bet · FU01LU11 · 1971-12-31 00:00:00 — För de fall då det visar sig att detta skulle medföra betydandetidsutdräkt föreslår beredningen den ordningen att hela fastigheten skallsäljas, varvid dock förbehåll skall göras för den rätt till redan Överlåten delav fastigheten som tillkommer förvärvaren vid den tidigare överlåtelsen.Försäljningen skall, liksom utmätningen, också avse den rätt som överlätarenkan ha mot förvärvaren. Den som förvärvar fastigheten skall svara föröverlåtarens skyldigheter enligt överlåtelsehandlingen. I övrigt skall vanligaregler om försäljning av utmätt fast egendom tillämpas. Beredningenssistnämnda förslag innebär att köparen vid den exekutiva försäljningen delsförvärvar den återstod av fastigheten som inte omfattas av den föregåendevillkorliga försäljningen dels inträder i de rättigheter och skyldigheter somden tidigare överlåtelsen av fastigheten medförde för överlåtaren. Blir dennaöverlåtelse inte gällande, bUr köparen vid den exekutiva försäljningen ägareockså av den tidigare överlåtna delen av fastigheten. kan han bliskyldig att ersätta föi-värvaren den köpeskilling denne kan ha erlagt. Blir dentidigare överlåtelsen däremot gällande, kan köparen uppbära den köpeskillingsom ännu inte har erlagts. Jagär, liksom remissinstanserna, av den uppfattningen att beredningens förslag ide sist angivna hänseendena bör godtas. Denna i vissa avseenden kompliceradeordning för försäljning av utmätt fastighet torde inte behöva tillämpas annatän i sällsynta undantagsfall. Skäl finns att överväga införandet avföreskrifter som innebär att avstyckningsförrättning i fall som här avses skallhandläggas med förtur och stor skyndsamhet. Denna fråga får emellertid tas uppi annat sammanhang. Som beredningen framhåller skapar ett villkorligtfång av fast egendom en rätt för fönäi-varen som kan vai'a en tillgång avekonomisk betydelse för hans borgenärer. Detta gäller inte bara den rätt somförvärvaren får till egendomen. Förvärvaren kan också i andra avseenden fårättigheter gentemot överlåtaren, som aktualiseras om villkoret inte uppfyllsoch fånget blir ogiltigt. Det torde sålunda vara vanligt att förvärvaren harerlagt köpeskillingen eller del av denna och, om fånget inte blir gällande, fåren fordran på överlåtaren som motsvarar vad som har erlagts. Det sagda gällergivetvis både i fall då hel fastighet har förvärvats villkorligt*och i fall dådet villkorliga fånget avser visst område av fastighet eller fastighet medundantag för visst område. Jagdelar beredningens uppfattning att, när utmätning skall ske hos den somförvärvat fast egendom villkorligt, utmätningen bör avse både den fasta egendomsom förvärvet omfattar och den rätt som förvärvaren kan ha mot överlåtaren.Blir fånget efter en sådan utmätning ogiltigt, kommer utmätningen därefterendast att avse förvärvarens återstående rätt mot överlåtaren, t. ex. fordranpå redan erlagd köpeskilling. Beredningen har påpekat att förvärvaren så längehans rätt är villkorlig inte kan belasta egendomen med inteckning och inteheller upplåta nyttjanderätt eller annan särskild i-ättighet annat änvillkorligt. Vidare har beredningen framhållit att en exekutiv försäljning somär en följd av att utmätning har skett hos förvärvaren av fast egendom, somhar överlåtits villkorligt, inte kan inverka på inteckningar som har tagits uteller på rättigheter som har upplåtits före överlåtelsen. Beredningen harfunnit att försäljning vid sådan utmätning kan ske utan att den ordning somannars gäller för exekutiv försäljning av fast egendom iakttas. Jag delardenna uppfattning. Departementsförslaget innebär sålunda, liksom beredningensförslag att försäljningen i stället skall avse förvärvarens villkorliga rättenligt hans fångeshandling och skall ske i den ordning som gäller förförsäljning av utmätt rättighet. Den som därvid förvärvar denna villkorligarätt träder in i det rättsförhållande som råder till följd av det tidigarefånget på så sätt att han övertar både de rättigheter och de skyldigheter somförvärvaren hade enligt fångeshandlingen. Om det villkor som fånget ärberoende av sedermera uppfylls, blir följden sålunda att den egendom som fångetavser tillfaller den som vid den exekutiva försäljningen har förvärvat denvillkorliga rätten till egendomen. Närvillkorlig rätt till fast egendom skall säljas på det angivna sättet uppstårrisk för att försäljningen kommer att ske till underpris. Som framhållits underremissbehandlingen blir det för den som verkställer försäljningen svårt attbedöma hur mycket den villkorliga rätten är värd. Detta medför svårigheter attbedöma om den köpesumma som bjuds kan godtas (jfr 93 § 2 mom. I likhet medberedningen anser jag därför att det bör finnas möjlighet att låta anstå medförsäljning av den villkorliga rätten och avvakta om det med fånget förenadevillkoret uppfylls eller inte. Om villkoret därefter uppfylls och förvärvet avegendomen blir definitivt, kan försäljningen äga rum i den vanliga ordningenför försäljning av fast egendom. Visar det sig däremot att villkoret inte kanuppfyllas, går fånget åter. Som jag framhöll, avser utmätningen därefterendast förvärvarens återstående rätt mot överlåtaren. Det bör då ankomma på ÖEatt låta driva in eller bjuda ut till försäljning vad som fortfarande omfattasav utmätningen, dvs. vanligen fordran på redan erlagd köpeskilling, varvid denordning som gäller beträffande utmätt fordran eller rättighet får tillämpas. Omfastighet eller del av fastighet har överlåtits llkorligt och fastigheten medanvillkoret fortfarande gäller tas i mät för fordran som är förenad med särskildförmånsrätt, bör i enlighet med beredningens förslag försäljningen alltid ske iden ordning som i allmänhet gäller för exekutiv försäljning av fast egendom.Med hänsyn till att fordran, som är förenad med panträtt eller annan särskildförmånsrätt i fastighet, kan tas ut ur fastigheten oavsettäganderättsförhållandena behöver någon särskild ordning för försäljning intetillämpas även om fastigheten eller del av den har överlåtits villkorligt. 2.14.4Exekution på grund av gemensam inteckning De särregler om exekution i gemensamt intecknadefastigheter som finns i UL är så utformade att det skapas möjligheter attrikta ett exekutivt förfarande mot någon eller några fastigheter som svarar fören gemensam inteckning. Särskilda regler ger möjlighet att göra gemensamheteni ansvaret fullt ut gällande enligt de principer som kommer till uttryck i IF:sregler om fördelningen av ansvaret på de fastigheter som besväras av engemensam inteckning. Genom reglerna om exekution i gemensamt intecknadefastigheter har man även sökt tillgodose de särintressen som kan finnas isådana fastigheter. Reglernaom gemensamt inteckningsansvar har varit en av de mest omstridda frågornaunder jordabalksarbetet. I lagberedningens förslag till ny jordabalk (SOU 1960:2426) upptogs inte några regler om gemensam inteckning. De därmedsammanhängande frågorna skulle enligt förslaget i stället lösas genominstitutet bruksenhet. Förslaget blev starkt kritiserat underremissbehandlingen. , som fick i uppdrag att göra enöversyn av förslaget i denna del, föreslog i sitt betänkande med revideratförslag till jordabalk m. m. (SOU 1963: 55) regler som innebar ett bibehållandeav ordningen med gemensamt inteckningsansvar. I JB har i denna del tagits uppbestämmelser som i huvudsak överensstämmer med jordabalksutredningens förslag. Bestämmelsernai JB om gemensam inteckning har getts ett innehåll som syftar till bl. a. attreducera de olägenheter i exekutionsrättsligt hänseende som den nuvarandeordningen medför. Dessa olägenheter uppstår särskilt i sådana fall när ettsärintresse föreligger i någon eller några av de gemensamt intecknadefastigheterna. Ett sådant särintresse kan föreligga antingen på borgenärssidaneller på fastighetsägarsidan. Till förekommande av sådana situationer har i JBföreskrivits bl. a. att ansökan om inteckning får avse flera fastighetergemensamt endast om dessa är i samme ägares hand. Angår ansökan fastighet somredan svarar för beviljad eller sökt inteckning, måste ansökningen avse sammafasta egendom som inteckningen och får inte därjämte avse fastighet som intesvarar för inteckningen. Särinteckning i en fastighet kommer alltså att medföraatt fastigheten inte kan intecknas gemensamt med annan fastighet. Vidare kansärinteckning aldrig meddelas i fastigheter som är gemensamt intecknade utanatt det gemensamma ansvaret bringas att upphöra. Detojämförligt vanligaste fallet av särintresse i gemensamt intecknade fastigheteruppstår när någon av de gemensamt intecknade fastigheterna helt eller delvisöverlåts. I dessa situationer torde den i JB föreslagna ordningen framtvingarelaxation eller annan ansvarsuppdelning . Reglerna i JBkan sålunda väntas få till följd att de situationer som vållarkomplikationer vid exekutiv försäljning blir relativt sällsynta.Det kan sättas i fråga om de strävanden mot homogent intecknadefastighetskomplex som ligger bakom bestämmelserna i bör främjas ytterligaregenom förbud för borgenär, som för sin fordran har panträtt på grund avgemensam inteckning i flera fastigheter, att begära att bara någon eller någraav fastigheterna tas i anspråk för att täcka fordringen. Liksom beredningenanser jag emellertid att ett sådant förbud skulle leda alltför långt. Det börsålunda också stå borgenären fritt att rikta exekution mot en delav det gemensamt intecknade fastighetskomplexet. Utöver vad beredningen haranfört som skäl för ett sådant ställningstagande vill jag påpeka, att ettförbud av det antydda slaget skulle kunna få otillfredsställande konsekvensernär det gäller sådana fastigheter i ett gemensamt intecknat fastighetskomplexsom är subsidiärt ansvariga för den gemensamma inteckningen. Att alltid låtaavstyckade områden, i vilka inteckning i stamfastigheter står kvar, dras in iexekution som begärs av innehavaren av den gemensamma inteckningen skulleenligt min mening vara olämpligt. Jag vill i sammanhanget framhålla att ettförbud skulle få begränsad betydelse med tanke på att separat exekution ifastighet som ingår i ett samintecknat komplex alltid måste kunna komma tillstånd på begäran av borgenär, som för sin fordran har annan särskild förmånsrätti fastigheten än på grund av inteckning eller som har fordran som inte harnågon förmånsrätt. Beredningenhar även övervägt om det bör vara möjligt för borgenär att vid exekution i enav flera gemensamt intecknade fastigheter ta ut hela det belopp som det pågrundval av den gemensamma inteckningen utfärdade pantbrevet avser. En sådanmöjlighet skulle innebära att det gemensamma ansvaret som åvilar fastigheternaskulle tas ut vid den separata exekutionen så långt värdet på den fastighet somexekutionen avser medger detta. Beredningen har emellertid inte funnitanledning föreslå en sådan ordning, önskemål i den riktningen bar inte hellerframförts under remissbehandlingen. Möjlighet att vid separat exekution i engemensamt intecknad fastighet ta ut mera än vad fastigheten svarar för iförhållande till övriga fastigheter som besväras av den gemensamma inteckningenhar inte heller införts i departementsförslaget. Detgemensamma ansvar som åvilar samintecknade fastigheter kan enligt nuvarandeordning krävas ut helt bara om fastigheterna säljs . Brist som uppståri en av fastigheterna kan sålunda inte överföras till fastighet som redan harsålts. Detta förhållande har föranlett att man infört möjlighet för innehavareav gemensam inteckning att vid exekution i någon av fastigheterna som besvärasav inteckningen dra in de övriga eller någon av dem i det exekutivaförfarandet. Genom att utöva denna indragningsrätt kan inteckningshavare fåfastställt om det i någon annan av fastigheterna föreligger brist som på grundav det gemensamma ansvaret skall tas ut ur den fastighet exekutionenursprungligen avsåg. Enligt 6 kap. 12 § andrastycket JB skall gemensamt intecknad fastighet somsäljs vid separat exekution bli fri från ansvar för den gemensammainteckningen. Denna huvudregel innebär att det också i fortsättningen somförutsättning för att gemensamt ansvar för inteckning skall kunna tas ut heltskall gälla att fastigheterna säljs . Liksom nu behövs sålunda också iframtiden regler som gör det möjligt för borgenär, som har panträtt på grund avgemensam inteckning i flera fastigheter, att vid separat exekution i någoneller några av dem dra in annan intecknad fastighet i förfarandet. Ienlighet med vad beredningen föreslagit bör bestämmelserna om indragningsrättha sin plats i lagstiftningen om exekutiv försäljning av fast egendom. Reglerhärom har inte heller tagits upp i JB. F.n. gäller att yrkande om indragning skall framställas i form av lagsökning.Beredningen har föreslagit att frågan om indragning i fortsättningen skallprövas av ÖE. Jag ansluter mig till detta förslag, som inte har mött någonerinran under remissbehandlingen. Indragning bör alltså i fortsättningen heltvara en åtgärd inom det exekutiva förfarandets ram. Någon nämnvärd belastningför de exekutiva myndigheterna kommer en sådan överföring knappast att medföra.Indragningsrätten utnyttjas nu i ringa omfattning och det kan antas attanvändningen blir ännu sällsyntare . Gällanderätt kan sägas kännetecknas av att särintressen i gemensamt intecknadefastighetskomplex bereds ett långtgående skydd. Genom ett system med särutropav samintecknade fastigheter och därefter följande gemensamt utrop söker mantillgodose föreliggande särintressen i så stor utsträckning som möjligt utanatt inkräkta på möjligheterna för innehavare av gemensam inteckning att fåbetalning. Deregler beredningen har föreslagit för de fall då särintressen finns i gemensamtintecknade fastigheter som skall säljas på exekutiv auktionöverensstämmer i sak väsentligen med de regler som gäller . De situationernär denna ordning måste tillämpas kan, som jag tidigare framhållit, i framtidenväntas bli relativt sällsynta. Jag har därför, i likhet med remissinstanserna,funnit ätt de regler beredningen har föreslagit bör godtas. 2.14.5Exekution i andel av fastighet Enligt nuvarande regler sker utmätning ochförsäljning av andel av fastighet i samma ordning som gäller för helfastighet. Detta sammanhänger med att andel av fastighet på samma sätt som helfastighet kan bli föremål för inteckning. Reglernai JB innebär att det inte skall vara tillåtet att inteckna fastighetsandel försig. Denna nya ordning i fråga om fastighetsandels behandling iinteckningshänseende ger anledning att ställa frågan om andel av fastighet ifortsättningen över huvud taget bör få utmätas för sig och vidare, om sådanutmätning tillåts, hur försäljning av fastighetsandel skall ske. Beredningen har vid sin behandling av de nämndafrågorna funnit det vara uteslutet att uppställa förbud mot särskild utmätningav fastighetsandel. Denna bedömning har inte kritiserats underremissbehandlingen. Eftersomnågot hinder inte enligt JB föreligger mot förvärv av andel av fastighet börinte heller enligt min mening något förbud mot utmätning av fastighetsandelställas upp. En fastighetsandel kan utgöra ett väi'defullt förmögenhetsobjektoch måste kunna tas i anspråk för ägarens borgenärer utan att konkursförfarandebehöver tillgripas. Detta är av betydelse inte bara för borgenärerna utan ocksåför ägaren av andelen. Som beredningen påpekat är det här fråga om så praktiskafall som att arvingar vid arvskifte har tillskiftats var sin andel av enfastighet eller att två personer, t. ex. äkta makar, tillsammans har köpt enfastighet. Utmätningav fastighetsandel bör inte tillåtas i vidare mån än som motsvaras av ettpraktiskt behov. Liksom beredningen anser jag därför att utmätning avfastighetsandel endast bör få ske i sådana fall då andelen i fråga förvärvatsför sig eller annars är föremål för särskild äganderätt. En utmätning börsålunda inte få begränsas till del av en fastighetsandel. Äger en person en helfastighet, får utmätning inte heller begränsas till en andel av denna. Somföljd av att det nu är tillåtet att särskilt inteckna andel av fastighet bördessutom tidigare särskilt intecknad fastighetsandel också kunna mätas ut särskilt,även om gäldenären äger hela fastigheten eller den intecknade andelen utgördel av en större kvotdel av fastigheten som gäldenären äger. Omen fastighet ägs av mer än en person men i sin helhet tas i mät för gäldandeav en och samma fordran, uppstår inte några svårigheter i fråga omförsäljningssättet. Sedvanliga regler för exekutiv försäljning av fastighet bördå tillämpas. Detta bör gälla såväl när utmätningen har skett för fordran somär förenad med särskild förmånsrätt i hela fastigheten som när den har avsettalla andelarna i fastigheten och skett för fordran för vilka alla delägarnasvarar. Situationenär en annan om en av flera andelar av en fastighet har tagits i mät och skallsäljas. I sådant fall bör reglerna om försäljning av fast egendom i framtideninte tillämpas. Skall andel av fastighet säljas i den ordning som gäller förfast egendom, skulle nämligen reglerna om gemensamt inteckningsansvar blitillämpliga beträffande inteckningar som belastar inte bara andelen utan ocksååterstoden av fastigheten. Försäljningen av andelen kan då i fråga om sådanainteckningar få konsekvenser som inte står i överensstämmelse med förbudet motinteckning i andel av fastighet, t. ex. på det sättet att inteckning som gällerhela fastigheten efter andelsförsäljningen upphör att gälla i andelen menkvarstår i återstoden av fastigheten. Avseren försäljning endast en andel av en fastighet bör den i princip ske i denordning som gäller för lös egendom. En sådan ordning kan emellertid lätt medföraatt försäljning sker till underpris. För spekulanter i allmänhet kan detförhållandet att vad som kan förvärvas bara är en del av en fastighet Starka skäl talar därför enligt min mening för den av beredningenföreslagna ordningen, som innebär att möjlighet öppnas att när andel avfastighet skall säljas exekutivt också dra in återstoden av fastigheten iförsäljningen. Beredningensförslag i sistnämnda hänseende innebär att yrkande om försäljning av helafastigheten skall kunna framställas av utmätningssökanden, ägaren av utmättfastighetsandel eller annan delägare. Yrkandet skall framställas hos ÖE, somvid sin prövning av detta skall tillämpa de grunder som enligt 6 och 7 §§samäganderättslagen gäller när delägare i fastighet hos domstol begär beslut omförsäljning av hela fastigheten. Bifalles yrkandet, skall försäljningen i alltväsentligt ske enligt de sedvanliga reglerna för försäljning av fastighet.Beredningens förslag har lämnats utan erinran av remissinstanserna. I ettremissyttrande har emellertid föreslagits att prövningen av yrkande omgemensam försäljning skall tillkomma allmän domstol och inte ÖE. Förmin del anser jag att den av beredningen föreslagna ordningen innebär enändamålsenlig lösning av dessa frågor. Kretsen av dem som bör kunna framställabegäran om försäljning av hela fastigheten bör sålunda också enligt min meningvara begränsad till utmätningssökanden och delägarna i fastigheten. Attprövningen av ett framställt yrkande samordnas med de regler som enligtsamäganderättslagen gäller när delägare i fastighet vill tvinga framförsäljning av hela fastigheten mot annan delägares vilja, ser jag som enfördel. Som beredningen påpekar får en delägare i fastighet i normala fallräkna med att en försäljning av hela fastigheten kan komma att genomföras mothans vilja. Det får då ses som naturligt att en försäljning av hela fastighetenkan komma till stånd när en andel i fastigheten har tagits i mät, i synnerhetsom en förvärvare av andelen, om denna skulle säljas särskilt, har möjlighetatt omgående hos domstol begära försäljning av hela fastigheten. Ävennär det-gäller prövningen av yrkande om försäljning av återstod av fastighetnär andel i fastigheten har blivit utmätt delar jag beredningens uppfattningatt prövningen bör äga rum inom det exekutiva förfarandets ram. Härmed undviksden ytterligare fördröjning av förfarandet som en domstolsprövning skulle föramed sig. Omnågot yrkande om försäljning av hela fastigheten inte framställs, får denutmätta andelen säljas särskilt. Särskild försäljning av andelen får också skeom yrkande om försäljning av hela fastigheten avslås, t. ex. som följd av atten delägare anför ett betydelsefullt skäl mot en gemensam försäljning som ÖEenligt 6 § samäganderättslagen finner anledning att beakta. Som framgår av vadjag tidigare anfört kan en sådan särskild andelsförsäljning inte ske enligt deregler som gäller för exekutiv försäljning av fast egendom. Andelsförsäljningenfår ske i den ordning som gäller för utmätt lös egendom. Departementsförslagetinnebär, liksom beredningens förslag, att reglerna om försäljning avfastighetsandel skall tillämpas även vid försäljning av utmätt andel itomträtt. 1 JB finns regler om ägarhypoteket som i saköverensstämmer med dem som gäller. I 6 kap. 9 § anges innebörden avägarhypoteket sålunda vara att fastighetsägare, om pantbrev inte överlämnatssom pant för fordran, är berättigad att med den företrädesrätt som inteckningenmedför, uppbära betalning som faller ut på grund av inteckningen när medel videxekution eller i annat fall fördelas mellan rättsägarna i fastigheten. Ompantbrev överlämnats som pant för fordran men fordringen understigerpantbrevets belopp, skall gälla att fastighetsägaren vid sådan fördelning fåruppbära skillnaden. Ienlighet med vad som förutsattes när JB 1966 remitterades till lagrådet harberedningen i sitt nu aktuella betänkande tagit upp ägarhypoteket tillomprövning. Beredningens slutsats är att det från exekutionsrättslig synpunktär ofrånkomligt att följa de grundlinjer på vilka om ägarhypoteketbygger. Denna uppfattning har inte mött några invändningar underremissbehandlingen och jag har inte heller funnit anledning frångå denbedömning som i denna fråga gjordes i JB 1966. I JB har också reglerna omägarhypoteket tagits upp utan ändringar i sakligt hänseende i förhållande tilldet tidigare förslaget. Såvälenligt nu gällande rätt som enligt JB utgör ett ägarhypotek en rätt förfastighetsägare att få betalning ur sin egen fastighet. I det avseendet är ettägarhypotek i fastighetsägarens hand en tillgång som bör kunna tas i anspråk avhans borgenärer genom utmätning. Emellertid fordras det särskilda reglerbeträffande förfarandet när sådan utmätning har skett. F.n. gäller att utmätning av ägarhypotek som föreligger när fastighetsägareninnehar obelånad inteckning sker på det sättet att inteckningen tas om hand ochsäljs enligt reglerna om utmätt lös egendom. Utmäts ägarhypotek som föreliggertill följd av att inteckning inte är helt utnyttjad för belåning, brytsägarhypoteket ut, vilket innebär att en särskild inteckningshandling för detoutnyttjade inteckningsbeloppet anskaffas av utmätningsmannen. Därefter säljsden nya inteckningen enligt reglerna för utmätt lös egendom. Denordning som gäller vid utmätning av ägarhypotek kan inte behållas om JB:spanträttsregler genomförs. Panträttskontruktionen i JB karakteriseras av attpanträtt i fastighet uppstår genom att pantbrev överlämnas som säkerhet för enfristående fordran. av ett pantbrev kommer inte att berättigatill betalning ur fastighet och pantbrevet är inte bärare av någon personligbetalningsskyldighet. Mot bakgrunden härav står det klart att man vid utmätningav ägarhypotek, som föreligger till följd av att pantbrev över huvud tagetinte är belånat, inte kan gå så tillväga att man tar hand om pantbrevet ochsäljer det som lös egendom. Vid utmätning av ägarhypotek, som finns närpantbrev är pantsatt men hela dess belopp inte går åt för atttäcka fordringen, kan inte heller någon motsvarighet till nuvarande ordning medutbrytning av ägarhypotek komma i fråga. Andravägar för att realisera värdet av utmätt ägarhypotek får alltså sökas.Beredningen har föreslagit att två möjligheter skall stå till buds. Den ena innebäratt borgenär för vars fordran ägarhypotek har blivit utmätt skall kunna begäraatt fastigheten tas i anspråk och den andra att borgenären kan få det utmättaägarhypoteket pantförskrivet till sig.