대전지방법원천안지원-2019고단1779

범죄사실(피고인 A) 2019고단1779 피고인은 2016. 4. 7. 주택, 상가건물 관리 서비스업 등을 영위할 목적으로 주식회사 D를 설립한 후, 오피스텔 등을 소유하고 있는 부동산 임대인들과의 사이에 피고인이 임대인 소유의 부동산에 대한 임대차계약 체결 등 부동산을 위탁관리하되 임대인에게매월 확정 금액의 수익금을 지급하고 피고인은 임차인이 지급하는 최초 1개월분 차임을 임대인으로부터 수수료로 지급받는 내용의 영업위탁계약을 체결하고 다수의 부동산을 관리해 왔다. 피고인은 2017. 2.경 아산시 E건물 F호의 공동소유자인 G, H과의 사이에 위와 같은 취지의 영업위탁계약을 체결한 후 2017. 3. 7. 천안시 서북구 I에 있는 J공인중개사 사무실에서 G, H을 대리하여 피해자 K에게 위 부동산을 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 그러나 사실은 피고인이 주식회사 D를 설립할 무렵부터 피고인이나 위 회사가 보유한 자산이 전혀 없었고 임차인들로부터 지급받는 임대차보증금이 유일한 수입원이었으며, 그 임대차보증금에서 임대인들에게 지급해야 하는 확정 금액의 수익금을 공제하고 남은 금액으로 위 회사 운영비, 인건비 등에 충당하는 상황이었고, 더욱이 부동산을 임대하지 못하더라도 매월 확정 금액의 수익금을 임대인들에게 지급하여야했으므로 위와 같은 사업구조로는 지속적으로 손실이 발생할 뿐 전혀 수익을 창출할 수 없었고, 그에 따라 임대인들에 대한 수익금 지급, 회사 운영비 등은 신규 임차인들로부터 지급받는 임대차보증금으로 이른바 ‘돌려막기’를 하는 상황이었으므로 피고인이 G과 H을 대리하여 위 부동산을 피해자에게 임대하고 임대차보증금을 지급받더라도 임대차계약 종료시 피해자에게 정상적으로 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 피해자에게 위와 같은 사실을 모두 숨긴 채 마치 정상적으로 임대차보증금을 반환할 것처럼 행세하면서 위 부동산에 관하여 임대차기간 2년, 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임을 10만 원으로 하는 부동산임대차계약을 체결하여 이에 속은 피해자로부터 주식회사 D 명의의 기업은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 2017. 3. 7. 계약금 명목으로 100만 원, 2017. 3. 11. 임대차보증금 잔금 명목으로 4,900만 원 등 합계 5,000만 원을 송금받아 편취한 것을 비롯하여 2016. 8.경부터 2019. 1.경까지 사이에 별지1 범죄일람표 기재와 같이 같은 방법으로 피해자 16명을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 합계 5억 2,600만 원을 편취하였다. 2019고단2945 피고인은 2016. 4. 7.부터 천안시 서북구 L, M호에서 주식회사 D를 운영하면서, 오피스텔 등을 소유하고 있는 부동산 임대인들과의 사이에, 피고인이 임대인 소유의 부동산에 대한 임대차계약 체결 등 부동산을 위탁 관리하되 임대인에게 매월 확정 금액의 수익금을 지급하고 피고인은 임차인이 지급하는 최초 1개월분 차임을 임대인으로부터 수수료로 지급받는 내용의 영업위탁계약을 체결하고 부동산을 관리하는 업무에 종사하여 왔다. 피고인은 위와 같은 업무를 수행하면서 임대인에게 지급한 위탁보증금을 초과하여 임차인으로부터 임대차보증금을 지급받고 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하는 등의 방법으로 임대인들에게 임대차보증금 반환 채무가 전가되지 않도록 할 업무상 임무가 있었다. 피고인은 2017. 6. 3. 피해자 N과 피해자 소유의 천안시 서북구 O건물 P호와 Q호에 대하여 각 위탁보증금 1,000만 원, 월 수익금 75만 원으로 정한 위탁계약을 체결하여위 오피스텔을 관리하고 있던 중 위와 같은 업무상 임무에 위배하여 임차인들로부터 지급받을 임대차보증금을 피고인이 다른 임대인들에게 지급하여야 할 확정된 차임으로 지급하는 이른바 ‘돌려막기’를 하려고 한 것이고, 임대차 종료시 반환할 임대차보증금준비금이 마련되지 않았음에도 2018. 3. 14. 위 P호에 관하여 임차인 R 주식회사와 임대보증금 3,000만 원, 월세 53만 원으로 정한 임대차계약을, 같은 해 8. 17. 위 Q호에 관하여 임차인 S과 임대보증금 2,500만 원, 월세 55만 원으로 정한 임대차 계약을 체결하고 임대차보증금 합계 5,500만 원을 지급받았다. 이로써 피고인은 각 위탁보증금을 초과하는 부분의 임대차보증금 합계인 3,500만 원에 해당하는 재산상의 이익을 취득하고, 피해자에게 같은 액수 상당의 임대차보증금 반환채무를 부담하게 하여 재산상 손해를 가하였다. 2019고단3050 피고인은 2016. 4. 7.경부터 천안시 서북구 L, M호에서 주식회사 D를 운영하면서, 오피스텔 등을 소유하고 있는 부동산 임대인들과의 사이에 피고인이 임대인 소유의 부동산에 대한 임대차계약을 체결하는 등 부동산을 위탁 관리하되 임대인에게 매월 확정된 금액을 수익금으로 지급하고 임차인이 지급하는 최초 1개월분 차임을 임대인으로부터 수수료 명목으로 지급받는 내용의 영업위탁계약을 체결하고 부동산을 관리하는 업무에 종사하여 왔다. 피고인은 위와 같은 업무를 수행하면서, 임대인과 약정한 위탁보증금을 초과한 임대차보증금을 정하여 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하는 등의 방법으로 임대인에게 임대차보증금 반환채무가 전가되지 않도록 할 업무상 임무가 있었다. 1. 피해자 T에 대한 범행 피고인은 청주시 서원구 U에 있는 주식회사 V 소유의 W 오피스텔 중 X호에 관하여 임차인 Y와 임대차보증금을 2,500만 원으로 하는 임대차계약이, Z호에 관하여는 임차인 AA와 임대차보증금 3,000만 원으로 하는 임대차계약이 각 체결되어 있는 상태에서, 2018. 7. 초순경 위 W 오피스텔 사무실에서 위 X호 및 Z호를 매수한 피해자 T과 위 X호 및 Z호에 대하여 각 위탁보증금 1,000만 원, 월 수익금 75만 원으로 하여 영업위탁계약을 체결하였다. 피고인은 위 1,000만 원을 초과한 임대차보증금을 정하여 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하였어야 함에도 그러한 준비금을 마련하지 아니한 채, 2018. 7. 31.경 위 X호에 관하여 기존 임차인 Y와 임대차보증금을 2,500만 원으로 월세를 40만 원으로 정하여 기존 임대차계약과 동일한 내용의 임대차계약을 체결하고, 2018. 8. 6.경 위 Z호에 관하여 기존 임차인 AA와 임대차보증금을 3,000만 원으로 월세를 38만 원으로 정하여 기존 임대차계약과 동일한 내용의 임대차계약을 체결하였다. 이로써 피고인은 각 위탁보증금을 초과하는 부분의 임대차보증금 합계인 3,500만 원에 해당하는 재산상 이익을 취득하고, 피해자에게 같은 액수에 해당하는 임대차보증금 반환채무를 부담하게 하여 재산상 손해를 가하였다. 2. 피해자 AB에 대한 범행 피고인은 2017. 1. 20.경 천안시 서북구 AC, AD호에 있는 위 D 사무실에서 피해자와 피해자 소유의 아산시 E건물 AE호에 대하여 위탁보증금 500만 원, 월 수익금 60만원으로 하여 영업위탁계약을 체결하였다. 피고인은 다른 임대인들에게 지급하여야 차임을 마련하기 위해 위 임무에 위배하여, 위 500만 원을 초과한 임대차보증금을 정하여 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하였어야 함에도 그러한 준비금을 마련하지 아니한 채, 2018. 1. 21.경 위 AE호에 관하여 임차인AF와 임대보증금 2,500만 원, 월세 35만 원으로 정한 임대차 계약을 체결하고 임대차 보증금 2,500만 원을 지급받았다. 이로써 피고인은 위탁보증금을 상회하는 2,000만 원에 해당하는 재산상의 이익을 취득하고, 피해자에게 같은 액수 상당의 임대차보증금 반환채무를 부담하게 하여 재산상 손해를 가하였다. 2019고단3179 피고인은 2016. 4. 7.경부터 천안시 서북구 L, M호에서 주식회사 D를 운영하면서, 오피스텔 등을 소유하고 있는 부동산 임대인들과의 사이에 피고인이 임대인 소유의 부동산에 대한 임대차계약을 체결하는 등 부동산을 위탁 관리하되 임대인에게 매월 확정된 금액을 수익금으로 지급하고 임차인이 지급하는 최초 1개월분 차임을 임대인으로부터 수수료 명목으로 지급받는 내용의 영업위탁계약을 체결하고 부동산을 관리하는 업무에 종사하여 왔다. 피고인은 위와 같은 업무를 수행하면서 임대인과 약정한 위탁보증금을 초과한 임대차보증금을 정하여 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하는 등의 방법으로 임대인에게 임대차보증금 반환채무가 전가되지 않도록 할 업무상 임무가 있었다. 피고인은 청주시 서원구 AG에 있는 주식회사 V 소유의 W 오피스텔 중 AH호에 관하여 임차인 AI과 임대차보증금을 4,000만 원으로 하는 임대차계약이 체결되어 있는 상태에서, 2018. 8. 21.경 위 AH호를 매수한 피해자 AJ와 위 AH호에 대하여 위탁보증금을 1,000만 원, 월 수익금을 77만 원으로 정하여 영업위탁계약을 체결하였다. 피고인은 위 1,000만 원을 초과한 임대차보증금을 정하여 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하였어야 함에도 그러한 준비금을 마련하지 아니한 채, 2018. 8. 21. 이후 위 AH호에 관하여 기존 임차인 AI과 임대차보증금을 4,000만 원으로 월세를 30만 원으로 정하여 기존 임대차계약과 동일한 내용의 임대차계약을 체결하였다. 또한 피고인은 2018. 8. 9.경 위 피해자와 위 W건물 AK호에 대하여 위탁보증금을 1,000만 원, 월 수익금을 75만 원으로 하여 영업위탁계약을 체결한 다음, 임대차보증금반환을 위한 준비금을 마련하지 아니한 채 2018. 11. 16. 위 AK호에 관하여 임차인 AL와 임대차보증금을 2,000만 원으로 월세를 45만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하였다. 이로써 피고인은 각 위탁보증금을 초과하는 부분의 임대차보증금 합계인 4,000만 원에 해당하는 재산상 이익을 취득하고, 피해자에게 같은 액수에 해당하는 임대차보증금 반환채무를 부담하게 하여 재산상 손해를 가하였다. 2020고단362 피고인은 2016. 4. 7.경부터 천안시 서북구 L, M호에서 주식회사 D를 운영하면서, 오피스텔 등을 소유하고 있는 부동산 임대인들과의 사이에 피고인이 임대인 소유의 부동산에 대한 임대차계약을 체결하는 등 부동산을 위탁 관리하되 임대인에게 매월 확정된 금액을 수익금으로 지급하고 임차인이 지급하는 최초 1개월분 차임을 임대인으로부터 수수료 명목으로 지급받는 내용의 영업위탁계약을 체결하고 부동산을 관리하는 업무에 종사하여 왔다. 피고인은 위와 같은 업무를 수행하면서 임대인과 약정한 위탁보증금을 초과한 임대차보증금을 정하여 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하는 등의 방법으로 임대인에게 임대차보증금 반환채무가 전가되지 않도록 할 업무상 임무가 있었다. 피고인은 천안시 서북구 AM에 있는 주식회사 AN 소유의 AO건물 중 AP호에 관하여 임차인 AQ와 임대차보증금을 4,500만 원으로 하는 임대차계약이 체결되어 있는 상태에서, 2016. 7.경 위 주식회사 D 사무실에서 위 AP호를 매수한 피해자 AR와 위 AP호에 대하여 위탁보증금을 1,000만 원, 월 수익금을 80만 원으로 하여 영업위탁계약을 체결하였다. 피고인은 위 1,000만 원을 초과한 임대차보증금을 정하여 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하였어야 함에도 그러한 준비금을 마련하지 아니한 채, 2016. 7.경 및 2018. 5. 23.경 위 AO건물 AP호에 관하여 기존 임차인 AQ와 임대차보증금을 4,500만 원으로 월세를 35만 원으로 정하여 기존 임대차계약과 동일한 내용의 임대차계약을 체결하였다. 이로써 피고인은 위탁보증금을 초과하는 부분인 3,500만 원에 해당하는 재산상 이익을 취득하고, 피해자에게 같은 액수에 해당하는 임대차보증금 반환채무를 부담하게 하여 재산상 손해를 가하였다. 2020고단1153 피고인은 주택임대 관리업을 목적으로 설립된 주식회사 D의 대표이다. 피고인은 2015.경부터 B, C, AS과 함께 주식회사 AT를 운영하면서 분양대행업을 영위해 오던 중 D를 설립하여 위 AT가 분양한 오피스텔 등을 관리하기로 하고, 오피스텔 등을 소유하게 된 임대인과의 사이에 임대인 소유의 오피스텔 등에 대한 임대차계약 체결, 임대차보증금 반환 등 오피스텔 등을 위탁 관리하되 오피스텔 등이 임대되는지 여부와 무관하게 임대인에게 매월 시세보다 높은 고율의 확정 수익금을 지급하고, D는 오피스텔 등을 임차한 임차인이 지급하는 최초 1개월분 차임을 임대인으로부터 수수료로 지급받는 내용의 영업위탁계약을 체결하는 업무를 하였다. 피고인은 임대인과 약정한 위탁보증금을 초과한 임대차보증금을 정하여 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하는 등의 방법으로 임대인에게 임대차보증금 반환 채무가 전가되지 않도록 할 업무상 임무가 있었다. 피고인은 2016. 12. 16.경 천안시 서북구 I에 있는 J공인중개사에서 임대인인 피해자 AU 소유의 아산시 E건물 AV호에 관하여 계약기간 2년, 위탁보증금 500만 원에 월 수익금 55만 원을 소유자에게 주는 조건으로 임대차계약을 비롯하여 위 오피스텔에 대한 임대 관련 업무 일체를 소유자로부터 위임받기로 하는 영업위탁계약을 체결하였음에도 위 임무에 위배하여 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하지 아니한 채, 2017. 3. 14.경 불상의 장소에서 임차인 AW과 사이에 보증금 5,000만 원, 월세 10만 원의 임대차계약을 체결하여 위탁보증금을 상회하는 4,500만 원의 재산상 이익을 취득하고 피해자로 하여금 동액 상당의 임대차보증금 반환채무를 부담하게 하는 재산상 손해를 가한 것을 비롯하여, 그 때부터 2018. 9. 10.경까지 별지2 범죄일람표 기재와 같이 총 21회에 걸쳐 합계 4억 5,900만 원 상당의 재산상 이익을 취득하고 피해자들에게 동액 상당의 재산상 손해를 가하였다. 2020고단1261 피고인은 2016. 4. 7.경부터 천안시 서북구 L, M호에서 주식회사 D를 운영하면서, 오피스텔 등을 소유하고 있는 부동산 임대인들과의 사이에 피고인이 임대인 소유의 부동산에 대한 임대차계약 체결 등 부동산을 위탁 관리하되 임대인에게 매월 확정 금액의 수익금을 지급하고 피고인은 임차인이 지급하는 최초 1개월분 차임을 임대인으로부터 수수료로 지급받는 내용의 영업위탁계약을 체결하고 부동산을 관리하는 업무에 종사하여 왔다. 피고인은 위와 같은 업무를 수행하면서 임대인에게 지급한 위탁보증금을 초과하여 임차인으로부터 임대차보증금을 지급받고 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하는 등의 방법으로 임대인들에게 임대차보증금 반환 채무가 전가되지 않도록 할 업무상 임무가 있었다. 피고인은 천안시 서북구 AX건물 AY호에 관하여 임차인 AZ와 임대보증금을 4,500만원, 월세를 35만 원으로 정한 임대차계약이 체결되어 있는 상태에서, 2016. 7. 25.경 진주시 BA호텔 커피숍에서 위 AX건물 AY호를 매수한 피해자 BB와 위 AX건물 AY호에 대하여 위탁보증금 1,000만 원, 월 수익금 85만 원의 영업위탁계약을 체결하였다.피고인은 위 1,000만 원을 초과하여 임대차보증금을 정하는 임대차계약을 체결하는 경 우에는 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하여야 함에도 불구하고, 2017. 4.경 불상지에서 위 준비금을 마련하지 아니한 채 임차인 BC과 위 AX건물 AY호에 대하여 임대보증금 4,500만 원, 월세 35만 원으로 정한 임대차계약을 체결하고 위 BC으로부터 임대차보증금 4,500만 원을 지급받았다. 이로써 피고인은 위탁보증금을 상회하는 3,500만 원에 해당하는 재산상의 이익을 취득하고, 피해자에게 같은 액수 상당의 임대차보증금 반환채무를 부담하게 하여 재산상 손해를 가하였다. 2020고단2351 피고인은 2016. 4. 7. 주택, 상가건물 관리 서비스업 등을 영위할 목적으로 주식회사 D를 설립한 후, 오피스텔 등을 소유하고 있는 부동산 임대인들과의 사이에 피고인이 임대인 소유의 부동산에 대한 임대차계약 체결 등 부동산을 위탁관리하되 임대인에게매월 확정 금액의 수익금을 지급하고 피고인은 임차인이 지급하는 최초 1개월분 차임을 임대인으로부터 수수료로 지급받는 내용의 영업위탁계약을 체결하고 다수의 부동산을 관리해 왔다. 피고인은 2016. 6.경 천안시 서북구 AX건물 BD호의 소유자인 BE과 위와 같은 취지의 영업위탁계약을 체결한 후 2018. 11. 10. 천안시 서북구 BF에 있는 BG공인중개사 사무소 사무실에서 BE을 대리하여 피해자 BH에게 위 부동산을 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 그러나 사실은 피고인이 주식회사 D를 설립할 무렵부터 피고인이나 위 회사가 보유한 자산이 전혀 없었고 임차인들로부터 지급받는 임대차보증금이 유일한 수입원이었으며, 그 임대차보증금에서 임대인들에게 지급해야 하는 확정 금액의 수익금을 공제하고남은 금액으로 위 회사 운영비, 인건비 등에 충당하는 상황이었고, 더욱이 부동산을 임대하지 못하더라도 매월 확정 금액의 수익금을 임대인들에게 지급하여야 했으므로 위와 같은 사업구조로는 지속적으로 손실이 발생할 뿐 전혀 수익을 창출할 수 없었고, 그에 따라 임대인들에 대한 수익금 지급, 회사 운영비 등은 신규 임차인들로부터 지급받는 임대차보증금으로 이른바 ‘돌려막기’를 하는 상황이었으므로 피고인이 BE을 대리하여 위 부동산을 피해자에게 임대하고 임대차보증금을 지급받더라도 임대차계약 종료시 피해자에게 정상적으로 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 피해자에게 위와 같은 사실을 모두 숨긴 채 마치 정상적으로 임대차보증금을 반환할 것처럼 행세하면서 위 부동산에 관하여 임대차기간 1년, 임대차보증금 1,700만 원, 월 차임을 55만 원으로 하는 부동산임대차계약을 체결하여 이에 속은 피해자로부터 주식회사 D 명의의 기업은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 임대차보증금 명목으로 2018. 11. 11. 700만 원, 같은 달 15. 1,000만 원을 송금받았다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 1,700만 원을 편취하였다. 증거의 요지 [2019고단1779] 1. 증인 BI, BJ의 각 법정진술 1. 제3회 공판조서 중 증인 B, AS의 각 진술기재 1. 제4회 공판조서 중 증인 C의 진술기재 1. 제5회 공판조서 중 증인 BK, AI, BL의 각 진술기재 1. 제5, 6회 공판조서 중 증인 BM의 각 일부 진술기재 1. BN, BO, BP, BQ, BR에 대한 각 경찰진술조서 1. BS, BT, BU, BV, BW, BX, AF, K의 각 진술서 1. 보증금양도확인증, 통장사본, 거래계좌별내역 증명서, 계좌거래내역, 각 (부동산)임대차계약서 등, 영수증, 각 표준임대차계약서(등), 각 부동산월세계약서(등), 월세계약서 등, 각 영업위탁계약서, 이체거래확인서 등, 금융거래내역 등, 입출거래내역 등 1. 각 수사보고 [2019고단2945] 1. 증인 BY의 법정진술 1. 증인 B, C, BM의 각 일부 법정진술 1. 위탁계약서, 임대차계약서 등 [2019고단3050] 1. 증인 AB, BZ의 각 법정진술 1. 증인 B, C, BM의 각 일부 법정진술 1 각 영업위탁계약서, 표준임대차계약서, 거래내역조회, 각 등기사항전부증명서, 각 부동산월세계약서 [2019고단3179] 1. 증인 AJ의 법정진술 1. 증인 B, C, BM의 각 일부 법정진술 1. 제5회 공판조서 중 증인 AI의 진술기재 1. 각 부동산임대계약서, 각 영업위탁계약서, 각 분양계약서, 통장거래내역서, 통장사본 [2020고단362] 1. 증인 AR, AQ의 각 법정진술 1. 증인 B, C, BM의 각 일부 법정진술 1. 각 임대차계약서, 각 영업위탁계약서, 공급계약서, 통장거래내역서 [2020고단1153] 1. 증인 CA의 법정진술 1. 증인 B, C, BM의 각 일부 법정진술 1. 고소장, 각 경위서 1. 각 영업위탁계약서 [2020고단1261] 1. 증인 BB, AZ의 각 법정진술 1. 증인 B, C, BM의 각 일부 법정진술 1. 영업위탁계약서, 거래내역조회 등, 계좌거래내역, 부동산월세계약서 [2020고단2351] 1. 증인 CB, CC의 각 법정진술 1. 증인 B, C, BM의 각 일부 법정진술 1. 부동산(도시형생활주택) 월세계약서, 입출금거래내역, D 영업위탁계약서, D 기업은행 계좌거래내역 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항(사기의 점), 각 형법 제356조, 제355조 제2항(업무상배임의 점), 각 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 피고인 A과 변호인 주장에 대한 판단 1. 사기죄 성부에 관한 판단(2019고단1779, 2020고단2351 사건 관련) 피고인 A과 그 변호인은 임대차계약의 보증금 반환주체는 임대인이므로 임차인들이 별다른 피해를 입은 바가 없고 임대차계약의 대리인에 불과한 주식회사 D(이하 ‘D’라고 한다)의 대표이사인 피고인은 사기죄의 죄책을 지지 않는다는 취지의 주장을 한다. 그러나 위에서 본 증거들에 의하면, D는 오피스텔 수분양자들과 체결한 영업위탁계약에 기하여 수분양자들을 대리하여 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금과 월세 등 계약의 주요사항에 관하여 임대인인 수분양자들을 배제한 채 독자적으로 결정한 사실, 영업위탁계약 및 임대차계약 체결 업무를 담당한 D 직원 BM는 임대인과 임차인들에게 임대기간 만료시 임대차보증금을 D가 반환하는 것으로 설명한 사실, 실제로 D 설립 초기 오피스텔 임대차계약이 종료되고 새로운 임대차계약을 체결하게 된 경우 D가 기존 임차인들에게 보증금을 반환해 왔던 사실 등이 인정되므로, 영업위탁계약의 당사자들 뿐 아니라 임대차계약의 계약당사자들 사이에도 임대차 종결시 D가 임대차보증금을 반환하기로 하는 합의가 있었다고 봄이 상당하다. 이처럼 계약당사자들 사이에 임대차보증금 반환주체로 합의되었던 D의 변제자력과 수익창출능력은 임대차계약 체결여부에 중요한 고려 요소가 되었을 것으로 판단된다. 그에 관하여 판시와 같은 기망행위가 있었고 임차인들이 이에 기초하여 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 이상 그 지급액에 대하여 사기죄가 성립된다고 할 것이다. 위 주장을 받아들이지 아니한다. 2. 영업위탁계약 전 이미 임대차계약이 체결된 건들에 관하여 피고인 A과 그 변호인은, 분양전 이미 임대차계약이 체결되어 있었던 오피스텔 호실에 관하여 영업위탁계약을 체결한 건들에 대하여는 D에서 당초의 임대차계약에 관여한바 없고 건설사나 분양대행사로부터 보증금을 지급받지도 아니하였으므로 어떠한 재산상 이익을 취한바 없어 배임죄가 성립하지 아니한다고 주장한다. 그러나 위에서 본 증거들에 의하면, 분양전 임대차계약이 체결된 호실들에 관하여 분양 및 영업위탁계약을 체결하는 경우에는 B과 C이 운영하는 분양대행사 주식회사 CD에서 기존 보증금을 D에 정산하여 돌려주기로 하였고, 일부 호실에 관하여는 임차인이 건설사로부터 보증금을 돌려받아 이를 다시 D에 입금하기도 하였으며(B, C, AQ, BM, AI의 각 법정진술 등), 2018. 2.경부터 2018. 11.경까지 CD에서 D로 기존 보증금 정산 및 지원금 명목으로 5억 9,700만 원 가량이 입금된 사실, D는 영업위탁계약 체결후 건설사 등이 임대인으로 기재되어 있는 기존 임대차계약서를 날짜를 소급하여 새로운 임대인 명의로 다시 작성하거나 재계약을 한 사실 등이 인정되는바, 이에 의하면 D는 분양전 이미 임대차계약 체결되어 있었던 오피스텔 호실들에 관하여는 분양대행사로부터 기존 보증금을 정산하여 받기로 합의한 후 영업위탁계약을 체결하여 그에 따른 권리와 의무를 부담한 것으로 보인다. 따라서, 분양전 이미 임대차계약이 체결되어 있었던 오피스텔 호실들에 관하여 D가 어떠한 재산상 이익을 취하지 않았다고 볼 수 없고, 이들 호실에 관하여 영업위탁계약을 체결한 D와 피고인 A으로서는 향후 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하는 등의 방법으로 임대인들에게 임대차보증금 반환채무가 전가되지 않도록 할 업무상 임무가 있다고 할 것이다. 위 주장을 받아들이지 아니한다. 양형의 이유 피고인 A은 경제적으로 무모한 내용의 영업위탁계약을 체결하고 돌려막기식으로 임대차계약 체결 및 보증금반환 업무를 하여 결과적으로 피해자 수와 피해액의 규모가 상당히 커졌다. 이 사건 피해 규모 외에도 위 피고인의 나이, 성행, 직업, 범행경위, 범행 이후의 태도 등 여러 양형조건을 함께 고려하여 주문과 같이 형을 정하였다. 무죄 부분 1. 무죄 부분 공소사실 2020고단1086 (피고인 B, C) 피고인 C은 분양대행 및 기타 부동산서비스업 등을 목적으로 설립된 주식회사 CD의 대표이사이고, 피고인 B은 위 CD의 사내이사이며, A은 주택, 상가건물 관리 서비스업 등을 목적으로 설립된 주식회사 D의 대표이사이다. 피고인들은 2015.부터 AS, A과 함께 주식회사 AT를 운영하면서 분양대행업을 영위해 오던 중 2016. 4. A과의 사이에, 피고인 C은 건설사로부터 미분양된 오피스텔이나 도시형 생활주택의 분양대행 용역을 수주하는 역할을 담당하고, 피고인 B은 위 오피스텔 등의 분양을 원하는 사람들에게 ‘오피스텔 등을 분양받으면 이를 임대하여 시세보다 높은 고율(8% ~ 12%)의 확정 수익금을 보장해 주겠다. 오피스텔 등이 임대되지 않더라도 확정 수익금을 보장하겠다’는 취지로 제안하여 수분양자를 모집하는 역할을 담당하고, A은 D를 설립하여 AT가 분양한 오피스텔 등을 관리하고, 위와 같은 피고인들의 행위로 인하여 오피스텔 등을 소유하게 된 수분양자(임대인)와의 사이에 수분양자(임대인) 소유의 오피스텔 등에 대한 임대차계약 체결, 임대차보증금 반환 등 오피스텔 등을 위탁 관리하되 오피스텔 등이 임대되는지 여부와 무관하게 수분양자(임대인)에게 매월 시세보다 높은 고율의 확정 수익금을 지급하고, D는 오피스텔 등을 임차한 임차인이 지급하는 최초 1개월분 차임을 수분양자(임대인)로부터 수수료로 지급받는 내용의 영업위탁계약을 체결하고 다수의 오피스텔 등을 관리해 왔다. 그에 따라 A은 2017. 2.경 아산시 E건물 F호의 공동소유자인 G, H과의 사이에 위와 같은 취지의 영업위탁계약을 체결한 후 2017. 3. 7. 천안시 서북구 I에 있는 J공인중개사 사무실에서 G, H을 대리하여 피해자 K에게 위 오피스텔을 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 그러나 사실은 A은 D를 설립할 무렵부터 자신이나 위 회사가 보유한 자산이 전혀 없었고 임차인들로부터 지급받는 임대차보증금이 유일한 수입원이었으며 그 임대차보증금에서 수분양자들(임대인들)에게 지급해야 하는 고율의 확정 수익금을 공제하고 남은 금액으로 위 회사 운영비, 인건비 등에 충당하는 상황이었고, 더욱이 오피스텔 등을 임대하지 못하더라도 매월 위와 같은 고율의 확정 수익금을 수분양자들(임대인들)에게 지급하여야 했으므로 위와 같은 사업구조로는 지속적으로 손실이 발생할 뿐 전혀 수익을 창출할 수 없었고 그에 따라 수분양자들(임대인들)에 대한 수익금 지급, 회사 운영비 등은 신규 임차인들로부터 지급받는 임대차보증금으로 이른바 ‘돌려막기’를 하는 상 황이었으므로 D가 G과 H을 대리하여 위 오피스텔을 피해자에게 임대하고 임대차보증금을 지급받더라도 임대차계약 종료시 피해자에게 정상적으로 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 한편, A은 위와 같은 사정임에도 불구하고 임차인들로부터 임대차보증금 명목으로 금원을 편취하여 그 중 일부를 사적 용도로 사용할 의사였고, 피고인들은 A의 위와 같은 사정을 잘 알고 있어 향후 피해자들에게 임대차보증금을 정상적으로 반환할 수 없다는 사실을 잘 알고 있었다. 그럼에도 불구하고 피고인들은 A으로 하여금 지속적으로 임대관리를 하도록 하여 오피스텔 등을 수월하게 분양하고 이로써 건설사로부터 분양대행 수수료를 취득하고자 하였다. 그럼에도 불구하고 A은 피해자에게 위와 같은 사실을 모두 숨긴 채 마치 정상적으로 임대차보증금을 반환할 것처럼 행세하면서 위 오피스텔에 관하여 임대차기간 2년, 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임을 10만 원으로 하는 부동산임대차계약을 체결하여이에 속은 피해자로부터 D 명의의 기업은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 2017. 3. 7. 계약금 명목으로 100만 원, 2017. 3. 11. 임대차보증금 잔금 명목으로 4,900만 원 등 합계 5,000만 원을 송금받아 편취한 것을 비롯하여 2016. 8.경부터 2019. 1.경까지 사이에 별지3 범죄일람표 기재와 같이 같은 방법으로 피해자 16명을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 합계 5억 2,600만 원을 편취하였다. 이로써 피고인들은 A과 공모하여 피해자들을 기망하여 합계 5억 2,600만 원을 편취하였다. 2020고단1153(피고인 A, B, C) 피고인 A은 주택임대 관리업을 목적으로 설립된 주식회사 D의 대표, 피고인 C은 분양대행 및 기타 부동산서비스업을 목적으로 설립된 주식회사 CD의 대표, 피고인 B은 위 CD의 사내이사이다. 피고인들은 2015.경부터 AS과 함께 주식회사 AT를 운영하면서 분양대행업을 영위해 오던 중, 2016. 4.경 피고인 C은 건설사로부터 미분양된 오피스텔이나 도시형 생활주택의 분양대행 용역을 수주하는 역할을 담당하고, 피고인 B은 위 오피스텔 등의 분양을 원하는 사람들에게 ‘오피스텔 등을 분양받으면 이를 임대하여 시세보다 높은 고율(8% ~ 12%)의 확정 수익금을 보장해 주겠다. 오피스텔 등이 임대되지 않더라도 확정 수익금을 보장하겠다’는 취지로 제안하여 수분양자를 모집하는 역할을 담당하고, 피고인 A은 D를 설립하여 AT가 분양한 오피스텔 등을 관리하기로 하고, 위와 같은 피고인들의 행위로 인하여 오피스텔 등을 소유하게 된 임대인과의 사이에 임대인 소유의 오피스텔 등에 대한 임대차계약 체결, 임대차보증금 반환 등 오피스텔 등을 위탁 관리하되 오피스텔 등이 임대되는지 여부와 무관하게 임대인에게 매월 시세보다 높은 고율의 확정 수익금을 지급하고, D는 오피스텔 등을 임차한 임차인이 지급하는 최초 1개월분 차임을 임대인으로부터 수수료로 지급받는 내용의 영업위탁계약을 체결하는 업무를 하였는바, 피고인들은 임대인과 약정한 위탁보증금을 초과한 임대차보증금을 정하여 임 대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금 반환을 위한 준비금을 마련하는 등의 방법으로 임대인에게 임대차보증금 반환 채무가 전가되지 않도록 할 업무상 임무가 있었다. 그럼에도 불구하고 피고인들은 공모하여 2016. 12. 16.경 천안시 서북구 I에 있는 J 공인중개사에서 임대인인 피해자 AU 소유의 아산시 E건물 AV호에 관하여 계약기간 2년, 위탁보증금 500만 원에 월 수익금 55만 원을 소유자에게 주는 조건으로 임대차계 약을 비롯하여 위 오피스텔에 대한 임대 관련 업무 일체를 소유자로부터 위임받기로 하는 영업위탁계약을 체결하였음에도 불구하고 그 임무에 위배하여, 2017. 3. 14.경 불상의 장소에서 임차인 AW과 사이에 “보증금 5,000만 원, 월 10만 원”으로 하는 임대 차 계약을 체결하여 위탁보증금을 상회하는 4,500만 원의 재산상 이익을 취득하고 피해자로 하여금 동액 상당의 임대차보증금 반환채무를 부담하게 하는 재산상 손해를 가 한 것을 비롯하여, 그 때부터 2018. 9. 10.경까지 별지2 범죄일람표 기재와 같이 총 21회에 걸쳐 합계 4억 5,900만 원 상당의 재산상 이익을 취득하고 피해자들에게 동액 상당의 재산상 손해를 가하였다. 2. 무죄 부분 판단 (피고인 B, C의 주문 무죄 및 피고인 A의 이유 무죄) 검사제출 증거들만으로는 이 부분 공소사실 기재 각 사기와 업무상 배임의 점에 있어 피고인 B, 피고인 C과 피고인 A 사이의 공모관계가 충분히 입증되지 아니한다. 증거들에 의할 때, 피고인 B, C이 피고인 A, AS과 함께 분양대행사인 주식회사 AT를 운영하던 중 A을 대표로 하는 주식회사 D가 설립된 사실, 피고인 B, C이 D와 수분양자들 사이의 영업위탁계약에서의 확정수익율 결정에 개입하고 분양계약 체결 과정에서 수분양자들에게 영업위탁계약과 그 수익율에 관하여 적극 설명한 사실, 위 피고인들이 운영하는 분양대행사인 주식회사 CD에서 D에게 상당 규모의 지원금이 건네어진 사실, D와 CD가 일정기간 사무실을 공유하기도 하고 D의 자금사정이 악화되어 확정수익금을 지급하지 못할 지경에 이르자 CD에서 일부 대신 지급해 주기도 한 사실 등이 인정되기는 한다. 그러나 위 사정들만으로는 피고인 B, C이 자신들의 분양계약 실적을 높이기 위해 위탁관리업체를 적극 이용하고 홍보하며 위탁관리업체의 존속을 위해 경제적 지원을 하는 차원을 넘어, 이 사건 오피스텔 임차인들에 대한 기망과 임대인들에 대한 업무상 배임 행위에 있어 위 피고인들에게 공동정범으로서의 공동의사에 기한 기능적 행위 지배가 있었다고 인정하기에는 부족하다. 위 인정사실들과 증거들을 모두 종합하여 보더라도, 피고인 B, C이 피고인 A과 D를 공동으로 운영하는 동업관계에 있다고 단정할 수 없다. 주식회사 CD와 주식회사 D가 각각의 법인격에도 불구하고 사실은 동일한 경제적 이해관계를 가진 하나의 공동체라고 볼 만한 근거도 부족하다(CD와 D 사이의 금전거래가 복잡하게 얽혀 있음에도 각 분양 호실별 분양대금 정산 및 보증금 대납 등 법인간 자금의 분리와 의사 결정상의 분리는 되어 있는 것으로 보인다). 그렇다면, 위2020고단1086사건 공소사실 관련, 주식회사 CD를 설립하여 오피스텔 등 분양대행을 하였을 뿐 임대차계약의 당사자도 아니며 임대차계약을 체결하는데 관여하지도 아니한 피고인 B, C에게 임차인들에 대한 기망행위의 책임을 물을 수는 없다. 가사 위 피고인들이 D의 낮은 수익창출 가능성에 비추어 D의 변제능력이 부족하거나 없다는 점을 알았다고 하더라도 이를 임차인들에게 고지할 의무가 있다고 볼 수도 없다. 같은 맥락에서,2020고단1153사건 공소사실 관련, D 대표인 피고인 A이 영업위탁계약의 상대방(임대인들)에 대하여 부담하는 업무상의 임무를 피고인 B, C이 동일하게 부담한다고 볼 수 없다. 또한, 피고인 B, C이 D가 임차인들로부터 받은 임대차보증금의 일부 또는 전부를 법률상 원인 없이 지급받아 사용하였다고 볼 만한 증거는 없는바, 위 피고인들이 D의 보증금 반환 준비금 부족으로 인한 업무상 배임 행위에 실질적으로 가공하였다고 볼 수도 없다. 결국 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인 B, C이 A의 각 사기와 업무상 배임 범행에 공모하였다거나 가담하였다는 내용의 위 공소사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고인 B, C에 대한 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다. 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄 판결의 요지를 공시하지 아니한다. 위와 같이 피고인 B, C의 범행 가담 사실이 인정되지 않는 이상, 위2020고단1153사건 각 업무상 배임죄의 공동정범으로 공소가 제기된 피고인 A에 대하여도 ‘공모’ 부분에 대한 범죄의 증명이 없어 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하여야 하나, 이와 일죄 관계로 위 사건 공소사실에 포함된 피고인 A의 각 업무상 배임죄의 단독 범행을 유죄로 인정하는 이상 따로 주문에서 무죄를 선고하지 않는다.