광주지방법원순천지원-2017고합256

범죄사실 피고인은 순천시 C 오피스텔(이하 'C 오피스텔'이라 한다) 등 12채의 오피스텔('C', 'D', 'E', 'F', 'G' 등)을 소유하거나 그 소유자들로부터 위임을 받아 이를 관리하면서 임대업에 종사하는 사람이다. 피고인은 2005년경부터 임대사업을 위해 H, I, J, K, L 또는 피고인 명의로 12채의 오피스텔을 신축하거나 모텔 등을 매수하여 오피스텔로 개조하는 공사를 하면서 이에 필요한 자금은 금융기관이나 사채업자로부터 고율의 이자를 지급하는 조건으로 대출을 받아 공사대금 일부를 상환하고 이후 임대사업을 통하여 임차인들로부터 수령한 임대차보증금과 월세로 나머지 미지급 공사대금을 지불하거나 대출 이자를 상환하여 왔는데, 2012년경에는 임대차보증금과 월세 수입금만으로 이자, 운영비, 세금 등을 감당하지 못하여 약 19억 원의 적자가 발생하였고, 2013년경부터는 원룸 공급과잉으로 10%의 공실률이 발생하면서 보증금 수입마저 줄어들어 보증금 수입 대비 반환해야 하는 보증금 액수가 약 9억 원이 많은 상황이었다. 2017고합256 피고인은 여수시 M 오피스텔(이하 'M 오피스텔'이라 한다)을 담보로 금융기관에 대출을 신청하면서 기존 임차인에게 부담하는 임대차보증금이 과다하여 대출을 전혀 받지 못하거나 소액만 대출이 가능할 것으로 예상되자, 실제보다 임대차보증금액을 적게 기재하는 방법으로 임대차계약서를 위조함으로써 위 오피스텔이 마치 담보가치가 높은 것처럼 꾸며 대출을 받기로 마음먹었다. 1. 사문서위조 피고인은 2014. 8. 초순경 C 오피스텔 2층 사무실에서, 사실은 2014. 3. 17. N에게 임대한 M 오피스텔 O호의 임대차보증금은 7,000만 원임에도, 컴퓨터를 이용하여 부동 산의 표시란에 위 O호에 관한 부동산임대차계약서를 작성하여 출력한 후 보증금 란에 '일천만 원'이라고 기재하고 임차인 인적사항란에 N의 주소, 주민등록번호, 이름, 전화번호를 기재한 후 그 이름 옆에 미리 새겨 가지고 있던 N의 도장을 찍었다. 이로써 피고인은 행사할 목적으로 권리의무에 관한 사문서인 N 명의로 된 부동산임대차계약서 1장을 위조하였다. 피고인은 이를 비롯하여 이와 같은 방법으로 별지 범죄일람표1 기재와 같이 모두 10장의 부동산임대차계약서를 위조하였다. 2. 위조사문서행사 피고인은 2014. 8. 6.경 여수시 P에 있는 Q 협동조합 사무실에서 그 위조사실을 모르는 대출 담당 직원에게 대출 신청을 하면서 위와 같이 위조한 부동산임대차계약서 10장을 마치 진정하게 성립한 문서인 것처럼 일괄 제출하여 이를 행사하였다. 3. 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 피고인은 2014. 8. 6.경 위 Q 협동조합 사무실에서 피해자 Q협동조합의 대출 담당 직원에게 위와 같이 위조한 부동산임대차계약서 10장을 제출하면서 마치 진정하게 성립한 것처럼 기망하였다. 피고인은 이에 속은 피해자로부터 2014. 8. 7.경 대출금 명목으로 피고인의 R은행 계좌로 5억 원을 송금받았다. 2017고합280 피고인은 2015. 12. 30.경 여수시 S에 있는 T공인중개사무소에서 피고인의 대리인 U을 통해 피해자 V과 M 오피스텔 W호에 관한 전세권설정 계약을 체결하면서 '임대차보증금 7,200만 원을 지급하면 즉시 오피스텔에 설정되어 있는 기존 임차인인 X 명의의 임차권등기를 말소하고 피해자 명의의 전세권 등기를 설정하여 주겠다'고 거짓말하였다. 그러나 사실 피고인은 당시 은행채무가 160억 원, 피고인이 소유하고 있던 오피스텔 임차인들에 대한 임대차보증금 반환채무가 150억 원에 이르고 있어서 피해자로부터 지급받을 전세금으로 X에 대한 임대차보증금 반환채무를 변제하지 아니한 채 다른 채무의 변제에 사용할 생각이었으므로, 피해자로부터 전세금을 지급받더라도 X 명의의 임차권등기를 말소하고 피해자에게 전세권등기를 설정하여 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 피고인이 관리하는 H 명의 R은행 계좌로 전세금 명목으로 7,200만 원을 교부받아 편취하였다. 2017고합281 피고인은 순천시 F 오피스텔(이하 'F 오피스텔'이라 한다)의 소유자인 오빠 L로부터 위임을 받아 위 오피스텔을 실질적으로 관리하였다. 1. 피해자 BE 피고인은 아래와 같이 피해자 BE로부터 매매대금 명목으로 합계 9,600만 원을 편취하였다. 가. F 오피스텔 Y호, Z호 피고인은 2015. 1. 28.경 F 오피스텔 1층에 있는 원룸에서 피해자에게 F 오피스텔 Y호와 Z호를 기존 보증금과 대출금을 승계하는 조건으로 각각 6,200만 원에 매도하기로 하면서 '현재 임차인들이 보증금 500만 원에 월세 40만 원을 내고 거주하고 있고 대출금 2,400만 원이 있으니, 현금으로 3,300만 원씩 주면 된다'고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 F 오피스텔 Y호는 임차인 AA이 2013. 2. 23.경부터 보증금 3,800만 원을 내고 전세로 거주하고 있었고, F 오피스텔 Z호는 임차인 AB이 2014. 10. 7.경부터 보증금 4,000만 원을 내고 전세로 거주하고 있었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 3천만 원, 2015. 1. 29. 3,200만 원, 2015. 2. 3. 400만 원 합계 6,600만 원을 L 명의 R은행계좌로 송금받았다. 나. F 오피스텔 AC호 피고인은 2015. 7. 7.경 F 오피스텔 1층에 있는 원룸에서 피해자에게 F 오피스텔 AC호를 기존 보증금과 대출금을 승계하는 조건으로 6,200만 원에 매도하기로 하면서 '현재 임차인이 보증금 500만 원에 월세 40만 원을 내고 거주하고 있고 대출금 2,700만 원이 있으니 현금으로 3,000만 원만 주면 된다'고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 F 오피스텔 AC호는 임차인 AD가 2015. 2. 8.경부터 보증금 3,800만 원을 내고 전세로 거주하고 있었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2015. 7. 7. 700만원, 2015. 7. 8. 2,300만 원 합계 3,000만 원을 L 명의 R은행계좌로 송금받았다. 2. 피해자 B 피고인은 2014. 11. 1.경 순천시 D 오피스텔(이하 'D 오피스텔'이라 한다) 1층 사무실에서 피해자에게 F 오피스텔 AE호와 AF호를 기존 보증금과 대출금을 승계하는 조건으로 각각 6,500만 원에 매도하기로 하면서 '현재 임차인들이 보증금 500만 원에 월세 40만 원을 내고 거주하고 있고 대출금 2,700만 원이 있으니, 현금으로 3,300만 원만 주면 된다'고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 F 오피스텔 AE호는 임차인 AG가 2013. 11. 25.경부터 보증금 4천만 원을 내고 전세로 거주하고 있었고, F 오피스텔 AF호는 임차인 AH이 2012. 2. 25.경부터 보증금 4,000만 원을 내고 전세로 거주하고 있었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2014. 11. 5. 5,400만원, 2014. 11. 11. 600만 원, 2014. 11. 12. 600만 원 합계 6,600만 원을 L 명의 R은행계좌로 송금받아 편취하였다. 2017고합282 피고인은 2014. 11. 22.경 M 오피스텔 관리사무실에서 대리인 AI을 통해 피해자 AJ과 M 오피스텔 AK호에 관한 임대차계약을 체결하면서 '임대차보증금 7,500만 원을 지급하면, 즉시 그 돈을 전 임차인 AL에게 지급하고 AL이 설정해 놓은 주택임차권등기를 말소해 주고 임대차기간이 끝나면 보증금을 반환해 주겠다'고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 2013년경부터 피고인이 소유하고 있던 오피스텔 임차인들에 대한 임대차보증금을 반환해 주지 못하고 있던 상태여서 피해자로부터 임대차보증금을 지급받더라도 그 돈으로 다른 임차인들에 대한 채무를 변제할 생각이었고 피해자에게 약속한 대로 AL에게 임대차보증금으로 지급하고 주택임차권등기를 말소해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2014. 11. 23. 계약금 750만 원, 2014. 12. 16. 중도금 2,250만 원, 2015. 1. 30. 잔금 4,500만 원 합계 7,500만 원을 교부받아 편취하였다. 2017고합283 피고인은 D 오피스텔 명의자 I의 부친 H와 사실혼 관계에 있는 사람으로, 위 오피스텔을 실질적으로 소유하고, 관리하는 사람이다. 피고인은 2015. 10. 12.경 D 오피스텔 AM호에서 2015. 11. 9.경부터 2016. 11. 8.경까지 계약기간을 1년으로 하여 위 AM호에 대한 임대차계약을 체결하면서 피해자 AN에게 '계약 만료 3개월 전에 미리 말하면 임대차보증금을 문제없이 돌려주겠다'고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 피고인은 2013년경부터 임대사업이 어려워져 2013. 12. 17.경 F 오피스텔 명의자를 변경해 받은 추가대출금 및 2014. 11. 19. 광양시 AO 오피스텔(이하 'AO 오피스텔'이라 한다)을 매각한 매각대금으로 임대차보증금 반환채무를 변제하고있었고, 피해자와 계약할 당시 약 3억 원의 임대차보증금을 다른 임차인들에게 돌려주지 못하고 있었으며, 160억 원의 은행채무에 대해 매달 약 7,000만 원의 이자를 지급해야 했고, D 오피스텔도 2014. 4. 1.경 L에서 I으로 명의를 변경하여 매각하려고 하였으나 원룸 공급 과잉으로 매각이 잘 되지 않아 다른 임차인들에게 보증금을 돌려주기 위해 어쩔 수 없이 임대차계약을 체결했던 상황으로 피해자로부터 임대차보증금을 지급받더라도 임대차계약 종료시 이를 반환할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 200만 원, 2015. 11. 5.경 1,000만 원, 2015. 11. 6.경 2,800만 원 합계 4,000만 원을 I 명의 R은 행계좌로 송금받아 편취하였다. 2017고합284 피고인은 2013. 10. 25.경 C 오피스텔에서 위 오피스텔 AP호에 대하여 2013. 10. 25.경부터 2014. 10. 24.경까지 계약기간을 1년으로 하여 임대차계약을 체결하면서 피해자 AQ에게 '임대기간 만료 시점에 임대차보증금을 문제없이 돌려주겠다'고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 피고인은 앞에서 본 바와 같이 2013년 이전부터 이미 채무 초과 상태에 있어서 피해자로부터 임대차보증금을 지급받더라도 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 3천만 원, 2013. 10. 29.경 4천만 원 등 합계 7천만 원을 H 명의 R은행계좌로 송금받은 것을 비롯하여 별지 범죄일람표 기재와 같이 21명의 피해자들로부터 합계 11억 5천만 원을 교부받아 편취하였다. 2017고합285 피고인은 2015. 12. 16.경 D 오피스텔에서, 대리인 AR를 통해 피해자 AS와 순천시 G 오피스텔 AT호에 대하여 보증금 3,000만 원, 계약기간을 2015. 12. 28.경부터 2017. 1. 17.경까지 13개월로 하여 임대차 계약을 체결하면서 피해자에게 '임대기간 만료 3개월 전에 미리 말하면 임대차 보증금을 언제든지 돌려주겠다. AT호는 근저당이 1,800만 원밖에 설정되어 있지 않아 걱정하지 않아도 된다'고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 피고인은 앞에서 본 바와 같이 2013년 이전부터 이미 채무 초과 상태에 있어서 피해자로부터 임대차보증금을 지급받더라도 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2015. 12. 16. 300만 원, 같은 달 21일경 2,700만 원 등 합계 3,000만 원을 피고인 명의의 L은행계좌로 송금받아 편취하였다. 2018고합12 1. 피해자 AU에 대한 사기 피고인은 2011. 2. 25.경 C 오피스텔에서 위 오피스텔 AV호에 대하여 계약기간을 1년으로 하여 임대차계약을 체결하면서 피해자 AU에게 '임대기간 만료 시점에 임대차보증금을 문제없이 돌려주겠다'고 거짓말을 하였다. 이어 2012. 2. 25.경 같은 취지로 말을 하여 위 오피스텔 AV호에 대하여 재계약을 하였고, 2015. 11. 4.경 다시 같은 취지로 말을 하여 위 오피스텔 AV호에 대하여 재계약을 하였다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 임대차보증금 명목으로 2011. 2. 25.경 4,500만 원, 2012. 2. 25.경 500만 원 합계 5,000만 원을 H 명의 R은행계좌로 송금받고도 2015. 11. 4.경의 재계약에 의한 임대기간 만료 시점에 위 임 대차보증금 5,000만 원을 반환하지 않는 방법으로 동액 상당의 재산상 이익을 취득하였다. 2. 피해자 AW에 대한 사기 피고인은 2012. 10. 23.경 AO 오피스텔에서, 위 오피스텔 AX호에 대하여 계약기간을 2년으로 하여 임대차계약을 체결하면서 피해자 AW에게 '임대기간 만료 시점에 임대차보증금을 문제없이 돌려주겠다'고 거짓말을 하였다. 그러던 중 위 오피스텔이 매각되자 피고인은 2014. 8. 21.경 피해자에게 같은 취지로 말을 하여 C 오피스텔에서, 위 오피스텔 805호에 대하여 재계약을 하였다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2012. 10. 23.경 5,300만 원을 H 명의의 R은행계좌로 송금받고, 재계약 당시인 2014. 8. 21.경 임대차보증금 중 1,000만 원을 피해자에게 반환하였으나 나머지 4,300만 원을 반환하지 않는 방법으로 동액 상당의 재산상 이익을 취득하였다. 3. 피해자 AY에 대한 사기 피고인은 2009. 4. 28.경 D 오피스텔에서 위 오피스텔 AZ호에 대하여 계약기간을 3년으로 하여 임대차계약을 체결하면서 피해자 AY에게 '임대기간 만료 시점에 임대차보증금을 문제없이 돌려주겠다'고 거짓말을 하였다. 이어 2012. 4. 28.경 같은 취지로 말을 하여 위 오피스텔 AZ호에 대하여 계약기간을 1년으로 하여 재계약을 하였고, 그 후 2013. 4. 27.경 묵시적 갱신에 의하여 임대차계약이 연장되었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2009. 4. 28.경 4,000만 원, 2012. 4. 28.경 500만 원 합계 4,500만 원을 H 명의 R은행계좌로 송금받고도 2013. 4. 27.경의 묵시적 갱신에 의한 임대차계약의 임대기간 만료 시점에 임대차 보증금 4,500만 원을 반환하지 않는 방법으로 동액 상당의 재산상 이익을 취득하였다. 증거의 요지 2017고합256 1. 이 사건 제2회 공판조서 중 피고인의 진술기재 1. BA에 대한 경찰 진술조서 1. 대출거래약정서, 대출금 거래내역 조회 1. 각 부동산임대차계약서, 각 위조된 부동산임대차계약서 2017고합280 1. 이 법원 2017고단769 사건의 제1회 공판조서 중 피고인의 일부 진술기재 1. 이 법원 2017고단769 사건의 제2회 공판조서 중 증인 BB, U의 진술기재, 이 법원 2017고단769 사건의 제3회 공판조서 중 증인 BC의 진술기재 1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서 중 BD 진술부분 1. 수사보고(참고인 X 전화진술 첨부에 대해) 1. 부동산(오피스텔) 전세계약서, 부동산등기사항증명서 2017고합281 1. 이 법원 2017고단1271 사건의 제3회 공판조서 중 증인 BE의 진술기재, 이 사건 제2회 공판조서 중 증인 B의 진술기재 1. BF에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. 각 부동산매매계약서, 각 부동산임대차계약서(AC호, Y호, Z호, AE호, AF호) 2017고합282 1. 이 법원 2017고단1416 사건의 제2회 공판조서 중 피고인의 일부 진술기재 1. AJ에 대한 검찰 진술조서 1. 부동산임대차계약서, 등기사항전부증명서 1. 각 수사보고(전 임차인 임대료 지급내역, 입출금거래내역 첨부, 별건 사건송치서 첨부) 2017고합283 1. 이 법원 2017고단1496 사건의 제2회 공판조서 중 피고인의 일부 진술기재 1. AN에 대한 경찰 진술조서 1. 부동산임대차계약서, 거래내역 1. 수사보고(고소사건과 관련된 사건 송치서 사본 첨부; 첨부문서 포함) 2017고합284 1. 이 법원 2017고단1775 사건의 제3회 공판조서 중 피고인의 일부 진술기재 1. BG, BH, BI에 대한 각 경찰 진술조서 1. 각 피해사실확인서 1. 각 수사보고[피의자 제출 자료 첨부(오피스텔별 채무 및 이자, 경매 진행내역; 각 첨부문서 포함), 검사지휘사항에 대한 수사(자금수지계획표 관련, 첨부된 월간자금수지관련표 포함)] 1. 각 부동산임대차계약서 1. 각 입출금거래내역, 각 통장거래내역, 각 거래내역확인증, 영수증, 각 R은행 계좌 내역표 1. 2013년 ~ 2015년 C 관련 명의이전 관계도(순천, 여수, 광양) 2017고합285 1. AS에 대한 경찰 진술조서 1. 부동산임대차계약서 1. 수사보고[본건 고소사실과 관련된 사건송치서(의견서 포함) 사본 첨부; 각 첨부문서 포함] 2018고합12 1. 피고인의 일부 법정진술 1. AY, AW, AU의 각 피해사실확인서 1. 판결문 1. 각 부동산임대차계약서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 각 형법 제231조(사문서위조의 점), 각 형법 제234조, 제231조(위조사문서행사의 점), 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호, 형법 제347조(피해자 Q협동조합에 대한 사기의 점), 각 형법 제347조(피해자 Q협동조합을 제외한 나머지 피해자들에 대한 각 사기의 점) 1. 상상적 경합 형법 제40조, 제50조(각 위조사문서행사죄 상호간, 범정이 가장 무거운 별지 범죄일람표1 제9항 기재 위조사문서행사죄에 정한 형으로 처벌) 1. 형의 선택 각 사문서위조죄, 위조사문서행사죄, 각 사기죄에 대하여 각 징역형을 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조[형이 가장 무거운 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)죄에 정한 형에 경합범가중] 피고인 및 변호인의 주장에 관한 판단 2017고합280 1. 주장의 요지 피고인은 피해자 V과의 전세권설정계약 체결 후 바로 종전 임차인 명의의 임차권등기를 말소하고 피해자에게 전세권설정등기를 해주려고 하였으나 피해자가 입주 후 남향 방으로 전세목적물을 바꿔달라고 하여 남향 방이 나올 때까지 기다리던 중 다른 채권자가 전세목적물에 가압류를 하여 전세권설정등기를 마치지 못하였을 뿐 피고인이 피해자를 기망한 것이 아니다. 2. 판단 가. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다. 1) 피고인은 검찰에서 조사받을 당시 '전세권설정계약 체결 다음날인 2015. 12. 31. BC으로부터 피해자가 남향 방을 원한다는 문의를 받고 남향 방이 없다는 답변을 하였고, 2016. 1. 중순경 피해자로부터 직접 연락을 받아 피해자에게 4월 내지 5월경에나 남향 방이 나온다는 답변을 하였다'고 진술하였다. 2) 피고인의 이 법정 및 수사기관에서의 주장은 결국 계약체결일로부터 열흘 이상 지난 2016. 1. 중순경은 물론 그 이후인 2016. 4. 내지 2016. 5.경까지도 위 전세권설정계약의 목적물이 변경될 예정이어서 피해자에게 곧바로 전세권설정등기의무를 이행하지 않은 데에 정당한 이유가 있었다는 취지로 보인다. 그러나 당사자 사이에 전세권 설정계약의 목적물을 변경하는 내용으로 새로이 계약이 체결되었다거나, 목적물이 변경될 때까지 전세권설정등기의무의 이행기를 늦추기로 약정하였다고 볼 만한 사정이 엿보이지 않는다. 3) 그런데도 피고인은 종전 임차인의 임차권등기의 말소 및 피해자 명의로의 전세권설정등기 의무를 전혀 이행하지 아니한 채, 피해자로부터 지급받은 전세금을 은행이자, 세금, 피고인 소유의 다른 오피스텔 임차보증금 반환 용도로 사용하였고, 그 상태에서 2016. 1. 14. 광주지방법원 순천지원 2016카단47호로 전세목적물이 가압류되고 말았다. 4) 한편, 피고인이 피해자와 위 계약을 체결할 당시 피고인은 310억 원 상당의 채무를 부담하고 있었고, 한 달에 이자로만 약 7,000만 원에서 8,000만 원을 부담하여야 하였으며, 2016. 1. 14.부터 국세체납 및 각종 채무불이행을 이유로 위 전세목적물에 보전처분이 이루어진 상태였다. 나. 따라서 피고인 및 변호인의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. 2017고합281 1. 주장의 요지 피고인은 각 매매계약 체결 당시 피해자들에게 각 매매목적물(F 오피스텔 Y호, Z호,AC호, AE호, AF호; 이하 이를 통틀어 '이 부분 각 매매목적물'이라 한다)에 전세 세입자가 있음을 알려주었고, 다만 이후 임대차계약이 만료되면 보증금 500만 원에 월세 40만 원을 내고 거주할 임차인을 구해주기로 하고 그 때까지 자신이 월세 상당액을 지급하기로 합의하였을 뿐 보증금과 관련하여 피해자들을 기망한 사실이 없다. 2. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 피고인이 이 부분 각 매매목적물에 관한 매매계약 체결 당시 전세보증금에 관하여 피해자를 기망한 것으로 충분히 인정할 수 있다. 가. 이 부분 각 매매목적물에 관하여 피해자 BE, B과 각 매매계약을 체결할 당시 작성한 매매계약서에는 매수인인 피해자들이 승계하는 보증금으로 세입자들의 실제 보증금 액수와 달리 각 500만 원이라고 기재되어 있고, 당사자들은 이를 전제로 하여 매매대금의 수액과 그 지급방법을 정하였다. 나. 피고인과 피해자들 사이의 매매거래를 중개하면서 매매목적물에 관한 임대차 조건을 피해자들에게 알려주었던 BF은 경찰에서 '피고인이 방 하나를 분양하게 되면 보증금 500만 원에 월세 40만 원의 수익이 나온다고 했었다', '계약 후에야 전세 세입자가 살고 있으며 전세금을 내주라고 한다는 이야기를 들었다'고 진술하였다. 다. 피고인도 이 부분 각 매매목적물에 세입자들이 전세로 거주하고 있다는 이야기를 피해자들에게 직접 하지는 않았다는 사실을 인정하고 있다. 2017고합280, 282, 283, 284, 285 1. 주장의 요지 피고인은 각 계약 체결 당시 변제자력이 충분하였으므로 피해자들로부터 임대차보증금을 편취할 의사가 없었다. 2. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정에 의하면, 피고인은 각 계약 체결 당시 보증금을 반환할 의사나 능력이 없이 피해자들을 기망하여 임대차보증금을 편취할 의사가 있었음을 인정할 수 있으므로 피고인과 변호인의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다. 가. 피고인은 여러 오피스텔들을 매입·건축하면서 그 자금 중 일부만을 그 소유자(또는 소유명의자)인 L 등으로부터 직접 충당하고 나머지는 주로 은행대출 또는 사채 및 임차인들로부터 지급받은 임대차보증금으로 충당하여 그 이자로 매월 수천만 원을 지출하였다(피고인이 수사기관에서 한 진술에 따르더라도, 2015. 12. 기준 월 이자만 6,000 ~ 7,000만 원 정도였다). 나. 피고인에게는 이들 오피스텔 이외에는 별다른 재산이 없었다. 그런데 피고인의 오피스텔 운영 상황을 보면, 2012년경부터는 월세 수입에서 지출액을 차감한 금액에서 19억 1,288만 원의 적자가 발생하였고, 이러한 추이는 2015년경까지 이어져 매년 10억 원 이상의 적자가 지속적으로 발생하였다. 또한 2013년부터는 매년 반환하여야 할 보증금이 새로 체결한 임대차계약에 따라 지급될 것보다 많아졌는데, 그 원인이 주택공급과잉으로 인한 것이어서 단기간에 해소될 수 있는 상황도 아니었다. 다. 피고인 스스로도 수사기관에서 '다른 원룸과 경쟁하기 위해 새로 들어오는 세입자들에게는 보증금과 월세를 낮춰 받다보니, 2013년 말경에는 월세가 1억 원 정도 줄어들게 되었다', '들어오는 세입자보다 나가는 세입자가 많았고, 새로 들어온 세입자의 보증금으로 은행이자, 세금, 관리비, 직원들 급여 등을 지급하고 나면 세입자에게 반환해줄 보증금이 부족해졌다'고 진술하였다. 라. 피고인은 이러한 적자 운영의 위기를 타개하기 위한 방법으로 다른 원룸보다 보증금과 월세를 낮춰 받는 출혈경쟁을 선택함으로써 취약한 재무구조를 더욱 위태롭게 하였다. 또한 피고인은 새로운 임차인으로부터 받은 보증금으로 종전 임차인에 대한 보증금을 반환하는, 이른바 '돌려막기'를 계속 하여 왔는데, 시간이 경과할수록 '돌려막기'조차도 불가능한 상태에 이르게 되었다. 마. 피고인의 오피스텔 인근에 대단지 공동주택이 지어지고 원룸 공급도 늘어나 이미 시장이 포화상태였으므로 피고인이 오피스텔을 매각하고자 하여도 피고인이 원하는적정가액으로 매각될지 여부도 불명확한 상황이었다. 피고인도 검찰에서 '2012년경부터 지속적으로 오피스텔의 매각을 시도하였으나 액수가 너무 커서 잘 팔리지 않았다'고 인정한 바 있다. 바. 이에 더하여, 판시 2017고합256호 범죄사실과 같이 2014년경에 금융기관으로부터 대출을 받으면서 오피스텔의 담보가치를 높게 보이기 위해 그 임대차계약서를 변 조한 사정, 피고인이 판시 2017고합281호 범죄사실과 같이 2014. 11.경 이후 오피스텔을 제3자에게 매각하기 위해 '월세 임차인이 있다'는 취지의 거짓말을 한 사정 등을 종합하여 보면, 판시 각 임대차계약 체결 당시에 피고인이 소유·관리하는 오피스텔의 가치가 그 채무를 상회하여 유사시에는 위 오피스텔을 매각하여 임대차보증금을 충분히 반환할 수 있었다고 보기는 어렵다(피고인은 이 사건 건물 및 부지를 포함한 피고인의 재산으로는 피해자들에게 임대차보증금을 돌려주지 못하게 될 것이라는 점을 미필적으로라도 인식하였을 것으로 보인다). 2018고합12 1. 주장의 요지 이 사건 각 피해자들과 최초 임대차계약을 체결한 시점으로부터 4~5년이 경과한 시점에 임대차보증금을 반환하지 못하였다고 하여 각 임대차계약 체결 당시 편취범의가 있다고 볼 수 없다. 2. 판단 가. 관련 법리 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것으로서, 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시임을 요하지 아니하고, 상대방을 착오에 빠지게 하여 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하므로, 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는 그 거래로 인하여 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다 할 것이고, 그럼에도 불구하고 이를 고지하지 아니한 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다. 그리고 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수밖에 없고, 그 범의는 확정적인 고의가 아닌 미필적인 고의로도 족하다(대법원 2007. 12. 28. 선고 2007도9790 판결 참조). 나. 검토 이 사건에서 검사가 사기죄로 기소한 행위는 피해자별 최종 재계약 또는 계약갱신 시점에 피고인이 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 임대차계약이 종료하면 임대차보증금을 반환할 것처럼 피해자들을 속여 임대차계약 종료에 따라 피해자들에게 반환하여야 할 임대차보증금을 반환하지 아니한 행위이다. 따라서 피고인이 피해자별로 마지막으로 체결한 임대차계약 또는 계약갱신 시점에 피고인에게 편취의 범의가 있었는지 여부를 판단하여야 한다. 위 법리에 비추어 이 법원에서 적법하게 채택하여 조사한 증거들을 통하여 알 수 있는 다음의 사정, 즉 앞서 본 바와 같이 피고인은 피해자들과 임대차계약의 재계약 또는 계약의 갱신 시점에 이 사건 건물 및 부지를 포함한 피고인의 재산으로는 피해자들에게 임대차보증금을 돌려주지 못하게 될 것이라는 점을 미필적으로라도 인식하였을 것으로 보이는 점, 피해자들이 피고인의 위와 같은 재무상황을 알고 있었다면 각 임대차목적물에 관하여 재계약을 체결하거나 계약을 갱신하지는 않았을 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려하면, 피고인에게는 신의성실의 원칙상 사전에 임대차계약의 상대방에게 재정의 악화로 인하여 재계약 또는 묵시적 갱신에 의한 임대차계약 종료시에 보증금의 반환이 어려울 수 있다는 사실을 고지할 법률상의 의무가 인정된다고 볼 것이다. 그럼에도 피고인은 피해자들에게 그러한 사정을 고지하지 않는 방법으로 결국 피해자들을 기망하였다고 할 것이므로, 피고인의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 양형의 이유 1. 법률상 처단형의 범위 징역 3년 ~ 45년 2. 양형기준에 의한 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기 > 일반사기 > 제3유형(5억 원 이상, 50억 원 미만) [특별양형인자] 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우, 범행수법이 매우 불량한 경우(가중요소) [권고형의 범위] 징역 4년 ~ 10년 6월(특별가중영역) 3. 선고형의 결정 : 징역 6년 아래와 같은 정상들과 피고인의 나이, 성행, 환경, 가족관계, 범행의 동기, 수단 및 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 모든 양형 요소를 종합적으로 고려하여 주문과 같이 형을 정한다. 유리한 정상 : 피해의 일부가 변제되어 일부 피해자(피해자 Q협동조합, BE, B, AS, BI)가 피고인에 대한 처벌을 원치 아니하고 있다. 임대차목적물에 대한 경매절차가 진행되고 있어 추가로 일부 피해가 회복될 것으로 보인다. 피고인이 이 사건 범행 이전에 징역형 이상의 형사처벌을 받은 전력이 없다. 불리한 정상 : 피고인은 자신의 재정능력으로는 감당하지 못하는 규모의 오피스텔을 소유 또는 관리해 오다가 부동산 시장의 변화로 어려움을 겪게 되자 문서를 위조하는 등의 방법으로 금융기관을 속여 대출을 받거나 매각하기로 하였고, 변제능력이 충분한 것으로 기망하여 임차인들과 임대차 계약을 새로이 체결하거나 재계약, 계약갱신을 하기도 하면서 자신의 위기를 모면하려고 하였다. 이로 인하여 피고인은 상당기간 동안 근근이 사업을 유지해 올 수 있었던 반면, 다수의 선량한 피해자들이 발생하는 결과에 이르렀다. 이 사건 범행의 피해자들은 대부분 임차인으로, 그들 재산 중 상당부분을 차지할 수도 있는 임대보증금을 제대로 반환받지 못함으로 인하여 커다란 경제적 어려움을 겪게 되었다. 총 편취액이 22억 원 이상이고 그중 약 14억 원의 편취액에 해당하는 다수의 피해자들에 대하여는 여전히 피해가 회복되지 않아 피해회복을 위한 피고인의 추가적인 노력이 필요하다. 무죄 부분 1. 공소사실의 요지 피고인은 2014. 12. 12.경 D 오피스텔 1층 사무실에서 피해자 B에게 위 오피스텔 BJ호를 기존 보증금을 승계받는 조건으로 6,300만 원에 매도하기로 하면서 '보증금 500만 원에 월세 40만 원의 계약을 할 수 있는 임차인을 바로 구해줄 수 있다. 그와 같은 임차인을 구할 때까지 어떻게든 월세 40만 원을 맞춰 주겠다'(이하 '월세보장약정'이라 한다)는 취지로 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인이 관리하던 오피스텔들은 2013년경부터는 인근 주택의 공급과잉으로 인해 보증금 500만 원에 월세 40만 원으로 바로 임대를 할 수 있을지 여부가 불투명하였고, 당시 피고인은 채무과다 상태에 있었기 때문에, 피고인이 피해자에게 보증금 500만 원에 월세 40만 원의 계약을 할 수 있는 임차인을 바로 구해주거나 피해자에게 매월 40만 원을 계속해서 지급해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 현금 100만 원을 교부받고, 2014. 12. 16. 3천만 원, 2014. 12. 17. 2,700만 원 합계 5,800만 원을 L 명의 L은행계좌로 송금받았다. 2. 관련 법리 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 경위와 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수밖에 없고, 한편 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가지게 하는 증명력을 가진 증거에 의하여야 하므로, 그와 같은 증거가 없다면 설령 피고인에게 유죄의 의심이 간다고 하더라도 피고인의 이익으로 판단할 수밖에 없으며, 이는 사기죄의 주관적 요소인 범의를 인정함에 있어서도 마찬가지이다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2010도6659 판결 등 참조). 3. 판단 위 매매계약의 체결 당시 피고인은 오피스텔 사업에서 공급과잉 등으로 적자를 보고 있었고, 위 오피스텔의 건축 및 매입에 든 비용에 대한 차용금 및 임차인들에게 반환하여야 할 임대차보증금으로 거액의 채무를 부담하고 있었던 사실은 인정된다. 그러나 한편, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 아래의 사정에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인이 피해자에게 D 오피스텔 BJ호를 매도할 당시 월세보장약정을 이행할 의사나 능력이 없었음에도 피해자를 기망하여 피해자로부터 매매대금 명목으로 5,800만 원을 편취하였다는 점이 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 입증되었다고 볼 수 없다. 가. 피해자는 경찰조사 단계에서 D 오피스텔 BJ호의 매입경위에 관하여 '당시에는 위 BJ호에 임차인이 거주하고 있지 않았지만 매매를 위해서 보증금 500만 원에 월세 40만 원짜리라고 이야기를 하고 매매계약을 한 후 2016. 2.까지 매월 40만 원을 보내주겠다고 하였다'고 진술하였다. 피고인은 실제 위 약정에 따라 2016. 2.까지 피해자에게 매월 40만 원을 지급하였다. 나. 피고인이 2016. 2.경 피해자에게 전화를 하여 'BK이 임차보증금 4,300만 원에 BJ호를 전세로 임차하려고 한다'는 이야기를 하자 피해자는 '나는 월세를 받아야 하고, 전세 임차인은 받지 않겠다'는 취지로 답을 하였다. 이에 피고인이 위 전세금을 자신이 사용하는 대신 BK과의 임대차계약 기간 동안 월 40만 원을 지급해 주겠다고 제안하였고 피해자도 이에 동의한 다음(이하 '새로운 약정'이라 한다) BK으로부터 받은 임차보증금을 피고인에게 지급하였다. 다. 피해자는 이 법정에서 피고인이 위 BJ호 매수 당시 공실이 되지 않도록 해주겠다는 취지로 약속하였다고 진술하였다. 그러나 매매계약 체결 당시 이러한 언급이 있었다고 하더라도 그것만으로 당사자 사이에 기한을 정함이 없이 계속하여 월세를 보장하여 주는 계약이 체결된 것으로 해석하기는 어렵다. 뿐만 아니라 피해자가 입은 손해는 이 사건 매매계약 이후에 피고인이 새로운 약정을 불이행함으로 인하여 발생한 것이라고 볼 여지도 있다. 4. 결론 그렇다면, 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하되, 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄판결 공시의 취지를 선고하지 아니한다.