서울중앙지방법원-2015고단1694

공소사실 피고인은 부동산 매매 및 중개를 전문으로 하는 (주)C 대표로 근무하며 부동산 소유자를 상대로 비싼 값에 매도해 주겠다며 부동산 대금지급 없이 소유권이전등기를 경료받은 후 지가상승이 예상된다며 매수의향자를 모집하여 원래의 매수금액을 크게 상회하는 수준의 매매대금을 수령하고 그 중 일부를 원부동산 소유자에게 지급하는 방법으로 영업을 영위해 왔다. 1. D 부동산 관련 사기 피고인은 (주)C 전무 E과 공모하여, 2008. 1. 25.경 위 (주)C 사무실에서, 사실은 원주시 F1) 등 토지의 소유자 G에게 약속한 토지대금을 지급하지 못하였고, 그로 인하여 G이 2008. 2. 20. 위 부동산을 가압류하게 되는 등 매매대금을 수령하더라도 정상적으로 소유권이전등기를 경료해주기 불가능한 상황이었음에도 불구하고, 피해자 H에게 "(주)C가 대금을 모두 완납하고 권리관계에 다툼이 없는 토지를 매수하여 보유하고 있다."고 하면서 위 F 토지 3,161㎡ 중 3161분의 53.35지분을 5,760,000원2)에 피해자 H에게 소유권 이전을 하여 주기로 하여 그 무렵 그 대금을 지급받아 이를 수수하였고, 같은 방법으로 피해자 [으로부터 2008. 2. 22. 위 F 토지 3,161㎡ 중 3161분의 27.77 지분 및 위 J 토지(도로) 684m² 중 684분의 171.98 지분(이하 매매목적물이 된 위 2개의 부동산을 통틀어 '이 사건 제2부동산'이라 한다)에 대하여 정상적으로 소유권이전등기를 마쳐주겠다고 하면서 대금 21,000,000원을 수수하여 편취하였다. 2. 횡성군 부동산 관련 사기 피고인은 (주)C 전무 E과 공모하여, 2008. 2. 29. 경 서울 강남구 K 오피스텔 1509호 (주)C 사무실에서, 사실은 강원 횡성군 L 토지(이하 '이 사건 제3부동산'이라 한다)의 원소유자 M에게 약속한 토지대금을 제때 지급하지 못하였고, 전항 기재 부동산 소유자 G에 대한 매매대급 지급 역시 늦어져 G이 2008. 2. 20. 본건 부동산을 가압류하는 등 매매대금을 수령하더라도 정상적으로 소유권이전등기를 경료해주기 불가능한 상황이었음에도 불구하고, 피해자 N에게 (주)C가 대금을 모두 완납하고 권리관계에 다툼이 없는 토지를 매수하여 보유하고 있다고 하면서 본건 부동산 중 330㎡를 25,480,000원에 피해자 N에게 소유권 이전을 하여 주기로 하여 그 무렵 그 대금을 지급받아 이를 편 1) 공소사실 기재의 "O"는 "P"의 오기임이 명백하여 이를 정정하였다. 2) 피해자 H도 피해자 과 마찬가지로 당시 단일한 매매계약을 통해 도로부지에 관한 지분인 위 F 중 일부 지분 및 위 P 토지 661㎡ 중 661분의 330.5 지분을 매매대금 합계 41,760,000원에 매수한 것이고, 그 중 5,760,000원은 위 총 매매대금을 해당 매매목적물, 즉 위 F 중 일부 지분의 면적 비율에 따라 산정한 금액이다. 이하 위 매매계약에 포함되었던 2개의 부동산을 통틀어 '이 사건 제1부동산'이라 한다. 취하였다. 2. 판단 가. D 부동산 관련 사기의 점 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 각 증거에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합해 볼 때, 비록 피고인이 자신이 운영하던 (주)C(이하 'C'라고 한다)를 통해 피해자 H, 피해자 I에게 이 사건 제1, 2부동산을 매각하는 과정에서 위 각 부동산에 관하여 일시적으로 채권자 G에 의한 가압류 기입등기가 마쳐진 적이 있기는 하지만, 검사가 제출한 증거만으로는 당시 피고인이 위 피해자들로부터 매매대금을 수령하더라도 피해자들에게 정상적으로 위 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳐주는 것이 불가능한 상황이었다거나 피고인에게 편취의 범의가 있었다고 보기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. C의 D 부동산 취득의 경위 및 소유권 취득 피고인은 C의 직원 E 등을 통하여 2007. 5.경 G에게 그 소유의 원주시 D 일대 토지를 분할하여 매각할 계획을 설명한 후 이 사건 제1, 2부동산 지분을 포함한 G 소유의 위 Q 내지 F의 총 33필지의 토지(이하 통틀어 '이 사건 부동산'이라 한다)를 대금 6억 원에 매수하기로 하고, 그 무렵 매매대금 중 4억 원만을 우선 지급하고 나머지 금액은 C가 이 사건 부동산을 분할 매각하여 받은 매수대금으로 3개월 내에 지급하기로 하고 2007. 6. 7. 경위 D 부동산 전부에 대해 C 명의로 소유권이전등기를 마쳤던바, C는 위 피해자들과 이 사건 제1, 2부동산 지분에 관하여 각 매매계약을 체결할 당시 이미 그에 대한 소유권 전부를 확보하고 있었고, 그에 따라 매수인에 대한 소유권이전등기를 해 줄 수 있는 지위에 있었다. 위 D 부동산 처분의 경과 및 G에 대한 매매대금 지급 C는 이 사건 D 부동산을 취득한 직후인 2007. 6. 12. 경 R에게 그 중 일부 필지를 매도하고, 같은 달 25일 그에 대한 소유권이전등기를 마쳐 준 것을 비롯하여 그 무렵부터 피해자 H, 피해자 Il C에서 이 사건 제1, 2부동산 지분을 매입하기 전인 같은 해 12. 28.경까지 총 53명의 매수인에게 위 D 부동산의 일부 필지를 매각한 후 매수인에게 해당 필지에 대한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그와 관련하여 피고인은 그 무렵인 2007. 7. 6.경부터 2007. 10. 26.경까지의 기간 동안 G에게 위 필지 매각에 따른 수익금으로 6회에 걸쳐 총 1억 5,000만 원 정도를 잔금조로 추가 지급함으로써 당초 약정한 매매대금 중 잔금 5,000만 원 정도가 남은 상태였던바, 피고인은 G과의 매매계약에 따른 위 D 부동산의 처분 사업을 원만히 진행하고 있었다는 취지로 변소하고 있는바, 아래에서 인정되는 제반 사정에 비추어 볼 때 피고인의 위 변소는 신빙성이 있다. G 명의의 가압류 기입등기의 경위 그런데 G은, 피고인이 당초 약속하였던 것보다 위 D 부동산의 처분 일정이 지연되고 그에 따라 매매잔금의 지급도 지체되자 불만을 갖고 있던 중 피고인이나 C측에 미리 알리지 아니한 채 2008. 2. 19. 서울중앙지방법원에서 그 때까지 처분되지 않고 있던 위 D 부동산의 나머지 필지 및 지분에 대해 독자적으로 계산한 지연이자 등을 포함한 부동산 매매잔금 1억 4,000만 원을 청구금액으로 한 가압류결정(2008카단1212)을 받았고, 같은 달 20일 그에 따른 가압류등기가 마쳐지게 되었다. 한편 부동산 매매거래의 목적물인 부동산에 가압류등기가 되어 있다 하더라도 부동산의 소유권 이전이 불가능한 것은 아니고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 매수인에게 위 가압류등기를 말소하여 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이며, 가압류등기 등이 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기의무와 아울러 가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시 이행 관계에 있다고 할 것인데(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결 등 참조), C와 피해자 H 사이의 이 사건 제1부동산에 관한 매매계약의 체결일은 2008. 2. 11.로서 위 가압류등기가 경료되기 전이고, 그로부터 2개월 후인 2008. 4. 1.경 대금 지급과 함께 그에 따른 소유권이전등기가 마쳐졌고, C와 피해자 I 사이의 이 사건 제2부동산에 관한 매매계약의 체결일은 2008. 2. 22.로서 위 가압류등기가 경료 되고 불과 이틀이 지난 때이고, 같은 날 대금 지급과 함께 그에 따른 소유권이전등기가 마쳐졌고, 피고인은 그 이전까지 다른 매수인들에게 위 D 부동산 지분을 분할 매각하면서 권리 이전과 관련된 아무런 문제가 없었기에 별도로 부동산등기부를 확인하지 아니한 채 피해자들과의 매매계약을 체결하여 소유권이전등기를 할 당시까지는 가압류등기가 되어 있었다는 사실을 알지 못하였다고 변소하고 있는바, 위 피해자들은 물론 피고인도, G에 의해 위 가압류신청이 있다는 사실이나 가압류등기가 마쳐진 사실을 알지 못한 채 이 사건 제1, 2부동산에 관한 각 매매계약을 체결하고, 대금 지급을 완료함과 동시에 그에 따른 소유권이전등기까지 마쳤을 가능성이 크다고 보인다. 가압류 말소를 위한 피고인의 노력 및 경과 피해자 H이 매수한 이 사건 제1부동산 중 원주시 P 임야 지분 및 피해자 [이 매수한 이 사건 제2부동산 중 원주시 J 임야 지분에 대해서는 위 피해자들 명의로 각 소유권이전등기가 마쳐진 후 얼마 지나지 아니한 2008. 6. 11. 경 일부해제를 원인으로 G의 위 가압류등기가 말소됨으로써 피고인은 매도인으로서 위 가압류등기를 말소해 줄 의무를 이행하였다. 한편, 피해자 H이 매수한 이 사건 제1부동산 중 위 F 토지 3,161㎡ 중 3161분의 53.35 지분과 피해자 1이 매수한 이 사건 제2부동산 중 위 F 토지 3,161㎡ 중 3161분의 27.77 지분은 위 피해자들이 C로부터 다른 주된 매매목적물인 나머지 토지를 매입하면서 그 토지상의 권리를 행사하기 위한 목적으로 인근 도로부지인 위 토지의 각 지분을 주된 매매목적물인 토지의 면적에 따라 이전받기로 한 것으로서, 위 피해자들이 C와 체결한 매매계약의 종된 목적물에 불과하고, G은 이 법정에서 그 무렵 피고인과 지체된 매매잔금의 지급 문제가 원만하게 해결되어 위와 같이 다른 토지에 대한 가압류등기는 2008. 6.경까지 모두 말소하게 된 것인데, 이 사건에서 문제되는 위 F 임야 중 위 피해자들 명의로 등기된 각 지분상의 가압류에 대해서는 당시 착오로 이를 말소하는 것이 누락되었다는 취지의 진술을 하고 있고, 피고인이 기소된 후인 2015. 7. 3.경 일부해제를 원인으로 G의 위 가압류등기가 모두 말소됨으로써 피해자들은 현재 가압류에 의해 제한되지 아니하는 완전한 권리를 취득한 상태이다. 피해자 중 H의 지위 및 거래 경험 피해자 H은 2007. 10. 4.부터 피고인이 운영하던 C의 직원으로 근무하면서 회사가 확보한 개발 대상 부동산의 매수인을 모집하여 매매계약이 성사될 경우 수당을 받는 형태로 일을 하던 중 이 사건 제1부동산을 매수하였던바, 피고인의 C를 통한 부동산 영업 형태에 대해 잘 알고 있었다. 나. 횡성군 부동산 관련 사기의 점 이 사건 각 증거에 의하여 인정되는 아래와 같은, C의 위 횡성군 부동산에 대한 T 명의의 소유권 취득 및 M 명의의 가등기 경위, 위 횡성군 부동산의 처분 경과, 피해자 N의 이 사건 제3부동산에 대한 매매계약 체결 경위, 위 제3부동산에 대한 가등기에 기한 본등기 경료의 경위, 소유권이전이 불능이 된 후 피고인이 취한 조치의 내용, G 명의의 가압류등기 및 그 말소의 경위, 피해자 N의 유사한 부동산 거래 경험 및 C와 거래하게 된 계기 등 사정을 종합해 볼 때, 비록 피고인 운영의 C가 피해자 N와의 매매계약 체결 당시에는 이 사건 제3부동산에 대한 완전한 소유권을 확보하지 못한 상황이기는 하였으나, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인이 피해자로부터 매매대금을 수령하더라도 정상적으로 소유권이전등기를 경료해 주기 불가능한 상황이었음을 알면서도 피해자를 기망하여 위 매매대금 상당의 돈을 받은 것이라거나 피고인에게 편취의 범의가 있었다고 보기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. C는 S를 통해 부동산의 처분을 원하던 M을 소개받고 피고인의 지인이 운영하던 (주)(이하 'T'이라 한다)의 명의로 2005. 12. 29. 경 M과 사이에 그 소유의 강원도 횡성군 U, L 내지 V의 총 9필지 면적 합계 8,231㎡(이하 통틀어 '이 사건 횡성군 부동산'이라 한다. 위 토지 중 일부는 다시 분할되어 실제 T 명의로 등기된 토지는 U, L 내지 W의 총 13필지이다)를 3.3㎡당 10만 원 정도에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 그 무렵 소유권이전등기를 마침과 동시에 M 명의로 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 후 피고인이 이 사건 횡성군 부동산을 분할하여 매도하여 받은 수익금을 M에게 매매대금으로 지급할 때마다 M이 매각된 부분에 대응하는 가등기를 일부 말소해 주는 방법으로 위 횡성군 부동산을 처분하기로 하였다. 이에 C는 2008. 1. 2. X에게 이 사건 횡성군 부동산 중 Y 토지를 대금 36,800,000원에 매도하고 그 다음날로 X에게 그에 대한 소유권이전등기를 마쳐 줌과 동시에 M의 협조를 받아 위 Y 토지에 관한 가등기를 말소해 준 것을 비롯하여 그 무렵부터 2008. 6. 19.경 M이 위 횡성군 부동산 중 이 사건 제3부동산을 포함하여 그 때까지 매각되지 아니한 나머지 부동산 전부에 대해 가등기에 기한 본등기를 마칠 때까지 총 9명의 매수인에게 위 횡성군 부동산 중 U, Z, AA, AB, AC, AD, Y, AE, W 등 9필지의 토지를 매각하고 각 그 무렵 M에게 상당한 액수의 매매대금을 지급한 후 M의 협조를 받아 해당 토지의 가등기를 말소함과 동시에 각 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 피해자 N는 2008. 2. 29.경 C와 사이에 이 사건 제3부동산을 대금 2,600만 원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금으로 100만 원 등 2008. 3. 19.경까지 매매대금조로 총 2,548만 원을, 같은 해 6. 13.경 C측의 요청에 따른 등기비용 조로 944,950원을 각 지급하였는데, M은 그 직후인 2008. 6. 19.경 매매를 원인으로 이 사건 제3부동산에 대해 가등기에 기한 본등기를 절차를 마침으로써, C는 피해자 N에게 위 매매계약에 따른 소유권이전등기를 마쳐 주는 것이 불가능하게 되었다. 피고인은, 당시 피고인이 위 횡성군 부동산의 각 분할된 필지를 매각하여 M에게 그에 상응하는 매매대금을 지급하였음에도 M측이 갑자기 가등기 말소의 조건으로 처음에 약정한 매매대금보다 많은 3.3㎡당 12만 원씩의 매매대금을 요구하였고, 이에 피고인이 불응하자 변심하여 피고인에게는 알리지도 아니한 채 이 사건 제3부동산을 포함한 위 횡성군 부동산 중 나머지 부동산(위 L, AF, AG의 3필지 및 도로부지로서 매수인들에게 지분 형태로 이전해주고 남은 V이 그에 해당한다)에 대해 가등기에 기한 본등기를 마쳐 버림으로써 피해자에 대한 소유권이전등기절차이행의무가 불능이 된 것이라는 취지로 변소하고 있는데, M은 가등기에 기한 본등기 절차를 마치기 직전인 2008. 6. 16.경까지도 피고인의 요청에 따라 매각된 부동산의 가등기 말소절차에 응하고 있었던 것으로 보이고, 위 본등기를 마친 후에는 2014. 3. 18.경 AH에게 그 중 AG 임야 471㎡를 대금 1,800만 원에 매각함으로써 결국 해당 부동산을 3.3㎡당 12만 원 정도로 매각하였던 것으로 보이는바(1,800만원÷471㎡×3.3㎡=126,114원이다), 피고인의 위와 같은 변소 내용은 일응 신빙성이 있고, 따라서 M의 위 가등기에 기한 본등기는 M의 변심에 따른, 피고인이 당초 예상하지 못한 갑작스런 사태의 변경으로 인한 것으로 볼 여지가 있다. 한편, 피고인은 위와 같이 소유권이전등기절차의무의 이행이 불가능하게 된 상황에서 피해자 N가 이미 지급받은 잔금의 반환을 요구하였음에도 이를 반환하지 못하였는데, 당시 C의 직원이자 피해자 N의 지인으로서 피해자 N에게 이 사건 제3부동산의 매매를 소개한 AI과 C의 직원인 AJ 등은 C의 직원이던 이 피해자 N가 지급한 돈을 포함한 회사 공금을 횡령한 후 잠적함으로써 원소유자인 M에게 매매대금을 지급하지 못하여 가등기말소 및 소유권이전이 지체된 것이라고 진술하고 있는바, 이 또한 피고인의 책임으로 돌리기 어려운 사정이다. 이 사건 제3부동산에도 2008. 2. 20. 경위 2의 가항 , 목의 기재와 같은 경위로 G 명의의 청구금액 1억 4,000만 원인 가압류등기가 마쳐졌으나, 피고인과 G 사이의 미지급된 잔금 지급과 관련된 협의를 통해 그로부터 얼마 지나지 아니한 시점인 같은 해 6. 11. 위 가압류등기는 일부해제를 원인으로 말소되었다. 피해자 N는 이 사건 제3부동산을 매수하기 전에도 2007. 11. 16.경 C가 매각 중이던 이 사건 D 부동산 중 일부 필지를 매수하여 C로부터 그에 관한 소유권이전등기를 마치는 등 투자 목적으로 유사한 내용의 토지 거래를 한 경험이 있었던바, C와 같은 소위 기획부동산업체의 위와 같은 방식의 영업 형태나 권리 이전 방식에 대해 문외한은 아니었던 것으로 보인다. 한편, C는 M의 가등기에 기한 본등기 실행으로 인해 피해자 N에게 이 사건 제3 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하게 되고, 피해자 N가 피고인을 사기죄로 고소하자, 피해자 N를 소개한 AI를 통해 위 소유권이전등기의무의 이행에 갈음하여 2012. 5. 31. 경위 AJ 명의로 소유권등기가 되어 있던 강원도 평창군 AK 임야 2,268㎡ 중 2268분의 331지분에 관해 피해자 N의 처인 AL의 명의로 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다(이에 대해 N는 이 법정에서, 위 소유권이전은 AI의 다른 부동산 거래에 따른 채권의 변제에 갈음하여 권리를 이전받은 것이지 이 사건 제3부동산 거래와는 무관하다는 취지로 진술하고 있으나, 피해자와 AM과의 관계, AI, AM의 각 법정진술, 대물로 제공된 토지와 이 사건 제3부동산의 면적의 유사성 등에 비추어 보면 위 N의 진술은 믿기 어렵다). 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 모두 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인에게 무죄를 선고하고, 피고인이 무죄판결공시 취지의 선고에 동의하지 아니하여 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄판결 요지를 공시하지는 아니한다.