인천지방법원부천지원-2019고합261

공소사실 피고인 A는 주식회사 C(이하 ‘C’이라 한다)의 감사로 회사를 실제로 운영하는 사람이고, 피고인 B은 C에서 김포시 D에 신축한 ‘E’ 상가건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 분양대행사인 주식회사 F(이하 ‘F’이라 한다)을 실제로 운영하는 사람이다. 피고인들은 2016년 12월경부터 이 사건 건물에 대하여 분양을 하려고 하였음에도 그 분양이 저조하자, 이 사건 건물 8층 전체에 대하여 마치 고시원을 운영하려는 사람이 선임대차계약을 체결한 것처럼 가장하여 위 임차인으로부터 확정적이고 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 것처럼 허위 내용을 광고하는 방법으로 이 사건 건물을 분양하기로 마음먹었다. 그 후 피고인들은 위와 같은 공모에 따라 이 사건 건물 외벽에 ‘선 임대 상가 분양!! 테마고시원 임대확정!’이라는 내용의 현수막을 게시하고, 피고인 B이 운영하는 분양대행사의 이사인 G 등 직원들로 하여금 그와 같은 내용으로 분양상담을 하게 하였으며, 피고인 B은 G에게 임대인이 C로, 임차인이 H로, 임대차보증금이 2억 원으로, 계약금 4,000만 원은 2018. 2. 4. 지급하고, 잔금 1억 6,000만 원은 준공 시 지급하며, 월세 945만 원은 매월 30일 지급하고, 업종은 고시원으로 지정되어 있고, 보존등기일로부터 5년까지 임대차기간으로 하되 10년간 보장하는 내용이 기재된 2018. 2. 4.자 임대차계약서를 건네주었다. 그러나 사실 그 임대차계약서의 임차인으로 기재된 H는 피고인 A가 실제로 운영하는 주식회사 I의 사내이사이자 F의 명의상 대표 J의 누나로 피고인 A와 아는 사이였고, 고시원을 운영한 경험이나 운영할 만한 자금이 없어 고시원을 운영할 의사나 능력이 전혀 없는 등 이 사건 건물 분양을 위해 형식적으로 임차인으로 기재된 사람에 불과했고, 이 사건 건물 8층은 건축법 등 관련 법령에 저촉되어 고시원으로 운영될 수 없었으므로 피고인들이 광고한 내용 및 위 임대차계약서에 기재된 내용과 같이 실제 고시원을 운영할 임차인에게 고시원으로 선임대가 확정된 사실이 없었을 뿐만 아니라, 임대차계약서상 기재된 5~10년간 임대차계약을 보장하거나 월세 945만 원의 확정적 수익을 얻을 수 있다는 내용 또한 허위에 불과했다. 그럼에도 G은 위와 같이 임대차계약서를 건네받아 2018. 3. 12.경 이 사건 건물 1층 분양사무실에서 피해자 K, 피해자 L에게 “상가 8층 전체(M~N호)가 임대차보증금 2억 원에 월세 945만 원, 임차기간 5년, 10년 임차권 보장으로 임대차계약이 체결되어 있다. 고시원 인테리어 공사비용이 6억 원이나 들기 때문에 한번 고시원으로 들어오면 장기간 나가기 어려울 뿐만 아니라 주변에 고시원이 없기 때문에 높은 수익성으로 5~10년 이상 임대가 안정적이다"라고 말하고, 피고인들은 이에 속은 피해자들로부터 같은 날부터 2018. 5. 18.까지 이 사건 건물 분양대금 명목으로 17억 원을 주식회사 O 계좌로 송금받았다. 이로써 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 17억 원을 송금받았다. 2. 피고인들과 변호인들의 주장 가. 피고인 A 피고인 A는 피해자들과 만난 적도 없고, 피해자들을 기망하는 데 관여한 바도 없다. 나. 피고인 B 2018. 2. 4.자 임대차계약서상 임차인 명의는 ‘H’로 되어 있지만 실제로는 시행사인 C이 임차인으로 고시원을 운영할 계획이었고, C은 고시원을 운영할 능력도 있었다. 임차인이 H인지, C인지 여부와 피해자들의 분양계약 체결 결정 사이에는 인과관계가 인정되지 않는다. 3. 관련 법리 가. 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 그 중 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다(대법원 2004. 5. 27. 선고 2003도4531 판결 참조). 나. 재산권에 관한 거래관계에 있어서, 일방이 상대방에게 그 거래에 관련된 어떠한 사정에 대하여 이를 고지하지 아니함으로써 장차 그 거래관계의 효력 또는 채무의 이행에 장애를 가져와 계약상의 채권을 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서 이를 상대방에게 고지하지 아니하고 거래관계를 맺거나 그러한 상태를 묵비하여 상대방으로부터 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 받고 상대방은 그와 같은 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래관계에 임하지 아니하였거나, 이를 지속하여 재물 등의 교부를 하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우, 그 재물의 수취인에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다할 것이고 이를 고지하지 아니한 것은 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다 할 것이고 법률관계의 효력에 영향이 없고 상대방의 권리실현에 장애가 되지 아니하는 사유는 이를 고지할 의무가 없다(대법원 1984. 9. 25. 선고 84도882 판결 참조). 4. 판단 가. 이 사건 공소사실은, (i) 피고인들이 ‘게시’한 이 사건 건물 외벽의 현수막 문구(‘선 임대 상가 분양!! 테마고시원 임대확정!!)와 (ii) ‘공모’한 피고인들로부터 ‘지시’를 받은 G이 공소사실 기재와 같이 2018. 3. 12.경 피해자들에게 “상가 8층 전체(M~N호)가 임대차보증금 2억 원에 월세 945만 원, 임차기간 5년, 10년 임차권 보장으로 임대차계약이 체결되어 있다. 고시원 인테리어 공사비용이 6억 원이나 들기 때문에 한번 고시원으로 들어오면 장기간 나가기 어려울 뿐만 아니라 주변에 고시원이 없기 때문에 높은 수익성으로 5~10년 이상 임대가 안정적이다“라고 한 말이 거짓이라거나 임대차계약에 관한 사실관계를 고지하지 않은 것이어서 기망이라는 취지이다. 나. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 따라 인정되는 다음 사실 및 사정에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거만으로는 위 현수막 문구와 G이 2018. 3. 12.경 공소사실 기재와 같이 피해자들에게 한 말이 거짓이라거나 부작위에 의한 기망이라고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 다른 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 피고인들에 대한 이 사건 공소사실을 유죄로 인정하기 어렵다. 1) G의 말 중 ‘상가 8층 전체(M~N호)에 관하여 임대차계약이 체결되어 있다’는 부분과 같은 취지의 이 사건 건물 외벽의 현수막 문구를 본다. 이에 관하여 공소사실은 ‘사실 2018. 2. 4.자 임대차계약서의 임차인으로 기재된 H는 피고인 A와 아는 사이였고, 고시원을 운영한 경험이나 운영할 만한 자금이 없어 고시원을 운영할 의사나 능력이 전혀 없는 등 상가건물 분양을 위해 형식적으로 임차인으로 기재된 사람에 불과하다’는 점에서, 위 임대차계약은 실제 체결된 것으로 볼 수 없으므로 G의 위 말과 위 현수막 문구는 거짓이라는 취지이다. 그러나 공소사실이 드는 사정만으로는, 처분문서로 작성되어 수분양자로서 임대인이 되는 피해자들에게 효력이 승계되는 2018. 2. 4.자 임대차계약이 민법상 무효라거나 그 계약 자체가 성립하지 않았다고 보기 어렵다. 특히 2018. 2. 4.자 임대차계약서(증거기록 2권 173면, 이하 ‘제1차 임대차계약서‘라 한다)상의 임차인 ‘H’는 피고인 A가 실제로 운영하는 주식회사 I의 사내이사이자, 이 사건 건물의 분양대행사인 F의 실질적 운영자였던 점(H 증인신문녹취서 제6면), 피해자들과 분양계약이 체결(2018. 3. 14.)된 후 피고인들은 임차인을 ‘H’에서 피고인 A의 딸인 ‘P’ 명의로 변경하기로 하고, 제1차 임대차계약서의 작성일자와 내용 중 임차인 명의만 ‘P’으로 고친 임대차계약서(증거기록 2권 169면, 이하 ‘제2차 임대차계약서’라 한다)를 작성한 뒤, 피해자들의 분양잔금 완납 직후인 2018. 5. 18.경 피해자들에게 제2차 임대차계약서의 사본을 교부한 점(그러나 이러한 임차인 명의변경에 관하여는 피해자들에게 고지되지 않았다), 피고인들과 H의 수사기관 및 이 법정에서의 일치된 진술까지 종합하여 보면, 피고인들 내부적으로는 시행사인 C을 위 임대차계약의 실질적 임차인으로 하여 고시원 설치·운영을 진행하기로 한 것으로 보인다. 이러한 사정에 비추어 보면, 이 사건 건물 8층에 관하여 ‘임대차계약이 체결되었다’는 G의 말 혹은 같은 취지의 이 사건 건물 외벽의 현수막 문구는 그 자체가 거짓이라고 보기 어렵다. 다만, 그 임대차계약상의 임차인이 ‘제3자’가 아니라 시행사인 C 측이라는 점을 피해자들에게 고지하지 않은 점은 인정되기는 하나, 상가건물의 임차인이 제3자가 아니고 시행사 측이라는 점은 ‘거래에 있어서 중요한 사항’ 혹은 ‘일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우’라고 단정하기는 어렵다. 피해자 K도 이 법정에서 ‘분양계약을 체결하는 날 제1차 임대차계약서를 보았다, 임차인이 H인지 누구인지는 중요하지 않다, 임대차 계약 내용은 아주 중요하기에 잘 보았다’라고 진술하였다(K 증인신문녹취서 제15면). 피고인들 혹은 C이 제1·2차 임대차계약서상의 임차인이 ‘H’ 혹은 ‘P’과 같은 개인명의라는 사정 뒤에 숨어 장차 임대차계약상의 위 의무를 이행하지 않을 의사였다고 볼 만한 증거가 없다는 점에서, ‘실질적 임차인이 누구인지를 고지하지 아니함으로써 장차 임대차 거래관계의 효력 또는 채무의 이행에 장애를 가져와 계약상의 채권을 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서 이를 상대방에게 고지하지 아니하고 거래관계를 맺거나 그러한 상태를 묵비한 경우’라고 보기도 어렵다. 2) G의 말 중 임대차 계약내용에 관한 설명인 ‘임대차보증금 2억 원에 월세 945만 원, 임차기간 5년, 10년 임차권 보장’ 부분은 임대차 거래에 있어서 중요한 사항이라 할 것인데, 이는 제1차 임대계약서(제2, 3, 5, 14조 등)에 실제로 반영되어 있었고, 제2차 임대차계약서에서도 달라진 내용이 없음을 알 수 있다. 이와 관련하여 공소사실은 ‘제1차 임대차계약서상 기재된 5~10년간 임대차계약을 보장하거나 월세 945만 원의 확정적 수익을 얻을 수 있다는 내용 또한 허위였다’라고 하지만, 어떠한 점에서 처분문서에 기재된 위 임대차 계약내용(보증금, 차임, 임차기간)이 허위라는 것인지 구체적인 이유가 적시되어 있지 않다. 실질적인 임차인인 C 측이 위와 같은 임차기간과 보증금 및 차임을 이행할 의사와 능력이 없었기에 임대차계약서에 그 내용이 기재되었더라도 사실상 소용이 없었다는 뜻으로 공소사실을 이해하더라도, (i) C 측이 제1·2차 임대차계약서상의 임차인이 개인명의라는 사정 뒤에 숨어 장차 임대차계약상의 의무를 이행하지 않을 의사였다고 볼 만한 증거가 없다는 점은 앞서 본 바와 같고(이행의사 관련), (ii) 이행능력이 없었다는 점은 검사가 제출한 C의 국세체납 관련 자료(추가증거기록 2권)만으로는 이를 인정하기에 부족하다. 3) G의 말 중 ‘이 사건 건물 8층에 고시원이 들어온다’는 부분과 같은 취지의 이 사건 건물 외벽의 현수막 문구를 본다. 임대차 목적물의 임차용도에 관한 이 부분 설명은 임대차거래에 있어서 중요한 사항에 해당한다. 설령 임대차계약에 따른 차임 지급이 이루어진다고 하더라도, 해당 임대차 목적물이 공실인 경우와 당초 의도했던 고시원이 입점함으로써 상권이 형성되는 경우는 차이가 크기 때문에, 피해자들 입장에서도 실제로 고시원을 운영할 의사와 능력이 있는 임차인과 임대차계약이 체결되었는지 여부는 분양계약 체결에 있어 중요한 사항이었을 것으로 보인다. 이와 관련하여 공소사실은 ‘이 사건 건물 8층은 건축법 등 관련 법령에 저촉되어 고시원으로 운영될 수 없었으므로 실제 고시원을 운영할 임차인에게 고시원으로 선임대가 확정된 사실이 없었다’는 점에서 G의 위 말과 위 현수막 문구는 거짓이라는 취지이므로, 이를 인정하기 위해서는 먼저 피해자들의 분양계약 체결 당시 이 사건 건물 8층에 관한 실질적 임차인이라 할 C 측이 고시원을 직접 설치·운영할 의사와 능력이 없었다는 점이 합리적 의심의 여지없이 증명되어야 한다. 그런데 이 사건 기록에 따르면, 피고인들은 2017년 1월경부터 같은 해 2월까지 5군데의 인테리어 업체와 접촉하며 이 사건 건물 8층에 고시원을 설치하는 데 필요한 견적과 도면을 받은 점(피고인 B의 2020. 8. 25.자 변론요지서 첨부 증 제3호), 피고인 B의 분양대행팀 소속 직원인 Q는 피해자들의 분양계약 체결 전날인 2018. 3. 13. G에게 이 사건 건물 8층을 고시원으로 운영하는 경우 예상되는 수입과 지출 및 손익분기점 예상시기 등을 분석한 표를 이메일로 보내기도 한 점(위 변론요지서 첨부 증 제4호), 제1차 임대차계약서는 임대차 목적물의 임차용도를 ‘고시원’으로 명시하고, 영업에 필요한 인허가 등 역시 전적으로 임차인의 책임으로 하였으며(제6조), 이 사건 건물 준공 후 6개월을 고시원 설치 등에 따른 영업 준비기간으로 기재하였는데(제14조), 이러한 내용은 피고인 A의 딸인 ‘P’으로 임차인 명의를 변경하여 피해자들에게 분양잔금 완납(2018. 5. 18.) 직후 교부된 제2차 임대차계약서에도 그대로 유지되었던 점 등에 비추어 보면, 피고인들은 늦어도 피해자들의 분양계약 체결 무렵에는 C이 이 사건 건물 8층에 고시원을 직접 설치·운영하는 것을 예정했던 것으로 보이고, 고시원 운영에 따른 수익에도 관심을 기울였던 것으로 보인다. 그런데 이 사건 건물이 준공(2018. 5. 1.)되고 피해자들의 분양잔금이 완납되어 피고인들이 이 사건 건물 8층에 대하여 고시원으로 용도변경을 추진하는 과정에서 피난계단의 위치 등의 문제로 건축법상 용도변경이 어렵다는 문제가 불거졌던 것으로 보이고, 피고인들이 피해자들과 분양계약을 체결하거나 분양대금을 완납받을 무렵 위와 같은 사정을 알면서도 이를 숨기며 피해자들에게 고지하지 않았던 정황은 찾아보기 어렵다. 이에 비추어 보면, 시행사 혹은 분양대행사 측인 피고인들이 별다른 조사도 없이 만연히 임대차 계약내용에 따른 인허가가 가능하리라 생각하며 이를 홍보하여 피해자들과 분양계약을 체결한 점에 관하여 민사상 책임을 지는 것은 별론으로 하고, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인들에게 고의범인 사기죄의 죄책을 묻는 데 필요한 ‘분양계약 체결 당시 C 측이 고시원을 직접 설치·운영할 의사와 능력이 없었다는 점’에 관한 증명이 합리적 의심의 여지없이 이루어졌다고 보기 부족하다. 5. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인들에게 각 무죄를 선고하고, 피고인들이 무죄판결공시 취지의 선고에 동의하지 아니하므로 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄판결공시의 취지를 선고하지 아니한다.