광주지방법원-2018고단2942

공소사실의 요지 피고인은 B중개사무소를 운영하는 개인공인중개사로서 C가 그녀의 아들 D를 위하여 월세 등의 수입을 얻을 수 있도록 E으로부터 광주 북구 F 소재 3층 건물을 3억 6,000만 원에 매수하는 부동산매매계약을 G중개사무소를 운영하는 H과 공동으로 중개하였다. 피고인은 2017. 7.말경 광주 북구 I에 있는 피고인 운영의 B중개사무소에서 위 건물 매수인을 위하여 위 건물에 체결되어 있는 임대차계약의 월임차료를 묻는 위 H에게 사실은 2층 월임차료가 25만 원임에도 불구하고 30만 원이라고 거짓말한 것을 비롯하여 약 3회 더 H에게 그와 같은 취지로 거짓말하여 이를 전해들은 C로 하여금 같은 해 8. 1. 위 건물에 대한 부동산매매계약을 체결하도록 하였다. 이로써, 피고인은 위 건물 매수에 있어서 중요한 사항인 기존 임대차계약의 월임차료에 관하여 거짓말하여 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하였다. 2. 판단 가. 피고인과 변호인의 주장 피고인 및 변호인은, 피고인은 매도인인 E으로부터 이 사건 건물의 매도중개를 의뢰받았고, 매수인측인 C로부터 중개의뢰를 받은 것은 아니므로(H이 C로부터 매수 중개를 의뢰받았다), 설령 피고인이 H과 C에게 공소사실 기재와 같은 설명을 하였다고 하더라도 공인중개사법 제33조 제4호가 적용될 수 없고, 또한, 피고인은 H에게 E으로부터 2층 월임차료가 30만 원이라고 들은 사실을 그대로 고지하였을 뿐 월임차료에 관하여 거짓말을 한 사실도 없다고 주장한다. 나. 판단 1) 공인중개사법 제33조 제4호의 적용 범위 공인중개사법에 의하면, "중개"는 "제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 '거래당사자'간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것"을 말하는데(제2조 제1호), 같은 법 제25조 제1항은 "개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 '중개의뢰인'에게 성실·정확하게 설명하여야 한다"고 규정하고, 제32조 제1항은 "개업공인중개사는 중개업무에 관하여 '중개의뢰인'으로부터 소정의 보수를 받는다'고 규정하고 있다. 한편 공인중개사법 제26조 제1항은 "개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 '거래당사자'에게 교부하여야 한다"고 규정하고 있고, 제30조 제1항은 "개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 '거래당사자'에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 규정하고 있으며, 제33조에서 개업공인중개사의 금지행위의 하나로 "4. 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 '중개의뢰인'의 판단을 그르치게 하는 행위"와 "6. "'중개의뢰인'과 직접 거래를 하거나 '거래당사자' 쌍방을 대리하는 행위"를 각 규정하면서 이를 위반한 경우에는 형사처벌을 하도록 규정하고 있다(제48조 및 제49조). 위와 같이 공인중개사법은 공인중개사에게 직접 중개를 의뢰한 '중개의뢰인'과 중개를 통한 거래관계의 당사자가 되는 '거래당사자'의 개념을 구별하고 있다. 이에 따라 공인중개사가 중개의뢰인에 대하여 부담하는 의무인 중개대상물에 대한 설명의무와 중개의뢰인에 대하여 갖는 권리인 보수청구권을 명시적으로 규정하고 있다. 한편 공인중개사법은 중개가 완성된 때에는 중개의뢰인을 포함하여 거래당사자에게 거래계약서를 작성하여 교부하여야 하고, 거래당사자에 대하여 고의 또는 과실로 인한 재산상 손해배상책임을 부담한다고 규정하여 공인중개사의 거래당사자에 대한 의무와 책임을 별도로 규정하고 있음을 알 수 있다. 또한 공인중개사의 금지행위로 "'중개의뢰인'과 직접 거래를 하거나 '거래당사자' 쌍방을 대리하는 행위"를 규정하고 있는 바, 이 규정에 의하더라도 공인중개사법에서는 공인중개사에게 중개를 의뢰한 사람과 그 거래 상대방의 개념이 명확히 구별되어 사용됨을 알 수 있다. 따라서 공인중개사법의 규정 내용과 체계 등을 종합하면, 이 사건에서 문제되는 공인중개사법 제33조 제4호(당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위)에서 정한 '중개의뢰인'은 공인중개사와 사이에 '약정에 의하여 중개를 의뢰한 사람'에 한정된다고 해석함이 타당하다. 한편 이러한 약정에 의한 공인중개사와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조), 이러한 계약관계에 의해서도 당해 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음은 당연하다. 다만 공인중개사와 거래 상대방 사이에는 그와 같은 직접적인 위탁관계는 없으나 공인중개사의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여도 공인중개사는 신의성실의 원칙상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다고 할 것이지만(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 등 참조), 공인중개사가 거래 상대방에 대하여 그러한 주의의무를 위반하여 민사상 손해배상책임을 부담하거나(앞서 본 바와 같이 공인중개사법도 제30조 제1항에서 거래당사자에 대한 손해배상책임을 규정하고 있다), 기망행위를 통하여 불법행위를 한 경우에는 사기죄로 처벌받을 경우가 있을 수 있음은 별론으로 하고, 중개의뢰인이 아닌 거래 상대방에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 그의 판단을 그르치게 하였다고 하더라도 공인중개사법 제33조 제4호가 적용될 수는 없다고 보는 것이 죄형법정주의의 원칙에도 부합한다. 2) 이 사건에 관하여 보건대, 증거들에 의하여 인정되는 사정들, 즉 C는 G중개사무소를 운영하는 H에게 매수할 괜찮을 건물을 3~4억 원 선에서 찾아달라고 의뢰해 놓았는데(증거기록 제2권 제38쪽), H은 B중개사무소에서 매물로 내놓은 이 사건 건물을 알게 되어 C에게 이 사건 건물을 알려 주었고, C는 J 광고를 통해 이 사건 건물을 알아 본 후 H에게 위 건물의 매수 중개를 의뢰한 점(C는 'H에게 전화하여 조건에 대하여 괜찮은지 묻고, 괜찮다는 생각이 들어 매입을 진행해 달라고 하였습니다. 어차피 같은 복비 나가는데 모르는 A에게 하기보다는 아는 사이이고, 저와 이 사건 건물로 이야기 나눈 적도 있고 하였기 때문입니다. 복비는 9퍼센트 대 324만 원에서 100을 제하고 224만 원으로 하기로 하였습니다'라고 진술하였다. 증거기록 제2권 제24쪽), E(이 사건 건물의 소유자이던 K의 배우자)은 2017. 5~6.경 B중개사무소를 운영하는 피고인에게 이 사건 건물의 매도 중개를 의뢰한 점, C는 H을 통해 이 사건 건물의 권리관계, 상태 등을 확인한 후 G중개 사무실에서 피고인과 H, E 등이 함께한 상태에서 매도인 K, 매수인 D 사이의 매매계약서를 작성한 점, 이 사건 매매와 관련하여 C는 H에게, E은 피고인에게 각 중개수수료를 지급한 점, 피고인이 이 사건 건물을 H과 공동으로 중개하였다는 취지로 진술하였으나 통상 2인의 공인중개사가 계약에 관여하는 경우 공동중개라고 표현하기 때문에 위와 같이 진술한 것으로 보일 뿐 피고인이 C로부터 이 사건 건물의 매수 중개를 의뢰받은 사정은 엿보이지 않는 점 등을 종합하여 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 이 사건 건물의 중개행위와 관련하여 C를 피고인에 대한 중개의뢰인으로 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 C가 피고인에 대한 중개의뢰인임을 전제로 하는 이 사건 공소사실은 다른 부분에 관하여 살필 필요 없이 인정될 수 없다고 할 것이다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.