수원지방법원-2020고합512

범 죄 사 실 피고인은 아들 B 소유의 화성시 C 대 247.2㎡ 토지 및 그 지상 4층 상가 건물(이하 통칭하여 ‘이 사건 상가’라고 한다)에 관한 매매 업무를 B으로부터 위임받았다. 피고인은 2018. 3. 14.경 B을 통해 B이 화성시동부출장소로부터 ‘이 사건 상가 주차구획을 무단용도 변경한 주차장법 위반사항을 원상회복하라’는 내용의 2018. 3. 8.자 원상회복명령 사전통지서를 받았다는 사실을 전해 들었다. 이에 피고인은 이 사건 상가 주차장의 주차구획이 4개이어야 함에도 건물이 불법 증축되어 주차구획이 2개 밖에 되지 않는다는 사실을 알게 되었으므로, 피고인으로서는 이 사건 상가를 매수하려는 피해자 D, 피해자 E에게 위와 같은 주차장법 위반사항과 원상회복명령 사전통지서 수령 사실을 비롯한 상가의 현황 등에 관해 사실대로 고지해 줄 의무가 있었다. 그럼에도 피고인은 2018. 3. 21.경 서울 서초구 F에 있는 (주)G 사무실에서 이 사건 상가를 피해자들에게 매매대금 1,935,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결함에 있어 위와 같은 사실을 고지하지 않았다. 이로써 피고인은 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로 하여금 B에게 2018. 3. 21.경 계약금 193,000,000원, 2018. 4. 30.경 잔금 1,742,000,000원 합계 1,935,000,000원을 교부하도록 하여 피해자들로부터 각각 967,500,000원을 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 H, I, J의 각 법정진술 1. 제3회 공판조서 중 증인 K의 진술기재 1. 원상회복명령처분 사전통지서, 부동산매매계약서, 일반건축물대장, 현장사진, 부동산등기사항전부증명서, 감정평가회보, 건축물현황도, 임대차계약서, 주차장법위반사항공문, 최초 사전통지 우편수령기록, 건물1층 사용현황, 2018. 3. 20.자 각서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 각 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호, 형법 제347조 제2항, 제1항(각 피해자별로 포괄하여) 1. 상상적 경합 형법 제40조, 제50조[각 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)죄 상호간, 범정이 더 무거운 피해자 E에 대한 위 죄에 정한 형으로 처벌] [피고인은 1개의 기망행위를 통해 피해자들로 하여금 이 사건 상가를 각 1/2 지분씩 매수하게 하였으므로, 피해법익이 동일하지 않고 피해자별로 지분 비율에 따른 매매대금을 편취한 판시 각 범죄가 따로 성립하며, 각 범죄는 상상적 경합관계에 있다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014도16980 판결 등 참조).] 1. 작량감경 형법 제53조, 제55조 제1항 제3호(아래 양형의 이유 중 유리한 정상 참작) 1. 집행유예 형법 제62조 제1항(아래 양형의 이유 중 유리한 정상 거듭 참작) 피고인 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 전제되는 사실관계 가. 이 사건 상가는 연면적 578.16㎡의 총 4층 근린생활시설로서, 건물 1층 면적 137.61㎡ 중 전용면적 74.25㎡를 제외한 나머지 1층 공용부분은 주차장 면적 33.66㎡(이하 ‘이 사건 주차장 부지’라고 한다), 계단 및 화장실 면적 29.7㎡로 설계되어 2003. 7.경 사용승인을 받았으나 건축물대장에는 알 수 없는 이유로 주차장이 옥외식 2대(면적 23㎡)를 갖춘 건물로 표시되어 있었다. 나. 피고인은 2018. 1.경 B이 2017. 3. 31.자로 취득한 이 사건 상가의 매각을 진행하던 중 그 무렵 G 직원 H을 통해 피해자들에게 매각하기 위한 협의를 진행하였으나 양도세 부담 등을 이유로 매각을 중단하게 되었다. 다. 그 후 B은 2018. 3. 14.경 화성시동부출장소로부터 판시 기재와 같은 2018. 3. 8.자 원상회복명령 사전통지서(이하 ‘이 사건 통지서’라고 한다)를 송달받았다. 이 사건 통지서 1면 하단에는 아래 표와 같이 위반사항이 기재되어 있었고, 별지로 주차구획선에 차량 4대가 표시된 평면도가 첨부되어 있었다. 라. 피고인은 2018. 3. 14.경 이후로 이 사건 통지서와 첨부 문서를 직접 확인한 다음 위 H을 통해 피해자들에게 이 사건 상가를 매각하기로 하고, 같은 달 21.경 매매대금 19억 3,500만 원에 위 상가를 매도하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 위 매매계약에는 “건축물 중 1층 일부는(전면부) 주차장 용도의 허가면적이나 현황상 1층 음식점에서 점포 사용 중이므로 잔금일 이후 법률적, 행정적 책임은 매수인이 부담한다”라는 특약사항이 포함되어 있었다. 마. 피해자들은 2018. 4. 30. 이 사건 매매계약에 따른 매매잔금을 B에게 지급하고 이 사건 상가에 관하여 각 1/2 지분씩 공유지분등기를 마쳤다. 2. 주장 요지 이 사건 주차장 부지의 면적 등을 고려할 때 그 원상회복에 관한 사항은 피해자들의 권리실현에 장애가 되지 않아 고지의무의 대상이 아니거나 피해자들에게 주차장의 원상회복과 관련된 사항을 고지하였으므로 고지의무를 다하였다. 또한 피고인은 이 사건 매매계약 체결 당시에는 차량 4대 면적의 주차장이 확보되어야 한다는 사정을 몰랐으므로 기망의 고의도 없었다. 3. 판단 가. 관련 법리 매매계약에 있어 매도인이 장차 매매의 효력이나 매매에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편, 매수인은 그와 같은 사정을 고지 받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것이 사기죄의 구성요건인 기망에 해당한다고 할 것이지만, 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리의 실현에 장애가 되지 아니하는 사유까지 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있다고는 볼 수 없다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014도8540 판결 등 참조). 나. 구체적 판단 앞서 본 사실관계에 더하여 판시 각 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 피고인은 이 사건 매매계약 체결 당시에 이 사건 주차장 부지의 원상회복과 관련된 사항을 알면서도 이를 피해자들에게 고지하지 않아 기망한 사실이 인정되고, 피고인에게 기망의 범의가 있었음이 인정된다. 따라서 피고인 및 변호인의 주장은 받아들이지 아니한다. 1) 고지의무 대상에 대하여 다음과 같은 점을 종합하여 보면 이 사건 통지서에 기재된 이 사건 주차장 부지의 원상회복에 관한 구체적인 내용과 그 이행에 필요한 사항 등은 매매계약 체결에 중요한 영향을 미치는 내용으로서, 고지의무의 대상에 포함된다고 봄이 타당하다. 가) 이 사건 주차장 부지를 원상회복하기 위해서는 공사비 1,200만 원 상당이 소요되는 외에도 1층 점포가 기존에 점유․사용하던 매장면적 중 약 31%(= 주차장 부지 33.66㎡/1층 매장사용 실제면적 107.91㎡)에 이르는 면적이 주차장 부지로 환원될 필요가 있었다. 피해자들이 B을 상대로 제기한 손해배상 등 소송(수원지방법원 2019가합11756, 이하 ‘관련 민사소송’이라 한다)에서는 이 사건 주차장 부지의 원상회복으로 인한 이 사건 상가의 가치하락액을 2억 원, 1층 점포에 관한 1년간 임료하락액을 1,000만 원으로 감정하였다. 이 사건 주차장 부지의 원상회복에 수반되는 1층 매장면적의 변경, 그로 인하여 예상되는 임대수익 등의 감소 및 감소 규모 등을 고려하면, 위와 같은 사정은 사회일반의 거래관념상 상가 매수인의 권리실현에 상당한 장애를 초래하는 내용으로 판단된다. 나) 이 사건 주차장 부지의 원상회복 공사를 진행하는 과정에서 1층 점포 임차인과의 협의가 필요하고, 매장면적 감소로 인한 손해부담의 주체, 임대차계약 내용의 변경 여부 등 다양한 분쟁이 발생할 소지가 있다. 피고인 스스로도 이 사건 매매계약을 체결하기 전날인 2018. 3. 20.경 원상회복 조치가 지연됨으로서 발생하는 이행강제금을 1층 점포 임차인이 부담하는 내용의 각서를 작성받으려 하였으나 협의에 이르지 못하기도 하였다. 더욱이 피고인은 이 사건 매매계약 체결 전에 이 사건 주차장 부지의 원상회복에 필요한 조치사항을 알았던 것으로 보이는바, 중개법인 직원으로부터 이 사건 통지서나 원상회복과 관련된 서류의 제공요구를 받지 않았더라도 고지의무가 면제된다고 볼 수는 없다. 다) 원상회복의 방법으로서 1층 점포 앞의 적치물을 제거하는 것과 별도의 공사를 통해 기존에 사용하던 매장면적 중 상당 부분을 주차장으로 환원하는 것은 그 실현방법과 가능성에 있어 전혀 성격을 달리한다. 이 사건 주차장 부지를 원상회복하지 못하는 경우에는 주차장 관련법령에 의하여 고발되거나 행정처분을 받게 될 불이익은 물론 이 사건 상가를 재매각할 때에도 장애가 발생할 수 있다. 실제로 화성시동부출장소는 2018. 4.~7.경 B을 상대로 원상회복명령 및 계고처분 후 고발절차를 진행하던 중 이 사건 상가 소유자가 피해자들로 변경된 내역을 확인하여 2018. 12.경부터는 피해자들을 상대로 사전통지 및 계고처분 등의 절차를 진행하면서, 이행강제금으로 3,200만 원 상당을 산정하기도 하였다. 라) 설령 피해자들이 이 사건 상가의 소유권을 취득한 이후로 관련 민사소송에서 이 사건 매매계약의 취소나 해제를 구하지 않고 있다고 하더라도 이는 피해자들이 처한 주관적 사정에 따른 것으로 보일 뿐이고, 위 매매계약 체결 당시의 객관적 사정에 비추어 볼 때 피해자들이 그와 같은 사정을 알고 있었다면 동일한 내용으로 매매계약을 체결하였을 것으로 보이지는 아니한다. 이 사건 매매계약을 체결하기 전에 피해자들에게 앞서 본 구체적인 내용이 고지될 필요성은 여전히 존재하였다고 보인다. 2) 기망행위 및 기망의 범의에 대하여 가) 다음과 같은 점을 종합하여 보면, 피고인이 이 사건 매매계약 체결 당시 피해자들에게 이 사건 주차장 부지가 갖추어야 할 면적 내지 주차구획 차량 대수 등에 관한 사항을 고지하지 아니한 행위는 거래관계에서 지켜야 할 신의칙에 반하는 행위로서 기망행위에 해당한다고 봄이 타당하다. 이 사건 상가의 건축물대장에는 사용승인을 받은 내용과 달리 주차구획이 차량 2대인 주차장이 설치된 적법한 건축물로 표시되어 있었는데, 부동산거래에서 일반적으로 예상하기 어려운 이례적인 사정이다. 비록 건물 소유자가 아닌 제3자도 건축물현황도 중 배치도(평면도는 제외)를 열람․발급받을 수 있어 건축물대장과 상이한 내용을 확인할 수 있는 방법이 존재한다고 하더라도 피해자들에게 그러한 조치를 취할 것을 기대하기는 어렵다. 반면에 피고인은 이 사건 통지서를 직접 확인함으로서 이 사건 주차장 부지의 원상회복 범위와 원상회복 방법에 대하여 용이하게 알 수 있었음에도 피해자들에게 그 사항을 고지하지 않은 채 1층 점포 앞 적치물을 제거하는 정도만으로도 원상회복이 가능하다는 취지로 고지하였을 뿐이다. 피고인의 이러한 묵비행위는 피해자들의 착오를 일으키기에 충분하고, 피해자들뿐만 아니라 중개법인 직원 H, I도 피고인이 알려준 정보와 건축물대장 내용을 신뢰한 결과 위 적치물만이 원상회복 대상이라고 인식하기에 이른 것으로 보인다. 피고인이 이 사건 주차장 부지와 관련된 사항을 피해자들에게 고지하지 아니하는 기망행위를 통하여 이 사건 매매계약을 체결한 것인 이상 매매계약 체결 당시 주차장의 원상회복과 관련된 사항을 피해자들이 책임지기로 하는 취지의 특약사항을 두는데 합의하였다고 하더라도, 특약사항은 피고인의 기망행위로 인하여 피해자들이 착오에 빠짐에 따라 계약 내용에 포섭된 것에 불과하므로, 기망행위가 성립하는 데에는 아무런 영향을 미치지 못한다. 나) 피고인은 이 법원에서 ‘이 사건 통지서의 내용을 정확히 인식하지 못하였고, 이 사건 주차장 부지가 갖추어야 할 면적이나 주차구획 차량 대수에 대하여 알지 못하였기 때문에 기망의 범의가 없었다’는 취지로 주장한다. 그러나 다음과 같은 점을 종합하여 보면, 피고인은 위와 같은 사항을 알고 있었음에도 피해자들에게 고지하지 아니한 채 이 사건 매매계약을 체결하려는 기망의 범의가 있었다고 봄이 타당하다. 이 사건 통지서 및 첨부된 건축물현황도는 원상회복할 주차장 면적과 주차구획이 차량 4대에 해당하는 사항을 표시하고 있었고, 피고인도 이 사건 매매계약 체결 전에 위 서류들을 B을 통해 직접 수령하였으므로 그 내용을 인지하였을 것으로 보인다. 또한 피고인은 공사업자에게 위 서류들을 보여주며 원상회복에 필요한 공사의 범위를 현장에서 직접 확인하였는바, 1층 점포와 주차장 사이 경계설정, 주차장 출입구 위치, 공사방법 등에 대하여 충분히 알게 되었을 것으로 보인다. 피고인은 이 사건 상가 외에 다른 건물들도 보유하며 임대사업을 하여 온 사람으로 부동산 매매 및 임대에 관하여 필요한 지식을 어느 정도 갖추고 있었을 것이므로 이 사건 통지서의 내용을 이해하는데 어려움이 있었다고 보이지는 않는다. 또한 B은 직업이 건축설계사로서 피고인이 별도의 노력을 들이지 않고서도 B을 통하여 원상회복에 필요한 사항을 쉽게 파악하였을 것으로 보인다. 피고인은 이 사건 매매계약을 체결하는 자리에서 주차장 원상회복과 관련된 사항에 의문을 가지고 있던 피해자들에게 ‘직접 확인한 이후에 계약을 진행하자’는 취지의 말을 하였던 것으로 보이기는 한다. 그러나 피고인은 여전히 이 사건 통지서의 내용이나 원상회복 범위에 대하여 묵비하고 있었던 점, 피해자들이 이 사건 상가를 직접 확인하더라도 원상회복에 필요한 조치를 파악하는 것이 쉽지 않았을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사정은 피고인에게 기망의 범의가 있었음을 인정하는 데 방해되지 아니한다. 한편 피고인은 검찰 조사에서 ‘이 사건 통지서를 수령한 이후로는 이 사건 주차장 부지에 필요한 주차구획이 차량 4대라는 것을 알게 되었다’는 취지로 진술한바 있다. 비록 피고인이 이 법원에서는 관련 민사소송 도중에 위와 같은 내용을 알게 되었고 검찰 조사에서는 착오로 위와 같이 진술한 것이라고 주장하고 있으나, 앞서 본 여러 사정에 비추어 볼 때 믿기 어렵다. 양형의 이유 1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1년 6월∼15년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제3유형] 5억 원 이상, 50억 원 미만 [특별양형인자] 감경요소: 손해발생의 위험이 크게 현실화되지 아니한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 감경영역, 징역 1년 6월∼4년 3. 선고형의 결정 아래와 같은 정상들과 피고인의 나이, 환경, 성행, 범행의 동기와 수단, 범행 후 정황 등 이 사건 기록에 나타난 여러 양형조건을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다. 불리한 정상: 피고인은 범행을 부인하며 반성하지 않고 있다. 편취금액에 비추어 사안이 가볍지 아니함에도 피해 회복을 위한 노력을 하지 않았다. 피해자들은 피고인의 처벌을 원하고 있다. 유리한 정상: 피고인은 고령이고 2006년경 이종 범죄로 1회 벌금형 처벌을 받은 외에는 전과가 없다. 편취금액의 이익귀속 주체는 B이고, 피해자들이 관련 민사소송에서 B을 상대로 청구한 손해배상액은 2억 1,300만 원 상당으로서 편취금액 중 일부만이 현실적인 손해액으로 확정될 것으로 보인다.