수원지방법원-2022고단2510

범 죄 사 실 1. 주택법위반 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다)로서 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 전매를 알선하여서는 아니 된다. 화성시 B아파트 C호는 분양가상한제 적용주택이므로 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날인 2017. 12. 22.부터 3년 간 분양권의 전매가 금지된다. 가. 2018. 1. 30.경 D에 대한 전매행위 피고인은 장애인 특별공급 청약 신청을 통해 2017. 12. 22.경 위 화성시 B아파트 C호에 당첨되고 2018. 1. 9. 아파트 공급계약을 체결한 이후 2018. 1. 30.경 화성시 E에 있는 F 운영의 G 부동산에서 D으로부터 프리미엄 명목으로 1억 2,000만 원을 받고 위 아파트의 분양권을 매도하였다. 이로써 피고인은 전매제한기간 내에 전매가 금지된 입주자로 선정된 지위를 전매하였다. 나. 2019. 9. 24.경 H에 대한 전매행위 피고인은 위와 같이 2018. 1. 9.경 화성시 B아파트 C호를 분양받은 이후 2019. 9. 24.경 H로부터 프리미엄 명목으로 3억 원을 받고 위 아파트의 분양권을 매도하였다. 이로써 피고인은 전매제한기간 내에 전매가 금지된 입주자로 선정된 지위를 전매하였다. 2. 사기 피고인은 제1의 가항 기재와 같이 장애인 특별공급 청약 신청을 통해 2017. 12. 22.경 화성시 B아파트 C호에 당첨되고 2018. 1. 9. 아파트 공급계약을 체결한 이후 2018. 1. 30.경 화성시 E에 있는 F 운영의 ‘G 부동산’에서 D으로부터 프리미엄 명목으로 1억 2,000만 원을 받고 위 아파트의 분양권을 매도하기로 약정하였다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2019. 9. 중순경 위와 같이 D에게 이미 분양권을 전매하였던 사실을 숨긴 채 부동산중개인 I에게 위 아파트의 분양권 전매를 의뢰하였고, I은 J을 통하여 피해자 K의 분양권 매수 의뢰를 받은 부동산중개인 L를 소개받았다. 피고인은 2019. 9. 24.경 용인시 기흥구 M에 있는 피고인의 매장에서 피해자의 의뢰를 받은 L와 피해자의 처 H 명의로 위 아파트에 대한 분양권 전매계약을 하면서 위와 같이 이미 D과 분양권 전매 약정을 하였으므로 D이 위 아파트에 관하여 강제집행을 하거나 민사소송을 하면 피해자가 위 분양권을 취득하더라도 정상적으로 위 아파트에 대한 소유권을 취득하지 못하게 될 위험이 있다는 사실을 알리지 않고 숨기는 방법으로 위 피해자를 기망하였다. 피고인은 이에 속은 피해자로부터 2019. 9. 17.경부터 같은 해 10. 17.경까지 직접 또는 위 I을 통하여 계약금, 프리미엄 등의 명목으로 합계 412,865,000원을 지급받아 이를 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 F의 법정진술 1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서 1. 피고인, D, I, L, F, J에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. N, L에 대한 각 경찰 진술조서 1. K에 대한 경찰 진술조서 1. K의 고소장 1. 녹취록 (2021. 3. 25.) 1. B 아파트 공급계약서 C호, 권리확보서류, 이체내역서, 아파트 공급계약서 및 발코니계약서 재발급 각서, 권리의무 승계 승인신청서, 아파트 분양권 매매(양도) 계약서, 분양금 납입내역 O은행 거래자료, 인감증명서 발급내역 1. 수사보고서-P 회신자료 첨부, 수사보고서-피의자 1차, 2차 계약금 지불내역 확인, 수사보고서-고소인 K 녹취록 제출, 수사보고서-피의자 A 인감증명 발급 내역 확인, 수사보고서-피의자 A 계좌거래내역 관련, 수사보고서-피해금액 산정 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 형법 제347조 제1항(사기의 점), 주택법 제101조 제2호, 제64조 제1항 제3호(주택의 전매행위 제한 위반의 점), 각 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 피고인과 변호인의 주장에 대한 판단 1. 피고인과 변호인의 주장 피고인은 F을 통하여 D에게 판시 범죄사실 제1의 가항 기재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 전매한 것이 아니라 D에게 위 아파트의 분양권을 담보로 돈을 차용하고, 위와 같이 차용한 돈에 연 4.5%의 이자를 지급하기로 약정하였는데, 전매제한기간이 경과하여 D에게 위와 같이 차용한 금원을 변제하지 못하여 D에게 이 사건 아파트의 분양권을 매도한 것이다. 2. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하면, 피고인이 2018. 1. 30. D으로부터 받은 1억 2,000만 원은 이 사건 아파트의 분양권을 전매하는 대가라고 봄이 상당하므로, 피고인과 변호인의 주장은 이유 없다. 가. 피고인의 이 사건 아파트 분양계약 및 발코니 확장계약 체결 피고인은 2017. 12. 22. 이 사건 아파트를 공급가액 564,000,000원에 P로부터 공급받는 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 체결하였고, 1차 계약금 10,000,000은 2018. 1. 9., 2차 계약금 46,400,000원은 2018. 1. 22. 각 지급하고, 중도금 338,400,000원은 2018. 6. 20., 2018. 12. 20., 2019. 6. 20., 2020. 2. 20., 2020. 6. 22., 2020. 12. 21. 6회에 걸쳐 각 56,400,000원씩 지급하며, 나머지 잔금 169,200,000원은 입주지정일에 지급하기로 하였고, 2018. 1. 9. P과 발코니 확장계약(이하 ‘이 사건 확장계약’이라고 한다)을 체결하여 발코니 확장 금액 14,650,000원 중 계약금 1,460,000원은 2018. 1. 9., 잔금 13,190,000원은 입주지정일에 지급하기로 하였다. 나. 피고인과 D 사이의 금전거래관계 및 피고인의 이 사건 아파트 분양대금 납부 내역 등 1) 피고인은 2018. 1. 8. 카드론으로 1,000만 원, 140만 원을 각 대출받아 이 사건 분양계약의 1차 계약금 10,000,000원과 이 사건 확장계약의 계약금 1,460,000원을 지급하고, 2차 계약금 지급일인 2018. 1. 22. 2차 계약금을 마련하지 못하여 위 계약금을 지급하지 못하였다. 2) 피고인은 이 사건 분양계약상 2차 계약금 지급일이 경과한 2018. 1. 31. D으로부터 52,000,000원을 받아 이 사건 분양계약의 2차 계약금 46,400,000원 및 이에 대한 연체금을 지급하였으며, 이후 중도금 338,400,000원은 Q은행으로부터 대출을 받아 지급하였다. 그렇다면 피고인은 이 사건 분양계약의 2차 계약금 지급 무렵 2차 계약금 46,400,000원과 이에 대한 연체료를 초과한 금원이 필요한 상황은 아니었던 것으로 보인다. 3) 피고인은 2018. 1. 30.경 D으로부터 1억 2,000만 원을 차용하여 이에 대한 담보 명목으로 D에게 이 사건 아파트 분양계약서와 영수증을 교부한 것이라고 주장하나, 앞서 2)항에서 본 바와 같이 위와 같이 D으로부터 돈을 차용할 무렵 피고인에게 필요한 돈은 이 사건 분양계약금의 2차 계약금 46,400,000원 및 이에 대한 연체료(또는 이에 더하여 카드론을 통해 마련한 이 사건 분양계약의 1차 계약금과 이 사건 확장계약의 계약금)를 초과하지 않았던 점, 전매제한기간 중에 분양권을 매도하여 이에 대한 계약서를 작성하는 것은 위 계약이 전매제한기간 중 전매라는 점에 대한 증거인 점에 비추어 볼 때 분양계약서를 매수인에게 교부하는 것이 전매의 가장 강력한 권리확보수단으로 보이는 점, 아파트 분양권 전매를 많이 취급한 증인 F 역시 아파트 분양권 매매는 매도인이 아파트 분양계약서 원본과 권리확보서류(분양권매매 관련 서류, 매도인 인감증명서, 기본증명서, 주민등록 등초본 등)를 구비하고, 매수인이 매매대금(주로 권리금 등)을 준비하여 그 자리에서 교환하는 형식으로 이루어진다고 증언한 점, 인감증명서는 F이 앞서 항에서 말한 분양권 전매 당시 매도인이 매수인에게 교부하는 권리확보서류인데, 피고인은 D으로부터 1억 2,000만 원을 지급받을 무렵인 2018. 1. 18. 인감증명서 3통, 다음 다항에서 피고인으로부터 이 사건 아파트의 분양권을 매수한 K이 수표를 인출한 2019. 9. 23. 인감증명서 3통을 발급받았던 점, 가사 피고인 주장대로 단순히 D으로부터 돈을 빌리고, 전매제한기간이 경과할 때 D에게 우선매수자의 지위를 부여하는 것이라면, 피고인은 분양계약서를 D에게 교부하는 것보다 D으로부터 차용한 금원의 액수, 이자율, 변제기, 전매제한기간 도과 후 우선매수자 지위 부여 등과 같은 내용을 서류로 작성하는 것이 피고인과 D 사이의 금전거래가 전매가 아니라는 점을 뒷받침하는 근거가 될 것임에도 불구하고 피고인은 이와 관련한 어떠한 서류도 작성하지 않았고, D에게 3년이라는 기간 동안 이자 역시 지급하지 않았던 점, 피고인이 분양권 전매 등을 문의하고, 피고인에게 D을 소개시켜 준 G부동중개사무소의 부동산 중개인 F은 자신은 분양권 전매를 취급할 뿐 분양권을 담보로 한 대출은 취급하지 않았고, D 측 중개인인 R부동산에게도 분양권 전매 물건이 나왔다고 말하였으며, 피고인이 주장하는 내용은 들어본 적이 없다고 증언한 점 등에 비추어 보면, 피고인의 위 주장은 설득력이 떨어진다. 다. 피고인과 K 사이의 2019. 9. 24.자 이 사건 아파트 전매계약 체결 1) 피고인은 2019. 1. 14. P에 이 사건 분양계약 및 확장계약서를 분실하였다는 이유로 분양계약서 재발급신청을 하여 다시 교부받았는바, 피고인이 D에게 이 사건 아파트를 전매할 의사가 없이 1억 2,000만 원을 교부받은 것이라면, D에게 이 사건 아파트를 다른 사람에게 전매하여 D으로부터 빌린 1억 2,000만 원을 변제할테니 분양계약서를 반환해줄 것을 요청할 수 있음에도 불구하고 피고인은 P에 허위사실을 고지하여 분양계약서를 다시 교부받았다. 2) 피고인은 2019. 9. 24. K과 사이에 피고인이 K의 배우자 H에게 이 사건 아파트 분양권을 프리미엄(이하 ‘권리금’이라고 한다) 350,000,000원, 계약금 56,400,000원, 발코니 계약금 1,465,000원에 매수한다는 취지의 분양권 전매계약(이하 ‘K과의 전매계약’이라고 한다)을 체결하였다. 3) K과의 전매계약 체결 당시 피고인이 K에게 교부한 서류 중 매매계약서 1부에는 날짜 및 피고인과 H의 인적사항 등이 기재되어 있을 뿐 매매대상 목적물과 매매대금 등은 기재되어 있지 않고, 그 외의 서류는 또 다른 매매계약서, 위임장, 권리포기각서, 양도각서, 이행각서, 지정상속 합의서, 연대보증 및 상소포기각서, 특약사항 등으로 위 각 서류에는 날짜도 기재되어 있지 않고, 피고인과 H의 인적사항이 기재되어 있으며, 이들의 서명․날인만 되어 있다. 4) K은 2019. 9. 23. 2억 원, 2019. 10. 16. 1억 5,000만 원을 각 수표로 인출하여 피고인 측 중개인 I을 통하여 교부하였고, 계약금과 부동산 중개수수료 62,865,000원(이 사건 분양계약의 1, 2차 계약금 56,400,000원 + 이 사건 확장계약 계약금 1,465,000원 + 중개수수료 5,000,000원) 중 32,865,000원은 2019. 10. 17. I, 3,000만 원은 2019. 9. 17. K 측 중개인 L에게 각 이체하는 방법으로 전매계약의 대금을 모두 지급하였다. 5) 피고인이 위 4)항 기재와 같이 K 측으로부터 전매계약의 대금을 모두 지급받았다면 피고인이 이 사건 아파트 분양권을 담보로 금원을 차용한 D에게 1억 2,000만 원에 이자를 더하여 차용금을 변제할 수 있음에도 불구하고 피고인은 D에게 차용금을 변제하지 않았다. 라. 전매제한기간 도과 후 피고인의 언행 1) 피고인은 분양권 전매제한기간이 도과한 2021. 1. 9. 이후인 2021. 2.경 K과의 분양권 전매계약을 중개한 I에게 K에게 명의이전해 갈 것을 요청하면서 추가 권리금으로 1억 원을 요구하였고, K은 피고인의 요청에 따라 추가 권리금으로 9,000만 원을 지급하기로 조율하였는데, 피고인은 다시 K에게 K이 부담하기로 한 피고인의 양도세 중 44%를 55%로 올려줄 것을 요청하였다. 2) K은 자신이 부담해야 할 피고인의 양도세 비율을 조율하고, 2021. 3.경 P에 분양권 명의변경 예약을 하던 중 이 사건 아파트의 분양권이 이미 D에게 전매된 사실을 알게 되었다. 3) 피고인은 2021. 3. 11. D으로부터 권리금 명목으로 450,000,000원 등을 지급받고, 이 사건 아파트 분양권을 D에게 양도하였다. 4) K과의 전매계약도 날짜와 매도인과 매수인의 인적사항만 기재된 계약서만 있을 뿐 매매대상 목적물이나 매매대금의 기재는 없었던 점, K은 2019. 9. 24.경 피고인 측에게 이 사건 아파트에 대한 권리금 명목으로 3억 5,000만 원을 지급하였는데, 피고인은 전매제한기간이 도과한 후 K에게 추가로 권리금으로 1억 원을 요구하였던 점, 피고인과 D 사이의 계약은 2018. 1. 30.경이었고, 그 무렵의 이 사건 아파트의 권리금의 시세가 1억 2,000만 원 이었던 점, 피고인과 D 사이의 위 3)항 기재 계약은 최초 계약 체결일로부터 3년이 경과하였고, 그 사이에 이 사건 아파트의 시세가 상승하였으며, 앞서 항에서 본 바와 같이 피고인은 2년 전에 계약을 체결한 K에게도 권리금의 추가 지급을 요청한 점 등에 앞서 나항 기재 사실 및 사정을 종합하여 보면, 피고인이 2021. 3. 11. D으로부터 이 사건 아파트의 권리금을 450,000,000원을 지급받는 조건으로 이 사건 분양권을 양도하는 계약서가 존재한다는 사정만으로 피고인과 D 사이에 2018. 1. 30. 무렵 이 사건 아파트에 대한 전매계약체결에 대한 의사합치가 없었다고 볼 수 없다. 양형의 이유 1. 양형기준에 따른 권고형의 범위 가. 제1범죄(사기) [유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제2유형] 1억 원 이상, 5억 원 미만 [특별양형인자] 없음 [권고영역 및 권고형의 범위] 기본영역, 징역 1년∼4년 나. 제2범죄(미설정범죄) 다. 다수범죄 처리기준에 따른 권고형의 범위: 징역 1년 이상(양형기준 미설정 범죄와의 경합범) 2. 선고형의 결정 다음과 같은 정상, 피고인의 나이, 가족관계, 성향 등 이 사건 변론에 나타난 제반사정을 참작하여 주문과 같이 형을 정한다. 유리한 정상 : 피고인이 판시 범죄사실 제2항 기재 주택법위반죄 및 사기죄에 대하여 뉘우치며 반성하는 점, 피고인은 2021. 4. 19. 피해자에게 1억 9,000만 원을 변제한 점, 피고인에게 벌금형을 초과하는 형사처벌을 받은 전력이 없는 점 등 불리한 정상 : 피고인은 D에 대한 주택법위반죄에 대하여 납득할 수 없는 변명으로 일관하는 점, 피고인은 D에게 이 사건 아파트를 전매하였음에도 불구하고 이러한 사실을 숨기고 피해자 K에게 위 아파트를 다시 전매하여 권리금 등 명목으로 4억 원을 초과하는 금원을 편취하고, 전매제한기간이 도과 후 명의이전시점이 도래하자 아파트 시세상승을 이유로 추가 권리금 1억 원 등을 요구하였으며, 이에 대한 조율기간 중 자신에게 4억 5,000만 원의 추가권리금을 지급한 D에게 확정적으로 이 사건 아파트 분양권을 양도하는 등 이 사건 범행에 이르게 된 경위, 범행 방법, 편취액의 규모 등에 비추어 죄질이 상당히 불량한 점, 앞서 본 1억 9,000만 원 외에 추가적인 피해변제가 이루어지지 않은 점 등