prop · FU03122 · 1971-12-31 00:00:00 — Kommunerna har elt centralt ansvarför lätbebyggelseplaneringen och tätbebyggelsens genoraförande och i de gällanderiktiinjerna för markpoliliken ingår alt koraraunerna skall utöva etl starktinflytande på fastighelsraarknaden i lälbebyggelseregioner bl. a. genora egnamarkförvärv. Kommunala köp och försäljningar av fasligheter måste därför ansestillhöra den normala marknadsbilden på sådana or- ler.Om kommunen genora en aktiv raarkförvärvspolitik har fått elt dominerandeinflytande på prisnivån bör detla såsom också utredningen har framhållit slå igenom även vid bestämmande av expropriationsersättningen. I en sådanraarknad får enstaka försäljningar tUl annan nivå endasl raarginell betydelse.Ora en sådan försäljning har skell lill förhållandevis högt pris, kan dellaofta bero på speciella förhållanden såsom etl aktuellt behov hos köparen attkunna utnyttja på platsen befintliga byggresurser. Prissättningen vid sådanaförvärv bör därför inte tillåtas få någon avgörande inverkan på beräkningen avmarknadsvärdet i expropriationsmålel. Detfinns enligl min uppfattning inte någon anledning alt vid bestämmande avmarknadsvärdet genereUt bortse från sådana förvärv som har skett underexpropriationshot eller genora förlikning i ett pågående expropriationsraål.Det måste nämligen förutsättas all parterna vid sådana överenskommelser harutgått från beräkningar rörande den ersättning som skulle kunna påräknas videxpropriation, dvs. i princip marknadsvärdet. Enprisjämförelse torde i regel kunna bygga på material som hänför sig tUl den ortdär den exproprierade fastighelen är belägen. Jämförelser med prislägel i andraorter blir med nödvändighet mera osäkra. Om försäljningar inle alls ellerendasl i ringa omfallning har förekommit i den aktuella orten kan det dock varamotiverat att undersöka förhåUandena i orter av samma karaktär som denna. Delär givet att man vid en prisjämförelse måste söka beakta skillnaderna delsmellan värderingsobjektel och jämförelseobjekten, dels mellan den lidpunkttill vilken värderingen hänför sig och tidpunkterna för jämförelseköpen. Förvissa typer av fastigheter kan det vara svårt atl fastställa någon allmänprisnivå. Detta kan bero pä fastighetens speciella karaktär eller på därbefintiiga byggnader och andra anläggningar. Om en faslighet har inrättats förexempelvis en viss typ av industriell verksamhet och försetts med därföravpassade anläggningar kan den ofta ha etl myckel ringa värde för en köpare sominle kan använda den för samma ändamål. I elt sådant fall torde somfaslighetens marknadsvärde böra betraktas dess värde som underlag för denindustrieUa verksamheten, om det kan sägas existera någon marknad för sådanafastigheter. Härvid torde värderingen huvudsakligen få bygga på avkastnings-och produktionskostnadskalkyler. Under alla omständigheter måste faslhål-las,alt löseskillingen, inle minst av hänsyn lUl inteckningshavarna, måste avseäven all egendom som har karaktären av tillbehör lill den fasta egendomen.Eventuellt synes värderingen kunna ske på det viset att själva fastighetenåsätts ett visst värde, till vilket läggs realisationsvärdet av tillbehören.Den skada fastighetsägaren lider genom all han nödgas lägga ner eller flyttasin rörelse och sora inle kompenseras genomlöseskillingen för den ianspråktagna fasta egendoraen får gottgöras i förra avannan ersättning. Liknanderesoneraang synes kunna föras i vissa andra fall då man svårligen kan tala omett marknadsvärde. Sora exerapel kan nämnas vissa typer av vårdanstalter,gudstjänstlokaler och andra samlingslokaler saral anläggningar för militäraeUer vetenskapliga ändamål. Om del uppskattade marknadsvärdet på fastighelen isådant fall inte täcker den förlust fastighetsägaren lider, vilken kan ansesraotsvara hans kostnader för att anskaffa en ny, likvärdig anläggning därverksarahelen kan bedrivas i fortsättningen, lorde särskild ersättning vidsidan av löseskillingen böra utgå. Beträffandeden tidpunkt lill vilken uppskattningen av exproprialionsskadan skallhänföras, vilken av utredningen benämns värderingslidpunkt men sora jagföredrar att kalla värdelidpunkl, finns i gällande lag en regel för del fallalt den exproprierande har tagit fastigheten i besittning innanersättningsfrågan prövas. Vid bestämmande av exproprialionsersällningen får dåhänsyn inle las till sådan ändring i faslighetens värde som har uppkoraraitefler lilllrädel. Någon allmän bestämraelse om den tidpunkt till vilkenersättningsberäkningen skall hänföra sig finns däremot inle. På grundval avvissa regler i lagen har emellertid ulbUdals en fast praxis av innebörd atlvärderingen hänförs lill den tidpunkt då expropriationsmålel slutligt avgörs. Vidvalel av värdelidpunkl i fråga om s. k. personlig ersältning är del enliglutredningen naturligt och nära nog nödvändigt all stanna för en så sen tidpunktsom raöjligl eflersora delta medför den säkraste bedömningen. När det gälleralt faststäUa löseskiUing och intrångsersättning anses däremot vissa skäl talaför all förlägga värdelidpunkten tidigare. Det ligger enligt utredningensmening inte i sakens natur att värdelidpunkten måste vara densamma beträffandealla ersätlningsarter. För en tidigarelagd värdetidpunkt beträffandelöseskUling och intrångsersättning lalar bl.a, att den inverkan som självaexproprialionen och del förelag för vilket expropriation äger rura kan medförapå fastighetsvärdet såvitt möjligt bör hållas utanför beräkningen. Vidare ardel elt viktigt önskeraål från de exproprierandes sida atl värdelidpunkten förlöseskillingen sätts så tidigt sora raöjligt eftersom man endasl på della sättanses kunna undgå all vid expropriation för genomförande av stadsplan ochliknande betala ersättning för den värdeökning som genom planen uppkommer påmark inom planområdet och som alltså beror på kommunens egna ålgärder. Frånandra håll har emellertid framhållits alt en tidig värdelidpunkl ofta skullekunna leda till förluster för exproprialerna till följd av förändringar ipenningvärdet och alt den kan rainska fastighetsägarn;äs intresse för atlunderhålla och förbättra fastigheterna. Ulredningeii anser mot bakgrund häravall värdelidpunkten bör förläggas men all del samtidigtbör öppnasmöjlighet att i skälig utsträckning kompensera fastighetsägare för merabetydande ändringar i penningvärdet Uksom för kostnader sora läggs ned påfastigheterna före det faktiska tillträdet. Utredningensförslag innebär atl värderingen skall hänföras till den lidpunkt dåexpropriationsansökan ges in lill Kungl. Maj:l eller, om tUlstånd av Kungl.Maj:t inle behövs, då stämningsansökan ges in till expropriationsdomstolen.Har den exproprierande tilllrält fastigheten före den sålunda angivnatidpunkten, skall man i stället räkna raed marknadsvärdet vid liden förlilllrädel. Vid värderingen skall dock hänsyn aldrig tas lill förhållanden soraligger längre tillbaka i liden än före den dag då lalan om expropriationväcktes vid domstolen. Om del efter värdelidpunkten har inträffat förändringari penningvärdet skall ersättningen under vissa förutsättningar jämkas medhänsyn härtill. Utredningen anser det knappast nödvändigt alt kompensation förpenningvärdeförändringar utgår när exproprialionsskadan redan i och för sig ärbagatellartad. Vidare bör bara mera betydande förskjutningar i penningvärdetbeaktas. Hänsyn bör också kunna las lill omständigheter liknande dem som äravgörande för frågan om fördelningen av rättegångskostnader. Som förulsällningför jämkning föreslås därför gälla dels atl det har inträffat en mera betydandeändring i det allmänna prisläget, dels att jämkning finnes påkallad. Somlämplig utgångspunkt för beräkningarna anvisar utredningen konsumentprisindex.För atl fräraja fastighetsägarnas intresse av atl hålla fastigheten igodtagbart skick även efter det all expropriationsförfarandet har inlettsföreslår utredningen vidare alt värderingen skall ske med hänsyn till delskick i vilket fastigheten befinner sig när värderingen äger rum, om inle denexproprierande har tillträtt fastighelen tidigare. Förslagelora värdetidpunkten har fått ett blandat raottagande vid remissbehandlingen. Deremissinstanser som närmast företräder de exproprierandes intressen är iallmänhet positivt inställda och framhåller atl förslagel underlättarkoraraunernas planeringsverksamhet och skapar förutsättningar för störreoffentlighet i planeringen saml all del motverkar oförtjänt markvärdestegring.Från många håll anförs emellertid kritik mot utredningens förslag. Del ansesall värdelidpunkl, tUlträdestidpunkt och betalningstidpunkt så långt sommöjligt bör hållas ihop, eftersom del annars kan uppstå risk för att den allmännaprincipen atl ersättningen skall motsvara expropriatens ekonomiska förlust bliråsidosatt. a. framhålls atl den föreslagna regeln innebär alt även sådanvärdestegring sora inte har något saraband med expropriations-ändamälet kommerden exproprierande lill godo. Vidare påpekas att förslaget ger denexproprierande möjlighet alt spekulera i prishöjningar och prissänkningar påden andra partens bekostnad, all del leder lill attexpropriationsersättningarna vid sjunkande fastighetspriser kan komma attöverstiga verkliga värdet och atl i vissa fall olika värdelidpunk- lerkan komraa alt gälla för skilda delar av exproprialionsobjeklet trots all dellai sin helhet tillträds . Ytterligare framhålls atl det ofta rådersådani samband raellan löseskillingen och fastighetsägarens personligaersättning all allvarliga ölägenheter kan uppstå ora dessa bådaersättnuigsposler skall hänföras lill skilda värde-tidpunkter. Kritik riktasockså mol reglerna om hänsynstagande lill fastighetens skick vidvärderingstillfället och om kompensation för förändringar i penningvärdet,vilka bl. a. anses raedföra avsevärda lillämpningssvårigheler. Förslagel all fastighetensmarknadsvärde skall hänföras lill tidpunkten för ansökan om expropriation harenligl min mening den obestridUga fördelen all den värdestegring som beror avdel allmännas ålgärder till viss del kommer den exproprierande till godo. Dellaär av betydelse framför allt vid expropriation inom tätbebyggda expansiva regioner.Som raedel all dämpa prisutvecklingen i sådana regioner och alt förbehåUa delallmänna den prisstegring som beror på samhälleliga insatser har regeln docksin givna begränsning. Den saknar sålunda tillämplighet på den värdestegringsom kan uppslå redan före exproprialionsansök-ningen. Förulsätlningar för sådanvärdestegring tillskapas ofta genom översiktiig planläggning, t. ex. genomregion- eller generalplan. En kommande riksplanering i skilda forraer kanockså skapa grund för värdestegring. Uppenbarligen är det angelägel alt ävenvärdestegring av denna natur förbehålls del allmänna. Över huvud taget är detbetydelsefullt atl främja en sådan ordning all de samhäUeliga organen öppet kanbedriva planeringsverksamheten ulan hänsyn till vem som disponerar marken ochutan all i förväg behöva förbereda eventuella raarkförvärv. En förutsättninghärför är att värderingen av raarken, för den händelse koramunen vill förvärvadenna, kan ske raed bortseende från förväntningar i anledning av planeringen.Det betydelsefulla i utredningens förslag om värdelidpunkten ligger däri alldel angriper den oförtjänta markvärdestegringens problem genom atl sådanavärdehöjande faktorer som sammanhänger med lälbebyggelseulvecklingen inletUlåls påverka expropriationsersättningen i den mån de inte förelåg redan vidtidpunkten för expropriationsansökan. Även jag anser alt en ordning bör tillskapasenligl vilken värderingen i viss utsträckning grundas på förhållanden iförfluten tid, varigenom de spekulativt betonade med lälbebyggelseulvecklingensararaanhängande värdehöjande faktorerna hindras alt slå igenora iexproprialionsersällningen. Helst bör man försöka gå längre än utredningengjort i ansträngningarna att förebygga oförtjänt markvärdestegring. I så faUraåste man eraeUertid angripa frågan med en annan teknik än den utredningenanvisat. Jag återkommer härtill i del följande. Värdelidpunkten vid värderingi exproprialionsmålet bör enligl min raening behandlas sora en frånmarkvärdestegringsproblemet fristående fråga. F.n. gäller i fråga om värdetidpunkten att värderingen i princip skall hänförastill förhållandena vid tiden för exproprialionsmålels slutliga avgörande. Ennackdel med den nuvarande ordningen kan synas vara atl värdelidpunkten förskjulsvid överklagande. Härav följer atl överrätten kan behöva ändra den överklagadedomen även då denna bedöms som fullt riktig mot bakgrund av de förhållanden somgällde när den meddelades. Detta skulle kunna stimulera till överklaganden ochsålunda motverka önskemålet ora största raöjliga koncentration av förfarandet.Jag har därför övervägt att införa en regel som knyter värderingen lill lidenför handläggningen i första instans. En sådan regel skulle dock ibland kunnaleda till otiUfredsställande resultat. Regeln skulle sannolikt behövakombineras med en möjUghet all åtminstone i vissa fall justera värdet medhänsyn lill orasländigheier som har inträffat efler underrältsförfarandetsavslutande. Med hänsyn härtill har jag stannat för alt någon ändring f. n. intebör ske i gällande räll på denna punkt. Värderingen bör alltså hänföras lillförhållandena då exproprialionsmålet slutiigt avgörs. Om denexproprierande har tagit fastigheten i besittning , bördock i enlighet med gällande räll vid värderingen hänsyn inte las till sådanaändringar som har ägt rum efler tiUlrädel. Även ora reglerna oravärdelidpunkten utformas på del sätt jag förordar aktualiseras frågan omkompensation för ändringar i penningvärdet under den lid som förflyter mellanvärdelidpunkten och domen för en speciell situation. Jag tänker på det fallelall förlida tiUträde har skell och värderingen aUlså skall hänföras lill entidpunkt som kanske Ugger långt före domen. Del är ell aUmänt intresse att förlidatillträden underlättas, och raot bakgrund härav synes del skäligt attexpropriaten inle i sådana fall skall komma i väsentligt sämre ekonomiskställning än annars. Om det efter tillträdesdagen har inträffat ändring iallmänna prislägel, bör därför enligl min mening ersättningen jämkas medhänsyn härtill. Del bör härvid inle krävas all det är fråga om någon merabetydande ändring i prisläget. Eftersom syftet med regeln skall vara atl skyddaexpropriaten raot oförmånliga ekonomiska konsekvenser av förhandstUlträdet börden vara tillämplig bara vid fall av värdestegring. Om del allmänna prislägelskulle sjunka bör alltså ersättningen inte jämkas med hänsynhärtill. Någon anledning alt i lagen direkt ange vUka omräkningsfaktorer som skalltillämpas synes inte föreligga. Jag delar utredningens uppfattning atlkonsumentprisindex i regel kan vara en lämplig utgångspunkt för beräkningarna.Skulle förskoll på expropriationsersättningen ha utgått bör givelvis jämkningenutföras med hänsyn härlUl så all den ersättningsberälligade intetillgodoräknas penningvärdeskompensation på förskottet under den lid handisponerat della. De nu förordade reglerna om värdetidpunkt och värdejustering synes mig innebära en tekniskt lämplig lösning och enskälig avvägning mellan parterna på ömse sidor. De tillgodoser emellertid inteönskemålet alt förbehålla den exproprierande viss värdestegring. De kan därförinfe påverka markprisulvecklingen och får inle heller någon betydelse förkommunernas planläggningsverksamhet. Intresset av atl dämpa markvärdestegringarsynes emellertid kunna tillgodoses genom vissa förändringar beträffandereglerna om exproprialionsändamålels inverkan på fastighetsvärdena. Enligtnuvarande regler gäller atl löseskiUing skaU bestäraraas utan hänsyn till sådanförändring i fastighetsvärdet som uppslår "allenast lill följd avexpropriationsrättens beviljande eller det avsedda ändamåletsgenomförande". Den praktiska räckvidden av denna regel är ganska begränsadeflersora del i allmänhet är svårt atl bestämt ange orsakerna till en uppkommenförändring av fastighetsvärdena och framför allt all fastslå alt förändringenberor uteslutande av exproprialionen. Förändringen kan ju delvis ha andraorsaker, såsom tillkomsten av andra förelag än del för vilket expropriationbeviljas, kommunens planläggningsverksamhet och ortens allmänna utveckling. Utredningenföreslår atl reglerna om expropriationens och del exproprierande företagetsinverkan på fastighetsvärdena utformas efler mönster av de regler som gällerinom grannelagsrällen och som har kommit lill uttryck i miljöskyddslagen. Omdel förelag för vars genomförande expropriation äger rum före värdelidpunktenhar raedförl inverkan av någon betydelse på värdet av den av expropriationenberörda fastigheten, skall enligl förslaget ersättningen bestäraraas raedhänsyn till del värde fasiigheten skulle ha haft om sådan inverkan inle hadeförekommit. Delta skall dock inle gälla om ersättning för skada genom förelagethar utgått i annan ordning och inte heller om företagels inverkan skäligen börlämnas obeaktad med hänsyn lill förhållandena i orten eller till dess allmännaförekomst under jämförliga förhållanden. Utredningensförslag har i allmänhet godtagits av remissinstanserna. Även jag anser denföreslagna regeln lämplig och förordar alt den genomförs. Den öppnar störremöjligheter än nu all bortse från sådan påverkan i positiv eller negativriktning på fastighetsvärdena som är en följd av exproprialionsföretagetsamtidigt som den klargör all hänsyn inle behöver las till sådan påverkan somligger inom ramen för vad man normalt får räkna med. Denföreslagna regeln lorde leda till sakligt tillfredsställande resultat och iallmänhet inte medföra några tUlämpningssvårigheler ulora i elt typfall,nämligen vid expropriation för lälbebyggelseändamål. Vid denna typ avexpropriation kan det ofta vara svårare än annars att avgöra vad sora orsakaten viss värdestegring. De värdehöjande faktorerna är nämUgen många och i flerafall sammanvävda med varandra. Situationen är i viss mån olikartad för sådanmark sora förstagången las i anspråk för lälbebyggelseändamål och för redan tätbebyggd mark somskall användas för utveckling av tätbebyggelsen. Beträffande mark sora inteär tätbebyggd kan raed viss förenkling sägas att det aktuella marknadsvärdethuvudsakligen bestäras av två faktorer, dels faslighetens förraåga all geavkastning vid fortsatt användning för jord- och skogsbrak eller liknande,dels förväntningar ora möjlighet att begagna fastighelen eller del av den förlälbebyggelseändamål. Sistnämnda användningssätt förutsätter enligt gällande BLalt marken vid delaljplanläggning har befunnits lämplig för ändamålet. Delvärde som beror på förväntningar om raöjlighet att använda marken för tätbebyggelseberor till mycket stor del på ortens allmänna expansion och därmedsammanhängande insatser från del allmännas sida med bebyggelseplanering samtinvesteringar för kommunikationer och andra allraänna ändamål etc. Dessaförväntningsvärden har ofta en spekulativ karaktär. Beträffande redantätbebyggd mark är de värdepåverkande faktorerna flera och i vissa fall merasvårbedömbara. Del grundläggande värdet kan sägas vara fastighetens värde vidfortsalt användning i enlighet med det hittillsvarande användningssättet. Dellavärde är beroende av dels fastighetens beskaffenhet, dels skilda befintiigaanordningar i faslighetens närhet i form av exempelvis komraunikationer,centrumbildningar, skolor och annat. Till detta grundvärde kan komma vissa värdensom hänger saraman med möjligheter all i enlighet med fastställda planerförändra fastighetens användning. Fastighelen kan t. ex. vara bebyggd i mindreutsträckning än planen tillåter. Karaktäristiskt för värdestegring som berorpå sådana faktorer är att den kommer markägarna till del utan samband medändring av den tillåtna markanvändningen. Vid sidan härav kan urskiljas envärdefaktor som till skillnad från de nämnda faktorerna ofta är av direktspekulativ natur. Jag syftar på de förväntningar som kan finnas påplanändringar som medför all från fastighelen kan utvinnas större avkastningeller som eljest tillåter ell användningssätt som medför värdestegring. Ilikhet med vad som gäller beträffande råmark sora skall oravandlas tilltätbebyggelse beror sistnämnda värdestegring till mycket stor del på insatserfrån det allmännas sida med bebyggelseplanering, investeringar förkommunikationer och andra allmänna ändamål etc. Det kan inle anseslUlfiedsslällande all samhället vid expropriation som sker för att genomföratätbebyggelse eller för atl utveckla sådan bebyggelse skall behöva betalaersättning för marken med belopp som innefattar sådan värdestegring som berorpå samhällets egna insatser i samband med lälbebyggelseulvecklingen. I särskildgrad gäller detla sådana ofta spekulativt betonade förväntningsvärden somenligl vad nu har anförts hänger samman med förväntningar ora ändringar imarkanvändningen. Förväntningarna om ändrad markanvändning medför all markvärdenainle sällan stiger väsentligt när kommunens intentioner i planeringshänseendeblir kända. Del är uppenbart atl medel måste tUl för alt hindra att kommunernatyfingas ersätta sådan värdeökning. Förutsättningar bör också skapas fö:r attplaneringsarbetet skall kunna bedrivas med större öppenhet än t n. Även fråndenna synpunkt krävs regler som går ul på alt den värdeökning somplanläggningen kan föra med sig inle behöver ersättas av koramunen videxpropriation. Även om tälbebyggelseulvecklingen, vilket ofta kan vara fallel,delvis är atl tillskriva ålgärder från enskilt håll, exempelvisindustrietablering, synes del med hänsyn lill den väsentliga medverkan från detallmännas sida sora alllid krävs i sådana sammanhang rimligt att sådanvärdestegring får räknas sarahället till godo vid exproprialionsvärderingen.Värdestegringen har i de nu åsyftade faUen elt så nära saraband medexproprialions-ändamålet alt det är befogal all betrakta den som hänförlig lilldetla och alltså bortse från den vid bestämmande av ersättning för marken. Motbakgrund av del nu anförda anser jag atl del bör införas en särskild regel omexproprialionsändamålels inverkan på fastighetsvärdena vidtälbebyggelseexpropriation. Om regeln utformas så att den omfattar allvärdestegring som beror på samhällets insatser, kan del uppslå omotiveradeskillnader mellan de fastighetsägare sora blir utsatta för expropriation ochdem som inte blir del. Regelns uppgift bör därför inskränkas till att istörsta utsträckning hindra att sådan värdestegring som beror på förväntningarom ändring i markens tUlåtna användningssätt måste ersättas vid expropriationoch slå igenom i marknadsvärdet. Med tillåtet användningssätt avses i förstahand sådani användningssätt som följer av gällande BL eller av faststäUddetaljplan. Hit bör också hänföras pågående användning som visserligen stridermot BL eller plan men som var tillålen när den startades. Närdet gäller regelns närmare utformning möter problemet atl skilja den värdestegringsom inle bör ersättas från sådan värdeökning som saknar samband med den väntadelälbebyggelseulvecklingen. Principiellt synes den närmast lUl hand;? liggandelösningen vara alt värdera marken med utgångspunkt från dess aktuella tillåtnaanvändningssätt. En sådan värderingsmetod skulle emellertid bli myckel osäkermed hänsyn lill att den inle skulle kunna grundas på jämförliga faslighetsförvärvoch därför sakna en naturlig anknytning till marknadssituationen och därmedprincipen om ersättning efter marknadsvärdet. Därtill kommer att en sådan metodinle ger någon enkel lösning på övergångsproblemen. Den särskUdavärderingsregel som bör införas vid expropriation för lälbebyggelseändamål börvisserligen leda lill alt spekulativa förväntningsvärden inte längre ersätts.Regeln bör dock inte ta sikte på redan etablerade sådana värden ulan i ställethindra uppkomsten av nya värden. Jaghar kommit liU den uppfattningen atl lösningen på problemet liggeri all införa en särskild regel vid värderingen som tar sikte påvär-deulvecklingen efler en tidpunkt i förfluten tid sora ligger så långt tillbakaatl några spekulativa förväntningsvärden som har samband med en tilläranadändrad markanvändning normall sett ännu inle utbildats inom det oraråde somexproprialionen gäUer.