대전지방법원천안지원-2017고합57

공소사실 피고인은 2013. 11. 27. 인천지방법원에서 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)죄 등으로 징역 7년을 선고받고, 2014. 6. 12. 그 판결이 확정되었다. 피고인은 2007. 9.경부터 인천 계양구 C 외 3필지에서 주식회사 D 명의로 E 상가(이하 '이 사건 상가'라고 한다)를 시공하면서 이 사건 상가의 분양을 주도하여 진행한 사람이다. 피고인은 2009. 3. 18.경 인천 남동구 F에 있는 '주식회사 D' 사무실에서, 피해자 G으로부터 이 사건 상가인 인천 계양구 C 외 3필지 상의 'E' 상가의 12개 호실(124~128호, 145~149호, 152호, 153호)에 대한 계약금, 중도금 및 잔금 명목으로 합계 약 2,927,500,000원을 교부받았다. 이에 따라 피고인은 이 사건 상가가 준공되는 2010. 6.경 그 소유권을 피해자에게 온전하게 이전해주어야 할 업무상의 임무가 있었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같은 업무상의 임무에 위배하여 2012. 4. 9.경 이 사건 상가 11개 호실(124~127호, 145~149호, 152호, 153호)을 피고인이 실질적으로 운영하는 H 주식회사(이하 'H'라고 한다) 명의로 소유권보존등기를 하고, 2012. 11. 21.경 H가 I과 사이에, H가 I에게 위 상가 12개 호실을 보증금 1,000,000,000원, 월세 25,000,000원으로 정하여 임대하는 내용의 상가부동산 임대차계약(이하 '이 사건 상가임대차계약'이라고 한다)을 체결하게 하며, I은 위 임대차계약에 따라 2013. 11. 25.경 이 사건 상가를 사업장 소재지로 하여 '주식회사 J'이라는 상호로 사업자등록을 하고 같은 달 30일경 이 사건 상가를 인도받고, 보증금 810,000,000원을 지급하였다. 결국 피고인은 위와 같은 업무상의 임무에 위배하여 I으로 하여금 지급한 보증금 810,000,000원에 상당하는 보증금반환채권을 취득하게 하여 위 금액 상당의 재산상 이익을 취득하게 하고 피해자에게 같은 금액 상당의 재산상 손해를 가하였다. 2. 피고인과 변호인의 주장 및 판단 가. 주장 요지 피고인의 변호인은, 피고인이 I에게 이 사건 상가 일부를 임대한 것은 사실이나, 임대보증금이 상가건물 임대차보호법 시행령에서 정한 금액을 초과하여 위 법률이 적용되지 않는 채권계약에 불과하여 위 상가를 선분양받은 G에게 재산상 손해 발생의 위험이 없으므로, 위 임대행위를 배임행위로 볼 수 없다고 주장한다. 나. 판단 1) 채권의 담보를 목적으로 부동산의 소유권이전등기를 경료받은 채권자는 채무자가 변제기일까지 그 채무를 변제하면 채무자에게 그 소유명의를 환원하여 주기 위하여 그 소유권이전등기를 경료해 줄 의무가 있으므로 그 변제기일 이전에 그 임무에 위배하여 부동산을 제3자에게 처분하였다면 배임죄가 성립하는 것이나, 부동산을 제3자에게 임대한 경우에 그 임차인이 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못하였다면 그러한 임대차는 여기의 '처분'에 해당하지 아니한다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007도7106 판결 참조). 2) 이 사건 상가 임대차계약에서 정한 보증금 액수가 상가건물 임대차보호법 시행령에서 정한 보증금액을 초과하는지 살피건대, 이 사건 상가 임대차계약 체결일 무렵 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 이 사건 상가가 위치한 인천 계양구에 적용되는 보증금은 250,000,000원이고[구 상가건물 임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 제2호, 수도권정비계획법 제6조 제2항, 같은 법 시행령 제9조, 별표 1], 위 상가 임대차계약서에서 정한 보증금은 공소사실 기재와 같이 이를 초과하는 1,000,000,000원이므로, 위 상가 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 아니한다. 3) 이에 대하여 검사는, 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 따라 이 사건 상가임대차에 대하여도 대항력을 인정할 수 있는 이상, 피고인의 임대행위는 배임행위에 해당한다는 취지로 주장한다. 살피건대 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 '이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.'고 규정하고 있는바, 위 법률이 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 같은 법 제2조 제3항은 '제1항 단서에도 불구하고 제3조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.'고 개정되었고, 같은 법 부칙(제13284호, 2015. 5. 13.) 제1조는 '이 법은 공포한 날(2015. 5. 13.을 말한다)부터 시행한다.'고, 제2조는 '제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.'고 경과규정을 두었다. 그런데 기록에 따르면, 이 사건 상가에 관하여 2012. 4. 9. 사용승인을 받지 않은 상태에서 H 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌고, 2012. 4. 24. 국제신탁주식회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 피고인은 2012. 11. 21. 주식회사 J 대표자인 I과 사이에, H가 주식회사 J에 공소사실 기재 이 사건 상가 12개 호실(이 사건 상가 128호가 계약서의 임대상에 기재되지 않은 것은 피고인의 실수로 보인다, 증거기록 3권 제13, 14쪽)을 보증금 1,000,000,000원, 월 차임 25,000,000원, 임대기간 '마트의 오픈일로부터 10년간'으로 정하여 임대하는 내용의 이 사건 상가 임대차계약을 체결하고(증기기록 4권 제21쪽, 5권 제128쪽), 2012. 11. 22.부터 2013. 11. 1.까지 위 보증금 중 합계 810,000,000원을 지급받은 사실(증거기록 3권 제267쪽)을 인정할 수 있는바, 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항 중 대항력에 관한 규정은 위 개정 법률 시행에 앞서 체결된 이 사건 상가 임대차계약에 적용된다고 할 수 없고, 이 사건 상가 임대차계약이 2015. 5. 13. 이후 갱신된 사실을 인 정할 만한 증거도 없다(설령 이 사건 상가 임대차계약이 2015. 5. 13. 이후 갱신되었더라도 검사가 피고인의 갱신 행위를 배임행위에 해당한다고 공소제기하지 아니한 이상 이에 대하여 판단하지 아니한다). 따라서 검사가 제출한 증거들만으로는 임차인 I이 상가건물 임대차보호법에서 정한 대항력이나 우선변제권을 취득할 수 있는 자라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고인이 G에게 이 사건 상가 12개 호실에 관한 소유권이전등기를 마쳐줄 의무를 부담한 상태에서 이 사건 상가 임대차계약을 체결하였다고 하더라도, 위 임대차는 부동산을 제3자에게 '처분'한 것으로 볼 수 없어, 피고인이 임무에 위반한 배임행위를 하였다고 보기 어렵다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다.