수원지방법원평택지원-2016고단357

공소사실 피고인은 2014. 6. 23.경 천안시 D에 있는 E에서, F의 남편인 피해자 G에게 "한달 내에 임차인을 내보내고 건물을 명도해 줄 수 있다"고 말을 하여, 이를 믿은 피해자와 피고인의 어머니 H 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있는 '충남 천안시 서북구 I 지상 8층 여관 건물과 대지의 부동산(이하 이 사건 부동산이라고만 함)'에 대하여 '1. 2014. 6. 23. 가계약을 하고, 본계약은 2014. 7. 4. 서울 서초동에 있는 변호사 사무실에서 하기로 약정한다. 2. 전체 매매대금 32억 원으로 한다. 3. 임차인 명도는 8월 30일까지로 하고, 명도불가 시 가계약금은 반환한다. 4. 가등기 설정 시 매도인측은 은행권에 담보제공에 대한 일체 협조를 한다.'는 내용의 '부동산가계약'을 위 H의 대리인의 자격으로 체결하고, 위 자리에서 계약금 명목으로 현금 1,000만 원을 교부받았다. 그 후 피고인은 2014. 7. 초순경 피해자에게 위 명도기한까지 이 사건 부동산을 명도할 수 없을 것 같다며 계약내용의 변경을 요구하여, 2014. 7. 18.경 위 E에서 피해자와 이 사건 부동산에 대하여 '매매대금 32억 원, 계약금 1,000만 원은 계약체결 시에, 중도금 3,000만 원은 2014. 7. 18.에, 잔금 31억 6,000만 원은 2014. 9. 30.에 각 지급하고, 부동산의 명도는 2014. 9. 30.에 하며, 위 계약은 시설물 및 집기 전부를 포함한 계약'이라는 내용의 '부동산매매계약서'를 위 가계약 체결 날짜로 소급해 작성한 후 즉석에서 중도금 명목으로 3,000만 원을 교부받았다. 그 후 이 사건 부동산의 명도기일이 다가오자, 피고인은 피해자와 2014. 9. 28.경 평택역 인근 커피숍에서 다음과 같은 내용의 이행합의각서를 체결하였다. 1. 매매대금은 32억 원으로 유지한다. 2. 현재 위 부동산에 관련된 모든 채무는 아래와 같이 추정한다. 가. 수협 대출금 2,340,000,000원, 연체이자 38,000,000원 나. 2층 임차인 J 임대보증금 반환채무 100,000,000원 다. K건물 가압류 25,000,000원 라. L 2건의 근저당 채무 47,000,000원 마. 매수인이 지급한 계약금 10,000,000원, 중도금 30,000,000원 바. 임차인 M에 대한 임대차보증금반환채무 예상금액 570,000,000원 사. 합계 3,160,000,000원으로 추정한다. 3. 2014. 9. 29. 매도자는 매수자에게 가등기 및 본등기에 필요한 모든 서류를 제공한다.(단, 가등기 기간은 5년으로 하고 이후에 본등기를 하기로 한다.) 4. 등기부에 기재된 모든 근저당, 가압류, 압류 등 모든 채무를 매수자가 인수한다. 5. 매수자는 가등기 이후 곧바로 4천만 원을 매도자에게 지급하되, 그중 2천만 원은 매도자에게 곧바로 지급하고, 나머지 2천만 원은 법무사 사무실에 보관시킨 후, 부동산에 대한 근저당채무자 변경이 완료되면 이를 매도자가 법무사로부터 수령한다.(6~11항 생략) 12. 매도인이 위 부동산에 대하여 2중, 3중으로 매매계약을 체결하였더라도 이에 대하여 민, 형사상 이의를 제기하지 않고, 위 계약은 해제할 수 없다. 별첨 1. 매수인이 현 임차인 N건물 M을 상대로 소송을 진행 시 매도인 소송판결보다 먼저 매수인 판결선고가 있을 시 이에 매도인은 매수인 판결에 이행한다. 2. 채무자 변경 시 매수자가 3,800만 원에 대한 이자를 지급하고, 그 이후부터 수협에 대한 이자는 매수자가 부담한다. 그리고 위와 같은 이행합의에 따라 피해자가 피고인이 부담하는 서천서부수산협동조합에 대한 채무 10억 4천만 원 등 금융권의 채무 23억 4천만원에 대한 이자 3,800만원을 부담하였다. 그러나 사실은 피고인이 위와 같이 피해자와 이 사건 부동산에 대한 매매계약을 체결한 것은 자금융통을 위해 피해자로부터 계약금 등의 명목으로 돈을 받아 채무변제 등에 사용하기 위한 것뿐이고, M과는 임대차보증금 반환에 대한 다툼으로 소송 중에 있고, M에 대한 임차보증금을 반환할 경제적 여력이 없어 피해자와 계약체결 시에 이야기를 한 것처럼 몇 개월 내에 부동산 명도를 해 줄 의사와 능력이 없었으며, 피고인이 이 사건 부동산 지하에 피고인 및 O, P의 명의로 보증금을 4억 5천만 원, 임대차기간을 2012. 5. 30.~2014. 5. 29.로 하는 임대차등기를 한 사실을 피해자에게 고지하지도 않았다. 그럼에도 불구하고 피고인은 피해자에게 몇 개월 안에 이 사건 부동산을 명도해 줄 수 있는 것처럼 거짓말을 하여 피해자와 위와 같은 가계약, 매매계약, 이행합의서를 체결하고, 이에 속은 피해자로부터 2014. 6. 23.경 1천만 원, 2014. 7. 18.경 3천만 원 등 합계 4천만 원을 교부받아 이를 편취하였다. 판단 1. 기초사실 이 사건 기록 및 G에 대한 증인신문결과에 의하면 다음 각 사실을 인정할 수 있다. 가. 이 사건 부동산의 소유등기 명의자 변경내역 1) 이 사건 부동산은 피고인의 모(母)인 H 외 3명이 2011. 3. 10. 임의경매절차에서 각 1/4지분씩 매수하여 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다가, 2011. 9. 20. 위 H가 나머지 공유자의 지분을 전부 매수하고 2011. 10. 5. 소유권이전등기절차를 마쳐 단독 소유자가 되었다. 2) 위 공소사실에서 본 바와 같이, 피고인은 2014. 6. 23. H를 대리하여 G과 이 사건 부동산에 관한 매매의 가계약을 체결하였고, 2014. 7. 초순경 본계약을 체결하면서 계약 내용을 일부 수정하였으며, 2014. 9. 28.경 이 사건 부동산에 관하여 가등기를 먼저 경료하기로 하는 등의 사항이 포함된 이행합의각서(이하 '이 사건 이행합의각서'라 한다)를 체결하였다. 3) G은 2014. 9. 29. 이 사건 부동산에 관한 매매예약을 원인으로 하여 2014. 10. 13. 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기를 자신의 배우자인 F 명의로 마쳤고, 2014. 11. 4. 위 가등기에 기한 본등기도 마쳤다. 4) 그 이후인 2015. 1. 15. 이 사건 부동산에 관한 근저당권자인 군산시수산업협동조합의 신청에 의한 임의경매절차가 개시되었고, 위 경매절차에서 주식회사 디앤씨팩토리가 이를 매수하여 2016. 6. 1. 그 소유권을 취득하였다. 나. 피고인 측과 M의 임대차관계 및 그 분쟁 1) 피고인 측은 2011. 11. 28. M과 이 사건 부동산 중 8층 숙박시설 건물의 2층을 제외한 나머지 부분에 관하여 임대차 보증금 680,000,000원, 임대료 월 18,700,000원(부가가치세 별도), 임대차 기간 2012. 1. 11.부터 2014. 1. 10.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다. 2) 그 후 위 임대차계약은 임대료가 월 15,800,000원(부가가치세 포함)으로 감축되어 유지되다가, M이 2013. 11. 29.경 피고인 측에게 '최초 임대차계약의 갱신을 원하지 않으므로 이 사건 임대차가 2014. 1. 10. 종료되면 임대차 보증금을 반환하여 달라'는 취지로 통보하였고, 기간이 만료되어 위 임대차계약은 종료되었다. 3) 그럼에도 피고인 측은 임대차 보증금을 반환하지 못하였고, 이에 M이 H에게 대전지방법원 천안지원 2014가합100415(본소)호로 임대차보증금 반환청구소송을 제기하였고, H는 같은 지원 2014가합101548(반소)호로 건물명도의 반소를 제기하였다. 4) 위 민사소송이 계속 중이던 2014. 3. 19. M은 피고인과 이 사건 부동산을 자신이 매수하되, 그 명목상 대금 25억 원은 피고인 측의 이 사건 임대차 보증금 반환 채무를 면제하고, 이 사건 부동산에 설정되어 있는 압류, 가압류의 체납액 및 청구금액을 대납하는 것으로 갈음하며, 이 사건 건물 및 그 부지의 소유권 이전 및 인도는 2014. 4. 8. 하기로 하는 내용으로 매매계약을 체결하였다. 5) M은 2014. 4. 1. 피고인 측의 체납액 57,630,540원을 대납하고, 해당 압류처분등기를 말소시켰다. 그런데 위 2014. 3. 19.자 매매계약 체결 이후 2014. 3. 31. 주식회사 현대자산관리가 청구금액 85,400,000원으로 하여 이 사건 건물에 가압류등기를 마치자, 피고인은 위 가압류 청구금액까지 대납해 줄 것을 M에게 요구하였고 M은 이를 거절하였다. 6) 그 이후 위 가의 2)항 기재와 같이 피고인과 G 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 체결되었다. 7) M과 H 사이의 위 민사소송은 2015. 12. 11. "H는 M으로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 미납임대료 및 부당이득액을 공제하고 남은 임대차보증금 485,178,468원을 반환하라."는 취지의 판결이 선고되었고, 위 판결은 2016. 1. 12. 그대로 확정되었다. 다. G의 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기 후의 사정 1) 이 사건 부동산 중 8층 숙박시설 건물의 지층 184.92㎡는 기계실, 물탱크실 등이 있고, 1층과 3층 내지 8층은 여관으로, 2층에는 'J'라는 상호의 유흥주점이 운영되고 있었다. 2) 이 사건 이행합의각서 제8항 "2층 임차인 J에서 2014. 9. 30.까지 연체한 임대료 988만 원은 매도인이 수령하기로 한다."는 규정에 따라 G은 위 J의 차임 월 660만 원을 3회 가량 수령하였다. 3) G은 이 사건 부동산에 관한 가등기 및 본등기를 경료할 무렵 위 부동산을 매도하거나 임대차계약을 체결하려는 시도를 하였다. 2. 판단 가. 공소사실에 대한 분석 1) 이 사건 공소사실의 핵심은 '피고인이 G에게 이 사건 부동산을 인도해 줄 의사나 능력 없이 이를 인도해 줄 수 있는 것처럼 기망하여 G으로부터 매매대금 명목으로 합계 4천만 원을 교부받아 편취하였다.'는 것으로 보인다. 2) 그리고 기망의 구체적 내용으로 피고인이 G과 매매계약을 체결한 것은 그 대금을 받아 채무변제 등에 사용하려 한 것이고, M과의 임대차계약 관련 분쟁이 있을 뿐만 아니라, 임대차보증금을 돌려 줄 경제적 여력이 없었으며, 이 사건 부동산 건물의 지하에 피고인 및 O, P 명의의 임대차 관련 사항을 G에게 고지하지 아니하였다는 것이다. 나. 판단 1) 먼저, 피고인이 이 사건 부동산의 매매대금을 자신의 채무변제 등에 사용하려는 것이 기망이 될 수 있는 것인지 보건대, 어떠한 형태의 매매계약이던 그 매도인이 받은 매도대금을 어떻게 사용하는지 여부는 특별한 사정이 없는 한 계약관계에 아무런 영향을 미칠 수 없다고 할 것이다. 매도인이 그 대금을 채무변제에 사용하던, 새로운 투자를 하던, 매수인으로서는 대금을 지급하고 그 매매목적물을 취득하면 매매계약의 목적은 달성되는 것이기 때문이다. 즉, 피고인이 이 사건 부동산의 매매대금을 자신의 채무변제에 사용하려 하였고, 실제로 사용하였다고 할지라도 이는 본건과 같은 매매계약에서 매도인인 피고인이 매수자인 G에게 고지할 의무가 있는 사항이라고 보기 어렵다는 것이다. 2) 다음, 피고인이 G과 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결할 당시 피고인 측과 M의 임대차보증금 관련 분쟁은 이미 고지되어 그 보증금반환채무를 매수인인 G 측에서 인수하는 것으로 약정된 바는 앞서 본 바와 같다. 그렇다면 피고인 측이 위 보증금을 반환할 능력이 없다는 사실은 G 측에서도 충분히 인지하였을 것이라고 보이고, 검사가 제출한 증거들을 종합하여도 피고인이 이를 기망하였다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 3) 마지막으로, 이 사건 부동산의 명의자인 H와 그 자녀들인 피고인, O, P 사이의 보증금 총 합계 4억 5천만 원 상당의 임대차계약이 존재한다는 사실을 고지하지 않은 것이 기망인지 여부에 관하여 본다. 살피건대, 피고인 등이 위와 같은 내용의 임대차계약에 관한 확정일자까지 받은 사실은 인정되나, 이 사건 부동산 건물 지하층의 현황, 임대인과 임차인의 관계 등에 비추어 위와 같은 임대차계약이 실제 존재하는지 여부에 관한 상당한 의심이 들뿐만 아니라, 피고인이 위와 같은 임대차계약 사실을 G에게 고지하지 않은 사정은 인정되나, 위 임대차계약을 빌미로 이 사건 부동산의 매수인인 G에게 권리행사를 하였다는 점에 관한 아무런 주장·입증이 없는 이상, 이와 같은 사정이 이 사건 부동산의 매매계약에 관한 기망이 되기는 어렵다고 할 것이다. 다. 소결론 따라서 이 사건 공소는 그 범죄사실의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조에 의하여 판결의 요지를 공시하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.