대구지방법원-2021고단1468

공소사실 피해자 ㈜B(이하 ‘피해회사’라 한다)은 2017. 9. 25. 부동산 개발업 등을 목적으로 설립된 법인으로 2018. 3.경부터 대구 수성구 C 외 26필지에 주상복합아파트 신축 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 추진하고 있었으며, 피고인은 공인중개사로서 2017. 3.경 이 사건 사업부지 내에 있는 대구 수성구 D 토지 165.2㎡ 및 연 면적 340㎡ 3층 건물(이하 이 사건 토지 및 건물을 합하여 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 9억 3천만 원에 매수하여 공유하고 있는 E의 남편이자 F의 아들이다. 피해회사는 2018. 3.경 G 재개발 사업을 원 시행자로부터 인수한 다음 사업부지 26필지에 대하여 지주들과 매매대금 약 560억 원에 달하는 매매계약을 체결한 다음 계약금 약 60억 원을 지주들에게 지급하였으며 피고인과는 이 사건 부동산에 대하여 2018. 3.경 매매대금 16억 원에 계약을 체결하였으나 피고인이 재계약을 요구하여 2018. 5.경 매매대금 22억 원에 재계약을 체결하고 계약금 2억 2천만 원을 지급하였다. 피고인은 이후 피해회사에게 ‘중도금을 계약 일자보다 미리 지급해 달라’고 요청하였으나 이를 거절당하고, 이 사건 부동산 인근을 소유하고 있는 일부 지주들이 평당 더 높은 가격으로 피해회사에게 매각한 사정을 알게 되자 당시 피해회사가 본건 재개발사업을 진행하기 위하여 필요한 피에프 자금을 대출받기 위해서는 위 부동산이 반드시 필요한 상황이었으며, 위 부동산은 사업부지 중 도로로 사용될 계획이었으므로 피해회사가 관할 관청으로부터 사업 허가를 받기 위해서는 위 부동산이 반드시 필요한 사정을 알고 이를 악용하여 위 부동산을 피해회사에게 현저하게 높은 가격에 매도하여 부당한 이익을 취득하기로 마음먹고 2018. 12.경 피해회사에게 ‘부동산 매매계약을 해제한다’는 취지의 내용증명을 보낸 다음 이에 놀란 H와 수회 만나는 자리에서 ‘50억 원은 받아야겠다, 안주면 계약하지 않겠다’고 요구하는 등 협의 절차를 거친 다음 최종적으로 피해회사에게 ‘35억 원에 계약하겠다, 매매계약서에는 매매대금을 30억 원으로 기재하고, 나머지 5억 원은 현금으로 달라’고 말하여 2019. 3. 29. 이 사건 부동산을 피해회사에게 35억 원에 매도하고 대금을 지급받았다. 이로써 피고인은 피해회사의 궁박한 상태를 이용하여 13억 원의 부당한 이득을 취득하였다. 2. 판단 가. 형법상 부당이득죄에 있어서 궁박이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, ‘현저하게 부당한 이익의 취득’이라 함은 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단할 것이 아니라 구체적․개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 하는 것으로서, 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부 및 급부와 반대급부 사이에 현저히 부당한 불균형이 존재하는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호 간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익, 피해자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부, 피고인에게 피해자와 거래하여야 할 신의칙상 의무가 있는지 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하되, 특히 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 사적 계약자유의 원칙을 고려하여 그 범죄의 성립을 인정함에 있어서는 신중을 요한다(대법원 2005. 4. 15. 선고 2004도1246 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도1246 판결 등 참조). 한편, 개발사업 등이 추진되는 사업부지 중 일부의 매매와 관련된 이른바 ‘알박기’ 사건에서 부당이득죄의 성립 여부가 문제되는 경우에도 위와 같은 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하되, 그 범죄의 성립을 인정하기 위하여는 피고인이 피해자의 개발사업 등이 추진되는 상황을 미리 알고 그 사업부지 내의 부동산을 매수한 경우이거나 피해자에게 협조할 듯한 태도를 취하여 사업을 추진하도록 한 후에 협조를 거부하는 경우 등과 같이 피해자가 궁박한 상태에 빠지게 된 데에 피고인이 적극적으로 원인을 제공하였거나 상당한 책임을 부담하는 정도에 이르러야 한다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도8577 판결 참조). 또한 개발사업 등이 추진되고 있는 사업부지 중 일부를 그 사업자에게 매도하면서 종전의 시가보다 많은 대가를 약정·수령한 사건에서 부당이득죄의 성립 여부가 문제되는 경우에도 그 범죄의 성립 여부는 위와 같은 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단할 것이다. 그런데 그 판단에 있어서, 피고인이 개발사업 등의 추진 전에 이를 알지 못하고 부동산을 취득·소유하면서 그 위에 생활 또는 사업상의 기반을 쌓고 있어서 그 부동산을 타인에게 양도하는 것이 그의 생활 또는 사업 등에 상당한 변화를 초래하게 되는 경우에는, 일반적으로 애초 그 양도의 의무 및 의사가 없는 사람으로 하여금 그 양도를 결단하도록 하기 위하여 그러한 변화에 대한 주저를 극복할 상당한 경제적 유인 등이 제공될 필요가 있고, 사업자로서도 그러한 사정을 통상 알 수 있다는 점에 비추어, 이를 매도하라는 사업자 등의 제안을 받고 그 매도의 조건을 협상한 결과 큰 이득을 얻었다는 것만으로는 다른 특별한 사정이 없는 한 피해자의 궁박을 이용하여 현저하게 부당한 이익을 얻었다고 쉽사리 말할 수 없을 것이다. 그리고 그 협상의 과정에서 개발사업의 시행으로 인근 부동산의 시가가 전반적으로 상승한 것을 들어 대가의 증액을 요구했다고 해서 이를 형사적으로 비난받을 행태라고 할 수 없다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도1246 판결 참조). 나. 살피건대, 이 사건 기록에 의하면, 피고인은 2017. 3. 27. 이 사건 사업부지 내에 있는 이 사건 부동산을 처인 E(이 사건 토지의 4/5 지분)과 모친인 F(이 사건 토지의 1/5 지분 및 이 사건 건물) 명의로 9억 3천만 원에 매수한 다음 위 건물을 리모델링한 후 가족들과 거주한 사실, 이 사건 사업부지 내 부동산 매입용역을 담당한 I(개명 전 : J)는 2018. 1.∼2.경부터 위 사업부지 내 부동산에 대한 매입 작업을 시작한 사실, 피고인은 2018. 3. 8. I와 이 사건 부동산을 매매대금 16억 원에 매도하는 계약을 체결하였다가 이후 매매대금을 22억 원으로 증액한 다음 2018. 6. 22. 계약금 2억 2,000만 원을 받았고, 2018. 12. 31. 잔금을 받기로 한 사실, 한편 피해회사는 2018. 5.∼6.경 60억 원을 투자하여 이 사건 사업에 주도적으로 참여한 사실, 피해회사는 2018. 9. 27. 이 사건 사업부지 내 부동산에 대한 실거래가 신고를 하였고, 이를 확인한 위 사업부지 내 일부 부동산 소유자들이 피해회사에게 매매대금의 증액을 요구하면서 다툼이 있었던 사실, 피고인도 2018. 12. 6. 피해회사에게 인근 부동산의 시가 상승 등을 이유로 매매대금의 증액 등을 요구하였고, 이에 대해 피해회사가 형사고소, 처분금지가처분, 잔금미지급 조치 등으로 대응하겠다고 하여 서로 간에 감정대립이 있었던 사실, 피고인은 2018. 12. 21. 피해회사에게 이 사건 부동산 중 F 지분에 대하여 매매계약을 해제하고, 2018. 12. 25. K에게 위 지분을 11억 5,000만 원에 매도하는 계약을 체결한 사실, 피해회사는 2019. 1. 3. 이 사건 부동산에 대한 처분금지가처분결정을 받았고, 2019. 2. 8. 위 부동산에 대한 소유권이전등기 등 청구소송을 제기하고, 피고인을 부당이득죄 등으로 고소한 사실, 그 후 피고인과 피해회사 사이에 이 사건 부동산의 매매대금에 대한 협상이 여러 차례 이루어졌고, 피고인은 2019. 3. 29. 피해회사에게 위 부동산을 매매대금 35억 원에 매도한 사실, 피고인은 2019. 4. 9. K과의 매매계약을 해제하고, K에게 위약금 등의 명목으로 K으로부터 받은 돈에 2억 3,300만 원을 추가하여 지급한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에다가 이 사건 기록에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정, 즉 이 사건 사업이 본격적으로 진행된 시기는 빨라야 2018. 1.경으로 보이는데, 피고인은 위 사업이 진행되기 전인 2017. 3. 27. 이 사건 부동산을 매수한 점, 피해회사는 부동산 개발업 등을 목적으로 하여 설립된 회사로 이 사건 사업을 진행하는 과정에서 부동산 소유자들이 주변시가의 상승 등으로 매매가격을 높게 요구하는 것을 어느 정도 예견하였을 것으로 보이고, 위 사업을 진행하는 과정에서 발생하는 관할 관청의 인·허가 문제, 사업 지연 및 비용 증대로 인한 수익성 악화 등 부동산 개발에 따른 위험부담은 원칙적으로 개발주체인 피해회사가 부담하여야 하는 점, 피고인이 피해회사에게 이 사건 부동산을 매도하여야 할 의무가 있다거나 협조하여야 할 법률상 내지 신의칙상 의무가 있다고 보기 어려운 점, 피해회사는 피고인과 최종협상을 하면서 이 사건 사업의 수익성 등을 고려하여 매매대금을 정한 것으로 보이는 점, 피해회사는 2019. 3.경 기준으로 피고인 외에 이 사건 사업부지 내 다른 부동산 소유자들과도 매매협상을 하고 있었던 점, 피해회사는 피고인이 이 사건 부동산 중 F 지분을 K에게 매도한 사실을 알게 된 시점은 피고인으로부터 위 부동산을 매도받은 이후인 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인이 피해회사가 궁박한 상태에 빠진 것에 대하여 적극적으로 원인을 제공하였다거나 상당한 책임을 부담하는 정도에 이르렀다고 보기 어렵고, 또한 피고인이 현저하게 부당한 이익을 취득하였다고도 보기 어렵다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인에게 무죄를 선고하되, 형법 제58조 제2항 단서에 따라 판결의 요지는 공시하지 않는다.