수원지방법원-2021고단2435

공소사실 피고인은 2018. 7.경부터 기획부동산인 B 주식회사(이하 B라 한다)에서 재직하다가, 현재는 상호만 변경된 C의 부장으로 근무하는 자인 바, 피해자 D과는 2016.경부터 의남매로 부를 정도로 상호 친한 사이가 되었으며, 피고인은 피해자에게 자신은 부동산 전문가로서, ‘기획부동산’ 회사가 아닌 30년이 넘은 전통 있는 부동산 관련 회사를 다니고 있으니, 회사와 나를 믿고 추천하는 땅을 사면 무조건 돈을 벌 수 있다고 피해자를 현혹하였고, 위 B는 사실상 실제 부동산 개발과는 무관한 매매 대상 임야 부근의 개발호재를 직접 관련이 있는 양 선전을 하되, 미리 기망 대상자들에게는 매수를 추천하는 임야 1필지의 주소를 알려준 후 그 필지 중에서도 경사도가 더욱 심하거나, 쓸모 없는 산 정상부분을 분할해서 헐값에 매입한 다음 지번 분할을 하여 매도하고, 번지수가 다른 이유에 대하여는 단순히 지번 분할에 의한 것이라는 변명으로 책임을 회피하는 영업방식을 사용하였다. 1. 파주시 E 토지(이하 ‘E 토지’라 한다) 관련 사기 피고인은 2018. 7.경 수원시 이하 불상지에서 피해자에게 카카오톡 메시지로 "파주시 F 개발예정지, 일반 번지, 농림지로서 개발제한구역이 아니며, 법원 산업단지 붙어 있는 개발 임박한 땅, 평당가 149,000원, 공시지가 32,000원, 남북 정상회담 및 관계개선 기대감에 휴전선 접경지 땅값 급상승, 위성사진만 보고 매매 계약사례. 부자는 미래 가치를 보지만, 서민은 기회가 와도 놓친다."라고 매수를 권유하면서 “큰 땅이라서 작은 돈으로는 지분을 사야 하나, 공유자 70%가 찬성하면 개발이나 매도가 가능하며 회사에서 다 알아서 개발을 해 주니 걱정할 필요 없다”고 거짓말하고, 이에 속은 피해자로부터 임야 56,198제곱미터 분의 330 지분 매수대금 명목으로 같은 달 24.경 1,490,000원, 같은 달 25.경 10,000,000원과 3,621,000원 등 총 14,751,000원을 송금받았다. 그러나 사실은 피해자에게 위 F의 지분을 매도하는 것이 아니라 같은 해 7. 2.경 같은 번지를 분할하되, 그 중에서도 쓸모없는 부분을 헐값으로 5개의 기획부동산이 지분 쪼개기로 매수를 한 G 지분 중 일부를 매도하는 것이며, 위 5개 기획부동산이 위 토지와 직접 관련이 없는 주변의 개발호재를 빌미로 부동산 투자에 대하여 잘 알지 못하는 불특정 다수의 고객들을 상대로 지분 쪼개기로 전량 판매 처분할, 개발 가능성이 거의 없는 산비탈에 위치한 일부 임야이며, 공시 지가도 9,470원에 불과하고, 공유자도 130여명이 넘어서 사실상 공유자 전원의 동의를 받아 개발을 하기가 심히 어렵고, 실질적으로는 진입로도 없는 맹지이며, 평균 경사도가 25.71도로 개발이 절대 불가능한 곳이며, 보전관리지역, 군사기지 등 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지 등등 많은 규제가 설정된 임야이므로 위 각종 규제를 풀고, 개발 착수를 할 수 있을 가능성이나 개발로 인한 보상을 받을 가능성은 거의 없었다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 토지 매매대금 명목으로 14,751,000원을 편취하였다. 2. 의왕시 H 토지(이하 ‘H 토지’라 한다) 관련 사기 피고인은 2018. 10. 15.경 피해자에게 카카오톡 메시지로 "물건지는 의왕시 I, 분양가 309,000원, 지목은 임야(전답낀 평탄지), J, K 인근에 위치해 최적의 투자요건을 갖추고 있으며, 10배 이상의 땅값 상승이 예상되는 지역이며, 주변 시가 150만원 이상, 주변 추정 토지보상금 1,200만원, 교통광장 예정지 바로 맞은편이고, 빠른 시일 내에 지가상승하면서 개발압력으로 보상이 빠른 곳이다. 바로 옆에 L고가 있고, 실기수업 때문에 학교를 확장 중이라서 빠른 시일 내에 보상이 될 것이다"라고 거짓말하고, 이에 속은 피해자로부터 의왕시 M 임야 9,918제곱미터 분의 191, 매매대금 명목으로 같은 달 16.경 10,000,000원과 3,068,000원, 같은 달 18.경 1,600,000원 등 총 14,668,000원을 송금받았다. 그러나 사실은 위 임야는 공시지가가 10,200원에 불과하고, 피해자에게 매도할 토지는 위 1항과 같은 방법으로 I이 아니라 분할되어 그 보다 더 산 정상 부근에 위치한 M 임야로서 개발이 거의 불가능한 N산 등산로를 일부 형성하고 있고, 전답을 낀 평탄지가 전혀 아니며, 산 아래 O대에서는 학교 확장을 위하여 위 N산 산비탈을 매수할 계획이 전혀 없고, 위 토지는 경매에 참가하여 낙찰을 받을 토지가 아니라 같은 해 2. 28.경 5개의 기획부동산이 지분 쪼개기로 매수를 한 다음, 위 토지와 직접 관련이 없는 주변의 개발호재를 빌미로 부동산 투자에 대하여 잘 알지 못하는 불특정 다수의 고객들을 상대로 지분 쪼개기로 전량 판매 처분할 개발 가능성이 거의 없는 산 정상 부근에 위치한 일부 임야에 불과하였고, 교통광장 예정지 바로 맞은편도 아니며, 제3자의 통행 지역권도 설정되어 있고, 평균 경사도가 22.72도로 가파르고, 나아가 위 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지 등등 각종 규제가 얽혀있으며, 진입로도 없는 맹지이므로 위 각종 규제를 풀고, 개발 착수를 할 수 있을 가능성이나 개발로 인한 보상을 받을 가능성은 거의 없었다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 토지매매대금 명목으로 14,668,000원을 편취하였다. 3. 양주시 P 토지(이하 ‘P 토지’라 한다) 관련 사기 피고인은 2019. 6. 3. 경 카카오톡 메시지로 "양주시 P 토지, 계획관리지역, 농림지역, 관광휴양 개발진흥지구, 평당가 159,000원, Q 바로 건너편, R 도로변, 역세권이고, 기반 시설이 다 되어 있어 개발하기에 훌륭한 입지조건을 지니고, 펜션, 가든 등이 형성되어 있다. S가 운영하는 T 근처이고, S가 놀이공원 사업확장을 위하여 1~2개월 내에 위 산을 매수할 것이므로 금방 보상 받을 수 있다"라고 거짓말하여, 이에 속은 피해자로부터 위 U 임야 113241제곱미터 분의 221, 매매대금 명목으로 같은 달 5.경 10,000,000원, 같은 달 6.경 653,000원 등 총 10,653,000원을 송금받았다. 그러나 사실은 위 임야는 9개 기획부동산이 공동으로 경매받은 임야로서, 위 토지와 직접 관련이 없는 주변의 개발호재를 빌미로 부동산 투자에 대하여 잘 알지 못하는 불특정 다수의 고객들을 상대로 지분 쪼개기로 전량 판매 처분할 개발 가능성이 거의 없는 산 정상에 위치한 일부 임야에 불과하였고, 공시 지가도 8,610원에 불과하며, 피해자에게는 노변 부근에서 산 정상 비탈로 이루어진 V의 지분을 매도하는 것이 아니라, 산 정상 부분 능선으로 이루어진 U 지분을 매도하는 것이며, 공유자도 290여명이 넘어서 사실상 공유자 전원의 동의를 받아 개발을 하기가 심히 어렵고, T와는 직선거리 2킬로미터 상당이 떨어졌고, 그 사이에 외곽순환도로가 가로 질러 지나가므로 T의 사업확장과는 전혀 관련이 없어 빠른 시일 내에 보상을 받을 수 없으며, 실질적으로는 전면적의 99.43%가 환경부의 국토환경성 평가지도 1등급으로서 일체의 개발이 불허되는 곳이며, 진입로도 없는 맹지임은 물론 평균 경사도가 22.93도로 가파르고, 계획관리지역, 도로구역, 하천구역, 임업용산지 등 위 각종 규제를 풀고, 개발 착수를 할 수 있을 가능성이나 개발로 인한 보상을 받을 가능성은 거의 없었다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 토지매매대금 명목으로 10,653,000원을 편취하였다. 2. 판단 가. 관련 법리 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수가 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당하는 것이다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010도7298 판결 등 참조). 나. 이 법원이 적법하게 채택, 조사한 여러 증거를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인이 이 사건 공소사실 기재 각 토지(이하 위 각 토지를 통틀어 ‘이 사건 토지들’이라 한다)를 매도하는 과정에서 공소사실 기재와 같이 피해자를 기망하였다는 점을 인정하기에 부족하다. 이 사건 토지들의 매매 과정에서 핵심적인 투자 유인은 위 토지들 주변이 개발되고 있어 호재가 있다는 점에 있었다. 그리고 그와 같은 토지 개발에 관한 기본적인 정보는 지방자치단체의 공고나 고시자료, 언론보도 등 공개된 자료에 근거하고 있어 전혀 거짓된 것이 아니었다(검사는 피고인이 이 사건 각 토지의 공시지가를 허위로 부풀렸다는 지적을 하나, 피고인이 피해자에게 제공한 공시지가 정보는 ㎡당 공시지가가 아닌 평당 공시지가로서 그 가격정보를 허위로 고지한 것이라고 볼 수 없다). 토지의 가격은 그 형상, 면적, 지목, 이용현황, 소유관계 등 일반적으로 부동산 가격 결정에 영향을 미치는 요소들 외에도 정부의 부동산 정책, 각종 규제 상황, 향후 개발가능성 등 다양한 변수에 기초하여 당사자 사이의 합의에 따라 결정되는 것이다. 단기간 내에 개발될 가능성이 희박하여 비교적 시세가 저렴한 토지를 다시 수십, 수백 명의 지분으로 나누어 매입가보다 훨씬 비싼 가격으로 판매하였다고 하여 이러한 거래가 정상적인 거래가 아니라거나 소비자를 기망한 행위라고 단정할 수는 없다. 피고인을 비롯한 B의 직원들은 나름의 기준으로 토지를 선별하여 인근의 개발압력으로 향후 각종 제한이 풀리면 토지 가격이 크게 상승할 수 있다는 기대를 바탕으로 토지를 판매한 것이고, 피해자 역시 본인이 매수하는 토지의 현재 개발상태가 아닌 향후의 개발가능성에 주목하여 토지를 매수한 것이다. 피해자는 피고인이 이 사건 토지들에 대한 개발이 몇 년 안에 무조건 이루어질 것처럼 허위로 설명하였다고 주장한다. 그러나 피고인이 피해자에게 제공한 각종 자료를 보더라도, 이 사건 토지들의 향후 개발가능성에 대한 설명을 넘어서 확정적인 개발계획 등 개발 상황에 관한 거짓된 정보를 제공한 정황은 찾아볼 수 없다. 피해자는 이 사건 토지들에 대한 각종 규제 상황을 오히려 저가매수의 기회로 삼아 그 개발가능성이라는 불확실성에 투자함과 동시에 투자가 실패할 위험도 함께 인수하였으며, 매도인인 B가 개발 호재를 실현시켜 투자의 성패를 좌우할 수 있는 지위에 있는 것은 아니라는 점도 분명히 인식하고 있었다. 위와 같은 토지 거래 과정에서 피고인이 다소 과장된 내용으로 특정 기간 내에 투자가 성공할 가능성을 언급하였다고 하더라도, 이는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 단기간의 시세차익을 바라보는 고위험 투자거래에서 시인될 수 있는 수준에 그친다고 보이고, 그 자체로 피해자가 투자의 위험성 판단을 그르치는 착오에 빠지게 함으로써 투자유인을 한 기망행위로 평가하기는 어렵다. 검사는 피고인이 E 토지 매도 과정에서 피해자에게 의도적으로 다른 토지 지번을 알려주며 매수를 권유하고서는 실제로는 이와는 다른 분할된 토지를 매도하는 방법으로 피해자를 기망하였음을 지적한다. 그러나 피고인이 당초 피해자에게 매수를 권유한 토지는 실제 소유권이전이 이루어진 토지의 분할 전 지번으로, B는 매매의 편의를 위해 토지분할 절차를 밟아 매매계약의 순서에 따라 순차적으로 분할된 토지의 공유지분을 매도하는 방식을 취한 것으로 보인다. 위 토지의 매수자로서는 계약 체결 과정에서 토지가 분할되어 그 중 일부에 대한 소유권이전이 이루어진다는 것에 대해서 충분히 인식할 수 있었기에 피고인을 비롯한 B의 직원들이 의도적으로 토지 소유권이전방식에 관한 위와 같은 객관적인 사실을 감추었다는 것은 쉽사리 납득하기 어렵다. 또한 피고인이 H 토지 및 P 토지의 매도 과정에서 피해자에게 토지의 지번이나 분할 사실 등에 관하여 기망하였음을 인정할 만한 증거도 찾기 어렵다. 나아가 피해자는 토지의 구체적인 지번과 상관없이 인근의 개발호재에 따른 전체적인 토지의 가치 상승에 주목하여 매수 결정을 한 것이고, 적어도 계약체결이 완료될 무렵에는 매매계약 대상을 분명히 인식하였음에도 어떠한 문제제기도 하지 않았다. 피해자는 피고인이 H 토지 매매 과정에서 인근의 L고에서 학교 확장을 예정하고 있다며 거짓 정보를 제공하였고, P 토지 매매 과정에서는 인근의 T 사업 확장이 예정되어 있다며 거짓 정보를 제공하였다고 주장한다. 그러나 피해자가 밝히는 위와 같은 피고인의 기망내용은 최초 고소 및 경찰 조사 당시에는 일언반구도 없다가 검사의 불기소처분이 이루어진 후 재기수사가 개시된 이후에야 새롭게 부각된 내용으로, 그에 관한 진술 내용의 신빙성을 그대로 인정하기가 어렵다. 더욱이 피고인이 계약 체결 무렵 피해자에게 제공한 위 각 토지에 관한 여러 설명 자료와 피고인이 피해자에게 보낸 카카오톡 메시지 내용을 살펴보더라도, 피해자가 주장하는 위와 같은 기망내용은 찾아볼 수 없다. 다. 형사재판에서 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 확신을 갖게 하는 증거에 의하여야 하고, 그와 같은 증거가 없다면 설령 피고인에게 유죄의 의심이 간다고 하더라도 피고인의 이익으로 판단할 수밖에 없는바, 검사가 제출한 증거를 모두 모아보더라도 이 사건 공소사실이 합리적 의심의 여지가 없이 증명되었다고 보기 어렵다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 모두 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 따라 피고인에게 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 본문에 따라 피고인에 대한 판결의 요지를 공시하기로 하여 주문과 같이 판결한다.