서울남부지방법원-2023고단4064

범 죄 사 실 [전제사실] 빌라, 다세대주택 등(이하 ‘빌라 등’)에 관하여, 이를 임차하려고 하는 사람들은 향후 아파트 등 선호하는 형태의 주택을 분양받을 수 있는 자격을 유지하거나 빌라 등의 가격 하락으로 인한 위험을 회피하기 위하여 임대차계약을 선호하는 반면, 건축주 또는 소유자(이하 ‘건축주 등’)는 위 빌라 등을 임대하여 향후 임대차보증금반환 채무 또는 빌라 등의 가격 하락 위험을 부담하는 것보다는 곧바로 매도하여 투자비를 회수할 수 있는 매매계약을 선호하는 경향이 있다. 한편, 건축주 등으로부터 신축 빌라, 구축 빌라, 다세대주택 등(이하 ‘빌라 등’)의 분양이나 매도를 의뢰받은 분양대행업자나 중개업자들(이하 ‘분양대행업자 등’)은 컨설팅업자, 공인중개사 등을 통해 자기자본 투자 없이 빌라 등의 소유권을 이전받는 소위 ‘무자본 갭투자자’와 위 빌라 등을 임차할 임차인을 모집하고, 무자본 갭투자자는 위 분양대행업자 등을 통하여 임차인의 임대차보증금만으로 분양 또는 소유권을 이전받는다는 취지의 분양 또는 매매계약 서류를 작성하게 되며, 위 분양대행업자 등은 건축주 등이 임차인으로부터 임대차보증금 전액을 지급받은 후 건축주 등을 통해 그 임대차보증금 중 일부를 소위 ‘리베이트’라는 명목으로 분양대행업자, 컨설팅업자, 공인중개업자, 무자본 갭투자자 등의 이익금(이하 ‘리베이트’)으로 분배하고, 남은 금액으로 건축주 등에게 실질적인 분양대금 또는 매매대금을 지급한 다음, 위 빌라 등의 소유권을 무자본 갭투자자의 명의로 이전하기로 하는 거래 구조인, 소외 ‘동시진행 거래’를 계획하였다. 위와 같은 거래 구조로 인해 건축주 등에게는 당초 임차인이 지급한 임대차보증금에서 위 리베이트를 제외한 금액만이 분양대금 또는 매매대금으로 지급되고, 그 결과 실질적인 분양대금 또는 매매대금보다 임대차보증금의 액수가 더 큰, 소위 ‘깡통전세’가 발생하게 되었다. 또한 자기자본 없이 다수의 빌라 등의 소유권을 이전받는 무자본 갭투자자들은 위 빌라 등에 관한 거액의 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 없었다. [공모관계] 피고인은 2020. 12.경 불상의 장소에서, 인터넷사이트인 X 카페를 통하여 알게 된 컨설팅업자 Y로부터 “아무런 자본이 없더라도 다수의 빌라 등을 취득할 수 있고, 이익금(소위 ‘리베이트’)를 받을 수 있다”는 말을 듣고, 2021. 1. 18. 임대사업자등록을 한 후 ‘무자본 갭투자자’의 역할인 임대인의 역할을 하기로 하고, Y은 컨설팅업자로서 리베이트 취득을 목적으로 빌라 등 분양사무소에 피고인과 같은 무자본 갭투자자들을 모집하여 소개하는 등 컨설팅업자의 역할을 하기로 공모하였다. [범죄사실] 1. 피고인과 Y 등의 공동범행 서울 강서구 Z에 위치한 AA의 건축주 AG로부터 분행대행을 의뢰받은 분양대행업자 K은 앞서 본 거래 구조에 따라, 위 AA AB호를 임차할 임차인이 구해지면 이를 무자본 갭투자자에게 소유권이전하기로 하고, 컨설팅업자 Y에게 무자본 갭투자자가 있는지 확인하고, 피고인은 2021. 5. 11.경 Y을 통하여 위 거래 구조에 따라 위 AA AB호를 임차할 임차인이 마련되면 그 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 인수함으로써 위 AA AB호의 분양대금을 완납하기로 하는 분양계약을 체결하였다. 한편 피고인은 2021. 6. 10. 서울 양천구 AC, 1층에 있는 AD복덕방 사무실에서, 분양대행업자 K의 중개보조원인 AE을 통해 위 AA AB호를 임차하기로 한 피해자 AF과 사이에 ‘임대인을 피고인, 임차인은 피해자 AF’으로 하는 AA AB호 임대차계약을 체결하면서 임대차계약 만료 시 임대보증금반환이 가능한 것처럼 행세하였을 뿐, 새로운 소유자이자 임대인인 피고인이 아무런 자본 없이 빌라를 취득하는 무자본 갭투자자로서 무자본 갭투자자를 전문적으로 연결하여 주는 컨설팅업자 등에게 리베이트를 지급하기로 한 사실, 피해자가 지급하는 임대차보증금에서 분양대행업자, 컨설팅업자, 공인중개업자 등이 리베이트를 나누어 가진다는 사실, 피해자가 지급하는 임대차보증금에서 위 리베이트를 제외한 금액만이 실질적인 분양대금으로 건축주인 AG에게 지급됨으로써 실질적인 매매대금보다 임대차보증금의 액수가 더 큰, 소위 ‘깡통전세’가 발생하게 된다는 사실 등을 알리지 않았다. 그러나 사실 피고인은 피해자로부터 임대차보증금을 받은 직후 위 AA AB호를 리베이트에 지급하기로 하고 Y로부터 소개받은 피고인에게 소유권이전하면서 건축주 AG의 피해자에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 할 생각이었고, 피고인과 Y은 아무런 자본 없이 건축주 등이 임차인들에게 부담하는 실질적인 매매대금보다 높은 임대차보증금반환채무를 건축주 등으로부터 인수하는 방식으로 피고인 명의로 단기간에 수십 채의 빌라 등의 소유권을 취득하고, 그 과정에서 리베이트를 지급받고 향후 전세보증금 인상이나 빌라 등 가격 인상에 따른 이익을 서로 나누어 가질 생각이었을 뿐이었다. 또한 피고인은 국세청에 다수의 채무를 미납하고 있었고, 2019년부터 신용불량상태의 채무초과상태였으며, 건축주 등으로부터 인수한 임대차보증금반환채무의 이행을 담보할만한 재산이 없었고, 수십 채 규모의 빌라를 소유하며 이를 임대하는 임대사업을 운영하면서도 그 임대차보증금을 반환할 수 있는 특별한 계획도 가지고 있지 않았기 때문에 임대차계약 만료 시 임차인인 피해자 AF에게 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 컨설팅업자 Y 등과 공모하여, 분양대행업자, 중개보조원 등을 통하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자가 2021. 6. 11. 임대차보증금 245,000,000원을 건축주 AG에게 완납하게 하여 이를 편취한 것을 비롯하여 2021. 1.부터 2022. 11. 11.까지 별지 범죄일람표 1 기재와 같이 컨설팅업자 Y 등과 공모하여 피해자 51명이 건축주 등에게 임대차보증금 합계 13,636,250,000만 원을 지급하게 하여 이를 편취하였다. 2. 피고인의 단독범행 가. 사기 피고인은 2022. 2. 9.경 불상의 장소에서, 서울 금천구 AH AI호에 관하여 임차인으로서 임대차계약을 체결한 피해자 AJ에게 ”아직 전세 계약이 남아 있는데, 내가 갑자기 외국에 가게 되었다. 지금 임대차보증금 인상분을 주면, 향후에는 보증금을 인상하지 않겠다.“는 취지로 거짓말하였다. 그러나 사실 피고인은 외국으로 이민 내지 유학 등을 갈 계획이 없었고, 피해자로부터 받은 돈을 생활비 등에 사용할 생각이었으며, 2019년부터 다수의 채무를 부담하는 등 신용불량 상태였고, 국세청에 다수의 세금 등을 체납하는 상태였고, 이미 다수의 임대차보증금반환채무를 부담하고 있었기 때문에, 피해자 AJ와의 임대차계약이 만료되더라도 피해자에게 기존 임대차보증금 및 인상된 추가 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 임대차보증금 인상분 명목으로 피고인 명의 AK 계좌(계좌번호 1 생략)로 3,000,000원을 송금받은 것을 비롯하여 그때부터 2022. 8. 19.경까지 별지 범죄일람표 2 기재와 같이 총 7명의 피해자들로부터 합계 30,000,000원을 송금받아 편취하였다. 나. 사문서위조 피고인은 2021. 11. 초순경 서울 관악구 서울대입구역 인근 불상의 PC방에서, 서울 중랑구 AM AN호의 임차인 AO으로부터 임대인으로서 보증보험 가입을 이행해 달라는 요구를 받자 행사할 목적으로 컴퓨터 및 포토샵 프로그램을 이용하여 주택도시보증공사 명의 전세보증금반환보증서에, 보증금액 란에 ‘일금 이억구천오백만 원정’, 보증기간 란에 ‘2021년 10월 25일부터 2023년 5월 4일까지’, 임대인 란에 ‘A’ 임차인 란에 ‘AO’, 날짜 란에 ‘2021년 10월 25일’, 명의자 란에 ‘주택도시보증공사 AP’이라고 기재한 후 그 이름 옆에 인터넷에서 미리 확보한 주택도시보증공사 인장을 덧붙인 파일을 생성하고 이를 출력함으로써 권리ㆍ의무 또는 사실증명에 관한 주택도시보증공사 명의 전세보증금반환보증서 1장을 위조한 것을 비롯하여 그때부터 2023. 3. 초순경까지 별지 범죄일람표 3 기재와 같이 5회에 걸쳐 주택도시보증공사 명의 전세보증금반환보증서 5장을 위조하였다. 다. 위조사문서행사 피고인은 전항 기재 일시, 장소에서, 그 위조 사실을 모르는 서울 중랑구 AM AN호의 임차인 AO에게 전항 기재와 같이 위조한 전세보증금반환보증서를 마치 진정하게 성립한 문서인 것처럼 우편으로 발송하여 건네주는 등 그때부터 2023. 3. 8.경까지 별지 범죄일람표 3 기재와 같이 5회에 걸쳐 위조한 전세보증금반환보증서 5장을 행사하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 법정진술 1. 각 경찰 피의자신문조서(AE, AG) 1. 각 경찰 진술조서(N, L, AQ, AR, K, AS, AT, AU, Y, BV, BW, BX, Q, BY, BZ, M, CA, CB, W, CC, CD, CE, CF, CG, CH, P, F, CI, CJ, CK, T, AF, CL, CM, I, CN, CO, H, G, CP, AO, C) 1. 각 진술서(CQ, R, U, AJ, CR, CS, CT, B, J, O, E, S, CU, CV, CW, CX, CY, CZ, D, V, CP, B, J) 1. 입건전조사보고서(피해자 DA 전세계약일 수정 관련) 1. 각 수사보고서(AR 자료제출, AS 자료제출, K 자료제출, 전세보증금 인상분 지급 관련 피해자들과의 전화통화, 리베이트 등 금액 정리, 위조된 문서파일 행사일자 관련, 참고인 Y 계좌 특정, 거래내역서 첨부) 1. 각 고소장, 주민등록표, 등기사항전부증명서, 각 계좌거래내역, 각 부동산전세계약서, 각 표준임대차계약서 등, 각 계좌이체내역, 이체내역 등, DB 분양표, 분양계약서, 분양대행확인서, 피해자들 제출자료, 우편봉투, 전세보증금반환보증서 등, 임대사업자등록증 등 1. 임대보증금 보증보험증서 위조사실 수사의뢰(강서구청장), 위반사실, 분양계약서 등 1. AG DC 계좌 거래내역, A 관련 등기사항전부증명서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항, 제30조(임대차보증금 명목 사기의 점, 피해자 별로 포괄하여), 각 형법 제347조 제1항(임대차보증금 인상분 명목 사기의 점), 각 형법 제231조(사문서위조의 점), 각 형법 제234조, 제231조(위조사문서행사의 점), 각 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조, 제42조 단서 1. 배상명령신청의 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호, 제4호(피고인의 배상책임의 범위가 명백하지 않거나 형사소송 절차에서 배상명령을 하는 것이 타당하지 아니함) 양형의 이유 피고인이 자기 자본을 투자하지 않고 임대차보증금으로 분양대금의 지급에 갈음하는 방식으로 수십 채의 빌라를 자신의 명의로 취득하면서 마치 임대차보증금이 정상적으로 반환될 것처럼 피해자들을 기망하였고, 그 과정에서 임대차보증금 일부를 리베이트 명목으로 나누어 가졌다. 피고인의 사기 범행으로 인한 피해자가 51명, 피해금액 합계가 136억 원을 넘을 정도로 매우 크다. 피고인이 Y 등과의 공동 범행을 넘어서 단독의 사기 범행과 문서위조 등 범행으로까지 나아갔고, 피해 금액과 그 금원의 성격 등을 고려하면 피해자들이 겪었을 주거의 안정에 대한 위협과 경제적인 고통은 매우 클 것으로 보인다. 피고인이 피해자들로부터 용서받지 못하였고, 피해 회복을 위해 노력하였다고 볼만한 자료도 없다. 다만 피고인이 범행을 모두 인정하고 있고, 이 사건 범행 이전에는 동종 범죄로 처벌받은 전력은 없다. 위와 같은 정상과 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 모든 양형조건을 종합적으로 고려하여 주문과 같이 형을 정한다.