춘천지방법원-2018고단777

범죄사실 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 소정의 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받아서는 아니 된다. 피고인은 2013. 7. 10.경 춘천시 B에서 'C공인중개사' 사무실을 운영하는 공인중개사로서 매도인 D종중과 매수인 (주)E 사이에 춘천시 F 외 4필지를 15억 7,000만 원에 매매하는 계약을 중개하고, 같은 해 12. 19.경 매도인으로부터 컨설팅 용역비 명목으로 법정한도(매매가의 0.9%인 14,130,000원)를 초과하는 7,000만 원(중개수수료 1,400만 원 및 컨설팅비용 5,600만 원)을 받았다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 G의 법정진술 1. 피고인에 대한 검찰피의자신문조서 중 G의 진술부분 1. G에 대한 경찰진술조서 1. D종중의 고소장 1. 수사보고(고소인의 자료 제출), 컨설팅용역계약서, 현금영수증, 의견서(순번 11, 첨부된 증인신문녹취서 포함) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호, 제32조 제3항, 벌금형 선택 1. 노역장유치 구 형법(2014. 5. 14. 법률 제12575호로 개정되기 전의 것) 제70조, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 피고인의 주장에 관한 판단 1. 주장 피고인은 D종중(이하 '이 사건 종중'이라 한다)으로부터 7,000만 원을 수령한 것은 맞지만, 중개수수료는 법정 한도 내에서 수령하였고, 나머지는 실제 행한 컨설팅에 대한 비용으로 받은 것이어서 공소사실을 인정하지 않는다고 주장한다. 2. 판단 가. 관련법리 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것) 제49조 제10호, 제33조 제3호는 중개업자가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 같은 법 제32조 제3항에 규정된 한도를 초과하여 수수료 또는 실비 등 금품을 받는 행위를 금지하고, 이에 위반된 행위를 처벌하고 있는바, 여기에서 말하는 중개업무란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고(같은 법 제2조 제1호), 한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다. 나. 인정사실 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하면 다음의 사실을 인정할 수 있다. 1) 피고인은 2013. 6. 25. 이 사건 종중(대표: H)과 사이에 춘천시 F 외 4필지(이하 '이 사건 토지'라 한다)에 대하여 이 사건 종중이 피고인에게 매매를 위한 용역을 의뢰하되, 아래와 같이 세부적인 약정을 하는 내용의 컨설팅용역계약을 체결하였다. 2) 주식회사 E(이하 'E'이라 한다)은 2012년경 춘천시 I에 있는 임야를 매수하여 택지개발을 하려고 하고 있었고, 피고인의 의뢰를 받은 J은 E의 실질사주이자 대표이사를 역임한 K을 찾아가 이 사건 토지의 매수를 권유하였다. 3) J은 K을 자주 찾아가 이 사건 토지를 보여주고, 이 사건 토지의 가분할도를 보여주며 이 사건 토지의 매수를 설득하였다. 4) K은 이 사건 토지의 대로변을 확보하기 위하여 L 소유인 M 토지를 매입할 수 있도록 해 달라고 J에게 요구하였고, J은 L를 설득하여 그 토지 일부를 E에 매도하도록 하였다. 5) 피고인은 2013. 7. 10.경 공인중개사로서 매도인 이 사건 종중과 매수인 E 사이의 이 사건 토지를 15억 7,000만 원에 매매하는 계약을 중개하였고, 이 사건 종중과 E은 같은 날 위와 같이 매매계약을 체결하였다. 6) L는 2013. 11. 10. 위 M 토지 중 일부를 E에 매도하고 같은 해 12. 16. 소유권이전등기를 마쳐주었다. 7) 피고인은 2013. 12. 19.경 이 사건 종중으로부터 7,000만 원을 지급받았다. 8) 한편 E은 실제 피고인이 작성한 설계도나 토지분할계획도면 등을 수령한 사실이나 피고인측에서 작성한 자료를 이용한 사실은 없다. 9) 피고인은 검찰에서 조사를 받으면서 피고인이 알고 있는 부동산컨설팅 업무는 통상 매수자를 찾아 개발행위 등을 자문하는 것으로 알고 있다고 진술하고, "부동산컨설팅은 일반적으로 부동산과 관련된 전문적인 지식을 바탕으로 부동산투자 및 개발에 대한 자문, 각종 법적 문제 및 세무 관련 자문, 규모가 큰 부동산을 분할해서 여러 명의 매수인을 모집하여 매매를 성사시키는 일 또는 개발행위를 하여 토지의 가치를 상승시키는 일을 말하는데, 피의자도 그리 생각하나요"라는 질문에 "예, 저도 그리 생각합니다. "라고 답변하였다. 다. 판단 위 인정사실 및 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정할 수 있는 다음의 사정, 즉 피고인과 이 사건 종중과의 컨설팅용역계약은 그 계약명칭이 "컨설팅용역계약"이나 피고인이 이행하여야 할 용역의 내용은 이 사건 토지를 그대로 매매하는 것에 그치고 있는 점, 피고인의 의뢰를 받은 J이 E을 찾아가 토지의 매수를 설득하기는 하였으나, 이 역시 토지의 매매를 알선하는 것에서 벗어나는 업무는 아닌 점, J이 가분할도를 E의 대표인 K에게 보여주며 E에게 매수를 설득하였으나, E은 위 가분할도를 이 사건 토지매수여부의 결정에 참고한 것으로 보일 뿐, 위 가분할도를 자신의 업무(임야를 매수해서 택지개발)에 사용한 것은 아닐 뿐만 아니라, 설령 E이 J이 제시한 가분할도를 기초로 자신의 업무를 처리하였더라도 이는 J이 E에 대하여 용역을 제공한 것이지 이 사건 종중에게 토지의 매도를 알선하는 것에 더하여 어떠한 용역을 제공한 것은 아닌 점, L 소유인 M 토지의 일부에 대한 매매에 대하여도 E과 L 사이에 별도로 매매계약이 체결된 것으로 보일 뿐이고, 이 사건 종중과의 관계에서는 이 사건 토지의 매도를 알선하는 것을 넘는 용역의 제공이라고 보기 어려운 점, 피고인 스스로도 부동산 컨설팅은 부동산투자 및 개발에 대한 자문, 각종 법적 문제 및 세무 관련 자문, 규모가 큰 부동산을 분할해서 여러 명의 매수인을 모집하여 매매를 성사시키는 일 또는 개발행위를 하여 토지의 가치를 상승시키는 일이라는 것에 동의하였는데, 이 사건 종중과의 관계에서는 부동산투자 및 개발, 부동산 분할 등과 같은 업무가 수행되지는 않은 점, 피고인은 이 사건 토지의 매매가 성립되지 않는 경우 용역비를 지급받지 못하게 되는 위험을 부담하기는 하나, 이는 부동산매매의 중개에서 일반적으로 공인중개사가 부담하는 위험에 불과하다고 보이고, 이 사건 토지의 측량, 분할 등과 관련하여 자신이 비용을 지출하거나 이 사건 토지가 약정한 가격인 15억 원 이하로 매도되는 경우 그로 인한 손실까지 부담한 것은 아닌 점(따라서 피고인이 원용하고 있는 대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결과는 그 사안을 달리한다) 등에 비추어 보면, 피고인은 중개업자로서 이 사건 토지에 대하여 중개업무를 하였을 뿐이라고 봄이 상당하므로, 피고인의 주장은 받아들이지 않는다. 양형의 이유 피고인이 수수료와 관련한 관련법령의 제한을 잠탈하려 한 점, 피고인이 법정수수료를 초과하여 받은 금액이 법정수수료의 수배에 달하는 고액인 점 등은 피고인에게 불리한 양형 요소라고 할 것이다. 다만, 피고인이 이 사건 토지의 매매계약 체결과정에서 많은 노력을 한 것으로는 보이는 점, 피고인이 초범인 점 등을 피고인에게 유리한 양형 요소로 참작하고, 그 밖에 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행의 동기와 경위, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 양형의 조건이 되는 모든 사정을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.