Categoría: Administración

lo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha.
Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo –norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
3. [sic]. En el presente expediente se pretende dividir la finca matriz en dos fincas independientes coincidentes éstas con las dos parcelas catastrales, es decir, la parcela catastral 704 del polígono 11 (referencia catastral: 409070400VK59E0001KZ) y la parcela catastral 706, (referencia catastral: 409070600VK59E0001DZ).
Se incorpora certificado municipal expedido por la Secretaria del Ayuntamiento con el visto bueno del concejal delegado de Urbanismo y Medio Ambiente Urbano que acredita que no consta procedimiento abierto ni concluso, de restablecimiento de la legalidad urbanística referente a la segregación de las parcelas 704 y 706, y otro certificado expedido por el vicesecretaria-interventor del Ayuntamiento con el visto bueno del concejal delegado de Urbanismo y Medio Ambiente Urbano, por delegación efectuada por la Alcaldía que deja constancia del contenido de un informe técnico municipal en el que refleja que se tiene constancia que ya en el año 1980, la finca registral estaba dividida en dos parcelas, coincidentes éstas con las parcelas catastrales 704 y 706, como así se observa en la fotografía aérea histórica de este año que, además, pueden autorizarse e inscribirse las escrituras de división de terrenos, sin que se acredite la licencia de parcelación en aquellos, supuestos en los que conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior al 1 marzo de 1984, constando, en este sentido, que la división de la finca es anterior a esta fecha (artículo 6 de la Orden 701/1992).
Se trata de un caso similar al resuelto por la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 17 de octubre de 2014 o la más reciente de 19 de octubre de 2020, también relativo a la Comunidad de Madrid, en el que se reproduce el problema de divisiones parcelarias ejecutadas bajo la legislación anterior y que no pueden ser autorizadas conforme a la legislación vigente al tiempo en que se pretende su inscripción.
Como se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha tratado de justificar una solución que permita conciliar la posición jurídica de la propiedad, acreditada en la realidad extrarregistral y que, sin embargo, persiste al margen de la protección del Registro, y por otro lado, el cumplimiento de la ordenación urbanística cuya vigilancia corresponde exclusivamente a la Administración urbanística, sin perjuicio de la función colaboradora del Registro.
Por ello, ante el presente supuesto en la que se pretende el acceso al Registro de una escritura de segregación acompañada de certificado municipal en la que la propia Administración urbanística reconoce la preexistencia individualizada de la parcela a las vigentes normas urbanísticas –bajo la vigencia de la legislación vigente entonces, el Texto refundido de 1976–, resulta de aplicación la doctrina expuesta sobre segregaciones de cierta antigüedad amparadas en un título administrativo habilitante.
4. [sic]. Respecto del título administrativo habilitante de la inscripción, este Centro Directivo –vid. Resoluciones citadas en ‘Vistos’– ha estimado suficiente, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, lo que exige analizar caso por caso el contenido del documento municipal aportado, mas no puede ser identificado necesariamente con la licencia, legalización o la declaración de innecesariedad de licencia, por el propio supuesto de hecho del que tratamos, parcelaciones ya existentes en la realidad, en sentido jurídico y material, reconocida su validez por la propia Administración y que sin embargo, no cumplen las prescripciones del planeamiento vigente para obtener licencia, propósito al que obedecía el artículo 6 de la Orden 701/1992.
No debe desconocerse el carácter dinámico del planeamiento en relación con la realidad existente y la necesidad de arbitrar una solución a aquellos propietarios de fincas válidamente formadas en su momento y que sin embargo no cumplen con los requisitos de parcela actuales, lo que afecta tanto a fincas inscritas como no inscritas, siendo la de éstas últimas la posición que se trata de tutelar permitiendo su acceso al Registro y su plena incorporación al tráfico jurídico sin desconocer su particular situación urbanística.
De ningún modo puede entenderse que se defienda la inscripción de divisiones o segregaciones ilegales o sin licencia, pues se exige en todo caso un título administrativo habilitante que permita deducir el reconocimiento expreso por parte de la Administración
de la parcelación ya existente, o, en términos del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal la ‘acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable’.
Por lo que no se comparte el defecto en el sentido de que, el título administrativo aportado sí se estima suficiente para amparar la inscripción independiente de la porción segregada ya existente en la realidad, dado que los certificados municipales aportados reconocen la existencia de la división en 1980 y sin poner objeción de validez, con cita de la Orden 701/1992 que permitía inscribir sin licencia, aunque pueda discutirse ciertamente la vigencia y amparo competencial de esta disposición a efectos registrales.
5. [sic]. Cuestión distinta es la aplicación de la legislación agraria en materia de unidades mínimas de cultivo y la apreciación de las excepciones a la misma, cuya competencia, como advierte el registrador, es del órgano autonómico,
Como ha reiterado este Centro Directivo –vid. Resolución de 12 de diciembre de 2019–, corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurre o no las excepciones recogidas en el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, conforme al cual ‘cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente’.
Nada obsta a tal planteamiento, a que el inT.do obtuviera del Ayuntamiento, como Administración urbanística competente, la correspondiente licencia de segregación, pues como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 10 de junio de 2009, 2 de noviembre de 2012 y 25 de abril de 2014), si bien la licencia municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesaridad de licencia, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.
Por lo que en el presente caso el defecto relativo al documento municipal debe ser revocado, sin perjuicio de la procedencia de informe del órgano competente en unidades mínimas de cultivo que deberá articularse en su caso, a través del procedimiento del citado artículo 80 del Real Decreto 1093/1997.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada respecto al defecto planteado en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.”
En virtud de lo expuesto,
Suplico a la Dirección General de los Registros y del Notariado: que teniendo por presentado este escrito con los documentos y copias acompañados, se sirva admitirlo, y por formulado recurso contra la calificación negativa del registro de la Propiedad de Dolores, de fecha 1 de septiembre de 2022, por la que se suspende la inscripción del documento de fecha 21 de febrero de 2019, de la Notaria de Elche, D.ª Gallego Gutiérrez Campos, otorgado bajo el número de protocolo 388/2019, presentado por D.ª E. M. M., el día 17 de julio de 2022, por los hechos y las consideraciones expuestas y estimando las mismas se revoque la calificación impugnada respecto al defecto planteado realizándose la inscripción del título citado y, subsidiariamente, caso de no estimarse ésta, que se proceda a su inscripción, previa la cautela establecida en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la ley hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística».
Mediante escrito, de fecha 4 de octubre de 2022, el registrador de la Propiedad se ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 16.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 230 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana; 61 a 63 de Ley 8/2002, de 5 de diciembre, de Ordenación y Modernización de las Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana; el Decreto 217/1999, de 9 de noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina la extensión de las Unidades Mínimas de Cultivo; la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias; los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de octubre de 2014, 26 de mayo de 2015 y 27 de junio de 2018, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de enero de 2021.
1. Mediante escritura otorgada en el año 2019 se solicita inscribir la división de una finca registral descrita como rústica, de 6.238,80 metros cuadrados, en dos fincas rústicas, sin especificar si de secano o regadío: una de ellas con una superficie de 3.665,46 metros cuadrados, y la otra con una superficie de 2.573,34 metros cuadrados.
Tramitado el expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, se presentan alegaciones por parte del Ayuntamiento de San Fulgencio, oponiéndose a la inscripción de dichas segregaciones al manifestar «que las superficies de las parcelas resultantes no cumplen con la superficie de unidad mínima de cultivo de regadío (…) No estando en ninguno de los casos de excepción legal, no procede la licencia de segregación».
Y el registrador concluye que «con dicha alegación por parte de la autoridad competente y siendo los actos jurídicos que den lugar a fincas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo nulos de pleno derecho, conforme al artículo 24 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias 19/1995, de 4 de julio de 1995, procede denegar la inscripción de la división solicitada».
El interesado recurre alegando, en esencia, que «de lo que se trata es de que pueda acceder al Registro una realidad extra registral existente (previa incluso en fecha a la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias) y no una segregación actual, que se ha otorgado título como segregación por antigüedad y que ésta tiene más de 28 años desde su realización», y que para acreditarlo se incorpora en el título un certificado de antigüedad de la misma, emitida por arquitecto técnico colegiado, datando la fecha de la división en tiempo superior a 15 años, aludiendo el recurrente a un contrato de compraventa privado de 30 de junio de 1994, y, dice, habiendo sido dada de alta esa división en el Catastro, por lo que ambas fincas tenían su correspondiente parcela catastral.
2. En relación con el régimen de unidades mínimas de cultivo, como señaló la Resolución de 27 de junio de 2018, «el régimen legal estatal en este ámbito sectorial, al que se remite la normativa de la Comunidad Valenciana, aparece regulado en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, cuyo artículo 24, en sus dos primeros apartados, tiene el siguiente contenido: “1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. 2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior”.
No obstante, el artículo 25 de la misma ley permite la división o segregación en determinados supuestos en concreto: “a) disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo; b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística (…) c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos. d) Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa”».
En concreto, la unidad mínima de cultivo en la Comunidad Valenciana es de 2,5 hectáreas en tierra secano y de 0,5 hectáreas en tierra regadío, según el Decreto de la Generalitat Valenciana de 9 de noviembre de 1999.
Ocurre que, en el presente caso, (al igual que ocurría en el que fue objeto de la citada resolución de 27 de junio de 2018) «la recurrente no especifica cual es el supuesto de excepción de entre los examinados al que se acoge».
Pese a ello, la recurrente afirma en su recurso que «no se trata de completar la descripción literaria de la finca por el trámite del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, como se ha tramitado por el Registrador, sino que estamos ante el procedimiento del artículo 79 y 80 Real Decreto 1093/1997» cuya aplicación invoca.
Sin embargo, respecto de lo dispuesto en el invocado artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, relativo a la remisión de comunicaciones por el registrador a la Administración agraria competente a fin de que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, como dijo la citada Resolución de 27 de junio de 2018, «se ha destacado la impropiedad de atribuir a la Administración (autonómica en este caso) competencia para adoptar una resolución (administrativa) de declaración de nulidad de un acto civil de modificación de entidad hipotecaria como son las segregaciones y divisiones de fincas registrales de propiedad privada, competencia que en puridad sólo corresponde a los tribunales y no a cualquiera, sino precisamente a los del orden civil (vid. artículo 2 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa) (…)
Por ello, la mención que se hace en el citado artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 (norma, por tanto, meramente reglamentaria y necesariamente subordinada a la ley) sobre atribución de competencias a órganos administrativos para dictar resoluciones declarativas de la nulidad de actos civiles (de segregación o división de terrenos de propiedad privada) debe entenderse en sus justos límites. En este sentido es la ley la que declara nulo y sin efecto alguno el acto o contrato que realiza el fraccionamiento prohibido (infringiendo la unidad mínima de cultivo), y que esta nulidad no responde a la falta de elementos esenciales del negocio, sino a la vulneración de una prohibición legal expresa (cfr. artículo 6.3 del Código Civil), norma prohibitiva que tiene como presupuesto de aplicación la concurrencia del supuesto de hecho que contempla que es el de la ilicitud del objeto (finca inferior a la unidad mínima de cultivo). Ahora bien, la apreciación de la concurrencia de este supuesto de hecho depende de circunstancias fácticas extradocumentales (…) El hecho de que estos elementos dependan de factores cuya apreciación en la práctica pueda requerir la intervención y valoración de técnicos y el examen de circunstancias factuales es lo que justifica que, dependiendo la validez civil del acto de tales factores, el reiterado artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 articulase como fórmula para resolver el problema de la calificación de tales títulos la de la reiterada comunicación por parte del registrador a los órganos competentes de la Comunidad Autónoma (…) Pero (…) no puede afirmarse que la resolución administrativa de declaración de nulidad prevista en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 constituya un elemento formal y materialmente constitutivo, “ad substantiam”, de dicha nulidad, por lo que no cabe realizar una suerte de interpretación “a contrario sensu” pretendiendo que en caso de omisión de dicha resolución expresa y formalmente declarativa de tal nulidad el acto de fraccionamiento infractor de la prohibición del artículo 24 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias quedaría sanado o convalidado.
Interpretarlo así conduciría inevitablemente a entender que el Real Decreto 1093/1997 modifica la Ley 19/1995 al añadir una excepción más (no emisión de la citada resolución en plazo) a las previstas en su artículo 25, lo cual obviamente no es posible por razón de su rango, sometida como está la norma reglamentaria al principio de jerarquía normativa y al de sometimiento de toda actuación administrativa a la Ley (vid. artículos 9.3 y 106 de la Constitución, 2.2 del Código Civil y 128.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas)».
En esa misma Resolución se destacó también lo siguiente:
«a) que la Ley 19/1995 establece como regla general la de la prohibición de las divisiones o segregaciones de finca rústica que den lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo;
b) que dicha regla la formula por activa (cfr. apartado 1 del artículo 24: sólo son válidas tales divisiones o segregaciones cuando no se infrinja a ese límite) y por pasiva (cfr. apartado 2: serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior);
c) que en la escritura calificada ni se acredita, ni se alega, ni resulta elemento alguno que abone la concurrencia de ninguna de las posibles causas de excepción previstas a la prohibición anterior en el artículo 25 de la citada Ley 19/1995 (…)
d) el criterio de interpretación restrictiva de las normas excepcionales (cfr. artículo 4.2 del Código Civil);
e) que en materia de nulidad o validez civil de los actos y contratos sujetos al Derecho privado no rige la técnica del silencio administrativo (…)».
En el caso que ahora nos ocupa, la recurrente no especifica cuál es el supuesto de excepción de entre los previstos en la ley al que pretende acogerse.
Por tanto, y por todo lo expuesto y razonado, no es necesario que el registrador efectúe comunicación a la Administración agraria ni que espere respuesta de ésta sobre si concurre o no una excepción que ni siquiera se invoca, sino que la nulidad de pleno derecho de la división inferior a la unidad mínima de cultivo ha de ser directamente calificada por el registrador como nula, por imperativo legal.
3. Por otra parte, de modo ya sea alternativo o ya sea subsidiario, el recurrente alega «de lo que se trata es de que pueda acceder al Registro una realidad extra registral existente (previa incluso en fecha a la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias) (…) y que ésta tiene más de 28 años desde su realización».
Y pretende acreditar tal extremo por varias vías: aludiendo el recurrente a un contrato de compraventa privado de 30 de junio de 1994; alegando que tal división consta dada de alta en el Catastro, de modo que cada finca resultante tiene desde hace años su correspondiente parcela catastral; aportando un certificado de antigüedad de la misma, emitida por arquitecto técnico colegiado, datando la fecha de la división en tiempo superior a 15 años, e invocando el recurrente la aplicación de la doctrina de este Centro Directivo sobre aplicación analógica a las divisiones antiguas de lo previsto para las obras antiguas en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo.
Sobre la invocación de un contrato privado de fecha 30 de junio de 1994 en el que se dice segregar y vender una porción de 2.500 metros cuadrados aproximadamente, sin mayor precisión descriptiva, es claro que ni el contenido del mismo tiene fehaciencia alguna, ni se concreta la ubicación y delimitación geográfica de la finca a segregar, ni la segregación o división, en tanto que actuación material sobre el terreno, queda formalizada ni exteriorizada con signos visibles por el mero otorgamiento de un documento privado.
Sobre la invocación de que las fincas resultantes constan como parcelas catastrales independientes desde hace años, dice el recurrente que «se pretende dividir la finca matriz en dos fincas independientes coincidentes éstas con las dos parcelas catastrales, es decir, la parcela catastral 704 del polígono 11 (referencia catastral: 409070400VK59E0001KZ) y la parcela catastral 706, (referencia catastral: 409070600VK59E0001DZ)». Sin embargo, además de no constar acreditado desde qué fecha constan tales inmuebles catastrales como independientes, consultando la sede electrónica del Catastro se comprueba que no hay tal supuesta coincidencia entre las fincas resultantes de la división, según su descripción en la escritura, (con superficies de 3.665 metros cuadrados y 2.573 metros cuadrados, respectivamente) y los inmuebles catastrales invocados (con superficies de tan sólo 1.987 metros cuadrados y 618 metros cuadrados, respectivamente).
4. Y sobre el certificado técnico de 26 de octubre de 2018, relativo a la antigüedad de la división, en él se hace constar lo siguiente: «La finca matriz aparece registrada a nombre de don J. R. M. y doña M.ª T. M. B. con una superficie inicial de 6.238,80 m2. Tras la segregación realizada, resultan dos fincas: La primera: señalada con la letra A) en los planos n.º 1 y 2 que se adjuntan, con una superficie de 3.665,46 m2, y que correspondería a la parcela 65 del polígono 6. La segunda: señalada con la letra B) en los planos n.º 1 y 2 que se adjuntan, con una superficie de 2.573,34 m2, y que correspondería a parte de la Parcela 69 del Polígono 6. La finca que nos ocupa, consta segregada o parcelada con configuración catastral separada de la finca 16.916 de la que proviene, con una antigüedad de más de 15 años, al poder datar dicha parcelación por medio del visor de cartografía del Instituto Cartográfico Valenciano del año 2002 y a través del Centro Nacional de Información geográfica del año 1999 (ambas imágenes adjuntadas en este informe). La finca que nos ocupa está vallada en todo su perímetro y dividida de la finca matriz desde 1999 y tiene entrada independiente de la finca que se segregó».
Sin embargo, como resulta de la doctrina de este Centro Directivo que el propio recurrente transcribe en su recurso:
– «La segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil» –.
– «No bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es preciso, además, que no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística (…) ya que las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente ley».
– «En el caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia (…) Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada (…)» de modo que «para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo».
Y en el presente caso no consta obtenida, a pesar de que el recurrente dice haberla solicitado reiteradamente, dicha declaración administrativa municipal.
5. Por todo lo razonado, y como conclusión:
– Se pretende acreditar mediante certificado técnico el hecho de que la división ahora formalizada en escritura del año 2019 tiene una materialización y exteriorización visible en el terreno, mediante parcelas valladas en todo su perímetro desde 1999.
– Aun suponiendo acreditado tal dato fáctico, no se aporta declaración municipal de autorización de tal división (que ya era exigible en la normativa urbanística y registral vigente en el año 1999), ni expresiva de que ahora, cuando se solicita la inscripción de tal división, hayan transcurrido los plazos de restablecimiento de legalidad ni acreditativa su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación.
– Siendo las fincas resultantes claramente inferiores a la unidad mínima de cultivo, no consta siquiera alegado por el interesado que concurra excepción legal alguna al régimen de nulidad de pleno derecho previsto en la Ley 19/1995, que ya estaba en vigor cuando, según el certificado técnico, se materializó en el terreno la división (año 1999). Debiendo obtenerse, a tal efecto, la autorización administrativa del órgano autonómico competente.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de diciembre de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.