인천지방법원-2018고단5605

범죄사실 1. 피고인 A 누구든지 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고, 피고인은 공인중개사 등록을 하지 아니하고 D, E으로부터 D, E 소유의 인천 동구 F건물 G호, H호 상가의 분양권 전매를 의뢰받고 B, C과 함께 I, J에게 D, E이 소유하고 있는 위 상가의 분양권 전매를 알선하기로 하였다. 피고인은 2016. 8. 12. 인천 연수구 K건물, L호에 있는 주식회사 M 사무실에서 매수인 I, J에게 매도인 D, E이 소유하고 있는 위 F건물 G호, H호 상가의 분양권 전매를 알선하고, C, B과 함께 이에 대한 중개보수로 I, J으로부터 1억 원을 받았다. 위와 같이 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하였다. 2. 피고인 C 누구든지 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고, 피고인은 공인중개사 등록을 하지 아니하고 I, J으로부터 수익성 좋은 상가의 매수를 의뢰받고, B, A와 함께 I, J에게 D, E이 소유하고 있는 위 상가의 분양권 전매를 알선하기로 하였다. 피고인은 2016. 8. 12. 위 M 사무실에서 매수인 I, J에게 매도인 D, E이 소유하고 있는 위 F건물 G호, H호 상가의 분양권 전매를 알선하고, A, B과 함께 이에 대한 중개보수로 I, J으로부터 1억 원을 받았다. 위와 같이 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하였다. 3. 피고인 B 피고인은 서울 영등포구 N에서 'O'라는 상호로 중개사무소를 운영하는 개업공인중개사인 바, 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다. 피고인은 위와 같이 매수인 I, J에게 매도인 D, E이 소유하고 있는 위 F건물 G호, H호 상가의 분양권 전매를 매매대금 13억 4,600만원에 알선하고, A, C과 함께 이에 대한 중개보수로 중개를 의뢰한 I, J으로부터 주택 및 오피스텔 외의 중개대상물에 대한 법정 중개보수인 거래금액의 1천분의 9(12,114,000원)를 초과하는 1억 원을 지급받음으로써 법정 중개보수를 초과하여 금품을 받았다. 증거의 요지 1. 제1회 공판조서 중 피고인 C의 진술기재 1. 제2회 공판조서 중 피고인 B의 일부 진술기재 1. 제4회 공판조서 중 증인 I, J, E의 각 진술기재 1. 피고인 A에 대한 검찰피의자신문조서 1. 피고인들에 대한 각 경찰피의자신문조서 1. J에 대한 각 경찰진술조서 1. 2016. 8. 12. 분양권 양도양수계약서, 계좌거래내역(증거목록 순번 12), 영수증(증거목록 순번 14) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인 A, C : 공인중개사법 제48조 제1호, 제9조 제1항(벌금형 선택) 피고인 B : 공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호(벌금형 선택) 1. 노역장유치 각 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 각 형사소송법 제334조 제1항 피고인 A 및 그 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 가. 피고인 A가 수령한 돈은 양수인들로부터 받은 중개보수가 아니라 양도인들로부터 받은 부동산컨설팅 비용이므로, 피고인 A는 공인중개사법을 위반하지 않았다. 나. 피고인 A를 중개행위를 업으로 하지는 않았다. 2. 판단 가. 공인중개사법 제48조 제1호, 제9조 제1항은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자를 처벌하고 있는바, 같은 법 제2조 제3호는 "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 한 자를 말한다고 규정하고, 같은 조 제1호는 "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 당해 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이고(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 등 참조), 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 공인중개사법 제2조 제3호 소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니다(대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조). 한편 공인중개사법 제2조 제3호에서 말하는 '중개를 업으로 한다'라고 함은 반복 계속하여 영업으로 중개를 하는 것을 가리키는 것이므로 실제로 중개를 업으로 하였는지 여부는 중개행위의 반복 계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 회수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인데, 반복 계속하여 보수를 받고 중개행위를 한 것은 물론 반복 계속할 의사로써 중개행위를 하였다면 비록 단 한 번의 행위였다고 하더라도 여기에 해당되는 것이며, 거래당사자 중 일방으로부터만 중개수수료를 받았다고 하더라도 이와 달리 볼 것은 아니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결 등 참조). 나. 앞서 든 각 증거에 의하면, D과 E은 2015. 4. 16.경 ㈜M과 사이에 위 회사가 신축 중이던 위 F건물 G호, H호 상가(이하 '이 사건 각 상가'라 한다)를 매수하는 내용의 분양계약을 체결하였는데, 피고인 A는 2016. 5.경 D과 E으로부터 이 사건 각 상가 분양권을 매도하여 달라는 의뢰를 받고 매수자를 물색하기 위하여 전단지, 현수막, 신문광고 등을 통하여 위 분양권 매매 건을 홍보한 사실, 이를 알게 된 피고인 B은 평소 알고 지내던 김포시 소재 분양대행사 직원인 피고인 C에게 이 사건 각 상가 분양권 매매 건을 소개하였고, 피고인 C은 피고인 A를 만나 위 F 건물에 병원이 입점할 예정이라서 이 사건 각 상가가 약국으로 임대하기 좋은 물건이라는 취지의 설명을 듣고, 이를 평소 친분이 있던 I와 J에게 알려 위 매매 건을 소개한 사실, 이 사건 각 상가 분양권을 매수할 결심을 하게 된 I와 J은 2016. 8. 12.경 피고인 C을 대동하고 ㈜M 사무실로 가서 피고인 A, B 및 매도인 측 E을 만났고, 이때 피고인 A는 I와 J에게 이 사건 각 상가에 약국이 입점하기로 예정되어 있다며 그 투자전망과 예상수익 등에 관하여 추가로 설명한 다음 이 사건 각 상가 분양권 매매계약을 성사시킨 사실, 당시 I와 J은 매도인 측에게 분양권 프리미엄 등으로 160,000,000원을 지급하였고, 이와 별도로 피고인 A, B의 요구에 따라 피고인 A에게 60,000,000원, 피고인 B에게 40,000,000원(피고인 C은 그 중 20,000,000원을 지급받았다) 합계 100,000,000원을 각 지급한 사실, 매도인 측은 당초 피고인 A에게 이 사건 각 상가 분양권 매매를 의뢰할 당시 중개수수료는 따로 못 준다고 말하였고, 위 계약 당시에도 이를 지급하지 않은 사실이 인정된다. 다. 이러한 사실관계 등을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고인 A가 이 사건 각 상가 분양권 매도인 측의 의뢰를 받고 피고인 B 등으로부터 매수인 측을 소개받아 위 분양권 매매계약을 성사시킨 것은 공인중개사법 제2조 제1호의 중개에 해당한다고 할 것이고, 위 계약 당시 매수인 측이 피고인 A, B에게 지급한 100,000,000원은 그 중개행위에 대한 보수라고 할 것이다. 당시 피고인 A가 매도인 측에게 향후 이 사건 각 상가를 약국으로 임대하거나 분양권 재매매를 성사시켜 투자수익을 올리는데 도움을 주는 등 컨설팅을 제공하겠다는 취지로 위 돈을 받은 것으로 보이는 측면은 있지만, 위와 같은 중개행위 및 돈 수수 전후의 경위 등에 비추어 보면 위 계약 당시 수수된 위 돈의 실질적인 명목은 위 계약을 성사시켜준 데 대한 중개보수라고 할 것이고, 향후 컨설팅 등 도움을 제공하겠다는 것은 부수적인 명목에 불과하다고 할 것이다. 나아가 피고인 A의 직업, 이 사건 각 상가의 분양권 매매계약을 성사시킨 경위, 그 전후 과정에서의 피고인 A의 역할, 중개보수의 액수 등 여러 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고인 A는 이 사건 각 상가 분양권 매매를 중개할 당시 부동산 중개를 업으로 하였다고 할 것이다. 라. 따라서 피고인 A 및 그 변호인의 주장은 받아들이지 아니한다. 양형의 이유 피고인들이 이 사건 범행을 통하여 각자 취득한 이익의 액수, 피고인들의 각 역할과 관여 정도, 피고인 A, C의 중개행위가 1회에 불과한 점, 피고인 C에 대하여는 중개수수료를 지급한 매수인 측이 처벌을 원하지 않는 점, 피고인들의 각 처벌전력 등 여러 정상을 참작하여, 주문과 같이 각 벌금형에 처하기로 한다.