대구지방법원서부지원-2017고단3068

공 소 사 실 [2017고단3068] 피고인 A은 대구시 수성구 C에서, 부동산을 법인 명의로 매수한 후 불특정 다수인에게 전화하여 차액을 남기고 매도하는 방식으로 영업하는 일명 ‘기획부동산업체’인 농업회사법인 ㈜D(이하 ‘이 사건 회사’라 함)의 대표이사로 피고인 B는 이 사건 회사의 전무로 각각 근무하면서, 위 회사의 텔레마케터로 근무하고 있던 피해자 E에게 제주도 부동산의 가치 및 용도 등을 속인 채 지속적으로 교육을 실시하면서 불특정 다수인에게 홍보하도록 하였고, 피해자에게도 같은 방법으로 속이고 제주도 부동산을 매도할 것을 공모하였다. 1. 2016. 8. 12.자 범행 피고인들은 2016. 8. 12.경 이 사건 회사 사무실에서, 피고인 A은 피해자에게 “제주시 F 중 126평 과수원 농지를 구입하면 2016. 9.말경까지 농지가 대지로 용도변경 되어 시세 차익을 얻을 수가 있다”라고 속이고, 피고인 B도 피해자에게 “제주시 F 중 126평 과수원 농지를 구입하여 대지화하면 땅값이 많이 오른다”라고 거짓말하였다. 그러나 사실은 당시 피고인들은 위 제주시 F 부동산(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)은 지목이 과수원으로 되어 있어 제주도 자치조례 상 1년 이상 자경을 하였거나, 농지취득 당시 제출한 농업경영계획서 내용을 이행한 경우 등에만 제주도지사가 대지로 전용허가를 해줄 수 있으나 그러한 요건이 되지 않아 대지로 용도변경이 되지 않고, 또한 제주도 자치조례상 피고인들이 임의로 작성한 분할 도면과 같이 분할을 할 수가 없었고, 신속히 피해자에게 매도하여 그 시세 차익을 취득할 의사였기 때문에 피해자에게 위 토지를 매도하더라도 시세 차익을 얻어 돈을 벌수 있게 해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 이에 속은 피해자로부터 매매대금 명목으로 2016. 8. 1. 3,000,000원, 2016. 8. 12. 15,985,500원, 2016. 8. 19. 173,869,500원 등 총 192,855,000원을 교부받고, 매매대금 전액 입금시 3% 할인 특약에 따라 2016. 8. 24. 피해자에게 5,594,720원을 반납해주어 합계 187,260,280원을 편취하였다. 2. 2016. 9. 2.자 범행 그리고 피고인들은 2016. 9. 2.경 위 사무실에서, 피해자에게 “제주시에서 위 땅의 도로 폭을 6m에서 8m로 변경하였기 때문에 추가된 도로 폭 21평을 추가로 구입하라 그러면 대지화해서 돈을 많이 벌수 있다”라는 취지로 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 당시 피고인들은 위 1항과 같이 위 부동산의 지목을 변경하거나 분할하여 수익을 내게 해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 이에 속은 피해자로부터 추가 매매대금 명목으로 2016. 8. 23. 2,000,000원, 2016. 9. 4. 24,102,700원을 교부받아 합계 26,102,700원을 편취하였다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자를 속이고 총 213,362,980원을 교부받아 편취하였다. [2018고단380] 피고인 A은 대구시 수성구 C에서 부동산을 법인 명의로 매수한 후 불특정 다수인에게 전화하여 차액을 남기고 매도하는 방식으로 영업하는 일명 ‘기획부동산업체’인 농업회사법인 이 사건 회사의 대표이사로, 피고인 B는 위 회사의 전무로 각각 근무하였다. 피고인들은 2016. 8. 22.경 이 사건 회사 사무실에서 피해자 G에게 “이 사건 토지의 현재 지목은 과수원인데 위 토지 중 323평을 구입하면 2016. 9. 하순경까지 대지로 지목 변경을 해주고, 분할등기도 해주겠다.”라고 말하였다. 그러나 사실은 위 토지를 분할하기 위해서는 제주특별자치도 조례상 1년 이상 자경을 하였거나, 농지취득 당시 제출한 농업경영계획서 내용을 이행한 경우 등에만 제주도지사가 대지로 전용허가를 해줄 수 있으나 그러한 요건이 되지 않아 대지로 용도변경이 되지 않았고, 또한 제주특별자치도 조례상 피고인들이 임의로 작성한 분할 도면과 같이 분할을 할 수가 없었으며, 피고인들은 이를 잘 알고 있었기 때문에 2016. 9. 하순경까지 피해자가 매수한 위 토지 중 일부의 지목을 변경해주고 분할등기를 해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2016. 8. 22. 계약금 명목으로 45,000,000만원, 같은 달 30. 잔금 명목으로 404,400,000원 등 합계 449,400,000원을 교부받아 편취하였다. 피고인들과 변호인의 주장 및 이에 대한 판단 1. 주장의 요지 피고인들은, 제주특별자치도 농지관리 조례상 농지(과수원) 취득 후 1년 이상 자경을 하지 아니하면 농지 전용허가를 득할 수 없다는 사실을 이 사건 공소사실 기재 일시경에는 전혀 알지 못하였고, 그 이후에야 이 사건 토지와 같은 토지의 경우 취득 후 1년 이상 자경을 해야 농지전용허가를 받을 수 있다는 사실을 비로소 확인하게 되었으며, 이 사건 공소사실 기재 일시경에는 분할도와 같이 분할이 가능한 상태였을 뿐 아니라 설령 분할이 불가능하다고 하더라도 피고인들은 그러한 점을 전혀 알지 못하였으므로, 피고인들의 기망행위 내지 기망의 고의가 없다고 주장한다. 2. 판단 가. 관련 법리 민사상 계약관계에 있어 계약 이행가능성의 장애사유가 있는 경우 그러한 이행가능성의 장애사유가 존재한다는 점만 가지고서 바로 형사상 사기죄를 구성하는 편취의 범의를 바로 인정할 수는 없고, 피고인이 그러한 장애사유가 존재한다는 점을 인식하면서도 이러한 사실을 숨긴 채 피해자들에게 고지하지 아니하지 아니한 경우 편취의 범의를 인정할 수 있을 것이다. 또한, 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 환경, 범행의 경위와 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수밖에 없고, 한편 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가지게 하는 증명력을 가진 증거에 의하여야 하므로, 그와 같은 증거가 없다면 설령 피고인에게 유죄의 의심이 간다고 하더라도 피고인의 이익으로 판단할 수밖에 없으며, 이는 사기죄의 주관적 요소인 범의를 인정함에 있어서도 마찬가지이다(대법원 2005. 10. 14. 선고 2005도12 판결 등 참조). 나. 1년 이상 자경 요건에 관한 피고인들의 고의 여부에 관한 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들을 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 여러 사정에, 이 사건 토지와 관련한 각 매매계약의 체결 상황, 그 이행 과정 등을 종합하면, 피고인들이 이 사건 공소사실 기재 각 거래 당시인 2016. 8월경 및 2016. 9월경에는 제주특별시 제주특별자치도 농지관리 조례상 농지(과수원) 취득 후 1년 이상 자경을 하지 아니하면 농지 전용허가를 득할 수 없다는 사실을 잘 알지 못하였을 가능성을 배제하기 어려운바, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인들이 이 사건 공소사실 기재 각 거래 당시 고소인들과의 계약상 이행가능성의 법적 장애사유(자경요건 관련)가 존재한다는 점을 인식하면서도 이를 숨긴 채 고소인들에게 이에 관하여 고지하지 아니하는 등 기망의 고의가 있었다는 점이 합리적 의심의 여지없는 정도로 인정된다고 할 수 없다. ‘농지 취득 후 1년 이상 자경을 하지 아니한 경우 등에는 농지 전용허가를 하여서는 아니된다’는 내용의 제주특별자치도 농지관리 조례 제2조 제5항(이하 ‘이 사건 조례 규정’이라 한다)은 2015. 10. 6. 제주특별자치도조례 제1423호로 개정되면서 신설되어 같은 날 시행된 것인데, 그 이전에는 조례상 농지 전용허가 관련 자경요건 규정이 존재하지 않았다. 피고인들이 운영하는 이 사건 회사는 위 신설된 이 사건 조례 규정이 시행된 후 1년이 지나지 아니한 2016. 6. 7. 이 사건 토지를 이전 소유자로부터 매수하였고, 2016. 8. 16. 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 피고인들은 수사기관에서 처음 조사를 받을 때부터 ‘제주도의 농지 관련 자치법규가 변경된 것을 잘 몰랐다. 문제가 발생한 후 나중에야 알게 되었다’라고 진술하였다. 이 사건 회사와 그 이전 소유자 사이의 이 사건 토지 거래에 관여한 H은 이 법정에서 ‘피고인 A의 부탁으로 이 사건 토지에 대하여 건축허가가 가능한지 여부를 건축사에게 2016. 8.경 문의하였고, 가능하다는 답변을 들어 이를 피고인 A에게 그 무렵 전달하였다. 건축사와 설계용역을 체결하고 그 후 (설계용역을) 거의 마무리할 무렵 이 사건 조례와 관련해서 알게 되었다. 제주도에 있는 공인중개사들도 이 사건 조례 규정이 신설되어 시행된 것을 당시 많이들 몰랐다’는 취지로 피고인들 변소에 부합하는 취지의 진술을 하였다. 이 사건 토지 지상의 건물 배치계획 내지 건축허가와 관련하여 검토를 하였던 I(건축사 J) 측에서는, ‘2016. 8.경 H을 통하여 위 토지에 관한 문의를 받은 것으로 기억하고, 2016. 9. 하순경에 이 사건 부동산을 취득한지 1년이 되지 않았다는 말을 H으로부터 들은 것으로 기억하고 있으며, 당시 1년 이상 자경요건이 충족되지 아니하여 농지전용허가를 득할 수 없다고 H에게 설명한 적이 있다’는 취지의 사실조회 회신을 이 법원에 제출한 바 있다. 위 회신은 피고인들의 변소 및 H의 증언내용과 부합한다. 이 사건 조례규정에서 정한 ‘1년 자경 요건’은 부동산 개발·투자 사업의 관점에서 볼 때 아주 장기간은 아니다. 피고인들이 위 ‘1년 자경 요건’의 존재를 계약체결 이전에 잘 알고 있었다면 이에 대하여 묵비할 경우 계약관계에서 발생할 수 있는 위험요소를 감수하고서 아주 장기간도 아닌 위 자경 요건에 대하여 굳이 다수의 매수인들에게 이를 감출 동기와 이유가 무엇인지 알기 어렵다. - 이에 대해 피고인 A은 수사기관에서 ‘정말 생각도 못했다. 알았더라면 매수자에게 설명하고 유치했을 것이다. 이 땅이 주변에도 개발이 다 되어 있고 개발이 안되는 땅이 아니다. 1년만 기다리면 되는 것이고 매수자를 유치하기 어려운 땅도 아니다. 정말 몰랐다’는 취지로 진술한 바 있다. - 이에 대해 K는 이 법정에 출석하여 ‘1년 자경 요건을 알았으면 굳이 피고인들이 자기들도 애먹을 짓을 하겠냐. 지금 현재 내가 좋게 보면 실수였다고 보는게 맞을 것 같다’는 취지로 진술한 바 있다. - L는 이 법정에 출석해서 ‘개발만 되면 위치라든지 다 좋았다.’라는 취지로 진술한 바 있다. - 이에 대해 H은 이 법정에 출석하여 ‘이 사건 회사 이전의 땅주인이 오랫동안 소유를 하고 있었기 때문에 그 분 앞으로 건축허가를 받아서 이 사건 회사가 승계하면 된다. 그렇게 쉬운 방법이 있는데 (1년 자경 요건에 대해) 몰라서 이렇게 처리한 거지 알았더라면 이렇게 안했다. 제 불찰이다’라는 취지로 진술한 바 있다. 피고인 A은 이 사건 이전에도 제주도 소재 농지 거래에 관여한 경험이 있는 것으로 보이기는 하나, 이 사건 조례규정이 개정·시행된 후 이 사건 토지 외 제주도 소재 다른 농지의 거래에 관여한 적이 있는지 여부는 불분명하다. 피고인들은 영업, 토지취득·매도 실무 등을 주로 담당했던 것으로 보이고, 건축허가나 그에 수반되는 각종 인·허가 업무(대관업무) 등을 담당했던 것으로 보이지는 않으며, 법규와 규제 등에 대해 전문적 지식이 있다고 보이지도 않는다. 고소인 G도 ‘처음에는 (땅 파는 사람들이) 어떻게 그걸 모르나 했다. 그런데 시간이 지나면서 상황을 지켜보니, 지금 생각해보면 피고인들도 몰랐던 걸로 저는 인정하고 있다. 그렇지 않나 싶다’는 취지로 이 법정에 이르러 진술한 바 있다. 다만, 피고인들이 2017년 초경까지도 이 사건 토지의 매수인들에게 농지전용허가를 득하기 위한 자경요건에 대하여 제대로 이야기하지 아니한 것으로 인정되기는 한다. 그러나 이 사건 공소사실 기재 당시인 2016. 9.경까지(즉, 공소사실 기재 범행의 기수시기까지) 피고인들의 편취의 고의가 증명되지 아니한 이상 그 이후에 발생한 이러한 추후 사정만으로 이 사건 당시 피고인들의 고의를 추단하기 어렵다. 다. 토지 분할 가능 여부에 관한 기망행위 내지 피고인들의 고의 여부에 관한 판단 앞서 본 증거를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 검사가 제출한 증거들만으로는, 이 사건 공소사실 기재 일시경 무렵 피고인들 작성 분할 도면과 같은 토지 분할이 법규·조례상 불가능하다는 점 및 피고인들이 분할 도면과 같은 토지 분할이 불가능하다는 점을 인식하면서도 이를 숨겨 고소인들을 기망하였다는 점 등이 합리적 의심의 여지없는 정도로 인정된다고 할 수 없다. 이 사건 당시 시행되고 있던 제주특별자치도 도시계획조례상, 토지 분할에 있어 다른 인·허가가 없는 경우 분할제한최소면적(400㎡) 이상으로 분할되어야 하고, 도로예정선에 접하도록 여러 개의 필지로 분할하는 것 등이 금지되어 있기는 하다. 그러나 위 도시계획조례에 의하더라도 다른 인·허가가 있는 경우에는 위와 같은 금지를 회피하여 토지 분할이 가능하다는 취지로 규정되어 있을 뿐 아니라, 아래와 같은 사정에 비추어 볼 때, 이 사건 당시 피고인들로서는 건축허가 등을 받으면 분할 도면과 같은 토지 분할이 가능한 것으로 인식하고 있었던 것으로 보일 뿐이다. - 피고인들이 건물 배치계획 내지 건축허가와 관련한 검토를 의뢰하였던 I에서는 ‘분필은 건축허가를 득하면 할 수 있다’는 취지의 사실조회 회신을 이 법원에 제출한 바 있다(문제의 분할 도면은 위 건축사사무소에서 작성하여 준 것으로 보임). - 이 법원에 출석한 증인 M(제주시청 주무관) 역시 ‘아예 건축허가나 다른 개발행위허가를 받아버리면, 그렇게 허가를 받으면서 이 사건 토지 내 (일부분이) 지목이 도로로 이게 돼버리면 또 얘기가 달라진다.’는 취지로 진술한 바 있다. 또한, 이 사건 공소사실 기재 일시경을 전후하여 공유토지분할에 관한 특례법(2020. 5. 22.경까지 시행된 한시법임, 이하 ‘특례법’이라 한다)이 시행되고 있었는데, 특례법에 따르면, 공유토지 지상에 구분소유적 점유의 방법으로 건물을 1년 이상 특정 점유하고 있는 경우에는 점유 상태를 기준으로 하여 분할제한최소면적의 제한 등을 받지 아니하고 토지 분할이 이루어질 수 있도록 되어 있다. 이 사건 당시 시행 중이던 위 특례법에 의하면 피고인들이 작성한 분할도면과 같이 분할하는 것이 가능하였던 것으로 보인다. 이 법원에 출석한 증인 M 역시 한시법이었던 특례법이 시행되던 중에는 위 법률이 정한 요건을 충족할 경우 도시계획조례나 건축법상의 규제(분할제한최소면적 규제나 진입로 관련 규제)를 회피하여 분할이 가능하였고, 제주시 소재 타운하우스들의 경우 건물이 지어지고 난 다음 특례법상의 분할이 실제 이루어진 사례가 이 사건 무렵 있었다는 취지로 진술한 바 있다. 피고인들은 일반 매수희망자들을 만나 영업을 하거나 토지취득·매도 실무 등을 주로 담당했던 것으로 보이고, 대관업무를 주로 담당한 것이 아니며, 법규와 규제 등에 대하여 전문적인 지식이 있다고 보이지 않음은 앞서 본 바와 같다. 결론 결국, 이 사건 공소사실은 사기죄에서 기망의 고의 부분 내지 기망행위의 존재에 대하여 합리적 의심의 여지없는 정도의 범죄사실 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 따라 무죄판결의 요지를 공시하기로 하여 주문과 같이 판결한다.