인천지방법원-2018고단2868

이 사건 공소사실 피고인은 'B' 상호로 주차장 사업을 영위하면서, '2016. 3. 15.경부터 2017. 3. 14.경까지 C 주식회사(이하 'C'이라고 한다)로부터 인천 남동구 D 외 3필지를 임차'하기로 하는 임대차 계약을 체결하고 해당 주차장 부지를 제3자에게 전대하는 사업을 한 사람이다. 피고인은 2016. 7. 15.경 이미 원 임대인인 C에 대하여 지급하기로 약정한 보증금 5억원 중 3억원만 납부한 채 차임도 지속적으로 연체하여 납부한 보증금 3억원을 모두 공제하고도 9,700만원의 미납금 채무를 부담하였다가, 2016. 8. 8.경 C과 사이에 기존 미납금 채무 9,700만원을 탕감하고 새로운 보증금은 3억원으로 감액하는 합의를 하였다. 그러나 피고인은 그 합의에 따라 2016. 8. 18.까지 지급하기로 한 보증금의 지급을 또다시 연체하였고, 차임도 약정한 기간 내에 지급하지 못하여 2016. 10. 15.경에는 이미 차임이 2회 이상 연체하였다. 따라서 피고인의 원 임대차계약은 C의 일방적인 의사표시만으로 언제든지 해지될 수 있는 상황에 있었다. 피고인은 2016. 11. 7.경 위 주차장 사무실에서 피해자 E에게 '내가 운영하는 B 부지 일부를 전대하여 주겠다. 보증금 9,000만원을 지급하면 2016. 11. 30.부터 2017. 11. 29.까지 1년간 운영할 수 있게 해주겠다. 전대기간이 만료되면 보증금은 반환해주겠다'라는 취지로 거짓말하였다. 그러나 사실은 위와 같이 보증금 및 차임 지급이 연체되어 원 임대차계약이 언제든지 해지될 수 있는 상황이었으므로 이에 대하여 피해자에게 고지하여야 할 의무가 있었음에도 이를 고지하지 아니하였고, 피해자를 포함한 다른 전차인들에게 돌려주어야 할 보증금이 7억 2,480만원에 이른 반면 당시 원 임대인에게 반환받을 수 있는 남은 보증금은 약 1억원에 불과하여 전대차 기간이 만료되더라도 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2016. 11. 7.경 위 B의 명의상 운영자인 F을 통해 5,000만원권 수표 1장을 교부받고, 2016. 11. 30.경 피고인의 처 G 명의의 기업은행 계좌로 3,000만원을 교부받고, 같은 날 위 G를 통해 1,000만원권 수표 1장을 교부받는 등 합계 9,000만원을 교부받아 편취하였다. 2. 판단 이 법원이 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거들만으로 피고인이 고소인을 기망하였다거나 편취의 범의를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 다른 지역에서 주차장 임대업을 하던 피고인은 C로부터 나대지 상태인 이 사건 토지를 임차(이하 피고인과 C과의 계약을 '임대차'라고 한다)하여 이를 나누어 전차인들에게 전대(이하 피고인과 전차인들과의 계약을 '전대차'라고 한다)하는 사업을 하였다. 사업 초기에 인허가 문제, 주차장부지 개발 비용 지출, 주차 차량 확보의 어려움 등으로 전차인들로부터 차임을 제대로 지급받지 못하였고, 그리하여 C에게 보증금과 차임을 제대로 지급하지 못하고 있는 상황이었지만, 시간이 지나면서 사업이 정상궤도에 오를 것으로 예상하고 C에게 보증금과 차임을 꾸준히 지급하면서 임대차를 존속시키고자 했던 것으로 보인다. 피고인이 2016. 8. 8.경 C과 사이에 기존 미납금 채무 9,700만 원을 탕감하고 새로운 보증금은 3억 원으로 감액하는 합의를 한 후, 2016. 8. 18. 1억 5,000만 원, 2016. 8. 19. 800만 원, 2016. 8. 22. 1,400만 원, 2016. 9. 6. 2,800만 원, 2016. 12. 1. 4,000만 원(위 4,000만 원은 고소인 E으로부터 받은 보증금에서 나온 돈이다) 등 합계 2억 4,000만 원을 지급하였다. 그 이후에도 2016. 12. 23. 3,000만 원, 2016. 12. 30. 2,000만 원, 2017. 1. 2. 1,000만 원을 지급하여 보증금 3억 원을 모두 지급하였다(증거기록 제194쪽). 피고인은 C과 약정한 차임을 제대로 지급하지 못하여 고소인과의 전대차계약 당시 차임이 2기 이상 연체된 상태였지만, 2016. 8. 26.부터 2017. 1. 13.까지 C에게 차임을 꾸준히 지급하여 합계 3억 1,000만 원을 지급하고 있는 상황이었다. 고소인과의 전대차계약 이후인 2016. 11. 9.부터 2017. 1. 13.까지 지급한 차임 합계도 1억 5,600만 원에 달한다(증거기록 제156쪽). 고소인과의 전대차계약 당시는 연체 차임으로 공제되고 남은 보증금이 1억 원 정도 남아있었으므로, 당시는 임대차나 전대차가 존속하는 것에 문제가 없었다. 피고인이 고소인을 비롯한 다른 전차인들로부터 지급받은 전대차보증금이 합계가 7억 2,400만 원에 해당하나, 7억 2,400만 원 모두를 당시 피고인이 당장 변제해야 할 채무라고 보기는 어렵다. 임대차계약에서 임대차보증금반환채무는 임대차 종료시에 발생하여 임대차목적물 반환시 그 구체적인 채무내용이 확정되는 채무이므로, 다른 전차인들과의 전대차가 언제 종료할지 그 채무내용이 얼마로 확정될지 당시에는 확정할 수 없기 때문이다. 그리고 피고인이 전차인들에게 반환할 전대차보증금반환채무가 일시에 기한이 도래하는 채무에 해당하지도 않는다. 전차인들에 따라 전대차계약의 갱신 여부가 상이할 수 있기 때문이다. 비록 피고인이 차임을 2기 이상 연체하여 C과의 임대차계약이 법률적으로 해지가 가능한 상태였다고 하더라도, 당시 연체 차임을 담보할 보증금이 지급된 상태였고 임대차계약을 체결한지 1년도 되지 않은 시기였으므로, 피고인으로서는 C이 임대차계약을 실제로 해지할 것을 예상하지 못한 것으로 보인다. 만약 피고인이 임대차계약이 해지될 것을 예상했다면, 고소인과의 전대차계약 이후에도 C에게 보증금과 차임을 꾸준히 지급하지는 않았을 것이다. 차임을 2기 이상 연체하였다고 하더라도 보증금이 남아 있는 이상 임대차계약이 유지되는 경우는 흔히 있는 일이다. 따라서 피고인이 차임 연체사실 및 공제되고 남은 보증금 액수를 고소인에게 고지하지 아니하였고 해서 이를 곧 기망행위라고 단정할 수 없다. 고소인과의 전대차계약 당시 차임이 연체되어 있었다는 문제는 주차장 전대사업이 정상궤도에 오르면 언제든지 해소될 수 있는 유동적인 문제에 불과한 것으로 보이고, 당시 임대차나 그에 따른 전대차의 존속이 법률상·사실상 불가능한 상태에까지 이른 것으로는 보이지 않는다. 즉 '임대차목적물이 제3자에게 매각되었음을 임차인에게 고지하지 않고 계약을 체결한 경우'나 '임대차목적물이 경매절차진행 중인 사실을 임차인에게 고지하지 않고 계약을 체결한 경우' 등 법률상·사실상 임대차가 존속하기 어려운 경우와 이 사건은 달리 보아야 한다. 특히 고소인과의 전대차계약은 피고인이 고소인에게 먼저 제의하여 체결된 것이 아니라 고소인이 H를 통하여 피고인에게 먼저 제의하여 체결된 것이다. 피고인은 고소인으로부터 받은 보증금으로 C에게 보증금을 지급하였다. 그런데 고소인은 주차장을 한 달 정도 운영하다가 예상 외로 수익이 나지 않자 주차장을 계속 운영할 자신이 없어서 스스로 임대차계약을 종료하였다. 그 이후에는 H가 고소인의 주차장을 물려받아 현재도 운영하고 있고, 다른 전차인들도 현재 주차장을 운영하고 있다(이러한 사정에 비추어 보면, 현재는 이 사건 토지에서 주차장 사업이 정상궤도에 오른 것으로 보인다). 고소인이 한 달 만에 전대차계약을 포기하였고, 그리하여 당장 전대차보증금반환 채무가 발생하리라는 사정은 피고인으로서는 전대차계약 당시 예상할 수 없었던 사정이다. 피고인이 2017. 1. 16. C에게 임대차계약을 포기한다는 내용의 각서를 작성해 주었지만, 이는 고소인과의 전대차계약 체결 이후에 발생한 돌발변수에 해당하지 편취의 범의를 추단할 만한 사정에는 해당하지 않는다(피고인이 나대지에서 개척한 주차장 사업이 정상궤도에 오르자 C이 차임 연체를 빌미로 피고인을 배제하고 전차인들로부터 더 많은 차임을 받기 위해 피고인으로부터 포기각서를 받았을 가능성도 있다). 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항에 따라 무죄판결의 요지를 공시한다.