수원지방법원-2012고단1407

수원지방법원 판 결 사 건 2012고단1407 사기 피고인 A 검 사 김현선(기소), 허태훈(공판) 변호인 법무법인 B 담당변호사C 판결선고 2012. 10. 10. 주 문 피고인은 무죄. 피고인에 대한 판결의 요지를 공시한다. 이 유 1. 이 사건 공소사실 피고인은 2009.8.14.경 D 등 소유인 성남시 분당구 E건물 201동 201~205호(이하 '이 사건 건물'이라 한다)를 '보증금 2,000만원, 월 차임 190만원, 임대차 기간 2009. 10. 1.~2012. 7. 14.'을 조건으로 임차하여 'F' 상호로 음악학원을 운영하고 있었다. 피고인은 2010. 8.경 임대인인 D(피부과의원 원장)으로부터 "내가 운영하는 피부과의원이 세들어 있는 다른 건물의 임대료가 12.5%나 인상되어 부득이 더 있을 수 없어 피부과 의원이 이 사건 건물로 입주해야 하니 계약서대로 2012. 7. 14.까지 반드시 이 사건 건물을 비워달라"고 고지받았다. 피고인은 이와 같이 2012. 7. 14.까지는 이 사건 건물을 명도해야 하고, 조만간 미국으로 출국해야 하는 상황에 처하자 임대인 몰래 이 사건 건물에 대한 임차권을 타에 양도하여 그 양수인으로부터 권리금, 보증금을 편취하기로 마음먹었다. 피고인은 2010. 9. 29.경 위 'F' 음악학원(이하 '위 학원'이라 한다)에서, 이 사건 건물에 대한 임차권을 양수하려는 피해자 G (34세,여)에게 “음악학원의 시설물, 원생 및 매출에 관한 권리, 임차인으로서의 모든 권리를 권리금 7,000만원, 임대차보증금 2,000만원을 받고 당신에게 양도하겠다. 임대인이 피부과 원장인데 현재로서는 2012. 7. 에 이 사건 건물로 들어올 생각이 없다고 한다. 만약 들어온다 하더라도 상가건물임대차보호법에 따라 5년간 즉 2014. 9. 까지는 임대차기간이 보호된다, 임대인은 형부와 잘 아는 사이라서 특별히 임대료를 싸게 준 것이다, 내가 임대인에게 직접 이야기 해야만 임대료 인상을 안한다, 만약 임대료가 10만원이라도 인상이 되면 상가건물임대차보호법의 보호를 못받는다, 그러니 당신은 임대인을 만나지 말라, 내가 책임지고 임대인을 만나 임차권양도 승인을 받고 현재 임대료와 같은 조건으로 임대차계약서를 받아오겠다"고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 위와 같은 사유로 인해 피고인은 임대인으로부터 임차권양도에 대한 동의를 받아 줄 의사나 능력이 전혀 없었고, 임대인의 동의없는 임차권양도의 경우 상가건물임대차보호법상의 임대차기간 5년이 보장 될 수도 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 계약당일 계약금조로 700만원, 2010. 10. 15.경 중도금조로 3,500만원, 2010. 11, 18.경 임대차보증금조로2,000만원, 2010. 11. 27.경 잔금조로 2,500 만원 합계 8,700 만원을 권리금 및 임대차보증금조로 교부받았다. 2. 판단 가. 기초사실 검사와 변호인이 제출하여 이 법정에서 조사·채택한 판시 각 증거에 의하면 다음의 사실이 인정된다. 피고인은 2009. 9. 14, D 등으로부터 이 사건 건물을 임대차보증금 2,000만 원, 월 차임 190만 원, 임대차기간 2012. 7. 14.까지로 정하여 임차하였는데, 임대인측이 위 임대차기간 만료 후에는 이 사건 건물에 다시 입주할 계획이라는 이유로 임대인 측의 요구에 따라 계약서에 "본계약은 임대인의 명도요구시 임차인이 즉시 명도해 준다는 조건의 임대차이며 임대료가 주변시세보다 현저히 저렴하게 체결된 임대차계약"이라는 특약사항을 명시하였다. 그 후 피고인은 이 사건 건물에서 위 학원을 운영하면서 바이올린 전공생 수업을 진행하던 중, 악기판매상인 H의 소개로 2010. 9. 29. 피해자와 사이에 위 학원의 시설물과 학원생 및 임차권 일체를 임대차보증금 2,000만 원과 권리금 7,000만 원을 합한 총 9,000만 원 (그 중 피해자의 11월분 급여 300만 원을 제외한 실제지급액 8,700만 원)에 양도하는 계약(이하 '이 사건 양수도계약'이라 한다)을 체결하면서 아래와 같은 내용의 특약사항을 정하였다. 3항 : 임대보증금은 잔금일 이전까지 피해자가 피고인에게 2,000만 원을 지급하면 피고인이 임대인과 상의하여 현재 임대차계약의 승계조건으로 계약서를 작성하여 피해자에게 교부한다(현재 임대차 계약사항 2012년 7월 14일까지 매월말 190만 원 송금, 부가세 없음). 7항 : 피해자는 원활한 인수인계를 위해 11. 15.부터 3주간 피고인과 같이 공동레슨 및 공동업무를 하며, 피고인은 12. 4.까지 출강하여 피해자에게 자료공개 및 전폭적 업무지원을 한다. 피고인은 2010. 10.경 임대인 D에게 이 사건 양수도계약 체결로 인한 임차권 양도 사실은 고지하지 않은 채 "해외출장이 많아 행정상 문제가 있으므로 형식상 임차인 명의를 부원장인 피해자 앞으로 바꿔달라"라는 취지로 부탁하여 D과 사이에 피해자를 임차인으로 하는 이외에는 종전의 임대차계약서와 동일한 내용의 임대차계약서를 작성한 후 이를 피해자에게 교부하였다. 피고인은 이 사건 양수도계약에 정한 양도대금의 지급 및 위 특약사항에 따른 인수인계가 완료된 후로도 피해자의 요청에 따라 2011. 3.경까지는 위 학원에 출근하여 학원생 지도 및 가정통신문 작성 등의 일을 돕다가 같은 해 3. 30. 경에 이르러 위 학원일을 그만두게 되었다. 그 후 기존 학원생들 중 상당수가 피해자의 레슨방식에 대한 불만 등으로 피고인을 따라서 위 학원을 떠나게 되었고, 피해자는 바이올린 전공생만으로 더는 학원 운영이 어려워지자 2011. 5.경 위 학원의 명칭을 "I 음악학원"으로 바꾸어 종합음악학원의 형태로 운영하게 되었다. 그러던 중 임대인측은 2011. 6.경 피해자에게 임대차계약에 정한 2012. 7. 14. 까지 이 사건 건물을 명도하여 줄 것을 고지하였는데, 이에 피해자는 상가건물임대차보호법에 따라 최초계약일로부터 5년 후인 2014. 9. 14. 까지 임대차기간이 보장되어야 한다고 주장하면서 명도요구에 응하지 아니하였다. 그러자 임대인측은 2011. 8. 24. 피해자를 상대로 수원지방법원 성남지원 2011가단37758호로 건물인도청구의 소를 제기하였고, 이에 피해자는 다시 피고인을 상대로 2011. 9, 27. 이 사건 형사고소를 제기함과 아울러 같은 해 10. 5. 위 법원 2011가합14837호로 손해배상 청구의 소를 제기하였으며, 위 건물인도청구사건에서는 2011. 12. 30. 임대인측이 피해자에게 임대차보증금을 지급하는 것과 상환으로 피해자가 이 사건 건물을 임대인에 명도한다는 내용의 화해권고결정이 확정되었다. 나. 판단 위 공소사실에 부합하는 피해자 진술의 주된 내용은, 피고인이 이 사건 양수도계약 체결당시 피해자에게 “기존 임대차계약서의 문구와는 달리 상가건물임대차보호법에 따라 임대차기간이 2014. 9. 경까지 보장될 것이라는 점"과 "임대인으로부터 임차권양도에 관한 유효한 동의를 받아주겠다는 점"에 대하여 각 기망하였다는 것이다. 그러므로 먼저 위 임대차기간에 대한 기망여부에 관하여 살피건대, 판시 각 증거에 의하여 인정되는 다음의 사정, 즉 피고인은 이 사건 양수도계약 체결에 앞서 기존 임대차계약서를 피해자에게 보여 주면서 임대차기간 및 특약사항 등 계약내용을 설명하였다고 진술하고 있고, 이에 대하여 피해자는 위 계약내용을 확인하여 알고 있었음은 인정하면서도 피고인이 상가건물임대차보호법에 따라 아무런 문제가 없을 것이라고 해서 그 말만 믿었다는 취지로 진술하고 있는 점, 그 후 피고인과 피해자 사이에 체결된 이 사건 양수도계약서에도 기존 임대차계약(임대차기간 2012. 7. 14.까지)의 승계에 관한 내용만 기재되어 있을 뿐 피해자가 주장하는 바와 같은 추가적인 임대차기간 보장이나 상가건물임대차보호법 적용에 관한 어떠한 약속이나 언급도 없는 점, 피고인이 피해자를 임차인으로 하여 앞서 본 바와 같이 새로 작성·교부한 임대차계약서에도 기존 임대차계약서의 임대차기간 및 특약사항 등 임차인인 피해자에게 불리한 내용이 다시 그대로 기재된 점, 이 사건 양수도계약의 권리금 액수가 2014. 9. 경까지의 임대차기간 보장을 전제로 책정되었다고 인정할 만한 자료가 없고, 오히려 피고인과 피해자의 법정진술 및 권리양수양도계약서(수사기록 제42쪽)의 기재에 의하여 인정되는 위 학원의 월평균 순수익 1) (약 1,000만 원), 양도목적물인 악기, 오디오 등 물적설비)의 추정가액, 인계될 학원생의 숫자 등에 비추어 위 액수가 피해자 주장과 같이 2014. 9.까지의 학원운영을 전제로 한 것이라기보다는 기존 임대차계약에 정한 2012. 7. 14. 까지의 학원운영만을 전제로 책정된 것으로 볼 여지가 큰 점 3) 등에 피해자의 연령, 사회경험, 이 사건 계약체결과정에서 보인 신중한 태도 등을 더하여 보면, 피해자가 상당한 다액을 투입하여 학원을 인수하면서 임대차계약서 등 처분문서에 기대된 문언에 정면으로 어긋나는 피고인의 구두약속만을 그대로 믿고 별다른 확인조치 없이 이 사건 양수도계약을 체결하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 다음으로 위 임차권양도 동의에 대한 기망여부에 관하여 보면, 판시 각 증거에 의하여 인정되는 다음의 사정, 즉 피해자는 기존 임대차계약서의 문언대로라면 상 건물임대차보호법 제10조에 따른 5년간의 계약갱신요구권 인정여부가 불투명하여 임차인으로서의 지위가 불안정한 상황임에도 임대인측 및 피고인과 사이의 3자간 대면계약을 통하여 실제 계약내용을 확인하고 적법한 임차권 양수인으로서의 지위를 분명히 하려는 시도조차 하지 않은 채 피해자 명의로 된 임대차계약서의 작성을 피고인에게 일임한 점, 더욱이 피해자는 임대인 운영의 병원이 위 학원과 같은 건물에 위치하여 필요하다면 얼마든지 손쉽게 임대인을 찾아가 만날 수 있는 여건임에도 불구하고, 1) 위 권리양도양수계약서에 첨부된 "매출 및 지출내역"의 기재에 따르면, 피해자의 요구에 따라 피고인의 소명자료를 기초로 작성된 위 학원의 월평균 매출(월 1,768만 원)과 월평균 지출(고정 및 유동지출 합계 805만 원)을 이 사건 양수도계약 체결의 중요한 근거자료로 삼았음을 알 수 있다. 2) 위 권리양도양수계약서에 첨부된 "인수인계 물품내역"의 기재에 따르면, 위 학원의 피아노 등 악기, 오디오 등 전자기기, 가구 및 사무용품 등 대부분의 기존 설비 및 비품이 양도대상에 포함되었음이 확인된다. 3) 피해자의 법정진술 등에 비추어 위 월평균 순수익 등에 별다른 허위·과장은 없었던 것으로 보이고, 이 사건 양수도계약 체결일로부터 2012. 7. 14. 까지만 영업한다 하더라도 약 1년 10개월간 영업이 가능하다. 이 사건 양수도계약 체결과정은 물론 2011. 6.경 임대인의 명도요구가 있기 전까지 임대인에게 재입주여부나 명도시기, 임차권 양도에 관한 임대인의 동의여부에 관하여 전혀 확인조치를 취하지 않는 등 도리어 임대인에게 자신의 존재를 드러내지 않으려는 의도가 엿보이는 행동을 한 점, 기존 임대차계약의 보증금 및 차임 액수가 상가건물임대차보호법 제2조에 정한 적용범위의 상한에 해당하는 금액이어서 차임이 조금이라도 인상될 경우 위 법의 적용을 받지 못하게 되는 상황이었는바, 피해자 입장에서도 굳이 임대인에게 임차권양도 사실을 알려서 동의를 거절당하거나 차임이 인상될 위험을 감수하기보다는 피고인이 계속 임차인 지위를 유지하는 것처럼 하여 기존 임대차기간 동안 기존의 저렴한 차임에 따른 학원운영을 원했을 수 있는 점 등에 비추어 보면, 피고인이 공소사실 기재와 같이 임차권양도의 동의를 받아주겠다고 피해자를 기망한 것이 아니라 피해자가 앞서 본 바와 같은 편법적인 임차인 명의변경에 동의하였거나 이를 잘 알면서 스스로의 이해관계에 따라 이를 묵인하였다고 봄이 상당하다. 또한 여기에 판시 각 증거에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정, 즉 피고인은 앞서 본 바와 같이 이 사건 양수도계약의 이행이 완료된 후로도 상당기간 위 학원일을 도와주는 등 위 학원의 월급원장으로 일하고자 하였던 것으로 보이는바, 경험칙상 피고인이 피해자를 속여 권리금 등을 편취한 후라면 위와 같이 행동하지는 않았을 것으로 보이는 점, 앞서 본 바와 같은 피고인이 위 학원을 떠난 후의 학원생 이탈 상황, 그로 인한 피해자의 학원운영의 악화, 임대인측의 명도청구 및 피해자의 이 사건 고소경위 등을 보태어 보면, 피해자가 당초에는 기존 임대차기간까지의 영업만으로도 권리금 대비 충분한 수익을 얻을 수 있을 것으로 기대하고 위 학원을 인수하였다가 예상과 달리 운영이 어려워지고 임대인측의 명도요구에 직면하여 권리금 회수가 어려워지자 자신의 손해를 만회할 목적으로 이 사건 고소에 이르렀을 가능성도 완전히 배제하기는 어려운 점 등을 보태어 보면, 공소사실에 부합하는 피해자의 진술은 이를 선뜻 믿기 어렵고, H와 D의 법정진술 등 나머지 검사 제출 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 그 범죄사실의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하기로 하되, 형법 제58조 제2항에 따라 그 판결의 요지를 공시하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이상훈