수원지방법원여주지원-2022고단1131

공소사실 피고인은 2021. 3. 4. 경기 양평군 B에 있는 C법무사 사무실에서 경기 양평군 D 임야 17,257㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다), E 전 426㎡, F 대 194㎡와 그 지상 건물(이 사건 토지를 포함하여 이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다)에 관하여 고소인 G과 매매계약을 하면서 고소인에게 “이 사건 토지 중 일부는 향후 도로로 편입될 것이다.”라는 취지로 말하였다. 그러나 당시 이 사건 토지 중 약 10.3%가 하천부지로 편입될 예정이었고, 피고인은 이를 알고 있었으며, 일반적으로 토지가 도로로 편입되는 경우와 하천으로 편입되는 경우에는 그 보상단가에서 상당한 가격 차이가 존재하고, 매수하려는 토지 중 일부가 하천으로 수용되는 경우 매수인은 그에 상응하여 매매대금을 조정하거나 또는 매매계약을 체결하지 않는 등의 조치를 취하는 것이 일반적이므로 고소인과 부동산 매매계약을 체결하려는 피고인으로서는 고소인에게 위와 같은 사실을 충실히 고지하여야 할 신의칙상의 의무가 있었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같이 고소인을 기망하여 이에 속은 고소인으로 하여금 2021. 3. 4. ㈜ H(이하 주식회사 기재는 생략한다) 명의 I조합 계좌(계좌번호 1 생략)로 계약금 명목으로 200,000,000원, 2021. 3. 5. 같은 계좌로 계약금 명목으로 147,000,000원 합계 347,000,000원을 송금 받아 이를 편취하였다. 2. 판단 가. 피고인과 변호인의 주장 요지 피고인은 이 사건 토지 일부가 하천으로 편입되는지 도로로 편입되는지 알 수 없고, 이 사건 토지에서 분할된 토지의 지목은 여전히 임야이며, 수용되는 토지의 지목과 현황을 기준으로 보상가를 감정하는 것이지 수용된 이후 사용 용도에 따라 보상가가 달라지는 것이 아니다. 고소인은 매매계약 전 현장답사를 하여 이 사건 토지 일부가 하천으로 유실된 사실과 경계측량 말목을 모두 확인하여 수용될 토지의 대략적인 현황을 확인하였고, 피고인은 계약 당시 이 사건 토지 일부가 수용될 것이라는 말을 하였을 뿐 공소사실과 같이 고소인을 기망한 사실이 없으며, 피고인이 적극적으로 이 사건 각 부동산의 처분을 의욕한 것이 아니라 고소인 측의 매수요청에 응한 것뿐이어서 고소인을 기망할 이유도 없었다. 나. 판단 기록에 따라 인정할 수 있는 다음 사정에 비추어 검사가 제출한 증거만으로 피고인의 기망행위를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 양평군수는 2021. 2. 8. 이 사건 토지를 포함한 423필지 토지 일원에 흑천 수해상습지 개선사업 보상계획(변경) 열람 공고를 하였다. 피고인은 J측량설계사무소 K을 통해 ‘이 사건 토지가 포장된 도로로 무단 점용되고 있어 재산권 피해가 있고, 본 사업으로 교량을 재가설할 경우 사유재산을 무단사용으로 고착하니 하천구역을 해제하든지 등가의 하천부지를 대토해 달라’라는 민원을 제기하였다. 양평군은 2021. 2. 26. ‘대상토지의 포장된 도로를 포함하여 분할 후 감정평가 및 보상예정, 대상토지는 측량 전으로 편입면적 및 경계는 분할측량 완료 후 별도 통지’ 및 ‘하천구역 해제 및 E 앞 하천부지 대토는 불가’라고 회신하였다. 양평군이 이 사건 토지 중 현황 도로를 포함한 수용 대상 토지에 관하여 지적측량을 실시하였고 지적측량을 하면서 설치한 빨간 깃발이 묶인 말목이 고소인이 현장답사를 하기 전부터 이 사건 토지에 존재하고 있었다. 고소인이 현장 답사 시 이 사건 토지에 포함된 현황 도로 아래 부분 토지가 하천으로 유실된 것을 확인할 수 있었고, 고소인과 L(고소인에게 이 사건 각 부동산을 소개하고 현장답사와 매매계약에 동행함)는 M(N공인중개사 중개보조인)과 하천 유실에 대해 이야기하였으며, M은 다리공사로 인해 도로가 확장되고 토지가 도로공사에 편입된다(수용된다)고 이야기해 주었다. L는 수사기관과 이 법정에서 ’빨간 깃발이 있는 것을 보고 M에게 물었더니 도로 밑은 하천으로 수용되는 땅일 것이라고 했다. 제방공사 설명을 했는지 모르지만 어차피 제방공사가 된다는 사실은 우리도 알고 있었다. 양평군에서 하천정비공사를 한다고 깃을 꽂아놓았다고 하였다‘라고 진술하였다. 또한 경기도지사 회신에 따르면 ’기존 O시설를 하류 측으로 이전하여 재가설 공사 중이고, 이 사건 토지 일원은 신설 O시설 접속도로 설치구간에 일부 면적이 편입되었으며, 그 도로 폭도 4m에서 5m로 확장된다‘라는 것이고, 양평군이 수용을 위해 이 사건 토지에서 분할한 P 임야 1,858㎡는 상당 부분이 현황 도로에 해당하며, 도로 아래에는 하천 부지가 있다. M은 이 법정에서 ’다리가 하나 생기면 내 생각에 매도인 땅 중 한 300~400평 정도는 하천 도로 부지로 수용될 것이라고 계약 당시 이야기하였다’라고 진술하였다. 한편 피고인이 매매계약 당시 수용되는 토지의 정확한 면적을 알고 있었음을 인정할 증거는 없고, 매매계약 후인 2021. 5. 13. 양평군에서 피고인을 대위하여 P 임야 1,858㎡를 분할하였다. 고소인과 L는 수사기관에서는 ‘피고인이 수용되는 토지의 보상금이 평당 100만 원 이상은 나올 것이니 보상이 나오면 한 턱 쏘라고 하였다’라고 진술하였으나, 계약 당시 현장에 있던 M은 이 법정에서 ‘피고인이 그런 말은 하지 않았고, 통상적으로 편입이 된다, 수용이 된다는 이야기를 했다’라고 진술하였고, 고소인은 이 법정에서 ‘수용보상금이 보통 표준지 공시지가로 책정되고, 시세보다 싼 것 정도는 알고 있다’라고 진술하였으며, L도 이 법정에서는 ‘피고인이 농담 삼아서 보상 많이 받으면 밥 사주셔야 된다고 하셨고, 저희도 보상이 많이 나오면 한턱 내겠다고 말했다’라고 진술하였다. 이 사건 토지 중 현황 도로와 그 아래쪽 하천 부지는 오래 전부터 개발․활용할 수 없는 땅이었고, 이는 현장 답사 시 고소인도 확인한 사항이며, 피고인과 고소인은 이 사건 각 부동산의 매매대금을 평당 가격을 기준으로 정한 것이 아니라 총액을 35억 원으로 정한 뒤 3,000만 원을 깎고, 수용되는 토지의 보상금은 매수인이 가지기로 한 것이다. 또한 매매계약 당시 이 사건 토지는 건축허가가 나고 토목공사도 이루어져 있었고, 그러한 토지의 시세는 평당 100만 원을 호가하기도 하였다(증인 M의 법정진술). 결국 고소인의 주장에 따를 때, 피고인이 이 사건 토지를 시세보다 싼 가격에 매도하면서(수용되는 토지를 포함하면 평당 약 640,000원, 수용되는 토지를 빼고 계산해도 평당 약 714,839원이다) 평당 100만 원으로 예상되는 수용보상금도 매수인에게 귀속시키기로 정하였다는 것인바, 이는 거래상식에 반하고 고소인과 L의 진술은 일관성이 없고 모순되어 믿을 수 없다. 오히려 피고인의 주장과 같이 수용되는 부분은 어차피 아무런 보상도 받지 못하고 일반 공중의 통행에 제공하던 쓸모없는 땅이었기 때문에 쓸모 있는 땅을 기준으로 매매대금을 정하고 수용 면적과 수용보상금이 아직 확정되지 않은 상태이므로 보상금은 매수인이 가지는 것으로 정하였다고 봄이 타당하다. 토지의 수용 보상가는 수용 당시 토지의 현황과 지목을 기준으로 산정되는 것이지 향후 하천으로 편입되는지, 도로로 편입되는지를 기준으로 산정되는 것이 아니다. 따라서 이를 전제로 하는 공소사실 상 고지의무는 성립하지 않는다. 양평군은 고소인이 매매계약 해제통보를 하고 잔금지급기일도 한참 지난 2021. 9. 6.에야 P 임야 1,858㎡에 관하여 보상가를 ㎡당 85,000원(총액 152,267,710원)으로 산정하여 H에 보상협의를 요청하였다. 고소인은 수사기관에서 ‘계약 후 잔금 대출이 될지 Q조합에 가서 상담하였고, 신협에서 현장 실사 및 감정을 한 후 대출금이 충분히 나올 텐데 잔금일이 남았으니 6월 초에 실행하자고 하였다. 6월 초에 Q조합에 전화를 하니 계약 당시와 다르게 토지가 분할되었고, 분할된 토지 중 570평 정도가 하천부지로 편입되어 대출이 충분히 나오지 않는다고 하여 문제가 있다는 것을 알게 되었다’라고 진술하였다. 그런데 고소인은 2021. 6. 21. 피고인에게 ‘피고인이 계약 당시 편입 면적과 보상가를 통지받아 알면서도 단지 매매계약서 6항에 제방공사에 편입되는 토지를 현 상태대로 넘겨주고 보상금은 매수인이 수령한다고만 기재하였는바, 편입되는 토지는 몇 평인지, 또 현 상태는 어떤 상태를 말하는 건지, 보상금은 얼마가 나오는지, 보상금이 평당 매매가보다 적게 나올 시 거기에 따른 불이익은 없는지 등을 상세하게 고지하여야 하나 고의적으로 고지하지 않은 것으로 보여 매매계약은 허위이며 계약해지를 통보한다’라는 내용증명을 보냈다. 위 내용증명에 따르면 고소인은 당초 하천부지임을 고지하지 않았다는 것을 문제 삼지 않고, 편입 면적과 보상가를 고지하지 않은 점만을 문제삼고 있다. 또한 M의 증인신문조서와 이 법정 진술에 따르면, 고소인과 L가 M에게 항의한 내용은 ‘왜 하천부지로 분할됐느냐, 편입된다고 했지 분할된다는 얘기는 하지 않았지 않느냐, 보상가가 적어지니 깎아 달라’라고 하였다는 것이고, 한편 M이 매매계약을 중개하였음에도 2021. 3. 4. 고소인의 요청으로 공인중개사 사무소가 아닌 C 법무사 사무소에서 매매계약서를 작성하였는데, 당시 이미 제방공사로 인한 토지 수용과 수용보상금의 매수인 귀속에 대하여 합의하였으나 그 내용이 특약사항에 빠져서 2021. 3. 10. N공인중개사 사무소에서 매매계약서를 다시 작성하면서 특약사항에 넣었다는 것이다. 앞서 본 바와 같이 분할된 토지의 지목은 여전히 임야이고(하천이 아님), 신설 O시설 접속도로 설치구간에 편입되어 도로가 확장될 예정인바, 피고인이나 M이 매매계약 당시 허위 사실을 고지하였다고 볼 수 없고, 고소인은 토지 일부 수용에 관한 특약사항이 빠진 매매계약서를 가지고 대출을 받으려고 하다가 대출 실행 전 토지 분할등기가 먼저 이루어짐에 따라 신협에서 토지 일부가 수용되는 것을 알게 되어 당초보다 대출금이 적어진다고 하자 토지 분할을 문제 삼고 매매대금 감액 등을 요구한 것으로 보인다. 위와 같이 고소인이 매매계약 전 현장답사를 통해 수용되는 토지 부분의 대략적인 위치와 면적, 현황과 장차 다리가 놓이고 도로가 확장될 것이라는 사정을 알고 있었던 상황에서 피고인이 계약 당시 알지도 못하던 수용 토지의 정확한 면적과 수용보상금의 액수 등을 고소인에게 고지할 신의칙상 의무가 있다고 볼 수 없다. 3. 결론 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다.