수원지방법원-2015고정1704

범죄사실 피고인 B는 2012. 1. 16.경 한국토지주택공사로부터 임차한 오산시 G아파트 506동 903호의 명의상 임차인이고, H는 피고인 B의 친언니로 위 아파트를 실제 임차한 임차인이며, 피고인 A는 공인중개사로 오산시 G 아파트 상가 104호 I공인중개사무실을 운영하는 자이다. 1. 피고인 B(임대주택법위반) 피고인 B와 H는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받아서는 아니 된다는 것을 알고 있었음에도 불구하고 H가 신용불량자로 한국토지주택공사에서 임대하는 공공임대아파트를 임대받을 수 있는 자격이 되지 않자 피고인 B 명의로 위 아파트를 임대받기로 마음먹었다. H는 2012. 1. 16.경 한국토지주택공사로부터 공공임대아파트인 오산시 G아파트 506동 903호에 대하여 2012. 1. 1.부터 2013. 12. 31.까지 임대보증금 5,764만 원, 월임대료 450,640원을 납부하는 조건으로 동생인 피고인 B 명의로 임대받고, 피고인 B는 H가 위와 같이 한국토지주택공사로부터 위 아파트를 임대받을 수 있도록 명의를 빌려주는 방법으로 임대받게 하였다. 2. 피고인 A 가. 임대주택법위반 피고인 A는 H가 한국토지주택공사로부터 임차한 오산시 G아파트 506동 903호는 공공임대아파트로 임대사업자의 동의를 받지 않은 상태에서 다른 사람에게 양도하거나 전대하거나 이를 알선할 수 없다는 사실을 알고 있다. 그럼에도 불구하고, 피고인 A는 2013. 6. 15.경 위 공인중개사무실에서 임대아파트를 구하러 온 J에게 위 아파트를 전대하도록 알선하고, H는 같은 날 같은 장소에서 J에게 위 아파트에 대하여 임차보증금을 8,000만 원으로 하는 부동산임대차계약서를 작성하고 전대하였다. 나. 부동산중개업법위반 피고인 A는 부동산 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 된다는 것을 알고 있음에도, 2013. 5.경 위 공인중개사무실에서 임대아파트를 구하러 온 J에게 H가 한국토지주택공사로부터 임차한 위 공공임대아파트에 대하여 임대중개를 하면서 위 아파트가 공공임대아파트여서 전대가 되지 않고 전대동의를 받을 수도 없다는 사실을 고지하지 않고 피고인 B와 위 아파트에 대한 부동산임대차계약서를 작성하도록 임대차 중개를 하여 부동산중개수수료 명목으로 80만 원을 교부받는 방법으로 중개대상물의 거래상의 중요사항에 대하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하였다. 증거의 요지 [판시 제1의 사실] 1. 피고인 B의 법정 진술(제4회 공판기일에서의 것) 1. B에 대한 경찰 피의자신문조서(제2회 및 대질) 중 H의 진술 기재 1. 공공임대주택 임대차계약서 사본 [판시 제2의 가. 사실] 1. 피고인 A의 법정진술 1. 증인 K의 법정진술 1. 부동산임대차 계약서 사본, 이체결과조회서 사본, 메모지(계좌번호)사본 [판시 제2의 나. 사실] 1. 피고인 A의 일부 법정진술 1. 증인 K의 법정진술 1. L에 대한 경찰 피의자신문조서 1. 부동산임대차 계약서 사본, 영수증 사본, 이체결과조회서 사본, 메모지(계좌번호)사본 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 가. 피고인 A : 임대주택법 제41조 제4항 제5호, 제19조(임대주택의 전대 알선의 점), 공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제4호(중개대상물에 대한 거짓고지의 점), 각 벌금형 선택 나. 피고인 B : 임대주택법 제41조 제4항 제1호, 벌금형 선택 1. 경합범가중 피고인 A : 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 피고인들 : 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 피고인들 : 형사소송법 제334조 제1항 피고인 A와 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 피고인 A는 J에게 판시 범죄사실 기재 아파트(이하 '이 사건 임대아파트'라고 한다)에 관해 한국토지주택공사로부터 전대동의를 받을 수 없을 가능성이 높고 전대동의를 받지 못하는 경우에는 불법전대에 해당하여 법적으로 보증금을 보호받기 어렵다는 점을 고지하였고, J은 불법전대의 위험성에 관해 충분히 숙지한 상태에서 보증금이 저렴하다는 이유로 전대차 계약을 체결한 것이어서 중개업자로서의 고지의무를 다하였다. 2. 판단 기록에 의하여 인정되는 다음의 사정들을 종합하면, 피고인 A는 J과의 임대차계약을 중개하면서 이 사건 임대아파트의 전대에 관해 임대인인 한국토지주택공사로부터 전대동의를 받을 수 없다는 점을 적극적으로 고지하지 아니하고, 오히려 전대동의를 받을 수 있는 것처럼 J에게 설명하였던 것으로 판단되고, 이에 반하는 피고인 A와 변호인의 주장은 받아들이지 아니한다. 피고인 B와 J 사이에 체결된 임대차계약서(수사기록 15쪽)에는 "본 주택은 LH공사 공공임대아파트로 LH공사로부터 전대동의를 받아 입주하는 것이 원칙이나 못 받는 상태로 쌍방이 이를 인지한 상태에서 계약서를 작성함", "임차인은 확정일자 및 전입신고도 하지 않는 조건의 계약이며 거주기간 중에 실태조사시 협조키로 한다", "임차 보증금은 약속어음 공증을 하기로 한다"라는 문구가 수기로 기재되어 있다. J은 이 법정에서 증인으로 진술하면서 피고인 A가 지금은 전대동의를 받을 수 없으나 향후 전대동의를 받아주겠다고 설명하였고, '확정일자 및 전입신고를 하지 않고 실태조사에 협조하기로 한다'는 특약사항은 전대동의를 받기 이전까지만 적용되는 것으로 이해하였다고 진술하고 있는데, 특별히 이러한 진술에 위 임대차계약서의 기재와 배치되는 부분이 없고 J이 이전에 임대차계약을 체결한 경험이 없는 점에 비추어 납득되지 않는 부분이 없다. 또한 J은 임차기간 만료 후 이후의 임차인으로부터 보증금을 전액 회수할 수 있을 것으로 알았다고 진술하고 있어, 당시 피고인 A로부터 임차보증금 회수에 관해 충분한 설명을 듣지 못한 것으로 보이고, 불법 전대시 그 사실이 발각되면 임차기간을 다 채우지 못하고 퇴거해야 할 수도 있다거나 불법전대가 문제되어 임대차보증금 회수에 어려움이 있을 수 있다는 설명을 듣지 못하였던 것으로 보인다. J은 계약금 명목으로 2013. 5. 18. 50만 원과 같은 달 20. 750만 원을 각 피고인 A가 알려준 L 명의의 계좌로 송금하였고, 잔금 명목으로 2013. 6. 15. 전 세입자인 M에게 7,000만 원을 직접 지급하였으며, 2013. 6. 15. 나머지 200만 원을 B에게 직접 지급하였는데, 만일 J이 불법전대여서 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있다는 사정을 피고인 A로부터 미리 고지 받았다면 8,000만 원이라는 거액의 보증금을 지급하고 이 사건 임대아파트를 임차하지는 않았을 것으로 보인다. 피고인 A는 J으로부터 중개수수료 명목으로 보증금 8,000만 원의 1%에 해당하는 금액인 80만 원을 송금 받았는데, 만일 J이 위 피고인으로부터 전대동의를 받을 수 없어 불법전대이고 보증금을 보호받기 어렵다는 고지를 받았더라면 위 피고인에게 통상의 중개수수료 요율(임대차의 경우 보증금액의 0.4%)보다 다액인 80만 원을 중개수수료로 지급하였을 리 없다. 피고인 A는 수사기관에서 참고인으로서 제1회 진술조서를 받으며 'J에게 이 사건 임대아파트를 임차하려면 전대동의를 받아야 한다고 이야기를 해주었으나 전대동의를 받아 주겠다고 한 사실은 없고 임대차계약서를 작성하는데 관여한 사실도 없으며 J으로부터 중개수수료를 받은 사실도 없고 계약금을 전달받은 사실도 없다'고 진술하다가(수사기록 63쪽 내지 66쪽), 제2회 진술조서를 받으면서는 '이 사건 임대아파트를 중개한 것은 아니고 전대동의를 받지 않으면 전세로 입주할 수 없다고 분명히 이야기를 하였고 B가 전대동의를 받지 못하였다고 하여 더 이상 중개를 하지 않겠다고 하고, B와 J에게 전대동의를 받지 못한 것을 쌍방이 알고 계약서를 작성하는 것으로 해야 한다고 원칙적인 설명만 하고 더 이상 계약서 작성에 관여하지 않았으며 중개수수료를 지급받았다'라며 임대차계약서 개입여부 및 중개수수료 수령여부에 대해 진술을 일부 번복하는 등 진술에 일관성이 없다. 피고인 A는 앞서 본 바와 같이 전대동의를 받기 어렵다는 사정을 알고 J에게 이를 고지하며 중개행위를 그만두었다고 변소하는 한편, 약속어음 공정증서도 자신이 비용을 지출하여 발행해 주었다고 진술하고 있는바 이러한 사정은 중개행위를 그만 두었다는 위 피고인의 앞선 변소 내용에 반한다. 또한 피고인 A는 J에게 자신의 동생인 L 명의의 계좌번호를 알려주어 위 계좌로 중개수수료(임대차보증금의 1% 상당액)를 송금받은 후 수사기관에서는 중개수수료를 받은 적이 없다고 진술하는 등 처음부터 계획적으로 임대아파트의 중개사실을 은폐하려고 시도한 것으로 보여 피고인 A의 주장과 같이 전대동의를 받지 못하는 사정을 알고 더 이상 중개를 하지 않은 것이라고 볼 수 없고, 오히려 은밀한 방법으로 중개수수료를 지급받고 약속어음 공정증서를 받을 수 있게 하는 등 적극적으로 B와 J 사이의 중개행위에 개입하였던 것으로 보여 피고인 A의 변소내용은 여러모로 믿기 어렵다.