次贷危机

次贷危机，全名次级房屋借贷危机（Subprime mortgage crisis），是由美国国内抵押贷款违约和法拍屋急剧增加所引发的金融危机，亦重大影响到全球各地银行与金融市场。次贷危机以2007年4月美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为「标志」，由房地产市场蔓延到信贷市场，许多金融机构和他们的客户损失惨重，进而演变为全球性金融危机，成为了21世纪初世界经济大衰退的一个重要部分，引发2008年金融海啸（或称2008年世界经济危机）。
21世纪初美国房地产市场持续走高，信用不好的借款人也能利用次级贷款（简称次贷）获得贷款。金融机构把钱借给那些能力不足以偿清贷款的人，然后把这些贷款组合为住房抵押贷款证券以及金融衍生品，再打包分割出售给投资者和其他的金融机构。评级机构不负责任地将这些债券评为AAA级，而买家也以为自己可以透过信用违约掉期等手段规避风险。这些「产品」层层包装转卖的情况下，链条上的机构都低估了风险。当美国房价开始下跌时，次级贷款大量违约，那些住房抵押贷款证券失去大部分的价值。造成许多金融机构资本大幅下降，雷曼兄弟破产，美国国际集团濒临倒闭，造成世界各地紧缩信贷。
金融危机的原因众说纷纭，一般认为有：系统风险低估、道德风险、评级机构失职以及金融监管缺位等。

**背景**
造成房市泡沫的原因总结，图1/2
房价下跌的骨牌效应，图2/2
次贷危机是伴随着大约于2005-2006年的United States housing bubble破灭，以及「次级贷款」与可调整利率贷款（Adjustable Rate Mortgage，下简称ARM）的高违约率而开始。危机发生前几年的政府政策和竞争压力助长高风险贷款的盛行。此外金融机构对贷款奖励力度的增加，如轻松的头期款以及房价长期上涨的趋势让借款人相信偿还房贷抵押的艰苦只是暂时性，他们能够在未来找到更有利的融资条件。然而利率开始回升，美国许多地区房地产价格于2006-2007年开始下降，使再融资变得更加困难。在较轻松的头期款过后接续的房贷急剧增加，同时房屋价格并没有如预期般上升，以及ARM利率再创新高，使违约与法拍活动增加。2006年年底美国法拍步调加速，引发后续的环球金融危机。2007年近130万房地产遭到法拍，比起2006年增长79％。
美国房地产贷款系统里面分为三类：优质贷款市场、次优级贷款市场、次级贷款市场。美国把消费者的信用等级分为优级、次优级和次级，当中能够按时付款的消费者的信用级别被定为优级，不能按时付款的消费者的信用级别被定为次级。次级贷款市场就是面向那些收入信誉程度不高的客户，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%～3%。尽管美国次级贷款市场所占美国整体房贷市场比重并不大，大约占7%～8%，但其利润最高，风险最大。
金融产品不动产抵押贷款证券的价值源于房贷还款和住房价格，使金融机构和世界各地的投资人得以投资美国房地产市场。主流银行和金融机构在先前早已借款并大量地投资于不动产抵押贷款证券，而截至2008年7月17日为止据报导已亏损约4350亿美元。基于对主要金融机构市场流通性与偿付能力的担忧，迫使中央银行采取行动去鼓励借贷给可信赖的借款人，以修补其对商业票据市场的信心。而商业票据市场对筹措商业活动资金来说是不可分割的。政府亦对主要金融机构纾困，承担额外大量的财政义务。
由于住房市场低迷，使金融市场危机对整体经济造成风险，令不同的中央银行降低利率、各国政府推出经济刺激方案，以刺激经济增长、稳定大众对金融市场的信心。此危机对全球股市的影响已经相当戏剧性。从2008年1月1日至10月11日为止，美国企业股票持有人随着总市值20兆下调至12兆美元，蒙受了约8兆美元的损失，其他国家的损失幅度平均为40％左右。股票市场的损失和住房价值下降进一步压缩消费者开支，继而影响实体经济。较大的已开发及新兴国家的领导人已在2008年11月高峰会制定策略，以解决这场危机。

**抵押贷款市场**
从2007年第一季到2008年第三季按季排列的美国房地产被银行法拍数量一览
次级贷款是贷款的实现，主要形式是将购买住宅时的抵押贷款，以最低的借贷市场利率贷给不符一般贷款标准的借款人。这些标准涉及到借款人的信用评级、信用记录和其他种种因素。如果借款人在偿还抵押贷款的按时付款给贷款服务商（如银行或其他金融机构）时拖欠，贷款人可以依贷款里的实收款项依法占有房产所有权，这个过程被称做法拍。
截至2007年3月为止，美国次级贷款的价值估计为1.3万亿美元。有超过750万第一留置权次级贷款悬而未决。2004年至2006年之间的次级贷款相对于总共发放比率从18%到21%，相对之下于2001年到2003年以及2007年只有少于10%。2007年第三季，次级
ARM只占6.8％，同时法拍率也占43%。2007年10月，大约16％的次级可调整利率贷款（ARM）不是拖欠90天，就是贷款人已开始法拍程序，数量大约为2005年的三倍。到2008年1月之前，拖欠率已经上升到21％，而到2008年5月之前为25％。
美国家庭所拖欠的住房贷款呆帐价值，截至2006年底为9兆9千亿美元，2008年中期达到10兆6千亿美元。在2007年期间，贷款人已经开始对130万房地产进行法拍权程序，较2006年增幅79％。2008年法拍房增加到230万，相对2007年，有约81%的增幅。截至2008年8月，9.2％的所有住房抵押贷款呆帐不是被拖欠就是被法拍。2007年8月到2008年10月，总共936,439美国住宅完成法拍。

**信用风险**
了解财务杠杆原理
信用风险上升是因为借款人可以选择对其的贷款违约。传统上贷款人（主要是储蓄银行）承担有关抵押贷款之信贷风险。过去的60年，拜各式各样金融产品发明之赐，逐步让贷款人得以出售他们发行抵押贷款的付款所有权，这个过程被称为资产证券化。由此产生的证券被称为不动产担保证券（MBS）以及债务担保证券。2008年中期在所有10兆6千亿美国住房贷款呆帐中，有6兆6千亿是由抵押贷款共同基金所持有，而3兆4千亿则由传统存款机构所有。
这种「发起-分销」（"originate to distribute"）的模式意味着投资者持有的MBS和CDO亦承担多种类型的风险，有着各种不同的后果。一般而言，风险主要有五种类型：
MBS与CDO场内的投资人透过购买信贷违约掉期来防范信贷风险，当住房业主违约时，MBS与CDO的投资人收到的付款减少，并且察觉到信用风险上升，造成对整个抵押贷款行业及投资人不利的重大影响，亦拉高家庭和企业的债务水平（财务杠杆）。随着抵押贷款违约率上升，CDS发行商不得支付给交易对手的可能性增加。这造成整个系统的不确定性，因为投资人想知道CDS发行人是否将履行其承诺。由于MBS和CDO向全球售卖，最后使美国抵押贷款相关风险扩散到全球金融市场。

**成因**
学者对这场危机的建议成因既多样且复杂。危机可归咎于普遍蔓延于住房和信贷市场的若干因素，而这些因素是好几年才浮现出来。建议的成因包括房屋业主无力偿还房屋贷款、借款人及/或贷款人差劲的判断力、投机与房市荣景时期过度建屋、危险的抵押贷款产品、个人和公司的高债务水平、分散且/或隐藏的贷款违约风险的金融产品、货币政策、国际间贸易不均、以至缺乏政府法规管制等。尽管如此，道德风险最终还是扮演许多成因的核心部分。
2008年11月15日，20国集团的领导人在“金融市场和世界经济峰会宣言”上列举以下原因：

**房市的暴涨与破灭**
住房现货销售、库存、与月供应量，以季显示
用于浮动利率的共同指标（1996年-2006年）
在危机之前的数年，低利率和大量美国国外资金的流入创造宽松的信贷条件，为房市暴涨加油添火，并鼓励负债融资性消费。美国家庭拥房的比例从1994年的64％（自1980年以来就大约如此）到2004年的史上最高水准69.2％。次级抵押贷款大幅拉高对家庭拥房率及增加整体住房需求量。
1997年到2006年间，普遍美国住房价格增加124％。由2001年往前计算20年，全国房价中值为中产家庭收入2.9到3.1倍。这个比例在2004年上升至4.0，而2006年则升至4.6。这房地产泡沫导致不少业主对其住屋以较低利率再融资，或透过免除由房价上涨保证的二次贷款为消费开销提供融资。时至2007年底，美国家庭债务对年度个人可支配收入的百分比为127％，而在1990年为77％。
在房价不断上升同时，消费者较少储蓄，借贷和开支更多。消费主义文化是在「植基于立即满足需求的经济」中的一种要素。从2005年开始，美国家庭已经将超过99.5％的个人可支配收入投入消费或支付利息。如果不计大多数涉及业主自用住房，每年美国家庭开销自1999年开始超过其个人可支配收入。家庭债务由1974年的7,050亿（60%个人可支配收入），增长到2000年年底的7兆4千亿，并最后于2008年中期达到14兆5千亿，合134%的个人可支配收入。2008年一般美国家庭拥有13张信用卡，40％的家庭在信用卡上仍有未付帐款，较1970年时的6％更多。
这信贷和房价的爆炸导致楼市繁荣，以及后来未能售出的房屋，最终美国房价2006年中期升至顶点并开始下跌。在信贷的宽松，且相信房价将继续升值的前提下，鼓励许多次级贷款借款人取得浮动利率抵押贷款。这些抵押贷款以在预先确定的期限间低于市场利率引诱借款人，期限过后剩下的则是以是市场利率计算。宽限期结束前无法支付较高月付款的借款人大概会试着再融资其抵押贷款。一旦房地产价格在美国许多地区开始下降，再融资变得更加困难。发现自己无法透过再融资以摆脱较高的月付款之借款人开始违约。
随着越来越多的借款人停止支付他们的抵押贷款还款，法拍和待售房屋库存增加。这使得住房价格面临下行压力，从而进一步降低业主的抵押资产的净值。抵押贷款还款的下降也降低住房抵押贷款证券的价值，削弱银行的资产和财务状况，这种恶性循环是危机的核心。
时至2008年9月，美国住房价格自2006年中期峰值以来平均下降20％以上。这种房价大幅并出人意料地下降意味着许多借款人的住房净值为零或者为负资产，意味着住房价值低于其抵押贷款。截至2008年3月为止，估计880万借款人（所有业主的10.8％）的住房已是负资产，据臆测该数目至2008年11月为止已上升至1200万。借款人在这种情况下，有着自他们的抵押贷款「脱离」并放弃住房的诱因，即使这样做会在接下来的若干年损害其信用评级。
法拍率的增加助长了待售的房屋库存。在2007年新屋销售率为26.4％，低于前一年。时至2008年1月，未售出新屋库存为2007年12月销售量的9.8倍，这是自1981年以来这一比例的最高值。更进一步，近400万户现存房屋待售，其中近290万是无人居住的空房，而过剩的待售屋降低房价。随着价格下跌，更多的业主处于违约或法拍危机边缘。房屋价格预计将继续下降，直到未售出房屋库存（一种经济学供应过剩的实例）下降到正常水准。time=2009-02-09T00:27:20+00:00
经济学家鲁里埃尔·鲁比尼（Nouriel Roubini）在2009年1月写道，次级贷款违约引发更广泛的环球信贷危机，但只是多个债务泡沫崩溃的一种症状：「这不只单单是美国房市泡沫破灭或者美国次级贷款区域的崩溃。造成这次灾难的信贷过度是全球性的。有许多的泡沫，其触角延伸不仅仅许多国家的住房，还包括商业房地产抵押贷款、信用卡、汽车贷款、以及学生贷款。有些气泡是为了许多转换这些抵押贷款到复杂、有毒、以及破坏性金融工具的证券化产品。还有更多的泡沫是为了向地方政府借款、杠杆收购、对冲基金、商业和工业贷款、企业债券、物资和信贷违约掉期...」他认为许多气泡的破灭，是造成此危机扩散到全球且其冲击加倍的原因。

**投机**
投机住宅房地产早已被认为是次贷危机的一个促进因素。2006年期间，22％的住房购买（合165万单位）目的在投资，另外的14％（107万单位）则属度假用住宅，2005年的统计数字分别是28％和12％，换言之达到创纪录约40％的住房买卖并非拿来住人的。全国房地产经纪人协会首席经济学家大卫·莱赫于当时指出，2006年的购买投资额下降是预料中的：「投机者在2006年离开市场，造成投资销售下降，其速度远远超过主要市场。」
2000年到2006年房屋价格几乎翻了一番，若以大致通货膨胀率来看历史房价上涨的趋势这6年显示出极大差异。虽然住房投资在传统上不被视为投机买卖，不过这种行为在房市荣景时已经改变。举例来说，据估计某家公司在迈阿密购买多达85％的公寓物业用于投资目的。媒体广泛报导单位的购买同时该公寓还正在建设中，然后在卖方未曾住过即被「转售」（卖出）以赚取利润。一些住房贷款抵押公司早在2005年于发现投资人对多重产业采取高杠杆操作时，即确认这种投机带来的风险。
曼哈顿政策研究所（Manhattan Institute for Policy Research）分析师格琳纳斯（Nicole Gelinas）叙述了未能回应住房从保守通货膨胀期避险投资到投机性投资转移处理的后果。举例来说，个人投资于股票会有保证金（借贷）的限制并接到对本金风险的警告；而对于住房买家并没有这样的要求。虽然股票经纪被禁止告诉投资人，某股票或债券投资不会赔钱，然而对抵押贷款经纪人来说这样做却是合法的。股票投资者非常了解到金融控股需要多样化，而对许多业主来说住房既是一种杠杆也是把风险集中。更进一步，在美国对股票交易资本所得抽税较房价增值更为积极（房地产交易中可大量的税务豁免），这些都是造成投机猖獗的因素。
经济学家罗伯·希勒（Robert Shiller）认为，投机泡沫是受到「蔓延性乐观主义，外表上无损于事实，往往在价格上升充斥市场」的鼓舞，他又说：「泡沫是一种主要的社会现象；直到我们认识并对付其赖以助长的心理，这些泡沫会不断的形成。」凯恩斯主义经济学家海曼·明斯基（Hyman Minsky）描述投机性借贷人的三种类型，这三种人助长债务上扬并造成资产价值的最终崩溃：- 「对冲借款人」，希望从其他投资来的现金流支付债务；- 「投机性借款人」，这种人借贷是认为他能够负担其贷款的利息，但他必须不断地将本金转向新投资；- 「庞氏借款人」，依靠其资产增值来进行再融资或者偿清债务，而无法偿还原有最早的贷款。
投机性借贷已被援引为次贷危机的成因之一。

**高风险抵押贷款和贷款/借款实践**
放款人开始提供越来越多的贷款给高风险借款人，甚至包括非法移民。次级贷款于1994年总额为350亿美元（占总发放贷款的5％）， 1996年为9％，1999年为1600亿美元（13％），在2006年为6000亿美元（20％）。由美联储所做的一项研究发现，介于次级房贷与优质房贷利率间的平均差异（所谓「次级帐价」）在2001年下降到280个基点，至2007年则降到130个基点，换言之贷款人要求来提供次级贷款的风险溢价下跌。这种情况在2001年到2006年期间即使次贷借款人信贷评级，以及次贷优惠双双下降下仍旧发生，照理来说应会有相反的效果。风险溢价的下降与信贷标准两者混合对经典信贷周期荣枯是很寻常的。
美国抵押品坏帐情况，次贷对象是经济较差的蓝领阶级，所以剧烈利率变动原意要刺激经济，却对蓝领阶级形成陷阱效果，拿到贷款买下自己原本买不起的房屋，埋下祸因。
除了考虑高风险的借款人之外，贷款人提供风险越来越大的贷款选择以及借款奖励。在2005年，美国首次置业人士头期款的中位数为2％，这些买家中的43％没有任何订金。相比之下，在中国头期款得超过20％，对非主要居所的头款要求更高。
一种高风险的贷款选择是「不查收入、不查工作且不查资产」（No Income, No Job and no Assets）贷款，有时也被称为忍者贷款。另一种高风险贷款是，只付利息浮动利率抵押贷款（ARM），要求业主在最初阶段仅支付利息（而非本金）。还有一种是「付款选择」式贷款，这种方式让月付款金额有弹性，但是任何未支付的利息都将纳入本金计算。据估计三分之一在2004年到2006间发放的这种「招摇撞骗」的比率低于4%，随后在某程度首期过后大幅度增加，甚至达到月付款的双倍。
抵押保险的做法也受到批评，其中包括自动核发贷款，评论家认为这种方式没有受到适当的审查和归档记录。2007年所有次级贷款中的40％是自动抵押保险的。住房抵押贷款银行家协会主席声称，抵押贷款经纪人，在从房市贷款荣景时期里获利同时，并没有检验借款人偿还贷款的能力。借款人抵押贷款欺诈案件因而增多。

**证券化的做法**
证券化结构下的借贷
资产证券化是结构性融资的一种形式，牵涉到金融资产募集，特别在那些没有现成资金，如抵押贷款、信用卡应收款、学生贷款等二级市场。募集来的资产是为由法人（主要是政府赞助企业和投资银行）新发行之金融资产的担保物，而法人则拥有的资产。在左侧的图显示整个操作有多方涉入。
资产证券化，与投资者对住房抵押贷款证券（MBS）获利欲望，以及评级机构先前给MBS的高信用评级这两个诱因混合在一起，这意味着具有高风险违约性的抵押贷款可能被随意发放，且将风险从抵押贷款发行人向投资者转移而不用吃上任何官司。此外，资产证劵化还意味着发行人可以反复再贷出某一总额，大大提高了他们的手续费收入。因为发行人不用担保任何违约风险，他们尽可能的鼓励降低承保标准，以增加其贷款数量和总利润。
传统的抵押贷款模式涉及银行发放贷款给借款人/业主，以及信用维持（违约）的风险。随着资产证券化的降临，传统模式已经让位给「源于分配」的模式，其中的信贷风险被通过抵押贷款证券和抵押债务债券转移（分散）给投资人。资产证券化创造出了住房抵押贷款的次级市场，而且这意味着这些发行住房抵押贷款者不再需要持有至到期日。
资产证券化是随着1970年代私人抵押贷款汇集的建立而开始的。资产证券化在1990年代中期加速。从1996年到2007年，金融机构发行的住房抵押贷款证券总额几乎增加三倍，达到7.3兆美元。次级抵押贷款证券化的份额（例如透过MBS传给第三方投资者）的比例从2001年的54％，到2006年的75％。艾伦·格林斯潘指出，目前全球信贷危机不能归咎于对没有良好信用的贫困家庭发放抵押贷款，而得归咎于对这种抵押贷款的证券化。
美国住房业主、消费者、以及企业在2008年期间大约拖欠25兆美元，而银行保留约8万亿美元的总直接传统按揭贷款，债券持有人和其他传统的贷款者提供另外的7兆美元，剩下的10兆美元来自证券化市场。证券化市场自2007年春季开始停业，而几乎在2008年秋季关闭。超过三分之一的私人信贷市场因而无法作为资金来源。
投资银行有时把它们发放或购入的住房抵押贷款证券移出资产负债表项目之外，而称为结构性投资工具（structured investment vehicles）或特殊目的实体（Special Purpose Vehicle, SPV）。将负债「移出帐本」让大型金融机构来规避资本要求，从而增加利润，却增加了风险。投资银行和资产负债表外的融资工具有时被称作影子银行体系（shadow banking system），而它并没有受到像储蓄银行般同样的资本要求规范及中央银行的支援。
有些人认为，抵押贷款的标准变得宽松，是因为证券化引起一种型式的道德风险，即在抵押贷款链中的每一个环节抽取盈利，并把相关信贷风险传递给贷款链的下一个环节。而另一方面，某些金融公司保留他们发放的大量住房抵押贷款证券，从而保留相当多的信贷风险，因此这些机构所犯的道德风险较少。有些人认为这不是证券概念本身的缺陷，而问题在于其实行的方式。
根据诺贝尔奖获得者迈克尔·斯彭斯博士所述：「在金融体系里，当先前不相关的的风险转移而变得高度相关时，系统风险升级，届时保险与多角经营模式失效。目前的危机与其根源有两个显著的层面，其一是在体系内稳定建立的系统性风险，其二是这建立起来的系统性风险没受到注意或者没人采取行动。这意味着大多数参与者对其并没能意识到系统性风险，直到为时已晚。金融创新的目的旨在重新分配并减少风险，而这看来似乎主要是隐藏风险。我们在未来所面对的一项重大挑战是能更好地理解这些动态，以作为伴随金融不稳定影响而来的早期预警系统分析基础。」

**不准确的信贷评级**
房贷抵押证券信用评比按季下调
信贷评级机构目前正基于次级贷款对CDO和MBS投资评级进行审查。这些高评级在过去是被认为有其道理，因为它的做法减少像超额担保（保证担保的超过发行的债务）、信用违约保险等的风险，而证券投资者愿意承担最初的损失。但是，也有迹象表明，某些涉及与过去当时已知的次级贷款相关证劵评级，该评级过程是有漏洞的。一些稍后被美国国会调查人员放上公共领域，并日期前推到信贷市场恶化之前的评级机构员工之间电邮往来表明，某些评级机构雇员怀疑用来评价结构信贷产品的松散标准将导致重大问题。例如，一封2006年来自标准普尔的内部电子邮件指出，「评级机构持续创造和原文如此比以前更庞大的怪物—债务抵押债券市场。希望我们大家在这朴克牌砌起来的纸房子跨掉前，都富裕且退休了。」
高信贷评级鼓励了投资人购买由次级抵押贷款背书的证券，为房地产荣景提供资金。对评级机构评级，以及它们用来证明投资获利方式的依赖诱使许多投资人把证券化商品—某些基于次级抵押贷款—视为等同于高品质证券对待。这加剧了美国证券交易委员会移除监管障碍并减少披露要求，这些种种随着安然丑闻浮上台面。
批评者主张，评级机构与其自身利益冲突，因为他们是由组织并贩卖结构化证券给投资人的投资银行和其他企业所付钱办事的。2008年6月11日，美国证券交易委员会提出的规则旨在减少介于评级机构与结构化证券发行商间利益冲突的认知落差。2008年12月3日，美国证券交易委员会批准一连串措施，以加强对信贷评级机构的监督。经过10个月的调查发现，「评级的做法中有重大弱点」，这中间包括利益冲突。
从2007年第三季到2008年第二季，评级机构为住房抵押贷款证券的信用评级下调了1.9兆美元。金融机构认为，他们不得不降低他们MBS的价值，并得募集额外的资金，以保持资本比率。如果这涉及新发行股股票的销售，现有股票的价值将会减少。因此，评级下调造成许多金融公司的股票价格下降。
2008年12月经济学家阿诺·柯灵（Arnold Kling）在国会听证会上为房地美及房利美的崩溃作证。柯灵说，高风险的贷款可能被华尔街「洗钱」并归还到银行体系，而以一种高评级证劵出售给投资人，掩盖其真正的风险，并规避资本储备要求。

**美国政府政策**
美国政府的作为和怠惰都促成了危机。有些人认为，当时美国的监管体制已经过时。时任美国总统的乔治·沃克·布什在2008年9月指出：「一旦这一危机得到解决，我们将得腾出时间来更新我们的金融监管机构。我们21世纪的全球经济仍然主要受20世纪过时的法律规管。」美国证券交易委员会已承认，自我监管的投资银行促成了这次危机。
增加拥房数量是克林顿和布什政府的一项目标。有证据表明，联邦政府向住房抵押贷款业包括房利美与房地美两家政府赞助企业倾斜，以降低借贷标准。此外，美国住房及城市发展部住房抵押贷款的政策助长了风险贷款发放的趋势。
在1995年，政府赞助企业开始接受政府奖金，以用来购买住房抵押贷款证券。住房抵押贷款证券里包括贷给低收入借款人的抵押贷款。因此政府赞助企业开始卷入次级抵押贷款市场。次级抵押贷款发放率在介于1994至2003年间，每年增长25％，这造成了在短短九年间次贷总数近10倍的增加。这些证券相对较高的收益率，以及在一定时间内的低利率，对华尔街来说非常有吸引力，而当房利美与房地美一般只买危险性最低的次级抵押贷款时，这些采购激励了整个次级抵押贷款市场。1996年，美国住房及城市发展部指示政府赞助企业，他们过去购得至少有42％的抵押贷款，应该已经发行给其家庭收入低于该区域中位数的借款人。这一目标在2000年提高到50％，2005年则到52％。自2002年至2006年房利美和房地美一并购买的次级证券则从每年380亿美元，到后来降回900亿美元之前涨到1750亿美元左右，故履行了他们政府协助购房更容易负担得起的承诺。在这段时间内，次级证券整个市场从1720亿美元爬升到近5000亿美元，目前仅仅掉回4500亿美元。
到了2008年，政府赞助企业，不管直接或者透过他们赞助的房屋抵押贷款汇集拥有的房贷，共5.1兆美元，约一半是未清帐款。该政府赞助企业一向维持高杠杆比率，其资产净值截至2008年6月30日为止只不过1140亿美元。2008年9月，当大众关注政府赞助企业是否有能力履行其担保时，联邦政府被迫接管两家公司，有效地花纳税人的钱将其国有化。
自由派经济学家罗伯特·库特纳（Robert Kuttner）建议，于1999年美国政府以格兰姆-利区-比利勒法（Gramm-Leach-Bliley Act）取代格拉斯-斯蒂格尔法导致了次级房贷的崩盘，但是这是有争议的。美国政府在1980年代晚期储蓄和贷款危机对互助储蓄银行的纾困可能鼓励其他贷款人进行大胆的借贷，从而导致道德风险的增加。 
经济学家们亦争论了社区再投资法（Community Reinvestment Act，简称CRA）的可能产生的影响。反对者声称，该法鼓励贷款给无资格接受信用贷款的借款人，而维护者声称30年为期的借贷史并不会增加风险。反对者还声称，在90年代中期对社区再投资法的修订，增加了大量、对要不是该法就不合格之低收入借款人的抵押贷款发行，并允许符CRA规定抵押贷款的证券炒作，即使其中好一些都是次级贷款。
美国联储董事朗道·克罗斯纳（Randall Kroszner）与联邦存款保险公司主席希拉·拜尔（Sheila Bair）皆认为次级房贷的烂摊子不该怪罪CRA。

**中央银行的政策**
美国联邦基金利率与各种抵押贷款利率
中央银行管理货币政策并可能规定通货膨胀率的目标。它们对商业银行以及其他可能的金融机构有一定的权威。他们不太注意避免资产价格泡沫，如房地产泡沫和互联网泡沫。中央银行一般都选择在泡沫爆破后才反应，以尽量减少附属的经济损害，而不是设法防止或阻止泡沫本身。这是因为确定资产泡沫，并决定适当的货币政策以缩小资产泡沫是经济学家间辩论的要点。
某些市场观察家已经在担心，美联储的行动可能会引起道德风险。一位美国政府问责局（US Government Accountability Office）批评家说，纽约联邦储备银行在1998年对长期资本管理公司的救援将鼓励大型金融机构去相信，如果有风险的贷款出现坏帐，美联储会为这些机构进行干涉，因为它们「太大而不能倒闭。」
房价上涨的因素之一是美联储在2000年至2010年早期降低利率。从2000年到2003年，美联储下调联邦基金利率，从6.5％到1.0％。这样做是为了软化网络泡沫破裂，与九一一袭击事件影响的崩溃，和2001年9月恐怖主义袭击事件，并以打击感觉到的通货紧缩风险。美联储认为，利率可以安全地降低，主要是因为通货膨胀率很低；它忽视了其他重要的因素。达拉斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Dallas）总裁兼首席执行官理查·费雪（Richard W.Fisher）表示，美联储在2000年初的利率政策被误导，因为在这些年量度出的通货膨胀率低于真正的通货膨胀率，这导致货币政策助长了房地产泡沫。

**金融机构的债务水平和奖励办法**
在2003-2007年期间，投资银行显著加码于财务杠杆比率
许多金融机构，特别是投资银行，在2004-2007年期间发行了大量的债务，并投资于住房抵押贷款证券的收益。它们主要认为，房价将持续上升，而且家家户户将继续按时偿还住房抵押贷款。以较低的利息借款并投资于较高利率的收益是一种财务杠杆的形式。这与个人同时利用其住屋进行二次抵押贷款融资来投资于股票市场类似。这策略在房市繁景时证明有利可图，但在房价开始下跌、抵押贷款开始违约时会造成巨大损失。从2007年开始，金融机构和个别投资人持有的MBS，亦因抵押贷款付款违约与由此产生的住房抵押贷款证券价值蒸发遭受重大损失。
2004年美国证券交易委员会的裁决使美国投资银行大体上发行更多债券，这些债券随后用于购买住房抵押贷款证劵。从2004到2007年，五家最顶尖的美国投资银行每一家皆显著地增加其财务杠杆比率（见图表），这意味着它们面对MBS贬值时更加脆弱。这五个机构2007会计年度披露的报告共超过4.1兆美元债务，为大约该年度30％的美国名义国内生产总值。此外，次级抵押贷款的比例占总发放贷款的比例从2001至2003年间的低于10％，到2004-2006年间的18-20％，肇因于来自投资银行的部分融资。
2008年期间，三间美国最大的投资银行要幺倒闭（雷曼兄弟）或贱价出售给其他银行（贝尔斯登和美林证券）。这些银行崩溃对环球金融体系增加了不稳定性。剩下的两家投资银行：摩根士丹利和高盛，则选择转换为商业银行，从而使自己更加严格的受政府监管。
纽约州主计长办公室在2006年表示，华尔街高管的奖金总额239亿美元。「华尔街交易商想的是年终奖金，而不是它们公司长期体制健全。整个系统—从抵押贷款经纪人到华尔街的风险管理经理—看来都倾向采取短期风险，而忽视长期义务。最证据确凿的是，大多数银行高层并没有真正理解这些投资是如何运作的。」
投资银行家奖金报酬是集中在金融产品组装所产生的收费，而不是这些产品的表现和随着时间的推移产生利润。他们的奖金受到严重偏向现金支付而不是股票支付，而且在所建立的住房抵押贷款证券或CDO没有表现的情况下不会“回吐”（从公司雇员追回奖金）。此外，主流投资银行高级主管的报酬付多少并没有充分纳入该行因其指示采取行动而增加的风险（在财务杠杆的形式下）。

**信用违约掉期**
信贷违约掉期是作为对冲和保护债权持有人，特别是抵押贷款证券的投资者，以避免违约风险的金融工具。由于银行净资产以及其他金融机构因为与次级抵押贷款相关的损失恶化，它们多半对类似贷款的保险费调涨以支付签约的另一方。这造成整个体系的不确定性，因为投资者不知道哪些公司要求他们额外付钱以盖过抵押贷款违约率。
像所有的掉期交易和其他金融衍生工具，CDS可以用来对冲风险（具体一点，以保障债权人对抗违约行为），或者用来投机获利。CDS呆帐数量自1998年至2008年增加了100倍，而据估计涉及CDS合同的债务，截至2008年11月为止，范围为33兆美元到47兆美元。CDS较少受到监管。截至2008年，从要求单方履行CDS的义务，到证明无法履行CDS契约下的义务皆没有所谓中央票据交换所可管。CDS相关义务要求披露的资讯已被批评是不够的。保险业公司，像美国国际集团、MBIA和Ambac等的评级面临调降，因为抵押贷款违约率的普遍增加了它们暴露在CDS损失下的可能性。这些公司必须取得额外的资金（资本）以冲销这种风险。AIG所拥有的CDS投保住房抵押贷款证券4400亿美元，导致该公司寻求并获得了联邦政府的紧急援助。
就像所有的掉期交易和其他纯赌博一样，在CDS下一方损失，另一方则获利；CDS只是重新分配现有的财富。因此，问题是哪一方的CDS将不得不支付，并且它将能够做到这点。当投资银行雷曼兄弟在2008年9月破产时，哪家金融机构将被要求履行其6000亿未清债券的CDS合约有很多不确定性。 美林证券在2008年的巨额损失，部分被归因于在美国国际集团停止对美林的抵押债务债券提供信贷违约掉期后，美林未避险的抵押债务债券组合价格重挫。因为其贸易伙伴对美林证券公司的偿付能力和其短期债务再融资能力失去信心，导致它被美国银行收购。
经济学家约瑟夫·斯蒂格利茨总结了信贷违约掉期是怎样促成系统性崩溃：「随着这个大规模赌注的复杂纠结，没有人可以肯定其他人、甚或是自己的财务状况。想当然毫不奇怪的是，信贷市场冻结。」

**由于贸易赤字造成的资金流入**
2005年，本·伯南克针对美国高涨且不断上升的经常项目（贸易）赤字发表谈话，将其因素归于美国进口量超过其出口量。介于1996年至2004年间，美国经常帐赤字增加了6500亿美元，从占国内生产总值的1.5 ％到5.8 ％。为了要融资这些赤字，美国需要向国外大笔借款，其中大部分是来自其他国家进行贸易的盈余，而这些国家主要是亚洲新兴经济体和石油出口国。国际收支平衡要求一个国家（如美国）运行经常项目赤字亦与其资本帐户（投资）盈余金额相同。因此，大规模且日益增加的大量外国资金（资本）流入美国，以为其进口融资。外国投资者有这些资金可供借贷，是因为它们有着非常高的个人储蓄率（在中国高达40％），或者因为高油价。伯南克提到这是一种「储蓄过剩」，可能「推动」资本流入美国，这是一种不同于主流经济学家的观点。主流经济学家认为，这样的资本已因美国人高消费水平之故被「拉入」美国。也就是说，一个国家不能开销超过其收入，除非它将资产变卖给外国人，或者外国人都愿意借钱给它。
不管观点是「推」或「拉」，「泛滥」的资金（资本或热钱）进入了美国金融市场。外国政府通过购买美国国债以提供资金，从而避免了许多与危机的直接冲击。另一方面，美国的家庭用从外国人那里借来的资金来资助其消费，或拉擡房价和金融资产价格。外国金融机构将外国资金投资于住房抵押贷款证券。在住房泡沫破灭之后，美国住房和金融资产价值大幅下降。

**影子银行体系的起落**
2008年6月，前美国财政部长、时任纽约联储的总裁兼首席执行官蒂莫西·F·盖特纳，在其演讲中，大力抨击信贷市场冻结以促成「并行」于银行体系的金融实体「运行」。「并行」的银行体系又被称作影子银行体系。这些金融实体变得对支撑金融体系的信贷市场来说至关重要，却没有受到同样的监管。更进一步说，因为这些实体在流通市场借贷短期资金以购买长期、无法流通且有风险的资产，因此它们是脆弱的。意思就是，在信贷市场的崩溃的混乱将使这些影子银行急于快速解除杠杆操作，手段就是贱价出售其长期资产。盖特纳介绍了这些实体的意义：「在2007年年初，在结构性投资工具、标售利率优先证券、投标选择权债券与浮动利率及其票据中以资产担保的商业票据管道，资产总合约2.2兆美元。对冲基金里持有的资产大约增加了1.8兆美元。当时五大投资银行资产负债表合并总计达4兆美元。
对比之下，五大银行控股公司在美国资产总额在当时才超过6兆，并且整个银行体系的资产总额才大约10兆美元。」他指出，「综合这些因素的影响使得金融体系易受自我吹捧资产价格与信贷周期下跌而崩溃。」
诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼陈述影子银行体系的运行是造成危机的「始作俑者」。「随着影子银行业务扩展到成为传统银行竞争对手，甚或超越其重要性，政治家和政府官员应意识到，他们再度酝酿了一种让大萧条随时可能发生的金融体系弱点；而他们应该作出的反应是加强监管并延伸金融安全网路，以将这些新的机构纳入监管版图之内。监管要员应向市场宣告一项简单的原则：任何一种机构如果做银行做的事，任何一种机构在危机中若想以解救银行倒闭的方法来纾困，就应该像银行一样被监管。」他抨击这种管制缺乏是种「有害的忽视。」

**冲击**

**对美国的冲击**
介于2007年6月到2008年11月间，美国人失去了超过其资产净值的四分之一。时至2008年11月月初，美国股市标准普尔500指数，从其2007年的高点下跌了45%。房价从2006年的高峰下跌了20％，而期货市场透露出可能下降30-35％ 的信号。美国住房资产净值，从在2006年价值13兆美元的高峰，下降到2008年中期的8兆8千亿美元，并且2008年年底时仍在下降。美国第二大的家庭资产：整体退休资产，减少了22%，由2006年时的10兆3千亿下降到2008年中期的8兆。在同一时期内，储蓄和投资的资产（除退休储蓄）有1兆2千亿美元损失，而养老金资产有1兆3千亿美元损失。两者合计，这些损失总额达到惊人的8兆3千亿美元。

**对金融市场的冲击（2007年）**
美国联邦存款保险公司财报图形 - 依季显示美国一般储蓄银行与互助银行获利能力
危机开始在2007年2月影响到金融部门，当时的汇丰银行，是世界上最大的（至2008年为止）银行，减持其次级抵押贷款相关MBS共105亿美元，第一大主要与次贷相关的损失报告被披露。2007年期间，至少有100间抵押贷款不是关门、歇业、就是出让。高层管理人员也没有全身而退，如美林证券和花旗集团的首席执行官在2007年年底一周内相继辞职。随着危机的加深，越来越多的金融机构或者合并，或者宣布他们正在谈判以寻求伙伴合并。
2007年期间，这一危机造成金融市场的恐慌，这鼓励投资人将其资金从风险抵押贷款债券和摇摇欲坠的股票里抽走，并将之转变成物资以「保值」。对期货的投机伴随着金融衍生品市场的崩溃造成世界粮食价格危机以及石油价格上涨肇因于「物资超级周期」。金融投机者为寻求回报快已自股票和抵押贷款债券移走了数以兆计的美元，许多已投资在粮食和未加工的材料上。
抵押贷款违约率和期货违约拨备造成在8533家受美国联邦存款保险公司保险的存款机构的利润下降，从在2006年第四季度352亿美元在一年后的同一季下降到6亿4600万美元，减少率达98％。2007年第四季是自1990年以来最坏的银行和储蓄单季业绩。在2007年整年，已保险存款机构收入约1000亿美元，比起自2006年的1450亿美元创下降了31％纪录的跌幅。利润下滑，从2007年第一季的356亿美元下降到2008年第一季的193亿美元，跌幅46％。

**对金融市场的冲击（2008年）**
泰德价差交易，一种衡量信贷风险的标准。它于2008年9月急遽增加。
时至2008年8月，全球各地金融机构都相继减持其与次贷有关的债券共5010亿美元。国际货币基金组织估计，全球金融机构最终将注销其1.5兆美元的次级MBS控股。时至2008年11月约7.5亿美元的损失已被确认。这些损失已经消灭了在世界银行系统里的大部分资本。总部设在联合国、已经签署了巴塞尔协定的几家银行每一美元的信贷中必定几乎每一分钱的资本都牵连到企业与消费者。因此，先前所述银行资本的大量减少，降低了企业和家庭的可用信贷。
当雷曼兄弟和其他重要的金融机构在2008年9月陷入穷途末路时，次贷危机进入其关键点。在2008年9月为期两天的期间，1500亿美元自美国货币市场基金撤出。平均每两天流出了50亿美元。余波所及，货币市场遭受挤兑。货币市场是银行（存证）和非金融企业（商业票据）的主要信贷来源。泰德价差交易是一种衡量银行间借贷风险的指标。在雷曼兄弟破产倒闭后不久增加四倍。此信用风暴将全球金融体系带到接近崩溃。美国联邦储备局、欧洲中央银行以及其他国家的央行做出立即和戏剧性的反应。在2008年最后一季，这些央行购买美国的2.5兆美元的政府公债以及从银行购买陷入困境的私人资产。这是在世界史上最大规模为信贷市场挹注流动性资金、以及最大型的货币政策行动。欧盟和美国政府也透过向其主流银行购买新发行的优先股，为其国家银行系统募资达1.5兆美元。
然而，许多经济学家表示第三世界经济体，如巴西和中国，将不会遭受像那些已开发国家那样大的打击。

**资产证券化市场的冲击**
美国联储局所绘商业票据呆帐统计图
在危机发生之前，银行为客户提供抵押贷款、信用卡或汽车贷款，然后透过证券化市场出售相关资产给投资人。这让银行补充其现金，以使他们可以再次贷款给别人，并在每次交易中酌收手续费。证券化市场自2007年春季开始停业，而几乎在2008年秋季关闭。超过三分之一的私人信贷市场因而无法作为资金来源。2009年2月，本·伯南克指出，证券化市场实际上仍然在关闭状态，除了标准类抵押信贷（non-conforming mortgage）。标准类抵押信贷可卖给房利美与房地美。

**间接的经济影响**
次贷危机已经对美国的整体经济形势有了些不利的影响。美国国内生产总值已在2008年第四季年度值下滑了6.2％。从2009年2月往前算12个月以内，美国境内就有约500万人失业。在美国金融业出现重大裁员，截至2008年9月有65400人已失去工作。2009年2月，美国失业率攀升至8.1％，是26年来的最高水平。
房价下跌造成家庭的财富和房屋抵押品净值贷款减少，而迫使家庭不得不节衣缩食。信贷紧缩造成了车辆销售量大大的减少。介于2007年10月到2008年10月间，福特汽车销量下滑了33.8％，通用汽车销量下降了15.6％，丰田汽车销量下降32.3 ％。全球汽车行业的危机截至2009年仍在进行中，而汽车产业呼吁政府进行某种形式的干预。
美国少数族裔群体的成员获得了某些不成比例的次级贷款，因此经历由次贷产生的法拍也不成比例。少数族裔也受次贷危机牵连支出急剧减少而首当其冲。与住房相关的犯罪，如纵火案有所增加。许多房客成为无辜的受害者，他们被赶出自己的住所而未被告知，此乃因其房东的产业已经被法拍。在2008年10月，伊利诺州库克县当选警长汤姆·达特（Tom Dart），批评抵押贷款借贷人对住户所采取行动的不良后果，并宣布他将暂停所有法拍相关的驱离行动。
根据美国全国低收入住房联合会联盟（National Low Income Housing Coalition）的统计，因为法拍而面临被赶出住房的所有人中约多到40%是租户。在大多数情况下，放款人坚持驱逐租户，即使空屋往往成为破坏者的目标。

**回应**
自从危机在2007年8月变得明显以来，各方已经采取了种种行动企图力挽狂澜。在2008年9月，世界金融市场大范围的不稳定性让大众更加了解和关注此危机。各种机构和监管部门，以及政治官员们，开始采取更多、更全面的手段来处理这场危机。
时至今日，许多政府机构已经在贷款、资产采购、担保上承诺或花费数兆美元，并直接支出。对美国政府金融保证总结，以及与危机相关的投资，请参见 CNN - Bailout Scorecard date=20100304154228 。

**联邦储备局与各国中央银行**
美国联邦储备局与世界各国的中央银行合作，采取了一些措施来解决此一危机。美联储主席本·伯南克在2008年年初表示：“一般而言，在美国联邦储备委员会的反应遵循两条惯例：努力支持市场流动性和运作，以及通过货币政策实现我们的宏观经济目标。”美联储已经：
*降低了联邦基金利率与贴现率的目标值，联邦基金利率从5.25％降到2％，而贴现率从5.75％至2.25％。这在2007年9月18日至2008年4月30日之间分6个阶段实施；2008年12月，美联储更进一步降低了联邦基金利率目标值至0-0.25%范围内（25基本点）。
*与其他中央银行联合公开市场操作并已在进行中，以确保成员银行体系保持流通。这些对成员银行有实效地短期贷款是由政府证劵抵押担保。中央银行也降低了利率（在美国称为贴现率，discount rate）；这里的利率是央行对成员银行短期贷款所收取的费用；
*利用短期标售工具（Term Auction Facility，简称TAF）来对银行提供短期贷款（流通资金 / 头寸）。美联储在整个危机期间增加了这些短期标售的每月数额，从200亿美元开始，到2008年11月为止为3000亿美元。在同一月份，联储总共对银行提供1.6兆美元的贷款，提供了各种各样的担保。
*2008年7月，针对抵押贷款放款人的新规定稿；
*2008年10月，美联储扩大了抵押贷款对象，其中包括商业票据，以协助解决企业对资金流动的持续关注。2008年11月，美联储已从贷款法案上限的1.4兆美元中抽出2700亿美元购买这种商业票据。
*2008年11月，美联储宣布2000亿美元的定期资产支持证券贷款工具（Term Asset-Backed Securities Loan Facility，简称TALF）。此方案对抵押贷款发行资产支持证券（Asset-Backed Securities，简称ABS）提供支援，而与抵押贷款相关的项目有汽车、信用卡、教育、以及小企业。采取这一办法旨在消除对资金流动的关注。
*2008年11月，美联储宣布耗资6000亿美元购买的MBS里的GSE，以帮助压低抵押贷款利率。
*2009年3月，美国联邦公开市场委员会（Federal Open Market Committee，简称FOMC）决定增加美联储资产负债表的规模，追加购买7500亿美元的机构（GSE）抵押证券。这将本年度证券购买总值提升至1.25兆美元，并加码购买的机构债务达1000亿美元到总共约2000亿美元。此外，为了改善私人信贷市场状况，委员会决定在2009年期间购买3000亿美元的长期国库券。美联储还宣布正在扩大定期资产支持证券贷款工具计划的范围，以允许对其他类型金融衍生品组合的贷款。根据本·伯南克表示，美联储资产负债表的扩大指的是美联储不得已以电子方式制造金钱「...因为我们的经济非常薄弱，通货膨胀很低。当经济开始复苏时，那时才是我们对这些计划放手、提高利率、减少货币供应、并确保我们有一个不涉及通货膨胀经济复苏的时机。」

**监管**
监管机构和立法者已经审慎忖量并对贷款的做法、破产保护、税收政策、负担得起的住房、信贷咨询、教育、以及对放贷人的许可和资格等等采取行动。条例或准则会影响放贷人必须提交报告的透明度，以及他们选择发放的贷款类型。美国国会委员也进行听证会，以协助找到解决办法，并对涉入的各方施加压力。
*2008年3月31日，美联储监管权的全面扩大已经提案，这将其管辖权扩大到非银行金融机构，以及其干预市场危机的权力。
*因应大众对贷款不妥善监管的关注，众议院和参议院都考虑拟定法案，以进一步规范贷款办法。
*美国国家金融服务公司（Countrywide）的贵宾计划，已导致商业操守专家和参议员领袖建议国会议员需要披露他们取出多少抵押贷款。
*非储蓄银行（例如投资银行和抵押贷款银行）没有受到如储蓄银行一样的资本储备限制。许多投资银行仅仅有有限资本储备来对付它们手头MBS的贬值，或者没有多余的钱来支持他们这一边的保险合约违约。
*诺贝尔奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨建议，美国应通过法规限制金融杠杆的使用，以防止公司「成长过大而倒闭。」
*英国首相戈登·布朗和诺贝尔和平奖得主迈克尔·斯彭斯呼吁设立一个「早期预警系统」，以帮助检测事件汇集导致系统风险。瑞姆·夏蓝（Ram Charan）博士亦呼吁在公司董事会级别设立风险管理预警系统。
*在2008年9月18日，英国监管会宣布暂时禁止卖空金融公司股票。
*澳大利亚政府将投资40亿澳币于非银行贷款人发行的住房抵押贷款证券，以保持抵押贷款市场的竞争性，然而相对于贷款总额来说只是沧海一粟。
*美联储主席本·伯南克指出有必要「建立明确的程序和规范职权，以处理潜在系统性地重大非银行金融机构的倒闭。」
*格林斯潘呼吁银行必须有总资产14％的储备资本率，而不是以往的8-10％。于2008年12月，在最初一轮的救助资金发放后，美国主要银行的资本储备比率约为12％。最低资本储备率已被监管。
*经济学家鲁里埃尔·鲁比尼和赖席·皮得森（Lasse Pedersen）在2009年1月建议，应基于监管机构评估金融机构所占系统风险性的比例对其规定储备多少资本。更进一步，每个金融机构将根据其系统性风险性对政府支付额外保险费。
*美国前总统比尔·克林顿和前联邦储备委员会主席艾伦·格林斯潘表示，他们没有适当监管金融衍生工具，这包括信贷违约掉期。一项法案— 2009年金融衍生工具市场的透明度和责任法案（H.R.977）—被提交审议以进一步规范CDS市场，并建立一座票据交换所。这项法案将在一定条件下有权中止CDS交易。
*沃伦·巴菲特在2009年2月表示：「目前的住房市场崩溃应该给购房者、贷款人、经纪人和政府一些简单的教训，以确保稳定的未来。住房购买应该包括至少10%的真实订金，以及应该审慎核实借款人收入，使借款人在能力范围内可以轻松负担的月付款。」

**经济刺激法案**
2008年2月13日，当时的美国总统布什签署耗资1,680亿美元的经济刺激计划成为法律，主要采取的形式是将所得税退税支票直接邮寄给纳税人。邮寄支票自2008年4月28日当周开始。然而这退税意外地与油价和食品价格上扬同时发生。这一巧合使得一些人怀疑刺激计划是否达到其诉求的效果，还是消费大众只是把退税花在较过去更昂贵的食品和燃料上。
2009年2月17日，美国总统巴拉克·奥巴马签署2009年美国住房暨经济恢复法案，是为八千亿美元刺激计划，以大范围的开销和减税刺激经济复苏。

**政府纾困以及倒闭的金融机构**
2007年9月15日因为次贷危机，在英国北岩银行伯明翰分行门口的挤兑人潮
*北岩银行自难以获得维持其生意运作的信贷后不久，于2008年10月8日收归国有。时至2008年10月8日为止，英国纳税人为此收购买单，金额高达870亿英镑（约1,500亿美元）。
*摩根大通于2008年3月以12亿美元收购贝尔斯登公司。条件包括美联储的以290亿美元无追索权债务贷款给贝尔斯登。
*印地麦克银行，美国2006年领导性中等质量贷款（Alternative A-paper，简称ALT-A）开创者、，在2008年6月11日，约有320亿美元存款受到联邦存款保险公司接管，援引理由是对资金流动的担忧。其过渡银行，即印地麦克联邦银行（联邦担保银行）随后建立并受联邦存款保险公司管辖。
*政府赞助企业房利美与房地美皆于2008年9月由联邦接管。这两个政府赞助企业接担保或持有住房抵押贷款证券、抵押贷款和其他债务的承作金额超过5兆美元。
*美国银行在2008年9月以500亿美元收购美林证券。
*苏格兰银行集团HBOS，在投资人越来越担心该公司涉及美国和英国MBS业务有多少，造成其股票价格大幅下滑后，同意于2008年9月17日的由其英国竞争对手劳埃德TSB银行（Lloyds TSB）紧急收购。英国政府对此同意放弃自由市场竞争原则为收购放行。
*雷曼兄弟在时任美国财政部长亨利·保尔森援引道德败坏为由拒绝注资援助后，于2008年9月15日宣告破产。
*美国国际集团在2008年9月从美国联储局获得850亿美元紧急贷款。而美国国际集团将通过逐步出售其资产偿还。作为交换条件，美国联邦政府获得79.9％的AIG股权。美国国际集团可能最终要美国纳税人花费近2500亿美元买单，肇因于其为许多大型国际金融机构的有毒资产透过信贷违约掉期担保所担任重要位置。
*华盛顿互惠（WaMu）银行于2008年9月被美国储蓄机构管理局扣押。大多数WaMu的没有问题的资产都被卖给摩根大通。
*英国布莱德福宾格里银行（Bradford & Bingley，简称B&B）于2008年9月29日被英国政府国有化。政府对该行500亿英镑的房屋抵押贷款与贷款组合进行控制，而其存款和分行网络被出售给西班牙的土生金银行。- 2008年10月，澳大利亚政府宣布，它将为非银行、无法发行新贷款的贷款人注资40亿澳币。经与业界讨论后，这一数额提高到80亿澳币。
*2008年11月，美国政府宣布将购买花旗集团的270亿美元优先股，而花旗集团拥有超过2兆美元的资产及权证，占其普通股4.5％。优先股带有8％的股息。此购买是跟着稍早250亿美元优先股的购买，同样使用问题资产纾困计划（Troubled Assets Relief Program，简称TARP）的资金。

**银行资本补充**

**总结**
住房抵押贷款证券和其他借钱购入资产的损失已经大大减少金融机构的资本基础，使它们不是破产就是较不能提供贷款。银行已经采取重大措施，以从私人来源获得更多的资金并且政府也已对选定的银行挹注资金。

**2008年紧急经济稳定法/EESA或TARP**
经济稳定紧急法案（Emergency Economic Stabilization Act，简称EESA）是由时任总统布什2008年10月3日签署颁布实施，为「问题资产纾困计划」（TARP）提供7000亿美元资金。这最早是打算用来购买金融机构大量的住房抵押贷款证券（MBS）和抵押债务债券（CDO）这两种支撑次级抵押贷款的问题资产；该资产也被称为作为「有毒资产」。该计划还禁止金融公司卖空股票。
法案通过后，美国财政部反而将头3500亿美元的纾困资金存入银行，以换取派息、无表决权的优先股。这避免介入在有毒资产上，以及一旦政府拥有这些资产后如何管理等复杂的问题。
由哈佛大学教授伊丽莎白·沃伦主持的国会监督小组会议（Congressional Oversight Panel，简称COP）被成立来监督法案的执行。COP于2008年12月10日发表了第一份报告，当中包括一系列的问题及其解答。在一次采访中，沃伦说，除非法拍问题得到解决，银行无法稳固。
对美国政府跟危机相关的财政承诺和投资总结，请参考 CNN - Bailout Scorecard date=20100304154228 。
截至2008年12月，有关提供给美国银行的问题资产纾困计划资金总结，请参考 Reuters-TARP Funds date=20090318035147 。

**从私人来源补充银行资本**
截至2008年5月为止，各主要金融机构在获得新的资本方面，已获得超过2600亿美元，所采取的形式是透过债券或优先股出售给私人投资人，以换取现金。这类新资本帮助银行维持必须的储备资本比率（一种衡量财务健康的重要标准），这些资本由于次级抵押贷款或CDO的投资损失而显著下降的。募集更多的资金一直是美联储和美国财政部所带头倡导。资本健全的银行情况由于可以用对其有利的利率贷出款项，且能弥补流动资产流失，稳定信贷市场高涨的不确定性，故这种银行较有优势。许多银行已经从发展中国家的主权财富基金获得一些新的资本，这可能会让银行卷入政治。
几家主流银行亦减低其派发的股息，以稳定其财务状况。美国联邦存款保险公司担保的3,776家在2007年第一季度有为普通股股票支付股息的机构里，在2008年第一季里有将近一半（48％）派发较低的股息，且有666所机构将其股息降至为零。2008年第一季，受保险的机构共支付总额140亿美元的股息，较2007年第一季短少了122亿美元（46.5％）。
《华盛顿邮报》专栏作家史蒂文·皮尔斯坦（Steven Pearlstein）鼓吹政府担保新的优先股，以鼓励投资者向银行提供私人资本。

**对业主的援助**

**总结**
各式各样出于自愿的私人以及政府支持管理的业主援助计划皆在2007-2009年期间实施，以个案抵押贷款方式协助业主，并减低日渐席卷美国各地的法拍危机。若要降低每个月月付款并帮助业主，可从四个主要方向着手：包括降低利率；降低贷款本金；延伸长期抵押贷款年份，如30至40年；以及将可变利率ARM贷款转换为固定利率。
评论家认为，依个案修改贷款的做法并无成效，它与遭法拍屋的总数相形之下帮助的业主太少，并且这些已受援助的业主中近40％在8个月内再度拖欠清偿贷款。
2009年2月18日，经济学家鲁里埃尔·鲁比尼和马克·桑迪（Mark Zandi）建议「全面」（体系性）减少住房抵押贷款本金余额高达20-30％。降低抵押贷款余额将有助于降低月付款，也解决估计二千万业主的难题，理由是这对他们提供财务上的奖励以让他们自愿赎回早已「溺水」（underwater）的房子（即贷款余额大于房价）。

**贷款业行动**
贷款人和借款人都可以从避免法拍中获益，然而避免法拍是个昂贵和漫长的过程。某些贷款人为已陷入困境的借款人提供更有利的抵押贷款条款（即再融资、修改贷款或损失减缓）。贷款人还鼓励借款人之间彼此互相联系，以讨论是否有更好的贷款办法。
公司、贸易集团以及消费者团体已开始表彰受修改贷款计划的数量与借款人的帮助，而业界如何衡量当中的成效至今仍意见分歧。一份2008年1月的报告指出，在2007年第三季抵押贷款放贷人已修改54000万宗贷款并建立183000件还款计划，这期间共有384000宗住房开始法拍。消费者团体声称，这些修改对300万宗ARM次级抵押贷款呆帐影响不到1％。
州立预防法拍工作组（State Foreclosure Prevention Group），是来自美国11个州、与州国务卿以及银行监管机构联盟的机构。该机构于2008年4月报告贷款收款服务商的服务无法跟上日益增多的法拍。70％次级抵押贷款持有人没有得到他们所需要的帮助。近三分之二的分期贷款偿还计划审核耗时6星期以上，以满足现行「个案」作业方式。为了要减缓法拍的增长率，工作组已提出了更自动化的贷款修改方法，可帮助大量陷于泥沼的借款人。
2008年12月，据美国联邦存款保险公司报告，2008年上半年超过一半的抵押贷款修改后再次被拖欠，许多案子是因为月付款未减少或抵押债务没被减免。这进一步证明，个别贷款修改不是对付危机有效的手段。
2008年10月5日，美国银行在跟许多州的法律和解后，宣布一项更雄心勃勃、更有系统的计划，旨在帮助估计四十万借款人保有自己的家园。该计划将限制月支付款为家庭收入一小部分，并降低抵押贷款的余额。
2008年11月，房利美、房地美以及其抵押贷款收款服务商网路宣布一项简化贷款修改计划，并且暂停法拍，旨在帮助借款人保有他们自己的家园。
几家澳大利亚的贷款机构已经修改风险较高抵押贷款种类的政策。这些变化已相对影响较小，除那些提供贷款给信贷缺陷与次级抵押贷款借款人的不合格贷款人。这趋势是否将继续下去，或者澳大利亚银行最终将停止提供高风险贷款产品都还有待观察。

**现在希望联盟**
美国前总统乔治·沃克·布什宣布了一项计划，以自愿、暂时方式冻结数量有限、抵押债务人持有的可调整利率形态的抵押贷款。一种叫做联邦房屋署担保计划（FHA Secure）的再融资工具亦被成立。这些行动是现在希望联盟的一部分，它是介于美国政府和私营产业间仍在共同努力，以帮助某些次级贷款借款人的结果。2008年2月该联盟报告说，在2007年下半年帮助545,000位有着摇摇欲坠信用的次级贷款借款人，或者截至2007年9月为止710万宗次级未清贷款中的7.7％，发言人承认还有更多的工作必须完成。
2008年2月美国六家最大的贷款机构与现在希望联盟建立伙伴关系，发表名为「生命线工程」计划。它们同意为拖欠90天以上抵押房屋贷款付款的借款人推迟30天才采取法拍行动，意图提倡透过调整贷款的方式从而减少法拍。

**2008年住房暨经济恢复法案**
2008年住房暨经济恢复法案包含了6个单独的主要法案，旨在恢复大众对美国抵押贷款行业的信心。该法规定：
*担保三千亿美元的抵押贷款，这将对先前估计的四十万借款人有帮助；
*成立新的联邦监管机构，以确保GSE（指的是房地美与房利美，以及联邦房屋贷款银行（Federal Home Loan Banks））安全并有效的运作；
*提高了政府赞助企业（Government Sponsored Enterprises，简称GSE）可以购买抵押贷款最高限额；
*将资金借给抵押贷款银行，以协助他们再融资抵押贷款给业主自住而面临法拍风险者，减少抵押贷款的数额（通常遭遇了重大损失），以换取与联邦房屋管理局房屋售价未来上涨同调。再融资必须月付款固定，期限为30年；
*要求贷款人对其所提供的产品，以及其商定的交易透露更多信息；
*协助当地政府购买及翻修法拍房地产。
批评人士指出该法案根本没什么效果。由于因于要求贷款人自愿减低房屋抵押贷款本金，故低于1000位业主受到该法帮助。

**业主负担力暨经济稳定计划**
2009年2月18日，美国总统巴拉克·欧巴马宣布了一项750亿美元计划以帮助900万业主避免法拍，这是除了为房利美与房地美融资二千亿美元以外的追加资金，推动再融资贷款。计划经费主要来自EESA七千亿美元金融纾困基金，透过分摊费用和奖励办法，以鼓励贷款机构减少业主月付款至其31%月收入。按照该计划贷款人将负责减少月付款至不超过借款人收入的38%。损失与政府分摊，并逐步削减月付款至收入的31%，计划还包括免除部分借款人的贷款余额，而有关贷款收款服务企业将获得奖励。

**诉讼**
与次贷危机相关的诉讼仍在进行中。一份2008年2月发表的研究报告指出，2007年期间联邦法院收到共278件民事诉讼是有关于次贷危机，当中没有计算在州法院提诉的类似案子，不过一般认为数量相当可观。研究发现43％的案子是由那些为歧视性贷款做法而抗争的借款人提起的集体诉讼。其他案子涉及由投资人提起的证券诉讼、商业合约纠纷、就业集体诉讼、以及与破产相关的案子。被告包括提供住房抵押贷款的银行家、经纪人、借贷机构、管理人、产权公司、房屋建商、贷款服务商、发行商、担保人、债券保险公司、基金经理人、会计师事务所、以及公司董事会和高级职员。在2007年前贝尔斯登经理被投资人提起民事诉讼，这些投资人中包括巴克莱银行，皆声称他们被贝尔斯登误导。
任何抵押贷款的结构调整牵涉到购买住房抵押贷款证劵的投资人所拥有的合约权，当中修改贷款条件本身往往需要投资人许可，导致贷款修改制度「个案」化。这对试图透过有效地帮助广大业主群体重开其抵押贷款谈判，从而限制法拍的银行及政府。集体诉讼已在2008年12月提交，日后可能产生重大影响。

**执法**
2007年和2008年之间，美国联邦调查局（FBI）分配给住房抵押贷款相关犯罪的特工数量增加了50％。2008年6月美国联邦调查局表示，它手头的抵押贷款欺诈案在过去三年中增加了一倍，仍在处理超过1400件案。从2008年3月1日到6月18日，一次FBI全国性诱捕行动中共406人以抵押贷款欺诈罪名被逮捕。被捕的人包括买方、卖方和其他相关人士，范围涵盖整个的抵押贷款行业。
2008年3月8日，美国联邦调查局开始彻查美国国家金融服务公司潜在贷款欺诈的业务以及其证券欺诈的部分。
2008年6月19日，美国联邦调查局逮捕两位前贝尔斯登经理，是首次被捕与次贷危机相关的华尔街高级主管。他们涉嫌误导投资人投资于有相当风险的次级抵押贷款市场。
2008年7月16日，一名匿名的美国政府官员说，联邦调查局正在调查印地麦克银行潜在诈欺，目前尚不清楚调查是否在该银行以负债320亿美元倒闭后FDIC接管这件事之前开始。
2008年9月23日，为回应大众对这么多机构受到紧急救助的担忧，两名美国政府官员表示，联邦调查局正在调查抵押贷款融资机构如房利美、房地美、雷曼兄弟、以及保险公司美国国际集团等潜在诈欺行为，从而对26家贷款企业进行调查。

**道德调查**
2008年6月18日，国会操守小组开始调查对康乃迪克州民主党参议员克里斯多夫·杜德（一项耗资3,000亿美元重大住房救济法的提案人）及北达科他州民主党参议员肯·克拉德（Kent Conrad）的指控，这两位参议员获得来自已经出问题的贷款放款企业美国国家金融服务公司的优惠贷款。

**高级主管薪酬改革**
鉴于银行以往表彰个人表现的诸多红利在危机期间并发的损失被一笔勾销，许多主要银行及高级主管目前正面对来自各方调低奖金的压力。投资风险的程度并没有适当的计入奖金计算。许多高级主管鉴于其决策结果造成业绩不振已放弃奖金领取。不过极少数企业有「追回」的规定可用来取回奖金，因为过去奖金领取是定义在短期利润而非长期价值建立。瑞士信贷银行宣布将开始从其帐目上以问题资产的基金支付奖金，取代现金支付，令员工奖金受该基金的表演影响，这种做法被一位分析师誉为「超级灵光」。

**对美国政府单位的财务状况影响**
介于2001年至2008年美国财政赤字和债务的增加
截至2008年11月为止，美国联邦政府对支持全球金融体系的努力，承诺出资共7兆美元。这些承诺可根据其特点分为投资、贷款、与贷款担保，而不是直接开销。在许多情况下，政府购买金融资产，如商业票据、抵押担保证券、或其他类型资产担保票据，以活络本已冻结的市场流动性。随着危机的进行，美国联邦政府扩大愿意借钱给哪些抵押品的范围，其中包括高风险的资产。
美国联邦政府冒险的程度如何还未知因为这些投资与担保仍有待观察。2008年会计年度美国国债增加1兆美元，比起过去五年年均增长多出5,500亿美元，2008年9月总债务更达到10兆美元。
此外州与地方财产税收预计会减少，估计在房价短少了1.2兆美元，并美国整体经济的脚步趋缓。这种预期正影响到州政府透过贩卖州债券的融资能力。由于发现它们自己无法借到钱，加州与麻州请求联邦容许它们在正常情况下可以向其他来源借入资金。

**期望与预测**
金融危机发生前几年，菲尔菲克斯金融的普雷姆·沃特萨（Prem Watsa）曾警告：
在《市场观察》担任编辑的史帝弗·尼可罗斯（Stifel Nicolaus）声称有问题的抵押贷款不仅只有次级这一类：「抵押贷款市场里的问题范围与深度迅速增加表明整个抵押贷款业务陷入螺旋式下降，好似次贷屋漏偏逢连夜雨的情况。」他称之为「恶性循环」，并告诫贷款人：「你们继续相信情况不佳就会越来越糟。」
2008年5月19日，纽约大学教授暨鲁比尼环球经济公司首长鲁里埃尔·鲁比尼表示，如果美国经济陷入衰退：「那你将碰上一次自1930年代以来从未经历过的体系性金融危机。」
由于世界各地皆购买由次级抵押贷款担保下的债务工具，国际货币基金组织表示：「由美国次贷危机带来的全球损失可能达到9,450亿美元。」
截至2009年2月为止，分析师们预测，具有良好的信誉，但比起优质贷款借款人收入不太稳定借款人的中等质量贷款，或是拖欠和法拍的下一波。评级机构穆迪公司预计，拖欠率会由相对于历史平均水平的低于1％上升至超过20％。高盛证券分析师估计中等质量贷款债务总额1.3兆的资产帐面贬值占六千亿，几乎跟次贷损失预期一样多。而浮动利率贷款选择权，其中有许多基本上是与中等质量贷款相同，则潜在影响上升至1兆美元。
法兰西斯·福山认为，这场危机标志着雷根主义在金融领域的结束。雷根主义的特点是少监管、小政府及降低税收，危机触发对重要金融领域监管的政策改变。
法瑞·扎卡里亚（Fareed Zakaria）认为，这场危机可能迫使美国人和他们的政府生活在其财力所能及的范围内。此外某些优秀智囊可能从金融工程调到更有价值的商业活动，或者科学和技术领域。
罗吉·阿尔特曼（Roger Altman）写道：「2008年的崩溃对美国的金融体系、经济、以及其世界地位具有深远的损害；这场危机是一次重大的地缘政治危机挫折...正好乘势将世界的焦点从美国转到其他的地方。以中期来说，美国将不得不在一个较小的全球平台上运作—而其他国家，特别是中国，将有机会更快速增长国力。」
这场危机已燃起对1987年至2006年担任美国联储局主席艾伦·格林斯潘工作怀疑。州参议员克里斯多夫·杜德宣称，格林斯潘创造这个「完美风暴」。格林斯潘说，受余波所及，经济衰退的机会其三有一。当被问及对这场危机有何评论时，格林斯潘谈话如下：

**参见**
美国国际集团
*贝尔斯登对冲基金的次级抵押贷款危机
*资产证券化
*次级抵押债务债券危机
*社区再投资法案
*戴蒙德-迪布维格模型
*2007年－2011年环球金融危机
*2008年环球股灾
*参与2007-2008年金融危机的经济实体列表
*住房抵押贷款证券
*北岩银行国有化
*房地产泡沫
*1837年经济恐慌
*掠夺性放贷
*1980年代末期的储贷危机
*影子银行体系
*问题资产纾困计划
*美国房地产泡沫

**其他房地产泡沫**
印度房地产泡沫
*爱尔兰房地产泡沫
*日本泡沫经济
*西班牙房地产泡沫
*英国房地产泡沫

**参考资料**

**进阶阅读**
 archivedate=2009-03-07  (定期更新).- cite journal | last=Blackburn | first=Robin | url=http://www.newleftreview.org/?view=2715 | title=The Subprime Mortgage Crisis | publisher=新左观点 | pages=50 |date=March 2008- Demyanyk, Yuliya (FRB St. Louis), and Otto Van Hemert (NYU Stern School) (2008) " Understanding the Subprime Mortgage Crisis,date=20120608221219 " Working paper circulated by the Social Science Research Network.- DiMartino, D., and Duca, J. V. (2007) " The Rise and Fall of Subprime Mortgages," 达拉斯联邦储备银行Economic Letter 2(11).- Gold, Gerry, and Feldman, Paul (2007) A House of Cards - From fantasy finance to global crash. London, Lupus Books. ISBN 978-0-9523454-3-5-  date=2008年11月11日-  date=2008-10-03及
*cite book | author=Muolo, Paul, and Padilla, Matthew | title=Chain of Blame: How Wall Street Caused the Mortgage and Credit Crisis | publisher=John Wiley and Sons | location=Hoboken, NJ | year=2008 | isbn=978-0-470-29277-8
*Woods, Thomas E.（2009）Meltdown: A Free-Market Look at Why the Stock Market Collapsed, the Economy Tanked, and Government Bailouts Will Make Things Worse / Washington DC: Regnery Publishing ISBN 978-1-59698-587-2- Reinhart, Carmen M., and Kenneth Rogoff（2008）" Is the 2007 U.S. Sub-Prime Financial Crisis So Different? An International Historical Comparison," Harvard University working paper.
*Archaya and Richardson. Financial Stability: How to Repair a Failed System  NYU Stern Project-Executive Summaries of 18 Crisis-Related Papers date=20090929175154 - Vink, Dennis (2008). "ABS, MBS and CDO Compared" The Journal of Structured Finance date=20200728165156 

**外部连结**
 PBS Frontline - Inside the Meltdown date=20100512123507 - archivedate=2008-12-16- archivedate=2008-12-16- publisher=BBC- Business Chinese at  Business Chinese/English vocabulary- CNN Scorecard of Bailout Funds at  CNN Bailout Allocations & Payments date=20100304154228 - Financial Times -  In depth: Subprime fall-out date=20070324183338 - 民间借贷活跃 “中国式次贷危机”绝非危言耸听  date=20201011200258  中国经济网 2014-05-18