서울중앙지방법원-2013고합1088

공소사실의 요지 피고인들은 공모하여, 원소유자로부터 싼 가격에 임야를 매수하기로 하였음에도 피해자 K에게 원매수가를 알려주지 않은 채 비싸게 매수하는 것처럼 피해자를 속여 피해자로부터 비싼 매수대금을 받아 그 차액을 편취하려고 마음먹었다. 가. 세종시 토지에 관한 사기 피고인들은 2012. 9. 18.경 서울 강남구 압구정동에 있는 불상의 커피숍에서 피해자에게 "세종시 부동산은 매수해 두면 투자가치가 매우 유망하다, 세종시 L 임야 9,473㎡(이하 '이 사건 세종시토지'라 한다)가 급하게 매물로 나왔는데 싸고 좋은 땅이다. 평당 70만 원에 공동으로 반반씩 매입하자, 매입하면 금년 내에 2~3배 차익을 거둘 수 있으며 장기간 계속 부동산 가격이 오를 것이니 나중에 토지분할 후 매도하면 더 큰 차익을 얻을 것이다. 위 임야의 가격은 20억 원으로 당신 몫인 임야의 절반 가격은 10억 원이다."라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 원소유자인 M로부터 위 임야 절반을 2억 5천만 원에 매수하기로 하였고, 위 임야 절반의 시세 역시 2억 5천만 원에 불과하였으며, 향후 시세차익을 얻을 수 있을지 불분명하였음에도 이러한 사실을 피해자에게 숨겼다. 피고인들은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 그 무렵 계약금 1억 원, 같은 해 9. 19.경 중도금 3억 원, 같은 해 10. 8.경 잔금 6억 원 등 합계 10억 원을 교부받아 위 M에게 그 중 2억 5천만 원을 지급하고, 차액인 7억 5천만 원을 편취하였다. 나. 공주시 토지에 관한 사기 피고인들은 2012. 11. 5.경 서울 강남구 압구정동에 있는 불상의 커피숍에서 피해자에게 "세종시에는 더 이상 물건이 없고 세종시와 가까운 공주시에 좋은 임야가 있다, 사두면 나중에 큰 차익을 얻을 것이다, 선배인 N가 원소유자로부터 싸게 사 놓은 공주시 O 임야 38,956㎡와 P_임야 20,788㎡ 합계 약 1만 8천평 (이하 '이 사건 공주시 토지'라 한다) 중 1만 평을 매수해라, 1만 평 가격은 30억 원이다."라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 원소유자인 Q으로부터 위 임야 1만 8천 평 전부를 20억 원에 매수하기로 하였고, 위 임야 전부의 시세 역시 20억 원에 불과하였으며, 향후 시세차익을 얻을 수 있을지 불분명하였음에도 이러한 사실을 피해자에게 숨겼다. 피고인들은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 그 무렵 30억 원을 교부받아 위 Q에게 위 1만 평 매수대금 1,098,801,000원을 지급하고, 차액인 1,901,199,000원을 편취하였다. 2. 판단 가. 세종시 토지에 관한 사기 부분 1) 피고인들 및 그 변호인의 주장 피해자와 피고인 A 사이에 공동매수나 매수위임 약정을 체결한 바 없고, 피고인 A와 N가 공동으로 매수한 토지의 각자 매수부분중 733평(2,424/9,473 지분)씩을 각각 피해자에게 전매한 것이다. 피고인 A로서는 피해자에게 자신이 위 토지를 매수한 가격을 밝힐 의무가 없고, 매수가격이나 시세를 속인 사실도 없다. 2) 판단 피고인 A가 원소유자인 M로부터 이 사건 세종시 토지 중 1,433평을 평당 약 17만 원에 매수하여 그 중 733 평을 피해자에게 평당 70만 원에 매도하였다는 객관적 사실 외에 이 부분 공소사실에 부합하는 듯한 증거로는 피해자의 수사기관 및 법정에서의 각 진술기재와 녹취록(2013. 3. 7. 자 대화) 중 피고인 A가 "세종시 토지를 반반 매수했다"고 말한 부분의 기재 등이 있다. 그러나 다른 증거들에 의하여 인정되는 아래의 사정들에 비추어 보면, 위 증거만으로 이 부분 공소사실이 합리적인 의심을 배제할 정도로 증명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 가) 피고인 A와 피해자 사이에 작성된 부동산매매계약서의 내용은, 매도인 '주식회사 R(피고인 A가 실질적으로 운영하는 회사로서 이후 '주식회사 S'로 상호가 변경되었다) 외 1인이 매수인인 피해자에게 이 사건 세종시 토지 중 특정부분 1,466평(4,848m²)을 매도한다는 것이고, 주식회사 S(이하 'S'이라 한다)과 T 주식회사(이하 'T'라 한다)가 각각 피해자로부터 이 사건 세종시 토지 중 733평씩에 대한 매매대금으로 각 5억 원을 지급받았음을 확인하는 내용의 2012. 10. 5.자(영수증상의 작성일자인 2010. 10. 5. 은 명백한 오기인 것으로 보인다) 영수증이 2장 작성되어 있다. 나)이 사건 세종시 토지에 관한 소유권이전등기는, 2012. 10. 10. 원소유자인 M로부터 S, T 앞으로 각 2,424/9,473 지분을 이전하는 등기와 그 각 지분을 S, T로부터 다시 피해자 앞으로 이전하는 등기가 동시에 마쳐졌다(피해자는 이 사건 세종시 토지 중 특정부분 1,466평을 매수하기로 하였으나, 당시 위 토지가 분필되지 않아 지분이전등기를 한 것으로 보인다). 다) "피고인 A가 피해자에게 '토지를 공동으로 반반씩 매입하자'고 말하였고, M로부터 이 사건 세종시 토지의 1/2 에 해당하는 1,466 평을 2억 5,000만 원에 매수한 후 피해자에게 10억 원에 매도하여 차액인 7억 5,000만 원을 전부 편취하였다"는 이 부분 공소사실은 피고인 A가 T를 실질적으로 운영함을 전제로 한 것이라고 해석될 수도 있으나, 앞서 본 매매계약서나 각 영수증의 문언 및 등기경료 경위 외에 S T의 주주구성이 다른 점, 증인 N의 법정진술 등에 비추어 보면, 피고인 A가 T를 실질적으로 운영하였다고 보기는 어렵다. 라) 부동산개발·분양사업을 하는 피고인 A가 피해자와 동일한 가격으로 토지를 나누어 매수한 뒤 그 토지 전부에 관하여 자신만의 비용으로 토지분할, 토목공사, 주택개발 인·허가 등 토지의 가치를 올리는 개발절차를 진행한다는 것은 일반적인 거래통념에 어긋나며, 개발·분양사업자로서는 그와 같은 개발절차에 소요되는 비용 및 그로 인한 가치상승(기대)부분까지 다른 매수인의 매매대금에 포함시키려고 하는 것이 거래관행과 경험칙에 맞는다. 피고인 A는 실제로 이 사건 세종시 토지를 개발하기 위해 분할 측량 후 U 임야 4,848m, L 임야 2,312m, V 임야 2,313㎡의 3필지로 분필한 바 있으나, 피해자가 공유물분할에 필요한 서류 등을 제공해 주지 않아 그 이후의 개발행위를 하지 못한 것으로 보인다. 마) 피고인 A는 피해자에게 매도하고 남은 이 사건 세종시 토지 700평중, 약 200평(661/9,473 지분)을 2013. 1. 21. W에게 1억 2,450만 원(평당 약 622,650원)에 약 75평(248/9,473 지분)을 2013. 2. 6. X에게 5,225만 원(평당 약 696,484원)에, 약 125평(412/9,473 지분)을 2013. 6. 17. Y에게 1억 원(평당 약 802,379원)에 약 300평(991/9,473 지분)을 2013. 6. 19. Z에게 2억 원(평당 약 67만 원)에 각 매도하고 지분이전등기를 마쳐 주었는바, 위 각 매매대금에는 위와 같은 가치상승(기대)부분이 포함된 것으로 볼 수 있다. 또한 피고인 A는 2008. 경 경기도 양평군 AA 임야 30,359m²를 개발하여 매수가격의 2~3배에 매도한 사실이 있으며, 2009.~2010. 경 경기도 양평군 AB 임야 6,612㎡ 및 AC 임야 8,812㎡를 평당 약 154,000원에 매수하여 개발한 후 2010. 3. 경부터 평당 약 80만 원에 매도한 사실도 있다. 바) 피해자로서는 자신 명의의 지분이전등기 후 언제든지 등기사항을 통하여 피고인 A가 원소유자로부터 매수한 가격을 확인할 수 있는데, 피고인 A는 피해자로부터 매매대금을 전액 수령한 이후에도 지속적으로 피해자와 연락을 취하면서 이 사건 세종시 토지 개발을 위한 절차를 진행하였을 뿐만 아니라, 피해자와 이 사건 공주시 토지에 관한 매매계약을 체결하는 등 새로운 거래를 한 사실도 있다. 사) 피고인 A가 피해자와 피해자의 아들에게 "(세종시 토지를 반반씩 구매했다"고 말한 부분은, 피고인 A가 이 사건 세종시 토지의 1/2을 매수하였고 피해자가 그 중 1/2을 다시 매수하였다는 의미 또는 피해자가 매수한 부분과 별도로 피고인 A가 매수한 700평이 있다는 의미로 해석될 수도 있다. 나. 공주시 토지에 관한 사기 부분 1) 피고인들 및 그 변호인의 주장 피고인 A는 위 토지 1만 8천 평 전부를 원소유자 Q에게서 매수한 N로부터 그 중 1만 평을 지상물 포함 23억 원에 다시 매수한 후 피해자에게 전매한 것이며, 위 토지 1만 평의 시가가 30억 원이라고 거짓말을 한 사실도 없다. 2) 판단 이 부분 공소사실에 부합하는 증거로는 사실상 피해자의 진술이 있을 뿐인데, 다른 증거들에 의하여 인정되는 아래의 사정들에 비추어 볼 때, 그와 같은 피해자의 진술만으로 이 부분 공소사실이 합리적인 의심을 배제할 정도로 증명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 가) 2012. 9. 26. 이 사건 공주시 토지의 원소유자인 Q과 N, AD 사이에 1만 8천 평 전부를 20억 원에 매도하는 내용의 매매계약이 체결되었다가 2012. 10. 31. AD이 매수인 지위를 포기하여 N가 단독매수인이 되었고, 같은 날 N와 피고인 A 사이에 위 토지 중 특정부분 1만 72평 및 지상물을 23억 원에 매도하는 내용의 매매계약이, 2012. 11, 14, 피고인 A와 피해자 사이에 위 토지 1만 72 평을 30억 원에 매도하는 매매계약이 각 체결되었다. 위와 같은 각 매매계약에 따라 2012. 11. 27. 이 사건 공주시 토지 전체에 관하여 Q으로부터 T 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고, 같은 날 0 토지 중 28,458/38,956 지분 및 P 토지 중 4,839/20,788 지분에 관하여 S 앞으로의 각 지분이전등기와 S로부터 피해자 앞으로의 각 지분이전등기가 순차로 이루어졌다. 나) T의 주식은 N와 그의 장모인 AE이 50%씩 소유하고 있어 S과는 주주구성이 다르고, 피고인 A는 이 사건 공주시 토지 중 1만 72평 매수대금 23억 원을 위 AE 명의 계좌로 실제 지급하였다. 또한 앞서 본 바와 같이 T와 S 사이에 별도의 매매계약이 체결되고 순차로 등기가 마쳐졌는데, 만약 피고인 A가 실질적으로 T를 운영하고 있었다면 이중의 취득세와 등록세 (이 사건 공주시 토지의 취득세만 9,331만 원에 이른다) 및 등기비용을 지출할 이유가 없다. 따라서 피해자의 주장처럼 T를 실질적으로 운영하는 피고인 A가 이 사건 공주시 토지 전체를 원소유자로부터 20억 원에 매수한 것이라고 볼 수도 없으며, N의 법정진술도 이에 부합한다. 다) S과 피해자 사이의 매매계약서에는 'N와 T는 S에 위 표시부동산을 매매하였음을 보증하고, S과 피해자와의 매매계약을 확인하여 고지받았음을 보증하며, 잔금완료시에 T에서 S로, 동시에 S에서 피해자에게 소유권이전등기를 일괄처리할 것을 함께 보증한다'는 내용의 이행보증 조항이 포함되어 있고, 피해자와 피고인 A 사이의 문자메시지 내용에 따르면 피해자는 피고인 A와 T 또는 N를 별개의 권리주체로 인식하고 위와 같은 이행보증조항 추가를 요구한 것으로 보인다. 라) 피고인 A는 피해자와의 사이에 이 사건 공주시 토지에 관한 매매계약과 함께 '위 토지에 관한 신규주택 인허가, 토목공사 등 개발사업에 관한 진행 및 비용을 피고인 A가 담당부담하되, 개발토지가 매도되는 경우 그 매매대금에서 피해자가 제공한 토지에 대해 평당 31만 5,000원을 지급하고, 매도에 따라 피해자에게 부과되는 양도세를 공제한 후 남은 수익을 피해자와 피고인 A가 6대4로 나누기로 하는 내용'의 공동개발약정을 체결하였는바, 부동산개발·분양사업을 영위하는 피고인 A로서는 개발사업이 실패하는 경우에 발생할 수 있는 손해에 대비하는 차원에서라도 피해자에게 토지를 전매함에 있어 상당한 이익을 부가할 수밖에 없을 것이다(실제로 피고인 A는 위 토지를 단독주택단지로 개발하기 위하여 인·허가 설계비용 7,290만 원, 대체산림자원조성비 6,661,120원, 산지복구비 26,015,000원 등을 지출하였다). 마)이 사건 공주시 토지 중 피해자가 매수한 1만 72평의 시가감정결과에 의하면 분할 및 건축신고 수리를 전제로 한 2012. 11. 기준 감정가격은 약 24억 9,000 만 원에 이른다. 3. 결론 그렇다면 피고인들에 대한 이 사건 공소사실은 모두 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 각 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 판결의 요지를 공시한다.