서울동부지방법원-2012고합488

공소사실 요지 피고인은 서울 서초구 C오피스텔 812호에 있는 (주)D의 지분 70%를 소유하고 있는 최대 주주이자 대표이사이다. 피고인은 2011. 12. 21. 서울 중랑구 E에 있는 피해자 F의 분양사무실에서, 피해자 F에게 G(주)이 건축한 서울 광진구 H건물 17세대를 (주)D가 공매를 받기 위해 계약금 명목의 금원을 차용해 줄 것을 요청하면서 'H건물 17세대가 공매로 나왔다, 개별등기와 원장정리를 해주기로 시행사인 G(주) 사장, 부사장과 모두 이야기가 되어 있으니 계약금 10억 원만 빌려주면 매매잔금을 마련할 필요 없이 공매 받는 즉시 바로 분양을 하여 한 달 안에 17억 원으로 돌려 주겠다'고 말하였다. 그러나 사실은 개별등기와 원장정리는 애초부터 불가능하여 즉시 분양이 곤란하다는 사실을 피고인도 잘 알고 있었고, 개별등기와 원장정리가 되지 않는 조건에서 위 17세대를 분양하기 위해서는 거액의 대출을 받아야 했기 때문에 공매받는 즉시 분양하여 한 달 안에 17억 원을 돌려줄 수 있는 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2012. 1. 6. 입찰보증금 명목으로 5억 원을, 2012. 2. 2. 계약금 명목으로 5억 원을 각 G(주) 명의 계좌로 송금하게 하였다. 피고인 행위를 종합하면, 피고인은 피해자를 기망하여 (10억 원의 재산상 이익을 취득하였다[검사는 '피고인이 피해자로부터 재물을 교부받았다'라고 공소사실을 변경하였으나, 공소사실은 '피해자로 하여금 G(주) 명의 계좌로 입찰보증금 5억 원, 계약금 5억 원을 각 송금하게 함으로써 피고인이 지급하여야 할 입찰보증금 및 계약금 지급채무를 면하게 되어 그에 상당하는 (10억 원의 재산상 이익을 취득하였다'는 취지로 판단된다]. 2. 개별등기와 원장정리의 개념과 이 사건 쟁점 가. 개별등기와 원장정리의 개념 이 사건 수사 단계 및 법정에서, 피고인, 공소사실 기재 피해자를 비롯한 진술인은 모두 '개별등기'를 '공매 대상물인 H건물 17세대에 관하여 공매 낙찰자 명의로 소유권이전등기를 마치지 아니하고, 바로 전매하여 각 세대별 매수인에게 직접 중간생략등기 형태로 소유권이전등기를 마쳐 주는 것'이라는 의미로, '원장정리'를 '원래 책정된 분양가보다 실제 공매로 낙찰된 분양가가 낮음에도, 원래 책정된 분양가로 공매된 것처럼 이면계약서를 작성하는 것'이라는 의미로 각 사용하고 있다. 그에 따라 이하에서도 위와 같은 개념으로 사용한다. 나. 쟁점 이 사건 공소사실에 적시된 피고인의 기망 사실은 'H건물 17세대의 개별등기와 원장정리 가능 여부'(전자), '1개월 내 17억 원 반환 약정 여부'(후자)이다. 즉 공소사실은 "사실은 H건물 17세대의 개별등기와 원장정리가 애초부터 불가능하였으나, 피고인은 2011. 12. 21. '개별등기와 원장정리를 해주기로 시행사인 G(주) 사장, 부사장과 모두 이야기가 되어 있다', '한 달 안에 17억 원으로 돌려주겠다'는 취지로 피해자를 기망하였고, 이에 피해자는 2012. 1. 6. 입찰보증금 명목으로 5억 원을, 2012. 2. 2. 계약금 명목으로 5억 원을 각 G(주) 명의 계좌로 송금하였다"는 것이다. 공소사실에 의하면 후자인 '피고인이 피해자로부터 10억 원을 지급받은 때로부터 한 달 안에 17억 원을 돌려주겠다고 약정하고 그 능력이 있었는지' 역시 개별등기와 원장정리 가능 여부에 논리적으로 연결되어 있다. 3. 판단 가 인정사실 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 각 증거에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 공소사실 기재 피해자 F은 2011. 12. 말 경 I(이명 J)의 소개로 피고인을 처음 알게 되었다. 피고인은 당시 F에게 H건물 17세대가 공매로 나왔고, 개별등기 및 원장정리가 가능할 것이라는 취지로 설명하면서 위 공매에 대한 투자 또는 계약금 대여를 요청하였다. 그러나 G(주) 분양영업팀이 배부 또는 공고한 'H건물 판매 입찰 제안서 접수 안내'에는 "각 동호수별로 공급계약서를 작성한 후 소유권을 이전하며, 원장정리 및 계약자 변경은 불가함"이라 명기되어 있었다. 피고인은 2012. 1. 6.경 F, I 등과 함께 G(주) 분양영업팀을 찾아가 계약금을 1,383,135,000원, 매입액을 13,831,350,000원(할인율 61.5%)로 각 기재한 '매입의향서'를 제출하였는데, 위 문서에는 '특약사항'이라는 제목 아래 '매입금액의 일정 금원에 해당하는 각 세대별 잔금완납 시 잔여세대는 권리·의무 승계에 의한 낙찰자 변경', '계약당사자간 손해가 없는 범위 내에서 절세방안 협의'를 기재한 문서가 첨부되어 있다. 당시 F은 매입의향서를 제출하면서 입찰보증금 5억 원을 G(주) 명의 계좌로 송금하였다. G(주) 분양영업팀에서 이 사건 공매 관련 실무를 담당하였던 직원 K은 201 1. 13.경 '할인율 61.5%는 공사원가이니 매수금액을 63%로 하고 특약사항을 제외하면 매수계약을 체결하겠다'는 취지로 통보하였다. 이에 피고인, F은 2012. 1. 13, G(주) 분양영업팀을 다시 방문하여, 계약금을 1,416,870,000원, 매입액을 14,168,700,000원(할인율 63%)으로 기재하고 특약사항을 첨부하지 아니한 새로운 '매입의향서'를 2012. 1. 6.자로 소급 작성하여 제출하였다. 피고인, F은 매입의향서를 제출할 당시 K으로부터 '이 사건 공매와 관련하여 개별등기와 원장정리는 불가능하다'는 취지의 설명을 들었다. 피고인이 2012. 1.경 G(주) 분양영업팀에 송부한 '일괄매매 계약서' 초안에는 (주)D와 F이 공동매수인으로 기재되어 있었다. 당시 위 문서 제4조 제2항에는 '매수인은 계약 후 실거래금액으로 부동산 실거래신고를 하여야 한다'는 취지의 조항이 포함되어 있었다. F, L 등은 2012. 1. 17. G(주) 분양영업팀 직원 K과 함께 H건물를 방문하였는데, 그 과정에서 K으로부터 '이 사건 공매와 관련하여 개별등기와 원장정리는 불가능하다'는 취지의 설명을 들었다. 또한 K은 당시 F. L 등에게 H건물 17세대 중 101동 1902호를 이미 매각하였으므로 공매 대상에서 제외된다고 통지하였다. 피고인과 F은 2012. 2. 1. "H건물 부동산 분양 및 영업활동의 모든 권한은 계약자 F에게 있으며 다른 계약자인 (주)D회사, A G(주) 입찰 및 계약에 따른 계획수립 및 컨설팅 업무의 계약자임을 확인하며 영업전반에 관한 활동과 업무를 추진할 시 F에게 결재를 득한 후 업무를 진행한다", "본 부동산의 정리 및 분양에 따른 수익금은 F에게 모두 입금하며, 투자금 상환을 우선한다"는 문구 등이 기재된 합의각서를 작성한 후 공증하였다. 피고인과 F은 2012. 2. 2. (주)D와 F이 공동매수인이 되어 시행사 (주)M, 시공사 G(주)으로부터 H건물 16세대를 매수하는 계약을 체결하였고, 계약금 10억 원 중 입찰보증금 5억 원을 제외한 나머지 5억 원을 F이 마련한 수표로 지급하였다. 당시 위 계약서 제4조 제2항에는 '매수인은 계약 후 실거래금액으로 부동산 실거래신고를 하여야 한다'는 취지의 조항이 포함되어 있었다. (주)D는 2012. 3. 1. 진흥저축은행(주), 영남저축은행(주)에 140억 원 대출을 신청하였고, 그에 대한 담보로 이 사건 공매대상인 H건물 16세대의 1순위 우선수익권을 제공하였고, 피고인이 대출금채무에 관하여 연대보증하였다. F은 2012. 3. 15. 자신이 공동매수인이 된 2012. 2. 2.자 계약의 매수인 지위를 포기한다는 취지의 '계약포기각서'를 작성하였고, 이에 따라 같은 날 (주)D와 시행사 (주)M, 시공사 G(주) 사이에 2012. 2. 2. 자 계약의 매수인을 (주)D만으로 변경하는 계약이 체결되었다. 나. 판단 위 인정사실 및 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 각 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 모두 종합하여 보면, 검사가 제출한 증거만으로는 이 사건 공소사실 중 전자인 "피고인이 2011, 12. 21, '개별등기와 원장정리를 해주기로 시행사인 G(주) 사장, 부사장과 모두 이야기가 되어 있다'는 취지로 피해자를 기망하였고, 이 때문에 피해자는 2012. 1. 6. 입찰보증금 명목으로 5억 원을, 2012. 2. 2. 계약금 명목으로 5억 원을 각 G(주) 명의 계좌로 송금하였다"는 기망행위 자체 또는 피고인의 편취 의사 또는 기망과 F 송금 행위 사이의 인과관계 부분이 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 같은 이유로 후자인 한 달 안에 17억 원을 돌려주겠다는 약정이 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다(F은 피고인이 설계하고 추진하는 사업의 성격을 일정 시점부터는 상당 부분 인식하고 있었다고 보인다). 주택사업(토지를 매수하여 빌라를 신축한 다음 이를 매각하는 사업을 영위하고 있던 F은 2011. 12. 말 경 I의 소개로 피고인을 처음 알게 된 후, 그로부터 불과 며칠 남짓 후인 2012. 1. 6. 입찰보증금 5억 원을 G(주)에 지급하였다. F 직업, 피고인과 처음 만난 시점, 지급한 금원의 규모와 성격 등에 비추어, F 주장과 같이 5억 원의 성격이 대여금이고, 피고인의 '원장정리 및 개별등기가 가능하다'는 취지의 말에 기망당하여 입찰보증금 5억 원을 지급하였다면, 2012. 1. 6. 당시에 이미 F은 피고인으로부터 차용증 또는 "G(주) 분양영업팀이 배부 또는 공고한 'H건물 판매 입찰 제안서 접수 안내' 기재와는 달리 원장정리 및 개별등기가 가능하다"는 취지가 기재된 서면을 요구하였어야 할 것으로 보인다. F은 2012. 1. 6., 2012. 1. 13., 2012. 1. 17. 등 여러 차례에 걸쳐 G(주) 분양영업팀에서 이 사건 공매 관련 실무를 담당하였던 직원 K을 만났는데, 그때마다 F 스스로도 개별등기와 원장정리를 요구하였다가 K으로부터 거절당하였다. 피고인이 개별등기와 원장정리를 요구하는 특약사항이 기재된 2012, 1. 6.자 '매입의향서'를 G(주)에 제출한 이후, F은 위 특약사항이 삭제된 2012. 1. 13.자 '매입의 향서'를 제출하거나 원장정리를 명시적으로 배제하는 조항이 포함된 2012. 2. 2. 자 계약서를 작성할 당시에도 피고인과 동행하였고, 위 계약서에 날인하였다. F은 입찰보증금 5억 원을 지급한 2012. 1. 6.로부터 한 달 무렵 지난 2012. 2. 1. "H건물 부동산 분양 및 영업활동의 모든 권한은 계약자 F에게 있으며 다른 계약자인 (주)D회사, A은 G(주) 입찰 및 계약에 따른 계획 수립 및 컨설팅 업무의 계약자임을 확인하며 영업전반에 관한 활동과 업무를 추진할 시 에게 결재를 득한 후 업무를 진행한다", "본 부동산의 정리 및 분양에 따른 수익금은 F에게 모두 입금하며, 투자금 상환을 우선한다"는 문구 등이 기재된 합의각서를 작성한 후 공증하였다. F 주장과 같이 F 자신이 '개별등기 및 원장정리가 가능하여 한 달 안에 17억 원을 반환할 수 있다'는 피고인 기망에 속아 입찰보증금, 계약금 합계 10억 원을 지급하였다면, 위 합의각서에는 개별등기와 원장정리에 관한 사정, 피고인의 금원 반환에 관한 사정 등이 담겨 있거나, 적어도 F이 당시 피고인에게 그와 같은 사항을 합의각서에 기재할 것을 요구하였다는 객관적 정황이 드러나 있어야 한다. F은 입찰보증금을 지급한 날로부터 70일 가량 지난 2012, 3. 15. 자신이 공동매수인이 된 2012. 2. 2. 자 계약의 매수인 지위를 포기한다는 취지의 '계약포기각서'를 작성하였고, 그 무렵 F은 피고인으로부터 부가가치세환급청구서 양도에 관한 문서 등을 교부받았다. F은 당시 (주)D 대표이사 피고인 명의로 작성되고 '피고인이 개별등기 및 원장정리를 책임지겠다고 하여 F이 10억 원을 지급하였고, (주)D로 소유권이전등기를 마친 다음날 F에게 (주)D의 모든 권한을 양도하고, (주)D 주식과 대표이사 취임등기 서류 일체를 양도하겠다'는 취지가 기재된 각서도 함께 교부받았다고 주장한다. 그러나 위 각서의 작성 경위, 피고인과 F의 당시 관계, 피고인의 객관적 상황과 각서 내용과의 일치 · 관련성, 문서 형식 등에 비추어, 위 각서는 이 사건 공소사실을 합리적 의심이 없는 정도로 증명하는 증명력이 있다고 보기는 어렵다. 4. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 판결 요지를 공시한다. [설명과 안내] 무죄 부분에 대한 피고인의 민사적인 책임, 정산이 면제된다는 취지는 아님. 피고인과 피해자 사이에는 민사문제가 여전히 남아있음 - 검사가 공소제기한 죄명 · 공소사실 · .적용법조에 관하여 심리한 결과 위와 같은 무죄 사유가 있다고 판단함 피고인이 명시적으로 판결요지 공시를 희망하지 아니한다는 진술이 없는 사정 등을 참작하여 판결요지를 공시함 1판결 의미, 후속절차는 교부하는 판결문 사본, 법정에 비치된 안내문을 참조하여야 함 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.