bet · FU01LU11 · 1971-12-31 00:00:00 — Från den synpunktensett framstår det som en fördel att ÖE kan agera utan att behöva avvaktainitiativ från någon rättsägares sida. Jag anser sålunda liksom beredningen attÖE, när det föreligger anledning därtill, självmant skall ta upp frågan om underhandsförsäljning. Somjag har nämnt förut bör vid underhandsförsäljning av utmätt fastighet iprincip gälla att alla inteckningar som finns i fastigheten kvarstå och attköparen åläggs att svara för alla fordringar som är förenade med förmånsrätt ifastigheten. Detta innebär att alla fordringar som gälleri fastigheten,utmätningssökandens inbegripen, och kostnaderna för förfarandet måste täckas avköpeskillingen för att underhandsförsäljning skall få ske. Undantag härifrånbör endast gälla för de fall då borgenär, utmätningssökanden eller annanavstår från betalning eller får betalning för sin fordran ur sådana medel somflyter in under förfarandet i form av avkastning eller köpeskilling närtillbehör till fastigheten har sålts för sig. Motbakgrunden av vad som har sagts framstår det enligt min mening som klart attde borgenärer, som har fordringar som gäller i utmätt fastighet, vid enunderhandsförsäljning får sina intressen tillgodosedda på sådant sätt att detinte är påkallat att som allmän förutsättning för att underhands- försäljningskall få ske ställa upp att de skall ha godkänt försäljningsvillkoren. Detfinns inte heller anledning att föreskriva att de skall ges tillfälle att yttrasig innan fastigheten bjuds ut till försäljning under hand. I sistnämndaavseende intar emellertid utmätningssökanden en särställning. Utmätningssökandenskall också i fortsättningen svara för kostnader för förfarandet i den mån deinte kan utgå ur den utmätta fastigheten. Med tanke på bl. a. detta framstårdet som lämpligt att hans mening skall inhämtas innan fastigheten bjuds uttill försäljning under hand. Jagvill i sammanhanget påpeka att det förhållandet att det inte åläggs ÖE att höraandra borgenärer än utmätningssökanden innan fastighet bjuds ut tillförsäljning under hand givetvis inte utesluter att ÖE i tveksamma fall pålämpligt sätt inhämtar deras mening beträffande försäljningsformen. Ocksåi fråga om rättigheter som belastar utmätt fastighet bör, som jag förut harantytt, principen vara att de skall stå kvar om fastigheten säljs under hand.Detta bör gälla som försäljningsvillkor, oavsett om fråga är om inskrivnarättigheter eller inte. Beredningenhar framhållit att muntligt upplåtna rättigheter inte beaktas vid exekutivauktion och därför bör kunna lämnas utan avseende också vid försäljning underhand. Denna uppfattning har lämnats utan erinran under remissbehandlingen.Också jag anser att det förhållandet att man säljer utmätt fastighet under handinte bör föra med sig att rättigheter som grundar sig på muntliga upplåtelserfår ett skydd som de inte har vid auktionsförsäljning. För att rättighet skallskyddas vid underhandsförsäljning bör alltså liksom vid auktionsförsäljningfordras att det föreligger skriftlig upplåtelse. Enligtberedningens förslag skall ägaren till utmätt fastighet godkänna försäljningsvillkoreninnan underhandsförsäljning får ske. Det förutsätts också att han skall fåtillfälle att yttra sig, innan fastigheten bjuds ut till försäljning underhand. Jag delar uppfattningen att fastighetsägaren på detta sätt bör tilläggasett stort inflytande på valet av försäljningsform. Ägaren bör sålunda kunnamotsätta sig en försäljning under hand, om han bedömer det som möjligt att mangenom alt bjuda ut fastigheten på auktion kan uppnå ett högre pris. Emellertidbör, som beredningen har framhållit, kravet på ägarens godkännande inteupprätthållas, om fastigheten redan har bjudits ut på auktion men inte kunnatsäljas på grund av att ett godtagbart inrop inte har skett. Kan man i sådantfall uppnå ett bättre pris genom att bjuda ut fastigheten under hand, börägaren inte kunna hindra att försäljning sker. Beredningensavsikt är att ÖE, om utmätt fastighet skall bjudas ut under hand, regelmässigtskall överlämna till fastighetsmäklare att ombesörja utbudet. Även enligt minmening är en sådan ordning lämplig. Fördelen med försäljning under hand ärjust, att försäljning i den ordningen ger möjlighet att bjuda ut utmättfastighet på samma sätt och i samma former som annan fastighet och att detdärigenom blir möjligt att få ut det pris som fastigheten betingarpå allmänna marknaden. Emellertid kan det, som beredningen påpekar, i vissafall vara lämpligt att ÖE själv fordrar in anbud, t. ex. från statliga ellerkommunala myndigheter, som kan antas vara intresserade att köpa fastigheten.Att ÖE agerar på detta sätt torde emellertid bara kunna förekomma i enstakaundantagsfall. Underremissbehandlingen har från något håll uttryckts farhågor för att utbud avutmätt fastighet till försäljning under hand kan medföra ökad tidsutdräkt. Jagvill i anledning därav framhålla, att frågan hur det exekutiva förfarandettidsmässigt påverkas om fastigheten bjuds ut under hand måste beaktas vid öE:sbedömning av om underhandsförsäljning framstår som en ändamålsenligförsäljningsform. I de fall då en fördröjning av förfarandet kan beräknasuppstå får detta vägas mot de fördelar som underhandsförsäljning kan medföra.Har det förordnats att fastighet skall bjudas ut till försäljning under hand,bör ÖE vidare enligt min mening avbryta förfarandet och i stället föranstaltaom auktionsförsäljning om det inte visar sig ihöjligt att inom rimlig tid uppnåett godtagbart anbud. Några generella anvisningar torde inte kunna ges i detavseendet. Frågan hur länge försök att sälja fastighet under hand skall pågåfår bedömas från fall till fall. UL ges bestämmelser om tvångsförvaltning av utmätt fastighet.Bestämmelserna innebär att sådan förvaltning kan anordnas, om en utmättfastighet inte har kunnat säljas. Emellertid kan förordnande på utmätningssökandensbegäran också anordnas utan att något försäljningsförsök har gjorts.Tvångsförvaltning innebär att fastigheten ställs under vård av en syssloman ochatt dess avkastning används dels till att betala räntor och andra årligenupplöpande belopp, dels till betalning av sökandens fordran. Beredningenanser att det inte finns tillräckliga skäl att behålla institutettvångsförvaltning som en realisationsform vid sidan av försäljning. Beredningensuppfattning har stöd i en enhällig remissopinion. Deskäl som beredningen har anfört för att inte ha någon motsvarighet till denuvarande bestämmelserna om tvångsförvaltning finner jag vara bärande. Detförhållandet att tvångsförvaltning endast förekommer i några enstaka fall årligenvisar, att institutet inte fyller någon påtaglig praktisk funktion. I likhetmed beredningen anser jag sålunda att bestämmelserna om tvångsförvaltning kanutgå genom att 7 kap. Isammanhanget vill jag erinra om att departementsförslaget, liksom gällande lagoch beredningens lagförslag, innehåller bestämmelser som gör det möjligt attförordna syssloman att förvalta utmätt fastighet, om det kan befaras attägaren vanvårdar den eller på annat sätt åstadkommer att den försämras istörre mån. Vidare innehåller förslaget bestämmelser som innebär att avkastningav utmätt fastighet kan uppbäras av ÖE eller särskilt förordnad syssloman. 2.14.11Exekutiv auktions inverkan på inteckningar När det gäller principerna för exekutionensinverkan på inteckningar innebär den nuvarande ordningen att inteckning somfaller utom lägsta budet upphör att gälla. Gemensam inteckning blir i principutan verkan i den försålda fastigheten även om den ligger inom lägsta budet.Den i JB 1966 föreslagna ordningen på detta område innebär att inteckning blirutan verkan endast till belopp som enligt sakägarförteckningen inte täcks avköpeskillingen. Motsvarande gäller när gemensamt intecknade fastigheter säljsenligt gemensam sakägarförteckning. I övrigt förlorar inteckningen sin verkan. Beredningenhar ansett att man bör gå ett steg längre i strävandena att bevara befintligainteckningar och föreslår att ÖE skall kunna förordna att även inteckningar somfaller utom köpeskillingen skall gälla. Detta skall gälla även i fråga omgemensam inteckning om försäljningen avser alla fastigheter och sker enligtgemensam sakägarförteckning. I sådana fall när gemensamt intecknad fastighetsäljs för sig eller efter särskilda utrop får förordnande att inteckningfortfarande skall gälla meddelas endast i fråga om belopp som faller inomköpeskillingen. Isamband med förslag till vissa ändringar i bl. 6 kap. JB, som behandlades iJB 1969, tog föredragande departementschefen upp frågan om de av beredningenföreslagna bestämmelserna om att ÖE i vissa fall skall kunna förordna attinteckning alltjämt skall gälla och anförde att bestämmelserna borde läggastill grund för lagstiftning. Så har även skett i det slutliga förslaget tillJB (jfr 6 kap. 12 §). De erinringar som i ett par remissyttranden anförts idenna fråga och som går ut på att inteckningar som faller utom köpeskillingeninte är sunda kreditobjekt och att ÖE:s arbetsbörda ökas har sålunda inteföranlett att beredningens förslag frångåtts. Någon prövning av inteckningskreditvärde sker inte i samband med att inteckning beviljas och ÖE har givetvisinte heller något ansvar i detta avseende vid förordnande att inteckningfortfarande skall gälla. Någon närmare prövning av ett yrkande om förklaringatt inteckning fortfarande skall gälla torde i allmänhet inte heller behövagöras. Närdet gäller frågan vad som vid exekutiv försäljning bör betalas kontant och vadsom kan stå kvar som lån i fastigheten innebär beredningens förslag i huvudsaksamma ordning som den som gäller . Om borgenär inte begärt kontant betalningoch inteckning inte heller av särskilda skäl skall vara utan verkan, skallsålunda lån som faller inom det före försäljningen bestämda s. k.skyddsbeloppet avi-äknas på köpeskillingen. Förre ägarens personligabetalningsansvar mot långivaren kvarstår och nye ägaren blir intebetalningsskyldig för lånet. Om lånet faller utom skyddsbeloppet, har borgenärenrätt till kontant betalning och förre ägaren befrias från sitt betalningsansvar. Den av beredningenföreslagna ordningen har allmänt aodtagits under re- missbehandlingen.I ett remissyttrande har dock förordats att förre ägaren alltid skall bli frifrån sin personliga betalningsskyldighet i fråga om lån som faller inomskyddsbeloppet. Föregen del anser jag, liksom beredningen, att det skulle innebära ett åsidosättandeav borgenärens rätt att föreskriva att lån skall stå kvar även om förre ägarenspersonliga betalningsansvar skulle upphöra. Ett sådant resultat bör liksomhittills vara beroende av att uppgörelse härom kan träffas med borgenären. Ensådan uppgörelse är givetvis i sin tur beroende av vilka möjligheterborgenären har att få betalning hos den nye ägaren. Enligt6 kap. 3 § JB är borgenär för fordran som är förenad med panträtt i fastighetberättigad att vid utsökning få betalning intill pantbrevets belopp med denföreträdesrätt inteckningen medför enligt lag samt att ur pantbrevets tilläggutfå ränta på kapitalbelopp inom pantbrevets belopp, för skadestånd på grundav förtida betalning samt för ersättning för indrivningskostnad och annankostnad som föranleds av fordringsförhållandet. Med tanke på de fall närborgenärens fordran överstiger pantbrevets belopp har beredningen föreslagiten bestämmelse att borgenär som har pantbrev ej efter fastighetens försäljningkan mot köparen göra gällande panträtt i fastigheten för större fordran än somavräknats på köpeskillingen jämte utfäst ränta därå från tillträdesdagen samtframtida skadestånd och ersättning som avses i 6 kap. 3 § JB. Givetvis bör denprincipen gälla att köparen aldrig skall skall kunna bli skyldig att svara förköpeskillingen mer än en gång. Närdet gäller skadestånd på grund av förtida betalning har beredningen anfört attfrågan bör vara beroende av överenskommelse som borgenären och köparen träffarom övertagande av lånet i fråga, övertar köparen lånet på oförändrade villkor,skall skadestånd inte utgå. Om däremot köparen får förmånligare villkor än somgällde tidigare, skall skadestånd utgå i proportion till eftergiften. En sådanordning framstår också enligt min mening som naturlig. Vid bedömningen avskadeståndets belopp blir överenskommelsen mellan borgenären och köparen avgörande.Denna överenskommelse skall givetvis företes vid köpeskillingens fördelning. Ävennär det gäller betalning på grund av ägarhypotek ansluter jag mig tilllagberedningens förslag. Detta innebär att ägarhypotek alltid utan särskiltyrkande betalas kontant och att tillägg inte skall beräknas på ägarhypotek iandra fall än när ägarhypoteket blivit utmätt. Fråganom inverkan på inteckningar vid underhandsförsäljning enligt beredningensförslag härom behandlas i det följande. 2.14.12Exekutiv auktions inverkan på rättigheter Beredningens förslag innehåller i fråga omrättigheters ställning vid exekutiv försäljning åtskilliga ändringar iförhållande till gällande rätt. De föreslagna bestämmelserna syftar till attstärka rättighetshavarnas ställning. Sålunda föreslår beredningen atträttigheter som inte kan antas belasta fas- tighetentill beaktansväi-d skada för innehavare av fordran med bättre rätt skallförbehållas vid försäljningen även om de har sämre förmånsrätt än den fordranför vilken fastigheten skall säljas. För att ge en bättre ställning även åträttigheter som inte kan förbehållas på grund av dessa bestämmelser föreslårberedningen att utropsordningen ändras så att fastigheten först utropas utanförbehåll om rättighetens bestånd och därefter med sådant förbehåll. Belastasfastigheten av flera rättigheter, skall enligt förslaget fastigheten utropasmed successivt ökande belastning av rättigheten för att slutligen utropas medförbehåll för samtliga rättigheter. Beredningensförslag att stärka rättighetshavarnas ställning har godtagits av flertaletremissinstanser. Åtskilliga remissinstanser, däribland flera länsstyrelser,har dock förordat att den nuvarande ordningen behålls. Som skäl härför haranförts att förmånsrätten mellan en rättighet och exekutionsfordringen börvara avgörande för frågan om en rättighet skall bestå efter exekutivförsäljning. Beträffande arrende- och hyresrätter tillgodoses rättighetshavarnasintressen dessutom genom lagstiftningen om besittningsskydd. Om en rättighet skall bestå efter en exekutivförsäljning, medför detta ofta att fastigheten får säljas för ett lägre pris änom fastigheten kan säljas utan att belastas av rättigheten. I princip bör därförfrågan om rättighetens bestånd avgöras av rättighetens läge iförmånsrättsordningen. Förhållandena kan emellertid ofta vara sådana att enrättighet inte utgör någon nämnvärd belastning, t. ex. om utövandet inteinnebär någon olägenhet eller om ett periodiskt utgående vederlag utgör fullkompensation för olägenheten. I sådana situationer finns det inte någonanledning att rättigheten skall uppoffras vid exekutiv försäljning. Jag delarberedningens uppfattning att de nuvarande reglerna kan medföra risk atträttigheter i sådana situationer som här angetts uppoffras i onödan. Somframhållits imder remissbehandlingen har vissa rättighetshavare en särställningpå grund av reglerna om besittningsskydd. Så är fallet beträffande vissaarrende- och hyresrätter. I 812 kap. JB har tagits upp regler som innebär attdirekt besittningsskydd, dvs. rätt till förlängning av avtalet, i vissa fallföreligger vid jordbruksarrende, bostadsarrende och vid hyra avbostadslägenhet, medan indirekt besittningsskydd, dvs. rätt till ersättningvid avtalets upphörande, i vissa fall föreligger vid anläggningsarrende och vidhyra av annan lägenhet än bostadslägenhet. I samtliga fall kan besittningsskyddetgöras gällande även efter en exekutiv försäljning. För dessa rättigheter innebärifrågavarande regler om rättighets bestånd vid exekutiv försäljning att fråganom förlängning eller ersättning kan uppkomma under en löpande avtalsperiod tillföljd av uppsägning efter exekutiv försäljning. Denomständigheten att vissa rättighetshavare kan göra gällande besittningsskyddäven i förhållande till den som förvärvat fastigheten på exekutiv auktion utgörenUgt min mening inte tillräckligt skäl mot att stärka rättig- hetshavarnasställning vid exekutiv försäljning. För rättighetshavare med besittningsskyddär det inte utan betydelse om uppsägning kan ske under den löpandeavtalsperioden. För andra njitjanderätter än arrende och hyra och inte minstför servitut kvarstår vidare behovet av en starkare ställning vid exekutivföi-säljning. Jag ansluter mig därför till beredningens ståndpunkt atträttigheter bör bestå oberoende av exekutiv försäljning i större utsträckningän som är fallet f. n. Debestämmelser i beredningens förslag som främst är ägnade att stärkarättighetshavarnas ställning går ut på att rättighet som inte kan antas belastafastigheten till beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättreförmånsrätt alltid skall förbehållas. Förslagets utformning har i allmänhetlämnats utan erinran under remissbehandlingen. I några remissyttranden haremellertid anförts att den bedömning av rättighetens inverkan på övrigarättsägares ställning som här läggs på ÖE kan vara vansklig att göra. Föregen del anser jag att den av beredningen föreslagna ordningen ger godamöjligheter att stärka rättighetshavarnas ställning. En oskadlighets-prövningav angivet slag är dock som framhållits under remissbehandlingen förenad medsvårigheter och bör däi-för ske med försiktighet. Till grund för sin bedömninghar ÖE förutom beskrivning och värdering av fastigheten vad som förekommitvid bevakningssammanträdet. Det bör enligt min mening ofta finnas möjlighet attpå grundval av denna utredning besluta att rättigheten skall förbehållas. Oftatorde förhållandena f. ö, vara sådana att borgenärerna inte har anledningmotsätta sig att förbehåll sker enligt dessa regler. Jag ansluter mig sålundatill beredningens förslag. Deav beredningen föreslagna reglerna beträffande utropsordningen när fastighetenbelastas av rättighet har kritiserats under remissbehandlingen från olikasynpunkter. Det har anförts att den nu gällande utropsordningen berederrättighetshavarna tillräckligt skydd samt att den föreslagna ordningen blirkomplicerad och svårtillämpad. Enligtmin mening finns det fog för den kritik som beredningen riktat mot de nugällande reglerna angående utropsordningen. I praktiken medför den nuvarandeordningen med all sannolikhet att rättigheter blir uppoffrade i onödan. De avberedningen föreslagna reglerna är enligt min mening ägnade att minska riskernaför detta. Den föreslagna ordningen kan visserligen ibland medföra ett merakomplicerat och tungrott förfarande. Detta är emellertid endast fallet närflera rättigheter skall beaktas vid utropet. På grund av de tidigare nämndareglerna om obligatoriskt förbehåll när rättighet inte belastar fastighetentill skada för borgenärerna kan dessa situationer antas komma att bli mindrevanliga. Jag anser därför inte att det från den synpunkten finns anledning attbehålla den gällande ordningen. På grund av det anförda har idepartementsförslaget reglerna om utropsordningen när fastigheten belastas medrättigheter tagits upp enligt beredningens förslag. Fråganom inverkan på rättigheter vid underhandsförsäljning enligt lagberedningensförslag härom har berörts i det föregående. 3.Motivering till framlagda lagförslag 3.1Förslaget till lag om exekutiv försäljning av fast egendom Paragrafensförsta punkt motsvarar 1 § första stycket i beredningens förslag. Andrapunkten har i lagberedningens förslag sin motsvarighet i 13 § sista stycket. Departementschefen.Utmätt fast egendom skall enhgt gällande rätt säljas på offentlig auktion.Sådan auktion skall enligt 97 § 1 mom. UL förrättas av ÖE. Jag har i denallmänna motiveringen anslutit mig till beredningens förslag att försäljningav fast egendom skall kunna ske förutom på offentlig auktion också under hand. Iförsta punkten av denna paragraf anges att försäljning av utmätt fast egendomskall, oberoende av vilken försäljningsform som väljs, ombesörjas av ÖE. Jagvill emellertid erinra om att frågan om vem som skall ha hand om exekutivförsäljning av fast egendom kommer att bli föremål för ytterligare övervägandenav beredningen under det fortsatta arbetet på en ny UB. Iparagrafens andra punkt har tagits upp en bestämmelse om att försäljning avutmätt fast egendom skall ske på offentlig auktion, om annat inte följer av 15eller 57 §. I sistnämnda paragrafer behandlas särskild tillbehörsförsäljning,som kan ske på auktion eller under hand, resp. underhandsförsäljning av självafastigheten. Närdet gäller formen för auktion har beredningen anfört att tillvägagångssättetmed utrop i upp- och avslag, s. k. Dutch auction, är komplicerat och används såsällan att allmänheten inte förstår vad det innebär. Beredningen anser därföratt auktion alltid skall ske i enbart uppslag. Detta anser beredningen intebehöva anges i lagtexten. Under remissbehandlingen har inte framförts någraerinringar häremot. Vissa remissinstanser anser dock att det i lagtexten skalluttryckligt anges att försäljning på auktion alltid skall ske genom utrop iuppslag. Jag delar uppfattningen att det enda tillåtna tillvägagångssättet vidauktion bör vara försäljning i uppslag, dvs. försäljning efter bud ochöverbud. Någon särskild föreskrift om detta anser jag, liksom beredningen,inte behövas. Det nu sagda leder till att föreskrifterna i 120 § UL saknarmotsvarighet i departementsförslaget liksom i beredningens förslag.Bestämmelserna i 12 § förordningen (1877: 31 s. 51) om nya utsök-ningslagensinförande och vad i avseende därå iakttagas skall (UP) om Dutch auction kommerhärigenom att sakna betydelse. De föreslås därför bli upphävda. Paragrafens första stycke motsvarar 2 § ilagberedningens förslag. Andra stycket har i lagberedningens förslag sinmotsvarighet i 3 § andra stycket. Fast egendom kan säljasexekutivt under konkurs dels som följd av att egendomen är utmätt dels närkonkursförvaltaren enligt 70 § KL hos ÖE har begärt exekutiv försäljning avegendom som tillhör konkursbo. I första stycket av paragrafen har i enlighetmed beredningens förslag föreskrivits att lagens bestämmelser om exekutivförsäljning av utmätt egendom i tillämpliga delar gäller när egendom skallsäljas exekutivt under konkurs. Föreskriften omfattar sålunda båda de nämndafallen. Påpekas kan att det i lagen på olika ställen ges särskilda regler omförsäljning under konkurs. I67 § i beredningens förslag har särskilt angetts att fastighetsägaren företrädsav förvaltaren i fall då fast egendom ingår i konkursbo. Eftersom detta fåranses ligga i sakens natur, saknar departementsförslaget motsvarandeföreskrift. Beredningen har också i lagen velat ta in en erinran om förvaltarensåligganden enligt KL när fastighet säljs exekutivt under konkurs. En sådanerinran behövs enligt min mening inte. I sammanhanget vill jag påpeka attbestämmelserna om förvaltarens åligganden i nämnda avseende berörs i förslagettill lag om ändring i KL (jfr 70 §). Iandra stycket av paragrafen har föreskrivits att lagens bestämmelser om fordransom är förenad med panträtt i fast egendom är tillämpliga också i fråga om denrätt till betalning på grund av ägarhypotek som enligt 6 kap. 9 § JB tillkommerägaren. I vissa fall skall ägarhypotek emellertid inte jämställas med fordransom är förenad med panträtt. Detta framgår i så fall av de särskildabestämmelserna i lagen, såsom av bestämmelserna i 33 § andra stycket, 34 §andra stycket och 58 § första stycket i departementsförslaget. 3 och 4 §§ Paragraferna motsvarar 5 och 6 §§ ilagberedningens förslag. Departementschefen: ------------------------------------ ---- 4§ första stycket innehåller föreskrifter om utredning angående fastighetsrättsliga förhållanden. Föreskrifterna överensstämmer i sak med beredningensförslag. I paragrafens andra stycke ges den i den allmänna motiveringenbehandlade bestämmelsen om obelånat pantbrev, som fastighetsägaren innehar.