대전지방법원-2010고단4195

범죄사실 피고인은, 대전 유성구 D 일대 이른바 E지구는 2003. 2. 17.부터 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있고 대부분 농지인 관계로 법인인 회사가 도시개발을 목적으로 매수허가를 얻을 수 없음을 알면서도 위 E지구의 토지들을 매입하기로 마음먹었다. 피고인은 2008. 2. 28. 대전 유성구 F빌딩 5층 주식회사 G 사무실에서 H 소유의 대전 유성구 I에 대한 매매약정서를 작성하고 토지 소유자인 위 H에게 9억 7,200만원을 지불한 후, 그 소유권이전등기청구권의 보전을 위해 2008. 3. 4. 대전지방법원 등기과에 수탁자를 J주식회사로 하는 소유권이전청구권가등기를 경료하였다. 피고인은 이를 비롯하여 별지 범죄일람표 기재와 같이 그 무렵부터 2008. 10. 29.까지 사이에 같은 방법으로 토지 소유자 총 33명으로부터 토지를 매입하였다. 이로써 피고인은 토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 피고인에 대한 검찰피의자신문조서 중 일부 기재 1. K, L에 대한 각 경찰피의자신문조서 중 일부 기재 1. M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, X, Y에 대한 각 경찰진술조서 중 일부 기재 1. Z의 진술서 1. 각 부동산매매약정서 사본, 신탁원부, 등기부등본 1. 신탁가등기현황 1. 인감증명서 용도 및 필요서류, 안내말씀, 서한, 재산세납부고지서 등의 송부 및 명도 안내, 경작금지 안내서 1. 수사보고(순번 29, 51) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 국토의계획및이용에관한법률 제141조 제5호, 제118조 제1항, 벌금형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 형법 제70조, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 피고인의 주장에 대한 판단 1. 피고인의 주장 가. 피고인이 대표이사로 있는 G 주식회사(이하 '위 회사'라 한다)는 대전 유성구 D 일대 229,371m² 이른바 E지구(이하 'E지구'라고만 한다)에 아파트 개발 사업을 목적으로 환지방식의 도시개발사업을 진행하고 있었는데, 도시개발법상 관할구청장으로부터 실시계획인가를 받게 되면 도시개발법 제17조, 제19조에 의하여 농지전용, 산지전용 등 31개의 인·허가가 의제처리되고, 사업시행단계에서 환지처분을 하는 경우 국토의계획및이용에관한법률(이하 '국토이용법'이라고만 한다) 시행령 제121조에 따라 토지거래허가를 받지 아니하여도 되게 되어 있어, E지구가 도시개발법에 의하여 도시개발구역으로 지정되게 되면 토지거래계약허가가 가능하게 되므로, 피고인은 장래에 토지거래계약허가를 받는 것을 전제로 토지소유자들과 매매약정을 체결하고, 일단 토지소유자들로부터 소유권이전을 확보하기 위하여 각종 인·허가가 불필요한 신탁가등기를 마치고, 추후 신탁회사가 위 회사에게 소유권이전등기를 하여 주도록 약정한 것이어서 피고인에게는 토지거래계약허가를 회피하거나 잠탈할 목적이 없었으므로 국토이용법위반의 범의가 없다. 나. 또한 국토이용법 상 토지거래계약 허가의 대상이 되는 것은 대가를 받고 토지에 관한 소유권 등의 권리를 이전 또는 설정하는 경우인데, 이 사건은 신탁법에 의한 신탁을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기에 불과하여 대가가 수반되는 거래계약이 아니다. 다. 토지거래계약허가를 받을 것을 전제로 하여 소유권이전 등을 목적으로 당사자간에 상세한 의사의 합치를 본 경우에는 계약금 상당의 금전을 수수하였다 할지라도 계약준비행위에 불과하여 토지거래계약허가를 받기 전에도 가능하다. 2. 판단 기록에 의하면 위 회사는 E지구 토지소유자들과 그 주요내용이 아래와 같은 내용의 부동산매매에 관한 약정을 체결하고, 위 약정에 따라 토지소유자들은 J주식회사와 부동산처분신탁예약을 체결하고 J주식회사는 각 부동산에 신탁예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마친 사실, 위 신탁회사는 추후 토지소유자들의 요청을 받아 위 회사에게 소유권을 이전하여 주기로 약정한 사실이 인정된다. 위 회사가 토지소유자들에게 매매대금을 모두 지급함과 동시에 토지소유자들은 위 회사가 지정한 신탁회사 또는 금융기관과 신탁계약의 예약을 체결하여야 하며, 위 회사에게 신탁회사 또는 금융기관 명의의 신탁가등기에 필요한 서류를 교부하여야 한다(제5조). 토지소유자들은 위 회사로부터 계약금을 지급받은 후 위 회사의 사업 인허가에 필요한 제반서류(구역지정동의서, 집단환지신청서, 인감증명서 등)를 위 회사가 요청한 경우에는 즉시 교부한다. 단, 대금지급일까지 계약금 및 잔금이 전액 지불되지 않을 경우 본 약정은 원인무효이며, 상기 관련 서류의 효력은 즉시 상실한다(제4조). 토지거래허가가 가능한 시점이 되면 토지소유자들은 위 회사의 요청에 의하여 각 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 소유권이전에 필요한 서류를 교부하고, 위 회사와 공동으로 토지거래허가를 받아야 한다(제7조). 위 회사와 토지소유자들은 잔금지급시 소유권보존 및 매매계약의 체결 및 토지거래허가, 소유권이전을 위하여 제소전 화해조서를 작성한다(제8조). 각 부동산에 존치되어 있는 지상권 및 지장물, 기타 부대권리 일체는 매매대금에 포함되며 잔금 지급일로부터 위 회사의 소유로 한다. 토지소유자는 잔금 지급일 이전의 부동산에 대한 제한물권, 제3자의 권리제한(가압류, 가처분) 등 모든 제한을 토지소유자의 비용으로 말소하여야 하고, 이 약정 체결 이후 부동산을 제3자에게 양도, 임대, 저당권 설정 등의 행위를 할 수 없다(제9조). 토지소유자는 부동산에 본인 및 타인이 점유하여 사용하고 있는 지장물을 자신들의 비용과 책임으로 위 회사의 지정일 이전까지 정리 및 이주·이전하여야 한다(제10조). 잔금 지급일 이후부터 위 회사로의 소유권 이전 등기시까지 발생하는 재산세는 위 회사가 부담한다(특약사항) 살피건대, 국토이용법 시행령 제121조에 의하여 토지거래허가를 받지 않고서 토지거래계약을 체결할 수 있는 것은 도시개발사업의 마지막 단계에서 시행자가 공사를 완료한 후 환지처분을 하는 경우에 해당하는 것이지 도시개발구역으로 지정되기도 전의 단계에서 토지를 취득하는 경우에도 위 시행령 규정에 의하여 토지거래허가가 필요 없게 된다고 해석할 수는 없는 점(위와 같이 법령에 명시적으로 규정되어 있는 이상 피고인이 변호사의 자문을 받았다거나, 관계 공무원이 피고인의 유권 해석 요청에 의한 답변이 아니고 개발에 반대하는 주민들의 민원제기에 대한 회신에서 매매약정서에 대하여 토지거래허가를 잠탈할 목적이 없었다고 판단하였다고 하여 피고인이 위와 같이 착오를 한 데 정당한 이유가 있다고 볼 수는 없다)과 기록에 의하면 피고인은 부동산 매매약정서 문구에 단지 '토지거래허가가 가능한 시점이 되면' 소유권 이전등기를 위한 절차를 이행하는 것으로 규정하여 두었을 뿐 도시개발사업을 진행하는 것 이외에는 별도로 토지거래허가를 받으려는 노력은 전혀 하지 않았고, 당시 E지구가 도시개발구역으로 지정되는 것이 확실한 것도 아닌데도 만일 지정이 되지 않을 경우에는 어떻게 토지거래허가를 받을 것인지 여부에 관하여 토지소유자들과 아무런 약정을 한 바가 없는 사실이 인정되는 점, 위 회사는 토지소유자들로부터 소유권이전등기만을 이전받지 않았을 뿐이지 위 부동산 매매 약정에 의하여 잔금지급일 이후 토지 및 그 지상 지장물을 명도받고, 도시개발사업에 필요한 서류를 교부받으며, 잔금 지급일 이후에 발생하는 재산세는 위 회사가 부담하는 등 토지에 대하여 사실상 소유자로서 권리를 행사하고, 의무를 부담한 점, 피고인은 E지구 일대 토지를 매입함으로써 도시개발사업 진행 상위 법이 예정하고 있는 토지소유자들의 동의를 쉽게 받고, 도시개발구역으로 지정되기 전에 토지를 매수함으로써 시세 차익을 노린 것으로 보이는 점 등을 종합하면 피고인에게 법령에 위반하여 토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 한다는 점에 대한 범의가 있었음을 인정할 수 있다. 또한 위 매매약정에 의하면 매도인들은 토지에 대한 잔금을 모두 지급받은 상태에서 소유권이전청구권가등기를 마쳐준 것이고, 약정에 의하더라도 잔금을 지급받지 아니하는 경우에는 신탁계약의 예약을 체결할 의무가 없는 것으로 규정되어 있으므로(매매약정서 제5조) 이를 대가가 수반되는 거래계약이 아니라고 볼 수 없고, 위 매매약정 내용에 의하면 위 회사가 등기부상 소유권이전등기를 받을 수 없을 뿐 매도인에게 잔금을 모두 지급하고 매도인으로부터 토지를 인도받는 등 사실상 소유자로서의 권리행사가 가능한 것으로 보여 위와 같은 약정이 계약준비행위에 불과한 것으로 볼 수도 없으므로 피고인의 주장은 모두 받아들이지 아니한다. 다만, 피고인이 매매약정을 체결한 이후인 2009. 1. 30. E지구는 토지거래허가 구역에서 제외된 점, 피고인이 정상적으로 도시개발사업을 진행한 점, 피고인에게 별다른 전과가 없고, 이 사건으로 집행유예 이상의 형을 받게 되는 경우 사업의 마무리에 차질이 생기는 점 등을 참작하여 피고인에 대하여 벌금형을 선택하기로 하고, 주문과 같이 형을 정한다.