基本事实:审理查明事实，依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益。东尼公司向本院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付自2019年10月10日至反诉之日（暂计至2020年6月11日）的租赁费用27.17万元以及违约金2万元；2.被反诉人向反诉人支付自反诉之日起至实际搬出租赁房屋时的租金及违约金；3.所有诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费等费用），均由被反诉人承担。事实和理由：反诉人青岛东尼农业发展有限公司（本案本诉被告，以下简称“反诉人”）与被反诉人青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案（【2020】鲁02**民初2836号），贵院已经立案审理。现反诉人依据本案事实，依法提起反诉。反诉人青岛东尼农业发展有限公司向被反诉人青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司，出租了涉案的房屋和土地。双方签署了《房屋土地租赁合同》、《车间租赁合同》，约定了涉及租赁的相关事项。后租赁的房屋和土地，被政府通知征收。反诉人依约向被反诉人下达了终止租赁合同的通知。但是，被反诉人拒不遵守双方的合同约定，反而恶意反悔，诉至贵院。并且占有使用租赁的房屋至今，拒不搬出。从2019年10月11日起，也分文不交租金，严重违反诚实信用原则。为维护反诉人的合法权益，也提起反诉。恳请贵院审理查明事实，判如所请。鲁通达公司对东尼公司的反诉辩称，被告无权要求原告向其缴纳无法正常经营期间涉案房屋的租赁费用，第一涉案房屋租赁费用为被告自行退回，原告原缴纳租金至2020年3月9日，但被告于2019年10月10日将租金退回；第二，被告擅自收回部分涉案房屋（车间）并于2019年12月开始进行整体的装修改造并占用驾校场地影响驾校经营，因此被告无权要求原告向其缴纳无法正常经营期间涉案房屋的租赁费用。另外，关于违约金，原告在被告退回租金及发函后，多次向被告主张要求就经营性补偿进行协商并明确提出如被告要求原告搬离涉案房屋，其应先与原告就经营性补偿达成一致，否则相关法律责任由其承担，并且原告也不存在违约行为，因为被告的违约金主张不应支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年2月9日，鲁通达公司与东尼公司签订房屋土地租赁合同一份，合同约定：“出租方（以下简称甲方）：青岛东尼农业发展有限公司，承租方（以下简称乙方）：青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司。甲、乙双方经友好协商，达成租赁合同，内容如下：（一）租赁概况及租赁内容：1、甲方将位于胶州市东尼农业发展有限公司所有）的办公楼三层面积共2025㎡及空地约40亩（见附件1）租赁给乙方，用于乙方经营机动车驾驶员培训学校之用。该地的土地使用权证号码为胶国用（2006）字第15-53号（见附件2）。2、甲方保证此房产权清晰，无产权及债务纠纷。（二）租赁期限、租金及交付：1、租赁期限：六年。从2014年2月10日至2020年3月9日止。2、租赁费用：年租金人民币叁拾万元整。3、免租装修期：合同签订后，甲方给予乙方壹个月的免租装修期，即2014年2月10日至2014年3月10日。4、付款方式为每半年支付一次。本租赁合同签订时，乙方一次性支付办公楼和空地的半年租金共计人民币壹拾伍万元。以后每半年到期日（即每年的3月10日和9月10日）的前后3日内交付下一个半年的租金。5、本合同签订时，乙方要向甲方交付水电费及东面场地清理费押金人民币贰万元整。合同到期或解除合同时，甲方应予以返还。（三）土地使用管理内容：……4、甲方同意乙方以经营培训驾校的目的，按照相关规定的标准将空地部分硬化。同时，待租赁合同到期或解除合同时，若甲方要求将该空地恢复原状，乙方应予配合。若有关设施进行改动需办理相关手续，由乙方办理。甲方根据实际情况给予协助。所需费用由乙方承担。6、因不可抗拒的原因或因城市规划建设导致的土地征收，合同自行终止，甲方应将本年度的租期剩余租金退还乙方。由此合同终止所造成的经济损失双方互不承担责任。7、租赁期间，因房屋征收、搬迁等行政行为所产生的政府或政策性的各项补偿由甲方享有；法律、政策规定的经营性补偿由乙方享有的归乙方享有。9、合同到期终止时，凡是乙方投资能够移动的物品归乙方所有（如桌椅、空调等），凡不能够移动的（如硬化地面，房屋隔断等）做为自动放弃。……（六）其他约定：1、双方应另行签署办公楼的房屋租赁合同及土地的承租合同，用于乙方办理机动车驾驶员培训学校的工商注册、税务登记等用途，但双方的权利义务应以本合同约定的内容为准。……3、甲、乙双方应以三年为一期。每期租赁费递增5%，以后每期以此类推。”。二、2014年10月8日，鲁通达公司与东尼公司签订车间租赁合同一份，合同约定：“出租方（以下简称甲方）：青岛东尼农业发展有限公司，承租方（以下简称乙方）：青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司。甲、乙双方经友好协商达成租赁合同，内容如下：（一）租赁概况及租赁内容：1、甲方将位于胶州市东尼农业发展有限公司所有）的生产车间中的中、西两个车间租赁给乙方（面积为21.5ｍ＊48.5ｍ＝1042.72平方米），用于乙方经营机动车驾驶员培训学校之用。该地的土地使用权号码为：胶国用（2006）字第15-53号（见附件）。2、甲方保证此房产权清晰，无产权及债务纠纷。（二）租赁期限、租金及交付：1、租赁期限：自2014年10月10日起至2020年3月9日止。2、租赁费用：年租金人民币玖万元整。3、租金收付方式：每半年支付一次，租金共计人民币肆万伍千元整。本租赁合同签订时乙方即支付租金，支付起止日期为2014年10月10日至2015年3月9日，因本租赁期不足半年，所以按实际租赁天数交付租金，共计人民币37500.00元整。自2015年3月10日起，本合同与2014年2月9日签订的第一份合同并行执行，每半年到期日（即每年的3月10日和9月10日）的前后3日内交付下一个半年的租金。（三）土地使用管理内容、违约条款、争议解决方式、其他约定、附则等条款，按2014年2月9日所签订合同执行。”。三、2015年11月23日，鲁通达公司与东尼公司签订补充协议一份，协议约定：“出租方（以下简称甲方）：青岛东尼农业发展有限公司，承租方（以下简称乙方）：青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司。应乙方要求，经甲乙双方协商同意，现对2014年2月9日签订的“房屋土地租赁合同”做以下补充协议，内容如下：（一）将租赁合同第二大条第一小条：租赁期限：六年，从2014年2月10日至2020年3月9日止，修改为：租赁期限：八年，从2014年2月10日起至2022年3月9日止。（二）将租赁合同第六大条第三小条：甲、乙双方应以三年为一期，修改为：甲、乙双方应以两年为一期。四、2019年2月25日，胶州市房产服务中心印发《胶州市房产服务中心关于温州路以东片区实施搬迁改造的批复》胶房发【2019】6号，批复同意胶州市九龙街道办事处对温州路以东片区实施搬迁改造，并要求搬迁过程中按照《胶州市九龙街道办事处温州路以东片区非住宅房屋搬迁补偿方案》做好相关搬迁补偿工作。五、2019年10月10日，东尼公司向鲁通达公司发出《关于进一步明确终止房屋土地租赁合同和收回租赁房屋土地的通知》，通知载明：“青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司：根据青岛东尼农业发展有限公司与青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司于2014年2月9日签订的租赁合同规定，该租赁合同已于我公司收到胶州市房产服务中心2019年2月25日印发的胶房发【2019】6号‘胶州市房产服务中心关于温州路以东片区实施搬迁改造的批复’的正式文件之日起自动终止（上述文件曾送达贵公司李海平总经理参阅）。虽然从法律上租赁合同已经终止，但考虑到公司双方多年来良好愉快的合作关系，为最大限度减少损失，我公司一直同意贵公司在不影响拆迁大局的情况下继续使用租赁场地。目前拆迁工作已经进入实质性阶段，为不影响胶州市政府的整体建设规划和建设大局，现正式通知贵公司，请务必于2019年10月26日前将所有人员、车辆和相关设备撤出。附件一：胶州市房产服务中心胶房发【2019】6号文件附件二：胶州市九龙街道办事处温州路以东片区企业住宅房屋搬迁公告。”。2019年10月14日，鲁通达公司作出《关于对青岛东尼农业发展有限公司所发通知的答复》，答复载明：“青岛东尼农业发展有限公司：贵公司2019年10月10日的来函，我公司已收悉，关于贵公司提出终止贵我公司间2014年2月9日签订的租赁合同，我公司须于2019年10月26日前撤出场地的要求，我公司现回复如下：1、贵公司在通知中所述不实，我公司从未收取到胶房发【2019】6号‘胶州市房产服务中心关于温州路以东片区实施拆迁改造的批复’该份文件。贵公司在发出2019年10月10日的通知前，贵公司亦从未向我公司提出，贵公司2014年2月9日签订的《房屋土地租赁合同》涉及房屋需要拆迁，《房屋土地租赁合同》需要终止。2、即便我公司承租的房屋、土地被列入胶房发【2019】6号文件的搬迁改造的范围内，根据《房屋土地租赁合同》的约定及房屋征收与补偿有关的法律、政策的规定，我公司作为该处房屋的承租方，并作为该处场地驾校的实际经营方，应当获得拆迁补偿。双方应就拆迁补偿金额进行协商，确定拆迁补偿方案，并一同到拆迁部门办理相关手续。其后，方能终止《房屋土地租赁合同》。3、请贵公司收到此函3日内，与我公司联系协商拆迁补偿事宜。否则，由此引发的相关法律后果由贵公司承担。”。2019年10月16日，东尼公司作出《关于对青岛鲁通达驾驶培训有限公司来函回复》，载明：“鲁通达驾校：贵校来函收悉，现答复如下：一、按双方租赁合同约定，双方合同自行终止，不存在任何异议。二、拆迁主体只有青岛东尼农业发展有限公司，不存在其他任何方。三、至于贵公司提出的拆迁补偿要求，待整个拆迁补偿明确并到位后，双方协商或者通过法律途径解决。”。2019年12月16日，鲁通达公司再次向东尼公司发函，称：“青岛东尼农业发展有限公司：鉴于我公司承租贵公司位于胶州市的房屋、厂房所在片区实施拆迁改造，2019年10月10日，贵公司来函要求我公司搬离场地，后期又派相关人员到我公司口头提出相同要求，对此我公司回复如下：1、贵公司要求我公司搬离场地，缺乏合同依据。根据双方签订的《房屋土地租赁合同》、《车间租赁合同》及补充协议，租赁期限为自2014年2月10日起至2022年3月9日止，因租赁期限尚未届满，贵公司无权要求我公司搬离场地。2、贵公司要求我公司搬离场地，缺乏法律依据。根据双方之间租赁合同的约定，如出现租赁场地被征迁的情形，拆迁经营性补偿由我公司享有。经我公司多次口头主张，贵公司至今拒绝与我公司就我公司应获得的征迁补偿进行实质性磋商。因此，只有在贵我双方就我公司可以获得拆迁补偿金额协商一致，或征收拆迁部门就拆迁经营性补偿与贵公司（或我公司）达成补偿协议，拆迁部门办理相关手续后，双方方能终止租赁合同，我公司方能具备从场地办理的条件。根据上述情况，现书面告知如下：1、因租赁房屋已被通知拆迁，导致我公司无法正常从事经营活动，自2019年10月26日起，我公司将停止向贵公司缴纳租金。2、请贵公司于收函后7日内回复基于拆迁事实给予我公司经营性补偿的金额，便于双方进一步协商。如贵公司仍然拒绝，引发的相应法律后果由贵公司承担。”。2019年12月18日，东尼公司对鲁通达2019年12月16日函回复如下：“一、依据双方签订的《房屋土地租赁合同》、《车间租赁合同》规定，自政府发布拆迁公告特别是我方2019年10月10日通知起，上述合同已经自动终止。二、合同终止，则贵方理应从我公司撤离。三、贵方提出的拆迁经营性补偿诉求，待我公司与拆迁方达成总体补偿协议并签字后，由贵我双方协商或通过法律途径解决。四、因合同已终止，考虑到贵我双方以往良好的合作关系，我公司已于2019年10月11日主动退回了贵方2019年10月26日至12月11日的租金。但到目前为止，贵方不仅没有从我公司撤离，而且一直在实际经营。从法律和法理上讲，这是一种擅自占用我公司土地和房屋的行为，对此，贵公司需要承担的对我公司的经济补偿到时也需由双方协商或者通过法律途径解决。”。四、2019年4月15日，东尼公司与案外人胶州市九龙街道办事处签订了《青年湖文旅项目国有土地上非住宅房屋搬迁补偿协议书》，协议书载明：“甲方（搬迁人）：胶州市九龙街道办事处乙方（被搬迁人）：青岛东尼农业发展有限公司为保证青年湖文旅项目的顺利实施，保障被搬迁企业的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》……经双方协商一致签订搬迁补偿协议如下：（一）被搬迁房屋的基本情况：被搬迁房屋坐落在营海镇郭家村，产权人为青岛东尼农业发展有限公司，有证房屋建筑面积6117.91㎡，无证房屋建筑面积305.11㎡；国有土地的性质工业出让，土地面积36827.9㎡。（二）补偿方式：货币补偿。（三）被搬迁房屋补偿总额：（详见《国有土地上搬迁补偿款结算表》）：伍仟壹佰叁拾捌万零肆佰伍拾贰元整。￥51380452元。上述费用一次性包死，是甲方对本协议项下房屋搬迁及乙方履行本协议项下各项义务所对乙方支付的全部补偿费用，包括但不限于搬迁房屋补偿费……。（四）搬迁腾房时间：乙方承诺于2019年12月31日前完成搬迁腾房、交钥匙。逾期未搬迁腾房、交钥匙的，视为乙方放弃房屋内全部物品，乙方同意由征迁指挥部安排统一进行搬迁拆除，不得提出异议。”。《国有土地上搬迁补偿款结算表》显示：1.有证房屋6117.91㎡，金额10060775元，2.无证房屋305.11㎡，金额324419元，3.装饰装修8254448元，4.附属设施3390658元，5.土地价值36827.90㎡，金额18956793元，6.生产设备补偿3504633元，7.搬家补助费（有证）6117.91㎡，单价40元，金额244716元；搬家补助费（无证）305.11㎡，单价30元，金额9153元，8.停产停业损失（有证）6117.91㎡，单价600元，金额3670746元；停产停业损失（无证）305.11㎡，单价300元，金额91533元，9.搬迁奖励36827.90㎡，单价18元，金额662902元，10.土地货币补偿奖励55.2419亩，单价40000,元，金额2209676元，以上合计：51380452元。五、庭审中，鲁通达公司提交其与案外人王成武签订的鲁通达驾校工程合同1份及发票原件5份，欲证明鲁通达公司作为甲方与乙方王成武签订《鲁通达驾校租赁合同》，约定由乙方对涉案房屋装修、对涉案场地硬化，鲁通达公司共计支出3767000元，乙方王成武通过胶州市国税局代开发票。东尼公司对该工程合同的真实性有异议，认为该合同中李海平的签字与鲁通达公司证据一中李海平签字有明显差异，证据一李海平的签字有本人捺印，应属真实；该合同只有尾页有原告公章，首页及骑缝均无合同双方那方的签章，真实性无法确认，从字体和老化印记看，尾页与前几页显然不是一次打印所成，从证明事项上看，不论鲁通达公司就所谓的装修工程投入多少，按照双方合同约定第三条第九款约定，凡是鲁通达公司投资能够移动的物品归其所有（如桌椅、空调等）。凡不能移动的（如硬化地面，房屋隔断等）作为主动放弃。对发票的本身的真实性无异议，但该发票载明是代开，发票应出人是谁不清楚，是否是装修工程款因系代开，更不能确定，从鲁通达公司提供的原始载体财务记录上可以看出，这些费用全是地面硬化，该费用按照双方合同约定，鲁通达公司也应当自动放弃处理。六、鲁通达公司主张东尼公司补偿截至2019年10月26日的装修残值1103658.19元，该残值价值系其自行评估计算，鲁通达公司并未在法庭限定期限内出装修残值鉴定申请。七、庭审中，鲁通达公司明确其第一项诉讼请求没有具体金额，要求确认搬迁经营性补偿为鲁通达公司所有；明确第二项诉讼请求拆迁补偿金1963360元的计算依据为：按照有证房屋面积2025㎡+1042.75㎡，共计3067.75㎡×（计算搬迁补助费40元/㎡+停产停业损失600元/㎡）。东尼公司对鲁通达公司计算的总面积3067.75㎡无异议，但认为总面积3067.75㎡中包含无证的305.11㎡，计算305.11㎡的无证房屋，应按照搬迁补助费30元/㎡，停产停业损失300元/㎡计算，剩余的可以按照有证房屋计算。八、庭审中，鲁通达公司提交房权证胶自字第5×**房屋产权证书复印件一份，被告东尼公司对其真实性无异议。该产权证书载明：“房屋所有权人：青岛东尼农业发展有限公司，房屋坐落：胶州市营海镇营海第二工业园，产别：私有，房屋状况：1.1-12号，混合结构，所在层数1层，建筑面积2399.70平方米，车间；2.1-10号，混合结构，所在层数1层，建筑面积1688.83平方米，车间；1.1-12号，混合结构，所在层数1-3层，建筑面积2029.38平方米，车间……”。九、庭审中，鲁通达公司向本院提交调取证据申请书一份，申请本院到山东省交通厅调取备案的《房屋土地租赁合同》，因鲁通达公司并未提交其所称的备案于山东省交通厅的《房屋土地租赁合同》，且若如鲁通达公司所述双方重新签订了《房屋土地租赁合同》以变更双方于2014年2月9日签订的《房屋土地租赁合同》，其手中却无原件，与常理不符，故，本院对鲁通达公司的申请不予准许。
答案: 本院认为，鲁通达公司租赁东尼公司的厂房是用于经营，在拆迁开始时双方签订的房屋土地租赁合同、车间租赁合同并未到期，拆迁导致上述租赁合同客观上不能继续履行，使鲁通达公司的生产经营受到损失，因此鲁通达公司有权取得适当的停产停业损失补偿。本案中，双方签订的租赁合同约定：租赁期间，因房屋征收、搬迁等行政行为所产生的政府或政策性的各项补偿由东尼公司享有；法律、政策规定的经营性补偿由鲁通达公司享有的归鲁通达公司享有，故考虑到双方租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围、出租人接受补偿的实际情况及公平原则，本院确定鲁通达公司取得70%的停产停业损失为宜，即租赁房屋、车间总面积3067.75㎡（2025㎡＋1042.72㎡）×停产停业损失（有证）600元／㎡×70%，共计1288455元。关于东尼公司对鲁通达公司租赁房屋、车间总面积中应包含无证面积305.11㎡的主张，根据双方签订的房屋土地租赁合同、车间租赁合同，鲁通达公司租赁的办公楼、车间面积均在1000㎡以上，结合东尼公司房房权证胶自字第5×**屋产权证书所载有证车间面积均在1000㎡以上，在东尼公司未举证证明鲁通达公司租赁的办公楼、车间包含305.11㎡无证面积的情况下，其主张不符合常理，本院不予支持。关于搬迁补助费，因双方签订的租赁合同期限是2014年2月10日至2020年3月9日，在东尼公司与案外人胶州市九龙街道办事处签订搬迁补偿协议书（2019年4月15日）、拆迁开始时鲁通达公司仍在使用所租赁的房屋，搬迁时也是鲁通达公司实际搬离涉案房屋，因此确定搬家补助费122710元【3067.75㎡×搬家补助费（有证）40/㎡】归鲁通达公司所有。关于鲁通达公司主张的装修残值，因双方在租赁合同中明确约定：合同到期终止时，凡是鲁通达公司投资能够移动的物品归其所有（如桌椅、空调等），凡不能够移动的（如硬化地面，房屋隔断等）做为自动放弃。现双方之间的租赁合同因遇征迁终止，并非东尼公司过错导致，且鲁通达公司亦在合同中明确表示放弃不能移动的装修残值，现鲁通达公司起诉主张装饰残值，于法无据，本院不予支持。关于东尼公司的反诉请求，根据双方合同约定“因不可抗拒的原因或因城市规划建设导致的土地征收，合同自行终止，甲方应将本年度的租期剩余租金退还乙方。由此合同终止所造成的经济损失双方互不承担责任”，结合庭审查明东尼公司于2019年4月15日与案外人胶州市九龙街道办事处签订了《青年湖文旅项目国有土地上非住宅房屋搬迁补偿协议书》，于2019年10月11日主动退回了鲁通达公司交纳的2019年10月26日至12月11日的租金，且东尼公司向胶州市九龙街道办事处承诺于2019年12月31日前完成搬迁腾房、交钥匙，逾期未搬迁腾房、交钥匙的，视为放弃房屋内全部物品，同意由征迁指挥部安排统一进行搬迁拆除，不得提出异议。因鲁通达公司自认至2019年12月31日前并未实际搬离，故其应当支付东尼公司2019年10月26日至12月31日期间的占用使用场地、车间的费用，标准参考其租赁费标准为宜，即71589元=[（30万+9万元）÷365天×67天]。因东尼公司已经与胶州市九龙街道办事处签订了搬迁补偿协议书，截止到2019年12月31日止，东尼公司不再享有涉案土地、厂房的使用权,其向鲁通达公司主张2019年12月31日之后的房屋土地占用费于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛东尼农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司停产停业损失1288455元、搬家补助费122710元，以上共计1411165元；二、驳回原告（反诉被告）青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）青岛东尼农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司2019年10月26日至2019年12月31日期间的占有使用费71589元；四、驳回被告（反诉原告）青岛东尼农业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31336元，原告（反诉被告）青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司负担13836元，被告（反诉原告）青岛东尼农业发展有限公司负担17500元。保全费5000元，由被告（反诉原告）青岛东尼农业发展有限公司负担。反诉费2838元，由原告（反诉被告）青岛鲁通达机动车驾驶培训有限公司负担838元，由被告（反诉原告）青岛东尼农业发展有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。