의정부지방법원고양지원-2018고단616

공소사실의 요지 피고인은 2016. 6. 1. 고양시 덕양구 B에 있는 C 매장 2층 사무실에서, 피해자 D과 사이에 피고인 소유의 고양시 덕양구 E(1,229m²)에 대하여 매매대금 총 7억 5천만 원으로 하되, 계약 당일 계약금 7,500만 원을, 2016. 6. 20. 중도금 2억 5,000만 원을, 2016. 7. 15. 잔금 4억 2,500만 원을 각각 지급받는 한편 잔금 지급일까지 위 부동산내 설치된 시설하우스 5개동에 대한 퇴거조치를 완료하는 내용으로 매매계약을 체결하고, 피해자로부터 당일 계약금 7,500만 원을 수표로 교부받고, 2016. 6. 20.경 중도금 명목으로 2억 5,000만 원을 교부받았다. 한편 피고인은 2008. 10. 10.경부터 2014. 2. 13.경까지 위 고양시 덕양구 E을 비롯하여 F(813㎡), G(948㎡) 등 3필지에 관하여 H조합을 근저당권자로 하여 채권최고액 합계 12억 3,500만 원인 근저당권을 설정하고 H조합으로부터 총 9억 5,000만 원 상당을 대출받은 상태였고, 2016. 6. 20.경 같은 달 1.자 피해자와의 매매계약에 기하여 계약금 및 중도금을 수령하였으므로 위 대출금의 원리금을 제때 지급함으로써 피해자로부터 잔금을 지급받음과 동시에 피해자에게 위 부동산에 대한 소유권을 이전해주어야 할 임무가 있었다. 그럼에도 피고인은 위 임무에 위배하여, 피해자로부터 교부받은 계약금 및 중도금으로 매매 대상물을 담보로 하는 대출금의 이자 변제에 사용하지 아니한 채 임의로 소비함에 따라 2016. 10. 27.경 H조합에서 이자 연체를 이유로 경매신청을 하여 진행된 경매절차에서 피해자로 하여금 고양시 덕양구 E, F, G 등 3필지를 10억 5,300만 원 상당으로 경락받도록 하여 고양시 덕양구 E(1,229m²)에 대한 매수가액 494,694,015원에서 위 소유권이전 당시 피담보채권액 446,305,142원을 공제한 금액인 48,388,873원에 해당하는 재산상 이익을 취득하고, 피해자에게 같은 액수에 해당하는 손해를 가하였다. 2. 판단 이 사건에서 피고인이 고소인으로부터 수령한 3억 2,500만 원에 관한 피고인의 변소가 상식적으로 납득하기 어렵고, 위 돈을 수령한 이후에도 이자가 제대로 납부되지 않은 것은 사실이나, 기록상 알 수 있는 이 사건의 경위, 즉 매매계약 체결 이전의 재산관리관계, 매매계약의 내용 및 체결경위와 이행과정, 매매계약 전후의 이자지급관계, 이 사건 부동산이 경매에 이르게 된 과정과 고소인에게 경락이 된 점 등에 관한 아래의 사정을 종합하여 보면, 위에서 든 사정 및 검사가 이 사건에서 제출하는 증거들만으로 이 사건 부동산의 소유자로서 매도인의 지위에 있던 피고인이 이 사건 공소사실 기재와 같이 이자를 제대로 지급하지 아니한 행위가 고소인의 사무를 처리하는 자로서 그 임무에 위배한 행위에 해당한다는 점 및 그러한 점에 대한 피고인의 범의를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 피고인은 1976. 12. 7.부터 고양시 덕양구 E(1,229㎡)(이하 '이 사건 토지'라 한다), 1987. 11. 30.부터 G(948㎡), F(813㎡)(이하 통틀어 '이 사건 세 필지'라 한다)를 소유하였다. 이 사건 토지에 관하여 2004. 9. 14. 근저당권자 I조합, 채무자 피고인, 채권최고액 280,000,000원인 근저당권이 설정되었다가, 2008. 10. 10. 해지되면서 이 사건 토지와 위 F토지에 관하여 같은 날 근저당권자 H조합, 채무자 피고인, 채권최고액 585,000,000원인 근저당권설정등기가 마쳐졌고, 또한, 2011. 9. 9. 채권최고액 117,000,000원, 2012. 5. 24. 채권최고액 156,000,000원, 나아가 이 사건 3필지에 관하여 2013. 5. 27. 채권최고액 117,000,000원, 2014. 2. 13. 채권최고액 260,000,000원이면서 채무자와 근저당권자는 앞과 동일한 근저당권설정등기가 계속하여 마쳐졌다. 이에 총 피담보채무액이 9억 5,000만 원에 이르렀다(이자는 매월 500만 원 정도에 달하였다). 피고인은 현재 80세로 물려받은 땅에서 평생 농사를 지으면서 살아 왔고, 이 사건 즈음에는 폐지를 주워서 생활해왔다. 피고인의 아들 J(근저당권자인 H조합에 18년간 재직하였고 대출관련 업무를 담당한 적도 있기 때문에 대출 관행에 관하여 잘 알고 있다)은 축산업을 영위할 목적으로 피고인의 승낙을 받아 위와 같이 이 사건 세 필지를 담보로 거액의 돈을 대출받아 소비하였고, 이자 역시 J이 납부하여 왔다. 피고인(실질적으로는 J)이 이자를 연체하기 시작한 것은 이 사건 매매가 체결되기 이전인 2016. 3. 15.로 2016. 4. 5. 기준 연체이자는 17,382,653원에 달하여 피고인 측은 이러한 상황을 타개할 대책이 필요하였다. 피고인은 2016. 6. 1. J의 제안에 따라 며느리가 일했던 직장의 사장인 고소인과 사이에 이 사건 토지에 관하여 매매대금 7억 5천만 원으로 하되, 계약 당일 계약금 7,500만 원, 2016. 6. 20. 중도금 2억 5,000만 원, 2016. 7. 15. 잔금 4억 2,500만 원을 각각 지급받기로 하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하였다. 위 매매계약은 고소인이 운영하는 C에서 중개인 없이 문방구용 계약서양식에 수기로 작성되었고, 특약으로 '시설하우스 5개동 전체에 대한 매매소재지 시설물에 대한 임대인들에 대한 퇴거조치를 매도인이 책임진다'고 기재되어 있다. 한편, 위 계약서에는 이 사건 세 필지상 근저당권에 대한 처리 문제(근저당권을 말소할지 여부, 매매대금으로 피담보채무 중 얼마를 언제 어떻게 변제할지)는 기재되어 있지 않고, 다만, J과 고소인이 이에 관하여 미리 협의한 것으로 보인다(J은 이 법정에서 근저당권 일부 해지 및 재설정 계획에 대해 상세히 밝히면서 7억 5천만 원의 매매대금 중 5억 원 정도 상환하게 되면 해지가 가능했다고 진술하였다). 고소인은 이 사건 계약에 관련하여서 피고인과는 계약 체결일 당일에 만나서 이야기 한 것이 전부다. 피고인은 고소인으로부터 당일 계약금 7,500만 원을 수표로 교부받고, 2016. 6. 20.경 중도금 명목으로 2억 5,000만 원을 교부받았다. 고소인은 피고인 측의 요구에 따라 위 중도금을 피고인의 K은행 계좌로 입금하였다(근저당권자에게 입금하는 등 바로 대출금채무가 변제되도록 하기 위한 조치를 취하지 아니하였다). 이 사건 매매계약을 체결한 이후 J과 피고인의 큰 딸인 L 사이에 갈등이 발생한 것으로 보인다. J은 이 사건 매매계약 체결 이후 대출채권기관에 이자를 전혀 납부하지 아니하였고, 근저당권자 측과 근저당권 말소를 위한 협의도 하지 아니하였다(이하 매매계약에 관련된 조치들은 L가 수행한 것으로 보인다). 피고인은 2016. 7. 11. 7,992,845원, 같은 해 7. 28. 1,027,867원을 H조합에 이자로 납부하였지만, 2016. 9. 28. 기준으로 연체 이자는 21,894,377원, 경매신청일인 2016. 10. 27.에는 25,371,822원이었다. 피고인은 경매를 유보해달라고 요구하였지만 H조합 측에서는 이를 거부하고 경매신청에 이르렀다. 위 경매신청에 의하여 이 사건 세 필지에 관하여 2016. 10. 27. 의정부지방법원 고양지원 M로 경매개시결정이 내려졌다. 한편, 피고인 측은 이 사건 매매계약 상 특약과 관련하여 이 사건 토지의 임차인과 협의를 진행한 바 있었다. 이 사건 토지 임차인 중 2인은 2016. 7. 12., 18. 각 2016. 7. 30., 31.까지 위 토지를 인도하여 주겠다는 내용의 확인서를 작성하여 주었지만, 나머지 3명은 불응하여 피고인이 나머지 임차인들에게 임대차계약을 해지하고 부동산을 인도해줄 것을 요구하는 내용증명을 발송하기도 하였다. 고소인은 2016. 8. 4. 임차인들로부터 인도가 종결되지 아니하였다면서 2016. 8. 31.까지 인도를 마쳐줄 것을 요청하는 내용의 내용증명을 발송하였다. 피고인은 이에 2016. 8. 11. 계약상 인도에 기한이 없었으니 위약이 없었다고 주장하면서, 임차인들로부터 토지를 인도받기 위해 최선을 다해 노력하고 있다고 답변하였다. 피고인은 2016. 9. 21. 고소인에게 잔금을 지급하지 아니하였다는 이유로 매매계약을 해제한다는 내용증명을 발송하였다. 고소인은 이에 대해 2016. 9. 30. 피고인이 임차인들을 퇴거시키지 못했을 뿐만 아니라 근저당권을 해지할 준비도 이루어지지 아니하였다고 하면서 피고인의 귀책으로 인하여 이 사건 매매계약을 해제한다는 통지를 하였다. 위 경매절차에서 2017. 6. 8. 고소인에 대하여 매각허가결정이 내려지고, 고소인이2017. 7. 4. 무렵 매각대금 1,053,000,000원(이 사건 세필지의 감정평가액은 1,686,966,000원이었다)을 완납함으로써 위 세 필지의 소유권을 취득하였다. 3. 결론 피고인에 대한 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 단서에 의하여 무죄판결 공시의 취지를 선고하지 아니 한다.