수원지방법원-2019고합282

이 사건 공소사실의 요지 피고인은 용인시 수지구 B외 4필지에 있는 C건물 제1층 D호 상가(이하 '이 사건 상가'라 한다)를 딸 E, F와 공동으로 소유하고 있었다. 이 사건 상가 건물 2층에는 소아과 병원이 입점하여 있었고, 이 사건 상가에는 약사 G이 계약기간 2016. 4. 11.부터 2019. 4. 10.까지, 임대차보증금 7,000만 원, 월차임 310만 원에 피고인과 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하여 'H 약국'을 운영하고 있었다. 피고인은 2017. 6.경 이 사건 상가를 피해자 I에게 매도하기 위해 계약 조건 등을 협의함에 있어, 피해자가 상가를 매수하는 주된 목적인 안정적인 임대 수입을 얻을 수 있도록 이 사건 상가에서 약국 영업 중인 G과의 이 사건 임대차계약을 매수인인 피해자가 승계하는 조건으로 매매하기로 하고, 2017. 6. 6.경 위 C건물 J호에 있는 K공인중개사 사무소에서 이 사건 상가를 피해자에게 매매대금 6억 7,900만 원[계약금 4,000만 원, 중도금 9,800만 원(지급기일 2017. 7. 11.), 잔금 5억 4,100만 원(지급기일 2017. 9. 13.)]에 매도하는 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였다. 이후 피고인은 피해자로부터 이 사건 매매계약에 따라 계약금 4,000만 원과 중도금 2,800만 원(중도금 9,800만 원 중 이 사건 상가 임대차보증금 7,000만 원을 공제한 금액)을 지급받았다. 그런데 피고인은 2017. 9. 11.경 이 사건 상가 임차인인 G으로부터 '임대차계약상 임대인의 지위를 매수인에게 승계시킬 의사가 없다'는 취지의 내용증명우편을 받아 위 G과의 이 사건 임대차계약이 매수인인 피해자에게 승계되지 않는다는 사실을 알게 되었으므로, 피고인에게는 피해자에게 이러한 사실을 고지하여야 할 의무가 있었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 같은 달 13.경 피해자에게 이를 고지하지 아니하고 이 사건 임대차계약이 당연히 매수인에게 승계되는 것으로 알고 있는 피해자로부터 매매대금 잔금 명목으로 5억 4,100만 원을 교부받아 편취하였다. 2. 피고인과 변호인의 주장 가. 부작위범에서의 소위 보증인 지위와 관련하여, 이 사건 매매계약의 주요 내용은 소유권의 이전일 뿐이고, 이 사건 임대차계약이 승계되는지 여부는 이 사건 매매계약의 부수적인 사항 내지 매매계약 체결의 동기에 불과하므로 피고인에게 고지의무가 없고, 피해자도 임차인 G에게 이 사건 임대차계약상의 임대인 지위를 피해자로 하여금 승계하도록 하게 할 의사가 없다는 점을 알고 있었으므로, 피고인이 그러한 사실을 피해자에게 알려주지 않았다고 하여 고지의무를 불이행하였다고 볼 수도 없다. 나. 피고인은 이 사건 임대차계약상의 임대인 지위가 임차인의 의사와 무관하게 이 사건 상가의 매수인인 피해자에게 당연 승계되는 것으로 알고 있었으므로, 피고인에게는 기망의 범의나 위법성의 인식이 없었다. 3. 판단 살피건대, 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피해자가 미리 이 사건 임대차계약이 승계되지 않을 수도 있다는 사정을 충분히 예상하고 있었거나(피해자의 입장에서 이 사건 임대차계약이 당연히 매수인에게 승계되는 것으로 알고 있는 상태, 즉 착오에 빠져 있었다고 보기 어렵다거나), 피고인으로서는 이 사건 임대차계약이 피해자에게 승계될 것이라고 믿고 매매계약의 이행에 나아갔다고 할 것이어서, 피고인이 고지의무를 불이행하였다거나 피고인에게 기망의 범의 등이 있었음이 검사가 제출한 증거들만으로 합리적 의심의 여지없이 증명되었다고 보기 어렵다. 이 사건 상가를 중개한 공인중개사 L 및 중개보조원 M에 대한 수사보고에 의하면, 이 사건 상가의 임차인인 G은 2017. 8.경 2층에 있는 소아과 병원이 이전하게 되는 것을 알아 L에게 '매수인에게 월세를 좀 빼줄 수 있는지(감액해 줄 수 있는지) 물어봐 달라'고 부탁하였고, L은 피해자의 시누이 N(피해자를 대행하여 이 사건 매매계약과 관련된 전반적인 업무를 주도적으로 담당하였다. 이하 피해자와 특별히 구분이 필요하지 않을 때에는 피해자 측으로 지칭하기로 한다)에게 그러한 의사가 있는지를 물어보았는데, 피해자 측에서 월세를 깎아달라는 제안을 거절하였다는 점과(이러한 사정은 피해자 측과 G 사이의 녹취록상 피해자 측의 진술로도 확인된다) 당시 M이 피해자 측에게 매매계약을 해제할 의사가 있는지 여부까지 물었던 점(이에 대하여 피해자 측이 강한 거절의사를 표명하였다고 한다)을 각 인정할 수 있다(M이 피해자 측에게 매매계약 해제 의사가 있는지 확인하였다는 것은 피해자가 이 사건 매매계약의 체결을 통하여 달성하고자 했던 주된 목적, 즉 안정적인 임대수익의 확보가 불가능해졌거나 현저히 곤란해졌음을 전제로 하였을 것이다). 그렇다면, 통상 약국이 병원과 같은 건물에서 영업하고, 병원의 처방전에 따른 약의 제조와 판매가 위 약국 매출에 상당 부분을 차지하는 점, 월 차임을 감액해달라는 요청은 임대차계약에서 상당히 중요한 계약내용의 변경에 해당하는 점, 공인중개사가 피해자 측에게 매매계약의 해제 의사 여부까지 확인한 점 등에 비추어, 당시 피해자 측에서 이 사건 임대차계약의 승계가 되지 않을 수도 있다고 생각하였을 여지가 상당하다. 피고인은 G으로부터 2017. 9. 11. 내용증명우편을 받고, 바로 그 다음 날인 2017. 9. 12. G에게 임대차계약이 승계된다는 취지의 반박의견서를 보냄으로써, 피해자에게 이 사건 임대차계약을 승계하고자 하는 의사를 명백히 하였다. 피해자 측은 이 사건 상가의 잔금 지급일(2017. 9. 13.)에 이 사건 상가의 임차인인 G으로부터 임대인 지위의 승계에 동의할 것인지를 확인하고 잔금을 지급하고자 하였는데, G이 나타나지 않자, 잔금 지급일을 하루 미루기로 하였다. 그런데 피해자 측은 그러한 상황에서 그 다음날까지 기다리지 않은 채 당초 잔금 지급일 오후에 피고인에게 먼저 연락한 다음 잔금을 지급하였다. 피고인(공동소유자 포함)은 이 사건 상가의 중도금 9,800만 원 중 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 7,000만 원을 빼고 2,800만 원만을 받아, 전체 매매대금 중 7,000만 원을 적게 받은 상황이었음에도 피해자에게 소유권이전등기도 마쳐 주었다. 피고인은 앞서 본 바와 같이 이 사건 상가의 잔금 지급일을 하루 미루고 G의 의사를 확인한 후 피해자 측으로부터 잔금을 수령하는 데에도 동의하였다(피고인은 이 사건 임대차계약 승계에 있어 필수요건이라고 볼 수 없는 피해자 측의 임대차계약서 원본의 교부 요구도 그대로 수용하였다). 피고인(공동소유자 포함)은 당초 약정한 잔금 지급일(2017. 9. 13.)에 피해자에게 '임대사업(부동산)의 포괄양도양수계약서'라는 문서를 작성해 주기도 하였는데, 위 문서는 '양도인이 소유해 온 이 사건 상가의 임대업을 양도인과 양수인이 포괄적으로 양도 양수하고자 하는 데 있다'(제1조 참조)라는 목적에 따라 작성된 것이다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의하면, 법문 상으로는 '임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'라고 기재되어 있는바, 법률전문가가 아닌 피고인이 위와 같은 법문에도 불구하고, 임차인이 이의를 제기하여 임대차관계에서 벗어날 수 있다는 법리나 계약인수에서 관계 당사자 3인의 의사 합치가 필요하다는 법리 등을 알고 그러한 법리에 따라 행동하기가 쉽지 않았을 것으로 보인다(상가건물 임대차보호법 제15조에 의하면, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있다). 4. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.