울산지방법원-2020고단3055

범 죄 사 실 피고인은 부동산 분양, 매매업 등을 목적으로 2014. 7. 11. 설립된 주식회사 B을 운영하는 사람이다. 피고인은 2015. 10. 8.경 울산 남구 C에 있는 회사 사무실에서 피해자 D에게 “경주 E 목장용지 일부를 평당 44만 원에 선분양 받으면 토목공사를 하여 전원주택지로 개발해 주겠다. 토목공사 기간은 약 2개월이다”라고 제안하였다. 그러나 사실 피고인은 위 E 목장용지 4,096㎡를 전원주택지로 개발하기 위해서는 공사비 약 8억 5,000만 원이 드는 공사가 필요하다는 사실을 F이 설계한 설계내역서를 통해 알고 있었고, 피고인은 피해자들에게 판매할 위 토지를 매입할 당시에도 필요한 자금을 오로지 동업자 G을 통해 조달하는 등 자신이 가진 자본은 없는 상태였기 때문에 개발에 필요한 공사비가 부족하여 피해자들에게 약속한대로 전원주택지로 개발할 의사나 능력이 없었다. 이로써 피고인은 이에 속은 피해자로 하여금 같은 날 계약금 명목으로 5,000만 원을, 같은 달 22. 잔금 명목으로 1억 2,600만 원을 주식회사 B의 H계좌(계좌번호 1 생략)로 각 이체케 하여 도합 1억 7,600만 원을 편취한 것을 비롯하여 그 무렵부터 같은 달 22.까지 위 사무실에서 별지 범죄일람표 기재와 같이 4회에 걸쳐 같은 방법으로 피해자들을 속여 합계 3억 800만 원을 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 I, J, K, D, G, L, M의 법정진술 1. I, D, K, J, G, N에 대한 경찰 진술조서 1. 고소장, 부동산매매계약서 사본, 지적편집도 사본, 시공사와의 공사도급계약서 및 도면사본, 인허가 득한 도면 세트중 편입용 지도 사본, 카카오지도 위성사진, 2014년 주변의 유사토지매매 거래가격, 인허가를 득한 공문 사본, 인허가를 받기 위해 제출한 도면 세트 사본, 등기부등본 및 답변서 1. 수사보고(피의자 A과 고소인 J의 전화통화 녹취기록 첨부), 1. 피해자 I 작성 진정서(피해진술), 토목설계도면(최초 피고인이 피해자에게 약속하고 보여준 해당 토지에 대한 인허가 내용), 다음 위성사진, 드론사진(공사가 전혀 진행되지 않은 사실), 피고인이 피해자들에게 기망행위를 할 당시 제시한 인감도장이 날인된 네이버 지적편집도(택지개발 완료 후 분할된 자리를 지정해 주며 피고인의 인감을 날인해 줌), 피고인의 O조합 금융거래내역서, B 명의 계좌거래내역서(피고인이 공사를 진행할 의사나 능력이 없었다는 취지), M 제출 이 사건 토지 설계내역서 원본(공사비 산출내역서 포함) 쟁점에 관한 판단 1. 피고인이 피해자들에게 토목공사를 하여 전원주택지로 개발해 주겠다고 약속하였는지 여부 및 약속한 토목공사의 범위 가. 인정사실 검사가 제출한 증거들에 의하여, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 주식회사 B(대표자 사내이사 피고인), P, G은 경주시 Q 일대 임야를 매수하여 전원주택부지 개발사업을 3자 공동으로 진행하기로 하고 2014. 10. 1. 부동산 개발 동업계약을 체결하면서, 제반비용을 공동부담하기로 약정하였고, 개발담당을 B으로 명시하면서 본 개발에 대한 법적 책임은 모두 개발자인 B에게 있음을 원칙으로 한다고 정하였다. 피고인은 주식회사 F의 M에게 전원주택부지 개발행위허가를 위한 설계용역을 의뢰하였고, M이 설계한 토목공사 도면(평탄화, 세부적인 석축 시공, 단지를 관통하는도로 개설 및 포장, 각 세대까지 연결되는 배수관 등 포함)을 첨부하여 2015. 6. 18. 7동의 단독주택 건축을 위한 건축신고 및 개발행위허가신청을 제출하여, 2015. 9. 22. 개발행위허가와 함께 건축신고가 수리되었다. 이후 B이 2015. 10.경 피해자들과 각 토지 매매계약을 체결하였다. 각 토지 매매계약은 개발 대상 토지를 전원주택부지 면적으로 분할한 면적을 기준으로 하여 체결되었고, 매매가격을 평당 44만 원으로 정하였다. B과 G이 동업 대상 토지를 취득한 원가는 평당 약 10만 원이다. 피고인은 2016. 5. 10. L과 토목공사계약을 체결하고, 피해자들에게 판매한 토지 부분을 포함한 일대의 전원주택지 개발사업 부지에 관하여 토목공사를 진행하였다. 피고인은 공사가 중단된 후 2018.경 피해자 J과 통화하면서 수차례에 걸쳐 문제를 해결하고 신속히 공사를 진행할 것을 약속하였다. 나. 판단 피고인이 처음부터 전원주택지를 개발, 판매하여 발생하는 수익을 취득하는 사업을 목적으로 G과 동업계약을 체결한 점, 피고인이 피해자들에게 토지를 매도하기 전에 전원주택부지 개발을 위한 설계용역을 실시하고 전원주택 건축신고 및 전원주택부지 개발행위허가를 마친 점, 피해자들에 대한 매매가격은 개발 및 인허가 비용을 포함하여 개발전 시세에 비하여 현저히 높게 책정된 점, 피고인은 피해자들에게 토지를 매도한 후 추가적인 약정이 없었음에도 피해자들에게 매도한 토지를 포함한 전원주택부지 일대에 관하여 토목공사를 실시하였고, 피해자에게 공사를 진행할 것을 약속한 점을 종합해 볼 때, 피고인이 전원주택 건축이 가능한 부지로서 인허가 및 토목공사 준공을 마친 상태로 피해자들에게 토지를 인도하기로 약속하고 각 토지에 대하여 매매계약을 체결하였음은 충분히 인정할 수 있다. 나아가 피고인이 약속한 토목 공사의 범위에 대하여 본다. 개발행위허가 및 토목, 건축에 대하여 문외한인 피해자들의 입장에서는 피고인이 주택 건축만을 제외한 모든 토목공사를 100% 완료해 줄 것이라고 기대하였을 가능성이 있다. 그러나 피고인(B)과 피해자들이 체결한 매매계약에는 토목공사의 구체적인 범위에 대한 약정이 기재되어 있지 않고 설계도면이 첨부되어 있지도 않은 점, 전원주택 부지를 분양하는 경우에도 매도인의 구체적인 토목 공사의 범위는 개별적인 계약에 의하여 달리 정할 수 있는 점에 비추어 볼 때, 피고인이 피해자들에게 전원주택부지로 개발된 토지를 약속하였다고 하더라도 피고인이 M에게 의뢰하여 설계한 도면에 포함된 토목공사의 모든 항목을 마쳐주겠다고 피해자들에게 약속하였다고 섣불리 인정하기는 어렵다. 다만 계약서에 구체적으로 명시하지 않았다고 하더라도, 인허가 및 토목공사가 이루어진 전원주택 부지를 분할하지 매도한다는 것은, 사회통념에 비추어 볼 때 각 세대별 주택 부지의 내부까지 연결되는 배수관로, 각 세대별 수도·전기 인입까지는 제외하더라도, 최소한 전원주택단지 조성을 위한 기초적이고 필수적인 토목공사(토지 평탄화 및 토석 반출, 경계 측량 및 석축 시공, 전원주택단지를 관통하는 도로 개설·포장, 단지를 관통하여 각 세대로 연결이 가능한 배수관 설치)에 대해서는 준공을 마치고 토지를 인도하는 것으로 이해된다. 이와 달리 전원주택 부지를 분양하는 시행사가 위와 같은 기초적인 토목공사조차도 그 일부만 시행하고 나머지 토목공사는 각 토지매수인이 완료하는 것을 전제로 토지 매매계약을 체결하고자 한다면, 이에 관하여 토지매수인에게 구체적으로 설명하고 이를 특약으로 명시할 고지의무가 있다고 봄이 타당하다. 피고인이 피해자들에게 별도로 위와 같은 고지를 하지 않았으므로, 피고인은 최소한 위에서 본 전원주택단지 조성을 위한 기초적이고 필수적인 토목공사를 준공 수준으로 완료하여 피해자들에게 각 토지를 인도할 것을 약속하였다고 인정할 수 있다. 2. 피고인이 피해자들과 매매계약을 체결할 당시에 약속한 대로 전원주택단지 조성을 위한 기초적이고 필수적인 토목공사를 마쳐 줄 의사와 능력이 있었는지 여부 가. 인정사실 검사가 제출한 증거들에 의하여, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 앞서 본 바와 같이 피고인이 G 등이 2014. 10. 1. 부동산 개발 동업계약을 체결하면서 제반비용을 공동부담하기로 약정하였고, 개발담당을 B으로 명시하면서 본 개발에 대한 법적 책임은 모두 개발자인 B에게 있음을 원칙으로 한다고 정하였다. B(피고인)과 G은 동업사업을 진행하면서 전원주택개발 사업부지를 매입하는 자금을 동업자인 G이 출자하거나 자신의 명의로 대출받은 자금, 피해자들에게 토지를 매도하기 전에 전원주택 사업부지 중 다른 필지 일부를 다른 매수인들에게 선분양한 매매대금으로 대부분 조달하였고, B과 피고인은 스스로 아무런 자력이 없었다. 피고인(B)으로부터 토목공사 설계를 의뢰받은 M은 피고인에게 설계도면 및 공사비용 산출내역을 제공하였는데, 위 설계도면에 의하면 단지 중앙의 도로를 기준으로 가부지, 나부지로 구분되는 전원부택부지의 개발행위허가 신청 면적은 합계 15,390㎡(가부지 8,430㎡, 나부지 6,960㎡)이고, 산출된 토목공사 비용은 합계 854,600,000원(가부지 442,600,000원, 나부지 412,000,000원)이다. 한편 동업자인 P은 2015. 8. 13. 2억 원을 정산받으면서 위 동업약정에서 탈퇴하였고, 이후 G이 단독으로 사업비용을 부담하게 되었다. 피고인은 M이 설계한 위 도면을 경주시청에 제출하여 2015. 9.경 개발행위허가를 받았고, 2015. 10.경 피해자들에게 전원주택부지를 선분양하면서 토지 매매대금을 수령하였으나, 피고인과 G은 위 도면에 기초한 최소한의 토목공사 준공을 위해 필요한 상당한 공사대금을 조달할 구체적인 계획이 없었고, M에 대한 설계용역대금도 미지급한 상태였다. B이 피해자들로부터 수령한 매매대금도 M에 대한 설계용역대금 잔금 및 소개비 등 비용으로 지출되었다. 이후 피고인은 수개월간 위 개발행위허가 도면에 기초한 토목공사 계약을 체결하거나 공사를 시작하지 못했다. 피고인은 2016. 5. 10. 위 가, 나 부지를 포함한 토목공사에 관하여 R를 운영하는 L과 토목공사계약을 체결하였다. 위 토목공사계약 체결 당시 피고인은 L에게 M이 설계한 위 개발행위허가 도면을 제시하지 않았고, M이 피고인에게 제공한 도면 중에서 석축의 위치와 높이, 배수관로 등 구체적인 공사내역이 기재되어 있지 않고 공사 대상토지의 경계만 표시된 도면인 ‘편입용지도’에 수기로 단지를 관통하는 2개의 도로와 각 세대의 대략적인 위치만을 표시한 가도면을 제시하였다. 공사계약서에도 공사범위를 ‘석축 600H, 토사반출, 포장 300m’라고 개략적으로 기재하였고, 구체적인 산출근거 없이 공사대금을 1억 5천만 원으로 정하였다. L이 토목공사의 일부를 진행하다가 공사범위 및 추가공사금액에 대한 다툼이 발생하여 2017. 7.경 공사를 중단하였고, 이후 피고인은 다시 토목공사를 재개하지 못하였다. 피고인은 피해자들로부터 형사고소 및 민사소송을 제기당한 후에는, 피해자들로에게 토지만 매매하였을 뿐 전원주택부지 개발을 약속한 사실 자체가 없다는 취지의 주장을 하였다. 나. 판단 피고인이 G과 체결한 부동산 개발 동업계약에 의하면 피고인은 제반비용을 G과 공동으로 부담하고 토목공사 등 개발 부분을 책임질 의무를 부담한다. 그러나 피고인은 토지매수자금을 제외하더라도 설계비용, 토목공사대금 등 동업 사업을 위한 나머지 필수적인 비용들을 스스로 분담할 능력이 없었다. 토목공사 설계를 의뢰받은 M이 산출한 공사비용 약 8억 5천만 원이 다소 과다하게 산출되었을 가능성 및 앞서 본 바와 같이 사회통념상 피고인이 피해자들에게 약속하였다고 인정되는 최소한의 토목공사의 범위에 M이 설계한 공사항목(각 세대별 배수관 설치 등) 전부가 포함되지는 않을 수 있는 점까지 모두 감안하더라도, 피고인은 적어도 수억 원에 이르는 토목공사대금을 조달할 방안에 관하여 아무런 구체적인 계획이 없었고, 피고인이 동업에서 토목공사 등 개발 부분을 책임지는 역할을 하기로 하였음에도 불구하고 공사대금 조달 방안을 구체적으로 세우거나 그에 관하여 동업자인 G과 구체적인 합의를 한 바도 없다. 위와 같은 상황에서 피고인은 피해자들에게 토지 일부를 선분양한 후에 잔금까지 모두 수령하여 기존 설계대금 등으로 소진하였고, 실제로 상당기간 공사에 착수하지 못하였다. 이를 종합해 볼 때, 피고인이 피해자들과 매매계약을 체결할 당시에 이미 피고인은 특별한 사정(동업자인 G이 피고인과 미리 합의한 바 없음에도 불구하고 자신의 명 의로 취득한 다른 토지를 처분하여 추가자금을 조달하는 등, 향후 발생할 것이 불확실한 사정)이 없는 한 피해자들에게 약속한 대로 토목공사를 마쳐주는 것이 사실상 불가능할 수 있음을 인식하였다고 봄이 타당하다. 또한 피고인이 2016. 5. 10.에 이르러서야 L과 토목공사계약을 체결하면서도, M이 설계한 세부적인 개발행위허가 도면에 기초하지 않고, 주택단지를 관통하는 필수적인 배수관로 공사를 누락하였으며, 수기로 그린 가도면에 따른 대략적인 평탄화 작업, 법면을 상당 부분 남겨둔 불완전한 일부 석축 시공 등만을 내용으로 하는 부실한 토목공사계약을 체결한 점, 공사대금 역시 정밀한 도면에 따라 구체적으로 산정하거나 설계자인 M이 추산한 비용을 기초로 산정하지 않고 위와 같이 수기로 그린 가도면에 따라 대략적으로만 산정하여 실질적으로 필요한 최소한의 토목공사비용에 미치지 못하는 1 억 5천만 원으로 정한 점에 비추어 볼 때, 피고인이 L과 체결한 공사계약은 전원주택 건축을 위한 토목공사 준공이 가능한 수준으로 실질적으로 피해자들에 대한 의무를 이행할 목적의 공사라기보다는 책임을 회피하기 위한 수준의 공사라고 할 것이다. 여기에 범행 후의 정황이기는 하나 피고인이 이후 피해자들을 상대로 전원주택지 개발 약속 자체를 부인하는 무책임한 태도를 보이기까지 한 점까지 더하여보면, 피해자들에게 약속한 대로 토목공사를 마쳐줄 피고인의 의사도 매우 미약하였던 것으로 보이고, 적어도 피고인이 약속을 이행하지 못할 것을 인식하고도 이를 용인하였다고 할 것이다. 그러므로, 피고인에게 사기의 고의가 있었음을 인정할 수 있다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 형법 제347조 제1항, 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 양형의 이유 피고인은 전원주택부지 개발사업을 진행할 최소한의 역량이나 자력도 갖추지 못하였음에도 불구하고 부동산 업체를 내세우면서 방만하게 토지를 선분양하여 피해자들에게 큰 피해를 입혔다. 또한 매매대금 편취 후에도 책임회피 수준의 공사를 진행하다가 아예 전원주택지 개발 약속 자체를 부인하면서 토지만 판매하였다고 주장하는 무책임한 태도를 보였다. 피해자들의 피해가 회복되지 않았고, 피해자들이 피고인에 대한 엄벌을 탄원하고 있다. 다만 피고인이 개발사업을 전혀 진행하지 않을 확정적인 고의로 범행을 저지른 것은 아닌 점, 피고인의 개발능력이나 자금 조달 계획을 구체적으로 확인하지 않고 피고인과 동업을 진행하면서 피해자들을 소개한 동업자, 지인의 소개에만 의존하여 토지를 매입하면서 피고인의 개발능력, 약정한 토목공사 범위 등을 구체적으로 확인하지 않은 피해자들의 책임도 일부 있는 점, 범죄사실 기재 피해금액은 피해자들이 지급한 매매대금 전액이나, 피해자들이 토지 지분을 취득한 점을 고려하면 피해자들의 실제 피해는 위 피해금액 보다는 적은 점, 동종의 전과나 벌금형을 초과하는 전과는 없는 점 등의 정상을 함께 참작하여 선고형을 정한다.