수원지방법원-2020고정654

범죄사실 피고인 B 주식회사(이하 '피고인 회사'라 한다)는 용인시 기흥구 C, D호에 사무소를 두고 있는 부동산 건설 목적 회사로서, 서울 강서구 E 상가건물(이하 '이 사건 상가건물'이라 한다) 신축·분양사업의 사업시행자이고, 피고인 A은 피고인 회사의 대표이사이다. 1. 피고인 A 분양사업자는 건축 허가권자인 지자체장으로부터 분양신고의 수리 사실을 통보받지 아니하고 분양 광고를 하거나, 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 이 사건 상가건물의 신축·분양사업을 진행하면서, 서울특별시 강서구청에 2018. 3. 20. 분양신고를 하고 2018. 3. 22.에야 분양신고의 수리를 통보받았음에도, 분양신고의 수리를 받지 않은 2018. 1.경부터 2018. 3.경까지 사이 피고인 회사 사무소에서 포털사이트 F에 복수의 분양 광고용 블로그를 개설한 후, 그곳에 위 분양 상가건물의 명칭, 위치, 접근성, 평면도, 시행사, 시공사, 수탁자(신탁회사), 호실별 면적, 분양 가격 등을 수회 상세히 게시하고, 같은 기간 서울 강서구 G건물 3층 H호에 분양사무실을 개설하여 위와 같은 내용의 정보를 방문객에게 알림으로써 분양 광고를 하였다. 2. 피고인 회사 피고인은 대표이사인 A이 제1항 기재 일시, 장소에서 제1항 기재와 같이 포털사이트 블로그, 분양사무실을 개설하여 이 사건 상가건물의 분양신고 수리 사실을 통보받기 전에 위 상가건물에 대한 분양 광고를 함에 있어, 그러한 법률 위반행위를 방지하기 위하여 상당한 주의와 감독을 다 하지 않았다. 증거의 요지 1. 피고인 A의 일부 법정진술 1. I에 대한 경찰 진술조서 1. 고발장 1. 상가 공급계약서, E 광고 1. 법인등기부 등본(B 주식회사) 1. 청약금관리 대리사무 약정서, 청약계약서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 가. 피고인 A : 건축물의 분양에 관한 법률(이하 '건축물분양법'이라 한다) 제10조 제2항 제1호, 제6조 제1항, 벌금형 선택 나. 피고인 회사 : 건축물분양법 제11조, 제10호 제2항 제1호, 제6조 제1항 1. 노역장유치 피고인 A : 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 피고인들 : 각 형사소송법 제334조 제1항 피고인들 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 건축물분양법의 입법취지, 피고인 A이 한 광고의 내용 등에다가 위 광고를 기초로 하여 체결된 청약계약이 건축물분양법 제10조 제1항, 제5조 제1항에 의하여 금지되는 사전 분양에 해당하지 않는다는 이유로 피고인들이 혐의없음의 불기소처분을 받은 사정 등에 비추어 볼 때, 피고인 A이 판시와 같이 한 이 사건 상가건물에 관한 광고는 단순 홍보에 해당할 뿐, 건축물분양법 제10조 제2항 제1호, 제6조 제1항에서 금지하고 있는 사전 분양 광고에 해당한다고 볼 수 없다. 2. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 각 증거들을 종합하면 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고인 회사의 대표이사인 피고인 A이 판시와 같이 이 사건 상가건물에 관한 분양신고의 수리를 통보받기 전인 2018. 1.경부터 같은 해 3.경까지 F 블로그 등을 통하여 위 상가건물에 관하여 광고한 행위는 건축물분양법 제10조 제2항 제1호, 제6조 제1항에서 금지하는 사전 분양 광고에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고인들 및 변호인의 주장은 받아들일 수 없다. 건축물분양법은 건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하는 데 그 입법취지가 있다(건축물분양법 제1조). 나아가 건축물분양법 제6조 제1항에서 '허가권자로부터 분양신고 수리사실을 통보받은 후에 분양광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다'고 규정하고 있는 취지는 분양사업이 불투명한 상태에서의 분양, 허위·과장광고 또는 분양대금의 유용 등으로 발생하는 피해로부터 피분양자를 보호하기 위한 절차적 규제를 하는 데 있다. 한편, 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 '분양'(건축물분양법 제2조 제2호 본문)이라 하고, 사업자가 상품에 관한 사항을 전기통신 등의 방법으로 소비자에게 널리 알리거나 제시하는 것을 '광고'(표시·광고의 공정화에 관한 법률 제2조 제2호)라고 하는바, 결국 분양 광고는 '건축물을 2인 이상에게 판매하기 위하여 건축물에 관한 사항을 소비자에게 널리 알리거나 제시하는 것'을 의미한다고 할 것이다. 이 사건에서 피고인 A은 인터넷 블로그를 개설하고 이를 통하여 이 사건 상가건물의 명칭, 전용면적, 분양사업자의 명칭, 시공업체의 명칭, 신탁업체의 명칭 등이 기재된 분양정보와 분양계약을 진행할 수 있는 담당자의 연락처 등을 기재하여 광고하였는바, 이는 단순히 분양사업자가 '이 사건 상가건물을 분양할 예정임'을 알리는 홍보에 불과하다기보다는 '이 사건 상가건물의 판매를 위하여 그 분양에 관한 정보를 널리 알리기 위한 것'으로서 '분양 광고'에 해당함이 명백하다. 피고인들은 건축물분양법의 체계적 해석상 해당 광고에 건축물분양법 시행령 제8조 제1호 각 호, 같은 법 시행규칙 제16조 각 호에서 정한 사항이 모두 포함되어 있는 경우에만 건축물분양법의 규율을 받는 분양 광고에 해당한다는 취지로 주장한다. 건축물분양법 시행령 제8조 제1항 각 호, 같은 법 시행규칙 제16조 각 호는 분양 광고에 포함하여야 하는 사항에 관하여 구체적으로 규정하고 있는데, 그 취지는 건축물을 분양받고자 하는 사람에게 해당 건축물의 분양에 관한 충분한 정보를 제공함으로써 분양 과정에서 수분양자에게 발생할 수 있는 각종 피해를 예방할 수 있도록 하게 하는 데 있다고 할 것이므로, 이 사건 상가건물에 관한 광고에 건축물분양법 시행령 제8조 제1호 각 호에서 정한 사항이 전부 포함되어 있지는 않다고 하더라도 그 내용이 건축물을 판매할 목적으로 소비자들을 대상으로 해당 건축물의 분양에 관한 정보를 널리 알리거나 제시함으로써 분양계약의 체결 여부에 영향을 미치는 것이라면 그 자체로 이를 건축물분양법의 규율을 받는 '분양 광고'에 해당한다고 보아야 하고, 그중 일부 사항이 제시되어 있지 않다고 하여 건축물분양법의 규율대상인 분양 광고가 아니라고 볼 수는 없다. 피고인들은 건축물분양법 제10조 제1항, 제5조 제1항에서 금지하는 사전 분양에 나아간 것을 전제로 한 사전 분양 광고의 경우에만 건축물분양법 제10조 제2항 제1호, 제6조 제1항에 의하여 처벌하여야 한다는 취지로도 주장한다. 그런데 앞서 본 건축물분양법 관련 규정의 내용과 입법취지 등에 비추어 볼 때, 사전 분양 광고는 그 행위 자체가 분양사업이 불투명한 상태에서 분양이 이루어질 위험, 허위·과장광고의 위험, 분양사업자들이 미리 분양대금의 일부 또는 전부를 지급받아 유용할 위험 등을 내포하기 때문에 이를 처벌하는 것이라고 판단되고, 앞서 언급한 위험이 현실화된 경우에만 그 단초가 된 사전 분양 광고를 처벌하는 것으로 제한하여 해석하여야 할 근거가 없다. 이는 분양신고 전 사전 분양을 건축물분양법 제10조 제1항, 제5조 제1항에 의하여, 분양신고 수리 전 사전 분양 광고를 같은 법 제10조 제2항 제1호, 제6조 제1항에 의하여 각각 처벌함으로써 처벌의 근거를 달리하고 있음에 비추어 보더라도 그러하다. 건축물분양법 제10조 제1항, 제5조 제1항에 의하여 처벌하는 사전 분양이 같은 법 제10조 제2항, 제6조 제1항에 의하여 처벌하는 사전 분양 광고에 필연적으로 뒤따르는 결과라고 보기도 어렵다. 결국 피고인 A이 한 이 사건 상가건물에 관한 판시와 같은 광고를 기초로 하여 체결된 청약계약이 건축물분양법 제10조 제1항, 제5조 제1항에서 정한 사전 분양에 해당하지 않는다는 이유로 피고인들이 혐의없음의 불기소 처분을 받았다고 하더라도, 이를 근거로 하여 피고인 A의 판시와 같은 행위가 건축물분양법 제10조 제2항 제1호, 제6조 제1항에서 금지하는 사전 분양 광고에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니다.