bet · FU01LU11 · 1971-12-31 00:00:00 — Lagutskottetsbetänkande nr 1971 Lu 1971:11 Lagutskottetsbetänkande i anledning av Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag omexekutiv försäljning av fast egendom, m. m., jämte motioner. Genom en dagtecknad proposhion,nr 20, har Kungl. Maj:t, under åberopande av utdrag av statsrådsprotokolletöver justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslagit att antagavid propositionen fogade förslag till 1) lag om exekutiv försäljning avfast egendom, 2) lag om ändring iutsökningslagen (1877: 31 s. 1), 3) lag om ändring ilagsökningslagen (1946: 808), 4) lag om ändring irättegångsbalken, 5) lag om ändring i konkurslagen(1921: 225), 6) lag om ändring i ackordslagen(1970: 847), 7) lag om exekutiv försäljning avluftfartyg m. m., 8) lag om ändring i lagen (1955:229) i anledning av tillträde till konvention rörande internationellterkännande av rätt till luftfartyg, 9) lag om ändring i förordningen(1877: 31 s. 51) om nya utsöknings-lagens ikraftträdande och vad i avseendedärå iakttagas skall, 10) lag om ändring i jordabalken, 11) lag om ändring i uppbördsförordningen(1953; 272). Demotionsyrkanden som väckts i anledning av propositionen redovisas på s. 69. I propositionen läggs fram förslag tiU sådanaändringar i den exekutionsrättsliga lagstiftningen som betingas av den nyajordabalken (JB) och den antagna följdlagstiftningen till denna.Sålimda föreslås ändringar i de regler om exekutiv försäljning av fast egendomsom nu finns upptagna i utsökningslagen (UL). som lagstiftningen omfastighetsexekutionen anpassas till JB, särskilt till dess nya panträttssystem,innefattar förslagen en reformering av bestämmelserna i syfte att skapa enmodern och effektiv lagstiftning på detta område. Iredaktionellt avseende innebär förslagen att de regler om försäljning av utmättfast egendom som finns i UL bryts ut och får motsvarighe- teri en särskild lag om exekutiv försäljning av fast egendom. I UL kommerdärefter att, såvitt gäller fast egendom, stå kvar övriga regler omexekutionen, såsom regler om utmätning, fördelning av under exekutioninflytande medel och fullfölj dsregler. Enbetydande nyhet som föreslås är att utmätt fastighet skall, när detta framstårsom ändamålsenligt, kunna säljas under hand. Avsikten är att man på det sätteti mindre komplicerade fall skall kunna uppnå bättre försäljningsresultat och ensmidigare avveckling än vid försäljning på auktion. Beträffande försäljning påauktion föreslås nya regler i syfte att bereda dem som har nyttjanderätt tillfastigheten ökat skydd. I förslaget ges också nya regler om försäljning av fastegendom, till vilken gäldenären helt eller delvis bara har villkorligäganderätt. Också för det fallet att andel i fastighet har utmätts gerförslaget nya regler. Mot bakgrunden av har de nuvarande reglernaom försäljning av gemensamt intecknade fastigheter ändrats och systematiserats. Förslagettill lag om ändring i UL avser i första hand bestämmelserna om fast egendom menberör också reglerna om lös egendom. Den nya panträttskonstruktionen i JB harmedfört förslag till ändrade regler om utmätning av ägarhypotek i fast egendom.De regler om tvångsförvaltning av fast egendom som finns i UL föreslås bliupphävda. De nya reglerna omexekutionen har föranlett följdändringar i bl. a. konkurslagen. I dettasammanhang föreslås också i konkurslagen följdändringar tillförmånsrättslagen. Vidare innefattar förslaget till lag om ändring ikonkurslagen bl. a. vissa nya regler om konkursförvaltares åligganden videxekutiv försäljning av fast egendom som hör till konkursbo. Somanmäldes i propositionen med förslag till JB (prop. 1970: 20 del A s. 393) ochi propositionen med förslag till lag om iniörande av nya jordabalken m. m.(prop. 1970; 145 s. 448) har, i samband med att förslag till lagstiftning påexekutionsrättens område nu utarbetats, ytterligare övervägts de bestämmelseri JB som berörs därav, översynen har givit vid handen att de bestämmelser medexekutionsrättslig anknytning som finns i JB i allt väsentligt passar väl ihopmed den lagstiftning om exekution i fast egendom som föreslås. Vissajusteringar har emellertid tagits upp i förslag till lag om ändring i JB.Ändringarna är delvis föranledda av förslaget att utmätt fast egendom skallkunna säljas inte bara på auktion utan också under hand. Denföreslagna lagstiftningen är avsedd att i sin helhet träda i kraft den 1januari 1972. propositionen fogade lagförslagen har följande lydelse. om exekutiv försäljningav fast egendom Härigenomförordnas som följer. Utmättfast egendom säljes av överexekutor. Försäljningen skall ske på offentligauktion, om ej annat följer av 15 eller 57 §. denna lag sägs om utmätt fast egendom gäller i tillämpliga delar även närfast egendom skall säljas exekutivt under konkurs. Vadsom sägs om fordran som är förenad med panträtt i fast egendom gäller ävenrätt till betalning på grund av ägarhypotek, om ej annat följer av särskildabestämmelser i lagen. Debestämmelser som meddelas om pantbrev gäller i tillämpliga delar ävenvilandebevis. Förberedandeåtgärder inför exekutiv försäljning överexekutorskall låta beskriva och värdera utmätt fastighet så snart det är lämpligt medhänsyn till det fortsatta förfarandet. Tillbehör skall anges i beskrivningenoch värderas för sig i den mån det är påkallat med hänsyn till tillbehörensvärde eller av annan orsak. Omfastighet, som är intecknad gemensamt med annan fastighet, skall säljas ochsärskilt taxeringsvärde saknas för någon av fastigheterna, skall var och en avdem värderas. Fastighetens ägare skall på anmodan tillhandahållade handlingar som visar hans äganderätt eller tjänar till upplysning omrättigheter som besvärar fastigheten eller om tillbehör till den och uppgevilka som har fordran eller rättighet som bör iakttagas vid egendomensförsäljning, överexekutor skall även på annat sätt söka införskaffa utredning idessa hänseenden samt om den belastning som rättighet utgör och det vederlagsom utgår. Fastighetensägare skall på anmodan överlämna pantbrev som han innehar. Därefter fårpantbrevet ej pantförskrivas utan överexekutors tillstånd. Påstårnågon bättre rätt till utmätt fastighet, skall överexekutor, om skäl föreliggerdärtill, förelägga honom att inom efter det att föreläggandetdelgivits honom väcka talan mot utmätningssökanden och den som i ärendetantagits vara ägare till fastigheten vid domstol som anges i 10 kap. 10 §rättegångsbalken. Förstastycket äger motsvarande tillämpning, om annan än fastighetens ägare påstår atthan äger byggnad eller annat som framstår som tillbehör till fastigheten. Efterkommesej föreläggande enligt första eller andra stycket, är talan mot sökandenförlorad, om ej sökanden inom tid som nämnts själv väckt talan mot densom påstått bättre rätt och den som i ärendet antagits vara ägare. Ärtvisten av väsentlig betydelse, får fastigheten ej säljas förrän tvisten blivitslutligt avgjord eller tiden för väckande av talan utgått. Ägaretill utmätt fastighet får ej minska dess värde genom att överlåta tillbehöreller genom att annat än till husbehov avverka skog, bedriva grus- ellerstentäkt eller på annat sätt utnyttja naturtillgångarna eller förändra fastigheten.I övrigt får han, i den mån ej annat följer av 8 eller 9 §, tillgodogöra sigfastighetens vanliga avkastning till dess fastigheten sålts och skall tillträdasav köparen. Sådan rätt föreligger dock ej i fråga om växande gröda eller annanavkastning som förklarats ingå i försäljningen. Ägarenfår ej i fastigheten upplåta rättighet som går utöver vad som är medgivetenligt första stycket, överexekutor får förbjuda honom att upplåta rättighetsom kan försvåra fastighetens försäljning. Påbegäran av ägaren kan överexekutor medge undantag från första eller andrastycket i den mån det kan ske utan intrång i utmätningssökandens rätt och iövrigt är lämpligt. Påbegäran av borgenär kan överexekutor vid behov förordna, att kronofogdemyndighetenskall taga vård om tillbehör till fastigheten. I brådskande fall kankronofogdemyndigheten på begäran taga vård om sådant tillbehör.Åtgärden skall genast anmälas hos överexekutor, som prövar om den skall bestå. Arrendeavgift, hyra eller annan avkastning avfastigheten som förfaller till betalning under förfarandets gång skall, omborgenär begär det och skäl föreligger därtill, uppbäras av överexekutor ellerden han förordnar som syssloman. Överexekutor skall i sådant fall utan dröjsmålmeddela den betalningsskyldige förbud att betala till annan än överexekutoreller sysslomannen. Kandet befaras att ägaren vanvårdar fastigheten eller förfogar över den i stridmed 6 § eller att egendomen på annat sätt försämras i större mån, kan överexekutorpå begäran av borgenär förordna syssloman att omhändertaga och förvaltafastigheten. 10 § Arrendeavgift, hyra och annan avkastning avfastigheten som syssloman uppbär skall redovisas till överexekutor vid tidpunktsom denne bestämmer. Utmättfastighet bör säljas från utmätningen, om ej hinder mötereller anstånd beviljas enligt andrafjärde styckena. Anståndmed försäljningen får beviljas på begäran av sökanden eller fastighetensägare. På begäran av fastighetens ägare får anstånd beviljas endast om sökandenmedger det eller särskilda skäl till anstånd föreligger. Anståndfår ej utan synnerliga skäl beviljas utöver från utmätningen. Ifall som avses i 77 a § utsökningslagen (1877: 31 s. 1) eller 70 § konkurslagen(1921: 225) skall tid som avses i första och tredje styckena räknas från dendag då försäljningen begärdes. Borgenär eller annan vars rätt kan vara beroende avden utmätta fastighetens försäljning får utlösa sökanden. Han träder därigenomi sökandens ställe. Densom vill utlösa sökanden skall, innan fastigheten sålts, till överexekutorbetala sökandens fordran och kostnad för vilken denne svarar. Hör fastigheten till konkursbo, kan borgenär som ikonkursen bevakat fordran med panträtt eller bättre förmånsrätt i fastighetenbegära att fastigheten säljes för hans fordran, om hans rätt till betalning urfastigheten är ostridig eller styrkes. Borgenärsom vill ansluta sig enligt första stycket skall anmäla detta hos överexekutorsenast före bevakningssammanträdet. Bestämmelsernai 12 § äger motsvarande tillämpning i fråga om rätt att utlösa den somanslutit sig enligt första stycket. Är det sannolikt alt tillbehör kan med fördelsäljas för sig utan samtidig försäljning av fastigheten i övrigt, skallöverexekutor utsätta sammanträde för prövning av frågan. Till sammanträdetskall överexekutor kalla sökanden, fastighetens ägare och envar föröverexekutor känd innehavare av panträtt i fastigheten eller av annan rättighetsom kan påverkas av försäljningen. Blirvid sammanträdet närvarande sakägare ense om att tillbehör bör säljas för sig,förordnar överexekutor i enlighet därmed, om ej särskilda skäl Uppnås ej enighet om särskild försäljning, får överexekutor förordnadärom endast om synnerliga skäl föreligger. Rådertvist om tillbehör som avses i 5 § andra stycket, får särskild försäljning avtillbehöret ej ske förrän tvisten blivit slutligt avgjord eller tiden förväckande av talan utgått. Särskild försäljning av tillbehör sker enligtbestämmelserna om försäljning av utmätt lösöre, överexekutor träder därvid ikronofogdemyndighetens ställe. Tillbehörsom säljes för sig upphör att höra till fastigheten, även om det ej skiljesfrån denna. Vad som influtit genom särskild försäljning avtillbehör tillkommer dem som har fordringar med rätt i fastigheten med detföreträde mellan dem som gäller enligt lag. Den som har fordran med panträtt ifastigheten kan avstå från betalning utan att det minskar hans rätt ifastigheten i övrigt. Innehavare av fordran med panträtt på grund av gemensaminteckning får dock icke avstå från betalning ur tillbehörsmedel under annanförutsättning än att samtycke till avståendet lämnats av såväl ägare tillövriga av inteckningen besvärade fastigheter som innehavare av panträtt, vilkengäller i en eller flera av fastigheterna med lika rätt som eller sämre rätt äninteckningen. Avståendesom inverkar på villkoren vid fastighetens försäljning på auktion skall skesenast vid bevakningssammanträdet och kan därefter ej återkallas. Förslår medel som influtit genom särskildförsäljning av tillbehör att förnöja sökanden samt dem som har bättre rätt ochej avstått från betalning, skall förfarandet avbrytas, om ej egendomen äravträdd till konkurs och förvaltaren begär att förfarandet skall fortgå. Åtgärderföre försäljning på auktion Tidoch plats för auktion på fastighet bestämmes av överexekutor. Fastighetensägare och innehavare av nyttjanderätt till fastigheten är skyldiga att låtafastigheten visas . För förhandling om försäljningen skallbevakningssammanlräde hållas antingen som auktionen eller lämplig dagdessförinnan. Auktionen skall kungöras och på lämpligtsätt. Kungörelsen skall innehålla uppgift om bevakningssammanträde ochsammanträde för fördelning av köpeskillingen. Har överexekutor förordnatom särskild försäljning av tillbehör, får kun- görelsenej utfärdas förrän försäljningen vunnit laga kraft och köpeskillingen betalatseller frågan om sådan försäljning förfallit. Sökanden, ägaren samt kända innehavare avfordringar och rättigheter som bör iakttagas vid auktionen skall i god tidsärskilt underrättas om denna. Innehavare av fordran med förmånsrätt enligt 10eller 11 § förmåns-rattslagen (1970: 979) behöver dock ej underrättas särskilt. Haranslutning enligt 13 § ägt rum, skall underrättelse därom ske enligt förstastycket. Har auktionen och sammanträdena ej blivit utlystaså som angivits i 20 och 21 §§, skall de inställas och nya tider utsättas, ombristen är väsentlig och icke kan avhjälpas på annat sätt. Vid bevakningssammanträdet skall lämnas enkortfattad redogörelse för innehållet i handlingarna och för vidtagna åtgärder.Innehavare av fordran eller rättighet som bör iakttagas vid auktionen skalluppmanas att anmäla den. Har sådan fordran eller rättighet anmälts hosöverexekutor före sammanträdet, skall det meddelas. Närvarandesakägare skall beredas tillfälle att yttra sig om anmälda anspråk och devillkor som skall gälla för försäljningen. Omtillbehör sålts för sig, behandlas särskilt hur den behållna köpeskillingenför tillbehöret skall användas, i den mån det inverkar på villkoren förfastighetens försäljning. När förhandlingen vid bevakningssammanträdetavslutats, upprättas sakägarförteckning. Isakägarförteckningen upptages, förutom exekutionsfordringen, 1. fordran som skall utgå medförmånsrätt enligt 6 § 1) eller 7 § 1) eller 2) förmånsrättslagen (1970: 979)och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 36 §, 2. fordran som är förenad medpanträtt i fastigheten, 3. nyttjanderätt, servitut ellerrätt till elektrisk kraft som besvärar fastigheten, om rättigheten ärinskriven eller grundar sig på skriftlig handling som är tillgänglig, dock ejrättighet av beskaffenhet att skola bestå oavsett fastighetens försäljning, 4. kostnaden för förfarandet. Omfastigheten hör till konkursbo, upptages även arvode och annan kostnad förfastighetens förvaltning under konkursen samt fordran som skall utgå urfastigheten med förmånsrätt enligt 10 eller 11 § förmånsrättslagen. Fordringar och rättigheter upptages efter detföreträde som gäller enligt lag. Inskriven rättighet har företräde framförfordran med förmånsrätt på grund av utmätning, om inskrivning sökts före dagenför utmätningen. Kostnaden för förfarandet upptages närmast före exekutionsfordringen. Tilläggsom avses i 6 kap. 3 § jordabalken upptages före pantbrevets belopp, om ejborgenären yrkar annat. Fordraneller rättighet upptages i förteckningen även om den är beroende av villkoreller tvistig. Är panträtt för fordran beroende av att sökt inteckningbeviljas eller är inskrivning av rättighet sökt men ännu ej beviljad, upptagesfordringen eller rättigheten med det företräde som tillkommer den, ominteckningen eller inskrivningen beviljas. Närförsäljning begärts av förvaltaren i konkurs, anses konkursboet som sökandeulan förmånsrätt, om ej anslutning enligt 13 § ägt rum. Fordran upptages med det belopp till vilket denberäknas uppgå på tillträdesdagen, dock med den begränsning som kan följa avatt panträtt ej får åtnjutas för mer än pantbrevets belopp jämte tillägg enligt6 kap. 3 § jordabalken. Understiger fordringen pantbrevets belopp, upptagesåterstoden som ägarhypotek. fastigheten gäller pantbrev som ej innehaves av ägaren och någon fordran förvilken pantbrevet utgör säkerhet ej blivit anmäld, upptages pantbrevets beloppoch det tillägg enligt 6 kap. 3 § jordabalken som med hänsyn till ägarensuppgifter och andra omständigheter kan antagas böra utgå. Ägarhypotek upptages utantillägg, om det ej är utmätt. Rättighet upptages utanatt något belopp anges. Fordran, som ej är förfallen till betalning ochicke löper med ränta före förfallodagen, upptages med det belopp som efter femprocents årlig ränta utgör fordringens värde på tillträdesdagen. Motsvarandegäller, om utfäst ränta är lägre än . 29 § I övrigt anges i sakägarförteckningen 1. sammanlagda beloppet avfordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen och kostnaden förförfarandet (skyddsbeloppet) samt vilka fordringar som är skyddade, 2. i vad mån behållen köpeskillingför tillbehör skall användas för betalning av fordringar som upptagits iförteckningen, 3. det lägsta bud som måste avgesför att fastigheten enligt 32 § skall få säljas, 4. vilka rättigheter som enligt 33§ första stycket är skyddade utan förbehåll eller enligt 33 § andra stycketskall förbehållas vid försäljningen, 5. betalningsvillkoren ochtillträdesdag. Avfordran som gäller endast i andel i fastigheten skall vid tillämpning av förstastycket 1 medräknas så mycket som med hänsyn till andelens storlek ochfordringens läge täckes, när övriga fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringensamt kostnaden för förfarandet är fullt täckta. Köpeskillingför tillbehör får ej tagas i anspråk för betalning av fordran inomskyddsbeloppet i vidare mån än som angivits i sakägarförteckningen. Isakägarförteckningen skall i förekommande fall erinras om 1. verkan av underlåten uppsägningav arrende- eller hyresavtal i fall som avses i 46 § andra stycket samt rätttill förlängt avtal eller skadestånd som enligt lag tillkommer arrendator ellerhyresgäst, om han blir uppsagd med anledning av fastighetens försäljning, 2. rätt att bo kvar som hyresgästsom enligt lag tillkommer bostadsrätt-havare, 3. rätt att bo kvar på fastighetensom överexekutor enligt 36 § tredje stycket har medgivit ägaren. Skall försäljningen ske på avvikande villkor enligt37 §, upprättas sakägarförteckningen i enlighet därmed. Villkorför försäljning på auktion Vid försäljningen skall skyddsbeloppet täckas avköpeskillingen för fastigheten, behållen köpeskilling för tillbehör i den månden enligt sakägarförteckningen skall användas till betalning av fordringarinom skyddsbeloppet, behållen avkastning och andra medel som finns att tillgå. Tomträtt som inskrivits är vid försäljningenskyddad utan särskilt förbehåll. Annan nyttjanderätt samt servitut och rätttill elektrisk kraft är skyddade utan särskilt förbehåll, om rättigheten harbättre rätt än exekutionsfordringen. Iandra fall än som avses i första stycket skall nyttjanderätt, servitut och rätttill elektrisk kraft särskilt förbehållas, om det saknas anledning antaga attde belastar fastigheten till beaktansvärd skada för innehavare av fordran medbättre rätt. Härvid skall rätt till betalning på grund av ägarhypotek ickeanses som fordran, i den mån ägarhypoteket ej är utmätt. Talanmot överexekutors beslut varigenom rättighet förbehållits enligt andra stycketfår föras endast av den som bestritt att förbehållet göres. Innehavare avrättighet som ej sålunda förbehållits får ej föra talan mot överexekutorsbeslut i denna fråga. Rättighetsom ej enligt första stycket är skyddad utan särskilt förbehåll och icke hellerförbehållits enligt andra stycket kan skyddas genom förbehåll vid auktionenenligt 39 §. I avräkning på köpeskillingen för fastigheten skällinnestå kapitalbeloppet av sådan fordran inom skyddsbeloppet som är förenad medpanträtt och icke enligt sakägarförteckningen skall betalas med köpeskillingför tillbehör. Vad nu sagts gäller dock icke, om. 1. fordringen är förfallen tillbetalning senast på tillträdesdagen och borgenären yrkat kontant betalning, 2. fordringen är sådan som avses i26 § tredje stycket, eller 3. fordringen är förenad medpanträtt endast i andel i fastigheten. Förägarhypotek skall, även om det faller inom skyddsbeloppet, kontant betalningalltid erläggas. I den mån icke avräkning skall ske enligt förstastycket skall köpeskillingen för fastigheten betalas kontant, om ej imroparenvisar att han avtalat annat med den som enligt sakägarförteckningen ärbetalningsberättigad. Om det enligt förteckningen är ovisst vem ett belopptillkommer, får det ej avräknas. Den som ropar in fastigheten är skyldig att efterinropet lämna handpenning som motsvarar en tiondel av köpeskillingen, dock ejmer än som enligt 34 § skall betalas kontant eller mindre än den kostnad förförfarandet som skall utgå ur fastigheten. Handpenningenskall betalas kontant, om ej inroparen ställer säkerhet för beloppet. Somsäkerhet får godtagas även fordran som är förenad med panträtt i fastigheten,om den täckes av köpeskillingen och kan anses betryggande. Staten,kommun, landstingskommun och kommunalförbund behöver ej lämna handpenning ellerställa säkerhet men blir i fall som avses i 43 § ersättningsskyldiga intillmotsvarande belopp. Oguldendel av den kontanta köpeskillingen skall betalas senast vid det sammanträde somenligt 20 § kungjorts för köpeskillingens fördelning. Som tillträdesdag räknas den dag då enligtkungörelse fördelningssammanträdet skall äga rum. överexekutor kan dock medgeinroparen att redan före tillträdesdagen taga vård om fastigheten eller deldärav. överexekutorfår förordna att ogulden avkastning av fastigheten, som enligt 8 eller 9 §skolat betalas till överexekutor eller syssloman och som har förfallit undertiden till och med den dag köparen tillträtt fastigheten, skall tillkommahonom. Om sådan avkastning i annat fall betalas till köparen, skall denneredovisa därför till överexekutor. Harförre ägaren ej annan bostad, kan överexekutor tillåta honom att bo kvar påfastigheten högst efter tillträdesdagen. På begäran av de sakägare vilkas rätt beror däravkan försäljningen, såvitt avser annat än erläggande av handpenning och denåterstående kontanta köpeskillingen samt tiden för tillträde, ske på andravillkor än som anges i denna lag. Skyddsbeloppet får höjas, även om borgenärsom ej själv begärt försäljning motsätter sig det. Begäransom avses i första stycket skall framställas senast vid bevakningssammanträdet. Vid auktionen skall, i den mån det är påkallat medhänsyn till värdet av fastighetens tillbehör eller av annan orsak, anges vilkenegendom som skall följa fastigheten och i vad mån egendom som framstår somtillbehör ej skall följa den. Vad sålunda angivits är avgörande för vadförsäljningen omfattar i den delen. I övrigt ingår i försäljningen vad somenligt lag utgör tillbehör till fastigheten. Råder tvist om tillbehör, skalldet anmälas. Redogörelse skall lämnasför innehållet i sakägarförteckningen. ningskall lämnas, att fastigheten ropas ut under förbehåll att inrop skall prövasenligt 40 §. Om sakägarförteckningen upptager rättighet som ejenligt 33 § första stycket är skyddad utan särskilt förbehåll och ej hellerförbehållits enligt 33 § andra stycket, skall fastigheten först utropas utanförbehåll om rättighetens bestånd och därefter med sådant förbehåll. Uppnås viddet senare utropet bud som täcker fordringar med bättre rätt än rättigheteneller som, utan att täcka dessa, är lika högt som eller högre än budet vid detföregående utropet, har budet vid det senare utropet företräde. Att ägarhypoteki den mån det ej är utmätt icke täckes utgör ej hinder mot att bud medförbehåll för rättigheten godtages.