Categoría: Administración

s concedentes; por otra parte, la primera notificación efectuada por burofax sí que respetó el plazo de una semana otorgado a los concedentes, y además fue la única que fue recibida por éstos, pero la notificación por el optante al concedente de que va a ejercitar unilateralmente la opción, dada su trascendencia, ha de efectuarse en defecto de pacto por conducto notarial, no siendo admisible el burofax si no se ha pactado expresamente; respecto de la última notificación efectuada, mediante la cual se cita a los concedentes para que comparezcan a ratificar la escritura de ejercicio unilateral otorgada previamente, aparte de que dicha notificación ha sido efectuada una vez transcurrido el plazo de ejercicio del derecho de opción, dicha citación no se ajusta a lo pactado al constituirse el derecho de opción, que no contempla esta posibilidad de otorgamiento previo de la escritura y ratificación a posteriori; b) el plazo por el que se constituyó la opción finalizaba el 14 de julio de 2021, por lo que no puede procederse ahora a una nueva citación a los concedentes para el otorgamiento de la escritura de ejercicio de la opción; el derecho de opción ha caducado; en consecuencia, dado que no se ha ejercitado correctamente el derecho de opción dentro de plazo, debido a los vicios que afectan a las citaciones efectuadas, no puede sino concluirse que la opción ha caducado, no siendo ya posible su ejercicio, que tendría carácter extemporáneo, y c) para el caso de que se admitiera la citación efectuada para ratificar la escritura de ejercicio unilateral de la opción como medio para subsanar los defectos cometidos en las citaciones previas, y por tanto se admitiera la escritura de ejercicio unilateral previamente otorgada, se observan los defectos siguientes: i) no se acredita que los concedentes de la opción no hayan comparecido en notaría el día en el que estaban convocados para la ratificación de la escritura otorgada unilateralmente; en la fecha en la que estaban citados los concedentes no se otorgó escritura alguna en la que se pueda hacer referencia a la falta de comparecencia de los concedentes citados, sino que la convocatoria era para ratificar la escritura de compraventa otorgada previamente de forma unilateral; del acta aportada no resulta la falta de comparecencia de los interesados, que no puede presumirse, sino que debe acreditarse, ya que si los concedentes de la opción comparecieron en la fecha y Notaría indicados en la notificación no puede inscribirse la escritura de compraventa otorgada de forma unilateral, sino que debe aportarse la oportuna escritura de ratificación, y ii) no se acredita que la «convalidación» de la escritura de compraventa previamente otorgada se haya notificado a los concedentes, ya que al constituirse la opción de compra se estableció que «el otorgamiento de la escritura de compraventa en ejercicio de esta opción de compra se notificará notarialmente al concedente de la opción en su expresado domicilio».
El recurrente alega lo siguiente: que la calificación que se recurre es nula de pleno Derecho, al haberse dictado prescindiendo del procedimiento establecido, vulnerando una Resolución de esta Dirección General y no procede la revisión nuevamente de los motivos de impugnación, dado que fue estimado íntegramente el recurso que se planteó en su día; que el título de la opción no exige la notificación del ejercicio de la misma con una formalidad determinada; que se ha acreditado documentalmente que el requisito de notificación fehaciente dirigida a la parte concedente, fijando fecha y Notaría para autorizar la escritura de compraventa, se ha cumplido; que la ley únicamente exige que la notificación se realice por conducto notarial, pero no exige que dicha notificación sea de carácter presencial, siendo suficiente que el referido burofax sea remitido por conducto notarial; que se han cumplido los pactos establecidos por las partes y la notificación se ha efectuado por un medio fehaciente y por conducto notarial; que el otorgamiento de una nueva escritura de compraventa procede dado que los cedentes de la opción no han comparecido a ninguna de las citaciones que le han sido realizadas, imposibilitando el cumplimiento del derecho a la transmisión de la vivienda a favor de la optante, tal y como fue pactado.
2. Como cuestión previa, alega el recurrente la nulidad de la calificación que se recurre dado que anteriormente había recaído una Resolución de este Centro Directivo –14 de octubre de 2021– en la que se estimó el recurso planteado por falta de motivación en la calificación recurrida entonces. Pero hay que tener en cuenta que ha habido otra calificación negativa –1 de febrero de 2022–, posterior a la citada Resolución, que no fue recurrida. Ahora, con la nueva presentación, se califica negativamente de nuevo, y se recurre otra vez. Por otra parte, hay que recordar que, en el fundamento de Derecho segundo de la Resolución de 14 de octubre de 2021, se afirma lo siguiente: «Esto no obsta a que se pueda emitir una nueva nota de calificación con motivación suficiente, sin perjuicio de la eventual responsabilidad en que pudiera incurrir el registrador por contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada (artículos 19 bis y 258 Ley Hipotecaria)». En consecuencia, la calificación negativa objeto de este recurso no es nula y se debe entrar en el fondo del recurso.
3. En relación con el fondo del asunto debatido, la calificación, en esencia, se motiva en que las notificaciones y el posterior ejercicio unilateral de la opción de compra no se efectuaron conforme a los términos pactados al constituirse la opción.
Debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia, la doctrina científica y la de este Centro Directivo (cfr., entre otras muchas las Resoluciones de 20 de mayo de 2005 y 14 de mayo de 2019) han admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho, siempre que haya exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a favor del optante.
Comienza el registrador afirmando que «la primera notificación efectuada por burofax sí que respetó el plazo de una semana otorgado a los concedentes, y además fue la única que fue recibida por éstos. Pero tal y como señaló la Dirección General de Registros y del Notariado en resolución de 14 de mayo de 2019, la notificación por el optante al concedente de que va a ejercitar unilateralmente la opción, dada su trascendencia, ha de efectuarse en defecto de pacto por conducto notarial, no siendo admisible el burofax si no se ha pactado expresamente».
En cuanto a la utilización del burofax, dicha Resolución puso de relieve que, si bien este procedimiento se encuentra admitido en determinados ámbitos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y ha sido admitido alguna vez por esta Dirección General como suficiente, cuando legalmente no se exige una forma determinada de notificación, por cuanto permite dejar constancia fehaciente de la entrega de la misma (Resolución de 18 de febrero de 2013, para la citación a los acreedores en las herencias aceptadas a beneficio de inventario), no siempre que exista una falta de determinación legal de la forma de practicar las notificaciones y requerimientos a efectos registrales debe seguirse esta regla, sino que, a falta de pacto, habrá de atenderse a la transcendencia de los efectos que la misma provoca y a los criterios legales existentes para supuestos semejantes.
Así en materia de hipotecas y derechos reales existen numerosos supuestos en que, dada la decisiva transcendencia de la notificación, se exige que la misma se verifique por vía notarial (artículos 202 a 204 del Reglamento Notarial) o judicial, no sólo porque se trata de procedimientos que permiten dejar constancia de la entrega sino, también, porque acreditan el contenido de la notificación y la identidad del emitente, y posibilitan la adecuada oposición del receptor. Entre esos supuestos se puede citar el del artículo 1504 del Código Civil en cuanto al requerimiento al comprador con precio aplazado para la resolución de la venta (Resolución de 10 de julio de 2013). Y, en materia de hipotecas: a) el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que se refiere a la «notificación por conducto notarial» por parte de la entidad acreedora subrogante a la entidad acreedora primitiva de la oferta vinculante y de su decisión de subrogarse en la hipoteca y del requerimiento para que entregue el certificado del importe debido; b) el requerimiento de pago al deudor, previo a la ejecución hipotecaria, a que se refiere el artículo 686.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 581.2 del mismo cuerpo legal, y c) para hacer constar en el Registro el cumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias que afectaran a la obligación asegurada, o que se han contraído las obligaciones futuras garantizadas, es necesario la presentación de documento público que así lo acredite o solicitud firmada por ambas partes con firmas legitimadas (artículos 238 y 239 del Reglamento Hipotecario).
Y concluyó este Centro Directivo en la citada Resolución de 14 de mayo de 2019 que, si a todo ello se añade que en el concreto supuesto analizado el burofax ni siquiera llegó a ser entregado (lo que determina que se considere no realizada la notificación en los supuestos de envío por correo certificado con acuse recibo), y la regla general del sistema registral español de exigencia de titulación pública de los documentos que puedan ocasionar asientos registrales recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y dado que la notificación que tiene lugar en tal supuesto concreto produce el efecto de posibilitar el ejercicio unilateral de una opción de compra, transmitiéndose el dominio sin que preste directamente su consentimiento el titular registral del mismo, se entiende que la misma debe realizarse por medio de acta notarial y de acuerdo con las normas que específicamente la regulan.
Ciertamente, en el supuesto del presente recurso el pacto de ejercicio unilateral de la opción de compra es idéntico al del caso de la citada Resolución, con la única diferencia de que en el ahora analizado la notificación fue recibida por sus destinatarios. Pero, debe estimarse determinante el hecho de que en el referido pacto se exija que, para su inscripción, la escritura de ejercicio unilateral de la opción se acompañe de «acta de notificación o requerimiento», y, por tanto, dicha acta debe ajustarse a lo establecido en los artículos 202 a 204 del Reglamento Notarial.
Cabe traer a colación la doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, la citada Resolución de 10 de julio de 2013), según la cual –a efectos de lo establecido en el artículo 1504 del Código Civil–, a la vista de los artículos 202 y 203 del Reglamento Notarial, habría de concluirse que siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el primer precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del Servicio de Correos –bien por carta certificada con aviso de recibo o burofax con certificación de recepción por ser este medio equivalente a aquél–, ya se constate la negativa a la recepción, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea para recibirla) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal), ha de tenerse por efectuada la notificación. Es decir, con carácter general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo. Y sin que sea suficiente, a los mismos efectos, el simple envío a través de notario de un documento, por correo certificado (del que se deja constancia en el acta, tal y como ocurre en el supuesto que regula el artículo 201 del Reglamento Notarial), pues no constituye en sentido propio una notificación notarial si no se cumplen todos los requisitos apuntados que se establecen en citado artículo 202.
4. En cuanto a las restantes notificaciones efectuadas por conducto notarial con anterioridad al otorgamiento de la escritura, ninguna de ellas cumple todos los requisitos establecidos al concederse la opción de compra, bien por haber sido infructuosas, bien por no haberse practicado con la antelación establecida o bien por ser extemporáneas.
Por lo demás, al haber transcurrido el plazo para el ejercicio de la opción –el 14 de julio de 2021– tampoco es admisible una nueva citación a los concedentes para el otorgamiento de la escritura de ejercicio de la opción, ya que el derecho de opción ha caducado.
5. Aunque las restantes objeciones que opone el registrador tienen carácter subsidiario, de suerte que no es necesario decidir sobre ellas, cabe realizar algunas consideraciones en aras de una posible sustanciación judicial de este recurso.
Señala el registrador, en primer lugar, que no se acredita que los concedentes de la opción no hayan comparecido en notaría el día en el que estaban convocados para la ratificación de la escritura otorgada unilateralmente. Efectivamente, respecto de la fecha en la que estaban citados los concedentes no se aporta escritura alguna que acredite la falta de comparecencia de los concedentes citados y del acta aportada no resulta la falta de su comparecencia; por otra parte, tampoco se acredita que los concedentes de la opción hayan ratificado la compraventa. En consecuencia, debe confirmarse este defecto.
En segundo lugar, señala el registrador que no se acredita que la «convalidación» de la escritura de compraventa previamente otorgada se haya notificado a los concedentes, ya que al constituirse la opción de compra se estableció que «el otorgamiento de la escritura de compraventa en ejercicio de esta opción de compra se notificará notarialmente al concedente de la opción en su expresado domicilio». En este caso, el mismo notario autorizante de la escritura de ejercicio unilateral de la opción de compra de fecha 18 de julio de 2019, fue requerido para la notificación a los concedentes del contenido de la citada escritura a través del notario de su domicilio en Escalona, lo que se realizó mediante acta de fecha 25 de julio de 2019, y se practica por el notario de Escalona en el mismo día del requerimiento. Posteriormente, mediante acta de requerimiento de fecha 25 de abril de 2022, se vuelven de nuevo a notificar todas las actuaciones realizadas y a requerir para que los concedentes ratificasen la escritura de ejercicio de la opción de compra mediante comparecencia el día 30 de junio de 2022 a las 10:00 horas, volviéndose a depositar la cantidad referida a su disposición, esta vez por tiempo indefinido; mediante acta de fecha 3 de mayo de 2022, la notaria de Escalona practica el requerimiento el día 4 de mayo de 2022, en la que intenta la notificación sin que nadie respondiese a sus llamadas en el domicilio indicado; intentado por segunda vez el requerimiento el día 11 de mayo de 2022, nadie atiende a las llamadas y procede al envío por correo certificado con aviso de recibo, con el resultado de su recepción el día 20 de mayo de 2022, apareciendo en el aviso de recibo la firma de quien dice ser don J. C. H. G. Por tanto, en este punto, se han practicado las notificaciones por el conducto notarial reglamentario y se ha cumplido lo pactado en la escritura de constitución.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de noviembre de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.