부산지방법원-2013고단8242

범죄사실 <2013고단8242> 1. 피고인들의 지위 및 범행방법 피고인 A은 부동산의 매매를 알선하고, 투자를 권유하는 소위 '기획부동산 업체'인 (주)Z(구 AA)의 회장으로 위 회사 업무를 총괄하는 실제 운영자이다. 피고인 B은 회장인 A과 형제관계에 있는 사람으로 위 회사의 사장으로서 행정 및 기획업무를 총괄하는 지위에 있으며 위 회사와 계열사 관계에 있는 (주)AB의 대표이사이고, 피고인 C 역시 회장인 A과 형제관계로 위 회사의 대표이사로서 임야 매입업무를 총괄하는 사람이다. 피고인 D은 부사장으로서 영업직원, 일명 '텔레마케터'의 채용 및 관리 업무를 총괄하는 사람이며, 피고인 E은 전무로서 직원들과 고객(피해자들)들을 상대로 재테크 홍보영상을 상영하며 재테크 교육과 판매할 임야의 브리핑 업무를 담당하는 사람이다. 피고인 F, 피고인 G, 피고인 H, 피고인 I, 피고인 J는 피해자들에게 토지를 판매하는 영업부서인 AC, AD, AE, AF, AG의 본부장으로서 각 랜드 소속 100여명의 직원들의 영업 관리, 임야매매계약, 판매할 임야 브리핑, 임야 답사업무를 담당하는 사람들이다. 피고인 K, 피고인 L, 피고인 M, 피고인 N, 피고인 O, 피고인 P은 각각 AD, AF, AE, AC, AF, AG 소속 상무로서 본부장을 보좌하며 소속 직원들 영업 관리, 임야매매계약, 판매할 임야 브리핑, 임야 답사업무를 담당하는 사람들이다. 피고인들은 대부분 동종 기획부동산 업계에서 함께 근무한 경력이 있는 사람들로 신문 등 언론매체를 통해 정부가 발표한 개발계획을 보고, 해당 개발예정지 인근 지역에 위치한 저가의 임야를 물색한 후, 해당 임야의 소유자와 매매계약을 체결한 다음 계약금만 지급한 상태에서 500여명의 텔레마케터들과 그 텔레마케터를 통해 모집한 사람들(이하 '피해자들'이라고 함)에게 위와 같은 임야에 대해 "늦어도 3년 이내에는 위 토지가 개발되어 큰돈을 벌 수 있다."라고 말하고, 나아가 "우리 회사는 지하철에 당당히 광고가 나는 회사로 계열사인 (주)AB에서 직접 개발을 할 수 있다."라는 취지로 말하여, 위 임야를 매수한 다음 1~2개월 이내에 매입가격의 3~4배 가격으로 100평 단위의 공유 지분 형식으로 쪼개어 위 임야를 판매하고, 이를 통해 수수한 매매대금으로 위 임야소유자에게 매매잔금을 지급한 다음 위 매매계약을 알선한 직원에게 피해자들이 납부한 매매대금의 10%에 해당하는 금액을, 그 직원이 소속된 부서의 부장에게는 매매대금의 2%, 이사는 1.4.%, 상무는 1.1%, 본부장은 1.2%, 전무인 피고인 E은 0.8%, 부사장인 피고인 D은 1%, 사장인 피고인 B은 1.6%, 대표이사 피고인 C, 회장인 피고인 A은 1%의 금액을 지급하는 등 매매대금의 21.1%에 해당하는 금액을 회사 임직원들의 수당으로 지급하고, 나머지 금액을 직원 급여, 사무실 임대료, 지하철 및 사직야구장 광고비 등 회사 운영에 필요한 비용을 지급하기로 하였다. 그러나, 위 임야들은 개발계획 대상지역이 아니고 개발예정지 인근 지역일 뿐, 대지나 상업용지 등으로 개발할 계획이 전혀 없는 임야 임에도, 피고인들은 토지개발 및 건물신축과 관련하여 아무런 실적이 없는 소위 '유령회사'인 (주)AB을 피해자들에게 소개하여, 마치 (주)Z에서 판매한 임야를 직접 개발할 것 같은 인상을 주고, 나아가 이 사건 (주)Z에 대해 부산 시내 지하철과 사직야구장 대형전광판 등을 통해 광고를 함으로써 위 회사가 기획부동산업체가 아닌 정상적으로 운영되는 회사임을 가장하는 방법으로 피해자들로부터 매매대금을 편취하기로 마음먹었다. 한편 임야 판매실적에 따라 차장, 수석차장, 부장, 이사, 상무, 본부장으로 승진시키고 위에서 본 바와 같이 각 지위에 해당하는 비율의 수당을 지급하는 다단계 영업조직을 결성하여, 각 영업부서 본부장 등을 통해 판매실적을 주기적으로 점검하고 이를 독려함으로써 텔레마케터들이 수당을 받을 욕심에 피해자들에게 이 사건 임야에 대해 개발대상지역에 포함되어 있고, 향후 개발될 것이 확실하다는 취지로 설명하는 사실을 알고 있었다. 2. '경남 사천시 AH' 관련 사기 범행 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C, 피고인 D, 피고인 E, 피고인 G는 2009. 10.경 부산 부산진구 AI건물 12층 1201호 (주)Z(구 AA) 사무실에서, 위 회사 직원들로 하여금 피해자 AJ 등에게 경남 사천시 AH에 대해 "이 땅은 AK농공단지 부지로 확정 고시되어 앞으로 공장이 들어오면 주변이 2-3년 이내에 늦어도 3-4년 이내에는 틀림없이 상업지역으로 개발될 예정이니 땅을 사서 식당 등을 차리면 큰돈을 벌 수 있다."는 취지로 말하게 하여, 피해자 AJ 등 2명에게 (주)Z에서 평당 약 15만 원에 매입한 위 임야를 매입가격보다 약 2.5배 비싼 평당 39만 원에 매도하였다. 그러나 사실은 위 경남 사천시 AH 임야의 경우, 공시지가가 평당 3,456원에 불과하고, 토지이용계획상 4층 이하의 건축물만 건축이 가능한 '계획관리지역'으로 'AK농공단지' 지역과 아무런 관련이 없으며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 의해 45m 이하 높이의 건축물만 건축이 가능한 등 개발이 제한된다는 점에서, 개인이나 사기업에서 다수의 지분권자들로부터 피고인들이 매도한 매매대금 이상에 위 임야를 매입하여 개발하는 것은 수익성이 전혀 없고, 국가 또는 지방자치단체에서도 위 임야에 대해 개발을 할 계획이 전혀 없을 뿐만 아니라 피고인들이 운영하는 (주)AB 역시 위 임야를 개발할 능력이 전혀 없다는 점에서 개발가능성을 전혀 기대할 수 없고, 실제 현재까지 개발되지 않았다. 이로써 피고인들은 공모하여 2009. 10. 15.경부터 2009. 12. 7.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 2회에 걸쳐 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 매매대금 명목으로 합계 75,660,000원을 교부받았다. 3. '경남 사천시 AL' 관련 사기 범행 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C, 피고인 D, 피고인 E, 피고인 G는 2009. 10.경 제1항 기재와 같은 장소에서, 위 회사 직원들로 하여금 피해자 AM 등에게 경남 사천시 AL에 대해 "이 땅은 남해안 관광벨트 차원에서 개발하는 AN관광개발지역의 땅으로 바다가 보이고 펜션을 지을 수 있는 땅이니 이 땅을 매입하면 2-3년 이내에 늦어도 3-4년 이내에는 개발되어 큰돈을 벌 수 있다."라는 취지로 말하게 하여, 이에 속은 피해자 AM 등 2명에게 (주)Z에서 평당 약 99,000원에 매입한 위 AL 일대 임야를 매입가격보다 약 3배 비싼 평당 27만 원에서 30만 원에 매도하였다. 그러나 사실은 위 임야의 경우 공시지가가 평당 3,465원으로 'AN관광개발' 지역과 아무런 관련이 없고, 국가나 지방자치단체가 도시계획을 통해 직접 개발하지 않는 이상 기업이나 개인이 다수의 지분권자들로부터 피고인들이 매도한 매매대금 이상에 위 임야를 매입하여 개발하는 경우 수익성이 전혀 없으며, 더욱이 피고인들이 운영하는 (주)AB 역시 위 임야를 개발할 능력이 전혀 없다는 점에서 개발가능성을 전혀 기대할 수 없고, 실제 현재까지 개발되지 않았다. 이로써 피고인들은 공모하여 2009. 10. 28.경부터 2009. 11. 25.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 2회에 걸쳐 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 매매대금 명목으로 합계 72,534,000원을 교부받았다. 4. '경남 거제시 AO' 관련 사기 범행 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C, 피고인 D, 피고인 E, 피고인 F, 피고인 G, 피고인 H, 피고인 I, 피고인 J, 피고인 K, 피고인 O은 2009. 12.경 제2항 기재와 같은 장소에서 위 회사 직원들로 하여금, 피해자 AP 등에게 경남 거제시 AO에 대해 "이 땅은 AQ 개발특구지역으로 지금 매입하면 2-3년 이내에 늦어도 3-4년 이내에는 개발되어 큰돈을 벌 수 있다."는 취지로 설명하게 하여, 피해자 AP 등 43명에게 (주)Z에서 평당 약 11만 원에 매입한 위 AO 일대 임야를 매입가격보다 약 3.5배 비싼 평당 38만 원에 매도하였다. 그러나 사실은 위 임야의 공시지가는 평당 12,672원에 불과하고, 임야 11,571㎡ 중 11,002㎡가 토지이용계획상 4층 이하의 건축물만 건축이 가능한 자연녹지지역이며, 'AQ개발특구' 지역과 아무런 관련이 없으며, 산중턱에 위치하고 있고 도로가 없어 맹지이므로 위 임야를 개발하기 위해서는 123명에 달하는 공유지분권자들로부터 피고인들이 매도한 매매금액 이상의 가액으로 위 임야를 매수한 다음 임야 인근의 토지를 함께 매수하여 도로를 개설해야 하는 등 개발수익성이 전혀 없고, 국가 또는 지방자치단체에서도 위 임야를 개발할 계획이 전혀 없을 뿐만 아니라 피고인들이 운영하는 (주)AB 역시 위 임야를 개발할 능력이 전혀 없다는 점에서 개발가능성을 전혀 기대할 수 없고, 실제 현재까지 개발되지 않았다. 이로써 피고인들은 공모하여 2009. 12. 15.경부터 2011. 4. 21.경까지(실제 매도일자 2009. 12.경까지)사이에 별지 범죄일람표 기재와 같이 43회에 걸쳐 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 매매대금 명목으로 합계 1,606,867,200원을 교부받았다. 5. '경북 포항시 북구 AR' 관련 사기 범행 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C, 피고인 D, 피고인 E, 피고인 F, 피고인 G, 피고인 I, 피고인 J, 피고인 N, 피고인 O은 2010. 3.경 제2항 기재와 같은 장소에서 위 회사직원들로 하여금 피해자 AS 등에게 경북 포항시 북구 AR에 대해 "이 땅은 KTX역세권 지역의 땅으로 반경 3km 안에는 상업지역으로 개발되어 투자가치가 높다. 지금 이 땅을 매입해 두면 2-3년 이내에 늦어도 3-4년 이내에는 개발되어 큰돈을 벌 수 있다."는 취지로 설명하게 하여, 피해자 AS 등 34명에게 위 (주)Z에서 평당 약 169,000원에 매입한 위 AR 일대 임야를 매입가격보다 약 2.5배 비싼 평당 43만 원에서 45만 원에 매도하였다. 그러나 사실은 위 임야는 공시지가가 평당 116,490원으로 토지이용계획상 4층 이하의 건축물만 건축이 가능한 자연녹지지역이고, 포항 KTX역사와 직선거리로 약 2-3킬로미터 떨어진 곳으로 상업지역 등으로 개발할 계획이 전혀 없으며, 위 임야를 개발하기 위해서는 103명에 달하는 공유지분권자들로부터 피고인들이 매도한 매매금액 이상의 가액으로 위 임야를 매수하여야 하는 등 개발수익성이 전혀 없을 뿐만 아니라 피고인들이 운영하는 (주)AB 역시 위 임야를 개발할 능력이 전혀 없다는 점에서 개발가능성을 전혀 기대할 수 없으며, 실제 현재까지 개발되지 않았다. 이로써 피고인들은 공모하여 2010. 4. 22.경부터 2011. 4. 11.경까지(실제 매도일자 2010. 3.경부터 2010. 7.경까지)사이에 별지 범죄일람표 기재와 같이 33회에 걸쳐 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 매매대금 명목으로 합계 1,553,463,000원을 교부받았다. 6. '경북 포항시 북구 AT' 관련 사기 범행 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C, 피고인 D, 피고인 E, 피고인 F, 피고인 G, 피고인 H, 피고인 I, 피고인 J, 피고인 K, 피고인 L, 피고인 M, 피고인 N, 피고인 O, 피고인 P은 2011. 10.경 제2항 기재와 같은 장소에서 위 회사직원들로 하여금 피해자 AU 등에게 경북 포항시 북구 AT에 대해 "이 땅은 KTX역세권 인근 지역이고 도로 옆에 위치해 있어 2-3년 이내에 늦어도 3-4년 이내에는 개발되어 큰돈을 벌 수 있다."는 취지로 설명하게 하여 이에 속은 피해자 AU 등 24명에게 (주)Z에서 평당 225,000원에 매입한 위 AT 일대 임야를 매입가격보다 약 2.5배 비싼 평당 51만 원에서 53만 원에 매도하였다. 그러나 사실은 위 임야는 공시지가가 평당 116,490원으로 토지이용계획상 4층 이하의 건축물만 건축이 가능한 자연녹지지역이고, 2009. 2. 12. 지시경제부 고시로 위 임야에 대해 송전선로 설치가 예정되어 있었고, 이에 따라 2012. 11. 6. 한국전력공사 명의로 구분지상권이 설정되는 등으로 개발이 원천적으로 불가능한 지역이었다. 이로써 피고인들은 공모하여 2012. 2. 13.경부터 2012. 5. 4.경까지(실제 매도일자 2011. 10.경부터 2012. 4.경까지) 사이에 별지 범죄일람표 기재와 같이 24회에 걸쳐 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 매매대금 명목으로 합계 1,286,795,000원을 교부받았다. 증거의 요지 1. 제3회 공판조서 중 증인 AP, AS, AV의 각 (일부) 진술 기재, 제4회 공판조서 중 증인 AJ, AM, AW의 각 진술 기재, 제6회 공판조서 중 증인 AX, AY의 진술 기재, 제7회 공판조서 중 증인 AZ, BA의 각 진술 기재, 제8회 공판조서 중 증인 BB의 진술 기재, 제9회 공판조서 중 증인 BC, BD, BE, BF, BG의 각 진술 기재, 제10회 공판조서 중 증인 BH, BI, BJ, BK의 각 진술 기재 1. 증인 BL, BM, BN, BO, AS, BP의 법정 진술 1. 이 법원의 각 검증조서 1. AV, AZ, BQ, BR, AX, AY, BS, BT, BU, BC, BD, AP, BB, AM, BA, BE, BV, AJ, BI, BW, BX, BY, BZ, CA, CB, BU, CC, CD, CE, AW, CF, AS, CG, CH, CI, CJ, CK, CL, CM에 대한 각 검찰 진술조서 1. CN, BL, BG, CO, CP, BH, BJ, CE, BK, CQ, CR, BN, BO, CS, AS, CT, CU, CV, CW, CX, CY, CZ, DA, DB, DC, DD, DE, DF, DG, DH, CF, DI, DJ, DK, DL, DM, DN, DO, DP, DQ, DR, DS, DT, DU, DV, DW, DX, DY, DZ, EA, EB, EC, ED, EE, EF, EG, EH, EI, EJ, EK, EL, EM, EN, EO, EP, CL, EQ, CI, CH, ER, CM, ES, AW, ET, EU, EV, EW, CG, EX, EY, EZ, FA, FB, FC의 각 진술서 1. 경찰 압수조서 1. 회신서, 지적도, 항공사진, 각 사실확인 회신, AQ 해양레포트타운 계발 계획, 각 위성사진 및 토지이용계획도, 실거래가, 각 수사협조에 따른 회신, 각 개별공시지가 확인서, 각 토지이용계획확인서, 임야관련 사진, 각 등기부등본(증거목록 순번 제53 내지 59번), 관련 기사, 도시개발사업흐름도, FD지구 입안도면, 임야대장, 위치도, 편입토지조서, 각 부동산거래계약신고필증, FE 일대 임야 현장 사진, 수당지급율 사본, 포항시 북구 AT 매매현황, 통장사본, 토지거래내역 송부, Z 물건매매현황, 실제 매매계약서, 각 은행별 계좌 내역, 물건지별 현황, 수당지급 내역서, 지번별 피해자별 매도 관여 일람표, 피해자들의 매매대금 입금내역, 사진 첨부 1. 각 수사보고(증거목록 순번 제1, 52, 181, 187, 203, 209, 210, 211, 213, 217, 220, 253, 269, 278, 286, 290, 328번) 변호인의 주장에 관한 판단 1. 변호인의 주장 요지 피고인들의 변호인은, 피고인들은 피해자들에 대하여 단순히 전화 권유에 의하여 매입을 결정하게 한 것이 아니라 피해자들이 관련 자료를 확인하고 현장 답사 등을 통해 자신의 판단에 따라 지가 상승여부를 예상하고 이에 기초하여 매입여부를 결정한 것이므로, 피고인들이 피해자들을 기망한 바가 없다고 주장한다. 2. 판단 가. 관련 법리 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고 할 수가 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 할 것이다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결 참조). 나. 각 임야별로 인정되는 사정 '경남 사천시 AH'에 대한 사기 앞서 든 유죄의 증거들에 의하면, 피고인들은 피해자들에게 "이 땅은 AK농공단지 부지로 확정 고시되어 앞으로 공장이 들어오면 주변이 2-3년 이내에 늦어도 3-4년 이내에는 틀림없이 상업지역으로 개발될 예정이니 땅을 사서 식당 등을 차리면 큰돈을 벌 수 있다."는 취지로 말한 점, 실제 확정 고시된 'AK농공단지'는 위 임야와 400m 떨어진 곳에 위치하고 있을 뿐 아니리 위 임야 인근에 공장이 건축되어 있기는 하나, 위 임야는 도로에 접한 잡목이 우거진 야산으로 경사가 가파르고(건축이 불가능할 정도임) 인근 공장과 사이에 3~4m 축대가 설치되어 있어 완전히 분리된 상태로 있는 점, 피고인들은 위 임야를 평당 약 15만 원에 매입한 위 임야를 매입가격보다 약 2.5배 비싼 평당 39만 원에 매도하였을 뿐 아니라 위 임야의 공시지가는 평당 3,456원에 불과한 점, 또한 인근에 군사기지 및 군사시설 보호법에 의해 45m 이하 높이의 건축물만 건축이 가능한 등 개발이 제한된다는 점, 이 사건 임야는 다수의 지분권자들이 존재하고 피해자들 또한 이 사건 임야를 지분의 형태로 매수하게 된 점 등의 사정이 인정된다. '경남 사천시 AL'에 대한 사기 앞서 든 유죄의 증거들에 의하면, 피고인들은 피해자들에게 "이 땅은 남해안 관광벨트 차원에서 개발하는 AN관광개발지역의 땅으로 바다가 보이고 펜션을 지을 수 있는 땅이니 이 땅을 매입하면 2-3년 이내에 늦어도 3-4년 이내에는 개발되어 큰돈을 벌 수 있다."는 취지로 말한 점, 그러나 이 사건 임야는 AN관광개발지역에 포함되어 있지도 아니하며, 바다에 접하여 있지도 않고 바다가 육안으로 제대로 보이지도 아니한 점, 이 사건 임야는 경사도가 매우 높을 뿐 아니라 잡목이 우거져 실제 건축행위는 불가능하다고 보이는 점, 이 사건 임야의 공시지가는 평당 3,465원에 불과한데, 피고인들은 이를 평당 약 99,000원에 매입한 매입가격보다 약 3배 비싼 평당 27만 원에서 30만 원에 매도한 점 등의 사정이 인정된다. '경남 거제시 AO'에 대한 사기 앞서 든 유죄의 증거들에 의하면, 피고인들은 피해자들에게 "이 땅은 AQ 개발특구지역으로 지금 매입하면 2-3년 이내에 늦어도 3-4년 이내에는 개발되어 큰돈을 벌 수 있다."는 취지로 말한 점, 그러나 이 사건 임야는 AQ 개발특구지역에 포함되어 있지 아니할 뿐 아니라 경사도가 23~25%에 이르러 정상적인 건축이 불가한 점, 이 사건 임야는 입구에 위치한 최종 건물이 있는 곳에서도 약 300m 정도 야산으로 올라간 곳에 위치하여 있고, 큰 도로에서는 약 2㎞정도 떨어진 곳에 위치하고 있는 점, 피고인들이 이 사건 임야를 피해자들에게 소개함에 있어 임야로부터 상당히 떨어진 곳에 위치한 맞은 편 도로에서 대충의 위치만을 소개한 것에 불과하여 피해자들 중 일부는 임야의 위치조차 제대로 모르고 있는 점, 이 사건 임야는 다수의 공유 지분 형태로 매각이 되었고, 공시지가가 평당 12,672원에 불과한 것을 평당 약 11만 원에 매입한 뒤 매입가격보다 약 3.5배 비싼 평당 38만 원에 매도한 점 등의 사정이 인정된다. '경북 포항시 북구 AR' 및 'AT'에 대한 각 사기 앞서 든 유죄의 증거들에 의하면, 피고인들은 피해자들에게 "위 각 땅은 KTX역세권 지역의 땅으로 반경 3km 안에는 상업지역으로 개발되어 투자가치가 높다거나 KTX역세권 인근 지역이고 도로 옆에 위치해 있어 지금 이 땅을 매입해 두면 2-3년 이내에 늦어도 3-4년 이내에는 개발되어 큰돈을 벌 수 있다"는 취지로 말한 점, 그러나 이 사건 각 임야는 예정되었던 KTX 포항역까지 야산을 그대로 통과하는 것을 기준으로 직선거리로 약 1.2㎞ 떨어져 있고, 실제 차도로는 약 7㎞ 정도 떨어져 있어 KTX역세권으로 보기도 어려운 점, 또한 이 사건 각 임야는 수목이 우거져 있을 뿐 아니라 경사도가 심하며, 주변 임야에 일제 강점기에 건설된 철도와 터널이 있는 등 개발 장애요소가 있거나 한국전력공사에서 구분지상권을 설정하는 등 개발이 제한되어 실제 건축행위가 불가능한 것으로 보이고, 나아가 FD지구가 2012년경 포항시 도시계획위원회에서 도시계획 재정비 지역에서 제외되기도 한 점, 피고인들은 텔레마케터들을 상대로 고객들이 계약을 하기 전에는 정확한 지번을 알려주지 못하도록 교육을 하였을 뿐 아니라 잔금을 다 치르고 난 이후 안내를 하는 경우에도 임야를 직접 안내한 것이 아니라 임야의 인근에서 비교적 평지인 곳을 가르치기도 한 점, 이 사건 임야는 다수의 공유 지분 형태로 매각이 되었고, 매입가격의 2.5배에 해당하는 가격으로 매도된 점 등의 사정이 인정된다. 다. 구체적 판단 위 각 인정사실에 비추어 보면, 피고인들이 자신들이 매수한 가격보다 현저히 비싼 가격에 피해자들에게 매도하여 그 전매차익을 얻을 목적으로 개발가능성이 확실하지도 않거나 실제 개발이 현실적으로 불가능한 이 사건 각 임야를 그 일대가 조만간 개발되어 지가가 큰 폭으로 상승할 것이 확실하다고 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들과 이 사건 임야에 관한 매매계약을 체결하였다고 할 것이고, 이 사건 각 임야 등에 대한 매매행위는 일반상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 범위를 벗어나 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 할 것이어서, 이 부분 각 범죄 사실은 넉넉히 유죄로 인정된다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항, 제30조, 각 징역형 선택 1. 경합범가중 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예(피고인 F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P) 각 형법 제62조 제1항 1. 사회봉사명령(피고인 F, G, H, I, J, K) 각 형법 제62조의2 무죄부분 1. 공소사실의 요지 가. 피고인 A, B, C, D, E, F, N의 경북 구미시 W에 대한 사기 (2013고단8242) 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C, 피고인 D, 피고인 E, 피고인 F, 피고인 N는 2012. 2.경 부산 부산진구 AI건물 12층 1201호 (주)Z(구 AA) 사무실에서 위 회사 직원들로 하여금 피해자 AV에게 경북 구미시 W에 대해 "경북 구미시 FF에 진짜 좋은 땅이 있습니다. 현재 구미시 FF 일원에 'FG지구 도시개발사업'이 한창인데, 사장님께 권해 드리는 지역이 도시개발사업에 포함될 예정이고, 인근 FH대학교 앞에 시민의 쾌적한 생활환경 조성 및 지역주민, 학생들의 휴식공간으로 제공하기 위해 공공용지 보상이 이루어지고 있어 사장님이 토지를 구입하면 늦어도 3년 안에는 도로가 나고 충분한 보상을 받을 수 있는데, 적어도 사장님이 산 가격에서 최소 3-5배 정도는 오를 것입니다."라는 취지로 설명하게 하여, 위 피해자에게 (주)Z에서 평당 13만 원에 매입한 위 W 일대 임야를 매입가격보다 약 3.1배 비싼 평당 41만 원에 매도하였다. 그러나 사실은 위 임야는 공시지가가 평당 59,400원에 불과하고, 토지이용계획상 위 임야의 94%에 해당하는 지역(약 658평)이 4층 이하의 건축물만 건축이 가능한 자연녹지지역으로 'FG지구 도시개발사업'과 관련이 없으며, 칼 모양 형태로 주변 임야와 함께 개발되지 않는 이상 효용가치가 없어 민간업자가 위 임야와 주변임야까지 이 사건 피고인들이 판매한 매매대금 이상으로 매입하여 개발하는 것은 수익성이 없어 개발이 불가능하고, 국가와 지방자치단체에서도 위 임야 전체를 개발할 계획이 없을 뿐만 아니라 피고인들이 운영하는 (주)AB 역시 위 임야를 개발할 능력이 전혀 없다는 점에서 개발가능성을 전혀 기대할 수 없고, 실제 현재까지 개발되지 않았다. 이로써 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2012. 2. 7.경과 2012. 3. 5.경 별지 범죄일람표 기재와 같이 매매대금 명목으로 합계 275,000,000원을 교부받았다. 나. 피고인 C, B, A의 충남 공주시 X에 대한 사기 (2015고단2460, 2015고단5289) 피고인 A은 부동산의 매매를 알선하고, 투자를 권유하는 소위 '기획부동산업체'인 (주)Z의 회장으로 위 회사의 업무를 총괄하는 실제 운영자이고, 피고인 B은 부동산의 매매를 알선하고, 투자를 권유하는 위 회사의 사장으로 행정 및 기획업무를 총괄하는 자이고, 피고인 C는 위 회사의 대표이사로 임야 매입업무를 총괄하는 사람이다. 피고인들은 2013. 3. 6.경 부산 부산진구 FI에 있는 (주)Z 사무실 등에서 피해자 BP에게 "충남 공주시 X 토지는 세종시와 5분 거리에 있는데, 잡으면 돈 덩어리다. 땅이 너무 좋아 청약금을 내야한다. 우리 땅에서 도로를 따라가면 가든 등 여러 건물들이 들어서고 있다"라고 말을 하면서 위 토지가 마치 곧 개발이 될 것처럼 설명을 한 후 위 토지 중 100평을 구매하라는 취지로 말을 하였다. 그러나 사실 위 토지는 계획관리 지역으로 공주시 등에서 개발과 관련하여 검토 중인 계획은 전혀 없는 상태였고, 당시 피고인들은 위 토지를 소유자인 FJ으로부터 매입하여 피해자에게 소유권이전등기를 경료해 주어야 하나 자금이 부족하여 소유자로부터 본건 토지를 매입하여 이를 피해자에게 정상적으로 이전 해줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 이와 같이 피해자를 기망하고 이에 속은 피해자로부터 2013. 3. 6.경 위 토지의 매매대금 명목으로 3,900만 원을 교부받았다. 다. 피고인 C, B, A의 경남 거제시 Y에 대한 사기 (2015고단2460, 2015고단5289) 피고인들은 2013. 7. 4.경 위 (주)Z 사무실 등지에서 피해자 FK에게 "경남 거제시 Y 땅을 사 놓으면 땅값이 올라 많은 이익을 낼 수 있다. 거제시에서 건축허가를 곧 내줄 것이다"라는 취지로 말을 하였다. 그러나 사실 위 토지는 토지이용계획상 4층 이하 근린생활시설의 건축만 가능한 자연녹지 지역으로 거제시 등에서 개발과 관련하여 검토 중인 계획은 전혀 없는 상태였고, 당시 피고인들은 위 토지를 소유자인 FL로부터 구매하여 피해자들에게 소유권이전등기를 경료해 주어야 하나 자금이 부족하여 소유자로부터 본건 토지를 매입하여 이를 피해자들에게 정상적으로 이전 해줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 이와 같이 피해자 FK를 기망하고 이에 속은 피해자 FK로부터 2013. 7. 4. 경남 거제시 Y 중 20평에 대한 매매대금 명목으로 9,600,000원을 지급받은 것을 비롯하여 2013. 12. 2.경까지 같은 방법으로 아래 범죄일람표 7 기재와 같이 합계 255,000,000원을 지급받았다. 피고인들은 공모하여 2013. 7.경 위 (주)Z 사무실 등지에서 위 항과 같은 방법으로 피해자 FM을 기망하고 이에 속은 피해자로부터 2013. 7. 4. 경남 거제시 Y 중 60평에 대한 매매대금 명목으로 34,104,000원을 교부받았다. 2. 판단 가. '경북 구미시 W'에 대한 사기 부분 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C, 피고인 D, 피고인 E, 피고인 F, 피고인 N가 위 공소사실 기재와 같은 기망행위를 하였다는 점에 부합하는 듯한 증거로는 피해자 AV의 수사기관 및 이 법정에서의 진술이 있기는 하다. 그러나 이 사건 기록 및 이 법원의 현장검증결과에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 임야는 FH대학의 정문에서 불과 300미터 정도 거리에 위치하고 있고, 그 주변에는 신축되는 원룸들이 위치하고 있는 점, 실제 위 임야는 도시개발사업을 위한 구역지정 및 개발계획 수립 용역 중에 있고, 그 중 일부가 도시개발사업 예정지에 편입되어 있는 점, 위 임야가 칼 모양 형태 임야이기는 하나, 평지의 주택 지역과 인접하여 있는 점 등에 비추어 보면, 위 피고인들이 이 사건 임야에 대한 수익성에 대하여 일부 과장된 표현이 있었다고 하더라도 이를 가리켜 피해자를 기망하였다고 볼 수가 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다고 보기도 어렵다. 나. 충남 공주시 X에 대한 사기 부분 피고인들의 피해자에 대한 기망내용은 "충남 공주시 X 토지는 세종시와 5분 거리에 있는데, 잡으면 돈 덩어리다. 땅이 너무 좋아 청약금을 내야한다. 우리 땅에서 도로를 따라가면 가든 등 여러 건물들이 들어서고 있다"라는 것인바, 이 사건 기록(특히 수사기록 제240면)에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 비록 이 사건 임야가 특별히 개발과 관련하여 검토 중인 내용이나 계획이 없기는 하나, 위 임야는 임야의 10%정도가 도로에 편입되어 있고, 마을로 들어가는 진입부분에 위치하여 가든 건물 등이 들어서 있으며, 반경 3~4km 내에 공주시 신도시가 있고, 인근에 20개 안팎의 아울렛매장이 위치하고 있는 점, 또한 이 사건 임야는 임야의 개발 목적에 따라 허가 등을 받으면 실제 개발이 가능한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 공소사실 기재 내용만으로는 피고인들이 피해자에게 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다고 보기 어렵다. 나아가 당시 피고인들이 위 토지에 대한 소유권을 완전하게 취득하지 못하였다고 하더라도 기록에 의하여 인정되는 피고인들의 부동산 판매방법, 실제 이 사건 부동산의 취득 과정 등에 비추어 보면, 그와 같은 사정만으로는 처음부터 피고인들이 이 사건 임야의 소유자로부터 임야를 매입하여 이를 피해자에게 정상적으로 이전 해줄 의사나 능력이 없었다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거도 없다. 다. 경남 거제시 Y에 대한 사기 이 부분 피고인들의 피해자들에 대한 기망내용 또한 "경남 거제시 Y 땅을 사 놓으면 땅값이 올라 많은 이익을 낼 수 있다. 거제시에서 건축허가를 곧 내줄 것이다"라는 것인바, 이 사건 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 비록 이 사건 임야가 기반시설이 없어 건축행위가 어렵기는 하나 토지이용계획상 근린생활시설 건축이 가능한 점, 기본적인 기망 내용은 특별한 개발상의 특이점이 없이 오로지 땅값이 올라 이익을 낼 수 있다는 것에 불과한 점, 실제 2013. 1.경 공고된 거제도시관리계획에 따라 인근에 경찰서 및 소방서가 이전할 예정에 있고, FN 고속도로 연결도로 종착 IC가 FO IC로 확정된 점, 그에 따라 실제 이 사건 임야 주변의 임야의 시가가 상승하고 있고, 주변에 건축행위가 이루어지고 있는 점 등에 비추어 보면, 공소사실 기재 내용만으로는 피고인들이 피해자에게 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다고 보기 어렵다. 3. 결론 그렇다면, 이 부분 각 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다. 양형의 이유 [권고형의 범위] 일반사기 > 제3유형(5억 원 이상, 50억 원 미만) > 기본영역(3년 ~ 6년) [특별감경(가중)인자] 피해자에게도 범행의 발생 또는 피해의 확대에 상당한 책임이 있는 경우 / 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [선고형의 결정] 이 사건 범행은 부동산 투기를 조장하고 건전한 부동산 거래질서를 왜곡하는 이른바 '기획부동산 사기'로서 다수의 피해자를 양산하는 범죄에 해당하므로 유사 피해를 방지할 공익상의 요청도 큰 점, 그 범행 내용 또한 피고인들이 구체적 개발계획이 확정되지 아니한 임야에 관하여 짧은 기간 내에 상당한 지가 상승이 이루어진다는 취지로 피해자들을 기망하여 토지 매매대금 명목으로 다수의 피해자들로부터 40억 원을 상회하는 금원을 편취한 것으로서, 그 범행의 경위와 수법, 범행 기간, 피해자의 수와 피해액의 규모 등을 감안할 때 죄질이 불량한 점, 일부 피해자들의 경우 피고인들로부터 속아 대출을 받거나 그 가족이나 지인들의 돈까지 피고인들에게 교부함에 따라 심각한 경제적·정신적 고통에 시달리고 있는 것으로 보이는 점, 상당수의 피해자들이 아직도 피해 변제를 받지 못하고 있고 그들로부터 용서를 받지도 못한 점, 등을 고려하면 피고인들에게 그에 상응하는 엄중한 처벌이 불가피하다. 다만, 이 사건 각 범행이 피해자들에게도 범행의 발생에 상당한 책임이 있는 점, 피고인들이 피해자들로부터 임야 대금을 지급받은 후 실제 임야에 대한 소유권이전등기를 하여 준 점, 일반적인 기획부동산 사기와는 달리 상대적으로 매입가격 대비 판매가격의 차이가 크지 아니한 점 등 피고인들에 대한 양형에 참작할 요소가 있고, 그러한 사정에 피고인들 사이에서 이 사건 각 범행의 가담정도(피고인 A, B, C는 이 사건 범행을 기획하고 실행에 옮긴 업무를, 피고인 D은 부사장으로서 영업직원, 일명 '텔레마케터'의 채용 및 관리 업무를 총괄하는 업무를, 피고인 E은 전무로서 직원들과 고객(피해자들)들을 상대로 재테크 홍보영상을 상영하며 재테크 교육과 판매할 임야의 브리핑 업무를 담당함으로써 영업직원들을 고용하여 교육하고 판매수당을 지급하는 등 조직적이고 지능적으로 이 사건 범행을 주도하였음에 반해, 나머지 피고인들은 영업을 담당하는 것에 불과하여 상대적으로 취득한 이득의 규모가 크지 않은 것으로 보이고 이 사건 범행 관련 의사결정을 할 지위에 있었던 것으로 보이지 아니한다), 피고인들의 전과관계, 범행 후의 정황 등 제반 사정을 참작하여 주문과 같은 형을 선고하되, 2년이 넘는 기간 동안 성실하게 재판에 임하여 온 점, 일부 피해자들과 합의가 이루어졌을 뿐 아니라 지금까지 합의가 진행 중에 있는 점 등을 참작하여 피해자들에 대한 피해회복의 기회를 부여하기 위하여 법정 구속은 하지 아니한다.