제주지방법원-2019고단1075

공소사실의 요지 피고인은 2016. 8.경 제주시 B 2층에 있는 피고인이 운영하는 C 주식회사 사무실에서 피해자 D에게 'E' 사업계획서를 보여주면서 "제주시 F 등 9필지에 6개 단지, 82세대 규모의 빌라를 건설하여 분양할 예정으로 대단지로 조성하니 만큼 가치 상승이 예상되는데, 우선 위 F, G에 H건물(I동, J동) 8세대(이하 'H건물'라고만 한다)를 분양하고 있으니 위 H건물 K호 B타입(약 85m²)을 분양받으면 이후 추가 부담 없이 대로변에 근접한 위 L건물(이하 'L건물'라고만 한다) 7층 C타입(약 116m²)으로 대체해 주고 위 대단지 가스배관공사를 맡길 테니 분양대금 중 계약금과 중도금 합계 1억 3천만 원만 지급하면, 나머지 분양대금은 위 대단지 가스배관공사 시공비와 상계하는 것으로 갈음하자."라고 제안하여 이를 승낙한 피해자와 2016. 8. 5.경 제주시 도남동에 있는 상호불상의 부동산중개사무소에서 H건물 K호에 대하여 공급 금액을 2억 7,000만 원으로 정하고 계약금 5천만 원과 1차 중도금 5천만 원은 위 계약일에 지급하고, 2차 중도금 3천만 원은 2016. 11. 30.에 지급하며, 나머지 잔금 1억 4,000만 원은 입주시에 지급하되, 특약사항으로 위 잔금 1억 4천만 원은 위 E건물 M동~N동에 대한 가스배관공사 대금과 상계한다는 내용의 공급계약서를 작성하였다(이하 이에 따른 분양계약을 '이 사건 분양계약'이라고 한다). 그러나 사실은, 당시 피고인은 부족한 재정상황으로 인하여 H건물 공사비조차 충분히 조달하지 못하여 부족한 공사비를 충당할 목적으로 피해자 등 3명에게 추후 다른 단지로의 대체를 약속하고 선분양 계약을 제안하였고, 결국 부족한 공사비 문제로 공사완공 예정일로부터 약 1년 5개월이 경과한 2018. 5.경 H건물 공사를 완료하였으나, 추가 단지 공사에 필요한 총 공사비 140억 원은 대출을 통해 마련할 계획이었을 뿐, 위 H건물 8세대 이외에 다른 단지를 추가 건축, 분양할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 위 공급계약서 작성 당일 위 C 주식회사 명의의 계좌로 위 계약금 및 1차 중도금 명목으로 합계 1억 원을 송금받고, 같은 해 12. 초순경 피해자로 하여금 H건물에 대하여 가스배관을 시공하도록 한 후 약 5,401,000원 상당의 공사비를 지급하지 않아 같은 금액 상당의 재산상 이익을 취득하였다. 2. 피고인 및 변호인의 주장 피고인은 분양목적물은 'H건물 K호 B타입(약 85m²)'이고 피해자에게 'H건물 K호 B타입(약 85m²)'를 분양하면서 'L건물 7층 C타입(약 116m²)'으로 대체해주기로 약정한 사실은 맞으나 채무자와의 분쟁으로 인한 자금난과 시공사와의 분쟁으로 인한 H건물 건축지연 및 건설경기 악화로 인하여 L건물를 분양하지 못하는 바람에 L건물를 건축하지 못해 피해자에게 'L건물 7층 C타입(약 116m²)'으로 대체해 주지 못하였으므로 이 사건 분양계약 체결 당시 피해자를 기망한 적도 없고 편취의 범의도 없었다. 3. 판단 이 사건 공소사실이 전제하는 사기죄의 구성요건해당사실의 요지는 '피고인이 사실은 L건물를 건축, 분양할 의사나 능력이 없음에도 피해자에게 L건물 7층 C타입(약 116m²)을 분양하겠다고 속여 그 계약금 및 1차 중도금 명목으로 합계 1억 원을 송금받고 잔금 1억 4,000만 원은 가스배관공사대금과 상계하기로 하고 H건물에 대하여 가스배관을 시공하도록 하여 약 5,401,000원 상당의 공사비를 지급하지 않아 같은 금액 상당의 재산상 이익을 취득하였다'는 것이다. 그러나 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 이 사건 분양계약의 목적물은 'H건물 K호 B타입(약 85m²)'이고 피해자가 이 사건 분양계약의 목적물이라고 주장하는 'L건물 7층 C타입(약 116m²)'은 이 사건 분양계약의 목적물로 보기 어려울 뿐만 아니라 이 사건 분양계약 체결 당시 피고인이 L건물를 건축, 분양하기 위한 절차를 진행 중이었던 이상 피고인이 공소사실 기재와 같이 피해자와 이 사건 분양계약을 체결할 당시나 그 이후 피해자로부터 금전과 재산상 이익을 교부받을 당시 피고인에게 편취의 범의가 있었다거나 피고인이 기망행위를 하였다거나 피고인의 기망행위와 피해자의 착오에 기한 처분행위 사이에 인과관계가 있었다고 단정하기 어렵다. 일반적으로 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001도1429 판결 법리 등 참조). 피고인과 피해자 사이에 이 사건 분양계약 체결할 당시 작성된 공급계약서 상 분양목적물은 '주소 제주도 F K호 B타입, 계약면적 85.12m²'라고 기재되어 있는바 이는 'H 건물 K호 B타입(약 85m²)'이다. 만약 이 사건 분양목적물이 피해자가 주장하는 바와 같이 'L건물 7층 C타입(약 116m²)'이라면 공급계약서에 분양목적물로 'L건물 7층 C타입(약 116m²)'로 기재했어야 하고 달리 이를 기재하지 못하고 이보다 면적이 훨씬 적은(그에 따라 경제적 가치도 훨씬 적은) 'H건물 K호 B타입(약 85m²)'로 기재할 이유가 전혀 없었다[이 사건 분양계약 체결 당시 'H건물 K호 B타입(약 85m²)'에서 'L건물 7층 C타입(약 116m²)'로 대체하는데 추가 부담도 전혀 없기로 약정하였을 뿐만 아니라 이 사건 분양계약의 공급계약서 상대체 목적물로 'L건물 7층 C타입(약 116m²)'으로 구체적으로 특정되어 있는 이상 특정 곤란의 문제도 없었다]. 비록 위 공급계약서 특약사항 상 '본 계약은 신축예정인 E 단지 전체 용지도 상 E필지(L건물, 지번 0) 중 7층(C타입)의 35.19평형의 호실로 대체하여 분양받을 수 있는 조건이며, 세대 변경 시 변동되는 계약면적에 대하여는 추가부담은 없는 것으로 한다.'가 기재되어 있지만, 이는 H건물 K호 B타입(약 85m²)을 분양받으면 이후 L건물 7층 C타입(약 116m²)이 건축될 경우 추가 부담 없이 그것으로 대체해 준다는 취지에 불과한 것으로 보일 뿐 그 기재만으로는 L건물 7층 C타입(약 116m²)가 분양목적물이라고 보기 어렵고 피해자로서는 L건물 7층 C타입(약 116m²)을 분양받기 위해 이 사건 분양계약을 체결하였다고 하더라도 위와 같이 공급계약서 상 분양목적물로 'H건물 K호 B타입(약 85m²)'가 기재되어 있는 이상 위와 같은 내용은 H건물 K호 B타입(약 85m²)을 분양받을 경우의 수분양자가 취득할 혜택 내지 선택권에 불과하다고 볼 수 밖에 없다. 나아가 피고인이 피해자에게 그러한 혜택 내지 선택권을 부여하기 어렵다는 것을 알면서도 그와 같이 설명 내지 선전하였다고 하더라도 이 사건 분양계약 상 분양대금은 H건물 K호 B타입(약 85m²) 기준으로 산정된 이상 이는 피고인이 피해자에게 주택을 분양함에 있어 분양이 쉽게 이루어지도록 하려는 의도에서 한 것에 지나지 않는다고 볼 수 밖에 없으므로, 피고인이 이 사건 분양계약 체결 당시 피해자에게 그러한 혜택 내지 선택권을 주기로 약정하였다고 하더라도 그와 같은 과장설명 내지 과대선전 자체에 따른 책임을 지는 것은 별론으로 하고 이를 사기죄의 기망행위에 해당한다고는 할 수 없다(대법원 1991. 6. 11. 선고 91도788 판결 사례 등 참조). 이 사건 분양계약서 상 분양목적물인 'H건물 K호 B타입(약 85m²)'의 완공예정일에 대하여 '2016년 10월(공정에 따라 다소 변경될 수 있으며 정확한 일자는 추후 개별 통보하기로 함)'이라고 기재되어 있는 반면 L건물의 건축, 분양 시기나 H건물 K호 B타입(약 85m²)에서 L건물 7층 C타입(약 116m²)으로 대체해 주는 시기에 관한 내용이 전혀 없을 뿐만 아니라(분양계약서 상으로도 '신축 예정'이라고 기재되어 있을 뿐이다) 달리 이 사건 분양계약 체결 당시 피고인과 피해자 사이에 L건물를 H건물 건축과 동시에 또는 그 직후에 바로 건축할 것을 약정하거나 이를 전제하고 있다고 보기 어렵다[즉 이 사건 분양계약서 상 21단지 K호 B타입(약 85m²)에서 L건물 7층 C타입(약 116m²)으로 대체해 준다는 취지의 내용은, 그 시기에 관해서 약정하지 아니한 이상, 피고인이 향후 L건물를 건축할 경우 H건물 K호 B타입(약 85m²) 분양받은 피해자에게 L건물 7층 C타입(약 116m²)로 대체해 준다는 의미에 불과할 뿐 피고인이 이 사건 분양계약 체결 당시 L건물를 건축할 능력과 의사가 있다는 것까지 전제하고 있지는 아니하다]. 이 사건 분양계약 체결 당시 E 6개 단지, 82세대 규모의 빌라의 실제 건설 진행단계는 다음과 같았다. 즉, 피고인은 이 사건 분양계약 체결 전인 2015. 8. 3.경 E 모든 단지를 건립할 토지 1500평 정도를 평당 100만 원에 매수하여 소유권이전등기까지 경료하였고 H건물에 대하여 2015. 12. 24.경 건축허가를 받고 L건물에 대하여는 2016. 5. 17.부터 2016. 10. 11.까지 건축허가를 받기 위한 건축심의를 완료하고 2016. 10. 24. 및 2016. 12. 28. 건축허가를 신청하였다. 한편 P단지에 대하여는 2016. 10. 4.경 건축허가를 받았고 Q단지에 대하여는 2016. 5. 17.부터 2016. 7. 15.까지 건축허가를 받기 위한 건축심의를 완료하고 2016. 12. 28. 건축허가를 신청하였다. 피고인이 L건물를 건축하지 못한 이유는 다음과 같다. 즉, 피고인은 이 사건 분양계약 체결 직전인 2014. 6. 5.경 주식회사 R의 대표이사 S과 T 개발 사업 관련 부동산 및 사업권 일체를 100억 원에 양수받기로 하는 계약을 체결하였다. 그런데 당초 100억 원이 넘을 것으로 예상되었던 그 부동산 가치가 약 60억 원 정도로밖에 평가되지 않았고 그 결과 담보대출 가능금액이 약 45억 원 정도에 불과하여 중도금 및 잔금 지급에 필요한 대출을 받지 못하는 바람에 약정한 기일에 중도금 및 잔금을 지급하지 못하였다. 이에 S으로부터 계약 파기 관련 내용증명을 여러 번 받게 되자 피고인은 계약 존속을 위해 약정기한을 연장해 가면서 2014. 6. 11.경부터 2016. 1. 8.경까지 총 12억 7,000만 원을 마련하여 지급하게 되었다. 한편, S은 피고인으로부터 전체 매매대금의 약 90%에 이르는 잔여 중도금 및 잔금을 지급기한 내에 지급받지 못하자 매월 지급해야 하는 이자조차 제대로 납부하지 못하는 등 재정적으로 어려운 상황에서 U로부터 채권변제 독촉을 받자 U에게 근저당권을 설정해 주었다(U은 주식회사 R의 채권자들 등이 신청한 경매절차에서 2017. 12. 22.경 861,937,479원을 배당받았다). 결국 피고인은 위와 같은 경매절차로 인하여 결국 총 12억 7,000만 원을 지급하고도 위 양수계약을 이행받지 못하게 되었다. 이와 같이 피고인은 T 개발 사업 관련 부동산 및 사업권 일체를 양수하는 과정에서 예상 외의 사정으로 자금난에 빠지게 되었고 그와 더불어 H건물 최초 시공사와도 공사진행에 관하여 마찰이 있어3) H건물 건축이 지연되었지만 일부 수분양자에게는 공사 지연으로 인한 계약해제로 분양대금을 반환해 주고 사비 및 대출금으로 공사 자금을 계속 투입하여 공사를 진행한 끝에 완공예정일보다 약 1년 6개월 정도 경과한 2018. 5.경 마침내 H건물를 완공하였다. 그런데 이와 같이 H건물 완공이 늦어지는 사이 제주도 내 건설(분양)경기가 악화되는 바람에 L건물를 선분양할 수 있는 여건이 사라지게 되었다. 이 사건 분양계약 체결 당시 피고인과 피해자 사이에 E 모든 단지는 선분양 후 시공을 전제하고 있는 것으로 보이고 달리 피고인이 이 사건 분양계약 체결 당시 피해자에게 L건물에 대하여 선시공 후분양을 하겠다고 약정하였다는 증거는 없는 이상, L건물 건축이 이 사건 분양계약의 내용에 포함된다고 하더라도, 피고인으로서는 이 사건 분양계약 체결 당시 L건물에 대하여 부지 소유권을 확보한 다음 건축허가를 받기 위한 절차를 진행하는 것만으로 충분하고 나아가 그 건축 자금까지 미리 확보해 두어야 한다거나 그 건축 자금이 미리 확보되지 아니한 경우 이를 피해자에게 고지해야 할 의무가 있다고 보기는 어렵다. 4. 결론 이 사건 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 이 판결의 요지를 공시하기로 한다.