수원지방법원안산지원-2014고단1887

공소사실의 요지 피고인은 아들인 공인중개사 G이 운영하는 안산시 단원구 H에 있는 I 사무실에서 중개보조원으로 일하는 사람이다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조는 중개업자에게 중개대상물의 확인, 설명의무를 부과하고 있고, 실제 부동산거래에서는 중개보조원이 사실상 중개업자를 대신하여 중개의뢰인에게 중개대상물의 현황 및 권리관계 등을 설명하고 있으므로, 중개의뢰인에게 중개대상물의 가격과 입지, 상태 등을 성실, 정확하게 설명하고 안내함으로써 중개의뢰인의 이익을 보호하고 투명한 부동산거래질서의 확립에 이바지할 수 있도록 노력해야 할 의무가 있으며, 부동산매매중개를 함에 있어 당사자들과 협의하여 합리적인 범위 내에서 거래가를 결정하여 매매가 성사되도록 노력하여야 할 의무가 있다고 할 것이고, 매수인측으로부터 부동산에 대한 매매계약 체결 사무를 위임받은 자로서 매수인측에게 성실하게 매매계약 체결 진행상황을 알려야 할 의무가 있다. 피고인은 J으로부터 "인천시 옹진군 K, L, M 일대의 토지를 입금가(속칭 '입금가 거래'란 매도인은 자신이 제시한 입금가 금액만 지급받기로 약정하고, 실제 매매계약서상의 실거래금액가와 입금가와 다르게 매매계약서가 작성되고, 실제 매매계약상 실거래금액가와 입금가의 차액을 중간에 중개인이 취득하는 것을 묵인하여 주는 대신 실거래금액과의 차액에 대한 부가가치세는 중개인이 지급하기로 하는 거래임) 평당 80만 원에, 인천시 옹진군 N 외 23필지 일부를 입금가 평당 65만 원에 매도할 수 있도록 중개해 달라"고 의뢰받자, 실제 매도인으로부터 의뢰받은 토지 매도가보다 높은 금액인 100만 원과 75만 원에 매매계약서를 작성하고, 매수인들로부터 매매계약서상의 매매대금의 일부 또는 전부를 피고인이 직접 수표, 계좌 등으로 지급받아 매도인 J에게는 평당 각각 80만 원과 65만 원, 그리고 차액에 대한 부가가치세 10퍼센트를 더하는 방법으로 정산하여 지급하는 방법으로 실제 매매대금과의 차액을 자신이 중간에 챙기기로 마음먹었다. 가. 피해자 O에 대한 사기 범행 피고인은 2011. 3. 15.경 기존에 대부도, P에 있는 땅을 중개하여 매수한 적 있는 피해자 O에게 전화를 걸어 "급매로 나온 좋은 땅이 있으니 사무실로 나와라"고 하여 위 I 사무실을 방문하게 한 후, 피해자 O에게 매도인 J이 입금가 평당 80만 원에 매도의뢰한 인천광역시 옹진군 K, L, M 일대의 토지 중 200평을 매매중개하면서 "급매로 나온 땅인데 원래 평당 110만 원 정도이나 평당 100만 원으로 싸게 매물로 나왔다. 너 무 좋은 땅이고, 시세보다 싸게 나온 땅이라 오늘이 아니면 매수할 기회를 놓친다."라고 말하고, 그 이후 피해자가 매매계약서를 작성할 때 위 토지 중 일부 코너에 있는 땅을 평당 110만 원에 구입한 매수인 Q에 대한 매매계약서를 보여주면서, 위 토지의 시가가 평당 110만 원이며, 매도인이 피고인에게 급매로 의뢰한 매매가격이 마치 평당 100만 원, 합계 2억 원(200평)인 것처럼 거짓말을 하였다. 그러나 피고인은 중개보조원이므로 위와 같이 중개의뢰인에게 중개대상물의 가격과 입지, 상태 등을 성실, 정확하게 설명하고 안내함으로써 중개의뢰인의 이익을 보호하고 투명한 부동산거래질서의 확립에 이바지할 수 있도록 노력해야 할 의무가 있음에도 위와 같은 의무를 게을리 하여, 사실은 매도인 J으로부터 위 토지에 대하여 입금가 평당 80만 원을 제시받은 상태이므로 피고인이 피해자에게 위 토지의 평당 매매가인 80만 원을 제시하여 매매계약을 체결하였다면 매도인 J은 피해자와 평당 80만 원에 위 토지에 대한 매매계약을 체결하였을 것이므로, 피해자가 피고인으로부터 위 토지의 실제 매도 위임금액을 제대로 고지 받았더라면 적어도 평당 100만 원으로는 매매계약을 체결하지 않았을 것임이 분명하고, 이는 통상적인 부동산중개보조원을 통한 토지 매매계약에 있어 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘은 것에 해당하며, Q의 매매계약서 또한 속칭 입금가 거래에 의하여 실제로 매도인 J이 받은 평당 금액은 80만 원에 불과하고 중간에 다른 중개인이 착복하는 것을 알고 있었으면서도 피해자에게 Q에 대한 매매계약서를 보여주는 등의 방법으로 실제 위 토지의 매도 위임받은 평당 가격이 100만 원인 것처럼 피해자를 기망하여, 실제로는 피고인이 J에게 지급해야 하는 매매대금은 1억 6,000만 원(평당 80만 원 X 200평)에 불과하지만 이를 피해자에게 제대로 고지하지 않고 매매계약을 체결한 후, 나머지 차액인 4,000만 원에 대한 부가가치세 10 퍼센트를 J에게 정산해 준 후, 나머지 3,600만 원을 피해자 몰래 피고인이 임의로 챙기려는 것이었다. 결국, 피고인은 이에 속은 피해자 O로 하여금 2011. 3. 15.경 위 토지 중 200평을 매매대금 2억 원(평당 100만 원)에 매수하게 한 후, 계약금과 중도금은 매도인 J에게 직접 교부하게 하고, 2011. 4. 15.경 잔금 1억 원 중 위 토지에 대한 대출금 6,400만 원을 승계하는 조건으로 나머지 3,600만 원을 수표로 매도인 J에게 전달하라는 취지로 피고인에게 지급하였으나, 피고인은 이를 J에게 지급하지 아니하고 임의로 취득하는 방법으로 실제 거래금액과의 차액(부가세 포함)인 4,000만 원을 편취하였다. 나. 피해자 R에 대한 사기 범행 피고인은 2011. 3. 20.경 평소 잘 알고 지내던 피해자 R의 처 S에게 전화를 걸어 매도인 J이 평당 80만 원에 매도의뢰한 위 1항과 같은 토지 일부인 170평을 매매 중개하면서 "급매로 나온 좋은 땅이 있는데 집을 지어도 좋고 나중에 값이 오를 것이니 사두어라, 급매로 나온 싼 땅이므로 등기를 하지 않고 바로 몇 만 원 올려서 팔아도 된다"라고 말하여 R과 S를 만나 위 토지 현장으로 데리고 가 "한 때는 150만 원에도 거래가 되었던 땅인데, 급매로 싸게 나와 현재 평당 100만 원에 매수할 수 있다"라고 말하고, 그 이후 피해자가 매매계약서를 작성할 때 위 토지 중 일부 코너에 있는 땅을 평당 110만 원에 구입한 매수인 Q에 대한 매매계약서를 보여주면서, 위 토지의 시가가 평당 110만 원이며, 매도인이 피고인에게 급매로 의뢰한 매매가격이 마치 평당 100만 원, 합계 1억 7,000만 원(170평)인 것처럼 거짓말을 하였다. 그러나 피고인은 중개보조원이므로 위와 같이 중개의뢰인에게 중개대상물의 가격과 입지, 상태 등을 성실, 정확하게 설명하고 안내함으로써 중개의뢰인의 이익을 보호하고 투명한 부동산거래질서의 확립에 이바지할 수 있도록 노력해야 할 의무가 있음에도 위와 같은 의무를 게을리 하여, 사실은 매도인 J으로부터 위 토지에 대하여 입금가 평당 80만 원을 제시받은 상태이므로 피고인이 피해자에게 위 토지의 평당 매매가인 80만 원을 제시하여 매매계약을 체결하였다면 매도인 J은 피해자와 평당 80만 원에 위 토지에 대한 매매계약을 체결하였을 것이므로, 피해자가 피고인으로부터 위 토지의 실제 매도 위임금액을 제대로 고지 받았더라면 적어도 평당 100만 원으로는 매매계약을 체결하지 않았을 것임이 분명하고, 이는 통상적인 부동산중개보조원을 통한 토지 매매계약에 있어 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘은 것에 해당하며, Q의 매매계약서 또한 속칭 입금가 거래에 의하여 실제로 매도인 J이 받은 평당 금액은 80만 원에 불과하고 중간에 다른 중개인이 착복하는 것을 알고 있었으면서도 피해자에게 Q에 대한 매매계약서를 보여주는 등의 방법으로 실제 위 토지의 매도 위임받은 평당 가격이 100만 원인 것처럼 피해자를 기망하여, 실제로는 피고인이 J에게 지급해야 하는 매매대금은 1억 3,600만 원(평당 80만 원 X 170평)에 불과하지만 이를 피해자에게 제대로 고지하지 않고 매매계약을 체결한 후, 나머지 차액인 3,400만 원에 대한 부가가치세 10퍼센트를 J에게 정산해 준 후, 나머지 3,060만 원을 피해자 몰래 피고인이 임의로 챙기려는 것이었다. 결국, 피고인은 이에 속은 피해자 R으로 하여금 2011. 3. 20.경 위 토지 중 170평을 매매대금 1억 7,000만 원(평당 100만 원)에 매수하게 한 후, 계약금과 중도금 및 잔금을 피고인의 계좌로 직접 입금받아 J에게는 실제 매매대금 1억 3,600만 원과 차액 3,400만 원에 대한 부가가치세 10퍼센트인 340만 원만을 정산해 준 후, 나머지 3,060만 원을 취득하는 방법으로 실제 거래금액과의 차액(부가세 포함)인 3,400만 원을 편취하였다. 다. 피해자 S에 대한 사기 범행 피고인은 2011. 5. 23.경 피해자 S에게 연락하여 매도인 J이 입금가 평당 65만 원에 매도 의뢰한 인천광역시 옹진군 N 외 23필지 중 일부인 200평을 매매중개하면서 제2항 기재와 같은 취지로 급매로 나온 싼 땅이라면서 매도인이 피고인에게 급매로 의뢰한 매매가격이 마치 평당 75만 원, 합계 1억 5,000만 원(200평)인 것처럼 거짓말을 하였다. 그러나 피고인은 중개보조원이므로 위와 같이 중개의뢰인에게 중개대상물의 가격과 입지, 상태 등을 성실, 정확하게 설명하고 안내함으로써 중개의뢰인의 이익을 보호하고 투명한 부동산거래질서의 확립에 이바지할 수 있도록 노력해야 할 의무가 있음에도 위와 같은 의무를 게을리 하여, 사실은 매도인 J으로부터 위 토지에 대하여 입금가 평당 65만 원을 제시받은 상태이므로 피고인이 피해자에게 위 토지의 평당 매매가인 65만 원을 제시하여 매매계약을 체결하였다면 매도인 J은 피해자와 평당 65만 원에 위 토지에 대한 매매계약을 체결하였을 것이므로, 피해자가 피고인으로부터 위 토지의 실제 매도 위임금액을 제대로 고지 받았더라면 적어도 평당 75만 원으로는 매매계약을 체결하지 않았을 것임이 분명하고, 이는 통상적인 부동산중개보조원을 통한 토지 매매계약에 있어 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘어 실제로는 피고인이 J에게 지급해야 하는 매매대금은 1억 3,000만 원(평당 65만 원 X 200평)에 불과하지만 이를 피해자에게 제대로 고지하지 않고 매매계약을 체결한 후, 나머지 차액인 2,000만 원을 피해자 몰래 피고인이 임의로 챙기려는 것이었다. 결국, 피고인은 이에 속은 피해자로 하여금 2011. 5. 23.경 위 토지 200평을 매매대금 1억 5,000만 원(평당 75만 원)에 매수하게 한 후, 계약금, 중도금 및 잔금을 피고인의 계좌로 직접 입금받아 J에게는 실제 매매대금 1억 3,000만 원을 교부하고 차액 2,000만 원을 편취하였다. 결국, 피고인은 위와 같이 3명의 피해자로부터 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 3회에 걸쳐 합계 9,400만 원을 편취하였다. 2. 판단 이 사건 각 토지에 관한 매매가 위 공소사실의 요지 기재와 같은 내용의 '입금가 거래'에 해당한다거나, J이 피고인에게 이 사건 각 토지를 평당 80만 원 및 65만 원에 매도할 수 있도록 중개해 달라고 의뢰하였다는 점 등에 부합하는 듯한 증인 J, T의 각 일부 법정진술 및 수사기관에서의 진술은 증인 U의 법정진술, 토지매매계약서, 부동산매매계약서, 토지분양계약서, 부동산매매계약서, 수사보고서(피의자 제출 서류 첨부보고) 및 증 제1 내지 7, 9, 10, 13, 15, 16, 18, 20호증의 각 기재 등에 비추어 믿을 수 없고, 검사 제출의 나머지 증거만으로는 위 공소사실이 합리적인 의심의 여지 없이 증명되었다고 할 수 없다(증인 U의 법정진술 등에 의하면, J이 직접 또는 T을 통하여 피고인에게 이 사건 각 토지를 평당 100만 원 및 75만 원에 매수할 사람을 소개시켜 주면 평당 20만 원 및 10만 원을 소개 사례비로 지급하겠다고 제의하여 피고인이 이를 수락한 사실이 인정된다. 결국 피고인은 매도인 J이 정한 이 사건 각 토지의 매도가격을 매수인 O, R, S에게 설명한 것이고, 위 매수인들이 이 사건 각 토지의 현황 등 제반 사정을 고려하여 본인들의 판단하에 위 가격을 받아들임으로써 이 사건 각 토지에 관한 매매계약은 유효하게 성립한 것이며, 피고인이 매도인 J으로부터 위와 같은 사례비를 받기로 하는 약정은 매도인 J이 이 사건 각 토지를 매도하여 얻은 이익의 일부를 처분하는 방편에 관한 것이므로 피고인이나 매도인 J 이 위와 같은 약정의 존재까지 매수인들에게 고지할 의무가 있다고 보기 어렵다) 그렇다면, 위 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 따라 피고인에 대한 판결의 요지를 공시한다.