의정부지방법원고양지원-2011고정1644

범죄사실 피고인은 고양시 일산동구 E라는 상호로 부동산중개업을 하는 사람으로서, 중개업자 등은 주택 이외의 중개대상물을 중개할 경우 사례증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정의 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받아서는 아니됨에도, 2010. 9. 3.경 위 E부동산 사무실에서 임차인 F이 임대인 G 소유인 고양시 일산서구 H건물 1층 129호를 보증금 1억 원, 월 임대료 500만 원에 임차하는 계약을 중개하면서 임차인으로부터 중 개수수료 명목으로 900만 원을 지급받음으로써 법정수수료의 상한인 540만 원을 초과하여 금품을 받은 것이다. 증거의 요지 1. 피고인의 이에 들어맞는 일부 법정진술 1. 증인 I, J, K, L의 이에 들어맞는 법정진술 1. 제2회 공판조서 중 증인 F, I의 이에 들어맞는 진술기재 1. 부동산임대차계약서 및 은행거래내역서 1. 부동산 중개수수료 요율표 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호(벌금형 선택) 1. 노역장유치 형법 제70조, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 피고인 및 변호인의 주장에 대한 판단 피고인과 변호인은, 이 사건 임대차계약을 중개하면서 임차인으로부터 지급받은 중개수수료는 900만 원인데, 실질에 있어 피고인은 임대인측만을 중개하고 K가 임차인측을 중개하여 그 중 400만 원을 K에게 중개수수료조로 지급하였던바, 피고인이 수령한 중개수수료는 법정상한액의 범위 내인 500만 원에 불과하고, 가사 K에게 지급된부분도 모두 피고인의 중개수수료로 보더라도, 임차인은 피고인에게 바닥권리금 및 중 개수수료를 모두 합쳐 총 2,900만 원을 지급하였는데, 그 중 어느 범위의 금액이 중개수수료인지 임차인과 피고인 사이에 구체적인 합의가 존재하지 아니한 상황에서 위 900만 원을 중개수수료로 특정할 수 없는바 피고인에 대하여 법정상한을 초과한 중개수수료 수수에 따른 형사책임을 물을 수는 없다고 주장한다. 먼저 의 주장에 대해 보건대, 기록에 의하면 피고인은 수사과정에서는 위 900만 원의 성격에 관하여, 피해자로부터 고양시 일산서구 H건물 1층 129호(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)의 임대차계약 중개를 의뢰받기는 하였으나 중개업무의 수행과 관련하여 임대인, 임차인측으로부터는 중개수수료는 받지 아니하였고(수사기록 28쪽), 임대인을 대행하던 분양대행사측으로부터 바닥권리금을 받아준 데에 대한 사례금조로 위 금원을 지급받은 것이라고 진술하였다가(수사기록 71쪽) 이 법정에서는 다시 위와 같이 자신이 임대인측을 중개하고 받은 중개수수료라고 진술하는 등 진술을 번복하고 있어 그 진술 내용에 일관성이 없고 진술 당시의 상황에 따라 자신에게 유리한 대로 지급된 금원을 성격에 대해 다른 진술을 하는 점, 피해자, I 등의 진술에 나타난 피해자가 이 사건 부동산을 임차하게 된 경위를 보더라도, 피해자는 애초에 위 H건물에 입점하기 위해 K 등을 통해 점포를 물색하였고, K는 M으로부터 이 사건 부동산의 임대를 위임받은 분양대행사측에 임대차에 대해 직접 문의하고 교섭을 시도하였으나 잘 되지 아니하자 피고인에게 위 부동산의 임대차를 중개해 줄 것을 요청하여 피고인이 그 후 분양대행사측과 임대조건을 협의하여 그러한 내용을 K 등을 통해 피해자에게 알려 임대차계약 체결을 위한 교섭을 진행하게 된 점, 수분양자인 M으로부터 이 사건 부동산의 임대 업무 일체를 위임받은 분양대행사측이 이 사건 임대차계약 체결 전에 이 사건 부동산의 임대차와 관련하여 피고인에게 부동산의 중개 업무를 의뢰한 적은 없었던 것으로 보이는 점, 이 사건 부동산의 임대차계약서에도 피고인만이 부동산중개인으로서 인적사항을 기재하였을 뿐, K는 부동산중개인으로서 전혀 기재되어 있지 아니하고, 위 임대차계약 체결 당일에도 현장에 출석하거나 임대차계약서의 작성 등에 전혀 관여하지 아니한 점 등을 종합해 볼 때, K는 임차인인 피해자의 의뢰를 받고 부동산중개인인 피고인에게 중개를 알선해 준 사람으로 볼 수는 있을지언정 K를 임차인측 부동산중개인으로 보기는 어렵고, 실질관계에 있어서도 피고인이 임차인측의 부동산중개인이라 할 것이므로, 이 부분 피고인측의 주장은 이유 없다. 다음으로 의 주장에 대해 보더라도, 기록에 의하면, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행규칙(이하 '시행규칙'이라고만 한다) 제20조 제4항에 의하면, 주택 외의 중개대상물(이 사건 부동산도 이에 해당한다)에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 '쌍방'으로부터 각각 받되, 거래금액의 1,000분의 9 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하도록 규정하고 있고, 시행규칙 제20조 제5항 제1호에 의하면, 임대차에 있어 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다고 규정하고 있어, 결국 피고인이 중개한 이 사건 부동산에 대한 임대차의 경우 임차보증금 1억 원과 월세 500만 원에 100을 곱한 금액인 5억 원을 합산한 금액인 6억 원이 거래가액이 되므로 피고인이중개의뢰인 일방으로부터 받을 수 있는 중개수수료의 상한은 540만 원(＝ 6억 원 × 9/1,000)인 점, 피고인은 피해자로부터 이 사건 부동산의 임대차계약 중개를 의뢰받은 후 위 부동산의 소유주(수분양자)인 G으로부터 임대에 관한 일체의 권한을 위임받은 분양대행사 담당자인 N, J(이하 'N 등'이라 한다)에게 임대조건을 문의하였고, 그 과정에서 N 등은 피고인에게 임대보증금 1억 원, 차임 월 500만 원을 지급하는 외에 위 상가건물이 위치가 좋고 임차하려는 사람이 많다고 하면서 이를 임차하게 해주는 대가로 속칭 '바닥권리금'이라는 명목으로 2,000만 원을 임차인으로부터 지급 받아달라고 요구한 점, 이에 피고인은 피해자로부터 N 등이 요구한 위 바닥권리금 2,000만 원 외에 피고인 자신의 중개수수료 몫으로 미리 계산한 1,000만 원을 더한 총 3,000만 원을 바닥권리금 명목으로 받아 내기로 마음먹고 피고인에게 "위 부동산의 인기가 좋아 분양대행사측에서 3,000만 원 정도를 바닥권리금으로 요구한다"고 말하였고, 그 후 피해자의 요청에 따라 피고인 자신이 받을 몫 중 100만 원을 감액하여 피해자로 하여금 총 2,900만 원을 위 부동산을 임차하기 위한 부수비용으로 지불하도록 한 점, 한편, 피해자는 피고인이 제시한 위 바닥권리금을 피고인 및 분양대행사측이 이 사건 부동산을 임대인으로부터 임차하게 해 주는 중개 업무의 대가로 받는 수수료로서, 위 금액만 피고인에게 지급하면 추가로 중개수수료는 지급하지 아니하여도 된다고 생각하였고, 피고인 및 N 등도 피해자에게 위 바닥권리금 3,000만 원 외에 이 사건 부동산의 임대차관련 중개수수료를 별도로 지급할 것을 요구하지는 아니하였던 점, 피고인은 위 임대차계약 체결 당일 피해자로부터 2,900만 원을 송금 받아 그 중 2,000만 원을 N 등에 지급한 점을 종합해 볼 때, 비록 피고인이 사전에 피해자에게 자신에게 귀속될 중개수수료의 몫을 명시하지 아니하였고 그에 대한 쌍방의 명시적 합의가 없었다 하더라도, 피고인이 위 임대차계약의 체결을 중개함에 있어 그 대가로서 받을 중개수수료의 몫은 사전에 900만 원으로 특정되어 있었고, 피고인도 중개와 관련하여 바닥권리금이라는 명칭으로 교부된 위 2,900만 원 중 일정 부분은 어떠한 경로로든 피해자에게 중개수수료 명목으로 귀속될 것으로 인식하고 있었으며, 더욱이 피해자가 피고인에게 귀속될 중개수수료의 몫이 900만 원이라는 것을 미리 알지 못하였던 것은 피고인이 먼저 자신의 중개수수료 몫을 숨긴 채 피해자에게 2,900만 원 전액이 마치 분양대행사측이 요구한 금액인 것처럼 가장한 데에 따른 것인 이상, 위와 같이 피해자와 피고인 사이에 종국적으로 귀속될 중개수수료의 액수에 대한 사전 합의가 없었다는 점이 피고인을 관련 법령에 따라 처벌함에 장애가 된다고 할 수는 없으므로, 이 부분 피고인측의 주장도 이유 없다. 양형의 이유 동종의 범죄 전력이 없으나, 범행을 부인하고 있는 점, 그 밖에 이 사건 범행의 수단과결과, 범행 후의 정황, 피고인의 연령, 성행, 가정환경 등 제반 양형 조건을 종합하여 위와 같이 벌금액을 정한다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.