서울중앙지방법원-2022고단2678

범 죄 사 실 [전제사실] 피고인은 자기자본 투자 없이 빌라, 다세대주택 등(이하 ‘빌라 등’이라고 함)의 소유권을 이전받는 소위 ‘무자본 갭투자자’로서, 건축주 또는 소유자(이하 ‘건축주 등’이라고 함)로부터 신축 빌라 등의 분양을 의뢰받은 분양대행업자를 통하여 사실 자신이 분양대금을 지급하지 않았음에도 마치 위 신축 빌라 등을 분양받는 것처럼 분양 서류를 작성하고, 다른 한편으로 위 분양대행업자들은 공인중개사 등을 통해 위 빌라 등에 대한 임차인을 모집하여 그로부터 임대차보증금을 지급받은 후, 그 임대차보증금 중 일부를 소위 ‘리베이트’라는 명목 하에 분양대행업자 및 피고인의 이익금(이하 ‘리베이트’라고 함)으로 분배하고, 남은 금액으로 건축주 등에게 분양대금을 지급한 다음, 위 빌라 등의 소유권을 피고인의 딸들인 BB, BC의 명의로 이전하기로 계획하였다. 한편 BD은 분양대행업체인 BE의 실운영자이고, BF, BG, BH은 위 BE의 분양팀장으로서, 피고인과 같은 무자본 갭투자자들을 이용하여 위와 같은 방식으로 신축 빌라의 분양을 대행한 사람들이다. 위와 같은 거래 구조로 인해 건축주 등에게는 당초 임차인이 지급한 임대차보증금에서 위 리베이트를 제외한 금액만이 분양대금으로 지급되고, 그 결과 실질적인 매매대금보다 임대차보증금의 액수가 더 큰 소위 ‘깡통전세’가 발생하게 되었다. 또한 피고인과 같은 자기자본 없이 수백 채의 빌라 등의 소유권을 이전받은 무자본 갭투자자들은 위 빌라 등에 관한 수백억 원 상당의 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 없었다. [범죄사실] 1. 사기 피고인은 2019. 1. 초순경 서울 양천구 BI 빌라의 건축주 주식회사 BJ로부터 분양업무를 위임받은 분양대행업자 BD, BG과 위 BI 빌라에 관하여 위와 같이 ‘무자본 갭투자’를 진행하여 리베이트를 취득하기로 공모하고, 2019. 3. 20.경 위 빌라 BK호에 관하여, 피고인의 딸 BC 명의로 위 빌라 BK호를 매매대금 2억 900만 원에 분양받는 것으로 분양계약서를 작성하였다. 한편, 피해자 AQ은 2019. 1. 12.경 BG의 중개를 통하여 위 빌라 BK호에 관하여 피고인과 임대차보증금(전세금) 2억 900만 원에 임대차계약을 체결하고(다만 임대인 명의는 위 BC으로 함), 2019. 4. 15.경 2억 900만 원의 임차보증금을 완납하였다. 피고인은 피해자로부터 지급받은 임대차보증금 중 일부 금액을 피고인과 분양대행업자 BD, BG 등의 리베이트로 분배하고 남는 임대차보증금으로 피고인이 건축주 등에게 지급해야 하는 분양대금이 지급되기 때문에 실질적인 매매대금은 임대차보증금보다 낮은 금액이라는 사실을 피해자에게 숨기는 한편, 임대차기간이 종료될 경우 마치 정상적으로 임대차보증금이 반환될 수 있을 것처럼 피해자를 기망하여 임대차계약을 체결하였다. 그러나 사실 위 빌라 BK호에 관한 임대차보증금이 지급되면, 위 전제사실 기재와 같이 위 임대차보증금에서 피고인 및 분양대행업자인 BD, BG 등의 리베이트가 각각 공제된 금액만 건축주 등에게 실질적인 매매대금으로 지급된 다음 BC 명의로 소유권이 이전되는 소위 ‘무자본 갭투자’가 진행되기로 예정되어 있었고, 그에 따라 위 빌라 BK호는 임대차보증금이 실질적인 매매대금보다 더 커지는 소위 ‘깡통전세’였다. 또한, 피고인은 수백 채의 빌라를 위 무자본 갭투자 방법으로 매수하고 있었기 때문에, 위 빌라 BK호에 관한 임대차보증금을 지급받더라도 임대차기간 종료시 그 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 결국 피고인은 BD, BG과 공모하여 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2019. 4. 15.경 2억 900만 원의 임대차보증금을 완납받은 것을 비롯하여, 2017. 4. 8.경부터 2020. 1. 18.경까지 별지 범죄일람표 , 의 기재와 같이 BD, BG, BH, BF과 공모하거나 단독으로 총 85회에 걸쳐 85명의 피해자들로부터 합계 183억 5,800만 원 상당의 임대차보증금을 지급받아 이를 편취하거나 피해자들이 건축주 등에게 직접 임대차보증금 전액을 지급함으로써 피고인의 건축주 등에 대한 분양대금의 지급을 면하는 재산상 이익을 취득하였다. 2. 부동산실권리자명의등기에관한법률위반 피고인은 위 전제사실 기재와 같이 무자본 갭투자를 하기 위하여 피고인의 딸인 BC, BB으로부터 그 명의를 사용하도록 허락을 받았다. 그에 따라 피고인은 2019. 4. 18.경 서울 영등포구 문래동 경인로 772에 있는 서울남부지방법원 등기국에서, 사실 서울 강서구 BL BM호의 소유권을 이전받는 사람은 피고인임에도 불구하고, BC 명의로 소유권을 이전한 것을 비롯하여 2017. 12. 7.경부터 2019. 9. 27.경까지 별지 범죄일람표 , 기재와 같이 총 85채의 빌라에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 BC, BB 명의로 등기하였다. 증거의 요지 1. 제2회 공판조서 중 피고인의 일부 진술기재 1. 제4회 공판조서 중 증인 L, P, G, AC의 각 진술기재 1. 제5회 공판조서 중 증인 AL의 각 진술기재 1. 제6회 공판조서 중 증인 Q, O, T의 각 진술기재 1. 제7회 공판조서 중 증인 BN, BO, BP, AO의 각 진술기재 1. 증인 BQ, BR, BS의 각 법정진술 1. 피고인에 대한 각 경찰 및 검찰 피의자신문조서 중 각 일부 진술기재 1. BF, BG에 대한 각 검찰 피의자신문조서 중 각 일부 진술기재 1. BC, BB, BT에 대한 각 경찰 피의자신문조서 중 각 일부 진술기재 1. BU, AQ에 대한 각 검찰 진술조서 1. L, P, AH, G, AV, BV, BW, BX, BY, BZ, CA, CB, BG, CC, CD, AC, B, Q, CE, CF, CG, AL, C, M, O, CH, CI, N, CJ, CK, AA, AP, AJ, T, AW, BO, I, BP, AK, CL, E, F, CM, CN, AO, CO, AU, CP, CQ, CR, AB, CS, H, CT, CU, CV, X, W에 대한 각 경찰 진술조서 1. 각 압수조서 1. 각 부동산 전세계약서, 각 표준임대차계약서, 각 집합건축물대장, 각 등기부등본, 각 위임장, 각 인감증명서, 각 계좌거래내역, 각 영수증, 각 이체내역, 각 대출신청서, 각 문자내역, 각 중개대상물 확인 설명서, 각 이체확인증, 각 대출거래약정서, 각 분양계약서, 각 메모 1. CW 분양가 입금자료, CX 입금가 자료, CY CZ호 분양 완료 서류, CY DA호 분양 완료 서류, DB DC, DD호 분양 자료, 2019. 3. 25.자 확인서, BI DE동 분양가, 입금가 자료, BI DF동 분양가, 입금가 자료, DG 분양가, 입금가 자료, DG 분양가 자료, CW 입금가 자료, CW DH호 입금가 자료, CW DI호 입금가 자료, 확인서, DJ 분양가, 입금가 자료, DK DL호 분양계약서, 임차계약서, 각 피해자 제출 자료 1. 각 HUG 대위변제 관련 서류(추가증거목록 순번 1 내지 34), 각 등기사항전부증명서(추가증거목록 순번 35 내지 64), 분양(매매)계약서, 임대차계약서 등 관련 서류(추가증거목록 순번 65 내지 94) 1. 내사보고서(내사착수경위) 및 첨부자료, 내사보고서(피내사자 토지, 건물 소유현황 등 확인 관련) 및 첨부자료, 내사보고서(피내사자 건축물대장상 소유자 현황 조회) 및 첨부자료, 내사보고서(임대인 피혐의자 BC 등 명의 임대사업자 등록 내역), 내사보고서(임대인 피혐의자 BC 등 소유 부동산 세금체납 구체적 내역) 및 첨부자료, 수사보고서(피의자 A 등 3명 임대사업 중인 주택 수량 및 보증금 총액 수정) 및 첨부자료, 수사보고서(피의자 BC, BB 주택도시보증공사 대위변제 및 가압류 내역 등 분석) 및 첨부자료 1. 수사보고서(DM 중개인 BZ 제출한 피의자 A 리베이트 거래내역 확보) 및 첨부자료, 수사보고서(임차인 추가 피해자 확보 및 총 51명 피해자 진술 및 제출 문자내역 분석) 및 첨부자료, 수사보고서[리베이트 규모 특정 경위(계좌영장 2차~3차 집행, CIF 회신, 상대입금자 통화)] 및 첨부자료, 수사보고서(피의자 A 거래내역 중 부동산실명제법위반 혐의 입증자료 발견) 및 첨부자료, 수사보고(동종 무자본 갭투자 BT 유죄 판결문 첨부 보고) 및 첨부자료 1. 수사보고(주택도시보증공사 전세보증금 대위변제 자료 첨부) 및 첨부자료, 수사보고(본건 빌라 등기사항전부증명서 첨부) 및 첨부자료, 수사보고(주택도시보증공사 임차채권 대위변제 부동산에 대한 리베이트 지급 자료 정리 및 피해금액 산정), 수사보고(피해자 DN 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DO 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DP 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DQ 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DR 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DS 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DT 전화진술 청취), 수사보고(본건 빌라 등기사항, 실거래가, 리베이트 금액 정리), 수사보고(피해자 DU 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DV 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DW 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DX 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DY 전화진술 청취), 수사보고(피해자 DZ 전화진술 청취), 수사보고(피해자 BS 전화진술 청취) 1. 수사보고(BC, BB 압수수색검증영장 집행 결과) 및 첨부자료, 수사보고(A 압수수색검증영장 집행 결과) 및 첨부자료, 수사보고(피의자 A의 빌라 매매서류 사본 기록 편철) 및 첨부자료, 수사보고(피의자 A의 문자메시지 중 리베이트(R) 관련 대화 추출), 수사보고(CY 입금가 자료 편철 보고) 및 첨부자료, 수사보고(피의자 A과 BE 대표 BD과의 녹취서 첨부) 및 첨부된 녹취서 5부, 수사보고(BE-무자본 갭투자자 거래 관련 자료 첨부 보고) 및 첨부자료, 수사보고(피의자 A 증거인멸 사실 확인 회신 보고) 및 첨부자료 1. 수사보고[범죄일람표 3항 EA EB호 건축주 EC 및 분양대행업자 ED 전화진술 청취], 수사보고[범죄일람표 8항 EE EF호 건축주 EG 전화진술 청취], 수사보고[일람표 37, 38번 EH 수수료 확인], 수사보고[범죄일람표 관련 리베이트 의심 자금추적결과], 수사보고[범죄일람표 관련 리베이트 의심 자금추적결과], 수사보고 [범죄일람표 리베이트 특정 근거자료 정리] 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항, 제30조(BD 등과 공모하여 범한 사기의 점, 징역형 선택), 각 형법 제347조 제1항(단독으로 범한 사기의 점, 징역형 선택), 각 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항(명의신탁의 점, 징역형 선택) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 배상신청의 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호(배상책임의 범위가 명백하지 아니하여 배상명령을 하는 것이 타당하지 아니함) 피고인 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 피고인 및 변호인의 주장 요지 가. 검사는 공소장에 “빌라, 다세대주택의 경우 임차하려고 하는 사람은 임대차계약을 선호하고 건축주 또는 소유자는 매매계약을 선호하는 경향이 있다”는 아무런 근거가 없고 공소사실과 직접 관련도 없는 주관적인 생각에 불과한 내용을 기재하였는바, 이는 법원에 예단이 생기게 할 수 있는 것으로서 공소장일본주의에 반한다. 나. 다음과 같은 이유로 피고인에게 사기죄가 성립할 수 없다. 피고인은 최초 임대차계약 체결 당시 참석하지 않았고, 피해자들을 만난 사실도 없으므로, 피고인의 기망행위 자체가 존재하지 않는다. 공소장에 기재된 기망행위는 건축주와 피해자들 사이의 최초 임대차계약 체결 당시 존재하는 것으로 그 이후 피고인이 피해자들과 재차 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 기망행위가 성립할 수 없다. 피고인이 다시 피해자들과 임대차계약을 체결한 것은 분양계약에 따른 임대인 지위의 승계를 확인하는 절차에 불과하다. 피고인의 기망행위 자체가 부존재하므로 피해자들에게 어떠한 착오가 있다고 보기 어렵고, 피해자들이 착오에 빠진 상태에서 처분행위를 하였다고 볼 수도 없다. 피해자들은 단지 임대차기간이 종료된 후 임대차보증금을 반환받지 못하자 피고인을 고소한 것인바, 이는 피고인의 채무불이행에 불과하다. 피고인이 고의로 임대차보증금의 반환을 거부한 것이 아니고, 다수의 빌라에서 계약 만기가 중첩적으로 도래하는 바람에 일시적으로 자금 경색이 발생하여 임대차보증금 반환이 원활하게 이루어지지 않았을 뿐인바, 피고인에게 편취의 범의가 없었다. 다. 피고인은 피해자들을 기망하여 임대차보증금을 편취하기로 분양대행업자인 BD, BG 등과 공모한 사실이 없다. 또한 피고인은 리베이트를 취득하기 위하여 분양대행업자인 BD, BG 등과 공모한 사실도 없다. 검사는 구체적인 공모 시기, 장소, 내용 등에 관하여 전혀 입증하지 못하고 있고, 피고인이 공모에 있어 어떤 역할을 하였는지, 발생한 이익을 어떻게 분배하였는지, 리베이트 규모가 어떠하였는지 등에 관하여도 전혀 입증하지 못하고 있다. 라. 피해자들은 금융기관 또는 주택도시보증공사(이하 ‘금융기관 등’이라 한다)로부터 전세자금대출을 받으면서 임대차보증금반환채권을 금융기관 등에 양도하였으므로, 임대차기간 종료시 임대인인 피고인에게 임대차보증금반환채권을 가지는 자는 금융기관 등이고 임차인인 피해자들이 아니다. 따라서 피해자들이 전세자금대출을 받아 지급한 임대차보증금은 애초에 피해자들의 피해금액으로 산정할 수 없다. 2. 공소장일본주의에 반한다는 주장에 대한 판단 살피건대, 검사가 제14회 공판기일에 이 사건 공소사실 중 “빌라, 다세대주택 등에 관하여 이를 임차하려고 하는 사람들은 향후 아파트 등 선호하는 형태의 주택을 분양받을 수 있는 자격을 유지하거나 빌라 등의 가격 하락으로 인한 위험을 회피하기 위하여 임대차계약을 선호하는 반면, 건축주 또는 소유자는 위 빌라 등을 임대하여 향후 임대차보증금 반환 채무 또는 빌라 등의 가격 하락 위험을 부담하는 것보다는 곧바로 매도하여 투자비를 회수할 수 있는 매매계약을 선호하는 경향이 있다” 부분을 삭제하는 내용의 공소장변경허가신청을 하였고, 이 법원이 이를 허가함으로써 공소장이 변경되었다. 피고인 및 변호인이 지적하는 부분이 공소장에서 삭제된 이상 피고인 및 변호인의 이 부분 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 3. 기망행위, 편취의 범의 등이 없었다는 주장에 대한 판단 가. 관련 법리 사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다. 따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 등 참조). 나. 판단 위 법리에 비추어 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고인은 처음부터 피해자들에게 임대차보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었음에도 임대차계약기간이 종료된 이후 임대차보증금을 제대로 반환해 줄 것처럼 피해자들을 기망하여 피해자들로 하여금 임대차보증금을 지급하게 함으로써 이를 편취하거나 분양대금의 지급을 면하는 재산상 이익을 얻었다고 판단되고, 당시 피고인에게 편취의 범의도 있었음을 인정할 수 있다. 또한 피고인이 이러한 사업구조에서 필수적인 역할을 담당하였는바, 피고인의 기망행위가 없었다면 피해자들이 임대차보증금을 지급하지 않았을 것이므로, 피고인의 기망행위와 피해자들의 처분행위 사이에 인과관계도 충분히 인정된다. 피고인 및 변호인의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다. 1) 피고인은 부동산 관련 업무에 종사한 적이 없음에도 자신의 자녀들인 BB(2017. 8. 18.), BC(2017. 9. 26.)을 각 주택임대사업자로 등록하고, 이 사건 각 임대차목적물을 비롯하여 서울, 인천, 경기 등 수도권에서 신축 빌라를 중심으로 2017. 8. 7.경부터 2021. 1. 25.경까지 BC 명의로 217채, 2017. 8. 10.경부터 2021. 1. 31.경까지 BB 명의로 182채의 빌라 등을 분양받거나 매수하였다(증거기록 1권 624, 625쪽). 그러나 피고인이 BB, BC을 각 주택임대사업자로 등록하거나 빌라 등을 분양 내지 매수할 무렵 피고인은 적극재산으로 서울 양천구 EI아파트 EJ호를 소유하는 이외에 별다른 재산이 없었을 뿐 아니라 경제활동을 하지 아니하여 고정적인 수입이 없었고, 위 EI아파트의 임차인 EK에게 임대차보증금을 반환하지 못하여 2018. 1. 10. EK 명의의 주택임차권등기가 경료될 정도로 경제적 사정이 넉넉하지 않았던 것으로 보인다(증거기록 3권 3245쪽). 2) 피고인은 자기자본의 투자 없이 빌라 등의 소유권을 취득하는 이른바 ‘무자본 갭투자’ 방식을 이용하여, 분양 내지 매수할 빌라 등의 위치나 주변 환경 등 시세에 영향을 미치는 요건들을 제대로 검토하지 않고 무작위로 빌라 등을 매입해 왔던 것으로 보인다. 그리고 피고인은 이 사건의 최초 범행일시인 2017. 4. 8.경 무렵 이미 32채에 달하는 빌라를 분양받아 소유하고 있었고, 이후에도 계속 매입하여 불과 약 3년여 만에 400여채 이상의 빌라를 보유하면서 임대사업을 영위하게 되었다. 3) 임대사업자인 피고인은 자신이 분양 내지 매수한 빌라 등과 자신이 체결한 임대차계약을 성실하게 관리할 의무가 있다. 그러나 피고인의 임대사업을 관리해주는 직원은 없었던 것으로 보이는바, 피고인이 혼자 수백 채에 달하는 빌라와 수백 건에 달하는 임대차계약을 관리하여야 했다. 피고인이 피해자들과 나눈 문자메시지의 내용을 살펴보면, 피고인이 임대차계약서를 소지하고 있지 않거나 임차주택의 위치나 현황 등에 대하여 제대로 파악하지 못하고 있었던 경우도 상당수 존재한다. 4) 피고인은 임차인인 피해자들이 지급한 임대차보증금으로 이 사건 각 임대차목적물의 소유권을 취득하고 건축주 내지 분양대행업자 등으로부터 지원금, 이행강제금, 부가가치세 뿐 아니라 등기비용 등 명목으로 수십만 원에서부터 수천만 원에 이르는 리베이트를 분배받기도 하였다. 피고인은 위와 같이 받은 리베이트로 이 사건 각 임대차목적물에 대한 세금이나 생활비, 그리고 피고인이 분양받은 아파트(서울 양천구 ELEM호 등)의 분양대금 등에 사용하였다. 5) 한편 피고인이 분양 내지 매수한 이 사건 각 임대차목적물 중 일부는 불법증축된 빌라이거나 근린생활시설 부분을 주택으로 사용하고 있는 속칭 ‘근생빌라’인데, 이는 건축법 제79조, 제80조 등에 의하여 시정명령 내지 이행강제금 부과 대상으로 이러한 부동산의 경우 금융기관으로부터 임대차보증금을 대출받는 것이 어려울 뿐 아니라 매매나 후속 임대차계약을 체결하기가 쉽지 않다. 심지어 피고인은 별지 범죄일람표 순번 21, 22 EN EO호, EP호의 경우 2018. 10. 6.경 매도인에게 “근린생활시설임을 충분히 인지하고 현 상태에서 계약함. 차후 인테리어 공사를 매수인(BC, BB)이 하는 조건임. 차후 법적인 문제가 발생될 경우 매수인(BC, BB)이 책임지며 건축주에게 어떠한 이의제기도 하지 않을 것을 확약함.”이라는 확인서(증거기록 8권 6506쪽)를 작성해 주고 1채당 이행강제금 명목으로 1,600만 원의 리베이트를 받기도 하였다. 이러한 사정에 비추어 보면, 피고인은 주택임대사업자로서 기본적인 지식이나 경험을 가지고 임대사업을 정상적으로 진행하였다기보다는 건축주 내지 분양대행업자로부터 받는 지원금, 이행강제금 등 리베이트의 수수를 목적으로 부동산을 분양 내지 매수하였던 것으로 보인다. 6) 일반적인 임대차 관계에서 통상적으로 임차인에게 발생할 수 있는 위험(예를 들면 임대인의 신용상태 악화, 부동산 소유권 변동으로 인한 임대인 변경, 선순위 담보권 등의 존재, 부동산 시가 하락 등)에 대해서는 원칙적으로 임대차계약 체결 시 임대인이나 중개인이 이를 임차인에게 고지할 의무가 있다고 볼 수 없고, 그러한 위험에서 임차인을 보호하기 위하여 마련된 제도들이 있으므로 임차인이 이를 이용하여 위험에 대비하면 된다. 그러나 이러한 논리는 어디까지나 위와 같은 위험 발생 여부가 자연적인 상태에 놓여있을 때에 적용되는 것이고, 이와 달리 이 사건에서처럼 인위적으로 임차인에 대한 위험 발생 가능성이 높은 구조로 임대차계약이 체결되는 경우에는 달리 보아야 한다. 7) 이 사건 각 임대차목적물은 대부분 신축 빌라로 실제 거래량이 부족하고 유사물건의 수 또한 많지 않아서 아파트와는 달리 객관적인 시세나 전세가격이 형성되지 않은 상태이다. 피해자들은 주거 목적으로 이 사건 각 임대차목적물을 임차하였는데, 부동산거래 등에 대한 지식 내지 경험, 그리고 자료 부족으로 시세나 전세 가격 등을 정확하게 파악하지 못한 채 주로 피고인과 이해관계를 같이 하는 분양대행업자나 부동산중개업자를 통하여 분양대금 내지 매매대금과 비슷하거나 그보다 많은 임대차보증금을 지급하고 이 사건 각 임대차목적물을 임차하였다. 이러한 사정으로 피해자들은 임대인 또는 임대인의 지위를 승계한 피고인이 무자본 갭투자 방식으로 소유권을 취득하였다거나 그 과정에서 임대차보증금과 분양대금 내지 매매대금의 차액 중 일부를 리베이트 명목으로 받는 사실을 알지 못하였다. 8) 주택임대차에 있어서 임차인의 입장에서는 ‘임대차계약이 종료되는 경우 임대차보증금을 제때 반환받을 수 있는지 여부’가 계약 체결 여부나 그 내용, 나아가 임차주택의 양수에 따라 임대인의 지위 승계가 있는 경우 승계되는 그 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 것인지 등을 결정함에 있어 중요한 고려사항이다. 그러나 피고인은 무자본 갭투자 방식으로 이 사건 각 임대차목적물을 분양 내지 매수하여 임대인의 지위를 승계하였음에도 그 과정에서 피해자들에게 ‘임대차보증금이 건축주 등에 대한 분양대금, 분양대행업자나 부동산중개업자에 대한 수수료, 그리고 피고인의 등기비용이나 지원금, 이행강제금 등 리베이트로 사용되어 임대차목적물의 실질적인 가치가 임대차보증금보다 낮다’는 사정이나 ‘부동산 시세나 전세가가 계속 상승하지 않는다면 비슷한 시기에 임대차기간이 만료되는 다수의 부동산에 대하여 정상적으로 임대차보증금을 반환하기 어려울 수 있다’는 사정을 알리지 않았다. 9) 피해자들은 수사기관 내지 이 법정에서 일관되게 ‘피고인이 자기 자본 없이 자신의 임대차보증금으로만 빌라를 분양받았다는 사실’, ‘피고인이 무자본 갭투자 방식으로 수백 채의 빌라를 소유하고 있는 임대사업자라는 사실’, ‘자신이 지급한 임대차보증금 중 일부가 분양대행업자, 부동산중개업자, 피고인 등에 대한 리베이트로 사용된다는 사실’을 제대로 고지받지 못하였고, 위와 같은 사정을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라는 취지로 진술하였다. 만약 피해자들이 위와 같은 사정을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않았거나 적어도 같은 조건으로 임대차계약을 체결하지는 않았을 것임이 경험칙상 명백하다. 10) 주택임대차에 있어서 임차인은 임차주택의 환가를 통한 보증금 회수 가능성을 임대차계약의 체결 여부 및 계약조건의 결정에 중요한 요소로 고려하고, 임대차보증금 반환채권보다 순위가 앞서는 조세채권이나 담보채권이 없다면 임차인이 해당 부동산의 경매 등을 통해 임차보증금의 전부 또는 일부를 회수할 가능성도 있다. 그러나 이러한 법적 절차를 통한 보증금 회수 가능성과 별개로, 임대인이 임대차 종료 시에 자발적으로 보증금을 반환할 의사를 가진 자인지도 계약 체결 여부 및 계약조건의 결정에 중요한 고려사항이다. 임대인이 자신의 일반재산을 통해 임대차보증금을 반환하거나 새로운 임차인과의 임대차를 통해 임대차보증금을 반환하려는 노력을 하지 않는다면, 임차인은 자신의 비용으로 경매 등 법적 절차를 진행하여야 하고 그러한 절차의 특성상 보증금 회수에 상당한 기간이 소요될 수밖에 없는데, 이러한 사정은 임대차계약의 체결이나 계약조건의 결정에 영향을 미칠 수밖에 없기 때문이다. 그런데 피고인은 임대차기간 만료 등을 이유로 임대차보증금의 반환을 구하는 피해자들에게 그 보증금 마련이나 반환 방안 등을 설명하기보다는 아무런 대책 없이 ’전세보증금을 받은 사실이 없기 때문에 돌려줄 수 없다‘, ’전세금 손에 쥔 것 없다. 매매해야만 전세금 반환할 수 있다‘, ’후속 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다‘, ’임차인이 전세금 그대로 매수하였으면 한다. 이사한다면 매매계약 되어야 보증금 반환할 수 있다‘는 등의 말을 하면서 피해자들에게 임대차보증금을 반환하지 않았다. 11) 피고인은 ‘이 사건 각 임대차목적물의 경우 건축주와 피해자들이 최초 임대차계약을 체결하였고 피고인은 그 이후 임대인의 지위를 승계하였을 뿐 피해자들과 직접 계약을 체결한 당사자가 아니므로, 피해자들에 대한 기망행위 내지 편취의 범의가 없었다’는 취지로 주장한다. 그러나 이 사건의 경우 피해자가 최초 임대차계약에 따른 임대차보증금의 잔금을 지급하기 전에 피고인이 이미 건축주와 분양계약을 체결하였는바, 피해자들이 ’피고인이 무자본 갭투자 방식으로 이 사건 각 임대차목적물을 비롯하여 400채가 넘는 주택을 분양 내지 매수한 사실‘을 고지받았더라면, 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 것인지를 결정할 수 있었을 것으로 보인다. 따라서 임차주택의 양수인으로 임대인의 지위를 승계하게 되는 피고인은 신의칙상 피해자들이 잔금을 지급하기 전에 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 봄이 타당하다. 그럼에도 피고인은 그러한 사정을 고지하지 아니하였고, 결국 피해자들로 하여금 임대차계약에 따른 임대차보증금의 잔금까지 전부 지급하게 하였는바, 이는 피고인이 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다고 할 것이다. CE[별지 범죄일람표 순번 20 기재 피해자]은 수사기관에서 ”제가 잔금을 지불하고 나서 소유자가 바뀐 것도 아니고, 잔금 지불 전에 소유자가 바뀌었으면 당연히 계약 상대방은 그와 같은 사실을 얘기해 주어야 하고, 또 중개를 하는 부동산에서도 그렇게 중요한 부분을 얘기를 해주어야 하는 것 아닙니까. 그런데도 제가 잔금을 보냈다고 연락을 했고, 입금 확인했다고 연락까지 해주었으면서도 그 누구도 저한테 소유자가 바뀌었다는 얘기를 해주지 않았습니다.“, ”만약 고지를 받았다고 하면 소유자가 변경된 이유는 무엇인지, 서로 정상적으로 매매가 되었다고 하면 당연히 제가 잔금을 지불할 시점의 소유자와 계약서도 새로 작성을 했겠지요. 어차피 잔금이 지불이 되어야지 계약이 완료되는거잖습니까.“라고 진술하였다(증거기록 12권 156, 157쪽). 12) 피고인은 자신이 소유한 빌라 중 36채에 대한 임대차보증금을 2018. 5.경부터 2020. 7.경까지 피고인의 자체 자금으로 상환하였으므로, 피고인에게 편취의 범의가 없었다는 취지로 주장하나, 피고인이 제출한 자료만으로는 피고인이 무자본 갭투자 방식으로 취득한 주택이나 건축주 내지 분양대행업자로부터 받은 리베이트 이외에 자체 자금이 있었는지, 있었다면 그 자금의 규모는 얼마나 되는지, 나아가 그 자금으로 임차인에게 임대차보증금을 반환한 것인지 등이 확인되지 않는바, 피고인의 위 주장은 받아들이기 어렵다. 또한 피고인은 소유한 빌라의 세금을 전부 납부하였으므로, 피고인에게 편취의 범의가 없었다는 취지로 주장하나, 피고인이 자신의 임대사업을 원활하게 진행하기 위해 세금을 납부한 것으로 보이는 점에 비추어 보면, 이를 피고인의 편취 범의를 인정하는 데 방해가 되는 사정이라고 보기 어렵다. 이 부분 주장도 받아들이지 않는다. 13) 대부분의 피해자들은 분양대행업자 또는 공인중개사의 설명을 들은 뒤 계약을 체결하겠다는 의사를 표시하였고, 계약 체결 당시 피고인이 참석하지 않은 상태에서 피고인으로부터 위임을 받은 분양대행업자 또는 공인중개사와 계약서를 작성해 정식으로 계약을 체결하였다. 그러나 분양대행업자 또는 공인중개사를 통해서 계약을 체결하게 되었다고 하더라도 계약당사자는 피고인이고(분양대행업자 또는 공인중개사는 피고인으로부터 계약서 작성 업무를 위임받았을 뿐이다), 최종적으로 계약을 체결하기 전에 신의칙상 중요한 사정을 고지할 의무는 계약당사자인 피고인 본인에게 있었다. 그럼에도 피고인은 이를 고지하지 않았는바, 이는 사기죄의 기망행위에 해당한다. 또한 아래 4.항에서 보는 바와 같이 피고인은 분양대행업자 BD 등과 공모하여 향후 임차인이 모집되는 것을 전제로 미리 빌라 등을 분양받기로 한 것인바, 피고인이 임대차계약 체결 당시 참석하지 않았다거나 피해자들을 직접 만나지 않았다는 사정은 기망행위를 인정하는데 아무런 방해가 되지 아니한다. 4. 공모하지 않았다는 주장에 대한 판단 가. 관련 법리 2인 이상이 범죄에 공동가공하는 공범관계에 있어서 공모는 법률상 어떤 정형을 요구하는 것이 아니고 2인 이상이 공모하여 범죄에 공동가공하여 범죄를 실현하려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로서, 비록 전체의 모의과정이 없다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하고, 이러한 공모가 이루어진 이상 실행행위에 직접 관여하지 아니한 자라도 다른 공범자의 행위에 대하여 공동정범으로서의 형사책임을 진다고 할 것이다. 따라서 사기의 공모공동정범이 그 기망방법을 구체적으로 몰랐다고 하더라도 공모관계를 부정할 수 없다(대법원 1997. 9. 12. 선고 97도1706 판결 등 참조). 형법 제30조의 공동정범은 공동가공의 의사와 그 공동의사에 기한 기능적 행위지배를 통한 범죄 실행이라는 주관적․객관적 요건을 충족함으로써 성립하는바, 공모자 중 구성요건 행위 일부를 직접 분담하여 실행하지 않은 자라고 하더라도, 전체 범죄에 있어서 그가 차지하는 지위, 역할이나 범죄 경과에 대한 지배 내지 장악력 등을 종합해 볼 때 단순한 공모자에 그치는 것이 아니라 범죄에 대한 본질적 기여를 통한 기능적 행위지배가 존재하는 것으로 인정되는 때에는, 다른 공모자에 의하여 실행된 범행에 대하여 공모공동정범으로서의 죄책을 진다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010도11030 판결 등 참조). 나. 판단 위 법리에 비추어 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고인이 한 역할은 자기자본 투자 없이 빌라의 소유권을 이전받는 것이었는바, 이는 이 사건 사기 범행의 성립과 완성에 필요한 중요한 행위를 수행한 것이다. 나아가 위와 같이 피고인이 사기 범행의 일부라는 사실에 대한 인식 하에 경제적 대가를 목적으로 BD, BG 등과 연락을 주고받으며 그와 같은 업무를 수행하였다면, 공동정범의 요건인 공동가공의 의사와 기능적 행위지배를 통한 범죄의 실행 역시 인정하기에 부족함이 없다. 따라서 피고인이 BD, BG 등과 별지 범죄일람표 기재 각 범행, 별지 범죄일람표 순번 15, 30, 33, 36, 40 내지 45, 48 내지 50 기재 각 범행을 공모하였다고 판단된다. 피고인 및 변호인의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다. 1) 피고인이 빌라를 분양받아 임대차계약을 체결하는 과정은 다음과 같다. 빌라가 신축되면 건축주와 분양대행업자는 건축주가 최종적으로 받을 분양대금(소위 ’입금가‘), 분양과 관련된 사람들이 받을 수수료 내지 리베이트 비용, 임대차보증금 등을 정하여 부동산중개업자 내지 컨설팅업자들에게 알려주고, 이들은 그 가격에 따라 빌라를 매수할 임대사업자와 빌라를 임차할 임차인을 구한다. 임대사업자인 피고인은 건축주가 지급받을 분양대금과 자신이 받게 될 리베이트 비용, 임차인과 임차인이 지급할 임대차보증금 등이 사실상 정해져 있는 상황에서 부동산중개업자 내지 컨설팅업자의 연락을 받고 분양계약과 임대차계약을 체결하게 된다. 이때 분양대금과 임대차보증금은 대부분 거의 같기에 피고인은 이미 정해져 있는 분양계약서와 임대차계약서에 서명날인한 후 리베이트 비용을 지급받게 되는 것이다. 2) 임대사업자인 피고인이 빌라 등을 분양받기로 결정해야 비로소 분양대행업자 등은 피해자들과의 임대차계약을 진행하였다. 피해자들이 지급할 임대차보증금과 피고인이 지급할 분양대금이 같아 피해자들이 건축주에게 임대차보증금을 지급함으로써 피고인이 분양대금을 지급한 것으로 갈음하게 되었다. 이와 같이 피고인은 피해자들이 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급함에 있어 필수적인 역할을 하였다. 3) 위와 같은 거래 방식, 이른바 임대차계약과 분양계약의 ‘동시진행’ 방식은 당시 신축 빌라의 분양을 대행하는 업체들 사이에서 공공연히 행하여지고 있었던 것으로 보이고, 이를 잘 알고 있던 피고인은 적극적으로 여러 분양대행업자들, 부동산중개업자들에게 리베이트를 요구하면서 무자본 갭투자 방식으로 빌라 등을 매입하였던 것으로 보인다. BZ(부동산중개보조원)은 수사기관에서 ”사실 피고인이 신축을 분양해가는 입장이라서 먼저 피고인에게 이것을 분양해가면 건축주가 얼마를 주기로 했다고 브리핑을 하면 피고인이 자신이 가져갈 돈이 맞아야 성사가 되기 때문에 사실 결정은 피고인이 한다고 보면 되고 보통 피고인이 더 많이 가져가는 식이었습니다.“라고 진술하였다(증거기록 2권 966, 967쪽). CA(분양대행업자)은 수사기관에서 ”EN 매입한 임대사업자 피고인은 신축빌라 현장 돌아다니면서 빌라 달라는 아줌마로 유명해요. 제가 주변 신축빌라 건축현장 돌아다녀 분양실장들 만나보면, 피고인이 찾아와서 달라고 해서 우리는 몇 개 줬다는 말을 들었습니다.“라고 진술하였다(증거기록 2권 979쪽). 4) 피고인이 분양대행업체인 BE과 본격적으로 거래를 하게 된 빌라는 BI인 것으로 보이는데, 그와 관련하여 1채당 리베이트 금액으로 65만 원을 받기로 협의한 후 여러 세대를 분양받았다. CB(’BE‘ 분양실장)는 수사기관에서 ”저희가 신축빌라 분양 문자를 부동산이나 컨설팅 회사에 보내면 자기네들이 광고를 해서 매수인으로 임대사업자를 모집해 옵니다. 그런데 이번 BI 신축건물은 임대사업자인 피고인이 직접 찾아왔습니다.“라고 진술하였다(증거기록 2권 998쪽). BG(’BE‘ 분양팀장)은 수사기관에서 ”피고인이 집을 매입하는 조건으로 컨설팅비 없으니까 수수료 자기한테 주라고 했었습니다. 그래서 제가 그건 안되고 취등록세를 주겠다고 하니 피고인이 취등록세 전액 주라고 해서 제가 85% 감면되는 것을 아니까 남은 15%만 주겠다고 해서 15% 금액을 법무사에게 대신 내주었고, 추가로 피고인에게 냉장고와 세탁기를 주었고, 65만 원을 피고인에게 계좌로 보내주었습니다.“라고 진술하였다(증거기록 2권 999쪽). 5) 피고인은 BE과 거래를 하게 된 경위와 관련하여 수사기관에서 아래와 같이 진술하기도 하였다. 원래 BT을 이용하여 빌라를 분양하였는데, BT이 HUG 블랙리스트에 올라가 있어서 더 이상 분양이 안 된다고 하였습니다. 그러면서 저보고 BT을 대신해서 빌라 소유권을 이전받으라고 하였습니다. 그 때 저에게 리베이트 분배에 관한 이야기를 구체적으로 해주지는 않았는데, 저에게는 ’리베이트를 주면 65만 원, 또는 가전제품을 넣어 주겠다‘는 식으로 이야기를 하였고, 제가 거기에 응하면서 갑자기 소유하는 빌라가 폭발적으로 늘어나게 되었습니다(증거기록 11권 7359, 7360쪽). BG이 제 번호를 어떻게 알았는지는 모르지만, DG로 바로 오라고 하면서 주소를 알려주었습니다. 그 자리에 BD, BH, BG이 함께 있으면서 EQ에 있는 근린생활시설인 DK을 저에게 분양받으라고 했습니다. 제가 근린생활시설은 분양받지 않겠다고 하니, BD 등이 ’세대 당 300~350만 원을 지원해 주겠다, 역 근처라 남주기가 아깝다‘면서 계속 권유를 했습니다. 제가 더 생각해보겠다고 하니, 일단 예약금을 걸고 나중에 계약이 안 되면 돌려주겠다고도 했습니다. BE와 일하기 시작하면서 BH 이사가 저를 데리고 다니면서 계약을 했습니다(증거기록 11권 8393쪽). 6) 피고인은 BE의 대표 BD과 리베이트 금액에 대한 협의를 하였던 것으로 보인다. 피고인은 수사기관에서 ’BE에서 저에게 주는 모든 빌라는 65만 원과 냉장고 또는 세탁기를 주는 조건이었는데, 어느날 밤에 BD이 저에게 전화를 걸어와 구옥의 경우와 근생은 100만 원을 주겠다고 제안을 했던 적이 있습니다.”라고 진술하였다(증거기록 11권 8394쪽). 피고인은 BD과 아래와 같은 내용의 대화를 하기도 하였다(증거기록 11권 8453쪽). 7) 비록 전체의 모의과정이 없다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하는 것인바, 피고인이 앞서 본 바와 같은 거래 구조와 ‘무자본 갭투자자’로서 자신의 역할을 인식한 상태에서 BD, BG 등이 분양 대행을 하는 빌라의 거래에 참여한 이상 순차적으로 또는 암묵적으로 BD, BG 등과 공모하였다고 볼 수 있고, 피고인이 리베이트 금액을 정하지 않았다거나 리베이트 분배 과정에 직접 관여하지 않았다는 사정은 공모관계를 인정하는 데 아무런 방해가 되지 아니한다. 5. 피해금액 산정이 잘못되었다는 주장에 대한 판단 가. 관련 법리 금원 편취를 내용으로 하는 사기죄에서는 기망으로 인한 금원 교부가 있으면 그 자체로써 피해자의 재산침해가 되어 바로 사기죄가 성립하고, 상당한 대가가 지급되었다거나 피해자의 전체 재산상에 손해가 없다 하여도 사기죄의 성립에는 영향이 없다(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017도12649 판결 등 참조). 나. 판단 위 법리에 비추어 살피건대, 피고인이 판시 범죄사실 기재와 같이 피해자들을 기망하여 임대차계약을 체결한 것은 앞서 인정한 바와 같으므로, 피해자들이 기망으로 인한 금원을 교부한 이상 그 자체로서 피해자들의 재산침해가 되어 바로 편취액 전부에 대한 사기죄가 성립한다고 할 것이고, 임대차보증금반환채권을 금융기관 등에 양도하여 그 채권을 행사할 수 없다는 사정(임차인은 자신의 금융기관 등에 대한 대출금채무를 담보하기 위하여 임대차보증금반환채권을 금융기관 등에 양도하는 것인바, 임차인이 임대인에게 임대차보증금반환채권을 행사하는 게 불가능한 것도 아니다)을 들어 피해자들에게 손해가 발생하지 않았다고 볼 수는 없다. 피고인 및 변호인의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다. 양형의 이유 1. 법률상 처단형의 범위 : 징역 1월∼15년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 가. 제1범죄(사기) [유형의 결정] 사기범죄 > 02. 조직적 사기 > [제4유형] 50억 원 이상, 300억 원 미만 [특별양형인자] 가중요소 : 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역, 징역 4년∼11년(동종경합 합산 결과 2단계 이상 상승으로 형량범위 하한의 1/2 감경) 나. 제2범죄(부동산실권리자명의등기에관한법률위반) : 양형기준 미설정 다. 다수범죄 처리기준에 따른 권고형의 범위 : 징역 4년 이상(양형기준 미설정 범죄와의 경합범) 3. 선고형의 결정 : 징역 10년 피고인은 자기 자본을 투자하지 않고 임대차보증금으로 분양대금의 지급에 갈음하는 방식으로 수백 채의 빌라를 자신의 딸들 명의로 분양받으면서 실질적인 분양대금이 임대차보증금보다 낮다는 사실을 숨기고 마치 임대차보증금이 정상적으로 반환될 것처럼 피해자들을 기망하여 임대차계약을 체결하였고, 그 과정에서 분양대행업자와 공모하여 임대차보증금 일부를 리베이트 명목으로 나누어 가지기도 하였으며, 결국 임대차계약이 만료되었을 때 임대차보증금을 반환하지 않음으로써 피해자들에게 재산상 손해를 입혔다. 이러한 일명 ‘전세사기’ 범행은 서민층과 사회초년생들인 피해자들의 삶의 밑천을 대상으로 한 것으로서 피해자들의 삶의 기반을 뿌리 채 흔드는 매우 중대한 범행이라는 점에서 그 죄질이 매우 좋지 않다. 이 사건 사기 범행으로 인해 85명이라는 다수의 피해자가 발생하였고, 피해금액 합계도 183억 원이 넘을 정도로 매우 크다. 임대차보증금이 재산의 전부 내지 대부분이었던 피해자들은 이를 돌려받지 못해 주거의 안정을 심각하게 위협받았고, 아직까지도 정신적, 경제적 고통을 겪고 있는 것으로 보인다. 그럼에도 피고인은 피해회복을 위한 노력을 하지 않았고, 피해자들이 피고인에 대한 엄벌을 탄원하고 있다. 일부 피해자들은 주택도시보증공사와 사이에 전세금안심대출보증계약을 체결하여 위 공사로부터 임대차보증금을 반환받았으나, 그만큼 피해가 공사에 전가된 것일 뿐 피고인에 의하여 피해가 회복된 것이라고 볼 수는 없다. 이러한 범행 경위, 내용, 수법, 가담 정도 등에 비추어 볼 때 피고인의 책임이 결코 가볍지 않음에도 피고인은 이 법정에 이르기까지 ‘계약 체결 당시 참석하지 않았기 때문에 기망행위 자체가 없었다’거나 ‘피해자들이 금융기관에 임대차보증금반환채권을 양도하였기 때문에 이를 피해금액으로 산정할 수 없다’는 등 납득할 수 없는 변명으로 일관하며 자신의 잘못을 반성하지 않고 있다. 또한 피고인은 일부 피해자들이 주택도 시보증공사로부터 보증금을 대위변제받은 후 빌라에서 퇴거하자 그 빌라에 단기월세 임차인을 들이는 등 경제적 이익 추구에만 몰두하는 모습을 보여 범행 후의 정황도 좋지 못하다. 이러한 사정들을 고려하면, 피고인에 대하여 중형의 선고가 불가피하다. 다만, 일부 피해자들이 경매절차에서 피해금액의 일부를 반환받은 것으로 보인다. 피고인은 이 사건과 유사한 시기에 유사한 수법으로 저지른 범행에 대하여 별건으로 기소되어 현재 재판 계속 중이다. 피고인은 이 사건 이전에 형사처벌을 받은 전력이 없는 초범이다. 이를 피고인에게 유리한 정상으로 참작한다. 위와 같은 사정들과 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 가담 정도, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 제반 양형 조건을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.