대전지방법원-2021고정900

범 죄 사 실 피고인 A는 대전 서구 C에서 D공인중개사사무소를 운영하였던 개업공인중개사이고, 피고인 B는 위 공인중개사사무소에서 중개보조원으로서 근무했던 사람이다. 1. 피고인 B 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하여서는 아니된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2019. 8. 29. 위 공인중개사사무소에서 'D공인중개사사무소' 상호 및 공인중개사인 ‘A’의 성명을 사용하여 임대인 (주)E와 임차인 F 간의 전세계약을 중개하는 업무를 하였다. 2. 피고인 A 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위 1항 기재 일시, 장소에서 위 1항 기재와 같이 중개보조원인 B에게 'D공인중개사사무소' 상호 및 자신의 성명을 사용하여 임대인 (주)E와 임차인 F 간의 전세 계약을 중개하는 업무를 하게 하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 G, F, H의 각 법정진술 1. G, H에 대한 각 경찰 진술조서 1. 예금거래내역조회, 전화통화 녹음파일(2019. 10. 28.) CD 피고인들과 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 가. 피고인 A와 변호인 임대차계약체결 당시 피고인 A가 중개사무소 내에 있었고, 계약서에 직접 자필로 서명하고 날인도 하였으므로, 명의대여행위를 하지 않았다. 나. 피고인 B와 변호인 피고인 B는 중개보조원으로 공인중개사인 A의 지시를 받고 중개대상물을 안내하거나 계약서를 작성하는 등 중개보조업무를 한 것일 뿐이므로, ‘D공인중개사사무소’의 상호 및 ‘A’의 성명을 사용하여 임대차계약 중개행위를 하지 않았다. 2. 판단 가. 관련 법규정 및 법리 1) ‘중개’란 ‘법 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것’을 말하고, ‘중개보조원’이란 ‘공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자’를 말한다고 규정하고 있다[구 공인중개사법(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되고 2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정된 것, 이하 같다) 제2조 제1호 및 제6호]. 2) 한편 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)은 제38조 제2항 제3호에서 “중개업등록증 또는 공인중개사자격증을 다른 사람에게 양도·대여하거나 다른 사람으로부터 양수·대여받은 자”에 대한 처벌규정만을 두고 있다가, 2005. 7. 29. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 개정되면서 구 공인중개사법 제49조 제1항 제7호에서 “다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도·대여한 자 또는 다른 사람의 성명·상호를 사용하여 중개업무를 하거나 중개사무소등록증을 양수·대여받은 자”를 처벌하도록 규정함으로써 그 처벌범위를 확대하였다. 3) 그렇다면 법 제49조 제1항 제7호가 금지하고 있는 ‘중개사무소등록증의 대여’란 다른 사람이 그 등록증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하는 것이고, ‘자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하는 행위’란 다른 사람이 스스로 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하는 것은 아니라고 하더라도, 중개보조원이 행할 수 있는 업무 범위를 벗어나 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는 것을 의미한다고 보아야 한다. 4) 이때 ‘중개행위’에 해당하는지 여부는, 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 위 법률의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정하여서는 아니되고, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결 참조). 5) 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 하는바, 무자격자가 성사시킨 거래에 관해서 그 계약서에 자신(공인중개사)이 인감을 날인하는 방법으로 자신이(공인중개사가) 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 하였다면 이는 위 법률이 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9334 판결 등 참조)고 할 것인바, 이러한 법리는 ‘자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하는 행위’에도 마찬가지로 적용되므로, 개업공인중개사가 다른 사람에게 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 등 실질적인 중개업무를 하게 하면서 단지 형식적인 계약서의 작성에만 관여하였다면, 이는 공인중개사법 제19조 제1항을 위반한 것이다. 나. 구체적 판단 이 법원이 적법하게 채택·조사한 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 피고인 B는 피고인 A의 성명 및 그 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 이 사건 부동산임대차계약을 중개하였고, 피고인 A는 피고인 B로 하여금 본인의 성명 및 공인중개사사무소 상호를 사용하여 이 사건 임대차계약을 중개하게 하였다고 판단된다. 따라서 피고인들과 변호인의 주장은 모두 받아들이지 아니한다. 1) 이 사건 임대차계약의 임차인 F과 그 남편 G은 경찰에서부터 이 법정에 이르기까지 일관되게, “피고인 B가 이 사건 임대차목적물을 보여주고, 설명을 하였으며, 계약서 작성 및 계약금 및 잔금 지급과 관련된 모든 행위를 하였고, 그 과정에서 공인중개사인 피고인 A를 본 적이 없다”고 진술하고 있고, 이 사건 임대차계약의 임대인인 H 역시 경찰에서 “대전 중구 I건물 J호를 임대할 당시 임대차계약을 중개한 사람은 B였고, A로부터 중개받은 사실은 없다. 임대차계약 체결당시 임차인측과 B, 저 이렇게 있었고, 계약서 작성 당시 테이블에 A는 없었다. 당시 A가 사무실 내에 있었는지 잘 모른다.”는 취지로 진술하였고, 이 법정에서도 “D공인중개사사무소에서 몇 건 전세계약을 한 적이 있는데, 전세계약 체결하는 과정에서 A와 대화하거나 한 적은 없고, 계약을 작성하면 중개한 실질적인 담당자가 계약서를 옆 테이블에 가지고 가서 도장을 찍어오는 걸로 알고 있다.”고 진술하였다(아울러 G과 F은 ‘공인중개사무실에 방문했을 당시 이미 계약서에 A의 사인이 되어 있었다’는 취지로 진술하나, F의 진술에 의하더라도 계약의 세부적인 내용은 공인중개사무실에서 계약 당일에 작성하였다는 것인바, 내용이 작성되어 출력되지도 않은 계약서 종이에 미리 공인중개사가 공인중개사 서명날인란에 서명을 해 두기는 불가능해 보이므로, 공인중개사란의 서명날인은 계약 당일 현장에서 A에 의해 이루어진 것으로 보이기는 한다). 2) 피고인 A 역시 이 사건 임대차계약과 관련하여 계약의 전과정을 통틀어 임대인이나 임차인과 이야기를 한 적은 전혀 없다는 사실을 인정하고 있고, 피고인 B는 자신이 이 사건 임대차 중개와 관련하여 임차인에게 물건을 보여주고, 중개대상물의 권리관계 등에 대해 설명하고 거래조건을 조율하였으며, 계약 당일에 계약서를 작성하고 임대인 및 임차인으로부터 날인을 받고, 중개수수료를 직접 수령하는 행위를 하였음을 인정하고 있다. 그렇다면, 피고인 A가 스스로 임대차계약서에 서명날인한 사실이 있고, A에게 이 사건 임대차계약을 중개하려는 의사가 있었다 하더라도, 거래알선의 모든 행위를 중개보조원에게 하도록 맡겨두고 공인중개사는 계약서에 도장을 날인하고 서명만 하는 것은, 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 중개보조원으로 하여금 중개보조원이 행할 수 있는 업무범위를 벗어나 자신의 명의와 상호로 거래당사자간의 임대차에 관한 행위를 알선하는 중개업무를 하게 한 경우에 해당하고, 피고인 B는 중개보조원으로서 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 정도를 넘어 공인중개사인 A의 명의와 그 상호를 사용하여 실질적으로 중개업무를 한 경우에 해당한다(이는 임대인과 임차인이 B를 중개보조원으로 인식하였더라도 마찬가지이다). 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인 A: 공인중개사법 제49조 제1항 제7호, 제19조 제1항, 벌금형 선택 피고인 B: 공인중개사법 제49조 제1항 제7호, 제19조 제2항, 벌금형 선택 1. 노역장유치 피고인들: 각 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항(1일 100,000원) 1. 가납명령 피고인들: 각 형사소송법 제334조 제1항 양형의 이유 [법률상 처단형의 범위] 1년 이하의 징역형 또는 1,000만 원 이하의 벌금형 [선고형의 결정] 피고인들 모두 동종 범죄전력이나 벌금형을 초과하는 처벌을 받은 전력은 없는 점 그 밖에 피고인들의 나이, 성행, 환경, 이 사건 범행의 경위, 내용, 범행 후의 정황 등 형법 제51조에서 정한 양형조건을 참작하여 주문과 같이 형을 정하였다.