창원지방법원마산지원-2020고단912

[전제사실] 피고인 D은 피고인 주식회사 E의 대표이사로서, 피고인들은 2013. 11. 14.경 충주시장으로부터 임대주택 사업계획 승인을 받고 충주시 F에서 총 11개동, 741세대 규모의 공공건설임대주택인G 아파트시행사업을 하게 되었다. 이후 피고인들은 2015. 8. 27.경 충주시장으로부터 입주자모집 공고승인을 받고, 2015. 8. 28.경 충주시 H에 모델하우스를 설치한 후 임차인 모집을 하게 되었다. [범죄사실] 1. 피고인 D 임대주택법이 적용되는 공공건설임대주택의 표준임대보증금은 건설원가에서 주택도 시기금 융자금을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액으로 하고, 임차인의 동의가 있는 경우 임대보증금과 임대료를 상호전환할 수 있으나, 임대보증금을 상호전환하더라도 최초의 임대보증금은 건설원가에서 주택도시기금의 융자금을 차감한 금액을 초과할 수 없다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2015. 9. 17.경 위 모델하우스에서 성명불상의 상담사를 통해 그 곳에 방문한 I과 건설원가(143,731,964원)에서 주택도시기금의 융자금(51,800,000원)을 차감한 금액(91,931,964원)을 30,768,036원 초과한 122,700,000원으로 임대차계약을 체결한 것을 비롯하여 그 때부터 2015. 11. 30.까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 18명의 임차인들과 계약을 체결하면서 임대 조건 등을 위반하여 공공건설임대주택을 임대하였다. 2. 피고인 주식회사 E 피고인은 제1항 기재 일시, 장소에서 피고인의 대표자인 위 D이 피고인의 업무에 관하여 위 제1항 기재와 같이 임대 조건 등을 위반하여 공공건설임대주택을 임대하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 피고인 D에 대한 검찰 피의자신문조서 중 일부 진술기재 1. J, K, L에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. M, N, O에 대한 각 경찰 진술조서 1. 충주시장의 고발장 및 첨부자료 1. N 외 92명의 고소(고발)장 및 첨부서류(입주자모집공고 사본, 조건변경합의계약서 사본), 표준임대차계약서 사본, 입주안내문 사본, 각 내용증명) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인 D: 각 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제42조 제3호, 제20조, 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제14조, 벌금형 선택 피고인 주식회사 E: 각 구 임대주택법 제43조 제1항, 제42조 제3호, 제20조, 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제14조 1. 경합범가중 피고인들: 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 피고인 D: 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 피고인들: 형사소송법 제334조 제1항 피고인들 및 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 피고인 주식회사 E이 I 등 임차인들과 사이에 이 사건 공공건설임대주택인 ’G 아파트‘(이하 ’이 사건 아파트‘라 한다)의 임대차계약을 체결하면서 월임대료를 없애고 보증금을 증액하기로 하는 등의 내용으로 ’조건 변경 합의계약서‘(이하 ’이 사건 조건변경 계약‘이라 한다)을 작성한 것은 사실이다. 그러나 이 사건 조건변경 계약에 의하면 임차인이 월 임대료를 부담하지 않게 되고 매년 예정된 5%의 상당의 임대차보증금 및 월 임대료 증액 부담도 없으며 분양전환시에도 임차인들에게 불리하지 않다. I 등 임차인들이 피고인 주식회사 E 등을 상대로 제기한 손해배상 등 청구사건(청주지방법원 충주지원 2018가합5225)의 판결에서도 ’이 사건 조건변경 계약의 내용 자체는 임차인들에게 불리한 것이라고 보기 어렵다‘고 판단되었다. 구 임대주택법의 임대보증금 상한 규정의 취지는 임차인들의 부담 경감을 위한 것이다. 이러한 점을 감안하면 이 사건 조건변경 계약 체결행위가 실질적으로 구 임대주택법 제20조에 위반된다고 볼 수 없고, 피고인 D은 주변 사례를 참고하여 이 사건 조건변경 계약 체결 등을 한 것이므로 구 임대주택법 위반의 범의가 없다. 2. 판단 가. 구 임대주택법 제20조 위반이 아니라는 주장에 대한 판단 이 사건 조건변경 계약 체결 당시 시행되던 구 임대주택법 위임규정인 임대주택법 시행령 제21조 제1항, 제3항, 국토교통부장관 고시인 임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료 제2조, 제4조는, 임대보증금을 상호전환할 시 최초의 임대보증금(전환보증금 포함)은 건설원가에서 주택도시기금을 차감한 금액을 초과할 수 없고, 임차인 동의 하에 상호전환할 수 있는 최초의 임대보증금은 건설원가에서 주택도시기금융자금을 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정함으로써 공공건설임대주택의 최초 임대보증금(전환보증금 포함)의 상한을 정하고 있다. 위 구 임대주택법령의 취지가 임대의무기간 동안 무주택 서민들이 목돈 부담 없이 저렴한 임대료로 거주할 수 있도록 주택도시기금 등을 지 원하기 위한 것인 점, 위 법령의 문언 내용에 비추어 볼 때, 사업주체가 임차인과 사이에 최초의 임대차계약을 체결하는 시점에 임대보증금(전환보증금 포함)의 상한 규정을 초과하는 내용으로 별도로 이 사건 조건 변경계약을 체결한 행위는 구 임대주택법 제20조 위반행위로 인정된다. 따라서 피고인들 및 변호인의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다. 나. 범의 부존재 주장에 대한 판단 피고인 D은 위 임대주택법상 의무를 이행할 수 있음을 미필적으로나마 인식하였음에도, 위 규정들을 제대로 확인하고 법률전문가나 관할관청에 문의하지 아니한 채 다른 업체의 사례만을 나름대로 알아본 후 그러한 의무가 없을 수도 있다고 그릇 판단하여 그 의무 불이행을 용인한 것으로 봄이 상당하다. 위 피고인 및 변호인의 이 부분 주장 역시 받아들이기 어렵다. 양형의 이유 불리한 정상: 구 임대주택법 위반에 관련된 임차인 수가 적지 않은 점, 이 사건 범행이 법률전문가의 조언이나 관할관청에 대한 문의 없이 이루어진 사정 등에 비추어 그 죄질이 가볍다고 할 수는 없는 점 유리한 정상: 이 사건 범행 이후 구 임대주택법이 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되면서, 이 사건 처벌의 근거 규정이 삭제되고 과태료 규정으로 변경된 점, 피고인 D은 위법성의 인식이 다소 미약한 상태에서 판시 범행을 저지른 것으로 보 이는 점, 피고인들이 I 등 별지 범죄일람표 기재 임차인들을 비롯하여 고소인들과합의하여 고소취하 및 처벌불원서가 제출된 점, 피고인 D에게는 동종 전과 및 벌금형을 초과하는 범죄전력이 없는 점 위와 같은 각 정상들과 피고인 D의 연령, 성행, 환경, 범행의 동기와 수단, 범행 후의 정황, 이 사건 범행으로 인해 피고인들이 얻을 수 있었던 경제적 이익이나 이 사건 범행으로 인해 임차인들이 입은 피해의 유무 및 그 정도 등 이 사건 기록 및 변론에 나타난 양형조건을 종합하여, 주문과 같이 형을 정한다. 무죄부분 1. 이 부분 공소사실 가. 피고인 D 사업주체는 주택법이 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급하여야 하고 이에 따라 사업주체가 입주자를 모집하려는 경우 관할관청의 승인을 받아야 한다. 피고인은 2015. 8. 27.경 구 임대주택법 제21조 및 국토교통부 고시를 준수하여 임대조건(임대보증금 및 임대료)을 산출하고 이를 바탕으로 충주시장로부터 입주자모집 공고를 승인받았음에도 불구하고, 승인 내용과 달리 ‘임대보증금을 상호전환 할 경우 최초의 임대보증금(전환보증금 포함)’은 건설원가에 기금을 차감한 금액을 초과할 수 없다‘는 취지의 임대주택법 및 국토교통부 고시를 위반하는 내용의 별지 일람표(1-2) 기재와 같은 ’조건 변경 합의계약서‘를 작성한 후 2015. 9. 17.경 위 모델하우스에서 성명불상 상담사를 통해 그 곳에 방문한 I과 ‘조건 변경합의계약서’로 계약을 체결(전환보증금 초과)한 것을 비롯하여 그 때부터 2017. 8. 20.까지 별지 범죄일람표에 기재된총 93명과 별지 일람표(1-2)와 같은 내용으로 계약을 체결함으로써 주택의 공급에 관한 사항을 위반하여 주택을 건설·공급하였다. 나. 피고인 주식회사 E 피고인은 제1항 기재 일시, 장소에서 피고인의 대표자인 위 D이 피고인의 업무에 관하여 위 제1항 기재와 같이 주택의 공급에 관한 사항을 위반하여 주택을 건설·공급하였다. 2. 판단 가. 관련 법리 죄형법정주의는 국가형벌권의 자의적인 행사로부터 개인의 자유와 권리를 보호하기 위하여 범죄와 형벌을 법률로 정할 것을 요구한다. 그러한 취지에 비추어 보면 형벌법규의 해석은 엄격하여야 하고, 명문의 형벌법규의 의미를 피고인에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하는 것은 죄형법정주의의 원칙에 어긋나는 것으로서 허용되지 아니한다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2018도7682 판결 등 참조). 나. 구체적 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거와 관련 규정에 의하여 인정되는 다음의 사정 즉, 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13782호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주 택법’이라 한다) 제38조 제1항 제2호는 “사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 조건·방법·절차, 입주금의 납부 방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차 등에 적합할 것”이라고 규정하고 있고, 구 주택법 제 97조 제9호는 “제38조 제1항을 위반하여 주택을 건설·공급한 자를 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있는 점, 그런데 구 주택법 제38조 제1항 제2호에 관하여 구 주택법 시행령, 시행규칙에 그 위임된 규정내용을 찾을 수 없는 점, 구 주택법 제38조 제1항 및 국토교통부령인 구 주택공급에 관한 규칙에는 승인된 입주자모집공고 이후 이 사건과 같이 입주자들과 임대차계약을 체결하면서 별도로 임대보증금과 임대료에 관한 조건변경 계약을 체결하는 행위가 금지되는지가 명확하게 규정되어 있지 않은 것으로 보이는 점, 앞서 본 바와 같이 이 사건 조건변경 계약 체결 행위에 대해서는 구 임대주택법상 별도의 처벌규정이 있는 점 등을 종합하여 합목적적으로 볼 때 이 부분 공소사실 기재 행위를 구 주택법 제38조 제1항 제2호 위반이라고 해석하는 것은 확대해석으로 죄형법정주의 원칙에 반한다고 할 것이고, 위 주택법령을 위와 같이 해석한다면, 피고인들의 위와 같은 행위는 다른 특별한 사정이 없는 한, 위 규정을 위반한 것으로 보기 어렵다. 3. 결론 그렇다면 피고인들에 대한 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄판결취지를 공시하지 않기로 하여, 주문과 같이 판결한다.