청주지방법원-2012고단2001

범죄사실 1. 공모내용 및 범행 구조 피고인들은 새만금 개발사업, 삼성, 현대 등 산업단지의 확장 등 각종 개발호재가 있었던 군산지역 부동산 중, 실제로는 개발전망이 불투명한 입지의 임야를 싸게 매수하여 50~500평의 크기로 분할한 후, 텔레마케터를 고용하여 전화번호부를 기초로 무작위로 전화를 걸어, 그 상대방에게 대상 임야와는 직접 관련이 없는 군산 지역 개발호재를 원용하면서 그 임야의 입지와 개발가능성 및 투자가치에 관하여 허위, 과장 광고를 하는 등 상대방을 현혹하는 방법으로 대상 임야를 높은 가격으로 전매하기로 공모한 후, 2011. 1. 11.경 청주시 흥덕구 H빌딩 3 ~ 5층을 거점으로 속칭 기획부동산회사인 '주식회사 I(이하 'I'라 약칭)'를 설립한 다음, 피고인 A는 '회장' 직함을 사용하며 2012. 1. 12.경 주식회사 J 소유의 군산시 K 임야 34,059㎡(약 10,320평)를 3.3㎡(1평) 당 174,723원, 합계 18억원에 매수한 후 위 임야를 K ~ L까지 총 95필지로 분할하는 작업을 하면서 위 사업을 총괄하고, 피고인 B은 A의 처로서 경리·회계업무를 수행하고, 피고인 C은 전무이사로서 영업 및 텔레마케터 관리 등 업무를 총괄하였다. 피고인들은 텔레마케터들에게 임야의 개발가능성 및 매도조건, 매도방법, 전화응대요령 등을 교육하면서, 매입가 대비 약 5배 이상의 가격에 해당하는 평당 92만원~120만원 이라는 높은 가격에 임야를 매도하도록 하는 한편, 텔레마케터가 임야 매매를 성사시키는 경우 그 성과급으로 판매가액의 9%를 지급하고, 각 텔레마케터를 관리하는 부장들 및 전무이사에게도 각각 텔레마케터 성과급의 25%, 16%에 해당하는 성과급을 지급하기로 하는 등 매출액의 약 12.69%를 성과급으로 분배하고, 이외에도 특별수당 및 경품제공 등을 통해 매출액의 약 30%이상을 성과급으로 분배해주는 식으로 위 회사를 운영하였는데, 한편으로는 부동산 거래 관행상 매매가 성사되기 어려운 높은 가격으로 임야를 판매하도록 텔레마케터들에게 지시를 하면서, 다른 한편으로 임야 매매가 성사되는 경우 막대한 성과급을 지급하는 식의 이와 같은 사업방식은, 결국 피고인 측에서 제공하는 정보에만 전적으로 의존하여 부동산 투자를 결정할 만한 성향의 사람들(텔레마케팅을 통해 접촉하는 사람 중 부동산 투자 경험이 없거나 투자가치에 대한 독자적판단능력 없는 것으로 드러난 사람들 또는 텔레마케터의 지인·친인척 등 기히 신뢰관계가 형성되어 있는 사람)을 상대로, 해당 임야의 입지나 개발가능성, 투자가치에 관하여 허위 내지 과장된 설명을 반복함으로써 그들을 기망하여 매매를 성사시키는 구조의 사업이었다. 2. 범죄사실 2012. 2. 9. 청주시 흥덕구 H빌딩 3 ~ 5층에 있는 'I' 사무실에서, 피고인 C과 I의 직 원인 M은 피고인 A, 피고인 B과 공모한 바에 따라 피해자 N에게 '군산이 앞으로 새만금 건설사업과 삼성 등 대기업이 입주하여 인구가 폭발적으로 늘 것이기 때문에 대규모 아파트나 상가가 필요하게 될 것이다'라는 말과 함께 군산시 O 임야를 매수하라고 권유하면서 " 적어도 2~3년 안에 아파트, 상가 단지로 개발될 수 있는 장소여서, 지금 매입하여 두면 2~3년 내로 구입한 가격보다 최소 2~3배 이상의 시세차익을 올릴 수 있는 지역이고, 보통 기획부동산 업체에서는 토지를 단순 분할하여 판매하다보니, 지적도상 도로에 연접하지 않은 '맹지'를 판매하는데, 우리가 판매하는 토지는 지적 도상 도로를 접하고 있고, 도로에 대한 지분까지 함께 매도하는 것이어서 건축허가에 문제가 없다"고 말을 하였다. 그러나, 위 임야는 토지이용계획상 '제1종 일반주거지역'으로 분류된 곳에 위치하고 있어, 4층 이하의 건물만 건축가능한 장소였고, 그 부근에 위치하고 있는 P의 자연경관 보전을 위해 '최고고도지구', '일반미관지구'로 지정되어 있는 등 보전가치가 높은 곳이어서, 군산 일대에 개발호재가 생겼다고 할지라도 아파트나 상가 건축이 가능한 '제3종 내지 제2종 일반주거지역'으로 변경될 가능성이 거의 없는 곳이었고, 피해자가 '제1종 일반주거지역'인 현 상태에서 위 O 임야에 4층 이하의 건물을 건축하는 등 개발행위를 시도하려고 하는 경우, 위 임야는 현재 도로에 연접하지 않은 이른바 '맹지'이기 때문에 독자적으로 개발행위를 할 수 없고, 피고인들로부터 그 일대 임야를 매수한 다른 피해자들 전원의 의사합치를 거쳐 공동으로 '공유지인 Q, R, S에 도로를 개설하고, 경사도 20%의 준보전산지인 임야를 대지로 형질변경한 후 건물을 신축하겠다'는 취지의 개발행위허가를 신청하여, 군산시로부터 그 허가를 받은 후, 별도의 비용을 들여 평탄작업 등 형질변경에 필요한 행위를 하여야 하는 상황이었는데, 정작 군산시는 위 임야 일대의 보전가치를 고려하여 개발행위허가에 소극적인 태도를 보이고 있는 상황이다보니 행정소송에도 많은 시일과 비용이 소요될 것으로 예상되는 상황이어서 결국 사실상 개발가능성이 없는 장소였다. 피고인들은 텔레마케터들과 위와 같이 공모하여 피해자를 기망한 후, 피해자로부터 군산시 O 임야 182㎡ 및 향후 도로개설예정지인 Q 임야 1552㎡ 중 50㎡에 대한 대금 명목으로 각각 56,600,000원, 15,500,000원 합계 72,100,000원을 교부받은 것을 비롯하여, 2012. 2. 3.경부터 같은 해 7. 2.경까지 위 'I' 사무실에서 같은 방법으로 별지 범죄일람표(다만, 범죄일람표 순번 1 내지 11, 순번 124 내지 127번은 제외) 기재와 같이 피해자들을 기망하여, 피고인들이 3.3㎡(1평)당 174,723원 합계 18억원에 사들인 임야 중 13,258㎡를 분할매도하고, 그들로부터 합계 41억 4,500만원을 송금받았다. 증거의 요지 1. 증인 T, N, U, V, W, X, Y, Z, AA, AB의 각 법정진술 1. 피고인들에 대한 각 검찰피의자신문조서 1. T에 대한 경찰진술조서 1. 내사보고(일반 및 임야도), 내사보고 및 토지분할신청서 등, 내사보고 및 임야 매매현황 분석자료, 내사보고 및 대상지역 및 행위제한 관련자료, 내사보고 및 대상임야 및 그 주변 도시개발계획 등 관련자료, 수사협조의뢰에 대한 회신 및 조례, 대상지 위성사진, 내사보고(일반-AC 임야에 대한 구체적인 개발호재 내용), 내사보고(일반-군산지역 개발 관련 I 전단지 사본 등 첨부), 내사보고(일반-K 임야에 대한 감정평가서 첨부 관련), 수사보고(일반)-(임야 매입 및 담보대출 관련자료 첨부경위), 수사보고(일반)-(2012. 05. 03.이후 토지분할 분석 및 관련자료 첨부경위), 수사보고서(범죄사실 중 피해자수 수정보고), 수사보고서(K에 대한 아파트, 전원주택개발 가능성에 대한 담당자 진술 청취), 수사보고서(K 분할에 따른 대다수 필지 개발행위 신청 자체 불가 보고) 및 임야도 설명, C 브리핑 메모장, 수사보고(일반), I(부동산매매내역-최종), 범죄일람표2(1-2012.05.03이후), 범죄일람표(최종-I) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인들 : 각 형법 제347조 제1항, 형법 제30조(징역형 선택) 1. 경합범가중 피고인들 : 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 피고인 B: 형법 제62조 제1항 피고인들의 주장에 관한 판단 피고인들은 이 사건 부동산을 매도하면서 거래관계에서 지켜야 할 신의칙에 반하는 정도에 이를 만큼 허위 또는 과장된 사실을 고지하거나 달리 피해자들로 하여금 착오를 일으키게 하는 등의 행위를 한 적이 없어서 기망행위가 존재하지 않으므로 피고인들에게 사기죄가 성립되지 않는다는 취지로 주장한다. 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 판시 각 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, 분할 전의 군산시 K 임야 34,059㎡를 피고인들측에 매도하였던 J의 직원인 T은 이 법정에서 "군산시에서 개발허가를 내 줄 수 없다는 내용을 구두상으로 들었다. 설계사무소를 통해서 여러 가지 안을 검토해 봤는데 개발이 어렵다거나 완전히 안 되는 것은 아니지만 어렵다는 얘기를 들었다"는 취지로 진술하였고, 수사기관에서 "위 임야에 대해 많은 개발계획을 생각해 보았으나 위 임야는 보존지역이고, 미관지구 및 최고도지구로 지정되어 군산시에서 위 임야에 대한 개발허가를 내주지 않습니다. 개발 관련해서 문의를 많이 했는데 개발허가를 내 줄 수 없다고 해서 사실상 저희도 포기하고 있던 임야입니다"라는 취지로 진술한 점, 군산시의 2012. 5. 18.자 수사협조 의뢰 회신에 의하면 "위 임야 및 그 주변에 대한 도시개발계획 및 그와 관련된 조례는 없으며, 현재 민간의 아파트사업계획 접수 및 우리시 자체적으로 아파트 건설·택지개발 등은 계획되지 않았고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 우리시 도시계획조례에서 정하는 개발행위허가 기준 등을 검토하여 판단할 사항이나 P 주변에 위치한 수림이 양호한 임야이며 붙임 위성 사진 상에서 경사도·입목축적 등을 고려할 때 개발행위허가 어려운 지역으로 판단되며, 위 임야 및 그 주변에 개발행위 불가능할 경우 그 사유에 관해서는 대상지는 P 주변에 위치한 토지로 1994년 P 주변 자연경관 보존을 위하여 최고도지구, 일반미관지구로 지정된 제1종 일반주거지역이기 때문이다"라는 취지인 점, 군산시의 2013. 8. 13.자 사실조회서 회신에 의하면 "위 임야는 2003년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제정으로 주거지역을 세분하면서 제1종일반주거지역으로 지정 현재에 이르고 있으며, 현재 도시개발법 및 택지개발촉진법에 의한 개발계획 없고, 위 임야는 제1종 일반주거지역으로 우리시 도시계획조례 규정에 따라 아파트의 건축은 불가하며, 위 임야에 우리시에서 직접 주택건설사업을 추가적으로 시행할 계획은 없고, 위 임야는 1994년 P 주변 자연경관을 최대한 보전하면서 주변경관과 조화되는 건축을 유도하기 위하여 미관지구 및 고도지구 지정된 사항으로, 이러한 제한들을 해제할 계획은 현재로선 없다"는 취지인 점, I의 팜플렛에 의하면 "위와 같은 대단위 국책사업(70조 투자발표)의 배경과 함께 우리회사가 분양하는 물건지는 도시지역 안에 있는, 개발이 거의 확정되고, 용도가 확정된 땅을 분양하는 곳 입니다"라는 기재가 있는 점, 이 사건 각 임야의 매수인들은 서로 다른 직원들로부터 토지를 각각 매수하였음에도 매수를 하는 과정에서 그 직원들로부터 들었던 지가 상승의 요인이나 수익의 정도 등의 내용이 판시 범죄사실과 같이 거의 대동소이한 것으로 보이는 점, 피고인들은 원래 형성된 시세에 피고인들 자신의 이익을 창출하는데 소요된 비용을 판매가에 반영하여 시세보다 터무니없는 가격으로 판매가를 억지로 끌어올린 다음, 다시 그 가액에서 그 누구도 알 수 없는 지가 상승가능성을 내세워 장래 시세차익을 누릴 수 있다는 취지로 피해자들을 현혹한 것으로 보이는 점, 이 사건 범행에 사용된 이 사건 임야는, 피고인들이 단지 전매차익을 많이 남기면서 손쉽게 매각할 수 있는 땅이었을 뿐, 피고인들이 그 일대에 거주하였던 것도 아니어서 이 사건 임야의 정상적인 시세를 잘 알고 있지도 아니하였고 그 임야의 재산적 가치에 대하여 평소 공부를 하거나 관심을 갖고 있지도 아니하였던 땅이었던 점, 피고인들이 광고한 내용 중 일부가 사실로 보이는 정황도 있기는 하나 피해자들이 이 사건 각 임야를 구매하게 된 결정적인 원인은 대부분 피고인들의 근거 없는 과장광고로 인한 것으로 보이고, 그러한 과장광고는 일반 상거래의 관행을 벗어나 중요한 사항을 허위로 고지한 것으로 판단되는 점, 이 사건 각 임야는 아파트 단지나 대규모 상가 등의 용도로 일체로서 개발되는 것을 전제로 하였던 것으로 보이는데, 피고인들은 이 사건 각 임야의 개발 가능 여부를 군산시로부터 확인해 본 적도 없었으며, 개발을 위한 구체적 계획도 없었던 점, ⑩ 이 사건 각 임야 전체가 일체로 매각되지 않는다면 도로에 인접해 있지 않는 임야는 사실상 가치가 없다고 보이는 점 등을 종합해 보면, 이 사건과 같이 이 사건 각 임야에 대하여 전혀 정보를 갖고 있지 못하고 그저 피고인들의 설명만을 믿을 수밖에 없는 외지인들에게 피고인들이 향후 많은 돈을 벌 수 있다고 현혹하여 정상적인 시세보다 훨씬 비싼 고가에 매각하였다고 한다면 그 과정에서 보여준 피고인들의 언행에 대하여는 기망행위가 성립한다고 판단되므로, 피고인들에게 사기죄가 성립한다 할 것이어서, 피고인들의 위 주장은 이유 없다. 양형의 이유 피고인들이 집행유예 이상으로 처벌받은 전력이 없는 점 등 유리한 정상과 피고인들은 기획부동산을 운영하면서 부동산 거래질서의 신뢰와 안정을 해치는 등 그 죄질이 불량한 점 등 불리한 정상 및 기타 피고인들의 나이, 성행, 환경, 범행의 경위, 범행 후의 정황, 범행가담정도 등 제반 양형요소를 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.