서울남부지방법원-2023고정1122

범 죄 사 실 피고인 B은 서울 양천구 C에 있는 ‘D부동산공인중개사사무소’의 개업공인중개사로 근무하였던 자이고, 피고인 A은 2019. 4. 2.경부터 2020. 2. 5.경까지 위 ‘D부동산공인 중개사사무소’ 소속 중개보조원으로 근무하였던 자이다. 1. 피고인 A 개업공인중개사 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개의뢰인으로부터 공인중개사법에 정해진 중개대상물의 중개에 대한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고, 피고인 A은 2019. 7. 22.경 위 ‘D부동산공인중개사사무소’에서 ‘부천시 E건물, F호(이하 ’이 사건 부동산‘이라 한다)’를 임대 목적물로 한 임대인 G, 임차인 H의 임대차계약을 중개하는 업무를 하고, 그 대가로 2019. 8. 19.경 임대인 G으로부터 자신 명의 하나은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 10,637,000원을 송금받았다. 이로써 피고인은 임대인으로부터 10,637,000원을 받아 법정수수료의 상한인 705,000원을 초과한 금품을 받았다. 2. 피고인 B 피고인은 중개보조원인 위 A이 제1항과 같은 일시, 장소에서 피고인의 업무에 관하여 위와 같이 법정수수료의 상한을 초과한 금품을 받았다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. I, J에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. H에 대한 경찰 우편조서 1. 전세계약서, 등기사항전부증명서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 가. 피고인 A: 공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제1항 제3호(벌금형 선택) 나. 피고인 B: 공인중개사법 제50조, 제49조 제1항 제10호, 제33조 제1항 제3호(벌금형 선택) 1. 노역장유치 각 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 각 형사소송법 제334조 제1항 피고인들 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장의 요지 가. 피고인들 피고인 A은 이 사건 부동산의 분양대행 업무를 수행하고 분양대행 수수료를 받은 것일 뿐 중개 업무를 수행하고 수수료를 받은 것이 아니다. 따라서 피고인 A의 행위는 공인중개사법 위반에 해당하지 않는다. 나. 피고인 B 피고인은 피고인 A의 업무와 관련하여 위반행위를 방지하기 위한 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니하였다. 2. 판단 가. 공인중개사법위반 여부에 관하여 1) 관련 법리 공인중개사법 제2조 제1호에서 말하는 ‘중개’란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로, 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상, 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다. 한편, 부동산 거래에 있어 중개와 구별되는 분양대행이란 분양계약의 일방 당사자로부터 의뢰받아 자신의 책임 하에 분양계약을 체결하고 그로 인한 어느 정도의 위험부담을 감수하며 이득을 취하는 영업행위를 의미한다(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 등 참조). 2) 구체적 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들로부터 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 피고인 A의 행위는 중개 업무에 해당하는바, 피고인들 및 변호인의 주장은 이유 없다. 피고인 A은 이 사건 부동산의 분양대행 업무를 하던 I의 광고 문자를 보고 분양사무실을 방문하였고, I으로부터 이 사건 부동산에 관하여 전세 계약을 체결할 임차인을 구하여 오면 그 대가(리베이트)로 1,100만 원(소득세 3.3% 공제)을 지급받기로 하였다. 피고인 A은 개업공인중개사인 피고인 B에게 위 사실을 알렸고, 피고인 B은 ‘직방’ 등 부동산 중개 어플리케이션에 이 사건 부동산에 관한 광고를 올렸다. 임차인 H는 위 광고를 통해 D부동산을 방문하여 이 사건 부동산을 살펴본 후, 2019. 7. 22. 이 사건 부동산의 건축주이자 최초 소유자인 G과 이 사건 부동산에 관하여 보증금 2억 3,500만 원(잔금지급일 2019. 8. 19.)의 전세 계약을 체결하였다. 한편, G은 2018. 9. 10. K에게 이 사건 부동산을 분양하는 내용의 분양계약을 체결하였는데, 분양가는 2억 3,500만 원, 입주잔금일은 2019. 8. 19.로 이 사건 부동산은 전세 계약과 소유권 이전이 동시에 이루어지는 이른바 ‘동시진행’ 방식으로 거래가 이루어졌다. 임차인 H로부터 보증금이 입금되자 G은 분양대행 업무를 수행한 I에게 400만 원(근로소득세 3.3% 공제 전 금액, 이하 같다), 임차인을 소개해 준 피고인 A에게 1,100만 원, 컨설팅업자 L에게 500만 원을 각 지급하였고, L는 K에게 명의비로 100만 원을 지급하였다. 앞선 사정들을 종합하면, 피고인 A은 이 사건 부동산에 관한 분양 업무를 의뢰받거나 그러한 분양 업무를 대행하는 것에 관하여 부탁 또는 위탁받은 적이 없고, 단지 이 사건 부동산의 임차인의 소개해 달라는 광고를 보고 그에 응하여 임차인 H를 G 또는 I에게 소개해 줌으로써 임대차계약이 체결되도록 하였음이 인정되는바, 피고인 A은 임대차계약을 중개한 것일 뿐 분양을 대행하는 등의 업무를 수행하였다고 볼 수 없다. 나. 피고인 B의 주의의무를 게을리하지 않았는지 여부 앞선 증거들로부터 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 당시 D부동산 직원들은 신축빌라의 분양대행 업무를 담당하는 자들로부터 임차인을 소개시켜 달라는 요청이 있으면 이를 피고인 B에게 보고하고, 피고인 B을 통해 인터넷 광고 등을 하여 임차인을 구하였던 점, 위와 같이 임차인을 구하여 임대차계약을 체결하는 경우, 임차인이 지급하는 중개수수료는 피고인 B이 가져가고, 건축주 또는 분양대행업자로부터 지급되는 리베이트는 담당 직원이 가져갔는데, 피고인 B은 이러한 점을 사전에 알고 있었던 점, 피고인 B은 이 사건 부동산의 임대차계약과 관련하여 임차인 H로부터 중개수수료를 지급받았을 뿐, 임대인의 중개수수료 지급에 관하여 전혀 관여하지 아니한 점 등을 종합하면, 피고인 B이 피고인 A의 위반행위를 방지하기 위하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니하였다고 보기 어렵다. 따라서 피고인 B 및 변호인의 이 부분 주장도 이유 없다. 양형의 이유 법정수수료의 상한을 초과하여 취득한 이익의 규모, 이 사건에 이르게 된 경위, 피고인들이 초범인 점, 그 밖에 피고인들의 연령, 성행, 환경, 범행의 동기 및 경위, 범행의 수단 및 결과, 범행 후의 정황 등 기록에 나타난 여러 양형조건들을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.