울산지방법원-2022고단643

공소사실 피고인은 부동산 컨설팅 등을 목적으로 설립된 ㈜B(대표이사 C) 및 ㈜D(대표이사 C), ㈜E(대표이사 F)의 실질적인 운영자로서 위 회사들의 명의로 지역주택조합 업무용역을 대행하는 사업을 수행해 왔다. 가. 경과 사실 피고인은 2014. 10. 13.경 지역주택조합 업무용역 대행업체인 ㈜B을 인수한 후 그 무렵부터 울산 남구 G을 비롯한 일대의 부지에 약 600여 세대 규모의 아파트 건립을 목적으로 하는 H 지역주택조합의 설립 및 조합사업 시행을 위한 사전 준비 작업을 추진해왔다. 이후 2015. 2월경 H 지역주택조합 추진위원회(위원장 I)가 결성되었고, 같은 달 10.경 위 추진위원회는 조합의 설립 준비 단계부터 조합의 사업목적을 달성할 때까지 위 추진위원회 또는 장차 설립될 조합을 대신하여 사업의 전반적인 추진을 대행할 용역대행 사업자로 ㈜B을 선정하고, ㈜B이 조합 설립 등 조합의 구성과 운영, 사업계획의 수립과 변경, 토지 매입 또는 사용권 취득 등 사업부지의 확보, 시공회사․신탁회사․대출기관 등의 선정, 사업 추진에 수반하는 법령상의 각종 인․허가 절차 수행 또는 제세공과금 납부 등 조합 사무를 대행하여 주는 대가로 ㈜B에 용역대금 43억 9,200만 원을 제공하기로 하는 내용으로 피엠(Project Management) 용역계약을 체결하였다. 이어서 2015. 5월경 위 추진위원회(위원장 J)는 위 용역계약과는 별개로 위 조합사업에 필요한 부지를 확보할 목적으로 ㈜B이 조합을 대신하여 해당 지주들과 교섭하고 조합이 해당 토지의 소유권을 최종 취득할 수 있도록 주선하는 업무(이른바 지주 작업)를 수행하는 대가로 ㈜B에 용역대금 22억 원을 제공하기로 하는 내용으로 토지업무 용역계약을 추가적으로 체결하였다. 이후 2015. 11. 15.경 위 조합이 결성되어 창립총회가 개최되었고, 그 자리에서 종래 조합 추진위원장이었던 J를 조합장으로 선출하고 위와 같은 용역계약들을 비롯하여 위 조합이 정식으로 설립되기에 앞서 조합추진위원회가 추진하였거나 집행한 제반 사업들에 대한 포괄적인 추인을 의결하였다. 한편, 피고인은 위 계약에 따라 토지 확보를 위한 작업을 추진해 오던 과정에서, 조합 사업에 반드시 필요한 핵심적인 부지들의 매입에 있어서는 해당 지주들이 과도하게 높은 매매대금을 요구하면서 거래를 지연시킬 경우 매입비용이 지나치게 늘어나는 것은 물론이고 매입의 지체로 인해 조합사업 전체가 전반적으로 지체될 수도 있으므로 이러한 우려가 현실화되기 전에 해당 부지들을 신속히 확보해 두어야 한다고 생각하였다. 다만 당시는 조합이 설립되기 전이어서 미처 조합자금이 조성되지 아니한 상황임은 물론 조합 명의로 토지 소유권을 취득할 수 없었으므로 일단 피고인이 투자자를 통해 매입자금을 마련하고 이로써 핵심 사업부지를 위 ㈜B을 비롯한 피고인이 운영하는 회사의 소유로 하여 미리 확보해 놓은 다음 후일 조합이 설립되면 위 조합에 이를 전매하는 방식으로 토지 소유권을 이전해 주되, 한편 피고인은 조합 설립 이후 조합 측으로부터 매매대금 명목으로 위 회사가 수령하게 될 자금을 통하여 투자자들에게 투자원금과 그 수익금을 상환해 주고 아울러 위와 같은 전매 방식의 토지거래로 인해 위 회사 등 피고인 측에서 부담하게 되는 토지 취득세와 토지 양도에 따른 법인세 등 제세공과금을 해결한다는 계획을 세운 후, 그 무렵 위와 같은 계획을 조합 추진위원회 측에 설명한 다음 그 승인을 받았다. 나. 구체적 범죄사실 위와 같이 피고인은 위 조합을 대신하여 조합사업에 필요한 부지를 확보하여 최종적으로 조합에 취득시키는 업무를 수행하는 대가로 종전에 체결한 피엠 용역계약 대금과는 별개로 토지업무 용역계약을 체결하여 조합으로부터 금 22억 원을 정액으로 지급받기로 약정한 바 있었고, 한편 일부 사업부지를 확보하는 데 있어서 우선 피고인이 투자유치를 통해 마련한 자금으로 피고인의 용역 대행사 명의로 토지 소유권을 취득하고 이를 다시 조합에 전매하기로 하였던 것은 조합 미설립으로 인해 조합자금이 확보되지 않은 상황 속에서 일부 핵심 사업부지를 조합 설립 전에 미리 확보함으로써 보다 안정적으로 조합사업을 추진하고자 함에 그 목적이 있었으며, 따라서 위와 같은 전매 방식의 토지거래의 본질은 용역대행사가 토지매매 당사자로서 도급인인 조합을 상대로 전매이익을 실현하는 데 있는 것이 아니라 도급인인 조합을 위하여 조합사업에 핵심적인 부지를 적정한 가액으로 신속하고 원활하게 확보한다는 용역계약상 수급인의 임무를 충실히 수행하기 위한 특수한 방편에 불과한 것이었으므로, 피고인으로서는 사업부지의 매입과 관련하여 그 용역의 대가를 조합으로부터 정액으로 별도 지급받기로 이미 약정한 이상 위와 같은 전매방식의 거래 과정에서 용역대행사가 위 용역계약에서 받기로 한 대가 이외의 새로운 이익을 남기거나 그로 말미암아 결과적으로 조합에 손해를 입히는 일이 없도록 미리 전매대금 액수를 적정하게 산정하여야 하고, 설혹 계산 착오로 인해 적정가액을 초과하여 전매대금을 과다 수령하였더라도 용역대행사의 초과이득사실을 계약 상대방인 조합에 알리고 이를 정산해 주어야 할 용역대행업자로서의 계약상의 임무가 있었다. 그럼에도 피고인은 2015. 5. 11.경 그 무렵 투자자 K 등을 통해 마련한 자금으로 울산 남구 L M호 건물 및 해당 부지를 매입하여 ㈜D 명의로 소유권을 취득한 후 2016. 6. 28.경 다시 ㈜E 명의로 소유권을 이전하고 2016. 8. 2.경 전매대금 3억 7,500만원으로 하여 위 조합에 소유권을 이전해 준 다음, 그 무렵 조합으로부터 수령한 위 대금을 재원으로 하여 위 자금주들에게 투자 원금 및 수익금 명목으로 금 268,756,822원을 상환함과 아울러 위와 같은 전매 과정에서 위 회사가 부담하게 된 부동산 취득세와 양도차익의 발생에 따른 법인세 등 토지거래세 명목으로 금 87,054,000원을 납부하는 등 위 회사가 해당 부지를 확보하는 데 소요된 비용을 지출하고도 최종적으로 금 19,189,178원이 남게 되었으므로 그러한 사실을 조합에 알리고 이를 정산하여 조합에 반환해 주어야 함에도 이러한 용역대행업자로서의 임무에 위배하여 이러한 사실을 알리거나 정산해 주지 아니한 채 그 무렵 위 회사의 운영자금 등으로 임의 사용하였다. 이를 비롯하여, 피고인은 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 14개 필지에 관하여 용역대행사 명의로 소유권을 취득한 후 이를 조합에 전매하는 과정에서 합계 금 281,237,704원 상당의 정산금이 발생하였음에도 조합에 이러한 사실을 알리지 아니하거나 정산해 주지 아니함으로써 피고인의 회사들로 하여금 재산상 이익을 취득하게 하고 위 피해자 조합에 동액 상당의 재산상 손해를 가하였다. 2. 검사의 주장 요지 피고인이 실질적인 대표로 있는 주식회사 B(이하 ‘B’이라고 한다)과 H 지역주택조합 추진위원회 및 H지역주택조합(이하 특별히 구별할 필요가 없는 한 추진위원회와 지역주택조합을 특별히 구별하지 아니하고 ‘조합’이라고만 한다) 사이에 체결된 PM 용역계약 및 토지업무 용역계약 내용 및 신의성실 원칙상 업무수행 과정에서 조합의 손해를 최소화하고, 그 이익을 최대화할 수 있도록 노력하여야 할 임무, 조합과의 이해상충을 회피할 임무가 있다. 그럼에도 용역계약의 수임인인 B이 토지 매도인의 지위에서 조합을 상대로 전매이익을 실현하는 것은 적정한 가액으로 사업부지를 확보하여야 하는 임무에 위배되는 이해상충 행위에 해당하고, 전매이익 취득에 대하여 조합과의 사전 협의 또는 조합의 사후 동의가 없는 한 수임인으로서의 계약상 임무를 위배한 것이다. 3. 판단 이 사건 공소사실은 피고인이 실질적인 대표로 있는 B이 조합과 체결한 용역계약에 따른 용역대금 외에는 토지 매도를 통한 전매차익을 남기지 아니하도록 전매대금을 산정하여야 하고, 전매차익이 남게 되었다면 이를 조합에 알리고 정산해 주어야 할 계약상 또는 신의칙상 의무가 있음을 전제로 한다. 이에 관하여 보건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인에게 검사가 주장하는 바와 같은 임무가 있었음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고인은 일반 주택 사업을 추진하기 위하여 2007년경부터 2014년경까지 별지 범죄일람표 대상토지란 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다)을 ‘B’ 또는 각 투자자 명의로 매수해 두었던 것으로 보이는데, 추진위원회는 2015년 초경 결성된 것으로 보인다. 이후 2015. 5.경 B과 추진위원회 사이에 용역계약이 체결되었는데, 그 과정에서 이 사건 각 부동산의 이전 방법, 매매대금 등에 관한 내용이 논의된 것으로 보이지 아니하고, 그 내용이 용역계약에도 포함되지 아니하였다. 지역주택사업의 업무대행사가 자신의 고유한 사업 추진을 위하여 지역주택조합 설립 전부터 상당 기간 동안 보유했던 부동산을 사업 방식이 변경됨에 따라 사업주체인 지역주택조합에게 매도하는 경우에 업무대행사에게 차익을 남기지 않아야 할 임무가 있고, 차익이 남더라도 이를 조합에게 반환하여야 할 임무가 있다는 취지의 검사의 주장은 선뜻 납득하기 어렵다. 이는 이 사건 각 부동산이 각 투자자들 명의에서 주식회사 N, 주식회사 E 등 피고인이 실질적으로 지배하고 있는 회사 등의 명의를 거쳐 조합에게 소유권이 이전되었다 하더라도 달리 볼 수 없다. 검사의 주장과 같이 지역주택사업의 업무대행사가 조합의 업무를 대행하여 부동산 매매계약을 체결하는데, 그 상대방이 업무대행사와 실질적으로 동일한 회사인 경우 그 이해가 상충하는 측면이 있고, 그 과정에서 합리적인 정도를 넘는 과다한 매매대금을 정하는 등의 행위가 있었다면 그 행위가 문제될 여지는 있다. 그러나 이 사건 각 부동산의 매매계약 체결 과정에서는 피고인과 당시 추진위원장 또는 조합장이던 J 사이에 수차례의 협의를 거쳐 각 부동산의 매매대금이 정해진 것으로 보이고, 그 과정에서 피고인 또는 J의 임무위배 행위를 인정할 수 있을만한 증거는 찾아보기 어렵다. 이 사건 각 부동산의 매매대금이 조합이 매수한 인근 부동산의 평균 매수가격을 초과하고 있는 것으로 보이기는 하나(증거기록 8권 440면 이하), 그 인근 부동산의 구체적인 매매가격을 보면, 이 사건 각 부동산의 평당 매수금액을 초과하여 매매계약이 체결된 부동산도 다수 존재하는 등 매매대금의 편차가 상당히 크게 존재하고 있음을 알 수 있다. 따라서 위와 같은 사정만으로 이 사건 각 부동산의 매매대금이 합리적인 정도를 넘는 과다한 금액으로 정해졌다고 단정할 수도 없다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 본문에 따라 이 판결 요지를 공시하기로 하여 주문과 같이 판결한다.