서울남부지방법원-2007고단1796

범죄사실 피고인들은 울산 중구 D 외 314 필지 총 53,180m²에 피해자 주식회사 E가 아파트 건축을 추진하게 되자, 일반사업자가 시행사가 되어 공동주택을 건축하는 경우 사업계획승인을 하거나 분양허가를 받기 위해서는 전체 부지에 대한 소유권 모두를 확보하여야만 한다는 사실을 알고 이를 이용하여, 피고인 A은 위 사업부지 중 극히 일부에 해당하는 F 대 40m² 시가 1,200만 원을 소유하고 있음을 기화로 평소 알고 지내던 피고인 B과 공모하여, 위 부동산의 시가가 아파트 건축이 시행되는 경우에 약 4,400만 원에 불과함에도, 피해자가 위 지역 주택소유자들을 상대로 주택매입절차를 진행하자 피고인들이 위 부동산을 피해자에게 매도하지 않을 경우 피해자가 이건 사업시행과 관련하여 부지매입비 등 약 1,000억 원 가량을 대출받아 매월 금융비용만 약 6억 원 가량 소요되는 등 막대한 손실을 입고 있어 여하한 경우라도 그 부동산을 조속히 매입할 수밖에 없는 궁박한 상태에 있음을 알고 이를 이용하여, 2005. 11.경 피해자 직원인 G가 위 부동산의 소유자인 피고인 A에게 위 부동산에 대한 매매계약을 체결할 것을 요청하자, 피고인 A은 위 부동산 소유자임에도, G에게 자신은 위 부동산의 소유자가 아니고 피고인 B이 실제 소유자라고 하면서 피고인 B과 협상할 것을 요구하고, 2006. 5. 4. 서울 서초구 서초동 소재 서울중앙지방법원 시계탑에서 피해자 직원인 H이 피고인 B에게 위 부동산의 매수대금으로 3억 원을 제시하자 피고인 B은 "사업수익의 50%를 주든지 아니면 사업을 자신에게 넘기라"고 말하면서 매도를 거부하고, 이로 인해 피해자가 매월 금융비용만 약 6억 원 가량 지출하고 사업계획승인을 받을 수 없는 궁박한 상태를 이용하여, 2006. 8. 25. 서울 강남구 I 소재 피해자의 사무실에서 위 부동산 가격 4,400만 원보다 약 42배 비싼 18억 5,000만 원에 매도함으로써 그 차액인 18억 600만 원 상당의 현저하게 부당한 이익을 취득하였다. 증거의 요지 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 H, J, G의 각 법정진술 1. 피고인들에 대한 각 일부 경찰진술조서 1. H에 대한 경찰진술조서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 각 형법 제349조 제1항, 제30조, 각 징역형 선택 피고인들의 주장에 관한 판단 1. 피고인들의 주장 피고인들은, 피고인 A 소유 토지의 위치, 공유지매입 및 문화재 발굴 문제, 피해자의 사업진행 방식 등에 비추어 볼 때 피해자가 궁박한 상태에 있었다고 할 수 없고, 피고인들로서는 피해자의 상태를 알 수 없었을 뿐만 아니라 피고인 A이 위 토지를 소유하게 된 경위, 위 토지 및 그 지상 건물의 실제 면적, 협상의 경과 등에 비추어 보면 피고인들의 피해자의 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 것도 아니라고 주장한다. 2. 부당이득죄에 있어서 '궁박'과 '현저하게 부당한 이득' 부당이득죄에 있어서 궁박이란, '급박한 곤궁'을 의미하는 것으로서, 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하고, 특히 부동산의 매매와 관련하여 피고인이 취한 이익이 현저하게 부당한지 여부는 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 계약자유의 원칙을 바탕으로 피고인이 당해 토지를 보유하게 된 경위 및 보유기간, 주변 부동산의 시가, 가격결정을 둘러싼 쌍방의 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익 등이 종합적으로 고려되어야 한다. 3. 인정사실 앞서 든 증거들에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 피해자 주식회사 E(이하 '피해자 회사'라 한다)는 2005. 1.경 울산 중구 D 외 314 필지 총 53,180m²에 아파트 건축을 위한 주택재개발사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 추진하기 시작하였다. 나. 피고인 A은 1991. 4.경 K 대 40m² 및 그 지상 건물(건물은 일부 시유지를 점유하여 위 토지보다 약간 넓은 47.52m²를 차지하고 있었다. 이하 토지와 건물을 합하여 '이 사건 부동산'이라 한다)을 매수하여 5년 정도 거주하다가 인근으로 이사를 하였고 이후 자신의 친척에게 세를 주면서 이 사건 부동산을 소유하여 왔는데, 이 사건 부동산은 동서로는 사업부지의 중간부분에 남북으로는 사업부지의 윗부분에 위치하고 있었다. 다. 피해자 회사는 2005. 5.경 지주동의서를 근거로 지주들과 매매계약을 체결하기 시작하여 2005. 11.경 80% 정도 계약을 마친 상태에서 그동안 면적이 매우 적어 매수에 부담을 갖고 있지 않았던 이 사건 부동산을 매수하기 위하여 피고인 A에게 연락을 취하였다. 라. 그런데 피고인 A은 피해자 회사의 사장인 G(이후 L로 변경되었다)에게 이 사건 부동산이 명의만 자기 것이지 실제로는 피고인 B의 소유이고 곧 등기를 이전해 주어야 한다고 하면서 피고인 B의 연락처를 알려 주었다. 마. 이에 G는 피고인 B에게 연락을 하였는데, 피고인 B은 G를 수회 만나면서 구체적인 가격에 대하여는 이야기를 하지 않은 채 "매매계약에는 무조건 협조해 줄 테니 사업승인신청을 하라. 나는 맨 마지막에 멋지게 휘날레를 장식하고 싶고, 골든벨을 치고 싶다. M 박사도 스폰서해야 하고, 북한 주민도 도와야 한다. 최고가를 받고 싶다"라는 등의 황당한 이야기를 하면서 이 사건 부동산 매매에 대한 협상 자체를 뒤로 미루었다. 바. 한편, 피해자 회사는 2005. 12. 말경 사업부지 내 90% 이상의 토지에 대하여 매매계약을 체결하고 2006. 3.경 교통영향평가를 거쳐 문화재지표조사를 진행하면서 2006. 4. 초경 울산광역시에 주택건설 사업계획승인 신청을 하고(당시 시행 중이던 주택법 제16조에 의할 때 사업계획승인을 얻기 위하여는 원칙적으로 사업부지 100%의 소유권을 확보하여야 하지만 예외적으로 90%의 소유권만 확보되어도 되는 경우가 있었는데, 피해자 회사는 이 사건 사업이 예외 사유에 해당되는 것으로 생각하였다), 그 무렵 이 사건 사업의 진행을 위하여 약 1,000억 원의 대출을 받았다. 사. 그런데, 울산광역시장은 2006. 4. 17. 사업부지 전부에 대한 소유권이 확보되지 않았음을 이유로 위 신청을 반려하였고(그러나, 울산광역시장은 이 사건과 관련된 민사소송의 사실조회에 대하여 회신을 하면서는 사업부지의 90%만 확보되어도 사업계획승인이 가능한 것으로 답하였다), 피해자 회사는 이 대출 등으로 인하여 금융비용만 하더라도 월 6억 원 가량을 부담하게 되어 이 사건 부동산을 비롯한 미계약 사업부지에 대한 소유권 확보가 시급한 문제가 되었다. 아. 이에 피해자 회사는 2006. 5.경 직원인 H을 통하여 피고인 B에게 당시 시세보다 5배 내지 8배가 높은 3억 원 내지 5억 원의 가격을 제시하였으나, 피고인 B은 만나기로 약속할 때에는 금방이라도 매매계약을 체결할 것처럼 하다가 실제로 만나서는 사업부지 내 가옥의 철거 상황과 위 사업계획승인 신청의 반려 사실 등을 거론하면서 "이 사건 부동산을 제외하고는 사업이 되지 않는 것으로 알고 있는데 무슨 말도 안 되는 소리냐. 사업수익의 50% 또는 78억 원을 달라"라고 하거나 "이 사건 사업에 대한 사업계획서와 사업수지분석표를 달라"라고 하면서 시일을 끌었다. 자. 사정이 다급해진 피해자 회사는 2006. 7. 28.경 이 사건 부동산을 비롯하여 몇 건의 부동산에 대한 계약만을 체결하지 못한 상태에서 재차 주택건설 사업계획승인 신청을 하고, 그 즈음 부사장 N을 내세워 피고인 B과 협상을 시도하였는데, 피고인 B은 처음에는 "이 사건 부동산이 마지막 계약 건이다"라는 N의 말에 "미계약 건이 몇 건 더 있는 것으로 알고 있다"고 하면서 협의를 거부하다가 N으로부터 "다른 건들은 다 협의가 되어서 마무리단계에 있다"는 말을 듣고 나서야 비로소 이 사건 부동산의 가격에 대하여 이야기하기 시작하였다. 차. 이 협의에서 피고인 B은 처음에는 먼저와 같이 78억 원을 이야기하다가 50억 원으로 낮추고, 며칠을 두고 이야기하다가 다시 30억으로 낮추고, 28억 원, 22억 5,000만 원, 20억 원 등을 제시하다가 최종적으로 18억 원을 제시하면서, 계속하여 5억 원 정도에서 계약을 하자고 사정을 하는 N에게, "이 금액(18억 원)에서 수용이 안 되면 사업이 되든 안 되는 모른다. 외국에 나가 있다가 당신네들 망하면 다른 시행사와 협의하겠다. 총사업비가 3,300억 원 정도인데 나에게 몇 십억 원 주는 것은 아무것도 아니지 않느냐. 3,300억 원짜리 사업을 포기할 것이냐"라고 말하며 N을 압박하였고, 피해자 회사에서는 결국 위 금액을 받아들이기로 하였으나, 2006. 8. 25. N이 매매대금을 준비하기 위하여 은행으로 이동하는 과정에서 시간이 지체되면서 그에 대한 벌칙으로 5,000만 원을 인상하기로 하여 최종적으로는 18억 5,000만 원에 계약이 체결되었다. 카. 위 계약에 따라 피해자 회사는 계약 당일 4억 원을 피고인 B에게 직접 지급하였고, 2006. 9. 15.경 현금 11억 5,000만 원을 지급한 후(이 중 5억 5,000만 원은 피고인 A의 은행계좌로 송금하였고 6억 원은 피고인 B에게 직접 전달하였다), 이 사건 부동산에 대한 등기를 이전받았으며, 나머지 3억 원에 대하여는 아파트 한 채의 분양권을 담보로 제공하였다가 2006. 10. 중순경 이를 지급하였다. 타. 한편, 이 사건 사업의 사업부지 전체에 대한 평균 매수가격은 약 3.3m²(평)당 500만 원을 밑돌았고, 피해자 회사는 이후 문화재 출토 등으로 인하여 사업을 제대로 진행시키지 못하다가 2007. 7. 10. 사업계획승인을 받았다. 4. 부당이득죄의 성부 먼저 피해자 회사가 궁박한 상태에 있었는지 여부에 관하여 보건대, 피해자 회사는 울산광역시장의 주택건설 사업계획승인 신청에 대한 반려처분으로 인하여 반드시 사업부지 전체에 대한 소유권을 확보하여야만 하였던 점, 피해자 회사는 2006. 8. 당시 이미 이 사건 부동산 외 거의 모든 토지에 대하여 계약을 마쳤고(극히 일부 계약이 체결되지 않은 토지도 있었으나 이미 모든 협상이 끝나고 절차적인 문제만 남은 상태였다) 이 사건 부동산에 대하여만 소유권을 확보하지 못하고 있었던 점, 이 사건 부동산의 위치로 보아 이 사건 부동산만을 제외하고 사업을 진행시킬 수는 없었고 이 사건 부동산을 포기하기 위하여는 이미 계약을 체결한 주변의 토지들까지도 함께 포기하고 사업부지 자체를 다시 획정하여야 하였던 점, 한편 피해자 회사는 당시 1,000억 원이 넘는 대출을 받고 있어서 금융비용만 하더라도 월 6억 원 정도가 지출되는 형편이어서 사업의 신속한 진행이 절실하였던 점 등에 비추어 보면, 당시 피해자 회사는 급박한 곤궁의 상태에 있었다고 봄이 상당하다(피고인들은 문화재 발굴과 공유지매입이 늦어진 것을 근거로 피해자 회사가 급박한 곤궁의 상태에 있지 않았다고 주장하나, 문화재발굴은 모든 주택건설사업에서 문제되는 것이 아니고 이 사건 사업의 경우 예상 외로 그 기간이 길어졌을 뿐이며, 공유지 매입은 사업계획승인을 위한 선결요건은 아니었고 사업계획승인에서 붙인 조건에 불과할 뿐만 아니라 공유지의 경우 그 매입은 상대적으로 손쉬운 문제이므로, 이러한 문제들이 있다고 하여 피해자 회사가 급박한 곤궁의 상태에 있지 아니하였다고 할 수는 없다). 다음으로, 피고인들이 피해자 회사의 궁박을 이용하여 현저하게 부당한 이득을 얻었는지 여부에 관하여 보건대, 이 사건 부동산은 원래 피고인 A이 1991. 경부터 소유하던 것이나 피고인 A은 이 사건 부동산을 계속 보유하여야 할 특별한 동기가 없었던 점, 또한 피고인 A은 이 사건 사업이 시행되면서 아무런 관련이 없는 피고인 B을 실제 소유자로 내세웠고, 피고인 B이 실제 소유자인 것처럼 행세하면서 이 사건 부동산에 대한 매매 협상을 주도하였는데, 협상에서의 태도나 대금의 수령 등에 비추어 볼 때 피고인 B은 사실상 이 사건 사업의 시행 이후 이 사건 부동산에 대하여 새로운 이해관계를 맺은 자인 점, 피고인 B은 협상과정에서 처음부터 매매계약을 체결할 것임은 분명히 하면서도 노골적으로 최고가를 받아야겠다는 뜻을 비추며 제일 마지막으로 계약의 체결을 미루었고, 사업부지 내의 건물 철거 상황과 사업계획승인의 반려 및 이 사건 사업의 총사업비 등을 알고서 이를 거론하면서 피해자 회사를 압박한 점, 급기야는 계약을 체결하지 않을 뜻을 비추면서 피해자 회사를 압박하여 18억 원에 계약하기로 합의 하였고 대금의 지급이 늦어진 벌칙으로 5,000만 원을 추가 요구하여 이를 관철시키는 등 우월적 지위에서 협상을 지배한 점, 그리하여 다른 토지들에 비하여 무려 40배가 넘는 가격에 이 사건 부동산을 매도한 점 등에 비추어 보면, 피고인들은 피해자 회사의 궁박을 이용하여 현저하게 부당한 이득을 얻었다고 보아야 한다. 결국, 피고인들은 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 계약자유의 원칙을 악용하여 피해자 회사의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취득하였다고 할 것이므로, 피고인들의 위 주장은 이를 받아들이지 아니한다.