수원지방법원성남지원-2019고정773

범죄사실 피고인은 B 주식회사의 대표자인 사내이사로서 2013. 8. 23.경 서울특별시 마포구청장으로부터 서울 마포구 C 외 21필지에 지하 3층, 지상 18층, 연면적 약 10,115m² 규모의 "D" 오피스텔 1동 약 260세대를 신축하기 위한 건축허가를 받았다. 1. 분양사업자는 허가권자로부터 분양신고의 수리사실을 통보받은 후에 분양광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 그럼에도 피고인은 허가권자인 서울특별시 마포구청장으로부터 분양신고의 수리사실을 통보받지 아니하고 2014. 3.경 서울 강남구 E빌딩 F호 소재 B 주식회사의 사무실에서 "D"의 홍보책자를 인쇄한 뒤 이를 4, 5곳의 공인중개사 사무실에 배포하여 분양희망자를 모집하게 하는 방법으로 그때부터 2014. 7.경까지 분양광고를 하고 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집하였다. 2. 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 허가권자에게 신고하여야 한다. 그럼에도 피고인은 허가권자인 서울특별시 마포구청장에게 분양신고를 하지 아니하고 2014. 3. 21.경 위 B 주식회사의 사무실에서 G에게 "D" 오피스텔 1세대를 분양하고 G로부터 그 매매약정금 명목으로 같은 날 1,500만 원을 주식회사 H 명의의 신한은행 계좌(I)로 송금받은 것을 비롯하여, 위와 같은 방법으로 2014. 3. 24.경 J에게, 2014. 3. 28.경 K에게, 2014. 5. 8.경 L에게, 2014. 7. 3.경 M에게 위 오피스텔 1세대씩 분양하고 그 매매약정금 명목으로 1,500만 원씩을 위 계좌로 송금받아 위 오피스텔 5세대를 분양하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서 중 일부 1. 조건부 매매약정서(수사기록 1권 69쪽), 오피스텔 분양가(안)(위 수사기록 74쪽), 계좌거래내역서(위 수사기록 134쪽), 홍보책자 (수사기록 3권 29쪽) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 구 건축물의 분양에 관한 법률(2017. 10. 24. 법률 제14934호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 제1호, 제6조 제1항(포괄하여, 분양신고 수리사실 통보 전의 분양광고 및 수분양자 비공개모집의 점), 건축물의 분양에 관한 법률 제10조 제1항, 제5조 제1항(포괄하여, 미신고 분양의 점), 각 벌금형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 유죄 이유 1. 피고인 주장의 요지 가. 피고인은 주식회사 N의 판시 오피스텔 신축공사에 대한 시공참여의향서의 유효기간이 만료된 2014. 5. 12. 이후로는 위 오피스텔의 광고를 하거나 거래희망자를 모집한 바 없고, 분양신고 수리사실 통보 전의 분양광고 및 수분양자 비공개모집에 관한 판시 제1항의 건축물의 분양에관한법률(이하 "건축물분양법"이라 한다)위반죄 및 미신고 분양에 관한 판시 제2항의 건축물분양법 위반죄의 공소시효는 각 5년이므로, 이 사건 공소제기일인 2019. 6. 21.부터 5년 전에 발생한 판시 제1항의 건축물분양법위반죄 및 판시 제2항의 건축물분양법위반죄 중 G, J, K, L에 대한 부분은 이미 공소시효가 완성되었다. 나. 피고인은 판시 제2항의 거래상대방들과 사이에 판시 오피스텔에 대하여 분양받을 자를 2회 이상 공개모집하였음에도 미분양분이 발생하는 것을 정지조건으로 한 조건부 매매약정을 하였을 뿐 위 오피스텔에 대한 분양계약을 체결하지 않았고, 위 조건부 매매약정은 추후 건축물분양법에 따라 분양신고를 하고 공개모집 절차를 거치기 전까지는 그 효력이 발생하지 않을 뿐만 아니라, 위 정지조건이 성취되더라도 곧바로 분양계약을 체결한 것으로 간주되지 않고 위와 같은 절차를 모두 거친 이후에 별도의 분양계약을 체결하여야 하는 것이므로, 이러한 조건부 매매약정의 체결은 건축물의 분양에 해당하지 않는다. 다. M은 판시 오피스텔의 홍보책자를 보거나 위와 같은 조건부 매매약정을 체결한 바 없이 지인의 추천을 받아 1,500만 원을 송금한 것에 불과하므로, 피고인이 M에 대하여 위 오피스텔을 분양하였다고 볼 수 없다. 2. 판단 가. 분양신고 수리사실 통보 전의 분양광고 및 수분양자 비공개모집에 관한 판시 제1항 건축물분양법위반죄 및 미신고 분양에 관한 판시 제2항 건축물분양법위반죄는 보두 그 각 규제 위반의 단일한 범의에 의하여 동일한 방법으로 일정한 기간에 반복하여 저지른 것으로서 포괄일죄가 성립하고, 포괄일죄의 공소시효는 마지막 범죄행위가 종료한 때부터 진행한다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015도10800 판결 참조). 피고인은 2014. 2. 12.경 주식회사 N로부터 판시 오피스텔 신축공사에 대한 시공참여의향서를 받은 후 2014. 3.경 판시 오피스텔의 홍보책자를 인쇄한 뒤 그 무렵 4, 5곳의 공인중개사 사무실에 배포하면서 거래희망자의 모집을 의뢰하였다. 위 홍보책자에는 "선청약자 50분에게 2년간 연 7% 확정수익 보장(B㈜가 책임보장)"이라고 기재되어 있었다. 위 시공참여의향서에는 그 유효기간이 "발급일부터 3개월 이내"라고 기재되어 있지만, 피고인은 2014. 3. 21.경부터 위 유효기간이 경과한 후인 2014. 7. 3.경까지 판시 제2항 기재와 같이 5명의 지인들로부터 위 오피스텔의 조건부 매매약정금 등의 명목으로 돈을 송금받았고, 위와 같이 홍보책자를 배포한 공인중개사 사무실에 위 오피스텔의 홍보 및 거래희망자의 모집을 중단하라고 요청한 바 없었으며, 2014. 8. 12.경에 이르러서야 지인들로부터 조건부 매매약정금 등의 명목으로 받은 돈을 반환하기 시작하였다. 위와 같은 사정을 고려하면, 피고인이 판시와 같이 2014. 3.경부터 적어도 2014. 7.경까지는 위 오피스텔의 홍보책자를 4, 5곳의 공인중개사 사무실에 배포하여 거래희망자를 모집하게 하였다고 봄이 타당하다. 따라서 분양신고 수리사실 통보 전의 분양광고 및 수분양자 비공개모집에 관한 판시 제1항 건축물분양법위반죄 및 미신고 분양에 관한 판시 제2항 건축물분양법위반죄는 그 각 마지막 범죄행위가 종료한 2014. 7.경 또는 2014. 7. 3.경부터 공소시효가 진행된다고 할 것이므로, 그때부터 5년이 경과하기 전인 2019. 6. 21. 이 사건 공소가 제기된 이상 위 각 죄의 공소시효가 완성되었다고 볼 수 없다. 나. 건축물분양법은 분양사업자가 일정한 규모 또는 용도의 건축물을 건축법에 의한 사용승인을 받기 전에 분양하려는 경우 허가권자에게 신고하여야 하고(제5조 제1항), 허가권자로부터 분양신고 수리사실을 통보받은 후에 분양광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다고 규정하고 있다(제6조 제1항), 이는 사업이 불투명한 상태에서의 분양, 허위·과장광고 또는 분양대금의 유용 등으로 발생하는 피해로부터 피분양자를 보호하기 위한 절차적 규제를 마련한 것이다. 그런데 피고인은 판시 오피스텔 신축사업에 관한 PF(Project Financing) 대출을 받지 못하여 그 부지의 소유자들에게 잔금을 지급하지 못하고 2014. 2. 12.경 주식회사 N로부터 받은 시공참여의향서의 조건을 갖추지 못한 상태였음에도 허가권자인 서울특별시 마포구청장에게 분양신고를 하지 아니하고 2014. 3. 21.경부터 2014. 5. 8.경까지 피고인의 지인 4명과 사이에 위 오피스텔에 관한 조건부 매매약정을 체결하고 그 매매약정금으로 1,500만 원씩을 송금받았다. 위 매매약정금은 그 당시 피고인이 예정하고 있었던 위 오피스텔의 분양가 약 1억 5,900만 원~1억 8,100만 원에서 10% 감액된 돈의 약 10%에 해당하는 것으로서 통상적인 계약금의 액수에 준한다. 위 조건부 매매약정서에는 목적물인 위 오피스텔의 층수, 호수가 특정되어 있지 않고, "시행사가 위 오피스텔에 대하여 분양받을 자를 2회 이상 공개모집하였음에도 미분양분이 발생할 경우 상대방은 미분양물건에 대한 수의계약에서 제3자보다 우선할 권리를 가지고, 본 분양계약 체결로의 조건이 성취된 것으로 본다"는 취지로 기재되어 있지만(제4조 제2항, 제3항), 일단 위 약정이 성립하면 상대방은 임의로 위 약정을 해지할 수 없고, 조건이 성취된 뒤에는 분양계약의 체결을 거부할 수 없으며, 이를 위반할 경우에는 기 지급한 매매약정금의 반환을 청구하지 못한다(제4조 제4항, 제6조). 이처럼 피고인이 판시 오피스텔을 분양받으려는 상대방과 사이에 조건부 매매약정을 체결하고 그 분양대금의 계약금에 준하는 돈을 매매약정금으로 지급받은 점, 위 약정의 조건이 성취되면 분양계약의 체결이 사실상 강제되는 점, 상대방은 위 오피스텔 신축사업의 전망이 불확실한 상황에서 분양 목적물의 외형·재질·구조 등의 구체적인 상태를 확인하지도 못한 채 위 조건부 매매약정에 구속되어 위 매매약정금을 반환받지 못할 뿐만 아니라, 추후 위 오피스텔 신축사업이 중단 또는 무산되거나 분양목적물의 상태가 당초 예정하고 있었던 것에 미치지 못하는 상황이 발생할 경우 시행사의 자력 유무에 따라 그에 따른 피해를 배상받지 못할 우려가 있는 점 등을 고려하면, 피고인이 판시와 같이 분양신고를 하지 아니하고 지인 4명과 사이에 위 오피스텔에 관한 조건부 매매약정을 체결하면서 그 매매약정금으로 1,500만 원씩을 송금받은 행위는 건축물분양법 제10조 제1호에서 금지하는 "미신고 분양"에 해당한다. 다. 한편, 광주광역시에 거주하는 M은 수사기관에 "2014. 7.경 윗층에 사는 피고인의 지인으로부터 '피고인이 서울 마포구에 오피스텔을 신축할 예정인데, 투자하기에 좋은 물건이다'라는 말을 듣고 위 오피스텔에 투자하여 수익을 얻거나 그것이 여의치 않으면 서울에서 대학교에 다니는 딸을 거주하게 할 목적으로 약정금 1,500만 원을 송금하였다"는 취지로 진술하였다. 위와 같이 M이 판시 오피스텔을 분양받을 목적으로 약정금을 송금한 점, 그 당시 피고인은 지인들과 사이에 위 오피스텔에 대한 조건부 매매약정을 체결하고 매매약정금으로 1,500만 원씩 송금받고 있었던 점, 피고인이 M과 사이에 어떠한 내용의 약정을 체결하고 M으로부터 위 돈을 송금받았는지에 대하여 구체적으로 진술하지 못하고 있는 점 등을 고려하면, 피고인과 M 사이에는 앞서 본 조건부 매매약정과 동일한 내용의 조건이 성취되면 위 오피스텔에 대한 분양계약을 체결하기로 하는 합의가 묵시적으로나마 존재하였다고 봄이 타당하므로, 피고인이 분양신고를 하지 아니하고 M과의 위와 같은 합의하에 그 약정금으로 1,500만 원을 송금받은 행위 역시 건축물분양법 제10조 제1호에서 금지하는 "미신고 분양"에 해당한다. 3. 결론 따라서 이 사건 공소사실은 모두 유죄로 인정하기에 충분하다.