창원지방법원거창지원-2018고단156

공소사실의 요지 가. 2018고단156(피고인 A) 피고인 A과 B는 부부이다. 피고인 A과 B는 경남 함양군 C아파트'의 건축주로서, 2015. 4.경부터 C아파트에 관하여 "A-type 36.33.py(이하 '36평형'이라 함), 전용면적 84.89m², 공유면적 13.325m², 기타공용 21.87m², 계약면적 120.1m²"라는 내용의 분양광고를 하였다. 아파트 등 공동주택을 분양할 때에는 계약면적에 발코니 면적(서비스 면적)을 포함시키지 않는 것이 건축 관련 행정 및 거래상의 관행으로 확립되어 있어 통상적으로 공동주택을 분양받으려는 사람으로서는 계약면적에 발코니 면적이 포함되었으리라고 예상하기 어려운 상태에서 계약면적에 따라 분양가액의 적정 여부를 판단하게 되므로, 공동주택 분양자로서는 수분양자들에게 고지하지 아니한 채 발코니 면적을 임의로 계약면적에 산정하여 분양계약을 체결하여서는 아니 된다. 그럼에도 피고인 A과 B는 위 36평형 아파트의 경우 발코니 면적 21.87m²를 제외한 실제 계약면적이 98.215m²라는 사실을 알면서도 36평형 아파트의 계약면적이 120.1m²인 것처럼 수분양자들을 속여 C아파트를 분양하여 분양대금을 편취하기로 마음먹었다. 피고인 A과 B는 2015. 4. 27.경 경남 함양군 D에 있는 E 사무실에서, C아파트 F호(36평형)의 전용면적과 공유면적을 합한 면적이 98.215m²에 불과함에도 피해자 G에게 위 F호의 계약면적이 120.1m²라고 거짓말을 하여 이에 속은 피해자 G와 계약면적을 120.1m²(36평형), 분양가격을 2억 1,500만 원으로 정하여 분양계약을 체결하였다. 피고인 A은 B와 함께 위와 같이 피해자 G를 기망하여 이에 속은 피해자 G로부터 2015. 4. 27.경 계약금 명목으로 2,100만 원, 2015. 7. 31.경 잔금 명목으로 1억 9,400만 원 등 합계 2억 1,500만 원을 교부받은 것을 포함하여 2015. 4. 6.경부터 2015. 7. 10.경까지 사이에 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 10명의 피해자로부터 합계 21억 5,000만 원을 교부받아 이를 편취하였다. 나. 2018고정50(피고인 B) 피고인 B는 A과 부부로서, A과 함께 2015. 4. 27.경 경남 함양군 D에 있는 E 사무실에서, C아파트 F호(36평형)의 전용면적과 공유면적을 합한 면적이 98.215m²에 불과함에도 피해자 G에게 위 F호의 계약면적이 120.1m²라고 거짓말을 하여 이에 속은 피해자 G와 계약면적을 120.1m²(36평형), 분양가격을 2억 1,500만 원으로 정하여 분양계약을 체결하는 방법으로 피해자 G를 기망하여 이에 속은 피해자 G로부터 2015. 4. 27.경 계약금 명목으로 2,100만원, 2015. 7. 31.경 잔금 명목으로 1억 9,400만 원 등 합계 2억 1,500만 원을 교부받은 것을 포함하여 2015. 4. 6.경부터 2015. 7. 10.경까지 사이에 별지 범죄일람표 기재와 같이 총 10명의 피해자로부터 합계 21억 5,000만 원을 교부받아 이를 편취하였다. 2. 피해자 K, G, L, M, N, O, P에 대한 사기 부분에 관한 판단 가. 관련 법리 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래행위에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말하며, 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다 할 것이나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다(대법원 2002. 2. 5. 선고2001도5789 판결, 대법원 2008. 10. 23. 선고 2008도6549 판결 등 참조). 사기죄는 타인을 기망하여 착오에 빠뜨리고 처분행위를 유발하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 얻음으로써 성립하는 것으로서, 기망, 착오, 재산적 처분행위 사이에 인과관계가 있어야 하고, 한편 어떠한 행위가 타인을 착오에 빠지게 한 기망행위에 해당하는지 및 그러한 기망행위와 재산적 처분행위 사이에 인과관계가 있는지는 거래의 상황, 상대방의 지식, 성격, 경험, 직업 등 행위 당시의 구체적 사정을 고려하여 일반적·객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011도8829 판결 참조). 나. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 피고인들이 C아파트 A-type(36평형)을 분양하면서 전용면적 84.89m²과 공유면적 13.325m²을 합산한 면적 98.215m²을 계약면적으로 표시하지 않고, 발코니면적 21.87m²를 '기타공용' 면적으로 표시하여 이를 모두 합산한 120.1m²를 계약면적으로 표시한 분양전단지를 작성하고, 위 아파트의 계약면적이 120.1m²임을 전제로 피해자 K, G, L, M, N, O, P와 사이에 아파트 분양계약을 체결하여 분양대금 합계 15억 500만 원을 수령한 사실은 인정된다. 그러나 위 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인들이 공소사실 기재와 같이 분양대금을 편취할 의사로 계약면적에 관하여 피해자들을 기망하였다거나 피해자들이 '기타공용' 면적이 포함된 계약면적 표시에 기망당함으로써 착오에 빠져 위 아파트를 매수하였다는 사실이 합리적 의심을 배제할 정도로 증명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 일반적으로 아파트나 연립주택 등 규격화된 주택의 매매계약에서 주택의 전용면적은 그 주택의 등급과 가격 등을 결정하는 지표가 되는 중요한 사항이고, 거래 당사자들도 이를 중요한 판단 기준으로 삼아 주택 구매 등 의사결정을 하게 되므로, 아파트 분양광고나 분양계약서 상 주택의 전용면적에 관한 표시는 거래에 관한 중요 사항으로서 정확하고 명백하게 이루어져야 할 필요가 있으나, 복도, 계단 등 구분소유자들의 공용에 제공되는 공용부분은 구분사용자들의 주거에 직접 사용되는 부분이 아니므로 공용부분의 면적 표시가 분양가격의 산정, 분양계약 체결 등에 있어 전용면적과 같은 정도의 중요성을 갖는다고 보기 어렵다. 거래관행상 '기타공용' 면적은 관리사무실, 주차장, 노인정 등 단지 내의 공용시설 면적을 각 세대별 면적비로 나눈 것을 의미하는데, 이 사건 아파트에는 단지 내 공용시설이 없는 점, 피고인 측이 건축사사무소로부터 받은 도면에 표시된 "전유면적, 공유면적, 발코니면적, 공급면적" 부분의 숫자가 분양전단지의 "전유면적, 공유면적, 기타공용, 계약면적"란에 그대로 기재된 점, 기타공용 부분은 구분소유자들의 주거에 직접 사용되는 부분이 아니라서 그 면적이 아파트 거래에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 피고인들은 위 피해자들을 기망하기 위하여 기타공용 면적을 허위기재하였다기보다는, 직원 Q의 실수, 피고인들의 아파트 분양경험 부족 등의 이유로 발코니면적을 기타공용 부분에 잘못 기재한 분양전단지를 사용하여 분양계약을 체결한 것으로 보인다. 분양전단지상의 전용면적은 84.89m²이고 아파트 준공 후 부동산등기부에 기재된 전용면적은 83.1639m²이므로, 위 피해자들이 적어도 전용면적에 관한 착오에 빠지지는 않은 것으로 보이고, 다만 공유면적과 '기타공용'으로 표시된 발코니 면적 합계 35.195m²가 모두 구분소유자들의 공용에 사용되는 면적이라고 오해하였을 것으로 보이는데, 이와 같이 공용 부분의 면적을 실제보다 다소 넓게 표시한 것은 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 정도의 과장으로 볼 수 있다. 함양군에 소재한 'R' 아파트의 분양조견표에는 전용면적과 공용면적을 합한 면 적이 '공급면적'으로, 여기에 기타공용면적을 합한 면적이 '계약면적'으로 표시되어 있고, 그 옆에 별도로 발코니서비스면적이 표시되어 있으며, 'S아파트'의 분양조견표에는 전용(공부)면적, 전용(확장형)면적, 주거공용면적 중 전용(공부)면적과 주거공용면적을합한 면적이 '공부면적'으로, 위 공부면적과 전용(확장형)면적을 합한 면적이 '분양면적'으로, 위 분양면적과 그 옆에 별도로 표시된 발코니서비스면적을 합한 면적이 '총 공급면적'으로 표시되어 있어, 함양군 지역에 발코니 면적을 공용면적 또는 기타공용면적과 명확하게 구분하여 표시하는 관행이 성립된 것으로 볼 여지가 있으나, 2014년경 서울에서 함양으로 내려와 처음으로 아파트를 분양사업을 시작한 피고인들이 이와 같은 함양 지역의 관행을 알면서도 이를 일부러 위반하여 위 피해자들을 기망하였으리라고 보기는 어렵다. 3. 피해자 H, I, J에 대한 사기 부분에 관한 판단 가. 관련 법리 선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당하다. 따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 달리 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 있는 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결 등 참조). 나. 판단 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 피해자 H, I, J이 이 사건 아파트의 시공이 대부분 완료된 상태에서 아파트를 방문하여 직접 확인한 후 분양계약을 체결한 사실을 인정할 수 있는바, 이와 같은 사정을 앞서 든 법리에 비추어 보면, 피고인과 위 피해자들 사이에 체결된 분양계약의 목적물은 완공된 아파트 자체이므로, 완공된 아파트의 외형과 면적 등이 분양전단지 내용과 다소 상이한 부분이 있다고 하더라도, 분양전단지에 표시된 내용이 분양계약의 내용이 된다고 볼 수 없다. 사정이 이와 같다면, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인들이 위 피해자들을 기망하였다는 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하되, 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄판결의 요지를 공시하지 않기로 하여 주문과 같이 판결한다.