prop · FU03122 · 1971-12-31 00:00:00 — Kan det konstaleras altden aktuella raarken har stigit i värde sedan denna tidpunkt, börvärdestegringen presumeras hänföra sig till expropriationsändamålel och alltsåinte ersättas, om del inte blir utrett all värdestegringen beror på annat änförväntningar om ändring i raarkens tillåtna användningssätt. Eflersoraraarkvärdeslegringen i sådana områden som del här gäller normall till myckelstort del beror på sådana förväntningar synes del mig rimligt alt på della sättställa upp en presumtion för alt så är fallet. En presumtionsregel tillgodosermarkägarens berättigade intresse av all inle drabbas av oskäligförmö-genhelsförlust eftersom presumtionen bryts, om utredningen ger vid handenalt markvärdestegringen helt eller delvis saknar samband med den kommandeändrade markanvändningen. Inom ramen för enpresurationsregel kan övergångsprobleraen ges en tillfredsställande lösning.Sålunda bör den tidpunkt från vilken presumtionen räknas inle i något fall fåavse lid som redan är passerad. Däremot finns knappast anledning all avvaktatidpunkten för den nya lagstiftningens ikraftträdande. Med utgångspunkt frånatt förslagel komraer atl offentiiggöras före börpresurationen få räknas tidigast från denna dag. Den lid under vilkenvärdestegringen skall ha konstaterats bör inle vara alllför lång. Delsförsvagas annars sannolikheten för all värdestegringen beror pålälbebyggelseulvecklingen och dels ökar utrednings-svårigheterna ju längre tidsom skall överblickas. Jag har därför stannat för atl regeln bör gälla denvärdestegring som har ägt rum före ansökningen omexpropriation men övergångsvis inte längre tillbaka än sedan den 1 juli 1971.För all inle liden skall kunna förlängas i oskälig raån genora dröjsraål medfullföljande av exproprialionen bör dessutom gälla all den inle skall fåöverstiga femlon år före den dag då talan väcks vid domstol. För enkelhetensskull komraer jag alt i fortsättningen kalla den lidpunkt från vilkenberäkningen enligl presumtionsregeln skall utgå för presumlionslidpunkten. Eftersom presumtionsregelnavser atl träffa förväntningsvärden som hänger samman med ändring imarkanvändningen bör den kompletteras med en särskild föreskrift för del fallall stads- eUer byggnadsplan har fastställts efler den lidpunkt som annarsskulle ha utgjort presuralions-lidpunkt. Värderingen av raarken bör i eltsådant fall ske raed beaktande av del användningssätt sora är lUlålet enligtden nytUlkorana planen. Jag föreslår för delta fall den särregeln attpresumtionslidpunklen inle förläggs lill tidigare tidpunkt än dagen förplanfastställelsen. särregelnskall få en häramande effekt på planeringsverksamheten bör den endast få gällaplanfastställelser som sker före expropriationsansökan. Detta leder till attkoramun sora vill expropriera mark sora skall detaljplanläggas måste ansöka omexpropriation före planfaststäUelsen för att kunna dra fördel avpresumtionsregeln. Särregeln bör gälla bara i den män planen innebär atl markenavses för enskUl bebyggande. Till den del marken avselts lUl gala, ]5ark ellerannat allmänt ändaraål innebär planen i och för sig inte någon värdehöjandefaktor och då bör presuralionsregeln vara tilläraplig ulan begränsning. Motbakgrund av del nu anförda förordar jag en regel av innebörd alt videxpropriation för lälbebyggelseändaraål den ökning av den exproprieradefaslighetens värde som har ägt rum under liden från föreexproprialionsansökningen, dock högst femlon år före talans väckande viddomstol, skall anses bero på exproprialionsföretaget, om del inle blir utrettall värdestegringen beror på annat än förväntningar om ändring i fråga omraarkens tillåtna användningssätt. Övergångsvis kommer regelns lillärapningall vara inskränkt lill värdestegring som inträffat efter . Oramarken i före expropriationsansökan fastställd detaljplan avsetts lill enskildbebyggelse gäller presumtionsregeln bara värdestegring som inträffat därefter. Föralt presumtionsregeln skall tillämpas krävs att den exproprierande görgällande alt ej ersättningsgill värdestegring av någon betydelse har ägt rumefter presumtionslidpunklen. I så fall kan regelns praktiska tiUämpninggestalta sig på följande sätt. Först utreds vilket marknadsvärde faslighetenhade . Vanliga regler för fastställande av löseskUlingskall därvid gälla. Det sålunda framkomna värdet i fortsättningen kallatpresiurationsvärdet läggs lill grund för expropriationsersältningensfastställande, i den mån det inle blir utrett i målet att en värdestegring harinträffat efter presumtionslidpunklen som beror på annat än förväntningar omändring i lillålel användningssätt. Löseskillingen kommer alltså all uppgålill presumlionsvärdel ökat med sådan del av den därefter inträffadevärdestegringen som är ersättningsgill enligl presumtionsregeln. Ökningen fårdock givetvis inte leda till alt löseskillingen kommer alt översligamarknadsvärdet vid värdelidpunkten. Vidersättningsberäkningen måste beaktas huruvida fastighetens skick har förändratsunder liden mellan presumlionstidpunklen och värdelidpunkten. Fastighetensvärde kan exempelvis ha ökat genom atl nybebyggelse har skell eller atlbefintlig byggnad har förbättrats. Jordbruksmark kan ha ökat i värde på skildasätt, såsom genom alt täckdikning utförts, ägoanordningen förbättrats, marktorrlagts eller enskild väg anlagts. Skogstillväxl är givelvis också atlbetrakta som sådan förändring av fastigheten som är ägnad atl öka faslighetensvärde. Fastighelen kan också ha förändrats på sätt som föranleder att värdetblir lägre. byggnad på fastighelen kan ha skadats genom olyckshändelseeUer ha minskal i värde genom försummat underhåll. Avverkning av skog är ocksåen värdesänkande faktor all beakta. Tillbehör kan vidare ha tillförtsfastighelen eller avhänls denna. Inte endast fastighetens faktiska ulan ävendess rättsliga beskaffenhet är givetvis av betydelse i sammanhanget. Rältighelsom gäller till förmån för eller belastar fastigheten kan ha undergåttförändring. De förändringar av fastighelen som har exemplifierats måstetillåtas påverka presumlionsvärdel. kan lämpligen ske därigenom all manbesläramer presumlionsvärdel med hänsyn lill det skick fastigheten befinnersig i när värderingen sker. I förtydligande syfle bör della uttryckligen angesi lagtexten. Sedanfaslighetens presumlionsvärde sålunda har fastställts med utgångspunkt fråndess aktuella skick återstår att bedöma i vilken raån någon värdestegring harskett efter presumtionslidpunklen av annan orsak än som hänger sararaan medförväntningar om ändring i del lill-lålna användningssättet. Skilda sådanaorsaker kan komma i fråga. Fastigheten kan ha ökat i värde till följd avrationalisering som, ulan atl påverka fastighetens skick, har medförtförbättrade avkastningsmöjligheter eller på "grund av att prisema påfastighetens produkter eller tjänster har stigit. I sådani fall har ägarenutöver presumtionsvär-det rätt till ersältning för den ökning avfastighetsvärdet som svarar mol rationaliseringen resp. prisstegringen.Detsamma bör gälla beträffande bebyggd fastighet i fråga om den stegring avfastighetsvärdet som hänger samman med stigande kostnader vid nyproduktion avlikvärdiga objekt. Däremot skall självfallet inte beaktas sådan värdestegringsom beror på förväntan orn ökad avkastning vid ell framlida med lälbebyggelseulvecklingensararaanhängande ändrat användningssätt. Sora framgår av det anförda är det grundläggande förpresuralions-regelns tillämpning all viss konstaterad värdeökning kan hänföraslill någon annan omständighet än som beror på förväntningar om ändring i dettillåtna användningssättet för att ersättning motsvarande värdeökningen skallutgå. Bedömningen av huruvida så är fallet skall grundas på den i måletförebragla utredningen. Däremot saknar del betydelse för värderingsfrågansavgörande, huruvida del kan styrkas eller göras mer eller mindre sannolikt allöverskjutande värdestegring verkligen beror på expropriationsförelagetsgenomförande. Regelns innebörd är nämligen all så obetingat anses vara fallet,i den mån infe någon av den ändrade raarkanvändningen helt oberoendevärdehöjande faktor föreligger. För redan tätbebyggd raark kan tUlämpningen avpresumtionsregeln belysas med följande exerapel. Anlag all ell centrum medskUda serviceanordningar skall uppföras inom ell befintligt bebyggelseoraråde.Koramunen förbereder en ändring av gäUande stadsplan som skall tillåta alt vissdel av den befintiiga bebyggelsen ersätts med centrum- bebyggelsen.Komraunen ansöker ora expropriation av den bebyggelse som skall ändras. Vidvärderingen i expropriationsmålel skall man med tillämpning avpresumtionsregeln bortse från sådan under presum-lionsfiden uppkommenvärdeökning sora beror på förväntningar ora ändring i fråga om raarkenstillåtna användningssätt, dvs. i exemplet förväntningar som grundas på alt på vilken cenlrumbebyg-gelsen skaU uppföras i fortsättningen kommer all gehögre avkastning än som tidigare kunnat utvinnas. För övrig bebyggelse är inlenågon förändring all förutse. Den värdestegring som koramer sistnämndabebyggelse till del som följd av centrumbebyggelsens tillkomst beroruppenbarligen inle på förväntningar om ändring i fastigheternas användningssättoch skall alltså ersättas, om någon av fastigheterna i senare sammanhangskulle komma all exproprieras av ell eller annat skäl. Föreliggerförutsättningar för värdeslegringsexpropriation och sådan expropriationutnyttjas, kan dock resullalet bli ell annat. Närdel gäUer all för redan bebyggd mark bedöma om den efter presumtionslidpunkleninträffade värdestegringen beror på annat än förväntningar om ändringar i dettillåtna användningssättet kan ofta ledning hämtas från den prisutveckling somhar skell för annan jämförlig bebyggelse där tälbebyggelseulvecklingen kansägas vara fullbordad och där någon ändring i markanvändningen uppenbarligeninle kan förutses inom överskådlig tid. EnsärskUd fråga är på vilket sätt prisutvecklingen för andra jämförliga, avförväntningar ora ändrad raarkanvändning opåverkade fasligheter skall varavägledande för värderingen av den aktuella fastigheten. Detla spörsmål är iförsta hand elt problem för rällslillämpningen. Resultatet bör dock i principbli det all den del av faslighetens marknadsvärde vid presumlionstidpunklen sominle kan sägas utgöra förvänlningsvärde räknas upp i samma mån soramarknadsvärdet har stigit för järaförelsefaslighelerna under presumlionsliden.Kan man i det enskilda fallet ulgå från att några förväntningsvärden inteförelåg vid presumtionslidpunklen utan att dessa tillkommit senare, blirtUl-lämpningen av presumtionsregeln väsentligt förenklad. Etl rättvisandevärderingsresultat uppnås i etl sådant fall, om löseskillingen fastställs genomdirekt jämförelse med sådana i övrigl jämförliga fastigheter för vilka någonändrad markanvändning uppenbarligen inte kan förutses. Något marknadsvärde vidpresumlionstidpunklen behöver då inle fastställas. Vidtillämpning av presumtionsregeln kan det ibland finnas anledning all beaktaden allmänna prisutvecklingen. I det enskUda fallel kan del mången gång i ochför sig stå klart att en inträffad värdeökning åtminstone delvis är grundad påsådana omständigheter sora inle avses med presumtionsregeln, medan det kan varasvårt att precisera hur stor del av värdeökningen delta gäller. Del kan då varariraligt att till- godoräknafastighetsägaren en prisstegring som svarar mol utvecklingen av del allmännaprislägel. Sora jag har anfört i fråga om värderingen vid förtida tillträdebör konsuraentprisindex i regel vara en lämplig utgångspunkt för beräkningarna.En uppräkning av presumlionsvärdel med hänsyn till det allmänna prislägelutesluter självfallet att tillägg till värdet dessutom sker på grund av annanvärdehöjande faktor, exempelvis förbättrade avkaslningsmöjligheter. Däremotskall presumlionsvärdel sora förut har anförts bestämmas med hänsyn tillfastighetens aktuella skick, innan uppräkningen äger rura. Etl tillgodoräknandeav en prisstegring sora svarar mol utvecklingen av del allmänna prislägetkommer i fråga framför allt beträffande sådana fastigheter varspre-sumtionsvärde väsentligen är grundat på andra omständigheter än fastighetensavkastningsförmåga vid det före exploateringen aktuella användningssättet. Isammanhanget kan vara anledning atl påpeka atl presumtionsregeln inleutesluter alt förväntningsvärden ersätts, nämligen om de förelåg redan vidpresumtionslidpunklen. kan vara fallet särskUt under den första lideninnan regeln fåll full effekt. Har en mera betydande förändring av det allmännaprisläget skett sedan presumtionslidpunklen, är del rimligt atl ell sådaniförväntningsvärde uppräknas i den utsträckning som svarar mol förändringen iprislägel. Somframgår av vad jag redan har anfört behöver presumtionsregeln inte tillämpas ivarje raål ora expropriation för lälbebyggelseändamål. Regeln saknar mening,när del kan antas alt värdestegring på grund av tätbebyggelseutvecklingen intealls eller endasl obetydligt har gett utslag i marknadsvärdet vid tidpunktenför målels avgörande. Detta lorde i allmänhet vara fallel vid expropriationsora inte leder till all bebyggelsen i storl påverkas. I sådana fall, t. ex.expropriation för galureglering inom ell eljest färdigbyggt samhälle, lordedärför det aktuella marknadsvärdet kunna läggas till grund för ersältningsberäkningen. Jagräknar med alt presumtionsregeln skall kunna få inflytande påmarkprisutvecklingen. I vilken omfattning och i vilken grad detta kommer attske beror emellertid på kommunens markpolilik. I den mån förväntningsvärdenäven i fortsättningen kommer all påverka fastighetspriserna kanpresumtionsregeln leda till all expropriationsersättningen inte gerexpropriaten möjlighet atl förvärva en fastighet som är fullt jämförbar med denhan tvingas avstå från. kan etl sådant resultat av ersättningsregeln lesig stötande. Jag tänker på sådana fall då expropriationen avser fastighet somhar lUl huvudsaklig uppgift alt tjäna som bostad för ägaren. Om en sådanfastighet exproprieras, har ägaren ett berättigat anspråk på alt få enekonomisk ersättning som ger honom möjlighet atl skaffa en annan fastighet somär i skilda avseenden jämförlig med den exproprierade. Härvid bör hänsyn tasinfe bara till rent ekonomiska faktorer ulan också till sådant som fastig- hetsägarensintresse av att få bo kvar i sin gamla miljö om del är möjligt. Ersättningenbör vara tillräcklig för alt ge ägaren möjlighet att skaffa en likvärdigersällningsfaslighel i grannskapet eller på annat håll. 1 del förut berördaexemplet med etl bebyggelseområde som delvis las i anspråk förcenfrumbebyggelse bör alltså ägaren av en egna-hemsfaslighet som exproprierasför cenlrurabebyggelsen försällas i sådant ekonomiskt läge alt han kanförvärva en likvärdig bostadsfastighel inom den del av området sora inte skallförändras. Lagen bör innehåUa en uttrycklig garanti härför. Jag föreslår därfören särskUd regel sora garanterar nu åsyftade grupper av fastighetsägare all fåden ersättning som behövs för atl de skall kunna skaffa sig en jämförligfastighet. Regelnkan lärapligen utforraas efter förebild av de kriterier som enligt jordabalkenskall vara uppf)'llda för alt bostadsarrende skaU anses föreligga. Den börgälla i fall då presumtionsregeln i och för sig är tillämpUg samt ta sikte påfastigheter som innehas i huvudsakligt syfte all bereda bostad åt ägaren ochhonom närslående. En sådan forraulering lorde få anses omfatta även del faUetatl ägaren är ett dödsbo och fastigheten används som bostad av den avlidnesnärslående. Däreraot blir regeln inle till-lämplig när fastigheten ägs av annanjuridisk person och inle heller när syftet med fastighetsinnehavel är allbereda ägaren inkorasler genom uthyrning eller när fastigheten har förvärvatsav någon som inle äranar begagna den för egen räkning utan avser all sälja denvidare. En fastighet som är tillfälligt uthyrd bör anses omfattad av regelnora omständigheterna lalar för atl ägaren h;ir för avsikt alt sederraerabosätta sig där. Regeln bör gälla inte bara fastighet som tjänar som ägarensper-manenia bostad ulan också fritidshus. Inom regelns tillämpningsområdefaller i första hand enfamiljshus. Vad beträffar tvåfamiljshus bör dock denomständigheten att den ena lägenheten används för uthyrning inte leda lill allregeln försätts ur tiUämpning. I della som i andra liknande fall bliravgörande vad som är del huvudsakliga syftet med fastighetsinnehavel. Som jag förut anfört börregeln innehålla en uttrycklig garanli för alt ägaren får den ersättning sombehövs för atl han skall kunna skaffa sig en annan likvärdig fastighet.Ersättningen bör vara sådan att han får ekonomiska möjligheter alt förvärva enbostadsfastighet som med hänsyn lill beskaffenhet, läge och användbarhet ärlikvärdig med den han måste lärana. Det kan eraeUertid tänkas all defastigheter som är närmast jämförliga raed exproprialionsfastighelen liggerinora etl område där förändring av bebyggelsen är all vänla, eventuellt inom ennära framtid, och där fastighetsvärdena i betydande grad har påverkats av detlaförhållande. I så fall bör jämförelsen i stället inriktas på fastigheter därnågra sådana förändringar inte kan förutses. Denhär förordade ersättningsregeln skulle kunna konstrueras sora enpersonlig ersältning till fastighetsägaren. För en sådan lösning lalar atträtten tUl ersättning grundas på fastighetsägarens personliga förhållanden.Emellertid skulle en uppdelning av ersättningen i nu åsyftade fall pålöseskiUing och personlig ersättning kunna innebära en nackdel förinteckningshavarna och orsaka osäkerhet för kreditgivningen till denna typ avbebyggelse. Vidare kompliceras tillärapningen om del i dessa fall blirnödvändigt all göra två värderingar, en med användning av presuralionsregelnoch en med lillärapning av den nu diskuterade regeln. Av dessa skäl har jagfunnit det lämpligast all utforma regeln som en jämkningsregel i anslutning tUlpresumtionsregeln. Del praktiska resultatet av en sådan konslraklion blir attexpropriationsersättningen för fastigheter av den typ del här är fråga omnormall kan beslämmas genora en direkt järaförelse raed kostnaderna föranskaffning av en likvärdig ersättningsfastighet. Omkommunerna bedriver en fast och konsekvent markpolilik synes de här föreslagnavärderingsreglerna, i förening med den utvidgade exproprialionsmöjligheten förkomraun, vara ägnade all i fortsättningen därapa prisstegringen påfastighelsraarknaden, specielll uppkomsten av förväntningsvärden som hänför siglUl kommande plan eller planändring. En sådan utveckling är, som jag redantidigare har framhållit, i hög grad önskvärd. Vidare får del föreslagnasysterael lill följd all koramunerna kan planera den fraratida utbyggnaden ulanall i sarama utsträckning som behöva beakta värdeslegringsproblemen. Dellabör allmänt sett leda lill bättre planer och dessutom skapa förutsättningarför atl allraänhelen bereds större insyn och inflytande i fråga ombebyggelseplaneringen. Denya värderingsreglerna bör alltså kunna få avsevärd praktisk effekt. Jag villemellerlid betona atl del är svårt alt nu med säkerhet bedöma hur de kommeratt verka. Utvecklingen bör följas med uppmärksamhet. En omprövning bör ske,om del skulle visa sig att effekten i något avseende inte har blivit denavsedda eller om reglerna eljest kan förbättras. Bestämraelsernaom exproprialionsändamålels inverkan blir inle lillärapUga vidvärdeslegringsexpropriation. Syftet med sådan expropriation är nämligen inteatl marken skall användas för visst ändamål utan atl samhället skall kunnatUlgodogöra sig värdestegring sora ett företag orsakar på närliggandefastigheter. Värdeslegringsexpropriation skall enligl utredningens av raiggodtagna förslag la sikte på värdestegring som ännu inte har inträffat. Senastnär ansökan ora expropriation görs blir emellerlid del förelag som väntasorsaka värdestegringen känt och senast kan värdestegringenuppstå. Del behövs bestämraelser som förhindrar att värdestegringen koramerexpropriaten lill godo. Del synes mig härvid naturligt all anknyta lillreglerna om exproprialionsändaraålels inverkan på fastig- helsvärdena.Jag förordar därför all del föreskrivs all dessa regler skall äga motsvarandetillämpning vid värdeslegringsexpropriation när den åtgärd som grundarexpropriationsrätt är sådan alt räll till expropriation förlälbebyggelseändaraål skulle föreligga. 4.3.3.Ersättning för fastighelsintrång. Vid expropriation av del av fastighet skallenligl gällande rätt löseskiUing betalas för del markområde som exproprieras.Om återstoden av fastighelen lider skada eller intrång genom exproprialioneneller den exproprierade delens användande, skall delta korapenseras genorasärskUd inirångsersällning. Exerapel på sådana fall är alt restfastighelen fåroläraplig arrondering, atl byggnadsbeståndet blir för storl för den återståendefastighetsdelen eller atl del förelag för vilket expropriation sker medförimmissioner som drabbar reslfastigheten. För rätt lill ersältning på grund avimmissioner uppställs i motsats lUl vad som gäller enligl railjöskyddslageninle något krav på atl ölägenheterna skall vaira av särskilt allvarlig art. Omexpropriationen medför såväl nytta som skada för restfastighelen skall intrångsersättningutgå endast ora skadan eller intrånget överstiger nyttan. Däremot skall någonavräkning av exproprialionsnylta mol löseskillingen inle förekomma. Utredningenföreslår all den nuvarande uppdelningen i löseskUling och inirångsersällningvid delexproprialion slopas. I stället förordas att ersältning skall ulgåendast för fastighelsintrång och att denna ersältning skall motsvaraskillnaden meUan fastighetens raarknadsvärde före expropriationen ochrestfastighelens marknadsvärde efler denna. En sådan reglering är enUgtutredningens mening ägnad all underlätta värderingen. Den innebär vidare altvinst som beror på att expropriationen raedför en rationellarefastighetsindelning kommer den exproprierande lill godo. En annan fördel medförslaget är enligl utredningen alt exproprialionsnylta får avräknas även motden del av ersättningen sora utgör lösen för det exproprierade området. Gällanderegler ora förelagsskada och förelagsnytta kan enligl utredningen ibland verkaöverraskande. Sora exempel anförs atl expropria tion äger rum för att beredautrymme åt ett förelag som orsakar immissioner. Ägaren av den fastighet frånvUken eu del exproprieras får då full ersättning för ölägenheterna lill följdav immissionerna medan hans granne, som kanske har lika stora olägenheter meninle behövt avstå någon mark, har betydligt mindre möjligheter alt fåersättning. De sakliga skälen för all ha speciella ersättningsregler för deimmissionsfall som förekommer lill behandling i samband med expropriation ärenligl utredningen ganska svaga. De från grannelagsrällen hämtade regler somföreslås gälla vid justering av expropriationsfastighetens raarknadsvärde pågrund av expropriationsförelagets inverkan bör därför enligt utredningen tillämpasäven vid bestämmande av ersättning för fastighelsintrång. Deföreslagna bestämmelserna om delexpropriation tillstyrks eller lämnas ulanerinran av flertalet remissinstanser. De utsätts emellerlid för kraftig kritikfrån några håll, särskilt från de två domstolar sora har yttrat sig överbetänkandet. Dessa pekar på flera situationer där de föreslagna reglerna ansesraedföra oacceptabla resultat och de godtar inte utredningens bedömning allförslagel är ägnat all förenkla ersättningsberäkningarna. Enligl min mening innebärutredningens förslag alt vid delexproprialion slå samman löseskiUing ochersältning för intrång på restfaslighel lill en post, som skall motsvaraskillnaden i marknadsvärde på fastigheten före och efter expropriationen,klara fördelar. Regeln överensstämmer väl med principen allexproprialionsersällningen skall motsvara den förraögenhelsrainskning soradrabbar expropriaten lUl följd av exproprialionen. Nuvarande besläramelser, sominnebär atl expro-priationsnylla får avräknas bara mol den särskildainlrångsersätlningen, leder däremot lill överkompensation i sådana fall dånyttan överstiger denna ersättning.