제주지방법원-2018고단218

범죄사실 1. 비공인중개사의 공인중개사 명칭 사용 피고인은 2016. 10.경 제주시 B빌딩 4층에 있는 'C 공인중개사사무소'에서 공인중개사가 아님에도 "C 공인중개사사무소, 대표 A"이라고 기재된 명함을 비치하고, 그곳을 찾은 D에게 이를 배포하는 등 공인중개사의 명칭을 사용하였다. 2. 개설등록 없는 부동산중개 영업 피고인은 2009년경부터 제주시 E 일대에서 장소를 바꿔 가면서 'C'라는 상호로 부동산중개사무소를 운영하고, 피고인의 전 배우자인 F은 같은 장소에서 '주식회사 농업회사법인 C'라는 사무실을 운영하여 오던 중, 2016. 10. 25.경 제주시 G오피스텔 H호에 있는 공인중개사 I 운영의 'J공인중개사사무소'에서, 제주시 K 전 2,162m²에 대하여는 먼저 피고인이 당시 소유자이던 L·M에게 계약금을 지불하고 매수인지위를 취득한 후 이를 N, O에게 계약인도 형식으로 소개하고, P 전 20m², Q 전 36m², R 전 50m²에 대해서는 피고인이 직접 소유자 S를 찾아가 매도를 권유한 뒤 N·O에게 소개하여 주는 방법으로 부동산의 매매를 중개하고, 그 대가로 위 각 부동산의 소유권이전등기가 N·O에게 이전된 2016. 11. 25.경 N으로부터 2,000만원을 수수하는 등 중개사무소 개설등록 없이 부동산중개를 영업으로 하였다. 증거의 요지 [판시 제1의 점] 1. 제1회 공판조서 중 피고인의 진술기재 1. 증인 D이 이 법정에서 한 진술 1. 피고인 명함 사본, 부동산중개사무소등록대장의 각 기재 [판시 제2의 점] 1. 경찰 작성의 I에 대한 진술조서의 진술기재 1. 경찰 작성의 각 수사보고(부동산매매계약서 추가 첨부 / 외근수사 / 통화녹음 파일확인 / 피의자의 혼인관계 확인)의 각 기재(첨부 서류가 있는 증거는 첨부 서류 포함) 1. 각 등기사항전부증명서, 부동산매매계약서(팩시밀리 송부), 전자세금계산서, 각 예금거래내역서, 사업자등록증 사본, 전자금융 이체결과 확인서의 각 기재 피고인 및 변호인의 판시 범죄사실 제2항에 대한 주장에 관한 판단 1. 주장의 요지 피고인은 2016. 10. 23. D으로부터 I 운영의 'J공인중개사사무소'(이하 'J'이라 한다)에 제주시 K 전 2,162m²(이하 '이 사건 제1토지'라 한다)가 매물로 나왔다는 말을 듣고 피고인의 전 남편인 F과 피고인의 후배인 T에게 이 사건 제1토지를 매수할 것을 권유하였고, 이에 F과 T이 동의하였다. 피고인과 F은 2016. 10. 25. J을 방문하여 이 사건 제1토지에 관하여 매매대금을 '16억 3,000만원', 매수인을 'F 외 1인'으로 하는 부동산매매계약서를 작성하였고, F은 이 사건 제1토지의 소유자인 L·M에게 계약금으로 각 8,000만원을 송금하였다. 그런데, T이 변심하여 매매대금을 지급하지 않자 F은 계약금을 몰취당하지 않기 위하여 지인인 N에게 이 사건 제1토지의 매수를 요청하여 N의 동의를 받았다. N은 2016. 11. 15. J에서 매도인 측과 이 사건 제1토지에 관하여 매매대금을 '16억 3,000만원', 매수인을 'N 외 1인', 계약일자를 '2016. 10. 25.'로 하는 부동산매매계약서를 작성한 다음 L·M에게 계약금을 송금하였고, L·M은 위 계약금을 수령하자 F에게 종전에 받은 위 계약금을 반환하였다. N은 이 사건 제1토지의 개발을 위해서는 제주시 P 전 20m², Q 전 36m² 및 R 전 50m²(이하 '이 사건 제2토지'라 한다)을 매입하였으면 좋겠다고 하였고, 피고인이 이 사건 제2토지의 소유자인 S의 남편 U을 찾아가 사정을 설명하자 U은 이 사건 제2토지를 매도하기로 결정하였다. 피고인은 2016. 11. 22. N과 U을 만나게 하여 이 사건 제2토지에 관하여 매매대금을 '6,000만원'으로 하는 매매계약서를 작성하도록 하였고, N은 같은 날 U에게 계약금으로 2,000만원을 지급하였다. N은 2016. 12. 2. 피고인이 도와준 덕분에 이 사건 제2토지를 포함하여 개발하기 좋은 땅을 매수하게 되어서 기쁘고, 계약금 1억 6,000만원을 일시 빌려주고 이 사건 제2 토지를 매수할 수 있게 수고를 하였다고 하면서 피고인에게 수고비로 2,000만원을 줄 것인데, 나중에 개발행위를 하게 되면 비용처리를 하여야 하니 세금계산서를 발행하여 달라고 하였다. 피고인은 F에게 전화하여 사정을 설명하고 F로부터 통장번호를 받아 N에게 알려주었고, N이 F의 통장으로 2,000만원을 송금하자 F이 '주식회사 농업회사법인 C' 명의로 공급받는자를 N으로 하여 품목을 수수료로 하는 전자세금계산서를 발행하였다. 위에서 본 피고인이 이 사건 각 토지에 대한 매매계약 체결 과정에서 수행한 일련의 행위는 공인중개사법이 규정한 부동산의 중개행위가 아니라 단순히 부동산을 소개하거나 매도·매수를 권유하는 사실행위에 불과하고, N으로부터 수령한 2,000만원도 공인중개사법이 규정한 중개수수료가 아니라 위 각 사실행위에 대한 대가로서의 보수에 불과하다. 따라서 판시 범죄사실 제2항의 행위는 공인중개사법의 적용대상이 아니다. 2. 판단 가. 보건대, 공인중개사법에 의하면 "중개"는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고(제2조 제1호), "중개업"은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다(제2조 제3호). 그리고 공인중개사법 제48조 제1호는 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자를 처벌하도록 규정하고 있다. 한편, 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 공인중개사법 규정의 취지에 비추어 볼 때, 중개업자가 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 가지고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 의하여 결정하여야 할 것이다(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결, 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2014. 7. 10. 선고 2013도1393 판결 등 참조). 나. 이 사건에 관하여 살피건대, 앞에서 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 피고인은 공인중개사가 아님에도 "C 공인중개사사무소, 대표 A"이라고 기재된 명함을 만들어 사용한 사실, 피고인이 매매를 알선한 이 사건 제1토지는 피고인의 전 남편인 F이 특정한 사업계획을 수립하여 물색한 것이 아니라, 부동산중개사무소들을 돌아다니며 들은 정보들을 다른 부동산중개사무소에 알려주고 거래가 성사되면 그 공인중개사가 수령한 수수료에서 일정 금원을 나누어 받는 일을 업으로 하는 D으로부터 정보를 얻은 것인 사실, 이 사건 제1토지의 매매계약 체결을 중개한 J의 I 공인중개사는 2017. 7. 20. 경찰에서 "제가 보기에 피고인이 산다고 하지는 않았고, 피고인은 매수자 측 중개를 하는 것이라고 말했던 것 같다. 제가 기억하기로는 2016. 9. 중순 정도였는데, 매도인 측에서 저의 사무실에 왔었고, 그때 바로 피고인과 F도 저의 사무실에 와서 매수인을 'F 외 2명'으로 해서 계약금 1억 6,000만원으로 토지 거래계약을 하였다. 그런데 이후에 매도인 측에서는 매수인을 F 외 2명으로 했는데 실제 매수인이 정확히 누군지 알아야 겠다고 하면서 저에게 독촉하였다. 그래서 제가 피고인에게 전화를 하였는데 '도로 옆에 있는 땅을 사야 건축할 때 문제가 없다. 그래서 조금만 기다려 달라.'고 하였다. 그러고 나서 며칠 후에 피고인이 거래한 최종적으로 매수하게 된 두 사람 인적사항을 가지고 오면서 최종 계약서를 작성하게 되었다. 당시에 매수인 측은 없었고, 피고인이 매수인 측 인적사항만 가지고 왔다. 매수인 측 의사는 피고인에게서 전달받았다. 제가 알기로 (피고인은) 부동산 자격증은 없는 것으로 알고 있는데, E에 부동산사무실이 있다는 것만 알고 있고 명칭은 정확하게 모르겠다."라고 진술한 사실, 이 사건 제2토지의 소유자인 S의 남편 U은 2017. 7. 27. 주거지로 찾아 온 경찰에게 "남자 1명, 여자 1명이 번갈아 전화가 오면서 이 사건 제2토지를 자신들에게 매도하라는 연락을 받았고, 마침 토지의 평수도 크지 않아 거의 쓸모가 없는 땅이어서 매도하게 되었다. 이 사건 제2토지를 매매할 때 전화왔었던 여자 1명은 이름이 기억이 나지 않지만 자신이 아는 동생이 사려고 한다고 말하였고, 매매계약은 공인중개사 수수료 없이 진행하게 되었다."라고 진술한 사실, 이 사건 제1토지에 관하여는 2016. 10. 25.자 매매를 원인으로 2016. 11. 25. N·O 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이 사건 제2토지에 관하여는 2016. 11. 22.자 매매를 원인으로 2016. 11. 25. N·O 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 사실, N은 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마친 다음 피고인이 지정한 F 측의 금융기관 계좌로 2,000만원을 송금하였고, F은 2016. 12. 2.자로 공급받는자를 N, 품목을 수수료로 하여 공급가액 18,181,818원, 세액 1,818,182원의 전자세금계산서를 발행한 사실, 이 사건 각 토지의 매수인 중의 1인인 N은 2016. 12. 1. D과 통화하면서 "저는 어차피 제가 수수료를 그러면은 이 물건에 대해서 2,000만원을 주는 거지. 제가 피고인에게 주든 J 사장에게 주든지 간에 이 물건에 대한 수수료 2,000만원을 주는 것 아닌가. 제가 처음 물건 받을 때부터 어차피 저쪽에서 작업한 거 수수료로 2,000만원 준거지. 그 물건에 통틀어서 다해서 나는 그 저기 2,000만원 저쪽에 수수료 간다고 해야 돼갖고, 그것만 줬어. 피고인……"라고 말한 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면, 피고인이 이 사건 각 토지에 대한 권리의 득실변경에 관여한 행위는 거래당사자간의 매매에 관한 행위를 알선하는 공인중개사법 제2조 제1호 소정의 "중개"에 해당하고, 피고인이 N으로부터 수수료를 수령한 행위는 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 공인중개법 제2조 제3호 소정의 "중개업"에 해당한다고 할 것이다. 따라서 피고인은 중개사무소 개설등록 없이 부동산중개를 영업으로 하였다고 할 것이므로, 피고인 측의 주장은 받아들이지 아니한다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 판시 제1의 점 : 공인중개사법 제49조 제2호, 제8조(징역형 선택) 판시 제2의 점 : 포괄하여, 구 공인중개사법(2016. 12. 2. 법률 제14334호로 개정되기 전의 것) 제48조 제1호, 제9조 제1항(징역형 선택) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조(형이 더 무거운 판시 제2의 죄에 정한 형에 위 두 죄의 장기형을 합산한 범위 내에서 경합범가중) 1. 집행유예 형법 제62조 제1항(아래 양형의 이유 중 유리한 정상 참작) 1. 보호관찰 및 사회봉사명령 형법 제62조의2, 보호관팔 등에 관한 법률 제59조 양형의 이유 이 사건 각 범죄사실은 양형기준이 설정되지 아니한 범죄 사이의 형법 제37조 전단 경합범의 관계에 있다. 법률상 처단형의 범위징역 1개월 ~ 4년 (경합범가중을 한 경우임) 선고형의 결정징역 8개월에 집행유예 2년 불리한 정상 : 피고인에게 2012. 2. 3. 울산지방법원에서 사기·사문서위조·위조사문서행사·공문서부정행사·공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반죄·주민등록법위반죄로 징역 1년 및 징역 6월의 판결을, 2016. 2. 25. 제주지방법원에서 사문서위조·위조사문서행사 공인중개사법위반죄로 벌금 500만원의 판결을 선고받은 전력 이 있는 점, 피고인은 습관적으로 공인중개사법을 위반하는 행위를 자행하면서 그 잘못을 제대로 반성하지 않고 있는 점 유리한 정상 : 피고인이 일부 범행을 인정하고 있는 점, 피고인이 이 사건 각 범죄와 동종인 공인중개사법위반 범죄보다는 사기 범죄와 문서위조 범죄로 인하여 앞에서본 바와 같이 엄하게 처벌받았던 것으로 보이는 점, 피고인의 이 사건 각 범행으로 거래당사자들에게 피해가 발생하지는 아니한 점 이러한 정상에다가 피고인의 연령과 성행, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 양형의 조건이 되는 여러 사정을 모두 참작하여 주문과 같이 형을 정한다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.