prop · FU0320 · 1971-12-31 00:00:00 — Detta leder lill att man som en ytterligare allmänförutsättning för alt underhandsförsäljning skall få ske bör ställa upp alt delskall vara utrett vilka fordringar och rättigheter som belastar fastigheten. Omnågon säker utredning i det avseendet inle har kunnat åsladkoramas, börfastigheten inle bjudas ut till försäljning under hand. Också i det avseendetansluter jag mig sålimda till beredningens förslag. Enligtberedningens förslag ankommer det på ÖE atl pröva om förutsättningarna förunderhandsförsäljning är uppfyllda och alt besluta ora försäljning i sådanordning. Under reraissbehandlingen har från några remissinstansers sidahävdats att ÖE borde pröva frågan om försäljningsforraen bara efterframställning från rättsägare. Det har också påpekats all det skulle medföra enökning av arbetsbördan, om del åläggs ÖE alt i varje ärende om exekutivförsäljning av fastighet verkställa en sådan prövning. I anslutning lill dettavill jag erinra ora den karaktär av undantagsföreleelse som försäljning underhand av ulmätt fastighet skall ha. I del helt övervägande flertaletexekulionsfall som avser fastighet borde del utan någon närmare prövning frånÖE:s sida stå klart atl försäljning under hand inle bör kunna korama i fråga.Att ÖE självmant har att la upp frågan ora försäljningsformen kan därför inleantas komraa att föra med sig all hans arbetsbörda ökas nämnvärt. Jag villockså framhålla att frågan om fastigheten skall bjudas ut under hand bör tasupp till prövning på elt så tidigt stadium som möjligt under det exekutivaförfarandet. Från den synpunkten sett framstår det som en fördel att ÖE kanagera utan alt behöva avvakta initiativ från någon rättsägares sida. Jag ansersålunda liksora beredningen alt ÖE, när det föreligger anledning därtill,självmant skall ta upp frågan ora im-derhandsförsäljning. Sorajag har nämnt förut bör vid underhandsförsäljning av utmätt fastighet iprincip gälla att alla inteckningar som finns i fastigheten kvarstå och attköparen åläggs att svara för alla fordringar sora är förenade ined förmånsrätti fastigheten. Detta innebär att alla fordringar som gäller i fasligheten,utmätningssökandens inbegripen, och kostnaderna för förfarandet måste täckas avköpeskillingen för att underhandsförsäljning skall få ske. Undanlag härifrånbör endast gälla för de fall då borgenär, ulraälningssökanden eller annanavslår från betalning eller får betalning för sin fordran ur sådana medel somflyter in under förfarandet i form av avkastning eller köpeskilling närtillbehör till fasligheten har sålts för sig. Motbakgrunden av vad som har sagls framstår det enligt min mening som klart attde borgenärer, som har fordringar sora gäller i utmätt fastighet, rid enunderhandsförsäljning får sina intressen tillgodosedda på sådant sätt alt detinte är påkallat att som allraän förutsättning för att underhands- KungLMaj:ts proposition nr 1971 189 försäljningskall få ske ställa upp att de skall ha godkänt försäljningsvillkoren. Delfinns inte heller anledning att föreskriva att de skall ges tillfälle all yttrasig innan fastigheten bjuds ut till försäljning under hand. I sistnärandaavseende intar eraeUertid ulmätningssökanden en särställning. Ulmälningssökandenskall också i fortsättningen svara för kostnader för förfarandet i den raån deinle kan ulgå ur den utmätta fastigheten. Med tanke på bl. a. detta framstårdet som lämpligt att hans mening skall inhämtas innan fastigheten bjuds utlill försäljning under hand. Jagvill i saramanhanget påpeka att del förhållandet alt del inle åläggs ÖE atlhöra andra borgenärer än ulmätningssökanden innan fastighet bjuds ut tillförsäljning under hand givetvis inte utesluter att ÖE i tveksamma fall pålärapligt sätt inhämtar deras mening beträffande försäljningsforraen. Ocksåi fråga ora rättigheter som belastar utmätt fastighet bör, som jag förut harantytt, principen vara all de skall slå kvar om fasligheten säljs under hand.Detta bör gälla sora försäljningsvillkor, oavsett om fråga är om inskrivnarättigheter eller inle. Beredningenhar framhållit att muntligt upplåtna rättigheter inle beaktas vid exekutivauktion och därför bör kunna lämnas utan avseende också rid försäljning underhand. Denna uppfattning har lämnats utan erinran under remissbehandlingen.Också jag anser att det förhållandet alt man säljer utmätt fastighet under handinle bör föra med sig att rättigheter som grundar sig på muntliga upplåtelserfår elt skydd som de inle har rid auktionsförsäljning. För att rättighet skallskyddas vid underhandsförsäljning bör alltså liksom rid auklionsförsäljningfordras att det föreligger skriftlig upplåtelse. Enligtberedningens förslag skall ägaren till ulraält fastighet godkännaförsäljningsvillkoren innan underhandsförsäljning får ske. Det förutsätts ocksåatl han skall få tillfälle att yttra sig, innan fasligheten bjuds ul till försäljningunder hand. Jag delar uppfattningen att fastighetsägaren på detta sätt börtilläggas ett stort inflytande på valet av försäljningsform. Ägaren bör sålundakunna motsätta sig en försäljning under hand, ora han bedöraer det som möjligtalt man genora att bjuda ul fastigheten på auktion kan uppnå ett högre pris.Emellertid bör, som beredningen har framhållit, kravet på ägarens godkännandeinte upprätthållas, om fastigheten redan har bjudits ut på auktion raen intekunnat säljas på grund av att ett godtagbart inrop inte har skett. Kan raan isådant fall uppnå ett bättre pris genom alt bjuda ut fasligheten under hand,bör ägaren inte kunna hindra alt försäljning sker. Beredningensavsikt är atl ÖE, om ulraält fastighet skall bjudas ul under hand, regelmässigtskall överlämna till fastighetsmäklare att ombesörja utbudet. Även enligt minmening är en sådan ordning läraplig. Fördelen med försäljning under hand ärjust, all försäljning i den ordningen ger raöjlighet atl bjuda ut utraätlfastighet på sarama sätt och i samma former som annan fastighet och atl detdärigenom blir möjligt att få ut det pris som fastigheten Maj:ts proposition nr 1971 betingarpå allmänna marknaden. Emellertid kan det, sora beredningen påpekar, i vissafall vara lärapligt att ÖE själv fordrar in anbud, t. ex. från statliga ellerkommunala myndigheter, som kan antas vara intresserade att köpa fastigheten.Att ÖE agerar på delta sätt torde eraeUertid bara kunna förekoraraa i enstakaundanlagsfall. Under reraissbehandlingenhar från något håll uttryckts farhågor för att utbud av ulraält fastighet lillförsäljning under hand kan medföra ökad tidsutdräkt. Jag vill i anledningdärav framhålla, att frågan hur del exekutiva förfarandet tidsmässigt påverkasom fasligheten bjuds ul under hand raåste beaktas vid ÖE:s bedömning av omunderhandsförsäljning framstår som en ändamålsenlig försäljningsform. 1 de falldå en fördröjning av förfarandet kan beräknas uppstå får detta vägas mot defördelar sora underhandsförsäljning kan medföra. Har det förordnats allfastighet skall bjudas ut till försäljning under hand, bör CiE vidare enligtmin mening avbryta förfarandet och i stället föranstalta om auktionsförsäljningom det inle visar sig möjligt att inom rimlig tid uppnå elt godtagbart anbud.Några generella anvisningar torde inle kunna ges i det avseendet. Frågan hurlänge försök att sälja fastighet under hand skall pågå får bedömas från falltill fall. UL gesbestämraelser om tvångsförvaltning av utmätt fastighet. Bestämmelserna innebäratt sådan förvaltning kan anordnas, om en utmätt fastighet inle har kunnatsäljas. Emellertid kan förordnande på utmätningssökandens begäran ocksåanordnas utan atl något försäljningsförsök har gjorts. Tvångsförvaltninginnebär att fastigheten ställs under v-ård av en syssloman och alt dessavkastning används dels lill all betala räntor och andra upplöpandebelopp, dels till betalning av sökandens fordran. Beredningenanser att det inte finns tillräckliga skäl att behålla institutettvångsförvaltning som en realisalionsforra vid sidan av försäljning. Beredningensuppfattning har stöd i en anhälhg remissopinion. Daskäl som beredningen har anfört för att inte ha någon motsvarighet till denuvarande bestämmelserna om tvångsförvaltning finner jag vara bärande. Detförhållandet att tvångsförvaltning endast förekommer i några enstaka fallårligen visar, att institutei inte fyller någon påtaglig praktisk funktion. 1likhet raed beredningen anser jag sålunda att bestäraraelserna ora tvångsförvaltningkan ulgå genom alt 7 kap. I sammanhanget vill jagerinra om att deparlementsförslaget, liksom gällande lag och beredningenslagförslag, innehåller bestämmelser som gör det möjligt alt förordna sysslomanatl förvalla ulmätt fastighet, om det kan befaras att ägaren vanvårdar de;neller på annat sätt åstadkommer att den försämras i större mån. Vidareinnehåller förslaget bestämmelser som innebär att avkastning av utmättfastighet kan uppbäras av ÖE eller särskilt förordnad syssloman. Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 191 2.14.11Exekutiv auktions inverkan på inteckningar Närdet gäller principerna för exekutionens inverkan på inteckningar innebär dennuvarande ordningen att inteckning som faller utom lägsta budet upphör attgälla. Gemensam inteckning blir i princip utan verkan i den försåldafasligheten även om den ligger inom lägsta budet. Den i JB 1966 föreslagnaordningen på detta område innebär att inteckning blir ulan verkan endast tillbelopp som enligt sakägarförteckningen inte täcks av köpeskillingen.Motsvarande gäller när geraensarat intecknade fastigheter säljs enligt gemensamsakägarförteckning. I övrigt förlorar inteckningen sin verkan. Beredningen har ansett bör gå ell steg längre i strävandena alt bevara befintliga inteckningar ochföreslår att ÖE skall kunna förordna alt även inteckningar som faller utomköpeskillingen skall gälla. Delta skall gälla även i fråga ora gemensaminteckning ora försäljningen avser alla fastigheter och sker enligt gemensamsakägarförteckning. I sådana fall när gemensamt inlecknad fastighet säljs försig eller efter särskilda utrop får förordnande att inteckning fortfarandeskall gälla meddelas endast i fråga om belopp som faller inom köpeskillingen. I samband med förslag tillvissa ändringar i bl. 6 kap. JB, som behandlades i JB 1969, togföredragande departementschefen upp frågan ora de av beredningen föreslagnabestämmelserna ora atl ÖE i vissa fall skall kunna förordna att inteckningalltjämt skall gälla och anförde alt bestämmelserna borde läggas till grund förlagstiftning. Så har även skett i det slutliga förslaget till JB (jfr 6 kap.12 §). De erinringar som i ett par remissyttranden anförts i denna fråga ochsom går ut på att inteckningar sora faller utom köpeskillingen inle är sundakreditobjekt och att ÖE:s arbetsbörda ökas har sålunda inle föranlett altberedningens förslag frångåtts. Någon prövning av intecknings kreditvärde skerinte i samband med atl inteckning beviljas och ÖE har givelvis inte hellernågot ansvar i detta avseende vid förordnande att inteckning fortfarande skallgälla. Någon närmare prövning av ett yrkande om förklaring att inteckningfortfarande skall gälla lorde i allmänhet inle heller behöva göras. Närdel gäller frågan vad sora vid exekutiv försäljning bör betalas kontant ochvad som kan stå kvar som lån i fasligheten innebär beredningens förslag ihuvudsak samma ordning som den som gäller . borgenär inte begärt kontantbetalning och inteckning inte heller av särskilda skäl skall vara utan verkan,skall sålunda lån som faller inora del före försäljningen bestärada s. k.skyddsbeloppel avräknas på köpeskillingen. Förre ägarens personligabetalningsansvar mot långivaren kvarstår och nye ägaren blir intebetalningsskyldig för lånet. Om lånet faller utom skyddsbeloppet, har borgenärenrätt till kontant betalning och förre ägaren befrias från sitt betalningsansvar. Denav beredningen föreslagna ordningen har allmänt godtagits under re- 192 KungL Maj:ts proposition nr 1971 missbehandlingen.I ett remissyttrande har dock förordats atl förre ägaren alltid skall bli frifrån sin personliga betalningsskyldighet i fråga om lån som faller inomskyddsbeloppet. Föregen del anser jag, liksom beredningen, att det skulle innebära ell åsidosättandeav borgenärens rätt att föreskriva all lån skall stå kvar även om förre ägarenspersonliga betalningsansvar skulle upphöra. Elt sådant resultat bör liksomhittills vara beroende av all uppgörelse härom kan träffas med borgenären. Ensådan uppgörelse är givelvis i sin tur beroende av rilka möjligheterborgenären har att få betalning hos den nye ägaren. Enligt6 kap. 3 § JB är borgenär för fordran som är förenad med panträtt i fastighetberättigad att vid utsökning få betalning intill pantbrevets belopp raed denföreträdesrätt inteckningen medför enligt lag samt atl ur pantbrevets tilläggutfå ränta på kapitalbelopp inom pantbrevets belopp, för skadestånd på grundav förlida betalning samt för ersättning för indrivningskostnad och annankostnad som föranleds av fordringsförhållandet. Med tanke på de fall närborgenärens fordran överstiger pantbrevets belopp har beredningen föreslagiten bestämmelse att borgenär som har pantbrev ej efter fastighetens försäljningkan raot köparen göra gällande panträtt i fastigheten för större fordran än somavräknats på köpeskillingen jämte utfäst ränta därå från tillträdesdagen samtframtida skadestånd och ersättning som avses i 6 kap. 3 § JB. Givelvis bör denprincipen gälla all köparen aldrig skall skall kunna bli skyldig att svara förköpeskillingen mer än en gång. När det gäller skadeståndpå grund av förtida betalning har beredningen anfört att frågan bör varaberoende av överenskommelse som borgenären och köparen träffar om överlagandeav lånet i fråga. Övertar köparen lånet på oförändrade villkor, skallskadestånd inte utgå. Om däremot köparen får förmånligare villkor än som gälldetidigare, skall skadestånd utgå i proportion lill eftergiften. En sådanordning framstår också enligt min raening sora naturlig. Vid bedömningen avskadeståndets belopp blir överenskommelsen mellan borgenären och köparenavgörande. Denna överenskommelse skall givetvis företes vid köpeskillingensfördelning. Ävennär del gäller belalniing på grund av ägarhypotek ansluter jag mig tilllagberedningens förslag. Detta innebär att ägarhypotek alllid utan särskiltyrkande betalas kontant och att tillägg inte skall beräknas på ägarhypotek iandra fall än när ägarhypote:ket blivit ulraält. Fråganora inverkan på inteckningar rid underhandsförsäljning enligt beredningensförslag härom behandlas i det följande. 2.14.12Exekutiv auktions inverkan på rättigheter Beredningensförslag innehåller i fråga om rättigheters ställning vid exekutiv försäljningåtskilliga ändringar i förhållande lill gällande rätt. De föreslagnabestämmelserna syftar till att stärka rättighetshavarnas ställning. Sålundaföreslår beredningen alt rättigheter som inte kan antas belasta fas- Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 193 tighetentill beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt skallförbehållas vid försäljningen även om de har sämre förmånsrätt än dan fordranför vilken fastigheten skall säljas. För att ge en bättre ställning även åträttigheter som inte kan förbehållas på grund av dessa bestämmelser föreslårberedningen atl utropsordningen ändras så att fastigheten först utropas utanförbehåll om rättighetens bestånd och därefter med sådant förbehåll. Belastasfastigheten av flera rättigheter, skall enligt förslaget fastigheten utropasmed successivt ökande belastning av rättigheten för att slutligen utropas raedförbehåll för saratliga rättigheter. Beredningensförslag att stärka rättighetshavarnas ställning har godtagits av flertaletremissinstanser. Åtskilliga remissinstanser, däribland flera länsstyrelser,har dock förordat atl den nuvarande ordningen behålls. Som skäl härför haranförts att förmånsrätten mellan en rättighet och exekutionsfordringen börvara avgörande för frågan om en rättighet skall beslå efter exekutivförsäljning. Beträffande arrende- och hyresrätter tillgodoses rättighetshavarnasintressen dessutom genoin lagstiftningen om besittningsskydd. Omen rättighet skall bestå efter en exekutiv försäljning, medför detta ofta allfasligheten får säljas för ett lägre pris än om fastigheten kan säljas utan altbelastas av rättigheten. I princip bör därför frågan om rättighetens beståndavgöras av rättighetens läge i förmånsrättsordningen. Förhållandena kanemellertid ofta vara sådana alt en rättighet inte utgör någon nämnvärdbelastning, t. ex. om utövandet inte innebär någon olägenhet eller om ett periodisktutgående vederlag utgör full kompensation för olägenheten. I sådana situationerfinns det inte någon anledning alt rättigheten skall uppoffras vid exekutivförsäljning. Jag delar beredningens uppfattning alt de nuvarande reglerna kanmedföra risk att rättigheter i sådana situationer som här angetts uppoffras ionödan. Somframhållits under remissbehandlingen har vissa rättighetshavare en särställningpå grund av reglerna om besittningsskydd. Så är fallet beträffande vissaarrende- och hyresrätter. I 812 kap. JB har tagits upp regler som innebär attdirekt besittningsskydd, dvs. rätt till förlängning av avtalet, i vissa fallföreligger vid jordbruksarrende, bostadsarrende och vid hyra avbosladslägenhet, medan indirekt besittningsskydd, dvs. rätt till ersättningvid avtalets upphörande, i vissa fall föreligger vid anläggningsarrende och vidhyra av annan lägenhet än bostadslägenhet. I samtliga fall kan besittningsskyddetgöras gällande även efter en exekutiv försäljning. För dessa rättigheterinnebär ifrågavarande regler om rättighets bestånd vid exekutiv försäljning attfrågan om förlängning eller ersättning kan uppkomma till följd av uppsägning efter exekutiv försäljning. Denomständigheten att vissa rättighetshavare kan göra gällande besittningsskyddäven i förhållande till den som förvärvat fastigheten på exekutiv auktion utgörenligt min mening inte tillräckligt skäl mot att stärka rättig- 7 1971.1 saml Nr 20 Maj:ts proposition nr 1971 hetshavarnasställning vid exekutiv försäljning. För rättighetshavare med besittningsskyddär det inte ulan betydelse om uppsägning kan ske under den löpandeavtalsperioden. För andra nyttj anderälter än arrende och hyra och inte minstför servitut kvarstår vidare behovet av en starkare ställning vid exekutivförsäljning. Jag ansluter mig därför till beredningens ståndpunkt atträttigheter bör beslå oberoende av exekutiv försäljning i större utsträckningän som är fallet f. n. Debestämmelser i beredningens förslag som främst är ägnade att stärkarättighetshavarnas ställning går ut på att rältighel som inte kan antas belastafastigheten till beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättreförmånsrätt alllid skall förbehållas. Förslagels utformning har i allmänhetlämnats utan erinran under remissbehandlingen. I några remissyttranden haremellertid anförts att den bedöraning av rättighetens inverkan på övrigarättsägares ställning som här läggs på ÖE kan vara vansklig alt göra. Föregen del anser jag att den av beredningen föreslagna ordningen ger godamöjligheter att stärka rättighetshavarnas ställning. En oskadlighets-prövningav angivet slag är dock som framhållits under reraissbehandlingen förenad medsvårigheter och bör därför ske raed försiktighet. Till grund för sin bedömninghar ÖE förutom beskrivning och värdering av fastigheten vad som förekommitrid bevakningssammanträdet. Det bör enligt rain mening ofta finnas möjlighetatt på grundval av denna utredning besluta att rättigheten skall förbehållas.Ofta torde förhållandena f. ö. vara sådana alt borgenärerna inte har anledningmotsätta sig att förbehåll sker enligt dessa regler. Jag ansluter mig sålundatill beredningens förslag. Deav beredningen föreslagna reglerna beträffande utropsordningen när fastighetenbelastas av rättighet har kritiserats under remissbehandlingen från olikasynpunkter. Det har anförts atl den nu gällande utropsordningen berederrättighetshavarna tillräckligt skydd samt all den föreslagna ordningen blirkomplicerad och svårtillämpad. Enligtmin mening finns del fog för den kritik som beredningen riklat mot de nugällande reglerna angående utropsordningen. I praktiken medför den nuvarandeordningen med all sannolikhet att rättigheter blir uppoffrade i onödan. De avberedningen föreslagna reglerna är enligt min mening ägnade att minska riskernaför detta. Den föreslagna ordningen kan risserligen ibland medföra elt mera kompliceratoch tungrott förfarande. Delta är emellertid endast fallet när flerarättigheter skall beaktas vid utropet. På grund av de tidigare nämnda regleirnaom obligatoriskt förbehåll när rättighet inle belastar fastigheten till skadaför borgenärerna kan dessa situationer antas komma att bli mindre vanliga. Jaganser därför inle att det från den synpunkten finns anledning att behålla dengällande ordningen. På grund av det anförda har i departementsförslagetreglerna om utropsordningen när fastigheten belastas med rättigheter tagits uppenligt beredningens förslag. Fråganom inverkan på rättigheter vid underhandsförsäljning enligt lagberedningensförslag härom har berörts i det föregående. Kungl.Maj.ts proposition nr 1971 195 3.Motivering till framlagda lagförslag 3.1 Förslaget till lag om exekutivförsäljning av fast egendom Departementschefen.I enlighet med beredningens förslag har i departementsförslaget de regler omförsäljning av utmätt fast egendom som finns i UL brutits ut och fåttmotsvarigheter i en särskild lag om sådan försäljning. Denna ordning, som harlämnats ulan erinringar av det stora flertalet remissinstanser, innebär att iUL kommer atl slå kvar reglerna om utmätning av fast egendom, om fördelning avmedel som flyter in under exekution i sådan egendom, om exekutionskoslnader,och med något undantag, reglerna om fullföljd av talan till högre instans samtatt den särskilda försäljningslagen kommer att omfatta övriga regler omförfarandet vid fastighelsexekution. Som nämnts tidigare är det beredningensavsikt alt lagen i framliden, med vissa justeringar, skall ingå som ellkapitel i en ny UB. Deparlementsförslaget lilllag om exekutiv försäljning av fast egendom (FfL) överensstämmer i sakligthänseende i allt väsentligt med beredningens förslag. I terminologiskt avseendeansluter deparlementsförslaget också till beredningens förslag. Sålunda användsbeteckningarna sakägarförteckning och bevakningssainmanträde som motsvarigheterlill de nuvarande termerna borgenärsförleckning och borgenärssammanträde.Vidare används termen skyddsbelopp, som i vissa avseenden får samma funktionsom "lägsta budet" nu har. I departementsförslaget förekommeremellertid också termen lägsta bud, men då i den mer adekvata betydelsen av detlägsta bud som måste avges vid fastighelsauktion för all fastigheten skall fåsäljas (jfr 30 § i deparlementsförslaget). Med utmätning av fast egendomåsyftas i förslaget inle bara utmätning av hel fastighet utan också utmätningav ideell andel av fastighet eller av villkorlig äganderätt till fastigheteller till område av fastighet. Den som har begärt exekution i faslighetbenämns ulmätningssökande eller, i vissa fall, endast sökande. Fordran förvilken exekution sker kallas sökandens fordran eller exekutionsfordringen.Beträffande den person mot vilken exekution i fast egendora riktas användsbeteckningen ägaren (fastighetsägaren). Depaiiementsförslagetsaknar motsvarighet till vissa av bestämraelserna i beredningens förslag.Beredningens förslag (1 § andra styckel) innehåller sålunda regeln attbestämmelserna om försäljning av fast egendom också skall gälla beträffandetomträtt. Eftersom delta följer redan av 13 kap. 26 § JB, har denna regelansetts obehövlig. Beredningen har ridare i sitt förslag (3 § första stycket)angett alt med panträtt i fast egendom avses panträtt som behandlas i 6 kap.JB. Efter ikrafträdande av JB och FRL kommer termen panträtt i fast egendom attvara så entydig alt någon särskild definition L här ifrågavarande lag inte lorde behövas. Definitionen har därför inle Maj:ts proposition nr 1971 tagitsupp i departementsförslaget. I beredningens förslag (3 § Iredje stycket) harockså angetts vad som åsyftas med rättighet.