대구지방법원서부지원-2021고단116

범죄사실 범죄전력 피고인은 2020. 10. 29. 대구지방법원에서 사기죄 등으로 징역 4년 6월을 선고받고 2020. 12. 14. 위 판결이 확정되었고, 2020. 11. 5. 같은 법원에서 사기죄로 징역 3월을 선고받고 2020. 11. 13. 위 판결이 확정되었다. 구체적인 범죄사실 피고인은 2015. 12. 11. 주식회사 B을 설립하여 임대사업을 시작하였고, 2018. 5. 2. 주식회사 C로 법인 명의를 변경하여 임대사업을 한 사람이다. 피고인은 2016. 1. 19.경 대구 남구 D 다가구 주택(이하 '이 사건 주택'이라 한다)을 피고인의 모인 E의 명의로 860,000,000원에 매입하면서 이전 소유자로부터 은행대출금 380,000,000원, 임대차보증금 480,000,000원을 승계 받아 별다른 자금 투입 없이 매입하였다. 이후 피고인은 이 사건 주택의 세대 중 기존 월세를 전세로 바꾸어 추가로 임대차보증금을 교부받은 다음 2016. 2. 25. 대구 남구 F 다가구 주택을 1,040,000,000원에 매입하고, 잔금은 매도인의 동의하에 주인 세대를 전세로 전환하여 임대차보증금으로 잔금을 지급하는 등 임대차보증금과 대출금을 활용하여 투자금을 소액 투입하거나 투자금 없이 주택을 매매하는 소위 '갭투자' 방법으로 다가구 주택 8채를 매입하고 그 중 1채를 매도하여 총 7채의 주택을 관리하였다. 피고인은 위와 같이 무리한 방식으로 다가구 주택을 매입하여 운영하면서 다가구 주택의 가액은 특별히 상승하지 않고 정부의 부동산 담보대출 규제 정책으로 추가 대출을 받기도 어려웠으며 피고인이 보유한 재산도 없어 임대차기간이 만료된 세입자에게 임대차보증금을 지급하지 못하는 등의 이유로 2018년 초경부터 자금사정이 어려워지게 되었다. 피고인은 2018. 11. 6. 대구 남구 G에 있는 H사무소에서 피해자 I와 사이에 피고인 소유의 이 사건 주택 J호에 대한 전세계약을 진행하면서 피해자를 대리한 배우자 K에게 "이 건물에는 전세 세대가 2세대 밖에 없어서 나중에 보증금은 충분히 돌려받을 수 있으니 걱정하지 말라."라는 취지로 거짓말하였다. 그러나 사실은 피고인은 2016. 1. 19.경 이 사건 주택을 860,000,000원에 매입하면서 그 주택에 설정된 담보 대출 380,000,000원, 임대차보증금 480,000,000원을 승계하여 이미 주택 매입가에 상응하는 채무 등을 부담하고 있었고, 피해자와 전세계약을 체결할 당시에는 9세대가 임대차보증금이 있는 세대일 뿐만 아니라 그 임대차보증금이 합계 542,000,000원으로 증액된 탓에 은행대출금 채무와 임대차보증금이 이 사건 주택의 매입가를 초과하는 소위 '깡통 전세'에 해당하는 상황이었으므로 임대차계약 종료 후 피해자에게 정상적으로 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같이 K을 기망하여 2018. 11. 6.경 피해자와 사이에 전세계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 체결한 후, 그 무렵 피해자로부터 임대차보증금 명목으로 140,000,000원을 교부받았다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 I, L, K의 각 법정진술 1. M, L, N에 대한 각 검찰 피의자신문조서 1. O에 대한 경찰 피의자신문조서 1. P, Q, R, S, T, U, V, W, X, Y, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH에 대한 각 경찰 진술조서 1. 부동산임대차계약서, 전입세대 열람내역, 각 확정일자 현황, 임대차계약 현황, 부동산 전세계약서 11매, 다세대 주택 7채에 대한 등기부등본, 거래계약서 등, 주식회사 C 법인등기부등본, 전입세대열람, 전입세대현황, 다가구주택매입내역, 임대차계약현황, 부동산매도매수현황, 권리변동 정리표 및 등기부등본 1. 감정인 AI가 작성한 시가 감정서 1. 각 금융거래정보 제출명령에 대한 회신 1. 수사보고(부동산중개사무소 등록대장), 수사보고(AJ 주식 회사 회답자료), 수사보고(다가구주택 매입내역 및 임대차내역 정리한 자료) 및 그 각 첨부 자료 1. 판시 전과: 수사보고(동종 판결문 첨부) 및 그 첨부 자료, 범죄경력조회 피고인 및 변호인은 피고인이 아니라 L가 K에게 선순위 임대차보증금에 관한 사항을 고지하였으므로 피고인이 K에게 기망행위를 하였다고 볼 수 없다고 주장한다. K은 이 법정에 증인으로 출석하여 '이 사건 계약을 체결할 당시 H사무소에는 이 사건 주택의 관리자를 자처하는 사람이 있었다. 그 사람은 E를 대신하여 이 사건 주택에 대하여 설명하였으며, 범죄사실과 같이 선순위 임대차보증금에 관한 사항을 알려주었다. 피고인이 그 사람인지는 정확하게 기억나지 않는다. 다만, 다른 임차인들로부터 이 사건 다가구 주택의 관리인이 E의 아들일 것 같다는 말을 들었다.'라는 취지로 진술하였다. K의 진술에는 내용상 부자연스럽거나 모순된 부분이 없다. 다가구 주택의 특성에 비추어 볼 때 임차인이 되려는 입장에서 만약의 상황을 대비하기 위하여 선순위 임대차보증금의 현황을 정확히 파악할 필요가 있었으므로, K의 진술은 전후 상황에 매우 자연스럽게 연결된다. 이러한 측면에서 볼 때, K의 진술은 충분히 신뢰할 만하다. 아울러 피고인은 2018. 11. 6.과 매우 근접한 시기에 AB, Z, AA, AC에게 이 사건 주택의 선순위 임대차보증금에 관하여 거짓말함으로써 같은 수법의 사기 범행을 저지른 바 있다. 따라서 K의 진술을 비롯하여 앞서 거시한 증거를 통해 K이 이 사건 계약을 체결할 당시 이 사건 주택의 관리자를 자처하는 사람으로부터 범죄사실과 같이 선순위 임대차보증금에 관한 사항을 전달받은 사실을 인정할 수 있다. 피고인은 2016년부터 2019년까지 이 사건 주택을 비롯하여 총 8채의 주택을 소위 '갭투자' 방법으로 보유하였으며, N으로부터 대여한 공인중개사자격증을 활용하여 H사무소 등의 중개사무소를 운영하였다. 피고인은 위 주택의 각 세대를 타에 임대한 다음 신규 임차인으로부터 받은 임대차보증금으로는 종전 임차인에 대한 임대차보증금을 반환하고, 차임으로는 담보 대출에 따른 이자를 상환하는 데 주로 주력하였다. 그 과정에서 임차인이 되려는 자로부터(피고인이 운영하는 중개사무소에서 직접 임대하는 경우) 또는 다른 공인중개사로부터(다른 공인중개사를 매개로 임대하는 경우) 어느 한 주택에 관한 선순위 임대차보증금의 현황을 묻는 질문을 받을 수 있다. 이러한 상황과 관련하여 피고인과 함께 중개사무소에서 근무한 O, AG, M, L는 '임대차계약서는 대부분 피고인이 작성하였다(추가 증거기록 689면).', '피고인이 불러주는 대로 선순위 임대차보증금을 알려주었다(추가 증거기록 769면).', '선순위 임대차보증금을 물어보는 경우 피고인이 얼마라고 말하면 그대로 알려주고, 그렇지 않으면 피고인에게 전화를 바꿔주고는 했다(추가 증거기록 1194, 1198~1199면).', '피고인이 축소한 선순위 임대차보증금 총액을 워드 프로그램으로 정리한 후 이를 출력하여 모니터 앞에 붙여놓았다. 다른 공인중개사로부터 문의가 오면, 그 내용대로 불러줬다(추가 증거기록 1145면).', '피고인이 N의 명의를 빌려 계약서를 작성했으며, 자신이 선순위 임대차보증금을 알려줄 때에도 피고인의 지시를 받고 그대로 말했다(증인 L에 대한 증인신문 녹취서 4, 14~15면).'라는 취지로 진술하였다. 피고인이 차지한 지위, 임대업을 영위한 방식, 동업자와 직원들이 임대차계약의 교섭·체결 단계에서 피고인의 관여 정도에 관하여 한 진술 등을 고려할 때, K에게 선순위 임대차보증금에 관한 사항을 전달한 주체가 누구인지와 관계없이 그 내용은 피고인의 관여가 있어야만 고지될 수 있었다고 보는 것이 타당하다. 그렇다면 피고인 및 변호인의 주장과 같이 L가 K에게 선순위 임대차보증금에 관한 사항을 고지하였다고 가정하더라도, L가 피고인의 지시를 충실히 이행한 이상 피고인이 L를 도구로 사용하여 기망행위를 하였다고 평가함이 마땅하다. 한편, L는 이 법정에 증인으로 출석하여 '피고인이 직접 K에게 범죄사실과 같이 선순위 임대차보증금의 현황을 고지하였다.'고 진술하였는데, 그 진술에 따른다면 당연히 피고인이 기망행위를 한 것이 된다. 이 법원이 적법하게 채택·조사한 증거에 의하여 알 수 있는 이상의 사정을 종합하면, 앞서 거시한 증거를 통해 K이 이 사건 계약을 체결할 당시 범죄사실과 같이 선순위 임대차보증금에 관한 사항을 전달받은 사실을 인정할 수 있으며, 실제로 선순위 임대차보증금의 현황을 알려준 사람의 정체와는 별개로 피고인이 K을 상대로 기망행위를 하였다고 볼 수 있다. 이와 전제를 달리하는 피고인 및 변호인의 주장은 받아들이지 않는다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 형법 제347조 제1항(사기의 점), 징역형 선택 1. 경합범처리 형법 제37조 후단, 제39조 제1항 1. 소송비용의 부담 형사소송법 제186조 제1항 피고인 및 변호인은 피고인이 이 사건 계약을 체결할 당시를 기준으로 할 때 약정된 임대차기간이 종료되는 시점까지 임대차보증금을 반환할 능력이 있었으므로 변제 능력에 관하여 K을 기망하였다고 볼 수 없고, 이와 관련하여 피고인에게 사기의 고의가 있지도 않았다고 주장한다. 이 법원은 피고인이 보유한 각종 부동산에 관하여 시가 감정을 실시하는 한편, AK 등의 금융기관을 상대로 담보 대출에 대한 금융거래정보를 제출할 것을 명하였다. 피고인 및 변호인은 그 결과를 토대로 하여 2018. 11. 6. 기준으로 한 피고인의 재산 규모를 169,137,340원(= 피고인이 보유한 주택 중 직후에 매도한 1채의 주택을 제외한 나머지 주택의 시가 합계 8,174,147,340원 – 선순위 임대차보증금 합계 4,635,000,000원 – 근저당권의 피담보채무 합계 3,370,000,000원)으로 계산하였다. 그런데 피고인은 담보 대출에 따른 대출금 채무뿐만 아니라 개인에 대한 차용금 채무(예컨대, 피고인은 2016. 4.경 AF에게 100,000,000원을 원금 보장 약정 하에 투자받았다), 리스 계약에 따른 할부금 채무, 신용 대출에 따른 대출금 채무, 중개사무소 임대로 인한 차임 채무 등 각종 채무를 부담하고 있었다. 피고인이 보유한 주택이 이론적으로 시가 감정 결과와 같이 매각될 수 있었다고 보더라도, 위 채무액을 모두 합산한다면 피고인은 이 사건 계약을 체결할 당시부터 이미 채무 초과 상태에 빠져 있었다고 보는 것이 타당하다. 그리고 소위 '갭투자' 방법은 큰 규모의 부채를 수반할 수밖에 없고 그로 인해 부동산의 가격을 하락시키는 외부 요인에 매우 취약할 수밖에 없는데, 피고인은 2018년부터 정부 정책의 변화로 임대업을 영위함에 있어 어려움을 겪었다고 자인한 바 있다(2021. 5. 21.자 변호인 의견서 12면). 이 법원이 적법하게 채택·조사한 증거에 의하여 알 수 있는 이상의 사정을 종합하면, 피고인은 이 사건 계약을 체결할 당시를 기준으로 할 때에도 이미 약정된 임대차기간이 종료되는 시점까지 임대차보증금을 반환할 능력이 상당히 부족하였다는 결론을 내릴 수 있다. 나아가 재정 상태가 획기적으로 개선될 뚜렷한 계기가 있지 않았던 상황을 감안하면, 자산을 체계적으로 관리하였던 피고인으로서는 미필적으로나마 특히 변제 능력에 관하여 K을 속임으로써 피해자와 이 사건 계약을 체결한다는 고의가 있었다고 보아야 한다. 이와 전제를 달리하는 피고인 및 변호인의 주장 역시 받아들이지 않는다. 양형의 이유 1. 유리한 정상 범죄의 성립 여부를 떠나 물의를 일으킨 점에 대하여 다소나마 자숙하는 태도를 보였다. 전후 상황에 비추어 볼 때, 피고인은 자신의 사업이 원활히 진행될 것이라는 막연한 기대 내지 낙관적인 전망만을 품은 채 판시 범행을 저질렀다고 볼 수 있다. 이와 관련하여 기록상 피고인에게 확정적인 고의가 있었다는 점을 뒷받침할 만한 정황은 발견할 수 없다. 판시 범행은 판결이 확정된 사기죄 등과 형법 제37조 후단의 경합범 관계에 있으므로, 동시에 판결할 경우와의 형평을 고려하여야 한다. 2. 불리한 정상 피고인은 선순위 임대차보증금을 제대로 고지하지 않는 방법을 통해 피해자로부터 140,000,000원을 편취하였다. 임차인에게 임대차보증금이 갖는 중요성은 매우 크고, 피해자가 임대차보증금을 반환받지 못한 탓에 상당한 고초를 겪고 있는 사정을 고려할 때, 판시 범행의 죄질 및 범정은 매우 좋지 못하다. 피해 회복이 이루어지지 못하였다. 피고인이 제시한 계획대로 다른 사업을 영위한다고 하더라도, 피해자의 피해가 단시일 내에 회복되기는 어려울 것으로 예상된다. 피해자로부터 용서받지 못하였다. 3. 소결 피고인에게 유·불리한 정상들과 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론 및 기록에 나타난 제반 양형조건을 종합하여 형을 정한다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.