광주지방법원목포지원-2019고단916

범죄사실 누구든지 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 1. 피고인은 2014. 6.경 'B' 사이트에서 피고인이 게시한 약국 임대 광고글을 본 C으로부터 약국의 임대를 중개해 줄 것을 의뢰받아 목포시 D에 있는 건물에 대하여 소유자인 E과 교섭하여 임대 조건을 조율한 후, 같은 해 7. 26. 목포시 F에 있는 G병원 앞 편의점에서 C, E과 만나 위 건물에 관하여 임차보증금 290,000,000원, 월차임 3,500,000원의 임대차계약을 체결하도록 중개하고 임대차계약서를 직접 작성해준 다음, 2014. 7. 28.경부터 2014. 8. 25.경까지 C으로부터 중개 수수료 명목으로 총 3회에 걸쳐 합계 50,000,000원을 지급받았다. 이로써 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하였다. 2. 피고인은 2017. 10.경 'B' 사이트에서 피고인이 게시한 약국 임대 광고글을 본 H로부터 약국의 임대를 중개해 줄 것을 의뢰받아, 전항 기재 E 소유 건물에 대하여 E과 교섭하여 임대 조건을 조율한 후, 같은 해 10. 22.경 광주 서구 치평로에 있는 상호불상 공인중개사 사무실에서 H, E과 만나 위 건물에 관하여 임차보증금 290,000,000원, 월차임 4,200,000원의 임대차계약을 중개하고 임대차계약서를 직접 작성해준 다음, H로부터 중개 수수료 명목으로 25,000,000원을 지급받았다. 이로써 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 H, C, E의 각 법정진술 1. 전화금융이 체결과 확인서, 부동산임대차계약서, 수사보고(피고발인의 공인중개사 자격증 등 확인에 대한 건) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 공인중개사법 제48조 제1호, 제9조(포괄하여, 징역형 선택) 1. 집행유예 형법 제62조 제1항 피고인과 변호인의 주장 및 판단 1. 주장 피고인은 C, H에게 약국 운영에 적합한 점포의 선정, 입점하거나 양수하려는 약국의 수익률에 관한 자료 제공 등 약국운영과 관련한 컨설팅 업무를 해주고 그 대가로 금원을 수령한 것일뿐, 부동산 중개의 대가로 금원을 수령한 것은 아니라고 주장한다. 2. 판단 가. 공인중개사법 제2조 제1호는 "중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다."고 규정하고 있고, 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 하며(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 등 참조), 한편 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅 행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 위 법률 소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니다(대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조). 나. 이 사건으로 돌아와 보건대, 피고인이 이 사건 점포의 임차인인 C, H에게 자신을 컨설팅업자로 소개한 후 그들에게 약국 운영에 적합한 점포를 확보하여 그 점포에 약국을 개설할 수 있도록 알선하거나 그들 사이의 약국운영권의 양도양수에 관여하고, 그들로부터 컨설팅보수 명목으로 금원을 수수한 사실은 인정된다. 그러나 앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 아래의 사정들을 종합하면, 피고인은 개업공인중개사가 아닌 자로서 약사인 임차인들에게 약국개설이나 약국의 양도양수를 알선하는 과정에서 부수적으로 임대인과 사이에 중개대상물인 약국의 임대차를 중개하였고, 피고인이 받은 보수에는 위와 같은 부동산 중개의 대가도 포함되어 있는 것으로 보이므로, 피고인의 주장은 받아들이지 않는다. E은 ' 본래 우체국 건물이었던 이 사건 건물을 2014. 5. 21. 공매를 통해 취득하였는데, 피고인이 먼저 연락하여 따로 수수료를 받지 않을테니 이 사건 건물에 약국을 유치할 수 있도록 임차인들을 구해올 수 있는 독점적인 지위를 달라고 제안하여 이를 승낙하였다. C, H는 모두 피고인을 통해 알게 되었고, C과 최초 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금이나 임대료, 계약금 등도 피고인이 조정하여 주었으며, 이들과 각 임대차계약서를 작성할 당시 피고인이 참석한 것 외에 공인중개사 자격을 가진 다른 사람이 참석한 사실은 없다. 자신은 임차목적물인 점포가 약국으로 (약사가 임차인이어야 하는) 특수물건이기 때문에 피고인과 같은 컨설팅업자가 중개를 한다고 생각하였고, 피고인에게 임차인을 구해오는 대가로 수수료를 지급한 사실은 없다.'고 진술하고 있다. C은 'B 사이트에 피고인이 게시한 글을 보고 피고인을 만나게 되었는데, 피고인으로부터 이 사건 건물의 명의 변경 여부, 담보 설정 여부를 확인받고, 건물보증금과 월세 등에 대한 설명을 들었으며, 피고인이 작성해온 임대차계약서를 토대로 피고인 입회하에 임대차계약을 체결하였다'고 진술하고 있다. H 또한 'B 사이트에서 피고인이 게시한 글을 보고 연락을 취해 피고인과 함께 C을 만나 약국입지 확인, 조제료 등 매출 확인, 권리금 조율 등을 하였고, 이후 피고인 입회하에 피고인이 작성해 온 임대차계약서를 토대로 임대인과 임대차계약을 체결하였다'고 진술하고 있다. 위와 같이 관련자들의 진술을 통해 알 수 있는 계약체결의 경위나 정황을 살펴보면, 피고인은 그가 임대인으로부터 의뢰받거나 확보하고 있는 특정 약국의 임대차 및 양도양수와 관련한 정보를 약사들에게 제공하여 주고, 이를 본 약사들이 연락을 취해오면 임대인과 신규로 임대차계약을 체결하게 해주거나 임차인들 사이의 양도양수계약 체결과 더불어 신규임차인과 임대인 사이의 임대차계약을 체결하게 하는데 관여하였음을 알 수 있다. 또한, 그 과정에서 피고인이 후속임차인에게 제공하였다는 병원처방전 수, 약국의 조제현황 등의 자료는 양도인과 양수인 사이에 직거래를 할 경우 양도인이 양수인에게 직접 확인시켜줄 수 있는 자료 이상의 것은 아니었던 것으로 보이고, 그 외에 피고인이 임차인들에게 매출확대나 비용절감방안을 분석하여 제시하거나 도매거래처 물색, 직원채용, 각종 신고나 등록업무대행 등 약국개설이나 운영에 관한 구체적 용역을 제공한 것으로는 보이지 않는다. 양형의 이유 이 사건 범행은 부동산중개업의 전문성을 높이고 이를 건전하게 육성하려는 공인중개사법의 입법취지를 훼손하고, 컨설팅이라는 명목으로 위 법에서 정한 각종 규제와 처벌을 회피하려는 의도가 담긴 것이어서 그 죄질이 가볍지는 않다. 다만, 피고인이 약국 영업권의 양도양수를 매개하는 업무를 주로 수행하면서 그 과정에서 부수적으로 임대인과 임차인 사이의 임대차 중개에까지 관여하게 된 것으로 보이는 점, 최근 10여년간 1회 이종범죄로 벌금형 처벌을 받은 것 외에 특별한 처벌전력 없는 점을 비롯하여 이 사건 범행으로 인해 피고인이 얻은 이익의 규모, 피고인의 연령, 성행, 환경 등 제반 양형조건을 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.