의정부지방법원고양지원-2017고단3469

공소사실의 요지 피고인 A는 고양시 일산동구 D에 있는 E공인중개사사무소를 운영한 사람이고, 피고인 C은 위 공인중개사사무소의 실장으로 근무한 사람이며, 피고인 B은 부동산 매매업을 하는 사람이다. 피고인 B은 F와 함께 2014. 10. 23.경 G 소유의 같은 구 H 임야 4,715m²(1,426평, 이하 '이 사건 임야'라 한다)를 7(998평):3(428평) 비율로 매수(평당 60만 원)하기로 하였으나 피고인 A로부터 이 사건 임야에 접한 맹지인 I, J 임야 2필지를 경락받으려던 피해자 K을 소개받았다. 이후 피고인들은 피해자가 도로에 인접한 토 지를 필요로 하고, 이 사건 임야가 도로에 인접한 사정을 이용하여 이 사건 임야에 대한 B의 지분을 650평까지 확보하여 그 부분을 K에게 매도하는 방법으로 전매 차익(평당 70만 원, 6,500만 원)을 얻기로 서로 모의하였다. 1. 피고인들의 공동범행 가. 사기 피고인들은 함께 2014. 11.경 위 E공인중개사사무소에서 피해자에게 "당신이 경락받은 토지 옆에 B 소유의 H 4,715m² 임야가 있는데 그 중 2148.7m²를 매입하면 그 부분을 분할해서 도로로 사용할 수 있게 해주겠다. 매매대금은 4억 5,500만 원으로 하자"라는 취지로 거짓말 하였다. 그러나 사실 이 사건 임야는 F와 피고인 B이 그 임야에 건물을 지어 임대업을 하기 위해 공동으로 매수한 것이고, B은 계약금조차 지불하지 아니한 상태였으며, F가 B에게 맹지인 위 고양시 일산동구 I, J 임야를 경락받은 피해자에게는 이 사건 임야의 지분을 팔지 못하도록 당부하였으므로 피고인들이 피해자로부터 매매대금을 지급받더라도 피해자에게 창고를 신축하여 사업을 영위하게하거나 이 사건 임야를 분할하여 도로로 사용할 수 있게 할 능력이나 의사가 없었다. 그럼에도 피고인들은 공모하여 이에 속은 피해자로부터 2014. 11. 30. 계약금 명목으로 피고인 C 명의의 L은행 계좌(M)로 9,000만 원을, 2015. 12. 30. 중도금 명목으로 같은 계좌로 9,000만 원을 이체 받아, 합계 1억 8,000만 원을 편취하였다. 나. 배임(지분 이전 관련) 피고인들은 제1의 가.항 기재와 같이 피해자와 이 사건 임야 4,715m² 중 2148.7m²에 대한 매매계약을 체결하고, 피해자로부터 계약금 및 중도금 합계 1억 8,000만 원을 지급받았으므로 피해자에게 위 임야에 대한 완전한 소유권을 이전해 주어야 할 임무가 있었음에도 불구하고, 그 임무에 위배하여 2015. 9. 25.경 고양시 일산동구 장항동에 있는 고양등기소에서 위 2148.7m² 중 N에게 1,074m², 피고인 C에게 1,075m²에 대한 각 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이로써 피고인들은 공모하여 위 N 및 피고인 C으로 하여금 같은 금액 상당의 재산상의 이익을 취득하게 하고 피해자에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였다. 다. 배임(담보 설정 관련) 피고인들은 제1의 가.항 기재와 같이 피해자와 이 사건 임야 4,715m² 중 2148.7m²에 대한 매매계약을 체결하고, 피해자로부터 계약금 및 중도금 합계 1억 8,000만 원을 지급받았으므로 피해자에게 위 임야에 대한 완전한 소유권을 이전해 주어야 할 임무가 있었음에도 불구하고, 그 임무에 위배하여 2015. 9. 25.경 위 고양등기소에서 O에게 P은행으로부터 18억 8,000만 원을 대출받으면서 O 소유의 2필지 임야를 포함한 이 사건 임야 전체를 공동 담보로 하여 채권최고액 24억 4,400만 원으로 하는 근저당권설정등기를 마치게 하였다. 이로써 피고인들은 공모하여 위 O으로 하여금 액수를 알 수 없는 재산상의 이익을 취득하게 하고 피해자에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였다. 2. 피고인 A 가. 전매행위 등 금지 위반의 점 개업공인중개사 등은 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2014. 11. 25.경 위 E공인중개사사무소에서 B이 G으로부터 매수한 이 사건 임야의 2148.7/4,715 지분에 대한 소유권이전등기를 마치지 아니한 채 바로 K에게 전매할 수 있도록 중개를 하여 B에게 6,500만 원 상당의 전매차익을 얻게 하는 방법으로 부동산투기를 조장하는 행위를 하였다. 나. 계약상 중요사항에 관한 기망행위의 점 개업공인중개사 등은 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2014. 11. 25.경 위 E공인중개사사무소에서 위와 같이 도로 부지를 필요로 하는 위 K에게 마치 이 사건 임야의 일부를 매수하면 임야를 분할하여 도로로 사용할 수 있을 것처럼 말하였으나 사실은 제1항 기재와 같이 F로부터 그에 관한 동의를 얻지 못한 상태였으므로 분할 및 도로 사용 여부 등이 불확실한 상태였다. 피고인은 이에 속은 위 K에게 같은 날 위 E공인중개사사무소에서 B과 대금 4억 5,500만 원에 이 사건 임야 4,715m² 중 2148.7m²에 대한 매매계약을 체결하고, 계약금 및 중도금 합계 1억 8,000만 원을 지급하게 하였다. 결국 피고인은 위와 같이 개업공인중개사로서 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하였다. 2. 판단 가. 이 법원이 적법하게 채택하고 조사한 증거들에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 1) 피고인 B과 G의 매매계약 체결 경위 가) 피고인 B은 G과 Q으로부터 이 사건 임야 및 고양시 일산동구 R 임야 6,289m²(이하, 'R 임야'와 같이 동과 지번만을 표시한다)의 매도를 의뢰받고, 2014. 1.경 피고인 A에게 위 각 토지의 매도를 중개해 줄 것을 부탁하였다. 나) 피고인 B은 이 사건 임야의 매수인을 물색하던 중 F와 함께 위 임야를 3:7의 지분으로 매수하기로 하고, 2014. 10. 23. 위 임야의 소유자인 G과 위 임야에 관하여 매매대금을 855,600,000원(계약금 70,000,000원, 중도금 170,000,000원, 잔금 615,600,000원)으로 하는 매매계약을 체결하였고, 다음과 같은 특약사항을 정하였다(이하 '이 사건 제1매매계약'이라 한다). - 매도인은 본 매매계약 체결과 동시에 산지전용 및 건축허가에 필요한 일체의 서류(토지사용승낙서, 도로대장, 인감증명서 등)를 조건 없이 제공한다. - 매도인은 매수인이 본 매매계약 부지의 건축인허가에 필요한 진입도로 사용승낙 및 배수동의서 등 건축허가를 위한 인접 토지 사용승낙서 등을 조건 없이 제공한다. 2) 피고인 B과 K의 매매계약 체결 경위 가) K은 이 사건 제1매매계약이 체결될 무렵 경매 목적물로 나온 I, S, J 각 임야를 매수할 계획이었는데, 위 각 임야는 맹지여서 피고인 A와 상담을 한 후 통행로 등으로 사용하기 위해 이 사건 임야 중 피고인 B이 매수한 부분을 매수하기로 하였다. 나) 이에 따라 K은 2014. 11. 25. 피고인 B과 이 사건 임야 4,715m² 중 2148.7m²에 관하여 매매대금을 455,000,000원(계약금 90,000,000원, 중도금 90,000,000원, 잔금 275,000,000원)으로 하는 매매계약을 체결하였고, K이 매수할 특정 구분부분과 도로개설 등에 관하여 다음과 같은 특약사항을 정하였다(이하 '이 사건 제2매매계약'이라 한다). - 본 계약은 동소 매수자가 위 계약면적에 대하여 가상분할도(별지 가상분할도 참조) ⓐ, ⓑ 부분을 분할 매각하는 조건임. - 매도인은 첨부한 가상분할도에 의거 진입로를 매수자 지분을 포함한 도로 폭을 최소 6미터를 기준으로 확보해 주되, 인접 토지와 도로를 함께 개설할 경우 3미터에 대한 도로 지분 중 매매평수에 비례하여 분할등기 해 준다. - 매도인과 매수인은 본 매매부지의 원활한 개발을 위한 일체의 업무사항에 대하여 필요시 공조하고 협조한다. 다) 이후 K은 2014. 11. 26. 경매절차를 통해 매수하고자 하였던 토지 중 임야 및 J 임야를 매수하였다. 3) 개발행위의 지연과 피고인 C 및 N 명의의 소유권이전등기 등 가) 피고인 B과 F 및 인접 토지인 R 임야의 매수인인 O은 위 임야들에 대한 개발행위를 하고자 하였으나, 매도인인 G, Q이 매매계약의 특약사항에서 정한 바에 따라 건축허가에 필요한 인접 토지 사용승낙서, 배수동의서 등을 제공해주지 않았다. 이에 F와 O은 2015. 6. 3. G 등이 배수동의를 해주기로 한 인접 토지인 T 임야 중 일부를 추가 매수하고, 건축신고 절차 등에 착수하여 같은 해 7. 31. 이 사건 임야와 R, U 각 임야를 대지로 하는 건축신고가 처리되었다. 나) 피고인 A는 2015. 8.경 K에게 위 건축신고 처리 사실을 알리고 잔금의 지급을 요청하였으나, K은 이 사건 제2매매계약의 특약사항에 따른 토지 분할이 이루어지지 않았음을 이유로 잔금의 지급을 거절하였다. 다) 이에 피고인들은 2015. 9. 25. 이 사건 임야에 관하여 G과 사이에 매수인을 피고인 B의 자녀 N와 피고인 C 및 F로, 계약일을 2015. 7. 23.로 하는 매매계약을 새로 체결하고(이하 '이 사건 제3매매계약'이라 한다), 같은 날 피고인 C 및 N, F를 공유자로 하는 소유권이전등기와, 채무자를 O, 채권최고액을 24억 4,400만 원, O이 매수한 R, U 각 임야를 공동담보로 하는 근저당권설정등기를 각 마쳤다. 나. 피고인들의 사기의 점에 관하여 위 인정사실 및 이 법원이 적법하게 채택하고 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인들이 피해자를 기망하였다거나 피고인들에게 편취범위가 있었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 1) 피고인 B과 F는 K으로부터 이 사건 임야의 매도를 제안받기 전부터 이 사건 임야의 특정 구분부분을 각자 소유하고 F가 소유하게 되는 구분부분에 도로를 개설하기로 하는 합의가 있었던 것으로 보인다(다만 이 사건 제2매매계약이 체결될 무렵 그 소유 지분의 범위에 관하여는 다소 변동이 있었다). 또한 이와 같은 피고인 B과 F의 공유관계는 구분소유적 공유관계로서, 이와 같은 관계에서 공유자 각자는 자신의 특정 구분부분을 단독으로 처분하고 이에 해당하는 공유지분등기를 자유로이 이전할 수 있으므로, 피고인 B이 이 사건 임야 중 자신의 지분을 처분함에 있어 F로부터 동의를 받을 필요는 없었다. 2) 피고인 A는 이 사건 제2매매계약을 체결할 당시 K에게 '중개대상물 확인·설명서'를 제시하였고, K은 위 '중개대상물 확인·설명서'에 직접 날인하였는데, 위 '중개대상물 확인·설명서'에는 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 '실 권리자 G으로부터 매수한 토지로서 잔금지급과 동시에 매수자에게 직접 소유권을 이전해 준다'라고 명확히 기재되어 있는바, 피고인 A는 중개인으로서 K에게 이 사건 임야의 실 소유관계에 관하여 설명한 것으로 보인다. 이에 관하여 K은 위 문구를 확인하지 못한 채 서명을 하였다고 진술하고 있으나, 매매대금을 455,000,000원으로 하는 거래에서 등기부등본이나 매매계약서 등을 제대로 확인하지 않고 공인중개사의 말만 믿고 거래한다는 것은 납득하기 어려운 점 등에 비추어 K의 위와 같은 진술은 믿기 어렵다. 3) 피고인들은 G이 개발행위허가 등에 필요한 서류의 제공을 지체하자 이 사건 임야의 공유자인 F 및 인접 토지의 매수자인 O과 협의하여 배수동의 등이 필요한 인접 토지를 매수하면서까지 개발행위를 추진하였고, 현재는 별지 가상분할도와 같은 내용의 도로 개설 등 개발행위가 정상적으로 이루어졌다. 4) 이 사건 임야 중 피고인 B이 이 사건 제1매매계약에 따라 매수한 지분에 관하여, 피고인 C과 N 명의의 소유권이전등기와 근저당권설정등기가 마쳐지기는 하였으나, 이는 아래 다.항에서 보는 바와 같이 K이 이 사건 제2매매계약에 따른 잔금의 지급을 거절하자 이 사건 제1매매계약을 이행하기 위해 한 것에 불과한 것으로 보인다. 5) 이 사건 제2매매계약의 특약사항에 의하면, 피고인 B이 K에게 이 사건 임야를 별지 가상분할도와 같이 분할하여 소유권이전등기를 마쳐주는 것으로 해석될 여지가 있고, 이에 따라 K의 잔금 지급 거절이 정당하다 하더라도 이는 계약 내용의 해석이나 채무불이행에 관한 민사상 분쟁에 불과할 뿐, 앞서 본 바와 같이 피고인들이 K에게 이 사건 임야의 소유관계를 설명하고, 인접 토지를 매수하면서까지 이 사건 제2매매계약에 첨부된 가상분할도 내용과 같은 개발행위에 착수하였으며, 현재 정상적으로 개발행위가 이루어진 것으로 보이는 이상, 피고인들이 처음부터 이 사건 임야에 대한 개발이나 도로 개설 및 개설된 도로에 대하여 사용하게 해 줄 의사나 능력 없이 K을 기망하였다고 단정하기 어렵다. 다. 피고인들의 배임의 점에 관하여 위 인정사실 및 이 법원이 적법하게 채택하고 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인들이 임무에 위배된 행위를 하였다거나 피고인들에게 불법이득의사가 있었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 1) 이 사건 임야에 관하여, G과 피고인 B 및 F 사이에 이 사건 제1매매계약이 체결되고, 이후 이 사건 임야 중 B 지분에 관하여, 피고인 B과 K 사이에 이 사건 제2매매계약이 체결되었는바, 이 사건 제2매매계약은 이 사건 제1매매계약의 이행을 전제로 한 것으로 보아야 한다. 2) 이 사건 임야에 관하여, 이 사건 제3매매계약에 따라 피고인 C 및 N, F를 공유자로 하는 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 피고인 C은 이 사건 제2매매계약이 해제될 경우 피고인 B의 부담을 분담하기 위해 매수인으로 참가한 것으로 이 사건 제2매매계약에 따라 잔금이 정상적으로 지급되면 자신의 지분을 K에게 이전해 줄 의사였던 것으로 보이고, N는 피고인 B에게 명의만 대여한 것으로 보이는바, 결국 이 사건 제3매매계약은 이 사건 제1매매계약의 이행을 위해 체결한 것에 불과한 것으로 보인다. 3) 위와 같이 이 사건 제2매매계약은 이 사건 제1매매계약의 이행을 전제로 한 것이고, 이 사건 제3매매계약은 제1매매계약의 이행을 위해 다시 체결한 것에 불과한 것이므로, 피고인 C 및 N 명의로 소유권이전등기를 마친 행위는 결국 제2매매계약의 이행을 위한 것으로 이를 임무에 위배한 행위라 할 수 없을 뿐만 아니라, 피고인들에게 피고인 C과 N로 하여금 재산상 이익을 취득하게 할 불법이득의사가 있었다고 보기도 어렵다. 4) 또한 이 사건 임야 중 피고인 C 및 N의 각 지분에 관하여 채무자를 O, 채권최고액을 24억 4,400만 원, R, U 각 임야를 공동담보로 하는 근저당권설정등기가 마쳐지기는 하였으나, 이는 피고인 B, C과 이 사건 임야의 공유자 F 및 인접 토지의 매수인인 0이 각자 자기가 매수한 임야의 잔금의 지급을 위해 대출받으면서 설정한 것으로, O, F의 진술에 의하면, 위 당사자들 상호간에는 위 대출금 중 자기 부담부분에 대한 대출금만 각자 부담하고 각자의 부담부분을 변제할 경우 공동담보에서 제외하기로 하는 합의가 있었던 것으로 보인다. 5) 결국 위와 같은 담보로 대출받은 돈을 이 사건 임야의 제3매매계약에 따른 잔금을 지급하는데 사용하였고, K이 제2매매계약에 따른 잔금을 지급할 경우 위 지분에 관하여는 공동담보에서 제외시킬 의사였던 것으로 보이는바, 피고인들이 근저당권설정등기를 말소하고 K에게 소유권이전등기를 해 주는 것이 불가능하거나 이행불능에 빠질 위험이 발생하였다고 단정할 수 없고, 피고인들의 담보제공 행위에 있어서 불법이득의사가 있었다고 보기도 어렵다. 라. 피고인 A의 전매행위 등 금지 위반으로 인한 공인중개사법위반의 점 앞서 본 바와 같이 이 사건 제2매매계약의 '중개대상물 확인·설명서'에는 '실 권리자 G으로부터 매수한 토지로서 잔금지급과 동시에 매수자에게 직접 소유권을 이전해 준다'라고 기재되어 있는바, 피고인 A는 이 사건 제1매매계약에 따라 B 명의의 소유권이전등기를 마치지 않고 바로 K 명의의 소유권이전등기를 마치려고 한 것은 아닌가 하는 의심이 들기도 한다. 그러나 이 법원이 적법하게 채택하고 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 제1매매계약의 잔금 지급일이 이 사건 제2매매계약의 잔금 지급일보다 하루 앞선 날로 정해져 있는 점, K에게 직접 소유권이전등기를 마치기 위해서는 당초 이 사건 임야의 소유자인 G을 매도인으로, K을 매수인으로 하는 매매계약서가 별도로 작성되어야 함에도 그와 같은 매매계약서가 작성된 바가 전혀 없는 점, 이 사건 제1매매계약의 계약서에 매수인으로 F외 1인으로 기재되어 있기는 하나 위 '외 1인'은 B이 이 사건 임야의 매도인과 친척 관계에 있어 매수자로 드러나는 것을 꺼려했기 때문이지 미등기 전매 등을 하기 위한 것은 아닌 것으로 보이는 점, 실제 앞서 본 바와 같이 이 사건 임야에 관하여 피고인 C 및 N 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 점 등에 비추어 보면, 앞서 본 '중개대상물 확인·설명서'의 기재와 검사가 제출한 나머지 증거들만으로는 피고인 A가 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 미등기 전매를 중개하였다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 마. 피고인 A의 계약상 중요사항에 관한 기망행위로 인한 공인중개사법위반의 점 앞서 본 바와 같이 피고인 A는 이 사건 제2매매계약을 체결할 당시 K에게 '중개대상물 확인·설명서'를 제시하였고, K은 중개대상물에 관하여 확인·설명을 듣고 위 '중개대상물 확인·설명서'를 수령하였음을 확인하는 내용에 직접 날인하였는데, 위 '중개대상물 확인·설명서'에는 이 사건 임야의 실 소유관계가 명확히 기재된 점, 이 사건 제2매매계약의 계약서에는 별지 가상분할도가 함께 첨부되어 있었고, 실제 위 가상분할도와 같이 개발행위가 이루어진 점, B의 지분을 분할하여 매도하거나 개설 예정인 도로사용에 관하여 F로부터 별도의 동의를 받아야 하는 것은 아니었던 점 등에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인 A가 K에게 계약상 중요사항에 대하여 기망하였다는 점을 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 3. 결론 그렇다면 피고인들에 대한 이 사건 공소사실은 모두 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하기로 하여 주문과 같이 판결한다.