부산지방법원서부지원-2021고단2053

공소사실 피고인 B조합은 민간임대건설사업시행자와 사업비 투자 약정을 통해 조합원의 권익과 발전을 도모하여 지역사회에 안녕과 공헌을 목적으로 하는 법인으로 2020. 7. 1. 설립되어 주사무소는 부산 북구 C, 3층 D호에 위치하고 있으며, 피고인 A은 위 조합의 이사장이다. 가. 피고인 A 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된협동조합 기본법에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 “민간임대협동조합”이라 한다)이나 민간임대협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 피고인은 2020. 7. 7. 부산 북구 낙동대로1570번길 33에 위치한 부산광역시 북구청 건축과에 부산광역시 북구 E 일대 토지에 대하여 주상복합건축물 건축을 위한 민간임대협동조합 조합원 모집신고서를 제출한 후 2020. 7. 중순경 위 북구청 소속 불상의 공무원으로부터 위 대상토지에 부산광역시 북구청 소유 토지가 일부 포함되어 있는 것이 확인되어 보완을 요청받자 2020. 7. 22. 위 모집신고서를 취하하였다. 피고인은 위와 같이 민간임대협동조합 조합원 모집신고를 정상적으로 하지 않았음에도 불구하고 2020. 7. 30.부터 2020. 9. 24.까지 부산 북구 C에 있는 F 민간 임대아파트 모델하우스에서 영업 사원들의 영업 또는 현수막 및 전단지 등의 광고를 통해서 방문한 방문객 중 113명을 상대로 동, 호수를 구체적으로 지정하는 방법으로 총 126세대의 아파트 물권에 대한 조합원 가입계약서를 작성하여 조합원을 모집하였다. 이로써 피고인은 민간임대주택 건설대지의 관할 지자체장에게 신고하지 아니하고, 주택을 공급할 목적으로 설립된 민간임대협동조합의 조합원을 모집하였다. 나. 피고인 B조합 피고인은 전항 기재 일시, 장소에서 피고인의 대표자인 A이 피고인의 업무에 관하여 전항 기재와 같이 위반행위를 하였다. 2. 판단 가. 쟁점의 정리 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘법’이라고 한다) 제5조의3 제1항에 의하면 “조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 협동조합기본법에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 ”민간임대협동조합“이라 한다)이나 민간임대협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다.”라고 정하고 있다. 검사는 피고인 B조합(이하 ‘피고인 조합’이라고만 한다)은 법 제5조의3 제1항에서 정한 민간임대협동조합이고, 피고인 A은 피고인 조합의 발기인으로서 관할 시장 등에게 신고하지 않고 조합원을 모집하였다는 공소사실로 피고인들을 기소하였다. 이 사건의 쟁점은 피고인 조합이 법 제5조의3 제1항에서 정한 민간임대협동조합으로서 조합원을 모집한 경우에 해당하는지 여부이다. 나. 법 제5조의3 제1항에서 정한 민간임대협동조합 관련 규정 위 조항에 의할 때 민간임대협동조합은 “조합원에게 민간건설임대주택을 공급”하는 것을 목적으로 하여야 하고, “30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급”하는 것을 목적으로 하여야 한다. 한편 법 제5조의3 제4항에 의하면 민간임대협동조합은 위 조합원 모집 신고 전에 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 한다. 또 법 제5조의4 제1항에 의하면 민간임대협동조합 및 발기인은 모집 신고를 마친 후 조합가입 신청자에게 조합원의 권리와 의무에 관한 사항, 건설대지의 위치, 면적, 사용권 및 소유권 확보 현황, 해당 민간임대주택을 공급받을 수 있는 조합원의 자격에 관한 사항 등을 설명하여야 한다. 다. 피고인들의 법 제5조의3 제1항 위반 여부 1) 기록에 의하면 아래 각 사정은 인정된다. 피고인 조합은 2020. 6. 25. 협동조합기본법 제15조 제1항에 따라 설립신고를 마쳤는데, 설립 당시 발기인은 대표자인 피고인 A을 포함하여 5명이었다. 한편 피고인 조합의 정관 제61조 제1항 제4호에 의하면, 피고인 조합이 할 수 있는 사업으로 ‘민간임대주택의 신축 및 임대계약을 위한 조합원 모집과 주택신축사업자선정’이 포함되어 있다. 피고인 조합은 설립신고 직후인 2020. 7. 7. 부산광역시북구청장에게 부산 북구 E 일대에서 아파트 292세대, 오피스텔 76세대를 건설하고, 조합원 368명을 모집하겠다는 내용의 ‘민간임대협동조합 조합원 모집신고서’를 제출하였다. 위 모집신고서에 첨부된 모집공고안에는 조합원에게 ‘임차권 및 우선 분양전환 권리’를 부여하는 것으로 되어 있고(제15항), 조합원 가입계약 체결 순서에 따라 선착순으로 동·호수를 배정하는 것으로 되어 있다(제12항). 또한 첨부된 ‘B조합 가입계약서’에는 계약의 목적으로 조합원이 임차권 및 분양 전환권리를 우선 부여받을 수 있도록 하는 것임을 명시하고 있고(제1조), 조합원은 가입시 출자금 산정 및 납부를 위하여 ‘주택 또는 주거용 오피스텔 타입과 동호실 또는 상가호실’을 선택할 수 있으며, 해당 동호실별 예정공급가격에 해당하는 출자금을 피고인 조합에게 납부하는 것으로 되어 있다(제4조). 피고인 조합은 2020. 7. 22. 부산광역시북구청장이 위 신고를 반려하였음을 이유로 취하원을 제출하였다. 피고인 조합은 2020. 8. 3. 주식회사 G(대표자 H, 이하 ‘G’이라 한다)과 ‘사업비 투자약정 계약서’(이하 ‘투자약정서’라 한다)를 작성하였다. G의 대표자인 H은 피고인 A의 동생이고, 피고인 A은 G의 감사이다. 피고인 조합은 2020. 7. 30.부터 2020. 9. 24.까지 부산 북구 C 소재 F 민간임대아파트 모델하우스에서 113명의 조합원을 모집하였다. 조합원 모집시 조합원이 작성한 가입예약 신청서에는 “희망세대: 선호호실/ 선호타입 등 기재”란이 있고 해당란에 해당 조합원의 희망하는 동·호수가 기재되어 있다. 2) 그러나 위 인정사실 및 검사가 제출한 증거들만으로는, 기록에 의하여 인정할 수 있는 아래 사정을 종합하여 볼 때 피고인 조합이 법 제5조의3 제1항에서 정한 민간임대협동조합으로서 조합원을 모집한 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 따라서 피고인 조합이 조합원을 모집하기 전에 관할 구청장에게 신고할 의무가 있다고 볼 수 없다. 피고인 조합의 정관에 의하면 ‘사업비 대여를 통한 장기일반민간임대아파트 신축사업 참여’도 사업의 종류에 포함되어 있다(제61조 제5호). 피고인 조합이 부산광역시북구청장에게 제출한 모집신고서에 첨부된 부산 북구 E 일원 토지들 소유자 명의의 매각동의서 및 토지사용승낙서에는 매수인 및 토지 사용자로 피고인 조합이 아닌 G(또는 G 외 1사)이다. 피고인 조합은 부산광역시북구청장의 모집신고서 반려 후 G과 투자약정서를 작성하면서 다음과 같이 약정하였다. 즉 부산 북구 E 일원 I 주상복합 민간임대주택 신축사업(이하 ‘본 사업’이라 한다)과 관련하여 시행사는 G이고, 피고인 조합은 필수사업비의 일부를 투자하고 그에 따른 투자 수혜를 받는 것을 목적으로 한다(제1조). 수혜의 구체적인 내용은 G이 피고인 조합에게 본 사업 모집공고 시 체결된 각 세대별 임대차계약에 따라 월 임대료의 48개월분의 합계액의 20%에 해당하는 금액을 투자금액과 합산하여 일시 지급하기로 하고(제7조 제1항), 모집공고에 따른 공개모집 종료 이후에 잔여 세대가 있을 경우 피고인 조합의 투자에 대한 수혜로서 조합원에게 최초 임차인 공개 모집금액의 70%의 금액(보증금 및 임대료)을 적용하여 제공하기로 한다(동조 제2항). 건축물 설계, 각종 인허가, 사업부지 확보, 시공사 선정, 기타 사업주체로서의 제반 업무 일체는 G의 업무범위에 해당한다(제5조 제1항). 피고인 조합은 조합원을 모집하면서 조합원들과 가입계약서를 작성하였는데, 그 내용은 피고인 조합이 2020. 7. 7.경 부산광역시북구청장에게 모집신고서를 제출할 때 첨부한 가입계약서와 다르다. 실제 작성된 가입계약서에는 앞서 본 것과 같은 조합원의 ‘임차권 및 분양전환권리’에 관한 내용은 빠져 있는바, 그 세부적인 내용은 다음과 같다. - 조합원이 출자금을 납입할 경우 시행사와 피고인 조합이 체결한 투자약정서에 따른 수혜를 제공하는 것을 목적으로 한다(제1조). - 시행사의 공개모집 결과에 따라 조합원이 투자한 세대가 임대차 계약이 체결되었을 경우 조합원의 출자금을 반환하고, 피고인 조합과 시행사가 약정한 투자약정계약에 의거하여 수익금액을 추가로 지급한다(제7조 제1항). - 공개모집 결과 조합원이 투자한 세대가 임대차계약이 체결되지 않고 공개모집이 종료되었을 경우 조합원에게 최초 공개모집 금액의 70%의 금액(보증금 및 임대료)을 적용하여 임차권을 제공하기로 하고, 조합원은 시행사와 임대차계약을 체결하여야 한다(동조 제2항). 이상의 사정을 종합하면, 피고인 조합은 조합원들에게 민간임대주택을 직접 공급할 것을 예정하고 있지 않고(법 제5조의3, 제5조의4의 규정에 의하면, 민간임대협동조합은 조합원에게 민간임대주택의 공급을 목적으로 하여야 하고, 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 하는데, 이 사건 사업에 관하여는 해당 업무를 G이 담당하도록 되어 있다), 피고인 조합에 출자한 조합원들의 주된 권리는 출자금에 관한 수익금 지급청구권이며, G에 의한 별도의 임차인 공개모집을 예정하고 있으므로(이 경우에도 법 제42조 제4항에 따라 G이 관할 구청장에게 신고할 의무를 부담하는 것으로 보인다), 일정한 경우 조합원들이 자신이 희망한 주택을 후순위로 임차할 가능성이 있다고 하여 피고인 조합이 법 제5조의3에서 정한 민간임대협동조합이라거나, 피고인 조합의 조합원 모집이 법 제5조의3 제1항에 따라 사전 신고가 필요한 조합원 모집으로 볼 수는 없다(처분문서인 조합원 가입계약서 문언의 내용이 명확하므로, 피고인들이 조합원 모집시 가입계약서의 내용을 제대로 설명하지 않았거나 마치 희망 주택을 직접 임차할 수 있는 것처럼 허위로 설명한 경우 사기죄가 성립하거나 해당 계약 또는 약관 조항의 효력이 상실하는 것은 별론으로 하고, 그러한 사정만으로 법 제5조의3 제1항에 따른 신고의무가 발생한다고 볼 수는 없다). 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 피고인들에게 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 본문에 따라 판결의 요지를 공시한다.