춘천지방법원-2013고정533

범죄사실 피고인 B은 강원 홍천군 E에 있는 'F공인중개사무소'의 공인중개사, 피고인 A은 강원 홍천군 G에 있는 'H공인중개사무소'의 중개보조원이다. 피고인들은 2012. 3. 29.경 대전 서구 만년동에 있는 대전KBS 앞 상호불상의 카페에서 I로부터 J 소유의 강원 홍천군 K, L, M, N, O, P, Q, R 등 8필지 14,067 m²의 부동산을 매도하여 달라는 의뢰를 받고 이를 S에게 4억 5,000만 원에 매매하도록 중개하면서 중개수수료 명목으로 3,000만 원을 수수하기로 약정한 다음, 2012. 4. 20.경 1,500만 원을, 2012. 12. 6.경 1,000만 원을 각각 교부받음으로써, 공모하여 법정수수료 405만 원을 초과하여 2,300만 원을 중개수수료 명목으로 수수하였다. 증거의 요지 1. 증인 J, T의 각 법정진술 1. 증인 I의 일부 법정진술 1. 피고인 B에 대한 검찰 피의자신문조서 중 일부(A, I 진술부분 포함) 1. J에 대한 경찰 진술조서 1. 각 수사보고(초과 수수료 지급 현황 관련) 1. 고소장 1. 부동산매매계약서 사본, 이체전표 사본, 영수증 사본, 거래내역서 사본, 계좌거래내역서 사본, 부동산등기부 등본, 토지사용승락서 사본 1. 등기사항전부증명서 피고인들 및 그 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장의 요지 피고인 A과 그 변호인은, 이 사건 부동산에 대한 매도중개는 I가 한 것이고 피고인 A과 B이 한 것이 아니며, J로부터 수령한 금원에는 중개수수료 뿐만 아니라 부동산컨설팅 비용이 포함되어 있고 그 범위도 명확하게 구분되지 아니하므로 죄가 되지 않는다고 주장하고, 피고인 B과 그 변호인은, 이 사건 부동산에 대한 매도인 측 중개인은 I이고 피고인 A과 B은 매수인측 중개인이며, 중개수수료지급약정도 J와 I와 사이에 이루어 진 것일 뿐 피고인들이 J와 수수료지급약정을 한 것이 아니고, 그렇지 않다고 하더라도 수령한 금원은 부동산컨설팅 명목으로 받은 것이어서 죄가 되지 않는다고 주장한다. 2. 인정사실 이 법원에서 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실이 인정된다. 가. 이 사건 부동산에 대한 매매계약 체결 전 상황 강원 홍천군 K 전 13,204m²와 Q, O, N, M, L, P, R 전 66m²는 망 U의 소유이었는데, 2011. 12. 6.경 협의분할에 의한 상속을 원인으로 위 K, Q, O, N, M, L, P 부동산은 J 앞으로, R은 J의 동생인 V 앞으로 소유권이전등기가 마처졌다(이하, 합쳐 '이 사건 부동산'라고 한다). U이 사망한 후 V은 J의 허락을 받지 아니한 채 I에게 이 사건 부동산 전체에 대한 매매의뢰를 하였고, I는 H공인중개사무소를 실질적으로 운영하면서 중개보조인으로 신고된 피고인 A에게 매매를 의뢰하였으며, 피고인 A은 매수인을 확보하지 못하여 다시 F공인중개사무소 운영자인 피고인 B에게 중개의뢰를 하였다. 피고인 B이 매수인을 구하게 되자 J를 대리한 V이 S 외 1명 사이에 2012. 3.경 이 사건 부동산을 4억 5,000만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, V이 계약금 4,500만 원을 소지한 채 J를 찾아가 매매사실을 알렸으나 J는 당초 위 금액으로 이 사건 부동산을 매매하는 것을 거부하다가 가족들의 권유로 매매계약을 체결하기로 하였다. 나. 이 사건 부동산에 대한 매매계약의 체결 J와 J의 남편 T은 2012. 3. 29.경 대전 서구 만연동 소재 대전KBS 앞 상호불상의 커피숍에서 매수인 S, 피고인 A, 피고인 B, I 6명과 함께 모여 이 사건 부동산에 대한 매매계약서(수사기록 제5쪽)를 작성하였는데, 당시 편의상 피고인 A은 중개업자로 표시하지 않고 피고인 B만 중개업자란에 중개인으로 표시하였다. 다. 중개수수료 지급약정과 중개수수료의 지급 등 한편 J와 남편 T은 2012. 4. 초순경 피고인 A이 실질적으로 운영하던 H공인중개사무소를 방문하였는데, A과 I로부터 V이 매매의뢰를 할 당시 중개수수료로 4,000만 원을 지급하기로 하였다는 이야기를 듣고 중개수수료가 너무 비싸다고 항의하였고, A과 I는 당초 각각 1,000만 원, 피고인 B이 2,000만 원, 합계 4,000만 원을 받기로 하였으나 자신들이 일부씩 양보하여 500만 원씩만 받고, 피고인 B에게는 2,000만 원을 주어야 한다고 하여 J와 사이에 중개수수료를 3,000만 원으로 하는 내용의 합의가 이루어졌다. J는 2012. 4. 20. S로부터 중도금 1억 5,000만 원을 받고 당일 I의 은행계좌로 중개수수료 명목으로 1,500만 원을 송금하였고, I는 같은 날 피고인 A에게 300만 원, 피고인 B에게 900만 원을 송금하였다. J와 피고인 A, B, I는 2012. 12. 이 사건 부동산의 진입도로에 해당하는 홍천군 W 소유자인 X으로부터 토지사용승락을 받으면서 합계 400만 원을 지급하였다(그 중 200만 원은 J가, 나머지 200만 원은 피고인들과 I가 일부씩 분담하였다). 피고인 B은 2012. 11. 말경 잔금 중 2억 2,000만 원을 송금하기에 앞서 J와 통화를 하면서 중개수수료 등으로 1,000만 원을 공제하고 2억 1,000만 원만 보내겠다고 하였고, J는 잔금 전부를 받은 후 중개수수료를 지급하겠다고 하면서 피고인 B의 제의를 수차례 거부하다가 결국 피고인 B의 요구를 받아들였다. J와 남편 T은 2012. 12. 6.경 피고인 A과 B에게 위 1,000만 원에 대하여 피고인 B 명의의 영수증을 작성하여 달라고 요구하였는데, 당시 피고인 B이 춘천에 가 있어 피고인 A이 자신이 대신 작성하여 주기로 하고 1,000만 원을 컨설팅 비용으로 받았다는 취지의 영수증(수사기록 제7쪽)을 작성하여 T의 사무실로 팩스로 보내주었다. 피고인 B은 2012. 12. 26.경 이 사건 부동산에 관하여 매수인 S 외 1명 앞으로 소유권이전등기를 함과 동시에 자신을 주채무자로 하여 담보대출을 받아 J에게 지급하기로 한 잔금 중 2억 1,000만을 송금하고, 같은 날 잔금에서 공제한 1,000만 중 300만 원을 I에게 송금하였으며, I는 당일 100만 원을 피고인 A에게 송금하였다. 3. 판단 가. 관련 법리 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1항의 중개라고 함은 중개대상물에 관하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 참조). 나. 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 부동산에 관하여 V이 I에게, I가 피고인 A에게, A이 다시 피고인 B에게 순차적으로 매매의뢰를 하여 J와 S와 사이에 피고인 B을 중개인으로 한 매매계약이 체결되었고, J와 피고인들 및 I와 사이에 중개수수료 등에 대한 지급약정이 이루어진 후 피고인들이 J로부터 중개수수료 명목의 금원을 송금받은 I로부터 일부를 송금받거나 피고인 B이 잔금에서 공제하는 방식으로 직접 수수료를 수령함으로써, 결국 피고인 A, B이 이 사건 부동산의 매매를 중개하고 J로부터 중개수수료를 받은 것으로 봄이 상당하다. 그런데 토지측량, 토지분할, 철거공사, 명도 등의 행위는 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정하기 어려우므로 피고인들이 X으로부터 토지사용승락을 받으면서 지급한 200만 원은 중개수수료라고 할 수 없고, 여기에 피고인들이 X에게 토지사용승락을 받으면서 지급한 200만 원을 제외하고는 이른바 부동산컨설팅 비용으로 지출한 금원이 전혀 없는 점을 종합하여 보면, 결국 피고인들과 I가 받은 2,500만 원 중 위 200만 원을 제외한 2,300만 원만을 이 사건 부동산매매와 관련된 중개수수료로 봄이 상당하다. 따라서 피고인들의 주장은 2,300만 원을 초과하는 부분에 한하여 이유 있으므로 그 부분 주장만 받아들이고 나머지 주장은 받아들이지 아니한다. 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호, 형법 제30조(각 벌금형 선택) 1. 노역장유치 형법 제70조, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 무죄부분 이 사건 공소사실 중 2,300만 원을 초과하는 금액에 대하여는 범죄사실의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하여야 할 것이나, 2,300만 원에 대하여는 법정수수료 405만 원을 초과하여 유죄가 인정되는 이상 따로 주문에서 무죄를 선고하지 아니한다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.