대전지방법원천안지원-2015고단1150

공소사실의 요지 피고인은 2013. 1. 25. 여수시 C에 있는 D공인중개사 사무실에서, 피해자 E와 사이에 F아파트 112동 1005호를, 임대차기간 2013. 2. 27.경부터 2015. 2. 27.경까지, 임대차보증금 1억원으로 하는 임대차계약을 체결하면서 피해자에게 "현재 소유권이전등기를 하지 않았으나 1개월 후에는 내 명의로 이전등기를 할 것이다, 임대차기간이 끝나면 보증금을 반환하겠다"는 취지로 말하여 임대차기간 종료시 보증금 1억원을 반환할 것처럼 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인은 자신의 돈으로 1,500만원을 매매대금으로 지급하였을 뿐 나머지 대금 약 1억원은 은행대출과 전임차인으로부터 받은 보증금을 통해 지급하여 위 부동산의 소유권을 취득하였더라도 실질적인 자산가치가 없었고, 2013. 4. 1. 위 아파트 재건축조합의 소유권보존등기 이후에도 등기이전 비용이 없어 소유권이전등기를 하지 못하였으며, 주식으로 인해 45,938,311원 상당의 손해를 보고, 은행권 채무가 약 7,500만원 내지 8,000만원 있어 피해자가 전임차인에게 보증금을 지급하더라도 임대차 기간 종료시 보증금을 지급할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이에 속은 피해자로 하여금 전임차인 G에게 같은 날 계약금 명목으로 1,000만원을, 잔금 명목으로 2013. 2. 26.경 2,000만원을, 2013. 2. 27.경 6,000만원을 각 송금하게 하고, 피해자로부터 2013. 2. 26.경 1,000만원을 자신 명의의 농협 계좌로 송금받았다. 이로써 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 합계 1억원에 해당하는 재산상의 이익을 취득하였다. 2. 판단 이 사건 공소사실의 취지를 구체적으로 밝힌 검사의 2015. 10. 26.자 의견서의 기재에 의하면, 피고인의 주된 기망행위는 '보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 그와 같은 의사나 능력이 있는 것처럼' 피해자를 기망하였다는 것으로서, 구체적으로는 피고인이 별다른 재산이 없는 상태에서 여수시 F아파트 112동 1005호(이하 '이 사건 아파트'이라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마치지 아니한 채 피해자와 임대차계약을 체결하면서 피해자에게 마치 피고인이 1개월 후에 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 아파트에 관한 임의경매나 강제경매가 이루어지더라도 피해자가 피고인에게 지급한 임대차보증금 1억원이 경매절차에서 배당받을 수 있을 것처럼 피해자를 기망하였으나, 실제로는 2013. 4. 1. H 재건축조합(이하 '이 사건 조합'이라 한다) 명의로 소유권보존등기가 이루어지고 이 사건 조합의 채권자들이 근저당권을 설정하거나 강제경매를 신청하여 이후 강제경매절차가 진행됨에 따라 피해자는 보증금을 회수하지 못하게 되었는바, 결국 피고인이 피해자에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 없는 상태에서 피해자가 이 사건 아파트에 관한 주택임대차보호법상 우선변제권을 확보할 수 있을 것처럼 피해자를 기망하여 피해자로부터 임차보증금 1억원 상당의 재산상 이익을 취득하였다는 것이다. 그러나 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 피고인의 법정진술, E에 대한 경찰 진술조서의 진술기재, 전세계약서(수사기록 제5면), 등기부등본(수사기록 제16면), 매매계약서(증 제1호), 부동산 거래계약 신고필증(증 제2호), 공급계약서(증 제3호), 납입내역서(증 제4호), 광주지방법원 순천지원 2015가단5471 사건 판결(증 제7호증의 1)의 각 기재에 의하면, 다음의 사실이 인정된다. 가. I은 2005. 3. 24. 이 사건 조합과 사이에 이 사건 아파트에 관한 분양계약을 체결하였고, 피고인은 2012. 2. 15. 이 사건 조합의 동의를 얻어 I으로부터 양수대금 1억 2,500만원에 위 분양계약에 따른 수분양자 지위를 양수한 다음 2012. 5. 31.까지 분양대금 93,936,000원을 완납하였다. 나. 피고인은 2013. 1. 25. 피해자에게 이 사건 아파트를 임대보증금 1억원, 임대기간 2013. 2. 27.부터 2015. 2. 27.까지로 정하여 임대하면서 전세계약서를 작성하였다. 피해자는 2013. 1. 28. 위 전세계약서에 확정일자를 받았고, 2013. 2. 27. 피고인으로부터 이 사건 아파트를 인도받았으며, 같은 날 전입신고를 마쳤다. 다. 이 사건 조합은 2013. 4. 1. 이 사건 아파트에 관한 보존등기를 마쳤는데, 이후 이 사건 아파트에 관하여 J, K, L의 신청에 따라 2014. 7. 17. 광주지방법원 순천지원 M로 강제경매절차가, 신용보증기금의 신청에 따라 2014. 10. 7. 같은 지원 N로 강제경매절차가 각 개시되었다. 위 인정사실 및 앞서 본 법리를 종합해보면, 피고인은 이 사건 아파트에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인으로서 피고인과 피해자 사이의 임대차에는 주택임대차보호법이 적용되므로, 피고인으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 주택임대차보호법의 대항요건과 확정일자를 갖춘 피해자는 위 강제경매절차에서 매각된 이 사건 아파트의 환가대금에서 이 사건 조합의 일반채권자들보다 우선하여 자신의 임차보증금을 반환받을 권리가 있다. 결국 피해자로서는 피고인의 소유권이전등기 여부에 관계없이 이 사건 아파트에 관하여 우선변제권을 확보할 수 있는 것인바, 피고인이 이 사건 아파트에 관하여 1개월 후에 피고인 명의로 소유권이전등기를 마칠 것이라는 취지의 말은 피해자의 임차보증금 회수와는 직접적인 관련이 없어 위와 같은 취지의 말을 근거로 하여 피고인이 '보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 그와 같은 의사나 능력이 있는 것처럼' 피해자를 기망하였다고 보기 어렵다. 나아가 설령 이를 피해자에 대한 기망행위로 평가하는 것을 가정하여 보더라도, 피해자는 이 사건 아파트의 강제경매절차에서 2015. 4. 7. 작성된 배당표에서는 배당에서 제외되었다가, 광주지방법원 순천지원 2015가단5471 배당이의 사건에서 피해자에 대한 배당액 0원을 1억원으로, 이 사건 조합의 채권자들의 배당액을 감액하는 내용으로 배당표의 배당액을 각 경정하는 취지의 판결(증 제7호증의 1)이 선고되었는바, 피고인 소유의 이 사건 아파트로부터 피해자가 임차보증금 1억원을 배당받게 된 이상 피고인이 피해자로부터 동액 상당의 재산상 이익을 취득하였다거나 이러한 재산상 이익의 취득이 피고인의 기망행위로 인한 것이라고 볼 수 없다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 이 판결의 요지를 공시하기로 하여 주문과 같이 판결한다.