의정부지방법원남양주지원-2023고정209

범 죄 사 실 피고인은 구리시 C에서 ‘D공인중개사사무소’를 운영하는 공인중개사이다. 개업공인중개사등은 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개의뢰인으로부터 공인중개사법에 정해진 중개대상물의 중개에 대한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 안 된다. 1. 피고인은 2020. 8. 25.경 위 공인중개사사무소에서 구리시 E에 있는 F오피스텔 G호에 관하여 임대인(H, 분양대행사 담당자 I)과 임차인(B) 사이의 전세보증금을 255,500,000원으로 하는 임대차계약을 중개하고, 중개수수료 명목으로 법정상한 중개수수료(오피스텔 임대차의 경우 요율 0.4%)인 1,022,000원을 초과하여 2021. 1. 8.경 임대인으로부터 2,901,000원을 받아 법정 중개수수료를 초과한 금품을 받았다. 2. 피고인은 2020. 11. 20.경 위 공인중개사사무소에서 위 오피스텔 J호에 관하여, 임대인(H, 분양대행사 담당자 I)과 임차인(K) 사이의 전세보증금을 267,000,000원으로 하는 임대차계약을 중개하고, 중개수수료 명목으로 법정상한 중개수수료(오피스텔 임대차의 경우 요율 0.4%)인 1,068,000원을 초과하여 2020. 12. 11.경 임대인으로부터 2,901,000원을 받아 법정 중개수수료를 초과한 금품을 받았다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. I, L에 대한 각 경찰 피의자신문조서 사본 1. B, M에 대한 각 경찰 진술조서 1. 표준임대차계약서 J호, 표준임대계약서 G호, 금융거래내역, 수사보고서(분양대행사 I의 리베이트 지급 관련), F 분양조건표, F 분양속지, 계좌내역, F 분양수수료 입금내역, J호 계약금액 확인 및 혐의 검토, 중개수수료 여부 검토, 각 중개대상물 확인설명서 [피고인 측은, 이 위 각 오피스텔의 임대인들로부터 중개보수를 지급받은 것이 아니라 단지 분양대행사로부터 분양대행 등의 수수료 명목으로 각 2,901,100원을 지급받은 것에 불과하므로, 피고인의 행위는 공인중개사법 위반에 해당하지 않는다고 주장한다. 그러나 부동산 거래에 있어 중개와 구별되는 분양대행이란 분양계약의 일방 당사자로부터 의뢰받아 자신의 책임 하에 분양계약을 체결하고 그로 인한 어느 정도의 위험부담을 감수하며 이득을 취하는 영업행위를 의미하는데(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 등 참조), 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들을 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 피고인은, F오피스텔의 건축주이자 시행사인 주식회사 N으로부터 위 오피스텔의 분양과 임대차 등 일체의 업무를 포괄적으로 위임받은 I가 위 각 오피스텔의 임차인을 소개해 주는 대가로 1건당 300만 원(소득세 3.3% 공제)을 지급하겠다는 광고를 본 후 위 각 임차인들을 I에게 소개하였던 점, 피고인은 당시 I가 모집한 임대사업자인 H에게 위 각 오피스텔의 소유권이 이전됨과 동시에 곧바로 H과 위 각 임차인들 사이에 위 각 오피스텔에 관하여 임대차계약이 체결되는 형태의 거래구조, 소위 ‘동시진행’ 방식의 거래가 이루어진다는 사정을 잘 알고 있었고, 이러한 거래를 위해 위 각 임차인들을 I에게 소개해 주었던 점, I는 당시 위 회사와 임대인인 H을 대리하여 피고인이 소개해 준 위 각 임차인들과 위 각 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결할 권한은 물론 위 각 임차인들로부터 임대차보증금을 수령할 권한도 가지고 있었는데, 위 각 임차인들이 지급하게 될 임대차보증금은 위 회사에 대한 분양대금 외에도 분양대행 수수료나 광고비, 취득세, 피고인의 경우처럼 임차인들을 소개한 중개업자들에게 지급할 수수료 등 명목으로 지출할 것이 예정되어 있었고, 피고인도 당시 이러한 사정을 모두 잘 알고 있었던 점, I 등도 수사기관에서 피고인과 같은 중개업자들을 통해 임차인들을 소개받아야만 위 오피스텔이 신속하게 분양할 수 있기 때문에 위와 같이 임차인을 소개한 대가로 1건당 고액의 수수료를 지급한 것이라고 진술하였던 점, 피고인이 당시 위 회사나 I로부터 위 각 오피스텔에 관한 분양업무를 의뢰받거나 그러한 분양업무를 대행하는 것에 관하여 부탁 또는 위탁받은 사실은 전혀 없고, 단지 위 각 오피스텔의 임차인을 소개해 달라는 광고나 부탁을 받고 그에 응하여 위 각 임차인을 I에게 소개해 줌으로써 위 각 임대차계약이 체결되었던 점 등에 비추어 보면, 피고인은 당시 위 각 오피스텔의 임대차계약을 중개한 것일 뿐, 분양을 대행하는 등의 업무를 수행하였다고 볼 수는 없을 뿐만 아니라, 나아가 피고인이 당시 I로부터 지급받은 각 2,901,000원도 실질적으로는 임대인인 H이 지급한 중개보수에 불과하다. 따라서 피고인 측의 주장은 이유 없다.] 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제1항 제3호(벌금형 선택) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 양형의 이유 피고인이 초범이고, 부양해야 할 가족들이 있는 것으로 보이며, 이 사건 범행으로 부동산 중개업을 더 이상 영위할 수 없을 수도 있는 점 등은 유리한 정상이다. 그러나 피고인은 공인중개사로서 당시 임대차 거래를 중개하면서 위 각 오피스텔의 위와 같은 거래구조와 그에 따른 소위 ‘깡통전세’의 위험성 등을 충분히 인식하고 있었을 것을 보임에도 임차인들을 소개하였고, 그로 인한 경제적 이득도 적지 않은 점, 그런데도 피고인은 자신의 잘못을 인정하지 않은 채 여전히 변명으로 일관하고 있는 점 등에 비추어 아래에서 보는 바와 같이 일부 공소사실에 관하여 무죄를 선고하는 것과는 별개로 피고인에 대한 벌금형을 약식명령에서 정한 그대로 유지한다. 무죄 부분 1. 이 부분 공소사실의 요지 피고인은 2020. 8. 25.경 위 공인중개사사무소에서 구리시 E에 있는 F오피스텔 G호에 관하여 임대인(H, 분양대행사 담당자 I)과 임차인(B) 사이의 전세보증금을 255,500,000원으로 하는 임대차계약을 중개하고, 중개수수료 명목으로 법정상한 중개수수료(오피스텔 임대차의 경우 요율 0.4%)인 1,022,000원을 초과하여 2021. 1. 8.경 임차인으로부터 1,120,000원을 받아 법정 중개수수료를 초과한 금품을 받았다. 2. 판단 공인중개사법 제32조 제4항, 제33조 제1항 제3호, 같은 법 시행규칙 제20조, 부가가치세법 제3조, 제4조, 제11조 제1항, 제29조, 제30조 등의 관련규정 문언과 입법취지 등에 비추어 보면, 공인중개사가 부동산 중개에 따른 보수를 지급받으면서 그에 관한 부가가치세 상당액을 지급받는 행위는 공인중개사법 제33조 제1항 제3호가 금지하는 행위에 해당하지 않는다. 살피건대, 피고인이 당시 위 G호에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차인 B로부터 1,120,000원을 지급받았는데, 당시 그 거래에 따른 부동산 중개보수의 상한액이 1,022,000원인 사실은 기록상 분명하다. 그러나 검사가 제출한 증거에 의하더라도 피고인과 B가 당시 위 중개보수 외에 부가가치세로 102,000원을 주고받기로 약정한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고인이 B로부터 실제로 지급받은 중개보수의 액수는 1,018,000원(= 1,120,000원 – 102,000원)에 불과하다. 따라서 피고인이 B로부터 위 상한액을 초과하여 중개보수를 지급받았다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 3. 결론 그렇다면 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하되, 형법 제58조 제2항 단서에 따라 이 부분 판결의 요지를 공시하지 않기로 하여 주문과 같이 판결한다.