서울중앙지방법원-2015고단4456

범죄사실 피고인은 2010. 9. 1.경 파주시 G에 있는 피고인 운영의 H(주) 사무실에서 (주)I 소유인 파주시 J임야 334m2에 대하여 피고인이 (주)I측으로부터 위 토지에 대한 소유권을 취득한 후 피해자 K에게 위 토지에 대한 소유권을 매매대금 2억 5,000만 원에 이전해 주기로 하는 매매계약을 피해자와 체결하였다. 피고인과 피해자는 2010. 9. 1. 계약금 2,500만 원을, 2010. 9. 8. 1차 중도금 2,500만 원을, 2010. 10. 25. 2차 중도금 5,000만 원을, 2011. 6. 30. 잔금 1억 5,000만 원을 위 토지에 관한 소유권이전등기에 필요한 서류와 주고받기로 약정하였다. 피고인은 약정에 따라 피해자로부터 2010. 9. 1. 계약금 2,500만 원을, 2010. 9. 8. 1차 중도금 2,500만 원을, 2010. 10. 25. 2차 중도금 5,000만 원 및 잔금 중 500만 원을, 2011. 6. 22. 잔금 중 5,000만 원을, 2011. 8. 3. 잔금 중 3,000만 원을 각 건네받았다. 한편, 위 토지는 2004. 12. 1. 토지거래허가구역으로 지정되었으나 2013. 5. 23. 그 지정이 해제되었으므로, 피고인은 2013. 5. 23. 이후에는 피해자로부터 나머지 6,500만 원을 지급받음과 동시에 피해자에게 위 토지에 대한 소유권이전등기 절차를 이행해주어야 할 임무가 발생하였다. 그럼에도 피고인은 위와 같은 임무에 위배하여 2014. 6. 27.경 피고인의 사무실에서, 위 토지를 L에게 대금 1억 5,000만 원에 매도하고, 2014. 7. 22. L에게 위 토지에 대한 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었고, 2014. 8. 29. L에게 위 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이로써 피고인은 위 토지 시가 2억 5,000만 원 상당의 재산상 이익을 취득하고 피해자에게 동액 상당의 재산상 손해를 가하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 M, N(일명 O)의 각 일부 법정진술 1. K, P에 대한 각 검찰 진술조서(사본 포함) 1. K에 대한 경찰 진술조서 1. Q, M, N(일명 O)의 각 철거확인서, 진술서, 사실확인서 1. 등기사항전부증명서, 부동산매매계약서, 부동산매매계약서 별첨, 각 영수증, 계좌별 거래명세표, 등기부등본, 내용증명(부동산매매계약이행에 관한 건), 송금내역 등, 레벨계획도, 가분할도, 합의서, 수사보고(본건 토지의 토지거래허가구역 해제시기 확인), 수사보고(고소인과 중개인 O 간 문자메시지 제출) 및 첨부된 문자메시지, 각 사진, 수사보고(본건 토지의 소유권이전 내역), H 부동산 현황 유죄판결의 이유 1. 매매계약 해제의 부적법성 가. 피고인 운영의 H(주)와 피해자 사이에 2010. 9. 1. 체결된 부동산매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)의 목적물인 분할 후 파주시 J 임야 334㎡[이는 H(주)가 택지개발 목적으로 2010. 5.경 (주)I로부터 매수한 파주시 R 임야 12341㎡ 중 피해자가 음식점을 운영하는 데에 필요한 토지 부분 100평 정도에 해당하는 부지로서, 피고인이 (주)I의 위임을 받아 2011. 8. 8.경 피해자에게 소유권이전을 해 줄 목적으로 분할해 놓은 부분이다. 이하 '이 사건 토지'라 한다]는 위 매매계약 체결 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래 허가구역 내에 있던 토지이다. 그런데 H(주)가 피해자에 대해 위 매매계약상의 채무불이행을 이유로 적법한 계약해제의 통지를 하였다고 주장하는 2012. 8. 10.경은 H(주) 등이 관할 관청으로부터 그에 대한 허가받기 전임이 기록상 명백하고, 이 경우 그 무렵 위 매매계약은 아직 법률상 미완성의 법률행위로서 이른바 '유동적 무효'의 상태에 있어 그 매매계약 내용에 따른 본래적 효력은 발생하지 아니하였다 할 것이다. 따라서 관할 관청의 거래허가를 받아 매매계약이 소급하여 유효한 계약이 되기 전까지 피해자나 H(주)으로서는 서로 상대방에 대해 소유권의 이전이나 대금의 지급 등과 관련하여 어떠한 내용의 이행청구를 할 수 없으며, 그 결과 상대방의 매매계약 내용에 따른 채무불이행을 이유로 한 계약의 해제도 주장할 수 없다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조). 나. 또한 이 사건 매매계약은 2013. 5. 24.경 이 사건 토지에 대한 허가구역 지정이 해제됨으로써 확정적으로 유효가 되어 그 무렵에 이르러서야 그 매매계약 내용에 따른 본래적 효력이 발생하였다 할 수 있다. 그러나 설령 그렇다 하더라도, 지정이 해제되거나 허가를 취득하기 전의 유동적 무효 상태에서 그 법률적 유효성이 인정될 수 없는 H(주)에 의한 계약해제의 의사표시가 위와 같이 허가구역 지정이 해제됨과 동시에 다시 유효하게 된다고 볼 수도 없다. 다. 한편 피고인은 그 해제의 사유로, 피해자가 이 사건 매매계약에 따른 잔대금을 약정 기일에 지급하지 아니하였다는 점과 위 매매계약의 특약으로서 계약 체결 직후 피해자가 이행하기로 한 무단 점유 토지상의 지장물에 대한 철거의무를 제대로 이행하지 아니하였다는 점을 들고 있고, 매수인인 피해자가 허가 구역 지정 해제 전까지 H(주)에 매매대금을 지급하거나 지장물에 대한 철거의무를 이행하고 있었다 하더라도 이는 위 매매계약의 효력에 대한 법률상 착오에 따른 것이거나, 계약 관계를 신뢰하여 피고인의 요구에 대해 선의로 한 것에 불과하고, 피해자에게 위 매매계약에 따른 나머지 잔대금의 지급의무 및 부수적 의무로서 지장물에 대한 철거의무를 이행할 법률상의 의무는 발생하지 아니한 상태였던바 이를 이행하지 아니함이 채무불이행을 구성한다고 볼 수도 없다. 라. 마지막으로 피해자가 H(주)에 대해 잔대금의 지급을 지체할 당시 H(주)는 이와 동시이행 관계에 있던 자신의 채무인 위 토지에 대한 소유권이전등기절차를 이행해 줄 수 있는 상황도 아니었고, 또한 위 특약의 내용, 피고인이 위 토지상의 지장물로서 철거대상으로 뒤늦게 문제를 삼고 있는 인공연못 및 물레방아의 위치 및 규모, 위 토지 지장물 철거에 대한 피해자의 협조 내용, 위 매매계약 체결 후 H(주)의 사업 착공 여부 및 진척 상황 등을 종합해 볼 때, 피해자가 위 매매계약의 해제사유로 볼 수 있을 정도 위 토지상의 지장물 철거 협조 약정상의 의무를 중대하게 위반하였다고 보기도 어려워, 결국 피해자에 대해 해제의 사유도 존재하지 아니하였다 봄이 상당하다. 마. 이러한 제반 사정에 비추어 볼 때, 위 매매계약이 적법하게 해제되었다는 피고인 측의 주장은 받아들일 수 없다. 2. 배임행위의 존부 이 사건 매매계약은 2013. 5. 24.경 관할 관청에 의해 이 사건 토지에 대한 허가구역 지정이 해제됨으로써 확정적으로 유효가 되어 그 매매계약 내용에 따른 본래적 효력이 발생하였고, 매수인인 피해자는 위 매매계약이 유동적 무효 상태에 있음에도 매도인인 H(주)의 위 매매계약에 따른 허가절차 및 소유권이전의무의 이행을 신뢰하여 그 무렵까지 그 요청에 따라 H(주)에게 위 매매계약에 따른 계약금은 물론, 중도금과 잔대금의 일부로서 총 1억 8,500만 원(매매대금의 74%에 달하는 금액임)을 이미 지급하고, 위 매매계약에 따른 부수적 약정으로서 무단점유 토지상의 지장물에 대한 대부분의 철거 또는 그 협조의무까지 이행한 상황이었던바, 매도인측인 피고인으로서는 (주)I로부터 먼저 이 사건 토지의 소유권을 이전받은 후 피해자로부터 남은 일부 잔대금을 지급받음과 동시에 위 토지의 소유권이전등기절차에 협력해 줄 의무가 있었다. 그럼에도 피고인은 그 임무에 위배하여 (주)I로부터 이 사건 토지에 관한 소유권을 이전받아 피해자에게 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기를 해 주는 데에 아무런 법률적, 사실적 장애가 없었음에도, 피해자 이외의 제3자에게 위 토지를 이중으로 매도하고 제3자 앞으로 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마쳐 주고, 그 후 위 가등기에 기한 본등기까지 마쳐 주었던바, 이러한 피고인의 이러한 행위는 피해자에게 손해발생의 위험을 초래한 것으로서 배임죄를 구성한다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2006도3626 판결 등 참조). 3. 배임의 고의 피고인은 오랜 기간 부동산중개 업무에 종사한 경력이 있고, 이 사건 토지 주변의 임야를 (주)I로부터 매입하여 형질변경, 토지조성, 분필절차 등을 거쳐 택지로 개발하여 분양할 목적으로 H(주)를 설립하고 이를 직접 운영하기까지 하였던바, 당시 이 사건 토지가 허가구역에 위치하였다는 사정은 물론, 토지거래허가제도의 취지, 그에 따른 이 사건 매매계약의 효력, 위 토지 이중매매의 가벌성 등에 대해서도 충분히 인식하고 있었다고 보이고, 나아가 피고인은 허가구역 지정 기간 중에는 (주)I로부터 위 토지의 소유권을 이전받거나 그 전제로서 허가를 받기 위한 노력을 기울인 흔적이 없다가 허가구역 지정이 해제되고 (주)I로부터 위 토지의 소유권을 취득한 직후에 이르러, H(주)와 밀접한 이해관계를 가진 제3자인 L에게 이를 이중으로 매도한 것인 만큼, 피고인에게 배임의 고의도 인정된다. 4. 배임행위에 따른 손해액 피고인은 2014. 8. 29.경 L과 사이에 이 사건 토지에 관하여 매매대금을 1억 5,150만 원으로 한 매매계약(이하 '이 사건 2차 매매계약'이라 한다)을 체결함으로써 피해자에게 매도한 금액보다 1억 원 정도 낮은 금액으로 이를 매각한 것으로 되어 있으나, 위 2차 매매계약의 매수인 L은 위 H(주)의 택지 개발사업에 대한 투자자로서 매도인과는 특수관계인의 지위에 있어 위 매매가격이 정당한 시가를 반영한 것인지 의문이라는 점, 이 사건 매매계약 체결 당시는 위 토지 인근 지역이 개발되기 전이었던 반면, L이 위 토지를 매수할 당시는 이미 인근 지역이 택지지역으로 개발된 상태이어서 그 시가는 위 매매계약 체결할 때보다 상승하였을 것으로 봄이 상당하다는 점 등을 감안할 때, 피고인의 배임행위로 인해 피해자가 입은 손해액은 이 2차 매매계약에 따른 매매대금이 아닌 이 사건 매매계약의 매매대금 상당액으로 볼 것이다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 형법 제355조 제2항, 제1항(배임의 점, 징역형 선택) 양형의 이유 피고인의 배임행위로 인한 피해자의 손해가 2억 5,000만 원에 달하는 상당한 금액임에도 피고인이 현재까지 피해 회복을 위한 노력을 기울인 흔적이 없고, 오히려 손해 발생의 원인 및 책임을 피해자에게 전가하는 듯한 무책임한 태도로 일관하고 있다. 그에 따라 피해자가 피고인에 대한 엄한 처벌을 탄원하고 있다. 한편 피고인은 이 사건 범행 전에도 이미 이종의 범죄로 여러 차례 벌금형 또는 징역형에 대한 집행유예의 처분을 받은 범죄 전력이 있고, 이 사건 범행은 피고인이 2013. 8. 9. 서울중앙지방법원에서 공전자기록등불실기재죄 등으로 징역 6월에 집행유예 2년을 선고받아 그 집행유예 기간 중에 있음에도 자숙하지 아니한 채 저지른 것이다. 이러한 사정에 비추어 피고인의 책임이 무겁다. 이러한 불리한 정상에다가 피고인의 연령, 성행, 가족관계, 가정환경, 범행의 동기와 수단, 범행 후의 정황 등 이 사건 기록에 나타난 양형 조건이 되는 사정을 두루 참작하여 양형 기준이 권고하는 권고형의 범위[기본범죄인 횡령·배임범죄군 중 배임범죄의 제2유형 중 기본구간의 하한인 징역 1년과 상한인 징역 3년이 권고형의 범위임] 내에서 위와 같이 형을 정한다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.