춘천지방법원-2016고합54

공소사실의 요지 피고인 A는 공인중개사이고, 피고인 B은 피고인 A가 운영하는 부동산중개사무소의 중개보조원이며, D은 부동산개발업에 종사하는 사람이다. 가. 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 피고인 B은 2013. 7. 말경 춘천시 E에 있는 F부동산 사무실에서, 피해자 G에게 H 토지분할 계획도를 보여주면서 "개발업자(D)가 춘천시 H 토지를 개발하여 계획도와 같이 분할 후 분양을 하려 한다. 현재 토지 소유자들의 동의를 다 받았고 토목건축설계도면도 다 나와 개발행위허가 신청서가 춘천시청에 들어가 있으니 8월 안에 허가가 나오고, 12월 안에 택지조성공사를 한 후 이전등기를 해주겠다. 필지 분할만 되면 땅값은 천정부지로 치솟는다. 개발비용이 조금 부족하니 도로에 붙은 땅을 평당 100만 원에 매입하라. 잔금을 먼저 주면 등기를 이전할 때까지 담보로 근저당권을 설정해주겠다"라는 취지로 거짓말을 하였다. 피고인들과 D은 같은 해 8. 5. 경 춘천시 I에 있는 J 법무사 사무실 및 인근 식당에서, 피해자에게 "개발행위허가신청 중이니 8월 안에 허가가 나오고 10월이면 이전등기를 해 줄 수 있는데, 여유있게 12월 안에 택지조성공사를 한 후 이전등기를 해 주겠다"라고 거짓말을 하고, 피고인들은 이에 더하여 피해자에게 "100만 원에 땅을 사면 12월까지 토목공사 후 이전등기를 해주거나 평당 150만 원에 팔아주겠다"라는 취지로 거짓말을 하였다. 그러나 사실은, D이 피해자에게 이전하기로 한 토지(K 소유의 춘천시 L 등 2필지 중 일부, M종중 소유의 N 등 2필지 중 일부 합계 2,145m², 이하 '이 사건 토지'라 한다)를 포함한 전체 개발대상 토지[K 소유의 L 등 8필지, M종중 소유의 N 등 2필지, 종중(이하 '이 사건 종중'이라 한다) 소유의 P 등 3필지(이하 '이 사건 종중토지'라 한다), Q 소유의 R 1필지 등 전체 14필지 합계 28,444m²]의 소유자들과 매매계약조차 체결하지 못하여 개발행위허가 신청을 하지 못하였고, 위 토지의 매수 및 개발 사업을 위해 마련한 자금이 없어 피해자로부터 받은 매매대금으로 계약금을 지급하여 각 소유자와 매매계약을 체결할 계획이었다. 한편 D은 같은 해 8. 5. 경 이 사건 종중 총무 S로부터 이 사건 종중토지에 대하여 계약금 및 중도금 명목으로 2억 원을 지급하고 소유권이전등기를 경료 받았으나, 8. 21. 경 이 사건 종중으로부터 '위 S가 종종 회의록 등을 위조하여 매매계약을 체결하였으므로 위 매매계약이 무효이니 소유권이전등기를 원상회복해 달라'는 요구를 받고 있었다. 이와 같이 D은 토지매수자금은 물론 개발공사비용을 각 토지를 담보로 대출을 받아 충당할 생각이었을 뿐 구체적인 자금마련계획을 가지고 있지 않아 전체 개발대상 토지를 매수하여 개발하거나, 피해자에게 약속한 기일에 이 사건 토지의 소유권을 이전해 줄 능력이나 의사가 없었고, 피고인들은 위와 같은 D의 개발계획 및 D이 그에 필요한 구체적인 자금마련계획을 가지고 있지 않다는 사정을 알고 있었다. 그럼에도 불구하고 피고인들과 D은 위와 같이 피해자를 기망하여, 이에 속은 피해자와 사이에 같은 해 8. 5. 경 이 사건 토지에 관하여 매매대금을 6억 5,000만 원으로 하는 토지 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 명목으로 3억 5,000만 원, 8. 22. 경 잔금 명목으로 3억 원 등 합계 6억 5,000만 원을 D의 동생 T 명의의 계좌로 송금 받았다. 이로써 피고인들은 D과 공모하여 피해자를 기망하여 제물을 교부받았다. 나. 공인중개사법위반 개업공인중개사 등은 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인들은 같은 해 8. 5. 경 위 법무사 사무실에서, D과 G 사이의 매매계약을 중개하면서 G에게 위와 같이 중개 대상물인 H 토지분할 계획도 중 이 사건 토지에 관하여 토지의 소유관계 등 권리관계, 토지소유자와의 사이에 매매계약이 체결되지 않은 사실, 건물신축허가 및 개발행위허가 신청서를 관할 관청에 제출하지 않은 사실 등 중요사항에 관하여 거짓말을 하였다. 이로써 피고인들은 공모하여 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하였다. 2. 판단 가. 인정사실 이 법원이 채택하여 조사한 증거들에 의하면 다음 사실이 인정된다. 1) 이 사건 토지에 관한 피해자의 매매계약 체결 경위 피해자는 2013. 7. 말경 피고인 B으로부터 D이 춘천시 H 토지를 택지로 개발할 것이므로 이를 매수하라는 말을 듣고, 2013. 8. 5. J 법무사 사무실에서 피고인들, D 및 피해자의 사실혼 남편 U이 함께 있는 가운데, '춘천시 H 토지 중 D이 작성한 H 토지분할 계획도 표시 5, 7번 650평'(이하 '이 사건 토지'라 한다)을 매매대금을 6억 5,000만 원으로 정하여 매수하는 계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약서 특약사항에는 "1. 위임장과 토지사용승낙서는 8월 말까지 첨부한다(필지 관련된 부분) 1. 소유권이전기간은 최장 6개월 이내로 모든 인·허가와 제반서류가 완료되면 이전한다. 1. 인·허가 진행이 안되었을 때에는 위약금은 없는 것으로 하고 매매대금의 5%의 금액을 함께 지급한다. "고 기재되어 있고, 매도인은 D의 동생인 "T"으로 기재되어 있다. 피해자는 이 사건 매매계약에 따라 계약 당일 계약금 명목으로 3억 5,000만 원, 2013. 8. 22. 경 잔금 명목으로 3억 원 합계 6억 5,000만 원을 T 명의의 계좌로 송금하였다. 2) 이 사건 종중토지에 관한 피해자의 근저당권 설정 및 말소 경위 D은 이 사건 매매계약이 체결된 2013. 8. 5. T 명의로 이 사건 종중을 대표한 S로부터 이 사건 종중토지를 계약금 67,000,000원, 중도금 133,000,000원, 잔금 470,613,000원, 합계 670,613,000원에 매수하고, 같은날 S에게 계약금 및 중도금 명목으로 2억 원을 지급한 후 2013. 8. 6. 이 사건 종중토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. D은 2013. 8. 5. T 명의로 피해자와 사이에 근저당권설정계약을 체결하고, 2013. 8. 6. 피해자에게 이 사건 종중토지에 채권최고액 6억 7,000만 원, 채무자 T으로 한 근저당권설정등기를 마쳐주었다. 한편, 이 사건 종중은 2013. 8. 15. 경 S가 종종 회의록 등을 위조하여 이 사건 종중토지를 매도하고 T 명의로 소유권이전등기를 마친 사실을 알게 되어, 2013. 8. 21. 종중임원회의에서 T을 불러 '이 사건 종중토지에 관한 매매계약이 무효이니 소유권이전등기를 말소하여 달라'고 요청하였으나, T이 이를 거절하였다. 이후 이 사건 종중은 2014. 5. 28. 춘천지방법원 2014가단 4395호로 T, 피해자, V를 상대로, '이 사건 종중토지에 관한 매매계약은 위조된 종종회의록에 기한 것으로 무효'라는 이유로 T 명의 소유권이전등기의 말소, 피해자 및 V 명의 각 근저당권설정등기의 말소를 구하는 소를 제기하였다. D은 W 변호사로 하여금 T, 피해자, V의 소송위임장을 작성, 제출하게 하였고, 2014. 11. 28. 위 소송에서 W 변호사 및 D이 출석한 가운데 T이 이 사건 종중토지 및 춘천시 X 토지를 매수하고, 조정 내용이 이행되지 않을 경우 T의 소유권이전등기 및 V, 피해자의 각 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하기로 하는 등의 내용으로 조정이 성립되었다. 5 이후 D이 이 사건 종중에게 위 조정에 따른 매매대금을 지급하지 아니하여, 2015. 9. 3. 이 사건 종중토지에 마쳐진 T의 소유권이전등기 및 V, 피해자의 각 근저당권설정등기가 말소되었다. 3) 그 밖에 D의 개발사업 진행경과 D은 2013. 8. 12. T의 명의로 M종중 소유의 춘천시 N, Y 토지를 12억 원에 매수하는 계약을 체결하고, 같은 날 계약금 명목으로 1억 원을 지급하였으며, 같은 날 위 종중 대표자 Z으로부터 토지사용승락서를 작성받았다(증거목록 순번 37). D은 2013. 8. 27. AA 주식회사 대표 AB의 명의로 K 소유의 춘천시 AC, AD, AE, AF, L, AG, AH, AI 토지를 25억 3,000만 원에 매수하는 계약을 체결하고, 특약사향으로 "매도인은 계약체결 후 매수인이 원하는 시기에 택지개발을 위한 토지사용승락을 한다"고 약정하였으며, 같은 날 계약금 명목으로 2억 5,000만 원을 지급하였다(증거목록 순번 38). D은 2014. 2. 24. M종중으로부터 W 명의로 춘천시 N, Y에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 이를 W 명의로 등기한 것은 대출을 용이하기 하기 위한 것이다(증거목록 순번 33). D은 2014. 7. 22. AJ 명의로 Q 소유의 춘천시 R 토지를 3억 8,000만 원에 매수하는 계약을 체결하고, 같은 날 계약금 명목으로 5,000만 원을 지급하였다(증거목록 순번 39). D은 2014. 10. 27. 춘천시장으로부터 W 명의로 춘천시 R, AD, AF, L, Y, AG, AH, N 토지에 대하여 건축허가를 받고, 2016. 2. 2. 착공신고필증을 교부받았으며, 2016. 2. 19. 무렵의 현장사진에 의하면 일부 개발대상 토지에서 개발이 진행 중이다(증거목록 순번 42, 47) 나. 판단 위 인정사실에 검사가 제출한 증거들을 종합하여 인정되는 다음의 사정을 종합하여 보면, 피고인들과 D이 이 사건 매매계약 체결 당시 피해자에게 개발대상 토지를 소유자들로부터 다 매수하거나 개발에 관한 동의를 받았다거나, 이미 개발행위허가 신청을 하였다고 피해자를 기망하였다고 보기 어렵고, 나아가 D이 개발사업을 실행하거나 사업실행 후 피해자에게 이 사건 토지의 소유권을 이전해 줄 의사나 능력이 없었다고 보기도 어려우며, 피고인들이 이 사건 토지에 관하여 토지의 소유관계 등 권리관계, 토지소유자와의 사이에 매매계약이 체결되지 않은 사실, 건물신축허가 및 개발행위허가 신청서를 관할 관청에 제출하지 않은 사실 등 중요사항에 관하여 거짓말을 하였다고 보기도 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 1) 피해자가 2015. 3. 13. 최초 춘천지방검찰청에 접수한 고소장에는 'D이 "H 새로 난 도로에 붙어있는 N 외 4필지 토지를 계획도와 같이 분할해 분양할 계획 하에 토지소유자들과 접촉 중이다. 2013. 8. 말이면 전체 지주들에게 토지사용승락서를 받아 춘천시청에 필지 분할을 위한 개발행위허가 신청을 접수한다. "고 말하였다'고 기재되어 있을 뿐, 공소사실과 같이 '개발대상 토지 전부를 소유자들로부터 매수하거나 개발에 관한 동의를 받았다. 이미 개발행위허가 신청을 하였다'고 말하였다고 기재되어 있지 않다. 2) 이 사건 매매계약서 특약사항에도 '위임장과 토지사용승낙서는 8월 말까지 첨부한다'고 기재되어 있어 이 사건 매매계약 당시 D이 개발대상 토지를 모두 취득한 것을 전제로 작성된 것으로 보기 어렵다. 이에 대하여 U은 검찰에서는 '피해자가 토지소유자들의 동의서를 다 받아서 허가신청을 했다고 하기에, 그럼 자기에게 동의서를 확인해달라고 했고 8월 말까지 위임장과 승낙서 사본을 계약서에 첨부하기로 한 것'이라고 진술하였다가, 이 법정에서는 '무슨 의미인지 잘 모르고 신경을 쓰지 않았다'고 진술하였고, '토지소유권을 확보하지 못한 관계로 사업부지에 대한 토지소유자들의 위임장, 토지사용승낙서를 8월 말까지 첨부해야만 한다'는 의미가 아니냐는 질문에 '그럴 수도 있을 것 같다. 당시의 생각을 정확하게 기억하지 못한다'라고 진술하였으며, 피해자는 이 법정에서 피고인들 및 D과 합의해서 이 문구를 넣었는데, 의미는 모른다고 진술하였는바, 결국 D의 주장과 같이 2013. 8. 말경까지 전체 필지에 대해 위임장과 토지사용승낙서를 받아서 인허가 신청을 하겠다는 의미로 이러한 약정을 하였을 가능성을 배제하기 어렵다. 3) 피해자와 U은 건설업에 종사하고 있어 택지개발사업의 진행에 관하여 어느 정도 알 수 있었던 지위에 있었던 것으로 보이는데, 피해자와 U이 피고인들 및 D으로부터 공소사실 기재와 같이 '토지 소유자들의 동의를 다 받았고 토목건축설계도면도 다 나와 개발행위허가 신청서가 춘천시청에 들어가 있으니 8월 안에 허가가 나오고, 12월 안에 택지조성공사를 한 후 이전등기를 해주겠다'는 말을 들었다면, 등기부등본이나, 토지소유자들의 승낙서, 개발행위허가신청 등에 대한 구체적인 자료들을 확인하거나 토지소유자들의 의사를 확인할 수 있었을 것으로 보이는데, 이를 전혀 확인하지 아니한 것은 상당히 이례적이다.4) 위 3)항 기재 사정에 이 사건 매매계약의 특약사항으로 '소유권이전기간은 최장 6개월 이내로 하고, 인·허가 진행이 안되었을 때에는 위약금 없이 피해자가 매매대금의 5%를 더하여 돌려받는 것'으로 정한 점, 피해자는 이 사건 매매계약 당일 이 사건 매매대금 6억 7,000만 원을 채권최고액으로 한 근저당권설정계약을 체결하고, 그 다음날 이 사건 종중토지에 대하여 근저당권설정등기를 마친 점을 더하여 보면, 피해자와 U은 D의 택지개발사업의 성공을 확신하고 그에 따라 매수결정을 하였다기 보다는, 막연히 D의 개발사업이 잘 되어 수익을 얻게 될 것을 기대하고 이 사건 토지를 매수하고, 위 개발사업이 성공하지 못할 경우를 대비하여 매매대금을 돌려받기 위한 담보를 확보하였던 것으로 보인다(다만, 앞서 본 바와 같이 춘천지방법원 2014가단4395 소송에서 D과 이 사건 종중토지에 관한 매매계약을 체결하고 대금의 일부를 수령한 S가 종중회의록을 위조한 것으로 드러남에 따라 D 이 이 사건 종중에게 추가로 매매대금을 지급하고 이 사건 종중토지의 소유권을 취득하기로 하였는데, D이 약속한 대금을 지급하지 못한 결과, T 명의의 소유권이전등기와 피해자의 근저당권설정등기가 말소되었다). 5) 한편 D이 토지매수자금은 물론 개발공사비용을 각 토지를 담보로 대출을 받아 충당할 생각이었을 뿐 자신의 자금을 거의 투입하지 않은 것으로 보이기는 한다. 그러나 D은 개발대상 토지에 관하여 그 소유자인 K, 이 사건 종중, M종중, Q과 실제로 매매계약을 체결하고, 각 매매대금의 일부를 지급하였으며, 개발대상 토지 중 일부에 관하여 건축허가를 받아 공사를 시행하는 등 실제로 택지개발사업을 진행해 온 것으로 보이는바, 일련의 진행 과정을 보면 D이 택지개발사업을 실행하거나 피해자에게 이 사건 토지의 소유권을 이전해 줄 의사나 능력이 없었다고 단정하기는 어렵다. 6) D은 피해자로부터 지급받은 6억 5,000만 원을, K에게 계약금 명목으로 2억 5,000만 원, M종중에게 계약금 명목으로 1억 원, 이 사건 종중 총무 S에게 이 사건 종중토지에 대한 계약금과 중도금 명목으로 2억 원으로 지출하는 등 실제로 개발사업을 위해 상당 부분 사용한 것으로 보인다. 7) 한편, 피고인들이 개발대상 토지에 대한 매매계약이 체결되어 있지 않은 사실을 알았음에도 피해자에게 이를 설명하지 않은 것으로 보이기는 한다. 그러나 피해자는 이 사건 매매계약 당시 D이 소유자로부터 개발대상 토지의 소유권을 확보할 예정으로 이 사건 토지가 다른 사람의 소유였던 것을 알고 있었던 것으로 보이고, 피고인들이 적극적으로 피해자들에게 거짓을 말하였던 것은 아닌 것으로 보인다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 각 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 때에 해당하여 형사소송법 제325조에 의하여 무죄를 선고한다.