bet · FU01LU11 · 1971-12-31 00:00:00 — Påpekas kan att försäljning under hand, sora sker raot ägarensvilja, alltid kan överklagas och att ett överklagande kan medförakomplikationer i skilda hänseenden. Som jag antydde anser jag att 58 § ihuvudsak bör ha den utformning som den har fått i det remitterade förslaget.Jag ansluter mig sålunda inte till uppfattningen att vissa av bestämmelsernabör föras över till 61 §. Jag anser inte heller att innehållet i sistnämndaparagraf bör ändras eller att ordningsföljden beträffande bestämmelserna börkastas om. Föreskriften i 61 § ger utrymme för nytt försök att sälja fastighetunder hand, om tidigare sådant försök har misslyckats och nyttunderhandsförfarande inte blir för tidsödande. I motionen 1971: 1244 av i (c) erinras inledningsvis om att avkomsträtt, som innebär att ägaren av denbesvärade fastigheten är skyldig att till rättighetshavaren tillhandahållabostad (undan- tag),efter ikraftträdandet av jordabalken inte kan upplåtas medsakrättshg verkan; i fråga om rättigheter som upplåtits i fastighet föreikraftträdandet gäller dock äldre lag. Motionärenframhåller att vid framför allt exekutiv försäljning av fast egendom som sker isamband med konkurs en betydande rättsosäkerhet råder för undantagshavarengenom den framträdande rätt som lönefordringar har. Detta kan innebära att enundantagshavare förlorar rätten att bo kvar i samband med att exekutivförsäljning sker av den besvärade fastigheten. En förlust av rätten att stannakvar på den plats där man kanske bott hela sitt liv och som man har en starkkänslomässig anknytning till är ett hårt slag för den som drabbas, framhållermotionären. Föratt kunna undvika stora personliga tragedier är det enligt motionärennödvändigt att garantier skapas för att undantagshavares rätt alltid skyddas.Han anser därför att bestäinraelse härom bör upptas som punkt 7 iövergångsbestämmelserna till den nya lagen om exekutiv försäljning av fastegendom. Bestämmelserna föreslås innehålla att avkomsträtt sora avsertillhandahållande av bostad, i likhet raed sådana rättigheter sora namnes i 33§ första stycket i nya lagen, skall vara skyddad utan särskilt förbehåll. Följsmotionsförslaget måste efterföljande punkter numreras om. 1 motionen 1971: 1245 av herrar och (båda m) behandlas bestämmelsen i 4 § andra stycket förslaget till lag oraexekutiv försäljning av fast egendom, vari föreskrivs att såsom förberedandeåtgärd inför exekutiv försäljning fastighetens ägare på anmodan skallöverlärana pantbrev som han innehar samt att pantbrevet därefter ej fårpantförskrivas utan överexekutors tillstånd. Enligtmotionärerna utgör Jagförslaget i denna del ett onödigt ingrepp iäganderättsbegreppet på det sättet att ägarens möjligheter att förfoga överegendom som ostridigt är hans i detta fall ett ägarhjpotek görs beroendeav en myndighets diskretionära prövning. Motionärerna anför vidare att det ilagen inte finns angivet något om de grunder på vilka överexekutor kan medgivaeller förvägra ägaren att pantförskriva av honom innehavda pantbrev. Lagförslagethar motiverats med att det bör vara klarlagt var pantbreven finns för attfastighetens nya ägare skall kunna få tillgång till dem för belåning och ärsålunda att betrakta närmast som en ordningsföreskrift. Motionärerna framhålleratt även om vissa tidsfrister är bestämda för det exekutiva förfarandetordningsföreskriften kan komma att betyda att fastighetsägaren är undandragen möjligheten att fritt förfoga äver sin egendom sittkapital. Inte heller det förhållandet att det är i en ringa bråkdel av allaexekutionsfall som frågan om förfogande över ägarhypotek blir aktuell motiverarenligt motionärerna att man för någon annans bekvämhghets skull försvagaräganderätten. Motionärerna anser att syftet med bestämmelsen att överexekutor skalläga kännedom ora var pantbreven är att finna torde kunna lösas på ettbehändigare sätt än genom den föreslagna inskränkningen i äganderätten, t. ex.genom att man nöjer sig med att föreskriva en skyldighet för fastighetsägarenatt lämna upplysning till överexekutor ora och när eventuell pantsättning skerav panträtt som han själv innehar. 1 motionen 1971: 1246 av () behandlas nyheteni förslaget lill lag om exekutiv försäljning av fast egendom att utmättfastighet skall kunna säljas under hand. Motionären anför att det avlagberedningens framställning liksom av yttranden häröver från fleraremissorgan framgår att försäljning under hand beräknas kunna ge bättreförsäljningsvillkor än offentlig auktion. Tyvärr, fortsätter motionären, harflera länsstyrelser, troligen på grund av ovana vid förfarandet, inte förmåttinse värdet av denna nya försäljningsform. Motionären pekar vidare på att en avlagrådets ledamöter särskilt behandlat lagförslagets utformning med hänsyntill vad det innehåller ora raöjligheten att tillgripa försäljning under hand.Det förefaller viktigt att skyndsarat utreda en lämplig metodik för sådanförsäljning, anför motionären. Han framhåller att det hos lantbruksnämndernanumera finns långvarig praktik att hämta. Det borde inte vara omöjligt attutrusta överexekutor med sådan kunnighet och personal att underhandsförsäljningskulle verka naturlig i sädana fall då såväl fordringsägare sora fastighetsägareskulle vinna därå. Motionären anser dock att man redan nu bör göra detförtydligandet att 1 § ändras till den lydelse sora föreslagits i lagberedningensförslag till lydelse av 1 § första meningen: "Fast egendom som tagits imät säljs av överexekutor." Alternativt föreslår motionären att 1 § andrameningen enligt propositionen ändras till: "Försäljning skall ske påoffentlig auktion eller under hand", såsora en av lagrådets ledamöter föreslagit. I den av riksdag antagna nya jordabalken(JB), vilken träder i kraft , har panträtten i fast egendomfått en ny rättslig konstruktion. Avvikelserna från de tidigare reglerna hänförsig framför allt till inteckningshandlingens form och innehåll samt till sättetför upplåtelse av panträtt. Sålunda ersätts inteckningshandlingen av ett avinskrivningsmyndigheten utfärdat pantbrev, som inte utgör någonskuldförbindelse. Inte heller berättigar enbart innehavet av pantbrevet tillbetalning ur fastigheten. En borgenär måste alltid kunna hänvisa tillen.fordran, för vilken pantbrevet överlämnats sora pant. Fordringen behöverinte vara skriftlig raen i praktiken torde skuldförhållandet korania attregleras i oraslagsrevers. Panträtten uppkoraraer genom att fastighetsägaren,lämnar över pantbrev lill fordringshavaren som säkerhet för dennes fordran. LU 1971: 11 141 I förevarande proposition läggs fram lagförslag somi huvudsak syftar till att anpassa den exekutionsrättliga lagstiftningen tillpanträttssysteraet i nya JB. Förslagen, som väsentligen grundar sig pålagberedningens betänkande Utsökningsrätt VIII (SOU 1968:64), innebär att deregler om försäljning av utmätt fast egendom som finns i utsökningslagen(UL) bryts ut och får motsvarigheter i en särskild lag om exekutiv försäljningav fast egendom. I UL kommer därefter att, såvitt gäller fast egendom, stå kvarövriga regler om exekutionen, såsom regler ora utmätning, fördelning av medelsom influtit under exekutionen, och fullföljdsregler. Lagberedningen, somsedan 1960 arbetar ined en reformering av utsökningslagen, har avsett att denföreslagna lagen om exekutiv försäljning av fast egendom , raedvissa justeringar, skall ingå sora ett kapitel i en ny utsökningsbalk. Beträffandepropositionens huvudsakliga innehåll i övrigt hänvisar utskottet till denkortfattade redogörelse som intagits i det föregående (s. 1). Idet följande behandlar utskottet de delar av propositionen som berörts imotioner. Förslagettill lag om exekutiv försäljning av fast egendom En betjdelsefull nyhet som föreslås är att utmättfastighet skall kunna säljas under hand. Avsikten är dock att det normalasättet för försäljning av utmätta fastigheter också i fortsättningen skall varaförsäljning på auktion. Sålunda föreskrivs i 1 § förslaget till lag omexekutiv försäljning av fast egendom att överexekutor skall försälja utmättfast egendom på offentlig auktion om ej annat följer av bl. 57 § ilagförslaget. I denna paragraf sägs att utmätt fastighet får säljas under hand,ora försäljning i sådan ordning finnes mera ändamålsenligt än försäljning påauktion och det är tillförlitligt utrett vilka fordringar och rättigheter sombelastar fastigheten. Imotionen 1971: 1246 av () yrkas att beslutar föreslåKungl. Maj :t skyndsamma åtgärder för att underlätta underhandsförsäljning avutmätt fast egendom samt att beslutar sådan redaktionell ändring i 1§ i förslaget till lag om exekutiv försäljning av fast egendom attunderhandsförsäljning framstår som en med offentlig auktion jämställdförsäljningsform. Somskäl för yrkandena anför motionären att det av lagberedningens framställningoch yttranden från flera remissorgan framgår att försäljning under handberäknas kunna ge bättre försäljningsvillkor än offentlig auktion. Han anserdärför att det är viktigt att skyndsamt utreda en lämplig metodik för sådanförsäljning. Enligt motionären borde det inte vara omöjligt att utrusta överexekutormed sådan, kunnighet och personal att underhandsförsäljning skulle verkanaturlig i sådana fall då såväl fordringsägare som fastighetsägare skulle vinnadärpå. Han pekar på att lantbruksnämnderna numera har långvarig praktik ifråga ora försäljning av fastigheter. Motionären föreslår att redan nu bör detförtydligandet göras att 1 § ändras LU 1971: 11 142 tillden lydelse sora föreslagits i lagberedningens förslag till lydelse av 1 §första meningen, nämligen: "Fast egendom som tagits i mät säljs av överexekutor. "Alternativt föreslår han i likhet med en av lagrådets ledamötei att 1 §andra meningen i lagförslaget ändras till: "Försäljning skall ske påoffentlig auktion eller under hand." Lagberedningenprövade under sitt arbete olika vägar för att uppnå bästa möjliga resultat avfastighets exekutiva försäljning. Beredningen fann härvid att det ibland börvara möjligt att få ut mera för en fastighet om den får utbjudas tillförsäljning under hand. Beredningen ansåg emellertid att underhandsförsäljninginte lämpar sig så bra som försäljningsform i mer komplicerade fall. I fall dåförsäljningen rättsligt sett är mycket enkel och då fastigheten inte är högtbelånad borde det emellertid enligt beredningen vara en fördel omunderhandsförsäljning kan ske. Beredningen föreslog därför regler med sammainnebörd som i det nu framlagda förslaget, nämligen att utmätt fastighet fårsäljas under hand, ora det är tillförlitligt utrett vilka fordringar ochrättigheter som belastar fastigheten och underhandsförsäljning finnes varamera ändamålsenlig än försäljning på auktion. Flertaletremissinstanser anslöt sig till lagberedningens uppfattning. En allmän åsiktbland de positiva reraissinstanserna var sålunda, att underhandsförsäljningbör kunna ske i sådana okomplicerade fall som beredningen åsyftar men altförsäljning på auktion måste vara det normala försälj ningssättet. Såsoramotionären påpekar förekora dock remissvar, bl. a. från , vari hävdades att en underhandsförsäljning i de flestafall är ägnad att ge ett för alla berörda parter förmånligare resultat än omfastigheten säljs på offentlig auktion, varför förfarandet borde riktas in påunderhandsförsäljning sora den normala realisationsformen. Å andra sidanframfördes i flera remissvar kritik raot beredningens förslag. a. att det vid exekutiv försäljning av faslighet är viktigt att försäljningsker med tillämpning av ett i lag noga reglerat förfarande. Utskottetanser i likhet med departementschefen att det, med hänsyn till att utmätt fastegendom ofta utgör ett viktigt förraögenhetsobjekt, är angeläget att reglernaora försäljning utformas så att de ger möjligheter att i det enskilda falletuppnå ett så tillfredsställande resultat som möjligt. Genom de föreslagnareglerna att utraätt fastighet kan utbjudas till försäljning under hand harenligt utskottets mening öppnats en väg som kan förväntas medverka till attnämnda önskemål tillgodoses. Såsom departementschefen framhållit är det i falldå förhållandena är komplicerade, sora dä förfarandet rör många rättsägare medmot varandra stridande intressen eller då det föreligger svårigheter att utredavilka fordringar och rättigheter som belastar fastigheten, inte lämpligt ellerönskvärt att man frångår det formbundna förfarande som auktionsförsäljninginnebär. Försäljning under hand torde därför vilket såväl lagberedningen somdepartementschefen understrukit bara böra komma i fråga i fall då denexekutiva försälj- ningenrättsligt sett framstår som enkel och då förhållandena även i övrigt ärokomplicerade. Departementschefen har framhållit att han inte räknar med attunderhandsförsäljning skall bh någon särskilt vanlig företeelse och attförsäljning på auktion sålunda också i fortsättningen får ses som det normalasättet för försäljning av utmätta fastigheter. Utskottet delar dennauppfattning, som i lagtexten kommit till uttryck i huvudbestämmelsen om underhandsförsäljning(57 §). Pågrund av vad sålunda anförts bör yrkandet, att beslutar sådanredaktionell ändring av 1 § i lagförslaget att underhandsförsäljning framstårsom en med offentlig auktion jämställd försäljningsform, inte vinna bifall. Vadbeträffar yrkandet att skall föreslå skyndsamma åtgärder för attunderlätta underhandsförsäljning av utmätt fast egendom vill utskottetframhålla att det naturligtvis är angeläget att underhandsförsäljning istörsta möjliga utsträckning kommer till användning då förutsättningar härförföreligger. Som departementschefen framhållit är också reglerna så utformadeatt de formellt öppnar möjhghet att genomföra underhandsförsäljning iförhållandevis vid omfattning. Enligt utskottets mening behöver man inte befaraatt överexekutor på grund av ovana vid förfarandet kommer att tveka införmöjligheterna att tillgripa försäljning imder hand. Till en början må erinrasom att avsikten enligt propositionen är att överexekutor, om utmätt fastighetskall bjudas ut under hand, regelmässigt skall överlämna till fastighetsmäklareatt ombesörja utbudet. Såsora framhålls i propositionen torde det genom attutmätt fastighet bjuds ut på samma sätt och i samma former som annan fastighetbli möjligt att få ut det pris sora fastigheten betingar på allmänna marknaden,vilket ju är fördelen med försäljning under hand. I den mån överexekutor självagerar ligger det i sakens natur att överexekutor i inledningsskedet kommer attdra nytta av de erfarenheter av underhandsförsäljning som kan ha vunnits påandra områden, t. ex. hos lantbruksnämnderna som har långvarig praktik avfaslighetsförsäljningar. Det kan därför antas att lämplig försäljningsraeto-dikkommer att utbildas utan någon större tidsutdräkt. Avslutningsvis må tilläggasatt det enligt vad utskottet erfarit inom Kungl. Maj :ts kansli pågårarbete med sikte på att ge överexekutorerna närmare anvisningar omtillvägagångssättet vid underhandsförsäljning. Pågrund av vad sålunda anförts bör ej heller förevarande yrkande i motionen1971: 1246 bifallas. 1 35 §§ upptas bestämmelser om förberedandeåtgärder inför exekutiv försäljning. 1 4 § första stycket ges föreskrifter omden rättsliga utredning beträffande den utmätta fastigheten som överexekutor haratt verkställa. I paragrafens andra stycke föreskrivs att fastighetens ägare påanmodan skall överlämna pantbrev som han innehar. Därefter får pantbrevet ejpantförskrivas utan överexekutors tillstånd. LU 1971: 11 144 Av lagberedningens motivering till ifrågavarandebestämmelser, vilken biträtts av departementschefen, framgår att syftet raeddessa är att obelånade pantbrev finns tillgängliga vid försäljningen så att dekan överlämnas till köparen när han fullgjort sin betalningsskyldighet. Vidaresyftar bestämmelserna till att hindra att fastighetsägaren, genom att under detexekutiva förfarandet förfoga över pantbrev sora han innehar, försvårarförfarandet. Kritikmot bestämmelserna framfördes i ett par remissyttranden över lagberedningensbetänkande och i lagrådets utlåtande över det remitterade förslagetifrågasätter tre ledamöter om det är påkallat att ålägga utmätningsgäldenärenatt överlämna obelånade pantbrev till överexekutor. Ledamöterna vänder sigockså mot föreskriften att pantförskrivning av överlämnat pantbrev inte fårske utan överexekutors tillstånd. De påpekar att ett ägarhypotek är entillgång som kan bli föremål för självständig utmätning. Så länge det inte ärutmätt kan fastighetsägaren i princip fritt utnyttja det för pantsättning.Ledamöterna framhåller att det därvidlag är utan betydelse om ägarlij'poteketär knutet till ett obelånat pantbrev eller utgör överhypotek på ett pantbrevsom belånats för lägre belopp än det varpå pantbrevet Ij-der. Enligtledamöterna synes det knappast finnas några bärande skäl för att i fråga omägarhypotek av det förra slaget låta utmätning av fastigheten få den verkan attägarens möjlighet att belåna ägarhypotek blir beroende av en diskretionärprövning av överexekutor. Imotionen 1971: 1245 av herrar och (båda m) framförs tankegångarsom i allt väsentligt överensstämmer raed vad lagrådsledamö-terna anfört.Motionärerna anser sålunda att förslaget att göra ägarens möjlighet attpantförskriva pantbrev beroende av myndighets diskretionära prövning utgör ettonödigt ingrepp i ägarens rätt att förfoga över egendom sora ostridigt är hans,nämligen ett ägarhypotek. Trots att vissa tidsfrister är bestämda för detexekutiva förfarandet kan ordningsföreskriften komraa att betyda att ägarenunder är betagen raöjligheten att fritt förfoga över sinegendom, framhåller motionärerna. Enligt deras mening torde syftet medbestämmelsen att överexekutor skall äga kännedom om var pantbreven är attfinna kunna lösas på ett behändigare sätt, t. ex. genom en föreskrift omskyldighet för ägaren att lämna upplysning till överexekutor om och näreventuell.pantsältning sker av panträtt som han själv innehar. De yrkar därföralt beslutar att 4 § andra stycket i lag ora exekutiv försäljning avfast egendom skall ha följande lydelse: "Pantförskriver fastighetens ägarepantbrev soin han innehar skall han underrätta överexekutor därom." Utskottetfinner för sin del inte skäl att frångå den bedömning söm ligger till grund förifrågavarande bestämmelser. Såsora departementschefen framhållit kan det närfastighet har utmätts knappast anses sora ett oberättigat ingrepp ifastighetsägarens rätt att utnyttjandet av obelånade pantbrev sker under överexekutors kontroll. Utskottet vill i sammanhaniet framhållaatt, även om några närmare riktlinjer för överexekutors handlande härvidlaginte kunnat anges, det som lagberedningen anfört (prop. s. 115) är uppenbartatt överexekutor skall lämna tillstånd om skäl till pantförskrivningföreligger. Som skäl bör självfallet godtagas att ägaren avser att skaffamedel till frivillig betalning av exekutionsfordringen. På grund av vad sålundaanförts bör motionen 1971: 1245 inte bifallas. I lagförslaget upptas nya regler som syftar tillatt bereda dem som har nyttjanderätt till fastigheten ökat skydd. Dessabestämmelser har upptagils i 33 § och 39 §. I 33 § första stycket föreskrivsatt nyttjanderätt särat servitut och rätt till elektrisk kraft är skyddadeutan särskilt förbehåll om rättigheten har bättre rätt änexekutionsfordringen. 1 andra stycket sägs att nyttjanderätt, servitut och rätttill elektrisk kraft i andra fall än som avses i första stycket skall särskiltförbehållas om det saknas anledning antaga att de belastar fastigheten tillbeaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt. Som exempel pårättighet som inte utgör någon nänmvärd belastning har nämnts rättighet därutövandet inte innebär någon olägenhet eller där periodiskt utgående vederlagutgör full kompensation för olägenheten. Med beaktansvärd skada, å andrasidan, åsyftas att rättigheten utgör en ekonomisk belastning som kan föranledaatt fordringsägaren ej får full betalning eller mindre än om rättigheten ejfunnits. För alt ge bättre ställning även åt rättigheter som inte kanförbehållas på grund av* bestänimel-serna i 33 § föreslås i 39 § attutropsordningen vid auktion omkastas i förhållande till vad som gäller. Denya bestämmelserna innebär att fastigheten först utropas utan förbehåll omrättighetens bestånd och därefter med sådant förbehåll. Belastas fastigheten avflera rättigheter, skall enligt förslaget fastigheten utropas raed successivt ökandebelastning av rättigheter för att slutligen utropas med förbehåll för samtligarättigheter. Bakom förslaget ligger den tanken att det kommer att bli en heltannan stimulans till budgivning vid det andra utropet än sora är fallet viddet första utropet enligt gällande lag, eftersom det enligt förslaget blir detandra utropet sora kan väntas bli av-görande inte bara för rättighetshavarenutan även i konkurrensen mellan olika spekulanter. Utskottetfinner att de föreslagna bestämmelserna ger goda möjligheter att stärkarättighetshavarnas ställning och tillstyrker därför att de antas. Imotionen 1971: 1244 av i (c) behandlas en fråga somanknyter till bestämmelserna ora skydd för rättighetshavare. Motionären erinrarinledningsvis om att avkomsträtt som innebär alt ägaren av den besväradefastigheten är skyldig att till rättighetshavaren tillhandahålla bostad(undantag) efter ikraftträdandet av JB inte kan upplåtas medsakrättslig verkan, men att äldre lag gäller i fråga om rättigheter somupplåtits före ikraftträdandet. Motionären pekar på att vid exekutivförsäljning av fast egendom som sker i saraband med könkurs har lönefordringaren framträdande rätt, som kan medföra att en undantags- LU 1971: 11 146 havareförlorar rätten att bo kvar efter försäljning av den besvärade fastigheten.Motionären anför att det för den drabbade är ett hårt slag att förlora rättenatt stanna på den plats där han kanske bott hela sitt liv och till vilken hanbar en stark känslomässig anknytning. För att kunna undvika personligatragedier är det enligt motionären nödvändigt att garantier skapas för attundantagshavares rätt alltid skyddas. Han yrkar därför att beslutaratt i övergångsbestämmelserna till den nya lagen om exekutiv försäljning avfast egendom upptas en punkt av följande lydelse: "7. Enligt äldrebestämmelser intecknad rätt till avkomst sora avser tillhandahållande av bostadär vid försäljningen skyddad utan särskilt förbehåll." Sommotionären anför skall avkomsträtt inte kunna upplåtas efter det att JB trätt ikraft. Enligt 8 § lagen (1970: 995) om införande av nya jordabalken skalleraellertid tidigare upplåtna rättigheter av denna typ stå kvar. Av punkt 6 ide föreslagna övergångsbestäraraelserna till lagen om exekutiv försäljning av-fast egendom framgår att nya lagen blir tillämplig i fråga om avkomsträtt skallförbehållas eller uppoffras vid försäljningen. Som anförts i det föregående kommerde nya reglerna ora skj'dd för rättigheter vid försäljning på auktion attmedföra att rättigheter består i större utsträckning än som är fallet förnärvarande. Också undantagshavares ställning kommer följaktligen attförbättras. Att bryta den gällande ordningen för att ytterligare stärka justundantagshavarnas ställning kan skapa osäkerhet på fastighetsmarknaden och börenligt utskottets mening inte komraa i fråga. Imotionen har till stöd för yrkandet särskilt frarahållits den osäkerhet förundantagshavaren som det s. k. löneprivilegiet (17 kap. 4 § HB) innebär vidförsäljning som sker under konkurs. Problemetraed lönefordringars framträdande rätt i förhållande till inteckningar är förnärvarande föremål för statsmakternas uppmärksamhet. Sålunda uttaladeföredragande departementschefen i propositionen till riksdag medförslag till förmånsrättslag att det är en betydande olägenhet attfastighetsinteckningar kan komma att bli nödlidande på grund av löneprivilegietsamt att realkrediten med hänsyn till sin betydelse på allt sätt bör åtnjutarättsordningens skydd (prop. 1970: 142 s. 91). I sitt utlåtande överpropositionen med förslag till lag om statlig lönegaranti vid konkurs (prop.1970: 201) gav första lagutskott uttryck åt samma uppfattning (ILU1970: 79 s. 30).