의정부지방법원-2015고단3569

범죄사실 피고인은 2011. 6. 20.경 주식회사 D로부터 E 아파트 99채(이하 '이 사건 주택'이라고 한다)를 매수하여 2011. 7. 21.경 피고인의 어머니인 F 명의로 소유권이전등기를 경료한뒤위 99채에 대하여 임대사업을 진행하였다. 피고인은 2014. 12. 17.경 경기도 양주시 E 아파트 107동 402호 피고인이 관리하는 분양사무실에서 그 아파트 114동 1102호에 거주하던 임차인 G에게 양주시청에서 승인한 분양전환 가격인 1억 1,151만 6,000원보다 3,648만 4,000원 초과한 1억 4,800만원에 분양전환한 것을 비롯하여 2012. 8. 9.경부터 2014. 12. 17.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 임차인 7명에게 분양전환 승인가격보다 합계 1억 2,364만 8,995원을 초과한 금액으로 분양전환하였다. 증거의 요지 1. 이 법원의 증인 H에 대한 증인신문조서 1. 제3회 공판조서 중 증인 I, J의 각 진술기재 1. 제4회 공판조서 중 증인 K, L, M의 각 진술기재 1. 제5회 공판조서 중 증인 N, O 의 각 진술기재 1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서 1. 피고인에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. J, O, H에 대한 각 경찰 진술조서 1. K 작성의 진술서(순번 25번), P 작성의 진술서 1. G 작성의 사실확인서 1. E아파트 분양전환현황 1. 수사보고(양주시청 분양전환 차수별 승인명단 제출 보고), -분양전환 차수별 승인 전체명부 1. 수사보고(임대업자 F의 분양전환 현황 제출), 매매계약서, 분양전환합의서 1. E아파트 분양전환금액 산정 관련자료 1. 양주시 사실조회회신서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제14조, 구 임대주택법(2012. 12.18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것) 제41조 제3항 제6호, 제21조(범죄일람표순번 제1~5항 범행에 대하여), 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제14조, 구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정된 이후로서, 2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에관한특별법으로 개정되기 전의 것) 제41조 제4항 제6호, 제21조(범죄일람표 순번 제6, 7항 범행에 대하여) 1. 형의 선택 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 형법 제62조 제1항 유죄 및 양형의 이유 1. 유죄 이유 가. 이 사건 주택의 성격 관련 쟁점 1) 적법하게 채택하여 조사한 위 각 증거와 관련 규정에 의하면, 이 사건 주택은 국민주택기금의 자금을 지원 받은 건설임대주택에 해당하고, 이를 분양전환하는 경우 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에관한특별법으로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조의 절차에 따라야 한다. 2) 피고인과 변호인은 이 사건 주택의 성격이 '매입임대주택'으로 변경되었다는 취지로 주장하나, 위 주장은 다음과 같은 이유로 타당하지 않다. 피고인은 주식회사 D가 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 내지 못하여 구 임대주택법상 '부도 등' 사유가 존재하는 상황에서 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26749호 민간임대주택에관한특별법 시행령으로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조 제2항 제2호에 따라 이 사건 주택의 소유권을 취득하였다고 주장한다. 그러나 이 사건 주택에 대하여 위 규정에 따른 매각 절차(피고인에 대한 분양전환승인)가 진행된 바 없으므로, 위 규정에 따라 이 사건 주택의 매각이 이루어졌다고 할 수 없다. 이 사건과 같이 의무임대기간이 경과한 이후 또는 의무임대기간 이내에 구 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제1호에 따라 임대사업자 사이의 매매계약에 따라 임대주택이 매각되는 경우, 매각으로 인하여 임대주택의 성격이 변경되는 것은 아니다. 이에 구 임대주택법 제16조 제2항은 '임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.'라고 규정하고 있다. 또한 양주시는 이 사건 주택에 대한 토지거래허가의 조건으로 위 임대주택법 제16조 제2항을 명시하면서, 범죄일람표 제1항부터 제5항까지의 임차인들에 대하여 분양전환을 할 것과 분양전환승인 신청 중인 세대에 대하여도 (매도인의) 지위를 승계할 것을 요구하였다. 피고인이 이 사건 주택을 매입하면서 국민주택기금을 전부 변제하였고, F 명의로 소유권이전등기가 이루어지는 과정에서 구 임대주택법상의 부기등기가 직권으로 말소되었던 사정은 인정된다. 그러나 이 사건 주택의 성격은 , 와 같은 매각 절차 및 근거규정에 따라 결정되는 것이고, 위와 같은 사정이 이 사건 주택의 성격을 결정한다고 볼 수 없다. 나. 분양전환가격을 초과 부분의 성격 관련 쟁점 1) 적법하게 채택하여 조사한 위 각 증거에 의하면, 피고인이 구 임대주택법 제21조에 따라 분양전환승인을 받은 임차인들로부터 범죄일람표 기재와 같이 분양전환가격을 초과하는 금액을 받은 사실이 인정된다. 2) 이에 대하여 피고인과 변호인은, 피고인이 임차인들과 분양전환가격의 범위 내에서 매매계약을 체결하였고, 이를 초과하는 금액은 피고인이 분양전환을 하는 과정에서 임차인들을 위하여 지출한 금융비용과 소송비용 등을 정산하기 위한 별도의 합의에 따른 것일 뿐이므로 피고인이 구 임대주택법 제21조를 위반하지 아니하였다고 주장한다. 3) 그러나 다음과 같은 사정을 종합하면 피고인의 위와 같은 행위는 구 임대주택법 제21조를 위반하여 분양전환하는 경우에 해당한다고 인정된다. 구 임대주택법 제21조는 국민의 주거생활을 안정이라는 목적 달성을 위하여 사적 자치를 제한하는 취지의 규정이다. 위 규정에서는 일정한 자격의 임차인에게 우선적으로 분양전환가격으로 분양전환이 이루어지도록 하고, 분양전환승인을 받은 이후 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에도 해당 임대주택을 '분양전환가격으로' 제3자에게 매각할 수 있도록 정하고 있다. 임대사업자가 임차인으로부터 분양전환의 대가로 '매매대금' 이외의 명목으로 분양전환가격을 초과하는 금액을 자유롭게 받을 수 있다면 위 규정의 취지가 잠탈되는 결과가 발생한다. 따라서 이와 같은 해석은 허용될 수 없고, 위 규정에 따라 임대사업자는, 명목을 불문하고, 분양전환의 대가로 분양전환가격 이상을 받을 수 없다고 봄이 상당하다. 그런데 이 사건의 경우, L과 J, K, M, O의 수사기관 또는 법정 진술에 의하면, 피고인은 임차인들에게 구체적인 산정근거를 밝히지 않으면서 분양전환가격을 초과하는 추가 금액을 요구하였고, 추가 금액을 지급하는 경우에만 매매계약의 체결에 응하였던 것으로 인정된다. 피고인과 임차인들 사이에 작성된 '분양전환 합의서'의 기재를 보더라도, '분양전환금액'과 '피고인이 요구하는 추가 금액(합의서상 '금융비용 및 기타간접비용'이라고 표시되어 있다)의 합계를 '분양전환합의금액'으로 정하고 있어, 위 금액 전부를 지급하는 것이 분양전환의 조건 및 대가였음을 알 수 있다. 한편, 임차인들이 부담하는 것이 명백한 손해배상 또는 구상채무에 대하여 분양전환의 기회에 임대사업자와 임차인 사이의 자유로운 협의를 거쳐 정산 합의가 이루어진 경우라면, 그 정산 합의금은 분양전환의 대가로 받은 것이 아니라고 평가할 여지가 있다. 그러나 이 사건은 그와 같은 경우에 해당하지 않는다. 피고인이 제출한 '세대별 비용지출내역'(증 제1호증의 1 내지 7)의 기재를 비롯하여 피고인이 이 재판 과정에서추가 금액을 지급받은 근거라고 주장하는 내역 자체가 임차인들이 부담할 것이 명백한 채무가 아니다. 2. 양형이유 피고인은 이 사건 주택을 매수하여 임대사업을 진행하는 과정에서 예상보다 많은 비용이 지출되었다는 이유로 구 임대주택법의 규정을 위반하여 임차인들로부터 분양전환 가격을 초과하는 금액을 받았다. 이로써 피고인이 자신의 사업상 판단에 따라 부담해야 할 위험이 임차인들에게 전가되는 결과가 발생하였고, 피고인이 초과하여 수령한 금액의 규모도 상당하다. 다만, 피고인은 이 사건 주택을 매입하는 과정에서 국민주택기금을 전부 변제하여 기금의 재정을 건전하게 하는 데 기여하였다. 또한 이 사건 각 범행 이후 구 임대주택법이 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되었고, 구 임대주택법상 임대사업자에 대한 규제가 과도하였다는 고려에서 이 사건 처벌의 근거 규정이 삭제되었다. 이러한 사정을 유리한 정상으로 참작하고, 그 밖에 피고인의 연령, 성행, 전력, 범행 후 정황 기타 변론에 나타난 모든 양형의 조건을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.