인천지방법원-2023고단4151

범 죄 사 실 1. 피고인 A, 피고인 B의 공동범행 가. 범행구조 및 공모관계 피고인 A은 인천 등지에서 주택의 하자를 보수하는 인테리어업자이고 피고인 B은 인천 서구 G에서 ‘H부동산공인중개사무소’라는 상호로 부동산 중개업소를 운영하는 공인중개사이다. 피고인들은 자기 자본은 전혀 없이 임대차보증금 반환 채무를 승계하는 방법으로 수백 채의 빌라를 반복적으로 매수한 소위 ‘무자본 갭투자자’인 I(2023. 4. 25. 수원지방법원 안산지원에서 사기죄로 징역 8년 선고) 등과 공모하여, 피고인 B은 인천 등지의 구축 빌라 등의 매도인을 확보하여 매도인에게 ‘무자본 갭투자’ 방식의 매매 컨설팅 ~항과 같이 매매계약 체결 당시부터 전세계약을 예정하고 매매금액과 임대차보증금액을 동일하게 설정하여 피고인들이 매도인으로부터 1,000~2,000만 원 상당을 교부받기로 약정하고, 실제 전세계약 체결 후 매도인으로부터 위 금액을 받는 방법을 진행하고, 피고인 A은 위 I을 통해 AQ(2023. 4. 25. 수원지방법원 안산지원에서 사기죄로 징역 6년 선고), P(2023. 4. 25. 수원지방법원 안산지원에서 사기죄로 징역 5년 선고) 등을 매수인으로 섭외하여 이들에게 주택을 매도하기로 하고, 이후 피고인 B이 부동산 공유망 또는 위 H부동산공인중개사무소에 찾아온 임차인에게 위 주택을 소개하여 매도인과 임대차계약을 체결하기로 한 다음, 매도인이 지급받을 실제 매매대금에 피고인들 및 공범들이 취득할 이익금을 ‘컨설팅 비용’ 명목으로 약 1,000만 원에서 2,000만 원을 더하여 임대차보증금을 산정하고, 매매계약서 상으로는 위 매매대금을 임대차보증금과 동일하게 설정하고 임차인으로 하여금 매도인에게 임대차보증금을 지급하게 하여 매매대금의 지급을 면하기로 하고, 피고인 B은 매도인이 임차인으로부터 지급받은 임대차보증금 중 1,000만 원에서 2,000만 원을 매도인으로부터 지급받아 그 중 200만 원을 피고인 A에게 지급하고, 피고인 A은 그 중 100만 원을 위 I 등에게 지급하여 이를 분배하기로 공모하였다. 이에 따라 피고인들은 임차인에게 임대차 계약이 매매를 전제로 진행되어 임대인이 곧 변경될 것이라는 점, 임차인이 지급하는 임대차보증금이 건물 매매대금과 동일하다는 점, 임차인이지급하는 임대차보증금에 피고인들 및 공범들이 취득하는 이익금 1,000만 원 내지 2,000만 원이 포함되어 있다는 점, 주택을 매수하는 매수인은 피고인들과 미리 협의하여 자기 자본금 없이 오로지 임차인의 보증금만을 이용하여 주택을 매수한다는 점, 그로 인하여 임대차보증금이 주택의 실제 가치보다 더 커 추후 임대차보증금을 반환받지 못할 위험성이 높은 소위 ‘깡통주택’이라는 점 등을 숨기고 임차인을 기망하여 임대차보증금을 지급받기로 하였다. 나. 구체적 범죄사실 피고인 B은 2020. 8. 16.경 위 H부동산공인중개사무소에서, ‘인천 서구 J건물 K호’의 소유자인 L를 ‘M 공인중개사’ N으로부터 소개받은 다음 위와 같은 공모에 따라 임차인 피해자 O에게 위와 같은 계약구조를 고지하지 않는 등으로 피해자를 기망하여 위 주택에 대해 피해자와 임대인 L 사이에 임대차보증금 1억 3,000만 원, 계약기간 24개월로 하는 임대차 계약을 체결하게 하는 한편, 피고인 A은 같은 달 28. 공범 I을 통해 섭외한 매수인 역할을 하는 공범 P을 소개하여 위 P과 매도인 L 사이에 매매대금 1억 3,000만 원으로 하는 매매계약을 체결하게 하고 같은 해 9. 11. 위 P 명의로 소유권이전등기를 하였다. 그러나 사실은 피고인들은 위와 같이 피해자로부터 지급받은 임대차보증금 중 1억 2,000만 원만 매도인에게 지급하고 나머지 1,000만 원은 공범들과 나누어 가질 생각이었고, 위와 같은 계약구조를 피해자에게 고지하지 않았으며 매수인은 위 임대차보증금 반환의무를 승계받는 것으로 자본의 지출 없이 위 주택을 취득하게 되고, 따라서 이후 피해자는 무자본 투자자인 매수인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 없을 것이라는 사실을 알고 있었다. 결국 피고인들은 I 등과 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 매도인 L 명의 Q은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 2020. 8. 15. 300만 원, 같은 달 16. 1,000만 원, 같은 달 20. 2,700만 원, 같은 달 28. 9,000만 원, 합계 1억 3,000만 원을 임대차보증금 명목으로 송금받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2021. 6. 14.경까지 별지 범죄일람표 연번 1번 내지 6번 기재와 같이 총 6명의 피해자들로부터 합계 8억 1,900만 원을 임대차보증금 명목으로 송금받았다. 2. 피고인 A 피고인은 I 등과 공모하여 제1항과 같은 방법으로 피해자들을 기망하여 2019. 9. 27.경부터 2020. 12. 4.경까지 별지 범죄일람표 연번 7번 내지 9번 기재와 같이 총 3명의 피해자들로부터 합계 3억 3,000만 원을 임대차보증금 명목으로 송금받았다. 3. 피고인 C 피고인은 인천 서구 R에 있는 S 공인중개사무소를 운영하는 공인중개사이다. 개업공인중개사 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개의뢰인으로부터 공인중개사법에 정해진 중개대상물의 중개에 대한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 피고인은 2021. 5.경 매도인 T 소유의 인천 서구 U건물 V호를 매매금액 1억 1,500만 원으로 하여 AI이 매수하는 매매계약을 중개한 다음 같은 해 6. 11.경 매도인측 공인중개사인 B으로부터 중개에 대한 보수 명목으로 피고인 명의 W은행 계좌(계좌번호 2 생략)로 2,912,500원을 송금받았다. 이로써 피고인은 법정수수료(575,000원)를 초과한 금품을 받았다. 4. 피고인 D 피고인은 인천서구 X에 있는 Y 공인중개사무소를 운영하는 공인중개사이다. 개업공인중개사 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개의뢰인으로부터 공인중개사법에 정해진 중개대상물의 중개에 대한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 피고인은 2020. 4.경 매도인 Z 소유의 인천 서구 AA건물 AB호를 매매금액 1억 6,200만 원으로 하여 ㈜AC이 매수하는 매매계약을 중개한 다음 같은 해 8. 31.경 매도인측 공인중개사인 B으로부터 피고인 명의 W은행 계좌(계좌번호 3 생략)로 150만 원을 송금받았다. 이로써 피고인은 법정수수료(80만 원)를 초과한 금품을 받았다. 5. 피고인 E 피고인은 인천 서구 AD에 있는 AE 공인중개사무소를 운영하는 공인중개사이다. 개업공인중개사 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개의뢰인으로부터 공인중개사법에 정해진 중개대상물의 중개에 대한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 피고인은 2020. 12.경 매도인 AF 소유의 인천 서구 AG건물 AH호를 매매금액 1억 4,500만 원으로 하여 AI이 매수하는 매매계약을 중개한 다음 2021. 5. 28.경 매도인측 공인중개사인 B으로부터 피고인 명의 AJ은행 계좌(계좌번호 4 생략)로 750만 원을 이체받아 송금받았다. 이로써 피고인은 법정수수료(725,000원)를 초과한 금품을 받았다. 6. 피고인 F 피고인은 인천 서구 AK에 있는 AL 공인중개사무소를 운영하는 공인중개사이다. 개업공인중개사 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개의뢰인으로부터 공인중개사법에 정해진 중개대상물의 중개에 대한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 피고인은 2020. 12.경 매도인 AM 소유의 인천 서구 AN건물 AO호를 매매금액 1억 2,300만 원으로 하여 AI이 매수하는 매매계약을 중개한 다음 같은 해 2021. 4. 9.경 매도인측 공인중개사인 B으로부터 피고인 명의 W은행 계좌(계좌번호 5 생략)로 3,205,500원을 이체받아 송금받았다. 이로써 피고인은 법정수수료(615,000원)를 초과한 금품을 받았다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 법정진술 1. N, AP, 피고인 C, 피고인 F, 피고인 E, 피고인 D, I, P, AQ, AI에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. O, AR, AP, AS, AT, AU, AV, AW, AX, Z, AY에 대한 각 경찰 진술조서 1. AZ, BA, BB의 각 진술서 1. 각 수사보고서(증거목록 순번 14, 16, 17, 22, 41, 60, 62, 64, 80, 89, 94, 101, 111, 129, 132, 143, 149, 154, 160, 163, 164, 165, 170, 171, 176, 178, 184, 187, 193), 각 수사보고(증거목록 순번 238, 245, 246) 1. 임대차 계약서(J건물 K호), 각 등기부등본, 임대차보증금 이체내역, 내용증명, 공인중개자격증, 사업자등록증 등, 거래내역조회, 각 부동산전세계약서, 매도인 B에게 리베이트 이체내역, O과 L(매도인) 통화 녹취 첨부 CD, O과 B(중개사) 통화 녹취 첨부 CD, O B 통화 녹취록, O L(매도인) 통화 녹취록, 공인중개사자격증, 사업자등록증, 입금내역, A 제출 자료(수수료 이체 받은 내역 등), A 제출 계좌거래 내역, A 제출 사업자등록증, 등기사항전부증명서, 이체내역, 거래내역, 매도인 BC 제출 매매계약서(BD건물 BE호), I 계좌내역(A 관련), A 금융거래 제공 동의 회신 및 계좌 내역, BF건물 BG호 임대차계약서, BF건물 BG호 매매계약서, BF건물 BG호 임대차보증금 이체내역, 문자메시지(피해자와 임대인), AS 제출 자료 이체내역 및 계약서 등, BH건물 BG호 임대차계약서, BH건물 BG호 임대차보증금 지급내역, 문자메시지, AV A에게 이체한 수수료 내역, BH건물 BG호 매매계약서, AV 금융거래 회신 자료, BH건물 BG호 전세계약서, AN건물 AO호 전세계약서, AN건물 AO호 임대차보증금 이체내역, AN건물 AO호 전세계약서, BI건물 BJ호 전세계약서, 매도인 AM 제출 임대차보증금 이체받은 내역, 매도인 AM B에게 수수료 이체 내역, AG건물 AH호 매매계약서, AG건물 AH호 전세계약서, AG건물 AH호 임대차보증금 이체 내역, 계좌거래내역, U건물 BG호 전세계약서, U건물 BG호 임대차보증금 이체 내역, 매도인 TB에게 수수료 이체 내역, B으로부터 매매계약금 이체받은 내역, 임차인으로부터 보증금 완납받은 내역, B으로부터 받은 임대차 전 매매 진행 계획 문자메세지, T B으로부터 차익 이체받은 내역, AG건물 매매계약서, 매도인 임대차보증금 완납받은 내역, 매도인 AF H부동산 B에 수수료 이체한 내역, 각 B으로부터 수수료 이체받은 내역, BI건물 BJ호 매매계약서, BI건물 BJ호 임대차보증금 완납받은 내역 및 B에게 리베이트 이체 내역, 피해주택 관련 A으로부터 리베이트 이체받은 내역, BI건물 BJ호 임대차계약서, BI건물 BJ호 임대차보증금 지급 관련, 피해주택 등기사항주택 증명서, 부동산빌라전세계약서, B 리베이트 취득 및 분배 내역, 메시지 시각화 보고서(I B), I에게 수수료 이체한 A 금융 계좌 내역, AA건물 AB호 임대차보증금 이체내역, AA건물 AB호 전세계약서, AA건물 AB호 매매계약서, 각 I A 문자 메시지 시각화 보고서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인 A, B : 각 형법 제347조 제1항, 제30조, 각 징역형 선택 피고인 C, D, E, F : 각 공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제1항 제3호, 각 벌금형 선택 1. 경합범가중 피고인 A, B : 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 피고인 C, D, E, F : 각 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 피고인 C, D, E, F : 각 형사소송법 제334조 제1항 양형의 이유 피고인들에 대하여 아래와 같은 각 정상 및 그 밖에 피고인들의 나이, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 제반 양형조건들을 종합하여, 주문과 같이 형을 정한다. 1. 피고인 A, B 불리한 정상 : 이 사건 범행은 서민층과 사회초년생들인 피해자들의 삶의 밑천을 대상으로 한 범행으로서 피해자들의 삶의 기반을 뿌리 채 흔드는 매우 중대한 범행이고, 피고인들은 이 사건 범행에 있어 중요한 역할을 하여 그 죄질이 나쁘다. 범행횟수 및 피해자수가 적지 아니하고, 피해금액 합계액이 다액이다. 일부 피해자들의 경우 보증보험에 가입되어 있어 이를 통해 대위변제 받을 수 있거나 대위변제 받았으나, 그로 인해 이 사건 범행으로 인한 피해가 보증보험회사 및 보증보험에 가입되어 있는 제3자 등에게 전가되고, 피고인들은 보증보험에 가입되어 있는 피해자들에 대하여는 보증보험의 가입을 이유로 피해회복을 위한 별다른 노력을 보이지 않는다(피고인 A은 피해자 AU에게 위로금 명목으로 일부 금원을 지급하였다고 주장하나, 이를 알 수 있는 객관적 자료가 제출되지 않았다). 유리한 정상 : 피고인들이 이 사건 각 범행을 모두 인정하고 있다. 피해자 AY은 피고인 A에 대한 선처를 탄원하고 있고, 피고인 B의 경우 피해자 O, BA와 사이에 합의되었다. 나머지 피해자들의 경우 보증보험을 통해 피해를 회복하였거나 피해를 회복할 여지가 상당하다. 피고인 A은 초범이고, 피고인 B은 동종범죄 또는 벌금형을 초과하는 처벌전력이 없다. 2. 피고인 C, D, E, F 불리한 정상 : 이 사건 범행은 공인중개사법 등 관련 법령에 따른 법정수수료의 상한액을 초과하여 중개수수료를 지급받은 것인바, 이는 부동산중개업의 건전성을 저해하는 것으로 그 책임이 가볍지 않다. 유리한 정상 : 피고인들이 범행을 인정하고 있다. 피고인 D, F은 초범이고, 피고인 C, E은 동종범죄로 인한 처벌전력이 없다.