수원지방법원평택지원-2020고정500

범 죄 사 실 1. 피고인 A 피고인은 평택시 E에서 F라는 상호로 중개사무소를 운영하고 있는 개업공인중개사이다. 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니된다. 피고인은 2018. 8. 22.경 G 홍보관 사무실에서 매도인 (주)H의 대표이사인 I과 매수인 J 간에 (주)H 소유의 평택시 K에 있는 지원시설 용지(이하 ’이 사건 지원시설 용지‘라 한다) 1--3 및 1--4(1,617㎡ 1/48 지분, 매매대금 175,000,000원, L)를 중개하고 매도인으로부터 법정중개수수료인 1,575,000원보다 8,425,000원이 초과된 10,000,000원을 수수한 것으로 비롯해 별지 범죄일람표1 기재와 같이 총 6회에 걸쳐 법정중개수수료를 초과한 합계금 50,550,000원을 수수하였다. 2. 피고인 B 피고인은 평택시 M에서 N라는 상호로 중개사무소를 운영한 개업공인중개사이다. 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니된다. 피고인은 2018. 9. 13.경 G 홍보관 사무실에서 매도인 (주)H의 대표이사인 I과 매수인 O 간에 (주)H 소유의 이 사건 지원시설 용지 1--3 및 1--4(1,617㎡ 1/48 지분, 매매대금 175,000,000원, L)를 중개하고 매도인으로부터 법정중개수수료인 1,575,000원보다 8,425,000원이 초과된 10,000,000원을 수수한 것으로 비롯해 별지 범죄일람표1 기재와 같이 총 2회에 걸쳐 법정중개수수료를 초과한 합계금 16,850,000원을 수수하였다. 3. 피고인 C 피고인은 평택시 P에서 Q라는 상호로 중개사무소를 운영하고 있는 개업공인중개사이다. 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니된다. 피고인은 2018. 8. 29.경 G 홍보관 사무실에서 매도인 (주)H의 대표이사인 I과 매수인 (주)R 간에 (주)H 소유의 이 사건 지원시설 용지 1--3 및 1--4(1,617㎡ 1/48 지분, 매매대금 175,000,000원, L)를 중개하고 매도인으로부터 법정중개수수료인 1,575,000원보다 8,425,000원이 초과된 10,000,000원을 수수하였다. 4. 피고인 D 피고인은 평택시 S에서 T라는 상호로 중개사무소를 운영하고 있는 개업공인중개사이다. 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니된다. 피고인은 2018. 8. 13.경 G 홍보관 사무실에서 매도인 (주)H의 대표이사인 I과 매수인 U 간에 (주)H 소유의 이 사건 지원시설 용지 1--5 및 1--6(1,029㎡ 1/31 지분, 매매대금 160,000,000원)을 중개하고 매도인으로부터 법정중개수수료인 1,440,000원보다 6,560,000원이 초과된 8,000,000원을 수수한 것을 비롯하여 별지 범죄일람표2 기재와 같이 총 9회에 걸쳐 법정중개수수료를 초과한 합계금 68,365,000원을 수수하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 I의 일부 법정진술 1. 피고인 A, 피고인 C, 피고인 D에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. I에 대한 경찰 피의자신문조서(제7회) 사본, V에 대한 경찰 피의자신문조서 1. 피고인 A, W에 대한 각 경찰 진술조서, X 및 I에 대한 경찰 진술조서(제2회) 1. 수사보고[(주)H와 평택시 Y지회가 체결한 업무협약서 첨부] 사본, 수사보고[A 제출의 사실확인서 첨부] 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제1항 제3호, 벌금형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 피고인들 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장의 요지 피고인들은 ㈜H와 분양대행계약을 체결하고 이 사건 지원시설 용지를 분양하였을 뿐, 공인중개사법에서 정한 부동산 중개를 한 것이 아니다. 2. 판단 가. 관련 법리 공인중개사법은 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 규정한도를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 이에 위반된 행위를 처벌하고 있는바, 여기에서 말하는 ‘중개’란 중개대상물에 관하여 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고(공인중개사법 제2조 제2호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 공인중개사법 규정의 취지에 비추어 볼 때, 그 명칭이나 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선․중개를 위한 행위라고 인정되는지에 의하여 결정하여야 할 것이며(대법원 2014. 7. 10. 선고 2013도1393 판결 등 참조), 이러한 중개행위에는 거래의 쌍방 당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개하는 경우도 포함된다. 한편, 중개와 구별되는 ‘분양대행’이란 분양계약의 일방 당사자로부터 의뢰받아 자신의 책임 하에 분양계약을 체결하고 그로 인한 어느 정도의 위험부담을 감수하며 이득을 취하는 것으로서(대법원 1997. 7. 23. 선고 98도1914 판결 등 참조), 분양의 알선뿐만 아니라 부동산의 분양업무에 관하여 거래상대방의 모집, 광고 등의 홍보활동과 일정한 재량 범위 내에서의 매매조건 상담, 수분양자 관리, 때로는 현장 관리, 일부 공사 진행, 행정적인 업무 처리 등과 같이 분양과 관련된 업무를 담당하면서 그 비용을 부담하는 등의 경우처럼 일정 정도의 위험부담과 함께 이득을 취하는 영업행위라고 할 것이다. 나. 구체적인 판단 이 사건 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 위와 같은 법리에 비추어 보면, 피고인들의 행위는 공인중개사법에서 정한 중개행위라고 봄이 타당하므로, 피고인들의 주장은 받아들이지 않는다. 1) ㈜H와 피고인들이 속한 Z협회 평택시 Y지회 사이에 2018. 8. 1. 체결된 업무협약서는 그 명칭이 ‘업무협약서’에 불과하고, 내용을 보면 ‘Z협회와 ㈜H는 ㈜H가 분양하는 이 사건 지원시설 용지의 분양을 위해 상호 협력한다’는 것이며, 피고인들이 분양을 완료해야 하는 시점에 대한 약정이나 이행하여야 할 책무, 부담하여야 할 경비 등에 대한 내용은 전혀 없다. 2) 피고인들이 제출한 판매대행계약서에 의하면, 피고인들은 이 사건 지원시설용지의 분양대행용역을 수행하고, 피고인들의 구체적인 업무는 ‘ 분양을 위한 홍보․ 광고의 기획안 작성 및 홍보․광고물의 활용, 구체적인 분양활동 계획서 및 활동결과의 수시․정기 보고, 분양접수 및 본 계약 유도, 분양계약자의 관리 및 분양대금 납부 독려 협조, 분양촉진을 위한 분양․임대관련 조사 및 사업성 검토, 기타 분양활동과 관련하여 필요한 업무일체 및 초기 입점업무 협조‘이며(제2조), 피고인들은 분양을 위한 시장조사 및 자료 수집비, 분양전담팀 및 임시 판촉요원의 인건비 일체, 설문조사 실시비용, 방문고객 차, 음료 등 접대비 일체, 기타 ㈜H가 부담하는 비용을 제외한 분양활동 제비용 일체를 부담하고(제10조), 분양에 필요한 요원들로 분양조직을 구성하여 분양업무를 수행하여야 한다(제12조)고 되어 있어, 마치 피고인들이 적극적인 분양활동을 하고 관련 비용을 부담하는 것처럼 되어 있기는 하다. 그러나 피고인들은 수사기관에서 위 1)항의 업무협약서만 언급하며 자신들의 행위가 중개가 아니라 분양대행에 해당한다고 주장하다가, 2020. 1. 31.에서야 피고인 A이 위 판매대행계약서 초안을 수사기관에 제출하였던 점, 피고인들 주장에 의하더라도 위 판매대행계약서는 판시 각 행위시로부터 상당 기간이 지난 뒤에 날짜를 소급하여 작성된 것인 점, 피고인들이 이 사건 판매대행계약에서 정한 대로 이 사건 지원시설 용지의 분양과 관련한 시장조사나 설문조사, 분양전담 조직 구성 및 홍보요원 인건비 지출 등의 행위를 하였다고 보이지 않는 점 등에 비추어 보면, 위 판매대행계약이 실제로 체결되고 그대로 이행되었다고 보이지 않는다. 3) 아래와 같은 사정들을 종합하면, 피고인들이 이 사건 지원시설 용지의 분양과 관련하여 중개행위와 구별될 정도의 위험이나 비용을 부담하였다고 볼 수 없다. 이 사건 지원시설 용지의 분양과 관련한 브리핑 자료, 홍보물, 지도, 현수막, 전문 홍보요원 등은 모두 ㈜H에서 준비하였고(증거기록 46쪽, 308~341쪽 등), 피고인들을 비롯한 공인중개사들이 자체적으로 홍보물, 현수막 등을 제작하거나 비용을 부담한 적은 없다(증거기록 216쪽, 359쪽 등). 이 사건 지원시설 용지가 분양되지 않을 경우 피고인들이 부담하여야 할 위험이 없었고, 분양률 등의 실적에 따라 이해관계가 달라지는 부분도 없었으며, 분양기한의 부담도 없었다(증거기록 250, 263, 288, 367쪽 등). 피고인들은 매수인들에게 이 사건 지원시설 용지를 소개하고, 현장을 방문하거나 설명하는 등의 방법으로 매수를 설득하는 업무를 하였고, 그 밖에 매매알선 과정에서 일반적인 중개업무에서 예상 가능한 경비 내지 위험의 정도를 넘어선 행위를 하거나 토지분할, 인․허가, 형질변경 등 토지의 개발에 필요한 지식이나 용역을 제공한 적이 없는바, 피고인들의 행위는 일반적인 중개행위와 거의 다름이 없다고 보인다. 피고인들은 이 사건 지원시설 용지의 분양을 위해 Z협회 Y지회의 비용으로 특강을 마련하고 그 비용(소공연장 시설사용료)을 지출하였다고 주장하나, 위 특강은 ’AA‘이라는 1차 특강에 이어 ’AB‘을 주제로 강사 3명을 초정하여 진행한 2차 특강으로서 Z협회 Y지회의 일반적인 활동이지, 특별히 이 사건 지원시설 용지의 분양을 위한 것은 아니라고 보인다. 4) Z협회 Y지회에 속한 회원 중에는, 이 사건 지원시설 용지를 매수인에게 소개하고 분양한 행위가 중개행위와 다를 것이 없다고 생각하여 중개인란에 공인중개사의 이름을 기재하고, ㈜H로부터 지급받은 돈 중 중개수수료의 법정 한도를 제외한 나머지 금액은 매수인에게 돌려준 경우도 있다. 5) 분양계약서에 피고인들이 중개인으로 기재되어 있지 않고, 피고인들이 매수인들로부터는 중개수수료를 받지는 않은 것으로 보이기는 한다. 그러나 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 중개행위라고 인정되는지에 따라 결정하여야 함은 앞서 본 바와 같으므로, 위와 같은 사정들만으로는 피고인들의 행위가 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(한편, 만약 위와 같은 이유로 피고인들의 행위가 중개행위에 해당한다고 판단한다면, 실질적으로 행위의 객관적인 성격이 중개에 해당함에도 중개수수료와 관련한 법령의 제한을 잠탈하기 위해 계약서에 중개인을 표시하지 않거나 매수인에 대한 수수료를 매매대금에 포함시켜 사실상 그 비용을 매수인에게 전가하는 등의 경우처럼 건전한 부동산중개업의 육성에 해악을 끼치고 거래당사자 보호에 미흡한 사례가 발생할 위험도 있어 보인다). 양형의 이유 이 사건 범행은 중개수수료와 관련한 법령의 제한을 잠탈할 우려가 큰 범죄임에도 피고인들이 자신의 잘못을 인정하지 않고 반성하지 않는 점, 범행에 가담하게 된 경위와 가담정도, 중개 횟수 및 그로 인한 수익 등 피고인별로 이 사건 기록에 나타난 형법 제51조의 여러 양형조건들을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.