서울동부지방법원-2019고단1134

범 죄 사 실 피고인 B은 2009.경~2012.경 서울 강남구 C 인근에 있는 기획부동산 판매 업체인 (주)D 및 (주)E의 이른바 ‘바지사장’으로서 ‘전무’ 직함으로 근무하였고, 피고인 A는 2009.경~2012.경 위 2개 업체의 ‘차장’ 직함으로 근무하였다. 피고인들은 2012. 2.경 위 (주)D 및 (주)E의 사무실 등에서, 피고인 B은 ‘전무’ 자격으로 ‘상무’, ‘이사’ 등의 직함을 가진 자신보다 하위 직급의 임원들에게 토지 매수를 유도하도록 홍보방법 등을 알려주며 지시하고, ‘상무’, ‘이사’ 등 임원들은 ‘차장’인 피고인 A를 포함한 직원들에게 다시 위와 같은 토지 매수를 유도하도록 홍보방법 등을 알려주며 지시하고, 피고인 A는 이와 같은 지시에 따라 피해자 F에게 전화를 걸거나 직접 만나 아래와 같이 피해자를 기망하였다. 1. 춘천시 G 피고인 A는 피고인 B의 지시에 따라 피해자에게 ‘강원도 춘천시 G 임야 일대에 H의 관광레저종합타운이 2012. 2. 말경 착공되어 2015.경 완공될 예정이며 위 관광레저종합타운이 들어서면 땅값이 엄청 뛰고 북한강 상류 유원지 땅이어서 펜션 등 숙박시설을 하기에 좋다. 선착순대로 좋은 땅을 주니 돈을 빨리 입금하라.’라는 등으로 거짓말하였다. 그러나, 사실 위 춘천시 G 토지는 급경사의 부정형 자연림으로 맹지이며 단독필지가 아닌 공유지분을 이전하는 것이어서 개발과 처분이 어렵고, 보전관리지역, 자연녹지지역, 한강수계상수원보호구역 등으로 지정되어 개발 가능성이 희박하고, H의 관광레저 종합타운이 들어설 계획도 없었으며, (주)D에서 2012. 4. 2.경 경매를 통해 경락받은 다음 경락대금의 10배 이상의 가격에 되파는 것이었다. 피고인들은 위 (주)D 및 (주)E 업주 및 직원 성명불상자들과 공모하여 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 토지대금 명목으로 2012. 2. 26. 5,000,000원, 2012. 3. 2. 31,000,000원 등 합계 36,000,000원을 (주)D 법인 계좌로 교부받고, 공 과금 및 법무사비용 명목으로 2012. 4. 3. 1,949,600원을 법무사 I 명의 계좌로 교부받았다. 2. 남양주시 J 피고인 A는 피고인 B의 지시에 따라 피해자에게 ‘도로공사에서 하남과 화도IC 부근 토지에 대하여 보상을 시작하였는데 보상가격이 평당 2,500,000원에서 25,000,000원까지 책정되었다. 그린벨트 해제 지역 4거리 코너인데, 자고 나면 땅값이 오른다. 주 5일근무제로 주말에 춘천에 1,000,000~2,000,000명의 관광객이 몰리기 때문에 펜션이 호황을 누린다. 춘천호반과 청평유원지 부근의 땅이니 남양주시 J 토지를 반드시 매수해야 한다.’라는 등으로 거짓말하였다. 그러나, 사실 위 토지는 급경사의 부정형 자연림으로 맹지이며 단독필지가 아닌 공유지분을 이전하는 것이어서 개발과 처분이 어렵고, 보전관리지역, 자연녹지지역, 한강수계상수원보호구역 등으로 지정되어 개발 가능성이 희박하고, 하남과 화도IC 부근 토지의 보상은 이미 끝난 상태였고 위 토지는 광주-청평간 45번 국도에 위치해 있어 46 번 국도에 위치한 하남과 화도IC와 노선이 다르며 화도IC와는 약 7.5킬로미터, 하남IC와는 약 15킬로미터 떨어져 있어 보상이 실시될 가능성이 희박하고, 그린벨트가 해제될 가능성도 희박한 지역이었고, 당시 공시지가가 제곱미터당 1,860원에 불과하였다. 피고인들은 위 (주)D 및 (주)E 업주 및 직원 성명불상자들과 공모하여 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 토지대금 명목으로 2012. 4. 25. 27,000,000원을 (주)D 법인 계좌로 교부받고, 공과금 및 법무사비용 명목으로 2012. 5. 11. 1,526,600원을 법무사 I 명의 계좌로 교부받았다. 3. 강원도 양양군 K 피고인 A는 피고인 B의 지시에 따라 피해자에게 ‘강원도 양양군 L, M 임야는 도로가 붙어있는 제1종 전용주거용지로 500평으로 분할되어 있어 펜션 등 숙박시설을 하기에 좋은 땅이다. 선착순대로 좋은 땅을 주니 돈을 빨리 입금해라.’라는 등으로 거짓말하였다. 그러나, 사실 위 토지는 농림지역인 임업용 산지로 지정되어 있어 건축행위를 위해서는 건축허가(신고), 산지전용허가를 받아야 하고, 차량이 통행할 수 있는 도로로 인 정되는 부분도 없고, 맹지이고 좁고 험한 골짜기 및 절벽 위 산 정상 부근에 있는 약 500미터 높이의 급경사를 이루는 부정형 자연림으로 (주)E에서 2012. 7. 17.경 경매를통해 경락받아 그 직후 지분 형태로 되팔아 매각하는 것이었고, 당시 공시지가가 제곱 미터당 337원에 불과하였다. 피고인들은 위 (주)D 및 (주)E 업주 및 직원 성명불상자들과 공모하여 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 토지대금 명목으로 2012. 7. 17. 1,000,000원, 2012. 7. 18. 1,000,000원, 2012. 8. 7. 30,000,000원 등 합계 32,000,000원을 (주)E법인 계좌로 교부받고, 공과금 및 법무사비용 명목으로 2012. 8. 10. 1,734,000원을 법무사 N 명의 계좌로 교부받았다. 증거의 요지 1. 증인 F, O, P의 각 법정진술 1. 피고인들에 대한 각 일부 검찰 피의자신문조서 1. 각 토지매매계약서, 각 임야도등본, 각 토지이용계획확인서, 각 개별공시지가 1. 각 등기사항전부증명서 1. 각 송금영수증 1. 공정증서 사본 1. 업무협조회신(춘천시장, 양양군수, 서산세무서장, 용인세무서장, Q장, 춘천지방법원장, 춘천지방법원 속초지원장) 1. 수사보고(판시 제1항 토지 건설계획 없음 확인 보고) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 형법 제347조 제1항, 제30조, 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예(피고인 B) 형법 제62조 제1항 피고인들과 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장 피고인 B은 하위 임직원들에게 이 사건 각 토지가 장기적으로 개발가능성이 있으니 매수를 권유하도록 홍보하라고 교육하였을 뿐이고, 허위로 또는 과장하여 홍보하도록 교육하지 않았다. 피고인 A는 피해자에게 공소사실과 같이 개발가능성에 관하여 허위로 또는 과장하여 말한 사실이 없다. 피해자는 각 임야를 매수하기 전 현장 답사 등을 통하여 토지의 현황을 확인하고 장래 개발에 따른 이익을 얻기 위한 투자 목적으로 각 임야를 매수하였다. 피고인들은 매매계약에 따라 피해자에게 각 임야에 관한 소유권이전등기를 모두 해주었다. 피고인들은 피해자를 기망한 사실이 없고, 편취의 범의도 없었다. 2. 판단 가. 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다 할 것이나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2008도6549 판결 등 참조). 나. 피해자에 대한 기망행위의 성립 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 피고인들은 이른바 기획부동산 사무실의 임직원으로 피해자에게 토지에 관한 정보를 제대로 알려주지 않고 오히려 판시 범죄사실 기재와 같이 허위의 사실이나 과장된 정보를 제공함으로써 피해자를 기망하였음이 인정된다. 이는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도를 벗어나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당하므로 사기죄의 기망행위에 해당한다. 1) 이 사건 각 토지의 매입 현황은 다음과 같다. 판시 제1항 토지는 기획부동산 업체인 ㈜D이 2012. 4. 2. 경매절차에서 1/2 지분을 매입하여 같은 날 공유자 10명에게 공유지분으로 매각하였고(피해자는 1,983/35,881 지분을 취득함), ㈜D의 매입가는 46,400,000원(증거목록 순번 57번), 공유자들에 대한 판매가는 합계 326,000,000원이다. 판시 제2항 토지는 ㈜D이 2012. 2. 20. 매입하여 2012. 3. 26.부터 2013. 4. 29.까지 16명의 공유자에게 매각하였다(피해자는 2012. 4. 30. 330/4,593 지분을 취득함). 판시 제3항 각 토지는 기획부동산 업체인 ㈜E이 2012. 7. 17. 경매절차에서 매입하여 그 중 일부 지분을 같은 날부터 2013. 5. 1.까지 40명이 넘는 공유자에게 매각하였고(피해자는 2012. 8. 6. 1,219/3,108 지분 및 103/2,394 지분을 취득함), ㈜E의 매입가는 44,987,000원(증거목록 순번 60번), 공유자들에 대한 일부 지분의 판매가는 합계 86,860,000원이다. 2) 피해자가 매입한 각 토지의 현황은 판시와 같이 맹지이고 갖가지 공법상 규제로 개발행위가 제한되며, 매입 당시 각 토지가 개발되어 가치가 상승할만한 특별한 사정은 확인되지 않는다(증거목록 순번 49, 50, 56번의 각 업무협조회신 참조). 주변의 개발에 따른 지가앙등을 기대할 여지가 없지 않으나, 추상적이고 막연한 기대일 뿐이다. 피고인들은 각 토지의 위와 같은 현황에 관하여 직접 확인하고 조사한 바 없다. 3) 피고인들이 피해자에게 판 땅은 그 현황이나 입지, 규제 내용에 비추어 개발이나 지가가 상승할 가능성이 거의 없어 보이는 데 반해 피고인들은 자신들이 매수한 토지 가액의 몇 배 이상의 금액을 책정하여 자신들의 이득을 취하였다. 피고인들이 주장하는 지가 상승요인이 있다고 하더라도, 이미 피해자는 기획부동산 업체가 매입한 가격보다 훨씬 높은 가격으로 매수하여 자연적 지가 상승요인보다 훨씬 큰 가격변동이 있으므로, 장래 추가적 지가 상승을 기대할만 하다고 보기도 어렵다. 4) 피해자는 여러 공유자들과 같이 공유지분의 극히 일부를 매입하였을 뿐이므로 사용·수익이 가능하지 않고, 해당 토지지분을 타인에게 매각하지 않으면 그 이익이 실현되지 않는 것인데, 위 각 토지와 같이 다수의 규제가 존재하고 현황도 좋지 않은 경우 법률적으로 처분이 금지되어 있지 않다고 하더라도 피해자가 그 지분을 매수할 매수자를 구하여 이를 현금화하는 것은 사실상 어려울 것으로 보인다. 매수자들의 능력으로 위 각 토지를 분할하는 것도 어려워 보인다. 5) 피고인들은 피해자가 직접 각 토지의 현장을 둘러보고 스스로의 판단 하에 장기 투자로 구매를 결정하였다고 주장한다. 피해자는 부동산개발이나 거래, 토지에 관한 공법적 규제에 대하여 경험이나 전문지식이 없음에도 피고인들을 비롯하여 ㈜D, ㈜E임직원과 같은 기획부동산업자를 전문가로 생각하고 그들로부터 권유를 받아 토지를 매수하였으므로, 피고인들 측에서 제공한 정보에 의존할 수밖에 없다. 피해자는 향후 해당 토지의 직접적인 개발 또는 주변의 개발에 따른 지가의 앙등에 따른 투자이익을 얻을 것을 기대하였기 때문에 토지를 구매한 것인데, 위와 같은 기대가 실현되지 않을 경우 발생하는 손실의 위험은 오로지 피해자와 같은 매수인들이 전적으로 부담한다. 따라서 토지 매수를 권유하는 피고인들로서는 피해자에게 손실의 위험 및 기대의 실현 가능성에 관한 제반 사정을 정확하게 알려야 할 책임이 있고, 피해자에게 피고인들이 제공한 정보가 사실인지 여부를 자체적으로 검증하여 보고 알아서 투자판단을 하여야 한다고 떠넘겨서는 안 된다. 다. 피고인 A에 대한 사기죄의 성립 여부 피고인이 각 토지의 개발가능성에 관하여 판시와 같이 과장하여 설명하였다는 점에 관한 피해자의 진술은 매우 구체적이고 일관되며, 각 토지를 매수한 직후인 2012. 10. 8.경 피고인 등에게 통보한 매매계약 해제 내용증명에도 이러한 기망 내용이 상세히 기재되어 있다. 피고인으로부터 이 사건 각 토지가 아닌 다른 토지에 관한 개발가능성에 대하여 설명을 듣고 ㈜D, ㈜E으로부터 토지 지분을 매수한 O, P도 피고인이 토지의 개발가능성에 관하여 과장하여 설명하면서 적극적으로 매수를 권유하였다면서 피해자와 같은 취지로 진술하였다. 따라서 각 토지의 개발가능성에 관한 피고인의 허위, 과장 설명에 관한 피해자의 진술에 신빙성을 인정할 수 있다. 피해자의 처인 R의 부동산 매입 현황, 피고인 B을 만난 적이 있는지 여부 등에 관한 피해자의 진술에 석연치 않은 부분이 있기는 하나, 개발가능성에 관한 피고인의 기망과 직접 관련이 있는 부분은 아니므로, 피고인의 기망행위에 관한 피해자의 진술의 신빙성을 탄핵할 정도로 보기는 어렵다. 피고인은 피해자가 자신에 대한 이성적 관심에서 각 토지를 매수하였다가 피고인이 피해자의 신체적 접촉을 거부하자 피해자가 허위의 주장을 시작하였다는 취지로 주장한다. 피해자의 매수 및 매수의사 취소에 위와 같은 동기가 포함되어 있다고 하더라도, 앞서 본 바와 같은 이유로 진술의 신빙성을 인정할 수 있다. 따라서 피고인의 기망 및 편취의 범의를 인정할 수 있다. 라. 피고인 B에 대한 사기죄의 성립 여부 2인 이상이 범죄에 공동 가공하는 공범관계에서 공모는 법률상 어떤 정형을 요구하는 것이 아니고 2인 이상이 공모하여 어느 범죄에 공동 가공하여 그 범죄를 실현하려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로서, 비록 전체의 모의과정이 없었다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하고, 이러한 공모가 이루어진 이상 실행행위에 직접 관여하지 아니한 자라도 다른 공모자의 행위에 대하여 공동정범으로서의 형사책임을 지는 것이다(대법원 2000. 11. 10. 선고 2000도3483 판결 등 참조). ㈜D, ㈜E은 이 사건 각 토지를 매입한 후 단기간 내에 10명 내지 40명에 이르는 다수의 매수자들에게 공유지분으로 훨씬 높은 가격으로 매각하였고, 특히 매입한 직후 다수 공유자들에 대한 매각이 집중되어 있다. 영업사원에 해당하는 차장의 직위를 가진 피고인 A는 각 토지와 직접 관련이 없는 개발 호재나 용도를 언급하면서 선착순대로 좋은 땅을 분양받는다고 말하면서 ㈜D, ㈜E이 각 토지를 매입한 직후 피해자가 공유지분을 매수하도록 압박하였다. 피고인 A는 임원들로부터 교육받은 내용과 자료들을 보고 그대로 피해자에게 설명하였다고 진술하였다. 이러한 정황에 비추어 보면, ㈜D, ㈜E에서는 각 토지에 대한 기획부동산 명의의 소유권이전등기가 되기 전부터 매수인들을 모으고 소유권이전등기가 되는 즉시 공유지분으로 나누어 매수인들에게 매각하기 위해 영업사원들에 대한 교육과 그에 따른 영업사원들의 영업이 조직적, 체계적으로 이루어진 것으로 보인다. 피고인은 당시 ㈜D, ㈜E의 전무로 실질적인 사장 바로 아래의 직급을 보유하고 있어, 부동산 매입·판매 전략에 관한 의사결정에 관여할 만한 상당한 직책에 있었던 것으로 보인다. 피고인은 ㈜D, ㈜E에 근무하기 전에도 2006년경부터 기획부동산 업체에 근무한 경력이 있어, 기획부동산 업체의 운영방식 등에 대하여 잘 알고 있었던 것으로 보인다. 피고인은 각 토지 현장에 직접 가 본적이 없고, 각 토지에 관한 공법상 규제 등에 관하여 조사하거나 확인하지도 않았음에도 피고인 A 또는 그보다 상위의 직원인 상무, 이사, 팀장 등을 상대로 토지가 개발가치가 있다고 홍보하도록 지시하고 교육하였다. 따라서 피고인이 피해자를 상대로 직접적인 영업행위를 하지 않았거나 피고인 A를 상대로 구체적인 허위 내지 과장 홍보전략을 교육하지는 않았다고 하더라도, 각 토지의 매입 및 판매의 의사결정에 가담하고 임직원들을 상대로 홍보전략을 교육함으로써 피고인 A의 기망행위에 대한 공동정범으로 가담하였다고 판단된다. 양형의 이유 1. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제1유형] 1억 원 미만 [특별양형인자] 감경요소: 피해자에게도 범행의 발생 또는 피해의 확대에 상당한 책임이 있는 경우 가중요소: 범행수법이 매우 불량한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 기본영역, 징역 6월∼1년6월 2. 선고형의 결정 가. 공통의 양형사유 불리한 정상: 이 사건 각 범행은 기획부동산의 임직원인 피고인들이 상당 기간에 걸쳐 조직적으로 사용·수익가치가 전혀 없고 교환가치가 낮은 판시 각 토지의 공 유지분을 피해자 등 다수의 매수인에게 매각하여 피해를 입힌 사안으로, 그 범행경위,방법, 피해정도 등에 비추어 죄질이 좋지 않다. 실제 손해액을 평가함에 있어 피해자가 각 토지에 관한 공유지분을 취득한 점을 참작하여야 하나, 앞서 본 바와 같이 피해자가 취득한 각 토지 공유지분의 사용·수익 및 교환가치가 낮으므로, 1억 원에 이르는 매 매대금 전액을 실제 손해액으로 평가할 수 있다. 피해자에 대한 피해회복이 전혀 이루어지지 않았다. 피고인들은 피해자가 스스로의 판단 하에 장기투자로 각 임야의 공유지분을 매수하였을 뿐이라면서 자신들의 책임을 회피하고 피해자의 탓으로 돌리고 있다. 유리한 정상: 피해자의 아내가 이미 피고인 A의 권유로 이 사건 범행일로부터 약 1년 전에 ㈜D 소유의 토지 지분을 구입한 상태였으므로, 그 토지의 현황, 공법상 규제, 매입형태, 개발가능성 등을 확인하여 피고인 A의 말이 사실인지 여부를 확인할 기회가 있었고, 판시와 같이 3회에 걸쳐 각 토지 공유지분을 매수하던 약 6개월의 기간 동안에도 이를 확인할 기회가 있었다. 그럼에도 피해자는 스스로 확인절차를 거치지 않은 채 피고인 A의 말만 듣고 토지 지분을 매수하였으므로, 피해자에게도 범행의 발생 또는 피해의 확대에 책임이 있다. 나. 개별적 양형사유 피고인 A: 피해자에 대한 편취금에서 피고인이 얻은 이익은 약 1,000만 원 정도이다. 초범이다. 약 3년 전 목수술 이후 목소리가 잘 나오지 않는 등 건강이 좋지 않고 고령이다. 피고인 B: 불특정 다수의 매수인들로부터 얻은 이익은 상당할 것으로 보이나(각 매매대금의 10%의 15~20% 정도), 피해자에 대한 편취금에서 피고인이 얻은 이익은 약 150~200만 원 정도로 보인다. 피고인이 각 기획부동산 업체에서 이 사건 각 토지의 매입과 매각전략에 관여한 형태와 정도, 피고인이 직접 임직원들을 교육한 내용 등이 명확히 밝혀지지 않은 상태이므로 피고인의 직책에 비하여 중한 책임을 묻기는 어렵다. 벌금형을 초과하는 범죄전력이나 동종 전력은 없다.