서울북부지방법원-2013고단1506

공소사실의 요지 피고인은 서울 동대문구 C에 있는 D 관리단 관리의 E건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)에서 F 콜라텍을 운영하는 사람으로서, 2007. 5. 26. 이 사건 건물 3층 사무실에서, 피고인이 콜라텍을 운영하면서 콜라텍과 연계된 G식당을 정상적으로 임대할 수 있는 것으로 생각한 피해자 H(여, 63세)과 위 식당에 대하여 임대기간 1년, 임대보증금을 1,000만원, 월임대료 60만원을 조건으로 한 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금 명목으로 당일 30만원, 같은 달 28. 970만원을 지급받은 것을 비롯하여, 그 때부터 2011. 3.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 피해자 H, I(남, 59세, J식당), K(남, 52세, L식당) 등 세명의 임차인으로부터 임대차보증금 명목으로 총 1억 7,000만원을 교부받았다. 그러나 사실은 관리단으로부터 건물을 임차할 당시인 2006. 12. 15. 이 사건 건물에서 콜라텍 영업을 하지 않기로 하고 이와 관련된 전대도 할 수 없으며 콜라텍 영업을 할 경우 발생되는 모든 문제에 대하여 책임을 지기로 이 사건 건물 관리단과 약정하였고, 이 사건 건물에서 콜라텍 영업을 할 경우 이행강제금이 부과되는 것이 예정되어 있었기 때문에 이를 피고인이 책임지기로 각서를 작성하기도 하였으나 피고인은 이행강제금을 납부할 능력이 없었으며, 피고인이 이 사건 건물과 관련하여 체납한 관리비 및 임대료 등이 4억 원 이상이었을 뿐만 아니라 피고인이 약 10억 원의 채무를 부담하고 있으면서 고리 사채를 갚는데도 어려움을 겪고 있는 형편이었다. 결국 피고인은 전대권한이 없었을 뿐만 아니라 정상적으로 피해자들로 하여금 콜라텍과 관련된 영업을 하게 할 수 없었고, 전대기간 종료시 전대차보증금도 정상적으로 반환할 수 없는 상황이었음에도, 피고인은 피해자들을 기망하여 그들로부터 총 1억 7,000만원을 교부받았다. 2. 피고인과 변호인의 주장 요지 피고인은 당시 D 관리단의 관리인 M와 매장 사용계약을 체결하고 이에 따라 피해자들에게 매장의 일부씩을 전대해 준 것으로 전대권한이 있었고, 이행강제금을 납부할 능력도 있었으며 전대 건물과 관련하여 관리비와 임대료를 체납한 사실이 없다. 당시 10억 원의 채무가 있었던 것이 아니라 사우나 인수를 추진하면서 5억 원 상당의 채무가 있었으나 이 사건 건물 보증금은 차후 다른 임차인으로부터 받아서 지급할 계획이었으므로, 피고인이 어떠한 기망행위를 하였다거나 편취의 범의가 있었다고 할 수 없다. 3. 판단 가. 기초사실 기록에 의하면 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다. 1) 피고인은 양녀(養女)인 N 명의로 2006. 11. 15. 이 사건 건물 관리단으로부터 이 사건 건물 3층 및 4층을 기간은 같은 달 16.부터 2007. 5. 15.까지 6개월간(제4조), 3개월 예치금조로 3,000만원은 계약시에, 1개월 선납금 1,000만원은 2006. 12. 16.에 각 지급하고, 이 사건 건물 관리단이 고지하는 관리비 일체를 관리단 경리부에 입금하며(제6조), 매장 사용은 6개월 단위로 계약하거나 별도의 계약이 없는 경우 본 계약과 같은 조건으로 갱신하기로 약정하고(제13조 제2항) 임차하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다, 수사기록 110면). 2) 피고인은 N을 대리하여 2007. 5. 28. 피해자 H에게 이 사건 건물 4층 42, 43호에 대하여 보증금 1,000만원, 월세 60만원, 기간 2007. 6. 1.부터 12개월간으로 약정하여 전대하였다가 2007. 12. 29. 보증금을 2,000만원으로 증액함에 따라 같은 날 1000만원을 추가로 지급받았다. 피고인은 또한 2008. 11. 17. 피해자 I에게 이 사건 건물 4층 20, 21, 22, 14, 15호에 대하여 보증금 1억 원, 기간은 1년간으로 약정하여 전대하였다. 피고인은 2009. 3. 5. K(계약서는 임차인을 O로 하여 작성됨)에게 이 사건 건물 4층 46, 47, 48, 49, 50호에 대하여 보증금 4,000만원, 월세 100만원, 기간 1년간으로 약정하여 전대하였다. 3) 이 사건 건물 4층에는 피고인이 3층에서 운영하는 'F 콜라텍' 영업과 연계된 식당가가 조성되어 있었고, 피해자들은 전차한 위 각 점포에서 콜라텍 영업과 연계된 식당을 운영하였으나, 2010. 6.경부터 콜라텍 영업이 중단됨에 따라 연계된 식당영업도 중단되었다. 피해자들은 2011. 3. 13. P과 다시 임대차계약을 체결하면서 영업을 재개하였고, 그 과정에서 피해자 H은 점포를 추가로 전차하고 1000만원을 P에게 보증금으로 추가로 지급하였다(별지 범죄일람표 순번 4번 지급금임). 4) 한편 피고인과 구분소유자들 사이의 분쟁으로 2012. 3. 2.자 단전 단수로 영업이 다시 중단되었고, 4층의 일부 구분소유자들에 의하여 2012. 9. 25. 위 각 점포 내 시설들이 철거되었다. 나. 구체적인 검토 1) 피고인이 이 사건 건물 4층 내 점포들을 피해자들에게 전대해 줄 권한이 있었는지 여부 피고인이 이 사건 건물 관리단과 체결한 이 사건 임대차계약 제2조는 피고인이 이 사건 건물 3층과 4층을 직접 운영하고, 3층은 실버타운으로 운영하되 무도장 영업을 하지 않겠다는 취지의 각서를 첨부하였으며, 4층은 식당으로 운영하기로 약정하였다. 한편 관리단과 피고인은 이 사건 임대차계약에서 단기 전대를 추가계약시까지 한시적으로 허락한다는 내용의 특약을 체결하고[※ 추가계약 이행사항 2)의 항 참조], 이 특약조항에 따라 피해자들은 각각 전차한 점포를 영업장소로 하여 세무관서에 사업자등록을 하였다. 이 사건 임대차계약에서 '한시적'으로 전대를 허락한다는 취지의 조항을 삽입한 것은 상가개발이 원활하게 될 경우 신속하게 철거 및 명도가 가능하도록 기간 6개월 단위로 하여 전대가 가능하도록 하는 의미일 뿐이고(Q의 증언), 당초 예정한 6개월 이후에는 전대가 절대적으로 불가능하다는 의미의 조항은 아니며, 이 사건 임대차계약은 기간 만료 후에도 계속 갱신됨으로써 위 특약조항의 효력도 계약이 종료될 때까지 지속되었다. 이 사건 임대차계약에서 이 사건 건물 3층은 실버타운으로 운영하고 무도장 영업은 하지 아니하겠다고 약정하였으나, 이는 관할관청과의 관계에서 무도장 영업을 할 경우 발생하는 이행강제금 등의 책임주체를 정한 것으로 보일 뿐 위 약정조항을 위반할 경우 전대권한도 소멸하는 것이라고 할 수 없고, 실제로도 관리단은 피고인이 콜라텍영업을 하고 있는 점 및 그로 인하여 이행강제금이 부과되고 있는 점을 알고 있었음에도 장기간 이 사건 임대차계약을 해지하지는 아니하였다. 위 인정사실에 의하면, 피고인은 피해자들에게 그 각 점포를 적법하게 전대할 권한이 있었다고 봄이 상당하다. 2) 피고인이 이행강제금 등으로 인해 피해자들에게 정상적으로 콜라텍과 관련된 영업을 하게 할 수 없었고, 채무 등으로 전대기간 종료시 전대차보증금도 정상적으로 반환할 수 없는 상황이었음을 기망하였는지 여부 기록에 의하면, 피해자들은 피고인으로부터 그 각 점포부분에서 2010. 6.경까지는 관리비 연체로 관리단에서 2차례 각각 하루 정도씩 단전조치가 있기는 하였으나 식당영업 자체는 중단없이 이루어진 사실, 한편 관할관청이 2007년부터 이 사건 건물 3층의 콜라텍 영업에 대하여 구분점포에서의 무단 용도변경을 이유로 이행강제금을 부과하였고, 피고인이 2010년 이전에 부과된 것은 모두 납부하였고, 2011. 1. 6.부터 2012. 11. 2.까지를 위반기간으로 하여 부과된 이행강제금 75,363,000원 중 14,470,000원을 체납하였으나(서울 동대문구청장에 대한 사실조회 결과), 2012. 9. 25. 4층의 일부 구분소유자들이 이 사건 건물 3층 및 4층을 점거함에 따른 것으로 보이는 사실, 관리단은 2010. 6.경 피고인의 관리비 연체와 이행강제금 체납을 이유로 이 사건 건물 3층 및 4층에 대하여 폐쇄조치를 하였다가, 그 후 3층 지분의 일부를 매입한 P이 피고인과 동업으로 콜라텍 내부 인테리어 공사를 하고 체납 관리비와 이행강제금을 지급한 다음 2010. 12. 26.부터 콜라텍 영업을 재개하여 2012. 2.말경까지 콜라텍을 정상운영한 사실, 피해자들은 2011. 3. 13. P과, 피고인과의 기존 전대차계약상 보증금 중 절반씩을 P이 승계하는 조건으로 다시 전대차계약을 체결하고 영업을 재개하여 1년 정도 정상적으로 영업하였고 월세도 정상적으로 지급하였는데, 그 과정에서 피해자 H은 기존 점포에 두 개의 점포를 추가하여 다시 전차하면서 P측에게 1,000만원을 기존 점포에 대한 보증금조로 추가로 지급하였고(추가점포에 대한 보증금은 이와 별도로 지급함), 피해자 K, H은 보증금은 그대로 두고 월세만 증액하여 지급하기로 약정한 사실, 당시 전차인들 중 계약해지를 원하는 사람들에게는 P이 보증금을 반환하겠다고 한 사실(P의 증언), 피해자들은 고소 당시까지만 해도 피고인이 임대할 권한이 없이 임대한 행위만을 문제삼고 있었을 뿐 영업을 제대로 못한 것은 문제삼지 아니하였던 사실을 인정할 수 있다. 위에서 본 바와 같이, 피고인이 운영하던 이 사건 건물 3층의 콜라텍 영업과 관련하여 관할관청이 무단 용도변경을 이유로 이행강제금을 부과하였으나, 이행강제금은 이 사건 건물 3층에 관한 것이고 피고인이 전대한 점포들이 위치한 4층에 관한 것이 아니므로, 피고인으로서는 자신이 직영하는 이 사건 건물 3층에 관하여 부과될 이행강제금을 납부함으로써 피해자들에게 전대한 이 사건 건물 4층의 점포들을 사용수익하게 할 의무를 이행할 수 있을 것으로 생각하였을 가능성이 있고, 실제로도 관리단에 의한 건물 폐쇄조치로 피해자들이 영업하지 못한 기간을 고려하더라도, 피해자들은 최소한 전대차기간의 두배가 넘는 기간 동안 전차한 점포에서 식당영업한 점, 관리단이 피고인의 관리비 및 이행강제금 체납을 이유로 건물을 폐쇄한 기간 동안 피해자들도 영업을 중단하였다가, P이 피고인과 동업으로 체납 관리비와 이행강제금을 지급하고 영업재개하자 보증금 반환을 요구하는 대신 P과 승계계약을 체결한 점 등에 비추어, 피고인이 전대차계약 당시 이행강제금이 부과되고 있는 사정을 고지하지 않았다고 하더라도 이를 사기죄에 있어서 기망행위라고 보기는 어렵다. 나아가, 전대차계약에 의하여 전대인은 전차인에게 목적물을 사용수익하게 할 의무를 부담하고, 전차인은 이에 대응하여 차임을 지급하도록 약정하는 것이며, 전차인이 전대차계약시에 지급하는 보증금은 전대차계약 종료 후에 연체차임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 금액의 범위에서 전대목적물 인도의무와 동시에 이행기가 도래하게 된다. 따라서 전대인이 전대차계약상의 기본적인 의무인 목적물을 사용수익하게 할 의무를 이행한 이상, 보증금의 성격이나 이행기 및 새로운 전차인에 의하여 보증금이 조달될 수도 있는 점에 비추어, 전대차계약 당시 객관적으로 보증금을 조달할 자금능력이 부족하다고 하여 보증금에 대한 편취의사를 단정할 수는 없다. 또한 피고인이 결과적으로 전대차보증금을 반환하지는 못하였으나, 보증금 중 절반은 피해자들과의 합의로 P이 승계하기로 한 점, P이 피해자들과의 전대차계약을 승계할 당시 승계를 거부하는 전차인들에게는 보증금을 반환하겠다고 고지하였음에도 피해자들은 승계계약을 선택한 점 등의 사정을 모두 종합하여 볼 때, 검사가 제출한 증거만으로는 이 사건 공소사실이 합리적인 의심의 여지가 없이 증명되었다고 할 수 없다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 따라 피고인에 대한 무죄판결의 요지를 공시한다.