대전지방법원-2019고정1173

범 죄 사 실 피고인 A은 공인중개사 자격증 없이 중개보조원으로서 2010. 12.경부터 2018. 4. 말경까지 대전에 있는 ‘C’, ‘D’, ‘E’ 등의 공인중개사사무소를 옮겨 다니면서 모텔과 상가를 중개대상물로 취급해 온 사람이다. 피고인 B은 2014년 공인중개사 자격증을 취득하고 같은 해 12. 30. 대전 지역에서 ‘F공인중개사사무소’를 개설·등록한 후 ‘G공인중개사사무소’, ‘H공인중개사사무소’ 등으로 순차적으로 상호를 변경·등록하면서 부동산중개업을 영위해 온 사람이다. 피고인들은 상호 협의하에 피고인 A은 피고인 B의 성명과 상호를 사용하여 실질적으로 모텔과 상가를 중개 알선하고, 피고인 B은 그 중개계약이 성사되면 형식적으로 계약서만 작성하되 중개수수료는 피고인 A이 의뢰인들로부터 직접 받아 그중 총액의 70%에 해당하는 금액은 피고인 A이 수취하고, 그 나머지 30%에 해당하는 금액은 상호와 성명을 대여하고 형식상 계약서를 작성해 주는 대가로 피고인 B에게 지급하기로 구두로 약정하였다. 또한 피고인 A은 중개물건을 확보하기 위해 모텔과 상가 업주들을 고객으로 관리하면서 그들로부터 모텔과 상가를 중개 의뢰받아 I에 광고하고, 중개를 원하는 의뢰인들에게 그들의 취향 및 조건에 맞는 물건의 소개 및 그 물건 소재지에 임하여 물건에 대한 확인·설명, 임대차 금액 조율 등을 통해 중개 알선하고, 그에 소요되는 고객의 관리비용이나 I 광고비 등은 모두 피고인 A이 부담하는 조건으로 피고인 B으로부터 그녀의 성명과 중개사무소의 상호(G공인중개사사무소), 피고인 A의 휴대폰번호에 착신된 모텔 전문 광고용 일반 전화번호(전화번호 1 생략)까지 부여받았다. 1. 피고인 A은, 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하거나 다른 사람의 중개사무소등록증을 양수 또는 대여받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니됨에도, 가. 2018. 6. 22. ‘I’ 광고를 보고 연락한 J을 대전 서구 K에 있는 임대인 L 소유의 ‘M모텔’로 안내한 후 그곳에서 J에게 중개대상물인 위 모텔에 대하여 확인·설명을 하는 등 중개대상물을 중개 알선하고, 같은 날 대전 서구 N 소재 피고인 B의 H공인중개사사무소에서 피고인 B으로 하여금 임대차계약서를 작성·교부하게 한 후 J으로부터 중개수수료로 600만 원을 지급받고, 나. 2018. 6. 22. ‘I’ 광고를 보고 연락한 O을 대전 중구 P에 있는 임대인 Q 소유의 ‘R모텔’로 안내한 후 위 가.항과 같은 방법으로 중개대상물을 중개 알선하고, 같은 날 위 H공인중개사사무소에서 피고인 B으로 하여금 임대차계약서를 작성·교부하게 한 후 Q으로부터 200만 원, O으로부터 130만 원을 중개수수료로 각각 지급받고, 다. 2018. 7. 10.경 S을 충남 금산군 T에 있는 임대인 U 소유의 ‘V모텔’로 안내한 후 위 가.항과 같은 방법으로 중개대상물을 중개 알선하고, 같은 날 위 H공인중개사 사무소에서 피고인 B으로 하여금 임대차계약서를 작성·교부하게 한 후 U으로부터 200만 원을 중개수수료로 지급받는 등 3회에 걸쳐 개업공인중개사인 피고인 B의 성명과 상호를 사용하여 중개업무를 하였다. 2. 피고인 B은, 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니됨에도, 위 제1항 기재와 같이 피고인 A에게 자신의 성명 및 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하였다. 3. 피고인 A은, 2018. 6. 11. 생활정보지 ‘I’에, 중개 의뢰를 받은 모텔에 대하여 ‘W 모텔 7층 대331㎡ 건1,157㎡ 객실35 매15억(융7억 현세입자보1억 월500 실투자7억 추가대출가 L/V개발지역), 모텔 8층 대463㎡ 건992㎡ 객실32 매28억(융19억 현세입자보5억 월1,300 실투자4억) Y B[G공인] (전화번호 2 생략), (전화번호 1 생략)’이라는 광고문건을 게재하여 광고한 것을 비롯하여 별지 범죄일람표 기재와 같이 그 무렵부터 2018. 8. 1.까지 대전 및 인근지역, 제주 지역 등에 있는 매매와 전세 및 월세로 나온 모텔 및 상가 등 총 101건을 위와 같은 방법으로 생활정보지 ‘I’에 게재하여 광고함으로써 개업공인중개사가 아닌 자가 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 각 표시·광고를 하였다. 증거의 요지 1. 제2회 공판조서 중 피고인 A의 일부 진술기재 1. 제4회 공판조서 중 증인 X의 진술기재 1. 제5회 공판조서 중 증인 S, O의 각 일부 진술기재 1. 제7회 공판조서 중 증인 A, B의 각 일부 진술기재 1. 피고인들에 대한 각 검찰 피의자신문조서 1. X에 대한 검찰 진술조서 1. X, S에 대한 각 경찰 진술조서 1. 증 제1호증(피고소인 A이 게재한 I 광고), 증 제2호증(고소외 X의 명함), 증 제3호증(피고소인 A이 직접 자필로 작성한 임대차계약서) 1. 수사보고(A 의뢰의 I 광고내역 정리), 각 수사보고(V모텔 U과의 1차, 2차 전화통화 내용), 수사보고(중개수수료 자료 팩스제출 첨부), 수사보고(B 임대차계약서 팩스제출 첨부) 1. 대전광역시 유성구청장의 사실조회회신서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 가. 피고인 A 각 구 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제49조 제1항 제7호, 제19조 제2항(각 다른 사람의 성명·상호를 사용하여 중개업무를 한 점) 각 공인중개사법 제49조 제1항 제6의2호, 제18조의2 제2항(각 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 점) 나. 피고인 B 각 공인중개사법 제49조 제1항 제7호, 제19조 제1항(각 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 한 점) 1. 형의 선택 각 벌금형 선택 1. 경합범가중 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 각 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 각 형사소송법 제334조 제1항 피고인들의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지(판시 범죄사실 제1, 2항 관련) 피고인 A은 중개보조원으로서 개업공인중개사인 피고인 B의 중개업무를 도와주었을 뿐, 피고인 B의 성명과 상호를 사용하여 중개업무를 한 것이 아니고, 피고인 B은 피고인 A에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 한 것이 아니다. 2. 판단 가. 관련 법리 1) 공인중개사법상 ‘중개’는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고(제2조 제1호), ‘중개업’은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다(제2조 제3호). 2) 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 공인중개사법 규정의 취지에 비추어 볼 때, 중개업자가 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 가지고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 의하여 결정하여야 할 것이다(대법원 2014. 7. 10. 선고 2013도1393 판결 등 참조). 3) 또한 공인중개사법 제49조 제1항 제7호는 ‘제19조의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 한 자 또는 다른 사람의 성명·상호를 사용하여 중개업무를 한 자’를 처벌하도록 규정하고 있는데, 여기서 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9334 판결, 대법원 2012. 11. 15. 선고 2012도4542 판결 등 참조). 나. 구체적 판단 1) 인정사실 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 피고인들 사이의 관계 공인중개사 자격이 없는 피고인 A은 2018. 5. 초순경 개업공인중개사인 피고인 B과 사이에 근로계약서를 작성하지 않은 채 피고인 B 운영의 공인중개사사무소에서 무등록 중개보조원으로 일을 하기 시작하였다. 피고인 A의 전문분야는 모텔과 상가이고, 피고인 B의 전문분야는 아파트여서, 피고인 A이 확보한 모텔 등 중개물건에 대해 중개가 이루어지면 그 중개수수료는 피고인 A이 의뢰인으로부터 직접 받아 그중 70%는 피고인 A이 보유하고, 나머지 30%는 피고인 B에게 지급하기로 하였다(피고인 A이 피고인 B으로부터 일정한 급여를 받기로 하는 약정은 없었다). 피고인 A은 이전에 다른 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 일을 하면서 알게 된 모텔 업주들을 고객으로 관리하면서 그들로부터 모텔 임대차 중개 의뢰를 받으면 이를 I에 광고하여 그 광고를 보고 연락해 오는 사람에게 모텔을 소개하는 방식으로 일을 하였는데, 판시 범죄사실 제1항 기재 각 모텔(이하 ‘이 사건 각 모텔’이라 한다)의 중개는, 물건의 확보, 광고 의뢰, 고객 응대, 중개대상물의 상태 및 계약조건 등에 대한 설명을 피고인 A이 주도적으로 하였고, 그 임대차계약서는 피고인 B이 작성했으며, 중개수수료는 피고인 A이 피고인 B과 상의하지 않고 정하여 의뢰인들로부터 직접 받아 그중 30%에 해당하는 금액을 피고인 B에게 계좌이체 방식으로 지급하였다. 모텔 등의 중개에 소요되는 고객 관리비용, I 광고비 등 경비는 모두 피고인 A이 부담하기로 하였고, 피고인 A은 피고인 B으로부터 그녀의 성명과 중개사무소의 상호(G공인중개사사무소)를 I 광고에 게재하는 것을 허락받았다. 피고인 A의 I 광고에 기재되어 있는 휴대폰 번호(전화번호 2 생략)는 피고인 A의 휴대폰 번호이고, 일반 전화번호(전화번호 1 생략)는 피고인 B이 피고인 A의 I 광고에 사용하도록 개설하여 피고인 A의 휴대폰으로 연결되도록 착신시켜 준 번호인데, 위 일반 전화번호는 피고인 B의 휴대폰으로는 착신되지 않는 번호이다. 나) 피고인들과 중개보조원 X 사이의 관계 X는 2018. 6. 15.경 피고인 A으로부터 “내가 모텔 중개를 하려고 하는데 나랑팀으로 일을 해 보자”는 취지의 연락을 받고, 이에 응하여 피고인 B 운영의 H공인중개사사무소에서 2018. 6. 22.경부터 2018. 7. 18.경까지 피고인 A과 함께 무등록 중개보조원으로 일을 하였는데, 당시 X와 피고인 B 사이에 보수 약정은 없었고, 피고인 A이 확보한 중개물건의 중개로 발생하는 중개수수료 중 피고인 B에게 귀속되는 30%를 제외한 나머지 70%를 가지고 X와 피고인 A이 1/2씩 분배하기로 하였다. 다) V모텔, R모텔의 임대차계약 체결 및 중개수수료 지급 경위 V모텔 U은 피고인 A에게 V모텔의 임대차 중개를 의뢰하여 피고인 A으로부터 S을 소개받아 V모텔에 관한 임대차계약을 체결하게 되었고, 피고인 A의 요구에 따라 중개수수료 200만 원을 피고인 A에게 지급하였다. S은 피고인 A으로부터 V모텔의 상태, 권리관계, 계약조건 등에 관한 설명을 듣고 나서 피고인 B 운영의 H공인중개사사무소에서 간이 임대차계약서를 작성하였는데, 그중 일부 내용은 피고인 A이 자필로 기재하였다. R모텔 O은 I에 게재된 R모텔 광고를 보고 거기에 기재된 전화번호로 전화를 하여 피고인 A과 통화를 하였고, R모텔에 피고인 A과 함께 방문하여 R모텔의 상태 등을 확인한 후, 피고인 B 운영의 H공인중개사사무소에서 임대차계약서를 작성한 다음, 피고인 A이 알려준 계좌(피고인 A의 어머니 계좌)로 중개수수료를 입금하였다. 2) 공인중개사법 제19조 위반 여부 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 각 모텔의 중개는 피고인 A의 전문분야로서 피고인 A이 공인중개사 업무의 핵심적인 부분인 물건의 확보, 광고 의뢰, 고객 응대, 중개대상물의 상태 및 계약조건 등에 대한 설명을 주도적으로 하였고, 그 중개수수료도 피고인 A이 피고인 B과 상의하지 않고 정하여 의뢰인들로부터 직접 받아 그중 30%만 피고인 B에게 지급하였던 점, 피고인 A은 피고인 B으로부터 그녀의 성명과 그 공인중개사사무소의 상호를 모텔 등의 중개를 위한 I 광고에 게재하는 것을 허락받았고, 그에 소요되는 일체의 경비를 자신이 부담하는 한편, 위 I 광고에 사실상 자신만 받을 수 있는 전화번호(휴대폰 번호 및 일반 전화번호)를 기재한 점, 피고인 A의 소개로 피고인 B의 공인중개사사무소에 들어온 또 다른 중개보조원 X는 피고인 B으로부터 보수를 지급받기로 한 것이 아니라 피고인 A이 확보한 중개물건의 중개로 발생하는 중개수수료 중 피고인 A의 몫에서만 보수를 지급받기로 한 점, 그 밖에 V모텔, R모텔의 임대차계약 체결 및 중개수수료 지급 경위 등에 비추어 보면, 개업공인중개사인 피고인 B은 무자격자인 피고인 A으로 하여금 자기의 성명과 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 이 사건 각 모텔의 임대차에 관한 중개업무를 하도록 허락하였고, 피고인 A은 피고인 B의 성명과 그 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 위 각 임대차에 관한 실질적인 중개업무를 하였다고 봄이 타당하므로(피고인 B이 이 사건 각 모텔에 관한 임대차계약서를 작성하면서 중개대상물의 확인·설명 등 행위를 하였다고 하더라도, 이를 두고 피고인 B이 중개대상물인 이 사건 각 모텔에 관한 확인·설명이나 임대차보증금, 차임 등 계약조건에 관한 절충행위와 같은 중개업무를 실질적으로 수행하였다거나 이 사건 각 모텔의 임대차계약 당사자들이 피고인 B의 주선 내지 중개행위로 인하여 이 사건 각 모텔에 관한 임대차계약을 체결하기에 이르렀다고 볼 수 없고, 피고인 B의 위와 같은 행위들은 단지 피고인 A에게 자신의 성명과 그 공인중개사사무소의 상호를 사용하도록 허락함에 따라 이 사건 각 모텔에 관한 임대차계약서에 형식적으로 자신의 이름을 기재하여 그 외관을 만들기 위한 행위에 불과하다고 본다), 결국 피고인들의 이러한 행위는 공인중개사법 제19조 위반에 해당한다. 다. 결론 따라서 피고인들의 주장은 모두 받아들이지 아니한다[한편, 판시 범죄사실 제3항 기재 피고인 A의 행위(개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 행위)에 대하여 앞서 본 바와 같이 개업공인중개사인 피고인 B의 동의 내지 허락이 있기는 하였으나, 공인중개사법 제18조의2 제1항은, “개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시·광고를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 한다”고 규정하고 있는 점, 같은 법 시행령 제17조의2는, “법 제18조의2 제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 사항’이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처 2. 개업공인중개사의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명)”이라고 규정하고 있는 점, 그런데 피고인 A의 위 각 표시·광고는 개업공인중개사인 피고인 B이 의뢰받은 중개대상물에 대한 표시·광고가 아닐 뿐 아니라, 거기에 기재되어 있는 연락처 역시 피고인 B이 아닌 피고인 A의 연락처로 볼 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 피고인 B의 동의 내지 허락이 있었다고 하여 이 부분 피고인 A의 행위가 범죄 성립이 되지 않는다고 볼 수는 없다].