서울북부지방법원-2017고단1796

이 사건 공소사실 피고인은 아파트 공사 현장에서 일이 있을 경우 전기 배선 관련 일을 하면서 월 약 200~300만 원 정도의 수입 외에는 별다른 수입이나 재산이 없는 상태에서, 이른바 재테크 목적으로 2013. 2.경부터 2014. 3.경 사이의 약 1년 동안 실거래가가 2억 원에서 4억 원 사이인 인천 서구 E 101동 3704, 4005, 3002, 2304호 등 오피스텔 4채, 서울 도봉구 F아파트 101동 603호 및 서울 도봉구 G아파트 404동 201호 등 아파트 2채 등 총 6채의 부동산을 금융권의 대출금으로 매입하고, 이에 대한 이자로 매월 300~400만 원을 부담해야 했으나, 피고인의 위와 같은 월수입으로는 더 이상 이를 감당할 수 없게 되었고, 급기야 2015. 4. 경부터 위 부동산들의 일부에 대해 경매 절차가 진행되었으며, 2016. 3. 경에는 임차인에게 임대차보증금 1억 원을 돌려주지 못하여 가압류를 당하였고, 2016. 8. 경에는 다른 임차인에게도 1억 1,500만 원의 임대차보증금을 돌려주지 못한 상태였기 때문에 위 부동산의 매매 계약을 하고 계약금을 받더라도 개인 채무를 변제하거나 생활비로 사용할 생각이었을 뿐 목적물인 부동산을 그 매수자에게 제대로 매도할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2016. 8. 6. 경 서울 도봉구 H에 있는 'I 사무소'에서, 피고인 명의의 '서울 도봉구 H 101동 603호'(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 대하여 피해자 J과 매매대금 438,000,000원에 매매계약을 체결하였다. 그러나 사실 피고인은 위와 같은 경제 형편으로 인하여 피해자로부터 이 사건 부동산에 대한 계약금을 받더라도 이 사건 부동산을 제대로 매도해 줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2016. 8. 10. 계약금 명목으로 43,800,000원을 교부받았다. 이로써 피고인은 피해자로부터 재물을 편취하였다. 2. 판단 가. 피고인에게 매도의사나 능력이 없었는지 여부 검사가 제출한 증거들에 의하면, 피고인은 2016년 초부터 경제적으로 문제가 되어 피고인 소유 일부 부동산에 대해 가압류가 진행되게 된 사실, 또한 E 101동 3002호에 대해서는 2016. 3. 16. 임의경매로 인해 매각된 사실을 인정할 수 있다. 그런데 위와 같은 사실 즉 피고인이 당시 경제적으로 어려웠다는 사실은 곧 피고인이 이 사건 부동산을 매도하여 경제적 어려움을 타개하겠다는 적극적인 의사로도 볼 수 있어 피고인에게는 오히려 이 사건 부동산을 매도하려는 강한 의사가 있었다는 반증이 된다. 또한 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의해 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정에 비추어 보면, 피고인은 매매계약 당시 이 사건 부동산을 매도인에게 충분히 이전할 수 있었으므로 피고인에게는 위 부동산을 매도하려는 의사나 능력이 있었다고 봄이 타당하다. 피고인은 2016. 8. 6. 고소인 J과 사이에 이 사건 부동산에 관하여 매매대금을 438,000,000원으로 하고, 계약금 43,800,000원을 당일 지급하고, 중도금 없이 잔금 394,200,000원을 2016. 9. 26. 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 당시 임차인이 있었는데 임차보증금은 1억 원이고, 위 부동산에 근저당권자 국민은행, 채권최고액 312,000,000원으로 된 근저당권이 설정되어 있었으며, 임차인은 임차보증금 중 1,000만 원을 위 계약일에 받고, 나머지 9,000만 원은 잔금지급일에 지급받고 나가기로 하였으며, 근저당권은 잔금시 매도인이 전액 상환하기로 하였다. 이 사건 부동산에 관하여 매매계약 당시 위 임차보증금과 근저당권 이외에 다른 제한물권은 없었다. 따라서 피고인은 고소인으로부터 잔금을 지급받으면 나머지 임차보증금 9,000만 원과 근저당권 피담보채무액 261,889,597원(2016. 9. 26.기준)을 변제할 수 있는 상태였다. 이 사건 매매계약서를 보더라도, 매수인이 매도인에게 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있도록 약정하고 있었다. 그런데 잔금지급일이 얼마 남지 않은 2016. 9. 12.에 이 사건 부동산에 관하여 채권자 K, 청구금액 115,000,000원으로 된 부동산가압류등기가 경료되었다. 그러자 피고인은 고소인과 사이에 매매계약서를 수정하였는데 그 내용은 매매대금을 430,000,000원으로 인하하고, '현재 가압류건 해지 접수 중이므로 해지와 동시에 매수인이 등기이전을 먼저 받기로 하며, 잔금은 현세입자가 이사 나가는 2016. 10. 10.에 지불'하기로 하였다. 위 K은 2015. 8. 11. 피고인과 사이에 피고인 소유 E 101동 4005호에 대해 보증금 115,000,000원, 계약기간 2015. 10. 2.부터 2016. 10. 1.까지로 하는 전세계약을 체결하고 입주한 임차인이다. K은 계약기간이 만료되기 전인 2016. 9. 12. 미리 이 사건 부동산에 대해 가압류를 신청한 것이다. 피고인은 K을 찾아가 설득하였고, K은 2016. 9. 22. 서울북부지방법원에 쌍방 원만히 합의가 이루어졌다며 위 가압류집행의 해제신청서를 제출하였다(그런데 K은 이후인 9. 30. 해제신청 철회서를 제출하였다). 피고인은 당시 이 사건 부동산의 근저당권자인 국민은행 대출금에 대한 이자를 연체하고 있지는 않았다. 다만 국민은행 대출금의 만기일이 2016. 6. 30.이었으나, 국민은행은 이 사건 매매계약시까지 경매를 진행하지는 않았다. 오히려 피고인은 2016. 8. 2.경 국민은행 담당자와 전화통화를 하였는데 이때 피고인이 담당자에게 매매를 위해 중개업소에 매물로 내놓았다는 이야기를 하였고, 담당자는 매매계약이 체결되면 매매계약서를 제출해 줄 것을 요청하였다. 이후 국민은행 담당자는 2016. 8. 26. 피고인과 다시 통화를 하게 되었고 이때 매매계약이 이루어졌으며 잔금기일이 2016. 9. 26.이라는 이야기를 듣고 매매계약서를 팩스로 송부받기까지 하였다. 즉 국민은행은 위 잔금기일까지는 경매를 진행하려는 조치를 취하려고 하지 않았다. 피고인은 2016. 9. 7. L에게 피고 소유이었던 G아파트 404동 201호에 대해 기존 설정되어 있던 근저당권등기를 말소해 주고 정상적으로 소유권을 이전하여 주기까지 하였다. 피고인이 고소인으로부터 받은 계약금을 개인 채무에 변제하거나 생활비로 사용하였다고 하여 부동산을 그 매수자에게 제대로 매도할 의사나 능력이 없었다고는 전혀 볼 수 없다. 나. 피고인에게 기망행위가 존재하는지 여부 나아가 매도인이 매수인에게 매매계약 당시 자신의 자력이나 재정상태에 대해 고지하여야 할 신의칙상 의무가 있는지에 대해 살펴보더라도, 매도인으로서는 매매로 인한 법률관계에 영향을 미칠 만한 사유 즉 매매 목적물의 하자 등 매매목적물 자체에 대한 것이거나 또는 매매목적물에 설정된 권리 등에 대해서는 이를 상대방에게 고지하여야 할 신의칙상 의무가 있다고 볼 수 있다. 그러나 이를 넘어서서 매매 목적물과 관련이 없는 매도인 자신의 경제적 상황, 자력 상태 등을 상대방에게 고지하여야 할 신의칙상의무가 있다고 볼 수 없다. 따라서 이를 전제로 한 기망행위의 존재를 인정할 수 없다. 다. 소결론 따라서 위와 같은 점들에 비추어 볼 때, 이 사건 공소사실은 검사가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 단서에 의하여 이 판결의 요지를 공시하지 않기로 하여 주문과 같이 판결한다.