울산지방법원-2014고단2180

범죄사실 피고인 A은 부동산 매매업체(속칭 '기획부동산업체) 인 농업회사법인주식회사 F(이하 'F'라고 한다)의 회장, 피고인 B은 위 회사의 영업사장, 피고인 C은 위 회사의 전무, 피고인 D은 위 회사의 부장이다. 피고인들은 포항시 남구 G 전 2,434m² 지역은 각종 산업단지 배후 신도시 조성을 위한 토지구획정리사업지구로 지정되지 않아 개발이 될 수 없을 뿐만 아니라 현재 진행 중인 개발계획이 전혀 없음에도 불구하고, 위 토지를 매입한 후 텔레마케터 100여명을 통하거나 피고인들이 직접 불특정 다수인을 상대로 위 매입한 지역이 향후 2~3년 이내 개발이 될 것처럼 거짓말하여 피해자들에게 매입가격의 약 2배 가격에 지번을 분할하여 단기간에 매도하는 방법으로 매매대금을 편취하기로 마음먹었다. 피고인들은 2011. 5. 30.경 울산 남구 H, 2층에 있는 F 사무실에서 피해자 에게 '포항시 남구 G 땅은 국토개발계획에 의하여 개발이 확정된 곳이다. J 토지구획정리사업지구 2차 부지로 선정된 곳이라 향후 3년 이내 모든 구획정리가 완료되면 최소한 배액의 매매차익이 발생한다. 1차 토지구획정리사업지구는 2차 토지구획정리사업지구보다 빨리 구획정리가 되므로 평당 89만원, 1차보다 다소 늦은 2차 토지구획정리사업지구는 평당 78만원에 매매한다. 회사도 어렵게 매입하여 상당부분 매매계약이 이루어져 매매할 땅이 모자란다. 3년 안에 구획정리가 되지 않으면 회사에서 그 땅을 다시 매입하겠다.'라는 취지로 거짓말하여 이에 속은 피해자로부터 2011. 5. 30. 계약금 명목으로 600만 원, 2011. 5. 31, 중도금 명목으로 1,248만2,000원, 2011. 7. 26. 잔금 명목으로 5,800 만원 등 합계 7,648 만 2,000원 F 명의의 농협 계좌계좌번호 K)로 송금받았다.그러나, 사실은 포항시 남구 G 지역은 토지구획정리사업지구 2차 부지로 선정된 사실이 없을 뿐만 아니라 토지구획정리사업지구로 지정될 계획도 없어 피해자가 위 토지를 매입하더라도 향후 3년 이내 부동산 매매차익을 얻을 수 없었다. 피고인들은 이를 비롯하여 2011. 5, 30.경부터 2011, 8. 15. 경까지 사이에 위와 같은 방법으로 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 4회에 걸쳐 합계 3억 1,040 만 3,200원을 교부받았다. 이로써 피고인들은 공모하여, 이와 같이 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 재물을 교부받아 편취하였다. 증거의 요지 1. 증인 L, I, M, N의 각 법정진술 1. L, I, M에 대한 각 검찰 진술조서 1. I, L에 대한 각 경찰 진술조서 1. L의 진술서 1. 1소 1. 각 수사보고(본건 매매대상 토지대장 등 열람결과, 항고인들 직접 면담 결과, 본건 매매대당 토지의 계약당시 시세 등, 항고인 I 제출 경위서 첨부, 항고인 L 진술서첨부, 고소대상 토지 분할 매도 현황, 피해자 N 전화녹음CD 첨부 및 진술요약, 본건 토지 공시지가 확인) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항, 제30조, 각 징역형 선택 1. 경합범 가중 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 각 형법 제62조 제1항 1. 사회봉사명령 각 형법 제62조의2 제1항, 보호관찰 등에 관한 법률 제59조 피고인들 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 기초사실 적법하게 채택한 각 증거에 의하면 다음 사실을 인정할 수 있다. 가. 포항 남구 G 전 2,434m²(이하 '이 사건 토지'라 한다)는 1999. 1. 18. 토지구획정리사업지구에 포함되었으나 2001. 9. 10. 위 사업지구에서 제외되었다. 나. ㈜F(이하 'F'라 한다)는 2011. 5. 21. 이 사건 토지를 0으로부터 매수하였는데, 이 사건 토지는 2011. 6. 16. G 848㎡, P_677㎡, Q_331㎡, R_578㎡로 각 분할되었다. 다. I은 2011 5. 30. 이 사건 토지 중 511㎡에 대하여(2011. 7. 21, 소유권이전등기 경료), L은 2011. 6. 17. 위 Q 331m 토지에 대하여(2011. 7. 26. 소유권이전등기 경료) F와 사이에 매매계약을 각 체결하였다. 라. L, I의 위 매매계약 체결 당시 이 사건 토지의 공시지가는 38,400원/㎡, F의 이사건 토지 전체 매수가격은 267,000,000원(㎡당 109,695원), 피해자 L은 제곱미터(㎡)당 233,293원에, I은 제곱미터(㎡)당 231,863원에 이 사건 토지를 각 매수하였다. 마. 2013. 8. 6. 기준으로 이 사건 토지 중 Q 토지는 도시기본계획이나 도시개발계획, 택지개발계획, 구획정리계획 등 어떠한 개발계획도 예정되어 있지 않다. 2. 판단 가. 피해자들 진술의 신빙성 피고인들은 피해자들이 꼼꼼히 확인해보지도 않고 경솔하게 토지매매계약을 체결하고서는 금전적 손실이나 빠른 자금회수가 어렵게 되자, 피고인들이 한 적도 없는 말을 지어내며 피고인들을 무고하는 것이라는 취지로 주장하고 있다. 그러나 피해자들의 진술은 수사기관 이래 법정에 이르기까지 매우 구체적이고 생생하며 일관성을 유지하고 있어, 피고인들이 하지도 않은 말을 지어낸 다음 수사기관이나 법정에서 피해자들끼리 서로 입을 맞추어 진술하는 것으로 보이지는 않는다. 나. 구체적 판단 1) 피고인들은 이 사건 토지가 사업지구 내 토지라면 매매계약서에 '토지구획정리시 동의함'이라는 문구를 기재할 이유가 없다고 주장하고, 이에 대하여 L은 위 문구는 이 사건 토지가 토지구획정리사업지구에 포함되어 있기 때문에 앞으로 토지구획정리사업이 실제로 시행되면 지주로서 동의를 하라는 취지로 피고인들로부터 설명들었다고 주장하는데, 이에 대하여 피고인 C은 수사기관 진술에서 피해자 L의 주장을 인정하는 취 지로 진술한 바 있고(기록 377쪽 C 진술 부분 – "매매계약서 상에 위와 같은 문구를 기재하는 경우는 매매대상이 사업지구 내 토지인 것이 맞습니다"), C의 진술 및 다른 정황들을 종합하여 보면, 위 문구의 기재만으로 피고인들이 이 사건 토지가 토지구획정리사업지구에 포함되지 않았음을 피해자들에게 고지하였다고 단정하기 어렵다. 2) 피고인 C은 위 진술에 이어서 "그러나 제가 말씀드리고 싶은 것은 저희 입장에서는 사업지구라고 하면 현재 지정되어 있는 8만 6,000평을 의미하는 것이 아니라 앞서 언급된 30만평, 즉 일반 주거지역으로 되어 있는 S 일대의 땅을 의미하는 것입니다"라고 진술하고 있고, L이 매매대금 반환 등에 관하여 내용증명을 보내자 F에서 L에게 발송한 내용증명을 보면 "계약체결 당시 2011년 6월 15일 1차 구획정리 지구로 지정된 지역은 구획정리를 하고 있었으며, 향후 2차, 3차 등 순차적으로 구획정리를 하게 됩니다."라고 기재되어 있다.(기록 279쪽) C의 위 진술이나 위 내용증명 및 피고인들의 일관된 진술 등에 비추어 보면, 피고인들은 토지구획정리지구 내에 속한 토지와 이 사건 토지처럼 토지구획정리지구 내에 속하지는 않았으나 일반 주거지역으로 지정되어 있는 인접한 토지 전부를 개발이 곧 이루어지는 개발사업지구로 인식하고 있으면서 이를 구분하여 판매하였던 것으로 보인다. 3) 앞서 본 사정이나 "이 사건 토지를 답사해 보니 경사진 땅이라 실망을 감추지 못하였는데, 함께 동행했던 C이 '평탄화 작업이 될 것이고, 길도 새로 날 것이다.'라고 말하고, ㅠ지구로 데리고 가서 '당신이 산 땅이 개발되면 '지구와 같이 개발되게 되어 있다. 구획정리가 되는 땅을 구입하였기 때문에 운이 정말 좋다'라고 말했다"는 L의 진술(기록 374쪽), 피고인들이 토지구획정리지구 포함 여부에 따라 평당 약 10만 원 정도의 차이만을 둔 점 등을 종합해 볼 때, 피고인들은 이 사건 토지 역시 개발시점에서만 차이가 있을 뿐 사업지구 내 토지로서 수년 내 개발될 것이 명백한 것처럼 피해자들을 포함한 토지매수자들에게 설명하였을 개연성이 높은 것으로 보인다. 4) 즉 피고인들은 이 사건 토지의 경우 토지구획정리지구 내 토지가 아니어서 개발 여부가 확정적이지 않고, 개발된다 하더라도 수년 내 개발된다고 장담할 수 없음을 잘 알고 있었음에도, 이러한 사정을 피해자들에 전혀 고지해 주지 않은 것으로 보인다. 이러한 정황들을 종합해 보면 이 사건의 경우 피고인들이 개발에 대한 기대가능성만 있고 개발여부가 불투명한 상태에서 조속한 개발이 확정적이거나 개발가능성이 매우 높은 것처럼 피해자들을 기망하였다고 봄이 상당하다 할 것이다. 5) 피해자 L은 C이 계약금을 먼저 지불해야 현장답사를 할 수 있다고 하면서 계속 계약금 입금을 요구하여 계약금을 송금한 후 며칠 뒤에 현장답사를 하였다는 것이고(기록 378쪽), 피해자 I 역시 현장답사를 하러 가는 승용차 안에서 D이 계속 계약금을 송금하라고 종용하였다는 것이다(기록 381쪽). 위와 같이 피고인들은 이 사건 토지의 개발가능성 및 투자가치가 높아 이를 구매하려는 사람들이 많은 것처럼 피해자들을 심리적으로 압박하면서, 피해자들에게 이 사건 토지의 현황, 개발가능성, 투자가치 등에 대해 심사숙고할 여유를 주지 않고 계약체결을 신속하게 밀어붙였던 것으로 보인다. 피고인들이 주장하듯이 정상적인 매매계약이고, 계약체결 상 하등 문제될 바 없다면 이처럼 이례적으로 계약을 빨리 성사시켜야 할 합리적 이유를 알 수 없다. 6) 피고인 A과 변호인은 설령 다른 피고인들이 피해자들을 기망한 것이 사실이라 하더라도 피고인 A만큼은 이 사건 토지 매매에 구체적으로 개입한바 없어 무죄라는 취지로 주장한다. 이에 관하여 보건대, 피해자 L의 증언 및 수사기관 진술, 피고인 B의 수사기관 진술 등 적법하게 채택한 각 증거에 의하면, 피고인 A은 통상 판매할 토지를 물색한 후 피고인 B과 상의하여 지번을 분할하여 판매하는데, 이 사건 토지도 피고인 A이 물색한 사실, F에서는 거의 매일 직원 조회를 통하여 회사에서 판매하고 있는 토지에 대하여 교육을 하고 있고, 피고인 A이나 B은 일주일에 한 번 정도 직원에 대한 시상이나 판매 토지에 대한 설명을 하는 조회를 실시한 사실, L은 "A은 새로운 땅 신규물 건이 들어오게 되면 제일 처음으로 전 임직원들에게 그 땅의 가치에 대하여 설명해 준다. A은 이 사건 토지에 대해 설명하면서 하얀 칠판에 그림과 글씨를 써가며 'U 산업 단지가 300만평으로 계획되어 있는데, 우리가 파는 땅은 그 산업단지의 배후 주거지가 되는 땅이다, U 산업단지가 개발되기 전에 먼저 배후지부터 조성을 해 놓아야 하는데 이 사건 토지는 토지구획정리지구 2차 부지로 확정된 곳이다, 다른 기획부동산은 예정지를 팔아 문제를 일으키지만 우리는 확정지만 판다'라고 하였다. A의 설명을 들은 직원들은 2014년까지 U 산업단지가 개발되고 토지구획정리지구 2차 부지로 선정되어 있으니까 당연히 2~3년 후에는 개발되어 땅값이 2~3배는 오를 것이라고 생각하였다"라고 진술한 사실(기록 583쪽)을 인정할 수 있는바, 위 인정사실과 피고인 A의 F에서의 지위, 역할 등에 비추어 볼 때 이 사건 토지 판매에 관한 피고인 A의 구체적 지시나 교육 또는 설명이 없었음에도, 다른 피고인들이 임의로 위와 같은 내용을 지어내어 이 사건 토지를 피해자들에게 홍보하거나 판매하였다고 보이지는 않는다. 7) 상당한 마진이나 이문을 붙여 물건을 판매함에 있어 상품설명에 일정한 과장이 따르지 않을 수 없는 것이 상거래 관행이라 하더라도, 계약의 중요부분을 의도적으로 허위 고지하거나 착오를 일으키도록 적극적으로 호도하는 것은 법상 용인될 수 없는 불법행위라 할 것이다. 이 사건의 경우 피해자들이 토지현황이나 개발가능성 등을 스스로 신중하게 확인해 보지도 않고 경솔하게 계약체결에 이른 측면이 있는 것은 사실이나, 그렇다 하더라도 피고인들이 허위 설명을 하면서 계약체결을 재촉하는 등의 사정이 없었더라면, 피해자들이 이렇듯 쉽사리 거액을 들여 이 사건 토지를 매수하지는 않았을 것으로 보인다. 앞서 채택한 각 증거와 이상의 사정을 모두 종합하여 보면, 피고인들이 피해자들을 기망하여 금원을 편취하였다는 이 사건 공소사실은 모두 증명되었다 할 것이어서, 피고인들 및 변호인의 주장은 받아들이지 아니한다. 양형의 이유 [권고형의 범위] 일반사기 > 제2유형 (1억 원 이상, 5억 원 미만) > 기본영역(1년~4년) [특별감경(가중인자] 피해자에게도 범행의 발생 또는 피해의 확대에 상당한 책임이 있는 경우 / 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우 [선고형의 결정] 이 사건 범행은 이른바 '기획부동산'의 임직원들인 피고인들이 허위사실을 고지하는 방법으로 피해자들을 기망하여 금원을 편취하였다는 것이다. 이른바 '기획부동산' 사기는 불특정다수를 상대로 장기간 기망행위가 이루어지는 점, 상당 규모를 가진 회사의 외관을 가지고 조직적 집단적으로 거래가 이루어지므로 거래상대방이 회사의 외관이나 조직, 신용 등에 현혹되어 사인간의 거래에서보다 훨씬 더 기망당하기 쉬운 점, 거래 특성상 법률적으로 용인되는 수준의 과장광고와의 준별 이 어려워 자칫하면 큰 피해를 양산할 수 있는 위험이 상존하는 점, 그 결과 부동산 거래에 대한 국민들의 신뢰를 훼손시켜 정상적인 부동산 거래질서를 해하게 되는 점 등에 비추어 보면 죄책이 결코 가볍지 않다. 나아가 피고인들이 잘못을 인정하지 않으면서 반성하지 않고 있고, 피해변제도 이루어지지 않는 등 정상도 좋지 못하다. 다만, 의도적 기망을 통한 편취라기보다는 한계를 벗어난 허위광고의 성격이 있는 점, 이 사건 부동산을 매수하게 된 데는 피해자들의 경솔함과 부주의도 상당히 기여한 것으로 보이는 점, 피해자들이 매수한 부동산이 현물로 잔존하고 있어 피해액을 매매대금 전액으로 보기는 어려운 점, 피고인 D은 범죄 전력 없는 초범이고, 피고인들에게동종 전과나 벌금형 이외 특별한 범죄 전력 없는 점 및 그밖에 피고인들의 연령, 성행,환경, 범행 가담 정도나 역할 등 기록에 나타난 양형자료를 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.