서울서부지방법원-2022고정430

범 죄 사 실 피고인 A은 서울 은평구 C, 1층 D호에 있는 'E 공인중개사사무소'에서 중개보조원으로 근무하는 사람이고, 피고인 B은 위 부동산 중개사사무소의 개업공인중개사로 근무하는 사람이다. 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하여서는 아니 되고, 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하여서는 아니 된다. 1. 피고인 A은 2017. 5. 29.경부터 같은 달 30.경까지 위 E 공인중개사사무소에서 위 사무소 공인중개사인 B의 성명 또는 상호를 사용하여 매도인 F와 매수인 G, H 간의 C 아파트 I호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 대한 매매계약을 중개하였다. 2. 피고인 B은 위 일시, 장소에서 중개보조원인 A에게 피고인의 성명 또는 상호를 사용하여 이 사건 아파트에 대한 매매계약을 중개하도록 하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 피고인들에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. G에 대한 경찰 진술조서 1. 검찰 작성 진술조서(A, B) 1. 판결서(서울서부지방법원 2020고단1614, 2021노60) 1. 중개사무소 등록증 사본, 중개보조원 고용신고 처리결과 알림 공문 사본, 부동산 아파트매매 계약서 사본, 각서 사본 피고인들의 주장과 판단 1. 주장 요지 이 사건 아파트의 매매를 중개한 사람은 공인중개사인 피고인 B이고, 피고인 A은 중개를 보조하였을 뿐이므로 피고인 A이 피고인 B의 공인중개사 상호를 사용한 것이 아니다. 2. 판단 가. 관련 법리 공인중개사법 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매․교환․임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제6호는 “중개보조원이란, 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.”라고 규정하고 있다. 한편 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)은 제 38조 제2항 제3호에서 “중개업등록증 또는 공인중개사자격증을 다른 사람에게 양도․대여하거나 다른 사람으로부터 양수․대여받은 자”에 대한 처벌규정만을 두고 있다가, 2005. 7. 29. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 개정되면서 위 법률 제49조 제1항 제7호에서 현행법과 같이 “다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도․대여한 자 또는 다른 사람의 성명․상호를 사용하여 중개업무를 하거나 중개사무소등록증을 양수․대여받은 자”를 처벌하도록 규정함으로써 그 처벌범위를 확대하였다. 그렇다면 공인중개사법 제49조 제1항 제7호가 금지하고 있는 ‘중개사무소등록증의 대여’란 다른 사람이 그 등록증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하는 것이고, ‘자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하는 행위’란 다른 사람이 스스로 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하는 것은 아니라고 하더라도, 중개보조원이 행할 수 있는 업무 범위를 벗어나 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는 것을 의미한다고 보아야 한다. 이때 중개행위에 해당하는지 여부는, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결 참조). 나. 구체적 판단 이 법원이 채택하여 조사한 증거들에 따라 알 수 있는 다음과 같은 사정과 관련 법리를 종합하면, 피고인 A은 피고인 B의 성명 또는 그 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 이 사건 아파트의 매매를 중개하였고, 피고인 B은 피고인 A에게 자신의 성명 또는 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 이 사건 아파트의 매매를 중개하게 하였다고 인정할 수 있다. 1) 피고인 A은 2017. 5. 29. G에게 이 사건 아파트의 매수를 권유하고 G과 함께 이 사건 아파트를 찾아가 상태를 살펴보았다. 매매대금으로 4억 7000만 원을 원하는 매도인 F 측과 그 금액에서 500만 원을 깎아주기를 원하는 G 사이에서 피고인 A은 협상을 알선하여 매매대금을 4억 6600만 원으로 하되 G에게서 받을 중개수수료 100만 원을 그 금액에 포함하기로 하여 매매계약을 성립시켰다. 그 과정에서 피고인 B이 관여한 바는 전혀 없었고 추후 피고인 A에게서 그 내용을 들었을 뿐이다. 피고인 A의 위와 같은 행위는 중개보조원이 할 수 있는 현장안내, 일반서무 등 단순한 업무 보조로 보기는 어렵고 매매계약 성립의 본질적 부분인 매매대금 확정을 알선한 것으로 매매 관련 권리의 득실변경에 관한 행위에 해당하므로 객관적으로 보아 사회통념상 공인중개사법이 정하는 ‘중개’로 보아야 한다. 2) 피고인 A은 2017. 5. 30. G에게 이 사건 아파트 등을 2017. 9.∼11. 임대할 때 그 중개를 맡기로 하되 중개수수료를 받지 않겠다는 취지의 각서를 작성해 주었다. 피고인 B은 여기에도 관여하지 않았고 추후 피고인 A에게서 이에 관한 이야기를 듣고 다음부터는 그러지 말라고 주의를 주었을 뿐이었다. 위 각서는 앞서 본 사정에 비추어 이 사건 아파트 매매를 중개했기 때문에 그 임대차에 관한 중개수수료를 면제해 주겠다는 취지로 볼 수 있어 공인중개사만이 작성할 수 있는 내용이므로 이 사건 아파트에 관한 매매를 피고인 A이 실질적으로 중개하였다는 점을 뒷받침한다. 3) 피고인 A은 사전에 피고인 B과 상의하지 않고 스스로 결정하여 매매대금 확정을 알선하는 행위를 하였고 그 내용대로 매매대금 금액이 정해져 이 사건 아파트의 매매계약이 체결되었다. 피고인 B은 그 과정에서 실질적으로 기여한 바 없이 매매계약이 체결되는 자리에 참석하여 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인하였을 뿐이다. 이에 따르면, 피고인 B은 소극적으로 묵인하여 실질적으로는 피고인 A이 이 사건 아파트의 매매를 중개하게 하였고 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었다고 볼 수 있다. 피고인 B이 검찰에서 이 사건 아파트 매매의 중개와 관련한 사실은 피고인 A이 잘 알고 있다고 하면서 구체적인 진술을 하지 않은 점도 그 근거가 될 수 있다. 4) 피고인 A은 중개보조원이나 공인중개사인 피고인 B의 아버지로 평소 ‘E 공인중개사사무소’의 사장으로 불리어진 점을 고려하면, 피고인들의 관계를 통상적인 공인중개사와 중개보조원 사이로 보기 어려운 사정이 있긴 하나, 이는 양형사유로 고려될 수 있을 뿐이고 유무죄에 관한 결론에 영향을 미칠 수는 없다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 각 구 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 제7호, 제19조 1. 노역장유치 각 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 각 형사소송법 제334조 제1항