서울중앙지방법원-2023고단522

□ 범죄사실 o 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하면 안 된다. o 피고인은 2013. 7.경부터 B기관 C에 근무하면서 당시 D기관 E에서 근무하던 F과 업무상 알게 되어 친분을 쌓게 됐다. o ▲ 피고인은 2014. 10.말경 G로 이전하는 기관 소속 공무원들을 상대로 특별공급되는 아파트 분양권을 받기 위해 이전기관인 H 본청 소속 F에게 대신 청약을 접수해 달라고 부탁했고, ▲ 이를 승낙한 F은 2014. 11. 19. I(이하 ‘이 사건 아파트단지’라고 한다) 아파트 J호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 분양받았다. - 그 무렵 피고인과 F은 전매제한 기간 3년 동안 피고인 명의로 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마칠 수 없다는 점을 고려하여, 이 사건 아파트가 완공되면 일단 F 명의로 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마치기로 약정했고, → 이에 따라 2017. 7. 21. 명의수탁자인 F 명의로 이 사건 아파트의 소유권이전등기를 마쳤다. □ 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 F의 일부 법정진술 □ 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 o 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항, 벌금형 선택 2. 노역장유치 o 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 3. 가납명령 o 형사소송법 제334조 제1항 □ 피고인의 주장에 대한 판단 1. 주장 o F은 자신의 판단으로 이 사건 아파트를 분양받았고, 피고인과 F은 이 사건 아파트에 관한 명의신탁약정을 체결하지 않았다. 2. 객관적으로 인정되는 사실관계 가. 당사자들의 지위 1) F은 H 소속 공무원이다. F은 2011. 5. 4.부터 2016. 1. 중순까지는 H 본청 E에서, 2019. 3. 3.까지는 D기관에서, 지금까지는 K에서 각각 근무했다. 2) 피고인은 B 소속 공무원이다. 피고인은 H을 담당하는 C에서 근무한 2013. 7.경 F을 알게 됐고, 그 뒤로 F과 자주 교류하며 친밀한 관계를 갖게 됐다. 나. 2014. 11. 19. 일어난 일 1) F이 이 사건 아파트 분양계약 체결 F은 2014. 10.경 G 이전기관 종사자를 대상으로 하는(증거기록 1권 27쪽) 이 사건 아파트 청약에 당첨됐고(증거기록 1권 104쪽), 2014. 11. 19. 이 사건 아파트 분양계약을 체결했다(이하 ‘이 사건 아파트 분양계약’이라고 한다. 증거기록 1권 125쪽). 이 사건 아파트 분양계약 및 함께 체결된 옵션계약의 주요 내용은 다음과 같다.2) 피고인이 F에게 31,823,200원을 송금 피고인은 2014. 11. 19. 08:00경 F에게 아래와 같이 세 차례에 걸쳐서 합계 31,823,200원을 송금했다(증거기록 2권 484쪽).3) F이 피고인으로부터 송금 받은 돈을 이 사건 아파트 분양계약금 등으로 사용 F은 2014. 11. 19. 10:23경 피고인으로부터 송금 받은 돈을 아래와 같이 사용했다(증거기록 2권 484쪽). 4) 피고인과 F이 이 사건 차용증을 작성 피고인과 F은 2014. 11. 19. 다음과 같은 내용이 적혀있는 차용증을 작성했다(이하 '이 사건 차용증'이라고 한다. 증거기록 2권 515쪽).다. 피고인과 피고인의 가족들이 이 사건 아파트에 입주할 무렵 일어난 일 1) 이 사건 아파트단지 입주 시작 이 사건 아파트단지는 2017. 4경 입주가 시작됐다. 2) F이 대출을 받아 이 사건 아파트 중도금 및 잔금을 납입하고, 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마침 가) F은 2017. 6. 20. 이 사건 아파트 중도금 및 잔금 납입을 위해 기업은행에서 3억 원을 대출받았다(이하 '이 사건 대출'이라고 한다. 증거기록 3권 88~91, 94~95쪽). 나) F은 이 사건 대출금으로 ▲ 2017. 6. 20. 이 사건 아파트 중도금 및 잔금 286,527,177원을 납입했고, ▲ 2017. 7. 19. 이 사건 아파트에 대한 소유권등기를 마치기 위한 취득세 및 법무사비용 합계 3,905,328원을 지출했다(증거기록 3권 95쪽, 2023. 9. 20.자 변론요지서에 첨부된 증 제20호증). 다) F은 2017. 7. 21. 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마쳤다(증거기록 1권 11쪽). 3) 피고인과 F이 이 사건 임대차계약서를 작성 피고인과 F은 2017. 7. 10. '피고인이 F으로부터 이 사건 아파트를 보증금 3,000만 원, 차임 월 90만 원(매달 1일 지급), 임대차기간 2년(2017. 7. 25.부터)으로 정하여 임차하는 내용'이 적혀있는 임대차계약서[이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다(증거기록 1권 190쪽)]를 작성했다. 이 사건 임대차계약서에 따르면, 피고인과 F은 이 사건 차용증에 따른 차용금을 이 사건 임대차계약에 따른 보증금으로 갈음하기로 했다(증거기록 1권 123, 190쪽). 4) 피고인과 피고인의 가족들이 이 사건 아파트에 입주 피고인과 피고인의 가족들은 2017. 7. 24. 이 사건 아파트에 입주했고(증거기록 1권 82~83쪽), 그 무렵부터 이 사건 아파트에 살기 시작했다. 라. 피고인이 2017. 8. 1.부터 2018. 7. 7.까지 F에게 송금한 돈 피고인은 2017. 9. 1.부터 2018. 7. 7.까지 F에게 아래 표에 적힌 것처럼 합계 774만 원을 송금했다.마. F이 2017. 7. 3.부터 2018 7. 2.까지 납부한 이 사건 대출금 이자 F은 2017. 7. 3.부터 2018. 7. 2.까지 이 사건 대출금에 대한 이자로 기업은행에 아래 표에 적힌 것처럼 합계 10,067,992원을 납부했다(증거기록 1권 133~135쪽).바. 피고인의 아내가 이 사건 아파트를 전세매물로 내놓음 피고인의 아내는 2018년 4월경 이 사건 아파트를 공인중개사 사무실에 전세매물로 내놓으면서 공인중개사에게 '이 사건 아파트의 등기부상 소유자는 F이지만, 피고인이 F으로부터 이 사건 아파트를 매수하기로 이야기가 되어 있다'고 말했다(증거기록 3권 110~116쪽). 사. 피고인이 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마칠 무렵 일어난 일 1) 피고인과 F이 이 사건 매매계약서를 작성함 피고인과 F은 2018. 7. 23. '피고인이 F으로부터 이 사건 아파트를 3억 2,400만 원에 매수하는 내용'이 적혀있는 매매계약서를 작성했다(이하 '이 사건 매매계약서'라고 한다). 이 사건 매매계약서에는 '계약금 2,400만 원은 계약 시 지불(월세 계약금)하고 영수함. 잔금 3억 원은 2018. 7. 24.에 지불한다'고 적혀있다(증거기록 1권 191쪽). 2) 피고인이 F에게 3억 500만 원을 지급하고, 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마침 피고인은 2018. 7. 24. ▲ F에게 3억 500만 원을 입금했고, ▲ 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마쳤다(증거기록 1권 11, 135쪽). 3) F이 이 사건 대출원리금 잔액을 모두 갚음 F은 2018. 7. 25. 기업은행에 이 사건 대출원리금 잔액 301,874,876원을 모두 갚았다(증거기록 1권 135쪽). 4) 피고인이 제3자에게 이 사건 아파트를 임대 가) 피고인은 2018. 7. 12. M으로부터 이 사건 아파트 전세계약을 위한 가계약금 100만 원을 지급받았다. 나) 피고인은 2018. 7. 30. M에게 이 사건 아파트를 '보증금 1억 8,000만 원, 임대차기간 2018. 8. 11.부터 2020. 8. 10.까지'로 정하여 임대했다(증거기록 1권 313쪽). 5) 피고인이 캐나다로 파견근무를 떠남 피고인은 2018. 8. 20.부터 2020. 8. 19.까지 캐나다에 파견근무를 나갔다(증거기록 1권 180쪽). 3. 판단 가. 법리 - 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 본문은 ‘명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 '부동산에 관한 물권’이라 한다)을 보유한 사람 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 사람(이하 ‘실권리자’라고 한다)이 타인과 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인 명의로 하기로 하는 약정(위임․위탁매매의 형식에 따르거나 추인에 따른 경우를 포함한다)을 말한다'고 규정하고 있다. - 명의신탁약정은 명시적 뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 묵시적 약정이 있었는지는 ▲ 위탁자와 수탁자의 관계, ▲ 수탁자가 그 물권에 관한 등기를 하게 된 동기와 경위, ▲ 위탁자와 수탁자 사이의 거래 내용과 태양 등 모든 사정을 종합하여 사회통념에 비추어 합리적으로 판단해야 하며(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007도6463 판결 등 참조), 어떤 사람이 부동산에 관한 물권의 실권리자인지를 가리는 핵심 징표 중 하나는 그가 과연 그 부동산에 관한 물권을 취득하는 데 필요한 자금을 부담했는지 여부다(대법원 2010. 7. 8. 선고 2008도7546 판결 참조). 나. 구체적 판단 앞서 본 객관적인 사실관계와 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들을 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 피고인은 이 사건 아파트에 관하여 명의수탁자인 F과 명의신탁약정을 체결하고 F 명의로 소유권이전등기를 마쳤다는 사실을 인정할 수 있다. 1) 이 사건 아파트 분양계약이 체결될 당시 피고인에게는 이 사건 아파트를 분양받을 이유가 있었지만, F에게는 이 사건 아파트를 분양받을 별다른 이유가 없었음 가) 이 사건 아파트 분양계약이 체결될 당시 ▲ 피고인은 대전 서구 N에 있는 아파트에 전세로 살고 있었고, ▲ F은 서울 강동구 O에 있는 아파트를 자가로 보유하며 살고 있었다. 나) 피고인은 수사기관과 이 법정에서 '이 사건 아파트 분양계약이 체결될 무렵, 자신도 G에 있는 새 아파트에 살아보고 싶다는 생각을 하고 있었고, 실제로 2012년경에는 배우자가 G에 있는 신축 아파트 분양권을 받아온 적도 있다'고 진술했다. 피고인으로서는 G 이전기관인 H 본청에 근무하던 F의 이름으로 이 사건 아파트단지 중 특별공급분에 대한 청약을 신청할 경우, 일반분양분에 대한 청약을 신청할 경우보다 당첨될 가능성을 높일 수 있었다. 다) F은 이 사건 아파트 분양계약이 체결될 무렵 자신이 살고 있던 서울 강동구 O을 떠나 다른 곳에서 살 만한 별다른 이유가 없었다. F은 이 법정에서 '청약을 신청할 때부터 이 사건 아파트에 실제로 살 생각은 없었다'고 진술하기도 했다. 라) F은 이 법정에서 '이 사건 아파트 분양계약이 체결될 무렵, G 이전기관인 H 본청에 근무하던 직원들은 너도나도 이 사건 아파트단지 중 특별공급분에 대한 청약을 신청하는 분위기였고, 자신도 시세차익을 남기기 위해 자신의 판단으로 청약을 신청하게 됐다'고 진술했다. 그러나 뒤에서 보는 것처럼 F이 이 사건 아파트를 분양받아 피고인에게 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 넘겨주는 일련의 과정을 통해 별다른 경제적 이익을 얻지 못했다는 점에서 F의 위와 같은 진술은 그대로 믿기 어렵다. 2) 이 사건 아파트를 분양받는 데 필요한 자금은 실질적으로 피고인이 부담했음 가) 피고인은 2014. 11. 19. F에게 세 차례에 걸쳐 30,385,200원, 1,396,000원, 42,000원을 각각 송금했다. F은 같은 날 이 사건 아파트 분양계약에 따른 계약금으로 30,385,200원을, 발코니확장 계약금으로 1,396,000원을, 복합오븐 계약금으로 42,000원을 각각 사용했다. 나) 피고인은 'F에게 이 사건 아파트 분양계약에 따른 계약금을 납입하는 데 필요한 약 3,200만 원을 빌려주면서 이 사건 차용증을 작성했다'고 주장한다. 그러나 기록상 피고인과 F이 이 사건 차용증에 따른 이자를 주고받았다는 사실을 뒷받침할 만한 객관적인 자료가 보이지 않는다. 또한, 그 뒤 이 사건 차용증에 적혀있는 차용금 3,200만 원은 이 사건 임대차계약서에 적혀 있는 보증금 3,000만 원이 되었고, 이 사건 임대차계약서에 적혀있는 보증금 3,000만 원은 이 사건 매매계약서에 적혀있는 계약금 2,400만 원이 되었는데, 그 과정에서 피고인과 F 사이에 실제로 돈이 이동하지는 않았다. 다) 위와 같은 사정들을 고려하면, 피고인이 2014. 11. 19. F에게 세 차례에 걸쳐 송금한 합계 31,823,200이 이 사건 차용증에 적힌 것처럼 대여금이라고 보기는 어렵다. 라) F은 2017. 7. 3.부터 2018. 7. 2.까지 기업은행에 이 사건 대출금 이자로 합계 10,067,992원을 납부했고, 2018. 7. 25. 기업은행에 이 사건 대출원리금 잔액 301,874,876원을 모두 갚았다. 그런데 피고인은 2017. 9. 1.부터 2018. 7. 7.까지 F에게 합계 7,740,000원을 송금했고, 2018. 7. 24. 305,000,000원을 송금했다. 즉, F이 이 사건 대출과 관련해 지출한 돈은 합계 311,942,868원(= 이자 10,067,992원 + 원리금 잔액 301,874,876원)과 그 기간 동안 피고인이 F에게 송금한 돈은 합계 312,740,000원(= 7,740,000원 + 305,000,000원)은 매우 비슷한 금액이다. 마) 피고인과 F 사이에 이 사건 임대차계약서와 이 사건 매매계약서에 적혀 있는 계약관계가 존재한다면, 이 사건 임대차계약서에 따른 임대차기간은 이 사건 임대차계약서에 적혀있는 시기인 2017. 7. 25.부터 이 사건 매매계약서가 작성되고 피고인이 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마친 2018. 7. 24.까지라고 볼 수 있다. 그런데 기록상 위 기간 동안 피고인이 F에게 이 사건 임대차계약서에 적혀 있는 대로 매달 차임을 지급했다는 사실을 뒷받침할 만한 객관적인 자료가 없다[피고인이 F에게 2017. 8. 1.부터 2018. 7. 7.까지 송금한 합계 7,740,000원은 위 기간 동안 피고인이 F에게 지급했어야 할 차임 합계 10,800,000원(= 900,000원 × 12개월)에 미치지 못한다]. 3) 이 사건 매매계약서에 적혀 있는 내용은 합리적인 거래라고 보기 어려움 가) 이 사건 매매계약서가 작성될 무렵인 2018년 7월 이 사건 아파트단지 중 이 사건 아파트와 동일한 평형의 P부동산시세 매매가는 하위평균가 4억 9,500만 원, 일반평균가 5억 6,000만 원, 상위평균가 5억 8,500만 원이었다(증거기록 1권 130쪽). 즉, 이 사건 매매계약에 따른 매매대금은 통상적인 거래가격에 비해 상당히 낮다. 나) 2017. 4.부터 2019. 12.까지 이 사건 아파트단지 중 이 사건 아파트와 동일한 평형의 P부동산시세 일반평균가는 별지 표에 적힌 것처럼 4억 9,000만 원에서 6억 9,000만원까지 지속적으로 상승했다. 즉, 이 사건 매매계약서가 작성될 당시 이 사건 아파트의 가격은 계속해서 오르는 중이었고, 앞으로도 이 사건 아파트의 가격은 계속해서 오르리라고 예상할 수 있는 상황이었다. 다) 피고인은 '2017. 12.경 F에게 이 사건 아파트를 3억 2,400만 원에 매수하겠다고 제안했고, F은 자신의 승진 등 여러 가지 사정을 고려해 그 제안을 받아들였다'고 주장한다. 그러나 2017. 12.경에도 이미 이 사건 아파트단지 중 이 사건 아파트와 동일한 평형의 P부동산시세 일반평균가는 5억 3,000만 원이었다는 점에서, 위와 같은 주장(나아가 F의 진술)은 그대로 받아들이기 어렵다. 라) 이와 같은 사정들을 모두 종합하면, 이 사건 매매계약서에 적혀 있는 내용은 통상적인 아파트 매매시장에서 일어날 수 있는 합리적인 거래라고 보기 어렵다. 이는 피고인이 M에게 이 사건 아파트를 임대하면서 보증금을 그 무렵 P부동산시세 전세가와 비슷한 1억 8,000만 원으로 정했다는 사실과도 비교된다. 마) 오히려 앞서 본 사정들을 종합하면, 이 사건 매매계약은 피고인과 F이 이 사건 아파트에 관하여 체결한 명의신탁약정에 F 앞으로 마쳐져 있던 소유권이전등기를 실체적 권리관계에 부합하도록 만들기 위한 수단에 불과했다고 보는 게 타당하다. 4) 피고인에게는 F과 이 사건 아파트에 관한 명의신탁약정을 체결하고 F의 명의로 소유권이전등기를 마쳐둘 만한 이유가 있었음 가) 이 사건 아파트는 G 이전기관 종사자를 대상으로 특별공급 되는 물건이었기 때문에, 피고인은 정상적인 방법으로는 이 사건 아파트를 분양받을 수 없었다. 나) 이 사건 아파트는 전매제한기간 적용을 받았기 때문에, 피고인은 이 사건 아파트단지 입주가 시작될 무렵인 2017. 4.경 및 실제로 이 사건 아파트에 입주한 2017. 7. 24. 무렵 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마칠 수 없었다. 다) 그렇다면, 피고인으로서는 우선 F의 이름을 빌려 이 사건 아파트를 분양받고, 이 사건 아파트에 관한 명의신탁약정을 체결하고 F의 명의로 소유권이전등기를 마쳐둔 뒤, 이 사건 아파트 전매제한기간 및 이 사건 아파트에 대한 양도소득세 중과기간(1년)이 지난 다음, 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마치는 게 합리적인 선택이었다. 3. 결론 o 피고인의 주장은 이유 없다. □ 양형이유 o 이 사건 범행은 부동산투기를 조장하여 부동산거래가 정상화되고 부동산가격이 안정되는 데 악영향을 끼쳐 국민경제에 해를 끼치는 범죄로서 그 죄질이 좋지 않다. 피고인은 이 사건 범행을 통해 상당한 액수의 시세차익을 얻은 것으로 보인다. 피고인은 자기 잘못을 인정하지 않고 있다. o 다만, 피고인은 초범이다. o 이에 이 법원은 그밖에 피고인들의 성행, 환경, 범행 방법, 경위, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 모든 양형조건을 종합하여 주문과 같이 형을 정했다.