Categoría: Administración

nerse por perfeccionado el préstamo en los términos del artículo 1740 del Código Civil, en tanto no desaparezcan las restricciones a la disposición del dinero, y, ya se considere que estamos ante una obligación futura, o ante una obligación actual pero sujeta a condición suspensiva, la inscripción no podrá recoger sino el contenido real del negocio.
Por ello, la hipoteca que se inscriba tendrá que serlo condicionada, en su eficacia frente a terceros, a lo que resulta del párrafo primero del artículo 142 de la Ley Hipotecaria, de modo que el Registro no podrá reflejar la efectiva entrega en tanto no conste acreditado que la misma ha tenido lugar o que las restricciones para disponer de la cantidad prestada han desaparecido (Resolución de 17 de marzo de 2000).
Por su parte, el crédito, en términos generales, es una forma de financiación más flexible que el préstamo, en virtud de la que el acreedor se compromete a poner a disposición del solicitante o deudor una cantidad de dinero durante un plazo determinado, que éste podrá utilizar en función de sus necesidades, totalmente, de forma parcial, o no disponer de nada. Entre las características del crédito destacan que solo se pagan intereses por la cantidad realmente utilizada, y que a medida que se amortiza el dinero utilizado, se puede seguir disponiendo de él otra vez, siempre que no se supere el límite fijado.
Respecto de la garantía hipotecaria del crédito, según señaló la resolución de 28 de junio de 2012 y han ratificado otras posteriores, son tres los tipos de hipotecas principales admitidos en nuestro derecho con dicha finalidad, todas de máximo: las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones futuras (artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las constituidas en garantía del saldo de una cuenta corriente de crédito y otros supuestos asimilados (artículo 153 de la Ley Hipotecaria); y las hipotecas globales y/o flotantes (artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria).
Se prescinde del análisis de estas últimas hipotecas, dado que no son aplicables a este supuesto y ninguna de las partes no se han referido a ellas, señalando únicamente que la llamada hipoteca flotante (artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley 41/2007) permite constituir una sola hipoteca en garantía de una o varias obligaciones, de cualquier clase, presentes o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas, bastando la expresión de su denominación (y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro dichas obligaciones, la cantidad máxima garantizada), el plazo de duración de la hipoteca y la forma de calcular el saldo final; con el añadido de que esta hipoteca solo puede constituirse a favor de las entidades financieras a que se refiere el artículo 2 de la Ley del Mercado Hipotecario, o a favor de la Hacienda, la Seguridad Social o la «Sareb».
En cuanto al contrato de apertura de crédito en cuenta corriente a que se refiere el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, como señaló la Resolución de 18 de junio de 2001, es una operación, ordinariamente bancaria y esencialmente crediticia, por la que un banco u otro acreedor se obliga, dentro del límite y por el tiempo pactado, a poner a disposición del cliente, y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o realizar otras prestaciones que le permitan obtenerlo, a cambio de la obligación de éste de reintegrarlas en la fecha final pactada de cierre de la cuenta, satisfaciendo los intereses y, en su caso, las comisiones convenidas. Es característica esencial de este contrato la facultad que se concede al acreditado de efectuar reembolsos parciales de las sumas que haya dispuesto, al objeto de reducir la deuda resultante y poder disponer, eventualmente, otra vez del importe total del crédito, y así sucesivamente hasta el vencimiento final, en que se procede a la liquidación de la cuenta al objeto de determinar el saldo líquido exigible.
Emparentado con el contrato anterior se encuentra el denominado «contrato de crédito abierto» consistente en que, como en la apertura de crédito en cuenta corriente, el acreedor concede al acreditado una determinada cantidad de dinero que puede hacerse efectiva en una o sucesivas veces, caracterizándose en que cada una de las disposiciones efectuadas tiene una configuración autónoma en cuanto a tipo de interés y plazo de amortización, normalmente cuotas mixtas mensuales de capital e intereses, ninguno de los cuales puede exceder de la fecha de vencimiento final del crédito. En el crédito abierto, por definición, sí se puede volver disponer de los importes que hubieren sido previamente amortizados, y por esta razón se instrumenta también a través de una cuenta de crédito cuyo saldo determina el crédito final exigible.
La atipicidad de esta categoría de hipotecas (las de garantía de los contratos de apertura de crédito en cuenta corriente y de crédito abierto), permite un amplio juego de la autonomía de la voluntad, siempre que se respete su efecto básico, cual es la refundición en una sola obligación (la constituida por el saldo de la cuenta), de los débitos y cargos que en la cuenta se asientan, los cuales quedan reducidos a simples partidas contables, con pérdida de su autonomía y exigibilidad aislada.
Es por ello que este Centro Directivo viene considerando admisible la fijación de plazos para la disponibilidad -libres o sujetos a determinadas reglas-, el señalamiento cuantías mínimas para cada disposición, el establecimiento de liquidaciones periódicas de diverso plazo, de reducciones del límite del crédito disponible según se acerca el vencimiento final, la configuración de los intereses ordinarios como crédito independiente no asentable en la cuenta o bien como partidas de ésta, etc.; lo que ciertamente puede desdibujar los contornos propios de cada uno de los contratos anteriormente expuestos.
Distinto del contrato de apertura de crédito en cuenta corriente es el denominado contrato de apertura de crédito simple, que es un contrato igualmente con una parte acreedora y otra parte deudora diferenciadas, ambas con recíprocas obligaciones, pero en el que el deudor se encuentra normalmente desprovisto de la facultad de efectuar reembolsos parciales, lo que impide su contabilización en forma de cuenta corriente, dándose la circunstancia que las cantidades dispuestas y amortizadas no podrán ser objeto de nueva disposición. Se diferencia del contrato o precontrato de préstamo en que las entregas de dinero sucesivas no son nuevos contratos (préstamos) o ampliaciones del anterior, sino meros actos de ejecución del contrato de crédito, a través de los cuales se utilizan los importes concedidos. Doctrinalmente se encuadra su garantía hipotecaria dentro del marco amplio de hipoteca de seguridad en garantía de obligaciones futuras, regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, en vez de la hipoteca en garantía de cuenta corriente que regula el citado artículo 153 de dicha ley.
Si bien las hipotecas en garantía de crédito simple y las hipotecas en garantía de cuenta corriente se asemejan en que al constituirse falta generalmente el «debitum», que estará pendiente mientras se dispone o no de la cantidad concedida, en cambio difieren, como se ha expresado, en que en el crédito simple el débito nace cuando se realiza la operación, mientras que en el crédito en cuenta corriente no se produce ese nacimiento hasta el cierre del saldo de la cuenta, ya que durante la vigencia de ésta sus fluctuaciones se funden en ella.
Por último señalar que en todos estos casos, ya se configure el contrato como de apertura de crédito de forma simple, ya se le añada el convenio expreso de instrumentalizarla en cuenta corriente, no cabe hablar (como en el préstamo) de una relación jurídica unilateral en la que se contrapongan la posición acreedora de una de las partes frente a la deudora de la otra, sino que en ella existen derechos y obligaciones para ambas: para el concedente, por cuanto si bien tendrá derecho a los reintegros, intereses y comisiones que procedan, o al saldo de liquidación en su día, tiene la obligación de mantener la disponibilidad en los términos convenidos; para el acreditado, porque si bien tiene el derecho a esa disponibilidad, surgen a su costa las obligaciones correlativas a los derechos del concedente.
4. La proximidad de las figuras del préstamo mixto y de la apertura de crédito simple es evidente en cuanto participan de la misma causa negocial, y sus efectos, una vez que se ha recibido el préstamo o se ha dispuesto del crédito, son perfectamente asimilables, de ahí la necesidad de precisar bien qué tipo de financiación concurre en cada caso.
En concreto, en el supuesto objeto de este recurso, las características fundamentales de la obligación garantizada, que se infiere de las cláusulas transcritas en el fundamento de derecho segundo, son las siguientes: concesión de un crédito, por una sociedad que no tiene el carácter de entidad crediticia oficial, sin entrega presente más que de una pequeña parte del capital y disposición del resto del mismo sujeta al cumplimiento de ciertas reglas, mediante pago directo del acreedor a un tercero -empresa constructora- designado por el deudor, con existencia de la facultad de efectuar reembolsos anticipados parciales, y sin que las cantidades amortizadas puedan ser objeto de nueva disposición.
No se pacta ni se regula la apertura de una cuenta corriente a favor de la parte financiada, ni se establece expresamente que la obligación garantizada sea el saldo liquido de una cuenta corriente.
Teniendo en cuenta estas consideraciones, debemos descartar que la obligación garantiza con la hipoteca objeto de este recurso pueda calificarse de préstamo, como hace la registradora calificante, porque independiente que sea práctica relativamente habitual la financiación de las obras nuevas a través de préstamos con sujeción de la disponibilidad de las cantidades entregadas a la presentación de certificados de obra; lo cierto es que en este supuesto no ha habido una entrega al prestatario de todo el dinero solicitado en el momento de su concesión y, además, la referencia a que se pacta la concesión de un crédito se encuentra repartida por todo el clausulado, como se ha puesto de manifiesto en el fundamento de derecho segundo.
También se debe descartar que la obligación garantizada sea el saldo de un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente, porque, como se ha explicado anteriormente, ni se establece así expresamente en la cláusula de constitución de hipoteca, ni se identifica la cuenta, ni se regulan las concretas partidas del debe y el haber de la misma.
Sí se establecen prórrogas a la obligación garantizada, que suelen ser propias de las cuentas corrientes de crédito, pero no se utiliza la terminología de prórroga del plazo de duración de la cuenta corriente, sino la de prórroga del vencimiento del crédito, que es más propio de la apertura de crédito simple, en que también son frecuentes estos pactos de posposición del pago de la obligación garantizada.
En consecuencia, se considera que la obligación garantizada es la resultante de un contrato de apertura de crédito simple pues, al margen que excepcionalmente se permitan reembolsos anticipados parciales, el resto de las estipulaciones y terminología utilizada se ajusta a la configuración legal de este tipo de contrato.
Así, el contrato queda perfeccionado y eficaz desde su otorgamiento, y las entregas de dinero sucesivas en favor deudor son meros actos de ejecución del crédito, a través de los cuales se utilizan los importes concedidos, sin que ninguna norma impida, como ocurre en este supuesto, regular la forma y requisitos en que esas disposiciones sucesivas deben ser realizadas. Este criterio viene reforzado por el hecho de que en el contrato no se articule la existencia de una cuenta corriente de crédito ni se permitan nuevas disposiciones de las cantidades amortizadas anticipadamente.
Fijado el tipo de hipoteca ante el que nos encontramos con suficiente claridad o precisión, según resulta de los propios términos de la escritura de hipoteca calificada, no procede exigir aclaración complementaria alguna en este sentido, por lo que el primer defecto de la nota de calificación recurrida debe ser revocado, al no haberse pactado un préstamo sujeto a condición suspensiva.
5. Respecto del segundo defecto de la nota de calificación: la necesidad de adaptar la cláusula de constitución de hipoteca, que según la registradora de la Propiedad calificante aparece redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo ya efectivamente determinado y entregado, cuando al tratarse de un préstamo o crédito, sujeto en su disponibilidad a hechos futuros debe configurarse como hipoteca de máximo; debe analizarse si, efectivamente, existe esa incompatibilidad entre la responsabilidad hipotecaria y la naturaleza de las hipotecas de seguridad.
El principio de especialidad o determinación registral exige que el negocio jurídico celebrado quede adecuadamente reflejado en el documento presentado a inscripción y que los derechos reales que pretendan acceder al Registro se encuentren perfectamente determinados en sus aspectos subjetivos, objetivos y contenido; lo que impone que esos títulos inscribibles se encuentren redactados con la debida claridad y precisión, para poder reflejar adecuadamente en el Registro dichas circunstancias.
Tratándose de préstamos o créditos hipotecarios, ese principio de determinación se predica tanto respecto de la adecuada identificación de la obligación garantizada, como respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, y de conformidad con las características y requisitos del tipo de hipoteca que se trate.
En el supuesto objeto de este recurso, al fijarse la responsabilidad hipotecaria por principal se dispone que la hipoteca cubrirá «el total del principal, que asciende a la cantidad 282.500 euros»; términos que, independientemente de su mejorable redacción técnica, no se consideran incompatibles con la constitución de una hipoteca de máximo o seguridad, pues la expresión utilizada «total», tanto puede entenderse referida a que se garantiza todo el crédito concedido y no solo parte él, lo que sería superfluo, como a que se está garantizando el crédito conferido hasta su cifra total o máxima posible, y así se remarca.
Es cierto, como se ha señalado anteriormente, que el principio de determinación hipotecaria exige la mayor claridad posible en la constitución de los derechos reales, pero también lo es que esta exigencia no implica la necesidad de utilizar fórmulas o expresiones sacramentales concretas, como la de «la finca responderá en concepto de principal hasta la cantidad máxima de (…)», y que el registrador, al calificar los documentos inscribibles ha de tener en cuenta no solo la simple y pura literalidad de los términos empleados en su redacción, sino también, si se cumple unos suficientes estándares de compatibilidad, la intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio documentado, la valoración global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzcan efecto y sea posible su inscripción (vid. Resolución de 18 de mayo de 2013).
En consecuencia, este segundo defecto de la nota de calificación, tal y como se ha formulado, también debe ser revocado.
6. En cuanto al tercer defecto de la nota, que se refiere a que no resulta determinado el procedimiento de liquidación necesario para fijar la deuda exigible ni la exigencia de que para poder utilizar el procedimiento de venta extrajudicial será preciso que la deuda quede perfectamente determinada frente a terceros por medio de la nota marginal del artículo 238 del Reglamento Hipotecario, partiendo de la consideración de que la obligación garantizada es un contrato de apertura de crédito simple, deben extraerse las siguientes conclusiones.
Como se ha expuesto anteriormente, la garantía hipotecaria de este tipo de obligaciones se encuadra dentro del marco amplio de las hipotecas de seguridad en garantía de obligaciones futuras, regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento, en vez de la hipoteca en garantía de cuentas corriente que regula el citado artículo 153 de dicha ley, por lo que no es hábil, para que pueda utilizarse el procedimiento judicial directo de ejecución hipotecaria, la certificación de la parte acreedora del saldo líquido de una cuenta corriente -siquiera sea instrumental- a que se refiere ese artículo, cuenta que, por otra parte, no se ha abierto, ni tampoco el sistema de «doble libreta» previsto por el mismo artículo 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento para cuando el acreedor, como es el caso, no tenga la condición de entidad de crédito, porque, además, el mismo tampoco se ha pactado.
No cabe duda que los interesados pueden libremente optar por la constitución de una hipoteca en garantía de las obligaciones derivadas de un contrato de financiación como obligaciones futuras derivadas unitariamente de ese contrato, por la vía de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento, o bien constituir una hipoteca en garantía de la apertura del saldo de una cuenta corriente en que se garantice el saldo que resulte de las partidas de abono y cargo derivadas del contrato de financiación o de otro tipo (ej. de suministro o servicios profesionales) con efecto novatorio en cuanto al saldo de la cuenta.
Pero una vez se ha optado por un tipo de hipoteca, se deben cumplir los requisitos estructurales del mismo, y en este caso, según se ha analizado anteriormente, de los términos de las cláusulas contractuales escrituradas resulta que se ha optado por el primer tipo de hipoteca.
Como señala la Resolución de 20 de junio de 2012, para que se pueda constituir la hipoteca en garantía de obligación futura, regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, tiene que estar perfectamente determinado y configurado el contrato básico que constituye la fuente de las obligaciones que se garantizan, lo que sí ocurre en el presente caso, al concretarse el contrato a la financiación de la obra nueva del que surgen las obligaciones según se vayan cumpliendo los requisitos establecidos y se ejecute el contrato mediante las respectivas disposiciones.
El contrato de crédito y la hipoteca quedan perfeccionados desde el otorgamiento de la escritura y la inscripción, respectivamente, adquiriendo ésta un rango, incluso aunque no se haya verificado ninguna disposición o entrega y, por consiguiente, no haya nacido ninguna obligación por parte del financiado, existiendo la posibilidad de que quede concretada dicha obligación cuando nazca, a través de la nota marginal de los artículos 143 de la propia ley y 238 de su Reglamento.
Es decir, esta clase de hipotecas en garantía de obligación futura del artículo 142 de la Ley Hipotecaria, aunque ya constituyen un derecho real existente, pueden quedar afectadas en cuanto a sus vicisitudes y desenvolvimiento por la existencia y cuantía de las obligaciones futuras derivadas del contrato o relación jurídica básica que garantizan. Por eso, el propio artículo 142 de la Ley Hipotecaria establece que dicha hipoteca «surtirá efecto contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse».
Mientras no se haya contraído la obligación, la hipoteca es un derecho real existente, pero en fase de pendencia respecto a la obligación garantizada, constando ya constituido y con su propio rango.
Si la obligación llega a contraerse, entonces alcanza eficacia a efectos de ejecución si la obligación no se cumpliere. Precisamente por ello, el artículo 143 de la Ley Hipotecaria establece que «cuando se contraiga la obligación futura (…) de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria». Esta nota marginal completa el ciclo de la efectividad de la hipoteca, pues convierte la obligación en una obligación de presente y permite determinar en el Registro la existencia y cuantía de la misma, transformando la hipoteca en ordinaria.
A su vez, el artículo 238 del Reglamento Hipotecario, en concordancia con dichos preceptos, prevé que «para hacer constar en el Registro que se han (…) contraído las obligaciones futuras de que trata el artículo 143 de la Ley, presentará cualquiera de los interesados al Registrador copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud firmada por ambas partes, ratificada ante el Registrador o cuyas firmas estén legitimadas, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deban dar lugar a ella. Si alguno de los interesados se negare a firmar o ratificar dicha solicitud podrá el otro demandarle en juicio ordinario. Si la resolución fuere favorable a la demanda, el Registrador extenderá la correspondiente nota marginal».
Esta nota marginal es un sustitutivo de las certificaciones del saldo de la cuenta a que se refieren los artículos 153 y 153 bis de la Ley Hipotecaria, lo que confirma la autonomía de la hipoteca en garantía de obligaciones futuras respecto a dichas otras clases de hipotecas de máximo.
Sin perjuicio de poder pactarse, en aplicación del principio de autonomía de la voluntad, un procedimiento especial y detallado de cómo acreditar el nacimiento de la obligación y practicar la citada nota marginal (procedimiento que debe estar fundado en documentos que lleven aparejada ejecución conforme al artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), el mismo no es necesario pues, en su defecto, se aplicará supletoriamente el sistema recogido en el citado artículo 238 del Reglamento Hipotecario.
En consecuencia, este aspecto del defecto tercero también debe ser revocado, si bien no podrá inscribirse por indeterminado e improcedente el pacto de liquidez recogido en la cláusula tercera, apartado 2.
7. En cuanto a la posibilidad de utilizar el procedimiento de venta extrajudicial para la ejecución de las hipotecas de seguridad, como ha reiterado este Centro Directivo en diversas Resoluciones, como las de 22 y 24 de abril de febrero de 2019, tratándose la obligación garantizada de una cuenta de crédito abierto (a la que deben asimilarse las demás hipotecas de máximo), para la inscripción del pacto de venta extrajudicial es necesario que se prevea expresamente en la escritura de constitución la forma de determinar registralmente la deuda antes de intentar su utilización.
El artículo 235.1 del Reglamento Hipotecario establece que «la ejecución extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con los previsto en el título y de los gastos de ejecución a que se refiere el artículo 236-k».
Partiendo de ello, la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 23 de enero y 20 de junio de 2012 y 28 de abril de 2015 ya señaló que si se pretende la constancia registral de la referencia a la posibilidad de utilizar el procedimiento extrajudicial, ha de hacerse con la salvedad de que sea siempre que en la escritura de constitución conste el pacto de determinación de la forma de la constancia registral de la existencia y cuantía de la obligación futura por medio de la nota marginal de los artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento, al margen de la inscripción de hipoteca de que se trate, ya que, en caso contrario, podría inducir a confusión de que la cláusula legitimaba para el ejercicio del procedimiento extrajudicial sin más trámites ni requisitos y sin base registral previa respecto a la determinación de la obligación garantizada.
Todas estas previsiones legales parten de una premisa: que el acreedor no cuenta con el consentimiento del deudor a la cantidad exigible y que por ello debe proveérsele, en los casos y supuestos legales, de la posibilidad de integrar su título sin necesidad de acudir al procedimiento ordinario.
Si acreedor y deudor han convenido en el importe de la cantidad exigible no hay necesidad de acudir a un procedimiento especial para integrar el título pues será el convenio de determinación de la deuda exigible, junto con el título en el que se pactó la garantía, los que integren el título ejecutivo y al hacer constar esta circunstancia al margen de la inscripción de hipoteca, el Registro publicará que la hipoteca de máximo garantiza no ya una obligación indeterminada sino una obligación determinada y líquida, coincidiendo desde ese momento el título inscrito con el título ejecutivo.
En conclusión, es preciso que las partes interesadas preestablezcan en el contrato de crédito hipotecario, un sistema de determinación del importe definitivo de la cantidad adeudada, adecuado, seguro y ajustado a los principios hipotecarios, para la debida constatación registral del nacimiento de la obligación asegurada y su concreta cuantía, sistema que, como se ha indicado, debe estar fundado en documentos que lleven aparejada ejecución (artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por tanto, tratándose, como es el caso, de hipotecas de máximo, debe rechazarse la inscripción de la cláusula de venta extrajudicial si no contiene un sistema de determinación de la cuantía exigible y su constancia registral antes de la ejecución, por lo que se confirma en cuanto a este defecto la nota de calificación.
No obstante, será posible practicar la inscripción parcial de la hipoteca sin esta cláusula, si media solicitud expresa de las partes (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria) dado que se considera que la misma constituye un elemento delimitador del contenido esencial del derecho real de hipoteca, que viene constituido por la responsabilidad hipotecaria y por los procedimientos ejecutivos que le son propios.
8. Respecto del defecto cuarto, la cláusula primera, apartado 6.1.3, dispone que: «(…) Asimismo, deberá depositarse en el mismo acto de la compraventa, en concepto de amortización, en la cuenta titularidad de la entidad acreedora en ING Luxemburgo SA la cantidad resultante según el saldo deudor existente hasta la fecha de la venta», por lo que debe analizarse si esta cláusula tiene el carácter de abusiva y si constituye o no una prohibición de disponer.
Como cuestión previa debe señalarse que, no obstante no encontrarnos ante un crédito al que le sea aplicable la normativa de protección de los consumidores (se trata de un crédito mercantil concertado entre dos sociedades que actúan en el marco de su objeto social), la competencia de los registradores de la propiedad para calificar las cláusulas de los préstamos o créditos hipotecarios, sean del tipo que sean, a efectos de su inscripción, que niega la parte recurrente, está fuera de toda duda desde el momento que la actual redacción del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria establece que «las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».
Esta calificación registral de carácter general, tanto respecto de las cláusulas financieras, como de las de carácter real y, especialmente, de las cláusulas de vencimiento anticipado, ha sido expresamente reconocida por el Tribunal Supremo (vid. Sentencias de 16 de diciembre de 2009 y 19 de septiembre de 2013) y su ámbito ha sido fijado por la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid. Resoluciones de 1 de octubre de 2010, 8 de junio y 6 de agosto de 2011, 13 de septiembre de 2013 y 30 de marzo y 28 de abril de 2015, entre otras muchas), a cuya doctrina nos remitimos, como no puede ser de otra manera, porque todo préstamo o crédito hipotecario, sea del tipo que sea, se encuentra sujeto al principio de legalidad en sus distinto aspectos.
Volviendo a la cuestión de fondo de este defecto, debe señalarse que las cláusulas por la que se prohíbe al deudor disponer de la finca hipotecada si no consta el expreso consentimiento del acreedor no son inscribibles, por contravenir la norma imperativa recogida en los artículos 27 y 107.3 de la Ley Hipotecaria y resultar contrarias al principio de libertad de contratación, a la libre circulación, uso y disfrute de los bienes y al crédito territorial (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 y Resoluciones de 8 de junio y 16 de agosto de 2018, entre otras).
Ahora bien, con el pacto antes transcrito no se está estableciendo, ni siquiera de modo indirecto, una prohibición de disponer, ya que el mismo se limita a establecer un supuesto de amortización anticipada obligatoria especial para el caso de venta de la finca hipotecada, consistente en la aplicación del precio de venta al pago de la cuantía líquida todavía debida en el momento de la producirse la misma y hasta donde alcance el dinero obtenido, pero sin que, en caso de que ese precio no cubra la total cantidad pendiente de pago, se establezca el vencimiento anticipado de esa cuantía restante.
En consecuencia, de concurrir tal eventualidad, el crédito quedaría vigente respecto de la cantidad pendiente no amortizada, que se reducida en la cifra correspondiente, manteniendo su fecha de vencimiento inalterada.
Además, este pacto el reembolso anticipado del préstamo si se produce la venta de la finca hipotecada, ha sido admitido por esta Dirección General, si se expresa en términos semejantes a los transcritos, en determinados supuestos como los recogidos en las Resoluciones de 21 de enero de 2007 y 28 de abril de 2015, ambos de carácter empresarial, porque, como señala acertadamente el recurrente, la venta de los activos hipotecados por una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúan en una posición de debilidad financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara a la devolución de la cantidad prestada o concedida por la acreedora, que justifica, en este ámbito en que no opera la protección de consumidores, que la sociedad acreedora busque protegerse ante tal eventualidad mediante este pacto de amortización anticipada obligatoria.
En consecuencia, este cuarto defecto de la nota de calificación, tal y como se ha formulado, también debe ser revocado.
Por tanto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los defectos primero, segundo -con el matiz expresado-, primera parte del tercero y cuarto, y desestimar el recurso y confirmar la nota registral en cuanto a la parte señalada de los defectos segundo y tercero, en los términos expresados.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de enero de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.