춘천지방법원속초지원-2020고정76

범 죄 사 실 피고인은 속초시 B에서 ‘C공인중개사사무소’를 운영하는 공인중개사이다. 개업공인중개사 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 공인중개사법 등 관련 법령에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받아서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2017. 12. 21. D이 E 주식회사로부터 속초시 F아파트 단지내 상가 G호를 336,772,800원에 매수하는 내용의 분양계약을 중개하면서, 2018. 1. 25.경 위 사무실에서 D로부터 중개수수료 3,000,000원을 현금으로 지급받고, 추가로 2018. 4. 10. 위 상가 분양 대행 권한을 가지고 있던 H로부터 D이 피고인과 H에게 속칭 위 상가 분양계약 ‘프리미엄’ 명목으로 지급한 73,000,000원 중 36,500,000원을 송금 받아 법정 보수인 3,030,955원(거래대금의 1천분의 9)에서 36,469,045원을 초과하는 39,500,000원을 사례비 등 명목으로 받았다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 D의 법정진술 1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서 1. 피고인, H에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. D에 대한 경찰 진술조서 1. D 작성의 고소장 1. 현금보관증, 송금의뢰 확인증, 이체처리결과 상세조회서, 메모지, 공급계약서, 거래내역 확인증, 현금영수증(중개수수료), 통장사본, 메모자료, 회원 거래내역별 내역증명서, 소유권이전 및 신탁등기 말소 영수증, 현금영수증, 사실확인서, 3,500만 원에 대한 입출금거래내역, 피의자 A 명의 농협계좌 입출금거래내역 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 구 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호(벌금형 선택) 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 피고인 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장의 요지 피고인은 2018. 1. 25. D로부터 300만 원을 현금으로 지급받은 사실이 없다. 설령 피고인이 D로부터 300만 원을 지급받았다고 하더라도 이는 법정보수 범위 내에 있는 것이고, 피고인이 H로부터 지급받은 36,500,000원은 매도인 E 주식회사 또는 매수인 D로부터 중개보수로 받은 것이 아니라 분양대행자인 H로부터 그가 수수한 분양프리미엄 내지 분양대행수수료 중 일부를 사례금으로 받은 것이므로, 피고인이 법정보수를 초과하여 금품을 수수한 사실은 없다. 2. 판단 가. 주장 에 관한 판단 이 법원이 적법하게 채택·조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어보면, 피고인이 D로부터 중개보수 명목으로 현금 300만 원을 지급받은 사실을 인정할 수 있다. 1) D은 수사기관에서부터 이 법정에 이르기까지 2018. 1. 25. 피고인에게 F 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 단지 내 상가동 G호(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)의 매수 중개와 관련하여 중개보수 300만 원을 현금으로 지급하였다고 일관되게 진술한다. 2) 이 사건 상가의 공급대금은 336,772,800원인바, 위 300만 원은 공인중개사법 제32조 제4항, 동법 시행규칙 제20조 제1항에서 정한 중개보수 한도액[3,030,955원(= 336,772,800 × 0.009, 원 미만 버림)]과 거의 일치한다. 3) 실제로 피고인은 2018. 1. 25. D에게 300만 원의 현금영수증을 발행하였다. 이에 대하여 피고인은 D이 이 사건 상가를 매도할 경우 양도소득세를 적게 부과 받을 수 있도록 허위의 영수증을 발행하여 준 것이라는 취지로 주장한다. 그러나 피고인은 D에게 D이 H의 계좌로 송금한 7,300만 원 중 절반을 자신이 취득할 것이라는 사정을 별달리 설명하지 않았던 것으로 보이는바, 그러한 사정을 모르는 D이 피고인의 중개덕분에 이 사건 상가를 매수하게 되었음에도 불구하고 피고인에게 아무런 중개보수 내지 실비를 지급하지 않았다는 것은 쉽사리 납득하기 어렵고, 더 나아가 D이 피고인으로 하여금 과세로 인한 손해를 추가로 감수하면서까지 허위의 영수증을 발행하도록 하고 피고인도 아무런 이의 없이 이를 발행해 주었다는 것은 더욱 납득이 가지 않는다. 4) D은 2018. 1. 24. 등기비용 및 중개보수 지급을 위해 자신의 계좌에서 현금으로 1,920만 원을 인출하고, 2018. 1. 25. 등기비용으로 1,500만 원을, 중개보수로 300만 원을 각 지출한 뒤, 남은 120만 원을 2018. 1. 29. 다시 입금하였다면서 피고인에게 중개보수를 지급한 경위에 관하여 비교적 상세하게 진술하는바, 위 진술의 구체성 및 이에 부합하는 D의 새마을금고 계좌내역, 법무사 I이 D에게 발행한 영수증(위 영수증 상의 발급일자는 ‘2017. 1. 25.’로 기재되어 있으나, 함께 제출된 같은 법무사 사무소 명의의 현금영수증 상의 거래일시가 ‘2018. 1. 25.’로 되어 있는 사실에 비추어보면 위‘2017. 1. 25.’는 ‘2018. 1. 25.’의 오기로 보인다) 등에 비추어보면 그 진술 내용에 믿음이 간다. 나. 주장 에 관한 판단 1) 관련 법리 구 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 개정되기 전의 것) 제33조 제3호는 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 같은 법 제32조에 규정된 한도를 초과하여 보수 및 실비 등 금품을 받는 행위를 금지하고, 이에 위반된 행위를 처벌하고 있는바, 여기에서 말하는 중개업무란 중개대상물에 관하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 업무를 말하며, 한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 등 참조). 2) 인정사실 이 법원이 적법하게 채택·조사한 증거들에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 공인중개사인 H는 이 사건 아파트 사업 진행에 도움을 준 대가로 사업 시행사인 E 주식회사로부터 이 사건 상가를 포함한 이 사건 아파트 단지 내 상가 4채에 대한 분양대행 권한을 받고, 시행사에서 책정한 분양가보다 더 높은 가격에 분양을 할 경우 그 초과액을 H가 수취하기로 약정하였다. 나) H는 피고인을 비롯한 주변 사람들에게 이 사건 아파트 상가를 분양받기를 원하는 사람을 소개해 달라고 하였고, 피고인은 D이 이전부터 아파트 상가를 매수하고 싶어 하는 것을 알고 먼저 D에게 연락하여 H를 통해 이 사건 아파트 상가를 분양받을 것을 권유하였다. 다) D은 피고인과 함께 2015. 7. 30. H의 사무실을 찾아가 이 사건 아파트 단지 내 상가를 분양받기로 하고, 분양에 대한 계약금 명목으로 H에게 4,000만 원을 지급하였다. 라) 그로부터 약 2년 뒤인 2017. 12. 21. D은 피고인과 함께 H의 사무실을 찾아가 이 사건 아파트 사업 시행사인 매도인 E 주식회사와 이 사건 상가에 관한 공급계약을 체결하고, 같은 날 계약금으로 공급대금 총 336,772,800원의 약 10%인 3,300만 원을 매도인 명의의 계좌로 송금하였다. 마) D은 2018. 1. 25. 위 공급계약의 내용에 따라 잔금 303,772,800원을 매도인 명의의 계좌로 송금하는 한편, 같은 날 3,300만 원을 H에게 별도로 송금하였고, 이후 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다. 피고인은 위와 같이 H에게 추가로 송금된 3,300만 원의 산출 경위에 관하여 직접 메모(증거기록 제15쪽)를 작성하기도 하였다. 바) H는 2018. 4. 10. 위와 같이 D로부터 두 차례에 걸쳐 지급받은 총 7,300만 원 중 절반인 3,650만 원을 피고인에게 지급하였다. 3) 구체적 판단 가) 앞서 본 법리에 비추어 살피건대, 피고인이 이 사건 상가의 분양대행 권한이 있는 H의 의뢰를 받고 D을 소개하여 D로 하여금 위 상가의 소유권을 취득하도록 한 행위는, 중개대상물인 이 사건 상가에 관하여 거래당사자 간 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선한 것으로서 공인중개사법 제2조 제1호에서 정한 ‘중개’ 행위에 해당함이 명백하다. 앞서 본 바와 같이 피고인은 이 사건 상가 거래에 관하여 D로부터 관련 법령에서 정한 중개보수 요율에 따라 300만 원을 지급받기도 하였던바, 피고인 스스로도 자신이 이 사건 상가 거래의 중개업무를 수행한 것으로 인식하였다고 봄이 상당하다. 나) 피고인은 매도인 E 주식회사를 대신하여 이 사건 상가를 분양할 권한을 가진 H로부터 피분양자 물색 의뢰를 받아 D을 소개시켜 주게 되었던 것이므로, H 역시 이 사건 상가의 중개의뢰인에 해당한다고 봄이 타당하고, 피고인의 주장과 같이 중개의뢰인의 지위가 이 사건 상가 공급계약서 상의 매도인 및 매수인에 한정된다고 볼 수는 없다. 다) 한편, 피고인은 자신이 거래를 알선한 것은 ‘분양권’으로서 공인중개사법 제3조 소정의 ‘중개대상물’에 해당하지 않는다는 취지의 주장도 한 바 있다. 그러나 피고인은 2015. 7. 30. 무렵 D을 H에게 소개하여 준 것을 시작으로 D이 공급받을 상가의 동·호수가 특정되어 매도인과 D 사이의 공급계약이 체결된 2017. 12. 21.에 이르기까지 이 사건 상가 거래의 전 과정에 걸쳐 이를 중개한 사실이 인정되므로, 피고인은 단순히 ‘분양권’의 거래를 알선한 것이 아니라 공인중개사법 소정의 중개대상물인 ‘건축물’의 거래를 알선하였다고 봄이 타당하다(대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885 판결의 취지 참조). 라) 그렇다면, 설령 H가 D로부터 수수한 7,300만 원이 이 사건 상가 분양대금의 일부가 아니라 분양프리미엄 내지 분양대행수수료 명목의 금원이라고 하더라도, 그와는 별개로 피고인이 H로부터 이 사건 상가 거래에 관한 사례금 명목으로 3,650만 원을 지급받은 것은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 법정보수(이 사건 상가 거래의 법정보수 한도액은 위 가. 2)항에서 본 바와 같이 3,030,955원이다)를 초과한 금품을 수수한 경우에 해당하여, 공인중개사법 제33조 제1항 제3호에서 정한 금지행위에 해당한다. 3. 결론 따라서 피고인 및 변호인의 주장은 모두 받아들이지 않는다. 양형의 이유 일반 국민에게 부동산시장에 접근할 수 있는 광범한 기회를 부여하고, 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함과 아울러 국민생활과 국민경제의 안정 및 발전에 기여하고자 하는 법정중개보수제도의 취지(헌법재판소 2016. 5. 26. 선고 2015헌마248 전원재판부 결정 참조)에 비추어보면 이 사건 죄책이 가볍다고 할 수 없다. 피고인이 초과로 취득한 보수의 액수가 3,650만 원에 달하여 상당히 크고, 현재까지 관련 분쟁이 해결되지 않은 것으로 보인다. 피고인은 2019년에도 공인중개사법위반 범행으로 벌금형의 처벌을 받은 사실이 있다. 그 밖에 피고인의 연령, 직업, 성행, 환경, 가족관계, 범행의 경위 및 범행 후의 정황 등 이 사건 기록과 변론에 나타난 모든 양형조건을 종합적으로 고려하면, 비록 피고인이 동종 범행으로 인한 1회의 벌금형 전과 외에 다른 전과가 없는 점을 유리한 정상으로 참작하더라도 약식명령에서 정한 형이 과중하여 부당하다고는 보이지 않으므로, 주문과 같이 그대로 형을 정한다.