제주지방법원-2015고정646

공소사실 피고인 B은 2004. 2. 3. 제주시 D에서 'E 부동산중개사무소'라는 상호로 등록하여 이를 운영하는 공인중개사이고, 피고인 A은 같은 부동산에 등록된 중개보조원이다. 가. 피고인 B 피고인은 2014. 1.월경 교차로 광고를 보고 손님으로 연락한 F에게 매도 물건을 중개하기 위하여 2014. 1. 17. 14:00경 제주시 G 원룸에 대한 중개를 하도록 중개보조원 A에게 피고인의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하였다. 나. 피고인 A 피고인은 2014. 1. 17. 14:00경 제주시 이도이동에 있는 제주지방법원 정문에서 매수인 F을 만나 위 매도 의뢰를 받은 원룸 주소지에 가서 F에게 '원룸의 진입로가 없는 맹지, 건축면적, 대지면적, 투자대비 이익이 발생한다.'는 등의 설명하는 등 공인중개사인 위 B의 명의를 사용하여 중개업무를 하였다. 2. 판단 가. 인정되는 사실 먼저 증인 F의 법정 진술, 피고인들에 대한 경찰 피의자신문조서, 오일장신문 광고, 광고확인서, 문자메시지 등 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 피고인 B은 E 부동산 중개사무소를 운영하는 공인중개사이고, 피고인 A은 등록된 중개보조원이다. 피고인 B은 오일장신문 및 인터넷 등에 제주시 G에 있는 원룸(이하 '이 사건 원룸'이라 한다)에 관하여 '제주대학 후문 인근 원룸 18실, 수익률 좋음, 5억 5천만'이라는 내용의 매물 광고를 게재하였고, F은 이를 보고 피고인 B에게 매매가능한지 문의하는 문자메세지를 보냈다. 피고인 B은 2014. 1. 17. 14:00경 피고인 A에게 이 사건 원룸을 매수하기를 원하는 F을 만나 현장 안내를 하도록 지시하였고, 이에 피고인 A은 F을 자동차에 태워 이 사건 원룸 현장에 가서 함께 옥상과 방 내부를 둘러본 후 F에게 이 사건 원룸 주변이 출입구가 없는 맹지라는 점, 리모델링 비용, 건축 및 대지면적, 이 사건 원룸의 거래 성사 가능 가격 등에 대하여 설명하였다. 그런데 F은 2014. 1. 20. H 공인중개사를 통하여 매도인 I와 사이에 이 사건 건물을 5억 5천만 원에 매수하는 계약을 체결하였다. 나. 관련 규정 공인중개사법(구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률) 제2조 제6호 : '중개보조원'이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개인공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 같은 법 제25조(중개대상물의 확인·설명) 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. 제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 다. 판단 이 사건 공소사실은 피고인 A이 중개보조원에 불과함에도 공인중개사인 피고인 B의 명의를 사용하여 중개업무를 하고, 피고인 B은 위와 같이 자신의 명의를 사용하여 중개업무를 하게 하였다는 취지이고, 피고인 A이 이 사건 원룸 중개 과정에 관여하였음은 위 인정사실에서 본 바와 같으므로, 결국 피고인 A이 한 행위가 중개보조원이 할 수 있는 범위를 넘어서서 독자적으로 공인중개사의 명의를 사용한 중개업무를 한 것으로 볼 수 있는지가 쟁점이 된다. 통상 부동산에 대한 거래 과정을 보면 중개를 의뢰한 사람이 공인중개사 또는 중개보조원과 동행하여 현장에서 중개대상물을 확인한 후 매매 등을 결정하게 되는바, 위 법규정에 따라 공인중개사는 중개 완성 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 의뢰인에게 확인·설명해야 하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 서명한 후 거래당사자에게 교부하여야 하는 것이다. 또한 위 법률에서 공인중개사가 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하는 것을 금지하는 취지는 외관상으로는 중개업자가 직접 업무를 수행한 것과 같은 형식을 취하고 있더라도 실질적으로 무자격자인 타인이 중개업자의 업무를 수행하는 것을 막고자 하는 것으로 볼 수 있는바, 개별 사안에 나타난 여러 정황을 종합적으로 고려하여 그러한 무자격자가 실질적으로 중개행위를 하는데까지 이르렀는지 살펴보아야 한다. 한편 위 법규정에 의하면, 중개보조원은 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조할 수 있는 것으로 볼 수 있는바, 현장을 안내한 중개보조원이 중개대상물에 대한 어떠한 확인·설명도 할 수 없도록 하는 규정이나 중개보조원이 공인중개사와 동행하여서만 현장안내를 할 수 있다는 등의 규정이 없는 이상, 중개를 의뢰한 사람이 현장에서 중개대상물에 대하여 하는 질문에 답하거나 중개대상물에 대한 기본적인 현황과 가격 등 사항을 설명하는 것은 현장을 안내한 중개보조원으로서 하지 않을 수 없는 업무라고 봄이 위 법규정의 해석 및 경험칙상 타당하다. 그런데 이 사건의 경우 위 인정사실 기재와 같이 의뢰인인 F이 피고인 A과 함께 이 사건 원룸을 둘러본 후 3일이 지난 날에 피고인들에게는 아무런 말을 하지 않고 다른 공인중개사를 통하여 이 사건 원룸에 대한 매매계약을 체결함으로써, 의뢰인이 현장에서 중개대상물을 확인하고 피고인 A으로부터 기본적인 설명을 들었을 뿐 그 이후 실질적으로 중개인측에서 이 사건 원룸에 대한 권리관계 등을 다시 의뢰인에게 확인·설명하거나 그러한 서면 및 거래계약서를 작성하는 단계에까지 이르지 못한 사정이 있다. 이와 같은 법리 및 사실관계에다가 신문이나 인터넷 광고에 'E 부동산'이라는 상호 및 공인중개사인 피고인 B의 명의로 매물 광고를 게재하였던 점, 의뢰인인 F도 처음에는 광고에 나타난 피고인 B의 전화번호로 이 사건 원룸에 대한 매매 의향을 전달한 점, 이 사건 원룸에 대하여 피고인들의 중개가 완성되지도 못하였고 피고인 A이 현장에서 의뢰인에게 한 중개대상물에 대한 설명은 통상적인 것에 그쳤던 점, 피고인 A이 현장에서 피고인 B의 명의를 언급한 적도 없고 그러한 행위를 할 여지도 없었던 점 등 위 증거들에 의하여 인정되는 제반 사정들을 종합하여 보면, 피고인 A의 공소사실 기재와 같은 행위는 현장을 안내한 중개보조원으로서의 업무 범위에 속한다고 할 것이어서 이를 가리켜 공인중개사의 중개업무를 하였다고 볼 수 없다. 나아가 위와 같이 의뢰인이 이 사건 원룸 현장을 확인한 후에는 중개와 관련하여 피고인들이 그 이상의 아무런 행위에도 이르지 못한 이 사건에 있어서는 더 이상 피고인 A이 피고인 B의 명의를 이용하여 중개업무를 하였는지 여부를 논할 수도 없다. 달리 검사가 제출한 증거들만으로는 이 사건 공소사실에 대한 충분한 증명이 있다고 볼 수 없다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 무죄 판결의 요지를 공시하기로 하여 주문과 같이 판결한다.