서울남부지방법원-2019고단10

공소사실 피고인은 2017. 8. 29. '서울 영등포구 B, C 토지와 위 B 지상 건물'의 공유지분을 소유하고 있는 D을 대리하여 피해자 E에게 위 부동산을 대금 15억 5,000만 원에 매도하기로 하는 계약을 하면서 '계약금으로 1억 5,000만 원을 계약 당일 지급하고, 잔금 14억 원은 2017. 10. 31. 지급하기로 하고, 매도인은 계약체결 이후 어떠한 사유로든 매매대금의 증액 또는 기타 비용을 매수인에게 청구할 수 없다'는 내용의 '부동산매매약정서'를 작성하였다. 그런데 피고인은 2017. 10. 17. 서울 영등포구 F에 있는 G 공인중개사 사무실에서 피해자로부터 '위 부동산을 담보로 은행으로부터 PF대출을 받으려면 매매약정서가 아니라 매매계약서를 제출하여야 대출심사를 통과할 수 있으니 매매약정서를 매매계약서로 문구를 변경해 달라'는 부탁을 받자, 위와 같이 문구를 변경해주더라도 피고인에게는 아무런 피해나 손해가 없음에도 불구하고, 피해자가 위 약정서의 문구를 변경하지 못하고 PF대출을 받지 못하면 다른 공유지분자의 지분만으로는 위 부동산에 대하여 도시형 생활주택 등의 신축사업을 시행할 수 없는 사정을 알고, 피해자의 이러한 궁박한 사정을 이용하여 매매대금으로 6억 5,000만 원을 올려달라고 요구하여 달리 이를 거절할 방법이 없는 피해자와 매매대금을 22억 원으로 상향한 매매계약서를 작성하고, 2017. 10. 24. 잔금 명목으로 기존 약정서의 14억 원보다 6억 5,000만원이 더 많은 20억 5,000만원을 D 명의의 H은행 계좌로 교부받아 현저하게 부당한 이익을 취득하였다. 2. 판단 가. 관련 법리 형법상 부당이득죄에 있어서 궁박이라 함은 '급박한 곤궁'을 의미하고, '현저하게 부당한 이익의 취득'이라 함은 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단할 것이 아니라 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 하는 것으로서, 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부 및 급부와 반대급부 사이에 현저히 부당한 불균형이 존재하는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호 간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익, 피해자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부, 피고인에게 피해자와 거래하여야 할 신의칙상 의무가 있는지 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하되, 특히 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 사적 계약자유의 원칙을 고려하여 그 범죄의 성립을 인정함에 있어서는 신중을 요한다(대법원 2005. 4. 15. 선고 2004도1246 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도1246 판결 등 참조). 한편, 개발사업 등이 추진되는 사업부지 중 일부의 매매와 관련된 이른바 '알박기' 사건에서 부당이득죄의 성립 여부가 문제되는 경우에도 위와 같은 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하되, 그 범죄의 성립을 인정하기 위하여는 피고인이 피해자의 개발사업 등이 추진되는 상황을 미리 알고 그 사업부지 내의 부동산을 매수한 경우이거나 피해자에게 협조할 듯한 태도를 취하여 사업을 추진하도록 한 후에 협조를 거부하는 경우 등과 같이 피해자가 궁박한 상태에 빠지게 된 데에 피고인이 적극적으로 원인을 제공하였거나 상당한 책임을 부담하는 정도에 이르러야 한다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도8577 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고, 2010도778 판결 등 참조). 나. 이 사건의 경우 이 사건 기록 및 증거에 의하여 인정할 수 있는 아래 사실 및 사정을 종합하여 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 위 법리에서 인정하는 바와 같이 피해자가 급박한 곤궁에 처해 있었다거나, 피고인이 이를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득하였다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 1) 피고인은 판시 부동산 공유지분의 소유자인 D의 모(母)로 이 사건 당시 70세가 넘은 일반인이고, D이 위 공유지분을 취득한 것은 2009. 5. 19.경으로 피해자의 사업이 추진되기 본격적으로 추진된 2017년보다 약 8년 앞선다. 2) 피고인과 I 모두 수사기관에서 '피고인이 매매약정서를 작성한 직후부터 매도인의 계약해제를 제한하고 계약해제 시 손해배상을 청구한다는 내용의 조항 등을 문제 삼았고, 이에 I이 위 조항을 제외해주었다'는 취지로 일관되게 진술하였던바(다만 증거로 제출된 각 부동산매매약정서에는 이와 같은 내용이 반영되어 있지 않다), I이나 피해자로서는 피고인의 계약해제 가능성을 인식할 수 있었다고 보인다. 3) 피고인은 I에게 위 공유지분 매각대금으로는 다른 건물을 구입하기에 부족하니 계약을 해제하겠다는 의사를 밝혔고, 2017. 10. 17. 08:05경에는 계약금을 보낸 계좌번호를 알려 달라는(계약금의 2배를 지급하고 계약을 해제하겠다는 취지로 보인다) 문자메시지를 보내기도 하였다. 4) 피고인은 I으로부터 매매약정서를 매매계약서로 문구를 변경해야 한다는 사실을 듣지 못한 상태에서 위와 같이 계약해제의 의사를 밝혔다고 주장하는바, I의 진술 외에 피고인의 위와 같은 의사표시에 앞서 I이 먼저 피고인에게 문구의 변경을 부탁하였다고 인정할 만한 증거는 없고(I이 2017. 10. 2. 및 10. 3. 피고인에게 보낸 문자메시지에서 언급한 '제 잘못', '실수'는 '막도장'이 언급된 점과 I의 이 법정에서의 증언에 비추어 약정서에 공유지분의 표시를 잘못 기재한 것을 가리키는 것으로 보인다), 2017. 10. 11.부터 10. 16.까지 I이 피고인에게 보낸 문자메시지에도 '잔금처리'를 이유로 연락을 달라는 내용만 있을 뿐 문구를 변경해야 한다는 내용은 보이지 않는 점 등에 비추어 피고인의 주장에 반하는 I의 진술은 선뜻 믿기 어렵다. 5) 이에 비추어 피고인이 문구변경을 빌미로 매도가격을 올리기 위해 계약해제의 의사를 밝혔던 것으로는 보이지 않는다. 6) 또한 판시 부동산의 공유지분자 중 2017. 10. 17.까지 매매계약을 체결하지 않은 공유지분자도 상당수 있었던 것으로 보인다(피고인이 제출한 자료에 의하면 피고인 이후로 2017. 10. 18.부터 2017. 10. 22.까지 매매계약을 체결한 공유지분자는 9명이 있다). 7) 인상된 매도가격 20억 5,000만 원은 종전 매도가격 14억 원보다 46% 정도 인상된 것이기는 하나, 1m²당 가격으로 환산하여 비교하면 판시 부동산에 관하여 피고인보다 매도가격이 높은 다른 공유지분 소유자도 존재하는 것으로 보인다(피고인은 건물부분을 제외하면 인상된 매도가격은 1m²당 2,218만 원으로, 다른 공유지분 소유자인 J, K의 매도가격 각 1m²당 3,712만 원과 4,297만 원의 50~60% 수준이라고 주장한다). 3. 결론 따라서 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인에 대하여 무죄를 선고하되, 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄판결의 요지는 공시하지 아니한다.