서울중앙지방법원-2023고단4307

범 죄 사 실 피고인은 자기자본 투자 없이 신축 빌라, 다세대주택 등(이하 ‘빌라등’이라 한다)의 소유권을 이전받는 방식으로 다수의 주택을 보유하는 소위 ‘무자본 갭투자자’이다. 피고인은 2020년 2월경, 건축주들로부터 빌라등의 분양을 의뢰받은 분양대행업자 혹은 부동산 컨설팅업자 등(이하 ‘분양대행업자등’이라 한다)을 통하여 빌라등의 물건을 소개받은 뒤 사실은 자신이 분양대금을 지급하지 않았음에도 마치 위 빌라등을 분양받는 것처럼 분양 서류를 작성하고, 위 분양대행업자등은 공인중개사 및 중개보조원 등을 통해 위 빌라등에 대한 임차인을 모집하여 그로부터 임대차보증금을 지급받으면, 그 임대차보증금 중 분양대행업자등 및 무자본 갭투자자들의 이익금(이하 ‘리베이트’라 한다) 상당액을 제외한 금액만을 건축주 등에게 분양대금으로 지급하거나 위 건축주의 명의로 임대차보증금을 지급받아 위 리베이트를 돌려받은 뒤, 위 빌라등의 소유권은 위 무자본 갭투자자의 명의로 이전하기로 하는 내용의 이른바 ‘동시진행 거래’ 방식의 무자본 갭투자(이하 ‘동시진행 거래’라 한다)가 유행하고 있다는 것을 알게 되었다. 피고인은 위와 같은 거래 구조에서, 빌라등에 관한 거액의 상당의 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 없음에도 자기자본 없이 수백 채의 빌라 등의 소유권을 이전받는 ‘무자본 갭투자자’의 역할을 담당함으로써 분양대행업자등으로부터 무자본 갭투자자에게 지급되는 리베이트, 이른바 ‘명의비’를 받아 취득하기로 마음먹었다. 피고인은, 건축주 H이 2020. 2. 4. 부천시 I, J호 K공인중개사사무소에서 피해자 L과 부천시 M빌라 N호(이하 ‘N호’라 한다)에 관하여 임대차보증금을 219,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결하자, 같은 날 K공인중개사사무소 직원인 FB의 지시에 따라 위 건축주 H과 사이에서 위 임대차보증금과 동일한 매매대금으로 위 N호에 관한 분양계약을 체결하였다. 위 과정에서 피고인은 위와 같이 피고인 명의로 위 N호를 분양받아 임대인 지위를 승계할 예정인 사실, 그 분양대금은 피해자가 지급한 임대차보증금에서 피고인 및 부동산중개업자 등의 리베이트를 공제한 금원으로 갈음할 예정인 사실 등을 피해자에게 고지할 의무가 있음에도 이를 고지하지 아니한 채 임대차계약을 체결하였다. 그러나 사실 위 N호에 관한 임대차보증금이 최종적으로 지급되면 그 금액에서 피고인 및 부동산중개업자 등의 리베이트가 공제된 금액만 건축주에게 지급되고 이어서 피고인이 그 소유권을 취득하는 방식의 동시진행 거래가 예정되어 있었고, 그 결과 위 N호는 필연적으로 임대차보증금이 실질적인 매매대금보다 더 커지는, 소위 ‘깡통전세’ 물건이었다. 또한 피고인은 다수의 빌라등을 위 ‘무자본 갭투자’ 방법으로 매수하고 있어 임대차보증금 반환채무가 누적되고 있었고, 일정한 소득이나 별다른 재산이 없었으며, 신축 빌라의 시세는 하락하지 않는다는 막연한 계획 하에 새로운 임차인으로부터 임대차보증금을 지급받아 기존 임차인의 보증금을 반환해주는 방식으로 주택 임대사업을 운영하였기 때문에, 피해자로부터 임대차보증금을 지급받더라도 임대차기간 종료시 이를 반환할 의사나 능력이 없었다. 결국 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2020. 2. 28. 219,000,000원의 임대차보증금을 건축주 H 명의의 계좌로 완납받아 이를 편취한 것을 비롯하여, 같은 방법으로 그 무렵부터 2020. 12. 11.까지 사이에 별지 범죄일람표 기재와 같이 피해자 47명을 기망하여 총 10,041,680,000원 상당의 금원을 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 법정진술 1. O, P, Q, R, S, T, U, V, W, X, Y, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AJ, AK, AL, AM, AN에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. AO, AP, AQ, AR, AS, AT, L, AU, AV, AW, AX, AY, AZ, BA, BB, E, BC, C, BD, G, BE, BF, F, BG, BH, BI, D, BJ, BK, BL, BM, BN, BO, BP, BQ, BR, BS, BT, BU, BV, BW, BX, B, BY, BZ, CA, CB, CC, CD, CE, CF, CG, CH, CI, CJ, CK, CL, CM, CN, CO, CP, CQ, CR, CS, CT, CU, CV, CW, CX, CY, CZ, DA, DB, DC, DD, DE, DF, DG, DH, DI, DJ, DK, DL, DM, H, DN, DO, DP에 대한 각 경찰 진술조서 1. DQ의 진술서 1. 입건전조사보고서(HUG 보증보험 가입 및 대위변제 지급내역 등 회신 및 분석), 입건전조사보고서(피혐의자 A 명의 주택임대사업자등록내역 확인), 입건전조사보고서(피혐의자 A 명의 부동산 소유현황 및 거래내역 확인), 입건전조사보고서(임대인 A 명의 주택전월세 거래내역 회신 및 분석), 입건전조사보고서[주택도시보증공사(HUG)보증보험가입자 인적사항 회신], 입건전조사보고서(피혐의자 A 전세사기 단톡방 입수 및 피해 임차인 확보), 입건전조사보고서(A 임대차등록 주택수 재특정 및 전세사기 피해자 추가 파악), 입건전조사보고서(피혐의자 A 소유한 임대주택 분석), 입건전조사보고서(피조사자 A 지방세 및 국체 체납 내역 관련), 입건전조사보고서(A 소유 부동산 매매 내용 등 세부 사항 일괄 정리), 입건전조사보고서(피해 임차주택 근저당 설정 및 압류 내역 확인), 입건전조사보고서(일부 피해 임차인과 피조사자 A 등 사이통화 녹취내용 확인), 입건전조사보고서(임차인 47명 피해자 진술 및 확보한 증거자료 종합 분석), 수사보고(압수영장 집행 및 분석 HUG, 인천세무소, DR), 수사보고서(피의자 A이 일부 피해임차인으로부터 입금받은 보증금 흐름 분석), 수사보고서(건축주 및 분양업자 등 연락처 가입정보 확인), 수사보고서(피의자 A 거래내역 분석 및 리베이트 특정경위), 수사보고서(전세·매매 동시진행 및 임대보증금 이익분배 확인결과) 1. 회신공문 및 자료(전세보증보험 가입 내역), 건축물 조회 회신 자료, 부동산거래내역 회신 자료, 전월세거래내역 회신 자료, 보증보험가입 임차인 내역 및 인적사항 회신 자료, 오픈채팅방 피해자(임차인) 명단, 직장가입 조회 결과 회신 자료, 피혐의자 A 소유 임대주택 122채 내역, 전입세대열람 요청 공문 및 회신 자료, 서울 및 지방 체납내역 정리 엑셀자료, 지방세 세목별 과세증명서(원본), A 소유 주택 매매내용 및 세부사항 정리 엑셀자료, A 소유 주택에 대한 부동산거래계약신고서 등 회신 공문 및 자료일체, 수사협조의뢰 회신(강북구), 수사협조의뢰 회신(강서구), 수사협조의뢰 회신(인천 계양구), 수사협조의뢰 회신(덕양구), 수사협조의뢰 회신(구로구), 수사협조의뢰 회신(군포시), 수사협조의뢰 회신(금천구), 수사협조의뢰 회신(인천미추홀구), 수사협조의뢰 회신(부천시), 수사협조의뢰 회신(부평구), 수사협조의뢰 회신(수원 권선구), 수사협조의뢰 회신(수원 장안구), 수사협조의뢰 회신(시흥시), 수사협조의뢰회신(안산 단원구), 수사협조의뢰 회신(안양 만안구), 수사협조의뢰 회신(양천구), 수 사협조의뢰 회신(처인구), 수사협조의뢰 회신(의정부), 수사협조의뢰 회신(인천 남동구), 수사협조의뢰 회신(고양시 일산동구), 수사협조의뢰 회신(고양시 일산서구), 수 사협조의뢰 회신(파주시), 피해 임차인 주택 근저당 및 압류 내역 정리엑셀자료, 조사 당시 피해임차인이 제출하지 못한 일부 최근(압류등표기) 부동산등기부등본, 임차인 L 등기부등본, 임차인 AX 등기부등본, 임차인 F 등기부등본, 임차인 AR 등기부등본, 임차인 AZ 등기부등본, 임차인 E 등기부등본, 임차인 BF 등기부등본, 임차인 BA 등기부등본, 임차인 BB 등기부등본, 임차인 AV 등기부등본, 임차인 G 등기부등본, 임차인 AP 등기부등본, 임차인 BD 등기부등본, 임차인 BH 등기부등본, 임차인 AQ 등기부등본, 임차인 AW 등기부등본, 임차인 C 등기부등본, 임차인 BG 등기부등본, 임차인 BC 등기부등본, 임차인 AY 등기부등본, 임차인 BE 등기부등본, 임차인 AO 등기부등본, 임차인 AU 등기부등본, 임차인 AT 등기부등본, 임차인 AS 등기부등본, 임차인 BY 등기부등본, 피해자가 제출한 통화녹취파일 내용 요약자료 1부, 회신공문 및 거래내역, 주택도시보증공사 회신 공문 및 자료, 인천세무소 회신 공문 및 자료, DR 회신 공문 및 자료, A 명의 DS은행 계좌(계좌번호 1 생략) 내역상 임대보증금 분석 자료, 건축주 등 현황 엑셀 출력물, 통신자료제공요청 공문 회신자료, 가입정보 통합 엑셀파일 출력물, CIF 요청 공문 및 회신 출력물, 1차 집행 거래내역 요청 공문 및 금융기관 회신자료, 2차 집행(CIF) 요청 공문 및 금융기관 회신자료, 각 리베이트 내역, 대위변제 지급되어 공실 주택 이용 월세 관련 자료, 피의자, DT 간 거래내역, 피의자, DU 간 거래내역, 각 부동산전세계약서(임대인 A), 각 중개대상물확인서, 각 표준임대차계약서(임대인 A), 각 등기부등본, 각 영수증 및 이체내역서 등, 각 임대인 등과 문자내역, 각 내용증명서(2부), 주택임차권등기 결정서, 전세보증금반환보증서, 빌라전세계약서(건축주 DV), 빌라전세계약서(임대인 A), 이체내역서 등, 빌라전세계약서(건축주 DW, DX), 각 다세대주택 전세계약서(임대인 A), 임대인 등과 통화, 문자 등 내역, 임대인 등과 문자 내역 등, 부동산전세계약서(건축주 DY, DZ), 각 내용증명서, 주택전세계약서(건축주 H), 부동산전세계약서(건축주 EA, EB), 오피스텔전세계약서(건축주 EC), 전세계약서(건축주 ED, EE), 빌라전세계약서(건축주 EF), 위임장(EF가 CT에게), 부동산매매계약서(EF가 A에게), 아파트전세계약서(건축주 EG), 빌라전세계약서(건축주 EH), 빌라전세계약서(임대인 A), 부동산전세계약서(건축주 DN), 부동산전세계약서(건축주 EI), 임대인 등과 서신, 문자내역 등, 빌라전세계약서(건축주 EH), 위임장(EH, EJ가 CS, EK에게), 입금확인증 등 이체내역서, 각 중개대상물 확인 설명서, 내용증명서(3부), 부동산전세계약서(건축주 EL, EM), 분양계약서(EL, EM이 A에게), 부동산전세계약서(건축주 EN), 위임장(EN이 CH 등에게), 내용증명서(4부), 빌라전세계약서(건축주 EO), 사실확인서(DS은행 차장), 전세계약확인서(임대인 A), 부동산전세계약서(건축주 EP), 표준임대차계약서(임대인 CO), 전입세대 열람 내역, 주택전세계약서(건축주 EQ), 빌라전세계약서(건축주 EH, EJ), 영수증 등 이체내역서, 부동산전세계약서(주식회사 ER), 영수증, 의사표시의 공시송달결정서(인천지방법원), 부동산전세계약서(건축주 ES), 부동산전세계약서(건축주 ET), 대출신청내역, 부동산전세계약서(건축주 DB), 빌라전세계약서(건축주 EU), 부동산전세계약서(건축주 EV), 빌라전세계약서(건축주 EW), 다세대전세계약서(임대인 A), 보증금반환판결(수원지방법원), 빌라전세계약서(건축주 EX), 부동산전세계약서(건축주 EY, CS), 부동산전세계약서(건축주 EZ, FA), 예금신탁과거거래내역, 인터넷내용증명 내역, 동산(오피스텔) 전세계약서, 분양계약서, 잔금 이체내역서, 분양자 현황카드 및 이체내역서, 다세대주택전세계약서(건축주 EN과 임차인 AS), 다세대주택전세계약서(임대인 A과 임차인 AS), 부동산전세계약서(건물주 DY와 임차인 AT), 각 표준임대차계약서, 통장거래내역서 및 이체내역서, 문자내역서, 카카오톡 프로필 사진, 부동산전세계약서(건축주 ㈜ER과 임차인 BM), 부동산전세계약서(임대인 A과 임차인 BM), 통장거래내역사본 및 거래사실확인서, 빌라전세계약서(건축주 DV와 임차인 AP), 빌라전세계약서(임대인 A과 임차인 AP), 각 중개대상확인서, 부동산전세계약서(건축주 EN과 임차인 BH), 부동산전세계약서(건축주 EN과 임차인 BE), 분양계약서(건축주 EN과 임대인 A), 회계자료 및 이체내역서(예금거래내역서), 건축주 EN 명의 리베이트 거래내역, 부동산전세계약서(임대일 A과 임차인 CA), 부동산전세계약서(임대일 A과 임차인 AV), 분양계약서(건축주 FC와 임대인 A), 거래내역서, 컨설팅업자(공인중개사) 명함 및 통장사본, 빌라전세계약서(건축주 EO와 임차인 BI), 다세대전세계약서(임대인 A과 임차인 BX), 거래내역조회, 빌라전세계약서(임대인 A과 임차인 BQ), 분양계약서(건축주 ES과 임대인 A), 이체내역 문자자료 및 이체내역서, 분양계약서(건축주 DW과 임대인 A), 빌라전세계약서(건축주 DW과 임차인 AQ), 입금 확인증 - 분양업자 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형을 정한다.