제주지방법원-2018고단1961

범죄사실 피고인은 제주시 B에서 C공인중개사 사무소를 운영하는 공인중개사이다. 개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 피고인은 2017. 5.경 위 C공인중개사 사무소에서 위 D에게 부동산 중개의뢰를 받고 피고인 소유 위 농가주택에 대하여 중개의뢰인 D과 임대차계약을 하고 임차보증금 등 합계 2,500만 원을 D으로부터 교부받았다. 이로써 피고인은 위와 같이 중개의뢰인 D과 직접거래를 하여 이를 위반하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 D의 법정진술 1. 부동산(주택) 연세 계약서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 공인중개사법 제48조 제3호, 제33조 제6호, 벌금형 선택 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 무죄 부분 (사기의 점) 1. 공소사실 피고인은 2018. 5. 19.경 위 C공인중개사무실에서 속칭 '제주 한달살이' 농가주택을 중개 의뢰한 피해자 D에게 피고인 소유 제주시 E, F에 있는 농가주택을 소개하면서 직접 운영하기도 하였는데 인기가 있어 바로 임차계약하지 않으면 다른 계약의뢰자로 인하여 계약을 하지 못할 듯이 피해자에게 계약을 권유하였다. 이어 피고인은 2017. 5.경 위 C공인중개사 사무실에서 전화 통화 또는 휴대전화 메신저를 이용하여 피해자 D과 피고인 소유의 제주시 E, F에 있는 안채, 바깥채, 창고로 구성된 농가주택(이하 '이 사건 주택'이라 함)에 대하여 임대보증금 2,000만 원, 임대기간 7년, 연차임 1,000만 원에 임대하면서 "본 주택은 한달살이 임대용으로 공간으로 사용하며 이에 임대인은 동의한다. 인허가 사항은 임차인의 책임으로 하고 임대인은 이에 적극 협조한다" 등 특약사항을 부가하여 계약서를 작성하기로 하였고 그 과정에서 2017. 6. 1.경 피해자가 위 영업에 관한 인허가 관련하여 임대인이 협조하기로 하는 특약사항을 부가하여 달라고 요청하면서 계약서 초안에 기재된 등기 면적과 실제 면적이 상이하여 피고인에게 문의 하자, 피고인은 '피해자에게 제주도 농가주택은 거의 미등기이고, 미등기여도 이 사건 주택에 대하여 위 계약내용과 같은 인허가를 받아 영업을 하는데 아무런 지장이 없다'는 취지로 고지하였다. 그러나, 이 사건 주택 2채는 각각 건축물대장에 등록되지 아니하거나 건축물대장과 달리 관할관청에 허가를 받지 아니한 채 증축된 불법건축물로서 철거 대상이고, 관할관청에 위와 같은 영업에 대하여 인허가를 받는 것이 불가능하였다. 그럼에도 피고인은 피해자에게 위와 같이 건축물대장에 등록되지 아니하거나 무단으로 증축되어 철거의 위험이 있는 이 사건 주택임을 알리지 아니한 채 2017. 5. 31. 임대보증금의 일부 명목으로 1,000만 원을 피고인 명의 농협계좌로 송금받고, 이어 2017. 6. 1.경 관할관청의 인허가를 받아 임대차기간 중 정상적으로 위와 같은 영업을 지속할 수 있는 듯이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 나머지 임대보증금 등 명목으로 2017. 6. 8. 1,500만 원을 위 같은 농협계좌로 송금받아 합계 2,500만 원을 교부받았다. 2. 이 사건의 쟁점 피해자는 피고인이 이 사건 주택이 불법건축물이어서 게스트하우스 영업허가(정확히는 숙박업 신고 수리를 의미한다)가 나오지 않는데도 마치 영업허가를 받을 수 있는 것처럼 피해자를 속였다고 주장한다. 이에 반하여 피고인은 피해자가 이 사건 주택을 게스트하우스 용도로 사용한다는 이야기를 하지 않았고, 한달살이 임대나 장기임대를 주고 집한채는 피해자 자신이 거주한다는 취지로 말하였으며, 이 사건 주택의 일부가 미등기 상태이지만 한달살이 임대를 주거나 피해자 자신이 거주하는 데에는 지장이 없다고 피해자에게 설명하였다고 주장한다. 아래에서는 먼저 피해자가 피고인에게 이 사건 주택을 게스트하우스로 운영할 생각이라고 이야기 하였는지 여부, 한달살이 용도로 임대할 경우 관할관청의 인허가가 필요한지 여부, 피해자 진술의 신빙성 등을 차례대로 살펴보기로 한다. 3. 판단 가. 피해자가 게스트하우스 용도로 이 사건 주택을 사용한다고 이야기하였는지 여부 1) 피해자는 수사기관에서부터 이 법정에 이르기까지 일관되게 "피고인에게 이 사건 주택을 게스트하우스 용도로 사용하겠다고 이야기 하였고, 이 사건 임대차계약서에 '한달살이 임대용'이라고 기재한 의미는 한달살이, 게스트하우스, 민박, 숙박을 통틀어 표현한 것"이라고 주장한다. 이 사건 기록에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 피해자가 피고인에게 게스트하우스로 이 사건 주택을 사용하겠다고 이야기한 것이 아닌지 의심스럽기는 하다. 피해자는 2017. 5. 31. "G"이라는 이름의 블로그를 개설하고 이 사건 주택에 숙박할 사람을 구하는 광고를 게재하면서 "오랫동안 파리, 북경에서 게스트하우스를 하는 꿈을 꾸었는데 마침내 비슷하게나마 원하는 꿈이 이루어졌습니다."라는 내용을 기재하였다. 피해자는 위 블로그에 "숙박인원 기준 3인 / 최대 4인, 숙박요금 : 비수기 1박 15만 원, 성수기 1박 20만 원"이라는 내용의 숙박업 광고를 하였다. 피해자는 이 사건 임대차계약서에 "1억 원 정도를 투자하여 이 사건 주택의 구조변경과 화장실 욕실, 주방, 창고, 주차장 등 증개축을 할 수 있다."라는 내용을 기재하였고, 실제로 상당한 액수의 금원을 투자하여 개조작업을 하였다. 2) 그러나 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 피해자가 피고인에게 한달살이 용으로, 이 사건 주택을 사용한다는 이야기만 하였을 가능성도 있어 보인다. 그렇다면 위에서 살펴본 사정만으로 피해자가 피고인에게 게스트하우스 용도로 이 사건 주택을 사용하겠다고 이야기하였다는 점을 인정하기에 부족하다. 피해자는 피고인이 H라는 정보지에 "게스트하우스를 하기에 좋은 돌집"이라는 광고를 한 것을 보고 피고인에게 연락하였다고 주장하나, 피해자의 진술 외에는 피고인이 위와 같은 내용의 광고를 하였다는 점을 뒷받침할 다른 증거가 없다. 피해자는 피고인이 피해자에게 '피고인 자신도 이 사건 주택에서 게스트하우스를 운영하였다. '라고 이야기 하였다고 주장하나, 피고인이 이 사건 주택에서 게스트하우스를 운영하였다는 점을 인정할 증거가 없다. 오히려 변호인이 제출한 이웃과 지인들의 진술서(증 제2호증)에 따르면 피고인이 피해자에게 이 사건 주택을 임대할 때까지 수년 동안 피고인이 이 사건 주택에서 실제 거주하였고, 타인에게 임대한 사실이 없는 것으로 보이기도 한다. 피고인은 이 사건 임대차계약 체결 무렵에 피해자에게 여러 차례 문자메시지를 보냈는데 그 중에 피해자가 이 사건 주택에서 게스트하우스 영업을 할 수 있는지 여부를 언급한 내용이 없다. 피해자가 피고인에게 보낸 문자메시지 중에도 피해자가 이 사건 주택에서 게스트하우스를 운영할 예정이라고 이야기한 내용이 없다. 오히려 2017. 5. 31.자 이 사건 임대차계약서(2017. 6. 1. 특약사항 보완을 거쳐 같은 달 8. 피해자가 서명하여 완성되었다)에는 피해자가 이 사건 주택을 한달살이 임대용 공간으로 사용한다는 특약사항이 기재되어 있다(증거기록 35쪽), 이 특약사항은 피해자의 요청으로 기재된 것이다. 이 사건 임대차계약 체결 후인 2017. 6. 12.경 피해자가 피고인에게 보낸 문자메시지에는 "고급 컨셉으로 한달살이 사업을 하기 위해 이 사건 주택을 1호점으로 임대하였는데 이 사건 주택에서 비가 새고 곰팡이 냄새가 가득해서 '고급 한달살이' 사업을 어떻게 해야할지 모르겠다."는 내용이 있다(증거기록 100쪽). 피해자가 2017. 9. 9. "I"이라는 이름의 J카페에 게시한 글에는 "제주도 세컨하우스 겸 한달살이 용도로 농가주택(이 사건 주택)을 리모델링하고 있는 건축 문외한입니다."라는 내용이 있다. 피해자가 2017. 9. 15. 위 인터넷카페에 게시한 다른 글에도 "남편사업, 아들 둘 학업 때문에 제주도에 정착할 형편이 아니므로 당분간은 한달살이나 연세로 임대를 줄 생각입니다."라는 내용이 있다. 피해자는 'G' 블로그에 이 사건 주택을 1호점, K에 있는 다른 집을 2호점으로 광고하였는데 K 2호점의 경우에도 게스트하우스가 아니다. 다. 한달살이 임대업을 하는 데에 관할관청의 인허가가 필요한지 여부 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 이 사건 주택에서 게스트하우스 영업을 하려면 관할관청인 제주시에 신고하여야 하지만 이 사건 주택을 한달살이 용도로 임대를 하거나 피해자 본인이 사용하는 데에는 특별한 경우가 아닌 이상 신고 내지 인허가가 필요 없는 것으로 보인다. 1) 서귀포보건소 담당자는 경찰과 전화통화에서 "게스트하우스는 농어촌 민박업이나 숙박업으로 관할관청에 신고를 하여야 하고, 무허가건축물이면 신고를 받지 않고 있다. 한달살이는 숙박업으로 보기 어려워 고발이 들어오더라도 규제를 하기 힘들고, 제주시 공중위생계에서 담당하여 잘 알 것이다."라고 진술하였다(증거기록 425쪽). 2) 제주시 공중위생계 담당자는 경찰과 전화통화에서 "한달살이 임대와 관련하여 법으로 정해 진 것은 없고, 어떤 방식으로 건물을 운영하는지에 따라 숙박업 또는 임대업으로 구분이 된다. 손님에게 수건이나 청소 등 서비스를 제공하면 숙박업으로 봐야 하고 단지 손님과 건물주 사이에 임대차계약을 체결하여 작성하여 거주하면 숙박업으로 볼 수 없고 임대사업으로 봐야 한다."라고 진술하였다(증거기록 426쪽). 라. 피해자 진술의 신빙성 1) 우선 피해자는 게스트하우스까지 포함하는 의미로 한달살이라는 표현을 사용하였다고 주장하는데 아래와 같은 사정들에 피해자의 주장은 받아들이기 어렵다. • 피해자는 자신이 개설한 G 블로그에서 게스트하우스와 한달살이라는 표현을 구별하여 사용하였다. • 피해자가 이 사건 주택을 광고할 때 1주일 미만의 단기임대를 받지 않는다는 조건을 제시하였다. • 피해자의 친언니가 제주도 한달살이 전문인 'L'를 운영하고 있고, 피해자가 이 사건 주택을 처음 방문할 때 친언니와 동반하였다. 2) 피해자는 이 사건 주택에 관한 등기부등본과 건축물대장을 확인하지 못하고, 부동산중개인인 피고인의 말만 믿고 이 사건 주택을 임차하였는데 몇 개월 후 관할관청에 게스트하우스 운영하기 위해 문의를 하면서 비로소 이 사건 주택이 미등기 상태이고 건축물대장에도 등록되어 있지 않은 불법건축물임을 알게 되었다고 주장한다. 그러나 피해자의 주장은 아래와 같은 사정들에 비추어 쉽게 납득하기 어렵고, 오히려 피해자는 늦어도 2017. 6. 1. 피해자가 피고인에게 이 사건 주택이 8평만 등기되어 있는 이유를 물었을 때에는 이 사건 주택의 일부가 미등기 상태에 있다는 사실을 알고 있었을 것으로 보인다. • 피해자가 2017. 5. 19. 피고인과 함께 이 사건 주택을 방문하여 둘러보았고, 같은 달 31. 에는 피고인으로부터 이 사건 주택의 주소를 문자메시지로 전송받았다. • 또한 같은 해 6. 1. 피고인에게 "등기된 건물이 8평인 이유는?"이라는 내용의 문자메시지로 보냈고, 이 사건 임대차계약서는 2017. 6. 1. 쌍방의 확인을 거쳐 같은 달 8. 서명되었는데 "임차인은 등기부등본 및 본 매물을 방문하여 직접 확인하였으며"라는 내용이 첫 번째 특약사항으로 기재되어 있다. 3) 피해자는 이 사건 주택의 일부가 건축물대장에 등록되어 있지 않은 상태임을 알았더라면 이 사건 주택을 임차하지 않았을 것이라고 주장한다. 피고인은 피해자에게 이 사건 주택의 일부가 미등기 상태라는 사실만 알려주고 건축물대장에 등록되어 있지 않거나 무단으로 증축되었다는 사실은 알리지 않은 것으로 보인다(증거기록 556쪽). 그러나 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 피해자는 이 사건 주택의 일부가 미등기 상태에 있음을 알면서도 상당한 기간 동안 문제 삼지 않았던 것으로 보이고, 그렇다면 이 사건 주택의 일부가 건축물대장에 등록되어 있지 않다는 사실을 피해자가 알았더라도 이 역시 문제 삼지 않았을 가능성이 있다. • 피해자는 2017. 5. 31. 블로그를 개설하고 투숙객을 모집하기 시작하였다. • 피해자는 2017. 6. 11. 피고인에게 이 사건 주택의 천장에서 물이 새고 싱크대 물이 안 나오는 등 문제가 있다는 내용의 문자메시지를 보내고, 같은 달 15.까지 계속하여 이 사건 주택에 하자가 많다는 취지의 항의성 문자메시지를 보냈다(증거기록 94쪽에서 104쪽까지). • 그 후 피해자가 의뢰한 M 업체에서 인테리어 공사를 중단하였고, 피해자의 지인들이 2017. 10. 8. 중단된 공사현장의 사진을 촬영하였음에도(증거기록 136쪽 이하). 2017. 10. 11. 피고인에게 이 사건 주택이 건축물대장상 위법건축물이어서 숙박용 게스트하우스 인허가에 심각한 문제가 발생된다는 내용이 기재된 내용증명을 보내기 전까지(증거기록 345쪽), 이 사건 주택이 불법건축물이어서 임대가 어렵다고 항의하지 않았다. 마. 임대사업자등록 관련 제주시청 주택과 담당자는 경찰의 사실조회에 관하여 "이 사건 주택 중 건축물대장에 등록되어 있는 면적은 임대사업자등록이 가능하다(위반건축물로 표기되지 않았을 경우)."라고 회신하였다(증거기록 449쪽). 한편 피고인은 검찰 조사 당시 "계약서 초안 작성하기 직전에 피해자에게 임대사업자등록을 할 것인지 물어봤는데 피해자가 등록을 하지 않을 것이라고 하여 나중에 사업자등록을 하려면 그와 관련된 인허가 부분을 피해자가 책임져야 하고, 피고인이 책임질 수 없다고 이야기하였다."라고 진술하였다(증거기록 587쪽). 피고인의 진술대로 피고인이 사업자등록을 할 것인지 물었는데 피해자가 그럴 의사가 없다고 답변하였다면 피고인이 임대사업자등록과 관련하여 피해자를 기망한 것이 있다고 보기 어렵다. 바. 이상의 사정을 종합할 때 피고인이 사기의 고의로 피해자를 기망하였다고 단정하기 어렵다. 4. 결론 따라서 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다(피고인은 이 사건 공소사실 중 피해자가 관할관청의 인허가를 받아 정상적으로 영업을 할 수 없었다는 부분과 관련하여 여기서 영업이 숙박업인지 아니면 한달살이용 임대업인지 특정되지 않았다고 주장한다. 실제로 이 사건 공소사실만으로 어떠한 영업에 관한 인허가를 의미하는 것인지 명확하지는 않으나, 그와 같은 사정만으로 이 사건 공소가 기각될 정도로 공소사실이 특정되지 않았다고 보기는 어려우므로 위 주장은 받아들이지 않는다).