基本事实:审理查明，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月28日，原告与被告中耀房地产公司签订《商品房买卖合同》及《公寓补充协议一》、《公寓补充协议二》。《商品房买卖合同》约定原告购买中耀房地产公司开发的位于沈阳市皇姑区房屋。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。《公寓补充协议一》第九条关于房屋交付的第四款约定：“双方确认，只要出卖人在向买受人交付该商品房时，该商品房已经有关部门验收合格，且出卖人已按本商品房买卖合同第是一条约定提供了相关资料时便视为出卖人交付的该商品房已达到交付标准”，第八款约定：“除有合法理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋损毁、灭失的风险自交付之日或视为交付之日由买受人承担。”第十三条约定：“1、买受人承诺，在业主大会未选定物业管理公司之前，同意由出卖人依法选聘的公司提供前期物业服务。”2016年12月29日，被告中耀房地产公司向原告发出交付入住通知函，通知函载明“尊敬的吴卫星，您所购置的中粮广场56-37项目706号房已竣工验收合格。故我公司将于2016年12月31日在9:00-16:00为您办理入住手续”。后原告因自身原因并未按入住通知时间收房，案涉房屋钥匙由被告中粮物业公司保管。2018年12月25日，原告经朋友介绍与案外人高真明签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于沈阳市皇姑区(中粮广场E座)一单元七楼06号的房屋出租给高真明使用。租赁期限从2019年1月1日起至2020年12月31日止。租金每月1,500元，物业费和采暖费由原告负责。协议签订当日，中粮物业公司只向原告交付了登记薄记载应为数套房屋钥匙中的一套钥匙。在原告与案外人高真明进行房屋交接时发现室内许多装修残留物，并且橱柜柜门及卫生间物品均有损坏。原告随即与被告中粮物业公司沟通，被告中粮物业公司的工作人员承诺在春节后维修完毕，并联系开发商进行维修。但案涉房屋直至2019年9月10日才全部维修完毕。房屋维修期间案外人高真明由于房屋原因并没有入住，并于2019年6月退租，原告退给案外人高真明租金、押金共计10,500元。另查明，二被告于2015年12月24日签订《中粮广场商业一期前期物业服务合同》。约定由被告中粮物业公司对中粮隆玺世家提供前期物业服务事宜。物业类型为商业、写字间、公寓、独栋办公楼。二被告自认被告中耀房地产公司于2016年12月31日将开发房屋钥匙集中交付被告中粮物业。
答案: 本院认为，根据最高人民法院关于适用《<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依据该规定本案涉诉纠纷发生时间在民法典实施之前，应当适用于当时的法律规定。本案争议焦点为：原告与被告中耀房地产公司签订的《商品房买卖合同》、被告中粮物业公司与被告中耀房地产公司签订的《中粮广场商业一期前期物业服务合同》都系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故合法有效，双方均应依协议约定履行各自的义务。本案争议的焦点为房屋被占用导致损害后原告的租金收入损失应该由谁来承担及损失数额如何确定问题。通过原告提供的《商品房买卖合同》，可以证明合同的相对人为被告中耀房地产公司，故履行房屋交付义务人应为被告中耀房地产公司。但结合二被告在庭审中的陈述，被告中耀房地产公司于2016年12月31日将案涉房屋钥匙交付给被告中粮物业公司，以此可以证明被告中耀房地产公司并未直接向原告履行房屋交付义务，其房屋交付行为是委托被告中粮物业公司代其完成的。被告中粮物业公司作为受托人，在接到被告中耀房地产公司交付的房屋的钥匙后，原告未办理交房手续前，即应保证原告的房屋不被他人占用和损坏。而事实上，根据原告提供的《房屋交付验收单》，能够证明其直至2018年12月25日才前去物业公司领用到了房屋钥匙，也就是说自2017年1月1日至2018年12月25日，房屋的钥匙一直由被告中粮物业公司保管，只有被告中粮物业公司才能进入或者许可他人进入原告所购买的房屋内。结合原告只从被告中粮物业公司领取到数套钥匙中的一套钥匙的事实及其对案涉房屋占有使用人为施工人的陈述，可以推断出被告中粮物业公司擅自将原告房屋借用他人，并致使房屋设施和装修损坏的事实。虽二被告均抗辩称侵权人是施工队，但占用房屋是在被告中粮物业公司负有保管房屋钥匙义务的前提下发生，故被告中粮物业公司应根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”，故被告中粮物业公司应该承担相应侵权责任。被告中耀房地产公司作为委托人，亦应根据《中华人民共和国合同法》第四百零条关于“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人;但是,有证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定承担连带民事赔偿责任。关于被告中粮物业公司提出的“原告作为案涉房屋所有权人，有义务看管自有房屋，但原告因个人原因迟迟没有依照合同收房，其存在过错”，根据《商品房买卖合同》《补充协议一》第九条第9款关于“除有合法理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付，房屋损毁、灭失的风险自交付之日或视为交付之日由买受人承担”的约定，房屋损坏责任应由原告自担的抗辩。本院认为，上述约定应通常理解为房屋的自然损毁或第三人的损毁情形，而不能扩大理解为由于被告的行为所致的人为损毁行为。从被告庭审中自认案涉房屋为建筑商所用，并结合被告中粮物业公司仅向原告交付一套房屋钥匙的具体事实，可以推断，案涉房屋的损毁原因为被告中粮物业公司擅自对外出借所致，虽然原告没有按期去办理交接手续，但作为案涉房屋的实际交付人，被告中粮物业公司理应基于诚实信用原则和合同法规定的协助义务，对原告所购房屋保持原有的合符房屋交付合同约定的交付状态。故对被告的该项抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张的两年租金损失问题。如前所述，被告应对原告承担民事赔偿责任，在此不再加以赘述。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告作为房屋所有权人对房屋享受收益权。原告在发现房屋损坏之后及时联系被告中海物业协商维修，同时被告中海物业工作人员也承诺春节前修复完毕，但被告中粮物业公司却历时九个月才将原告购买的房屋修复完毕，客观上导致了原告对房屋的占有、使用、收益权利进一步受损，应该对原告的租金损失承担相应责任。由于维修行为直到2019年9月10日才完毕，因此对原告的租金损失是从2019年1月1日至2019年9月10日共计252天。原告对外租赁的租金为每月1,500元，合每天租金50元，符合市场行情。按此标准计算，原告租金损失为252×50=12,600元。对于原告主张的2019年9月10日之后的租金损失本院则不予支持。对原告主张被告返还物业费问题。如前所述，本院仅对原告2019年1月1日至2019年9月10日期间的租金损失予以了支持，因此对原告所主张的物业费返还，亦应以此时间段为限。但根据原告提供的其与案外人高真明之间签订的租赁合同，可以证明原告在出租案涉房屋期间的物业费用是由原告自行承担的，也就是说，原告获得月1,500元租金收益的前提是物业费由其承担。而本院已经支持了原告的租金损失主张，因此，对原告主张被告再返还物业费及孳息的请求，本院则不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告吴卫星租金损失12,600元；二、被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司对本判决第一项内容对被告中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司承担连带责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（原告已缴纳），由原告吴卫星承担435元，被告中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司承担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。