서울중앙지방법원-2023고단4445

범 죄 사 실 피고인은 2021. 7. 21.경 경기 고양시에 임대사업자로 등록한 후 서울, 경기, 인천 일대에서 자기 자본 없이 동시진행 수법으로 빌라, 오피스텔, 다세대주택 등 총 353채의 부동산을 보유하였다. 피고인은 I부동산을 운영하는 부동산컨설팅업자인 J와 함께 임대차 보증금을 매매대금과 동일하게 또는 임대차보증금을 매매대금보다 높게 설정하고, 임차인으로부터 교부받은 임대차보증금 중 일부를 소위 ‘리베이트’라는 명목 하에 피고인, 부동산컨설팅업자, 분양대행업자, 공인중개사 등에게 분배하고, 남은 금액을 건축주 또는 전 소유자에게 매매대금으로 지급한 다음, 위 빌라 등의 소유권을 피고인 명의로 이전하기로 계획하였다. 이와 같은 계획에 따라, 피고인은 J와 함께 2021. 9. 7.경 ‘서울특별시 강서구 K 외 1필지 L건물 제6층 M호’에 대하여 건축주인 주식회사 N로부터 분양대행업무를 위임받은 성명불상의 분양팀 직원 등과 위 빌라 M호에 입주할 임차인이 모집되면 임차인의 임대차보증금으로 분양대금을 갈음하고, 피고인 명의로 위 빌라 M호를 분양받기로 공모하였다. 한편 피해자 O은 2021. 9. 14.경 강서구 P에 있는 Q 공인중개사사무소에서 소속 중개인 R으로부터 ‘위 빌라 M호의 분양을 희망하고 있는 사람이 있으니 건축주인 주식회사 N와 임대차보증금 2억 8,000만 원에 가계약을 체결한 다음 임대인이 변경되면 새로운 임대인과 다시 임대차계약을 체결하면 된다’는 설명을 듣고, 같은 날 위 주식회사 N와 가계약을 체결하고 주식회사 N 명의 계좌로 계약금 1,400만 원을, 2021. 9. 24.경 같은 계좌로 중도금 8,000만 원을 각각 송금하였다. 계속하여 피고인과 J는 2021. 10. 14.경 위 Q 부동산 사무실에서 피고인의 위임을 받은 I부동산 소속 중개보조원 S으로 하여금 피해자 O과 위 빌라 M호에 대하여 임차기간 2년, 임대차보증금 2억 8,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결하게 하면서 피해자가 지급하는 임대차보증금이 실제 그 주택의 시장가치보다 높은 금액이라는 사실, 피해자가 지급하는 임대차보증금의 일부를 피고인, J 등이 리베이트 명목으로 나누어 가진다는 사실, 피해자에게 보증금을 반환해줄 채무자인 피고인은 리베이트 취득을 목적으로 자기 자본투자 없이 주택 명의만을 떠안는 사람으로 보증금 반환 의사 및 능력이 불확실하다는 사실, 당초부터 시세보다 부풀려 책정된 보증금으로 인해 향후 자신과 같거나 더 높은 금액으로 임대차계약을 체결할 세입자를 구하기 어려울 수 있다는 사실, 이미 피고인이 수백 채의 부동산을 소유하고 있어 필연적으로 종합부동산세, 재산세 등 세금이 체납될 것이 예정되어 있는 사실을 인지하면서도 이를 피해자에게 숨기는 한편, 임대차기간이 종료되면 마치 정상적으로 임대차보증금이 반환될 수 있을 것처럼 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 임대차계약을 체결하게 하고, 이에 속은 피해자로부터 2021. 10. 14.경 피고인 명의 T은행 계좌로 임대차보증금 잔금 1억 8,600만 원을 송금받았다. 그러나 사실 위 빌라 M호에 관한 임대차보증금이 지급되면 임대차보증금에서 피고인 등에게 지급될 리베이트가 공제된 금액만 건축주에게 실질적인 분양대금으로 지급된 다음 피고인 명의로 소유권이 이전되는 소위 ‘무자본 갭투자’가 진행되기로 예정되어 있었고, 그에 따라 위 빌라 M호는 임대차보증금이 실질적인 매매대금보다 더 커지는 소위 ‘깡통전세’였다. 또한 피고인은 당시 임차인들의 임대차보증금을 이용하여 빌라 등을 매입하거나 매입할 자금을 보전할 생각으로 수백 채의 빌라 등을 매입하면서도 수백억 원에 달하는 임대차보증금 반환을 담보할만한 재산이 없었으며, 부동산의 시세는 하락하지 않는다는 막연한 계획 하에 자기 자본 없이 속칭 돌려막기 식으로 새로운 임차인으로부터 임대차보증금을 지급받아 기존 임차인의 보증금을 반환해 주는 방식으로 임대사업을 운영하였고, 수백 채의 빌라 매입 등으로 인해 종합부동산세가 체납되는 등 새로운 임차인이 구해지지 않는 한 임대차기간 만료시 피해자에게 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 J와 공모하여 위와 같이 피해자 O을 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2021. 9. 14.경부터 2021. 10. 14.경까지 임대차보증금 명목으로 2억 8,000만 원을 교부받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2022. 8. 24.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 피해자 106명을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 임대차보증금 합계 29,271,000,000원을 교부받았다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 J, U, V의 각 법정진술 1. W, X, Y, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, O, F, AB, D, E, AI, AJ, AK, B, AL, AM, AN, AO, AP, AQ, AM, AR, AS, AT, AU, AV, AW, AX, AY, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, BF, BG, BH, BI, BJ, BK, BL, BM, BN, BO, BP, BQ에 대한 각 경찰 진술조서 1. BR의 진술서 1. 각 피해진술청취(BS, BT, BU, BV, BW, BX, BY) 1. 수사보고서(참고인 BZ 전화진술 청취 보고), 수사보고서(참고인 E 전화진술 청취 보고) 1. A 수익 관련 거래내역, 리베이트 배분 관련 거래내역, 수사보고서(A 범행물건 특정 및 관련 자금흐름 분석), 전세보증금 자금 분석 보고서 1. 각 등기사항전부증명서, 각 임대차계약서, 각 입금증, 각 계좌거래내역 1. 수사보고서(임차인 W 제출 A과의 전화통화 녹취파일), 수사보고서(A 계좌 현황 및 잔고 분석), 신용평가정보 조회, 압류물건 내역, 체납 상세 내역 피고인 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장의 요지 피고인은 J의 범행을 몰랐고, 공소사실과 같이 피해자들을 기망하여 전세보증금 상당액을 편취하려는 고의가 없었다. 2. 관련 법리 사기죄의 요건인 기망행위는 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적·소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하게 하는 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다. 따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 등 참조). 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수밖에 없다. 미필적 고의에 의하여도 사기죄는 성립되는 것인데, 범죄구성요건의 주관적 요소로서 미필적 고의라 함은 범죄사실의 발생가능성을 불확실한 것으로 표상하면서 이를 용인하고 있는 경우를 말하고, 그 행위자가 범죄사실이 발생할 가능성을 용인하고 있었는지의 여부는 행위자의 진술에 의존하지 아니하고, 외부에 나타난 행위의 형태와 행위의 상황 등 구체적인 사정을 기초로 하여 일반인이라면 당해 범죄사실이 발생할 가능성을 어떻게 평가할 것인가를 고려하면서 행위자의 입장에서 그 심리상태를 추인하여야 한다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2007도1214 판결 등 참조). 3. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 피고인은 J와 공모하여 자기자본 없이 임대차보증금반환채무의 인수만으로 임대주택의 소유권을 취득하는 이른바 ‘무자본 갭투자’의 방식으로 부동산을 매수하면서, 임대차계약기간이 종료된 이후 피해자들에게 임대차보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었음에도 임대차계약기간이 종료된 이후 임대차보증금을 제대로 반환하여 줄 것처럼 피해자들에게 위와 같은 사정을 전혀 고지하지 아니한 채 피해자들로부터 임대차보증금 상당액을 편취한 사실을 인정할 수 있고, 당시 피고인의 편취의 범의도 넉넉히 인정할 수 있다. 피고인의 주장을 받아들이지 않는다. 가. 피고인은 약 1년 남짓한 단기간에 이 사건 범죄일람표에 기재된 부동산 106채(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)를 포함하여 300여 채에 달하는 부동산을 이른바 ‘동시진행’의 방식으로 매수하였는데, 이는 모두 J의 소개에 의한 것이다. 나. 피고인은 이 사건 부동산의 매수를 시작하기 전 신용불량자였는데, J의 배우자로부터 2,300만 원 가량을 빌려 신용을 회복한 뒤 임대사업을 시작하였다. 이는 임대인인 피고인의 신용도가 떨어지는 경우 임차인들이 임대차보증보험을 가입할 수 없게 되는 문제가 발생하기 때문이었던 것으로 보이는데, 피고인은 그렇게 신용도를 회복하고도 2022. 12. 27.부터 다시 연체를 일으키기 시작하여 2023. 5. 15.자 기준으로는 신용등급이 최하단으로 떨어질 정도로 위태로운 재정상태에 있었다. 피고인은 특별한 재산이 없고, 피고인의 계좌에서도 이 사건 부동산과 관련된 보증금 등을 제외하면 월급 등 기타 소득에 의한 유의미한 현금흐름이 전혀 발견되지 않았다. 다. 피고인이 이 사건 부동산의 매수를 시작한 시기는 이미 다주택자가 새로 취득하는 주택에 대한 종합부동산세의 합산과세, 양도소득세의 중과, 공정시장가액 비율의 상향 및 종합부동산세 중과세율 및 취득세율에 대한 큰 폭의 인상과 관련된 정책이 시행된 이후이므로, 피고인이 대규모의 무자본 갭투자를 지속할 경우 막대한 세금 부담 문제에 직면할 수밖에 없고, 피고인도 이를 인식하고 있었다. 라. 또한 피고인은 이 사건 부동산들을 매수하면서 취등록세나 중개수수료, 법무사비용 등 통상 매수인이 부담해야 하는 비용도 전혀 부담하지 않았고, 오히려 이 사건 부동산에 대하여 지급된 전세보증금 중 일부에서 세금 등에 보태 쓰라는 명목으로 리베이트를 받았다. 피고인은 수백 채에 달하는 건물에 대한 임대차계약의 당사자가 되었음에도 임대차 목적물과 관련된 민원사항은 J와 그의 직원들이 처리하였고, 이 사건 부동산 중 일부는 매매 및 임대차 계약의 체결까지도 대리인이 처리하였는데, 일부는 피고인은 물론 대리인조차 물건의 현황을 살펴보지도 않고 계약한 것으로 보인다. 또한 피고인은 동시진행으로 부동산을 매매하면서 매매가가 전세가보다 조금 높은 것으로 보이게 하기 위해 가장거래를 하기도 하였고, 동시진행인 것이 서류상 바로 발각되지 않도록 하기 위하여 전세자금일자와 매매일자를 차이나게 하기도 하였다. 이는 정상적인 부동산임대업을 운영하기 위한 모습으로 보기 어렵다. 마. 피고인처럼 ‘무자본 갭투자’의 방식으로 별도의 자기자본 없이 수백 채에 달하는 주택을 매수하는 경우, 분기별·연도별로 적게는 수십억 원에서 많게는 수백억 원의 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하게 되므로, 임대차기간이 종료되는 시점에 임대차보증금을 정상적으로 반환하지 못할 위험이 통상적인 임대차의 경우와 비교하여 크게 증가하게 된다. 특히 신축빌라의 경우 아파트와는 달리 정확한 시세를 확인하는 것이 어려울 뿐만 아니라, 피고인의 매도 희망 시점에 매매거래가 성사된다는 보장도 없고, 매매과정에서 발생하는 부동산중개수수료, 양도소득세 등의 비용뿐만 아니라 의무임대기간 중 임대주택을 처분할 경우 과태료까지 부과받게 된다. 더욱이 수백 채에 달하는 주택 보유로 거액의 종합부동산세가 부과되고 피고인의 자력으로 이를 납부하지 못할 경우 소유 부동산이 모두 압류되어 이를 매도하거나 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 것이 사실상 불가능해지기 때문에 임차인들에게 임대차보증금을 정상적으로 반환하지 못하는 결과가 발생하게 되는 것은 너무도 자명하다. 바. 피고인은 J의 말을 듣고 ‘임차인의 전세보증금은 다른 세입자로부터 받아서 반환하거나 그러지 못하면 전세보증보험을 통하여 반환하면 되고, 세금이 부과되더라도 보증금 인상분 또는 주택가격의 상승분을 통하여 처리할 수 있다’고 믿고 임대사업을 하였다는 취지로 주장하였다. 그러나 이러한 피고인의 진술 그 자체로 적어도 미필적으로나마 이 사건 부동산을 임대할 당시부터 임차인에게 임대차보증금을 정상적으로 반환하지 못할 수도 있음을 인식하고 인용하였다고 볼 수 밖에 없으며, 실제 부동산의 가치에 비해 높게 책정된 매매대금에 육박하는 전세보증금, 피고인 등에게 기지급된 리베이트 명목의 금원, 피고인에게 부과될 세금과 부동산중개수수료 등 기타 거래비용을 상정해보면 이 사건 부동산의 가격이 짧은 기간 상당히 많이 상승하여야만 피고인의 임대사업이 지속될 수 있을 것이므로, 이러한 사업 계획이 정상적인 것이라고 보기는 어렵다. 사. 주택 임차인에게는 임대차계약이 종료된 때 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이고 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 임대차계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이다. 주택 임대차계약을 체결하는 임차인은 임대인에게 임대차보증금을 반환할 의사와 능력이 있음을 신뢰하여 계약을 체결하게 되는데, 여기서 임대차보증금의 반환은 당연히 임대인의 임의적인 반환을 뜻한다. 임차인들이 임대차보증보험을 통하거나 경공매절차를 통하여 임대차보증금을 반환받는 것은 위와 같은 임의적인 반환이 불가능하게 된 경우 취하는 수단일 뿐이고, 이는 절차적으로도 번거로울 뿐만 아니라, 최종적으로 보증금을 반환받기까지의 시간적, 경제적 고통을 수반한다는 점에서 통상적인 임차인이라면 위와 같은 경우까지 상정하여 임대차계약을 체결하지는 않는다. 전세대출을 받은 임차인의 경우는 더욱 그러하다. 아. 나아가 임차주택의 양수에 따라 임대인의 지위 승계가 있는 경우 임대인의 자력유무는 승계되는 그 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 것인지 등을 결정하는 데도 영향을 미치는 요소이다. 따라서 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하지 않도록 하는 것이다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 참조). 자. 이 사건 부동산은 주로 신축 빌라와 오피스텔로 이루어져 있는데, 아파트와는 달리 실제 거래량이 부족하고 유사 물건의 수 또한 많지 않아서 객관적인 시세나 전세가격이 형성되지 않은 상태였다. 피해자들은 주거 목적으로 이 사건 부동산을 임차하였는데, 부동산거래 등에 대한 지식 내지 경험, 그리고 자료 부족으로 시세나 전세 가격 등을 정확하게 파악하지 못한 채 주로 피고인이나 J 및 다른 부동산의 직원들을 통하여 매매대금과 비슷한 임대차보증금을 지급하고 이 사건 부동산을 임차하였다. 이와 같은 상황에서, 피고인은 무자본 갭투자 방식으로 이 사건 부동산을 매수하여 임대인의 지위를 승계하였음에도 그 과정에서 피해자들에게 ‘임대차목적물의 실질적인 가치가 임대차보증금보다 낮다’는 사정이나 ‘부동산 시세나 전세가가 계속 상승하지 않는다면 비슷한 시기에 임대차기간이 만료되는 다수의 부동산에 대하여 정상적으로 임대차보증금을 반환하기 어려울 수 있다’는 사정을 알리지 아니하였다. 차. 피해자들은 모두 ‘피고인이 자기 자본 없이 자신의 임대차보증금으로만 부동산을 분양받았다는 사실’, ‘피고인이 무자본 갭투자 방식으로 수백 채의 부동산을 소유하고 있는 임대사업자라는 사실’, ‘자신이 지급한 임대차보증금 중 일부가 분양대행업자, 부동산중개업자, 피고인 등에 대한 리베이트로 사용된다는 사실’을 고지받지 못하였고, 위와 같은 사정을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라는 취지로 진술하였으며, 실제로 피해자들이 위와 같은 사정을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않았거나 적어도 같은 조건으로 임대차계약을 체결하지는 않았을 것임이 경험칙상 명백하다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항, 제30조, 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 배상신청 각하 각 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제3항 제3호, 제32조 제1항 제3호, 제2항(피고인의 배상책임 범위가 명백하지 않음) 양형의 이유 이 사건과 같은 전세사기 범행은 경제적 기반이 취약한 임차인들의 거의 전 재산 내지 금융기관의 대출로 마련한 임대차보증금을 이익 추구의 수단으로 삼아 그들의 생활기반을 흔들고, 주택시장의 건전한 거래질서를 교란하는 것이다. 특히 이 사건은 피해자가 100명을 넘는 다수이고 편취금액도 합계 292억 원을 넘는 다액으로 피해 규모가 크다. 피해자들이 피고인의 엄벌을 탄원하고 있고, 피고인은 사기 범행으로 처벌받은 전력이 있음에도 다시 이 사건 범행을 저질렀다. 이러한 불리한 정상을 고려하면, 피고인을 엄히 처벌할 필요가 있다. 일부 피해자들이 주택도시보증공사 등 보증기관으로부터 보증금을 반환받은 것으로 보이고 나머지 피해자들에 대하여도 그러한 절차가 진행될 가능성이 있지만, 결국 피고인이 보증기관에 대한 구상책임을 이행하지 못하는 한 이는 공적 자금이 투입된 주택도시보증공사 등 보증기관에 손해를 전가하는 것에 불과하여 이를 피고인에게 유리한 정상으로 고려하기는 어렵다. 다만 피고인이 사실관계를 대체로 인정하며, 피해자들이 보증보험을 통하여 피해를 전보받는 절차에 협력한 건도 있는 등 나름대로 반성하는 모습을 보이고 있는 점, 징역형의 실형으로 처벌받은 전력은 없는 점, 전세사기의 특성상 편취액 전체가 최종적인 경제적 피해로 확정되는 것은 아니며 편취액 중 일부는 피해자들이나 주택도시보증공사의 강제경매 등의 절차를 통해 회복할 수 있는 가능성이 있는 점을 일부나마 유리한 정상으로 참작하고, 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행의 경위, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 양형요소를 고려하여 주문과 같이 형을 정한다.