춘천지방법원영월지원-2020고단526

공소사실 피고인은 2018. 10. 8.경 강원 영월군에 있는 B 법무사 사무소에서, 피해자 C에게 “내가 소유하는 영월군 D 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)는 주택건설이 가능한 토지로서, 위 토지로 진입하는 도로가 확보되어 있으므로 건축허가를 받을 수 있다”라고 거짓말하여 이에 속은 피해자와 위 토지에 대한 매매계약을 체결하였다. 그러나 사실은 이 사건 토지 인근에 있는 E 도로는 이미 도로의 기능을 상실하여 현황도로로 볼 수 없고, 상당부분이 소하천구역으로 지정되어 개발행위가 불가능하며, E도로 이외에 이 사건 토지로 연결되는 도로를 개설하기 위한 인근 토지 소유자 전체의 사용승낙을 받지 않은 상태였으므로 피해자가 이 사건 토지를 매입하더라도 위 토지에 건축허가를 받을 수 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2018. 10. 8.경 위 토지 매매계약에 따른 계약금 명목으로 500만원을 피고인 명의의 농협은행 계좌로 이체받고, 2018. 10. 15.경 중도금 명목으로 1,500만원을 위 계좌로 이체받고, 2018. 11. 11.경 잔금 명목으로 수표로 4,500만원을 이체받아 합계 6,500만원을 교부받아 편취하였다. 2. 판단 가. 검사가 제출한 증거들에 의하면 아래의 사실들을 인정할 수 있어, 피고인이 피해자로 하여금 이 사건 토지상에 건축허가를 받을 수 있도록 위 토지로의 진입도로를 확보해주기 어려운 상황이 아닌가 하는 의심은 다소 든다. 피고인은 이 사건 토지의 소유자인 F로부터 위 토지의 매도 권한을 위임받은 뒤, 2018. 10. 8. 피해자와 사이에 위 토지를 6,500만 원에 매도하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 당시 피해자는 위 토지상에 주택을 건축하고자 위 토지를 매수하는 상황이었고, 피고인은 이러한 사정을 알고 있었다. 피고인은 피해자로부터 공소사실과 같이 대금 6,500만 원을 교부받고서 그중 일부를 수수료 명목으로 자신에게 귀속시킨 다음 그 나머지를 F에게 지급하였다. 그리고 피해자는 2018. 11. 12. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 토지상에 주택건축과 같은 개발행위를 하려면 위 토지로의 진입도로가 확보되어야 한다. 그런데 지적도상으로는 이 사건 토지에 인접한 E 토지상에 도로가 조성된 것처럼 되어 있으나, 실제로는 해당 토지의 전체 면적 중 48.85%가 이미 소하천구역으로 편입되어 도로로 이용되고 있지 않을 뿐만 아니라, 이후에도 해당 부분을 도로로 개발하기는 어려운 상태이다. F도 2009년경 피고인 측으로부터 이 사건 토지를 매수하여 그 소유권을 취득하였던 것이다. 그런데 F는 경찰 조사 당시 ‘도로 문제를 해결하지 않으면 위 토지상에 건축이 불가능하다는 사실을 나중에 알게 되었고, 이에 위 토지를 되팔고자 여러 부동산에 문의하였지만 해당 토지는 도로 문제로 쉽게 매매할 수 없는 땅이라고 하여 어쩔 수 없이 피고인에게 매매 권한을 위임하였다’는 취지로 진술하였다(증거순번 16 수사보고). 나. 그러나 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들을 토대로 인정되는 아래의 사실 및 사정들에 비추어 보면, 위 가.항에서 인정한 사실들에 검사가 제출한 증거들을 보태어 보아도 그것만으로는 피고인이 이 사건 토지로의 진입도로가 확보되어 있지 않아 위 토지상의 건축허가가 불가능하다는 점을 처음부터 알면서도 사기의 고의로 피해자를 속였다고 인정하기 부족하다. 이 사건 토지 인근에는, 비록 지적도상의 E 토지와 일치하는 도로는 아니나, 차량통행이 가능한 도로가 실제로 존재한다(증거기록 제2권 제38쪽 피해자 경찰 진술 등. 이하 위 도로를 ‘이 사건 도로’라 한다). 위 도로와 이 사건 토지 사이에 하천이 흐르고 있기는 하나, 위 하천을 건너는 다리를 놓으면 위 도로와 다리를 통하여 위 토지까지 진출입하는 것이 가능해진다. 법령을 준수하여 인허가를 취득하기만 한다면 위 하천상에 다리를 놓는 데에 별다른 지장은 없어 보인다(증거순번 19 수사보고). 피해자는 이 사건 매매계약 체결 당시부터 자신이 비용을 들여 위와 같이 다리를 개설함을 전제로 하여 피고인과 계약을 체결하였다. 이 사건 도로 일부는 E 토지를 약간 벗어나 인근 사유지를 지나고 있다. 다만, 해당 사유지의 소유자들로부터 토지사용승낙을 받아 위 도로에 관한 진출입로 개설 허가를 취득한다면, 위 도로를 이 사건 토지로의 진입도로로 삼는 데에 별다른 문제는 없다고 보인다(증거순번 19 수사보고, 증거순번 27 회신자료 등). - 피고인은 이 사건 매매계약 체결 이전에 이미 이 사건 도로가 지나는 사유지 중 G, H 각 토지 등의 소유자들로부터 토지사용을 승낙하는 취지의 문서를 받아놓은 상태였다(증거순번 18 첨부 각 계약서 및 약정서 등). 피고인은 경찰 조사에서부터 일관되게 ‘자신은 위 문서들로써 위 도로가 지나가는 타인 소유 토지들에 대해 사용승낙을 전부 받았으며, 여기에 피고인 본인 소유 토지까지 활용하면 이 사건 토지로의 진입도로 허가를 받는 데에 문제가 없다’는 취지로 진술하였다. - 피해자 측은 이 사건 도로가 위 각 토지 외에 I, J, K 각 토지 등도 지나므로 해당 토지 소유자들로부터도 토지사용승낙을 받아야 한다고 주장하나(증거순번 22 변호인 의견서), 위 의견서와 이에 첨부된 자료 등만으로는 이 사건 도로가 피해자 측 주장 토지들을 실제로 침범하고 있는지 불분명하고, 달리 위 주장을 뒷받침할 측량감정결과 등의 객관적 증거가 없다. - 피고인은 2009년경 오랜 기간 경작을 하지 않아 잡목과 돌이 우거져 있던 이 사건 도로 인근 토지들에 대해 정비 작업과 평탄화 작업을 시행하였던 사람이다(증거기록 13 판결문 등 참조. 위 토지들에는, 피해자 측이 앞서 본 바와 같이 토지사용승낙을 받아야 한다고 주장하는 토지들이 대부분 포함되어 있다). 따라서 만약 이 사건 도로에 관한 진출입로 개설 허가를 받기 위하여 앞서 본 토지사용승낙 외에 추가적인 사용승낙이 필요하다고 하더라도, 피고인으로서는 자신이 과거에 진행하였던 토지정비 등의 공로를 토대로 하여 토지소유주들로부터 토지사용승낙을 충분히 받을 수 있다고 생각하였을 것으로 보인다. - 이상의 사정들에 비추어 보면, 이 사건 도로를 이 사건 토지로의 진출입로로 삼아 위 토지상의 건축허가를 취득하는 것이 불가능하다고 단정할 수 없다. 뿐만 아니라, 피고인이 위 도로를 진출입로로 하여 이 사건 토지상에 건축허가를 받는 것이 가능하다고 믿고서 피해자와 이 사건 매매계약을 체결하였을 가능성도 함부로 배제할 수 없다. 이 사건 매매계약 체결 당시 작성된 매매계약서(증거순번 2)에는, 이 사건 토지상에 건축허가를 받는 문제와 관련한 내용이 전혀 기재되어 있지 않다. 이후 피고인과 피해자는 2018. 11. 11. 무렵 위 매매계약 관련 계약서를 새로 작성하였는데(증거순번 5), 해당 계약서의 특약사항에는 ‘행정기관(영월군청)에 건축허가 신청 시 매도자(피고인)는 진입로 사용을 위해 토지사용승낙 및 점유를 허락하고, 만약 도로문제로 건축허가를 받을 수 없는 경우 계약을 해지’한다고만 되어 있을 뿐, 즉시 건축허가를 받을 수 있도록 진입로 사용을 위한 토지사용승낙 등이 완비되어 있다고 되어 있지 않으며, 어느 시점까지는 토지사용승낙이나 건축허가가 완료되어야 한다는 식으로 기한이 정해져 있지도 않다. 이에 비추어 보면, 피고인은 이 사건 매매계약 체결 당시 피해자에게 위 토지상의 주택건축이 가능하다는 정도로만 말하였을 뿐, ‘이미 이 사건 토지로 진입하는 도로가 확보되어 있어 곧바로 건축허가를 받을 수 있다’거나 ‘어느 시점까지는 반드시 건축허가를 받을 수 있다’는 취지로까지 말하지는 않은 것으로 보인다. 피고인은 이 사건 토지 매도 후 2019. 3.경 피해자로부터 위 토지상에 주택을 짓겠다는 연락을 받고서, L에게 이 사건 토지상의 건축허가 비용에 관한 견적을 내달라고 요청하였다. 이때 피고인은 L에게 ‘본인이 알아서 관청에 진출입로 허가를 받아서 진입도로를 낼 것’이라는 취지로 말하였고(증거순번 23 수사보고에 기재된 L 진술 등), 이에 L은 2019. 4. 15.경 피고인에게 해당 견적서(증거순번 14)를 발행해 주면서 견적서상에 ‘진입로 인정 시’라는 문구를 부기하였다. 피고인이 피해자가 아닌 제3자에게까지 이 사건 토지로의 진입로를 확보할 수 없음에도 마치 이를 확보할 수 있을 것처럼 거짓말할 별다른 동기를 찾을 수가 없다. 이에 비추어 보더라도, 피고인이 처음부터 위 토지로의 진입로 확보가 불가능함에도 마치 가능한 것처럼 피해자를 기망하려는 의사를 가지고 있었는지가 의문이다. 피고인은 피해자로부터 앞서와 같은 연락을 받고서, 피해자에게 건축허가 등 업무를 피고인 측에 맡기라고 하면서 측량 등에 필요한 착수금으로 500만 원을 지급할 것을 요구하였다. 그러자 피해자가 이를 거부하면서 피고인과 피해자 사이에 분쟁이 발생하였고, 그에 따라 이 사건 토지상의 건축허가 신청이나 이 사건 도로에 관한 진출입로 허가 등이 진행되지 않았던 것으로 보인다. 이러한 사건 경과에 비추어 보면, 피고인의 착수금 요구가 정당한지, 피고인이 이 사건 매매계약상의 채무불이행 책임을 지는지 등의 민사적 문제는 별론으로 하더라도, 피고인이 이 사건 토지로의 진입도로를 확보할 의사나 능력이 없어서 그에 관한 인허가가 장기간 진행되지 아니한 것이라고 보기는 어렵다. F가 피고인 측으로부터 이 사건 토지를 매수한 2009년경 당시에는 피고인이 M 등 토지에 관한 사용승낙을 받기 전이었다(증거기록 제2권 제88쪽 쌍방이행약정서 첨부 인감증명서의 발급일자가 2015. 11. 17.인 점 등 참조). 그리고 F와 피고인 측 사이에 체결된 매매계약서(증거순번 17)상에는 건축허가에 관한 내용이 전혀 기재되어 있지 않으며, F가 당시 피고인 측에 이 사건 토지상의 건축허가를 위한 진입로 확보를 요구하거나 해당 건축허가 취득 및 진입로 확보를 위해 어떠한 노력을 하였는지가 구체적으로 드러나 있지도 않다. 따라서 앞서 가.항에서 본 바와 같은 F의 진술만으로는 이 사건 매매계약 체결 당시 피고인에게 위 토지로의 진입로를 확보해줄 의사나 능력이 없었다고 함부로 단정할 수 없다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 본문에 따라 피고인에 대한 판결의 요지를 공시한다.