대전지방법원천안지원-2004고단852

공소사실의 요지 이 사건 공소사실의 요지는, "피고인 A는 1996. 6. 3.경 C로부터 천안시 D 대지 705m²(약 213.3평, 벽돌 슬레이브조 단독주택 약 20평 포함)를 약 1억 1,500만 원에 매입하여 소유하던 중, 피해자 주식회사 E(이하, 피해 회사라고 한다)이 2002. 12.경 F 주식회사를 시공사로 선정하여 천안시 G 외 134필지 지상에 H 아파트 단지 건축사업을 시행하면서 아파트 건축사업을 승인받기 위해서는 건축사업 대상 토지에 대한 소유권을 100% 확보하거나 토지 소유자들의 사용 동의를 100% 받지 않으면 안 된다는 점을 악용하여, 위 토지가 위 아파트 사업부지내 한가운데 위치하여 아파트 사업을 시행하려면 반드시 위 토지를 매입하여야만 한다는 사실을 알고 감정시가 약 4억 5,000만 원(개발이익 포함)에 불과한 위 토지에 관하여, 2003. 5. 23.경 충남 당진군 I 소재 피고인 A의 제부(弟夫)인 피고인 B의 집에서 총 매매대금 4억 6,000만 원에 매매하기로 합의하였다가 피고인 B이 갑자기 매매대금을 일시불로 달라고 요구하여 매매를 무산시킨 후, 같은 달 25.경에는 피고인 B이 매매대금 5억 6,000만 원을, 같은 해 6. 8.경 다시 매매대금 10억 원을, 같은 해 8. 13.경 피고인 A가 매매대금 20억 원을, 같은 해 9.8.경 피고인 B이 다시 매매대금 30억 원을, 같은 달 30.경 다시 매매대금 50억 원을 각 요구하는 등 약 1년 동안에 걸쳐서 처음에는 피해 회사의 매도 의사에 응할 듯 하다가 최종적으로 계약을 체결할 시점에서는 이를 거부하는 수법으로 피고인들이 위 토지를 매매할 것으로 믿고, 같은 해 초경 사업계획 수립, 같은 해 9월 말경 교통영향평가 관련사업 시행, 같은 달 26.경 사업계획승인 신청, 같은 해 10. 21.경 사업계획승인관련 부서 협의 완료, 같은 해 11. 4.경 지구단위계획 및 개발행위허가를 신청하는 등 토지 매입대금으로 총 약 400억 원 상당을 투자한 후 사업을 예정대로 추진하지 못하여 엄청난 손실을 입고 있던 피해 회사의 궁박한 상태를 이용하여 현저한 부당이득을 취득하기로 공모하여, 2003. 12. 11.경 충남 당진군 J 소재 상호불상 법무사 사무실에서, 위와 같은 요구를 계속하던 중 결국 피해 회사의 직원 K과 매매대금 40억 원 중 계약금 8억 원은 계약당시 지불하고, 잔금 32억 원은 2003. 12. 26.까지 지급한다는 내용으로 부동산매매계약서를 체결한 후, 같은 날 피고인 A 명의의 L 예금계좌 <계좌번호 1 생략>를 통하여 계약금 명목으로 8억 원을 수령하고, 2004. 2. 26.경 위 예금계좌를 통하여 잔금 명목으로 32억 원을 수령함으로써 위 토지대금 차액인 약 35억 5,000만 원 상당의 부당이득을 취득하였다."는 것이다. 2. 피고인들의 변소 피고인들은 위 공소사실에 대하여, 피고인 A 소유의 위 대지와 주택을 피해 회사에 40억 원에 매도하기로 하는 계약(이하, 이 사건 매매계약이라 한다)을 체결하고 그 매매대금을 모두 지급받은 것은 사실이나, 공소사실 기재와 같이 피고인들이 구체적으로 금액을 정하여 요구하거나 매매계약이 체결될 즈음에 더 높은 가격을 요구하여 그 계약을 파기하는 방법으로 매매대금을 올린 적은 없으며, 위와 같이 피고인들이 받은 40억 원은 피해 회사의 궁박한 상태를 이용하여 부당하게 취득한 이익은 아니라는 취지로 주장한다. 3. 판단 가. 인정되는 사실 이 사건 기록 및 공판에서 현출된 각종 증거 및 자료에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 피해 회사는 1989. 10. 27.경 건설 및 주택사업 등을 목적으로 설립된 총 자본금 3억 원의 회사로서 2002. 12.경 F 주식회사를 시공자로 선정하여 천안시 G 외 134필지 일대 49,440m² 지상에 H 아파트 901세대를 건축하는 사업을 추진하였다. 그런데, 아파트 건축사업을 승인받기 위해서는 사업대상 토지에 대한 소유권을 100% 확보하거나 토지소유자들의 사용동의를 100% 받아야만 했으므로, 피해 회사는 2003. 1.경부터 위 사업부지 내의 토지소유자들부터 그 토지를 매수하기 시작하여 본격적인 사업부지 확보에 나섰고, 같은 해 7.경부터 9.경까지 교통영향평가 심의를 마쳤으며, 같은 해 9. 26. 사업계획승인 신청을, 같은 해 11. 4. 지구단위계획 및 개발행위허가 신청을 하였다. 피해 회사는 2003. 11.경까지 사업부지 내의 86명의 토지소유자들 중 피고인 A 등 4명을 제외하고는 토지매수를 완료하였는데, 그 평균 매수가격은 2003. 1.경부터 2003. 3.경 사이에는 평당 130만 원에서 140만 원 정도, 2003. 4.경부터 2003. 10.경 사이에는 평당 200만 원에서 240만 원 정도로서 피해 회사가 2003. 11. 당시 위 토지매입비용 등을 마련하기 위하여 금융기관 또는 사채를 통해 차용한 금원은 2003. 9.경 M은행 등으로부터 대출받은 300억 원 등을 포함하여 약 700억 원 정도에 이르렀다. 한편, 피고인 A는 1996. 6. 3.경 C로부터 위 아파트 사업부지 내에 위치한 천안시 D 대지 705m²와 그 지상의 약 20평의 단독주택을 약 1억 1,500만 원에 매수하여 같은 달 5. 그 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 피해 회사가 위와 같이 아파트 건축사업을 추진할 무렵까지 이를 계속해서 소유하고 있었는데, 위 사업 추진 당시 위 장소에서 실제로 거주하지는 않았다. 피고인 A 소유의 위 대지 및 주택이 위치한 장소는 피해 회사가 추진하는 위 아파트 사업부지의 거의 한 가운데에 위치하고 있었고(수사기록 제34쪽 참조), 피해 회사의 임직원인 K, N 등이 2003. 1.경부터 충남 당진군 O에 있는 피고인 A의 주거에 여러 차례 찾아 가 위 대지 및 주택에 관한 매매협상을 벌이게 되었다. 피고인A는 처음에는 위 대지 등을 팔지 않겠다고 하다가 2003. 4. 경부터 실제 권리자라고 주장하며 그 제부(弟夫)인 피고인 B을 피해 회사와의 매매협상 과정에 끌어 들였고, 그 협상과정에서 총 매매대금 4억 5,000만 원(피고인들은 6억 원이라고 주장한다)으로 매매계약을 체결하기로 구두합의 하였다가 일시불로 지급해 달라는 피고인 B의 반발로 무산되기도 하였다. 그 후, 피고인들은 피해 회사에게 점차적으로 요구금액을 높여갔는데, 2003. 9.경에는 위 대지 및 주택에 관한 매매대금으로 50억 원을 요구하기도 하였다. 피해 회사는 피고인들과의 이 사건 매매계약이 이루어지기 직전인 2003. 11.경까지 위와 같이 사업부지 내의 대부분의 토지소유자들과 매매계약이 완료된 상태였고, 약 700억 원 가량의 차용금 채무를 지고 있어서 그 이자부담이 상당하였으며, 당시 천안시로부터 2003. 11. 29.까지 사업부지에 대한 토지확보 또는 토지사용승낙서 등 보완서류를 제출하라는 통보를 받고 그 기간 연장을 요청하여 그 기한을 2003. 12. 20.까지 연장받은 상황이었다. 피고인들과의 계속된 협상 끝에, 결국 피해 회사는 위 공소사실 기재와 같은 일시, 장소에서 피고인 A로부터 그 소유의 대지 및 주택을 평당 1,872만 원, 합계금액 40억 원에 위 매수하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하게 되었다. 그런데, M은행이 2003. 8.경 의뢰한 감정평가에 의하면, 피고인 A 소유의 위 대지가 포함된 위 아파트 사업부지 전체의 평당단가는 개발이익을 감안하여 65만 원 정도로 평가되었고, 이에 따르면 피고인 A 소유의 위 토지는 약 4억 5,825만 원(65만 원×약 213.3평)으로 계산된다. 피해 회사는 피고인 A와 이 사건 매매계약을 체결하고 계약금 8억 원을 피고인 A 명의의 L 계좌로 송금한 직후인 2003. 12. 19. 피고인들을 비롯한 고가매수 관련자 6명에 대하여 부당이득 등을 이유로 형사고소하였고, 이에 대하여 피고인 A가 2004. 1. 29. 이 사건 매매계약에 따른 나머지 매매잔금 32억 원의 미지급을 이유로 피해 회사의 위 아파트 사업부지에 대하여 가압류를 하자, 피해 회사는 2004. 2. 24. 위 가압류를 해제하는 조건으로 피고인들에 대한 형사고소를 취소함과 아울러 나머지 매매잔금 32억 원을 피고인 A 명의의 위 L 통장으로 송금하였다. 피해 회사는 그 후에도 고소 취소는 피고인들의 가압류로 인하여 사업포기의 위험에 닥친 피해 회사로서 어쩔 수 없이 하게 된 것이라며 다시 피고인들을 처벌해 달라는 취지의 탄원서를 수사기관에 제출하였다. 한편, 피해 회사는 2003. 12. 중순경 피고인 A 소유의 위 대지를 비롯하여 그 사업부지 내의 토지를 모두 확보함으로써 2003. 12. 29. 지구단위계획결정 및 주택건설사업계획 승인을 얻어 2004. 2. 12. 착공신고를 하였고, 같은 해 3. 8. 천안시청으로부터 분양승인을 받았으며, 현재 위 아파트 공사는 90% 정도 진척된 상태이다. 나. 판단 형법 제349조의 부당이득죄는 "사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득"한 경우에 성립하는 범죄인바, 본죄는 원래 사회 내에서 약자적 위치에 있는 개인이 경제적 수탈의 희생물이 되는 것을 방지하기 위한 목적으로 규정된 것으로 해석된다. 여기서 '궁박한 상태'라 함은 급박한 곤궁상태를 의미하는 것으로 그 원인이 경제적인 것에 한하지 아니하고 정신적, 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 궁박한 상태에 있었는지의 여부는 거래당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도 등의 제반 사정을 종합하여 구체적으로 판단해야 한다. 그런데, 형법은 부당이득죄의 구성요건으로 "사람"의 궁박한 상태, 즉 자연인의 궁박한 상태를 이용하였음을 전제하고 있어서(형법은 절도죄, 강도죄, 횡령죄, 배임죄, 손괴죄에 있어서는 그 보호대상을 "타인"이라는 표현을 쓰고 있는 반면, 사기죄나 공갈죄에 있어서는 그 기망 또는 공갈의 대상을 "사람"이라고 표현하고 있어 이를 구분하고 있다) 법인의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취득했다 할 지라도 죄형법정주의의 원칙상 그 행위자를 처벌할 수는 없다고 할 것인바, 이 사건 공소사실에 의하면 궁박한 상태의 주체는 법인인 주식회사 E로 되어 있음이 명백하므로, 설사 피고인이 자연인이 아닌 위 회사의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취득하였다 할지라도 이는 부당이득죄의 구성요건에 해당하지 않는다. 나아가, 설사 검사가 자연인인 위 회사의 대표이사나 그 직원들이 궁박한 상태에 있었다고 공소사실을 변경하거나 "사람"에 법인도 포함된다고 해석한다 하더라도, 과연 피고인이 부당이득죄의 또다른 구성요건인 '현저하게 부당한 이득'을 취득하였는가 하는 점에 관하여 살펴보기로 한다. 부당이득죄에서 '부당한 이익'이라 함은 급부와 이익 사이에 상당성이 없는 경우로서 '현저하게 부당한 이익'인지의 여부는 단순히 시가와 이익의 배율로만 판단할 것은 아니고, 계약 당시의 구체적, 개별적 사정에 따라 객관적으로 판단하되, 우리 헌법이 수호하는 자본주의 시장경제질서와 그로부터 파생되는 계약자유의 원칙과 관련하여 그 인정에 신중을 기해야 할 것이다. 그런데, 앞서 본 바와 같이 피고인 A가 그 소유 대지 및 주택을 구입하게 된 것은 1996년경으로 피해 회사가 위 아파트 건축사업을 추진하기 훨씬 이전으로서 피고인 A가 위 대지 등을 구입할 당시 피해 회사의 아파트 사업계획을 미리 알았거나 알 수 있었다고 볼 수 없는 점, 피고인 A는 대지 등을 구입한 때로부터 피해 회사의 사업이 추진되기까지 약 7년 간 위 대지 등을 그대로 보유하고 있었던 점, 피해회사의 직원들이 먼저 피고인 A의 집을 찾아 가 위 대지 및 주택의 매도를 제의했는데, 피고인 A는 처음에는 팔지 않겠다고 한 점, 그 후로도 피해 회사의 직원들이 계속해서 찾아 와 매도를 권유하자 그 과정에서 피고인 A는 그 소유 토지를 높은 가격에 매도하기로 마음먹고 그 제부인 피고인 B을 피해 회사와의 협상에 끌어들이게 된 점, 피해 회사가 피고인 A와 최초 접촉한 후 이 사건 매매계약에 이르기까지 소요된 기간이 약 11개월 정도인 점, 공소사실에서 피고인 A 소유의 위 대지 및 주택에 관한 시가로 평가한 금액(약 4억 5,000만 원)은 금융기관에서 대출 전에 담보자산의 가치를 산정하기 위한 목적으로 감정한 것이므로 실제 시가보다 상대적으로 과소평가될 가능성이 있고, 사업부지 전체를 일괄적으로 평가하여 구체적인 대지의 위치와 용도, 중요성 및 그 지상의 주택 시가가 반영되지 않은 데다가 그 평가시점도 이 사건 매매계약이 체결되기 약 4개월 전에 이루어져 그 사이에 발생가능한 지가 상승요인을 반영하지 못하고 있는 점, 피해 회사는 기본적으로 이윤 추구를 목적으로 하는 민간건설업체로서 그 자신의 위험부담 하에 사업계획을 수립, 추진하고 투자할 수밖에 없는바, 설사 피해 회사로서는 피고인들의 토지매각 여부에 따라 위 사업의 성공 여부와 나아가 회사의 명운이 달려있다 하더라도, 피고인들을 비롯한 토지소유자들이 그 소유 토지를 매각할 법적 의무가 없는 상황에서 섣불리 수 백억 원의 금원을 차용하고, 사업부지 전체를 확보하기 전에 미리 관계 행정청에 사업승인 신청을 하는 등 피해 회사가 스스로 궁박한 상태를 자초한 측면이 있는 점, 피해 회사로서는 피고인들이 끝내 그 소유 토지 등을 매각하지 않는 경우 위 아파트 건축사업 자체를 포기하거나 상당히 축소, 변형하여 사업을 진행할 수밖에 없었는데, 이 경우 피해 회사가 입게 될 손해와 40억 원을 주고서라도 피고인들과 계약을 체결하여 나중에 아파트 분양을 통해 얻을 수 있는 이익을 나름대로 비교형량한 끝에 이 사건 매매계약을 체결하게 된 것으로 보이는 점, 피해 회사는 피고인 A와 이 사건 매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 직후에 피고인들을 부당이득죄로 형사고소 함으로써 실제로 약정매매대금 전부를 지급하려는 의사가 있었는지에 대하여 의문이 드는 점, 피해 회사는 피고인 A와 이 사건 매매계약을 체결할 무렵에 같은 사업부지 내의 토지소유자인 P(피고인들과 함께 고소당했다가 검찰에서 무혐의처분을 받음)으로부터 평당 약 500만 원, 합계 32억 원에 그 소유 토지를 매수하기도 한 점 등을 종합해 보면, 비록 피고인들이 이 사건 토지거래에 있어서 상대적으로 불리한 위치에 있었던 피해 회사를 상대로 감정평가액의 약 10배에 해당하는 가격으로 그 소유 토지를 매도함으로써 사회통념상 다소 과도한 이득을 취득하였다고는 할 지라도, 앞서 살펴 본 제반 사정과 우리 헌법이 수호하는 자본주의 시장경제질서와 그로부터 파생되는 계약자유의 원칙 및 원래는 개인이 경제적 수탈의 희생물이 되는 것을 방지하기 위한 부당이득죄의 보호법익 등을 고려해 볼 때 위와 같은 사정만으로는 피고인들이 형법상 부당이득죄에서 말하는 '현저하게 부당한 이득'을 취득하였다고 단정할 수는 없고, 이는 검사가 제출한 증거를 모두 살펴보더라도 마찬가지이다. 4. 결론 그렇다면, 이 사건 공소사실은 죄가 되지 않거나 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조에 따라 피고인들에 대하여 각 무죄를 선고한다.