인천지방법원-2020고단5842

공소사실의 요지 피고인은 ㈜B(이하, 법인의 경우 주식회사 표기를 생략함)과 C의 각 대표이사이다. 피고인은 2015. 3. 3. 인천 연수구 D건물 17층의 B 사무실에서 피해자 E에게 F에서 건축 중이던 G 아파트 H호를 재미교포인 처 I의 명의로 분양 받았는데, 계약금 9,451만 원을 대납해주고, 권리금 5,000만 원을 주면 분양명의를 넘겨주겠다고 말하여 그 말을 믿은 피해자로부터 2015. 3. 6. 현금 5,000만 원을 교부받고, 위 B의 기업은행 계좌로 9,451만 원을 입금 받았다. 그러나 위 아파트의 시행권자인 C은 2014. 12. 26. 인천경제자유구역청, J과 위 시행권을 J에게 양도하는 업무약정을 체결한 다음 그 직후 J에게 시행권을 양도하여 위 아파트에 대한 공급계약자의 지위를 상실하였고, 위 아파트의 펜트하우스는 이미 분양이 완료되었으며, I가 위 아파트 H호를 분양받은 사실이 없고, 이 사건 당시 B은 위 아파트와 아무런 관련이 없었음에도 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 피해자로부터 합계 1억 4,451만 원을 편취하였다. 2. 피고인 및 변호인의 주장 피고인은 피해자에게 ‘G 아파트 H호를 재미교포인 처 I의 명의로 분양 받았는데, 계약금을 대납해주고 권리금을 주면 분양명의를 넘겨주겠다.’라고 말한 적이 없다. 분양 업무 담당자인 K이 분양 상담 당시 피해자에게 ‘G 아파트는 외국인단지의 특성상 외국 국적이나 영주권을 가진 재외동포에게 우선 분양한 후 미분양이 발생하거나 기체결된 분양계약이 해약될 경우에 한하여 내국인에게 분양이 가능하다.’라고 충분히 설명해 주었고, 피해자는 미분양 또는 해약 세대가 발생하는 것을 조건으로 한 조건부 계약임을 잘 알고 이 사건 분양계약을 체결하였다. 따라서 피고인이 피해자를 기망하여 계약금 및 권리금 명목의 돈을 편취한 사실이 없다. 3. 판단 가. 인정사실 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 피해자는 B의 분양 관련 실무담당자인 K으로부터 분양 상담을 받은 후, 2015. 3. 6.경 G 아파트 L호(이하 ’이 사건 아파트‘라고 한다)를 분양받기로 하고 계약금 9,451만 원을 B 계좌로 지급하고 권리금(프리미엄) 5,000만 원은 현금으로 지급하였으며, B의 대표이사 겸 C의 대표이사인 피고인 명의로 작성된 영수증을 교부받았다. 피해자는 2015. 3. 9. B 사무실에서 피고인 및 K을 만나, 피해자의 배우자 M 명의로 C으로부터 이 사건 아파트를 분양받는 내용의 분양계약서를 작성하였다. 이 사건 아파트에 관하여서는, 2013. 7. 10. 미국 국적의 재외동포인 N(미국명: O) 명의로 분양계약이 체결되었고 계약금까지 납부된 상태였다. 그러나 그 후 위 분양계약이 해지되어 신탁사인 P에서 2015. 3. 6. N에게 계약금을 전액 환불하였다. C은 G 조성사업(이하 ’이 사건 사업‘이라고 한다)의 시행사였으나, 2014. 12.경 특수목적법인(SPC)인 J에 시행권을 양도하였다. 2014. 12. 26. 작성된 G 조성사업 관계사간 업무약정서에 따르면, C은 이 사건 사업의 사업주체(건축주) 명의를 J으로 변경하는 동의서를 인천광역시경제자유구역청에 제출하고 수분양자와 체결된 분양계약을 J에 승계하기로 하였고, 피고인이 대표이사로 있는 B이 분양대행사로서 분양대행업무를 수행하기로 하였다. 그 후 B은 2015. 9. 9. J과 사이에 G 아파트에 관한 분양대행 용역계약을 체결하였다. G 아파트는 외국인의 주거를 목적으로 조성하는 주택단지[구 주택공급에 관한 규칙(2015. 6. 8. 국토교통부령 제211호로 개정되기 전의 것) 제3조 제2항 제18호]에 해당하므로, 외국 국적을 보유하고 있는 개인 또는 대한민국 국적을 가지고 외국에 영주하고 있는 개인에게 공급하는 것이 원칙이나, 자격요건을 갖춘 사람에게 공급하고 남은 주택이 있는 경우 대한민국 국적을 가진 내국인에게도 공급할 수 있었다. 다만, J은 시행사 지위를 이전받은 후 인천경제자유구역청과 협의하여 G 아파트 830세대 전량을 외국인 또는 외국 영주권자에게 분양한다는 방침에 따라 이 사건 사업을 진행하였고, C 또는 B과 수분양자 사이에 체결된 기존 분양계약 중 외국 국적 또는 영주권 자격을 가진 수분양자와 체결한 분양계약만 승계하였다. J은 B에게 2015. 10. 30.까지 내국인인 피해자의 배우자 명의로 분양계약이 체결된 이 사건 아파트에 대해서 사유서를 제출하라고 하였고, 2016. 3. 10.경에도 다시 사유서 제출을 독촉하였다. 이에 B은 해외 분양이 종료되면 국내 분양이 가능할 것으로 보고 국내 분양자로부터 계약금을 수령하였고 해결방안을 협의 중이라고 회신하였으나, J은 2016. 3. 24.경 이 사건 아파트를 포함하여 내국인 명의로 분양계약이 체결된 9세대는 분양대상 자격요건을 갖추지 않아 계약의 효력이 없고 해당 동호수는 신규계약자에게 배정된다고 통보하였다. 부동산등기부등본에 의하면, 이 사건 아파트는 2018. 11. 23. 신탁사인 Q 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 후, 2016. 5. 12.자 매매를 원인으로 하여 2019. 1. 29. R에게 소유권이전등기가 마쳐졌다. 나. 피고인이 피해자를 기망하였는지 여부 위 인정사실 및 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인이 공소사실 기재와 같이 피해자를 기망하였음을 인정하기에 부족하다. 이 사건 공소사실에 기재된 기망행위는, 피고인이 2015. 3. 3. B 사무실에서 피해자에게 ’G 아파트 H호를 재미교포인 피고인의 배우자 명의로 분양 받았는데, 계약금과 권리금을 주면 분양명의를 넘겨주겠다.‘고 말하였다는 것이다. 피해자 E는 경찰 및 검찰에서는 ’피고인을 만나 위와 같은 말을 듣고, 며칠 후에 계약금을 지급하고 계약서를 작성하였다‘는 취지로 진술하였으나, 이 법정에서는 ’피고인을 처음 만난 것은 B 사무실에서 계약서를 작성할 때였고, 피고인을 만난 자리에서 피고인으로부터 위와 같은 말을 들었다.‘는 취지로 진술하였다. 한편, K은 검찰에서는 ’증인이 분양 상담할 당시 피해자에게 피고인의 배우자 명의로 분양받은 것이 있어서 피해자가 매수할 수 있다고 설명했고, 배우자 명의로 분양받았다는 말은 피고인으로부터 들었다.‘라는 취지로 진술한 바 있다. 그러나 K은 이 법정에서는 ’피해자에게 피고인이 분양받아 둔 G 펜트하우스를 구매할 수 있다는 말을 한 적이 없다. 이 사건 아파트에 대해서 분양계약을 취소한 사람이 있어서 피해자에게 연락을 했고, 피해자에게 G 아파트는 외국 국적을 가진 해외동포에게 우선 분양한 후 미분양이 발생하거나 분양계약이 해약될 경우에 한하여 내국인에게 분양이 가능하다는 설명을 해주었다. 2015. 3. 9. 계약서 작성 당일 B 사무실에서 피고인과 피해자가 만나 잠시 인사를 나눴고, 피고인이 피해자에게 계약조건이나 구체적인 내용을 설명하지는 않았으며 이러한 부분은 계약서 작성 이전에 이미 결정이 되어 있었다. 피고인으로부터 이 사건 아파트를 피고인 배우자 명의로 분양받았다는 얘기를 들은 적이 없고, 피고인이 피해자에게 이 사건 아파트는 배우자 명의로 분양받아 놓은 것인데 계약금과 권리금을 주면 분양 명의를 넘겨주겠다고 말하는 것을 들은 적도 없다.‘라는 내용으로 진술하였다. K의 법정 진술이 검찰에서 한 진술과 달라진 이유는 명백하지 않으나, 앞에서 본 바와 같이 이 사건 아파트에 대하여 N 명의로 분양계약이 체결되었다가 2015. 3. 6. 계약금이 환불되었고, 그 날 피해자가 B에 이 사건 아파트에 대한 계약금을 지급한 점에 비추어 보면, K의 법정 진술은 객관적인 증거에 부합하므로 믿을 만 하다고 판단된다. 한편, K이 수사기관에서 한 진술이나 법정에서 한 진술을 모두 보더라도 피고인이 피해자에게 직접 공소사실 기재와 같은 말을 하는 것을 들었다는 내용은 없고, 피고인을 처음 만난 시기에 대한 피해자의 진술 자체도 불분명하므로, 이 사건 증거만으로는 피고인이 계약금 및 권리금을 지급받기 이전 즉, 금원 편취 이전에 피해자에게 공소사실 기재와 같은 말을 했다고 인정하기 어렵다. 이 사건 분양계약서는 피해자와 C 명의로 작성되었는데, C이 2014. 12. 26.경 체결한 업무약정에 따라 J에 시행권을 양도하여 시행사 지위를 상실한 사실은 앞에서 본 바와 같다. 그러나 위 업무약정에 따르면 B이 이 사건 사업의 분양대행업무를 담당하게 되었고 피고인은 B의 대표이사이기도 하므로, 피고인이 이 사건 아파트를 분양할 권한이 전혀 없었다고는 할 수 없다. 2016. 7.경 G 아파트 830세대의 분양이 완료되었다는 내용의 언론 보도가 이루어진 점에 비추어 보면, 이 사건 분양계약 당시에는 G 아파트의 분양이 완료된 상태는 아니었던 것으로 보인다. 위 아파트 830세대 중 일부는 펜트하우스로서 이 사건 아파트도 펜트하우스에 해당하는데, 2015. 3. 6.경 이 사건 아파트에 관하여 기존에 체결되었던 분양계약이 해지되어 미분양 상태가 되었으므로 G 아파트의 펜트하우스도 분양이 완료된 상태는 아니었다. 피고인이 이 사건 아파트의 소유권을 피해자에게 이전해주지 못한 사실은 인정된다. 그러나 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 피고인이 피해자로부터 계약금 및 권리금을 지급받을 당시부터 피해자에게 이 사건 아파트를 분양해줄 의사가 없었던 것으로는 보이지 않는다. 이 사건 아파트는 외국인 주택단지로서 외국 국적자 또는 영주권자에게 우선적으로 분양을 할 수 있고 미분양되는 부분이 있는 경우 잔여분에 대하여 내국인에게 분양할 수 있다. G 아파트의 설계 및 CM을 담당하고 있는 S건축사사무소는 2013. 3. 4.경 법무법인으로부터 내국인 분양 가능성에 대해 법률 자문을 받았고, B도 위 건축사사무소로부터 법무법인의 의견서를 전달받았던 것으로 보인다. 이 사건 분양계약 당시에는 G 아파트의 분양이 완료되지 않았으므로, 향후 내국인을 대상으로 한 분양계약도 불가능한 상황은 아니었다. 다만, 외국인 대상 분양 절차가 종료되기 전에 내국인과 분양계약을 체결하는 것은 미분양이 발생하는 경우를 대비한 일종의 매매예약 또는 조건부 매매계약으로 볼 여지가 있다. 피해자도 이 법정에서, 이 사건 아파트를 분양받기 전에 그 분양자격이 외국 국적을 가진 재외동포에 한정된다는 사실은 알고 있었고, K으로부터 원래는 외국인만 분양받을 수 있는데 미분양이 있을 때는 한국인한테 분양이 가능하다는 말을 들었다고 진술한 바 있다. 더욱이 피해자는 2015. 1. 17., 2015. 2. 23. 중국인 T 명의로 G 아파트 중 2세대의 분양계약을 체결하는 일에 관여하기도 하였으므로, 이 사건 아파트의 분양자격에 대하여 잘 알고 있었을 것으로 보인다. 앞에서 본 바와 같이, J은 시행사 지위를 이전받은 후 G 아파트 830세대 전량을 외국인 또는 외국 영주권자에게 분양한다는 방침에 따라 이 사건 사업을 진행하여 분양을 완료하였고 내국인으로 대상으로 분양할 수 있는 미분양 세대는 남지 않았으므로, 결과적으로 피해자는 이 사건 아파트를 분양받을 수 없었다. 비록 피고인이 시행사인 J의 사업 시행방침을 제대로 확인하지 않은 채 피해자와 분양계약을 체결한 과실이 있기는 하나, 그러한 사정만으로 피고인이 피해자를 기망하였다고 보기는 어렵다. 4. 결론 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 단서에 따라 판결의 요지를 공시하지 아니한다.