Categoría: Administración

nte agrícola forestal y que en los últimos 50 años ha permanecido igual sin haber sido objeto de transformación urbanística alguna.
64. Por tanto, el carácter rústico de la parcela es indudablemente. Igualmente el uso agrícola y forestal a la que dedica mi mandante la parcela que justificó el retracto también ha quedado acreditado, encontrándose la inversión y, por tanto, explotación de fincas rústicas dentro de su objeto social.
65. Por tanto, y a tenor de lo expuesto, procede la revocación de la calificación negativa recurrida y, en consecuencia, la inscripción solicitada en los términos peticionados, es decir, la inscripción del dominio de la parcela en favor de mi mandante.»
La registradora de la Propiedad emitió informe en el que mantuvo íntegramente su calificación y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Vistos los artículos 609, 1462, 1463, 1464, 1523 y 1524 del Código Civil; 18 y 20 de la Ley Hipotecaria; 26 y 99 del Reglamento Hipotecario; 104 bis del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación; las Sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 18 de marzo y 1 de abril de 2009, 17 de abril de 2018 y 23 de julio de 2019; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo de 1975, 7 de septiembre de 1992, 22 de octubre de 1996, 27 de enero de 1998, 20 de julio de 2001, 13 de diciembre de 2002, 20 de diciembre de 2005, 26 de marzo y 27 de octubre de 2008, 1 de junio de 2012, 15 de enero, 23 de septiembre y 20 de noviembre de 2013, 12 de febrero y 11 de julio de 2014, 30 de noviembre de 2016, 11 de abril y 10 de octubre de 2018 y 6 y 13 de febrero y 11 y 23 de julio de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de marzo de 2021.
1. El presente recurso tiene como objeto la negativa de la registradora a inscribir una certificación de una adjudicación administrativa en la que se acordó proceder a lo establecido en el artículo 104 bis, apartado e), del Reglamento General Recaudación: «e) Designado adjudicatario conforme a los apartados anteriores y cuando, según la legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u otro de adquisición preferente que obligue a poner en conocimiento previo las condiciones de la adjudicación, se comunicará ésta a dichos interesados. La adjudicación acordada por la Mesa quedará en suspenso durante el plazo en el que, según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho de adquisición».
Dentro del plazo legalmente establecido, la mercantil «Back General Services, SAU» hizo uso del derecho de retracto y adquirió la finca.
El día 17 de noviembre de 2020 la registradora emitió calificación negativa, la cual fue objeto de recurso ante esta Dirección General. Dicho recurso fue resuelto por Resolución de 10 de marzo de 2021 por la cual se acuerda «desestimar parcialmente el recurso, únicamente en cuanto al rechazo del retracto por no tratarse de una finca rústica, y estimarlo respecto de las restantes objeciones, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos».
Ahora se vuelve a presentar la misma documentación junto con certificación expedida por el secretario de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo, resultante de la solicitud de situación urbanística de la parcela identificada con la referencia catastral «54057A15300175». En esta certificación consta que los terrenos objeto del expediente están clasificados por el Plan General de Ordenación Urbana vigente como suelo urbanizable no programado dentro de un núcleo de nueva creación e incluidos en el Programa de Actuación Urbanística PAU 2, el cual no ha tenido desarrollo posterior. En esta certificación también consta que debe tenerse en cuenta el apartado 2 de la disposición transitoria primera de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, que establece: «El planeamiento aprobado definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley y no adaptado a la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia, conservará su vigencia hasta su revisión o adaptación a la misma, conforme a las siguientes reglas: (...) Al suelo urbanizable no delimitado, apto para urbanizar o rústico apto para el desarrollo urbanístico, se le aplicará lo dispuesto en la presente ley para el suelo rústico (...)».
La registradora sigue manteniendo su negativa a inscribir por entender que no ha quedado acreditado que la finca objeto del retracto sea suelo rústico y, además, por considerar que la entidad «Back General Services, SAU», carecería de legitimación para ejercitar el derecho de retracto de colindantes, y esto último debido a que, consultados los datos que obran en la base del Registro Mercantil se ha observado que en su objeto social no está previsto el desarrollo de actividad agraria ni complementaria a la actividad agraria.
2. La Resolución de este Centro Directivo de 10 de marzo de 2021 ya se pronunció sobre este caso en relación con la viabilidad del retracto de colindantes respecto de la finca objeto del procedimiento de apremio en los siguientes términos:
«Finalmente, objeta la registradora la improcedencia del derecho de retracto por no ser la finca de naturaleza rústica. En la certificación del acta de adjudicación de bienes por subasta y mandamiento de cancelación se describe la finca como rustica, y se la identifica por dos referencias catastrales, una correspondiente a la parte de finca rústica y otra a la parte urbana. Según el historial registral la finca consta inscrita con el carácter de finca urbana desde el año 2011. Y, según el planeamiento urbanístico aplicable, la clasificación urbanística correspondiente a la parcela es la de suelo urbanizable no programado.
Según el artículo 15 de la Ley del suelo de Galicia, “los planes generales de ordenación y los planes básicos municipales habrán de clasificar el territorio municipal en todos o algunos de los siguientes tipos de suelo: urbano, de núcleo rural, urbanizable y rústico”. El suelo urbanizable es definido en el artículo 27 como aquel constituido por “los terrenos que el planeamiento estime necesarios y adecuados para permitir el crecimiento de la población y de la actividad económica o para completar su estructura urbanística”, y conforme al artículo 31.1 “tendrán la condición de suelo rústico: a) Los terrenos sometidos a algún régimen de especial protección, de conformidad con la legislación sectorial de protección del dominio público marítimo-terrestre, hidráulico o de infraestructuras, o con la legislación sectorial de protección de los valores agrícolas, ganaderos, forestales, paisajísticos, ambientales, naturales o culturales. b) Los amenazados por riesgos naturales o tecnológicos, incompatibles con su urbanización, tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, contaminación o cualquier otro tipo de catástrofes, o que perturben el medio ambiente o la seguridad y salud. c) Los terrenos que el plan general o los instrumentos de ordenación del territorio no consideren adecuados para el desarrollo urbanístico, en consideración a los principios de utilización racional de los recursos naturales o de desarrollo sostenible”.
De la normativa expuesta resulta la improcedencia del derecho de retracto de colindantes establecido en el artículo 1523 del Código Civil, en la medida en que la finca objeto de ejecución (o vendida según los términos en que se pronuncia este precepto legal) no tiene naturaleza de finca rústica, tal y como reconoce el propio recurrente.
No hay que olvidar que, tal y como recuerda el Tribunal Supremo en Sentencia de 4 de febrero de 2008, confirmada por otras de fecha posterior (Sentencias de 26 de febrero de 2010 o 17 de octubre de 2018), el retracto legal “es el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; no tanto es una subrogación, como se define habitualmente, sino una venta forzosa por el comprador al retrayente. Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general (Sentencia de 2 febrero 2007, que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma. De ahí que se establezca un breve plazo de caducidad de nueve días para su ejercicio en el artículo 1.524 del Código Civil, transcurridos los cuales ya no puede tener lugar el retracto”.
Esta interpretación restrictiva de la regulación del derecho de retracto de colindantes impone que no pueda extenderse su aplicación a supuestos distintos de los expresamente previstos, y, por ende, a supuestos de venta de fincas que no tengan carácter rústico, tal y como ocurre en el presente caso, en el que la finca forzosamente vendida constituye suelo urbanizable de acuerdo con el planeamiento municipal vigente.
En consecuencia, debe confirmarse el defecto expresado por la registradora respecto de la improcedencia del retracto establecido por el artículo 1523 del Código Civil.»
3. Plantea ahora el recurrente que, a la vista del certificado emitido por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo y de lo establecido en la disposición transitoria primera de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, ha de considerarse que la finca en cuestión es a todos los efectos rústica, siendo en consecuencia procedente el ejercicio del retracto de colindantes.
Lo que señala esta disposición transitoria Primera de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, es que al suelo calificado como urbanizable no programado por la legislación anterior se le aplicará lo dispuesto en la presente ley para el suelo rústico. El establecimiento de este régimen transitorio para este tipo de suelos que tienen como destino último su desarrollo urbanístico, pero que aún no han sido oportunamente ejecutados al efecto, no implica un cambio en la clasificación urbanística de dichas parcelas. La citada disposición transitoria podría haber establecido que esta clase de suelo que durante un tiempo prolongado no había sido objeto del correspondiente desarrollo urbanístico pasarían a estar clasificados a partir de la aprobación de la Ley de 2016 dentro de la categoría de suelo rústico. Pero no ha hecho eso. Se ha limitado a entender aplicable el régimen jurídico de suelo rústico, pero sin cambiar su calificación y, por tanto, manteniendo como futuro destino de ese suelo la pertinente urbanización porque como dice el artículo 27 de la misma ley, se trata de «los terrenos que el planeamiento estime necesarios y adecuados para permitir el crecimiento de la población y de la actividad económica o para completar su estructura urbanística».
Esto es, en la legislación urbanística gallega, tras la aprobación de la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del Suelo de Galicia, en cuanto al suelo urbanizable, se supera la diferenciación entre el programado y el no programado que asumía la Ley 11/1985, de 22 de agosto, de Adaptación de la del Suelo a Galicia, tras la vigencia de dicha ley el suelo urbanizable pasa a configurarse como categoría única –vid. Preámbulo–.
En la vigente normativa, de acuerdo con su régimen transitorio, al suelo urbanizable no delimitado, se le aplicará el régimen dispuesto en la misma para el suelo rústico, como hacía la legislación anterior, pero ello no es determinante de la naturaleza rústica de la finca a efectos de la normativa civil del retracto de colindantes.
4. La jurisprudencia(vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1997 y 26 de febrero de 2010) tradicionalmente ha empleado distintos criterios para definir el carácter de finca rústica o urbana a efectos del ejercicio del retracto de colindantes: su emplazamiento (esto es, si la parcela está situada en el campo o se encuentra próxima al casco urbano); los servicios de los que disfruta (agua, electricidad, saneamiento y acceso rodado); el aprovechamiento primordial al que se destina (si se trata de una explotación agrícola, ganadera o comercial o, por el contrario, la finca se ha destinado a vivienda, industria o comercio); la existencia de construcciones en la misma; o el valor de mercado –que suele ser muy inferior cuando lo que se enajena es una finca rústica–, así como las perspectivas de revalorización de los terrenos.
Ninguno de estos aspectos ha sido tenido en cuenta a la hora de acreditar el carácter de finca rústica del inmueble objeto del retracto. Es más, de las fotografías aéreas que se incorporan en el escrito de recurso más bien resultan indicios (edificaciones, viales,…) que nos conducirían a confirmar que no se trata de una parcela propiamente rústica, sino que responde a su calificación como suelo urbanizable (terrenos que el planeamiento estime necesarios y adecuados para permitir el crecimiento de la población y de la actividad económica o para completar su estructura urbanística).
Así las cosas, la calificación de una finca, objeto de retracto de colindantes, como rústica o urbana es una cuestión de hecho, independiente de la calificación que presente desde la perspectiva administrativa o fiscal, como se ha matizado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, debiendo contemplarse tanto desde el punto de vista de la calificación legal del predio (naturaleza) como su destino (finalidad), pues no basta con que se acredite su condición de rústica si la finalidad con que se pretende retraer no responde a los fines y resultados reales y prácticos del retracto de colindantes –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo número 1005/2005, de 26 de octubre–.
La finalidad del retracto de colindantes no es más que la de favorecer la agrupación de pequeñas parcelas para hacer más rentable el cultivo, eliminando el minifundio (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1991). En el mismo sentido, resulta aplicable la doctrina jurisprudencial que sienta «no haber explotación agraria cuando los cultivos son transitorios, de pequeña escala, improvisados o aparentes, porque la explotación ha de ser sistemática, permanente y exclusiva, con producción de resultados sensibles y proporcionados» y que «cuando sólo parte del terreno se dedica al cultivo agrícola y el destino es, por la proximidad a barrios y calles, de carácter urbano, no puede afirmarse la finalidad legal del retracto» (Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1973).
Debe observarse, además, que el legislador básico estatal no ha establecido previsión alguna que permita justificar la eventual equiparación del suelo urbanizable con el régimen del suelo rural, como ocurre con las normas prohibitivas de parcelaciones –cfr. artículo 16.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana–, o los arrendamientos rústicos y el derecho de superficie –cfr. artículo 13.2.d)–.
En cualquier caso, ha de entenderse que la certificación urbanística aportada no acredita que la finca pueda ser considerada como rústica a los efectos del ejercicio del retracto de colindantes, debiéndose confirmar el criterio recogido en la Resolución de esta Dirección General de 10 de marzo de 2021.
No es necesario entrar a examinar la alegación que ahora realiza la registradora respecto al hecho de que la sociedad retrayente no tiene incluido en su objeto social el desarrollo de la actividad agraria. Por un lado, no existe un criterio establecido en la jurisprudencia que exija que el que ejerce el retracto de colindantes tenga que dedicarse necesariamente y de forma directa a la actividad agraria. Por otro, el que no se haga alusión específica a esta actividad en el objeto social no significa que otras actividades sí recogidas en él no habiliten a la sociedad a desarrollar directa o indirectamente la explotación agraria de la finca.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 31 de octubre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.