광주지방법원목포지원-2019고단1383

범죄사실 1. G건물 H동 원룸 건물 관련 범행 가. 범행 경위 피고인 B은 2014. 1. 24.경 임대 사업을 하기 위해 목포시 I 소재 원룸 건물인 G건물 H동(총 18세대)을 매매대금 410,000,000원에 매수하였다. 그러나 피고인 B은 매수자본이 부족해 매매대금의 80% 이상인 350,000,000원 상당을 금융기관 및 지인들로부터 빌려 매매대금에 충당하였기에 애초부터 위 원룸의 전세 비율이 월세 비율보다 높은 상태로 임대 사업을 할 수 밖에 없었다. 더욱이 피고인 B은 2016. 10.경에 이르러 13억원 상당을 빌려 매입한 또 다른 원룸 건물인 목포시 J 소재 K(2015. 11. 13. 매매대금 14억 원에 매수, 총 47세대)에서 다수의 공실이 발생하자 그 전세보증금을 반환하기 위해 위 G건물 H동 18호실 중 3세대를 제외한 호실 전체를 전세로 임대하기에 이르렀다. 당시 피고인 B은 자산보다 부채가 더 많았으며 별다른 수입원도 없어 임차인들로부터 받은 소액의 관리비(1가구당 4만 원)만으로 위 G건물 H동 건물을 담보로 빌린 대출금의 이자만 겨우 갚아 나가면서 현 상태를 유지하는데 급급했던 상황으로 달리 임차인들의 보증금을 반환해 줄 구체적인 방안을 마련하지 못했는바 향후 G건물 H동 건물이 경매에 넘어가는 경우 대부분의 임차인들이 그 보증금을 전부 반환 받지 못할 것임이 예상됨에도 임차인들에게 위 건물의 전세 비율에 대해 거짓말을 하거나 건물의 전세 비율을 숨긴 채 계속해서 임차인들과 전세 계약을 체결해 왔고, 결국 2018. 9.경에 이르러 대출금 채무 및 전세금반환 채무를 감당하지 못하게 되자 별다른 수입원이 없어 변제 자력이 없는 피고인 A에게 위 G건물 H동(총 18세대)을 무상으로 양도하였다. 나. 범죄사실 피고인들은 2018. 12. 25.경 위 G건물 H동에서 피해자 L에게 사실은 위 원룸은 18세대 전부가 전세 임대였고 위 원룸을 담보로 하는 채무 및 전세보증금 채무가 위 원룸의 담보 가치를 초과하는 이른바 깡통원룸이었으므로 피고인들이 다른 임차인과 전세 계약을 체결하여 그 보증금으로 피해자의 보증금을 반환하는 것이 사실상 불가능했으며 달리 피고인들이 보증금을 반환할 수 있는 의사나 능력도 없었음에도 전세금을 떼일 염려가 없다는 취지로 거짓말하면서 피해자보다 선순위인 전세 임차인들의 현황에 대해서는 고지하지 아니하였다. 이로써 피고인들은 공모하여 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 위 일시경 피고인 A 명의의 M조합 계좌(N)로 전세보증금 3,700만 원을 송금 받아 이를 편취한 것을 비롯하여 2016. 5. 24.경부터 2019. 1. 1.경까지(2016. 5. 24.경부터 2018. 8. 3.경까지는 피고인 B 단독으로) 별지 범죄일람표 1 기재와 같이 임차인 총 17명을 기망해 전세보증금 명목으로 합계 587,000,000원을 송금 받아 이를 편취하였다. 2. G건물 0동 원룸 건물 관련 범행 가. 범행 경위 피고인 B은 2016. 9. 13.경 목포시 P 소재 G건물 0동(총 18호실 로서 위 H동과 쌍둥이 건물임) 원룸 건물을 매매대금 4억 8천만 원에 피고인 명의로 매수하여 위 일시경부터는 위 G건물 H동과 함께 같은 O동의 임대차 계약 및 건물 관리를 담당해 왔다. 당시 피고인 B은 위 G건물 O동의 매수 자금을 마련하기 위해 위 건물을 담보로 Q조합 대성지점으로부터 2억 원을 빌린 상태였으며 2016. 12. 5.경 위 G건물 O동에 대한 임대차보증금 반환 채무가 3억 9,100만 원에 이르러 위 건물을 담보로 하는 차용금 및 전세보증금 채무가 위 건물의 담보 가치를 초과하게 되었다. 그러나 당시 피고인 B은 자산보다 부채가 더 많았으며 별다른 수입원도 없어 임차인들로부터 받은 소액의 관리비(1가구당 4만 원)만으로 위 G건물 O동 건물을 담보로 빌린 대출금의 이자만 겨우 갚아 나가면서 현 상태를 유지하는데 급급했던 상황으로 달리 임차인들의 보증금을 반환해 줄 구체적인 방안을 마련하지 못했는바 향후 G건물 0동 건물이 경매에 넘어가는 경우 대부분의 임차인들이 그 보증금을 전부 반환 받지 못할 것임이 예상됨에도 임차인들에게 위 건물의 전세 비율에 대해 거짓말을 하거나 건물의 전세 비율을 숨긴 채 계속해서 임차인들과 전세 계약을 체결해 왔고, 결국 2018. 9.경에 이르러 대출금 채무 및 전세금반환 채무를 감당하지 못하게 되자 별다른 수입원이 없어 변제 자력이 없는 피고인 A에게 위 G건물 0동(총 18세대)을 무상으로 양도하였다. 나. 범죄사실 피고인들은 2018. 10. 9.경 위 O동 원룸 건물에서 피해자 R에게 사실은 위 0동 18세대 전부가 전세 임대였고 위 원룸을 담보로 하는 채무 및 전세보증금채무가 위 원룸의 담보 가치를 초과하는 이른바 깡통원룸이었으므로 피고인들이 다른 임차인과 전세계약을 체결하여 그 보증금으로 피해자의 보증금을 반환하는 것이 사실상 불가능했고 달리 피고인이 보증금을 반환할 수 있는 의사나 능력도 없었음에도 그 사실을 숨긴 채 '5개 세대만이 전세 임대이므로 전세계약을 해도 전세금을 떼일 염려가 없다.'라는 취지로 거짓말하면서 피해자보다 선순위인 전세 임차인들의 현황에 대해서는 고지하지 아니하였다. 이로써 피고인들은 공모하여 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 위 일시경 피고인 A 명의의 M조합 계좌(N)로 전세보증금 3,500만 원 송금 받은 것을 비롯하여 2016. 12. 5.경부터 2018. 12. 10.경까지(2016. 12. 5.경부터 2018. 7. 11.경까지는 피고인 B 단독으로) 별지범죄일람표 2 기재와 같이 임차인 총 10명을 기망해 전세보증금 명목으로 합계 355,000,000원을 송금 받아 이를 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 피고인 A에 대하여 증인 B의 일부 법정진술 1. 피고인 B에 대하여 증인 A의 일부 법정진술 1. 증인 S, T, U의 각 일부 법정진술 1. 피고인들에 대한 각 검찰피의자신문조서 1. 피고인들에 대한 각 경찰피의자신문조서 1. V, W, X, C, R, Y, Z에 대한 각 경찰 진술조서 1. 수사보고[2014년, 2016년 G 원룸 감정가액 추가 확인 보고] - 2014 목포법원 G건물 H동 감정가액 문서 1부, - 2016년 Q조합 대성지점 G 원룸 O동 감정가액 문서 1부 1. 수사보고(G건물 H동의 전월세 비율 변동 및 건물의 담보가치를 초과한 전세 계약 체결 시점 확인), 수사보고(G건물 O동의 전월세 비율 변동 및 건물의 담보 가치를 초과한 전세 계약 체결 시점 확인) 1. 수사보고[G 원룸 H동 경매 낙찰금액 보고] - 경매사건 검색 출력물 1부 1. 수사보고[참고인 AA 전화 녹음 조사 내용 요약 보고] - 공정증서 사본 1. 수사보고[피의자 B 명의의 원룸 수익금 관리 계좌 거래내역 검토(월세 입금 및 관리비 지급내역 검토)] 1. 각 등기사항전부증명서, 각 부동산임대차계약서 1. 수사보고(부동산임의경매 사건 기록 사본 등 첨부), 부동산임의경매사건 기록, 경매신청서(AB조합), 대출신청서(B), 회수조회표, 신용카드 입회신청서, 연체료 조회, 부동산 임의경매결정문, 각 권리신고 및 배당요구신청서, 감정의뢰에 대한 회보, 감정평가서, 부동산현황조사보고서 1. 부동산매매계약서(G건물 H동), K건물 등기사항전부증명서(목포시 J), 예금거래내역서, 부동산매매계약서(목포시 P, G건물 O동), 부동산 담보대출 채권채루 인수인계 약정서(G건물 H동), 부동산 담보대출 채권채무 인수인계 약정서(G건물 O동) 1. 수사보고(부동산 전세계약서 등 첨부), 각 부동산전세(임대차)계약서 1. 수사보고(부동산임의경매 서류 첨부), 부동산 임의경매사건기록, 부동산임의경매신청서(Q조합 대성지점), 대출신청서(B), 회수조회표, 부동산임의경매결정문(G건물 O동), 각 권리신고 및 배당요구신청서, 감정평가의뢰에 대한 회보, 감정평가서(G건물 0동), 부동산현황조사보고서 1. 수사보고(G건물 H동과 O동 세입자 및 보증금 등 현황파악), G건물 H동세입자 현황, G건물 O동 세입자 현황 1. 수사보고(피의자 A 제출 예금거래내역서 첨부), 예금거래내역서 1. 수사보고(고소인 L, V, AC 등과 통화내용), 수사보고(고소인들의 전세보증금 입금내역 확인) 1. 수사보고(피의자 B 제출 대출금 이자 납부 내역 등 첨부), 대출금 거래내역조회 피고인들의 주장에 관한 판단 피고인 A은 이 사건 각 건물의 소유권을 취득하고 관리하면 월 70만 원의 수입이 생긴다고 하여 이를 취득하였고, 취득 이후 임대차계약 7건을 체결하여 전세입자 보증금 반환에 사용하였을 뿐이므로, 피고인 B과 이 사건 범행을 공모하거나 임대차보증금을 편취한 바 없다는 취지로 주장한다. 한편, 피고인 B은 피고인 A에게 정상적으로 건물을 양도한 것이므로, 소유권 이전 후 피고인 A이 체결한 임대차계약은 피고인 B과 무관하다는 취지로 주장한다. 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들을 종합하여 인정되는 다음의 각 사정 즉, 피고인 B은 이 사건 각 건물 및 K건물 등을 금융기관 대출 및 지인 등 차용금으로 조달하여 낙찰 또는 매수하였고, 이후 이 사건 각 건물 리모델링, K건물 전세보증금 반환 등을 위해 기존 월세를 전세로 전환하면서 H동은 2016. 6. O동은 2016. 12.경 전체 임대차보증금과 금융기관 대출금의 합계가 각 건물의 감정가액을 초과하기에 이르렀던 점, 이후 피고인 B은 이 사건 각 건물 취득 후 투자한 리모델링 비용 등을 감안하면 감정가를 2~3억 상회하는 각 8억 원 상당이 이 사건 각 건물의 가액이라고 전제하고, 임대차보증금 합계가 6억 원에 이르도록 대부분의 세대를 전세로 계약하고 각 세대당 4만 원의 관리비, 반전세 월세 등을 수익금으로 하여 금융기관 이자를 납부하고, 관리인 월급을 지급하면서 신규 임대차계약을 체결하여 전세입자의 임대차보증금을 반환하는 돌려막기 방식으로 운영하고 있었던 점, 피고인 B은 2018. 6.경 매매가 8억 원, 실지급 1억 원, 보증금 5억 원 및 대출금 2억 원 인수 조건으로 이 사건 각 건물을 매각하려고 하다가 2018. 9.경 피고인 A에게 이 사건 각 건물을 무상으로 양도하였던 점, 피고인 B은 피고인 A이 7,000만 원 상당을 보유하고 있다는 말을 듣고 3세대를 월세로 전환하면 월 70만 원 상당의 수익이 발생한다는 수익구조를 설명 하였다는 것이나, 소유권이전 무렵에는 피고인 A에게 전세를 월세로 전환할 자금이 없다는 사실을 알게 되었던 것으로 보임에도 피고인 A과 사이에 부동산매매계약서, 대출금 승계 약정서 등을 작성하고, 소유권을 이전하여 주고 이후에도 일부 계약 체결에 피고인 A의 위임을 받아 관여하였던 점, 피고인들 사이에 작성된 부동산 담보대출 채권채무인수인계약정서 기재에 의하면, 대출만기까지 피고인 A이 대출이자는 직접 납부하고 만기시(H동 2019. 1. 13., 0동 2019. 9. 13.) 피고인 A이 대출을 승계하기로 약정하였던 점, 피고인 A은 소유권이전등기 비용을 부담하여 이 사건 각 건물을 취득한 이후 2018. 12.부터 피고인 B이 소개한 관리인 T과 함께 이 사건 각 건물을 관리하면서 돌려막기 방식으로 신임대차계약을 체결하여 구임차인에게 임대차보증금을 반환하여 주고 0동 대출이자 및 관리인 월급을 지급하여 왔던 점, H동에 대한 대출이자가 연체되어 2019. 1. 21.경 H동에 대한 경매가 개시되었고, 이후 2019. 2. 14. 0동에 대한 경매도 개시된 점 등을 종합하여 보면, 피고인 A은 이 사건 각 건물을 정상적으로 관리·운영할 수 있는 능력이 없음에도 피고인 B으로부터 이 사건 각 건물의 소유권을 이전받아 관리하였고, 피고인 B은 이러한 사정을 알면서도 부동산매매계약서, 대출금 승계 약정서 등을 작성한 다음 피고인 A에게 소유권을 이전하고 관리에 도움을 주는 방식으로 이 사건 범행에 관여하였다고 보는 것이 타당하다. 따라서, 이에 반하는 피고인들의 위 주장은 이를 받아들일 수 없다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 피고인들 : 형법 제347조 제1항, 제30조 피고인 B : 형법 제347조 제1항 1. 경합범가중 피고인들 : 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 피고인 A : 형법 제62조 제1항 1. 사회봉사명령 피고인 A : 형법 제62조의2 1. 배상명령 피고인 B : 소송촉진등에관한특례법 제25조 제1항(배상신청인들은 피고인 A과 연대하여 지급할 것을 구하나, 배상신청인들에 대한 범행은 피고인 B의 단독 범행이므로) 양형의 이유 피고인 A : 징역 10월, 집행유예 2년, 사회봉사 120시간 1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1월~10년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제2유형] 1억 원 이상, 5억 원 미만 [특별양형인자] - 감경요소: 미필적 고의로 기망행위를 저지른 경우 또는 기망행위의 정도가 약한 경우 - 가중요소: 피해자에게 심각한 피해를 야기한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 기본영역, 징역 8월~4년(동종경합 합산 결과 1단계 상승으로 형량범위 하한의 1/3 감경) [일반양형인자] - 감경요소: 형사처벌 전력 없음 [집행유예 참작사유] - 주요긍정사유: 미필적 고의로 기망행위를 저지른 경우 또는 기망행위의 정도가 약한 경우, 형사처벌 전력 없음 - 주요부정사유: 미합의, 실질적 손해의 규모가 상당히 크거나, 피해자에게 심각한 피해를 야기한 경우 - 일반긍정사유: 공범으로서 소극 가담, 범죄수익의 대부분을 소비하지 못하고 보유하지도 못한 경우 피고인 B : 징역 2년 1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1월~10년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제3유형] 5억 원 이상, 50억 원 미만 [특별양형인자] - 감경요소: 미필적 고의로 기망행위를 저지른 경우 또는 기망행위의 정도가 약한 경우 - 가중요소: 피해자에게 심각한 피해를 야기한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 기본영역, 징역 1년6월~6년(동종경합 합산 결과 2단계 이상 상승으로 형량범위 하한의 1/2 감경) [일반양형인자] 없음 [집행유예 참작사유] - 주요긍정사유: 미필적 고의로 기망행위를 저지른 경우 또는 기망행위의 정도가 약한 경우, 형사처벌 전력 없음 - 주요부정사유: 미합의, 실질적 손해의 규모가 상당히 크거나, 피해자에게 심각한 피해를 야기한 경우