서울중앙지방법원-2014고단4479

이 사건 공소사실의 요지 피고인은 주식회사 D의 대표이사였던 사람이다. 피고인은 2005. 12. 19. 피해자인 E 주식회사에게 서울 강남구 F에 있는 G빌딩 16층 사무실을 임대보증금 580,000,000원에 임대하고, 2008. 2. 29. 피해자와 임대보증금을 708,812,500원으로 증액하는 내용으로 임대차계약을 1차 갱신하였다. 이후 피고인은 2010. 11. 15. 피해자가 위 16층에서 같은 건물 6층으로 사무실을 이전하면서 임대보증금을 1,148,950,000원으로 하는 내용으로 임대차계약을 2차 갱신하였다. 그러나 피고인은 1차로 갱신된 임대차계약의 계약기간 중인 2009. 8. 28. 주식회사 H과 위 건물에 대하여 기간을 신탁종료일까지로 하는 담보신탁계약을 체결하고 2009. 9. 1. 위 신탁회사 명의로 소유권이전등기를 마쳤으며 신탁 계약상 위탁자인 피고인 회사는 사전에 수탁자인 위 신탁회사의 동의를 얻어야만 위 건물을 임대할 수 있었다. 그럼에도 피고인은 위 신탁기간 중인 2010. 11. 15. 피해자와 위와 같이 2차로 갱신하는 임대차계약을 체결함에 있어 피해자 회사의 직원인 I에게 위와 같은 신탁계약사실 및 위탁자인 피고인 회사가 사전에 수탁자의 동의를 얻어야만 위 건물의 임대가 가능하다는 사실을 각 고지하지 아니함으로써 이에 속아 위 건물 6층에 대하여 임차인의 권리를 행사함에 있어 아무런 장애가 없다고 믿은 피해자로부터 2010. 12. 6. 임대보증금 증액분인 440,137,500원(1,148,950,000원 - 708,812,500원)을 피고인 운영 회사 명의 기업은행 예금통장으로 송금받아 이를 편취하였다.라는 것이다. 2. 판단 가. 일반론 형사재판에서 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가지게 하는 증명력을 가진 증거에 의하여야 하므로, 검사의 입증이 이러한 확신을 가지게 하는 정도에 충분히 이르지 못한 경우에는 설령 유죄의 의심이 든다고 하더라도 피고인의 이익으로 판단하여야 한다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2011도15767 판결 등). 사기죄는 타인을 기망하여 착오에 빠뜨리고 그 처분행위를 유발하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 얻음으로써 성립하는 것으로서, 기망, 착오, 재산적 처분행위 사이에 인과관계가 있어야 한다( 대법원 2000. 6. 27. 선고 2000도1155 판결 등 참조). 나아가 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것으로서, 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시임을 요하지 아니하고, 상대방을 착오에 빠지게 하여 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하고, 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는 그 거래로 인하여 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003도7828 판결 참조). 나. 판단 기초사실 기록에 의하면, 다음 사실이 인정된다. E 주식회사(이하 'E'이라고만 한다)는 2005. 12. 19.경 피고인이 운영하는 주식회사 D(이하 'D'이라고만 한다)으로부터 서울 강남구 F 대 518.9m², J 대 612.4m², K 대 560.1m² 지상에 있는 G빌딩(이하 '이 사건 건물'이라고 한다) 16층 중 일부(257.75평)를 임차보증금 580,000,000원에 임차하여 사무실로 사용하여 오던 중 2008. 2. 29. 임차보증금을 708,812,500원으로 인상하고, 그 인상분을 지급하였다. D은 2009. 8. 28. 주식회사 H(이하 'H'이라고 한다)과 사이에 서울 강남구 F, J, K 토지 및 이 사건 건물('이 사건 신탁재산')에 관하여 '주채무자 : 에스앤평야건설 주식회사, 공동 1 순위 우선수익자 : 주식회사 신안상호저축은행 등 8개 저축은행, 수익자 : D'으로 하는 부동산 담보신탁계약을 체결하고(이하 '이 사건 담보신탁계약'이라 한다), 2009. 9. 1. H 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. E은 회사의 규모가 커짐에 따라 사무실 확장을 검토하던 중 2010. 11. 15.경 D과 이 사건 건물 6층 전부(417.8평)에 관하여 임대차기간을 2011. 1. 15.부터 2013. 1. 14.까지, 임차보증금은 1,148,950,000원으로 각 정하여 임차하기로 하고(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다), 2010. 12. 6. 피고인에게 기존 임차보증금 외 그 차액분 440,137,500원(1,148,950,000원 - 708,812,500원)을 지급하였다. 이후 H은 우선수익자들의 공매 요청에 따라 2011. 2. 23.경 이 사건 신탁계약에 기한 공매절차를 개시하였다가 D과 우선수익자들의 변제합의에 따라 공매절차를 중단하였으나 2011. 5. 12.경 우선수익자의 처분요청에 따라 다시 공매절차를 진행하였고, 2011. 5. 24.경 주식회사 엔씨소프트가 1,365억 원에 이 사건 건물을 매수하고 그 무렵 소유권이전등기가 마쳤다. D은 E에 2011. 7. 5. 103,081,362원, 2011. 11. 10. 151,056,744원을 각 변제하였고, E은 새로운 소유자의 퇴거 요청에 따라 2011. 12. 3.경 이 사건 건물에서 퇴거하였다. 피고인 운영의 D에 이 사건 건물에 대한 임대권한이 없었는지 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 다수). 기록에 의하면, D과 H 사이에 체결된 이 사건 담보신탁계약 중 기본계약 사항에 우선하는 효력을 갖는 특약 사항 3조는 '위탁자는 수탁자의 소유권 보전관리업무를 제외한 신탁부동산의 불법 점유 등 대상 부동산에 대한 관리, 운영, 세무 등 일체의 업무수행 및 비용부담에 관한 책임을 진다', 6조 6항은 '신탁기간 중 수탁자 명의로는 임대차계약을 체결하지 아니한다.', 같은 조 8항은 '위 6항은 위탁자, 수탁자, 우선 수익자 모두는 이를 숙지하여 동의한 사항이므로 추후 별도 협의는 없다'고 각 규정하여 위탁자인 D이 담보신탁 이후에도 신탁기간 중 이 사건 건물에 대한 임대 권한을 계속 보유하기로 한 점, 특약사항 9조 1항은 '위탁자는 신탁기간 중 수탁자와 우선 수익자의 사전 동의 없이 임대차 등의 행위를 하여서는 아니 된다.'라고 규정하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 수탁자 명의로는 임대차계약을 체결하지 아니하여 이 사건 담보신탁계약 22조 1항 4호에서 정한 수탁자에게 반환의무 있는 임대차보증금 중 최우선변제권(2호) 내지 우선변제권(3호)에 해당하지 않는 것을 상정할 수 없는 점, 피고인 운영의 D은 적어도 1순위 우선수익자에 대하여 주채무자 아닌 물상보증인(주채무자 에스앤평야건설 주식회사)의 지위에서 담보신탁계약을 체결한 것으로서 보증채무 발생 전까지는 종전과 마찬가지로 임대보증금 및 차임 등을 수령할 권한을 보유하고 있다 할 것인 점(이 사건 담보신탁계약 10조 1항, 2항 단서), 이에 따라 이 사건 건물에 관하여 H 앞으로 신탁등기를 마친 이후에도 H이나 우선 수익자들이 E을 비롯하여 D과 계약을 체결한 임차인들에 대하여 수탁자의 동의가 없었음을 이유로 임대차계약을 부정하거나 그들이 점유한 공간에서 퇴거할 것을 요구하거나 한 바 없는 점, D에서는 담보신탁등기 이후 이 사건 건물에 대한 공매 처분시까지 이 사건 건물에 대한 임대업무나 건물의 유지보수 업무를 계속 담당하여 온 점, H 역시 2006. 2.경부터 D으로부터 이 사건 건물의 12, 13층을 임차하여 사용해 왔고, 2011. 2. 10.경 D과 사이에 임차보증금 및 임대료를 기존 금액(보증금 : 2,843,082,000원, 임대료 : 28,430,820원)으로, 임대차계약기간을 2011. 2. 11.~2012. 2. 10. 수정하는 임대차 수정계약을 체결하기도 한 점(증제8호증)을 각 인정할 수 있다. 위와 같은 사정 및 사실관계에 비추어 보면, 공소사실 기재와 같이 피고인 운영의 D에 이 사건 건물에 대한 임대권한이 없었다거나 수탁자와의 사전 동의를 얻지 아니하여 E에 임대가 불가능한 상황이었다고 보기 어렵다. 피고인에게 담보신탁계약 체결 사실에 관한 기망 및 기망에 관한 고의가 있었는지 여부 이 사건과 같이 기업과 기업 간에 이루어지는 대규모 상가 건물에 관한 임대차계약에서 임대인이 임대목적물을 제3자에게 담보 신탁하였다고 하여 임차인에게, 임차인이 갖는 임대차보증금 반환채권에 관하여 근저당권 설정, 질권 설정 등과 같은 우선변제권을 확보해 주어야 할 일반적인 의무가 있다거나 임대인의 당시 재정상태나 전체적인 자력을 고려하지 않고 이와 무관하게 담보신탁계약의 체결 사실을 고지해야 할 일반적인 의무가 있다고 보기는 어렵다. D의 대표이사인 피고인에게 E에 대하여 이 사건 건물에 관한 담보신탁계약에 관한 고지의무가 인정되기 위해서는 임차인이 우선변제권 등의 확보 없이 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급하였을 경우 이를 반환받기 곤란한 상황에 있었다는 점이 인정되어야 할 것인데, 검사가 제출한 모든 증거에 의하더라도 피고인 운영의 D에 임대차계약 체결 당시 임차보증금의 반환이 어렵거나 변제능력에 의심이 드는 상황에 있었다는 점 및 이러한 사정을 피고인이 알고 있었다고 볼 만한 어떠한 사정도 발견할 수 없다. 오히려, 기록에 의하면, 피고인은 수사기관에서부터 법정에 이르기까지 일관되게 담보신탁계약의 체결 사실을 고지하지 아니한 이유에 관하여 이 사건 건물의 가치 및 회사 보유 자산에 비추어 당시 E에 임차보증금을 충분히 반환하여 줄 수 있을 것으로 생각하였다고 진술하고 있다(수사기록 233, 287쪽). 당시 G빌딩의 직원으로서 임대차계약관계를 담당한 L 역시 이 법정에서 증인으로 출석하여 당시 D의 재정상태에 비추어 당시 이 사건 건물의 담보가치가 충분하여 임차보증금을 반환하는데 아무런 문제가 없을 것으로 생각하였고, E과의 이 사건 임대차계약은 임대 면적 증가에 따른 통상적인 임차보증금 증액에 불과하였다는 취지로 진술하여 피고인의 진술을 뒷받침하고 있다. E과의 이 사건 임대차계약 당시 D의 무자력 여부와 관련하여, 이 사건 건물을 포함한 신탁재산에 대한 2개의 감정평가법인의 감정평가결과의 평균은 1,430억 원이고, 위 금액에서 우선변제권자들의 채권액과 우선수익권이 보장되는 피담보채권액(우선수익권자들의 피담보채권액 원금은 109,182,202,945원임) 및 신탁보수 등을 제하더라도 D이 갖는 이 사건 신탁재산에 대한 권리 가액은 18,497,068,475원에 이르며, 19억 원 이상의 금융자산 및 8억 원 이상의 부동산도 소유하여 이 사건 임대차계약에 기한 임차보증금을 포함하여 D의 모든 채무를 공제하더라도 적극재산이 소극재산을 약 10억 원 이상 초과하고 있었다(이는 2011. 3. 21. 당시를 기준으로 한 금액으로서 이 사건 임대차계약 체결시인 2010. 11. 15.자를 기준으로 하면 적극재산은 더욱 증가하게 된다)(수사기록 77쪽, 증제4호증, 서울고등법원 2014. 6. 27. 선고 2012나82642판결, 2014. 12. 24. 대법원에서 상고기각됨), D은 이 사건 건물에 대한 공매절차가 개시되기 전까지 이 사건 건물의 임차인들로부터 임차보증금에 대한 질권 설정 요청이 있는 경우 수령한 임차보증금 상당액의 예금채권에 대하여 질권설정을 하여 주었다. D은 이 사건 건물에 대한 최초 공매절차 개시 이후 2011. 3. 9.~10.경 76억 5,364만 원의 이자를 납부하고 우선수익자들과 변제합의에 따라 공매절차를 중단시키고, 주식회사 아쎈다스자산운용으로부터 1,477억 원의 매수의향서를, 주식회사 우리자산운용으로부터 1,502억 원의 매수의향서를 각 제출받아 매매를 추진하기도 하였으나(공매를 통하여 엔씨소프트에게 최종 매각된 매매대금 1,365억 원에 비하여 약 100억 원 정도를 상회하는 금액이다), 당시 사회적으로 문제 된 저축은행의 부실사태로 인한 우선수익자(저축은행)들의 신속한 공매절차 재개에 따라 이 사건 건물이 신속히 공매처리되었다. 위와 같은 사정 및 사실관계에 비추어 보면, 피고인 운영의 D은 E과의 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차보증금을 반환할 수 있는 능력이 있었던 것으로 보이고, 피고인에게 D의 무자력에 대한 고의가 있었다고 보기 어렵다. 기망과 처분행위와의 인과관계 존재 여부 나아가, 설령 임대인에게 임차 목적물에 대한 담보신탁계약 사실을 임차인에게 고지해야 할 일반적인 의무가 있고, 이를 위반하여 이를 고지하지 아니한 경우 사기죄에서 정한 기망에 해당한다고 가정한다 하더라도, 이 사건의 경우 기망과 임차인인 E의 처분행위와의 사이에 인과관계가 있는지도 불분명하다. E의 직원 I은, 수사기관에서 이 사건 임대차계약 체결시 등기부등본을 확인하였는지에 관하여 당시 이 사건 건물에 관한 등기부등본을 보았는데, 갑구의 소유권에 관한 사항을 확인하지 못하였고, 을구의 담보권 등의 설정 사실만을 확인하였다는 취지로 진술하였다(수사기록 66쪽, 287쪽). 그러나 임차인이 계약 체결 전에 이 사건 건물 및 토지에 관한 등기부등본에 나와 있는 담보권 등의 설정 여부를 확인하려고 할 경우, 등기부등본의 편제(표제부, 갑구, 을구 순)에 비추어 소유권 관계를 표시하는 갑구를 먼저 확인하였을 가능성이 높은 점(이에 대하여 I은 등기부등본이 100쪽이 넘어 이를 확인하기 어려웠다는 취지로 진술하나, 등기부등본을 보면 D이 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마친 이후 소유권 변동에 관한 이력은 지극히 단순하고, 설정내역 역시 복잡하지 아니하다), 나 수탁자인 H은 이 사건 건물에 입주하고 있던 회사였던 점에 비추어 등기부등본의 을구만 확인하였다는 E의 주장은 쉽사리 받아들이기 어렵다. 또한, I은 피고인과의 대질 조사시 이 사건 건물에 관한 담보신탁계약 사실을 고지받았으면 수탁자인 H과 임대차계약을 체결하거나 질권 설정 등을 하였을 것이라고 하고 있는바(수사기록 232-234쪽), 앞서 본 바와 같이 이 사건 담보신탁계약상 수탁자인 H 명의로는 임대차계약이 불가능했던 점(이 사건 담보신탁계약 중 특약사항 6조 6항), 질권 설정에 관한 사항은 이 사건 임대차계약 및 이에 따른 임차보증금 증액분의 지급과는 별개의 성격을 갖는 법률행위인 점에 비추어 기망과 처분행위 사이에 인과관계가 있다고 보기도 어렵다. 3. 결론 그러므로 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없어 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하기로 하여 주문과 같이 판결한다.