서울북부지방법원-2014고단839

범죄사실 피고인은 주식회사 C(이하 'C'이라 한다)을 실질적으로 운영하는 사람이다. 피해자 D, E은 주식회사 더웨이건설(이하 '더웨이건설'이라 한다)에게 피해자들 소유의 서울 강북구 F외 9필지(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 500억 원에 양도하기로 하고, 2010. 6. 29. 매매계약을 위한 가계약을 체결한 뒤, 가계약 당일 피해자들이 증거금으로 15억 5,000만 원을 수령하였고, 나머지 대금의 지급방법에 대하여는 이 사건 토지상에 신축할 건물의 건축허가를 받은 날로부터 2개월 이내에 계약금 명목으로 매매대금의 10%에 해당하는 50억 원 중 증거금 15억 5,000만 원을 공제한 34억 5,000만 원을 지급하고, 중도금은 더웨이건설 측에서 이 사건 토지에 대해 부과될 양도소득세를 대납하는 것으로 갈음하고, 나머지 잔금 전액을 이 사건 토지들에 대한 소유권이전과 동시에 지급하기로 약정하였고, 단서 조항에 신축건물의 건축허가가 지연되거나 건축허가 후 2개월 이내에 이 사건 토지의 매매계약이 성사되지 못할 경우에는 증거금 15억 5,000만 원을 피해자들이 더웨이건설 측에 반환하기로 하는 약정을 추가하였다. 그런데 더웨이건설 측에서 2010. 12. 28. 이 사건 토지의 관할구청인 강북구청장으로부터 이 사건 토지를 포함한 총 13필지 상에 지하 5층 지상 29층 규모의 주상복합건물(이하 '이 사건 건물' 이라 한다)을 신축하기 위한 건축허가(이하 '이 사건 건축허가'라 한다)를 받았지만 정상적으로 착공조차 못하고 있던 중, 피고인은 C을 매수하였고, 그 후 C을 대표하여 2013. 1. 8. 더웨이건설로부터 이 사건 건물을 신축하여 분양하는 사업권(이하 '이 사건 사업권'이라 한다)을 매수하였고, 그 후 C은 이 사건 건축허가의 명의를 C으로 변경하기 위하여 건축주변경신고를 하였고, 이에 강북구청장은 2013. 2. 22. 건축주변경신고를 수리하였다는 통보를 C에 하였다. 한편 피고인은 2013. 6. 27. C을 대표하여 위 D 및 토지를 관리해온 G 사이에 이 사건 토지를 500억 원에 매수하는 부동산매매계약을 체결하기로 약정하면서, 계약금 50억 원을 2013. 7. 30.까지 지급하고, 잔금 450억 원은 2013. 9. 30.까지 지급하되, 계약금 지급일로 정한 2013. 7. 30.까지 계약금 50억 원을 지급하지 못할 경우 더웨이건설로부터 피고인이 양수한 15억 5,000만 원의 반환채권을 포기하기로 함과 아울러 이 사건 건축허가를 취하하기로 약정하였으나 2013. 7. 30.까지 위 계약금을 피해자들에게 지급하지 못하여 같은 날 피해자들로부터 위 부동산 매매계약을 더 이상 진행하지 않는다는 종결통보를 받았다. 따라서, 피고인은 이 사건 토지에 이 사건 건물을 신축할 만한 아무런 법적 권원이 없었다. 1. 건조물침입 피고인은 이 사건 토지에 대하여 위와 같이 건축허가 결정을 받았을 뿐 공사를 진행할 아무런 법적 권원이 없음에도 불구하고, 2013. 8. 30. 08:00경 터파기 공사를 실행하기로 마음먹고 서울 강북구 H 소재 피해자 D가 소유하고 G 및 I이 관리하는 주차장에 이르러 인부 7명, 포크레인 1대, 트럭 1대 및 승용차 2대와 함께 출입문을 통하여 주차장 안으로 들어가 위 건조물에 침입하였다. 2. 재물손괴 피고인은 제1항과 같이 주차장에 침입하여 가로 및 세로 각 7미터 가량의 아스팔트를 걷어 내고 그 자리에 길이 1미터 가량의 철제 에이치빔 15개, 가로 6미터 높이 3미터 정도의 컨테이너 박스를 설치하여 시가 미상의 수리비가 들도록 이를 손괴하였다. 3. 업무방해 피고인은 위 제1항 및 제2항과 같이 피해자 D 소유의 주차장에 무단으로 침입하여 재물을 손괴함으로써 위력으로 G 및 I의 주차장관리업무를 방해하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 G의 법정진술 1. 각 사진 1. 등기사항 전부증명서, 부동산매매계약서 사본, 채권양도 통지 사본, 채권양도 양수계약서, 약정서 1. 건축관계자 변경(건축주) 신고서, 건축허가 교부통지 1. 수사보고(피의자 제출 내용증명 첨부), 내용통보 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 형법 제319조 제1항, 제314조 제1항, 제366조 1. 상상적 경합 형법 제40조, 제50조 1. 형의 선택 벌금형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 선고유예할 형 벌금 300만 원 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항(1일 10만 원) 1. 선고유예 형법 제59조 제1항 피고인 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장 피고인은 이 사건 토지 상에 이 사건 건물을 신축할 수 있는 건축허가권자이므로 이에 출입하여 건물을 신축할 정당한 권리가 있다. 설령 피고인과 피해자들 사이의 토지매매계약의 유효 여부가 문제된다 하더라도 피해자 D, E은 피고인 외에 J과도 이중으로 토지매매계약을 체결하였으므로, 피해자들은 피고인의 매매대금 미지급을 이유로 매매계약을 해제할 수 없고, 따라서 피해자들의 매매계약 종결통보는 무효이다. 2. 판단 가. 유효한 건축허가만으로 토지사용권한이 있다고 보아야 하는지 여부 먼저 피고인이 건축허가를 이유로 이 사건 토지를 사용할 권원이 있다고 주장하므로 살피건대, 건축허가는 행정관청이 행정관청의 허가 없이는 건축행위를 하여서는 안된다는 상대적 금지를 해제하여 줌으로써 일정한 건축행위를 하여도 좋다는 자유를 회복시켜 주는 행정처분일 뿐 사법상 권리관계의 변경을 초래하는 것은 아니고, 타인 소유의 토지를 사용하기 위하여는 그 소유자의 토지사용승낙 등 사법상의 처분행위를 필요로 한다(따라서 통상 타인 소유의 토지 상에 건축허가를 받기 위하여는 이러한 소유자의 토지사용승낙을 얻을 것이 요구된다). 그런데, 이 사건 기록에 의하면 당초 D, E이 2010. 6. 29. 더웨이건설과 이 사건 토지 매매계약을 체결하면서 더웨이건설에게 토지사용승낙서를 교부하여 더웨이건설이 이를 기초로 이 사건 토지 상에 건축허가를 받은 사실, 피고인 운영의 C이 위 건축허가의 건축주 명의변경신고를 마친 사실을 인정할 수 있기는 하나, 위 매매계약의 내용 등에 비추어 볼 때 D, E이 더웨이건설에게 작성·교부한 토지사용승낙서는 D, E과 더웨이건설 사이의 매매계약이 유효하게 존속함을 전제로 교부된 것으로 봄이 타당한데, 더웨이건설은 매매계약서 상의 매매대금 지급의무를 이행하지 못하였고, 오히려 기지급한 가계약금 15억 5000만 원을 반환받을 채권이 있다는 전제에서 계약당사자인 D, E의 동의 없이 그 반환채권을 C에게 양도하였으며(기지급한 가계약금 반환채권의 양도는 매매계약이 해제 등으로 유효하게 존속하지 않음을 전제로 하는 것이다), D, E 역시 더웨이건설과의 매매계약은 그 효력이 없다고 주장하고 있으므로, 위 매매계약은 더웨이건설이 C에게 위 가계약금 반환채권을 양도한 2013. 1. 8.경 묵시적으로 합의해지되었다고 봄이 타당하고, 그렇다면 D, E이 2010. 6. 29. 더웨이건설에 교부한 토지사용승낙서도 더 이상 효력이 없다고 봄이 옳다(이와 같은 이유로 D, E이 제기한 건축허가취소처분소송에서 서울행정법원은 2014. 3. 11. 더웨이건설이 받아 C으로 건축주명의변경된 위 건축허가를 취소하는 판결을 선고하였다. 즉 위 법원은 위 건축허가 이후 더웨이건설 또는 C이 허가기간 내에 착공하지 아니하였을 뿐만 아니라, 설령 착공하였다고 보더라도 D, E과 더웨이건설 사이의 매매계약 해지로 토지사용승낙이 효력을 잃어 공사완료가 불가능하므로, 어느 모로 보나 위 건축허가는 취소되어야 한다고 보았으며, 위 판결은 항소, 상고가 기각됨으로써 확정되었다). 한편, 이 사건 기록에 의하면 피고인이 2013. 6. 27. C을 대표하여 D, E에게 2013. 7. 30.까지 대금 500억 원 중 계약금 50억 원을 지급하고 이 사건 토지 매매계약을 체결하겠고, 이를 지불하여 매매계약을 체결하지 못할 경우 더웨이건설로부터 양도받은 15억 5,000만 원의 반환채권에 대한 권리를 주장하지 않기로 하고 이 사건 건물 건축허가도 취하하겠다고 약정한 사실이 있기는 하나, 위 약정은 매매계약의 체결로 보기도 어렵고 위 약정만으로 D, E이 피고인에게 이 사건 토지에 대하여 토지사용승낙을 한 것이라고 볼 수도 없다. 따라서 피고인이 이 사건 토지에 대하여 소유자의 토지사용승낙을 받았다고 볼 자료는 없고, 건축허가만으로 피고인이 이 사건 토지를 사용할 권리가 있다는 피고인의 주장은 이유 없다. 나. 이중양도로 인한 약정서의 효력 여부 피고인은 이 사건 토지가 이중으로 양도되었다는 취지의 주장도 하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고인은 더웨이건설로부터 가계약금 반환채권만을 양도받았을 뿐이고, 2013. 6. 27. D, E과 맺은 약정은 매매계약이 아니어서 매매계약 당사자로서의 지위를 가지지 아니할 뿐만 아니라, 채권행위인 이중 계약의 체결 자체로 어떠한 채무불이행이 되는 것도 아니므로, 피고인의 위 주장도 어느 모로 보나 이유 없다. [뿐만 아니라 부동산잔금확인서만으로 D, E이 J과 이 사건 토지에 관하여 매매계약을 체결하였다고 보기도 어렵고 달리 이를 인정할 자료가 없으며, 오히려 J의 운영자가 이 사건 토지소유자들과 토지매매계약을 체결한 사실조차 없음에도 그 지상에서 주상복합건물신축사업을 한다며 돈을 빌려 편취하였다는 등의 범죄사실로 2015. 9. 16. 서울북부지방법원에서 유죄판결을 선고받아 그 판결이 확정된 사실이 있을 뿐이다.] 양형의 이유 피고인이 벌금 외 별다른 전력이 없는 점, 피고인이 건축허가가 취소되지 않고 유효하게 존재하고 있다는 사정(위 건축허가에 대하여는 2014. 3. 11.에야 서울행정법원에서 취소판결이 내려졌다)만으로 자신에게 사법상의 권리도 있다고 오신한 것으로 범행 경위에 참작할 만한 사정이 있는 점, 그 밖에 이 사건 범행의 경위, 태양, 범행 후의 정황, 피고인의 연령, 성행, 환경 등 이 사건 기록에 나타나는 제반 양형요소들을 참작하여 주문과 같이 형을 정한다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.