prop · FU0320 · 1971-12-31 00:00:00 — EON sätter mot bakgrunden av de nämndaförhållandena i fråga om inle samma skäl talar för atl utmätningsmannen skallbesluta om anstånd med utmätningsförrättning som att han skall besluta omanstånd med försäljning. Huvudregeln skulle då, liksom i fråga om anstånd medförsäljning enligt de av beredningen föreslagna bestämmelserna, vara attanstånd bör medges, om borgenären begär del, men atl särskilda skäl börföreligga för anstånd om förrättning har utsatts. Utsättande avutmätningsförrättning skulle därvid likställas raed att auktion har utlysts.Länsstyrelsen i och kronofogdemyndigheten i distrikt anförliknande synpunkter. Deav beredningen föreslagna reglerna ora tidsfrister för försäljning av utmättegendom och om anstånd med försäljning har lämnats utan erinran av flertaletremissinstanser, bland dem hovrätten för , hovrätten för övreNorrland, . Föreningenmellan ombudsmännen hos landshypoteksinstitution, advokatsamfundet.Föreningen och stadsdomare, Föreningen och huvuddelen av de länsstyrelser som har avgivit yttrande. Beredningens förslag atttidsfristen för försäljning av utmätt fastighet också i fortsättningen skallsättas kritiseras av i . Enligtlänsstyrelsen har det i praktiken visat sig vara svårt att hinna med enförsäljning inom en fyramånadersfrist. Beskrivning och värdering, anskaffandetav gravationsbevis och andra handlingar rörande fastigheten samt erforderligkungörelsetid har gjort att en försäljning ibland inte har hunnits med inom denordinära tidsfristen. Beredningans förslag beträffande underhandsförsäljningav fastighet, separat försäljning av fastighetstillbehör m. m. kommer vidareatt göra förberedelseförfarandet ytterst tidsödande, varigenom svårigheternaalt hinna med försäljning inom föreskriven ordinär tid ytterligare kommer attaccentueras. föreslår därför, att tidsfristen fastställs till sexmånader. Advokatsamfundetunderstryker vikten av att fyramånadersfristen för försäljning av fastigheterinte överskrids annat än om vägande rättsliga eller faktiska hinder föreligger.Samfundet framhåller därvid, att det f. n. vid Maj:ts proposition nr 1971 fleralänsstyrelser på grund av arbetsbalansen förekommer en tidsutdräkt mellanansökan och auktion, som inte är försvarbar. Det förekommer sålunda attauktionen dröjer raer än utan att något annat hinder har förelegat änarbetsbalansen. Samfundet frarahåller också atl försäljning av fastighet ikonkurs bör handläggas raed förtur med hänsyn till de speciella intressen somdå bör beaktas. Deföreslagna reglerna om anstånd raed försäljning av utraätl egendom ochberedningens uttalanden i anslutning till dem berörs av flera remissinstanser. överexekutor förHälsingborgs kronofogdedistrikt framhåller alt möjligheten att ge anstånd medförsäljning av utmätt fastighet i praktiken är bland det viktigaste i helaförfarandet. Genom att på lämpligt salt medge anstånd kan man nedbringa antaletexekutiva försäljningar lill en ringa bråkdel av de begärda till fördel föralla berörda parter. Möjligheten att medgiva anstånd bör därför begränsas sålitet sora möjligt. i biträder förslaget att detskall ankomma pä ÖE att ge anstånd med försäljning av utmätt fastighet.Bestäramelsen bör enligt kunna användas bl. a. om gäldenärenpåstår, all han har spekulant på fasligheten och atl han beräknar kunna få densåld så all samtliga exekulionsfordringar kan betalas. I ett sådant fall bör ÖEkunna lämna anstånd en eller med den exekutiva försäljningen föratt se, om en underhandsförsäljning kan komina till stånd. i länanser att nuvarande regler om anstånd med försäljning av utraätl egendom börbehållas oförändrade. De bestämmelser som gäller är enligt länsstyrelsensmening väl avvägda för att tillgodose gäldenärs, utmätningssökandes och övrigaborgenärers intressen. vänder sig särskilt mot de föreslagnareglerna om anstånd vid försäljning av utmätt fastighet, och finner det intevara rimligt att ÖE skall pröva och besluta i de talrika fall då fråga omanstånd kommer upp. Enligt har beredningen inte framfört någrabärande motiv för att bryta den tillämpade principen att sökanden ärherre över förfaran-del. kritiserar också förslaget alt anståndmed försäljning av fastighet skall kunna medges upp till , \ilkel finner vara olämpligt med hänsyn tillde ökade räntefordringar som kan uppslå . iKopparbergs län anlägger liknande synpunkter beträffande anstånd medförsäljning av utmätt fastighet. Enligt mening böranståndsmedgivanele från utraälningssökandens sida obligatoriskt respekteras.Detta bör emellertid inte hindra att gäldenären ges möjlighet alt begäraanstånd. påpekar att den möjligheten i praktiken redanföreligger, dock med den skillnaden i förhållande till förslaget att gäldenärendå hänvisas att direkt hos sökanden utverka anstånd. Det finns enligt läns- Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 133 styrelseninte någon anledning att låta ÖE ta del i de förhandlingar som följer på ensådan begäran om anstånd. Beredningens uttalande altanstånd med försäljning av utmätt egendora inte utan starka skäl bör medgessedan auktion har utlysts berörs i några remissyttranden. EON ansluter sig idet avseendet till beredningens uppfattning. EON framhåller därvid att det f.n. inte är ovanligt att sökande lämnar anstånd före en utlystauktion, sora då måste inställas. kan ny auktion få utlysas,vilken i sin tur kan få inställas efter förnyat anstånd. Genora ett sådantförfarande åsamkas de exekutiva myndigheterna onödigt arbete och statsverketkostnader. En större olägenhet med den nuvarande ordningen är emellertid enligtEON att auktionsspekulanter inte vet om en utlyst auktion verkligen kommer atlhållas. Denna ovisshet medför ofta att spekulanter helt enkelt inte infinnersig i sådan omfattning att rimligt pris på godset kan uppnås. Utmätt godsförsäljs därvid ofta till lägre pris än vad som annars hade kunnat uppnås.Länsstyrelsen i påpekar att beredningen har förutsatt att ÖE,när anstånd begärs, skall göra en avvägning mellan olika intressen. En sådanprövning torde emellertid enligt ofta te sig ganska vansklig, omden skall äga rum myckel nära eller i sammanhang medauktionstillfället. finner en fix regel, som innebär alt uppskovinte får beviljas sedan auktion har blivit utlyst vara att föredra.Länsstyrelsen i anser däremot att beredningens åsikt allanstånd normalt skall vägras sedan auktion har utlysts är felaktig. Likaväl somgäldenäien förutsätts ha rätt att avstyra försäljningen genom betalning ändafram till klubbslaget, bör enligt mening anståndsraedgivandefråii utmätningssökandens sida intill samma tidpunkt kunna beaktas.Länsstyrelsen anser alt olägenheten atl auktion måste utsättas gång efterannan på grund av att anstånd lämnas får accepteras i de sällsynta fall dåsådant förekomraer. framhåller i det sammanhanget att del f. n.oftare torde förekoraraa att auktion inställs i sista stund på grund avbetalning än till följd av att anstånd raedges. Sjölagskommitténkonstaterar att beredningens förslag beträffande fartyg, liksom i fråga omfastigheter, innebär alt anstånd med försäljning inte utan synnerliga skäl fårmeddelas utöver elt år från utmätningen. Kommittén påpekar alt denna ettårsgränsi beredningens förslag saknar motsvarighet i fråga om luftfartyg, eftersomberedningen har funnit så lång väntetid som inte kunna länkas komma ifråga beträffande dem, bl. a. med hänsyn till de kostnader som fönaring av demdrar. Enligt kommittén gör sig behovet av snabbhet i exekutionsförfarandetutan tvekan gällande på motsvarande sätt i fråga ora fartyg, i varje fall närdel gäller handelsflottans fartyg. Kommittén anser det därför ligga närmaretill hands att söka överensstämmelse mellan reglerna för exekution i fartygoch motsvarande regler i fråga om luftfartyg än att likställa fartyg medfastighet. Maj:ts proposition nr 1971 lundaatt reglerna om tidsgräns för anstånd med exekutiv försäljning av fartygutformas i överensstämmelse med de föreslagna motsvarande reglerna i fråga omluftfartyg. är av sarama uppfattning. Omde föreslagna bestämraelserna ora anstånd med försäljning av utmätt lös egendomgörs tillämpliga på de allmänna målen måste enligt EON:s mening följden bliatt utmätningsmännen i princip inte kan träffa uppgörelser om avbetalning idessa mål än efter utmätning. Anståndstiden sexmånader är för kort och EON föreslår därför att anstånd med försäljning avutmätt lös egendom i allmänna mål medges upp till och att anstånddärutöver kan medges om synnerliga skäl föreligger. iMalmö distrikt är av samma uppfattning. Flera andra företrädareför exekutionsväsendet tar upp frågan om tillämpningen i allmänna mål av den.föreslagna bestämmelsen att anstånd med försäljning av utmätt fastighet inteutan synnerliga skäl får beviljas utöver alt år från utmätningen. Manfrarahåller alt det vid utmätning av faslighet för skatter och andra allmännaavgifter inte är ovanligt, all anstånd med försäljning beviljas tills vidareför ait bereda gäldenären möjlighet att klara upp skulden enligtavbetalningsplan. När skulderna uppgår lill stora belopp kommerbetalningsplanerna ofta att omfatta än . Länsstyrelserna iÖstergötlands och , överexekutor för kronofogdedistriktoch kronofogdemyndigheten i distrild anser att denna konsekvens avde föreslagna reglerna bör undvikas genora atl begränsningen av anståndstidentill ett är ultryckligen anges inte skola gälla vid utraätning av fastighet iallmänt raål. Länsstyrelseni och kronofogdemyndigheten i distrikt anser attsamtliga föreslagna regler om anstånd vid försäljning av utmätt fastighet börgälla enbart vid utmätning i enskilda mål och sålunda inte avse allmänna mål. anserdäreraot att de föreslagna reglerna också bör till-lämpas vid utmätning förskatt. Samfundet framhåller i det avseendet att det till följd av att denuvarande reglerna inte gäller vid utmätning för skatt i praktiken oftaförekommer atl sådana utmätningar blir mycket gamla, . Samfundetanser att det inte finns någon anledning att på detta sätt särbehandlaskattefordringar. Del nuvarande systemet medför enligt samfundet ofta denallvarliga olägenheten, att konkursraässiga gäldenärer till förfång för övrigaborgenärer hålls ifrån konkurs på grund av att kronofogdemyndigheten använderutmätningen som en säkerhetsåtgärd och sedan successivt, ofta ,försöker driva fram betalningar från gäldenären. Härigenom lockas gäldenärerpå obestånd att fortsätta sin verksamhet under upptagande av nya krediter t.ex. hos leverantörer, som inte känner till utmätningen. Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 135 2.11Former för realisation av utmätt fast egendom Utmätt fast egendora skall enhgt gällande lag alllid säl jas på offentlig auktion, som förrättas av ÖE (89 och 97 §§ UL). Exekutiv försäljning avfastighet omfattar fastigheten med alla dess tillbehör. Möjlighet finnsemellertid atl anordna särskild försäljning av tillbehör till ulmätt fastighet(100 a § UL). Särskild försäljning av tillbehör ombesörjs av ÖE och kan skeantingen på offentlig auktion eller under hand. Vid sidan av försäljningav utmätt fast egendom finns enligt gällande lag möjlighet att ställa egendomenunder tvångsförvaltning (jfr 7 kap. ÖE kan på bagäran avutmätningsborgenären förordna om sådan förvaltning antingen vidutmätning eller efter ett misslyckat försäljningsförsök. Skall fastighet ståunder tvångsförvaltning, förordnar ÖE syssloman att ta hand om egendomen. I ULges åtskilliga föreskrifter om förvaltningen, uppbörd och redovisning avinflutna medel och fördelningen av uppkommen behållning. 2.11.2 Lagberedningen.Beredningen understryker det angelägna i all vid exekutiv försäljning av fastighet de rättsliga förhållandena utreds, så att köparen såvitt möjligt kan säkert bedöma vad han förvärvar. Varje osäker het på den punkten är ägnad att minska den valuta som försäljningen kan inbringa, till skada för utmätningssökanden eller andra borgenärer och fas lighetens ägare. Den som i sådant fall förvärvar fastigheten kan göra en obehörig vinst, om han har räknat med viss risk sora sedan inle aktualise ras. Det är inte önskvärt, att en sådan spekulalionsvinst inhöstas. Vissa bestämmelser somredan har förts in i UL efter förslag av beredningen tjänar syftet att uppnågoda resultat vid exekutiva faslighelsförsälj-ningar eller i varje fallmotverka försäljningar till underpris. Bestämmelserna i 126 § 3 raom. UL gersålunda auktionsförrättare raöjlighet att avvisa inrop på auktion, ora det ärsannolikt att avsevärt högre köpeskilling än inropssuraman kan uppnås. Vidarekan bestämmelserna om särskild försäljning av utmätt fastighetstillbehör, isynnerhet beträffande industrifastigheter, leda till att bättre ekonomisktresultat kunde uppnås än om fastighet med alla tillbehör måste säljas i klump.Motsvarigheter lill dessa bestämmelser, liksom till nuvarande bestämmelser omdet s. k. lägsta budet vid fastighetsauklion, har tagits in i beredningensförslag till ny försäljningslag. Beredningenhar nu prövat också andra vägar än de nämnda för att uppnå bästa möjligaresultat av fastighets exekutiva försäljning. Enligt beredningens mening bördet ibland vara möjligt att få ut mera för en fastighet, om den liksom lösegendom får utbjudas till försäljning under hand. Detta förfarande finnerberedningen visserligen inte lämpa sig så bra i mera komplice- Maj:ts proposition nr 1971 Försäljningen av t. ex. en obebyggd tomt, en villafastighet, ett hyreshusm. m. kan emellertid ofta vara mycket enkel rättsligt sett, om fastigheteninte är alltför högt belånad. I sådana fall bör fastigheten kunna raed fördelutbjudas till försäljning under hand. Enligt beredningens förslag skall därförutmätt fastighet få säljas på delta sätt, om del är tillföiiitligt utrett vilkafordringar och rättigheter sora belastar faslighelan och försäljning i denordningen synes mera iindamålsenlig än försäljning på auktion. Avsikten är,att ÖE i dessa fall skall regelmässigt låta utbjuda fasligheten genom mäklare,som äger åtnjuta sedvanlig provision ora försäljning kommer till stånd genorahans förmedling. Undanlagsvis kan del länkas, alt ÖE själv kan inhämta anbud t.ex. från statlig eller myndighet som kan antas vara intresserad av allköpa fastigheten, raen i allmänhet är det inle lämpligt att ÖE är verksam pådelta sätt. Något hinder bör enligt beredningen inte föreligga mot alt lämnasamma uppdrag ål två eller flera mäklare saratidigt, ora det anses främjasaken. Försäljning under hand böri princip inte få leda lill atl inteckningar blir ulan verkan eller allupplåtna rättigheter upphör. Försäljningen bör ske i former som så nära soramöjligt överensstäraraer med frivillig försäljning. Köparen bör därför åläggasatt svara för alla fordringar som på grund av panträtt, utmätning eller iövrigt är förenade med förmånsrätt i fastigheten, om inle borgenär fårgottgörelse ur särskilt tillgängliga medel eller avstår från betalning urfastigheten. Härav följer alt försäljning under hand praktiskt sett inte kanske ulan alt ulmälningssökanden får full betalning eller godtar försäljningen.Dat kan antas, att denne, som t. ex. kan vara staten såsom innehavare avskattefordran, gör sådant medgivande efter elt ekonomiskt övervägande. 1öviigt måste kontakt tas raed alla inteckningshavare för att få uppgift om denaktuella belåningen in. Förslaget förutsätter också, atl alla rättighetersora på grund av skriftlig upplåtelse gäller i fastigheten skall förbehållas,om inle rättighetshavaren efterger sin rätt. Däremot har beredningen ansett sigkunna bortse från muntliga upplåtelser, som inte heller beaktas vid exekutivauktion. Förslaget kräver somhuvudregel, atl fastighetsägaren godkänner försäljningsvillkoren vidunderhandsförsäljning. När han godkänt dessa, är han utesluten från möjlighetenalt genora klagan vinna ändring i ÖE:s beslut och överlåtelsen kan äga rum iförutsatt ordning. Kravet på ägarens godkännande har dock inle ansetts böraupprätthållas, när del har gjorts försök att sälja fastigheten på auktion ulanatt därvid skett godtagbart inrop. I sådant fall bör enligt beredningenförsäljning under hand kunna få ske även ulan ägarens godkännande, omförsäljningen sker på gynnsammare villkor. Beredningen behandlar idetta sararaanhang institutet tvångsförvaltning av fast egendora. En väsentligorsak lill att institutet infördes var, att bestämraelserna ora lägstabudet befarades kunna leda till att utmätt fastighet inte kunde säljas och attdet inle var tillfredsställande om gäldenären då Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 137 utanvidare fick den fastigheten åter till fri disposition. Institutei omregleradessenare till en fullt självständig realisationsform, varvid syftet näi-mast varatt gynna inteckningshavare med svag förmånsrätt under en lågkonjunktur medfallande fastighetsvärden. Möjligheteratt få tvångsförvaltning till stånd har använts sällan och i allt mindreomfattning. Erfarenheterna har, såvitt beredningen kunnat inhämta, inte varitgoda. Det är sålunda knappast möjligt alt bedriva tvångsförvaltning avjordbruks- eller industrifastighet på ett sätt som ger något utbyte, medanmöjligheterna kanske är något gynnsammare, när det gäller en v-anlighyresfastighet. Enligtberedningens mening finns del inte tillräckliga skäl att behålla institutettvångsförvaltning. Fordringsägare kan med större fördel söka utmätning i annangäidenärens egendom eller söka honom i konkurs. Visserligen kan en borgenär,som inte har personlig fordran mot faslighetens ägare, inte få utmätning iannan hans egendom eller söka honom i konkurs. Men de sällsynta undantagsfallsom det här kan vara fråga om motiverar inte i och för sig, alt institutetupptas i en ny lag. Efter genomförandet av JB blir det vidare enligtberedningens mening säkerligen mera sällsynt, att någon har pantbrev i fastegendom utan att ägaren är personligen betalningsskyldig för omslagsrevers.Beredningen föreslår alltså, att institutet tvångsförvaltning avskaffas.Beredningens förslag innehåller emellertid, liksom gällande lag, bestämmelserom förordnande av syssloman för utmätt fastighet i avvaktan på dess försäljningsom ju ibland kan låta vänta på sig. Syssloman kan få i uppdrag att uppbäraavkastning av fastigheten (t. ex. hyror) eller att ta värd om fastigheten. Ävenutan all syssloman utses kan enligt förslaget meddelas förordnande som gör delmöjligt alt la hand om avkastning av utmätt fastighet efter hand som denförfaller. Förslaget att exekutiv försäljning av fastighet skall kunnaske under hand tillstyrks av bl. a. hovrätten för , länsstyrelseni , EON, , sparbank. KonungariketSveriges stadshypotekskassa, , och . Hovrätten för VästraSverige delar beredningens uppfattning att försäljning under hand knappast kankomina i fråga i mera komplicerade fall. Eftersom vissa praktiska problem intekan undvikas vid underhandsförsäljning finner hovrätten det vara vanskligt attuttala sig om vilken betydelse institutet kan få i praxis. I det stora helaanser hovrätten emellertid alt möjligheten till underhandsförsäljning kommeratt utgöra ett värdefullt komplement till reglerna om offentlig auktion.Särskilt förtjänar det enligt hovrätten att framhållas att försäljning underhand kan utgöra en tänkbar möjlighet i de fall då det har visat sig omöjligtatt få ett acceptabelt bud vid offentlig auktion och ÖE därför har tvingatsäwisa inrop. anser 5t 1971.1 saml. Maj:ts proposition nr 1971 atten underhandsförsäljning i de flesta fall är ägnad att ge ett för alla berördaparter, inte minst innehavare av i egendomen intecknade rättigheter,förmånhgare resultat än om fastigheten säljs på offentlig auktion. Enligt föreningensmening bör förfarandet därför riktas in på underhandsförsäljning som dennormala realisations formen, medan försäljning på auktion bör användas bara omunderhandsförsäljning har misslyckats eller det från början måste ansesosannolikt att en sådan ger bättre resultat. Också i yttrandet från Stockholmssparbank kommer den uppfattningen till uttryck att underhandsförsäljning i deflesta fall ger ett bättre resultat än försäljning på auktion och att underhandsförsäljningdärför borde göras till den primära realisalionsformen. Emellertid framhållssamtidigt att det finns anledning att befara att underhandsförsäljning kommeratt medföra en besvärande fördröjning av exekutionen. Visserligen är t. ex.inleckningshavares ränlekrav teoretiskt sett garderat oavsett hur lång lidförfarandet tar, men även med nuvarande system har det i praktiken visat sigatt tidsutdräkten vid förfarandet ofta har vållat svårigheter. anser atl försäljning under hand kanske främst kan komma ifråga beträffande obebyggda tomter, villafastigheter och hyreshus ]nen påpekaralt det inte kan anses uteslutet att också mindre industrifastigheter raedokomplicerad intecknings- och rättig-helsstruktur kan vara lärapliga objekt försådan försäljning. Enligt har man anledning attutgå från att del, trots de kostnader som är förenade med en försäljning underhand, ofta kan bli möjligt att uppnå bättre pris än vid auktionsförsäljning.Förbundet framhåller emellertid att det i varje enskilt fall raåste ske enavvägning av för- och nackdelar av underhandsförsäljning innan man användersig av denna försäljningsform. Under förutsättning att de restriktivabestämmelser som enligt förslaget skall kringgärda underhandsförsäljningbehålls, anser sig förbundet kunna godta att möjlighet till sådan försäljningöppnas. Inågra remissvar lämnar man förslaget om underhandsförsäljning utan erinran menger uttryck för uppfattningen atl denna försäljningsform i praktikeninte komraer att kunna användas så ofta. Föreningen stadsdomare finner det vara svårt att ha någon raening i frågan ommöjligheten till underhandsförsäljning i praktiken kommer att utnyttjas inämnvärd utsträckning och frarahåller i det sammanhanget att den föreslagnabestämmelsen att försäljningsvillkor skall godkännas av fastighetsägaren tordeinnebära en avsevärd begränsning. Föreningen delar emellertid beredningensuppfattning, atl också denna utväg bör stå öppen för att uppnå bästa möjligaresultat av fastighets exekutiva försäljning. i länbetonar att försäljning under hand inte torde kunna förekomma annat än i enklafall då fasligheten inte är alltför högt belånad. Bankinspektionen finner del ioch för sig vara tillfredsställande om möjlighet till underhandsförsäljning avfastighet införs men framhåller att det torde vara realistiskt att anta atlsvårigheter inle så sällan kommer att upp- Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 139 stånär det gäller atl uppfylla de förulsätlningar för sådan försäljning som enligtförslaget skall gälla. Viss risk föreligger därför enligt inspektionen attförsäljningsformen i praktiken inle kan begagnas så ofta sora kanske hade varitönskvärt. Länsstyrelserna iStockholms, och uttrycker tveksarahet införförslaget att det skall vara möjligt att sälja fastighet exekutivt under hand.Länsstyrelsen i ställer frågan om ÖE i varje ärende om exekutivförsäljning av fastighet skall bedöma om underhandsförsäljning bör komma ifråga. påpekar alt det kom in 471 ansökningar orafastighelsförsäljning till och frarahåller att det med en sådanarbetsraängd blir mycket omständligt och tidsödande all genomföra detförberedande arbete som enligt förslaget läggs på ÖE. Med hänsyn härtill hyserlänsstyrelsen stor tvekan om regler angående försäljning under hand börinföras men vill, bl. a. med hänsyn till atl bestämraelser om sådanförsäljning redan finns beträffande utmätt lös egendom, inle motsätta sigdetta. i anför alt harförklarat sig inle ha något all erinra mot att det infördes raöjlighet altsälja utraätl lös egendom under hand. När det gäller underhandsförsäljning avfast egendom är emellertid avgjort raer tveksam. Länsstyrelsensätter i fråga om den föreslagna ordningen kommer att tillämpas i praktikenoch framhåller att den inte är användbar annat än i vissa mycket enklaundantagsfall såsora när det gäller en sommarstuga eller svårsäljbar egendombeträffande vilken stat eller kommun kan tänkas vara enda spekulant. Enligtlänsstyrelsen i bar möjligheten att sälja utmätt lös egendomunder hand utnyttjats i mycket begränsad utsträckning.