수원지방법원여주지원-2014고합39

공소사실의 요지 피고인은 2007. 6. 20.경 피해자 D에게 피고인 소유인 경기 양평군 E(이하에서 나오는 부동산은 모두 E에 있으므로 지번만 기재한다) F, G, H, I, J, K 토지 및 그 지상에 있는 단독주택(이하 '이 사건 각 토지', '이 사건 건물'이라고 하고, 이를 합하여 '이 사건 부동산'이라고 한다)을 매도(이하 '이 사건 매매계약'이라고 한다)함에 있어, 토지의 경계를 포함한 현황을 설명하면서 피해자에게 "앞마당 및 뒷마당으로 사용하고 있는 곳을 포함한 부분이 피고인 소유이고, 석축으로 조성되어 있는 담장이 토지의 경계이다."라고 말하였다. 그러나 사실은 뒷마당 부분에 타인 소유인 L 임야 124㎡, M 대 43㎡, N 대 36㎡, O 전 21㎡ 합계 224㎡가, 앞마당 부분에 타인 소유인 P 대 74㎡, Q 전 28㎡, R 전 18㎡ 합계 120㎡가 각각 포함되어 있었고, 피고인은 2007. 4. 10.경 대한지적공사 경기도본부 양평군지사에 이 사건 각 토지에 관한 경계복원 측량을 의뢰하여 경계를 측량한 바 있어 토지의 경계를 정확히 알고 있었으므로 피해자에게 지적도상 경계를 정확히 설명하여 주어야 할 의무가 있음에도, 이를 사실대로 설명할 경우 앞마당 및 뒷마당의 모양이 이상하게 되어 피해자가 이 사건 부동산을 매수하지 않을 것으로 생각하여 피해자에게 위와 같은 사실을 전혀 고지하지 아니하였다. 피고인은 이와 같이 계약상 중요한 사실에 관하여 피해자에게 설명하지 아니함으로써 이에 속은 피해자와 이 사건 매매계약을 체결하고, 매매대금 명목으로 2007. 6. 20. 500만 원, 2007. 6. 21. 4,500만 원, 2007. 6. 25. 4억 5,000만 원 합계 5억 원을 교부받았다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 재물을 교부받았다. 2. 피고인과 변호인의 주장 피고인은 이 사건 매매계약을 하면서 등기부등본과 지적도에 의하여 이 사건 각 토지 합계 400평과 그 지상의 이 사건 건물이 매매목적물임을 분명히 하였고, 앞마당과 뒷마당의 지적도상 경계와 현황과 다르다는 점을 설명하였으며, 피해자 역시 이와 같은 사실을 알면서 이 사건 매매계약을 체결하였으므로, 피고인이 고지의무를 위반하였다거나 피고인에게 편취의 범의가 있었다고 할 수 없다. 3. 판단 가. 고지의무 위반으로 인한 사기죄의 성립 요건 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것으로서, 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시임을 요하지 아니하고, 상대방을 착오에 빠지게 하여 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하므로, 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는 그 거래로 인하여 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있고, 그럼에도 이를 고지하지 아니한 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003도7828 판결 등 참조). 한편, 부동산을 매매함에 있어서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써 장차 매매의 효력이나 매매에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편, 매수인은 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것이 사기죄의 구성요건인 기망에 해당한다고 할 것이지만, 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리의 실현에 장애가 되지 아니하는 사유까지 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있다고는 볼 수 없다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010도5124 판결 등 참조). 나. 판단 앞마당 부분에 관하여 이 법원이 채택·조사한 증거들과 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 건물의 앞마당 일부에 다른 사람의 토지가 포함되어 있다는 사정은 '거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이라는 관계가 인정되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 피고인이 신의칙상 요구되는 고지의무를 위반하였다고 볼 수도 없다. 이 사건 매매계약의 목적물은 이 사건 부동산, 즉, 이 사건 각 토지(합계 1,312㎡)와 그 지상의 이 사건 건물이고(매매계약서, 21쪽), 당시 피고인은 이 사건 부동산에 관한 완전한 소유권을 가지고 있었으므로 피해자가 그 권리를 확보하지 못할 위험은 없었고, 실제로도 피해자는 이 사건 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하였다. 피고인과 이 사건 부동산의 매매를 중개한 S은 이 사건 매매계약 당시 피해자와 피해자의 남편 T에게 지적도를 보여주면서 이 사건 각 토지의 경계를 설명하였다. 당시 피고인은 앞마당의 경계를 정확하게 짚으며 설명한 것은 아니었지만, 피해자와 T에게 "앞마당 중 텃밭은 남의 땅이고 화단이 있는 쪽도 타원형으로 되어 있지만 지적도상으로는 번개모양(역삼각형 모양)으로 들어와 있기 때문에 그 부분(P 토지)도 남의 땅이다. 만약 P 토지 소유자가 경계를 문제 삼으면 P 토지 소유자의 입장에서도 맹지인 P 토지를 개발하기 위해 이 사건 각 토지 중 I 토지를 필요로 하므로 서로 협의하면 잘 해결될 것이다."라는 취지로 설명하였다(S의 법정 및 검찰 진술). 이 사건 각 토지의 지적도 또는 구적도(121쪽)를 보면 앞마당 부분 중 G 토지와 H 토지 사이에 역삼각형 모양으로 P 토지가 들어와 있는 것을 한눈에 알아볼 수 있고, 그 면적 또한 상당하다는 것을 어렵지 않게 알 수 있다. 그런데 S의 검찰 및 이 법정에서의 각 진술에 의하면, 당시 피해자는 부동산 관련 일을 하고 있었고, 피해자의 남편 T 또한 리모델링 건축업에 종사하는 등 모두 지적도를 보는 능력이 있었던 것으로 보이므로, 피해자가 위와 같은 사실을 알지 못한 채 P 토지 등도 매매목적물에 포함되는 것으로 알고 이 사건 매매계약을 체결하였다고 보기는 어렵다. 피고인은 2003년 6월경 U로부터 이 사건 부동산을 매수할 당시 다른 사람 소유의 P 토지의 일부가 앞마당에 포함되어 있다는 사실을 알았지만 별다른 문제가 없을 것이라는 말을 믿고 이를 매수하였고, 그 이후 피해자에게 이를 매도할 때까지 아무런 문제없이 거주하였다. 피해자 역시 앞에서 본 바와 같이 피고인으로부터 앞 마당 일부에 다른 사람의 토지가 포함되어 있다는 사실을 고지받는 등 적어도 지적도상의 경계와 현황이 일치하지 않는다는 사실은 알고 있었고, 이후 실제로 이 사건 부동산에서 7년 여간 아무런 문제없이 거주하였으므로, 위와 같은 사정을 용인하고 이 사건 매매계약을 체결하였다고 볼 여지가 충분하다. 이 사건 건물의 앞마당에 포함되어 있는 P 토지 등은 앞마당의 귀퉁이 부분으로서, 그 부분이 없다고 하여 이 사건 건물의 존속에 지장을 초래한다거나 전체로서의 마당의 기능에 지장을 준다고 보이지 않고, 나아가 미관상 심각한 악영향을 미치는 것으로도 보이지 않는다(현장검증조서 및 감정서 등). 만약 피해자의 주장(이를 기초로 한 이 사건 공소사실도 마찬가지이다)을 그대로 받아들이면, 피해자는 이 사건 매매계약의 목적물이 된 이 사건 각 토지에 앞마당 쪽 120㎡, 뒷마당 쪽 224㎡ 등 344㎡가 더 포함되는 것으로 알고 이를 매수하였다는 것이 되는데, 이 사건 각 토지의 면적이 1,312㎡이고, 위 344㎡는 그 면적의 26%를 넘는 점에 비추어 보면, 위와 같은 주장은 그대로 믿기 어렵다. 뒷마당 부분에 관하여 먼저 기록에 의하면, 피고인과 이 사건 매매계약을 중개한 S은 이 사건 매매계약 체결 전 피해자와 그 남편인 T에게 이 사건 건물의 뒷마당에 다른 사람의 토지가 일부 들어와 있어 지적도상 경계와 현황이 다르다는 사실을 알려준 사실(S의 법정 및 검찰 진술), 피해자는 2007. 7. 5.경 뒷마당 중 J 부분의 경계측량을 하여 지적도상 경계를 확인하였고(수사보고, 178쪽), 이후 이와 관련하여 피고인은 2007. 7. 10. 피해자에게 "이 사건 각 토지 중 뒷마당 일부를 타인이 사용하고 있고, 타인 소유 토지가 뒷마당에 들어와 있어 그 사람과 정산을 하게 되면 약 7평 값만 지불하면 되는데, 그 사람과 교환 합의가 되지 않을 경우 피고인이 피해자에게 500만 원을 지급한다."라는 취지의 현금보관증(93쪽)을 작성하여 준 사실, 피해자는 그 이후인 2007. 9. 14. 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고(각 등기부등본, 33~68쪽), 이후 앞마당의 일부인 P 토지 등의 소유자가 2014년 봄 무렵 경계측량을 하여 이 사건 각 토지 중 앞마당의 지적도상 경계를 확인하기까지 약 7년간 별다른 이의 없이 이 사건 부동산에서 거주한 사실을 인정할 수 있다. 위와 같은 사실관계에 비추어 보면, 피해자는 이 사건 매매계약 당시 피고인과 S으로부터 이 사건 건물 뒷마당의 지적도상 경계와 면적이 현황과 일치하지 않는다는 사실을 고지받고 그 직후 경계측량을 통하여 정확한 경계를 알았음에도 매매계약 자체에는 이의를 제기하지 않고 소유권이전등기를 마쳤다고 할 것이므로, 이 사건 건물의 뒷마당에 다른 사람 소유의 토지가 일부 포함되어 있다는 점 역시 고지의무의 대상이 된다거나 피고인이 고지의무를 위반하였다고 볼 수는 없다고 할 것이다. 4. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인에게 무죄를 선고한다.