서울중앙지방법원-2022고단9

이 사건 공소사실 피고인 A은 서울 강남구 C빌딩 1층에 있는 속칭 기획 부동산 업체인 농업회사법인 D 주식회사(이하 ‘D’라고 함)의 대표이사, 피고인 B는 전무의 직책을 맡고 있는 사내이사였다. 피고인 A은 2015. 3. 16. 충남 공주시 E 일대의 대지와 임야 등 8개 필지를 D 명의로 저가에 매수한 후, 피고인 B와 함께 F 등을 판매 직원으로 모집하여 위와 같이 매수한 대지와 임야를 판매하면 기본급 외에 매매대금의 10~20%를 수당으로 지급하기로 하는 내용의 판매위촉계약을 체결하였고, G과 사이에 위 D의 지사를 운영하여 토지를 판매하면 판매 가격의 20~30%를 지급하기로 하는 계약을 체결하였으며, G은 이에 따라 일당 3만 원, 매매대금의 15%를 지급하는 조건으로 H을 판매 직원으로 고용하였다. 피고인들은 위 대지와 임야를 분할한 일부인 I 임야 2,975㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 함)가 마치 시가화 예정용지로 지정되어 있는 것처럼 불특정 다수에게 허위 정보를 제공하여 고가에 매도하기로 마음먹고, 위 회사 사무실에서 F, H, G 등 직원들에게 ‘이 사건 부동산이 시가화 예정용지로 지정되어 있고, 곧 주거지구나 상업지구로 지정될 가능성 역시 높다’고 설명하며 부동산을 판매하라는 취지로 교육하였다. 가. 피해자 J에 대한 범행 H은 2016. 8. 18. 서울 강남구 K빌딩 7층에 있는 D 지사 사무실에서, 피해자 J에게 전화하여 위와 같이 피고인들로부터 교육받은 바에 따라, ‘이 사건 부동산이 L산업단지의 배후지로서 시가화 예정지구로 지정되어 있고, 인근 L산업단지로 유입되는 인구 3만 명이 거주하는 주택지구나 상업지구로 지정되어 개발될 것이다. 지구 지정이 되면 지가가 최소한 평당 300만 원까지 올라가니 일부 지분을 서둘러 매입하라’는 취지로 설명하였다. 그러나 사실은 이 사건 부동산은 시가화 예정용지로 지정되어 있지도 않았고 주거지구나 상업지구로 지정될 가능성도 없었다. 피고인들은 공모하여, 그 정을 모르는 H으로 하여금 위와 같이 피해자를 기망하도록 하여 이에 속은 피해자로부터 2016. 8. 19. 이 사건 부동산 2,975분의 232㎡(70평)에 대한 계약금 명목으로 26,945,120원, 같은 달 26. 중도금 명목으로 3,000,000원, 같은 해 9. 1. 잔금 명목으로 154,880원 합계 30,100,000원을 위 D 명의의 M은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금 받았다. 나. 피해자 N에 대한 범행 F은 2016. 10. 초순경 위 D 사무실에서, 피해자 N에게 전화하여 위와 같이 피고인들로부터 교육받은 바에 따라, ‘KTX 공주역세권 광역도시계획과 연계된 L산업단지 인근에 있는 이 사건 부동산이 시가화 예정지구로 지정되어 있고, L산업단지로 유입되는 인구 3만 명이 거주하는 주택지구나 상업지구로 지정되어 개발될 것이다. 광역전철역이 유치되어 내년부터 공사가 시작되면 지가가 최소한 평당 200만 원에 형성되니 일부 지분을 서둘러 매입하라’는 취지로 설명하였다. 그러나 사실은 이 사건 부동산은 시가화 예정용지로 지정되어 있지도 않았고, 주거지구나 상업지구로 지정될 가능성도 없었다. 피고인들은 공모하여, 그 정을 모르는 F으로 하여금 위와 같이 피해자를 기망하도록 하여 이에 속은 피해자로부터 2016. 10. 13. 이 사건 부동산 2,975분의 297㎡(90평)에 대한 계약금 명목으로 4,000,000원, 같은 달 20. 중도금 명목으로 10,700,000원, 같은 해 10. 31. 잔금 일부의 명목으로 4,000,000원, 같은 해 11. 9. 나머지 잔금 명목으로 20,000,000원 합계 38,700,000원을 위 D 명의의 M은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금받았다. 2. 판단 가. 검사가 제출한 증거들, 특히 판매원 H의 법정진술, F, G이 각 수사기관에서 한 진술, H의 업무노트 등에 의하면, 피고인들이 충남 공주시 E 일대 대지와 임야 등 8개 필지를 분할한 일부인 이 사건 부동산이 시가화 예정용지로 지정되어 있지 않고 곧 주거지구나 상업지구로 지정될 가능성이 없는 임야임에도 불구하고, 공소사실 기재와 같이 허위정보를 제시하여 해당 부동산에 대하여 호재가 많아 앞으로 크게 땅값이 오를 것이라는 취지로 판매원들을 교육하고, 부동산에 대한 지식이 별로 없는 판매원들이 그 교육내용 또는 거기에 신문기사나 고시·공고를 덧붙여 지인이나 불특정다수에게 이 사건 부동산을 판매하도록 하거나 이를 묵인하고 판매실적에 따라 수당을 지급하는 방법으로 D 업체를 운영하면서 자신들은 판매원들의 기망행위와 단절된 지위에 있는 것과 같은 외관을 가지면서도 판매원들의 판매실적에 따른 이익을 얻으려고 한 것은 아니었는지 의심이 들기는 한다. 나. 그러나 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음의 사실 내지 사정을 종합하면, 결국 이 사건 피해자들은 지사나 판매원들의 직접적인 기망행위로 인해 이 사건 부동산을 매수하게 되었다 할 것인데, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인들이 H 등 판매원들에게 허위내용의 교육을 하여 그들에 의한 기망행위가 이루어지게 하거나 H 등의 기망행위를 알면서도 묵인하였다는 점 내지 피해자들이 그러한 기망행위로 착오에 빠져 이 사건 부동산을 매수하게 되었다는 점이 합리적인 의심의 여지없이 증명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 1) 이 사건 피해자들은 이 사건 부동산에 관하여 피고인들로부터 직접 설명을 들은 것이 아니라 자신들의 지인인 판매원 H, F 등으로부터 공소사실 기재와 같은 설명을 듣고 계약을 체결하였다. 그런데 수사기관에서 ‘피고인들이 교육한 내용대로 피해자들에게 시가화 예정용지로 지정되었다는 등의 설명을 하고 이 사건 부동산을 판매하였다’며 공소사실에 부합하는 진술을 하였던 F과 G은 이 법정에서 ‘피고인들이 L산업단지에 입주가 다 되고 나면 이 사건 부동산이 배후지로서 개발가능성이 높다’와 같은 내용으로 교육을 하였지 ‘시가화 예정용지로 지정되었다는 등의 교육을 한 사실이 없다’거나, ‘시가화 예정용지로 지정될 가능성이 있다고 이야기해야 하는데 그냥 시가화 예정용지라고 한 것 같다. 시가화 예정용지로 확정되었다면 땅 값이 그럴 수 없다(F)’라거나, ‘피고인들이 교육한 내용에 덧붙여 과장된 설명을 하였다(G)’는 취지로 진술을 각 번복하였다. 증인 O은 수사기관에서부터 이 법정에 이르기까지 일관하여, 그리고 직접 이 사건 부동산 인근 임야를 매수하기도 한 증인 P은 피고인들이 공소사실 기재와 같은 교육을 한 바 없다고 각 진술하고 있기도 하다. 2) 한편 H은 오히려 최초 수사기관에서 피고인들의 주장에 부합하는 진술을 하였다가 이 법정에서는 공소사실에 부합하는 취지로 진술을 번복하였고, 검사는 팸플릿과 H이 피고인들로부터 교육을 받으면서 작성하였다는 노트를 증거로 제출하였다. 그런데 ‘시가화 예정용지’라는 문구가 적힌 팸플릿 자체가 현존하기는 하지만 피고인들은 자신들이나 D 본사에서 이를 작성한 사실이 없다고 주장하고 있고, 위 팸플릿의 장수, 형태나 내용 등에 비추어 지사나 다른 판매원이 자체적으로 파악한 정보를 덧붙여 만든 영업 자료일 가능성도 배제할 수 없으며, D의 내부 교육자료(증거목록 72 내지 76 등)의 내용을 보더라도 L일반산업단지(공주역세권)에 대한 조감도, 주변도로, 인근 도시계획안, 다른 지역 산업단지 배후도시 개발현황에 대한 내용 정도가 담겨 있을 뿐이어서 팸플릿은 피고인들이 공소사실 기재와 같은 교육을 하였다는 점을 충분히 뒷받침하지 못한다. 한편 H이 작성한 교육노트 여러 곳에서 ‘시가화 예정용지’라는 문구가 보이기는 하지만, 그와 함께 또는 연이어 ‘산단 위치’, ‘근린생활시설’, 계획관리지역’, ‘L산업단지 이미 내정되어 있음. L산업단지→ 이미 신도시, 신시가지 확정’, ‘올 계획관리지역 땅, 전체 필지가 포장도로에 물려 있음’ 등의 내용도 기재되어 있기도 한데, 이는 아래에서 보는 바와 같은 실제 이 사건 부동산 인근 현황이나 공주도시기본계획 일부변경(안) 등 내용과 배치되지 않아, ‘시가화 예정용지’ 문구는 H이 이 사건 부동산 인근 현황에 대한 강의 내용을 오인하여 기재하였거나 토지에 관한 전문지식이 부족한 상태에서 나열하여 기재한 것일 가능성도 있다. 게다가 H은 수사 초기 교육내용이 잘 기억나지 않아 피고인 A에게 관련 내용을 묻기도 하였다고 하고 있는데, 이 법정에서는 과연 오래 전 교육노트에 기재된 일부 문구만을 보고 자신이 받은 교육내용을 구체적으로 이해하고 기억해내어 진술할 수 있었을지 의문이 남는다. 3) 2012. 9.자 기준 2020년 공주도시기본계획 일부변경(안) 등에 의하면, 실제 E 일대에는 L산업단지가 조성되어 시가화 예정용지(공업)로 지정되어 있고, 이 사건 부동산은 그 배후지로서 이미 많은 기업이 입주를 완료한 L산업단지와 가까운 곳에 위치하고 있다. 이 사건 부동산 인근에는 KTX 공주역이 있고, L IC가 가까우며, 이 사건 부동산은 ‘계획관리지역’으로 지정되어 임야 전체가 도로에 맞닿아 있는 등 입지나 주변 개발현황, 용도지역 등에 비추어 볼 때, 개발 호재나 개발 가능성이 전혀 없다거나 희박하다고 단정하기 어려운 곳이다. 계획관리지역은 도시지역(산업입지 및 개발에 관한 법률 제7조의 규정에 따라 ‘일반지방산업단지’로 지정되면 같은 법 제23조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제42조에 따라 ‘도시지역’으로 결정·고시된 것으로 보게 되고 L사업 단지도 그러함)으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역을 말하는 것으로, 이 사건 부동산 역시 관할관청의 허가를 거쳐 주택이나 일부 제1, 2종 근린생활시설 등 상가 건축이 가능하기도 하다. 4) 한편 H, F 등이 피해자들에게 공소사실 기재와 같이 일부 허위나 과장된 설명을 하였다 하더라도, 피고인들이 이를 지시하였다거나 판매원들의 그와 같은 행위를 알고도 묵인하였다는 점을 뒷받침할 증거가 부족하다. 5) 피해자 J는 여러 번 토지를 매수한 경험이 있는 사람이고, 피해자 N은 변호사로서, 이들의 직업, 지식 정도, 거래경험 등에 비추어 볼 때 피해자들이 단지 H 등의 공소사실 기재와 같은 설명만으로 착오에 빠져 처분행위를 하였다고 단정할 수 없다. 피해자 N은 F으로부터 이 사건 부동산 관련 자료를 받았으므로 진위 여부를 확인할 수 있었고, 실제 2016. 10. 16. F에게 ‘목적물 지번에 어떤 지구단위 계획이 시행된다는 건가요? 아직 그냥 계획관리지역의 임야인 것 같은데요. 인근 산업단지 밖에 위치하는 데 별도 개발가능성이 있기는 한가요? 세종시와도 거리가 너무 멀어 연계된 개발가능성은 없는 거 아닌가요?“ 등 개발 정보를 구체적으로 확인하는 질문을 한 바 있으며, 이 사건 부동산을 매수하기 전 피고인들 회사 상무 Q을 만나 이 사건 부동산 현황과 향후 전망에 관한 이야기를 듣고(피해자 N은 Q이 ’시가화 예정지구‘라는 말을 하지 않았다고 하고 있다) 토지대장, 토지이용계획서 등을 확인하고 매매계약을 체결하였다. 피해자 J 역시 서울로 올라와서 피고인들 회사 관계자로부터 설명을 듣고 G, H과 현장을 확인하고 매매계약을 체결하였다. 3. 결론 그렇다면 피고인들에 대한 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 각 선고하고, 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄판결의 요지는 공시하지 아니한다.