prop · FU03122 · 1971-12-31 00:00:00 — Den osäkerhet som enligtsakens natur alllid måste råda i värderingsfrågor gör sig kanske främstgällande i de numera mycket ofta förekommande fallen, när fråga är om stora ochäven av denna orsak svårbedömbara objekt. Osäkerhetsmarginalerna är härvid intesäUan så stora all de griper över huvudparten av ersätlningsyrkandena. En väsentligfråga i samband med exproprialionsvärderingen är därför om domstolen skallfastställa ersättningen till belopp, som faller i den övre eller i den nedredelen av osäkerhelsmarginalen eller om den bör till-lämpa elt medelvärde.Utredningen påpekar atl domstolarna i andra liknande sammanhang, t. ex. iskadeståndsmål, har visat stor ålerhållsamhel vid bestämmande aversättningsbeloppens storlek och konsekvent dömt ut det lägre beloppet, om intefull bevisning kunnat förebringas till stöd för det högre beloppet. Dennapraxis kan emeUertid sedan rält länge betraktas som övergiven. I sådana falldå det är klarlagt all skadestånd skall utgå men tillförlitlig utredning inleförebragts angående skadans belopp brukar domstolarna efler skön döma ul etlbelopp, som erfarenhetsmässigt och med hänsyn till upplysta omständigheter kanantas täcka skadan. Stöd för denna praxis finns i 35 kap. 5 § ,som ger domstolen rätt att uppskatta skadan till skäligt belopp, när fuUbevisning om skadan inle alls eller endast med svårighet kan föras. Sålänge den äldre regeln tiUämpades måste det ha framstått som naturligt att vidsidan därav ha specialregler för expropriationsraål, som garanterade mot aUtförlåg skadeuppskattning. 3 1971.1 saml. utredningensakligt sett inle finnas några skäl för sådana regler. Bestämmelsen i 35 kap.5 § är tiU följd av hänvisning i 13 § ExL formellt tUlämpligäven i expropriationsmål. Mot denna bakgrund ter sig enligt utredningenlagrådets och andra lagutskottets uttalanden lagstiftningsärenderörande utgången av sådana expropriationsmål, i vilka fullt uttömmandeutredning i värderingsfrågorna inte kunnat åstadkommas, inle längre som rikligaullryck för en modern syn på hithörande frågor. En rejgel om atl domstolen itveksamraa fall bör döma tUl den ena eller den andra partens förmån måsteenligt utredningen med hänsyn lill omfattningen av ovisshelsmarginalerna oundvikligenleda lUl över- resp. undervärderingar i ett betydande antal fall. Utredningenfinner det rimligare: att parterna anses principiellt likställda ibevisningshänseende och all således någon presumtions-regel inle gäller tillförmån för någondera parten. Möjligen skulle tvekan kunna råda om inledomstolen i fall där endera parlen medvetet undanhåller bevisning som kundetänkas tala till andra parlens förmån borde ha möjlighet all avvika frånvanliga bevisregler till förmån för denna part. Oavsett syftet anses delemellerlid förkastligt all domstolen medvetet värderar vare sig för högt ellerför lågt. Parlens underlåtenhet atl förebringa bevisning kan do<:k ibland ioch for sig utgöra ett bevisdalum, som är ägnat all påverica domstolensuppfattning i värderingsfrågan. gjorda uppdelningen av expropriationsersättningen i t r eersätlningsarter, löseskiUing, ersättning för skada på restfaslighel ochersättning för annan (personlig) skada, är enligt utredningen inte logisktnödvändig och skulle strängt taget kunna avvaras. Uppdelningen medföremellerlid onekligen vissa fördelar. Del egentliga motivet lill uppdelningenligger förmodligen i alt olika regler gäller för er-sältningsarlerna i fråga omhänsyn till s. k. förelagsskada, i fråga om avräkning av nytta mot skada saml ifråga om inteckningshavares räll lill expropriationsersättningen. fi.ven om delinle är lämpligl alt på alla dessa punkter bibehålla den gällande ordningen ochäven om det inte är omöjligt all finna andra uttryck för rättsreglerna, är detfrån lagleknisk synpunkt en fördel all redan inledningsvis kunna prägla en terminologi,som är ägnad all tjän;i till underlag för det fortsatta arbetet. Uppdelningenpå ersätlningsarter torde dessutom vara ägnad all tvinga frara klarhet iparternas yrkanden och dorastolarnas motiveringar liU domsluten. Från deexproprierandes sida är det etl starkt önskemål atl domar i expropriationsmålförses med en motivering, som klargör hur stor del av ersättningen som belöperpå fastigheten och hur stor del som belöper på skador av annan art. De utdömdabeloppen läggs näraligen i praktiken ofta till grand för friviUiga uppgörelserom förvärv av andra objekt. De kanske rent av får en viss verkan vid senareöverlåtelser av markområden mellan privatpersoner och får därigenom in- direktbetydelse även för ortsprisnivån. För att tiUgodose önskemålet alt priset påfastigheten skall ordentiigt redovisas i exproprialionsdomstolarnas avgörandenfordras enligt utredningen en bestämmelse om särbehandling av åtminstone dendel av ersättningen som utgör gottgörelse för avstående av fast egendom och dendel av ersättningen som avser personlig skada. Utredningen utgår av angivnaskäl från att uppdelningen på ersätlningsarter bör bibehållas och föreslårbeteckningarna löseskUling, intrångsersättning och personlig ersältning för detre er-sällningsarlerna. Utredningen redovisar inledningsvis tre olika metoder för altbestämma elt fastighetsvärde, nämligen ortsprismeloden, avkaslningsmeloden ochkoslnadsmetoden. Ortsprismeloden går ut på att bestämma expropriationsobjektetsmarknadsmässiga värde med ledning av uppgifter om köpeskUlingar vidöverlåtelse av jämförbara fastigheter och upplysningar om de faktorer, som kanantas ha inverkat på vederlaget. Enligl avkastningsmetoden görs en kalkyl överexpropriationsobjektets antagbara framtida avkastning, antingen nettoavkastningeller bruttoavkastning, baserad på vissa anlaganden om den forisattaanvändningen av fastigheten. Om kalkylen utgår från oförändrat användningssättbetecknas kalkylresultalet som faktiskt avkastnings-värde. Baseras kalkylen påanlagande om förändrat användningssätt talar man om hypotetisktavkastningsvärde. Den tredje värderingsmetoden, koslnadsmetoden, innefattar enberäkning av nybyggnadskostnaden för ell objekt av motsvarande arl. Från dennakostnad görs avdrag med ett belopp motsvarande byggnadens värderainskning pågrand av ålder och bruk. De tre metoderna kan leda till olika resultat i delenskilda fallel och det har därför ibland hävdals att en fastighet ellerfastighetsdel har ell försäljningsvärde, etl annat avkastningsvärde ocheventuellt även ell särskilt åleranskaffningsvärde. Utredningen framhåller allvärderingstekniken numera har gått väsentiigt längre än all vara bunden lill denämnda metoderna och atl man helst låter ortspris- och avkaslningskalkylernastödja varandra i syfte all utröna fastighetens värde i allmänna omsättningen. Utredningenanser del ovisst vad värderingsregeln i gällande lag syftar tUl och finner deti hög grad önskvärt att denna ovisshet blir undanröjd. Det är enligt utredningenvid valet av värderingsmetod lämpligl all i första hand skUja mellanöverföringsmetoder och kalkylmeloder. Till överföringsmetoderna bör därvidräknas sådana värderingsmetoder som består i alt man gör jämförelser medpriserna för och avkastning av andra liknande fastigheter. Med kalkylmetodermenas värderingsmetoder där man i huvudsak grundar sig på allmännaerfarenhetsdata rörande produktions- och avkastningsförhållanden, vUka datainfogas i en kalkyl i syfte all få fram värdet på fastighelen. börräknas t. ex. värdering på basis av beräknad produktionskostnad eUer på basisav en ränlabUitetskalkyl. Enligt utredningen ligger det i sakens natur alt enöverföringsmetod är alt föredra framför en kalkylmetod eftersom den förradirekt replierar på fastighetsmarknaden. Värderingsmetodiken videxpropriation är enligt utredningen i princip densamma som vid frivUligförsäljning. Vid sådan försäljning kan emellertid i vissa fall köparens ellersäljarens speciella förutsättningar atl utvinna avkastning ur fastigheleninverka. Tillfälliga och personliga omständigheter av sådan arl bör enligtutredningen inle påverka bestämmandet av löseskUling vid expropriation.Kompensation för skada, som drabbar fastighetsägaren genom atl han till följdav expropriationen förlorar en förtjänstmöjlighet som beror på personligaeller tiUfälliga omständigheter, bör i stället ulgå i form av personlig ersältnmg. Det sagda är enUgtutredningen ägnat atl illustrera alt den allmänna principen om attexproprialionsersällningen skall motsvara expropriatens förlust gällerersättningen som helhet men inle nödvändigtvis behöver bestämmadetaljutformningen av reglerna för varje särskild er-sältningsart. Såvitt angårfastighetsägarens intresse skuUe det rent av vara teoretiskt möjligt att heltslopa poslen löseskUling och låta hela expropriationsersättningen ulgå i formav personlig ersättning. Vad som motiverar att löseskillingen bibehålls somsärskUd ersätlningspost är egentligen inte fastighetsägarens ulan denexproprierandes och inleck-ningshavarnas intressen. Staten och kommunerna harintresse av atl löseskillingen inte bestäms högre än till vad som svarar m.oten normal köpeskilling, eftersom exproprialionsdomslolarnas avgöranden kan övainflytande på prisnivån vid framlida inköp av mark. Inteckningshavarna harintresse av att för deras räkning reserveras ett belopp, sora minst bör uppgåtill vad fastighelen kunnat inbringa vid exekutiv försäljning. Däremot har deinte i denna egenskap något anspråk på atl få del av det belopp som utgörpersonlig ersättning lUl fastighetsägaren. Dethar enligl utredningen ibland gjorts gällande all expropriationsrätten intebör innehålla några speciella regler om värderingen av exproprialionsobjekletutan att det bör helt överlämnas ål domstolarna alt handha denna uppgift ienlighet med allmänna skadeståndsrätlsliga principer. Utredningen anser detemellertid för sin del närmast självklart atl expropriationslagstiftningen, närden föratsätter en uppdelning av totalersällningen på olika poster ellerersätlningsarter och lägger denna uppdelning lill grund för rättsverkningar avskilda slag, också bör ange gränserna mellan de olika ersällningsarlerna. Dettakan inle lämpligen ske på annat sätt än genom angivande av det mål somvärderingen av fastigheten syftar tUl. Om så sker behöver det inte närraareanges vad som skall betalas genom personlig ersältning till faslig- hetsägaren.Denna post är nämligen en restpost, som enligt sakens natur bör avse allersättningsgill skada för vilken ersältning inte har utgått i annan ordning. Sammanfattningsvisanser utredningen att goda skäl talar för atl den nuvarande regeln om allvärdering skall ske med hänsyn särskilt till ortens pris och fastighetensavkastning ersätts av en regel som inle innehåller något uttalande angåendevärderingsmelodiken men i stället anger vad som skall ersättas genoralöseskillingen. Regeln bör formuleras så, atl ersättningen för likartadeobjekt blir likvärdig och att sådana omständigheter som medför att enfastighet har större värde i den ene ägarens hand än i den andres beaktas förstvid bestämmande av personlig ersättning tUl fastighetsägaren. Syftet med denvärdering som ligger lUl grund för bestämmande av löseskUling skulle med dennautgångspunkt närmast bli att bestämma del pris som en fastighet avifrågavarande art skulle betinga om den ulbjöds till försäljning i aUmännamarknaden. Del värde som framkommer vid en sådan beräkning benämnerutredningen marknadsvärde, och utredningen föreslår all del i lagen föreskrivsall löseskillingen skall motsvara della värde. Beräkningen av marknadsvärdetbör ske med hjälp av de metoder för vilka förut har redogjorts. Utredningentar härefter upp frågan om exproprialions-ändamålels inverkan påfastighetsvärdena. Till en början framhålls alt man vid bestämmandet avmarknadsvärdet inte skall ta någon hänsyn till den exproprierandes särskildaintresse av alt förvärva fastighelen. Denne bör nämligen inle räknas lill depresumtiva spekulanterna på marknaden. Utredningen anser inte alt någonsärskild bestämmelse härom behövs. Del anses vidare överflödigt all genomsärskild bestämmelse inskärpa att löseskillingen skall bestämmas tiU eltnormalt pris för jämförliga fastigheter utan hinder av att expropriation äraktuell och alt fasligheten av denna anledning är svårsåld. Vad som i detlasammanhang behöver beaktas är därför inte frågan om den inverkanexproprialionen som sådan kan ha på prisläget ulan bara frågan om den inverkansom del exproprierande förelaget kan medföra. Utredningen anser del inlemöjligt alt hålla denna fråga helt utanför expropriationsrättens område.Visserligen skulle fastighetsägaren kunna föra lalan om ytterligare skadeståndpå grund av grannelagsrättsliga rättsregler, vilket skulle tjäna som ettkorrektiv mot alltför låga ersättningar. Motsvarande möjlighet lUl rättelseskulle emellerlid inle finnas för det fall att det exproprierande företagelmedfört värdestegring, ulan i så faU skulle reglerna medföra alt fastighetsägarenfick behålla den vinst som han gjort på den exproprierandes bekostnad. Dellaresultat är inle acceptabelt. En rimligare lösning är enligl utredningen atlutforma bestämmelserna om exproprialionsändamålels inverkan på löseskUlingeni så nära anslutning som möjligt till de grannelagsrättsliga reglerna. Denprincip som ligger till grund för dessa anses väl ägnad atl överföras tillexpropriationsrätten såväl när det är fråga om inverkan i positiv som i negativriktning. Med hänsyn bl. a. tUl svårigheterna att hålla isär de många olikafaktorer som kan inverka på värdebildningen är det i praktiken knappastmöjligt att vid bestämmande av löseskiUing göra korrektion för varjevärdeinfluens. När expropriations-förelaget har orsakat en större och därförlätt påvisbar förändring av fastighetsvärdet, bör emellertid rättelse obetingatäga rum. Gränsen mellan de värdeförändringar som skall beaktas och dem somskall lämnas obeaktade blir visserligen svävande, men olägenheterna härav tordeinte bli mer framträdande inom expropriationsrätten än inom grannelagsrällen. Ivarje fall torde det vara svårt alt konstraera en regel som är lika praktiskoch som är ägnad alt medföra större rättvisa i det enskilda fallel. Motnu angivna bakgrund föreslås i 4 kap. 4 § AExL atl löseskUlingen, omexproprialionsföretaget före värderingstidpunkten har medfört inverkan av någonbetydelse på fastigheten, skall bestäraraas raed hänsyn tUl det värdefastighelen skulle ha haft om sådan inverkan inle hade förekommit. skalldock inle gälla om ersättning för skada utgått i annan ordning och inte hellerom företagets inverkan skäligen bör lämnas obeaktad med hänsyn tillförhåUandena i orten eUer till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden. Utredningenövergår härefter tUl att diskutera frågan om värde-ringslidpunkten. Enexpropriation kan ta avsevärd lid i anspråk. Om värdet av den fastighet somskall exproprieras ökar eller minskar under förfarandets gång uppkommer därförfrågan om det är fastighetsägaren eller den exproprierande som skall fåtillgodogöra sig vinsi-ten resp. bära förlusten. Utredningenpåpekar alt det inle ligger i sakens natur alt värderings-tidpunkten måste varadensamma beträffande alla ersätlningsarter. Vid bestämmande av personligersättning till fastighetsägaren är det naturligt och nära nog nödvändigt altanknyta bedömningen tUl den senaste möjliga tidpunkten. Uppgiflen gäller ju häralt kartlägga de faktiska följderna av expropriationen, och beräkningarna börföras så långt framåt i liden som möjligt. När det däremot gäller all bestämmamarknadsvärdet för en fastighet, är det tvärtom så, all den inverkan somsjälva expropriationen och det företag för vUket expropriation äger rum kanmedföra på fastighetsvärdet såvitt möjligt bör hållas utanför beräkningen.Detta är svårt att efterleva i praktiken, om värdering skaU ske med hänsyn tillförhållandena vid slutet av expropriationsförfarandet men iakttas i viss månautomatiskt om värderingstidpunklen förläggs tUl ett tidigt stadium. Säkerheten i värderingen behöver inte äventyras genomen regel som tidigarelägger värderingstidpunkten. Själva värderingenverkställs ju oftast betydligt . Från praktisk synpunkt innebär en sådaneflersyn t. o. m. beaktansvärda fördelar i form av säkrare bedömning. På exproprianthåll är detenUgt utredningen ett viktigt önskemål att den tidpunkt lUl vilken bestämmandetav löseskiUingen skall hänföras sätts , eftersom manendast på detla sätt kan undgå att vid expropriation för genomförande avstadsplan och liknande betala ersättning för den värdeökning som planensgenomförande medför på mark inom planonurådet. Reglerna omexpropriationsförelagets inverkan på fastighetsvärdena anses inte tUlräckligavid dessa arter av expropriation eftersom värdeökningen vanligen inte berorenbart på den åtgärd som motiverar exproprialionen ulan på hela del komplex avåtgärder som kommunen har att vidta i samband med genomförandet av enstadsplan. Från andra håll har enligt utredningen framhållits attfastighetsägarna ofta, om värderingstidpunklen bestäms till elt tidigt skede iförfarandet, skulle lida förluster till följd av förändringar i penningvärdetunder den tid som processen tar i anspråk. En sådan värderingsregel kan äventänkas minska fastighetsägarnas intresse för att underhålla och förbättrafastigheterna. Utredningen anser att alla de argument, som sålunda har anförtsfrån olika sidor, är tungt vägande. En lösning av frågan om värderingstidpunktenkan inte sägas vara tUlfredsstäUande, om den inte i huvudsak tUlgodoser bådasidornas synpunkter. Detta innebär att värderingstidpunklen bör läggas såtidigt som möjligt men alt som motvikt häremot någon form av inflalionsskyddbör skapas och fastighetsägarna i skälig utsträckning få gottgörelse förkostnader, som läggs ned på fastigheterna efler värderingstidpunklen men föredet faktiska tUlträdet. Värderingstidpunkten börenligt utredningen inle sältas tidigare än tUl det skede i förfarandet då fastighetsägarenvet eller med stor sannolikhet kan fömtse alt fastigheten kommer all övergå iden exproprierandes ägo. Eftersom erfarenheten visar altexpropriationsansökningar sällan görs utan alt det föreligger skäl som ledertill alt expropriationstillslånd beviljas anses värderingstidpunklen lämpligenkunna anknytas till den lidpunkt då ansökningen görs. Om ansökning någon gångavslås, är del knappast någon större olägenhet för fastighetsägaren all hanunder en lid har svävat i ovisshet beträffande frågan, om följderna av eneventueU värdeökning eUer värdeminsknmg skall träffa honom eUer denexproprierande. Utredningens förslag innebär därför att värderingen knyts lUltidpunkten för expropriationsansökans ingivande till Kungl. Maj:t eUer föringivande av slämnings Ommer än ell fåtal år förflyter meUan det att expropriationsansök- ningenges in och det alt talan väcks vid domstol kan del hända alt samhällsförhållandenahar förändrats så all värderingsföratsätlningarna blir mer eller mindreorealistiska. Det är enligt utredningen knappast skäligt att fastighetsägarnaundeir obegränsad tid skall vara bundna vid de värderingsförutsätlningar somgällde för länge sedan. Även från andra synpunkter är det önskvärt atl fråganom fullföljande av en beviljad expropriation inle förhalls i onödan. Av dessaskäl bör regeln om värderingslidpunkt kompletteras med en bestämmelse om attvärderingen inte får gå mer än elt visst anlal år tillbaka i tiden.Utredningen föreslår alt maximitiden besläras lill före den dag då lalanom expropriation anhängiggjordes vid expropriationsdomstol. Undanlag från denallmänna regeln om värderingstidpunklen bör vidare göras för del faU att denexproprierande har tilllrält fastigheten före nämnda tidpunkt. I så fall börvärderingen i princip ske med utgångspunkt i förhållandena vid tiden förtillträdet. Regler av nu angivet innehåll har lagils upp i 4 kap. 3 § förstastycket AExL. Önskemål om bestämmelsersom syftar till att skydda fastighetsägarna mol förlusler tUl följd avpenningvärdeförsämring har framkommit redan vid tillämpningen av nuvarandelagregler. Vad som har hindrat en lösning av frågan är enligl utredningen närmastdet förhållandet att sådana förluster förekommer inle bara vid expropriationulan inom all ekonomisk verksamhet och att frågan alltså kan aktualiseras ivarje rättegång sora rör ekonomiska förhållanden. Expropriationsrätten haremellertid etl särdrag sora gör all förlusler lill följd av ändringar ipenningvärdet under förfarandets gång framstår som särskilt stötande. Eftersomfastigheter anses vara myckel värdesäkra objekt kan redan den omständighetenall någon frånhänds en fastighet mot betalning i pengar sägas innebära enförändring i hans rättsläge, som gör det tveksamt om hans ekonomiskaförhållanden är lika goda efter expropriationen som före. Om ersättningen stäUstill förfogande , får olägenheten anses lolerabel eftersomfastighetsägaren då har möjlighet atl genast placera om medlen på det sätt sorapassar honom bäst. Om däremot någon mera avsevärd tid förflyter mellanvärderingstidpunklen och tidpunkten för utbetalning av löseskillingen, har hanunder mellantiden berövats den fördel som beslår i värdesaker placering. Underen lång process i tider med stigande priser kan förlusterna bli kännbara.Härtill kommer att exproprialionsprocesser ibland avser myckel stora värden ochalt sådana processer regelraässigl hör till dem som tar längst tid i anspråk. Delanförda talar enligt utredningen med viss styrka för alt ersättningsreglernainte bör utformas så att ersättningen undantagslöst låses fast vid detpenningvärde som råder vid värderingstidpunklen. Därmed är emeUertid inle sagtatt reglerna bör baseras på den motsatta principen, dvs. garantera oviUkorligvärdebeständighet för fastighetsägarens ersättningsanspråk.LämpUgheten av en sådan regel är tveksam redan därför atl man svårligen kanfinna någon alldeles pålitiig värdemätare. Vidare är de skäl som talar förvärdekompensation i huvudsak tillämpliga endast på sådan ersättning som avserförlorat fastighetsvärde, dvs. löseskiUing och intrångsersättning. Denomständigheten all en eventuell kompensationsregel skulle utgöra ett undantagfrån vanliga regler är också skäl för all tillämpningsområdet inte bör görasmera omfattande än nödvändigt. Del kan knappast betecknas som nödvändigt allkompensation utgår då exproprialionsskadan redan i och för sig ärbagateUartad. Vidare bör förskjutningen i penningvärdet vara så betydande med säkerhet kan säga att framräknade differenser inle beror bara på allberäkningsmetoderna är ofullkomliga. Hänsyn kan också böra las tillomständigheter liknande dem som är avgörande för frågan om fördelning avrättegångskostnader. Såsom exempel nämns att skälen för värdekompensation ärstarkare då avgörandet av ersättningsfrågan fördröjs genora all denexproprierande väntar med alt anhängiggöra lalan vid domstol än då dröjsmåletberor på att fa:5tighetsägaren för processen genom flera instanser ochförlorar saken. Omen lagregel utformas på angivet sätt finns det knappast anledning all närmareprecisera med vilket belopp värdekompensation skall ulgå. Konsumentprisindextorde trots vissa bristfälligheter i regel vara en lämplig utgångspunkt förberäkningarna. , t. ex. när del är fråga om fastigheter medomfattande maskinutrustning, kan en korrektion vara påkallad med hänsyn tUlprisutvecklingen i fråga om sådan utrustning, och för nybyggda fastigheter kanutvecklingen i fråga om byggnadskoslnader vara av intresse. Under allaförhållanden bör emellertid uppmärksammas all korrektion inte bör äga ram medhänsyn lill alt fastighetspriserna i orten har utvecklats i den ena eller andrariktningen. En förskjutning i prisläget bör, för att kunna beaktas, avse helalandet. Utredningen föreslår ienlighet med del anförda en regel i 4 kap. 3 § Iredje styckel AExL, enliglvilken ersättningen, ora mera betydande ändringar i allmänna prisläget harinträffat efter värderingstidpunklen, skall jämkas med hänsyn härtUl om detfinnes påkallat. Utredningen påpekar alt förslagel innebär fördelar förfastighetsägaren i fall då förtida tiUträde ägt ram och att det därigenomtiUgodoser de önskemål som har uttalats i skrivelse 1958: 229.