수원지방법원평택지원-2022고정351

공소사실 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 그럼에도 피고인은 2021. 12. 22.경 B가 그 소유인 평택시 C 전 1,137㎡ 중 687.43㎡, D 답 1,431㎡ 중 865.18㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 E에게 매매대금 93,800,000원에 매도하는 계약을 중개하고 B로부터 중개수수료로 현금 500,000원을 교부받았다. 이로써 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하였다. 2. 피고인 및 변호인의 주장 요지 이 사건 토지는 피고인의 숙부인 F와 B가 오랜기간 동안 공유하여 왔고, 이 사건 토지의 일부 지상에 F 소유의 건물이 있기도 하다. 피고인은 이 사건 토지를 매도하려는 B로부터 시세를 알아봐 달라는 부탁을 받은 후 아무런 보수도 약정하지 않고 시세를 조사하여 B에게 알려주었고, F의 아들이자 피고인의 사촌형인 E이 이 사건 토지를 매수하는 것이 적당하다고 생각하여 E에게 B의 매도의사를 알려주었으며, B와 E이 매매계약을 체결하기로 한 후에 아는 법무사가 없다고 하여 법무사 사무실을 소개하여 주었는데, 계약당사자들이 2021. 12. 22.경 법무사 사무실에 모여 계약서를 작성하는 자리에서 B가 동석한 피고인에게 수고비 500,000원을 주겠다고 하여 이를 받은 사실은 있다. 그러나 이러한 행위가 공인중개사법상 ‘중개행위’에 해당한다고 볼 수는 없고, 설령 중개행위에 해당한다고 하더라도 피고인이 반복·계속할 의사로 중개업을 영위한 사실이 없다. 3. 판단 가. 공인중개사법이 정한 ‘중개업’이라 함은 ‘타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것’을 말하는바(제2조 제2호), ‘중개’라 함은 ‘공인중개사법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것’이고(제2조 제1호), ‘중개를 업으로 한다’라고 함은 ‘반복 계속하여 영업으로 중개를 하는 것’을 의미한다고 해석하여야 한다. 따라서 중개를 업으로 한 것인지 여부는 중개행위의 반복·계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 회수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인데, 반복·계속하여 보수를 받고 중개행위를 한 경우는 물론 비록 단 한 번의 행위였다고 하더라도 반복·계속할 의사로써 중개행위를 하였다면 여기에 해당된다 할 것이나, 한편 반복·계속성이나 영업성이 없이 우연한 기회에 타인간의 거래행위를 중개하고 수수료를 받은 것에 불과한 경우는 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2007. 9. 6. 선고 2007도5246 판결 등 참조). 나. 살피건대, 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 이 사건 공소사실이 합리적 의심의 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 이 사건 토지는 모두 B(526/870 지분)와 F(344/870 지분)가 공유하고 있었고, F는 이 사건 토지에 있는 건물을 소유하고 있었는데, E은 2021. 12. 22.경 B로부터 이 사건 토지 중 B의 지분을 매수하였고, 같은 날 F로부터 이 사건 토지 중 F의 지분과 위 건물을 증여받았으며, 2022. 1. 12. 이 사건 토지와 위 건물에 관하여 위 매매 및 증여로 인한 소유권이전등기를 모두 마치고 그 소유권을 취득하였다. 이 사건 토지의 공유관계, 이 사건 토지의 매수인인 E과 피고인의 관계, B도 이 법정에 증인으로 출석하여 “이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하기 전에 피고인에게 보수를 지급하기로 약정한 사실은 없고, 계약서를 작성하는 자리에서 자발적으로 수고비 500,000원을 피고인에게 준 것이다.”라고 진술한 점, 피고인이 B로부터 받은 돈의 액수 등에 비추어 볼 때, 피고인의 행위는 자신과 친척 관계에 있는 F와 B의 이 사건 토지에 관한 공유관계를 해소하고 이 사건 토지를 F의 아들이자 피고인의 사촌형인 E으로 하여금 취득하게 하기 위한 거래행위가 원활하게 이루어질 수 있도록 조력한 것으로 평가할 수 있을 뿐, 반복·계속하여 보수를 받을 의사로 이루어진 중개행위로 평가할 수는 없다. 이 사건 토지 인근에 거주하는 주민인 G(B의 조카), H, I, J이 이 법정에 증인으로 출석하여 “피고인이 부동산중개를 하는 사람이라고 알고 있다.”라는 취지로 진술하였고, G은 “2012년경 안양에서 지금 살고 있는 곳으로 이사를 올 때 피고인이 중개를 해 주었고, 정확한 액수는 기억나지 않지만 1,000,000원 미만의 수고비를 피고인에게 준 적이 있다.”라고 진술하기도 하였다. 그러나 H, I, J은 모두 “피고인이 이 사건 무렵에 중개하였던 다른 거래행위에 관하여는 구체적으로 알지 못한다.”라고 진술하였으며, G의 진술에 의하더라도 2012년경 이루어진 피고인의 중개행위와 2021. 12. 22.경 이루어진 이 사건 토지에 관한 피고인의 행위가 ‘반복·계속하여’ 이루어진 중개행위라고 볼 수는 없다. B는 2022. 2. 23. E과 피고인을 상대로 ‘주위적으로, E과 피고인이 함께 B를 기망하여 이 사건 토지를 부당하게 저가로 매도하게 하는 불법행위를 하였으므로, E과 피고인을 상대로 공동하여 이 사건 토지의 시가 247,946,200원과 이 사건 토지의 매매대금 93,800,000원의 차액 134,146,200원의 손해의 배상을 구하고, 예비적으로, B가 착오를 이유로 이 사건 토지에 관한 매매계약을 취소하였으므로, E을 상대로 위 취소에 따른 원상회복으로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기의 말소를 구하고, 피고인이 중개인으로서의 주의의무를 위반하여 B로 하여금 위 134,146,200원의 손해를 입게 하였으므로, 피고인을 상대로 위 손해의 배상을 구한다’는 취지의 부동산매매계약무효의소를 제기하였으나(수원지방법원 평택지원 2022가합45), 위 법원은 2023. 10. 26. ‘이 사건 토지의 매수인인 E이 그 시가를 거래상대방인 B에게 고지하여야 할 신의칙상 의무가 있다고 볼 수 없고, B가 시가의 착오를 이유로 이 사건 토지에 관한 매매계약을 취소할 수도 없으며, 피고인이 위 매매계약을 중개하였다고 볼만한 증거도 부족하다’는 등의 이유로 B의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 기각하는 판결을 선고하였다. B는 위 판결에 불복하지 아니하여 위 판결이 2023. 11. 18. 확정되었다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다.