서울남부지방법원-2020고단1025

공소사실 피고인 A는 서울 구로구 C건물 D호 ㈜E(이하 ‘E’이라고 한다)에서 본부장으로 근무하던 사람이고, 피고인 B은 위 E에서 직원으로 근무하던 사람이다. 피고인들은 2019. 1. 30.경 위 E 사무실에서, 노후에 거주할 주택 부지를 찾고 있던 피해자 F에게 ‘우리 회사는 경매 물건을 취급하는 회사이다. 세종시 G에 경매 물건인 토지가 있는데, 토지가 커서 나누어 판매를 한다. 경매 물건인 세종시 H 토지는 저수지 주변이어서 물세권으로 불리니 아파트를 지으면 아파트 가격이 많이 오를 것이고, 350평 정도를 가지고 있으면 60평짜리 아파트를 분양받을 수 있다. 투자하면 반드시 수익을 얻을 수 있고 지금 사면 싸게 살 수 있다. 계약금과 잔금 납부일로부터 1개월 이내에 소유권이전등기를 해주겠다’라는 취지로 말하였다. 그러나 당시 위 세종시 H 토지의 경우 위 E에서 경매 등으로 소유권을 취득한 사실이 없어 피고인들은 피해자로부터 매매대금을 전부 지급받더라도 그로부터 1개월 이내에 피해자에게 약정대로 위 토지에 대한 소유권이전등기를 해줄 의사나 능력이 없었을 뿐만 아니라 위 E은 추후 위 토지의 지분만을 취득할 예정이어서 피해자에게 위 토지 중 350평을 분할하여 판매할 수도 없었다. 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 같은 날 위 세종시 H 중 1157.03㎡(350평)에 대하여 평당 129,000원, 매매대금 4,515만 원으로 하는 토지매매계약을 체결한 후, 피해자로부터 같은 날 위 E 명의 국민은행 계좌로 위 토지 매매대금 4,515만 원을 송금받고, 2019. 2. 21.경 위 E 법무팀장 I 명의 국민은행 계좌로 취득세 등 소유권이전 비용 2,326,900 원을 송금받아 합계 47,476,900원을 교부받았다. 2. 주장 및 판단 가. 피고인들 및 변호인 주장 요지 피고인들은 피해자에게 ‘E이 경매로 토지를 취득하였다거나, 2019. 1. 30.자 계약일로부터 한 달 내에 이 사건 토지를 분할하여 그 중 350평에 대해 피해자에게 단독명의 소유권이전등기를 마쳐주겠다’고 말한 적이 없다. 피고인들은 위 법인이 소위 지주작업으로 취득하는 토지 중 약 350평에 관하여 피해자와 지분매매계약을 체결하고 피해자에게 공유지분이전등기를 하기로 하였고, 법인 명의로의 소유권이전등기절차가 지연되는 바람에 피해자에 대한 이전등기가 지연되던 것인데 피해자가 계약해제를 주장하고 고소에 이른 것이다. 2019. 4.경 매매계약에 따른 반대급부를 이행하고자 하였으나 피해자가 이에 응하지 않았다. 피고인들은 피해자를 기망하지 않았고, 편취의 범의도 없었다. 나. 이 법원의 판단 1) 이 법원에 제출된 증거에 의하면, 피고인들은 E 직원들로, 2019. 1. 30. 피해자와 세종시 H(이하 H 토지를 ‘이 사건 토지’라 한다) 중 1157.03㎡(350평)에 대하여 평당 129,000원, 매매대금 4,515만 원으로 하는 토지매매계약을 체결한 사실, 피해자가 매매계약 당일 E 명의 국민은행 계좌로 위 토지 매매대금 4,515만 원을 송금하고, 2019. 2. 21.경 위 E 법무팀장 I 명의 국민은행 계좌로 취득세 등 소유권이전 비용 2,326,900원을 송금한 사실이 인정된다. 그러나, 이 법원에 제출된 증거를 통해 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인들의 기망행위 및 편취의 범의를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 2) 이 사건 공소사실에서 적시한 기망사실은 피고인들이 피해자에게, E이 경매로 토지를 취득하였고, 계약일로부터 한 달 내에 이 사건 토지 중 350평을 분할하여 분할한 350평에 관하여 피해자에게 단독 소유권이전등기를 마쳐준다고 거짓말을 했다는 것이다. 피해자 F은 수사기관 및 법정에서 대체로 이에 부합하는 취지로 진술하였다. 그러나 이 법원이 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 아래의 사정을 고려해 볼 때, 이 부분 기망사실에 부합하는 듯한 피해자의 일부 진술은 그대로 믿기 어렵다. 한편 소유권취득 원인의 기망 여부 부분에 관하여, 설령 피고인들이 이 사건 토지 소유권의 구체적 취득 경위에 관하여 거짓말을 하였다고 가정하더라도, 이는 피해자가 이 사건 토지 중 일부지분에 관한 매매계약을 체결하는데 영향을 줄 만한 중요내용으로 보기 어려우므로, 이를 두고 피해자를 기망하였다고 평가하기 어렵다. 이 사건 매매계약서에 의하면, 매매목적 부동산표시가 ‘H 중 일부 1157.03㎡’로 되어 있고, 특약사항으로 ‘개발행위나 분할시 도로사용에 허락한다’, ‘분할시 번지수가 바뀔 수 있음을 인지함‘이라고 정하고 있는바, 이러한 특약 부분은 전체 필지 중 일부의 지분매수를 전제로 공유취득할 토지에 대하여 향후 개발행위 등의 경우에 대비하여 도로사용허락 내용을 사전에 특약한 것으로 판단된다. F은 이 사건 매매계약체결 당시, H 전체 토지 중 자신이 분할하여 단독 명의로 소유권이전등기를 마쳐 취득하기로 하였던 것이라고 주장하는 면적 350평에 대하여, 분필절차를 통해 분할 취득할 해당 면적의 구체적인 위치와 모양, 방향에 관하여 사전에 지정한 바가 전혀 없고, 매도인측과 이에 대해 논의하거나 협의한 사실이 없다.[전체 토지 중 일부 면적에 관하여 분필절차를 거친 뒤 분할하여 일부 면적을 매도·매수할 것을 전제로 토지 중 일부 매매계약을 체결하는 경우라면, 계약 교섭 및 체결 과정에서 구체적으로 자신이 분할하여 실제 취득할 일부분을 도면 등을 통해 적어도 위치, 방향 등을 지정하여 특정하는 절차가 필요하다.] 피고인들은 F과 이 사건 매매계약을 체결할 당시 F에게 장차 매도인이 이행하게 될 등기이전내용에 관해 설명하면서, 제3자가 공유 형태로 소유권을 취득한 다른 부동산에 관한 등기권리증을 제시하여 보여주기도 한 것으로 보인다. 이 사건 매매계약 당시 매도인의 반대급부 이행기를 한 달 뒤로 확정하였는지 여부도 의문이 든다. 부동산 매매계약 체결시 매도인과 매수인 쌍방의 급부의무에 대한 이행기를 확정하여 특정일자로 기재함이 통상적이다. 그러나 이 사건 매매계약은, 계약 당일 매수인이 부동산의 매수대금 전액을 납부하는 상황임에도, 그에 대응하는 부동산 매도인의 반대급부일자(등기이전)를 확정하여 기재하고 있지 아니하다. 이러한 점을 고려해 보면, 교섭 과정에서 설령 매도인측에서, 통상 이러한 계약의 경우 한 달 정도면 등기가 가능하다는 취지로 언급했다고 가정하더라도, 매매계약 당사자 사이에 그 매매계약의 매도인의 반대급부인 소유권이전등기 이행기를 그 계약일로부터 한 달 뒤로 확정하여 약정하였다고 단정할 수는 없다. 오히려, 이 사건의 경우 F이 매수대금을 완납하면서도 매매계약서에는 반대급부인 매도인측 등기이전의무의 일자를 특정하여 기재하지 않았던 사정에 비추어 보면, 피고인들이 주장하는 바와 같이, 이 사건 토지는 E이 지주작업을 통해 매수하는 토지로서, 당시에는 법인 명의로 이전등기가 아직 완료되지 않은 탓에 매도인의 반대급부의무 이행기를 확정하지 않았던 것일 가능성이 크고, 이와 같은 반대급무의무 이행기가 불확정한 상태로 계약하는 점에 대하여 계약 상대방인 매수인의 동의를 얻어 이 사건 매매계약이 체결되었을 것이라고 봄이 경험칙에 부합한다. 3) 다음으로 이 사건 공소사실에 적시된 기망사실은 피고인들이 이 사건 토지를 피해자에게 매도할 의사나 능력이 없었다는 것이다. 2019. 1. 30.경 이 사건 매매계약체결 당시 이 사건 토지인 H(분필절차를 거치기 전 상태)의 등기부상 소유자가 J이었던 사정은 인정된다. 그러나 이 법원에서 채택하여 조사한 증거에 의하면 아래와 같은 사실이 인정되고, 이에 의하면 E 지사 등은 F과 매매계약을 체결하기 이전인 2019. 1. 17.경 이미 위 J과 대상토지에 관하여 매매계약을 체결한 상태로서 이후 약 3개월 뒤 다른 12명의 매수자들에게 각 지분이전등기를 마쳤음을 알 수 있는바, E을 대리한 피고인들이 타인소유의 부동산에 관한 매매계약을 체결하였다는 사정만으로 피고인들이 피해자에게 이 사건 토지 중 350평 지분을 매도할 의사나 능력이 없었다고 단정할 수 없으며, 검사가 제출한 증거만으로 이러한 점이 충분히 입증되었다고 보기 부족하다. E은 본사 및 지사 등(이하 본사, 지사를 통틀어 ‘E 등‘이라 한다. 대상 토지 취득과 관련된 지사는 대구·천안지사이다)의 형태로 운영되고 있고, 법인 직원들은 본사 및 지사 등을 통해 소유권 취득한 토지를 고객들에게 재판매하는 방식으로 영업이 이루어진다. 주식회사 E은 2019. 1. 17. 소유자 J과 사이에 H 31,171㎡ 중 일부분인 23140㎡에 관한 매매계약을 체결하였고, 특약사항으로 다음과 같은 내용을 정하였다. 특약사항 : ‘본 토지는 공부상 면적이 31,171㎡이나, 별첨 도면과 같이 23,140㎡를 분할하여 매도하는 것임. 잔금일 이전에 매도인은 소유권이전이 가능하도록 분필하여 주기로 하며, 잔금일에도 불구하고 소유권이전등기가 가능한 날부터 7일이내 매매잔금을 치르기로 한다. 잔금일에 본 매매계약서는 폐기하고 새로 작성하기로 한다(신지번 부여 및 면적확정, 매수인 명의변경 등), 첨부서류 분할도면’. J 소유의 위 H 31,171㎡에 대한 분필절차가 이루어져 H 토지 중 일부면적인 23,140㎡가 K 토지로 분할·이기되었다. 위 2019. 1. 18.자 매매계약 특약에 따라, J은 2019. 2. 15.경 E 등과 사이에 분할 후 새로운 지번이 부여된 ‘K 23,140㎡’에 관하여 다시 매매계약서를 작성하였고, E 등은 위 2019. 2. 15.자 매매를 원인으로 하여 위 토지에 관하여 2019. 4. 22. 소유권이전등기를 마쳤다. E 등은 위 경위로 토지분할을 거쳐 지번 부여된 K 토지에 관하여 그 명의의 소유권이전등기를 마친 후, 같은 날인 2019. 4. 22. 12명의 매수자들에게 각 일부 지분에 관하여 각 매매계약을 원인으로 공유지분이전등기를 마쳤다. 3. 결론 따라서 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 단서에 의하여 피고인들에 대한 판결의 요지는 공시하지 아니한다.