수원지방법원성남지원-2022고단483

공소사실 피고인은 2013.경부터 경기 광주시 B 일원 132필지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에서 전용면적 25~35평 규모의 단독주택 110세대를 건축하는 ‘C’라는 단독주택 단지(이하 ‘이 사건 주택단지’라 한다) 시행사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 하면서 수분양자들을 모집해 왔다. 그러던 중 경기 광주시는 2016. 7.경 이 사건 토지를 포함한 경기 광주시 오포읍 총 28개 지역에 대한 성장관리방안을 수립하기 위해 일정 기간 동안 해당 지역에서 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 및 토지의 형질변경 등 개발행위허가를 제한하기로 하고, 2016. 8. 1.경 개발행위허가 제한 관련 주민의견 청취를 위한 공고를 진행하였으며, 그 무렵부터 2016. 8. 16.경까지 주민의견 청취 기간을 부여한 후 2016. 9. 9.경 위 개발행위허가 제한을 확정 고시하였다. 피고인은 2016. 7. 24.경 경기 성남시에 있는 주택전시관에서 피해자 D과 이 사건 주택단지 중 E동에 관하여 매매대금 519,200,000원에 2017. 10.경 입주를 조건으로 하는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 2016. 7. 말경 경기 광주시에서 위와 같이 이 사건 토지에서의 개발행위를 제한하기로 결정한 사실을 인지하여 2017. 10.경까지 이 사건 주택단지를 준공하지 못하게 될 가능성이 높은 상황이었음에도 불구하고 이를 피해자에게 고지하지 아니하고, 또한 충분한 자금 마련 계획 없이 만연히 피해자 등 수분양자들로부터 지급받는 계약금 등으로 이 사건 토지 구매를 위해 지출한 대출 이자나 각종 공사비 등에 충당하려고 하며, 주택단지 전체에 대한 사업승인을 받는 방식이 아닌 주택별로 건축신고 등을 통해 사업을 진행하여 각 주택별 입주시기가 달라질 수 있는 등 인·허가 계획 또한 제대로 마련하지 않았음에도 마치 정상적으로 이 사건 주택단지 사업이 진행될 것처럼 행세하여 이에 속은 피해자로부터 2016. 8. 2.경 1차 계약금 명목 36,920,000원을, 2016. 9. 7.경 2차 계약금 명목 50,000,000원을 각 피고인이 지정하는 주식회사 F 명의의 G계좌로 이체받았다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 피해자로부터 합계 86,920,000원을 편취하였다. 2. 판단 가. 관련 법리 형사재판에서 공소제기된 범죄사실에 대한 증명책임은 검사에게 있는 것이고 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적 의심의 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가지게 하는 증명력을 가진 증거에 의하여야 하므로, 그와 같은 증거가 없다면 설령 피고인에게 유죄의 의심이 간다 하더라도 피고인의 이익으로 판단할 수밖에 없다(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010도9633 판결 등 참조). 나. 구체적 판단 살피건대, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고인이 이 사건 사업이 정상적으로 진행될 수 없음에도 불구하고 마치 그러한 것처럼 피해자를 기망하였다고 단정하기 어려우므로, 검사가 제출한 증거들만으로는 이 사건 공소사실이 합리적인 의심의 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 1) 광주시장이 이 사건 토지 일원에 수립한 성장관리방안은 무질서한 난개발을 막기 위한 것으로서 이 사건 토지에서의 개발행위에 대한 규제를 반드시 강화하거나 완화하는 것이 아니었으므로, 광주시장의 성장관리방안 수립에도 불구하고 이 사건 토지에 대한 개발행위허가가 불가능한 것으로는 보이지 아니한다. 2) 광주시장은 2016. 9. 9. 이 사건 토지가 포함된 광주시 오포읍 일원에 대하여 성장관리방안 수립 대상지역이라는 이유로 개발행위를 제한하였는데(광주시 고시 제2016-250호), 위 개발행위제한은 성장관리방안 수립시까지 이루어지는 잠정적인 것이었으므로 이 사건 사업을 진행하는 데에 절대적인 장애사유가 되는 것은 아니었고, 실제로 2017. 1. 23.경 성장관리방안이 수립되면서 약 4개월만에 위 개발행위제한이 해제되었다. 3) 이 사건 사업의 설계 용역을 수급한 H 설계사무소의 I도 피고인에게 ‘광주시장이 수립하는 성장관리방안이 이 사건 사업의 인허가에는 지장을 초래하지 않을 것으로 판단되고, 성장관리방안의 수립이 원활하게 추진되고 있어 조기에 결정 및 고시될 것으로 판단된다’는 내용의 의견을 제시하였다. 4) 피고인은 이 사건 분양계약에 따른 피해자의 계약금 지급의무의 이행으로서 공소사실 기재 각 계약금을 수령하였는데, 광주시 오포읍 일대의 개발행위제한 및 성장관리방안의 수립은 이 사건 분양계약의 체결 후에 발생한 사정이고 이 사건 분양계약을 이행불능에 이르게 할 만한 것이 아니라 단순히 이행지체의 사유가 될 수 있었을 뿐이며 이 사건 분양계약에 따른 준공 예정일 2017년 10월은 확정된 이행기가 아니었으므로, 피고인에게 이 사건 분양계약에 따른 계약금을 수령하기 전에 수분양자인 피해자에게 그 사실을 고지하여야 할 의무가 있다고 보기 어렵다. 5) 이 사건 분양계약의 내용이 기재된 분양계약서의 특약사항 및 피해자가 2016. 8. 5.자로 작성하여 피고인에게 교부한 위임장에 각 수분양자에게 인허가와 관련된 사항의 협조의무가 부과됨이 명시되어 있으므로, 피고인이나 분양대행사의 직원으로부터 인허가와 관련된 문제가 모두 해결되었다는 말을 들었다는 피해자의 진술은 이를 그대로 믿기 어렵다. 6) 또한 피해자는 이 사건 분양계약을 체결할 당시 이 사건 사업이 전체 사업승인 방식인지 개별 건축신고 방식인지에 대하여는 분양계약 체결 여부를 결정하는데 중요한 사항으로 인식하지 아니하였고, 오히려 위 분양계약서와 위임장의 특약사항 기재 내용에 비추어 보면 개별 건축신고 방식인 점에 대하여 인지하면서도 이 사건 분양계약을 체결하였던 것으로 보인다. 7) 피고인이 2016. 3. 31.경 이 사건 사업의 부지인 이 사건 토지의 매입을 완료한 점, 이 사건 분양계약 체결 무렵 이 사건 사업이 예정한 110세대의 주택 중 19세대에 대한 건축신고와 개발행위허가가 마쳐진 점, 이 사건 사업이 예정한 약 110세대의 주택 중 약 80세대의 분양이 이루어진 점, 분양대금으로 약 90억 원이 이 사건 사업의 자금집행 사무를 수탁한 신탁회사에 입금되기도 한 점, J 주식회사는 2016. 12. 26. 중견 건설회사인 주식회사 K과 공사대금 약 176억, 기성금 매 1개월 지급으로 정하여 공사도급계약을 체결하였는데, K은 수주심의를 거쳐 위 계약을 체결하였고, 2015. 6. 25. J에 이 사건 토지 매입을 위한 자금으로 약 5억 원을 대여하기도 한 것으로 보아 주식회사 K도 이 사건 주택사업의 사업성을 높이 평가하고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 사업의 성공가능성이 극히 희박하여 이 사건 분양계약의 이행가능성이 극히 낮았다고 보기는 어렵다. 8) 이 사건 사업은 광주시장의 개발행위제한으로 인하여 상당한 차질을 겪게 된 것으로 보이는데, 인허가가 정상적으로 진행되었다면 시공사의 연대보증으로 인한 대출이나 분양을 통한 중도금대출 등으로 필요한 사업비를 마련하는 것이 불가능한 것으로는 보이지 아니한다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인에 대하여 무죄를 선고한다.