전주지방법원-2018고단1324

범 죄 사 실 2018고단1324 1. 피고인 A의 임대주택법위반 피고인은 2015. 1. 12. 전주지방법원 군산지원에서 임대주택법위반죄로 벌금 400만 원을 선고받은 사람인바, 임대사업자는 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 제3자에게 매각할 수 있다. 그럼에도 불구하고, 피고인은 2017. 7. 18.경 경남 함안군 F아파트 관리동 분양사무소에서 임대주택인 F아파트 G호를 H에게 분양전환가격인 66,751,000원을 초과하여 110,000,000원에 매각한 것을 비롯하여 별지 범죄일람표 기재와 같이 같은 방법으로 총 15세대를 분양전환가격을 초과하여 매각하였다. 2. 피고인 유한회사 B의 임대주택법위반 피고인은 부동산 개발업 등을 목적으로 설립된 법인인바, 제1항 기재 일시, 장소에서 피고인의 대표이사인 A이 피고인의 업무에 관하여 제1항과 같이 위반행위를 하였다. 2018고단2308 피고인 A은 주택임대사업 등을 목적으로 하는 유한회사 B의 대표인 자이다. 피고인 A은 2016. 8. 18.경 I으로부터 전주시 완산구 J 아파트 256세대를 160억 원에 매수하는 계약을 체결하고, 2016. 8. 23.까지 1차 계약금 5억 원을, 2016. 9. 18.까지 2차 계약금 5억 원을, 2016. 9. 28.까지 3차 계약금 5억 원을 각 지불하기로 하였으나, 돈을 마련하지 못하여 약속한 기한내에 계약금을 지불하지 못하게 되자, 다른 사람들로부터 위 매매계약의 계약금 명목으로 돈을 빌리기 위하여 매매계약서를 위조, 행사하여 금원을 편취하기로 마음먹었다. 1. 사문서위조 피고인 A은 2016. 9. 하순 일자불상경 전주시 완산구 K 소재 위 B 사무실에서 행사할 목적으로 권한없이 위와 같이 I과 체결한 (유)L 소유 부동산 등 매매계약서의 제2조(계약내용) 중 ‘ 계약금은 일십오억원(\1,500,000,000)으로 하여, 1차 오억원(\500,000,000)은 2016년 08월 23일, 2차 오억원(\500,000,000)은 2016년 09월 18일, 3차 오억원(\500,000,000)은 2016년 09월 28일까지 입금하기로 한다’라고 기재된 부분을 컴퓨터를 이용하여 ‘ 계약금은 일십오억원(\1,500,000,000)으로 하여, 1차 오억원(\500,000,000)원은 2016년 8월 18일, 2차 십억원(\1,000,000,000)은 2016년 11월 15일까지 입금하기로 한다’라고 변경한 후, ‘매도인 “갑” : 유한회사 L 대표이사 I’이라고 기재된 부분 뒤에 미리 조각하여 가지고 있던 유한회사 L 대표이사 도장을 찍는 방법으로 유한회사 L 대표이사 I 명의의 권리의무에 관한 사문서인 (유)L 소유 부동산 등 매매계약서 1통을 위조하였다. 2. 사기 피고인 A은 2016. 11. 14.경 위 B 사무실에서 피해자 M에게 “전주 소재 L 아파트 256세대를 계약해서 190개를 팔아놓은 상태이고, 60여개는 회사 보유분으로 가지고 있을 예정이다, 현재 2차 계약금 10억 원 중 부족한 3억 원을 빌려주면 늦어도 3개월 안에 1억5천만 원 정도의 이자와 함께 상환하겠다.”고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인 A은 그때까지 위 아파트 매매계약금 15억 원 중에서 3억 원만 I에게 지급한 상태로 피해자로부터 3억 원을 차용하여 추가로 계약금을 지불하더라도 나머지 매매계약금 9억 원을 주고 위 아파트를 정상적으로 매수할 수 없어 피해자에게 3개월 안에 원금과 이자를 변제할 의사나 능력이 없었다. 피고인 A은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 달 15.경 차용금 명목으로 3억 원을 (유)L 명의 N은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금받았다. 3. 위조사문서행사 피고인 A은 2016. 11. 16.경 위 B 사무실에서, 전항 기재와 같이 M으로부터 3억 원을 차용하면서 위 매매계약서의 사본을 요청받게 되자, 위와 같이 위조한 (유)L 소유 부동산 등 매매계약서를 마치 진정하게 성립된 것처럼 그 정을 모르는 M에게 팩스로 보내주어 이를 행사하였다. 2019고단1753 1. 피해자 O에 대한 사기 피고인 A은 2017. 3. 25.경 세종시에 있는 상호불상의 커피숍에서 피해자 O에게 “P에서 진행하고 있는 미분양 아파트의 분양대행권을 계약하기 위해 계약금 2억 원이 필요하니 2억 원을 빌려주면 이자 1억 5천만 원을 합쳐 2017. 5. 1.까지 3억 5천만 원을 갚겠다.”라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인 A은 2017. 4. 10. (유)P에 납부하여야 할 1차 계약금 9억 원도 보유하고 있지 않는 등 피해자로부터 돈을 빌리더라도 피해자에게 약속한 대로 원금과 이자를 지불할 의사나 능력이 없었다. 피고인 A은 이에 속은 피해자로부터 2017. 3. 28. Q 명의 R 계좌(계좌번호 2 생략)로 1억 원, 2017. 3. 28. (유)P 명의 S은행 계좌 (계좌번호 3 생략)로 1억 원, 합계 2억 원을 교부받았다. 이로써 피고인 A은 피해자를 기망하여 재물을 교부받았다. 2. 피해자 D, C에 대한 사기 피고인 A은 2018. 7. 초순경 인천 미추홀구 T빌딩 4층에서 U법률사무소 피해자 C에게 “유한회사 V 소유 강원도 태백시 W아파트 108세대를 통째로 매수하여 매각할 예정이니 저렴하게 구매하여 시세차익을 노릴 수 있으며, 처분하지 못하더라도 대부분 보증금 500만 원 정도에 월세 30만원 정도의 세입자들이 거주하고 있어 대출금을 충당하고도 수익을 볼 수 있으니 아파트를 구입해라.”고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인 A은 위 아파트들의 보증금이나 월세가 사실인지 확인하지 않았고, 피해자로들로부터 돈을 받더라도 위 아파트들을 이전해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인 A은 이에 속은 피해자들로부터 2018. 8. 6. 계약금 명목으로 1억 원을 V 명의 X은행 계좌(계좌번호 4 생략)로, 소개비 명목으로 5,000만 원을 Y 명의 R 계좌(계좌번호 5 생략)로 송금받았다. 이로써 피고인 A은 피해자들을 기망하여 재물을 교부받았다. 3. 피해자 Z에 대한 사기 피고인 A은 2017. 12. 14.경 충남 당진시 AA에 있는 AB카페에서 피해자 Z에게 “AC 아파트가 워낙 가격이 저렴하고 좋아서 매수하려는 사람들이 많다. 이 아파트를 최대한 빨리 가계약금을 걸어둬야 하는데 내가 현재 다른 부동산 사업으로 인해서 일시적으로 현금이 묶여 있어 기회를 놓칠까봐 답답하니 6,000만 원을 빌려주면 2018. 2.중순경까지 원금과 이자를 포함하여 9,000만 원을 갚겠다.”라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인 A은 피해자로부터 받은 돈을 개인적으로 사용하려 하였을 뿐 AC 아파트 가계약금으로 사용하려 한 것이 아니고 피해자에게 약속한 대로 원금과 이자를 갚을 의사나 능력이 없었다. 피고인 A은 이에 속은 피해자로부터 2017. 12. 14. 차용금 명목으로 피고인 A 명의 AD 증권 계좌(계좌번호 6 생략)로 6,000만 원을 송금받았다. 이로써 피고인 A은 피해자를 기망하여 재물을 교부받았다. 증거의 요지 2018고단1324 1. 피고인들의 일부 법정진술 1. 피고인 A에 대한 검찰 피의자신문조서 1. AE, AF에 대한 각 경찰 진술조서 1. 고발장, 유한회사 B 등기사항전부증명서, F아파트 우선분양전환가격, 수사보고(유한회사 B 관련 9세대 매매계약서 첨부) 2018고단2308 1. 피고인 A의 법정진술 1. 제7회 공판조서 중 증인 M, I에 대한 각 진술기재 1. AG, I에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. M에 대한 경찰 진술조서 1. 수사보고(피의자 AG, A으로부터 송금받은 거래내역 제출) 1 수사보고(피의자 A 매매계약서 위조 관련 전화청취) 1. 고소장, 확인서, 매매계약서, 현금보관증, 차용금증서, 지불각서, 이체증 2019고단1753 1. 피고인 A의 일부 법정진술 1. 증인 AH, C, D의 각 법정진술 1. 피고인 A에 대한 각 검찰 피의자신문조서 1. AI, AJ에 대한 각 경찰 피의자신문조서 1. O, AK, AH, Z에 대한 각 경찰 진술조서 1. 각 고소장, 차용금증서, 계좌거래내역, 각 부동산매매계약서, 사업자등록증, 각 등기사항전부증명서, 주민등록증, 각 인감증명서, 녹취록, 입출금 거래내역 조회결과, 각 주민등록 전입세대 열람신청서, 이체처리결과 건별 상세조회, 문자내역, 투자금 지불각서 차용증, 주식양도계약서, 예금거래내역서, 거래내역서 1. 수사보고(참고인 Q와의 통화내용) 1. 수사보고(P 분양사업 담당 실장 AL과의 통화내용) 1. 수사보고(군산 분양대행사업 승계받은 AM와의 통화 내용) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 가. 피고인 A : 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제14조, 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣으로 전부개정되기 전의 것) 제43조 제1항 본문, 제41조 제4항 제6호, 제21조 제7항(분양전환가격 초과매각의 점), 각 형법 제347조 제1항(사기의 점), 형법 제231조(사문서위조의 점), 형법 제234조(위조사문서 행사의 점), 각 징역형 선택 나. 피고인 유한회사 B : 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제14조, 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣으로 전부개정되기 전의 것) 제43조 제1항 본문, 제41조 제4항 제6호, 제21조 제7항 1. 경합범가중 피고인 A : 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 가납명령 피고인 유한회사 B : 형사소송법 제334조 제1항 1. 배상명령 및 가집행선고 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제1항 제1호, 제31조 제1항 내지 제3항 1. 배상신청 일부 각하 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호(편취금을 초과하는 부분은 배상책임의 범위가 명백하지 아니함) 피고인들과 변호인의 주장에 관한 판단 1. 주장의 요지 피고인들과 변호인은 피고인들이 분양전환가격을 초과하여 매각한 임대주택은 민간건설임대주택에 해당하고 피고인들이 분양전환가격을 초과하여 매각한 임대주택은 20세대 미만이므로 피고인들의 행위가 임대주택법위반이 되지 않는다고 주장한다. 그리고 피해자 O, D, C에 대한 사기의 공소사실에 대해서는 피고인 A의 기망의 고의 및 기망행위를 인정할 수 없다고 주장한다. 2. 판단 가. 임대주택법위반에 대한 주장과 관련하여 적법하게 채택하여 조사한 위 각 증거와 관련 규정에 의하면 위 F아파트는 AN 주식회사가 주택도시기금의 자금을 융자지원 받아 건설하여 공공건설임대주택에 해당하고, 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣으로 전부개정되기 전의 것) 제21조의 절차에 따라야 한다. 구 임대주택법 제21조는 국민의 주거생활 안정이라는 목적 달성을 위하여 사적자치를 제한하는 취지의 규정이다. 위 규정에서는 일정한 자격의 임차인에게 우선적으로 분양전환가격으로 분양전환이 이루어지도록 하고, 분양전환승인을 받은 이후 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에도 해당 임대주택을 ‘분양전환가격으로’ 제3자에게 매각할 수 있도록 정하고 있다. 임대사업자가 임차인으로부터 분양전환의 대가로 ‘매매대금’ 이외의 명목으로 분양전환가격을 초과하는 금액을 자유롭게 받을 수 있다면 위 규정의 취지가 잠탈되는 결과가 발생한다. 따라서 임대주택법 시행규칙 제13조 제5항에 의하면 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우에는 그 남은 임대주택을 ｢주택공급에 관한 규칙｣이 정하는 바에 따라 공급하여야 하나 주택공급에 관한 규칙에는 분양전환가격에 대하여는 규정하지 않고 있는바, 분양전환가격을 초과하여 매매한 것이 20세대 이상인 경우만 처벌할 수 있다는 해석은 허용될 수 없고, 위 규정에 따라 임대사업자는 세대의 수를 불문하고 분양전환의 대가로 분양전환가격 이상을 받을 수 없다고 봄이 상당하다. 따라서 피고인들과 변호인의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다. 나. 피해자 O, D, C에 대한 사기죄에 대한 주장과 관련하여 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것으로서, 반드시 법률행위의 중요부분에 관한 것임을 요하지 않는다. 상대방을 착오에 빠지게 하여 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초사실에 관한 것이면 충분하고, 어떤 행위가 다른 사람을 착오에 빠지게 한 기망행위에 해당하는가의 여부는 거래의 상황, 상대방의 지식, 경험, 직업 등 행위 당시의 구체적 사정을 고려하여 일반적․객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2007. 10. 25. 선고 2005도1991 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2010도7949 판결 등 참조). 한편 사기죄의 주관적 구성요건인 ‘편취의 범의’는 피고인이 자백하지 않는 이상, 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행 과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수밖에 없다. 한편 ‘미필적 고의’에 의하여도 사기죄는 성립되는데, 범죄구성요건의 주관적 요소로서 미필적 고의라 함은 범죄사실의 발생가능성을 불확실한 것으로 표상하면서 이를 용인하고 있는 경우를 말한다. 미필적 고의가 있었다고 하려면 범죄사실의 발생가능성에 대한 인식이 있음은 물론 나아가 범죄사실이 발생할 위험을 용인하는 내심의 의사가 있어야 한다. 그 행위자가 범죄사실이 발생할 가능성을 용인하고 있었는지 여부는 행위자의 진술에 의존하지 아니하고 외부에 나타난 행위의 형태와 행위의 상황 등 구체적인 사정을 기초로 하여, 일반인이라면 당해 범죄사실이 발생할 가능성을 어떻게 평가할 것인가를 고려하면서 행위자의 입장에서 그 심리 상태를 추인하여야 한다(대법원 2008. 1. 18. 선고 2007도8781 판결, 대법원 2009. 2. 26. 선고 2007도1214 판결 등 참조). 이 법원에서 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 피고인 A은 피해자들에게 약속한 대로 원금과 이자를 지불할 의사나 능력이 없었고 아파트를 이전해 줄 수 없다는 사정을 인식하면서도 이를 용인한 상태에서 피해자들을 기망하여 대여금 및 계약금과 소개비 명목의 돈을 편취한 사실을 충분히 인정할 수 있다. ◯1 피고인 A이 운영한 유한회사 B(이하 ‘피고인 회사’라고 한다)는 2016. 8. 18. I이 대표이사인 유한회사 L과 전주시 완산구 AO 대지 13,681㎡ 및 위 지상 건물 일체(원룸 256세대, 관리사무소, 상가 등)를 총 매매대금 160억 원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 위 매매계약에 따르면 계약금이 15억 원인데, 1차 5억 원은 2016. 8. 23., 2차 5억 원은 2016. 9. 18., 3차 5억 원은 2016. 9. 28.까지 입금하기로 하였는데, 피고인 회사는 2016. 9. 6.까지 유한회사 L에게 위 매매계약에서 정한 계약금 중 3억 원(2016. 8. 23. 2억 원, 같은 해 9. 6. 1억 원)만 지급하였다. 이에 유한회사 L은 2016. 10. 14. 피고인 회사에게, 2016. 10. 30.까지 나머지 계약금 12억 원을 지급하지 않으면 매매계약을 해제하겠다는 취지의 내용증명을 발송하였고, 위 내용증명은 그 무렵 피고인 회사에게 송달되었다. 피고인 A은 2016. 10. 28. 유한회사 L에게 나머지 계약금의 지급기한을 연장해 줄 것을 요청하면서 계약금 잔액 12억 원을 2016. 11. 15.까지 완납하겠다는 내용의 확약서를 작성․교부하였다. 피고인 A은 유한회사 L에게 2016. 11. 15. 3억 원을 지급하였는데 이는 제3자인 피해자 M에게 빌려서 지급하였고 2017. 1. 25. 1억 원을 지급하였다. 한편 피고인 회사는 유한회사 L을 통해 AP으로부터 4억 원을 빌려 유한회사 L에게 나머지 계약금을 지급하고자 하였고, 이에 2017. 1. 25. 유한회사 L에게 위 4억 원의 4개월분 선이자에 해당하는 1,600만 원을 주어 AP에게 전달하려고 하였으나, 결과적으로 AP으로부터 위 4억 원을 빌리지는 못하였다. 유한회사 L은 2017. 4. 18. 피고인 회사에게 매매계약에 따른 계약금 중 7억 원만 지급하고 나머지 계약금을 지급하지 않아 계약조건을 위반하였음을 이유로 위 매매계약이 해제되었다는 취지의 내용증명을 발송하였다. 피고인 회사는 2018. 1. 3.경 AQ에게 피고인 회사의 유한회사 L에 대한 계약금반환채권 중 3억 2,000만 원을 양도하였고, 같은 달 23.경 유한회사 L에게 위 채권양도를 통지하였다. 결국 위 매매계약은 이행되지 못하였고 피고인 회사는 유한회사 L에 대해 매매계약이 해제됨에 따라 그 원상회복으로 매매대금 7억 원 중 피고인 회사가 AQ에게 그 반환채권을 양도한 3억 2,000만 원을 제외한 나머지 3억 8,000만 원(= 7억 원 - 3억 2,000만 원)의 반환을 구하는 전주지방법원 2018가합4269호 계약금반환소송을 제기하였으나, 2019. 10. 30. 계약금 반환청구에 대해서는 계약금이 몰취되어 인정되지 않았고 부당이득금 1,600만 원 및 지연손해금에 대해서만 인정되는 피고인 회사 일부 승소 판결을 받았고 위 판결은 항소심에서 항소가 기각되어 확정되었다. ◯2 피고인 A은 위와 같이 계약금을 지불하지 못하게 되자 2016. 9. 하순경 범죄사실 기재와 같이 유한회사 L 소유 부동산 등 매매계약서 1통을 위조하였고, 2016. 11. 14.경 피해자 M에게 “전주 소재 L 아파트 256세대를 계약해서 190개를 팔아놓은 상태이고, 60여개는 회사 보유분으로 가지고 있을 예정이다, 현재 2차 계약금 10억 원 중 부족한 3억 원을 빌려주면 늦어도 3개월 안에 1억5천만 원 정도의 이자와 함께 상환하겠다.”고 말을 하였으나, 그때까지 위 아파트 매매계약금 15억 원 중에서 3억 원만 I에게 지급한 상태였다. 피고인 A은 피해자 M을 기망하여 피해자 M으로부터 2016. 11. 15.경 차용금 명목으로 3억 원을 (유)L 명의 N은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금받았고 위조한 위 매매계약서를 행사하였다. ◯3 피고인 A은 2017. 3. 25.경 군산 AR에 유한회사 P에서 진행하고 있는 미분양아파트 300세대의 분양대행권을 계약하기 위해 돈이 필요하자 피해자 O에게 계약금 2억 원이 필요하니 피해자 O이 2억 원을 빌려주면 이자 1억 5천만 원을 합해 2017. 5. 1.까지 3억 5천만 원을 갚아주겠다고 하였는데 1개월 7일만에 이자를 거의 원금의 75% 수준으로 지급한다고 약속하였다. 그런데 피해자 O이 빌려준 돈 중 1억 원만이 실제 분양대행권계약의 계약금으로 지급되었고 나머지 1억 원은 소개자인 Q의 수수료로 지급되었으나 그런 사실을 피해자에게 말해 주지 않았고 피해자는 Q를 유한회사 P의 이사로 알고 있었다. 피고인 A은 약속된 변제기일에 원금과 약정한 이자를 전혀 지급하지 못하였고 2017. 5. 18.이 되서야 500만 원만을 피해자 O에 송금하였다. 그 후 피고인 A은 유한회사 P과의 분양대행 매매계약을 실제로 이행하기 위한 1차 중도금 9억 원을 2017. 4. 10.까지 준비하지도 못한 채 2017. 4. 10. 유한회사 P에게 1차 중도금을 2017. 4. 17. 2억 원, 2017. 4. 28. 7억 원, 2017. 6. 7. 5억 원을 각 지급하겠다는 내용의 이행각서를 작성해 주었다. 그 후 위 2억 원을 준비하지 못해 계약이 해제됨으로써 계약금으로 지급한 1억 원이 위약금으로 몰취될 상황이 되자 피고인 A은 2017. 4. 18. AM가 대표이사인 주식회사 AS에게 소개비 1억 원을 받고 동일조건으로 분양대행 매매계약을 승계하도록 하여 자신의 계약자 지위를 넘겼다. 그런데도 피고인 A은 피해자 O에게 이런 사실을 알리지 않았고 피고인 A은 위 돈을 변제하지 않은 채 2017. 12. 초순경 목포시 소재 AC 임대전환 분양아파트가 나왔는데 5억 원이 필요하다고 하면서 피해자 O에게 피해자 O 소유의 건물을 담보설정을 해 주면 변제하지 못한 위 2억 원과 이자 1억 5천만 원까지 함께 변제하겠다고 하여 근저당권을 설정받기도 하였다. 그러나 피해자 O이 자신의 소유 건물에 근저당권을 설정해 주었음에도 피고인 A은 피해자 O에게 5천만 원을 변제하였을 뿐 더 이상 변제하지 않았다. ◯4 피고인 A은 2018. 7. 초순경 유한회사 V 소유의 강원도 태백시 W아파트 108세대도 기존의 사업방식과 같이 계약금을 마련하여 매도인과 매매계약을 체결하려고 하였으나 자금이 없자, 피해자 C에게 유한회사 V 소유의 강원도 태백시 W아파트 108세대를 구입할 것을 권유하였는데, 당시 통째로 매수하여 매각할 예정이니 저렴하게 구매하여 시세차익을 노릴 수 있고 처분하지 못하더라도 대부분 보증금 500만 원 정도에 월세 30만원 정도의 세입자들이 거주하고 있어 대출금을 충당하고도 수익을 볼 수 있다고 말을 하고 피고인 A은 위 아파트들의 보증금이나 월세가 사실인지 확인하지 않았다. 피해자 D은 2018. 8. 4.경 피고인 A이 운영하는 피고인 회사와 사이에 부동산 매매계약서를 작성하였는데 매매목적물은 W아파트 108세대이고 매매대금과 지급조건은 공란으로 되어 있었다. 피고인 A은 2018. 8. 6. 피고인 회사와 유한회사 V 사이의 매매계약을 체결하였는데 매매목적물은 W아파트 50세대이고 매매대금은 세대별 3,600만 원이고 총 매입 금액은 18억 원이다. 당시 위 매매계약서에는 매도인 유한회사 V의 대리인이라는 AI의 날인만 있을 뿐 소유권자인 유한회사 V의 대표이사 날인이 없었고 매매계약서에 첨부된 유한회사 V의 인감증명서의 발급일자가 2018. 4. 27.이었고 원본도 아닌 사본이었는데 매수인인 피고인 A은 이를 확인조차 하지 않았다. 피해자 C, D은 피고인 A의 요구로 2018. 8. 6. 계약금 명목으로 1억 원을 V 명의 X은행 계좌(계좌번호 4 생략)로, 소개비 명목으로 5,000만 원을 Y 명의 R 계좌(계좌번호 5 생략)로 송금하였다. 피해자 C, D은 피고인 A에게 법인인감증명서 및 계약서에 법인 인감도장을 날인하여 교부해달라고 요청하였으나 피고인 A은 미루기만 하였다. 그리고 실제 AH이 2018. 6. 4. 유한회사 V으로부터 W아파트 140세대를 인수하기로 하여 매매대금 62억 원에 매매계약을 체결하였고, 위 매매계약서에 기재된 대리인인 AI는 AH으로부터 매매의뢰를 받았던 것이고 매매계약 당시 참석했던 AJ은 AI로부터 매수할 사람을 소개해 달라는 부탁을 받았고 AI에게 돈을 대여하여 대물로 위 아파트 일부 세대를 받기로 하여 매매계약 당시 참석한 것이었으나 피해자 C, D은 이를 전혀 알지 못했다. 피고인 A은 위 피해자들에게 AI나 AJ의 연락처 등을 전혀 알려주지도 않았다. AI는 경찰조사에서 원래 50세대에 대한 매매계약이라면 계약금이 전체 매매금액의 10%인 18억 원이 되어야 하나, 피고인 A의 요구로 약정금 1억 원을 받고 일종의 매매예약서를 작성한 것이라고 진술하였다. ◯5 피고인 A이 운영한 미분양아파트의 분양대행사업이나 분양전환하는 임대아파트의 매매사업 등은 분양가와 시세와의 차액에서 수익을 보게 될 수는 있으나 그만큼 경기 등에 영향을 받는 위험성이 큰 사업으로 사업의 추진 가능성은 전적으로 향후 제3자에 대한 분양이나 매매, 대출 등에 의존하고 있는 반면 피고인 A은 그 전제가 되는 분양권매매계약이나 임대아파트 매매계약의 계약대금도 제대로 마련하지 못하고 있었는바, 위와 같은 일련의 사건들을 보면 피고인 A은 계약의 약정금액을 조달할 능력이 없었고 사업이 잘 되지 않았을 경우에 피고인 A은 피해자들에게 아파트를 이전해주거나 차용금 등을 변제할 능력이 전혀 없었다. 즉 피해자 O으로부터 돈을 차용하더라고 미분양아파트 300세대의 분양대행권의 취득에 필요한 자금이 여전히 부족하여 사업이 정상적으로 진행되지 못 할 수도 있다는 점을 인식하였음에도 피해자에게는 분양대행권을 취득한 후 분양을 하여 단기간에 차용금 및 그 이자를 확정적으로 지급해 줄 수 있는 것처럼 기망함으로써 피해자로부터 금원을 편취하였다. 그리고 피해자 D, C에 대한 것도 피고인 A이 피해자들로 하여금 임대아파트 매매계약의 계약금을 지불하도록 한 것으로서 기존의 방식과 같이 미분양아파트의 소유권을 취득하기 위한 비용으로 볼 수 있어 그 조달 명목은 동일한바, 피고인 A은 계약금만 조달하여 매매계약을 하려고 하였을 뿐 그 후의 구체적인 자금 조달이나 매매계약 이행에 대한 대책이 전혀 없었고 오히려 소개비만을 자신이 얻으려고 했던 것으로 보인다. 그리고 피고인 A은 2013년경에 W아파트를 분양한 적이 있어 아파트의 대출액이나 임대차보증금에 대해 잘 알고 있었을 것으로 보이고, AJ에게 피해자들의 요구에 따른 인감증명서와 매매계약서 날인 등을 해달라고 하면서 AJ에게 “5백이라고 써 있는데 3천 얼마라고 했으니 얼마나 놀랬겠냐”고 말하는 것으로 보아서 위 W아파트 1채가 대부분 보증금이 500만 원이 아니라 보증금이 3,000만 원이 넘는 것임을 알고 있었던 것으로 보인다. 그럼에도 이러한 사실을 피해자 C, D에게 알려주지 않았고 보증금이 500만 원이라고 말을 하여 위 피해자들이 돈을 지급하도록 하였다. ◯6 위와 같은 일련의 사건들에서 본 피고인 A의 사업방식은 여러 피해자들로부터 돈을 빌려 계약금으로 사용하고 실제 계약을 계속할 자금을 조달하지 못하여 계약이행을 하지 않고 돈을 빌린 피해자들에게도 돈을 갚지 않는 일련의 과정으로 진행되었다. 피고인 A은 보유한 부동산이 있어도 대출을 빼면 실제로 재산이 없음을 자신도 인정하고 있고 AT 주식회사에 대한 4억 원 상당의 채권이 있었다고 하더라도 그 채권에 대한 회수는 법원의 조정에 의해 2019. 6. 5. 이후에 이루어져 변제할 능력이 있었다고 보기 어렵다. 그리고 피고인 A은 여러 지역의 아파트와 관련된 사업을 하였으나 돈을 조달할 구체적인 계획이나 방법도 없이 그때그때마다 임기웅변식으로 투자자를 모집하려고 하거나 돈을 빌려서 사업을 계속해 왔고 그런 사업들이 제대로 성공할 수도 없었는데도 미래에 대한 장밋빛 전망만을 하였고 사업이 잘 풀리면 변제하려고 했다는 의사만으로 기망의 고의가 없었다고 보기는 어렵다. 양형의 이유 피고인 A은 동종 범죄로 벌금, 집행유예의 처벌을 받은 전력이 여러번 있음에도 다시 이 사건 각 범행을 저지른 점, 피고인들이 일부 범행을 부인하고 있는 점, 임대주택건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 구 임대주택법의 입법 목적에 위배하여 이 사건 임대주택에 대하여 분양전환가격을 초과하여 매각한 점, 피고인 A이 이 사건 사기 범행으로 편취한 금액이 7억 1,000만 원으로 상당히 많은 점, 이 사건들은 상당한 시간이 경과하였고 보석이 되어 석방되었음에도 현재까지 피해자 C, D으로부터 용서받지 못하고 있는 점, 피고인 A이 이 사건 형사소송 진행 중에 피해자 M, O에게 편취금을 지급하고 합의한 점, 피해자 Z에게 차용금을 변제하여 위 피해자가 고소를 취하한 점 및 피고인 A의 연령과 성행, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 양형의 조건이 되는 여러 사정을 모두 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.