수원지방법원성남지원-2022고단223

범 죄 사 실 주식회사 E는 부동산을 저렴한 가격에 매입한 후 개발가능성을 과장하여 높은 가격으로 판매하고 직급별로 판매수당을 분배하는 이른바 ‘기획부동산’ 법인으로, 피고인 A는 주식회사 E의 대표로 법인에서 판매할 필지의 선정, 매입, 판매 등의 영업업무를 총괄하였고, 피고인 B은 주식회사 E의 상무이사로 부동산 판매 영업, 직원 관리를 담당하였고, 피고인 C은 주식회사 E의 팀장으로 팀원 F 등을 통해 불특정 다수의 고객들을 모집한 후 부동산을 판매하는 역할을 담당하였다. 피고인들은 2015. 3. 25.경 수원시 팔달구 G건물, H호에 있는 주식회사 E 사무실에서, F을 통해 방문한 피해자 D에게 강원도 횡성군 I 토지(이하 ‘본건 토지’라 함)에 대해 “토지 근처에 기차역이 생기기 때문에 도로가 형성되고 상가가 들어서 번화가가 될 것이다. J 자연휴양림이 근처에 있고 확장 중이므로 추후 리조트 회사나 대규모 펜션 회사에서 다시 매수할 것이다. 몇 년 안에 시세 차익이 보장되는 토지다. 회사가 보유한 다른 토지는 다 팔렸고, 사장 A가 개인적으로 보유하고 있는 토지만 남았는데 F의 친구니 특별히 구매 기회를 주는 것이다. 사장님이 부동산 전문가로 믿을 만한 분이고 이 땅은 깨끗한 땅이다.”고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 본건 토지는 진입로가 없는 맹지로서 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역으로 지정되어 건축 및 개발행위가 엄격히 제한되어 있어 개발가능성이 희박하였을 뿐만 아니라, 당시 채권최고액 9,360만 원의 근저당권, 2013. 10. 2.부터 만 30년을 존속기간으로 하는 지상권이 설정되어 있었고 위 근저당권, 지상권 말소에 대한 구체적인 계획도 없는 상태였으므로 만약 피해자가 이를 알았다면 본건 토지를 매수하지 않았을 상황이었음에도 불구하고 피고인들은 피해자에게 이러한 사실을 일체 고지하지 않았다. 피고인들은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 같은 날 본건 토지 8,251분의 1,057 지분에 대한 매매계약을 체결하고, 피해자로부터 주식회사 E 명의 K 계좌(계좌번호 1 생략)로 2015. 3. 25. 계약금 200만 원, 같은 달 26. 계약금 500만 원, 같은 달 31. 잔금 800만 원, 같은 해 4. 3. 잔금 5,500만 원을 송금 받았다. 이로써 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 본건 토지 매매대금 명목으로 합계 7,000만 원을 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인 B의 법정진술 1. 피고인 A, C의 일부 법정진술 1. 증인 D, F의 법정진술 1. 증인 B의 법정진술(피고인 A, C에 대하여) 1. 각 등기부등본, 등기권리증, 부동산매매계약서, 부동산거래계약신필증, 입출금거래내역 명세표, 개별공시지가, 임의경매 실행 예정 통지서, 위성사진, 민원처리결과안내, 계좌내역 피고인 A와 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장의 요지 피고인 A(이하 이 부분 주장에 관한 판단에서는 피고인 A만 ‘피고인’으로 지칭한다)는 피해자에게 본건 토지의 개발가능성에 관해 설명할 당시 그 자리에 있지 않았고 피해자에게 설명한 내용은 거짓이 아니며, 주식회사 E(이하 ‘E’라고만 한다)의 임·직원들에게 본건 토지에 설정된 근저당권과 지상권의 존재를 알렸음에도, 그 임·직원들이 피해자에게 본건 토지를 매도할 당시 이를 알리지 않은 것에 불과하다. 2. 판단 E는 2013. 10. 2. 본건 토지를 경매에서 낙찰받아 소유권을 취득하고 같은 날 L조합에 근저당권 및 건물 기타 공작물 소유를 목적으로 하는 존속기간 30년의 지상권을 설정해주었다(수사기록 2권 19, 21쪽, 이하 ‘수사기록’ 기재는 생략한다). 본건 토지는 공로와 연결된 인접도로가 없는 맹지로서, 그 지상에 건물 신축을 위해서는 개발행위허가를 받아야 한다(2권 45~47쪽). 피고인은 본건 토지에 인접한 도로가 있다고 주장하고 있으나, 피고인이 제출한 등기부 등본(증 제12호증)에 의하더라도, E가 소유한 M 토지는 임야에 불과하다. 그럼에도, 피해자는 본건 토지에 관한 매매계약 당일 E의 사무실에서, B, C이 자신에게 기차역이 있는 설명 자료를 보여주면서, 본건 토지 주변에 기차역이 생기면서 상가들이 들어서서 번화가가 될 것이고, 바로 옆에 있는 J 휴양림도 확장할 계획에 있어 본건 토지를 투자가치가 있다는 식으로 브리핑을 했고, 이후 자신에게 설명을 하여 계약을 체결하게 되었다고 일관되게 진술하고 있다(2권 63쪽, 증인신문 녹취서 3, 4쪽, 이하 ‘녹취서’라고만 한다). 피해자를 E에 소개한 F도, B 등이 피해자에게 본건 토지 주변에 기차역이 생기는 것이 확정되었고 실제로 공사가 시작되었으며, 그 주변이 번화가가 될 것이라고 설명했다고 진술하였다(2권 184쪽, 1권 20쪽). 그런데, B은, 피고인이 물건을 매수하고 위 브리핑 자료를 만들어 자신에게 전해주었다고 증언하였고(녹취서 3, 5, 8쪽), C도 피고인의 자료에 근거해 토지를 판매하기 위한 교육을 했다고 증언하고 있다(녹취서 4쪽). 피고인이 B, C 등에게 본건 토지에 관한 브리핑 자료를 만들어줄 당시, 본건 토지에 근저당권, 지상권이 설정되어 있다거나 위 토지가 맹지이고 개발제한구역에 해당한다는 사실을 매수인에게 설명해주라는 교육 내지 지시 등을 했다고 볼 어떠한 자료도 없다. 오히려, 피해자는 당시 경제적 여력이 되지 않아 처음에는 토지 매수를 거절했지만, 몇 배의 시세 차익이 보장된다는 말을 듣고, 장애가 있는 자녀의 수술비나 노후 자금을 마련하기 위해 고금리의 이자를 부담하면서 제3금융권에서 대출을 받아 매매대금을 지급했다고 진술하고 있고(2권 63, 64쪽, 녹취서 5, 6쪽), 위 F도 B, C이 피해자에게 제3금융권 대출을 얘기하고 대출을 받아보라고 독려하기도 했었던 것 같다고 증언했다(녹취서 12, 13쪽) 특히, 피해자는, B, C이 자신에게 본건 토지에 관하여 위와 같이 브리핑을 할 당시 피고인도 사무실에 들어오기도 했었고(2권 63쪽, 녹취서 3, 8, 13, 21쪽), 피고인, B으로부터, 본건 토지가 대부분 팔렸지만 피고인이 개인적으로 보유하고 있는 토지 일부를 특별히 피해자에게 팔아준다거나, 피고인이 군 장성 출신이라거나, 정직한 사람이라는 말을 들었다고 진술하기도 했다(2권 67쪽, 1권 16쪽, 녹취서 4, 10, 17, 22쪽). C도 피해자에게 브리핑을 할 때에도 피고인이 그 사무실에 왔다 갔다 했었다고 증언하고 있고(녹취서 11쪽), B도 피해자에게 피고인이 군인 출신이라고 말한 적은 있다고 증언하고 있다(녹취서 5, 8쪽). 또한, B은 피해자에게 근저당권이 설정된 사실을 설명하지 않은 이유에 관해 이를 알면 사지 않을 수도 있기 때문이라고 증언하고 있고(녹취서 4, 17쪽), C도 이 사건 이후 F으로부터 “대출 있다는 데 살 사람이 누가 있어요”라고 항의를 받고서, 피해자에게 대출에 관해 얘기를 했다고 거짓말을 하다가, 나중에는 본건 토지가 ‘하자 있는 물건’이라고 말하기도 했으며(1권 58, 63, 83쪽), 수사과정에서 자신은 근저당권 설정 사실을 몰랐다고 허위 진술을 했지만 그 당시에도 “근저당권이 설정된 토지는 팔 수 있는 것이 아니기 때문에 자신에게 이를 설명하지 않았을 것이다”라고 변명했던 것으로 보인다(녹취서 6쪽). 무엇보다, B, C이 피해자에게 본건 토지에 관한 브리핑을 했지만, 계약서를 작성하는 자리에는 피고인이 있었음에도, 피고인은 피해자에게 근저당권에 관해 전혀 언급하지도 않았고 본건 토지 등기부도 보여주지 않은 것으로 보인다(2권 183쪽, 1권 15, 16, 30쪽 등). 이처럼, 본건 토지는 건물 신축을 위한 허가가 필요한 맹지로서, 저당권과 지상권까지 설정되어 있었음에도, 피해자에게 본건 토지에 관한 브리핑을 했던 B, C은 그러한 정보가 전혀 포함되지 아니한 브리핑 자료를 이용해 피해자로 하여금 토지를 매수하도록 했는데 그 브리핑 자료는 피고인이 만들었던 것으로 보이는 데다, B, C은 위 저당권으로 인해 판매할 수 없는 토지라는 것을 알고 있었다고 일치하여 진술하고 있는바, 피고인이 당초 위와 같이 근저당권이 설정되어 있고, 개발제한구역으로서 맹지인데다 지상권까지 설정되어 개발이 어려운 토지에 관하여 인근 지역 개발 등을 운운하면서 이를 판매하라고 부하 직원들에게 이를 지시했던 점에서부터 피고인의 사기의 고의가 추단된다. 뿐만 아니라, 피해자가 브리핑 당시 본건 토지에 은행 대출로 인한 저당권, 지상권 등이 설정되어 있다는 설명을 들었다면 그 자리에서 그에 관해 질문을 하거나 피고인과 계약 체결을 하는 자리에서 이를 문의하였을 것인데, 피고인은 브리핑 자리를 왔다 갔다 하고 계약 체결 자리에도 있으면서 저당권 등에 관해 아무런 언급이 없이 계약이 체결되는 과정을 지켜보았던바, 위 B 등이 피해자에게 저당권 등에 관해 설명하지 않았다는 사실을 알고 있었던 것으로 보인다. 무엇보다, 위 B 등은 피해자에게 본건 토지 매매를 위한 사전 설명 내지 안내를 하는 사람에 불과하고, 위 토지에 관한 매매계약은 E와 피해자 사이에 이루어지는 것이므로, 사전에 B 등이 어떠한 설명을 했는지 그 내용과 관계없이, 계약당사자인 E의 대표인 피고인은 계약 체결 당시 위 근저당권 설정 사실을 고지해야 하고, 이를 하지 아니하여 피해자가 본건 토지를 매수한 이상 사기죄를 구성하게 된다(대법원 1981. 8. 20. 선고 81도1638 판결 등 참조). 위 주장은 받아들일 수 없다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인들: 형법 제347조 제1항, 제30조(징역형 선택) 1. 집행유예 피고인 B, C: 형법 제62조 제1항 1. 배상신청의 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제1호, 제3호, 제25조 제3항 제3호 [배상신청인의 손해발생은 인정되나, 그 범위가 명백하지 않다] 양형의 이유 피고인들의 나이, 성행, 직업, 범행수법 및 역할, 피해액수, 수사과정 및 이 법정에서의 태도 등을 감안해 주문과 같이 형을 정한다.