mot · FU021466 · 1971-04-30 00:00:00 — av m. fl. i anledning av Kungl. Maj:ts proposition nr 103 med förslag till lag om dels fortsatt giltighet av lagen (1942:429) om hyresreglering m. m. dels ändring i samma lag, m. m. Det förslag till förlängning av hyresregleringslagen som regeringen lägger fram kan enligt vår mening med vissa justeringar och kompletteringar anses lämpligt som övergångsbestämmelser till ett stadium med friare hyressättning. I propositionen föreslås att lägenheter byggda skall undantas från lagens bestämmelser. Därmed beräknas 150 000 lägenheter undantas från totalt 600 000 lägenheter, som regleringen nu omfattar. Vidare förutsättes den regionala avvecklingen fortgå. Tillsammans med slopandet av de generella hyreshöjningarna som ersättes med individuella förhandlingar betyder förändringarna en sådan successiv anpassning till ett mera balanserat tillstånd på bostadsmarknaden som eftersträvats. Ett oeftergivligt krav för att en övergång till marknadsanpassade hyror skall kunna accepteras har varit att ett lämpligt besittningsskydd utformades. Den nya hyreslagen innefattar ett sådant direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst som därvid avsetts. Besittningsskyddet kan inte sättas ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd hyra för att gå med på förlängning av hyresavtalet kan den begärda hyrans skälighet prövas av hyresnämnd. På bristorter, dvs. på hyresreglerade orter, kan i fråga om sådana bostadslägenheter som inte omfattas av hyresregleringen dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, underkastas hyresnämnds prövning. För sådana lägenheter har också skapats en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Lagen innehåller också bestämmelser om lagstadgad bytesrätt för bostadshyresgäst, om förbättrat rättsskydd för hyresgäst där lägenhet upplåts i anslutning till anställning och om vidgad skyldighet för hyresvärd att underhålla bostadslägenhet. De två stora riksorganisationerna för parterna på hyresmarknaden har efter den nya lagstiftningens ikraftträdande på olika sätt medverkat vid utformningen av praxis. Genom deras agerande har det också visat sig möjligt att kunna förhandlingsvägen bilägga ett stort antal hyrestvister inom såväl hyreslagens som hyresregleringslagens område utan att myndighets medverkan påkallats. Organisationerna på hyresmarknaden har varit ense om att hyresregleringen inte borde förlängas. Denna inställning har senast tagit sig uttryck i en överenskommelse av i vilken det bl. a. uttalades: Parterna är ense om att hyresregleringen inte bör ges förlängd giltighet för tiden efter . Parterna skall genom förhandlingar söka bemästra de svårigheter och lösa de problem, som kan uppstå vid övergången till ett hyressättningssystem, byggt på bruksvärdering. För att skapa bästa möjliga förutsättningar för uppgörelser på det lokala planet skall parterna rekommendera anslutna föreningar att anta en av parterna utarbetad förhandlingsordning. Parterna enades vidare om att uppta förhandlingar om riktlinjer för behandlingen av krav på högre hyror för tiden efter det regleringen upphört. har på denna överenskommelse och på tidigare erfarenhet ansett sig enhälligt kunna råda regeringen att inte förlänga hyrcsregleringslagen. Antalet remissinstanser som tillstyrker en avveckling är också stort. Det är värt att notera att de instanser som kan antas besitta den större sakkunskapen av regleringens verkningar har tillstyrkt en avveckling. I propositionen påpekas att egentliga erfarenheter av hur hyreslagens system med hyressättning enligt bruksvärdemetoden fungerar på en bristort ännu inte föreligger och att det från vissa remissinstansers sida yppats farhågor om icke godtagbara hyreshöjningar. anser t. ex. i sitt remissvar att begreppet bruksvärde under den föreslagna lagens giltighetstid kan antas få en klarare och mer tillfredsställande tillämpning. anser vidare, att ett principbeslut om avveckling av hyresregleringen dock bör fattas nu men med övergångstid som sträcker sig fram till . Vi anser det vara en lämplig ordning. Eftersom propositionen föreslår samma giltighetstid för en modifierad lag som föreslog som avvecklingstid för den nuvarande lagen, anser vi att den eftersträvade samförståndslösningen kan uppnås genom att nu i enlighet med förslag fattar principbeslut om att giltighetstiden för hyresregleringslagen inte bör förlängas efter utgången av 1974. Vi har därvid antagit att den i propositionen omtalade regionala avvecklingen fortskrider och kommer att ske i sådan takt att vid giltighetstidens utgång endast ett fåtal lägenheter berörs av regleringen. De förändringar i den föreslagna lagtexten som vi anser nödvändiga för att möjliggöra en mjukare övergång till en mera balanserad marknad framgår av det följande: För att fastställa bashyra eller för att ändra den stadgas i 3 a § skriftlig förhandlingsöverenskommelse mellan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastighetsägare och å andra sidan organisation av hyresgäster. Med organisation avses därvid riksorganisation eller förening sorn är ansluten till sådan organisation. Vi anser det vara ett tämligen irrelevant krav att hyresgästförening skall vara ansluten till riksorganisation, medan hyresvärden förutsattes kunna stå utanför varje organisation. Det måste i sammanhanget anses vara tillräckligt att parterna av hyresnämnd förklarats som förhandlingsdugliga. I samma paragraf (3 a §) stadgas att hyresnämnd inte bör pröva överenskommelse mellan parterna utan att förhandlingar ägt rum. Det förefaller vara en rimlig ordning. Part borde dock äga rätt att få ärende upptaget i hyresnämnd därest motpart sedan förhandling begärts ej medverkat härtill. I ett tillägg till paragrafen bör preciseras, förslagsvis till . har i skrivelse till inrikes- och justitiedepartementen påpekat att en passus i det föreslagna lagförslaget kan medföra administrativt trassel utan värde för någon part. Vi citerar ur skrivelsen: Bestämmelsen i 3 § att höjning av bashyra inte medför ändring av gällande hyresavtal kommer att vålla stor oro på hyresmarknaden. Så gott som alla hyreskontrakt innehåller bestämmelser om att hyresvärden utan föregående uppsägning har rätt att höja hyran på grund av myndighets beslut om generell hyreshöjning till följd av ökade omkostnader i fastighetsförvaltningen. Förbehåll om höjning av bashyra på grund av överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgästorganisation saknas av naturliga skäl helt i kontraktsformulären. För att införa en klausul som täcker bashyreshöjning enligt den nya ordningen skulle det därför fordras att man träffar cirka en halv miljon tillägg till hyreskontrakt. Man kan förmodligen räkna med att en del hyresgäster självmant skulle underteckna dylika tilläggsavtal. Av erfarenhet vet man emellertid att en mycket stor del av hyresgästerna skulle vägra att träffa ett frivilligt avtal. Följden blir då att hyresvärden tvingas till uppsägning med avflyttningsmeddelande. Detta medför i sin tur en stor mängd hyresnämndsärenden, man skulle få en mängd meningslösa och tidsödande processer inför nämnder och domstolar. För att undvika alla de besvärligheter som är förenade med omskrivning av kontrakt bör man genom en övergångsbestämmelse förordna att förbehåll i hyreskontrakt sorn tillförsäkrar hyresvärden kompensation för ökade omkostnader enligt 5 § hyresregleringslagen skall likställas med och rättsligt bedömas som om förbehåll om hyreshöjning på grund av omkostnadsökningar enligt 3 § och 3 a § förelegat. Med hänvisning till ovanstående hemställer vi 1. att måtte uttala att hyresregleringen avvecklas och att en förlängning av hyresregleringslagen därefter inte bör komma i fråga, 2. att måtte besluta att som övergångsbestämmelser antaga den i propositionen föreslagna lydelsen av hyresregleringslagen efter följande ändringar: a) att med organisation av hyresgäster i 3 a § avse sådan organisation som hyresnämnd förklarat förhandlingsduglig, b) att i ett tillägg till 3 a § stadgas om lämplig tid under vilken förhandlingar mellan parterna senast skall ha ägt rum för att hyresnämnd skall äga rätt att uppta ärendet till prövning, c) att genom en övergångsbestämmelse förordna att förbehåll i hyreskontrakt som tillförsäkrar hyresvärden kompensation för ökade omkostnader enligt 5 § hyresregleringslagen skall likställas med och rättsligt bedömas som om förbehåll om hyreshöjning på grund av omkostnadsökningar enligt 3 § och 3 a § förelegat. 3. att utskottet måtte utarbeta härför erforderlig lagtext. () ()