청주지방법원-2010고정1126

공소사실의 요지 피고인 A는 '주식회사 B'의 대표이사였던 사람, 피고인 주식회사 B은 주택건설업 및 부동산임대업을 목적으로 설립된 법인이다. 가. 피고인 A 피고인은 원주시 D아파트'를 건축하여 1999. 5. 8.부터 임차인들을 대상으로 위 아파트를 임대한 후 임대의무기간이 경과하여 2008. 4. 8. 분양전환 하기로 하였다. 임대사업자는 건설임대주택을 임대사업자 외 일반인에게 분양전환 하는 경우 그 매매가격은 분양전환신고시의 가격대로 매매하여야 한다. 하지만 피고인은 2008. 5. 26. 청주시 흥덕구 E에 있는 '주식회사 B' 사무실에서 위 아파트 중 102동 223호를 임대사업자가 아닌 F에게 31,780,000원에 매도하여 분양전환신고시의 분양가 28,100,000원과 다르게 매도한 것을 비롯하여 아래 범죄일람표 기재와 같이 총 10개의 세대를 분양전환신고시의 분양가와 다르게 매매하여 총 38,840,000원의 차액을 남겼다. 이로써 피고인은 임대사업자의 분양전환규정을 위반하였다. 나. 피고인 주식회사 B 피고인은 전항과 같이 피고인의 대표이사였던 A가 피고인의 업무에 관련하여 전항의 위반행위를 하였다. 2. 관련규정 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되기 전의 것) 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다. 4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. 5. "분양전환"이라 함은 임대주택을 임대사업자외의 자에게 매각하는 것을 말한다. 6조 (임대사업자의 등록) 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제15조 (건설임대주택의 우선분양전환) 임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 주택법 제60조의 규정에 의하여 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선분양전환하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 당해 주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인 3. 제13조 단서의 규정에 의하여 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인 4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인 5. 분양전환 당시 당해 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인 제1항의 규정에 불구하고 임대사업자의 부도 등 대통령령이 정하는 경우에는 분양전환 당시 당해 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다. 제1항의 규정에 의하여 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제22조 (벌칙) 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 5. 제15조의 규정을 위반하여 임대주택을 분양전환한 자 제24조 (양벌규정) 법인의 대표자, 법인 또는 개인의 대리인·사용인 기타 종업원이 그 법인이나 개인의 업무에 관하여 제22조 및 제23조의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 각 해당 조의 벌금형을 과한다. 임대주택법시행령 제6조(임대사업자의 범위 및 등록기준 등) 법 제6조제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다. 1. 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 법 제6조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 3. 피고인들·변호인의 주장 및 판단 가. 피고인들 및 변호인의 주장 피고인들 및 변호인은 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되기 전의 것, 이하 '이 사건 법률'이라 한다) 제2조 제5호에서 '분양전환'은 '임대사업자 외의 자에게 매각하는 것'을 의미하므로, 피고인 A가 '임대사업자'인 F에게 원주시 D아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) 중 10세대를 매각하였으므로 위 10세대에 관하여 분양전환 한 것이 아니며, 결국 분양전환을 전제로 한 이 사건 법률 제22조 제5호의 벌칙규정은 피고인들에게 적용되지 않아 무죄라는 취지의 주장을 한다. 따라서 이 사건의 쟁점은, 피고인 A가 이 사건 아파트 중 10세대를 매각할 당시 F가 이 사건 법률상 '임대사업자'였는지 여부이며, 이는 피고인 A가 2008. 5. 26. F와 매매계약을 체결한 것을 이 사건 법률 제2조 제5호에서 규정한 '매각'으로 볼 것인지 아니면, 2008. 6. 18. F에게 소유권이전등기를 마쳐주었을 때 매각한 것으로 볼 것인 지와 관련되어 있다. 나. 판단 기록에 의하면, 피고인 A가 이 사건 아파트의 임대의무기간이 경과하여 2008. 4. 28. 분양전환신고를 한 사실(수사기록 제6, 7쪽), 피고인 A가 2008. 5. 26. 이 사건 아파트 중 102동 223호를 F와 매매계약을 체결한 것을 비롯하여 범죄일람표 기재와 같이 이 사건 아파트 중 10세대에 관하여 매매계약을 체결한 사실(수사기록 제7 내지 18쪽), 한편, F가 2008. 6. 9. 용인시장에게 임대사업자로 등록한 사실(수사기록 제84 내지 88쪽), 이후 피고인 A는 2008. 6. 18. 이 사건 아파트 중 10세대에 관하여 F에게 각 소유권이전등기를 마쳐 준 사실(증 제1호의 1 내지 10호), 실제 F가 피고인 주식회사 B으로부터 이 사건 아파트 10세대를 매입한 것을 비롯하여 총 25세대의 공동주택으로 임대사업을 하고 있는 사실(수사기록 제79쪽)을 인정할 수 있다. 위 인정사실 및 다음과 같은 사정들, 즉, 이 사건 법률에서 임대주택의 임대의무기간이 경과된 후 분양전환 하는 경우 이 사건 법률 제15조 제1항 각호의 임차인에게 우선분양전환 하도록 한 것은 임대주택에 주로 거주하였던 무주택 임차인들이 우선적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하여 무주택 저소득층의 주거생활의 안정을 도모하기 위한 것인데, 임대주택에 대한 매매계약을 체결한 사람이 임대사업자로 등록한 후 임대주택에 대한 소유권이전등기까지 마치는 경우 처음부터 임대사업자로 등록된 자에게 임대주택을 매도하는 것과 비교하여 무주택 저소득층의 주거생활의 안정 도모라는 임대주택법의 입법취지에 위반된다고 단정하기 어려운 점, 피고인 주식회사 B으로부터 우선분양전환을 받지 못한 무주택 임차인들이 아니라 주택임대사업을 위해 이 사건 아파트 중 10세대를 매수한 F가 분양전환신고시의 가격보다 더 높은 금액으로 매수하였음을 이유로 원주시청에 민원을 제기하면서 문제가 된 것인데, 앞서 본바와 같이 F는 이 사건 아파트 중 10세대에 관해 매매계약을 체결하였으며 위 10세대에 관한 매매계약서상 계약금 및 중도금은 위 10세대에 관한 임대보증금으로 대체하고, 잔금은 주택기금으로 대체하도록 하여 위 10세대에 관한 매매계약 당시 F가 거주의 목적이 아니라 주택임대사업을 목적으로 이 사건 아파트 중 10세대를 매수한 것으로 보이며, 실제로 F는 임대사업자로 등록을 한 후 이 사건 아파트 중 10세대를 포함하여 공동주택 25세대로 임대사업을 하고 있어 피고인들에 대한 형사처벌은 이 사건의 경위에 비추어 무주택 저소득층의 주거생활의 안정 도모라는 이 사건 법률의 입법목적과 무관한 것으로 보이는 점, 이 사건 법률 제2조 제5호의 '매각'을 소유권이전등기를 마치는 것으로 해석하지 않고, 매매계약을 체결하는 것까지 포함하는 것으로 확대 해석하는 경우 '주택을 매입하기 위한 계약을 체결한 자'가 임대사업자로 등록할 수 있다고 규정한 임대주택법시행령 제6조 제2항 제4호의 규정과 배치되는 점(위 시행령 제6조 제2항 제4호는 주택임대사업을 하려는 무주택자가 주택을 매입하기 위한 계약을 체결하고 임대사업자로 등록하는 것이 가능함을 전제로 하고 있다,), 형벌법규는 문언에 따라 엄격하게 해석·적용하여야 하고 피고인에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석 하여서는 아니 되는데 매각의 의미를 매매계약만을 체결한 경우도 포함하는 것으로 해석하면 피고인에게 불리한 방향으로 확장해석하게 되는 점, 피고인 A가 이 사건 아파트 중 10세대를 F에게 매도하면서 위 10세대의 보증금 및 국민주택기금을 승계하게 하고, 차액은 분양대행수수료로 지급하여 위 피고인이 실제로 취득한 이익이 적은 것으로 보이는바, 피고인들이 우선분양전환규정을 잠탈하여 무주택 저소득층의 주거의 안정을 해하고 제3자에게 매도하여 폭리를 취한 것으로 보기 어려워 위 피고인들에 대한 가벌성이 크지 않은 점 등에 비추어 이 사건 법률 제2조 제5호의 '매각'은 주택에 관하여 소유권이전등기까지 마친 경우로 제한적으로 해석하여야 할 것이다. 따라서 이 사건 공소사실과 같이 피고인 A가 이 사건 아파트 중 10세대에 관하여 F에게 분양전환신고시의 분양가와 다르게 임대주택을 매각한 행위는 이 사건 법률 제22조 제5호, 제15조 제3항 구성요건에 해당한다고 할 수 없고, 이에 따라 피고인 주식회사 B은 피고인 A의 행위가 위 제22조 제5호, 제15조 제3항에 해당하는 것을 전제로 한 이 사건 법률 제24조 구성요건에 해당하지 않는다. 4. 결론 그렇다면, 피고인들에 대한 이 사건 각 공소사실은 각 범죄로 되지 아니하는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 전단에 의해 피고인들에게 각 무죄를 선고한다.