의정부지방법원-2021고단2157

범 죄 사 실 2021고단2157 피고인 B 주식회사는 안산시 단원구 C건물 6층 D호에 있는 부동산 신축 및 판매업 등을 목적으로 하는 법인으로, 2016년경부터 2018. 2. 5.경까지 창원 진해구 E에 있는 F 오피스텔(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 공사 및 분양 사업을 수행하였고, 피고인 A은 위 회사를 실제 운영하는 사람이다. 1. 피고인 A 가. 사기 피고인은 2018. 5.경 부산 사하구 G에 있는 이 사건 건물의 분양사무실에서, 이 사건 건물 H호의 수분양자인 피해자 I(2016. 9. 1. 분양계약 체결)에게 ‘입주 예정 시기인 2019년도에 지급하여야 할 잔금 55,790,100원을 지금 미리 납부한다면 위 대금의 7%를 할인해 주겠다. 그리고 입주일에 틀림없이 잔금 처리를 완료해 주어 입주에 차질이 없도록 해주겠다’라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 이 사건 건물은 B 주식회사가 J회사에 신탁한 건물로서 신탁 약정에 의해 분양대금은 신탁재산수납계좌로만 수납할 수 있었고, 분양에 관한 일체의 권한이 J회사에 유보되어 있었으므로 피고인 및 B 주식회사는 피해자에게 임의로 분양을 할 수 없었을 뿐만 아니라 피고인은 피해자로부터 수납한 대금을 분양 이외의 다른 개인적인 용도로 사용할 의사였으므로 피해자의 입주일에 맞춰서 원래의 약정 잔금을 J회사에 지급하여 줄 의사나 능력도 없었다. 피고인은 이에 속은 피해자로부터 2018. 5. 14.경 분양 대금 명목으로 51,283,800원을 B 주식회사 명의 K은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금받았다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 재물을 교부받았다. 나. 건축물의분양에관한법률위반 분양사업자는 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 하고, 그 공개모집을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다. 피고인은 분양 신고의 수리 사실을 통보받지 아니한 때인 2016. 8. 23.경 부산 사하구 G에 있는 이 사건 건물의 분양사무실에서, 위 장소를 방문한 분양신청희망자인 L에게 ‘계약금의 일부를 입금하면 특정호실을 계약할 수 있게 해주겠다’라고 유인하여 이를 승낙한 L으로부터 예약금 명목으로 2,487,500원을 송금받은 후 이 사건 건물의 M호를 분양하여 주기로 약정함으로써 선착순 방식으로 건물을 분양하였다. 이로써 피고인은 분양신고의 수리 사실을 통보받지 아니한 상태에서 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집하고, 공개추첨이 아닌 방법으로 분양받을 자를 선정하였다. 2. 피고인 B 주식회사 피고인의 대표자인 A이 피고인의 업무에 관하여 제1의 나항 기재와 같이 분양신고의 수리 사실을 통보받지 아니한 상태에서 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집하고, 공개추첨이 아닌 방법으로 분양받을 자를 선정하였다. 2021고단2550 B 주식회사는 안산시 단원구 C건물 6층 D호에 있는 부동산 신축 및 판매업 등을 목적으로 하는 법인으로, 2016년경부터 2018. 2. 5.경까지 창원시 진해구 E에 있는 F 오피스텔(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 공사 및 분양 사업을 수행하였고, 피고인 A은 위 회사를 실제 운영하는 사람이다. 피고인 A은 2018. 5.경 부산 사하구 G에 있는 이 사건 건물의 분양사무실에서, 이 사건 건물 N호의 수분양자인 피해자 O에게 ‘당신이 지급할 예정인 잔금이 55,134,900원인데, 지금 납부하면 대금의 7%를 할인해 주겠다. 그리고 입주일에 틀림없이 잔금 처리를 완료해 주어 입주에 차질이 없도록 해주겠다’라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 이 사건 건물은 B 주식회사가 J회사에 신탁한 건물로서 신탁 약정에 의해 분양 대금은 신탁재산 수납계좌로만 수납할 수 있었고, 분양에 관한 일체의 권한이 J회사에 유보되어 있었으므로 피고인 A 및 B 주식회사는 피해자에게 임의로 분양을 할 수 없었을 뿐만 아니라 피고인 A은 피해자로부터 수납한 대금을 분양 이외의 다른 개인적인 용도로 사용할 의사였으므로 피해자의 입주일에 맞춰서 원래의 약정 잔금을 위 신탁회사에 지급하여 줄 의사나 능력도 없었다. 피고인 A은 이에 속은 피해자로부터 2018. 5. 11.경 분양 대금 명목으로 51,600,600원을 위 회사 명의의 K은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금받았다. 이로써 피고인 A은 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 재물을 교부받았다. 증거의 요지 [2021고단2157] 1. 피고인 A에 대한 각 경찰피의자신문조서 1. I에 대한 경찰진술조서 1. L, P의 각 진술서 1. 수사보고(고발 담당공무원 전화통화에 대한), 수사보고(국민신문고 최초 민원제보자 전화통화에 대한), 수사보고서(고소인 자료제출), 수사보고서(피의자 자료제출), 수사보고서(압수영장 회신 내용), 수사보고(J회사과 통화내용), 1. 건축물 분양제도 업무 편람, 분양계약서, 예약 신청서, 분양신고서 수리통보 공문,분양 관고, 자료 제출 요구 공문, 자료 제출 요구 답변, 차입형 토지신탁계약서, 토지신탁계약서 특약사항 1. 입금확인증, 계좌입출금내역, 입출금거래내역 1. 고발장 [2021고단2550] 1. 피고인 A에 대한 경찰피의자신문조서 1. O에 대한 경찰진술조서 1. 수사보고(고소인 추가자료 제출), 수사보고(B 주식회사 대표 A 전화통화), 수사보고서(신탁관계 및 J(주) 회사와의 계약관계 확인) 1. 민사소송 소장 진술서, F 분양계약서(N호), 선납할인 안내문 1. 입금확인증, 이체내역서, B(주) K은행 (계좌번호 1 생략) 입출금내역 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 가. 피고인 A: 각 형법 제347조 제1항(사기의 점), 구 건축물의 분양에 관한 법률(2017. 10. 24. 법률 제14934호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 제1호, 제6조 제1항(공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집한 점), 구 건축물의 분양에 관한 법률(2017. 10. 24. 법률 제14934호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 제2호, 제6조 제3항(공개추첨의 방법에 따르지 않고 분양받을 자를 선정한 점), 각 징역형 선택 나. 피고인 B 주식회사: 구 건축물의 분양에 관한 법률(2017. 10. 24. 법률 제14934호로 개정되기 전의 것) 제11조, 제10조 제2항 제1호, 제6조 제1항(공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집한 점), 구 건축물의 분양에 관한 법률(2017. 10. 24. 법률 제14934호로 개정되기 전의 것) 제11조, 제10조 제2항 제2호, 제6조 제3항(공개추첨의 방법에 따르지 않고 분양받을 자를 선정한 점), 각 벌금형 선택 1. 경합범가중 피고인들: 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 피고인 A: 형법 제62조 제1항 1. 가납명령 피고인 B 주식회사: 형사소송법 제334조 제1항 피고인들 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장 가. 피고인 A은 피해자들로부터 잔금을 미리 지급받을 당시 충분한 변제의사나 능력이 있었기 때문에 편취의 범의가 없었다. 나. 또한 피고인들은 Q회사과 청약금관리 대리사무약정을 체결한 후 적법하게 사전청약을 받은 것에 불과하므로 공소사실 기재와 같이 건축물의 분양에 관한 법률을 위반한 것이 아니다. 2. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사정이 인정된다. 피고인 A은 울산의 다른 현장에 중도금 이자 관련 자금 문제가 있어 피해자들로부터 잔금을 미리 지급받았다고 진술했는데, 위 문제는 피고인 A이 수사기관에서 조사를 받을 당시인 2021. 2. 26.까지도 아직 해결이 되지 않은 상태였다(2021고단2157 증거기록 제79쪽). 피고인 B 주식회사는 피해자들로부터 잔금을 미리 지급받기 이전인 2018. 1. 31. 이미 J 주식회사와 사이에 차입형 토지신탁계약을 맺은 상태였고, 특약사항 제5, 7조에 의하여, 분양대금 납부에 관련한 어떠한 권한도 없는 상황이었다(2021고단2157 증거기록 제133, 134쪽). 그런데도 피고인 A은 피해자들에게 위와 같은 사정을 제대로 고지하지 않았고(2021고단2550 증거기록 제92쪽), J 주식회사 측과도 이에 대하여 전혀 사전 협의를 하지 않은 상태였다(2021고단2157 증거기록 제123쪽). 또한 피고인 B 주식회사 측 직원은 이 사건 건물의 분양신고 수리 전인 2016. 8. 23. L에게 “남아 있는 물량이 많지 않으니 계약금 중 일부를 넣으면 좋은 호실로 뽑아 놓겠다”라는 취지로 말하면서 L으로부터 예약금 명목의 돈 2,487,500원을 수령한 후(2021고단2157 증거기록 제32쪽), 실제 2016. 9. 2. L으로 하여금 본계약을 체결케 하여 준 것으로 보이는데, 이는 분양에 관한 규제절차를 마련하고 분양시장의 거래질서를 확립하기 위해 제정된 건축물의 분양에 관한 법률의 목적(분양신고 수리 후 행정청의 통제에 놓여진 상태에서 정해진 절차에 따라 공정한 분양절차 진행)에 정면으로 반한다고 봄이 옳다. 피고인 A은 미리 예약금을 받더라도 다시 공개모집 및 공개추첨 절차를 진행하므로 예약자들도 떨어질 수 있고 이 경우 입금한 예약금을 돌려주는 절차를 진행하였다는 취지로 주장하는데(2021고단2157 증거기록 제71쪽), 이는 앞서 본 피고인 B 주식회사 측 직원 말과 다를 뿐만 아니라 위와 같이 할 경우 분양신고 수리 전 미리 예약금을 받을 이유가 전혀 없는 점에서 위와 같은 피고인 A의 주장은 설득력이 없다(또한 피고인들은 주장과 관련한 증거자료도 제출하지 못했다). 위와 같은 사실관계를 종합하면, 피고인 A은 편취의 범의로 피해자들로부터 잔금 상당의 돈을 편취하였고, 피고인들은 분양신고 수리 전 공개모집 및 공개추첨의 방법에 의하지 않고 분양받을 자를 모집 및 선정하였다고 봄이 옳다. 따라서 피고인들의 주장은 받아들이지 않는다. 양형의 이유 불리한 사정: 동종 범행으로 처벌받은 전력이 있는 점, 편취 금액이 상당한 점(피고인 A) 등 유리한 사정: 벌금형을 초과하는 처벌전력이 없고 피해자들과 합의한 점(피고인 A) 등 그 밖에 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행의 경위, 범행 후의 정황 등 이 사건에 나타난 여러 양형조건들을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.