prop · FU03122 · 1971-12-31 00:00:00 — Markägarna torde nämligenvid tiden för förhandlingen med kommunen inle äga kännedom om den blivandeplanens enskildheter och särskilt undanlagsområdena skap;ir motstridigaintressen ägarna emeUan. Eftersom planen inle är fastställd underförhandlingsskedet kan parterna därför släUas inför ekonoraisktsvåröverskådUga alternativ, vilket knappast är ägnat att underlätta avtal varesig mellan kommunen och markägarna eller mellan dessa inbördes. Sammanfattningsvisanför Hernmarck all han anser förslagel om värdeutjämningsexpropriation inrymmaså många vanskligheter och le sig så främmande för det regelsjstem i vilket delär avsett att ingå atl han inle kan tillstyrka del. Expertenstadsjuristen anför i elt särskilt yttrande alt syftet medvärdeutjämningsexpropriationen enligt hans mening är myckel lorvärt men all dendäri inbyggda värderingsregelns återverkan på andra närslående områden liksomockså relationen mellan institutet i dess; helhet och andra regler om markförvärvi samband med genoraförandet av stadsplan inte har blivit tUlräckligt belyst.Lagstiflnmg på expro])riationsrätlens område är enligt av såkomplicerad och viktig natur att ett noggrannare övervägande bort göras än somvarit möjligt inom den tidrymd som stått utredningen tUl buds. Förslagen om ändrade ersättningsregler mottas helt eUer ihuvudsak positivt av poststyrelsen, , länsstyrelserna iStockholms och , FSKF, HSB och bygglagutredningen. Mångaremissinstanser lämnar förslagen ulan erinran. Kritik av varierande styrka framförsav bl. a. , expropriationsdomstolen i , Näringslivetsbygggnadsdelegation, , Samfundet för fastighetsvärdering, RLF,och . Ellflertal remissinstanser betonar vikien av atl nuvarande regler om ersättningvid expropriation omarbetas. Sålunda framhåUer bl. a. expropriationsdomstoleni atl reglema, vilka återfinns i olika lagar och har tillkommit vidskilda tidpunkter, är ganska svåröverskådliga och tUl sin innebörd delvisomtvistade. Domstolen påpekar vidare att de värderingssituationer somuppkoraraer vid skUda slag av expropriationer är så oUkartade med hänsyn tillde ekonoraiska betingelserna, alt ett regelsystera, som ter sig enkelt frånprincipiell synpunkt och teoretiskt riktigt, i praktiken ibland kan ha mindreönskvärda följder och leda till icke godtagbara resultat. Deföreslagna ändringarna av värderingsreglerna kan enligt byggnadsstyrelsenkomma alt utgöra ell verksamt och betydelsefullt instrument i samhälletssträvan att åt det allmänna förbehålla en del av den markvärdestegring som ären följd av samhällets ålgärder. Reglerna komraer också alt bidra tUl altutjämna en del av de stora skUlnader i markvärde meUan olika områden som i dagkan uppkomma genom planläggning. Båda konsekvensema av en ny lagstiftning ärönskvärda. gör gällande att nuvarande värderingsprinciper i mångafall har avhållit konununerna från att expropriera mark i den utsträckning somvarit önskvärd. Man synes ha befarat ett för högt markpris och, som en sekundäreffekt därav, en generell höjning av ortens markpriser. Del finns exempel somvisar alt man frångått den översiktliga planeringen och inriktat sinaplaneringsresurser på perifera områden, inköpta på den fria marknaden. kan bedöma måste de föreslagna värderingsreglerna innebära enförbättring, frärast då bevisbörderegeln och regeln om värderingstidpunklen. ,som erinrar om all naturvårdslagens regler om intrångsersättningar och lösenhar byggts upp bl. a. på grundval av motsvarande principer i ExL och BL, anförall staten vid förvärv av mark för naturvårdsändamål ibland har nödgals betalaköpeskillmgar som varit påfallande höga. Intrångsersättningar enligtnaturvårdslagen har i många faU bestämls tUl mycket höga belopp. Utredningensförslag synes kunna leda tUl en rimligare och riktigare pris- ochersättningsnivå. har därför inget att erinra mol de avutredningen före- slagnaprincipema om marknadsvärdet och om bevisbördans fördelning. Statens järnvägaranser de föreslagna ändringarna i värderingsreglerna befogade och uppger sigpå senare tid ha kunnat iaktta en allt högre prissättning på exproprierad mark.Kommunförbundet, som anser att expropriationsersättningarna fortfarande imånga fall sätts väsentligt högre än man på förhand har räknat med och allexpropriation därför vanligen är en ofördelaktig förvärvsform, finner det varaav stor betydelse att man på ett synligt sätt genom ändring av själva värderingsregelnförsöker uppnå en korrigering av rådande raissförhållanden. Det är enligtförbundet omöjUgt att bedöma om de föreslagna ersättningsreglerna tUlgodoserdella önskemål. Med hänsyn till svårigheterna att ge en mera exakt och i olikalägen tUlämpbar precisering av ersättningsgranderna vid expropriation tvingaslagstiftaren lämna stort utrymme åt rättstUlämpningen. För att en reelländring skall komraa tiU stånd är det elt oavvisligt krav att entydiga ochbestämda uttalanden görs i motiven om lagsttflarens intentioner. Lantbruksstyrelsenförordar en allmän föreskrift av innebörd atl för skada som uppslår genomexpropriation skall erläggas en ersättning som bereder expropriaten möjlighetatt bibehålla oförändrad förraögen-hetssläUning. En sådan föreskrift skulle enliglstyrelsen få särskild betydelse i de fall då totalersällningen inkluderarfastighelsintrång. Som motivering till förslagel anför styrelsen. Försäljningaroch expropriation av jordbraksmark för andra ändamål än jordbrak sker oftasttill förhållandevis höga priser och ökar genom sin prishöjande effekt i regelsvårigheterna all driva elt lönsamt jordbruk och all åstadkomma strukturellaförbättringar inom näringen, inle bara i den omedelbara närheten av de försåldarespektive exproprierade orarådena, utan även på betydande avstånd från dessa.I närheten uppstår förväntningsvärden även på raark sora enligl förefintligaplaner inle är avsedd för bebyggelse inom överskådlig tid. Markägarna blirobenägna alt sälja, eftersom de hoppas få ut ännu högre priser längre fram.Slruklurrationalisering kan i dylika områden ske endast genom"tUlskottsarrenden", oftast kortvariga sådana. Härigenom motverkas meralångsiktig planering för jordbruksdriften saml för rationell jordbruksdrifterforderliga investeringar i mark och byggnader. Även på ganska stora avståndfrån de för exploatering försålda eller exproprierade egendomarna stigerprisema på jordbruksjord. Säljarna respektive expropria-terna önskar oftaförvärva ersättningsmark. Härigenom stiger antalet presumtiva köpare avjordbruksfastigheter och efterfrågan på dessa ökar ytterligare. Redan detlaverkar prishöjande. Dessa köpares i regel goda kapitaltillgångar gör del möjUglför dem atl erlägga som vida överstiger marknadsvärdet irespektive orter. Följden blir ytterligare prisstegringar som i sin tur skaparhöga förväntningsvärden och svårigheter alt köpa tillskollsmark för denangelägna strukturrationaliseringen. Att reglerna för ersättning videxpropriation utformas så att prisnivån på jordbruksjord och skogsraark inteonödigtvis höjes har sålunda väsentiig betydelse för jordbraket i allmänhet ochför möjligheterna all genomföra en snabb strukturrationalisering i synnerhet.Veder- börandefastighetsägare skall självfallet bli helt tUlgodosedda i ekonomiskt hänseendemen inte överkompenserade. Ett allmänt stadgande av denna innebörd bordelämpligen införas i lagtexten. Ävenbygglagulredningen ifrågasätter ora inte målsättningen för den totalaersättningen borde komma till ullryck i lagtexten. Föreningen och stadsdomare säger sig med tillfredsslällelse konstalera altgrandprincipen all expropriationen inte skall försämra expropriatensförmögenhelssiluation upprätthålls. Lanlmäteristyrelsen pekarinledningsvis på tre omständigheter som enligt styrelsens mening främst harmedfört all ExL:s, BL:s och naturvårdslagens ersättningsregler är svåra alltillämpa. Den första är atl man, då det inte har varit möjligt att nå politiskenighet om vissa ersättningsprinciper, vall alt överlämna en radtillämpningsfrågor till rättspraxis. Detla gäller särskUt byggnads- ochnaturvårdslagarna. Den andra är att man i lagstiftningsarbetet ofta harkoncentrerat intresset lill hur en ersättning skall beräknas och mindrediskuterat målsättningen för ersättningens bestämmande. Olägenheterna häravframträder särskilt då nya värderingsmetoder börjar tUlämpas och då nyaomständigheter som kan påverka ersättningsfrågans behandling tillkomraer. Dentredje oraständighelen är alt expropriationsmålen i princip ses som tvistemål.Enligt styrelsens mening skulle det vara till påtaglig fördel om man iexpro-priationsprocessen i likhet med vad som gäller vid fastighetsbildning ochfastighetstaxering kunde införa vissa moment av officialprövning. För den enskUde markägarensom drabbas av expropriation synes enligl stjTclsen det väsentUga vara dentotala ersättningens storlek och inte omfattningen av de olika delposterna. Detfinns därför skäl för att söka formiUera en generell målsättning för den totalaersättningens bestämmande. Denna målsättning bör vara alt ersättningen skallbereda expropriaten möjlighet att bibehålla sin förmögenhetsställningoförändrad. Ersättningen bör bestämmas mot bakgrund av den skada som uppslår omexpropriaten vidtar de ålgärder sora kan företas för all minska skadan, t. ex.köper ersättningsfastighet, flyttar sin rörelse etc. De mest uppenbara fallenav överkompensation lorde vara sådana då personlig skada harberäknats ulan beaktande av de anpassningsmöjligheter som förelegal. Det synesdärför önskvärt all man i motiven exemplifierar eller på annat sätt preciserari vilka fall man vid ersättningens bestämmande skäligen kan förutsätta, altexpropriaten har sådan reeU möjlighet att begränsa skadan altersältningsberäkningen bör ta hänsyn härtUl, oavsett om en begränsningverkligen sker eller inle. Även förfastighetsvärdering framhåller att det är önskvärt all det klart sägs ifrån attmålsättningen för bestämmandel av den saramanlagda expropriationsersättningenskall vara atl ersättningen skall bereda expropriaten möjlighet att bibehållaen oförändrad förmögenhetsställning, samt att ersättningen bör bestämmas motbakgrand av den skadasom uppstår sedan expropriaten har vidtagit de ålgärder som uppenbarligen kanvidtas för all minska skadan. Också tekniska högskolan (sektionen förlantmäteri) fra;mhåller att den skadelidande bör kunna åläggas att i rimligutsträckning medverka lill att hans förmögenhels-stäUning hålls oförändrad. Medutgångspunkt häri diskuteras hur exproprialionsskadan bör värderas i olikasituationer. Om expropriaten har möjlighet att skaffa en likartad och likvärdigegendom som ersättning för den förlorade bör ersättningen uppgå tUl kostnadenhärför jämte gottgörelse för olägenheter och förlusler (intrång) i samband medavståendet och förvärvet. I anslutning härtiU anför högskolan. Iblandtorde exproprianlen tUlhandahålla sådan likartad och likvärdig egendom avbeskaffenhet att den bör kunna godtagas av expropriaten. Ersättningen bör isådant fall vara lika med del pris som den likvärdiga nyttigheten betingareller marknadsvärdet å denna egendom, oavsett ora expropriaten godtarersätlningsförvärvet eller föredrar ersättning i pengar. Om en likvärdigersältningsegendom av godtagbar beskaffenhet släUs tUl förfogande utan kostnadoch expropriaten med slöd av lagbestämmelse är skyldig godtaga att skadan pådetta sätt avhjälpes, bör sålunda någon särskild penningersättning inle ulgåannat än för eventuell kvarstående skada samt för intrång. En sådan situationkan ibland föreligga då skadan minskas eUer undaniröjes genomfastighetsreglering. Under andra omständigheter kan ersättningsförvärv finnasatt tUlgå på fastighetsmarknaden. Som sannolik kostnad förersätlningsförvärvet bör i sådant fall sättas marknadsvärdet jpå den avståddanyltighelen. Delta värde är ju definitionsmässigt Uka med det sannolika prisetpå en likartad och likvärdig nyttighet. Skadeersättningenbör sålunda vid detta principfall utgöra antingen kostnaden för ellermarknadsvärdet å erbjudet likartat och likvärdigt ersättningsförvärv avgodtagbar be;skaffenhet eller marknadsvärdet å den avstådda egendomen samtdärjämte ersättning för olägenheter och förluster i samband med avståendet ochförvärvet. Somett andra principfall nämns att godtagbar ersättningsegendom av likartal slaginle tUlhandahålles av den exproprierande och inte heller kan erhåUas genomförvärv på fastighetsmarknaden. Skadeersättningen bör i detta fall i principuppgå tiU det kapitaliserade värdet av den årliga förlust som uppkommer genoraavståendet jämte ersättning för olägenheter, kostnader och förluster i sambandmed själva avslåendet. den avstådda egendoraen skulle ha behållits iexpropriatens ägo i all fraratid komraer det kapitaliserEide värdet att utgöraegendoraens avkastningsvärde. Om däremot egendomen skuUe ha behållits enmycket är i stäUet av intresse vUket pris som skulle ha erhållits vidfcr-säljnuigen, dvs. Om exproprialionen avser del avfastighet blir närmast det margUiella avkastnings- resp. marknadsvärdettUlämpUgt. Avslutningsviskonstaterar högskolan att värderingsreglerna med hän- synlill de olika situationer som kan föreligga bör ges en allmän utformning.Följande skiss tUl regler läggs fram. Kan den genom expropriationenuppkomna skadan undanröjas eller minskas genom anskaffande av likartad egendomav godtagbar beskaffenhet bör ersättningen bestämmas med hänsyn tiU den beräknadekostnaden för dessa ålgärder. Kan den uppkommande skadan ej undanröjas genomanskaffande av Ukartad egendom av godtagbar beskaffenhet skall ersättningen bestämmasmed hänsyn till i vUken utslriickning egendomens avkastning påverkas under enskälig anpassnmgstid under den lid innehavaren av egendomen kunde ha väntatsinneha egendomen saml fastighetens marknadsvärde. För skada som kvarstår efterdet att åtgärder vidtagits för att minska uppkommande olägenheter skaUmotsvarande gälla. EnligtSvea hovrätt är det säkerligen rikligt att expropriationsersättningarna oftasätts högre än de exproprierande har räknat med, åtmui-stone ora dessa harräknai med de belopp som i målen erbjudils i ersältning. På expropriathålltorde man emellertid hysa uppfattningen att ersättningarna lika ofta sättsväsentligt lägre än man på den sidan på förhand räknat med. Hovrätten erinrari detta sammanhang om atl expropriationsmål, med den inskränkning somföranleds av inteckningshavares räll, är av dispositiv natur och att därförutgången av dessa, ofta komplicerade rättegångar är beroende av bl.a. den utredning som från vardera sidan åberopas. Tydligt är atl, liksom iandra typer av mål, brister i processföringen kan resultera i all utdömdersättning blir för låg eller för hög i förhåUande lUl del resultat soraannars skulle kunnat ernås. Hovrättenframhåller vidare att ersättningsreglerna måste utformas under beaktande avartikel 1 i tUläggsprotokoUel 1952 tUl den europeiska konventionen om demänskliga rättigheterna. Enligt nämnda arlikel får ingen berövas sin egendomannat än under de förutsättningar som anges av bl. a. folkrättens allmännagrundsatser. Enligt den inom folkrätten härskande uppfattningen ärföratsättningen för atl expropriation skall vara tillåtlig att den drabbade fårfull ersättning ("just compensation"). EnligtRLF är det påtagligt all expropriationsdomstolarna efler lagändringhar visat en aUt mer restriktiv inställning i expropriationsmål till denexproprierandes förmån. Övervärdering av fast egendom hör numera tUl deabsoluta undantagen. Visst fog kan enligl förbundet föreligga för de frånkommunalt håU framförda synpunkterna all expropriation är en ofördelaktigförvärvsform, men i myckel hög grad har detta sin förklaring i det sätt påvilket bl. a. många kommuner för lalan i målen. Det är ingalunda ovanligt attde exproprierande underlåter att prestera nödvändiga utredningar. Genora enlämplig processföring skulle del i många fall vara möjligt att underlätta,påskynda och förbiUiga målen och därmed också nedbringa de totala kostnademaför den exproprierande. Bankföreningenpåpekar atl del är av stor vikt för bankerna att expropriationsersättningarnaverkligen blir tillräckliga för alt ge fullgott skydd mot förlusler påinteckningar mom ell realistiskt belåningsvärde. Föreningen ser därför med oropiå den i utredningsförslaget framträdande tendensen att genom åtgärder avolika slag försöka få tiU stånd en snävare ersällningsberäkning än f. n. EnligtNäringslivets byggnadsdelegation har de föreslagna ersättningsreglerna blivitinvecklade och därmed tidsödande att tUlämpa. De anknyter f. ö. inle somutredningen vUl göra gällande till några "marknadspriser" ivedertagen mening, ulan till en kommunal prisreglering av markförvärv.Delegationen anför också all exproprialionsutredningen har ägnat mycketbetydande utrymme ål regler som syftar till att begränsa vederlag för s. k.förvänliungsvärden i anledning av tätbebyggelse men trots delta inte lämnatnågon slutgUtig lösning på probleraet hur förväntningsvärden skaU behandlaseUer någon teoretiskt tUlfredsstäUande analys av frågan hurexproi)riationslagsliflningens värderingsregler skaU kombineras medbyggnadslagstiftningens bestämmelser om fördelning av byggnadsrätt, särskUl 5§ BL. håller i och för sig med om alt nuvarande ersättningsregler i vissaavseenden är olämpligt utformade men anser alt utredningen har överdrivitersällningsreglemas betydelse i de faU överkompensation eller spekulationstendenserkan anses ha förekommit. Samfundet förfastighetsvärdering anser all vissa av de föreslagna ersättningsreglerna inteär tillräckligt genomarbetade. måste avhjälpas innan förslagen upphöjstill lag. Vid elt fortsatt lagstiftningsarbete är det enligt samfundetnödvändigt med en ordentlig analys av värderingsprinciper ochersältningssituationer. I diskussionen måste man skilja mellan vad som ärfastighetsvärderingsfrågor och vad som är ersättningsfrågor. Även om i etlfall värderingsproblemen har lösts på elt tillfredsställande sätl är därmedinle klart alt ersättningsfrågorna har fåll en lämplig lösning. Nar det gälleralt bedöma ersättningsfrågorna raåste nya aspekter anläggas, vUket inle rainstsammanhänger med bedömningar av markpoUtisk art och med olika slag avskälighetshänsyn. I fråga ombevisbördereglerna är raeningarna starkt delade bland remissinstansema.Förslagel godtas av , lantmäteristyrelsen, vattenfallsverket,saneringsutredningen, kommunförbundet, landstingsförbundet, reservanterna iStockholms sladskollegium, och . ochbygglagutredningen ifrågasätter ora inle de föreslagna principerna även börinföras i lagtexten. Ett flertal andraremissinstanser anser all gällande regler rätt lUl-lämpade leder tUIgodtagbara resultat. Bland remissinstanser som har denna eUer närliggandeuppfattning märks , expropriationsdomstolen i , tekniskahögskolan (sektionen för lantmä- teri).Näringslivets byggnadsdelegation, . Kommunförbundetansluter sig helt lill utredningens uttalande att en regel om att domstolen itveksamma fall bör döma tiU den ena eUer den andra partens förmån med hänsyntUl omfattningen av ovisshetsmarginalerna oundvikligen måste leda till över-resp. undervärderingar i elt betydande antal faU. De kommunala erfarenheternapekar enligl förbundet entydigt på att den bevisbörderegel som gäller tillnackdel för exproprianlen i flera faU har lett tiU mindre tUlfredsstäUanderesultat med överpriser som konsekvens. Domstolarna har i praktiken ofta lagten mycket tung bevisbörda på de exproprierande kommunerna. Förbundet belyserdetla med en redogörelse för etl rällsfaU som rörde värdering av en rörelse ochförklarar sig anse utredningens förslag utgöra en väsentiig förbättring. bekräftar alt bevisbördan åvUar den exproprierande och attdetta ofta har medfört betydande besvär och kostnader för sökanden. Markägarenhar sålunda i en process ulan befogad anledning kunnat påslå, all viss mark harvärde som exploateringsobjekt för tomtmark eller för en mineralfyndighet. Eltsådant påslående måste sökanden försöka bemöta genom egna utredningar ochsärskilda sakkunniga, vilket medför avsevärda kostnader. Om bevisbördan isådana faU läggs på markägaren, kan detla ha den effekten att han kan avhållasfrån att framställa yrkanden och påståenden som saknar verklighetsunderlag.Samma synpunkter framförs av . Stockholmsstads juridiska avdelning uppger att bevisbördereglerna f. n. tiUämpas så allexpropriatens påståenden godtas om den exproprierande inte kan motbevisa dem.Detta medför all exproprialerna kan göra löst grandade påståendenrörande förhållanden om vUka den exproprierande inle har rnöjlighet att skaffafram bevisning. Som exempel nämner avdelningen elt mål sora avsåg expropriationav en fastighet, vari drevs restaurangrörelse. Fastigheten förhands-tillträddesår 1961. Då hovrätten raeddelade dom godtogs trots stadensbestridande reslaurangidkarens blotta påståenden om inredningens ålder ochskick. Någon bevisning härom fördes aldrig av reslaurangidkaren och kundegivetvis inle heller föras av staden. Förslaget om likställighet fyUer därförenligl avdelningen elt stort behov. Hur stort behovet är kan inle utiäsas urpraxis, eftersom bevisbördans fördelning ofta mle framgår av domskälen. Deexproprierande avstår nämUgen vanligtvis från att göra bestridanden ellerpåståenden om vUka de saknar bevis. Det torde inte kunna påstås att denföreslagna regeln ålägger expropriaten en aUtför tung börda, eftersom i vartfaU i första instans den exproprierande skall svara för expropriatensrättegångskostnader inklusive kostnadema för bevisningen. Förslaget innebärinle heller alt bevisbördan i släUet kommer att åvila expropriaten och altdom- 4t 1971.1 saml. stoleni tveksamma fall skall döma tiU expropriatens nackdel. Tvärtom innebärförslaget alt domstolen när bevisning om storleken av inträffad skada inte allseUer endast med svårighet kan föras får uppskatta skadan. Enligt kanrällssäkerhetskraven i fråga om utredningens förslag om bevisbördan ansestUlgodosedda genom de för expropriaten förmånliga reglerna om fördelningen avrättegångskostnaderna. FSKFantyder all, även om domstolarna undvikit all direkt i sinadomskäl uttrycka den nu rådande principen, denna ändå kan ha kommit tilluttryck i domstolsavgörandena. Del äldre synsättet är enligt föreningen enkyarleva från tider då den exproprierandes processuella resurser framstod somöverlägsna. Närdet gäller att i expropriationsmål förebringa bevisning är det enligt Samfundetför fastighetsvärdering rimligt att parterna i princip har samma skyldigheter.Däremot bör det vid värderingen av de framlagda bevisen kunna anses skäUgl allnär ovisshet föreligger om rätt värde och bägge parter har förebragt lika godbevisning för sina ståndpunkter låta osäkerheten i första hand drabba denexproprierande. Tekniska högskolan (sektionen för lantmäteri) uttalar sig påliknande sätt. Vadsom enligt motiverar nuvarande regler är utöver expropriationenskaraktär av tvångsingripande och vad som sammanhänger därmed bl. a. att detär den exproprierande som väljer tidpunkten för rättegången med de fördelardelta innebär i fråga om t. ex. möjUgheterna att bedriva utredningsarbetet.Motparten kan med hänsyn till kostnaderna ofta inle ens påbörja detla arbeteföre stämningen och befinner sig sålUlvida i elt processueUt underläge. Enligthovrättens mening motsvarar de nuvarande bevisreglerna, rält tillämpade,ganska väl kravet på en rimlig avvägning i de intressekollisioner som ärförbundna med de inte sällan mycket komplicerade värderingsspörsmålen vid expropriationer.Den närmare innebörden av utredningens förslag om ändrade bevisregler är f. ö.oklar och de skäl utredningen åberopar för en ändring förefaller föga bärande.Hovrätten finner sig därför inle kunna tUlstyrka förslaget. Lantbruksförbundetframhåller att den exproprierande i regel har vida större resurser och insikterän motparten. Det måste därför vara i hög grad påkaUat att den underlägsnaparlen får den kompensation som nuvarande bevisregler ger.