서울북부지방법원-2021고단3020

공소사실의 요지 피고인은 주식회사 B(이하 ‘B’라 한다)가 시행하는 용인시 수지구 C(이하 ‘C’이라고만 한다) 소재 D건물(이하 ’이 사건 주택단지‘라 한다)의 시공사인 주식회사 E(이하 ‘E’이라 한다)의 대표자로서, B로부터 공사대금 대신 이 사건 주택단지 F호를 대물로 분양받은 것을 기화로, G호를 분양 받은 피해자 H에게 F호를 매도하여 공사비 등 명목으로 금전을 편취하기로 마음먹었다. 피고인은 2018. 5. 8.경 C에 있는 상호불상의 카페에서 피해자에게 ‘B에서 분양받은 G호는 건축허가가 나지 않아 공사를 언제 시작할지 기약이 없다. 그러나 내가 공사비 대신 받은 F호는 공사비만 있으면 원하는 시기에 입주할 수 있다. 내가 대물변제로 받아서 다시 분양하는 물건이기 때문에 분양대금이 저렴하다. 시행사와 사전 협의가 되었기 때문에 등기이전까지 아무런 문제가 없다. F호를 매수하고 공사비를 주면 공사를 서둘러서 빨리 입주할 수 있도록 해 주겠다’는 취지로 말하였다. 그러나 피고인은 당시 F호가 위치한 토지에 대하여는 주택건축허가를 받지 못한 상태였고, 토지소유권도 확보하지 못하였으므로 주택을 건축하더라도 사용승인 및 소유권보존등기가 불가능하다는 사실을 잘 알고 있었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같은 사실을 피해자에게 명확히 고지하지 아니한 채 피해자와 매매대금을 5억 2,700만 원(토지대금 3억 3,200만 원, 공사비 1억 9,500만 원)으로 정한 부동산매매계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고, 이에 속은 피해자로부터 E의 기업은행계좌로 2018. 5. 8.경 계약금으로 3,000만 원, 같은 달 13.경 공사비로 7,000만 원, 같은 달 31.경 공사비로 5,000만 원, 같은 해 6. 23.경 공사비로 5,000만 원을 각 송금 받았다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 합계 2억 원을 교부받았다. 2. 판단 가. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 다음 각 사실을 인정할 수 있다. 1) B를 실질적으로 운영하는 I은 J, K 일대에 단독주택 33개동으로 이루어진 이 사건 주택단지 조성사업을 추진하여 주택분양을 시작하였는데, 분양대상 단독주택에 관한 건축허가는 분할 전 지번별로 I의 딸인 L 또는 B 명의로 이루어졌다. 2) I은 2017. 3. 30. L 명의로 M 전 2,529㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)에 2개동에 관한 단독주택 건축허가(이하 ‘이 사건 건축허가’라 한다)를 받았는데, 그중 하나가 F호이다. 이후 분할 전 토지에 관하여 2017. 5. 19. 신탁을 원인으로 주식회사 N(이하 ‘N’이라 한다) 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 3) 피고인은 E의 대표이사로서 2017. 9. 25. 건축주인 L, B 등으로부터 이 사건 주택단지 19개동에 관한 주택신축공사를 수급하여 공사를 진행하였고, L은 2017. 11. 16. 이 사건 건축허가와 관련하여 관할행정청에 ‘착공예정일자’를 2018. 2. 1.로, ‘준공예정일자’를 2018. 8. 1.로 기재한 착공신고서를 제출하였다. 4) 피해자는 자신의 배우자인 O를 대리하여 2017. 8. 22. B와 G호에 관한 분양계약을 체결하였는데, 당시 이 사건 주택단지는 90%이상 분양이 이루어진 상태였다. 피해자는 G호에 관한 착공이 지연되자 2018. 5. 8. O를 대리하여 피고인과, E이 2018. 5. 3. ‘B’로부터 공사대금 대물변제조로 분양받은 F호를 매매대금 5억 2,700만 원에 매수하는 이 사건 계약을 체결하였다. 5) B는 2018. 5. 3. E에 공사대금의 대물변제로 F호에 관한 분양계약서를 작성하여 주면서 ‘E이 F호를 다른 일반고객에게 분양하는 경우 분양계약서를 재발행하는 것에 이의가 없음을 확인한다’는 내용의 확인서를 작성하여 주었다. 피고인은 피해자와 이 사건 계약을 체결하면서 피해자에게 E과 B 사이에 작성된 F호에 관한 분양계약서와 그에 첨부된 위 확인서를 모두 제시하였다. 6) 피해자 부부는 2018. 11. 14. 이 사건 F호에 입주하여 생활하여 오고 있고, G호에 관한 분양계약은 해지하고 이에 관한 매매대금을 B로부터 반환받았다. 7) 한편 시행사 측인 L은 2018. 11.경 N의 토지사용승낙을 받아 이 사건 건축허가에 대한 변경허가를 신청하여 2019. 2. 13. 변경허가를 받았는데, 주된 내용은 건축동수를 2개동에서 3개동으로, 용도를 단독주택에서 제1, 2종 근린생활시설로 변경하는 것이다. 8) 분할 전 토지는 2019. 3. 29. M 전 207㎡, P 전 201㎡, Q 전 201㎡, R 전 188㎡, S 전 211㎡, T 전 1,503㎡ 등으로 각 분할되었고, N은 2019. 9. 11. O(피해자의 배우자) 등 7명에게 2018. 8. 26. 매매를 원인으로 T 전 1,503㎡ 중 각 1/7지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 나. 위 인정 사실을 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 계약 체결 전인 2017. 3. 30. L 명의로 F호에 관한 건축허가가 이루어진 상태였고, 분양된 각 단독주택에 관한 부동산(토지, 건물)소유권이전등기는 토지분할 등을 거쳐 사업시행자인 B에 의하여 이루어지는 것으로 모두가 인식하고 있었던 점(피해자도 이 법정에서 토지에 관한 소유권은 시행사가 관여를 하고 있던 것으로 G호에 관하여 시행사인 B에 지불한 돈이 있었기 때문에 F호에 관한 토지대금은 E이나 B에 따로 지급하지 않았다는 취지로 진술하였다), 실제로 피해자 측은 F호에 관한 분양권의 양수인의 지위를 시행사인 B로부터 인정받아 피고인(E)이 공사한 F호에 입주할 수 있었던 것으로 보이고, 이후 시행사 측이 2019. 2. 13. F호가 포함된 이 사건 건축허가의 변경허가를 받은 점 등 이 사건 계약의 체결경위, 전후사정 등에 비추어 보면, 이 사건 계약의 목적은 피해자 측이 피고인(E)으로부터 F호에 관한 분양권을 양수하되, 피고인이 피해자 측으로부터 공사비를 지급받아 우선 F호를 건축하여 피해자 측에 그 점유를 이전하여 주는 데 있었다고 봄이 타당하다. 그런데 피고인이 이 사건 계약을 체결할 당시 공소사실 기재와 같이 F호에 관하여 향후 사용승인이나 소유권보존등기가 불가능하다는 사정을 알았다고 볼 증거가 없을뿐더러(공소사실 기재와 달리 당시 F호에 관한 건축허가가 이루어졌고, 분할 전 토지의 소유권이전등기도 이 사건 주택단지 분양대금 입금계좌의 명의인인 N 앞으로 마쳐진 상태였던 사실은 앞서 본 바와 같다), 이 사건 주택단지 분양대상물 중 F호에 관한 분양권의 양도인에 불과한 피고인에게 사업시행자의 관리지배 영역인 건축허가와 토지소유권 확보에 관련된 내용들의 변동가능성을 조사, 예측한 후 이를 양수인에게 고지하여야 할 의무가 있다고 보기도 어렵다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 판결의 요지를 공시한다.