Categoría: Administración

En cuanto a las superficies y los lindes de las fincas n.º 11070 y 11071, antes parcelas n.º 296 y n.º 293 y los de la finca 2897, de los que niega cualquier correspondencia el Sr. Registrador mediante la exposición de un argumento que no alcanzo a comprender, resume “no coincide ni superficie ni linderos entre la finca 2.897 y las fincas 11.070 y 11.071 de Logrosán”. Esto es obvio en cuanto a superficie, teniendo en cuenta que ambas parcelas constituyen una porción del terreno de la finca 2897, concretamente 1/3.
En ningún momento he pretendido hacer pasar unas por otra, ni puede colegirse tal conclusión de la solicitud de inicio de expediente de doble inmatriculación que dirigí al Sr. Sr. Registrador.
Ahora bien, en lo relativo a los lindes de ambas nuevas fincas, en cuanto a que son parte de la n.º 2897, si participan proporcionalmente de algunos de los lindes de esta, coincidencias omitidas por el Sr. Registrador en su alegato desestimatorio. Así, la finca 11070 (parcela 296), comparte con la finca matriz los lindes sur y oeste, mientras que la finca 11071 (parcela 293), participa con la finca matriz de los lindes este y oeste.
Las afirmaciones y argumentos contenidos en la resolución desestimatoria de 22/11/22, (p.ej: “no coincide ni superficie ni linderos entre la finca 2.897 y las fincas 11.070 y 11.071” o “linderos distintos que en nada coinciden”) inducen a pensar que en nada se ha tenido en cuenta la abundante documentación gráfica aportada por mí, obtenida de fuentes oficiales, ni se ha contrastado la que puede obtener por sí el Sr. Registrador en la Cartografía digital del Catastro o fuentes oficiales que estime conveniente.
Así, unos argumentos se construyen con base en los lindes de la finca 2897 según una inscripción errónea o incompleta del año 2008, otros en base a los lindes de las dos parcelas (292 y 295) que, según los datos del Registro, componen la totalidad de la finca, mientras que se omiten cualesquiera circunstancias sobre estas parcelas que perjudiquen esa línea argumental, como son su situación geográfica no colindante entre sí o la enorme discrepancia (73,82 %) entre sus superficies y la de la finca 2897 a la que supuestamente identifican.
En la exposición de argumentos denegatorios del Sr. Registrador de 22/11/22 ocupa un papel primordial la reiterada mención a la inscripción registral de 2008, inscripción que -a mi juicio-, según expongo en el punto A.2.2 de este Recurso, no sería correcta, ya que el estándar allí aplicado se omitió para la inscripción de las referencias catastrales de 2016, o para descartar de plano la ampliación de Escritura de 2022 que asociaba seis referencias catastrales a la finca.
Según lo expuesto en los puntos anteriores, actualmente soy el propietario del 66,666667 % de la finca 2897 según el Registro de la Propiedad. Según Escrituras notariales y el Catastro, soy el propietario de las parcelas catastrales 283, 292, 293, 294, 295 y 296 que, según lo expuesto a lo largo de este Recurso conforman la tantas veces mencionada finca 2897. También soy el propietario de las fincas 11070 y 11071, inmatriculadas a partir de las parcelas 293 y 296 que, como he expuesto, son una parte de la finca 2897, concretamente una tercera parte. Y todo ello en una misma y única finca.
Se da la paradójica situación de que, utilizando los argumentos denegatorios del Sr. Registrador, en cuando a que las fincas 2897, 11070 y 11071 se tratan de tres fincas distintas con descripciones distintas, linderos distintos que en nada coinciden entre sí y sin relación las dos últimas con la primera, yo podría llevar a cabo la venta de las dos nuevas fincas, aún a sabiendas de que ambas forman parte de la finca indivisa 2897 y de la que, según el Registro, sólo poseo un 66,666667 %, sin que en tal venta pudiera apreciarse mala fe por mi parte, habida cuenta de la exposición de hechos reflejada en la resolución denegatoria.»
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 1, 9, 20, 38, 40, 209 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de diciembre de 2015, 26 de julio y 22 de noviembre de 2016, 3 de octubre y 5 de diciembre de 2018 y 6 de agosto y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de octubre de 2020 y 17 de agosto de 2022.
1. Se plantea en este expediente si procede la tramitación de un expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. El promotor, titular del 66,6666667 % de la finca registral 2.897 de Logrosán afirma que las registrales 11.070 y 11.071, registradas a nombre de terceros, se corresponden con la cuota dominical restante de la finca previamente citada, solicitando la «anulación» de la inmatriculación de las fincas 11.070 y 11.071 así como la modificación de la cabida de la registral 2.897.
El registrador deniega la tramitación del expediente por entender, en base a la descripción literaria de las fincas y la incorporación de las referencias catastrales de las mismas, que no procede la tramitación del expediente previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria debiéndose, en su caso, rectificar los títulos públicos que fueron objeto de inscripción con el consentimiento de los titulares de las tres fincas registrales afectadas.
En sentido contrario el recurrente alega, aportando a su vez un principio indiciario, la doble inmatriculación de una cuota dominical de la registral 2.897 respecto de las fincas 11.070 y 11.071, todas ellas de Logrosán.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la regla tercera del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria prevé que «si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».
Como ya ha señalado esta Dirección General(vid.Resolución de 26 de julio de 2016), tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria.
En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria cuando dice: «frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa». Debe estar suficientemente motivada, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en cuanto al rigor de su fundamentación.
3. A este respecto, ha reiterado este Centro Directivo, que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados(vid.Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En el caso concreto de este expediente, y sin discutir este Centro Directivo el principio probatorio expuesto por el registrador en su nota de calificación, debe tenerse en consideración los argumentos e indicios alegados por el recurrente en su escrito de recurso, debiendo procederse a la tramitación del expediente para completar, previa audiencia de las partes, la resolución del mismo.
Por último, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo al afirmar que «no cabe, por tanto, confundir una perturbación o invasión que se produce en la realidad extrarregistral, con la situación patológica que sucede cuando una finca consta inmatriculada dos veces en el Registro de la Propiedad, incluso parcialmente, y que viene a implicar una quiebra del sistema inmobiliario español, ya que entonces los asientos registrales publicarían dos titularidades contradictorias sobre la misma finca. Esta situación es indeseada y por eso la legislación hipotecaria trata de evitar que se produzca y se establecen medios para su resolución».
Por tanto, el recurso debe ser estimado y revocada la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de marzo de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.