prop · FU0320 · 1971-12-31 00:00:00 — 1968: 143) ges bankbolag,spai'banker och jordbrukskassor möjligheter att för att skydda fordran köpaegendom som är utmätt eller pantsatt för fordringen inte bara då egendomenutbjuds på offentlig auktion utan också då den enligt de i 96 a § ULbeträffande lös egendom införda bestämmelserna av utmätningsman säljs underhand. Banklagstiftningen behöver jämkas i nu nämnt avseende, om beredningensförslag om underhandsförsäljning av utmätt fastighet genomförs. Beredningenhar emellertid inte ansett sig behöva lägga fram förslag till jämkningar idetta sammanhang. Beredningensförslag har vid remissbehandlingen fått ett positivt mottagande och huvddelenav remissinstanserna har tillstyrkt att förslagen läggs till grund förlagstiftning. Till dessa remissinstanser hör hovrätterna för ochÖvre , bankinspektionen, länsstyrelserna i , ,, och , EON, Svenska bankföreningen.Svenska sparbanksföreningen. stadshypotekskassa,, allmännyttiga bostadsföretag.Svenska försäkringsbolags riksförbund. Föreningen mellan ombudsmännen hosSveriges landshypoteksinstitution, . FöreningenSveriges häradshövdingar och stadsdomare. Föreningen ochSveriges industriförbund. Iflera remissvar uttalas att beredningens förslag beträffande förfarandet vidfastighetsexekution innelDär en i stort sett ändamålsenlig anpassning avförfarandet vid exekution i fast egendom till . framhållsdärvid att beredningens förslag i den mån de går utöver vad som betingas av JBtillmötesgår ett behov av reformering av om fastighetsexekution.Uttalanden av sådan innebörd görs t. ex. av hovrätterna för ochövre . anser det värdefullt att de i mångastycken svåröverskådliga och praktiskt ohanterliga regler rörandefastighetsexekution, som ingår i UL och anslutande författningar, nu har blivitföremål för en genomgripande översyn samt att reglerna därvid harsystematiserats och sammanförts. Föreningen konstaterar också med tillfredsställelseatt beredningen målmedvetet har strävat att vid sidan av den nödvändigaanpassningen till den blivande nya jordabalken modernisera det exekutivaförfarandet så att det kan tillgodose kreditlivets behov av en smidig ochpraktisk exekutionsordning. I yttrandet från Sverigesstadshypotekskassa framhålls att förslagen rörande förfarandet vid exekutivförsäljning av fastighet bygger på redan nu gällande principer, som dock harmodifierats med utgångspunkt från reglerna i JB. Liknande synpunkter anförs avlänsstyrelserna i , och Västerbot- Kungl.Maj:ts profiosition nr 1971 83 Enligt EON framstår beredningens förslag i fråga ora handläggningen avexekutiva fastighetsförsäljningar rent allmänt som rationella och ägnade att gebättre resultat än vad de nuvarande försäljningsreglerna gör. Föreningen mellanombudsmännen hos landshypoteksinstitution anser att de föreslagnareglerna om fastighetsexekutionen i allt väsentligt innebär en ändamålsenligreglering av förfarandet efter det att exekution har inletts. Utformningen avförfarandet i denna del förefaller föreningen väl ägnad att på etttillfredsställande sätt tillgodose fastighetskreditgivarnas intressen. kritisk mot de regler om hur exekution skall inledas somberedningen har föreslagit. Föreningen framhåller helt allmänt att det frånkreditgivarnas synpunkt är av särskilt intresse att reglerna i det avseendetutformas med sikte på vad som med hänsyn till det praktiska livets krav är meständamålsenligt. I ett par remissvarpåpekas att förslaget beträffande förfarandet vid exekution i fast egendominnehåller regler som är invecklade och svårtillgängliga. Hovrätten för övreNorrland framhåller att tillämpningen av vissa av de föreslagna reglerna, trotsdessas stora förtjänster, torde komma att vålla åtskilliga svårigheter försådana parter i förfarandet som inte är rättsbildade. Främst gäller dettaenligt hovrätten den allmänhet till vilken utbud vid fastighetsexekution skallriktas. finner förslagen i allt väsentligttillgodose rimliga krav på tydlighet. På vissa punkter anser föreningenemellertid de förslagna bestämmelserna så invecklade att de för en lekman tordete sig nära nog helt obegripliga och även av en juridiskt skolad läsarefordrar mer än rimlig tankemöda. Som exerapel nämner föreningen bl. a. deföreslagna bestämmelserna om utropsförfarandet, när fastighet belastas avflera rättigheter. Enligt föreningens mening är det önskvärt att allamöjligheter till förtydliganden och ytterligare förenklingar i lagtextutformningentillvaratas. Allmänt kritiskasynpunkter beträffande beredningens förslag rörande fastighetsexekutionenframförs av länsstyrelserna i , och län.Länsstyrelsen i län anser att förslaget till lag om exekutiv försäljningav fast egendom i många avseenden är i behov av en omarbetning. Mycket av datsom har vunnits genom att samraanföra reglerna rörande fast egendom till ensärskild lag har enligt läns-styi'elsen förlorats dels genoin attbestämmelserna har gjorts alltför kortfattade och oklara och delsgenom att det förutsätts, ait kompletterande föreskrifter skall utfärdas iadministrativ ordning. menar att överskådligheten därigenom harminskat väsentligt. i är av uppfattningen attförslagen beträffande fastighetsexekutionen inte i tillräcklig grad tillgodoserbehovet av förenklingar. Visserligen kan enkla fastighetsexekutioner kanskebli ännu något enklare om förslagen genomförs. Vissa av förslagen kommeremellertid enligt mening att verka i motsatt riktning. 84 KungL Maj:ts proposition nr 1971 nandesynpunkter anläggs av i , som anför att det, liksomfallet är , torde bli endast ett fåtal som så behärskar förfarandet videxekutiv fastighetsförsäljning, att de i olika situationer kan ta tillvara sinaintressen på bästa sätt. Förslaget kommer även att medföra attöverexe-kutorernas arbetsbörda ökas. I förslagen förutsätts i olika avseendenåtgärder och aktiv medverkan från ÖE:s sida i väsentligt större utsträckningän f. n. och det arbete ÖE måste ägna fastighetsförsäljningarna blir både omfattandeoch tidsödande. LänsstjTclsan finner det därför troligt, att en visspersonalförstärkning kan bli behövlig. Beredningensförslag att reglerna om exekutiv försäljning av fastighet skall upptas i ensärskild lag, som fraradeles skall kunna bilda ett självständigt kapitel i enUB, samt atlt reglerna om utmätning av fastighet, köpeskillingsfördelning,kostnader och fullföljd t. v. skall stå kvar i UL har allmänt godtagits underremissbehandlingen. Flera remissinstanser betonar särskilt att sammanföringenav reglerna om försäljning till en särskild lag innebär att reglerna blir meröverskådliga och att en bättre systematik kan åstadkommas. Allmänna uttalandeni sådan riktning görs av bl. a. hovrätten för övre samt länsstyrelsernai , , och . Någraremissinstanser anser emellertid att också reglerna om köpeskillingsfördelningbör tas in i lagen om exekutiv försäljning av fast egendom. Hovrätten förVästra anser sålunda att reglerna om köpeskillingsfördelning har ett sånära samband med försäljningsreglerna att det skulle vara till fördel om defördes in i den särskilda försäljningslagen. Enligt hovrätten bör de ocksåframdeles tas in i det kapitel i en UB som rör försäljning av fast egendom.Även i yttrandena från i och sparbankges uttryck för uppfattningen att bestämmelserna om köpeskillingsfördalning börfinnas i den särskilda försäljningslagen. i ochSveriges fastighetsägareförbund ser det som önskvärt att alla regler som berörexekutiv försäljning av fastighet förs samman i en lag. Länsstyrelsenframhåller, att bestämmelserna därigenom skulle bli mer lättillgängliga ochöverskådliga. Beredningensåsikt att överexekutorsinstitutionen bör avskaffas ochkronofogdemyndigheterna i samband därmed anförtros bl. a. försäljning av fastegendom kritiseras i yttrandena från flera länsstyrelser. iMalmöhus län framhåller att beredningen, som den förutskickarförslag om att ÖE skall avskaffas, finner att försäljning av fast egendom ra.m. bör koncentreras till vissa kvalificerade befattningshavare inomkronofogdeorganisationen. sätter mot bakgrunden av detta i frågaom inte ÖE skulle kunna behållas. betonar därvid att någonallvarligare kritik inte har riktats mot den nuvarande ordningen.Länsstyrelserna i och anför liknande synpunkter.Förstnämnda länsstyrelse påpekar att vad beredningen förordar är en regionalorganisation med lokalisering till residensstäder som skall ersätta Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 85 överexekutorernai fråga om försäljning av fast egendom. Enligt mening står ensådan anordning inte i god överensstämmelse med strävandena att åstadkomraa enrationell länsförvaltning. i anser attkronofogdemyndigheterna inte inom överskådlig tid koramer att förfoga överpersonal som besitter sådana kunskaper och sådan erfarenliet inom framför alltfastighetsrättens oraråde som behövs för att försäljning av fast egendom m. m.skall kunna anförtros dem. överexekutorsinstitutionen avskaffas bör därförenligt mening ärenden av så kvalificerad art somfastighetsförsäljning kunna ankomma på länsstyrelserna, inom vilka det sedangammalt finns personal som är väl förtrogen med sådana ärenden. Saramauppfattning koraraer till uttryck i yttrandena från länsstyrelserna iVästmanlands och . Dessa länsstjTclser påpekar också attfördelning av raedel med tillämpning av de regler som gäller vidköpeskillingsfördelning efter exekutiv fastighetsförsäljning ombesörjs avlänsstyrelsei'na enligt bestämmelser i vattenlagen, expropriationslagen ochflera andra lagar samt att det inte har satts i fråga att dessa ärenden skulletas bort från länsstyi-elserna. Länsstyrelseni finner det vara angeläget att principfrågan omutsökningsärendena skall föras bort från länsstyrelserna får sinlösning bl. a. för att långsiktiga arbelsplanering inte skallförsvåras. Överexekutor för anser att fråganom vilken myndighet sora skall handha exekutiv försäljning av fastighet har betydelsenär det gäller att utforma förfarandet vid sådan försäljning och att frågandärför bör lösas i samband med att förfarandet nu överses. Beredningensuttalande, att ett genomförande av förslaget att utmätt fastighet skall kunnasäljas under hand bör medföra ändringar i banklagstiftningen berörs avbankinspektionen. Bankinspektionen förklarar sig inte ha något att erinra motatt bankinstituten vid underhandsförsäljning får samma rätt att skydda fordransom de f. n. har vid exekutiv försäljning av lös egendom ochfastighetstillbehör. påpekar att ändringar till följd avbestämmelser om underhandsförsäljning av fastighet krävs, förutom ibanklagstiftningen, också i jordförvärvslagen, förköpslagen, lagen om vissainskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. ra. samt lagen ombulvanförhållande i fråga om fast egendom. 2.3Inledande av exekution i fast egendom Fast egendom kan angripas exekutivt på olika sätt. Ofta ärborgenärens fordran förenad med panträtt på grund av inteckning i egendomenoch därmed åtföljande förmånsrätt enligt 17 kap. 9 § HB. Om gäldenären ejfullgör sin betalningsskyldighet, försöker borgenären regelmässigt att medåberopande av inteckningen genom lagsökning ta ut betalning ur egendomen. Närfordringen fastställs till betalning ur fastigheten, anses Maj:ts proposition nr 1971 Borgenären får därefter åtnjuta betalning raed den förmånsrätt sominteckningen medför (77 a § UL). Nämnda utmätningsverkan förfaller omborgenären inte begärt försäljning eller tvångsförvaltning sist två månaderefter att beslutet om fastställelse till betalning vann laga kraft (86 § UL).En borgenär kan även angripa och njuta betalning raed särskild förmånsrätt ifast egendom utan att han kan åberopa inteckning. Detta gäller t. ex. en radbetalningsanspråk som räknas upp i 17 kap. 6 § HB och fordringar som pågrund av hänvisning till detta lagrum har förmånsrätt sora avses där. I andrafall kan exekution inledas av borgenär som inte har särskild förmånsrätt ifast egendora eller överhuvud i någon viss egendom. I den situationen harborgenären inte något anspråk på att just fast egendom skall tas i mät. Annanegendom bör tas i första hand. Genom utraätning av fast egendom får borgenärenförraånsrätt enligt 17 kap. 9 § HB. Under konkurs kan borgenärens fordran varaförenad med allmän förmånsrätt i konkurs, t. ex. lönefordran som avses ii 17kap. 4 § HB. Vid utmätning har emellertid denna förmånsrätt ingen betydelse annatän om försäljning sker under konkurs. Omgäldenärs egendom avträds till konkurs, begränsas möjligheten att få utmätning.Såvitt angår fast egendom får endast borgenär som har panträtt i fastighetenerhålla utmätning av egendomen (23 § KL). Med panträtt förstås här såvälpanträtt på grund av inteckning i fast egendom som den förmånsrätt som avses i17 kap. 6 § handelsbalken (HB) och till detta lagrum hänvisande författningar.Exekutiv försäljning av fastigheten kan emellertid äga rum även på begäran av konkursförvaltaren(70 § KL). I princip skall då på försäljningen tillämpas samma regler som närutmätning skett. Det finns emellertid vissa särskilda bestämmelser som skalliakttas. Framför allt gäller, att borgenärer som har förmånsrätt enligt 17kap. 4 § HB äger bevaka sina fordringar och, om det behövs, få betalningframför fordringar som har förmånsrätt i fastigheten enligt 17 kap. 6 eller 9 §HB. Omen inteckningshavare vill söka betalning ur den intecknade egendomen och dennahar överlåtits utan att nye ägaren har sökt lagfart, kan han söka förre ägarenutan hinder av överlåtelsen (18 § 2 mom. första stycket IF). Någon motsvarandelegitimatioiisregel finns inte när det gäller förmånsrätt enligt 17 kap. 6 §HB och därmed jämställda förmånsrätter. Fastegendom kan också tas i anspråk för skuld som inte före utmätningen är förenadraed förraånsrätt i fastigheten. Utmätning som avser sådan fordran kan endastavse fastighet som är gäidenärens egendom. Därvid fordras att gäldenären harlagfart på fastigheten eller att hans fång till denna styrks genom attfångeshandlingen företes. Harfastighet överlåtits, får den i princip inte tas i mät för förre ägarensskulder. En överlåtelse av fastighet hindrar dock inte utmätning för förreägarens skulder så länge den nye ägaren inte har sökt lagfart på sitt förvärv,överlåtelse av en fastighet, som blir utmätt för överlåtarens skuld, kan emel- Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 87 lertidtryggas genom att den nye ägaren söker lagfart på den inskrivningsdag sominfaller näst från utmätningen. Söks lagfart på överlåtenfastighet , förfaller utmätning som efter överlåtelsen har skettför förre ägarens skulder, såvida inte fastigheten svarar för utmätningsfordringenpå grund av inteckning eller på grund av att fordran är förenad med förmånsrättenligt 17 kap. 6 § HB (82 § 1 och 2 mom. 2.3.2 Den i JB föreslagna ordningen.En motsvarighet till 18 § 2 mom. första stycket IF har även tagits upp i JB (18kap. 10 §). Enligt dessa bestämraelser får betalning för fordran, för vilkenpanträtt upplåtits eller som enligt lag utgår med förmånsrätt framför panträtt,sökas hos den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt även om denneföre talans väckande överlåtit egendomen. Den till vilken egendomen sålundaöverlåtits äger i rättegången samma ställning som om överlåtelsen skett underrättegången. Av denpanträttskonstruktion som finns i JB följer, att pantbrevet inte såsomnuvarande inteckningshandlingar kan användas som exekutionsurkund. Exekutionkan endast grundas på den utfästelse för vilken pantbrevet lagts som säkerhet,dvs. i vanliga fall en omslagsrevers. blir bara ett hjälpmedel föratt visa i vilken ordning fordringen skall betalas, om andra fordringarkonkurrerar med den. Det åligger den som åberopar pantförskrivning att visa,att sådan skett. Innehavet av pantbrevet är inte i och för sig tillräckligtbevis. n. i allmänhet lagsökning när han vill erhålla exekution. Det kan sättas ifråga om det finns så stora skäl att behålla denna särskilda form av summariskrättegång grundad på skriftligt fordringsbevis. Antagligen skulle det låta siggöra att använda det vanliga förfarandet i tredskomål, om det vidtas en deljämkningar av därora. Beredningen har emellertid inte sora sinuppgift att ta upp frågan om avskaffandet av lagsökning till närraare utredningoch utgår sålunda från att lagsökning alltjämt står till buds. Vad som harbetydelse för det exekutiva förfarandet är att borgenären har enexekutionstitel att stödja sig på. Beredningen har övervägt huruvida detskulle vara tillräckligt att borgenär har klar oeh förfallen fordran enligtslaiftligt fordringsbevis och pantbrev som säkerhet. Frågan erbjuder emellertidåtskilliga svårigheter och det har synts mindre lämpligt att i detta sammanhangföreslå en särskild ordning i fråga om krav som är förenade med panträtt i fastegendom. F. n. är lagsökning den bekvämaste vägen att uppnå exekutionstitel.Lagsökning förutsätter skriftligt fordringsbevis. Om borgenären haromslagsrevers för vilket pantbrev i den nya bemärkelsen ligger som pant, börhan även i fortsättningen kunna använda sig av lagsökning. Det pantbrev sominskrivningsdomaren skall utfärda finner beredningen däremot inte självständigtkunna läggas till grund för lagsökning. Borgenären måste klarlägga vad han haratt fordra en- Maj:ts proposition nr 1971 ligtomslagsreversen och visa i vad mån fordringen är förfallen. Erforderlig uppsägningav skulden skall ske hos den som svarar för oraslagsreversen. Att inteckning enligt JBinte längre får beviljas för ett skuldebrev skall inte medföra något avstegfram principen, att panträtt här liksom eljest kan göras gällande även omfordringen är preskriberad eller pantens ägare inte är personligenbetalningsskyldig. Beredningen menar att det även enligt den nya ordningen isådana fall bör finnas möjlighet att ålägga ägaren av fastigheten att meddenna svara för skulden, ehuru han inte är personligen betalningsskyldig. Ävenom fastiglietens ägare inte är personligen betalningsskyldig förutsätteremellertid lagsökning mot honom, att det finns ett skriftligt fordringsbevis.För att en fordran skall kunna i lagsökningsmål förklaras förenad med panträtti fast egendom förutsätts också att pantbrev i fastigheten har pantförskrivitsantingen genom klausul i fordringsbeviset eller genom särskild skriftlighandling. I detta sammanhang kan erinras om att en fastighets ägare kanpantförskriva pantbrev i egen fastighet till säkerhet för borgenärs fordranhos en tredje person. Också i sådana fall måste pantförskrivningen varaskriftlig för att kunna åberopas vid lagsökning. Beredningenräknar med att lagsökning för fordran, som är förenad med panträtt i fastegendom, ibland kommer att begränsas till att avse allenast den personligafordringen enligt omslagsreversen. I sådant fall bör det inte, för attexekution i fastigheten skall uppnås, ovillkorligen krävas, att det i lagsökningsutslagetfastslås att lastigheten svarar för det pantbrev som pantförskrivits. Närpersonlig fordran fastställts till betalning, får borgenären begära utmätningav fastigheten. Borgenären bör då i samband med sin ansökan anvisa fastighetensom utmätningsobjekt och åberopa pantförskrivningen. Föratt utmätning av fastigheten skall kunna äga rum förutsätts i princip attfastigheten alltjämt tillhör den som utfärdat omslagsreversen. Beredningenföreslår en presumtion för att den som har lagfart på fast egendom också ägerdenna. Frågan om verkan av att fastigheten överlåtits sedan förfallen fordranfastställts att på grund av att inteckning utgår med särskild förmånsrätt urfastigheten behandlas närmare i det följande. Ocksåenligt gällande lag har det inträffat att lagsökning gått ut på att fastställatill betalning den personliga fordran som borgenär har enligt omslagsrevers.Borgenären har därefter under åberopande av lagsökningsutslaget begärt ochfått utmätning av fastigheten. Det har i sådant fall ansetts, att borgenäreninte kunde begära att exekutionen skulle äga rum för fordran med detförmånsläge som följer av pantförskriven inteckning. Borgenärens förbiseendeatt begära fastställelse till betalning i fastigheten i enlighet med detintecknade skuldebrevet har sålunda ansetts binda honom i det fortsattaexekutiva förfarandet. Konsekvenserna i denna ståndpunkt kan bli stötande.Sålunda blir lägsta budet högre än om exekution begärts under åberopande av detintecknade skuldebrevet. Lägsta budet kan bli så högt att någon för- Kungl.Maj:ts proposition nr 1971 89 säljninginte kommer till stånd och borgenären får betala kostnaderna. Enligtberedningens förslag skall något sådant inte förekomma. När fastighet tagits imät på grund av den till betalning fastställda personliga fordringen motfastighetsägaren, får borgenären i exekutionsärendet styrka, att han harpanträtt i fastigheten. Detta anser beredningen inte vara märkvärdigare än attandra borgenärer som bevakar fordran under det fortsatta förfarandet får styrkaatt de har panträtt. Vad som behövs är bevis om pantförskrivning och uppvisandeav pantbrev. Om pantförskrivningen undantagsvis har skett muntligen, kan detnaturligtvis vara förenat med svårigheter att styrka den. Vitsordarfastighetens ägare att pantförskrivning skett, bör det i allmänhet varatillfyllest. Om det är av betydelse för tredje man huruvida pantförskrivningskett eller inte, är fastighetsägarens medgivande inte utan vidare bindande iförhållande till tredje mannen. Medgivandet blir emellertid i och för sig attlikställa med pantförskrivning. Frågan gäller därefter endast närpantförskrivning skett. Man behöver knappast i praktiken räkna med muntligapantförskrivningar. Om stridigheter uppkommer, får vid köpeskillingsfördelningmedel avsättas i avvaktan att tvisten blir förlikt eller slits genom dom. Iordinära fall torde det inte korama att vara förenat med några särskildaolägenheter, om borgenären i lagsökningsförfarandet begränsar sig till att begäraatt den personliga fordringen fastställs till betalning enligt omslagsreversen.Borgenären löper emellertid risken, att gäldenären överlåter fastigheten innanborgenären hinner få utmätning. En opålitlig gäldenär kan tänkasvilja hindra eller uppskjuta exekution på det sättet. Det bör därför finnasmöjlighet för borgenären att jämte fastställelse till betalning enligtomslagsreversen få fastslaget, att fordringen skall på grund av inteckningutgå med panträtt i fastigheten. För att uppnå detta resultat måste borgenärenframställa särskilt yrkande i lagsökningsprocessen och styrka sin talan medskriftligt bevis om pantförskrivning av pantbrev i fastigheten. Bifall tillhans talan innebär, att rätten förklarar att den personliga fordringen skallutgå med den panträtt som markeras av pantbrevet. Även om lagsökningsutslagetfår detta innehåll skall det inte enligt beredningens förslag i och för siginnebära, att fastigheten är utmätt. Borgenären får särskilt begära utraätningav fastigheten i vanlig ordning. Utslaget riktar sig givetvis mot den som ärsvarande i lagsökningsprocessen och kan i princip verkställas endast mothonom. Det skulle sålunda, om ej annat sägs, inte kunna användas för utmätningav fastigheten, om denna kommit i ny ägares hand. För att en överlåtelse avfastigheten i dessa fall inte skall utan vidare hindra exekution bör utmätningpå grund av utslaget kunna erhållas även om fastigheten överlåts, såvidautraätning begärs inom viss begränsad tid. Beredningen föreslår, att om rättenfastställt att borgenär har förfallen fordran som på grund av inteckning skallutgå ur fast egendom, får beslutet verkställas även mot ny ägare, om utmätningav fastigheten begärs från beslu- Maj:ts proposilion nr 1971 Den angivna fristen anser beredningen vara tillräcklig för att borgenärenskall ha god tid på sig att begära utmätning. Prövningen huruvidafordran är förenad med panträtt i fast egendom erbjuder i allmänhet inte någrasärskilda svårigheter. I undantagsfall kan svårigheter i det avseendetemtdlertid uppstå. Detta gäller enligt beredningen främst, när antingeninteckniing från början har meddelats i flera fastigheter eller intecknadfastighet har delats . Enligt gällande lag kan exekution som rör en avfastigheterna åstadkomma svårbedömda verkningar. Även inteckningsåtgärder kanändra inteckningsansvaret på ett svåröverskådligt sätt.