서울동부지방법원-2020고합200

공소사실의 요지 피고인 A는 건축업에 종사하는 사람이고, 피고인 B은 위 A의 아들이다. 피고인 A는 지인인 피해자 C이 동업자인 피해자 D과 함께 빌라 건축을 위해 매수한 남양주시 E 토지와 관련하여 사업상 어려움을 겪고 있음을 알게 되었고, 사실은 위 토지 중 일부를 이전받더라도 정상적으로 사업을 수행하여 피해자들에게 매매대금을 지급할 수 없다는 사정을 예상하고도 위 토지 중 일부를 피고인 B 앞으로 이전받기로 마음먹었고, 피고인 B도 이에 동조하였다. 이에 따라 피고인 A는 2017. 12. 하순경 서울 강동구 F 소재 분양사무실에서 피해자 C에게 “남양주시 G(C 소유), 남양주시 H(C, D이 각각 전체 지분 중 500분의 11.5씩 소유), 남양주시 I(D 소유) 토지에 대하여 18억 원으로 매수하되, 위 부동산에 근저당 설정된 은행대출금 9억 원은 매수자가 승계받고, 나머지 잔금 9억 원은 빌라를 건축하여 준공과 동시에 전체를 담보로 대출받아 지급하겠다”고 거짓말하였고, 이를 믿은 피해자 C 및 C으로부터 위와 같은 말을 전달받은 피해자 D으로부터 같은 달 28.경 위 G, I 토지 및 위 H 중 C, D이 보유한 지분의 각 절반씩의 합인 500분의 11.5에 대한 소유권 등기를 피고인 B 명의로 이전받았다. 그러나 사실 피고인들은 당시 위 토지에 대한 소유권이전등기비용조차 없어서 토지를 매입하더라도 향후 매매대금을 지급할 의사나 능력이 없었다. 이와 같이 피고인들은 공모하여, 이에 속은 피해자들을 기망하고 피해자들로부터 위 토지들의 명의를 이전받아 합계 887,693,428원 상당의 재산상 이익을 취득하였다. 2. 피고인들과 변호인의 주장 요지 피고인들은 남양주시 G, I 토지와 H 토지 중 11.5/500 지분(이하 위 토지를 통칭하여 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 관하여 피해자 C, D에게 매매대금으로 위 각 토지를 담보로 한 대출금 채무를 인수하고, 여기에 추가로 1억 5,000만 원(또는 이와 함께 토지 관련 비용 1억 3,050만 원)을 피해자 C에게 지급하기로 하여 위 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 이에 피고인들은 위 대출금 채무 912,945,132원을 변제하고, 위 추가금 역시 지급함으로써 이 사건 각 토지에 관한 매매대금의 지급의무를 모두 이행하였다. 따라서 이 사건 각 토지에 관한 매매대금이 18억 원임을 전제로 하여 피고인들이 18억 원과 기 지급액의 차액 상당을 편취하려는 고의를 가졌다거나 피해자들에게 기망행위를 하였다고 할 수 없다. 3. 판단 가. 인정사실 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 1) 피해자들은 2017. 6. 14. J, K로부터 남양주시 G, L, M, N 토지와 H 토지 중 23/500 지분(이하 위 토지를 통칭하여 ‘이 사건 전체 토지’라 한다. 이하 토지는 지번만으로 특정한다)을 각 매수하였는데, 그 매매계약서에 기재된 매매대금은 24억 원이었다. 그 후 위 토지 중 H 토지(지목은 도로이다)를 제외한 나머지 토지는 분할․합병되거나 지목이 변경되어, G 대 417㎡, M 대 616㎡, I 대 435㎡, O 대 485㎡가 되었다. 2) 피고인들은 2017. 12. 7. 피고인 B의 명의로 G 토지에 관하여 피해자 C으로부터 매매대금 5억 400만 원, I 토지에 관하여 피해자 D으로부터 매매대금 6억 4,800만 원, H 토지 중 11.5/500지분을 피해자들로부터 매매대금 400만 원으로 각 정하여 매수하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 3) 피고인들은 이 사건 매매계약서에 기재된 내용대로 부동산 거래계약신고를 하였고, 피고인 A는 피해자 C으로부터 약 5,600만 원을 빌려 이 사건 각 토지의 소유권이전등기를 위한 취득세 등을 납부한 후, 2017. 12. 28. 이 사건 각 토지에 관하여 피고인 B 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 4) 피고인들은 2018. 1. 19. ‘이 사건 각 토지에 건물을 준공한 후 대출을 받아 피해자 C에게 9억 원을 변제하겠다’는 취지의 차용증(이하 ‘이 사건 차용증’이라 한다)을 작성해 주었다. 그리고 피고인들은 2018. 1. 31. 액면금 9억 원의 약속어음을 발행하여 피해자 C에게 교부하고, 같은 날 위 피해자에게 위 약속어음채무의 불이행시 강제집행을 인낙하는 취지로 공증인가 법무법인 P 증서 2018년 제49호 약속어음 공정증서(이하 ‘이 사건 공정증서’라 한다)를 작성해 주었다. 5) 이 사건 매매계약체결 당시, G 토지에는 채무자 피해자 C, 채권최고액 11억 6,400만 원, 근저당권자 Q협동조합인 근저당권설정등기가, I 토지에는 채무자 피해자 D, 채권최고액 11억 8,800만 원, 근저당권자 위 조합인 근저당권설정등기가 각 마쳐져 있었다. 피고인들은 2018. 2. 8. 이 사건 각 토지를 담보로 R협동조합으로부터 대출을 받아 Q협동조합에 합계 약 9억 1,200만 원을 지급하고 위 각 근저당권설정등기를 말소하였다. 6) 피고인 A는 2018. 2. 8. 피해자 C에 대하여 ‘G, I 토지대금 및 기타비용(2억 8,050만 원)을 2018. 2. 13.까지 지불하기로 약속한다’는 내용의 이행각서를 작성하여 주었고, 피해자 C은 2018. 3. 6. 피고인 B에 대해 가지고 있는 위 이행각서상 채권 2억 8,050만 원(이 사건 각 토지 매매대금 1억 5,000만 원과 위 각 토지에 대한 비용 등 명목의 1억 3,050만 원) 전부를 주식회사 S에 양도하였으며, 피고인 B은 같은 날 위 채권액 전부를 지급한 다음, 피해자 C으로부터 완불확인서를 작성받았다. 위 완불확인서에는 ‘이 사건 토지 매매 관련하여 매매대금 및 토지 등기비, 토지 형질변경 기타비용 등을 완불받았음을 확인함’이라고 기재되어 있다. 7) 피고인들은 이 사건 각 토지 지상에 빌라인 ‘T’ 2동 22세대를 신축하고, 2018. 11. 5. 피고인 B 명의로 위 각 세대에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다가, 같은 달 9. 신탁을 원인으로 주식회사 U에 소유권이전등기를 마쳐주었다. 8) 피고인들은 피해자 C을 상대로, 피고인들이 이 사건 공정증서에 기재된 돈을 대여받은 사실이 없고, 이 사건 각 토지 매매대금도 모두 지급되어 피해자 C에 대한 채무가 존재하지 아니한다는 것을 청구원인으로 하여 이 사건 공정증서에 기한 강제집행의 불허 등을 구하는 소(서울동부지방법원 2018가합114011호)를 제기하였다. 위 사건에서 피해자 C은 이 사건 각 토지의 매매대금이 18억 원이고, 이 사건 공정증서는 피고인들이 미지급한 매매대금 약 7억 원과 그 이자 약 2억 원을 지급받기 위하여 작성된 것이라고 주장하였다. 위 법원은 이 사건 각 토지 매매계약의 매매대금이 18억 원이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 피고인들이 이 사건 차용증, 약속어음에 기하여 피해자 C에 대해 채무를 부담한다고 하더라도 모두 변제되었다고 판단하여 2019. 9. 5. 이 사건 공정증서에 기한 강제집행을 불허하는 판결을 선고하였다. 나. 판단 살피건대, 위 인정사실과 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의해 인정할 수 있는 아래와 같은 사정을 종합하면, 검사가 제출한 증거만으로는 이 사건 각 토지에 관한 매매대금이 18억 원이어서 피고인들이 미지급한 매매대금이 887,693,428원이라는 사실을 인정하기에 부족한바, 이를 전제로 피고인들이 위 미지급 매매대금을 편취하기 위해 피해자들을 기망하였다거나, 피해자들이 이에 속아 피고인들에게 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 1) 이 사건 매매계약은 피해자 C의 주장대로라면 매매대금이 18억 원으로, 매매계약서에 기재된 매매대금인 11억 5,600만 원(=5억 400만 원 + 6억 4,800만 원 + 400만 원)과 상당한 금액 차이가 나는데도, 매매대금이 18억 원이라는 사실을 인정할 만한 어떠한 서류도 존재하지 아니하는바, 위 피해자의 주장과 같이 피고인들과 양도소득세를 줄이기 위하여 이른바 ‘다운계약’을 체결하였다는 점을 감안하더라도 이는 경험칙상 이례적인 것으로 보인다[피해자들은 J, K로부터 이 사건 전체 토지를 매수하였을 때도 실제 매매대금에 비해 4억 2,000만 원을 감액한 ‘다운계약서’를 작성하였는데, 그 당시에는 매수인이 위 4억 2,000만 원을 잔금일에 매도인이 지정한 세무사에게 지불하기로 하는 ‘합의서’를 따로 작성한 바 있다(증거기록 1권 42면)]. 오히려 피해자 C이 작성한 채권양도서에는 매매대금 1억 5,000만 원 등의 채권을 주식회사 S에 양도한다고 기재되어 있고, 위 피해자가 피고인들에게 교부한 완불확인서에는 이 사건 각 토지에 관한 매매대금을 완불받았다고만 기재되어 있을 뿐, 위 1억 5,000만 원이 미지급 매매대금의 일부라는 취지의 어떠한 표시도 없고, 미지급 매매대금 중 왜 1억 5,000만 원에 대해서만 양도된 것인지에 관한 위 피해자의 명확한 설명도 없는 점[위 피해자는 수사기관에서 위 1억 5,000만 원은 매매대금이 아니라 별도의 대여금이라고 진술한 바도 있다(증거기록 1권 283면)], 피고인들은 2018. 2. 8. R협동조합으로부터 피고인 B 명의로 대출을 받아 Q협동조합에 대한 피해자들의 채무를 변제하고 Q협동조합 조합 명의로 이 사건 각 토지에 마쳐져 있었던 각 근저당권설정등기를 말소하였는데, 같은 날 이 사건 각 토지 대금 및 위 토지취득과 관련된 비용을 2018. 2. 13.까지 지불하기로 하는 이행각서가 작성되었으므로, 위 이행각서상의 금액은 남은 매매대금을 정산한 금액으로 보는 것이 타당한 점 등을 종합하면, 위 금원의 지급으로 당사자 사이에 이 사건 각 토지에 관한 매매대금의 지급이 완료된 것으로 보인다. 한편 피해자 C은, 이 사건 각 토지에 관한 매매대금을 18억 원으로 정하였고 그 중 피고인들이 인수하기로 한 대출채무를 약 9억 5,000만 원으로 보아 이를 공제하면 나머지 매매대금이 약 8억 5,000만 원인데, 피고인들이 2018. 2. 8. 1억 5,000만 원을 변제하였으므로 나머지는 7억 원이고 이에 이자 2억 원을 더한 것이 이 사건 차용증과 공정증서상의 금액이라고 주장하기도 하나(증거기록 1권 350면), 이 사건 차용증과 공정증서는 2018. 1. 19.에 작성된 것으로 이행각서, 채권양도서 및 완불확인서보다 먼저 작성되었으므로, 전체 매매대금 중 1억 5,000만 원의 변제로 9억 원의 채무(이자 2억 원 포함)가 남아 위 차용증과 공정증서상의 금액이 되었다는 것은 선후가 뒤바뀐 주장으로 보여 납득하기 어렵다. 또한 V은 이 사건 각 토지의 매매대금을 18억 원으로 들었다는 취지의 사실확인서를 작성하여 수사기관에 제출한 바 있으나, 이는 피해자 C을 도와주는 차원에서 위 피해자가 내용을 작성해 온 사실확인서에 서명, 날인하였을 뿐 그 내용을 알지는 못하였다는 취지의 이 법정에서 한 진술에 비추어 위 사실확인서의 내용도 그대로 믿기 어렵다. 2) 피해자 C의 진술에 의하면, 위 피해자는 2017. 6. 14. 이 사건 전체 토지를 28억 2,000만 원에 매수하였다는 것이다(매매계약서상 매매대금이 24억 원임은 위에서 본 바와 같다). 위 피해자는 이 사건 전체 토지에 빌라 4동을 건축하는 것에 자금 부담을 느꼈고, 한편 과거 피고인 A가 서울 강동구 W에서 빌라 건축사업을 하다가 손해를 본 사실을 알고 있어(피고인 A가 신용불량자여서 피해자 C의 명의로 위 건축사업을 하였다), 피고인 A에게 이 사건 각 토지를 매수한 후 빌라 2동을 건축하여 돈을 벌고 빨리 일어서라는 취지로 위 피고인에게 이 사건 토지 매수를 권유하였다고 진술하였다(C 증인신문녹취서 29-31면). 피해자 C의 동업자 V(피해자 D의 남편이고, 이 사건 전체 부동산의 매수, 매도 및 빌라 건축과 관련하여 피해자 C과 함께 실질적인 당사자이다)도 피고인 A가 불쌍하여 도와줘야 하니 이 사건 토지를 위 피고인에게 매각하겠다는 피해자 C의 말을 듣고 이를 허락하였다고 진술하였다(V 증인신문녹취서 9-10면). 이에 피해자 C은 이 사건 전체 토지를 취득한 대금이 약 30억 원(취득세, 중개 수수료 등 포함)인데, 피고인들이 절반의 토지를 취득하고, 매매대금을 빌라 건축 후에 지급받을 것이므로 추가금원을 지급받기로 하여, 위 30억 원의 절반인 15억 원에 3억 원을 더한 18억 원을 이 사건 각 토지에 관한 매매대금으로 정하였다고 진술하였다(위 녹취서 12면). 그런데 피해자들이 소유하고 있는 토지(M, O) 면적의 합계는 1,101㎡(616㎡ + 485㎡)이고, 피고인들이 취득한 이 사건 각 토지(H 토지지분 제외) 면적의 합계는 852㎡(435㎡ + 417㎡)로 상당한 면적 차이가 있을 뿐 아니라, 이 사건 각 토지는 도로 안쪽에 위치해 있어 토지가치에 있어서도 피해자들 소유의 토지에 비해 낮아 이 사건 매매계약이 체결된 즈음인 2018년도(기준일자 1월 1일)의 공시지가(㎡당 M 토지는 1,155,000원, O 토지는 853,600원, I 토지는 853,600원, G 토지는 853,600원)에도 큰 차이가 있다(㎡당 공시지가에 면적을 곱한 가액을 환산하면 M 토지는 711,480,000원인데 비하여 G 토지는 355,951,200원으로 약 2배 가량 차이가 난다). 이와 같이 피고인들이 취득한 이 사건 각 토지의 면적이 이 사건 전체 토지 면적의 절반에 훨씬 미달할 뿐 아니라 그 가치에 있어서도 피해자들이 소유하고 있는 토지에 비하여 상당히 낮아 전체 토지 취득가액의 절반을 기준으로 이 사건 매매계약의 대금을 정하였다는 것은 납득하기 어려우며, 피해자 C은 피고인들의 자력이 부족함을 이유로 도와주기 위해 이 사건 각 토지 매수를 권유하였는데, 전체 토지가격의 절반으로 산정한 금액에 3억 원을 더하여 매매가격을 정하였고, 이를 피고인들이 그대로 받아들였다는 것은, 잔금을 추후 지급하기로 한 것에 대한 대가라는 위 피해자의 주장을 고려하더라도 지나친 고액으로 이를 그대로 믿기 어렵다. 3) 피해자 C이 피고인들을 사기로 고소한 이 사건에서 수사기관은 2019. 4. 26. 혐의없음의 불기소결정을 한 바 있는데(그 후 위 피해자가 위 결정에 항고하였고, 항고청의 재기수사명령에 의해 재수사된 후 공소제기되었다), 위 불기소결정에는, 부동산 중개업소에서 이 사건 각 토지의 시세를 평당 350만 원에서 500만 원으로 보고 있어 이에 의할 경우 매매대금은 8억 9,900만 원에서 12억 8,500만 원 사이라는 내용이 기재되어 있는 점, 한편 이 사건 전체 토지의 면적은 약 600평으로 위 평당 최고 시세인 500만 원을 적용하더라도 약 30억 원인데, 피고인들이 이 사건 각 토지에 빌라를 건축하여 판매함으로써 이득을 취하려 하였고, 장래 토지가격의 상승을 기대하여 위 각 토지를 취득한 것은 아닌 점을 고려할 때, 피고인들이 위 시세의 약 1.5배에 육박하는 18억 원으로 이 사건 각 토지를 취득하였다고 보기는 어렵다. 4) 나아가 설령 이 사건 매매계약의 매매대금이 18억 원이라는 사실을 인정한다고 가정하더라도, 아래와 같은 사정에 비추어 피고인들에게 미지급 잔금 상당액을 편취하려는 고의가 있었다거나 피해자들이 피고인들로부터 기망을 당하였다고 볼 수 있는지 의문이다. 가) 이 사건 매매계약은 이 사건 전체 토지에 4동의 빌라 건축을 하는 것에 대해 자금 부담을 느낀 피해자 C이 먼저 피고인 A에게 이 사건 각 토지의 매수를 제안하면서 체결된 것이다. 나) 피해자 C은 피고인 A가 서울 강동구 W에서 한 빌라건축사업에 실패하여 자금난을 겪고 있음을 알고 있어 매매대금을 전부 지급받지 아니한 채 먼저 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 심지어 피고인 A가 소유권이전등기를 위한 취득세 등의 비용도 빌려달라고 하자 이를 빌려주기도 하는 등 위 피고인에게 별다른 자력이 없음을 잘 알고 있었다. 다) 피고인들은 이 사건 각 토지에 빌라 2동을 건축하였고, 이로 인해 2018. 11. 9. 금융기관으로부터 총 35억 원을 대출받을 수 있었는데, 위 대출금으로 피해자 C의 형수 X에게 5억 원, 피해자 C의 형인 Y에게 3억 원의 채무를 변제(증거기록 1권, 355면, 252면-272면)한 것을 비롯하여 위 35억 원 대부분을 이 사건 각 토지에 관한 근저당권부 채무변제 또는 위 빌라 공사 관련 채무변제로 사용하였다(공소사실에는, ‘피고인 A가 이 사건 각 토지를 이전받더라도 정상적으로 사업을 수행하여 피해자들에게 매매대금을 지급할 수 없다는 사정을 예상하였다’는 내용이 있으나, 피고인들에 의해 이 사건 각 토지상에 2동의 빌라가 정상적으로 완공되어 금융기관으로부터 대출을 받게 되었으므로, 피고인들이 위와 같은 내용의 편취의사를 가졌다고 보기도 어렵다). 라) 피해자 C은 피고인 A가 위와 같이 대출을 받아 이 사건 각 토지에 관한 근저당권부 채무부터 변제할 당시 현장에서 위 X, Y의 위임을 받아 위 채무를 변제받는 등 당시 피고인들이 대출금을 사용하는 것을 지켜보았다. 그런데 피고인들이 위 피해자에 대한 채무를 변제하지 않을 목적에서 고의로 대출을 적게 받았음을 인정할 만한 증거가 부족한 이 사건에서 대출액의 부족으로 일반채권자인 위 피해자가 자신의 채권액을 변제받지 못하였다고 하더라도 이는 민사상 채무불이행에 불과할 뿐 형사상 사기죄가 성립한다고 보기도 어렵다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 피고인들에게 각 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄 판결의 요지는 공시하지 않기로 하여 주문과 같이 판결한다.