수원지방법원성남지원-2021고정632

범 죄 사 실 피고인 B주식회사는 공공건설임대주택인 강원도 양구군 C아파트 166세대에 대한 임대사업자이고, 피고인 A은 B주식회사의 대표이사이다. 1. 피고인 A 공공건설임대주택의 임대사업자는 임차인의 동의 없이 저당권이나 가등기담보 등 담보물권을 설정하는 행위를 하여서는 아니된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2019. 12. 26.경 위 아파트 D호에 관하여 E와 채권최고액 168,591,500원, 채무자 B주식회사로 하는 근저당권설정계약을 체결한 것을 비롯하여 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 12회에 걸쳐 공공건설임대주택인 위 아파트 12호에 관하여 임차인의 동의 없이 담보물권을 설정하였다. 2. 피고인 B주식회사 피고인은, 피고인의 업무와 관련하여 피고인의 대표이사인 A이 제1항 기재와 같이 임차인의 동의를 받지 아니하고 담보물권을 설정하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 고발장, 고발공무원 진술서 1. 송치서 사본(2019. 4. 15.자 송치) 및 진술, 피의자신문조서 1. F에 대한 경찰 진술조서(고발공무원) 1. 대법원 전자소송 1. 판결문 1. 수사보고(B㈜법인등기사항전부증명서 첨부) 1. 수사보고(근저당설정 등기사항 전부증명서 제출 첨부) 1. 수사보고(관련 사건 1심 판결문 등 첨부) 1. 수사보고(피의자 A에 대한 2심 진행 상황 확인보고) 1. 판결문(서울중앙지방법원 2020노2133), 판결문(대법원 2021도10407) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인 A: 각 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제43조 제1항 본문, 제41조 제4항 제4호, 제18조 제1항(벌금형 선택) 피고인 B 주식회사: 각 구 임대주택법 제43조 제1항 본문, 제41조 제4항, 제4호, 제18조 제1항 1. 경합범 가중 피고인들: 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 피고인 A: 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 피고인들: 형사소송법 제334조 제1항 피고인들 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 가. 피고인들은 분양전환이 완료된 후에 담보물권을 설정하였으므로 각 구 임대주택법 제18조 제1항을 위반한 것이 아니다. 나. 피고인들은 분양전환이 완료된 것으로 인식하였기 때문에 임대주택법 위반의 고의가 없었다. 다. 피고인들은 구 임대주택법 제18조 제1항에서 정한 분양전환 이전까지라는 부분에 관하여 법률의 착오가 있었고, 이에 정당한 이유가 있으므로 피고인들의 책임은 조각된다. 2. 관련 법령의 내용과 인정 사실, 관련 사건의 경과 가. 관련 법령의 내용 구 임대주택법은 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 임대주택으로 정의하면서(제2조 제1호), 건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 등을 의미하는 것으로 공공 건설임대주택과 민간건설임대주택으로 구분하며(제2조 제2 내지 2의3호), 매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 의미하는 것으로 규정하고 있다(제2조 제3호). 공공건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입하여야 한다(제17조 제1항, 같은 법 시행령 제14조 제1항). 구 임대주택법 제18조 제1항은 “임대사업자는 주택법 제16조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받아 시행하는 주택건설사업으로 건설된 임대주택에 대하여는 분양전환 이전까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 임차인이 동의하거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 그 행위를 할 수 있다. 1. 저당권이나 가등기담보 등 담보물권을 설정하는 행위 2. 전세권이나 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위”라고 규정하고 있다. 임대주택의 분양전환은 그 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말하고(제2조 제6호), 임대사업자가 분양전환승인을 받으면 법에 정해진 요건을 갖춘 임차인에게 우선분양하여야 하며(제21조 제1항), 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않은 경우에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다(제21조 제7항). 민간임대주택에 관한 특별법이 시행된 후에도 종전의 임대주택법에 따라 등록한 임대주택에 대하여는 종전의 임대주택법이 적용된다(위 특별법 부칙 제3조 제2항). 나. 인정사실 및 관련 사건의 경과 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 1) G 주식회사(이하 ‘G’이라 한다)는 주택도시기금의 지원을 받아 강원도 양구군 H 일대에 공공건설임대주택인 C 아파트 226세대(이하 ‘이 사건 전체 아파트’라 한다)를 건설하여 2010. 8. 23. 이 사건 전체 아파트에 관한 소유권보존등기를 마쳤고, 같은 날 처분금지 부기등기도 이루어졌다. 2) I는 2015. 11. 4. G로부터 이 사건 전체 아파트를 매수하여 2015. 11. 25. 이 사건 전체 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 G 명의의 소유권보존등기에 부기된 처분금지 부기등기가 말소되면서 동시에 I 명의의 소유권이전등기에 처분금지 부기등기가 마쳐졌다. 3) I는 이 사건 전체 아파트에 관한 구 임대주택법 제16조 소정의 임대의무기간이 지난 2016. 12. 26. 양구군수에게 이 사건 전체 아파트에 관한 임대주택 분양전환 승인 신청을 하였고, 양구군수는 2016. 12. 30. 위 신청을 승인하였다. 4) I는 위 분양전환 승인에 따라 이 사건 전체 아파트 중 60세대를 임차인들에게 분양하였고, 임차인이 분양전환을 원치 않는 등의 사유로 분양되지 못한 나머지 166세대(이하 ‘이 사건 쟁점 아파트’라 한다)를 2018. 6. 27. 피고인 B주식회사(이하 ‘피고인 회사’라 한다)에 매도하였다. 5) 피고인 회사는 이 사건 쟁점 아파트에 관한 주택도시기금 대출금 잔액을 인수하는 조건으로 이 사건 쟁점 아파트를 매수한 후, 2018. 8. 27. 그 소유권이전등기를 마쳤다. 그 과정에서 같은 날 I 명의의 소유권이전등기에 부기되어 있던 처분금지 부기등기는 말소되었고, 피고인 회사 명의의 소유권이전등기에 처분금지 부기등기가 경료되었다. 6) 피고인들은 이 사건 쟁점 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 직후인 2018. 9. 4. 처분제한 부기등기의 말소등기신청을 하였다. 양구군수의 분양전환승인만 있었을 뿐 분양전환이 완료되지 않았고, 이 사건 쟁점 아파트에 관하여 사업계획승인이 취소된 바도 없고, 임차인에 의한 소유권이전등기신청이 있었던 것도 아닌데, 피고인들은 2018. 9. 4. 피고인 회사 명의의 소유권이전등기에 부기된 처분금지 부기등기에 관하여 ‘2018. 8. 30. 임차인 미분양’을 등기원인으로 하여 말소등기 신청을 하였다. 당시 피고인 회사는 ‘이 사건 쟁점 아파트에는 부적격 임차인들만 있고 우선분양권을 갖는 임차인들이 없으므로, 분양전환 완료 후 입주예정자가 없는 재산임을 확인한다’는 취지의 확인서를 첨부하였다. 같은 날 위 처분금지 부기등기가 말소되었다. 7) 피고인 회사는 2018. 9. 28. 양구군수에게 관련 법령에 따른 임대차계약신고를 마쳤고, 이후 이 사건 쟁점 아파트를 이용하여 임대사업을 영위하고 있다. 피고인 회사는 2018. 10. 2.경 임대사업자 등록을 하면서 이 사건 쟁점 아파트를 ‘매입임대주택’이 아닌 ‘건설임대주택’으로 표기하였다. 8) 주택도시보증공사는 2018. 11. 6. 양구군수에게 이 사건 쟁점 아파트의 소유권이 양도되어 I를 임대인으로 한 기존의 임대보증금보증이 해지되었다고 통보하였고, 양구군수는 2018. 11. 13. 피고인들에게 위 통보사실을 알리며 2018. 11. 중으로 기존 임대보증금보증을 갱신할 것을 요구하였다. 9) 피고인들은 그 직후 주택도시보증공사에 임대보증금보증신청을 하였으나, 주택도시보증공사는 2018. 11. 30.경 ‘이 사건 쟁점 아파트에 관한 처분금지 부기등기가 말소된 상태이다’, ‘보증 가입의 선행 조건으로 부기등기가 유지되어 있어야 한다’는 사유로 ‘조건부 반려’를 받았다. 이에 피고인들은 2018. 12. 3.경 J 주식회사(이하 ‘J’이라 한다)에 임대보증금보증가입 여부를 문의하였으며, 2018. 12. 7.경까지 위 가입에 관한 상담이 이루어졌다. 10) 양구군수는 2018. 12. 12. 피고인들에게 ‘처분금지 부기등기의 원상복구 및 임대보증금보증서 수취’를 재차 요구하였다. 양구군은 2019. 1. 7. 피고인들에게 보증 가입을 재차 요청하였고, 양구군의 2019. 1. 7.자 요청 공문에는 피고인 회사의 법적 지위가 공공건설임대주택의 임대사업자에 해당하고 그에 따라 구 임대주택법에서 정한 보증 가입의무가 있다는 국토교통부 질의결과가 첨부되어 있었다. 위와 같은 요청에도 피고인들이 보증 가입의무를 이행하지 아니하자, 양구군은 2019. 2. 14.경 피고인들을 구 임대사업법 제17조 제1항 위반죄로 고발하였다. 11) 피고인 회사는 2019. 3. 12. 양구등기소에 이 사건 쟁점 아파트에 관하여 말소된 처분금지 부기등기에 대하여 신청착오를 이유로 말소회복등기신청을 하였으나, 양구등기소는 2019. 3. 14. ‘기존 말소등기신청 과정에서 착오가 있었음을 증명하는 정보를 제공하지 않았다’는 이유를 들어 위 신청을 각하하였다. 양구등기소는 2019. 11. 15. “착오가 있었음을 증명하는 정보(부기등기말소의 대상이 아니었음을 증명하는 정보) 미첨하여 이는 부동산 등기법 제29조 제9호에 해당하므로” 신청착오를 원인으로 한 피고인 회사의 말소회복 등기 신청을 각하하는 결정을 하였다. 12) 검사는 2019. 11. 14. 서울중앙지방법원 2019고단 7529호로 ‘공공건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입하여야 하는데, 공공건설임대주택의 임대사업자인 피고인 회사가 건설임대주택인 이 사건 쟁점 아파트에 대해 임대보증금에 관한 보증에 가입하지 아니하였다’는 이유로 피고인들을 임대주택법 위반죄로 기소하였다(이하 위 사건을 ‘관련 사건’이라 한다). 13) 피고인은 2019. 12. 26.경 별지 범죄일람표 기재와 같이 이 사건 쟁점 아파트 중 12호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 임차인의 동의 없이 담보물권을 설정하였다. 14) 위 관련 사건에서 서울중앙지방법원은 2020. 6. 23. ‘임대사업자가 공공건설임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하였다고 해서 매입임대주택으로 변경되는 것은 아니고, 이 사건 아파트는 여전히 공공건설임대주택에 해당한다고 보아 임대사업자인 피고인 회사는 이 사건 아파트에 관한 임대보증금 보증가입의무가 있고, 피고인들이 이에 가입하지 않은 점에 대한 고의가 인정된다’고 판단하여, 보증가입의무 위반의 관련 사건의 공소사실을 유죄로 인정하는 판결을 선고하였다. 이에 대하여 피고인들이 항소하였으나, 항소심인 서울중앙지방법원은 2021. 7. 22. 2020노2133 사건에서 피고인들의 항소를 모두 기각하는 내용의 판결을 선고하였다. 15) 피고인 A이 상고하였으나, 대법원은 2022. 2. 24. ‘위 항소심 판결에 원심판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 임대주택법 위반죄의 임대보증금에 관한 보증 가입의무, 고의에 관한 법리를 오해하거나 판단을 누락하는 등의 잘못이 없다’는 이유로 피고인 A의 상고를 기각하였다. 3. 판단 가. 분양전환이 완료된 후에 담보물권을 설정하였다는 주장에 대한 판단 1) 피고인들은 늦어도 분양 전환 승인 후 6개월 경과시 분양전환이 완료됨을 전제로, 피고인들은 이 사건 아파트의 분양 전환 후 담보물권을 설정하였므로, 피고인들은 무죄라고 주장한다. 2) 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 아파트에 대한 담보물권이 분양전환 후 설정된 것이라는 피고인들의 주장은 이유 없다. 3) 앞에서 본 바와 같이 구 임대주택법에 따르면, 임대주택의 분양전환은 그 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다(제2조 제6호). 임대사업자가 분양전환승인을 받으면 법에 정해진 요건을 갖춘 임차인에게 우선분양하여야 하며(제21조 제1항), 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않은 경우에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있을 뿐이다(제21조 제7항). 4) 위 법문과 달리 관할 행정청의 분양전환승인 후 6개월이 경과되면 분양전환이 완료되었음을 전제로 한 피고인들의 주장은 받아들일 수 없다. 5) 앞에서 본 바와 같이 이 사건 아파트가 임대사업자인 피고인 회사에게 매각되었을 뿐 이 사건 아파트가 임차인이나 임대사업자가 아닌 사람에게 매각되거나, 그 소유권이 이전된 바 없다. 6) 피고인들은 관련사건에서도 이 사건 쟁점 아파트에 관한 분양전환이 이루어졌으므로, 이 사건 쟁점아파트는 매입임대주택으로 변경되어 임대보증금 보증가입의무가 없다고 주장하였으나, 위와 같은 취지의 피고인들의 주장은 이미 관련 사건의 판결들에서 모두 배척되었다. 나. 분양전환이 완료된 것으로 인식하여 고의가 없었다는 주장에 대한 판단 1) 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 피고인들에게 이 사건 구 임대주택법 위반의 고의는 넉넉히 인정된다. 2) 피고인들은 관련 사건에서도 ’분양전환 승인을 분양전환 절차가 완료된 것으로 잘못 인식하여, 부기등기 유지의무가 있다는 사실을 몰랐고, 피고인들이 이 사건 쟁점아파트를 매수한 다음 부기등기에 관한 말소를 신청할 무렵까지도 자신들이 공공건설임대주택의 임대사업자로서 부기등기 유지의무 및 보증 가입의무가 있다는 사실을 알지 못하였다‘고 주장하였다. 3) 관련 사건 항소심에서는 피고인들의 위와 같은 주장을 다음과 같은 이유를 들어 배척하였다. 즉, 관련 사건 1심 ’판결문 제8쪽 제4행부터 제12쪽 제13행에 설시된 바와 같이, 피고인 회사가 ’공공건설임대주택의 임대사업자‘에 해당한다는 점을 충분히 인정할 수 있으므로, 피고인들은 이 사건 쟁점 아파트를 매수함으로써 그 소유권이전등기를 경료한 2018. 8. 27. 기준으로 구 임대주택법 제17조 제1항에서 정한 보증가입의무가 발생하였다.’, ‘피고인들의 주장과 같이 부기등기를 말소한 2018. 9. 4.경에는 피고인 회사의 법적 지위를 매입임대사업자로 잘못 인식하여 그에 따른 부기등기를 유지할 법적 의무가 없다고 오인하였다고 하더라도, 늦어도 피고인들이 양구군으로부터 위와 같이 재차 요청을 받은 2019. 1. 7.경에는 첨부된 국토교통부 질의결과를 통해서 피고인 회사의 법적 지위 및 그에 따른 보증 가입의무가 있다는 사실을 인식하였을 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 피고인들은 보증 가입의무가 없다는 외부 법무법인의 법률의 견서를 근거로 들면서 양구군으로부터 고발되기 전까지는 보증 가입을 위한 적극적인 노력을 하지 않은 것으로 보인다. 주택도시보증공사가 ’조건부 반려‘를 한 것은 피고인들이 부기등기를 말소하였기 때문이므로, 그 조건 성취인 부기등기의 회복이 불가능한 것은 피고인들의 귀책사유로 인한 것인 점, 피고인들이 입보조건을 만족시키기 어려워 민간 보증에는 가입하지 못하였다고 주장하나 그 주장 자체에 의하더라도 입보조건을 만족시키기 어려웠을 뿐이고 불가능한 것은 아닌 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고인들이 보증 가입의무를 이행하는 것이 가능하였고, 또한 이를 인식할 수 있었다고 보인다.’는 이유로 피고인들의 주장을 모두 배척하였다. 4) 앞에서 본 바와 같이 양구군의 2019. 1. 7.자 요청 공문에는 피고인 회사의 법적 지위가 공공건설임대주택의 임대사업자에 해당하고 그에 따라 구 임대주택법에서 정한 보증 가입의무가 있다는 국토교통부 질의결과가 첨부되어 있었다. 양구군은 2019. 2. 14.경 피고인들을 구 임대사업법 제17조 제1항 위반죄로 고발하였다. 피고인 회사는 2019. 3. 12. 양구등기소에 이 사건 쟁점 아파트에 관하여 말소된 처분금지 부기등기에 대하여 신청착오를 이유로 말소회복등기신청을 하였다. 검찰은 2019. 11. 14.에도 서울중앙지방법원 2019고단 7529호로 ‘공공건설임대주택의 임대사업자인 피고인 회사가 건설임대주택인 이 사건 쟁점 아파트에 대해 임대보증금에 관한 보증에 가입하지 아니하였다’는 이유로 공소를 제기하였다. 5) 피고인 회사는 위와 같은 관련 기관의 공문과 고발, 말소회복 등기 신청, 검찰의 임대주택법위반 기소 후인 2019. 12. 26.경 이 사건 아파트에 관하여 임차인의 동의 없이 담보물권을 설정하였다. 6) 위와 같은 고발, 말소등기 회복신청, 검사의 공소 제기 후 이 사건 아파트에 관하여 담보 물권을 설정한 것에 비추어 보더라도 이 사건 아파트에 대한 담보물권 설정 당시 피고인들에게 임대주택법 위반에 대한 고의가 있음이 충분히 인정된다. 다. 법률의 착오에 정당한 이유가 있어 책임이 조각된다는 주장에 대한 판단 1) 피고인들은 I로부터 이 사건 아파트의 분양전환절차는 모두 완료되었다는 확약을 들었고, 춘천지방법원 양구등기소가 부기 등기 말소등기 및 회복등기 신청 각하결정을 한 이상 피고인들의 착오에 정당한 이유가 존재한다고 주장한다. 2) 그러나, 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 피고인들이 주장하는 착오에 정당한 이유가 존재한다고 볼 수 없다. 이 부분 주장도 받아들이지 않는다. 3) 앞에서 본 바와 같이 구 임대주택법 제2조 제6호는 ‘분양전환이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다’고 규정하고 있다. 4) 피고인들은 분양전환이 완료되지 않았음에도, ‘이 사건 쟁점 아파트에는 부적격 임차인들만 있고 우선분양권을 갖는 임차인들이 없으므로, 분양전환 완료 후 입주예정자가 없는 재산임을 확인한다’는 취지의 확인서를 첨부하여, ‘2018. 8. 30. 임차인 미분양’을 등기원인으로 하여 말소등기 신청을 하여, 위 처분제한 부기등기가 말소되었다. 5) 양구군수는 2018. 12. 12. 피고인들에게 ‘처분금지 부기등기의 원상복구 및 임대보증금보증서 수취’를 재차 요구하였고, 피고인 회사는 양구등기소에 이 사건 쟁점 아파트에 관하여 말소된 처분금지 부기등기에 대하여 신청착오를 이유로 말소회복등기신청을 하였으나, 위 신청은 모두 ‘기존 말소등기신청 과정에서 착오가 있었음을 증명하는 정보(부기등기말소의 대상이 아니었음을 증명하는 정보) 미첨’을 이유로 각하되었다. 6) 결국 위 부기등기의 말소 및 부기등기의 회복이 이루어지지 않은 것은 피고인들의 귀책사유로 인한 것이고, 피고인들은 양구군의 고발이나, 공문, 관련 사건의 임대주택법 위반 기소 후에도 이 사건 아파트에 담보물권을 설정하였다. 7) 위에서 본 관련 임대주택법의 규정, 부기등기의 말소 경위 및 부기 등기 회복등기가 각하된 경위, 피고인들이 주택도시보증공사에 보증 가입을 신청하였다가 ‘조건부 반려’를 받았고, 피고인들이 양구군으로부터 관련 국토교통부 질의 결과와 공문을 받고, 양구군의 고발 및 관련 형사사건의 기소 후에 이 사건 담보물권을 설정한 사정 등에 비추어 보면, 피고인들이 주장하는 착오에 정당한 이유가 있다고 볼 수 없다. 양형의 이유 이 사건은 무주택 서민들의 주거생활 안정을 목적으로 한 공공건설임대주택제도의 취지를 훼손하는 범행으로 그 죄질이 가볍다고 보기 어렵다. 피고인들은 보증 가입의무를 이행하지도 않았고, 피고인 회사에 대하여는 도산절차가 진행 중이고, 피고인들이 설정한 근저당권을 말소하지 못하였고, 부기등기 회복등기도 마치지 못하였다. 그럼에도 피고인들은 피고인들의 범행으로 이 사건 아파트 임차인들이나 관련자들에게 향후 아무런 피해발생의 여지가 없다는 태도를 보이고 있다. 그밖에 피고인 A의 연령, 성행, 환경, 피고인 회사를 운영해온 기간, 방법, 행태, 범행에 이른 동기, 수단과 결과, 범행 전후의 정황 등 여러 양형 조건들을 참작하고, 피고인 회사의 영업 형태나 이 사건 범행으로 인해 피고인들이 얻을 수 있었던 경제적 이익이나 임차인들이 입게 될 피해 및 정도, 피고인들의 처벌 전력 등 여러 양형 요소를 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.