대구지방법원김천지원-2020고합84

범 죄 사 실 피고인은 구미시 B에 있는 ‘C’(이하 ‘이 사건 건물’)의 건축주이자 실질적 소유자(명의인 D)로, 2016. 7. 25.경부터 이 사건 건물을 관리하고 있었다. 피고인은 2018. 5. 22.경 경북 구미시 E에 있는 ‘F’ 공인중개사사무소에서 임대수입을 목적으로 다가구 주택을 매입하려는 피해자 G과 이 사건 건물을 7억 2,500만 원에 매도하는 계약을 체결하였다. 피고인은 위 계약 체결 당시 위 공인중개소 사무원인 H을 통해 피해자에게 이 사건 건물의 보증금 및 월세가 기재되어 있는 임대현황표를 제시하면서 “이 사건 건물은 11개 호실로 구성되어 있고, 현재 만실이다. 11개 호실의 월세수익이 295만 원이라서 대출금에 대한 이자로 약 124만 원을 내더라도 약 171만 원이 남기 때문에 임대수익을 얻을 수 있다.”는 취지로 말하였다. 그러나 위 계약 체결 당시 I호는 공실이었고, J호에는 세입자가 아닌 피고인이 무상으로 거주하고 있었으며, 피고인은 임대기간이 만료되는 임차인들에게 현금을 지급하는 방법으로 임대기간 연장 계약을 체결하며 공실의 발생을 막고 있었기 때문에 이러한 사실을 고지하였어야 함에도 피해자에게 이를 고지하지 아니하였다. 한편 피고인은 이 사건 건물이 만실인 것처럼 가장하기 위해 2018. 6. 10.경 I호에 대해 피고인의 지인인 K를 임차인으로 하여 보증금 3,400만 원의 전세계약서를 작성하고, 2018. 6. 11.경 J호에 대해 피고인의 지인인 L을 임차인으로 하여 보증금 6,000만 원, 월세 50만 원의 월세계약서를 2016. 9. 10.자로 소급하여 작성하였다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 2018. 5. 22.경 계약금 명목으로 1,000만 원을 D 명의의 M조합 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금받고, 2018. 6. 25.경 잔금 명목으로 수표 4,200만 원을 교부받고, 2018. 6. 26.경 피고인이 실질적으로 부담하고 있는 부동산 담보 대출금 3억 9,000만 원 및 임대보증금 2억 8,300만 원을 피해자로 하여금 승계하게 함으로써 피해자로부터 2회에 걸쳐 합계 5,200만 원을 교부받고, 6억 7,300만 원 상당의 재산상 이익을 취득하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 G의 법정진술 1. 증인 H의 일부 법정진술 1. 피고인에 대한 일부 검찰 피의자신문조서(G 대질 부분 포함) 1. 피고인에 대한 일부 경찰 피의자신문조서(G 대질 부분 포함) 1. D, N, K, L에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. G, H에 대한 각 검찰 진술조서 1. G, H에 대한 각 경찰 진술조서 1. 고소장 1. 수사보고(고소인의 자료제출), 수사보고(부동산 실거래가 확인), 수사보고(고소인 G 의견서 제출), 수사보고(고소인 G 별도의 탄원서 제출), 수사보고(월세계약서 사본 첨부), 수사보고(피의자 N 제출, C건물 J호 등 계약내용 정리 엑셀 파일 자료 첨부 등), 수사보고(피의자 A의 월세 지원 진술 분석 보고 등), 수사보고(고소인 G 제출, 참고자료 첨부), 수사보고(고소인 G 제출, 거래내역 자료 첨부), 수사보고(고소인 G 제출, 민사소송 준비서면 첨부) 1. 사업자등록증, 등기사항전부증명서, 부동산계약서, 월세정산, 부동산거래계약신고필증, C 다가구주택 임대현황표, 중개대상물, 위임장 사본 1. L 부동산 전세계약서, 중개대상물 확인설명서, K 부동산 전세계약서, 거래내역조회, 임대보증금 승계 확인서, L 확정일자 확인 캡처화면 1. 전입세대 확정일자 내역 사본, 현재 J호 확정일자 부여현황, K 명의 확정일자 정보 없음을 증명하는 자료, 문자내역 1. 부동산 실거래가 내역, 문자메시지, 월세계약서 사본 9부, 엑셀파일자료, 경상북도 주택의 중개보수 등에 관한 조례, 계좌거래내역 1. K, L, D, A에 대한 각 내용증명 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호, 형법 제347조 제1항 1. 집행유예 형법 제62조 제1항(아래 양형의 이유 중 유리한 정상 참작) 1. 사회봉사명령 형법 제62조의2 제1항 피고인 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 가. 피고인은 이 사건 건물 중 I호가 공실이라는 사실을 ‘F’ 공인중개사사무소에 고지하였고, 이 사건 건물에 대한 매매계약 체결 시에도 재차 고지하였으며, 피해자에게는 아무런 손해가 없으므로 K를 임차인으로 하여 작성된 전세계약서를 피해자에게 교부한 행위는 기망행위에 해당하지 않는다. 또한, 피고인은 피해자에게 이 사건 건물 중 J호의 임차인이자 거주자가 피고인이라는 사실을 고지할 의무가 없고, J호의 임차인이 피고인이라는 사실은 피해자에게 아무런 영향을 미치지 않으므로 L을 임차인으로 하여 작성된 월세계약서를 피해자에게 교부한 행위는 기망행위에 해당하지 않는다. 아울러 피고인은 중개업자에게 이 사건 건물의 매매와 관련한 업무를 모두 위임하였으므로, 피해자에게 임대기간이 만료되는 기존 임차인들 중 일부에게 임대기간을 연장하는 것을 조건으로 하여 현금을 지급하였다는 사실을 고지할 의무가 없다. 나. 따라서 피고인은 편취의 범의가 없고, 피해자를 기망하여 이 사건 건물에 관한 매매계약을 체결한 것이 아니다. 2. 인정되는 사실 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 피고인은 2016. 7. 25.경 구미시 O 토지 지상에 이 사건 건물을 건축하여 D 명의로 소유권보존등기를 경료하였다. 피고인은 매매를 목적으로 이 사건 건물을 건축하였으므로, 이 사건 건물을 준공한 직후부터 여러 부동산중개사무소에 이 사건 건물을 매도해 달라며 매물로 내놓게 되었다. 나. 피해자는 부모님 노후 대비 등의 목적으로 부동산을 구매하기 위하여 ‘F’ 공인중개사사무소를 방문하였고, 이에 위 중개사무소에서 중개보조원으로 근무하던 H은 피고인이 매물로 내놓았던 이 사건 건물을 피해자에게 소개해 주었으며, 피해자는 H으로부터 이 사건 건물의 각 호실이 모두 임대가 되어 있다는 의미에서 만실이라는 설명을 들었고, 공실이 없어 각 호실의 내부를 직접 보지 못한 채 이 사건 건물의 옥상을 둘러보고 위 중개사무소로 돌아왔다. 다. 피고인은 2018. 5. 22.경 ‘F’ 공인중개사사무소 중개업자 P의 중개로 피해자와 사이에 이 사건 건물에 관하여 매매대금을 7억 2,500만 원으로 한 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 매매계약서 특약사항에 ‘미체결된 세대공실은 매도인이 세를 놓아 주기로 하며, 임대완료 후 잔금 정산하기로 한다.’고 기재하였다. 이 사건 매매계약체결 당시, H은 피해자에게 이 사건 건물 각 호실의 임대현황(만실)이 기재되어 있는 중개대상물표를 교부하였다. 라. 피해자는 계약 당일인 2018. 5. 22.경 계약금 1,000만 원을 피고인이 지정한 D 명의의 M조합 계좌로 송금하였고, 2018. 6. 25.경 피고인에게 잔금 4,200만 원을 수표로 지급하였으며, 2018. 6. 26.경 이 사건 건물을 담보로 Q조합으로부터 대출받은 대출금채무 3억 9,000만 원에 대한 채무를 인수하였고, 이 사건 건물의 임대인 지위를 승계하여 임차인들에 대한 임대차보증금반환채무 2억 8,300만 원 상당을 인수함으로써 매매대금을 모두 지급하였으며, 같은 날 이 사건 건물에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다. 마. 그런데 중개대상물표의 기재와 달리 이 사건 건물 중 I호는 기존 임차인과의 임대차기간 만료로 인하여 2018. 4. 중순경부터는 공실이었고, J호는 별도의 임대차계약이 체결되지 않은 채 피고인이 거주하여 오던 곳이었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2018. 6. 10.경 I호에 관해 피고인의 지인인 K를 임차인으로 하고 보증금 3,400만 원으로 정하는 내용의 전세계약서를 작성하였고, 2018. 6. 11.경 J호에 관해 피고인의 지인인 L을 임차인으로 하고 임대차기간 2016. 9. 15.부터 2018. 9. 14.까지, 보증금 6,000만 원, 월세 50만 원으로 정하는 내용의 월세계약서를 2016. 9. 10.자로 소급하여 작성하였으며, 실제로 위 임차인들로부터 각 계약서상의 보증금을 지급받지는 않았다. 바. 중개보조원 H은 피고인으로부터 이 사건 건물의 전체 11개 호실에 관한 각 임대차계약서(위 마.항과 같이 작성된 각 계약서 포함)를 수령하여 이를 근거로 월세정산서 및 이 사건 건물의 각 호실에 관한 임대현황표(만실)를 작성하였고, 잔금지급일인 2018. 6. 25.경 피해자에게 위 각 임대차계약서, 월세정산서, 임대현황표를 교부하였다. 3. 판단 가. 관련 법리 1) 사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말하며 사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고, 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니한다(1992. 9. 14. 선고 91도2994 판결 등 참조). 2) 한편, 사기죄의 요건으로서의 기망은 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다. 따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 등 참조). 3) 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 고의는 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 등과 같은 객관적인 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2011. 10. 27. 선고 2011도8109 판결 등 참조). 나. 구체적인 판단 1) 위 법리에 비추어 위 인정사실과 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고인이 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물 중 I호가 공실이었다는 사실이 피해자에게 고지되지 않았다는 점을 알았거나 적어도 매매계약을 이행하는 과정에서는 알게 되었다고 봄이 타당하고, I호가 공실이라는 사실, J호에는 월 세계약서상 임차인 L이 아닌 피고인이 직접 거주하였다는 사실, 임대기간이 만료되는 임차인들에게 현금을 지급하는 방법으로 임대기간 연장 계약을 하며 공실의 발생을 막고 있었으므로 중개대상물표상의 수익이 실제와 상이하다는 사실을 알면서도 피해자에게 이를 알리지 아니하고 이 사건 건물의 각 호실이 모두 임대가 되어 만실 상태이고 월차임으로 인한 수익이 실제보다 다액인 것처럼 피해자를 기망한 사실을 충분히 인정할 수 있고, 피고인이 고지하지 않은 사항은 피해자가 이 사건 건물을 매수함에 있어 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것으로 피해자가 제대로 고지를 받았더라면 이 사건 건물을 매수하지 않았을 것이므로 피고인에게 위와 같은 이 사건 건물의 임대현황에 관해 정확하게 고지할 의무도 있다 할 것이다. 가) 이 사건 건물 중 I호에 관하여, H은 수사과정에서 진술을 수차례 변경하다가 이 법정에 증인으로 출석하여 ‘이 사건 매매계약 체결 당시 피고인이 피해자에게 I호가 공실이라고 이야기 하였다’고 진술하였으나, 피고인은 I호가 공실이라는 사실을 피해자에게 말하였는지는 분명하지 않으나 중개보조원인 H에게는 고지하였다고 진술하고 있고, 피해자는 고지 받지 못하였다고 진술하고 있는바, 피해자가 I호가 공실이라는 사실을 알았다면 이 사건 건물의 매수인으로서 옥상만 둘러보고 올 것이 아니라 직접 공실을 확인하였을 것으로 보이는 점에 비추어, 피고인이 이 사건 매매계약 체결 시 피해자에게 I호가 공실이라는 사실을 고지하였다는 H의 진술은 믿기 어렵다. 나) 오히려 피고인은 이 사건 매매계약 체결 후 잔금지급기일 전인 2018. 6. 10.경 I호에 대해 K를 임차인으로 한 허위 전세계약서를 작성하고, 2018. 6. 11.경 J호에 대해 L을 임차인으로 한 허위 월세계약서를 2016. 9. 10.자로 소급하여 작성하였는데, K는 경찰에서 자세한 이유는 알지 못하고 명의만 빌려준 것이라고 진술하였고, L 역시 경찰에서 피고인의 부탁을 받아 계약서를 작성하라고 한 것이고 계약서를 본 적이 없으며 해당 임대차계약서상 찍혀 있는 지장은 자기가 찍은 것이 아니라고 진술한 점에 비추어 보면, I호가 공실이라는 사실 및 J호에는 임대차계약서상 임차인 L이 아닌 피고인이 직접 거주하였다는 사실을 은폐하려 한 것으로 보인다. 다) 위 나)항과 같은 J호에 관한 월세계약서를 신뢰한 피해자는 2018. 9.경 J호에 관한 임대기간이 만료되자 2018. 9. 14. L에게 보증금 6,000만 원 중 1,000만 원을 L 명의의 은행계좌로 송금하였고, 나머지 5,000만 원은 피해자의 자금 사정이 좋지 않아 피고인으로부터 이를 대여하는 것으로 하며, 피고인에게 이 사건 건물에 관하여 2018. 9. 28.자 설정계약을 원인으로 하는 전세권(전세금 5,000만 원, 전세권자 피고인)을 설정하여 주었다. 또한, 피고인은 2018. 9. 28. K의 I호에 대한 보증금반환채권을 피고인이 승계하는 내용의 임대 보증금 승계 확인서를 작성하고, 같은 날 이 사건 건물에 관하여 전세권(전세금 3,400만 원, 전세권자 피고인)을 설정 받았는데, 피해자가 전세권자가 K가 아닌 피고인으로 되는 것에 의문을 제기하여도 별다른 설명을 하지 않았다. 라) 피고인은 이 사건 매매계약서 특약사항에서 ‘미체결된 세대공실은 매도인이세를 놓아 주기로 하며, 임대완료 후 잔금 정산하기로 한다.’고 기재하였는바 피해자가 I호가 공실인 사실을 알고 있었고 이를 반영하여 위와 같은 특약사항을 추가하였다고 주장하나, 피해자는 이 사건 매매계약 체결 시 이 사건 건물의 각 호실이 임대가 완료되어 만실이라고 고지 받고 그와 관련한 임대차계약서의 제시를 요청하였으나 계약서를 보지 못하였으므로 만일 추후 공실이 있을 경우를 대비하여 매도인이 임대를 해주는 내용의 특약사항을 기재한 것이라고 진술하고 있고, 만약 I호가 공실이라는 사실을 염두에 두고 위 특약사항을 추가한 것이라면 특약사항에 I호를 특정하여 매도인에게 임대의무를 부담시키는 내용으로 기재하였을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고인의 주장과 같이 I호가 공실이라는 사실을 전제로 위와 같이 특약사항을 기재한 것이라고 보기 어렵다. 마) 이 사건 건물 중 J호에 관하여, 피고인이 J호에는 월세계약서상 임차인 L이 아닌 피고인이 직접 거주하였다는 사실 및 이를 피해자에게 고지하지 않은 사실을 모두 인정하고 있는 점, 피고인은 이 사건 매매계약 체결 후 잔금지급기일 전인 2018. 6. 10.경 J호에 대해 L을 임차인으로 한 허위 월세계약서를 작성한 점, 피해자는 2020. 1. 7. 경찰에서 피고인과 대질조사를 하는 과정에서 J호 월세계약서상 임차인인 L이 거주하지 않은 사실을 알게 되었던 점 등에 비추어 보면, 피고인은 피해자로 하여금 J호 월세계약서와 같은 계약이 실제로 체결되어 피고인에게 6,000만 원의 보증금이 지급되었고 임차인인 L이 J호에 거주하는 것과 같은 착오를 일으키게 하였다. 바) 피고인이 이 사건 건물의 각 호실 기존 임차인들에게 현금을 지급하는 방법으로 임대기간 연장 계약을 한 것과 관련하여, 피고인은 이 사건 건물 중 R호, S호 임차인들에게 각 80만 원, T호 임차인에게 180만 원을 각 부동산 중개수수료 명목으로 현금을 지급하였다는 사실을 인정하고 있는 점, 피고인이 위 임차인들에게 지급한 금액은 경상북도 주택의 중개보수 등에 관한 조례(경상북도조례 제3616호)에 따른 요율상한의 최고요율을 적용하여 산정한 법정 중개수수료보다 과다한 금액인 점, 피해자는 임대수익을 목적으로 이 사건 건물을 매수한 점, 피해자도 위 임차인들과 계약을 연장하면서 위 임차인들에게 피고인이 지급한 금액과 유사한 금액을 현금으로 지급하거나 차임을 면제하여 줌으로써 처음부터 피해자가 이 사건 건물을 매수하면서 피고인 측으로부터 들었던 중개대상물표상 수익금인 월 171만 원의 수익을 얻는 것은 불가능하였던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약에 있어서 이 사건 건물 각 호실의 임대차계약 체결 방식과 월차임은 이 사건 매매계약 체결 및 매매대금 산정에 있어서 중요한 요소라고 할 것이다. 피고인은 중개업자에게 이 사건 건물의 매매와 관련한 업무를 모두 위임하였으므로, 임차인들에게 현금을 지급하는 방법으로 임대기간 연장 계약을 한 사정은 중개인이 알아서 피해자에게 고지하는 것이라고 생각했다고 주장하나, 중개보조원 H은 경찰에서 위와 같은 계약방법에 관하여는 알고 있는 것이 없으므로 피해자에게 알려 줄 수 있는 사항이 없었다고 진술한 점, 피고인이 수사기관에서 현금지원에 관해 H에게 알렸다고 진술하지 않은 점 등에 비추어 피고인은 피해자에게 현금지원에 관해 고지하지 않았다 할 것이다. 2) 따라서 피고인에게 편취의 범의가 없었다거나 피고인의 행위가 기망행위에 해당되지 않는다는 피고인 및 변호인의 위 주장을 받아들이지 아니한다. 양형의 이유 1. 법률상 처단형의 범위 : 징역 3년∼30년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제3유형] 5억 원 이상, 50억 원 미만 [특별양형인자] 없음 [권고영역 및 권고형의 범위] 기본영역, 징역 3년∼6년 3. 선고형의 결정 : 징역 3년, 집행유예 4년 [불리한 정상] 피고인은 이 사건 건물 중 I호가 공실이고, J호에는 피고인이 계속 거주하였음에도 불구하고 허위의 제3자를 임차인으로 한 각 임대차계약서를 작성하여 피해자에게 교부한 점, 또한 일부 임차인에게 일정액의 현금을 지급하는 방법으로 재계약을 체결하였음에도 피해자에 대하여 이러한 사정을 전혀 고지하지 않았고, 오히려 은폐하려 하였던 점에서 그 죄질이 좋지 않다. 그럼에도 불구하고, 아직까지 피해 회복이 이루어지지 아니하였고, 피해자와 합의를 위한 노력을 하지 않고 있으며, 피해자가 피고인에 대한 엄벌을 탄원하고 있다. [유리한 정상] 다만, 피고인은 자신의 행위가 법리적으로 기망에 해당하는지를 다투고 있을 뿐, 사실관계에 대해서는 대체적으로 인정하고 있는 점, 피해자가 입은 실제 피해액은 범죄사실 기재 편취액보다 훨씬 적은 것으로 보이는 점, 이 사건 매매계약을 중개한 중개보조원의 불성실한 계약 내용 확인과 피해자에 대한 부정확한 내용 전달 및 피해자 측에서 보다 적극적인 실사를 하여 일부 호실에 대한 확인 등 조치를 취하지 않은 사정이 피해의 발생 및 확대에 영향을 미친 것으로 보이는 점, 피고인이 피해자와 합의하지 않았으나 민사소송을 통해 피해회복이 이루어질 수 있을 것으로 보이는 점 등을 유리한 정상으로 참작한다. 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 가정환경, 피해자에 대한 관계, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 기록과 변론에 나타난 여러 양형 조건들을 두루 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.