수원지방법원평택지원-2021고합3

범죄사실 [범죄전력] 피고인은 2018. 9. 20. 수원지방법원 평택지원에서 무고죄 및 상해죄로 징역 6월에 집행유예 1년을 선고받고 2018. 9. 28. 그 판결이 확정되었다. [피해자 L, M, N에 대한 사기의 전제사실] 피고인은 O이라는 상호로 인테리어공사 등 건설관련 사업에 종사해왔는데, 2013. 4.경 P과 안성시 Q, R, S, T 임야(이하 위 임야에서 분할된 임야를 모두 포함하여 ‘이 사건 임야’라고 하고, 각 임야는 지번에 따라 ‘U 임야’라고 한다)를 매입한 후 토지분필 절차를 거쳐 소위 ‘타운하우스’ 형식의 총 10채로 된 전원주택 단지를 건설한 다음 이를 분양하는 내용의 전원주택 시행사업(이하 ‘이 사건 시행사업’이라고 한다)을 함께 진행하기로 하였다. 이에 P과 피고인은 이 사건 임야에 총 10채의 주택과 도로를 건축하는 내용으로 개발행위허가를 받되 우선 Z, AA, AB 임야의 각 지상에 건축할 3채에 대하여는 P이 건축주로서 피고인과 공사도급계약을 체결한 후 피고인이 주택을 시공하여 분양하고, 추후 분양대금 등으로 자금이 마련되면 나머지 임야 지상에 7채를 건축하여 분양하기로 계획(이하 ‘이 사건 시행사업 계획’이라고 한다)하였다. P은 이 사건 시행사업 계획에 따라 이 사건 임야를 매입하여 소유권이전등기를 마쳤고, 피고인이 P을 대리하여 2013. 11. 24.경 관할관청인 안성시에 P 명의로 이 사건 임야에 대한 개발행위허가신청을 하였으며 같은 해 12. 5.경 개발행위허가기간 종기를 2015. 12. 31.까지로 하여 이 사건 임야에 대하여 산지복구준공, 개발행위허가준공을 득한 후 그 지상에 시공한 10채의 전원주택에 대하여 사용승인을 받는 것을 조건으로 하는 개발행위허가를 받았다(P이 2015. 12. 31.까지 개발행위허가 조건을 이행하지 못할 경우 10채의 전원주택을 모두 시공할 수 있는 시점까지 이 사건 임야 전체에 대한 개발행위허가기간 연장신청을 하거나, 건축이 완료된 개별 주택별로 개발행위허가준공과 주택 준공승인을 받고자 할 경우 이 사건 임야의 소유자 전원이 개발행위허가변경신청을 하여 개별 주택의 토지에 대한 개발행위허가권을 분리하고 그 토지에 대한 개발행위허가준공을 받은 후 개별 주택에 대한 준공승인을 받아야 한다). 그러나 피고인이 P과 사이에 2014. 5. 30.까지 Z, AA, AB 임야 지상에 주택 3채를 건축하기로 약정하였음에도 위 날짜까지 건축이 완료되지 아니하여 사업이 지체되자, 피고인과 P은 2014. 7. 28.경 이 사건 시행사업 계획을 변경하여 Z, AA, AB 임야에 시공할 3채에 대하여는 당초 계획대로 P이 건축주가 되고 피고인이 P 명의의 주택분양계약체결을 대행하되, 이 사건 임야 중 위 3필지를 제외한 토지에 대하여는 피고인이 P과 제3자 사이의 토지 매매계약을 중개하여 제3자가 P으로부터 토지를 매입하면 토지 매수인이 건축주가 되고 피고인이 토지 매수인으로부터 주택건축공사를 수급하는 방식으로 사업을 진행하기로 하였다. 피고인은 위와 같이 이 사건 임야 중 Z, AA, AB 임야 외의 토지에 건축할 주택에 관하여 P으로부터 건축자금을 조달할 수 없게 되자 전원주택에 관심이 있는 사람들을 상대로 피고인이 P 명의의 분양계약을 체결할 권한이 있는 것처럼 속여 분양계약을 체결하게 하고 건축공사의 진척도와 무관하게 분양대금 명목으로 돈을 받아 이 사건 시행사업을 포함한 피고인의 사업자금 등으로 사용하기로 마음먹었다. 1. 피해자 L에 대한 사기 피고인은 2015. 4. 18.경 안성시 AC 분양사무실(이하 ‘AC 분양사무실’이라고 한다)에서 피해자 L에게 ‘Y 임야는 세금문제 때문에 내가 사촌오빠인 P 명의를 빌려 매수하였다. 계약금만 치르면 위 임야 소유권은 먼저 넘겨줄테니, 이를 담보로 대출을 받아 1차 중도금을 지급하면 되고, 2차 중도금은 준공된 주택을 담보로 대출을 받아 2015. 10. 4.경까지 지급하면 되며, 잔금은 2016. 1. 31.경까지 지급하면 된다. 주택은 2차 중도금 지급기일 전까지는 반드시 준공을 낼 것이다’라는 취지로 말한 다음 피해자 L로부터 가계약금 명목으로 100만원을 교부받았다. 계속하여 피고인은 2015. 4. 30.경 위 분양사무실에서 피해자 L와 사이에 피해자 L가 P으로부터 Y 임야에 건설할 주택을 분양대금 합계 3억 9,000만원에 분양받는 내용의 분양계약(이하 ‘Y 분양계약’이라고 한다)을 체결하고 2015. 4. 18.경부터 2016. 1. 15.경까지 별지 범죄일람표1 기재와 같이 총 2억 8,690만원을 교부받았다. 그러나 사실은 피고인은 Y 임야에 관하여는 P으로부터 토지 매매계약을 중개할 권한을 부여받았을 뿐 P을 분양자로 하여 위 임야에 건축할 주택의 분양계약을 체결할 권한을 위임받지 아니하였으므로 피해자 L로부터 돈을 받더라도 P을 분양자로 하는 분양계약을 체결할 권한이 없었고, 피해자 L에게 약속한 준공기일인 2015. 10. 4.경까지 주택 건축을 완료하여 줄 의사도 없었다. 그럼에도 피고인은 피해자 L를 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자 L로부터 총 2억 8,690만원을 교부받아 이를 편취하였다. 2. 피해자 M에 대한 사기 피고인은 2015. 9. 5.경 AC 분양사무실에서 피해자 M에게 ‘X 임야는 세금문제 때문에 내가 사촌오빠인 P 명의를 빌려 매수하였다. 위 P으로부터 모든 권한을 위임받았다. 분양대금 5억원을 납부하면 잔금 지급기일인 2016. 4. 5.경까지 위 임야 지상에 주택을 시공하여 그 소유권을 이전해 주겠다. 잔금은 주택 시공이 완료된 후에 담보대출을 받아 지급하면 된다’라는 취지로 말한 다음 피해자 M으로부터 계약금 명목으로 3,000만원을 교부받았다. 계속하여 피고인은 같은 날 피해자 M과 사이에 피해자 M이 P으로부터 X 임야에 건설할 주택을 총 분양대금 5억원에 분양받는 내용의 분양계약(이하 ‘X 분양계약’이라고 한다)을 체결한 다음 그 날부터 2016. 6. 21.경까지 사이에 13회에 걸쳐 별지 범죄일람표2 기재와 같이 피해자 M으로부터 분양대금 명목으로 총 4억 6,000만원을 교부받았다. 그러나 사실은 피고인은 X 임야에 관하여는 P으로부터 토지 매매를 중개할 권한을 부여받았을 뿐 P을 분양자로 하여 위 임야에 건축할 주택의 분양계약을 체결할 권한을 위임받지 아니하였으므로 피해자 M으로부터 돈을 받더라도 P을 분양자로 하는 분양계약을 체결할 권한이 없었다. 그럼에도 피고인은 피해자 M을 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자 M으로부터 총 4억 6,000만원을 교부받아 이를 편취하였다. 3. 피해자 N에 대한 사기 피고인은 2017. 6. 18.경 AC 분양사무실에서 피해자 N에게 ‘사업부지인 안성시 V 임야는 내 소유로서 소유자가 직접 분양을 하는 것이다. 분양대금 5억 3,500만원 중 계약금만 납부하면 위 임야의 소유권을 이전해 줄테니, 위 임야를 담보로 대출을 받아 중도금을 지급하면 되고, 잔금은 위 주택 준공 후에 위 주택을 담보로 대출을 받아 지급하면 된다. 나머지 잔금은 주택 준공 시 담보대출을 받아 지급해도 된다. 잔금 지급기일인 2018. 3. 30.경까지 주택을 시공하여 그 소유권을 이전해 주겠다.’라는 취지로 말한 다음 피해자 N으로부터 계약금 명목으로 500만원을 교부받았다. 계속하여 피고인은 같은 날 피해자 N과 사이에 피해자 N이 피고인으로부터 위 임야에 건설할 주택을 분양대금 합계 5억 3,500만원에 분양받는 내용의 분양계약(이하 ‘V 분양계약’이라고 한다)을 체결한 다음 그 날부터 2019. 1. 3.경까지 사이에 총 22회에 걸쳐 별지 범죄일람표3 기재와 같이 피해자 N으로부터 분양대금 명목으로 총 4억 9,479만원을 교부받았다. 그러나 사실은 피고인은 V 임야에 관하여는 P으로부터 토지 매매를 중개할 권한을 부여받았을 뿐이고 위 임야 지상의 주택 건축허가는 P 명의로 이루어졌으므로 피해자로부터 돈을 받더라도 피고인을 분양자로 하는 분양계약을 체결할 권한이 없었다. 또한 L가 P으로부터 2015. 8. 18. 이 사건 임야의 일부인 Y 임야 및 도로부지인 W, AD, AE 임야의 일부 지분에 대한 소유권이전등기를 마친 후 피고인과의 분쟁으로 인해 2016. 11. 16.경 피고인에게 이 사건 임야에 대한 개발행위변경허가신청에 필요한 토지사용승낙서를 제공하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하였으므로, 피고인이 설령 약정한 준공일자인 2018. 3. 30.까지 V 임야 지상에 주택 건축을 완료하더라도 그 무렵에 V 임야에 대한 개발행위허가를 분리하는 개발행위변경허가를 받은 후 위 주택에 대한 준공승인을 받아 피해자 N에게 주택의 소유권이전등기를 마쳐줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 피해자 N을 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자 N으로부터 총 4억 9,479만원을 교부받아 이를 편취하였다. 4. 피해자 AF에 대한 사기 피고인은 이 사건 임야 인근 대지에 대하여도 전원주택 단지를 조성하는 사업을 추진하면서 피고인의 자금으로 대지 매입비용이나 건축비용을 조달하는 대신 전원주택에 관심을 보이는 사람들을 상대로 피고인이 인근 대지의 소유자로서 전원주택을 시공하여 분양하는 것처럼 기망하여 공사 진척도와 무관하게 분양대금 명목으로 돈을 받아 전원주택 단지 조성 사업 등 피고인의 사업자금으로 사용하기로 마음먹었다. 피고인은 2015. 7. 1.경 AC 분양사무실에서 피해자 AF에게 ‘AG 대지는 내 친척인 P의 소유인데, 현재 내가 모든 권한을 갖고 있다. 분양대금 5억 7,000만원을 납부하면 잔금 지급기일인 2016. 3. 25.경 주택 시공을 완료하여 임야와 주택의 소유권을 이전해 주겠다’라는 취지로 말한 다음 피해자로부터 가계약금 명목으로 100만원을 교부받았다. 계속하여 피고인은 2015. 7. 6.경 위 분양사무실에서 피해자 AF과 사이에 피해자 AF이 P으로부터 AG 대지에 건설한 주택을 분양대금 합계 5억 7,000만원에 분양받는 내용의 분양계약(이하 ‘AG 분양계약’이라고 한다)을 체결하고 2015. 7. 1.경부터 2015. 9. 23.경까지 총 6회에 걸쳐 별지 범죄일람표4-1 기재와 같이 피해자 AF으로부터 분양대금 명목으로 합계 3억 9,100만원을 교부받았다. 그러나 사실은 AG 대지는 P의 소유가 아니라 AH의 소유였고 피고인은 AH과 토지 매매계약을 체결하지도 않은 상황이었으므로, P을 분양자로 하여 피해자 AF과 분양계약을 체결할 권한이 없었다. 또한 피고인은 피해자 AF으로부터 분양대금 명목으로 돈을 받아 AH으로부터 AG 대지를 매수하고 피해자 AF을 건축주로 하여 위 대지에 건축신고를 한 후 주택을 건축해야 하므로 피해자 AF으로부터 돈을 받더라도 즉시 건축을 시작할 수 없는 상황이었고 피해자 AF이 준 돈을 AG 대지의 건축에 바로 투입할 의사도 없었으므로, 피해자 AF으로부터 돈을 받더라도 약속한 준공기일까지 주택 건축을 완료하여 소유권이전등기를 마쳐줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 피해자 AF을 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자 AF으로부터 2015. 7. 1.부터 2015. 9. 23.까지 6회에 걸쳐 총 3억 9,100만원을 교부받아 이를 편취하였다. 5. 피해자 B에 대한 사기 피고인은 이 사건 임야 인근 대지에 대하여도 전원주택 단지를 조성하는 사업을 추진하면서 피고인의 자금으로 대지 매입비용이나 건축비용을 조달하는 대신 전원주택에 관심을 보이는 사람들을 상대로 피고인이 인근 대지의 소유자로서 전원주택을 시공하여 분양하는 것처럼 기망하여 공사 진척도와 무관하게 분양대금 명목으로 돈을 받아 전원주택 단지 조성 사업 등 피고인의 사업자금으로 사용하기로 마음먹었다. 피고인은 2017. 11. 5.경 AC 분양사무실에서 피해자 B에게 ‘AI 임야는 내가 경매로 소유권을 취득한 상황이다. 분양대금 5억 6,000만원 중 계약금만 납부하면 위 임야의 소유권을 이전해 줄 테니, 위 임야를 담보로 대출을 받아 중도금을 지급하면 되고, 잔금은 위 주택 준공 후에 위 주택을 담보로 대출을 받아 지급하면 된다. 나머지 잔금은 주택 준공 시 담보대출을 받아 지급해도 된다. 잔금 지급기일인 2018. 6. 5.경까지 주택을 시공하여 그 소유권을 이전해 주겠다.’라는 취지로 말한 다음, 피해자와 사이에 피해자가 피고인으로부터 위 임야에 건설할 주택을 분양대금 합계 5억 6,000만원에 분양받는 내용의 분양계약을 체결한 후, 2017. 11. 6.경 피해자로부터 계약금 명목으로 500만원을 교부받은 것을 비롯하여, 그 날부터 2017. 12. 8.경까지 사이에 총 3회에 걸쳐 별지 범죄일람표5 기재와 같이 피해자로부터 분양대금 명목으로 합계 6,900만원을 교부받았다. 그러나 사실은 AI 대지는 피고인의 소유가 아니라 AJ의 소유였고 피고인은 AJ과 토지매매계약을 체결하지도 않은 상황이었으므로, AI 대지에 건축할 주택에 관하여 피해자 B과 분양계약을 체결할 권한이 없었다. 또한 피고인은 피해자 B으로부터 분양대금 명목으로 돈을 받아 AJ으로부터 AI 대지를 매수하고 피해자 B을 건축주로 하여 위 대지에 건축신고를 한 후 주택을 건설하여야 하는 등 피해자 B으로부터 돈을 받더라도 즉시 건축을 시작할 수 없는 상황이었고 피해자 B이 준 돈을 AG 대지의 건축에 바로 투입할 의사도 없었으므로, 피해자 B으로부터 돈을 받더라도 약속한 준공기일까지 주택 건축을 완료하여 소유권이전등기를 마쳐줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 피해자 B을 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자 B으로부터 2017. 11. 6.부터 2017. 12. 8.까지 3회에 걸쳐 총 6,900만원을 교부받아 이를 편취하였다. 증거의 요지 1. 증인 P, AK, K, N, AF, M, J, B, AL, AM, AN, AO, AJ의 각 법정진술 1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서 중 일부 진술기재 1. 각 고소장, 각 등기사항전부증명서, 신청서 사본, 각 분양계약서, 각 신용카드매출전표, 각 예금거래내역, 각 확인증, 각 거래명세표, 각 통장사본, 이체결과조회, 청약서, 녹취서, 브로슈어, 건축신고서, 착공신고서, 각 이메일, 문자메시지, 각 사진, 각 내용증명서, 최고서, 판결문, 개발행위허가알림, 개발행위허가(변경) 알림, 도면, 건축신고현황, 경위서, 건축 및 인테리어 공사 도급계약서, 토목조성공사 도급계약서, AP 전원주택 건축 및 분양관련 약정서, 각 각서, 사업계획 및 약정서, 계약현황 및 진행 내역, 기존 P 건축물에 대한 잔여공사 내역 및 공사일정, 청약 주택 잔여 공사 내역, AP 전원주택 건축 분양 관련 대금 지급 약정서, 사실조회 회신, 수사보고(관련자료 제출), 소유권이전등기신청(매매) 사본, 세금영수증 사본, 위임장 사본, 인감 증명서, 주민등록표등본, 토지대장, 부동산매매계약서 사본, 건물소유권보존등기신청사본, 도시정책과에 대한 질의사항, 녹취록, 내용증명서, 토지사용 동의서, 각 준비서면, 수사보고(AC 도로 지분 현황표 첨부), 현황표, 수사보고(건축신고 처리알림 등 공문 사본 첨부), 건축신고 처리알림 공문 사본 등, 수사보고[고소인별 분양대금 수수(계좌상) 내역 첨부], 고소인별 입금 내역서, AJ 진술서, 위임장, 매매계약서, 매수인 변경에 관한 합의서, A와 B, AJ과의 금전거래 내역, AI 등기사항전부증명서, AF 매매대금 교부 내역, AH 거래내역 등, 녹음파일 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 각 형법 제347조 제1항(피해자별로), 징역형 선택 1. 경합범처리 형법 제37조 후단, 제39조 제1항(판시 제1, 2, 4, 5의 각 죄와 2018. 9. 28. 판결이 확정된 무고죄 및 상해죄 상호간) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조(판시 제1, 2, 4, 5의 각 죄 중 범정이 가장 무거운 피해자 N에 대한 사기죄에 정한 형에 경합범 가중) 1. 배상명령 및 가집행선고 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제1항, 제31조 제1항, 제2항, 제3항[배상신청인은 편취금 6,900만원 중 피고인으로부터 변제받은 2,700만원을 공제한 4,200만원의 배상명령을 신청하였으므로, 신청액에 대하여 배상명령을 한다] 피고인과 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 피고인은 다음과 같은 이유로 피해자들에 대한 기망행위나 기망의 고의가 없었다. 가. 피고인은 P으로부터 이 사건 임야 전체에 대하여 분양계약을 체결할 권한을 위임받았으므로, 분양권한을 체결할 권한이 없음에도 권한이 있는 것처럼 피해자 L, M, N을 기망한 사실이 없다. 나. 피해자 L의 경우, 피고인과 피해자 L 사이에 공사 진행을 둘러싸고 분쟁이 발생하여 피고인이 Y 임야 지상 주택의 골조공사까지 완료한 상태에서 공사가 중단되었고 이로 인해 피고인이 약정한 준공기일까지 건축을 완료하지 못한 것이므로, 피고인이 계약 체결 당시 약정한 준공기일까지 건축을 완료하여 소유권이전등기를 마쳐줄 의사가 없음에도 피해자 L를 기망하여 분양계약을 체결하였다고 볼 수 없다. 다. 피해자 N의 경우, 피고인은 개발행위허가변경신청을 통해 건축이 완료된 주택의 부지에 대하여 개발행위허가권을 분리하고 해당 주택에 대하여 준공승인을 받을 계획이었으므로 분양계약 시 피해자 N에게 개발행위허가와 관련한 사항을 고지하지 않은 것이 사기죄의 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다. 라. 피해자 AF의 경우, 피고인이 토지소유자인 AH으로부터 토지 매수권리를 확보한 상태에서 피해자와 분양계약을 체결하였으므로 편취의 고의가 있다고 볼 수 없고, 계약상 일정보다 지연되기는 하였지만 결국 주택 공사를 완료하고 피해자 AF에게 주택의 소유권보존등기까지 마쳐주었으므로 공사 지연에 대한 민사상 책임을 부담할 여지가 있을지라도 피고인에게 편취의 고의가 있다고 볼 수는 없다. 마. 피해자 B의 경우, 피고인이 피해자 B과 분양계약을 체결하기 전 토지소유자인 AJ에게 AI 대지를 평당 65만원에 매도할 의사가 있는지 물어보고 AJ이 위 가격에 매도할 의사가 있음을 확인한 후 분양계약을 체결하였으므로, 피고인에게 편취의 고의가 있다고 볼 수 없다. 2. 판 단 가. 관련 법리 1) 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것으로서, 반드시 법률행위의 중요부분에 관한 허위표시임을 요하지 아니하고, 상대방을 착오에 빠지게 하여 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하므로, 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는 그 거래로 인하여 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다 할 것이고, 그럼에도 불구하고 이를 고지하지 아니한 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 2005. 10. 28. 선고 2005도5774 판결 등 참조). 2) 재물편취를 내용으로 하는 사기죄에 있어서는 기망으로 인한 재물교부가 있으면 그 자체로써 피해자의 재산침해가 되어 이로써 곧 사기죄가 성립하는 것이고, 상당한 대가가 지급되었다거나 피해자의 전체 재산상에 손해가 없다 하여도 사기죄의 성립에는 그 영향이 없으므로 사기죄에 있어서 그 대가가 일부 지급된 경우에도 그 편취액은 피해자로부터 교부된 재물의 가치로부터 그 대가를 공제한 차액이 아니라 교부받은 재물 전부라 할 것이다(대법원 2000. 7. 7. 선고 2000도1899 판결 등 참조). 나. 피고인이 P으로부터 Y, X, V 임야에 대하여 분양계약을 체결할 권한을 위임받았는지 1) 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 피고인은 이 사건 임야 중 Z, AA, AB 임야를 제외한 나머지 토지(Y, X, V 임야 포함)에 대하여는 P으로부터 토지매매를 중개할 권한만 위임받았을 뿐 P 내지 피고인을 분양자로 하여 주택분양계약을 체결할 권한을 위임받지 아니한 사실이 인정된다. 가) P은 수사 및 공판 과정에서 일관되게 이 사건 시행사업에 관하여 피고인과 다음과 같이 약정하였다고 진술하였다. 즉, P은 이 사건 임야 중 Z, AA, AB 임야 지상 주택의 건축주로서 건축비용을 부담하고 피고인이 위 주택들의 분양계약을 대행하되, 나머지 임야에 대하여는 P이 그 지상 주택의 건축에 일절 관여하지 않고 피고인이 토지매매를 중개하면 토지대금을 받은 후 토지매수인에게 토지 소유권과 건축주의 지위를 이전하기로 하였다는 것이다(P 증인신문녹취서 4~5쪽, 증거기록 4권 1578쪽, 6권 2356쪽). 피고인 역시 수사과정에서 P과 위와 같이 약정한 사실을 인정하였다(증거기록 6권 2367쪽). 나) P은 2016. 5.경 피고인이 위와 같은 약정에 반하여 AQ, X, AR, Y 임야 지상 주택에 관하여 수분양자들과 P을 매도인으로 한 분양계약을 체결한 사실을 알게 된 후 피고인에게 강력하게 항의하였다. 이에 피고인은 2016. 5. 17. P에게 ‘본인은 AQ, X, AR, Y 임야에 건축물을 분양하였는바 토지주 P의 동의없이 매매계약서 상의 매도인에 P을 기명하여 계약을 하였습니다. 이에 본인은 향후 일어나는 모든 민·형사적 법적 책임을 지겠습니다’라는 내용으로 각서를 작성하여 주었다(증거기록 1권 337쪽, 증거기록 4권 1723쪽). 2) 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 피고인이 피해자 L, M, N을 상대로 피고인이 P으로부터 Y, X, V 임야 지상 주택의 분양계약을 체결할 권한을 위임받지 않았음에도 이를 고지하지 않고 각 분양계약을 체결한 것은 다음과 같은 이유로 사기죄의 기망행위에 해당하며 피고인에게는 편취의 고의가 있었다고 판단된다. 가) 어떠한 사실을 고지하지 않고 계약을 체결한 행위가 사기죄의 기망에 해당하는지 여부는 거래 상대방이 그 사실에 관하여 고지를 받았다면 그 계약을 체결하지 않았을 것인지를 기준으로 판단해야 하는데, 일반인의 거래관념상 어떠한 주택에 관하여 주택 부지의 소유자나 건축주 명의자로부터 분양계약을 체결할 권한을 부여받지 못한 사람과 분양계약을 체결하지 않을 것임은 충분히 추단된다고 볼 것이다. 나) 피해자 L의 남편인 AK은 실질적으로 Y 분양계약 체결과 이행과정에서 피고인과 주도적으로 교섭을 하였는데, ‘계약 당시 P이 분양자이고 P과 피고인 사이에 도급계약이 체결된 것으로 알고 있었다. 만일 피고인이 P으로부터 Y 임야의 토지매매를 중개할 권한만 위임받았고, P이 건축주로서 시공사인 피고인을 관리·감독할 권리도 없었다는 사정을 알았다면 피고인과 분양계약을 체결하지 않았을 것이고, L 측이 건축주가 되어 피고인과 도급계약을 체결할지에 관하여 고민하였을 것이다’라고 진술하였다(증거기록 5권 1980쪽, 6권 2370쪽). AK의 위와 같은 입장은 다른 피해자들의 경우에도 마찬가지였을 것으로 보인다. 즉, 피해자 L, M, N 또한 피고인이 P으로부터 Y, X, V 임야 지상 주택분양계약 체결권한을 위임받지 못한 사실을 고지 받았다면 피고인과 매도인을 P 내지 피고인으로 하는 분양계약을 체결하지는 않았을 것이고, 설령 위 임야 지상의 전원주택을 소유하고 싶은 마음이 있더라도 분양계약이 아니라 위 피해자들이 건축주가 되고 피고인을 시공사로 하여 도급계약을 체결할지 여부를 고민하였을 것으로 보인다. 또한 피해자들이 피고인과 도급계약을 체결하기로 하더라도 피해자들이 피고인과 체결한 각 분양계약과는 대금지급조건을 비롯한 계약조건을 다르게 하였을 것이다. 다) 피고인이 P과 약정한 바에 따라 이 사건 시행사업을 추진할 경우 피고인은 위 피해자들과 P 사이의 토지매매계약을 중개하고, 위 피해자들이 P으로부터 토지를 매수하고 건축주의 지위를 양수한 후 피고인과 건축도급계약을 체결해야 했다. 그런데 일반인들에게 주택분양계약은 친숙한 반면 건축도급계약은 상대적으로 생소하여 분양계약에 비해 도급계약의 체결을 유인하기는 어려울 것으로 예상되고, 분양계약을 체결하면 피고인이 공사 진척도에 구애받지 않고 계약상 정해진 계약금, 중도금 지급일에 각 금액을 청구할 수 있으나 도급계약을 체결하면 피고인이 정해진 기성고를 달성해야 피해자들로부터 공사대금을 받을 수 있을 것이므로, 피고인은 도급계약에 비해 분양계약을 체결할 경우 위 피해자들을 보다 쉽게 계약 체결로 유인할 수 있고 분양대금 명목으로 돈을 수월하게 받아낼 수 있을 것으로 계산하고 위와 같은 기망행위를 한 것으로 보인다. 다. 피해자 L에 대하여 약정한 준공기일까지 주택 건축을 완료하여 줄 의사가 없음에도 이를 기망하고 분양계약을 체결하였는지 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 피고인은 피해자 L에게 약정한 준공기일인 2015. 10. 4.경까지 Y 지상 주택의 건축을 완료하여 준공승인을 받아줄 의사가 없음에도 준공승인을 받아줄 것처럼 피해자 L를 기망하여 분양계약을 체결하였다고 판단된다. 1) 피고인과 피해자 L 사이에 체결된 Y 분양계약에 의하면 매매대금 3억 9,000만원 중 계약금 3,900만원은 2015. 5. 4. 지급하고, 1차 중도금 1억 4,000만원은 2015. 8. 10. 지급하며, 2차 중도금 1억 3,300만원은 2015. 10. 4. 지급하기로 하였는데, 제7조 특약사항 1항에는 ‘2차 중도금은 준공 후 대출로 진행한다’라고 기재되어 있다(증거기록 1권 88~90쪽). 위 특약사항의 의미와 관련하여 AK은 피고인이 2015. 10. 4.경까지는 건축을 완료하고 준공승인을 받아 피해자 L가 주택담보대출로 2차 중도금을 납부할 수 있도록 해주겠다고 약속하였다는 취지로 진술하였고(AK 증인신문녹취서 11~12쪽), 피고인 역시 수사기관에서 분양계약 체결 당시 2015. 10. 4.까지 피해자 L의 주택을 준공하여 주기로 하였다고 진술하였다(증거기록 6권 2370~2371쪽). Y 분양계약서상 특약사항의 문언과 AK, 피고인의 위 진술에 비추어, 피고인은 Y 분양계약 시 피해자 L 측에 2015. 10. 4.까지 주택의 건축을 완료하여 준공승인을 받아주기로 약정하였다고 봄이 타당하다. 즉, 피고인은 위 분양계약의 준공기일을 2015. 10. 4.로 약정하였다고 할 것이다. 2) 분양계약 체결 후 피해자 L는 2015. 5. 4. 3,800만원, 2015. 7. 6. 5,000만원, 2015. 8. 7. 3,000만원을 지급하였으나, 피고인은 계약을 체결한 지 약 4개월이 경과한 2015. 8. 15.경까지도 공사를 시작하지 않았고, 2015. 9. 4.경 1층 골조공사가 진행되고 2015. 9. 29.경 3층 골조공사가 진행되었다(증거기록 1권 163~166쪽). 피고인이 약정한 준공기일인 2015. 10. 4.경 위 주택 건축공사에서 완료된 부분은 피고인 측의 주장에 의하더라도 토목, 골조, 수도배관, 배수로, 내부전기, 단열공사 정도였고, 지붕, 기와, 보일러바닥, 지열, 내부목공, 정화조, 수도인입, 외부 전기공사 등은 이루어지지 않은 상태였다(AK 증인신문녹취서 33~34쪽). 3) 피고인은 피해자 L의 잦은 설계변경으로 공사가 지연되었다는 취지로 주장하나, 피해자 L는 피고인이 당초 화장실을 건식으로 설계하였음에도 습식으로 시공해 놓은 것을 원래대로 건식으로 시공해달라고 요구하거나 세면대 위치 변경 등 간단한 시공상 변경이나 자재 변경 등을 요청한 것에 불과하였다고 보이고(AK 증인신문녹취서 30~31쪽), 달리 피해자 L 측이 주택 착공을 하지 못하거나 공사일정을 수개월간 지연시킬 만큼 중대한 건축 설계상 변경을 요구하였다고 볼 만한 자료는 찾기 어렵다. 4) 그럼에도 피고인은 약정한 준공기일 다음날인 2015. 10. 5. 피해자 L에게 AK의 지속적인 재료 변경 요구로 인해 추가비용이 발생하여 공사를 진행하기 힘들다면서 피고인은 공사를 중단하겠으니 피해자 L 측이 위 시점까지의 공사비를 정산하고 나머지 공사를 진행하라는 취지의 이메일을 보냈다(증거기록 1권 161쪽). 5) 피고인은 위 이메일을 근거로 약정한 준공기일을 준수하지 못한 것은 피해자 L와 공사 진행에 관하여 분쟁이 발생하여 공사가 중단되었기 때문이므로, 피고인이 Y 분양계약 체결 시 약정한 준공기일까지 건축을 완료할 의사가 없었던 것은 아니라고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 약정한 준공기일인 2015. 10. 4.까지 건축공사가 완료되지 못한 것은 피고인이 특별한 이유 없이 착공을 4개월간 지체한 것이 주된 요인으로 보일 뿐이고 피고인과 피해자 L 측의 분쟁으로 인해 건축이 지연되었다고 보기는 어렵다. 이러한 사정에 비추어 피고인은 Y 분양계약 체결 당시 약정한 준공기일까지 건축을 완료하여 줄 의사가 없었다고 보는 것이 타당하다. 6) 나아가 다음과 같은 사정에 비추어서도 피고인은 Y 분양계약 체결 당시 약정한 준공기일까지 주택에 대한 건축을 완료하여 줄 의사가 없었음을 추단할 수 있다. 가) 개발행위허가를 받은 임야 지상에 주택 건축을 완료하고 준공승인을 받기 위해서는 우선 주택 부지 임야에 대한 개발행위허가의 조건을 이행하여 주택 부지에 대한 개발행위준공을 받아야 한다. 한편 피고인은 2013. 12.경 이 사건 임야에 대한 개발행위허가신청을 할 때 설계용역을 의뢰한 AS 대표 AM로부터 건축이 완료된 주택에 대하여 개별적으로 준공승인을 받기 위해서는 이 사건 임야의 소유자 전원이 개발행위 허가변경신청을 하여 허가권을 필지별로 분리해야 한다는 설명을 들었다(증거기록 5권 2205~2206쪽). 나) 피고인은 피해자 L가 분양대금 조달에 어려움을 겪는 것을 알고는 분양계약 체결을 유인하기 위해서 1차 중도금은 토지 소유권을 먼저 이전받고 토지를 담보로 대출을 받을 수 있게 해 주겠다고 제안하였고, 이에 피해자 L는 2015. 8. 18. P으로부터 Y 임야 및 도로부지에 해당하는 W, AD, AE 임야의 일부 지분을 이전받았다(AK 증인 신문녹취서 13쪽, 증거기록 3권 855쪽, 4권 1186쪽). 그런데 2015. 8. 18.은 피고인이 약정한 준공기일(2015. 10. 4.)이 약 2개월밖에 남지 않은 시점이었으므로, 피고인이 약정된 준공기일까지 건축을 완료하고 개발행위변경허가를 받아 Y 임야에 대한 개발행위허가권을 분리하고 그 지상 주택의 준공승인을 받을 의사가 있었다면, 적어도 피해자 L가 Y 임야 등의 토지소유권을 이전받은 2015. 8. 18.경에는 피해자 L에게 이 사건 임야에 대한 개발행위허가의 조건과 개발행위변경허가신청이 필요하다는 사정을 고지하고 피해자 L에게 토지사용승낙서 양식을 보내는 등 개발행위변경허가신청을 위한 실질적인 노력을 하였어야 한다. 다) 그러나 피고인은 개발행위허가기간 만료일인 2015. 12. 31.에야 개발행위허가기간 연장신청을 하였을 뿐 개발행위허가변경신청은 하지 않았고, 주무관청인 안성시가 P에 대하여 이 사건 임야 중 일부 토지의 소유자인 피해자 L의 토지사용승낙서를 제출하라는 보완요구를 한 이후인 2016. 4. 1. 비로소 피해자 L에게 개발행위허가기간연장신청을 동의하여 달라는 내용증명을 발송하였다(증거기록 3권 1045쪽). 피해자 L는 2016. 4. 4. 위 연장신청을 위한 토지사용승낙서를 작성하여 피고인에게 교부하였다(증거기록 3권 1046쪽). 라) 나아가 피고인은 Y 임야 지상 주택의 개별준공을 위해서는 피해자 L로부터 개발행위허가변경신청을 위한 동의서를 받아 개발행위변경신청을 하고 이에 대한 변경허가를 받은 후 개발행위준공과 위 주택의 준공승인을 받아야 한다는 사정을 알면서도 피해자 L에게 2016. 10. 28.경까지 피해자 L의 토지사용승낙서를 첨부하여 개발행위허가변경신청을 하여야 한다는 사정을 일절 고지하지 않았고, AK이 2016. 10. 28.경 AS 대표자인 AL과 전화통화를 하면서 비로소 이 사건 임야에 대한 개발행위허가의 조건과 주택의 개별 준공을 위한 개발행위허가변경신청의 필요성 및 절차에 대해 듣게 되었다(증거기록 3권 1015~1027쪽). 마) 이후 피해자 L 측은 피고인으로부터 개발행위변경허가신청에 대한 충분한 설명을 듣고 협조 요청을 받을 것을 기다리고 있었으나, 피고인은 개발행위변경허가신청의 필요성, 절차에 대하여 피해자 L 측에 아무런 설명을 하지 않은 채 2016. 11. 5. 피해자 L에게 ‘피해자 L가 현재까지 수차례에 걸쳐 피고인의 개발행위허가변경신청에 대한 협조요청을 거부하였고, 이로 인해 피해자 L 및 다른 수분양자들에게 발생한 손해에 대하여는 피고인에게 아무런 책임이 없고 피해자 L가 모든 책임을 져야한다’는 취지의 내용증명을 보냈다(AK 증인신문녹취서 42~43쪽, 증거기록 3권 1054쪽). 바) 피해자 L 측은 위 내용증명을 받기 이전에 피고인으로부터 개발행위허가변경신청에 대한 협조 요청을 한 번도 받은 적이 없음에도 피고인이 위와 같이 허위 사실을 기재한 문서를 보내오자 피고인과 더 이상 분양계약을 유지할 수 없다고 판단하고, 2016. 11. 16. 피고인에게 내용증명을 보내어 분양계약 상 주택준공 및 소유권이전등기의무의 지체를 원인으로 하여 계약을 해제하겠다는 의사를 표시하고, 계약해제 후 P이 피해자 L 명의의 Y 임야 및 W, AD, AE 임야의 지분을 반환받아 개발행위허가변경신청을 하면 될 것이니 피해자 L는 개발행위허가변경신청을 위한 토지사용승낙서를 제공하지 않겠다는 의사를 분명히 하였다(증거기록 3권 1056쪽). 5) 위와 같이 피고인은 피해자 L와 Y 분양계약을 체결한 후 4개월간 특별한 사정이 없음에도 착공을 하지 않았고, 약정한 준공기일(2015. 10. 4.)을 경과하여 2015. 10. 5.경 AK의 자재 변경 요구로 인해 추가비용이 발생하였다는 등 피해자 L 측을 탓하며 건축공사 중단을 선언하였으며, 주택의 준공승인을 받기 위해 필요한 개발행위변경허가신청에 관하여 2016. 10. 28.경까지 피해자 L 측에 전혀 고지하지 않았다. 이러한 사정을 종합하면 피고인은 Y 분양계약 체결 당시 피해자 L에게 약정한 준공기일까지 주택건축을 완료하고 준공승인을 받아줄 의사가 없었다고 보는 것이 타당하다. 라. 피고인이 피해자 N에게 개발행위허가의 조건이나 피해자 L의 개발행위변경허가 신청절차 협조 거부에 관하여 고지하지 않은 것이 사기죄의 기망행위에 해당하는지 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 피고인이 2017. 6. 18.경 V 임야 지상에 주택건축을 완료하더라도 피해자 L의 토지승낙서 제공 거부로 인해 그 시점까지 피해자 N에게 주택의 소유권이전등기를 마쳐주기 어렵다는 사정을 인식하고 있었음에도, 이러한 사정을 고지하지 않고 주택건축만 완료되면 소유권이전등기를 마쳐줄 것처럼 피해자 N을 기망하여 분양계약을 체결한 것은 사기죄의 기망행위에 해당하고 피고인의 편취의 고의도 인정된다고 볼 것이다. 1) 피고인은 2017. 6. 18. 피해자 N이 분양대금 5억원을 부담스러워 하자 분양대금이 부족하면 중도금은 V 임야를 먼저 이전받아 이를 담보로 대출을 받아 지급하고 잔금은 주택 준공 후 소유권을 이전받고 주택을 담보로 대출을 받아 지급하면 된다고 하면서 분양계약 체결을 강권하였다(증거기록 4권 1493쪽). 이에 피해자 N은 피고인과 V 분양계약을 체결하였는데, 위 계약상 잔금일은 2018. 3. 30.이었다(증거기록 1권 107쪽). 즉, 피고인은 2018. 3. 30.까지 피해자 N에게 주택 건축을 완료하여 준공승인을 받고 소유권이전등기를 마쳐주겠다고 약정한 것이다. 2) 한편 이 사건 임야에 대한 개발행위허가의 조건은 이 사건 임야 전체에 10채의 주택을 준공하는 것을 조건으로 하였고, 위 허가의 조건과 달리 먼저 완공된 주택 부지에 대하여 개발행위허가준공을 받고 개별 주택의 준공승인을 받기 위해서는 그 주택부지에 대한 허가권을 분리하는 개발행위허가변경신청을 하여 승인받아야 한다. 그리고 개발행위허가변경신청을 하기 위해서는 이 사건 임야의 토지소유자 전부가 위 변경신청에 동의한다는 토지사용승낙서를 제출해야 한다(AN 증인신문녹취서 7쪽). 3) 그런데 앞서 본 바와 같은 경위로 피해자 L가 2016. 11. 16. 피고인에게 개발행위변경허가신청에 필요한 토지사용승낙서를 제공하지 않겠다는 의사를 명백히 하였고 그 후 별다른 사정변경이 없었으므로, 피고인은 2017. 6. 18.경 개발행위변경허가신청을 하여 개별 주택에 대한 준공승인을 받기 어렵다는 사정을 충분히 인식하고 있었을 것으로 보인다. 4) 주택 분양계약을 체결하는 수분양자로서는 분양받을 주택에 언제 입주할 수 있는지, 언제 소유권이전등기를 마칠 수 있는지가 중요한 계약상 고려사항이고, 특히 피해자 N과 같이 주택의 소유권이전등기를 마치고 그 주택을 담보로 분양 잔금을 지급해야 하는 상황에서는 소유권이전등기 시점이 더욱 중요해진다. 만일 피해자 N이 V 임야에 주택건축이 완료되더라도 개발행위변경허가를 받기 어려운 사정으로 인해 소유권이전등기를 언제 마칠 수 있을지 불확실하다는 사실을 고지받았다면 피고인과 분양계약을 체결하지 않았을 것이 충분히 추단된다. 5) 그럼에도 피고인이 피해자 L의 토지사용승낙서 제공 거부로 인해 개발행위변경 허가신청과 그에 따른 개별 주택의 준공승인, 소유권이전등기가 어려울 수 있다는 사정을 고지하지 않고, 주택 건축만 완료되면 소유권이전등기를 마쳐줄 수 있을 것처럼 피해자 N을 기망하여 분양계약을 체결한 것은 사기죄의 기망행위에 해당하고 피고인의 편취의 고의도 인정된다고 볼 것이다. 바. 피해자 AF에게 AG 대지의 토지 소유주가 AH이라는 점과 피해자 AF을 건축주로 하여 건축공사를 할 계획임을 고지하지 않은 것이 사기죄의 기망행위에 해당하고 피고인에게 편취의 고의가 인정되는지 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 피고인은 AG 대지의 소유자가 AH이고 피고인이 AH로부터 위 대지를 매수할 권한을 확보하지 못하였으며 피해자 AF으로부터 돈을 받아 위 대지를 매수한 후 AF을 건축주로 하여 주택을 건축할 계획임에도 이를 고지하지 않고 P이 위 대지의 소유자로서 주택을 건축하여 분양하는 것처럼 기망하여 피해자 AF과 분양계약을 체결한 사실이 인정된다. 1) 피고인과 피고인의 사실혼 배우자인 AT은 2015. 7. 1. 피해자 AF에게 AG 대지가 P의 소유이고 P이 위 대지에 주택을 건축하여 피해자 AF에게 분양하는 것이라고 하였고, 2015. 7. 6. 분양계약서를 작성하면서 매도인을 P으로 기재하였다(AF 증인신문 녹취서 2~3쪽, 증거기록 1권 94쪽). AF은 피고인에게 계약금으로 2015. 7. 1. 100만원, 2015. 7. 6. 1억 1,400만원을 지급하였다. 2) 그러나 사실 위 무렵 AG 대지의 소유자는 AH이었다. 피해자 AF은 2015. 7. 6. 계약금을 지급한 이후 AG 대지의 등기부를 발급받아 보고 비로소 피고인이 말한 것과 달리 위 대지의 소유자가 AH인 것을 알게 되어 피고인에게 항의하였는데, 피고인은 별 문제가 아니라는 식으로 대응할 뿐이었고 AT이 2015. 8. 1. 피고인을 찾아와 분양계약을 유지하려면 대금을 더 지급하고 그렇지 않으면 계약금을 돌려받고 계약을 포기하라고 하였다. 이에 피해자 AF은 계약을 포기하겠으니 계약금을 돌려달라고 하였으나, 피고인이 2015. 8. 6. 피해자 AF에게 내용증명을 보내어 분양계약상 중도금과 잔금까지 지급하지 않으면 계약금은 몰취하겠다고 하였다. 피해자 AF은 계약금 1억 1,400만원을 몰취당할 것을 우려하여 어쩔 수 없이 분양계약을 유지하기로 하였고, 이후 AT이 중도금을 지급할 것을 요구하여 피고인에게 2015. 8. 28. 8,000만원, 2015. 9. 1. 9,000만원, 2015. 9. 18. 7,100만원, 2015. 9. 23. 3,500만원을 각 지급하였다. 피해자 AF이 2015. 9. 23.까지 피고인에게 분양대금 명목으로 지급한 금액은 총 3억 9,100만원이다(AF 증인신문녹취서 5쪽, 증거기록 4권 1262~1267쪽). 3) 피해자 AF은 피고인에게 분양대금 명목으로 3억 9,100만원을 지급하기까지 피해자 AF을 건축주로 하여 AG 대지에 주택을 건축하게 된다는 사정을 고지받지 못하였는데, AT이 2015. 10. 말경 피해자 AF에게 ‘AF 명의로 모든 걸 전환하고 도급으로 간다’고 하면서 건축 관련 각종 서류에 AF의 도장을 받아갔다. 피해자 AF은 주택건축에 관련한 법적 개념을 잘 알지 못하였으므로 AT에게 ‘도급’이 무엇인지 물어보았는데 AT은 “원장님 이름으로 주택을 짓는 거예요”라고 대답하였을 뿐이고 피해자 AF이 건축주로서 공사를 진행하면 하도급 업체들에 대한 공사대금 지급의무나 공사현장의 인부들에 대한 보험료 납부의무 등이 발생할 수 있다는 사정은 고지하지 않았다(증거기록 4권 1268쪽). 4) 피고인은 AG 대지의 소유자인 AH으로부터 토지매수권리를 확보한 상태에서 피해자 AF과 분양계약을 체결하였으므로 편취의 고의가 없다고 주장하나, 2015. 7. 1.경 피고인이 AH으로부터 AG 대지를 매수하기로 합의하였다고 볼 자료는 찾을 수 없다. 나아가 피고인이 피해자 AF과 분양계약을 체결한 시점으로부터 4개월이 경과한 2015. 10. 25. 비로소 AG 대지의 소유권이 AH으로부터 피해자 AF 명의로 이전되었는데, 피해자 AF이 2015. 10. 25.까지 피고인에게 지급한 대금이 3억 9,100만원에 달하는 점에 비추어 피고인은 피해자 AF이 지급한 돈을 자금으로 하여 비로소 AH으로부터 AG 대지를 매수하게 된 것으로 보일 뿐이다[위 금액을 AG 대지의 평수인 약 250평으로 나누면 평당 약 156만원에 해당하는데, 피고인이 AK에게 인근 P 소유 임야가 평당 120만원 정도라고 하였던 점(AK 증인신문녹취서 26쪽)을 고려하면 임야와 대지의 가격 차이, 기타 부대비용을 고려하더라도 피해자 AF이 피고인에게 지급한 돈으로 충분히 AG 대지를 매입할 수 있었을 것으로 추정된다]. 5) 2015. 11. 16. 피해자 AF 명의로 건축신고가 처리되었고, 피해자 AF은 건축주로서 공사현장 일용노동자들에 대한 산재보험료와 고용보험료를 납부하게 되었다. 피해자 AF은 AG 대지의 소유자가 분양계약 당시 고지받은 P이 아닌 AH이라는 사실, AH으로부터 피해자 AF이 토지 소유권을 이전받은 후 건축주가 되어야 하는데 그 경우 건축주로서 일용노동자들의 산재보험료, 고용보험료를 지급해야 하고, 하도급 업체에 대한 공사대금을 지급하게 될 수도 있다는 사실을 고지받았다면 피고인과 분양계약을 체결하지 않았을 것이라는 취지로 진술하였다(증거기록 3권 885쪽). 6) AG 분양계약상 주택 준공기일(잔금지급일)은 계약체결일(2015. 7. 6.)로부터 약 9개월 후인 2016. 3. 25.이었다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고인은 계약체결일로부터 약 4개월이 경과하기까지 AG 대지의 소유권도 확보하지 못하였으며 2015. 11. 16.경에야 건축신고를 하여 착공을 할 수 있는 상황이 되었다. 그 이후 건축공사도 더디게 진행되어 피해자 AF은 계약상 준공기일로부터 약 10개월이 도과한 2017. 1. 17. 비로소 주택의 소유권보존등기를 마쳤다(공판기록 1권 2021. 4. 7.자 변호인의견서 첨부 증 제2호증 참조). 7) 피고인은 분양계약상 준공기일을 준수하지는 못하였지만 결국 피해자 AF에게 주택을 건축하여 소유권보존등기를 마쳐주었으므로 피고인의 편취의 고의를 인정할 수 없다고 주장하나, 피고인이 피해자 AF에게 AG 대지의 소유자가 AH이고 피고인이 피해자 AF으로부터 분양대금을 받아 그 돈으로 AH으로부터 위 대지를 매입할 것이며 그 후 피해자 AF을 건축주로 하여 건축공사를 진행할 계획이라는 사실을 고지하였다면 피해자 AF이 AG 분양계약과 같은 내용의 계약을 체결하지는 않았을 것이라고 판단된다. 따라서 피고인이 피해자 AF을 기망하여 분양계약을 체결하고 대금을 편취한 이상 뒤늦게 피고인이 주택공사를 완료하여 소유권보존등기를 마쳐주었다는 사정을 근거로 피고인의 편취의 고의를 부인할 수는 없다고 볼 것이다. 사. 피해자 B에게 AU 대지의 소유자가 AJ이라는 사정을 고지하지 않은 것이 사기죄의 기망에 해당하는지 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 피고인은 AI 대지의 소유자가 AJ이고 피고인이 AJ으로부터 위 대지를 매수할 권한을 확보한 사실이 없음에도 이를 고지하지 않고 피고인이 위 대지의 소유자인 것처럼 피해자 B을 기망하여 분양계약을 체결한 사실이 인정된다. 1) 피고인은 2017. 11. 5. 피해자 B과 AI 분양계약을 체결하면서 위 대지는 피고인이 경매로 취득하였고 건축허가도 받아 놓았으며 피고인이 직접 주택을 시공하여 분양하는 것이라고 하였고 분양계약서상 매도인을 피고인으로 기재하였다(증거기록 5권 2027~2028, 2040쪽). 그러나 위 시기에 AI 대지의 소유자는 AJ이었고, 피고인은 위 대지에 건축허가를 받은 사실이 없었다. 2) 피고인은 AT이 AJ에게 AI 대지를 평당 65만원에 팔 의향이 있는지 확인한 후에 AI 분양계약을 체결한 것이므로 편취의 고의가 없었다고 주장한다. 그러나 AJ은 2017. 11.경 AT과 AI 대지의 매매가능성에 관하여 논의하면서 평당 65만원이면 토지를 매도할 의향이 있다고 한 적은 있으나 AT에게 토지를 매도하기로 약정한 것은 아니고, AT이 2017. 12.경 AJ에게 AI 대지의 매매계약서 초안을 보냈으나 매수인 특정 문제로 계약 체결이 결렬되었으며, 그 후에도 계약 교섭이 지속되다가 2019. 6. 7. 비로소 피고인이 AJ으로부터 AI 대지를 평당 64만원에 매수하였다(AJ 증인신문녹취서 6~8쪽). 즉, 피고인은 AI 분양계약을 체결할 당시 AJ이 AI 대지를 평당 65만원에 매도할 의향이 있다는 사실을 확인한 상태였을 뿐 AJ으로부터 위 대지를 매수하기로 약정하거나 매매계약 체결에 관한 위임을 받지 않은 상태였으므로, 피해자 B과 AI 분양계약을 체결하더라도 AI 대지의 소유권을 확보하여 그 지상에 주택을 건축할 수 있을지 불확실한 상황이었다. 한편 피해자 B은 수사 및 공판 과정에서 일관되게 AI 대지가 피고인이 아닌 제3자의 소유이고 피고인이 위 대지에 건축허가도 받아 놓지 않았다면 AI 분양계약을 체결하지 않았을 것이라고 진술하였다. 위와 같은 사정을 종합하면, 피고인이 AI 대지의 소유자가 AJ이고 피고인이 위 대지에 건축허가를 받지도 않았다는 사정을 피해자 B에게 고지하지 않고 마치 피고인이 AI 대지를 경매로 취득하여 직접 주택을 시공하여 분양하는 것처럼 말하여 분양계약을 체결하게 한 것은 사기죄의 기망행위에 해당한다고 판단되고, AT이 사전에 AJ이 AI 대지를 평당 65만원에 팔 의향이 있음을 확인한 사정만으로는 피고인의 편취의 고의를 부정하기 어렵다. 양형의 이유 1. 법률상 처단형의 범위 가. 판시 제1, 2, 4, 5의 각 죄: 징역 1월∼15년 나. 판시 제3의 죄: 징역 1월∼징역 10년 2. 양형기준에 따른 권고형의 범위 가. 판시 제1, 2, 4, 5의 각 사기죄: 형법 제37조 후단 경합범이므로 양형기준 미적용 나. 판시 제3의 사기죄 [유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제2유형] 1억 원 이상, 5억 원 미만 [특별양형인자] 감경요소: 손해발생의 위험이 크게 현실화되지 아니한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 감경영역, 징역 10월∼2년 6월 3. 선고형의 결정 가. 판시 제1, 2, 4, 5의 각 죄: 징역 1년 나. 판시 제3의 죄: 징역 3월 다. 아래의 정상과 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행 방법, 경위, 범행의 동기·수단·결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 제반 양형조건을 종합적으로 고려하여 판시 제5의 죄에 대하여는 양형기준의 권고 형량 범위를 벗어나 주문과 같이 형을 정한다. 불리한 정상 피고인은 분양계약을 체결할 적법한 권한이 없음에도 그러한 권한이 있는 것처럼 피해자들을 기망하고 약정한 준공기일까지 주택을 준공해 줄 의사가 없음에도 이를 숨긴 채 분양계약을 체결한 후, 공사는 지지부진하게 진행하면서 대금은 분양계약상 일정대로 독촉하여 받아내고, 대금지급이 지연되면 계약을 해제하고 계약금을 몰취하겠다고 협박하는 방식으로 피해자들에게 수년간에 걸쳐 고통을 가하였다. 피해자들은 AV 인근 전원주택 단지에서 가족들과 일상을 영위할 기대감을 안고 피고인과 분양계약을 체결하였으나, 피고인과 공사 과정에서 분쟁을 겪으면서 그러한 기대가 좌절되고 정신적, 물질적으로 상당한 피해를 입게 되었다. 이 사건 관련 수사과정에서 피고인은 계약 체결 시 기망행위나 고의적인 공사지연 등의 잘못을 전혀 인정하지 않고 피해자들이 돈을 제대로 주지 않아 공사가 늦어졌다는 등 피해자들에게 책임을 돌렸고, 피고인을 고소한 피해자를 무고로 맞고소하는 등 추가적인 고통을 가하였다. 피고인은 이 법정에 이르러서도 범행을 인정하지 아니하고 오히려 피해자들의 책임으로 인해 공사가 지연되었고 피고인이 물질적으로 손해를 입었다고 주장하고 있어 죄책에 상응한 처벌을 받지 않을 경우 유사한 범행을 재차 저지를 위험이 높아 보인다. 이 사건 피해자들 외에도 피고인과 전원주택 분양계약으로 인한 분쟁을 겪으면서 심신이 지쳐 부득이 이 사건 고소에 동참하지 않은 피해자들(AW 등)도 존재하는 것으로 보인다. 다수의 피해자들이 피고인으로 인해 겪은 정신적 고통과 물질적 손해를 호소하면서 피고인의 엄벌을 탄원하고 있다. 유리한 정상 피해자 M, N은 피고인을 상대로 분양계약해제와 분양대금반환을 구하는 민사소송을 제기하여 1심, 2심에서 각 승소한 상태로 승소 판결이 확정될 경우 분양대금 상당 피해액을 회복할 수 있을 것으로 보인다(서울중앙지방법원 2018가합573068 판결, 수원고등법원 2020나22045·22052 판결). 피고인은 이 사건 이전에 벌금형을 초과하는 범죄전력은 없다. 무죄부분 (공소사실 중 J, K에 대한 각 사기 및 AF에 대한 사기 중 2015. 11. 16. 건축신고 이후 분양대금 지급 부분) 1. 이 부분 공소사실 가. 피해자 J에 대한 사기 피고인은 2015. 8. 4.경 AC 분양사무실에서 피해자 J에게 ‘AB 임야는 세금문제 때문에 내가 사촌오빠인 P 명의를 빌려 매수하였다. 위 P으로부터 모든 권한을 위임받았다. 분양대금 5억 5,000만원을 납부하면 잔금 지급기일인 같은 해 12. 31.경까지 위 임야의 소유권 및 그 지상에 50평 규모의 주택을 시공하여 그 소유권을 각 이전해 주겠다. 지금 시공하고 있는 5채의 다른 주택 모두 분양계약이 완료되었으니 안심하고 계약을 체결해도 된다.’라는 취지로 말한 다음 피해자로부터 가계약금 명목으로 100만원을 교부받았다. 계속하여 피고인은 2015. 8. 8.경 위 분양사무실에서, 피해자와 사이에 피해자가 P으로부터 위 임야에 건설한 주택을 분양대금 합계 5억 5,000만원에 분양받는 내용의 분양계약을 체결하고 2015. 8. 4.경부터 같은 달 17.경까지 사이에 총 3회에 걸쳐 별지 범죄일람표6 기재와 같이 피해자로부터 분양대금 명목으로 합계 5,500만원을 교부받았다. 그러나 사실은 피고인은 분양대금의 약 10%에 해당하는 부가가치세를 별도로 지급해야 한다는 사실을 피해자에게 고지하지 않은 채 분양대금 5억 5,000만원만 지급하면 전원주택을 시공하여 줄 것처럼 피해자를 기망하고, 피고인은 위 P과 친인척이 아닌 단순한 사업 상대방 관계에 불과하였고, 위 임야에 관하여는 위 P으로부터 그 지상에 건설한 주택의 시공을 담당할 권한만 갖고 있었으며, 위 분양계약 체결 당시 그에 관한 내용을 위 P에게 고지하거나 위 P으로부터 분양계약을 체결할 권한을 위임받지 아니하였고, 개발행위허가기간 종기인 2015. 12. 31.경까지 전체 사업부지에 대하여 산지복구준공 및 개발행위허가준공을 득할 수 있을 정도로 위 모든 전원주택에 대한 분양계약이 체결된 상황이 아니었으며, 5채의 다른 주택에 대한 분양 계약이 완료된 상태도 아니었고, 피고인은 2013년경부터 그 명의로 된 부동산에 대하여 세금 체납으로 압류를 당하거나, 임금체불로 인하여 근로기준법위반죄로 약식명령을 발령받거나, 월세 체납으로 명도소송으로 당하는 등 경제적인 어려움을 겪고 있는 상황이었으므로, 피고인으로서는 피해자로부터 분양대금을 지급받더라도 약속한 기일까지 위 임야 및 위 주택에 관한 각 소유권을 이전해 줄 의사나 능력이 없었다. 이로써 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 합계 5,500만원을 교부받아 이를 편취하였다. 나. 피해자 K에 대한 사기 피고인은 2016. 4. 30.경 AC 분양사무실에서 피해자 K에게 ‘AB 임야는 세금문제 때문에 내가 사촌오빠인 P 명의를 빌려 매수하였다. 위 P으로부터 모든 권한을 위임받았다. 분양대금 5억원 중 3억원만 납부하면 나머지 잔금은 주택 준공 시 담보대출을 받아 지급해도 된다. 잔금 지급기일인 2016. 12. 31.경까지 위 임야의 소유권 및 그 지상에 50평 규모의 주택을 시공하여 그 소유권을 각 이전해 주겠다.’라는 취지로 말한 다음 피해자로부터 계약금 명목으로 1,000만원을 교부받았다. 계속하여 피고인은 2016. 5. 9.경 피해자 K과 사이에 피해자 K이 피의자로부터 위 임야에 건설한 주택을 분양대금 합계 5억원에 분양받는 내용의 분양계약을 체결한 다음 그 날부터 2016. 8. 19.까지 사이에 총 5회에 걸쳐 별지 범죄일람표7 기재와 같이 피해자 K으로부터 분양대금 명목으로 총 3억원을 교부받았다. 그러나 사실은 피고인은 분양대금의 약 10%에 해당하는 부가가치세를 별도로 지급해야 한다는 사실을 피해자에게 고지하지 않은 채 분양대금 5억원만 지급하면 전원주택을 시공하여 줄 것처럼 피해자를 기망하고, 피고인은 위 P과 친인척이 아닌 단순한 사업 상대방 관계에 불과하였고, 위 임야에 관하여는 위 P으로부터 그 지상에 건설한 주택의 시공을 담당할 권한만 갖고 있었으며, 위 분양계약 체결 당시 그에 관한 내용을 위 P에게 고지하거나 위 P으로부터 분양계약을 체결할 권한을 위임받지 아니하였고, 연장된 개발행위허가기간 종기인 2016. 12. 31.경까지 전체 사업부지에 대하여 산지복구준공 및 개발행위허가준공을 득할 수 있을 정도로 위 모든 전원주택에 대한 분양계약이 체결된 상황도 아니었고, 피고인은 2013년경부터 그 명의로 된 부동산에 대하여 세금 체납으로 압류를 당하거나, 임금체불로 인하여 근로기준법위반죄로 약식명령을 발령받거나, 월세 체납으로 명도소송으로 당하는 등 경제적인 어려움을 겪고 있는 상황이었으므로, 피의자로서는 피해자로부터 분양대금을 지급받더라도 약속한 기일까지 위 임야 및 위 주택에 관한 각 소유권을 이전해 줄 의사나 능력이 없었다. 이로써 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 합계 3억 원을 교부받아 이를 편취하였다. 다. 피해자 AF에 대한 사기 피고인은 판시 제3항과 같이 피해자 AF을 기망하여 2015. 11. 16.경부터 2017. 7. 13.경까지 2억 4,000만원을 교부받아 이를 편취하였다. 2. 판 단 가. J, K에 대한 각 사기 1) P으로부터 분양계약을 체결할 권한을 위임받지 않았음에도 마치 위임받은 것처럼 J, K을 기망하여 분양계약을 체결하였는지 앞서 본 바와 같이 P과 피고인은 이 사건 임야 중 Z, AA, AB 임야 지상에 건축할 3채의 주택에 관하여는 P이 건축비를 부담하고 피고인에게 P을 분양자로 한 분양계약을 대행할 권한을 부여하기로 약정하였는데, J, K이 피고인과 분양계약을 체결한 토지는 여기에 포함된 AB 임야이다. 따라서 피고인이 P 명의의 분양계약을 체결할 권한이 없음에도 이를 고지하지 않고 J, K을 기망하여 분양계약을 체결하였다고 볼 수 없다. 2) 개발행위허가기간의 종기까지 허가조건을 이행하여 개발행위허가준공을 받고 각 주택에 대한 준공승인을 받을 수 없음에도 이를 고지하지 않고 약정한 일자에 주택의 소유권이전등기를 마쳐줄 것처럼 기망하여 분양계약을 체결하였는지 가) 검사는 피고인이 2015. 12. 31.경 내지 2016. 12. 31.경까지 이 사건 임야 지상에 주택 10채의 건축을 완료하여 개발행위허가준공을 받고 각 주택의 준공승인을 받은 후 피해자 J, K에게 주택의 소유권을 이전하여 줄 수 없음에도 마치 소유권을 이전하여 줄 것처럼 기망하여 계약을 체결하였다는 취지로 주장한다. 나) 그러나 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어, 이 사건 임야에 대하여 개발행위허가연장신청을 하여 개발행위허가의 종기를 2015. 12. 31. 또는 2016. 12. 31. 이후로 미루는 것이 가능하고, 개발행위변경허가를 받아 지상 주택이 완공된 토지별로 개발행위허가권을 분리하여 그 토지와 주택에 대하여 개별적으로 개발행위허가준공과 주택 준공 승인을 받는 것도 가능한 것으로 보인다. 피고인이 2013년경 이 사건 임야의 개발행위허가신청과 관련한 설계용역을 의뢰한 AS의 대표자 AM에 의하면, 피고인이 수분양자들과 분양계약을 순차적으로 체결하고 각 주택이 완공되는 대로 개별적으로 준공승인을 받아 소유권이전등기를 마쳐주려면 개발행위허가변경신청을 통해 이 사건 임야 중 주택이 완공된 토지와 나머지 토지의 개발행위허가권을 분리하여 그 토지에 대한 개발행위허가준공을 받고 지상 주택에 대한 준공승인을 받아야 한다. AM는 2013년경 피고인에게 이러한 사정을 설명해 주었다(증거기록 5권 2205~2206쪽). 이 사건 임야의 개발행위허가 관련 주무관청인 안성시는 ‘전체 단지에 대한 개발행위 허가에서 허가 대상이 되는 토지의 분양이 진행되어 필지별로 소유권이 변동된 경우 변경된 토지 소유자 명의로 개발행위 허가 변경 신청을 접수하고 조건이 충족되는 경우 필지별로 개발행위 허가 변경되어 준공까지 받을 수 있는지’라는 질문에 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지의 소유 또는 사용동의를 득하고 도로 및 배수로, 토지이용계획 등 개발행위변경허가에 필요한 서류를 갖추어 제출될 경우 변경허가 준공처리 될 수 있음‘이라고 회신하였다(증거기록 3권 790쪽). 안성시에서 개발행위허가 관련 업무를 담당한 공무원인 AN은 ’전원주택개발사업을 진행하면서 우선 전체 사업부지에 대하여 개발행위허가를 받은 후 순차적으로 분양계약을 체결하여 전원주택을 건축하고 필요한 경우 개발행위허가기간연장신청을 하여 승인받거나 주택이 완공된 부지에 대하여 허가권을 분리하기 위해 개발행위변경허가를 받는 경우도 상당수 있다는 취지로 증언하였다(AN 증인신문녹취서 10쪽). 다) 나아가 피고인이 J, K과 계약을 체결한 2015. 8. 8.경 및 2016. 5. 9.경은 피해자 L가 개발행위허가변경신청에 필요한 토지사용승낙서를 제공하지 않겠다는 의사를 표시한 2016. 11. 16. 이전이므로, 피고인이 J, K과 분양계약을 체결할 시점에 개발행위허가변경을 통해 완공된 개별 주택에 대한 준공승인이 어려운 사정이 있었다거나 피고인이 그러한 사정을 인식하였음에도 이를 고지하지 않고 J, K을 기망하여 분양계약을 체결하였다고 단정하기는 어렵다. 3) 피고인이 자력이 없어서 주택을 건축하여 소유권을 이전해줄 의사나 능력이 없음에도 이를 숨기고 분양계약을 체결한 것이 사기죄의 기망행위에 해당하는지 앞서 본 바와 같이 P은 AB 임야 지상 주택의 건축에 관하여는 P이 건축주가 되어 건축비를 부담하기로 하였기 때문에 피고인의 자력이 없다고 하여 피고인이 AB 임야 지상 주택을 건축할 의사나 능력이 없었다고 보기는 어렵다[한편 피고인의 개인사업체인 O의 매입세금계산서합계표 상 공급가액이 2015년 606,807,168원, 2016년 286,251,582원, 2017년 325,830,774원으로 신고되었고(증거기록 3권 671, 673, 675쪽), 피고인의 2015년 종합소득세 신고금액이 130,950,273원인 점에 비추어(증거기록 3권 572쪽), 피고인이 자력이 없었다고 단정하기도 어렵다]. 4) 부가가치세를 별도로 지급해야 한다는 사실을 고지하지 않은 채 분양대금만 지급하면 주택을 분양받을 수 있는 것처럼 피해자를 기망하였는지 피고인과 J 사이에 체결된 분양계약서(증거기록 1권 96쪽)에는 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 ‘부가세 별도’라는 문구가 모두 수기로 기재되어 있고, 피고인과 K 사이에 체결된 분양계약서에는 계약서 양식에 부동문자로 ‘부가세 별도’라는 문구가 기재되어 있으므로(증거기록 1권 104쪽), 피고인이 J, K과의 각 분양계약 체결 시 분양대금과 별도로 부가가치세를 지급해야 한다는 사정을 고지하지 않았다고 단정하기는 어렵다. 설령 피고인이 부가가치세를 별도로 지급해야 한다는 사정을 분양계약서에만 기재하여 두고 J, K에게 구두로는 설명하지 않았다고 하더라도 그러한 사정만으로 피고인의 편취의 고의를 인정하기는 어렵다. 나. AF에 대한 사기 중 2015. 11. 16. 이후 대금지급 부분 앞서 본 바와 같이 AF은 2015. 10. 말경 AT으로부터 AG 대지의 소유권을 AF에게 이전하고 AF을 건축주로 하여 건축신고를 한 후 AG 대지에 주택을 건축할 계획임을 고지받은 것으로 보이고(AF 증인신문녹취서 24쪽, 증거기록 4권 1268쪽), 2015. 11. 16.경 AF을 건축주로 한 건축신고가 처리되었다는 알림을 받았다(증거기록 4권 1255쪽). 즉, AF은 적어도 2015. 11. 16.경 이후에는 AF이 이전 토지소유자인 AH으로부터 AG 대지를 매수하여 토지소유자이자 건축주로서 주택을 건축한다는 사정을 고지받고 이를 용인한 상태에서 피고인에게 대금을 교부한 것으로 보인다. 따라서 AF이 2015. 11. 16. 이후 피고인에게 지급한 2억 4,000만원은 피고인이 AF을 기망하여 편취한 금액이라고 보기는 어렵다. 3. 결 론 그렇다면 이 사건 공소사실 중 J, K에 대한 각 사기 부분은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 피해자 AF에 대한 공소사실 중 2016. 11. 16. 이후 교부한 2억 4천만원에 대한 사기 부분은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 무죄를 선고해야 할 것이나 이와 일죄관계에 있는 범죄사실 제4항의 AF에 대한 사기 부분을 유죄로 인정하는 이상 주문에서 따로 무죄를 선고하지 않는다.