서울중앙지방법원-2023고단512

범 죄 사 실 [전제사실] 빌라, 다세대주택 등(이하 ‘빌라 등’)에 관하여, 이를 임차하려고 하는 사람들은 향후 아파트 등 선호하는 형태의 주택을 분양받을 수 있는 자격을 유지하거나 빌라 등의 가격 하락으로 인한 위험을 회피하기 위하여 임대차계약을 선호하는 반면, 건축주 또는 소유자(이하 ‘건축주 등’)는 위 빌라 등을 임대하여 향후 임대차보증금반환 채무 또는 빌라 등의 가격 하락 위험을 부담하는 것보다는 곧바로 매도하여 투자비를 회수할 수 있는 매매계약을 선호하는 경향이 있다. 한편, 건축주 등으로부터 신축 빌라, 구축 빌라, 다세대주택 등(이하 ‘빌라 등’)의 분양이나 매도를 의뢰받은 분양대행업자나 중개업자들(이하 ‘분양대행업자 등’)은 컨설팅업자, 공인중개사 등을 통해 자기자본 투자 없이 빌라 등의 소유권을 이전받는 소위 ‘무자본 갭투자자’와 위 빌라 등을 임차할 임차인을 모집하고, 무자본 갭투자자는 위 분양대행업자 등을 통하여 임차인의 임대차보증금만으로 분양 또는 소유권을 이전받는다는 취지의 분양 또는 매매계약 서류를 작성하게 되며, 위 분양대행업자 등은 건축주 등이 임차인으로부터 임대차보증금 전액을 지급받은 후 건축주 등을 통해 그 임대차보증금 중 일부를 소위 ‘리베이트’라는 명목으로 분양대행업자, 컨설팅업자, 공인중개업자, 무자본 갭투자자 등의 이익금(이하 ‘리베이트’)으로 분배하고, 남은 금액으로 건축주 등에게 실질적인 분양대금 또는 매매대금을 지급한 다음, 위 빌라 등의 소유권을 무자본 갭투자자의 명의로 이전하기로 하는 거래 구조(이하 ‘동시진행 거래’)를 계획하였다. 위와 같은 거래 구조로 인해 건축주 등에게는 당초 임차인이 지급한 임대차보증금에서 위 리베이트를 제외한 금액만이 분양대금 또는 매매대금으로 지급되고, 그 결과 실질적인 분양대금 또는 매매대금보다 임대차보증금의 액수가 더 큰, 소위 ‘깡통전세’가 발생하게 되었다. 또한 자기자본 없이 수백 채의 빌라 등의 소유권을 이전받는 무자본 갭투자자들은 위 빌라 등에 관한 수백억 원 상당의 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 없었다. C은 위와 같은 빌라 등 분양과정 또는 매매과정에서 무자본 갭투자자의 역할을 하며 2019. 10.경부터 현재까지 C 및 ㈜D 명의로 457채의 빌라 등의 소유권을 취득한 사람이고, 피고인은 컨설팅업자로서 리베이트 취득을 목적으로 C과 같은 무자본 갭투자자들을 모집하여 위 거래 구조에 가담한 사람이다. [범죄사실] 피고인은 2019. 7.경 지인인 C에게 분행대행업자 등으로부터 리베이트를 받기 위해 위 전제사실 기재와 같이 아무런 자본 없이 C 명의로 다수의 빌라 등의 소유권을 취득할 것을 제의하였고, C은 이를 승낙하였다. 서울 강서구 E건물의 건축주 F로부터 분행대행을 의뢰받은 G는 앞서 본 거래 구조에 따라, 위 E건물 H호를 임차할 임차인이 구해지면 이를 무자본 갭투자자에게 소유권이 전하기로 하고 피고인에게 무자본 갭투자자를 구해줄 것을 의뢰하였고, C은 2019. 7. 20.경 피고인을 통하여 위 G와 위 거래 구조에 따라 위 E건물 H호를 임차할 임차인이 마련되면 그 임차인의 임대차보증금반환채무를 인수함으로써 위 H호의 분양대금을 완납하기로 하는 분양계약을 체결하였다. 한편 위 G는 2019. 8. 16.경 서울 영등포구 I에 있는 J공인중개사사무소에서, 위 공인중개사사무소의 중개보조원인 K를 통해 위 E건물 H호를 임차하기로 한 피해자 L과 사이에, 위 E건물 H호를 피해자가 위 F로부터 임대차보증금 2억 7,800만 원(계약금 1,400만 원, 잔금 2억 6,400만 원)에 임차하기로 하는 임대차계약의 체결을 중개하였고, 2019. 11. 8.경 피해자가 잔금을 완납하며 입주하려고 하자 피해자에게 ‘H호 소유자가 바뀔 수도 있으나 아무런 문제가 없다’라는 취지로 말하였을 뿐, 새로운 소유자이자 임대인인 C이 아무런 자본 없이 빌라를 취득하는 무자본 갭투자자로서 무자본 갭투자자를 전문적으로 연결하여 주는 피고인에게 리베이트를 지급하기로 하면서 소개받은 사실, 피해자가 지급하는 임대차보증금의 반환채무를 인수함으로써 매매대금 지급이 완료되고 오히려 취·등록세 등을 지원받으면서 위 H호를 취득하기로 하였던 사실, 피해자가 지급하는 임대차보증금에서 분양대행업자, 컨설팅업자, 공인중개업자 등이 리베이트를 나누어 가진다는 사실, 피해자가 지급하는 임대차보증금에서 위 리베이트를 제외한 금액만이 실질적인 분양대금으로 건축주인 F에게 지급됨으로써 실질적인 매매대금보다 임대차보증금의 액수가 더 큰, 소위 ‘깡통전세’가 발생하게 된다는 사실 등을 알리지 않았다. 그러나 사실 분양대행업자 G는 피해자로부터 임대차보증금을 받은 직후 위 H호를 리베이트를 지급하기로 하고 피고인으로부터 소개받은 C에게 소유권이전하면서 건축주 F의 피해자에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 할 생각이었고, 피고인과 C은 아무런 자본 없이 건축주 등이 임차인들에게 부담하는 실질적인 매매대금보다 높은 임대차보증금반환채무를 건축주 등으로부터 인수하는 방식으로 C 및 ㈜D 명의로 단기간에 수백 채의 빌라 등의 소유권을 취득하고, 그 과정에서 리베이트를 지급받고 향후 전세보증금 인상이나 빌라 등 가격 인상에 따른 이익을 서로 나누어 가질 생각이었을 뿐, C은 건축주 등으로부터 인수한 임대차보증금반환채무의 이행을 담보할만한 재산이 없었고, 수백 채 규모의 빌라를 소유하며 이를 임대하는 임대사업을 운영하면서도 그 임대차보증금을 반환할 수 있는 특별한 관리 계획도 가지고 있지 않았기 때문에 임대차계약 만료 시 임차인들인 피해자들에게 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 C, 분양대행업자인 G 등과 공모하여, 중개보조원인 K를 통하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자가 2019. 11. 8. 임대차보증금 278,000,000원을 건축주 F에게 완납하게 하여 이를 편취한 것을 비롯하여 2019. 7. 17.부터 2020. 8. 31.까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 C, 분양대행업자, 중개업자 등과 공모하여 피해자 37명이 건축주 등에게 임대차보증금 합계 80억 300만 원을 지급하게 하여 이를 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 M, N, O, P, Q, R, C의 각 법정진술 1. M, S, N, O, P, T, U, V, W, X, Y, Z, AA, AB, Q, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AJ, K, G, AK, AL, AM, AN, AO, AP, AQ, AR, AS, AT, AU, AV, AW, AX, AY, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, BF, BG, BH, BI, BJ, BK, BL, BM, BN, BO, BP, BQ, BR, BS, BT, BU, BV, BW, BX, BY, BZ, CA, CB, CC, CD, R, CE, CF에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. L, CG, CH, CI, CJ, CK, CL, CM, CN, CO, CP, CQ, CR, CS, CT, CU, CV, CW, CX, CY, CZ, DA, DB, DC, F, DD, DE, DF, DG, DH, DI, DJ, DK, DL, DM, DN, DO, DP, DQ, DR, DS, DT, DU, DV, DW, DX, DY, DZ, EA, EB, EC, ED, EE, EF, EG, EH, B, EI, AQ, BS, EJ, EK에 대한 각 경찰 진술조서 1. EL, EM(EN), EO, EP, EQ, ER, ES, ET, EU, EV, EW, EX, EY, W의 각 진술서 1. 수사보고서(압수물 분석 - 피의자 A 휴대폰 문자, 카카오톡 분석) 1. 수사보고(범죄일람표의 리베이트 분배내역 관련 정리) 1. 입건전조사보고서(㈜D의 부동산 소유 현황과 거래내역 첨부) 1. 입건전조사보고서(피해 빌라의 등기부등본 첨부) 1. 입건전조사보고서(관련 중개인, 브로커 정리 – 구축) 1. 입건전조사보고서(관련 중개인, 브로커 정리 – 신축) 1. 수사보고서(피의자들의 범죄수법 - 매매, 전세 동시 진행 의미) 1. 수사보고서(이 사건 부동산 등기부등본을 기초로 한 피의자 C 채무 발생 시기 정리) 1. 수사보고서(참고인 EZ 전화통화) 1. 수사보고서(전 소유주 DI 전화통화, 자료제출), 거래내역 1. 수사보고서(수수료 분배 과정- 보완 및 수정) 1. 각 거래내역 등, 각 전세계약서, 각 계좌거래내역, 각 표준임대차계약서, 1. 각 집합건물 등기부등본, 빌라 매매계약서, 각 매매계약서, 각 분양계약서, 1. 각 문자메시지 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 형법 제347조 제2항, 제1항, 제30조, 각 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 배상명령신청 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제2항, 제25조 제3항 제3호(피고인과 합의하였고, 주택 등 임대차 목적물의 경매절차 참여 등에 따라 일부 손해가 보전될 수 있어 피고인의 배상책임 범위가 명백하지 아니함) 피고인과 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장의 요지 가. 이 사건 범행은 매도인, 매도인으로부터 매도를 의뢰받은 분양대행업자 또는 중개업자, 전세임차인인 피해자들을 소개한 중개업자, 무자본 갭투자자를 소개하는 피고인, 무자본 갭투자자인 C 등이 가담하여 공동으로 이루어진 범죄이고, 피고인은 주범이라고 할 수 없다. 나. 이 사건 범행에서 고지 대상이 되는 내용은 ‘매매계약과 전세계약이 동시에 진행되는 과정에서 매매가격과 전세보증금이 같다’는 것이다. 그러나 일부 범행의 경우 동시에 매매계약이 진행되는 점이나 매매가격과 전세보증금이 같다는 점이 고지되었다고 볼 수도 있는바, 이 경우에도 사기죄가 성립되는지 의문이 있다. 다. 전세계약에 있어서 고지의무를 이행해야 하는 대상은 부동산에 관한 권리 관계이지 새로 매수인이 되는 사람의 자력이 아니다. 리베이트 지급 부분도 그것의 정당성 여부를 떠나 권리 관계에 영향을 미칠 수 있는 것이 아니므로 고지의무의 대상이 될 수 없다. 매매가격이 전세보증금과 같다는 사실을 알았더라도 피해자들이 전세계약을 체결하지 않았을 것이라고 단정할 수도 없다. 라. 피고인은 전세계약이 체결되고 공범들의 사기 범행이 기수에 이른 이후 가담한 것이므로 공동가공의 의사를 인정할 수 없다. 2. 판단 가. 범죄사실의 직권 인정 1) 법원은 공소사실의 동일성이 인정되는 범위 내에서 심리의 경과에 비추어 피고인의 방어권 행사에 실질적인 불이익을 초래할 염려가 없다고 인정되는 때에는, 공소장이 변경되지 않았더라도 직권으로 공소장에 기재된 공소사실과 다른 범죄사실을 인정할 수 있고, 이와 같은 경우 공소가 제기된 범죄사실과 대비하여 볼 때 실제로 인정되는 범죄사실의 사안이 중대하여 공소장이 변경되지 않았다는 이유로 이를 처벌하지 않는다면 적정절차에 의한 신속한 실체적 진실의 발견이라는 형사소송의 목적에 비추어 현저히 정의와 형평에 반하는 것으로 인정되는 경우라면 법원으로서는 직권으로 그 범죄사실을 인정하여야 한다.(대법원 2002. 11. 22. 선고 2000도4419 판결 등 참조). 2) 검사가 기소한 이 사건 공소사실의 요지는 피고인과 C이 공모하여, 건축주, 분양대행업자, 중개보조원 등을 통하여 피해자를 기망한 후 별지 범죄일람표 기재와 같이 피해자들로부터 임대차보증금을 편취하였다는 것이다. 그러나 증거조사 결과 피해자들에게 신의칙상 고지해야 할 내용을 고지하지 않은 행위에 피고인과 C 이외에 건축주 등으로부터 빌라 등의 분양 또는 매매를 의뢰받은 분양대행업자, 중개업자 등도 같이 공모하여 가담하였으므로, 위 분양대행업자, 중개업자 등도 피고인, C과 공동정범의 관계에 있다고 보는 것이 타당하다. 나아가 피해자들로부터 직접적으로 임대차보증금을 수취한 것은 건축주 등이고, 피고인과 C 및 이에 가담한 분양대행업자, 중개업자 등은 리베이트 등을 받기 위하여 피해자들을 기망하여 건축주 등에게 임대차보증금을 지급하게 하였으므로, 피해자들로부터 임대차보증금을 수취한 자는 피고인, C이라기보다는 건축주 등으로 보는 것이 타당하다. 3) 위와 같은 심리 내용을 바탕으로 앞서 본 범죄사실을 직권으로 인정하는 것은, 피고인과 C만의 범행이 아니라 분양대행업자나 중개업자 등도 공범관계에 있다는 피고인의 주장을 받아들이는 것인 점, 범죄사실 인정의 전제가 되는 이른바 동시진행 거래, 무자본 갭투자자 등의 내용은 이미 종전 공소사실의 전제사실이었던 점, 피해자의 재산상 처분행위로 인한 이익이 누구에게 귀속되는 것인가의 법적 평가 차이가 있을 뿐 그 사실관계 자체의 변경은 없는 점, 종전 공소사실은 피고인이나 공범 등이 피해자들에게 고지해야할 내용을 고지하지 않는 방법으로 피해자들을 기망하였다는 점이고 인정된 범죄사실은 다만 그 고지하야여 하는 내용의 일부를 보완한 것에 지나지 않는 점 등을 고려할 때, 피고인의 방어권 행사에 실질적인 불이익을 초래할 염려가 없다고 판단할 수 있다. 나. 고지의무의 발생 1) 사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다. 따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 참조). 2) 위 법리에 다음에서 보는 사정을 종합하여 보면, 피해자들로서는 건축주 등이 ‘동시진행 거래’를 한다는 점, 실질적인 매매가격이 피해자들이 지급한 임대차보증금보다 낮다는 점, 임대차목적물을 매수하는 자가 리베이트 등을 받는 이른바 무자본 갭투자자라는 점, 거래 과정에 개입한 분양대행업자, 중개업자 등이 법정수수료를 현저히 초과하는 리베이트를 받는다는 점 등을 알게 되었다면, 건축주 등과 별지 범죄일람표 기재와 같은 임대차보증금을 지급하고 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라고 보는 것이 타당하므로, 이는 모두 피해자들에게 고지되어야 할 내용이다. 그런데도 피고인, C과 분양대행업자, 중개업자 등은 위와 같은 사실의 전부 또는 일부를 피해자들에게 고지하지 않았다. 가) 동시진행 거래의 점 이 사건 범행에 관련된 건축주 등은 처음부터 자신 소유의 부동산을 매도할 것을 계획하고 있었다. 그런데 정부의 부동산 관련 규제나 시장 상황 등으로 인하여 부동산의 매도가 잘 이루어지지 않았고, 그러던 중 분양대행업자나 중개업자 등으로부터 매매가격을 초과하는 임대차보증금을 지급받는 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 받은 이후 이를 무자본 갭투자자에게 소유권이전하는 이른바 ‘동시진행 거래’를 제의받았고, 이 사건 범행은 그에 따라 이루어진 것이다. 부동산소유자가 임대차계약을 체결한 후 그 목적물을 다른 사람에게 매도하면서 매수인과 사이에 임대차보증금을 매매대금에서 공제하여 매수인이 임대인의 지위를 승계하기로 약정한 경우, 임대차계약 당시 위 목적물을 매매를 위하여 중개업소에 내놓았다는 사실을 임차인에게 고지하지 않았다는 사실만으로 기망행위가 된다고 볼 수 없다는 대법원의 판단이 있기는 하다(대법원 1985. 11. 12. 선고 85도1914 판결 참조). 그러나 이 사건 범행에 나타난 동시진행 거래의 경우, 종전 소유자는 임대차계약 체결 후 임대보증금을 받고 바로 이른바 무자본 갭투자자에게 소유권이전등기를 마치면서 임대차보증금반환채무를 면하게 되므로, 임대차보증금의 반환에 관하여 자신의 자력을 고려하지 않고 임대차계약을 체결할 가능성이 매우 크고, 무자본 갭투자자는 사실상 리베이트 등을 목적으로 자신의 명의로 소유권이전을 받는 자에 가깝고, 임대차보증금반환과 관련하여 향후 임대차보증금을 올려 새로운 임차인을 모집하거나 임차인이 가입한 보증금반환보증계약에 따라 스스로 반환받을 것을 예상할 뿐이므로 임대차 보증금반환에 관하여 큰 관심이 없었던 것으로 보이고, 사실상 반환할 능력도 없었다. 위와 같은 상황이라면, 임대차보증금반환에 관하여 관심을 가지는 자는 임차인 이외에는 없는 구조가 되는바, 이 사건 범행과 같이 처음부터 부동산소유자가 임대인으로서 임대차보증금을 반환할 의무를 부담할 의사가 없었고, 새로운 소유자가 컨설팅업자에게 리베이트를 지급하고 단지 소유권을 이전할 목적으로 구해진 상황이라면, 동시진행 거래의 사실은 피해자들에게 고지하여야 할 내용에 해당한다고 보아야 한다. 나) 실질적인 매매가격과 임대차보증금의 차이 일반거래의 통념상 건물의 임대차보증금은 그 건물과 부지의 시가보다는 낮은 것이 통례이고 그 임대차보증금이 그 시가보다 높다는 것은 이례에 속하는 것이므로 그 임대차보증금이 일반거래와는 달리 특별히 높은 금액으로 결정하게 된 특별한 사정이 없는 한 그 시가는 최소한 그 임대차보증금보다는 높을 것으로 판단하는 것이 일반적이다(대법원 1985. 2. 8. 선고 84누679 판결 참조). 한편, 임대차보증금은 임대차 종료 시 임대인이 임차인에게 반환할 것이 예정된 것이고, 임대차목적물은 임대인의 임대차보증금반환채무를 담보하는 성격도 가진다고 볼 수 있다. 피해자들로서는, 건축주 등이 자신들이 지급한 임대차보증금에서 분양대행업자, 중개업자, 컨설팅업자 등에게 지급되는 리베이트를 제외한 금액만을 매매대금으로 취득하므로 실질적인 매매대금이 임대차보증금보다 작은 점, 상당 기간 분양 또는 매매거래가 되지 않아 동시진행 거래라는 편법적인 방법으로 매도하려고 하였으므로 건축주 등이 제시하는 거래 가액 자체도 적정한 시가라고 보기도 어려운 점, 무자본 갭투자자들이 임대차보증금을 반환할 능력이 있는지는 불분명하고 무자본 갭투자자가 이를 반환하지 않아 경매절차 등을 통하여 임대차보증금을 회수할 경우 임대차목적물로부터 회수할 수 있는 금액은 시가에 못 미칠 가능성이 높았던 점 등을 알았다면, 적어도 별지 범죄일람표 기재 각 임대차보증금을 지급하고 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라고 보는 것이 타당하므로, 위와 같은 차이 부분도 피해자들에게 고지할 내용으로 보아야 한다. 다) 매수인이 무자본 갭투자자라는 점 이른바 무자본 갭투자자는 ‘투자자’라는 명칭을 사용하고 있으나, 실제로는 피고인과 같은 이른바 컨설팅업자가 리베이트를 받고 소개해주는 자로, 실질적인 매매가격을 초과하는 임대차보증금반환채무를 인수하기만 할 뿐 부동산 매수과정에서 아무런 지출도 하지 않고, 오히려 취·등록세, 등기비용 등을 건축주 등으로부터 받는 자이다. 여기에 자신의 자력은 전혀 고려하지 않고 무작위로 주택을 매수하거나 매수하도록 자신의 명의를 제공하는 점, 다른 임차인을 구하거나 임대차목적물의 가격이 오르는 등의 사정이 없다면 임대차보증금을 반환할 자력은 사실상 없는 점 등을 더하여 보면, 무자본 갭투자자는 리베이트를 받을 목적으로 사실상 종전 소유자의 피해자들에 대한 임대차보증금반환채무를 면제하여 주기 위하여 매매계약의 당사자가 되는 자로 보일 뿐이다. 피고인이나 위와 같은 범행에 관여한 분양대행업자, 중개업자 등은 무자본 갭투자자가 향후 투자 수익을 기대하면서 채무를 인수하는 자라는 취지로 주장한다. 그러나 실제 무자본 갭투자자에 관한 광고 내용을 보면(증거목록 833번), “무주택투자자 있습니다. 매매가=전세가(동시진행)”, “무갭등기 가져갑니다, 취등+250”, “무주택 투자자 최저가 진행, 무갭 무주택자, 명의이전 빠른 등기협의, 지역 상관 없음, 취등록세+300” 등과 같은바, 위 광고의 내용에는 등기를 가져간다는 표현까지 써가면서 돈을 받고 명의만 이전받으려는 의도가 명확히 드러나고, 피고인의 입금내역 중에는 ‘명의비’라는 명목으로 입금된 것도 있다(증거목록 903번, 1149번). 이 사건 범행 당시 동시진행 방식의 경우 무자본 갭투자자가 보증금을 반환하지 못해 사고가 나는 경우도 있었던 것으로 보인다(증거목록 749번 3722쪽). 이러한 무자본 갭투자자들에게 리베이트를 지급하고 매매계약을 체결하는 상황에서, 무자본 갭투자자가 투자 목적이 있었다고 알았다거나 정상적인 자력이 있는 자라고 알았다는 주장은 도저히 인정할 수 없다. 피해자들로서는, 자신이 직접 임대차보증금을 지급한 종전 건축주 등은 자신에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되고, 새로운 소유자는 종전 건축주 등으로부터 일정한 리베이트, 취·등록세 등을 지원받으면서 자신들에 대한 임대차보증금채무만을 인수한다는 사정을 알았다면, 해당 임대차계약을 체결하지 않았거나 적어도 매매계약 체결 경위와 내용, 새로운 소유자의 자력에 관한 사항 등에 관하여 종전 건축주 등에게 문의한 후 그를 바탕으로 임대차계약 체결 여부를 결정하였을 것이라고 보는 것이 타당하다. 결국 매수인이 무자본 갭투자자라는 부분도 피해자들에게 고지할 내용으로 보아야 한다. 라) 매수인의 무자력과 리베이트 지급 임대차계약을 체결하면서 보증금반환과 관련하여 임대인의 자력이 문제되지 않는 것은 통상 임대차보증금은 임대차목적물의 시가보다 적은 금액이고, 임대차보증금을 임대인이 직접 수령한 이상 그만큼 임대인의 재산이 늘어나 특별한 사정이 없으면 그것이 보전될 수 있을 것으로 예상하기 때문이다. 그러나 임대차목적물의 시가만으로 임대차보증금의 반환을 담보하지 못하는 상황이라면, 임대인의 자력은 임대차계약 체결에 있어서 중요한 고려사항이 될 수 있다. 특히 임대차계약 체결 당시 임대차보증금을 직접 수령한 임대인이 당시 예정된 소유권변경에 따라 임대차보증금반환의무를 면하게 되고 임대인으로부터 리베이트를 지급받은 새로운 소유자가 이를 인수하는 상황이라면, 매매계약의 당사자가 아니어서 직접 파악하기 어려운 새로운 소유자의 자력을 확인할 수 있는 사항에 관하여 임차인에게 고지할 의무가 있다고 보는 것이 타당하다. 이 사건 기록에 따르면, 피해자들이 건축주 등에게 지급한 임대차보증금 중 일부가 리베이트로 피해자들을 임차인으로 건축주 등에게 중개한 자들에게 지급되었고, 그 금액은 법정수수료를 현저히 초과하는 금액이다. 매수인인 무자본 갭투자자에게도 일정한 리베이트와 취·등록세가 지급되었다. 단순히 중개나 컨설팅의 대가로 지급되었다는 점은 고지의무의 대상이 아닐 수도 있으나, 위와 같이 법정수수료를 현저히 초과하는 금액이 피해자들을 소개한 중개업자, 새로운 매수인을 소개한 자 등에게 지급되었다는 사정은, 해당 임대차계약 체결 과정에 비정상적인 부분이 있었다는 점을 충분히 예상할 수 있는 근거가 된다. 피해자들로서는 위와 같은 사정을 알았다면, 해당 중개업자를 통하여 건축주 등과 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라고 보는 것이 타당하므로, 위 내용 역시 고지할 의무가 있다고 보는 것이 타당하다. 다. 피고인과 분양대행업자, 중개업자의 공모 건축주 등으로부터 분양대행 또는 매매 중개를 의뢰받은 중개업자 등은 피해자들에게 앞서 본 것과 같이 고지할 의무가 있는 내용을 전부 또는 일부를 고지하지 않음으로서 피해자들을 기망하여 건축주 등에게 별지 범죄일람표 기재의 각 임대차보증금을 지급하게 하였다. 피고인은 위와 같이 분양대행업자, 중개업자 등이 피해자들로부터 임대차보증금을 받은 이후 즉 위 공범들의 기수 이후 범행에 가담하였다는 취지로 주장한다. 그러나 C과 건축주 등 사이의 매매계약서 작성일자, 건축주 등과 분양대행업자, 중개업자 등의 진술에서 확인되는 매매계약 체결일이 대부분 피해자들의 임대차보증금 잔금일 이전이거나 잔금일과 같고, 일부 차이가 나는 것은 사전에 피고인이 임대차계약이 체결되면 매매계약을 체결할 것을 제안하였던 점, 매매계약서의 매매대금이 임대차보증금 잔금과 같은 금액이므로 매매계약 체결 당시 임대차계약 체결 사실을 이미 알고 있었다고 보이는 점, 임대차계약 체결 전에도 임대차계약이 체결되면 부동산을 인수하기로 미리 약정하기도 하였다는 피고인과 건축주 등, 주택분양업자, 중개업자 등의 진술, 피고인에게 리베이트가 지급된 시기(피해자가 임대차보증금 잔금을 지급한 때, 이와 인접한 소유권이전등기 완료된 때까지), 피고인이 분양대행업자나 중개업자 등과 이 사건 범행 이외에도 다수의 무자본 갭투자자를 소개하여 컨설팅비 명목으로 돈을 받아 온 점(증거목록 순번 535번 거래내역 중 피고인 새마을금고 계좌(계좌번호 1 생략) 입금내역), 피고인이나 C이 피해자들과 건축주 등 사이의 임대차계약을 체결한 당시나 이후에 피해자들을 만났음에도 빌라 등 매매계약 등에 관한 내용을 전혀 이야기하지 않았고, 오히려 정상적으로 임대차보증금반환이 가능한 것처럼 임대차계약을 다시 작성한 점, 피고인측에서 먼저 부동산의 매수를 제의하면서 그 조건으로 임차인을 구할 것을 요구하기도 한 점(증거목록 832번 4345쪽) 등을 종합하여 보면, 피고인이 피해자들이 건축주 등에게 임대차보증금 잔금을 완납하기 이전 즉 범행 기수 이전에 분양대행업자, 중개업자 등과 공모한 사실을 충분히 인정할 수 있다. 양형의 이유 1. 양형기준에 따른 권고형의 범위 [유형의 결정] 사기범죄 > 02. 조직적 사기 > [제4유형] 50억 원 이상, 300억 원 미만 [특별양형인자] 가중요소: 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우, 피해자에게 심각한 피해를 야기한 경우 [권고영역 및 권고형의 범위] 특별조정된 가중영역, 징역 4년∼16년 6개월(동종경합합산 결과 2단계 이상 상승으로 형량범위 하한의 1/2 감경) [처단형에 따라 수정된 권고형의 범위] 징역 4년∼15년(양형기준에서 권고하는 형량범위의 상한이 법률상 처단형의 상한과 불일치하는 경우이므로 법률상 처단형의 상한에 따름) 2. 선고형의 결정: 징역 8년 이 사건 범행 피해자들의 75% 이상이 사회경험이 충분하지 않고 경제적 기반이 제대로 마련되지 않은 20~30대이다. 피고인과 공범들은 임대차보증금은 당연히 반환되는 것이라는 피해자들의 신뢰를 이용하여 자신들의 이익을 취득하고 피해자들에게는 막대한 손해를 입혔다. 피해자 37명 중 31명이 대출을 받아 전세보증금을 지급하였고(증거기록 4193, 4196쪽 참조). 그중 16명은 보증보험으로부터도 변제를 받지 못하여 손해를 그대로 감당하고 있다. 피해자들 일부가 다행히 보증보험으로부터 손해를 보전받았으나 이는 피해자들이 마련한 대비책에 따른 것일 뿐 피고인이나 공범들로부터 보전받은 것이라고 볼 수 없다. 피고인이 일부 피해자 중 10명과 합의하였다면서 합의서를 제출하였으나, 합의한 피해자들의 피해 금액 합계는 약 21억 원 정도로 전체 피해 금액 약 80억 원의 1/4 정도에 지나지 않고, 대부분 피해자들은 보증보험을 통하여 이미 임대차보증금을 회수하였거나 회수가능한 자로 보증보험 지급으로 인한 손해가 보전되지 않은 이상 피해가 복구되었다고 보기도 어렵다. 피고인과 변호인은 정부의 잘못된 부동산 정책이 이 사건 범행의 한 원인이 되었다거나 피고인이 기망행위를 직접 실행한 주범은 아니고 범행을 통하여 취득한 금액도 상대적으로 적다는 취지로 주장하고 있다. 정부의 부동산 정책이 이 사건 범행의 한 원인이 되었다는 주장은 이를 인정하기도 어려울 뿐 아니라, 설사 담보대출 규제 등의 부동산 정책에 일정한 문제가 있다고 하더라도 그와 같은 상황을 이용하여 어렵게 임대차보증금을 마련한 피해자들에게 부동산 경기 변동에 따른 모든 위험부담을 전가하면서 리베이트 등의 명목으로 자신의 이익을 실현한 피고인이 정부의 부동산 정책이 피해 발생의 한 원인인 것처럼 언급하는 것은 도저히 받아들이기 어렵다. 나아가 이 사건 범행은 피고인이나 C과 같이 이른바 무자본 갭투자자를 소개하는 사람이 없다면 애초에 성립하기가 어려운 것이고, 피고인과 C이 다수의 범행에 가담하여 그를 통하여 일정한 이익을 취한 점 등을 고려하면, 설사 피고인이 직접적으로 피해자들을 기망하지 않았다고 하더라도 전체 범행에서 피고인이나 C이 차지하는 비중이 절대로 작지 않다. 위와 같은 사정을 고려할 때, 피고인에 대한 엄한 처벌이 요구된다. 다만 피고인에 대한 양형을 정함에 있어서, 이 사건 범행으로 편취한 금액이 80억 원을 초과하나 피해자들 대부분이 대항권을 가진 선순위 임차인이어서 임대차목적물의 경매 또는 처분 등을 통하여 어느 정도는 피해복구가 가능한 것으로 보이는 점, 공범들 사이의 이익배분 문제에 지나지는 않으나, 피고인이 이 사건 범행으로 취득한 이익은 전체 피해금액의 1% 남짓으로 이 사건 범행에 관여한 건축주 등, 컨설팅업자, 중개업자 등과 비교할 때 취득한 이익이 많다고 보기 어려운 점 등을 고려할 필요는 있다. 여기에 피고인이 범행의 사실관계는 대체로 인정하고 있는 점, 벌금형으로 1회 처벌받은 전력만 있는 점, 일부 피해자들과 합의한 점 등과 그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 형법 제51조의 제반 양형조건을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.