서울북부지방법원-2015고단4491

공소사실 피고인은 피해자 학교법인 D학원에서 운영하는 서울 동대문구 E에 있는 F대학교의 전사무처장으로, 피해자가 2010. 9. 1. 서울 동대문구 G 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다)와 위 토지 및 H 지상에 축조된 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다. 위 건물은 현재 F대학교 아카피스관으로 사용 중이다. 위 토지와 건물을 통칭하여 '이 사건 부동산'이라 한다.)을 'I공인중개사사무소'의 중개보조원인 J의 중개를 통하여 매도인 K으로부터 매수하는 계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 총괄하는 업무를 담당하였다. 그에 따라, 피고인은 본건 부동산에 관한 매매계약을 체결함에 있어, 본건 부동산의 매매대금이 적정하게 책정되어 있는지, 소유권을 행사하는데 법률상 제한이 없는지 등을 확인하여 피해자에게 재산상 손해가 발생하지 않도록 적절히 매매계약을 체결할 업무상 임무가 있었다. 본건 부동산은 계약 체결 당시인 2010. 9. 1. 기준으로 감정가가 2,450,771,400원에 불과하여 중개 수수료로 22,056,943원(=2,450,771,400 × 0.9%) 가량만을 지급받을 수 있었고, 본건 부동산은 지적불부합지(비교적 광범한위한 일대 토지에 걸쳐 지적도상의 경계와 실제 경계가 연속적으로 일치하지 않는 지역) 내에 위치하여 본건 토지의 실제 경계를 확정할 수가 없었으며, 그에 따라 본건 토지 내에 건물을 신축하기 위하여는 주변 토지 소유자들 모두의 동의가 요구되는 등 자유롭게 토지 소유권을 행사할 수 없는 법률상 제약이 있었고, 위 K은 본건 부동산이 지적불부합지 내에 위치하였음을 J에게 고지하였으며, J는 이를 피고인에게 설명을 해 주었다. 한편, J는 매도인 K에게 '본건 부동산을 32억 원에 매도하게 해줄테니, 중개 수수료로 1억 원을 달라, 이 계약에 끼어 있는 사람이 많아 수수료를 많이 받아야 한다'라는 취지로 이야기하고, K은 이를 승낙하였다. 당시 피고인은 채무가 4억 7,000만 원 가량에 달하여 다른 곳으로부터 돈을 빌려 기존 채무를 변제하는 소위 '돌려막기'를 하고 있었으므로, 본건 매매계약을 이용하여 J로부터 돈을 받아 급한 채무 변제에 사용할 것을 마음먹었다. 그에 따라 J는 본건 부동산을 35억 원에 매수하는 것이 적정하다는 취지의 시세조사표를 작성한 후 이를 피고인에게 건네주었으며, 피고인은 위 시세조사표를 이용하여 피해자에게 본건 부동산의 취득가로 약 35억 원이 예상된다는 취지로 보고하였다. 그 과정에서 2010. 8. 초순경 위 대학교의 관재시설팀장인 L 등으로부터 본건 부동산이 국유지를 침범하고 있어 이를 취득하기 전에 정확한 경계를 확정하기 위한 지적측량 및 적정 매수가액을 판단하기 위한 감정평가가 필요하다는 건의가 들어오자, 피고인은 본건 매매계약이 파기될 것을 우려하여, 계약 체결 이후 진행하라며 위 지적측량과 감정평가를 하지 못하도록 방해하였다. 그에 따라 피해자의 이사회는 본건 부동산의 적정한 취득 가액 및 지적불부합지라는 법률상 제한에 대하여 알지 못한 채 본건 부동산 취득을 승인하였고, 이후 피고인은 마치 매도인 K과 치열한 협상을 거쳐 매매가액을 31억 9,800만 원으로 깎은 것처럼 가장하였다. 결국, 피고인은 본건 부동산의 적정한 매수가액 및 법률상 제한을 미리 검토하여 피해자에게 재산상 손해를 가하지 아니할 업무상 임무에 위배하여, 2010. 9. 1. 위 대학교 사무처장실에서 피해자로 하여금 본건 부동산을 31억 9,800만원에 매입하되, 계약금으로 3억 1,980만 원을, 중도금으로 15억 9,900만 원을, 잔금으로 2010. 11. 30.까지 12억 7,920만 원을 지급하는 계약을 체결하게 하였다. 이후 피고인은 개인 채무 변제를 독촉받자 J로부터 돈을 받아 급한 채무변제에 사용하기 위하여 특별한 이유 없이 위 잔금지급기일을 2010. 11. 12.로 앞당겼다. 그에 따라 2010. 11. 12. K은 피해자로부터 잔금 명목으로 12억 7,920만 원을 교부받은 후, 당초 J가 받아주기로 약속한 매도가액 32억 원에서 200만 원이 줄어들었다는 이유로 J에게 수수료 명목으로 9,800만 원(=1억 원 - 200만 원)을 지급하였으며, J는 그 무렵 M(2013. 10. 16. 피고인과 혼인)을 거쳐 피고인에게 3,000만 원을 교부하고, 2010. 11. 30. 다시 피고인에게 2,000만 원을 교부함으로써 2회에 걸쳐 합계 5,000만 원을 교부하였다. 이로써 피고인은 업무상 임무에 위배하여 K에게 적정 매매가액(감정가 2,450,771,400원)과 실제 매수가액(3,198,000,000원)의 차액인 금액 미상(747,228,600원 상당 추정)의 재산상 이익을 취득하게 하고, 피해자에게 위 재산상 이익에 상응하는 금액 미상의 손해를 가하였다. 2. 판단 가. 업무상 배임죄에 있어서 '임무에 위배하는 행위'는 처리하는 사무의 내용, 성질 등에 비추어 법령의 규정, 계약의 내용 또는 신의칙상 당연히 하여야 할 것으로 기대되는 행위를 하지 않거나 당연히 하지 않아야 할 것으로 기대되는 행위를 함으로써 본인과의 신임관계를 저버리는 행위를 말한다(대법원 2015. 6. 11. 선고 2012도1352 판결 등 참조). 이 사건에 관하여 살피건대, 기록에 의하면 이 사건 부동산이 지적불부합지 내에 위치하고 있어 그 사용에 제약이 따름에도 불구하고, 피해자 학교법인은 이를 알지 못한 채 매수한 사실, 피고인이 이 사건 계약의 체결과 관련하여 중개보조인 J를 통하여 부적절한 금전적 이익을 얻은 사실은 인정된다. 그러나 피고인이 위 계약의 체결에 있어 '임무에 위배되는 행위'를 하였다고는 인정되지 아니하는바, 그 이유는 다음과 같다. 나. 피고인이 이 사건 토지가 지적 불부합지 내에 있다는 사실을 알았다고 인정하기 어렵다. 이 사건 공소사실은, 매도인 K이 J에게 이 사건 부동산이 지적불부합지 내에 위치한 사실을 고지하였음을 전제로, 피고인도 J로부터 이를 전해 들어 위 부동산에 관한 소유권 행사에 제약이 따른다는 사실을 알면서도 이를 피해자 학교법인에 고지하지 아니하였다는 것이고, 이에 부합하는 증거로는 I공인중개사사무소 공인중개사였던 N이 피해자 학교법인에게 작성해 준 2014. 4. 22.자 진술서, K의 수사기관 및 이 법정에서의 일부 진술 및 F대학교 직원 N과 J 사이의 2014. 4. 7.자 대화를 녹취한 녹취록(증거기록 제623면 이하)이 있다. 그러나 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실을 종합하면, 위 증거만으로 매도인 K이 J에게 지적불부합지에 관한 고지를 하였다는 전제사실을 인정하기에 부족하다. ⑴ '지적불부합지'란 광의로는 토지의 실제와 지적공부상의 지번, 지목, 면적, 소유권, 경계 위치 등이 서로 맞지 않는 것을 가리키는바, 위와 같은 지적불부합 사유 중 토지 소유자의 신청이나 소관청에서 직권으로 지적공부와 실제 현황을 일치시킬 수 있는 것이라면 특별히 문제될 것이 없다. 반면, 협의의 지적불부합지는 비교적 광범위한 주위 일대의 토지의 지적도상의 경계와 현실의 경계가 연속적으로 일치하지 아니하는 경우를 가리키는 것으로 토지 소유권 행사에 제약이 따르는 등 문제가 발생할 수 있고, 이 사건 토지는 협의의 지적불부합지 내에 위치하고 있다. ⑵ 이 사건 토지는 시유지인 서울 동대문구 O 대지(이하 '이 사건 시유지'라 한다) 및 국유지(이하 '이 사건 국유지'라 한다)인 P 도로와 연접하여 있고, 이 사건 건물은 이 사건 토지 및 위 국유지에 걸쳐서 건축되어 있다. 따라서 이 사건 건물 등기부에도 이 사건 토지와 위 국유지가 함께 위 건물의 소재지번으로 기재되어 있으며, 피해자도 이 사건 계약 체결 당시 위와 같은 사정을 인지하고 있었다. ⑶ K은 대한민국에 점용료를 지급하고 이 사건 국유지 일부를 이 사건 건물의 주차장으로 이용하는 등 이 사건 시유지 및 국유지를 이 사건 건물을 위하여 이용하고 있었고, 피해자도 위 건물 매수 후 이를 같은 방법으로 사용하고 있다. ⑷ K은 J에게 이 사건 토지가 지적불부합지 내에 위치하고 있음을 고지하였다고 진술하면서도, 이 사건 건물을 증·개축하기 위하여는 인근 토지 소유자 전원의 동의를 얻어야 하는 등 그 소유권 행사에 제한이 따른다는 사정은 고지하지 아니하였음을 인정하였다. ⑸ 또한, K은 J에게 고지한 지적불부합지의 구체적인 내용에 관하여도 수사기관에서는 '제가 사용하는 건물과 토지가 국유지와 도로를 포함하고 있어 실제 도면상에 있는 면적보다 제가 사용하는 면적이 훨씬 넓었습니다. 나중에 서울시에서 측량을 새로 하게 되면 지적불부합지가 된 그 국유지와 도로를 제가 공시지가로 우선적으로 매입할 기회가 있어 저에게는 엄청난 이익이었습니다. 측량이 되어 지적불부합지로 판단되면 그 면적만큼 서울시에서 우선 매입권을 주든지 아니면 새로운 임대료를 정해 사용하게 해줍니다(증거기록 1권 제57면)', 'J가 땅이 등기평수에 비해 넓은 이유가 뭐냐고 하여, 제가 문화관리국 땅도 있고, 시유지도 있고, 앞쪽에 국유재산도 있으므로 넓게 사용하고 있다는 말을 한 사실이 있고, 또 서울시에서 지적측량을 한 후 국유지 등을 불하받으면 많은 이득을 볼 수 있다는 설명을 한 사실이 있습니다(증거기록 2권 제60면)라고 진술하였고, 이 법정에서도 'J가 이 사건 시유지 및 국유지에 관한 매수신청을 할 수 있겠다고 하여, 지적불부합지라 정확한 평수가 안 나오기 때문에 매수신청을 할 수 없고, 불부합지가 정리가 되면 매수신청을 할 수 있는데 시장님이 불부합지 정리를 한다는 공약을 했으니 오래지 않은 시간에 될 거라고 이야기했다'고 진술하였는바, K의 위 수사기관 및 법정에서의 진술을 종합하면, K이 J에게 이 사건 토지가 광의의 지적불부합지에 해당한다는 사정을 진술한 것으로는 인정되나, 협의의 지적불부합지 내에 있어 토지소유권 행사에 제약이 따른다는 사정까지 설명한 것으로는 인정하기 어렵다. ⑹ 공인중개사 N은 이 법정에서, 위 항 기재 진술서는 2014. 9.경 작성한 것으로 그 작성일자를 2014. 4. 22.로 소급하여 기재하였고, J가 지적불부합지 관련 정보를 피고인에게 전달하였는지 여부는 확실하지 않다고 증언함으로써, 위 진술서의 내용을 일부 부인하였다. ⑺ 항 기재 녹취록의 내용에 의하더라도, J가 이 사건 건물이 인접한 국유지를 침범하여 건축되어 있고 이 사건 부동산 소유자가 위 시유지 및 국유지를 사용하고 있다는 사실을 인지하였던 것은 인정되나, 이를 넘어서 이 사건 토지가 협의의 지적불부 합지 내에 위치하고 있었던 것까지 알고 있었던 것으로는 인정되지 아니한다. 다. 또한, 피고인이 공소사실 기재와 같이 이 사건 계약의 파기를 막기 위하여 지적측량과 감정평가를 하지 못하도록 방해하였다는 사실 역시 인정되지 아니한다. ⑴ 피해자 학교법인이 부동산을 매수함에 있어 반드시 매매목적물에 관한 측량감정 및 감정평가를 거쳐야 한다는 규정은 없다. ⑵ 피고인은 감정평가 등으로 매매계약이 지연될 경우 매도인이 호가를 높여 부르거나 매매의사를 철회하는 등 매매계약 자체가 무산될 수 있어 이를 생략하였다고 주장하는바, F대학교 교수 Q은 피해자측이 진행한 조사절차에서 '약학대학 인근 건물의 경우 매도인이 매입 호가를 갑자기 올리고 매도의사가 없다는 보고를 받아 이사회의 최종 결재를 받고도 진행하지 못하였다'고 진술하였고(증거기록 1권 제242면), 피해자 직원인 L, R도 경찰에서 '학교에서 땅을 매도할 때는 감정평가가 필수사항이나 매입할 때는 필수 사항이 아닙니다. 특히 예전에 학교 부지로 S의 부동산을 매입하려고 하다가 조금 시간이 지나자 S의 변심으로 부동산 거래가 무산된 일도 있고 해서 우선 학교 부지를 확보하는 것이 우선이기 때문에 감정평가를 실시하지 않았습니다.'라고 진술하여(증거기록 1권 제572면), 피고인의 진술에 부합한다. ⑶ 감사원이 사이버대학 등 특수대학 운영실태에 관한 감사를 실시하고 2013. 10.경 배포한 보고서에도, F대학교가 별도의 교사를 확보하지 아니한 채 S대학교 교사로 사용 중이던 U을 F대학교 교사로 사용하는 것을 전제로 사이버대학 인가를 한 점, 위 건물 철거 후 대체교사로 이 사건 건물을 매입하면서 학교법인 D학원이 매입비용을 부담하지 아니하고 F대학 교비회계에서 부담토록 한 점을 지적하였을 뿐(증거기록 1권 제525면), 이 사건 부동산 매입시 감정평가 등을 거치지 아니한 점에 관하여는 별다른 언급을 하지 아니하였다. 라. 이 사건 계약에 정한 매매대금이 적정 매매가액보다 과다하다고 인정되지 아니하고, 가사 과다하다고 하더라도 피고인이 이를 알고 있었던 것으로 인정되지도 아니한다. ⑴ 매도인 K은 이 법정에서, '애초에 J에게 이 사건 부동산 매매가를 33억 내지 34억 원으로 이야기하였으나, J가 32억 원까지 그 금액을 내렸고 계약체결일에 31억 9,800만 원으로 감액하여 위 가격에 매도하게 되었다'고 진술하였다. ⑵ 공인중개사 N도 수사기관 및 법정에서, 상식적으로 감정가로 부동산을 구매하는 것은 매우 어렵고 매매대금을 부풀린 것은 아니라고 진술하였다. ⑶ 공소사실 기재 이 사건 부동산에 관한 감정가는, 이 사건 토지가 협의의 지적 불부합지 내에 있어 토지 사용권 행사에 제한이 있음을 전제로 한 것인바, 앞서 본 바와 같이 피고인은 그러한 사정을 알지 못하였던 것으로 보인다. 3. 결론 따라서 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 피고인이 무죄판결 공시 취지의 선고에 동의하지 아니하므로, 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄판결 공시의 취지를 선고하지 아니하기로 하기로 하여 주문과 같이 판결한다.