의정부지방법원-2022고단124

범 죄 사 실 [범죄전력] 피고인은 2022. 2. 17. 의정부지방법원에서 사기죄로 징역 1년 6월 및 징역 8월을 선고받고 2022. 5. 3. 그 판결이 확정되었다. [범죄사실] 피고인은 2018. 1. 2. ‘울산광역시 남구 B건물, 3층’에 본점을 두고 ‘부동산개발 등’을 목적으로 하는 “주식회사 C”(이하 ‘C’이라 한다)의 사내이사로 취임하였고, C은 2018. 1. 4.경 주식회사 D(이하 ‘D’이라 한다)에 ‘의정부시 E’ 일원에 신축 중인 ‘F’(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 분양형 신탁사업(수탁회사가 시공, 준공 및 분양 등을 담당한 후 신탁회사와 정산하는 방식)을 의뢰하였다. 피고인은 2018. 7.경 F의 오피스텔 및 도시형주택의 분양공고가 나는 것을 기화로 아직 분양공고가 나지 않은 상가 분양에 관심을 보인 사람들을 상대로 상가에 대한 독점적인 사무실을 제공할 것처럼 가장하여 표준분양계약이라는 명칭으로 약정을 하면서 나중에 D 명의로 정식분양계약으로 전환해 주겠다며 상가 분양대금의 계약금 명목으로 금원을 취득하기로 마음먹었다. 1. 피해자 G에 대한 부분 피고인은 2018. 6.경 서울시 도봉구 H에 있는 피해자 G이 운영하는 I공인중개사사무소에서, 지인을 통하여 피해자에게 ‘상가 분양계약을 체결하면 F 상가에서의 독점적 공인중개사 운영권을 주겠다. 본 건물 타 상가에서는 공인중개사 사무소를 분양하지 않겠다. 상가에 대한 분양공고가 나는 즉시 수탁자인 D 명의의 정식 분양계약으로 전환해 주겠다’고 거짓말하였다. 그러나 사실 피고인이 피해자와 상가분양 계약을 체결할 당시는 아직 상가에 대한 분양공고도 나지 않은 상황이었고, C은 부동산 개발 일체를 D에 신탁을 하였기 때문에 피고인은 상가 분양에 대한 권한이 없었기에 피해자로부터 상가분양명목으로 계약금을 받더라도 이를 정식분양 계약으로 전환해 주거나 독점적 공인중개사 사무실을 줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 2018. 7. 3. F 상가 J호에 대한 표준분양 계약을 체결하고, 같은 날 계약금 명목으로 피고인의 K 계좌로 60,000,000원, 2018. 7. 5. 피고인의 L 계좌로 38,880,000원 등 합계 98,880,000원을 송금받았다. 이로써 피고인은 피해자로부터 재물을 편취하였다. 2. 피해자 M에 대한 부분 피고인은 2018. 8. 14.경 위 I공인중개사사무소에서, 피해자 M에게 ‘상가 계약을 체결하면 독점적인 편의점 운영권을 주고, 상가에 대한 분양공고가 나는 즉시 수탁자인 D 명의의 정식 분양계약으로 전환해 주겠다’고 거짓말하였다. 그러나 사실 피고인이 피해자와 상가분양 계약을 체결할 당시는 아직 상가에 대한 분양공고도 나지 않은 상황이었고, C은 부동산 개발 일체를 D에 신탁을 하였기 때문에 피고인은 상가 분양에 대한 일체의 권한이 없었기에 피해자로부터 상가분양 명목으로 계약금을 받더라도 이를 정식분양 계약으로 전환해 주거나 독점적인 편의점 운영권을 줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 2018. 8. 14.경 F 상가 N호, O호, P호에 대한 표준분양 계약(이하 피해자 G이 체결한 계약과 함께 ‘이 사건 각 분양계약’이라고 통칭한다)을 체결하고, 같은 날 계약금 명목으로 피고인의 K 계좌로 240,000,000원 등 합계 300,000,000원을 송금받았다. 이로써 피고인은 피해자로부터 재물을 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술(제6회 공판기일에서의 것) 1. 제2회 공판조서 중 증인 G, M가 한, 제3회 공판조서 중 증인 Q, R가 한, 제5회 공판조서 중 증인 S이 한 각 이에 들어맞는 진술기재 1. 증인 T, U이 이 법정에서 한 각 이에 들어맞는 진술 1. V에 대한 경찰 피의자신문조서 1. 피고인에게 돈을 송금받은 사람들에 대한 각 전화통화 수사보고 1. C 등기사항전부증명서, 각 F 상가 표준분양계약서, G이 상가 계약금 명목으로 돈을 송금한 계좌 거래내역, M가 상가 계약금 명목으로 돈을 송금한 것에 대한 M 명의 통장내역, C과 D간 분양형 토지신탁계약서, 각 상가 공급계약서, D과 W 간 분양대행계약서 및 변경계약서, 의정부시청의 분양신고 수리통보 공문, 계좌거래내역(L) 1. 판시 전과 : 범죄경력조회, 판결문[서울서부지방법원 2020고단4129, 의정부지방법원 고양지원 2020고단11, 1470(병합), 1911(병합), 의정부지방법원 2021노322, 2176(병합), 대법원 2022도3543] 피고인 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장 피고인은 이 사건 각 분양계약서 작성 당시 피해자들에게 D과의 신탁계약이 체결되어 있다는 점, U과의 우선적 약정이 존재한다는 점, 독점운영권 등 특약사항을 이행하지 못할 경우 계약금을 반환하겠다는 점 등을 비롯하여 당시의 객관적 제반 상황 및 이 사건 계약의 진행절차나 유의할 사항에 관하여 충분히 설명하였다. 토지신탁계약이 체결되어 있었으나 피고인과 당시 위탁사인 C과 사이에 체결된 별도의 계약관계 등에 비추어 볼 때 피고인이 이 사건 각 분양계약 체결에 관하여 권한이나 실질적인 영향력을 행사할 수 있는 지위에 있었고 U도 우선권을 포기하기로 한 상태였기 때문에 분양계약서 내용대로 정식 분양계약으로 분양전환을 해주거나 그렇지 못할 경우 계약금을 반환할 수 있었다. 그런데 이후 U이 당초 합의에 반하여 분양권에 관한 권리를 주장하고 C이 일방적으로 피고인의 계약상 권리를 부인하면서 이 사건 각 상가를 타인에게 분양하고 계약상의 정산의무도 이행하지 아니하는 예상하지 못한 상황이 우발적으로 발생하는 바람에 결과적으로 이 사건 각 분양계약상 약정사항(독점적 운영권 부여, 정식 분양계약으로의 전환 또는 계약금 반환)을 이행하지 못하였을 뿐이다. 따라서 피고인이 기망행위를 하였다거나 기망에 관한 고의가 있었다고 볼 수 없다. 2. 판단 가. 먼저 이 사건 기록에 의하면, 이 사건 사업은 분양형 신탁계약 방식으로 이루어졌기 때문에 위탁자인 C이 아니라 수탁자인 D에서 분양을 비롯한 모든 권한을 가지고 있었던 사실, 피해자들은 이 사건 각 분양계약 체결 당시 이 사건 건물이 위와 같이 신탁회사에 신탁되어 있어 추후 D과의 정식 분양계약이 체결되어야 한다는 점과 이 사건 건물 중 상가들에 대해서는 아직 분양 공고가 나지 않은 점을 알고 있었던 사실이 인정된다. 따라서 피고인이 피해자들에게 이 부분에 관하여 기망한 것은 아니다. 나. 그렇다면 다음으로, “이 사건 건물 상가 J호, N호, O호, P호(이하 ‘이 사건 상가들’이라고 한다)가 신탁회사에 신탁되어 있음에도 불구하고, 피고인에게 이 사건 상가들에 관한 사전 분양약정을 체결하고 입점할 영업을 지정하여 독점운영권을 줄 수 있는 권한이 있었는지”에 관하여, 피고인이 실제로 그와 같은 권한을 보유하고 있었는지 및 이에 관하여 피고인이 피해자들을 기망하였는지 살펴보아야 한다. 1) 이 법정이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 피고인은 C의 대표자는 아니지만 사내이사로서 이 사건 사업에 관한 실무처리를 담당하고 있었고, 비록 D에 분양권한이 전적으로 귀속되기는 하지만 위탁사인 C로서는 이 사건 건물의 분양 실적에 따라 얻을 수 있는 수익이 결정되므로 분양 촉진을 위해 미리 수분양자를 모집하는 등 사실상의 행위를 할 수 있었던 것으로 보인다. 그러나 한편, 피고인이 수분양자를 사전 모집하는 데 대하여 D이나 당시 이 사건 건물 중 상가를 제외한 나머지 오피스텔 등의 분양대행을 위임받아 분양행위를 하고 있던 주식회사 W(이하 ‘W’라고만 한다)에게 이와 같은 사전 모집 행위에 대해 알리거나 추후 분양 공고가 이루어지면 사전 모집한 수분양자들에 대해 우선적으로 분양계약을 체결해 줄 것을 요청하는 등 분양 공고 이후 D이나 W가 이 사건 상가들을 이중분양할 위험을 제거하기 위한 아무런 노력을 하지 않았다. 설령 분양 공고 전에 사전 모집하는 것이 법적으로 문제될 소지가 있어 공식적으로 협의가 어려웠다 하더라도 피고인으로서는 피해자들에게 정식 분양계약을 체결해 줄 수 있도록 충분한 노력을 기울였어야 한다. 심지어 피고인은 피해자들로부터 정식 분양계약을 체결할 경우 받게 되는 분양가의 10%에 해당하는 계약금을 훨씬 넘는 분양가의 30%에 해당하는 계약금을 받았고, 이를 자신의 개인 계좌로 송금받은 다음 일부만을 이 사건 사업을 위한 공사대금으로 사용하고 나머지는 개인 채무의 변제 등을 위해 사용하였다. 피고인은 이 사건 상가들에 대한 분양 공고가 나기 전에 소비한 계약금을 다시 준비해놓지도 않았고 분양 공고가 나자마자 정식 분양계약으로 전환해주기 위한 노력도 하지 않았다. 피고인은 2019. 1. 10. W와 사이에 이 사건 건물 상가 분양업무에 관한 약정을 체결하였고(증거기록 제627쪽), 2019. 1. 17. 이 사건 건물 상가에 대한 분양 공고가 내려진 후 D은 W와 사이의 분양대행계약을 변경하여 상가에 대한 부분을 추가하였으며, 2019. 1. 31. 피고인은 W와 사이에 피고인이 이 사건 건물 상가에 대한 분양계약을 대행하기로 하는 계약을 체결하였는바(증거기록 제617쪽), 그렇다면 피고인은 분양공고 이후 곧바로 이 사건 상가들에 대해 피해자들의 권리를 확보해줄 수 있었을 것임에도 적절한 조치를 취하지 않았다. 이는 피고인이 피해자들로부터 받은 계약금을 소비해버린 탓으로 보인다. 그럼에도 피고인은 피해자들에게 마치 상가 분양 공고가 나면 바로 D과의 정식 분양계약으로 전환해 줄 수 있는 것처럼 말하였는바, 이는 기망행위에 해당한다. 2) 특정 상가에 특정 영업을 입점하여 독점적으로 운영할 수 있도록 하는 ‘독점 운영권’의 경우, 사전에 정해놓고 분양을 마치거나 사후에 수분양자들끼리 협의하여 부여하는 것이 가능하다. 그러나 이는 분양행위 전체가 신탁회사 또는 신탁회사로부터 정식으로 대행을 위임받은 분양대행회사에서 일괄적으로 정하여 분양하거나 상가규약을 만들어 정해놓아야 하지, 피고인이 일부 상가에 대하여만 사전 약정을 체결하면서 편의점, 공인중개업의 독점 운영권을 부여하기로 약속한다고 하여 이행될 수 있는 것이 아니다. 적어도 피고인은 이에 관하여 D과 사이에 특정 상가에 특정 영업을 독점 운영하게 한다는 점에 관해 협의했어야 한다. 그렇지 않을 경우 D이나 W에서 해당 상가에 다른 영업을 하도록 분양계약을 체결하거나, 다른 상가에 같은 영업을 하도록 분양계약을 체결하여도 막을 방법이 없다. 이 사건 상가 X호에 관하여 D과 Y 사이에 체결된 분양계약서에 첨부된 분양계약자 확인서를 보면, “입점시 및 입점 후의 업종중복에 대하여서는 입점자 상호간에 협의하여 처리하여야 하며, 당사는 일체의 업종 보호 책임이 없음”이라고 기재되어 있다(증거기록 제1139쪽). 그럼에도 피고인은 피해자들에게 마치 독점 운영권을 보장해 줄 수 있을 것처럼 말하였는바, 이는 기망행위에 해당한다. 3) 피고인은 U과의 계약관계에 문제가 생겼고 이에 따라 C 대표자인 S, T이 피고인을 사내이사에서 사임시키는 등 분쟁이 발생함에 따라 피해자들에게 계약을 이행하거나 계약금을 반환해 줄 수 없었다고 주장한다. 살피건대, G은 경찰에서 피고인이 “기존에 편의점을 운영했던 U이 편의점 자리를 받기로 한 상가를 기존 보증금을 계약금으로 전환하여 약정을 맺었는데 추가 계약금이 정한 날짜에 들어오기로 했는데 들어오지 않아서 계약이 해지된 거나 마찬가지다. 그래서 분양받는데 전혀 지장이 없다”고 말했다고 진술하였고(증거기록 제1018쪽), 피고인이 U과 체결한 2018. 1. 22.자 분양약정서(증거기록 제1065쪽)를 보면 2018. 12. 31.까지 추가 계약금 30,000,000원을 입금한다고 기재되어 있어 이 사건 분양계약 체결 당시에는 아직 분양약정의 해지 가능성을 알 수 없었던 점, 만일 M가 소송 가능성 등에 관해 구체적으로 알았다면 분양가의 30%인 3억 원이나 되는 돈을 선뜻 지급하였으리라 보기 어려운 점, 이 사건 분양계약서에는 U과의 계약 문제에 관해 전혀 기재되어 있지 않고, 피고인이 M에게 작성하여 준 확인증서(증거기록 제869쪽)는 이 사건 분양계약이 체결되고 돈을 송금받은 이후인 2018. 8. 20.경 피해자측이 요구하여 교부한 것인 점에 비추어 보면, G의 위 진술에 신빙성이 있다. 그런데 U이 2018. 12. 31.까지 추가 계약금을 납입하지 않았다는 이유로 피고인이 2019. 1.경 계약을 해지한다는 내용의 내용증명을 보냈으나, U은 이에 관하여 다투며 C을 상대로 수분양자 지위 확인 소송을 제기하였다. 피고인은 이러한 상황에 관하여 충분히 예측할 수 있었음에도 피해자들에게 그 가능성에 대해 축소하여 설명한 것으로 보이는데다가, 만일 문제가 생길 경우 곧바로 계약금을 반환해 줄 수 있는 것처럼 확인서를 써 주었는데, 이는 당시 피고인의 자금 사정 등에 비추어 볼 때 가능하지 않은 일이었다. 또한 피해자 G에게 분양하기로 한 이 사건 상가 J호는 U과는 관계가 있지도 않다. 따라서 이 사건 각 분양계약에 관하여 사후 발생한 U과의 분쟁 등으로 이행을 하지 못하게 된 것일 뿐이라는 취지의 위 주장은 이유 없다. 다. 따라서 이 사건 공소사실을 유죄로 인정하기에 넉넉하므로, 피고인 및 변호인의 주장은 받아들이지 않는다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항(징역형 선택) 1. 경합범처리 형법 제37조 후단, 제39조 제1항 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 양형의 이유 이 사건 피해액이 3억 98,880,000원에 이르고 약 3년간 피해액을 변제받지 못하여 피해자들이 많은 고통을 받았을 것으로 보이는 점, 피고인은 종전에도 여러 차례 사기죄로 처벌받은 전력이 있고, 유사수신행위의규제에관한법률위반죄로 집행유예를 선고받아 그 집행유예 기간 중에 이 사건 범행을 저지른 점에 비추어 보면, 피고인에게 실형을 선고함이 상당하다. 다만 형기를 정함에 있어서, 피고인이 피해자들에게 피해액을 전부 변제하고 합의한 점, 피고인에 대한 2022. 5. 3. 확정판결 중 2019년도 사기범행에 관한 부분(징역 8개월이 선고됨)과 함께 처벌받았을 경우와의 형평을 고려하여야 하는 점을 유리한 정상으로 고려하고, 그밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행 전후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 모든 양형 조건들을 종합하여, 주문과 같이 형을 정한다.