제주지방법원-2015고정520

범죄사실 피고인 B은 제주시 E에 있는 오피스텔 'F'의 소유자인 G 주식회사(이하 'G'이라 한다)의 대표이사이고, 피고인 A은 위 G 주식회사의 경리사원이다. 사실 주식회사 H(이하 'H'라 한다)는 위 F 건축공사와 관련하여 알루미늄 창호 및 유리공사 등 일부공사를 시행하고, 타일 등 건축자재를 남품한 회사로, 2008. 9. 8. 제주지방법원으로부터 'G 주식회사는 주식회사 H에 위 F 건축공사 미수금 18억 3,000만 원을 지급하라'는 취지의 지급명령을 받아 같은 달 23. 위 지급명령이 확정된 후 이를 기초로 2009. 6. 8. 제주지방법원에 G 주식회사 소유 부동산 F 건물에 강제개시경매를 신청하였고 같은 날 강제경매개시결정(이하 '이 사건 강제경매개시결정'이라 한다)이 있었다. 피고인 B은 위 F 건물에 법원의 강제경매개시결정이 있었으므로 위 건물에 대해 임대차계약을 체결하고자 하는 경우 임대목적물에 강제경매개시결정이 있는 사실을 임차인에게 알려야할 의무가 있고, 나아가 임대목적물에 대한 강제경매가 정지되었다고 하더라도, 그 경매가 차후 속행될 가능성이 있는 이상 이를 임차인에게 알려주어야 할 의무가 있다. 그럼에도 피고인 B은 경리사원인 피고인 A에게 위와 같은 강제경매개시결정을 임차인에게 알리지 않고 임대차(전세)계약을 체결하도록 지시하였고, 피고인 A은 위와 같은 피고인 B의 지시에 따라 2012. 1. 7.경 제주시 E에 있는 F 관리사무실에서 피해자 D(38세)에게 위 F 건물에 강제경매개시결정이 있는 사실을 알리지 아니하고 피해자와 위 F 909호실에 관한 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하면서 피해자로부터 계약금 명목으로 100만 원을 지급받았고, 같은 달 12일 피고인 B의 아들인 I 명의의 농협계좌로 4,400만 원을 교부받았다. 증거의 요지 1. 증인 D의 법정진술 1. D의 고소장, 임대차계약서, 거래명세서, 등기사항 전부증명서 1. 각 판결문, 채권양도통지, 배당표, 결정문 피고인들의 무죄 주장에 대한 판단 가. 피고인들은 이 사건 임대차계약을 체결하기 전인 2011. 11. 25. 이 사건 강제경매개시결정이 무잉여로 취소되었으므로, 임대목적물에 강제경매개시결정이 있었다는 사실을 피해자에게 알려야할 의무가 없고, 피고인 A은 이 사건 임대차계약 체결 당시 피해자에게 전(前) 임차인인 주택관리공단 명의의 전세권을 양수받을지 여부를 물어보았으나 피해자가 전세권등기이전비용 등 개인 사정으로 이를 거절하였으며, 피해자가 전입신고를 하지 않아 임차권을 보호받지 못하였을 뿐이라고 주장한다. 나. 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 채권자 H의 신청으로 2009. 6. 8. F 909호에 관하여 이 사건 강제경매개시결정(제주지방법원 J)이 되어 2009. 6. 9. 강제경매개시결정기입등기가 경료되었는데, 당시 F 건물 전체에 근저당권자 농업협동조합중앙회 명의의 근저당권(채권최고액 합계 26억 원)이 설정되어 있었고, F 909호에 주택관리공단 주식회사(이하 '주택관리공단'이라 한다) 명의의 전세권(전세금 4,000만 원)이 설정되어 있었다. 2011. 11. 25. 이 사건 강제경매개시결정이 무잉여로 취소되었고, 이에 대하여 채권자 H가 즉시항고를 제기하였다. 2012. 1. 7. G과 피해자 사이에 이 사건 임대차계약이 체결되었다(이후 피해자는 2012. 3. 10. 확정일자를 받았으나, 전입신고를 하지 않았다). 2012. 1. 25. 채권자 H의 즉시항고가 기각되어 2012. 2. 16. 이 사건 강제경매개시결정기입등기가 말소되었는데, 같은 날 채권자 H의 신청으로 F 909호에 관하여 강제경매개시결정이 다시 되어(제주지방법원 K), 강제경매개시결정기입등기까지 경료되었다. 2012. 2. 21. 주택관리공단 명의의 전세권이 피고인 A 명의로 양도되어 전세권이전등기가 경료되었다. 피고인 A은 2012. 12. 18. 피해자에게 위 전세권자로서의 배당금 4,000만 원의 채권을 양도하고 2012. 12. 20. 제주지방법원에 양도사실을 통지하였다. 한편, 위 강제경매절차에서 2012. 12. 17. F 909호는 L에게 매각되었고, 그 배당기일인 2013. 1. 11. 일단 전세권자의 채권양수인인 피해자에게 4,000만 원이 배당되었으나, 채권자 H가 피해자를 상대로 제기한 배당이의소송의 항소심[광주고등법원(제주) 2013나869호]에서 2014. 3. 26. 피고인 A 명의로 전세권이전등기의 원인이 된 전세권양도계약은 통정허위표시로서 무효이고, 이에 따른 위 전세권이전등기는 원인무효의 등기라는 이유로 피해자가 패소하였다. 피해자는 2014. 12. 4. 피고인들을 사기 혐의로 고소하였다. 다. 위 인정사실에 의하면, 위 강제경매절차 취소결정에 대하여 H가 항고하여 항고재판이 계속되고 있었던 이상, 피고인들에게는 항고재판 결과에 따라 그 경매절차가 차후 속개되어 전입신고만으로는 임차권을 보호받지 못할 수 있다는 사정을 피해자에게 알려야할 의무가 있다고 할 것이고, 증인 D의 법정진술에 의하면, 피고인 A이 이 사건 임대차계약 체결 당시 피해자에게 전 임차인인 주택관리공단 명의의 전세권을 양수받을지 여부를 물어보지 아니한 사실을 인정할 수 있으며(설령 그렇지 않더라도, 피고인 A은 '임대목적물에 강제경매개시결정이 있었고, 2011. 11. 25. 위 강제경매절차가 무잉여로 취소되었으나, 항고재판 결과에 따라 그 경매절차가 차후 속개되어 전입신고만으로는 임차권을 보호받지 못할 수 있다는 사정'을 피해자에게 알려주지 아니하였으므로, 단지 피해자에게 전 임차인인 주택관리공단 명의의 전세권을 양수받을지 여부를 물어보았으나 피해자가 전세권등기이전비용 등 개인 사정으로 이를 거절하였다는 사실만으로는 임대차계약에서 임대인에게 요구되는 신의칙상의 고지의무를 다하였다고 볼 수 없다), 피해자가 위와 같은 사정을 제대로 고지 받았다면 이 사건 임대차계약을 체결하지 아니하거나, 또는 위 전세권등기를 이전받거나, 또는 적어도 전입신고를 제대로 하였을 것이라고 판단되므로(이 사건 강제경매개시결정기입등기가 2012. 2. 16. 말소됨에 따라 피해자가 이 사건 임대차계약 체결일인 2012. 1. 12.경 곧바로 전입신고를 하였다면 임차권을 보호받을 여지가 있었다), 피해자가 전입신고를 하지 않아 임차권을 보호받지 못한 결과는 피고인들의 사기죄 성립에 영향을 미치지 아니한다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 : 형법 제347조 제1항, 제30조. 벌금형 선택 1. 노역장유치 : 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 : 형사소송법 제334조 제1항 1. 배상명령신청의 각하 : 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호(임대차계약의 당사자가 G인 점 등에 비추어 피고인들의 배상책임의 범위가 명백하지 아니하다) 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.