광주지방법원-2016고단884

공소사실의 요지 피고인은 광주 북구 C에 있는 'D부동산'을 운영하는 사람이다. 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한 바에 따라 중개의뢰인들로부터 매매대금의 0.9%의 범위 안에서 받아야 한다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2015. 4. 7.경 위 부동산 사무실에서, 중개의뢰인 E이 매매 의뢰한 이주자택지분양권을 F에게 1억 500만 원에 중개 해 주고, 보수 명목으로 위 F로부터 200만 원, E으로부터 700만 원을 교부 받고, 2015. 4. 30.경 같은 장소에서, 중개의뢰인 E이 매매 의뢰한 이주자택지분양권을 G에게 7,000만 원에 중개 해 주고, 보수 명목으로 위 G으로부터 200만 원, E으로부터 300만 원을 교부 받았다. 2. 피고인 및 변호인의 주장 피고인이 거래를 중개한 '이주자택지분양권'은 공인중개사법이 규정하고 있는 '중개대상물'이 아니다. 따라서 이 사건 '이주자택지분양권'이 공인중개사법상 '중개대상물'임을 전제로 공소제기된 이 사건 공소사실은 무죄이다. 3. 판단 가. 관련법령 1) 공인중개사법(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정된 것) 제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 제32조(중개보수 등) ~ (생략) 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 1. ~ 2. (생략) 3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 4. ~ 7. (생략) 제49조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 1. ~ 9. (생략) 10. 제33조제1호 내지 제4호의 규정을 위반한 자 (생략) 2) 공인중개사법 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25222호로 개정된 것) 제2조(중개대상물의 범위) 법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 입목에 관한 법률에 따른 입목 2. 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단 3) 공인중개사법 시행규칙(2015. 1. 6. 국토교통부령 제173호로 개정된 것) 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ~ (생략) 법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다. 가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것 나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것 2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. ~ (생략) 나. 판단 1) 위와 같은 공인중개사법 관련 규정의 취지를 종합하면 공인중개사법 제49조 소정의 벌칙 규정을 적용하기 위해서는 피고인이 중개한 중개대상물이 공인중개사법 제3조가 규정하고 있는 중개대상물이어야 한다. 따라서 피고인에 대한 유무죄 판단을 위해서는 피고인이 중개한 '이주자택지분양권'이 공인중개사법 제3조가 규정하고 있는 토지(제1호), 건축물 그 밖의 토지의 정착물(제2호), 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건(제3호)에 해당하느냐 여부를 판단해야 한다. 2) 관련 판례 구 부동산중개업법 제2조는 중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고, 법 제3조는 그 중개대상물로 1. 토지, 2. 건물 기타 토지의 정착물, 3. 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건을 규정하고 있는바, 법 제3조에서 말하는 건물에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함되므로 아파트의 특정 동·호수에 관하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후 그에 관한 매매 등 거래를 중개하는 것은 건물의 중개에 해당하나, 아파트 추첨기일에 신청을 하여 당첨되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 입주권은 법 제3조에서 말하는 중개대상물에 해당하지 않는다(대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885 판결, 대법원 1991. 4. 23. 선고 90도1287 판결 등 참조). 마찬가지 법리로 대토권은 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위에 불과하고 특정한 토지나 건물 기타 정착물 또는 법 시행령이 정하는 재산권 및 물건에 해당한다고 볼 수 없으므로 법 제3조에서 정한 중개대상물에 해당하지 않는다고 볼 것이다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다23682 판결 참조). 3) 판단 피고인이 중개한 이 사건 '이주자택지분양권'은 한국토지주택공사가 광주 남구 H 택지개발 사업을 시행함에 있어 위 사업으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 주택소유자 등을 대상으로 수립한 이주대책에 따라 향후 추첨 또는 우선 지정 등의 절차를 거쳐 택지를 분양받을 수 있는 지위를 가리키는 것으로 보인다. 또한 피고인이 공소사실과 같이 이 사건 '이주자택지분양권'을 중개할 당시는 아직 추첨 등이 행하여지지 않아 분양받을 택지가 정하여지거나 분양 계약이 체결되지 않은 상태인 것으로 보이고 달리 분양받을 택지가 정하여졌거나 분양 계약이 체결되었다는 점을 입증할 증거가 없다. 따라서 위 관련 판례의 법리에 비추어 보면, 피고인이 중개한 이 사건 '이주자택지분양권'은 단지 향후 추첨 등을 통하여 새로운 택지를 분양받을 수 있는 법적 지위에 불과한 것으로 보이고, 이러한 '이주자택지분양권'이 공인중개사법 제3조가 규정하고 있는 중개대상물에 포함된다는 점을 입증할 증거가 없다고 할 것이다. 4. 결론 따라서 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.