울산지방법원-2019고단1085

범죄사실 피고인은 울산 동구 D건물(이하 '이 사건 주택'이라 한다)의 실제 소유자이고, 피고인의 배우자 E(같은 날 기소유예)은 이 사건 주택의 등기명의자이다. 피고인과 E은 피고인이 울산 동구 F에서 경영하던 'G식당'의 운영이 악화되어 은행, 대부업체, 이 사건 주택의 세입자 등의 채권자들에 대한 채무를 변제하기 어려워지자 이를 새로운 세입자에게 임대하고 그 보증금을 편취하기로 공모하였다. 피고인은 2017. 3. 31. 울산 동구 H에 있는 'I공인중개사사무소'에서, 공인중개사 J으로 하여금 이 사건 주택 K호에 대한 전세계약을 체결하려는 피해자 L에게 "M호에 대하여만 1억 2,000만 원의 전세보증금반환채무가 있고 나머지 N호, O호는 각각 보증금이 500만 원인 월세여서 경매로 넘어가도 보증금을 반환받을 수 있다"라는 취지로 설명하게 하고, 피고인은 "위 설명이 사실이고, 2019. 4. 4. 계약이 종료되면 전세보증금 6,000만 원을 반환하겠다"라고 거짓말을 하였다. 그러나 이 사건 주택은 시가가 5억 8,700만 원인 데 비하여 이에 설정된 근저당권의 피담보채무액이 합계 3억 4,000만 원, 피고인이 이 사건 주택에 관하여 부담하는 전세보증금 반환채무가 N호의 P에 대하여 7,000만 원, O호 Q에 대하여 3,500만 원, M호 R에 대하여 1억 4,000만 원으로 합계 2억 4,500만 원이어서 담보가치가 거의 없는 이른바 '깡통주택'이었고, 이 사건 주택 이외에 별다른 재산이 없이 피고인은 S은행과 신용보증재단에 합계 1억 2,000만 원의 대출금 채무를, E은 T은행에 4,000만 원의 대출금 채무를 각각 부담하고 있어 위 피해자로부터 전세보증금을 지급받더라도 이를 제때 반환할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위 거짓말에 속은 위 피해자로부터 전세보증금 명목으로 2017. 3. 하순경 현금 30만 원을 교부받고, 2017. 4. 3. E 명의의 U조합 V 계좌로 5,970만 원을 송금받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2017. 6. 19.까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 2회에 걸쳐 피해자들로부터 전세보증금 명목으로 합계 1억 8,000만 원을 지급받아 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 W, L, J의 각 법정진술 1. 각 수사보고 1. 고소장, 녹취서, 등기부등본, 부동산전세계약서, 중개대상물 확인설명서, 계좌거래내역, 영수증, 배당표, 경매사건내역, 카카오톡 대화내역, 경매사건검색, 전입세대열람내역, 매각물건명세서, 감정평가서, 신용정보이력 유죄의 이유 1. 피고인의 주장 피해자들을 기망한 사실이 없고, 임대차보증금을 반환할 의사나 능력도 있었다. 2. 판단 살피건대 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 참작할 때, 피고인이 임대차보증금을 반환할 의사나 능력 없이 피해자들을 기망하여 임대차보증금을 지급받아 편취하였음이 인정된다. 피해자들 중 먼저 L와 임대차계약을 체결할 당시, 이미 이 사건 주택에 피담보채무액 합계 3억 4,000만 원인 2개의 근저당권이 설정되어 있었고, N호, O호, M호에 관하여 임대차보증금 합계 2억 4,500만 원의 임대차계약이 체결되어 있어, 선순위권리자들의 권리금액이 합계 5억 8,500만 원에 달했는데, 피해자들과 임대차계약을 체결한 때로부터 얼마 지나지 않은 2017. 11. 2.을 기준으로 한 이 사건 주택의 감정평가액이 5억 8,700만 원이었다. 피고인과 E은 위와 같은 채무 이외에도 S은행, 신용보증재단, T은행 등에 합계 1억 6,000만 원에 달하는 채무를 부담하고 있었는데, 그 중 E의 T은행 채무는 4,000만 원 한도의 마이너스통장 대출로서 이미 2017. 4.부터 한도액을 거의 채운 상태로 유지되고 있었다. 또한 피고인은 2015년 말경 한식뷔페식당을 개업하였으나, 운영이 어려워져 2017년 여름경 권리금도 못 받고 다른 사람에게 넘겼다. 이러한 상황에서 E이 이 사건 주택을 담보로 X조합로부터 대출받은 3억 1,000만 원에 대한 이자를 2017. 3. 연체한 바 있고 그 후 어렵게 이자를 지급하여 오다가 2017. 8. 3. 이후에는 더 이상 이자를 지급하지 못하여 2017. 10. 26. 이 사건 주택에 대하여 임의경매가 개시되었다. 피해자들과 각 임대차계약을 체결할 때 피고인이 부동산중개사무소에 가서 피해자들과 만나 직접 계약을 체결하였는데, 당시 작성된 K호에 관한 중개대상물 확인·설명서에는 '선순위임차인 총 보증금 1억 3,000만 원'으로 기재되어 있고, M호에 관한 중개대상물 확인·설명서에는 'M호 현재 거주 중인 전세입자 보증금 포함 선순위 임차인 총 보증금 1억 6,000만 원'이라고 기재되어 있어, 실제보다 선순위 임차인의 보증금이 훨씬 적게 기재되어 있다. 이에 대하여 L는 피고인이 옆에 앉아 있는 상태에서 J이 선순위 임차인 총 보증금이 1억 3,000만 원이라고 말했고 J이 피고인에게 4층(M호)만 전세냐고 물었을 때 피고인이 그렇다고 대답하였다고 증언하였고, W은 피고인이 M호의 임대차보증금이 1억 4,000만 원이고 나머지 4개 호실의 보증금은 합계 2,000만 원이라고 말했다고 증언하였다. 피해자들과 체결한 임대차계약의 보증금을 보면 그 전에 임대차계약을 체결한 N호의 7,000만 원, O호의 3,500만 원, M호의 1억 4,000만 원에 비하여 적기는 하나, 그 정도의 금액 차이는 피해자들이 경매 위험을 감수하면서까지 임대차계약을 체결할 정도의 유인이 되기는 어렵다. 피고인은 6억 9,000만 원에 이 사건 주택을 매수하였다고 주장하는데, 설령 피고인이 그와 같은 대금으로 매수하였다고 하더라도 건물의 가치는 시간의 경과와 시장상황에 따라 유동적이어서 그 가치가 그대로 유지된다고 보기 어렵고 앞에서 보았듯이 실제 2017. 11. 2. 기준 감정평가액이 5억 8,700만 원이었으며, 경매로 넘어갈 경우 낙찰금액은 시세보다 대폭 감소될 수 있음을 충분히 예상할 수 있다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 각 형법 제347조 제1항, 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 양형의 이유 1. 양형기준 제1범죄 : 일반사기 > 제2유형(1억 원 이상, 5억 원 미만) : 기본영역(1년~4년) 제2범죄 : 일반사기 > 제1유형(1억 원 미만) : 기본영역(6월~1년 6월) 최종 권고형 : 1년~4년 9월 2. 선고형의 결정 위 양형기준을 바탕으로 다음과 같은 사정과 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행 동기 등 여러 양형요소를 종합하여 주문과 같이 형을 정한다. 피고인에게 유리한 정상 피해자 W으로부터 받은 돈은 그 전 세입자의 임대차보증금 반환에 사용한 점, 피해자 L는 이 사건 주택에 관한 경매에서 소액임차인으로서 2,000만 원을 배당받은 점, 동종 전과 없는 점 피고인에게 불리한 정상 이 사건 주택의 담보대출 이자도 제대로 내지 못하는 상황에서 피해자들과 임대차계약을 체결하고 거액의 임대차보증금을 받음으로써 큰 피해를 발생시킨 점, 피해자 L가 배당받은 2,000만 원 외에는 전혀 피해 회복되지 않은 점 무죄 부분 1. 공소사실 피고인은 2017. 4. 19. 울산 동구 H에 있는 'I공인중개사사무소'에서, 공인중개사 J으로 하여금 이 사건 주택 Y호에 대한 전세계약을 체결하려는 피해자 C에게 "문제가 없는 집이니 보증금 반환에 대하여는 걱정하지 않아도 된다"라는 취지로 설명하게 하고, E은 "2019. 4. 29. 계약이 종료되면 전세보증금 3,000만 원을 반환하겠다"라고 거짓말을 하였다. 그러나 이 사건 주택은 시가가 5억 8,700만 원인 데 반하여 근저당권의 피담보채무액이 합계 3억 4,000만 원, 피고인이 이 사건 주택에 관하여 부담하는 전세보증금 반황채무가 K호의 L에 대하여 6,000만 원, N호에 관하여 7,000만 원, O호에 관하여 3,500만 원, M호에 관하여 1억 2,000만 원으로 합계 2억 8,500만 원이어서 담보가치가 거의 없는 이른바 '깡통주택'이었고, 이 사건 주택 이외에 별다른 재산이 없이 피고인은 S은행과 신용보증재단에 합계 1억 2,000만 원의 대출금 채무를, E은 T은행에 4,000만 원의 대출금 채무를 각각 부담하고 있어 피해자로부터 전세보증금을 지급받더라도 이를 제때 반환할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이에 속은 피해자로부터 전세보증금 명목으로 2017. 4. 19. 300만 원을, 2017. 5. 2. 2,700만 원을 각 지급받아 편취하였다. 2. 판단 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이다. 그리고 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이다. (대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 참조) 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 참작할 때, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인의 기망행위나 편취범의를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고인과 E은 C과 임대차계약을 체결할 당시 현장에 가지 않고 J을 통하여 계약을 체결하였으며 C을 상대로 적극적인 기망을 하지는 아니하였는데, Y호에 관하여 작성된 중개대상물 확인·설명서에도 '선순위 임차인 총 보증금 및 임차 기간 추후 구두로 설명하기로 함'이라고 기재되어 있을 뿐이며 그 후 C이 별도로 구두로 설명들은 바도 없다. 한편 C은 경찰에서 조사받으면서 "계약할 때는 D건물 등기부등본을 확인하였나요"라는 질문에 "네. 등기부등본상에는 문제가 없었습니다"라고 대답한 바 있는데, C이 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 주택에 근저당권이 설정되어 있는 사실은 알고 있었다고 판단된다. C은 소액임차인으로서 일정 금액의 보증금을 우선 반환받을 수 있는 상태였고, 실제 이 사건 주택에 대한 경매에서 2,000만 원을 배당받아 결국 반환받지 못한 보증금은 1,000만 원이다. C과 임대차계약을 체결할 당시 C보다 선순위 임차인의 보증금은 K호(L)의 6,000만 원, N호의 7,000만 원, O호의 3,500만 원, M호의 1억 4,000만 원이었는데, W이 C보다 먼저 M호에 관하여 임대차계약을 체결하였으나 잔금기일이 2017. 6. 19.로 정해져 있어 C이 그 전에 잔금을 지급하고 확정일자를 받아 W보다 선순위가 되었고, 피고인은 나중에 W으로부터 받은 잔금 등으로 이전의 M호 세입자에게 임대차보증금을 반환해 주어 결국 C보다 선순위 임차인의 보증금은 합계 1억 6,500만 원에 불과하였다. 3. 결론 그렇다면 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인에게 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 무죄 부분에 대한 판결의 요지를 공시한다.