서울중앙지방법원-2013고정3197

범죄사실 피고인은 공인중개사로 2010. 7. 7.부터 서울 중구 D 상가 1층 109-2호에서 'E부동산 공인중개사' 상호로 부동산 공인중개사 사무소를 운영하고 있다. 피고인이 부동산을 운영하는 신당동 일대는 동대문 상가 밀집 지역으로, 의류 도매업체 상가인 디오트, 동평화, 청평화 상가가 위치하고 있고, 해당 상가 내에는 천여 개가넘는 의류 도매 업체가 위치하고 있어 전국 각지의 의류업 종사자들이 모여들어 의류 도매 1번지로 자리잡고 있다. 최근에는 특히 디오트 상가가 타 상가보다 더욱 활성화가 되어 상인들 사이에서는 입점만 하게 되면 수년 내 큰돈을 벌 수 있다는 소문이 퍼짐에 따라, 권리금 등 웃돈을 주고서라도 입점하려는 상인들이 생겨나게 되었고, 주변 공인중개사 사무소는 물론 부 동산 컨설팅 업체 및 속칭 '떳다방'으로 불리는 무등록 중개업자들까지 형성되어 공인중개사 사무소 개설등록 없이 무등록 중개행위를 하고 있으며, 상가 임대인들로부터 보증금 및 월세 등을 많이 받아주겠다고 하여 임대차 계약에 대한 권한을 위임받아 매장 관리를 하고 있고, 입점하려는 임차인들에게 과도한 권리금 및 법정 중개수수료를 초과하여 수령함으로써, 매장별, 층별, 상가 내 위치별로 중개수수료가 최하 300만 원에서 최고 2,000만 원까지 책정됨에 따라 이러한 피해는 고스란히 입점하려는 상인들이 지고 있는 실정이다. 이러한 피해를 입고 있는 상인들은 억울한 심정을 토로하지만 피해 진술에 있어서는 향후 재계약에 있어 부동산 측으로부터 불이익을 당할 까 두려워 진술을 꺼려하고 있으며, 그럼에도 권리금 및 중개수수료 등 정상화가 되기를 원하고 있다. 상가 임대차 계약을 중개함에 있어 중개업자는 중개대상물에 대한 중개수수료를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 거래금액의 1천분의 9이내에서 받을 수 있다. 피고인은 2011. 4. 24. 'E부동산 공인중개사' 사무실에서 F 소유의 서울 중구 G 상가 3층 J-32호 매장에 관하여 H이 보증금 3,000만 원에 월 차임 330만 원으로 임차하는 내용의 임대차를 중개하였다. 피고인은 위와 같은 중개의 대가로 H부터 법정 중개수수료(최고 324만 원)를 초과하는 900만 원을 받았다. 증거의 요지 1. 피고인의 법정진술(제6회 공판기일의 것) 1. H에 대한 경찰진술조서 1. H의 문답서 1. 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증, 사업자등록증 1. 내사보고(부동산중개수수료 한도에 대한 건) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호, 제32조 제3항 (벌금형 선택) 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 무죄 부분 1. 공소사실의 요지 피고인은 별지 범죄일람표 연번 1, 3, 4번과 같이 부동산 중개를 하면서 법정 중 개수수료를 초과하여 금품을 받았다. 2. 피고인과 변호인의 변소 요지 위 각 공소사실은 중개대상물의 '보증금'과 '월 차임'을 기준으로 법정 중개수수료를 산정한 다음, 피고인이 법정 중개수수료를 초과하여 받았다고 전제하고 있는데, 각 중개대상물에 관하여 보증금과 월 차임 외에 '권리금'이 수수되었으므로, 이 권리금까지 고려한다면 법정 중개수수료를 초과하여 받았다고 볼 수 없다. 3. 판단 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호는 '중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.'라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조는 "중개대상물"을 "1. 토지, 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건"이라고 규정하고, 같은 법 시행령 제2조는 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 제3호의 규정에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 입목에 관한 법률에 따른 입목, 2. 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단"이라고 규정하고 있다. 위와 같은 법령의 규정을 종합하여 보면, 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 "권리금" 등을 수수하도록 중개한 것은 위 법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다 할 것이고, 따라서 위 법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결). 이러한 법리를 기초로 이 사건을 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 범죄일람표 연번 1과 관련하여 임차인은 보증금과 월 차임 외에 권리금 1,000만 원을 지급하고, 범죄일람표 연번 3과 관련하여 임차인은 보증금과 월 차임 외에 권리금 1,500만 원을 지급하고, 범죄일람표연번 4와 관련하여 임차인은 보증금과 월 차임 외에 권리금 1,650만 원을 지급한 점, 특히 범죄일람표 연번 1, 4의 각 임차인은 위 권리금을 전 임차인에게 지급하였다고 진술하므로 권리금이 적법하게 수수되었다고 보이는 점, 범죄일람표 연번 3의임차인은 권리금 1,500만 원을 누구에게 건네주었는지 불분명하다고 진술하고 있으나, 적어도 그 돈의 명목이 권리금이라는 사실은 명확하게 진술하고 있고, 달리 위 돈이 전 임차인 외에 다른 제3자에게 수수되어 명목상의 권리금이라고 볼 만한 증거가 없는 점, 피고인이 중개를 하면서 보증금과 월 차임, 권리금 등 계약조건의 성립에 상당한 기여를 한 점 등에 비추어 보면, 피고인이 임차인들로부터 수령한 수수료에는 권리금에 관한 수수료도 포함되어 있음이 분명하고, 이처럼 보증금와 월 차임, 권리금 등에 관하여 포괄적으로 받은 수수료 중에서 어느 금액까지 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없으므로, 피고인이 위 법에 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없다. 4. 결론 그렇다면, 별지 범죄일람표 연번 1, 3, 4에 관하여 피고인이 법정 중개수수료를 초과하여 지급받았다는 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다.