서울서부지방법원-2016고단3610

범죄사실 피고인 A은 서울 서대문구 D에 있는 'E 공인중개사사무소'의 개업공인중개사, 피고인 B는 위 공인중개사사무소의 중개보조원으로서 위 공인중개사사무소를 실질적으로 운영한 사람이다. 개업공인중개사 및 중개보조원은 중개의뢰인과 직접 거래를 하여서는 아니 된다. 피고인들은 2015. 4.경 피해자 F으로부터 피해자 소유인 서울 서대문구 G 502호를 매도해 달라는 의뢰를 받고, 2015. 5. 13.경 위 공인중개사무소에서 피고인 A의 지인 H 명의로 위 부동산을 매매대금 1억 6,000만 원에 매수하는 매매계약을 체결하여 위 부동산의 중개의뢰인 F과 직접 거래를 하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 F의 법정진술 1. 등기사항전부증명서, 빌라매매계약서, 별첨 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인들: 각 공인중개사법 제48조 제3호, 제33조 제6호, 형법 제30조(직접거래금지위반의 점), 각 벌금형 선택 1. 노역장유치 피고인들: 각 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 피고인들: 각 형사소송법 제334조 제1항 무죄 부분 1. 공소사실의 요지 피고인 A은 서울 서대문구 D에 있는 'E 공인중개사사무소'의 개업공인중개사, 피고인 B는 위 공인중개사사무소의 중개보조원으로서 위 공인중개사사무소를 실질적으로 운영한 사람이다. 피고인들은 2015. 4.경 피해자 F으로부터 피해자 소유인 서울 서대문구 G 502호(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 매도해 달라는 의뢰를 받고 중개 업무에 종사하여 왔다. 피고인들은 2015. 5.경 피고인 A의 지인 H을 매수인으로 내세워 피해자 몰래 이 사건 부동산을 피고인들이 직접 매수할 생각으로, 2015. 5. 13.경 피해자로 하여금 이 사건 부동산을 H에게 매매대금 1억 6,000만 원에 매도하는 매매계약을 체결하게 하고, H 명의로 같은 날 계약금 명목으로 1,000만 원을, 같은 달 26.경 1차 중도금 명목으로 2,000만 원을 피해자의 우리은행 계좌(I)로 송금하였다. 그런데 피고인들은 2015. 6.경 이 사건 부동산에 누수가 있다는 이유로 피해자에게 계약 해제를 요구하였다가 거절당하자, 이 사건 부동산을 직접 매수한 사실을 계속 숨긴 채 'H이 악랄한 사람이라 계약금을 돌려주지 않으면 깽판을 칠 것이다. 위 부동산에 대한 남은 중도금 2,000만 원을 우리가 대신 지급할 테니 H과의 계약은 없었던 것으로 하고 새로운 매수자를 데려오겠다. '라고 제안하여 피해자의 승낙을 받고, 2015. 7. 15.경 피고인 B 명의로 2차 중도금 명목으로 2,000만 원을 위 피해자의 계좌로 송금하였다. 이후 피고인들은 2015. 9.경 J부동산 공인중개사 K로부터 L의 대리인 M을 소개받아, L에게 이 사건 부동산을 1억 8,500만 원에 매도하기로 하였음에도 위와 같은 사실을 피해자에게 고지하지 않고, 매매대금 차액 2,500 만원을 피고인들 및 K와 나누어 갖기로 공모하였다. 피고인들은 2015. 9. 7.경 위 공인중개사사무소에서, 피해자에게 '매매대금은 1억 6,000만 원인데 매수인 L이 대출을 받아 집을 사려면 매매대금을 1억 8,500만 원으로 하는 업계약서를 작성해야 한다'고 말하여 이에 속은 피해자로 하여금 L에게 이 사건 부동산을 매매대금 1억 8,500만 원에 매도하는 분양계약서를 작성하게 하고, 피고인 A은 같은 날 서울 은평구 N에 있는 J부동산에서 L의 대리인 M으로부터 매매대금 계약금 명목으로 2,000만 원을 교부받고, 같은 달 8.경 잔금 명목으로 1억 6,500만 원을 교 부받는 등 총 1억 8,500만 원을 교부받아 피해자에게 이미 지급한 5,000만 원을 제외한 1억 1,000만 원을 교부한 후 매매대금 차액 2,500만원은 피고인 A이 1,000만 원, 피고인 B가 1,000만 원, K가 500만 원씩 나누어 가져 이를 은닉하였다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자의 재물인 2,500만 원을 횡령하였다. 2. 판단 및 결론 가. 쟁점은 피고인들이 '타인의 재물을 보관하는 자'의 지위에 있는지 여부이다. 나. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하면 아래 사정이 인정된다. 피해자는 2015. 5. 13. H 명의를 앞세운 피고인들에게 이 사건 부동산을 1억 6,000만 원에 매도하기로 하면서(피해자는 실질적인 매수인이 피고인들이라는 사정을 알지 못하였음), 매수인이 중도금 지급 후 내부 공사를 할 수 있도록 해 주고, 잔금 지급시 매수인이 지정하는 자에게 소유권이전등기를 해 주기로 약정하였다. 다만, 매매계약서의 매매대금은 1억 8,000만 원으로 기재하였는데, 이는 매수인이 전매할 경우 양도소득세 등을 절세하기 위해서이고, 매매대금을 증액 기재함으로써 발생하는 추가 세금은 매수인이 부담하기로 하였다. 피고인들은 H 명의로 계약 당일 계약금 1,000만 원, 2015. 5. 26. 1차 중도금 2,000만 원을 지급하였다. 이후 피해자에게 위 매매계약 해제를 요청하였으나, 피해자가 계약금을 돌려주지 않겠다는 의사를 밝히자, 다른 매수인을 구해볼 테니 잔금 지급기일(2015. 7. 31.)을 늦춰 달라고 요구하였고, 피해자는 이를 승낙하였다. 피고인 B는 약정보다 1개월 늦은 2015. 7. 15. 피해자에게 2차 중도금 2,000만 원을 송금하였다. 피고인들은 공인중개사 K의 소개로 알게 된 L 측에게 이 사건 부동산을 1억 8,500만 원에 매도하기로 하였으나, 피해자에게는 이러한 사정을 전혀 알리지 않았다. 종전과 매매대금이 같은 것으로만 알고 있는 피해자에게 L 측이 대출을 받을 수 있도록 업계약서를 써달라고 요청하여, 피해자는 2015. 9. 7.경 L 측과 매매대금 1억 8,500만 원의 부동산 매매계약서를 작성하였다. 피고인들은 L 측으로부터 2015. 9. 7.경 계약금 2,000만 원, 2015. 9. 8.경 잔금 1억 6,500만 원을 받은 다음, 그 무렵 피해자에게 1억 1,000만 원(당초 매매대금 1억 6,000만 원-이미 지급한 5,000만 원), 위 K에게 500만 원을 지급하고, 나머지를 나눠 가졌다. 다. 피고인들이 직접 거래당사자로서 피해자와 이 사건 부동산 매매계약을 체결한 것은 공인중개사법에 위배되는 행위이나, 이러한 이유만으로 그 계약의 효력이 당연 무효로 되는 것은 아니다(대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677). 피해자는 당초부터 매수인이 제3자에게 전매할 수 있다는 전제 하에 매매계약을 체결하였고, 그 경우 매매대금이 증액될 수 있음도 충분히 인지하고 있었다. 피고인들의 계약 해제 요청, 피해자의 계약금 반환 거절, 피고인들의 잔금 지급기한 연장 요청과 새로운 매수인 물색, 피고인들의 2차 중도금 지급 등 일련의 과정을 살펴보면, 피해자로서는 같은 조건으로 매수할 사람을 찾을 때까지 잔금 지급 기한을 연장해 주었다가 새로운 매수자로부터 나머지 잔금을 받을 의사였고, 새로운 매수자가 나타나지 않으면 기존의 매매계약에 따른 권리를 행사할 의사였다고 봄이 타당하다. 이러한 사정에 비추어 보면 피고인들이 공인중개사 및 중개보조원으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무를 위반하는 등의 잘못으로 민사상 손해배상채무를 부담함은 별론으로 하고, 위 매매대금 차액 2,500만 원의 소유권이 바로 피해자에게 귀속된다고 할 수 없고, 달리 피고인들이 '타인의 재물을 보관하는 자'의 지위에 있음을 인정할 아무런 증거가 없다. 라. 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하되, 피고인들이 동의하지 아니하므로 형법 제58조 제2항 단서에 따라 위 판결의 요지를 공시하지 아니한다.