prop · FU03122 · 1971-12-31 00:00:00 — Givet är att vissa försäljningar, t. ex.där priset på grund av säljarens monopolställning eUer köparens speciella behovav fastigheten överstigit det normala eller till följd av nära släktskap mellansäljare och köpare salts ovanligt lågt, icke böra få inverka vid bedömande avortens pris. I sådana orter där all markförsäljning inom ell samhälle skelltill mono-polisliskl uppdrivna priser bör beslämnmgen av vad sora är att ansesåsom det normala priset kunna ske genom jämförelse med andra orter av liknandetyp. De av bostadssiyrelsen tillämpade markpriserna torde icke i och för sigkunna anses bindande beträffande lomtprisnivån i orten. Däreraot kanuppenbarligen den omständigheten, all endast de åsyftade markpriserna godkännasi den statliga låneverksamheten medföra att priset i orten så småningomanpassar sig efler dem. I själva verket lär också tomtpriset på många orter hautbildats efler bostadsslyrelsens normer. Det är givetvis angeläget allexproprialionsersätl-ningarna icke beslämmas till sådana belopp allansträngningarna från det allmänna atl hålla bostadskostnaderna neretillspillogivas. I samband härmed vUl jag även understryka, all om under enbristsituation av den art som på flera håll föreligger,överdrivna ulgå, dessa icke kunna anses representativa förortsprisel. Vidvärdering på grundval av fastighetens avkastning borde enligl departementschefentill utgångspunkt i första hand las avkastningen vid värderingslillfällel. Hanfann emellertid rimligt all, om en faslighet kunde ulnylljas bättre än somskedde vid nämnda tUlfälle, värderingen grundades på den antagbara avkastningeni stället för den faktiska. Förutsättningen härför borde dock vara att detförändrade ulnyttjandet kunde anses praktiskt och ekonomiskt genomförbart inomsådan lid all det borde höja priset även vid frivillig försäljning. I7 § andra stycket ExL föreskrivs all expropriationsersättningen skall jämkas,om den exproprierande på grund av åtagande eller av annan anledning är skyldigall vidta åtgärd lill förebyggande eller minskande av skada eller intrång.Innebär åtagandel tillskapande av servitut till förmån för en fastighetsdel sominle exproprieras kan fastighetsägaren, ora expropriationen sker lill förmånför annan än staten, begära alt servilulsulfästelsen sker i sådan form atl denkan intecknas. Om sökanden inle lillmölesgår denna begäran skall hänsyn inlelas till utfästelsen. Enligl8 § ExL skall löseskUling för fastighet som exproprieras bestämmas utan hänsyntill sådan förändring i fastighetsvärdet som uppslår endasl lill följd avexpropriationsrättens beviljande eller del avsedda ändamålels genoraförande. Iregel är det svårt atl bestämt ange och framförallt alt föra bevisning om orsakerna lill atl fastighetsvärdena inom en orteller ett område har förändrats. Förändringarna kan ju helt eller delvis beropå tillkomsten av andra förelag än det exproprierande och på ortens allmännautveckling. Inom delaljplanlagda områden kan del med fog göras gällande attuppkommande värdeförändringar lill övervägande del beror på planläggningen ochinle på de särskilda ålgärder som kommunen vidtar för all genomföra planen. Bestämmelseni 8 § ExL och reglerna om intrångsersättning bör jämföras med vad som gällerinom grannelagsrällen, specielll reglerna om immissioner. Enligt dessa utgårnormalt inte någon ersättning för att verksamhet som bedrivs på en faslighetinverkar oförmånligt på en annan fastighet. Om olägenheterna är så betydandeall de överskrider den s. k. loleranspunklen utgår emellertid ersättning förskadan i dess helhet och alltså inle bara för den del av skadan som fallerovanför tolerans-punkten. Dessa regler har lagfästs genom miljöskyddslagen. I30 § denna lag föreskrivs atl den som genom iimmission orsakar olägenhet avnågon betydelse skall ersälta skadan, oavsett om försumlighet föreligger, i denmån inle olägenheten skäligen bör tålas med hänsyn lill förhållandena i orteneller lill dess allmänna före;komsl under jämförliga förhållanden. Dellainnebär i praktiken alt ersättning kan påräknas bara i relativt allvarliga falloch atl således flertalet immissionsskador förblir oersalta. Bestämmelserna iExL innehåUer däremot inle något krav på all ölägenheterna skall vara avsärskilt allv;irlig art för atl ersättning skall ulgå. Om de i lagen bestämdaförutsättningarna är för handen, dvs. om det är fråga om delexproprialion, fårfasitighetsägaren i princip ersättning för all företagsskada som drabbarrestfastighelen. Något särskilt maximum för ersättningen är inte föreskrivet.Av värderingsreglernas konstruktion följer emellerlid all ersättningen inle kanöversliga totala värdet av restfastighelen. En viss begränsning kan ocksåsägas följa av bestämmelserna i 12 § andra stycket ExL, som ger denexproprierande lösningsrätt till restfaslighel eller del därav bl. a. omersättningen för fastighelsintrång uppgår lill 2/3 av värdet på återståendefastighetsdel. I ersättningen skall räknas in kostnader för ålgärder tillförebyggande eller minskande av skada eller intrång. Genomexpropriation kan i vissa fall uppkomma nytta för kvarvarande fastigheter ochderas ägare. Frågan om avräkning av denna nytta mot eventuell skada regleras i9 § ExL genom en föreskrift som är begränsad till fall då en del avfastigheten exproprieras och exproprialionen eUer den exproprierade delensanvändande medför skada eller intrång på den återstående delen men i annathänseende även nytta för den. I så fall skall skadan eller intrånget ersättas iden mån det överstiger nyttan. Avräkning får således ske bara när både skadanoch nyttan är all hänföra lill restfastighelen. I10 § ExL regleras det fallet atl kostnader läggs ned på en fastighet efter detall fråga om expropriation av fastigheten har väckts. detla har skett iuppenbar avsikt atl höja expropriationsersättningen, får därigenom åstadkommenökning av fastighetens värde inte las i beräkning vid bestämmande aversättningen. Bestämmelsernai 8 och 10 §§ ExL bör jämföras med 33 §. Denna paragraf är tillämplig när denexproprierande har tagit fastigheten i besittning. Vid bestämmande avexpropriationsersältning får i så fall hänsyn inle las lill sådan ändring ifastighetens värde som har uppkommit efler tillträdet. Ersättningsreglerna i ExLär i huvudsak avfattade med tanke på expropriation av äganderätt lillfastighet eller fastighetsdel. Expropriation som bara har lill ändamål alttillskapa en särskild rält till förmån för den exproprierande regleras genom enaUmän bestäraraelse i 3 § ExL, som innebär att vad som i lagen sägs ornexpropriation av fastighet skall gälla i tiUämpliga delar. Denna bestämmelse ärtUlämplig också på det fallel all en redan beslående särskild rält lill vissfastighet exproprieras enligl 1 § andra stycket ExL. Syftet med en sådanexpropriation kan vara alt bringa denna räll alt upphöra eller all överföra deni den ex-proprierandes ägo. De nu nämnda fallen brukar kallas självständig rättighetsexproprialion.I 2 § Iredje stycket och 49 § andra styckel ExL regleras s. k. osjälvständigrättighetsexproprialion. Dessa besläramelser innebär i korthet altexpropriation av faslighet med äganderätt regelmässigt medför all ocksåserviluts- och nytljanderätter saml andra särskilda rättigheter lillfastigheten upphör. Frågan ora ersältning till innehavarna av sådanarättigheter regleras i 30 § ExL. Enligt denna paragraf skall domstolenuppskatta dels fastighetens värde och dels värdet av all särskild räll som medavseende på fasligheten lillkoramer sakägare och som inle enligl utfästelse avden exproprierande lämnas orubbad. Om sakägare tillkommande särskild rältmedför rainskning av fastighetens värde, skall uppskattningen av fastighetenavse det värde denna äger med därå vilande besvär. Häftar fasligheten förfordran, som skall utgå ur ersättningen, och besväras den av annansärskUd räll, som minskar fastighetens värde och åtnjuter sämre rält änfordringen, skall domstolen även uppskatta del värde fasligheten skulle ha utandenna särskilda rätt. Enligt 11 § ExL skall bestämmelserna i 710 §§ omfastighet äga motsvarande tillämpning beträffande särskild rält lill fastighetsom avstås på grund av expropriation. Uppgår ersättningsbeloppet vidrättighetsexproprialion till 2/3 av den tjänande fastighetens värde får denexproprierande enligl 12 § andra stycket ExL lösa det område som utgör föremålför rättigheten. TUlde centrala reglerna ora expropriationsersältning kan även räknas 34 § ExL, därdet föreskrivs att ersältning skall beslämmas i pengar och ulgå på en gång.Domstolen kan dock på yrkande av part hänvisa sakägarealt i särskild rättegång vid domstolen föra talan om ersältning för skada ellerintrång som inte lämpUgen kan prövas i målet. Sådan lalan skall väckas inom idomen angiven lid, högst , räknat från det domen vann laga kraft. Enliglparagrafens andra stycke är bestämmelserna i lagen inte tillämpliga om frågauppkommer om ersättning för skada eller intrång som har uppstått eflerexproprialionsmålels slutliga avgörande och inte kunnat föratses i målet. Gällandelag innehåller inle någon allmän bestämmelse om den tidpunkt lill vilkenbestämmandet av löseskUling och annan värdering i expropriationsmål skallhänföra sig. På grundval av 33 § och 34 § andra stycket ExL har emellerlidutbUdals en fast praxis av innebörd att värderingen om tUlträde inte har skellhänförs till den tidpunkt då expropriationsmålel slutiigt avgörs. Blandandra bestämmelser i som har betydelse vid expropria-lionsvärderingen kannämnas 32 §, där del föreskrivs all ersättningen inle får beslämmas lägre änvad den exproprierande har erbjudit eller högre än motparten har begärt.Undantag från denna regel gäller dels vid förhandslillträde och dels i vissafall då inleckningshavares rält kan vara i fara. I delta sammanhang kan ocksånäranas all 59 § ExL reglerar förutsättningarna för atlexpropriationsdomstolen skall vara bunden av parternas överenskommelse omexproprialionsersällningen för fastighet eller för upplåtelse av särskild rälltill fastighet. Somhar framhållits tidigare finns det regler av stor betydelse för värderingen ilagar vid sidan av ExL. Med hänsyn till del nu aktuella lagstiftningsarbetetsomfattning skall här endasl redogöras för de regler som finns i BL. Enligl5 § BL gäller alt markens ägare med avseende på dess användning för bebyggelseär underkastad de inskränkningar som föreskrivs i BL eller med slöd av BL ochalt mark för alt få användas till tätbebyggelse måste vid planläggning enligtBL ha prövats från allmän synpunkt lämpad för ändamålet. Innebörden härav ärall markägaren inte har rätt till ersättning av det allmänna för att han pågrund av det generella tätbebyggelseförbudel, planläggning eller elt särskiltbebyggelseförbud hindras atl använda sin mark lill tätbebyggelse. Ersättningutgår i princip inte heller för planändringar som innebär all byggnads-rättenminskas i förhåUande lill vad som tidigare gällt, exempelvis genom atlhushöjden och antalet våningar minskas. Från denna huvudregel görs vissaundantag genom regler av kompensativ innebörd, som har till syfte att beredagottgörelse åt markägare för vilken planläggning enligl BL har medförtsärskilt ogynnsamma verkningar i form av direkta förluster. Bestämraelserna ärav två slag, dels sådana sora föreskriver skyldighet för samhället all inlösamark som har blivit onyttig för ägaren dels sådana som föreskriverpenningersättning utan samband med inlösen för skada som har ujjpkommit sora enföljd av samhällets åtgärder.I princip har avvägningen mellan de olika ersättningsformerna skell så attinlösningsplikl föreskrivits i fall när marken över huvud laget inle kanutnyttjas på ell ekonomiskt någorlunda lönsamt sätt eller planläggningen annarsmedfört mera avsevärda inskränkningar i förfoganderätten. Rält lill ersättningi pengar föreligger vid en del visserligen ingripande men dock mindrelångtgående begränsningar i möjligheterna atl ekonomiskt utnyttja marken samtvidare när det, såsom vid byggnadsplan, inle är kommunen som harhuvudmannaskapet för planens genoraförande. Bestämmelserom skyldighet för kommun alt lösa mark som på grund av fastställd plan inle fåranvändas för enskUl bebyggande finns i 21 §, 45 § tredje stycket, 48, 83, 97,106 och 121 §§ BL. 48 § BL reglerar även kommuns lösningsplikt beträffandetomldel. Enligl21 och 97 §§ BL är komraunen skyldig all lösa mark som enligl fastställdgeneralplan skall användas för annat ändamål än enskilt bebyggande, om markensägare till följd av sådan planbesfäm-melse inte kan nyttja marken annat än påsätt som står i uppenbart missförhållande lUl dess tidigare värde. Frågan omlösningsplikl föreligger skall bedöraas efler den fastighetsindelning somgällde när planen fastställdes raed de ändringar av indelningen sora har skellför planens genoraförande. 48 och 106 §§ innehåller raotsvarande föreskrifteri fråga om mark som enligt stadsplan skall användas för annat ändamål änenskilt bebyggande. En förutsättning för tillämpning av inlösen-bestämmelsernaär alt marken har undantagils från all enskild bebyggelse. Tillåtsglesbebyggelse exempelvis för jordbrukets behov föreligger inle lösningsplikl.I 48 § föreskrivs vidare lösningsplikl beträffande tomldel harförflutit från det lomlindelning fastställdes och ägaren kan nyttja toratdelenbara på sätt sora slår i uppenbart missförhållande lill markens värde. Bestämmelsernaom lösningsplikt i 83 och 121 §§ BL avser fall då på grund av 81 eller 82 § BLspeciella inskränkningar i förfoganderätten lill mark föreligger med hänsyntill försvarets eller den civila luftfartens intressen eller med hänsyn tillintresset att skydda allmänheten mot strålningsrisker vid atomreaktor ellerannan alomenergianläggning. Om marken av sådan orsak inle kan användas för enskUtbebyggande och ägaren till följd därav kan nyttja marken bara på sätt som slåri uppenbart missförhållande till dess tidigare värde är anläggningens ägareskyldig all lösa marken. Sådan skyldighet inträder dock endasl när lösningspliktinle kan göras gäUande mol kommunen på grund av bestämmelserna i bl. 21 och48 §§ BL. Inlösenskyldighelför kommun kan föreligga i samband med s. k. villkorlig fastställelse avstadsplan enligl 45 § Iredje stycket och 106 § BL. Dessa bestämmelser innebäratt Kungl,. Maj:t, om det i samband med prövning av förslag till stadsplananses atl inlösen av viss i planen in- gåendemark bör ske genom tomlexpropriation enligt 45 § första stycket, kanfastställa den nya planen under vUlkor all inlösen kommer lill stånd inom visstid. Har marken inle lösts inom den bestämda tiden förfaller beslutet omfastställelse av planen. Regeln syftar företrädesvis på fall då en ny plankraftigt beskär den byggnadsrält som har varit medgiven enligt förut gällande plan. Enligl137 § BL skall, bortsett från en del smärre avvikelser, ExL:s allmännabestämmelser tillämpas vid inlösen av mark enligt BL. Bestämmelserom ersättningsskyldighet för kommun eller annan för skada genombebyggelsereglerande åtgärder finns i 22, 75, 83, 97, 116, 121 och 162 §§ BL. Enligt22 och 97 §§ har markägaren rält till ersättning av kommunen om marken intefår användas för annan glesbebyggelse än för jordbrukets och vissa därmedjämförliga behov och markägaren till följd därav kan nyttja marken bara på sättsom slår i uppenbart missförhållande lill dess tidigare värde. En motsvarandeersättningsräll gäller till förmån för nyttjanderättshavare och dem som inneharannan särskild rält lUl marken, under förulsällning alt rättigheten har upplåtitsinnan planen fastställdes. C»m bebyggelseförbudet är tidsbegränsat utgårersättningen i form av årliga belopp men annars som etl engångsbelopp. Ombebyggelseförbud enligl 81 eller 82 § BL inle är totalt men ändå innebär hinderför att vidta nybyggnad eller annan åtgärd i den omfallning som annars skulleha varit liUålen och markens ägare lill följd därav kan nyttja marken bara påsätl som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, harmarkägaren enligl 83 och 121 §§ rätt lill ersättning av anläggrUngens ägare förskadan. Också i detla fall gäller ersältningsrälten lUl förmån förnyttjanderättshavare och andra som har fått sina rättigheter upplåtna innaninskränkningen i möjligheterna atl använda marken inträdde. Enligl 75 § BL kanmarkägare, nyttjanderättshavare och servitulsinnehavare få ersättning förskada som kan uppstå genom alt ell område, som enligt stadsplan har varitavsett lill allmän samfärdsel, efter sladsplaneändring helt eller delvisanvänds för annat ändamål eller ändras lill sill höjdläge. Ifråga om områden med byggnadsplan ankommer del på markägarna själva altgenomföra planen. För byggande och underhåll av vägar och andra allmännaplatser skall finnas vägförening. Markägare kan i dessa fall inle tvinga framinlösen av mark, som blir onyttig för honom till följd av planbeslämmelserna.Under vissa omständigheter är han enligt 112 och 113 §§ BL skyldig all upplåtamark till vägar och andra allmänna platser ulan ersättning. I den mån sådanskyldighet inte föreligger har han emellertid enligt 116 § rält till ersättningför den skada som åsamkas honom lill följd av all mark enligt planen skall användastiU väg eUer annan allmiin plats och han därför kan använda markenbara på sätt som slår i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.Ersätlningsskyldigheten vUar på staten om raarken är avsedd lill allmän väg ochannars på vägföreningen. Bestämmelsen i 116 § kompletteras av en föreskrift i118 § enligl vilken del i regel inle är tillåtet alt i byggnadsplan motmarkägares bestridande bestämma all mark skall användas för annat ändamål änenskilt bebyggande, väg eller annan allmän plats, såvida inte markägaren iförväg tillförsäkras ersättning för skada, som han lider genom all han tillföljd av planen kan använda marken bara på sätl som står i uppenbartmissförhållande lill dess värde. TiUersättningsreglerna i BL hör även övergångsbestämmelsen i 162 §. Paragrafengäller del fall att fråga är om lösnings- eller ersätlningsplikl beträffandemark som enligt BL, föreskrift som meddelats med slöd av BL eller motsvarandeäldre bestämmelser inle får las i anspråk för viss bebyggelse. Vid prövningenav sådan fråga skall värdet på marken beslämmas med skälig hänsyn lill delvärde som marken vid BL:s ikraftträdande hade enligl diltiUs tiUämpadegrunder. Också del värde som då lillmältes marken för tätbebyggelse får alltsåbeaktas. Deregler i byggnadslagstiftningen som i elt eller annat avseende åläggermarkägaren skyldighet all avslå mark utan ersältning eller på annat sätt bidratill kostnadema för plangenomförandet inverkar också på ersättningsfrågor videxpropriation. Sådana skyldigheter påverkar nämligen markvärdet, vare sigplanläggning redan har skell eller inte. Enligl5666 §§ BL är markägare under vissa förutsällningar skyldig all ersälta värdetav viss gatumark framför sin tomt. Marken skall värderas enligl vanliga reglervarvid dock hänsyn inle får tas lill kostnad som komraunen kan ha haft för atlställa i ordning marken. Ersättningen skall beräknas efler medelvärdet av allgatumark framför toralen. Viss jämkning av ersättningsskyldigheten kan ske omfördelen av gatan inle svarar mol full ersättningsskyldighet. Om tomt ärbelägen vid torg, park eller annan allmän plats, anses marken framför toratenintill viss bredd som gata. Enligt 6769 §§ BL kan vidare markägare i lokalaföreskrifter åläggas alt betala ersättning för galubyggnadskoslnad. I7073 §§ BL finns särskilda bestämmelser för del fall all stadsplan läggs överområde i en ägares hand. På ansökan av kommunen kan Kungl. Maj:t i sådant fallförordna atl mark som för områdets ändamålsenliga användning behövs tiU galaeUer annan allmän plats eller till allmän byggnad skall tillfalla koraraunenulan ersältning. Sådani förordnande får meddelas eridasl om del prövas skäligtmed hänsyn tiU den nytta ägaren kan väntas få av planens genomförande och tillövriga omständigheter. Om del prövas skäligt kan Kungl. Maj:l föreskriva allägaren skall vara skyldig all bekosta anläggning av galor och anordningar förvattenförsörjning och avlopp inom området. Med slöd av dessa bestämmelserträffar kommunerna vanligen särskilda avlal, s. k. stads- planeavtal,med vederbörande markägare om dennes skyldigheter i angivna hänseenden i sambandmed föreslående markexploalering. Inomområde för byggnadsplan åligger det enligt 112 och 113 §§ BL fastighetsägareatt i vissa fall upplåta mark som enligl planen är avsedd till väg eUer annanallmän plats. Förutsättningarna härför är bl. a. atl marken behövs församfärdselns behov, alt marken är obebyggd och alt det föreligger vissanknytning lill den mark som enligl planen skall bebyggas. Del är enligt utredningen påfallande alt samtliga deändringar som har skett i värderingsreglerna under del sista seklet motiveratsmed önskemålet att förhindra övervärdering. Vid liden lagreformvar det en vida spridd uppfattning att expropriation nästan alllid ledde tillväsentiigt högre ersättning än frivillig överlåtelse. Under utredningsarbetethar det visat sig alt man åtminstone på kommunalt håll har den bestämdauppfattningen alt exproprialionser-sällningarna även reform imånga fall sätts väsentiigt högre än man på förhand räknai med och altexpropriation vanligen är en ofördelaktig förvärvsform, Detla påkallar enligtutredningen en mera ingående undersökning för all klarlägga, om de nuvarandevärderingsreglerna kan sägas fylla sill syfte. Utredningen har härvid anseltdel lämpligast all i första hand förscika slå fast vad en värdering vid expropriationsyftar till och undersöka i vad mån de nuvarande lagreglerna är ägnade attfrämja della syfte. Somutgångspunkt för behandlingen av frågor ora expropriationsersältning harenligt utredningen tjänat den principdeklaration som gjordes i förarbetenalill den gällande expropriationslagen, nämligen atl ex-propriatensförmögenhetsställning efler expropriationen bör vara densamma som om någonexpropriation inte hade ägt rum. Vad som skall betalas är med detlabetraklelsesäll den minskning i expropriatens förmögenhet sora skulle inträdaora någon ersättning inte utgick. Expro-prialionsskada i denna bemärkelseomfattar den av expropriationen orsakade totala neltoskadan, ochskadevärderingen kan sägas gå ul på all bestämma värdet av förloradeförmögenhelsobjekl. Principen atl ersättningen skall gå ut på att behållaexpropriatens förmögenhetsställning oförändrad måste emellerlid i praktikenkompletteras med handlingsregler för olika situationer. Nästan alllid blir detnödvändigt att dela upp ersättningen i etl större eller mindre antal poster.Vissa av de objekt för vilka ersältning krävs i expropriationsmål, specielllrättigheter av olika slag, kan vara myckel svåra alt värdera. Över huvud tagetär det, åtminstone i fråga om mera betydcinde objekt, inte realistiskt all troatl värdetvid en viss tidpunkt alllid kan fastställas med någon större grad av säkerhet. Utredningen påpekar atttermen exproprialionsskada kan definieras även som en minskning av delförväntade framtida utbyte som expropriaten har av sin förmögenhet som helheteller av visst däri ingående förmögenhetsobjekt. Minskningen av utbytet kanbestå antingen i en inkomstminskning eller i en utgiftsökning. TUl en del ärdessa ändringar i förmögenhetsställning aktuella, men ofta liggerde till större delen i en mer eller mindre avlägsen framlid. I den mån så ärfallel kan de naturligtvis inte föratses med fullständig säkerhet ulan raan fårnöja sig med mer eller mindre säkra anlaganden. torde man vidskadeberäkning allmänt ulgå från det betraktelsesättet atlexpro-priationsskadan är resultatet av ell ingrepp i elt fortgående ekonoraisktskeende. Man brukar säga att värderingsuppgiflen går ut på all fastställa detekonomiska resultatet av två händelseförlopp, det verkliga och det tänktahändelseförloppet. Med del verkliga händelseförloppet menas del som komraer altutveckla sig efter expropriationen. Det tänkta händelseförloppet är det somskulle ha kommit till slånd, om någon expropriation inle hade inträffat.