인천지방법원부천지원-2016고단364

공소사실의 요지 피고인 A은 서울 강서구 D 주상복합건물(이하 '이 사건 주상복합건물'이라고만 한다) 신축·분양 사업의 시행사인 주식회사 E(이하 '이 사건 시행사'라고만 한다)의 대표이사이고, 피고인 B는 이 사건 시행사의 직원(분양담당부장)이다. 피고인들은 이 사건 주상복합건물 1층 상가 중 일부를 10.214m²(3.09평)에서 22.446m²(6.79평)로 구획하여 푸드코트로 분양함에 있어, 위와 같은 분양면적으로는 정상적인 푸드코트 영업을 하기에 지나치게 협소하여 복층시설을 설치하지 아니하면 그 영업이 매우 곤란함에도 불구하고, 무허가증축에 해당하여 불법(건축법위반)인 복층설치가 마치 적법하게 가능한 것처럼 허위 광고하여 위 상가 부분을 분양하기로 공모하였다. 이에 피고인들은 2007. 4.경 당시 분양대행을 맡고 있던 분양대행사의 직원인 F 등에게 "1층 푸드코트는 복층시설이 가능하고, 수분양자가 비용만 부담하면 시행사에서 복층시설공사를 해 줄 테니 그와 같은 내용으로 광고하여 분양하라"는 내용으로 설명하고, F 등 위 분양대행사 직원들 중 한 명이 2007. 4. 15.경 이 사건 주상복합건물 분양사무실에서 피해자 G에게 위와 같은 내용으로 설명하였다. 이와 같이 피고인들은 공모하여, 2007. 4. 15.경 이 사건 주상복합건물 제1층 114-7호(전용면적: 13.54m²)를 피해자에게 298,060,000원(부가가치세 포함)에 매도하는 분양계약을 체결하면서, 복층설치가 적법하게 가능하다는 말을 진실로 믿은 피해자로부터 2007. 4. 26.경 계약금 명목으로 89,418,000원을, 2008. 9. 11.경 중도금 명목으로 7,500만 원을 각 교부받아, 합계 164,418,000원을 편취하였다. 2. 판단 이 법정에서 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어보면, 이 사건에 제출된 증거들만으로는, 피고인들이 F 등 분양대행사 직원들을 통해 피해자에게 이 사건 주상복합건물 1층 푸드코트 부분에 복층설치가 적법하게 가능한 것처럼 거짓말하였다는 사실이 합리적 의심이 들 여지가 없이 충분히 증명되었다고 보이지 아니한다. 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 따라 피고인들에 대하여 각 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 판결의 요지를 공시한다. 피해자 분양계약 시점을 포함하여 2006. 12.경부터 2007. 6.경까지 이 사건 주상복합건물 1층 푸드코트 부분의 분양대행을 책임진 사람인 F는 이 법정에 출석하여, "당시 분양이 잘 되지 아니하던 이 사건 주상복합건물 1층 부분의 분양을 활성화시키기 위해 푸드코트로 분양하는 안을 제시하여 피고인들의 승낙을 받아 그와 같이 분양을 시작하게 되었는데, 푸드코트를 하기에는 탁자와 의자를 놓을 공간이 많이 부족하였기 때문에 이 사건 시행사의 담당직원 및 대표인 피고인들과 협의 하에 '층고가 6m로서 복층형 인테리어가 가능한 구조'라는 취지로 광고하게 되었다. 그러나 복층 설치가 물리적으로 가능한 것일 뿐, 적법하게 가능한 경우가 아니었기 때문에, 광고를 보고 찾아온 사람들에게 그러한 사정을 명확히 알려주었고, 다만, 행정청의 복층시설에 대한 단속이 그리 심하지는 않고, 혹시 단속되어 벌금(이행강제금)이 부과되더라도 영업이 잘되면 그 정도비용은 '세금 낸다' 생각하면 된다고 설명한 후, 그럼에도 불구하고 분양받기를 원하는 사람들과만 분양계약을 체결하였다. 복층설치가 적법하게는 가능하지 않다는 것은 위 푸트코트 분양에 있어 매우 중요한 사항이었으므로, 분양계약 전 이를 제대로 알리지 아니하면 그로 인해 발생하는 분쟁에 대해 분양대행사가 다 책임져야 하기 때문에, 당시 분양대행 직원 모두가 이를 명확히 알렸다."라는 취지로 진술하였다. 그런데 위 진술은, 수년 전 관련사건의 수사기관 및 법정에서 F가 하였던 진술과 그대로 일치하는 내용인 점, 당시 한 말의 내용, 진술의 정황 등에 대한 진술이 매우 구체적인 점, 3F 등 분양대행사 직원들이 위와 같은 방법으로 복층시설설치가 불법임을 알린 경우에도 예상 수익 등을 고려하여 분양계약을 체결하는 사람들이 없지 아니하였을 것으로 보이고, 실제로, 수사기관의 조사 결과, 이 사건 주상복합건물 1층에서 불법임에도 불구하고 복층시설을 설치한 후 운영하고 있는 점포들이 있는 것으로 확인된 점, F가 이 사건 주상복합건물 상가 부분의 분양대행을 맡았던 기간 동안 위 푸드코트 점포들을 분양받은 사람들 중 피고인을 제외하고는 분양계약시로부터 9년여가 지난 지금까지 복층 시설에 대해 문제 삼은 사람이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어보면, 그 신빙성을 쉽게 배척해버리기 어렵다. 복층 시설이 가능하다는 문구만 있는 광고를 본 일반인의 입장에서는 복층 설치가 당연히 적법하게 가능할 것이라고 생각하는 것이 일반적일 것이나, 계약 전 위 F의 진술과 같이 그 불법성에 대한 설명이 이루어졌다면, 위와 같은 광고를 했다는 사정만으로 수분양자들에 대한 기망행위를 하였다고 인정하기는 어렵다. 관련사건에서 공소사실 기재와 같은 내용의 피고인들의 기망행위가 인정된 바 있기는 하나, 관련사건에서 문제된 분양계약 시기는, 이 사건 분양계약 시기로부터 약 1년 4개월 후로서, 이 사건 주상복합건물의 분양이 잘 되지 아니하여 분양대행업체를 교체해가면서 분양을 계속하고 있던 시기였고, 당시 위 푸드코트 부분을 포함한 상가 부분의 분양대행을 맡은 사람은 F가 아닌 I이었으며, I은 관련사건 수사기관 및 법정에서, F와 달리, 분양희망자들에게 복층설치가 불법임을 고지한 사실이 없다고 반복하여 진술하였다(I은 이 법정에서도 같은 취지로 진술하였다). 또한 관련사건 피해자인 H는, 이 사건 피해자와 달리, 계약 후 얼마 지나지 아니한 시점부터 이 사건 시행사에 복층시설 적법설치 등에 대한 이의 제기를 계속하여 했던 것으로도 보인다. 이와 같이 관련사건과 이 사건은 사정이 상당히 다른 만큼, 관련사건의 위 결론을 이 사건에 그대로 적용하기는 어렵다. 피해자는, 관련사건이 확정된 지 3년여가 지난 2015. 9. 4.경 비로소 피고인들을 사기로 고소하면서, 이 법정에 이르기까지, 시행사가 비용을 부담하여 준공 전에 복층 시설을 적법하게 설치해준다고 설명하였다는 취지로, 관련사건의 피해자인 H의 관련사건에서의 주장과 동일한 내용의 진술을 하고 있다. 그런데 위와 같은 피해자의 진술은, 앞서 본 바와 같이 신빙성을 쉽게 배척해버리기 어려운 F의 진술과 상반되는 것인 사정 및 준공 전에 복층시설을 적법하게 설치하여 주기로 한 경우 전용면적이 계약서 기재의 기존 전용면적과는 달리 기재되어야 할 것이나, 피해자의 분양계약서에는 복층이 설치되지 않은 상태에서의 전용면적만 기재되어 있고, 준공 전 적법하게 복층이 설치될 경우 발생하게 되는 전용면적, 대지소유지분 등의 변경 등에 관하여는 전혀 언급되어 있지 아니한 점, 피해자는 분양계약서 기재 입주개시예정 시기였던 2008. 4.경 이 사건 주상복합건물을 방문하여, 그 외벽공사는 다 되어 있는 반면, 복층시설 설치는 전혀 되어 있지 않은 것을 직접 보았음에도 불구하고, 2008. 9.경 복층시설 미설치에 대한 별다른 이의제기 없이 중도금을 지급하였던 점, 피해자는, 복층설치가 불법이라는 사실을 처음 알게 되었다고 주장하는 시점인 2008년 겨울경 이후인, 2009. 4. 6.경 이 사건 시행사에 분양계약 해지통보를 하면서, 중도금의 40%에 대해 이 사건 시행사에서 무이자 처리해주기로 한 특약사항의 불이행만을 문제로 삼았을 뿐, 복층시설의 미설치 또는 복층시설 설치 불법성 미고지 등에 대해서는 전혀 언급하지 아니하였던 점(증거기록 24면), 피해자는 건설회사에서 20년간 안전관리업무 분야에 종사하였던 사람으로서, 복층설치의 적법성, 분양계약 기재 전용면적의 의미 등에 관하여 일반인보다 오히려 더 잘 알고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 그대로 믿기 어렵다.