Categoría: Administración

tecaria, no se comprenderán en la certificación.
A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo”.
El registrador no ha llegado tan lejos como para cancelar de oficio los derechos inscritos, según él, extinguidos por caducidad. No obstante, y aunque no se ha procedido materialmente a la cancelación de los derechos inscritos, las declaraciones del registrador conducen irremediablemente, a los titulares registrales a una situación de cancelación de hecho de sus asientos.
En efecto, la manifestación del registrador de que no pueda “practicarse operación registral alguna” y de que el titular “no tiene derecho vigente alguno sobre esa finca”, implica su expulsión del Registro, pues carece de sentido tener una titularidad no vigente a la que se le haya cerrado el Registro con carácter absoluto e irrevocable.
En consecuencia, en base a las manifestaciones del registrador, deberían cancelarse de oficio todas las titularidades inscritas. Y le correspondería hacer lo propio con las hipotecas y anotaciones registradas, que se deberían considerar extinguidas por falta de objeto, y en su consecuencia, canceladas de oficio.
Tales cancelaciones, imperativas para el registrador de seguir su razonamiento, se practicarían ipso iure, sin conocimiento e intervención de los titulares registrales del dominio, acreedores hipotecarios o titulares de las anotaciones de embargo, que verían extinguidos sus derechos de garantía, generándose para ellos una evidente situación de indefensión.
Tercera. Desinscripción de las fincas afectadas.
La actuación del registrador, al declarar que los titulares registrales “no tienen derecho vigente alguno sobre la finca”, “sin que pueda por tanto practicarse operación registral alguna”, sin atribuir correlativamente la titularidad a ninguna persona o entidad, da lugar a una expulsión o desinscripción de las fincas en el Registro.
Lo que consta en el Registro, se refleja en las notas simples y certificaciones emitidas reiteradamente por el Registro de la Propiedad de San Lorenzo del Escorial, y relativas a estas fincas es literalmente: “100,000000% (totalidad) del pleno dominio”.
Y luego en el apartado “cargas” habla del “derecho de ocupación” y de las limitaciones impuestas a la Sociedad Anónima Ferrocarril Eléctrico del Guadarrama.
Si, como dice el registrador, los titulares carecen de derecho vigente alguno sobre la finca, ello debería implicar necesariamente, la reversión de las fincas a favor de las Administraciones Públicas hipotéticamente interesadas en ello: los Ayuntamientos de Cercedilla y Navacerrada.
Pero como salta a la vista, ello no ocurre así. Los asientos del Registro siguen publicando el 100% (totalidad) del pleno dominio. Con las limitaciones pertinentes, pero, en definitiva, la propiedad de los titulares registrales.
Ello revela la inconsistencia de la actuación y los argumentos del registrador, que después de privar a los titulares registrales de su derecho, no se lo atribuye correlativamente a quien debería beneficiarse de tal extinción. O lo que es lo mismo, la cancelación tácita del asiento, sin ir acompañada del reconocimiento de la titularidad de la finca, implica su desinscripción y expulsión del Registro, lo cual está proscrito por la legislación hipotecaria (artículo 1 y 2 LH).
La consecuencia lógica de la declaración de inexistencia del derecho que hace el registrador en su nota de calificación, sería determinar quién pasa a ser el titular de las fincas y esa circunstancia debería reflejarse en la publicidad formal emitida por el registrador en forma de certificaciones y notas simples informativas.
La nota simple, según el artículo 222.5 LH: “Deberá reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Así mismo, se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos”.
Y respecto de las certificaciones según el artículo 225 LH: “La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sólo podrá acreditarse en perjuicio de tercero por certificación del Registro”.
Pese a la claridad de estos preceptos, que exigen determinar, al menos la titularidad y cargas de las fincas en la publicidad formal, el registrador en la nota de calificación relaciona los derechos que no existen, al afirmar que los titulares no tienen “derecho vigente alguno sobre la finca”, pero no determina, en las notas y certificaciones que emite, los derechos vigentes y actuales que, según su criterio existen sobre las fincas. Ello supone una infracción de estas normas que regulan el contenido propio de los medios de publicidad registral.
Cuarta. Insuficiencia de la motivación jurídica de la nota de calificación.
El registrador realiza, en su nota de calificación, una serie de aseveraciones que no sólo no resultan en modo alguno de los asientos del Registro, sino que son contradictorias con el contenido de los mismos.
Así, frente a la transcripción literal del Registro que refleja “el pleno dominio” de los titulares, manifiesta, sin soporte legal, que estamos ante un “derecho de ocupación”, “que tiene la consideración de concesión administrativa”, con un “un plazo máximo de duración, aplicable en el momento de la constitución de dicha concesión, por disposición legal”, de “noventa y nueve años”.
El artículo 19 bis LH, dispone taxativamente: “La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de solicitud del interesado, deberá ser firmada por el registrador, y en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho…”
Pese a ello, el registrador no justifica suficientemente, a través de una detallada relación, la motivación jurídica y los fundamentos de Derecho que le han llevado a hacer estas aseveraciones, limitándose a la cita genérica de “la legislación vigente”, o al RD de aprobación del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, sin justificar las razones por las cuales estima esta norma aplicable al caso.
No hay base legal que soporte la declaración del registrador de que los titulares “no tienen derecho alguno sobre la finca”, y no existe ninguna resolución administrativa o judicial firme que asevere que los terrenos sean una concesión administrativa, y que la misma haya caducado.
Lo único que existe son ciertos informes de los Ayuntamientos afectados y de la CCAA de Madrid, partes interesadas y contrapuestas a los titulares registrales, que en modo pueden servir de base para atribuir ninguna titularidad a estas Administraciones Públicas. Evidentemente, tales informes no tienen la consideración de fuente del Derecho (artículo 1 CC).
Quinta. Indefensión de los titulares registrales. Vulneración del principio de legitimación registral.
1. Tramitación de diversos Expedientes Administrativos tendentes a la declaración de caducidad de las titularidades inscritas.
Como consecuencia de estas dificultades de calificación jurídica y con relación a la situación legal de las fincas afectadas, se ha tramitado un Expediente Administrativo en la Dirección General de Biodiversidad y Recursos Naturales de la Consejería de Medioambiente, Ordenación del Territorio y Sostenibilidad de la Comunidad de Madrid, iniciado con fecha 6 marzo 2020, se identifica con el número de referencia OCU.23.ª, que caducó. Otro expediente, se ha iniciado el 28 abril 2023, con el número de referencia OCU.23.A., y está en fase de tramitación, en periodo de alegaciones.
Al contrario de la taxativa declaración del registrador, el cual ha resuelto que los titulares “no tienen derecho alguno sobre la finca”, el primer Expediente Administrativo no ha concluido con la manifestación de la existencia de concesión administrativa, ocupación o la declaración de derecho alguno a favor de ninguna de las Administraciones Públicas hipotéticamente interesadas.
Ello a pesar de que, frente a la posición del registrador que carece de los elementos de juicio necesarios, la Administración promotora del Expediente, sí que ha tenido todos los medios a su alcance para su resolución. La documentación incorporada al Expediente, proporcionada por la Administración actuante, está formada por miles de folios de documentación que incluye entre otros muchos extremos, las Reales Ordenes de 1920, 1921 y 1931, el RD de 1946, Convenios y acuerdos entre la Sociedad Ferrocarril Eléctrico del Guadarrama y los alcaldes de Cercedilla y Navacerrada, y una prolija documentación topográfica.
Los enlaces a la documentación proporcionada en el Expediente, y a la que puede accederse a los efectos de la que DGSJFP pueda tener toda la información necesaria a los efectos del presente recurso gubernativo son: (…)
A la vista de esta documentación y ante la existencia de alegaciones muy bien fundamentadas por parte de Asociaciones de vecinos y comerciantes, y un número elevado de propietarios afectados, el primer Expediente no ha concluido con una declaración de titularidad a favor de los Ayuntamientos, sino que, la Administración promotora del mismo deliberadamente lo ha dejado caducar, de modo que la situación jurídica de las fincas permanece exactamente igual que con anterioridad a la iniciación de su tramitación.
Como resulta de las innumerables alegaciones presentadas frente a la pretensión de la Administración de reclamar para sí el dominio, los titulares actuales rechazan tal pretensión y reclaman para sí la titularidad de las fincas. Si la Administración actuante tuviese tan clara su titularidad, como parece que la tiene el registrador autor de la nota, no hubiese dejado caducar el primer Expediente, sino que el mismo habría concluido con una manifestación tajante e incondicional de extinción de los derechos de los titulares registrales y declaración del dominio a favor de los Ayuntamientos.
Ello habría dado lugar a una Resolución Administrativa, la cual sería susceptible en primer lugar, de los recursos procedentes en vía administrativa, y una vez agotada la misma, de recurso contencioso-administrativo, ante los Juzgados y Tribunales de Justicia. Y la interposición de estos recursos es la intención manifestada por la práctica totalidad de los titulares de las fincas afectadas, los cuales no aceptan, sin más, que sus derechos se hayan extinguido por caducidad de una supuesta concesión administrativa, y hayan pasado a manos de la Administración.
Lógicamente, esos recursos, habrán de respetar los principios esenciales del procedimiento administrativo de publicidad, igualdad, información, participación, audiencia y contradicción. Así como sus derechos fundamentales de carácter constitucional a la tutela judicial efectiva reconocida en el artículo 24 CE.
Esta situación contrasta poderosamente con la actuación del registrador, el cual, con las manifestaciones que realiza en la nota de calificación (y en las notas simples y certificaciones que emite) determina unilateralmente, y sin audiencia o intervención de los interesados, que los titulares registrales carecen de derecho alguno sobre la finca y de que no se practicará operación registral alguna y les coloca en una situación de absoluta indefensión.
La RDGRN en reiterada doctrina reconoce la tutela de los titulares registrales. Por citar una Resolución, en la de 27 enero 1998 señala que corresponde al registrador “la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por la Leyes y los Reglamentos, con el exclusivo fin, como tiene declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda se afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y en este sentido –como una garantía más del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva– debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en congruencia con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley”.
2. Necesidad de Expediente Administrativo para desahuciar a los titulares registrales de sus fincas.
La consecuencia lógica de la manifestación del registrador de que el derecho se ha extinguido y que los titulares carecen de derecho alguno sobre la finca, sería la procedencia del desahucio, para que la Administración, hipotética titular de los terrenos, pudiese tomar posesión de los mismos.
Pero la legislación vigente otorga una serie de garantías a los poseedores, que no se han observado por el registrador que decreta, en la nota de calificación, que los titulares “no tienen derecho vigente alguno sobre la finca”.
Así resulta de la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas (aplicable a las entidades locales):
El artículo 58 señala: “Las Administraciones públicas podrán recuperar en vía administrativa la posesión de sus bienes demaniales cuando decaigan o desaparezcan el título, las condiciones o las circunstancias que legitimaban su ocupación por terceros”.
Y el artículo 59 establece la forma de ejercicio: “1. Para el ejercicio de la potestad de desahucio será necesaria la previa declaración de extinción o caducidad del título que otorgaba el derecho de utilización de los bienes de dominio público. 2. Esta declaración, así como los pronunciamientos que sean pertinentes en relación con la liquidación de la correspondiente situación posesoria y la determinación de la indemnización que, en su caso, sea procedente, se efectuarán en vía administrativa, previa instrucción del pertinente procedimiento, en el que deberá darse audiencia al interesado.
A la vista de estos preceptos resulta que ni siquiera la Administración, supuesta titular de los terrenos puede dar por hecha su propia titularidad, y la correlativa extinción de los derechos de los titulares registrales por cuánto, para ello, es imprescindible “la existencia de previa declaración de extinción o caducidad del título que otorgaba el derecho de utilización de los bienes de dominio público”.
O lo que es lo mismo, se requiere la emisión de un “acto administrativo” en el sentido más genuino del mismo, en el que se declaren estos extremos. Acto administrativo que como resulta de los principios elementales del Derecho Administrativo, requiere la tramitación de un Expediente, en el que se cumplan los principios de legalidad, audiencia, contradicción y recurribilidad, tanto en la vía administrativa, como en la contencioso-administrativa.
La propia Administración interesada, viene a reconocer esta circunstancia explícitamente. En la comunicación a los titulares de iniciación del Expediente Administrativo antes relacionado, fechada en Cercedilla el 6 de marzo de 2020, literalmente se dice lo siguiente: “En consecuencia, una vez que la Comunidad de Madrid declare terminados tales derechos de ocupación, el Ayuntamiento podrá iniciar los correspondientes procedimientos de desahucio…”
Ello contrasta con la actuación del registrador, el cual declara, con efectos absolutos y en perjuicio de los cientos de titulares inscritos, y sin su intervención, la extinción del derecho y el cierre radical del Registro.
En definitiva, si la Administración hipotéticamente titular de los terrenos carece de facultades para atribuirse inmediatamente la propiedad, desahuciar a los ocupantes y cancelar sus titularidades registrales, sin tramitar para ello el preceptivo Expediente que desemboque en un Acto Administrativo, menos aún tendrá facultades declarativas del dominio el registrador, que carece de facultades jurisdiccionales, carece de los elementos de juicio necesarios y no es parte en la relación jurídica existente entre la administración y los titulares registrales afectados.
3. Necesidad de Expediente Administrativo para cancelar por caducidad las inscripciones de concesiones administrativas.
En el hipotético caso de que, como afirma el registrador estuviésemos en presencia de una concesión administrativa, tampoco tendría el mismo atribuciones para declarar su caducidad y el cierre del Registro a las titularidades inscritas. Es necesario un acto administrativo al efecto.
Así resulta expresamente, tanto de la Ley como del Reglamento Hipotecario.
i. El artículo 210 LH en redacción dada por la Ley 13/2015, recoge una regla general y una sola excepción:
La regla general es la del número 1: “El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a las siguientes reglas…”:
Y la excepción se refiere precisamente a las concesiones administrativas: dispone el número 2: “Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión administrativa inscrita registralmente, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión”.
La norma no puede ser más tajante: aun cuando registralmente el derecho pudiera haber quedado legalmente extinguido por prescripción, caducidad o no uso, cuando se trate de concesiones administrativas, no es procedente el expediente de liberación de cargas y gravámenes a instancia del titular registral, sino que es necesaria una “certificación expedida por la administración Pública”, en que se acredite la extinción de la concesión.
Esta certificación no ha sido emitida por la Administración, ni consta su presentación en el Registro. Uno de los Expedientes que se inició a tal fin, fue archivado y al día de hoy las titularidades registrales sobre todas y cada una de las fincas permanecen vigentes. Recientemente se ha puesto en marcha otro Expediente. El registrador no puede obviar este requisito y decretar unilateralmente, sin intervención de los titulares registrales o de las administraciones afectadas, la extinción de los derechos y el cierre del Registro.
ii. En el Reglamento Hipotecario, respecto de las concesiones mineras se establecen una serie de normas que se estiman aplicables, por analogía, a todas aquellas concesiones que carezcan de regulación específica:
El artículo 183 impone al registrador, una vez comenzado a instruir el expediente de caducidad de la concesión, la extensión de una nota que así lo exprese, al margen de la última inscripción de aquella. El artículo 184 exige que se incorpore a todo expediente de caducidad de concesión, certificación del Registro de la Propiedad, comprensiva de los asientos vigentes de todas clases o de los extendidos con anterioridad a la fecha de la nota a que se refiere en el artículo anterior, si se hubiere extendido, al efecto de que sean oídos en el expediente los interesados y puedan ejercitar el derecho de subrogación por su orden de prelación registral.
Y el artículo 186, que regula expresamente la cancelación por caducidad de la concesión, señala: “Las inscripciones de concesiones mineras y las anotaciones de permisos de investigación se cancelarán mediante resolución administrativa firme, anunciada en el «Boletín Oficial del Estado», que declare su caducidad y la franquicia del terreno. También será título bastante la declaración de caducidad y reserva para el Estado en las mismas condiciones.
Mediante dichos títulos practicará la cancelación de todos los asientos de fecha posterior a la de la nota marginal a que se refiere el artículo 183 de este Reglamento, aun cuando no conste que los interesados en los mismos han sido oídos en el expediente.
Cuando la causa de caducidad o nulidad conste explícitamente en el Registro o hubieren sido oídos los interesados en el expediente, o citados personalmente no hubieren comparecido, también se cancelarán en virtud de los referidos títulos los asientos de fecha anterior a la citada nota marginal; en el traslado de la resolución se determinarán los asientos que deban cancelarse con referencia a los datos registrales”.
Como venimos sosteniendo, la causa de caducidad no consta explícitamente en el Registro. Pero de este Art resulta que, aun cuando constase esta circunstancia, no podría el registrador cancelar la concesión de oficio, sin que medie Resolución Administrativa firme en la que se declare su caducidad.
También la DGSJFP se ha pronunciado recientemente a este respecto. La 4 febrero 2021 señala: “En los casos de caducidad este Centro Directivo sostiene que la cancelación registral solicitada –cfr Resolución 30 marzo 2016 y 30 octubre 2020 para un derecho de reversión pero también aplicable analógicamente a un supuesto como el presente relativo a un derecho minero– debe pasar por la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por el transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa”.
En definitiva. En ningún caso puede el registrador declarar extinguido el derecho y cancelar de hecho y de oficio la inscripción de la concesión administrativa por caducidad (que es lo que hace cuando afirma que “no podrá practicarse operación registral alguna”), sin que haya recaído resolución administrativa que declare la misma.
4. Extralimitación en la actuación del registrador e indefensión de los titulares registrales.
La tramitación del Expediente Administrativo, susceptible de los preceptivos recursos administrativos y contencioso-administrativos, contrasta notablemente con la situación en que la actuación del registrador deja a los titulares afectados, al decretarse solemnemente la extinción de sus derechos y la negativa a practicar operación registral alguna.
Con la resolución que adopta en su nota de calificación, se aprecia una evidente extralimitación de sus funciones. Así, mientras que el procedimiento registral tiene por objeto resolver sobre el acceso o no al Registro del título presentado, el registrador va mucho más allá, y al declarar que los titulares “no tienen derecho vigente alguno sobre la finca”.
Como resulta del artículo 19 LH, dentro del procedimiento registral, las decisiones que puede adoptar el registrador son:
i. Una calificación favorable, accediendo a la inscripción.
ii. Una calificación desfavorable, suspendiendo o denegando la inscripción en función de que los defectos apreciados sean respectivamente subsanables o insubsanables.
Ahí acaban las funciones del registrador. No entra dentro de sus atribuciones alterar la calificación jurídica de los derechos inscritos, y en función de ello declarar su extinción y cerrar el Registro para cualquier operación jurídica.
Con ello se arroga funciones jurisdiccionales, que desembocan en la declaración de situaciones jurídicas teóricamente firmes, hasta el punto de originar un cierre incondicional del Registro, sin que haya habido ningún atisbo de contradicción, audiencia de los interesados y titulares registrales, o del cumplimiento de los más elementales principios, tanto del proceso administrativo, como del proceso judicial civil.
En último término se está privando a los titulares, de facto y arbitrariamente, de una manifestación o derivación de los principios constitucionales de legalidad y seguridad jurídica (Art 9 CE) y tutela judicial efectiva (artículo 24 CE), que no es otra que el derecho fundamental a la tutela jurídica de sus derechos a través del Registro.
No sólo se califica la situación de “concesión administrativa”, sin que tal calificación resulte de los asientos del Registro, sino que, además, se determina su extinción por caducidad, cuando ese supuesto plazo de duración, tampoco resulta de los asientos del Registro.
Y por si lo anterior no era suficiente, y generando un grave perjuicio a los titulares, les cierra de hecho el Registro de la Propiedad, al declarar que sobre la finca “no puede practicarse operación registral alguna”, con carácter firme y definitivo.
En definitiva, existe extralimitación e incongruencia en la calificación, por cuanto el registrador está emitiendo una decisión respecto de algo que no ha sido sometido a su consideración. Lo que se le pide al registrador es que resuelva sobre la inscripción del título, pero en modo alguno que denomine el derecho inscrito, resuelva su duración o vigencia, cancele el asiento o cierre el Registro.
En tanto no recaiga la Resolución Administrativa firme en primer lugar, y la Sentencia judicial, en los eventuales recursos contra la misma que con toda certeza se van a presentar por los interesados, en segundo lugar, la actuación arbitraria del registrador condena a los titulares registrales a una expulsión del tráfico jurídico respecto de las titularidades que a su favor constan inscritas en el Registro de la Propiedad.
5. Vulneración de la legitimación registral de los titulares inscritos.
La extinción registral de facto de las titularidades inscritas, decretada por el registrador, perjudica a terceros titulares inscritos y les genera indefensión porque en modo alguno han prestado su consentimiento a la extinción tácita de sus derechos ni han tenido ocasión de defender su posición jurídica.
Ello supone una vulneración del principio de legitimación registral, según el cual se presume que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo (artículo 38 LH) y una vulneración de las garantías legales que asisten al titular para salvaguardar su posición registral, la cual solo puede cancelarse con su consentimiento o resolución judicial, como resulta del artículo 1 y 82 LH.
Esta situación, no sólo afecta a los titulares de las fincas, sino también a los terceros titulares de derechos impuestos sobre las mismas. Sobre multitud de fincas del puerto de Navacerrada y (...) constan cargas registradas como hipotecas y anotaciones preventivas de embargo, las cuales, según la declaración del registrador, habrían quedado extinguidas.
De seguir el criterio del registrador, si existiese una hipoteca inscrita, en caso de falta de pago de la obligación garantizada, el acreedor no podría ejecutar su garantía vigente a día de hoy, por la declaración del registrador de dar por extinguido el derecho y la imposibilidad de practicar operación registral alguna. La hipoteca quedaría sin objeto y, en consecuencia, extinguida, generando una evidente situación de indefensión para el acreedor hipotecario el cual, sin su intervención, habría visto frustrado su derecho de garantía para la efectividad de su crédito.
Como hemos visto, el artículo 86 RH exige para la cancelación por caducidad, Expediente Administrativo, tramitado con todas las garantías legales. En el último párrafo de este artículo se dice: “En todos los demás supuestos no comprendidos en este artículo para la cancelación se estará a lo dispuesto en el artículo 82 LH”.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 82 LH y con arreglo a los principios de legitimación (artículo 38 LH), tutela judicial de los asientos (artículo 1 LH) y tutela judicial efectiva (artículo 24 CE), que a su vez deriva de la proscripción de la indefensión (artículo 9 CE), no cabe la cancelación de un derecho inscrito sin el consentimiento del titular registral o en su defecto en virtud de sentencia firme.
6. Vulneración de la legislación hipotecaria en cuanto a la rectificación de asientos.
Como venimos analizando, el registrador partiendo del “pleno dominio” inscrito, y sin que nada de esto resulte del Registro, lo convierte primero en “derecho de ocupación” y luego transmuta el derecho en una “concesión administrativa”; pese a “no estar sujeto a plazo de duración” el derecho inscrito, entiende que sí que está sujeto a plazo de vigencia y determina que el mismo es de 99 años y que dicho plazo ya ha transcurrido.
Como consecuencia de todo lo anterior, afirma, en su nota que los titulares “carecen de derecho alguno sobre la finca” y de que “no se practicará operación registral alguna”
Todo ello implica indudablemente una rectificación del contenido de los asientos registrales, en perjuicio, y sin intervención de los titulares registrales. En primer lugar, se altera el contenido de los derechos inscritos, y a continuación, se cancelan de hecho las titularidades registrales.
En la legislación hipotecaria, la rectificación del Registro está regulada en el artículo 40.e) y 211 y ss de la Ley Hipotecaria, que establecen para ello un procedimiento muy exigente y garantista de los derechos de los titulares inscritos. Procedimiento que de ningún modo ha sido observado por el registrador titular, o eventualmente sus antecesores.
El artículo 40 de la Ley Hipotecaria dispone: “La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el capítulo IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial”...
La actuación del registrador, y las manifestaciones que realiza en su nota de calificación podrían englobarse en todas las categorías del artículo 40 LH, lo cual pasamos a analizar separadamente.
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria.
Podría haberse dado el caso de que, con posterioridad a la inscripción del dominio a favor de los Ayuntamientos de Cercedilla y Navacerrada, se hubiese omitido la inscripción del supuesto título de concesión administrativa, que según el registrador es el origen de que los titulares registrales “carezcan de derecho alguno sobre la finca”, precisamente por haber transcurrido su plazo de duración.
Sin embargo, de los asientos registrales, de los que no resulta la existencia de concesión administrativa, no se observa que se haya tomado razón del título con posterioridad.
Tampoco resulta, como antes hemos apuntando, constancia registral de ninguna inscripción relativa a las modificaciones de las supuestas concesiones, del proyecto, la rescisión de las contratas, ni ninguna otra resolución administrativa o jurisdiccional que afecte a la existencia o extensión de la hipotética concesión inscrita, extremos que deberían haberse reflejado con arreglo a lo dispuesto en el artículo 60 y 61 RH.
Y por descontado que no consta “resolución judicial ordenando la rectificación”.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado.
Como resulta de las manifestaciones del registrador, los titulares carecen de derecho alguno sobre la finca, por cuanto los mismos se han extinguido por caducidad de la concesión administrativa.
Y en base a ello, el registrador resuelve no practicar operación registral alguna sobre la finca. Esto es, aun cuando no ha procedido a practicar materialmente el asiento de cancelación, de hecho, sí que ha decretado tal cancelación.
Pero para ello, no ha procedido de ninguna de las formas que le autoriza el artículo 40 LH.
– No ha cancelado conforme a lo dispuesto en el capítulo IV (Arts 77 y ss LH), al no haber obtenido consentimiento de los titulares o resolución judicial firme (artículo 82 LH).
– Ni ha procedido en virtud del procedimiento de cancelación que, como hemos visto, para las concesiones administrativas, exigiría certificación expedida por la Administración titular, que brilla por su ausencia (artículo 210.2 LH).
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
La rectificación de errores por nulidad o errores materiales o de concepto se regula en los artículos 211 y ss LH.
De estas tres categorías, la que encontraría encaje en la actuación del registrador sería la de “error de concepto”, pues como resulta de sus propias manifestaciones, pese a constar inscrito en pleno dominio, él entiende que los titulares solo tienen un derecho de ocupación, que es una concesión administrativa y que eventualmente estaría caducada.
Según el artículo 216 LH: “Se entenderá que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido”.
La rectificación de errores de concepto en asientos de inscripción está contemplada en el artículo 217 primer inciso LH: “Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene…”
Según el artículo 218 LH: “El registrador, o cualquiera de los interesados en una inscripción, podrá oponerse a la rectificación que otro solicite por causa de error de concepto, siempre que a su juicio esté conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el título a que la inscripción se refiera. cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio ordinario”.
De los asientos del Registro, no resulta en modo alguno, y mucho menos “claramente”, que la titularidad inscrita es una concesión administrativa, que está sujeta a plazo de caducidad y que el mismo ya habría transcurrido. En consecuencia, para rectificar el contenido de la inscripción (que es lo que hace de facto el registrador) es necesario el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial, los cuales es evidente que no han tenido lugar.
Frente a la rectificación de hecho del Registro acordada por el registrador, los interesados pueden oponerse a la misma, cuando los mismos entiendan, como es el caso, que esté conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el título a que la inscripción se refiera”. Los titulares registrales, entienden que su derecho inscrito es de “pleno dominio”, como consta literalmente de los asientos del Registro, y no una concesión administrativa, que es lo que sostiene el registrador. En cualquier caso, y si hubiese discrepancia, la misma no puede resolverse unilateralmente por el registrador, sino que como dice literalmente el Art. 218 LH, “la cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio ordinario”, lo cual es plenamente coherente con los principios de legitimación registral y de salvaguardia judicial de los asientos registrales.
El modo de hacer la rectificación, se regula en el artículo 219 LH: “Los errores de concepto se rectificarán por medio de una nueva inscripción, la cual se hará mediante la presentación del mismo título ya inscrito, si el registrador reconociere el error o el Juez o el Tribunal lo declarare; y en virtud de un título nuevo, si el error fuere producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo, y las partes convinieren en ello, o lo declare así una sentencia judicial”.
En el caso que nos ocupa, la rectificación del Registro la ha realizado el registrador “de hecho”, alterando la naturaleza de los derechos inscritos y vulnerando la exigencia legal de hacer para ello una nueva inscripción, en virtud de la presentación del mismo el título inscrito o del nuevo título, por acuerdo de los interesados o sentencia judicial.
Y para concluir, y en cuanto a los efectos de la rectificación, señala el artículo 220 LH: “El concepto rectificado no surtirá efecto en ningún caso sino desde la fecha de la rectificación, sin perjuicio del derecho que puedan tener los terceros para reclamar contra la falsedad o nulidad del título a que se refiere el asiento que contenía el error de concepto o del mismo asiento”.
Desde la inscripción de las RO 1920 y 1921, los titulares registrales han actuado como verdaderos titulares del dominio. Desde el punto de vista registral se han llevado a cabo e inscrito segregaciones, divisiones, declaraciones de obra nueva, divisiones horizontales, compra ventas del “pleno dominio”, hipotecas, etc, sin que en modo alguno apareciese en ninguno de estos actos, la calificación jurídica de “concesión administrativa” y sin la más mínima intervención de la Administración autorizando estos actos, lo cual sería imprescindible si de verdad estuviésemos ante una concesión administrativa.
Se ignora exactamente, dado que la rectificación del Registro ha tenido lugar por la vía de los hechos, desde qué momento, ha considerado el registrador, o eventualmente sus predecesores, que en realidad la titularidad inscrita era una “concesión administrativa”. Por lo tanto, y al no haberse reflejado “la fecha de la rectificación”, la misma no puede surtir efecto contra los titulares del pleno dominio, hipotecas y demás derechos que recaigan sobre las titularidades inscritas.
Inalterabilidad de la posición jurídica de los titulares registrales que resulta expresamente del mismo artículo 40 último párrafo LH: “En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.
7. Existencia extrarregistral del derecho.
En nuestro Sistema Inmobiliario Registral, la regla general es que la inscripción tiene carácter declarativo, no constitutivo, de manera que, en virtud de la teoría del título y el modo, el derecho real se perfecciona y se desenvuelve independientemente de que haya sido inscrito o no.
La actuación del registrador debe limitarse a decidir acerca de si un título es o no inscribible, pero no puede nunca extenderse a la declaración de existencia de un derecho, que ha cobrado vida y opera en el tráfico jurídico al margen del Registro.
El derecho que aparece inscrito a favor de los titulares es el pleno dominio, y el registrador al decir que los titulares “carecen de derecho alguno sobre la finca”, les está privando de su titularidad y del derecho que les asiste a que la misma quede protegida por la institución del Registro de la Propiedad.
Una manifestación como la que hace el registrador de que los titulares “carecen del derecho”, excede con mucho de sus atribuciones, limitadas al ámbito registral e implican el ejercicio de una potestad jurisdiccional que en nuestra Constitución está reservada única, exclusiva y excluyentemente a los Jueces y Tribunales de Justicia (artículo 24 y 118 CE). Jueces y Tribunales que por otra parte están sometidos en su actuación al Ordenamiento Jurídico y a la observancia de los derechos procesales fundamentales, como los de legalidad, audiencia y contradicción.
Sexta. Solicitud de revocación de la calificación registral e inscripción del título en los términos que resultan del Registro.
Partiendo de la base que no le corresponde al registrador tipificar la titularidad inscrita o declarar la extinción de los derechos, sin que ello conste del Registro, no se pide a la DGSJFP “declarar legalmente” estos extremos. Ello corresponderá en primer lugar a la Administración interesada, y en último término a los Tribunales de Justicia, previos los procedimientos oportunos en que deben cumplirse todas las garantías legales a favor de los titulares registrales.
En virtud de lo expuesto,
Solicito a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que teniendo por presentado este escrito, con los documentos acompañados, se sirva admitirlo; por interpuesto recurso en tiempo y forma contra la resolución denegatoria de la inscripción de la escritura de aceptación de herencia, otorgada ante el notario de Madrid don José Gil Pastor Santana el día 25 de abril de 2022, con n.º de protocolo 948, y en base a las alegaciones efectuadas, se revoque la nota de calificación del registrador y se le ordene que practique la inscripción del derecho en los términos que resultan directa e inmediatamente de los asientos del Registro.
Esto es, que se practique la inscripción de la transmisión operada en virtud del título presentado, haciendo constar la adquisición del pleno dominio, que es lo que consta inscrito.
En la inscripción se debe hacer constar la carga en los estrictos términos que resultan de la inscripción de la titularidad registral, que es la siguiente:
“Sujeto a las condiciones impuestas a la Sociedad Anónima Ferrocarril Eléctrico de Guadarrama en la concesión efectuada a la misma por Real Orden de dieciséis de abril de mil novecientos veinte, citada por la Dirección General de Agricultura, en la que no consta plazo de duración de la concesión, y entre cuyas condiciones figura la siguiente: Con el objeto de que los edificios proyectados tengan una ventilación adecuada a los fines que se destinan, no se edificará más que el veinte por ciento de la parcela destinada a cada sanatorio y se dejará libre, igual por lo menos, a cuatro veces la de la construcción, de modo que cada una de dichas parcelas no sea inferior a cuatrocientos metros cuadrados, ya que la vivienda si ha de reunir condiciones higiénicas no podrá abarcar una superficie menor de ochenta metros cuadrados.”
Ni en la inscripción que se practique, ni en la publicidad formal que emita el registrador, ya sea por certificación o por nota simple, debe incluirse ninguna valoración o apreciación del registrador que no resulte estricta y literalmente de los asientos del Registro.
En consecuencia, no debe hacerse mención alguna, por no resultar de los asientos del Registro:
– Del “derecho de ocupación”.
– Que ese “derecho de ocupación tiene la consideración de concesión administrativa”.
– De la existencia de un plazo de duración.
– “Que el plazo máximo de duración, aplicable en el momento de la constitución de dicha concesión, por disposición legal es de 99 años”.
– Que los 99 años “se han cumplido el día 16 de abril de 2019”.
– Que los titulares “no tienen derecho vigente alguno sobre la finca”.
– Que no puede practicarse operación registral alguna.»
Notificada la interposición del recurso al notario de Madrid, don José Gil Pastor Santana, como autorizante del título calificado, presentó, el día 13 de junio de 2023, las siguientes alegaciones:
«En lo demás se considera pertinente el recurso e improcedente la calificación por cuanto ésta última:
A. Desborda su ámbito competencial (18 LH), circunscrito a calificar la “validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”, sin reformula el contenido de los asientos que compete al orden jurisdiccional.
B. Infringe el principio de legitimación por cuanto (38 LH) “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”. Y la nota ignora la presunción y declara la inexistencia del derecho inscrito sin que ello resulte del contenido del registro.
C. Y en fin vulnera la salvaguardia de los Tribunales que ampara los asientos registrales, los cuales (art. 1 LH) producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley” (Art. 1 LH), pronunciamiento que es vinculante para el Registrador.
En resumen:
a. Siendo la escritura presentada a calificación, documentadora de un acto traslativo de derechos inscritos, con encadenamiento de multitud de transmisiones, el Registrador con su nota, está desvirtuando el contenido del Registro e invadiendo la competencia jurisdiccional [sic].
b. Por lo anterior y por vulneración de los principios rectores de legitimación y salvaguardia jurisdiccional estimo debe revocarse e inscribirse la transferencia documentada en el titulo calificado,»
El registrador de la Propiedad formó el expediente y lo elevó, con su informe, a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 334 y 339 del Código Civil; 1, 20, 38, 40,82, 66, 210 y 326 de la Ley Hipotecaria; 31, 62, 99 y 186 del Reglamento Hipotecario; 18 y 25 y la disposición transitoria primera de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes; la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2016; la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional de 4 de mayo de 2017; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de octubre de 1992, 16 de julio de 2002 y 26 de octubre de 2015, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 4 de febrero de 202, 5 de enero y 27 de julio de 2022 y 31 de mayo de 2023.
1. Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura de herencia en la que se inventarían tres fincas registrales de Cercedilla de las que la causante ostentaba el pleno dominio de una mitad indivisa, según la escritura.
El registrador deniega la inscripción solicitada por considerar que la causante según resulta del Registro de la Propiedad sólo tiene inscrito a su favor un derecho de ocupación que fue cedido por el Ayuntamiento de Cercedilla a la sociedad Ferrocarril Eléctrico de Guadarrama por Real Orden del 16 de abril de 1920, en la que no consta el plazo de duración del mismo. Conforme a la citada Real Orden, a su juicio, dicho derecho tiene la consideración de concesión administrativa y, su plazo máximo de duración, aplicable en el momento de la constitución de dicha concesión, por disposición legal, es de 99 años que se han cumplido el día 16 de abril de 2019, sin que pueda por tanto practicarse operación registral alguna, pues no tiene derecho vigente alguno sobre esa finca, citando el artículo 79 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.
El recurrente, en un fundamentado escrito, expone distintos argumentos por los que considera equivocada la calificación y de los que resumimos sus elementos principales:
– De los asientos registrales resulta explícitamente que lo que el titular tiene inscrito a su favor es el pleno dominio de la finca.
– Las contradicciones en las manifestaciones del registrador. Por una parte, se dice que existe un «derecho de ocupación», y a continuación se dice que «tiene la consideración de concesión administrativa». Y en la nota de calificación, y en las sucesivas certificaciones y notas simples emitidas por el Registro de San Lorenzo de El Escorial se habla literalmente de «pleno dominio» y «nuda propiedad».
– El registrador está realizando por su cuenta y riesgo una valoración jurídica para la que carece de los elementos de juicio necesarios y sin haber oído a los centenares de propietarios de las fincas, de las cargas hipotecarias o de los embargos que recaen sobre las mismas, e incluso sin que conste intervención alguna de las Administraciones Públicas involucradas.
– Las titularidades inscritas en el Puerto de Navacerrada y la urbanización han sido objeto de múltiples vicisitudes desde su nacimiento, muchas de las cuales no han tenido acceso al Registro de la Propiedad.
– Con independencia de la calificación jurídica que merezcan las titularidades inscritas, expone distintos argumentos sustantivos y registrales para considerar:
a) Que no se trata de una concesión administrativa, pues los bienes en cuestión son montes catalogados, y los mismos carecían de carácter demanial conforme al Real Decreto de 10 de octubre de 1902.
b) Que las titularidades inscritas no han quedado extinguidas por caducidad.
– La consecuencia directa de las manifestaciones del registrador de que los titulares inscritos no tienen «derecho vigente alguno sobre la finca», «sin que pueda por tanto practicarse operación registral alguna», es una cancelación de hecho de los asientos correspondientes.
– Alega indefensión de los titulares registrales. No existe ninguna resolución administrativa o judicial firme que asevere que los terrenos sean una concesión administrativa, y que la misma haya caducado.
– Lo único que existe son ciertos informes de los Ayuntamientos afectados y de la Comunidad de Madrid, partes interesadas y contrapuestas a los titulares registrales, qu