서울중앙지방법원-2020고단898

범 죄 사 실 피고인은 서울 구로구 B 지상 "C빌딩(이하 '이 사건 건물'이라 한다)"의 소유자인데, 2017. 6. 30. 이 사건 건물 전체에 관하여 강제경매개시결정 등기가 경료되었다(서울남부지방법원 D 부동산강제경매 사건). 피고인은 2017. 10. 24. 서울 동작구 E 소재 'F공인중개사사무소'에서 피해자 G과 사이에 이 사건 건물 중 H호를 임대차보증금 90,000,000원, 임대차기간 2017. 11. 3.부터 2018. 11. 3.까지 1년으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다). 당시 피고인은 피해자에게 "이 사건 건물 외에도 다른 건물을 2채 정도 소유하고 있고, 베트남에 2조 원 대의 리조트 사업을 진행하고 있으니 임대차보증금을 반환하는 데에 문제가 없다"고 말하면서, 위와 같이 이 사건 건물에 관하여 강제경매개시결정등기가 경료되는 등 현재 강제경매가 진행 중인 사실을 알리지 않았다. 피고인은 2017. 10. 24. 위와 같이 강제경매개시결정 등기가 경료되는 등 현재 강제경매가 진행 중인 사실을 알지 못하는 피해자로부터, 계약금 9,000,000원을 지급받았고, 2017. 11. 3. 임대차목적물을 이 사건 건물 중 H호에서 이 사건 건물 중 I호로 변경하는 동의를 받은 후 피해자로부터 잔금 81,000,000원을 지급받았다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 90,000,000원을 교부받았다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 G, J, K의 각 법정진술 1. 증인 L의 일부 법정진술 1. 피고인에 대한 제2회 경찰 피의자신문조서 중 일부 진술기재(G, M 각 대질부분 포함) 1. G에 대한 경찰 진술조서 1. 중개대상물확인설명서, 부동산전세계약서 1. 매각기일 및 매각결정기일통지서, 부동산등기부등본 1. 각 녹취서, 녹취록 1. 각 수사보고 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 형법 제347조 제1항(징역형 선택) 피해자의 착오상태 여부 또는 피고인의 기망행위 여부 및 편취의 범의에 대한 판단 1. 피고인 및 변호인의 주장의 요지 피고인은 이 사건 임대차계약 체결 당시 피해자에게 '구두로' 강제경매 진행 사실을 알려서 피해자는 이를 알고 있었고, 이러한 상황을 감안하여 임대차보증금액을 낮추며 임대차기간을 단기로 하는 등 피해자에게 유리하도록 계약을 체결하였다. 가사 그렇지 않다고 하더라도, 이 사건 임대차계약은 부동산 공인중개사의 전문적인 중개에 의해 체결되었는바, 피고인으로서는 공인중개사가 강제경매개시결정 등기 등을 포함한 부동산 권리관계를 모두 설명해줄 것을 믿고 의뢰하였고 그 과정에서 공인중개사에게 강제경매 진행 사실을 피해자에게 숨기라고 지시를 한 적도 없는 이상, 피고인에게 과실책임을 넘어서 편취의 고의를 인정할 수 없다. 2. 관련 법리 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 그 중 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것임이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012도15007 판결 등 참조). 나아가 피해자가 임대차계약 당시 임차할 건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 이상, 피고인은 신의칙상 피해자에게 이를 고지할 의무가 있다 할 것이고, 피해자 스스로 그 건물에 관한 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다고 하여 결론을 달리 할 것은 아니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 참조). 3. 판단 이 법원에서 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사실들 혹은 사정들을 모두 종합하여 보면, 피해자는 이 사건 임대차계약 체결, 호실변경 및 잔금지급시까지 이 사건 건물에 관하여 경매법원의 강제경매개시결정에 따른 강제경매 절차가 진행 중인 사실을 전혀 모르는 상태에 있었고, 이에 대하여 피고인, 공인중개사 N 또는 중개보조원 L으로부터 이 같은 사실을 고지받은 적이 없었으며, 나아가 피고인에게 이와 같은 부작위에 의한 기망 방법으로 이 사건 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 교부받았다고 봄이 타당하다. 가. 이 사건 임대차계약은 2017. 10. 24.경 피해자와 그 여자친구인 J이 부동산거래 중개 플랫폼 어플리케이션을 통해 임대차물건인 이 사건 건물을 대략 확인한 후 위 F 공인중개사사무소에 직접 방문하여 중개를 받아서 체결되었다. 나. 당시 중개보조인 L이 이 사건 임대차계약 중개 실무를 담당하였는데, 피해자와 J을 대동해서 이 사건 건물에 임장하여 피고인을 소개시켜 주었다. 그 자리에서 피고인은 이 사건 건물 중 H호를 당시 임대차보증금을 반환받지 못한 관계로 완전히 명도절차를 마치지 않은 임차인 M가 부재 중일 때 '마스터키'를 이용해서 현관문을 열고 피해자 등에게 보여주었다. 다. 그 후 피해자 등은 피고인, L과 함께 피고인의 사무실로 이동한 후 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서를 연명으로 작성하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 라. 그런데 임대차계약서에는 물론이고 중개대상물 확인·설명서에서조차 강제경매 진행 사실에 관한 아무런 기재가 없다. 단지 중개대상물 확인·설명서의 '권리사항'란 및 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'란에만 총 8층, 약 65개 호실로 구성된 이 사건 건물 전체에 걸려 있는 임대차보증금의 총액, 근저당권 채권최고액의 총액 및 가압류 청구금액의 총액만 기재되어 있을 뿐이다. 임차인을 포함하여 해당 부동산에 새로운 이해관계를 맺으려는 거래당사자에게 있어서, 잠재적인 경매가능성을 내포하는 기존 임대차보증금반환채무, 근저당권부 채무, 가압류채무의 존재 및 범위도 중요하겠지만, 현재 법원의 경매가 한창 진행 중인 사실은 앞서 열거한 사항보다 그 차원을 달리할 정도로 중요하다. 마. 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물에 관한 강제경매절차를 살펴보면, 최초 배당요구종기일(2017. 10. 16.)이 경과하고 경매법원에 의한 배당요구종기연기결정(연기된 배당요구종기일: 2017. 12. 18.)에 의해 다수의 임차인들 및 가압류권자들의 권리신고 및 배당요구신청이 계속 접수되고 있는 상황이었다. 바. 만일 피해자가 피고인의 주장대로 이 사건 임대차계약 체결 당시 강제경매 진행사실, 특히 배당요구종기일이 얼마 남지 않은 상황임을 제대로 알고 있었다면, 피해자로서는 임대차계약서에 향후 강제경매 진행 결과에 대비한 후속 조항을 어떠한 형태로도 삽입하였을 것이고, 그와 동시에 바로 경매법원에 가서 권리신고 및 배당요구신청을 하였을 것이다. 그러나 이 사건 임대차계약서에는 경매절차와 관련한 특약 조항을 전혀 찾아볼 수 없을 뿐만 아니라, 피해자는 '2017. 12. 18.'이 되어서야 비로소 경매법원에 권리신고 및 배당요구신청을 하였는바, 이는 피해자가 이 사건 임대차계약 체결 당시 강제경매 진행 사실을 알지 못하였음을 강력히 방증한다. 사. 이 사건 건물 중 306호에 기존 임차인으로서 거주하던 K은, 이 법정 및 관련 민사사건(이 법원 2018가단5035229호)의 법정에서 일관되게 "2017. 11.경 피해자가 이 사건 건물 중 I호에 입주한 지 얼마 안 된 시점에서 피해자에게 그 전 임차인인 M가 임대차보증금을 제대로 반환받지 못한 상태와 이 사건 건물이 현재 강제경매 진행 중인 상태를 알고서 입주하였는지를 물었고, 이에 피해자가 깜짝 놀라자 함께 중개보조원 L에게 전화를 해서 강제경매 사실에 대해 문의하였는데, 당시 L도 이를 모르는 것 같았고 계속 그 말에 책임질 수 있는지만 자꾸 물었다"고 진술하였다. 이는 L이 피해자의 항의에 의해 피고인과 접촉하여 임대차보증금을 반환해주려는 뒷수습을 하는 듯한 내용이 담긴 피해자와 L 간 2017. 11. 15.자 문자메시지 및 2017. 11. 27.자 통화녹취록과 부합하고, 또한 N이 피해자에게 경매가 진행 안 되는 걸로 안다고 대답했다가 피해자로부터 이미 배당요구신청을 하고 왔다는 말을 듣고 나서야 수긍하는 듯한 내용이 담긴 피해자와 N 간 2017. 12. 19.자 통화녹취록과도 부합한다. 반면에 L의 법정진술 즉, 이 사건 임대차계약 체결 당시 피해자에게 강제경매 진행 사실을 명확하게 고지하였고 N과도 분명히 정보를 공유하였다는 취지의 진술은, 위와 같은 객관적인 증거에 나타난 정황과 전혀 맞지 아니한데다가, 현재 피고인이 L과 N 등을 상대로 제기한 관련 손해배상 민사소송이 계속 중인 점을 고려하여, 믿지 아니한다. 아. 한편 피고인은, 경찰 조사에서는 자신이 직접 피해자와 공인중개사측 모두에게 이 사건 건물의 각종 권리사항과 강제경매 진행 사실을 알린 적은 없지만, 부동산등기부등본을 열람하면 다 알 수 있는 상황이고, 공인중개사 측도 다 알고 피해자에게 고지하였다는 취지로 진술을 하였으나(증거기록 149면, 제448면), 검찰 조사에서는 자신이 직접 피해자에게 구두로 강제경매 진행 사실을 알려주면서 전혀 걱정할 필요가 없다고 안심시켰다는 취지로 진술을 하면서(증거기록 제1045면), 진술을 번복하였다. 그런데, 피고인과 피해자 간 2017. 11. 14.자 녹취록의 기재에 의하면, 피해자가 피고인에게 당장 임대차보증금을 반환해달라고 요청하자, 피고인이 2017. 11. 말일에 반환해준다고 대답한 사실을 인정할 수 있는바, 만일 피고인의 주장대로 이 사건 임대차계약이 피해자에게 강제경매 진행 사실을 제대로 알려준 상태에서 정상적으로 체결된 것이었다면, 피고인이 임대차기간이 1년이나 되는 임대차계약을 체결된 지 불과 약 20일 지난 시점에서 기한의 이익을 포기하고 피해자에게 임대차보증금 반환을 약속할 아무런 이유가 없다. 양형의 이유 [처단형의 범위] 징역 1월 ~ 10년 [유형의 결정] 사기범죄, 일반사기, 제1유형(1억 원 미만) [특별양형인자] 미필적 고의로 기망행위를 저지른 경우 또는 기망행위의 정도가 약한 경우(긍정적 주요참작사유) [권고형의 범위] 징역 1월 ~ 1년(감경영역) [선고형의 결정] 징역 6월 이 사건 범행은 피고인이 경매사실을 제대로 고지하지 않아 착오에 빠진 피해자와 임대차계약을 체결하고 90,000,000원 상당의 임대차보증금을 편취한 것으로, 그 범행 경위, 방법, 규모 등에 비추어 죄질이 불량한 점, 그로 인해 피해자는 현재 임대차계약을 체결한지 4년째가 되어서도 여전히 임대차보증금을 반환받지 못하여 임대차목적물에서 퇴거할 수 없는 상황에 놓이게 되었고, 그 물질적·정신적 고통이 상당할 것으로 보이는 점, 그럼에도 피고인은 이 사건 범행을 극구 부인하면서 반성하지 아니하는데다가, 오히려 피해자에게 책임을 전가하는 등 범행 후 정황도 몹시 좋지 아니한 점 등을 고려하면, 피고인에 대하여 징역형의 실형 선고가 불가피하다. 다만, 부작위에 의한 기망으로서 상대적으로 기망의 정도가 약하다고 볼 수 있는 점, 피고인이 이 사건 이전에 동종 범죄로 형사처벌을 받은 전력이 없는 점 및 그 밖에 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행 경위와 동기, 수단과 결과, 횟수, 규모, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 제반 양형조건을 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.