대전지방법원서산지원-2021고단1269

범죄사실 [공모관계] 피고인 A은 다가구주택을 최소한의 자금으로 매수하여 시세차익을 얻으려고 한 사람이고, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 D은 서산시 M에 다가구주택인 N건물 16세대(이하 '이 사건 다가구주택'이라고 한다)를 신축한 사람들이며, 피고인 E은 서산시 O에 있는 P공인중개사사무소에서 부동산 중개업을 한 사람으로서 중개대상물의 권리관계 등에 대한 확인·설명의무가 있는 사람이다. 피고인 A은 2016. 2. 15.경 피고인 C, 피고인 B, 피고인 D으로부터 이 사건 다가구주택을 매매대금 12억 7,000만 원에 매수하는 계약을 체결하면서, 이 사건 다가구주택의 대출금 및 임대인의 지위를 승계하고, 매매대금에서 기존 은행 대출금채무 5억 원 및 임차인들에 대한 임대차보증금채무를 공제한 나머지 금원을 지급하기로 약정하였고, 피고인 E은 위 매매계약을 중개하면서 매매대금의 잔금이 모두 지급되면 중개보수 명목으로 양측에서 합계 약 2,700만 원을 받기로 하였다. 그러나 피고인 A은 당시 특별한 재산이나 월수입은 없었던 반면, 개인채무가 2억 원을 넘는 상태였으므로, 위와 같은 방식으로 다가구주택을 매수하여 대출이자, 세금 등을 납부하기 위해서는 이 사건 다가구주택의 시세가 일정 비율 이상 상승하거나 그 16세대 중 일정 세대 이상에 대한 월세지급 방식의 임대차계약이 유지되어 충분한 임대소득이 발생하여야 하는데, 피고인 A은 매매대금을 지급할 자력이 부족하여 위 매매계약의 잔금지급일인 2016. 6. 7.경까지 그 잔금을 지급할 수 있는 상황이 되지 못하였다. 위와 같은 상황을 해결하기 위하여 피고인들은 2016. 2. 15.경부터 2016. 3. 초경 사이에, 이 사건 다가구주택의 공실 부분에 대하여 최대한 전세계약을 많이 체결하여 임대차보증금을 교부받음으로써, 피고인 A은 자신의 자금을 투입하지 않고 이 사건 다가구주택을 매수하고, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 D은 위 임대차보증금으로 이 사건 다 가구주택의 매매대금 잔금을 지급받으며, 피고인 E은 위와 같은 방식으로 잔금 지급이 완료되면 이 사건 다가구주택에 대한 매매계약 중개를 마무리하기로 하였다. 이에 따라 피고인 A은 임대 광고를 보고 연락 온 사람들에게 '전세세대가 적어서 보증금 반환에 문제가 없다'는 취지로 거짓말하고, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 D은 그 중 만날 시간이 되는 사람이 연락 온 사람들과 만나 같은 취지로 거짓말하면서 이 사건 다가구주택을 소개하거나 임대차계약서를 작성하고, 피고인 B는 자신의 계좌로 임대차보증금을 송금받아 매매대금 잔금에 충당하며, 피고인 E은 이 사건 다가구주택의 전담 공인중개사로서 자신이 중개하게 되는 임대차계약에 대하여 같은 취지로 거짓말하면서 중개대상물을 소개하여 신규 임차인들로 하여금 전세계약 체결을 유도하기로 하였다. [범죄사실] 이 사건 다가구주택은 전세세대가 2016. 3. 15.경 8세대, 2016. 3. 30.경 9세대로 계속하여 증가하다가, 2016. 5. 19.경에는 14세대에 이르렀으며, 이 사건 다가구주택 건물의 2016. 2. 4.자 대출 당시 감정평가액은 1,057,834,000원이었던 반면, 기존 대출금채무가 5억 원, 임대차보증금 합계액은 2016. 3. 15.경 4억 2,000만 원, 2016. 3. 30.경 5억 3,000만 원으로 증가하다가 2016. 5. 19.경에는 7억 7,500만 원에 이르러 있었으므로, 이 사건 다가구주택에 대하여 일정한 수 이상의 전세계약을 체결할 경우 이 사건 다가구주택에 대한 은행대출금채무와 임차보증금 합계가 감정평가액에 이르거나 이를 초과하게 되므로 이 사건 다가구주택을 처분하거나 경매절차에 의하여 낙찰되더라도 임대차보증금을 전액 반환할 수 없는 소위 '깡통전세'가 되는 상황이었으며, 전세계약을 인수할 피고인 A은 특별한 재산이나 월수입은 없었던 반면, 개인 채무만 2억 원 이상에 이르고 사업상의 어려움을 겪고 있었으므로 임대차계약이 종료되었을 때 임차인들에게 정상적으로 임대차보증금을 반환하여 줄 의사나 능력이 없는 상황이었다. 1. 피고인들의 공동범행 피고인 C는 2016. 5. 2.경 이 사건 다가구주택 Q호에서, 위와 같은 공모에 따라 피해자 J에게 집을 보여주면서 '기존 전세 세대는 2세대에 불과하고, 나머지는 다 월세를 놓을 것이기 때문에, 전세계약을 체결하면 임대차보증금을 제때에 정상적으로 반환받을 수 있다'는 취지로 거짓말을 하면서 전세현황에 대하여 사실대로 알리지 않고, 피고인 B 역시 서산시 R에 있는 S공인중개사에서 피해자 J에게 전세현황에 대하여 사실대로 알리지 않은 채 이 사건 다가구주택 Q호에 대하여 임차보증금을 5,500만 원으로 하는 전세계약을 체결하여, 이에 속은 위 피해자로부터 2016. 5. 15.경 피고인 B 명의 T조합 계좌(계좌번호 1 생략)로 임대차보증금 명목으로 5,500만 원을 송금받았다. 피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 D은 이를 포함하여 위와 같은 방법으로 2016. 2. 22.경부터 2016. 5. 19.까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 6회에 걸쳐 피해자 6명으로부터 합계 3억 7,500만 원을 송금받고, 피고인 E은 위와 같은 방법으로 2016. 2. 22.경부터 2016. 5. 19.까지 별지 범죄일람표 순번 2, 4, 6 기재와 같이 3 회에 걸쳐 피해자 3명으로부터 합계 1억 8,500만 원을 송금받았다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자들을 기망하여 재물을 교부받았다. 2. 피고인 A 피고인은 2016. 7. 17.경 서산시 U에 있는 'V 공인중개사' 사무소에서 피해자 W에게 이 사건 다가구주택을 설명하면서 '대출이 많이 없고 안전하다, 세입자가 많이 없고 공실도 있으며, 입주는 많이 안했기 때문에 임대차보증금을 정상적으로 제때에 반환받을 수 있다'는 취지로 거짓말을 하면서 전세현황에 대하여 사실대로 알리지 않은 채 이 사건 다가구주택 X호에 대하여 임차보증금을 5,500만 원으로 하는 전세계약을 체결하여, 이에 속은 위 피해자로부터 그 무렵 임대차보증금 명목으로 5,500만 원을 교부받았다. 피고인은 이를 포함하여 위와 같은 방법으로 2016. 7. 17.경부터 2017. 2. 6.까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 3회에 걸쳐 피해자 3명으로부터 합계 2억 3,000만 원을 교부받았다. 이로써 피고인은 피해자들을 기망하여 재물을 교부받았다. 증거의 요지 1. 제1회 공판조서 중 피고인들의 각 일부 진술기재 1. 증인 J, I, L, G, D, B, Y의 각 법정진술 1. 제2회 공판조서 중 증인 F, K, H, A, E의 각 진술기재 1. 등기사항전부증명서, 각 다가구주택 전세계약서, 상가주택 월세 계약서, 부동산 전세계약서, 각 상가주택 전세계약서, 부동산 임대차계약서, 각 N건물 매매계약서, 각 물건 현황 및 수익서 분석표 1. 감정평가서(Z조합의뢰, AA감정평가법인작성), 감정평가표, 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견, 감정평가 명세표 1. 각 예금거래내역서, 대출금 원장 및 거래 내역, 대출원장정보 및 거래내역 조회, 계좌별 거래명세표, 계좌내역, 각 등기사항전부증명서, 대출거래현황, 은행거래내역서, 거래내역서, 대출금 원장조회, 답변서, 거래내역증명서 1. 수사보고(참고인 AB 계약 체결 경위 전화 진술 청취 보고), 판결문(서울중앙지방법원 2020가단5019244, 원고 W, 피고 AC협회), 수사보고(피해자 AB 추가 전화진술 청취 보고) 1. 사진 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 각 형법 제347조 제1항, 제30조, 각 징역형 선택 1. 경합범가중 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조, 1. 배상신청의 각하 각 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호(배상책임의범위가 명백하지 아니하여 형사소송절차에서 배상명령을 하는 것이 타당하지 아니함) 피고인들과 변호인들의 주장에 관한 판단 1. 주장 요지 가. 피고인 A 임대차계약 당시 이 사건 다가구주택의 시가가 12억 7,000만 원이었고, 시세가 오를 것으로 예상되었으며, 2016. 5. 19.경 기존 대출금 채무가 5억 원, 임대차보증금 합계액이 7억 7,500만 원이었으므로, 피고인 A은 피해자들에게 임대차보증금을 반환할 의사와 능력이 있었다. 피고인 A은 소액을 투자하여 시세 차익과 수익을 얻을 수 있다는 E과 D의 말을 믿고 이 사건 다가구 주택을 매수한 것이고, 각 임대차계약 당시에 직접 관여하지 않아서, 피해자들을 기망한 사실이 없다. 나. 피고인 B, C, D 피고인 B, C는 피고인 D에게 이 사건 다가구주택의 임대차계약 체결에 관한 권한을 위임하였다. 위 피고인들은 이미 A과 매매계약을 체결한 상태에서 A이 임대보증금을 반환하여 줄 능력이 충분하다는 A과 E의 말을 믿고, 각 임대차계약을 체결하게 된 것이고, 피해자들을 기망한 사실이 없다. 다. 피고인 E 피고인 E은 이 사건 다가구주택의 전·월세 현황에 관하여 알지 못하였고, 피해자들에게 전·월세 현황 등을 설명하여 피해자들을 기망한 사실이 없다. 2. 판단 가. 관련 법리 사기죄의 구성요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것으로서, 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시임을 요하지 아니하고, 상대방을 착오에 빠지게 하여 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다. 그러므로 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는 그 거래로 인하여 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그럼에도 불구하고 이를 고지하지 아니한 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003도7828 판결 등 참조). 나. 이 사건에 관한 판단 위 법리에 비추어 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정을 모두 종합하면, 피고인들이 각 임대차계약을 체결하면서 피해자들에게 이 사건 다구구주택의 임차인의 현황 등을 제대로 고지하지 아니하고 그 계약에 따라 임대차보증금을 수령한 것은 사기죄의 기망행위에 해당하고, 그 당시 피고인들이 범죄사실 기재와 같이 공모하였고, 편취의 범의가 있었음도 충분히 인정된다. 따라서 피고인들과 변호인들의 주장은 받아들이지 않는다. 1) 공모관계에 관하여 피고인 B, C, D은 공동으로 이 사건 다가구 주택을 신축한 다음 매도하여 수익을 분배하기로 하는 내용의 공동투자계약을 체결하고, 위 계약에 따라 이 사건 다가구 주택을 신축(세금 문제로 B, C 두 사람 명의만 사용)하였다. 피고인 B, C는 2016. 1. 16.경 피고인 D에게 이 사건 다가구 주택의 매매와 임대에 관한 일체의 권한을 위임하였다. 피고인 B, C(피고인 D은 명의상 매도인은 아니었으나 앞서 본 바와 같은 이유로 계약에 관여함)는 2016. 2. 15. 피고인 A과, 공인중개사인 피고인 E의 중개로 이 사건다가구주택에 관하여 매매계약을 체결(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다. 이 사건 매매계약 체결 이전에 피고인 E은 별지 3-1 첨부 '물건 현황 및 수익성 분석표'(수사기록 303면, 이하 '제1 수익성 분석표'라 한다)와 별지 3-2 첨부 '물건 현황 및 수익성 분석표'(수사기록 351면, 이하 '제2 수익성 분석표'라 한다)를 각 작성하 였다. 제1 수익성 분석표에는 조정 후 수익성 분석란의 매매대금이 1,300,000,000원, 임대차보증금 합계가 535,000,000원, 실투자액이 265,000,000원으로 기재되어 있고, 제 2 수익성 분석표에는 조정 후 수익성 분석란의 매매대금이 1,280,000,000원, 임대차보증금 합계가 725,000,000원, 실투자액이 55,000,000원으로 기재되어 있다. 이 사건 매매계약서 특약사항 제4항에 기재된 '임대예정조건표'에 관하여, 피고인B, C, D, E은 이 사건 매매계약시 제1 수익성 분석표가 있었다고 주장하고, 피고인 A은 이 사건 매매계약시 제2 수익성 분석표가 있었다고 주장한다. A은 법정에서 '당시 AD라는 지역광고지에서 이 사건 다가구주택에 대한 매도 광고를 봤는데, 자세히 기억나지는 않지만 실투자액이 1억 원 정도인 것으로 보고 피고인 E의 중개사무소를 방문했다가 피고인 E이 제시한 실투자금이 커서 그냥 나왔다. 그런데 이후에도 AD에 계속 같은 광고가 나와서 다시 피고인 E을 찾아가서 왜 나한테는 그렇게 보여줬냐, 나는 돈이 없는데 작은 금액으로 할 수 있느냐고 묻자, 피고인 E이 수익성을 분석한 제2 수익성 분석표를 보여주며 작은 투자금으로 인수할 수 있으니 매수하라고 권유하였다. 돈을 조금 투자해서 도로가 나고 발전이 되면 몇 억을 벌 수 있다고 해서 투자한 것이다. 나는 처음 광고를 그렇게 보고 갔기 때문에 그 이상 2억, 3억 이렇게 되는 금액이면 나는 처음부터 계약을 할 수가 없었다. 매매계약 당시 계약금 6,000만 원을 주고 계약했는데, 실제 투자하기로 한 금액도 그 금액이었던 것으로 알고 있다. 그 때 당시 여유자금으로 갖고 있던 돈이 6,000만 원 정도 밖에 없었다. 계약 당시 그거 밖에 없다고 피고인 E에게 말했다.'라는 취지로 증언하였다. 그런데 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 피고인 E이 2016. 2. 3.자 AD에 "AE 상가주택 16가구+상가1, 실투자금 1억에 월순수익 200만 원 이상 나오는 최고의 수익률 보장"이라는 광고를 한 것을 비롯해 2016. 1. 28.부터 2016. 3. 20.까지 같은 내용의 광고를 한 점, 이 사건 매 매계약 상 매매대금이 1,270,000,000원, 계약금이 6,000만 원이고, 중도금이 없으며, 잔금 액수에 관한 언급이 없이 잔금 지급 시기를 모든 임대차계약이 완료되는 시점으로 정한 점, 실제로 이 사건 매매계약 체결 이후 이 사건 다가구주택에 관하여 전세계약이 계속해서 체결되었고, 피고인 A이 소유권이전등기를 마칠 무렵에는 임대차보증금합계액이 775,000,000원에 이르러서, 이 사건 매매계약 상의 잔금 710,000,000원을 초과하게 되었고, 매수인인 피고인 A이 오히려 매도인들로부터 65,000,000원을 지급받는 결과에 이른 점 등을 종합하여 보면 이 사건 매매계약서 특약사항 제4항에 기재된 '임대예정조건표'에 관한 피고인 A의 진술이 다른 피고인들의 진술보다 신빙성이 있다. D은 법정에서 '피고인 E이 전세가 몇 개인지, 월세가 몇 개인지 중간 중간 물어봐서 알려주었다. E이 건물매매한 부동산이니까 거기에서 그것을 알고 있어야 하기 때문이다. 몇 개 나갔다고 해줘야 매수인의 자금에 맞출 수 있어서 각 임대차계약 체결시 내용을 E에게 알려주었다'는 취지로 증언하였고, '전세계약을 체결하면 소유자인 피고인 B, C에게 이야기했다.'는 취지로 증언하였다. 2) 기망행위에 관하여 이 사건 다가구주택에 관한 각 임대차계약 현황은 별지 4 임대차계약 현황 기재와 같다. 피해자들 중 W, AB은 임대차계약 당시 전․월세 현황에 관하여 아무런 설명도 듣지 못하고 계약을 하였고, 나머지 피해자들은 법정에서 다음과 같은 취지로 진술하였다. 이 사건 다가구 주택의 2016. 2. 4. 당시 감정평가액은 1,057,834,000원이었고, 채권최고액 650,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데, 경매절차에서 근저당권자는 채권최고액 범위에서 우선변제를 받을 수 있고 통상 경매절차에서 목적물이 시가보다낮은 가격에 낙찰되는 경우가 빈번하므로 임차인의 경우 임대차보증금을 모두 보장받지 못할 위험에 처할 수 있다. 그리고 이 사건 다가구주택은 세대별로 구분등기가 이루어지지 않은 건물로 경매절차가 진행될 경우 대항력과 우선변제권의 유무에 따라 후순위 임차인의 경우에는 임대차보증금을 보장받지 못할 위험에 처할 수 있다. 따라서 이를 임차하려는 사람들은 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 임대부동산의 시가와 등기부등본에 기재된 근저당권의 채권최고액, 선순위 임차인의 현황(임차인의 수, 전·월세 현황을 포함한 각 임대차보 증금 액수) 등을 임대차계약 체결여부와 임대차보증금 액수를 결정하는 주된 고려사항으로 삼는다. 그런데 피고인들은 피해자들과 임대차계약을 체결하면서 이 사건 다가구주택의 시가나 선순위 임차인이 몇 명 존재하는지 및 각 보증금 액수 등에 관하여 제대로 설명하지 않거나 사실과 다르게 설명하였다. 피해자들이 그 현황을 제대로 알았더라면 임대차계약을 체결하지 않았거나 적어도 같은 조건으로 임대차계약을 체결하지는 않았을 것으로 추단된다. 피고인 A은 이 사건 다가구 주택 인근에 대형 아파트가 신축되고 도로가 확장되면 그 시세가 오를 것으로 기대하였고, 이후 실제로 임대차계약 체결 당시보다 임대부동산 가액이 상승하였으나, 예상치 못한 이혼으로 1억 1,000만 원을 지출하게 되는 등의 사정으로 임대차보증금을 반환하지 못하게 된 것이어서, 편취의 범의가 없다는 취지의 주장도 하나, 피고인 A의 자력에 관하여는 범죄사실에 기재된 바와 같고, 임대차보증금으로 지급받은 돈으로 자신의 기존 채무를 변제한 것(위 피고인의 진술에 의하더라도 위 돈은 위 피고인이 2010년과 2013년에 자신의 처의 오빠들에게 빌린 2억 3,000만 원의 일부를 변제한 것임)이며, 설령 주장과 같이 이후 이 사건 다가구 주택의 시세가 상승하였다고 하더라도, 그와 같은 사정은 임대차보증금을 교부받은 이후의 사정으로 범행 당시 편취 범의를 인정하는데 장애가 되지 않는다. 양형의 이유 피해자들은 임대차보증금을 돌려받지 못하는 손해를 입게 되었는데, 이로 인하여 주거의 안정을 위협받거나 재산의 대부분 내지 상당 부분을 상실하여 현재까지 정신적, 경제적 고통을 겪고 있다. 이러한 사정과 피해자수, 피해액수, 피고인들의 각 가담정도, 피고인들이 실제 얻은 이득액, 피고인 A은 동종범죄전력이 없고, 나머지 피고인들은범죄전력이 없는 점, 그 밖에 이 사건 변론에 나타난 여러 양형조건을 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.