서울중앙지방법원-2014고단6728

공소사실의 요지 피고인은 신탁부동산인 서울 중구 I 빌딩을 관리하는 주식회사 J(이하 'J'이라고만 한다)의 대표이사이다. 피고인은 2013. 3. 12. 서울 중구 K에 있는 공인중개사 L이 운영하는 M부동산 사무실에서, 약국개설을 위해 I건물 102호를 임차하려고 하는 피해자 O에게 'I건물은 신탁재산으로서 I건물 102호의 경우 수탁자이면서 신탁회사인 국제신탁 주식회사의 사전동의를 받지 아니하면 임대보증금과 권리금을 받는 임대차계약은 할 수 없다. 하지만 보증금 없이 임차료만 받는 임대차계약은 아무런 법적인 문제가 없다. 깔세는 국제신탁 주식회사의 동의를 받지 않고도 놓을 수 있다. 월세를 550만 원으로 하고 18개월간의 월세 9,900만 원을 먼저 지급하면 18개월간 아무 문제없이 사용할 수 있도록 해주겠다.'라는 취지로 거짓말하였다. 그러나 사실은 신탁계약에 의해 수탁자이면서 신탁회사인 국제신탁 주식회사의 사전 동의를 받지 않고는 임대차계약을 체결할 수 없고, 신탁회사의 사전 동의 없이 이루어진 임대차계약은 신탁회사에 대하여 아무런 효력을 가지지 않는다고 신탁계약을 체결하였으므로, 국제신탁 주식회사의 사전 동의 없이는 임대차보증금을 받지 않는 임대차계약이라도 체결할 수 없고, 그러한 계약을 체결하더라도 국제신탁 주식회사에 대하여 임대차계약의 효력을 주장할 수 없어, 피해자로서는 I건물 102호(이하 '이 사건 상가'라고만 한다)에 대해 피고인과 임대차계약을 체결했지만 정당한 임차인으로서 사용할 수 없었다. 그럼에도 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 임료 명목으로 같은 날 500만 원을 교부받고, 같은 달 14. 위 L의 처인 P 명의의 기업은행 계좌(Q)로 500만 원, 같은 달 20. 2,000만 원, 같은 달 23. 4,000만 원, 같은 달 25. 2,100만 원, 같은 해 5. 2. 150만원, 같은 달 23. 650만 원을 각각 송금 받았다. 이로써 피고인은 피해자로부터 합계 9,900만 원을 편취하였다. 2. 피고인의 주장 가. J과 국제신탁 간의 부동산신탁계약에 의하면, 국제신탁의 사전승낙 없이는 임대차 등 권리의 설정 등을 할 수 없고, J을 임대인으로 하는 새로운 임대차 계약을 하기 위하여는 국제신탁의 사전 동의를 얻어야 한다. 그런데 위 신탁계약에 의하면, J은 I건물 건물을 사실상 점유·사용하며 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용일체를 부담하도록 되어 있는바, 이 사건 임대차 계약은 보증금이 없고, 월세만을 선급하여 받는 임대차로서(이른바 '깔세'계약), 이러한 임대차는 신탁물의 점유·사용 및 관리행위의 범위에 속하여 수탁자인 국제신탁의 사전 동의가 필요 없는 경우에 해당한다. 나. 피고인이 국제신탁의 사전 동의 없이 피해자에게 이 사건 상가를 임대할 수 없다고 하더라도, 피고인과 피해자 사이의 임대차계약은 유효하고, 신탁계약위반으로 인한 손해는 국제신탁에 손해배상으로 전보하면 되는 민사적인 문제일 뿐이어서, 이 사건 임대차계약 체결에 어떤 기망이 있다고 볼 수 없다. 다. 또한, 피고인은 피해자에게 I건물 건물이 신탁건물로서 수탁자가 언제든지 공매 등을 할 수 있고, 이 사건 임대차가 수탁자의 동의 없이 임대하는 것임을 충분히 고지하였고, 피해자로서는 이러한 위험을 감수하고 이 사건 임대차계약을 체결한 것이므로 피해자를 기망한바가 없다. 3. 판단 가. 이 사건 임대차계약에 대한 수탁자의 사전 동의 필요여부 및 임대차계약의 효력 1) 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조). 2) 신탁원부에 의하면, J은 I건물 건물의 소유자로서 R이 금융기관으로부터 금원을 대출받을 당시 그 담보를 위하여 국제신탁과 I건물 건물 및 부지에 관한 신탁계약을 체결하였는데 이 사건과 관련된 신탁계약의 요지는 다음과 같다. J은 신탁부동산을 사실상 계속 점유·사용하고 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용 일체를 부담한다(제9조 제1항). 국제신탁의 사전승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리의 설정 또는 그 현상을 변경하는 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하여서는 아니된다(제9조 제2항). 신탁기간 중 임대인 명의를 J으로 하는 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 제9조 제2항에 따라 국제신탁의 사전승인을 얻어야 한다(제10조 제3항). 임의로 임대차계약을 체결하는 경우 이로써 국제신탁에게 그 효력을 주장할 수 없고, 그로 인해 발생하는 일체의 손해를 국제신탁에게 배상하여야 한다(제10조 제4항). 위탁자는 신탁기간 중 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차 등의 행위를 하여서는 아니되고, 위탁하는 이를 위반하여 발생하는 수탁자와 우선수익자의 일체의 손해에 대하여 모든 책임을 진다(특약사항 제7조). 3) 이러한 신탁계약에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 신탁계약 제9조 제2항, 제10조 제3항, 제4항에 의하면 임대차의 경우 새로운 임대계약을 체결하거나, 신탁기간 중에 J을 임대인으로 하는 임대차 계약을 체결하는 경우 수탁자인 국제신탁의 사전승인을 요건으로 하고 있는데, 이는 신탁계약 제9조 제2항이 규정하는 신탁부동산의 재산적 가치를 감소시키는 것을 막고, 신탁자의 임의적인 재산관리를 통제하기 위한 것임이 분명한 점, 보증금이 있는 임대차의 경우 보증금이 수탁자에게 보관하고 월 임료는 신탁자가 관리한다고 하더라도 월 임료는 채무변제에 사용하게 되어 있는바, 신탁자가 수탁자 모르게 이른바 깔세 형식으로 임대차 계약을 체결한다면, 그 임료의 처분에 관하여 수탁자가 알 수가 없고, 추후 수탁자가 수탁부동산을 공매 등 처분을 하는 경우 이러한 깔세 계약으로 입주하여 있는 임차인으로 인하여 신탁재산의 재산적 가치가 감소된다고 볼 수밖에 없는 점, 신탁계약의 문언에 비추어 보더라도 임대차를 하는 경우 임대차계약 자체에 사전 동의를 요건으로 하고 있어, 임대보증금이 없는 경우 제외한다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어 이 사건과 같은 보증금 없는 임대차라 하더라도 수탁자의 사전 동의가 필요하다고 봄이 타당하다. 4) 또한 이 사건 임대차계약과 같이 신탁자가 수탁자의 사전 동의 없이 신탁자가 무단으로 임대하는 경우, 임차인은 신탁부동산의 소유권자인 수탁자에 대하여 불법점유자로서 명도청구의 상대방이 되는 것이므로 수탁자에게 대항할 수 없고, 특약사항에서 신탁자의 수탁자에 대한 손해배상 의무를 규정하고 있는 것만으로 동의 없이 한 임대차가 수탁자에게 대항할 수 있는 유효한 임대차를 체결한 권한이 부여된 것이라 볼 수는 없다. 5) 따라서 이 사건 임대차계약은 수탁자의 사전 동의가 필요하고, 수탁자의 동의가 없는 경우 수탁자에게 대항할 수 없는 것이어서, 이러한 내용은 임대차계약의 중요한 요소로서 신탁자로서는 이러한 사항에 대한 고지의무가 있으므로, 피고인에게 이 사건 상가의 임대권한이 있다거나, 권한 없는 임대차라 하더라도 기망의 대상이 될 수 없다는 피고인의 주장은 받아들일 수 없다. 나. 그런데 일반적으로 신탁자에게 위와 같은 고지의무가 인정된다고 하더라도, 피고인에게 사기죄가 성립하려면 편취의 고의로 피해자를 기망하고, 피해자는 기망으로 인하여 처분행위를 하여야 한다. 피고인의 수사기관 및 이 법정에서의 진술, 피해자 S의 이 법정에서의 일부 진술, 증인 L, P, T의 각 이 법정에서의 진술에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실과 사정에 비추어 보면, 피해자는 피고인으로부터 이 사건 임대차 권한이 있다는 취지의 말만을 믿고 체결하였다기 보다는 수탁자의 사전 동의가 없는 임대차라도 그러한 위험을 감수하고서라도 실제 명도되기 전까지 저렴한 임료를 지급하고서 이를 사용·수익할 의도로서 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 보인다. 1) 피고인은 이 사건 계약 당시 피해자에게 이 사건 상가가 국제신탁에 부동산신탁이 되어있는 사실과 수탁자인 국제신탁이 언제든지 이 사건 상가를 포함한 I건물 전체 건물을 경매나 공매를 통하여 매각할 수 있는 권리가 있음을 고지하고서 특약사항에 기재하였고, 이 사건 임대차가 수탁자의 동의를 받지 못한 사실을 고지하였다(피해자는 수탁자의 사전 동의 여부의 고지에 관하여 일관적이지 아니한 진술을 하나, 이 법정에서 이를 인정한 바 있다). 2) 피해자는 이 사건 임대차계약을 체결하기 이전에도 다른 곳에서 약국임대차계약을 체결하고 운영하다 여러 번 이를 처분한 적이 있고, 이 사건 계약을 체결할 무렵 I건물 부근의 여러 부동산 중개업소에서 I건물 건물에 대한 사정을 문의한 바 있으며, 이 사건 임대차 계약체결 당시 피고인의 말에 따라 국제신탁의 동의를 받지 않고 임대차계약을 체결하였다는 이 사건 상가 옆 101호도 방문하였고, 그 당시 수탁자측에서 나온 사람들과 실랑이를 벌이는 장면도 목격하였다. 3) 피고인과 피해자 사이의 임대차 계약은 3번에 걸쳐 체결하였는데, 2013. 3. 12. 최초 임대차계약을 하고나서 피해자가 잔금을 지급하지 못하여 계약이 해제되자 2013. 3. 25. 피해자의 요청으로 다시 계약을 하였다가, 피해자가 잔금을 다시 지급하지 못하여 피고인이 해지한다는 통보를 하였고, 2013. 5. 28. 피해자의 요청에 의하여 다시 계약을 체결하였다. 4) 이러한 임대차계약 과정에서 계약을 중개한 L과 P은 피해자에게 이 사건 상가가 법률적으로 문제가 많으므로 계약을 만류하기도 하였다. 5) 이 사건 상가를 임대하는 경우 보통 보증금 10억 원, 월 임료 1,000만 원 정도인데 피해자는 그보다 훨씬 저렴한 보증금 없이 월 550만 원의 임료로 계약을 체결하였다. 6) 피해자가 이 사건 상가에 인테리어를 할 때 수탁자로부터 위임을 받은 사람들이 인테리어를 하지 못하게 하자 피고인은 자신의 비용으로 사람들을 동원하여 이들을 퇴거시키기도 하였다. 4. 결론 따라서 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.