서울중앙지방법원-2023고단2214

□ 범죄사실 □ 2023고단2214(피고인 A) □ 전제사실 피고인은 2018. 6. 27. 임대사업자로 등록한 후 서울, 경기, 인천 일대에서 자기자본 없이 빌라, 다세대주택 등(이하 ‘빌라 등’이라고 한다) 총 380채를 보유하며 주택 임대사업을 하면서, - ▲ 임대차보증금을 분양대금과 동일하게 또는 더 높게 설정하고, ▲ 임차인으로부터 받은 임대차보증금 중 일부는 이른바 ‘리베이트’라는 명목으로 분양대행업자, 공인중개사 등에게 분배하며, ▲ 남은 금액을 건축주 또는 소유자(이하 ‘건축주 등’이라고 한다)에게 분양대금으로 지급한 다음, ▲ 위 빌라 등 소유권을 피고인 명의로 이전하기로 계획을 세웠다. → 그에 따라 건축주 등에게는 당초 임차인이 지급한 임대차보증금에서 위 리베이트를 제외한 금액만이 분양대금으로 지급됐고, 그 결과 실제 매매대금보다 임대차보증금 액수가 더 커지는 이른바 ‘깡통전세’가 발생했다. □ 구체적 범죄사실 피고인은 2019. 4.경 부천시 AL건물 AM호에 대하여 건축주 AN 등으로부터 분양대행 업무를 위임받은 이름을 알 수 없는 사람 등과 위 빌라 AM호에 입주할 임차인이 모집되면, 피고인 명의로 위 빌라 AM호를 2억 8,900만 원에 분양받는 이른바 ‘무자본 갭투자’를 진행하기로 했다. - 피해자 AO은 2019. 7. 18. AP공인중개사사무소 소속 중개인 AQ을 통해 위 빌라 AM호에 관하여 건축주 AN 등과 임대차보증금 2억 8,900만 원에 임대차계약을 체결했고, 2019. 8. 16. 위 임대차보증금을 모두 납부했다. · 피고인은 2019. 8. 16. 피해자와 위 빌라 AM호에 관하여 위 빌라 AM호에 관한 분양계약상 매매대금과 같은 임대차보증금 2억 8,900만 원에 다시 임대차계약서를 작성하면서, 위 빌라 AM호에 관한 실제 매매대금은 위 임대차보증금보다 낮은 금액이라는 사실을 알면서도 이를 피해자에게 숨겼고, 임대차기간이 종료될 경우 마치 정상적으로 임대차보증금이 반환될 수 있을 것처럼 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 임대차계약을 체결했다. 그러나 사실 위 빌라 AM호에 관하여는, 임대차보증금이 지급되면, 그 임대차보증금에서 피고인과 분양대행업자 등에게 지급될 리베이트를 뺀 금액만 건축주 등에게 실제 매매대금으로 지급된 다음, 피고인 명의로 소유권이 이전되는 이른바 ‘무자본 갭투자’가 진행될 예정이었다. 따라서 위 빌라 AM호는 임대차보증금이 실제 매매대금보다 더 커지는 이른바 ‘깡통전세’였다. · 또한 피고인은 ▲ 임차인들로부터 지급받은 임대차보증금을 이용해 주택을 매입하거나 매입할 자금을 보전할 생각으로 빌라 등 380채를 매입하여 임대사업을 운영하면서도 수백억 원에 달하는 임대차보증금 반환을 담보할만한 재산이 없었고, ▲ 신축 빌라 시세는 하락하지 않는다는 막연한 계획만 가지고 자기자본 없이 이른바 돌려막기 방식으로 새로운 임차인으로부터 임대차보증금을 지급받아 기존 임차인의 임대차보증금을 반환해주는 방식으로 주택 임대사업을 운영했으며, ▲ 빌라 등 380채를 매입하는 등으로 체납된 종합부동산세 등이 2021. 3.경에는 256억 원 상당까지 늘어난 데다, ▲ 새로운 임차인을 구하지 못하면 임대차기간이 끝났을 때 피해자에게 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 없었고, 임대인으로서 건물의 하자에 대한 유지보수 등 관련 의무를 성실히 이행할 의사나 능력도 없었다. → 결국 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2019. 8. 16. 위 빌라 AM호 임대차보증금 2억 8,900만 원을 지급받았다. 피고인은 이를 비롯하여 2019. 6. 10.부터 2022. 4. 1.까지 별지1 범죄일람표에 적힌 것처럼 피해자 70명으로부터 임대차보증금 합계 144억 500만 원을 지급받아 이를 편취했다. □ 2023고단2728(피고인들 전부) □ 범죄전력 피고인 S은 2022. 8. 11. 서울북부지방법원에서 성매매알선등행위의처벌에관한법률위반(성매매알선등)죄로 징역 6월 및 집행유예 2년을 선고받았고, 위 판결은 2022. 8. 19. 확정됐다. 피고인 W은 2022. 11. 24. 서울동부지방법원에서 도로교통법위반(음주운전)죄로 징역 8월 및 집행유예 2년을 선고받았고, 위 판결은 2022. 12. 2. 확정됐다. □ 피고인들의 지위 피고인 B는 2021. 1.경부터는 개인사업체 ‘AR’, 2021. 5. 6.부터는 ‘주식회사 AS(이하 ’AS‘이라고 한다)을 운영하며 부동산 컨설팅업 등을 한 사람이고, - 피고인 D은 AS 팀장, 피고인 G, I, S, V, T, W은 AS 직원이다. 피고인 C은 ‘AT부동산’을 운영하는 공인중개사, 피고인 E은 ‘AU빌딩중개법인’의 중개보조원이다. 피고인 H, F, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, U은 각 피고인 B, D, C, I, E의 지인이다. 피고인 A은 2018. 6. 27. 임대사업자로 등록한 후 서울 경기, 인천 일대에서 자기자본 없이 빌라 등 총 380채를 보유하며 주택 임대사업을 하면서, - ▲ 임대차보증금을 분양대금과 동일하게 또는 더 높게 설정하고, ▲ 임차인으로부터 받은 임대차보증금 중 일부는 이른바 ‘리베이트’라는 명목으로 분양대행업자, 공인중개사 등에게 분배하며, ▲ 남은 금액을 건축주 또는 소유자(이하 ‘건축주 등’이라고 한다)에게 분양대금으로 지급한 다음, ▲ 위 빌라 등 소유권을 피고인 명의로 이전하여, 그 결과 실제 매매대금보다 임대차보증금 액수가 더 커지는 이른바 '깡통전세'를 발생시킨 사람이다. □ 구체적 범죄사실 1. 피고인 B의 사기(A과 공동범행) A은 위와 같이 깡통전세 형식으로 ‘무자본 갭투자’를 진행하다가, 2021. 3.경 부동산 컨설팅업자인 피고인 B에게 ‘내가 소유한 빌라 등의 매매 및 임대차 계약과 임차인 관리를 맡아 달라. 그 과정에서 발생하는 진행 차액을 나누어 갖자’고 제안했고, - 피고인 B는 이를 승낙한 뒤 그 무렵부터 AS을 통해 A 소유인 빌라 등 매매 및 임대차 계약과 임차인 관리 등 업무를 하게 됐다. · 피고인 B는 위와 같은 계획에 따라 A이 소유한 빌라 등을 관리하다가, 2021. 12.경 A이 소유하고 있던 서울 영등포구 AV건물 AW호에 관하여 기존 임대차보증금을 증액하여 신규 임차인을 모집하기로 A과 협의했다. 피고인 B는 A의 대리인으로 2021. 12. 26. 서울 영등포구 AX에 있는 ‘AY공인중개사사무소’에서 피해자 AE과 위 빌라에 관하여 임대인 A, 임차인 AE, 임대차 기간 24개월, 임대차보증금 170,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결했고, - 2022. 1. 7. 위 빌라에 관하여 같은 내용으로 본 계약을 체결하는 과정에서, 위 빌라의 실제 매매대금이 임대차보증금보다 낮다는 사실을 피해자에게 고지하지 않았고, ‘위 빌라는 주택도시보증공사 보증보험에 가입할 수 있는 물건이고, 임대차기간이 종료될 경우에는 임대차보증금을 돌려받는 데 아무 문제가 없다’는 취지로 말하여 임대차계약을 체결했다. · 그러나 사실 ▲ A은 △ 처음부터 자기 자본금을 들이지 않고 임차인으로부터 받은 보증금을 이용해 주택을 매입한 후 기존 임대차 보증금보다 더 높은 금액으로 재차 임대차 계약을 하여 그 차액을 취득할 생각이었을 뿐, △ 빌라 등 380채를 소유하며 이를 임대하는 사업을 하면서도 그 임대차 보증금을 반환할 수 있는 특별한 관리계획을 갖고 있지 않았고, △ 수백억 원에 달하는 임대차 보증금 반환을 담보할만한 재산도 없었으며, △ 빌라 등 380채를 소유함에 따라 필연적으로 발생하는 종합부동산세 등이 2021. 3.경에는 256억 원 상당까지 늘어났으나 세금을 납부할 구체적인 계획이나 실현 가능한 방법도 없는 상황이었다. ▲ 한편, 피고인 B는 2021. 3.경부터 세금 체납 및 부동산 압류 등 이유 때문에 A이 소유한 빌라 등 세입자들에게 정상적으로 임대차보증금을 반환하는 게 어렵다는 사실, 임대인 A이 주택도시보증공사의 이른바 ‘블랙리스트’에 올라 있는 상황이라 그 소유인 빌라 등을 임차하는 임차인은 보증보험에 가입하기도 어렵다는 사실을 알고 있었다. ▲ 결국, 피고인 B와 A은 피해자로부터 임대차보증금을 받더라도 임대차기간이 끝났을 때 피해자에게 정상적으로 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. → 피고인 B와 A은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2021. 12. 26.부터 2022. 2. 5.까지 AS 명의 AZ은행 계좌(계좌번호 1 생략) 및 A 명의 기업은행 계좌(계좌번호 2 생략) 등으로 임대차보증금 합계 1억 7,000만원을 받았다. 피고인 B와 A은 이를 비롯하여 같은 방법으로 2021. 4. 23.부터 2022. 3. 10.까지 별지2 범죄일람표에 적힌 것처럼 4회에 걸쳐 피해자 4명으로부터 합계 7억 6,000만 원을 교부받았다. 이로써 피고인 B는 A과 공모하여 피해자들을 기망하여 재물을 편취했다. 2. 부동산실권리자명의등기에관한법률위반 가. 피고인 B, A, C, D, E의 공동범행(명의신탁) 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하면 안 된다. 피고인 A은 위와 같이 수도권에서 빌라 등 380채를 매입하여 주택 임대업을 하던 중 주택도시보증공사 블랙리스트 등재, 종합부동산세 체납 등으로 신규 임차인을 모집하는 데 어려움을 겪게 됐다. 그러자 피고인 A은 2021. 4.경 자신이 소유한 빌라 등 명의를 제3자에게 신탁하여 신규 임차인들이 주택도시보증공사의 보증보험에 가입하여 금융기관의 안심주택전세대출을 이용할 수 있도록 함으로써, 쉽게 신규 임차인을 모집하기로 마음먹었다. - 그 뒤 ▲ 피고인 A은 피고인 B에게 ‘내가 소유한 빌라 등에 대한 임대 및 매도를 “동시진행”으로 진행해 달라. 그 과정에서 지인이나 가족 등 명의수탁자를 찾아주면, 1채당 “명의값” 500만 원을 주겠다'고 제안했고, ▲ 피고인 B는 그 제안을 수락하여 스스로 명의수탁자를 물색하는 한편, 피고인 C, D, E에게도 '명의수탁자를 찾아오면 수수료를 주겠다'고 제안했으며, C, D, E은 그 제안을 수락하는 방법으로 차례대로 공모했다. 위와 같은 공모에 따라 피고인 B는 2021. 4. 9. 알 수 없는 장소에서 H과 피고인 A이 소유한 서울 금천구 BA건물 BB호를 H 명의로 수탁하는 내용으로 명의신탁 약정을 한 뒤, - 위 빌라에 관하여 같은 날 매매를 원인으로 한 소유권 이전등기를 마쳤다. 피고인 A과 피고인 B는 같은 방법으로 그 무렵부터 2022. 12. 21.까지 별지3 범죄일람표에 적힌 것처럼 50회에 걸쳐, 그 중 ▲ 6회는 피고인 C과, ▲ 5회는 피고인 D과, ▲ 1회는 피고인 E과 공모하여, 피고인 A이 소유한 빌라 등 50채에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 각 명의수탁자 명의로 등기했다. 나. 피고인 C, S, T, I, G, H, L, F, N, M, P, O, K, Q, R, U, J의 단독범행(명의수탁) 피고인들은 2021. 4. 9.부터 2022. 12. 21.까지 각자 B, C, D, E으로부터 'A이 소유한 빌라 등 소유권 명의를 일시적으로 이전받아 주면, 수수료를 주겠다'는 제안을 받고 승낙한 뒤, - 별지3 범죄일람표에 적힌 것처럼 A이 소유한 빌라 등 50채 중 1채 내지 6채에 관하여 각각 피고인들 앞으로 소유권이전등기를 마치는 내용으로 각각 명의신탁 약정을 체결했고, 위 약정에 따라 위 각 빌라에 관하여 각각 피고인들 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 3. 공인중개사법위반 가. 피고인 B, D, S, T, I, V, W의 공동범행 개업공인중개사가 아닌 사람은 중개업을 하기 위해 중개대상물에 대한 표시·광고를 하면 안 된다. 피고인들은 AS 대표 및 직원들이다. 피고인들은 개업공인중개사가 아님에도, AS이 관리하는 부동산을 매수할 사람 또는 임차할 사람을 물색하기 위해 부동산 매물 공유 어플리케이션 ‘집플러스’ 게시판에 광고 게시물을 올리기로 차례대로 공모했다. - 위와 같은 공모에 따라, 피고인 B는 2021. 1. 23. 20:56경 알 수 없는 장소에서 중개대상물인 서울 송파구 BC건물에 관하여 “<공실> 2월 7일 전 계약 시, 2008년/방3화1/다용도실/엘베X, 집주인 변경 필수 인지, 매매 36500만원R 12, 전세 36500만원R 7, <보증보험가입 가능>, 명함작업적발시 제가 작업이 뭔지 보여드립니다.”는 내용으로 광고를 게시했다. → 피고인들은 같은 방법으로 그 무렵부터 2023. 1. 17.까지 별지4 범죄일람표에 적힌 것처럼 총 527회에 걸쳐, ▲ 그 중 142회는 피고인 B 단독으로(연번 1부터 142), ▲ 89회는 피고인 D(연번 143부터 231)과, ▲ 82회는 피고인 I(연번 232부터 313)과, ▲ 99회는 피고인 S(연번 314부터 412)과, ▲ 11회는 피고인 T(연번 413부터 423)와, ▲ 15회는 피고인 V(연번 424부터 438)과, ▲ 89회는 피고인 W(연번 439부터 527)과 피고인 B가 각 공모하여 위 ‘집플러스’ 게시판에 광고를 게시하는 방법으로 개업공인중개사가 아님에도 중개대상물에 대하여 표시·광고했다. 나. 피고인 E의 단독범행 피고인 E은 개업공인중개사가 아님에도 불구하고 임차인 등을 물색하기 위해 2022. 7. 17. 16:26 알 수 없는 장소에서 중개대상물인 광주시 BD건물 BE호에 관하여 ‘집플러스’ 게시판에 “찐전세, 안심 및 보증보험 가능합니다 탁감 나와있구요 지인물건입니다, 컨디션은 아주 좋아요~, 진전세다 보니 리베이트가 적습니다. 그렇지만 보면 바로 계약나오는집이예요~, 단타+150 드립니다^^”는 내용으로 광고를 게시하는 방법으로 개업공인중개사가 아님에도 중개대상물에 대하여 표시·광고했다. 다. 피고인 H의 단독범행 피고인 H은 개업공인중개사가 아님에도 불구하고 임차인 등을 물색하기 위해 2022. 3. 14. 20:06 알 수 없는 장소에서 중개대상물인 광주시 BF건물 BG동 4층에 관하여 ‘집플러스’ 게시판에 “BF건물 복층 에이스매물입니다. 매매/전세 23000만원, 복층 잘빠쳐있습니다. 보면 계약나와요, 무조건 계약나옵니다, Hf, BH대출 8개 안심대출 4개”라는 내용으로 광고를 게시했고, 같은 날 20:11경 같은 중개대상물에 대하여 같은 내용으로 재차 광고를 게시했고, 2022. 9. 13. 13:06경 중개대상물인 서울 금천구 BI에 관하여 “(전화번호 1 생략)”이라는 내용으로 광고를 게시하는 등, 총 3회에 걸쳐 위 ‘집플러스’ 게시판에 광고를 게시하는 방법으로 개업공인중개사가 아님에도 중개대상물에 대하여 표시·광고했다. 라. 피고인 L의 단독범행 피고인 L은 개업공인중개사가 아님에도 불구하고 임차인 등을 물색하기 위해 2021. 5. 25. 16:21경 알 수 없는 장소에서 중개대상물인 성남시 분당구 BJ아파트 BK호에 관하여 ‘집플러스’ 게시판에 “아파트 안심전세, 임대인측 물건 R2개 드립니다~, 입주가 6월28일 고정이에요 잘부탁드립니다.”라는 내용으로 광고를 게시하는 방법으로, 개업공인중개사가 아님에도 중개대상물에 대하여 표시·광고했다. □ 증거의 요지 □ 2023고단2214 1. 피고인 A의 일부 법정진술 1. 아래 증인들의 각 법정진술 - AO(별지1 범죄일람표 연번 2 피해자, 2023. 10. 17. 법정출석), BL(연번 6 피해자, 2023. 11. 14. 법정출석), BM(연번 12 피해자, 2023. 10. 17. 법정출석), BN(연번 13 피해자, 2023. 10. 17. 법정출석), BO(연번 21 피해자, 2023. 10. 17. 법정출석), BP(연번 22 피해자, 2023. 12. 19. 법정출석), BQ(연번 26 피해자, 2023. 12. 19. 법정출석), BR(연번 27 피해자, 2023. 12. 29. 법정출석), BS(연번 29 피해자, 2023. 12. 29. 법정출석), BT(연번 31 피해자, 2023. 10. 17. 법정출석), BU(연번 33 피해자, 2023. 10. 17. 법정출석), BV(연번 35 피해자, 2023. 10. 17. 법정출석), BW(연번 40 피해자, 2024. 1. 18. 법정출석), BX(연번 41 피해자, 2023. 11. 14. 법정출석), AF(연번 45 피해자, 2023. 10. 17. 법정출석), BY(연번 56 피해자, 2023. 11. 14. 법정출석), BZ(연번 57 피해자, 2023. 10. 17. 법정출석), CA(연번 58 피해자, 2023. 12. 19. 법정출석), CB(연번 60 피해자, 2023. 12. 19. 법정출석), AD(연번 61 피해자, 2024. 1. 18. 법정출석), CC(연번 62 피해자, 2023. 12. 19. 법정출석), X(연번 63 피해자, 2024. 1. 18. 법정출석), B(2021. 2.경부터 피고인 A 소유 주택 관리, 2024. 2. 20. 법정출석), CD(2012년부터 2021년까지 CE공인중개사 중개보조원으로 근무, 2023. 10. 17. 법정출석) 1. 아래 피해자들에 대한 각 경찰 진술조서 - CF(연번 1 피해자, 순번 130), CG(연번 3 피해자, 순번 240), CH(연번 4 피해자, 순번 155), CI(연번 5 피해자, 순번 309), CJ(연번 7 피해자, 순번 169), CK(연번 9 피해자, 순번 231), CL(연번 10 피해자, 순번 289), CM(연번 11 피해자, 순번 226), CN(연번 14 피해자, 순번 213), CO(연번 15 피해자, 순번 372), AB(연번 18 피해자, 순번 262), Y(연번 19 피해자, 순번 410), CP(연번 20 피해자, 순번 323), CQ(연번 23 피해자, 순번 186), CR(연번24 피해자, 순번 191), CS(연번 25 피해자, 순번 432), CT(연번 28 피해자, 순번 400), CU(연번 30 피해자, 순번 351), CV(연번 32 피해자, 순번 425), CW(연번 34 피해자, 순번 217), CX(연번 36 피해자, 순번 202), CY(연번 37 피해자, 순번 389), CZ(연번 38 피해자, 순번 330), DA(연번 39 피해자, 순번 251), AA(연번 42 피해자, 순번 221), Z(연번 43 피해자, 순번 13), DB(연번 46 피해자, 순번 238), DC(연번 47 피해자, 순번 284), DD(연번 48 피해자, 순번 356), AI(연번 49 피해자, 순번 384), DE(연번 50 피해자, 순번 368), DF(연번 51 피해자, 순번 346), DG(연번 52 피해자, 순번 397), DH(연번 53 피해자, 순번 438), DI(연번 54 피해자, 순번 442), DJ(연번 55 피해자, 순번 235), DK(연번 59 피해자, 순번 445), DL(연번 65 피해자, 순번 2), AJ(연번 66 피해자, 순번 294), AK(연번 67 피해자, 순번 269), DM(연번 68 피해자, 순번 377), AE(연번 69 피해자, 순번 14), AH(연번 70 피해자, 순번 210) 1. 아래 피해자들에 대한 각 우편 진술조서 - DN(연번 8 피해자, 순번 422), DO(연번 44 피해자, 순번 274), 1. 아래 피해자들과 통화한 내용이 적혀있는 각 수사보고 - DP(연번 16 피해자, 순번 164), DQ(연번 17 피해자, 순번 268), DR(연번 64 피해자, 순번 228) □ 2023고단2728(피고인들) □ 범죄전력 1. 처분미상전과 확인결과보고(S) 및 판결문 1부(순번 165), 처분미상전과 확인결과보고(W) 및 판결문 1부(순번 166) □ 구체적 범죄사실 1. 피고인들의 법정진술 1. 수사보고서(AS 압수물 중 집플러스 관련 게시물 분석)(순번 8), 수사보고서(피의자 A 소유 부동산 명의신탁약정 정황)(순번 11), 수사보고서(소유권 이전된 명의자 관계 분석)(순번 15), 수사보고서(A 소유 부동산 소유권 이전에 따른 등기부등본 확인)(순번 16), 증거제출서(순번 85), 수사보고서(피의자 B의 피해자 모임 카카오톡 채팅방 참여)(순번 111), 수사보고서(피의자 D 명의수탁자 모집 대가 수수료 입금내역 제출)(순번 118) □ 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 가. 피고인 A - 각 형법 제347조 제1항, 제30조(사기), 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 “부동산실명법”이라고 한다) 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항, 형법 제30조(명의신탁), 각 징역형 선택 나. 피고인 B - 각 형법 제347조 제1항, 제30조(사기), 각 부동산실명법 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항, 형법 제30조(명의신탁), 각 공인중개사법 제49조 제1항 제6의2호, 제18조의2 제3항, 형법 제30조(개업공인중개사가 아님에도 중개대상물을 표시·광고), 각 징역형 선택 다. 피고인 C - 각 부동산실명법 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항, 형법 제30조(명의신탁), 각 부동산실명법 제7조 제2항, 제3조 제1항(명의수탁), 각 벌금형 선택 라. 피고인 D - 각 부동산실명법 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항, 형법 제30조(명의신탁), 각 공인중개사법 제49조 제1항 제6의2호, 제18조의2 제3항, 형법 제30조(개업공인중개사가 아님에도 중개대상물을 표시·광고), 각 벌금형 선택 마. 피고인 E - 부동산실명법 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항, 형법 제30조(명의신탁), 공인중개사법 제49조 제1항 제6의2호, 제18조의2 제3항(개업공인중개사가 아님에도 중개대상물을 표시·광고), 각 벌금형 선택 바. 피고인 F, G, J, K, M, N, O, P, Q, R, U - 각 부동산실명법 제7조 제2항, 제3조 제1항(명의수탁), 각 벌금형 선택 사. 피고인 H, L - 각 부동산실명법 제7조 제2항, 제3조 제1항(명의수탁), 각 공인중개사법 제49조 제1항 제6의2호, 제18조의2 제3항(개업공인중개사가 아님에도 중개대상물을 표시·광고), 각 벌금형 선택 아. 피고인 I, S, T - 각 부동산실명법 제7조 제2항, 제3조 제1항(명의수탁), 각 공인중개사법 제49조 제1항 제6의2호, 제18조의2 제3항, 형법 제30조(개업공인중개사가 아님에도 중개대상물을 표시·광고), 각 벌금형 선택 자. 피고인 V, W - 각 공인중개사법 제49조 제1항 제6의2호, 제18조의2 제3항, 형법 제30조(개업공인중개사가 아님에도 중개대상물을 표시·광고), 각 벌금형 선택 2. 경합범처리 피고인 S, W - 각 형법 제37조 후단, 제39조 제1항 3. 경합범가중 피고인 J, U을 제외한 나머지 피고인들 - 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 4. 노역장유치 피고인 A, B를 제외한 나머지 피고인들 - 각 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 5. 가납명령 피고인 A, B를 제외한 나머지 피고인들 - 각 형사소송법 제334조 제1항 6. 배상명령신청 각하 각 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제3항 제3호, 제4호(배상책임의 범위가 명백하지 않고, 형사소송 절차에서 배상명령을 하는 것이 타당하지 않음) □ 피고인 A의 주장에 대한 판단 1. 주장(별지1 범죄일람표 연번 1부터 64까지 부분 관련) 가. 피고인에게는 편취 범의가 없었음 피고인은 별지1 범죄일람표 연번 1부터 64까지에 적힌 빌라 등(이하 ‘이 사건 각 빌라 등’이라고 한다)에 관하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라고 한다)을 체결할 당시 임차인들(이하 ‘피해자들’이라고 한다)에게 임대차보증금을 반환할 의사와 능력이 있었다. - 즉, 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 피고인은 등록임대사업자로서 가액 합계 약 335억 원 상당의 임대주택을 보유하고 있었고, 임대사업과 무관하게 보유하는 부동산 자산도 있었다. → 다만, 2020년 말경 부동산 세제가 개편되어 다주택보유자에 대한 종합부동산세가 중과되고, 보유하던 부동산 자산들을 단기간 내에 현금화하기가 어려워져, 피해자들에게 임대차보증금을 제때 반환해주지 못하게 됐을 뿐이다. 나. 피고인은 피해자들을 기망하지 않았음 피고인은 이 사건 각 임대차계약을 체결할 당시 피해자들을 기망하지 않았다. → 즉, 피고인은 이 사건 각 임대차계약을 체결할 당시 피해자들에게 ‘이 사건 각 임대차계약의 목적물인 빌라 등의 매매가보다 임대차보증금이 더 높다는 사실’을 숨기지 않았다. 2. 사실관계 가. 이 사건 각 임대차계약 체결 경위 - 피고인은 별지1 범죄일람표에 적힌 것과 같이 ▲ 이 사건 각 빌라 등에 관하여 △ 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤고, △ 피해자들과 이 사건 각 임대차계약을 체결했다. · 구체적으로, 피고인은 이 사건 각 빌라에 관하여 ▲ 별지1 범죄일람표 △ “매매일”에 적힌 날 △ “매매가”에 적힌 매매대금에 매수하여 △ “등기접수일”에 적힌 날 소유권이전등기를 마쳤고, → 피해자들과 △ “계약일자(피해일자)”에 적힌 날 임대차계약을 체결하고 △ “입주일자(잔금지급일)”에 적힌 날 “피해금액(전세보증금)”란에 적힌 임대차보증금을 지급받았다. 나. 이 사건 각 임대차계약 유형 이 사건 각 임대차계약은 피고인이 이 사건 각 빌라를 매수하고 피해자들에게 임대한 시기를 기준으로 다음과 같이 분류할 수 있다. 1) 동시매매 유형(별지1 범죄일람표 연번 1~54에 적힌 부분) - 피고인이 이 사건 각 빌라 등을 매수함과 동시에 피해자들과 임대차계약을 체결하고 피해자들로부터 지급받은 임대차보증금으로 이 사건 각 빌라 매매대금을 지급하는 유형이다. · 즉, 동시매매 유형의 경우 피고인은 피해자들로 하여금 매도인에게 임대차보증금을 직접 지급하게 하거나 피해자들로부터 지급받은 임대차보증금을 곧바로 매도인에게 지급하는 방법으로 이 사건 각 빌라 매매대금을 지급했다. 2) 전세승계 유형(별지1 범죄일람표 연번 55~57에 적힌 부분) - 피고인이 이미 피해자들이 임차해서 살고 있는 이 사건 각 빌라를 매수함으로써 임대인 지위를 승계하는 유형이다. · 즉, 전세승계 유형의 경우 피고인은 매도인의 임대차보증금 반환의무를 인수하는 방법으로 이 사건 각 빌라 매매대금을 지급했다. 3) 사후전세(별지1 범죄일람표 연번 58~64에 적힌 부분) - 피고인이 이 사건 각 빌라를 매수한 뒤 피해자들과 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급하는 유형이다. · 즉, 사후전세 유형의 경우 겉보기에는 일반적인 임대차계약과 비슷한 모습을 하고 있다. 3. 판단 앞서 본 사실관계와 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들을 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 피고인은 피해자들에게 임대차보증금을 반환할 의사와 능력이 없었음에도(즉, 편취 범의 존재), 그러한 의사와 능력이 있는 것처럼 피해자들을 속여 이 사건 각 임대차계약을 체결하게 함으로써(즉, 기망행위 존재), 피해자들로부터 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금을 편취했다는 사실을 충분히 인정할 수 있다. 가. 피고인이 빌라 등을 소유하게 된 경위 피고인은 2018. 6. 27. 임대사업자 등록을 마친 뒤 매매대금과 임대차보증금 액수가 같거나 거의 비슷한 빌라 등을 대상으로 자기자본 투입 없이 임대차보증금반환채무만 인수하여 빌라 등에 대한 소유권을 취득하는 이른바 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 빌라 등을 다수 매수했다. → 그 결과 피고인은 2018년부터 2021년까지 총 259채의 빌라 등을 소유하게 됐다(2023고단2214호 순번 20). 나. 무자본 갭투자 방식의 위험성 1) 피고인처럼 다른 자기자본이 거의 없는 개인이 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 주택 수백 채를 매수하는 경우, 분기별·연도별로 임차인에게 적게는 수십억 원에서 많게는 수백억 원을 임대차보증금으로 지급해야 하게 된다. → 따라서 이러한 경우에는 임대차기간이 종료되는 시점에 임대차보증금을 제대로 반환하지 못할 위험이 통상적인 임대차(즉, 집 한두 채를 가진 개인이 이를 임대하는 경우 또는 원룸 건물을 가진 개인이 월세를 놓는 경우)보다 훨씬 커지게 된다. 2) 피고인이 이 사건 각 임대차계약을 체결할 당시 당장은 다른 자기자본이 거의 없지만, 향후 이 사건 각 빌라 등을 제3자에게 매도하거나 임대하고 매매대금 또는 임대차보증금을 지급받아 피해자들에게 임대차보증금을 반환하려는 계획을 가지고 있었을 수는 있다. 하지만, 이 사건 빌라 등과 같은 부동산은 그 거래 목적물과 시장 특성상 원하는 시기에 원하는 가격으로 매매되거나 임대된다는 보장이 없다. 또한, 이 사건 빌라 등과 같은 부동산을 제3자에게 매도하거나 임대하는 과정에서는 필연적으로 부동산중개수수료나 양도소득세 같은 부대비용이 발생한다. → 따라서 피고인이 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대인으로서의 의무를 다할 생각이었다면, 위와 추상적인 계획이 아니라 피해자들에게 임대차보증금을 확실하게 지급할 수 있는 구체적인 계획을 가지고 있어야 했다. 그러나 피고인이 그와 같은 구체적인 계획을 가지고 있었다는 사실을 뒷받침할 만한 사정은 기록상 보이지 않는다. 다. 피고인의 피해자들에 대한 설명의무 불이행 그렇다면, 피해자들은 피고인이 이른바 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 빌라 등을 다수 매수했음에도, 그에 대응하는 순자산(피고인이 소유하고 있는 각종 자산에서 피고인이 부담하는 각종 채무를 뺀 금액)은 얼마 되지 않는다는 사정(피고인이 부담하는 임대차보증금 반환채무 총액에 한참 미치지 못한다는 점)을 알았더라면, - 애당초 이 사건 각 임대차계약을 체결하지 않거나 적어도 같은 조건으로 임대차계약을 체결하지는 않았을 것이고(사후전세 유형의 경우), 아니면 기존에 체결한 임대차계약관계에서 벗어날 것인지 여부를 고려해 보았을 것(동시매매 및 전세승계 유형의 경우) 이라고 봐야 한다. · 그런데 피고인은 이 사건 각 임대차계약을 체결하는 과정(사후전세 유형의 경우) 및 이 사건 각 임대차계약의 임대인 지위를 승계하는 과정(동시매매 및 전세승계 유형의 경우)에서 피해자들에게 위와 같은 사정들에 대해 설명하지 않았다. → 따라서 피고인의 위와 같은 설명의무 불이행은 피해자들의 처분행위를 유발하는 기망행위에 해당한다고 봐야 한다. 라. 피해자들이 임대차보증금을 반환받을 수 있는 다른 법적 수단이 있더라도, 사기죄는 성립함 피해자들은 피고인으로부터 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금을 돌려받지 못하더라도, 피고인을 상대로 확정판결 등을 받은 뒤 이 사건 각 빌라 등에 대한 강제경매를 신청할 수 있고, 보증보험 등을 통해 임대차보증금에 해당하는 금액을 지급받을 수도 있다. - 그러나 임대차계약을 체결한 임차인에게는 임대차계약 기간이 끝났을 때 별다른 어려움 없이 임대차보증금을 돌려받을 수 있느냐가 매우 큰 관심사이자 임대차계약 체결 여부를 결정짓는 중요한 요소다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 참조). 그리고 여기서 말하는 “임대차보증금 반환”은 “임의적인 이행”을 뜻한다. 즉, 일반적인 임차인들은 계약기간이 끝날 무렵 임대인으로부터 임대차보증금을 돌려받을 것이라고 생각하고 임대차계약을 체결하지, 경매절차 또는 보증보험을 통해 임대차보증금을 돌려받을 것을 기대하고 임대차계약을 체결하지는 않는다. 또한, 강제경매나 보증보험을 통해 임대차보증금을 모두 다 돌려받을 수 있는 것도 아니다. → 따라서 피해자들이 강제경매 또는 보증보험을 통해 임대차보증금을 돌려받을 수 있다는 사정은 사기죄 성립 여부에 영향을 미치지 않는다. 마. 결과적으로도 피해자들은 피고인으로부터 임대차보증금을 반환하지 못했음 피해자들 중 일부는 보증보험을 통해 임대차보증금을 돌려받거나, 이 사건 빌라 등을 매수 또는 임차한 제3자가 지급한 매매대금 또는 임대차보증금으로 임대차보증금을 돌려받거나, 아예 이 사건 빌라 등을 매수하기도 했다. - 그러나 피해자들 중 피고인으로부터 정상적으로 임대차보증금을 반환받은 사람은 없다. 즉, 피해자들은 이 사건 각 임대차계약을 체결하면서 계약기간이 끝날 무렵 피고인으로부터 임대차보증금을 돌려받을 수 있으리라 기대했지만, 피고인은 그 상식적인 기대를 전혀 충족시키지 못했다. → 물론, 피고인이 피해자들에게 임대차보증금을 반환하지 못했다는 결과만 가지고 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 피고인에게 편취범의가 있었다고 단정할 수는 없다. 하지만, 앞서 본 사정들과 ▲ 피고인으로부터 임대차보증금을 돌려받지 못한 피해자들이 다수이고, ▲ 그 임대차보증금액도 다액이며, ▲ 피고인은 이 법정에서 ‘이 사건 각 임대차 계약 체결 당시 본인 또는 모친이 충분한 자산을 보유하고 있었고 현재도 위 자산을 통해 피해자들에게 임대차보증금을 반환할 수 있다’고 주장하면서도 실제로 피해자들에게 임대차보증금을 반환하거나 반환하기 위해 필요한 구체적인 조치(피고인 본인 또는 모친이 보유하고 있다는 자산의 매각 또는 준비)를 취하지 않았다는 점은 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 피고인에게 편취범의가 있었다는 사실을 뒷받침한다. 4. 결론 피고인의 주장은 이유 없다. □ 양형이유 1. 전세사기 범행 일반론 전세사기 범행은 건전한 주택시장 거래질서를 어지럽힌다. 또한, 전세사기는 서민들의 전 재산이나 다름없는 임대차보증금을 이익 추구 수단으로 삼아 그들의 생활 기반을 뿌리째 흔드는 범죄이다. 따라서 국가는 전세사기 범행에 대한 엄한 처벌을 통해 이를 근절할 필요가 있다. 2. 피고인별 구체적 양형이유 가. 피고인 A 1) 범행 개요 피고인은 전세사기 범행을 통해 70명으로부터 합계 약 144억 원을 편취했다. 피고인은 전세사기 범행을 위해 빌라 등 50채를 타인 명의로 등기하기도 했다. 2) 유리한 사정 앞서 본 것처럼 피해자들 중 일부는 보증보험을 통해 임대차보증금을 돌려받거나, 이 사건 빌라 등을 매수 또는 임차한 제3자가 지급한 매매대금 또는 임대차보증금으로 임대차보증금을 돌려받거나, 아예 이 사건 빌라 등을 매수하기도 했다. 즉, 결과적으로 피해자들 중 일부의 피해가 회복되었다. 3) 불리한 사정 가) 피고인은 이 법정에서 ‘정부의 부동산 관련 각종 규제나 부동산경기 악화 같은 사정들이 겹쳐 임대차보증금을 반환하지 못했을 뿐이다’라는 취지로 주장했다. 그러나 부동산 관련 각종 규제나 부동산경기 악화 같은 사정들은 언제든지 발생하는 게 가능하므로, 임대인으로서는 그와 같은 상황 역시 염두에 두고 대비해야 한다. 수익을 올리려는 개인의 경제활동 자체를 탓할 수는 없고, 이런 형태와 같은 범죄를 촉발하는 전세제도나 금융시스템 등에도 많은 문제가 있기는 하지만, 자신의 탐욕이 누군가에게 피해를 준다면 그 탐욕은 타인의 고통 앞에서 즉시 멈춰야 한다. 여러 사정들에도 불구하고, 이 사건의 주된 책임은 위험을 신중하게 고려하지 않고, 자신의 능력으로는 감당할 수 없을 정도로 무리하게 임대사업을 벌인 피고인에게 있다. 나) 앞서 본 것처럼 피고인은 이 법정에서 ‘이 사건 각 임대차 계약 체결 당시 본인 또는 모친이 충분한 자산을 보유하고 있었고 현재도 위 자산을 통해 피해자들에게 임대차보증금을 반환할 수 있다’고 주장하면서도, 실제로는 피해자들에게 손해를 배상하거나 손해를 배상하기 위한 구체적인 조치를 전혀 취하지 않았다. 다) 오히려 피해자들 중 일부는 피고인에 대한 엄벌을 바라고 있다. 나. 피고인 B 1) 범행 개요 피고인은 전세사기 범행을 통해 4명으로부터 합계 약 7억 6,000만 원을 편취했다. 피고인은 전세사기 범행을 위해 빌라 등 50채를 타인 명의로 등기했다. 또한 피고인은 개업 공인중개사가 아님에도 527회에 걸쳐 중개대상물에 대한 표시·광고행위를 했다. 2) 유리한 사정 피고인은 자기 잘못을 순순히 인정하며 반성하고 있다. 사기죄와 관련하여, 피고인은 처음부터 확정적인 고의를 갖고 있지는 않았던 것으로 보인다. 피고인은 전세사기 범행의 피해자 4명 중 2명과 합의했다. 피고인에게는 가벼운 벌금형으로 1회 처벌받은 것 말고는 다른 전과가 없다. 3) 불리한 사정 앞서 본 것처럼 전세사기 범행은 엄벌할 필요성이 크다. 피고인은 전세사기 범행 과정에서 구체적인 역할을 담당했다. 다. 나머지 피고인들 별지5 표에 적힌 것과 같다. 4. 결론 이에 이 법원은 그밖에 피고인의 성행, 환경, 범행 방법, 경위, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 모든 양형조건을 종합하여 주문과 같이 형을 정했다.