서울중앙지방법원-2016고단2991

범죄사실 피고인은 2013. 12. 19.경 서울 서초구 C에 있는 피해자 D와 그의 부 E의 공동소유인 약 49.5㎡(약15평) 규모의 건물을 보증금 1,500만 원, 월 임대료 143만 원에 임차하면서, 피해자의 매도가 임박하여 임대차기간을 2013. 12. 19.경부터 2014. 12. 18.까지 1년으로 하되, 2개월 이상 임대료를 미납하거나 임대인인 피해자의 건물 매매, 개축 또는 신축시에는 이의 없이 건물을 피해자에게 명도하여 주는 내용으로 상가 월세 계약서를 작성하고 위 건물에서 'F'이라는 상호로 식당을 운영하며 임대료와 수도요금 합계 1,000만 원 가량을 지급하지 아니하고 영업을 계속하여 왔다. 피고인은 2015. 5. 21.경 위 식당에서 피해자로부터 '가게가 99% 팔릴 예정'이라는 말을 듣고 건물 매매시 2015. 6. 30. 위 건물을 명도하여 주겠다는 확인서를 작성하여 준 후 이에 따라 피해자가 2015. 6. 18.경 위 건물에 대한 매매계약을 체결한 사실을 알게 되자, 피고인이 명도를 거절할 경우 피해자가 계약 파기 및 계약금 배액 24억 원 상환 등 계약불이행에 따른 손해를 입게 되는 궁박한 처지에 있는 점을 이용하여 명도비 등 명목으로 고액의 이사비용을 요구하기로 마음먹었다. 이에 피고인은 2015. 7. 17. 오전경 위 식당에서, 건물 명도를 요구하는 피해자에게 "이 가게에서 못 나가겠다, 이사비용으로 1억 5천만 원의 돈을 달라, 그렇지 않으면 이가게에서 나가지 않겠다"라며 명도요구를 거부하고, 계속하여 같은 날 14:00경 피해자의 부 E을 찾아가 "임대차기간이 남아 있지 않냐, 지금 장사도 잘 되고 있고, 1학기에 학비가 1,000만 원 들어가는 대학생이 있다, 일반적인 계약기간인 2년이 되는 기한인 2015. 12. 18.까지 장사를 하겠다"라며 명도를 거부하고, 2015. 7. 18.경 이후 피해자의 대리인인 공인중개사 G로부터 명도 요구를 받자 명도 및 이사비용 등으로 9,000만 원을 요구하였다. 피고인은 이와 같이 피해자의 궁박한 상태를 이용하여 피해자로부터 2015. 7. 24.경 6,000만 원(실제 취득액은 공인중개사들로부터 받은 3,000만 원을 포함한 9,000만 원)을 명도비 등의 명목으로 교부받아 현저하게 부당한 재산상 이익을 취득하였다. 증거의 요지 1. 증인 D, H, G의 각 법정진술 1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서(대질부분 포함) 1. D, G, H에 대한 각 경찰 진술조서 1. 판결문 사본 1. 상가 월세 계약서 사본, 각 확인서 사본, 근생건물 매매계약서 사본, 계좌별 거래명세표, 확인서(순번 13번) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 형법 제349조 제1항(징역형 선택) 1. 집행유예 형법 제62조 제1항 피고인과 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 피해자가 건물 매수인과 체결한 매매계약 중 건물명도특약이 삭제되는 등 당시 피해자가 궁박한 상태에 있었다고 볼 수 없고, 중개업자들이 주선한 협상의 결과에 불과할 뿐이므로 피고인이 피해자의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취득하였다고 할 수도 없다. 2. 판단 가. 피해자의 궁박한 상태 여부 앞서 거시한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 당시 피해자가 궁박한 상태에 있었음을 인정할 수 있다. 피해자는 2015. 5. 21. 피고인으로부터 2015. 6. 30.까지 이 사건 점포를 인도하기로 하는 명도확인서를 받은 후 공유자들과 함께 2015. 6. 18. I 등과 이 사건 토지 3필지 및 지상 건물을 매매대금 합계 75억 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고 위 매수인으로부터 계약금 합계 12억 원을 지급받았다. 이 사건 매매계약에 의하면, 피해자는 2015. 7. 20. 잔금을 지급받음과 동시에 이 사건 건물 등을 인도하기로 하였고, 피해자가 잔금을 지급받기 전까지는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으며, 쌍방의 채무불이행에 대한 손해배상의 예정액으로도 계약금의 배액이 명시되어 있다. 그런데 피고인은 2015. 6. 30.이 지나도록 이 사건 점포를 인도하지 않았고, 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급기일, 즉 이 사건 건물의 인도일이 임박한 2015. 7. 17.경부터는 1억 5,000만 원 등 거액의 이사비용을 지급하지 않으면 이 사건 점포를 인도하지 않겠다는 입장을 명시적으로 밝히면서 이 사건 점포의 인도를 거부하였다. 이에 피해자는 피고인에게 이 사건 점포에 대한 임대차보증금에서 연체 차임을 공제하지 않거나 그에 추가로 500만 원을 더 지급하기로 하는 방안 등을 제안하였으나 피고인이 전혀 받아들이지 않자, 매수인 측에 잔금지급기일, 즉 건물 인도일을 4개월 정도 연기해 줄 것을 요청하였으나 이 역시 받아들여지지 않았다. 피고인은 2015. 7. 17. 피해자에게 차임 연체와 인도약정의 위반 등을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다면서 이 사건 점포를 즉시 인도할 것을 요구하는 내용증명 우편으로 발송한 후 같은 달 20. 피해자를 상대로 이 사건 점포의 점유이전금지가처분을 신청하기도 했으나, 건물인도소송은 물론이고 이를 본안으로 한 인도단행가처분을 신청하더라도 임박한 당초 건물 인도일(2015. 7. 20.)은 물론이고 매수인 측의 동의로 연장된 건물 인도일(2015. 7. 24.)까지는 도저히 이 사건 건물을 인도할 수 없는 상황에 처하게 되었고, 그 경우 피해자는 이 사건 매매계약에 따라 계약금의 배액은 24억 원을 배상해야 하거나, 이 사건 건물을 철거 후 신축, 분양하려는 매수인 측으로부터 위와 같은 손해배상예정액을 초과하는 손해배상을 청구당할 위험도 배제할 수 없는 상황이었다. 실제로도 피고인은 최초 이 사건 점포의 인도 대가로 1억 5,000만 원을 요구한 직후 금액을 다소 낮춰 1억 원을 요구하였는데, 피해자는 그로부터 불과 5일 만에 피고인의 요구액에 근사한 총액 9,000만 원에 합의할 수밖에 없었다. 변호인은, 이 사건 매매계약의 건물명도특약이 삭제되었으므로 피해자가 궁박한 상태에 있지 않았다고 주장하나, 위 특약은 매수인 측의 동의 없이 함부로 삭제된 것으로서 피고인이 매수인 측에 그 변경 계약의 효력을 주장할 수 없는 상황이었을 뿐만 아니라, 위 특약을 제외하더라도 계약 본문에 2015. 7. 20.까지 이 사건 건물을 인도한다는 매도인의 의무가 명시되어 있었으므로, 특약 삭제에도 불구하고 피해자가 2015. 7. 20.까지 이 사건 건물을 인도하여야 하는 의무에는 아무런 영향이 없다. 나. 현저하게 부당한 이익의 취득 여부 앞서 거시한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 피고인이 피해자의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득하였다고 인정할 수 있으므로, 위 주장은 이유 없다. 피고인은 2013. 12. 17. 피해자와 이 사건 점포를 보증금 1,500만 원, 월차임 143만 원(부가가치세 포함)에 1년 간 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였는데, 당시 피고인은 이 사건 건물이 매물로 나와 있어 조만간 매매가 이루어질 수 있다는 사정을 잘 알고 있었고, 실제로 위 임대차계약에 "건물 매매시나 개축 또는 신축시 임차인은 이 사건 점포를 임대인에게 인도하고 이의를 제기하지 않는다"는 내용을 특약으로 명시하였으므로, 피고인은 추후 피해자가 이 사건 건물을 매도할 경우 이의 없이 점포를 인도할 의무가 있었다. 더구나 피고인은 위 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 이후인 2015. 5. 21. 피해자로부터 건물 매매가 임박하였다는 말을 듣고 2015. 6. 30.까지 이 사건 점포를 인도하기로 약속하는 취지의 명도확인서를 날인, 교부함으로써 2015. 6. 30.자로 이 사건 점포에 대한 임대차계약을 해제하기로 합의하였고, 이미 3기 이상의 차임을 연체하고 있어 관련 법령에 따른 계약갱신청구권도 없었으므로, 피고인으로서는 피해자에 대하여 이 사건 점포에 대한 임대차계약이 유효함을 이유로 이 사건 점포의 인도를 거절할 정당한 권원이나 이유가 없었다. 또한 피고인은 이 사건 점포를 임차할 당시에는 전 임차인이 이미 폐업한 상태에 있어 피고인은 어떠한 권리금도 지출한 바 없고, 추후 건물 매매 시 이의 없이 이 사건 점포를 반환하기로 하면서 1년의 단기간으로 임차하였으므로 점포 인테리어 등으로 지출한 비용도 별로 없었다. 더구나 이 사건 임대차계약에 의하면, 이러한 비용들은 피해자에게 청구할 수 없는 성질의 것들이었다. 나아가 피고인이 피해자에게 최초 1억 5,000만 원을 요구한 2015. 7.경 당시를 기준으로 피고인은 이미 2015년 1월분부터의 차임 등을 연체하고 있었으므로, 이를 보증금에서 공제할 경우 피해자가 반환할 잔존 보증금도 약 500만 원 정도에 불과한 상황이었다. 피고인은 2015. 5. 21. 피해자로부터 건물 매매가 임박하였다는 말을 듣고 그의 요구에 따라 2015. 6. 30.까지 이 사건 점포를 인도한다는 내용의 명도확인서를 날인, 교부하였고 당시 피고인은 피해자에게 이사비용 등 인도의 대가를 전혀 요구한 바도 없어 피해자는 그러한 피고인의 약속을 신뢰하고 2015. 6. 18. 이 사건 건물에 대한 매매계약을 체결할 수 있었는데, 그 이후 피고인은 갑자기 정당한 이유 없이 약속한 기한까지 점포를 인도하지 않았고, 이 사건 매매계약에 따른 건물 인도일이 임박한 2015. 7. 17.부터는 거액의 이사비용 등을 요구하면서 점포의 인도를 거부하였는데, 이는 피고인이 처음부터 피해자를 속일 생각이 없었다고 하더라도 종전 약속과 이에 대한 거래상대방인 피해자의 신뢰를 정면으로 배반하는 것이었다. 당시 피고인은 이 사건 임대차계약에 따라 피고인으로부터 임차보증금 1,500만 원에서 연체 차임 등을 공제한 나머지 금액만 반환받을 수 있는 권리가 있는데, 앞서 본 바와 같이 당시 잔존 보증금은 약 500만 원 정도에 불과하여, 피고인이 최종적으로 피해자와 이사비용 등으로 합의한 9,000만 원은 위와 같은 피고인의 법률상 권리가액의 18배에 달할 뿐만 아니라, 합의된 금액의 94%가 법률상 권리를 초과하는 부분이다. 피해자가 실제 부담한 6,000만 원을 기준으로 하더라도 이는 피고인에게 인정되는 법률상 권리 가액의 12배에 달한다. 뿐만 아니라 피해자는 최초 피고인에게 연체차임을 면제하거나 소정의 이사비용을 추가하는 방식으로 1,500만 원 내지 2,000만 원을 제안한 바 있는데 최종 합의된 금액은 그것의 4배를 초과하고 있다. 비록 이 사건 매매계약에 관여한 중개업자들은 통상적인 거래에서 이사비용 등으로 2,000만 원 내지 3,000만 원 정도에 인도 합의가 이루어진다고 진술하였고 실제로 협상과정에서 피고인에게 최대 7,000만 원까지 제시한 적도 있는 것으로 보이므로 이를 기준으로 하면 최종 합의된 금액이 현저하게 과다한 이익이었는지 의문이 들 수 있으나, 부당이득죄에서 '현저하게 부당한 이익의 취득' 여부는 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단할 것이 아니라 거래당사자의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도와 그것이 협상과정에 미친 영향, 이에 대한 피고인의 인식 정도, 다른 적절한 대안의 존재 여부 등 제반사정을 종합하여 판단하여야 하는데, 앞서 본 바와 같은 피해자의 계약상 인도 의무 및 인도 약속, 그 이후의 약속 위반과 신뢰 배반, 피해자가 궁박한 상태에 빠진 후 본래 약정한 의무 이행에 대한 거액의 대가 요구, 이를 통한 거액의 합의 성사 등 일련의 경위에 비추어 보면, 피고인이 피해자와 합의한 금원 및 그 중 피해자로부터 교부받은 금원은 모두 현저하게 부당한 이익으로 봄이 상당하다. 실제로 피고인이 2015. 7. 17.경 피해자에게 인도의 대가로 1억 5,000만 원을 처음 요구하고 그 직후 부동산중개업자를 통해 1억 원을 요구함에 따라 그 무렵부터 불과 5일 동안의 협상을 거쳐 최종적으로 총액 9,000만 원에 합의가 이루어졌는데, 협상 기간이 매우 짧고 매매계약상 건물인도일에 임박하여 이루어졌으며 피고인의 요구액에 근사한 총액 9,000만 원에 합의된 점에 비추어 보면, 위와 같은 5일간의 협상은 양측의 입장을 절충하는 과정이라기보다는 주로 피고인의 주장이 관철되는 과정으로 보이고, 이는 당시 피고인이 매매계약과 관련하여 몹시 궁박한 상태에 있었고 피해자가 그러한 점을 협상에 이용하였기 때문으로 볼 수밖에 없다. 이는 피해자 외 이 사건 건물 매매계약을 중개한 중개업자들이 합의금 중 일부를 부담한 점에서도 알 수 있다. 피해자로서는 이 사건 건물에 대한 매매계약을 체결하기 전에 피고인이 순순히 점포 인도를 약속하였고 그 과정에서 이사비용 등 인도의 대가를 요구한 바도 전혀 없었으므로 피고인을 상대로 미리 점포 인도를 위한 법적인 절차를 밟을 생각조차 하지 못하였고, 피해자가 이 사건 건물 매매계약에 따라 이 사건 점포를 포함한 건물 전체를 인도하여야 할 기한과 피고인이 약속한 점포 인도기한이 불과 20일밖에 차이나지 않아, 피고인이 점포 인도를 거부한 후 법적 절차에 착수해서는 도저히 건물 인도일까지 피고인으로부터 점포를 인도받을 가망도 전혀 없었다. 즉, 위와 같이 피해자가 다른 대안을 모색할 수 없었던 것은 전적으로 피고인의 약속위반과 신뢰배반행위로 인한 것이었고, 이러한 점은 피해자가 이 사건 점포를 기한 내에 인도받기 위해 피고인과 9,000만 원에 합의할 수밖에 없었던 주된 이유였다. 양형의 이유 피고인이 임차인으로서 계약기간 중에 점포를 인도해야 상황에 처하게 되자 이 사건에 이른 측면이 있는 점, 당시 피해자가 피고인에게 교부한 수표에 대하여 피사취신고를 하는 바람에 소송을 통해 상당한 기간이 지나서야 실제로 금원을 지급받게 된 점, 그 중에는 피해자로부터 반환받을 권리가 있는 보증금도 일부 포함되어 있는 점, 최근 피해자를 위해 2,000만 원을 공탁한 점, 동종전과가 없고 벌금형을 넘는 전과도 없는 점, 홀로 두 자녀를 부양하고 있는 점은 피고인에게 유리한 정상으로 참작할 수 있다. 그러나 피고인은 거래상의 신의를 배반하여 다른 대안을 모색할 기회도 없이 감당할 수 없는 경제적 손실을 목전에 둔 피해자의 궁박상태를 악용하여 적지 않은 경제적 이익을 취득하였으므로 비난가능성이 높다. 더구나 피해자의 궁박상태가 피고인에 의하여 유발된 측면이 크다는 점에서 죄질도 좋지 않다. 이를 통해 피고인이 취득한 경제적 이익이 9,000만 원에 이르고, 그 과정에서 피해자가 겪은 손해나 고통도 적지 않다. 그럼에도 불구하고 피고인은 이 법정에서조차 정당한 합의의 대가라고 주장하면서 반성하고 있지 않다. 아직까지 피해의 상당 부분이 회복되지 않았고, 그로 인하여 피해자가 피고인의 엄벌을 탄원하고 있는 점도 불리한 정상으로 고려하지 않을 수 없다. 그밖에 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행 경위, 범행 후의 정황 등의 양형조건들을 종합적으로 고려하여 주문과 같이 형을 정한다.