대전지방법원-2011고단5556

공소사실의 요지 피고인 A은 2007. 2.경부터 2009. 9.경까지 대전 서구 F에 있는 'G 주식회사'라는 상호의 기획부동산 업체 대표이사였던 사람이고, 피고인 B은 2007. 9. 10.경부터 2008. 10.경까지 위 회사에서 부장으로 근무하면서 부동산 판매업무에 종사하였던 사람이며, 피고인 C은 2008. 2. 28.경부터 같은 해 7. 4.경까지 위 회사에서 텔레마케터로 근무하면서 부동산 판매업무에 종사하였던 사람이다. 피고인 A은 충주시에 외국 회사가 투자하는 대규모 물류단지가 들어서고 H대학교가 종합대학교로 승격된다는 내용의 신문기사가 게재되자 2008. 4. 7.경 위 회사 명의로 충주시 I 임야 6,903㎡를 평당 119,513원에 매입한 다음, 위 토지는 분할이 불가능하여 그 일부를 매도하더라도 매수인에게 지분등기를 해줄 수밖에 없음에도 마치 분할이 가능한 토지를 매도하는 것처럼 위 토지를 8개의 구역으로 나누고 그 사이에 도로를 표시한 가분할도면을 만들어 위 회사 임·직원들에게 교부하면서, 위 가분할도면에 따라 분할이 가능한 토지를 매도하는 것처럼 위 토지를 판매하라고 지시하였고, 피고인 B과 피고인 C은 위 지시에 따라 위 회사를 찾은 고객들에게 위 토지를 매도하기로 모의하였다. 피고인 B, 피고인 C은 2008. 4. 16.경 위 'G 주식회사' 사무실에서, 피해자 J에게 위 가분할도면을 보여주면서 "충주 지역에 좋은 땅이 있다. 대규모 물류단지와 충주 기업도시 213만 평이 조성되고 또한 충주 종합리조트가 조성될 것이어서 이 지역의 투자가치가 매우 높다. 가분할도면에 그려진 대로 판매한다. 그러니 그 중 하나를 지정해라. 매수 후 가분할도면 대로만 분할될 것이다. 도로도 회사에서 알아서 내준다."라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 위 토지는 경사가 심한 상태인데다 충주시 관리계획 변경결정에 따라 보전관리지역에 포함될 예정이어서 개발가능성이 없었을 뿐만 아니라, 분할이 불가능하여 피해자에게 토지의 일부를 매도하더라도 지분등기를 해줄 수 있을 뿐이어서 피고인들이 피해자와 가분할도면상 일부 토지에 대한 매매계약을 체결하더라도 피해자가 지정한 토지를 분할하여 등기해 주거나 위 토지에 도로를 개설하여 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 이에 속은 피해자와 충주시 I 임야 6,903㎡ 중 가분할도면 'A-03' 부분 853㎡를 평당 295,000원에 매도하는 매매계약을 체결한 다음 피해자로부터 같은 날 계약금 명목으로 8,000,000원, 같은 달 18. 중도금 명목으로 10,000,000원, 같은 달 22. 잔금 명목으로 58,110,000원을 각 교부받았다. 이로써 피고인들은 공모하여 피해자를 기망하여 금원을 편취하였다. 2. 판단 가. 이 사건 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실이 인정된다. G 주식회사(이하 'G'이라 한다)는 2008. 4. 7. K와 사이에 그 소유의 충주시 I 임야 6,903㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)에 관하여 매매계약을 체결하고, 같은 달 28. 이 사건 토지에 관하여 G 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 피해자는 2008. 4. 16. G과 사이에 이 사건 토지 중 853㎡를 평당 295,000원에 매수하는 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고, 같은 해 5. 6. 이 사건 토지의 공유자 지분 6,903분의 853에 관하여 피해자 명의의 지분이전등기를 마쳤다. 그런데 이 사건 매매계약서의 특약사항 제1항에 '위 물건을 원만히 계약 체결함에 있어 계약한 면적(㎡)은 지분등기함을 원칙으로 한다', 제2항에 '가분할상의 임의 지번은 (I-A-03)로 한다'. 제4항에 '위 계약 면적 중 109㎡은 진입도로 부분으로 편입되므로 향후 분할이 허용될 시 공유지분으로 사용한다'라고 각 기재되어 있다. 한편 충주시는 관리지역 세분화 절차에 따라 '충주시 관리계획(관리지역 세분화) 변경 결정(안) 공람 공고를 1차로 2008. 3. 21.부터 2008. 4. 7.까지, 2차로 2008. 7. 15.부터 2008. 7. 31.까지 각각 공람하였고, 2009. 1. 2. 충청북도 도보에 '충주 도시관리계획(관리지역의 용도지역 세분) 결정(변경) 고시'가 게시되면서 이 사건 토지가 보전관리지역에 포함되는 것으로 확정되었다. 그런데 K는 위 1차 공고 당시인 2008. 4. 11. 충주시장을 상대로 '보전관리 결정 안을 수용할 수 없으므로 계획관리 안으로 변경해 달라'는 취지로 관리지역 세분에 대한 의견을 제기한 바 있었고(다만 1차 공고 당시의 관련 도면은 현재 확인이 불가능하다), 위 2차 공고 당시의 관련 도면에는 이 사건 토지가 보전관리지역으로 되어 있었다. 나. 공소사실에 관한 판단 검사 제출의 증거들에 의하면, 피고인들을 포함한 G 임직원들은 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지가 보전관리지역에 포함될 예정인지를 제대로 확인하지 않았고, 피해자에게 이 사건 토지의 분할 가능성과 그 과정 등을 충분하게 설명하지 않은 사실이 인정된다. 나아가 이 사건 공소사실과 같이 이 사건 토지가 보전관리지역에 포함될 예정이어서 개발 가능성이 없고 분할이 불가능하였으며, 이와 같은 점을 피고인들이 알면서도 이 사건 토지의 분할이 가능한 것처럼 거짓말하여 이에 속은 피해자가 이 사건 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급하였는지를 살피건대, 이에 부합하는 증거로는 피해자, L, M, N, O 등의 수사기관과 법정에서 한 각 진술, 가분할 예정도면 등이 있다. 그러나 위와 같은 증거들은 위 인정 사실 및 기록상 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 그 각 진술의 신빙성이 낮거나 그 증거들만으로 이 사건 공소사실을 인정하기 부족하다. 먼저 G이 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지가 충주시 관리계획 변경결정에 따라 보전관리지역에 포함될 예정이라는 사정을 알았는지를 살펴보면, G이 이 사건 토지의 소유자인 K로부터 관리지역 세분화에 대한 진행 내용을 설명받는 등으로 위와 같은 사정을 알았다고 볼 만한 자료가 없다. G이 이 사건 토지를 매수하면서 관리지역 세분화를 확인하였을 가능성이 있기는 하나, G이 이를 부인하고 있고 G이 이를 확인하였다고 볼 만한 자료가 없는 이상(기록상 K에 대하여 조사가 되었는지는 불분명하다), 단순한 가능성만으로 G이 관리지역 세분화를 확인하였다고 인정하기는 어렵다(G과 K 사이의 매매계약을 중개한 P은 이 사건 매매계약 당시 K로부터 관리지역 세분화에 관하여 설명을 들은 바 없다는 취지의 사실확인서를 제출하였다). G의 영업 전무이었던 Q은 충주 지역이 2007년도부터 소분할이 되지 아니한다는 사실을 알았다고 증언하고, M는 G의 요청으로 충주시에 문의하여 충주 소재 토지가 분할이 안 된다는 사실을 G에게 알려 주었다고 증언한다. 그러나 다른 한편, 충주 소재 토지 중에서 충주시 R 토지에 관하여 실제 분할이 이루어진 점(증거기록 626쪽, 증인 S이 매수한 M 소유의 토지도 분할되었다), 이 사건 매매계약 당시에도 개발 목적으로 분할을 구하면 분할이 가능하였던 것으로 보이는 점(증거기록 62쪽), L는 검찰에서 충주시가 과거 분할을 허용할 때 120평 이상으로만 분할을 허용하였다고 진술하고 있는데 피해자는 약 259평을 매수한 것이어서 위 진술에 의하면 분할이 허용될 수도 있어 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약 당시 피해자가 매수한 토지 부분에 대하여 분할이 불가능하였다고 단정하기는 어렵다. G이 작성한 가분할 예정도면 때문에 이 사건 토지에 관하여 당장 분할이 될 것처럼 피해자가 오인하였을 가능성이 있기는 하다. 그러나 피해자는 위와 같은 특약사항이 기재된 이 사건 매매계약서에 직접 서명하였고, 그 매수 토지 부분에 관하여 지분등기가 된 것을 확인하고도 별다른 항의를 하지 않은 점(피해자는 이 사건 매매계약 이전에 부동산 거래를 해 본 적이 있는데 남동생과 지분등기가 되어 있었다고 증언한다), 피해자는 이 사건 매매계약 당시 G이 3년 안에 개별 분할을 알아서 해 준다고 하였다는 취지로 증언한 점 등에 비추어 보면, 피해자는 이 사건 매매계약 당시 그 매수토지 부분에 관하여 즉시 분할하여 개별등기가 경료되지 아니하고 지분등기가 경료된다는 사실을 알았을 것으로 보인다. 참고인인 L, M, N, O의 각 진술은, 그들이 피해자와 G 사이의 이 사건 매매계약 체결 경위를 직접 경험하지 아니하여 이 사건 매매 경위에 대하여 잘 알지 못하고, 주로 피해자에게서 듣거나 피해자의 항의에 따른 대책회의를 하면서 알게 된 내용, 이 사건 매매 이후 또는 이 사건 매매와 직접 관련이 없는 내용에 관한 진술에 불과하다. 또한, T 작성의 사실확인서, U에 대한 경찰 진술조서는, 피고인 B, C이 증거로 함에 동의한 바 없고 원진술자의 진술에 의하여 성립의 진정이 인정되지도 아니하였으므로 위 피고인들에 대하여는 증거능력이 없고, 피고인 A에 대하여는 증거능력이 있으나 이들이 법정에서 증언한 바 없어 그 진술을 그대로 믿기 어렵다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인들에 대하여 무죄를 각 선고하기로 하여 주문과 같이 판결한다.