bet · FU01LU11 · 1971-12-31 00:00:00 — Bestämmelsernai 4 § första stycket första punkten och andra stycket innebär attfastighetsägaren skall tillhandahålla handlingar som tjänar till upplysning omfastigheten i rättsligt hänseende och dessutom obelånat pantbrev som han kaninneha. Lämpligt torde vara att ÖE ger den som förordnas att utföra beskrivningav fastigheten i uppdrag att avfordra fastighetsägaren sådana handlingar (jfrnuvarande 79 § UL). 12 § Denna paragraf motsvarar 14 § ilagberedningens förslag. Enligt 87 § UL får vissa rättsägarevars rätt kan vara be- roendeav försäljning av egendomen inträda i utmätningssökandens rätt genom att betalahans fordran och den kostnad för vilken sökanden svarar (s. k. utlösningsrätt).Sådan befogenhet tillkommer den som har fordran för vilken egendomen svarar pågrund av inteckning eller som har nyttjanderätt till egendomen, återköpsrätt,rätt till servitut eller rätt till elektrisk kraft. Har utmätning skett för delav fordran, har utmätningssökanden dock företräde för sin återstående fordran. Lagberedningen.Beredningen föreslår regler om utlösningsrätt, som i huvudsak stämmer överensmed gällande lag. Kretsen av utlösningsberättigade föreslås dock utsträckt tillenvar vars rätt kan vara beroende av den utmätta fastighetens försäljning.Däremot anser beredningen det inte behövligt att uttryckligen ange attutmätningssökanden efter det utlösning skett har företräde för sin återståendefordran. Att så måste bli fallet ligger i sakens natur. För att undanröja denoklarhet som enligt gällande rätt råder beträffande frågan inom vilken tidutlösningsrätten skall utövas, föreslår beredningen en regel med innebörd attutlösning skall ske innan fastigheten har sålts. Remissyttrandena.Länsstyrelsen i anser att det bör uttryckligen föreskrivasatt utmätningssökande har företräde för sin återstående fordran, när utlösninghar skett för del av fordran. Hovrätten för delar däremotberedningens bedömning i detta avseende. Däremot sätter hovrätten i fråga omutlösning för del av fordran över huvud taget bör vara tillåten. En sådanutlösning kan enligt hovrätten skapa problem men torde inte fylla någotegentHgt behov. Departementschefen.Beredningens förslag om rätt för vissa intressenter att inträda iutmätningssökandens rätt genom att betala hans fordran och kostnad för vilkensökanden svarar stämmer i huvudsak överens med gällande rätt. Vad beredningenföreslagit har utan saklig ändring tagits upp i departementsförslaget. Somberedningen föreslagit bör utlösningsrätten kunna utövas intill dessfastigheten har sålts. Paragrafenmotsvarar 15 § i lagberedningens förslag. När fast egendom är avträdd till konkurs och säljs exekutivt på begäranav förvaltaren har enligt 114 § UL vissa borgenärer rätt att begära attförsäljning sker till gäldande av deras fordringar (s. k. anslutningsrätt).Sådan rätt tillkommer borgenär som i konkursen bevakat fordran för vilkenegendomen svarar enligt 17 kap. 9 § HB eller som skall utgå ur egendomen medförmånsrätt framför intecknad fordran. Vidare fordras att borgenärens rätt tillbetalning ur fastigheten är ostridig eller styrkt. Den som vill utövaanslutningsrätt skall göra det inom den tid som är föreskriven för anmälan avfordran eller rättighet som bör beaktas vid försäljningen. Om anslutningsyrkandeinte framställs, får försäljning inte ske till förfång för de rättsägare somtagits upp i borgenärsförteckningen. Beredningens förslag stämmer ihuvudsak överens med gällande bestämmelser. F.n. finns anslutningsrätt bara om försäljning skall ske på konkursförvaltarensbegäran. Emellertid kan exekutiv försäljning under konkurs också ske t. ex.efter utmätning, vilken begärts av borgenär som till säkerhet för sin fordranhar panträtt i fastigheten. De motiv som bär upp anslutningsrätten gör siggällande också när fastigheten under konkursen skall säljas på grund avutmätning. Beredningen föreslår därför, att anslutningsrätt alltid skall kunnautövas när fastighet som avträtts till konkurs skall säljas exekutivt. Densom vill utöva anslutningsrätt skall f. n. göra det inom den tid som ärföreskriven för anmälan av fordran eller rättighet som bör beaktas vid försäljningen.Detta medför, att intressenter i fastigheten inte i förväg kan beräkna varlägsta budet kommer att ligga. Av underrättelserna till sakägarna bör visserligenframgå, att försäljning sker för konkursbos räkning. Den som känner reglerna idetalj kan därav förstå att han bör inställa sig vid auktionen och bevaka sinrätt med hänsyn till att lägsta budet eventuellt kan komma att sänkas hur långtsom helst. Andra kan förbli helt okunniga om den risk som hotar. Man bör därförbegränsa möjligheterna att ändra förutsättningarna för realisationen och sörjaför tydliga meddelanden till sakägarna. Om anslutningsrätt skall föreliggaockså när initiativ till försäljning under konkurs kommer från enutmätningssökande, blir det än mera angeläget att en ny ordning införs.Beredningen föreslår därför att den som vill ansluta sig skall anmäla dettahos ÖE senast före det bevakningssammanträde som skall föregåauktion. Uppgift om redan skedd anslutning kan tas in i den underrättelse somenligt 23 § i beredningens förslag (jfr 21 § i departementsförslaget) skallsändas till kända sakägare. Om anslutningen kommer senare men ändå i behörigtid, skall enligt samma paragraf särskilda underrättelser sändas tillsakägarna. Rätttill utlösning föreligger också när fastigheten säljs under konkurs.Beredningen föreslår en särskild regel om att den som utövat sin anslutningsrättkan bli utlöst. Remissyttrandena.Beredningens förslag har i allmänhet godtagits eller lämnats utan erinran underremissbehandlingen. Kritiska synpunkter anläggs emellertid i några remissvar. Advokatsamfundetsätter i fråga om tillräckliga skäl finns att behålla den nuvarandebestämmelsen att innehavare av fordran med panträtt i fastigheten skall habevakat sin fordran i konkursen för att få utöva anslutningsrätt. Enligtsamfundet bör det vara tillräckligt att innehavaren kan styrka sin fordran ochpanträtt inför ÖE. Länsstyrelseni Zän anför att varken gällande rätt eller förslaget innehållernågra närmare bestämmelser om innebörden av att borgenärs rätt till betalningur fastigheten skall vara ostridig eller styrkt. Enligt meningskulle det vara till fördel för såväl ÖE som rättsägare i konkurser om det avlagtexten klarare framgick exempelvis att ostridighet ansesföreligga när anslutningsyrkandet biträds av konkursförvaltaren eller när detbeträffande lönefordringar och likställda fordringar framgår av konkursbouppteckningenatt de inte helt kan gäldas ur konkursboets lösa egendom. Föreskriften att densom vill ansluta sig skall anmäla det hos ÖE senast förebevakningssammanträdet och bestämmelser om särskilt meddelande om anslutningtill rättsägarna anser vara onödiga. Enligt länsstyrelsenserfarenhet är möjligheterna till anslutningsrätt så välkända bland derättsägare som kan beröras därav, att de redan vid beskedet om attfastighetsägaren är i konkurs får klart för sig att anslutning kan komma attaktualiseras och rättar sina mått och steg därefter. Visserligen kommer enligtberedningens förslag anslutningsrätt att kunna utövas också i de fall då annanän konkursförvaltaren har begärt försäljningen. I sådana fall kan det givetvisvara av värde för övriga borgenärer att få veta att gäldenären är i konkursoch att anslutningsrätt kan bli aktuell. Emellertid anser att detför dessa fall bör vara tillräckligt att föreskriva att ÖE, där så kan ske,underrättar rättsägarna om att fastighetsägaren är i konkurs och att anslutningpå grund härav kan bU aktuell. Anslutningsrätten bör därefter kunna utövasintill dess bevakningsförfarandet avslutas. i anserdäremot att den föreslagna tiden är väl kort. Eftersom uppgift omanslutning om möjligt bör tas in i den underrättelse om auktionen, som skalltillställas kända sakägare, bör tiden enligt lämpligen bestämmastill . Iyttrandet från lånsstyrelsen i berörs också förslaget attutlösningsrätt skall kunna utövas när fastighet skall säljas under konkurs.Länsstyrelsen anser att förslaget i det avseendet kan ge upphov till mycketsvårbedömbara problem beträffande utlösnings- och skyddsbeloppets storlek.Länsstyrelsen erinrar om att lönebelopp vid exekutiv fastighetsförsäljningregelmässigt bevakas reservationsvis och att det kan gå år innan en konkurs ivilken det förekommer lönefordringar har avslutats eller framskridit så långtatt lönefordringarna slutgiltigt kan tas ut ur fastigheten. Länsstyrelsenframhåller dessutom att utlösningsrättens syften vid exekutiv fastighetsförsäljningimder konkurs i stort sett kan bli tillgodosedda genom reglerna omanslutningsrätt. vill mot bakgrunden av det anförda sätta i frågaom det är nödvändigt att medge utlösningsrätt i konkursfallen. Departementschefen.De av beredningen föreslagna reglerna angående anslutningsrätt under konkursstämmer i huvudsak överens med nu gällande bestämmelser. I likhet med detövervägande antalet remissinstanser ansluter jag mig till förslaget. Föratt borgenär skall kunna utöva anslutningsrätt förutsätts liksom enligtgällande rätt att hans fordran bevakats i konkursen och att hans rätt till betalningur fastigheten är ostridig eller styrkts. Jag kan inte dela den uppfattningsom kommit fram under remissbehandlingen att kravet på bevakning i konkursenbör slopas. Inte heller anser jag det möjligt att i lagtexten närmareprecisera när borgenärs rätt till betalning skall anses vara ostridig eller styrkt.Den närmare bestämningen härav får överlämnas åt rättstillämpningen (jfr NJA1968 s. 6). Enligtgällande rätt kan intressenter i fastighet, som skall säljas exekutivt underkonkurs, inte i förväg beräkna var lägsta budet kommer att ligga. Mot dennabakgrund är beredningens förslag, som innebär en begränsning av möjligheternaatt genom anslutning ändra förutsättningarna för försäljningen, enligt minmening väl grundat. Den tid inom vilken anslutning enligt förslaget skallanmälas anser jag också vara väl avvägd. Vad som i dessa avseenden anförtsunder remissbehandlingen har sålunda inte föranlett mig att frångå beredningensförslag. Jag biträder även förslaget i fråga om utlösningsrätt när fastighetskall säljas under konkurs. Paragrafenmotsvarar 33 § 13 i lagberedningens förslag. Departementschefen.I den allmänna motiveringen har utförligt behandlats de frågor som hängersamman med exekutiv försäljnings inverkan på rättigheter. Beträffande deprinciper som ligger till grund för bestämmelserna i denna paragraf får jaghänvisa till vad jag där anfört. Härutöver vill jag endast tillägga attdepartementsförslaget, liksom beredningens förslag, innehåller den nyheten iförhållande till gällande rätt att tomträtt som är inskriven alltid gäller utanförbehåll. Härigenom förhindras att tomträtten går förlorad vid exekutivförsäljning för fordran med förmånsrätt enligt 6 § 1 FRL. Enligtberedningens förslag (33 § 1) skall huvudregeln att rättighet med bättre rättän exekutionsfordran är skyddad utan förbehåll inte vara tillämplig pårättighet som gäller bara i andel av fastigheten och inte har bättre rätt iandelen än fordran som inte är skyddad enligt 32 § (jfr 32 § andra stycket idepartementsförslaget). Sedan beredningen har lagt fram sitt förslag har lagen(1968: 578) om erkännande av privat jorddelning som fastighetsbildning(legaliseringslagen) antagits. Lagen har trätt i kraft . Motbakgrunden av reglerna om legalisering av sämjedelning och förbudet motandelsupplåtelse i 7 kap. 9 § JB finner jag den nämnda undantagsbestämmelseninte fylla något praktiskt behov. Om en sådan situation som bestämmelsen avseri något undantagsfall uppstår, torde den kunna upp utan särskildbestämmelse. Departementsförslaget saknar följaktligen motsvarighet tillifrågavarande bestämmelse. Iövrigt har bestämmelserna i paragrafen tagits upp i saklig överensstämmelsemed vad beredningen har föreslagit i 33 § 13 i sitt förslag. Vissa redaktionellaändringar har vidtagits i förtydligande syfte. Paragrafenmotsvarar 38 § i lagberedningens förslag. Departementschefen.Denna paragraf innehåller bestämmelser i fråga om rättigheter som enligt 33 §fjärde stycket i departementsförslaget kan förbehållas vid auktionen. 1 första och andra styckena ges föreskrifter omutropsordningen när fastigheten belastas av rättigheter. Bestämmelserna harbehandlats i den allmänna motiveringen. Jag vill härutöver bara tillägga attsom tredje punkt i första stycket har föreskrivits att den omständigheten attägarhypotek inte täcks inte utgör hinder mot att bud med förbehåll förrättigheten godtas. Denna regel, som stämmer överens med beredningens förslag,är motiverad av att fastighetsägaren inte bör få betalt på bekostnad avrättighetshavaren. Regeln gäller dock inte om ägarhypoteket har blivit utmätt. Itredje stycket behandlas möjligheten för rättighetshavare att göra tillskottför att rädda sin rättighet. I överensstämmelse med beredningens förslag angesatt rättighet kan skyddas genom att rättighetshavaren betalar skillnadenmellan buden eller så stor del av skillnaden som behövs för att täckafordringar med bättre rätt än rättigheten. Vidare föreskrivs i fjärde stycketatt, om rättighetshavare i det fall sakägarförteckningen upptar två eller flerarättigheter är villig att betala skillnaden mellan buden men beloppet inte ensamteller i förening med annat tillskott som bjuds förslår för att fordringar medbättre rätt skall täckas, fastigheten skall utropas med förbehåll för denaktuella rättigheten eller den eller de rättigheter som är skyddade genom tidigarebud och annat tillskott som bjuds. Detsamma skall gälla, om bud med förbehållför rättigheten inte understiger bud utan sådant förbehåll men fordringar medbättre rätt inte är täckta. Som beredningen påpekat torde möjligheten att göra tillskottkomma att användas bara i undantagsfall. Någon risk för att bestämmelsernaskall komma att komplicera förfarandet i praktiken torde därför inte föreligga. Femtestycket innehåller en regel för det fall att borgenär, vars fordran inte blivittäckt genom visst bud, godtar budet. I sådant fall skall vid tillämpningen avde tidigare angivna bestämmelserna i paragrafen fordringen räknas som täckt. Isjätte stycket slutligen anges att om rättighetshavare i stället för betalningställer säkerhet, skall det gälla. De nu behandlade bestämmelserna stämmeröverens med beredningens förslag. Paragrafen, som motsvarar 53 § i lagberedningensförslag, innehåller de grundläggande bestämmelserna för att utmätt fastighetskall få säljas under hand. Lagberedningen.Beredningen framhåller till en början att det, även när fastighet säljs underhand med ägarens medverkan, är fråga om exekutiv försäljning av utmättegendom. Detta medför t. ex., att den betalning som utmätningssökanden uppnårkommer att tillfalla honom med den förmånsrätt som följer med utmätning av fastegendom. Förslaget förutsätter emellertid å andra sidan bl. a. att försäljningunder hand ej kan rubba inteckningsförhållandena. Försäljningunder hand får enligt förslaget inte användning annat än om det ärtillförlitligt utrett vilka fordringar och rättigheter som belastar fastig- heten.Något formligt bevakningssammanträde krävs inte. Genom kontroll avgravationsbevis och förfrågningar hos långivare, fastighetens ägare och rättighetshavaresom finns på fastigheten eller på annat sätt förutsätts ÖE kunna utreda vilkafordringar och rättigheter som belastar fastigheten. Det måste krävas, att ÖEkan hysa tilltro till upplysningarna. Om det skulle vara önskvärt att diskuterasaken gemensamt med långivare och rättighetshavare, kan ÖE kalla dem till ettinformellt sammanträde för överläggning. Man kan bl. a. tänka sig att långivarekan finna det fördelaktigt att fastigheten säljs under hand, fastän han ej fårfull betalning för sin fordran, eller att överenskommelse kan träffas mednågon rättighetshavare om att denne avstår från upplåten rättighet för attmöjliggöra fastighetens försäljning. ÖEskall pröva, huruvida försäljning under hand är mera ändamålsenlig änförsäljning på auktion. Fördelen med försäljning under hand är, att den germöjlighet att undersöka marknaden på ett affärsmässigt sätt och att mäklare kanengageras för att arbeta för fastighetens försäljning. Även om dennes arbetekräver provision när det lyckas kan man ofta vänta sig, att nettobehållningenblir större än vid försäljning på auktion. Det är dock möjligt, atterfarenheterna på sina håll kan ge vid handen att vissa typer av fastigheterkan gå högre vid auktion. Förslagetförutsätter inte, att försök först skall göras med försäljning på auktion. ÖEskall enligt förslaget bereda ägaren och utmätningssökanden tillfälle att yttrasig om hur man bäst bör förfara. Motsätter sig ägaren försäljning under hand,måste på grund av 55 § i förslaget (jfr 59 § i departementsförslaget) auktionutlysas. Visar det sig emellertid vid auktionen att acceptabelt bud inte kanuppnås, är ägarens medverkan till försäljning under hand inte alltid nödvändigenligt 55 §. Utmätningssökanden har å sin sida inte annat intresse i saken änatt hans fordran jämte kostnaden för förfarandet täcks. Det står honomemellertid fritt att medge att försäljning sker under hand utan att hansfordran blir täckt. Av ändamålet med det exekutiva förfarandet följer dock, attförsäljning inte bör äga rum om den inte ger täckning för någon del avsökandens fordran eller den kostnad för vilken han svarar. Detkrävs att någon arbetar för fastighetens försäljning. Som regel torde detlämpligaste vara, att mäklare anlitas med rätt för honom att få sedvanligprovision om hans arbete leder till fastighetens försäljning. Självfallet börÖE i samband med uppdraget avtala med mäklaren om storleken av den provisionsom skall utgå. Man kan även tänka sig att ÖE undantagsvis använderanbudsförfarande, t. ex. om det är fråga om ett specialobjekt. Annonsering medanbudsförfarande kan kräva så pass stora kostnader, att ÖE bör försäkra sig omatt sökanden eller gäldenären inte har särskild erinran däremot. Om ett ellerflera anbud inkommer men inget av dem anses böra godtas, kan de ändå tjänatill ledning för ÖE:s bedömning, huruvida pris som bjuds i annan ordning äracceptabelt. I administrativ ordning kan lämnas anvisningar om lämpliga metoderatt gå till väga. Det föreligger enligt förslaget inget hinder attsälja en fastighet under hand därför att den är intecknad gemensamt med annanfastighet. Om alla de gemensamt intecknade fastigheterna skall säljas, behöversituationen inte vara mera komplicerad än om en enda fastighet, som inte ärföremål för gemensam inteckning, skall säljas. kan det också varaförenat med särskilda fördelar att sälja en av två eller flera gemensamtintecknade fastigheter under hand. Det kan sålunda bl. a. vara olägligt att,såsom vid försäljning på exekutiv auktion, behöva antingen dra in annanfastighet eller också riskera, att det gemensamma ansvaret upphävs i störreeller mindre mån. Försäljning under hand skall enligt förslaget inte medförasådan verkan. Remissyttrandena.I anslutning till beredningens uttalande rörande medverkan av mäklare vidunderhandsförsäljning av fastighet påpekar i attden sedvanliga mäklarprovisionen ujipgår till högre belopp än denförsäljningsavgift som enligt nuvarande bestämmelser skall uttas när ÖE säljerfastighet på auktion. Mäklarprovisionen utgör enligt förenfamiljshus på belopp och på överskjutandebelopp, för hyreshus på belopp samt på beloppöver och för jordbruksfastigheter 3 %på belopp och 1 1/på belopp över 100 000 kronorupp till . ställer i sammanhanget frågan omfastighet som säljs av mäklare bör belastas med dels mäklarens provision ochdels statens försäljningsavgift. erinrar ocksåi sitt yttrande om att det med den provisionstaxa som gäller för auktoriserademäklare kan röra sig om ganska betydande kostnader för själva försäljningen. Harmäklare fått i uppdrag att ombesörja försäljning under hand av fastighet börenligt i /än beskrivning och värdering av fastighetenkunna överlåtas åt honom. 1 yttrandet från sparbank föreslås attuppdrag till mäklare skall tidsbegränsas på så sätt att det i detta anges visstid, inte överstigande , inom vilken fastigheten skall säljas. Harinte fastigheten sålts inom den angivna tiden förordas att auktion omedelbartskall sättas ut. Departementschefen.1 den allmänna motiveringen har jag uppehållit mig vid frågan om försäljningunder hand av fast egendom och härvid anslutit mig till beredningens förslag. Idetta sammanhang vill jag understryka beredningens uttalande att ävenunderhandsförsäljning i princip är en exekutiv försäljning. De särskildabestämmelserna om underhandsförsäljning reglerar endast formen föiförsäljningen. De verkningar som i allmänhet är förenade med en exekutivförsäljning, t. ex. vid konkurrens med annat förvärv, skall sålunda gälla ävenefter en underhandsförsäljning. I ett avseende skall emellertid en underhandsförsäljninginte medföra samma verkningar som en exekutiv auktion, nämligen när det gällerförsäljningens inverkan på intecknings giltighet. En underhandsförsäljningskall enligt departementsförslaget i detta hänseende varalikställd med en frivillig försäljning och således inte få några verkningarför giltigheten av inteckning i fastigheten. En särskild bestämmelse häromföreslås i JB. Köpevillkoren får anpassas härefter. Frågan om verkningarna aven underhandsförsäljning behandlas även i anslutning till förslaget till lagom ändring i JB. Detbör även uppmärksammas att förvärv av fast egendom vid exekutiv auktion harvissa verkningar enligt reglerna i 1 och 12 §§ jordförvärvslagen (1965: 290), 3§ förköpslagen (1967: 868) och 7 § lagen (1916:156) om vissa inskränkningar irätten att förvärva fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag. Någonändring i denna lagstiftning föreslås inte . De nämnda reglerna blir sålundainte tillämpliga vid exekutiv försäljning under hand. Som beredningen har framhållit(betänkandet s. 77) aktualiserar reglerna om underhandsförsäljning emellertidvissa ändringar i banklagstiftningen. Frågan härom får tas upp i annatsammanhang. Försäljningunder hand får ske först efter en tillförlitlig utredning av vilka fordringaroch rättigheter som belastar fastigheten. Vidare skall krävas att försäljning isådan ordning finnes mera ändamålsenlig än på auktion. Vid denna bedömningskall givetvis hänsyn tas till såväl den provision som utgår till mäklaren omförsäljning lyckas som ÖE:s övriga kostnader. Jag vill tillägga att jag avseratt senare ta upp frågan om och i vad mån försäljningsavgift bör tas ut isådana fall (jfr 4 § tredje stycket kungörelsen (1967: 441) om vissa avgifteriutsökningsmål m. Förslagetger ÖE i rätt stor omfattning frihet att själv bestämma det lämpligasteförfaringssättet vid utredningen av fastigheten. Som någon remissinstansframhållit kan det därvid visa sig vara lämpligt att, när mäklare anlitas,överlåta det närmare arbetet med beskrivning och värdering av fastigheten åtdenne. Det ligger emellertid i sakens natur att ÖE lämnar mäklaren noggrannaoch klara anvisningar om försäljningen. Paragrafen motsvarar 54 § i lagberedningens förslagoch innehåller de närmare villkoren för försäljning under hand. Lagberedningen.Villkoren för försäljning under hand skall enligt förslaget så gott som heltansluta till de villkor som gäller för frivillig försäljning. De skallinskrivas i köpehandling som underskrivs av ÖE och köparen. Underpunkt 1 sägs, att köparen skall åläggas att svara för alla fordringar som pågrund av panträtt, utmätning eller eljest är förenade med förmånsrätt ifastigheten, om inte borgenär får betalt ur särskilt tillgängliga medel elleravstår från betalning ur fastigheten. I fråga om fordringar som har förmånsrättenhgt 8 § 1) resp. 9 § 1) eller 2) FRO (jfr 6 § 1. och 7 § 1. och 2. FRL)fordras inte någon särskild förklaring för att de i fortsättningen skall åvilafastigheten. Belopp som förfaller t. o. m. tillträdesdagen måste enUgtförslaget täckas av köpeskillingen eller andra medel som har flutit in i ärendet.Fordringar som är förenade med panträtt på grund av inteckning kan ocksåvara förfallna till kapital och ränta eller endast i fråga om räntan.