prop · FU03103 · 1971-12-31 00:00:00 — Allt större del av våra bosläder förvallasav allmännyttiga och kooperativa förelag. Deras sammanlagda andel avnyproduktionen ökade särskilt kraftigt i slutet av 1950-talel och omfattar nuungefär 80 o/o av de nybyggda lägenheterna i flerfamiljshus och närmare 60 "/oav del totala lägenhetsbeslåndet i sådana hus. De allmännyttiga förelagentillämpar som jag förut har påpekat självkoslnadsprincipen, vilket innebär altderas hyror motsvarar de faktiska kostnaderna på lång sikt förfastighetsförvaltningen. Genom sin stora andel av nyproduktionen intar de enprisledande och prisbildande ställning som slår igenom vid braksvärdeprövningenenligl hyreslagen. Deras hyror blir i stor utsträckning vägledande ochnormgivande vid prövningen av vad som är skälig hyra för lägenheter i hus somägs av enskilda. Jaghar med hänsyn lill del anförda i likhet med ett par remissinstanser kommit till den uppfattningen att hyresregleringen bör kunna avvecklas i frågaom etl anlal årgångar nyare hus. Någon mera omfattande avveckling kan detuppenbarligen inle bli fråga om. bör dock beslämmas på sådani sätt att det blir möjligt attbilda sig en någorlunda säker uppfattning om hur hyreslagens bruksvärdesyslemfungerar beträffande elt något äldre lägenhetsbestånd på brislorler. Utgångspunktenbör vara all övergången till hyressättning enligl hyreslagens regler skallkunna ske smidigt och utan atl några nämnvärda övergångsproblem uppslår. De allmännyttigaföretagen bör vara väl företrädda i de årgångar av hus som undantas frånregleringen. Som jag har nämnl ökade dessa förelag kraftigt sin andel avnyproduktionen av flerfamUjshus i slutet av 1950-lalel. Jag har mol bakgrundav det nu anförda stannat för all förorda alt hyresregleringen avvecklas beträffandehus som har färdigställts efter utgången av . Antalet lägenheter somhärigenom undantas från regleringen kan uppskattas lill omkring 90 000. Någrasärskilda regler angående avvecklingen utöver dem som finns i övergångslagentorde inte behövas. I della sammanhang bör även frågan om en fortsatt regionalavveckling av hyresregleringen las upp. Vid riksdag beslöts i principall hyresregleringen skulle avvecklas successivt. Enligl de riktlinjer somriksdagen antog skulle regleringen slopas i orter, där det inle längre förelågnågon påtaglig bostadsbrist. I anledning av beslut uppdrog Kungl. Maj:lhösten 1957 ål hyresrådet alt i den omfattning rådet fann lämpligl verkställautredning angående läget på hyresmarknaden och, efler hörande av vederbörandekommunala myndigheter, komma in med de förslag lill avveckling avhyresregleringen som utredningen kunde ge anledning lill. Maj:l har sedermeravid olika tillfällen efler framställningar av hyresrådet förordnat om såvälregional som kalegorimässig avveckling av regleringen. Del senaste beslutet härommeddelades . lade hyresrådet fram förslag tillytterligare regional avveckling. Förslaget innebar att regleringen skulleavvecklas helt i 74 kommuner och i fråga om lokaler i ytterligare 13 kommuner.Något beslut i anledning av detta förslag har emellerlid inle meddelats. Sedan frågan om regional avveckling av hyresregleringensenast övervägdes har lägel på bostadsmarknaden ändrats åtskilligt. Inomlandet har skell en omfattande befolkningsomflyttning. Flera orter där hyresregleringennu gäller visar vikande eller stagnerande befolkningstal. harmarknaden, räknat fr. o. m. , tillförts omkring 600 000 nya lägenheter.Som jag har framhållit råder dock i vissa orter alltjämt storefterfrågan på bostäder. Någon närmare utredning om del nu rådande lägel påhyresmarknaden i de olika hyresreglerade orterna föreligger inle men del finnsskäl all anta atl bilden nu delvis är en annan än i millen av . Avstörsta betydelse för bedömning av avvecklingsfrågan är naturligtvis också allvi nu har en modern hyreslag, som ger hyresgästen etl starkt besittningsskyddoch skydd mol oskäliga hyreshöjningar. Jag anser därför atl det finns anled- ning atl .på nytt pröva frågan med sikte på en relativtomfattande regional avveckling av hyresregleringen. Remissytirandena ger ocksåstarkt slöd för denna bedömning. Under förulsällningall förlängning av hyresregleringslagens giltighetstid kommer lill stånd börhyresrådet av Kungl Maj:l få i uppdrag all efter utredning angående läget påhyresmarknaden komma in med förslag lill regional avveckling avhyresregleringen. I första hand finns anledning atl beträffande de orter somtogs upp i rådets förslag undersöka om någonting har inträffat somföranleder ändrad bedömning eller om övervägande skäl enligl rådels meningalltjämt lalar för en avveckling. Undersökningen bör emellerlid inle begränsastill dessa orter. Liksom tidigare bör rådels förslag bygga på utredningangående förhållandena på resp. orters hyresmarknad. Del synes lämpligt allutredningsarbetet bedrivs på så sätt atl hyresnämnderna får i uppdrag atlsamla in erforderliga uppgifter och överlämna dem till rådel jämte egetyttrande. Vid prövningen bör avseende fästas vid bl. a. befolkningens storlekoch förändringar , antalet bostadssökande av olikakategorier saml genomförd och planerad nyproduktion av bostäder. Av betydelseför bedömningen av avvecklingsfrågan är också i vad mån det på orten finns ellmera omfattande bestånd av äldre hyresreglerade lägenheter liksom denställning som de allmännyttiga bostadsföretagen har på den lokalahyresmarknaden.' Även relationen mellan hyresnivåerna i del hyresregleraderesp. icke hyresreglerade bostadsbeståndet bör beaktas. Jag har i huvudsak uppehållit mig vid frågan omavveckling av hyresregleringen för bostadslägenheter. I fråga om lokalernaanförde min företrädare lagstiftningsärende atl hyresmarknadenskilde sig väsentligt från vad som gällde bosläder. Någon påtaglig brist pålokaler kunde inte sägas råda ens i storstadsområdenas centrala delar.Hyresrådet har ullalat samma uppfattning, och denna får anses ha bekräftatsvid remissbehandUngen. Visserligen har tillämpning av hyresregleringslagens besillningsskyddsreglerpåkallats i etl förhållandevis stort anlal fall under den senaste liden,särskilt i och . utgör dock inte något avgörande skäl molen avveckling, eftersom även den allmänna hyreslagen erbjuder etl starkt besittningsskyddför lokalhyresgäster. har uttryckt farhågor för all enavveckling söm bara gäller lokaler skulle kunna leda till atl en större del avhyrorna i hus, som inrymmer både bostäder och lokaler, övervältras pålokal-hyresgästerna. Förbundet motsätter sig därför att hyresregleringen avvecklasseparat för lokaler. I anledning härav vill jag framhålla all bostadslägenheteroch lokaler bildar två olika marknader, som i princip är oberoende av varandra.Lokalhyresmarknaden är som jag nämnde i huvudsak balanserad. Där finnsalltså inle något utrymme för andrahyreshöjningar än sådana som föranleds av anpassning lill lokalernasvarierande marknadsvärde. Övervältring av del slag som Köpmannaförbundetåsyftar behöver därför inle befaras vid en separat avveckling avhyresregleringen för lokaler. Jag förordar all en sådan avveckling nu sker.Förslaget leder bl. a. lill atl 7 och 8 a §§, som endasl gäller lokaler, kanupphävas. 6.3Utformningen av bestämmelserna om hyresreglering Enligthuvudregeln i 3 § hyresregleringslagen får hyresvärden inle la emot, träffa avlalom eller begära högre hyra än som motsvarar bashyran, dvs. i princip den hyrasom gällde för lägenheten . En lägenhets bashyra kanändras genom beslut av hyresnämnden efter prövning av omständigheterna i delsärskilda fallet. Bashyran kan höjas när lägenhetens värde har ökats genomombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete som inte är av endasl ringaomfattning. Den kan sänkas när lägenhetens skick har försämrats avsevärt ellerhyresgästens förmåner har inskränkts påtagligt. Hyresvärden får vidare med slödav 4 § hyresregleringslagen komma överens med hyresgästen om tillägg tillbashyran. I denna form kan ersältning utgå för förbättringsarbeten som intehar föranlett höjning av bashyran saml för vissa kostnader för bränsle, vallenoch avlopp. På begäran av hyresgästen har hyresnämnden atl pröva den ersättningutöver bashyran som hyresgästen har åtagit sig all utge. En ändring av högslatillåtna hyra enligl de nu nämnda bestämmelserna förutsätter alltså antingenatt hyresnämnden prövar om höjningen är befogad med hänsyn tillomständigheterna i det enskilda fallet eller att hyresgästen frivUligl går medpå höjningen med räll för honom till prövning hos hyresnämnden i efterhand.Denna möjlighet till individuell bedömning av del befogade i en höjning avhyran saknas i det återstående fall där ändring av hyran kan komma i fråga, nämligens. k. generell hyreshöjning enligt 5 § hyresregleringslagen. Sådan höjning fårtas ut utan föregående prövning efler beslut av Kungl. Som jag redan haranfört är del i första hand de nuvarande reglerna om generell hyreshöjning somkräver uppmärksamhet vid översynen av hyresregleringen. Kompensation förstegringar i de löpande omkostnaderna för fastig-helsförvaltning har sedanbörjan av 1950-lalet utgått i form av generell hyreshöjning. Maj:lsbeslut härom har med hänsyn till olikheter i kostnadsutvecklingen deprocenttal efler vilka hyreshöjningen fått tas ul differentierats beroende påden finansieringsform som har använts, den ort där fastighelen är belägen ochbyggnadsåret. Besluten om generell hyreshöjning var till en början rätt enklamen blev efter hand alltmer svåröverskådliga. En förenkling ansågs till slutnödvändig. En sådan kom till slånd genom den nollställning av hyrornaper som övergången lill bashyra innebar. Den sålunda genomförda ändringen har emellertid inleundanröjt den grundläggande svaghet hos systemet som ligger i atlhyreshöjningarna inle kan avpassas efler vad som är motiverat i del enskildafallet. Vissa hyresvärdar blir överkompenserade medan andra inte får fullkompensation för koslnadsstegringar. Sålunda kan för all la ell exempel ändringar i ränteläget verka mycket olika beroende på i vilken utsträckning fastighetenslån är bundna. Om de härav föranledda kostnadsstegringarna slås ul lika påalla fastigheter bUr resultatet orättvist. kan le sig stötande åtminstonevid mera betydande förändringar i räntelägel. genomfördesdärför en särskild reglering i form av en speciell sorts generell hyreshöjningpå grund av ökade ränteutgifter, s. k. lilläggskompensalion. Denna höjning fickefter beslut av hyresnämnden las ul i fastigheter där ökningen avränteutgifterna överskred ell visst tröskellal. Med denna utbyggnad blevsystemet för generell hyreshöjning en kombination av generell och individuellprövning. Hyresrådethar påpekat all man får räkna med alt de senaste årens höga ränteläge på nyttaktualiserar behovet av särskild kompensation för ökade ränteutgifter. Detäldre systemet med särskild lilläggskompensalion kan enligt rådets mening inletillämpas oförändrat ulan etl nytt system måste utarbetas. harvidare fäst uppmärksamheten vid de problem som sammanhänger med omprövning ochhöjning av loml-rällsavgälder. har i många fall avsevärdahöjningar av sådana avgälder ägt rum. Hyresregleringslagen medger inte atlkostnadsökningar av detta slag läggs till grund för hyreshöjningar i defastigheter som direkt berörs av dem. Ökningarna beaktas i stället på del visetatt de kommer med i det statistiska underlag som läggs till grund för bestämmandetav generell hyreshöjning. Del är emellertid uppenbart alt inle ens myckelbetydande höjningar av tomlrältsavgälder i någon högre grad ger utslag på degenomsnittliga kostnaderna för samtliga hyreshu:;. Resultatet blir atl dehyresvärdar som har fält sina lomträttsavgälder höjda får endasl ringakompensation härför, medan andra hyresvärdar gollgörs för omkostnadsökningarsom inle har berört dem. Jag finner i likhet med hyresrådet all sådana effekterinle är tillfredsställande. Vad som framför allt gör att systemet med generellhyreshöjning leder till ej godtagbara konsekvenser är all del inle innehållernågot som helst mått av hänsynslagande till den enskilda lägenhetensbruksvärde. Beslut om generell hyreshöjning inverkar visserligen i och för siginte på del mellan parterna gällande hyresavtalet. Höjningen fär tas ul bara omhyresgästen har gått med på det. Så gott som undantagslöst innehåller dockhyreskontrakten en särskild klausul som innebär all hyresgästen utöver avtaladhyra ålar sig alt betala del tillägg som kan komma atl medges genom beslut om generell hyreshöjning. Ökadeomkostnader för fastighetsförvaltning kommer därför mer eller mindreautomatiskt alt leda lill hyreshöjningar. Systemet medger inle någon prövningav om hyreshöjning är befogad med hänsyn till den enskilda lägenhetensbeskaffenhet och förhållandena i övrigt. Det inträffar därför lätt alt dentillåtna tolalhyran kommer all överstiga vad som med hänsyn till sådanafaktorer är skäligt. Systemet med generella hyreshöjningar är som framgår avdel anförda förenat med betydande ölägenheter. Det finns därför anledning atlöverväga om systemet kan ersättas med en ordning som ger större möjligheter altbeakta den aktuella fastighetens särskilda förhållanden. Elt sådant resultatskulle uppnås om reglerna om generell hyreshöjning i 5 § hyresregleringslagenupphävdes som ökning av kostnader för fastighetsförvaltning gjordestill en med förbättringsarbete jämställd grund för höjning av bashyran.Framför allt är det fördelar i två avseenden som står all vinna genom övergångtill en sådan individuell bedömning av frågan om hyreshöjning på grund av ökadefaslighets-omkostnader. Dels skulle man därigenom kunna ta större hänsyn lillkostnadsutvecklingen för den enskUda fasligheten, dels blev det möjligt atl istörre utsträckning beakta atl tolalhyran blir skälig med hänsyn lilllägenhetens bmksvärde. Del är tydligt all belastningen påhyresnämndsorganisationen skuUe öka mycket väsentiigt om reglerna om generellhyreshöjning slopades och ersattes av en ordning där omprövningen av hyran skerindividuellt. En reform av denna innebörd förutsätter därför att förfarandetvid prövning av frågor om bashyra kan förenklas. Som jag redan har antytt anserjag all detla kan ske genom all hyresnämndsprövningen ersätts medöverenskommelser under medverkan av partsorganisalionerna på hyresmarknaden. Utformningen av hyreslagstiftningen bygger i olikaavseenden på förekomsten av starka partsorganisationer. En viktig utgångspunktnär del gäller reglering av förfarandet i hyrestvister är atl tvisterna iallmänhet är av den arten all uppgörelse kan nås, om parterna får tillfälle atlväga sina synpunkter och argument mol varandra, och all flertalet tvisterdärför kan biläggas genom enskilda förhandlingar. Vid dessa förhandlingarförutsätts organisationerna spela en viktig roll. I prövningsförfa-randelmedverkar organisationerna på så sätt all i hyresnämnden ingår företrädare förfastighetsägarnas och hyresgästernas intressen. Genom denna medverkangaranteras nämnderna sakkunskap i frågor som rör fastighetsägares ochhyresgästers förhållanden. På hyresregleringsområdet har partsorganisalionerna sedanlänge spelat en viktig roll, bl. a. genom alt de har varit representerade i hyresnämndemaoch hyresrådet. I samband med ändringar i hyresregleringslagen komden betydelse som statsmakterna tillmäter or- ganisationernatiU ullryck bl. a. däri all dessa förväntades medverka till atl ulbUda normertill ledning för prövningen av frågor om hyreshöjning på grund avförbättringsarbeten. Dessa förväntningar har också infriats. Under hösten 1968träffade sålunda organisationerna överenskommelse angående beräkning aversättning för vissa ombyggnads-, ändrings- och underhållsarbeten m. m., vilkenhar blivit vägledande vid prövning av anspråk på hyreshöjning på grund avsådana arbeten och vid prövning av ansökningar om undanlagande frånhyresregleringen av hus som har undergått omfattande ombyggnad. Organisationernaenades samma höst om den generella hyreshöjning som borde ulgå för åren19691971. På förslag av hyresrådet meddelade Kungl. Maj:t sedermera beslut omgenerell hyreshöjning i enlighet med organisationernasöverenskommelse. Enliglmin mening bör del nu vara möjligt att lägga en betydande del av ansvaret förden fortsatta hyresregleringen på hyresmarknadens organisationer. Tankar isådan riktning har också förts fram vid remissbehandlingen av hyresrådelsförslag. Jag vill erinra om all även detta bygger på en kraftig insats avpartsorganisationerna. Som framgår av vad som förut anförts är del behovet aven ändrad ordning för kompensation för ökade fastighetsomkoslnader som iförsta hand föranleder all en ökad medverkan från organisationernas sida börövervägas. Jag anser emellerlid starka skäl tala för alt man bör gå etl steglängre och ge organisationerna etl direkt inflytande inom ramen för hyresregleringenstvingande regler i alla frågor som rör fastställande eller ändring av bashyra.Dessa frågor är väl ägnade att lösas genom förhandlingar och överenskommelserunder medverkan av organisation. Motbakgrund av del nu anförda har jag kommit lUl den uppfattningen att möjlighetbör öppnas alt fastställa eller ändra bashyra genom överenskommelse mellanriksorganisation av hyresgäster eller lokal hyresgästförening å ena sidan ochmotsvarande fastighetsägarorganisation å andra sidan. Hyresvärd bör även självkunna träffa sådan överenskommelse med hyresgästorganisation. Som hillills börfrågor om fastställelse eller ändring av bashyra också kunna avgöras genombeslut av hyresnämnd. Huvudalternativet bör dock vara överenskommelse enliglvad jag har sagl. Hyresgästernasorganisationer är naturligtvis i första hand intresserade av att tillvaratasina medlemmars intressen. Frågor om fastställande och ändring av bashyraberör emeUertid ofta en större gmpp hyresgäster likformigt och del kan vara lämpliglalt låta en överenskommelse gälla exempelvis samtliga lägenheter i en vissfastighet oavsett hyresgästernas organisationstillhörighet. Hinder mol altträffa en sådan överenskommelse bör inle föreligga. Det bör alltså inle släUasupp något krav på alt den enskUde hyresgästen är medlem i hyresgästorganisationenför all en överenskommelse som rör bashyran för hans lägen- hel skall bli giltig. En förutsättning för att en höjningav bashyran skall få verkan mol den enskilde hyresgästen bör dock givelvis äveni fortsättningen vara all dennes kontrakt medger det. Av rättssäkerhetsskälbör vidare hyresgäst, vare sig han är organiserad eller inte, ha rätt atl fåöverenskommelse om fastställande eller ändring av bashyra prövad avhyresnämnd. Hyresvärd bör ha motsvarande möjlighet att få överenskommelse somhar träffats av fastighetsägarorganisation prövad. Därjämte bör gälla attfastighetsägarorganisationens behörighet atl träffa överenskommelse ärbegränsad till alt avse fastigheter där ägaren är medlem i organisationen. Som jag redan har nämnl bör bashyra även i fortsättningenkunna faststäUas eller ändras genom beslut av hyresnämnd. Den frågan uppställersig då om hyresnämndsprövning skall få tillgripas innan försök har gjorts attnå en uppgörelse i godo. Enligt min mening talar i regel starka skäl för bör försöka komma fram pä frivillighetens väg innan hyresnämndens prövningpåkallas. Det torde också kunna förutsättas att en sådan ordning blir denvanliga. Jag anser det emellertid lämpligt atl genom föreskrifter i lagenanvisa elt visst handlingsmöns-ler. Som villkor för atl hyresvärd skall fåpåkalla hyresnämndsprövning bör i princip gälla att förhandling medhyresgästorganisation har ägt ruin. Först sedan det har visat sig atl fråganinte har kunnat lösas genom Överenskommelse bör alltså värden få vända sig lillhyresnämnden. Undanlag frän denna huvudregel synes emellerlid motiverade. vägrar ta upp förhandlingar med hyresvärden ellerdennes organisation faller givelvis förhandlingsskyldigheten bort. Detsamma börgälla om hyresgästorganisationen visserligen i och för sig är villig atlförhandla men på grund av arbelsanhopning inle kan la upp några förhandlingarinom rimlig tid. Jag anser därför att hyresnämndsprövning bör få ske ävenom förhandling inte har ägt rum, såvida det av omständigheterna framgår att molförhandlingen har mött hinder, som inte har berott på värden eller hansorganisation. Vad som är atl betrakta som rimlig tid i della sammanhang tordefå bero av olika omständigheter, exempelvis den tidpunkt från vilken denändrade hyran skall gälla. Om hyresgästorganisationen avböjer alt ta uppförhandlingar med en enskild hyresvärd, därför att den först vill slutförapågående förhandlingar med fastighetsägarorganisation i frågor som är avbetydelse för ställningstagandet lill den enskilde hyresvärdens krav tordedenne som regel fä acceptera det dröjsmål som föranleds härav. Slutiigen börförhandlingsskyldighet ej föreligga i sådana fall då hyresvärdssidan inle skäligenkan anses vara skyldig att träda i förhandling. Jag tänker härvid exempelvispå fall då varken hyresgästerna eller värden har intresse avhyresgästorganisationens medverkan. Del åligger hyresnämnden alt självmant pröva ombestämmelserna omförhandlingsskyldigheten har iakttagils. Har så inle skett skall ansökanavvisas. Omförfarandet vid faststäUande och ändring av bashyra i enlighet med vad jag härhar förordai ändras så atl hyresnämndsprövning i princip skall förekomma endasli fall då frivillig uppgörelse inle kan träffas, bortfaller de betänkligheter molen vidgning av möjligheterna lill ändring av bashyra som sammanhänger med denbelastning på hyresnämnderna en sådan ändring skuUe medföra. Jag föreslårdärför att del nu införs möjlighet att höja bashyra på grund av ökade omkostnaderför fastighetsförvaltning och all reglerna om generell hyreshöjning upphävs. Denföreslagna ändringen skapar som jag redan har sagl möjligheter till en merindividualiserad prövning av frågor om hyreshöjning på grund av ökadeomkostnader för fastighetsförvaltning. Jag är dock medveten om all praktiskahänsyn ställer upp bestämda gränser för hur långt den individualiseradeprövningen kan drivas. I betydande utsträckning torde del bli nödvändigt alltillämpa schablonmeloder. En väsentlig fördel med den föreslagna ordningen blirdock all del resultat sådana schablonmeloder leder till kan korrigeras när deli det enskilda fallet blir otillfredsställande. Hyresmarknadenspartsorganisalioner har visat sig ha både vilja och förmåga alllösa många av marknadens problem genom centrala överenskommelser. Sådanaöverenskommelser passar väl in i det nya system jag tänker mig. Behovet avvägledande normer är särskilt stort då det gäller alt bestämma hyreshöjningarpå grund av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning. Om sådana normer görsupp centralt av partsorganisalionerna underlättas i hög grad de lokalaförhandlingarna beträffande enskilda fastigheter. Dessa förhandlingar kan i såfall inriktas på frågan om del föreligger särskilda skäl för avvikelse frånden centrala överenskommelsen. Ju mera detaljerat innehåll denna får, destomindre utrymme föreligger alt vid den lokala förhandlingen avvika från deöverenskomna normerna. Jag anser att hyresmarknadens organisationer själva börsöka sig fram till en lämplig avvägning mellan vad som bör regleras genomcentralt tillkomna normer och vad som bör hänvisas lill lokal förhandling.Sådan förhandling är dock alllid nödvändig, eftersom enligt del föreslagnasystemet förhandlingsöverenskommelsen måste avse den enskilda lägenhetensbashyra. Enfråga som blir av storl intresse i detla sammanhang är hur ändringar iräntekostnaderna skall beaktas. Del synes mig av flera skäl knappast möjligtall nu övergå lill etl system där del för varje fastighet beräknas hur storahyresintäkter som behövs för att läcka räntekostnaderna. Är dessa, t. ex. pågrund av överbelåning eller oförmånlig placering av lånen, oskäligt höga bör detlaf. ö. inle drabba hyresgästerna. Jag räknar därför med alt del även ifortsättningen kommer alt blinödvändigt all bestämma kompensationen för räntekostnader ganska schablonmässigt,eventuellt med viss differentiering mellan etl begränsat anlal kategorier avolika fastigheter.