수원지방법원성남지원-2012고단1544

공소사실의 요지 피고인은 2005. 4. 4. C 소유의 광주시 D 임야 26,083m2, E 임야 5,355m2, F 임야 46,709m2를 합계 31억 9,000만 원에 매수하기로 하는 부동산 매매계약을 체결하고, 2005. 8.1. 위 매매대금을 모두 지급하였다. 위 부동산 중 광주시 F 임야 46,709m2 중 일부는 그 후 G 임야 6,091m2(이하 '이 사건 임야')로 분할되었다. 피고인은 2007. 4. 2.경 이 사건 임야를 포함하여 H 등 임야 16,008m2를 21억 원에 I에게 매도하는 매매계약을 체결하고, 2007. 7. 31. I으로부터 매매대금을 모두 지급받았다. 이러한 경우, 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 60일 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는, 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 그럼에도 불구하고 피고인은 C으로부터 피고인 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하고, 2008. 1. 7. I으로부터 이 사건 임야를 재차 매수한 김우농산 주식회사에 C으로부터 바로 김우농산 주식회사 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 이와 같이 피고인은 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로, C으로부터 피고인 명의로 소유권이전등기를 신청하지 아니하였다. 2. 판단 가. 주장의 요지 피고인과 변호인은, 피고인은 이 사건 임야가 토지거래허가지역 내에 위치해 있는 것을 알지 못하고 C으로부터 이를 양수하였는데, C이 협력을 하지 아니하여 토지거래허가 신청을 하지 못한 것이고, 경제적인 형편 때문에 I에게 이를 다시 매도하게 된 것인데 피고인이 알지 못하는 사이에 I이 김우농산 주식회사(이하 '김우농산')에 소유권이전등기를 마쳐 준 것으로 피고인은 이에 관여한 바 없으며, 피고인은 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적이 없었고(이 사건 임야를 제외한 나머지 거래대상 토지에 관하여는 소송을 통하여 토지거래허가를 받고 소유권이전등기를 마쳤다), 이 사건 임야에 관한 C과 피고인 사이의 매매계약(이하 '제1 계약'), 피고인과 I 사이의 매매계약(이하 '제2 계약')은 모두 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있었으므로 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 단서에 의하여 무죄라고 주장한다. 이에 대하여 검사는, 이 사건 임야에 관한 토지거래허가구역 지정이 2010. 12. 15. 해제되었으므로 제1, 2 계약 모두 소급하여 유효로 되어 공소사실은 유죄라고 주장한다. 나. 판단의 기준 검사는 이 사건 공소사실에 대하여 부동산등기 특별조치법(이하 '법') 제8조 제1호, 제2조 제2항을 적용하여 공소를 제기하였다. 그런데 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가, 법 제2조 제1항 각 호에 정하여진 날 이후에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 경우, 제3자와 계약을 체결하기 이전에 먼저 체결된 계약에 따른 소유권이전등기를 신청하여야 한다고 규정한 법 제2조 제2항은, 먼저 체결된 계약 및 제3자와 체결한 계약이 모두 유효함을 전제로 한 규정이다(대법원 2000. 4. 25. 선고 2000도538 판결, 2006. 3. 24. 선고 2005도10033 판결 참조). 또한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 규제구역 내의 토지에 대하여 토지의 소유권 등 권리를 이전하는 내용의 거래계약은, 허가받을 것을 전제로 한 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래의 효력이 전혀 발생하지 않다가 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 불허가가 된 때에는 확정적으로 무효로 되는 유동적 무효의 상태에 있게 되지만, 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 판결 참조). 다. 소결론 그런데 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 임야는 2002. 11. 20. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었다가 2010. 12. 15. 그 지정이 해제된 점, 허가구역 내의 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 사람은 4년간 거래를 할 수 없는 규제가 있었던 관계로 피고인은 이 사건 임야 등 C으로부터 매수한 토지에 관하여 2005. 4. 7. 자신 명의로 소유권이전청구권가등기만 마쳐두었다가, 2007. 4.경 I에게 이를 매도하는 제 2 계약을 체결한 점(이후 I의 동생인 J으로 매수인 명의가 변경되었다), I은 2007. 9. 19.경 이 사건 임야 등을 담보로 대출을 받아 피고인에게 약정한 방법에 의한 잔금 지급을 완료하였는데, 같은 날 이 사건 임야 등에 관한 피고인 명의의 가등기도 말소된 점, I은 2007. 10. 12. 이 사건 임야 등에 관하여 동생 명의로 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가처분등기만을 마쳐두었다가, 이 사건 임야를 김우농산에게 매도하고 피고인, I 명의의 소유권이전등기를 거치지 않은 채 김우농산으로 직접 소유권이전등기를 마치고자 C에게 토지거래허가 신청에 필요한 서류를 요구하였는데, C은 자신의 직접 계약당사자인 피고인으로부터 동의를 받을 것을 요구하였고, 피고인으로부터 동의 취지의 서면을 받은 후 필요한 서류를 교부하여 2008. 1. 7. 피고인의 동의 아래 C으로부터 직접 김우농산으로 이 사건 임야에 관한 소유권이전등기가 마쳐진 점, 피고인은 2011. 9. 14. 이 사건 임야를 제외한 H 임야 등에 관하여 2005. 4. 4. 매매를 원인으로 한 자신 명의의 소유권이전등기를 마쳤으나, 위 임야 등에 관하여 I이 동생 명의로 토지거래허가 신청을 한 것은 김우농산 명의로 이 사건 임야에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 후였고, I이 C을 상대로 제기한 토지거래허가절차 이행을 구하는 소송에서 2009. 1.경 I이 패소하자 피고인은 그 후에야 C을 상대로 이 사건 임야를 제외한 나머지 토지들에 관하여 토지거래허가절차 이행을 구하는 소를 제기한 점 등에 비추어 보면, 각 계약 체결 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 규제구역 내에 위치하고 있었던 이 사건 임야에 관한 C과 피고인 사이의 제1 계약, 피고인과 I 사이의 제2 계약은 모두 처음부터 허가를 배제하는 내용의 계약에 해당하여 확정적으로 무효인 것으로 판단되고, 따라서 피고인이 제2 계약 체결 전에 제1 계약에 따른 소유권이전등기를 신청하지 않은 것은 법 제2조 제2항을 위반한 때에 해당하지 않는다. 3. 결 론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄사실의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인에 대하여 무죄를 선고하기로 하여 주문과 같이 판결한다.