서울동부지방법원-2013고단943

이 사건 공소사실의 요지 피고인은 서울 광진구 E에 있는 F빌딩 3층에 있는 G 건축사무소를 운영하는 건축사이다. 2013고단943- 피해자 H, I에 대한 사기 1. 피고인은 2006. 11. 27.경 위 G 건축사무소 사무실에서 피해자 H(여, 당시 48세)에게 "경기 양평군 J(이하 '이 사건 J 토지'라고 한다)에 있는 토지에 고급 전원주택단지를 조성할 계획이다. 내가 건축사이니 직접 설계, 시공 및 분양을 모두 책임지고 할 것이다. 이 토지는 300평, 500평 단위로 매각하는데 분할된 토지가 맹지가 되지 않도록 주도로에 접하게 분할하고, 도로를 개설해 줄 것이며, 매각 후 1년 내에 도로 및 토지 분할을 정리하겠으니 토지를 매입하라."라고 거짓말하였다. 그러나 사실은 위 부동산은 공유지분권자가 100명이 넘는 상황으로 계약일로부터 1년 안에 공유물분할로 특정 토지 부분에 관해 소유권이전등기를 마치는 것은 어려운 상황이었고, 맹지인 위 부동산에 인근 토지의 공유지분권자 전원의 동의를 얻어 관할관청의 산지전용 허가를 받아 진입도로를 개설하는 것도 어려운 상황이었으며, 건축 업종의 오랜 불황으로 피고인이 많은 채무를 부담하고 있어서 전원주택단지 사업을 진행할 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자 H을 기망하여 이에 속은 피해자 H 및 그 남편인 피해자 I(당시 50세)로부터 같은 날 계약금 명목으로 3,000만 원을, 2006. 12. 14.경 중도금 명목으로 1억 5,000만 원을, 2007. 1. 12.경 잔금 명목으로 1억 8,000만 원을 교부받아 매매대금 명목으로 합계 3억 6,000만 원을 교부받았다. 이로써 피고인은 피해자들을 기망하여 재물을 교부받았다. 2013고단1807- 피해자 K에 대한 사기 2. 피고인은 대리인 L을 통하여 2005. 6. 28.경 피해자 K과 피고인 소유의 경기 양평군 M(이하 '이 사건 M 토지'라고 한다) 중 250평에 대하여 매매대금 5,000만 원에 매매계약을 체결하고, 2005. 7. 7.경 피해자와 피고인 소유의 이 사건 M 토지 중 991.7㎡에 대하여 매매대금 6,000만 원에 매매계약을 체결하면서 위 토지들에 대하여 중도금 지급 후 3개월 내에 분할등기 및 도로개설을 하여 주기로 약정하고 피해자가 매매대금을 완납하였음에도 이를 이행하지 않아, 피해자는 2007. 7. 2.경 피고인 소유의 서울 광진구 N 및 E 토지 및 건물에 대하여 손해배상금 1억 1,000만 원을 청구금액으로 하는 가압류등기를 경료하였고, 피고인이 2007. 9. 3.경 해방공탁금 1억 1,000만 원을 공탁하여 가압류집행이 취소되었다. 피고인은 2008. 5. 8. 위 G건축사무소에서 피해자에게 "내 딸 O 명의로 된 이 사건 M 외 5필지 중 2,381㎡는 곧바로 분할하여 도로를 낼 수 있는 땅이니 당신 소유의 이 사건 J 외 7필지 중 2,381㎡과 교환계약을 체결하자. 2008년 말경까지 분할등기 및 도로개설을 하여 주겠다"라고 거짓말을 하여 교환계약을 체결하고, 같은 날 피해자에게 "경비가 필요하니 가압류를 해지하여 주면 내가 납부한 해방공탁금 1억 1,000만 원을 돌려받아 도로개설 및 분할등기 하는데 사용하겠다"라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 당시 위 부동산은 공유지분권자가 150명에 달하고 분할동의가 제대로 이루어지지 않아 수개월 내 공유물 분할로 특정 토지 부분에 대한 소유권이전등기가 거의 불가능한 상황이었고, 공유지분권자 전원의 동의를 전제로 하는 도로개설공사 역시 전혀 진행되지 못하고 있었으며, 피고인은 위와 같은 사정에도 계속하여 위 토지를 지분으로 매매하는 등 공유자들이 증가하고 있어, 계약내용대로 수개월 내에 분할등기나 도로개설을 마쳐줄 의사 및 능력이 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 즉석에서 인감증명, 도장 등을 교부받아 2008. 8. 7.경 P 법무사 사무소를 통하여 동부지방법원 공탁과에 피해자 명의의 가압류해제신청서를 제출함으로써 해방공탁금 1억 1,000만 원을 돌려받아 위 금액 상당의 재산상 이익을 취득하였다. 2. 판단 가. 사기죄의 성립 여부는 그 행위 당시를 기준으로 판단하여야 하고 그 행위 이후의 사정 변화 등으로 피고인이 채무불이행 상태에 이르게 된다고 하여 이를 사기죄로 처벌할 수는 없다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도5618 판결 등 참조). 또한 공소가 제기된 범죄사실의 주관적 요소에 대한 입증책임은 검사에게 있는 것이고, 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가지게 하는 증명력을 가진 증거에 의하여야 하므로, 그와 같은 증거가 없다면 설령 피고인에게 유죄의 의심이 간다고 하더라도 피고인의 이익으로 판단할 수 밖에 없다(대법원 2008. 8. 21. 선고 2007도8726 판결 등 참조). 나. 피고인이 고소인들에게 이 사건 M 및 J 일대의 토지에 전원주택단지를 조성할 것이니 분할등기 및 진입도로개설을 해주겠다며 위 토지 중 일부를 지분 형식으로 매도 또한 교환하였으나, 현재까지도 분할등기 및 진입도로개설이 이루어지지 않고 있는 사실은 피고인과 고소인들 사이에 다툼이 없다. 그렇다면, 이 사건의 핵심은, 1년 내(피해자 H, I 부분) 혹은 2008년 말경까지(피해자 K 부분) 분할등기 및 도로개설이 어려운 상황이었음에도 이를 해주겠다고 기망하였는지 여부라고 할 것이다. 이에 관하여 본다. 1) 계약 당시의 상황 H은 당시 피고인으로부터 1년 내에, K은 2008년 말까지 분할등기 및 도로개설을 해주겠다는 말을 들었고, 이 사건 매매나 교환 전에 등기부등본, 토지대장 등을 확인해 보지 않아서 지분권자가 많다는 것을 알지 못하였다고 주장한다. 그런데 H, I 와 피고인 간의 매매계약서에는 5개항에 이르는 특약사항이 자세히 기재되어 있으나 '피고인은 주 도로(6m 기준) 부지를 별도 제공한다', 'H은 상기 토지의 분할에 적극 협조하여야 한다(분할서류제출 등)'이라고 기재되어 있을 뿐, 피고인이 1년 내에 분할등기 및 6m 도로개설을 하여야한다는 내용이 기재되어 있지 않다. K과 피고인 간의 교환계약서에도 '피고인은 건축행위에 하자가 없는 땅으로 도로를 개설하여 (…중략) 하자 없는 땅으로 제공한다'는 특약사항이 기재되어 있으나, 2008년 말까지 분할등기 및 도로개설을 하여야한다는 내용이 기재되어 있지 않다. 그런데 분할등기 및 도로개설을 '1년 내' 혹은 '2008년 말까지' 하기로 약정을 하였고 그와 같은 기한이 중요한 것이었다면 위와 같이 각 계약서에 특약사항을 자세히 기재하면서 그와 같은 중요한 사항을 기재하지 않았다는 것은 납득하기 어렵다. 또한 고소인들은 위 각 계약 후 고소인들 앞으로 소유권이전등기를 경료하였는데, 등기권리필증에 첨부된 H, I와 피고인 간의 부동산매매계약서에는 이 사건 J 등 8필지의 공유자인 피고인의 지분 1083471분의 55867.76 중 일부인 1083471분의 1983.48 지분을 매매한다는 취지가 기재되어 있고, K 역시 소유권이전등기를 경료하기 위해서는 피고인의 지분 중 일부와 교환하다는 계약서를 첨부하였을 것이므로, 고소인들도 위와 같은 지분 내역에 비추어 다수의 지분권자가 있는 것을 알았다고 봄이 상당하다. 또한 일반적으로 부동산거래를 함에 있어서 부동산등기부등본을 확인하는 것은 기본적인 사항이라고 할 것인데, H은 이 사건 매매 이전에도 부동산거래를 해본 경험이 있고 이 사건 임야를 직접 가서 보기도 하였으며, K은 부동산임대업자로서(2013고단1807호 수사기록 20쪽) 2000년경부터 이 사건 M 토지 및 J 토지의 일부 지분을 소유하면서 지주대표 역할을 하기도 하여(2013고단1807호 수사기록 400쪽) 이 사건 각 토지의 상황에 관하여 잘 알았을 것으로 보여, 고소인들이 부동산거래를 함에 있어서 등기부등본도 확인하지 않았다는 것은 납득하기 어렵다. 또한 K은 주변사람들이 많이 샀고 H은 피고인으로부터 마지막으로 사는 것이라는 말을 들었다는 것이다. 위와 같은 모든 사정을 종합하면, 고소인들이 이 사건 거래 당시 이 사건 토지에 이미 지분권자가 많이 있어서 공유물분할을 위한 협의에 시간이 걸릴 것이라는 사정을 몰랐다고 보기 어렵다. 2) 분할등기가 불가능한지 혹은 피고인이 그러한 사정을 알았는지 여부 현물분할을 위해서는 지분소유자 100%의 동의가 필요하다고 하더라도, 개발가능성이나 가치상승가능성, 현물분할과 가액분할 시 이익의 비교형량 등을 통하여 서로 간의 협의로 현물분할 혹은 가액배상과 결합한 현물분할 등이 이루어질 가능성도 없다고 단정할 수 없는데, 피고인은 2006년 1월경 지분권자들의 동의를 받아 양평군수에게 이 사건 M 토지의 분할을 신청하여 2006. 3. 3.경 6개 필지로 분할되기도 한 점, 피고인은 2009. 3. 1. 이 사건 M 토지에 관하여 지분권자들과 공유물분할에 관하여 합의하여 공유물분할약정서를 받기도 한 것으로 보이는 점, 피고인은 2012. 7. 27. 수원지방법원 여주지원 2012가합1794호로 이 사건 토지의 지분권자 중 공유물분할에 합의가 이루어지지 않은 38명을 상대로 공유물분할소송을 제기하면서 이 사건 토지의 지분권자 136명과는 공유물분할에 관하여 합의하고 위 소송에 관한 위임을 받기도 한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 거래 당시 현물분할이 불가능한 상황이었다거나 피고인이 그러한 사정을 알았다고 단정하기 어렵다. 3) 도로개설이 불가능한지 혹은 피고인이 그러한 사정을 알았는지 여부 이 사건 토지 인근의 경기 양평군 Q 토지에 관하여 ㈜레이크랜드마크에서 진입로 조성을 목적으로 하는 산지전용허가를 받은 바 있고, R 토지에 관하여 진출입로 부지 조성을 위한 개발행위허가를 받은 바 있어, 이 사건 토지가 보전산지라고 하더라도 도로개설이 불가능하다고 단정하기는 어려운 점, L 등이 2005. 9. 8. S으로부터 이 사건 토지 인근의 경기 양평군 T 토지에 관하여 진입도로 사용승낙을 받았고, 2006~2007년경 양평군에 사도개설허가를 몇 차례 신청하기도 한 점, 피고인은 2005. 9. 15.경 주식회사 우림건설과 공사대금 28억 140만 원으로 정하여 이 사건 M 및 J 토지 진입도로 개설공사를 도급하기로 하는 계약서를 작성하고 위 회사로부터 그 착수금으로 2억 5,000만 원을 지급받았다는 영수증을 받기도 한 점, 피고인이 2006. 5. 2. ㈜정도기술단과 이 사건 토지 일대의 도로설계 및 구조물(교량, 옹벽) 공사, 현황측량 용역을 1억 3,000만 원에 제공받기로 하는 용역계약서를 작성하기도 한 점, 고소인들의 주장대로 위 진입도로개설공사가 피고인이 한 것이 아니라 형식상 계약서만 작성한 것이라고 하더라도, 피고인과 함께 이 사건 토지 일대를 매수하여 부동산개발을 하려고 하였던 U, L 등이 이 사건 토지에의 진입도로공사를 하기도 하였고, 소하천점용허가를 받아 교량공사를 하기도 한 점, 이 사건 M 토지 끝 부분이 도로와 연결되어 있는 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 이 사건 거래 당시 진입도로 개설이 불가능한 상황이었다거나 피고인이 그러한 사정을 알았다고 단정하기 어렵다. 4) 분할등기 및 도로개설을 위한 노력 여부 피고인은 2007. 11. 30.경 법무사 V에게 이 사건 M 및 J 토지의 공유물분할에 관한 법률자문 및 등기업무를 위임하는 계약을 체결하기도 하였다. 또한 피고인은 2007~2008년경 법무법인 W과 이 사건 토지의 공유물분할에 관한 법률자문 및 소송에 관하여 법무법인 W에 총 보수료를 5,000만 원으로 정하여 위임한 후 1,000만 원을 실제로 지급하였고, 2009년 4월경 서울중앙지방법원에 이 사건 토지에 관한 공유물분할청구의 소를 제기하기도 하였다. 피고인은 이후 법무법인 X와 다시 위와 같은 위임계약을 체결하고, 지분권자 136명으로부터 위 공유물분할소송에 관한 위임을 받아 위 지분권자들의 선정당사자로서 2012. 7. 27. 수원지방법원 여주지원 2012가합1794호로 지분권자 중 공유물분할에 합의가 이루어지지 않은 38명을 상대로 이 사건 토지에 관한 공유물분할소송을 제기하기도 하였다. 5) 관련 고소 및 재판진행 경과 한편, Y는 2006년 10~11월경 피고인으로부터 이 사건 J 외 7 필지 중 500평을 매수하였는데, '애초부터 분할등기 및 진입도로의 개설이 불가능하였음에도 피고인이 분할등기를 해주고 진입도로를 개설해주겠다고 기망하여 위 매수대금을 편취하였다'고 피고인을 사기 혐의로 고소하였으나, 서울동부지방검찰청은 2012. 8. 22. 2012년 형제13015호로 피고인이 분할등기 및 진입도로개설을 위하려 실제로 노력한 점 등을 근거로 혐의없음 처분을 하였다. 이에 Y는 서울고등법원 2013초재164호로 재정신청을 하였으나, 서울고등법원은 2013. 4. 2. 기각결정을 하였다. Z 외 2명은 2005. 12. 12.경 피고인으로부터 이 사건 J 토지 일부를 매수하였는데, '위 토지는 팔당호 상수원 수질보전 특별대책지역 1권역으로서 제한적인 경우에만 산지전용허가를 받을 수 있어 애초부터 분할등기 및 도로개설이 불가능하였음에도, 피고인이 분할등기를 해주고 진입도로를 개설해주겠다고 기망하여 위 매수대금을 편취하였다'고 피고인을 사기 혐의로 고소하였으나, 서울동부지방검찰청은 2012. 6. 21. 2012년 형제7687호, 8959호로 농가주택 등의 건축이나 이를 위한 도로개설에 대하여는 산지전용허가를 받을 수 있는데, 이를 위하여 총 140여명의 지주들로부터 동의를 받아 2006년 3월경 양평군청으로부터 대분할승인을 받는 등 분할등기 및 진입도로개설을 위하여 실제로 노력한 점 등을 근거로 혐의없음 처분을 하였다. AA은 2006. 3. 15.경 피고인 등으로부터 이 사건 J 토지 중 3,300㎡를 매수하였는데, '위 토지는 팔당호 상수원 수질보전 특별대책지역 1권역으로서 제한적인 경우에만 산지전용허가를 받을 수 있어 애초부터 분할등기 및 도로개설이 불가능하였음에도, 피고인 등이 3개월 내에 분할등기를 해주고 4개월 내에 진입도로를 개설해주겠다고 기망하여 위 매수대금을 편취하였다'고 피고인 등을 사기 혐의로 고소하였으나, 의정부지방법원은 2009. 8. 14. 2009노166호로 피고인 등이 분할등기 및 진입도로개설을 위하여 실제로 노력한 점 등을 근거로 계약불이행을 넘어서 토지분할 및 도로개설에 관하여 기망하였다고 보이지 않는다는 이유로 무죄를 선고하였고, 위 판결은 확정되었다. 6) 그 외의 사정 피고인은 이 사건 거래 당시 인천 중구 AB에 있는 50억 원 상당의 관광호텔 및 서울 광진구 AC에 70억 원 상당의 F빌딩, 15억 원 상당의 단독주택을 소유하고 있었고, 건축사로서 직원들도 다수 있는 건축설계사무소를 운영하고 있었다. 피고인은 H에게 인천 중구 AB에 있는 호텔에 관하여 인천시로부터 보상을 받으면 이 사건 임야를 H으로부터 환매할 것을 약속하기도 하였다. 다. 소결 위와 같은 고소인들의 진술, 계약서의 기재내용, 고소인들의 부동산거래 경험과 당시의 상황 등 모든 사정을 종합하면, 고소인들이 이 사건 거래 당시 이 사건 토지에 이미 지분권자가 많이 있어서 공유물분할을 위한 협의에 시간이 걸릴 것이라는 사정을 몰랐다고 보기 어렵다. 또한 앞서 본 바와 같이 공유물분할에 동의한 지분권자가 더 많은 점, 인근 토지의 개발행위 허가 내용, 피고인 또는 L 등이 실제로 공유물분할 및 진입도로개설을 위하여 비용을 들여 법률자문·위임 또는 용역계약을 체결하고 소송을 진행하기도 한 점, 관련 사건에서의 진행경과 등을 종합하면, 이 사건 거래로부터 상당한 시간이 흘렀음에도 피고인이 분할등기나 진입도로개설을 못해주고 있고 고소인들이 그로 인하여 상당한 고통을 겪고 있는 것은 사실이나, 검사 제출 증거들만으로는 피고인이 이 사건 거래 당시 현물분할이나 도로개설 불가능하다는 것을 알면서도 편취할 의도로 고소인들을 기망하였다거나, 피고인이 H, I와의 이 사건 매매 당시 전원주택단지 사업을 진행할 능력이 없었다고 단정하기 어렵다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하기로 하여 주문과 같이 판결한다.