부산지방법원동부지원-2020고단3159

범 죄 사 실 피고인은 부산 기장군 B 9층에 있는 부동산 분양대행업체인 ‘C’의 리테일사업본부장으로서, ‘C’가 시행 및 분양한 다음 수분양자들로부터 임차하여 전차인을 모집하는 방식으로 운영한 D 건물의 상가 임대차 관리업무를 담당하였다. 피고인은 2018. 10. 11.경 위 C 사무실에서 피해자 E, F과 ‘부산 기장군 D건물 G호~ H호, I호, J호를 피해자들에게 보증금 2억 원, 월차임 600만 원으로 전대하고, 보증금 2억 원은 2018. 10. 11. 계약금 5,000만 원, 2018. 11. 9. 및 2019. 1. 10. 중도금 합계 1억 원, 2019. 4. 10. 잔금 5,000만 원으로 지급 받는다.’는 내용의 전대차계약을 체결하였다. 그러나 당시 ‘C’는 자금난으로 임대차계약을 체결한 수분양자들에게 임대료를 지급하지 못하는 상황에서 위 건물의 2018. 7. ~ 9.분 전기료 166,205,720원과 난방비 77,573,450원을 연체하는 등 공과금을 납부하지 못하여, 피해자들로부터 전대차계약에 따른 보증금을 지급받더라도 피해자들에게 위 각 호실을 정상적으로 사용하게 해 줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 피해자들에게 공과금을 연체하고 있는 상황을 고지하지 않는 등 마치 정상적으로 위 각 호실을 전대해 줄 수 있는 것처럼 전대차계약을 체결하여 2018. 10. 11. 피해자들로부터 계약금 명목으로 5,000만 원을 K 명의의 L 계좌(계좌번호 1 생략)로 지급받았다. 이로써 피고인은 피해자들을 기망하여 5,000만 원을 교부받았다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 E, F의 각 법정진술 1. K, M에 대한 각 경찰 피의자신문조서 사본 1. N 작성의 진술서 1. 고소장, 확인증, 부동산전대차계약서, 단전예고안내, 열공급중지안내문, 공지사항, 납부예정확인서, 각 내용증명서, 부동산임대차계약해지약정서, D 7층 부분 임대명세서, 임대차계약해지통보서, 본인금융거래사본, 확약서 사본, 수사보고(D 임대자료 첨부), D 임대자료, 수사보고(D 공실현황 자료), D 공실현황 자료, 수사보고(피해금 입금내역 및 사용내역), 수사보고(통합계좌 CD 첨부) [피고인 및 변호인은 피고인이 ‘C’의 상가 임대차 관리업무만 담당한 직원에 불과하여 ‘C’의 재정상황을 알 수 없는 지위에 있었고 이 사건 당시 ‘C’가 공과금을 납부할 것이라고 믿었기 때문에 피해자들에게 ‘C’의 공과금 연체 상황을 고지하지 아니하였다고 하더라도 피해자들에 대한 기망행위 내지 편취의 범의가 없었다는 취지로 주장하면서 공소사실을 부인하고 있다. 사기죄의 구성요건인 “기망”은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하고, 그 중 소극적 행위인 ‘부작위에 의한 기망’은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 아니함을 말하는 것으로서 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위로 나아가지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2006도1257 판결, 2004. 5. 27. 선고 2003도4531 판결, 2000. 1. 28. 선고 99도2884 판결, 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 등 참조). 주택이나 상가의 임대차계약에서 임대인이 계약체결시 임차인에게 자신의 재산상태 등을 제대로 고지하지 않은 모든 경우를 일컬어 위와 같은 편취의 ‘기망’이 있었다고 평가하기는 어렵다. 주택이나 상가의 임대차의 현실적인 거래실정에 비추어 볼 때 임대인에게 계약체결과 관련된 모든 요소를 고지하도록 요구하는 것은 사실상 불가능하기 때문이다. 그러나 한편, 주택이나 상가의 임대차계약은 임대인이 임차인에게 임대차목적물을 인도하여 임대차기간 동안 목적물을 점유하면서 사용․사용케 하고 이에 대한 대가로 임차인으로부터 임차보증금과 차임 등을 지급받으며 임대차계약의 종료시에는 임대인과 임차인이 서로 상대방에게 임차보증금과 임차목적물을 동시에 반환토록 의무지우는 것을 중요내용으로 삼고 있는바, 임차기간 만료시 임대인으로부터 임차보증금을 제때에 반환받을 수 있는지 여부 이외에도 임차인에게는 장차 임대인으로부터 임차목적물을 인도받아 점유하면서 임차기간 동안 안정적으로 임차목적물에 거주하거나 자신의 영업을 영위할 수 있는지도 계약체결시 고려되는 가장 중요한 사항이다. 주택이나 상가의 전차인 역시 마찬가지이다. 그렇다면 임대차계약을 체결하려는 임대인은 계약체결에 앞서 임차인에게 적어도 위와 같이 계약의 체결 여부를 고려하거나 임대차계약의 내용을 정하는데 중요한 영향을 미치는 사실, 즉 임차인이 임차기간 만료시 임차인의 경제능력이나 임차목적물의 담보능력 부족 등으로 임대보증금을 반환받을 수 없거나 반환받는데 지장을 초래할 사항, 예를 들어 임차목적물이 이미 경매진행 중이거나(위 대법원 98도3263 판결 참조), 가까운 장래에 임차목적물에 설정된 선순위 근저당권의 실행 또는 체납된 공과금 등으로 인하여 임차인으로 하여금 임차물을 더 이상 사용․수익할 수 없는 권리침해상태에 빠뜨릴 수 있는 위험한 상황에 처해 있다거나 또는 장차 임대인의 채권자가 가까운 장래에 임차인에 앞서 임차물건에 전세권설정등기를 마칠 개연성이 높아 임차인의 보증금회수에 지장을 초래할 수 있다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2006도1257 판결)는 등의 사정 이외에도 임차인이 임차기간 동안 임차목적물을 점유하여 사용․수익하는데 영향을 미치거나 거주 또는 영업을 침해받을 수 있는 사항에 관하여는 임차인에게 고지하여 알려줄 신의칙상 의무를 부담하고, 위와 같은 내용을 전혀 고지하지 않은 채 계약을 체결하고 임차보증금을 수령하였다면 사기죄의 구성요건인 ‘기망행위’가 있었다고 봄이 옳다. 주택이나 상가의 전대인 역시 마찬가지이다. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 임대차목적물인 상가가 속한 상가건물에 대하여 공과금이 체납되면 임차인으로서는 상가를 더 이상 사용․수익할 수 없는 권리침해상태에 빠지게 되는 위험한 상황에 처해진다는 것은 누구나 인식할 수 있는 점, 피고인으로서는 이 사건 당시 부동산 분양대행업체인 ‘C’의 리테일사업본부장으로서, ‘C’가 상가건물을 시행 및 분양한 다음 상가 수분양자들로부터 이를 임차하여 전차인을 모집하는 방식으로 운영한 D 건물의 상가 임대차 관리업무를 담당하고 있었으므로 위 상가건물에 대하여 전차인들이 전대차기간 동안 사용․수익하는데 장애사유가 있는지 여부에 대하여 미리 알 수 있는 지위에 있었을 뿐만 아니라 실제로도 이 사건 당시 ‘C’ 재무회계팀으로부터 위 상가건물에 대하여 3개월 간의 전기료, 난방비 등의 공과금 연체로 인한 단전, 열공급중지 등 조치가 취해질 것이라는 상황을 통보받아 이를 알고 있었다고 인정하고 있는 점, 이 사건 전대차계약 체결 당시 피고인이 참석하였는바, 피고인은 당시 피해자들에게 위와 같은 공과금 연체 상황을 알려주었다고 주장하나 이를 인정할 증거나 자료는 전혀 없는 점, 피고인으로서는 이 사건 당시 상가 임대차 관리업무만 담당하고 있어서 ‘C’가 위와 같이 위 상가건물에 대하여 공과금을 연체하고 있는 이유에 대하여 잘 알 수 없는 지위에 있었던 것으로 보이기는 하나, 위에서 살펴본 바와 같이 이 사건 당시 ‘C’ 재무회계팀으로부터 위 상가건물에 대하여 3개월간의 전기료, 난방비 등의 공과금 연체로 인한 단전, 열공급중지 등 조치가 취해질 것이라는 상황을 통보받았는바, 비록 당시 ‘C’ 측으로부터 연체 공과금을 조만간 납부할 것이라는 말도 들었다고 하더라도, 공과금 연체로 인한 단전, 열공급중지 등 조치 여부는 전차기간 동안 전차목적물을 점유하여 사용․수익하는데 영향을 미치거나 거주 또는 영업을 침해받을 수 있는 사항에 해당하므로 전대차계약을 체결하려는 피해자들로서는 반드시 고려해야 할 중요한 사항에 해당하고, 나아가 공과금 연체 기간이 3개월에 이르고 그로 인하여 단전, 열공급중지 등 조치가 임박한 사정을 피해자들이 알게 되었더라면 비록 전대인 측으로부터 공과금 납부를 약속받는다고 하더라도 전차기간 동안 안정적으로 영업을 계속 영위할 수 있을지에 대하여 진지하게 의심할 수 있는 상황이어서 피해자들로서는 선뜻 전대차계약을 그대로 체결하지는 않았을 것임이 명백한 점, 피고인은 이 사건 당일 피해자들로부터 교부받은 보증금 중 2,000만 원을 K 및 M 명의의 계좌를 거친 다음 자신의 계좌로 입금 받았는데 이는 자신의 위 상가건물에 대한 투자금을 회수한 것으로 보이는바, 피고인으로서는 이 사건 범행을 통하여 자신의 위 상가건물에 대한 투자금을 일부 회수할 수 있는 상황에서 이 사건 당시 피해자들에게 위 상가건물의 공과금 연체 상황을 묵비할 충분한 동기나 이유가 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 상가건물에 대하여 전차인이 되려는 사람들과 전대차계약을 체결하는 업무를 하고 있던 피고인이 위와 같이 중요한 사항을 알고 있으면서도 피해자들에게 이를 고지하지 않은 채 전대차계약을 체결하고 보증금 명목으로 5,000만 원을 수수한 것은 충분히 피해자들에 대한 기망행위에 해당하고 편취의 범의도 인정된다. 따라서 위 주장은 이유 없다.] 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 형법 제347조 제1항 (징역형 선택) 1. 집행유예 형법 제62조 제1항(아래 양형이유 중 유리한 정상을 참작함) 1. 사회봉사명령 형법 제62조의2 양형의 이유 이 사건 범행은 상가를 분양한 다음 수분양자들로부터 상가를 임차하여 전차인을 모집하는 방식으로 상가 임대차 관리업무를 담당하는 업체의 직원으로 근무하면서 그 업체가 자금난으로 상가의 전기료와 난방비를 연체하는 등 공과금을 납부하지 못하여 단전, 단수 조치가 있을 상황을 전대차계약을 체결하려는 피해자들에게 알리지 아니하고 전대차계약을 체결하고 계약금 명목으로 5,000만 원을 교부받은 것으로서 그 죄질이 가볍지 아니한 점, 피고인 자신도 위 상가에 투자하였다가 위 업체가 자금난에 빠진 것을 알고 투자금을 회수하려고 하고 있던 상황에서 이 사건 전대차계약을 체결하고 실제로 그 계약금 중 일부를 투자금 회수 목적으로 취득한 것으로 점, 피해자들서는 전대차계약 체결 이후 인테리어 공사 등으로 적지 않은 비용을 투입한 것으로 보이는 점, 피고인이 피해자들과 합의하지 못하였고 현재 피해 회복을 위한 노력도 하고 있지 아니한 점, 피고인이 편취의 범의 내지 기망행위를 부인하면서 반성하는 태도를 전혀 보이지 아니하는 점 등은 불리한 정상이다. 그러나 피고인이 동종 범죄로 처벌받은 전력은 없는 점, 피고인은 상가를 분양한 다음 수분양자들로부터 상가를 임차하여 전차인을 모집하는 방식으로 영업으로 한 업체의 직원으로서 이 사건 범행을 저지른 것일 뿐 이 사건으로 직접적으로 취득한 이익은 없는 점(다만, 피고인은 이 사건 피해금 중 2,000만 원을 K, M 명의의 계좌를 거친 다음 자신의 계좌로 입금받은 것으로 보이기는 하나, 이는 자신의 투자금 회수 목적에 불과한 것으로 보인다) 등은 유리한 정상이다. 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행의 수단 및 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 공판과정에 나타난 여러 양형조건들을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.