울산지방법원-2012고정1311

범죄사실 중개업을 영위하려는 자는 관할 행정청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 그런데, 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채, 1. 2009. 6. 13.경 김해시 D 법무사' 사무실에서 매도인 E와 매수인 F 간의 부산 동구 G 토지 및 그 지상 5층 건물에 관한 매매계약을 중개하고 수수료로 1억 2,000만 원을 지급받고, 2. 2009. 7. 2.경 부산 북구청 1층 민원실에서 매도인 E와 매수인 (주)미카월드 간의 양산시 H, I 토지 및 그 지상 건물에 관한 매매계약을 중개하고 수수료로 4,750만 원을 지급받음으로써 중개업을 영위하였다. 증거의 요지 1. 피고인에 대한 검찰피의자신문조서 1. E, F, J에 대한 각 경찰진술조서 1. 판결서(2011가합8129) 1. 판결문(2009고단5481) 1. 각 부동산매매계약서 및 그 사본 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것. 이하, '공인중개사법') 제48조 제1호, 제9조 제1항(벌금형 선택) 1. 노역장유치 형법 제70조, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 무죄 부분 1. 공소사실의 요지 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 2009. 7. 2.경 부산 북구청 1층 민원실에서 매도인 E와 매수인 (주)미카월드 간의 양산시 H, I 토지 및 그 지상 건물에 관한 매매계약을 중개하고 수수료로 9,500만 원을 지급받음으로써 중개업을 영위하였다. 2. 판단 앞서 본 바와 같이 피고인이 위 공소사실 기재와 같이 매매계약을 중개하고 취득한 최종적 수수료액은 4,750만 원이고, 이를 넘어 9,500만 원을 취득하였다고 인정할 만한 증거는 없으므로, 위 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하여야 할 것이나, 이와 일죄의 관계에 있는 위 범죄사실 2.항 기재 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률위반죄를 유죄로 인정하는 이상 따로 주문에 무죄를 선고하지 아니한다. 피고인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 공소사실의 2건의 매매 모두 피고인이 E로부터 각 부동산을 일정 금액 이상으로 팔아주고, 초과액은 피고인이 가져도 좋다는 내용으로 매도위임을 받아 이루어진 것일 뿐 피고인이 중개를 한 것은 아니다. 2. 판단 공인중개사법에 의한 '중개'는 공인중개사법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하는데, 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 등 참조). 한편, 공인중개사법은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법 목적으로 하고 있는바(제1조), 이러한 공인중재사법의 입법 목적에 비추어 볼 때, 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업으로서 부동산매매계약을 중개하며 매매당사자와 체결한 중개수수료 지급 약정은 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 등 참조). 그런데, 공인중개사법은 그 제2조 제3호에서 '중개업'이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 '중개를 업으로 행한다'고 함은 영업으로서 중개를 하는 것을 말하며 중개를 영업으로 하였는지 여부는 중개행위의 목적이나 규모·횟수·기간·태양 등 여러 사정에 비추어 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이므로, 반복·계속하여 중개행위를 한 것은 물론 비록 단 한 번의 행위라 하더라도 반복 계속할 의사로 중개행위를 하였다면 여기에 해당한다고 할 것이다(대법원 2006. 4. 14. 선고 2006도342 판결, 대법원 2007. 9. 6. 선고 2007도5246 판결 등 참조). 앞서 거시한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 비록 2건의 위 각 매매위임약정의 형식이 매매에 관한 대리권을 수여하는 것처럼 되어 있고 실제로 피고인이가 2건의 매매계약을 체결함에 있어 매도인인 E의 대리인 자격으로 매매계약을 체결하였으나, 위 각 매매위임약정상 거기서 정한 매매대금을 넘는 가격으로 매매가 이루어질 경우 그 금액이 얼마가 되는지에 상관없이 이를 모두 피고인이 보유하는 것으로 되어 있어, 피고인은 E의 이익보다는 피고인 자신의 이익을 위하여 보다 높은 가격에 매도하기 위하여 매수자를 물색하고 매수를 희망하는 자와 사이에 매매대금의 액수 및 지급조건 등을 조율하여 매매계약을 체결하였던 것으로 보이므로, 위 2건의 매매계약 체결에 있어 피고인이 실질적으로 매도인의 대리인의 지위에 있었다고 보기는 어려운 점, 위 각 매매위임약정상 피고인은 위임자인 E로 하여금 제3자나 다른 공인중개사에게는 매도 의뢰를 하지 못하도록 명시함으로써 위 각 부동산에 관하여 독점적인 매도권한을 보유하려 하였던 점, 피고인은 위 각 부동산을 매도하기 위하여 신문 등에 광고를 게재하는 등 하여 그 광고를 보고 찾아 온 매수인과의 사이에 매매계약을 체결하였는데, 이에 비추어 피고인이 우연한 기회에 1회적으로 타인 간의 매매를 중개한 것에 불과하다고 보기는 어려운 점, K 부동산의 경우 그 매매계약 체결에 공인중개사사무소의 중개보조원이 관여하였고, 그에게 중개수수료가 지급되기는 하였으나, 위 중개보조원은 매매대금의 결정이나 대금지급 조건 등 매매계약의 주요 내용에는 전혀 관여한 바가 없었고 지급된 중개수수료 역시 그 중개보조원이 매수인을 소개해 준 데 대한 대가에 불과한 것으로 보이는 점, L 부동산의 경우 공인중개사가 매매계약서를 작성하기는 하였으나 매매계약서에 중개인으로 기재되지는 아니하였고, 그 공인중개사는 매매대금의 결정이나 대금지급 조건 등에 관하여 전혀 관여한 바가 없이 단지 매수인 측의 요청에 따라 매매계약서만 작성해 주었으며 중개수수료도 전혀 지급받지 아니한 점, 피고인은 매수인과의 사이에 매매계약을 체결한 후 E에게는 실제 매매대금과 다른 금액으로 매매계약이 체결되었다고 알려 주었을 뿐만 아니라 이를 위하여 허위의 매매계약서까지 작성하여 보여주는 등 매매계약의 내용을 알리지 않으면서 상당한 액수의 매매차액을 보유하려 한 점, 비록 피고인의 드러난 중개행위는 위 2건에 불과하다고는 하나, 위와 같은 중개행위의 태양에 비추어 피고인은 중개행위를 반복 계속할 의사를 가지고 있었다고도 볼 수 있는 점 등에 비추어 보면, 피고인은 투기적 이익의 확보를 위한 영업으로 위 2건의 매매위임약정을 체결하고 위 각 부동산의 중개행위를 하였다고 봄이 상당하다. 따라서, 피고인의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.