의정부지방법원고양지원-2014고단1713

범죄사실 2014고단1713 피고인 A, B 1. 피고인들의 공동범행 공공임대주택의 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 타인에게 양도할 수 없고, 누구든지 이를 알선하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인들은 2012. 3. 9.경부터 2012. 9. 20. 경까지 Q으로부터 총 7회에 걸쳐 합계 66,382,910원을 받고 공공임대주택인 '파주시 R 6단지 609동 2501호'에 대하여 임대인 대한주택공사의 동의 없이 임차인 S의 임차권 양도에 필요한 백지매매계약서 등 관련 서류일체를 위Q에게 교부하였다. 이로써 피고인들은 공모하여 임대인의 동의 없는 공공주택의 임차권 양도계약을 알선하였다. 2. 피고인 A의 단독범행 누구든지 관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양 및 임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 B와 공모하여 제1항 기재 일시·장소에서 위와 같이 S와 Q 사이의 양도가 금지된 임대인의 동의 없는 공공임대주택의 임차권 양도계약을 중개하였다. 2014고단2074 피고인들 모두 피고인 B는 공인중개사 자격증 없이 2011. 7.경부터 2014. 2.경까지 파주시 T 상가동 104호에서 'U공인중개사'라는 상호로 부동산중개업을 영위하였고, 피고인 A 2011. 10.경부터 2012. 4.경까지, 피고인 C은 2012. 1.경부터 2013. 9. 경까지 위 U 공인중개사 사무실에서 각각 직원으로 근무하였다. 파주시 R 아파트는 한국토지주택공사가 임대사업자이고, 임차인이 10년 거주 후 분양전환 되는 임대아파트인 바, 그곳 임차인은 '근무, 생업 또는 질병치료' 등의 사유로 주거를 이전해야 하는 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 외에는 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖의 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다. 그러나 임차인들은 프리미엄을 지급받고 임차권을 양도하고 양수인들 역시 다시 프리미엄을 지급받고 임차권을 전매하는 거래가 빈번하였고, 한편 그 같은 탈법행위에 대한 단속이 강화되고 임차권을 양수하려는 사람이 줄어들자, 분양전환이 되기 전에는 등기부상 임차권이나 저당권을 비롯한 권리관계가 나타나지 않는 임대주택의 특성을 악용하여, 주거를 마련하려는 실수요자를 상대로 임대보증금의 완납 여부나 채권질권의 설정에 관하여는 묵비한 채 보증금 등 입주소요비용이 주변 시세보다 저렴하다는 점을 부각시켜 임대주택을 전대하고 그 전세보증금을 받아 가로채는 등의 거래가 늘어나고, 그와 같은 거래가 반복되면서 일시 돌려막는 식으로는 대출금의 변제가 어려워져 결국 위 실수요자들은 전세보증금을 반환받지 못한 채 대출은행들로부터 건물 명도를 요구받게 되었다. 그 과정에서 피고인 B는 위와 같은 임차권 양도 내지 전대를 알선하고 스스로 임차권을 양수하기도 하면서 전대계약의 세입자들로부터 전세보증금을 지급받아 임차권 양도·양수자들 사이의 미지급 프리미엄비, 연체차임, 연체대출이자 등 채권·채무를 정산하거나 알선자로서 중개수수료를 취득하였다. 1. 사기 가. 피고인 B, A, D, C의 공동범행 R 아파트 301동 1102호(범죄일람표 순번 1번)는 이 임차인이나 그 임차권이 W, X, Y, 피고인 B, 피고인 D에게 전전 양도되었다. 피고인 B는 피고인 D에게 "계약금만 납부된 임대아파트의 임차권을 양수하여, 미납 임대보증금은 대출을 받아 납부하고, 세입자를 입주시켜 전세보증금을 받으면 들어가는 돈 없이 임차권을 양수할 수 있다. 내가 거래를 중개할 테니 일단 임차권을 양수하고, 세입자가 나타나면 대출을 받아 임대보증금을 납부한 사실이나 대출계획은 알리지 말고 전세계약을 체결해라"라고 말하여 이른바 '깡통주택거래'를 제의하였고, 피고인 D은 이에 승낙하였으며, 피고인 A은 위와 같은 사정을 모두 알면서도 아래와 같이 피고인 D 명의로 된 전세계약서를 작성해 주고, 피고인 C은 피고인 B와 함께 임차권 양도계약을 중개하기로 하는 등으로 피고인들은 순차적으로 모의하였다. 위 모의에 따라 피고인 B는 2012. 3. 14.경 위 'U공인중개사 사무실에서 피고인 D과 피해자 P 사이의 위 아파트에 관한 전세계약을 중개하면서, 피해자 P에게 임대보증금 미납 사실 및 대출계획은 숨긴 채 "한국토지주택공사에 보증금이 전액 납부되어 있고 대출 등 하자가 전혀 없어, 전세기간 동안 거주하거나 전세계약 종료시에 전세보증금을 반환받는 데에 아무런 문제가 없다"라는 취지로 거짓말하여 이에 속은 피해자 P로 하여금 피고인 D과 7,500만 원의 전세계약을 체결하게 하고, 그 자리에서 전세계약금 명목으로 750만 원을 교부 받고, 피고인 D은 피고인 B의 지시에 따라 위와 같은 사정을 묵비한 채 피고인 A 미리 작성하여 준비해 둔 전세계약서에 서명 날인하여 전세계약을 체결하였다. 그러나 사실 위 아파트는 계약금 이외에 임대보증금 5,600만 원이 미납된 상태로, 전세계약체결 이후 임대보증금반환채권을 양도하는 조건으로 금융기관으로부터 대출을 받아 미납된 임대보증금을 납부할 계획이었고, 임차권의 최종 양수인이자 전대인인 피고인 D은 1억 원 상당의 채무 이외에 별다른 수입과 재산이 없어 월차임 및 금융기관으로부터 대출받은 임대보증금의 원금과 이자를 제대로 납부할 능력이 없었으며, 피고인들은 피해자 P로부터 받은 전세보증금으로 이전 양도인들에 대한 프리미엄비, 중개료, 연체차임, 연체대출이자 등으로 사용할 생각이었으므로, 피해자 P와 전세계약을 체결하더라도 전세기간 동안 거주하게 해주거나 전세계약 종료시 전세보증금을 반환받게 해줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인들은 위 전세계약 직후인 2012. 3. 20.경 서울 종로구 종로5가에 있는 MS상호저축은행에서, 원임차인 V 명의로 5,950만 원을 대출받아 한국토지주택공사에 임대보증금으로 지급하고, 한국토지주택공사에는 V에 대한 임대보증금반환채권을 MS상호저축은행에 양도한다는 취지의 채권양도 통지를 한 후, 2012. 4. 25,경 피해자 P로부터 전세계약 잔금 명목으로 6,750만 원을 교부받았다. 이로써 피고인 B, A, D은 공모하여 위와 같이 피해자 P를 기망하여 이에 속은 피해자 P로부터 전세보증금 명목으로 합계 7,500만 원을 교부받아 이를 편취하였다. 피고인들은 이를 비롯하여 그 때부터 2013. 5. 18.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 상호 또는 순차로 공모하여, 총 6명의 피해자들로부터, 피고인 B는 6회에 걸쳐 합계 4억 5,400만 원을, 피고인 A 은 1회(범죄일람표 순번 1번)에 7,500만 원을, 피고인 C은 1회(범죄일람표 순번 6번)에 8,000만 원을, 피고인 D 3회(범죄일람표 순번 1번, 3번, 5번)에 걸쳐 합계 2억 2,900만 원)을 각각 편취하였다. 나. 피고인 B, D의 공동범행 피고인 B는 2012. 3. 16.경 U 공인중개사 사무실에서 피고인 D에게 임대주택인 R 306동 303호의 임차권(원임차인 Z)을 1억 800만 원에 양도하였는데, 피고인 D은 한국 1) 2억 2,500만 원은 오기로 보인다. 토지주택공사에 임대보증금을 납부할 돈이 없어, 금융기관으로부터 대출을 받으려 하였으나, 원임차인인 위 Z이 협조를 해주지 아니하여 대출을 받지 못하게 되었다. 이후 피고인들은 일단 사채를 빌려 임대보증금을 납부하고, 피고인 D 명의로 임차권 승계가 이루어지면 금융기관으로부터 대출을 받아 위 사채를 변제하고, 그 과정에서 필요한 프리미엄비, 명의이전비 등은 전세계약자로부터 전세보증금을 받아 충당하기로 공모하였다. 계속하여 피고인들은 2012. 3. 21.경 U공인중개사 사무실에서 위 R 306동 303호에 대하여 피고인 B의 중개로 피고인 D과 피해자 K의 전세계약을 체결하면서, 위와 같이 임대보증금을 사채를 빌려 납부한 사실 및 이후 금융기관으로부터 대출을 받아 위 사채를 변제하고, 한국토지주택공사에는 임대보증금반환채권의 양도통지를 하여 사실상 반환받을 수 있는 임대차보증금이 전혀 없게 할 대출계획을 숨긴 채, 피해자 K에게 "한국토지주택공사에 보증금이 전액 납부되어 있고 대출 등 하자가 전혀 없어 전세기간 동안 거주하거나 전세계약 종료시에 전세보증금을 반환받는 데에 아무런 문제가 없다"라는 취지로 거짓말을 하여, 이에 속은 피해자 K과 보증금 7,000만 원의 전세계약을 체결하고, 즉석에서 전세계약금 명목으로 700만 원, 2012. 4. 14. 전세계약 잔금 명목으로 6,300만 원, 합계 7,000만 원을 교부받아 이를 편취하였다. 2. 임대주택법위반 임대주택의 임차인은 '근무, 질병치료, 생업' 등 정당한 사유가 발생한 경우 외에는 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대하여서는 아니 되고, 누구든지 이를 알선하여서는 아니 된다. 가. 피고인 B, A, C의 공동범행 피고인 B, A은 공모하여 2012. 3. 14경 U 공인중개사 사무실에서 임대주택인 R 301동 1102호(범죄일람표 순번 1번)의 임차권 양수인인 D과 P의 전세보증금 7,500만 원의 전대를 알선하였다. 이를 비롯하여 그 때부터 2013. 5. 18. 경까지 피고인 A은 피고인 B와 공모하여 1회(범죄일람표 순번 1번), 피고인 C은 피고인 B와 공모하여 1회(범죄일람표 순번 6번), 피고인 B는 피고인 A 또는 피고인 C과 공모하여 총 7회(범죄일람표 순번 1번 내지 6번, 위 제1의 나.항)에 걸쳐, 각각 임대주택의 전대를 알선하였다. 나. 피고인 B의 단독범행 피고인은 2011. 10.경 U 공인중개사 사무실에서 임대주택인 R 603동 601호의 임차권을 AA AB에게 프리미엄비 2,700만 원에 양도하는 계약을 알선하고, 2013. 7. 27.경 위 임차권을 AB이 AC에게 프리미엄비 2,000만 원에 양도하는 계약을 알선하고, 2013. 7. 27.경 위 아파트를 AC이 AD에게 보증금 8,500만 원에 전대하는 계약을 알선하였다. 피고인은 2012. 12. 13.경 U 공인중개사 사무실에서 임대주택인 R 609동 202호(범죄일람표 순번 5번)의 임차권을 AE(1969년생으로 피고인 A과 동명이인이다)이 D에게 1억 2,000만 원에 양도하는 계약을 알선하였다. 피고인은 2013, 3. 31, U 공인중개사 사무실에서 임대주택인 R 아파트 609동 1501호(원임차인 AF)의 임차권을 양수한 DI AG에게 보증금 8,000만 원에 전대하는 계약을 알선하였다. 피고인은 2012. 3. 15.경 U 공인중개사 사무실에서 Y로부터 양수한 임대주택인 R 301동 1102호(범죄일람표 순번 1번)의 임차권을 D에게 프리미엄비 3,800만 원에 양도하였다. 다. 피고인 D의 단독범행 피고인은 2012. 3. 14, 범죄일람표 순번 1번 기재와 같이 P에게 임대주택인 R 301동 1102호를 전대한 것을 비롯하여 그때부터 2013. 5. 18. 까지 총 4회에 걸쳐 [범죄일람표 순번 1번, 3번, 5번, 위 나의 항] 임대주택을 전대하였다. 증거의 요지 2014고단1713 피고인 A, B 1. 피고인 A, B의 각 법정진술 1. Q, S에 대한 각 경찰 진술조서 1. 고소장(첨부서류 포함) 2014고단2074피고인들 모두 1. 증인 P, K, L, AH의 각 법정진술 1. 이 사건 제4회 공판조서 중 증인 N, M, AE)의 각 진술기재 1. 피고인 B, D에 대한 각 검사 피의자신문조서 1. V, Y, AB, AA에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. L, O, AD, AI, AJ에 대한 각 경찰 진술조서 1. 각 수사보고서(고소인 자료제출, 전세계약서 첨부, 임대차계약서 등 첨부, 보증금 양도통지 확인, 명도소송 진행상황 확인) 1. 각 고소장 첨부서류, 고발장 법령의 적용 2) 1969년생으로 피고인 A과 동명이인이다. 1. 범죄사실에 대한 해당법조 가. 피고인 A 구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제41조 제3항 제5호, 제19조, 형법 제30조(판시 각 임대주택 임차권 양도 알선의 점), 공인중개사법 제48조 제3호, 제33조 제5호(판시 알선이 금지된 부동산 중개의 점), 형법 제347조 제1항, 제30조(판시 편취의 점) 나. 피고인 B 임대주택법 제41조 제4항 제5호, 제19조, 구 임대주택법 제41조 제3항 제5호, 제19조, 형법 제30조(판시 각 임대주택 임차권 양도 및 알선의 점), 형법 제347조 제1항, 제30조(판시 각 편취의 점) 다. 피고인 C 구 임대주택법 제41조 제3항 제5호, 제19조, 형법 제30조(판시 임대주택 임차권 양도 알선의 점), 형법 제347조 제1항, 제30조(판시 편취의 점) 라. 피고인 D 구 임대주택법 제41조 제3항 제5호, 제19조(판시 임대주택 전대의 점), 형법 제347조 제1항, 제30조(판시 각 편취의 점) 1. 상상적 경합 피고인 A : 형법 제40조, 제50조(판시 임대주택법위반죄와 공인중개사법위반죄 상호간, 형이 더 무거운 판시 공인중개사법위반죄에 정한 형으로 처벌) 1. 형의 선택 각 징역형 선택 1. 경합범가중 피고인들 : 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 피고인 A, C : 형법 제62조제1항 1. 사회봉사명령 피고인 A, C : 형법 제62조의2 1. 배상명령신청 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항, 제2항(배상명령을 함이 상당하지 아니하프로) 양형의 이유 1. 이 사건 범행은 등기부상 임차권이나 저당권을 비롯한 권리관계가 나타나지 않는 임대주택의 특성을 악용하여, 주거를 마련하려는 실수요자들을 상대로 임대보증금의 완납 여부나 채권질권의 설정에 관하여는 묵비한 채 임대차보증금 등 입주소요비용이 주변 시세보다 저렴하다는 점을 부각시켜 임대주택을 전대한 것으로서, 그로 인하여 피해자들이 임대차보증금(실제는 전대차보증금)의 반환을 전혀 받지 못한 채 해당 건물에서 퇴거를 당하는 피해가 발생하였다. 또한 피해자들 대부분 경제적으로 넉넉하지 못한 일반 서민들이고, 이들이 반환받지 못한 임대차보증금은 피해자들이 각자 어렵게 마련한 재산들이어서 이 사건 범행으로 인한 피해의 정도가 매우 중하다. 나아가 피고인들의 행위는 건전한 부동산 거래질서를 교란시키는 행위로서 사회적으로 그 해악이 커 이를 근절할 필요가 있다. 2. 이 사건 범행으로 인한 피해자가 7명에 달하고, 피해액도 합계 5억 원이 넘음에도, 피고인 B가 일부 피해자들을 위하여 4,850만 원을 공탁하고, 피해자 N에게 피해액 중 일부인 2,500만 원을 지급하고, 피고인 C이 피해자 AK에게 피해액 중 일부인 1,500만 원을 지급한 것 외에 달리 아직까지 피해회복이 이루어지지 아니하고 있다. 한편 피해자 N은 피고인 B와, 피해자 AK은 피고인 C과 합의를 하였다. 3. 위와 같은 사정들에 더하여, 피고인 B가 이 사건 범행들을 주도한 점, 피고인 D 자신의 이익(임차권 전매 프리미엄비 등)을 위하여 범행에 가담한 점, 피고인 A, C은 그 가담 정도가 그리 중하지 아니한 점, 그 밖에 피고인들의 나이, 성행, 가정환경, 전과관계 등을 두루 참작하여 위와 같이 피고인들에게 실형과 집행유예로 차등을 두어 그 형을 정하기로 한다.