울산지방법원-2015고단1573

공소사실의 요지 1. 사기 피고인은 2012. 12. 26.경 피해자 D과 부산 기장군 E 대 558.26m² 및 도로부지 지분을 대금 170,300,000원에 매도하는 매매계약을 체결하면서, "대지를 전원주택 부지로 개발 중인데 이 땅을 매수하면 잔금 기일인 2013. 2. 15.경까지 이 땅에 설정된 근저당권 등 소유권 제한 사항을 모두 해결하고 필지 분할을 하여 그 소유권을 이전해 주겠다."라고 말하였다. 그러나 사실은 당시 대지의 실소유자인 F 주식회사가 전원주택 부지 개발사업을 해 오던 중 은행 담보대출 이자, 공사비 등을 지급하지 못할 정도로 자금 경색 상황이 심화되어 사실상 개발이 중단된 상태였고, 당국에 납부하여야 할 개발부담금, 지방세 등마저 납부하기 어려운 상태였으므로, 대지에 설정된 근저당권 등을 말소한 후 이를 분할하여 피해자에게 소유권이전등기를 마쳐줄 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 거짓말하여, 이에 속은 피해자로부터 2012. 12. 26.경 계약금 명목으로 2,000만 원, 2013. 1. 31.경 중도금 명목으로 4,000만 원을 지급받아 합계 6,000만 원을 편취하였다. 2. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 안 된다. 피고인은 2012. 7. 2.경 G과의 명의신탁약정에 따라 자신이 대표이사로 있는 F 주식회사 소유의 부산 기장군 H, E, I, J 등 대지 약 3,627평에 대하여 매도인을 F 주식회사, 매수인을 G으로 한 허위의 매매계약서를 작성한 다음, 이를 토대로 2012. 7. 23.경 명의수탁자 G 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 판단 1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반에 대하여(공소사실 제2항) 가. 이 사건에 적용되는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2016. 1. 6. 법률 제13713호로 개정되기 전의 것. 이하 '부동산실명법'이라 한다)의 내용은 다음과 같다.'명의신탁약정(名義信託約定)'이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 등 실권리자(實權利者)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말하고(제2조 제1호), '명의신탁자(名義信託者)'란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말하며(제2조 제2호), '명의수탁자(名義受託者)'란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다(제2조 제3호), 그리고 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되고(제3조 제1항), 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처하며(제7조 제1항 제1호), 명의수탁자를 교사하여 제3조 제1항을 위반하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하고(제7조 제2항), 제3조를 위반하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다(제7조 제3항). 나. 법인은 그 기관인 자연인을 통하여 행위를 하게 되는 것이기 때문에 자연인이 법인의 기관으로서 범죄행위를 한 경우에도 행위자인 자연인이 그 범죄행위에 대한 형사책임을 지는 것이 원칙이다(대법원 1984. 2. 8. 선고 93도1483 판결 등), 그러나 부동산실명법 제7조 제1항 제1호에서는 같은 법 제3조 제1항을 위반한 '명의신탁자'를 처벌하고 있을 뿐 '명의신탁행위를 한 자'를 처벌하고 있는 것은 아니다. 이 사건에서 G에게 명의신탁하였다는 부산 기장군 H, E, I, J 등 대지 약 3,627평의 소유자는 법인인 F 주식회사라는 것이므로, F 주식회사가 실권리자로서 명의신탁자이다. 법인의 기관으로서 명의신탁에 관여하였지만 명의신탁자가 아닌 피고인은 경우에 따라 부동산실 명법 제7조 제2항에 따른 명의수탁자의 교사범이나 같은 법 제7조 제 3항에 따른 명의신탁의 방조범으로서의 죄책을 질 수는 있어도 이 사건 적용법조와 같이 부동산실명법 제7조 제1항 제1호가 적용될 수는 없다. 다. 한편, 부동산실명법이 2016. 1. 6. 개정되어 제7조 중 교사범 및 방조범에 관한 부분이 삭제되고, 법인 또는 단체의 대표자나 법인·단체 또는 개인의 대리인·사용인 및 그 밖의 종업원이 그 법인·단체 또는 개인의 업무에 관하여 제7조 등의 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인·단체 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과하는 제12조의2(양벌규정)가 신설되어 입법적으로 법인의 위반행위에 대한 형사적인 제재가 가능해지고 법인의 대표자에 대한 처벌 근거도 마련되었다(교사범 및 방조범에 대해서는 형법에 의해 처벌이 가능하므로, 제7조의 관련 부분이 삭제되었다). 하지만 이 사건은 개정된 부동산실명법이 시행되는 2017. 1. 7. 이전에 있었던 일이므로, 개정된 부동산실명법이 이 사건에 적용될 수는 없다. 개정된 부동산실명법은 개정이유에서 밝힌 바와 같이 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하는 차원에서 마련된 것이므로, 이를 근거로 현행 부동산실명법을 보완하여 해석할 수도 없다. 라. 피고인에게 부동산실명법 제7조 제1항 제1호가 적용될 수 있다고 하더라도, 피고인이 부동산실명법 제3조 제1항을 위반한 것으로는 볼 수 없다. 이 사건 증거에 의하면, F 주식회사가 2012. 7. 2.경 G에게 부산 기장군 H, E, I, J 등 대지 약 3,627평을 36억 원에 매도하는 계약을 형식적으로 체결하고 G에게 소유권이전등기를 마쳐준 것으로는 보인다. 그러나 G이 이해관계나 경제적 대가 없이 호의적으로 소유권이전등기를 마친 것은 아니다. G 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 것은, F 주식회사가 부산 기장군 K 일대 18,000평에 대한 전원주택 부지 개발사업을 진행하면서 2011. 10. G에게 공사금액을 391,302,000원으로 하여 석축공사를 도급하였다가 공사대금을 변제하지 못하게 되자, 그에 대해 대물변제를 하는 한편 G 명의로 소유권이전등기를 하여 금융기관으로부터 유리한 조건으로 담보대출을 받기 위한 복합적인 목적과 용도를 위해서인 것으로 보이기 때문이다. 더구나 G은 해당 토지들의 등기권리증을 보유하면서 실권리자와 마찬가지로 매도를 시도하거나 근저당권을 설정하기도 하였다. 형식적인 매매계약을 통해 소유권이전등기가 마쳐졌고 토지의 가액과 공사대금과의 정산 및 청산이 완료되지 않은 면은 있어도, 등기의 이전에도 불구하고 F 주식회사가 모든 권리를 보유하고 G은 단지 명의만을 대여한 진정한 의미의 명의신탁으로 보기는 어렵다. 마. 피고인은 이 부분 공소사실을 인정하는 취지로 진술하였으나, 명의신탁을 인정하면서도 F 주식회사가 G에게 약 3억 원 가량의 공사대금 채무를 부담하고 있었기에 명의신탁에는 이를 담보하기 위한 목적도 있었다는 취지로 주장하여 명의신탁에 배치되는 주장을 하기도 한 점(2015. 9. 3.자 변호인의견서 3쪽), 변론종결 후이기는 하나 종전의 주장을 철회하여 명의신탁을 부인하는 점을 명백히 한 점(2016. 6. 30.자 변론요지서 3쪽)과 위에서 본 바와 같은 명의신탁에 부합하지 않는 여러 사정에 비추어, 피고인의 자백 진술은 명의신탁과 상반되는 관계에 있을 수 있는 사기죄의 공소사실을 부인하기 위한 방편에 불과한 것으로 보이고, 신빙성을 인정할 수 없다. 2. 사기에 대하여(공소사실 제1항) 다음과 같은 점에 비추어, 이 사건 증거만으로는 이 부분 공소사실을 인정하기에 부족하다. 가. F 주식회사는 부산 기장군 K 일대 18,000평을 전원주택 부지로 개발하여 분양하는 사업을 추진하면서 2012. 7. 23. 대상 부지 중 H, E, I, J 등 대지 약 3,627평을 G 명의로 소유권이전등기를 하였다. F 주식회사는 2012. 12. 26.경 피해자 D에게 부산 기장군 E 도면 배치도 번호 2-09호(공소사실에서는 이를 'E 대 558. 26m²'로 표시하고 있다. 분할 및 합병으로 지번이 변화되어 공소사실의 표현이 현재의 지번과 면적을 그대로 반영하는 것은 아니지만, 편의상 '이 사건 대지'라 한다. 매매 목적물에는 L 도로 부지 약 31.58평도 포함된다)를 매도하고 계약금 20,000,000만 원을 계약 당일에, 중도금 40,000,000원을 2013. 1. 31.에, 잔금 110,300,000원을 2013. 2. 15. 지급받는 이 사건 매매계약을 체결하였다. 이 사건 대지는 G 명의로 되어 있기 때문에 F 주식회사가 매도인인 G을 대리하는 형식으로 매매계약이 체결되었으며, 이처럼 매매 목적물 중 일부가 G 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 점에 대해서는 피해자 D에게도 안내되었다. 나. 이 사건 대지를 비롯한 약 3,627평에 관하여 2012. 7. 23. G 명의로 소유권이전등기가 마쳐지면서 F 주식회사는 남부산농업협동조합에 채권최고액 26억 원의 근저당권을 설정하고 20억 원을 대출받았다. 그에 따라 이 사건 대지에 대해서도 채권최고액 26억 원의 근저당권이 설정된 상태였는데, 남부산농업협동조합에서는 분할 매각되는 토지별로 매매금액, 토지의 위치 및 형상, 잔존 채권에 미치는 영향을 고려하여 일부 대출금이 변제되는 경우 토지별 근저당권설정등기를 말소해 주었다. 가령 M 임야 560m²의 경우 약 8,700만 원을 변제받고, N 임야 315m²의 경우 약 3,800만 원을 변제받고 해당 토지의 근저당권설정등기를 말소한 것이다. 따라서 피해자 D이 이 사건 매매계약대로 2013. 2. 15. 잔금 110,300,000원을 지급하면 이 사건 대지에 관한 근저당권이 말소되는 데 특별한 문제나 장애는 없는 상태였다. 다. 그런데 F 주식회사의 대표이사였던 피고인이 2013. 2. 5. 대표이사직을 사임함에 따라 공사대금채권의 회수를 염려한 G은 2013. 2. 7. 이 사건 대지에 관하여 임의로 채권자를 O으로 하는 채권최고액 3억 원의 근저당권을 설정하였다. 그에 따라 F 주식회사는 예정대로 이 사건 대지의 소유권을 피해자 D에게 이전하지 못하게 되었고, 피해자 D 또한 2013. 2. 15. 잔금을 지급하지 않았다. F 주식회사가 분양한 토지 중 대부분의 토지는 매매계약대로 매수인에게 소유권이 이전되었고, 심지어 G 명의로 있었으나 G이 근저당권을 설정하지 않은 다른 토지들, 가령 M 임야 560m²나 P 임야 479m²는 무리 없이 매수인에게 소유권이 이전되었다. 이 사건 대지 외에 매매계약이 제대로 이행되지 않은 다른 토지가 있다는 점에 대한 증거는 없다. 라. 공소사실과 같이, 이 사건 매매계약 당시 F 주식회사가 은행 담보대출 이자, 공사비 등을 지급하지 못할 정도로 자금 경색 상황이 심화되어 사실상 전원주택 부지 개발이 중단된 상태였다고 볼 뚜렷한 증거가 없고, 오히려 증거에 의하면 이와 배치되는 사정이 확인될 뿐이다. 또한 공소사실에서는 이 사건 매매계약 체결 당시 F 주식회사가 개발부담금, 지방세 등마저 납부하기 어려운 상태였다고 전제하고 있으나, 개발부담금은 이 사건 매매계약 체결 이후에 부과되었을 뿐이고 다른 토지들의 이행 관계에 비추어 이러한 사정이 이 사건 매매계약의 이행에 지장을 초래한 것으로 보긴 어렵다. 마. 결국 이 사건 매매계약이 이행되지 못한 본질적인 요인은 G이 임의로 이 사건 대지에 관하여 근저당권을 설정하였기 때문이고, 이는 이 사건 매매계약 체결 당시 F 주식회사나 피고인이 도저히 예상하지 못한 일로 볼 수밖에 없다. 이 사건 대지의 소유권이 피해자 D에게 이전되지 못한 것은 F 주식회사의 채무불이행이 될 수는 있다. 하지만, F 주식회사나 피고인이 이행 의사와 능력 없이 이 사건 매매계약을 체결한 것으로 보기는 어렵다. 결론 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다. 그리고 형법 제58조 제2항에 따라 이 판결의 요지를 공시한다.