울산지방법원-2007고단1184

범죄사실 피고인은 건설업자인바, 주식회사 B가 울산 남구 C 등 총 19필지 4,945.6㎡(이하 '이 사건 사업부지'라 한다)에 주상복합건물 신축사업을 추진함에 따라 그에 대한 사업계획의 승인 및 분양허가 등을 받기 위해서는 전체 사업부지 소유권 100%를 취득하여야 한다는 점을 알고, 위 아파트 신축사업에 참여하는 경쟁시행사인 것처럼 가장하여 이 사건 사업부지 중 일부 토지를 매수하여 다시 이를 고가에 되팔아 그 차액을 취득하기로 마음먹었다. 피고인은 2004. 10. 13.경 울산 남구 D 대 139.6㎡ 및 그 지상 주택(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 원래 소유자인 E로부터 피고인의 전처 F의 명의로 매매대금 1억 5,000만 원에 매수한 후 계약 당일 계약금 1,500만 원과 중도금 500만 원을 지급하고 2004. 12. 7. 위 F 명의로 소유권이전등기를 경료한 다음, 2004. 10. 29.경부터 같은 해 12. 8.경 사이에 이 사건 부동산을 제외한 나머지 사업부지 18필지를 매수한 위 B로부터 이 사건 부동산의 매수제의를 받고도 다른 사업부지 내 부동산의 매수단가를 크게 상회하는 금액을 일시불로 요구함에 따라 계약체결이 미루어져 오던 중 위 B가 2005. 1. 25.경 피해자 주식회사 G(이하 '피해 회사'라 한다)에게 위 주상복합건물 신축사업권을 양도하였다. 그 후 피해 회사는 2005. 7. 11.경 이 사건 사업부지에 대한 교통영향평가 심의가 최종적으로 통과되자 2005. 7. 15.경 이 사건 주상복합건물에 대한 건축허가를 신청하였는데 2005. 12. 21.경 울산광역시로부터 2006. 1. 27.까지 이 사건 사업부지의 모든 소유권을 확보하지 않으면 건축허가신청서를 반려하겠다는 통지를 받게 되어, 이 사건 사업시행을 계속 추진하려면 피고인으로부터 빠른 시일에 이 사건 부동산을 매수할 수 밖에 없는 궁박한 상태에 빠졌다. 피고인은 2006. 1. 7. 서울 서초구 H건물 I호에서, 피해 회사가 위와 같이 궁박한 상태에 있는 점을 이용하여 피해 회사에게 주변 부지의 평당 매매가인 1,187만 원 상당(매매대금 합계 약 5억 원)보다 약 2.4배(아래 양도소득세를 포함하면 약 3.6배) 이상 비싼 평당 2,960만 원 상당(매매대금 합계 12억 5,000만 원)에 매도하고 그에 대한 양도소득세 5억 5,000만 원 상당을 피해 회사에게 부담하게 함으로써 그 차액인 13억 여원 상당의 부당한 이익을 취득하였다. 증거의 요지 1. 증인 J, K, E의 각 법정 진술 1. 증인 L, M, N의 각 일부 법정 진술 1. 제3회 공판조서 중 피고인의 일부 진술기재 1. 제4회 공판조서 중 증인 O, P의 각 진술기재 1. 제6회 공판조서 중 증인 Q의 진술기재 1. 제7회 공판조서 중 증인 R, K의 각 진술기재 1. 제8회 공판조서 중 증인 S, T의 각 진술기재 1. 제10회 공판조서 중 증인 U의 일부 진술기재 1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서 중 T, Q, K의 각 진술기재 1. U에 대한 검찰 진술조서 1. V의 진술서 1. Q, K의 각 사실확인서 1. W의 의견서 1. 내용증명서 제출에 대한 통보서 1. 주상복합용도 건축허가신청에 따른 보완통보 1. 건축허가신청에 관한 추가보완연기 요청 1. 보완연기 수리통보 1. X일보 1. 내용증명서 1. 부동산매매계약서 사본 1. 내용증명서 사본 1. 사업부지 협약약정서 1. 지적도 등본 1. 각 매매계약서 및 영수증 1. 지불각서 피고인의 주장에 대한 판단 1. 피고인의 주장 가. 피고인은, 그 자신이 이 사건 부동산 일대에서 주상복합건물 신축사업을 수행할 목적으로 이 사건 부동산을 취득하였다가 피해 회사측(B)이 다른 부동산들을 모두 매수하는 바람에 그 사업을 포기하고, 피해 회사가 어떠한 상황에 처해 있는지도 모르는 상태에서 피고인의 사업포기대가를 매매대금에 반영시켜 이 사건 부동산을 매도하게 된 것일 뿐 피고인이 피해 회사의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 것은 아니라고 주장한다. 나. 피고인은, 피해 회사는 자기 자신의 잘못으로 스스로 궁박한 상태에 빠진 것이지 피고인이 피해 회사를 궁박한 상태로 빠뜨린 것도 아니므로, 피고인에 대한 부당이득죄는 성립되지 아니한다는 취지로 주장한다. 다. 피고인은, 자신이 이 사건 부동산의 매매와 관련하여 피해 회사 등에 전가시킨 양도소득세액은 550,000,000원(양도소득세 500,000,000원 + 주민세 50,000,000원)이 아니라 433,002,240원(양도소득세 393,638,400원 + 주민세 39,363,840원)에 불과하다는 취지로 주장한다. 2. 관련 법리 형법상 부당이득죄에 있어서 궁박이라 함은 '급박한 곤궁'을 의미하고, '현저하게 부당한 이익의 취득'이라 함은 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 하는 것으로서, 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하고, 특히 부동산의 매매와 관련하여 피고인이 취득한 이익이 현저하게 부당한지 여부는 피고인이 당해 토지를 보유하게 된 경위 및 보유기간, 주변 부동산의 시가, 가격결정을 둘러싼 쌍방의 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익, 피해자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부, 피고인에게 피해자와 거래하여야 할 신의칙상 의무가 있는지 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하되, 특히 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 사적 계약자유의 원칙을 고려하여 그 범죄의 성립을 인정함에 있어서는 신중을 요한다(대법원 2005. 4. 15. 선고 2004도1246 판결, 2005. 9. 29. 선고 2005도4239 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도8577 판결 등 참조). 한편, 개발사업 등이 추진되는 사업부지 중 일부의 매매와 관련된 이른바 '알박기' 사건에서 부당이득죄의 성립 여부가 문제되는 경우에도 위와 같은 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하되, 그 범죄의 성립을 인정하기 위하여는 피고인이 피해자의 개발사업 등이 추진되는 상황을 미리 알고 그 사업부지 내의 부동산을 매수한 경우이거나 피해자에게 협조할 듯한 태도를 취하여 사업을 추진하도록 한 후에 협조를 거부하는 경우 등과 같이 피해자가 궁박한 상태에 빠지게 된 데에 피고인이 적극적으로 원인을 제공하였거나 상당한 책임을 부담하는 정도에 이르러야 한다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도8577 판결). 3. 판단 가. 피고인의 첫 번째 주장에 대하여 위에서 나열한 여러 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 이 사건 부동산은 이 사건 사업부지 19필지 중 두 번째로 작은 땅(전체 사업부지 면적 4,945.6㎡의 약 3%에 해당하는 139.6㎡이다)이면서도 전체 사업부지의 중간에 위치하고 있어 이 사건 부동산을 제외하고 건축설계를 하기란 현실적으로 불가능한 점(가장 면적이 작은 울산 남구 Y은 이 사건 사업부지 귀퉁이에 위치하고 있다), B는 주식회사 Z의 T과 사이에 이 사건 사업부지 내 토지매수에 관한 용역계약을 체결한 후 2004. 9.경부터 이 사건 사업부지 내의 토지소유자들과 접촉하기 시작한 점, 이 사건 부동산의 전소유자 E도 피고인에게 이 사건 부동산을 매도하기 전에 B측으로부터 매수제의를 받은 바 있으나 먼저 실제 돈을 들고 온 피고인과 매매계약을 체결하게 된 것인 점, 위 매매계약 체결 당시 피고인은 매매대금의 10%인 계약금 1,500만 원 외에 통상적인 비율에 따른 중도금 6,000만 원(매매대금의 50%)에 훨씬 못 미치는 500만 원(이 사건 매매대금의 3.3%)을 추가로 지급하면서 이를 중도금으로 지급한 것으로 처리함으로써 위 E로 하여금 위 매매계약을 함부로 해약하지 못하도록 한 점, B측은 2004. 10. 29.부터 2004. 12. 8. 사이에 이 사건 부동산을 제외한 나머지 18필지의 토지소유자와 모두 매매계약을 체결한 점, 피고인은 2004. 11.경 이 사건 부동산의 매수제의를 해온 B측에 미등기전매를 전제로 매매대금 5억 원을 일시불로 요구하였으나 B측은 매매대금을 일시불로 지급할 능력도 없고 매매대금 또한 3억 원 정도가 적정한 가격이라고 판단하여 계약체결을 미루어 오다가 2005. 1. 25. 이 사건 사업권을 피해 회사에게 양도한 점, 피고인은 2005. 7.경 피해 회사가 시공사 선정문제로 접촉 중이던 주식회사 AA에 전화를 걸어 "내가 사업부지 내 미매입 토지의 주인인데 내 땅 없이는 사업이 진행되지 않는다. 어떻게 할거냐"고 물으면서 이 사건 사업의 진행경과를 꼬치꼬치 캐묻기도 한 점, 피해 회사는 2005. 7. 11. 이 사건 주상복합건물에 대한 교통영향평가 협의절차가 마무리되자 같은 달 15. 이 사건 주상복합건물의 건축허가신청을 하였는데, 피고인은 2005. 8. 3. 피해 회사에게 내용증명을 보내 이 사건 부동산 지상에 3층 건물을 신축할 계획이므로 이 사건 부동산을 매각할 뜻이 없다고 통보하는 한편, 같은 날 울산광역시청에도 내용증명을 보내 이 사건 부동산에 대한 매수나 사용승낙없이 이 사건 주상복합건물에 대한 건축허가가 신청되었음은 물론 이 사건 부동산을 매각할 의사가 없으므로 위 건축허가를 불허하여 달라는 뜻과 아울러 만일 그럼에도 불구하고 건축허가 심의를 통과시킬 경우 울산광역시를 상대로 민사, 형사, 행정소송을 제기하겠다고 경고한 점, 그러면서도 피고인은 2005. 8.경 피해 회사 사무실에 찾아가 "다른 필지를 다 사더라도 내 땅을 사지 않으면 일을 하지 못할 것이다"라고 하면서 은근히 이 사건 부동산의 매수를 촉구하기도 한 점, ⑩ 울산광역시장은 2005. 8. 16. 피고인측의 위 내용증명 접수사실을 거론하는 한편, 위 건축허가신청에 대하여 '건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류'의 완비 등 11가지의 보완사항을 열거하면서 피해 회사에게 같은 해 9. 16.까지 이를 보완하라고 통보한 점, ⑪ 피해 회사는 건축심의위원회의 심의가 완료되지 않았고 토지매수협의가 지연됨에 따라 위 보완기간까지 위 지적사항을 모두 보완하기 어렵다는 이유로 2005. 9. 16., 같은 해 10. 28., 같은 해 11. 30. 세차례에 걸쳐 보완기간의 연장을 요청한 끝에, 2005. 12. 21. 울산광역시장으로부터 최종적으로 미비사항을 2006. 1. 27.까지 보완할 것과 만일 그때까지 보완하지 아니할 경우 건축허가신청을 반려하겠다는 취지의 통보를 받은 점, ⑫ 한편 울산광역시는 2005. 12. 하순경, 그간의 교통영향평가 및 건축심의 접수시 교통영향평가는 대지소유권자의 60% 이상 동의하는 경우, 건축심의접수는 대지소유권자의 90% 이상 동의하는 경우 그 접수가 가능하도록 건축민원처리규정을 적용하여 왔는데, 2006. 1. 1.부터 분양을 목적으로 하는 건축사업허가신청의 경우 사업부지 내의 모든 토지에 대하여 소유권을 확보하여야만 건축허가신청을 할 수 있도록 울산광역시시 행정사무처리규정상 교통영향평가 및 건축심의위원회의 상정기준을 강화하기로 방침을 정한 점, ⑬ 이러한 울산광역시의 움직임은 2005. 12. 29.자 X일보에 '울산지역에서 추진 중인 주상복합건물 상당수가 토지소유권을 제대로 확보하지 않은 채 건축허가를 신청한 것으로 나타났는데 울산시가 이들 주상복합건축주들이 내년 1월 중 토지소유권을 100% 확보하지 않을 경우 모두 허가신청을 반려하기로 함에 따라 무더기 반려사태가 우려되고 있다'는 내용으로 보도된 점, ⑭ 피해 회사는 금융기관으로부터 프로젝트 파이낸싱 자금을 대출받아 이 사건 사업을 시행할 계획이었고 그러기 위해서는 사업부지의 토지 소유권 80~100%를 확보하는 한편 시공사를 선정한 후 시공사로 하여금 위 대출금에 관하여 지급보증을 하게 하여야 했는데, 피해 회사는 2005. 12. 중순경 AB 주식회사와의 시공사 선정계약체결이 가시화되면서 비로소 위와 같은 자금조달방법이 구체화되기 시작한 점, ⑮ 피고인은 2006. 1. 4. 이 사건 사업권을 양수한 지 약 1년 만에 이 사건 부동산을 매수제의를 하러 온 피해 회사 직원에게 "2006. 1. 27.까지 내 땅을 사지 않으면 사업이 무산될 텐데 돈을 많이 투자해 놓고 사업을 무산시킬 것이냐, 나 같으면 얼마를 주고서라도 땅을 사겠다", "사업계획을 세우고 설계를 맡기고 하느라 많은 비용이 들었다. 사업권을 포기하는 것을 감안해서 15억 원 정도면 어떠냐"라고 하면서 매매대금으로 15억 원을 요구하였고 양도소득세도 피해 회사측이 부담해 줄 것을 요구한 점, ⑯ 피해 회사 직원이 2006. 1. 6. 다시 피고인을 찾아가 매매대금으로 7억 원을 제시하였으나 피고인은 "그동안 비용이 많이 들었다"는 이유로 이를 거절하였고, 이에 피해 회사 직원이 피고인이 추진하였다는 주상복합건물의 설계도면이나 피고인이 시도하였다는 AC과의 자금조달문서를 보여줄 것을 요구하였으나 피고인은 폐기하였다고 하면서 이를 제시하지 못하였던 점, ⑰ 피고인은 2006. 1. 7. 3차 매매협상 자리에서 피해 회사 직원이 제시한 10억 원과 피고인이 제시한 15억 원의 중간인 매매대금 12억 5,000만 원에 이 사건 부동산을 피해 회사 등에게 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였는데 위 매매계약서상 매매대금 12억 5,000만 원은 2005. 1. 27. 일시불로 지급하기로 되어 있었던 점, ⑱ 위 매매계약서에는 차후 매매대금 등 본 매매계약과 관련한 사항에 대하여 민, 형사상 이의를 제기하면 위약벌로 30억 원을 지급하기로 한다는 조항까지 들어가 있는 점, ⑲ 위 매매계약체결과 아울러 피해 회사측은 같은 날 피고인의 요구에 따라 이 사건 부동산의 매도로 인하여 피고인이 부담하게 될 양도소득세를 위 매수인들이 부담하기로 한다는 내용의 지불각서까지 작성하였는데, 피해 회사가 이 사건 부동산의 경우 이외에 매도인 대신 양도소득세를 부담해 주기로 한 사례는 하나도 없었던 점, ⑳ 결국 피고인은 2004. 10. 13. 이 사건 부동산을 1억 5,000만 원에 매수한 지 1년 3개월 만에 위 매수가의 약 11배인 16억 8,000만 원 상당(양도소득세 상당액 포함)에 이를 피해 회사에게 매도한 것인 점, ㉑ 피고인이 이 사건 부동산 일대에서 주상복합건물 신축사업을 시행할 생각이었다고 주장하고, 이에 부합하는 듯한 사정으로, 피고인이 2004. 10. 7.에 건축물 신축 판매업 등을 사업목적으로 하는 주식회사 AD를 설립하고, 2005. 3. 17.에는 역시 같은 사업목적을 가진 주식회사 AE을 설립하여 각각 그 대표이사로 취임한 점, 이 사건 부동산 매매 당시 피고인이 전 소유자에게 주상복합건물 신축사업 사무실로 사용하기 위해서 이를 매수한다고 말한 점, 피고인이 2005. 8.경 B측 사람(T)에게 이 사건 주상복합건물 신축사업권을 자신에게 넘기는 것이 어떠냐고 제의한 적이 있는 점, 위 T은 사업권 양수대가로 45억 원을 지급할 뜻이 있다면 피해 회사측과 이야기해 보겠다고 하였고 그러자 피고인은 한참 시간을 끌다가 2005. 12.에 이르러 위 T의 제의를 거절한 점 등이 있으나, 피고인이 사업부지 내 부동산에 대하여 전체적으로 매수작업을 한 후 계약금 정도만 지급하고 중도금, 잔금지급기일은 나중에 지급하는 형태로 매매계약을 체결하지 아니하고 이 사건 부동산 1필지에 대하여만 따로 접촉하여 이를 매수하고 잔금까지 치른 후 소유권이전등기까지 경료한 점, 이 사건 사업부지 내 요지에 위치하고 있으면서도 그 면적이 작아 자금부담도 적은 이 사건 부동산 1필지를 매수한 것 외에는 그 후 이 사건 사업부지 내 부동산을 1필지도 추가로 매수한 것이 없는 점, 또한 피고인이 이 사건 부동산을 매수한 것 외에는 이 사건 사업부지 내 토지 확보를 위한 인적 조직, 물적 시설이나 사업자금 등을 준비한 것이 없는 점, 피고인은 M, AF 등과 동업으로 주상복합건물 신축사업을 시행하고자 하였다고 하나 그들과 동업계약을 체결한 것도 없고, 그들에게 설계용역비를 지급한 일도 없으며, 그들에게 이 사건 부동산의 전매대금을 분배한 일도 없는 점, 2006. 1. 6.경 가격협상 당시 피고인의 주장의 진위를 확인하려는 피해 회사 직원의 요청에도 불구하고 피고인이 비용을 들여 추진하였다는 주상복합건물 설계도면이나 자금조달 문서를 보여주지는 못하였던 점, 피고인이 이 법원에 제출한 설계도면, 사업계획안 등은 건축설계사무소에서 별도의 비용 지급 없이도 단시일 내에 작성해 주는 서면들인 점 등에 비추어 피고인은 겉으로만 자신이 피해 회사와 똑같은 주상복합건물 신축사업을 시행하고자 하였다고 내세웠을 뿐 여러 모로 위험부담이 큰 주상복합건물 신축사업을 실제로 시행할 뜻은 없었던 것으로 보이는 점, ㉒ 피고인의 주장에 의하더라도, 피고인이 사업권을 양수받으려고 하였으나 사업성이 낮다고 판단되어 이를 포기하였다는 것인바, 그렇다면 피고인 스스로는 피해 회사의 사업성을 낮게 평가하면서도 피해 회사에게 자신의 매수가의 약 11배의 가격에 이 사건 부동산을 매도한 것인 점 등을 종합해 볼 때, 피고인은 이 사건 사업부지 일대에 주상복합건물 신축사업이 추진되는 상황을 알고 그 사업부지 내 요지에 위치한 이 사건 부동산을 매수한 후 피해 회사가 궁박한 상태에 빠지게 되었음을 알고 이를 이용하여 피해 회사에게 위 부동산을 현저하게 부당한 고가에 매도함으로써 부당이득죄를 범하였다고 볼 것이다. 나. 피고인의 두 번째 주장에 대하여 원래 그 전부터 이 사건 사업부지 내의 토지를 소유하여 오던 사람이 아니라 피고인처럼 어떤 지역에 개발사업 등이 추진되고 있다는 사정을 알고 해당 사업부지 내 부동산을 매수한 경우에는 궁박한 상태에 빠진 해당 사업자로부터 현저하게 부당한 이득을 취하면 부당이득죄가 성립하는 것이고, 해당 사업자가 궁박한 상태에 빠지는데 피고인이 적극적인 원인제공을 하거나 상당한 책임을 져야 할 정도에 이르러야 할 필요는 없으므로, 피고인의 위 주장은 이유 없다. 다. 피고인의 세 번째 주장에 대하여 피고인 주장의 양도소득세액 433,002,240원(종된 세금인 주민세 포함)은 이 사건 부동산의 매매대금을 단순히 12억 5,000만 원이라고 보았을 때 산출되는 금액인바, 소득세법상 이 사건 부동산의 실질적인 매매대금은 12억 5,000만 원이 아니라 위 12억 5,000만 원에 피해 회사 등에 전가시키기로 약정한 위 양도소득세액 433,002,240원을 합산한 합계 1,683,002,240원이라고 봄이 상당하므로, 이를 토대로 양도소득세액을 다시 계산해 보면, 그 금액이 671,634,585원{양도소득세 610,576,896원(취득가액 1억 5,000만 원, 기타 필요경비 406만 원, 양도소득기본공제 250만 원) + 주민세 61,057,689원}으로 산출되어 이 사건 공소사실의 양도소득세액 5억 5,000만 원{양도소득세 5억 원(취득가액의 공제나 기타 공제도 없이 단순히 매매대금 12억 5,000만 원에 양도소득세율 40%를 곱한 금액) + 주민세 5,000만 원}을 초과하므로, 피고인의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 형법 제349조 제1항 1. 형의 선택 징역형 선택 양형의 이유 피고인이 겉으로는 경쟁시행사임을 표방하면서 이 사건 사업부지 내 요지에 위치한 부동산을 선점한 후 매매계약서와는 별도의 지불각서에 의해 양도소득세를 피해 회사에게 전가시키고, 피해 회사가 만일 매매계약의 효력을 문제 삼으면 위약벌로 30억 원을 지급하여야 한다는 계약조항까지 집어넣는 등 지능적으로 이 사건 부당이득죄를 범한 점, 이 사건 부동산의 보유기간이 불과 1년 남짓한 점, 피고인이 취한 부당이득의 규모가 11억 원이 넘는 점, 피고인이 이 사건 범행 후에도 피해 회복은 커녕 피해 회사를 상대로 고액의 위약금등청구소송 등을 제기하고 있는 점 등에 비추어 피고인에게 실형 10월을 선고하기로 한다. 다만 피해 회사가 궁박한 상태에 빠지게 된 것에 대해 피고인에게 귀책사유가 있다고 보기 어렵고, 피해 회사 또한 사업권을 양수하고나서 1년이 넘도록 이 사건 부동산 문제를 방치하고 있다가 뒤늦게 2006. 1. 4.부터 같은 달 7.까지 4일 사이에 3차에 걸친 협상 만에 피고인의 요구를 대부분 받아들여 이 사건 매매계약을 체결한 것으로서 피해 회사가 피고인과의 매매협상과정에서 최선의 노력을 다하였다고 보기 어려우므로, 피고인에게 원활한 피해 회복의 기회를 부여한 후 그 피해 회복의 정도에 따라 최종적으로 구속 여부를 결정함이 상당하다고 판단되어 1심 판결 선고와 동시에 피고인을 구속하지는 아니하기로 한다.