대전지방법원-2012고단2025

범죄사실 [범행공모 및 역할분담] E(별건 구속기소), F, G(이상 미체포), H, I, J, K, L(이상 별건기소 예정) 및 법무사 사무실 사무장인 M(미체포) 등은 함께 개발가능성이 아예 없거나 희박한 토지를 저렴한 가격에 매입한 후 위 토지가 조만간 개발됨에 따라 지가가 상승할 것처럼 고객들을 기망하여 비싼 대가를 받고 처분하여 그 차액을 취득하기로 공모하고 2010. 4. 26. 대전 서구 N빌딩 5층과 8층에 (주)O이라는 상호로 법인설립을 하고 사무실을 차리고 영업부 임원 및 영업사원을 모집하였다. 피고인 B은 2006년경부터 5개의 기획부동산 판매업체를 옮겨 다니며 부동산 판매영업업무를 하다가 2010. 11. 초순경부터 위 (주)O에서 영업부장으로, 2011. 6.말경부터는 영업이사로 근무하면서 영업사원들을 관리하고 영업사원들을 대상으로 영업방법 등을 교육하고 영업사원들이 모집하여 온 피해자들을 상대로 재차 브리핑을 하면서 계약체결을 주도하고, 피고인 A는 2008. 8.경부터 3개의 기획부동산 판매업체를 옮겨 다니며 영업업무를 하다가 2010. 11. 15.경부터 위 (주)O에서 영업부 과장으로 근무하면서 토지를 구입할 피해자들을 모집하고 경기도 양평군 P 일대에 대하여 2008. 8. 18.자 2008년 양평군 관리계획 고시(양평군, 제2008-89호) 내용과 같이 실제 개발될 것처럼 과대 또는 과장된 광고성 인터넷 기사 등이 있는 것을 빌미로 P 일대의 토지 중 개발가능성이 없거나 희박한 토지들을 그 인근에 Q와 용인과 같은 커다란 놀이공원 등이 유치되었고, 평창 동계올림픽 유치로 인해 교통망 확충계획이 마련되어 있어 개발 호재가 있으며, 유명 정치인도 이미 투자를 하였다는 등 확인되지 않은 거짓정보를 피해자들에게 설명하여 위 필지의 공유지분을 다수의 피해자들에게 비싸게 매도하는 역할을 맡았다. [매매대상 토지의 실상] 피고인들이 이 사건 기획부동산 사기의 매매목적물로 판매한 경기도 양평군 R, S, T, U, 같은 군 V, 같은 군 W 각 토지는 남한강과 북한강에 인접한 지역으로 수도권정비계획법상 자연보전권역, 수질 및 수생태계보전에관한법률상 배출시설설치제한지역, 환경정책기본법상 수질보전특별대책지역(1·2권역)에 해당하여 건축 및 개발행위가 원칙적으로 제한되고, 전세대원이 6개월 이상 실제 거주한 사실이 인정되어야 그나마 일부 건축 및 개발행위가 가능한 행정적 규제가 존재할 뿐만 아니라, 그 형상에 있어 맹지이거나 공동묘지 등에 인접하고 있는 등 실제로는 현지에서 공시지가 이하로도 거래가 어려운 토지로, 설령 양평군에서 2008년경 고시한 지구단위계획에 따라 실제로 인근지역이 개발된다고 하더라도 위 필지는 개발가능성이나 지가상승요인이 없었고, 위 양평군 지구단위계획은 고시 이후 구체적인 개발계획 입안이나 민간투자의 유치가 전혀 이루어지지 않아 결국 2011. 8. 18.자로 자동실효 되었다. [허위광고의 내용] 피고인들은 피해자들에게 양평군수가 고시한 양평군 관리계획 고시내용과 그에 따른 양평군 도시개발계획서, 각종 언론에서 보도된 2018년 평창동계올림픽 유치 성공을 위한 교통망 구축, 양평시 복합 행정타운 건립 추진계획, P 근교 시가화 예정지, 양평군 지역의 신도시 건설, 양평군 Y 의원의 개인 사설란 등 양평군의 개발가능성에 관한 허위 또는 과장된 정보를 포함하고 있는 광고성 기사 등을 스크랩 해놓은 자료를 제시하면서, '양평군이 2015년에 시로 승격된다', 'Q가 들어오고, 용인 에버랜드와 같은 큰 놀이공원이 조성된다', 'Z국회의원도 40만 평을 사두었다', '고속도로와 KTX가 지나가기 때문에 역세권 지역이다', '(주)O이 토목과 건설면허가 있고 공사 수주 실적이 좋기 때문에 P 일대 임야에 대하여 인·허가를 받아 (주)O에서 직접 개발하면 가치가 높아진다', '지금 매입하여 두면 (주)O에서 2~3년 후에 높은 가격으로 재매입하여 많은 수익을 남겨 주겠다'와 같은 내용의 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 이 사건 토지들은 위와 같이 개발가능성이 전혀 없거나 희박할 뿐만 아니라, (주)O은 관할 관청에 공인중개법인이나, 부동산 개발업자로 등록 되어 있지도 않고, 건설과 토목에 관한 면허도 전혀 없는 유령법인으로 개발 인·허가를 받아 개발할 능력이나 의사가 없었고, 2~3년 후 피해자들로부터 높은 가격에 재매입할 의사나 능력도 없었으며, 일부 토지의 경우에는 타인 소유의 토지로서 (주)O에서 매입조차 한 사실이 없어 매매계약을 체결하더라도 피해자들에게 소유권이전등기를 경료 하여줄 의사나 능력도 없었다. [편취한 토지매매대금의 분배방식] 피해자들로부터 토지 매매대금 명목으로 편취한 금원에 대해서는 우선 피고인 A와 같은 영업사원(과장)들에게 월 130만 원의 보수 외에도 각 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 '시상금' 명목으로 분배받고, 영업이사인 피고인 B, X, AA, AB는 월 300만 원의 보수에 전체 사원의 시상금 상당액의 10%를 수당으로, 영업부장인 AC, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AJ은 월 230만 원의 보수에 직속 사원의 시상금 상당액의 20%를 수당으로, 회장인 E은 월 400만 원의 보수에 전체 사원의 시상금 상당액의 20%를 수당으로, 대표이사인 AK은 월 500만 원의 보수로, 상무이사인 H, F, I, J, K, L은 월 350만 원의 보수에 전체 사원의 시상금 상당액의 15%를 수당으로, 총무이사인 AL은 월 320만 원의 보수에 전체 사원 시상금 상당액의 2%를 수당으로, 이사인 G은 월 230만 원, 경리는 월 150만 원, 총무부장인 AM은 월 230만 원, 항의를 하기 위하여 찾아오는 사람들을 협박하거나 제압하기 위한 역할을 담당하는 일명 '진상처리반'인 AN, AO, AP은 월 300만 원을 보수로 각각 분배하기로 하였다 [범죄사실] 피고인들은 2010. 11. 15.경 경기 양평군 P 소재 상호미상의 식당에서 피해자 AQ에게 양평군 제2008-89호 고시문을 보여 주며 "경기도 양평군 V 임야 일대가 개발예정 특구지역으로서 이는 (주)O의 소유이고, 매매대금은 일단 AR 법무사 명의의 통장으로 입금하였다가 등기경료와 동시에 (주)O로 입금되는 이른바 에스크로 서비스를 이용하여 안심하고 투자하여도 된다"라고 거짓말 하였다. 그러나 사실 위 임야는 접근하기가 매우 어려운 법면이자 맹지로 개발가능성이 희박하고, (주)O은 위 필지를 매입한 사실이 없는 타인소유의 토지일 뿐만 아니라, AR 법무사 명의의 통장은 (주)O에서 임의로 관리하면서 피해자들로부터 입금된 매매대금은 즉시 출금하여 영업사원의 수당 등으로 소비할 것이어서 피해자가 토지대금을 지급하더라도 위와 같이 등기를 경료하여 주거나 시세차익을 누리게 하여 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 공동하여 위와 같이 피해자를 기망하여 피해자로부터 같은 날 (주)O이 관리하는 AR 법무사 명의의 계좌로 150,000,000원을 송금하도록 하여 편취한 것을 비롯하여, 피고인 A는 E 등 공범들과 공동하여 별지 범죄일람표(A)의 기재와 같이 19회에 걸쳐 피해자들로부터 합계 1,243,550,000원을 송금받아 편취하고, 피고인 B은 E 등 공범들과 공동하여 별지 범죄일람표(B)의 기재와 같이 48회에 걸쳐 2,433,955,000원을 송금받아 편취하였고, 피고인 A는 144,847,000원, 피고인 B은 112,923,000원을 각각 그 판매수당으로 분배받았다. 증거의 요지 1. 피고인들의 일부 법정진술 1. 증인 E의 증언 1. 피고인들에 대한 검찰 피의자신문조서 1. AS, AT, AU, AV, AW, AX, AY, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, BF, BG, BH, BI, BJ, BK, AQ, BL, BM, BN, BO, BP, BQ, BR, BS, BT, BU, BV, BW, BX, BY, BZ, CA, CB, AF, CC에 대한 경찰 진술조서 및 진술서 1. 각 수당지급내역서 및 수당내역 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항(각 징역형 선택) 1. 경합범가중 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 각 형법 제62조 제1항 1. 보호관찰 및 사회봉사명령 각 형법 제62조의2 피고인들 및 변호인들의 주장에 관한 판단 피고인들은 본건 범행의 주범인 E 등 핵심 임직원들이 영업직원인 피고인들에게 본건 토지와 ㈜O의 현황에 대하여 제대로 이야기하지 않아 피고인들도 제대로 알지 못한 채 E 등 핵심 임직원들의 말만 믿고 그들이 교육하거나 지시한대로 피해자들에게 투자를 권유하게 된 것이라고 주장하면서 피고인들에게는 본건 범행에 대한 편취의 범의가 전혀 없다고 다툰다. 그러나 피고인들은 본건 범행 이전에도 기획부동산 업체에서 수년간 일을 하여 기획부동산 업무의 실상, 토지의 매입 및 판매 과정 등에 대하여 잘 알고 있었을 것으로 보이는 점, 피고인 A는 일부 피해자들(AT, AU)에게 "기획부동산이 아니다. 부동산 직원이랑 같게 보면 자존심 상한다'라고 말하면서 토지의 판매를 강행하였던 점(AT의 1회 경찰 진술조서, AU의 2회 경찰 진술조서), 증인 E은 이 법정에서 "피고인 B은 회의 참석 대상인 부장 또는 임원진으로서 땅을 30만 원에 구입하면 100만 원 정도 선에서 일주일 내에 팔아야 회사에 수익이 있다는 이야기를 나누는데 참석하였다. 증인은 부장급 이상 임직원들에게 토지는 계약만 이루어진 상태이므로 고객들의 돈이 입금되어야 지주들에게 잔금을 치를 수 있다는 사정을 설명하였다. 에스크로 제도가 명목상의 제도일 뿐 AR 법무사 명의의 통장은 ㈜O의 경리계 직원이 보관하고 있었고, 증인의 지시에 따라 입출금을 자유롭게 하고 있는 상태였는데, 피해자들로부터 돈이 입금되면 피고인들이 여직원들에게 확인을 했었고 피고인들도 다른 기획부동산에서 일을 하였기 때문에 그러한 사정을 알고 있었을 것이다. 이 사건 토지가 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역이라는 사실을 적어도 영업사원이나 부장까지는 다 알고 있었을 것이다."라고 증언한 사실, 피고인들이 범죄사실과 같이 이야기하면서 토지의 매입을 권유하였다는 피해자들의 각 진술 등을 종합하여 보면 비록 피고인들이 ㈜O의 영업직원으로서 주로 E이나 핵심 임원진으로부터 교육이나 지시를 받는 지위에 있었다고 하더라도 이 사건 토지의 현황과 ㈜O의 실정에 관하여 알았거나 알 수 있어 이 사건 토지에 대하여 피해자들에게 설명한 내용이 과장되거나 허위라는 사정을 알았다고 봄이 상당하여 피고인들에게 본건 범행에 대한 편취범의는 충분히 인정된다고 할 것이므로 피고인들의 변명은 받아들이지 아니한다. 양형의 이유 피고인들은 초범이고, 본건 범행을 깊이 뉘우치고 반성하고 있으며 다시는 잘못을 저지르지 않겠다고 다짐하고 있는 점, 피고인들의 본건 범행으로 인한 피해자가 다수이고 피해액수 또한 막대하여 죄질이 매우 불량하나, 피고인들은 주범이라고 할 수 있는 E 등의 지시에 따르게 되면서 본건 범행에 가담하게 된 것으로 보이는 점, 피고인들이 상당수의 피해자들에게 피해를 변상하고 원만히 합의한 점, 그 밖에 피고인들의 연령, 성행, 가족관계, 경제적 형편 등 여러 가지 양형의 조건들을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다. 무죄 부분 1. 이 부분 공소사실 - 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반의 점 누구든지 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고서는 중개업을 하여서는 아니된다. 피고인들 각자는 물론 피고인들이 근무하던 주식회사 O은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하였다. 피고인들은 2010. 11. 15. 경기 P 소재 상호미상의 식당에서 CD 소유인 경기 V 임야를 매수인 AQ이 대금 150,000,000원에 매입하는 내용의 매매계약을 체결하게 한 것을 비롯하여, 피고인들은 공모하여 별지 범죄일람표 3 기재와 같이 모두 15회에 걸쳐, 피고인 A는 별지 범죄일람표 4 기재와 같이 모두 4회에 걸쳐, 피고인 B은 별지 범죄일람표 5 기재와 같이 모두 33회에 걸쳐 매매계약을 체결하도록 알선하여 중개업을 하였다. 2. 판단 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제9조 제1항에 의하면, 중개업을 영위하고자 하는 자는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 이러한 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 하는 경우 같은 법 제48조 제1호에 의하여 처벌의 대상이 된다. 그런데, 같은 법 제2조 제3호가 중개업이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 기록에 의하면, ㈜O은 부동산컨설팅업, 부동산분양 및 개발업, 부동산중개 및 알선을 주업으로 하는 회사이고, 피고인들은 ㈜O의 영업직원으로서 회사로부터 월급과 수당을 받고 ㈜O이 매입한 이 사건 범행 대상 토지를 피해자들에게 매도한 것이지 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개한 것으로 볼 수 없어서, 피고인들이 위 법 소정의 중개업을 하였다고 볼 수 없다고 할 것이고, 달리 위 부분 공소사실을 인정할 아무런 증명이 없다[광주지방법원 2010노1086호(대법원 2010도10224 판결로 확정됨) 사건의 판결취지 참조] 3. 결론 그렇다면, 피고인들의 이 부분 공소사실은 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조에 의하여 무죄를 선고하기로 한다.