prop · FU0320 · 1971-12-31 00:00:00 — Vid utmätning av ägarhypotek, som finns närpantbrev är pantsatt men hela dess belopp inte går åt för 172 KungL Maj:ts proposition nr 1971 atttäcka fordringen, kan inle heller någon motsvarighet lill nuvarande ordningmed utbrytning av ägarhypotek komma i fråga. Andravägar för att realisera värdet av utmätt ägarhypotek får alltså sökas.Beredningen har föreslagit att två möjligheter skall slå lill buds. Den ena innebäralt borgenär för vars fordran ägarhypotek har blivit utmätt skall kunna begäraatt fastigheten las i anspråk och den andra all borgenären kan få det utmättaägarhypoteket pantförskrivet lill sig. Båda möjligheterna skall enligtberedningens förslag stå öppna vare sig utmätningen avser ägarhypotek i formav obelånat pantbrev eller outnyttjad del av belånat pantbrev. Deav beredningen föreslagna lösningarna när det gäller att ge borgenärernamöjlighet att la i anspråk ägarhypotek har allmänt godtagits underre-missbehandligen. I några remissyttranden har anförts all den föreslagna ordningenmedför ell mera komplicerat och tidsödande förfarande än f. n. och att reglernakan komraa atl leda lill att fasligheter i större utsträckning ännu kan komraa att las i anspråk för oprioriterade borgenärers räkning. Beredningensförslag ansluter enligt min mening väl till panträttsreglerna i JB. Väljerborgenär sora har fåll ägarhypotek utmätt för sin fordran att hosutmätningsmannen begära att fastigheten skall tas i anspråk, skall beslut omdetta innebära att fastigheten anses ulmätt. Det sedvanliga förfarandet vidrealisation av utmätt fastighet skall därefter vidta och borgenären åtnjuter dåden förmånsrätt som följer med ägarhypoteket. Borgenärens fordran blir jämställdmed fordran som är förenad raed panträtt i fastigheten. Väljer borgenären attfå det utmätta ägarhypoteket genom utmätningsmannens försorg pantförskrivet försin fordran, får han samma ställning som annan fordringsägare med förmånsrättpå grund av panträtt. Han kan själv begära betalning ur fastigheten och fårvid exekution i fastigheten på annans begäran den förmånsrätt för sin fordransom panträtten medför. Denordning för realisation av utmätt ägarhypotek som gäller nu innefattar riskför värdeförstöring. När ägarhypoteket säljs som utmätt lös egendom, kan detkomma att säljas till pris som inte alls motsvarar det värde det utgör ifastighetsägarens hand. En betydande fördel är enligt min mening att denna riskelimineras vare sig borgenären väljer den ena eller andra av de möjligheter somerbjuds enligt beredningens förslag. Somframhållits under remissbehandlingen kan den föreslagna ordningen i vissa fallmedföra ett mer komplicerat förfarande än del nuvarande. Delta gäller speciellli de fall då borgenär finner sig böra begära att fastigheten skall tas ianspråk och utmätningen därigenom leder till att exekutivt förfarandebeträffande själva fastigheten oraedelbart inleds. Som någon remissinstansanfört kan de föreslagna reglerna också komma att leda till att fastigheter iframtiden kommer alt i något större utsträckning än nu tas i anspråk föropriorilerade borgenärers räkning. Del bör emellertid i detta sammanhangframhållas att del f. n. inte är särskilt vanligt att ägarhypotek ul- Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 173 mäts.Av de 73 468 utmätningar som anhgt statistiken företogs i hela landet undersista och riktade sig sålunda endast 499 motägarhypotek. De utmätningar som förekommer sker oftast först när exekution ifastigheten har inletts. Anledningen till atl ägarhypotek sällan kan las ianspråk är att ägarhypotek regelmässigt är pantförskrivet för efterföljandeinteckningshavares eller annan borgenärs räkning. Enligt min raening finns detingen anledning att räkna med någon påtaglig ändring i dessa avseenden iframtiden. Man bör sålunda kunna räkna med alt utmätning av ägarhypotek intekominer att äga rura annat än undantagsvis, om inle själva fasligheten ärutmätt. De möjligheter som förslaget anvisar för dessa fall är enligt rainraening lärapliga. Omförfarandet efter utmätning utformas efter beredningens förslag, är detnödvändigt att det ges regler som innebär att man vid själva utmätningen avägarhypotek tar pantbrevet i förvar om del innehas av fastighetsägaren. I annatfall får den sora innehar pantbrevet meddelas förbud alt lämna ul det ulan attutmätningsmannen har gett sitt tillstånd. Också i fråga om tillvägagångssättetnär ägarhypotek skall tas i mät ansluter jag mig alltså till beredningensförslag. Ilikhet med beredningen anser jag att utmätning av ideell andel av ägarhypotekbör vara möjhg men att det i JB uppställda förbudet mot inteckning ifastighelsandel bör leda till att del inle kan tillåtas att ideell andel avägarhypotek pantförskrivs för sig. Har ideell andel av ägarhypotek utmätts,bör alltså borgenären vara hänvisad till atl begära att den andel avfastigheten som svarar mot andelen i ägarhypoteket tas i anspråk och därigenomblir alt anse som utmätt. De regler som skall gälla vid försäljning av andel ifaslighet kan därefter tillämpas. 2.14.7Beskrivning och värdering av utmätt fastighet m. m. Fastighetsom skall säljas exekutivt skall enligt 79 § UL beskrivas och värderas avutmätningsmannen. Åtgärderna skall företas i samband med utmätningen avfastigheten eller, ora försäljningen skall ske efter framställning hos ÖE, iomedelbar anslutning till atl framställningen, görs. Beskrivningen skall iförsta hand tjäna lill ledning för framtida spekulanter på fastigheten. 1samband med att lagen (1966: 453) om vad som är fast egendom genomfördesutvidgades beskrivningen till alt också bli ett första led i utredningen avvad som hör lill fastighet som skall säljas exekutivt. Det föreskrivs sålundaatt utmätningsmannen i beskrivningen skall ange tillbehör till fastigheten iden mån det är påkallat med hänsyn lill tillbehörens värde eller av annansärskild orsak, vilket förutsätter all del i samband raed beskrivningenverkställs en utredning angående vad fastigheten omfattar (jfr prop. 1967: 16s. 119 och 145). Även värderingen av fastigheten kan sägas tjäna till ledningför spekulanterna. är den emallerlid av betydelse i andra avseenden,såsom i fråga om fördelningen av ansvaret för gemensam inleck- 174 KungL Maj:ts proposition nr 1971 ningoch av köpeskillingen för gemensamt intecknade fastigheter. Det kan ocksåpåpekas alt värderingen kan tjäna lill ledning för den prövning av frågan ombud sora avges på exekutiv auktion på fastigheten kan godtas sora åliggerauktionsförrättaren (126 § 3 mom. Beredningenhar föreslagit vissa ändringar i vad som gäller beträffande beskrivning ochvärdering. Ifråga om beskrivningen har beredningen funnit en raer ändamålsenlig ordning änden nuvarande vara att låta ÖE avgöra när under del exekutiva förfarandetbeskrivningen bör ske. Enligt beredningens förslag skall ÖE sålunda låtabeskriva fastigheten så snart det är lämpligt med hänsyn till det fortsattaförfarandet, Beredningensförslag får ses mot bakgrunden av alt en stor del av de ärenden angåendefastighelsexekution som handläggs av överexekutorerna inte leder lillförsäljning. Med den nuvarande ordningen då beskrivningen obligatoriskt skallske i ett inledande skede av förfarandet blir del ofta så att del arbete somnedläggs på beskrivningen framstår som överflödigt lill följd av attförfarandet avbryts innan det har fortskridit till försäljning. Medanledning av beredningens förslag beträffande lidpunkten för beskrivningenvill jag framhålla all den arbetsbesparing som kan uppnås genom atl det fårankomraa på ÖE all från fall lill fall beslärama när beskrivning skall ske ärbegränsad. För alt fylla sitt ändamål måste beskrivningen och den utredningsom sker i anslulning lill denna i allmänhet förläggas till ell relativt tidigtskede av förfarandet. Härtill kommer, sora påpekats under remissbehandlingen,alt regeln all fastighet normalt skall säljas inle gerutrymme för annat än kortare uppskov raed beskrivningen. Förutsättningarna föratt ÖE skall kunna avvakta ett lämpligt tillfälle för beskrivningen är sålundabegränsade. Jag vill också betona alt en ordning som den föreslagna inle kantillåtas få den följden att tidsutdräkten vid exekutiva försäljningar ökas. Ävenom den ordning som beredningen föreslår sålunda inte kan antas medföra någramer påtagliga ändringar i förhållande lill vad som gäller, bör denemellertid kunna leda till att en del onödigt arbete kan undvikas. I vissafall, såsom t. ex. när anstånd med försäljningen har medgetts, kan det ståklart att beskrivningen bör anslå tills vidare. Med tanke på sådana fall finnerjag förslaget kunna medföra fördelar. Liksora del helt övervägande flertaletremissinstanser anser jag sålunda alt det bör genomföras. Iövrigl innefattar beredningens förslag beträffande beskrivningen en motsvarighettill den nuvarande föreskriften alt tillbehör till fasligheten skall anges ibeskrivningen i den mån det är påkallat med hänsyn till tillbehörens värdeeller av annan orsak. Alt denna föreskrift behålls framstår som naturligt medhänsyn till att de i 2 kap. JB intagna bestämmelserna om tillbehör tillfastighet i allt väsentligt motsvarar dem som har genomförts genom lagen om vadsom är fast egendora. Jag biträder sålunda beredningens förslag i den delen. Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 175 Värderingav faslighet skall enligt beredningens förslag inle vara någon obligatoriskåtgärd. För fall då det exekutiva förfarandet avser fastighet som inte besvärasav gemensam inteckning innebär beredningens förslag sålunda att värdering skallske endast ora taxeringsvärde saknas eller kan antas vara missvisande. Beredningens förslag isistnämnda hänseenden har mött kritik under remissbehandlingen. De kritiskaremissinstanserna har allmänt gett uttryck för uppfattningen att värderingalltid bör ske i samband med beskrivningen. Man har därvid framför allt pekatpå regeln atl den som förrättar fastighelsauktion inte får godta inrop, om detär sannolikt all avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Det framhålls alldenna regel förutsätter att ÖE har en uppfattning om fastighetens egentligavärde. Man menar alt taxeringsvärdet i allmänhet inte kan las sorautgångspunkt för prövningen. Det har också underslrukits alt det blir förenatraed svårigheter att enbart med hjälp av beskrivningen bedöma om taxeringsvärdepå faslighet kan antas vara missvisande eller inte. I några remissvar hardessutom påpekats alt följden av den ordning beredningen föreslår koramer altbli atl beskrivming och värdering, när sådan enligt förslaget skall ske, kommeratt äga rum vid skilda tillfällen, vilket anses medföra praktiska ölägenheteroch tidsutdräkt. Enligt min mening har denuppfattning sora sålunda har koramit till uttryck under remissbehandlingen fogför sig. Jag anser därför atl värdering alltid bör ske av fastighet som skallsäljas exekutivt. Från praktisk synpunkt framstår del därvid som lämpligt atlvärderingen och beskrivningen sker i ell sammanhang, varrid de båda åtgärderna,liksom f. n., oftast kan genomföras vid en förrättning och av enförrätlningsman. Någon näranvärd ökning av de exekutiva myndigheternasarbetsbörda lorde ett frångående av beredningens förslag alltså inle inedföra. Somförut antytts har värderingen f. n. särskild betydelse i fråga om fördelningenav ansvaret för gemensam inteckning. Enligt JB finns inte den nuvarandemöjligheten att ansvarsfördelningen bestäms i inteckningshandlingen (jfr 6kap. 10 §). Detta raedför att de under det exekutiva förfarandet åsatta värdanakan komma atl bli avgörande för ansvarsfördelningen i större utsträckning än f.n. Liksom f. n. bör värdering av gemensarat intecknade fastigheter också kunnaläggas till grund för fördelning av köpeskilling vid samtidig försäljning avgemensamt inlecknade fastigheter. Beredningen har föreslagit en föreskrift avinnebor att alla fastigheter som svarar för en gemensam inteckning skallvärderas, om en eller flera av dem skall säljas exekutivt och taxeringsvärdesaknas eller kan antas vara missvisande för någon av de gemensamt intecknadefastigheterna. Beredningensförslag går utöver vad som behövs som komplement till bestämmelserna i omansvarsfördelningen för gemensam inteckning så till vida all enligt förslagetsamthga gemensamt intecknade fastigheter skall värderas också i fall dåtaxeringsvärdet för någon av dem kan antas vara miss- 176 KungL Maj:ts proposition nr 1971 visande.Enligt min mening föreligger det inle behov av en sådan utvidgning avföreskriftens räckvidd. Med hänsyn härtill och till de tillämpningssvårig-helersom den skulle medföia anser jag att denna utvidgning inte bör göras. I övrigthar jag inte något att erinra mot en föreskrift av den innebörd somberedningen har föreslagit. I fråga ora sättet förvärdering har beredningen inte föreslagit annan föreskrift än alt tillbehörskall värderas för sig om det finnes påkallat. Jag delar beredningensuppfattning alt en föreskrift av den innebörden bör tas upp i lagen. Enligt minmening är del lämpligt alt förutsättningarna för särskild tillbehörsvärderingoch särskilt angivande av tillbehör i beskrivningen anges på samma sätt.Påpekas bör atl en sådan samordning inle gör del nödvändigt alt alllid särskiltvärdera tillbehör sora anges i beskrivningen. I allraänhel torde det emellertidframstå som naturligt all förfara på del sättet. Självfallet innebär delförhållandet att det får ankomraa på ÖE att låta beskriva och värderafastighet inte alt det är ÖE som skall genomföra åtgärderna. ÖE bör uppdra ållämplig person alt verkställa beskrivningen och värderingen. I flertalet fallfordel det komma att falla sig naturligt att ÖE anlitar kronofogdemyndighet.Som beredningen framhåller bör ÖE vid behov i stället kunna anlita särskildasakkunniga. I raer komplicerade fall, såsom när fråga är om industrifastighet,bör detta vara lämpligt. Enligt rain mening bör det inte vara uteslutet atl ÖEger kronofogdemyndighet i uppdrag att verkställa beskrivningen och anlitarsakkunnig för värderingen. ÖE bör också kunna ge sakkunnig uppdrag atl biträdakronofogdemyndigheten vid beskrivning och värdering. Enligt gällande rätt tordetalan mot beskrivning och värdering inle kunna föras särskilt. Den som ärmissnöjd med värdering har sålunda ansetts kunna klaga däröver endasl i sambandraed klagan över auktion (jfr NJA 1958 s. 558). Någon ändring i vad som nutillämpas bör inte ske i delta sammanhang. Jag vill emellertid påpeka all detstår fastighetsägare och annan som berörs fritt att lill ÖE framföraanmärkningar mol beskrivning och värdering. I den mån anmärkningar finnes varabefogade bör rättelse åvägabringas. Jag vill också erinra om alldeparlementsförslaget lill lag om exekutiv försäljning av fast egendom, liksomberedningens förslag, innehåller bestämmelser sora gör del raöjligt althänskjuta tvist ora tillbehör till domstols prövning (jfr 5 § andra styckel ideparlementsförslaget till lag om exekutiv försäljning av fast egendom). Beträffandeden ytterligare utredning om faslighels rättsliga beskaffenhet som bör föregåen exekutiv fastighetsförsäljning har beredningen föreslagit bestämmelser som ihuvudsak överensstämmer med dem som gäller. Enligt beredningens förslagskall fastighetsägaren på anmodan tillhandahålla handlingar som tjänar lillupplysning om fastigheten i rättsligt hänseende. ÖE skall också på annat sättåvägabringa fullständig utredning i dessa av- KungLMaj:ts proposition nr 1971 177 seenden.Mot beredningens förslag i dessa avseenden har jag liksora remissinstansernainte något alt erinra. Jag biträder också beredningens förslag att del skallåläggas ÖE att söka utreda i vad mån kända nyttjanderälter och andra sådanarättigheter utgör en ekonomisk belastning för fastigheten. Föreskriften häromfår ses mot bakgrunden av alt rättigheter av detta slag enligt vad som förordasi det följande alllid skall förbehållas vid försäljningen, om del saknasanledning all anta alt de belastar fastigheten till beaktansvärd skada förinnehavare av fordran med bättre rätt till fastigheten. Underexekution i fastighet kan det visa sig atl fastighetsägaren innehar eltobelånal pantbrev. Beredningen har påpekat att det kan vålla svårigheter ocholägenheter för det exekutiva förfarandet om ägaren i sådant fall får behållapantbrevet och förfoga över det utan inskränkningar. Beredningen har därförföreslagit en bestämmelse som innebär att pantbrev som ägaren innehar påanmodan skall överläranas till ÖE. Beredningens förslag innefattar ocksåbestämraelse all pantbrev sedan del har överlämnats inte får pantförskrivasutan ÖE:s tillstånd. Beredningensförslag i nu nämnda hänseenden har godtagits eller lämnats utan erinran av dethelt övervägande flertalet remissinstanser. I elt par remissvar framförsemellertid invändningar. Det hävdas därvid all ägarens rätt alt disponera överpantbrev inle bör inskränkas, i varje fall inte om pantbrevet ger bättreförmånsrätt än exekutionsfordran. Det framhålls också att svårigheter uppslårför ÖE vid bedömningen om pantbrev bör få pantförskrivas under exekutionen.Vidare framförs uppfattningen att bestämmelserna blir ineffektiva, eftersomanmodan atl överlämna pantbrev inte är förenade med någon form av sanktion. Enligtrain mening innebär beredningens förslag en riralig avvägning mellan å enasidan intresset av alt hindra ägaren som innehar pantbrev att genom att förfogaöver det försvåra det exekutiva förfarandet och å andra sidan ägarens intresseav atl utnyttja pantbrevet för pantförskrivning, t. ex. för alt skaffa raedeltill frivillig betalning av exekutionsfordringen. Det innefattar sålunda delsen skyldighet för ägaren att överlämna pantbrev som han innehar och elt förbudför honom att därefter pantförskriva detta dels en möjlighet för honom attgenom alt hänvända sig till ÖE utverka undantag från förbudet. Liksomhuvuddelen av remissinstanserna är jag beredd biträda beredningens förslag idenna del. Jag vill erinra ora alt en liknande avvägning har gjorts när detgäller ägarens raöjligheter att under exekution utnyttja själva fastighetenoch tillbehör till denna (jfr nuvarande 80a§UL). ÖE;sbefogenhet all medge att obelånal pantbrev får pantförskrivas får utnyttjasmed beaktande av de syften sora bestämmelsen atl pantbrevet skall överlämnas äravsedd alt fylla. Några närmare riktlinjer för ÖE:s handlande kan svårligenanges. ÖE får bedöma en framställning om tillstånd Maj:ts proposition nr 1971 attpantförskriva pantbrev med hänsyn lill omständigheterna i det enskildafallet. Medanledning av vad som har framförts under remissbehandlingen finner jag detkunna övarvägas all förena skyldigheten för fastighetsägaren att överlämnaobelånat pantbrev med någon form av sanktion. Jag vill emellertid framhållaatl de skyldigheter som under elt exekutivt förfarande åligger fastighetsägareeller annan gäldenär inte är förenade med någi'a i den exekutionsrällsligalagstiftningen fastställda sanktioner. Frågan om sådana fordras i olikaavseanden bör enligt min mening prövas i ett sammanhang. En sådan prövning börkunna ske under utarbetandet av UB. Påpekas bör att pantbrev som påträffas hosfastighetsägaren bör kunna tas i förvar på samma sätt som andra handlingar haninnehar. 2.14.8Kungörelser och underrättelser om fastighetsauktion m. m. Idetta avsnitt behandlas frågor som rör dels bevakning av fordringar ochrättigheter under fastighetsauktion dels tidpunkten för bevakningssamraanträdeoch sammanträde för fördelning av köpeskilling dels kungörelse och särskildaunderrättelser om fastighetsauklion. F. n. gäller all del föreauktion på fastighet skall hållas att samraanträde med rätlsägarna, vanligenkallat borgenärssararaanlräde (102 och 106 §§ UL). Detta kan äga rura påauklionsdagen före utropet av fastigheten eller som ell särskiltsammanträde. Ändamålet raed sammanträdet är atl ge rättsägarna tillfälle allbevaka sina anspråk och låta dera framställa anmärkningar mot bevakningar samtdärjämte att möjliggöra överenskommelser mellan rätlsägarna. På grundval avvad sora förekoramit vid sammanträdet upprättas förteckning över fordringaroch rättigheter som skall iakttas vid auktionen. Beredningenföreslår i fråga om det nu nämnda sararaanträdel, som jag i fortsättningen ienlighet med beredningens förslag kallar bevakningssaminanträde, all del skallhållas antingen som auktionen eller läraplig dag tidigare.Beredningens förslag innebär atl bevakningssararaan-trädet alllid sora ettsärskilt samraanträde skall hållas formellt skilt från själva auktionen.Remissinstanserna har lämnat beredningens förslag utan invändningar. Enlänsstyrelse har emellertid anfört, all den nuvarande ordningen som tillåteratt bevakningsförfarandet anordnas som ell led i auktionen bör behållas ochalt särskilt bevakningssainmanträde inle skall vara obligatoriskt. Jagbiträder beredningens förslag i de avseenden som har nämnts. Enligt rainmening bör del vara en fördel att bevakningsförfarandel alltid hålls formelltskill från ulropsförfarandet. Jag vill framhålla att förslaget medger attbevakningssammanträdet i mindre invecklade fall hålls i direkt anslulning lillauktionen. Mot vad beredningen i övrigt har anfört i anslutning till förslagelbeträffande bevakningssammanträdet har jag inte något atl erinra. Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 179 Beträffandesamraanträde för fördelning av köpeskilling gäller nu alt det skall hållas påfyrtioandra dagen eller, i de fyra nordligaste länen, på femtio-sjätte dagenefter auktionen. Enligt beredningens förslag skall också tidpunkten för dettasammanträde bestämmas av ÖE efter vad sora är lämpligt. Beredningen anser atten tidrymd av mellan auktionen och sammanträdet är lämplig. Beredningens förslag isistnämnda del har lämnats utan erinran av det helt övervägande flertaletremissinstanser. I ett par remissvar ges uttryck för uppfattningen atltidpunkten för fördelningssamraanlrädel liksom bör vara fastställd ilag. har framhållit all den tidrymd mellan auktionen ochsammanträdet som beredningen har funnit lämplig är för kort och bör utsträckaslill atl motsvara nuvarande . Som skäl för detta har anförts atlbesvär över auktionen kan anföras kort före den långa besvärstidensutgång och att visst rådrum då behövs för de åtgärder detta kan föranleda. Genora beredningensförslag uppnås den fördelen att man kan ta viss hänsyn till omständigheterna idet enskilda fallet när tidpunkten fastställs. Jag ansluter mig alltså, liksorahuvuddelen av remissinstanserna, också lill beredningens förslag i denna del.Framhållas bör all den tidrymd mellan auktionen och fördelningssammanlrädetsom beredningen har angivit som läraplig är atl se soni en rekoraraendationför normalfallet. Del ankommer i det enskilda fallet på ÖE atl avgöra vilkentidpunkt som är lämplig för sammanträdet. Infören exekutiv fastighetsauklion måste information om auktionen spridas.Informationen riktar sig till dera sora har fordringar och rättigheter som börbeaktas vid denna eller vars intressen på annat sätt direkt berörs av försäljningen.Härutöver riktar sig informaiionen till möjHga spekulanter på fastigheten. Idetta avseende är det av betydelse att den utformas så att köpintressetstimuleras. Den lagstiftning beträffande fastighetsexekutionen som föreslås idetta sammanhang innehåller olika bestämmelser som syftar till att åstadkommagoda ekonomiska resultat vid exekutiva fastighetsförsäljningar eller i varjefall att försäljningar till underpris undviks. Föreskrifterna om informationbör fylla samma syfte. Nuvarandeordning innebär att kungörelse om förestående auktion skall införas i allmännatidningarna, dvs. Post- och , minst föreauklionsdagen och dessutom i ortstidning minst . Vissabestämraelser ges om kungörelsens innehåll (101 och 103 §§ UL). Därjämteföreskrivs att särskilda underrättelser om auktionen senast föredenna skall sändas lill dem som har fordran eller rättighet sora bör iakttasvid auktionen. Debestämmelser beredningen förordar innebär atl den nuvarande ordningen i sinahuvuddrag behålls. Beredningen föreslår sålunda dels elt kungörelseförfarandedels att särskilda underrättelser skall utgå till sakägarna. Maj:ts proposition nr 1971