의정부지방법원-2020고단5787

공소사실 피고인은 서울 용산구 B외 4필지의 토지를 대지로 하는 C아파트의 전유부분 32개를 소유한 D주식회사(이하 ‘D’라 함)의 대표이사이고, 피해자들은 C아파트의 각 전유부분을 임차하여 거주하고 있는 임차인들이다. C아파트는 1972. 3. 29.경 서울 용산구 B에 있는 E주식회사(대표이사 F) 소유로 보존등기된 다가구주택이었다가 2012. 1. 25.경 32개의 전유부분을 가진 구분건물로 변경등기가 경료되었고, D는 2012. 2. 3.경 E주식회사로부터 위 C아파트 건물을 매수하여 2012. 3. 29.경 위 건물의 각 전유부분에 대하여 D 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 한편 C아파트가 대지로 하고 있는 위 서울 용산구 B외 4필지 중 G, H, I은 J 등 7명의 형제자매가 공유하고, K, L는 J의 단독소유인데, D는 위 건물을 매수하면서 당시 E주식회사의 대표이사로서 공유자 중 1인인 F의 대지 지분만을 매수하여 그 지분에 한해서만 대지사용권이 있을 뿐 나머지 대지에 대하여는 사용권을 취득하지 못하였다. 이에 J는 2013. 10. 1.경 D를 상대로 대지사용권 없이 점유사용하여 얻은 이익에 대한 부당이득금 반환청구의 소를 서울중앙지방법원에 제기하였고, 2013. 11. 1.경 같은 법원에서 D는 2012. 3. 29.부터 토지 인도일까지 J에게 월 100만원의 비율에 의한 돈을 지급하라는 이행권고결정이 확정되었으며, 2015. 9. 25.경 서울고등법원에서 J와 D 사이에 위 이행권고결정의 내용을 포함하여 D는 2015. 12. 27.까지의 차임 상당 부당이득금 합의액 2억900만원을 같은 달 31.까지 지급하고 2015. 12. 28.부터의 차임 월 400만원을 지급하기로 조정이 성립되어 D는 위와 같은 부당이득금 반환채무를 부담하게 되었다. 피해자인 임차인들로서는 위와 같이 이행권고결정이 확정되고 조정이 성립되어 피고인이 부당이득금 반환채무를 부담하게 되었음을 알았다면 피고인을 상대로 위 채무를 상환할 능력이 있는지 확인하고 만약 피고인이 그 채무를 상환하지 못하였을 경우 언제든 채권자가 임차목적물인 전유부분에 대한 처분금지 등 가처분을 경료하는 등 집행에 착수할 수 있고, 이에 따라 피해자인 임차인들로서는 재산권행사에 제약이 발생하고 임차보증금을 반환받을 수 없는 재산적 피해를 입게 될 것이므로 임대차계약에 응하지 않았을 것이 명백하였다. 나아가 당시 D는 새로운 임차계약을 체결하는 임차인이 있어야만 그로부터 임대차보증금을 받아 기존 임차인들에게 보증금을 반환할 수 있었고 C아파트의 전유부분 외 달리 위 부당이득금반환채무를 이행할 자산이나 자력이 없었으므로 피고인으로서는 신의성실의 원칙상 이러한 사정을 피해자인 임차인들에게 고지하여야 할 의무가 있었다. 그럼에도 피고인은 그 의무에 위반하여 위와 같은 사정을 피해자인 임차인들에게 고지하지 아니한 채 임대차 계약을 체결하기로 마음먹었다. 피고인은 2016. 10. 15.경 불상의 장소에서 위와 같은 법률상 의무를 위반하여 계약의 중요한 사항을 고지하지 않는 방법으로 피해자 T을 기망하여 이에 속은 피해자와 C아파트 M호에 관해 임대보증금 130,000,000원의 임대차계약을 체결한 후 그 무렵 위 피해자로부터 임대차보증금 명목으로 위 금액을 교부받았다. 피고인은 이를 비롯하여 그때부터 2018. 8. 25.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 합계 24회에 걸쳐 피해자들과 사이에 C아파트 각 전유부분에 대한 임대차계약을 체결한 후 피해자들로부터 임대차보증금 명목으로 합계 2,922,000,000원을 교부받았다. 2. 주장 피고인이 J에게 부당이득금반환채무를 부담한다는 사정 등을 피해자들에게 알려야 할 신의성실의 원칙상 고지의무가 없고, 피해자들과 임대차계약을 체결할 당시 F 대지 지분을 제외한 나머지 대지사용권이 없다는 사실을 알려주었으며, 이 사건으로 피해자들에게 어떠한 손해나 손해 발생 위험도 없었다. 3. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인이 신의성실의 원칙상 임차인들에게 고지하여야 할 의무를 위반하여 계약의 중요한 사항을 고지하지 않는 방법으로 피해자들을 기망하여 임대차보증금을 교부받았다는 점이 합리적인 의심의 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 가. 이 사건 공소사실에는 기망행위가 ‘D가 C아파트 대지지분권자인 J로부터 부당이득금 반환청구의 소를 제기당하여 2013. 11. 1. 이행권고결정이 확정되고 2015. 9. 25. 조정이 성립되어 부당이득금 반환채무를 부담하게 되었음에도 피고인이 임차인들에게 이를 고지하지 않는 방법으로 기망하여 임대차계약을 체결하였다’고 기재되어 있다. 나. 일반적으로 임대차계약이 체결되면 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 부담하고, 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반 환할 의무를 부담한다. 그런데 임대인 D가 J에게 부당이득금 반환채무를 부담하는 사정만으로 임대인과 임차인 사이의 법률관계의 효력에 어떠한 영향이 없다. 고소인들은 모두 주택임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 취득하였으므로, 향후 J가 임대목적물인 C아파트 구분건물에 가압류를 하거나 강제경매를 신청하더라도 고소인들의 권리실현에 장애가 되지 않는다(즉, 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로 매각대금이 완납되어도 임차권은 소멸하지 않고, 임차인은 양수인에게 임차권을 주장할 수 있다. 임차인은 임대차계약을 해지하지 않고도 배당요구를 할 수 있고, 보증금을 일부 배당받더라도 나머지 보증금에 관하여는 여전히 임차권이 존속한다). 다. 실제로 J가 신청한 서울서부지방법원 R 강제경매 절차에서 별지 범죄일람표 순번 8(O호), 순번 9(P호) 기재 임대목적물이 매각되어 위 고소인들은 최우선순위로 임대차보증금 전액을 회수하였다. 별지 범죄일람표 기재 순번(U호) 기재 고소인은 임대목 적물을 직접 매수하여 거주하고 있고, 나머지 고소인들도 새로운 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받고 이사하였거나 새로운 임대인과 임대차관계를 유지하고 있다. 라. 고지의무는 법령․계약․관습․조리에 의해 인정되고 거래실정과 신의성실의 원칙을 기준으로 개별적으로 결정된다. 임대인이 임대차계약을 체결할 당시 임차인에게 자신이 타인에게 부담하는 채무 내역이나 이를 변제할 자력 등을 일일이 고지하여 임차인으로 하여금 나중에 임대차보증금을 반환받게 해주리라는 확신을 심어준다든지 임 대차보증금을 반환받을 수 없다는 불안을 제거해야 할 의무는 신의성실의 원칙에 의하더라도 도저히 인정하기 어렵다. 마. J는 D를 상대로 부당이득금 반환청구의 소를 제기하였고, 2015. 9. 25. 서울고등법원에서 조정이 성립되어 D는 위와 같은 부당이득금 반환채무를 부담하게 되었다(증거기록 2권 267쪽). 그런데 별지 범죄일람표 순번 2(U호), 5(V호), 9(P호), 14(W호), 18(Q호), 22(X호) 기재 범행일시는 모두 위 조정이 성립되기 이전 시점이다. 바. J는 2017. 7. 20. C아파트 13개 구분건물에 대하여 처분금지가처분결정을 받고(서울서부지방법원 2017카합50356), 2017. 12. 5. C아파트 11개 구분건물에 대하여 처분금지가처분결정을 받았다(서울서부지방법원 2017카합50626). 그런데 위 각 처분금지가처분결정의 피보전권리는 ‘토지소유권에 기한 방해배제청구권’이고, D가 J에게 부담하는 부당이득금 반환채무와는 청구권원 자체가 다르다. 따라서 D가 J에게 금전채무를 부담하고 이를 상환하지 못하였더라도, 이로 인해 J가 향후 임대목적물에 대해 처분금지가처분을 신청하리라는 사정이 필연적으로 도출된다고 볼 수 없다. 사. 위 각 처분금지가처분결정은 J의 D에 대한 철거청구를 받아들이기 어렵고, D 소유 구분건물에 대한 경매가 불가능하다고 판단되지 않는 등 피보전권리 및 보전의 필요성에 대한 소명이 부족하다는 이유로 2020. 2. 4. 모두 취소되었다(증거기록 1권 104~119쪽). 아. C아파트가 대지로 하고 있는 토지는 J, F 등 7명의 형제자매가 공유하고 있었다. D는 2012. 2. 3. E 주식회사(대표자 사내이사는 F이고, 감사는 J이다)로부터 C아파트와 F 대지지분을 대금 15억 원에 매수하면서 특약사항으로 ‘나머지 6인이 소유한 토지사용료(지료)를 매월 ㎡당 1,234원으로 책정하여 지급하되, 6인 소유 토지와 관련된 분쟁 발생시 모든 책임은 E 주식회사의 1인 사내이사인 F가 책임지기로 한다’고 정하였다(증거기록 1권 250쪽). 피고인은 위 특약사항을 신뢰하고 F 측에 매월 토지사용료 120만 원을 지급하였던 것으로 보이고, D도 일부 대지지분권을 보유하고 있었으므로, C아파트를 매수하고 소유권이전등기를 마칠 당시 대지사용권을 취득하지 못한 사실 때문에 J와 분쟁이 발생하리라고 예상하지 못했을 것으로 보인다. 자. 일부 고소인은 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사를 통해 C아파트 건물과 대지 소유주가 다르다는 사실을 고지받기도 하였다(증거기록 1권 44쪽). 4. 결론 이 사건 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하고, 피고인이 무죄판결공시 취지의 선고에 동의하지 아니하므로 형법 제58조 제2항 단서에 따라 판결의 요지를 공시하지 아니한다.