대전지방법원-2022고단348

범 죄 사 실 2022고단348 전제사실 피고인 A는 건설사 ㈜I을 운영하는 사람이고, 피고인 B는 분양 대행업을 영위하는 ㈜J을 운영하는 사람이다. ㈜I은 대전 서구 K을 건설한 뒤, 위 K에 관하여 2020. 3. 31.경 L주식회사와 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하고 2020. 4. 1. 신탁등기를 경료하여 그 소유권을 이전하였고, 2020. 4. 24.경 ㈜J과 분양대행 계약을 체결하였다. 범죄사실 1. 피고인 A 피고인은 2020. 5.경 B에게 위 K의 각 호실을 분양하는 것이 아닌 보증금 2,000만원 이하로 임대를 중개해 달라는 제의를 하였다. 이에 따라 B는 2020. 8.경 ㈜J 소속 직원 M를 통하여 피해자 D에게 K의 N호 등 임대 매물들을 구경시켜 주고, 보증금과 월세를 조정한 뒤 2020. 8. 19.경 K건물 N호에 관하여 ㈜I과 피해자 사이에 ‘임대차기간 2020. 8. 28.부터 2021. 8. 27.까지, 임대차보증금 1,500만원, 월세 35만원’ 등을 내용으로 하는 부동산임대차계약을 체결하였다. 그러나 사실 ㈜I은 위 부동산담보신탁 계약의 내용에 따라 신탁사인 L주식회사의 사전승낙 없이 신탁 부동산인 K에 대하여 임대차 등 권리의 설정을 할 수 없었고, 피고인은 달리 피해자에게 그 임대차보증금반환 채권을 변제할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 ㈜I 명의 O 계좌(계좌번호 1 생략)로 보증금 명목으로 2020. 8. 19.경 150만원을 송금받고 2020. 8. 28.경 1,350만원을 송금받아 합계 1,500만원을 교부받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2020. 10. 6.경까지 별지1 범죄일람표 기재와 같이 피해자들로부터 합계 4,500만원을 보증금 명목으로 교부받았다. 2. 피고인 B 피고인은 공인중개사 자격이 없어 중개사무소를 개설 등록한 사실이 없다. 그럼에도 불구하고 피고인은 전항 기재 일시 장소에서 전항 기재와 같이 A가 신탁사의 동의 없이 피해자들에게 오피스텔을 임대하고 있다는 사실을 알고 있으면서도 이를 돕기 위하여 주식회사 J 소속 직원 M, P을 통하여 피해자들에게 임대 매물을 소개시켜 주고, 보증금과 월세를 조정해 주는 등 임대차 계약을 중개하는 행위를 하고, 그 대가로 건 당 약 300만원의 보수를 받았다. 이로써 피고인은 A의 전항 기재 범행을 용이하게 하여 방조하고, 무등록 부동산 중 개업을 영위하였다. 2022고단764- 피고인 A 전제사실 ㈜I은 대전 서구 K을 건설한 뒤, 위 K에 관하여 2020. 3. 31. L 주식회사와 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하고, 2020. 4. 1. 신탁등기를 경료하여 그 소유권을 이전하였고, 2020. 4. 24. ㈜J과 분양대행 계약을 체결하였다. 범죄사실 피고인 A는 2020. 8. 26. 대전 서구 Q, R호에 있는 S공인중개사사무소에서 ㈜I과 피해자 G과 사이에 위 K건물 T호에 관하여 ‘임대차기간 2020. 10. 10.부터 2022. 10. 9.까지, 임대차보증금 2,000만원, 월세 30만원’ 등을 내용으로 하는 부동산임대차계약을 체결하였다. 그러나 사실 ㈜I은 위 부동산담보신탁 계약의 내용에 따라 신탁사인 L 주식회사의 사전승낙 없이 신탁 부동산인 K에 대하여 임대차 등 권리의 설정을 할 수 없었고, 피고인은 달리 피해자에게 그 임대차보증금반환 채권을 변제할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 ㈜I 명의 O 계좌(계좌번호 1 생략)로 보증금 명목으로 2020. 8. 22.부터 2020. 8. 26.까지 200만원을 송금받고, 2020. 10. 10.부터 2020. 10. 11.까지 1,800만원을 송금받아 합계 2,000만원을 교부받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2020. 11. 1.경까지 별지2 범죄일람표 기재와 같이 피해자들로부터 합계 5,000만원을 보증금 명목으로 교부받았다. 증거의 요지 2022고단348 1. 피고인 A의 법정진술, 피고인 B의 일부 법정진술 1. 피고인 B에 대한 검찰 피의자신문조서 1. 증인 H, C, D의 법정진술 1. M에 대한 검찰 진술조서 1. P에 대한 경찰 진술조서 1. 수사보고(L 주식회사 담당자 U 전화), 수사보고(공인중개사의 중개보수 확인) 1. 각 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 부동산담보신탁계약서 [피고인 B는 시행사인 ㈜I로부터 임대할 수 있다는 확인을 받았으므로 임대권한이 없는 것을 알지 못했다고 주장한다. 위 증거들에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다. 〇 ㈜J은 2020. 7. 27. ㈜I에게 신탁원부 특약사항 제6조 제1항 ‘위탁자는 신탁기간 중 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차 등의 행위를 하여서는 아니된다.’에 … 중략 … 현실적으로 수탁자 및 우선수익자로부터 매번 동의를 구하고 계약을 하기 어려운 바, 이와 관련하여 사전 동의 없이 임대차계약을 할 수 있도록 ㈜I 측에 질의를 통해 전달받았으며…라는 공문을 발송하였는바, 피고인 B는 그 무렵 유효하게 임대차계약 체결하려면 수탁자와 우선수익자의 동의가 필요하다는 사정을 알고 있었다. 〇 피고인 B는 검찰에서 ‘A로부터 받은 문서(2020. 8. 11.자, 증거기록 18쪽)를 보여줬음에도 신탁동의서를 요구하는 손님이 있었고, 직원이 신탁동의서가 없다고 말씀드려서 손님이 계약을 체결하지 않았다.’, ‘임차를 희망하는 사람들 중에 신탁회사 명의로 된 임대동의서를 요구하는 사람이 있었고, 이를 제공하지 못해 계약이 성사되지 않은 사례가 6차례 있었다.’라는 취지로 진술하였다. 〇 한편 ㈜J 직원인 M도 검찰에서 ‘임차인들 중 공인중개사를 끼고 계약을 체결하러 오겠다는 사람이 있었는데, 그중에 신탁사로부터 임대동의를 받았는지 물어보는 경우가 있었고, 그 때 피고인들에게 해당 부분에 대해서 물어보았으므로, 피고인 B도 신탁회사의 동의 없이 오피스텔을 임대한다는 사실을 몰랐을 리 없다.’는 취지로 진술하였다. 〇 더욱이 수탁자인 L 주식회사의 사전승낙을 받아 임대차계약을 체결한 사례는 전혀 없다. 이러한 사정을 종합할 때, 피고인 B는 미필적이나마 피고인 A가 신탁회사 등으로부터 동의를 받지 않고 임대차계약을 체결한다는 사정을 알고 있었던 것으로 보인다.] [피고인 B는 시행사인 ㈜I의 임대차계약을 체결을 위하여 분양대행업자로서 알선행위를 한 것이지 중개행위를 한 것은 아니라는 취지로 주장한다. 살피건대, 공인중개사법 제2조 제1호는 “중개라 함은 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물 등 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고 있고, 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이고(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 등 참조), 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함하는 것이다(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 등 참조). 한편, 중개와 구별되는 분양대행이란 분양계약의 일방 당사자로부터 의뢰받아 자신의 책임 하에 분양계약을 체결하고 그로 인한 어느 정도의 위험부담을 감수하며 이득을 취하는 영업행위를 의미한다(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 등 참조). 〇 분양대행계약서에 의하면 분양홍보에 관한 경비는 시행사와 분양대행사가 협의하도록 되어 있고, 수수료는 고정액(분양가격에서 임금가격을 제외한 금액) 내지 고정비율(전세가의 3%)로 지급하도록 약정하고 있다. 피고인 B는 소속된 직원들에게 고정적인 급여를 지급했던 것이 아니라 일비를 지급하고, 임대차계약 체결이 성사되어 ㈜I로부터 지급받은 수수료(약 300만 원)에서 일정액을 계약을 성사시킨 직원들에게 분배해 주었다(M는 건당 20만 원을 받았다고 진술함). 이렇듯 피고인 B가 분양대행업무와 관련한 위험부담을 감수하면서 임차인들과 오피스텔 임대차계약을 체결을 하면서 이득을 취하였다는 사정은 보이지 않는다. 〇 피고인 B의 직원들은 호수를 특정하여 불특정 다수에게 오피스텔을 보여주고 ㈜I을 임대인으로, 피해자 등을 임차인으로 한 임대차계약 체결을 알선하였는바, 오피스텔의 분양권이 아닌 오피스텔 자체가 공인중개사법 제3조 제2호의 건축물로서 중개대상물에 해당하고, 오피스텔에 관하여 임대차계약의 체결을 알선한 것은 공인중개사법 제2조 제1호의 중개에 해당한다. 〇 또한 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호는 “분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다.라고 규정하고 있는바, 임대차계약체결은 위 법률이 규정하는 분양이라는 개념에 포섭되지도 않는다. 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고인 B가 임대차계약체결을 알선한 행위는 중개행위라고 봄이 상당하고, 중개행위의 기간, 횟수, 규모와 태양 등에 비추어 보면, 피고인 B는 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하였고 봄이 타당하다.] 2022고단764 1. 피고인 A의 법정진술 1. G, E, F에 대한 경찰 진술조서 1. 계약서 3부, 각 등기사항전부증명서, 부동산담보신탁계약서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 가. 피고인 A : 각 형법 제347조 제1항, 징역형 선택 나. 피고인 B : 각 형법 제347조 제1항, 제32조(사기방조의 점, 징역형 선택), 공인중개사법 제48조 제1호, 제9조(무등록 부동산 중개업의 점, 포괄하여, 징역형 선택) 1. 방조감경 피고인 B : 형법 제32조 제2항, 제55조 제1항 제3호(각 사기방조죄에 대하여) 1. 경합범가중 피고인들 : 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 피고인들 : 형법 제62조 제1항 1. 사회봉사명령 피고인 B : 형법 제62조의2 1. 배상명령신청 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호(배상신청인들은 피고인 A와 합의하여 배상책임의 유무 또는 범위가 명백하지 아니하여 형사소송절차에서 배상명령을 하는 것이 타당하지 아니하다) 양형의 이유 아래의 정상 및 피고인들의 나이, 성행, 환경, 범행 가담 정도, 범행의 경위, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 양형요소를 고려하여 주문과 같이 형을 정한다. △ 피해자들 대부분은 소액보증금으로 주거지를 마련하려 했던 청년들이다. 보증금 액수가 고액이라고 할 수는 없지만 청년인 피해자들에게는 적지 않은 금액이다. △ 피고인 A가 이 사건 범행 일체를 시인하고 반성하는 점 △ 피고인 A는 피해자 전원에게 편취금을 변제하고 원만하게 합의한 점 △ 피고인 B는 미필적 고의로 사기방조 범행을 저지른 것으로 보이는 점