광주지방법원순천지원-2023고단420

범 죄 사 실 [범행 구조] 이른바 ‘무자본 갭투자’는 임대목적물인 부동산을 매입하면서 금융권으로부터 부동산을 담보로 제공하여 근저당권을 설정하며 대출을 받고, 임차인들과는 월세 없이 보증금만 지급하는 전세 계약 방식으로 임대차계약을 체결하여 보증금을 받아 매입자금을 마련함으로써, 결국 자기자본 없이 금융권 대출과 임대보증금을 통해 자금을 마련해 부동산을 매입하여 투자하는 방식이다. 이와 같은 ‘무자본 갭투자’를 통해 아파트를 매입하여 전세 계약 방식으로 임대차계약을 체결하면서 우선변제권이 인정되는 담보채권액과 임대보증금 합계가 임대목적물의 시세나 거래가액을 초과할 경우 별도의 추가 자본이나 수익 없이는 임대 기간 만료 시 임대보증금 반환이 불가능하여 이른바 ‘깡통전세’가 발생한다. 한편, 주택도시보증공사(HUG)는 전세 계약 방식의 임대차계약 종료 후 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 못하면 임대인을 대신하여 보증에 가입한 임차인들에게 보증금을 대신 반환하고, 임대인을 상대로 구상권을 행사하는 등 ‘전세보증금 반환보증’ 상품을 운영하는데, 그 보증 한도는 주택가격에서 선순위 근저당권의 채권최고액 등 우선변제권이 인정되는 담보채권액을 공제한 범위로 산정하며, 보증한도 산정에 필요한 주택가격은 아파트의 경우 1순위로 ‘E시세’에 따라 정한다. 이에 따라, E시세보다 실거래가 낮은 아파트를 집중적으로 매수한 뒤 아파트를 담보로 제공하면서 근저당권을 설정하여 대출받고, 실거래가 보다 높은 ‘E시세’를 기준으로 임차인들과 전세 계약 방식의 임대차계약을 체결하면서 위 ‘전세보증금 반환보증’ 상품 가입을 유도하고, 보증 한도의 범위에서 보증금을 산정하여, 대출 원금과 임대보증금 합계가 아파트 취득 시 거래 가액을 초과하게 되어, 결국 ‘전세보증금 반환보증’ 상품을 악용해 ‘무자본 갭투자’를 반복하여 자금을 융통할 수 있다. [피고인들의 지위] 피고인 A는 2016. 4. 18.경 등록번호 ‘F’으로 임대사업자로 등록하였고, 피고인 B은 2017. 5. 25.경 등록번호 ‘G’으로 임대사업자로 등록하였다. [피고인들의 공모관계] 피고인 A는 위와 같이 ‘E시세’보다 실거래가가 낮은 아파트를 매수하여 보증 한도 내에서 임대보증금을 산정할 경우 자금을 융통할 수 있다는 허점을 기화로, 광양시 H 아파트 등 광양시 일대에서 ‘무자본 갭투자’를 통해 자금을 융통하기로 계획한 뒤 피고인 B에게 광양시 일대에서 아파트를 매입하여 임대차계약을 진행해 자금을 융통하자고 제안하고, 피고인 B은 피고인 A의 제안을 수락하여, 피고인들은 각 명의로 아파트 총 173채를 매수하고, 피고인 B은 보증금 수령, 보증금을 이용한 채무변제 등 자금 관리 업무, 공인중개사에 대한 임차인 모집 의뢰 등의 업무를 담당하기로 공모하였다. 이와 같은 공모에 따라 피고인들은 광양시 H아파트 등 광양시 일대에서 총 173채의 아파트를 매수하면서 거래 가액의 약 43%를 채권최고액으로 하여 근저당권을 설정하고(실제 담보대출액 비율은 거래 가액의 약 36% 아파트를 담보로 제공한 뒤 대출 원금의 약 120%를 채권최고액으로 하여 근저당권설정이 이뤄짐), 위 ‘전세보증금 반환보증’에 따른 보증 한도 내에서 보증금을 산정해 아파트 매수 거래 가액의 약 90%로 임대보증금을 산정하여, 대출금과 임대보증금의 합계가 아파트 매수가액의 126% 내지 133%에 이르러, 오직 금융권 대출과 임대보증금을 통해 아파트 매수자금을 마련할 뿐만 아니라 위 범행 구조와 같이 ‘전세보증금 반환보증’ 상품을 악용하여 아파트 1채당 평균 약 16,500,000원의 차액을 남겨 자금을 융통하는 등 ‘무자본 갭투자’ 방식을 통해 아파트를 매수하였다. 피고인들은 광양시 이외의 지역에서 아파트 총 36채를 매수하면서 임차보증금 합계 약 4,700,000,000원과 채권최고액을 약 4,900,000,000원으로 하여 금융권 담보대출을 받아 자금을 마련하는 등 무자본 갭투자를 하고 있어 금융권을 상대로 매달 대출이자를 지급하거나 약 5~7대의 차량을 리스하며 매달 리스료를 지급하는 등 약 20,000,000원을 상회하는 고정 비용을 부담하고 있었고, 피고인 A 운영 개인 사업의 경우 수익이 발생하지 않고 매달 약 30,000,000원에서 50,000,000원에 이르는 임금 등을 지급하며 운영되고 있었으며, 이와 같은 과정에서 카드 이용요금 충당, 대출 이자 변제, 추가 아파트 매입 자금 마련, 금융권 채무 변제 등 기존 채무 변제를 위해 지인으로부터 자금을 빌리거나 위와 같이 ‘무자본 갭투자’ 후 고액 임대보증금을 받아 자금을 융통하면서 채무변제에 사용하며 돌려막기를 하는 등 일정한 수익과 자본이 없이 임대사업을 지속하여 임대 기간이 만료되더라도 임차인인 피해자들에게 임대보증금을 반환할 의사와 능력이 없었다. [범죄사실] 피고인들은 2018. 6. 22.경 광양시 I에 있는 ‘J 공인중개사무소’에서, 위 공인중개사무소 소속 중개보조인 K을 통해 피고인 B 명의로 거래가액 55,500,000원, 근저당권 채권 최고액 21,000,000원(대출원금 17,500,000원)으로 하여 ‘광양시 H아파트 L호’를 2018. 7. 31.자로 취득 예정인 상황에서, 위 아파트의 임대차기간이 종료되면 정상적으로 임대보증금을 반환할 수 있는 것처럼 태도를 보이며, 피고인 B 명의로 피해자 M에게 임대기간은 2018. 7. 31.부터 2020. 7. 30.까지, 임대차보증금은 45,000,000원로 정하여 위 아파트를 임대하였다. 그러나 사실 위 아파트의 담보대출금과 위 임대차보증금을 합하면 위 아파트의 시가를 넘게 되어 위 임대차계약은 ‘깡통전세계약’에 해당하는 것이었고, 피고인들은 앞서 본 바와 같이 채무초과 상태에서 피해자 M으로부터 임대보증금을 지급받아 기존 담보대출금이나 개인 채무 변제 등 돌려막기에 사용할 계획이었으므로, 임대기간이 만료되더라도 피해자에게 임대보증금을 반환할 의사와 능력이 없었다. 결국 피고인들은 위와 같이 피해자에게 거짓말을 하여 이에 속은 피해자로부터 2018. 6. 22.경부터 2018. 7. 30.경까지 사이에 임차보증금 명목으로 합계 45,000,000원을 받은 것을 비롯하여, 2018. 6. 22.경부터 2020. 2. 10.경까지 사이에 별지 범죄일람표 1과 범죄일람표 2의 각 기재와 같이 ‘무자본 갭투자’를 통해 취득한 아파트에 대하여 전세 계약 방식으로 임대차계약을 체결한 뒤 총 181회에 걸쳐 174명의 피해자들로부터 임대보증금 명목으로 합계 10,208,000,000원을 받았다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자들을 기망하여 피해자들로부터 재물을 교부받았다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 K, N의 각 법정진술 1. 각 등기부등본, 매매계약서, 임대차계약서 1. 각 계좌거래내역 1. 각 진술조서, 진술서 피고인들 및 변호인들의 주장에 관한 판단 1. 주장의 요지 편취범의가 없었고, 속인 것도 없다. 범죄일람표상 일부 동일한 세대에서 임차인만 변경된 부분은, 기존 임차인에 대해서는 보증금이 정상적으로 반환된 것이므로 범행이 성립할 수 없다. 2. 판단 가. 기망행위를 판단한다. 주택 임대차계약에서 임차인은 임대차계약 종료 시점에 임대인이 보증금을 돌려줄 것으로 믿고 보증금을 지급한다. 따라서 임대차계약이 체결되었다는 것은 임대인이 ‘임대차종료 시점에 보증금을 반환하겠다’고 약속하였음을 의미한다. 물론 주택임대차보호법상 보증금 우선변제권이나 전세보증금 반환보증 상품 등 임대차보증금의 회수를 담보할 수 있는 여러 제도가 존재한다. 그러나 이는 어디까지나 임대인의 보증금 반환이 제대로 이루어지지 않는 예외적인 경우를 대비한 것일 뿐이고, 임대차계약 당사자 사이에 ‘임대인이 보증금을 반환하는 방식이 아닌 다른 방식으로 향후 임차인이 보증금을 회수한다’는 특약이 없는 이상, 임대인은 주택 임대차계약 체결 시점 기준으로 향후 임대차계약 종료 시점에 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 있어야 한다. 피고인들은 해당 주택에 대한 선순위 근저당권 금액도 임차인들이 모두 확인하였고, 전세보증금 반환보증 상품으로 보증금 전액을 보호받을 수 있다는 점을 전제로 임대차계약을 체결한 것이므로 임차인들을 속인 게 없다는 입장이다. 그렇지만 이 사건에서 문제된 임대차계약들은 모두 임대인이 보증금을 반환한다는 전제로 체결되었다. 전세보증금 반환보증 상품은 그 담보에 불과한 것이다. 따라서 피고인들이 임대차계약 체결 시점에서도 향후 임대차계약 종료 시점에 보증금을 돌려주지 못할 개연성이 충분히 예측된다면, 그러한 내용의 계약을 체결하는 것은 기망행위에 해당한다. 이는 당시 피고인들의 자금흐름 상황 등 제반 사정들을 통상인의 기준에서 판단하여야 할 문제이고, 피고인들에게 미필적이나마 편취 의사가 있었는지의 문제로 귀결된다. 나. 편취 의사를 판단한다. 1) 피고인들은 이 사건 거래 구조가 충분히 장기적으로 지속가능한 형태였고, 향후 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있을 것으로 예상하고 투자를 진행하였다는 취지로 주장한다. 2) 피고인들이 주택 임대사업을 장기간 추진할 생각으로 개인 임대사업자 등록도 하고, 몇 가지 요건을 검토하여 비교적 저평가 되어 있다고 판단한 광양 H아파트, O아파트 등을 매수하고, 매수한 주택을 임대사업 대상 주택에 포함시키고(이 경우 주택을 단기간에 다시 매도하는 것은 불가능하다), 매수한 주택을 깨끗하게 수리하고 주변 시세보다 낮은 수준으로 전세보증금을 책정하면서 전세보증금 반환보증 상품을 활용하는 등 임차인들을 적극적으로 모집하였던(공실을 최소화하려고 노력하였던 사정) 등의 사정들은 존재한다. 이를 종합하면 피고인들은 단순히 단기간의 시세차익을 의도하고 갭투자를 감행한 것은 아니고, 장기적인 관점에서 주택 임대사업을 진행하였던 것으로는 보인다. 3) 그렇지만 피고인들이 임대차계약 종료 시점에 보증금을 반환할 수 있는 능력과 의사가 있었는지는 피고인들의 희망과는 별개의 문제이다. 다음 사정들을 종합하면 피고인들에게는 계약 체결 당시 향후 임대차보증금을 제대로 돌려주지 못할 수도 있다는 인식이 미필적이나마 있었고 피고인들은 이를 용인하였다고 보아야 한다. 피고인들에게는 편취 의사가 인정된다. 통상적인 전세계약은 임차인이 전세보증금을 임대인에게 지급하고, 임대인은 그 전세보증금을 보유하고 있다가 나중에 돌려주는 구조로 진행된다. 그 전세보증금은 통상 임대인이 거주할 다른 주택 관련 비용(그 다른 주택의 매수 자금이나 임대차보증금)으로 사용되거나 임대차목적물인 해당 주택의 선순위 담보 대출금 상환 용도로 사용되는 것이 일반적이다. 이러한 통상의 경우라면 임대인은 임대차계약 종료 시점에 전세보증금을 돌려줄 수 있다고 보는 것이 일반적이다(최소한 해당 주택이나 아니면 임대인이 거주하는 다른 주택을 담보로 대출을 받는 방식으로라도 전세보증금 현금을 마련하여 임차인에게 전세보증금을 돌려줄 수는 있다). 그러나 이 사건의 경우에는 피고인들은 판시 기재와 같은 구조(E시세와 실거래가의 차이와 전세보증금 반환보증 상품을 활용)를 통하여 주택 매수 자금을 충당하였고, 전세보증금을 받아서 해당 주택에 관한 담보 채무를 변제한 것도 아니었다. 피고인들은 주택 1채당 수백만 원 이상의 현금을 확보하여(1채당 평균 약 1,650만 원의 차액은 발생하였는데, 취득세 등 각종 세금과 인테리어 비용 등으로 상당한 비용을 재투자한 것으로 보인다) 해당 주택에 대한 10년 이상의 비용(각종 수선비용이나 담보대출금 채무 이자 비용 등)을 충당할 수 있었다는 입장이지만, 그렇게 확보했던 추가 현금은 오히려 다른 임차인들에 대한 임대차보증금 반환에 돌려막기로 쓰이거나 피고인 A의 별도의 사업체 운영 자금 등으로 쓰인 것으로 보인다. 피고인들이 수령한 임대차보증금과 해당 주택의 근저당권 채권최고액을 더하여 보면 해당 주택의 취득가액을 상회하기 때문에, 향후 피고인들이 해당 주택을 담보로 추가 대출을 받는다고 하더라도 임대차보증금만큼의 현금을 확보하기는 어렵다는 점을 쉽게 알 수 있다. 그렇다면 피고인들이 임대차보증금을 받아서 이를 사업자금 등으로 소비할 계획이었다면, 향후 임대차계약 종료 시점까지 해당 임대차보증금액만큼의 사업수익이 예상될 만한 근거는 있었어야 한다. 그러나 피고인들의 사업에서 수익이 발생하였다거나 수익이 충분히 예상되었다고 믿을 만한 자료는 없다. 이 사건 무렵 상당한 기간 동안 피고인들 사업에서는 별다른 수익을 올리지 못하였던 것으로 보이고, 반면에 이자 비용 등 고정적 지출은 상당한 규모였다. 오히려 2017. 2.경부터 2019. 2.경까지 피고인 A는 주식거래로 10억 원 이상의 손실을 본 것이 확인된다. 물론 이러한 구조에서도, 기존 임차인이 퇴거하더라도 새로운 임차인이 즉시 입주하고, 그 임대보증금액이 기존 금액보다 최소한 같거나 인상되는 경우라면 기존 임차인에 대한 임대차보증금 반환은 가능하다. 그러나 항상 이러한 조건이 충족될 것이라고 기대하기는 어렵다. 나아가 피고인들은 해당 주택의 담보대출을 유지하고 있었고, 전세보증금 반환보증 상품을 적극적으로 활용하고 있었기 때문에, 대출금 연체 또는 전세보증보험사고 발생시 주택의 임의경매 또는 강제경매 가능성이 높았던 상태였으며(통상적으로는 문제가 발생한 당해 주택에만 경매가 진행될 것으로는 보이지만, 기한의 이익 상실 특약 등을 고려하여 보면 피고인들이 보유한 다른 주택들에 대하여도 강제집행 절차가 개시될 가능성을 배제할 수는 없는 것으로 보인다), 만약 경매가 개시된다면 그 주택에는 새로운 임차인이 입주할 가능성이 거의 없다. 따라서 단순히 ‘다음 임차인을 받아서 기존 임대차보증금을 지급한다’는 계획이 있었다는 것만으로는 편취의사를 인정하는 것에 방해되지 않는다. 피고인들은 우선 판시 기재와 같은 구조를 유지하다가 추후 전세를 월세로 전환하여 안정적인 월세 수익을 얻을 계획이었다는 입장이다. 그러나 이러한 계획도 전세계약상 임대차보증금의 상당 부분을 반환하는 것이 전제되어 있는데, 피고인들에게 그러한 목돈을 마련할 구체적인 계획은 없었고, 추후 주택 평가액이 상승하면 추가 대출을 받아서 해당 비용을 마련하겠다는 단순한 계획(또는 희망사항)에 불과하였던 것으로 보인다. 심지어 이 사건 각 임대차계약이 체결된 시기는 전국적으로 주택 가격이 가파르게 상승하던 시기였는데도 피고인들은 그러한 계획을 이행하지 못하였고, 계속하여 전세계약 체결을 통해 1채당 일정 금액의 현금을 확보하여야 하는 실정이었던 것으로 판단된다. 피고인들은 전세보증금 반환보증 상품의 보증 한도 내에서 최대한의 금액으로 임대차보증금을 설정한 것은 아니고, E시세 및 보증 한도를 고려는 하였지만 주변 시세보다 저렴하게 설정하여 공실을 최소화하는 데에 주력하였다는 입장(사업의 지속 가능성을 최우선으로 고려하였다는 것)이다. 그러나 최대한의 자금을 융통한 것이 아니더라도 소위 ‘깡통전세’가 된 것은 마찬가지이고, 보증보험 가입이 가능한 최대한의 금액으로 임대차보증금을 설정하지는 않았다고 하더라도 편취 의사를 인정하는 것에 방해되지 않는다. 피고인들은 포항, 일산 등지에서도 주택 임대사업을 하고 있었고, 2017년경 포항 지진, 2019년경 일산 부동산 규제 등 예상치 못한 사정으로 전세금액이 하락하는 등 자금이 많이 소요되었는데, 2019. 9.경 투자자였던 P이 투자금 8억 원을 회수해 가서 자금난이 심화되었고 결국 2019. 12.경부터 임대사업을 지속하기 어렵다고 임차인들에게 통지하게 되었던 것으로, 임대차보증금을 편취할 의사는 없었다고 주장한다. 그러나 임대차보증금액의 변동 가능성이나 투자자금의 회수 가능성 등은 사업상 특별히 예측하기 어려운 사정이라고 볼 수 없고, 애초에 주택 임대차보증금을 사업자금으로 소비하는 경우에는 그러한 ‘예측하기 어려운 사정’은 매우 제한적으로 해석하여야 한다. 임대차보증금은 실제로 지급된 돈이고, 그 돈은 다시 임차인에게 돌려줘야 할 돈이고, 받은 돈을 그대로 이자도 없이 원금만 반환하면 되는 것이므로, 임대차보증금을 소비하려면 그만큼의 확실한 책임을 부담하는 것이 타당하기 때문이다. 나아가 이 사건에서 문제된 주택의 취득가액 합산액만 해도 약 115억 원인데, 이 정도의 자산을 운영하는 과정에서 8억 원의 현금을 동원하는 것에 큰 어려움을 겪었다는 것 자체가 오히려 피고인들의 자력이 부족하였고 사업 구조가 상당히 위태로웠다는 것을 의미하기도 한다. 피고인들은 다양한 부동산 등 자산을 보유하고 있었기에 경제적 능력이 충분하였다는 취지로도 주장한다. 물론 E시세나 주변 부동산의 실거래가 등은 피고인들의 자산가치를 측정하는 데 유용한 지표가 된다. 그렇지만 이러한 자산은 현금은 아닌데, 임대차보증금의 반환은 현금으로 하여야 한다. 피고인들은 저평가된 주택을 다수 매입하여 수리를 거쳐 가치를 상승시켰으므로 충분히 임대차보증금을 반환할 수 있는 능력이 있었다는 입장이지만, 실제로 이 사건에서 문제된 주택들의 임대차보증금 반환 시기가 도래하고 피고인들이 당장 임대차보증금을 현금으로 반환하기 어려운 상황에 처했을 때, 피고인들이 기대하는 가격에 주택을 처분한 후 임대차보증금을 반환한 사례를 찾기 어렵다. 오히려 임차인들에게 주택의 처분이 쉽지 않다는 입장만 전달하면서, 해당 임차인이 주택을 매수하는 방식으로 임대차보증금 반환 의무를 면한 사례가 몇몇 발견될 뿐이다. 이처럼 부동산의 객관적 자산 가치는 임대인의 경제적 능력을 판단할 수 있는 주요 요소이기는 하지만, 그 자산 가치가 임대차보증금 반환 의무 총액보다 높다고 하여 곧바로 항상 임대인이 임대차보증금 반환 의사 및 능력이 있었다는 결론에 이를 수는 없다. 부동산을 현금화하는 과정에서는 반드시 거래비용이 발생하며, 그러한 현금화 과정이 임대차보증금 반환 같은 엄격한 기한이 설정된 상황일 경우에는 오히려 해당 자산 가치에 미치지 못하는 현금화가 이루어질 수밖에 없다는 것은 누구나 쉽게 예측할 수 있는 위험 요소이다. 이는 임대차계약 체결 시점에서도 충분히 예측 가능한 요소이다. 따라서 피고인들이 보유한 부동산의 자산 가치를 고려하더라도 편취 의사를 인정하는 데 방해되지 않는다. 피고인들은 Q은행에서 ‘임대사업자 매입주택 기금대출’을 받아서 이 사건 각 주택을 취득한 것인데, 임대사업의 지속가능성이나 임대인의 경제적 능력을 까다롭게 심사한 결과 대출이 실시되었으므로 피고인들의 경제적 능력을 인정받기도 하였다는 입장이기도 하다. 그러나 위 대출은 금융기관의 본질적 특성상 피고인들이 해당 주택을 정상적으로 매입하고 등기를 마친 후 담보로 제공할 수 있는지 여부 등을 주로 심사한 것으로 판단된다. 게다가 해당 주택을 담보로 해당 주택의 거래 가액의 일부분에 해당하는 금액만 대출이 실행되는 것이므로, 위 대출 사실은 피고인들의 임대차보증금 반환 능력과는 무관하다. 결국 피고인들은 추후 임대차보증금을 제대로 돌려주지 못할 수도 있다고 인식하면서도 돌려막기 등을 위하여 지속적으로 판시 기재와 같은 무자본 갭투자를 감행하였던 것으로 판단된다. 다. 공모관계를 본다. 피고인 B은 이 사건 각 주택을 취득하였고 임대인이 되었고, 피고인 A는 이러한 ‘무자본 갭투자’ 구조의 투자를 주도적으로 결정하였던 것으로 보인다. 이처럼 피고인들은 그 과정에서 명의를 불문하고 하나의 경제공동체처럼 활동하면서 공동의 의사로 각자 맡은 바 역할을 수행하였으므로, 공동정범의 죄책을 부담한다. 라. 동일한 세대에서 임차인만 변경된 것도 여전히 범죄를 구성한다. 피고인들은 일부 동일한 세대에서의 임차인 변경의 경우 기존 임차인에 대해서는 정상적인 보증금 반환이 이루어진 것이므로 범죄가 성립할 수 없다는 입장이지만, 이미 임대차계약 체결 당시에 기망행위가 인정된 이상 범죄가 성립하는 것이고, 이후 보증금 반환이 이루어진 부분은 피해 회복으로 양형요소에 불과하다. 3. 결론 주장은 받아들일 수 없다. 판시 각 사기죄의 공동정범이 성립한다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인들 : 각 형법 제347조 제1항, 제30조(징역형 선택) 1. 경합범가중 피고인들 : 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 배상신청의 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호(배상책임의 범위가 명백하지 않다.) 양형의 이유 대다수의 사람들에게 주거지 전세보증금은 가장 중요한 재산이 되고, 기본적인 의식주 생활에 막대한 관련성이 있으므로, 그와 관련된 사기 범행은 엄단할 필요가 있다. 자본주의 사회에서 주택 또한 당연히 투자나 사업의 대상이 될 수는 있겠으나, 주택은 사람이 거주하는 곳이므로 그에 대한 투자나 사업은 엄격한 책임을 부담하는 것이 타당하다. 피고인들은 제대로 된 능력도 없이 대규모로 무모한 무자본 갭투자를 감행했고 결국 다수의 피해자를 양산하였고 피해 규모도 막대하다. 따라서 피고인들에게는 상당한 처벌을 가할 필요가 있다. 그러나 다른 한편으로는 피고인들은 임대사업자로서 지나치게 경솔하고 무리하게 대규모 사업을 추진하다가 실패한 것으로 평가되고, 최소한 사업의 구상 단계에서는 임차인들과의 장기적인 공존을 희망하였던 것으로는 보인다. 이러한 점에서 사회적으로 문제가 된 소위 ‘빌라왕’들의 전세사기 범행(통상 신축 빌라의 건축주, 분양대행업자 등과 결탁하여 일정한 리베이트를 받고 임대차보증금액과 매매가액을 맞춰서 무자본으로 소유권을 취득하며, 임대차관계를 관리할 의사도 없이 수백 채의 주택을 무작위로 취득한다. 이러한 ‘빌라왕’들은 애초에 ‘정상적인 주택 임대사업’을 영위한 것이라고 평가하기조차 어렵다)과는 달리 볼 필요가 있다. 또한 피고인들은 전세보증금 반환보증 상품을 악용하기는 하였지만 결과적으로 피해자들의 금전적인 손해는 최소화할 수 있었다. 물론 피고인들이 지급해야 할 임대차보증금을 주택도시보증공사가 대부분 대신 변제하였고, 그 결과 주택도시보증공사로 피해가 이전되어 궁극적으로 전 국민에게 피해를 입힌 것은 사실이다(주택도시기금법 제19조에 따르면 공사의 자본금은 2분의 1 이상을 정부가 출자한다). 하지만 피고인들이 전세보증금 반환보증 상품을 악용하면서 자금을 융통하여 피해 규모가 늘어난 것은 사실이지만, 엄연히 주택 실거래가가 존재함에도 E시세를 기준으로 상품 가입 한도를 설정해 두었던 제도 자체가 자금 융통을 가능하게 함으로써 피해를 키운 측면도 있다. 과연 어떠한 이유로 그러한 상품 가입 한도 정책을 설정하였는지 알 수는 없지만, 그에 따른 부작용 내지 손해는 공사가 감수할 수 있다는 판단 하에서 그러한 정책을 설정한 것이라고 보아야 하고, 만약 상품 가입 한도를 실거래가도 고려하도록 설정했다면 피고인들이 차마 판시 기재와 같은 구조를 통한 자금 융통을 시도하지도 못하였을 것이고 결국 피해가 확산되지도 않았을 것이다. 이는 마치 보험회사가 허술하게 보험상품을 설계한 것을 악용하여 보험사기 범행을 저지르는 것과 같은 맥락이다. 결국 전세보증금 반환보증 상품을 악용한 것은 물론 그 자체로 나쁘지만, 오롯이 피고인들에게만 비난을 가하는 것은 타당하지 않다. 한편 주택도시보증공사가 피해금 전액은 아니지만, 강제경매 절차를 통하여 피해금의 일정 부분은 회수한 것으로도 보인다. 한편 피고인 A는 동종 범죄전력 또는 벌금형을 초과하는 형사처벌을 받은 전력이 없고, 피고인 B은 초범이다. 피고인 A가 주된 의사결정권자였고, 범행을 주도하였다는 점을 고려하여 선고형에 차등을 두었다. 그밖에 피고인들의 연령, 성행, 환경, 범행 방법, 경위, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 제반 양형조건을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.