의정부지방법원-2021고단2562

이 사건 공소사실의 요지 가. 사건의 경위 피고인은 남양주시 소재 주식회사 B(이하 ‘B’이라 한다)의 대표이사로서 2010. 5.경부터 남양주시 C 토지(2017. 10. 12. D 전 248㎡, E 전 317㎡가 각 분할되었다. 이하 위 분할 전 토지를 ‘이 사건 토지’라 한다)의 공유지분에 대한 소유권이전등기를 마친 사람인바, 2015. 4. 초순경 이 사건 토지 위의 컨테이너 사무실에서, 당시 이 사건 토지 인근인 남양주시 F 외 3필지 위에 건립된 G 아파트 17세대가 법원의 경매 물건으로 나오게 되어 이를 보러 온 피해자 H를 만나 다음과 같이 설명하였다. 피고인은 피해자에게 ‘위 아파트의 사업승인을 받으려면 진입로인 이 사건 토지를 매입하여 기부채납을 해야 하는데 내가 이 사건 토지의 소유자이다. 공유지분권자로 등기된 사람들과 가등기권자들과도 다 협의가 되어 있다. 그러니 위 아파트를 낙찰받게 되면 이 사건 토지를 20억 원에 매수하라. 아파트 감정가가 127억 원 정도하는데, 2015. 4. 20.로 예정된 매각기일에 최저금액이 42억 원 정도이니, 나중에 낙찰받아 분양하게 되면 최소한 40억 원 정도 수익을 볼 수 있을 것이다. 그러니 20억 원이 전혀 비싼 값이 아니다‘라고 설명하였다. 나. 구체적 범죄사실 피고인은 2015. 4. 20. 위 아파트의 낙찰기일에 피해자도 입찰하였으나, 실제로는 다른 사람(I)이 낙찰받게 되자, 2015. 4. 21. 위 컨테이너 사무실에서 피해자에게 다음과 같은 내용의 공동사업을 제안하였다. 즉, 피고인은 피해자에게 ‘이 사건 토지를 아파트 낙찰자에게 매각할 의사가 전혀 없으므로, 위 아파트는 다시 경매에 나올 수밖에 없다. 그때 낙찰을 받으면 된다. 최종 낙찰을 받게 되면 아파트 공동분양사업을 공동으로 진행하여 수익을 50% 나누기로 하자. 그러면 너한테 약 20억 원 정도의 수익이 나올 것이다. 그리고, 설령 최종 낙찰을 못 받게 되면 다른 사람에게 이 사건 토지를 매각하여 그 대금 중 10억 원을 주겠다. 그러니 이 사건 토지에 대한 매매대금 약 20억 원을 부담하라’라는 취지로 거짓말을 하였다. 그리고, 피고인은 2015. 4. 22.경 위 컨테이너 사무실에서 피해자와 위와 같은 내용이 담긴 ‘공동투자합의서’(이하 위 합의서에 따른 약정을 ‘이 사건 공동사업약정’이라 한다)를 작성하여 피해자에게 교부하였는데, 그 주된 내용은 “피고인이 소유한 이 사건 토지에 대하여 피해자가 매매대금 20억 원(계약금 2억 원, 상호합의된 시점에 중도금 8억 원, 전체 분양의 2/3 완료된 시점에 10억 원)을 지급하여 인수하고, 이후 피고인은 아파트 건축허가, 준공 등의 개발을 담당하되, 이후 분양사업을 진행하여 피고인은 피해자에게 50%의 수익을 배분하면서 최소 20억 원은 보장한다”는 것이고, 피고인은 이어 2016. 1.경 작성일자를 2015. 4. 22.로 기재한 ‘추가합의서’를 별도로 작성하여 피해자에게 교부하였는데, 그 주된 내용은 “이 사건 토지를 매각하지 못하게 될 경우, 피고인이 피해자에게 10억 원을 지급한다”는 것이다. 그러나 사실 피고인은 이 사건 토지에 관하여 소유권자로 등기되었으나, 관련 민사사건(2011. 12. 14. 선고 의정부지방법원 민사12부 2010가합8256 소유권이전등기말소 등 사건)에서 피고인 명의의 등기는 가등기담보 등에 관한 법률을 위반하여 이루어진 무효의 등기이므로 말소되어야 한다는 패소 판결을 받음에 따라 다른 사람에게 소유권이전등기 말소등기를 이행해야 하는 의무를 부담하고 있는 상황이었고, 더욱이 2014. 11. 15.경에는 이 사건 토지에 관하여 제3자인 J에게 매매대금 13억 원에 매매하기로 하는 토지매매계약 약정서를 작성하고 계약금 명목으로 3회에 걸쳐 합계 1억 원을 지급받고, 2015. 1. 15. 중도금 명목으로 5,000만 원을 지급받아 피해자가 아닌 제3자에게 소유권이전등기를 이행해야 하는 상황이었으므로, 피고인은 이 사건 토지를 피해자에게 처분할 의사나 능력이 없는 상태였다. 그리고, 이 사건 토지에 관하여는 2008. 11.경 남양주시의 도시계획시설사업에 따른 수용고시가 이미 존재하여, 위 아파트를 낙찰받은 사람은 피고인으로부터 직접 이 사건 토지를 매수하지 않더라도 수용절차 등의 다른 절차를 통하여 진입로를 확보할 수 있어 아파트 분양사업을 피고인과 굳이 진행할 필요도 없었다. 이와 같이 피고인은 피해자와 함께 아파트 분양 사업을 진행하여 피해자에게 수익금을 보장할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2015. 4. 21.경 피고인의 아들 K 명의로 된 L은행 계좌로 6,000만 원을 이 사건 토지의 계약금 일부 및 공동사업진행관련 착수금 명목으로 송금받은 것을 비롯하여 위 일시경부터 2018. 3. 16.경까지 별지 일람표 기재와 같이 총 23회에 걸쳐 합계 4억 550만 원을 송금받았다. 2. 판단 가. 기초사실 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실이 인정되기는 한다. B은 2002. 8. 9. 이 사건 토지 중 688.5/1,392 지분에 관하여 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를, 2002. 10. 14. 이 사건 토지 중 126/1,392 지분에 관하여 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤고, 이후 2010. 6. 18. 피고인에게 위 각 지분(이하 ‘이 사건 공유지분’이라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었다. 그런데 B의 채권자들이 피고인 등을 상대로 제기한 소유권이전등기말소 등 소송(의정부지방법원 2010가합8256)에서, 2011. 12. 14.경 이 사건 토지 중 688.5/1,392 지분에 관한 피고인 명의의 소유권이전등기는 원인 없이 경료된 무효의 등기라는 판단을 근거로 이에 대한 말소를 명하는 판결이 선고되었고, 그 무렵 위 판결이 확정되었다. 피고인과 B은 2014. 11. 15.경 J과 사이에, J이 남양주시 F 외 7필지 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 아파트 및 부지’라 한다)을 매수하게 되면 진입도로인 이 사건 토지 중 피고인과 B의 지분을 13억 원에 매수하는 내용의 약정을 하였다. 그런데 I이 2015. 4. 20.경 이 사건 아파트 및 부지를 경락받게 되자, 피고인은 2015. 4. 22. 피해자와 사이에 이 사건 공동사업약정을 체결하였다. 이후 이 사건 공동사업약정의 진행이 지지부진하자 피해자는 2016. 1.경 피고인과 피해자가 이 사건 아파트 및 부지를 매수하지 못할 경우 이 사건 공동투자약정에 기재된 상호간의 의무를 면하고 대신 토지 매각대금 중 10억 원을 지급하기로 하는 내용의 추가약정을 하였다. 한편, 남양주시장은 2008. 11. 20. 남양주시 고시 제M호로 도로의 도시계획실시사업에 관하여 주식회사 N 대표이사 O를 사업시행자로 지정하고 실시계획인가를 고시하였으며, 그 수용 또는 사용할 토지의 조서에는 이 사건 토지 중 일부가 포함되어 있다. I은 이 사건 아파트 및 부지를 매수한 후에 남양주시 고시 제P호에 따른 남양주시 도시계획시설사업의 새로운 사업시행자로서 위 도시계획시설사업에 편입되는 이 사건 토지 중 일부(분할 후 남양주시 D 전 248㎡)에 대하여 경기도지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하였고, 경기도지방토지수용위원회는 2018. 3. 26. 사업시행자는 위 토지를 수용하고, 수용 개시일은 2018. 5. 10.로 하는 수용재결을 하였다. 나. 기망행위 존부 1) 관련 법리 가) 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조의 청산절차를 위반하여 이루어진 담보가등기에 기한 본등기가 무효라고 하더라도 선의의 제3자가 그 본등기에 터 잡아 소유권이전등기를 마치는 등으로 담보목적부동산의 소유권을 취득하면, 채무자 등은 더 이상 위 법률 제11조 본문에 따라 채권자를 상대로 그 본등기의 말소를 청구할 수 없게 된다. 이 경우 그 반사적 효과로서 무효인 채권자 명의의 본등기는 그 등기를 마친 시점으로 소급하여 확정적으로 유효하게 되고, 이에 따라 담보목적부동산에 관한 채권자의 가등기담보권은 소멸하며, 청산절차를 거치지 않아 무효였던 채권자의 위 본등기에 터 잡아 이루어진 등기 역시 소급하여 유효하게 된다고 보아야 한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2016다248325 판결 등 참조). 나) 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리실현에 장애가 되지 아니하는 사유까지 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있다고는 볼 수 없는 것인바, 부동산의 이중매매에 있어서 매도인이 제1의 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없는 처지에 있었다는 사정만으로는, 바로 제2의 매매계약의 효력이나 그 매매계약에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져오는 것이라고 할 수 없음은 물론, 제2의 매수인의 매매목적물에 대한 권리의 실현에 장애가 된다고 볼 수도 없는 것이므로 매도인이 제2의 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니하였다고 하여 제2의 매수인을 기망한 것이라고 평가할 수는 없을 것이다(대법원 2008. 5. 8. 선고 2008도1652 판결 등 참조). 2) 이 사건 공유지분에 대한 처분 의사와 능력에 관하여 이 사건 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거만으로는 이 사건 공유지분을 피해자에게 처분할 의사나 능력이 없었음에도 피해자를 기망하였다거나, 이에 관한 고의가 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 피고인은 가등기담보 등에 관한 법률상 청산절차를 위반하여 B에 이 사건 토지 중 688.5/1,392 지분에 관해 소유권이전등기를 말소할 의무를 부담하고 있었으나, 피해자는 선의의 제3자로서 피고인 명의의 본등기에 기초하여 위 지분에 관한 소유권이전등기를 적법하게 마칠 수 있는 지위에 있었으므로, 위와 같은 사정만으로는 이 사건 공동사업약정의 효력이나 이 사건 공유지분을 처분하는 데에 장애를 가져오는 것으로 볼 수 없다(더욱이 위 지분에 관한 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도, 피고인은 B의 1인 주주이자 대표이사로서 주주총회나 이사회결의 등의 형식적 절차를 거치지 않고 피해자에게 위 지분을 이전시켜 줄 권한이 있었다고 보인다). 피고인이 J과 사이에 먼저 이 사건 공유지분을 이전하기로 하는 약정을 체결하고도 재차 피해자와 이 사건 공동사업약정을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 피고인이 제3자에게 이 사건 공유지분의 소유권을 종국적으로 이전하지 않은 이상, 설령 피고인이 J과 이 사건 공유지분에 관한 약정을 체결하고 위 약정을 일방적으로 해제할 수 없는 상황에 있었더라도, 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 위와 같은 사정만으로는 피고인과 피해자와의 법률관계에 아무런 영향을 미칠 수 없고, 피고인이 J과의 계약 체결 사실을 고지하지 않았다고 하여 피해자를 기망한 것이라고 단정하기도 어렵다. 결국 위와 같이 피고인이 판결 또는 계약에 따라 다른 사람에 대하여 이 사건 공유지분에 대한 소유권이전등기의무를 부담하고 있다는 사정은 피고인이 이 사건 공유지분을 처분함에 있어 법률상 어떠한 제한 사항으로 볼 수 없으므로, 피고인에게 이 사건 공유지분을 처분할 능력이 없었다고 볼 수 없다. 또한 피고인과 피해자는 이 사건 아파트 및 부지를 매수하고 이 사건 토지를 진입로로 사용하기 위해 이 사건 공동사업약정을 체결하였던 것인데, I이 이 사건 아파트 및 부지를 낙찰받은 후 피해자가 다시 위 부동산을 매수하지 못한 상태에서 결국 이 사건 토지 중 일부가 수용된 것인바, 위와 같은 사건의 경위에 비추어 보면, 피고인은 이 사건 공동사업약정이 예상했던 대로 진행되지 않아 피해자에게 이 사건 공유지분을 이전하지 못하였다고 볼 여지가 있고, 애초부터 피해자에게 이 사건 공유지분을 이전하는 등 이 사건 공동사업약정을 진행할 의사가 전혀 없었다고 보이지는 않는다. 3) 수용절차 등 다른 절차를 통한 진입로 확보에 관하여 이 사건 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인이 이 사건 토지가 수용될 것임을 미필적으로나마 알고 있음에도 피해자를 기망하여 이 사건 공동사업약정을 체결하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 남양주시는 2011. 12. 31. 사업시행자를 주식회사 N 대표이사 O에서 Q 주식회사로 변경하고 준공예정일을 2011. 12. 31.로 변경하는 실시계획변경인가를 남양주시 고시 제R호로 고시하였으나, Q 주식회사는 실시계획에서 정한 사업기간 동안 사업을 완료하지 못하였고, 남양주시는 이 사건 공동사업약정이 체결된 이후인 2016. 11. 3.경에야 I을 사업시행자로 지정함과 동시에 실시계획을 인가하여 이를 고시하였는바, 위와 같은 경위에 비추어 볼 때, 피고인이 이 사건 공동사업약정을 체결할 당시에 이 사건 토지가 수용될 것임을 인식하거나 예견하였다고 보기 어렵다. 피고인과 B은 2018. 2. 19. 의정부지방법원에 남양주시장을 상대로 도시계획시설 변경결정, 도시계획시설사업 시행자 지정 및 실시계획인가처분은 각 무효임을 확인하는 소송을 제기하였는데, 이러한 점에 비추어 보더라도, 피고인은 이 사건 토지가 수용될 것임을 예상하지 못하였던 것으로 보인다. 또한 피해자는 경매 업체를 운영하는 부동산 전문가였을 뿐만 아니라 위 수용고시는 이미 공개된 정보였으므로, 설령 이를 고지하지 않았다고 하여 피해자를 기망하였다고 단정하기 어렵다. 다. 인과관계 존부 설령 피고인이 피해자에게 공소사실 기재와 같이 말한 것을 기망행위로 보더라도, 이 사건 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거만으로는 위 기망행위와 피고인이 별지 일람표 순번 4 내지 23 기재와 같이 피해자로부터 받은 돈 사이에 인과관계가 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피해자는 2016. 2. 3.경 피고인을 상대로 서울중앙지방법원 2016가합506309호로 추가합의서에 따른 약정금 1억 8,000만 원 및 대여금 3억 1,000만 원 합계 4억 9,000만 원의 지급을 구하는 소송을 제기하여 무변론 승소판결을 받았는데, 적어도 이 무렵에는 피해자가 이 사건 공동사업약정이 완전히 무산되었다고 판단한 것으로 보인다. 그럼에도 피해자는 피고인을 상대로 소송을 제기한지 얼마 지나지 않아 계속해서 피고인에게 다시 돈을 빌려주었는데, 이러한 점에 비추어 보면, 피해자가 피고인의 기망행위로 인해 약 3년 동안이나 착오에 빠진 상태에서 계속해서 돈을 지급하였다고 보기는 어렵다. 피해자는 최초 수사기관에서 “2015. 4. 21.부터 2018. 3. 16.까지 모두 23회에 걸쳐서 4억 550만 원을 지급했는데, 처음에 지급한 2억 원은 합의에 따른 약정금(계약금) 명목으로 준 것이고, 그 이후 지급한 돈들은. (중략) (피고인이) 돈을 빌려 달라고 하여 피고인에게 차용금 명목으로 돈을 빌려 준 것이다”는 취지로 진술하였는데(증거기록 제2권 77면), 위와 같은 피해자의 진술에 의하더라도, 2억 원을 제외한 나머지 돈은 이 사건 공동사업약정과는 무관한 차용금으로 보인다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 따라 이 판결의 요지를 공시한다.