수원지방법원-2012고단643

범죄사실 피고인은 부동산개발업체인 주식회사 S의 실질 대표자인 바, 2011. 6. 16.경 경기 여주군 T에 있는 법무사 U 사무소에서, V을 통해 피해자 W, X, Y에게 "여주군 Z 답 4,109.6m² 중에서 472m²를 소유자 AA로부터 매수하였는데 매매대금 1억 1,154만원을 입금해 주면 2011. 7. 15. 이후 바로 분할등기를 해 주겠다, 만약 분할등기가 되지 않으면 입금한 돈을 바로 돌려주겠다"고 거짓말하였다. 그러나 사실은 피고인은 토지 소유자 AA로부터 위 토지를 매수하거나 매도 권한을 위임받은 사실이 전혀 없었고, 위 토지는 경지정리 대상 토지로서 농지법에 따르면 분할등기가 애시당초 불가능 하였으며(농지법 제22조 제2항 제3호는 '분할 후의 각 필지의 면적이 2,000 제곱미터를 넘도록 분할하는 경우'에만 분할이 허용되는 것으로 규정됨) 별다른 재산이 없었으므로 피해자들에게 위 토지를 분할등기 해 주거나 매매대금을 반환해 줄 의사나 능력이 전혀 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 즉석에서 가계약금조로 100만원, 2011. 6. 17.경 계약금조로 1,100만원, 2011. 6. 23.경 중도금조로 6,000만원, 2011. 6. 28.경 잔금조로 3,954만원, 부동산취득세 및 소유권이전등기 비용조로 2011. 6. 28.경 3,856,426원 및 2011. 7. 1.경 698,200원 등 합계 116,094,876원을 U 명의의 농협계좌로 입금받았다. 증거의 요지 1. 제2회 공판조서 중 증인 AA, AB의, 제3회 공판조서 중 증인 AC의 각 법정진술 기재 1. 피고인에 대한 일부 검찰 피의자신문조서 1. 피고인, AD, AE에 대한 각 일부 경찰 피의자신문조서 1. Y, AF, AG에 대한 각 경찰 진술조서 1. 각 통장내역서 사본, 각 무통장입금증사본, 등기비용내역서사본, 등기부등본, 부동산매매계약서 사본, 확인서 사본, 각 거래내역서 사본, 확인서 및 매매위임장 사본 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 형법 제347조 제1항(징역형 선택) 피고인의 주장에 대한 판단 1. 주장 피고인은 이 사건 토지의 전소유자인 AA와 매매계약 체결을 위하여 협상 중 중개자인 AG로부터 매매권한을 위임받았다는 말을 듣고 피해자들과 여주군 Z 답 4,109.6m²(이하 '이 사건 토지'라고 한다) 중에서 472m²에 관하여 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였고, 매매계약 당시 이 사건 토지와 같은 관할 내에 있는 토지에 관하여 피고인이 신청하여 분할허가를 받았기 때문에 분할등기가 가능하다고 믿고 이 사건 계약을 체결하였기 때문에 편취의 고의가 없다고 다툰다. 2. 판단 판시 각 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 피고인의 주장에 의하더라도 2011년 3월에서 4월경 AA로부터 이 사건 토지를 매수하기로 하였으나 피고인 측이 돈이 마련되지 아니하여 적어도 일방이 약속장소에 나오지 않았던 정황에 비추어 AA가 피고인에 대하여 조건 없이 분할 및 매도의 추진을 위임했다고는 볼 수 없는 점, 피고인의 주장이나 AA의 증언에 의하라도 피고인과 AA 사이에 매매계약이 체결된 것은 2011. 8. 17.임에도 이 사건 토지의 매도를 중개사사무소에 위임하면서 "이 사건 토지를 AE이 매입하여 현재 법원을 통해 분할 진행 중인바, 분할 진행 중에는 현행법상 본인 이름으로 소유권이전등기를 할 수 없음으로 공부상 소유자(AA, AH) 상태에서 본인이 매매하여, 또는 부동산을 매매하기 위하여 계약 및 잔금에 대한 모든 사항을 법무사 U 사무소에 필요한 모든 권한을 위임한다"는 2011. 4. 29.자 확인서 및 매매위임장을 AE 명의로 작성하여 교부하였던 점(증거기록 63-4, 155), 중개사무소 직원 AF은 피고인으로부터 이 사건 토지에 대하여 전부 또는 분할 매매의 의뢰를 받아 이 사건 토지 중 일부를 피해자들에게 피고인을 대리하여 매매하면서 7월 15일 이후에는 분할등기를 해주고, 만약 분할등기가 되지 않으면 입금한 돈을 바로 돌려주겠다고 말한 점(증거기록 63), 피해자들은 계약대로 분할등기가 이행되지 않자 2011. 7. 말경 여주군청에 확인한 결과 600평 이하 논은 단독분할이 되지 않는다는 설명을 듣고 2011. 7. 30.경 피고인을 만나 이야기를 하였는데, 피고인은 담당공무원이 2011. 9. 10.경 다른 곳으로 발령이 난다고 하면서 피고인이 실소유자이고 2011. 9. 30.까지 단독으로 분할해준다고 매매계약서에 첨부하여 기재한 점(증거기록 23, 37), 농지법 제22조 제2항 제3호에 의하여, 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000m²를 넘어야 분할이 가능한바, 측량`수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙 제83조 제1항에 의하여 분할신청을 하는 경우 분할 허가 대상인 토지의 경우에는 그 허가서 사본(제1호), 법원의 확정판결에 따라 토지를 분할하는 경우에는 확정판결서 정본 또는 사본(제2호)을 관할관청에 제출하면 분할이 가능하였는데, 피고인과 같이 토지를 소분할하여 매도하는 소위기획부동산업자들의 경우 법원에서 제소전화해를 신청한 뒤 화해조서를 이용, 2,000m² 이하로 분할하여 매도하는 방법을 많이 사용하였고, 이에 따라 2011. 3.경부터 기획부동산업자들에 의한 피해를 막기 위하여 택지식, 바둑판식 분할등기를 하지 못하도록 하는 입법예고 소문이 있었으며, 실제로 2011. 6. 30. 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙 제83조 제1항 제2호를 삭제하는 내용의 입법예고가 있은 뒤 2011. 10. 10. 위 시행규칙이 공포되었는바, 이 사건 매매계약이 있기 전부터 여주 및 용인 관할법원에서 법에 반하는 면적으로 분할하는 제소전화해신청을 접수하지 않았으며 피고인도 이러한 사정을 알고 있었던 점(증거기록 178-9, 215-6, 291), 한편, 피고인은 2011. 6. 23. 피해자들로부터 받은 매매대금 중 57,586,500원을 인출하여 대부분 채무변제로 사용하고, 일부 생활비로도 사용하였으며, 2011. 6. 24.에도 310만 원을 채무변제로, 2011. 6. 28.에도 39,540,000원을 인출하여 채무변제로 하였으며 피해자들이 분할등기가 되지 않은 상황에서 피고인이 매매대금을 사용한 것을 알고 피고인에게 돈을 다시 입금하라고 하자 2011. 8. 23. 1억 원을 U 통장으로 입금하였다가 2011. 9. 1., 10. 4. 42,495,000원을 인출하여 채무변제에 사용한 점(증거기록 81-2. 85-6, 293-4)을 종합해 보면, 공소사실을 인정하기에 충분하다. 양형의 이유 피고인은 이 법정에 이르기까지 편취의 범의를 부인하고 있고, 피해변제가 전혀 이루어지지 않은 점, 피고인은 법률에 따라 합법적인 방법으로는 분할등기가 사실상 불가능함을 알면서도 부정한 방법을 동원하여 분할등기만 하면 된다는 생각으로 토지를 매수하기도 전에 전매를 하여 피해자에게 손해를 입힌 점, 피고인은 피해자에게 분할등기가 되지 않으면 매매대금을 반환하겠다고 거짓말하여 피해자를 안심시켜 토지를 매수하게 한 다음 매매대금을 받자 자신의 채무변제를 위해 모두 소비한 점, 피고인이 재판 도중 도주한 점 등을 종합하여 형을 정한다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.