서울남부지방법원-2020고단6382

범 죄 사 실 [전제사실] 피고인 A는 피고인 B의 남동생으로, 2010. 3. 30. 주식회사 D으로부터 서울 금천구 E 소재 토지를 9억 8,000만원에 매입하면서, 피고인 B과 사이에 위 토지에 대하여 피고인 B 명의로 소유권이전등기를 하기로 약정하고, 2010. 4. 19. 피고인 B 명의로 소유권이전등기를 하는 방법으로 명의신탁하고, 2011. 5.경 위 토지상에 지하1층, 지상 7층 규모의 제2종 근린생활시설 건물을 신축한 뒤 2011. 5. 9. 피고인 B 명의로 소유권보존등기를 마치는 방법으로 명의신탁 하였다. 피고인 A는 2010. 10. 12.경 피고인 B의 대리인이라고 하면서, 위 서울 금천구 E 토지와 위 토지 상에 당시 신축 중이던 건축물(이하 ‘이 사건 토지 및 건물’이라고 한다)을 피고인 C에게 20억 3,000만 원에 매도하는 내용의 부동산매매계약을 체결하였는데, 위 토지가 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 토지거래허가 구역이어서 피고인 A, B이 토지거래허가를 받은 때로부터 4년 간은 새로운 토지거래허가가 불가능한 관계로, 피고인 C 앞으로의 소유권이전등기는 피고인 A, B이 토지거래허가를 받은 뒤 피고인 B 명의로 토지거래계약을 체결하였던 2010. 3. 30.로부터 4년 후에 하기로 약정하였다. 피고인 C은 피고인 A 및 피고인 B이 임의로 이 사건 토지 및 건물을 처분하지 못하도록 신탁등기를 요구하였고, 피고인 A는 2011. 5. 23. 피고인 B을 대리하여 피고인 B을 위탁자로, F 주식회사를 수탁자로, 수익자를 피고인 C으로 하는 부동산관리처분신탁계약을 체결하고, 2011. 5. 24. 이 사건 토지 및 건물에 대하여 F 주식회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 1. 피고인 A 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2017. 10.경 이 사건 토지 및 건물을 위 전제사실 기재와 같이 매수하여 실제 소유하고 있었던 상피고인 C으로부터 이 사건 토지 및 건물을 16억 원에 다시 매수하기로 하면서, 소유권이전등기는 2011. 5. 24. 이 사건 토지 및 건물에 대한 신탁등기를 하기 전 등기 명의인이었던 상피고인 B 명의로 하기로 상피고인 B과 약정하였다. 피고인은 위와 같은 약정에 따라 2017. 10. 25. 상피고인 B의 대리인인 것처럼 상피고인 C과 사이에 이 사건 토지 및 건물에 대한 매매계약을 체결하고, 2018. 1. 22. 서울 영등포구 문래동 1가에 있는 서울남부지방법원 등기국에서 이 사건 토지 및 건물에 대하여 상피고인 B 명의로 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다. 이로써 피고인은 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하였다. 2. 피고인 B 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 제1항 기재와 같이 상피고인 A와 명의수탁약정을 체결하고, 제1항 기재 일시, 장소에서 제1항 기재와 같은 방법으로 2018. 1. 22. 피고인 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 이로써 피고인은 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 타인의 부동산에 대한 물권을 자신 명의로 등기하였다. 3. 피고인 C 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2010. 10. 12. 이 사건 토지 및 건물의 실제 소유자인 상피고인 A와 사이에 이 사건 토지 및 건물에 대한 부동산 매매계약을 체결한 뒤, 2011. 5. 24.경 잔금을 모두 지급하고, 2013. 7. 28. 이 사건 토지가 토지거래허가구역에서 해제되었음에도, 그로부터 3년 이내인 2016. 7. 28.까지 소유권이전등기를 신청하지 아니하였다. 증거의 요지 1. 피고인 A, B의 각 법정진술 1. 증인 A의 일부 법정진술 1. G의 각 진술서 1. 금천구청장의 각 고발장 1. 수사보고(토지 이용규제 정보 서비스 조회 출력) 1. 부동산 미등기 전매 및 명의신탁 혐의자료 통보, 금천세무서 검토내용, 각 등기사항 전부증명서, 토지 거래 내용 및 대금 회수 내용, 토지매매계약서, 주식회사 D 통장 사본, A 계좌 거래 내역 의뢰 조회표, C 사업자등록 신청서, 부동산 매매계약서, 부동산 관리 처분 신탁계약서, B 계좌 내역, A H은행 거래내역 확인증, C 계좌내역, B 계좌 내역, 본 건 부동산 관련 피고인 A 계좌의 입출금 거래내역 정리 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인 A : 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항(벌금형 선택) 피고인 B : 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 제7조 제2항, 제3조 제1항(벌금형 선택) 피고인 C : 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 제10조 제5항, 제1항(벌금형 선택) 1. 노역장유치 피고인들 : 각 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 피고인들 : 각 형사소송법 제334조 제1항 피고인 C 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장의 요지 피고인 C 및 변호인은 이 사건 토지 및 건물은 피고인 B에게 명의신탁 되어 있었고, 피고인 C은 실 소유자인 피고인 A와 계약을 체결하면서 피고인 C에게 소유권이전등기를 경료하여 주기로 하였는데, 이와 같은 계약은 무효이므로 피고인 C은 소유권이전등기를 신청할 의무가 없다. 또한 피고인 C은 이 사건 토지에 대한 토지거래허가구역 해제가 4년 뒤인 것으로 들었고, 관할 교육청으로부터 교육용으로 이 사건 토지 및 건물을 사용할 수 없다는 통지를 2013. 12. 14. 받은 후 피고인 A에게 합의해제를 요청하였으므로, 법률 위반의 고의가 없다. 2. 판단 가. 계약 무효 주장에 관한 판단 부동산실명법의 명의신탁관계에 대한 규율 내용 및 태도 등에 비추어 보면, 부동산실명법을 위반하여 명의신탁자가 그 소유인 부동산의 등기명의를 명의수탁자에게 이전하는 이른바 양자 간 명의신탁의 경우, 계약인 명의신탁약정과 그에 부수한 위임약정, 명의신탁약정을 전제로 한 명의신탁 부동산 및 그 처분대금 반환약정은 모두 무효이므로(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결), 피고인 A, B 사이에 체결된 명의신탁은 무효여서, 이 사건 토지 및 건물에 대한 소유권은 피고인 A에게 있고, 피고인 C은 실소유자인 피고인 A와 매매계약을 체결한 것이므로, 위 매매계약은 유효하다. 또한 토지거래허가 구역 내에 있는 토지에 대한 거래계약은, 허가받을 것을 전제로 한 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래의 효력이 전혀 발생하지 않다가 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되는데, 이 사건 토지에 대하여 2013. 7. 28. 허가를 받아 피고인 A, C 사이의 위 매매계약은 소급하여 유효한 계약이 되었으므로, 피고인 C의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다. 나. 고의 주장에 관한 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 다음의 각 사실 및 사정을 종합하면, 이 부분 주장 역시 받아들이지 아니한다. 피고인 A는 2010. 3. 30. 이 사건 토지를 매수하면서 2020. 4. 19. 누나인 피고인 B 명의로 소유권이전등기를 하였고, 2011. 5.경 이 사건 토지상에 건물을 신축한 뒤 2011. 5. 9. 이 사건 건물에 관하여 피고인 B 명의로 소유권보존등기를 경료하였다. 피고인 C은 2010. 10. 12. 피고인 A와 이 사건 토지, 건물에 관하여 매매대금 20억 3,000만 원(토지 대금 11억 3000만 원, 건물 대금 9억 원, 계약금 2억 원, 중도금 2010. 11. 30. 3억 원, 중도금 3억 원을 차후에 지급, 나머지 차액과 건축비 잔금은 건물 준공 후 건물과 토지에 대한 은행 대출로 지급한다.), 특약사항 ‘토지거래허가구역이므로 2010. 3. 30.부터 4년 후에 소유권이전등기를 하여야 한다. 매도인은 매수인이 필요하면 아무 조건 없이 등기와 기 관련 서류를 해 주어야 한다.’는 내용의 매매계약을 체결하였다. 피고인 A는 피고인 C 앞으로 바로 소유권이전등기를 해줄 수 없자 2011. 5. 23. F 주식회사와 수익자 피고인 C, 신탁계약기간 2011. 5. 23.부터 처분 시까지로 하는 내용의 부동산 관리 처분신탁계약을 체결하고 다음날 수탁자를 F 주식회사, 수익자를 피고인 C으로 하는 신탁에 기한 소유권이전등기를 경료하여 주었다. 피고인 C은 2011. 5. 24. 이 사건 토지 및 건물에 근저당권자 주식회사 I, 채권최고액 9억 6,000만 원으로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 2011년경부터 이를 인도받아 학교로 사용하였다. 피고인 C은 2013. 12. 14. 피고인 A에게 이 사건 토지 및 건물에 대한 해제의사를 표시하였다고 주장하나, F 주식회사는 2015. 5. 29. 매수인을 피고인 C, 매매대금을 20억 3000만 원으로 신고하였고, 피고인 C은 2015. 6. 1. 이 사건 토지에 관하여 부동산 임대업으로 사업자등록을 신청하기도 하였다. 이 사건 토지에 관한 토지거래허가 구역 지정은 2013. 7. 28. 해제되었으나, 피고인 C의 사정으로 소유권이전등기를 경료 받아 가지 못했고, 피고인 C은 2014. 3.경 피고인 A에게 이 사건 토지 및 건물을 제3자에게 매매하였으면 좋겠다는 이야기를 하였으며, 이에 피고인 A가 이 사건 토지 및 건물을 공인중개사에 내놓았으나 매수자를 찾지 못하고 2017. 10. 25. 매매대금을 16억 원으로 하여 피고인 C으로부터 이 사건 토지 및 건물을 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 2018. 1. 22. 같은 날 신탁등기가 말소되었고, 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 피고인 B에게 소유권이전등기가 경료되었으며, 피고인 C 앞으로 경료된 근저당권설정등기의 경우 2018. 1. 22. 계약인수를 원인으로 채무자가 피고인 B으로 변경되었다. 피고인 C은 2018. 4. 30. 매매대금(총 16억 3000만 원)을 지급받았다. 위와 같은 일련의 상황을 고려하면, 피고인 C은 피고인 A와 이 사건 토지 및 건물에 관한 매매계약을 체결하였다가 제3의 매수인을 찾지 못하자, 피고인 A에게 다시 이 사건 토지 및 건물을 매도하였다고 봄이 상당하다. 양형의 이유 피고인 C의 경우 이 사건 범행을 부인하고 있으나, 피고인 A, B의 경우 이 사건 각 범행을 반성하면서 자백하고 있는 점, 피고인들이 이 사건 각 범행에 이르게 된 경위에 참작할 만한 사정이 있고, 범행으로 인하여 취득한 경제적 이익이 크지 않은 것으로 보이는 점, 피고인들에게 동종 전과나 벌금형을 초과하는 전과가 없는 점, 피고인들이 다액의 과징금을 부과 받은 점, 그 밖에 피고인들의 연령, 성행과 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 양형의 조건을 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.