bet · FU01LU20 · 1971-12-31 00:00:00 — Lagutskottetsbetänkande nr 1971 LU1971:20 Lagutskottetsbetänkande i anledning av motion ångande förfaran det vid uppsägning avhyresgäst. I motionen 1971:650 av i m.fl. (c) hemställs att i skrivelse till Kungl. Maj:t begär att tillhyreslagen fogas en bestämmelse av innebörd att hyresvärd åläggs att vid uppsägningav hyresavtalet skriftligen meddela hyresgästen de regler som gäller enligt 58§ hyreslagen. Tillstöd för yrkandet anför motionärerna att många affärshyresgäster, specielltmindre företagare, inte känner till vad de har att iaktta för att inte gå misteom rätten till ersättning på grund av uppsägning av hyresavtalet. Den avmotionärerna föreslagna åtgärden skulle väsentligt bidra till att förhindra atträttsförluster uppkommer för dessa hyresgäster. Utskottet har inhämtat utlåtanden över motionenfrån hovrätten för Nedre och hyresnämnderna för ,län och . På begäran av utskottet har yttranden därjämte avgivitsav , och . För andra lägenheter än bostadslägenheter saknasenligt hyreslagen (HL) ett direkt besittningsskydd. Dessa lägenheter, somvanligen benämnes "lokaler", har dock genom bestämmelserna i 5060§§ HL getts ett s. k. indirekt besittningsskydd. Detta indirektabesittningsskydd har utformats som en rätt tiU ersättning under i lagen angivnaförutsättningar. Vid utformningen av reglerna har man utgått från att förlängningav hyresförhållandet normalt skall ske om hyresgästen önskar det. Huvudregeln i57 § är därför att hyresvärden, om han vägrar att förlänga hyresförhållandet,skall i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund avhyresförhållandets upphörande. Undantag härifrån gäller endast om -hyresvärdenvisar att han haft befogad anledning till sin vägran. Ovannämnda regler är intetillämpliga om 7 eller 8 a § hyresregle- ringslagengäller för avtalet. Anmärkas bör att beslutat attsistnämnda paragrafer skall upphöra att gälla (CU 1971:18,rskr. Hurhyresgästen skall förfara för att komma i åtnjutande av ersättning enhgt 57 §regleras i 58 §. Däri stadgas att hyresgästen måste frånuppsägningen meddela hyresvärden, att han önskar behåUa lägenheten. Underlåterhan att göra detta är hans rätt till ersättning enligt 57 § förfallen. Lämnarhyresgästen sitt meddelande i behörig ordning och inom rätt tid åligger detdärefter hyresvärden att från det att meddelandet lämnadesunderrätta hyresgästen om de hyresvillkor som uppställs för förlängning avhyresförhållandet eUer om anledningen tiU att förlängning vägras. Omhyresvärden försummar sin underrättelseplikt blir han skadeståndsskyldig. Någonskyldighet för hyresvärden att upplysa hyresgästen om vad han har att iakttagaför att bibehålla rätten till skadestånd finns inte. Som jämförelse kan nämnasatt när det gäller bostadsrättslägenhet är hyresvärd, som uppsagt hyresgästtill avflyttning, enligt 49 § HL skyldig att skriftUgen meddela hyresgästen atthan, om han icke går med på att flytta, har att hänskjutatvisten till hyresnämnden. En Uknande bestämmelse återfinns i 77 § arrendelagensom avser tvist om förlängning av bostadsarrende. Jordägaren ålägges där attsenast, före arrendetidens utgång skriftligen meddela arrendatornatt denne, om han icke går med på att avflytta, har att senast två månaderefter det han fått del av meddelandet väcka talan om tvisten. anför att förbundet ärväl medvetet om den påtalade svagheten i utformningen av 58 § HL, och förbundethemställer om bifall till motionen. Även anslutersig i alla delar till motionen. Hyresnämnderna för , länoch har som yttrande åberopat en av till avlåten den med synpunkter ochförslag beträffande hyreslagstift-ningen. I deima PM framhåller hyresnämndenatt någon sorts form för "avflyttningsmeddelande" måste skapas.Hyresnämnden föreslår därför vissa ändringar i 58 § HL. Hovrätten för NedreNorrland och anser inte att det föreliggertillräckliga skäl att ändra gällande bestämmelser och avstyrker därförmotionen. för framhåller i sinovannämnda PM bl. a. att erfarenheterna visar att lokalhyresgäster i storutsträckning saknar kännedom om hur de skall förfara för att komma i åtjutandeav skydd enligt 5760 §§. Någon motsvarighet i 58 § till hyresvärdensavflyttningsmeddelande i 49 § HL och 7 § HyReL finns ju inte. fallhar hyresgäster vänt sig till hyresnämnden med begäran om ogiltigförklaring avuppsägningen, och i andra fall har hyresgäst bett om upplysning om hur hanskall kunna tillvarata sin rätt. Ofta har därigenom hyresgästen förlorat sinfrist enligt 58 §. har i en del fall hjälpt hyresgästen attiakttaga fristen, och i några fall har hyresvärd som tillställt hyresgästen enuppsägning med felaktig hänvisning till hyresnämnd, efter medling återställtfristen. anser det mycket viktigt att den kommande totalaövergången till HL:s system för lokalskydd sker utan onödiga rättsförluster.Någon sorts form för "avflyttningsmeddelande" måste därför skapas.Samtidigt är det viktigt att den redan nu ganska otympliga proceduren inte ytterligarekompliceras. Att partema skall behöva växla flera formella handlingar är i ochför sig konstigt och ger rikliga tillfällen till misstag, delgivnings-krångel,bevistvister etc. Hyresnämndenifrågasätter därför om man inte skulle kunna skapa en nästan fullständigparallell till inledandet av besittningsskyddsproceduren beträffande bostad.De två systemen är visserligen olika uppbyggda, men man kan säkerligen bygga omlokalsystemet, så att proceduren kan bli likartad. I än högre grad beträffandelokaler än i fråga om bostäder kan det förutsättas att förhandlingar föregåren uppsägning, om det är fråga om ändrade villkor, och att därför hyresvärdensönskemål om avflyttning är hans sista åtgärd för att öva påtryckning på hyresgästenför att få villkorsfrågan löst. Det förefaller därför följdriktigt att göraavflyttningsmeddelandet till huvudsak och göra hyresgästens rätt tillersättning beroende av att han reagerar mot avflyttningsmeddelandet.När det gäller uppsägning som från början syftar till avflyttning harerfarenheterna beträffande bostäder visat att avflyttningsmeddelandet nästangenomgående kommer i själva uppsägningen. Förhållandet torde vara detsammabeträffande lokaler. Förfarandet borde därför enligt hyresnämndens förmenandekunna förenklas enligt följande schema, nämligenuppsägning/avflyttningsmeddelan-de viss åtgärd från hyresgästenssida, varefter dennes principiella rätt till ersättning enligt 57 § inträder. Närdet sedan gäller vad hyresgästen skall göra sedan han fått avflyttningsmeddelandekan man enligt hyresnämnden välja två vägar, antingen a) att hyresgästen haratt vända sig till hyresvärden eller b) att hyresgästen har att hänskjutatvisten till hyresnämnden. diskuterar de båda alternativen och kommertill slutsatsen att fördelama för båda parter av alt. b) är betydande. Dessutomär det ofta enklare och säkrare för hyresgästen att hänskjuta till nämnden änatt delge hyresvärden en skrivelse inom rätt tid. Med hänsyn till fördelama förpartema bör enligt hyresnämndens bedömande hyresnämnden få ta detadministrativa besväret. Hyresgästens rättsskydd bör nämligen vara det primära. Mot bakgrunden av nämnda överväganden föreslårhyresnämnden att 58 § får följande lydelse. Om tvist föreligger om förlängning av hyresavtaleteller villkor för sådan förlängning, skall det åligga hyresvärden attskriftligen meddela hyresgästen att denne, om han ej går med på att flytta, haratt senast efter det att han fått del av meddelandet hänskjutatvisten till hyresnämnden. Hyresvärdens meddelande skaU lämnas i den ordningsom enligt 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje st. tredjeptmkten skall dock ej gälla. Om hyresvärden fullgjort vad som sålunda åliggerhonom skall hyresgästen ha att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom denangivna tiden. Underlåter hyresgästen detta skaU hans rätt till ersättningenligt 57 § vara förfallen. Hovrättenför Nedre anför att det svårligen torde kunna undvikas att bristandekännedom om gällande rättsregler stundom kan vålla rättsförluster. Detta i ochför sig beklagliga förhållande har emellertid endast i vissa undantagsfallföranlett lagstiftning innebärande åläggande för ena parten i ettavtalsförhållande att upplysa den andra parten om dennes möjligheter attvidtaga åtgärder för att tillvarata_sina. Som exempel på sådan lagstiftning framhållerhovrätten de ovan redovisade bestämmelserna i 49 § HL och 77 § arrendelagen. Hovrättenunderstryker därefter att de sistnämnda bestämmelserna föreskriver en vissaktivitet från ena partens sida för att förhindra rättsförlust för den andraparten. En sådan ordning lärer i dessa fall vara motiverad av atthyresvärden-jordägaren ansetts vara den avsevärt starkare parten och att en avokunnighet föranledd underlåtenhet av hyresgästen-arrendatom att på ettformellt riktigt sätt bevaka sin rätt skulle kunna få ödesdigra konsekvenser iform av förlust av hem eller en kanske brukad arrendegård, någotsom från sociala synpunkter givetvis måste anses otillfredsställande. Påförhållandet mellan affärshyresgästen och dennes hyresvärd behöver emellertidenligt hovrättens uppfattning som regel inte anläggas sådana synpunkter. 1967:141 (s. 122) uttalades utgör hyresförhållandet "här i deflesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet". Med hänsynhärtill och då det väl knappast kan antagas att dessa hyresgäster i gemen skullevara i särskilt behov av information om ifrågavarande rättsregler, saknasenligt hovrättens mening tillräckliga skäl att föreskriva hyresvärden denupplysningsplikt härutinnan som motionärerna föreslagit. Hovrätten avstyrkerdärför motionen. framhåller att i ickeoväsentligt antal fall medlemmama inom förbimdet lidit rättsförlust genomlagens nu gällande lydelse. Det framstår enligt förbundets mening somorättmätigt att lokalhyresgäst, som i förhållande till bostadshyresgäst har ettsvagare indirekt besittningsskydd, även skall ha en svagare rättsställning närdet gäller att kunna bevaka sina lagenliga rättigheter. i49 § HL är utformade, ges bostadshyresgästen en direkt skriftlig an-maning atttillvarata sina rättigheter genom hänvändelse till hyresnämnd. En motsvarandeupplysningsskyldighet vid uppsägning av lokalhyresgäst borde vara självklar. pekar på att bestämmelserna i 58 § HL kan få allvarligakonsekvenser för partema. Vid försummelse att länma sitt meddelande riskerarhyresgästen att gå miste om en kanske berättigad ersättning. Om hyresvärdenunderlåter sin underrättelseskyldighet, kan han förpliktas utge en ersättningsom eljest skulle vara oberättigad. Reglerna är med andra ord lika hårda motbåda parter. Möjligen kan det enligt förbundets mening påstås att det nyaförfaringssättet innebär mindre risker för hyresgästen eftersom denne,alltsedan hyresregleringen infördes, haft skyldighet att reagera inom visstidsfrist efter uppsägning, om han önskat behålla lägenheten. För hyresvärdensdel har någon skyldighet motsvarande den nu införda inte förelegat enligthyresregleringslagen. Från denna synpunkt kan alltså riskerna för rättsförlustsägas vara större för hyresvärden. Det är, framhåller förbundet, uppenbarligenockså, när det gäller hyresvärdssidan, på det sättet att den mindre företagarenkan befaras vara sämre orienterad om nya lagregler än den större. Det anförda lederenligt förbundet till slutsatsen att en eventuell upplysningsplikt interimligen kan åläggas enbart den ena parten. Om det anses att risken behöverelimineras för den ena parten kräver jämlikheten att den även borttages frånden andra. Hyresgästen bör följaktligen i så fall i sitt meddelande åläggas attupplysa hyresvärden om de regler till dennes nackdel som gäller enhgt 58 §. Förbundetanför vidare att del inte har kännedom om något fall underden tilländagångna tvåårsperioden, där rättsförlust uppstått för någonderaparten i anledning av reglerna i 58 § HL. Förbundet framhåller också attlagstiftningen efter hand blivit alltmer känd av partema. Organisationema påhyresmarknaden bedriver en långtgående upplysningsverksamhet rörande reglerna iden nya hyreslagen. Genom utgivande av böcker, genom artikelserier iförbundstidningar, genom kurser och informationsmöten samt genom cirkulär tillmedlemmama har kunskap spridits om de nya hyresbestämmelsema. Detta har medförtatt majoriteten av hyresvärdar och hyresgäster lär ha fått sådan kännedom i nuifrågavarande ämne att rättsförluster i allmänhet inte behöver befaras. Förbundethävdar avslutningsvis att det inte kan anses som god sed i lagstiftning attvartannat eller ändra betydelsefulla rättsregler. Riskerna förförekommande okunnighet om lagens bestämmelser ökar givetvis då avsevärt. Om "lokalhyresgäst" varmed i fortsättningenavses den som hyr annan lägenhet än bostadslägenhet efter uppsägning frånhyresvärdens sida blir tvungen att flytta från sin lokal, äger han under vissai hyreslagen angivna förutsättningar rätt till ersättning av hyresvärden förden förlust som uppkommer för honom på grund av att hyresförhållandet upphör.För att lokalhyresgästen skall komma i åtnjutande av ersättning fordras enligt58 § hyreslagen att han efter uppsägningen meddelar hyresvärdenatt han önskar behålla lokalen. Underlåter han att göra detta är hans rätttill ersättning förfallen. Någon motsvarighet till bestämmelsen om skyldighetför hjresvärd att vid uppsägning av bostadshyresgäst meddela denne vad han haratt iaktta för att inte förlora rätten till prövning av en förlängning avhyresförhållandet finns inte när det gäller uppsägning av lokalhyresgäst. Imotionen framhålls att många lokalhyresgäster, framför allt innehavare avmindre företag, inte känner till bestämmelsen i 58 § om skyldighet att lämnameddelande till hyresvärden. Den risk för rättsförlust som de därigenom löperskulle enligt motionärema kunna elimineras om reglerna i hyreslagen ändras såatt hyresvärden får skyldighet att vid uppsägning meddela lokalhyresgästen vaddenne skall vidta för åtgärder för att inte förlora rätten till ersättning.Motionärerna yrkar att skall hos Kungl. Maj:t begära sådanlagändring. Hyresnämndenför har såsom framgår av den föregående redogörelsen i en tilljustitiedepartementet avgiven promemoria med synpunkter och förslag beträffandehyreslagstiftningen framhålUt att erfarenheterna visar att lokalhyresgäster istor utsträckning saknar kännedom om hur de skall förfara för att komma iåtnjutande av hyreslagens skydd och att de till följd härav ofta har försuttitden i 58 § angivna tidsfristen. Även anför i sittremiss-svar att ett inte oväsentligt antal lokalhyresgäster liditrättsförluster på gmnd av bristande kännedom om reglerna i 58 §. Medhänsyn till vad sålunda framkommit finner utskottet att det för undvikande avrättsförluster kunde vara lämpligt att i hyreslagen införes skyldighet förhyresvärden att lämna lokalhyresgästen något slag av avflyttningsmeddelande.Enligt vad utskottet erfarit har inom påbörjats enöversyn av hyreslagen, varvid bl. a. övervägs en ändring och förenkling avreglerna i 58 §. Proposition i ämnet kan förväntas bli avlämnad till riksdagenunder 1972. anserutskottet att någon åtgärd i anledning av motionen inte ärerforderlig. attmotionen 1971:650 avslås. Närvarande: herrar i (fp),(). ()*, fröken i (), herrar ()*.Hammarberg (s), (), (), herrar (), Anderssoni (s), fm Jonäng (c), herrar (vpk), i (s),i (s) och i Simdsvall (c). Ej närvarande vid betänkandets justering.