서울서부지방법원-2015고단888

이 사건 공소사실의 요지 피고인은 2015. 1. 18. 21:00경 서울 용산구 E에 있는 'F'에서, 무단증축으로 인한 위반건축물인 피고인 소유 '서울 용산구 G외 1필지' 부동산에 관하여 피해자 H, I과 매매대금 5억 3,000만 원, 계약금 5,000만 원, 1차 중도금 2억 5,000만 원, 2차 중도금 2,000만 원, 잔금 2억 1,000만 원을 내용으로 하는 매매계약을 체결하면서, 피해자들로부터 위 부동산을 음식점으로 개조하여 사용할 것이라는 이야기를 들었으므로 위 부동산이 위반건축물이라는 사실을 고지할 의무가 있었다. 그러나 피고인은 위 부동산 매매계약서 '중개대상물 확인·설명서'의 위반건축물 여부란에 '적법'으로 표시되어 있음을 확인하였음에도 이를 '위법'으로 정정하지 아니하였고, 위 부동산이 위반건축물이라는 사실을 피해자들에게 고지하지 아니하였다. 이로써 피고인은 위와 같이 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 즉석에서 계약금 명목으로 5,000만 원을 교부받아 이를 편취하였다. 2. 피고인과 변호인의 변소 요지 피고인은 중개인 및 피해자들에게 옥탑방이 있고, 이로 인한 벌금은 다 물었다고 얘기하였으므로 기망행위 및 편취범의가 없다. 3. 판단 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 등에 의하면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인의 피해자에 대한 기망행위와 편취범의가 합리적인 의심없이 증명되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 먼저, 피고인이 2015. 1. 18. 공인중개사 J의 중개로 H, I(이하 '매수인들'이라고 한다)과 위 F(이하 '이 사건 부동산 사무소'라고 한다)에서, 피고인 소유 '서울 용산구 G외 1필지' 토지 및 건물(이하 위 토지 지상 건물을 '이 사건 건물'이라 한다)에 대한 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고, 매수인들로부터 계약금 명목으로 5,000만 원을 교부받은 사실, 이 사건 매매계약 당시 작성된 중개대상물 확인·설명서의 건축물대장상 위반건축물 여부란에는 '적법'에 표시가 되어 있는 사실, 그러나 이 사건 건물에 대한 일반건축물대장에는 '위반건축물'이라고 기재되어 있고, 위반 내용은 '무단증축(99. 5. 25. 주택 58554-1439)'으로 기재되어 있는 사실은 인정된다. 그러나 다음과 같은 사정들에 비추어, 피고인이 매수인들을 적극적으로 기망하였다거나 고지의무를 위반한 부작위로 매수인들을 기망하였다고 인정하기 어렵고, 피고인에게 편취의 범의가 있다고 인정하기도 어려운 것으로 보인다. (가) 우선, 이 사건 건물은 등기부등본상으로는 단층 주택으로 되어 있으며, 이사건 매매계약서에도 단층 주택으로 기재되어 있으나, 실제로는 2층에 옥탑방이 있는 구조로 되어 있다. 그러나 이러한 사항은 매수인들도 잘 알고 있었고 현상태로 매수하기로 한 것이며, 이와 관련하여 피고인측은 이 사건 매매계약을 체결하기 전에 공인중개사인 J과 매수인들에게 이 사건 건물에 대하여 '9년 전인가 벌금을 한 번 냈다, 이제 벌금도 안 나오고 깨끗하다'는 취지의 이야기를 하였다. 또한 부동산거래의 경험이 거의 없고 이에 대한 전문적인 지식이 있는 것도 아닌 피고인측이 전문가인 공인중개사가 이 사건 부동산 거래를 중개하고 있는 상황에서 이 사건 건물이 현상과 다른 점에 대하여 위와 같은 내용(다만, 벌금은 당시 과태료를 이야기하는 것으로 보인다) 이상의 이야기를 매수인들에게 하기는 어려운 것으로 보이고, 피고인측이 위 옥탑방과 관련하여 벌금(과태료)을 납부한 사실을 숨기려고 한 정황도 보이지 않는다. (나) 다음으로, 매수인들은 이 사건 건물을 음식점으로 운영하기 위하여 매수한 것이고 이러한 점은 피고인측도 알고 있었던 것으로 보이며, 피고인의 처는 이 사건 매매계약서를 작성할 당시 매수인들에게 음식점을 하면 잘 될 것이다(또는 대박이 날 것이다)라는 취지의 이야기를 한 사실은 인정된다. 그러나 당시 피고인측은 이 사건 건물이 음식점으로 허가가 된다는 등의 구체적인 이야기는 하지 않았으며, 피고인의 처도 당시 외손자를 업고 있었고, 피고인과 매수인들 사이에 이 사건 매매계약서가 작성되고 있는 사이에 이 사건 부동산 사무소 밖에 나갔다가 다시 들어오기도 한 상황에서 위와 같은 취지의 이야기를 한 것으로 이는 통상 부동산 거래에 있어서 이야기될 수 있는 정도의 범위를 벗어난 것으로는 보이지 않는다. 또한 이 사건 건물에서 음식점을 하기 위해서는 용도변경을 하여야 하고, 위반 건축물인 경우에는 용도변경이 되지 않는다고 하여도 이러한 사항까지 피고인측이 알고 있었다고 보기는 어렵고, 이와 관련하여 적극적으로 공인중개사인 J과 매수인들을 속이려고 한 정황도 보이지 않는다. 뿐만 아니라 전문가인 공인중개사가 거래를 중개하고 있고, 공인중개사와 매수인들이 위와 같은 내용에 대하여 적극적으로 물어보지도 않은 상황에서 이 사건 건물에 대하여 음식점을 하기 위하여는 용도변경이 필요한지, 필요하다면 이 사건 건물에 대한 용도 변경이 가능한지 여부에 대하여 모두 알아보고 이에 대하여 설명하고 고지할 의무가 피고인측에게 있다고 보기는 어렵다. (다) 마지막으로, 이 사건 매매계약 당시 작성된 중개대상물 확인·설명서의 건축물 대장상 위반건축물 여부란에는 '적법'에 표시가 되어 있고, 피고인은 이를 확인하고 날인한 사실은 인정된다. 우선, 공인중개사법 제25조는 개인공인중개사에 대하여 중개대상물의 확인·설명의무를 부과하고 있고, 같은 법 시행령 제21조 제3항은 개인공인중개사에게 중개대상물확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제16조 제1호는 별지 제20호 서식으로 중개대상물 확인·설명서[ I ](주거용건축물)를 규정하고 있는 바, 피고인이 날인한 위 중개대상물 확인·설명서는 위 서식에 의한 것이다. 피고인측은 이 사건 건물이 현상과 상이한 점과 관련하여 벌금을 납부한 사실이 있다고 이야기를 하였고, 이와 관련하여 공인중개사나 매수인들이 별도의 확인이나 자료 제출을 요구하지도 않는 상황에서 공인중개사가 작성하여 제출하는 중개대상물확인·설명서에 그대로 날인하였다고 하여 피고인측에게 매수인들을 기망하려는 의사가 있었다고 단정하기는 어렵다. 더욱이 일반건축물대장은 쉽게 발급을 받아 볼 수 있는 것이고, 위 옥탑방과 관련하여 피고인측은 1999년경에 107,000원의 과태료를 납부한 것 외에는 별도의 과태료 등을 납부하거나 특별히 문제가 발생한 사실도 없는 상황에서 건축물대장상 위반건축물 여부란에 '적법'이라고 표시되어 있는 위 중개대상물 확인·설명서에 그대로 날인하였다고 하여 피고인에게 매수인들에 대한 기망행위와 편취의 범의가 있다고 단정하기는 어렵다(특히 2014년에는 무허가, 무신고 건축물에 대하여 이를 양성화하는 특정 건축물 정리에 대한 특별조치법이 시행되어 이 사건 건물에 대하여도 쉽게 사용승인을 받을 수 있었던 것으로 보인다). 4. 판단 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 따라 피고인에 대한 위 무죄판결의 요지를 공시하기로 한다.