광주지방법원-2016고단1318

공소사실 피고인은 유한회사 D(이하 '소외 회사'라고 한다)를 실질적으로 운영하며 임대사업을 영위하는 사람으로서, 2005년경부터 2006년경 사이 주식회사 한국토지신탁(이하 '한국토지신탁'이라고 한다)으로부터 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설된 공공건설임대주택인 광주 북구 E아파트 2차, 3차, 4차 총 1,564세대를 매입하고 임대사업자의 지위, 를 승계하였다. 피고인은 2014. 6. 5.경 위 E아파트에서 사실은 이전 임대사업자인 주식회사 한국토지신탁이 임대의무기간 만료 전 일부 임차인들과 분양전환에 합의하여 임대주택분양전환신고서를 제출하였을 뿐, 임차인들에게 우선 분양전환하는 절차를 거친 사실이 없으므로, 소정의 임대의무기기간이 경과하여 아파트를 분양전환하게 되었다면 임차인에게 우선 분양전환하는 내용의 임대주택분양전환계획서를 관할관청에 제출하는 등 우선 분양전환절차를 거쳐야 함에도, 이를 이행하지 아니하고 분양대행사와 분양대행 위탁계약을 체결한 후 아파트 1,564세대 중 309세대를 일반분양하였다. 이로써 피고인은 임대사업자로서 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양하면서 임차인에게 우선 분양전환하여야 하는 규정을 위반하여 임대주택을 분양전환하였다. 2. 판단 가. 기록에 의하여 인정되는 기본적인 사실관계는 아래와 같다. 1) 광주 북구 E 제2, 3, 4차 아파트(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)는 한국토지신탁이 시행자로서 건축한 공공건설임대주택으로서, 그 건설, 분양 현황과 임대의무기간 종료일은 아래 표와 같다. 2) 한국토지신탁은 구 임대주택법 제15조(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되기 전의 것), 구 임대주택법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제9조 제2항, 제3호, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 부령 제19호로 개정되기 전의 것) 제3조의2에 따라, 임대의무기간의 1/2이 경과된 경우로서 임대의무기간 만료 전에 임차인들과 분양전환에 합의한 총 94세대(E2차 아파트는 32세대로서 2005. 9. 7., E 3차 아파트는 9세대로서 2005, 11, 22., E 4차 아파트는 53세대로서 2006. 3. 2.)에 대하여 광주 북구청에 분양전환신고서를 제출하였다. 3) 한국토지신탁은 2005. 1. 28.부터 2006. 4. 4. 까지 피고인이나 피고인이 실질적인 대표자인 소외 회사에 이 사건 아파트 총 1,718세대 중 분양전환신고서를 제출한 94세대와 미분양 500세대를 제외한 1,124세대 중 1,109세대가량을 매각하였다. 4) 한국토지신탁은 광주 북구청으로부터 E 3 차 아파트 미분양 95세대에 대하여는 2006. 7. 5., E 4차 아파트 미분양 405 세대에 대하여는 2006. 6. 8. 각 일반모집공고승인을 받아 분양하였는데, 그 중 453세대가량을 피고나 소외 회사가 분양받았다. 나. 피고인의 변호인은, 피고인과 소외 회사가 한국토지신탁으로부터 매입한 아파트는 매입임대주택이라는 점과 한국토지신탁이 제출한 분양전환신고서가 위 구 임대주택법 시행규칙 제4조에 따라 임대의무기간 만료 후에 우선 분양전환 세대에 대하여 제출하는 분양전환계획서와 실질적으로 다를 것이 없다는 점을 주요 논거로 하여 무죄를 주장한다. 하지만, 피고인이나 소회 회사는 이 사건 아파트의 임대의무기간이 만료되기 한참 전인 2005. 1. 28.부터 임차인들이 사용하고 있는 일부 아파트를 매입하였고, 당시는 한국토지신탁이 광주 북구청에 분양전환신고서를 제출하기도 전이다. 더불어 위 구 임대주택법 제12조 제2항이 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다고 규정하고 있는 점과 공공건설임대주택의 임대사업자가 건설임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하였다고 하여 그 임대주택이 건설임대주택에서 매입임대주택으로 변경되는 것은 아닌 점(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다14103 판결 참조)을 종합해 볼 때, 모두 받아들일 수 없는 주장이다. 다. 그러나 아래와 같은 이유로 피고인에 대하여 유죄를 인정할 수 없다. 1) 이 사건 공소사실의 핵심은 피고인이 임대주택의 우선 분양전환의무를 이행하지 않았다는 것이다. 검사는 적용법조로 구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정된 것) 제41조 제4항 제6호, 제21조를 들고 있는데, 제41조 제4항 제6호는 제21조에 정한 건설 임대주택의 우선 분양전환의무를 위반하여 임대주택을 분양전환한 자를 처벌한다고 규정하고 있다. 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인, 건설임대주택에 입주한 후 상속 · .판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인, 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인, 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인, 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인에게 우선 분양전환 하여야 한다고 규정하고 있다. 이 사건 공소사실과 위 법문의 내용, 임대주택법의 목적이 임대주택의 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키려는 데 있는 점을 종합하여 보면, 이 사건에 있어 위 처벌조항은 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등 우선 분양권을 취득한 임차인의 권리를 침해한 경우에 한하여 적용된다고 할 것이다. 2) 기록에 의하면, 한국토지신탁이 당초 입주자모집공고문이나 임차인들과 작성한 표준임대차계약서에 임대주택의 분양전환시기, 분양전환가격의 산정방법을 명시한 사실 (위 구 임대주택법 시행규칙 제4조 제1, 3항에 따르면, 임대의무기간 경과 후 우선 분양전환과 관련하여 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니하는 사실을 증명하는 서류의 제출에 갈음하는 의미가 있다), 한국토지신탁이 이 사건 아파트의 분양전환가격을 산정하기 위하여 아파트 전체에 대하여 감정평가를 실시한 사실, 한국토지신탁이 2005. 11. 8. E 4차 아파트 임차인들에 대한 분양전환가격 및 임대차계약해지 공고를 통하여 임대의무기간의 만료가 도래하여 임대차계약을 해지하니 같은 달 20.까지 분양신청을 하거나 임대차종료 후 퇴거할 것을 통보한 사실, 이 사건 아파트의 일부 임차인들이 임대의무기간 만료를 앞두고 분양전환 의사가 없다는 취지의 동의서를 한국토지신탁에 제출한 사실, 한국토지신탁이 광주 북구청에 분양전환신고서를 제출하면서 분양을 희망하는 임차인 명단을 첨부함으로써 분양을 희망하지 않는 임차인의 숫자가 특정된 사실, 분양전환신고서가 임대의무기간의 만료를 불과 1개월가량 앞두고 제출되었는데 94세대만 분양전환을 희망하였던 사실, 광주 북구청장이 피고인을 고발하기에 앞서 광주광역시에 임대주택법의 해석에 관한 질의를 하였는데, 모든 질문이 우선 분양의무가 이행되었음을 전제로 하였던 사실을 인정할 수 있다. 이러한 사실관계에, 만약 한국토지신탁이 임대의무기간 만료일 무렵 임차인들에게 우선 분양권을 행사할 기회를 보장하지 않았다면, 1,124세대에 이르는 임차인들이 아무런 민원을 제기하지 않았을 리는 만무한데도 피고인이 2014. 3. 경 일부 아파트의 매각을 시작할 무렵까지 아무런 잡음이 없었고, 더구나 광주 북구청이 우선 분양권과 관련한 절차에 계속 관여하였던 점을 더해보면, 당초 이 사건 아파트에 입주한 임차인들 중 분양전환신고서를 제출하지 않은 임차인들은 임대의무기간을 전후하여 우선 분양권을 포기하였다고 추측된다. 3) 공소사실은 피고인과 소외 회사가 한국토지신탁으로부터 매입한 1,564세대를 임대하다가, 2014. 3. 이후부터 임차인들에게 그 중 309세대를 임대주택법에 정한 분양가격보다 훨씬 고가에 매각함으로써 그들의 우선 분양권을 침해하였음을 전제로 하고 있다. 그러나 위 309 세대의 임차인들이 이 사건 아파트에 언제 입주하였는지, 즉 아파트를 우선 분양받은 자격이 있는지에 대한 증거자료가 전혀 없다. 개략적으로 볼때, 피고인이나 소외 회사가 이 사건 아파트 중 일부를 매입하여 임대한 후 매도하기까지 적어도 7년 이상의 공백이 있었던 점에서 우선 분양권이 있는 임차인들이 중간에 퇴거하였을 가능성이 다분하다. 4) 피고인과 소외 회사가 매입한 아파트 중 미분양 세대에 대하여는 우선 분양권이라는 게 있을 수 없다. 피고인과 소외 회사가 일반분양하였다는 309 세대가 미분양 아파트인지, 우선 분양절차를 이행하지 않은 아파트인지 확인할 수 있는 객관적 증거가 없다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 근거하여 피고인에 대하여 무죄를 선고하되, 피고인이 무죄판결의 공시를 원하지 아니하므로 형법 제58조 제2항 단서에 근거하여 무죄판결의 취지를 공시하지 않는다.