bet · FU01LU11 · 1971-12-31 00:00:00 — Båda möjligheterna skall enligtberedningens förslag stå öppna vare sig utmätningen avser ägarhypotek i formav obelånat pantbrev eller outnyttjad del av belånat pantbrev. Deav beredningen föreslagna lösningarna när det gäller att ge borgenärernamöjlighet att ta i anspråk ägarhypotek har allmänt godtagits underre-missbehandligen. I några remissyttranden har anförts att den föreslagna ordningenmedför ett mera komplicerat och tidsödande förfarande än f. n. och att reglernakan komma att leda till att fastigheter i större utsträckning ännu kan komma att tas i anspråk för oprioriterade borgenärers räkning. Beredningensförslag ansluter enligt min mening väl till panträttsreglerna i JB. Väljerborgenär som har fått ägarhypotek utmätt för sin fordran att hosutmätningsmannen begära att fastigheten skall tas i anspråk, skall beslut omdetta innebära att fastigheten anses utmätt. Det sedvanliga förfarandet vidrealisation av utmätt fastighet skall därefter vidta och borgenären åtnjuter dåden förmånsrätt som följer med ägarhypoteket. Borgenärens fordran blirjämställd med fordran som är förenad med panträtt i fastigheten. Väljer borgenärenatt få det utmätta ägarhypoteket genom utmätningsmannens försorg pantförskrivetför sin fordran, får han samma ställning som annan fordringsägare medförmånsrätt på grund av panträtt. Han kan själv begära betalning urfastigheten och får vid exekution i fastigheten på annans begäran denförmånsrätt för sin fordran som panträtten medför. Denordning för realisation av utmätt ägarhypotek som gäller nu innefattar riskför värdeförstöring. När ägarhypoteket säljs som utmätt lös egendom, kan detkomma att säljas till pris som inte alls motsvarar det värde det utgör ifastighetsägarens hand. En betydande fördel är enligt min mening att denna riskeUmineras vare sig borgenären väljer den ena eller andra av de möjligheter somerbjuds enligt beredningens förslag. Somframhållits under remissbehandlingen kan den föreslagna ordningen i vissa fallmedföra ett mer komplicerat förfarande än det nuvarande. Detta gäller speciellti de fall då borgenär finner sig böra begära att fastigheten skall tas ianspråk och utmätningen därigenom leder till att exekutivt förfarandebeträffande själva fastigheten inleds. Som någon remissinstansanfört kan de föreslagna reglerna också komma att leda till att fastigheter iframtiden kommer att i något större utsträckning än nu tas i anspråk föroprioriterade borgenärers räkning. Det bör emellertid i detta sammanhangframhållas att det f. n. inte är särskilt vanligt att ägarhypotek ut- mäts.Av de 73 468 utmätningar som enligt statistiken företogs i hela landet undersista och riktade sig sålunda endast 499 motägarhypotek. De utmätningar som förekommer sker oftast först när exekution ifastigheten har inletts. Anledningen till att ägarhypotek sällan kan tas ianspråk är att ägarhypotek regelmässigt är pantförskrivet för efterföljandeinteckningshavares eller annan borgenärs räkning. Enligt min mening finns detingen anledning att räkna med någon påtaglig ändring i dessa avseenden iframtiden. Man bör sålunda kunna räkna med att utmätning av ägarhypotek intekommer att äga rum annat än undantagsvis, om inte själva fastigheten är utmätt.De möjligheter som förslaget anvisar för dessa fall är enligt min meninglämpliga. Omförfarandet efter utmätning utformas efter beredningens förslag, är detnödvändigt att det ges regler som innebär att man vid själva utmätningen avägarhypotek tar pantbrevet i förvar om det innehas av fastighetsägaren. I annatfall får den som innehar pantbrevet meddelas förbud att lämna ut det utan attutmätningsmannen har gett sitt tillstånd. Också i fråga om tillvägagångssättetnär ägarhypotek skall tas i mät ansluter jag mig alltså till beredningensförslag. Ilikhet med beredningen anser jag att utmätning av ideell andel av ägarhypotekbör vara möjlig men att det i JB uppställda förbudet mot inteckning ifastighetsandel bör leda till att det inte kan tillåtas att ideell andel avägarhypotek pantförskrivs för sig. Har ideell andel av ägarhypotek utmätts,bör alltså borgenären vara händsad till att begära att den andel av fastighetensom svarar mot andelen i ägarhypoteket tas i anspråk och därigenom blir attanse som utmätt. De regler som skall gälla vid försäljning av andel i fastighetkan därefter tillämpas. 2.14.7Beskrivning och värdering av utmätt fastighet m. m. Fastighet som skall säljas exekutivt skall enligt79 § UL beskrivas och värderas av utmätningsmannen. Åtgärderna skall företas isamband med utmätningen av fastigheten eller, om försäljningen skall ske efterframställning hos ÖE, i omedelbar anslutning till att framställningen görs.Beskrivningen skall i första hand tjäna till ledning för framtida spekulanterpå fastigheten. I samband med att lagen (1966: 453) om vad som är fast egendomgenomfördes utvidgades beskrivningen till att också bli ett första led i utredningenav vad som hör till fastighet som skall säljas exekutivt. Det föreskrivssålunda att utmätningsmannen i beskrivningen skall ange tillbehör till fastigheteni den mån det är påkallat med hänsyn till tillbehörens värde eller av annansärskild orsak, vilket förutsätter att det i samband med beskrivningenverkställs en utredning angående vad fastigheten omfattar (jfr prop. 1967: 16s. 119 och 145). Även värderingen av fastigheten kan sägas tjäna till ledningför spekulanterna. är den emellertid av betydelse i andra avseenden,såsom i fråga om fördelningen av ansvaret för gemensam inteck- ningoch av köpeskillingen för gemensamt intecknade fastigheter. Det kan ocksåpåpekas att värderingen kan tjäna till ledning för den prövning av frågan ombud som avges pä exekutiv auktion på fastigheten kan godtas som åliggerauktionsförrättaren (jfr 126 § 3 mom. Beredningenhar föreslagit vissa ändringar i vad som gäller beträffande beskrivning ochvärdering. Ifråga om beskrivningen har beredningen funnit en mer ändamålsenlig ordning änden nuvarande vara att låta ÖE avgöra när under det exekutiva förfarandetbeskrivningen bör ske. Enligt beredningens förslag skall ÖE sålunda låtabeskriva fastigheten så snart det är lämpligt med hänsyn till det fortsattaförfarandet. Beredningensförslag får ses mot bakgrunden av att en stor del av de ärenden angåendefastighetsexekution som handläggs av överexekutorerna inte leder tillförsäljning. Med den nuvarande ordningen då beskrivningen obligatoriskt skallske i ett inledande skede av förfarandet blir det ofta så att det arbete somnedläggs på beskrivningen framstår som överflödigt till följd av attförfarandet avbi-yts innan det har fortskridit till försäljning. Medanledning av beredningens förslag beträffande tidpunkten för beskrivningenvill jag framhålla att den arbetsbesparing som kan uppnås genom att det fårankomma på ÖE att frän fall till fall bestämma när beskrivning skall ske ärbegränsad. För att fylla sitt ändamål måste beskrivningen och den utredningsom sker i anslutning till denna i allmänhet förläggas till ett relativt tidigtskede av förfarandet. Härtill kommer, som påpekats under remissbehandlingen,att regeln att fastighet normalt skall säljas inte gerutrymme för annat än kortare uppskov med beskrivningen. Förutsättningarna föratt ÖE skall kunna avvakta ett lämpligt tillfälle för beskrivningen är sålundabegränsade. Jag vill också betona att en ordning som den föreslagna inte kantillåtas få den följden att tidsut-dräkten vid exekutiva försäljningar ökas. Ävenom den ordning som beredningen föreslår sålunda inte kan antas medföra någramer påtagliga ändringar i förhållande till vad som gäller, bör denemellertid kunna leda till att en del onödigt arbete kan undvikas. I vissafall, såsom t. ex. när anstånd med försäljningen har medgetts, kan det ståklart alt beskrivningen bör anstå tills vidare. Med tanke på sådana fall finnerjag förslaget kunna medföra fördelar. Liksom det helt övervägande flertaletremissinstanser anser jag sålunda att det bör genomföras. Iövrigt innefattar beredningens förslag beträffande beskrivningen en motsvarighettill den nuvarande föreskriften att tillbehör till fastigheten skall anges ibeskrivningen i den mån det är påkallat med hänsyn till tillbehörens värdeeller av annan orsak. Att denna föreskrift behålls framstår som naturligt medhänsyn till att de i 2 kap. JB intagna bestämmelserna om tillbehör tillfastighet i allt väsentligt motsvarar dem som har genomförts genom lagen om vadsom är fast egendom. Jag biträder sålunda beredningens förslag i den delen. Värdering av fastighet skall enligt beredningensförslag inte vara någon obligatorisk åtgärd. För fall då det exekutivaförfarandet avser fastighet som inte besväras av gemensam inteckning innebärberedningens förslag sålunda att värdering skall ske endast om taxeringsvärdesaknas eller kan antas vara missvisande. Beredningensförslag i sistnämnda hänseenden har mött kritik under remissbehandlingen. Dekritiska remissinstanserna har allmänt gett uttryck för uppfattningen attvärdering alltid bör ske i sambänd med beskrivningen. Man har därvid framförallt pekat på regeln att den som förrättar fastighetsauktion inte får godtainrop, om det är sannolikt att avsevärt högre köpe-skilUng kan uppnås. Detframhålls att denna regel förutsätter att ÖE har en uppfattning om fastighetensegentliga värde. Man menar att taxeringsvärdet i allmänhet inte kan tas somutgångspunkt för prövningen. Det har också understrukits att det blir förenatmed svårigheter att enbart med hjälp av beskrivningen bedöma om taxeringsvärdepå fastighet kan antas vara missvisande eller inte. I några remissvar hardessutom påpekats att följden av den ordning beredningen föreslår kommer attbli att beskrivning och värdering, när sådan enligt förslaget skall ske, kommeratt äga rum vid skilda tillfällen, vilket anses medföra praktiska olägenheteroch tidsutdräkt. Enligtmin mening har den uppfattning som sålunda har kommit till uttryck underremissbehandlingen fog för sig. Jag anser därför att värdering alltid bör skeav fastighet som skall säljas exekutivt. Från praktisk synpunkt framstår detdärvid som lämpligt att värderingen och beskrivningen sker i ett sammanhang,varvid de båda åtgärderna, liksom f. n., oftast kan genomföras vid enförrättning och av en förrättningsman. Någon nämnvärd ökning av de exekutivamyndigheternas arbetsbörda torde ett frångående av beredningens förslag alltsåinte medföra. Somförut antytts har värderingen f. n. särskild betydelse i fråga om fördelningenav ansvaret för gemensam inteckning. Enligt JB finns inte den nuvarandemöjligheten att ansvarsfördelningen bestäms i inteckningshandlingen (jfr 6kap. 10 §). Detta medför att de under det exekutiva förfarandet åsatta värdenakan komma att bli avgörande för ansvarsfördelningen i större utsträckning än f.n. Liksom f. n. bör värdering av gemensamt intecknade fastigheter också kunnaläggas till grund för fördelning av köpeskilling vid samtidig försäljning avgemensamt intecknade fastigheter. Beredningen har föreslagit en föreskrift avinnebor att alla fastigheter som svarar för en gemensam inteckning skallvärderas, om en eller flera av dem skall säljas exekutivt och taxeringsvärdesaknas eller kan antas vara missvisande för någon av de gemensamt intecknadefastigheterna. Beredningensförslag går utöver vad som behövs som komplement till bestämmelserna i omansvarsfördelningen för gemensam inteckning så till vida att enligt förslagetsamtliga gemensamt intecknade fastigheter skall värderas också i fall dåtaxeringsvärdet för någon av dem kan antas vara miss- visande.Enligt min mening föreligger det inte behov av en sådan utvidgning avföreskriftens räckvidd. Med hänsyn härtill och till de tillämpningssvårighetersom den skulle medföra anser jag att denna utvidgning inte bör göras. I övrigthar jag inte något att erinra mot en föreskrift av den innebörd somberedningen har föreslagit. Ifråga om sättet för värdering har beredningen inte föreslagit annan föreskriftän att tillbehör skall värderas för sig om det finnes påkallat. Jag delarberedningens uppfattning att en föreskrift av den innebörden bör tas upp ilagen. Enligt min mening är det lämpligt att förutsättningarna för särskildtillbehörsvärdering och särskilt angivande av tillbehör i beskrivningen angespå samma sätt. Påpekas bör att en sådan samordning inte gör det nödvändigt attalltid särskilt värdera tillbehör som anges i beskrivningen. I allmänhet tordedet emellertid framstå som naturligt att förfara på det sättet. Självfalletinnebär det förhållandet att det får ankomma på ÖE att låta beskriva ochvärdera fastighet inte att det är ÖE som skall genomföra åtgärderna. ÖE böruppdra åt lämplig person att verkställa beskrivningen och värderingen. Iflertalet fall tordet det komma att falla sig naturligt att ÖE anlitarkronofogdemyndighet. Som beredningen framhåller bör ÖE vid behov i ställetkunna anlita särskilda sakkunniga. I mer komplicerade fall, såsom när fråga ärom industrifastighet, bör detta vara lämpligt. Enligt min mening bör det intevara uteslutet att ÖE ger kronofogdemyndighet i uppdrag att verkställabeskrivningen och anlitar sakkunnig för värderingen. ÖE bör också kunna gesakkunnig uppdrag att biträda kronofogdemyndigheten vid beskrivning ochvärdering. Enligtgällande rätt torde talan mot beskrivning och värdering inte kunna förassärskilt. Den som är missnöjd med värdering har sålunda ansetts kunna klagadäröver endast i samband med klagan över auktion (jfr NJA 1958 s. 558). Någonändring i vad som tillämpas bör inte ske i detta sammanhang. Jag villemellertid påpeka att det står fastighetsägare och annan som berörs fritt atttill ÖE framföra anmärkningar mot beskrivning och värdering. I den månanmärkningar finnes vara befogade bör rättelse åvägabringas. Jag vill ocksåerinra om att departementsförslaget till lag om exekutiv försäljning av fastegendom, liksom beredningens förslag, innehåller bestämmelser som gör detmöjligt att hänskjuta tvist om tillbehör till domstols prövning (jfr 5 § andrastycket i departementsförslaget till lag om exekutiv försäljning av fastegendom). Beträffande den ytterligare utredning om fastighetsrättsliga beskaffenhet som bör föregå en exekutiv fastighetsförsäljning harberedningen föreslagit bestämmelser som i huvudsak överensstämmer med dem somnu gäller. Enligt beredningens förslag skall fastighetsägaren på anmodantillhandahålla handlingar som tjänar till upplysning om fastigheten i rättsligthänseende. ÖE skall också på annat sätt åvägabringa fullständig utredning idessa av- seenden.Mot beredningens förslag i dessa avseenden har jag liksom remissinstansernainte något att erinra. Jag biträder också beredningens förslag att det skallåläggas ÖE att söka utreda i vad mån kända nyttjanderätter och andra sådanarättigheter utgör en ekonomisk belastning för fastigheten. Föreskriften häromfår ses mot bakgrunden av alt rättigheter av detta slag enligt vad somförordas i det följande alltid skall förbehållas vid försäljningen, om detsaknas anledning att anta att de belastar fastigheten till beaktansvärd skadaför innehavare av fordran med bättre rätt till fastigheten. Under exekution i fastighet kan det visa sig attfastighetsägaren innehar ett obelånat pantbrev. Beredningen har påpekat att detkan vålla svårigheter och olägenheter för det exekutiva förfarandet om ägaren isådant fall får behålla pantbrevet och förfoga över det utan inskränkningar.Beredningen har därför föreslagit en bestämmelse som innebär att pantbrev somägaren innehar på anmodan skall överlämnas till ÖE. Beredningens förslaginnefattar också bestämmelse att pantbrev sedan det har överlämnats inte fårpantförskrivas utan ÖE:s tillstånd. Beredningensförslag i nu nämnda hänseenden har godtagits eller lämnats utan erinran av dethelt övervägande flertalet remissinstanser. I ett par remissvar framförsemellertid invändningar. Det hävdas därvid att ägarens rätt att disponera överpantbrev inte bör inskränkas, i varje fall inte om pantbrevet ger bättreförmånsrätt än exekutionsfordran. Det framhålls också att svårigheter uppstårför ÖE vid bedömningen om pantbrev bör få pantförskrivas under exekutionen.Vidare framförs uppfattningen att bestämmelserna blir ineffektiva, eftersomanmodan att överlämna pantbrev inte är förenade med någon form av sanktion. Enligtmin mening innebär beredningens förslag en rimlig avvägning mellan å ena sidanintresset av att hindra ägaren som innehar pantbrev att genom att förfoga överdet försvåra det exekutiva förfarandet och å andra sidan ägarens intresse avatt utnyttja pantbrevet för pantförskrivning, t. ex. för att skaffa medel tillfrivillig betalning av exekutionsfordringen. Det innefattar sålunda dels enskyldighet för ägaren att överlämna pantbrev som han innehar och ett förbud förhonom att därefter pantförskriva detta dels en möjlighet för honom att genomatt hänvända sig till ÖE utverka undantag från förbudet. Liksom huvuddelen avremissinstanserna är jag beredd biträda beredningens förslag i denna del. Jagvill erinra om att en liknande avvägning har gjorts när det gäller ägarensmöjligheter att under exekution utnyttja själva fastigheten och tillbehör tilldenna (jfr nuvarande 80a§UL). ÖE:sbefogenhet att medge att obelånat pantbrev får pantförskrivas får utnyttjasmed beaktande av de syften som bestämmelsen att pantbrevet skall överlämnas äravsedd att fylla. Några närmare riktlinjer för ÖE:s handlande kan svårligenanges. ÖE får bedöma en framställning om tillstånd attpantförskriva pantbrev med hänsyn till omständigheterna i det enskildafallet. Medanledning av vad som har framförts under remissbehandlingen finner jag detkunna övervägas att förena skyldigheten för fastighetsägaren att överlämnaobelånat pantbrev med någon form av sanktion. Jag vill emellertid framhållaatt de skyldigheter som under ett exekutivt förfarande åligger fastighetsägareeller annan gäldenär inte är förenade med några i den exekutionsrättsligalagstiftningen fastställda sanktioner. Frågan om sådana fordras i olikaavseenden bör enligt min mening prövas i ett sammanhang. En sådan prövning börkunna ske under utarbetandet av UB. Påpekas bör att pantbrev som påträffas hosfastighetsägaren bör kunna tas i förvar på samma sätt som andra handlingar haninnehar. 2.14.8Kungörelser och underrättelser om fastighetsauktion m. m. I detta avsnitt behandlas frågor som rör delsbevakning av fordringar och rättigheter under fastighetsauktion dels tidpunktenför bevakningssammanträde och sammanträde för fördelning av köpeskilling delskungörelse och särskilda underrättelser om fastighetsauktion. F.n. gäller att det före auktion på fastighet skall hållas ett sammanträde medrättsägarna, vanligen kallat borgenärssammanträde (102 och 106 §§ UL). Dettakan äga rum på auktionsdagen före utropet av fastigheten eller somett särskilt sammanträde. Ändamålet med sammanträdet är att ge rättsägarnatillfälle att bevaka sina anspråk och låta dem framställa anmärkningar motbevakningar samt därjämte att möjliggöra överenskommelser mellan rättsägarna.På grundval av vad som förekommit vid sammanträdet upprättas förteckning överfordringar och rättigheter som skall iakttas vid auktionen. Beredningenföreslår i fråga om det nu nämnda sammanträdet, som jag i fortsättningen ienlighet med beredningens förslag kallar bevakningssammanträde, att det skallhållas antingen som auktionen eller lämplig dag tidigare.Beredningens förslag innebär att bevakningssammanträdet alltid som ettsärskilt sammanträde skall hållas formellt skilt från själva auktionen.Remissinstanserna har lämnat beredningens förslag utan invändningar. Enlänsstyrelse har emellertid anfört, att den nuvarande ordningen som tillåteratt bevakningsförfarandet anordnas som ett led i auktionen bör behållas ochatt särskilt bevakningssammanträde inte skall vara obligatoriskt. Jagbiträder beredningens förslag i de avseenden som har nämnts. Enligt minmening bör det vara en fördel att bevakningsförfarandet alltid hålls formelltskilt från utropsförfarandet. Jag vill framhålla att förslaget medger attbevakningssammanträdet i mindre invecklade fall hålls i direkt anslutning tillauktionen. Mot vad beredningen i övrigt har anfört i anslutning till förslagetbeträffande bevakningssammanträdet har jag inte något att erinra. Beträffande sammanträde för fördelning avköpeskilhng gäller nu att det skall hållas på fyrtioandra dagen eller, i defyra nordligaste länen, på femtiosjätte dagen efter auktionen. Enligtberedningens förslag skall också tidpunkten för detta sammanträde bestämmas avÖE efter vad som är lämpligt. Beredningen anser att en tidrymd av ungefär fyraveckor mellan auktionen och sammanträdet är lämplig. Beredningensförslag i sistnämnda del har lämnats utan erinran av det helt övervägandeflertalet remissinstanser. I ett par remissvar ges uttryck för uppfattningenatt tidpunkten för fördelningssammanträdet liksom bör vara fastställdi lag. har framhållit att den tidrymd mellan auktionen ochsammanträdet som beredningen har funnit lämplig är för kort och bör utsträckastill att motsvara nuvarande . Som skäl för detta har anförts attbesvär över auktionen kan anföras kort före den långa besvärstidensutgång och att visst rådrum då behövs för de åtgärder detta kan föranleda. Genomberedningens förslag uppnås den fördelen att man kan ta viss hänsyn tillomständigheterna i det enskilda fallet när tidpunkten fastställs. Jag anslutermig alltså, liksom huvuddelen av remissinstanserna, också till beredningensförslag i denna del. Framhållas bör att den tidrymd mellan auktionen ochfördelningssammanträdet som beredningen har angivit som lämplig är att se somen rekommendation för normalfallet. Det ankommer i det enskilda fallet på ÖEatt avgöra vilken tidpunkt som är lämpUg för sammanträdet. Inför en exekutiv fastighetsauktion måsteinformation om auktionen spridas. Informationen riktar sig till dem som harfordringar och rättigheter som bör beaktas vid denna eller vars intressen påannat sätt direkt berörs av försäljningen. Härutöver riktar sig informationentill möjliga spekulanter på fastigheten. I detta avseende är det av betydelseatt den utformas så att köpintresset stimuleras. Den lagstiftning beträffandefastighetsexekutionen som föreslås i detta sammanhang innehåller olikabestämmelser som syftar till att åstadkomma goda ekonomiska resultat videxekutiva fastighetsförsäljningar eller i varje fall att försäljningar tillunderpris undviks. Föreskrifterna om information bör fylla samma syfte. Nuvarandeordning innebär att kungörelse om förestående auktion skall införas i allmännatidningarna, dvs. Post- och , minst föreauktionsdagen och dessutom i ortstidning minst . Vissabestämmelser ges om kungörelsens innehåll (101 och 103 §§ UL). Därjämteföreskrivs att särskilda underrättelser om auktionen senast föredenna skall sändas till dem som har fordran eller rättighet som bör iakttas vidauktionen. Debestämmelser beredningen förordar innebär att den nuvarande ordningen i sinahuvuddrag behålls. Beredningen föreslår sålunda dels ett kungörelseförfarandedels att särskilda underrättelser skall utgå till sakägarna. Att beredningen på detta sätt har ansett atthuvuddragen i den nuvarande ordningen för spridandet av information om auktionskall behållas har i allmänhet godtagits under remissbehandlingen. Hovrättenför övre har dock framfört kritik mot att kungörelsen liksom f. n.förutsätts bli allmänhetens enda informationskälla. Hovrätten föreslår istället en ordning som innebär att ett dubbelt kungörelseförfarande kommertill användning. Enligt hovrätten skulle sålunda först utfärdas kungörelse ombevakningssammanträde, tidpunkt för auktionen och fördelningssanimanträde ochdärefter, sedan olika förberedande åtgärder vidtagits, ji:terligare en kungörelseom auktionen, vilken skulle innehålla samtliga informationer om fastigheten somkan vara av intresse för eventuella spekulanter. Detär även enligt min mening angeläget att eventuella spekulanter på fastighetsom skall säljas exekutivt får lättillgänglig information om fastigheten. Ensådan ordning kan verksamt bidra till ett högre pris.