Categoría: Administración

transcritos delimitan el marco normativo aplicable a las juntas de compensación (en este caso de la Comunidad Autónoma de Canarias), siendo el criterio rector que las posibles actuaciones (v.gr. actos de disposición) ajenas al ejercicio directo de funciones públicas han de tener un carácter instrumental respecto de la ejecución del planeamiento. A ello ha de añadirse, siguiendo a la mejor doctrina y en relación con la facultad fiduciaria de disposición de las fincas por la junta de compensación, que la misma se entiende ceñida a las fincas de origen, toda vez que respecto de las fincas de resultado solo cabría la enajenación, por parte de la junta, de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización, extremo éste que es decisivo.
5. Para cerrar este primer defecto y antes de entrar en el examen del segundo, procede detenerse en la alusión que contiene el recurso a la constatación, en el folio de la registral 40.109, de que la junta de compensación se reservó la propiedad para su enajenación directa, con el fin de sufragar los gastos de urbanización y reposición, así como cualquier otro gasto señalado en el proyecto de compensación; lo que, a juicio del recurrente, no puede servir de base a la denegación de la inscripción, pues: «(…) Si dicho dato resulta constituye una limitación esencial a las facultades dispositivas de la Junta de Compensación la misma debería constar reflejada en la información registral de la finca emitida el día 29 de septiembre de 2022 –fecha en la que estaba inicialmente prevista la firma del documento–, en virtud de solicitud formulada por este Notario, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 175.4 del Reglamento Notarial (…)».
Ahora bien, siendo cierto que esa limitación sí que tendría que constar en la nota de información continuada, pues restringe un posible acto de enajenación, la escritura, en este punto y en lo que afecta a la finca registral 40.109, no es clara, pues en un apartado indica, en referencia a las cargas, limitaciones y gravámenes, que no existen, a excepción de nota de afección fiscal; y que ello resulta de los términos que constan en la información del Registro «que dejo incorporada a la presente matriz» (si bien tal nota no consta reproducida en la copia obrante en el expediente); mientras señala, acto seguido, que, «atendida a la naturaleza del presente otorgamiento renuncia (se entiende el otorgante) a la información de Registro de la Propiedad, por conocer el estado de cargas de la misma, asumiendo expresamente los riesgos que se derivan de la presente renuncia»; de lo que el notario advierte.
Lo expuesto, sin duda, no limita el alcance de la calificación del registrador con base en lo que resulte de los libros del Registro; y, si bien es cierto que la nota ha de expresar la circunstancia mencionada, el recurso alude a una nota anterior en el tiempo al otorgamiento, no pudiendo tampoco obviarse que la escritura contiene una clara renuncia a la información registral (respecto de la finca 40.109), sin que conste incorporada ninguna nota relativa a dicha finca.
En resumen y para concluir el examen de este defecto, queda claro que la finalidad de las juntas de compensación es esencialmente pública, pues no es otra que ejecutar el planeamiento en tanto que colaboradoras de la Administración Pública, ejerciendo unas funciones y desplegando una actuación encaminada a una específica y concreta finalidad que ya se ha indicado, la ejecución del planeamiento; igualmente predicable respecto de aquellos otros actos o negocios jurídicos que escapen del marco conceptual de lo «público-administrativo». Por ello, traer a colación conceptos aplicables a las sociedades mercantiles no tiene amparo en el marco legislativo vigente; a lo que hay que añadir que, si la función primordial de una junta de compensación es la ejecución del planeamiento, en tanto que entidad colaboradora de gestión, en el caso de este recurso se trata de una finca adjudicada a la junta en 2007 (como se indica en apartado «título» de la escritura calificada), lo que es indicativo de un planeamiento ya ejecutado.
Por consiguiente, la constitución de una hipoteca en garantía de una determinada deuda ajena escapa del marco conceptual y funciones (sean público-administrativas o de otra naturaleza) de una junta de compensación, por lo que el defecto ha de ser confirmado.
6. Finalmente, respecto del defecto relativo a la incorrecta expresión, por parte del notario, del juicio sobre suficiencia de las facultades representativas de quien actúa en nombre de la junta de compensación, debe partirse del contenido de la escritura calificada en que se expresa lo siguiente: «Doña R. R. C., ostenta la representación, en su apodera [sic] de “Junta de Compensación Campo de Golf de Puerto del Carmen”, en virtud del acuerdo de Asamblea, que fue objeto de elevación a público en escritura autorizada por mí, Javier Gallego Medina, en el día de hoy con el número de protocolo inmediatamente anterior al presente. Asevera la vigencia de su cargo y que no ha variado la capacidad, ni las demás circunstancias aquí consignadas de la persona a la que representa ni la situación de titularidad real de la misma que consta identificada en el acta notarial anteriormente reseñada».
Como ya se apuntó antes, el registrador objeta, respecto del aludido acuerdo elevado a público (en el número de protocolo anterior), que no es posible discernir si tenía por objeto la concesión de poder para realizar actos dispositivos en general (y que el notario autorizante ha considerado suficiente para el acto que se documenta a pesar de encontrarse fuera del objeto social); o si es el propio acuerdo de la asamblea, autorizando la constitución de hipoteca, el que era objeto de ejecución.
Sobre la cuestión debatida hay reiterados pronunciamientos de este Centro Directivo que, por ser conocidos, no es necesario ahora repetir, pues es evidente que la reseña que efectúa el notario en la escritura, en orden a las facultades representativas de quien actúa en nombre de la junta de compensación, no se ajusta a dicha doctrina (pese al juicio de suficiencia consignado en la escritura). Y es que como puso de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018: «1. Corresponde al Notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del Registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado. 2. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al Notario autorizante de la escritura, sin que el Registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere».
Tal y como aparece reflejada en la escritura la intervención de quien representa a la junta de compensación, tiene razón el registrador al afirmar que en la misma no se reflejan adecuadamente los elementos necesarios para verificar su congruencia con el negocio jurídico documentado, en orden a discernir si el acuerdo elevado a público tenía por objeto la concesión de poder para realizar actos dispositivos; o si era el propio acuerdo de la asamblea autorizando la constitución de hipoteca el que era objeto de ejecución. En especial, porque la afirmación del recurrente en su escrito en el sentido de que «la constitución de la hipoteca ha sido autorizada expresamente por la Asamblea de propietarios», ni consta ni puede inferirse, en modo alguno, de los términos en que se ha plasmado en la escritura el juicio notarial sobre suficiencia de las facultades representativas, y si este es congruente con lo en ella documentado. Por tal razón el defecto ha de ser necesariamente confirmado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 1 de marzo de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.