의정부지방법원-2022고단126

공소사실 B구역 주택재개발정비사업조합(이하 ‘이 사건 조합’이라고 한다)은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따라 남양주시 C 일대 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 건설하는 주택재개발정비 사업을 시행할 목적으로 설립된 조합으로, 2016. 10. 13. 관할 남양주시청으로 조합설립인가를 받았다. 피고인은 2016. 11. 23. 위 사업시행구역 안에 있는 남양주시 D에 있는 다세대 주택 제1층(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 그 소유자인 E으로부터 1억 4,000만 원에 매수하여 위 주택을 소유하던 중, 2020. 2. 초순경 남양주시 F에서 ‘G공인중개사무소’를 운영하던 H의 중개에 따라 피해자 I에게 2억 7,500만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하면서, 피해자에게 ‘이 사건 주택은 조합원 자격으로 입주권을 받는데 아무런 하자가 없다’는 취지로 거짓말하였다. 그러나 사실 도시정비법은 ‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다’고 규정하고 있고, 이 사건 조합 설립인가 당시 피고인에게 이 사건 주택을 매도한 E은 이 사건 조합의 사업시행 구역 안에 다수의 주택을 보유하고 있었으며, 2016. 11. 23. 피고인이 이 사건 주택을 E으로부터 매수할 당시 매도인이 E을 대리하여 매매계약을 체결하였던 E의 아들 J으로부터 ‘현재 E이 사업시행구역 안에 이 사건 주택 이외 다른 주택을 소유하고 있어, 이 사건 주택을 매수하더라도 조합원으로 입주권을 받을 수 없다’는 내용을 고지 받아, 이 사건 주택을 매수하더라도 이 사건 조합의 조합원 자격으로 입주권을 받을 수 없다는 사실을 알고 있었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 이러한 사실을 전혀 몰랐던 피해자로부터 2020. 2. 3.부터 4. 24.까지 매매대금 명목으로 합계 87,718,435원을 교부받고, 2020. 4. 24. 피고인이 차용금 채무를 부담하고 있던 K에게 57,281,565원을 지급하게 하여 같은 금액 상당의 재산상 이익을 취득하고(위 , 합계 금원 1억 4,500만 원), 나머지 1억 3,000만 원에 대하여는 매매계약서 작성 당시인 2020. 2. 8.매수인인 피해자가 이 사건 주택을 매도인인 피고인에게 임대하면서 그 임대차보증금 지급에 갈음하기로 하는 약정을 체결하는 방법으로 피해자에 대한 1억 3,000만 원 상당의 임대차보증금반환채권을 취득하여 같은 금액 상당의 재산상 이익을 취득하였다. 2. 판단 기록에 의하여 인정되는 다음 사정을 종합하면, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인이 이 사건 주택 소유자가 입주권을 받을 수 없다는 사실을 알면서 입주권을 받을 수 있다고 피해자를 기망한 사실 및 피고인에게 편취의 고의가 있었다는 점에 관하여 합리적 의심의 여지없이 증명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 가. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제39조 제1항 제3호는 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있고, 관리처분계획의 수립기준에 관한 도시정비법 제76조 제1항 제6호는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정하고 있다. 나. E은 이 사건 조합 사업시행구역 안에 두 채의 주택을 소유하고 있었고, 그 중 하나인 이 사건 주택을 이 사건 조합설립인가 후인 2016. 11. 23. 피고인에게 매도하였다. 피고인은 2020. 2. 8.경 피해자에게 이 사건 주택을 매도하였고, 당시 이 사건 조합은 사업시행계획인가를 받지 못한 상태였다. 따라서 이 사건은 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’에 해당한다. 다. 그런데 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우 대표조합원이 아닌 나머지 토지등소유자들도 독자적인 분양신청권이 인정되고 이를 각자 행사할 수 있는지 여부와 관련하여 명시적인 대법원 판례가 없어 하급심의 판단은 일관되지 않다. 라. E의 아들로 이 사건 주택 매매계약 체결에 관여한 J이 수사기관 및 이 법정에서 매매계약 체결 당시 공인중개사가 피고인에게 이 사건 주택은 입주권이 없다고 말하였다는 취지로 진술한 사실은 인정된다. 그러나 E과 피고인 사이에 2016. 11. 23. 작성된 매매계약서 특약사항 제3항에 “본 매물은 3구역 다물권자의 소유로 현재 진행 중인 B구역 재개발 입주권과 관련되어 만약 입주권이 없을 시 매수인은 매도인과 본 물건을 중개한 부동산에 일체의 이의제기 및 민사상의 책임도 묻지 않기로 한다”고 기재되어 있는바, 이는 이 사건 주택에 입주권이 나오지 않을 가능성이 있다는 내용으로 보이고, 위 기재내용에 비추어 볼 때 E의 위 진술만으로는 피고인이 E으로부터 이 사건 주택을 매수할 당시 입주권이 확정적으로 나오지 않는 것으로 인식하였다고 단정하기 어렵다. 마. 또한 피해자는 이 법정에서 ‘피고인과 매매계약을 체결하기 전인 2020. 1.경 이 사건 조합에 입주권이 나오는지 여부를 확인했는데 조합에서 문제가 없다고 하였고 공인중개사도 문제가 없다고 하여 계약 체결을 하였다’고 진술하였다. 그리고 피고인과 피해자 사이에 작성된 이 사건 주택 매매계약서 특약사항 제3항에 “매도인은 세대원 전원이 B구역에 1세대 1주택으로 조합원 입주권을 받는 제 하자가 없으며 혹 당해구역에 다른 주택 등이 있을 시 본 계약은 무효로 하고 매도인은 여기에 따른 손해배상을 하기로 한다”고 기재되어 있는바, 위 기재내용은 입주권이 나오지 않을 가능성이 있음을 전제로 그 경우 처리방법을 정한 것이고, 피고인이 B구역에 1세대 1주택인 것은 사실이다. 이에 더하여 앞서 본 것과 같이 이 사건과 같은 경우 피해자에게 입주권(분양신청권)이 인정되는지 여부에 관하여 현재도 법해석이 정립되지 않은 상황인 점까지 고려하면, 피고인이 피해자와 매매계약 체결 당시 이 사건 주택에 입주권이 나오지 않는다는 점을 알면서 피해자에게 입주권이 나온다고 거짓말 하였다고 보기 어렵다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 피고인이 무죄판결의 공시에 동의하지 아니하므로 형법 제58조 제2항 단서에 따라 판결의 요지를 공시하지 아니한다.