基本事实:审理查明，2019年12月10日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定由被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2019年12月10日至2021年12月9日，月租金122,019.73元，自租赁期限起始日，乙方享有62天的装修期，在装修期内乙方无需支付租金。合同第8.4条约定，租金按季度支付，每个季度第1个月的10日前支付该季度租金；乙方须在2019年12月10日前支付2019年12月10日至2020年3月31日的租金206,171.27元。第9条约定，签订合同后5个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金366,059.19元；任何情况下，甲方有权用履约保证金冲抵按本合同约定的各项乙方应付款项（包括但不限于租金、逾期付款利息、违约金、赔偿金等）。合同第12条约定，本合同期满或解除或提前终止时，乙方应按合同附件二以及附件三约定的交付（返还）标准将租赁房屋恢复至交付时原状并经甲方或甲方委托的物业管理单位书面确认后归还甲方（本合同项下另有约定的及正常的损耗除外），将租赁房屋的钥匙交还甲方，双方签署退房交接单，并应在租期届满前10日或者在本合同解除或提前终止之日起的20日内完成租赁房屋的所有行政登记/备案的变更或注销手续（如有，包括但不限于将租赁房屋作为注册地址用于工商、税务登记以及对租赁合同登记备案注销），在甲方要求乙方交还房屋的期限届满和双方签署退房交接单前，乙方仍应支付租金；对于租赁房屋内的装修、添附物，乙方有义务自负费用恢复原状，若甲方同意保留房屋装修现状的，则保留的装修、设施、设备等产权归甲方所有，且甲方无义务就乙方对租赁房屋和其装修、设施进行的增建或改建做出任何补偿或赔偿，若乙方未按上述约定返还租赁房屋的，甲方有权自行或委托第三方进入租赁房屋拆除、清理、处置所有遗留设施设备或其他物品（无论是否属于乙方财产均视为已抛弃该物品）、对租赁房屋及设施设备进行修复，因此所发生的费用由乙方承担，并可从乙方保证金中抵扣，甲方按本款约定处理完毕之日为乙方实际返还租赁房屋之日；本合同期满或解除或提前终止时，若乙方不能将租赁房屋归还甲方并按本合同约定的期限内完成租赁房屋的所有行政登记/备案的变更或注销手续的，则自租赁期满或解除或提前终止的第2天起直到乙方按上述约定交还租赁房屋并完成租赁房屋的上述所有行政登记/备案的变更或注销手续之日止，每迟延1天，乙方应按照当期应缴日租金的2倍标准向甲方支付房屋占有使用费。第15.10.7条约定，乙方自愿向甲方交付3,000元作为承租房屋开展经营之质量保证金。第15.10.18条约定，除本承诺质量保证金应予扣除外，甲方应于租赁期限届满或房屋租赁合同提前终止后的三十天内将质量保证金剩余部分不计利息一次性退还乙方。第17.3条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付、不补足租金、租赁保证金、质量保证金、物业管理费、公共事业费或其他费用累计超过30天。第17.8条约定，甲乙双方同意，除本合同约定的情形外，甲、乙任何一方如要求单方面解除合同或擅自解除合同的，均应向相对方承担违约责任，双方同意按照本合同约定的违约责任的标准处理。第17.9条约定，乙方有下列情形的，除根据本协议由乙方承担相应违约责任外，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内免去的所有租金，租金以乙方支付的首期租金作为计算标准：乙方拖欠租金超过30日。疫情期间，经被告申请，原告减免了被告2020年2月1日至2020年3月31日的租金。2020年10月28日至2020年12月4日期间，原告多次向被告催讨租金。2021年1月21日，被告向原告递交退租申请，载明受疫情影响无力经营，申请合同于2021年1月25日解除，2020年11月1日之后的租金在2021年3月15日前付清，并同意承担半个月租金的违约金。同日，原告确认合同于2021年1月25日解除。2021年1月26日，被告签署商铺退房验收单，承诺物品一周内搬清。2021年3月18日，原告向被告发送通知，要求被告支付欠付款项、搬离屋内物品并注销行政登记。2021年4月18日，原告对系争房屋进行清场。另查，被告支付租赁保证金366,059.19元，商品质量保证金3,000元未支付。2020年11月1日起的租金被告未支付。被告未办理系争房屋行政登记/备案注销手续。上述事实，由房屋租赁合同、商铺入住验收单、租金减免申请表、回复、催款通知单、退租申请、验收单、通知以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。
答案: 本院认为，租赁合同系当事人真实合意，合法有效，双方均应恪守。被告逾期支付租金超过三十天并申请解约，已构成违约，原告依约有权解除合同。现原告确认合同于2021年1月25日解除，对此本院予以认可。对于原告主张的2020年11月1日起至2021年1月25日的租金342,442.47元，本院予以支持。关于2019年12月10日至2020年3月31日的租金。该笔费用包含了62天（2019年12月10日至2020年2月9日）装修免租期租金及因疫情减免的2020年2月1日至2020年3月31日的租金。对于疫情减免租金，原告要求返还无事实依据，本院不予支持。装修免租期租金系原告基于租赁合同正常履行而让渡给被告的利益，现因被告违约致合同解除，原告正常履行合同之目的落空，结合本案案情及合同履行情况，本院酌定被告支付原告装修免租期内的租金113,885元。关于房屋占有使用费。合同约定，若被告未按约返还房屋的，原告有权自行或委托第三方进入租赁房屋拆除、清理、处置所有遗留设施设备或其他物品。基于诚实信用原则，原告作为出租方亦负有减损义务，即其应当在合理期限内自行腾空并收回房屋。但原告以被告未恢复原状、未办理房屋行政登记/备案注销手续为由放任房屋空置，直至2021年4月18日才收回，其应当对扩大损失自行承担责任。考虑到被告未办理系争房屋内行政登记/备案注销手续，确会对房屋的后续经营使用造成一定的影响，故根据原告的实际损失、当事人主观过错程度及合同实际履行情况，本院酌定由被告支付13万元。关于解约违约金。合同因被告违约解除，原告有权要求被告支付解约违约金，但原告主张的金额较高，本院结合合同具体履行情况，酌情确定为20万元。关于履约保证金。原告主张抵扣被告欠付款项，于法无悖，本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃行使应诉、抗辩等权利，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：一、确认原告上海张江集成电路产业区开发有限公司与被告上海钜食荟餐饮有限公司于2019年12月10日签订的房屋租赁合同于2021年1月25日解除；二、被告上海钜食荟餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司2020年11月1日起至2021年1月25日的租金342,442.47元；三、被告上海钜食荟餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司2019年12月10日至2020年3月31日的租金113,885元；四、被告上海钜食荟餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司房屋占有使用费13万元；五、被告上海钜食荟餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司解约违约金20万元；六、被告上海钜食荟餐饮有限公司支付给原告上海张江集成电路产业区开发有限公司的履约保证金366,059.19元元用于抵扣判决主文第二至第五项被告上海钜食荟餐饮有限公司应支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司的款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32,117元，公告费820元，财产保全费5,000元，均由被告上海钜食荟餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。