대구지방법원-2021고단2199

범 죄 사 실 2021고단2199 1. 피고인 A 피고인은 2019. 4.경 지인 I으로부터 그가 신축 중인 경산시 J과 경산시 K을 매수하여 2019. 6. 10. 각 소유권 보존등기를 한 소유자이다. 피고인은 I으로부터 원룸 1채당 11억 원씩 총 22억 원에 매수하기로 하되 그 매수대금은 2019. 6. 12.경 위 J 건물을 담보로 L로부터 650,000,000원, 위 K 건물을 담보로 M로부터 620,000,000원 등 총 1,270,000,000원을 대출(각 채권최고액 845,000,000원 근저당권 설정)받아 I에게 주고, 나머지 930,000,000원은 위 원룸을 임대한 후 그 보증금으로 충당하고자 하였다. 한편, 피고인은 2018. 12. 24. 농업회사법인 주식회사 N를 설립하면서 2019. 8. 5.경까지 금융기관으로부터 피고인 개인 및 피고인이 운영하는 법인 명의로 약 569,082,000원의 대출금 채무와 육류공급업자인 O에게 2019. 10. 31. 시점 기준 517,453,626원의 미수금 채무를 부담하고 있는 등 자금사정이 좋지 않아(실제 위 주식회사 N는 개업 후 2년이 되지 않은 시점인 2020. 9. 1. 폐업) 위 원룸의 임차인들로부터 보증금을 받더라도, 이를 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 2019. 5. 18. 경산시 P 소재 Q 사무소에서 위 J 원룸 R호를 임차하려는 피해자 H에게 당시 중개 업무를 하던 B과 함께 “건물에 근저당권이 설정되어 있지만, 실제 대출금은 50%가 안 되고, 내가 축산쪽 사업을 크게 하고 있으며, 옆 K도 소유하고 있으니 보증금 걱정은 하지 않아도 된다”고 말하여, 이를 믿은 피해자 H로부터 2019. 6. 13.경부터 2019. 7. 5.경까지 J건물 R호의 보증금 명목으로 120,000,000원을 피고인 명의의 S계좌(계좌번호 1 생략)등으로 지급받았다. 이로써 피고인은 피해자 H를 기망하여 120,000,000원을 편취한 것을 비롯하여 그때부터 2019. 12. 23.경까지 별지 범죄일람표 1 기재와 같이 위 J과 K의 임차인들로부터 같은 방법으로 825,000,000원을 편취하였다. 2. 피고인 B 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2019. 5. 18.경 경산시 P 소재 위 Q사무소에서 ‘Q사무소’ 상호 및 그 대표인 ‘공인중개사 C’의 성명을 사용하여 임대인 A과 임차인 H 사이의 ‘경산시 J건물 R호’에 대한 임대차 계약 중개를 한 것을 비롯하여 그때부터 2019. 10. 31.경까지 별지 범죄일람표 2 순번 1 내지 4, 6 내지 8 기재와 같이 7회에 걸쳐 ‘Q사무소’ 상호 및 그 대표인 ‘공인중개사 C’의 성명을 사용하여 중개 업무를 하였다. 3. 피고인 C 개업 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위 2항과 같은 일시, 장소에서 중개보조원인 B에게 별지 범죄일람표 2 순번 1 내지 4, 6 내지 8 기재와 같이 7회에 걸쳐 피고인의 성명과 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하였다. 2021고단3368 1. 피고인 B 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2017. 5. 2.경 경산시 T에 있는 ‘U사무소’에서 ‘Q사무소’ 상호와 그 대표인 ‘공인중개사 C’의 성명을 사용하여 임대인 V과 임차인 E 사이의 ‘경산시 W건물 R호’에 대한 임대차 계약을 중개하여 ‘Q사무소’ 상호와 그 대표인 ‘공인중개사 C’의 성명을 사용하여 중개 업무를 하였다. 2. 피고인 C 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 제1항 기재 일시, 장소에서 중개보조원인 B에게 피고인의 성명과 ‘Q사무소’ 상호를 사용하여 제1항 기재 임대차 계약에 대한 중개 업무를 하게 하였다. 증거의 요지 2021고단2199 범죄사실 제1항 1. 제2회 공판조서 중 피고인 A의 진술기재 1. B에 대한 각 경찰피의자신문조서 1. H, X, Y, F, Z, AA, D, E, AB, G, AC, I, O, AD, AE에 대한 각 경찰진술조서 1. 수사보고서(피의자 B이 제출한 녹음 파일 녹취), 수사보고(본건 부동산의 금융기관 감정가 확인), 수사보고서(시기별 피의자 A 주요 채무내역), 수사보고(전세보증금 특정), 수사보고(피의자 A 신용정보조회 회신내역) 1. 경산시 J, K 부동산등기부등본 1. 각 부동산 전세계약서 범죄사실 제2, 3항 1. 증인 A, E의 각 법정진술 및 제3회 공판조서 중 H의 진술기재, 제4회 공판조서 중 X, F의 각 진술기재, 제6회 공판조서 중 Y, D의 각 진술기재, 제7회 공판조서 중 AB의 진술기재 1. H, X, Y, F, D, E, AB의 각 부동산 전세계약서 1. 부동산중개사무소 등록대장(Q) 2021고단3368 1. 제3회 공판조서 중 피고인들의 진술기재 1. E에 대한 각 경찰진술조서 1. 부동산중개사무소 등록대장, 고발인 등 진술 청취 피고인 B, C과 그 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지(2021고단2199 사건에 대하여) 피고인 C이 공인중개사로서 판시 범죄사실과 관련한 임대차계약서의 작성, 중개대상물에 대한 확인․설명, 선순위 담보권과 보증금에 대한 설명 등 직접 중개 업무를 수행하였고, 피고인 B은 중개보조원으로서 공인중개사인 피고인 C의 감독 하에 중개 업무를 보조하였을 뿐이다. 2. 판단 가. 공인중개사법 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제6호는 “중개보조원이란, 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개 업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.”고 규정하고 있다. 한편 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)은 제38조 제2항 제3호에서 “중개업등록증 또는 공인중개사자격증을 다른 사람에게 양도·대여하거나 다른 사람으로부터 양수·대여받은 자”에 대한 처벌규정만을 두고 있다가, 2005. 7. 29. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 개정되면서 위 법률 제49조 제1항 제7호에서 현행법과 같이 “다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도·대여한 자 또는 다른 사람의 성명·상호를 사용하여 중개 업무를 하거나 중개사무소등록증을 양수·대여받은 자”를 처벌하도록 규정함으로써 그 처벌범위를 확대하였다. 그렇다면 공인중개사법 제49조 제1항 제7호가 금지하고 있는 ‘자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하는 행위’란 다른 사람이 스스로 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하는 것은 아니라고 하더라도, 중개보조원이 행할 수 있는 업무 범위를 벗어나 실질적으로 중개 업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개 업무를 하게 하는 것을 의미한다고 보아야 한다(수원지방법원 2019. 1. 22. 선고 2018노5591 판결, 대법원 2019. 6. 13. 선고 2019도2490 판결 참조). 이때 중개행위에 해당하는지 여부는, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 하고, 중개행위에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함된다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결 참조). 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 하고, 공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개 업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 적어도 무자격자가 성사시킨 거래에 관해서는 무자격자가 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 하였다면 이는 위 법률이 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9334 판결 등 참조). 그리고 이러한 법리는 ‘자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하는 행위’에도 마찬가지로 적용되므로, 개업공인중개사가 다른 사람에게 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 등 실질적인 중개 업무를 하게 하면서 단지 형식적인 계약서의 작성에만 관여하였다면, 이는 공인중개사법 제19조 제1항을 위반한 것이다(대법원 2019. 6. 13. 선고 2019도2490 판결 참조). 나. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음의 사정을 종합하면, 피고인들의 판시 범죄사실을 인정할 수 있다. 따라서 피고인들 및 변호인의 주장은 받아들이지 않는다. 1) 우선 판시 범죄사실의 모든 계약에 관하여 임대인인 A은 부동산 전세계약 과정에서 연락을 취한 사람은 피고인 C이 아니라 피고인 B이었고, 자신과 임차인 사이의 전세보증금, 임대차기간, 특약 등의 조율은 피고인 B이 담당하였으며, 피고인 C과는 부동산 전세계약의 체결과 관련하여 연락한 적이 한 번도 없다고 이 법정에서 증언하였다. 2) 임차인들인 H, X, Y, F, D, E, AB 또한 이 법정에 출석하여 피고인 B이 부동산 전세계약을 중개하였고, 피고인 C이 계약 당시 자신이 공인중개사라고 소개하거나, 전세보증금, 임대차기간 등의 조율 과정에 관여한 바 없다고 대체적으로 일치하여 진술하였다. 3) 한편, 위 증인들의 증언에 따르면, 피고인 C은 각 부동산 전세계약 체결 당시 사무실에서 피고인 B이 임대인인 A과 임차인들 사이에 조율하여 결정된 계약내용을 컴퓨터로 작업하여 출력한 다음 피고인 B에게 건네주기도 한 사실, 부동산 중개대상물 확인설명서, 부동산의 입지관계 등에 대하여 임차인들에게 일부 설명하기도 한 사실, 중개사란에 직접 서명하고 날인까지 하였던 사실이 인정되기는 한다. 그러나 이 사건 원룸 건물의 중개의뢰를 받고 의뢰인인 A과 상담한 행위, 임대차계약의 종류(전세 또는 월세), 보증금 등의 협상행위는 피고인 B에 의하여 이루어졌음은 증인들의 증언에 의하여 인정할 수 있고, 피고인 B의 위와 같은 행위는 서무 등 단순 보조업무로 볼 수 없는 실질적인 중개행위라고 할 것이다. 4) 한편, 피고인 C이 피고인 B의 실질적인 중개행위로 성립된 계약 내용에 따라 계약서를 작성하고 계약서에 서명·날인한 것은 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐이다. 5) 따라서 피고인 C은 실질적으로는 중개보조원으로 하여금 중개보조원이 행할 수 있는 업무범위를 벗어나 자신의 명의와 상호로 거래당사자간의 임대차에 관한 행위를 알선하는 중개 업무를 하게 하였고, 피고인 B은 중개보조원으로서 중개 업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 정도를 넘어 공인중개사인 피고인 C의 명의와 그 상호를 사용하여 실질적으로 중개 업무를 하였다고 보는 것이 타당하다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인 A: 각 형법 제347조 제1항(사기의 점), 징역형 선택 피고인 B: 각 공인중개사법 제49조 제1항 제7호, 제19조 제2항(타인명의 성명·상호 사용 중개 업무의 점), 벌금형 선택 피고인 C: 각 공인중개사법 제49조 제1항 제7호, 제19조 제1항(타인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 한 점), 벌금형 선택 1. 경합범가중 피고인들: 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 피고인 B, C: 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 집행유예 피고인 A: 형법 제62조 제1항 1. 가납명령 피고인 B, C: 형사소송법 제334조 제1항 1. 배상신청의 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호(피고인의 배상책임 범위가 명백하지 아니함) 양형의 이유 피고인 A 피고인은 자신의 재정 상황과 건물 매입 과정에서 지게 된 채무 등에 비추어 보증금 반환이 어려울 수도 있음을 인식하면서도 무리하게 전세계약을 체결하였고, 결국 이 사건 원룸 건물이 경매에 이르게 되었으며, 서민인 임차인들에게 보증금을 반환할 수 없게 되었다. 이러한 상황 하에서 피해자들은 상당한 경제적 고통과 이에 수반되는 극심한 정신적 고통을 겪게 되었다. 이와 같은 점에 비추어 보면 피고인의 죄질이 상당히 불량하다. 다만, 피고인이 범행을 인정하고 반성하는 점, 피해 최소화를 위하여 노력을 하였고, 피해금 전액은 아니지만 피해자들에게 피해금 중 상당부분을 변제하였으며, 피해자들이 피고인과 합의하면서 피고인의 처벌을 원하지 않는다는 의사를 표시한 점, 이 사건 범행 이전에 2회의 벌금형 외에는 다른 형사처벌을 받은 바 없는 점 등에다가 그 밖에 피고인의 연령, 성행, 이 사건 범행에 이르게 된 경위와 동기, 범행 전후의 정황 등 이 사건 기록과 변론에 나타난 양형의 조건이 되는 여러 가지 사정들을 종합하여 주문과 같이 선고한다. 피고인 B, C 이 사건 범행과 같이 공인중개사 아닌 자가 공인중개사의 상호 및 성명을 사용하여 부동산 매매계약의 중개 업무를 하는 것은 부동산중개업을 건전하게 육성하려는 공인중개사법의 입법취지를 해칠 뿐 아니라 부동산 거래질서를 훼손하는 것이다. 실제로 피고인들의 공인중개사법위반 범행 과정에서 실제 계약내용과 다른 은행권 대출용 계약서가 작성되기도 하였고, 선순위 권리자의 보증금 등이 제대로 확인되지도 않았다. 다만 피고인들이 A의 보증금 편취로 인한 피해자들의 피해액을 줄이기 위하여 대출을 받아 A으로부터 원룸 건물을 매수하였고, A이 위 매매대금을 활용하여 사기 피해자들에게 일부 피해를 변제하였던 점, 피고인들이 공인중개사법위반으로 인하여 각 2차례씩 벌금형을 선고받은 것 외에 다른 형사처벌 전력은 없는 점 등에다가 그 밖에 피고인들의 연령, 성행, 이 사건 범행에 이르게 된 경위와 동기, 범행 전후의 정황 등 이 사건 기록과 변론에 나타난 양형의 조건이 되는 여러 가지 사정들을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다. 무죄 부분 1. 공소사실의 요지(2021고단2199 사건 중 별지 범죄일람표 순번 5의 죄) 가. 피고인 B 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2019. 8. 5.경 경산시 P 소재 Q사무소에서 ‘Q사무소’ 상호 및 그 대표인 ‘공인중개사 C’의 성명을 사용하여 임대인 A과 임차인 Z 사이의 ‘경산시 J건물 AF호’에 대한 임대차 계약 중개 업무를 하였다. 나. 피고인 C 개업 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위 가.항과 같은 일시, 장소에서 중개보조원인 B에게 임대인 A과 임차인 Z 사이의 ‘경산시 J건물 AF호’에 대하여 피고인의 성명과 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하였다. 2. 판단 검사가 제출한 증거들만으로는, 경산시 J건물 AF호에 대한 임대차계약 체결 당시 피고인 B이 ‘Q사무소’ 상호 및 그 대표인 ‘공인중개사 C’의 성명을 사용하여 실질적인 중개 업무를 하였다거나, 피고인 C이 피고인 B에게 피고인 C의 성명과 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하였음이 법관의 합리적인 의심을 배제할 정도로 입증되었다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 그렇다면 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 피고인에 대하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.