수원지방법원-2015고합550

공소사실의 요지 피고인은 2015. 1. 23.경 용인시 수지구 D건물 분양사무실에서 피해자 주식회사 E(이하 '피해자 회사'라 한다)의 감사인 F에게 "주식회사 G과 내가 소유하고 있는 용인시 수지구 H 등 23필지 62,924m²(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 피해자 회사에서 단독주택단지로 개발하는 데에 사용하도록 매도하겠다. 매매계약을 체결하면 즉시 전체 필지를 피해자 회사에서 지정하는 신탁사로 소유권을 이전하겠다."는 취지로 거짓말하였다. 그러나 피고인은 2015. 1. 21.경 코리아신탁 주식회사와 위 토지 중 19필지 61,532m²를 위 신탁 회사에 신탁하고 그것을 담보로 부산하나신용협동조합으로부터 돈 4억 원을 대출받을 것을 약정하였고, 2015. 2. 2. 위 신탁 회사 앞으로 위 19필지에 관하여 소유권이전등기를 마칠 계획이었으며, 위 토지는 불법 성토 등을 이유로 개발행위허가가 되지 않는 상황이었으므로, 피고인은 피해자 회사가 단독주택단지 개발을 하는 데에 사용할 수 있도록 소유권을 이전하여 주는 등 개발행위허가를 받을 수 있도록 계약을 이행할 의사나 능력이 없었다. 이와 같이 피고인은 피해자 회사 감사 F을 기망하여 이에 속은 F으로부터 2015. 1. 27.부터 28.까지 피해자 회사의 돈 5억 원을 매매계약금 명목으로 입금받아 편취하였다. 2. 주장의 요지 피해자 회사 감사 F과 피해자 회사 대표이사 I(이하 피해자 회사와 통틀어 '피해자 회사'라 한다)의 수사기관에서 이 법정에 이르기까지의 피해 진술 요지는, 이 사건 매매계약 당시 피고인이 이 사건 대출약정 및 이 사건 담보신탁약정에 관하여 이를 고지하지 않았고, 이 사건 토지는 원상복구 대상으로 개발행위허가를 받아 피해자 회사가 원하는 단독주택 부지로 활용하기 어려운 상황이었음에도 이 역시 고지하지 않음으로써 피해자 회사를 기망하였다는 것이다. 이에 반하여 피고인의 변소 요지는, 위 부분에 관하여는 J, K를 통해 피해자 회사에 고지하였을 뿐만 아니라 이로써 이 사건 매매계약의 효력이나 그에 따른 채무의 이행에 장애를 가져오는 것은 아니므로 이를 고지할 의무도 없고, 위 부분에 관하여는 이 사건 토지에 대하여 원상복구하여 개발행위허가를 받는 데 어려움이 없으므로 이 역시 고지할 의무가 없을 뿐만 아니라 피해자 회사도 이 사건 토지가 원상복구 대상임을 이미 알고 있었다는 것이다. 3. 판단 가. 관련법리 사기죄는 타인을 기망하여 착오에 빠뜨리고 그 처분행위를 유발하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 얻음으로써 성립하는 것으로서, 기망, 착오, 재산적 처분행위 사이에 인과관계가 있어야 한다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000도1155 판결 등 참조). 한편 부동산을 매매함에 있어서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써, 장차 매매의 효력이나 매매에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도, 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편, 매수인이 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것은 사기죄의 구성요건인 기망에 해당한다고 할 것이지만, 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리실현에 장애가 되지 아니하는 사유까지 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있다고는 볼 수 없는 것인바, 부동산의 이중매매에 있어서 매도인이 제1의 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없는 처지에 있었다는 사정만으로는, 바로 제2의 매매계약의 효력이나 그 매매계약에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져오는 것이라고 할 수 없음은 물론, 제2의 매수인의 매매목적물에 대한 권리의 실현에 장애가 된다고 볼 수도 없는 것이므로 매도인이 제2의 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니하였다고 하여 제2의 매수인을 기망한 것이라고 평가할 수는 없을 것이고, 부동산의 이중양도담보에 있어서도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2008. 5. 8. 선고 2008도1652 판결, 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011도15179 판결 등 참조). 나. 기초사실 1) 이 사건 매매계약 체결 및 계약금 지급 피고인과 F은 J, K를 통하여 이 사건 토지 매매를 추진하여 오다가 2015. 1. 23. J, K 등과 함께 만나 아래와 같은 내용으로 이 사건 토지 소유자인 피고인과 주식회사 G(이하 통틀어 '피고인'이라 한다)이 피해자 회사에 이를 매도하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하였고, 피고인은 피해자 회사로부터 2015. 1. 27. 2억 원, 2015. 1. 28. 3억 원 합계 5억 원을 계약금조로 지급받았다. ■ 이 사건 매매계약 제2조(매매대금의 지급기일 및 방법) 매매대금 9,000,000,000원 중 계약금 500,000,000원(계약시 지불) 1차 중도금 2,000,000,000원(계약금 지불 후 4개월 이내 지불) 2차 중도금 3,000,000,000원(1차 중도금 지불 후 4개월 이내 지불) 잔금 3,500,000,000원(2차 중도금 지불 후 4개월 이내 지불) 제4조(제한물권 등의 소멸) 피고인은 이 사건 토지에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나, 조세공과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 중도금 입금 완료 전까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 피해자 회사에 이전한다. 다만 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다. 제9조(특약사항) 피고인은 이 사건 매매계약과 동시에 이 사건 토지 전체는 계약금 지금 후 즉시 매수인이 지정하는 신탁사로 소유권이전등기하고 다음 사항과 같이 협조한다. 가. 사업지를 처분신탁등기에 따라 자금집행은 피고인이 피해자 회사보다 우선하여 수익자 지위를 제공하고, 분양수입금에서 사업 회차별 토지대금을 지급받도록 한다. 단 사업지에 금융권 근저당권이 존재할 경우 근저당권을 최우선 변제하도록 한다. 나. 피고인과 피해자 회사는 이 사건 토지 처분신탁에 따른 처분 부동산 면적 및 우선 수익자 등 변경사항은 언제든 협조한다. 피고인은 과거 건축허가 당시 도로부지 상 콘크리트 시설물은 계약일로부터 2주 이내에 원상복구해주기로 한다. 피고인은 폐차량을 이 사건 토지 외 지역으로 이동하기로 한다. 2) 이 사건 담보신탁약정 체결 및 이 사건 담보신탁등기 경료 피고인은 2015. 1. 21.경 부산하나신용협동조합으로부터 5,521,000,000원을 대출받기로 하면서 그 중 4억 원에 대하여는 이 사건 토지 중 19필지를 담보로 제공하기로 하는 이 사건 대출약정을 체결하였고, 이에 따라 2015. 1. 29.경 코리아신탁 주식회사(이하 '코리아신탁'이라 한다)와 위 19필지에 관하여 제1순위 우선수익자를 위 신용협동조합으로 지정하는 이 사건 담보신탁약정을 체결한 후 2015. 2. 2. 위 19필지에 관하여 코리아신탁 앞으로 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기(이하 '이 사건 담보신탁등기'라 한다)를 마쳐주었다. 3) 이 사건 토지 현황 피고인은 2014. 6. 12. 수원지방법원 2013고단2379, 6423(병합) 사건에서 '2013년경 허가 없이 이 사건 토지 중 L, M, N 토지 등에 있는 임야 2,990m²에 대하여 성토 및 절토를 하여 토지의 형질을 변경하고, O, P, Q 토지에 석축 높이를 최대 3.5m에서 4m로 축조하고, O 토지에 높이 약 6m, 길이 약 112m의 담장을 신축하였다'는 국토의 계획및이용에관한법률위반죄 등의 범죄사실로 유죄판결을 받았고, 그 무렵 이 사건 토지에 대한 개발행위허가가 취소되어 이 사건 토지는 원상복구 대상이 되었다. 4) 이 사건 토지에 관한 권리쟁송관계 가) 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 토지에 관하여는 주식회사 한국외환은행(이하 '외환은행'이라 한다) 앞으로 채권최고액 19억 5천만 원으로 하는 2012. 4. 19.자 근저당권설정등기 및 2012. 4. 23.자 지상권설정등기가 마쳐져 있었다. 나) 한편 피고인은 2012. 3. 5. R 측 S(R의 처, 이하 통틀어 'R'이라 한다)에게 이 사건 토지를 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고 같은 날 8억 4천만 원을 계약금조로 지급받았으나, 2012. 10.경 R의 잔금 지급의무 불이행을 이유로 위 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다. 다) 이에 R이 2015. 3. 5. 서울중앙지방법원 2015가합515924 사건으로 피고인에 대하여 위 매매계약 해제 또는 취소를 원인으로 위 계약금 반환 및 위 계약금 상당 손해배상을 구하는 소(이하 '이 사건 토지 관련 민사소송'이라 한다)를 제기하였으나, 2015. 9. 16. R의 청구를 기각하는 판결이 선고되었고, 그 항소심인 서울고등법원 2015나2053832 사건에서도 2016. 7. 1. R의 항소를 기각하는 판결이 선고되었다. 다. 구체적 판단 위 인정사실에 더하여 기록 및 변론에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 검사가 제출한 증거만으로는 피해자 회사가 드는 위와 같은 사정이 이 사건 토지 매수인으로서의 피해자 회사의 권리실현에 장애가 되는 사유에 해당하여 이를 고지하지 않은 행위가 기망행위가 된다고 보기 어렵고, 설령 그러한 사유에 해당한다고 보더라도 피고인에게 편취 범의가 있었다거나 피고인의 행위와 피해자 회사의 처분행위 사이에 인과관계가 있었다고 보기도 어려워서, 이 사건 공소사실에 대하여 합리적인 의심의 여지 없이 유죄 증명이 이루어졌다고 볼 수 없다. 1) 먼저 이 사건 대출약정, 이 사건 담보신탁약정 및 이 사건 담보신탁등기 부분에 관하여 보건대, F, I은 수사기관에서 이 법정에 이르기까지 비교적 일관되게 이 사건 매매계약 당시 위와 같은 사정을 고지받은 사실이 없다고 진술하고 있고, K의 검찰 진술 및 J의 법정 진술도 피고인이 직접 피해자 회사에 이를 고지하였다거나 K, J이 피해자 회사에 이를 전달하였다는 취지로 보이지는 아니하여 대체로 F, I의 위 진술에 부합하며, 피고인, F, I이 2015. 3. 21. 삼자대면한 자리에서 피고인 스스로도 F이나 I이 적어도 이 사건 매매계약 당시에는 이를 알지 못하였음을 전제로 하는 듯한 발언을 하고 있기는 하다. 2) 그러나 다음과 같은 사정에 비추어 보면 이 사건 대출약정 및 이 사건 담보신탁약정에 따라 이 사건 담보신탁등기가 마쳐졌다는 사정이 이 사건 매매계약의 효력에 따른 피해자 회사의 매수인으로서의 권리실현에 결정적인 장애 사유가 된다고 볼 수 없다. 가) 매매가액 90억 원 상당의 이 사건 토지에 관하여 이미 외환은행 앞으로 채권최고액 19억 5천만 원(실제 피담보채무액 약 15억 원)의 근저당권이 설정되어 있었고, 이 사건 대출약정과 이 사건 담보신탁약정으로는 여기에 추가로 4억 원의 피담보채무에 대한 담보신탁이 이루어진 것에 지나지 않는다. 나) 이 사건 토지와 같은 고가의 부동산에 관하여는 통상 금융권 대출채무를 피담보채무로 하는 담보가 설정되어 있어, 그 매매 시에 매수인이 위와 같은 담보 설정관계를 승계하되 매도인에게 지급할 전체 매매대금에서 그 피담보채무 상당액을 제하는 방식으로 매매가 이루어지는 경우가 흔하다. 다) 이 사건 담보신탁등기는 근저당권과 법적 효력이 유사하다고 보이므로, 피담보채무의 변제로써 위 등기를 말소하거나 다자간 협의를 통해 피해자 회사가 지정하는 다른 신탁 회사로 위 등기를 이전하는 방식으로 비교적 손쉽게 위 등기의 부담을 제거할 수 있을 것으로 보이고, 이 사건에서 그것이 불가능하다는 특별한 사정을 달리 발견할 수 없다. 라) 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 매매계약 제9조 제1항의 특약사항 내용은 일응의 중도금 내지 잔금 지급 수단에 불과하다고 판단되는 이상 매도인인 피고인으로서는 매수인인 피해자 회사의 중도금 및 잔금 지급의무 이행 정도에 상응하여 이 사건 토지 상 부담을 제거하면 족하다. 3) 피해자 회사는 특히 위 특약사항을 들어, 이 사건 담보신탁등기로 인하여 피고인이 위 특약사항에 따른 처분신탁 의무를 이행할 수 없게 되었으므로 이로써 처분신탁에 기한 분양대금 수금을 통한 피해자 회사의 중도금 지급 의무 이행도 불가능하게 되었다고 주장한다. 그러나 다음과 같은 사정에 비추어 보면 위 특약사항이 정하는 처분신탁은 중도금 내지 잔금 지급을 위한 수단의 하나일 뿐 이 사건 매매계약의 종국적인 목적이라거나 피해자 회사의 권리실현을 의미하는 것은 아니라고 판단된다. 가) 위 특약사항의 존재에도 불구하고, 이 사건 매매계약 제4조에 비추어 보면 피고인은 중도금(1차 중도금 20억 원, 2차 중도금 30억 원)을 전부 지급받기 전까지만 이 사건 토지에 관한 부담을 제거하여 피해자 회사에 완전한 소유권을 이전하면 되는 것이고 쌍방 합의를 통해 중도금이나 잔금 일부에 갈음하여 위와 같은 부담을 피해자 회사에 승계시킬 수도 있다고 해석된다. 또한 위 특약사항은 각호 자체로도 처분신탁의 구체적인 내용이 추후 얼마든지 변동될 수 있는 유동적인 것임을 시사하고 있어, 중도금 지급의 유일한 수단을 정하는 것으로 한정적으로 해석되지도 않는다. 나) 오히려 당장 개발행위허가조차 받지 않은 상태로는 분양이 이루어질 수 없는 점, 이 사건 매매계약 상 1차 중도금 20억 원의 지급기일이 계약금 지급일로부터 4개월 이내로 정해져 있는 점을 감안하면, 구체적인 분양 계획을 수립하였다거나 확정적인 수분양 희망자를 모집하였다고 보이지도 않는 피해자 회사가 이 사건 토지에 관한 처분신탁이 이루어진다고 하여 위 1차 중도금 지급기일까지 20억 원 상당의 분양대금을 수금할 수 있을지 의문이다. 상황이 그러하다면 전체 매매대금 90억 원 중 계약금 5억 원이 지급되었을 뿐인 이 사건에서 쌍무계약의 원칙상 계약금 지급 즉시 처분신탁이 이루어져야 할 합리적인 이유가 없다. 다) 나아가 J은 이 법정에서 피고인과 피해자 회사 사이에 이 사건 매매계약 당일 위 특약사항과 같은 중도금 지급 방식에 관한 논의가 없었다는 취지로 진술하였는데, J은 피고인과 F 사이에서 이 사건 토지 매매를 중개한 자로서 이 사건 매매계약 체결 과정에 관하여 누구보다도 잘 알고 있었을 것으로 보여서, 위와 같은 J의 진술은 비교적 신빙성이 높다. 라) F, I도 수사기관 및 이 법정에서 중도금 지급 수단을 묻는 질문에 대하여 '처분신탁에 기한 분양대금 외에도 투자자로부터 투자를 받을 생각이었다'고 답변 진술한 바 있어, 이 사건 매매계약서 상 위 특약사항의 존재에도 불구하고 과연 피고인과 피해자 회사 사이에 이 부분에 대한 진정한 의사 합치가 있었는지 의심스럽다. 마) 또한 이 사건 매매계약 당일 F이 J에게 보냈던 매매계약서 초안에도 '피고인은 피해자 회사가 1차 중도금 20억 원 지급시 이 사건 토지 전체를 피해자 회사 또는 피해자 회사가 지정하는 자에게 소유권이전한다. 만약 이 사건 토지에 관하여 담보신탁등기가 되어 있다면 피고인은 지체없이 신탁 회사를 통해 승낙을 받도록 한다.'는 내용이 기재되어 있는데, 위 내용에 비추어 보면 F 스스로도 1차 중도금 지급이 이루어질 때까지는 이 사건 토지가 담보신탁되어 있을 가능성을 예상하면서 위 특약사항은 추후 2차 중도금이나 잔금 지급의 수단 정도로만 여겼을 가능성을 배제할 수 없다. 4) 다음으로 이 사건 토지가 원상복구 대상으로 개발행위허가를 받지 않았다는 부분에 관하여 보건대, 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 역시 이 사건 매매계약의 효력에 따른 피해자 회사의 매수인으로서의 권리실현에 결정적인 장애 사유가 된다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 이 부분에 관련된 피고인의 편취 범의나 피해자 회사의 처분행위에 대한 인과관계가 있다고 볼 수도 없다. 가) 이 사건 매매계약 이후 현재까지 이 사건 토지에 대하여 관할 관청에서 요구하는 수준에 준하는 원상복구가 이루어진 것으로 보이고, 이 사건 토지 중 일부에 대하여는 2016. 4. 12. 단독주택 부지조성 목적의 개발행위허가까지 내려졌는데, 그 과정에서 피해자 회사가 주장하는 바와 같이 7~8억 원에 달하는 비용이 들었다고 볼만한 자료가 없다. 나) 비록 이 사건 토지에 대한 원상복구 및 개발행위허가 절차가 피해자 회사의 예상보다 늦어졌다고는 하나, 그 지체의 주된 원인은 이 사건 매매계약 직후인 2015. 3. 5. R이 피고인을 상대로 소를 제기하여 이 사건 토지 관련 민사소송이 진행되면서 관할 관청의 원상복구 승인 절차가 잠정적으로 중단되었기 때문으로 보이고, 위 소송의 진행 경과에 비추어 볼 때 피고인이 위와 같은 문제가 발생할 수 있음을 사전에 인식하고서 이 사건 매매계약으로 나아갔다고 보기도 어렵다. 다) 무엇보다도 F의 검찰 진술, J의 법정 진술에 비추어 보면 F은 적어도 2014. 12.경~2015. 1.경 무렵에는 이 사건 토지에 대한 기존의 개발행위허가가 취소되어 원상복구 대상이라는 사실을 잘 알고 있었다고 보인다. 다만 이 사건 매매계약 제9조 제8항, 제9항에 비추어 보면 피해자 회사가 이 사건 토지에 대하여 실제로 요구되는 원상복구 규모나 수준을 다소 잘못 파악하고 있었을 가능성을 배제할 수 없으나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지에 대하여 원상복구하여 단독주택 부지 조성을 위한 개발행위허가를 받는 것이 불가능하다고 보이지 않는 이상 피해자 회사의 위와 같은 착오가 이 사건 매매계약에 있어 의사결정을 좌우하는 중요한 부분에 대한 것은 아니라고 판단되고, 피고인이 이를 유발하였다고 볼만한 직접적인 증거도 없다. 라) 또한 피고인은 피해자 회사가 원상복구 문제를 거론하자 피해자 회사에 서로 복구비용을 절반씩 부담하자고 제안하는 등 적극적으로 위 문제를 해결하고자 하는 태도를 보이고 앞서 본 바와 같이 이후 실제로 자신의 노력과 비용으로 이 사건 토지에 대한 원상복구를 진행하였는데, 이는 편취의 범의가 있는 자가 통상적으로 취할 만한 언행이라고 보기도 어렵다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인에게 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 따라 무죄판결의 요지를 공시하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.