서울중앙지방법원-2019고합679

공소사실의 요지 피고인 A은 부동산매매 업체인 주식회사 C(이하 'C'이라 한다)의 실질적인 대표로 재직하던 자이고, 피고인 B은 위 주식회사 C의 직원이었던 자로서 미분양 부동산을 헐값에 매수하여 고가로 매각하기 위하여 매수인에게 부동산 임대료 등을 허위 고지하는 등의 방법으로 부동산 매수대금을 편취하기로 공모하여, 2017. 10. 27.경 서울 강남구 D 소재 E부동산 중개사무실에서 피고인 B은 피해자 F에게 서울 송파구 G건물 H호 상가(이하 '이 사건 상가'라 한다)를 매도하면서 "현재 이 부동산의 임차인으로부터 매월 1,050만 원의 임대료를 정상적으로 받아왔고, 이 부동산을 매수하면 매월 1,050만 원의 임대수익을 올릴 수 있다."라고 말하였다. 그러나 피고인들은 이미 위 부동산을 임차한 임차인인 ㈜(이하 ''이라 한다)과 임대차계약을 체결하면서 임대료를 받지 않은 내용의 특약사항(렌트프리)이 포함된 약정서를 작성한 바 있어 현재 매월 1,050만 원의 임대료를 받고 있다는 것은 허위 사실일 뿐더러 또한 피해자에게 위 특약사항(이하 '이 사건 특약사항'이라 한다)에 대하여 전혀 고지를 하지 아니하였다. 피고인들은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 위 부동산을 매수대 금 2,358,660,000원에 매각하여 피해자로부터 그 즉시 금 50,000,000원, 같은 달 30.경 금 178,000,000원을 각 계약금 명목으로, 같은 해 11. 30.경 금 1,980,660,000원을 잔금 명목으로 지급받았다(이 사건 상가에 관한 위와 같은 내용의 매매계약을 '이 사건 매매계약'이라 한다). 이로써 피고인들은 피해자로부터 부동산 매매대금 명목으로 합계 금 2,208,660,000원을 편취하였다. 2. 관련 법리 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 그 중 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005도8645 판결 참조). 한편, 법률관계의 효력에 영향이 없고 상대방의 권리실현에 장애가 되지 아니하는 사유는 이를 고지할 의무가 없다(대법원 1984. 9. 25. 선고 84도882 판결 참조). 3. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 피고인들이 피해자와 이 사건 상가에 관한 매매계약을 체결하면서 피해자에게 이 사건 특약사항을 고지하지 않은 사실은 인정되나, 한편 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 특약사항은 위 매매계약의 효력에 영향이 없고, 경험칙상 피해자가 이 사건 특약사항을 고지 받았더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것이 명백하다고 단정하기도 어려우므로, 피고인들에게 이 사건 특약사항을 고지할 법률상 의무가 있었다고 보기 어렵다. 가. 상가를 매수할 경우 그 운영이나 수익에 관하여는 투자자의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것인데(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 참조), 피해자가 이 법정에서 '이 사건 매매계약을 체결한기 전, 20억 원 정도로 상가를 매수할 생각으로 이 사건 매매계약을 중개한 E부동산중개법인에 상가 매수를 의뢰하고, 한 달 정도 돌아다니면서 알아보았다'고 한 증언의 취지에 비추어 보면, 피해자는 어느 정도 시장조사를 거쳐 이 사건 상가를 매수한 것으로 보인다. 나. 이 사건 특약사항의 내용은 다음과 같다. 1) 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, C과 I 사이에 2015. 11. 4.경 체결된 이 사건 상가에 관한 임대차계약은 애초에 1억 5,000만 원의 임대차보증금과 월 1,050만 원의 차임 지급을 약정한 일반적인 임대차계약으로서 정상적으로 체결된 것으로 보인다. 가) 이 사건 특약사항이 체결된 경위에 관하여, 피고인들은 I과의 임대차계약체결 후 의 입주시기에 엘리베이터가 완공되지 않아 입주를 1달 연기하였고, 연기한 입주시기에도 엘리베이터가 완공되지 않아 이 입주하지 않겠다며 보증금 1억 5,000만 원을 돌려달라고 하였으나 C이 보증금을 반환할 사정이 되지 못하여 차임을 지급하지 않기로 하는 이른바 렌트프리 약정을 체결하게 되었다고 진술하였다. 나) 이 사건 상가에 관하여 C과의 임대차계약체결을 담당하였던 I의 직원 J도 엘리베이터 사용이 가능한 날을 기점으로 월 차임을 납부하기로 약정하였으나 이후 예상하였던 엘리베이터의 사용이 불가능하게 됨에 따라 C에 임대차계약의 해지를 통보하였는데, C에서 렌트프리 조건을 제시하여 이 사건 특약사항이 체결된 것이라는 취지로 진술하였다(추가증거기록 261쪽). 다) 피해자 역시 이 법정에서 이 사건 매매계약 체결 이후 으로부터 위와 같은 엘리베이터 문제에 관하여 확인하였다고 증언하였다. 2) 이 사건 특약사항에 의하더라도 피해자가 이 사건 상가를 매수하게 될 경우에 I은 남은 임대차기간 동안 피해자에 대한 월 차임 1,050만 원의 지급의무를 부담하게 되고, I의 담당직원도 피해자에게 위와 같은 차임의 지급의무가 있음을 인정하였다(증거기록 227쪽). 3) 피해자는 이 사건 매매계약 체결 이후 잔금 지급 이전에 I에 연락하여 피고인들이 제시한 C과 I의 임대차계약서 기재된 보증금과 차임이 맞다는 내용을 확인하기도 하였다. 다. 피해자는 이 법정에서 이 사건 특약사항을 고지하였다면 이 사건 상가를 매수할 때 그러한 사항을 고려하여 매수 여부를 판단할 수 있었을 텐데, 피고인들이 이 사건 특약사항을 고지하지 않아 매수 여부를 판단함에 있어 이를 제대로 고려하지 못하였다는 취지로 증언하였다. 한편, 피해자는 2017. 11. 30. 이 사건 상가에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 그로부터 2018. 4. 까지 이 부담하는 월 차임 1,050만 원을 C로부터 지급받았고, 2018. 5.부터 2019. 3.까지의 차임 및 관리비도 1의 보증금 1억 5,000만 원(C과 피해자는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 상가 매매대금 중 1억 5,000만 원은 피해자가 같은 금액의 위 임대차보증금반환채무를 승계하는 방법으로 지급한 것으로 처리하였다)으로 보전받았다. 결국, 피해자는 이 사건 상가 매수 후 1의 임대차기간이 종료될 때까지 15개월이라는 상당한 기간 동안 상가 임대차를 통한 수익을 모두 실현한 것인데, 피해자가 이와 같이 이 사건 상가를 통해 1년 넘는 기간 동안 예상 수익을 모두 취득하였다는 점에 비추어, 피해자가 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 특약사항을 알고 있었다고 하더라도 이 사건 상가를 매수하였을 가능성을 배제할 수 없다. 라. 이 사건 상가의 가치에 관하여 살펴보더라도, C이 이 사건 상가를 취득할 당시인 2015. 12.경 대출기관인 K의 의뢰로 이루어진 감정평가 결과 가액이 21억 3,000만 원이었고, 피해자가 이 사건 상가를 매수할 당시 대출금융기관인 L은행의 의뢰로 이루어진 감정평가 결과 가액이 21억 5,900만 원이다. 위와 같은 각 감정평가 결과에 비추어 볼 때, 피해자가 이 사건 상가의 매수를 위하여 실제 지급한 금액인 22억 866만 원이 과도하다고 볼 수 없다. 위 L은행 의뢰로 이루어진 감정평가서에도 피해자가 이 사건 상가를 2,280,000,000원에 매수한 것은 적정 수준으로 거래된 것으로 판단된다고 기재되어 있다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 전부 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조에 따라 피고인들에게 각 무죄를 선고한다.