서울중앙지방법원-2015고단4130

이 사건 공소사실 피고인은 서울 관악구 C에 있는 2층 다가구주택(이하 '이 사건 주택'이라고 한다)의 소유자였던 사람이다. 피고인은 2012. 1. 7.경 위와 같은 동에 있는 D 공인중개사 사무실에서 이 사건 주택의 2층 세대에 세 들어 살기를 희망하는 피해자 E에게 "2층 세대에 살다가 나간 전세입자의 임차보증금 1억 2,000만 원을 반환하지 못하여 주택에 임차권등기가 경료되어 있는데 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 주면 즉시 전 세입자에게 보증금을 지급하고 등기를 말소하여 사는 데 아무런 지장이 없도록 하는 것은 물론, 계약이 종료되면 틀림없이 보증금을 반환하겠다."라고 이야기하여, 이를 그대로 믿은 피해자와 계약기간 '2012. 2. 17.부터 2년간, 임차보증금 1억 2,000만 원으로 하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다)을 체결하고 피해자로부터 그 자리에서 계약금 1,200만 원을 교부받고, 이어 2012. 2. 17. 위 세대에 입주하는 날에도 여전히 위 등기가 말소되지 아니하여 잔금 지급을 망설이는 피해자에게 전 세입자에 대한 보증금 지급과 위 등기의 말소를 다시 확약하여 피해자로부터 잔금 1억 800만 원을 교부받았다. 그러나 사실 피고인은 당시 식당을 운영하였으나 규모가 영세하고 영업이 부진하여 뚜렷한 수익을 올리지 못하였고, 피고인에게는 이 사건 주택 이외에 자기 명의의 부동산이나 보유자산이 없는 것은 물론 수중에 현금 기타 가용자금도 없고, 원활하게 자금을 조달할 방법도 마땅치 아니 한데다가, 이 사건 주택의 경우 시세가 약 4억 원(2012. 6.경 실제 강제경매에 들어갔을 때의 감정가격은 3억 9,806만 원이었음) 정도 되었지만, 부동산 경기의 침체 등으로 피고인이 그 무렵 상당 기간 전부터 매물로 내놓았음에도 매매가 이루어지지 아니하였을 뿐만 아니라, 이 사건 주택에 대하여는 이미 체납세금, 금융채무, 위 2층 세대 및 1층 2세대에 대한 임차보증금 반환채무가 원금 기준으로 합계 2억 7,000만 원가량에 이르러 피고인이 위 2층 세대에 대한 임차보증금을 전 세입자에게 지급하지 아니한 상태에서 피해자에게 다시 임대할 경우 그 채무액이 3억 9,000만 원 정도가 되는 데다가, 전 세입자가 이미 보증금 반환채권에 터 잡아 2011. 11. 30. 법원에 지급명령을 신청하여 같은 해 12. 9. 지급명령을 받은 후 같은 달 15일 이 사건 주택에 임차권등기를 경료하였고, 피고인의 이의신청으로 2012. 1. 10. 본안소송이 제기되어 소송 계속 중이었으므로 피고인이 피해자로부터 수령한 보증금을 즉시 전 세입자에게 지급하고 위 소송을 종결시키지 아니하면 결국 이 사건 주택에 대한 강제경매를 통한 채권 회수로 이어질 수밖에 없는데, 부동산 경기 등을 고려할 때 그 낙찰가격은 약 3억 원을 약간 넘는 수준에서 결정(실제로 세 번 유찰된 끝에 3억 2,009만 원에 낙찰되었음)될 것으로 예상되었으므로 피고인으로서는 당연히 채무초과 상태에 빠질 수밖에 없는 한편, 피고인에게는 그 무렵 식당 운영과정 등에서 발생한 금전대차를 비롯한 각종 채무 등의 원리금 변제와 카드 사용, 식당 인테리어 공사 및 차량 구입 등에 따른 대금의 지급에다 기본적인 생활비 등으로 사용하기 위하여 줄잡아 1억 원 이상의 자금이 필요하였고, 따라서 피고인으로서는 피해자로부터 임차보증금을 받아 자금이 생기면 당초 약정과 달리 위와 같이 기존 채무의 변제나 생활비 등의 경비로 먼저 사용할 수밖에 없는 형편이었으며, 따라서 피고인이 위와 같이 보증금을 사용할 경우 최후 순위 채권자가 되는 피해자로서는 피고인의 자금사용 계획을 미리 알았다면 보증금을 제대로 반환받을지 여부가 매우 불확실한 그러한 내용의 임대차계약을 당연히 체결하지 아니 하였을 것이고, 이와 관련하여 피고인이 피해자에게 그러한 사정을 미리 설명하고 승낙을 받은 것도 아니었기 때문에, 설령 피해자로부터 임차보증금을 받더라도 당초 약정에 따라 전 세입자에게 보증금을 지급하고 그 명의로 경료된 임차권등기를 말소하여 피해자로 하여금 아무런 불편 없이 위 세대에서 살도록 하다가 임대차계약이 종료되면 지체 없이 그 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 금 1억 2,000만 원을 편취하였다. 2. 판단 통상 주택을 전세로 임차하려는 자는 부동산등기부 등을 통하여 드러나는 객관적인 자료를 근거로 주택의 잔존 담보가치를 평가한 다음 그 담보가치 범위 내에서 임차보증금에 관하여 임대인과의 의사의 합치를 통하여 계약을 체결하게 된다. 한편 주택이 경매에 부쳐지게 되더라도 주택임차인은 주택임대차보호법에 따라 주택의 담보가치 내에서 다른 일반채권자 또는 후순위채권자보다 우선하여 그 보증금을 회수할 수 있다. 따라서 임차보증금이 주택의 담보가치를 초과하지 않는 경우, 임대인이 임대차계약 체결할 때 적극적으로 임차인을 기망하였다는 사정이 드러나지 않는 한 임대인이 주택 이외에는 별다른 자력이 없다는 사정은 임차보증금의 반환능력에 영향을 미치지는 요소라고 평가할 수 없다. 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 검찰이 제출한 증거만으로는 피고인이 공소사실 기재와 같이 피해자를 적극적으로 기망하였다거나 임차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 먼저, 임차보증금을 주면 즉시 전 세입자에게 보증금을 지급하겠다고 피고인이 E에게 약속하였다고 보기 어렵다. 피고인은 위와 같이 확약한 사실이 없다고 주장하고 있는바, E도 이 법정에서 임차보증금을 주면 그 돈으로 전 세입자에게 보증금을 지급하겠다고 피고인이 말한 것은 아니었다고 진술하고 있다. 잔금 1억 800만 원이 2012. 2. 17. 입금된 후 계좌에서 일부 소액이 출금되다가 약 1달이 지난 2012. 3. 27. 비로소 8,000만 원이 출금된 사정에 비추어 볼 때, 피고인이 이 사건 임대차계약 체결 또는 잔금 지급기일 당시부터 임차보증금을 개인 채무 변제 등의 용도로 사용하기로 마음먹었다고 보기도 어렵다. E는 이 사건 주택의 부동산등기부상 권리관계를 확인하고 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택의 잔존 담보가치는 이 사건 임차보증금액을 초과하였다. 즉, 이 사건 주택의 감정평가액은 2012. 7. 9. 기준으로 398,064,530원에 해당하는바, 합계 2억 6,690만 원 상당( 2층 임차인이었던 F의 임차보증금반환채권 1억 2,000만 원 + 1층 임차인인 G의 임차보증금반환채권 5,000만 원 + 1층 일부의 전세권자인 서울특별시 관악구의 전세보증금반환채권 6,500만 원 + 주식회사 국민은행의 근저당권 피담보채권 3,190만 원)의 선순위채권을 공제한 잔존 담보가치는 131,164,530원 상당으로 이 사건 임차보증금인 1억 2,000만 원을 초과하였다. 이 사건 임대차계약 체결 또는 잔금 지급기일 당시 피고인과 F 사이에 임차보증금과 관련한 소송이 진행 중이었다는 사정만으로는 피고인이 이 사건 주택이 F에 의하여 경매절차에 부쳐질지도 모른다는 점을 당연히 예상할 수 있었다고 단정하기 어렵다. 또한, 상당 기간 이 사건 주택을 매물로 내놓았지만, 매매가 이루어지지 아니하였다는 사정만으로는 피고인이 이 사건 임대차계약 체결 또는 잔금 지급기일 당시 경매시의 낙찰가가 3억 원을 약간 넘는 수준에서 결정될 것이라는 점을 예상할 수 있었다고 보기도 어렵다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.