Categoría: Administración

los derechos y obligaciones dimanantes de este contrato.
e) La parte cedente se compromete de forma expresa a no arrendar la finca objeto de venta, sin previo consentimiento expreso por parte de la optante.
f) La parte cedente así mismo se compromete a cuidar y mantener la finca en el estado actual de conservación, velando por el buen estado de la misma.
g) La parte cedente se compromete a dar continuidad al pago de las cuotas mensuales de cuantas hipotecas, costes de comunidad de propietarios incluidos derramas, impuestos y arbitrios, deba asumir la propiedad de la finca.
Tercera. La escritura de compraventa en ejercicio del derecho de opción de compra se sujetará a las siguientes condiciones:
1. El precio de compraventa de la finca antes descrita, será la suma de sesenta mil euros (€ 60.000), cantidad que la parte optante/compradora deberá satisfacer, en el momento que se ejercite la opción de compra, una vez descontado el precio o prima de la opción que se imputará al precio de la compraventa, también se imputara al precio de la compraventa aquellas cantidades que el comprador deba retener para cancelar cargas existentes sobre la finca y deudas con respecto a la comunidad de propietarios en que este ubicada la finca, además de los importes adeudados en concepto de Impuestos y contribuciones pendientes de pago en el momento de formalización del ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en cheques y/o transferencia y/o bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven la finca descrita, bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieren haber suscritos o bien mediante su consignación notarial.
Con respecto a las cantidades y/o desembolsos que la parte concedente/vendedora haya podido recibir desde la constitución del derecho de opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, la parte compradora deberá aportar certificado original emitido por la vendedora en el cual deberán constar las cantidades recibidas, la fecha de la recepción de las mismas, los medios de pago, además y de forma expresa deberá constar que la cantidad recibida se asigna a parte del precio de la compraventa de la finca objeto de transmisión.
Para el caso de subrogarse la optante en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven la finca o bien se produzca la retención del importe necesario para satisfacer el remanente de dichos créditos, una vez descontada la prima de la opción, y otros desembolsos previstos en la presente escritura, la optante solicitará de los posibles acreedores, certificación de saldo pendiente a fecha de ejercicio de la opción, siendo dicho saldo, sus intereses, gastos y comisiones la cantidad a descontar del precio para el ejercicio de la opción de compra, entregando a la parte cedente-vendedora el saldo restante a su favor resultante o bien pudiendo reclamar la optante la diferencia a su favor, en caso de no comparecer la cedente-vendedor dicho importe y certificados se consignarán en la Notaría a disposición de ésta, resultando de esta manera a todos los efectos completado el pago del precio de la presente opción de compra, la imposibilidad de aportar el/los certificado de saldo pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la cedente/vendedora la diferencia a su favor.
En ningún caso se entenderá que la no aportación de los certificados de saldo dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando completado el pago del precio de la presente opción de compra y quedando perfectamente legitimado el vendedor a reclamar al comprador cuantas cantidades considere oportunas por este concepto.
En caso de que la parte optante/compradora no se subrogase en la hipoteca, los gastos de cancelación, para el caso que quisiera cancelarse, serán a cargo de la parte concedente/vendedora.
2. La finca se transmitirá en concepto de libre de cargas reales, y fiscales, excepto en caso de subrogarse la parte optante/compradora a la hipoteca o hipotecas que graven la finca descrita, así como de arrendatarios y ocupantes, quedando la parte vendedora obligada de evicción y saneamiento (…)
Quinta. Ejercicio de la opción y escritura de compraventa: Pactándose esta opción como derecho real e inscribible, ésta se ejercitará, a solicitud expresa de la cedente vendedora, mediante notificación vía burofax dirigida a la parte concedente, dentro del plazo establecido, en la que se fijará día, hora y Notaría, para autorizar la escritura de compraventa, todo ello será establecido por la parte optante con el fin de ejercitar la opción de compra; y subsidiariamente mediante el ejercicio y comparecencia unilateral por la parte optante/compradora, para el caso en que la parte concedente/vendedora no compareciere ante el Notario designado, o lo hiciese sin la documentación necesaria (cédula de habitabilidad, certificación energética, certificado corriente de pago comunidad de propietarios, certificado de saldos deudores, etc.) o no firmase la escritura por cualquier otro motivo, en tales casos deberá acompañarse a la correspondiente escritura la documentación facilitada por la Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A., según la cual se acredite la recepción del requerimiento, y en caso de incomparecencia o no haya sido positivo, se deberá acreditar que al menos en dos (2) ocasiones se ha remitido la correspondiente notificación vía burofax al domicilio facilitado.
Con respecto al medio a utilizar para dar lugar a la notificación fehaciente, expuesta en el párrafo anterior, la parte cedente/vendedora acepta expresamente que se realice mediante burofax, a su domicilio, expuesto en el encabezamiento de esta escritura y asume a todos los efectos, que el hecho de no recibir los burofax que a tal efecto se le remitan, no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra, comprometiéndose a notificar cualquier cambio de domicilio.
En este supuesto de ejercicio unilateral, las partes otorgantes acuerdan que el precio de la compraventa de la finca antes descrita será satisfecho, una vez deducidos los importes correspondientes al precio o prima de la opción que se imputará al precio de la compraventa, y/o aquellas cantidades retenidas para cancelar cargas existentes sobre la finca y/o importes adeudados y pendientes de pago en el momento de formalización del ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, mediante cheque y/o cheques bancarios nominativos, o cualesquier otro medio de pago debidamente acreditado, y su posterior depósito notarial mediante ingreso en la cuenta de consignación.
El otorgamiento de la escritura de compraventa en ejercicio de esta opción de compra se notificará fehacientemente al concedente de la opción en su expresado domicilio.
Las partes, a efectos de notificaciones y requerimientos, designan como domicilio los indicados como propios en la comparecencia de esta escritura».
La registradora, en su calificación, acordó inscribir parcialmente el derecho de opción de compra a favor del optante (con sujeción al régimen que resulte de la legislación argentina aplicable), denegando la inscripción de:
– las estipulaciones recogidas en los apartados e), f) y g) de la cláusula segunda por considerar que carecen de trascendencia real (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario);
– la referencia, en el apartado 1 de la cláusula tercera, a la posibilidad de imputar al precio de la compraventa «cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en cheques y/o transferencia», la previsión recogida en el párrafo siguiente; así como, de la cláusula quinta, último párrafo, la referencia a los «importes adeudados y pendientes de pago en el momento de la formalización del ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma»;
– la estipulación relativa a que la imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador, en el tercer párrafo del apartado 1 de la estipulación tercera, así como, correlativamente, la previsión del siguiente párrafo al respecto;
– y la estipulación, en la cláusula quinta, relativa a que la parte cedente asume a todos los efectos que el no recibir los burofax que, a los efectos del ejercicio de la opción de compra, se le remitan no derivará en falta de notificación.
Y como fundamentos de la negativa, sucintamente expuestos:
– la inscripción de las referencias a la posibilidad de descontar del precio de la compraventa las cantidades que reciba la parte vendedora/cedente, desde la formalización de la opción y hasta su ejercicio, requiere que se establezca un procedimiento para la fijación objetiva del precio de la compraventa, citando en su apoyo de su postura la Resolución de este Centro Directivo de 9 de enero de 2024, «en un supuesto similar al recogido en el documento presentado».
– respecto de la negativa a inscribir la estipulación relativa a la imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo pendiente que se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador (tercer párrafo del apartado 1 de la estipulación tercera), por ser criterio fijado por el Centro Directivo en su Resolución de 18 de julio de 2022.
– y respecto de la denegación de lo que indica respecto de la cláusula quinta de la escritura, en aplicación del principio constitucional de tutela efectiva y la doctrina jurisprudencial que asegura, en el mayor grado posible, la recepción de la notificación por el destinatario de la misma, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales (véase, por todas, la Sentencia del Tribunal Constitucional número 158/2007, de 2 de julio). Y que esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el Notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo.
Se recurre la calificación de manera algo confusa, pues el recurso comienza indicando lo siguiente:
«Que en fecha 15 de mayo de 2024 me ha sido notificada, inscripción parcial de la inscripción por existencia de defecto subsanable siendo el mismo:
– “Aparente” instrumentalización de negocio jurídico –opción de compra– para amparar otro dando lugar a la posible pacto comisorio [sic].
Que mostrando desacuerdo con el defecto aducido por la Registradora para denegar la inscripción interesada y dado que, de lo manifestado por la misma desnaturaliza el objeto del negocio jurídico llevado a cabo, dentro del plazo legal se interpone recurso contra la inscripción parcial (...)».
Y como argumentos (sucintamente resumidos), ponía de relieve:
– que mediante la escritura de opción de compra se acordó el pago de una prima de 3.000 euros siendo dicha suma superior a la cantidad mínima que viene estableciendo la normativa tributaria, esto es, un 5 % sobre la base del valor mayor entre valor de referencia, valor de mercado o precio pactado por las partes. Dicha prima obvio es que dicha suma será detraída del precio final pactado por la compraventa, no siendo la misma en modo alguno una suma entregada en «préstamo» o que pueda amparar otro tipo de negocio jurídico.
– se rechaza lo aducido por la registradora en la resolución notificada cuando afirma que se considera que subyace un contrato de financiación con garantía inmobiliaria; pues como es de ver en la propia escritura, la parte optante perdería la cantidad entregada en concepto de prima en caso de desistir de ejercitar la opción de compra y en caso de ejercitarla, obviamente, se descontarían las cantidades abonadas al concedente siendo la misma el importe de la prima abonado.
– que la formulación contenida en la escritura respecto a las cantidades que se podrán detraer es, precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes –la parte concedente– el precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la opción de compra ya que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para concertar préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de cargas sobre el inmueble; y se vería obligada por la conducta de la concedente a perder el dinero abonado en concepto de prima.
Lejos de suponer una situación de abuso para el concedente, es para evitar una situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que se pueda llevar a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante –sobre todo, por las nuevas cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la parte concedente.
– tampoco subyace negocio jurídico anterior o ulterior al objeto de la escritura calificada; y mucho menos que el mismo sea un préstamo al que parece aducir la Registradora lo cual esta parte no puede coincidir con los elementos a los que hace referencia ya que los mismos son ajenos a la escritura cuya inscripción se pretende.
– Lo exigido por la Registradora en su calificación va en contra de la libertad de pactos previsto y recogido en el artículo 1255 Código Civil; y lo expuesto, además, en su calificación parece ser contradictorio ya que hace referencia a que no procede la inscripción de dichas cláusulas al asemejarse el negocio jurídico llevado a cabo a un «pacto comisorio»; pero luego, de la resolución que procede a transcribir, parece dar a entender que, de haber acompañado al negocio jurídico una tasación inmobiliaria, no adolecería de defecto alguno.
– por el mero hecho de haber llevado a cabo una tasación inmobiliaria previa al negocio jurídico llevado a cabo, como parece sugerirse por la registradora, no se hubiera desnaturalizado el negocio jurídico, de ser un pacto comisorio como refiere que pudiera ser, por lo que arroja a esta parte a una “suerte” de interpretación lo que conduce a concluir que ciertamente existe una clara inseguridad jurídica en cuanto a los criterios interpretativos por parte de los distintos Registradores de la Propiedad sobre el negocio de opción de compra.
– y concluía solicitando se lleve a cabo la inscripción del negocio jurídico llevado a cabo puesto que no cabe modificar los términos acordados en el mismo ya que supondría cambiar completamente los términos del negocio jurídico además de que supondría una auténtica limitación a la autonomía de voluntad de las partes previsto y regulado en el artículo 1255 del Código Civil.
2. Así las cosas, antes de entrar a resolver el recurso, con carácter previo es obligado realizar ciertas precisiones.
a) que es bien cierto que en estos últimos tiempos este Centro Directivo se ha ocupado, en absoluto de manera ocasional y aislada, de la problemática de las opciones de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio, confirmando calificaciones que denegaban su acceso al Registro, en tanto que tales operaciones presentaban evidencias de constituir supuestos de financiación, garantizados con una opción de compra que podría devenir en mecanismo de adquisición del bien objeto de aquella al margen de las garantías de todo proceso de ejecución.
Ahora bien, en este caso hay que partir de la existencia de una opción de compra que ha accedido a los libros registrales en virtud de un asiento –de inscripción– que queda bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), en tanto que practicada –obvio resulta decirlo– bajo la responsabilidad del registrador ejerciendo su independencia en la función calificadora. Por ello, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento de los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados, o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. artículos 1, 38, 40, 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria); en caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (cfr. artículo 24).
Todo ello, delimita el ámbito y alcance del recurso, y por consiguiente la resolución que se dicte, la cual únicamente deberá abordar los extremos que de la calificación que hayan sido clara y expresamente recurridos.
b) y ciertamente, del escrito de interposición no resulta con claridad cuál es el objeto del recurso, pues en su encabezamiento se dice: «Que en fecha 15 de mayo de 2024 me ha sido notificada, inscripción parcial de la inscripción por existencia de defecto subsanable siendo el mismo: – “Aparente” instrumentalización de negocio jurídico –opción de compra– para amparar otro dando lugar a la posible pacto comisorio [sic]. Que mostrando desacuerdo con el defecto aducido por la Registradora para denegar la inscripción interesada y dado que, de lo manifestado por la misma desnaturaliza el objeto del negocio jurídico llevado a cabo, dentro del plazo legal se interpone recurso contra la inscripción parcial de la inscripción de fecha 7 de mayo de 2024».
Y es que resulta que, en la inscripción practicada, se ha hecho constar el precio de la opción que asciende a tres mil euros, determinado por tanto y sin que se haya denegado su acceso al Registro; así como los medios de pago empleados para satisfacer dicho precio. E igualmente el precio de la compraventa, constando textualmente en la escritura: «1.–El precio de compraventa de la finca antes descrita, será la suma de sesenta mil euros (€ 60.000), cantidad que la parte optante/compradora deberá satisfacer, en el momento que se ejercite la opción de compra, una vez descontado el precio o prima de la opción que se imputará al precio de la compraventa, también se imputara al precio de la compraventa».
Y en el párrafo tercero de dicho apartado, se pacta que la parte concedente acepta de forma expresa que para el caso de subrogarse la optante en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven la finca o bien se produzca la retención del importe necesario para satisfacer el remanente de dichos créditos, siempre que estuvieren vigentes e inscritos con cargo preferente al otorgamiento de la escritura, una vez descontada la prima de la opción, y otros desembolsos previstos en la escritura, añadiéndose: «(…) la parte optante/compradora solicitará de los posibles acreedores, certificación del saldo pendiente a fecha de ejercicio de la opción, siendo dicho saldo, sus intereses, gastos y comisiones la cantidad a descontar del precio para el ejercicio de la opción de compra, entregando a la parte concedente-vendedora, el saldo restante a su favor resultante o bien pudiendo reclamar la optante la diferencia a su favor (…)».
Como tampoco se alcanza a comprender el sentido de esta frase del recurso, cuando indica que la registradora, en su calificación, alude a una regulación específicamente pensada para los préstamos. Añadiéndose en el recurso que no nos encontramos ante un préstamo hipotecario, sino que estamos frente al a constitución de un derecho de opción de compra (...); o que «por el mero hecho de haber llevado a cabo una tasación inmobiliaria previa al negocio jurídico llevado a cabo, como parece sugerirse por la Registradora, no se hubiera desnaturalizado el negocio jurídico, de ser un pacto comisorio como refiere que pudiera ser (…)».
Expresiones, todas ellas, que no tienen encaje en la calificación recurrida.
3. Pero volviendo a tratar de delimitar adecuadamente el objeto del recurso, hay determinados pactos que la nota considera no tienen trascendencia real y no se recurren en ningún momento. Como tampoco se recurre específicamente el último inciso del párrafo segundo de la cláusula quinta; en concreto la frase «asume a todos los efectos, que el hecho de no recibir dicha notificación que a tal efecto se le remita, no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra».
Por ello la Resolución del recurso ha de centrar en la denegación de acceso a los libros del Registro:
a) del apartado 1 de la cláusula tercera, a la posibilidad de imputar al precio de la compraventa «cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en cheques y/o transferencia», la previsión recogida en el párrafo siguiente; de la cláusula quinta (último párrafo) la referencia a los «importes adeudados y pendientes de pago en el momento de la formalización del ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma».
b) y de lo que señala igualmente la nota no haber sido objeto de inscripción de la estipulación; esto es, que la imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador, en el tercer párrafo del apartado 1 de la estipulación tercera.
4. En cuanto a lo primero –letra a) anterior–, tiene razón la registradora cuando indica: «La inscripción de estas referencias a la posibilidad de descontar del precio de la compraventa las cantidades que reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la opción y hasta su ejercicio requiere que se establezca un procedimiento para la fijación objetiva del precio de la compraventa (…) Como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resoluciones como la de 9 de enero de 2024, de considerarse que el hecho de pactar que se descuente del precio de la compraventa cualesquiera cantidades recibidas del comprador por el vendedor/cedente no implica que la opción de compra constituya un pacto comisorio, estas previsiones no podrían ser objeto de inscripción, en cuanto constituirían un pacto de carácter personal que no puede afectar a los terceros que puedan acceder al Registro, careciendo de causa, en cuanto funciona como anticipo del precio de un contrato futuro que ni se ha realizado, la compraventa, ni se sabe si finalmente se realizará, por lo que no puede tener acceso al Registro ni perjudicar a terceros, los cuales tienen derecho a la consignación del precio que haya de abonarse por la compraventa, salvo las cantidades que pueden ser objeto de descuento según la doctrina de la DGSJFP».
Por consiguiente, y en aplicación de la doctrina citada de este Centro Directivo, se impone la confirmación del defecto.
Y en cuanto a lo segundo –letra b) anterior–, la confirmación del defecto se impone con arreglo a la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 18 de julio de 2022, que dice literalmente: «No obstante, debe confirmarse la nota de calificación es la denegación de la de la expresión relativa al pago del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento” según se prevé en la cláusula tercera del contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya subrogado o cuyo pago haya asumido. Esta cláusula contraviene el principio de determinación registral propio de nuestro sistema registral y puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil)».
Además, tal cláusula dejaría indeterminada la cantidad a consignar en caso de ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.
5. Por último y como ante se expuso, no son objeto de recurso determinados pactos de la escritura enumerados en la calificación; en concreto las estipulaciones recogidas en los apartados e), f) y g) de la cláusula segunda por considerar que carecen de trascendencia real (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario); así como el ultimo inciso del párrafo segundo de la cláusula quinta, que antes se ha transcrito, y respecto de cuya negativa tiene razón la registradora al denegarlo y traer a colación la Resolución de este Centro Directivo de 14 de mayo de 2019 («la regulación que los Reglamentos Hipotecario y Notarial hacen respecto de los requerimientos y notificaciones ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en los términos que la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional: necesidad de diligencia en procurar el conocimiento personal por parte del afectado (Sentencia de 7 de mayo de 2012, por todas) (…) A efectos de notificación, se debe considerar suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 1992)»). Doctrina reiterada en Resoluciones de 25 de septiembre de 2019, 19 de febrero de 2020, 16 y 18 de marzo y 15 de abril de 2021 y 15 de mayo de 2023, entre otras.
6. Por lo demás y para concluir, aunque en su escrito de impugnación la recurrente solicita «que se revoque la calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es inscribir la escritura de opción de compra», en puridad solo es objeto de recurso en sentido estricto el defecto que enumera la nota en el punto dos (apartado 1, final del tercer párrafo y el penúltimo párrafo de la cláusula tercera de la escritura) que acabamos de confirmar. El resto de los defectos no son propiamente objeto de impugnación y, en consecuencia, no se aduce en el recurso argumento alguno para combatirlos.
Y es que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y fundamentos de derecho –párrafo segundo, apartado c)–; y el artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, exige expresar: «b) El acto que se recurre y la razón de su impugnación».
Bien es cierto que este Centro Directivo entendió, en su Resolución de 27 de marzo de 2008 que «esa exigencia formal, no puede conducir sin más a entender que, aquella parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada, debe entenderse no recurrida, siempre que conste de manera inequívoca la voluntad del recurrente de alzarse contra la totalidad del contenido de la nota y solicite la revocación de la misma, por cuanto lo exigido por el principio de congruencia, es que la resolución sea coherente con las peticiones formuladas por el recurrente (cfr. art. 113.3 de la Ley 30/1992), debiendo acarrear únicamente la ausencia de la fundamentación adecuada, el requerimiento por parte del órgano encargado de la tramitación del expediente, a fin de que se subsane esa omisión o se aclare ese extremo (art. 71.1 de la ley 30/1992)». Y añadió que, en el caso objeto del recurso a que se refiere dicha resolución, «constando la voluntad indudable del recurrente de impugnar la totalidad de la nota de calificación y habiendo solicitado su revocación total, la doctrina reiteradamente proclamada por este Centro Directivo (Vid. por todas la de 26 de mayo de 2.000) según la cual los recursos contra las calificaciones registrales no están sometidos a especiales requisitos de forma y el principio de economía procedimental, exigen entrar en el fondo de las cuestiones planteadas en la nota de calificación».
7. Ahora bien, en el caso concreto del presente recurso no es que la recurrente impugne la razón que motivaría tales defectos que expresamente no se recurren, es que no se refiere a ellos siquiera (cfr. Resolución de 26 de mayo de 2000 de este Centro Directivo); no debiendo olvidarse la exigencia derivada del artículo 326 de la Ley Hipotecaria que, al enumerar los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, establece que debe contener los hechos y fundamentos de Derecho –párrafo segundo apartado c)–, «razón de la impugnación», tal y como se indica en el citado artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015. Cita ésta no carente de sentido, pues como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo, la especial naturaleza del procedimiento registral no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento (cfr., también en otro ámbito, la remisión que la vigente Ley de la Jurisdicción Voluntaria, a la hora de referirse a los recursos, realiza a la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme a la cual –artículo 458-2–: «En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación»).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 1 de octubre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Peña Parra León.