수원지방법원-2014고단3555

이 사건 공소사실의 요지 가. 피고인들 피고인들은 공모하여, 사실은 임대차보증금을 반환할 의사나 능력 없이, 2011. 6. 4.경 피해자 H에게 A 소유의 '수원시 팔달구 I오피스텔 1506호'를, 임대차기간 2011. 8. 1.부터 1년간, 임대차보증금 9,000만 원으로 정하여 임대하면서, "임대차 기간이 만료되면 임대차보증금을 반환하겠다."고 거짓말하여, 이에 속은 피해자로부터 그 무렵 피고인 C 명의 국민은행 계좌로 9,000만 원을 교부받아 이를 편취하였다. 나. 피고인 B 피고인은 임대차보증금을 반환할 의사나 능력 없이, 2011. 10. 30.경 피해자 J에게 K 소유의 '수원시 L 오피스텔 102동 817호'를, 보증금 9,000만원으로 정하여 임대하면서, "이 오피스텔은 사실상 피고인의 소유이므로, 피고인이 책임지고 보증금을 반환하고 대출금 이자도 문제없이 납부되도록 하겠다."고 거짓말하여, 이에 속은 피해자로부터 그 무렵 9,000만 원을 교부받아 이를 편취하였다. 2. 판단 가. 공소의 취지 및 이 사건의 쟁점 임대차계약 이후 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 일견 민사상의 채권, 채무관계에 관하여, 검사가 이 사건 공소를 제기한 것은 다음과 같은 사정 때문인 것으로 보인다. 즉, 이 사건들은 모두, 아무런 돈 없이 오피스텔을 구매한 소유자가 이를 임대하면서 임차인으로부터 보증금을 받아 매수대금 등을 치르고, 이후 오피스텔에 관하여 설정된 근저당권의 피담보채무를 변제하지 않아 결국 오피스텔이 경매절차에 의해 제3자에게 매각되는 과정에서, 임차인은 선순위 근저당권자 등에게 밀려 보증금을 확보하지 못하게 되는 내용으로, 피고인들, 특히 피고인 B이 피담보채무에 관한 이자가 제대로 납입되지 않아 결국 경매절차에 이를 가능성이 상당하다는 사정을 알면서도, 임대차계약을 계획, 진행한 것으로 보고, 민사상의 법률관계가 아니라 형법상 사기죄에 해당한다고 판단하였기 때문인 것으로 보인다. 나. 판단 그러나, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들 및 기록을 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합해보면, 검사가 제출한 증거를 모두 종합하여 보아도 피고인 B 등이 이자가 납입되지 않아 경매절차에 의해 매각될 수밖에 없는 오피스텔을 의도적으로 피해자들에게 임대하였다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 오피스텔 소유자들의 각 진술, 임대차계약서, 피고인들의 변소를 종합하면, 피고인 B이 오피스텔 임대차의 주체가 아니라 중개인으로서 관여한 사실 만을 인정할 수 있을 뿐이고, 그 과정에서 피해자들에게 임대차목적물인 오피스텔에 관한 정보를 속였다거나, 임대차보증금을 받아 제대로 전달하지 않는 등 어떠한 기망행위를 하였다고 볼 흔적을 찾기 어렵다. 따라서 피고인들에게 사기죄가 성립한다고 볼 수 없다. [피해자 H에 대한 사기의 점] 피해자 H은 피고인 A를 대리한 피고인 B과 임대차계약을 체결하면서, 임대목적물인 오피스텔에 관해 근저당권이 체결될 것이라는 사정 등을 모두 설명 받은 것으로 보이고(임대차계약서의 특약사항으로 기재되어 있다), 실제 2011. 8. 1.부터 경매통지를 받게 된 2012. 11.경까지 아무런 법률적 문제없이 오피스텔에 거주하였다. 당시 작성된 임대차계약서에는, '임대인이 근저당 설정된 대출에 따른 1년 치이자를 임차인에게 지급하여, 임차인이 매월 이자를 납입한다.'라는 규정이 특약사항의 일부로 규정되어 있다. 실제 위 규정에서 정한 대로 이자를 수수하지는 않았으나, 2012. 7.분까지의 이자는 근저당권자에게 정상적으로 지급되었던 것으로 보인다. 피해자는 근저당권이 설정될 것이라는 사정을 알면서도 위 오피스텔을 임차하여 거주한 것으로, 시세보다 낮은 가격을 임대차보증금으로 지급하는 이익을 얻기 위해서였던 것으로 보이는바, 배당 순위에 있어서의 법적 위험을 감수한 것으로 봄이 상당하다. 즉 피해자가 임대차보증금을 확보하지 못하게 된 것은, 이자 미납으로 인해 경매절차가 진행되었기 때문이 아니라, 선순위 근저당권자로 인해 배당 순위가 뒤로 밀렸기 때문이다(경매가 개시되는 것은 등기부등본에 나타나지 않는 다른 일반 채권자의 신청 등에 의해서도 얼마든지 가능하므로, 실제 경매 개시 위험은 당사자들이 알지 못하는 영역에서도 상존하고 있고, 따라서 경매 개시가 이루어지게 된 상황이 문제가 아니라 경매 배당절차에 있어서의 후순위를 감수한 피고인의 판단으로 인해 보증금을 확보하지 못하였다고 보아야 한다). 소유자인 피고인 A 또는 피고인 A가 실제 소유자라고 주장하는 망 M에게 별다른 자력이 없는 것은 사실이지만, 소액에 불과한 근저당권의 피담보채무에 대한 월이자를 납부하기 어려울 정도였다고 단정하기는 어렵고, 한편 임대차계약이 만료되는 경우 새로운 임차인을 구해 임대차보증금을 받은 후, 이를 기존의 임차인에게 보증금 반환의 명목으로 지급하는 것은 우리 사회에 널리 퍼진 일종의 법률적인 관습이어서 위와 같이 별다른 자력이 없다는 사정만으로 보증금 반환 능력이 없다고 단정할 수도 없다. 검사는 피고인이 중개수수료를 취득하기 위해, 무리한 임대차계약을 중개한 것이라는 취지로 주장하지만, 실제 피고인이 이 사건 중개로 인해 얻은 이익은 거의 없거나 별로 크지 않은 것으로 보인다. [피해자 J에 대한 사기의 점] 피해자 J는 등기부등본을 통해 임대목적물인 오피스텔에 관해 이미 근저당권이 설정되어 있는 사실을 알았던 것으로 봄이 상당하고, 2012. 1. 21.경부터 2012년 말경까지 아무런 문제없이 거주하였다. 오피스텔의 소유자인 K은, '2011. 7. 무렵부터 직장생활을 하던 중(2012년 무렵에는 월 160만 원의 급여를 받았던 것으로 보인다), N 등을 통해 투자 수익을 노리고 금융기관으로부터 대출을 받아 오피스텔을 구입하게 된 것이며, 임대차보증금을 받아 대출이자 1년 치를 지급해 놓았다.'고 설명하고 있다. 당시 작성된 임대차계약서에는, '임대인은 대출에 대한 1년 치 이자를 선납하기로 한다. 이자는 임차인에게 별도로 지급한다.'는 취지의 특약사항이 기재되어 있고, 실제로 2012년분의 이자가 정상적으로 지급되었던 것으로 보인다. 피해자들은 등기부등본을 통하여 근저당권자인 채권자를 확인하고, 피담보채무의 원리금이 정상적으로 납부되고 있는지를 충분히 파악할 수 있었던 것으로 보인다. 실제로 피해자는 이자를 대위변제하기도 하였다. 소유자인 K에게 별다른 자력이 없는 것은 사실이지만, 소액에 불과한 근저당권의 피담보채무에 대한 월 이자를 납부하기 어려울 정도였다고는 보기 어렵고, 한편 임대차계약이 만료되는 경우 새로운 임차인을 구해 임대차보증금을 받은 후, 이를 기존의 임차인에게 보증금반환의 명목으로 지급하는 것은 우리 사회에 널리 퍼진 일종의 법률적인 관습이어서 위와 같이 별다른 자력이 없다는 사정만으로 보증금 반환 능력이 없다고 단정할 수도 없다. 특히, 피고인 B은 임대차계약 당시 자신이 임대차보증금을 반환하겠다는 취지의 특약사항을 임대차계약서에 기재하기까지 하였으나, 이는 보증의 의사로 그와 같이 기재한 것으로 봄이 상당하고, 새로운 임차인을 구해 피해자에게 임대차보증금을 반환할 의사였던 것으로 보는 것이 자연스럽다. 피해자는 결국 위 오피스텔을 K으로부터 매수하여 계속 거주하고 있는 것으로 보이는데, 그와 같은 선택을 하게 된 원인은 이자를 미납하여 경매가 개시될 위험에 처하였기 때문에 아니라, 앞서 피해자 H의 경우와 마찬가지로 경매 배당절차에 있어서의 후순위를 감수한 피고인의 판단으로 인해 경매절차가 진행될 경우 보증금을 확보하지 못하게 될 가능성이 컸기 때문이다. 3. 결론 따라서 피고인들에 대한 이 사건 공소사실은 모두 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 각 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 피고인들에 대한 판결의 요지를 공시한다.