광주지방법원-2017고단2853

범죄사실 피고인은 광주 북구 D, 101호에서 'E공인중개사무소'를 운영하는 공인중개사이다. 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령이 정하는 오피스텔 중개보수 요율을 초과하여 금품을 받아서는 아니된다. 피고인은 2015. 3. 20. 광주 서구 F오피스텔(이하 '이 사건 오피스텔'이라 한다) 931호를 4,650만 원으로 매도인 G 주식회사(이하 'G'이라 한다), 매수인 H으로 한 오피스텔 분양권 1채를 매매하는 계약을 중개한 뒤, 매도인으로부터 중개수수료 명목으로 134만 원을 받아 법정수수료의 상한인 23만 2,500원을 초과한 금품을 받았다. 피고인은 이를 비롯하여 2015. 3. 20.부터 2016. 1. 9.까지 G로부터 별지 범죄일람표 기재와 같이 27회에 걸쳐 이 사건 오피스텔에 대한 중개수수료 명목으로 합계 8,320만 원을 교부받아 법정수수료보다 7,609만 6천 원을 초과하여 각각 금품을 받았다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 I의 일부 법정진술 1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서 1. I, J에 대한 각 검찰 피의자신문조서 사본 1. K에 대한 경찰 피의자신문조서 1. L, M, N, O, P에 대한 각 경찰 진술조서 1. 붙임 : 부동산중개사무소 등록대장 1. 수사보고(피의자 A가 G로부터 받은 수수료 관련), 첨부 : 수수료 지급내역, 수사보고(고소인들이 지급한 분양대금 흐름), 수사보고(법정중개보수 상한 검토), 수사보고(피의자 농협은행거래내역 첨부), 거래내역, 수사보고(범죄일람표 작성 보고) 피고인 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 공인중개사법상 중개수수료인지 여부에 관하여 가. 피고인 및 변호인은 별지 범죄일람표 중 연번 1 내지 21번, 27번의 각 분양계약과 관련하여 수령한 금원은 Q부동산중개사무소로부터 수고비, 소개비 명목으로 지급받은 것일 뿐 공인중개사법이 정한 중개수수료가 아니라는 취지로 주장한다. 나. 그러나 공인중개사법 제33조 제3호는 공인중개사가 중개행위에 대한 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지 하고 있다. 증인 I의 일부 법정진술 등 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 위 각 증거에 의하면, 피고인은 G의 의뢰를 받고 이 사건 오피스텔을 매수할 수분양자들을 소개해 주었고, 수분양자들에게는 정상적인 분양가보다 저렴한 가격에 이 사건 오피스텔을 매수할 수 있다고 권유하여 별지 범죄일람표 기재와 같은 각 분양계약을 체결하게 하였으며, 이와 같이 이 사건 오피스텔에 대한 각 분양계약을 체결한 대가로 G 및 수분양자들로부터 별지 범죄일람표의 '피의자 수수료'란 기재 각 해당 금원을 지급받은 사실(별지 범죄일람표 중 연번 23, 26번 기재 각 해당 금원은 수분양자인 M, O으로부터 지급받은 것이고, 나머지 각 해당 금원은 G로부터 지급받았다), 피고인은 위와 같이 G의 의뢰로 수분양자들을 찾는 과정에서 Q부동산중개사무소 소속 공인중개사인 I, J 등에게 이 사건 오피스텔 중 미분양세대에 대한 정보를 알려주었고, I 등은 이 사건 오피스텔을 분양받기를 희망하는 사람들을 찾아서 피고인에게 소개해 준 사실, 피고인은 위 사람들을 G에 수분양자로서 소개하였고, 그들과 G 사이에 이 사건 오피스텔에 대한 각 분양계약이 체결되자 G은 그 대가로 피고인에게 일정 액수의 금원을 각 지급하였으며, 피고인과 I, J 등이 위 금원을 나누어 가진 사실, 피고인은 부동산중개사무소 소속 공인중개사 또는 직원으로 근무한 것이 아니라 별도의 독립한 사업자로서 부동산중개업을 해 온 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실들을 종합하면, 피고인은 G에게 수분양자들을 소개하여 별지 범죄일람표 기재와 같은 각 분양계약을 체결하게 함으로써 이 사건 오피스텔에 관한 매매를 알선하는 중개행위를 하였고, 그 대가로 별지 범죄일람표의 '피의자 수수료'란 기재 각 해당 금원을 지급받았다고 할 것이므로, 위 각 해당 금원은 수고비, 소개비 등 그 명목을 불문하고, 공인중개사법상 중개수수료에 해당한다고 할 것이다. 다. 따라서 피고인 및 변호인의 위 주장은 받아들이지 않는다. 2. 중개계약의 무효라는 주장에 관하여 가. 변호인은, 피고인이 중개한 각 분양계약이 민사상 유효한 경우에만 피고인이 지급받은 초과수수료 부분이 형사처벌의 대상이 된다고 주장한다. 나. 변호인은 위 주장의 근거로 공인중개사법 제32조 제1항이 "개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다"라는 규정을 들고 있다. 그러나 위 규정은 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 민사상 효력을 상실하는 경우 공인중개사가 중개의뢰인에게 법정보수를 청구할 사법상 권리가 없다는 것을 의미하는 것이지, 그 경우 공인중개사가 중개의뢰인으로부터 법정한도를 초과하여 보수를 지급받는 것이 허용됨으로써 공인중개사법 제33조 제3호를 위반한 형사적 처벌 대상에 해당하지 않는다는 취지가 아니며, 달리 변호인의 주장대로 위 규정을 해석할 만한 어떠한 근거도 찾을 수 없다(만약 변호인의 주장대로 위 규정을 해석한다면, 공인중개사가 법정한 도를 초과하여 보수를 지급받은 후에 거래당사자의 의사표시로 중개한 거래행위가 취소 또는 해제된 경우 이미 위 보수를 지급받음으로써 기수에 이른 공인중개사법 제33조 제3호 위반의 범행이 기수 이후에 제3자의 의사표시에 따라 형사처벌의 대상이 되지 않게 된다는 불합리한 결과가 초래된다). 오히려 공인중개사의 업무의 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지한다는 공인중개사법의 입법 목적을 고려하면, 공인중개사가 자신의 잘못으로 중개한 거래행위의 사법상 효력을 상실되게 하였을 뿐만 아니라 중개의뢰인으로부터 법정한도를 초과한 중개수수료를 지급받은 경우에는 그 중개한 거래행위가 사법상 유효한 경우보다 공인중개사의 행위의 위법성의 정도가 더 크기 때문에 공인중개사는 기지급받은 중개수수료를 중개의뢰인에게 반환해야 하는 사법상 채무를 부담할 뿐만 아니라 공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호에 따른 형사책임도 부담해야 한다고 해석하는 것이 타당하다. 다. 따라서 피고인 및 변호인의 위 주장은 받아들이지 않는다. 3. 그 밖의 주장에 관하여 변호인은 피고인이 중개한 대상물이 공인중개사법상 중개대상물에 해당하지 않는다는 취지로도 주장한다. 그러나 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 위 각 증거에 의하면, 피고인은 G의 의뢰로 장차 건축될 특정한 건물인 이 사건 오피스텔을 중개대상물로 삼아 중개행위를 한 사실이 충분히 인정되는바, 이 사건 오피스텔은 부동산중개업법 제3조 제2호가 규정한 중개대상물인 건축물에 해당하므로(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결 등 참조), 변호인의 위 주장은 아무런 근거가 없다(변호인의 주장대로 G이 수분양자들에게 이 사건 오피스텔을 중복분양하였고, 그로 인하여 실제로 수분양자들이 이 사건 오피스텔을 분양받을 수 없게 되었다고 하더라도, 위와 같은 사정은 G과 수분양자들 사이에 체결된 분양계약의 사법상 효력과 관련된 것일 뿐이고 이 사건 오피스텔이 건축물로서 중개대상물에 해당한다는 점과는 무관하다). 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호, 각 징역형 선택 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 형법 제62조 제1항(아래 양형의 이유 중 유리한 정상 참작) 1. 사회봉사명령 형법 제62조의2 양형의 이유 아래와 같은 정상 및 피고인의 연령, 성행, 환경, 가족관계, 범행의 동기와 결과, 범행 후의 정황 등 기록에 나타난 양형의 조건이 되는 사정들을 참작하여 주문과 같이 형을 정한다. 유리한 정상 : 피고인은 수분양자들 중 일부와 원만히 합의하였다. 피고인은 벌금형을 초과하는 형사처벌을 받은 전력이 없다. 불리한 정상 : 피고인은 공인중개사로서 중개행위를 하면서 중개대상물을 확인해야 할 주의의무를 다하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 대가로 법정보수를 초과한 고액의 중개수수료를 지급받았는바, 죄질이 나쁘다. 피고인은 자신의 잘못을 반성하지 않고, 합리적인 근거가 없는 주장을 반복하면서 책임을 회피하고 있다.