서울동부지방법원-2016고단880

이 사건 공소사실 피고인은 2013. 1.경 서울 강남구 대치동에 있는 강남롯데백화점에서 피해자 C(여, 52세)에게 "서울 구로구 D연립주택 103호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)가 매물로 나왔는데 그곳은 도로부지로 도시계획사업이 공고되어 있어 조만간 철거와 보상작업이 예정되어 있으니 구입해 놓으면 이주보상비와 장기임대아파트 입주권을 받을 수 있다, 매매가는 2억 5,700만 원이고, 지금 그 집은 임차인이 보증금 4,000만 원에 살고 있으니 보증금을 안고 2억 1,700만 원을 주면 된다."라는 취지로 거짓말을 하였다. 그러나, 사실은 위 주택은 소유자인 E가 1억 6,500만 원(임대차 보증금 4,000만 원이 포함된 금액임)에 매물로 내놓은 것이었고 피고인은 E에게 매매가를 실제보다 높은 금액으로 계약서를 작성해 주는 대가로 500만 원을 더 주기로 하였을 뿐이므로 실제 매매가는 1억 7,000만 원에 불과하였다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2013. 1. 31.경 1,000만 원, 2013. 2. 4.경 1,600만 원을 계약금 명목으로, 2013. 3. 4.경 1억 9,100만 원을 잔금 명목으로 지급받는 등 합계 2억 1,700만 원을 지급받아 임대차보증금을 제외한 실제 매매가인 1억 3,000만 원과의 차액에 해당하는 8,700만 원을 편취하였다. 2. 판단 가. 인정사실 이 법원이 적법하게 채택·조사한 증거들에 의하면, 이 사건 주택은 서울특별시구로구고시 F에 따라 도시계획시설(도로)의 부지 내에 편입되어 있어 위 사업이 시행되면 임대아파트 특별공급 입주권와 보상금 수령이 예정되어 있었던 사실, 부동산중개업자인 피고인은 소유자 G(그 처인 E가 G의 위임을 받아 계약 체결 등을 함)이 1억 6천만 원에 매물로 내놓은 이 사건 주택을 피해자에게 소개하면서 위 매도 의뢰금액을 알리지 아니한 채 사업시행 시 예상되는 이주보상비를 감안하여 매매대금을 2억 5,700만 원으로 합의한 사실, 피해자는 동생을 위하여 임대아파트 입주권을 얻고자 이미 입주권을 매수한 지인의 소개로 이 사건 주택을 매수하게 된 것일 뿐 이 사건 주택 자체에는 별다른 관심이 없었던 사실, 이에 따라 피해자는 위 매매계약 체결 무렵까지도 이 사건 주택의 시세를 별도로 알아보지도 아니하였고, 위 매매대금 외에는 별도로 중개수수료를 약정한 바도 없으며, 오히려 피고인에게 이 사건 주택의 매매 중개를 함으로써 어느 정도 마진을 남기는 것을 알고 있으니 계약만 잘 지키라는 취지로 말하기도 한 사실, 피고인과 피해자는 피고인을 매도인으로 하여 '2014. 말일까지 사업시행이 이루어지지 않을 경우 즉시 입주권이 발생하는 물건으로 교체하여 주거나 피고인이 지급받은 위 매매대금에 연 4%의 이자를 합한 금액을 반환한다'는 내용의 부동산매매계약서를 작성하였고(피고인과 피해자 사이에서는 G과 피해자 사이의 매매계약을 피고인이 중개하는 형태가 아니라, 피고인이 G으로부터 이 사건 주택을 매수하여 이를 다시 피해자에게 매도하되 다만 G으로부터 곧바로 피해자에게 소유권이전등기가 마쳐지는 미등기전매의 형식을 취하고 있다), 며칠 후 그와 유사한 내용의 부동산컬설팅 용역계약서를 작성·공증한 사실, 피해자는 위 매매계약 체결 후 이 사건 주택의 시세를 알아보고 자신이 비싸게 매수한 사실을 알게 되었으나, 임대아파트 입주권과 관련한 이른바 '딱지'가격이 1억 원 정도는 된다고 생각하여 피고인에게 이를 항의하거나 계약 해제 등을 요구하지는 아니한 사실, 이후 피해자는 약정한 2014. 12.말까지도 위 사업시행이 예산문제로 진행되지 않아 피고인에게 약정한 돈을 돌려달라고 요구하였음에도 피고인이 그 지급을 미루자, 피고인이 약정한 기일까지 사업진행이 되지 않을 경우 투자원금을 반환할 것처럼 자신을 기망하였다는 이유로 피고인을 고소하였을 뿐, 피고인이 위 매도 의뢰금액을 숨김으로써 매매대금과의 차액 상당액의 이득을 얻은 것을 문제 삼지는 아니한 사실이 인정된다. 나. 판단 위 인정사실 및 기록에 의하여 나타나는 다음과 같은 사정, 즉 피해자는 이 사건 주택 자체보다는 임대아파트 입주권 및 보상금 취득에 주안점을 두고 위 매매계약을 체결하였을 뿐, 매도인이 누구인지, 소유자의 매도 의뢰금액이 얼마인지 여부에 대하여는 관심이 없었던 것으로 보이고, 위 매매대금 액수 또한 임대아파트 입주권의 경제적 가치 및 예상되는 보상금 액수를 충분히 감안하여 결정한 것으로 보이는 점, 피고인과 피해자 사이에 피고인을 매도인으로 한 부동산매매계약서가 작성되기는 하였으나, 그 이후 다시 양 당사자 사이에 부동산컨설팅 계약이 체결된 사실 및 위 인정사실 항에서 본 바와 같은 피해자의 언동 등에 비추어 보면 피해자는 비록 위 매매계약이 미등기 전매의 형식을 취하고 있으나 실제로는 피고인이 이 사건 주택의 매도인이 아니라 중개인에 불과하다는 것을 잘 알고 있었던 것으로 보이는 점, 그럼에도 피고인과 피해자가 이 사건 주택과 관련한 별도의 중개수수료를 정하지 않았고, 피해자 스스로도 피고인이 위 매매 중개와 관련해 어느 정도 마진을 남기는 것을 알고 있었던 사정 등을 고려하면, 위 매매대금에는 피고인의 중개수수료가 포함되어 있을 뿐만 아니라 임대아파트 입주권 등과 관련한 일정 정도의 전매 차익이 포함될 것을 상호용인하여 결정된 것으로 보이는 점, 이에 따라 피해자는 이 사건 고소 당시 피고인이 매도 의뢰금액과 매매대금과의 차액 상당의 이득을 취하였음을 어느 정도 알고 있었음에도 이를 전혀 문제 삼지 않았던 사정에 비추어 볼 때 피해자는 피고인이 매도의뢰금액을 사실대로 고지하지 않은 것에 대하여는 기망을 당하였다고 생각하지 않았던 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고인이 소유자인 G의 매도 의뢰금액을 피해자에게 사실대로 알리지 아니한 행위가 공인중개사법 등 관련 법령에 의한 처벌 또는 제재의 대상이 되는지 여부는 별론으로 하고, 이를 가리켜 사기죄에 있어서의 기망행위에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. [뿐만 아니라, 매매대금은 기본적으로 각 당사자 스스로의 판단에 좇아 결정되어야 하는 것으로서, 부동산의 매수인이 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 아니한 채 중개인 또는 매도인의 대리인으로 나서서 제3자에게 당해 부동산을 원래의 매수가격보다 높은 가격으로 매도하여 원래의 매도인으로부터 직접 새로운 매수인에게 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 원래의 매수가격과 제3자에의 매도가격의 차액을 편취한 것이 되지는 않는다고 할 것이다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009도1979 판결 참조). 또한 부동산 매매계약에서의 매매대금은 원칙적으로 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리실현에 장애가 되지 아니하는 사정이라 할 것이므로, 그 매매대금의 결정에 영향을 미치는 개개의 사정에 관한 기망이 있는 경우가 아닌 한 매도 의뢰금액 자체만을 묵비하거나 사실과 다르게 말하였다는 사정은 사기죄의 구성요건인 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다고 할 것이다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010도5124 판결 참조). 따라서 피고인이 이 사건 주택 매매를 중개하면서 소유자 G의 매도 의뢰금액을 숨긴 채 피해자에게 사실대로 알리지 아니하였다고 하더라도 이러한 행위가 곧바로 사기죄에 있어서의 기망행위에 해당한다고 볼 수는 없다 할 것이고, 달리 피고인이 위 도시계획 사업의 시행 여부, 임대아파트 입주권 부여 여부 및 예상되는 보상금의 액수 등 그 매매대금의 결정에 영향을 미치는 개개의 사정에 관하여 피해자를 기망하였음을 인정할 아무런 증거가 없다.] 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 피고인에 대한 판결의 요지를 공시한다.