서울남부지방법원-2022고합208

공소사실의 요지 피고인 B은 서울 강서구 C 일대에 아파트 등을 건설하는 D 도시환경정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)의 사업시행자인 주식회사 E(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)의 회장 겸 사내이사이자 최대주주이고, 피고인 A은 이 사건 회사의 주주 겸 대표이사로서, 피고인들은 이 사건 회사를 운영하는 사람들이다. 피고인들은 사업자금과 관련된 기존 대출채무를 변제하고 추가 대출을 받기 위하여 이미 피해자 F, G에게 아파트를 분양하였음에도, 피해자들에게 소유권이전을 해주지 않고 위와 같은 아파트를 포함한 이 사건 정비사업 대상 부동산 등에 관하여 신탁회사인 주식회사 H(이하 ‘신탁회사’라 한다)을 수탁자로 하고 대주인 주식회사 I저축은행 등을 우선수익자로 하는 관리형 토지신탁계약을 체결하는 방법으로 신탁회사에 소유권을 이전하기로 모의하였다. 가. 피고인들은 2017. 4. 6.경 서울 강서구 J, 3층에 있는 이 사건 회사의 사무실에서 피해자 F과 이 사건 정비사업으로 새로 건설되는 K아파트 L호(이하 ‘이 사건 제1아파트’라 한다)를 404,500,000원에 분양하는 분양계약을 체결하면서, 그 분양대금은 이 사건 회사가 피해자 F에게 지급하여야 할 토지보상금 81,000,000원으로 일부 갈음하고 추가로 피해자 F이 323,500,000원을 지급하기로 한 후, 피고인들은 피해자 F으로부터 2017. 4. 7.경 200,000,000원, 2017. 4. 12.경 123,500,000원을 피고인들이 지정한 피고인 A 명의의 M은행 계좌를 통하여 각각 송금받았으므로, 피해자 F에게 이 사건 제1아파트에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 임무가 발생하였다. 그럼에도 피고인들은 위와 같은 임무에 위배하여 이 사건 제1아파트에 관하여 이 사건 회사 명의로 소유권보존등기를 마친 후, 2021. 1. 28.경 신탁회사 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이로써 피고인들은 임무에 위배하여 이 사건 제1아파트의 시가 785,000,000원 상당의 재산상 이익을 취득하고 피해자 F에게 같은 금액 상당의 재산상 손해를 입게 하였다. 나. 피고인들은 2017. 7. 12.경 가항 기재와 같은 이 사건 회사의 사무실에서 피해자 G와 이 사건 정비사업으로 새로 건설되는 K아파트 N호(이하 ‘이 사건 제2아파트’라 하고, 이 사건 제1아파트와 이 사건 제2아파트를 통틀어 ‘이 사건 각 아파트’라 한다)를 459,000,000원에 분양하는 분양계약을 체결하고, 피해자 G로부터 2017. 7. 12.경 289,000,000원, 2017. 7. 28.경 170,000,000원을 이 사건 회사 명의의 O은행 계좌를 통해 각각 송금받았으므로, 피해자 G에게 이 사건 제2아파트에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 임무가 발생하였다. 그럼에도 피고인들은 위와 같은 임무에 위배하여 이 사건 제2아파트에 관하여 이 사건 회사 명의로 소유권보존등기를 마친 후, 2021. 1. 28.경 신탁회사 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이로써 피고인들은 임무에 위배하여 이 사건 제2아파트의 시가 911,200,000원 상당의 재산상 이익을 취득하고 피해자 G에게 같은 금액 상당의 재산상 손해를 입게 하였다. 2. 피고인들과 변호인의 주장 요지 가. 이 사건 회사와 피해자들 사이에 체결된 분양계약들은 관련 법령과 이 사건 정비사업의 관리처분계획에 반하는 보류지 처분계약으로서 그 효력이 없으므로, 피고인들에게는 피해자들에 대하여 이 사건 각 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 임무가 없었다. 따라서 피고인들이 이 사건 각 아파트에 관하여 신탁회사 명의로 소유권이전등기를 마쳐준 것은 배임죄에 해당하지 않는다. 나. 설령 피고인들에게 위와 같은 임무가 있다고 하더라도, 피고인들은 이 사건 각 아파트에 관한 신탁회사 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후에도 분양절차에 따라 피해자들에 대한 소유권이전등기가 가능하다고 믿었으므로, 피고인들에게 피해자들에 대한 임무를 위배한다는 고의가 있었다고 볼 수 없다. 3. 인정사실 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 이 사건 정비사업의 관리처분계획 이 사건 회사는 2017. 3. 24.경 이 사건 정비사업의 토지 등 소유자들을 상대로 관리처분계획 수립을 위한 총회(이하 ‘이 사건 총회’라 한다)를 개최하였다. 이 사건 총회에서는 관리처분계획 수립의 건(제6호) 및 체비시설 또는 보류지(일반분양) 처분 위임의 건(제7호) 등에 동의하는 결의가 이루어졌는데, 의결된 관리처분계획(이하 ‘이 사건 관리처분계획’이라 한다)에는 이 사건 각 아파트를 포함하여 총 10세대의 공동주택을 보류지로 지정하는 내용이 포함되어 있었고, 제7호 안건은 ‘토지 등 소유자의 동·호수 추첨 결과 분양판매조건, 일반분양 승인 시의 분양가, 판매시설 MD 구성 및 활성화 도모 등으로 인하여 변동이 있을 경우 체비시설 또는 보류지(일반분양)의 처분을 사업시행자인 이 사건 회사에 위임’하는 내용이었다. 서울특별시 강서구청장은 2017. 5. 10.경 이 사건 관리처분계획을 인가하고 이를 고시하였다. 나. 분양계약 체결 및 분양대금 지급 1) 한편 이 사건 회사는 2017. 4. 6.경 피해자 F과 사이에 이 사건 제1아파트를 404,500,000원에 분양하는 분양계약을, 2017. 7. 12.경 피해자 G와 사이에 이 사건 제2아파트를 459,000,000원에 분양하는 분양계약을 각각 체결하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다). 2) 피해자 F은 2016. 10. 27.경 이 사건 회사와 사이에 이 사건 정비사업 구역 내에 자신이 소유하던 토지에 대한 손실보상금을 81,000,000원으로 하는 손실보상협의계약을 체결하였고, 2017. 4. 7.경 200,000,000원, 2017. 4. 12.경 123,500,000원을 자신의 계좌에서 이 사건 회사의 대표이사인 피고인 A 개인 명의의 M은행 계좌로 각각 송금하였으며, 이 사건 회사는 2017. 4. 13.경 피해자 F에게 323,500,000원을 영수하였다는 취지의 영수증을 교부하였다. 3) 피해자 G는 2017. 7. 12.경 289,000,000원을, 2017. 7. 28.경 170,000,000원을 분양계약서에 기재된 이 사건 회사 명의의 O은행 계좌로 각각 송금하는 방식으로 지급하였고, 이 사건 회사는 2017. 7. 28.경 피해자 G의 부친인 P에게 분양대금 459,000,000원을 완납하였음을 확인한다는 취지의 ‘영수 및 확인증’을 교부하였다. 다. 신탁계약 체결 및 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 1) 이 사건 회사는 2018. 4. 4.경 신탁회사와 사이에 이 사건 각 아파트를 포함한 이 사건 정비사업 대상 부동산 등에 관하여 신탁회사를 수탁자로 하고 대주들을 우선 수익자로 하는 관리형 토지신탁계약을 체결하였다. 2) 이 사건 회사는 2021. 1. 28.경 이 사건 각 아파트에 관하여 이 사건 회사 명의의 소유권보존등기를 마친 후, 같은 날 신탁을 원인으로 하여 신탁회사 명의의 소유권이전등기를 마쳐주었다. 4. 판단 가. 관련 법리 부동산의 이중매매가 배임죄로 되기 위하여는 선매수인과의 매매계약이 유효하여 선매수인의 소유권취득에 협력하여야 할 신임관계가 있을 것을 전제로 하므로, 선매수인과의 매매계약이 무효가 되는 등 선매수인에 대하여 등기협력의무가 발생하지 아니한 경우에는 배임죄가 성립할 수 없다(대법원 1983. 7. 12. 선고 82도2941 판결 등 참조). 나. 피고인들의 피해자들에 대한 임무 인정 여부 앞서 본 인정사실과 기록에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 회사와 피해자들 사이에 체결된 이 사건 각 분양계약은 모두 그 효력이 없다고 할 것이므로, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인들에게 피해자들에 대하여 이 사건 각 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 임무가 있었다는 사실이 합리적 의심의 여지가 없을 정도로 증명되었다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 1) 이 사건 총회 및 이 사건 관리처분계획에서 예정한 보류지 처분방식 가) 관련 법령 이 사건 각 분양계약 체결 당시 시행중이던 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)과 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 한다)은 보류지에 관하여 아래와 같이 규정하고 있다. 이에 따르면 사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있을 경우 사업시행계획 등이 정하는 목적을 위하여 보류지를 정할 수 있고, 관리처분계획에는 보류지의 명세와 처분방법 등을 포함하여야 한다. 나) 이 사건 관리처분계획 이 사건 관리처분계획에는 아래와 같은 내용이 포함되어 있다. ※ 체비지 또는 보류지를 토지 등 소유자 외의 자에게 분양할 경우의 분양가액은 자치규약 이 사건 관리처분계획에 의하면, 사업시행자는 분양대상자의 누락·착오 및 소송 등에 대비하기 위하여 보류지를 확보하여야 하고, 그 보류지의 처분방법은 우선매수청구권자 또는 분양대상의 누락·착오 및 소송 등에 따른 대상자를 제외하고는 사업시행자가 총회의 의결을 받아 일반분양자에게 분양하는 것이다. 또한 보류지를 처분한 후 잔여분이 있는 경우에는 체비시설을 처분할 때와 동일하게 ‘주택공급에 관한 규칙’이 정하는 바에 따라 일반에게 분양하여야 한다. 다) 이 사건 총회 및 이 사건 관리처분계획에서 예정한 보류지의 처분 위와 같은 내용을 종합하면, 이 사건 관리처분계획은 우선매수청구권자 또는 분양대상의 누락·착오 및 소송 등에 따른 대상자를 위하여 보류지를 확보하고, 우선매수청구권자 또는 분양대상의 누락·착오 및 소송 등에 따른 대상자가 정해지면 이들에 대하여는 총회의 의결 없이 조합원 분양분 등으로 전환하는 등의 절차를 거쳐 처분하며, 보류지로 정한 목적을 다하고 남은 보류지에 대하여는 사업시행자가 총회의 의결로 위임받아 일반분양자에게 분양하고, 그러한 보류지 처분이 있은 후에도 남은 보류지에 관하여는 체비시설의 처분에 관한 처분방법을 준용하여 처분하도록 정하고 있다고 봄이 타당하다. 또한 앞서 본 바와 같이 이 사건 총회에서 결의된 ‘체비시설 또는 보류지(일반 분양) 처분 위임의 건’(제7호 안건)에 대한 제안사유가 ‘이 사건 정비사업이 토지 등 소유자의 동·호수 추첨 결과, 분양판매조건, 일반분양 승인 시의 분양가 등으로 인하여 변동이 있을 경우’ 보류지의 처분을 이 사건 회사에 위임하기로 하는 결의를 하고자 한다는 것인 점에 비추어 보더라도, 이 사건 관리처분계획에서 예정한 보류지의 처분순서는 위와 같다고 판단된다. 라) 소결론 따라서 이 사건 총회에서 보류지의 처분을 이 사건 회사에 위임한 결의는 이 사건 회사에 언제든지 임의로 보류지를 처분할 수 있도록 포괄적으로 그 권한을 위임하는 내용이라고 보기 어렵고, 우선매수청구권 또는 분양대상의 누락·착오 및 소송 등에 따라 보류지를 조합원 분양분으로 전환하는 등의 절차를 마친 이후 이 사건 회사가 보류지 중 남게 될 부분을 처분할 수 있도록 위임하는 것이라고 봄이 타당하다. 이와 달리 이 사건 총회에서 이 사건 회사에 언제든지 임의로 보류지를 처분할 수 있도록 포괄적으로 권한을 위임하는 결의가 이루어졌다고 보게 되면, 이러한 결의는 정비사업의 목적에 따라 보류지를 확보하도록 하고 조합원 외의 자에게 분양하는 일반분양의 경우 분양공고 등의 일정한 절차를 지키도록 규정한 도시정비법령 및 이 사건 관리처분계획에 위반되는 것으로서 그 효력을 인정할 수 없다. 2) 이 사건 각 분양계약의 효력 가) 조합원총회의 결의 및 관할 관청의 인가를 거친 관리처분계획에 포함되는 보류지의 처분행위는 원칙적으로 관리처분계획에서 정한 방법에 의하지 아니할 경우 그 효력이 없다(대법원 2009. 6. 25. 선고 2007다28642, 28659, 28666 판결 등 참조). 나) 기록에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 각 분양계약은 이 사건 관리처분계획 제14조 제1항 및 제2항에서 정한 보류지의 확보 및 처분 방법에 따른 처분이라고 볼 수 없고, 이 사건 총회에서 이루어진 보류지 처분에 관한 위임의 범위를 벗어나 체결되었다고 할 수 있으므로, 이를 무효라고 봄이 타당하다. 이 사건 관리처분계획의 인가고시는 2017. 5. 10.경 이루어졌는데, 이 사건 회사가 피해자 F과 분양계약을 체결한 시기는 2017. 4. 6.경으로서 이 사건 관리처분계획의 인가가 이루어지기도 전에 체결된 것이고, 피해자 G와 분양계약을 체결한 시기는 2017. 7. 12.경으로서 이 사건 관리처분계획의 인가가 이루어진 후 불과 두 달 뒤에 체결된 것이어서, 이 사건 관리처분계획의 인가고시 이후 이 사건 정비사업과 관련하여 우선매수청구권 또는 분양대상의 누락·착오 및 소송 등에 따라 보류지를 조합원 분양분으로 전환하는 등의 절차가 마무리되고 별도의 총회 결의로 위임을 받아 일반분양자에게 분양을 한 것으로 볼 수 없고, 달리 그러한 과정을 거쳐 이 사건 각 분양계약이 체결되었다는 사실을 인정할만한 증거가 없다. 피해자 F이 체결한 분양계약서에는 공급금액, 부가세, 총공급금액이 모두 공란인 상태에서 ‘완납’이라고 기재되고 이 사건 회사의 대표이사 직인만 날인되어 있을 뿐 분양대금이 전혀 기재되어 있지 않고, 피해자 G가 체결한 분양계약서에도 총 공급금액 란에 수기로 ‘459,000,000원’이라고 기재되어 있을 뿐 공급금액, 부가세, 계약금 및 중도금 지급일정이 모두 공란이다. 또한 이 사건 각 분양계약의 분양계약서에는 이 사건 회사 명의의 O은행 계좌에 수분양자 본인 명의로 입금하여야 한다고 기재되어 있는데, 앞서 본 바와 같이 피해자 F은 자신이 지급받기로 한 손실보상금을 공제한 나머지 분양대금을 이 사건 회사의 대표이사인 피고인 A 개인 명의의 M은행 계좌로 송금하였다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 관리처분계획은 이 사건 각 아파트 등을 보류지로 지정하면서 분양대금을 피해자 F이 계약을 체결한 이 사건 제1아파트(L호)의 경우 ‘482,555,000원’으로, 피해자 G가 계약을 체결한 이 사건 제2아파트(N호)의 경우 ‘529,226,000원’으로 각각 예정하였는데, 이 사건 각 분양계약의 분양대금은 ‘404,500,000원’(피해자 F)과 ‘459,000,000원’(피해자 G)으로서 이 사건 관리처분계획이 예정한 금액에 미달한다. 한편 신탁회사가 개찰일을 2020. 11. 24.로 정하여 한 보류지 매각공고는 입찰기준가를 이 사건 제1아파트의 경우 ‘590,900,000원’으로, 이 사건 제2아파트의 경우 ‘683,000,000원’으로 각각 예정하였다. 위와 같이 이 사건 각 분양계약은 정상적인 일반분양의 방법과 절차를 거치지 아니하고 이 사건 관리처분계획에서 예정한 금액이나 처분할 수 있는 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 체결되었다. 이러한 이 사건 각 분양계약의 효력을 인정할 경우 이 사건 정비사업에 참여한 토지 등 소유자의 부담을 가중시키게 된다. 5. 결론 그렇다면 피고인들에 대한 이 사건 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 단서에 의하여 무죄판결의 요지를 공시하지 않기로 하여 주문과 같이 판결한다.