房地合一实价课税

房地合一实价课税是中华民国财税用语，系指房屋及土地以合并后的实价总额，扣除实际取得成本后，按实际获利课征交易所得税。「房地合一」用意在使房产买卖能够划一属于增值利益部分的课税方式，修正了原本不动产交易时，土地交易利得按公告现值课征土地增值税；房屋的交易利得按实价课征所得税的双轨制，达到不动产交易利得实价课征的目的。
房地合一税取代现行土地与房屋税分离课征的双轨制，且拟定自用住宅与长期持有者有减征优惠。房地合一税已于2015年6月5日经立法院三读通过，订于2016年1月1日实施。
新制上路后，在应纳税额之计算方面，交易所得税＝获利金额（税基）×税率
获利金额（税基）＝卖价-成本（买价）-相关费用-土增税涨价数额

**背景**

**法律规定**
中华民国宪法第143条第3项指出：「土地价值非因施以劳力资本而增加者，应由国家征收土地增值税，归人民共享之。」这是「土地涨价归公」基本国策的依据。它的时代背景源于中华民国国父孙中山考虑当时的社会状况，为避免富有阶级因炒地皮，可不经由自己的努力成为既得利益者，因此提出「土地涨价归公」的政策，针对土地的增值单独课税，所以中华民国房地交易自有课税以来，都是土地与房屋分离课税。
在房地分开课税的背景下，土地是按｢公告现值｣计征土地增值税，不再课征所得税，而房屋绝大多数按「房屋评定现值」计征所得税。有观点认为，这样课税的结果可能会产生一些问题，像是依公告土地现值及房屋评定现值，来计算土地涨价总数额和房屋交易所得额，与实际房地交易所得差距甚大，造成过多资源投入不动产市场。
简言之，在房地分离课税的背景下，造成了以下四点问题- 不肖厂商容易操纵房地价格比例：
移转土地所有权，其所课征的土地增值税（依照公告现值课税），不列入所得课征，但房屋出售所得，却会被并入综所税课征。因此在实务上，常常为了规避所得税的累进税率，刻意「压低房屋售价，擡高土地售价」、或是「提高房屋建造成本以减少交易利得」，以减少税金金额。- 课税基础与市价脱节：
透过实价登录的资料比对，课征土地增值税所依据的土地公告现值平均不到市价的五成，也就是说超过公告的部分，所得是不需要缴税的。- 土地涨价不用缴税：
因公告现值一年调整一次，所以在一年内多次移转，根本课不到土地增值税，土地因公共建设所涨的价值，全都归为个人所有。- 赔钱卖却要缴土地增值税：
因为土地增值税是以土地公告现值计算，而土地公告现值又与市价严重脱节，所以每年政府仍会予以调高，导致不论实际上是否有赔钱（售出的价格低于买入的价格），都必须缴交土地增值税的诡异现象。

**不动产税负减免**
 土增税
2003年SARS疫情（严重急性呼吸道症候群）波及台湾，陈水扁政府以房市低迷为由，遂于2002年至2004年之间推动土地增值税减半，2005年更立法通过土增税永久调降至20%、30%、40%（原本为40%、50%、60%）。当时扁政府表示减税所增加的交易，会让税收「不减反增」。但这个政策同时也代表着土增税的减免，将提高更多的资金挹入房地产市场的动机。- 遗赠税
而受到2007年美国次级房贷事件影响以及后来2008年雷曼兄弟公司破产的冲击，2008年马英九政府以挽救房市为由推动减税，立法院于2009年通过《遗产及赠与税法》部分条文，将遗赠税从最高的50%调降为10%，改采单一税率，遗产税免税额从700万，提高到1,200万元，赠与税免税额调高至220万元。

对此中央研究院院士朱敬一曾撰文批评，能够从遗产税率大降而获利的，只有那些有十几亿财产以上的大富豪，在遗产税修改过后，台湾的热钱逐渐增加，房价跟着大涨、贫富差距明显逐年拉大。

**实质税率低，不动产税负争议**
提及所有的税，其公式都是「税基×税率」，而财政学当中则另有「名目税率」（法定税率，税法当中所规定的税率）以及「实质税率」（有效税率，应纳所得占实质所得之比率）的讨论，税基的选择则会导致两者数值的不同。
就以台湾来说，台湾房地产的税基被严重低估，脱离实价（市价），导致无论是持有税或是交易所得税都相当的低廉。举例而言，台湾的地价税以「公告地价」为税基、土增税以「土地公告现值」为税基、房屋税以「房屋评定现值」作为税基，这些税基分别为地价评议委员会、不动产评价委员会定期进行估价，然这些评估出的价值多偏离市价，甚至只有七成左右。
不动产未以实价（市价）课税，税基被低估的结果，导致尽管税法上的「法定税率」看似正常，但实际上能课到的税却相当有限。- 以持有税而言
台湾的实质税率约略只有美国的1/10，根据台北市财政局的研究，台北市精华区一间市价三千万的住宅缴的持有税比一台百万不到国产车缴的税还少，豪宅持有税也比管理费便宜。
另外根据台北市税捐处的资料，信义区的豪宅，市价约2.5亿元，只缴了房屋税和地价税10万元，不动产的持有税负有效税率（实质税率）在万分之4以下；相对于日本案例的有效税率尚有0.85%，欧美国家的不动产有效税率大多在1%左右，可见得台湾的不动产税负明显偏低。- 以不动产交易所得税而言
依据监察院的调查报告，2010年台北市仁爱路某豪宅拍卖2.82亿元，获利1.73亿元，税前报酬率159%，但只缴纳了54万元的土地增值税，和房屋交易的所得税104万元，有效税率0.9%。另一件中正区豪宅在年中以不到1亿元购入，年底2.5亿元卖出，获利1.54亿元，税前报酬率160%，却仅缴所得税92万元，土地增值税为0，有效税率仅0.6%。换言之，不动产交易的税前报酬率和税后报酬率几乎没有差别。如以市价来计算，目前的不动产交易税至少让获取暴利者节省了数千万元的税负。

**民众反应**
 根据2009年苹果日报十大民怨票选统计，都会地区房价过高为十大民怨之首。- 根据2012年未来事件交易所网路交易平台「交易结果」，房价过高以抱怨度89.7名列十大民怨之首。- 依据2014年DailyView网路温度计公司「十大乡民怨」网路声量统计排名，「房价高、买不起房子」项目排名第三。- 根据2014年，美国顾问业者Demographia的全球房价所得比（购屋痛苦指数，房价所得比＝房价/家庭年所得）排名，台北市以房价所得比15.01，名列世界之冠，亦即在台北市的一般市民必须不停工作不吃不喝15年才有可能买得起一栋房子，（依Demographia标准，房价所得比三倍以下为合理，超过五倍是极度负担不起）（2010年台北市房价所得比为9.06）。

**地产文化霸权与有土斯有财之价值观**
有观点认为，在台湾长年以经济挂帅的发展主义意识形态下，建构出了一套地产文化霸权，它除了正当化政商共构的地产权力集团（Power Bloc）的地产利益掠夺外，更渗透进了大众的意识之中，认为高房价的现象此乃正常与合理。一般常见的，从经济面强调「不动产是火车头产业」、「房价涨代表经济好」；政治面标榜「开发就是进步」、「房价高代表有政绩」；直到内化为「买房是人生奋斗目标」、「房市为理财投资首选」这类个人价值皆是。于此之下，台湾民众的心中产生了一个相当强烈的「矛盾」，意即高房价纵使是「民怨之首」，但房价跌却更是「恐惧的总和」，此为台湾高房价困局之深层困境。

**沿革**

**历年新闻**

**各版本比较**
注1：2014.11.29 为中华民国地方公职人员选举(俗称九合一选举)
注2：2015.05 行政院版本资料来源取自中央通讯社制表
注3：税基中的「相关费用」包含：一、，出售房屋及土地支付之必要费用(原则上按实际费用认定)，如仲介费、广告费、清洁费、搬运费等；但以下项目不得减除：使用期间缴纳之房屋税、地价税、管理费、清洁费、金融机构借款利息等，属使用期间之相对代价，不得列为成本或费用减除。 二、改良土地已支付之全部费用(包括已缴纳之工程受益费、土地重划费用及因土地使用变更而无偿捐赠一定比率土地作为公共设施用地者，其捐赠时捐赠土地之公告现值总额)，亦可减除。 三、未能提出相关费用者，按成交价5%设算。

**正反相关论述**
 经济产业支柱论- 住宅供给不足论- 国家财富缩水论- 市场自由决定论- 住郊区通勤论- 都会郊区扩张论- 有土斯有财论

**各方评论**

**政府方**
财政部长张盛和认为，先求有再求好，房地合一税是改善分离课税的缺失，并不是为了打房。若是房地合一税采用当初规画的累进重税的话，政策会推不动，房价软着陆对营建业是好的。- 行政院政务委员杜紫军表示，此版本精神「短期从重、中期合理、长期持有优惠」，盼防止短期炒作房事歪风，让交易回正轨。草案订定「日出条款」，明年元旦后买屋、卖屋才适用新制，现持有房屋者不受影响。
*中国国民党财税立委曾巨威受访时表示「不是很开心」，他尤其对「非自愿因素」买卖房地适用普通税率特别反感，认为违反所得税精神，「赚钱还分自愿非自愿？」，但他也感叹协商前已经有「会前会」做好决定，自己人微言轻，最后只能退席抗议。他也批评，财政部让这条款通过「有失专业判断」。现在房地合一是所得税，是确定有赚到钱才课税，「天底下哪个国家，课所得税时，还有分自愿或非自愿赚的钱？」那大家都会用非自愿当理由，因为同样是赚钱，却能被课比较少税。  

**民间企业方**
信义房屋企研室专案经理曾敬德表示，政院版房地合一草案中，日出条款是决定目前房市走向关键，若确定105年1月1日后买进才适用，则对目前9成以上的屋主没有影响，不会出现抛售潮，但若先前购买预售屋，明年1月1日后才交屋者，将是第一批适用新版房地合一税…新制出炉后，虽可以利空出尽看待，但因目前投资客大多已退场观望，买盘以自住为主，未来房价走势才是影响购屋者进场意愿，因此，新版房地合一税制对目前房市量、价影响不大。 
*达丽建设董事长谢志长认为，国内投资管道愈来愈封闭，加上政策干扰房市大，不仅大咖寿险业、投资客出走海外投资，建商也被逼得往海外发展。…这波景气向下盘整，主因政府频频加税，封闭市场的投资管道，不仅祭出豪宅税、房屋税、房地合一实价课税，现在更有提高赠与税的声音，因此不只是投资客资金从三、四年前开始出走海外不动产，重量级寿险业如国泰、富邦人寿更是把手中资金移往英国，而且一次就是百亿元的规模。
*房产专家田大权在脸书上评论政院最新版本是「荒谬到近乎可爱的政策」。 田大权批政院13日公布的房地合一版本荒谬到可爱 田大权认为，将自用住宅免税门槛改设为获利400万元以上才课税，所以以后「获利的上限就是399万啰」？他举例说，1,000万的房子卖1,500万，获利5成，扣除400万免税额后，100万课征10%；2,000万房子卖了2,500万，获利两成五；5,000万房子卖5,500万，获利率1成，也课同样的税。不同的获利率却课同样的税，这个政策实在是「很可爱」。 田大权痛批，如果财政部真的收的到这个税，就代表房价还会继续涨，那年轻人永远也等不到房价下跌的那天；反之，如果因为这样的政策房价真的下跌，那大家卖房子赔钱，政府也收不到税。结论是，那劳师动众的搞这个政策，「到底是为了甚么」？ 再说到非自用住宅，未持满1年，获利部分重课45%，「这就别闹了」！田大权说，看看前车之鉴奢侈税课到了多少税就知道了！
*乡林建设董事长暨全国商总理事长赖正镒表示，推动房地合一、实价课税是房地产的灾难，如果房市变冷，一、二十年都不会恢复，希望政府冷静思考，不应贸然实施…赖正镒强调，房价如果重跌，88%的拥有自有住宅的民众都将受害；他说，执政党选在此时推出这样的政策是不明智的，相信民众会给订出错误政策的人处罚。
*不动产开发公会全联会秘书长于俊明表示，政府打房目的是要抑制投机炒作，这一年多以来房地产成交锐减，已经达到预期效果，政府接着应该是要维持房地产的稳定度，尤其房市若硬着陆，会影响就业机会及整体内需产业链。第2，房地合一技术面要挑战的地方很多，如果冒然执行会冲击整个房市，一定得做好配套措施。 他也提及，奢侈税的阶段性任务已经完成，仅按照成交额不论损益的课税模式，是不合理的税制，应该退场才对，「千万不要让房地合一、奢侈税成为经济发展的绊脚石。」 
*台南县不动产仲介经纪商业同业公会理事长黄明成批评此制「税率过高」，并且认为只要超过一五％以上都算过高。他表示，政府施政是要创造「均富」社会，而不是「均贫」社会。

**第三部门**
 前财政部长暨前成功大学副校长何志钦认为房地合一税改从困境中突破，建立税改的里程碑，为整体不动产税制重新建立雏形，有很大的象征与实质意义，虽然要改善的问题还很多，但「一切变革都可从这里开始」。何志钦并建议，台湾虽已有实价登录机制，为资本利得税课征建立基础资料，但这仍仅限于经过市场机制交易部份，非经市场交易的房产则缺乏资料，不易纳入课税范围，例如房产的继承、赠与等，如何补足此部分资料值得政府思考。- 淡江大学产经系副教授庄孟翰表示，这些政策都是头痛医头，要打房恐怕效果不佳。「假设要将地价与房屋价格一起课税，的确有可能大幅提高税收。但除了增加稽查成本，似乎也要考量不同地区应有不同的税率，地方政府要有决心与中央配合，否则只是造成资金移转而已。」他指出，现今房地产市场如此兴盛，主要是因为大量资金涌入房市，若不限制民众、建商向银行贷款，恐怕难消房市热潮。房地合一时价课税是世界潮流，会让炒房现象减少、海外资金减少，但只能治标不治本。庄孟翰建议，政府在打房的同时，必须要加速都市更新，鼓励持有多户房产者出租，抑制投机炒作。
*德明财经科技大学副教授花敬群表示，实价课税正式起步，但房地产还有很多相关税制尚未整并，如房屋税、地价税、交易所得税等，期许政府能重新整并相关税制，达到真正的税改目的，建立更好的税制。- 政治大学地政系特聘教授暨前台北市副市长张金鹗表示，「房地合一、实价课税」立法院终三读通过，令人欣慰。此法案通过的意义重大，且影响深远。最后通过法案，虽然并不尽人意，其中包括未有按赚钱多寡采量能课税的累进税率、未能扼止既得利益者而提前实施的日出条款，以及较为宽松的自住免税额度等。然而在着眼建立制度、各方妥协、先求有再求好的共识下，虽不满意，但可接受。因为房地合一、实价课税通过相当不容易。不论如何，房地合一税的通过实施，势必增加投资交易成本，如此除将减少房地产投资诱因外，也同时因为买卖双方受实价课税勾稽影响，让实价登录资讯更为确实，这对健全房市，避免房价哄擡，有相当正面效果。- 台北大学财政系教授苏建荣认为，建商、财团是政客们背后政治献金最大贡献来源，在立法院里，财团、建商私下都有代言人在护航围事，在各方势力以及利益团体相互倾轧下，送到立院的「房地合一税案」会不会就像当年「证所税复征条例」送到立院一样「羊入虎口」，最后被撕裂成什么样子，法条改成什么样子，根本无法想像。2014-08-04/商业周刊/1394期- 巢运声明稿：
#财政部一度未能守住理念与立场，更罔顾民间团体的声音，差点让不公不义打败「房地合一税」。尽管最后在行政院的主导下有所矫正，却严重延宕时程，以致必须用迳付二读的方式强渡关山。有识者不能不抨击与防杜类似情事在未来一再重演。
#我们必须再次指出「日出条款」与「400万的免税额」将是「房地合一税」成效的重大隐忧！木已成舟，行政与立法部门仍需持续检讨、反省，特别是巢运以后会持续紧盯行政部门的执法，防止行政部门擅自透过施行细则或行政解释为不当利益偷开后门！
#房地合一税」是台湾房地税制公平化的第一步，「房地持有税改」与「实价登录修法」将是下一波的改革重点。「房地持有税改」、「实价登录修法」是真正影响房地掠夺者根本利益的税制改革，因此接下来税改面对的挑战将更为艰巨！需要全体台湾民众的共识与支持，巢运等民间团体会继续倡议、行动与监督。
#台湾当前深陷全面性的居住困境，除了税制不公，尚有居住人权受到侵害、公地贱卖与任意开发、农地农用炒作、社会住宅严重不足、恶质租屋市场等居住乱象，巢运未来仍会持续多管齐下、同时并进的呼吁改革，厉行监督政商的恶行恶状。