의정부지방법원-2015고합202

이 사건 공소사실의 요지 피고인 B는 분양대행회사인 주식회사 E의 대표이사, 피고인 A은 위 E의 전무, 피고인 C는 위 E의 사내이사, 피고인 D는 주식회사 F의 이사, G은 위 F의 사내이사로 근무하면서 2011. 5.경부터 남양주시 H의 미분양된 52세대의 분양대행 업무를 담당하던 자들이다. 피고인들은 2011. 5. 2.경 위 H 1층에 있는 분양대행 사무실에서, 2010년 초순경 완공된 I 주식회사 시공의 위 H 총 234세대 중 약 1/3에 해당되는 80여 세대가 미분양되어 그 중 J 주식회사 명의로 신탁등기된 52세대를 분양가액에서 약 30% 할인된 금액으로 매입하는 계약을 J 주식회사와 체결하면서 먼저 계약금만을 지급하고 J 주식회사로부터 위 52세대의 처분권한을 위임받아 위 52세대를 분양하여 받은 매매대금으로 1개월 이내에 J 주식회사에 나머지 잔금을 지급하기로 약정하였음에도 분양이 원활하게 이루어지지 아니하자, 위 미분양 세대들을 소유할 의사 또는 매입할 경제적 능력이 없는 매수인들을 모집한 뒤 매수인들의 부담 없이 위 미분양 세대들의 거래대금을 부풀려 이를 담보로 은행권으로부터 받은 대출금 및 주식회사 E의 자금 등으로 J 주식회사에 지급하여야 할 매매대금을 전부 충당하고, 추후 할인 분양된 사실을 고지하지 아니하고 임차인을 입주시켜 임차인들로부터 받은 임대차보증금으로 주식회사 E에서 투입한 자금을 회수한 뒤 남은 임대차보증금을 매수인들과 나누어 가지는 방법으로 위 미분양 세대들을 일괄 처분하기로 마음먹고, 부동산중개인 등을 통하여 소개받은 K 등 매수인들에게 "H의 미분양 세대들을 매매대금 부담 없이 구입할 수 있다. 원분양가액에서 30% 할인된 가격으로 판매한다, 하지만 매매계약서에 할인되지 않은 원분양가를 기재하고, 남양주시에 거래가액을 원분양가로 신고하는 등 원분양가에 매입한 것처럼 서류를 작성하여 대출을 신청하면 그 금액을 기준으로 대출을 받을 수 있고, 분양대금 중 일부 모자란 금액을 마련할 수 없으면 주식회사 E에서 일단 대여해주겠다, 원분양가로 매입한 것처럼 등기하여 임차인도 구해주고 임대차보증금도 1억 원 이상 받아주겠다. 임대차보증금을 교부받으면 주식회사 E에 대한 차용금을 변제하고 추가로 3,000만 원 정도는 주식회사 E로 지급해달라, 그리고 남은 임대차보증금은 매수인이 가져갈 수 있으니 이익을 볼 수 있다"라는 취지로 제안하고, K 등 매수인들은 그 제안을 수락하였다. 가. 분양대금 대출 관련 사기 피고인들은 위와 같이 H의 수분양자인 K 등과 공모하여 2011. 6. 1.경 위 H 1층에 있는 분양대행 사무실에서, 피해자 L조합의 대출 모집 직원인 M에게 위 H N호를 담보로 위 N호의 실제 가치에 피해자의 미분양 아파트에 대한 부동산담보인정비율인 70%를 적용한 금원을 대출 신청하면서, 그 당시 위와 같이 위 N호의 실제 매매가액이 4억 9,571만 원이고 위 N호를 포함하여 위 H 전체 세대의 약 1/3에 해당하는 80여 세대가 30% 할인된 금원으로 일괄 분양되고 있어 주변 시세를 고려하더라도 위 N호의 실제 가치는 실제 매매가액인 4억 9,571만 원에 불과함에도, 피해자를 속여 위 N호의 담보가치를 높게 평가받아 실제 담보가치 이상의 금원을 대출받을 목적으로 관할관청에 위 N호의 거래가액을 허위로 신고하여 등기부등본상 거래가액이 6억 9,820만 원으로 기재되게 한 후 위 N호가 할인 분양된 사실을 고지하지 아니한 채 위 M에게 "H N호를 6억 9,820만 원에 매입하였다. 위 아파트를 담보로 대출을 해달라"는 취지로 거짓말하며 위 H N호의 매매가액이 6억 9,820만 원으로 기재되어 있는 매매계약서를 제출하여 마치 K가 위 H N호를 6억 9,820만 원에 매입한 것처럼 위 M을 통해 피해자의 대출담당 직원인 O 등을 기망하여 이에 속은 O 등으로부터 같은 날 대출금 명목으로 4억 6,400만 원을 송금받은 것을 비롯하여 2011. 5. 16.경부터 같은 해 6. 2.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 매수인들과 공모하여 H의 미분양된 50세대(이하 '이 사건 미분양세대'라 한다)를 담보로 피해자로부터 합계 23,026,725,000원을 대출금 명목으로 교부받았다. 나. 임대차보증금 수수 관련 사기 피고인들 및 부동산중개업자인 P, 매수인인 K 등은 2011. 6.경 위 HN호 등을 등기부등본상 거래가액에 매입한 것이 아니라 실제로 약 30% 할인된 금원에 매입하였고, 매매대금을 마련하기 위해 위와 같이 매매가액을 허위로 기재한 매매계약서 등을 L조합에 제출하여 그 아파트를 담보로 L조합으로부터 실제 매매대금의 약 90% 상당에 해당하는 금원을 차용하면서 실제 매매대금 이상의 금액을 채권최고액으로 하는 근저당권을 설정하였으므로 위 H N호 등에 입주할 임차인을 구하기 어렵게 되자 임차인들에게 거래가액이 허위로 기재되어 있는 등기부등본을 제시하는 등 등기부등본상 거래가액이 위 아파트의 실제 거래가액인 것처럼 임차인을 기망하여 임대차보증금을 교부받기로 마음먹었다. 피고인들은 위와 같이 K, P 등과 공모하여 2011. 7. 11.경 위 H 1층에 있는 P이 운영하는 부동산중개사무실에서, 그 당시 K는 위 H N호를 소유할 의사 또는 매매대금을 지급할 경제적 능력이 없이 매입한 뒤 매매가액을 부풀리는 방법으로 임차인을 속여 교부받은 임대차보증금 중 주식회사 E 등에 지급하기로 약정한 금원을 제외한 나머지 금원을 편취할 의도였으므로, 위 N호를 담보로 L조합으로부터 차용한 대출금을 변제하거나 임차인으로부터 교부받은 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 4억 9,571만 원에 매입한 위 N호의 거래가액을 관할관청에 6억 9,820만 원으로 허위 신고하여 등기부등본상 거래가액이 6억 9,820만 원으로 기재되게 하고, 피고인들은 부동산중개업자인 P을 통해 피해자 Q에게 위 H N호의 실제 매매가액을 고지하지 아니한 채 위와 같이 거래가액이 허위로 기재된 등기부등본을 제시하며 "H N호를 전세금 1억 2,000만 원에 임대한다. 이 아파트의 거래가액이 6억 9,820만 원이다, 이 아파트를 담보로 L조합에서 464,000,000원을 대출받고, 주식회사 E로부터 4,000만 원 가량을 대출받았는데, 전세금을 받아 주식회사 E에 대한 대출금은 바로 변제할 것이므로 L조합에 대한 대출금을 제외하고도 2억 원 이상의 가치가 남아 있으니 추후 전세금을 반환받는데 전혀 문제가 없다"라는 취지로 거짓말하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 임대차 계약금 명목으로 100만 원, 같은 해 8. 24.경 잔금 명목으로 9,900만 원 등 합계 1억 원을 교부받은 것을 비롯하여 2011. 6. 9.경부터 2012. 2. 27.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 매수인들 및 P 등과 공모하여 피해자인 임차인들을 기망하여 합계 14억 5,000만 원을 교부받았다. 2. 판단 가. 분양대금 대출 관련 사기 부분 살피건대, H 미분양세대 대출관련 서류의 각 기재에 의하면, 피고인들이 피해자 L조합(이하 '피해자 L조합'이라 한다)에 이 사건 미분양세대를 담보로 대출을 신청하면서 제출한 부동산 매매계약서의 매매대금란에는 이 사건 미분양세대의 실제 거래금액이 아니라 원분양가 상당의 금액이 기재된 사실이 인정된다. 그러나 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정을 종합하여 보면, 피고인들이 이 사건 미분양세대를 담보로 대출을 신청하면서 피해자 L조합에 원분양가 상당의 금액이 기재된 부동산 매매계약서를 제출하고 실제 거래금액을 고지하지 아니하였다고 하더라도, 이는 피해자 L조합이 대출금액의 규모를 정함에 있어 별다른 영향을 미치지 않았을 뿐만 아니라 더욱이 피해자 L조합은 이미 이 사건 미분양세대가 할인 분양되고 있어 부동산 매매계약서의 매매대금란의 기재가 부풀려졌을 가능성을 인지하고 있었으므로 피해자 L조합에 대한 기망행위로 볼 수 없고, 또한 피해자 L조합은 이 사건 미분양세대의 원분양가가 아닌 외부감정기관의 감정결과를 기준으로 대출금액의 규모를 정하였으므로, 피고인들이 허위의 부동산 매매계약서를 제출한 행위와 피해자 L조합의 처분행위 사이에 상당인과관계가 있다고 보기 어려우며, 그 밖에 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인들이 피해자 L조합을 기망하였다거나 피고인들의 기망행위와 피해자 L조합의 처분행위 사이에 상당인과관계가 있다는 점이 합리적 의심의 여지 없이 증명되었다고 보기 어렵다. 1) 피고인들은 피해자 L조합의 대출 모집 직원인 M을 통해 이 사건 미분양세대를 담보로 대출을 신청하였는데, M은 이 사건 미분양세대가 할인 분양되고 있다는 사실 자체는 알고 있었으므로, 대출 신청 당시 제출된 이 사건 미분양세대에 관한 부동산 매매계약서의 매매대금란 기재가 부풀려졌을 가능성을 인지하고 있었다(M은 이 법정에서 이 사건 미분양세대의 할인율은 몰라도 할인 분양되고 있다는 사실 자체는 알고 있었다고 진술하고 있을 뿐만 아니라, 나아가 이를 피해자 L조합의 대출담당 책임자인 R 과장에게 얘기하였다고 진술하고 있다). 2) 피해자 L조합은 이 사건 미분양세대를 담보로 대출을 실행하기 전에 (주)S에 담보목적의 감정평가를 의뢰하였고, 이에 (주S)이 H 단지의 시가수준, 같은 단지 내 아파트에 관하여 2011. 2.경과 2011. 3.경에 이루어진 매매사례에서 나타난 실거래가, 같은 단지 내 아파트에 대한 2011. 3. 17.경 경매평가 전례 등을 종합적으로 참작하여 이 사건 미분양세대의 가격을 평가하였으며, 피해자 L조합은 위 감정평가액을 기준으로 하여 주택담보대출비율 70%를 적용하여 대출을 실행하였다. 3) 더욱이 피해자 L조합은 이 사건 미분양세대에 대한 대출 심사를 할 무렵 같은 단지 내의 다른 미분양세대(할인 분양된 세대임은 동일하다)에 대한 대출 심사를 하면서 'T'과 '(주)U'에 감정평가를 의뢰하였는데(이 사건 미분양세대에 대한 대출 심사는 L조합 신창지점에서 의뢰하였고, 다른 미분양세대에 대하여는 L조합의 다른 지점에서 의뢰하였다), 위 각 감정평가법인의 감정평가 결과가 (주)S의 감정평가 결과와 유사할 뿐만 아니라, 이 사건 미분양세대 중 K, V, W, X, Y가 분양받은 각 세대에 관한 임의경매절차에서 위 각 세대에 대한 감정평가를 한 결과 평가가액이 7억 원 상당으로 오히려 (주)S의 감정 결과보다 높게 평가되었는바, 위와 같은 감정평가 결과에 비추어 이 사건 미분양세대가 할인 분양되었는지 여부는 이 사건 미분양세대에 관한 감정평가에 있어 큰 영향을 미치는 요소는 아니었던 것으로 보인다. 4) 대출담당 직원인 O도 이 법정에서 "만약에 할인분양된 사실을 알았다면 그렇게 대출이 되지는 않았을 것이지요"라는 질문에 "제 생각에는 감정금액이 안 나왔을 것 같습니다. 저희는 분양가보다 외부감정을 기준으로 대출을 했습니다. 감정이 안 나왔기 때문에 대출을 하지 않았을 것으로 생각됩니다"라고 답변하였고, "외부감정기관에 감정의뢰한 게 가장 큰 기준이고, 분양계약서나 이런 것은 부수적이고 큰 의미를 두지 않는 것이 맞나요"라는 질문에 "그렇습니다"라고 답변하였는바, 위와 같은 O의 법정진술에 의하더라도 피해자 L조합이 대출금액의 규모를 정함에 있어 기준을 설정하는 것은 외부감정기관의 감정평가 결과이고, 피고인들이 대출 신청을 하면서 제출한 부동산 매매계약서의 매매대금란 기재는 부수적인 의미를 가지는 것에 불과한 것으로 보인다. 5) 피해자 L조합은 이 사건 미분양세대 중 K가 분양받은 세대의 임차인 Q가 제기한 소송(의정부지방법원 2013가합9618호)에서, 2013. 9. 23.자 답변서를 통해 위 아파트의 담보가치는 여러 기관이 제공하는 시세자료, 인터넷 홈페이지 부동산 정보사이트 등 기타의 시세자료, 외부감정인의 감정평가보고서, 과거 법원 경매절차에서 나타났던 시세자료 등을 종합적으로 고려하여 적정하게 평가되었고, 아파트의 할인분양 및 그에 따른 가격은 아파트의 담보가치를 평가하는 다양한 자료 중의 하나에 불과하다고 답변하기도 하였다. 6) 피고인들이 부동산 매매계약서의 매매대금란이나 부동산등기부등본상의 거래금액에 원분양가를 기재하게 된 경위는 H의 시공사인 I 주식회사나 신탁자인 J 주식회사의 요청에 따라 원분양가로 이미 분양받은 수분양자들의 항의 등을 무마할 의도로 보여질 뿐이고, 피해자 L조합으로부터 더 많은 대출금을 받으려 하는 등의 기망 의도로 보이지도 아니한다. 나. 임대차보증금 수수 관련 사기 부분 살피건대, 이 사건 미분양세대를 임차한 Q, Z, AA, AB, AC(처인 AD 명의로 임대차계약 체결), AE, AF, AG, AH(남편 AI 명의로 임대차계약 체결), AJ의 각 수사기관에서의 진술과 수사보고(A 매수 아파트 임차인 AK 전화 조사 보고)의 기재에 의하면, 위 피해자들은 대체로 임대차계약을 중개한 P, AL, AM으로부터 이 사건 미분양세대가 할인 분양된 사실을 들은 적이 없고, 위 공인중개사들로부터 이 사건 미분양세대의 시세가 원분양가 상당이고 대출금을 제외하고도 임대차보증금 이상의 가치가 남아 있다는 취지의 말을 들었다고 진술하고 있다. 그러나 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정을 종합하여 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인들이 공인중개사인 P, AL, AM 및 이 사건 미분양세대의 수분양자들과 공모하여 피해자들을 기망하였다는 점이 합리적 의심의 여지 없이 증명되었다고 보기 어렵다. 1) AH, AG, AE, AC는 이 사건 미분양세대에 대한 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사인 P 이외의 사람은 보지 못하였다는 취지로 진술(다만 AC는 수분양자인 AN도 함께 만났다고 진술)하고 있고, Q, AB, AJ, AF은 공인중개사인 P 또는 AL 이외에 이 사건 미분양세대의 분양사무실 직원을 만났다는 취지로 진술하고 있으나, 위 직원들이 임대차계약에 어떠한 방식으로 관여하였는지에 관하여는 구체적인 언급이 없으며, AK는 공인중개사 P을 찾아가 피고인 A의 동생인 AO 명의로 분양받은 세대에 관한 임대를 문의할 당시 피고인 A이 찾아왔었다고 진술하고 있으나, 당시 피고인 A은 내가 투자목적으로 동생 명의로 산 것이다, 위층은 내 아들 명의로 샀다, 아들 집에 들어간 사람들이 조용하니 층간 소음도 걱정하지 마라"는 취지로 얘기하였다고 진술할 뿐인바, 이 사건 미분양세대의 임차인들의 진술에 의하더라도 피고인들이 임차인들을 만나거나 이 사건 미분양세대의 시세나 담보 비율에 관하여 설명하는 등의 방식으로 임대차계약에 직접 관여하지는 않았던 것으로 보인다. 2) 피고인 A은 이 사건 미분양세대를 할인 분양하면서 인근 공인중개사 대표들을 상대로 설명회를 열기도 하였으나, 위 설명회는 이 사건 미분양세대의 수분양자 및 임차인을 모집해주면 200만 원 상당의 수수료를 지급하겠다는 통상적인 광고에 불과한 것으로 보이고, 이에 더 나아가 설명회를 열었다는 사정만으로 피고인 A이 공인중개사 대표들에게 이 사건 미분양세대가 할인 분양된 세대임을 속이고 임차인들을 모집할 것을 요청하거나 위 대표들과 이를 공모하였다고 단정할 수 없다(더욱이 임대차계약이 체결된 11세대 중 8세대를 중개한 P은 위 설명회에 참석하지도 않았다). 3) 또한 피고인들이 이 사건 미분양세대의 수분양자들을 모집할 당시 위 수분양자들이 이 사건 미분양세대를 소유할 의사 또는 매매대금을 지급할 경제적 능력이 없었다는 점을 알고 있었다거나, 위 수분양자들과 임차인을 모집하여 임대차보증금을 편취하기로 공모하고 편취한 임대차보증금을 피고인들과 수분양자들이 나누어 가졌다고 인정할 만한 사정도 찾아볼 수 없다(피고인들과 이 사건 미분양세대의 수분양자들간에 공모관계가 있었는지 여부 및 임차인들로부터 지급받은 임대차보증금을 어떻게 처리하였는지 여부에 관하여 K의 수사기관에서의 진술과 AN의 수사기관 및 이 법정에서의 진술 외에 다른 수분양자들의 진술은 증거로 제출되지 않았고, 위 K, AN의 각 진술만으로는 나머지 수분양자들의 이 사건 미분양세대에 관한 소유 의사나 매매대금 지급능력 및 피고인들과 수분양자들 사이에 임대차보증금 편취에 관한 공모가 있었는지 여부를 확인할 수 없다). 4) 더욱이 피고인 B, C, D의 경우 피고인 A과는 달리 임대차계약과 관련하여 임차인들을 모집하거나 인근 공인중개사에 의뢰하는 등의 역할을 하였다고 볼 만한 자료도 없다. 5) 이 사건 11세대의 임대차 관계는 기본적으로는 그 수분양자들과 피해자들인 임차인들의 관계인바, 수분양자들과 피해자들인 임차인들의 거래에 있어 이를 중개한 P 등의 공인중개사들의 역할 외에 피고인들이 포함된 분양대행 회사의 역할이나 개입 정도에 대해서 각 개별세대별로 충분한 조사가 이루어진 것으로 볼 수도 없다. 3. 결론 따라서 피고인들에 대한 이 사건 각 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인들에 대하여 각 무죄를 선고한다.