bet · FU01LU11 · 1971-12-31 00:00:00 — Utmätningssökandensfordran måste vara helt eller delvis förfallen för att exekution överhuvudskall ha blivit aktuell. Alla dessa aktualiserade anspråk måste ut påsamma sätt som vid frivillig försäljning. När saken har framskridit så långtatt köpevillkoren skall fixeras i detalj, bör uppgift fordras in frånlångivare om exakta beloppet av deras fordringar med ränta t. o. m.tillträdesdagen. Detkan tänkas, att långivare är villig att godta även en köpare som inte villbetala förfallen fordran kontant. Det skall enligt förslaget ankomma på köparenatt visa, att den som är berättigad till kontant betalning avstått därifrånoch låtit köparen överta betalningsansvaret. Givetvis får inte på detta sättingås något avtal till skada för ägaren av fastigheten. Denne skall alltsåbefrias från betalningsansvar för vad som var förfallet och täcks av köpeskillingeneller på annat sätt influtna medel, överhuvud bör säljaren om möjligt heltbefrias från betalningsansvaret för fastigheten belastande skulder, såsombrukar ske vid frivillig försäljning. Kostnadenför förfarandet skall också betalas kontant. Som redan antytts kan emellertidsökanden medge, att försäljning får ske utan att kostnaden täcks. Till kostnadenhör i detta fall också provision till anlitad mäklare. Även kostnad förtidigare försäljningsförsök i ärendet hör hit. Ipunkt 2 i paragrafen behandlas upplåtna rättigheter. Här avses både rättighetersom är inskrivna och sådana som inte är inskrivna. Vid försäljning under handskall enligt förslaget skriftlig upplåtelse föreligga för att rättighet skallskyddas. Muntliga tillägg till skriftlig upplåtelse kommer inte i beaktande.Beträffande arrende- och hyresavtal har beredningen under 45 § i förslaget (jfr47 § i departementsförslaget) upptagit en hänvisning till om verkanav att i sådant avtal skett ändringar eller tillägg. Detsamma bör gälla vidförsäljning under hand. Förslaget tar i denna punkt upp en hänvisning tillbestämmelsen i 45 §. Den omfattar även vad som i övrigt sägs i sistnämndaparagraf. Ipunkt 3 regleras vad en köpare skall betala i handpenning. Man får ta iberäkning, att en köpare inte är beredd att betala hela den kontanta delen avköpeskillingen redan i samband med underskrivandet av köpehandling. Det böremellertid krävas, att köparen åtminstone betalar handpenning i sammaomfattning som i 34 § 4 (jfr 35 § i departementsförslaget) föreskrivs för inroparepå exekutiv auktion. I första stycket under punkt 3 tas upp en bestämmelse ienlighet därmed. Staten och kommun är enligt förslaget befriade från skyldighetatt lämna handpenning. Iandra stycket under punkt 3 anges, att återstoden av den kontanta köpeskillingenskall betalas senast efter att köpehandling har upprättats.Försummas det, är köpet ogiltigt. Av andra stycket under punkt 1 framgår, attköparen kan avtala med långivare eller utmätningssökande om anstånd medbetalning av vad som skolat betalas kontant. Det ligger i sakens natur, att hankan avtala med fastighetens ägare om anstånd med betalning avöverskott som skall tillkomma denne. Köpet får emellertid inte fördenskullgöras villkorligt. Omkontant köpeskilling inte betalas i rätt tid medför detta, som nämnts, attköpet blir ogiltigt. Köparens försummelse föranleder i övrigt inte någonpåföljd för honom, utöver vad som enligt tredje stycket under punkt 3 gäller omhandpenningen. Något ytterligare skadestånd kan inte åläggas honom för hanskontraktsbrott, och den återstående köpeskillingen kan inte indrivas. Harköparen betalt en del av köpeskillingen utöver handpenningen, är han obetingatberättigad att återfå den delen. Detta överensstämmer med den princip somgäller beträffande försäljning av lös egendom, när anstånd lämnats medbetalningen (96 § UL). Vidfrivillig försäljning bestäms ofta, att handpenning skall vara förverkad omköpet ej fullföljts av köparen. Det är inte givet att en sådan klausul kangöras gällande under alla omständigheter. Beredningen har i 42 § (jfr 43 § idepartementsförslaget) närmare reglerat, hur det skall förfaras med handpenningnär inrop på exekutiv auktion blir ogiltigt. Dessa regler skall enligtberedningens förslag bli tillämpliga även efter försäljning under hand. Vad i42 § första stycket sägs om ny auktion skall i hithörande fall gälla också ifråga om ny försäljning under hand. Förslaget reglerar sålunda på enahanda sättvad som skall hända med handpenning, om en första försäljning under handmisslyckas och det därefter sker försäljning på exekutiv auktion eller nyförsäljning under hand. Säljs inte fastigheten under hand till ny köpare ochhålls ej heller auktion, blir 42 § tredje stycket tillämpligt. Detkan vara behövligt att vid upprättandet av köpehandling även ge bestämmelser iandra hänseenden än som avses i punkterna 1-3. Särskilt är det angeläget att ommöjligt befria gäldenären från betalningsansvar för gäld som skall kvarstå ifastigheten. Vidare bör bl. a. tillträdesdagen bestämmas. Stämpelskatten måsteåläggas köparen ensam och även andra detaljer kan behöva fixeras. Frånförsäljning genom mäklares förmedling finns riklig erfarenhet av vad som börregleras i ett köpeavtal för att tvist om dettas rätta innebörd skall undvikas.I den mån särskilda villkor inte har angetts av ÖE enligt förevarande punkt 4bör reglerna i JB om frivillig försäljning tillämpas. Det bör emellertiduppmärksammas att exekutiv försäljning under hand inte ålägger den aktuellaägaren något sådant hemulsansvar e. d. som förutsätter rättshandling från hanssida. På det sättet skiljer sig förevarande realisationsform från frivilligförsäljning. Remissyttrandena.Hovrätten för anser att frågan om utformningen av köpevillkorenvid underhandsförsäljning av fastighet måste ägnas ytterligare uppmärksamhet.Hovrätten påpekar att ägaren enligt förslaget skall godkännaförsäljningsvillkoren, men att det föreskrivs att han genomgodkännandet inte ådrar sig någon förpliktelse som annars förutsätter frivilligöverlåtelse. Vanliga principer kan således inte tillämpas vidkontraktsskrivningen. Vid tvist om köpevillkorens rätta tolkning komplicerassituationen enligt hovrätten av att ÖE intar en mellanställning i för- hållandetill köpare och säljare. Närmare föreskrifter om avfattningen av köpevillkorenbör lämnas i administrativ ordning. Hovrätten förordar att man i samband därmedlåter utarbeta ett normalkontrakt för underhandsförsäljning av utmättfastighet. Vidare bör enligt hovrätten paragrafen kompletteras med enuttrycklig föreskrift om att säljaren skall befrias från betalningsansvar förskulder som belastar fastigheten. Departementschefen.Enligt punkt 1 första stycket i beredningens förslag skall köparen åläggas attsvara för alla fordringar som är förenade med särskild förmånsrätt ifastigheten, om inte borgenär får betalt ur särskilt tillgängliga medel elleravstår från betalning ur fastigheten. Enligt 3 § andra stycket i beredningensförslag (jfr 2 § andra stycket i departementsförslaget) skall vad som sägs omfordran som är förenad med panträtt i tillämpliga delar gälla även rätt tillbetalning på grund av ägarhypotek. Detta innebär att en underhandsförsäljningskulle kunna hindras därför att ägaren vägi-ar avstå från betalning på grundav sitt ägarhypotek. Fastighetsägaren skall givetvis kunna hindra enunderhandsförsäljning om köpevillkoren inte är godtagbara. Särskilda reglerhärom har tagits upp i 59 §. Däremot bör han enligt min mening inte enbart pågrund av ägarhypotek kunna hindra en underhandsförsäljning. Idepartementsförslaget har därför i första stycket gjorts ett tillägg avinnebörd att skyldigheten för köparen att svara för fordringar inte gällerägarens rätt på grund av ägarhypotek, om inte ägarhypoteket är utmätt. I övrigtöverensstämmer departmentsförslaget i sak med beredningens förslag. Somjag tidigare framhållit är även en underhandsförsäljning en exekutivförsäljning med i princip samma verkningar som en exekutiv auktion. Det ärgivet att försäljningens karaktär av tvångsförvärv får betydelse för utformningenav köpevillkoren. Som framhållits under remissbehandlingen bör dessa frågoruppmärksammas vid utfärdande av tillämpningsföreskrifter. En lämplig ordningsynes även enligt min mening vara att normalkontrakt för underhandsförsäljningutarbetas. Paragrafenmotsvarar 55 § i lagberedningens förslag. Lagberedningen.Förslaget tar som huvudregel upp att villkoren för försäljning under hand måstegodkännas av ägaren. Det räcker inte med dennes medgivande in blanco.Bestämmelsen utesluter inte att ägaren kan lämna bindande godkännande i förväg.Förslaget till köpehandling kan t. ex. redan från början preciseras på sådantsätt att villkoren i själva verket är bestämda fastän t. ex. räntor inte harräknats fram till och med tillträdesdagen. Det krävs inte enligt förslaget, attägaren även har godkänt den köpare som mäklare eller ÖE lyckats anskaffa. Likalitet som vid exekutiv auktion bör han ha rätt att avvisa en anvisad köparedärför att han av personliga skäl inte önskar att fastigheten övergår till denanvisade personen. I fråga om det personliga betalningsansvaret förfastigheten åvilande gäld och därmed förenad framtidarisk för ägaren synes denne tillräckligt tillgodosedd genom de regler som ges iföregående paragraf. Mankan tänka sig, att ÖE nöjer sig med att inhämta ägarens godkännande av vissahuvudpunkter, t. ex. lägsta pris. Om detta pris uppnås och ägaren ej har någonsaklig erinran mot övriga villkor som kan vara mer eller mindreschablonmässiga, bör hans godkännande gälla, oaktat det formellt inte omfattatalla försäljningsvillkor. Avdet anförda framgår, att ÖE har vissa möjligheter att redan i samband medbeslut om utbjudande till underhandsförsäljning skaffa sig garanti för attägaren inte senare kan motsätta sig att försäljningen genomförs. Om ägarensgodkännande till avsedda försäljningsvillkor inte inhämtats, kan han däremotenligt huvudregeln motsätta sig försäljningen utan att åberopa några särskildaskäl. Omauktion föregått utan att godtagbart inrop skett, bör ägaren ej kunna förhindraunderhandsförsäljning på gynnsammare villkor, dvs. praktiskt sett till högrepris. Självfallet förutsätts, att ÖE anser priset godtagbart. Vad särskiltangår rättigheter måste underhandsförsäljningen ske utan att rättighetshavarnalider intrång, frånsett muntligen upplåtna rättigheter. Om ändå högre prisuppnås, har försäljningen skett på gynnsammare villkor, såvida inte på köparensbegäran tillkommit något särskilt villkor som föranleder en annan slutsats. Attägaren eventuellt kan bli skadeståndsskyldig därför att muntlig upplåtelse inteskall bestå kommer inte i betraktande vid den jämförelse som här är i fråga.Sådan upplåtelse skall ju vika vare sig fastigheten säljs på exekutiv auktioneller under hand. Iandra stycket av denna paragraf föreskrivs i tydlighetens intresse, att ägareninte genom att godkänna försäljningsvillkoren ådrager sig någon förpliktelsesom annars förutsätter frivillig överlåtelse. Det är även vid försäljningunder hand fråga om en överlåtelse med exekutivt tvång som bakgrund, ochägaren bör då inte bära större ansvar än vid försäljning på exekutiv auktion.En annan sak är att han kan ådraga sig skadeståndsskyldighet genom att lämnaoriktiga uppgifter eller genom att underlåta att lämna uppgifter t. ex. omupplåtelse av nyttjanderätt, när han tillfrågas om gällande belastningar påfastigheten. Avdet sagda framgår, att ägarens godkännande under viss förutsättning inte behövsom auktion föregått. Ägaren skall enligt tredje stycket i paragrafen genastunderrättas, om ÖE säljer fastigheten utan hans godkännande avförsäljningsvillkoren. Ägaren kan därefter överklaga försäljningen. Givetvisär det lämpligt, att ägaren underrättas även i andra fall än då han inte hargodkänt försäljningsvillkoren. I administrativ ordning kan ges föreskrift omunderrättelser utöver vad lagen föreskriver, bl. a. även till långivare ochrättighetshavare som kan ha intresse därav. Departementschefen.Som jag tidigare framhållit har även en underhandsförsäljning i princip sammaverkningar som en exekutiv auktion. Vilka förpliktelser ägaren har vidunderhandsförsäljning får alltså bedömas med led- ningav de allmänna grundsatserna i JB. Jag anser det inte nödvändigt eller lämpligtatt på sätt skett i beredningens förslag ta upp särskilda bestämmelser härom ianslutning till reglerna om underhandsförsäljning. På grund härav saknas idepartementsförslaget motsvarighet till andra stycket i beredningens förslag.I övrigt har denna paragraf tagits upp i överensstämmelse med beredningensförslag. Paragrafenmotsvarar 56 § i lagberedningens förslag. Lagberedningen.Om köpeskillingen vid underhandsförsäljning har betalats i rätt tid ochförsäljningen har vunnit laga kraft, skall ÖE utfärda köpebrev. Tiden föröverklagande av skedd försäljning är enligt den föreslagna utformningen av 213§ UL . Skulleförsäljningen överklagas, skall 46 § i förslaget (jfr 48 § i departementsförslaget)ha motsvarande tillämpning. Det innebär, att köparen under vissaförutsättningar kan efter inhibition frånträda köpet, om han inte vill avvaktaatt målet blir slutligt prövat. Departementschefen.Departementsförslaget överensstämmer i sak med beredningens förslag. 61 § Paragrafen motsvarar 57 § i lagberedningens förslag. Försöken att sälja den utmätta fastigheten under hand kan dra ut på tidenalltför . Den frihet som står ÖE till buds enligt 13 § (jfr 11 § idepartementsförslaget), när det gäller tiden för försäljning, får intemissbrukas så att försäljning under hand kommer i vanrykte. Om ansträngningarnaatt sälja fastigheten inte bär frukt, bör ÖE ta kontakt med ägaren ochutmätningssökanden. Regelmässigt bör i detta läge uppdrag som lämnats mäklareåterkallas och auktion utsättas. Sökanden har emellertid möjlighet att avståfrån att auktion hålls. I så fall förfaller frågan om fastighetens försäljningoch eventuellt influtna medel skall fördelas enligt 143 § UL. Departementschefen.Paragrafen har upptagits i enlighet med beredningens förslag. De olika särskilda rättigheter som enligtnya lagen skall beaktas vid exekutiv försäljning av fast egendom är i förstahand de rättigheter som behandlas i JB, dvs. nyttjanderätter av olika slag,servitut och rätt till elektrisk kraft. Emellertid måste också rättighet sombesvärar egendomen på grund av upplåtelse enligt äldre lag beaktas. En särskildbestämmelse om detta har beredningen ansett böra tas in i själva lagen (jfr 3 §tredje stycket i beredningens förslag). I departementsförslaget harbestämmelsen emellertid fåttsin plats i denna punkt i övergångsbestämmelserna. Bestämmelsen har utformatsmed sikte på rättigheter som har upplåtits enligt äldre bestämmelser. Allarättigheter som f.n. skall beaktas vid exekutiv fastighetsförsäljning och somskall finnas kvar efter JB:s ikraftträdande omfattas av bestämmelsen. I och med att JB genomförs utmönstras avkomsträttoch vattenfallsrätt ur lagstiftningen. Rättigheter av sådant slag som harupplåtits i enlighet med den för upplåtelsen gällande lagenskall emellertid kunna finnas kvar. Särskilda regler beträffande sådanarättigheter som skall bestå övergångsvis ges i följande punkter. Beträffande rätt till avkomst eller annan förmån av fast egendom gäller f.n. skilda regler beroende på om rätten är intecknad eller inte. En ointecknadavkomsträtt kan liksom annan nyttjanderätt förbehållas vid exekutivförsäljning. Om fastigheten säljs utan förbehåll om avkomsträttens bestånd, harinnehavaren ingen rätt till utdelning ur köpeskillingen vare sig förrättighetens värde eller för förfallna förmåner. Beträffande intecknadavkomsträtt gäller också att avkomsträtten kan förbehållas. Oavsett om rättighetenförbehålls eller inte har innehavaren enligt 54 § IF emellertid rätt att fåutdelning ur köpeskillingen för förfallna förmåner, dock endast för förmånersom belöper . Uppoffras avkomsträtten vid försäljningen,har han därjämte rätt att få utdelning ur köpeskillingen för rättighetenskapitaliserade värde, varvid utdelning dock får åtnjutas bara för förmåner somutgår i pengar eller varor. Enligt 149 § UL skall förmåner som utgår i varoruppskattas efter ortens pris. Kapitalvärdets beräkning skall ske efter enräntefot om . Rättighet som är tillförsäkrad någon förlivstiden skall uppskattas med ledning av 3 § i lagen (1967: 531) om tryggandeav pensionsutfästelse m. m. Avkomsträttskall, som nämndes, inte kimna upplåtas efter det att JB har trätt ikraft. upplåtna rättigheter av denna typ skall emellertid stå kvar. Avpunkten 6 framgår att nya lagen blir tillämplig i frågan om avkomsträtt skallförbehållas eller uppoffras vid försäljningen. gällande bestämmelser ommöjligheterna för innehavare av avkomsträtt att få utdelning ur köpeskillingenblir emellertid tillämpliga också efter nya lagens och JB:s ikraftträdande. Medtanke härpå har under denna punkt i övergångsbestämmelserna tagits uppmotsvarigheter till de nuvarande bestämmelserna i 149 § UL. Ersättningför förfallna förmåner i pengar eller varor skall f.n. enligt 112 § 2 mom. ULberäknas , om det inte visas att de innestår för längre-tid. Någonmotsvarande regel torde inte behöva tas upp bland förevarande övergångsbestämmelser. Förslagettill lag om exekutiv försäljning av fast egendom Endast i ett avseende innefattardepartementsförslaget liksomberedningens förslag en nyhet av större principiell räckvidd. Det gällerinförandet av möjlighet till försäljning av fastighet under hand. Dessvärrehar förslaget i denna del framförts så halvhjärtat, att man knappast vågarräkna med att överexekutorerna i någon större utsträckning kommer att begagnasig av denna utväg. Som särskilt anmärkningsvärt framstår även att deläns-styrelser-överexekutorer som yttrat sig över förslaget i denna del självaställer sig relativt kallsinniga till detsamma. Ä andra sidan har i ett tungtvägande remissyttrande framförts den åsikten att, eftersom underhandsförsäljningi de flesta fall är ägnad att ge ett för alla berörda parter förmånligareresultat än om fastigheten säljs på offentlig auktion, förfarandet bör inriktaspå underhandsförsäljning som den normala realisationsformen. Ävenom det finns vissa skäl att skygga inför den nyöppnade möjligheten tillunderhandsförsäljning, bör enligt min mening dock allvarligt övervägas, om intedenna möjlighet bör kraftigare understödjas än vad som skett i departementsförslaget,inte endast av den anledningen att underhandsförsäljning i sig själv tordeutgöra en smidig lösning utan även därför att man genom valet av dennaförsäljningsform undgår att inveckla sig i det av lagen eljest anvisadeförfarandet. Jagföreslär därför i det följande vissa jämkningar i departementsförslaget, vilkagår ut på att överexekutor skall tvingas att på ett tidigt stadium ta ställningtill frågan om underhandsförsäljning och att denna försäljningsform skall bliett användbart alternativ till det gängse auktionsförfarandet. Omvunna erfarenheter ger stöd däråt är det måhända möjligt attunderhandsförsäljning sedermera kan bli den primära försäljningsformen. Tankenär ju att FfL i sinom tid skall infogas i en utsökningsbalk. Mellantiden tordeböra utnyttjas på så sätt att reglerna i FfL göres till föremål för särskildöversyn, varvid alltså främst frågan om försäljningsformen bör uppmärksammas.Men en sådan översyn bör även, trots den pessimism som f. n. tycks råda omutsikterna att härutinnan nå resultat, inriktas på att - med beaktande av dereformer på inskrivningsväsendets område som avser en omläggning avfastighetsbokföringen till ett ADB-system få till stånd ett betydligt enklareoch därmed även ett ur rättssäkerhetssynpunkt mera betryggandeauktionsförfarande än det som departementsförslaget innehåller. Isystematiskt avseende kan mot förslaget till FfL riktas den anmärkningen inte medtagit fördelningsreglerna i själva lagen. naturligtvisvarit en stor fördel om alla de viktigaste reglerna om exekutiv försäljning avfast egendom funnits samlade på ett ställe. Det ter sig besynnerligt, att mannu skall behöva gå till en annan lag för att få veta slutet på det exekutivaförfarandet. Vad det remitterade förslaget återigen angår synesdetta till en början böra kompletteras på så sätt att redan i lagens förstaparagraf ges klart besked om att underhandsförsäljning skall kunna förekommasom ett alternativ till offentlig auktion. I enlighet härmed bör i paragrafensandra punkt föreskrivas att "försäljning skall ske på offentlig auktioneller under hand". Om överexekutor väljer att sälja en fastighet underhand, bör hinder ej möta att försäljningen sker genom "frivillig"auktion. Frågahuruvida underhandsförsäljning skall ske bör prövas av överexekutor på ett såtidigt stadium som möjligt. Den omständigheten att man i stället väljer attsälja fastigheten på offentlig auktion, utesluter naturligtvis inte att fråganom underhandsförsäljning på nytt kan aktualiseras. Denna fråga bör ständigthållas levande, och ett auktionsförfarande bör när som helst kunna avbrytas, omdet skulle visa sig lämpligt att göra ett försök med underhandsförsäljning. Ombevakningssammanträde hålles på särsldld dag före auktionen, bör även vid dettatillfälle frågan om underhandsförsäljning kunna tagas upp till diskussion.Beslutar man sig vid sammanträdet för att fastigheten i stället skall säljasunder hand, får auktionen givetvis avlysas. Att efter ett misslyckatauktionsförsök frågan om underhandsförsäljning kommer i blickpunkten, ligger iöppen dag. Vad nu sagts bör komma till uttryck i lagen, förslagsvis genom enbestämmelse enligt vilken det skall ankomma på överexekutor att prövaom försäljningen skall ske under hand. Anses försök med underhandsförsäljningej redan från början böra göras, skall det åligga överexekutor att ävendärefter taga upp frågan om underhandsförsäljning så snart anledning därtillförekommer. Bestämmelsen torde lämpligen kunna införas som ett första stycke i3 §. Detär betecknande, att det på flera ställen i remissprotokollet framhålles, attunderhandsförsäljning inte avses skola bli någon särskilt vanlig företeelseoch att denna försäljningsform endast bör komma till användning i sådana fall,då försäljningen rättsligt sett framstår som enkel och då förhållandena även iövrigt är okomplicerade. I överensstämmelse därmed har huvudbestämmelsen omunderhandsförsäljning 57 § utformats på ett sätt som gör att överexekutor isjälva verket aldrig behöver tillgripa denna försäljningsform. Dennaomständighet i förening med det svala intresse, varmed länsstyrelserna i sinaremissvar mottagit förslaget om underhandsförsäljning, medför att man kanbefara att förslaget i denna del stannar på papperet. Vill man åstadkomma attunderhandsförsäljning blir ett verksamt alternativ till försäljning påauktion, torde det vara nödvändigt att föreskriva en uttrycklig skyldighet föröverexekutor att använda denna försäljningsform, då så befinnes lämpligt. Enligt det remitterade förslagets ståndpunkt fårunderhandsförsäljning ske, när försäljning i sådan ordning finnes mera"ändamålsenlig" än försäljning på auktion. Med detta något diffusauttryckssätt avses enligt remissprotokollet att frågan omunderhandsförsäljning skall föregås av en "allmänlämplighetsprövning" så att t. ex. även om det finns skäl antaga attförsäljning i denna ordning skulle kunna leda till bättre utbyte änauktionsförsäljning, underhandsförsäljning likväl inte bör komma i fråga,såvida förhållandena i det särskilda fallet från olika synpunkter sett ärkomplicerade. Resonemanget förefaller inte helt övertygande. Även omförhållandena är komplicerade vilket väl vanligen kommer att åberopas avdera som ogillar reformen är ju därmed ingalunda sagt, att inte enunderhandsförsäljning ändå kan låta sig genomföras lätt och smidigt. Det finnsalltså enligt min mening ingen anledning att begränsa användandet avunderhandsförsäljning till de mera enkla och klara fallen. Tvärtom synes detangeläget att göra försök med underhandsförsäljning läget är"komplicerat", inte minst för att därigenom undgå det stundomtungrodda och i viss mån äventyrliga auktionsförfarandet.