울산지방법원-2015고단23

범죄사실 ■ 범죄전력 피고인 A은 2012. 11. 23. 서울중앙지방법원에서 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 등으로 징역 3년에 집행유예 5년을 선고받고 그 판결이 같은 해 12. 1. 확정되었고, 피고인 B은 2012. 11. 23. 같은 법원에서 같은 죄 등으로 징역 3년에 집행유예 5년을 선고받고 그 판결이 2013. 9. 12. 확정되었으며, 피고인 D 2013. 6. 14. 부산지방법원에서 사기 등으로 징역 6월에 집행유예 2년을 선고받고 2015. 2. 12. 그 판결이 확정되었다. 기초사실 피고인 A은 부동산 분양 및 분양대행업 등의 업무를 영위하는 주식회사 M(이하 'M'라 함)의 대표로서 미분양아파트 매입 및 재매도 업무를 총괄하는 사람이고, 피고인 B, 피고인 C는 각 M의 이사로서 각 분양대행사 선정, 분양홍보, N아파트 시공사인 주식회사 O(이하 'O'라 함)와의 업무협조 등의 업무를 담당한 사람들이고, 피고인 D은 M의 이사로서 분양대행사 선정, 자금조달 등의 업무를 담당한 사람이다. O는 2007. 11.경 주식회사 P(이하 'P'라 함)가 시행한 울산 중구 N 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 함) 신축사업의 시공사로 참여 사업을 진행하던 중 P가 분양실적이 저조하여 공사비를 조달하지 못하자 2010. 2. 경부터 직접 분양을 담당하기로 하였으나 2011. 12. 경까지 이 사건 아파트의 전체분양률이 50% 정도에 불과하고 미분양세대수가 150 세대에 달하였다. 피고인들은 O로부터 위 미분양아파트 150세대를 인수하여 아파트 분양사업을 하기로 하고 2012. 1. 16.경 Q와 위 미분양아파트 150세대 (44평형 2세대, 49평형 1세대, 51평형 38세대, 55평형 68세대, 오피스텔 41세대)에 대한 매매계약을 체결하면서, 정상분양가 70,121,453,100원에서 할인율 40.2%를 적용한 41,932,000,000원(부가세포함)으로 정하고 이행보증금으로 20억원을 (1차 2012. 1. 12. 10억 원, 2차 같은 해 2. 25. 10억 원), 2012. 4. 10.까지 중도금 300억 원을, 같은 해 4. 30.까지 잔금 99억 3,200만 원을 각 지급하기로 하되, 수분양자와의 분양계약은 0 명의로 체결하고 그 분양대금은 부동산 신탁회사인 한국자산신탁 명의 계좌로 송금하며, 나머지 중도금과 잔금은 아파트 분양실적에 따라 지급해 나가기로 하는 소위 '매입형 분양대행 약정을 체결하였다. 이후 피고인들은 위 150세대에 대한 분양 업무를 주식회사 Q(이하 'Q'라고 함) 등 분양대행사를 통해 정상분양가에서 약 27% 할인된 금액으로 분양을 실시하였다. 피고인들은 계속된 부동산 경기 침체로 인해 분양실적이 저조하여 2012. 3. 초순경 분양세대가 50세대에 불과하고 수분양자들로부터 납입된 분양대금이 19억 원 정도에 그치는 등 분양실적이 저조하자 Q에 분양실적을 높일 것을 독려하였고, Q 대표 R 2012. 3. 초순경 피고인들에게 '미래형 전세 미분양된 아파트에 대하여 수분양자가 전세금을 분양회사에 지급하고 분양대금 중 전세금을 제외한 분양대금은 수분양자 명의로 금융기관으로부터 대출받아 분양회사에 납부한 후, 아파트 소유권 명의는 수분양자로 이전하며, 2년 후 수분양자의 요구에 따라 전세금을 돌려주고, 2년 동안 대출금 이자 및 등기비용 등을 분양업자가 부담하기로 하는 매수청구권을 부여하는 약정(신개념 전세, 애프터리빙)를 소개하면서 '전세기간 2년이 지나 환매요청이 들어오면 전세금과 대출금 등을 떠안아야 하는 문제가 있지만 미래형전세와 일반분양을 함께 하면 고객들의 선택의 폭이 넓어져 분양실적을 높이기 쉽다'는 취지로 설명하였다. 범죄사실 피고인들은 2012. 3. 초순경 이 사건 아파트에 대한 매매대금 중 보증금 20억 원을 제외한 나머지 중도금과 잔금을 분양을 통해 지불해 나가려고 하였으나, 위와 같이 분양 실적이 저조하여 중도금과 잔금을 약정기한 내에 납부할 수 없는 형편에 이른 상태에서 R이 위와 같이 미래형전세 분양에 대해 소개하자 분양 촉진을 위해 '미래형전세'로 이 사건 아파트를 분양하기로 결의한 후 그 무렵 Q 대표 R에게 미래형 전세 분양을 할 것을 지시하였고, 그와 같은 지시에 따라 R과 Q 소속 직원들은 '전세금만 내면 새아파트에서 2년간 살 수 있다. 살아보고 결정하세요'라는 광고를 낸 후 2012. 3. 31.경 울산 중구 N아파트 2단지 104동 103호 M 분양사무실에서, 위 광고를 보고 찾아온 피해자 S에게 위 아파트2단지 104동 603호에 대하여 미래형 전세계약을 체결할 것을 권유하면서 "미래형 전세 계약을 체결한 후 보증금과 대출금을 분양대금 명목으로 내고 입주하였다가, 2년 후 전세금 반환을 요구할 경우에는 전액을 반환하고 그 아파트 소유권 및 대출금은 M에서 인수하거나 다른 사람이 승계하는 방법으로 해결하여 주겠다."라고 하였다. 그러나 사실 '미래형전세'는 분양회사와 수분양자가 전세계약을 체결하되, 수분양자는 전세금만 부담하고 나머지 분양대금은 분양회사가 수분양자에게 아파트 소유권을 이전하여 수분양자가 이를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받아 납부하는 형태로, 결국 법적으로는 대출금 반환 책임이 수분양자에게 있어, 미래형전세 계약기간 만료시에는 분양회사가 전세금과 대출금 등을 떠안아야 하므로, 분양회사는 이에 대한 대비책으로 다른 수분양자를 추가로 확보하거나 전세금과 대출금 등을 변제할 자력이 있어야 하는데, M는 피고인들이 이 사건 아파트 분양 사업을 위해 기존에 존재하던 회사를 인수하였던 회사로 자본금 3,000만 원 외에 달리 재산이 없었고, 피고인들은 분양수수료 등 회사운영자금이 없어 분양대금 일부를 회사 운영자금으로 먼저 사용하고 사채 등으로 자금을 융통하여 다시 충당하는 등 자금사정이 열악하여 '미래형전세'로 분양한 아파트를 환매하는데 사용할 자금을 마련할 여력이 충분하지 않았고, 2012. 3.초순경 당시 부동산 경기가 침체되어 아파트 가격이 오를 가능성이 낮았음에도 아파트 가격만 오르면 수분양자들이 환매를 요구하지 않을 것이라 단정하고 추가 수분양자를 확보하는 등 환매에 따른 대책을 전혀 세우지 아니하였으며, 분양이 끝나면 M를 더 이상 운영하지 않고 사실상 폐업할 생각이었으므로 실제 계약상의 책임을 이행할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고, 피고인들은 공동하여 Q 직원들을 통해 위와 같이 거짓말하여 이에 속은 피해자 S와 2012. 3. 31. 경 M가 피해자 S에게 위 603호 아파트를 전세금 1억 8천만 원으로 하는 임대하는 '미래형전세' 계약을 체결함과 동시에 매매가를 4억 8,500만 원으로 하는 매매계약서를 작성한 후 피해자 S로 하여금 같은 날 500만 원, 같은 해 4. 1. 1,925만 원, 같은 해 5. 4. 1,000만 원, 같은 해 6. 4. 1억 4,575만 원을 각 전세금 명목으로 M 명의 국민은행 T 계좌로 송금하게 하고, 2012. 5. 18.경 피해자 S가 위 603호 아파트를 담보로 경산농협으로부터 대출받은 3억 500만 원을 잔금 명목으로 한국자산신탁 명의 국민은행 U 계좌로 송금하게 하는 방법으로 합계 4억 8,500만 원을 교부받은 것을 비롯하여 2012. 3. 17.부터 2012. 6. 14. 까지 동일한 방법으로 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 10명의 피해자들로부터 미래형전세 분양에 따른 대금 명목으로 합계 4,819,000,000원을 교부받아 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술(피고인 A, B은 Q의 책임이라는 취지, 피고인 C, D은 미래형전세 방식의 분양에 관여하지 않았다는 취지) 1. 증인 R, V, W, X, Y, Z, AA, AB, AC의 각 법정진술 1. 피고인들에 대한 각 일부 검찰피의자신문조서 1. R, V, W에 대한 각 검찰피의자신문조서 1. X, Y, Z, AA, S, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AB, AC에 대한 각 검찰 진술조서 1. AJ의 진술서 1. 각 전세계약서, 각 전세계약서 등 분양관련 서류, 전세계약서 등 분양관련 자료 1. 명함 1. 이메일 발송표지, N아파트 1단지 101동 305호 매매계약서, N아파트 분양가격표, N아파트 일괄매각 후의 분양현황, N아파트 분양관련 AK 판매가 1. 매입형 분양대행 약정서(O, M), N아파트 미래형전세계약현황, 울산남외동 환매조건(전세) 계약현황, N아파트 매매계약서 1. 수사보고(M에서 미래형전세로 분양한 10세대에 대한 분석보고), 103동 302호 세입자 Y 전세계약서, 매매계약서, 확인서 등, 104동 601호 세입자 AJ 전세계약서, 매매계약서, 확인서 등, 미래형전세아파트 등기부등본 10부 1. 이메일 표지, M의 계약금 입금내역이 기재된 통장사본 1. 수사보고(계좌추적 결과보고서 첨부) 1. 수사보고(미래형전세금과 대출금을 한국자산신탁에 입금한 내역 및 입금이유 등), 분양대금 입금내역 등 관련자료 1. 수사보고(Q 윤양대행계약서, 수수료 정산내역, M 주주명부), 분양대행약정서, 수수료 정산내역 등 자료 1. 수사보고(Q에서 M에 발송한 공문), 발송공문 등 자료 1. 계좌내역, 입금증 1. 수사보고(M의 일괄매수대금 조달방법 및 분양대금 상환내역) 1. 미래형 전세계약자들 은행대출 서류 1. 판시 전과 : 각 범죄경력조회(순번 19번, 43번, 86번), 수사보고(관련판결문 기록 첨부), 1, 2, 3심 판결문(순번 7번), 수사보고(관련판결문 첨부), 판결문(순번 32번), 대법원 사건검색결과 1부, 판결문 1부(순번 113번) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 인들 : 각 형법 제347조 제1항 1. 형의 선택 피고인들 : 징역형 선택 1. 경합범처리 피고인 A, B, D : 형법 제37조 후단, 제39조 제1항 1. 경합범가중 피고인들 : 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 피고인들 : 형법 제62조 제 1항 1. 사회봉사 피고인들 : 형법 제62조의2 양형의 이유 피고인들은 미분양 아파트 여러 세대를 일괄 매수하여 분양하는 분양사업을 진행하면서 분양실적을 높이기 위하여 보증금 반환 내지 환매대책을 전혀 마련하지 않은 채 전세금 반환 내지 환매를 보장하는 방법으로 피해자들을 기망하여 입주계약을 체결하도록 하여 피해자들에게 적지 않은 재산상 피해를 입혔다. 그리고 피고인 A, B, D은 동종 범행으로 처벌받은 전력이 있다. 반면, 피해자들이 해당 아파트 세대의 소유권을 취득함으로써 피해가 상당 정도 전보되었다고 볼 수 있는 점, 피고인 A의 주도로 실질적인 피해라고 할 수 있는 약정기간 이후의 대출이자 등의 보유비용을 전보하여 주고 해당 세대를 피해자가 그대로 보유하거나 해당 세대를 처분하고 손실을 보전하여 주는 방법 등으로 피해회복을 위하여 노력하고 있는 점, 그 결과 피해자 S, AL, AM, AI은 피고인 A의, 피고인 AE, AD는 피고인들의 처벌을 원하지 않고 있는 점, 피해자 AG과는 대출이자 등을 변제하여 주고 해당 세대를 인수하는 방식으로 피해회복하기로 약정한 점, 피해자 Y, AB과도 해당 세대를 처분한 후 손실을 보전하여 주는 피해회복이 진행되고 있는 것으로 보이는 점, 피고인 C는 이종의 가벼운 벌금형 처벌을 3회 받은 외에는 형사처벌전력이 없는 점, 피고인 A, B, D은 판시 각 전과범행과 동시에 판결을 선고할 경우와의 형평을 고려하여야 하는 점은 피고인들에게 유리한 정상이다. 그밖에 범행경위, 수법과 결과, 범행 후의 정황, 피고인들의 역할분담 등 제반사정을 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.