춘천지방법원영월지원-2022고정15

범 죄 사 실 피고인 A는 태백시 C, D호에서 ‘E’라는 상호로 중개사무소를 운영하는 사람으로서 태백시장으로부터 2018. 7. 2.부터 2018. 12. 30.까지의 기간 동안 업무를 정지하라는 처분을 받았고, 피고인 B은 피고인 A의 동생으로 같은 장소에서 ‘F’라는 상호로 중개사무소를 운영한 사람이다. 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하여서는 아니 되고, 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하여서는 아니 된다. 1. 피고인 A 피고인은 2018. 12. 4.경 태백시 G에 있는 H가 운영하는 미용실에서, H에게 I 소유인 태백시 J 대 178제곱미터 중 95/146 지분과 그 지상 목조 스트레이트지붕 단층주택 및 점포 68.42제곱미터(이하 통칭하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 소개하고, B의 명의 및 B이 운영하는 ‘F’ 상호를 사용하여 H에게 이 사건 부동산에 대한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 교부하고 H로 하여금 이 사건 부동산을 매수하는 내용의 ‘부동산(상가주택) 매매 계약서’를 작성하게 하였다. 이로써 피고인은 B의 성명 및 상호를 사용하여 중개업무를 하였다. 2. 피고인 B 피고인은 2018. 12. 4.경 태백시 C, D호에 있는 피고인이 운영하는 ‘F’ 사무실에서, 피고인의 명의 및 ‘F’ 상호가 기재된 ‘중개대상물 확인·설명서’ 양식 및 ‘부동산(상가주택) 매매 계약서’ 양식을 각 출력하여 A에게 주는 등 A가 전항 기재와 같이 중개업무를 함에 있어서 피고인의 명의 및 ‘F’ 상호를 사용할 수 있게 하였다. 이로써 피고인은 A에게 피고인의 성명 및 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 H, B의 각 법정진술 1. 수사보고서(매도인 I 전화통화), 부동산(상가주택) 매매계약서, 녹취록 1. 행정처분내역, B 통장내역서 1. 각 중개사무소 등록증 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인 A : 공인중개사법 제49조 제1항 제7호, 제19조 제2항, 벌금형 선택 피고인 B : 공인중개사법 제49조 제1항 제7호, 제19조 제1항, 벌금형 선택 1. 노역장유치 피고인들 : 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 피고인들 : 형사소송법 제334조 제1항 피고인과 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장 요지 피고인 B이 I, H 간의 매매계약에 관한 계약서를 작성하고 공인중개사로서 위 계약서에 날인하였으며, 중개수수료도 피고인 B의 계좌로 입금받는 등 실질적인 중개행위를 하였고, 피고인 A는 대가 없이 피고인 B을 위하여 심부름을 한 것에 불과하므로, 피고인들이 공인중개사법을 위반하였다고 볼 수 없다. 2. 판단 가. 관련 법리 공인중개사법 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제6호는 “중개보조원이란, 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.”고 규정하고 있다. 한편 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)은 제38조 제2항 제3호에서 “중개업등록증 또는 공인중개사자격증을 다른 사람에게 양도·대여하거나 다른 사람으로부터 양수·대여받은 자”에 대한 처벌규정만을 두고 있다가, 2005. 7. 29. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 개정되면서 위 법률 제49조 제1항 제7호에서 현행법과 같이 “다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도·대여한 자 또는 다른 사람의 성명·상호를 사용하여 중개업무를 하거나 중개사무소등록증을 양수·대여받은 자”를 처벌하도록 규정함으로써 그 처벌범위를 확대하였다. 그렇다면 법 제49조 제1항 제7호가 금지하고 있는 ‘자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하는 행위’란 다른 사람이 스스로 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하는 것은 아니라고 하더라도, 중개보조원이 행할 수 있는 업무 범위를 벗어나 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는 것을 의미한다고 보아야 한다(수원지방법원 2019. 1. 22. 선고 2018노5591 판결, 대법원 2019. 6. 13. 선고 2019도2490 판결 참조). 이때 중개행위에 해당하는지 여부는, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 하고, 중개행위에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함된다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결 참조). 한편 공인중개사가 무자격자로 하여금 그 공인중개사 명의로 개설등록을 마친 중개사무소의 경영에 관여하거나 자금을 투자하고 그로 인한 이익을 분배받도록 하는 경우라도, 공인중개사 자신이 그 중개사무소에서 공인중개사의 업무인 부동산거래 중개행위를 수행하고 무자격자로 하여금 공인중개사의 업무를 수행하도록 하는 것이 아니라면 이를 가리켜 등록증의 대여를 한 것이라고 말할 수 없다. 이때 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 하고, 공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 적어도 무자격자가 성사시킨 거래에 관해서는 무자격자가 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 하였다면 이는 위 법률이 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9334 판결 등 참조). 그리고 이러한 법리는 ‘자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하는 행위’에도 마찬가지로 적용되므로, 개업공인중개사가 다른 사람에게 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 등 실질적인 중개업무를 하게 하면서 단지 형식적인 계약서의 작성에만 관여하였다면, 이는 공인중개사법 제19조 제1항을 위반한 것이다(수원지방법원 2019. 1. 22. 선고 2018노5591 판결, 대법원 2019. 6. 13. 선고 2019도2490 판결 참조). 나. 판단 앞서 본 법리에 비추어 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정할 수 있는 다음의 사실 내지 사정을 종합하면, 피고인 B은 공인중개사 업무정지처분 기간 중이어서 무자격자인 피고인 A에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하였다고 봄이 타당하다. 피고인 B은 판시 계약서에 공인중개사로서 서명, 날인을 하고 H로부터 자신의 계좌로 중개수수료를 지급받은 것 외에는 이 사건 부동산의 매매계약과 관련하여 매도인 I, 매수인 H와 연락을 취하거나 직접 만난 사실이 없다. 피고인 B 스스로도 현장확인, 계약조건 조율 과정에서 H 등에게 직접 매물에 관하여 설명한 사실이 없다는 점은 인정하고 있다. 피고인 A는 평소 알고 지내던 H에게 이 사건 부동산을 소개하면서 미용실을 운영하고 있던 H가 따로 출퇴근을 하지 않아도 되는 좋은 건물이 나왔다고 말하였고, H를 대동하여 위 부동산의 현황을 확인하였다. H를 위해 I에게 전화하여 매매대금을 감액하는 데 도움을 주었고, H에게 위 부동산의 권리관계에 관하여 설명한 사람도 피고인 A이다. 또한 피고인 A는 H에게 이 사건 부동산에 관한 매매계약서를 교부하였고, 중개수수료를 송금받을 계좌번호를 알려주었다. 중개의뢰를 받고 의뢰인과 상담하는 행위, 가격조정 및 협상행위, 중개대상물의 확인·설명행위 등은 객관적으로 보아 중개대상물에 대한 현장 안내나 서무 등 단순 보조업무로 볼 수 없는 실질적인 중개행위로서 중개보조원이 할 수 없는 업무에 해당한다고 봄이 타당하다. 만약 이와 달리 거래당사자들의 계약서를 작성하고 날인하여 최종 거래성립에 이르게 하는 행위만을 실질적인 중개행위로 보는 것은 법률 문언과 취지에 비추어 그 범위를 현저히 축소시키는 것으로서 받아들일 수 없다. 결국 이 사건에서 매매계약 조건 등에 관한 알선 등 실질적인 중개행위는 피고인 A에 의하여 모두 이루어졌음을 알 수 있고, 피고인 B은 자신의 형인 피고인 A의 행위에 특별히 관여하지 않고 소극적으로 묵인하였으며, 결국 피고인 B은 피고인 A에 의해 이미 매매계약의 조건에 대한 협의가 이루어진 상태에서 계약서를 작성하는 데에만 관여한 것이라고 볼 수 있다.