서울남부지방법원-2020고단870

범 죄 사 실 피고인은 2016. 9월경부터 주택임대사업자로 등록하고 서울 강서구, 양천구, 구로구, 인천, 경기 일대 신축 빌라를 분양받으면서, 자기 자본은 전혀 없이 임대차보증금을 분 양대금과 동일하게 또는 임대차보증금을 분양대금보다 높게 설정하여 임차인으로부터 수수한 임대차보증금으로 건물주에게 분양대금을 지급하고, 임대차와 관련해서는 속칭 돌려막기 식으로 새로운 임차인으로부터 임대차보증금을 지급받아 기존 임차인에게 보증금을 반환해주는 방식으로 총 479채의 빌라를 보유하며 주택 임대사업을 운영한 사람이다. 1. 피해자 B에 대한 범행 피고인은 2017. 2. 9.경 서울 강서구 C에 있는 D공인중개사 사무소에서, 중개사무소 직원 E을 통해 피해자 B와 서울 강서구 F G호(이하 ‘제1부동산’이라 한다)에 대한 임대차계약을 체결하기로 하고, 2017. 4. 3.경 위 D공인중개사 사무소에서 피해자와 위 FG호에 대한 임대차계약서를 작성하면서 피해자에게 “나는 건축주 H으로부터 G호를 매입하기로 한 사람이다. 잔금은 H에게 송금하되 내가 소유자 겸 임대인이니 전세 계약서를 다시 작성하면 된다. 2년의 임대차기간이 만료되면 보증금은 틀림없이 돌려주겠다”라고 말하는 등 임대차보증금을 반드시 반환할 수 있을 것처럼 행세하면서 피해자와 임대차계약(이하 ‘제1임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 그러나 사실 당시 위 F G호의 실제 분양대금은 1억 6,300만 원으로 임대차보증금인 1억 7,000만 원보다 낮은 금액이었고, 피고인은 이미 총 27채의 빌라에 대해 임대차계약을 체결하여 합계 42억 6,300만 원의 변제기가 도래하지 않은 임대차보증금 반환 채무를 부담하고 있었으며, 피고인 명의 계좌에는 불과 1,000만 원 상당의 예금만 있었고, 별다른 재산이 없었으며, 그럼에도 그 이후로도 계속하여 신축 빌라의 시세는 하락하지 않는다는 막연한 계획 하에 자기 자본 없는 임대 방식으로 임대사업을 계속할 의도였기 때문에, 피해자에게 임대차보증금을 받더라도 이를 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로 하여금 2017. 2. 9.경 1차 계약금 명목으로 E 명의 I은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 50만 원, 2017. 2. 12. 2차 계약금 명목으로 H 명의 J은행 계좌(계좌번호 2 생략)로 950만 원, 2017. 4. 3. 잔금 명목으로 H 명의 위 J은행 계좌로 1억 6,000만 원 등 합계 1억 7,000만 원을 입금하게 하여 피고인의 H에 대한 분양대금의 지급을 면하는 재산상 이익을 얻었다. 2. 피해자 K에 대한 범행 피고인은 2017. 2. 13.경 서울 강서구 L에 있는 M 공인중개사 사무소에서, 중개사무소 직원 N을 통해 피해자 K과 위 F O호(이하 ‘제2부동산’이라 한다)에 대해 임대차계약을 체결하기로 하고, 2017. 3. 13.경 위 M 공인중개사 사무소에서 피해자와 위 F O호에 대한 임대차계약서를 작성하면서 피해자에게 “나는 건축주 H으로부터 O호를 매입하기로 한 사람이다. 잔금은 H에게 송금하되 내가 소유자 겸 임대인이니 전세 계약서를 다시 작성하면 된다. 2년의 임대차기간이 만료되면 보증금은 틀림없이 돌려주겠다.”라고 말하고, “내가 건물이 60채가 넘는 사람이다. 보증금은 걱정하지 말라. O호의 분양가는 1억 7,600만 원이다”라고 말하는 등 임대차보증금을 반드시 반환할 수 있을 것처럼 행세하면서 피해자와 임대차계약(이하 ‘제2임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 그러나 사실 당시 위 F O호의 실제 분양대금은 1억 6,800만 원으로 임대차보증금인 1억 7,500만 원보다 낮은 금액이었고, 피고인은 이미 총 27채의 빌라에 대해 임대차계약을 체결하여 합계 42억 6,300만 원의 변제기가 도래하지 않은 임대차보증금 반환 채무를 부담하고 있었으며, 피고인 명의 계좌에는 불과 1,000만 원 상당의 예금만 있었고, 별다른 재산이 없었으며, 그럼에도 그 이후로도 계속하여 신축 빌라의 시세는 하락하지 않는다는 막연한 계획 하에 자기 자본 없는 임대 방식으로 임대사업을 계속할 의도였기 때문에, 피해자에게 임대차보증금을 받더라도 이를 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로 하여금 H 명의 위 J은행 계좌로 2017. 2. 13.경 1차 계약금 명목으로 100만 원, 2017. 2.15.경 2차 계약금 명목으로 775만 원, 2017. 3. 13.경 잔금 명목으로 1억 6,625만 원 등 합계 1억 7,500만 원을 입금하게 하여 피고인의 H에 대한 분양대금의 지급을 면하는 재산상 이익을 얻었다. 증거의 요지 1. 증인 P, N, Q의 (일부) 법정진술 1. 제2회 공판조서 중 증인 K, B의 각 진술기재 1. 제4회 진술조서 중 증인 R, E의 각 진술기재 1. 피고인에 대한 검찰피의자신문조서 중 일부 진술기재 1. S에 대한 경찰 피의자신문조서 1. 고소장 1. 수사보고(피의자 A 보유 주택 현황 분석), 수사보고(계좌 거래내역 분석), 수사보고(갭투자와 리베이트 무갭투기의 차이점), 수사보고(32채 전세 계약 관련 내용 정리), 수사보고(본건 계약 이후의 매입 빌라 관련) 1. 등기부등본(O호), 전세계약서(1차), 전세계약서(2차), 각 송금내역서, 전세계약서, A메신저 출력물, 내용증명서, T 카페 게시판 출력물, 대출내역서, 수사협조회신(강서구 부동산 내역), 수사협조요청 회신, 금융거래내역 회신, 계좌 일부 거래내역 출력물, 부동산 소유현황 조회 회신, A 신용정보 회신, H 금융계좌 회신(출력물), G호 분양계약서 사본, O호 분양계약서 사본, F 분양가 정리표, H 계좌 거래내역서, 수사협조 회신(감면 및 납부세액), 중개대상물 설명서, 각 수사협조 회신 내역, 수정된 분양표 사진 촬영 출력물 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항(각 징역형 선택) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 피고인 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장요지 가. 공소사실에 의하면 피고인은 제1, 2 임대차계약이 체결된 2017. 4. 3. 및 2017. 3. 13.에 임대차보증금을 제대로 반환하겠다며 피해자들을 기망하였다는 것인데, 피해자들은 이미 그 이전에 H과 각 임대차계약을 체결하고 그에게 임대차보증금 일부를 지급하였다. 따라서 피고인의 기망과 피해자들의 처분행위 사이에 인과관계가 인정되지 않는다. 나. 제1, 2 임대차계약 체결 당시 빌라 37채를 매입한 상태였고 그 매입에만 56억원이 넘는 돈을 사용하였으며, 실제 피고인의 재산은 이보다 훨씬 많았다. 따라서 피고인에게는 변제의 의사와 능력이 있었고, 편취 범의는 없었다. 2. 판단 가. 1) 이 사건 공소사실에 기재된 피고인의 기망내용은, 피고인이 제1, 2 부동산에 관한 임대차계약을 체결하면서 제1, 2 임대차계약 상의 임대차보증금이 실제 위 각 부동산의 분양대금보다 높은 금액이었음에도 이를 속였다는 것과, 피고인이 제1, 2 임대차계약을 체결할 당시 그 임대차보증금을 변제할 의사나 능력이 없었음에도 위 각 임대차계약을 체결하였다는 것이다. 2) P, S, E의 수사기관 및 이 법정에서의 각 진술 등 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 비추어 보면, 피고인이 제1, 2부동산을 분양받아 피해자들에게 임대하기까지의 일련의 과정은 아래와 같다. 건축주인 H(실제 모든 업무는 R가 H의 명의로 하였다)이 분양대행업자인 P에게 제1, 2 부동산 대한 분양입금가(최종적으로 건축주가 받아야 하는 금액)와 분양가(분양입금가 + 분양수수료 + 중개업자, 컨설팅업자 등에게 지급해야 하는 리베이트비용)를 알려줌 P은 그 내용을 중개업자, 컨설팅업자 들에게 보냄. 그러면 중개업자, 컨설팅업자 들이 위 각 부동산을 매수할 임대사업자와 위 각 부동산을 임차할 임차인을 구해옴. 이 사건의 경우 임대사업자인 피고인이 컨설팅업자인 Q과 함께 위 각 부동산 매수의사를 표명하여, H과 피고인 사이에 제1, 2 부동산에 관한 분양계약이 체결됨 제1, 2 부동산의 경우 근린생활시설이어서 임대사업자로 신고하더라도 취득세감면 혜택이 없었음. 피고인은 분양계약 당시 P에게 취득세 지원이 가능하냐고 물었고, P이 가능하다고 하여 분양대금보다 700만 원 높은 금액에 임대차계약을 체결하기로 하였음 제1부동산의 경우 D공인중개사를 운영하는 E이 P으로부터 임대차보증금을 정하여 임차인을 구해달라는 연락을 의뢰받고 U, V 같은 사이트에 게재 먼저 건축주인 H과 임차인인 피해자들이 임대차계약을 체결하고 그 임대차보증금 일부를 H에게 지급. 다만 그 임대차계약 당시 이후 제1, 2 부동산이 분양되면 소유자가 변경될 것임을 알림 이후 피고인이 H으로부터 제1, 2 부동산의 매수하게 되면, 피고인과 피해자들 사이에 다시 임대차계약 체결 3) 위 증거에다가 B, K의 수사기관 및 이 법정에서의 진술을 보태어 인정할 수 있는 아래와 같은 사정, 즉 관련, 피고인은 제1, 2 임대차계약을 체결하기 이전인 2016. 12. 8.경 이미 H으로부터 분양대금 1억 6,300만 원에 제1부동산을, 분양대금 1억6,800만 원에 제2부동산을 각 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였는바, 이와 같이 피고인은 위 각 부동산의 분양대금이 1억 6,300만 원 및 1억 6,800만 원임을 모두 알고 있었던 점, 관련, 피고인이 P에게 취득세 보전을 요구하며 위 각 분양대금보다 700만 원이 높은 금액으로 전세계약을 체결하여 줄 것을 요구한 점, , 관련, 제1, 2 임대차계약 상 임대차보증금은 분양대금에 700만 원을 더한 금액으로 정하기로 합의된 상태에서 P이 중개업자들에게 그와 같이 합의된 보증금에 따라 임차인을 구해달라고 요청한 점, 관련, 실제 피고인은 그와 같이 분양대금보다 700만 원이 증액된 금액으로 피해자들과 다시 제1, 2 임대차계약을 체결한 점 등에다가, 피고인은, 피해자들이 H에게 제1, 2 임대차계약에 따른 잔금을 입금한 날인 2017. 4. 3. 및 2017. 3. 13.에 H으로부터 그 취득세 각 700만 원을 피고인의 J계좌로 송금받은 점, 피해 자들은 수사기관 및 이 법정에서, ‘만약에 제1, 2 임대차계약의 임대차보증금이 그 분양대금보다 높은 금액임을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않았을 것이다. 분양받는 사람이 돈을 주고 부동산을 매수해야 하는데 분양하는 사람이 분양받는 사람에게 돈을 준다는 것은 이상한 흐름이기 때문이다. 또한 건축주가 당연히 자기가 손해를 보면서 빌라를 분양하지는 않았을 것이니 피고인에게 줄 돈을 보증금에 추가하여 전세를 내놓았다고 생각되기 때문이다’라며, 제1, 2 임대차계약 상의 임대차보증금이 실제 분양대금보다 많았다는 사실을 알았다면 분양계약을 체결하지 않았을 것이라는 취지로 진술하는 점 등을 고려하여 보면, 피고인은 제1, 2 임대차계약 상의 임대차보증금이 실제 위 각 부동산의 분양대금보다 높은 금액이었음에도 이를 속이거나(피해자 K은 수사기관 및 이 법정에서 ‘피고인이 500만 원만 더 보태서 제2부동산을 매수하라고 하였기에 분양대금이 1억 8,000만 원인 줄 알았다’는 취지로도 진술하는바, 그 진술에 의하면 피고인이 적극적으로 분양대금을 기망한 것으로 보인다), 적어도 이러한 사실을 피해자들에게 알릴 의무가 있음에도 이를 피해자들에게 알리지 않아 피해자들을 기망하였다고 보는 것이 옳다. 더군다나 피해자들은 피고인과 제1, 2 임대차계약을 체결한 날 잔금을 H에게 지급한 것으로 보인다. 따라서 피고인의 변제자력에 대한 기망행위(재력이 있으니 임대차보증금은 반드시 반환받을 수 있다는 취지)가 없었다면 잔금을 지급하지 않거나 이미 지급한 금원의 반환까지도 구할 수 있었을 수도 보이는바, 피고인의 이 부분 기망행위와 금원 편취 사이에서는 인과관계가 인정된다. 따라서 피고인 및 변호인의 이 부분 주장은 이유 없다. 나. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정, 즉 피고인이 사실상 사용하던 유일한 계좌인(수사기록 제2권 558면) J 계좌(계좌번호 3 생략)에는 2017. 3월경 1,000만 원에서 2,000만 원 정도의 예금 밖에는 없었던 점, 제1, 2 임대차계약이 체결될 당시 피고인의 신용등급은 6등급에 불과하였던 점, 비록 피고인이 표면적으로는 수십 채의 빌라를 소유하고 있기는 하나 피고인의 진술에 의하더라도 그 빌라들은 대부분 분양대금(매수대금)과 임대차보증금이 동일하게정하여져 임대차보증금이 조금이라도 하락한다면 피고인이 그 임대차보증금을 변제하지 못하게 되는 점, 피고인은 수사기관에서 전세대금보다 주택 가격이 높아야 전세금을 반환받을 수 있는 것인데 새로운 임차인이 들어오지 않으면 전 임차인에게 전세금을 어떻게 반환하려고 하였느냐는 취지의 질문을 받자 ‘보증금을 받아 놓은 주택이 많아서 임대차계약을 갱신할 때 보증금을 조금만 올려받아서 모아주어도 된다. 임대차 보증금은 무조건 오른다. 분양받으면 땅값과 건물비가 오르기 때문이다’라고 진술하면서도 그 근거에 대해서는 ‘인터넷을 검색하면 다 나온다. 자신은 거품 없이 분양가에 매수했기에 오를 수밖에 없다’며 사실상 아무런 합리적인 근거를 대지 못하고 있는바, 이와 같이 피고인은 아무런 대책 없이 막연히 전세대금은 무조건 상승할 것이라는 개인적인 믿음으로 무분별하게 빌라를 분양받아 임대하여 온 점 등에 비추어 보면, 피고인은 제1, 2 임대차계약 당시 피해자들에게 그 임대차보증금을 반환할 의사와 능력이 없었고, 피고인 또한 이러한 사정을 충분히 인식한 상태에서 피해자들과 제1, 2임대차계약을 체결하고 그 임대차보증금을 수령하였다고 판단된다. 따라서 피고인 및 변호인의 이 부분 주장도 이유 없다. 양형의 이유 1. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제2유형] 1억 원 이상, 5억 원 미만 [특별양형인자] 없음 [권고영역 및 권고형의 범위] 기본영역, 징역 1년∼4년 2. 선고형의 결정 동종 범죄전력이 없는 점, 피해자들이 향후 제1, 2 부동산의 경매절차 등을 통하여 일부 피해를 회복할 수 있는 점 등은 피고인에게 유리하다. 그러나 피고인은 2015년경부터 별다른 자력 없이 분양대금과 전세보증금을 동일한 금액으로 정하거나 오히려 전세보증금을 분양대금보다 더 높은 금액으로 정하여 빌라를 분양받아 이를 다시 임차인에게 임대하는 방법으로 총 479채에 이르는 빌라 등을 매수하여 왔는바, 이러한 피고인의 행위로 인하여 건전한 부동산거래 관행이 위협받고, 임대차보증금이 상승하여 서민들의 주거안정에 해악을 끼쳐왔다고 판단되는 점, 이 사건 각 범행은 피고인이 이와 같이 변제의 능력이나 의사 없이 분양대금보다 높은 가격으로 임대차보증금을 책정하여 이를 피해자들에게 임차하였다가 결국 그 임대차계약 종료일에 피해자들에게 그 임대차보증금을 지급하지 못한 것으로, 전세자금을 대출받는 등으로 임대차보증금을 마련한 피해자들에게 끼친 고통이 큰 점, 그럼에도 제대로 된 피해회복이 이루어지지 않아 피해자들이 피고인의 엄벌을 탄원하는 점, 합리성 없는 변명으로 일관하며 자신의 잘못을 반성하지 않는 점 등을 고려하여 보면 피고인에 대한 실형선고는 불가피하다. 여기에 피고인의 연령, 성행, 가족관계, 생활환경, 범행의 수단 및 결과, 범행 후의 정황 등 양형의 조건이 되는 여러 사정을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.