수원지방법원성남지원-2020고단3982

범 죄 사 실 (피고인 A, C의 공인중개사법위반 부분) 1. 피고인 A의 공인중개사법위반 피고인은 공인중개사가 아니다. 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 할 수 없다. 피고인은 2018. 3. 30.경 광주시 D 소재 ‘E’ 사무실에서 중개사무소 개설등록을 하지 않고 아래 무죄부분 공소사실의 요지와 같이 F 등, G으로부터 H이 이 사건 토지 일부(교환하는 부분 제외) 및 G의 토지 일부(이 사건 토지 일부와 교환하는 부분)를 8억 4,000만 원에 매수하는 내용의 계약 체결을 중개하였고, C 명의 계좌로 수수료 825만 원을 지급받았다. 이후 피고인은 2018. 4. 23.경 G의 토지교환 거절로 이 사건 2018. 3. 30.자 계약이 무산되자 위 ‘E’ 사무실에서 중개사무소 개설등록을 하지 않고 계약내용을 변경하여 I 및 F으로부터 H이 사건 토지를 7억 2,000만 원에 매수하는 내용의 계약 체결을 중개하였다. 2. 피고인 C의 공인중개사법위반 피고인은 광주시 D에서 ‘E’이라는 상호로 공인중개사사무소를 운영하는 공인중개사이다. 가. 개업공인중개사는 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위를 하여서는 아니 된다. 피고인은 자신의 아버지 A이 개업공인중개사가 아니면서 중개업을 영위하고 있다는 것을 알면서, 2018. 3. 30. 위 ‘E’ 사무실에서 A의 의뢰를 받아 이 사건 2018. 3. 30.자 계약의 계약서를 작성하여 매매를 중개한 다음 H으로부터 중개수수료 875만 원을 피고인의 계좌로 교부받았고, 2018. 4. 23. 위 ‘E’ 사무실에서 A의 의뢰를 받아 계약서를 작성하여 매매를 중개하였다. 나. 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 된다. 피고인은 자신의 아버지 A이 위 2018. 3. 30.자 계약 및 2018. 4. 23.자 계약을 중개함에 있어 자신이 운영하는 ‘E’ 상호를 사용하게 하였다. 증거의 요지 1. 피고인 A, C의 일부 법정진술 1. 증인 H, G, F, A, B의 법정진술 1. 피고인 A에 대한 검찰 피의자신문조서(대질 부분 포함) 1. H, G에 대한 경찰 진술조서 1. 고소장, 부동산중개업조회, 명함, 등기사항전부증명서, 지적도, 부동산매매약정서, 계 약내역서, 항공사진, 입금내역서, 부동산매매계약서, 매물설명서, 녹취록, 수사보고(G 상대 수사), 수사보고(현장임장 수사), 수사보고(녹취록), 수사보고(대리권 여부에 대한 수사), 수사보고(B 부동산중개수수료 수령에 대한 수사), 계좌별거래명세표, 수사보고(F 면담에 대하여), 녹취록, 수사보고(J 상대 수사) [피고인 A, C과 변호인은, 피고인 A이 매도권한을 위임받은 대리인의 지위에서 매매계약을 체결한 것이어서 공인중개사법을 위반한 사실이 없다고 주장한다. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 사정, 피고인 A은 공인중개사인 피고인 C의 부로서 이 사건 토지 분할과 전매를 전담하여 처리하였고 토지 매수인을 물색하고 토지 매매와 교환 등 계약 조건을 협상한 점, F 등 이 사건 토지 소유자가 피고인 A에게 분할, 전매 등의 일체의 권한을 위임하였고 피고인 A이 매매계약 등을 중개하였다고 진술한 점, G은 피고인 A이 주도적으로 교환계약 등을 협의하고 중개한 것을 알고 있었고 피고인 C을 알지 못한다고 진술한 점, 피고인 C은 피고인 A이 주도적으로 매매계약과 교환계약의 조건을 협상하고 중개한다는 것을 알면서 피고인 A의 의뢰를 받아 계약서를 작성하여 매매를 중개하고 자신의 운영하는 부동산 상호를 사용하게 한 점 등과 위 증거들을 종합하면 피고인 A, C의 공인중개사법위반의 범죄사실이 인정된다] 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 피고인 A : 구 공인중개사법(2018. 8. 14. 법률 제15724호로 개정되기 전의 것) 제48조 제1호, 제9조(중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 점), 벌금형 선택 피고인 C : 구 공인중개사법(2018. 8. 14. 법률 제15724호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 제10호, 제33조 제2호(중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 중개를 의뢰받아 중개한 점), 구 공인중개사법(2018. 8. 14. 법률 제15724호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 제7호, 제19조 제1항(다른 사람에게 중개사무소 상호를 사용하게 한 점), 벌금형 선택 1. 경합범가중 피고인 C : 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 노역장유치 피고인 A, C : 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 피고인 A, C : 형사소송법 제334조 제1항 양형의 이유 공인중개사 업무의 투명성과 적정성 제고하기 위한 규정 취지, 피고인들이 부자관계를 이용하여 공인중개사법을 위반한 점, 부동산 중개 과정에서 실제 문제가 발생한 점, 그 밖에 피고인들의 연령, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 사정과 형법 제51조에서 정한 양형조건을 참작하여 형을 정한다. 무죄부분 (피고인 A, B의 사기 부분) 1. 공소사실의 요지 피고인들과 K은 I 및 F(이하 ‘F 등’이라 한다)이 공동 소유한 광주시 L, M, N, O, P 등 5개 필지를 K이 매수한 다음 여러 사람들에게 분할하여 매각함으로써 전매차익을 나눠 갖기로 하였다. 이에 따라 K은 피고인들의 중개를 통해 2017. 12. 1.경 F 등이 소유한 위 5필지를 24억 원에 매수하는 계약을 체결하고 계약당일 계약금 2억 원을 지급하였으며 2018. 5. 31.경까지 잔금을 지급하기로 하였다(이하 ‘이 사건 2017. 12. 1.자 계약’이라 한다). 피고인 B은 2018. 3.경 중개보조원으로 근무하는 광주시 Q 소재 ‘R’ 사무실에서 공장부지 매입을 위해 방문한 피해자 H에게 위 5개 필지 중 M, P 등 2필지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 추천하였고, 그 무렵 피해자를 피고인 A의 ‘E’ 사무실로 데리고 가서 피고인 A과 함께 위 2필지에 대해 설명하였다. 한편 피고인 A은 피해자에게 매매가격, 특약사항, 잔금일 등을 설명하였고, 나아가 이 사건 토지를 매수하되 공장신축을 위한 진입로 등을 확보를 위해 이 사건 토지 일부를 그에 인접한 G 소유 토지일부와 교환할 것을 제안하였다. 피해자는 2018. 3. 30.경 피고인 A의 아들 C이 운영하는 광주시 D 소재 ‘E’ 사무실에서 피고인들의 중개로 F 등, G으로부터 이 사건 토지 일부(교환하는 부분 제외) 및 G의 토지 일부(이 사건 토지 일부와 교환하는 부분)를 8억 4,000만 원에 매수하는 내용의 계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 2018. 3. 30.자 계약’이라 한다). 한편 피고인들은 위 부동산매매계약을 중개하면서 피해자에게 토지교환비 6,600만 원을 G에게 별도로 지급해야 한다고 말하였다. 그러나 이 사건 토지를 포함한 5필지는 피고인들의 중개로 공동소유자인 F 등이 K에게 이미 매도하여 K이 계약금 2억 원을 지급한 상태였을 뿐만 아니라 F 등으로부터 임의로 분할하여 매도할 수 있는 권한을 부여받은 사실이 없었음에도 피고인들은 이러한 사정을 피해자에게 고지하거나 설명하지 않은 채 분할하여 매각하는 것이었고, 또한 G에게 지급할 토지교환비는 5,000만 원임에도 피고인들은 피해자에게 토지교환비가 6,600만 원이라고 말하였는데 위 6,600만 원을 수령한 다음 G에게는 일부만 지급하고 나머지는 자신들이 전매차익으로서 나눠 가질 생각이었다. 결국 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2018. 3. 30. 계약금 명목 3,000만 원을 K 명의 기업은행 계좌로 교부받았고, 2018. 3. 30. 토지교환비 명목 6,600만 원을 피고인 A의 배우자 S 명의 T계좌로 교부받았다. 2. 판단 가. 부동산을 매매함에 있어서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써 장차 매매의 효력이나 매매에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편, 매수인은 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것이 사기죄의 구성요건인 기망에 해당한다고 할 것이지만, 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리의 실현에 장애가 되지 아니하는 사유까지 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있다고는 볼 수 없다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010도5124 판결 등 참조). 재산권의 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 그 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 그 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 그 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 하겠으나, 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2016. 4. 15. 선고 2013다97694 판결 등 참조). 나. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음의 사정을 종합하면 검사가 제출한 증거들만으로는 민사상 채무불이행의 법률관계는 별론으로 하더라도, 피고인 A, B이 K과의 계약 관계, 임의분할 매도 권한 부여 여부를 피해자에게 고지하지 않아 기망하였다거나 토지교환비를 기망하여 편취할 범의가 있었다는 사실이 합리적 의심의 여지가 없이 증명되었다고 보기에 부족하고 달리 인정할 증거가 없다. 피고인들이 중개한 K과 F 등 사이의 2017. 12. 1.자 계약의 특약사항에 ‘잔금시 매수인의 등기 명의자는 매수인이 지정하는 인원수 및 제3자로 정할 수 있으며 지정 시 계약서를 재 작성한다. 이에 매도인은 동의하며, 이의를 제기하지 않는다’라고 규정되어 있다. K은 F에게 위 매매계약 체결시 피고인 A이 알아서 처리한다면서 협조하라고 이야기하였다. 이 사건 토지 소유자 F은 이 사건 토지 매매대금 24억 원만 지급되면 매수인이 누가 되든지 상관이 없다고 진술하였다. 이 사건 토지 소유자인 F 등과 매수인 K은 이 사건 토지 중 피해자가 매수한 토지를 제외한 나머지 토지에 관한 제3자의 매매계약에 대하여 이의를 제기하지 않았다. 이러한 사정에 비추어 보면 피고인들과 이 사건 토지 소유자 F 등과 이 사건 토지 매수인 K은 이 사건 토지가 분할되어 전매된다는 내용과 피고인 A이 토지분할과 전매에 관하여 업무를 처리한다는 내용을 알고 있었다. F 등과 K도 이 사건 토지를 전매하기로 하고 매수한 것이어서 F 등과 K으로서도 피해자가 이 사건 토지를 취득한 것에 특별히 문제를 제기하지 않았을 것으로 보인다. 피해자가 체결한 이 사건 2018. 3. 30.자 매매계약의 특약사항에 ‘현재 상기 토지의 소유자는 I, F, G 총 3인이며, 피고인 A이 3인의 대리인으로써 계약에 관한 모든 업무를 진행한다. 분할 및 허가과정에 따라 잔금일 및 소유권이전등기일은 변경될 수 있으며, 소유권이전등기시 부동산 등기명의자와 분리하여 매매계약서를 작성하기로 한다’는 내용이 포함되어 있다. 피해자는 이 사건 토지 설명을 들으러 부동산사무소에 갔을 때 피고인 B과 K이 같이 앉아 있었고 그 이후에도 부동산사무소에 몇 번 갔는데 갈 때마다 K이 있었다고 진술하였다. 피해자는 이 사건 2018. 3. 30.자 계약을 체결하고 계약금 명목으로 3,000만 원을 이 사건 2017. 12. 1.자 계약의 매수인 K의 계좌로 송금하였다. 이러한 사정에 비추어 보면 피해자는 이 사건 토지가 분할되어 전매된다는 내용과 이 사건 2017. 12. 1.자 계약의 매수인이 K이라는 내용을 알고 있었다. 피해자는 2018. 5. 30.까지 잔금을 지급하지 못하였으나 2018. 6.경 이 사건 토지 소유자 F 등으로부터 토지사용승낙서를 받아 2018. 6. 25. 관할관청으로부터 개발행위허가 통지를 받기도 하였다. 피해자가 이 사건 2018. 3. 30.자 계약에 기하여 지급한 계약금 3,000만 원 부분과 토지교환비 6,600만 원은 토지교환이 무산되자 이 사건 2018. 4. 23.자 계약의 토지 관련 비용으로 처리하기로 하였다(이 사건 2018. 4. 23.자 계약의 매매대금 7억 8,600만 원에서 기존 토지교환비 6,600만 원은 공제하고 매매대금 7억 2,000만 원으로 정해졌다). 피고인 A은 위 6,600만 원을 명도비용과 철거비용 등으로 지급하였다. 피해자는 공장 부지로서 이 사건 토지에 관한 계약과 교환계약을 추진하고 있었고 토지 교환을 하기로 하고 이 사건 2018. 3. 30.자 계약을 체결하였고 실제 토지교환비가 G에게 5,000만 원 지급되었는바, 이러한 사정에 비추어 피해자가 토지교환비를 고지받았더라도 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것이 경험칙상 명백하다고 단정할 수 없다. 3. 결론 따라서 피고인 A, B에 대한 이 부분 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 의하여 이 부분 무죄판결의 요지를 공시한다.