prop · FU03122 · 1971-12-31 00:00:00 — Om värderingen avfastighet som exproprieras skall hänföra sig tUl förhållandena vid en annantidpunkt än den när värderingen verkställs, är det tänkbart alt fastighetensskick har förändrats under meUantiden. En byggnad på fastigheten kan ha skadatsgenom olyckshändelse eller fastighetsägaren kan ha vidtagit förändringar avbyggnaden eller försummat atl underhålla den. Om den exproprierande tillträtt 3t 1971.1 saml. fastigheten,kan även han ha vidtagit åtgärder som inverkar på faslighetens värde ellerunderlåtit att vidta ålgärder som behövs för all vidmakthålla värdet.Rättigheter som gäller tiU förmån för eller belastar fastighelen kan också haförändrats. Omständigheter av denna art bör enUgl utredningen rimligen beaktasvid värderingen bl. a. därför alt fastighetsägaren annars skulle förlora varjeintresse av att reparera och förbättra fastighelen. De expropriationsrätlsligareglerna bör om möjligt utformas så, alt de främjar fastighetsägarnas intresseav att hålla fastigheterna i godtagbart skick. Mellan expropriationstillslåndetoch exproprialions-domslolens dom kan emellertid också ha inträffatomständigheter som påverkar värderingen men sora avsiktligt bör lämnasobeaktade, t. ex. ändringar i faslighetens förväntiungsvärde beroende påmellankoraman-de planläggning eller ortens allmänna utveckling. Mot bakgrund avdet anförda föreslår utredningen i 4 kap. 3 § andra stycket AExL en föreskriftom atl fasligheten skaU värderas med hänsyn till det skick vari den befinnersig när värderingen äger rum. Med en sådan regel synes tvekan inle behöva rådaom all alla ändringar i fastighetens fysiska beskaffenhet skall beaktas liksomalla ändringar i fråga om de rättigheter som gäller tUl förmån för ellerbelastar fastigheten. Regeln klargör också att fastighetsägaren slår faran förall fasligheten försäraras genom olyckshändelse. Om förtida tillträde har ägtrum föreslås emellertid att den exproprierande för tiden efter tUlträdet skallvidkännas följderna av förändringar som vidtas med fastigheten eller sominträffar tUl följd av olyckshändelse. 3.2.3.Ersättning för fastighetsintrång. Fastighelsintrång i ExL:s bemärkelse kanförekomma bara i samband med delexproprialion, dvs. när en del av en fastighetmen inle hela fastigheten exproprieras. Termen fastighet har emellertid inlenågon klart definierad betydelse i ExL ulan används i skilda bemärkels;er påolika ställen i lagen. Enligt rättspraxis är det möjligt alt vid tillämpningav ersättningsbestämmelserna betrakta två eller flera sambrukaderegisterfasligheter som en enhet. Om en av de sambmkade fastigheternaexproprieras i sin helhet kan aUtså ersältnmg dömas ul för skada pii den ellerde övriga fastigheterna. Denna ersättning rabriceras då som ersättning förskada på restfaslighel. Om inte expropriationslagstiflnuigens regler omersältning skall leda till märkliga resultat måste enligt utredningendomstolarna även ha viss frihet atl avgöra värderingsenhelensomfattning och således inte vara ovillkorligen bundna vid den officieUafastighetsindelningen. bör komma tUl tydligt ullryck i lagtexten och enbestämmelse härom har tagils in i 4 kap. 7 § AExL. ErsättningsgiUtfastighelsintrång kan förekomma i många olika former. Det kan hända altfasligheten genom exproprialionen delas i flera skiften, att den blir för smalför att kuima brukas effektivt, att den fårolämpliga gränser eUer all den förlorar all mark av elt visst slag som ärviktigt för driften. Det kan även hända att fastighelen mister förbindelse medväg eller förlorar ett värdefullt strandparti eller får sinadräneringsledningar avskurna. Fastighetens åbyggnader eller andra anordiUngarkan visa sig överdimensionerade när fastigheten genom exproprialionen minskar iomfallning, vUket kan göra driften mindre lönande. Som elt fastighelsintrångnämns vidare s. k. företagsskada, dvs. sådan skada som orsakas genom all denexproprierade faslighets-delen tas i bruk för det avsedda ändamålet, t. ex.immissioner av rök, damm eller buUer. En gemensam nämnare för deolika formerna av fastighelsintrång finner man när man försöker dra upp engräns mellan fastighetsintrång och personlig skada. Den principiellaskillnaden meUan dessa två typer av skada kan sägas ligga i alt somfastighetsintrång ersätts skador som är av beskaffenhet att kunna påverkafastighetsvärdet, medan däremot skador som inte berör fastighetsvärdet utanpåverkar fastighetsägarens förmögenhetsställning på annat sätt gollgörs i formav ersättning för personlig skada. Från denna synpunkt kan fastighets-intrångdefinieras såsom den minskning i värde som restfastighelen undergår till följdav expropriationen och den exproprierade fastighetsdelens användande föravsett ändamål och som inte gollgörs genom löseskUling. Oavsett hur principenutlicks måste del enligl utredningen anses tiUåtet att användadirektuppskattning av varje särskild intrångs-post såsom hjälpmedel för allfastställa intrånget tUl visst belopp i pengar om del bara faslhåUs atl normenför värderingen i sista hand är intrångets inverkan på fastighetsvärdet. Tillbelysning härav anförs det fallet all en stor och värdefull fastighet frånhändselt obetydligt markområde. Även om i etl sådani fall jämförelsen mellanmarknadsvärdet före och efler expropriationen inte ger något tydligt utslagskall fastighetsägaren ändå ersättas eftersom, det slår utom allt tvivel atl envärdeminskning har inträffat. I sådana situationer kan det vara befogat attimdersöka kostnaden för återanskaffning eUer all verkställa direktuppskattningefler ett antaget pris per kvadratmeter mark. Iprincip bör inirångsersällning beräknas med hänsyn tUl intrångels inverkan påfastighetsvärdet. Härvid uppkommer frågan om det tjänar något förnuftigt syfteatt dela upp ersättningen på löseskiUing och ersättning för fastighelsintrång.Det skulle enligt utredningen förenkla systemet, om ersättningsformenlöseskiUing reserverades för de fall när expropriationsföremålet utgörs av enhel faslighet och om motsvarande ersättning vid delexproprialion kalladesersättning för fastighelsintrång. En sådan regel skuUe medföra betydandelättnader för domstolen och parterna, eftersom det ofta är svårt att bestämmalöseskUling vid delexproprialion på grund av att försäljningar av fast egendomnästan aUlid gäller kompletta brakningsenheter. Ännu svårare är det att fast- ställavärdet av en begränsad rält tiU fast egendom som skall upplåtas genomexpropriation, t. ex. en servitutsrätt, eftersom sådana rättigheter i aUmänhetsaknar självständigt marknadsvärde. De redovisade praktiska synpunkterna kanemellertid inte ensamma få avgöra lagstiftningens utformning, utan detväsentliga måste vara de intressen som uppdelningen på olika intrångsarter äravsedd atl tiUgodose. I främsta rummet är att beakta de skilda regler medavseende på löseskiUing och intrångsersättning som gäller i fråga om avräkningav expro-priationsnytta mot exproprialionsskada. En uppdelning av enfastighet kan i vissa fall leda lill att del totala värdet av fastigheternaefler delningen överstiger totalvärdet före delningen. Vid värderingenuppkommer därvid frågan ora den exproprierande eller hans motpart skall fåtillgodogöra sig den vinst som uppdelningen innebär. Nuvarande regler härom i 8och 9 §§ ExL är enligt utredningen komplicerade och svåröverskådliga samt ivissa situationer knappast möjliga att tillämpa. Utredningen undersöker vUkelresultatet skulle bli om 8 och 9 §§ ExL helt slopades och del samtidigtinfördes föreskrift om atl ersättningen vid delexproprialion skall ulgå i formav ersättning för fastighelsintrång och inte tUl någon del i form avlöseskUling. Ersättningsbeloppet kan då räknas fram direkt genom jämförelsemellan tolalfaslighelens och reslfaslighetens värde videx-propriationslUlfällel. Totalvärdet före expropriationen påverkas i förhöjanderiktning av de möjligheter som fastighetsägaren själv skulle hafl all görarationaliseringsvinster genom att få till stånd en mera ändamålsenligfastighetsindelning än den gällande. Värdet av restfastighelen kommer i regelatt inkludera en viss del av dessa eventuella rationaliseringsvinster.Fastighetsägaren får gottgörelse för den del av de förloradefÖrljänslmöjUgheterna som belöper på den del av fastighelen han tvingas avståmen inle mera. Om fastighetsägaren enligl gällande lagstiftning har varitförhindrad att själv tillgodogöra sig rationaliseringsvinsten, måste det ansesatt denna har liUskapals genom själva expropriationen. Den värdeförhöjning somrationaliseringsvinsten medför bör då inle få slå igenom vid beräkning avtotalvärdet före exproprialionen men däremot vid beräkning av restfastighelensvärde efler exproprialionen. En jämförelse mellan del gällande och det nuskisserade värderingssystemet ger enligl utredningen vid handen all skillnadenbeslår i all den exproprierande med del nya systemet får tillgodogöra sig allarationaliseringsvinster som beror enbart på expropriationen, och della även omde skulle hänföra sig till den del av expropriationsersättningen vilken enligtgällande rätt betecknas som löseskUling. Effekten av en sådan reform börenligt utredningen säkerligen betecknas som positiv. Utredningenanför som en troUg orsak till den nuvarande ordningen att lagstiftaren harryggat tUlbaka för den konsekvensen, atl en rält alt avräknaexproprialionsnylta mot löseskUling i vissa fall skulle kunna in- nebäraall expropriaten inle får någon ersältning alls, och kanske ännu mera för detfallet att nyttan överstiger skadan och det kan ifrågasättas om inleexpropriaten borde förpliktas all utge ersättning. Frågan om ersättningsskyldighetför expropriaten mot den exproprierande aktualiseras emeUertid enligtutredningen inte inom ramen för expropriationslagstiftningen. Utredningenfinner det svårt alt förslå varför inle värdeökning på restfastighelen skullefå avräknas även mot posten löseskUling. argument som ibland anförs idetla sammanhang är att varje regel om avräkning av nytta mot skada måste bliorättvis, eftersom en markägare som inle behöver släppa till någon mark fårbehålla vinsten av företaget oförminskad och således kommer i elt bättre lägeän den markägare vars mark delvis exproprieras. Detla beror emellertid inte påkonstraktionen av ExL:s bestäraraelser och utredningen synes anse atlargumentet inte kan åberopas lill slöd för etl bibehållande av den nuvarandeordningen. Elt starkt skäl mot alt utvidga reglerna om avräkning av nytta motskada skulle emellertid onekligen föreligga om det kan visas att avräkning mollöseskUling kan lända inteckningshavare och innehavare av begränsade sakrätleri den exproprierade egendomen tUl förfång. Enligl ExL skaU såväl löseskiUingsom ersättning för skada på restfaslighel nedsättas hos länsstjrelsen och iförsta hand tillfalla innehavare av penninginleckningar i fastigheten (48 och57 §§). Innehavaren av en penninginteckning kan enligl utredningen knappastlida skada genora att den värdeökning, som restfastighelen undergår och sommåste antas förbättra värdet av hans panträtt, avräknas mot den skada som detinnebär atl fastigheten minskas lill omfånget genom exproprialionen. Deölägenheter som skulle kunna uppkomma då vissa fastigheter i en brakningsenbetär särintecknade kan undvikas genom att domstolen inte behandlarfastighetskomplexet som en enhet i värderingshänseende. Den omständigheten altsärinteckningar finns utgör ju i och för sig ett tecken på att det ekonomiskasambandet mellan de i komplexet ingående fastigheterna inte är sådant att gemensamvärdering framstår som lämpUg. Vad beträffar innehavare av begränsadesakrätter har de rätt att själva föra talan och uppbära särskild ersättning.Avräkning gentemot fastighetsägaren kan därför inte inverka på deras rätt. Sammanfattningsvisfinner utredningen att övertygande skäl talar för en reform av reglema omersättning för fastighetsintrång i enlighet med det sålunda skisseradesystemet, dvs. alt exproprialionsnylta får vid delexproprialion avräknas motde poster som i gällande rätt betecknas som ersättning för intrång pårestfastighet och löseskiUing. Utredningen föreslår därför att 9 § ExL skallupphävas ulan atl ersättas med någon annan bestämmelse. Gällanderätts regler om företagsskada och företags-nytta kan enligt utredningen iblandleda lill överraskande resultat. åtminstoneför den som inte är insatt i systemets mekanik. Om expropriation äger ram föratt bereda utrymme åt ell förelag som orsakar immissioner och expropriationenomfattar ett obetydUgt område av en fastighet, får fastighetens ägare fullersättning för ölägenheter tUl följd av immissionerna. Hans granne däremot, somkanske har lika stora ölägenheter av förelaget men som inte behöver avstånågon mark, får inte någon ersättning alls. beror på degrannelagsrättsliga reglernas konstruktion. Det finns tv;i möjligheter altbringa de allmänna grannelagsrättsliga reglerna och de särskildaexpropriationsrättsliga reglerna all överensstämma, ./'inlingen kanimmissionsskador göras ersättningsgUla i större omfattning, även när de inleinträffar i anslutning till expropriation, eller också kan reglerna omersättning i samband med expropriation reformeras. En kombination av de bådametoderna är också länkbar. En allmän regel om räll för faslig-hetsägare tUlersättning för företagsskador, hur obetydliga de än är, kan enUgt utredningensmening inle genomföras. De sakliga skälen för all ha speciellaersättningsregler för immissionsfall som förekommer till behandling i sambandmed expropriation är egentligen ganska svaga. När lagstiftningen innehållerallraänna om än restriktiva regler om rätten till ersättning för skador avdenna art kan det inle utan fog göras gäUande att samma eller åtminstonelikartade regler bör gälla i det fallet att ett område av en faslighet tas ianspråk genom expropriation. Åtminstone kan det tyckas alt fall av sistnämndaart inle bör bli föremål för särbehandling annat än när skadan slår i direktorsakssammanhang med exproprialionen, dvs. när skadan inle skulle hauppkorarait eller inle skulle ha blivit lika stor, om expropriation inte hadekommit till stånd. Den naturUgaste lösningen är kanske alt expropriationsrätteninle alls befattar sig med s.k. företagsskador ulan alt dessa frågor får avgörasi annan ordning. Det är emellerlid mycket svårt atl hålla frågan om ersättningför företagsskador isolerad från andra värderingsfrågor som aktualiseras av enexpropriation. Förelagsskador och fastighelsintrång är ofta så sammanvävda altde inle lämpligen kan behandlas var för sig. Den av utredningen skisserad(3 nyaordningen innebär att både den odelade fastighetens och restfastighelens värdebestäms lill vad sora kan anses motsvara marknadsvärdet för fastigheter avliknande art. Det förra värdet skall avse fastigheten sådait den skulle varaora expropriation inle hade inträffat medan del senare värdet skall avsefastighelen i det skick som den befinner sig i efter exproprialionen. Deltainnebär att i princip alla värdeförändringar sora härrör från expropriationenblir ersällningsgiUa. Vad beträffar sådana värdeförändringar som beror inle påsjälva exproprialionen utan på dennas ändamål har beträffande beräkning avlöseskiUing under hänvisning liU grannelagsrättsliga principer föreslagits attkorrektion skall äga rum för sådana värdeförändringar om de är mera betydande,medan däreraot raindre förskjutningar i värdet inte Utredningen undersöker närmare hur en sådan regel verkar i typiskafaU om den tillämpas vid bestäraraande av ersältning för fastighelsintrång.Denna genomgång leder till slutsatsen att reglerna är godtagbara även försådana fall. Utredningen framhåller som en särskild fördel att deexpropriationsrällsliga reglerna bringas i samklang med de likartade regler somgäller inom grannelagsrällen i allmänhet och att den synnerligen slötandemolsällnmg mellan dessa regelkomplex som f. n. råder bringas ur världen. I anslulning tUl reglernaom ersättning för fastighelsintrång behandlar utredningen frågan omrättighetsexproprialion. Med hänsyn tiU de föreslagna nya reglerna är delsärskilt nödvändigt atl la ståndpunkt tUl frågan i vilka fall enrättighetsexproprialion är alt jämställa med expropriation av hel fastighet ochi vUka fall den bör jämställas med expropriation av fastighetsdel. Upplålelse av en rättighettill fastighet genom expropriation kan enligt utredningen ivärderingshänseende helt jämställas med det fall alt en del av faslighetenfrånskiljs med äganderätt och bör således behandlas enligt reglerna fördelexproprialion. Så lorde också frågan undantagslöst ha behandlats irättspraxis. Gällande regler innebär alltså atl ersättningen skall delas upp påtvå belopp, löseskUling och intrångsersättning. Eftersom någon ortsprisnivå iregel inle kan utrönas för rättigheter av denna art och 8 § ExL lorde hindraalt hänsyn las liU den exproprierandes särskilda intresse av atl förvärvarättigheten, lorde det ofta ha varit svårt alt finna någon rationell grund förall bestämma löseskUlingens belopp. Det måste enligl utredningen betecknas sombetydligt mera ändamålsenligt all, såsom följden blir av de föreslagna nyabestämmelserna, bestämma ersättningen med hänsyn lill den förändring somdärigenom orsakas i expropriationsfastighetens värde. Om expropriationen hartill ändamål att bringa en befintlig rättighet all upphöra, kan det enligtutredningen sältas i fråga, om ersättningen bör beräknas efter de regler somgäller för totalexpropriation eller för delexproprialion. När det är fråga omservitut eller annan rättighet som är knuten tUl innehavet av viss faslighet,synes del naturligast atl till-lärapa reglerna för delexproprialion, så atlersättningen bestäms med hänsyn till förändringen i den härskande fastighetensvärde genom atl rättigheten upphör. Är del däremot fråga om en rättighet avannat slag, t.ex. en arrende- eller hyresrätt, synes del uteslutet alt tUlämpareglerna om delexproprialion eftersom detta skulle innebära ell utsuddande avgränsen mellan fastighelsintrång och personlig skada. I sådana fall framstårdet som raest rationellt alt ersättningen utgår i förra av löseskUling,eftersom rättigheter av denna art ofta har elt kapitalvärde. De fall då enrättighet av angivet slag genom expropriation bringas att upphöra endastdelvis bör däremot rimligen likställas med delexproprialion. varvidvärderingsreglerna bör tiUämpas så att iimehavel av rättigheten jämställs medäganderätt till fastighet. Deangivna principerna lorde enligl utredningen tUl sina granddrag överensstämmamed gällande rält, såvitt angår fördelning av rältighels-expropriationerna påolika typer. Frågan kan regleras genom en allmänt hållen föreskrift om att deregler som gäller faslighet skall äga motsvarande tiUämpning vidrättighelsexproprialion. Utredningen framhåUer atl rätten till ersättning videxpropriation grandas på själva den omständigheten atl expropriation äger rum.I princip gäller samraa krav som inom skadeslåndsrätlen på adekvatorsakssamband mellan den skadegörande handlingen och skadan. Ersättning skallalltså inle ulgå om skadan skulle ha inträffat oavsett exproprialionen. Omskada ändå skulle ha inträffat men expropriationen gör skadan större än annarslär ersättningen böra begränsas tUl merbeloppet. Även iexproprialionssammanhang ersätts endast ekonomisk skada. Skadeberäkningen börske genom jämförelse meUan två tänkta händelseförlopp. Domstolen kan härvid iprincip förfara på två sätt. Den kan ulgå från atl händelseförloppet komraeratt utveckla sig resp. skulle ha utvecklat sig på visst sätt och döraa utersättning i enlighet härmed. Den kan också, i fall då två eller flera alternativahändelseförlopp är länkbara, la hänsyn till sannolikheten för det ena eller detandra händelseförloppet och bestämma ersättningen tiU etl medelvärde,eventuellt med övervikt åt eltdera hållet beroende på den större eller mindresannolikheten för ett visst händelseförlopp. Del är svårt atl av förefintligtdomsmaterial läsa ul vilken handlingslinje domstolarna brakar följa iexpropriationsmål. Enligt utredningens uppfattning ger emellertiddorasmotiveringarna vid handen att domstolarna är mera benägna atl beräknaersättning efter elt enda antagligt alternativ än alt inlåta sig på resonemangrörande saimoUkheten för del ena eller andra framtida händelseförloppet. Iblandrör ovissheten vid värderingen inte frågan om och när expropriaten kommer atldrabbas av en utgiftsökning eller inkomstminskning utan i stället frågan omoch när detta ändå skulle ha inträffat oberoende av exproprialionen. Som ettexempel nämner utredningen den i expropriationsmål ofta förekommande ersättningspostenflyltnmgskoslnad. Om sannolikheten talar för all frågan om flyttning inteskulle ha aktualiserats på lång lid kan man ulgå från att helaflyttningskostnaden döms ut. När expropriaten i allt fall inle hade kunnaträkna med att stanna kvar mer än lorde ersättningen begränsastill vad som svarar mol den ränteförlust han lider genom att flyttningentidigareläggs. Utredningen anser det inte sannoUkt att domstolen i ett faU somligger mellan dessa alternativ skulle beakta ovissheten i fråga omvärderingsförulsällningama. Del finns emellertid exempel på atlexpropriationsdomstolar dömt ut ersätt- ningför t. ex. förelagsskador på grundval av sakkuimigulredningar, som i betydande utsträckningräknat med värden baserade på sannolikhels-kalkyler. Domstolarna ställer sigalltså inle helt främmande till beräkningar som grandas på sådana kalkyler menen viss obenägenhet finns hos domslolama att själva ge sig in på kalkyler ulanslöd av sakkunskap på det speciella område det är fråga om. kommer förmodligen del naturliga och från ekonomisk synpunktriktiga betraktelsesättet, alt ersättningar för framtida skada graderas medhänsyn tUl sannolikheten för skadans inträde, att med tiden alltmera trängaigenom i rättspraxis. Det kunde kanske övervägas, om inte en uttryckligvärderingssregel borde införas i lagen för att stödja och påskynda enutveckling i denna riktning. Frågans räckvidd är emeUertid inle begränsad tUlexpropriationsrätten och del lorde därför vara mindre lämpligt all genominförande av särskilda bestämmelser på detla speciella område riskera atträttstUlämpningen blir en annan än på andra närstående områden. Utredningen tar i detlasammanhang upp frågan om hänsyn vid ersättningens bestämmande skall tas tillålgärder som den exproprierande vidtar i syfte alt nedbringa ersättningen. Reglerhärom finns i 7 § andra stycket ExL. Liknande regler bör gälla även ifortsättningen. Det synes dock överflödigt att meddela särbestämmelser för detfall alt den exproprierande på grand av föreskrift i lag eller annanförfattning är skyldig att vidta viss åtgärd. Däremot behövs otvivelaktigt enallmänt hållen föreskrift om verkan av åtaganden som den exproprierande gör isyfte alt minska expropriationsersättningen. Ofta ligger det i båda parternasintresse all skadan begränsas genom sådana åtgärder och i vissa fall är dellat. o. m. ell allmänintresse. Om expropriaten motsätter sig åtgärderna ochbegär alt i stället få betalning i pengar får domstolen avgöra om ersättningenskall bestämmas under anlagande all åtgärderna kommer till slånd eller inle.Utredningen anser det rimligast atl frågan regleras genom en lagregel avinnebörd att hänsyn skall tas lill den exproprierandes åtagande om della är avbeskaffenliel att skäligen böra godtas av den ersättningsberättigade. Genom ensådan regel bortfaller behovet av den specialbestämmelse omservitutsutfästelser sora gällande lag innehåller. I 4 kap. 6 § AExL har lagilsupp en lagregel av nu angivet innehåll i anslulning liU en med gäUande rält (34§ ExL) överensslämraande föreskrift om att expropriationsersättningen skallbestämmas i pengar att betalas på en gång. Omexpropriaten vidtar åtgärder som är ägnade all göra exproprialionsskadanstörre än den nödvändigtvis måste vara bör della enligl utredningen inte ledatill att expropriationsersättningen sätts till högre belopp än om han hadeförhållit sig passiv. torde följa redan av den allmänna principen atlendasl sådan skada sora orsakals av ex- proprialionenersätts som exproprialionsskada.