수원지방법원-2014고정2057

공소사실의 요지 누구든지 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 중개업자가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니된다. 가. 피고인 B 1) 피고인은 2013. 12. 17.경부터 2014. 3. 31.경까지 화성시 F, 107동 121호에서 임대인 G 등으로부터 임대차 보증금의 1% 및 월세의 7%를 각각 부동산 임대 수수료로 받고 중개업을 함에 있어 등록관청에 중개사무소 개설등록을 하지 아니하였다. 2) 피고인은 위와 같이 무등록 중개업을 함에 있어 위 일시경 'H 월세 임대 중!! H 임대지원센터 I'이라고 적힌 전단지와 '병점역·홈플러스앞 / 월 45만원 풀옵션 오피스텔, H 임대상담 I'이라고 적힌 현수막 등을 이용하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하였다. 나. 피고인 A 주식회사 피고인은 위 일시, 장소에서 피고인의 대표이사인 위 B이 위와 같이 등록관청에 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고, 현수막 등을 이용하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하였다. 2. 판단 가. 인정사실 이 사건 기록에 의하면, 다음과 같은 사실이 인정된다. 1) 피고인 A 주식회사(이하 '피고인 회사'라 한다)는 2013. 11. 25. 화성시 J 외 4 필지 지상 'K 주상복합아파트'(아파트 231세대, 오피스텔 604세대, 판매시설 55실 등, 이하 '이 사건 건물'이라 한다)에 관하여 시행사인 주식회사 한국토지신탁과 사이에 위 건물의 원활한 입주추진 등을 위해 입주관리대행계약을 체결하였다. 위 계약에 의하면, 피고인 회사는 입주관리대행 수수료로 아파트는 세대당 30만 원, 오피스텔은 세대당 40만 원을 지급받고, 입주개시일로부터 3개월 내에 기분양계약 체결 세대의 90% 입주달성시 1억 원을 성과수수료로 지급받게 된다. 2) 이에 피고인 회사는 이 사건 건물 1층에 '입주지원센터' 및 '임대지원센터'를 개설·운영하면서 위 건물의 수분양자 중 월세 임대를 희망하는 계약자를 대상으로 임대위탁관리 서비스를 제공한다는 내용의 전단지를 배포하였다(수사기록 13면). 이를 통해 피고인 회사는 이 사건 건물의 수분양자 중 22세대와 사이에 건물관리 위탁약정을 체결하였다(이하 '이 사건 건물관리 위탁약정'이라 한다). 3) 이 사건 건물관리위탁약정에 의하면, 피고인 회사는 위탁자를 위하여 위탁업무로 목적물의 임대차계약 관련 업무, 임대료 수납 관리 업무, 보증금의 관리 및 관리대행 업무, 목적물의 시설 유지보수 관련 업무(전유부분 실비 정산) 등을 각 수행하고, 위탁자에 대하여 목적물의 현상유지 등 관리책임과 함께 각종 보고의무를 부담하며, 그 위탁관리 수수료로 위탁자로부터 보증금의 1%(1회), 월세의 7%(매월, 공실기간 제외)를 지급받게 된다. 4) 피고인 회사의 목적사업 중에는 '건물관리업'이 포함되어 있다. 나. 이 사건의 쟁점 1) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 공인중개사법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '법'이라 한다) 제9조 제1항에 의하면, '중개업'을 영위하려는 자는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하며, 이러한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 '중개업'을 하는 행위는 법 제48조 제1호에 의하여 처벌의 대상이 된다. 또한 법 제18조의2 제2항에 의하면, 중개업자가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니되며, 이러한 중개업자가 아닌 자로서 '중개업'을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 행위는 법 제49조 제1항 제6호의2에 의하여 처벌의 대상이 된다. 그런데 법 제2조 제3호는 '중개업'이란 다른 사람의 의뢰에 대하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다고 규정하고 있으므로, 중개대상물의 거래당사자들에게서 보수를 현실적으로 받지 아니하는 경우에는 위 법조에서 정한 '중개업'에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2011. 5. 13. 선고 2010도16970 판결 등 참조). 2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 피고인들이 공소사실 기재와 같이 법 소정의 중개사무소 개설등록 없이 '중개업'을 행하였다거나 '중개업'을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하였다고 인정하기 위해서는 그 선결문제로 거래당사자로부터 '보수', 즉 '중개수수료'를 받았음이 인정되어야 한다. 결국 이 사건의 쟁점은 피고인들이 이 사건 건물관리 위탁약정에 따라 위탁자(임대인)로부터 지급받게 되는 보증금의 1%, 월세의 7%에 해당하는 금원을 '중개수수료'로 볼지, 아니면 피고인들 주장과 같이 '건물 위탁관리수수료'로 볼지 여부에 있다 할 것이다. 3) 위 쟁점에 관하여 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인들이 위탁자(임대인)로부터 지급받은 보증금의 1%, 월세 7%에 해당하는 금원을 법 소정의 '보수', 즉 '중개수수료'라고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 이 사건 건물관리 위탁약정에 의하면, 피고인 회사는 위탁자를 위하여 위탁업무로 목적물의 임대차계약 관련 업무 이외에 임대료 수납 관리 업무, 보증금의 관리 및 관리대행 업무, 목적물의 시설 유지보수 관련 업무를 수행하여야 하고, 위탁자에 대하여 목적물의 현상유지 등 관리책임과 각종 보고의무를 부담하는바, 위탁자로부터 지급받는 수수료를 전적으로 '중개수수료'라고 보기 어렵다. 위 위탁업무 중 '목적물의 임대차계약 관련 업무' 부분과 관련하여 임차인을 모집, 물색하거나 임대차계약 체결을 유인하는 행위는 중개행위에 해당할 여지가 있어 보이나, 이는 이 사건 건물관리 위탁약정에 따라 위탁자, 즉 임대인의 대리인으로서 개별 임차인을 모집하거나 임대 목적물을 선전할 권한이 있다고 볼 수 있다. 통상 '중개수수료'는 거래당사자 쌍방으로부터 지급받는 것에 비해, 이 사건 건물관리 위탁약정에서 정한 수수료는 위탁자(임대인)로부터만 지급받게 된다. 관할 관청에 피고인들을 신고한 공인중개사 L 역시 이 법정에서 부동산임대인을 가장하여 피고인 회사에 전화한 결과, 담당 여직원으로부터 "임대인으로부터 보증금 1%와 월세 7%를 임대관리 수수료로 명목으로 받을 뿐, 부동산 중개수수료는 받지 않는다."는 말을 들었다고 증언하였다. 이 사건 건물관리 위탁약정에 의하면, 월세의 경우 위탁자는 임대차계약 체결 이후에도 매월 월세의 7%를 수수료로 지급하여야 하나, 관리가 이루어지지 않는 공실기간 동안에는 수수료 지급의무가 면제된다. 한편, 이 사건 건물관리 위탁약정에 따라 체결된 구체적인 임대차계약서에 의하면, 피고인 회사는 임대관리 위탁사로서 계약당사자가 되며, 임차인으로부터 월 임료를 직접 입금받거나 임차인이 월 임료를 연체할 경우 그 사실을 임차인에게 고지할 수 있는 권한 등을 가진다. 피고인 회사는 실제 위탁자(임대인)를 위해 임차인으로부터 계약금을 직접 수령하기도 하였다(수사기록 20면, 24면). 실제 거래계에서 중개업자의 알선 없이 사인 간에 부동산 거래가 이루어지는 경우가 적지 않으며, 거래당사자 특히 임차인이 중개수수료 부담 없이 사적으로 계약을 체결할지, 아니면 두터운 권리보호를 위해 중개수수료를 지급하고 중개업자를 통해 계약을 체결할지 여부는 사적 자치 영역에 속한다. 피고인 회사가 이 사건 건물관리 위탁약정에 따라 관리하는 목적물 중에는 피고인들이 아닌 별도의 부동산중개업자의 중개행위를 통해 임대차계약을 체결한 사례도 있다(증 제3, 4호증). 피고인 회사는 임차인과 직접 임대차계약을 체결한 경우이든, 위와 같이 별도의 부동산중개업자를 통해 임대차계약을 체결한 경우이든 구별 없이 위탁자(임대인)로부터 보증금의 1%, 월세의 7%를 수수료로 지급받고 있다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 모두 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인들에게 각 무죄를 선고한다.