전주지방법원군산지원-2015고정168

범죄사실 피고인은 C지역주택조합 시행대행사 주식회사 D의 대표이사이다. 피고인은 2010. 11. 24.경 익산시 E 소재 법무사 F사무소에서, 피고인 소유인 익산시 G 답 1706m² 중 985/1706 지분을 H복지재단으로부터 187,000,000원에 매입함에 있어 매수인 명의를 I으로 하기로 I과 명의신탁약정을 체결하고, 같은 날 익산시 주현동 127 소재 익산등기소에서 I 명의로 소유권이전등기를 마친 것을 비롯하여, 그때부터 2014. 6. 9.까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 48회에 걸쳐 명의수탁자인 J, K, I, L 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 M의 일부 법정진술 1. 토지대금 인출에 관한 건(공문) 등 자료 1. 등기사항전부증명서(말소사항 포함)-토지 1. 조합 자금집행 1. C지역주택조합 부지 명의 변경 관련 1. 사업시행업무 대행 용역 계약서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항(벌금형 선택) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 피고인과 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 피고인은 별지 범죄일람표 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)의 소유자가 아니고, I, J, K, L(이하 'I 등'이라 한다)와 명의신탁약정을 체결한 사실이 없다. I 등의 명의로 지주들과 매매계약을 체결하면서 I등을 채무자로 하여 이 사건 부동산에 근저당권을 설정하고 익산농협에서 대출을 받아 대출금만으로 매매대금 전액을 충당하였다. 부동산의 실권리자를 판단함에 있어 누가 매수자금을 부담했는지가 중요한데 I 등이 자신의 명의로 대출받아 매매대금 전액을 부담한 셈이므로, I 등이 이 사건 부동산의 실권리자이다. 지역주택조합사업이 성공하기 위해서는 사업부지 확보가 필수적이고, 사업부지 확보를 위해서는 조합의 설립인가 전에 사업부지의 '소유권'을 미리 확보하는 것이 현실적으로 필요한데, 무주택 서민의 주거 안정을 위한 지역주택조합사업을 원만히 진행하기 위한 과정에서 조합이 인가를 받기 전 I 등 명의로 소유권을 확보한 것이 투기·탈세·탈법행위 등 반사회질서를 방지하고자 한 부동산실명법의 입법 취지에 반하는 행위라고 할 수 없다. 2. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정할 수 있는 이 사건 부동산의 명의이전 경위, 매매대금의 지급과 대출 경위, 피고인과 I 등과의 관계 등에 대한 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 부동산에 관하여 I 등의 명의로 소유권이전등기를 마친 것은, 피고인이 자신의 사업이익을 도모할 목적으로 실권리자로서 I 등의 명의로 부동산들을 취득한 것으로 판단된다. 따라서 이에 반하는 피고인과 변호인의 위 주장을 받아들이지 않는다. 피고인은 'N'라는 회사를 운영하면서 시행사로서 일반분양 방식으로 아파트사업을 진행하였는데, 아파트설립부지의 기존 토지소유자들과 부동산매매계약을 체결하면서 계약금을 지급하고 토지사용승낙서를 받아 관할관청로부터 사업계획승인까지 받았으나 시공사가 부도가 나는 등의 이유로 위 사업이 무산되었다. 피고인은 2010. 5.경 위 아파트부지를 이용하여 아파트 사업을 계속 진행하기 위하여 O건설을 찾아갔고, O건설과 지역주택조합 방식으로 사업을 추진하되, 피고인이 토지를 매입하여 조합원을 모집한 후 O건설에서 시공하기로 잠정 협의하였다. 피고인은 지역주택조합 방식으로 아파트사업을 하기로 하고, 조합의 업무대행을 하기 위해서 주식회사 D(이하 'D'이라 한다, 피고인이 실질적인 대표자임)을 설립하였다. 피고인은 M 등과 2010. 7. 1.경 C지역주택조합(이하 '이 사건 조합'이라 한다) 추진위원회를 구성하였고, 2011. 12. 8. 익산시로부터 위 조합의 설립인가를 받았다. 피고인은 N와 부동산매매계약을 체결하였던 이 사건 부동산들의 기존 토지소유자들과, 앞서 본 바와 같이 N가 지급한 계약금을 몰취하는 대신 I 등 4명의 명의로 다시 이 사건 부동산들에 관하여 별지 범죄일람표 기재와 같이 2010년 무렵 부동산매매계약을 체결하였다. 이러한 부동산매매계약은 이 사건 조합의 실체가 성립되기 전에 이루어졌다. I 등을 채무자로 하여 이 사건 부동산들에 근저당권을 설정하고 익산농협에서 대출을 받아 그 대출금만으로 매매대금 전액을 충당하였는데, 익산농협이 당시 시공사인 O건설의 담보력, 사업성 등을 감안하여 매수대금 전액을 대출한 것으로 보인다. 위 대출금에 대한 이자와 부동산에 대한 각종 세금은 일부 D에서 미리 지급하기도 했으나 최종적으로는 조합설립인가 후 이 사건 조합이 조합결의를 거쳐 사업비로 모두 부담하였다. 구 주택법 시행령(2014. 12. 23. 대통령령 제25880호로 개정되기 전의 것) 제40조 제2항에 따르면, '주택조합은 등록사업자가 소유하고 있는 토지를 주택건설대지로 사용하여서는 아니된다.'라고 규정되어 있어, D은 등록사업자로서 그 명의로 주택건설대지를 취득하여 이 사건 조합으로 이전할 수 없었고, 피고인은 당시 신용불량자로서 그 명의로 대지를 취득하기 어려웠으므로, 피고인은 M과 상의하여 I 등 4명의 명의로 이 사건 부동산을 취득하기로 했다. 결국 피고인은 구 주택법 시행령으로 인한 제한을 잠탈하기 위하여 I 등 4명을 내세워 토지를 취득한 것으로 보인다. 이 사건 조합은 2011. 12. 8. 조합설립 인가를 받은 후인 2011. 12. 22.경 I 등 4명으로부터 이 사건 부동산들을 매수하였고, 2011. 12. 27.경 그 매매대금 잔금을 모두 지급하였으며, 그 다음날 익산농협 대출금을 상환하였다. I 등 4명은 M(이 사건 조합의 조합장이 됨)의 지인들로 아파트 사업에 필요하니 명의만 빌려달라는 M의 부탁으로 이 사건 부동산들의 소유명의자 및 담보채무명의자가 되었을 뿐이고, 부동산 매수 및 매도 과정, 대출 과정에 개입한 적이 없다. 부동산의 실권리자인지 여부를 가리는 핵심적인 징표 중의 하나는 그가 과연 그 부동산에 관한 물권의 취득 자금을 부담하였는지 여부라 할 것이나(대법원 2010. 7. 8. 선고 2008도7546 판결 참조), 위 사정에 비추어 보면 I 등이 취득 자금을 부담하였다고 볼 수 없다. 오히려 피고인이 이 사건 조합이 설립되기 전까지 주도적으로 위 모든 과정을 진행하였던 것으로 보인다. ⑩ 이 사건 범행은 실권리자가 명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기함으로써 바로 성립하는 범죄이므로, 피고인이 지역주택조합사업을 잘 진행시킬 목적으로 사업부지를 미리 확보하려 한 것뿐이어서 부산실명법의 입법 취지에 반하지 않는다는 피고인과 변호인이 주장하는 사정은 위 범죄 성립에 방해되지 않는다.