수원지방법원안산지원-2023고단3048

범 죄 사 실 2023고단1837 [기초사실] 빌라, 오피스텔 등 소형 주거지(이하 ‘빌라 등’이라고 함)에 거주하려고 하는 사람들은 향후 아파트 등 선호하는 형태의 주택을 분양받을 수 있는 자격을 유지하거나 빌라 등의 가격 하락으로 인한 위험을 회피하기 위하여 임대차계약을 선호하는 반면, 빌라 등의 건축주 또는 소유자(이하 ‘건축주 등’이라고 함)는 이를 임대하여 향후 임대차보증금 반환 채무 또는 가격 하락 위험을 부담하는 것보다는 곧바로 투자비를 회수할 수 있는 매매계약을 선호하는 경향이 있다. 피고인은 서울, 인천, 부천 일대 신축, 구축 빌라 등의 소유권을 자기자본 투자 없이 이전받는 소위 ‘무자본 갭투자’를 하는 주택임대사업자로서, 건축주 등으로부터 신축빌라 등의 분양을 의뢰받은 분양대행업자와 ‘무자본 갭투자자’, 분양대행업자 및 공인중개사 등을 연결해주는 컨설팅업자와 함께 자신들의 자본을 전혀 투입하지 않고 오로지 임대차보증금만으로 분양대금을 지급하여 위 신축 빌라 등을 분양받기로 하고, 위 분양대행업자 등이 공인중개사 등을 통해 모집한 임차인으로부터 받은 임대차보증금 중 소위 ‘리베이트’를 제외한 일부만을 건축주 등에게 분양대금으로 지급하고, 위 ‘리베이트’는 분양대행업자 등과 나누어 가지는 등의 방법으로 위 빌라 등의 소유권을 피고인의 명의로 이전하고, 임대차 관련 속칭 ‘돌려막기’ 식으로 새로운 임차인으로부터 임대차보증금을 받아 기존 임차인에게 보증금을 반환해주는 방식으로 주택 임대사업을 운영하기로 마음먹었다. 위와 같은 ‘무자본 갭투자’ 방식에 의하면 건축주 등에게는 당초 임차인이 지급한 임대차보증금에서 위 리베이트를 제외한 금액만이 분양대금으로 지급되므로 그로 인해 실질적인 매매대금보다 임대차보증금의 액수가 더 큰, 소위 ‘깡통전세’가 발생하게 된다. [범죄사실] 피고인은 2019. 9.경 인천 남동구 L에 있는 신축 빌라 ‘M’의 건축주 N으로부터 분양업무를 위임받은 분양대행업자 O, 위 빌라를 피고인에게 소개시켜준 P회사 Q, R과 위와 같이 ‘무자본 갭투자’를 진행하여 리베이트를 취득하기로 공모하고, 위 빌라 S호에 입주할 임차인이 모집되면 피고인의 명의로 위 빌라를 보증금보다 낮은 가격에 분양받는 것으로 분양계약서를 작성하기로 하였다. 이에 따라 피고인은 2019. 9. 5.경 인천부평구 T에 있는 U공인중개사 사무소에서 O의 위임을 받은 공인중개사 V 등으로 하여금 일단 N을 임대인으로, 피해자 W를 임차인으로 하여 위 빌라 S호에 대한 보증금 2억 2,900만 원인 임대차계약을 체결하도록 한 후, 피고인은 위 보증금보다 낮은 가격에 위 빌라를 N으로부터 매수하여 임대차보증금 반환채무를 포함한 임대인의 권리의무를 승계하기로 하고, 2019. 10. 27.경 피고인을 임대인으로 하여 위와 같은 내용의 임대차계약을 피해자와 다시 체결하였다. 그러나 사실 위 빌라 S호에 관한 임대차보증금이 지급되면, 위 임대차보증금에서 피고인 및 분양대행업자 O, 컨설팅업자 Q 등의 리베이트가 각각 공제된 금액만 건축주 등에게 실질적인 매매대금으로 지급된 다음 피고인 명의로 소유권이 이전되는, 소위 ‘무자본 갭투자’가 진행되기로 예정되어 있었기 때문에 위 빌라 S호는 임대차보증금이 실질적인 매매대금보다 더 커지는 소위 ‘깡통전세’였음에도 피고인은 이러한 사실을 피해자에게 숨겼고, 당시 피고인은 수십 채의 빌라 등을 위 무자본 갭투자 방법으로 매수하고 있었기 때문에 피해자로부터 위 빌라에 대한 임대차보증금을 받더라도 임대차기간 종료시 이를 반환할 의사나 능력이 없었다. 결국 피고인은 V, Q 등과 공모하여 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2019. 9. 27.경 임대차보증금 2억 2,900만 원을 완납받은 것을 비롯하여, 2019. 8. 1.부터 2021. 4. 22.까지 같은 방법으로 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 19회에 걸쳐 19명의 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 합계 38억 1,870만 원 상당의 임대차보증금을 지급받았다. 2023고단3048 피고인은 2021. 3. 19.경부터 인천교통공사 내 X 분야에서 사회복무요원으로 복무하면서, 인천 미추홀구 Y에 있는 Z에서 위 공사의 버스 청소 및 관리 업무 등을 수행하였던 사람이다. 사회복무요원은 정당한 사유 없이 통틀어 8일 이상 복무를 이탈하여서는 아니 된다. 그럼에도 피고인은 2021. 5. 28.(1일), 2021. 6. 29.부터 2021. 7. 1.까지(3일), 2021. 7. 30.(1일), 2022. 6. 20.부터 2022. 7. 1.까지(12일)까지 위 복무장소에 출근하지 않고 무단결근하여 정당한 사유 없이 8일 이상 복무를 이탈하였다. 증거의 요지 2023고단1837 1. 피고인의 법정진술 1. AA, AB, Q, AC에 대한 각 경찰피의자신문조서 1. AD, AE, R, Q, W, AF, AG, AH, AI, AJ, F, AK, AL, AM, AN, AO, AP, AQ, AR, AS, E, AT, AU, AV에 대한 각 경찰진술조서 1. 각 고소장, 임대차계약서, 임차인 승계확인서, 임대차보증금 거래내역서, 각 등기사 항전부증명서, 각 임대차계약서 사본, 계약금 및 잔금 영수증 사본, 임대차 보증금증액분 영수증, 피의자 A과의 대화내역, 가계약금, 계약금, 잔금 이체내역, 전세자금대출실행내역, 전세자금대출내역 및 채권양도계약서, 계약금, 잔금, 중개수수료 이체내역 2023고단3048 1. 피고인의 법정진술 1. 인천교통공사 병역법위반 사회복무요원 고발 공문, 복무이탈 경위서, 복무이탈 사실 조사서, 복무상황 조사서, 연락기록 및 종합의견 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항, 제30조(사기의 점, 징역형 선택), 병역법 제89조의2 제1호(사회복무 이탈의 점) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 배상신청 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조[배상신청인들이 이 사건 범죄일람표에 피해자로 되어 있지 아니하여 피고인의 배상책임 유무 불명확하거나, 피해자인 배상신청인이라 하더라도 경매절차 등에서 임대차보증금의 회수 가능성 등을 고려할 때 책임범위 불명확함] 양형의 이유 이 사건은 빌라에 대한 시가가 불명확한 것을 이용하여 재력이 없는 피고인이 만연히 빌라 가치의 상승을 기대하고 매매대금보다 큰 금액으로 임대차보증금을 정하여 이를 승계하고 그 차액은 공범들 사이에 리베이트로 분배한 뒤 빌라 가치로 임대차보증금 반환채무를 이행하지 못할 위험에 대하여는 방치하여 임차인들에게 그 위험을 넘긴 사안으로 빌라에 거주하는 임차인들에게 실질적으로 재산의 대부분을 차지하는 임대차보증금을 전액 회수하지 못하는 중대한 피해를 입힌 사안이다. 피고인은 19명의 피해자들과 이와 같은 임대차계약을 체결하여 다수의 피해자에게 임대차보증금 합계 약 38억 원의 심각한 피해를 입혔다. 피고인은 피해자들과 합의하지 못하였고, 피해자들이 임대차목적물에 대한 경매 등을 신청한다고 하여도 임대차보증금을 전액 회수하기도 어려울 뿐 아니라 장기간 재산상 정신상 피해를 입을 것으로 보인다. 피고인은 이 사건으로 건당 약 150만 원의 리베이트를 취득하여 합계 약 2,850만 원의 수익을 얻었는바 이 사건 편취금 대비 많지 않다고 하더라도 절대적으로 적은 범죄수익이라고 할 수 없다. 또한 사회복무요원으로 정당한 사유 없이 복무이탈한 점 등 참작하여 주문과 같이 판결한다.