서울중앙지방법원-2017고단4768

범죄사실 [판시 범죄전력] 피고인 A은 2016. 11. 24. 의정부지방법원 고양지원에서 조세범처벌법위반죄로 징역 10월에 집행유예 2년을 선고받은 후 2017. 5. 20. 그 판결이 확정되었다. [2017고단4768] 피고인 A은 서울 중구 E 등에 있는 상가의 지하 1층과 지상 1층에 있는 'F상가'(이하 '이 사건 상가'라 한다)의 회장이라고 자칭하는 사람이다. 피고인 A은 이 사건 상가의 회장으로 행세하면서 피고인 B 명의로 사업자등록이 된 'G'이라는 사업체 명의를 사용하여 자신의 동생인 H, 'G'의 대표자인 피고인 B, 'G'의 직원인 I, J, K 등과 함께 이 사건 상가 지하에 상가분양사무실을 설치하고 'G'의 대표자인 피고인 B 명의로 이 사건 상가의 지분권자들로부터 관리·사용 권한을 넘겨받아 실질적으로 이 사건 상가 전체를 장악하여 운영하면서 지분권을 확보한 다음 이 사건 상가 내 점포를 분양하는 것처럼 가장하여 지분권을 매도하는 방식의 거래를 계속하여 왔다. 피고인 A은 2014년 9월경 마치 'G' 명의로 이 사건 상가를 분양하는 것처럼 광고하였다. 그 광고 내용은 "L 최고의 위치에 F상가", "토지+건물 등기분양", "선임대 후분양", "임대는 회사에서 책임지겠습니다.", "매달 연금처럼 월세가 따박따박", "1점포 8,200만 원 투자 시 월 70만 원. 임대료 바로지급" 등이고, 하단에 "시행 및 관리 G"이라고 기재되어 있다. 그러나 피고인 A은 이 사건 상가의 점포 전체에 대한 소유권이나 지분권을 보유하고 있지 아니하였고 단지 지분권자들로부터 이를 매수하여 마치 이 사건 상가 점포를 분양하는 것처럼 가장하여 매수한 지분권을 타인에게 매도할 생각이었다. 이 사건 상가는 다른 상가를 통과하는 협소한 통로를 출입구로 이용하여야 하는 등의 문제가 있어서 매출이나 수익이 낮았다. 또한 이 사건 상가 지상 1층 전체에 대한 단일한 소유권이 인정되고 이 사건 상가 내 각각의 점포에 대한 구분소유권이 인정되지 아니할뿐더러 이 사건 상가의 지하 1층 272.34m² 전부와 지상 1층 272.31m² 중 204.73m²를 제외한 나머지 67.65m²는 모두 불법건축물로서 판매시설로 사용할 수 없고 권리설정을 할 수도 없었다. 이와 같은 사정으로 인하여 이 사건 상가의 어느 점포를 특정하여 분양계약을 체결하더라도 그 점포에 대한 구분소유권 등 배타적 권리가 아닌 이 사건 상가 지상 1층의 적법한 건물부분 연면적 204,73m²에 대한 지분권만을 이전하여줄 수밖에 없었다. 피고인 A은 이와 같은 사실을 감추고 점포의 수익이 높은 것처럼 가장하기 위하여 'G' 직원들을 통하여 분양계약을 체결하면서 수분양자들에게 1년간 수익금을 보장한다는 내용의 '등기분양 수익률 보증서'를 작성하여 주고, 점포의 사용·관리권을 위임받는다는 취지의 구두약정을 하였다. 피고인 A은 분양대금을 수령하더라도 수분양자들에게 이 사건 상가 지상 1층의 적법한 건물부분에 대한 일반적인 지분권을 이전하여 준 후 계속하여 점포를 점유하면서 상가를 운영할 계획이었고, 보장약정을 한 수익금이나 보장기간 이후의 점포사용료를 지급할 의사가 없었으며, 지분권을 다시 헐값에 매수하여 같은 방법으로 다시 분양하려는 계획을 가지고 있다. 1. 피고인 A은 2014. 9. 27.경 이 사건 상가의 상가분양사무실에서 신문광고를 보고 찾아온 피해자 M(73세)에게 이 사건 상가 지하 1층 272.34m² 전부와 지상 1층 272.31m² 중 204.73m²를 제외한 나머지 67.65m²가 모두 불법건축물이라는 사실을 감춘 채, I를 통하여 "지상 점포를 매입할 경우 월 임대료 100만 원씩 지급받을 수 있고, 지하 1점포를 매입할 경우 월 임대료 70만 원씩 지급받을 수 있다. 등기를 해주며 투자하면 임대(월세)는 회사에서 책임지고 보장을 한다."라고 말하였다. 그러나 피고인 A은 위와 같이 이 사건 상가의 점포를 특정하여 분양계약을 체결하더라도 피해자에게 이 사건 상가 지상 1층의 적법한 건물부분에 대한 지분권을 매도할 생각이었지 분양계약을 한 특정 점포에 대한 구분소유권을 인정해줄 수 없었으며 점포의 운영 수익금이나 사용료를 지속적으로 지급할 의사도 없었다. 피고인 A은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 사이에 이 사건 상가지상 1층 N호 점포에 대한 분양계약을 체결한 후, 피해자로부터 2014. 9. 27.경 가계약금 50만 원을 지급받고 계속하여 2014. 9. 30.경 계약금 2,950만 원, 2014. 10. 15.경 중도금 및 잔금 9,400만 원을 각각 지급받는 등 분양대금 명목으로 합계 1억 2,400만 원을 지급받아 이를 편취하였다. 2. 피고인 A은 2015. 5. 18.경 이 사건 상가의 상가분양사무실에서 광고전단을 보고 찾아온 피해자 O(여, 53세)에게 이 사건 상가 지하 1층 272.34m² 전부와 지상 1층 272.31m² 중 204.73m²를 제외한 나머지 67.65m²가 모두 불법건축물이라는 사실을 감춘 채, J와 K를 통하여 "지상 1점포를 매입할 경우 월 임대료 100만 원씩 지급받을 수 있고, 지하 1점포를 매입할 경우 월 임대료 70만 원씩 지급받을 수 있다. 등기를 해주며 투자하면 임대(월세)는 회사에서 책임지고 보장을 한다."라고 말하였다. 그러나 피고인 A은 위와 같이 이 사건 상가의 점포를 특정하여 분양계약을 체결하더라도 피해자에게 이 사건 상가 지상 1층의 적법한 건물부분에 대한 지분권을 매도할 생각이었지 분양계약을 한 특정 점포에 대한 구분소유권을 인정해줄 수 없었으며 점포의 운영 수익금이나 사용료를 지속적으로 지급할 의사도 없었다. 피고인 A은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 사이에 이 사건 상가 지하 1층 P호 점포에 대한 분양계약을 체결한 후, 피해자로부터 2015. 5. 18.경 계약금 2,450만 원을 지급받고 계속하여 2015. 6. 3.경 1차 중도금 700만 원, 2015. 6. 10.경 2차 중도금 및 잔금 5,350만 원을 가각 지급받는 등 분양대금 명목으로 합계 8,500만 원을 지급받아 이를 편취하였다. [2018고단1522] 피고인들은 서울 중구 E 등에 있는 상가의 지하 1층과 지상 1층에 있는 이 사건 상가를 분양하는 사람들이다. 피고인들은 이 사건 상가 지하에 상가분양사무실을 설치하고 'G'이라는 사업체(공동대표자 피고인들) 명의를 사용하여 이 사건 상가의 지분권자들로부터 관리·사용 권한을 넘겨받아 실질적으로 이 사건 상가 전체를 장악하여 운영하면서 지분권을 확보한 다음 이 사건 상가 내 점포를 분양하는 것처럼 가장하여 지분권을 매도하는 방식의 거래를 계속하여 왔다. 피고인들은 2014년 8월경 마치 'G' 명의로 이 사건 상가를 분양하는 것처럼 광고하였다. 그 광고 내용은 "L 최고의 위치에 F상가", "토지+건물 등기분양", "선임대 후분양", "임대는 회사에서 책임지겠습니다.", "매달 연금처럼 월세가 따박따박", "1점포 8,200만 원 투자 시 월 70만 원, 임대료 바로지급" 등이고 하단에 "시행 및 관리 G"이라고 기재되어 있다. 그러나 피고인들은 이 사건 상가의 점포 전체에 대한 소유권이나 지분권을 보유하고 있지 아니하였고 단지 지분권자들로부터 처분 위임을 받았을 뿐임에도 마치 이 사건 상가 점포를 분양하는 것처럼 가장하였다. 이 사건 상가의 지상 1층 중 적법한 건물부분에 대하여만 단일한 소유권이 인정될 뿐이었고 각 점포마다 벽으로 구분되어 있지 아니하였으며 구조상으로나 이용상으로나 독립성이 확보되어 있지 아니하여 구분소유등기의 대상이 될 수 없을 뿐더러 이 사건 상가의 지하 1층 272.34m² 전부와 지상 1층 272.31m² 중 204.73m²를 제외한 나머지 67.65m²는 모두 불법건축물로서 판매시설로 사용할 수 없고 권리설정을 할 수도 없었다. 이와 같은 사정으로 인하여 이 사건 상가의 어느 점포를 특정하여 분양계약을 체결하더라도 그 점포에 대한 구분소유권 등 배타적 권리가 아닌 이 사건 상가 지상 1층의 적법한 건물부분 연면적 204.73m²에 대한 공유지분 등기만 가능하였다. 또한 이 사건 상가는 다른 상가를 통과하는 협소한 통로를 출입구로 이용하여야 하는 등의 문제가 있어서 매출이나 수익이 낮았다. 피고인들은 이와 같은 사실을 감추고 점포의 수익이 높은 것처럼 보이기 위하여 수분양자들에게 1년간 수익금을 보장한다는 내용의 '등기분양 수익률 보증서'를 작성해주고, 점포의 사용·관리 권한을 위임받는다는 취지의 약정을 하였다. 피고인들은 분양대금을 수령하더라도 수분양자들에게 이 사건 상가 지상 1층의 적법한 건물부분에 대한 일반적인 지분권을 이전해준 후 계속하여 점포를 점유하면서 상가를 운영할 계획이었고, 약정한 수익금이나 보장기간 이후의 점포사용료를 지급할 의사가 없었으며, 헐값에 지분권에 대한 매도 위임을 받아 같은 방법으로 다시 분양하려는 계획을 가지고 있었다. 1. 피고인들의 사기범행 피고인들은 공모하여 2014. 11. 28.경 이 사건 상가의 상가분양사무실에서 신문광고를 보고 찾아온 피해자 Q에게 이 사건 상가 지하 1층 전체와 지상 1층 중 일부가 불법건축물이라는 거래상 중요한 사실을 알리지 아니한 채, "지상 점포를 매수할 경우 월 임대료 100만 원씩 지급받을 수 있고, 지하 1점포를 매수할 경우 월 임대료 70만 원씩 지급받을 수 있다. 등기를 해주며 투자하면 임대(월세)는 회사에서 책임지고 보장을 한다."라고 말하였다. 그러나 피고인들은 위와 같이 이 사건 상가의 점포를 특정하여 분양계약을 체결하더라도 피해자에게 이 사건 상가 지상 1층 중 적법한 건물부분에 대한 지분권을 매도할 생각이었지 분양계약을 한 특정 점포에 대한 구분소유권을 인정하거나 보장해줄 수 없었으며 점포의 운영 수익금이나 사용료를 지속적으로 지급할 의사도 없었다. 피고인들은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 사이에 이 사건 상가 지상 1층 R호와 S호 점포 2개에 대한 분양계약을 체결한 후, 피해자로부터 2014. 11. 28경부터 2014. 12. 2.경까지 분양대금 명목으로 합계 2억 5,600만원을 지급받아 이를 편취한 것을 비롯하여, 그 무렵부터 2016. 8. 9.경까지 같은 방법으로 별지 범죄일람표 기재와 같이 피해자 7명으로부터 합계 11억 7,300만 원을 분양대금 명목으로 각각 지급받아 이를 편취하였다. 2. 피고인 B의 표시·광고의공정화에관한법률위반 범행 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시·광고 행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 거짓·과장의 표시·광고, 기만적인 표시·광고 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 피고인 B는 피고인 A과 함께 이 사건 상가의 분양업에 종사하면서, 사실 이 사건 상가는 지하 1층이 무허가 건물로서 건축물대장에 존재하지 아니하고 건물·토지 전체에 대한 공유지분 등기 방식으로 상가 점포를 분양하는 것임에도 이러한 사실을 은폐하거나 명시적으로 밝히지 아니한 채 마치 수분양자가 분양받는 지하 1층의 특정 호수에 대하여 구분소유권 이전등기가 가능한 것처럼 "토지+건물 등기분양", "선착순 입금순으로 호수 지정" 등과 같은 광고 문구를 사용하여 2014. 8. 1.경부터 2015. 7. 1.경까지 T언론 등 일간지와 전단지를 이용하여 기만적인 분양광고를 하였다. 피고인 B는 위와 같은 행위로 인하여 2015. 11. 27.경 공정거래위원회로부터 '기만적인 광고행위에 대해 중앙일간지에 정정보도하라'는 취지의 시정명령을 받고 이의신청을 제기하여 기각되자 계속하여 행정처분 취소소송을 제기하였으나, 2016. 11. 10. 대법원에서 피고인 B의 상고가 기각되어 공정거래위원회의 시정명령 결정이 확정되었다. 피고인 B는 2016. 12. 16.경과 2017. 1. 9.경 각각 공정거래위원회로부터 "기만적인 광고행위를 하여 표시·광고의 공정화에 관한 법률을 위반하였다는 이유로 시정명령을 받았다는 사실을 일간지에 게재하라."는 내용의 조치명령을 공문으로 송달받았음에도 정당한 이유 없이 그 명령에 따르지 아니하였다. [2018고단2516] 1. 피고인들의 공동범행 피고인들은 2005년경부터 서울 중구 E 등에 있는 이 사건 상가(상호 변경 : 'U' → 'F' → 'V')의 상가분양사무실을 설치하여 이를 분양하여 왔다. 피고인들은 2013. 6. 1.경부터 2016. 11. 11.경까지 'G'이라는 상호로 사업자등록(공동대표, 피고인들)을 하고 이 사건 상가의 지분권자들로부터 관리·사용 권한을 넘겨받아 실질적으로 이 사건 상가 전체를 관리하면서 불특정 다수인을 상대로 이 사건 상가 내 점포를 신규 분양하는 것처럼 행세하면서 지분권을 매도하는 방식의 거래를 계속하여 왔다. 피고인들은 2014년 8월경 'G' 명의로 T언론, W언론 등 신문에 이 사건 상가를 분양하는 것처럼 광고하면서, 광고 문구에 "L 최고의 위치에 F상가", "토지+건물 등기 분양", "선임대 후분양", "임대는 회사에서 책임지겠습니다.", "매달 연금처럼 월세가 따박 따박", "1점포 8,200만 원 투자 시 월 70만 원, 임대료 바로 지급", "시행 및 관리 G"이라고 기재하여 이 사건 상가를 분양받으면 매월 월세를 받을 수 있는 것처럼 홍보하였다. 그러나 'G'은 이 사건 상가 점포 전체에 대한 소유권이나 지분권을 보유하고 있지 아니하였고, 단지 일부 지분권자들로부터 이 사건 상가의 일부 공유지분에 대한 처분위임을 받았을 뿐이었다. 또한 이 사건 상가는 각 점포마다 벽으로 구분되어 있지 아니하여 구조상·이용상 독립성이 확보되어 있지 아니하였기 때문에 구분소유 등기의 대상이 될 수 없었으므로, 수분양자들이 이 사건 상가의 특정 점포를 매수하더라도 그 점포를 임대하거나 제3자에게 처분하는 것이 불가능하였고, 이 사건 상가 지하 1층 272.34m² 전부와 지상 1층 272.31m² 중 67.65m²는 모두 불법건축물이어서 건축물대장에 등재되지도 아니한 상태였다. 피고인들은 위와 같은 사정으로 인하여 수분양자들과의 사이에 이 사건 상가의 어느 점포를 특정하여 분양계약을 체결하더라도 수분양자에게 그 점포에 대한 구분소유권 등 배타적 소유권을 이전해줄 능력이 없었고, 특정 상가 점포를 분양받은 수분양자들에게 지상 1층 중 불법건축물이 아닌 연면적 204.73m²에 관한 공유지분에 대하여만 소유권이전등기를 해줄 수밖에 없었다. 또한 피고인들은 이 사건 상가를 임대하면서도 임차인들로부터 차임을 받지 아니하거나 소액만을 받았기 때문에 수익이 거의 발생하지 아니하였고, 피고인들이 수분양자들에게 수익금을 지급하기로 약정한 기간인 1년이 경과하면 더 이상의 수익금을 지급하지 아니하면서 수분양자들로부터 분양대금의 약 50% 내지 60%의 저렴한 가격에 재매입하여 그 차액 상당으로 수익을 내고 있었다. 그럼에도 피고인들은 위와 같은 사실을 묵비한 채 이 사건 상가의 수익성이 높은 것처럼 허위 광고를 한 후, 허위 광고를 보고 찾아 온 고객들에게 "이 사건 상가 점포의 수분양자들에 대하여 1년간 수익금을 보장한다."는 내용의 '등기분양 수익률 보증서'를 작성해주고, 점포의 사용·관리 권한을 위임받는다는 취지의 약정을 하면서 분양계약을 체결한 다음, 수분양자들로부터 분양대금 명목의 돈을 받고는 수분양자들에게 이 사건 상가 지상 1층의 적법한 건물부분에 대한 지분권만을 이전해주고 약정한 1년 동안만 일정한 수익금을 지급한 이후에는 수분양자들에게 수익금을 지급할 의사가 없었으며, 이후 처분을 원하는 수분양자들로부터 헐값에 지분권을 인수하여 제3자에게 이를 다시 고가에 처분하는 방법으로 수익을 내기로 모의하였다. 가. 피해자 X에 대한 사기 피고인들은 위와 같은 모의에 따라 2014. 10. 15.경 이 사건 상가의 상가분양사무실에서 신문광고를 보고 찾아 온 피해자에게 'G'의 상담직원을 통하여 "우리 상가는 이미 입주자가 정해져 있어서 계약을 하면 바로 임대료가 지급된다. 임대분양이 아니고 등기분양이므로 평생 임대료가 나와서 자식들한테 손을 안 벌려도 된다. 지상 1층 1점포 1평을 대금 1억 3,200만 원에 매입할 경우 월 100만 원씩 책임지고 지급하고, 지하 1점포 1평을 8,000만 원에 매입할 경우 월 70만 원씩 지급하겠다. 평생 연금보다 높은 수익을 받을 수 있고, 투자만 하면 회사에서 월세를 책임지고 보장을 하겠다."라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 위와 같이 이 사건 상가의 지하 1층 전체와 지상 1층 중 일부가 불법건축물이었음에도 피고인들은 피해자에게 이와 같은 거래상 중요한 사실을 묵비하였고, 피고인들은 권리 행사에 제한이 많은 공유지분을 이전하는 방식으로 이 사건 상가의 점포를 매도하고 있음에도 마치 분양받은 특정 점포에 대하여 구분소유권 이전등기가 가능한 것처럼 거짓말을 하였으며, 피해자에게 수익금을 보장한 기간인 1년 동안만 지급할 계획이었음에도 마치 계속하여 일정한 임대수익을 지급할 수 있는 것처럼 행세하였을 뿐만 아니라 피고인들이 피해자에게 소유권이전등기를 마쳐주려고 한 공유지분은 이전 소유자인 Y으로부터 매도위임을 받은 것임에도 그 사실을 묵비한 채 마치 피고인 B가 소유자로서 피해자에게 직접 분양하는 것처럼 행세하여 피해자로 하여금 이전 소유자를 상대로 매도경위를 확인하지 못하게 하였다. 결국 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와의 사이에 2014. 10. 9.경 이 사건 상가 지하 1층 Z호 1점포(1구좌)에 대한 분양계약을 체결한 후, 피해자로부터 같은 날 계약금 명목으로 3,000만 원을 받고, 2014. 11. 18.경 나머지 분양대금 명목으로 5,200만 원을 받는 등 합계 8,200만 원을 받았다. 나. 피해자 AA에 대한 사기 피고인들은 위와 같은 모의에 따라 2016. 4. 7.경 이 사건 상가의 상가분양사무실에서 피해자에게 I를 통하여 이 사건 상가 지하 1층 전체와 지상 1층 중 일부가 불법 건축물이라는 거래상 중요한 사실을 고지하지 아니한 채 "평생 연금보다 높은 수익률이 보장된다. 1.5구좌를 분양받으면 매월 150만 원을 보장해주겠다."라고 말하면서 수익률보증서를 작성하여주고, 이 사건 상가 1층 AB호(1.5구좌)를 2억 400만 원에 분양한다는 내용의 분양계약을 체결하였다. 그러나 사실 피고인들은 위와 같이 피해자로부터 분양대금 명목으로 돈을 받더라도 구분소유가 가능한 상가 1점포에 대한 소유권을 이전하여줄 의사나 능력이 없었고, 피해자에게 평생 수익금을 지급할 의사나 능력도 없었으며, 위와 같이 이 사건 상가 지하 1층 전체와 지상 1층 중 일부가 불법건축물이고, 피해자에게 월 차임 150만 원을 받고 있다고 설명했던 이 사건 상가의 점포는 사실 보증금 300만 원 및 월세 30만 원에 임대를 하고 있었으며, 피고인들이 피해자에게 소유권이전등기를 마쳐주려고 한 공유지분은 이전 소유자로부터 매도위임을 받은 것임에도 그 사실을 묵비한 채 마치 피고인 B가 소유자로서 피해자에게 직접 분양하는 것처럼 행세하여 피해자로 하여금 이전 소유자를 상대로 매도경위를 확인하지 못하게 하였다. 결국 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와의 사이에 2016. 4. 7.경 이 사건 상가 1층 AB호(1.5구좌)에 대한 분양계약을 체결한 후, 피해자로부터 같은 날 계약금 명목으로 4,500만 원을 받고, 2016. 4. 19.경 중도금 명목으로 7,350만 원, 2016. 4. 29.경 잔금 명목으로 7,350만 원을 각각 교부받는 등 합계 1억 9,200만 원을 교부받았다. 2. 피고인 A의 범행 피고인 A은 2017. 2. 14.경부터 서울 중구 AC건물 AD호 있는 상가분양업체인 주식회사 AE(대표이사 AF)를 설립하여 이 사건 상가를 분양하는 사람이다. 피고인 A은 2017년 7월 중순경 서울 중구 AG시장 인근에 "월 100만 원씩의 고정수입을 보장한다."는 내용의 전단지를 부착하여 고객들을 유치하였다. 피고인 A은 2017년 7월 중순경 이 사건 상가의 상가분양사무실에서 계약상담실장인 AH를 통하여 피해자 AI에게 "이 상가는 수익성이 좋아서 상가를 분양받으면 우리가 상가에 관한 모든 관리를 해주고 최소한 월 100만 원의 수입을 보장한다. 분양받을 상가 점포 1층 AJ호의 면적은 약 3평이다."라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 이 사건 상가의 지하 1층 272.34m² 전부와 지상 1층 272.31m² 중 67.65m²는 모두 불법건축물이었고, 이 사건 상가 내 점포는 구조상 벽으로 구분되어 있지 아니하여 특정 층·호수에 대한 구분등기가 아닌 공유지분등기만 가능하므로, 공유물 관리에 관한 사항이 공유자 지분의 과반수로 결정됨에 따라 각각의 점포에 대한 독립적인 권리행사가 제한될 수 있음에도, 피고인 A은 피해자에게 위와 같은 중요한 사항을 묵비한 채 마치 이 사건 상가의 점포 1층 AJ호를 특정하여 분양할 것처럼 행세한 것이었고, 피고인 A이 피해자에게 소유권이전등기를 마쳐주려고 한 공유지분은 이전 소유자로부터 매도위임을 받은 것임에도 그 사실을 묵비한 채 주식회사 AE에서 피해자에게 직접 분양하는 것처럼 행세하여 피해자로 하여금 이전 소유자를 상대로 매도경위를 확인하지 못하게 하였다. 결국 피고인 A은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 사이에 2017. 7. 15.경 주식회사 AE 명의로 이 사건 상가 1층 AJ호에 관하여 분양대금을 1억 3,600만 원으로 정한 분양계약을 체결한 후, 2017. 7. 15.경 계약금 명목으로 3,000만 원을 교부받았다. [2018고단5782] 피고인들은 2005년경부터 서울 중구 E 등에 있는 이 사건 상가(상호 변경 : 'U' → 'F' → 'V')의 상가분양사무실을 차리고 상가분양 업무를 하였다. 피고인들은 2013. 6. 1.경부터 2016. 11. 11.경까지 'G'이라는 상호로 사업자등록(공동대표 피고인들)을 하고 이 사건 상가의 지분권자들로부터 관리·사용 권한을 넘겨받아 실질적으로 이 사건 상가 전체를 관리하여 왔다. 피고인들은 2015년 8월경 'G' 명의로 T언론 등 신문에 이 사건 상가를 분양하는 것처럼 광고하면서, 광고 문구에 "AG시장 목 좋은 상가 임대사업은 노후대책의 지름길이다", "토지+건물 등기분양", "선임대 후분양", "임대(월세)는 회사에서 책임지겠습니다", "오픈기념 1층 회사보유분 마지막 특별분양", "계약금 3,000만 원으로 회사보유분 선착순 호수지정", "1점포 1억 2,800만 원 투자 시 월 100만 원 임대료 바로 지급", "거품 없는 분양가로 경쟁력 있음", "시행 및 관리 G"이라고 기재하여 홍보하였다. 그러나 'G'은 이 사건 상가 점포 전체에 대한 소유권이나 지분권을 보유하고 있지 아니하였고, 단지 일부 지분권자들로부터 일부 공유지분에 대한 처분 위임을 받았을 뿐이었다. 또한 이 사건 상가는 각 점포마다 벽으로 구분되어 있지 아니하고 구조상·이용상 독립성이 확보되어 있지 아니하여 구분소유 등기의 대상이 될 수 없었으므로 수분양자들이 특정 점포를 매수하더라도 그 점포를 독립적으로 제3자에게 임대하거나 처분하는 것이 불가능하였으며, 이 사건 상가 지하 1층 272.34m² 전부와 지상 1층 272.31m² 중 67.65m²가 불법건축물이어서 건축물대장에 등재되지도 아니한 상태였다. 위와 같은 사정으로 인하여 피고인들은 수분양자들과의 사이에 이 사건 상가의 점포를 특정하여 분양계약을 체결하더라도 수분양자에게 그 점포에 대한 구분소유권 등 배타적 소유권을 이전해줄 의사나 능력이 없었다. 또한 이 사건 상가에는 다수의 공실이 있는 등 임대수익이 거의 발생하지 아니하였음에도 피고인들은 그러한 사실을 숨긴 채 수분양자들에게 지급하기로 약정한 기간 동안만 수익금(월세)을 지급한 후 더 이상의 수익금을 지급하지 아니하였고, 이에 재산가치 하락을 우려하여 점포의 처분을 원하는 수분양자들로부터 분양대금의 약 50% 내지 60% 가량 저렴한 가격에 재매입한 다음, 다시 분양가를 높여 같은 방법으로 다른 수분양자로부터 분양대금을 받아 그 차액에서 발생한 수익으로 새로운 수분양자에게 약정기간 임대수익을 지급하여 왔다. 이와 같이 피고인들은 이 사건 상가의 수익성이 매우 높은 것처럼 허위 광고를 하고 허위 광고에 유인된 수분양자들에게 "1년간 수익금을 보장한다."는 내용의 '등기분양수익률 보증서'를 작성해주고, 수분양자들로부터 점포 운영관리 위임장을 교부받은 다음, 약정한 1년 동안만 일정한 수익금을 지급하고 그 이후에는 수익금을 지급하지 아니하여 이후 점포의 처분을 원하는 수분양자들로부터 헐값에 인수하여 제3자에게 다시 고가에 처분하는 방법으로 수익을 내는 방식의 영업을 하기로 모의하였다. 피고인들은 2015. 9. 18.경 이 사건 상가의 상가분양사무실에서 신문광고를 보고 찾아온 피해자 AK, AL의 어머니인 AM에게 "우리 상가는 이미 입주자가 정해져 있어서 계약을 하면 바로 임대료가 지급된다. 임대분양이 아니고 등기분양이므로 평생 임대료가 나와서 자식들한테 손을 안 벌려도 된다. 지상 1층 2구좌를 2억 7,200만 원에 매입할 경우 월 200만 원씩 지급받을 수 있다. 임대는 회사에서 책임을 지고 보장하겠다."라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 이 사건 상가는 권리 행사에 제한이 많은 공유지분 이전 방식으로 거래될 뿐 특정 점포의 독립적 거래는 불가능하였고, 피고인들이 피해자들에게 분양하더라도 1년 후부터는 임대수익을 더 이상 지급하지 아니할 계획이었으며, 피해자들에게 분양한 점포들은 그 무렵 임대수익이 발생하지 아니하여 매도인들에게 각 점포당 기존 분양가보다 3,500만 원 상당 할인한 6,000만 원만 주고 다시 매수하는 것이었다. 그럼에도 피고인들은 공모하여 이와 같은 사실을 숨긴 채 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 같은 날 계약금 명목으로 6,000만 원, 2015. 10. 5.경 나머지 분양대금 명목으로 1억 9,600만 원 등 합계 2억 5,600만 원을 교부받았다. [2018고단5879] 피고인들은 2005년경부터 서울 중구 E 등에 있는 이 사건 상가(상호 변경 : 'U' → 'F' → 'V')의 상가분양사무실을 차리고 상가분양 업무를 하였다. 피고인들은 2013. 6. 1.경부터 2016. 11. 11.경까지 'G'이라는 상호로 사업자등록(공동대표 피고인들)하여 운영하였고, 그 이후에도 이 사건 상가의 지분권자들로부터 관리·사용 권한을 넘겨받아 실질적으로 이 사건 상가 전체를 관리하여 왔다. 피고인들은 2015년 1월경 'G' 명의로 T언론 등 신문에 이 사건 상가를 분양하는 것처럼 광고하면서, 광고 문구에 "노후대책 1순위는 안정된 임대사업으로", "토지+건물 등기분양", "선임대 후분양", "임대 책임보장", "탄탄한 액세서리상권 형성", "특히! 이런분들게 권해드립니다. 노후대책 세우실 분, 투자하실 분, 높은 수익 원하시는 분, 임대소득 원하시는 분", "이미 완공된 상가로 안전성이 보장된 상가!", "빠른 입점을 통해 신속한 투자금 회수!", "시행사에서 책임 임대보장 확약서 발급!", "소유권 이전과 동시에 수익발생(수익보장 확약서 발급)", "시행 및 관리 G"이라고 기재하여 홍보하였다. 그러나 'G'은 이 사건 상가 점포 전체에 대한 소유권이나 지분권을 보유하고 있지 아니하였고, 단지 일부 지분권자들로부터 이 사건 상가의 일부 공유지분에 대한 처분위임을 받았을 뿐이었다. 또한 이 사건 상가는 각 점포마다 벽으로 구분되어 있지 아니하고 구조상·이용상 독립성이 확보되어 있지 아니하여 구분소유 등기의 대상이 될 수 없었으므로, 수분양자들이 특정 점포를 매수하더라도 그 점포를 독립적으로 제3자에게 임대하거나 처분하는 것이 불가능하였고, 지하층의 경우 등기 자체도 되어 있지 아니하여 지하층에 대한 등기를 넘겨주는 것은 불가능하였을 뿐만 아니라 이 사건 상가의 지하 1층 272.34m² 전부와 지상 1층 272.31m² 중 67.65m²는 모두 불법건축물이어서 건축물대장에 등재되지도 아니한 상태였다. 위와 같은 사정으로 인하여 피고인들은 수분양자들과의 사이에 이 사건 상가의 점포를 특정하여 분양계약을 체결하더라도 수분양자들에게 그 점포에 대한 구분소유권 등 배타적인 소유권을 이전해줄 의사나 능력이 없었다. 또한 이 사건 상가에는 다수의 공실이 있는 등 임대수익이 거의 발생하지 아니하였음에도 피고인들은 그러한 사실을 숨긴 채 수분양자들에게 지급하기로 약정한 기간 동안만 수익금(월세)을 지급한 후 더 이상의 수익금을 지급하지 아니하였고, 이에 재산가치 하락을 우려하여 점포의 처분을 원하는 수분양자들로부터 분양대금의 50% 내지 60% 가량의 저렴한 가격에 재매입한 다음 다시 분양가를 높여 분양하는 방법으로 다른 수분양자들로부터 분양대금을 받아 그 차액에서 발생한 수익으로 새로운 수분양자들에게 약정기간 임대수익을 지급하여 왔다. 이와 같이 피고인들은 이 사건 상가의 수익성이 매우 높은 것처럼 허위 광고를 하고 , 허위 광고에 유인된 수분양자들에게 "1년간 수익금을 보장한다."는 내용의 '등기분양수익률 보증서'를 작성해주고, 수분양자들로부터 점포 운영관리 위임장을 교부받은 다음, 약정한 1년 동안만 일정한 수익금을 지급하고 그 이후에는 수익금을 지급하지 아니하여, 이후 점포의 처분을 원하는 수분양자들로부터 헐값에 인수하여 제3자에게 다시 고가에 처분하는 방법으로 수익을 내는 방식의 영업을 하기로 모의하였다. 피고인들은 2017년 3월경 이 사건 상가의 상가분양사무실에서 벽보에 있는 광고들을 보고 찾아온 피해자 AN에게 'G'의 직원인 I를 통하여 "V 상가 임대는 분양사무실에서 책임지고 하므로, 임대 걱정이 없고 위험부담 없이 높은 수익을 올릴 수 있다. 1년 동안 수익률을 보장해준다. 이미 해당 상가에 세입자가 구해져 있다."라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 이 사건 상가는 권리행사에 제한이 많은 공유지분 이전 방식으로 거래될 뿐 특정 점포의 독립적 거래는 불가능하였고, 지하층은 등기 자체가 되어 있지 아니하여 지하층 부분에 대한 등기를 넘겨주는 것도 불가능하였으며, 세입자가 전혀 확보되지 아니한 상황이었고, 피해자에게 분양하더라도 1년 후부터는 임대수익을 더 이상 지급하지 아니할 계획이었으며, 피해자에게 분양한 점포들은 그 무렵 임대수익이 발생하지 아니하여 각 점포당 기존 분양가보다 할인된 분양가의 60% 정도의 돈을 주고 기존 수분양자들로부터 다시 매수하려고 한 것이었다. 그럼에도 피고인들은 공모하여 이와 같은 사실을 숨긴 채 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 사이에, 2017. 3. 13.경 이 사건 상가 지하 1층 AO호 점포를 1억 3,500만 원에 분양하기로 하는 내용의 분양계약을 체결한 후, 2017. 3. 13.경 4,500만 원, 2017. 4. 6.경 8,250만 원을 각각 입금받았고(그 중 750만 원은 보증금 명목으로 공제), 2017. 4. 10.경 이 사건 상가 지하 1층 R호 점포를 9,000만 원에 분양하기로 하는 내용의 분양계약을 체결한 후 2017. 4. 9.경 3,000만 원, 2017. 4. 27.경 5,500만 원(그 중 500만 원은 보증금 명목으로 공제)을 각각 입금받았다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자를 기망하여 합계 2억 1,250만 원 상당의 재물을 편취하였다. [2019고단912] 1. 피고인들의 공동범행 피고인들은 2005년경부터 서울 중구 E 등에 있는 이 사건 상가(상호 변경 : 'U' → 'F' → 'V')의 상가분양사무실을 차리고 상가분양 업무를 하였다. 피고인들은 2013. 6. 1.경부터 2016. 11. 11.경까지 피고인들을 공동대표로 하여 개인사업체 'G' 명의로 사업자등록을 하고 이 사건 상가의 지분권자들로부터 관리·사용 권한을 넘겨받아 실질적으로 이 사건 상가 전체를 관리하여 왔다. 피고인들은 2014년 8월경 'G' 명의로 T언론 등 신문에 이 사건 상가를 분양하는 것처럼 광고하면서, 광고 문구에 "노후대책 1순위는 안정된 임대사업으로", "토지+건물 등기분양", "선임대 후분양", "임대 책임보장", "탄탄한 액세서리상권 형성", "특히! 이런분들게 권해드립니다. 노후대책 세우실 분, 투자하실 분, 높은 수익 원하시는 분, 임대소득 원하시는 분", "이미 완공된 상가로 안전성이 보장된 상가!", "빠른 입점을 통해 신속한 투자금 회수!", "시행사에서 책임 임대보장 확약서 발급!", "소유권 이전과 동시에 수익발생(수익보장 확약서 발급)", "시행 및 관리 G"이라고 기재하여 홍보하였다. 그러나 'G'은 이 사건 상가 점포 전체에 대한 소유권이나 지분권을 보유하고 있지 아니하였고, 단지 일부 지분권자들로부터 일부 공유지분에 대한 처분 위임을 받았을 뿐이었다. 또한 이 사건 상가는 각 점포마다 벽으로 구분되어 있지 아니하고 구조상·이용상 독립성이 확보되어 있지 아니하여 구분소유 등기의 대상이 될 수 없었으므로, 수분양자들이 특정 점포를 매수하더라도 그 점포를 독립적으로 제3자에게 임대하거나 처분하는 것이 불가능하였고, 지하층의 경우 등기 자체도 되어 있지 아니하여 지하층에 대한 등기를 넘겨주는 것은 불가능하였을 뿐만 아니라 이 사건 상가 지하 1층 272,34m² 전부와 지상 1층 272.31m² 중 67.65m²는 모두 불법건축물이어서 건축물대장에 등재되지도 아니한 상태였다. 위와 같은 사정으로 인하여 피고인들은 수분양자들과의 사이에 이 사건 상가의 점포를 특정하여 분양계약을 체결하더라도 수분양자들에게 그 점포에 대한 구분소유권 등 배타적 소유권을 이전해줄 의사나 능력이 없었다. 또한 이 사건 상가에는 다수의 공실이 있는 등 임대수익이 거의 발생하지 아니하였음에도 피고인들은 그러한 사실을 숨긴 채 수분양자들에게 지급하기로 약정한 기간 동안만 수익금(월세)을 지급한 후 더 이상의 수익금을 지급하지 아니하였고, 이에 재산가치 하락을 우려하여 점포의 처분을 원하는 수분양자들로부터 분양가의 약 50% 내지 60% 정도가 되는 저렴한 가격에 재매입한 다음, 다시 분양가를 높여 같은 방법으로 다른 수분양자로부터 분양대금을 받아 그 차액에서 발생한 수익으로 새로운 수분양자에게 약정한 기간 동안 임대수익을 지급하여 왔다. 이와 같이 피고인들은 이 사건 상가의 수익성이 매우 높은 것처럼 허위 광고를 하고 허위 광고에 유인된 수분양자들에게 "1년간 수익금을 보장한다."는 내용의 '등기분양수익률 보증서'를 작성해주고, 수분양자들로부터 점포 운영관리 위임장을 교부받은 다음, 약정한 1년 동안만 일정한 수익금을 지급하고 그 이후에는 수익금을 지급하지 아니하여 이후 점포의 처분을 원하는 수분양자들로부터 헐값에 인수하여 제3자에게 다시 고가에 처분하는 방법으로 수익을 내는 방식의 영업을 하기로 모의하였다. 피고인들은 위와 같은 모의에 따라 2014. 9. 23.경 이 사건 상가의 상가분양사무실에서 피해자 AP에게 'G'의 직원인 I를 통하여 "V 상가 임대는 분양사무실에서 책임지고 하므로, 임대 걱정이 없고 위험부담 없이 높은 수익을 올릴 수 있다. 1년 동안 수익률을 보장해준다. 이미 해당 상가에 세입자가 구해져 있다."라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 이 사건 상가는 권리행사에 제한이 많은 공유지분 이전 방식으로 거래될 뿐 특정 점포의 독립적 거래는 불가능하였고, 지하층은 등기 자체가 되어 있지 아니하여 지하층 부분에 대한 등기를 넘겨주는 것도 불가능하였으며, 세입자는 전혀 확보되지 아니한 상황이었고, 피해자에게 분양하더라도 1년 후부터는 임대수익을 더 이상 지급하지 아니할 계획이었으며, 피해자에게 분양한 점포들은 그 무렵 임대수익이 발생하지 아니하여 각각의 점포당 기존 분양가보다 할인된 분양가의 60% 정도의 돈을 주고 기존 수분양자들로부터 다시 매수하려고 한 것이었다. 그럼에도 피고인들은 공모하여 이와 같은 사실을 숨긴 채 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 사이에 즉석에서 이 사건 상가 지하 AQ호(1구좌) 점포를 분양하기로 하는 내용의 분양계약을 체결한 후, 피해자로부터 2014. 9. 23.경 3,000만 원, 2014. 9. 26.경 5,200만 원을 각각 입금받아 합계 8,200만 원을 교부받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2015. 10. 5.경까지 같은 방법으로 별지 범죄일람표 제1항 내지 제5항 기재와 같이 피해자들로부터 이 사건 상가 분양대금 명목으로 합계 6억 5,500만 원을 교부받았다. 2. 피고인 A의 단독범행 피고인 A은 2017. 2. 14.경부터 서울 중구 AC건물 AD호에서 자신의 처인 AF을 대표이사로 하여 주식회사 AE를 설립하고 이와 같은 사무실과 이 사건 상가의 상가분양 사무실에서 이 사건 상가를 계속하여 분양해 왔다. 피고인 A은 2017년 2월경 서울특별시 중구 AG시장 인근에 "월 100만원씩 고정수입을 보장한다."는 내용의 전단지를 부착하여 고객들을 유치하였다. 피고인 A은 2017. 2. 27.경 이 사건 상가의 상가분양사무실에서 피해자 AR을 제1항과 같은 방법으로 기망하여 이에 속은 피해자와 사이에 이 사건 상가 지상 1층 AS호(1.5구좌)를 분양하기로 하는 내용의 분양계약을 체결한 후, 피해자로부터 2017. 2. 27.경 4,500만 원, 2017. 3. 15.경 1억 4,700만 원을 각각 입금받아 합계 1억 9,200만 원을 교부받은 것을 비롯하여 그 때부터 2017. 3. 30.경까지 위와 같은 방법으로 별지 범죄일람표 제6항 내지 제8항 기재와 같이 피해자들로부터 이 사건 상가 분양대금 명목으로 합계 4억 500만 원을 교부받았다. 증거의 요지 [2017고단4768] 1. 피고인 A의 일부 법정진술 1. 증인 M, AT, O, AU, AV, AW, AX의 각 법정진술 1. 피고인 A에 대한 각 검찰 피의자신문조서 1. 피고인 A에 대한 경찰 피의자신문조서 1. 피고인 A에 대한 제1회 검찰 피의자신문조서 중 AY의 진술기재 1. 피고인 B에 대한 각 검찰 피의자신문조서 1. O·AT·M, AU, AV에 대한 각 검찰 진술조서 1. M·AT·O에 대한 경찰 진술조서 1. O의 진술서 1. 고소장, F 광고, 각 분양가 납입방법(F), 각 F 1F 평면도, 등기분양 수익률 보증서(M), 분양계약서(M), 입금표 3매 사본, 등기필정보 및 등기완료통지서(M), 소유권이전등기(M), 부동산매매계약서(M), 토지건물공유지분소유권이전등기신청서(M), 각 부동산거래계약신고필증, 각 일반건축물대장(갑), 상가급매 전단지, A·J 명함, 등기분양 수익률 보증서(O), 분양계약서(O), 입금표 2매, 입금확인증, 각 등기필정보 및 등기완료통지서(O), 소유권이전등기(O), 부동산매매계약서(O), 토지건물공유지분소유권이전등기신청서(O), 안내문, 첨부 증거서류, 등기분양 수익률 보증서, 계좌별 거래명세표, 첨부 증거서류, 각 현장 모습 사진, 목록, 현장 사진, F 1층 평면도, 첨부 증빙자료, 등기부등본(M, O), 각 탄원서, 탄원서 추가2, 건물현황 회신, 수사보고(고소인에게 임대료 지급현황), M 임대료 지급현황, O 임대료 지급현황 [2018고단1522] 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 Q, AZ, BA, BB, C, D, BC의 각 법정진술 1. 피고인들에 대한 검찰 피의자신문조서의 일부 진술기재, 피고인 B에 대한 검찰 피의자신문조서의 일부 진술기재 1. 피고인 A에 대한 경찰 피의자신문조서 1. Q, AZ, BC, C, BD에 대한 각 경찰 진술조서 1. 항고이유서, 항고이유에 대한 보충의견서, 현장 모습 사진 사본, 일반건축물대장 사본, 건물현황도 사본, 고소인 명단 및 분양가, 각 무통장입금(타행송금) 신청서, 각 임대료 지불 현황, B 명의 BE조합계좌(BF) 입출금 거래내역, 수사보고(A 등 약식명령 첨부), 고소대리인 증거자료 제출서, 고소인 의견서, 고소인 추가의견서, 고소장, 표시·광고의 공정화에 관한 법률 위반행위에 대한 고발, 공정거래위원회 의결서, 수사보고(고발인 자료제출), 고발인 제출 이메일 출력물, 공정거래위원회 원사건 의결서, 공정거래위원회 재결서, 시정명령 취소소송에 대한 서울고법 판결문, 시정명령 취소소송에 대한 대법원 판결문, 공정거래위원회 시정명령 이행독촉 공문, F상가 분양광고, 자료, 건축물대장에 등록되지 않은 건물부분에 대한 소유권이전등기 가능 여부에 대한 대법원의 회신자료, 수사보고(본건 공정거래위원회 이행독촉 공문수령 관련), 수사보고(피의자 B와의 전화통화 내용) [2018고단2516] 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 X, AA, AI의 각 법정진술 1. 피고인 A에 대한 제2회 검찰 피의자신문조서 사본, 피고인들에 대한 검찰 피의자신문조서 사본의 일부 진술기재, 피고인 B에 대한 각 검찰 피의자신문조서 사본의 일부 진술기재 1. 피고인들에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. 피고인 A에 대한 제1회 경찰 피의자신문조서 중 AY의 진술기재 1. AU에 대한 검찰 진술조서 사본 1. AH에 대한 경찰 피의자신문조서 1. AA, X, AI에 대한 각 경찰 진술조서, BG에 대한 경찰 진술조서 사본 1. 각 고소장, 각 부동산거래계약 신고필증, 취득세 부동산, 각 토지건물공유지분소유권이전등기신청서, 각 부동산매매계약서, 등기필정보 및 등기완료통지서 사본, 각 분양계약서(상가), T언론 광고, 각 G 사업자등록증, 임대료 지불현황(AA), 거래내역 확인증, 각 분양계약서, 위임장, 점포 운영관리 위임장, 공정거래위원회 제3소회의, 보도자료(허위분양광고 시정명령 불이행한 U에 대해 검찰고발), 광고, V 광고, 광고지 사본, 수익률보증서, 계약서, 평면도, 입금표, 등기완료통지서, 취득세 납부내역, T언론 광고지, 분양계약서, 각 계좌거래내역, 분양가 납입방법, 등기분양수익률보증서, 등기사항전부증명서, 분양광고, 수사보고(피의자 자료제출), 매매(분양) 대행 위임장, 수사보고(참고인 BH 통화), 각 탄원서, 항고이유서, 각 녹취서, 매매계약서, 항고이유에 대한 보충의견서, 결정문 등본, 첨부 증거서류 사본, 현장 모습 사진 사본, 일반건축물대장 사본, 건물현황도 사본, 고소인 명단 및 분양가, 각 무통장입금(타행송금) 신청서, 각 임대료 지불 현황, B 명의 BE조합계좌(BF) 입출금 거래내역, 고소대리인 증거자료 제출, 고소인 의견서, 고소인 추가의견서, 건축물대장에 등록되지 않은 건물부분에 대한 소유권이전등기 가능 여부에 대한 대법원의 회신자료, F 건물 등기부등본, F 광고, 각 분양가 납입방법(F), 각 F 1F 평면도, 등기분양수익률 보증서(M), 분양계약서(M), 입금표 3매 사본, 등기필정보 및 등기완료통지서(M), 소유권이전등기(M), 부동산매매계약서(M), 토지건물공유지분소유권이전등기신청서(M), 각 부동산거래계약신고필증, 일반건축물대장(갑), 상가급매 전단지, A·J 명함, 등기분양 수익률 보증서(O), 분양계약서(O), 입금표 2매, 입금확인증, 각 등기필정보 및 등기완료통지서(O), 소유권이전등기(O), 부동산매매계약서(O), 토지건물공유지분소유권이전등기신청서(O), 안내문, 등기분양 수익률 보증서, 계좌별 거래명세표, 현장 사진, V 앞 사진, F 평면도, V 사진, 등기부등본, 건물현황 회신, 각 일반건축물대장(갑)·소유자현황(을), 건물현황도, 위법건축물에 대한 행정규제 조치·위법건축물 현황, 수사보고(고소인에게 임대료 지급현황), M 임대료 지급현황·거래내역 확인증, O 임대료 지급현황·거래내역 확인증 [2018고단5782] 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 AL, AK, AM의 각 법정진술 1. 피고인들에 대한 각 검찰 피의자신문조서 사본의 일부 진술기재, 피고인들에 대한 검찰 피의자신문조서 1. 피고인들에 대한 각 경찰 피의자신문조서의 일부 진술기재 1. 피고인 A에 대한 제2회 경찰 피의자신문조서 중 AK, AL의 각 진술기재 1. AK. AM, AL, BI에 대한 각 경찰 진술조서 1. AL의 진술서 1. 고소장, 일반건축물대장, 신문광고, 녹취서, 분양계약서, 등기분양수익률보증서, F 1층 평면도, 부동산매매계약서, 소유권이전등기신청서, 취득세 영수증, 부동산거래계약 신고필증, 부동산매매계약서 등, 등기필증, 소유권이전등기 관련서류, 광고전단, 녹취록, 분양광고, G 사업자등록증, 매매(분양) 대행 위임장, 입금표, 월세내역, 수사보고(고소인 AL 자료제출), 홍보자료, CCTV 자료, 임대차계약서, 전단지, 부동산등기부등본, 분양가 납입방법(U), 수사보고(참고인 BJ 전화통화), 수사보고(피해자들이 분양받은 점포 P, BK호 방문 및 임차인 상대 조사), V P·BK호 사진, 집합건축물대장, 일반건축물대장 [2018고단5879] 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 AN의 법정진술 1. 피고인들에 대한 각 검찰 피의자신문조서 사본의 일부 진술기재 1. 피고인들에 대한 각 경찰 피의자신문조서의 일부 진술기재 1. I에 대한 경찰 피의자신문조서 1. AN, BL에 대한 각 경찰 진술조서 1. 고소장, 분양뉴스(W언론 '15. 5. 18.), 분양뉴스(BM언론 '15. 5. 22.), 분양뉴스(BN언론 '15. 6. 24.), 분양뉴스(BO언론 '15. 7. 3.), 분양뉴스(W언론 '15. 8. 12.), 분양뉴스(BP언론 '15. 8. 18.), 분양뉴스(BQ언론), 상가분양계약서(2017. 3. 13. 작성) - 지하 1층 AO호, 상가분양계약서(2017. 4. 10. 작성) - 지하 1층 R호, 등기분양수익률보증서(지하 1층 AO호), 각 V 지하 1층 평면도, 등기분양수익률보증서(지하 1층 R호), 분양대금 이체자료, 부동산등기부등본(BR - 토지), 부동산등기부등본(BR - 건물), 임대수익 지급내역(B), 각 부동산 등기필정보 및 등기완료통지서(E), 각 등기권리증, 각 부동산매매계약서, 각 토지건물소유권이전등기 신청서, 임대료 지불현황(지하 1층 AO호, R호), 각 거래내역 확인증, 점포 운영관리 위임장, 부동산등기부등본(E AJ호 내지 제1, 2층) - 건물, 부동산등기부등본(E) - 토지, 수사보고(분양물건소재지 건축물관리대장 확보), 집합건축물대장(BS 외 2필지), 일반건축물대장(E), 수사보고(건축물현황조회 의뢰), 수사협조의뢰(건물현황), 상가 사진, 각 일반건축물대장, 수사보고(건물현황의뢰에 대한 회신), 수사협조의뢰 회신, 확약서(매수 관련 양도소득세 신고 및 세액납부 책임 확약), 분양가 납입방법(F), F 지하 1층 평면도, 입금표 일체, 등기분양수익률보증서, 안내문, T언론 A11 분양광고, 사업자등록증, 임대료 지불현황, 매매(분양) 대행 위임장, 점포 운영관리 위임장, 입금명세서, 입금확인서, 평면도, 이 사건 상가 사진, 점포별 지분명세서, 증인신문조서, 입주현황 [2019고단912] 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 BT, BU, BV, BW, BX, AP의 각 법정진술 1. 피고인들에 대한 검찰 피의자신문조서의 일부 진술기재 1. 피고인 A에 대한 경찰 피의자신문조서의 일부 진술기재 1. BY, I, BZ, K에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. BT, BU, BV, AR, BW, BX, AP에 대한 각 경찰 고소인진술조서, AY, CA에 대한 각 경찰 참고인진술조서 1. 고소장, 범죄일람표, 등기사항전부증명서(말소사항 포함 - 건물), 참고자료 9-1(2015. 4. 28. T언론 분양광고문), 참고자료 9-2(2015. 9. 10. T언론 분양광고문), 참고자료 9-3(2016. 4. 26. T언론 분양광고문), 참고자료 11-1(분양계약서, B-CB 대 BU 간), 참고자료 11-2(분양계약서, B-AR 간), 참고자료 11-3(분양계약서, B-BW 간), 참고자료 11-4(분양계약서, B-BX 간), 참고자료 11-5(분양계약서, B-BX 간), 참고자료 11-6(분양계약서, B-BT 간), 참고자료 11-7(분양계약서, B-BV 간), 참고자료 11-8(분양계약서, B-AP 간), 입금표(계약금 및 중도금), 입금표(CB대 BU), 입금표(BU), 입금표 사본(중도금, 등기비), 사업자등록증(주식회사 AE), 등기사항전부증명서(주식회사 AE 사내이사 B), 입금표 3매, 입금표 7장 사본 [판시 범죄전력] 1. 수사보고(피의자 A 집행유예기간 중), 판결문 2부, 피고인 A에 대한 범죄경력자료조회, 수사보고(재판 진행 현황, 집행유예기간 등 확인), 판결문(의정부지방법원 고양지원 2015고단3413), 판결문(의정부지방법원 2016노3468) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 피고인 A : 형법 제347조 제1항(피해자 M, O, AI에 대한 각 사기의 점 및 별지 범죄일람표 제6항 내지 제8항 기재 각 사기의 점), 형법 제347조 제1항, 제30조(피고인 A의 나머지 각 사기의 점), 각 징역형 선택 피고인 B : 형법 제347조 제1항, 제30조(각 사기의 점), 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제17조 제2호, 제7조 제1항 제2호(표시·광고의 공정화에관한법률위반의 점), 각 징역형 선택 1. 경합범처리 형법 제37조 후단, 제39조 제1항(피고인 A의 피해자 AI에 대한 사기의 점을 제외한 나머지 각 사기의 점에 대하여) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 형법 제62조 제1항(피고인 B에 대하여) 1. 사회봉사명령 형법 제62조의2(피고인 B에 대하여) 1. 배상명령 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제1항, 제31조 제1항, 제2항(배상신청인들이 피고인 A으로부터 각각 지급받은 피해금액 부분을 제외한다) 1. 가집행선고 소송촉진 등에 관한 특례법 제31조 제3항 피고인들의 주장에 대한 판단 1. 주장 가. 'G'과 주식회사 AE(이하 통틀어 'G 측'이라 한다)는 이 사건 상가의 점포를 매도함에 있어 어떠한 기망행위를 하지 아니하였고, G 측에 기망행위를 통하여 이 사건 상가의 점포 매매대금을 편취한다는 고의도 없었다. 나. 피고인 B는 피고인 A이 이 사건 상가 점포 매매대금을 편취하는 범행에 가담하지 아니하였으므로 피고인 B를 공동정범으로 처단할 수 없다. 2. 판단 가. 첫 번째 주장에 대하여 1) 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 위 각 증거들을 종합하면 다음과 같은 사정들을 인정할 수 있다. 가) 'G' 명의로 이 사건 상가 점포를 매도한다는 취지의 광고가 T언론와 W언론 등 신문에 게재되었는데, 그 광고 문구로 "L 최고의 위치에 F상가", "토지+건물 등기분양", "선임대 후분양", "임대는 회사에서 책임지겠습니다.", "매달 연금처럼 월세가 따박 따박", "1점포 8,200만 원 투자 시 월 70만 원, 임대료 바로 지급", "시행 및 관리 G" 등이 기재되었다. 또한 주식회사 AE 명의로 이 사건 상가 점포를 매도할 때도 '분양'이라는 용어가 사용되었다. 이에 따라 위와 같이 '분양'이라는 용어를 읽거나 듣는 사람들로서는 G 측이 다른 사람 소유의 상가 점포를 매도하여 준다고 생각하기보다는 G 측이 그 소유의 상가 점포를 고객들에게 분양의 형식으로 직접 매도하는 것으로 생각하였을 것으로 보인다. 그리고 고객의 입장에서도 다른 사람들이 분양받았다가 다시 대량으로 매도하는 상가의 점포보다는 처음 분양의 형식으로 매도를 시작하는 상가의 점포가 수익성이 있다고 보아 적극적으로 분양하는 상가의 점포에 대하여만 매수에 나설 가능성이 크다. G 측이 이 사건 상가의 점포를 매도하면서 위와 같이 '분양'이라는 용어를 사용한 것도 고객들로 하여금 이 사건 상가 점포를 매수하도록 유인하기 위하여 이러한 점포 매도상의 이점을 누리고자 하였던 것으로 보인다. 나) 이 사건 상가의 점포를 분양받은 사람들은 G 측의 설명을 듣고는 분양받은 점포가 마치 위치와 면적이 특정되어 구분소유권의 대상인 것으로 생각하였다. 그러나 이 사건 상가는 지하 1층 272.34m² 전부가 불법건축물이었고 지상 1층 272.31m² 가운데 204.73m²를 제외한 나머지 67.65m²도 불법건축물이어서, 위와 같은 건물부분은 적법하게 판매시설로 사용할 수 없는 상황이었다. 따라서 이 사건 상가는 지상 1층 272.31m² 가운데 적법한 건물부분인 204.73m²에 대하여 공유지분으로만 소유권이전등기가 가능하였고, 이 사건 상가는 각각의 점포마다 벽으로 구분되어 있지 아니하여 구조상·이용상 독립성이 확보되어 있지 아니하였기 때문에 각각의 점포가 구분소유 등기의 대상이 될 수 없었다. 이 사건 상가의 점포를 분양받은 사람들이 이러한 상황을 알았더라면 점포의 매수에 나서지 아니하였을 것으로 보인다. 다) 이 사건 상가는 다른 상가를 통과하는 협소한 통로를 출입구로 이용하여야 하는 등 위치상의 문제가 있어 임대가 제대로 되지 아니하였으므로, 매출이나 수익이 다른 상가들에 비하여 상대적으로 낮았던 것으로 보인다. 그럼에도 G 측은 사건 상가 점포에 대한 분양계약을 체결할 때 1년간 일정한 수익금을 보장한다는 내용의 '등기분양수익률 보증서'를 작성하여 주었고, 점포의 사용·관리권을 위임받는다는 취지의 약정도 하였다. 이 사건 상가의 점포를 분양받은 사람들은 G 측의 설명을 듣고는 일정한 수익금에 대한 보장기간이 지난 후에는 수익금이 증액되거나 적어도 약속한 수익금 수준이 계속 유지될 것으로 생각하여 이 사건 상가의 점포를 분양받은 것으로 보인다. 그러나 G 측은 일률적으로 약속한 보장기간이 경과하기 전후부터 이 사건 상가의 점포를 분양받은 사람들에게 수익금을 제대로 지급하지 아니하기 시작하였고, 이는 점포를 분양받은 사람들로부터 헐값에 지분권을 매수하여 다시 제값을 받고 지분권을 매도하기 위한 준비조치로 보인다. 그리고 G 측이 지급한 수익금도 실제 분양받은 점포를 임대하여 얻은 임대수익으로부터 나온 것이 아니라 다른 점포의 임대수익이나 다른 사람이 지급한 분양대금을 그 출처로 한 것으로 보인다. 이 사건 상가의 점포를 분양받은 사람들이 이 사건 상가 점포의 이와 같은 상황 알았더라도 이 사건 상가의 점포를 분양받지 아니하였을 것으로 보인다. 2) 이와 같은 사정들에 비추어 보면, G 측은 이 사건 상가의 점포 전체에 대한 소유권이나 지분권을 보유하고 있지 아니하여 지분권자들로부터 지분권을 매수하고도 자신이 마치 소유자로서 이를 분양하는 것처럼 가장하였고, 이 사건 상가 점포의 위치나 면적을 특정하여 분양계약을 체결하더라도 이 사건 상가 지상 1층 가운데 적법한 건물부분에 대한 지분권만을 이전하여 주고자 하였을 뿐 분양계약을 한 특정 점포에 대한 구분소유권을 이전하여 줄 의사나 능력이 없었으며, 이 사건 상가 점포의 임대에 따른 수익금을 지속적으로 지급할 의사나 능력이 없었음에도, 이러한 점들과 관련하여 이 사건 상가의 점포를 분양받은 사람들을 기망하여 그들로부터 이 사건 상가 점포의 분양대금 명목의 돈을 편취한 사실을 인정할 수 있다. 나아가 G 측이 위와 같은 사정을 잘 알고 있으면서 이 사건 상가의 점포에 관한 분양계약을 체결하고 그에 따른 분양대금을 수령한 이상, G 측에는 기망행위를 통하여 이 사건 상가의 점포 분양대금을 편취한다는 고의도 있었다고 할 수 있다. 나. 두 번째 주장에 대하여 1) 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 위 각 증거들을 종합하면 다음과 같은 사정들을 인정할 수 있다. 가) 피고인 A은 이 사건 상가 지하에 상가분양사무실을 설치하고 'G'이라는 사업체 명의를 사용하여 이 사건 상가의 지분권자들로부터 관리·사용 권한을 넘겨받아 실질적으로 이 사건 상가 전체를 장악하여 운영하면서 이 사건 상가의 지분권을 확보한 다음 이 사건 상가 내 점포를 분양하는 것처럼 가장하여 지분권을 매도하는 방식의 거래를 계속하여 왔다. 나) 피고인 B는 피고인 A에게 'G'의 대표자 명의 뿐만 아니라 은행 계좌명의까지 빌려주어 피고인 A으로 하여금 위와 같은 거래를 할 수 있게 해주었다. 나아가 피고인 B는 이 사건 상가 지하에 있는 상가분양사무실에 드나들면서 피고인 A 등 G 측 사람들의 업무에 가담하고, 때때로 피고인 A으로부터 그 대가로 돈을 받기도 한 것으로 보인다. 다) 특히 피고인 B는 피고인 A을 위하여 적극 나서서 이 사건 상가의 점포 분양과 관련하여 T언론 등 일간지와 전단지를 이용하여 기만적인 분양광고를 하였다는 행위에 대하여 2015. 11. 27.경 공정거래위원회로부터 '기만적인 광고행위에 대해 중앙일간지에 정정보도하라'는 취지의 시정명령을 받기도 하였는데, 이는 피고인 A에게 단지 사업체의 대표자 명의만을 빌려준 후 운영에 관여하지 아니한 사람의 행동으로 보이지 아니한다. 2) 이러한 사정들에 비추어 보면, 피고인 A이 'G'이라는 사업체를 주도적으로 운영하면서 위와 같이 이 사건 상가의 점포를 분양받는 사람들을 기망하여 그들로부터 분양대금 명목의 돈을 편취함에 있어 피고인 B가 피고인 A의 위와 같은 범행들을 인식하고 'G'의 대표자 명의 뿐만 아니라 은행 계좌명의까지 빌려주는 등의 방법으로 피고인 A의 범행들에 적극 가담하였다고 할 수 있으므로, 피고인 B에게 피고인 A의 범행들에 대한 본질적 기여를 통한 기능적 행위지배가 존재한다고 볼 수 있다. 따라서 피고인들에게 이 사건 상가의 점포를 분양받는 사람들을 기망하여 그들로부터 분양대금 명목의 돈을 편취하는 범행들의 공동정범이 성립한다고 할 수 있다. 3. 소결 피고인들의 주장들을 모두 받아들이지 아니한다. 양형의 이유 [피고인 A에 대하여] 피고인에게는 피해자들에게 피해금의 일부를 지급하고 합의를 한 것으로 보이는 점 등 참작할 만한 정상이 있다. 그러나 피고인은 다수인이 역할을 분담하여 사전에 치밀하게 계획하여 조직적·전문적으로 저지르는 사기범행을 주도하였고, 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행을 함으로써 그 피해 규모가 수십억 원에 이르게 되었을 뿐만 아니라, 은퇴자금 등을 재원으로 하여 안정적 수익을 얻고자 하였던 사람들을 속여 돈을 편취함으로써 피해자들에게 재산상 손해뿐만 아니라 상당한 정신적 고통도 가한 것으로 보이며, 피해자들에게 피해금의 일부를 지급한 것도 주로 새롭게 분양대금을 편취하기 위한 수단이 되는 상가 점포를 마련하기 위한 것이기 때문에 진지한 반성에 기한 피해회복으로 보기는 어렵다고 볼 수 있는 점에서 피고인의 죄질이 좋지 아니하여 피고인에 대한 엄한 처벌이 필요하다고 할 수 있다. 이와 같은 사정들과 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 모든 양형의 조건을 종합하여 주문과 같은 형을 정한다. [피고인 B에 대하여] 피고인이 다수인이 역할을 분담하여 사전에 치밀하게 계획하여 조직적·전문적으로 저지르는 사기범행에 가담하였고 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행을 함으로써 그 피해 규모가 수십억 원에 이르게 되었을 뿐만 아니라 은퇴자금 등으로 안정적 수익을 얻고자 하는 사람들의 돈을 편취함으로써 피해자들에게 재산상 손해뿐만 아니라 상당한 정신적 고통도 가한 것으로 보이는 점은 피고인에게 불리한 양형요소에 해당한다. 그러나 피고인은 위와 같은 사기범행에 단순 가담한 것으로 보이고 피고인이 이러한 범행에 가담하여 얻은 이익이 많지 아니한 것으로 보이는 점, 피고인에게 20여 년 동안 형사처벌을 받은 전력이 없는 점 등 참작할 만한 정상은 있다. 이와 같은 사정들과 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 모든 양형의 조건을 종합하여 주문과 같은 형을 정한다.