제주지방법원-2021고합89

공소사실의 요지 피고인 B은 2014. 1. 21.경부터 2017. 10. 31.경까지 주식회사 D(이하 ‘D’이라 한다)의 대표이사로서 분양업무를 비롯하여 모든 업무를 총괄하였고, 피고인 A은 2017. 11. 1.경부터 현재까지 D의 대표이사로서 분양업무를 비롯하여 모든 업무를 총괄하고 있으며, 피고인 C는 D의 영업부 차장으로서 분양업무를 담당하였다. 피고인들은 위 회사가 시행한 서귀포시 E 일원에 있는 ‘콘도미니엄 F’(이하 ‘이 사건 콘도미니엄’이라 한다)을 분양하는 과정에서, 신문광고나 전단지, 현수막 등을 통해 주거가 가능(특히 G학교 노선 셔틀버스 운행)한 것처럼 홍보하였다. 가. 피고인 B, C의 공동범행 피고인들은 2016. 8. 24.경 제주시 H에 있는 F 모델하우스에서, 위와 같은 광고를 보고 찾아온 피해자 I에게 분양대행업체 직원을 통하여 이 사건 콘도미니엄에서 주거가 가능한 것처럼 거짓말하였다. 그러나 사실 이 사건 콘도미니엄은 휴양형 콘도미니엄으로서 관광진흥법 등 관련 법령에 따라 주거용 분양이 금지되어 있으므로, 피고인들은 피해자에게 이 사건 콘도미니엄에서의 주거를 가능케 해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 공모하여, 이에 속은 피해자로부터 그 무렵 이 사건 콘도미니엄의 분양대금 명목으로 225,000,000원을 신탁사의 계좌로 송금받은 것을 비롯하여, 별지1 범죄일람표와 같이 2016. 6. 12.경부터 2017. 3. 3.경까지 피해자 17명으로부터 위와 같은 방법으로 합계 6,282,000,000원을 송금받아 편취하였다. 나. 피고인 A, C의 공동범행 피고인들은 2018. 1. 16.경 위 F 모델하우스에서, 위와 같은 광고를 보고 찾아온 피해자 K에게 분양대행업체 직원을 통하여 이 사건 콘도미니엄에서 주거가 가능한 것처럼 거짓말하였다. 그러나 사실 이 사건 콘도미니엄은 휴양형 콘도미니엄으로서 관광진흥법 등 관련 법령에 따라 주거용 분양이 금지되어 있으므로, 피고인들은 피해자에게 이 사건 콘도미니엄에서의 주거를 가능케 해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 공모하여, 이에 속은 피해자로부터 그 무렵 이 사건 콘도미니엄의 분양대금 명목으로 합계 1,228,500,000원을 신탁사의 계좌로 송금받은 것을 비롯하여, 별지 범죄일람표와 같이 그 무렵부터 2018. 10. 8.경까지 피해자 7명으로부터 위와 같은 방법으로 합계 3,166,000,000원을 송금받아 편취하였다. 2. 관련 법리 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고 할 수 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010도7298 판결 등 참조). 3. 판단 가. 이 사건의 쟁점 및 판단의 기준 이 사건에서 공소사실에 따른 피고인들의 주된 기망내용은 ‘관련 법령에 따라 이 사건 콘도에서의 주거가 가능하지 않음에도 주거가 가능한 것처럼 거짓말을 하였다.’는 것이다. 그런데 검사는 공소사실에서 단지 피고인들이 신문광고나 전단지 등 홍보물을 보고 찾아온 피해자들에게 분양대행업체 직원을 통해 거짓말을 하였다고만 하고 있고, 보다 구체적으로 분양대행사 직원 등이 이 사건 콘도미니엄의 분양 상담 내지 홍보 과정에서 피해자들에게 어떤 거짓말을 하였는지, 피고인들이 그와 관련하여 어떤 교육·지시를 하였는지에 관하여는 달리 특정을 하지 않았다. 다만 분양대행사 직원들로서는 통상 분양자측의 교육·지시를 받고 분양자측이 마련한 신문광고와 홍보물 등을 이용하여 구체적인 홍보 활동을 하게 되므로, 수분양자들로서는 적어도 분양계약을 체결할 무렵에는 당시 게재된 신문광고나 배부되는 전단지 등의 내용을 고지 받았을 것으로 봄이 경험칙에 비추어 상당하다. 따라서 피고인들이 공소사실과 같은 기망행위를 하였는지 여부를 판단함에 있어서는, 검사가 제출하는 증거들에 의하여 피고인들이 제작, 게재 및 배포에 관여한 것으로 인정되는 신문광고 및 홍보물 등을 표준으로 하여, 이들 광고 내지 홍보물로서 분양계약 체결 무렵 고소인들에게 고지한 내용이 앞서 본 법리에 비추어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 할 수 있을 정도의 것인지를 살피도록 한다. 나. 인정되는 사실관계 및 관련 법령 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 이 사건 콘도미니엄의 분양을 위한 광고·홍보 활동, 피해자로 특정된 고소인들과의 분양계약 체결 등과 관련하여 아래와 같은 사실이 인정된다. 1) 이 사건 콘도미니엄의 분양 광고·홍보 활동 D은 이 사건 콘도미니엄을 관리형 토지신탁계약에 따라 수탁자인 L을 통해 신축·분양하고, 이후 관련 법령에 따라 위 콘도미니엄을 운영하는 휴양 콘도미니엄업 시행을 추진하였다. D은 L이 2016. 2.경 이 사건 콘도미니엄에 대한 분양승인을 받게 되자 그 무렵부터 위 콘도미니엄에 대한 분양 광고·홍보 업무를 추진하였다. 보다 구체적으로, D의 대표이사였던 피고인 B은 2016. 5.경 M과 분양업무 대행계약을 체결하고(이는 2017. 12.경까지 유지되었고, 그 이후에는 2017. 11.경 대표이사로 취임한 피고인 A이 N와 분양업무 대행계약을 체결하였다), 위 분양대행사에게 분양 홍보 등 업무에 대하여 최초 교육을 실시하고 광고대행사와의 협의 등을 통해 전단지로 배포하거나 일간지 등에 각종 매체에 게재할 광고를 제작하게 하는 한편, J(D의 모회사이다)의 영업부 차장인 피고인 C를 제주도에 파견하여 M의 분양 홍보 업무에 대한 구체적인 업무지시를 하게 하였다. 이후 D, M(2017. 12.경 이후 N) 등은 이 사건 콘도미니엄의 분양과 관련하여 전단지 등 홍보물을 제작·발행하고, 신문광고를 게재하였으며, 현수막을 게시하는 등의 분양 광고·홍보 활동을 시작하였다. 그 과정에서 O은 2016. 12.경까지 ‘고품격 주거형 리조트’라는 문구가 눈에 띄게 표시되어 있거나(증거기록 1권 46~48쪽, 2권 50쪽, 4권 260쪽), 위 문구와 함께 ‘P 학생 등하교를 위한 셔틀버스 운영’이라는 문구가 표시된 신문광고를 일간지 등에 게재하였고(증거기록 4권 261쪽), 이와 같거나 유사한 광고 문구가 담긴 홍보물(증거기록 1권 49, 50쪽, 4권 271~275쪽)을 만들어 M으로 하여금 분양 홍보 업무에 사용하게 하였다가, 2017. 1.경부터는 ‘주거형 리조트’라는 취지의 문구 대신 ‘소유형 리조트’라는 문구가 표시된 신문광고를 일간지 등에 게재하는 등으로 분양 광고·홍보물의 내용을 변경하였다(증거기록 1권 51, 52쪽, 2권 51~53쪽). 2) 고소인들의 이 사건 콘도미니엄 수분양 등 고소인들은 2016. 6. 12.경부터 2018. 10. 8.경까지 사이에 별지1 범죄일람표 기재(다만, ‘피해자’를 ‘고소인’으로 본다)와 같이 당시 각 분양대행사였던 M 또는 N를 통해 L을 분양공급자 겸 수탁자로, D을 위탁자로 하여 이 사건 콘도미니엄의 각 해당 호실의 지분에 관한 분양계약을 체결하였다. 이 사건 콘도미니엄의 분양계약서는 그 분양계약을 체결한 일시에 따라 조금씩 다른 형식을 취하고 있었으나, 대체로 약관에 의해 동일한 내용을 규정하고 있었다. 특히 고소인 Q, R의 계약서(S호 지분 분양계약서, 증거기록 4권 137~150쪽)를 제외한 대부분의 분양계약서는 분양 대상 콘도미니엄(객실을 의미하는 것으로 보인다)의 이용 및 처분에 관하여 다음과 같은 내용을 두고 있었다[다만, 일부 수분양자들의 분양계약서(고소인 T, U, V에 대한 W호 지분 분양계약서, 증거기록 4권 72~94쪽)에는 그 중 제8조 제1항의 내용을 가위표로 삭제하면서 “※ 해당사항 없음” 문구를 부기하기도 하였다]. 한편, D은 이 사건 콘도미니엄의 시설이용에 관한 약관을 마련하여 수분양자들이 분양계약을 체결할 당시 이를 함께 체결하도록 하였는데, 위 약관은 다음과 같은 내용을 두고 있었다. 3) 콘도미니엄의 분양 관련 법령 및 행정 실무 이 사건 콘도미니엄의 분양에 관하여는 관광진흥법, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법(이하 ‘제주특별법’이라 한다) 및 이에 따른 위임 자치규정인 제주특별자치도 관광진흥 조례(이하 ‘제주관광조례’라 한다)가 적용되는바, 구체적인 해당 법령의 내용은 별지2 ‘관련 법령’의 기재와 같다. 위 관련 법령의 내용에 의하면, 이 사건 콘도미니엄은 제주특별법 제147조에 따른 개발사업에 포함된 시설로서 구 제주관광조례(2020. 12. 31. 제주특별자치도조례 제2709호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제27조 제1항 제3호 단서 나.목에서 정하는 경우에 해당한다. 따라서 위 콘도미니엄은 분양을 함에 있어 1개의 객실당 2인 이상의 수분양자를 받으면 족하고, 위 규정 본문에서 금지하고 있는 ‘가족만이 객실에 대한 수분양자로 되는 분양’(이른바 ‘가족분양’) 또한 허용된다. 이와 관련하여 제주특별자치도는 2016. 1. 7.경 X에게 Y공원 내 조성하는 휴양 콘도미니엄을 가족관계인 내국인 2인만을 수분양자로 하여 분양할 수 있다고 회신한 바 있고(증거기록 2권 54쪽), 같은 내용의 유권해석을 제주시와 서귀포시에 각 하달한 바 있으며(증거기록 1권 556~559쪽), 서귀포시 또한 이 사건 콘도미니엄의 이른바 ‘가족분양’에 대하여 별다른 조치를 취하지 아니하였다. 다. 구체적인 판단 1) 2016. 12. 31.까지의 분양 부분(범죄일람표 순번 1, 2, 9 내지 12)에 대한 판단 가) 앞서 나. 1)항에서 본 바와 같이, 피고인들은 2016. 5.경부터 2016. 12.경까지 ‘주거형 리조트’ 및 ‘P 학생 등하교를 위한 셔틀버스 운영’ 등의 표현이 사용된 신문 광고 및 전단지 등 홍보물을 사용하여 이 사건 콘도미니엄의 분양 광고 및 홍보를 시행하였다. ‘주거(住居)’라는 단어가 ‘일정한 곳에 머물러 삶. 또는 그런 집.’이라는 의미를 가지고 있는 점, 통상 등하교용 셔틀버스는 학생이 집에 살고 있음을 전제로 등하교의 편의를 제공하기 위하여 제공하는 것인 점 등을 고려할 때, 위와 같은 광고 및 홍보물의 표현은 일견 이 사건 콘도미니엄을 분양받을 경우 그곳에서 집과 같은 방식으로 활용하면서 머물러 살 수 있다는 취지, 즉 주거가 가능하다는 취지로 이해되기는 한다. 또한, 관련 법령에서 보는 바와 같이 제주관광조례는 분양 또는 회원 모집을 하려는 자로 하여금 휴양 콘도미니엄을 주거용으로 분양 또는 회원모집 하는 것을 금지하고 있기는 하다(제27조 제1항 제6호). 나) 그러나 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 앞서 나.항에서 본 인정사실과 함께 종합하여 보면, 위 가)항에서 살펴본 사정만으로는 피고인들이 위 기간 ‘주거형 리조트’ 및 ‘P 셔틀버스 운영’ 등의 표현을 사용하여 광고 및 홍보활동을 시행한 것이 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 것에 해당한다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. ⑴ 이 사건 콘도미니엄은 휴양 콘도미니엄업에 관하여 관광진흥법 제3조 제1항 제2호 나목이 요구하는 바에 따라 각 객실에 숙박과 취사가 가능한 시설을 모두 갖추고 있다. 따라서 객실의 이용자로서는 그 객실을 이용할 수 있는 권리를 갖추고 있는 기간 동안에는 다른 사람들의 보조나 용역 제공, 또는 식당 기타 객실 외부 시설의 이용 없이도 이에 머물러 지내면서 생활을 영위하는 것, 즉 주거를 영위하는 것이 충분히 가능하다. ‘주거형 리조트’라는 표현은 이와 같은 점을 관념적으로 함축적으로 나타내는 표현으로 볼 수 있다. ⑵ 통상의 휴양 콘도미니엄의 경우, 관광진흥법 및 같은 법 시행령 등의 규제로 인해 개인이나 동거 가족이 특정 객실을 독점적으로 점유·이용하는 것이 불가능하고, 때문에 위 ⑴에서 본 바와 같이 객실에 원하는 대로 머물거나 그렇지 않더라도 개인 물건을 비치해 두는 등으로 점유하면서 이를 거주를 비롯한 각종 목적으로 자유롭게 이용하는 것이 불가능한 측면은 있다. 그러나 이 사건 콘도미니엄은 앞서 나. 3)항에서 본 것과 같이 이른바 ‘가족분양’이 가능하였기 때문에, 1인 가구가 아닌 이상 동거가족이 함께 특정 객실을 분양받음으로써 이를 독점적으로 점유·이용할 수 있다. 따라서 이 사건 콘도미니엄은 ‘동거가족 분양’이라는 제한적 조건에서나마 수분양자들이 객실에서 주거를 영위하는 것이 가능해 보이는바, 피고인들은 바로 이와 같은 측면에서 분양 광고·홍보물에 ‘주거형’이라는 표현을 사용하고, 다만 그 표현의 구체적인 의미에 대해서는 분양대행사를 통하여 상담 시 고객들에게 설명하게끔 지시한 것으로 보인다(증거기록 1권 21, 22쪽). ⑶ 실제로 이 사건 콘도미니엄의 수분양자들 중 일부는 해당 객실 발코니에 창호를 설치하는 등 거주를 전제로 구조변경을 시도하였고(증거기록 1권 432쪽), 고소인들 중 일부는 이 사건 콘도미니엄에 분양받은 객실에서 주거를 영위하고 있다고 볼 수 있을 정도로 장기간 계속 사용하거나(증 제12호증), 이 사건 콘도미니엄은 아니나 인근에 유사한 방식으로 분양이 이루어진 다른 휴양 콘도미니엄의 객실에서 주거를 영위하기도 하였으며(증 제10, 13호증), D은 이 사건 콘도미니엄의 준공 이후 위 콘도휴양 콘도미니엄으로서 공유자가 외국인인 경우 미니엄에 계속 머무르면서 인근의 P의 G학교로 통학하는 학생들을 위하여 셔틀버스를 운행하였는바(증거기록 1권 498~500쪽, 4권 511쪽), 이와 같은 현황에 비추어 보더라도 이 사건 콘도미니엄에서 주거가 가능하다는 취지의 광고·홍보물이 사실과 전혀 다른 것으로는 보이지 않는다. ⑷ 여기에 사업자가 자신의 상품을 선전·광고할 때 일체의 과장을 금지하는 것은 현실적으로 기대할 수 없고, 다소간의 과장은 소비자들을 유인할 목적을 갖는 광고의 기본적 속성이기도 하다는 점을 함께 고려해보면, 단지 피고인들이 집행한 광고·홍보물 등에서 주거가 가능하게끔 하는 제한 조건이 적극적으로 드러나지 않았다는 사정만으로 이를 통한 광고·홍보활동이 이 사건 콘도미니엄 분양 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다거나, 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 허용되는 범위를 벗어난 표현을 사용하고 그 정도가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 정도에 이른다고 보기는 어렵다. ⑸ 한편, 이 사건 콘도미니엄은 앞서 가)항에서 본 제주관광조례 규정에 따라 본래 주거용으로 분양될 수 없는바, 그럼에도 이를 주거를 영위하는 데 이용하는 것이 위 규정에 위반되어 허용되지 아니하는 것처럼 보일 여지는 있다. 실제로 D은 서귀포시장으로부터 2019. 5. 29. ‘이 사건 콘도미니엄이 ”주거형 리조트“로 홍보되어 위 조례에 어긋나는 주거용 분양을 한 것으로 오인될 소지가 있으므로, 분양홍보시 해당 문구를 사용하지 말고, ”주거형 리조트“의 의미에 대하여 공유자 등에게 해명 및 설명을 하라‘는 취지의 시정명령을 받고, 계속하여 2019. 7. 12. ’도조례상 가족 2인 분양을 예로 들며 연중 거주가 가능하다고 주거용 안내를 계속해 수분양자들에게 혼란을 초래하는 등 시정명령을 불이행하였다‘는 것을 처분사유로 하는 사업정지 1개월 처분을 받았으며, 이에 불복하여 제기한 처분취소소송의 제1심에서 청구기각의 판결을 받은 사실이 있기도 하다(제주지방법원 2020. 11. 24. 선고 2019구합6264 판결). 그러나 위 제주관광조례 규정은 어디까지나 이 사건 콘도미니엄의 분양자로 볼 수 있는 D에 대하여 적용되는 것일 뿐 그로부터 객실을 분양받아 소유권이전등기를 마친 공유자에 대하여까지 적용되는 규정이 아님은 명백하다. 그리고 위 조례나 관광진흥법, 제주특별법을 비롯한 어느 관련 법령에도 공유자의 객실 점유 및 이용의 방법 자체를 제한하는 규정은 존재하지 않으며, 위 나. 2)항에서 본 이 사건 콘도미니엄의 분양계약서나 시설이용 약관에도 이를 제한하는 내용은 담고 있지 않다. 위에서 본 D에 대한 시정명령 처분 및 사업정지 처분의 각 처분사유 또한 ‘이 사건 콘도미니엄의 객실 공유자들이 이를 사실상 주거용으로 이용하고 있음’이 아니라 ‘O이 위 공유자들에게 주거형 리조트의 의미를 적절하게 설명하지 않았다’는 것이어서, 그 당부를 불문하고 그 의도가 이 사건 콘도미니엄의 객실 공유자들이 그 객실에서 주거를 영위하는 것 자체를 금지하겠다는 취지로까지는 이해되지 않는다(그와 같은 처분은 법령상의 근거 없이 공유자들의 소유권을 제한하는 것이어서 위법하다는 점을 고려해보면 더욱 그렇다). 따라서 위와 같은 조례의 규정 및 이를 기초로 한 행정처분이 있었다는 사정은 위 ⑵에서 본 바와 같은 이유로 수분양자들이 이 사건 콘도미니엄에서 주거가 가능하다고 보는 것에 방해가 되지 아니한다. 다) 결국 검사가 제출하는 증거만으로는 피고인들이 이 부분 공소사실과 같이 고소인들을 기망함으로써 이들로부터 각 분양대금 명목의 돈을 받은 사실이 합리적인 의심의 여지없이 증명되었다고 할 수 없다. 2) 2017. 1.경 이후 분양 부분(범죄일람표 순번 3 내지 8, 13 내지 24)에 대한 판단 앞서 나. 1)항에서 본 바에 의하면, 피고인들은 2017. 1.경부터는 ‘주거형 리조트’라는 표현 대신 ‘소유형 리조트’라는 표현이 사용된 신문광고 및 전단지 등 홍보물을 사용하여 이 사건 콘도미니엄의 분양 광고 및 홍보를 시행하였다. 그런데 ‘소유’라는 표현은 그 자체로서는 ‘주거’와는 별다른 관련성이 없는바, 위 신문광고 및 전단지에 나타난 다른 세부적인 문구를 함께 보더라도 이로부터 ‘이 사건 콘도미니엄에서 주거가 가능하다’는 취지가 도출되지는 않으며, 그 밖에 검사가 제출하는 모든 증거에 의하더라도 피고인들이 2017. 1.경 이후 이 사건 콘도미니엄을 분양받은 고소인들에게 광고·홍보 당시 위와 같은 취지를 고지하였음을 인정하기 어렵다[설령 이를 인정한다 하더라도, 위 1)항에서 본 것과 같은 이유에서 그것이 기망행위에 해당한다고 볼 수도 없다]. 결국 검사가 제출하는 증거들만으로는 피고인이 이 부분 공소사실과 같이 고소인들을 기망함으로써 이들로부터 각 분양대금 명목의 돈을 받은 사실이 합리적인 의심의 여지없이 증명되었다고 할 수 없다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 따라서 피고인들에 대하여 각 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 본문에 따라서 판결의 요지를 공시한다.