인천지방법원-2021고단2102

공소사실 피고인은 인천 연수구 B, C호소재 부동산분양 및 분양대행업 등을 주목적으로 설립된 주식회사 D(이하 ‘D’이라 한다)을 실질적으로 총괄 운영하는 자이다. 피고인은 2017. 8.경 충남 아산시 E 일대에 아파트 및 오피스텔 건설 사업을 추진하는 ‘F(이하 ’이 사건 조합‘이라 한다) 추진위원회(이하 ’이 사건 추진위원회‘라 한다)’와 D 사이의 분양대행용역계약을 체결하여 조합원 모집 및 분양업무 등을 담당하기로 하고 수분양자 등을 모집하면서, ‘아직 위 조합은 관할관청으로부터 설립인가조차 받지 못한 상황으로 위 건설 사업에 대한 관할관청의 사업승인이 나지 않아 오피스텔 건설 및 분양여부가 불확실하다’는 사실을 제대로 고지하지 않고, 마치 위 사업이 확정적으로 진행될 것처럼 행세하여 이에 속은 피해자들로부터 금원을 편취하기로 마음먹었다. 피고인은 2018. 4. 5. 위 D 사무실에서, 분양업무 담당직원 G를 통하여 피해자 H에게 “위 오피스텔 건설사업은 100% 확실히 진행될 예정이니 우리 회사와 오피스텔 동·호수를 지정하여 분양물건관리약정을 미리 체결하고 약정금을 지급하면 1년 이내에 오피스텔 일반분양절차를 통해 청약에 당첨되는 경우 실제 분양가보다 평당 약 100만 원 이상 저렴한 조합원 분양가로 분양받을 수 있고, 청약에 탈락하더라도 27평형의 경우 평당 65만 원씩 합계 1,755만 원의 수익금을 합산하여 약정금을 전액 반환받을 수 있다. 바로바로 진행되고 있으니 연말이면 된다(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)‘는 취지로 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인은 당시 ‘위 조합이 관할관청으로부터 설립인가조차 받지 못한 추진위원회 상태에 불과하고 위 건설 사업에 대하여 관할관청의 사업승인이 나지 않아 오피스텔 건설 및 분양여부가 불확실하다’는 점을 잘 알고 있었고, 위 약정의 주 내용은 ‘위 오피스텔의 동·호수를 미리 지정하고 예상 분양가의 약 17~21%에 해당하는 금원을약정금이라는 명목으로 수령한 다음 피해자들이 장래 오피스텔의 일반분양절차에서 수분양자로 선정되는 경우 위 금원을 분양대금으로 대체한다’는 것으로서 건축물의 분양에 관한 법률상 금지된 오피스텔 사전분양을 우회하는 편법이라는 것을 잘 알고 있었으며, 위 조합 측으로부터 ‘오피스텔 사전분양이 금지되어 위 약정을 인정할 수 없다’는 고지를 받았음에도 불구하고 이를 피해자에게 알리지 않은 채 위 약정을 체결한 다음 조합 측에는 아무런 통보를 하지 않을 작정이었고, 약정 내용상 약정금은 피해자가 그 해제를 요청할 경우 1개월 이내에 반환하거나 추후 분양대금으로 대체하여야 하므로 함부로 소비하여서는 아니됨에도 불구하고, 당시 위 회사 운영자금의 고갈로 직원들의 임금도 제대로 지급하지 못하는 형편이어서 이를 모두 회사 운영비 등으로 소비할 생각이었으므로 피해자로부터 금원을 교부받더라도 위 오피스텔을 분양받게 해 주거나 약정금을 반환해줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2018. 4. 6.부터 2018. 4. 10.까지 약정금 명목으로 위 회사 명의의 I은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 3,000만 원을 송금받은 것을 비롯하여 2018. 4. 5.부터 2018. 4. 25.까지 사이에 별지 범죄일람표 기재와 같이 같은 방법으로 6명의 피해자들로부터 합계 2억 4,000만 원을 교부받아 이를 편취하였다. 2. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인이 피해자들을 기망하였다거나 피해자들을 기망하는 것에 대한 인식 또는 의사가 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 가. 조합설립과 오피스텔 건설 및 분양 여부의 불확실성 관련 기망 여부 1) 피해자 H는 D의 영업본부장(총괄이사)이자 친동생인 G로부터 이 사건 약정의 내용에 대하여 설명을 듣고 오피스텔과 관련하여 약정금 명목으로 D 명의 계좌로 금원을 지급하였다. 피해자 H 외 나머지 피해자들은 피해자 H의 처 또는 친인척, 지인들로서 피해자 H나 H의 처 J의 소개로 위 오피스텔과 관련하여 금원을 지급하였다. 그 과정에서 피해자들은 피고인을 직접 만난 적이 없는데, 피해자들을 직접 만나 이 사건 약정에 대하여 설명하고 오피스텔 분양용역 및 분양물건관리약정서를 작성하였던 G나 K은 피해자들에게 이 사건 조합의 설립인가가 이루어지지 않았다는 사실과 주택건설사업에 대한 승인이 이루어지지 않았다는 사실에 대하여 말하였던 것으로 보이고, 달리 피고인이 G 등에게 그와 같은 사정에 대하여 고지하지 않도록 하였다고 볼만한 사정도 보이지 않는다. 또한 모델하우스에 비치되어 있거나 G 등이 피해자들에게 교부한 분양안내문, 홍보자료 등에도 현재 조합원모집신고가 완료된 상태로 조합설립인가가 마쳐지지 않았다는 점이 명시되어 있다. 결국 피고인이 G 등을 통하여 피해자들에게 이미 조합의 설립인가가 이루어졌다거나 주택건설사업계획에 대한 승인이 이루어져 오피스텔 건설 및 분양이 확실하다는 등의 확정적인 언급을 하였다고 보기는 어렵다. 2) 이 사건 추진위원회는 2017. 12. 28. 아산시장에게 아파트 828세대 및 부대복리시설, 오피스텔 192세대 등의 건축을 사업계획으로 하는 F에 대한 조합설립 인가를 신청하였다. 그 이후 인가권자로부터 보완요청이 있어 인가가 지연되다가, 이 사건 추진위원회는 총회를 거쳐 오피스텔 건축은 철회하고 아파트만 건축하여 분양하기로 하면서 2018. 11. 6.경 종전의 조합설립인가 신청을 철회하였으며, 2019. 4. 19.경에 아파트 567세대만 건축하여 분양하는 사업을 내용으로 하는 조합설립인가를 다시 신청하였고, 2020. 2. 3.에 그 조합설립이 인가되었다. 결국 오피스텔 건축 계획이 무산된 것은 이 사건 약정으로부터 한참 뒤에 변경된 사정이다. 3) 지역주택조합이 시행하는 주택건설사업에 조합설립인가, 사업승인 등의 각종 인허가와 관련된 위험이나, 사업의 성패에 따른 투자 위험이 존재한다는 점은 거래계의 상식에 속한다. 4) 피해자들은 오피스텔을 건설하는 사업의 진행 주체, 사업시행에 필요한 인·허가의 진행 상황 등에 별다른 관심이 없었던 것으로 보이고, 단지 G 등을 통하여 피고인이 제시하는 이 사건 약정에 따른 높은 수익률에 초점을 두고 만연히 피고인의 긍적적인 사업 전망을 신뢰한 것으로 보인다. 나. 오피스텔 사전분양 관련 기망 여부 1) 건축물의 분양에 관한 법률 제4조 제1항에 의하면 분양사업자는 건축법 제21조에 따른 착공신고 후(제1호) 또는 골조공사의 3분의 2 이상이 완료된 후(제2호) 건축물을 분양하여야 한다고 규정하여 이른바 ‘사전분양’을 금지하고 있다. 그러나 이 사건 약정의 내용은 피해자들에게 수분양권을 보장하는 내용이 아니라, 추후 오피스텔에 대한 일반분양절차가 진행될 때 피해자들이 미리 약정한 특정 호실에 대하여 청약할 의무를 부담하고 이에 당첨되는 경우 분양계약을 체결하고, 그렇지 않을 경우에는 기지급한 약정금에다가 일정한 수익금을 더하여 지급받는 것을 내용으로 한다. 즉, 피해자들이 청약에 참가하여 당첨되는 경우에만 분양계약을 체결하는 것으로 이 사건 약정으로 피해자들과 이 사건 조합 또는 이 사건 추진위원회 사이에 분양계약이 체결되었다고 볼 수 없다. 더욱이 이 사건 약정의 당사자는 피해자들과 D이지 분양사업자인 이 사건 조합 또는 이 사건 추진위원회가 아니다. 결국 이 사건 약정이 사전분양에 해당한다고 볼 수 없다. 2) 한편, D은 이 사건 추진위원회와 2017. 6. 6. 체결한 분양대행 업무약정서, 2017. 8. 17. 체결한 분양대행 용역계약서, 2017. 11. 12. 체결한 분양대행 업무에 관한실무약정서, 2018. 3. 1. 체결한 분양대행용역계약 변경 및 실무약정서를 통하여 D과 피해자들 사이에 체결된 위와 같은 내용의 사전예약 방식에 의한 분양대행 업무의 진행을 허락받았다. 즉, 이 사건 약정은 D과 이 사건 추진위원회 사이에 체결된 약정이나 계약에 의하여 허용된 분양대행의 방식일 뿐 아니라, 이 사건 추진위원회의 위원장 L 역시 2017. 6. 21.경부터 2017. 10. 27.경까지 사이에 자신의 배우자 또는 지인을 피고인에게 소개하여 이 사건 약정과 동일하거나 유사한 내용의 약정을 체결하게 하고 이에 대한 대가로 D으로부터 수수료를 지급받기도 하였다. 따라서 이 사건 약정을 인정할 수 없다고 사전에 통고하였다는 취지의 L의 증언은 믿기 어렵다. 다. 약정금 반환 의사 및 능력과 관련한 기망 여부 1) 이 사건 추진위원회는 2018. 4. 11.경 D에게 분양대행계약을 해지한다고 통보하였고, 피고인이 피해자들에게 이 사건 약정에 따른 의무를 이행하지 못하게 된 데에는 갑작스러운 위 해지통보가 결정적인 요인이 되었던 것으로 보인다. 2) 그런데 위 해지통보는 2017. 8. 17.자 분양대행용역계약서 제10조에 따라 목표 분양율에 미달하였다는 것을 사유로 하는데, 2018. 3. 1.자 분양대행용역계약 변경 및 실무약정서 제1조는 D의 ‘매월목표분양률은 적용하지 아니한다’고 규정하고 있으므로, 위 해지통보의 적법성에 의문이 있다. 3) 그런데 D은 이 사건 추진위원회와 사이의 분양대행계약에 따라 약 58세대에 대한 조합원 모집 등의 용역을 이미 제공한 상태였고, 사업 추진에 소요되는 이 사건 추진위원회의 각종 비용을 대납하기도 하여, 비록 이에 관하여 다툼이 있기는 하나 이 사건 추진위원회로부터 지급받을 용역비 등 채권을 보유하고 있었던 것으로 보인다. 결국 위와 같이 분양대행계약이 해지되지 않았더라면 피고인이 분양대행계약에 따른 용역의 이행으로 용역비 등 채권을 확보하고 이를 토대로 피해자들과 사이의 이 사건 약정을 이행할 가능성이 없었다고 단정할 수 없다. 4) 한편, 이 사건 추진위원회의 해지통보 이후에도 피해자들로부터 오피스텔과 관련한 투자금이 입금되기는 한다. 그러나 앞에서 본 것과 같이 위 해지통보의 적법성에 대하여 다툼이 있어 분양대행계약에 따른 업무가 위 해지통보로 곧바로 중지되지 않았던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사정만으로 피고인이 피해자들을 기망하였다거나 그에 대한 고의가 있었다고 단정할 수 없다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 무죄 판결의 요지를 공시한다.