광주지방법원-2016고단3797

범죄사실 2016고단3797 1. 피고인들의 신분 가. 피고인 A은 2000년경 공인중개사 자격을 취득하여 2009년 초순경부터 K과 함께 'L'에서 공인중개사로 근무하면서 K이 2010년경 시행한 광주 서구 M 신축 및 분양사업에서 분양현황 관리 및 공사관리 업무를 담당했고, K이 2010. 1. 19.경 광주 서구 N213호에서 부동산개발업 등을 목적으로 설립한 O 주식회사에 대표이사에 취임하여 K이 총괄하는 광주 서구 P 오피스텔(이하 '이 사건 오피스텔') 신축 및 분양사업의 신탁계약 체결, 법률 자문, 공사대금 관리, O 사무실 운영비 지출 관리, 직원관리 업무를 담당하였다. 나. 피고인 C은 2012. 10. 7.부터, 피고인 B은 2013. 8. 1.부터 O 주식회사에서 근무를 시작하여 각각 중간 관리자인 Q의 업무보조, 문서작성 및 관리, 분양계약 체결 업무를 담당하였고, 피고인 D은 2012. 11. 1.부터 O 주식회사에서 근무를 시작하여 분양계약 체결업무를 담당하였다. 다. 피고인 E은 수도권 일대에서 경매강의를 하면서 전남 지역 부동산 투자업무에 종사하다가 2014년경부터 K을 알게되어 강의 수강생들을 상대로 이 사건 오피스텔을 광고하면서 강의 수강생들을 광주로 데리고 와 K과 분양계약을 체결하도록 하였다. 2. 범죄사실 이 사건 오피스텔의 분양은 정상적인 경우라면 O 주식회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 R 주식회사가 분양대금을 관리하고, 분양수입금은 R 주식회사가 지정한 분양수입관리계좌인 R 주식회사 명의의 농협계좌로만 수납하며, 분양계약서에는 분양 수입금관리계좌를 명시하고, 지정된 분양수입금관리계좌에 입금된 금원만 분양대금으로 인정하고, 이 사건 오피스텔 건물의 사용승인(준공)일 이후 O 주식회사 명의로 소유권보존등기를 경료한 뒤 R 주식회사 명의로 소유권이전등기를 경료하고, R 주식회사는 위 분양수입금관리계좌로 분양대금을 완납한 수분양자들에게 수분양자들 명의로 소유권이전등기를 경료한다. 피고인 A, Q, S과 K 및 O 주식회사 직원들은 2012. 3.경부터 2013. 초순경까지 이 사건 오피스텔 482세대 중 401세대에 대하여 수분양자들과 분양계약을 체결하면서 수분양자들로 하여금 R 주식회사 명의의 분양수입관리계좌에 계약금 및 중도금을 입금하게 하여 정상적인 분양계약이 성사되도록 하였으며, R 주식회사의 승인을 받아 이 사건 오피스텔 신축 및 분양에 필요한 자금을 집행해 왔다. 그런데 K은 O 주식회사 명의로 별개의 시행사업을 준비하면서 사용한 사채 채무가 점점 누적되고, 이 사건 오피스텔 시공사인 주식회사 T이 2013. 8.경 공사를 중단하여 신축공사 및 분양사업에 차질이 빚어지면서 R 주식회사가 관리하는 분양수입금관리계좌의 자금이 대부분 소진되어 사채 채무에 대한 원리금 변제 압박 등 자금난에 시달리게 되었다. 이에 K은 할인분양이란 비정상적인 분양을 강행하여 부족한 자금을 융통하기로 하고 분양을 받고자 하는 사람들에게 R 주식회사 모르게 O 주식회사가 보유한 오피스텔을 정상 분양가보다 싸게 분양을 해주면서 마치 기존의 정상가로 분양받은 수분양자처럼 아무런 문제없이 소유권이전을 해주겠다고 거짓말하여 분양대금 명목으로 자금을 취득하여 O 주식회사의 운영자금으로 사용할 것을 마음먹고, 피고인 Q에게 R 주식회사가 제공한 분양계약서 중 위 국제자신신탁 주식회사 명의의 농협계좌가 기재되어 있는 '분양수입관리계좌란'을 삭제하고, 갑(시행사), 을(수분양자), 병(시공사), 정(신탁사)이 모두 날인하도록 되어 있는 '계약자란' 부분의 병(시공사)과 정(신탁사) 부분을 삭제한 오피스텔 분양계약서를 인쇄하도록 지시하였다. 피고인 A과 Q는 2012. 3. 23. R 주식회사와 신탁계약 체결업무를 담당하면서, D은 모델하우스에서 정상적인 분양계약체결 업무를 담당하면서, 피고인 E은 20년 이상 부동산 업종에 종사하면서 법무사 사무장, 건설시행, 경매강사 업무를 하여 국제자신신탁 주식회사의 동의나 확인 없이 분양계약서를 작성하거나, 지정된 분양수입관리계좌로 분양대금을 입금하지 않은 수분양자의 경우 수분양자 명의로 오피스텔의 소유권이전등기를 경료해 줄 수 없음을 잘 알고 있었고, S, 피고인 C, B은 위 401세대의 분양대금은 R 주식회사에서 관리하고 있다는 점, 미분양된 81세대와 기존 분양된 401세대 중 K이 명의신탁한 63세대 합계 144세대에 대해서만 추가 분양계약을 체결하면서 R신탁이 관리하는 분양수입관리계좌에 분양대금을 입금하고 기존 정상계약자의 경우 명의를 변경하고 기존 계약자의 중도금대출을 인수하는 절차를 밟아야 한다는 점, K이 분양계약을 해지한 세대까지 200세대 이상을 추가분양할 수 있다고 말은 하였지만 K이 계약해지 의사표시를 한 사람들에 대해 분양대금 반환을 약정만 하거나 일부씩만 돌려주고 있는 상황이지 분양대금을 전액 돌려주고 해지절차를 완료한 사람은 일부에 지나지 않아 준공 이후 소유권이전등기 경료에 대한 분쟁가능성이 있다는 점, 분양계약서를 작성하는 과정에서 일부 중복분양 세대가 있다는 점을 알고 있었다. 따라서 O 주식회사 명의로만 수분양자들과 분양계약을 체결한 뒤 분양대금을 분양수입금관리계좌인 위 국제자신신탁 주식회사 명의의 농협계좌에 입금하지 않는다면, R 주식회사의 동의 내지 승인을 얻을 수 없어 위와 같은 형식으로 분양받은 사람들은 이 사건 오피스텔의 준공 이후 소유권을 이전받지 못하게 될 위험이 발생하므로 분양업무를 담당하는 사람들은 그 수분양자들에게 정상적인 분양계약이 성사되기 위해서는 위 분양수입금관리계좌에 분양대금이 입금되어야 한다는 사실 및 그렇지 않은 경우에는 분양받은 오피스텔의 소유권을 이전받지 못하게 될 위험이 있다는 사실을 사전에 충분히 알려야 했고, 이를 알았다면 수분양자들은 일시불로 매매대금을 지급하고 O 주식회사와 매매계약을 체결할 상황이 아니었다. 가. 피고인 A과 K의 공동범행 피고인은 2010. 1. 19.경 K이 O 주식회사를 설립할 때부터 대표이사로 취임하면서, 피고인은 대표이사로서 신탁회사, 금융기관과의 계약, 정상적으로 체결되는 분양현황관리, 공사대금 지출, O 사무실 운영비 지출 관리, 직원관리 업무를 담당하고, K은 자금관리, 공사진행 관리 등 시행사의 전반적인 외부 업무를 총괄하기로 그 역할을 분담하였다. K은 공사대금과 사무실 운영비 마련, 사채 채무변제를 위해 R 주식회사에게 알리지 않고 이 사건 오피스텔을 담보로 제공하면서 자금을 융통·관리하던 중 피고인은 2015. 8. 경부터는 K, Q, S이 R 주식회사를 배제한 채 분양계약을 체결하고, 분양대금을 O 주식회사의 운영자금으로 사용하면서 R 주식회사에게 분양대금을 납부한 수분양자들을 'A팀 계약자', O 주식회사에게 원래 책정된 분양대금보다 약 30~50% 할인된 분양대금을 일시불로 납부한 수분양자들을 'B팀 계약자'로 관리한다는 사실을 알게 되었다. 또한 이 사건 오피스텔의 정상적인 분양계약체결은 2013. 5.경에 끝났고, 주식회사 O 이 시행한 U 관련 정상적인 분양계약체결은 2014. 2.경부터 2015.초순경까지 이뤄졌는데, 피고인은 모델하우스 근무자 AC으로부터 정상적인 분양계약체결 현황을 보고받아서 S, C 등으로부터 '계약체결 중'이라는 보고를 받을 때에는 S, C 등이 'B팀' 계약을 체결한다는 사실을 알고 있었다. 또한 피고인은 K이 이 사건 오피스텔과 위 타워팰리스 시행사업 이외에도 전주 및 경기 광주 V에서도 시행사업을 실시하면서 자금만 소요하고 실제 진척되지는 못하면서 십수명의 사채업자들로부터 사채를 융통하여 그 자금을 마련하여, K이 자금 융통에 어려움을 겪고 있는 점과 K이 자금난을 해소하기 위하여 'B팀' 계약자들로부터 받은 분양대금을 신탁사에 입금하지 아니하고 O 주식회사 운영자금 및 공사대금, 채권자들에 대한 변제 명목으로 사용한다는 점을 잘 알고 있었다. 그러나 피고인은 2015. 11. 초순경 이 사건 오피스텔 준공을 앞두고 있다는 이유로 공사대금 집행 및 사무실 운영비 마련을 위하여 일시불로 납부한 수분양자들은 준공 이후 R 주식회사로부터 소유권이전등기를 경료받을 수 없다는 사실을 잘 알고 있음에도 불구하고, 계약서의 매도인란에 O 주식회사 대표이사 A 명의로 인쇄토록 하고, S에게 분양계약 체결 업무를 독려하고, C, B, D에게 S을 보조하도록 지시 및 업무 조정을 해주거나 그들로부터 R 주식회사를 배제한 계약체결 사실을 보고받고 피고인의 대표이사실에서 계약체결을 할 수 있도록 장소를 제공하고, K의 지시에 따라 O 주식회사 명의 계좌에 송금된 금원으로 공사대금을 결제하거나 공사대금 결제를 위하여 어음을 발행하였다. K은 2015. 8. 3. 위 주식회사 O 사무실에서 피해자 W에게 "O 주식회사 소유의 정상가 약 7,285만원 상당의 이 사건 오피스텔 818호에 대해 일시불로 잔금까지 지불한다면 4,500만원에 할인하여 분양한다. 곧 준공이 되면, 피해자 명의로 위 818호에 대해서 소유권이전등기를 경료하여 주겠다."는 취지로 거짓말하여 이에 속은 피해자로부터 X 명의의 농협 계좌로 4,500만원을 교부받아 편취하였다. 피고인은 이를 비롯하여 K과 공모하여 별지 범죄일람표1 기재와 같이 2016. 5. 11.까지 262회에 걸쳐 피해자들로부터 총 합계 10,895,175,000원을 각각 편취하였다. 나. 피고인 C의 K에 대한 사기방조 K 등은 2013. 4. 25. 위 주식회사 O 사무실에서 피해자 Y에게 "Q 주식회사 소유의 정상가 6,509 만원 상당의 이 사건 오피스텔 314호, 정상가 6,436 만원 상당의 이 사건 오피스텔 411호에 대해 일시불로 잔금까지 지불한다면 합계 1억원에 할인하여 분양한다. 2013. 말경까지 준공이 되면, 피해자 명의로 위 314, 411호에 대해서 소유권이전등기를 경료하여 주겠다."는 취지로 거짓말하고, 피고인은 K의 지시에 따라 피해자 명의로 314호, 411호 계약서를 작성하고 Q 주식회사 명의의 완불확인서를 피해자에게 교부하고 K의 지시에 따라 공인중개사 Z 명의 농협계좌로 1억 원을 송금받았다. 피고인은 위와 같이 K이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 분양대금을 편취함에 있어 이를 도와주는 방법으로 그 범행을 용이하게 한 것을 비롯하여 별지 범죄일람표2 기재와 같이 2016. 5. 11.까지 250회에 걸쳐 K이 피해자들로부터 총 합계 11,767,192,500원을 편취함에 있어 이를 도와주는 방법으로 그 범행을 용이하게 하여 방조하였다. 다. 피고인 B의 K에 대한 사기방조 K은 2014. 1. 10. 위 주식회사 O 사무실에서 피해자 AA에게 "O 주식회사 소유의 정상가 6,672만원 상당의 이 사건 오피스텔 424호에 대해 일시불로 잔금까지 지불한다면 4,400만원에 할인하여 분양한다. 2014. 말경까지 준공이 되면, 피해자 명의로 위 424호에 대해서 소유권이전등기를 경료하여 주겠다."는 취지로 거짓말하고, 피고인은 K의 지시에 따라 피해자 명의로 424호 계약서를 작성하고 O 주식회사 명의의 완불확인서를 피해자에게 교부하고 피해자로부터 수표로 교부받은 4,400 만원을 K에게 전달하였다. 피고인은 위와 같이 K이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 분양대금을 편취함에 있어 이를 도와주는 방법으로 그 범행을 용이하게 한 것을 비롯하여 별지 범죄일람표3 기재와 같이 2016. 5. 3.까지 284회에 걸쳐 K이 피해자들로부터 총 합계 12,985,733,500원을 편취함에 있어 이를 도와주는 방법으로 그 범행을 용이하게 하여 방조하였다. 라. 피고인 D의 K에 대한 사기방조 피고인은 2012. 11. 1.경부터 2013. 2.경까지 광주 북구 AB 모델하우스에서 이 사건 오피스텔을, 2014. 2.경부터 2014. 하순경까지 모델하우스에서 K의 또 다른 시행사업인 광주 서구 U 오피스텔의 분양업무를 담당하는 AC을 보조하여 수분양자들과 분양계약을 체결하고 R 주식회사가 관리하는 계좌에 계약금납입 확인 및 이에 따른 정상적인 계약서 작성, 중도금대출 안내, 정상적인 분양계약 현황 작성 업무를 담당하다가모델하우스에서의 분양실적이 저조할 때에는 K, A의 지시에 따라 O 주식회사 사무실에서 사무업무를 담당하였다. K 등은 2013. 4. 28. 위 주식회사 O 사무실에서 피해자 AD에게 "O 주식회사 소유의 정상가 6,763 만원 상당의 이 사건 오피스텔 723호에 대해 일시불로 잔금까지 지불한다면 5,000만원에 할인하여 분양한다. 2014. 말경까지 준공이 되면, 피해자 명의로 위 723호에 대해서 소유권이전등기를 경료하여 주겠다."는 취지로 거짓말하고, 피고인은 K의 지시에 따라 피해자 명의로 723호 계약서를 작성하고 O 주식회사 명의의 완불확인서를 피해자에게 교부하고 피해자에게 O 주식회사 명의의 신협계좌로 분양대금 납부를 안내하였다. 피고인은 위와 같이 K이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 분양대금을 편취함에 있어 이를 도와주는 방법으로 그 범행을 용이하게 한 것을 비롯하여 별지 범죄일람표4 기재와 같이 2016. 5. 10. 까지 174회에 걸쳐 K이 피해자들로부터 총 합계 7,298,475,000원을 편취함에 있어 이를 도와주는 방법으로 그 범행을 용이하게 하여 방조하였다. 마. 피고인 E K과 사기 공범의 점 피고인은 2014.경 피고인의 지인인 AE가 이 사건 오피스텔의 원 시공사인 주식회사 T의 공사 중단 이후 이 사건 오피스텔의 시공을 책임지면서 공사대금을 마련하기 위해 이 사건 오피스텔 분양에 적극적으로 관여하는 점과 K이 분양계약을 체결할 수 있도록 소개하는 사람들에게 1세대당 100~300만 원을 지급한다는 점을 알게 되자 피고인이 수도권 일대에서 진행하는 경매강의 수강생들이 O 주식회사와 분양계약을 체결할 수 있도록 수강생을 상대로 한 이 사건 오피스텔의 광고, 투자문의를 하는 수강생들을 광주 및 이 사건 오피스텔 건설현장으로 안내, 계약체결 중개, 계약해지를 원하는 사람들에 대한 해지금 반환까지 담당하기로 K과 공모하였다. 피고인은 경매강의에서 수강생들에게 "나도 작년에 이 사건 오피스텔을 여러 채샀다. 신탁회사가 보호한다. 위치가 좋고 계속 주변개발이 이뤄져서 임대나 전대시 이익이 난다."는 취지로 강의를 하고, 수강생들이 오피스텔에 대해 문의를 하면 수도권에서 광주까지 수강생들을 안내하였다. 피고인은 2014. 6. 9. 피해자 AF에게 이 사건 오피스텔 건물의 공사현장을 보여주고, 주변 공인중개사 사무실을 방문하여 거래 시가를 알아보도록 한 후 피해자를 데리고 위 O 주식회사 사무실을 방문하고, K 등은 피해자에게 이 사건 부동산에 대해 AG이란 정상적인 선분양자가 있음에도 불구하고 "O 주식회사 소유의 정상가 6,672 만원 상당의 이 사건 오피스텔 904호에 대해 일시불로 잔금까지 지불한다면 4,600만원에 할인하여 분양한다. 내년 상반기까지 준공이 되면, 피해자 명의로 위 904호에 대해서 소유권이전등기를 경료하여 주겠다."는 취지로 거짓말하는 방법으로 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 K으로 하여금 즉석에서 분양대금 4,600만 원을 수표로 교부받도록 하여 동액 상당을 편취하게 한 것을 비롯하여 K과 공모하여 별지 범죄일람 표5 기재와 같이 2016. 5. 11.까지 98회에 걸쳐 K으로 하여금 피해자들로부터 총 합계 4,553,828,500원을 편취하도록 하였다. 공인중개사법위반의 점 공인중개사 아닌 자는 중개사무소 개설등록을 할 수 없고 누구든지 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하여서는 아니된다. 피고인은 공인중개사가 아니므로 중개사무소 개설등록을 할 수 없다. 피고인은 2014. 6. 9.경 K이 이 사건 오피스텔 904호 분양권을 AF에게 4,600만원에 매도하는 매매계약이 체결될 수 있도록 중개행위를 한 것을 비롯하여 별지 범죄일람표 7 연번 1번 내지 9번 기재와 같이 O 주식회사 운영자 K이 이 사건 오피스텔 분양권 9세대를 매도할 수 있도록 중개행위를 하고, 2014. 6. 16. 중개의뢰인 K으로부터 중개수수료 명목으로 피고인의 처 AH 명의 광주은행계좌로 2,700 만 원을 교부받았다. 피고인은 이를 비롯하여 2015. 7. 31.까지 범죄일람표6 기재와 같이 14회에 걸쳐 K 등으로부터 98세대 매도계약에 대한 중개수수료 명목으로 합계 107,000,000원을 교부받았다. 이로써 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 업으로 부동산 중개업무를 하였다. 2016고단4343- 피고인 E K은 2010. 1. 19.경 광주 서구 N 213호에서 부동산개발업 등을 목적으로 설립한 O 주식회사를 설립하고, 광주 서구 P 오피스텔(이하 '이 사건 오피스텔') 신축 및 분양사업을 총괄하면서 2012. 3. 23. R 주식회사와 신탁계약을 체결하고 위 토지의 소유권등기를 R 주식회사에게 이전하였다. 이 사건 오피스텔의 분양은 정상적인 경우라면 Q 주식회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 R 주식회사가 분양대금을 관리하고, 분양수입금은 R 주식회사가 지정한 분양수입관리계좌인 R 주식회사 명의의 농협계좌로만 수납하며, 분양계약서에는 분양 수입금관리 계좌를 명시하고, 지정된 분양수입금관리계좌에 입금된 금원만 분양대금으로 인정하고, 이 사건 오피스텔 건물의 사용승인(준공)일 이후 O 주식회사 명의로 소유권보존등기를 경료한 뒤 R 주식회사 명의로 소유권이전등기를 경료하고, R 주식회사는 위 분양수입금관리계좌로 분양대금을 완납한 수분양자들에게 수분양자들 명의로 소유권이전등기를 경료한다. 한편, K은 O 주식회사 명의로 별개의 시행사업을 준비하면서 사용한 사채 채무가 점점 누적되고, 이 사건 오피스텔 시공사인 주식회사 T이 2013. 8.경 공사를 중단하여 신축공사 및 분양사업에 차질이 빚어지면서 R 주식회사가 관리하는 분양수입금관리계좌의 자금이 대부분 소진되어 사채 채무에 대한 원리금 변제 압박 등 자금난에 시달리게 되자, 할인분양이란 비정상적인 분양을 강행하여 부족한 자금을 융통하기로 하고 분양을 받고자 하는 사람들에게 R 주식회사 모르게 O 주식회사가 보유한 오피스텔을 정상 분양가보다 싸게 분양을 해주면서 마치 기존의 정상가로 분양받은 수분양자처럼 아무런 문제없이 소유권이전을 해주겠다고 거짓말하여 분양대금 명목으로 자금을 취득하여 O 주식회사의 운영자금으로 사용할 것을 마음먹고, R 주식회사가 제공한 정상적인 분양계약서 중 R 주식회사 명의의 농협계좌가 기재되어 있는 '분양수입관리계좌란'을 삭제하고, 갑(시행사), 을(수분양자), 병(시공사), 정(신탁사)이 모두 날인하도록 되어 있는 '계약자란' 부분의 병(시공사)과 정(신탁사) 부분을 삭제한 오피스텔 분양계약서를 인쇄한 뒤, 분양계약을 체결한 사람들로부터 O 주식회사 명의 계좌 등으로 분양대금을 입금받아 이를 사용하기로 마음먹었다. 피고인은 20년 이상 부동산 업종에 종사하면서 법무사 사무장, 건설시행, 경매강사 업무를 하여 시행사인 O 주식회사가 이 사건 오피스텔의 수분양자들과 정상적으로 분양계약을 체결하는 경우 분양회사가 신탁회사가 관리하는 분양수입관리계좌로 분양대금을 입금받고 신탁회사가 수분양자들에게 소유권이전등기를 경료해 준다는 점을 잘 알고 있었음에도, 2014.경 피고인의 지인인 AE가 이 사건 오피스텔의 원 시공사인 주식회사 T의 공사 중단 이후 이 사건 오피스텔의 시공을 책임지면서 공사대금을 마련하기 위해 이 사건 오피스텔 분양에 적극적으로 관여하는 점과 K이 분양계약을 체결할 수 있도록 소개하는 사람들에게 1세대당 100~300만원을 지급한다는 점을 알게 되자 피고인이 수도권 일대에서 진행하는 경매강의 수강생들이 O 주식회사와 분양계약을 체결할 수 있도록 수강생을 상대로 한 이 사건 오피스텔의 광고, 투자문의를 하는 수강생들을 광주 및 이 사건 오피스텔 건설현장으로 안내, 계약체결 중개, 계약해지를 원하는 사람들에 대한 해지금 반환까지 담당하기로 K과 공모하였다. 1. 피해자 AI에 대한 사기 피고인은 2015. 1.경 서울 마포구 AJ 15층 사무실에서 경매강의 수강생인 피해자 AI 등에게 "광주에서 부도난 오피스텔이 있는데, 다시 공사를 재개했다. 광주에 답사를 가자."는 취지로 말을 하였고, 피해자가 2015. 3.초순경 광주에 방문하자 피해자에게 이 사건 오피스텔 건물의 공사현장을 보여주면서 "1~2개월 뒤에 준공이 등기가 된다. 회사보유분의 원분양가가 6,700 만원인데 할인해 주겠다. 지금 사두었다가 등기 이후 매도하면 약 1,700만원 정도 벌 수 있다. 대출을 해줄 수 있는 금융기관도 알아봐 주겠다."고 말하여 피해자를 데리고 위 O 주식회사 사무실을 방문하고, 피해자가 신용대출을 받아 분양대금을 납부할 수 있도록 하남농협 흑석지점에 데려가고, K 등은 피해자에게 이 사건 오피스텔 823호에 대해 AK이란 정상적인 선분양자가 있었고, R 주식회사가 관여되지 않은 분양이므로 오피스텔에 대한 소유권이전등기를 경료해줄 수 없음에도 불구하고 "O 주식회사 소유의 정상가 67,635,000원 상당의 이 사건 오피스텔 823호에 대해 일시불로 잔금까지 지불한다면 4,900 만원에 할인하여 분양한다. 피해자 명의로 위 823호에 대해서 소유권이전등기를 경료하여 주겠다."는 취지로 거짓말하는 방법으로 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로 하여금 2016. 3. 6. O 주식회사 명의 신협계좌로 4,900 만원을 입금토록 하였다. 이로써 피고인은 K과 공모하여 피해자로부터 4,900만 원을 편취하였다. 2. 피해자 AL에 대한 사기 피고인은 2015. 4.경 O 주식회사 사무실에서, 공인중개사 AM으로부터 "오피스텔을 찾는 사람이 있으니 매물을 빼달라."는 부탁을 받고 피해자 AL을 소개받자 피해자에게 "회사 보유분에서 남들 몰래 남향에 좋은 층으로 주겠다."고 말하여 피해자로 하여금 분양계약을 체결하도록 마음먹게 하고, O 주식회사 직원 C에게 계약서를 준비시키고 K에게 연락하여 분양호실을 지정받았다. 그러나 사실은 이 사건 오피스텔 1028호에 대해 AN, 1029에 대해 AO이란 정상적인 선분양자가 있었고, R 주식회사가 관여되지 않은 분양이므로 오피스텔에 대한 소유권이전등기를 경료해줄 수 없음에도 불구하고 "O 주식회사 소유의 정상가 7,450 만원 상당의 이 사건 오피스텔 1028, 1029호에 대해 일시불로 잔금까지 지불한다면 5,250만원에 할인하여 분양한다. 준공 이후 계약명의자인 피해자 언니 AP 명의로 위 1028, 1029호에 대해서 소유권이전등기를 경료하여 주겠다."는 취지로 거짓말하는 방법으로 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로 하여금 2016. 4. 30. O 주식회사 명의 신협계좌로 1억 500만원을 입금토록 하였다. 이로써 피고인은 K과 공모하여 피해자로부터 1억 500만원을 편취하였다. 2016고단5727- 피고인 E K은 2010. 1. 19.경 광주 서구 N 213호에서 부동산개발업 등을 목적으로 설립한 O 주식회사를 설립하고, 광주 서구 P 오피스텔(이하 '이 사건 오피스텔') 신축 및 분양사업을 총괄하면서 2012. 3. 23. R 주식회사와 신탁계약을 체결하고 위 토지의 소유권등기를 R 주식회사에게 이전하였다. 이 사건 오피스텔의 분양은 정상적인 경우라면 O 주식회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 R 주식회사가 분양대금을 관리하고, 분양수입금은 R 주식회사가 지정한 분양수입관리계좌인 R 주식회사 명의의 농협계좌로만 수납하며, 분양계약서에는 분양 수입금관리계좌를 명시하고, 지정된 분양수입금관리계좌에 입금된 금원만 분양대금으로 인정하고, 이 사건 오피스텔 건물의 사용승인(준공)일 이후 O 주식회사 명의로 소유권보존등기를 경료한 뒤 R 주식회사 명의로 소유권이전등기를 경료하고, R 주식회사는 위 분양수입금관리계좌로 분양대금을 완납한 수분양자들에게 수분양자들 명의로 소유권이전등기를 경료한다. 한편, K은 O 주식회사 명의로 별개의 시행사업을 준비하면서 사용한 사채 채무가 점점 누적되고, 이 사건 오피스텔 시공사인 주식회사 T이 2013. 8.경 공사를 중단하여 신축공사 및 분양사업에 차질이 빚어지면서 R 주식회사가 관리하는 분양수입금관리계좌의 자금이 대부분 소진되어 사채 채무에 대한 원리금 변제 압박 등 자금난에 시달리게 되자, 할인분양이란 비정상적인 분양을 강행하여 부족한 자금을 융통하기로 하고 분양을 받고자 하는 사람들에게 R 주식회사 모르게 O 주식회사가 보유한 오피스텔을 정상 분양가보다 싸게 분양을 해주면서 마치 기존의 정상가로 분양받은 수분양자처럼 아무런 문제없이 소유권이전을 해주겠다고 거짓말하여 분양대금 명목으로 자금을 취득하여 O 주식회사의 운영자금으로 사용할 것을 마음먹고, R 주식회사가 제공한 정상적인 분양계약서 중 R 주식회사 명의의 농협계좌가 기재되어 있는 '분양수입관리계좌란' 을 삭제하고, 갑(시행사), 을(수분양자), 병(시공사), 정(신탁사)이 모두 날인하도록 되어 있는 '계약자란' 부분의 병(시공사)과 정(신탁사) 부분을 삭제한 오피스텔 분양계약서를 인쇄한 뒤, 분양계약을 체결한 사람들로부터 O 주식회사 명의 계좌 등으로 분양대금을 입금받아 이를 사용하기로 마음먹었다. 피고인은 20년 이상 부동산 업종에 종사하면서 법무사 사무장, 건설시행, 경매강사 업무를 하여 시행사인 O 주식회사가 이 사건 오피스텔의 수분양자들과 정상적으로 분양계약을 체결하는 경우 분양회사가 신탁회사가 관리하는 분양수입관리계좌로 분양대금을 입금받고 신탁회사가 수분양자들에게 소유권이전등기를 경료해 준다는 점을 잘 알고 있었음에도, 2014.경 피고인의 지인인 AE가 이 사건 오피스텔의 원 시공사인 주식회사 T의 공사 중단 이후 이 사건 오피스텔의 시공을 책임지면서 공사대금을 마련하기 위해 이 사건 오피스텔 분양에 적극적으로 관여하는 점과 K이 분양계약을 체결할 수있도록 소개하는 사람들에게 1세대당 100~300만 원을 지급한다는 점을 알게 되자 피고인이 수도권 일대에서 진행하는 경매강의 수강생들이 Q 주식회사와 분양계약을 체결할 수 있도록 수강생을 상대로 한 이 사건 오피스텔의 광고, 투자문의를 하는 수강생들을 광주 및 이 사건 오피스텔 건설현장으로 안내, 계약체결 중개, 계약해지를 원하는 사람들에 대한 해지금 반환까지 담당하였다. 피고인은 2016, 2. 22, 14:00경 위 O 주식회사 사무실에서, 피해자 AQ 에게 "내가 가지고 있는 P 1209호실은 위치가 좋아서 곧 가격이 많이 오를 것이다. 지금 사두었다가 등기 후 매도하면 돈을 벌 수 있다."라고 말하였다. 그러나 위 분양계약은 R 주식회사가 관여되지 않은 분양계약이므로 R 주식회사가 관리하는 계좌로 매매대금을 입금하지 않는다면 R 주식회사가 피해자에게 오피스텔에 대한 소유권이전등기를 경료해줄 수 없고, 피고인은 신탁회사의 존재 및 위와 같은 신탁구조를 잘 알고 있으므로 피해자가 소유권이전등기를 경료받을 수 없다는 점을 잘 알고 있었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 즉석에서 P1209호 분양권 매매대금 명목으로 수표 4,700만원을 교부받았다. 증거의 요지 2016고단3797 1. 피고인들의 각 일부 법정진술 1. 증인 K, AR, AS, AT, AU의 각 법정진술 1. 검사 및 경찰의 피고인들에 대한 각 피의자신문조서 (대질부분 포함) 1. AV, AW, AX, AY, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, AC, BF, BG, BH, 그 외 분양계약자들에 대한 각 진술조서 (사본 포함) 1. 고소장, 오피스텔분양계약서, 이체확인증, 통장사본, 녹취록, O 새마을금고통장 사본, 오피스텔 일부 안내문, 확약서 사본, 사용인감계 사본, 인감증명서 사본, O 주식회사 등기사항전부증명서, 등기부, 완불영수증, 분양현황판, 분양대행용역계약서 2016고단4343 1. 피고인 E의 일부 법정진술 1. 검사 및 경찰의 피고인에 대한 피의자신문조서 (대질부분 포함) 1. 검사 또는 경찰의 AI, BI, AL, BJ에 대한 각 진술조서 1. 고소장, 오피스텔분양계약서, E 문자내역, 계좌입출금내역, 완불영수증, 계약금 및 중도금 영수증, 이체확인증, 거래내역확인증, 오피스텔사업약정 및 대리사무계약서 2016고단5727 1. 피고인 E의 일부 법정진술 1. 검사 및 경찰의 피고인, BK, BL, BM에 대한 각 피의자신문조서 (대질부분 포함) 1. 경찰의 BN, AQ에 대한 각 진술조서 1. 고소장, 오피스텔분양계약서, 완불영수증, 자기앞수표 수령증, 등기사항전부증명서, BK과 고소인간 문자내역, 광고계약리스트, 신협계좌 입출금내역, P 안내문, 중개사무소등록증 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 <각> 형법 제347조 제1항 <피고인 A> 형법 제30조 <피고인 E> 형법 제347조 제2항, 공인중개사법 제48조 제1호, 제9조, 형법 제30조 1. 방조감경 <피고인 B, C, D> 형법 제32조 제2항, 제55조 제1항 제3호 1. 경합범가중 <각> 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 양형의 이유 [권고형의 범위] 일반사기 > 제1유형 (1억 원 미만) > 기본영역(6월~1년6월) [특별양형인자] 없음 ※ 다수범 가중에 따른 최종 형량범위 : 6월~2년9월 [선고형의 결정] 피고인들은, 이 사건 오피스텔의 중복분양은 전적으로 K에 의해 행해졌을 뿐, 피고인 자신들은 K과 공모하지 않았고, 나아가 그와 같은 중복분양 사실을 알지도 못하였다는 취지로 주장한다. 하지만 이 사건 중복분양에는 정상 분양계약서와는 상이한 별도의 계약서가 이용된 점, 중복분양의 경우에는 정상가보다 할인된 금액이었고, 그 대금도 신탁회사의 지정계좌가 아닌 K의 지정계좌로 입금된 점, 정상분양은 그 현황이 신탁회사를 통해 공개되었던 반면, 중복분양은 K 개인이 비밀리에 그 현황을 관리해왔던 점, 분양계약 후 계약금과 중도금이 신탁회사의 지정계좌로 입금되지 않는 경우에는 준공되더라도 그 계약자 명의로 소유권이 이전될 수 없다는 점, 정상분양이 해지되어 추가로 분양계약이 체결될 경우에는 선 계약자가 납입한 계약금이나 중도금의 반환 또는 후 계약자 명의로 변경 등의 절차가 신탁회사를 통해 이루어져야 함에도, 이 사건 중복분양의 경우에는 그러한 절차가 전혀 없었다는 점 등에 비추어보면, 피고인들은 이 사건 중복분양이 건축물의 분양에관한법률 규정에도 반하는 지극히 비정상적인 절차임을 알고 있었다고 봄이 상당하고, 따라서 피고인들은 K이 주도하는 중복분양에 가담했거나 용이하게 했다고 판단된다. 그럼에도 불구하고 피고인들은 책임을 K 1인에게 떠넘기기에 급급할 뿐 전혀 반성하는 태도를 보이지 않는다. 이 사건으로 인한 피해규모가 매우 커서 피고인들을 엄벌에 처함이 마땅하다. 한편, 피고인들이 주도적으로 범행에 나서지는 않은 것으로 보이는 점, 피고인들이 이 사건으로 취한 이득은 그다지 많지 않은 것으로 보이는 점, 피고인 A, B, C, D은 과거 처벌전력이 없는 초범인 점 등을 고려하여 주문과 같이 판결한다.