서울중앙지방법원-2023고단4248

범죄사실 [전제사실] 피고인 A는 자기자본 투자 없이 신축 빌라, 다세대주택 등(이하 ‘빌라등’이라 한다)의 소유권을 이전받는 방식으로 다수의 주택을 보유하는 소위 ‘무자본 갭투자자’, 피고인 F는 H부동산, I부동산중개법인 등의 상호로 부동산 컨설팅업체를 운영하였던 사람, 피고인 B은 J공인중개사사무소(이하 ‘J부동산’이라 한다)를 운영하였던 개업공인중개사, 피고인 C, 피고인 D, 피고인 E은 각 위 J부동산에서 중개보조원으로 근무하였던 사람이다. 피고인들은, 무자본 갭투자자가 건축주들로부터 빌라등의 분양을 의뢰받은 분양대행업자 혹은 부동산 컨설팅업자 등(이하 ‘분양대행업자등’이라 한다)을 통하여 빌라등의 물건을 소개받은 뒤 사실은 자신이 분양대금을 지급하지 않았음에도 마치 위 빌라등을 분양받는 것처럼 분양 서류를 작성하고, 위 분양대행업자등은 공인중개사 및 중개보조원 등을 통해 위 빌라등에 대한 임차인을 모집하여 그로부터 임대차보증금을 지급받은 후 그 임대차보증금 중 일부를 분양대행업자등 및 무자본 갭투자자들의 이익금(이하 ‘리베이트’라 한다)으로 분배하고 남은 금액으로 건축주 등에게 분양대금을 지급한 다음, 위 빌라등의 소유권을 위 무자본 갭투자자의 명의로 이전하기로 하는 내용의 이른바 ‘동시진행 거래’ 방식의 무자본 갭투자(이하 ‘동시진행 거래’라 한다)를 하기로 계획하였다. 피고인들은 구체적으로, 피고인 A는 위 빌라 등에 관한 거액의 상당의 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 없음에도 자기자본 없이 수백 채의 빌라 등의 소유권을 이전받는 무자본 갭투자자의 역할, 피고인 F, 피고인 C, 피고인 D, 피고인 E은 위와 같이 무자본 갭투자자인 피고인 A에게 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없음을 알고도 소유권을 이전할 빌라등을 물색하거나 임차인을 모집한 뒤 위와 같은 방식으로 피고인 A 명의로 소유권을 이전하는 ‘동시진행 거래’를 행한 후 건축주로부터 ‘리베이트’를 받아 분배하는 역할, 피고인 B은 위 J부동산의 공인중개사로서 위 피고인 C 등 J부동산의 중개보조원들이 위 동시진행 거래를 진행할 때 무자본 갭투자자들에게 지급할 명의비 등을 책정하고 위 J부동산을 관리하는 역할을 함으로써, 임차인들로부터 임대차보증금을 편취하기로 순차 공모하였다. [범죄사실] 피고인 A는 위와 같은 공모에 따라 2019. 5. 13.경, 피고인 F 및 분양대행업자 K을 통하여 서울 강서구 L오피스텔 M호에 관하여 건축주 측 매도인 N 등 3인과 사이에서, 임차인이 준비되면 그 임차인의 임대차보증금으로 위 M호의 분양대금을 완납하기로 하는 내용으로 분양계약을 체결하였고, 위 K은 2019. 5. 13. 서울 양천구 O, 1층에 있는 P복덕방부동산중개법인 양천분사무소에서 위 M호에 관하여 위 건축주들을 대리하여 피해자 Q와 사이에 임대차보증금을 144,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결하였다. 위 과정에서 위 피고인들은, 위와 같이 피고인 A 명의로 위 빌라를 분양받을 예정인 사실, 그 분양대금은 피해자가 지급한 임대차보증금에서 피고인들 및 부동산중개업자 등의 리베이트가 공제한 금원으로 지급될 예정인 사실 등을 피해자에게 고지할 의무가 있음에도 이를 고지하지 아니한 채 임대차계약을 체결하였다. 그러나 사실은 위 M호에 관한 임대차보증금이 최종적으로 지급되면 그 금액에서 피고인들 및 부동산중개업자 등의 리베이트가 공제된 금액만 건축주에게 지급되고 이어서 피고인 A가 그 소유권을 취득하는 방식의 동시진행 거래가 예정되어 있었고, 그 결과 위 M호는 임대차보증금이 실질적인 매매대금보다 더 커지는 소위 ‘깡통전세’ 물건이었다. 또한 피고인 A는 수백 채의 빌라를 위 ‘무자본 갭투자’ 방법으로 매수하고 있었기 때문에, 임대차보증금을 지급받더라도 임대차기간 종료시 이를 반환할 의사나 능력이 없었으며, 피고인 F 등은 피고인 A가 그와 같이 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없다는 것을 잘 알고 있었다. 결국 피고인 A와 피고인 F는 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2019. 6. 4. 144,000,000원의 임대차보증금을 건축주 N 명의의 계좌로 완납받아 이를 편취한 것을 비롯하여, 같은 방법으로 피고인들은 순차 공모하여 2019. 2. 22.경부터 2021. 5. 8.경까지 사이에 별지 범죄일람표 기재와 같이, 1) 피고인 A는 별지 범죄일람표 기재 피해자 28명에 대하여 합계 5,950,500,000원의 임대차보증금을, 2) 피고인 F는 별지 범죄일람표 중 순번 1, 3, 8, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27 기재 피해자 14명에 대하여 합계 2,689,000,000원의 임대차보증금을, 3) 피고인 B은 별지 범죄일람표 중 순번 5, 6, 7, 13, 22 기재 피해자 5명에 대하여 합계 1,113,000,000원의 임대차보증금을, 4) 피고인 C은 별지 범죄일람표 중 순번 2, 7, 9, 13 기재 피해자 4명에 대하여 합계 933,000,000원의 임대차보증금을, 5) 피고인 D은 별지 범죄일람표 중 순번 6, 22 기재 피해자 2명에 대하여 합계 429,000,000원의 임대차보증금을, 6) 피고인 E은 별지 범죄일람표 중 순번 5 기재 피해자 1명에 대하여 260,000,000원의 임대차보증금을 각각 교부받아 이를 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 A, B, C, D, F의 각 법정진술 1. 증인 R, K, S, T, U, V의 각 법정진술 1. 피고인 E에 대한 경찰 피의자신문조서 1. 각 피해자들에 대한 진술조서, 우편조서 1. 각 고소장 1. 각 입건전조사보고서, 수사보고서(피고인 F에 대하여는 증거목록 순번 135, 324, 325번 제외) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인들: 각 형법 제347조 제1항, 제30조, 징역형 선택 1. 경합범가중 피고인들(피고인 E 제외): 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 피고인 E: 형법 제62조 제1항 1. 사회봉사명령 피고인 E: 형법 제62조의2 제1항 1. 배상신청의 각하 피고인 A: 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호 [임대차목적물의 경매절차 참여 등에 따라 일부 손해가 보전될 수 있어 배상책임의 범위가 명백하지 않아 배상명령을 하는 것이 타당하지 아니하여 각하함] 피고인들 및 변호인들의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 피고인들은 다음과 같은 이유들로, 피해자들을 기망한다는 고의가 없었다. 가. 피고인 A 피고인은 다른 피고인들 또는 공인중개사, 분양컨설팅업자 등과 전세보증금 편취에 관한 모의를 한 사실이 없고, 컨설팅업자들로부터 속아 이 사건 빌라들 중 대부분의 소유권을 취득한 것이다. 피고인이 매수한 빌라들의 현재 시세가 임대차보증금을 상회하여 임차인들에게 충분한 담보권이 제공되었거나, 재임차가 이루어져 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다. 나. 피고인 B, C, D 피고인들은 피고인 A가 임대차기간 종료시 보증금을 반환할 의사나 능력이 없다는 사실을 알지 못하였으므로 이 사건 범행을 공모한 사실이 없다. 피고인 A가 매수한 빌라들의 임대차계약 종료 당시인 2021년경의 시세가 임대차보증금을 상회하여 임차인들에게 충분한 담보권이 제공되었다. 피고인들은, 피고인 A 명의로 이 사건 빌라들이 분양되거나 소유권이 이전될 예정인 사실, 그 분양대금 또는 매매대금은 임차인들이 지급한 임대차보증금에서 피고인들 및 부동산중개업자 등의 리베이트가 공제한 금원으로 지급될 예정인 사실 등을 임차인들에게 고지할 의무가 없었다. 다. 피고인 E 피고인은 임차인 W과 임대차계약을 체결할 당시, 이 사건 빌라의 임대인이 변경될 것이라는 사실 및 피고인이 중개명목으로 매도인으로부터 수수료를 지급받는 사실을 고지하였다. 또한 변경 후 임대인이 될 피고인 A의 구체적인 재정상태와 변제능력을 알지 못하였고, 이를 임차인에게 고지할 의무도 없었다. 피고인 A가 매수한 빌라의 현재 시세가 임대차보증금을 상회하여 임차인에게 충분한 담보권이 제공되었다. 라. 피고인 F 피고인은, 피고인 A 명의로 이 사건 빌라들이 분양되거나 소유권이 이전될 예정인 사실, 그 분양대금 또는 매매대금은 임차인들이 지급한 임대차보증금에서 피고인들 및 부동산중개업자 등의 리베이트가 공제한 금원으로 지급될 예정인 사실 등을 임차인들에게 고지할 의무가 없다. 피고인은 직접 실행행위를 하지 않았는바, 다른 피고인들과 공범관계에 있지도 않다. 2. 주장에 대한 판단 가. 관련 법리 사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다. 따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 등 참조). 2인 이상이 범죄에 공동가공하는 공범관계에 있어서 공모는 법률상 어떤 정형을 요구하는 것이 아니고 2인 이상이 공모하여 범죄에 공동가공하여 범죄를 실현하려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로서, 비록 전체의 모의과정이 없다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하고, 이러한 공모가 이루어진 이상 실행행위에 직접 관여하지 아니한 자라도 다른 공범자의 행위에 대하여 공동정범으로서의 형사책임을 진다고 할 것이다. 따라서 사기의 공모공동정범이 그 기망방법을 구체적으로 몰랐다고 하더라도 공모관계를 부정할 수 없다(대법원 1997. 9. 12. 선고 97도1706 판결 등 참조). 형법 제30조의 공동정범은 공동가공의 의사와 그 공동의사에 기한 기능적 행위지배를 통한 범죄 실행이라는 주관적·객관적 요건을 충족함으로써 성립하는바, 공모자 중 구성요건 행위 일부를 직접 분담하여 실행하지 않은 자라고 하더라도, 전체 범죄에 있어서 그가 차지하는 지위, 역할이나 범죄 경과에 대한 지배 내지 장악력 등을 종합해 볼 때 단순한 공모자에 그치는 것이 아니라 범죄에 대한 본질적 기여를 통한 기능적 행위지배가 존재하는 것으로 인정되는 때에는, 다른 공모자에 의하여 실행된 범행에 대하여 공모공동정범으로서의 죄책을 진다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010도11030 판결 등 참조). 나. 판단 위 법리에 비추어 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고인들은 처음부터 피해자들에게 임대차보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었음에도 임대차계약기간이 종료된 이후 임대차보증금을 제대로 반환해 줄 것처럼 피해자들을 기망하여 피해자들로 하여금 임대차보증금을 지급하게 함으로써 이를 편취하였고, 당시 피고인들에게 기망의 고의도 있었음을 인정할 수 있다. 또한, 피고인 A는 자기자본 투자 없이 이 사건 빌라등의 소유권을 이전받는 역할을, 피고인 F, B, C, D, E은 피고인 A에게 소유권을 이전할 빌라등을 물색하거나 임차인을 모집한 뒤 피고인 A 명의로 소유권을 이전하는 ‘동시진행거래’를 진행하고 이를 관리하는 역할을 함으로써 이 사건 사기 범행의 성립과 완성에 필요한 중요한 행위를 수행하였는바, 피고인들 모두에게 공동정범의 요건인 공동가공의 의사와 기능적 행위지배 또한 인정할 수 있다. 피고인들 및 변호인들의 주장은 받아들이지 않는다. 피고인 A는 2019. 1.경부터, 친구인 피고인 D의 권유로 자기 자본 없이 갭투자 방식으로 신축빌라나 오피스텔을 매수하고 컨설팅업자 등으로부터 건당 명의비를 받기 시작하였는데, 2019. 1.경부터 2019. 10.경까지의 단기간 동안 149채를 매수하여 이를 임대주택으로 등록하였다. 피고인 A는, 향후 임대차보증금 시세가 상승하면 재임대시 임대차보증금을 5% 인상하거나 매매 시세가 상승하면 임대의무기간이 지난 후 매각하여 차액을 취하는 방식으로 추가적인 이득을 취할 계획이었던 것으로 보인다. 이 사건 빌라등의 건축주들은, 임대차보증금에서 분양대행이나 컨설팅 리베이트 등의 각종 비용을 제외한 차액만을 분양대금으로 지급받고 소유권을 피고인 A에게 이전하였고, 피고인들도 모두 이러한 사실을 알고 있었다. 피고인 A가 이 사건 빌라등을 매수할 때 드는 취등록세, 등기비용, 중개수수료 등의 제반 비용도 모두 컨설팅업자 등이 부담하여 피고인 A는 아무런 비용 부담 없이 명의비를 받으면서 이 사건 빌라등을 매수하였다. 피고인 A는 컨설팅업자 등으로부터 명의비를 지급받고 향후 임대차보증금이나 시세의 상승으로 기대되는 이익을 취할 목적으로 임차인들에 대한 임대차보증금 반환의무 등의 위험을 인수한 것이고, 반대로 건축주들은 향후의 시세 하락이나 세금문제 및 임차인들에 대한 임대차보증금 반환의무가 발생할 위험을 회피하기 위하여 임대차계약이 체결되었음에도 피고인 A에게 임대인으로서의 지위를 이전시킨 것이라고 봄이 상당하다. 피고인 A는 이러한 점을 미필적이나마 인지하고 있었지만 향후 낙관적인 상황이 발생할 것만을 예상하여 이 사건 빌라등을 매수하고 명의를 이전받은 것이므로, 피고인 A가 컨설팅업자 등으로부터 속아서 이 사건 빌라등을 매수하였다고 볼 수는 없다. 이 사건 사기 범행 당시 피고인 A는 본인 명의로 된 별다른 재산이 없었고, 당시 본인의 소득만으로는 생활비가 부족하여 피고인 D의 권유로 이 사건 범행을 시작하게 된 것으로 보인다. 이처럼 피고인 A는 당장 ‘명의비’를 받기 위하여 이 사건 빌라등을 매수하기 시작하였고, 많이 매수할수록 더 많은 명의비를 받기 때문에 단기간에 150여 채의 많은 빌라 또는 오피스텔을 매수하였다고 봄이 상당하다. 피고인 A는 매입주택이 많아질수록 향후의 임대차보증금 반환부담 역시 커짐에도 불구하고, 향후 임대차보증금이 오를 것이라는 막연한 기대 아래 이 사건 빌라등을 매수하였던 것으로 보이고, 매입한 다수의 주택들의 임대차보증금 시세가 일괄적으로 하락하거나 다음 임차인을 구하지 못할 경우의 상황에 대하여는 별다른 대책이 없었다. 피고인 A는 피고인 F를 통하여 84채, 피고인 B, C, D, E이 운영 또는 근무한 J부 동산을 통하여 49채의 주택을 매수하고 임대사업자로 등록하였다. 피고인 F, B, C, D, E은 부동산 거래나 중개 경험이 많은 자들로서 이처럼 피고인 A가 단기간에 수십 채 이상의 주택을 매수하여 임대사업자가 될 경우, 매입한 다수의 주택들의 임대차보증금시세가 일괄적으로 하락하거나 다른 임차인을 구하지 못할 경우 임차인들에게 임대차보증금을 돌려줄 수 없다는 사실을 알았거나 충분히 알 수 있었다. 피고인 F, B, C, D, E은 피고인 A에게 이 사건 빌라등의 매매계약을 주선하면서 구체적으로 피고인 A의 자력이나 자산, 향후의 임대차보증금 반환 계획에 대하여 물어보거나 관심을 갖지도 않았다. 피고인 A는 임대사업자로서 자신이 분양 내지 매수한 이 사건 빌라등과 자신이 체결한 임대차계약을 성실하게 관리할 의무가 있다. 그러나 피고인 A는 별도로 임대사업을 관리해주는 직원을 두지도 않았고, 피고인 F나 피고인 D 등 J부동산측에서 이 사건 빌라등의 수선이나 계약관리 등을 전담할 것으로 생각하고 이 사건 빌라등을 대량을 매수하였는바, 매수 당시에는 향후 임차인들에 대한 임대차보증금 반환에 대하여 별다른 관심을 갖지 않았다. 일반적인 임대차 관계에서 통상적으로 임차인에게 발생할 수 있는 위험(예를 들면 임대인의 신용상태 악화, 부동산 소유권 변동으로 인한 임대인 변경, 선순위 담보권 등의 존재, 부동산 시가 하락 등)에 대해서는 원칙적으로 임대차계약 체결 시 임대인이나 중개인이 이를 임차인에게 고지할 의무가 있다고 볼 수 없고, 그러한 위험에서 임차인을 보호하기 위하여 마련된 제도들이 있으므로 임차인이 이를 이용하여 위험에 대비하면 된다. 그러나 이러한 논리는 어디까지나 위와 같은 위험 발생 여부가 자연적인 상태에 놓여있을 때에 적용되는 것이고, 이와 달리 이 사건에서처럼 인위적으로 임차인에 대한 위험 발생 가능성이 높은 구조로 임대차계약이 체결되는 경우에는 달리 보아야 한다. 이 사건 빌라등은 대부분 신축 빌라나 오피스텔로 실제 거래량이 부족하고 유사물건의 수 또한 많지 않아서 아파트와는 달리 객관적인 시세나 전세가격이 형성되지 않은 상태이다. 피해자들은 주거 목적으로 이 사건 빌라등을 임차하였는데, 부동산거래 등에 대한 지식 내지 경험, 그리고 자료 부족으로 시세나 전세 가격 등을 정확하게 파악하지 못한 채 주로 피고인들과 이해관계를 같이 하는 분양대행업자나 부동산중개업자를 통하여 분양대금 내지 매매대금과 비슷하거나 그보다 많은 임대차보증금을 지급하고 이 사건 빌라등을 임차하였다. 이러한 사정으로 피해자들은 임대인 또는 임대인의 지위를 승계한 피고인 A가 무자본 갭투자 방식으로 소유권을 취득하였다거나 그 과정에서 임대차보증금과 분양대금 내지 매매대금의 차액 중 일부를 리베이트 명목으로 받는 사실을 알지 못하였다. 주택임대차에 있어서 임차인의 입장에서는 ‘임대차계약이 종료되는 경우 임대차보증금을 제때 반환받을 수 있는지 여부’가 계약 체결 여부나 그 내용, 나아가 임차주택의 양수에 따라 임대인의 지위 승계가 있는 경우 승계되는 그 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 것인지 등을 결정함에 있어 중요한 고려사항이다. 그러나 피고인들은 피고인 A가 무자본 갭투자 방식으로 이 사건 빌라등을 분양 내지 매수하여 임대인의 지위를 승계하였음에도 그 과정에서 피해자들에게 ‘임대차보증금이 건축주 등에 대한 분양대금, 분양대행업자나 부동산중개업자에 대한 수수료, 그리고 피고인 A의 등기비용이나 지원금 등 리베이트로 사용되어 임대차목적물의 실질적인 가치가 임대차보증금보다 낮다’는 사정이나 ‘부동산 시세나 전세가가 계속 상승하지 않는다면 비슷한 시기에 임대차기간이 만료되는 다수의 부동산에 대하여 정상적으로 임대차보증금을 반환하기 어려울 수 있다’는 사정을 알리지 않았다. 피해자들은 수사기관에서 ‘피고인 A가 자기 자본 없이 자신의 임대차보증금으로만 이 사건 빌라등을 분양받았다는 사실’, ‘피고인 A가 무자본 갭투자 방식으로 수십 채의 빌라나 오피스텔을 매입하고 있는 임대사업자라는 사실’, ‘자신이 지급한 임대차보증금 중 일부가 분양대행업자, 부동산중개업자, 피고인들 등에 대한 리베이트로 사용된다는 사실’을 제대로 고지받지 못하였고, 위와 같은 사정을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라는 취지로 진술하였다. 만약 피해자들이 위와 같은 사정을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않았거나 적어도 같은 조건으로 임대차계약을 체결하지는 않았을 것임이 경험칙상 명백하다. ⑩ 주택임대차에 있어서 임차인은 임차주택의 환가 또는 보증보험사의 대위변제를 통한 보증금 회수 가능성을 임대차계약의 체결 여부 및 계약조건의 결정에 중요한 요소로 고려하고, 임차인이 자신이 가입한 보증보험이나 해당 부동산의 경매 등을 통해 임대차보증금의 전부 또는 일부를 회수할 가능성도 있다. 그러나 이러한 법적 절차나 본인의 비용부담으로 가입한 보험을 통한 보증금 회수 가능성과 별개로, 임대인이 임대차 종료 시에 자발적으로 보증금을 반환할 의사를 가진 자인지도 계약 체결 여부 및 계약조건의 결정에 중요한 고려사항이다. 임대인이 자신의 일반재산을 통해 임대차보증금을 반환하거나 새로운 임차인과의 임대차를 통해 임대차보증금을 반환하려는 노력을 하지 않는다면, 임차인은 보증보험사에 대위변제를 청구하거나 자신의 비용으로 경매 등 법적 절차를 진행하여야 하고 그러한 절차의 특성상 보증금 회수에 상당한 기간이 소요될 수밖에 없는데, 이러한 사정은 임대차계약의 체결이나 계약조건의 결정에 영향을 미칠 수밖에 없기 때문이다. 그런데 피고인 A는 임대차기간 만료 등을 이유로 임대차보증금의 반환을 구하는 피해자들에게 그 보증금 마련이나 반환 방안 등을 설명하기보다는 전세보증보험을 통하여 대위변제를 받으라는 취지로 말을 하거나 연락을 회피하면서 피해자들에게 임대차보증금을 반환하지 않았다. ⑪ 피해자들이 ’피고인 A가 무자본 갭투자 방식으로 이 사건 빌라등을 비롯하여 수십 채가 넘는 주택을 분양 내지 매수하고 있었던 사실‘을 고지받았더라면, 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 것인지를 결정할 수 있었을 것으로 보인다. 따라서 임차주택의 양수인으로 임대인의 지위를 승계하게 되는 피고인 A는 신의칙상 피해자들이 잔금을 지급하기 전에 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 봄이 타당하다. 그럼에도 피고인 A는 그러한 사정을 고지하지 아니하였고, 결국 피해자들로 하여금 임대차계약에 따른 임대차보증금의 잔금까지 전부 지급하게 하였는바, 이는 피고인 A가 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다고 할 것이다. ⑫ 피고인들이나 분양대행업자, 공인중개사들이 피해자들에게 단순히 임대차보증금의 시세가 매매가격과 비슷하다거나, 향후 임대차계약 기간이 종료될 시기에는 계약체 결시보다 임대차보증금 시세가 떨어질 것이 예상되어 다음 임차인을 구하기 어려울 것이라는 사정만을 고지하지 않은 것이라면 이는 일반적인 임대차계약 관계에서 임차인이 스스로 알아보고 판단해야 될 사항에 해당하므로 이를 두고 피해자들을 기망하였다고 평가하기는 어렵다. 그러나 이 사건 범행은, 앞서 살폈듯이 이 사건 빌라등을 분양하는 여러 건축주들로부터 ’임대차보증금 반환 부담의 위험‘이라는 리스크만 분리하여 피고인 A에게 ’집중적으로‘ 이전함으로써 피해자들이 임대차보증금을 정상적으로 반환받을 가능성을 이례적으로 침해한 것인바, 이는 정상적인 거래 관계에서 용인되는 정도를 넘어 피해자들을 기망한 것으로 평가할 수 있고, 그러한 사정을 고지해야하는 의무의 주체도 원칙적으로 그러한 위험을 인수하는 명의자, 즉, 피고인 A라고 봄이 타당하다(피해자들과의 임대차계약 체결 후에도 여전히 건축주가 임대인의 지위를 유지하거나 건축주로부터 분양을 받아 임대인의 지위를 인수하는 자가 피고인 A와 같이 ’위험의 인수에 따른 대가를 받을 목적으로 분양을 받는 자‘가 아니라면 향후 임대인이 결과적으로 임대차보증금을 반환하지 못하였다고 하더라도 이를 두고 피해자들을 기망하였다고 보기는 어려울 것이다). ⑬ 또한, 피고인 A가 이 사건 빌라등의 명의를 이전받기로 예정되었음에도 피해자들에게 위와 같은 사정을 고지하지 않은 상태에서 피해자들이 임대차보증금을 지급한 순간 이 사건 범행이 기수에 이른다고 봄이 상당하므로, 이후 이 사건 빌라등의 시세가 상승하였다거나, 피해자들이 보증보험을 통하여 임대차보증금을 대위변제 받았다거나, 피고인 A가 일부 피해자에게 계약종료시에 임대차보증금을 반환하였다는 사정은 범행 이후의 사정에 불과하여 범죄 성립에 영향이 없다. ⑭ 피고인 F, B, C, D, E은 피고인 A에게 소유권을 이전할 빌라등을 물색하거나 임차인을 모집한 뒤 피고인 A 명의로 소유권을 이전하는 ‘동시진행 거래’를 진행하고 이를 관리하는 역할을 하였는데, 이는 피고인 A가 피해자들에게 고지할 사실을 묵비함으로써 피해자들을 기망하고 임대차보증금을 편취하는 범행에 없어서는 안 될 필수적인 역할이다. ⑮ 전체의 모의과정이 없다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하는 것인바, 피고인 A가 이 사건 범행의 거래 구조와 ‘무자본 갭투자자’로서의 자신의 역할을 인식한 상태에서 피고인 F, B, C, D, E이 진행한 거래에 참여한 이상 순차적으로 또는 암묵적으로 피고인들이 공모하였다고 볼 수 있다. 양형의 이유 아래와 같은 사정들과 그 밖에 피고인들의 나이, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 가담 정도, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 제반 양형 조건을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다. 다만, 피고인 C, D에 대하여는 제반 사정을 고려하여 법정구속은 하지 아니한다. [피고인 A] 1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1개월∼15년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 02. 조직적 사기 > [제4유형] 50억 원 이상, 300억 원 미만 [특별양형인자] 가중요소: 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역, 징역 4년∼11년(동종경합 합산 결과 2단계 이상 상승으로 형량범위 하한의 1/2 감경) 3. 선고형의 결정: 징역 5년 피고인은 자기 자본을 투자하지 않고 임대차보증금으로 분양대금의 지급에 갈음하는 방식으로 수십 채의 빌라를 자신의 명의로 분양받거나 매수하면서 마치 임대차보증금이 정상적으로 반환될 것처럼 피해자들을 기망하였고, 그 과정에서 임대차보증금 일부를 리베이트 명목으로 나누어 가졌다. 피고인의 사기 범행으로 인한 피해금액 합계가 59억 원이 넘을 정도로 매우 크다. 임대차보증금이 재산의 전부 내지 대부분이었던 피해자들은 이를 정상적으로 돌려받지 못해 주거의 안정을 심각하게 위협받았고, 큰 정신적, 경제적 고통을 겪었다. 이처럼 피고인의 책임이 결코 가볍지 않음에도 피고인은 자신이 다른 피고인들에게 속았고 자신이 오히려 피해자라고 주장하며 자신의 잘못을 반성하지 않고 있다. 다만, 피고인이 피해자 X에게는 재임차를 통하여 임대차보증금을 반환한 점, 피해자들 중 일부는 보증보험에 가입되어 있어 임대차보증금을 대위변제 받았거나 보증보험에 가입되지 않은 피해자들도 경매절차에서 피해금액의 일부를 반환받을 것으로 보이는 점(다만, 이는 그만큼 피해가 주택도시보증공사에 전가된 것일 뿐 피고인에 의하여 피해가 회복된 것이라고 볼 수는 없다), 피고인은 형사처벌을 받은 전력이 없는 초범인 점 등을 피고인에게 유리한 정상으로 참작한다. [피고인 B] 1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1개월∼15년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 02. 조직적 사기 > [제3유형] 5억 원 이상, 50억 원 미만 [특별양형인자] 가중요소: 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역, 징역 4년∼9년(동종경합 합산 결과 1단계 상승으로 형량범위 하한의 1/3 감경) 3. 선고형의 결정: 징역 4년 피고인의 사기 범행으로 인한 피해금액 합계가 11억 원이 넘는다. 임대차보증금이 재산의 전부 내지 대부분이었던 피해자들은 이를 정상적으로 돌려받지 못해 주거의 안정을 심각하게 위협받았고, 큰 정신적, 경제적 고통을 겪었다. 피고인은 조직적인 ‘전세사기’ 범행에서 중요한 역할을 담당하는 컨설팅업체 겸 공인중개사사무소를 운영하면서 리베이트를 분배받아 경제적 이득을 취한 것으로 보임에도, 피해회복을 위하여 별다른 노력을 보이지 않았고, 잘못을 반성하고 있지도 않다. 다만, 피고인은 형사처벌을 받은 전력이 없는 초범인 점 등을 피고인에게 유리한 정상으로 참작한다. [피고인 C] 1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1개월∼15년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 02. 조직적 사기 > [제3유형] 5억 원 이상, 50억 원 미만 [특별양형인자] 가중요소: 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역, 징역 4년∼9년(동종경합 합산 결과 1단계 상승으로 형량범위 하한의 1/3 감경) 3. 선고형의 결정: 징역 2년 피고인의 사기 범행으로 인한 피해금액이 적지 않다. 임대차보증금이 재산의 전부 내지 대부분이었던 피해자들은 이를 정상적으로 돌려받지 못해 주거의 안정을 심각하게 위협받았고, 큰 정신적, 경제적 고통을 겪었다. 피고인은 조직적인 ‘전세사기’ 범행에서 중요한 역할을 담당하는 컨설팅업체 겸 공인중개사사무소에서 ‘동시진행 거래’를 진행하고 리베이트를 분배받아 경제적 이득을 취한 것으로 보임에도, 피해회복을 위하여 별다른 노력을 보이지 않았고, 잘못을 반성하고 있지도 않다. 다만, 피고인은 벌금형을 초과하는 형사처벌을 받은 전력이 없는 점 등을 피고인에게 유리한 정상으로 참작하고, 피고인의 범행가담 정도를 고려하여 권고형의 하한을 이탈한 범위에서 형을 정한다. [피고인 D] 1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1개월∼15년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 02. 조직적 사기 > [제2유형] 1억 원 이상, 5억 원 미만 [특별양형인자] 가중요소: 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역, 징역 4년∼7년 3. 선고형의 결정: 징역 2년 피고인의 사기 범행으로 인한 피해금액이 적지 않다. 임대차보증금이 재산의 전부 내지 대부분이었던 피해자들은 이를 정상적으로 돌려받지 못해 주거의 안정을 심각하게 위협받았고, 큰 정신적, 경제적 고통을 겪었다. 피고인은 조직적인 ‘전세사기’ 범행에서 중요한 역할을 담당하는 컨설팅업체 겸 공인중개사사무소에서 ‘동시진행 거래’를 진행하고 리베이트를 분배받아 경제적 이득을 취한 것으로 보임에도, 피해회복을 위하여 별다른 노력을 보이지 않았고, 잘못을 반성하고 있지도 않다. 다만, 피고인은 형사처벌을 받은 전력이 없는 초범인 점 등을 피고인에게 유리한 정상으로 참작하고, 피고인의 범행가담 정도를 고려하여 권고형의 하한을 이탈한 범위에서 형을 정한다. [피고인 E] 1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1개월∼10년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 02. 조직적 사기 > [제2유형] 1억 원 이상, 5억 원 미만 [특별양형인자] 가중요소: 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역, 징역 4년∼7년 3. 선고형의 결정: 징역 1년, 집행유예 2년 피고인의 사기 범행으로 인한 피해금액이 적지 않다. 피해자가 임대차보증금을 정상적으로 돌려받지 못해 주거의 안정을 심각하게 위협받았고, 큰 정신적, 경제적 고통을 겪었다. 피고인은 조직적인 ‘전세사기’ 범행에서 중요한 역할을 담당하는 컨설팅업체 겸 공인중개사사무소에서 ‘동시진행 거래’를 진행하고 리베이트를 분배받아 경제적 이득을 취한 것으로 보임에도, 피해회복을 위하여 별다른 노력을 보이지 않았고, 잘못을 반성하고 있지도 않다(피해자가 임대차보증금을 대위변제 받았다고 하여, 모든 피해가 회복되었다고 볼 수도 없다). 다만, 피고인이 벌금형을 초과하는 형사처벌을 받은 전력이 없는 점 등을 피고인에게 유리한 정상으로 참작하고, 피고인의 범행가담 정도를 고려하여 권고형의 하한을 이탈한 범위에서 형을 정한다. [피고인 F] 1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1개월∼15년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 02. 조직적 사기 > [제3유형] 5억 원 이상, 50억 원 미만 [특별양형인자] 가중요소: 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역, 징역 4년∼9년(동종경합 합산 결과 1단계 상승으로 형량범위 하한의 1/3 감경) 3. 선고형의 결정: 징역 3년 피고인의 사기 범행으로 인한 피해금액 합계가 26억 원이 넘는다. 임대차보증금이 재산의 전부 내지 대부분이었던 피해자들은 이를 정상적으로 돌려받지 못해 주거의 안정을 심각하게 위협받았고, 큰 정신적, 경제적 고통을 겪었다. 피고인은 조직적인 ‘전세사기’ 범행에서 중요한 역할을 담당하는 컨설팅업체를 운영하면서 리베이트를 분배받아 경제적 이득을 취한 것으로 보임에도, 이 사건 피해자들의 피해회복을 위하여 별다른 노력을 보이지 않았다. 다만, 피고인은 이 사건 이전에는 벌금형을 초과하는 형사처벌을 받은 전력이 없는 점, 피고인은 이 사건과 유사한 시기에 유사한 수법으로 저지른 범행에 대하여 별건으로 기소되어 징역 8년을 선고받고 현재 대법원에 사건이 계속 중인 점 등을 피고인에게 유리한 정상으로 참작하여, 권고형의 하한을 이탈한 범위에서 형을 정한다.