울산지방법원-2019고단103

범죄사실 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장(이하 '등록관청'이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 그럼에도 불구하고 피고인은, 공인중개사인 C가 혈액암으로 인해 입원하게 되자, 위 C가 운영했던 울산 울주군 D 소재 E부동산을 2017년 6월경부터 직접 관리해오던 중, 2017. 7. 24.경 위 E부동산에서 매도인 F로부터 울산 울주군 G 답 2,463m² 토지의 매매거래를 의뢰받고, 매도인에게 매수인 H, I을 소개하여, 매매대금을 3억 3,500만 원으로 하는 매매거래를 중개하고, 2017. 7. 25. 매도인 F로부터 300만 원, 2017. 7. 28. 매수인으로부터 300만 원 총 600만 원의 중개수수료를 지급받았고, 2017. 9. 18.경 위 E부동산에서 매도인 J 주식회사 대표이사 B으로부터 울산 울주군 K 임야 8,152m²의 매매거래를 의뢰받고, 매도인에게 매수회사 (주)L을 소개하여, 매매대금을 1,232,500,000원으로 하는 매매거래를 중개하여, 같은 날 매도인에게 매수회사 소속 거래 담당자인 M의 계좌로 중개수수료 등의 명목으로 1,000만 원을 송금하게 하고, 2017. 11. 3.경 추가로 2,000만 원을 송금한 후, M으로부터 1,500만 원을 지급받았다. 이로써 피고인은 등록관청에게 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산 중개업을 영위하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 B, H의 각 법정진술, 증인 M, F의 각 일부 법정진술 1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서 1. 부동산매매계약서, 고소인 통장사본, 내용증명원(중개수수료 반환 요청), 내용증명원 답신(피의자 A 답신), 사실확인서(N 대표 O), 예금거래내역, 문자 메시지 출력물, 부동산거래계약 신고필증, 전기 사용내역, 피고인과 H가 주고받은 문자메시지, H 명의 계좌거래내역 조회, 이체증명서, 피고인과 H의 대화파일이 저장된 USB 1개, 녹음파일 녹취서 3부, 피고인의 명함 1. 수사보고(E부동산공인중개사사무소 등록현황), 수사보고(E부동산공인중개사사무소 유선전화 명의자 보고) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 공인중개사법 제48조 제1호, 제9조 제1항(포괄하여, 징역형 선택) 1. 집행유예 형법 제62조 제1항 1. 보호관찰 및 사회봉사명령 형법 제62조의2, 보호관찰 등에 관한 법률 제59조 1. 배상신청의 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제2호(배상명령 대상 범죄가 아니고 손해배상액에 관한 합의도 없어 배상신청이 이유 없음) 피고인과 변호인의 주장에 대한 판단 피고인과 변호인은, 피고인이 매도인과 매수인을 소개한 것에 불과하고 중개라는 법률행위를 하지 않았으며 중개수수료를 받지 않았다는 취지의 주장을 한다. 공인중개사법 제2조 제1호에 의하면, "중개"는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제3호에 의하면, "중개업"은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것으로 규정하고 있다. 한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 공인중개사법 규정의 취지에 비추어 볼 때, 중개업자가 거래당사자를 위하여 거래를 알선 중개하려는 의사를 가지고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 의하여 결정하여야 할 것이다(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결, 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2014. 7. 10. 선고 2013도1393 판결 등 참조). 앞서 본 각 증거에 의하면, 아래의 사실이 인정된다. C가 2017. 1. 10. 'E부동산 공인중개사사무소'를 개설하였는데 2017년 5월경 건강이 나빠져서 출근하지 못하고 이후 피고인이 위 사무소를 관리하였으며, E부동산 사무소 간판에 적힌 'P' 전화번호는 피고인이 2013. 6. 19.부터 사용하던 번호이다. 피고인은 2017년 7월경 위 사무소를 방문한 H로부터 매물 소개를 의뢰받고 토지 지번과 가격을 알려주며 "E공인중개사사무소 A"이라고 기재된 명함을 건네주었고, 2017. 7. 24. 매도인 F로부터 토지 매매거래를 의뢰받고 매수인 H를 소개하여 당일 매수인 H가 매도인 F에게 1,000만 원을 송금하자 다음날인 2017. 7. 25. 매도인 F로부터 중개수수료 명목으로 300만 원을 지급받았다. 또한 2017. 7. 28. 매도인 F와 매수인 H의 매매계약에 관하여 계약서 작성 및 잔금 지급이 모두 종결되자 매수인 H로부터 중개수수료 명목으로 300만 원을 지급받았다. 또한 피고인은 2017. 9. 18.경 매도인 J 주식회사 대표이사 B으로부터 울산 울주군 K 임야 8,152m²의 매매거래를 의뢰받고 매수회사인 ㈜L의 직원 M 등을 소개하였다. 피고인이 양측의 입장을 듣고 가격 절충 과정을 거친 결과 2017. 9. 18. 가계약을 체결하게 되었고, 2017. 11. 2. 본계약을 체결하고 계약서를 작성하게 되었다. 피고인은 앞서 본 가계약이 체결되자 B에게 수수료 등을 요구하였고, B은 피고인이 알려준 M의 계좌로 2017. 9. 18. 1,000만 원, 같은 해 11. 3. 2,000만 원을 송금하였다. 피고인은 M으로부터 2017. 9. 19. 500만 원을, 같은 해 11. 3. 1,000만 원 총 1,500만 원을 각각 지급받았다. B은 회사 회계처리로, 2017. 9. 18.에 M과 피고인에게 각각 500만 원씩 '수수료'를 지급한 것으로, 2017. 11. 3.에 M과 피고인에게 각각 1,000만 원씩 수수료'를 지급한 것으로 정리하였고, 피고인에게 회사 회계처리를 위하여 주민등록등본을 제출해줄 것을 요청하자 피고인과 M은 B에게 주민등록등본을 각각 보내주었다(B이 M에게 송금한 3,000만 원의 명목에 관하여 피고인과 B의 주장이 상충되고 이에 관하여 작성된 처분문서가 존재하지 아니하지만, 계약체결 경위, 대금지급 시기와 그 액수, B의 회사 회계처리 내역과 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하면, 중개수수료와 컨설팅 비용 등을 포함한 복합적인 성격의 금원으로 보인다). E부동산 공인중개사사무소는 개설자인 C가 출근하지 아니함에도 피고인이 본격적으로 사용하기 시작한 2017년 6월부터 C가 폐업한 같은 해 12월까지 매월 약 4만 원에서 6만 원 사이의 전기료를 납부할 만큼 전기를 사용하였다. 위 인정사실에 의하면, 피고인의 행위는 단순히 매도인과 매수인을 소개하는데 그치는 것이 아니라 당사자 사이의 매매를 알선하고 그에 관한 보수를 받는 행위를 업으로 한 것이라고 판단된다. 피고인과 변호인의 주장은 받아들이지 아니한다. 양형의 이유 [법정형: 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금] 이 사건 범행은 부동산중개업의 전문성을 높이고 이를 건전하게 육성하려는 공인중개사법의 입법취지를 훼손하는 것으로 그 죄질이 가볍지 아니한 점은 불리한 정상이다. 다만 피고인이 동종 범죄로 처벌받은 전력이 없고, 무등록 중개업을 한 기간이 그리 길지 아니한 점, 그 밖에 피고인의 나이, 환경, 가족관계, 취득한 이익의 규모, 범행 후의 정황 등 여러 양형요소들을 참작하여 주문과 같이 보호관찰 등을 조건으로 징역형의 집행유예를 선고한다.