의정부지방법원-2016고정1512

공소사실 피고인은 남양주시 D아파트 상가 102호에 있는 'E'를 운영하는 개업공인중개사이다. 개업공인중개사는 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 된다. 피고인은 2015. 10. 27. 위 부동산중개사무소에서 중개의뢰인인 임대인 F, 임차인 G 간의 남양주시 H아파트 502동 1002호 아파트 전세계약을 중개하면서, 약 2달 전인 2015. 9. 1. 같은 임대인과 임차인 I 간의 위 아파트 전세계약을 중개한 적이 있어 위 아파트에 기존 임차인 I가 있고 그 임차인이 전세자금 대출을 받아 기 지급한 계약금 및 잔금 일부 합계 1억 5,200만 원의 반환을 요구하면서 위 아파트를 점유하고 있다는 사실을 알면서도 이를 알리지 아니하고 마치 위 아파트의 권리관계에 아무런 문제가 없는 것처럼 말하여 전세계약을 체결하게 함으로써, 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 위 G의 판단을 그르치게 하는 행위를 하였다. 2. 판단 가. 공인중개사법 제33조 제4호의 적용 범위 피고인 및 변호인은, 피고인이 임대인 F로부터 이 사건 아파트 전세계약의 중개를 의뢰받았고 임차인 G으로부터 중개를 의뢰받은 것이 아니므로, 피고인이 G에 대하여 공소사실 기재와 같은 설명을 하지 않았다고 하더라도 공인중개사법 제33조 제4호가 적용될 수 없다고 주장한다. 살피건대, 공인중개사법에 의하면, "중개"는 "제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 '거래당사자'간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것"을 말하는데(제2조 제1호), 같은 법 제25조 제1항은 "개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 '중개의뢰인'에게 성실·정확하게 설명하여야 한다"고 규정하고, 제32조 제1항은 "개업공인 중개사는 중개업무에 관하여 '중개의뢰인'으로부터 소정의 보수를 받는다'고 규정하고 있다. 한편 공인중개사법 제26조 제1항은 "개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 '거래당사자'에게 교부하여야 한다"고 규정하고 있고, 제30조 제1항은 "개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 '거래당사자'에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 규정하고 있으며, 제33조에서 개업공인중개사의 금지행위의 하나로 "4. 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 '중개의뢰인'의 판단을 그르치게 하는 행위"와 "6. "'중개의뢰인'과 직접 거래를 하거나 '거래당사자' 쌍방을 대리하는 행위"를 각 규정하면서 이를 위반한 경우에는 형사처벌을 하도록 규정하고 있다(제48조 및 제49조). 위와 같이 공인중개사법은 공인중개사에게 직접 중개를 의뢰한 '중개의뢰인'과 중개를 통한 거래관계의 당사자가 되는 '거래당사자'의 개념을 구별하고 있다. 이에 따라 공인중개사가 중개의뢰인에 대하여 부담하는 의무인 중개대상물에 대한 설명의무와 중개의뢰인에 대하여 갖는 권리인 보수청구권을 명시적으로 규정하고 있다. 한편 공인중개사법은 중개가 완성된 때에는 중개의뢰인을 포함하여 거래당사자에게 거래계약서를 작성하여 교부하여야 하고, 거래당사자에 대하여 고의 또는 과실로 인한 재산상 손해배상책임을 부담한다고 규정하여 공인중개사의 거래당사자에 대한 의무와 책임을 별도로 규정하고 있음을 알 수 있다. 또한 공인중개사의 금지행위로 "'중개의뢰인'과 직접 거래를 하거나 '거래당사자' 쌍방을 대리하는 행위"를 규정하고 있는 바, 이 규정에 의하더라도 공인중개사법에서는 공인중개사에게 중개를 의뢰한 사람과 그 거래 상대방의 개념이 명확히 구별되어 사용됨을 알 수 있다. 따라서 공인중개사법의 규정 내용과 체계 등을 종합하면, 이 사건에서 문제되는 공인중개사법 제33조 제4호(당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위)에서 정한 '중개의뢰인'은 공인중개사와 사이에 '약정에 의하여 중개를 의뢰한 사람'에 한정된다고 해석함이 타당하다. 한편 이러한 약정에 의한 공인중개사와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조), 이러한 계약관계에 의해서도 당해 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음은 당연하다. 다만 공인중개사와 거래 상대방 사이에는 그와 같은 직접적인 위탁관계는 없으나 공인중개사의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여도 공인중개사는 신의성실의 원칙상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다고 할 것이지만(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 등 참조), 공인중개사가 거래 상대방에 대하여 그러한 주의의무를 위반하여 민사상 손해배상책임을 부담하거나(앞서 본 바와 같이 공인중개사법도 제30조 제1항에서 거래당사자에 대한 손해배상책임을 규정하고 있다), 기망행위를 통하여 불법행위를 한 경우에는 사기죄로 처벌받을 경우가 있을 수 있음은 별론으로 하고, 중개의뢰인이 아닌 거래 상대방에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 그의 판단을 그르치게 하였다고 하더라도 공인중개사법 제33조 제4호가 적용될 수는 없다고 보는 것이 죄형법정주의의 원칙에도 부합한다. 나. 이 사건의 경우 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 사정들, 즉 G은 J이 운영하는 부동산중개사사무소에 아파트 임차 중개를 의뢰하였고, 이에 J은 남양주시 공동중개망을 통하여 F가 소유하는 이 사건 아파트가 임대물건으로 나와 있는 것을 확인하고 F가 임대 중개를 의뢰하였던 피고인 운영의 중개사사무소와 연락하게 된 점, J은 G과 그의 처인 K을 데리고 이 사건 아파트를 방문하여 상태를 확인하였고, 그 후 피고인의 사무실에서 피고인과 J, F, K 등이 함께한 상태에서 F와 G 사이의 임대차계약서를 작성한 점, J은 이 법정에서, 임차인 G을 위하여 중개행위를 하였고 중개수수료도 G으로부터 받기로 되어 있었다고 진술하였고, G도 이 법정에서, 중개수수료를 지급할 중개사는 J이라고 진술한 점, J이 공동중개망을 통하여 임대물건을 확인하고 임대인 측 공인중개사인 피고인과 연락하여 중개행위에 이르게 된 것이라고 하더라도, 피고인과 G 사이에 중개에 관한 어떠한 약정이 없었던 이상 G이 피고인에 대한 관계에서 중개의뢰인에 해당한다고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트임대차 중개행위와 관련하여 G을 피고인에 대한 중개의뢰인으로 볼 수 없고, 달리 이 사건 공소사실과 관련하여 G이 피고인에 대한 중개의뢰인이라고 볼 만한 증거가 없다. 그렇다면, G이 피고인에 대한 중개의뢰인임을 전제로 하는 이 사건 공소사실은 다른 부분에 관하여 살필 필요 없이 인정될 수 없다고 할 것이다. 3. 결론 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하되, 피고인이 무죄판결 공시 취지의 선고에 동의하지 아니하므로 형법 제58조 제2항 단서에 따라 무죄판결 공시의 취지를 선고하지 않기로 하여 주문과 같이 판결한다.