대구지방법원-2021고정1219

공소사실 가. 피고인 A 피고인 A은 대구 달서구 C에 있는 임대주택사업 등을 목적으로 설립한 'B조합'의 대표자로 이 조합 발기인이다. 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 민간임대주택 건설대지의 관할 시장․군수․구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 그럼에도 피고인은 건설대지인 대구 북구 D 일원의 관할관청인 대구북구청에 조합원 모집신고를 하지 않고 2021. 4. 23. E에 조합원 모집 공고문을 게시하였다. 나. 피고인 B조합 피고인 B조합은 대표자인 위 피고인 A이 위와 같은 위반행위를 하였다. 2. 관련 규정 가.민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다) 제5조의3 제1항은 “조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 협동조합 기본법에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 ‘민간임대협동조합’이라 한다)이나 민간임대협동조합의발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다.”라고 정하고 있다. 이를 위반해 신고하지 않고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개로 모집하지 않은 사람은 형사 처벌되고(제65조 제2항 제2호), 법인 역시 양벌규정에 따라 처벌된다(제66조 제1항). 나. 민간임대주택법에 따르면, 제5조의3은 2019. 11. 26. 당초 제5조의2로 신설되었다가 2020. 6. 9. 개정되면서 조문 위치가 변경되었는데, 그 취지는 조합원에게 민간임대주택을 공급하기 위하여 협동조합 또는 사회적 협동조합의 형태로 설립된 민간임대 협동조합이 조합원을 모집하려는 경우의 모집 방법, 신고 요건, 조합원 가입 및 청약철회 절차 등을 정함으로써 조합원의 재산권을 보호하고 협동조합형 임대주택사업 추진의 투명성을 제고하는 것이다. 제5조의3 제1항에서 신고와 공개모집 의무 주체로 ‘조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 민간임대협동조합이나 그 발기인’이라 정하고 있다. 즉 조합원에 대한 공급 주체는 민간임대협동조합이고, 공급 대상은 민간건설임대주택이다. 민간임대주택법은 제18조 제1항에서 국가 등이 민간임대주택 건설 임대사업자에게 토지를 우선 공급할 수 있다고 정하면서 공급의 의미를 ‘매각 또는 임대’라고 정하고 있는 것 외에 ‘공급’의 의미를 별도로 정하고 있지 않지만, 제5조의3 제1항에서 정한 공급 대상이 민간건설‘임대’주택이므로 공급이란 임대를 의미한다고 보아야 한다. 따라서 신고와 공개모집 의무는 민간임대협동조합이 당사자로서 조합원에게 임대하는 경우 발생한다고 볼 수 있다. 다. 공급 대상인 ‘민간건설임대주택’이란 기본적으로 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택이다(제2조 제1호 가.목). 즉 건설과 임대가 모두 임대사업자에 의해 이루어진다. 그런데 제5조의3 제4항은 조합원 모집 신고를 수리할 수 없는 경우로 ‘해당 민간임 대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하지 못한 경우’(제1호), ‘이미 수립되었거나 수립 예정인 도시ㆍ군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 민간임대주택 건설대지에 민간임대협동조합이 건설하는 주택을 건설할 수 없는 경우’(제3호)를 정하고 있다. 또한 제5조의4 제1항은 조합원 모집 시 설명할 대상 중 하나로 ‘해당 민간임대주택 건설대지의 위치와 면적 및 해당 민간임대주택 건설대지에 대한 사용권, 소유권 확보 현황’(제2호)을 들고 있고, 그 밖에 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 하고 있다(제7호). 그 위임에 따라 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조의4 제1항은 설명의무 대상으로 ‘해당 민간임대주택 건설대지에 대한 사용권 또는 소유권 확보 계획’(제2호) 등을 정하고 있다. 이와 같이 민간임대협동조합이 직접 사용권이나 소유권을 확보해 주택을 건설한다는 것을 전제하는 규정도 있다. 라. 이러한 민간임대주택법의 취지, 규정의 체계와 내용을 종합하면, 민간임대주택법 제5조의3 제1항에 따라 민간임대협동조합이나 그 발기인이 신고와 공개모집 의무를 부담하기 위해서는 민간임대협동조합이 민간임대주택을 건설해 임대하거나 적어도 임대당사자이어야 한다고 볼 수 있다. 3. 판단 가. 이 법원이 적법하게 채택해 조사한 증거에 따르면, 다음 사실을 알 수 있다. 1) 주식회사 F(이하 ‘F’라 한다), G 주식회사(이하 ‘G’이라 한다)와 피고인 B조합(이하 ‘피고인 조합’이라 한다)은 2021. 3. 18. 대구 북구 D 일원 지하 2층, 지상 35층, 4개동 361세대 규모의 공동주택을 개발하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)에 관해 ‘사업약정 및 대리사무계약’을 체결했는데, 주요 내용은 다음과 같다. F의 업무는 사업 대상 부동산(토지, 건물) 전체에 대해 소유권 확보, 가압류 등제한사항 말소, 명도 등을 하고 G에 신탁등기를 하며, 분양대금, 임대보증금, 차입금(투자금 포함) 등 일체 자금을 G 명의로 개설된 신탁관리계좌에 입금해 그 관리업무를 G에게 위임하며, 분양계약 체결과 계약자 관리를 하고, 시공사를 선정하는 것 등이다(제3조 제1항). G의 업무와 책임은 사업 대상 부동산(토지, 건물) 전체에 대한 담보신탁, 처분신탁 또는 토지신탁 등을 수탁 받는 것이고(제3조 제2항), 피고인 조합의 역할과 업무는 F에 대한 투자나 공급계약을 체결하는 것이다(제3조 제3항). 계약서 제9조는 ‘분양 등 공급업무’라는 제목으로 F는 이 사건 신축건물을 분양 또는 임대하고자 하는 경우 분양계약 또는 임대계약(이하 ‘공급계약’이라 함)의 당사자로서 공급계약 체결업무를 수행하되, 분양광고 및 공급계약 체결 등을 G 및 피고인 조합과 협의하여야 하고(제1항), 공급계약서에는 F를 공급자로 기재하여 날인하기로 한다고 정하고 있다(제2항). 2) F는 2021. 3. 8. 주식회사 H과 이 사건 사업부지에 관해 토지 소유자와 F 간의 부동산 매매계약을 체결하는 용역을 제공하는 계약을 체결했다. 3) F는 2021. 4. 22. I 주식회사(이하 ‘I’이라 한다)와 이 사건 사업에 관해 ‘시공참여 MOU’를 체결했는데, 주요 내용은 다음과 같다. F는 이 사건 사업 부지 총면적의 80% 이상의 매매계약을 체결하고(착공 전 100% 매매계약체결) 계획세대수의 100%에 해당하는 조합원을 모집 후 이 사건 사업을 추진한다(제3조 제1항). I은 제5조의 사업참여 전제조건 전부 충족을 조건부로 이 사건 사업의 시공사로 참여하기로 한다(제3조 제2항). I은 다음 조건, 즉 F가 인허가를 얻고, 협동조합 모집율 100%에 도달하며, 예정사업부지 면적 기준 80% 이상 토지사용 권원을 확보하고 착공 전 100% 소유권을 확보할 것 등이 충족되면 시공사로 참여한다(제5조). 아파트 및 상가의 임대 분양가격과 시기는 분양 시장의 상황과 공사대금 회수 가능성 등을 고려하여 F와 I이 합의하여 결정한다(제7조 제1항). 4) 민간임대주택법 제5조 제1항에 따르면, 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. F는 2021. 10. 21. 대구광역시 달서구청장에게 민간임대주택법 제5조에 따라 임대사업자로 등록하였다. 나. 이러한 사실관계에 비추어 알 수 있는 다음 사정을 종합하면, 검사가 제출한 증거만으로 피고인 조합의 발기인이자 대표자인 피고인 A이 신고의무를 위반해 조합원을 모집했다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 이 사건 사업은 F가 사업 부지를 매수하고 주택을 건설해 분양하거나 피고인 조합의 조합원 등에게 임대하는 것이고, 피고인 조합이 직접 주택을 건설하거나 건설된 주택을 임대하지 않는다. 피고인 조합이 조합원을 모집해야 사업이 진행된다고 하더라도 그런 사정만으로 피고인 조합이 조합원에게 민간건설임대주택을 직접 공급한다고 볼 수 없다. 따라서 피고인 조합은 민간임대주택법 제5조의3 제1항에 따라 신고의무를 부담하는 민간임대협동조합에 해당하지 않으므로, 발기인인 피고인 A이 신고의무를 부담하지 않는다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 피고인들에게 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 본문에 따라 판결의 요지를 공시하기로 하여 주문과 같이 판결한다.