bet · FU01LU9 · 1971-12-31 00:00:00 — Detfrämsta ändamålet med lagstiftning om bostadsrättsföreningar var attge den enskilde föreningsmedlemmen en tryggad besittning till bostaden ochskapa förutsättningar för en sund utveckling av föreningarnas ekonomi. Som ettled i denna strävan föreskrivs i bostadsrättslagen att ekonomisk plan förföreningens verksamhet skall ha upprättats av styrelsen och mottagits avlänsstyrelsen innan bostadsrätt får upplåtas. Vidare innehåller lagenbestämmelser om att bostadsrätt inte får upplåtas åt annan än föreningsmedlemsom i viss ordning har tecknat sig för bostadsrätt. Denekonomiska planen skall innehålla alla de upplysningar som behövs för att denbostadssökande skall kunna bedöma föreningens verksamhet. Vidare skall uppgiftlämnas om bostadsrättshavamas ekonomiska förpliktelser och lägenheternasandelsvärden. Uppgifterna i planen kan grundas på kalkyler. Lagen bygger påtanken att bostadsrätt till viss lägenhet skall upplåtas innan eller i sambandmed att lägenheten tillträds. Denekonomiska planen skall ha granskats av två sakkunniga personer, s. k.intygsgivare, innan den får tas emot av . Intygsgivarna tillkallasav föreningen. En av dem skall vara auktoriserad i särskild ordning. Dengranskning verkställer i samband med att planen tas emot är avenbart formell natur. Enligtden införda kontrollagen fick den ekonomiska planen tas emot avlänsstyrelsen bara om den hade godkänts av hyresnämnden. Denna regel kom att iväsentlig grad modifiera systemet för upplåtelse av bostadsrätt. För nämndensgranskning ansågs det nämligen inte vara tillräckligt att planen utgjorde enkalkyl. Planen måste i stället göras upp på grundval av de verkliga kostnadernaför anskaffandet av föreningens hus. Detta ledde till att planen i regel intekunde ges in till förrän långt efter det att lägenheterna hadetagits i anspråk. Därmed fördröjdes också bostadsrättsupplåtelserna ochföreningarnas möjligheter att ta upp grundavgifter. För att undanröja désvårigheter som i detta och andra avseenden var förenade medupplåtelsekontrollen kompletterades kontrollagen med bestämmelser omrätt för bostadsrättsförening på hyresreglerad ort att efter tillstånd avhyresnämnden ta upp förskott av bostadssökande innan den ekonomiska planen hadetagits LU 1971: 9 12 Förskottsgivare behövde inte vara medlem i föreningen. Sedankontrollagen har upphört att gälla vid utgången av föreligger intelängre något hinder för föreningarna att upprätta den ekonomiska planen i formav en kalkyl. Bostadsrätt kan således åter upplåtas på ett tidigt stadiumenligt bestämmelserna i bostadsrättslagen. Genom förskottslagen, som gällerför hela landet, har emellertid möjligheten för föreningarna att ingåförhandsavtal och uppbära förskott bibehållits. För rätt att ta upp förskottkrävs tillstånd av . Sådant tillstånd får lämnas bara om ekonomiskplan med det innehåll som anges i bostadsrättslagen har tagits emot avlänsstyrelsen och föreningen har ställt säkerhet för eventuell skyldighet attåterbetala uppburet förskott. Kommitténsförslag innebär i huvudsak inte någon ändring av de nuvarande bestämmelsernaom ekonomisk plan. För upplåtelse av bostadsrätt och ingående av förhandsavtalfordras alltså en detaljerad ekonomisk plan för föreningens hela verksamhet. Enledamot av kommittén anser dock att den ekonomiska plan som skall ligga tillgrund för förhandsavtal bör ges ett mindre detaljerat innehåll. Kommitténsförslag kritiseras av några remissinstanser. Kritiken avser såväl kravet attekonomisk plan skall ha upprättats innan förhandsavtal får ingås som denföreslagna utformningen av planen. Syftetmed de nuvarande bestämmelserna om ekonomisk plan är bl. a. att bostadssökandegenom att ta del av uppgifterna i planen skall kunna pröva förutsättningarnaför föreningens ekonomiska verksamhet och bedöma de utgifter han tar på sig.En sådan bedömning ansågs vid lagens tillkomst inte vara förenad med någrastörre svårigheter. Föreningamas verksamhet har emellertid i olika avseendenundergått betydande förändringar lagen har varit i kraft. Medanföreningarna tidigare i stor utsträckning förvärvade färdiga hus, svararnumera det övervägande antalet föreningar själva för uppförandet av föreningshusen.Utvecklingen har vidare gått mot allt större byggnadsprojekt, där föreningenslägenheter blir färdiga för inflyttning successivt under en lång tidsperiod.Dessa förändringar har fått till följd att en enskild bostadssökande numera iregel inte har någon reell möjlighet att själv göra en bedömning av företagetssoliditet på grundval av uppgifter i en ekonomisk plan. Såväl frågan huruvidabyggnadskostnaderna och avgifterna kan hållas inom de gränser vilka harangetts i planen som spörsmålet huruvida lägenheterna med hänsyn tillbostadsmarknaden på orten kan upplåtas med bostadsrätt när de harfärdigställts är oftast av så komplicerad natur att de undandrar sigbostadsspekulanternas bedömning. Det är därför angeläget att skapa särskildagarantier för planens innehåll i sakligt avseende. Detta bör, som kommitténföreslår, ske genom att planen underkastas granskning av sakkunniga personerinnan den ges in till . Granskningen bör avse såväl att de lämnade LU 1971: 9 13 faktiskauppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar som attgjorda beräkningar är vederhäftiga och kan väntas hålla streck. Någonytterligare realgranskning av den ekonomiska planen finner jag däremot ilikhet med kommittén och remissinstanserna inte vara påkallad. Den undersökninglänsstyrelsen skall verkställa innan planen får godkännas bör alltså vara avrent formell natur och inte avse planens hållbarhet. Enligtbostadsrättslagen ligger den ekonorhiska planen till grund för fastställandetav de enskilda bostadsrättshavamas rättigheter och skyldigheter. Planen måstedärför för varje lägenhet innehålla specificerade uppgifter om yta, utrustning,avgifter, andelsvärde m. m. En sådan konstruktion av den ekonomiska planen varvid lagens tillkomst naturlig med hänsyn till den begränsade omfattningen avföreningarnas verksamhet. Utvecklingen mot allt större företag har emellertidmedfört att systemet med en precisering av samtliga lägenheter i den ekonomiskaplanen har kommit att framstå som mindre ändamålsenligt. Som en ledamot ikommittén och några remissinstanser har framhållit kan det, särskilt vid en itiden utsträckt bebyggelse, bli nödvändigt att efter hand vidta ändringar i deursprungliga byggnadsplanerna i fråga om exempelvis enskilda lägenhetersstorlek och utrustning. Detta innebär med nu gällande regler att uppgifterna iden ekonomiska planen ändras och torde inte sällan medföra att ny ekonomiskplan måste upprättas. Härigenom förorsakas föreningen kostnader, vilka kanleda till höjning av de avgifter som utgår för bostadsrätterna. Enligt minmening är det inte nödvändigt att kräva att bostadsrättsföreningen skallprecisera samtliga bostadsrättshavares rättigheter och skyldigheter i denekonomiska planen innan någon bostadssökande får knytas till föreningen. Förden bostadssökande är det till fyllest att han får tillgång till detaljeradeuppgifter rörande viss lägenhet när det blir aktuellt för honom att binda sigför lägenheten. Föreningens skyldighet att ange de närmare villkoren förbostadsrättsupplåtelserna bör därför inträda successivt allteftersom föreningenknyter spekulanter till företaget. Avdet nu anförda framgår att den ekonomiska planen i fortsättningenhuvudsakligen bör utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning avföreningens ekonomiska stabilitet. Under sådana förhållanden kan planen ges ettbetydligt mera översiktligt innehåll än enligt gällande rätt. På planen börställas det kravet att den skall innehålla de upplysningar som är av betydelseför bedömandet av föreningens hela verksamhet. Uppgift bör lämnas om bl. a.totala antalet hus och lägenheter samt anskaffningskostnaden för dessa. Vidarebör planen innehålla upplysning om hur företaget skall finansieras samt omstorleken av de avgifter som skall tas ut av bostadsrättshavarna. Att i lagennärmare precisera innehållet i planen anser jag inte vara lämpligt. LU 1971: 9 14 skrifterhärom och om det intyg som skall avges av intygsgivarna bör meddelas av Kungl.Maj:t. som själv uppför sitt hus grundas uppgifterna i denekonomiska planen i regel på beräkningar. Uppgifterna kan därför bli inaktuellaantingen genom föreningens åtgärder eller till följd av att gjorda kalkylerinte har hållit streck. Är förändringen mera omfattande, kan den vara avbetydelse för bedömandet av företagets stabilitet. En sådan ändring bör liksomenligt gällande rätt och kommitténs förslag medföra att ytterligarebostadsrättsupplåtelser inte får ske förrän ny ekonomisk plan har upprättats. Vadbeträffar intygsgivarna vill jag ytterligare anföra följande. Enligt gällanderätt skall intygsgivare vara trovärdig samt ha insikt och erfarenhet i frågaom fastighetsförvaltning och byggnadsverksamhet. Den ene intygsgivaren skallvara på visst sätt auktoriserad för uppgiften. Behörighet att utfärda intygmeddelas antingen av länsstyrelse eller av Kungl. Maj:t beroende på ombehörigheten skall avse planer som skall ges in till viss länsstyrelse ellertill olika länsstyrelser. Kommittén föreslår att kravet på auktorisationutvidgas till att avse båda intygsgivarna och att prövningen skall ombesörjascentralt för hela landet av Kungl. Maj:t eller myndighet som Kungl. Som lämplig instans nämns . I likhet medremissinstanserna anser jag den föreslagna ordningen ändamålsenlig. Genom attprövningen förläggs till en enda, för uppdraget väl kvalificerad myndighetuppnås att prövningen av de enskilda intygsgivarna sker på ett sakkunnigt sättoch efter enhetliga principer för hela landet. Härigenom skapas ökad säkerhetför att de ekonomiska planerna kommer att underkastas en omdömesgillgranskning av personer som är väl skickade för uppgiften. I lagen böruttryckligen föreskrivas att intygsgivare skall vara ojävig. Upplåtelseav bostadsrätt skall enligt bostadsrättslagen ske genom teckning påteckningslista. Denna skall ange under vilka förhållanden teckning blirbindande, tiden för tillträde av lägenheten samt hur grundavgift och ersättningför teckningsrätt skall betalas. Den ekonomiska planen skall vara fogad vidteckningslistan. Enligt kommittén har det nuvarande förfarandet medfört vissaolägenheter. Kommittén föreslår därför att upplåtelse av bostadsrätt i ställetskall ske genom skriftligt avtal. Avtalet skall ange den lägenhet upplåtelsenavser, den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen samt den grundavgift,upplåtelseavgift och årsavgift som skall utgå för bostadsrätten. Upplåtelse sominte uppfyller dessa föreskrifter skall vara ogiltig. Förslaget har inte möttnågon erinran under remissbehandlingen. Jagansluter mig till förslaget att upplåtelse av bostadsrätt skall ske skriftligenför att vara giltig. En sådan ordning får anses motiverad bl. a. med hänsyntill att upplåtelsen sker för obegränsad tid. Formkravet bör anses uppfyllt omupplåtelsehandlingen anger parternas namn, den lä- LU 1971: 9 15 genhetupplåtelsen avser samt de belopp med vilka grundavgift, årsavgift och iförekommande fall upplåtelseavgift skall utgå. Jag vill emellertid understrykaatt det, bl. a. med hätisyn till framtida bevisning om avtalets innehåll, kanvara av värde för parterna att också andra villkor tas in iupplåtelsehandlingen. Jaggår nu över till att närmare behandla frågan om förhandsavtal och förskott.Som jag har påpekat infördes bestämmelser om förskott ursprungligenför att undanröja vissa olägenheter som hade uppkommit för bostadsrättsföreningarnatill följd av de provisoriska reglerna om kontroll av upplåtelse avbostadsrätt. När bostadsrättskontrollen upphörde bibehölls dock möjlighetenatt uppbära förskott. Bestämmelserna härom i förskottslagen utgör emellertidbara en tillfällig lösning i avvaktan på en översyn av helabostadsrättslagstiftningen. förslag skall bostadsrättsföreningarna också ha rätt attingå förhandsavtal och uppbära förskott. För detta krävs att ekonomisk plan harupprättats och att betryggande säkerhet har ställts för uppburna förskott.Förslaget har i vissa avseenden utsatts för kraftig kritik underremissbehandlingen. Kritiken har framför allt avsett frågan under vilkafömtsättningar förhandsavtal skall få ingås och förskott tas upp. I någraremissyttranden har föreslagits förbud mot förhandsavtal. Skildasynpunkter kan läggas på frågan i vilka former och under vilka förutsättningarbostadssökande skall få knytas till en bostadsrättsförening. Detta hängersamman bl. a. med att föreningarna är mycket olika sinsemellan. Omfattningen avderas verksamhet kan sålunda variera kraftigt. Organisatoriskt kan föreningarnavara antingen helt fristående eller i ett eller flera avseenden bundna tillnågon huvudorganisation. Anskaffandet av föreningshusen kan ske genom byggandei egen regi eller genom köp av färdigt hus. Vidare kan upplåtelserna avse såvälbostadslägenheter som lokaler. Detövervägande antalet bostadsrättsföreningar tillkommer numera under medverkan avsammanslutningar eller enskilda som är verksamma för att tillhandahållabostäder eller andra lägenheter. De bostadssökande knyts regelmässigt tillföreningarna genom förhandsavtal i samband med att de betalar förskott påblivande grundavgifter. Däremot antas de inte till medlemmar förrän i sambandmed att bostadsrätt upplåts. Detta sker i regel först sedan föreningshusen harfärdigställts och slutfinansieringen har ordnats. Förskottsgivare som hartillträtt sin lägenhet anses inneha denna med hyresrätt fram tilldess bostadsrättsupplåtelse kommer till stånd. Detnuvarande förskottssystemet har obestridliga fördelar. Förenings-bildarna harunder tiden fram till dess föreningens hus har färdigställts ett avgörandeinflytande över föreningens angelägenheter. LU 1971: 9 16 inflytandeär av särskild vikt med hänsyn till att den enskilda föreningens byggande iregel ingår som ett led i en mera omfattande byggnadsverksamhet, anpassad tillbostadssituationen på orten. Det ger dem som har bildat föreningen möjlighetatt bedriva en rationell byggnadsverksamhet (jfr prop. 1968: 161 s. 45). Menframför allt bör framhållas att det i regel bara är bildarna som har denbyggnadstekniska och fastighetsekonomiska sakkunskap som behövs för att hahand om ett byggnadsföretag av den storlek det här gäller. Systemetmed förskottsbetalning är emellertid också förenat med betydande olägenheter iolika avseenden. Eftersom de bostadssökande inte antas till medlemmar iföreningen förrän i samband med att bostadsrätt upplåts, kommer de efter det att de har flyttat in i lägenheterna att stå utanförföreningen. De får inte delta i beslut på föreningsstämma och har inte hellerden insyn i förvaltningen av föreningens angelägenheter som följer avföreningslagen. Detta framstår som särskilt otillfredsställande med hänsyn tillatt förskottsgivarna i princip binder sig för obegränsad tid och satsar ettofta betydande kapital i företaget. En annan olägenhet med förskottssystemetär att rättsförhållandet mellan föreningen och de boende regleras av olikabestämmelser beroende på om bara förskott har betalats eller om föreningensverksamhet har fortskridit så långt att bostadsrätt har upplåtits. Deinvändningar som enligt det nu anförda kan riktas mot förskottssystemet vägerenligt min mening så tungt att detta inte bör bibehållas annat än om mycketstarka skäl talar mot en ändring. De fördelar som har ansetts vara förenade medden nuvarande ordningen sammanhänger framför allt med att den ger dem som harbildat föreningen möjlighet att behålla ett avgörande inflytande överföreningens byggnadsverksamhet tills denna är avslutad. Detta ligger i regel isåväl de enskilda föreningsmedlemmarnas som det allmännas intresse. Såsom redanhar framhållits främjas genom en sådan ordning en rationell bostadskooperativverksamhet som bildarna får möjlighet att i förhållande till alla demsom kommer att vara medlemmar i föreningen när husen är färdiga svara för attproduktionen sker på sådant sätt att deras intressen blir vederbörligentillgodosedda. Ett inflytande av åsyftat slag behöver emellertid inteförutsätta att man bibehåller ett förskottssystem som bl. a. innebär att deboende saknar inflytande även i andra angelägenheter än sådana som har sambandmed produktionen och finansieringen av huset. Samma resultat kan uppnås inomramen för ett system som bygger på direkt upplåtelse av bostadsrätt. Vad jaghär närmast tänker på är att föreningens stadgar kan utformas på sådant sättatt för-eningsbildama tillförsäkras ett avgörande inflytande i vissa frågor, t.ex. beträffande produktionen av föreningens hus efter det attbostadsrätter har upplåtits. Som exempel kan nämnas föreskrift i LU1971: 9 17 stadgarna att styrelsen eller ledamot av denna skalltillsättas på annat sätt än genom val på föreningsstämma. Genom en sådanstadgebestämmelse kan bildarna försäkra sig om majoritetsinflytande istyrelsen. Som ytterligare exempel kan nämnas särskilt villkor i stadgarna förgiltighet av stämmobeslut. Sådant villkor kan vara att beslutet skall godkännasav organisation som har medverkat vid bildandet av föreningen. En utformning avföreningens stadgar på något av dessa sätt är enligt min mening enändamålsenlig väg att tillgodose föreningsbildarnas intresse av att ha ettavgörande inflytande över föreningsverksamheten under produktionsskedet. Mot bakgrund av det nu anförda har jag kommit till denuppfattningen att det inte föreligger något avgörande hinder mot att låta debostadssökande bli medlemmar i föreningen och förvärva bostadsrätt redan närde binder sig för lägenhet i föreningens hus. Det saknas därför anledning atti fortsättningen ge föreningarna möjlighet att träffa förhands-avtal ochuppbära förskott och jag föreslår att rätten härtill upphävs. För att inte deninsyn i föreningens angelägenheter som den föreslagna ändringen är avsedd atttillförsäkra bostadsrättshavarna skall kunna un-dandras dem genomstadgebestämmelser föreslår jag att det i lagen införs särskilda regler somgaranterar bostadsrättshavarna viss representation i föreningens styrelseunder produktionsskedet. Reglerna kan lämpligen utformas så att alltid minsttvå styrelseledamöter eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter,minst en sådan ledamot skall väljas på föreningsstämma. Vad som sagts nu har avseende bara på upplåtelse avbostadsrätt till bostadslägenheter. Beträffande lokaler har underremissbehandlingen framhållits att föreningarna måste ges möjlighet att bindaintressenter på ett mycket tidigt stadium, ofta redan innan projekteringen avföreningens hus har påbörjats. Med hänsyn härtill och till att det här inteföreligger samma skyddsbehov som när det gäller bostadslägenheter börbostadsrättsförening ha möjlighet att träffa avtal om framtida upplåtelse avbostadsrätt till lokal. Det synes inte erforderligt att i lagen ta in särskildabestämmelser om sådana avtal. Ispecialmotiveringen till 3 § anför departementschefen bl. a. följande. Andra stycket behandlar innehållet i den ekonomiskaplanen. Som jag har utvecklat i den allmänna motiveringen kan den ekonomiskaplanen enligt mitt förslag ges ett mera översiktligt innehåll än enligt bostadsrättslagenoch kommitténs förslag. Planen skall innehålla de upplysningar som är avbetydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. Att i lagtextenuttryckligen ange att planen skall avse föreningens samtliga hus finner jaginte påkallat. Paragrafen innehåller inte något krav på att de olikalägenheternas utrustning skall specificeras i planen. LU 1971: 9 18 Inte heller behöver det för varje lägenhet anges vilkaekonomiska skyldigheter som kan komma att åvila bostadsrättshavaren. Däremotmåste det anses vara av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet attfå vissa allmänna upplysningar om bostadsrättshavamas förpliktelser. Uppgiftbör därför lämnas om sammanlagda beloppet av de avgifter som skall tas ut avbostadsrättshavarna och om fördelningen av avgifterna på de olikabostadsrätterna, t. ex. genom angivande av avgift per m2 lägenhetsyta.Uppgifterna i planen kan grundas på beräkningar. Det ligger emellertid i sakensnatur att planen inte kan upprättas förrän föreningens verksamhet harfortskridit så långt att det finns möjlighet att i planen lämna uppgifter somär tillräckligt väl underbyggda för att kunna ligga till grund för en bedömningav föreningens ekonomiska stabilitet. Närmare föreskrifter om vilkaminimiuppgifter planen skall uppta får meddelas i administrativ ordning. Dettakan ske med stöd av 74 §. Enligt 12 § andra stycket i gällande bostadsrättslag skalli den ekonomiska planen för varje lägenhet anges det belopp, till vilketlägenhetens värde uppskattas i förhållande till värdet på alla lägenheterna,lägenhetens andelsvärde. Lagen innehåller inte några närmare bestämmelser omhur detta värde skall fastställas. Andelsvärdet är inte något uttryck för detekonomiska värdet på bostadsrätten utan tjänar bara som ett relationstal,vilket enligt lagen tilläggs betydelse i vissa avseenden. Grundavgift ochsärskilt tillskott skall sålunda alltid beräknas efter andelsvärdet (5 § andrastycket). Frågan om teckning av bostadsrätt är bindande beror av andelsvärdenapå de tecknade och utbjudna lägenheterna (21 §). Vidare skall vinst fördelasmellan bostadsrättshavarna efter andelsvärden (57 § bostadsrättslagen; jfr 6 §10 föreningslagen). Också skifte av behållna tillgångar vid likvidation torde iregel ske efter andelsvärden [62 § bostadsrättslagen, jfr 6 § 10 föreningslagenoch 5 § 4 mom. lagen (1951: 309) angående införande av nya lagen om ekonomiskaföreningar]. Beslut på föreningsstämma som medför ändring i lägenhetsandelsvärde och rubbning av det på detta värde grundade inbördes förhållandetmellan bostadsrättshavarna är giltigt bara om samtliga bostadsrättshavarevilkas rätt beror av ändringen har förenat sig om beslut (60 § 2bostadsrättslagen). Kommittén anför att det i och för sig inte synes föreligganågot hinder mot att slopa andelsvärdena. Eftersom dessa relationstal har medverkattill att skapa fasthet åt bostadsrättsinstitutet anser kommittén dock att debör bibehållas och fylla i huvudsak samma funktion som enligtbostadsrättslagen. Den nuvarande ordningen med andelsvärden angivna till visstbelopp har emellertid medfört att dessa ofta kommit att uppfattas som uttryckför bostadsrätternas verkliga värde. För att undvika sådana missförstånd föreslårkommittén att beteckningen andelsvärde byts ut mot jämförelsetal.Kommittéförslaget innehåller där- föri 18 § tredje stycket en föreskrift att det i den ekonomiska planen för varjebostadsrätt skall anges ett jämförelsetal, som utvisar bostads-rättshavarensdelaktighet i föreningens tillgångar i förhållande till var och en av de övrigabostadsrättshavama. Föregen del finner jag det inte sakligt motiverat att föreskriva skyldighet förbostadsrättsförening att ange särskilda andelsvärden eller jämförelsetal för deolika bostadsrätterna. Som relationstal för att bestämma det inbördesförhållandet mellan bostadsrättshavarna kan i stället de fastställdagrundavgifterna användas. En sådan ordning ter sig naturlig med hänsyn till detsamband som enligt gällande rätt råder mellan andelsvärde och grundavgift.Eftersom grundavgiften skall beräknas efter andelsvärdet medför nämligen enändring av detta också justering av grundavgiften. Jag återkommer till fråganom andelsvärde i samband med att jag i det följande behandlar bestämmelserna omföreningsstämmobeslut (60 §). Iparagrafens tredje stycke föreskrivs i överensstämmelse med vad jag harföreslagit i den allmänna motiveringen att ny plan skall upprättas ochgodkännas innan ytterligare bostadsrättsupplåtelse får ske, om det sedan denekonomiska planen upprättades har inträffat förhållande som är av väsentligbetydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. Skyldighet att upprätta nyplan föreligger bara om föreningen skall upplåta bostadsrätt. Om någonupplåtelse inte är aktuell, medför således den omständigheten att ändradeförhållanden inträtt inte att ny plan behöver upprättas.