bet · FU01LU27 · 1971-12-31 00:00:00 — I de nu diskuterade situationerna torde det vara ställtutom allt tvivel alt i den mån det inte längre beror på borgenären, huruvidaeller när en fordran kommer till stånd, panträtten kan göras gällande motförvärvaren oberoende av lagfarlsansökningen. Som typexempel kan nämnas attpantbrevet lämnats som säkerhet för ett garantiåtagande. Mera osäkert torderättsläget vara, om situationen är den att borgenären själv avgör om och närhuvudfordringen kommer till stånd, såsom ibland är fallet vid kredit i löpanderäkning och praktiskt laget alltid vid generell pantförskrivning. Skildauppfattningar har här gjort sig gällande. Från kreditorganisationernas sida har anförts att det frånkreditlivets synpunkt ler sig naturligt, att säkerheten skall kunna utnyttjasför tillkommande fordringar även i dessa fall intill dess borgenären blivitunderrättad om all fastigheten överlåtits. Om det efter underrättelsen omöverlåtelsen alltjämt är borgenären som avgör huruvida en huvudfordran skallkomma till stånd eller ej, bör enligt kreditorganisationernas meningsäkerheten inte kunna utnyttjas för denna fordran. Det bör framhållas alt i de fall som diskuteras harborgenären vid den ursprungliga pantförskrivningen förvissat sig om att upplåtarenär lagfaren ägare. Jag anser för egen del väl förenligt med det vidgadegodtrosskyddet enligt 6: 7 JB att panträttsupplåtelse avseende framlida fordranges den räckvidd som har angetts. Avgörande skulle alltså vara, omborgenären när det alltjämt är han som avgör huruvida huvudfordringen skalluppkomma eller ej blivit underrättad om fastighetsöverlåtelsen. Däremot skulleen mellankommande lagfartsansökan inte tillmätas avgörande betydelse. en sådan innebörd av godtrosskyddet ligger inom ramen förden ändrade lydelse som jag föreslår att 6: 7 JB skall ges, anser jag inte attnågra ytterligare bestämmelser är behövliga. Innebörden av de nu föreslagna ändradegodtrosbeslämmelserna i 6: 7 JB bör uppmärksammas även i vissa situationer dåen äldre pant-sättning upphör atl gälla och ersätts med en ny. Jag tänker på defall då exempelvis ett byggnadskreditiv som beviljats av ett kreditinstitutlyfts av med hjälp av en lång kredit hos ett annat kreditinstitut. Därvidförfars i praktiken regelmässigt så, att den faslighetspant som banken har tillsäkerhet för byggnadskreditivet förs över till det andra kreditinstitutet. Nykontroll av atl låntagaren alltjämt är ägare till fasligheten ter sig i sådantfall överflödig. I denna situation uppkommer inte någon ny belastning påfastigheten utan vad som sker är att en kreditform byts ut mot en annankreditform som regelmässigt är billigare för fastighetsägaren. 6: 7 JB i sinändrade lydelse bör för dessa situationer innebära att kreditivlåntagarenspantförskrivning till det nya kreditinstitutet blir gällande utan hinder av altunder mellantiden lagfart sökts på fastigheten för ny ägare, förutsatt atl ondtro inte föreligger hos det nya kreditinstitutet. På motsvarande sätt bör detfallet kunna bedömas, att elt lån konverteras under låneliden eller vidlånelidens utgång. Del får dock därvid förutsättas att ej andra ändringar skeri lånevillkoren än som hänger samman med att dessa anpassas till ett ändrat lägepå kreditmarknaden eller ändrad praxis i kreditgivningen. Gemensamt för defall som åsyftats är att det får anses ligga närmare till hands för förvärvarenav fastigheten att underrätta kreditgivaren om överlåtelsen och träffaöverenskommelse med denne i anledning därav än för kreditgivaren alt på nyttkontrollera lagfarlsförhållandena i ett läge när någon reell ny belastning påfastigheten inte uppstår. För egen del anser jag det inte heller uteslutet att ocksåvissa fall av nybelåning, där en ökad belastning på fastigheten uppkommer, fårbedömas på samma sätt. Jag syftar då i första hand på sådana situationer därdet nya lånet får ses som ett led i en fortlöpande affärsförbindelse. Om i eltsådant fall borgenären oavbralet har innehaft pantbrevet och fastighetsägarenvill utnyttja det helt eller delvis som säkerhet för ett nytt lån, kan detenligt min mening vara rimligt att borgenären inte behöver göra förnyadägarkontroll i samband med den nya pantförskrivningen. Frågan om omfattningenav borgenärens undersökningsplikt i de skiftande fall där nybelåningen innebären ökad belastning på fastigheten får dock överlämnas åt rättstillämpningen. Den föreslagna utvidgningen av godtrosskyddet blirtillämplig också vid upplåtelse av panträtt i andra hand. För atlandrahandspanlhavaren skall bli skyddad måste han vara i god tro närpantbrevets innehavare får underrättelse om panlrättsupplåtelsen. Av allmännarättsgrundsatser lär dessutom följa att upplåtelse av panträtt i andra handinte blir gällande mot den som före upplåtelsen förvärvat fastigheten avupplåtaren, om pantbrevets innehavare har fått underrättelse omäganderätlsövergången innan han underrättas om panlrättsupplåtelsen (jfr SOU1965: 14 Godtrosförvärv i lösöre s. 86). Däremot bör andrahandspanthavare somi god tro erhållit panträtt genom en generell pantförskrivning ej anses bliförsatt i ond tro genom att en underrättelse om ett senare ägarbyte lämnatsendast till förstahandspanthavaren. Den utbyggda godtrosregeln bör gälla också i de fall somregleras i 6: 7 första stycket andra punkten och i 6: 7 andra stycket JB, dvs.i LU 1971: 27 22 tvesalafallenoch då den nye ägaren förvärvat fastigheten genom bodelning, arv, testamente,bolagsskifte eller liknande förvärv. Beträffande6: 7 JB anförde lagrådet följande. I remissprotokollet har i anslutning till denföreslagna ändringen av godtrosstadgandet i förevarande paragraf gjortsåtskilliga uttalanden om måttet av den undersökning som bör krävas avborgenären för att han skall anses vara i god tro och om godlrosskyddetsbetydelse i olika situationer. För vissa av de fall, som i detta sammanhangbehandlas, nämligen dem som avser nybelåning innebärande ökad belastning på fastigheten,har i remissprotokollet anförts att frågan om omfattningen av borgenärensundersökningsplikt får överlämnas åt rättstillämpningen. Lagrådet villunderstryka att det sagda måste anses vara giltigt för alla de hithörandesituationer som i anledning av kreditorganisationernas framställningar ochpåpekanden tagits upp till diskussion i remissprotokollet. Uttalandena därikan sålunda tjäna till ledning för rättspraxis och för kreditinstitutenshandlande, men full visshet om godlrosskyddets innebörd ochundersökningspliktens omfattning i olika situationer kan nås endast genomrättsavgöranden av domstolar, i sista hand högsta domstolen. Tre av lagrådets ledamöter, nämligen justilierådetAlexanderson, regeringsrådet Körlof och justilierådet anförde härjämteföljande. Vi har icke funnit anledning att behandla samtligai dessa sammanhang gjorda uttalanden men anser oss böra gå in på några av dem. Kreditorganisationernahar väckt frågan om tillämpningen av en godlrosregel i sådana fall, närpantbrevet lämnas till säkerhet för en uppkommande fordran. De harframhållit att, om innebär att kravet på ägarebehörighethänför sig till dagen för fordringens uppkomst, detta i här avsedda fall ledertill betydande osäkerhet och besvär för kreditgivarna. I remissprotokolletuttalas att, i den mån det icke längre beror på borgenären huruvida eller nären fordran kommer till stånd, det är klart att panträtten kan göras gällandemot ny ägare till fastigheten oberoende av alt äganderättsövergång ägt rum ochatt den nye ägaren sökt lagfart. Som typexempel har nämnts, att pantbrevetlämnats såsom säkerhet för ett garantiåtagande. Som ett annat betydelsefulltfall kan nämnas panlsättning för checkräkningskredit till visst högsta belopp.Den i remissprotokollet uttalade meningen är otvivelaktigt riktig. I nuangivna fall torde i själva verket fordringen få anses ha uppkommit redan vidpanträttsupplåtelsen, ehuru den då ännu är beroende av villkor. Närdäremot borgenären själv avgör om och när fordringen kommer till stånd, såsomförhållandel i regel är bl. a. vid generell pantförskrivning, blir frågan omborgenärens goda tro av betydelse, om den pantsatta fastigheten överlåtits,innan borgenären träffat sitt avgörande, exempelvis att ytterligare kreditskall lämnas. Enligt remissprotokollet bör borgenären i sådana fall anses varai god tro beträffande panträtts-upplåtarens äganderätt, så länge borgenären ejblivit underrättad om överlåtelsen eller, som framgår av lagtexten, erhållitkunskap om äganderättsövergången. Det synes icke alldeles klart, attgodtrosstadgandet efter den föreslagna ändringen i allo får den räckvidd,som förutsatts i remissprotokollet. I det vanliga fallet när upplåtelse avpanträtt sker för en redan föreliggande fordran måste det, såsom också framhållits,i regel krävas av borgenären, att han genom elt någorlunda färsktgravationsbevis eller på annat sätt söker förvissa sig om att gäldenärenfortfarande är ägare till den inlecknade fastigheten. Det är icke i allasituationer givet alt mindre krav bör ställas på borgenären i de fall, närfordringen uppkommer efter panlrättsupplåtelsen, såsom exempelvis vid engenerell panlförskrivning. Del förefaller också något tveksamt, hur domstolarnakommer alt till-lämpa de nya godtrosreglerna i de i remissprotokollet berördafall, då en äldre pantsättning upphör att gälla och ersattes med en ny, t. ex.då ett byggnadskreditiv avlyftes med hjälp av en lång kredit hos ett annatkreditinstitut. God tro skulle enligt remissprotokollet i ett sådant fall ansesföreligga hos den nye kreditgivaren, om denne ej blivit underrättad därom atlfastigheten överlåtits. Atl en viss person upplåtit panträtt för eltbyggnadskreditiv och all den nya kredit, varigenom kreditivet avlyftes, ickeutgör någon ytterligare belastning av fasligheten, kan i och för sig knappastanses ge den nye kreditgivaren anledning alt utgå ifrån att ägareväxling ejskett. Det kan ju ha gått den ursprungliga pantsättningenskedde. De flesta av byggmästare uppförda fastigheter torde för övrigt bytaägare i samband med att fasligheten blir färdig. Det är icke heller utan vidareklart att det i här avsedda fall skall anses ligga närmare till hands förförvärvaren av fastigheten att underrätta den nye kreditgivaren om överlåtelsenän för kreditgivaren att på vanligt sätt kontrollera ägareförhållandena. Såsom tidigare anmärkts, finner föredragande statsrådetdet ej uteslutet, att också vissa fall av nybelåning, där en ökad belastninguppkommer, bör bedömas så, att den som lämnar den nya krediten anses vara igod tro, försåvitt han icke erhållit underrättelse om att fastigheten övergåtttill ny ägare. Vi finner del för vår del högeligen tveksamt, om kreditgivareni något fall, där den nya krediten innebär en ökad belastning på fastigheten,bör anses befriad från att på vanligt sätt kontrolleraäganderättsförhållandena. Efter att ha redogjort förlagrådels yttrande anförde föredraganden bl. a. följande. I anslutning till den föreslagnaändrade utformningen av godtrosregeln i 6: 7 JB har lagrådet uttalat att fullvisshet om godlrosskyddets innebörd och omfattningen av den undersökningspliktsom åvilar borgenären i olika situationer endast kan näs genom rättsavgörandenav domstolarna och i sista hand högsta domstolen. Självfallet delar jag dennauppfattning. Å andra sidan är del uppenbart att uttalanden i vart fall omdessa har principiell räckvidd som gjorts av statsmakterna vid lagenstillkomst måste tillmätas myckel stor betydelse i rättstillämpningen. Genomdessa uttalanden blir klarlagt vilka syften lagstiftningen är avsedd alttillgodose. Uppnås inte dessa syften, blir statsmakternas ställningstagande ilagstiftningsärendet förfelat. Tre av lagrådets ledamöter har ifrågasatt vissa av deuttalanden som gjorts i remissprotokollct angående omfattningen av detgodtrosskydd som enligt 6: 7 JB i det remitterade förslaget tillkommerborgenär. Sålunda har de framhållit att del inte i alla situationer är givetatt mindre krav bör ställas på borgenären i fall då fordringen uppkommer efterpanlrättsupplåtelsen, som t. ex. vid generell panlförskrivning, än närupplåtelse av panträtt sker för en redan föreliggande fordran. Till detta ärtill en början att anmärka atl, som också tydligt framgår av remissprotokollet,godstrosskyddels räckvidd i fall av panträttsupplåtelse till säkerhet förframtida fordran varvid inte minst åsyftas generell pantförskrivning tillmätts stor betydelse i detla lagstiftningsärende och att ändringen i 6: 7JB direkt åsyftat bl. a. alt någon förnyad ägarkontroll normalt ej skallbehöva ske vid den senare tidpunkt då fordringen uppstår. Jag vill betona altdet förehgger en väsentlig skillnad mellan de båda situationer som ledamöternajämför. Vid generell panlförskrivning har borgenären fått pantbrevetöverlämnat till sig och därvid gjort den kontroll av ägarbehörigheten somkrävts av honom. Han har därefter haft pantbrevet i sin besittning. Varjeöverlåtelse av fast egendom föranleder en avräkning av belånade pantbrev, ochnormalt måste vid sådan avräkning överlåtare och förvärvare eller endera av demsätta sig i förbindelse med borgenären. Har denne inte blivit underrättad omatt den fasta egendomen övergått till ny ägare, har han därför starkt fog föratt utgå från alt någon överlåtelse inte har skett och att den som överlämnadepantbrevet alltså alltjämt är fastighetens ägare. Det bör med hänsyn härtill iett praktiskt fungerande kreditliv som regel inte krävas, att borgenären efteren generell pantförskrivning varje gång ny fordran uppkommer skall behöva pånytt kontrollera äganderättsförhållandena. Beträffande tillämpningen av godtrosregeln i fall då enäldre pant-sättning upphör att gälla och ersätts med en ny tar de treledamöterna upp det fallet att ett bygnadskreditiv avlyfts med hjälp av en långkredit hos ett annat kreditinstitut. I remissprotokollet uttalas alt god tro iett sådant fall bör anses föreligga hos den nye kreditgivaren, om denne intehar blivit underrättad om att fastigheten har överlåtits. De tre ledamöternaanför dels att det förhållandet att någon ytterligare belastning avfastigheten inte uppkommer knappast kan anses ge den nye kreditgivarenanledning utgå från att ägarväxling ej skett, dels atl det inte utan vidare ärklart atl det skall anses ligga närmare till hands för förvärvaren av fastighetenatt underrätta den nye kreditgivaren om överlåtelsen än för kreditgivaren attpå vanligt sätt kontrollera lagfartsförhållandena. Jag vill till en början framhålla att det också iförevarande fall är fråga om de krav på kontroll av ägarbehörighet som rimligenbör ställas i ett praktiskt fungerande kreditliv. De synpunkter som jag haranfört i fråga om pantsättning avseende framtida fordran har i stor utsträckningtillämpning även i förevarande situation. Anledningen till att jag för vissafall av här angiven art, bl. a. då ett byggnadskreditiv som beviljats av eltkreditinstitut lyfts av med hjälp av en lång kredit hos ett annatkreditinstitut, ansett ny kontroll av alt låntagaren alltjämt är ägare tillfastigheten vara överflödig, är sålunda i främsta rummet att man kanförutsätta, att den nye kreditgivaren själv eller genom förmedling av dentidigare kreditgivaren hade blivit underrättad, om en överlåtelse skett avfastigheten. Med hänsyn härtill bör den nye kreditgivaren, om han inte får vetaannat, kunna utgå från alt fastigheten alltjämt ägs av den ursprungligegäldenären. Hänsyn bör också tas till att en snabb handläggning ligger i fastighetsägarens intresseoch atl fastigheten i det här behandlade fallet inte belastas ytterligare. Med hänsyn till det anförda och eftersom det ärlagtekniskt svårgenomförbart att ge en särskild regel för de åsyftadesituationerna finner jag ej anledning att frångå den i remissprolokolletföreslagna lösningen. Ansluter sig lill de av mig gjorda uttalandena,kommer godtrosreglerna i 6: 7 JB otvivelaktigt alt i det praktiska rättslivetfå den tillämpning som statsmakterna sålunda avsett. Utskottet hänvisar till den översiktligaredogörelse över propositionens innehåll som utskottet lämnat i det föregående(s. 14). I denna redogörelse redovisas särskilt innebörden av de ändradebestämmelser som föreslås i fråga om panträtten (s. 14 f.) samt innehållet i deförslag som läggs fram för atl ytterligare anpassa s. k. publika arrendeupplåtelsertill bl. a. de nya bestämmelserna i jordabalken om besittningsskydd förarrendalor (s. 17 f.). Utskottet vill med anledning av de framlagda lagförslagenanföra följande. Den rättsliga uppbyggnad, som bestämmelserna om panträtt ifast egendom erhållit i JB, utgör en av de mest betydelsefulla nyheterna påfastighetsrättens område. Trots alt bestämmelserna var föremål för ingåendeöverväganden vid balkens tillkomst har under det intensiva förberedelsearbetesom ägt rum hos både statliga myndigheter och enskilda organisationer införbalkens ikraftträdande framkommit atl svårigheter kan komma att uppstå vidtillämpningen av bestämmelserna inom kreditlivet och hosinskrivningsmyndigheterna. Det är självfallet angeläget att del kompliceradegenomförandel av den nya fastighets-rättsliga lagstiftningen på allt sättunderlättas och att förutsebara svårigheter vid den praktiska tillämpningen avbestämmelserna undanröjs före ikraftträdandet. De förslag till ändringar iJB:s panträttsbestämmelser och därav föranledda förslag till ändringar i annanlagstiftning som läggs fram i propositionen får anses ägnade atl tillgodosedessa syften. Utskottet tillstyrker därför att förslagen antas, dock med dettillägg såvitt avser lagen om exekutiv försäljning av fast egendom(försäljningslagen) som framgår av vad som anförs i det följande. Efter det atl beslut fatlats om avlålande till riksdagenav förevarande proposition har uppmärksammats att den föreslagna ändradelydelsen av 6: 3 JB bör leda till jämkning av 45 § försäljningslagen. Andrastycket av denna paragraf, som innehåller bestämmelser om verkan av auktion,föreskriver följande: "Borgenär som har pantbrev kan ej efter fastighetensförsäljning mot köparen göra gällande panträtt i fastigheten för större fordranän som avräknats på köpeskillingen jämte utfäst ränta därå från tillträdesdagensamt framtida skadestånd och ersättning som avses i 6 kap. 3 §jordabalken." Med hänsyn till att uppräkningen av olika anspråk som får tillgodoses genom tilläggetutmönstras ur 6: 3 JB i dess nu föreslagna lydelse bör 45 § andra stycketförsäljningslagen jämkas så att det på hänvisningen lill nämnda lagrum byggdauttrycket byts ut mot ett uttryck som anger vilka anspråk som kan komma ifråga. Utskottet föreslår därför att i 45 § andra stycket nämnda lag orden"skadestånd och ersättning som avses i 6 kap. 3 § jordabalken" bytsut mot orden "ersättning för indrivningskostnad och annan kostnad somföranledes av fordringsförhållandet". Någon ändring i sak åsyftas inte medden föreslagna jämkningen. Orden "annan kostnad" omfattar sålundaäven skadestånd. Utskottet vill härefter beröra den diskussion, som medanledning av den föreslagna ändrade utformningen av godtrosregeln i 6: 7 JBförs i propositionen rörande måltet av den undersökning som bör krävas avborgenären för att han skall anses vara i god tro och om godlrosskyddetsbetydelse i olika situationer. I nämnda hänseenden har föredragande statsrådettill en början gjort uttalanden i klarläggande syfte i remissprotokollet. Treav lagrådels ledamöter har (propositionen s. 57 f.) ifrågasatt de uttalandensom föredraganden gjort rörande de krav som bör ställas på borgenären i fall dåfordringen uppkommer efter panlrättsupplåtelsen, som t. ex. vid generellpantförskrivning, samt beträffande tillämpningen av godtrosregeln i fall då enäldre pantsättning upphör att gälla och ersätts med en ny, t. ex. eltbyggnadskreditiv avlyfts med hjälp av en lång kredit hos ett annatkreditinstitut. Lagrådsledamöternas invändningar bemöts härefter avföredraganden i slutprotokollet (propositionen s. 65 f.). Beträffande de synpunkter som framkommit under den förda diskussionenhänvisar utskottet till den redogörelse som intagils i del föregående (s. 18f.). Som föredragande statsrådet anfört är det lagtekniskt svårgenomförbart attge en särskild regel för de situationer som åsyftas i den förda diskussionen.Genom de av föredragande statsrådet gjorda uttalandena, mot vilka utskottet ejfinner anledning lill erinran, bUr emellertid den närmare innebörden avgodtrosskyddet i 6: 7 JB tillfredsställande klarlagd, och enligt utskottetsmening kan några ytterligare bestämmelser därför inte anses behövliga. Beträffande övriga genom propositionen framlagda förslaghar utskottet ej funnit anledning till erinran. A. att antager de vidpropositionen 1971: 179 fogade, rned 14 samt 6 och 7 betecknade lagförslagen; B. att för sin delantager det vid propositionen fogade, med 5 betecknade förslaget lill lag om ändring i lagen (1971: 494) om exekutiv försäljning av fast egendom med följande såsom utskottets förslag betecknade tillägg. Härigenom förordnas att 2, 26, 27,33, 39 och 58 §§ lagen (1971: 494) om exekutiv försäljning av fast egendomskall ha nedan angivna lydelse. Härigenom förordnas att 2, 26, 27,33, 39, 45 och 58 §§ lagen (1971: 494) om exekutiv försäljning av fast egendomskall ha nedan angivna lydelse. Efter fastighetens försäljning svarar denna ej för fordran som avses i25 § första stycket 1. Borgenär som har pantbrev kan ej efter fastighetensförsäljning mot köparen göra gällande panträtt i fastigheten för större fordranän som avräknats på köpeskillingen jämte utfäst ränta därå från tillrädesdagensamt framlida skadestånd och ersättning som avses i 6 kap. 3 § jordabalken. Borgenär som har pantbrev kan ej efler fastighetensförsäljning mot köparen göra gällande panträtt i fastigheten för större fordranän som avräknats på köpeskillingen jämte utfäst ränta därå från tillrädesdagensamt framtida ersättning för indrivningskostnad och annan kostnad somföranledes av fordringsförhållandet. Köparen blir personligenbetalningsskyldig för vad som enligt överenskommelse har avräknats på denkontanta köpeskillingen och den förre ägaren blir fri från ansvar härför. Ifall som avses i 44 § andra stycket blir även den som gjort inropetbetalningsskyldig. Närvarande: herrar (). (), frökenAnderson i (s), herrar (), i (c), fruAsbrink (s), (), (), herrar (), Anderssoni (s), (), herrar (vpk), i (s),() och i (s). av (). Den av utskottet förordade ändringen i 45 § lagen omexekutiv försäljning av fast egendom har tillkommit genom eltunderhandsförslag LU 1971: 27 28 Av tillgänglig handling framgår att viss tveksamhet råttom ändringens lämpliga utformning. Det kan inte anses tillfredsställande attriksdagen underställes förslag till ändring av lagtext på sätt som skett, ävenom därmed icke åsyftas en saklig förändring.