울산지방법원-2020고단1095

범 죄 사 실 2020고단1095 피고인은 2018. 6. 8.경부터 C부동산을 운영하였고, 피고인이 직원으로 근무하였던 D부동산의 운영자 E이 2018. 1.경 F, G으로부터 울산 울주군 H부터 I까지 임야 총 5필지를 매수하기로 계약하였으나 E이 사기사건으로 구속되면서 위 5필지의 임야에 대한 계약금만 지급한 채 중도금과 잔금을 지급하지 못한 상황임을 알고, E 대신 위 부 동산을 판매하여 자금을 마련한 다음 토지소유자들에게 매매잔금을 지급하기로 계획하였다. 1. 피고인은 2018. 6. 25. 울산 남구 J, C부동산 사무실에서 피해자 K에게 “울산 울주군 L 임야 175.202㎡(53평)를 평당 48만 원에 매도하겠다. 임야가 역세권이라 5년에서 10년 사이에 땅 값이 크게 오를 것이다.”라고 거짓말을 하면서, 피해자가 이를 구입할 경우 정상적으로 소유권이전등기를 해 줄 것처럼 행세하였다. 그러나 사실 위 토지는 F, G의 소유이고, 피고인은 토지 소유주들에게 위 임야에 대한 매매대금을 지급할 충분한 자금이 없었으며, 달리 정당한 처분권한도 없었으므로, 피해자에게 위 임야에 대한 소유권등기를 이전하여 줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 이에 속은 피해자로부터 L 임야에 대한 매매대금 명목으로 피고인 명의의 기업은행 계좌(계좌번호 1 생략)를 이용하여 2018. 6. 25. 300만 원, C부동산 명의의 M 계좌(계좌번호 2 생략)를 이용하여 7. 4. 1,000만 원, 7. 5. 1,240만 원을 각 송금받았다. 이로써 피고인은 피해자로부터 합계 2,540만 원을 편취하였다 2. 피고인은 2018. 7. 중순경 위 C부동산 사무실에서 피해자 N에게 “울산 울주군 O 임야 330.57㎡(100평)를 평당 45만 원에 매도하겠다. 임야가 역세권이고, 왕복 2차선 도로가 4차선 도로로 확장 계획에 있고, 그 임야 건너편 도시가스 배관 매설 지역은 주거지, 공장부지, 물류단지로 개발될 예정이다.”라고 거짓말을 하면서, 피해자가 이를 구입할 경우 정상적으로 소유권이전등기를 해 줄 것처럼 행세하였다. 그러나 사실 위 토지는 F, G의 소유이고, 피고인은 토지 소유주들에게 위 임야에 대한 매매대금을 지급할 충분한 자금이 없었으며, 달리 정당한 처분권한도 없었으므로, 피해자에게 위 임야에 대한 소유권등기를 이전하여 줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 이에 속은 피해자로부터 O 임야에 대한 매매대금 명목으로 C부동산 명의의 M 계좌(계좌번호 2 생략)를 이용하여 2018. 7. 13. 100만 원, 2018. 7. 23. 2,200만 원, 2018. 7. 24. 2,200만 원을 각 송금받았다. 이로써 피고인은 피해자로부터 합계 4,500만 원을 편취하였다. 2020고단4065 1. 피해자 P에 대한 사기 피고인은 울산 남구 J 소재 건물 2층에 있는 주식회사 D부동산이 폐업한 후 2018. 6. 8.경 D부동산이 운영되던 위 장소에서 주식회사 C(이하 ‘C부동산’)을 설립한 다음, 울주 H 임야로부터 2018. 4. 10.경 분할된 O, Q 임야를 판매한다며 그 대금을 편취하기로 마음먹었다. 이에 따라 피고인은 2018. 7. 15.경 C부동산 사무실에서 피해자 P에게 ‘앞으로 큰 수익성이 있는 울주 Q 임야 중 132.288㎡를 구입하면 소유권을 이전해주겠다’는 취지로 거짓말을 하고, 피해자가 C부동산으로부터 위 토지를 대금 18,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 그러나 사실 C부동산은 당시 위 토지를 소유하고 있지 않았고 회사 근로자에게 임금을 지급하지 못할 정도로 회사운영이 어려운 상태여서 위 토지 소유자로부터 위 토지를 매입할 수 있는 상황이 아니었을 뿐만 아니라, 피고인은 피해자로부터 받는 대금을 위 회사 운영비용으로 사용할 생각이었으므로, 피해자로부터 위 토지 매매대금을 지급받더라도 그 대금으로 위 토지를 매입한 다음 그 소유권을 피해자에게 정상적으로 이전해줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 달 19.경 10,000,000원, 같은 달 23.경 8,000,000원 합계 18,000,000원을 C부동산 명의 M은행 계좌(계좌번호 2 생략)로 송금받았다. 2. 피해자 R에 대한 사기 피고인은 2018. 8. 중순경 위 장소에서 피해자 R에게 ‘역세권으로 발전가능성이 있는 울주 O 임야 중 198㎡를 구입하면 소유권을 이전해주겠다’는 취지로 거짓말을 하고, 피해자가 C부동산으로부터 위 토지를 대금 30,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 그러나 사실 C부동산은 당시 위 토지를 소유하고 있지 않았고 회사 근로자에게 임금을 지급하지 못할 정도로 회사운영이 어려운 상태여서 위 토지 소유자로부터 위 토지를 매입할 수 있는 상황이 아니었을 뿐만 아니라, 피고인은 피해자로부터 받는 대금을 위 회사 운영비용으로 사용할 생각이었으므로, 피해자로부터 위 토지 매매대금을 지급받더라도 그 대금으로 위 토지를 매입한 다음 그 소유권을 피해자에게 정상적으로 이전해줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 달 28.경 30,000,000원을 C부동산 명의 M은행 계좌(계좌번호 2 생략)로 송금받았다. 증거의 요지 1. 피고인의 법정진술 1. 피고인에 대한 경찰 피의자신문조서 1. N, K, S, P에 대한 경찰 진술조서 1. 각 고소장, 토지매매계약서, 등기사항전부증명서, 사업자등록증, 거래내역서, 부동산매매계약서, ㈜C 명의 M 거래내역서, 매매대금 송금내역, 통화 및 문자내역, 법인등기사항 전부증명서, 계좌거래내역 1. 수사보고(부동산 소유관계 고지여부 확인), 수사보고(매매대금 사용내역 확인), 수사보고(참고인 F 진술 확인) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 형법 제347조 제1항(사기의 점), 각 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 형법 제62조 제1항 1. 사회봉사명령 형법 제62조의2 양형의 이유 적정한 자격이나 토지에 대한 전문적인 지식을 갖추지 않고 자금 능력도 전혀 없음에도 불구하고 무분별하게 기획부동산 업체를 운영함으로써, 다수의 피해자들에게 상당한 피해를 입하고 토지에 대한 소유권이전등기조차 해주지 못한 점, 편취금의 합계 가 118,400,000원에 이르고, 피해 중 상당 부분이 아직 회복되지 못한 점, 확정적인 고의를 가지고 범행을 저지른 것은 아닌 점, 동종의 전과나 벌금형을 초과하는 전과는 없는 점, 피해자들 모두와 합의한 점 등 참작 무죄 부분 1. 공소사실(피해자 B에 대한 사기) 피고인은 울산 남구 J 소재 건물 2층에 있는 주식회사 D(이하 ‘D부동산’) 실장으로서개발가능성이 불명확한 토지를 마치 개발예정인 것처럼 판매하기로 하고, D부동산 회장 E은 위와 같은 토지의 정보를 피고인에게 제공하는 역할을 하기로 공모하였다. 이에 따라 E은 피고인에게 개발가능성이 불명확한 울주 H 임야를 판매할 토지로 소개하고, 피고인은 2018. 3. 5.경 D부동산 사무실에서 피해자 B와 피해자의 남편 T에게‘D부동산 위 토지가 도시관리계획 입안 중인데, 그 중 525.474㎡의 토지를 74,700,000원에 구입하면 잔금을 받고 바로 소유권을 이전해주겠다’라는 취지로 거짓말을 하고, 피해자가 D부동산으로부터 위 토지를 대금 74,700,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 그러나 사실 D부동산은 당시 위 토지를 소유하고 있지 않았고 위 토지의 이전 소유자에게 토지대금 중 일부를 지급하지 않았으며 회사운영이 어려운 상태여서 위 토지에 관한 나머지 대금을 지급할 수 있는 상황이 아니었을 뿐만 아니라, 위 토지는 도시관리계획 입안 중에 있지도 않았으므로, 피고인은 피해자로부터 위 토지 매매대금을 지급받더라도 위 대금으로 위 토지를 매입한 다음 그 소유권을 피해자에게 정상적으로 이전해줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 위와 같이 E과 공모하여 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 계약금 명목으로 2,000,000원, 같은 달 14.경 잔금 명목으로 72,700,000원 합계 74,700,000원을 D부동산 명의 M은행 계좌(계좌번호 3 생략)로 송금받았다. 2. 판단 가. 토지 소유권을 이전해주지 못할 가능성에 관한 기망 부분 토지 매도인이 타인 소유의 토지를 매수인에게 미등기로 전매하거나, 매수인으로부터 지급받는 매매대금으로 타인 소유의 토지를 매입하여 매수인에게 소유권을 이전하는 형태의 거래가 현실적으로 빈번하게 이루어지고 있으므로, 매도인이 토지에 대한 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 매수인에게 토지를 매도하면서 그 사실을 매수인에게 고지하지 않았다는 사정만으로 곧바로 사기에 해당한다고 볼 수는 없다. 그러나, 피고인은 D부동산이 이 사건 토지에 관한 처분권을 가지고 있음을 전제로 이 사건 토지를 피해자에게 매도하고 잔금까지 모두 지급하게 하였으므로, 피해자에게 확실하게 이 사건 토지의 소유권을 이전해 줄 것을 약속하였다고 할 것이다(빌린 돈을 갚지 못하는 등 채무불이행의 가능성이 상존하는 차용계약 등 일반적인 계약과 이점에 있어서 구별된다). 그 당시 E과 D부동산의 자금사정으로 D부동산이 이 사건 토지의 소유권을 취득하여 피해자에게 이전해주지 못할 가능성이 있었음에도 불구하고, 피고인이 위와 같이 피해자에게 확실하게 이 사건 토지의 소유권을 이전해 줄 것을 약속한 것은 결과적으로 거짓말에 해당한다. 나아가 피고인에게 사기의 고의가 있었는지, 즉 피고인이 위와 같은 가능성을 인식하고도 이를 용인하고 피해자에게 이 사건 토지를 매도하였는지에 관하여 본다. 검사가 제출한 증거들에 의하면, 피고인은 2016.12.경 E이 D부동산을 설립할 때부터 D부동산에서 근무하였고, 기존에도 기획부동산 관련 경험이 있어 처음부터 실장으로 입사하여 월 280만 원의 고정급 및 토지 판매대금의 11%에 이르는 수당을 지급받다가 나중에 상무로 승진한 사실, D부동산은 다른 기획부동산업체와 마찬가지로 수십 명에 이르는 직원들에게 월급과 높은 판매수당을 지급하면서 토지매수인들을 모집하여 회사가 매입하는 가격의 수배에 이르는 가격으로 토지를 판매함으로써 직원들의 월급 및 수당을 감당하는 구조이고, 피고인도 그러한 구조를 알고 있었던 사실, 이 사건 토지를 판매할 무렵에 E과 D부동산은 기존 포항 토지의 판매 부진 등으로 인하여 자금사정이 좋지 않았던 사실, 피고인은 E이 구속되고 D부동산이 폐업된 후에 자신이 대표가 되어 같은 장소에서 새로 C부동산을 설립한 뒤 D부동산이 판매하던 이 사건 토지를 계속 판매하기도 사실이 인정된다. 위 인정사실에 비추어보면, D부동산을 운영하는 E이 피해자 등 토지매수인으로부터 매매대금을 모두 지급받았음에도 불구하고 이 사건 토지의 원소유자에게 잔금을 모두 지급하지 못하고 토지소유권을 피해자에게 이전해주지 못할 수도 있음을 피고인이 인식하였을 가능성이 있기는 있다. 그러나 범죄사실의 증명은 위와 같은 가능성만으로는 충분하지 않고, 엄격한 입증이 필요하다. 피고인이 영업을 담당하면서 E이 판매를 지시한 이 사건 토지를 피해자에게 판매하기는 하였으나, 나아가 피고인이 이 사건 토지의 원소유자와 D부동산 사이의 매매계약 체결, 이 사건 토지에 대한 매수자금 마련 및 D부동산의 권리 취득, 토지 판매 수입 운용 및 직원들에 대한 급여, 수당 지급 등 D부동산의 자금 관리, 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기 처리 업무 등에 관여하였음을 인정할 증거가 없다. D부동산을 운영한 증인 E도 이 법정에서, 이 사건 토지에 대한 권리 취득 부분은 E이 전적으로 책임지는 구조이고, 피고인 등 직원들은 E을 믿고 영업만을 담당하였다는 취지로 진술하였다. 통상적으로 기획부동산 업체들은 매입가의 수배에 이르는 가격에 토지를 매도하고, 동시에 다수의 토지들을 판매대상으로 하는 경우도 있으므로, 기획부동산 업체가 약간의 자금만 조달하거나 매입한 토지들의 일부만 토지매수인들에게 분할하여 판매하더라도 원소유자에 대한 잔금을 치루는 것이 가능한 점, 실제로 기획부동산 업체들이 토지를 판매할 때, 해당 토지에 대한 정보 제공이나 판매가격이 적정한지 여부는 별론으로 하고 소유권이전등기까지는 문제 없이 이루어지는 경우도 많은 점에 비추어 볼 때, 피고인이 기획부동산 업체에서 근무한 경험이 있고 높은 직급으로 영업을 담당하였다는 사정만으로 피고인이 피해자에게 판매한 토지의 소유권이전등기를 해주지 못할 수도 있음을 인식하였다고 단정할 수는 없다. 그렇다면, 피고인이 이 사건 토지를 적극적으로 피해자에게 판매하면서도 기획부동산을 운영하는 E의 말을 전적으로 믿고 이 사건 토지에 대한 D부동산의 소유 현황, 매매계약 체결 및 매매대금 지급 현황, D부동산의 자금 상황 및 D부동산이 소유권이전등기의무를 이행하지 못할 가능성 등에 관하여 스스로 확인해보지 않은 점에 관하여 피고인에게 상당한 과실이 있다고 하더라도, 피고인이 피해자에게 소유권을 이전해주지 못할 가능성에 대한 미필적 고의를 가지고 피해자에게 거짓말을 하였다는 점이 합리적인 의심을 배제할 정도로 입증되었다고 볼 수 없다. 나. 개발가능성에 대한 기망 부분 검사가 제출한 증거들에 의하면, 피고인이 피해자에게 이 사건 토지를 판매하면서 이 사건 토지에 대해 도시관리계획 입안 중이라는 취지의 허위의 사실을 고지한 사실은 인정된다. 그러나, 피고인은 E으로부터 설명을 들은 대로 피해자에게 설명을 하였을 뿐이라는 취지로 주장하고 있고, 증인 E도 자신이 피고인 등에게 이 사건 토지가 도시관리계획 입안 중이라는 취지로 설명하여 피고인 등 직원들이 잘못 알고 있었다는 취지로 이 법정에서 진술하였다. 그렇다면, 이 사건 토지에 대한 정보를 정확하게 확인하지 않고 E의 말에만 의존하여 피해자에게 허위의 사실을 고지하면서 적극적으로 이 사건 토지를 판매한 피고인에게 상당한 과실이 있다고 하더라도, 피고인이 허위의 사실임을 인식하면서 피해자에게 거짓말을 하였음을 인정할 증거가 없으므로, 피고인의 사기의 고의를 인정할 수 없다. 3. 결론 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 피고인에게 무죄를 선고하고, 피고인이 공시를 원하지 아니하므로 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄 부분의 요지를 공시하지는 않는다.