수원지방법원여주지원-2012고단549

범죄사실 피고인은 공인중개사 자격 없이 경기 양평군 C상가 103호에서 피고인의 올케인 공인중개사 D 명의로 등록한 E 공인중개사 사무실을 운영하였다. 피고인은 2005. 7.경 매도인 F의 대리인 G으로부터 F 소유의 경기 양평군 H 임야 7,273m2(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 대한 매매 계약 중개를 의뢰받고, 약 6,000만원 이상의 과다한 중개수수료를 받을 생각으로 매수인에게 이 사건 부동산의 위치를 정확히 알려주지 않고 매매를 중개하기로 마음먹었다. 피고인은 2005. 7. 10.경 전원주택 부지를 물색하고 있던 이 사건 부동산의 매수인 피해자 I, I 측 공인중개사 J. 이 사건 부동산을 J에게 소개한 피고인의 외삼촌 K과 함께 이 사건 부동산의 현황을 보기 위해 현장으로 가서, 이 사건 부동산과 300m 이상 떨어져 있으며, 이 사건 부동산에 비해 경사가 완만하고, 전원주택 개발이 용이하여 매수할 가치가 높은 경기 양평군 L 일대 주변 토지를 가리키며 마치 이 사건 부동산의 위치가 그 주변인 것처럼 설명하였다. 피고인은 2005. 7. 14. 위 부동산 사무실에서 매매계약을 체결하기 전에 다시 피해자, J와 이전에 설명한 장소보다 경기 양평군 L 주변과 더 가까운 지역으로 가서 이 사건 부동산의 위치라고 재차 설명하고, 이를 믿은 피해자 I은 매매대금 202,000,000원, 매도인 F, 매수인 으로 하는 이 사건 부동산 매매 계약을 체결하고, 2005. 7. 29. 계약서를 작성하면서 특약사항에 "3. 만약 2005년 12월 30일 이전까지 도로개설이 안될 경우 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.", "6. 잔금시 잔금의 이천만원은 E부동산(M : 피고인의 개명전 이름)에 보관시키고 도로 완료시 매도인에게 지불하기로 한다."는 내용을 포함한 매매계약서를 작성하였다. 그러나 사실 피고인은 이 사건 부동산이 농림지역이자 보전산지로서 도로와 전원주택을 개발하기 곤란한 상황이었기 때문에 위와 같이 이 사건 부동산의 위치를 정확히 알려주지 않았을 뿐만 아니라, 피해자로부터 교부받는 잔금 중 2,000만원을 도로완료시까지 보관할 의사도 없었기 때문에, 피해자에게 위치를 설명해 준 부동산의 소유권을 이전하거나, 계약조건 중 피고인이 준수할 특약사항을 이행할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로 하여금 2005. 7. 14. 계약금 명목으로 2,000 만원을 F의 대리인 G에게 교부하도록 하고, 2005. 7. 29. 피해자로부터 잔금 명목으로 1억 8,200만원을 수표로 교부받아 N 법무사 계좌로 일시 입금한 후, 이를 다시 인출하여 8,000 만원은 매도인 F에게 송금하고, 나머지 잔금 중 1,000만원은 피고인의 계좌에, 1,700만원은 피고인의 어머니 O의 계좌에, 3,100만원은 피고인과 거래관계가 있는 P의 계좌에, 200만원은 피고인과 거래관계가 있는 Q의 계좌에 송금하여 사용하는 등 피해자로부터 이 사건 부동산 매매대금 명목으로 2억 200만원을 교부받아 이를 편취하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 I, J, K, R, S, T의 각 법정진술 1. 피고인에 대한 각 검찰피의자신문조서 1. 피고인에 대한 각 경찰피의자신문조서 (I, J 진술 포함) 1. I, J, G, K에 대한 각 경찰진술조서 1. U의 진술서 1. 고소장, 매매계약서사본, 통장거래사본, 부동산등기부등본, 임야대장, 지도사진, 토지이용계획확인서, 영수증, 자기앞수표거래증명서, 영수증 1. 지적측량성과도 1. 자기앞수표거래증명서 1. 각 등기부등본 1. 소장, 고소보충의견서 1. 매매계약서 1. 각 항공사진, 2005년 7월 항공사진 확인서, 현장확인사진 1. 개별공시지가 1. 자기앞수표거래증명서 1. 각 준비서면 1. 감정평가서 1. 사실조회회보서 1. 각 등기부등본, 임야도, 분할측량성과도, 토지이용계획열람, 사진,항공촬영사진, 지도검색사진, 토지대장, 건축물대장, 지도, 측량성과도, 일반건축물대장 1. 현장검증 1. 수사보고(개별공시지가문서제출, 현장임장, 매매대금 지급내역확인, 수표발행계좌확인, 양평군청산지담당과 전화통화, 산지구분타당성 조사값 의뢰, 산지특성평가표, 현장확인, 피의자 통장 거래내역 제출, 참고인 R과 전화통화, 분할되기 전 지번확인, W 소유주 X과 전화통화, Y 토지주 Z과 전화통화, AA과 전화통화, H 분할 전 지번확인등, 본건 주변 토지 소유자 및 등기원 등 확인, 본건 임야 현장 검증, G 전화통화, AB 전화 통화, Q 전화 통화, 양평군청 산림경영사업소 AC 팀장 전화통화) 피고인 및 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장 매매계약 당시 이 사건 부동산의 정확한 위치를 알려 주었다. 2. 판단 적법한 증거조사를 마친 각 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 고려하면, 피고인은 사건 부동산이 아니라 경사가 완만하고, 전원주택 개발이 용이하여 매수할 가치가 높은 L 일대 토지를 이 사건 부동산이라고 거짓말을 하여, 이에 속은 으로 하여금 대금 2억 200만 원에 매매계약을 체결하게 하였다고 봄이 상당하다. I의 부동산 매수 목적 I은 노후에 집을 짓고 살 땅을 매수하기 위하여 거주지 인근 'AD부동산'의 운영자 J에게 매수토지의 중개를 의뢰하였다고 진술하고, J는 피고인의 외삼촌 K을 통하여 피고인이 일하는 '공인중개사'에 나온 매물 중 I에게 적합한 토지가 있다는 것을 전해 듣게 되었다고 진술하며, 피고인에게 우호적인 피고인의 외삼촌 K도, 이 경치가 좋고 노후에 집을 짓고 살 수 있는 곳을 사려고 한다'고 진술을 하고 있다. 즉 관련자들의 진술 등을 종합하면, I은 단순히 투자 목적으로 장기간 묵혀 두기 위한 것이 아니라 전원주택을 짓고 거주하기 위하여 땅을 매수하였다. 이 사건 부동산과 인근 토지의 각 위치 및 시세 I, J, K은 공통적으로, 2005. 7. 10.경 공인중개사'를 방문하여 피고인을 만나, 피고인의 안내로 이 사건 부동산 부근으로 갔고, 피고인은 이 사건 부동산 아래 쪽에 차를 세우고(AE 임야에 접한 AF), 맞은편 나지막한 언덕 형상의 밤나무 숲 방향(AG 임야)을 가리키며 그 숲 너머에 있는 비교적 평탄한 토지가 매매대상 토지라면서 대강의 위치를 알려주고, 기존 도로에서도 가깝고, 2005년 말경에는 새로운 도로가 개설될 예정으로 이 사건 임야의 위치가 아주 좋아서 자신이 찍어 놓은 땅인데, 6개월 정도만 주소를 옮겨 놓으면 집도 지울 수 있고, 평당 10만 원 정도에 나온 매물이라고 매매계약을 서두르라고 말하였다고 진술하고 있다. 이후 I과 J는, 2005. 7. 14. 다시 피고인을 찾아가자 피고인이 다른 쪽 길 (AH)을 통해 AI 임야 근처에서 완만하게 경사진 임야로서 키 작은 수목과 풀이 나 있는 빈 땅(L 일대)를 가리키며 매매목적물인 임야라고 지목하였다고 진술하고 있다. 즉 관련자들의 진술이 일관되고, I은 2005. 7. 14. 두 번째로 피고인을 찾아간 직후 바로 F의 대리인 G과 매매계약을 체결하였는바, L 일대는 이미 전원주택이 들어서 있거나 공사 흔적이 남아있어 전원주택 건설이 용이하여, I 이 땅을 본 당일날 계약을 체결하게 된 경위가 납득이 간다. 또한, 피고인은 당시 이미 L 일대에 길이 있어 길을 특약사항으로 넣을 필요가 없었다고 주장하나, 그 무렵 전원주택 공사를 하고 있어 길이 완공되었는지 명확하지 않고, 이 사건 부동산에 이르는 도로부지(AJ)는 공동소유인데, 소유관계에 대해서도 계약서에 아무런 명시가 되어 있지 않아, L 아래 부분에서 최초 보았던 AH쪽으로 도로를 내 주기로 하였다는 I의 주장이 설득력이 있다. 여기에 이 사건 부동산은 차가 들어갈 수 있는 AG 임야 앞에서부터 지적도상 도로 모양으로 분할되어 있는 AJ 임야를 따라 산 정상 방향으로 올라간 산등성이 임야로서, 도로로부터 300m 이상 떨어져 있고, 기개발지와는 1,500m 이상 떨어져 있다. F은 2005년경 이 사건 부동산 일대를 분할하여 매도하면서 길(AJ)을 남기고 분할하고, 길을 만들기 위해 나무를 베는 등 공사를 하였으나, 산지관리법위반으로 처벌을 받고 원상복구를 하면서 다시 나무를 심어놓아 현재 길 모양이 남아있기는 하지만(길 모양도 완전하지 않고 초입 부분만 길 형상이 남아있고 이후 잡목이 우거져 길을 제대로 확인할 수 없고, 나무를 헤치고 올라가야 간신히 이 사건 임야 근처에 다다를 수 있다), 일대가 보존산지, 농림지역으로 도로 허가 여부가 불분명하고, 길이 있다 해도 이 사건 임야는 거의 산 정상 가까이 산등성이에 있는 수목이 우거지고 경사가 매우 심해 집을 지어서 사는 것이 불가능한 곳이다. 피고인은 실제 현장에서 이 사건 임야를 제대로 특정하지 못하고, 산 속에서나 당사자들이 계약 전 확인한 장소 두 곳 (AE 임야 앞, AK 임야 근처)에서도 피고인의 설명처럼 단순히 침엽수가 있는 곳이라는 설명 정도로 이 사건 부동산을 특정하기가 어렵고, 그 정도 설명만으로 이 사건 부동산에 전원주택을 짓고 살 수 있다고 확신하고 거액을 주고 땅을 샀다고는 도저히 납득할 수 없으며, I의 설명처럼 큰 나무가 없어 공사를 한 번 한 것으로 생각했고, 처음 보았던 곳 쪽으로 도로를 내 준다고 하여 특약사항에 도로와 관련된 내용을 넣었다는 설명이 설득력이 있다. 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산에 관한 개별공시지가(m㎡당 2,080원)는 15,127,840원(7,273㎡ × 2,080원)이고, 시가는 도로가 개설되지 않은 상태에서는 52,077,600원, 도로가 개설된다고 가정할 경우는 68,713,500원이며, 실제 인접한 AL 임야 2,976㎡가 2008. 1. 10.경 1,000만원이 사건 임야 면적 7,273m²로 환산해 보면 24,438,844원(=10,000,000÷2976×7273) 정도에 매매되었는바, 아무리 임야라서 감정가와 차이가 있다고 하더라도 위 정도로 거래되는 이 사건 부동산을 2억 200만 원이나 들여서 산다는 것도 납득할 수 없다. 요컨대, 피고인이 I에게 설명한 토지를 도저히 이 사건 부동산이라고 할 수 없고, 부동산의 위치 및 인근 부동산의 위치, 가격 등에 비춰 전원주택 개발이 용이한 아래 지역을 설명한 것으로 보인다. 매매대금의 사용처 피고인은 이 사건 매매계약 중 특약사항에 따라 잔금 중 2,000만 원을 보관하기로 하였으나, 특약사항을 전혀 이행하지 않고 바로 매도인측에 금원을 지급하고, 수수료를 지급받았다. 또한, 계좌추적 결과 I이 지급한 잔금 1억 8,200만 원 중 사용처가 확인된 최소한 6,000만 원을 피고인이 사용하였고, F 대리인인 G은 매도인에게 1억 2,000 만 원만 입금하면 나머지는 중개인이 알아서 하라고 하였다고 진술하고 있어, 6,000만 원 이상 피고인이 사용하였다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 형법 제347조 제1항(징역형) 양형이유 양형기준에 따르면, 이 사건 사기죄는 사기죄의 제2유형 중 기본영역에 해당하여 권고 형량범위 '징역 1년에서 4년까지'이다. 집행유예를 결정함에 있어서는 '미합의'의 주요 부정적 참작사유가 있어 집행유예 참작사유를 종합적으로 비교, 검토하면 집행유예나 실형 선고 모두 가능하다. 피고인이 자신이 취득한 이득 중 일부를 공탁하고, 피해자가 피고인의 재산에 경매신청을 하는 등 관련 민사절차에서 피해변제가 가능해 보이는 점 등은 피고인에게 유리한 양형요소이다. 그러나 피고인은 실제로 공인중개사 업무를 하면서 가치가 없는 임야를 다른 토지를 보여 주는 방법으로 피해자를 기망하여 피해자로 하여금 거액을 지불하고 임야를 사게 하고, 계약시 정한 특약사항 등 자신의 기본적인 업무처리조차 제대로 이행하지 않으면서 상당한 이득을 취득하고, 장기간 피해변제도 하지 않다 변론이 종결된 이후에야 금원을 공탁하여 죄질이 불량하고, 범죄 후 정황도 좋지 않다. 따라서 피고인에게 엄중한 경고의 필요성이 있어 징역형의 실형 선고가 불가피하다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.