대구지방법원-2019고단6402

범 죄 사 실 [범죄전력] 피고인 A은 2010. 11. 25. 서울중앙지방법원에서 사기죄 등으로 징역 3년 6월 및 벌금 17억 원을 선고받고 2013. 8. 31. 경북북부제1교도소에서 그 형의 집행을 종료하였다. [범죄사실] 2019고단6402 피고인 A은 부동산매매업 등을 목적으로 설립된 주식회사 D, 농업경영 등을 목적으로 하는 농업회사법인 주식회사 E의 회장으로서 위 법인들을 실질적으로 총괄 경영하는 사람이고, 피고인 C은 2014. 11. 19.경부터 2018. 6. 11.경까지 주식회사 D의 대표이사, 피고인 B은 2015. 6. 25.경부터 2017. 6. 20.경까지 농업회사법인 주식회사 E의 대표이사로 근무한 사람으로서, 피고인들은 부동산 전매차익만으로 운영되는 위 법인들을 설립하여 운영하면서, 피고인 A은 제주도 일대의 토지를 물색하여 판매할 토지를 공급하고, 위 법인들의 영업직원들을 상대로 토지판매시 홍보할 내용에 대해 교육하고, 위 법인들의 자금집행을 지시하는 등 위 법인들의 업무를 총괄하였고, 피고인 C은 A의 지시에 따라 주식회사 D 소속 영업직원들을 관리, 교육하고, 토지판매현황 등 영업상황을 관리하였으며, 피고인 B은 농업회사법인 주식회사 E의 영업전반을 관리하였다. 1. 피고인들의 공동범행 피고인들은 2015.경 제주도 소재 과수원 등 농지를 농업회사법인 주식회사 E 명의로 취득하여, 토지 구입가격에 피고인들 및 영업직원들의 수당, 사무실 운영비 등으로 사용할 비용을 더하여 판매할 토지가격을 결정하고, 대상 토지를 분할등기를 해준다거나 주택개발부지로서 도로개설, 도시개발 등 계획이 확정되어 단기간 내에 토지가격이 상승할 것처럼 홍보하여 토지를 판매하여 전매차익을 취득하기로 모의하였다. 피고인들은 2015. 11.경 농업회사법인 주식회사 E 명의로 제주도 서귀포시 F, G 등 13필지 총 15,057평을 1평당 30만 원(매매대금 4,517,100,000원)에 매입하기로 한 다음, 그 무렵 영업직원들에게 마치 개발가능성이 큰 것처럼 위 토지를 평당 약 120~130만 원에 판매하도록 지시하고, 서귀포시 H 전원주택 개발부지 분양 분할도를 이용하여 ‘H 토지는 전원주택개발부지다, 상하수도 등 기반시설이 완비되어 있고, 현재 분할도 상 예정도로 대로 공사 중이며, 건축허가도 냈으니, 집만 지으면 대지로 변하는 땅이라서 분할등기가 가능하다, H 토지에서 I 방향으로 새로운 도로가 개설되도록 도시개발계획이 되어 있으니, 무조건 평당 500만 원 이상 나가는 땅이다’라는 취지로 교육을 하였다. 그러나 사실은 위 H 토지에 대한 도로개설계획은 없었으며, 당시 위 H 토지는 자연녹지지역으로 지정된 과수원이므로 위 분할도와 같은 도로예정선 등을 구획한 택지형의 분할은 원칙적으로 제한되고, 위 H 토지 중 분양 토지 일대에 건축허가를 받은 사실이 없고, 상하수도 및 위 분할도 상 예정도로 등 기반시설이 완비되어 있지 않은 상태였으므로, 토지매수자들에게 정상적으로 분할등기를 해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 2015. 11.경 대구 중구 J 4층에 있는 주식회사 D 사무실에서, 영업직원을 통해 피해자 K에게 “이 땅은 전원주택 부지이다, 분할등기를 해주고 전원주택 건축이 가능하도록 해준다, I에서 H 토지까지 이어지는 도로가 개설될 예정이니 땅값이 많이 오른다”라는 취지로 거짓말하고, 2015. 11. 30.경 제주도 서귀포시 G 중 595㎡를 피해자에게 매도하기로 하고 같은 날 계약금 명목으로 30,000,000원을 교부받고, 2015. 12. 14.경 50,262,000원, 2015. 12. 15.경 160,524,000원, 2016. 1. 11.경 19,984,000원을 농업회사법인 주식회사 E 명의의 L은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금받는 등 매매대금 명목으로 261,170,000원을 교부받아 편취한 것을 비롯하여, 그때부터 2016. 1. 15.경까지 별지 1 범죄일람표 기재와 같이 피해자 4명으로부터 매매대금 명목으로 합계 759,764,600원을 송금 받아 편취하였다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자들로부터 재물을 편취하였다. 2. 피고인 A, C의 공동범행 피고인들은 2015. 4.경 주식회사 D 명의로 제주도 제주시 M 약 5,058평을 1평당 약 9만 원(매매대금 450,000,000원)에 매입하기로 한 다음, 그 무렵 영업직원들에게 마치 개발가능성이 큰 것처럼 위 토지를 평당 약 65만 원에 판매하도록 지시하고, ‘이 땅은 공장설립제한지역으로 지정되어 부근에 있는 양돈공장, 스티로폼공장의 이전이 확정되었고, 이 땅 바로 앞으로 왕복 4차선 도로개설 계획이 있으며, N고등학교 건너편 넓은 대지에 제주시교육청을 비롯한 명문 중고등학교들이 이전할 계획이 있어 제주의 8학군이 된다’라는 취지로 교육을 하였다. 그러나 사실은 당시 위 M 토지 부근에 있는 공장들의 이전이 확정된 사실이 없고, 왕복 4차선 도로개설계획도 없었으며, 제주시교육청과 중고등학교 등 교육시설의 이전계획도 없었다. 피고인들은 2015. 5.경 대구 중구 J 4층에 있는 주식회사 D 사무실에서, 영업직원을 통해 피해자 O에게 “이 땅 바로 앞에 왕복 4차선도로 개설계획이 되어 있고, 공장 설립제한지역으로 매수하려는 땅 바로 앞에 있는 스티로폼 공장의 이전이 확정되었으며 양돈공장도 곧 이전할 예정이다, N고등학교 건너편 넓은 대지에 제주시교육청을 비롯하여 AK고 등 8개 중고등학교가 이전할 계획에 이어 이 일대가 제주의 8학군이 되니, 땅을 사놓으면 3년 후에 평당 200만 원에 팔면 된다”라는 취지로 거짓말하고, 2015. 6. 19.경 제주도 제주시 M 중 991.74㎡를 피해자에게 매도하기로 하고 같은 날 계약금 명목으로 20,000,000원을 교부받고, 2015. 6. 24.경 171,100,000원을 주식회사 D 명의의 L은행 계좌(계좌번호 2 생략)로 송금받는 등 매매대금 명목으로 191,100,000원을 교부받아 편취하였다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자로부터 재물을 편취하였다. 2020고단1022- 피고인 A, B 피고인 A은 부동산매매업 등을 목적으로 설립된 주식회사 D, 농업경영 등을 목적으로 하는 농업회사법인 주식회사 E의 회장으로서 위 법인들을 실질적으로 총괄 경영하는 사람이고, 피고인 B은 2015. 6. 25.경부터 2017. 6. 20.경까지 농업회사법인 주식회사 E의 대표이사로 근무한 사람으로서, 피고인들은 부동산 전매차익만으로 운영되는 위 법인들을 설립하여 운영하면서, 피고인 A은 제주도 일대의 토지를 물색하여 판매할 토지를 공급하고, 위 법인들의 영업직원들을 상대로 토지판매시 홍보할 내용에 대해 교육하고, 위 법인들의 자금집행을 지시하는 등 위 법인들의 업무를 총괄하였고, 피고인 B은 농업회사법인 주식회사 E의 영업전반을 관리하였다. 피고인들은 2015.경 제주도 소재 과수원 등 농지를 농업회사법인 주식회사 E 명의로 취득하여, 토지 구입가격에 피고인들 및 영업직원들의 수당, 사무실 운영비 등으로 사용할 비용을 더하여 판매할 토지가격을 결정하고, 대상 토지를 분할등기를 해준다거나 주택개발부지로서 도로개설·도시개발 등 계획이 확정되어 단기간 내에 토지가격이 상승할 것처럼 홍보하여 토지를 판매하여 전매차익을 취득하기로 모의하였다. 피고인들은 2015. 11.경 농업회사법인 주식회사 E 명의로 제주도 서귀포시 F, G 등 13필지 총 15,057평을 1평당 30만 원(매매대금 4,517,100,000원)에 매입하기로 한 다음, 그 무렵 영업직원들에게 마치 개발가능성이 큰 것처럼 위 토지를 평당 약 120~130만 원에 판매하도록 지시하고, 서귀포시 H 전원주택 개발부지 분양 분할도를 이용하여 ‘H 토지는 전원주택개발부지다, 상하수도등 기반시설이 완비되어 있고, 현재 분할도 상 예정도로 대로 공사 중이며, 건축허가도 냈으니, 집만 지으면 대지로 변하는 땅이라서 분할등기가 가능하다, H 토지에서 I 방향으로 새로운 도로가 개설되도록 도시개발계획이 되어 있으니, 무조건 평당 500만 원 이상 나가는 땅이다’라는 취지로 교육을 하였다. 그러나 사실은 위 H 토지에 대한 도로개설계획은 없었으며, 당시 위 H 토지는 자연녹지지역으로 지정된 과수원이므로 위 분할도와 같은 도로예정선 등을 구획한 택지형의 분할은 원칙적으로 제한되고, 위 H 토지 중 분양 토지 일대에 건축허가를 받은 사실이 없고, 상하수도 및 위 분할도 상 예정도로 등 기반시설이 완비되어 있지 않은 상태였으므로, 토지매수자들에게 정상적으로 분할등기를 해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 2015. 11.경 대구 중구 J 4층에 있는 주식회사 D 사무실에서, 영업직원을 통해 피해자 P에게 “이 땅은 전원주택 부지이다, 분할등기를 해주고 전원주택 건축이 가능하도록 해준다, I에서 H 토지까지 이어지는 도로가 개설될 예정이니 땅값이 많이 오른다.”라는 취지로 거짓말하고, 2015. 11. 18.경 제주도 서귀포시 F 중 661㎡, Q 중 70㎡를 피해자에게 매도하기로 하고 같은 날 계약금 명목으로 21,000,000원을 교부받고, 2015. 12. 1.경 233,072,000원, 2016. 1. 11.경 7,056,000원, 2016. 1. 29.경 7,000,000원을 농협회사 법인 주식회사 E 명의 L은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금받은 것을 비롯하여 별지 2 범죄일람표 기재와 같이 피해자 3명으로부터 매매 대금 명목으로 합계 759,402,000원을 교부 받았다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자들로부터 재물을 편취하였다. 2020고단5481- 피고인들 피고인 A은 부동산 매매업 등을 목적으로 설립된 주식회사 D, 농업경영 등을 목적으로 설립된 농업회사법인 주식회사 E의 회장으로서 그 회사들을 실질적으로 총괄 경영하는 사람이고, 피고인 C은 2014. 11. 19.경부터 2018. 6. 11.경까지 주식회사 D의 대표이사로, 피고인 B은 2015. 6. 25.경부터 2017. 6. 20.경까지 농업회사법인 주식회사 E의 대표이사로 각 근무한 사람으로서, 피고인들은 부동산 전매차익만으로 운영되는 위 법인들을 설립한 후, 피고인 A은 제주도 일대의 토지를 물색하여 판매할 토지를 공급하고, 위 법인들의 영업직원들을 상대로 토지 판매시 홍보할 내용에 대해 교육하고, 위 법인들의 자금집행을 지시하는 등 위 법인들의 업무를 총괄하였고, 피고인 C은 주식회사 D 소속 영업직원들을 관리, 교육하고, 토지판매현황 등 영업상황을 관리하였으며, 피고인 B은 농업회사법인 주식회사 E의 영업전반을 관리하였다. 피고인들은 2015.경 제주도 소재 과수원 등 농지를 농업회사법인 주식회사 E 명의로 취득하여, 토지 구입가격에 피고인들 및 영업직원들의 수당, 사무실 운영비 등으로 사용할 비용을 더하여 판매할 토지가격을 결정하고, 대상 토지를 분할등기를 해준다거나 주택개발부지로서 도로개설·도시개발 등 계획이 확정되어 단기간 내에 토지가격이 상승할 것처럼 홍보하여 토지를 판매함으로써 전매차익을 취득하기로 모의하였다. 피고인들은 2015. 11.경 농업회사법인 주식회사 E 명의로 제주 서귀포시 F, G, R, S 등 13필지 총 15,057평을 1평당 30만 원(매매대금 4,517,100,000원)에 매입하기로 하고 2015. 12. 17.경부터 순차적으로 농업회사법인 주식회사 E 명의로 소유권이전등기를 경료하면서, 그 무렵 영업직원들에게 마치 개발가능성이 큰 것처럼 설명하며 위 토지를 평당 약 120~130만 원에 판매하도록 지시하고, 서귀포시 H 전원주택 개발부지 분양 분할도를 이용하여 ‘H토지는 전원주택개발 부지다, 상하수도 등 기반시설이 완비되어 있고, 현재 분할도상 예정대로 도로 공사 중이며, 건축허가도 냈으니 집만 지으면 대지로 변하는 땅이라서 분할등기가 가능하다, H 토지에서 I 방향으로 새로운 도로가 개설되도록 도시개발계획이 되어 있으니, 무조건 평당 500만 원 이상 나가는 땅이다’라는 취지로 교육을 하였다. 그러나 사실은 위 H 토지에 대한 도로개설 계획은 없었고, 당시 위 H 토지는 자연녹지지역으로 지정된 과수원이므로 위 분할도와 같은 도로예정선 등을 구획한 택지형의 분할은 원칙적으로 제한되며, 위 H 토지 중 분양 토지 일대에 건축허가를 받은 사실이 없고, 상하수도 및 위 분할도상 예정도로 등 기반시설이 완비되어 있지 않은 상태였으므로, 토지매수자들에게 정상적으로 분할등기를 해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 2015. 12. 초경 위 H 소재 노상 등지에서, 영업직원을 통하거나 피고인 A은 직접 피해자 T에게 “서귀포시 H 땅이 분할이 가능하고 투자가치가 높다. 그 땅 소재지와 5~8분 거리에 메디컬센터가 건립되고 차후 연예인타운이 들어설 것이어서 투자가치가 높다. 제주2공항이 들어설 것이고 시너지 효과로 빠른 시일에 투자 효과가 있을 것이다. H 땅은 분할도와 같이 곧 분할할 것이고 개인의 권리행사에 아무런 문제가 없다. 책임지고 분할하여 준다.”라고 거짓말을 하여, 제주 서귀포시 R 소재 과수원 중 111평(366.94㎡)을 T에게 평당 130만 원에 매도하기로 하고 매매대금 명목으로 2015. 12. 6. 1,500만 원, 2015. 12. 18. 1억 1,500만 원을 각 농업회사법인 주식회사 E 명의 계좌로 송금받고, 피고인 B, C은 2015. 12. 23.경 T와 매매계약을 체결한 것을 비롯하여, 그때부터 2016. 6. 5.경까지 별지 3 범죄일람표 기재와 같이 피해자 2명에게 위 R 소재 과수원을 매도하고 매매대금 명목으로 도합 237,016,000원을 송금받았다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자들로부터 재물을 편취하였다. 증거의 요지 2019고단6402 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 피고인 A에 대한 일부 검찰피의자신문조서 1. 증인 K, U, V, W, X, Y, Z, AA, AB의 각 법정진술 1. K, AB, O, Z에 대한 검찰진술조서 1. K, V에 대한 경찰진술조서 1. V, W, X, O의 고소장 1. 각 부동산매매계약서, 각 등기사항전부증명서, 법인등기부등본, 사전 분할도, 토지이용계획 확인서, 제주시 부동산 투기 방지를 위한 토지분할 업무처리 지침, 서귀포시 개발행위 불허가 알람 공문, 토지분할도, H 전원주택 개발부지 1차 분양 분할도, 각 녹취서, 제주특별자치도 도시계획 조례, 개발행위 불허가 알람, 제주특별자치도 행정심판위원회 재결서, 개별공시지가 확인서, 입출금 거래내역, 수사협조 요청에 따른 회신, 각 법인계좌내역, 토지이용계획 확인서, 부동산 매매계약 리스트, 부동산 매매계약서 77부, 거래내역, H 분할도, 서귀포시 H 전원주택 개발부지 분양 분할도, H 분할도(분양완료후), 토지이용계획도, 송금증 1. 각 수사보고 2020고단1022 1. 피고인 A, B의 각 일부 법정진술 1. AC에 대한 검찰진술조서 1. Z, AB에 대한 경찰피의자신문조서 1. P, AC에 대한 경찰진술조서 1. AD의 고소장 1. 부동산 매매계약서, 거래내역조회, 이체내역 메모장, 토지대금 영수확인증, 사업자등록증, 등기사항전부증명서, 서귀포 AE 주말농원 회원계약서, 지분이전등기 영수증, 1차 분양 분할도, 최종 지분내역, 언론보도자료, 계약서, 계좌거래내역, 녹취록 1. 각 수사보고 2020고단5481 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. T에 대한 경찰진술조서 1. AF, T의 고소장 1. 각 등기사항전부증명서, H 분할도, 각 부동산매매계약서, 이체처리결과 건별 상세조회, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법, 제주특별자치도 도시계획 조례, 개발행위 불허가 알림, 행정심판 재결서, H 전원주택 개발부지 분양분할도, 토지이용계획 확인서, 거래상세조회, 수사협조의뢰에 따른 답변회신, 판결문 1. 각 수사보고 [범죄전력] 1. 판시 전과 : 범죄경력조회, 수사보고(처분미상전과확인결과보고), 각 판결문 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항, 제30조 1. 누범가중(피고인 A) 형법 제35조 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예(피고인 C) 형법 제62조 제1항 1. 보호관찰 및 사회봉사명령(피고인 C) 형법 제62조의2 피고인들 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 피고인들의 주장 요지 가. 제주도 서귀포시 H 토지에 대하여 제주도 서귀포시 F, G 등 13필지 총 15,057평 토지(이하 ‘이 사건 H 토지’라 한다)는 매매계약 당시에는 분할이 가능하였는데, 그 이후 관련 조례의 변경으로 인하여 분할이 불가능하게 된 것이어서 처음부터 분할이 불가능한 토지를 속여서 매도한 것이 아니다. 설령 매매계약 당시 분할이 불가능하였다고 하더라도 피고인들은 종전에 이 사건 주변에 이미 도로를 개설하고 토지를 분할하여 주택을 신축한 적이 있어서 당연히 이 사건 H 토지도 분할이 가능한 것으로 믿었으므로 피해자들을 상대로 기망한다는 사실을 인식하지 못하여 기망의 고의가 없다. 피고인 B, C은 피고인 A의 지시에 따라 업무를 수행하였고, 명의상 대표에 불과하여 이 사건 H 토지에 관한 사항에 대해 알지 못하며, 피고인 A의 설명을 듣고 분할이 가능한 것으로 믿었을 뿐이므로 기망의 고의가 없다. 나. 제주시 M 토지에 대하여(2019고단6402사건의 공소사실 제2항) 피고인 A, C은 제주시 M 약 5,058평 토지(이하 ‘이 사건 M 토지’라 한다)에 관하여 공소사실 기재와 같이 말하여 기망한 사실 없다. 즉 피고인들은 이미 위 토지 인근에 도로 공사 표지가 있었으므로 도로 개설 가능성이 있다는 정도로 설명하였을 뿐 왕복 4차로 도로 개설이 된다고 말한 사실이 없다. 또한 토지이용계획 확인원에 공장설립제한지역으로 기재되어 있고, 인근에 있던 스티로폼 공장이나 양돈농장이 당시에 영업을 하지 않은 상태여서 실제 운영되지 않는다고 말하였을 뿐 위 공장들의 이전이 확정되었다고 말한 사실은 없으며, 이미 제주시 개발계획도에 이 주변이 신시가지 개발구역으로 지정되어 있고, N고등학교가 이전되어 있었기 때문에 교육적으로 개발이 많이 될 것이다라는 정도로 이야기 하였을 뿐, 학교 이전 계획 등에 대하여 구체적으로 언급한 사실은 없다. 피고인 C은 피고인 A의 설명을 듣고 그 말을 믿었을 뿐이므로 기망행위 내지 기망의 고의가 없다. 2. 판단 가. 이 사건 H 토지에 대하여 이 법원이 채택하여 조사한 판시 각 증거들을 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 피고인들이 이 사건 H 토지에 대하여 공소사실 기재와 같이 피해자들을 기망하여 매매대금 명목으로 돈을 편취한 사실을 인정할 수 있다. 따라서 피고인들 및 변호인의 위 주장은 받아들이지 않는다. 1) 피고인들은 이 사건 H 토지를 피해자들에게 매도하면서 공소사실 기재 서귀포시 H 전원주택 개발부지 분양 분할도(이하 ‘가분할도’라 한다)의 내용대로 실제 분할이 가능한지 여부에 대하여 관할 행정관청에 문의하여 확인받은 사실이 없다. 또한, 서귀포시에서 위 토지를 최우선적으로 개발할 예정이라는 계획을 발표한 사실이 없고, 피고인들이 관할관청에 그러한 개발계획에 대해 따로 확인해 본 사실도 없다. 그럼에도 피고인들은 피해자들에게 직접 또는 직원 교육을 통해 이 사건 H 토지에 대하여 공소사실 기재와 같이 ‘이 사건 H 토지가 전원주택개발 부지다, 상하수도 등 기반 시설이 완비되어 있고, 현재 분할도상 예정대로 도로 공사 중이며, 건축허가도 냈으니 집만 지으면 대지로 변하는 땅이라서 분할등기가 가능하다, H 토지에서 I 방향으로 새로운 도로가 개설되도록 도시개발계획이 되어 있다’는 등으로 분할가능 여부, 전원주택 건축 가능 여부, 이 사건 H 토지 및 그 인근 토지의 도시개발계획 수립 여부 및 기반 시설 구비 여부 등 위 토지의 가치와 관련한 중요 사항에 대해 거짓말을 하였다. 2) 이와 관련하여 피고인 A은 검찰에서, ‘이 사건 H 토지를 평당 30만 원에 사서 한 달 사이에 4배가 넘는 가격으로 판매를 하였으나, 특별한 호재는 없었다. 신서귀포 개발지구로 개발된다고 설명하였지만 아직 신서귀포 개발지구로 선정되지 않았다, 고객이나 직원들에게 I과 도로개설 예정이라고 설명하였지만 실제로 그런 계획은 없었다.’는 취지로 진술하기도 하였다. 3) 피고인들의 기획부동산 사업은 토지 전매 차익이 유일한 수입원이므로 이러한 사업이 운영되기 위하여는 매수금액보다 훨씬 높은 가격에 토지매매가 이루어져야 하는 구조이고, 토지에 대한 가치는 단기간 내에 변하는 것이 아니어서 통상적인 방법으로는 판매가 어려우므로, 피고인들이나 다른 영업사원들은 이 사건 H 토지의 개발가능성에 대해 위와 같이 허위 또는 과장된 설명을 하였을 것으로 판단된다. 실제로 피고인 A은 2016. 1.경 직원 교육을 할 당시 직원들에게 ‘이 사건 H 토지에서 I 방향으로 새로운 도로가 개설되도록 도시개발계획이 되어 있다, (피고인 A이) 추진위원으로 참여 하였고, 그때 AG 등과 긴밀한 관계로 인해 제주도 3개 단지 20개 도면을 사전에 이미 인지하고 토지분양을 시작한 것’이라는 취지로 설명하였다. 또한 피고인 A이 2016. 2. 1. 대구 중구 J, 4층 사무실에서 전체 조회시간에 직원들을 교육한 내용을 녹음한 녹취록에 의하면 피고인 A은 직원들에게 ‘H 땅은 상, 하수도, 인터넷 등 모든 기반시설이 완비되어 있고, 집을 지으면 즉시 대지로 변하는 땅’이라고 설명한 사실이 확인되나, 실제로 이 사건 H 토지는 하수도가 완비되지 않았고, 전원주택 부지로 건축허가를 바로 받을 수 있는 상태에 있지도 않았다. 4) 한편, 피고인들은 이 사건 H 토지를 피해자들에게 매도하였을 당시에는 가분할도와 같은 형태로 분할이 가능하였는데 2016. 3.경 제주특별자치도 도시계획 조례가 변경되어 불가능하게 된 것일 뿐이라고 주장한다. 그러나 이 사건 H 토지의 분할과 관련된 법령 및 도조례 규정이 2016. 3.경 변경된 사실은 없다. 또한, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 및 같은 법 시행령 제51조 제1항의 규정에 따르면 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가, 인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할은 개발행위허가를 득하여야 한다고 규정하고 있으므로, 이 사건 H 토지를 이 사건 가분할도와 같은 형태로 분할하는 것이 가능한지 여부는 그와 같은 형태의 토지 분할에 대해 개발행위허가를 받을 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 한다. 그런데 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법은 2006. 2. 21. 제정 당시부터 토지분할제한에 관한 특례규정(제307조)으로, ‘관리보전지역에서는 지적법 제19조의 규정에도 불구하고 도로예정선 등을 구획하여 행하는 택지형의 토지분할행위는 할 수 없다. 다만 도조례로 정하는 토지분할행위는 그러하지 아니하다.’고 규정하여 도로예정선을 구획한 택지형의 토지분할행위를 제한하고 있고, 피고인들이 이 사건 H 토지를 피해자들에게 매도할 당시 그러한 도로예정선 등을 구획하여 행하는 택지형의 토지분할행위를 예외적으로 허용하는 도조례 규정은 존재하지 않았으며, 2015. 11. 18.에 시행된 제주특별자치도 도시계획 조례 제21조 제5호 바목 및 별표1의 2 라목은 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역에서 400제곱미터 이상의 토지의 분할은 허용하면서도, ‘다만, 도로예정선 등을 구획한 택지형의 분할은 제외한다.’고 규정하고 있을 뿐이다. 따라서 이 사건 H 토지에 대하여 가분할도와 같은 방식의 도로예정선을 구획한 택지형의 분할이 2016. 3.경 조례 개정으로 인해 비로소 금지되었다고 보기는 어렵다. 5) 피고인들은 또한, 이 사건 H 토지 인근인 AL, AM, AN, AO, AP 각 토지에 건축인허가가 승인되어 이 사건 H 토지에 대하여도 토지분할 허가를 받을 수 있을 것으로 알았다고 주장한다. 그러나 위 일부 토지에 대한 건축인허가가 있었다고 하여 이 사건 H 토지에 대하여도 가분할도와 같은 형태의 분할이 가능한 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 그 분할 형태를 보더라도 위 토지들은 도로예정선을 구획한 택지형의 토지분할에 해당하지 아니한다. 따라서 위와 같은 사정만으로 피고인들의 기망의 고의를 부정하기는 어렵다. 6) 피고인들은 이 사건 H 토지에 대해 가분할도와 같은 방식으로 분할하는 것이 불가능하다는 것을 알았다면 처음부터 지분을 매도하는 방식으로 팔았을 것이라는 취지로도 주장한다. 그러나 피고인들은 2016. 2. 5.경 ‘3필지 이상 쪼개기식 토지 분할제한’이라는 제목으로 제주시에서 농지의 경우 2,000㎡ 미만으로 분할을 제한하는 토지분할 지침을 2016. 2. 5.부터 시행한다는 언론보도가 나온 이후에도 종전과 같은 방식으로 이 사건 H 토지를 판매하였고, 분할 가능 여부를 묻는 직원들에게는 ‘조례가 있어도 법원에 소송을 제기하면 무조건 승소해서 분할이 된다’는 내용으로 교육을 하면서 토지 판매를 독려하였으며, 계속하여 2016년 말까지 같은 방식으로 투자자들을 상대로 영업을 하고 이 사건 H 토지를 판매하였다. 이와 관련 토지 판매를 담당하였던 직원 Z, AB은 수사기관에서, ‘2016. 3.경 언론보도를 통해 토지 분할이 불가능하게 되었음을 알았지만 피고인 A이 행정소송이나 로비 등을 통해 분할이 가능하도록 하겠다며 계속하여 토지를 판매하도록 하였다’고 진술하였다. 이 사건의 피해자 AF도 수사기관에서, ‘2016. 5. 26.자로 이 사건 H 토지에 대한 매매계약을 체결할 당시 피고인 A, 직원 AH가 분할도와 같이 분할된다고 하였다’고 진술하였고, 실제로 당시 작성된 매매계약서에도 종전과 동일하게 ‘소유권이전 및 분할은 E에서 책임지고 이행한다, 분할 후 새로운 지분이 부여된다.’등 종전과 동일한 내용의 분할에 관한 특약사항이 기재되어 있다. 7) 나아가 피고인들은 AI가 이 사건 H 토지의 위탁판매를 맡기면서 분할등기를 해 주겠다고 하여 그 말을 믿었다는 취지로도 주장하지만, 토지분할이나 개발행위허가에 관한 아무런 권한도 없는 AI의 말만 믿고 이 사건 H 토지를 가분할도와 같은 형태로 분할하는 것이 허용된다고 판단하였다는 것은 그 자체로 설득력이 없는 주장이다. 또한, 피고인 A은 수사기관에서, ‘이 사건 H 토지의 지목이 과수원으로 규모도 15,000평에 달하여 농지를 단기간에 수십필지로 분할할 수 있는지 의문이었다’는 취지로 진술하기도 하였다. 따라서 그러한 사정만으로 피고인들의 기망의 고의를 부정하기는 어렵다. 8) 피고인 A은 이 사건 H 토지의 지목이 과수원인 관계로 종전에 설립하여 운영하고 있던 주식회사 D(이하 ‘D’라 한다) 명의로 취득할 수 없게 되자 농지 취득이 가능한 농업회사법인 E(이하 ‘E’이라 한다)을 설립하였고, 피고인 B을 대표이사로 취임하도록 하였다. 피고인 B은 E의 등기부상 대표이사 지위에 있으면서 대외적으로도 E의 대표이사인 것처럼 행동하고, 투자자들이 현장을 방문하면 이들에게 토지를 안내해주고 공사진행 상황을 설명해주었으며 현장 답사시에 동행하기도 하였다. 피고인 C은 피고인 A의 지시를 받아 D 소속 영업직원들을 관리, 교육하고, 토지판매현황 등 영업상황을 관리하였다. 또한 피고인 B, C은 각자 소속 회사에서 급여 및 수당 명목으로 다액의 돈을 지급받았다. 이와 관련하여 피고인 A은 수사기관에서 피고인 B, C이 단지 대표이사 명의만 빌려준 것이 아니고 실제 임원으로 활동하였으며 회사 영업 전반에 관여하였다는 취지로 진술하기도 하였다. 피고인 B, C이 명목상 대표이사에 불과하여 이 사건 H 토지의 분할가능여부 및 개발가능성 등 현황을 알지 못하였다는 주장은 받아들이기 어렵다. 나. 이 사건 M 토지에 관하여 이 법원이 채택하여 조사한 판시 각 증거들을 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 피고인 A, C이 이 부분 공소사실 기재와 같이 피해자를 기망하고 토지매매대금 명목의 돈을 편취한 사실이 인정된다. 따라서 위 피고인들 및 변호인의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다. 1) 피해자는 피고인 A, C이 제주국제자유도시 개발계획도 지도를 보여주면서 위 땅 바로 앞으로 왕복 4차선 도로개설이 계획되어 있고, 인근 양돈농장, AJ 공장도 이전이 확정되었으며, N 고등학교 등 8개 중고등학교 이전계획이 되어 있다고 하여 위 땅을 시세바도 몇 배 비싼 가격에 매수하게 되었다고 일관되게 진술하고 있다. 2) 피고인 A 스스로도 검찰에서, ‘왕복 4차선 도로개설계획에 대해 관할관청에 확인한 사실은 없고, 다만 인근에서 도로공사를 하는 토관과 깃발을 보고 이 사건 M 토지에도 도로개설이 될 것으로 판단하여 그와 같이 말한 것이다, 양돈농장, 스티로폼 공장이 이전될 것인지 여부를 관할관청이나 공장측에 직접 확인한 사실은 없고, 스티로폼 공장을 관통하여 도로가 나면 당연히 공장이 이전될 것이라고 생각하여 그렇게 말한 것이다.’라는 취지로 진술하였다. 3) 이 사건 M 토지는 지목이 임야로서, 생산관리지역에 해당하고, 개발예정지구로 지정된 바도 없다. 또한, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 의한 경관보전지구 3등급, 생태계 보전지구 4-2등급, 지하수자원보전 4등급으로 각 지정되어 있고, 상하수도, 인터넷 등 기반시설이 전혀 안되어 있어 건축허가를 얻을 수도 없는 상태에 있다. 4) 피고인들은 토지를 팔기 위해 다소 사실을 과장해서 말한 것에 불과하다고 하지만, 피해자로서는 그러한 사실을 알았더라면 시세보다 훨씬 비싼 가격에 이 사건 M 토지를 매수하지는 않았을 것으로 보인다. 양형의 이유 1. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [피고인 A] [유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제3유형] 5억 원 이상, 50억 원 미만 [특별양형인자] 가중요소: 동종 누범 [권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역, 징역 2년8월∼7년(동종경합 합산 결과 1단계 상승으로 형량범위 하한의 1/3 감경) [피고인 B, C] [유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제3유형] 5억 원 이상, 50억 원 미만 [특별양형인자] 없음 [권고영역 및 권고형의 범위] 기본영역, 징역 2년∼6년(동종경합 합산 결과 1단계 상승으로 형량범위 하한의 1/3 감경) 2. 선고형의 결정: 아래의 정상 및 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행의 동기 및 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 기록과 이 사건 변론에 나타난 여러 가지 양형의 조건을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다. 불리한 정상 : 이 사건 범행은 피고인들이 기획부동산 사업을 하면서 투자가치를 과장하고 분할가능 여부를 기망하여 농지를 매도하는 방법으로 불특정 다수의 피해자들로부터 상당한 돈을 편취한 것으로 범행 내용에 비추어 죄질이 불량하다. 피해규모가 크고 피해자가 다수이며, 피해회복이 되지 않았다. 피고인 A은 사기 범행으로 여러 차례 처벌받은 전력이 있고, 특히 판시 범죄전력 기재와 같이 이 사건과 같은 수법의 기획부동산을 통한 부동산 사기 범행으로 실형을 선고받아 그 집행을 마친 후 누범기간 중에 자중하지 아니하고 다시 이 사건 범행을 저질렀다. 피고인들 모두 편취의 범의를 부인하며 반성하지 않고 있다. 피해자들이 피고인 A에 대해 엄벌을 탄원하고 있다. 유리한 정상 : 피고인 A이 대부분의 범행을 주도하였고, 피고인 C, B은 상대적으로 가담정도가 가볍다. 피고인 A은 이 사건 M 토지 부분 피해자와 합의하였다. 피고인 B은 동종 전력이나 벌금형을 초과하는 전과는 없다. 피고인 C은 초범이고, 일부 피해자들(K, V, W, X)과 합의하여 피해자들이 피고인에 대한 처벌을 불원하고 있다.