대구지방법원-2015고단2222

공소사실의 요지 피고인은 대구 북구 C 대 220.8m² 및 그 지상의 조적조 스라브 3층 단독주택(이하 '이 사건 부동산'이라 하고, 그 중 건물 부분을 '이 사건 건물'이라 한다)의 소유자인 D의 아들로서 D를 대리하여 이 사건 부동산의 매입, 관리, 매도 등을 담당한 사람이다. D는 이 사건 부동산에 대하여 2012. 2. 27. 전 소유자인 E과 매매대금을 275,000,000원으로 정하여 매매계약을 체결하였고, 2012. 3. 16. 소유권이전등기를 마쳤다. 피고인은 D를 대리하여 2012. 6.경 E을 상대로 이 사건 부동산에 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자가 있음을 이유로, 주위적으로 매매계약의 해제 및 매매대금의 반환을 구하고, 예비적으로 하자보수비용 33,127,861원의 지급을 구하는 소송을 제기하였다. 위 소송에서 피고인은 "피고 E은 이 사건 건물 벽에 미세한 균열이 있으나 이는 시간경과로 자연히 생긴 것에 불과하여 건물의 안전성에 아무 문제가 없다고 하였으나, 원고가 전문 수리업자에게 문의한 결과 건물을 수리하더라도 건물의 구조적 안정성이 확보된다고 할 수 없다고 했고, 건축전문 교수에게 문의한 결과 건물의 균열은 단순 균열이 아니라 지반의 침하로 일어난 균열로 보인다는 의견을 보였다. 특히 301호 벽면의 균열 상태는 이루 말할 수 없을 정도로 심각하고 비만 오면 누수 되어 바닥에 흥건히 고여 있다. 결국 이 사건 건물에는 지반침하 등의 원인으로 인한 심각한 균열, 누수 등 하자가 있고, 그 하자는 건물의 구조적 안정성 등 사람의 생명과 직결되는 중대한 하자이다."라는 취지의 주장을 하였다. 위 소송에서 감정인은 '이 사건 건물은 균열 폭이 대체로 크고, 벽체에 변형이 발생된 것도 조사되었다. 창호와 새시 창호 등 손괴 변형 현상이 조사되었다. 건물 기울기는 도로 방향으로 평가등급 D로 구조물의 구조적 손상이 예상되는 한계 범위로 문제가 있으므로 지반복원공법으로 원상 복구시킬 필요가 있는데 현재 상태를 방치한다면 건물 구조 안전에 영향이 있고, 건물 침하 부분 복원 및 균열 보수 공사를 한다면 건물의 구조 안전성에 문제가 없이 사람의 주거 등으로 사용될 수 있다. 균열보수, 건물 기울어진 부위의 지반복원공법 공사, 일부 창호 교체 공사 등 보수, 보강이 필요하고, 균열 보수 공사에 따른 일부 마감재인 벽지 및 페인트 등 수장공사 등이 수반된다.'라는 취지의 감정의견을 제시하였다. 그 후 피고인과 E은 법원의 화해권고결정을 받아들여 E이 피고인에게 하자수리비 명목으로 20,500,000원을 지급하였다. 그러나 피고인은 위 감정인이 제시한 공사, 특히 지반복원공법 공사를 제대로 시행하지 아니하고 본인 스스로 옥상 방수, 외벽 방수 및 도색 등 공사를 함에 그쳤다. 피고인은 2014. 7. 15.경 위 D를 대리하여 피해자 F에게 이 사건 건물을 설명하는 등 매매계약을 진행하고, 2014. 7. 18. 피해자를 매수인으로 하고 매매대금을 293,000,000원을 하여 매매계약을 체결하였는데, 피고인측이 애초 이 사건 건물을 매입한 후 계약의 목적을 달성할 수 없는 중대하고 심각한 하자가 있어 전 소유자를 상대로 민사소송을 진행했고, 지반복원공법 등으로 건물의 구조적 손상을 원상 복구할 필요가 있는데 이를 시행하지 않았다는 사실은 피해자가 반드시 알아야 할 계약의 중요 사항이므로 이를 피해자에게 고지하여야 할 의무가 있었다. 그럼에도 피고인은 이를 고지하지 아니하고 이 사건 건물에 중대한 하자가 없는 것처럼 행세하여 이에 속은 피해자로부터 매매대금 명목으로 2014. 7. 18.경 20,000,000원, 2014. 8. 1.경 15,000,000원, 2014. 8. 28.경 258,000,0000원(보증금 포함)을 교부받았다. 2. 관련 법리 부동산을 매매함에 있어서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써, 장차 매매의 효력이나 매매에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도, 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편, 매수인은 그와 같은 사정을 고지 받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것이 사기죄의 구성요건인 기망에 해당한다고 할 것이지만, 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리의 실현에 장애가 되지 아니하는 사유까지 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있다고는 볼 수 없다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014도8540 판결, 대법원 2001. 9. 25. 선고 2001도3349 판결 등 참조). 한편, 이 사건과 같은 특정물 매매에 있어서 매도인은 매매목적물을 이행기에 현상 그대로 인도함으로써 그 의무를 다하는 것이고(민법 제462조), 다만 그 물건이 거래통념상 기대되는 객관적인 품질이나 성능을 갖추지 못하였거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매수인은 하자로 인한 손해의 배상을 청구할 수 있으나(민법 제580조, 제575조 제1항), 매매계약을 해제하기 위해서는 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르러야 한다. 여기서 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다는 것은, 그 하자가 중대하고 보수가 불가능하거나 가능하더라도 장기간을 요하는 등 계약해제권을 행사하는 것이 정당하다고 인정되는 경우를 의미한다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다28886 판결 등 참조). 따라서 매도인이 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르지 아니한 매매 목적물의 하자를 매수인에게 고지하지 아니하였다고 하더라도 이는 매도인이 매수인에 대하여 손해배상채무를 부담하게 되는 사유일 뿐 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향을 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리의 실현에 장애가 되지 아니하므로, 사기죄의 기망에 해당하는 신의칙상의 고지의무 위반이 있다고 할 수 없다. 3. 판단 가. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하면, 피고인이 이 사건 부동산을 E으로부터 매수한 후 그를 상대로 이 사건 건물에 침하로 인한 건물의 균열·벽체의 변형 등이 있어 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 중대하고 심각한 하자가 있다고 주장하면서 계약해제 또는 손해배상을 구하는 민사소송을 제기하였다가 법원의 화해권고결정에 따라 하자수리비 명목으로 20,500,000원을 지급받은 사실, 그 후 피고인은 옥상 방수, 외벽 방수 및 도색, 계단 도색, 일부 세대의 누수 부분만을 수리한 채 이 사건 부동산을 피해자 F에게 매도하면서 전 소송의 진행사실이나 이 사건 건물의 구조적 하자에 대해서는 고지하지 아니한 사실을 인정할 수 있다. 나. 그러나 앞서 본 법리를 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들과 종합하여 보면, 검찰이 제출한 증거만으로는 이 사건 건물에 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대하고 심각한 하자가 있어 매수인의 권리실현에 장애가 된다거나, 피고인이 위와 같은 사실을 매수인이 고지하지 아니한 것이 사기죄의 구성요건인 기망에 해당한다고 볼 수 없고, 피고인에게 편취 범의가 있었다고 보기도 어렵다. 피고인이 E을 상대로 제기한 소송에서 감정인은 '건물 정면과 건물 우측면, 세대 내부(101호, 201호, 301호), 건물 외부 담장에 발생한 균열은 굴착공사 등에 의한 지반의 부등침하로 인한 구조적인 균열이고, 나머지 세대 내부와 건물 좌측면, 건물 배면의 균열은 재료의 노후화 등에 의한 것으로 구조적 균열이 아니다. 건물 기울기 조사결과 측정위치 ~ 중 번 위치에서 도로 방향으로 구조물의 구조적 손상이 예상되는 한계범위(D등급)로 문제가 있어 현재 상태를 방치한다면 건물 구조에 영향이 있다고 볼 수 있으나, 건물 침하 복원 및 균열 보수공사를 한다면 안전한 상태로 회복이 가능하다. 균열 보수 공사와 누수공사를 포함한 전체 보수공사기간은 15일이고, 전체 공사비용은 33,127,861원이며 그 중 건물 복원 공사비는 12,100,573원이 예상된다.'는 의견을 제시하였다. 결국 위 감정결과는 이 사건 건물에 일부 구조적 손상이 있고 이를 '방치'할 경우 구조에 영향이 있으나, 33,127,861원의 비교적 적은 비용을 들여 보수가 가능하다는 것이므로 피고인에게 그 하자를 이유로 한 매매계약 해제권이 인정되기는 어렵다. 실제로 위 법원은 이를 감안하여 전체 보수공사비 중 20,500,000원의 하자보수비를 지급하라는 화해권고결정을 발송하여 쌍방의 이의 없이 확정되었다. F은 2014. 8. 28. 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 후 2015. 2.경 D를 상대로 이 사건 건물의 하자를 이유로 5,000만 원의 손해배상청구소송(대구지방법원 2015가단104326)을 제기하였는데, 위 소송에서 다시 감정인은 '이 사건 건물 하자의 주된 원인은 기초하부의 지반침하로 인한 것으로 구조 안전에 문제가 될 수 있으나, 총 41,450,000원의 비용을 들여 지반보수보강 공사 및 구조벽체의 균열 보수보강 공사가 이루어지면 건물의 구조안전에는 문제가 없다.'는 의견을 제시하였다. 위 감정결과에 의하더라도 이 사건 건물에는 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 정도의 하자나 이로 인한 해제사유는 존재하지 않는 것으로 보인다. 실제로 F은 이 사건 부동산의 매매계약 해제를 주장하지도 않고 있다. 피고인은 전 소송이 종결된 후 이 사건 부동산을 3억 2,000만원에 매도 물건으로 내 놓았다가 2014. 7. 18. F과 2억 9,300만원에 매매계약을 체결하였는데, 전 소송에서 계약 해제 주장이 받아들여지지 않고 일부 손해만을 배상받게 된 피고인으로서는 이 사건 건물에 구조적 하자가 존재하기는 하지만 매매계약의 목적을 달성하지 못할 정도의 중대하고 심각한 하자는 아니라고 인식하였던 것으로 보이는 점, F과의 매매계약을 중개한 G, H은 '수리비 명목으로 2,000여만 원을 감액해 주었다'고 일관되게 진술하고 이는 피고인의 진술과도 일치하므로 매매대금 협의과정에서 노후한 건물의 수리비 일부가 감안된 것으로 보이는 점, 이 사건 건물은 건축한지 약 18년이 경과한 노후 건물로서 이와 같은 건물의 매매에 있어서는 통상 건물가격은 무시되고 대지가격을 기준으로 매매계약을 정하는 것이 보통인데, 매매대금 2억 9,300만원은 대지 기준(66.792평) 평당 약 440만원으로서 당시 주변 토지의 매매가격에 비추어 적정한 수준이었던 점, 이 사건 건물의 외벽과 세대 내부에 존재하는 균열, 누수 등의 하자는 누구라도 육안으로 보면 쉽게 알 수 있는 것들인데, F은 매매계약 이전에 이 사건 건물의 외벽과 옥상 및 102호를 둘러 본 바 있고, 201호 화장실 누수나 101호 새시 수리 등을 이유로 잔금 감액을 요구하기도 하였으며, 나머지 세대 내부도 임차인이 있는 저녁에 찾아가면 얼마든지 살펴볼 수 있었던 점, 이 사건의 건물의 지반침하로 인한 구조적 하자는 매수인이 쉽게 알 수 없었다고 하더라도 전 소송의 감정결과에 의하면 12,100,573원의 비교적 적은 비용으로 복원 공사가 가능하였던 점 등에 비추어 보면, 피고인에게 피해자를 기망하여 매매대금을 편취할 범의가 있었다고 보기도 어렵다. 3. 결론 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 피고인에 대한 위 판결의 요지를 공시하기로 한다.