma sätt som . Förbundet framhåller atthyresgäster efter uppsägning i anledning av auktion på fastigheten enligt dennya hyreslagstiftningen i regel kan till-tvinga sig nytt kontrakt. Länsstyrelseni anser att regelkom-plexet inle innebär några egentliga fördelarutan enbart kommer alt verka tjmgande på förfarandet. Också iVästmanlands län förordar den nuvarande ordningen fraraför den föreslagna.Länsstyrelsen anser alt rättighetshavarna med sämre rätt änexekutionsfordringen liksom innehavare av fordringsinteckningar får finna sigi de risker sora följer av elt dåligt förraånsläge. frarahålleratt det, i de fall då en rättighet enligt nuvarande ordning har upphört altgälla, inle sällan händer alt rättigheten får bestå efter överenskoraraelse medfastighetsägaren. i intar en liknandeståndpunkt. Iflera remissvar anläggs särskilda synpunkter på å ena sidan förslaget alträttighet med sämre rätt än exekutionsfordringen obligatoriskt skall förbe- Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 151 hållasvid auktion om den inte är till beaktansvärd skada för innehavare av fordranmed bättre rält och å andra sidan på förslaget om ändrad utropsordning. Förslaget alt rättighetunder vissa betingelser skall förbehållas vid auktion även om den har sämrerätt än exekutionsfordringen utgör enligt hovrätten för enbetydande förbättring i förhållande till nu gällande rätt. Hovrätten för ÖvreNorrland delar beredningens uppfattning, att rättigheter som inte belastarfasligheten till beaktansvärd skada bör kunna särskilt förbehållas. Hovrättensätter emellertid del föreslagna prövningsförfarandet i fråga. Motsätter sigsakägare att rättigheten får särskilt förbehållas, kan inle bortses frånraöjligheten alt han anför besvär över auktionen. Risken härför kan i sin turinverka menligt på budgivningen. Det kunde därför enligt hovrätten förtjänaövervägas, om inte möjligheten lill särskilt förbehåll borde begränsas tillfall då innehavare av fordran med bättre rätt inte motsätter sig dalta. iMalmöhus län anser att uttrycket "beaktansvärd skada" kan bli mycketsvårtolkat. Beredningens uttalanden i anslutning till förslaget finnerlänsstyrelsen också kunna ge upphov till tolkningssvårigheler. Länsstyrelsensätter i fråga om inte ytterligare förtydligande av bestämmelsen bör ske.Kronofogdemyndigheten i Eslövs distrikt delar uppfattning och framhålleralt tolkningssvårigheterna kan ge upphov lill en oenhetlig bedöraning.Länsstyrelsen i framhåUer att det i praktiken torde komraa attvisa sig vara ogörligt för ÖE att träffa från rättssäkerhetssynpunkttillfredsställande avgöranden. Enligt i länerfarenhet är det ytterst sällan som rättighetshavare och fastighetsägareuppträder vid auktionerna. finner del därför vara tveksamt om ÖEskall kunna utreda om det saknas anledning till antagande att en rättighetbelastar fastighet till beaktansvärd skada. anser det vidarevara att tilltro utmätningsraan och värderingsman för mycket om man utgår frånatt det vid beskrivning eller värdering av fastighet går att få framtillförlitliga uppgifter om en rättighets ekonoraiska belastning på enfastighet. Om sakkunniga anlitas kan det enligt komma attfördröja handläggningen ganska väsentligt. Också anser attden bedöraning som läggs på ÖE kan vara vansklig att göra. Liknande uttalandengörs av länsstyrelserna i och .Älvsborgs län. Deföreslagna ändringarna i utropsordningen kritiseras i flera remissvar. Hovrättenför ställer sig avvisande lill beredningsförslagen och anför somgrund för delta följande. Den nu gällande utropsordningen bereder enrättighetshavare god möjlighet att skydda sin rättighet. Som exempel kan tasatt ett servitut har tagils upp efter fordringar om sammanlagt ,varefter följer ytterligare fordringar om . Om servitulshavarenvid del första utropet bjuder är han tryggad. Maj:ts proposition nr 1971 Någotytterligare utrop skall då enligt 123 § UL inte äga rum. Innehavarna avfordringar med sämre rätt kan därför inte låta budet bli bestående, om de avseratt ropa in fastigheten för alt skydda sina fordringar. Utomstående spekulanterkan inte heller låta budet bli beslående, om de har för avsikt att bjuda t. ex.60 000 eller . Följaktligen blir alla som är beredda att gå högreän lill med bevarande av servitutet tvungna att fortsättabudgivningen. Skulle de av förbiseende eller okunnighet underlåta attfortsätta, blir följden atl servitulshavaren förvärvar fasligheten till underpris.Vad en rättighetshavare enligt nuvarande ordning har atl göra är alltså endastalt vid det första utropet bjuda så mycket alt framförliggande fordringar blirläckta. Det medför ingen risk för honom alt göra detta, även om budet skulleöverstiga hans ekonomiska resurser. Budet är inte bindande. Det blir bindandeförst om Jiiandpenning erläggs eller säkerhet ställs enligt 125 § UL.Spekulanterna kan emellertid inte räkna med att rättighetshavaren skall vara urstånd att fullgöra den prestationen som fordras. De blir därför nödsakade altfortsätta budgivningen i det första utropet. Beredningens förslag om ändradulropsordning skulle emellertid innebära en försämring av servitulshavarensmöjligheter all trygga sin rättighet. Till skillnad från vad som gäller enligtnuvarande lag skall enligt förslaget den som efter utrop har stannat för högstabudet lämna handpenning innan nytt utrop äger rum. I det anförda exemplet måsteservitulshavaren med förslagets regler bjuda i andra utropet föratt trygga sin rättighet. Kan han inte betala den mot budet svarandehandpenningen eller ställa säkerhet för denna vinner budet inle beaktande.Finns det andra rättigheter med sämre rält som kan förbehållas kanspekulanterna i vissa fall tänkas avstå från att avge bud vid andra utropet föratt se om rättighetshavaren är i stånd att prestera handpenning. Misslyckas handärmed och bevakar övriga rättighetshavare inte sina intressen, kanspekulanterna underlåta att bjuda vid påföljande utrop med resultat attfastigheten säljs ulan förbehåll för rättigheterna. Betalas handpenningen kanspekulanterna ropa in fastigheten vid något av de senare utropen. Hovrättenframhåller dessutom att hovrätten inte är övertygad om att de föreslagnaändringarna i utropsordningen skulle innebära någon större stimulans tillbudgivning från utomstående spekulanters sida när fastigheten utropas medförbehåll för rättigheter. Vare sig det ena eller andra systemet tillämpas,beror det väsentligen på rättighetshavarna själva, om rättigheterna förbehållseller inte. Förklaringen till all något bud f. n. inte avges, när fastighetenutropas med förbehåll om rättigheters bestånd, är att ingen rättighetshavarebegagnar den möjlighet lagen ger honom. Det finns ingen anledning anta atträttighetshavarna skall utnyttja sina möjligheter mera enligt den föreslagnaordningen. egendomen är belastad med många rättigheter erfordras enligtförslaget ett stort antal utrop, i synnerhet om flera fastigheter skall säljassamtidigt på grundval av särskilda sakägarförteckningar. Eftersom de avgivnabuden skall prövas i omvänd ordning Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 153 motutropsordningen kan resultatet av auktionen inte bedömas förrän de successivautropen är genomgångna. Utropsserierna raåste sålunda alltid fullföljas tillslut. Förfarandet kan bli mycket invecklat och resultatet av budgivningensvårbedömbart för intressenterna. I samband med att hovrätten mot bakgrund avdet anförda avstyrker beredningens förslag om ändringar i utropsordningensätter hovrätten emellertid i fråga atl komplettera nuvarande bestämmelser meden möjlighet för rättighetshavaren atl köpa sig kvar genom att betala ettbelopp som står i relation till rättighetens värde. Att uppskatta detta finnerhovrätten emellertid vara svårt. För rättighetshavaren skulle det fortfarandebli enklast och billigast att avge bud i första utropet. Någon principielländring av det nuvarande systerael kan hovrätten därför inte förorda. Beredningensuppfattning att den föreslagna utropsordningen skall stimu lera tillbudgivning vid utrop med förbehåll för rättighet sätts starkt i fråga avlänsstyrelsen i . tvivlar på möjligheten att uppnåhögre bud vid utrop med förbehåll än utan förbehåll av rättighet. Länsstyrelsenhar den erfarenheten atl allvarliga spekulanter har fullt klai't för sig om devill låta en rättighet förbehållas eller inte och rättar sin budgivningdärefter. Resultatet av den föreslagna ordningen skulle enligt länsstyrelseninte bli del önskade ulan i stället att bud bara skulle komraa all avges viddet första utropet. anser därför alt det inte föreligger någotskäl att ändra den nuvarande utropsordningen. i länanför liknande synpunkter. Också länsstyrelserna i Österyötlands, Västmanlandsoch ger uttryck för uppfattningen, atl den omkastadeutropsordningen inte kommer att ge det resultat beredningen har tänkt sig. Någraremissinstanser anser alt den föreslagna utropsordningen är onödigt kompliceradoch svårtillämpad och att den nuvarande ordningen därför är all föredra.Uttalanden av den innebörden görs av bl. a. länsstyrelserna i Östergötlandsoch , och i yttrandet från Sverigesstadshypotekskassa. i framhåller atl redan denuvarande reglerna om utropsordningen i 123 § UL ställer stora krav påauktionsförrättare och intressenter. Dessa regler är emellertid klara ochtydliga. Enligt länssstyrelsen kan man befara att allraänhelen inle alltidskall förstå vad de av beredningen föreslagna reglerna innebär. Eftersomreglerna inle torde komraa att stimulera till budgivning, avstyrkerlänsstyrelsen den föreslagna ordningen. 1 den mån rättigheter inte förbehålls isakägarförteckningen, bör nuvarande regler enligt meningbehållas. Beredningensförslag beträffande utropsordningen när fastighet belastas av flera rättigheterberörs särskilt av länsstyrelserna i och . Förstnämndalänsstyrelse framhåller att den i del avseende föreslagna ordningen kan ledatill ell mer invecklat ulropsförfarande än den hit- Maj:ts proposition nr 1971 tillsvarande.Enligt i torde det bli mycket svårt att genomföraen ordning som. den föreslagna i praktiken. raenar attbudgivningen raed en sådan ordning kan bli läraligen godtycklig och förordardärför atl den inte genomförs. En konsekvens avberedningens förslag beträffande utropsförfarandet sora frarakallar kritik är,att slutbud sora avges vid utrop raed förbehåll för rättighet kan korama altgodtas även om det är lägre än slutbud vid tidigare utrop av samma fastighet.En sådan ordning finner i län inte vara rimlig. Det viktigastemåste enligt mening vara att rätts-ägarnas fordringar blirtäckta i största möjliga utsträckning. Liknande synpunkter anförs avlänsstyrelsen i . Inte heller finner enbestämmelse sora innebär att bud, som skyddar rättighet har företräde även omdet är lägre än tidigare bud, vara godtagbar. Den nämnda konsekvensen avberedningens förslag frarakallar enligt några remissinstanser särskildasvårigheter raed tanke på all det åligger ÖE atl pröva ora inrop kan godtas.Länsstyrelsen i påpekar, att det kan komma att inträffa att inropsom görs vid ett första utbud utan förbehåll av rättighet får anses godtaghartraedan inropet vid ett följande utbud med rättigheten förbehållen inte kangodtas. I yttrande ställs, liksom i yttrandet från Stockholmssparbank, frågan hur en sådan situation skall lösas. i Stockholmslän anser att auktionsförrättaren kan komraa att ställas inför svåra problemnär del gäller att mot varandra väga å ena sidan rältighetshavarens intressealt få rättighet förbehållen och å andra sidan fastighetsägarens krav att uppnåhögsta möjliga köpeskilling. Hovrätten för ÖvreNorrland konstaterar att beredningen genom förslaget att rättighet i vissa fallobligatoriskt skall förbehållas har uppgivit principen alt rättighet med sämrerätt, om det behövs, skall uppoffras före rättighet med bättre rätt. Vidarepåpekar hovrätten att beredningen genom reglerna som ger rättighetshavaremöjlighet alt genora tillskott skydda sin rättighet har stärkträttighetshavarnas ställning betydligt. För att rättighetshavaren ikoraplicerade fall skall kunna tillvarata sin rätt, torde emellertid enligthovrätten fordras att överexekutor är verksam för alt upplysa honom. Därigenomkan konflikt uppstå mellan olika sakägarinlressen. Hovrätten vill därför sältai fråga, om det inte skulle vara raer tilltalande att införa den huvudregelnalt fastigheten, om den inte kan säljas med förbehåll för rättighet som harbättre rätt, skall utropas utan förbehåll för denna rätt men med förbehåll förföljande rättighet och efter hand för ökat antal rättigheter så längeantagbart bud kan uppnås. KungLl\Iaj:ts proposition nr 1971 155 Sominledningsvis anförts har den nu föreslagna översynen av lagstiftningen omfastighetsexekulionen närmast föranletls av de nya bestämmelserna ora panträtti JB. Lagberedningen har emellertid inle begränsat översynen tillföljdändringar med anledning av JB utan föreslår nu en relativt genomgripandereform av lagstiftningen ora fastighetsexekutionen. I sararaanhangel har ävenbeaktats aktuella reforraer beträffande förraånsrättsord-ningen. Lagtakniskt ärden föreslagna lagstiftningen ora fastighelsexekution så utforraad att den kananpassas till en kommande UB. De nya reglerna ompanträtt i JB har raedfört behov av nya regler som ger möjlighet förborgenärerna atl ta ägarhypotek i anspråk. Även i fråga om gemensamtintecknade fastigheter föreslår beredningen åtskilliga nyheter sora har sambandraed panlrältskonslruktionen i JB. Utmätning av ideell andel i fastighet ochvillkorlig rätt till fast egendora har också uppraärksararaats mot bakgrund avde nya panträltsreglerna. När del gäller förfarandet vid fastighetsexekutionhar beredningen tagit upp frågan om domstols fastställelse lill betalning urfast egendom raed hänsyn lill den nya panträttskonstruktionen bör vara förenadmed utraätningsverkan. 1 detta sararaanhang aktualiseras också vissa frågor oraverkan av överlåtelse av fasligheten före utmätningen. Förfarandet frara tillauktionen berörs i mindre omfattning av reformförslagen men utropsordningenhar nyreglerats med beaktande av reglerna i JB. I samband härmed har skapatselt ökat skydd för innehavare av andra rättigheter än ijanträtt. Beträffandesjälva försäljningen föreslår beredningen atl möjlighet tillunderhandsförsäljning av fast egendom införs. Reglerna om fördelning avköpeskilling har förenklats. Slutligen har beredningen lagt fram förslag tillvissa följdändringar i annan lagstiftning. Lagberedningans förslaghar under reraissbehandlingen fått elt positivt mottagande. Både när del gälleranpassningen av reglerna om fastighelsexekution lill JB och i fråga om från JBfristående reformer har förslagel allraänl ansetts innebära väl avvägdalösningar. De allmänt kritiska synpunkter som framförls underremissbehandlingen har i huvudsak gått ut på att förslagen inte i tillräckliggrad tillgodoser kraven på ett enklare exekutionsför-farande. Samhällsutvecklingenställer höga anspråk på den lagstiftning som utgör grunden för den alltmerbetydelsefulla fastighetskrediten. De nya bestämmelserna om panträtt i JBinnebär en betydande modernisering av rättsreglerna på detta område. Detpågående reformarbetet inom inskrivningsväsendet kommer atl ytterligareförbättra förutsättningarna för ett modernt och effektivt system förfastighetskredil. Maj:ts proposition nr 1971 nenoch samordningen av reglerna om panträtt i fast egendom och exekution i fastegendom är ett viktigt led i del pågående reformarbetet på fastighets-rätlensområde.