prop · FU03122 · 1971-12-31 00:00:00 — Det torde nämligen från värderingsleknisksynpunkt vara ogörligt att på annat sätt få fram skiUnaden i marknadsvärdeföre och efter ingreppet. Fortifikalionsförvaltningenanser att man åsladkoraraer begreppsförvirring genom all låta ordet"intrångsersättning" innefatta ersältning såväl för den exproprieradeegendomens värde som för intrång på restfastighelen. Förvaltningen anser ocksåalt utredningen har överdrivit svårigheten atl bestämraa löseskillingen viddelexproprialion. Expropriationsdomstolen iStockholm motsätter sig utredningens förslag. Detta torde enligt domstoleninte leda till rättvisare resultat än gällande regler. Det kan ofta geanledning till mera omfattande ersätlningsberäkningar och därigenom föranledaökade processkostnader. Lagtexten är visserligen ganska klar och enkel, men avmotivutlalanden att döma är den inte avsedd att i praktiken tillämpas efterordalagen. Domstolen anser det otUlfredsstäUande att ett lagfäst regelsystemendasl till en del redovisas i lagtext och i övrigt tUl vikliga delar får sittinnehåll beskrivet i uttalanden under förarbetena. Domstolen diskuterar utförligtvissa situationer där det föreslagna systemet anses vara förenat med nackdelar.Härvid anförs bl. a. följande. Omtvå närliggande fastigheter tUlhör två skUda rättssubjekt och ett mindremarkområde av den ena fastigheten är av stor ekonomisk betydelse för ägaren avden andra fastigheten, medan samma område har endast obetydlig inverkan påvärdet av förstnämnda fastighet, kan man förvänta, att ägaren av markområdetvid fri fastighetsmarknad skuUe ha låtit priset för området påvericas av denekonomiska fördel området skulle medföra för grannfaslighelen. En prissättningi överensstämmelse härmed kan från flera synpunkter förefaUa rimlig. Videxpropriation av dylikt markområde torde de nuvarande ersättningsreglerna oftaleda lill alt löseskUlingen sättes lägre än den köpeskiUing, som kunde haernåtls vid frivUligt köp. Skillnaden hade dock sannolikt icke blivit så stor,alt den tett sig stötande för rättskänslan. Med den nya regeln omintrångsersättning kan skillnaden bli betydligt större. Ändringen förefallerknappast befogad. Den föreslagna ersältningsberäkningen står i strid raot vadsom stadgas i 8 kap. 5 § faslighetsbUdningslagen i dess lydelse enligt prop.1969: 128. C»rdalagen i detla lagram överensstämmer, helt naturligt, mednuvarande ersätlningsbeslämmelser i 7 § expropriationslagen. En mindreförändring har dock vidlagils i syfte all för den fastighet varav en delexproprieras, medgiva möjlighet att i vissa fall få del av den nytta sciraexproprialionen medför för annan faslighet. Den av utredningen föreslagnaändringen synes grandad på tankegång av motsatt innebörd. Därest nuföreliggande lagförslag om expropriationsersältning träder i krafl förefaslighetsbUdningslagen eller om 8 kap. 5 § sistnämnda lag ändras tUlöverensstämmelse med 4 kap. 1 § i förslaget till allmän expropriationslag, kanvid sådana faU av tomtinlösen, som regleras av 46 § byggnadslagen,otillfredsställande resultat erhåUas. Följandeexempel kan anföras. I ell samhälle fordras, all en villatomt har en yta avminst 400 m. Två angränsande tomter, den ena (A) med en areal av 760 ra och denandra (B) med en areal av 520 m, blir föremål för ny tomtindelning, sominnebär, all 40 m tages från tomt B och jämte hela tomten A delas så, att tvånya tomter om vardera 400 m* bUdas. Ägaren av tomten A kan av ägaren avtoralen B inlösa ifrågavarande 40 ra. På grand av den föreslagna ersättningsregelntorde han därvid eftersom, den till 480 m uppgående resllom-ten av B sannoliktblir endast obetydligt mindre värd än hela tomlen B, få erlägga en mycket ringaexpropriationsersältning. Ägaren av A gör härigenom en avsevärd förtjänst, enärhan genora inlösningen blir ägare av två självständigt bebyggbara vUlatomter,vars samraanlagda värde säkerligen betydligt överstiger värdet av loraten A. Liknandesynpunkter kan anläggas vid inlösen av tomldel i en storstads centrala delar.Om av en hjTesfastighet en mindre del, som enligt gällande stadsplan har ingeneller ringa bebyggelserält, blir föremål för expropriation, har man mednuvarande lagstiftning all beräkna hela tomlvärdet och därefter med tillämpningav principen om all all mark inom en tomt har samraa värde ange hur stor del avvärdet som belöper på det exproprierade området. Med dessa utgångspunktererfordras icke någon beräkning av eventuell skada på reslfastigheten. Iallraänhel lorde man kunna utgå från atl för en innersladsloml hela tomlarealenbygger upp den möjliga byggnadsrält en. Den skada, som genomdelexpro-priationens inverkan på byggnadsrätten kan åsamkas restfastighelen,skall i detta fall icke särskUt ersättas, eftersom skadan redanbeaktats med den nyssnämnda principen om lika värde för all tomtmark(jämför högsla domstolens uttalande i rällsfallet NJA 1953 s. 28). Vidvärdering enligt den föreslagna regeln skall man först värdera hela denursprungliga fastighelen och därefter beräkna värdet av rest-fastigheten. Hursistnämnda värdering skall tillgå anges icke närmare i motiven. Är det fråga ombebyggd fastighet synes enligt förslagel uppkomma åtskilliga speciellasvårigheter, sammanhängande bl. a. raed ovissheten om arealminskningensinverkan på förväntningar ora minskad byggnadsrätt. Om beträffande eninnersladsloml med en tomtyta av 800 m och en byggnadsyta av 600 raexpropriation medges för 160 m av den del av tomten, som ej får bebyggas, harman nog alt i normalfallet räkna med alt vid nybebyggelse av tomlen byggnadsrältenkommer att inskränkas ungefär i förhåUande till minskningen av tomtytan. Harbyggnadsrälten tidigare medgivit en våningsyta av 4 200 m, skulle alltså denantagna nya byggnadsrätten motsvara en våningsyla av cirka 3 360 m. Eftersomavkastningen av den nuvarande bebyggelsen ej torde påverkas avexproprialionen, synes det som om inlrångsersätlningen enligt förslaget skullebestäraraas raed hänsyn till rainskningen i tomtens värde för nybebyggelse.Ligger tidpunkten för nybebyggelse , bUr ersättningendärför ganska obetydlig. Är byggnaden däremot rivningsmogen, kommer välersättningen att ungefär motsvara förlust av 840 m våningsyta. Harbyggnadsrälten elt värde av exempelvis per m, skulleinlrångsersätlningen bU i förra fallet (vid ennybyggnadslidpunkt framåt och en diskonteringsränla av ) ochomkring i det senare fallet. Eftersom byggnadens skickvid tiden för domen eller vid tidigare tillträde skall vara avgörande förvärderingen, är det all befara, all i ett dylikt fall en onödigt hastigförslumning av byggnaden kommer all ske sedan frågan ora expropriation blivitaktuell. Gällerdet expropriation av en raindre del av en obebyggd lorat i ett cityområde kanman kanske vid beräkningen av intrångsersättning enligt förslaget utgå frånatt byggnadsrälten minskas i direkt förhållande till arealrainskningen förtomten. Säkerheten i ett sådani anlagande torde emellerlid variera allt eflerförhållandena i del särskilda fallel. Man har vidare att beakta, att värdet aven innerstadstomt icke alllid minskar proportionellt mot byggnadsrälten. VissaIröskelgränser finnes, exempelvis för byggnadskoslnader och ulnyttjandelal förlägenhelsyta (elt eller två trapphus). Om exerapelvis i ett centralt belägetbyggnadskvarter loralraarken är värd per m, kan för en vissfastighet, som ligger nära en dylik tröskelgräns, det fallet inträffa, allförlusten av en liten del av tomlen orsakar en förhållandevis ringa värdeförlust,kanske motsvarande endasl per m. För den grannfaslighel, tillvilken toratdelen överföres, raotsvarar däreraot fördelen möjUgen 2 000 kronorper m eller mera. Om den nya lomtindel-ningen innebär, atl 50 m överföres frånen faslighet lill en annan, skulle med nyssnämnda antagandenexpropriationsersättningen bli enligt den föreslagna regeln och100 enligt nuvarande lagregel. Den inlösande fastighetsägaren skulleaUtså i det förra fallel göra en betydande vinst. Deanförda exemplen visar enligt domstolen i och för sig rikligheten av vadutredningen anför om att den exproprierande med del före- slagnasystemet får tUlgodogöra sig alla rationaUseringsvinsler som beror enbart påexpropriationen. När utredningen framhåller att effekten av reformen säkerligenbör bele;cknas som positiv, synes utredningen närmast avse expropriation föraUmänt behov. Vid expropriation för enskilt behov framträder kansb; tydligarenackdelarna av reformen. Expropriationsdomstolen kan inte dela ell synsätt somensidigt gynnar viss part. Alt under sådana omsitändigheler tala om en positiveffekt framstår för domstolen som stötande. Domstolen anför vidare att nuvarandeersättningsregler synes vara, behäftade med vissa brister, exempelvis när detgäller att bestämma eisätlning för tomtdel dit enligt gäUande plan någonbyggnadsrält inte har förlagts. Det hade varit önskvärt med en tUlfredsstäUandelösning av dessa problem. Med hänsyn till de skilda ekonomiska belmgelser somkan föreligga vid olika slag av delexpro-priationer kan emellertid denföreslagna regeln inte anses som en godtagbar lösning. Domstolenkritiserar också vad utredningen anför om att delexpro-priationsreglerna skalltiUämpas dd expropriation av en fastighet inom ett fastighetskomplex som kanbetraktas som en brukningsenhet, såvida inle den exproprierade fastigheten ärsärskUt intecknad. Domstolen påpekar atl det kan bero på tUlfälligheler om såär fallet och alt alltså omständigheter som i och för sig inle har direktanknytning till ell markområdes värde skuUe kunna få avgörande inverkan påexpropriationsersältningens storlek, ifall utredningens förslag godtas. Vidareframhåller domstolen att de föreslagna reglerna kan leda lill atl expropriationsersättningen,om en faslighet blir föremål för delexpropriationer vid skilda tUlfäUen, kanvariera kraftigt från det ena tUlfället till det andra. Detta kan bero på altvid ell visst tillfälle en tröskelgräns passeras som medför attrestfastighelens värde minskas kraftigt, exempelvis därför atl arealen går nedunder en gräns som gör alt tomlen inle kan självständigt bebyggas. Dethade enligt domstolen varit tUl fördel om utredningen närmare exemplifierat denpåstådda förenklingen för parter och domstolar vid beräkning avexpropriationsersäti;ning enligt det föreslagna systemet. Viddelexpropriationer där expropriaten inte påstår skada på restfastighelen blirresultatet i allmänhet Eitt man måste göra två beräkningar i stället för en.Troligt är atl den föratsatta förenklingen mest komraer tUl synes vid vissadelexpropriationer av större fastigheter, särskilt inom områden som inte harplanlagts. I vissa sådana faU kan det emellertid enligt vad utredningen självanför ibland vara befogat att undersöka kostnaden för återanskaffning eller allverkstäUa direktuppskattning efter ett anlaget pris per m mark. I elt dyliktfaU skulle alltså följden av det nya systemet kunna bli tre eller fyravärdeberäkningar. Ävenadvokatsamfundet påpekar att ett överförande av etl markområde från enfastighet till en ann;m kan påverka de två fastigheternas värdenmed mycket olika belopp. Utredningen har också observerat atl förslaget i vissasituationer skuUe leda tiU mycket egendomliga resultat och ansett att det ivissa fall kan vara befogat "att undersöka kostnaden för återanskaffning,eventuellt alt verkställa direktuppskatt-ning efter etl anlaget pris perkvadratmeter mark". Den av utredningen föreslagna regeln skulle aUtså ivissa fall frångås och ersättas raed en nu vanlig värderingsmetod. Dettaåskådliggör förslagets brister. EnliglSvea hovrätt strider den föreslagna nya värderingsprincipen mol de övervägandensom brukar vara grundläggande när del gäller att bestämma köpeskiUingen för delav fastighet vid friviUiga köp. Från prmcipiell synpunkt är vidare atl märkaall förslaget i en del faU kan medföra atl vid upprepade delexpropriationersuraraan av utgående ersättningar blir mindre än som svarar mot densararaanlagda skadan på restfastighelen. Vid varje expropriation kan detnämligen kanske med fog hävdas att just den aktuella åtgärden bara i mindre månpåverkar fastighetens senaste värde. Hovrätten påpekar vidare alt förslagel såvittangår bestående brukningsenheter kan få menlig inverkan på in-teckningshavarnasrält när de i brukningsenheten ingående fastigheterna är olika intecknade förfordran. Hovrätten anför härom följande. Oro.från en brakningsenbet exproprieras en faslighet, vilken är separat inlecknad,saml förelagsnytlan, dvs. nellonyllan, för den i brukningsenheten ingåendeandra fastighelen resp. fastigheterna överstiger värdet av den exproprieradefasligheten, skulle enligl den föreslagna huvudregeln i 1 § ingenexpropriationsersättaing alls komma att ulgå med rättsförlust förinteckningshavaren sora följd. Detsararaa skuUe vidare bli fallel så snartskillnaden meUan värdet av den ianspråktagna fastighelen å ena samt värdet avförelagsnytlan, nellonyllan, för reslegen-doraen å andra sidan understigerinteckningsbeloppel. Utredningenmenar nu all om de i brukningsenheten ingående delarna är olika inlecknade,skulle della vara ell indicium på alt sambandet raellan delarna icke är sådantatl gemensam värdering i enlighet med 7 § i förslagel framstår sora lämplig.Della kan icke vara hållbart. Vad angår exempelvis jordbruksfastigheter beslåren brakningsenhet ju ofta av två eller kanske flera fasligheter på vilkabyggnaderna kan vara spridda. Hur dessa olika fastigheter är intecknade beror iallmänhet på rena tillfälligheter. Utredningens ståndpunkt skulle tydligeninnebära all, om de i brukningsenheten ingående delarna är olika intecknade,man aUlid skall bortse från "reslfastigheten" och således inle allstUl-lämpa regeln i 7 §. della är rikligt, vUkel skulle medföra en kraftig inskränkningav tillämpningsområdet för sistnämnda stadgande, tycks konsekvensen också bliall ersättning för skada och intrång inte skulle kunna ifrågakomma förbrukningsenheter med delama separat inlecknade. Att upprätthålla en sådanregel förefaller inle gärna tänkbart. Självfallet kan av rättssäkerhetsskäl deekonomiska konsekvenserna i del enskilda fallet icke få inverka på frågan om 7§ är tiUämplig eller ej. Manmåste enligl hovrätten räkna med atl de föreslagna reglema kan komma att förparter och domstolar inedföra elt väsentligt ökat och försvåratarbete med värderingen. Sålunda medför förslaget atl i aUmänhet först hela denodelade fastighelen skall värderas för alt utröna marknadsvärdet enligt ortenspris jämte det eventuella övervärde som skall gottgöras såsom personligersättning. Därefter skall motsvarande åtgärd ske med restfastighelen.Möjligheterna att på ett rättvisande sätt genomföra dessavärderingsopera.tioner måste emellertid, särskUt om det gäller en mindre del avfastighe;ten, vara begränsade redan därför all tillgången på godtagbartortspris material vanligen är myckel snäv och troligen helt otillräcklig för ennyanserad bedömning av värdedifferenserna. I andra hand måste då enyllerligare värdering göras enligt nu tillämpade metoder. Resullalet skullealltså bli detsamma som enligt gäUande lag med den skillnaden att löseskUlingenfår den mindre adekvata beteckningen intrångsersättning eller, i förekommandefall, personlig ersättning. I vilka situationer man i praktiken kan underlåtatotalvärderingarna och direkt använda nuvarande metod är osäkert. Eltav de ledande motiven för utredningens här tidigare behandlade förslag, attlöseskillingen vid expropriation av hel fastighet skall motsvara marknadsvärdet,har varit önskemålet att från domstolarna erhålla vägledande avgöranden omortens pris. Detla motiv har emellertid, såsom tidigare berörts, icke allskommit i betraktande vid utredningens slåndpunklslagande när del gäUerdelexpropriationer, något som skulle ha varit så mycket mera motiverat som justvid delexpropriationer sådan vägledande praxis i elt troligen betydligt störreanlal fall kan påräknas genom fastställda löseskUlingar enligl nuvarandeordning. Hovrättenanser inle alt det föreligger något större behov av en möjlighet alt avräknanytta även mot löseskUlingen och inle bara mol ersättningen för skada ochintrång. Enligt hovrättens erfarenhet är det sällan aktuellt ens med ertyrkande om avräkning på grund av nytta för reslfastigheten. särskilt skälmot utredningens förslag är all fastighetsägaren om expropriationsändamålelinte fullföljs och därför varken nytta eller skada uppkommer förreslfastigheten drabbas av en klar och icke godtagbar förlust. förslag finns då inle ens remediet återlösning. Hovrätten anförytterligare följande. Denföreslagna regeln om avräkning av nytta även mot värdet av avstådd markinnebär vidare att de som utsätts för expropriation kan komma i sämre läge änandra markägare såvitt gäUer verkan av före-lagsnylla. förefallerknappast tUlfredsstäUande, om man nämligen beaktar att det i 4 § 2st. föreslås en minskad rält lUl ersättning för företagsskada. Isamband med frågan om aTäkning för nytta kan det finnas anledning att påpeka,att om delexproprialion sker från en faslighet med ringa raarknadsvärde mendäremot elt kanske högt avkastnmgs- eUer åleranskaffningsvärde t. ex. enfabriksfastighet torde eventueU förelagsnytla eUer exproprialionsnylta förreslfastigheten kunna avräknas aUenasl mol inlrångsersätlningen. Däremot lärericke, liksom ej heller enligt gällande räll, avräkning kunna ske mot denpersonliga er- sättningsora må kunna ulgå tiU följd av minskning i fastighetens avkastnings- elleråleranskaffningsvärde. är en för exproprianlerna negaliv konsekvens avden föreslagna huvudregeln all intrångsersättning skall motsvara blottskillnaden i marknadsvärde före och efter expropriation. Tilläggas kan här altförslaget i vad det avser värderingstidpunkt synes få den effekten all värdetav eventuell förelagsnytla skall uppskattas med utgångspunkt från nyttansinverkan på marknadsvärdet vid tiden för ansökningen oraexpropriationstillslånd, eller således , då nyttan kan haframstått som en föga påtaglig realitet hänförlig lill en oviss framlid. Hovrättenframhåller slutligen atl frågan om nytta resp. skada av självaexproprialionsålgärden kan antas vara aktuell företrädesvis när del gällerloralindelningsfallen enligt 46 § BL. I dessa fall slår vanligen enskildaparter emot varandra, och det är ofta tillfälligheler som ytterst kan bliavgörande för vilkendera parlen som blir expropriant och som därför enliglförslagel skall få tillgodogöra sig hela "rationaliseringsvinsten". Lantmäteristyrelsen haringet all erinra principiellt raot förslagel om avräkning av nytta mol skada.En konsekvens av förslaget är enligl styrelsen atl principen all varjekvadratmeter av en rättsligen bestående lorat ovillkorligen skall anses vara likamyckel värd faller. Delta kan ses som en av förslagets fördelar, eftersom dennaregel i många fall medför fastighelsekonomiskt felaktiga resultat. Förslagetinnebär även den fördelen, att faslighelsinlrånget kommer all beslämmas påsamma sätt sora gäller för beräkning av ersättning för oraråde som frångårfastighet vid fastighetsreglering enligt förslagel lill ny fastighelsbildningslag.Styrelsen anser dock att huvudregeln måste kompletteras. Skälet härtill är allell område kan ha etl marknadsvärde, om del säljs fristående från fastigheten iövrigl. Delta frislående marknadsvärde har kallals för parcellvärde. Omområdets parcellvärde är större än dess marginalvärde bör parcellvärdetersättas. För undvikande av missförstånd bör huvudregeln alltså kompletterasmed en föreskrift all, om den exproprierade delen har elt friståendemarknadsvärde, ersättningen aldrig skall understiga della värde. Däreraotsynes man inle böra anknyta till "den minskning av fastighetens värde,sora uppkommer genom den exproprierade delens användande", då detla kanuppfattas som ett frångående av marknadsvärdeprincipen. Ävenlantbruksstyrelsen förordar en bestämraelse av innebörd att ersättningen om denexproprierade delen har ell frislående marknadsvärde inte får understiga delta. Vägverketullalar sin tillfredsställelse med utredningens förslag all båtnad avexpropriationen i fortsättningen får avräknas den totala ersättningen,varigenom likställighet uppnås med motsvarande regler i lagen om allmännavägar. RLFställer sig avvisande lill utredningens förslag ora avräkning av nytta motskada. Framför allt synes det förbundet mindre tilltalande 5 1971.1 saml. atlen fastighet, som inle på något sätt direkt las i anspråk genom expropriation,skuUe komma i etl bättre läge än den som tvångsvis nödgals avstå mark. Isammanhanget framhåller förbundet all utredningen inte har tagit hänsyn till denya bestämmelserna om realisationsvinstbeskattning. En markägare som utsättsför expropriation blir i princip skallskyldig för den vinst han möjligen göroch därmed återgår i stor utsträckning ersällningarna lill del allmänna.Möjligheten lill uppskov med beskattningen genora anskaffande aversällningsfaslighel har i praktiken ingen betydelse vid expropriation av delav fastighet. Det måste därför framstå såsom i hcg grad betänkligt all den enefaslighets-ägaren, sora får en direkt vinst av exproprialionen, får behålladenna vinst ograverad, raedan den som tvångsvis får avslå mark nödgas accepteraell avräkningssystem i enlighet med del av utredningen skisserade förslagel. bör den av utredningen åsyftade möjligheten att viddelexproprialion avräkna exproprialionsnylta även i den mån denna överstigerinlrångsersätlningen kunna tillgodoses även ora uppdelningen av ersättningen itvå skilda poster bibehålls. Förslagetbeträffande företagsskada och företagsnyl-l a tillstyrks av . När del gäller raark soranyttjas eller skall nyttjas för enskilt ändamål bör enligt Samfundet förfastighetsvärdering eftersträvas all reglerna för förelagsnytla ochförelagsskada utformas så att ersättningarna kommer alt bestämmas efter sammagrunder som vid friviUiga överenskomraelser mellan enskilda parter. Vidutarbetandet av den nya lagtexten bör reglerna i förslaget lill nyfastighelsbildningslag beaktas. Lantmäteristyrelsen fäster uppmärksamheten påelt förhållande, som är särskilt framträdande för mark som skall användas förenskilt bebyggande och sora har varit föremål för delaljplanläggning enligtBL. Sådan mark lar normall åt sig ell värde som svarar mol den i planentillåtna användningen. Vid frivilUga överlåtelser sker således prissättningmot bakgrund av detaljplanen och i förekommande faU tomtindelningen. Omexpropriation sker av sådan mark (t. ex. enligl 46 § BL för att sarala all markinom en tomt i en ägares hand) synes skäligt atl ersättningarna bestäms påmotsvarande sätt. Man bör således inle betrakta den värdestegring som haruppkommit genora planläggning som företagsnytta vid en expropriation sorasyftar till att fullfölja planläggningen. bör klarläggas i nioliven. Omman av systematiska skäl skulle vilja hänföra sådan värdestegring tillförelagsnytla bör man införa en föreskrift om all i de fall expropriation skerför enskilt ändamål ersättningen skall besläramas med skäligt hänsynstagandelill den värdestegring som uppkommer genom expropriationen. Elt sådant hänsynslagandeskall ske enligl värderingsreglerna i förslaget till ny fastighelsbildningslag. Näringslivetsbyggnadsdelegation anser all miljöstörningar som har samband medexpropriationsförfarandet bör ersättas enligt miljöskyddslagens regler. Utredningensuttalande om att reglerna ora förelagsnytla oraarbelals i nära anslutning tillbestämmelserna i miljöskyddslagen vinner enligt juridiskaavdelning knappast slöd vid en jämförelse mellan utredningens förslag ochmiljöskyddslagens motsvarande bestämmelser. I miljöskyddslagen finns sålundainga bestämmelser som rör förelagsnytla eller annan nytta. Även i fråga omförelagsskada förefaller jämförelsen halta något.