광주지방법원순천지원-2015고단2513

범죄사실 [범죄전력] 피고인 A는 2015. 12. 10. 광주지방법원 순천지원에서 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)죄로 징역 4년을 선고받았고, 현재 항소심 계속 중이다. [범죄사실] 피고인 A는 부동산 개발 및 매매를 목적으로 설립된 BQ 주식회사의 실질적인 운영자이고, 피고인 CW은 위 BQ 주식회사의 이사의 직함을 가지고 활동하였다. 피고인들은 도시 전반에 대한 심의 계획서에 불과한 '2025년 창원 도시기본계획'의 발표를 기회로 기획부동산 회사인 위 BQ 주식회사의 명의로 매수한 창원시 마산합포구 BS 임야 24,816㎡(공시지가 2,350원/㎡)가 급경사의 임업용산지(보전산지나 준보전산지)로 사실상 개발이 불가능하여 별다른 가치가 없음에도, 일정한 직업이 없는 부녀자들을 상대로 '월급과 토지매매 시 10% 를 수당으로 준다'며 영업직원으로 채용하여 '창원시가 통합되면서 위 임야 인근이 BW나 BX 등 산업단지로 집중적으로 개발되어 위 임야들이 산업단지 배후도시의 상업지역이나 주거지역으로 용도변경되는 것이 확정되어 매수하면 바로 상당한 시세차익을 볼 수 있으니 자신감을 가지고 위 임야들을 매매하라'는 등의 내용으로 수시로 교육하며 매매를 성사시키도록 압박함으로써 위 임야를 고가에 매도하기로 공모하였다. 피고인 CW은 2014. 9.경 순천시 DT에 있는 피해자 DU 의 집 등에서 피해자에게 "마산시에 있는 DV에 BW가 들어가면, DW가 창원시 마산합포구 CP 및 CO 일대에 들어갈 것이고, BS에는 DX가 들어갈 것이며, DX가 들어서면 BS이 주거지역과 상업지역으로 개발이 될 것이다. BS 중 주거지역으로 개발될 땅은 평당 40만 원, 상업지역으로 개발 될 땅은 평당 55만 원 인데, 지금 투자를 하면 큰 수익을 얻을 수 있다"라고 거짓말을 하고, 피고인 A 및 BQ 회사의 직원들은 2014. 9.경 피해자 DU 이 순천시 DY에 있는 BQ 주식회사의 사무실에 방문하자 피해자 DU에게 위와 같은 내용으로 거짓말을 하였다. 그러나 사실 창원시의 도시기본계획은 도시 전반에 대한 장기적인 심의 계획서로 위 BS 임야에 BX나 BW가 들어서거나 위 임야가 상업지역이나 주거지역으로 용도변경된다는 구체적인 계획은 전혀 없었다. 결국, 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 위 BS 임야 중 331㎡ 공유지분을 55,000,000원(166,667원/m㎡, 평당 55만원)에 매수하도록 하고, 2014. 10. 2. 위 BS 토지 매매 계약금 명목으로 5,000,000원을, 2014. 10. 8. 매매 잔금 명목으로 50,000,000원 등 합계 55,000,000원을 위 BQ 주식회사 명의 국민은행 계좌(DZ)로 송금받아 편취하였다. 증거의 요지 피고인들의 각 일부 법정진술 증인 DU, A의 각 법정진술 피고인 CW에 대한 검찰 피의자신문조서 DU에 대한 검찰 진술조서 피고인 A에 대한 각 검찰 피의자신문조서 사본, B, C, D에 대한 각 검찰 피의자신문조서 사본, CM, AZ, DL, CW에 대한 각 검찰 진술조서 사본 수사보고(피고인의 처 자료제출) 계약서, 개별공시지가확인서, 임야대장, 계좌거래내역, FF 사본 1부, 판결문 법령의 적용 범죄사실에 대한 해당법조 각 형법 제347조 제1항, 제30조, 징역형 선택 집행유예 피고인 CW : 형법 제62조 제1항 사회봉사명령 피고인 CW : 형법 제62조의2 피고인들 및 변호인들의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 가. 피고인 A 창원시 도시기본계획은 경상남도로부터 2014. 8.경 승인을 받고 확정된 것으로 실제 도시개발계획이 있었고, 위 계획에는 BX 계획이 포함되어 있었다. 피고인은 창원시 도시기본계획에 관한 창원시 보도자료 및 언론자료, 창원시 2025 도시기본계획 공청회 자료 등을 분석한 결과 창원시 마산합포구 BS 임야 (이하 '이 사건 임야'라고 한다)가 향후 개발가능성, 용도변경 가능성이 높다고 판단하였고, 피해자와 매도계약을 체결하면서 피해자에게 위 자료를 제시하면서 충분히 설명하였다. 따라서 피고인은 피해자를 기망하지 않았다. 나. 피고인 CW 피고인은 피고인 A의 직원으로 A의 지시에 따라 이 사건 부동산이 개발될 것이라는 사실을 진실로 믿고 피해자에게 매매를 알선한 것에 불과할 뿐, A와 공모하여 피해자를 기망하지 않았다. 2. 판단 이 법원이 채택하여 조사한 증거들 및 피고인 측이 제출한 참고자료들을 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하면, 피고인들이 공모하여 전매차익을 얻을 목적으로 BW가 들어서거나 주거지역 또는 상업지역으로 용도변경될 것이 확실하지 않은 이 사건 임야를 피해자 DU에게 매도하면서 공소사실과 같이 기망한 사실을 충분히 인정할 수 있으므로, 피고인들과 변호인들의 주장은 받아들일 수 없다. 피고인들이 DU과 이 사건 임야에 관한 매매계약을 체결할 무렵에 이 사건 임야와 관련하여 배포되거나 보도된 도시개발 관련 자료는 다음과 같다. 그런데 2025 창원도시기본계획 자료는 창원시 도시전반에 관한 장기적인 심의계획서에 불과할 뿐 이 사건 임야 (창원시 마산합포구 BS)에 관하여 향후 주거지역이나 상업지역으로 변경될 것이라는 구체적인 내용을 담고 있지 않다. 더욱이 창원시 관계자는 EJ자 아주경제 인터넷 뉴스에서 "창원도시기본계획은 2025년을 목표로 하는 장기발전 전략계획으로서 본 계획수립으로 당장 시행되는 것은 아니고 분야별로 시행시기에 맞추어 구체적인 계획을 수립하여 시행될 것이므로 성급한 기대를 해서는 안 된다"고 밝히기도 하였다. 피고인 A도 수사기관에서 조사받을 당시 2025년 창원도시기본계획에 이 사건 임야가 상업지역으로 예정되어 있지는 않다고 진술하였다(수사기록 240쪽). 창원시 의창구 민원지적과에서 발간된 부동산 중개업 종사자 교육자료에 CO 16,430,000m² 일원에 BX 를 조성하여 주거용지, 상업용지를 개발할 예정인 것처럼 기재되어 있으나, 구체적인 위치나 개발 예정시기, 사업진행계획 등에 관하여는 전혀 기재되어 있지 않으므로, 위 자료를 근거로 BX 사업계획이 확정되었다고 보거나 수년 내에 이 사건 임야가 주거용지, 상업용지로 용도변경 될 것이라고 보기 어렵다. EF 마산 DW 조성사업이 국책사업으로 확정되고, EG BW사업의 착공식이 있었으나, BW는 CO이 아닌 EC(두 지역의 거리는 25.73km 정도로 자동차로 40분 이상 소요된다)에 구축되므로 이 사건 임야의 개발과는 관계가 있다고 볼 수 없다. 또한, 피고인 A가 이 사건 변론종결 후에 제출한 자료들에 의하더라도, 창원시가 2025년 도시기본계획의 일환으로서 CO, CP, CN을 EB 생활권으로 묶어 여러 가지 산업, 의료, 사회·복지, 교육 시설 등을 유치하고 확충하여 토지를 주거, 상업,공업, 기타구역으로 개발할 것을 예정하고 있다는 내용일 뿐, 이 사건 임야에 BX 또는 BW를 건설한다는 내용이나, 이 사건 임야를 주거지역, 상업지역으로 용도변경할 예정이라는 내용은 찾아볼 수 없다(위 자료들에 BX, BW, DW 조성에 관한 내용이 기재되어 있으나, 구체적인 개발대상 토지 및 개발예정 시기 등이 나와 있지 않아 이 사건 임야의 개발 또는 용도변경과 직접적으로 연관시킬 수 없다). 피고인 A가 이 사건 임야가 상업지역으로 용도변경 될 것이라고 판단한 주요 자료는 위 창원도시기본계획 공청회 자료와 'CN.CO. CP 지도 2025 도시기본계획 (안) <참고용> 지도인데(수사기록 240쪽), 위 지도는 창원시나 공공기관에서 제작한 것이 아니라 지도를 제작하는 사설업체(EK)에서 만든 것으로 지도를 제작한 CM도 '위 지도는 관공서와는 무관한 단순 참고용에 불과하고 확정 도면이 아니므로 부동산거래에 있어서 위 지도의 내용이 정확한 것처럼 사용하여서는 안 된다'는 취지로 진술하였고, 피고인 A도 위 지도에 지번이 표시되어 있지 않고 참고용이라고 기재되어 있다는 것을 알았다고 진술하였다(수사기록 240~242쪽). 그럼에도 피고인들은 지방자치단체나 관계기관에 이 사건 임야에 대한 구체적이고 확정적인 개발계획을 확인하지도 않은 채 위 자료만을 토대로 DU에게 이 사건 임야에 BW가 들어서거나 주거지역 또는 상업지구로 용도변경이 거의 확정적으로 이루어질 것이라고 광고하였다. 1) 피고인 A는 DU에게 BW가 개발된다고 이야기한 것은 아니고 그 일대가 DW로 개발계획이 있다고 이야기한 사실이 있다고 수사기관에서 진술하였으나(수사기록 78p), 이 법정에서는 증언할 당시에는 이 사건 임야에 도시계획이 확정된 것이지 BW, DW와는 실질적으로 상관이 없다고 진술하였다. 또한 피고인 A는 2013, 2, 25, 창원시 도시 기본계획 공청회에 직접 참석하지 않고 마산에서 부동산 중개업을 하는 EL로부터 공청회 개최사실을 들었다고 관련사건에서 진술하였으나(수사기록 238p), 이 사건에서 조사받을 당시에는 공청회에 실제 참석을 했다고 진술하는 등(수사기록 478p) 진술에 일관성이 없다. 1) 피고인 A는 직원들에게 이 사건 임야가 상업용지로 예정되어 있고, 직원들에게 2025 창원도시기본계획대로 개발이 되면 인근 BT 토지가 주거용지와 상업용지로 변경될 것이라고 교육하였고, 이미 상업지역, 주거지역 등으로 용지배분이 정해진 것처럼 설명하였다. 피고인 CW DU에게 경상남도 EM인 EN 사진과 관련 신문보도를 복사한 서류를 보여주면서 이 사건 임야에 BW를 들어서면 주거지역과 상업지역으로 개발될 것이다. 지금 투자하면 큰 수익을 얻을 수 있다'는 취지로 말하였고, 피고인 A 및 BQ 주식회사 순천지사 총무부장도BQ 순천지사 사무실을 방문한 DU에게 도면을 보여주면서 5년 안에 무조건 상업지역으로 개발이 된다고 말하였다. 피고인 A는 이 사건 임야와 창원시 마산합포구 BT 일대 임야 매매를 위해 서울, 순천, 군산에 사무실을 두고 수십 명의 직원들을 고용하여 2013. 7.경부터 2015. 5.경까지 임야를 70여 명에게 80여 차례에 걸쳐 합계 약 50억 원에 매도하였다. 피고인 A는 2013. 8. 7. 이 사건 임야를 주식회사 CQ으로부터 3억 원에 매수한 후 DU을 포함한 매수인 40여 명에게 20 ~ 30억 원에 매도하여 불과 1년 사이에 10배 정도의 전매차익을 얻었다. 피고인들은 이 사건 임야를 평당 55만 원 (1m㎡당 약 166,163원으로 계산하여 DU에게 매도하였으나, 이 사건 임야의 공시지가는 2014년에 2,350원/㎡, 2015년에 2,600원/m㎡에 불과하였다. 또한, 이 사건 임야는 개발이 되지 않은 상태에서는 분할이 불가능하였기 때문에 피고인들은 임야 24,816㎡에 관하여 수십 명의 피해자들에게 토지의 공유지분을 매도하면서 피해자들이 매수하는 땅의 특정 위치를 번호로 표시한 도면(DU의 경우는 상업지구 4번을 매매계약서에 첨부하는 형식으로 매도하였는데, 이와 같은 매매형식은 정상적인 형태의 매매계약이라고 볼 수 없고, 추후 매수인들이 다시 토지를 매도하거나, 매수인들 사이에 토지 위치나 경계를 확정할 때 분쟁이 발생할 여지가 매우 높다. 피고인 A가 운영하는 BQ 주식회사 순천지사는 본부장 CY, 이사 EO, 부장 피고인 CW 외 2명이 있고, 부장 1인당 여직원 10여 명씩 두어 3개조로 운영되었다. CW은 부장으로 입사한 후 곧 이사로 승진하여 직원들을 관리하였다. 피고인 A는 피고인 CW에게 월급으로 토지를 100평 이상 팔 경우 기본급 250만 원, 100평 미만일 경우 150만 원 정도를 지급하였고, 피고인 CW이 직접 팔면 판매금액 8%를, CW의 팀 직원이 팔면 2%를 보너스로 지급하였다. CW이 이사로 승진한 이후에는 토지 200평 이상 팔 경우 기본급으로 300만 원을 지급하였다. 피고인 CW은 피고인 A 부탁으로 2015. 6.경 A가 설립한 'CX'이라는 수목분양 회사 대표이사로 등재된 적이 있고, A에게 자기 명의 통장을 만들어 건네주기도 하였다. 피고인 CW DU의 집으로 전화하여 DU의 아내에게 세종시 근처 전원주택단지 땅사라고 전화로 권유하면서 DU과 접촉하게 되었고, 여러 차례 DU의 집으로 찾아가기도 하였다. DU 부부가 세종시 토지 매수를 거절하자 2013년 하순경부터는 창원에 BW가 개발된다고 하면서 토지 매수를 권유하였다. 피고인 CW은 5년이 지나면 토지가격이 몇 십 배로 뛸 것이라고 설명하면서 DU에게 돈을 벌면 반을 떼어 달라는 말을 하기도 하였고, DU에게 이 사건 토지 매매 등기이전비로 50만 원을 지급하였다. 이러한 피고인 CW의 행태는 단순한 투자 권유의 정도를 넘어선 것으로 보인다. 피고인 CW은 피고인 A와 이 사건 임야를 매도하기 전에 직접 이 사건 임야 일대를 방문하여 둘러보고 인터넷 자료를 보기도 하였는데, 이 사건 임야에는 송전선이 지나는 철탑이 설치되어 있었고, 피고인 CW이 확인한 인터넷 자료에 이 사건 임야가 5년 안에 상업지구로 변경된다는 구체적인 내용은 없었다. 결국, 피고인들이 이 사건 임야의 매매와 관련하여 취득한 정보 및 자료, 피고인들이 임야 개발 관련 정보를 알아내고자 기울인 노력, 피고인들이 이 사건 임야 거래를 위하여 투입한 물적시설 및 인력, 이 사건 임야를 비롯한 창원시 마산합포구 인근 임야에 관한 피고인들의 매수 및 매도시기와 전매차익, 피고인들이 매수인들에게 설명한 구체적인 내용 등에 의할 때, 피고인들이 DU에게 제공한 이 사건 각 임야 관련 정보 및 설명은 단순한 과장이나 사소한 허위의 정도를 넘어 부동산 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 것이라고 할 수 있고(대법원 2008, 10. 23. 선고 20086549 판결 등 참조), DU 이 이 사건 임야의 위치나 시가, 도시기본계획과의 구체적 연관성, 그 계획의 실현시기 및 실현가능성 등에 관한 정보를 제대로 제공받았더라면 위와 같은 거래에 응하지 않았을 것으로 보인다. 또한, 피고인 CW BQ 주식회사에서 차지하는 위치 및 역할, 부동산 투자회사에서 근무한 전력, 피고인 A와의 관계, 피고인 CW이 DU에게 접근하여 이 사건 임야에 관한 매매계약을 성사시키기까지의 과정 등을 종합하여 볼 때, 피고인 CW도 이 사건 임야에 BW가 건설되거나 주거지역, 상업지구로 용도변경이 될 것으로 예정되어 있지 않다는 것을 알면서도 피고인 A로부터 월급과 토지판매 수수료를 지급받기 위하여 DU에게 이 사건 임야를 매도하였다고 봄이 타당하다. 양형의 이유 1. 양형기준상 권고형의 범위 조직적 사기 > 제1유형 (1억 원 미만) > 기본영역 (1년6개월~3년) [특별가중인자] 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [특별감경인자] 피해자에게도 범행의 발생 또는 피해의 확대에 상당한 책임이 있는 경우 2. 선고형의 결정 피고인들의 이 사건 범행은 지방자치단체의 자료, 언론보도 자료 등 사람들이 쉽게 믿을 수 있는 자료를 근거로 이 사건 임야에서 멀리 떨어져 있는 사람들에게 조직적으로 접근한 후, 창원시 마산합포구 일대에 개발계획이 수립된 상태일 뿐임에도 마치 이 사건 임야의 용도변경이 확정되어 당연히 시세가 올라갈 것 같이 속여 사람들의 투자심리를 부추겨 수많은 피해자를 양산하고 이로 인해 부동산 가격 폭등과 토지개발에 따른 국가재정의 손실을 초래할 수 있는 중대한 범죄로서 범행 경위와 수법, 범행기간, 피해자의 수와 피해액의 규모 등을 감안할 때 죄질이 몹시 좋지 않다. 피고인 A는 위와 같은 범행을 사전에 조직적으로 계획하여 수십 명의 피해자들로부터 수십 억 원의 전매차익을 취하였음에도 자신은 정당하게 토지를 판매했을 뿐이라고 항변한다. 더욱이 피고인은 2009년경 전북 진안군 소재 토지의 지가 상승이 기대된다고 피해자를 기망하여 매매대금을 편취한 같은 종류의 부동산 투자 사기로 실형을 선고받았음에도 다시 같은 종류의 사기 범행을 반복하였다. 이에 피고인 A에게 그 죄책에 상응하는 엄중한 처벌이 필요하다. 다만 피고인 A가 같은 사안의 범죄로 이미 1심에서 실형을 선고받아 현재 항소심 재판 계속 중인 점을 고려하여 권고형의 범위보다 낮게 형을 정한다. 피고인 CW도 자신은 피고인 A의 말을 믿었을 뿐 아무것도 몰랐다는 취지로 항변한다. 다만, 피고인 CW이 이 사건 범행에서 맡은 지위와 역할이 피고인 A에 비하여 제한적이고, 이 사건 범행으로 인하여 취득한 이익이 크지 않은 점, 피고인이 아무런 전과가 없는 초범인 점을 유리한 양형요소로 참작한다. 그 밖에 피고인들의 나이, 성행, 환경, 범행의 경위 및 범행 후의 정황 등 여러 양형조건들을 고려하여 주문과 같이 형을 정한다.