춘천지방법원속초지원-2021고정47

범 죄 사 실 피고인 B은 공인중개사 자격 없이 성남 분당구 C에 있는 (주)D를 운영하며 부동산 컨설팅 및 시행 개발업을 하는 사람이고, E은 강원 속초시 F에 있는 G의 중개보조원이며, 피고인 A는 강원 양양군 H에 있는 I공인중개사를 운영하는 공인중개사이다. 누구든지 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 그럼에도 불구하고 피고인 A는 관할관청에 중개사무소의 개설등록을 하지 않은 피고인 B, E과 함께 2017. 7. 6.경 위 I공인중개사에서, J 주식회사(대표이사 K)와 강원 양양군 L 외 46 필지의 토지주들과 사이의 토지 매매계약을 중개하고, 그 매매계약의 중개를 위한 용역대금은 토지매입대금의 4%(총액 최대 240,000,000원 가량)로 한다는 취지의 부동산 매입 용역 계약을 체결한 후 위 주식회사로부터 그 용역대금의 계약금 명목으로 피고인 A 명의 M 계좌(계좌번호 1 생략)로 20,000,000원을 지급받았다. 이로써 피고인들은 E과 공모하여 관할관청에 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 부동산 중개업을 영위하였다. 증거의 요지 1. 피고인 A의 법정진술 1. 피고인 B의 일부 법정진술 1. 피고인 A에 대한 검찰 피의자신문조서 1. 피고인 B에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. E에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. N에 대한 제1회 경찰 진술조서 1. N 작성의 고소장 1. 수사보고(피의자 관련 자료 제출) 1. 부동산 매입용역(컨설팅) 계약서, L 사유지 토지조서, 이체내역서, 용역대금 지분분배 약정서, 부동산중개업소 위반행위 신고서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인들 : 각 구 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 개정되기 전의 것) 제48조 제1호, 제9조 제1항, 형법 제30조, 각 벌금형 선택 1. 노역장유치 피고인들 : 각 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 피고인들 : 각 형사소송법 제334조 제1항 피고인 B 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 피고인 B은 부동산 컨설팅 업무만을 수행하였을 뿐, 피고인 A 및 E과 공모하여 부동산 중개행위를 한 사실이 없다. 2. 판단 가. 관련 법리 공인중개사법 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”라고 규정하고 있고, 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 등 참조). 한편, 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅 행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 위 법률 소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니다(대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조). 나. 구체적 판단 위 법리에 비추어 이 사건을 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택·조사한 증거들에의하여 인정되는 다음의 사실 내지 사정, 즉, 피고인들 및 E과 J 주식회사(이하 ‘J’라 한다) 사이에 체결된 ‘부동산 매입 용역(컨설팅) 계약서’의 내용은, 그 표제에 ‘컨설팅’이라는 단어가 포함되어 있는 것과 무관하게 실질적으로는 피고인들 및 E이 강원 양양군 L 외 46필지(이하 ‘이 사건 사업부지’라 하고, J가 시행하는 위 사업부지 상의 공동주택 건축사업은 ‘이 사건 사업’이라 한다)에 관하여 그 지주들과 J 사이의 토지매매계약을 중개하고 J로부터 토지매입금액의 4%를 ‘용역비’ 명목의 중개보수로 지급받기로 하는 것인 점, 위 계약에 따라 피고인 B과 E은 함께 외지에 있는 지주들을 찾아가 토지매매계약을 체결하였던 점, 피고인 B은 지주들과의 매매대금 조율은 자신이 하였고, 계약서는 필체가 좋은 E이 작성하였다는 취지로 진술하는바(증거기록 1권 제17쪽), 매매계약의 가장 중요한 부분인 매매대금 협상을 피고인 B이 담당한 것으로 보이는 점, E은 자신이나 피고인들이 이 사건 사업에 관하여 J에 별도의 컨설팅을 한 사실은 없으며, 지주들과의 토지매매계약 체결을 ‘컨설팅을 한다’고 표현하였다는 취지로 진술한 점(증거기록 1권 제10쪽), 피고인들과 E은 J로부터 수령하는 용역비 및 매도인인 지주들로부터 수령하는 수수료를 일정 비율에 따라 나누기로 하는 약정서를 작성하였는데(증거기록 2권 제92쪽), 위 약정서 상 지주들로부터 수령하는 수수료는 ‘0.9%’로 특정되어 있고, 이는 공인중개사법 제32조 제4항, 동법 시행규칙 제20조 제1항에서 정한 중개보수 한도 요율과 동일한바, 피고인들 및 E 모두 자신들의 행위를 J와 지주들 사이의 토지매매계약을 중개하는 행위로 인식하고 지주들로부터 중개보수한도에 따른 금액을 수령함을 전제로 하여 이를 분배하는 약정을 체결한 것으로 보이는 점, 위 약정서에 의하면 피고인 B이 이 사건 범행에 따른 중개보수를 가장 높은 비율로 가져가도록 되어 있는바, 위 피고인이 이 사건 범행의 주도적인 역할을 맡았다고 봄이 상당한 점 등을 종합하면, 피고인 B이 주장하는 이 사건 ‘부동산 컨설팅’ 행위는 사회통념상 부동산 거래의 알선 내지 중개를 위한 행위와 동일하다고 판단되고, 설령 피고인이 이 사건 사업 시행과 관련하여 부동산 중개행위 외의 다른 업무를 일부 수행한 바 있다고 하더라도 위 결론에는 변함이 없다. 따라서 피고인 B과 변호인의 주장은 받아들이지 않는다. 양형의 이유 이 사건 범행은 부동산중개업의 전문성을 높이고 이를 건전하게 육성하려는 공인중개사법의 입법취지를 훼손하고, 컨설팅이라는 명목으로 위 법에서 정한 각종 규제와처벌을 회피하려는 의도가 담긴 것이어서 그 죄질이 가볍지 않다. 피고인들이 중개의 대가로 받기로 약정한 금원의 액수도 상당한 것으로 보인다. 피고인 A는 동종 범죄로 1회 처벌받은 전력이 있다. 피고인 B은 이 사건 범행을 주도적으로 행한 것으로 보여 그 죄책이 무겁다. 이는 피고인들에게 불리한 정상이다. 한편, 피고인 A는 이 사건 범행을 인정하고 있고, 벌금형을 초과하여 처벌받은 전력은 없다. 피고인 B은 동종 범죄로 처벌받은 전력이 없다. 이는 피고인들에게 유리한 정상이다. 그 밖에 피고인들의 나이, 성행, 환경, 범행의 경위 및 동기, 범행 후의 정황 등 이 사건 기록과 변론에 나타난 여러 양형 조건들을 종합적으로 고려하면, 약식명령에서 정한 형은 적절하다고 판단되므로 주문과 같이 그대로 형을 정한다.