서울남부지방법원-2018고정341

범죄사실 [범죄전력] 피고인은 2017년 대전지방법원에서 절도 등으로 징역형의 판결을 선고받아 그 판결이 확정되었다. [범죄사실] 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 피고인은 부동산경매컨설팅을 목적으로 하는 B이 운영하는 'C'의 소속공인중개사이다. 피고인은 2013. 11. 29.경 서울 양천구 D빌딩 E호에 있는 'C' 사무실에서 B이 2013. 11. 14.경까지 운영한 중개사무소인 'F사무소'를 폐업하여 더 이상 중개사무소 개설등록이 되지 있지 아니하므로 중개업을 할 수 없다는 사실을 알고 있음에도 불구하고, G 소유인 '서울 은평구 H아파트 I호'를 J에게 보증금 3,000만 원, 임차료 연 80만 원에 임차하기로 하는 부동산임대차계약을 체결하여 주고 즉석에서 J으로부터 중개수수료 명목으로 100만 원을 교부받았다. 이로써 피고인은 부동산중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 부동산중개업을 하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 K의 법정진술, 증인 B의 일부 법정진술 1. 증인 L에 대한 증인신문조서 중 일부 진술기재 1. 서울서부지방법원 2015고단3110호 무고 등 A 증인신문 녹취서 1. B에 대한 경찰 피의자신문조서 1. 진정서 1. 수사보고(참고인 J 증거서류 제출에 관한) 1. 판시 전과 : 범죄경력등조회결과서, 처분미상전과확인결과보고 피고인과 변호인의 주장 등에 관한 판단 1. 주장의 요지 피고인은 B 운영의 F사무소에서 소속공인중개사로 일하였을 뿐이므로 공인중개사법 제9조 제1항의 중개사무소 개설등록의무가 없고, 판시 범행 일시경 B이 위 중개사무소를 폐업한 사실을 알지 못한 상태였으므로 공인중개사법위반의 고의가 없으며, J으로 부터 받은 돈은 중개수수료가 아닌 수고비 명목의 돈이었다. 2. 판단 가. 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 7. 29. 법률 제12374호에 의하여 공인중개사법으로 명칭 변경되었다. 달리 표시하지 않는 한 관련 규정의 내용은 개정 전후 동일하므로 편의를 위하여 이하에서는 개정 전후 불문하고 '공인중개사법'이라고 하고, 변경된 내용을 표시할 경우 '구법'이라고 지칭한다) 제9조 제1항, 제2조 제4호, 제5호에 의하면 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 공인중개사는 개설등록을 한 개업공인중개사(구법에서는 "중개업자"라는 용어를 사용하였다) 또는 그에 소속된 소속공인중개사로 중개업무를 수행한다. 개업공인중개사, 소속공인중개사 모두 본인 또는 소속된 공인중개사가 중개사무소 개설등록을 마친 것을 전제로 중개업무를 하고, 소속공인중개사라고 할지라도 소속된 공인중개사가 폐업하여 더 이상 "개업공인중개사"에 해당하지 아니하는 경우 역시 더 이상 "개업공인중개사에 소속"되었다고 할 수 없으므로, 중개사무소 개설등록을 하거나 다른 개업공인중개사에 소속되지 아니하고는 중개업을 할 수 없다. 이 사건의 경우, 판시 범행 무렵 B이 폐업하여 더 이상 개업공인중개사가 아니었으므로 피고인 역시 개업공인중개사에 소속된 소속공인중개사라고 볼 수 없고(한편 피고인은 자신이 처음부터 B에 소속된 소속공인중개사가 아니었다는 취지로도 주장하는데, 위 주장에 의하더라도 이 사건 범행 당시 피고인이 개업공인중개사 또는 개업공인중개사에 소속된 소속공인중개사 어느 쪽에도 해당하지 아니한다는 결론에는 다름이 없다), 그럼에도 피고인이 중개업무를 수행한 것은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 경우에 해당한다. 따라서 이 부분을 다투는 피고인과 변호인의 주장은 받아들이지 아니한다. 나. 또한 공인중개사법 제18조 제1항, 제2항에 의하면 개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 하고, 개업공인중개사가 아닌 자는 이와 같거나 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다. 그런데 앞서 든 증거에 의하면, B은 2013. 11. 14. M공인중개사사무소를 폐업한 다음 위 사무소의 명칭에서 "공인중개사사무소"를 삭제한 "C"이라는 명칭을 사용하여 사무소를 운영하였고, 피고인은 이 사건 범행 당시 "C"의 명함을 사용하였으며, 부동산임대차계약서의 중개업자란에 "쌍방합의"라고 기재하였을 뿐 공인중개사사무소를 표시하지 아니하였다. 이러한 사실에다가, 피고인이 공인중개사로서 위법률 규정을 몰랐다고 보기 어려운 점, 피고인이 J에게 B의 폐업 사실을 알고 있었다고 진술하였던 점(증거기록 123면 등) 등의 사정을 더하여 보면, 피고인이 판시 범행 일시경 B의 중개사무소 폐업 사실을 알고 있었다고 봄이 타당하므로, 이를 부인하는 피고인과 변호인의 주장도 받아들이지 아니한다. 다. 마지막으로, 공인중개사법의 규율대상인 "중개업"이라고 함은 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것'을 말하고(제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결 등 참조). 앞서 든 증거에 의하면, 피고인의 행위는 G과 J 사이에 서울 은평구 H아파트 I호에 관한 부동산임대차계약을 체결하여 준 것이고, 이는 부동산 중개행위에 해당한다. 위 임대차계약이 주택임대차보호법상 소액임차인 보호규정을 악용하여 체결된 것이라거나 J 등이 부동산을 저렴한 가격에 경락받고자 하는 목적이 있었다고 하더라도 위와 같은 피고인의 행위가 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없으므로, 이를 부인하는 피고인과 변호인의 주장도 받아들이지 아니한다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 7. 29. 법률 제12374호에 의하여 공인중개사법으로 명칭 변경되고, 2016. 12. 2. 법률 제14334호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제48조 제1호, 제9조 제1항, 벌금형 선택 1. 경합범처리 형법 제37조 후단, 제39조 제1항 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 1. 소송비용의 부담 형사소송법 제186조 제1항 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.