서울중앙지방법원-2020고합826

공소사실 피고인은 2012년경부터 당진시 B 외 1필지에서 숙박시설인 ‘C모텔'을 소유하며 운영하여 오던 중, 2018. 5. 10.경 위 모텔에서 진입로로 사용하고 있는 토지의 소유자인 D으로부터 해당 토지를 2018. 6. 30.자로 폐쇄조치하겠다는 내용의 통지서를 받게 되자, D이 해당 토지를 폐쇄하는 경우 C모텔 진입로의 약 90%가 폐쇄되어 사실상 정상적인 모텔 영업이 불가능할 것을 우려하여 인근에 있는 다른 모텔 사장들과 함께 2018. 8. 1. 대전지방법원 서산지원에 D을 상대로 통행방해금지 소송을 제기하였고, 2018. 10.경부터는 영업 부진을 이유로 C모텔 영업을 중단하였다. 그러던 중, 피고인은 장사가 되지 않을 뿐만 아니라 위와 같이 진입로에 대한 소송이 진행 중인 C모텔을 처분해야겠다는 마음을 먹게 되어 부동산 중개업자인 E에게 이를 처분할 수 있게끔 도와달라는 부탁을 하여 E으로부터 하남시 F에서 숙박시설인 ‘G모텔’을 소유하며 운영하던 피해자 H을 소개받게 되었고, 이를 통해 2019. 6. 27.경 서울 강남구 I, 5층에 있는 J 부동산중개법인 사무실에서 피해자와의 사이에 피해자가 운영하던 G모텔을 피고인이 61억 원에 매수하면서 그 중 잔금 16억 원은 C모텔의 소유권을 피해자에게 이전함으로써 대물변제하기로 약정(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)하고, 그에 따라 피해자는 시가 61억 원 상당의 G모텔을 피고인에게 양도하고 피고인으로부터 2019. 7. 30.까지 45억 원 및 위 C모텔에 대한 소유권을 이전받았다. 피고인은 피해자와 이 사건 매매계약을 체결하는 과정에서, 사실은 C모텔의 진입로에 대한 통행방해금지 소송이 모텔 영업과 직결되는 소송이고 만일 패소하는 경우 사실상 모텔 운영이 곤란하다는 사실을 피해자에게 제대로 고지하였어야 함에도 불구하고 이를 고지하지 아니하여 이에 속은 피해자로 하여금 위와 같이 C모텔을 16억 원으로 산정하여 교환계약을 체결한 후 소유권이전받게 하였다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 16억 원 상당의 재산상 이익을 편취하였다. 2. 판단 가. 부동산을 매매함에 있어서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써, 장차 매매의 효력이나 매매에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도, 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편, 매수인이 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것은 사기죄의 구성요건인 기망에 해당한다고 할 것이지만, 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리실현에 장애가 되지 아니하는 사유까지 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있다고는 볼 수 없다(대법원 2008. 5. 8. 선고 2008도1652 판결 등 참조). 나. 기록에 의하면 다음과 같은 사정들이 인정된다. 별지 지도에서 보는 바와 같이 D이 소유하고 있는 당진시 K 토지(이하 토지표시는 리까지 생략하고 지번만을 표시한다)는 C모텔이 위치한 L 토지, ‘M모텔’이 위치한 N 토지, ‘O모텔’이 위치한 P 토지를 말발굽모양으로 감싸고 있다. C모텔, M모텔, O모텔로 진출입이 가능한 도로(이하 ‘이 사건 도로’라 한다)는 K 토지를 관통하고 있다. 이 사건 도로는 적어도 2000년~2006년 사이에 개설되어 포장공사가 이루어졌는데, 현재는 Q로 명명되어 그 북쪽의 R와 그 서쪽의 주거지역을 연결하고 있다. K 토지는 S이 1993. 12. 2. 소유권이전등기를 마쳤고, D은 2002. 1. 20. 위 토지중 3/11 지분을 상속하였다. 폐쇄예고 통지에도 불구하고 D을 포함한 K 토지 소유자들이 실제로 이 사건 도로를 폐쇄하거나 통행을 제한한 사실은 없고, 당진시에 K 토지의 개발행위허가 및 산지전용허가, 건축인허가를 신청한 사실도 없다. C모텔의 건축허가일은 2002. 9. 19.이고, 사용승인일은 2005. 6. 23.인데, 피고인은 2012. 9. 12. C모텔 및 그 부지를 매수하였다. 이에 비추어 볼 때, 피고인은 K 토지의 일부가 도로로 이용되고 있는 현황 그대로 C모텔을 매수하였다가 피해자에게 매도한 것으로 보인다. 피해자가 C모텔을 매수할 당시 C모텔은 이 사건 도로의 통행 문제와는 별개로 영업부진을 이유로 영업이 중단된 상태였으며, 피해자는 이와 같이 영업중단 상태의 C 모텔의 현황을 평가하고 이를 매수한 후 리모델링하여 영업을 개시하였다. 피고인을 포함한 모텔 소유자들이 제기한 통행방해금지소송은 모텔 소유자들에게 주위토지통행권이 있음을 전제로 한 것이었다. 대전지방법원 서산지원은 2020. 6. 10. 주위토지통행권은 그 소유 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 한하여 인정되는 것인데, 대체도로가 존재한다는 이유로 원고들의 청구를 모두 기각하였고(2018가단3344 판결), 현재 대전지방법원에서 항소심 계속 중이다(2020나113219호). 다. 이러한 사정을 종합하면, 이 사건 도로는 불특정 다수인인 일반 공중의 통행에 공용된 도로, 즉 공로에 해당한다고 여겨지므로, C모텔이 위치한 L 토지를 포함한 인근 토지 소유자, C모텔을 포함한 인근 모텔 이용자 등은 일상생활상 필요한 범위 내에서 다른 사람들과 같은 방법으로 이 사건 도로를 통행할 자유가 있고, 이 사건 도로의 소유자에게 일반 공중의 통행을 제한할 권리가 있다고 보이지 아니한다(대법원 2021. 3. 11. 선고 2020다229239 판결 등 참조). 따라서 모텔 소유자들에게 이 사건 도로에 대한 주위토지통행권이 있는지 여부 및 위 통행방해금지소송의 승패와 관계없이 앞으로 이 사건 도로의 이용이 제한된다거나 그로 인하여 모텔 운영이 사실상 곤란할 것이라고 여겨지지 아니한다. 그렇다면 피고인이 이 사건 매매계약 당시 피해자에게 피고인을 포함한 인근 모텔 소유자들이 D을 상대로 통행방해금지 소송을 제기한 사정 등을 고지하지 아니하였다 하더라도, 그와 같은 사정이 매매로 인한 법률관계에 어떠한 영향을 미쳐서 매수인의 권리실현에 장애가 되는 사유에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피해자가 그와 같은 사정을 고지받았더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백하다거나 피고인이 이를 고지하지 아니함으로써 피해자가 매매대금 상당의 피해를 입었다고 단정하기 어렵고, 달리 공소사실을 인정할 만한 증거가 없다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 피고인이 판결의 공시를 원하지 아니하므로 형법 제58조 제2항 단서에 의하여 무죄판결의 요지를 공시하지 아니하기로 하여 주문과 같이 판결한다.