수원지방법원-2020고단3668

공소사실의 요지 [기초사실] 피고인은 서울 서초구 B, 7층에서 부동산업을 목적으로 하는 ‘C 주식회사’를 실직적으로 운영하는 사람이다. 피고인은 강원도 원주시 D 일대에 공동주택 및 근린 생활시설 등을 신축하는 사업과 관련하여 2017. 2. 28. 원주시 E 일원 외 30부지의 부동산에 대하여 주식회사 F(이하 ‘F’이라 함)과 차입형 토지신탁 계약(수탁자가 신탁부동산을 보전 및 관리·개발하여 신탁계약에서 정해진 바에 따라 신탁부동산을 분양 기타 방법으로 처분한 다음, 그 처분대가 등 신탁재산을 신탁계약에 정해진 바에 따라 우선수익자에게 우선 교부하고, 최종 수익을 위탁자에게 교부하는 것을 내용으로 함)을 체결하였고, 이로 인해 신탁대상 부동산에 대한 분양계약의 매도인 지위를 포함한 일체의 분양 관련 권한이 F으로 이전되었다. [범죄사실] 1. 피고인은 2018. 1. 19.경 위 주식회사 C 사무실에서 피해자 G에게 “강원도 원주시 H 내 상가 2블럭 1층 I, J, K, L호를 분양하려고 하는데, 앞으로 발전 가능성이 높아이익을 볼 수 있을 것이니 먼저각 호실 당 1,000만 원, 합계 4,000만 원을 청약금으로 지급하면 이를 계약금으로 전환하여 동시에 분양계약이 성립된다.”고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인은 피해자로부터 돈을 지급받아 피고인의 다른 사업 자금 채무 변제, 회사 경비 등으로 사용할 생각이었고, 주택공급에 관한 규칙 제62조의 내용과 같이 정상적인 청약절차에 따르거나 F으로부터 위 상가 각 호실에 대한 청약금을 수령할 권한을 위임받은 적이 없었으므로 피해자로부터 청약금을 지급받을 자격이 없어 피해자에게 위 상가 각 호실에 대한 유효한 계약을 체결해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 위 각 호실에 대한 청약금 명목으로 4,000만 원을 교부받았다. 2. 피고인은 2018. 5. 21.경 위 주식회사 C 사무실에서 피해자 G에게 “주식회사 C가 소유하고 있는 원주시 M B2(172㎡)부지를 1억 3,000만 원에 매수할 수 있는 기회를 줄 테니, 지금 매매계약을 체결하고 계약금 5,000만 원을 지급하라.”고 거짓말하였다. 그러나 사실 피고인은 피해자로부터 돈을 지급받아 피고인의 다른 사업 자금 채무 변제, 회사 경비 등으로 사용할 생각이었고, F으로부터 위 부지에 대한 계약금을 수령할 권한을 위임받은 적이 없었으므로 피해자로부터 계약금을 지급받더라도 피해자에게 위 부지에 대한 소유권을 이전해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 위 부지에 대한 계약금 명목으로 5,000만 원을 교부받았다. 2. 판단 1) 공소사실 1항에 대하여 피고인이 피해자로부터 청약금 명목의 금원을 지급받을 당시 근린생활시설 신축사업에 관하여 F과 차입형토지신탁계약을 체결하고 있었으므로 피고인 독자적으로 피해자에게 위 상가를 법률상 유효하게 처분할 수 없었던 사실은 인정된다. 그러나 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인이 피해자로부터 청약금을 지급받을 당시 피해자에게 확정적인 분양계약이 체결되는 것처럼 기망하였다거나, 향후 유효한 분양계약을 체결해 줄 의사나 능력이 없었다고 단정할 수 없다. 1) 피고인이 작성하여 피해자에게 교부한 청약서에는 청약 부동산의 표시, 청약금,청약자의 내용만 기재되어 있을 뿐 분양가액, 계약 조건, 매매대금의 지급 시기 및 일정, 소유권이전시기 등 계약의 내용으로 볼 수 있을 만한 아무런 기재가 되어 있지 않다. 청약서에는 ‘상기 부동산 위치에 청약을 함과 동시에 본 계약을 체결시 계약금으로 전환한다. 정당한 사유 없이 계약기간 내에 계약을 하지 않을시 청약금은 당사에 자동 귀속된다’고 기재되어 있다. 위와 같은 청약서 기재 내용에 의하면 청약은 향후 쌍방에 본계약 체결 의무를 부과하는데 불과하지 계약 진행의 일환으로 보기는 어렵다. 2) 공동주택 건설 시행사업에 있어서 공동주택과 더불어 단지 내 근린생활시설이 건설되는 경우 공동주택은 착공시부터 분양을 시작하고, 근린생활시설의 경우 공동주택의 분양 상황에 따라 준공 시점 즈음에 이르러 별도로 분양대행사를 선정하여 분양하거나, 규모나 상황에 따라 근린생활시설 전체를 수의 계약으로 일괄 매각하기도 한다. 차입형 신탁계약이 체결되는 경우 시행되는 사업에 관한 모든 법률적 처분 권한은 신탁회사에 귀속되나 사업의 실질적인 계획, 실행은 주로 시행사가 진행하게 되고, 이에 따라 분양대행회사나 일괄매수에 있어서의 우선협상대상 회사 등은 시행사가 추천하는 회사가 종국적으로 신탁회사와 계약을 체결하게 되는 경우가 상당수이다. 협의된 조건에 따라 분양대행사를 통해 모집된 매수인이 지정된 신탁사의 계좌로 계약금을 입금하는 경우에 신탁회사가 매매계약 체결을 거부하는 경우는 사실상 거의 없으므로, 실무상 영향력이 있는 피고인이 피해자와 신탁회사 사이에 분양계약을 체결시킬 능력이 없었다고 보기는 어렵다. 이 사건 공동주택은 2020. 4.경 준공예정이었고, 근린생활시설의 처분에 관하여는 2019. 말 내지 2020.초경부터 신탁사와 협의가 시작되었다. 피고인과 신탁회사는 협의를 거쳐 이 사건 근린생활시설을 일괄매각하기로 하였고, 피고인은 이를 매수하기 위하여 2020. 2.경 N라는 회사를 설립한 후 우선협상대상 회사로 신탁회사에 추천하였으며, 신탁회사는 2020. 6.경 N와 사이에 이 사건 근린생활시설을 일괄로 매각하는 계약을 체결하였다. 결국 피고인은 이 사건 근린생활시설을 일괄 매수하는 방식을 통해 피해자와 본 계약을 체결할 수 있는 상태에 이르렀다. 2) 공소사실 2항에 대하여 이 법원이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 공소사실 기재 부지에 관하여는 주식회사 C가 사업시행자로서 매도인이 되어 이를 매각할 수 있는 사실이 인정되고, 위 부분 토지가 신탁재산에 포함되어 있어 신탁등기의 말소 없이는 소유권이전이 불가능하나 피고인과 피해자가 체결한 매매계약의 계약서 제2조에 “매도인은 매매대금의 잔금 수령시 토지 이전에 준하는 모든 서류를 교부하고, 신탁사와 협의하여 매매 절차를 진행한다”고 기재되어 있는 점에 비추어 피고인이 이 부분 토지에 대한 소유권을 이전해 줄 의사나 능력이 없이 계약을 체결하고 계약금을 편취하였다고 보기 어렵다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 따라 피고인에 대하여 무죄를 선고하기로 하고 형법 제58조 제2항에 따라 이 판결의 요지를 공시하기로 하여 주문과 같이 판결한다.