서울중앙지방법원-2014고단4619

공소사실 피고인은 2004년경부터 2013. 6.경까지 경기도 고양시와 파주시 소재 부동산중개사무소에서 부동산 중개보조원으로 근무하던 사람이다. 2008. 10. 30.경 E가 대한주택공사와 임대보증금 6,900만 원, 월임대료 395,000원, 임대보증금 중 계약금 1,380만 원은 계약시, 나머지 5,520만 원은 입주시 지급키로 하는 임대차 계약을 한 파주시 F 803동 1203호(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)는 공공건설 임대아파트로서 임대주택법의 규정에 위반하여 임차권을 양도하거나 타인에게 전대하지 못하도록 되어 있고, 피고인은 부동산 중개보조원으로 오랫동안 근무하여 위와 같은 사실을 잘 알고 있었다. 그럼에도 불구하고, 피고인은 2008. 9.경 지인인 G과 H에게 임대아파트에 투자하면 빠른 시일 내에 돈을 벌 수 있으니 투자하라고 권유하여 2008. 9. 25. G과 H로부터 각각 2,500만 원씩 합계 5,000만 원을 피고인의 신한은행 계좌로 송금받아 보관하던 중 그 돈으로 이 사건 아파트의 임차권을 I의 소개로 양수하기로 마음먹고, 프리미엄으로 3,500만 원, 임대보증금 중 계약금으로 1,380만 원, I의 수수료로 120만 원으로 정하고 합계 5,000만 원을 I에게 지급하여 임차권을 양수한 후 다시 시세차익을 남기고 위 임차권을 타인에게 전매하려고 하였다. 그러나 이 사건 아파트는 임차권의 양도나 전대가 불법이고, 당시 부동산 경기도 침체된 상태여서 전매할 사람을 구하지 못하고 시간이 흐르자 위 H는 자신이 투자한 돈을 반환해 달라고 요구하여 피고인은 자신의 돈으로 2008. 10. 6. 1,000만 원, 같은 해 12. 2. 1,500만 원 합계 2,500만 원을 H에게는 반환하였으나 위 G에게는 반환하지 못하고 있고, 이 사건 아파트의 임차권 시세가 오를 기미도 보이지 않자 다시 이 사건 아파트의 임차권을 타인에게 양도하기로 마음먹고 그 대상자를 물색하고 있었다. 그러던 중 피고인은 2009. 1.경 인터넷 싱글 친목동호회에서 만나 친하게 지내던 피해자 D(개명전 J)으로부터 그녀가 혼자 살고 있는 오피스텔을 처분한다는 말을 듣고 피해자에게 그 오피스텔을 처분한 돈으로 이 사건 아파트의 분양권을 매수하라고 권유하면서 "피고인이 아는 동생인 E가 이 사건 아파트의 임차권 분양에 당첨되었는데 그 분양권을 팔려고 한다. 그 동생한테 명의 이전에 필요한 모든 권리확보 서류를 받아두었으니 그 분양권을 매입해라. 매입만 하면 명의 이전시까지는 2~3배의 시세차익을 낼 수 있고, 명의 이전은 입주시기인 2011. 8.까지는 책임지고 해줄테니 걱정하지 마라."는 취지로 말하였다. 그리하여 피고인은 2009. 1. 22.경 고양시 일산구 K 소재 L공인중개사 사무소에서 피해자에게 대금 5,030만 원에 이 사건 아파트의 임차권을 피해자에게 양도하기로 하고, 2009. 1. 22.경부터 같은 해 3. 6.경까지 3회에 걸쳐 합계 5,030만 원을 피해자로부터 이 사건 아파트의 임차권 양도대금으로 받았다. 그러나 사실은 이 사건 아파트는 법률상 임차권 양도나 전대가 금지되어 있고, 피고인은 그러한 사실을 잘 알고 있었으나 피해자는 그와 같은 법률 규정을 알지 못하였으며, 그나마 이 사건 아파트의 최초 임차권 분양 당첨자인 E는 피고인이 아는 동생도 아니고 I라는 중개인이 피고인에게 그의 임차권 양도를 중개 의뢰한 것이고, 피고인이 위 G, H에게 양도 중개를 하였다가 H가 양수대금을 돌려달라고 하자 피고인이 자신의 돈으로 돌려준 상태임에도 불구하고, 피해자에게는 위와 같은 복잡한 사실 및 권리 관계를 숨기고 마치 피고인이 아는 동생인 E의 임차권을 바로 피해자에게 양도하는 것이고, 이를 양수하면 입주시기 전까지는 2~3배의 프리미엄이 붙어 다시 양도할 수 있는 것처럼 속였기 때문에 피해자가 사전에 위와 같은 사실 및 권리 관계를 알았더라면 이 사건 아파트의 임차권을 양수할 리가 없었다. 결국 피고인은 이 사건 아파트의 임차권 양도나 전대가 법률상 가능하고, 그 임차권을 양수하면 2~3배의 프리미엄을 붙여 다시 양도할 수 있다고 피해자를 기망하여 이 사건 아파트의 임차권 양수대금 명목으로 피해자로부터 합계 5,030만 원을 교부받아 이를 편취하였다. 2. 판단 피해자가 양수한 권리는 공공임대아파트의 임차권으로서 법률상 양도나 전대가 금지되어 있는 것이다. 그러나 현실적으로 임차권 거래가 종종 이루어지고 있고, 양수인들은 명의변경 등 법률적으로 임차권 이전을 보장받지 못하는 위험을 감수하고 임대차계약서를 비롯한 약속어음, 이행각서(소유권이전이 가능할시 금전적 요구 없이 소유권이전절차를 이행한다는 내용 등) 등 권리확보서류를 교부받고 임차권을 양수한 후 다시 전매하거나 또는 직접 입주 후 분양전환기간이 지나 소유권이전등기가 가능하게 될 때 최초 분양자로부터 소유권을 이전받는 방법으로 거래를 한다. 피고인은 피해자가 위와 같이 법률상 양도나 전대가 금지된 임차권이라는 사정을 알고 있었다고 주장하고, 피해자는 피고인이 '분양권을 매입하면 2~3배 시세 차익을 낼 수 있고 명의이전은 입주시기인 2011. 8.까지 책임지고 해주겠다'고 하여 이를 믿고 양수하였을 뿐 그러한 사정을 몰랐다고 주장한다. 그러나 기록에 의하면 피해자는 이 사건 아파트 외에도 비슷한 시기에 또다른 공공임대아파트 임차권을 양수하였다가 2011. 10.경 전매한 사정이 있을 뿐 아니라, 설령 피해자가 위와 같은 법률상 제한이 있는 권리라는 사정을 알지 못한 채 이 사건 임차권을 양수하였다고 하더라도, 위와 같은 공공임대아파트 임차권의 법률적 제한에 관하여는 널리 알려져 있을 뿐 아니라 피해자 역시 인터넷 등을 통하면 언제라도 쉽게 알 수 있었으므로, 그러한 상황에서 피고인이 이를 중개하면서 '법률상 양도가 가능한 권리로서 입주시기 전에 피해자 명의로 명의변경을 해주겠다'고 약속하였다는 것은 일반 경험칙상 수긍하기 어렵다. 피해자의 진술에 의하면 '임대아파트를 사 놓으면 입주 전에 위 임대아파트를 매매할 수가 있고, 위 임대아파트에서 살아도 된다고 하였다, E로부터 분양권 이전에 필요한 권리확보서류를 받아 두었으니 걱정을 하지 않아도 되고, 위 임대아파트를 판매할 때 구입가에서 프리미엄이 2~3배 정도 올라갈 수도 있다고 하였다'는 것으로(수사기록 145쪽), 피고인의 위와 같은 설명을 듣고 피해자가 입주 전 명의변경이 보장된 것으로 잘못 착각하였을 가능성도 배제할 수 없다. 덧붙여 피해자의 진술만으로는 피고인이 피해자가 법률상 양도가 가능한 권리라고 착오에 빠져 있음을 알면서도 그러한 착오상태를 이용하여 법률상 제한이 있는 권리라는 점을 고지하지 아니한 채 피해자로부터 양수대금을 교부받았다고 인정하기도 어렵다. 또한 피고인은 임차권 양도를 중개하는 것에 불과하므로, 피해자에게 임차권 양수를 권유하면서 입주시기 전까지 2~3배 차익을 올릴 수도 있다는 자신의 예상을 이야기하였을 수는 있어도 피고인이 위 차익을 보장해 주었다고 볼 수는 없고, 피해자가 이에 기망당하여 임차권을 양수하였다고 볼 수도 없다. 그 외에 공소사실에 기재된 E가 피고인이 아는 동생이 아니라거나 I가 중개의뢰하여 피고인이 H 등에게 중개하였다가 돈을 반환해 주고 다시 피해자에게 중개한 사정 등을 피고인이 말하지 아니하였다고 하더라도, 피해자가 이러한 사정을 알았더라면 임차권을 양수하지 않았을 것이라고 단정할 수도 없기에 기망행위에 해당한다고 할 수 없다. 결국 피고인이 피해자에게 이 사건 임차권의 양도 중개를 하면서 양도에 따른 법률상 문제점 등에 관하여 제대로 설명하지 않은 것에 대한 민사상 책임은 별론으로 하고, 피고인이 공소사실 기재와 같이 피해자를 기망하여 피해자로부터 양수대금을 편취하였다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거도 없다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 이 사건 배상신청은 이유 없으므로 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제2항, 제1항 제2호에 의하여 이를 각하한다.