Categoría: Administración

rado de la Administración de Justicia a efectos de obtener una nueva calificación.
5. Queda por examinar el defecto consistente en que no hayan sido demandados la totalidad de los titulares registrales. El recurso en este punto no puede prosperar.
De la documentación presentada no resulta de forma indubitada la sucesión de los titulares registrales que se dicen fallecidos. En este sentido, tampoco puede admitirse lo que se presenta como escrito de demanda pues, en este caso, no reúne ninguno de los requisitos que pudieran aseverar su validez, siendo un mero documento privado, sin perjuicio de que pudiera testimoniarse judicialmente para que quedara acreditado que es el escrito de demanda presentado ante el Juzgado.
Pero, aun en este supuesto, deberían ser objeto de presentación para su calificación e inscripción las escrituras de partición previas, no inscritas, que se señalan como título de los demandados. De esta forma quedará debidamente restablecido el tracto y la correcta intervención en el procedimiento de los titulares registrales. Esta es la forma de proceder para la rectificación del Registro conforme al artículo 40. La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:
«a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.»
En este caso la resolución judicial no se produce en orden a la rectificación de un asiento registral, como parece indicar el recurrente, sino que se limita a dictar sentencia por allanamiento de los demandados sobre la forma de extinguir un condominio que no se corresponde con el que consta inscrito.
Lo que procede, según los antecedentes de la documentación presentada, es tomar razón del título intermedio.
Y ello no implica extralimitación del registrador, como se ha dicho anteriormente, sino necesario cumplimiento del principio de tracto sucesivo, cuya interrupción supone un obstáculo registral y sin que ello implique discusión en cuanto al fallo judicial.
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de marzo de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.