서울중앙지방법원-2023고단303

범 죄 사 실 2023고단303 정부는 2018. 9. 13. 부동산 시장에서 갭투자 비중이 크게 증가하는 등 투기 수요가 가세하였다는 판단 하에, 3주택 이상 소유자, 조정대상지역 2주택 소유자에 관한 종합부동산세를 추가 과세하고, 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대사업자 등록시에도 종합부동산세를 합산 과세하며, 종합부동산세의 공정시장가액비율을 상향 조정하기로 하는 부동산 대책을 발표하였다. 또한 정부는 2020. 7. 10. 3주택 이상 소유자, 조정대상 지역 2주택 소유자에 대하여 종합부동산세 중과세율을 인상하고, 임대등록사업자의 공적 의무 준수 점검을 강화하여 위반 임대사업자에 관하여 등록을 말소하거나 세제혜택을 환수하는 방안이 담긴 ‘주택시장 안정 보완대책’을 발표하였다. 피고인은 2018. 6. 1.경부터 양주시 B에서 ‘C’이라는 상호의 부동산 컨설팅 업체를 운영하면서 2018. 8. 27.경 임대사업자 등록을 한 사람으로, 중개보조원 업무를 담당하면서 자기자본 투자 없이 빌라 등의 소유권을 이전받아 리베이트 수익을 올릴 수 있음을 알고, 대규모의 ‘무자본 갭투자’를 진행하기로 계획하였다. 그에 따라 피고인은 ‘D’ 등 부동산 어플리케이션을 이용하여, 임차인들이 지급하는 임대차보증금과 피고인이 지급해야 하는 분양대금이 동일하거나, 또는 분양대금이 임대차보증금보다 적은 빌라들을 매수하고, 임차인들이 건축주에게 지급하는 임대차보증금 중 일부를 소위 ‘리베이트’라는 명목 하에 피고인 및 분양대행업자들의 이익금(이하 ‘리베이트’라고 한다)으로 분배하는 이른바 ‘무자본 갭투자(또는 동시진행)’ 방식으로 다수의 빌라들을 매입하게 되었는데, 이 경우 건축주 등에게는 당초 임차인이 지급한 임대차보증금에서 위 리베이트를 제외한 금액만이 분양대금으로 지급되고, 그 결과 실질적인 매매대금보다 임대차보증금의 액수가 더 큰 소위 ‘깡통전세’가 발생하게 되었다. 또한 자기자본 없이 수백 채의 빌라 등 소유권을 이전받은 무자본 갭투자자인 피고인은 위 빌라 등에 관한 수백억 원 상당의 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 없었다. 뿐만 아니라 위와 같은 정부의 부동산 정책 변경으로 인하여, 비록 피고인이 임대사업자로 등록을 하였다고 하더라도, 취득한 빌라들에 관한 종합부동산세 합산 과세를 피할 수 없었고, 피고인은 충분한 수입원을 갖고 있지 않아 매년 부과되는 종합부동산세를 납부할 수가 없었으며, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록된 임대사업자는 8년간의 의무임대기간이 존재하기 때문에, 피고인은 임대차기간이 종료하는 2년 뒤에 취득한 빌라들을 매도하여 임대차보증금을 반환할 능력도 없었다. 1. 분양대금 대납에 의한 사기 피고인은 2018. 9. 초순경 서울 강동구 E에 있는 ‘F’ 빌라에 관한 ‘무자본 갭투자’를 진행하여 리베이트를 취득하기로 계획하고, 위 빌라 G호를 매매대금 2억 4,300만 원에 분양받는 것으로 분양계약서를 작성하였다. 한편, 피해자 H은 2018. 9. 8.경 공인중개사의 중개를 통하여 위 빌라 G호에 관하여 건축주인 I와 임대차보증금(전세금) 2억 4,300만 원에 임대차계약을 체결하고 같은 날 계약금 명목으로 1,000만 원을 지급한 것을 비롯하여, 그때부터 2018. 9. 30.경까지 I에게 합계 2억 4,300만 원의 임대차보증금을 완납하였다. 피고인은 피해자가 I에게 임대차보증금을 완납하자 I로부터 위 임대차보증금과 같은 가격에 위 빌라를 매수하여 임대차보증금 반환채무를 포함한 임대인의 권리의무를 승계한 후 2018. 10. 초순경 피고인을 임대인으로 하여 마치 임대차기간 만료시 피해자에게 정상적으로 임대차보증금을 반환할 것처럼 피해자와 임대차계약을 다시 체결하였다. 그러나 피해자가 지급한 임대차보증금 중 일부 금액은 피고인과 분양대행업자 등의 리베이트로 지급되었고, 건축주 등에게는 피해자가 지급한 임대차보증금 중 일부만 교부되었기 때문에 실질 매매대금은 임대차보증금보다 낮은 금액이었다. 피고인은 별다른 재산을 갖고 있지 않았고, 피해자가 지급한 임대차보증금은 피고인에게 교부된 것이 아니라 피고인이 I에게 지급할 분양대금에 갈음하였으므로 피고인으로서는 피해자의 임대차보증금을 반환할 자력이 없었다. 또한 피고인은 등록된 임대사업자였으므로 임대차기간이 종료되더라도 위 빌라를 매도하여 피해자의 임대차보증금을 반환할 수 없었고, 그 무렵 정부의 부동산 정책에 따라 피고인은 매년 거액의 종합부동산세를 납부해야 하였으므로, 별다른 수입원이 없는 피고인으로서는 정상적으로 임대사업을 계속 영위할 수도 없어 임대차기간 종료시 피해자에게 임대차보증금을 반환하여 줄 의사나 능력이 없었다. 결국 피고인은 위와 같은 방법으로 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로 하여금 2018. 9. 30.경 I에게 2억 4,300만 원의 임대차보증금을 지급하게 한 후 이를 피고인의 I에 대한 분양대금의 지급으로 갈음하여 분양대금 지급을 면하는 재산상 이익을 얻은 것을 비롯하여, 그 무렵부터 2021. 5. 28.경까지 총 92명의 피해자들이 별지 범죄일람표 기재와 같이 각 건축주들에게 지급한 합계 24,979,750,000원의 임대차보증금으로 피고인이 각 건축주들에게 지급할 분양대금을 갈음함으로써 같은 금액 상당 분양대금의 지급을 면하는 재산상 이익을 얻었다. 2. 전세보증금 편취에 의한 사기 피고인은 2020. 9. 5.경 위 C 사무실에서, 서울 강동구 E에 있는 F빌라 G호의 임차인인 제1항 기재 피해자 H(기존 임대차기간: 2018. 9. 21. ~ 2020. 9. 20.)과 임대차기간을 연장하기로 하고, 임대차보증금을 기존 2억 4,300만 원에서 700만 원 증액한 2억 5,100만 원으로, 임대차기간을 2020. 9. 21.부터 2022. 9. 20.까지로 정한 임대차계약을 새롭게 체결하였다. 그러나 피고인은 전항 기재와 같이 별다른 재산이 없는 상태에서 자기자본 없이 수백채의 부동산을 구입하여 거액의 부동산세를 부담하고 있었으므로 임대차기간이 종료되더라도 피해자에게 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 결국 피고인은 위와 같은 방법으로 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2020. 9. 5. 2회에 걸쳐 임대차보증금 명목으로 700만 원을 피고인 명의의 J은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금받은 것을 비롯하여, 2019. 5. 23.경부터 2022. 5. 9.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 44명의 피해자들로부터 임대차보증금 명목으로 합계 6,247,800,000원을 송금받아 편취하였다. 3. 증거인멸교사 피고인은 2022. 11. 7. 09:35경 의정부시 K에 있는 피고인의 주거지에서, 서울경찰청 금융범죄수사대 소속 경찰관들로부터 제1, 2항 기재 사기 사건과 관련하여 발부된 압수수색검증영장의 집행을 받는 과정에서, 남양주시 L에 있는 ‘M’ 사무실에 관하여도 영장이 발부되었다는 사실을 알게 되자, 위 사무실에 대한 압수수색검증영장이 집행되기 전에 관련 증거를 인멸하기로 계획하였다. 피고인은 그 무렵 동생 N에게 전화하여 “지금 경찰 압수수색 들어왔거든. 태울 자료들 다 치워 버리고 너네집 지하벙커에 버리던가. 컴퓨터도 O 팀장님 것과 니꺼 컴퓨터 치워.”라고 지시하였고, N는 같은 날 09:59경 위 ‘M’ 사무실에 찾아가 위 사무실에서 보관 중이던 임대차계약 관련 메모지, 서류 등을 가지고 나와 이를 쓰레기봉투에 담아버렸다. 이로써 피고인은 N로 하여금 타인의 형사사건에 관한 증거를 인멸하도록 교사하였다. 2023고단3354 피고인은 2018. 6. 1.경부터 양주시 B에서 ‘C’이라는 상호의 부동산 컨설팅 업체를 운영하면서 2018. 8. 27.경 임대사업자 등록을 한 사람으로, 중개보조원 업무를 담당하면서 자기자본 투자 없이 빌라 등의 소유권을 이전받아 리베이트 수익을 올릴 수 있음을 알고, 대규모의 ‘무자본 갭투자’를 진행하기로 계획하였다. 피고인은 2021. 5. 25.경 서울 도봉구에 위치한 P에서 공인중개사 Q을 통하여 서울 도봉구 R, S호를 피해자 T에게 임차하면서 임대차기간 만료시 피해자에게 임대차보증금을 정상적으로 반환해주겠다는 취지로 거짓말하여 피해자와 위 부동산에 관하여 임대차보증금 298,000,000원, 임대차기간 2021. 7. 9.경부터 2023. 7. 8.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다. 그러나 피고인은 당시 임차인들의 임대차보증금을 이용하여 빌라 등을 매입하거나 매입할 자금을 보전할 생각으로 수백 채의 빌라 등을 매입하여 임대사업을 운영하면서도 수백억 원에 달하는 임대차보증금 반환을 담보할 만한 재산이 없었으며, 부동산의 시세는 하락하지 않는다는 막연한 계획 하에 자기자본 없이 속칭 돌려막기식으로 새로운 임차인으로부터 임대차보증금을 지급받아 기존 임차인의 보증금을 반환해주는 방식으로 주택임대사업을 운영하였다. 피고인은 수백 채의 빌라 매입 등으로 인해 2020. 6.경 부동산 157채에 관한 종합부동산세 5억 3,000만 원, 2021. 6.경 부동산 402채에 관한 종합부동산세 42억 원 상당을 부과받는 등 각종 세금이 체납되었으며, 새로운 임차인이 구해지지 않는 한 임대차기간 만료시 피해자에게 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 없었고, 임대인으로서 건물의 하자에 대한 유지 보수 등 관련 의무를 성실히 이행할 의사나 능력도 없었으며, 임대차기간 만료시 피해자에게 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2021. 5. 24.경부터 2021. 7. 9.경까지 C 명의 J은행 계좌로 임대차보증금 합계 298,000,000원을 송금받아 이를 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정 진술 1. U, V, W, X, Y의 각 법정 진술 1. Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AJ, AK, AJ, AM의 각 일부 법정 진술 1. AN, AO, AP에 대한 각 경찰 피의자신문조서 중 일부 진술기재 1. AQ, AR, AS, AT, AU, AV, AW, AX, AY, AZ, BHA, BB, BC, BD, BE, BF, BG, BH, BI, BJ, BK, BL, BM, BN, BO, N, BP, BQ, BR, BS, BT, BU, BV, BW, BX, BY, BZ, CA, CB, CC, CD, CE, CF, CG, CH, CI, CJ, CK, CL, CM, CN, CO, CP, CQ, CR, CS, CT, CU, CV, CW, CX, CY, CZ, DA, DB, T에 대한 각 경찰 진술조서 1. DC, DD, DE, DF, DG, DH, DI, DJ, DK, DL, DM, DN, DO, DP, DQ, H, DR, DC, DS, DT, DU, DV, DW, DX, DY, DZ, EA, EB, EC, ED, EE, EF, EG, EH, EI, EJ, ED, EK, EL, EM, EN, EO, EP, EQ, ER, ES, ET, EU, EV, EW, EX, EY, EZ, FA, FB, FC, FD, FE, FF, FG, FH, FI, FJ, FK, FL, FM, FN, FO, FP, FQ, FR, FS, FT, FU, FV, FW, FX, FY, FZ가 작성한 각 진술서 및 확인서 1. 각 카카오톡 대화내역, 각 표준임대차계약서, 각 전세계약서, 확정일자 부여현황, 각 명함, 각 전세금 입금내역, 각 위임장, 각 분양계약서, 각 등기사항전부증명서, 각 압류사실통지, 각 전세보증금 입금 영수증, 각 문자메시지 내역, 각 내용증명서, 각 신분증 사진, 주택임차권등기 결정, 부동산압류내역, 각 사업자등록증, 각 이체내역, 토지거래허가내역 조회결과서, 신용정보조회, 각 임대차계약서, 각 문자내역, 입금 및 지출확인서, 각 계약내역, 각 계좌거래내역, 각 수수료 분배내역, 각 수수료 정산내역, 각 부동산 컨설팅 비용 영수증, 각 임차계약서, 임대내역 통합출력물, 각 메모, 각 통장 사본, 세금부과내역, 세금체납내역, 압류부동산 내역, 각 분양가격표, 각 리베이트 지급내역, GA 주식회사 회신자료, 각 부동산 분양대행계약서, C 조직도, C 재계약 진행현황, 일일업무보고, 표준근로계약서, 등기권리증, 현장답사보고서, 보유주택 현황, 질의사항, 물건별 정보, 리베이트 금액 등 정리문서, 위반물건현황, 각 부동산거래신고소명자료, 신축빌라 답사현황, 확약서, 특약사항, 구옥 재계약현황 진행보고, 구옥 재임대 물건 현황, 리베이트 지급 관련 전화내역, 리베이트 금액 및 지급계좌, 각 등기필증, 임대내역, 차용증, 영수증, 지적전산자료 조회결과, 각 부동산거래신고소명서, 각 매매계약서, GB 건설현장 결산내역, GC 계좌이체 확인증, 2020년 세법개정안, 부동산대책 관련 지방세법 시행령 개정안 입법예고, 위반건축물 현황, 허그 보증상품 개요, 종합부동산세 연도별 개정내용, 2018. 9. 13. 주택시장 안정대책, 2020. 7. 10. 주택시장 안정 보완대책, 2020년 세법개정안, 각 통화녹음 녹취록, 메시지 시각화 보고서, 각 리베이트 전달 내역, 금융자료분석보고서, 물건현황, 주택도시보증공사 대위변제 내역, 임금전표, 각 압수조서 및 압수목록, 각 수사보고서(2023고단303 사건의 증거목록 순번 206, 210, 228, 287, 288, 302, 307, 312, 314, 320, 321, 343, 347, 349, 377, 460, 461, 498, 507, 508, 551, 565, 589, 591, 595, 604, 612, 616, 625, 659, 677, 689, 691, 696) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 가. 사기의 점: 각 피해자별로 포괄하여 형법 제347조 제1항(징역형 선택) 나. 증거인멸교사의 점: 형법 제155조 제1항, 제31조 제1항(징역형 선택) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 피고인 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장 요지 피고인은 주택임대사업자로서 임대차보증금 액수를 상회하는 다수의 부동산을 보유하고 있었고, 부동산 컨설팅업을 영위하면서 상당한 수입을 얻기도 하였으며, 의무임대기간 동안에도 부동산을 처분하여 자금을 조달하는 것이 얼마든지 가능하였기 때문에 피해자들에게 임대차보증금을 반환할 자력이 충분하였다. 피고인은 정부의 부동산 정책 개편으로 2021. 11.경 약 42억 원에 달하는 거액의 종합부동산세를 부과받고 갑작 스럽게 자력이 악화되어 일부 피해자들에 대한 임대차보증금 반환을 지체한 것일 뿐 처음부터 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었던 것은 아니므로, 피고인이 피해자들을 기망하였다고 할 수 없고, 피고인에게 편취의 고의가 있었다고 할 수도 없다. 2. 판단 가. 관련 법리 사기죄의 요건인 기망행위는 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적·소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하게 하는 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다. 따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 등 참조). 사기죄는 타인을 기망하여 착오에 빠지게 하고 그 처분행위를 유발하여 재물이나 재산상의 이익을 얻음으로써 성립하는 범죄이다. 여기에서 처분행위는 범인 등에게 재물을 교부하거나 또는 재산상의 이익을 부여하는 재산적 처분행위로서, 피기망자가 자유의사로 직접 재산상 손해를 초래하는 작위에 나아가거나 또는 부작위에 이른 것을 의미한다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013도14242 판결 등 참조). 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수밖에 없다. 미필적 고의에 의하여도 사기죄는 성립되는 것인데, 범죄구성요건의 주관적 요소로서 미필적 고의라 함은 범죄사실의 발생가능성을 불확실한 것으로 표상하면서 이를 용인하고 있는 경우를 말하고, 그 행위자가 범죄사실이 발생할 가능성을 용인하고 있었는지의 여부는 행위자의 진술에 의존하지 아니하고, 외부에 나타난 행위의 형태와 행위의 상황 등 구체적인 사정을 기초로 하여 일반인이라면 당해 범죄사실이 발생할 가능성을 어떻게 평가할 것인가를 고려하면서 행위자의 입장에서 그 심리상태를 추인하여야 한다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2007도1214 판결 등 참조). 나. 구체적 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고인은 자기자본 없이 임대차보증금반환채무의 인수만으로 임대주택의 소유권을 취득하는 이른바 ‘무자본 갭투자’의 방식으로 수백 채에 달하는 신축빌라를 매수하면서 임대차기간이 종료된 이후 정상적으로 임대차보증금을 반환하는 것이 불가능할 수 있음을 인식하면서도 피해자들에게는 이러한 사정을 전혀 고지하지 아니한 채 피해자들로부터 직접 임대차보증금을 지급받거나 피해자들이 건축주에게 납부한 임대차보증금으로 자신의 빌라 분양대금 지급의무를 면하는 재산상 이익을 얻은 것이므로, 피고인이 편취의 고의로 피해자들을 기망하였음을 충분히 인정할 수 있다. 1) 피고인은 2018. 8. 27.경 임대사업자 등록을 마친 뒤 분양대금과 임대차보증금 액수가 같거나 거의 유사한 신축빌라만을 물색하여 자기자본의 투입 없이 임대차보증금반환채무의 인수만으로 해당 빌라의 소유권을 취득하는 이른바 ‘무자본 갭투자’의 방식으로 다수의 빌라를 매수한 결과 2022. 8. 18.을 기준으로 총 395채의 빌라를 소유하게 되었다. 2) 정부는 갭투자 등 투기 수요가 주택시장의 불안을 가중시키고 있다고 판단하여 2018. 9. 13. 1주택 이상 소유자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록을 하는 경우에도 종합부동산세의 과세표준에 합산하고, 이를 처분하는 경우 양도소득세를 중과하며, 3주택 이상 소유자와 조정대상지역 2주택 소유자에 관한 종합부동산세의 세율을 인상하고, 종합부동산세의 공정시장가액비율을 현행 80%에서 2022년 100%까지 매년 5%씩 상향하는 것을 주된 내용으로 하는 ‘주택시장 안정대책’을 발표한 데 이어, 2020. 7. 10.에는 3주택 이상 소유자와 조정대상 지역 2주택 소유자에 대한 종합부동산세 중과세율 및 취득세율을 대폭 인상하고, 임대등록사업자의 공적 의무 준수 점검을 강화하여 위반 임대사업자에 대한 등록을 말소하거나 세제 혜택을 환수하는 것을 내용으로 하는 ‘주택시장 안정 보완대책’을 발표하였다. 3) 위와 같은 정부 정책에 따라 피고인이 2018. 9. 13. 이후 새로 취득하는 주택에 대하여는 종합부동산세의 합산과세, 양도소득세의 중과, 공정시장가액비율의 상향이 예정되어 있었고, 2020. 7. 10. 이후에는 종합부동산세 중과세율 및 취득세율이 큰 폭으로 인상될 예정이었기 때문에, 만일 피고인이 당초 계획대로 대규모의 무자본 갭투자를 지속할 경우 막대한 세금 부담 문제에 직면할 수밖에 없었으며, 피고인의 지적 능력과 사회적 경험에 비추어 피고인 역시 이러한 상황을 충분히 인식하였을 것으로 판단된다. 4) 그러나 피고인은 2018. 9.경 이후에도 계속하여 무자본 갭투자 방식으로 신축빌라를 매수하였고, 그 결과 2019. 6. 1.경을 기준으로 38채, 2020. 6. 1.경을 기준으로 157채, 2021. 6. 1.경을 기준으로 402채의 부동산을 소유하게 되었으며, 그에 따라 피고인에 대하여는 2019. 11. 18.경 종합부동산세 22,037,271원, 2020. 11. 18.경 종합부동산세 537,103,018원, 2021. 11. 17.경 종합부동산세 4,260,242,547원이 각각 부과되었는데, 위와 같은 거액의 종합부동산세 부과는 임대주택에 대한 종합부동산세 합산과세와 중과세율 인상, 공정시장가액비율의 상향 등으로 이미 예견되었던 결과일 뿐, 피고인이 전혀 예상할 수 없었던 우연한 사정이라고 할 수 없다. 5) 주택 임차인에게는 임대차계약이 종료된 때 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이고 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 임대차계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이다. 주택 임대차계약을 체결하는 임차인은 임대인에게 임대차보증금을 반환할 의사와 능력이 있음을 신뢰하여 계약을 체결하게 되는데, 여기서 임대차보증금의 반환은 당연히 임대인의 임의적인 반환을 뜻한다. 임차주택에 대한 경매절차에서 임대차보증금 상당액을 배당받는 것은 위와 같은 임의적인 반환이 불가능하게 된 경우 취하게 되는 최후의 수단일 뿐이고, 통상적인 임차인이라면 처음부터 임차주택의 경매대금에서 임대차보증금 상당액을 배당받을 것을 예정하고 임대차계약을 체결하지는 않는다. 6) 피고인처럼 ‘무자본 갭투자’의 방식으로 별도의 자기자본 없이 수백 채에 달하는 주택을 매수하는 경우, 분기별·연도별로 적게는 수십억 원에서 많게는 수백억 원의 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하게 되므로, 임대차기간이 종료되는 시점에 임대차보증금을 정상적으로 반환하지 못할 위험이 통상적인 임대차의 경우와 비교하여 크게 증가하게 된다. 특히 피고인이 매수한 신축빌라의 경우 아파트와는 달리 정확한 시세를 확인하는 것이 어려울 뿐만 아니라, 피고인의 매도 희망 시점에 매매거래가 성사된다는 보장도 없고, 피고인이 신축빌라를 매수하면서 건축주로부터 리베이트 등의 명목으로 적지 않은 돈을 별도로 지급받은 것과 같이 피고인이 해당 빌라를 매도하는 경우에도 부동산중개수수료, 양도소득세 외에 위와 같은 추가적인 비용이 발생할 가능성이 크며, 의무임대기간 중 임대주택을 처분할 경우 3,000만 원에 달하는 과태료까지 부과받게 된다. 따라서 임대사업자가 아무런 자기자본 없이 수백 채에 달하는 빌라를 매수하는 경우에는 빌라 전체의 가액이 임대차보증금 합계액을 다소 상회한다고 하더라도 이를 처분하여 그 매각대금으로 임대차보증금 전액을 제때 반환하는 것은 불가능에 가깝다. 더욱이 수백 채에 달하는 주택 보유로 거액의 종합부동산세가 부과되고 피고인의 자력으로 이를 납부하지 못할 경우 소유 부동산이 모두 압류되어 이를 매도하거나 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 것이 사실상 불가능해지기 때문에 임차인들에게 임대차보증금을 정상적으로 반환하지 못하는 결과가 발생하게 되는 것은 너무도 자명하다. 7) 피고인은 약 4년간 400채에 달하는 빌라를 매수하면서 주택 임대사업자들에 대한 가혹한 과세를 예고하는 정부 정책을 인식하고도, 빌라 매수 과정에서 취득하게 될 리베이트나 컨설팅 비용 등으로 세금을 충당하다가 8년간의 의무임대기간이 종료되면 임대주택을 매각하여 시세차익을 얻겠다는 막연한 구상만 가지고 있었을 뿐, 위와 같은 상황에 대비하기 위한 구체적인 대책을 전혀 마련해 두지 않은 채 오히려 더 많은 빌라를 추가 매수하였다. 피고인은 2020. 7. 10. 이후 부동산 매수를 전면 중단하였다고 주장하나, 정작 피고인의 부동산거래내역에서는 2020. 7. 10. 이후에도 92채의 빌라를 추가로 매수한 내역이 확인되고, 이는 빌라 매수 과정에서 건축주나 분양대행업자로부터 지원금이나 리베이트 등 명목의 돈을 지급받기 위함으로 보일 뿐이다. 8) 피해자들의 입장에서는 피고인이 별다른 자기자본 없이 피해자들의 임대차보증금으로만 빌라를 분양받았고, 이러한 무자본 갭투자 방식으로 수백 채의 빌라를 소유하고 있어 정부 정책에 따라 향후 거액의 종합부동산세 부과가 예정되어 있으며, 부동산 시세나 전세가가 계속 상승하지 않는 경우 비슷한 시기에 임대차기간이 만료되는 다수의 임차인들에게 정상적으로 임대차보증금을 반환하기 어려울 수 있다는 사정을 제대로 고지받았더라면 임대차계약을 체결하지 않았거나 적어도 같은 조건으로 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 경험칙상 명백하므로, 피고인은 신의성실의 원칙상 사전에 피해자들에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있었다. 9) 아울러 피고인은 분양대금과 임대차보증금 액수가 완전히 같거나 거의 동일한 신축빌라만을 매수하면서 분양계약일자를 준공 이전 시점으로 소급한 검인계약서를 작성하여 부동산등기부에 자신의 거래가액이 드러나지 않도록 하였고, 빌라 매수의 대가로 건축주나 분양대행업자로부터 적게는 수백만 원 많게는 수천 만 원의 리베이트를 지급받았으며, 리베이트 금액이 큰 위반건축물까지 40채 가량 매수하기도 하였는데, 피고인의 이러한 사업 형태는 매우 변칙적이고 이례적인 것으로서 임대인의 임대차보증금 반환 의사와 능력에 대한 강한 의구심을 가지게 하는 사정에 해당하므로, 이러한 사정 역시 임차인들에게 고지되었어야 한다고 판단된다. 10) 임차주택이 양도·양수되는 경우 임차인으로서는 임대인의 지위 승계를 원하지 아니하여 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어나 양도인으로부터 임대차보증금을 회수할 것인지(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등 참조), 아니면 임대인의 지위 승계를 통하여 양수인으로부터 임대차보증금을 회수할 것인지 선택할 수 있는데, 피고인은 임차주택을 양수하면서 피해자들에게 위와 같은 사정을 전혀 고지하지 아니함으로써 피해자들로 하여금 피고인의 임대인 지위 승계에 이의를 제기하지 아니한 채 피고인과 새로운 임대차계약 관계를 설정하도록 하고, 그로 인하여 피해자들이 이미 건축주에게 납부한 임대차보증금으로 피고인의 분양대금 지급의무를 면하는 재산상 이익을 얻거나 피해자들로부터 직접 임대차보증금을 지급받은 것이므로, 피고인이 피해자들을 기망하여 피해자들의 재산적 처분행위를 유발한 것으로 평가함이 타당하다. 양형의 이유 1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1개월 이상 15년 이하 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위: 징역 5년 6개월 이상 15년 이하 가. 사기죄 [유형의 결정] 사기범죄 > 조직적 사기 > 제5유형(300억 원 이상) [특별양형인자] 감경요소: 없음, 가중요소: 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역(징역 5년 6개월 이상 무기, 이득액의 합산 결과 가장 중한 단일범죄보다 유형이 2단계 이상 상승하는 경우이므로 가장 중한 단일범죄의 형량범위 하한을 한도로 형량범위 하한의 1/2을 감경) 나. 증거인멸교사죄 [유형의 결정] 위증·증거인멸범죄 > 증거인멸·증인은닉 > 제1유형(증거인멸·증인은닉) [특별양형인자] 없음 [권고영역 및 권고형의 범위] 기본영역(징역 6개월 이상 1년 6개월 이하) 다. 다수범죄 처리기준: 기본범죄인 사기죄의 형량범위 상한에 증거인멸교사죄의 형량범위 상한의 1/2을 합산하되, 양형기준에서 권고하는 형량범위의 상한이 법률상 처단형의 상한과 불일치하는 경우이므로 법률상 처단형의 상한에 따름 3. 선고형의 결정 피고인은 이른바 무자본 갭투자 방식으로 수백 채에 달하는 빌라의 소유권을 무분별하게 취득하는 과정에서 100명이 넘는 다수의 임차인들에게 300억 원에 달하는 막대한 경제적 피해를 입힌 것으로서 그 죄가 매우 무겁다. 위와 같은 전세사기 범행은 주택시장의 건전한 거래질서를 교란하고 서민들의 전 재산이나 다름없는 임대차보증금을 이익 추구의 수단으로 삼아 그들의 생활 기반을 뿌리 채 흔드는 중대범죄라는 점에서 엄중한 처벌을 통하여 이를 근절하여야 할 공익상 요청이 대단히 강하다. 피고인은 이 사건의 수사가 진행되자 자신의 동생에게 증거인멸을 교사하여 수사에 혼선을 주는 등 또 다른 불법까지 자행하였고, 채무를 면탈하기 위해 재산은닉을 시도한 정황까지 엿보인다는 점에서 그 범정도 불량하다. 피고인의 사기 범행으로 대부분의 피해자들이 아직까지 임대차보증금을 반환받지 못하여 거주지를 이전하지도 못한 채 기본적인 주거 안정마저 위협받고 있고, 일부 피해자들은 금전적인 손실을 감수하고 강제경매를 통하여 마지못해 임차주택의 소유권을 떠안는 등 심각한 경제적‧정신적 고통에 직면하고 있다. 그럼에도 불구하고 피고인은 피해회복을 위한 충분한 조치를 취하지 못하였고, 이에 대다수 피해자들이 이 사건 범행으로 인한 극심한 재산상 손해와 심적 고통을 호소하면서 이 법원에 피고인의 엄벌을 거듭 탄원하고 있으므로, 피고인이 피해자들 중 2명과 원만히 합의하였고 주택도시보증공사의 임대보증금보증 등을 통하여 일부 피해자들에 대한 보증금 반환이 이루어진 점, 임차주택의 강제집행절차를 통하여 이 사건 범행으로 인한 재산상 피해가 일부나마 회복될 것으로 예상되는 점, 피고인이 이제까지 형사처벌을 받은 전력이 없는 초범이라는 점 등의 유리한 정상을 감안한다고 하더라도, 피고인이 저지른 범죄의 중대성과 그로 인하여 야기된 사회적 해악의 심각성, 아직까지 회복되지 않고 있는 피해자들의 고통을 감안하면, 피고인에 대하여는 불리한 정상이 너무나 현저하여 그 죄책에 상응하는 중한 형의 선고가 불가피하다. 피고인에 대한 구체적인 형을 정함에 있어서는 위와 같은 정상들과 함께 피고인의 연령, 성행, 환경, 가족관계, 범행의 경위와 동기, 피해의 규모와 피해회복의 정도, 범행 후의 정황 등 이 사건 공판과정에 드러난 제반 양형조건과 양형기준의 정함, 유사 사례에 대한 처벌수위까지 두루 참작하였다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.