전주지방법원정읍지원-2021고단499

범 죄 사 실 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못하고, 누구든지 이에 위반하여 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아서는 아니 된다. 1. 피고인들의 농지법위반 피고인들은 농업경영 의사 없이 시세 차익을 얻을 목적으로 법인 명의로 농지를 취득한 후 제3자에게 매도하기로 공모하였다. 피고인들은 2018. 4. 9.경 전북 부안군 C에 있는 D사무소에서, 실제 농업경영을 하고 있지 아니한 농업회사법인 유한회사 E 명의로 부안군 F 전 768㎡에 대한 농지취득자격증명을 신청하면서 농지취득자격증명신청서의 ‘취득목적’에 ‘농업경영’을 기재하고농업경영계획서의 ‘취득농지의 농업경영에 필요한 노동력 확보방안’에 ‘자기노동력’을 기재한 다음 이를 위 면사무소 담당 공무원에게 제출하여 농지취득자격증명을 발급받은 것을 비롯하여 위 일시경부터 2019. 10. 29.경까지 별지 범죄일람표1 기재와 같이 총 11회에 걸쳐 거짓으로 농지취득자격증명을 발급받았다. 2. 피고인 B의 농지법위반 피고인은 2019. 11. 21.경 전북 부안군 G에 있는 H사무소에서, 실제 농업경영을 하고 있지 아니한 농업회사법인 유한회사 I 명의로 부안군 J 전 1,280제곱미터, K 답 1,689제곱미터에 대한 농지취득자격증명을 신청하면서 농지취득자격증명신청서의 '취득목적'에 '농업경영'을 기재하고, 농업경영계획서의 '취득농지의 농업경영에 필요한 노동력 확보방안'에 '자기 노동력'을 기재한 다음 이를 위 면사무소 담당 공무원에게 제출하여 농지취득자격증명을 발급받은 것을 비롯하여 위 일시경부터 2020. 11. 6.경까지 별지 범죄일람표2 기재와 같이 총 12회에 걸쳐 거짓으로 농지취득자격증명을 발급받았다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 법정진술 1. N에 대한 경찰 진술조서 1. O면장이 작성한 고발장 1. N이 작성한 진술서 1. 수사보고(A 영농경영 확인), 수사보고(농지취득자격증명서 발급내역 추가 제출 보고), 수사보고(피의자 농지 매수 및 매도 현황 보고), 수사보고(E 명의로 매매한 토지 추가 제출 보고) 1. 각 수사협조 의뢰자료 제출(농지취득자격증명서 발급내역 등) 1. 농지취득자격증명신청서(증거목록 41번) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 가. 피고인 A: 각 구 농지법(2018. 12. 24. 법률 제16073호로 개정되기 전의 것) 제 59조 제1호, 제6조, 제8조 제1항, 형법 제30조(범죄일람표1 순번 1 내지 8번 기재 각 농지법위반의 점, 징역형 선택), 각 구 농지법(2021. 8. 17. 법률 제18401호로 개정되기전의 것) 제58조 제1호, 제6조, 제8조 제1항, 형법 제30조(범죄일람표1 순번 9 내지 11번 기재 각 농지법위반의 점, 징역형 선택) 나. 피고인 B: 각 구 농지법(2018. 12. 24. 법률 제16073호로 개정되기 전의 것) 제59조 제1호, 제6조, 제8조 제1항, 형법 제30조(범죄일람표1 순번 1 내지 8번 기재 각 농지법위반의 점, 징역형 선택), 각 구 농지법(2021. 8. 17. 법률 제18401호로 개정되기전의 것) 제58조 제1호, 제6조, 제8조 제1항, 형법 제30조(범죄일람표1 순번 9 내지 11번 기재 각 농지법위반의 점, 징역형 선택), 각 구 농지법(2021. 8. 17. 법률 제18401호로 개정되기 전의 것) 제58조 제1호, 제6조, 제8조 제1항(범죄일람표2 기재 각 농지법위반의 점, 징역형 선택) 1. 경합범가중 피고인들: 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조(형과 범정이 가장 무거운범죄일람표1 순번 11번 기재 농지법위반죄에 정한 형에 경합범가중) 양형의 이유 피고인들이 자신의 잘못을 인정하는 점, 피고인 A은 형사처벌을 받은 전력이 없고, 피고인 B은 다른 범죄로 벌금형을 4회 받은 것 외에는 형사처벌을 받은 전력이 없는 점은 유리한 정상이다. 그러나 이 사건 범행은 피고인들이 농업을 경영할 의사 없이 허위의 농지취득자격증명을 발급받아 피고인들이 대표로 있는 농업회사법인 명의로 농지를 취득한 것으로서 범행의 계획성, 취득한 농지의 면적과 횟수에 비추어 볼 때 죄질이 상당히 불량하다. 피고인들은 위와 같이 취득한 농지를 전매하여 수억 원이 넘는 차익을 얻기도 하였다. 피고인들은 공인중개사로서 근무하면서 중개의뢰인으로부터 농지를 취득하거나, 중개의뢰인에게 위와 같이 취득한 농지를 매도하기도 하였는바, 비난가능성이 크다. 이러한 불리한 정상을 고려하면, 피고인들에게 실형을 선고하여 엄중하게 처벌할 필요가 있다. 다만, 피고인들이 불구속 상태에서 성실하게 출석한 점을 고려하여 법정에서 구속하지는 않는다. 위와 같은 정상 및 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행의 수단 및 결과, 범행 후의 정황 등 여러 양형조건을 고려하여 주문과 같이 형을 정한다. 무죄 부분 (피고인들의 각 공인중개사법위반의 점) 1. 공소사실의 요지 개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니 된다. 가. 피고인 A 피고인은 전북 부안군 P에 있는 'Q'를 운영하는 개업공인중개사이고, 농업회사법인 유한회사 E의 대표이사인 자이다. 피고인은 2019. 9. 3.경 위 사무소에서, 부안군 R 전 1,190㎡에 대하여 매수인 S와 피고인이 직접매매계약을 체결하면서 매도인 란에 피고인이 대표이사로 있는 농업회사 법인 유한회사 E을 기재하여 위 회사 명의로 매매계약서를 작성하는 방법으로 중개의뢰인과 직접거래를 한 것을 비롯하여 위 일시경부터 2019. 10. 22.경까지 별지 범죄일람표3 기재와 같이 총 3회에 걸쳐 중개의뢰인과 직접 거래를 하였다. 나. 피고인 B 피고인은 전북 부안군 T에 있는 'U'의 개업공인중개사이고 농업회사법인 유한회사 I의 대표이사인 자이다. 피고인은 2019. 11. 17.경 위 사무소에서, 부안군 K 답 1,689㎡ 외 1필지에 대하여 매도인 V와 피고인이 직접 매매계약을 체결하면서 매수인 란에 피고인이 대표이사로 있는 농업회사법인 유한회사 I을 기재하여 위 회사 명의로 매매계약서를 작성하는 방법으로 중개의뢰인과 직접 거래를 한 것을 비롯하여 위 일시경부터 2020. 6. 12.경까지 별지 범죄일람표4 기재와 같이 총 5회에 걸쳐 중개의뢰인과 직접 거래를 하였다. 2. 피고인들의 주장 요지 피고인들은 본인들의 소유가 아닌 법인 명의로 각 토지를 거래하였으므로 공인중개사법에 따라 금지되는 직접거래에 해당하지 않는다. 설령 직접거래에 해당한다고 하더라도, 피고인들은 국토교통부의 유권해석을 신뢰하여 거래한 것이므로 형법 제16조에 따라 죄가 되지 않는다고 오인함에 있어 정당한 이유가 있는 경우에 해당한다. 3. 판단 가. 관련 법리 등 1) 관련 판례 가) 죄형법정주의는 국가형벌권의 자의적인 행사로부터 개인의 자유와 권리를 보호하기 위하여 범죄와 형벌을 법률로 정할 것을 요구한다. 그러한 취지에 비추어 보면 형벌법규의 해석은 엄격하여야 하고, 명문의 형벌법규의 의미를 피고인에게 불리한방향으로 함부로 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2011도15097 판결 등 참조). 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는엄격하게 해석·적용하여야 하고 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석해서는 안 되며, 그 입법 취지와 목적 등을 고려한 목적론적 해석이 전적으로 배제되는 것은 아니라고 하더라도 그 해석이 문언의 통상적인 의미를 벗어나서는 안 된다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2011두3388 판결 등 참조). 나) 부동산중개업법 제15조 제5호는 중개인이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하고 있는바, 중개인에 대하여 이 규정을 적용하기 위해서는 먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야만 하고, 위 규정에서 금지하고 있는 '직접거래'란 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다(대법원 2005. 10. 14. 선고 2005도4494 판결 등 참조). 부동산중개업법이 제15조 제5호에서 중개업자 등이 “중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위”를 하지 못하도록 금지한 취지는 이를 허용할 경우 중개업자 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용함으로써 중개의뢰인의 이익을 해하는 일이 없도록 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다(대법원 1990. 11. 9. 선고 90도1872 판결 참조). 2) 공인중개사법의 내용 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 제36조(자격의 정지) 시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다. 7. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제38조(등록의 취소) 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제48조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 3. 제33조제1항제5호부터 제9호까지의 규정을 위반한 자 나. 공인중개사가 자신이 대표로 있는 회사와 다른 사람 사이에 매매계약을 체결하는 것이 직접거래에 해당하는지 여부 1) 형벌법규 해석의 원칙 공인중개사법 제48조 제3호는 개업공인중개사등이 같은 법 제33조 제1항 제6호를 위반하여 중개의뢰인과 직접 거래를 한 경우를 형사처벌하도록 정하고 있고, 같은 법 제36조, 제38조에 의하면 위와 같은 경우에 공인중개사의 자격을 정지하거나 중개사무소의 등록을 취소할 수 있도록 정하고 있다. 따라서 공인중개사법 제33조 제1항 제5호는 형벌법규인 동시에 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규이므로, 엄격하게 해석하여야 하고, 피고인에게 불리하게 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다. 2) 관련 사안에서 대법원 판례의 태도 대법원은 위 가. 1) 나)항 기재 법리를 바탕으로, 피고인이 남편과 함께 거주할 아파트에 관하여 남편 명의로 임차하기로 하는 전세계약을 체결하고 실제로 거주한 사안, 피고인이 남편과 공동소유한 부동산을 매도하기로 하고 다른 공인중개사에게 부탁하여 매매계약서를 작성하게 한 사안, 피고인이 소유하는 부동산을 매도하기로 하고 다른 공인중개사에게 부탁하여 매매계약서를 작성한 사안, 피고인이 부동산을 피고인의 아들 이름으로 취득하였으나 피고인이 직접 계약금을 지급하고 매매계약 체결 이후 다른 곳에 매도의뢰를 한 사안 등에서 공인중개사법상 ‘직접거래’에 해당한다고 보았고, 이 사건과 같이 피고인이 대표로 있는 법인 또는 회사 명의로 거래한 경우에 관하여 판단한 사안은 아직 찾기 어렵다. 위 사안들 중 피고인 본인이 단독소유 또는 공동소유하는 등 피고인이 소유하고 있는 부동산을 매도한 경우(, 사안의 경우)에는 자신이 소유한 부동산에 관하여 자신 명의로 매매계약을 체결하는 것으로서 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매의 직접 상대방이 되는 경우라 볼 수 있으므로, 직접거래에 해당한다는 것에 큰 의문이 없다. 나아가 피고인의 남편 명의로 아파트에 관한 전세계약을 체결하고 임차하여 피고인도 함께 거주한 사안( 사안)의 경우에는 부부관계는 경제적 공동체라고 볼 수 있고, 피고인도 위와 같은 전세계약에 따른 권리를 향유하였다고 볼 수 있는 점에 비추어 보면, 직접거래에 해당한다는 판단을 수긍할 수 있다. 한편, 피고인이 직접 계약금을 지급하고 전매 의뢰를 하면서 계약상 명의자만을 아들 명의로 한 사안( 사안)의 경우에는, 피고인이 직접 매매계약에서 가격을 낮추도록 협상하고, 직접 계약금과 중도금 명목으로 돈을 지급하였으며, 다른 곳에 매도를 의뢰한 점에 비추어 보면, 매매계약서상 기재된 매수인인 피고인의 아들은 피고인이 단지 명의를 빌린 것에 불과하고, 매매로 인한 권리의 득실변경은 피고인에게 귀속할 의사로 피고인이 매매계약의 직접 상대방이 되는 경우에 해당한다고 한 것으로 보인다. 3) 법인의 대표로 취득한 경우도 직접거래에 해당한다고 볼 수 있는지 검사는 위 2)항의 사안의 경우와 같이, 공인중개사인 피고인들이 자신들이 대표로 있는 법인의 명의로 부동산을 거래한 경우에도 법인이 실질적으로 1인 회사에 해당한다면 법인이 아닌 피고인들이 부동산에 대한 권리의 득실변경 효과의 직접 상대방으로 봐야 할 특별한 사정이 있다고 주장하는 것으로 보인다. 그러나 주식회사의 주식이 사실상 1인의 주주에 귀속하는 1인회사의 경우에도 회사와 주주는 별개의 인격체로서, 1인회사의 재산이 곧바로 1인주주의 소유라고 할 수 없다(대법원 2011. 3. 10. 선고 2008도6335 판결, 대법원 2018. 4. 12. 선고 2013도6962 판결 등 참조)는 것이 대법원의 확립된 판례이다. 대법원은 위와 같은 법리를 근거로, 1인 회사의 경우에도 배임죄와 횡령죄, 양벌규정 등의 성립을 인정하였다. 나아가 법인격 부인 여부에 따라 횡령죄의 성립이 좌우되는 것은 아니라고 판시한 바도 있다(대법원 2019. 12. 24. 선고 2019도9773 판결 참조). 법인과 주주 내지 대표자는 별개의 인격체이고, 공인중개사가 법인을 대표하여 매매계약 등을 체결한다고 하더라도, 법률효과는 법인에게 귀속될 뿐이고 대표자 개인에게 귀속되는 것이 아니다. 법인이 그 명의로 소유하고 있는 부동산을 매도할 경우, 법인이 부동산의 소유권을 상실하게 되는 대신 매매대금을 취득하고, 법인이 그 명의로 부동산을 취득할 경우에는 법인이 매매대금을 지급할 의무를 부담하는 대신 법인이 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 위와 같이 매매계약에 따른 법률효과는 법인에게 귀속되는 것이고, 대표자에게 귀속되는 것이 아니며, 대표자의 의사도 법인 명의로 부동산의 매매에 따른 득실변경을 법인에게 귀속하려는 의사임이 분명하다. 특히 이 사 건과 같이 자연인인 대표자가 농지를 취득할 수 없어 농업회사법인이 취득하도록 하는 경우에는 위와 같은 농지매매의 법률효과를 농업회사법인에게 귀속하려는 의사임이 더욱 명백하고, 따라서 실질적인 계약의 당사자도 대표 개인이 아닌 법인이라고 보아야 할 것이며, 대표 개인이 실질적인 계약의 당사자라고 볼 근거는 부족하다. 한편, 대법원이 법인격부인론을 적용하면서 ‘법인격 형해화’ 또는 ‘법인격 남용’이라고 볼 수 있는 경우에 법인격의 배후에 있는 배후자에게 책임을 물을 수 있다고 판시한 바 있으나, 이는 엄격한 요건 하에 배후자에게 민사책임을 물을 수 있다는 법리이다. 법인 명의로 매매계약 등이 체결되어서 권리의 득실변경은 법인에게 귀속됨에도, 위와 같은 법인격부인론을 전제로 법인 명의로 취득한 것이 실질적으로 대표인 자연인 명의로 취득한 것이므로 공인중개사법상 직접거래에 해당한다고 보는 것은 피고인에게 불리한 확장해석 또는 유추해석에 해당한다고 볼 수 있다. 공인중개사가 자신이 대표로 있는 회사 명의로 중개의뢰인과 거래하는 경우에도 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용함으로써 중개의뢰인의 이익을 해하는 일이 있을 수 있고, 이러한 행위를 처벌할 필요성이 있다는 점은 부인할 수 없다. 그러나 위에서 본 바와 같이 법인과 대표자의 법인격을 구별하는 확립된 법리, 국토교통부에서도 공인중개사가 대표로 있는 법인 명의로 부동산의 중개거래를 하는 것이 직접거래에 해당하지 않는다고 유권해석을 하여 온 점 등에 비추어 보면, 위와 같이 공인중개사가 대표로 있는 회사 명의로 거래하는 경우를 처벌하는 조항을 신설하는 것은 별론으로 하고, 공인중개사법상 직접거래에 해당한다고 해석할 수는 없다(나아가 이 사건과 같이 부동산의 취득 요건을 제한하는 농지법 등 관련 법령의 적용을 회피하기 위해 법인 명의로 취득하는 경우에는 농지법 등 해당 법령의 처벌조항으로 처벌할 수도 있다). 다. 이 사건의 경우 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 피고인 A은 농지를 매매하여 얻을 시세차익을 목적으로 농업회사법인 유한회사 E을 설립하였고, 피고인 B은 마트유통업을 하려고 농업회사법인 유한회사 I을 설립한 사실, 피고인들은 위 각 법인 명의로 농업사업 등을 시행하였거나 이로 인하여 매출이 발생한 사실이 없고, 법인 소유의 재산으로는 부동산이 있을 뿐 기계나 장비는 없으며, 직원도 없는 사실, 피고인들이 각 법인을 실질적으로 지배하였던 사실은 각 인정된다. 그러나 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 피고인들은 각 농업회사법인의 대표자로서 부동산을 매도하거나 매수하는 계약을 체결하였고, 부동산 소유권의 득실변경은 각 농업회사법인 앞으로 이루어진 점, 농업회사법인 유한회사 I의 경우에는 최초 설립할 때에 피고인 B뿐만 아니라 W가 부담한 2억 5,000만 원이 함께 자본금에 투입되었고, 마트 유통업을 하기 위해 취득한 토지도 있었는데, 위와 같은 토지는 농지법을 위반하여 취득한 것은 아닌 점, 농업회사법인 유한회사 E의 경우에는 피고인 A의 아버지가 경작할 목적으로 8,000만 원을 투입하여 법인 명의로 1억 7,000만 원의 농지를 구매한 점, 위와 같이 각 농업회사법인 명의로 각 농지법위반 범행에 기재된 부동산 외에도 별개의 원인으로 취득한 부동산이 있었던 점을 종합하면, 피고인들과 별개의 법인격인 각 농업회사법인을 매매계약의 당사자로 하는 매매계약을 체결한 행위가 공인중개사법상 금지되는 중개의뢰인과의 직접거래에 해당한다고 할 수 없다. 4. 결론 그렇다면, 이 부분 각 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.