전주지방법원-2020고단2097

범죄사실 1. 피고인 A 가. 2015. 10. 20.부터 2017. 2. 27.까지의 주택법위반 및 공인중개사법위반 피고인은 2014. 3. 7.경부터 2016. 12. 6.경까지 전주시 덕진구 D, E호에 있는 F공인중개사 사무소에서, 2016. 12. 7.경부터 2018. 9. 19.경까지 전주 덕진구 G, H호에 있는 I공인중개사 사무소에서 각각 중개보조원으로 일하던 사람이다. 누구든지 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위로서 분양가상한제 적용 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없고, 개업공인중개사, 중개보조원 등은 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 하여서는 아니 된다. 분양가상한제 적용주택인 전주시 덕진구 J에서 건설·공급되는 K 아파트는 입주자 모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날인 2015. 11. 23.부터 2016. 11. 22.까지 1년 간 분양권의 전매가 제한된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같은 2015. 11. 25.경 전주시 송천동 이하 불상지에서 위 아파트 L호 분양권 당첨자인 M이 N에게 위 분양권을 프리미엄 1,250만 원을 받고 전매하도록 알선하였다. 이를 비롯하여 피고인은 2015. 10. 20.경부터 2017. 2. 27.경까지 사이에 별지 범죄일람표 1에 기재된 것과 같이 총 8회에 걸쳐 전매 제한기간이 지나기 전에 아파트 분양권의 전매를 각각 알선하였다. 이로써 피고인은 전매 제한기간 중 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매를 각각 알선함과 동시에 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하여 부동산투기를 조장하는 행위를 각각 하였다. 나. 2019. 5. 10.부터 2019. 11. 20.까지의 주택법위반 및 공인중개사법위반 누구든지 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위로서 분양가상한제 적용 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없고, 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하여서는 아니된다. 분양가상한제 적용주택인 전주시 덕진구 O에서 건설·공급되는 P 아파트는 입주자로 선정된 날인 2019. 10. 23.부터 2020. 10. 22.까지 1년 간 분양권의 전매가 제한된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2019. 11. 15.경 전주시 덕진구 Q, R호에 있는 피고인의 딸인 S이 운영하는 'T공인중개사사무소'에서 위 상호를 사용하여, U공인중개사사무소를 운영하는 B으로부터 위 아파트 V호 분양권 당첨자인 W의 분양권 매도정보를 받아 이를 X부동산을 운영하는 Y에게 전달하는 방법으로 위 W이 Z에게 위 분양권을 프리미엄 3,100만 원을 받고 전매하도록 알선하였다. 이를 비롯하여 피고인은 2019. 5. 10.경부터 2019. 11. 20.경까지 사이에 별지 범죄일람표 1-1에 기재된 것과 같이 총 29회에 걸쳐 S이 개업등록한 'T공인중개사무소'의 상호를 사용하여 전매 제한기간이 지나기 전에 아파트 분양권의 전매를 각각 알선하였다. 이로써 피고인은 전매 제한기간 중 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매를 각각 알선함과 동시에 타인의 상호를 사용하여 중개행위를 각각 하였다. 2. 피고인 B 피고인은 전주시 덕진구 AA에서 'U 공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사이다. 누구든지 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위로서 분양가상한제 적용 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없고, 개업공인중개사 등은 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 하여서는 아니 된다. 분양가상한제 적용주택인 전주시 덕진구 O에서 건설·공급되는 P 아파트는 입주자로 선정된 날인 2019. 10. 23.부터 2020. 10. 22.까지 1년 간 분양권의 전매가 제한된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2019. 10. 23.경 위 U공인중개사사무소에서 위 아파트 AB호 분양권 당첨자인 AC으로부터 분양권 매도정보를 받아 AD부동산을 운영하는 AE에게 위 정보를 전달하는 방법으로 위 AC이 AF에게 위 분양권을 프리미엄 4,400만 원을 받고 전매하도록 알선하였다. 이를 비롯하여 피고인은 2018. 9. 6.경부터 2019. 11. 20.경까지 사이에 별지 범죄일람표 2에 기재된 것과 같이 총 38회에 걸쳐 전매 제한기간이 지나기 전에 아파트 분양권의 전매를 각각 알선하였다. 이로써 피고인은 전매 제한기간 중 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매를 각각 알선함과 동시에 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하여 부동산투기를 조장하는 행위를 각각 하였다. 3. 피고인 C 피고인은 전주시 완산구 AG에서 'AH공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사이다. 누구든지 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위로서 분양가상한제 적용 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없고, 개업공인중개사 등은 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 하여서는 아니 된다. 분양가상한제 적용주택인 전주시 덕진구 O에서 건설·공급되는 P 아파트는 입주자로 선정된 날인 2019. 10. 23.부터 2020. 10. 22.까지 1년 간 분양권의 전매가 제한된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2019. 10. 24.경 전주시 이하 불상지에서 위 아파트 AI호 분양권 당첨자인 AJ로부터 분양권 매도정보를 받아 U공인중개사사무소를 운영하는 B에게 위 정보를 전달하는 방법으로 위 AJ가 AK에게 위 분양권을 프리미엄 3,500만 원을 받고 전매하도록 알선하였다. 이를 비롯하여 피고인은 2019. 5. 11.경부터 2019. 11. 20.경까지 사이에 별지 범죄일람표 3에 기재된 것과 같이 총 17회에 걸쳐 전매 제한기간이 지나기 전에 아파트 분양권의 전매를 각각 알선하였다. 이로써 피고인은 전매 제한기간 중 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매를 각각 알선함과 동시에 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하여 부동산투기를 조장하는 행위를 각각 하였다. 증거의 요지 1. 피고인 A, B의 각 법정진술 1. 피고인 C의 일부 법정진술 [피고인 C은 별지 범죄일람표 3 기재 순번 16 관련 주택법위반사실에 대하여 부인하였고(공인중개사법위반은 자백), 그 외 나머지 공소사실에 대하여 자백하였다.] 1. 피고인들에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. AL, AM, AN, AO, AP, AQ, AR, AS, AT, AU, AV, AW, AK, AX, AY, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, BF, BG, BH, AE, BI, BJ, BK, BL, BM, BN, BO, BP, BQ, BR, BS, BT, BU, BV, BW, BX, BY, BZ, CA, CB, CC, CD, CE, CF, CG, CH, CI, CJ, W, CK, CL, CM, CN, CO, CP, CQ, CR, CS, CT, CU, CV, CW, CX, CY, CZ, DA, DB, DC, DD, DE, DF, AC, DG, DH, DI, DJ, DK, DL, DM, DN, DO, DP, DQ, DR, DS, DT, DU, DV, DW, DX, DY, DZ, EA, EB, EC, ED, EE, EF, EG, EH, EI, EJ, EK, EL, EM, EN, N, EO, EP, EQ, ER, ES, ET, EU, EV, EW, EX, EY, EZ, FA, FB,FC, FD, FE, FF, M, FG, FH, FI, FJ, FK, JW, FL, FM, FN, FO, FP, S에 대한 각 경찰 피의자 신문조서(각 피의자신문조서에 첨부된 아파트공급계약서, 거래내역조회, 거래내역확인증, 통장사본, 계약금 영수증 등 포함) 1. FQ, FR, FS, FT, FU, FV, FW, FX, FY, FZ, GA, GB, GC, BD, GD, GE, GF, GG,GH, GI, GJ, GK, GL, GM, GN, GO, GP, GQ, GR, GS, GT, GU, GV, GW, GX, GY,GZ, HA에 대한 각 경찰 진술조서(각 진술조서에 첨부된 거래내역, 이체확인증, 통장사본 등 포함) 1. 각 수사보고(참고인 HB 전화통화, A 등 전매알선 이익금 자료 제출, 전매제한 기간 기산) 1. 각 전매진행사항 메모 양식, 각 전매진행사항 메모, 중개방식 메모, 각 불법전매 알선 내역, 각 입출금거래내역, 각 입금확인증 등, 공급계약서, 권리확보서류 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 피고인 A 각 구 주택법(2015. 12. 19. 법률 제13687호로 일부개정되기 전의 것) 제96조 제2호, 제41조의2 제1항 제2호(전매제한기간 내 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매 알선의 점), 각 구 주택법(2017. 8. 9. 법률 제14866호로 일부개정되기 전의 것) 제101조 제2호, 제64조 제1항 제2호(전매제한기간 내 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매 알선의 점), 각 구 주택법(2020. 8. 18. 법률 제17486호로 일부개정되기 전의 것) 제101조 제2호, 제64조 제1항 제3호(전매제한기간 내 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매 알선의 점), 각 구 공인중개사법(2016. 12. 2. 법률 제14334호로 개정되기 전의 것) 제48조 제3호, 제33조 제7호(전매제한 부동산의 매매 중개로 인한 부동산투기 조장의 점), 각 구 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 개정되기 전의 것) 제48조 제3호, 제33조 제7호(전매제한 부동산의 매매 중개로 인한 부동산투기 조장의 점) 피고인 B 각 구 주택법(2018. 12. 18. 법률 제16006호로 일부개정되기 전의 것) 제101조 제2호, 제64조 제1항 제3호(전매제한기간 내 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매 알선의 점), 각 구 주택법(2020. 8. 18. 법률 제17486호로 일부개정되기 전의 것) 제101조 제2호, 제64조 제1항 제3호(전매제한기간 내 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매 알선의 점), 각 구 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 개정되기 전의 것) 제48조 제3호, 제33조 제7호(전매제한 부동산의 매매 중개로 인한 부동산투기 조장의 점) 피고인 C 각 구 주택법(2020. 8. 18. 법률 제17486호로 일부개정되기 전의 것) 제101조 제2호, 제64조 제1항 제3호(전매제한기간 내 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매 알선의 점), 각 구 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 개정되기 전의 것) 제48조 제3호, 제33조 제7호(전매제한 부동산의 매매 중개로 인한 부동산투기 조장의 점) 1. 상상적 경합 각 형법 제40조, 제50조 1. 형의 선택 각 징역법 선택 1. 경합범가중 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 각 형법 제62조 제1항(아래 양형의 이유 중 유리한 정상 참작) 1. 사회봉사명령 각 형법 제62조의2 피고인 C 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 주택법 제101조 제2호, 제64조 제1항은 "주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(편의상 '분양권'이라고 칭하기로 한다)를 포함한다. 이하 같다.]"을 전매하거나 이의 전매를 알선한 경우를 처벌하고 있는데, 별지 범죄일람표 순번 16의 경우에는, 피고인 C이 전(前) 매도인 명의로 되어있는 분양권의 재전매를 알선한 것일뿐, 매도인 명의의 분양권의 전매를 알선한 것이 아니므로, 이 부분 주택법위반의 공소사실은 무죄이다. 2. 판단 주택법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설ㆍ공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다(제1조). 주택법은 이러한 입법목적에 근거하여 주택이 위치한 지역의 상황에 맞게 10년 이내의 기간 내에서 대통령령으로 전매제한기간을 설정하도록 하고 있고(전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있다)(제64조 제1항), 전매제한기간을 위반하여 주택을 전매한 사람들을 형사처벌하도록 근거규정을 마련하고 있다(제101조 제2호). 그리고 동법 제64조 제1항은, 전매행위 제한의 대상이 되는 분양권에 대하여, 반드시 매도인(양도인) 명의의 분양권이어야 한다고 제한하고 있지 않다. 앞서 살핀 주택법의 입법목적을 비롯하여 부동산투기조장을 근절하여 적절한 주택수급환경을 조성하려는 위 법률조항의 취지에다 현실적인 분양권 불법전매 방식('매수인란'이 공란으로 되어 있는 양도각서, 이행각서, 권리포기각서 등을 교부하는 방식)을 고려할 때, 피고인 및 변호인의 주장과 같이, 전매의 대상인 분양권이 매도인의 명의인 경우에만 처벌대상이 되는 것으로 제한하여 해석할 이유가 없다. 오히려 위 피고인 및 변호인의 주장과 같이 제한해석을 하게 되면, 분양권이 전매제한기간을 위반하여 여러 차례의 전매, 재전매 등을 거침으로써 부동산가격이 폭등하여 부동산시장이 과열된 경우에도 최초의 매도인인 수분양자만을 처벌하는데 그치게 됨으로써, 당초 달성하고자 하는 입법목적을 달성할 수 없게 된다. 덧붙여 위 피고인 및 변호인이 인용한 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009도10477 판결은 전매제한기간 내 분양권 전매행위와 관련하여 매수인을 처벌할 수 없다는 취지로서, 그 매수인이 다시 해당 분양권을 매도한 행위와 관련하여 기소된 이 사건과는 사실관계를 달리한다. 따라서 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. 양형의 이유 [공통된 양형요소] 피고인들의 이 사건 각 범행은 한정적 재화인 주택시장을 왜곡하고, 부동산투기를 조장하여 건전한 근로의식을 저해하며, 주거비 부담을 증가시켜 실수요자들에게 피해를 주는 것으로서, 그 사회적 해악이 이루 말할 수 없이 크다. 특히, 피고인들은 공인중개사 또는 중개보조원으로서 부동산투기를 조장하는 분양권의 불법전매를 알선하였다는 점과 그 횟수가 많을 뿐만아니라 범행의 대부분이 2019년에 집중되어 있다는 점에서 비난가능성이 더욱 높고 그 죄책도 무겁다. 다만, 전주지역의 부동산 가격이 급등한 시점은 2018년 하반기 이후(피고인들의 범행도 2019년에 집중되어 있다) 인데, 이는 그 당시 새롭게 시행된 부동산정책의 영향으로 수도권에서 투자처를 잃은 막대한 자금이 대전, 대구, 광주, 청주, 전주의 부동산(특히, 아파트) 시장으로 급격히 유입되면서 시작되었고, 위 5개 도시의 아파트 가격은 약간의 시간차를 두고 모두 가파르게 상승하였다(이른바 '부동산시장의 풍선효과'이다). 즉, 피고인들은 이러한 아파트 가격 폭등현상에 편승하여 투기를 더욱 조장하고 주택공급질서를 교란한 책임이 있지만, 피고인들에게 그 모든 책임을 묻는 것은 적절하지 않다. [개별적 양형요소] 1. 피고인 A 피고인은 범죄일람표 1-1의 각 알선행위로 얻은 수익 대부분을 반환하였고, 관련 분양권 전매계약도 취소하여 원상회복함으로써, 비록 시기가 늦었지만 부동산 거래질서에 기친 영향을 최소화하고자 노력한 점, 피고인에게 벌금형을 초과하는 형사처벌을 받은 전력과 동종전력이 없는 점, 이 사건 각 범행으로 인해 받은 과태료 1억 1,840만 원 중 대부분을 납부하지 못한 상태인 점(768만 원 납부) 및 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행의 경위, 범행 전후의 정황 등 기록과 공판과정에 나타난 모든 양형의 조건을 종합하여, 피고인에게 주문과 같은 형을 선고한다. 2. 피고인 B 피고인은 총 38회의 분양권 전매 알선행위로 얻은 수익 대부분을 반환하였고, 관련 분양권 전매계약도 취소하여 원상회복함으로써, 비록 시기가 늦었지만 부동산 거래질서에 기친 영향을 최소화하고자 노력한 점, 이 사건 각 범행으로 인해 받은 과태료 중 상당액(6,016만 원)을 납부한 점, 피고인은 형사처벌 전력이 없는 초범인 점 및 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행의 경위, 범행 전후의 정황 등 기록과 공판 과정에 나타난 모든 양형의 조건을 종합하여, 피고인에게 주문과 같은 형을 선고한다. 3. 피고인 C 피고인은 총 17회의 분양권 전매 알선행위를 통하여 합계 2,782만 원의 경제적 이득을 취하였으나, 그 중 총 2,270만 원은 의뢰인에게 반환하였고, 관련 분양권 전매계약도 대부분 취소하여 원상회복함으로써, 비록 시기가 늦었지만 부동산 거래질서에 기친 영향을 최소화하고자 노력한 점, 이 사건 각 범행과 관련하여 받은 과태료의 상당액(2,176만 원)을 납부한 점, 피고인은 형사처벌 전력이 없는 초범인 점 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행의 경위, 범행 전후의 정황 등 기록과 공판과정에 나타난 모든 양형의 조건을 종합하여, 피고인에게 주문과 같은 형을 선고한다.