청주지방법원충주지원-2012고단31

범죄사실 1. 피고인 C 피고인은 충주시 F 가동 106호에 있는 G공인중개사 사무소의 중개보조원이다. 공인중개사(소속공인중개사를 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없고, 누구든지 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고, 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 2011. 4. 11.경 충주시 H에 있는 I 법무사 사무실에서 J의 의뢰를 받아 J이 충주시 K에 있는 A 소유의 공장부지 10,908m² 중 약 1,056m²(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 187,500,000원에 매수하는 계약을 체결하도록 중개하고 같은 날 J으로부터 중개수수료 명목으로 합계 200만 원을 지급받았다. 2. 피고인 B 공인중개사(소속공인중개사를 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없고, 누구든지 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고, 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 제1항 기재 일시·장소에서 A이 이 사건 토지를 J에게 187,500,000원에 매도하는 계약을 체결하도록 중개하고 L을 통해 매도인인 A으로부터 중개수수료 명목으로 합계 200만 원을 지급받았다. 증거의 요지 1. 피고인 C, B의 각 법정진술 1. 피고인 C, B에 대한 각 검찰 피의자신문조서 1. M, N에 대한 각 검찰 피의자신문조서 1. J에 대한 각 경찰 진술조서 1. 부동산매매계약서 1. 각 수사보고(첨부서류 포함) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제48조 제1호, 제9호(벌금형 선택) 1. 노역장유치 형법 제70조, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 무죄 부분 1. 공소사실 요지 피고인 A은 충주시 K 공장용지 10,908m²의 소유자이고, 피고인 B은 위 부동산에 관한 매매를 중개한 사람이다. 가. 피고인 A 피고인은 2011. 3. 28.경 충주시 K에 있는 자신의 사무실에서 피해자 J에게 "내 소유인 충주시 K 10,908m² 중 300평을 분할등기한 후 평당 625,000원에 매도하겠다. 이 공장부지는 조건이 좋아 여러 사람들이 매입하려고 하니 빨리 계약을 해야 한다"라는 취지로 거짓말하였다. 그러나 사실은 피고인은 당시 금융기관과 개인에 대하여 약 13억 원의 채무를 부담하고 있었고, 그리하여 이 사건 토지에 관하여 2010. 4. 1.경 채권자 O의 신청에 의한 임의경매, 2010. 4. 7.경 채권자 P의 신청에 의한 강제경매가 진행되었으며, 2010. 11. 25. 청주지방법원 2010회단7호 보전처분에 의해 양도, 저당권, 임차권권의 설정이 금지되어 있어 피해자로부터 계약금을 교부받더라도 위 부동산을 분할하여 매도할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 피해자를 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자와 같은 날 위 부동산에 대한 가계약서를 작성하고, 가계약금 명목으로 10,000,000원을 교부받고, 같은 해 4. 11.경 충주시 H에 있는 I 법무사사무실에서 이 사건 부동산에 관하여 매도인 A, 매수인 J, 매매대금 187,500,000원, 계약금 37,500,000원, 2011. 7. 31.까지 잔금 150,000,000원을 지급하기로 하는 내용의 부동산매매계약서를 작성한 후, 계약금 명목으로 27,500,000원을 교부받아 2회에 걸쳐 합계 37,500,000원을 교부받았다. 나. 피고인 B 피고인은 A이 위와 같이 피해자로부터 계약금을 편취함에 있어 2011. 3.경 위 부동산 매매계약이 체결될 수 있도록 중개하고, 2011. 3. 28.경 충주시 K에 있는 위 A의 사무실에서 피해자에게 "이 땅은 조건이 좋아 여러 사람들이 매입하려고 하니 빨리 계약을 해야 한다"라고 말하여 계약체결을 부추기며, 같은 해 4. 11.경 충주시 H에 있는 I 법무사사무실에서 이 사건 토지 관한 경매 진행사실을 알고 있었음에도 피해자에게 고지하지 아니하는 방법으로 A의 범행을 용이하게 이를 방조하였다. 2. 피고인들의 주장 요지 피고인 A은 가계약 체결 시부터 매수인인 J과 그의 부인 Q에게 이 사건 토지에 경매가 진행 중인 사실 및 보전처분이 되어 있는 사실을 알렸고, 매수인도 이를 알고 있는 상태에서 매매계약을 체결하였다고 주장한다. 피고인 B은 본계약 체결 시 법무사 사무실에서 R 사무장이 경매 진행 중인 사실을 매수인 측에 알렸고 매수인도 이를 알고 있는 상태에서 매매계약을 체결하였으며, 보전처분 여부에 대해서는 피고인 B도 알지 못하였다고 주장한다. 3. 판단 이 사건 기록에 의하면, Q은 수사기관 및 이 법정에서 일관하여 가계약이나 본계약 체결 시 경매 진행 사실 및 보전처분 사실을 전혀 알지 못했고, 2011. 7월 경 새마을금고에서 이 사건 토지를 담보로 잔금 대출을 받으려고 상담하던 중 담당 직원 S로부터 경매 진행 및 보전처분 사실을 전해 들어 그때 비로소 알게 되었다고 진술한 점은 인정된다. 그러나 이 사건 기록에 의해 인정되는 다음의 사정들을 종합해 볼 때 Q의 진술은 그대로 믿기 어렵고, Q 및 J은 적어도 본계약 체결 시에는 이 사건 토지에 경매가 진행 중인 사실 및 보전처분이 되어 있는 사실을 알고 있었던 것으로 보이며, 달리 피고인 A의 기망 행위 및 피고인 B의 방조 행위를 인정할 증거가 없다. Q은 중개인 C으로부터 C이 가계약 체결 시 발급한 이 사건 토지에 대한 등기부등본을 본계약 체결 시 받았다고 진술하였는데, 위 등기부등본에는 임의경매 및 강제경매가 진행 중인 사실, 보전처분이 되어 있는 사실이 모두 기재되어 있어, Q은 위 등기부등본을 충분히 확인할 수 있는 상황이었는데, 이러한 상황에서 피고인들이 경매 진행 중인 사실 및 보전처분이 되어 있는 사실을 모두 숨기고 계약을 체결하였다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다. 본계약 체결이 이루어진 법무사 사무실의 사무장 R은 이 법정에서, 본계약 체결시 이 사건 토지에 경매가 진행 중인 사실을 매도인 및 매수인 측에 모두 알렸고, 이를 어떻게 할 것이냐고 하자, 피고인 A이 한 건은 취하를 할 것이고 다른 한 건은 잔금 지급전에 해결을 하겠다고 하여, 계약서에 특약사항으로 '계약일 현재 등기상 모든 채권, 채무관계는 등기 이전일 전에 매도인이 말소, 해결한다'고 기재하였고, 그날 발급한 등기부등본 강제경매개시결정 란에 자필로 '취하'라고 기재하기도 하였으며, 이러한 상황을 매수인 측에서도 충분히 볼 수 있었을 것이라고 진술하였다. 매수인 측 대리인인 C 역시 본계약 체결 시 Q과 J이 법무사로부터 등기부등본에 대해 설명을 들은 것으로 알고 있다고 진술하였다(Q은 법무사 사무실에서 법무사가 등기부등본에 체크를 하는 것을 보지 못하였다고 진술하였으나, 매수인과 매도인이 모두 같은 자리에 있는 상황에서 사무장이 매수인 측을 배제한 채 매수인이 보거나 듣지 못하도록 하면서 매도인과 사이에서만 등기부등본을 살펴보고 경매를 어떻게 처리할 것인지 의논하였을 것으로는 보이지 않는다). 새마을금고 직원 S은 이 법정에서, Q과 대출 상담을 하면서 이 사건 토지를 살펴보니 토지 분할을 비롯하여 정리해야 할 부분이 있었는데, 당시 등기부등본을 떼어 보고 문제가 된 부분에 대해 설명하였고 Q은 이에 대해 매도인 측에서 정리해 주기로 하였다고 하여 대출 서류를 접수하였다고 진술하였는바, Q의 위와 같은 반응은 대출 상담을 받으면서 경매 진행 사실을 처음 알게 된 매수인의 반응이라고 보기는 어렵고, 오히려 S의 위 진술에 의하면 Q은 등기부등본에 나타난 문제에 대해서 매도인이 모두 해결해 줄 것으로 알고 있었던 것으로 보인다(또한, S은 당시 Q이 대출 상담을 받으면서 놀라거나 당황했던 기억은 나지 않는다고 진술하였다). Q은 본계약 체결 시 특약사항으로 '계약일 현재 등기상 모든 채권, 채무관계는 등기 이전일 전에 매도인이 말소, 해결한다'라고 기재한 부분에 대하여, 당시 이 사건 토지를 담보로 은행에 대출이 되어있는 사실은 알고 있었기 때문에 위와 같이 정한 것이고, 경매나 보전처분 여부에 대해서는 몰랐다고 진술하나, 매수인으로서는 매수하려는 토지에 담보대출이 있다는 사실까지 알았다면 최소한 그 채무액이 얼마인지 등을 알아보기 위해 등기부등본을 살펴보거나 매도인 또는 중개인에게 이 사건 토지와 관련된 채무 상황이 구체적으로 어떠한지 따져 물어보았을 것으로 보이는데, 이러한 조치를 전혀 취하지 않았다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다. 피고인 A과 Q은 매매계약에서 계약금을 통상적인 매매대금의 10%(187,500,000원의 10%인 18,750,000원)보다 많은 37,500,000원으로 정하였는데, 이에 대해 피고인 A은 강제경매 취하를 위해 계약금을 더 많이 받기로 정한 것이라고 진술하고 있고, 피고인 A의 위 진술은 수긍이 간다. 한편, 피고인 A에 대한 검사의 공소사실을, 피고인 A이 계약 체결 시 매수인 측에 경매 및 보전처분 사실을 모두 알린 상태에서 피고인 A이 이를 해결해 줄 의사나 능력이 없음에도 2011. 7. 31.까지 모두 해결해 주기로 하여 매수인을을 기망한 것으로 구성한다 하더라도, 피고인 A은 매수인으로부터 받은 계약금 37,500,000원으로 채권자 P의 강제경매를 취하시켰다고 진술한 점, 실제로 위 강제경매가 2011. 5. 23. 취하되었고, 문제가 된 보전처분 역시 2011. 5. 7. 폐지결정 확정으로 2011. 5. 25. 말소되었던 점, 피고인 A은 이 사건 토지 외에 나머지 1,500평 토지에 대해 2011. 4월 경 T과 매매계약을 체결하였고 그 매매대금 7억 5,000만 원을 받아 자신의 채무를 해결하고 임의경매도 취하시키려 하였는데 T이 5억 원 정도밖에 대출을 받지 못한다고 하여 2011. 7. 25.경 T과의 매매계약이 파기되었고 그에 따라 임의경매를 취하시키지 못하였다고 진술한 점 등에 비추어 보면, 피고인 A에게 편취의 범의가 있었다고 단정하기도 어렵다. 4. 결론 그렇다면, 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인들에게 각 무죄를 선고하기로 하여 주문과 같이 판결한다.