서울중앙지방법원-2014고합975

공소사실의 요지 피고인은 주식회사 E의 대표이사이다. 피해자 F는 2008. 2. 27. 위 회사로부터 서울 강남구 G건물 118-1호, 118-3호를 분양받았다. 피고인은 32개 호실로 구분등기되어 있는 118호 상가 중 위 회사 소유의 25개 호실 외에 피해자 소유의 위 2개 호실을 포함한 나머지 7개 호실에 대해서도 위 회사 명의로 소유권을 이전하여 합병등기한 후 이를 담보로 금융기관으로부터 대출받기로 마음먹었다. 피고인은 2011. 6. 9. 위 G건물 106호에 있는 위 회사 사무실에서 피해자에게 "G 상가 118-1호, 118-3호를 주식회사 E가 5억 6,000만 원에 매입하겠다. 위 상가에 대해 소유권이전등기를 먼저 해 주면 계약금 1,900만 원은 15일 이내에 지급하고, 내 동생 H이 주식회사 I을 운영하는데, 그 회사에서 분양하는 고양시 일산동구 J 오피스텔 434호, 534호를 피해자가 분양받되 내가 대신 분양대금을 납부하여 위 오피스텔이 준공되는 대로 이를 전매하여 그 매매대금으로 위 G 상가의 매매대금 잔금 5억 4,100만 원을 지급하겠다"라고 말하였다. 그러나 사실은 피고인은 2008. 4. 29. 주식회사 E가 K에게 위 G 상가 110호를 15억 5,000만 원에 매도하면서 1년 후 이를 재매입하고 투자이익금 2억 6,250만 원을 지급하기로 한 약정을 이행하지 못하고 있어 K으로부터 수년간 독촉을 받고 있었고, 주식회사 E 소유의 부동산을 담보로 대출받은 약 80억 원의 대출금에 대해 월 5,000만 원의 이자를 지급해야 하는 등 자금이 없어 피해자를 위해 위 J 오피스텔 2채의 분양대금을 납부하고 이를 전매해 피해자에게 매매잔금을 지급할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2011. 6. 10. 시가 약 5억 6,000만 원 상당의 위 G 상가 118-1호, 118-3호의 소유권을 이전받아 이를 편취하였다. 2. 판단 사기죄의 성립 여부는 그 행위 당시를 기준으로 판단하여야 하고 그 행위 이후의 경제사정의 변화 등으로 피고인이 채무불이행 상태에 이르게 되었다고 하여 사기죄로 처벌할 수는 없다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도5618 판결 등 참조). 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 등을 종합하여 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인이 피해자를 기망하였다거나, 피고인에게 편취의 범의가 있었다는 사실이 합리적 의심의 여지 없이 충분히 증명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 가. 피고인이 대표이사로 있는 주식회사 E(이하 'E'라고 한다)는 아래와 같은 경위로 피해자로부터 위 상가 118-1호와 118-3호를 재매입하게 된 것으로 보인다. 이에 의하면 피고인이 위 상가 118-1호와 118-3호의 소유권을 취득하여 합병등기 후 이를 담보로 대출받을 목적으로 피해자에게 먼저 재매입을 제안하였다고 할 수 없고, 오히려 피고인은 피해자를 포함한 위 상가 118호 수분양자들의 민원 해결 등의 차원에서 그들의 재매입 요청에 응하여 주었던 것이다. E는 2007. 7.경 서울 강남구 G 상가(이하 '이 사건 상가'라고 한다) 1층 전체 약 1,000평을 L로부터 매수하고 그 중 118호를 32개로 구분등기 한 다음, 그 중 118-1호와 118-3호는 2008. 1. 22. 피해자에게, 118-2호는 2007. 12. 28. M에게, 118-4호는 2008. 3. 3.경 N에게, 118-12호는 2008. 1. 21. O과 P에게, 118-23호와 118-22호는 2008. 1. 3.과 2008. 1. 10. Q(이하 피해자를 포함한 수분양자들을 일컬을 때에는 '피해자 등'이라고 한다)에게 1개 점포당 3억 1,500만 원(부가가치세 별도)에 각 분양하고 각 그 소유권이전등기를 마쳐주었다. E, 주식회사 리오레드바(이하 '리오레드바'라고 한다)는 위 각 분양 당시 피해자 등과 사이에 리오레드바가 각 점포의 운용을 위탁받기로 하면서, 리오레드바와 E가 피해자 등에게 각 부가가치세를 제외한 분양금액의 연 13%에 해당하는 금액을 36개월간 확정수익금으로 지급하기로 하는 상가임대 및 위탁계약을 각 체결하였고[피해자에게는 그 확정수익금 270,270,000원(부가가치세 포함)을 계약과 동시에 선지급하기로 약정하였다], 그 후 E와 리오레드바는 피해자 등에게 위 각 상가임대 및 위탁계약에 따라 36개월 동안 약 12% 내지 13% 상당의 확정수익금을 지급하였다. 그러나 확정수익금 지급 기간인 36개월이 경과하고, 부동산 경기 침체 및 분할·분양의 인기 하락으로 이 사건 상가 118호의 가치 역시 하락하게 되면서 더 이상 위와 같이 분양받은 점포를 통해 수익을 얻는 것이 어렵게 되자 피해자 등은 2011. 초경부터 E의 대표이사인 피고인에게 자신들이 분양받은 점포를 재매입하여 줄 것을 요청하였고, 이에 따라 피고인은 피해자 등과 2-3차례에 걸쳐 협의를 진행하게 되었다. 위와 같은 협의 진행 후 E는 2011. 6. 9.경 피해자로부터 이 사건 상가 118-1호, 118-3호를 매매대금 5억 6,000만 원(부가가치세 포함)에 재매입하기로 하면서 그 매매대금의 지급과 관련하여 피해자와 사이에, 그 매매대금 중 1,900만 원은 계약 후 15일 이내에 현금으로 지급하고, 나머지 5억 4,100만 원은 그 지급을 위하여 계약과 동시에 E와 대표이사인 피고인이 공동으로 피해자에게 지급일자를 2011. 7. 11.로 한 약속어음을 공증하여 발행한다(그 약속어음의 집행은 본 계약서의 내용에 따른다). 고양시 일산동구 R 외 2필지 지상의 J 오피스텔(이하 '이 사건 오피스텔'이라고 한다) 1채의 가액을 2억 2,200만 원으로 책정하고, E는 위 매매대금 중 4억 4,400만 원의 지급에 갈음하여 피해자에게 위 오피스텔 2채를 대물로 이전하여 주며, E는 오피스텔의 계약금 및 중도금, 잔금 등 분양금액을 피해자를 대신하여 명확하게 납부하고, 준공검사 후 2개월 이내에 위 오피스텔을 1채당 2억 2,200만 원 이상으로 전매하여 그 대금 합계 4억 4,400만 원을 피해자에게 변제한다. E가 이 계약서의 일부라도 위반할 경우 피해자는 공증된 약속어음을 지급기일 경과 즉시 집행할 수 있으며, E는 약속어음을 2012. 7. 1.까지 변제하기로 약정하였다(이하 '이 사건 재매입약정'이라고 한다). 피해자는 2011. 6. 10. E에게 이 사건 상가 118-1호와 118-2호의 소유권을 이전하여 주었다. 이 사건 재매입약정 체결 무렵 E는 이 사건 상가 118호를 분할·분양받은 나머지 수분양자들인 N, P, O, M, Q와도 E에서 그들이 분할·분양받은 각 점포를 재매입하고, 그 대가는 이 사건 오피스텔로 대물변제하기로 하는 재매입약정을 체결하고, 그들로부터 이 사건 상가 118-2호, 118-4호, 118-12호, 118-23호, 118-22호의 소유권을 이전받은 후 2011. 6. 24. 32개 점포를 1개 점포로 합병하였다. 나. 이 사건 재매입약정에 따라 E는 피해자에게 계약금 1,900만 원을 지급하여 주었고, 피고인과 E가 공동으로 2011. 6. 9. 피해자에게 액면금 5억 4,100만 원, 지급기일 2011. 7. 1.로 된 약속어음을 발행하고, 약속어음공정증서를 작성하여 주기도 하였다(이하 '이 사건 약속어음 공정증서'라고 한다). 다. 피해자는 피고인의 협조로 주식회사 I(이하 'I'이라고 한다)과 사이에 피해자가 I으로부터 이 사건 오피스텔 434호 및 534호를 각 분양금액 2억 2,200만 원(부가가치세 포함)에 분양받되, 계약금 2,220만 원은 계약 시에, 1차 내지 6차 중도금 각 2,220만 원은 각 2011. 7. 7., 2011. 8. 7., 2011. 9. 7., 2011. 10. 7., 2011. 11. 7., 2012. 1. 7.에, 잔금 6,660만 원은 2012. 3. 31.에 지급하는 내용의 분양계약을 체결하였고(이하 '이 사건 오피스텔 분양계약'이라고 한다), 피고인이 피해자를 대신하여 I에 계약금 명목으로 약 3,000만 원 내지 4,000만 원 정도를 지급하기도 하였다. 그 무렵 다른 수분양자들도 I과 사이에 분양계약을 체결하였는데, N는 이 사건 오피스텔 418호를, M은 이 사건 오피스텔 634호를(이후 S에게 전매), P는 이 사건 오피스텔 441호를, O은 이 사건 오피스텔 440호를 각 분양대금 1억 3,400만 원에 분양받기로 하였다. 라. 한편, 아래에서 보는 바와 같은 피고인과 I의 대표이사인 H의 관계, 이 사건 재매입약정 당시 E의 재산상태, E, I과 피해자를 제외한 나머지 수분양자들 사이의 계약 이행 경과 등을 고려하여 볼 때, 이 사건 재매입 약정 당시 피고인이 피해자를 대신하여 이 사건 오피스텔 434호 및 534호의 분양대금을 납부하거나 이를 전매하여 그 대금을 피해자에게 지급하여 주는 것이 불가능하였다고 단정하기 어렵다. 이 사건 오피스텔을 신축·분양하고 있던 I은 피고인의 동생인 H이 대표이사로 있었고, E는 I으로부터 이 사건 오피스텔의 분양대행업무와 PM 업무 등을 위탁받은 상태였다. 당초 E는 I으로부터 위탁 업무에 따른 용역수수료 이외에 이 사건 오피스텔 분양 완료 후 시행사, 시공사, 신탁 회사의 수익금 정산에 따른 정산이익의 30%를 별도로 지급받기로 되어 있었는데, 이후 이 사건 상가의 재매입 요청을 받은 피고인의 부탁으로 H은 피고인과 피해자 등에게 이 사건 오피스텔을 분양하여 주고, 향후 이 사건 오피스텔 전체의 분양수익금 정산 시 피고인에게 지급하여야 할 정산이익 30% 부분에서 피해자 등의 분양대금을 정산하기로 약정하였다. E가 I에 피해자를 대신하여 이 사건 오피스텔 434호와 534호의 계약금 명목으로 약 3,000만 원 내지 4,000만 원 정도를 지급하고, 나머지 중도금, 잔금 등을 지급하지는 않았고, I이 2012. 9. 7. 및 2012. 9. 21. 피해자에게 분양대금을 지정된 분양대금 납부 계좌로 약정에 따라 납입하여야 함에도 불구하고 한차례의 입금도 하지 않았다는 이유로 계약 해지를 통보한 바가 있기는 하다. 그러나 피고인은 앞서 본 바와 같이 H과 오피스텔 분양대금을 향후 분양수익금 정산시에 함께 정산하기로 약정하였다. H 역시 위 해지 통보 당시 정산시행이익이 50억 원 정도로 피고인에게 지급할 정산금이 15억 원 정도 있었으나, 아래 마.항 기재와 같이 피해자의 강제경매신청으로 이 사건 상가 118호에 대하여 경매절차가 진행됨에 따라 손실을 보게 되어 피해자에게 위와 같은 내용으로 분양계약의 해지를 통보하였다고 진술하고 있는 점 등을 고려하여 볼 때, 실제로는 이 사건 오피스텔 분양계약에 중도금, 잔금의 미지급 등을 이유로 한 해제 사유가 존재하였다고 보기 어렵다. I은 2012. 8. 24.경 시공사인 진흥기업 주식회사, 신탁회사인 주식회사 하나다 올신탁과 이 사건 오피스텔 신탁수익에 대한 정산 합의를 하면서 이 사건 오피스텔 분양계약의 목적물인 434호, 534호와 나머지 수분양자들에게 분양하여 주기로 하였던 418호, 440호, 441호 등의 소유권을 시행사인 I에게 귀속시키기로 하였고, 실제로 I은 2012. 8. 24.경 N에게 이 사건 오피스텔 418호에 관한, O에게 이 사건 오피스텔 440호에 관한, P에게 이 사건 오피스텔 441호에 관한 각 소유권이전등기를 마쳐주었고, 2012. 7. 18. M으로부터 이 사건 오피스텔 634호를 양도받은 S에게 그 소유권이전등기를 마쳐주었으며, 이후 Q에게도 2014. 6. 30. 이 사건 오피스텔 945호의 소유권이전등기를 마쳐주는 등 피해자를 제외한 나머지 수분양자들에게는 이 사건 상가 재매입에 따른 약정을 이행하였다. 한편, 이 사건 재매입약정 무렵 E는 이 사건 상가 118호 32개 점포 중 피해자 등에게 분양되지 않은 25개 점포와 이 사건 상가 104호를 포함한 1층 6개 점포 등을 소유하고 있었는데(증거기록 제928쪽 등 참조), 118호 32개 점포 전체의 2011. 5. 24.경 감정가액은 55억 원 정도였고, 나머지 1층 6개 점포의 감정가 역시 100억 원 이상이었다. 그 당시 E는 금융기관 채무로 위 104호에 관하여 2011. 2. 28. 마쳐진 채권최고액 97억 5,000만 원, 채무자 E, 근저당권자 주식회사 국민은행 명의의, 채권최고액 6억 5,000만 원, 채무자 E, 근저당권자 주식회사 현대스위스2저축은행 명의의 각 근저당권에 의하여 담보되는 채무를 부담하고 있었고, E가 피해자 등으로부터 이 사건 상가 118-1호 등의 소유권을 이전받은 직후 32개 호실의 합병등기를 마치고 2011. 6. 24. 우리은행으로부터 18억 원과 9억 원을, 주식회사 현대스위스2저축은행으로부터 7억 원을 각 대출받은 후 합병등기 된 이 사건 상가 118호에 관하여 우리은행에게 같은 날 채권최고액 32억 4,000만 원의 1순위 근저당권을, 주식회사 현대스위스2저축은행에게 9억 1,000만 원의 2순위 근저당권을 설정하여 주기는 하였다. 그러나 E는 2012. 1.경까지는 금융기관에 대한 대출금 이자를 연체 없이 정상적으로 납부하여 왔고, E가 합병등기 된 이 사건 상가 118호를 담보로 하여 추가로 대출받은 돈 중 상당 부분은 피해자 등에게 지급된 것으로 보인다. 이에 의하면, E가 피해자를 포함한 수분양자들에게 부담하고 있던 매매대금 지급채무 등을 모두 함께 고려하더라도, 피고인이나 E가 이 사건 재매입 약정 당시에 이 사건 오피스텔의 분양대금을 지급할 자금 능력이 전혀 없었던 것인지에 대하여도 합리적인 의심이 든다. 마. 오히려 피해자가 이 사건 재매입약정에 따른 매매대금을 현금으로 지급해 줄 것을 요구하면서 이 사건 재매입약정에서 정한 최종 변제기인 2012. 7. 1.이 도래하기 전인 2012. 5. 31.경[이때는 피해자가 I으로부터 이 사건 오피스텔 분양계약의 해지 통보를 받기 훨씬 전이었고, 피해자 역시 이 사건 오피스텔 분양계약에 따른 분양대금이 정상적으로 납부되고 있는 것으로 알고 있었다(증거기록 사경 3권 제510쪽)] 피고인에게 '2011. 6. 9.(이 사건 재매입약정일이다) 계약사항이 아직까지 이행되고 있지 않으므로 2012. 6. 10.까지 5억 4,100만 원을 본인의 계좌로 입금하여 주고, 그렇지 않을 경우 부득이 약속어음을 즉시 집행하겠다'는 취지의 내용증명을 보낸 다음 이 사건 약속어음 공정증서에 기하여 합병등기 된 이 사건 상가 118호에 관하여 서울중앙지방법원 T로 부동산강제경매신청을 하였고, 이에 위 118호에 관하여 2012. 6. 12. 부동산강제경매개시결정이 내려져 경매절차가 진행된 점, 그 무렵부터 E의 선순위 채권자들인 우리은행, 토마토저축은행, 국민은행에서는 E에 대출 원금의 상환을 요구하였으며, 다른 채권자들 역시 E 소유 상가에 대한 압류 등의 조치를 취하기 시작하였던 점 등을 고려하면, E는 피해자의 위와 같은 경매신청으로 인하여 급격히 자금 사정이 악화되었고, 이로 인하여 피해자에게 이 사건 재매입약정에서 정한 바대로 매매대금을 지급하여 주지 못하였던 것으로 보인다. 바. 또한 앞서 본 바와 같이 피고인은 피해자에게 이 사건 재매입약정에 따른 매매대금 지급을 담보하기 위해 이 사건 약속어음 공정증서를 작성하여 주었는데, 위 마.항 기재와 같이 개시된 경매절차에서 이 사건 상가 118호의 최초 최저매각가격은 56억 원으로 정하여졌고, 피해자를 포함한 채권자들의 청구금액 합계는 52억 2,000만 원 정도였으므로, 위 경매절차가 제대로 진행되었다면, 피해자는 이 사건 약속어음 공정증서에 기해 E에 대한 채권을 변제받을 수도 있었던 것으로 보인다. 위 경매가 2회 이상 유찰되어 경매가액이 하향 조정되는 바람에 선순위 채권 변제 후 잉여가치가 없다는 이유로 강제경매개시결정이 취소됨으로써 결국 그 변제가 이루어지지는 못하였으나 이를 두고 이 사건 약속어음 공정증서가 처음부터 충분한 담보가치를 갖지 못한 것이었다고 볼 수 없다. 사. I이 실제로 이 사건 오피스텔 분양계약에 따른 계약금 이외의 분양대금을 제대로 지급받은 사실이 없음에도 2011. 6. 9.부터 2012. 3. 30.까지 총 20회에 걸쳐 합계 354,529,536원 상당의 대금을 청구 또는 영수하였다는 세금계산서를 발행하여 피해자에게 교부하여 주기는 하였으나, 피고인과 H은 I과 신탁회사와의 관계, 세법상 문제 등으로 의무적으로 세금계산서를 발행하여 준 것이라고 진술하고 있어 피고인이 피해자를 기망하기 위하여 허위의 세금계산서를 발행한 것이라고 보기도 어렵다. 3. 결론 이 사건 공소사실에 대하여는 그 범죄의 증명이 없다. 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다(피고인이 무죄판결공시 취지의 선고에 동의하지 아니하였다).