수원지방법원안산지원-2019고단3220

이 사건 공소사실 피고인은 2017. 12. 안산시 상록구에 있는 상호불상의 호텔에서 피해자 B에게 "경기도 화성시 C, D,E, F의 소유자는 G인데 내가 G한테 위 토지들을 매도할 권한을 위임을 받았으니 나와 위 토지들에 관한 매매 계약을 체결하면 된다."라고 거짓말하였다. 그러나 사실 피고인은 위 토지 소유자인 G와 2016. 8. 31. 위 토지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금만 지급하였을 뿐 잔금지급 기일인 2017. 1. 31.까지 잔금을 지급하지 못해 위 토지의 소유권이전등기를 받을 수 없는 상황이었고, 위 G로부터 위 토지의 처분 권한에 대해 따로 위임받은 사실도 없었으므로, 피해자로부터 위 토지의 계약금을 지급받더라도 위 토지의 소유권을 넘겨줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 2017. 12. 11. 위 각 토지의 매매계약을 체결한 후 2017. 12. 18. 피해자로부터 위 각 토지의 매매계약금 명목으로 4,000만 원을 피고인이 운영하는 주H 명의의 I조합계좌로 교부받았다. 2. 피고인 및 변호인의 주장 가. 피고인은 부동산 개발업자로 G 소유의 위 공소사실 기재 각 토지(편의상 이하 '이 사건 토지'라고만 지칭한다)를 개발하여 피해자가 매수할 수 있도록 하는 과정에서 G와 피고인, 피고인과 피해자 사이의 각 순차적 매매계약을 체결한 것이고 그와 같은 계약의 과정에 관하여 G 및 피해자가 이를 모두 알고 있었으므로 피고인에게 기망의 고의가 없었을 뿐더러 피해자가 기망당한 것도 없다. 나. 공소사실은 "피고인이 G로부터 이 사건 토지의 매매에 관한 권한을 위임받은 적이 없고 G와 피고인 사이의 매매계약이 이미 채무불이행으로 효력이 없어 피고인이 피해자에게 그 계약에 따른 소유권이전등기를 할 의사나 능력이 되지 않았다."는 점을 주된 요지로 하고 있으나 이 사건 각 매매계약의 전체적인 경위나 과정에 의하면 그와 같은 권한 위임은 당초부터 문제되지 않은 것이었고 피고인과 피해자 사이의 매매계약 체결 당시 G와 피고인 사이의 매매계약 역시 여전히 유효한 상황이었으므로 피고인이 피해자에게 소유권이전등기의무를 이행할 의사와 능력이 없는 것도 아니었다. 다. 피고인과 피해자 사이의 매매계약이 이행되지 못한 것은 피해자의 채무불이행에 의한 것이지 피고인의 기망행위로 인한 것이 아니다. 3. 판단 가. 피고인이 G로부터 매도권한을 위임받은 적이 없음에도 불구하고 피해자에게 거짓말을 하였는지 여부에 관하여 이 사건 기록에 의하면 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 토지에 관한 G와 피고인, 피고인과 피해자 사이의 순차적인 매매계약 체결 과정에서 각 당사자의 의도대로 계약이 체결되었다가 세부적인 문제들로 견련되어 있는 각 매매계약의 이행이 이루어지지 않았던 것일 뿐 처음부터 피고인의 매도권한이 문제된 것이 아니었으므로 공소사실 기재와 같이 피고인이 G로부터 매도권한과 관련하여 통상적인 의미의 법률상 위임을 받았는지 여부는 이 사건에 아무런 영향이 없으며 그에 관한 피고인의 거짓말이 있었다고 볼 수도 없다. 즉 실제 사건의 경위가 다르므로 검찰 측 증거만으로는 공소사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 1) G는 2016.경 J을 통하여 토지개발업자인 피고인에게 이 사건 토지에 인접해 있는 같은 G 소유의 화성시 K 잡종지 5264m²(이하 '인접토지'라고만 한다)를 매각하였고, 피고인은 잔금대출을 위해 신탁의 방식을 택하여 신탁등기를 거친 후 피해자가 실제 사주로 있던 L주식회사(이하 '피해자 회사'라고만 한다)가 이를 매수할 수 있도록 해주었으며, 결국 2017. 4. 10.경 위 인접토지에 관하여 최종적으로 피해자 회사 명의의 소유권이전등기가 이루어졌다. 2) 피고인은 타인 소유의 부동산을 개발하여 이를 제3자에게 매도함으로써 그 차익 등을 얻었던 것으로 보이는데, 피해자 회사가 그 사업상 배출되는 환경폐기물을 인접해 있는 G 소유의 이 사건 토지에 적치함으로써 그와 관련된 민원 발생 등의 소지가 있었기 때문에 피해자로서는 이 사건 토지 역시 매수하여야 할 필요성이 있었다. 3) 피고인은 G(엄밀히는 공유자 2인을 포함, 이하 편의상 'G'라고만 지칭한다)와 사이에, 2016. 8. 31. 피고인이 G로부터 이 사건 토지를 매매대금 2억 4천만 원에 매수하되, 계약금은 3천만 원, 잔금은 2017. 1. 31. 지급하기로 하는 내용의 매매계약(이하 '제1매매계약'이라 한다)을 체결하였다. 4) 한편 G는 위와 같은 모든 부동산 거래에 관하여 공인중개사인 J에게 일임하긴 하였으나 대체적으로 그 내용에 관하여는 보고를 받았었고 오래 전의 일에 대하여 기억이 잘 나지 않는다고 하나 이는 기억이 나지 않는다는 취지로 보일 뿐 이에 관하여 전혀 몰랐던 것으로 보이지 않는다. 특히 피고인 제출의 증거에 의하면 2016. 8. 12.자 내용증명을 통해 G와 J을 대상으로 이전 인접토지의 신탁등기 관련 사항을 상세히 설명하며 등기를 요청한 적이 있으며, 그 직후 체결된 위 제1매매계약의 계약서에도 제4항에 "2016년 4월 15일 H과 매매한 허가지 물건(K외 물건, 위 인접토지를 말하는 것으로 보임) 잔금이 원만히 이루어지고 토지신탁에 위탁하는 것은 상호 협의하기로 한다."라는, 제5항에 "계약 후 G 명의로 인허가를 신청하며 모든 비용은 매수자가 부담한다."라는, 제6항에 "만일 잔금이 행이 되지 않을 시 계약금과 허가권은 G에게 귀속되며 매수인은 일체 포기하기로 한다."라는 각 특약조항을 삽입하였음을 알 수 있다. 5) J의 법정진술 및 피고인이 제출한 증 제1호증 녹취록에 의하면, J은 이 사건 토지 역시 인접토지의 매매 당시와 같은 방식이었고 그에 기해 이 사건 토지 역시 인접토지 매수자에게 넘어가는 것이었으며 신탁 방식을 통해 잔금이 지급되었던 인접토지의 매도 방식과 같은 것으로 볼 수 있다는 취지의 진술을 하였다. 6) G와 J은 결과적으로 피고인의 부동산 개발방식을 통한 신탁등기 혹은 제3자에 대한 전매 등에 관하여 알고 있었다고 봄이 상당하고 다만 매도인의 입장에서 잔금만을 지급받으면 되었기에 이후의 이 사건 토지에 관한 전매 등에 대하여는 별다른 관심이 없었다고 보아야 한다. 특히 G와 J은 위와 같은 매매방식에 관하여 이미 어느 정도 알고 있었기 때문에 특별히 그 매도권한을 위임한다는 등의 인식이 필요하지 않았고 그로 인해 이 사건에서 일관하여 매도권한을 위임한 적이 없다는 취지의 진술을 하고 있는 것으로 이해할 수 있다. 7) 피고인은 피해자와 사이에 2017. 12. 11. 피고인이 피해자에게 이 사건 토지를 4억 150만 원에 매도하되 계약금은 7천만 원, 중도금은 인허가 접수 시에 지급하고 인허가를 득한 후 잔금 3억 150만 원을 지급하기로 하는 내용의 매매계약(이하 '제2매매계약'이라고만 한다)을 체결하였고, 피해자는 2017. 12. 18. 계약금 중 4천만 원을 지급하였다. 그 특약사항으로는 제3항에서 "중도금은 이건 토지의 개발과 관련하여 인허가를 신청 시 지급하고 잔금은 인허가를 득한 후 1개월 이내로 지급하고, 본 계약 이후 8개월 이내로 인허가를 득하여야 한다. 만약 상기일까지 인허가를 득하지 못할 경우 아무런 조건 없이 본 매매계약은 무효로 한다."라고, 제4항에서 "인허가 신청은 현 소유자(G를 말함) 명의로 신청을 하고 인허가를 득한 후 잔금지급이 완료되면 매수인 명의로 인허가 명의변경을 한다."라고, 제5항에서 "본 토지는 향후 신탁을 할 예정이고 매수인은 신탁회사로부터 소유권이전을 받는다."라고 정하였다. 8) 위 제2매매계약은 계약금 지급 이후 별다른 진전이 없었는데 피고인은 이 사건 토지의 개발을 위한 인허가 신청을 위해 피해자에게 토지 위에 적치되어 있는 폐기물의 처리를 독촉하였고 이에 피해자가 2018. 6.경 및 7.경에 약 3천만 원 가량의 비용을 들여 이를 치리하였으며, 피고인이 2018. 7.경과 2018. 10.경 이 사건 토지의 개발행위 허가 신청을 접수하였으나 화성시에서 농지보전부담금 3천만 원을 지급하라는 보완 통보를 하였음에도 아무도 이를 지급하지 못함으로써 개발행위 허가를 받지 못하였고, 피해자는 중도금과 잔금 등의 지급을 이행하지 않았다. 9) 이후 G 측의 제1매매계약에 기한 잔금 지급 독촉이 있었고 피고인과 피해자, G 측(J 포함)이 2019. 1.경 한 자리에 모여 이를 논의하였으나 G 측은 제1매매계약에 기한 무조건적인 잔금 지급을 고수한 반면, 피해자가 제2매매계약과 관련하여 피고인에 대한 이의가 있어 잔금 등 지급이 이행되지 않는 사이에 결국 G 측에서 제1매매계약을 해제하고 2019. 3.경 이 사건 토지를 M에게 매도하여 소유권이전등기까지 마쳤다. 10) 피해자는 당초 이 사건 토지의 인허가 등 개발행위를 피고인이 모두 이행한 다음 이를 피해자에게 매도하는 것으로 알고 있었을 뿐 개발행위와 관련된 각종 비용을 피해자가 선이행해야 하는 것이 아니었다는 취지의 주장을 하면서 그와 같은 와중에 결국 G 측과의 만남에서 피고인이 매도권한이 없었음을 알게 되었다며 이 사건 제2매매가 사기였음을 주장하는 것으로 보인다. 그러나 피해자는 당초 이 사건 토지의 원소유자는 G였음을 인접토지의 매매 및 이 사건 제2매매계약 체결의 과정에서 충분히 알고 있었으면서도 피고인을 매도인으로 하여 피고인과 사이에 매매계약을 체결하였다. 더욱이 그 매매 방식에 있어서도 인접토지의 매매와 유사한 형식으로 피고인이 중간에 매개가 되어 이루어지는 것을 알고 있었다고 보인다. 그리고 피해자 본인은 법의 무지 등으로 계약내용을 잘 모른다고 주장하나 제2매매계약서에는 그 인허가 과정과 중도금 지급시기, 신탁 방식, 개발행위의 명의 자는 G임을 충분히 명시하고 있었으므로 계약 당사자인 피해자가 이를 몰랐다고 보는 것은 이치에 맞지 않다. 더욱이 계약서상 중도금 3천만 원의 지급 시기는 인허가 접수 시라고 명시되어 있고 2018. 7.경 이미 접수 되었음에도 피해자가 중도금을 지급하지 않은 점 역시 명확하다. 이는 계약일로부터 약 8개월 정도였던 점에서 오로지 피고인의 귀책사유로 계약 이행이 미루어진 것이라고 단정할 수 없다. 피해자는 개발행위 허가를 위한 피고인의 폐기물 처리 요청에 역시 응하였던 점에서도 그와 같은 사정을 몰랐다고 보기 어렵다. 이후 피해자 측에서 이 사건 토지에 관한 피해자 회사 내부의 사정과 여러 가지 환경 요소의 변화, 자금 문제 등을 이유로 계약의 진행을 원하지 않은 채 계약금의 반환을 구하게 된 것으로 볼 수밖에 없는 이유이다. 11) 피해자는 앞서 본 바와 같이, 이 사건 토지가 G의 소유임을 잘 알고 있었으면서도 피고인을 매도인으로 하여 제2매매계약을 체결하였고, 인접토지의 매매과정 및 제2매매계약의 특약조항 등을 통해 피해자 자신이 중도금·잔금 등의 지급을 모두 이행할 경우 신탁의 방식을 거치든지 중간에 피고인을 거치든지 이 사건 토지에 관한 소유권을 이전받을 수 있을 것이라는 의도 하에 이 사건 제2매매계약을 체결하였다고 봄이 상당하며, 사정이 그와 같다면 제2매매계약에 관한 G의 피고인에 대한 권한위임(이는 사실상 G와 피해자 사이의 매매를 피고인이 대신한다는 의미에 불과함) 여부는 피고인과 피해자 사이의 이 사건 제2매매계약에 있어서 별다른 의미가 없었을 뿐더러 나아가 피해자가 그에 관하여 어떠한 기망을 당하였다고 보기도 어렵다. 즉 피해자로서는 그것이 전형적인 법률상 위임 형식은 아니지만 피고인이 G와의 제1매매계약 내지 비전형적 법률행위를 통해 이 사건 토지에 관하여 피해자 자신과 제2매매계약을 체결할 수 있는 권한 혹은 권능이 있음을 이미 충분히 인식한 상태에서 계약을 체결한 것이므로 공소사실의 대상 법률행위인 제2매매계약에 있어 권한 없는 자에 의해 기망 당하였음을 인정하기는 어렵다. 마찬가지로 각 순차적 매매계약 체결의 경위가 공소사실과는 달라 피고인이 G로부터 따로 이 사건 토지에 관한 전형적인 처분권한을 특정하여 위임받았는지 여부는 법률행위의 주된 원인 내지 동기가 아니므로 그로 인한 피해자의 착오 또한 있었다고 볼 수 없다. 12) 피해자는 제2매매계약의 이행이 경제적 형편 등으로 사실상 이행하기 어려웠거나 아니면 사실상의 필요성이 없어진 이유 등으로 이를 이행하지 않았고 제2매매계약의 불이행으로 인해 제1매매계약까지 소멸됨으로써 이 사건 토지가 제3자에게 이전되자 최종적으로는 계약금 4천만 원의 회수 필요성만이 남게 되었던 것으로 보인다. 그러나 계약금 반환을 위해 기망에 의한 의사표시를 주장하다 보니 결국 G의 피고인에 대한 처분권한 위임이 없었다는 쟁점이 부각되었다. 피해자는 피고인이 G로부터 권한을 위임받았다는 취지의 말을 한 적이 있다고 주장하고 이에 부합하는 취지의 피해자의 동생 N이 작성한 사실확인서가 있으나, 피고인은 역시 일관하여 그와 같은 말을 한 적이 없다는 주장을 하고 있으며 이에 관한 우월한 증명력 있는 다른 증거는 없어 위와 같은 정도의 증거만으로는 이를 인정하기에 부족하다. 설령 피고인의 위임 여부에 에 관한 발언이 피해자의 주장과 같다고 가정하더라도 앞서 보았듯이 이 사건은 G의 피고인에 대한 처분권한의 위임 여부가 공소사실의 성부에 영향을 주는 것으로 보기 어렵다. 나아가 G의 관점에서 보면, G로서는 피고인에게 이 사건 토지를 매도하면서 피고인이 개발행위를 통해 제3자에게 매도하는 어떠한 형식을 취하는 그 잔금을 지급받기만 하면 되었기 때문에 피고인에게 별도의 처분권한을 부여할 이유도 필요도 없었다. 나아가 잔금 지급 이전에 아직 소유권을 유보하고 있기는 하였으나 인접토지의 매매에 있어서와 같이 매수인인 피고인이 잔금 마련을 위한 별도의 법률행위를 함에 대하여 특별한 제한을 두지 않았으므로 넓은 의미에서 이미 포괄적 권한을 위임한 것으로 볼 여지도 있다. 피해자로서는 이미 그와 같은 제반 사정을 알거나 알 수 있는 상태였고, 중도금 및 잔금을 지급하였으면 아무 문제없이 충분히 토지 소유권을 취득할 수 있었음에도 최종적으로 계약이 결렬된 상태에서 비로소 그 권한의 위임 여부를 문제 삼고 있는 것에 불과할 뿐이다. 피해자는 정작 이 사건 제2매매계약이 실효된 원인, 즉 자신의 채무불이행에 정당한 사유가 있었는지 여부 등에 대하여는 별다른 언급을 하지 못하고 있다. 그러한 점에서 G와 J이 일관하여 피고인에게 매도 권한을 특정하여 위임하지 않았다고 주장하는 것은 피고인이 전형적인 G의 대리인 내지 수임인이 아니기 때문이며 이는 피해자의 주장을 뒷받침하는 것이 아니라 오히려 피고인의 주장을 뒷받침하는 사정으로 볼 수 있다. 나. 피고인이 G에 대하여 제1매매계약에 기한 계약금만 지급하였을 뿐 잔금지급기일인 2017. 1. 31. 까지 잔금을 지급하지 못하여 이 사건 토지의 소유권을 이전받을 수 없는 상황이었다는 점에 관하여 이 사건 기록을 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 볼 때, 피고인이 제2매매계약 체결 당시 이미 이 사건 토지의 소유권을 이전받을 수 없는 상황이었음에도 불구하고 피해자를 기망하였다고 볼 수 없으며, 달리 이를 인정할 증거는 없다. 1) G와 J에 대한 증거조사결과 및 화성시에 대하여 이루어진 피고인의 개발행위 인허가 신청 결과 등에 의하면 피고인이 2018. 7.경 및 2018. 10.경 화성시에 개발행위인허가 신청을 하였고 당시 그 신청은 토지 소유자인 G 명의로 이루어졌는데, 그 신청에는 당사자들의 인감증명서가 첨부되어야 함을 알 수 있고 이는 G 측에 의해 제출되었음이 인정된다. 2) G 측에서도 이미 잔금지급기일인 2017. 1. 31.이 지났지만 피고인의 요청 등에 의해 제1매매계약은 그대로 효력을 유지하고 있었다는 점은 인정하고 있고, G와 피고인, 피해자가 한 자리에 모였던 2019. 1.경까지도 제1매매계약이 여전히 유효하다는 전제 하에 피고인에 대하여 잔금지급을 요구하고 있었음을 인정하고 있다. 3) 제1매매계약이 해제되어 이 사건 토지가 제3자에게 이전된 2019. 1.경 이전 특히 피고인과 피해자가 제2매매계약을 체결한 시점인 2017. 12.경 피고인이 G로부터 소유권이전등기를 받을 수 없었다는 이 사건 공소사실은 당시의 법률적 상황에 관한 설명은 될 수 있을지언정 그것이 기망행위로서는 별다른 의미를 가질 수 없다. 피해자로서도 자신의 잔금 지급 등 최종적인 대금 지급을 통해 피고인이 당시 소유자인 G의 소유권을 가져와 자신에게 소유권을 이전해 줄 것이라는 점에 관한 인식이 이미 있었다고 보아야 하기 때문이다. 4. 결론 위에서 살펴본 것과 같이 이 사건 각 계약이 모두 이행 가능한 것이었고 피고인이 그에 관한 이행의사나 능력이 없었다고 볼 수 없다. 또한 피고인이 공소사실 기재와 같은 기망행위를 하였다고 평가할 수도 없다. 피해자 또한 계약의 전후 사정을 충분히 알 수 있었고 피고인의 기망행위로 인해 착오에 빠진 경우는 아니다. 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.