Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por don J. M. G., en nombre y representación de la entidad mercantil «Explotaciones Casa Quemada, S.A.», contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 1, doña Clara Ortiz López Torres, por la que se suspende la reinscripción de dos fincas registrales a favor del cedente a título gratuito, por incumplimiento de la condición resolutoria pactada.
Mediante acta autorizada por el notario de Sevilla, don Eduardo Fuentes Márquez Pastor, iniciada mediante requerimiento de fecha 4 de agosto de 2022 y terminada en acta de notoriedad de fecha 28 de septiembre de 2022, tramitada conforme el artículo 209 del Reglamento Notarial, se declara la notoriedad del incumplimiento de la condición resolutoria impuesta por la entidad «Explotaciones Casa Quemada, S.A.» –entidad cedente en su día– al Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor –cesionario–. En el acta inicial, se incorporaba por testimonio la escritura de donde procedía la condición resolutoria –escritura de fecha 7 de abril de 2004, otorgada ante el notario de Sevilla, don Manuel Sáez Sanz–.
La condición procedía de la escritura de fecha 7 de abril de 2004 por la que la entidad «Explotaciones Casa Quemada, S.A.» formalizaba la de cesión gratuita de dos inmuebles –fincas registrales número 12.995 y 12.996 del Registro de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 1– al Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor, condicionada a la recalificación urbanística de dos parcelas contiguas –las fincas 12.997 y 12.998–, que habían sido previamente objeto de segregación junto con las cedidas. En esta escritura, no se convenía contraprestación económica ni material por parte del Ayuntamiento, si bien, conforme constaba en el Registro, «la presente cesión gratuita queda sujeta, a la condición resolutoria siguiente: en caso de que el Ayuntamiento no consiguiera la clasificación del Suelo Urbanizable Ordenado, Uso Global Industrial de las Fincas Conservadas (descritas en el Expositivo IV anterior [registrales 12.997 y 12.998]), dentro de los seis años siguientes a la firma del Convenio referido en el Expositivo I, bastará Acta Notarial de constancia de los hechos para volver a inscribir en el Registro de la Propiedad las fincas cedidas a favor de Explotaciones Casa Quemada, S.A. Sin que suponga alteración ni ampliación de lo recogido en el Convenio, pero en aras de su mayor concreción, desde ese momento el Ayuntamiento presta su autorización para que pueda otorgar Explotaciones Casa Quemada, S.A. por sí sola el Acta citada, así para que dicha Acta surta el efecto descrito en el Registro de la Propiedad, y comprometiéndose igualmente a otorgar, a solicitud de Explotaciones Casa Quemada, S.A., los documentos que pudieran ser pertinentes para lograr la completa reversión de la propiedad de las Fincas Cedidas y su constancia registral (…)»; por tanto sujeta a la condición de recalificar aquellos terrenos, es decir, adoptar los acuerdos necesarios para modificar la calificación urbanística de las parcelas indicadas. Para el caso de incumplimiento, se pactó la reversión a la entidad cedente. A estos efectos, se articulaba una condición resolutoria expresa donde se determinaban las formas y se fijaban los medios para obtener la reinscripción en caso de incumplimiento, que conforme al Registro constaba de la forma siguiente: «el Acta Notarial podrá revestir, en función de las circunstancias y a elección de explotaciones Casa Quemada, alguna o varias de las siguientes modalidades, entre otras: a) Acta de Constancia de la resolución negativa o denegatoria por el órgano autonómico competente. b) Acta de requerimiento al Notario autorizante para que este solicite a la Secretaría del Ayuntamiento que le certifique si las Fincas han sido o no reclasificadas (…) c) Acta de Constancia de que llegada dicha fecha no se ha tomado constancia registral de la nueva clasificación urbanística, lo que será suficiente prueba para acreditar la no reclasificación, y, por tanto, la ocurrencia de la condición resolutoria».
Posteriormente, fue tramitado expediente de recalificación por parte del Ayuntamiento y, una vez aprobado por el Pleno, se dio traslado a la Comisión Provincial de Urbanismo para su aprobación definitiva, que lo aprobó por resolución de fecha 30 de junio de 2017. Se incorporaban al acta notarial los hechos y circunstancias del expediente administrativo citado. La resolución de la Comisión Provincial de Urbanismo aprobando la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Sanlúcar la Mayor, fue declarada nula de pleno derecho por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Segunda, por sentencia firme de fecha 10 de septiembre de 2020. En ejecución de la sentencia, el Ayuntamiento anuló la modificación del planeamiento por resolución de fecha 5 de enero de 2021.
Mediante el procedimiento concursal número 574/2018, seguido ante el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Sevilla, la entidad cedente se había declarado en concurso de acreedores, y, una vez tuvo conocimiento de la sentencia citada antes, notificada por resolución del Ayuntamiento de fecha 26 de octubre de 2021, con el fin de reintegrar a la masa concursal los bienes cedidos, instaba el acta notarial citada antes.
El acta de notoriedad mencionada antes observaba la tramitación del artículo 209 del Reglamento Notarial y en ella determinaba que era notorio que se había incumplido la condición por el transcurso del plazo y no recalificación de los terrenos y, verificados esos extremos, emitía juicio sobre la justificación de la reinscripción conforme a lo pactado e inscrito. En la tramitación del acta, conforme el número 3 del citado artículo 209 del Reglamento Notarial, se citó al Ayuntamiento como titular registral; compareció representado por su alcalde actual y, mediante escrito de fecha 5 de septiembre de 2022, manifestó que se oponía a la reinscripción, alegando que se había cumplido con lo pactado pues fue objeto de aprobación por el órgano autonómico competente (Comisión Provincial de Urbanismo) y, por tanto, se ajustaba al tenor literal de la escritura que, al enumerar las diferentes posibilidades de acreditar el incumplimiento, decía «(...) acta de constancia de la resolución negativa o denegatoria por el órgano competente (…) que no ha tenido lugar, pues esta se aprobó». Se expresaba en el acta que, aparte de esta oposición en el expediente, el Ayuntamiento no había presentado demanda judicial, ni había comunicación de la intención de hacerlo, por lo que, conforme al artículo 209.5.º del Reglamento Notarial, no se suspendía la tramitación del acta. El acta concluía con una declaración notarial prevista en el artículo 209 del Reglamento Notarial, declarando notorio tanto el transcurso del plazo pactado, como que los terrenos no se habían recalificado, ni material, ni jurídicamente; por último, hacía una declaración positiva sobre la concurrencia de los requisitos pactados e inscritos para la reinscripción por reversión al cedente de las fincas cedidas.
Presentada el día 24 de octubre de 2022 la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación registral. N.º 540/2022.
Documentos: Acta de declaración de notoriedad conforme al artículo 209 RN y Requerimiento Notarial. Fecha de los documentos: Acta de fecha 28 de septiembre de 2022 protocolo 3221 y Requerimiento de fecha 4 de agosto de 2022 protocolo 2829. Notario: Eduardo Ibáñez Navarro Montero. Fecha de presentación: 24 de octubre de 2022. Entrada: 6528/2022. Asiento de Presentación: 526 del Diario: 260. Presentante: J. M. G.
La Registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del precedente título, de conformidad con los artículos 18 y 19.Bis de la Ley Hipotecaría, ha dictado la siguiente calificación, en base a lo siguiente:
Hechos:
Mediante los títulos presentado [sic] se solicita la reinscripción de las fincas registrales 12.995 y 12.996 de Sanlúcar la Mayor, a favor de la antigua entidad cedente “Explotaciones Casaquemada SL”, en situación concursal, como consecuencia del ejercicio de una condición resolutoria pactada en ambas fincas, cuyo cumplimiento es declarado notorio por el notario autorizante, a pesar de la oposición expresa de la entidad cesionaria, el Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor.
Defectos subsanables:
1. Falta aportar el título de cesión.
2. Formulada oposición por el Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor, mediante escrito de alegaciones de fecha 5/09/2022, la entidad cedente “Explotaciones Casaquemada SL”, debe acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 6, 3, 647,1115, 1123, 1154, 1259 y 1504 del Código Civil; 156 y 157 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 3 y 18 de la Ley Hipotecaria; 56.2 de la Ley Orgánica del Notariado; 13, 59, 82 y 175.6.a del Reglamento Hipotecario; 202 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Constitucional de 30 de enero de 1989, 20 de febrero de 2004, 20 de abril de 2009, 18 de octubre de 2010, 20 de mayo de 2013 y 16 de enero de 2014; las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 y 31 de julio de 1995,10 de mayo de 2001,14 de febrero de 2003, 2 de febrero de 2005, 19 de junio, 9 de julio y 27 de septiembre de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de junio, 4 de julio y 4 de octubre de 2011; Doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en doctrina reiterada, por todas las Resoluciones de 16 de Marzo de 2021, y 28 de Septiembre de 2021, ha indicado como regla general, en multitud de ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de enero de 2021), que “la reinscripción en favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada –referido al artículo 1504 del Código Civil–, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes. los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: primero, debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; secundo. la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponía a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente. deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente. sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.a del Reglamento Hipotecario; Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994; si bien, conforme la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la moderación de la cláusula penal es renunciable).
En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012). Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio de 1995) el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y, también puede aplicarse en el presente supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como declaró la Resolución de 17 de noviembre de 1978, “el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada”. En las Resoluciones de 10/7/2013, R. 25-3-2014, R. 16-10-2014, R. 2-12-2015 R. 16-9-2020, se indica además, que “La facultad resolutoria ha de ser interpretada restrictivamente”.
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición formulada por el adquirente. en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). En cuanto al primero de los defectos señalados, esto es, la falta de acreditación del incumplimiento de la condición por el adquirente, en el supuesto de este expediente, ciertamente, la facultad resolutoria se ejercita de forma unilateral. pero su eficacia (que en el orden registral alcanza a la reinscripción de la titularidad dominical a favor del que activa la resolución) depende del aquietamiento de la otra parte ante tal decisión. La resolución presupone el incumplimiento grave del adquirente (sin que, según la jurisprudencia, sea exigible una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, sino atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para originar la frustración del fin del contrato –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2005, 9 de julio de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de junio y 4 de octubre de 2011–); por lo que si éste formula su oposición a la misma, será el transmitente quien habrá de acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustren el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin que concurra causa razonable que la justifique (vid. las ya citadas Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995). Como contrapeso de aquel ejercicio unilateral, la norma exige que se practique un requerimiento (notarial o judicial, según el artículo 1504 del Código Civil), que cumple una doble función: sirve para comunicar de forma fehaciente la decisión del vendedor de haber optado por la resolución, en el caso de que el comprador, o el deudor de la contraprestación, no haya cumplido lo que le incumbe, incluso tras haber expirado el plazo, antes de que le llegue la comunicación de tal decisión. Pero al propio tiempo también constituye un mecanismo de defensa: sirve para consignar –en el mismo documento, desactivando su eficacia resolutoria inmediata– la oposición del contratante a quien se imputa el incumplimiento. Debe tenerse en cuenta que, a diferencia de lo que ocurre con el pago del precio en la compraventa, en el caso de contratos como el documentado en el presente título concurren muy diversas circunstancias que pueden impedir tanto la apreciación indubitada del cumplimiento o incumplimiento deja obligación: por ejemplo, en casos de cumplimiento parcial o en forma distinta a la pactada, o de retraso en las prestaciones sucesivas, como la correcta edificación del geriátrico en unas condiciones de calidad que no eran las esperadas. Dichas circunstancias en la mayoría de los casos sólo pueden apreciarse si hay pacto entre las partes o por vía judicial”.
En la Resolución de 3 de febrero de 2021, para un caso de resolución unilateral de una venta por la Administración, sobre la base de incumplimiento de condición resolutoria por el comprador, la exigencia de que para que proceda la reinscripción a favor del vendedor es preciso que no haya oposición del requerido, y que, de formularse oposición, sólo los tribunales de justicia pueden pronunciarse acerca de los presupuestos de la resolución Judicialmente, a favor de esta doctrina: sentencia 23-11-2021 JPI n.º 38 de Barcelona (dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa).
En la misma línea la jurisprudencia del Tribunal Supremo, señalando la Sentencia TS de 15 de diciembre de 2011 (RJ 2012, 295) que, “el requerimiento es una declaración de voluntad de carácter recepticio consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato, siendo dicho requerimiento el que produce la resolución, pero si la parte compradora se opone a ello debe acudirse a la vía judicial, que si estima la resolución la sentencia no constituye la resolución sino que declara la ya operada, pero no tiene efecto resolutorio el requerimiento cuando el comprador había mostrado su voluntad de cumplimiento antes del requerimiento de su voluntad seria de cumplir cuando el vendedor cumpla sus obligaciones respecto a la terminación de unas obras. En la Sentencia TS de 19 de julio de 2010 y la Sentencia TS de 12 de noviembre de 2012 (RJ 2013, 7) dicen que el requerimiento ha de ser una declaración de voluntad del vendedor de haber optado por la resolución y no por el pago, en cuyo momento se produce la resolución ipso iure, pero si no es aceptada por la parte compradora extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare.
Parte dispositiva:
A la vista de las causas impeditivas relacionadas en los Hechos y de los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, acuerdo:
1. Suspender la inscripción del documento presentado, en tanto en cuanto, no se rectifiquen o subsanen los defectos advertidos. No se ha practicado anotación de suspensión por no haberse solicitado. 2. Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al presentante del documento y al notario autorizante, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 40 a 46 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. 3. Prorrogar automáticamente el asiento de presentación del título presentado por 60 días, contados desde la fecha de la última de las notificaciones a que se refiere el apartado precedente, (artículo 323 Ley Hipotecaria).
Esta calificación negativa podrá (…)
Sanlúcar la Mayor, a tres de noviembre de de [sic] dos mil veintidós. La Registradora (firma ilegible), Fdo: Clara Rivera González Suárez.»
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. G., en nombre y representación de la entidad mercantil «Explotaciones Casa Quemada, S.A.», interpuso recurso el día 5 de diciembre de 2022 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
«Primero. Adhesión al recurso gubernativo presentado por el notario autorizante D. Eduardo Ballester Vázquez.
Como se anunciaba al principio de este escrito, mi representada se adhiere al recurso planteado por el notario autorizante, haciendo suyos los fundamentos del mismo, que se dan por reproducidos.
Segundo. Fundamentación adicional.
La calificación negativa basa su argumentación en la doctrina y jurisprudencia aplicable a las condiciones resolutorias insertas en un negocio jurídico oneroso en el que existen contraprestaciones económicas e incluso clausulas penales, las cuales resulta necesarioes [sic] necesario que sean ponderadas por los Tribunales de Justicia.
Sin embargo, lo anterior, no resulta aplicable al presente caso por no existir una identidad en los hechos. Aunque se inscribe una condición resolutoria, ésta se incardina en una cesión gratuita y sin contraprestación económica, por consiguiente, no hay nada que ponderar. En términos sencillos, sólo si se lleva a cabo la reclasificación operará la cesión, por el contrario, si no se produce la reclasificación, como acontece en nuestro caso, nol [sic] procede más que la reinscripción a favor de mi representada, sin que ello menoscabe, en modo alguno, el Patrimonio del Ayuntamiento de Sanlúcar pues ningún coste soportó para su adquisición.
Además de la falta de identidad con los pronunciamientos indicados en la calificación, debemos resaltar que, incluso en condiciones resolutorias incardinadas en operaciones onerosas, en la que la falta de cumplimiento de la condición fuera fácilmente observable y constatable de forma indubitada, procede la reinscripción ya que la Resolución del negocio jurídico puede operar de manera automática. Por ejemplo si así se ha previsto en la propia inscripción en la que se ha consignado tal condición resolutoria, tal y como afirma la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de marzo de 2021, que para un caso en el cual la prestación a realizar o ejecutar por el comprador consistía en la construcción de una edificación admitía la Dirección General el simple acta notarial, pues el título por el que se solicita la reinscripción a favor del vendedor es el mismo que se inscribió (parcialmente) en su día, de modo que el vendedor no contradice con su solicitud de reinscripción la situación registral anterior, sino que pretende hacerla valer en estricto rigor.
En igual sentido, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de diciembre de 2005. que contemplaba el caso en que figuraba inscrita la concesión por un Ayuntamiento de un derecho de superficie para la construcción de un centro de mayores, dentro de un determinado plazo y bajo una serie de condiciones, que se configuran como condición resolutoria (cuyo cumplimiento se acreditaría mediante acta notarial), resaltaba el centro directivo que “el hecho determinante de la extinción del derecho ha quedado cumplidamente acreditado, por lo que la constatación registral de la extinción puede ser unilateralmente solicitada por el concedente, sin necesidad del consentimiento del superficiario ni de resolución judicial. Añade el Centro Directivo que no procede la consignación de cantidad alguna (pues no nos hallamos ante un supuesto de falta de pago de precio, ni tampoco resulta del Registro la existencia de acreedores posteriores) ni la notificación al superficiario (no exigida por ningún precepto legal) o a los acreedores posteriores (que, como se ha dicho, no existen)”.
No obstante la claridad de los pronunciamientos de la Dirección General, se optó por un procedimiento de jurisdicción voluntaria en sede notarial, para dotar de mayor protección y garantía la reinscripción.
Ahora bien, lo que no es admisible es que en dicho procedimiento, conste la oposición del cesionario (Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor) pese a reconocer con sus actos (Resolución de 5 de enero de 2021) que la reclasificación llevada a cabo es nula de pleno derecho, siendo la Sentencia que la declara firme y como tal calificación es inamovible.
La mera referencia a conocidos aforismos que provienen del Derecho Romano, nos dan la solución. En la nulidad de pleno derecho ningún efecto se produce, razón por lo que la oposición frente al incumplimiento de la condición realizada por el Ayuntamiento, no tiene fundamento ni sustento.
Si a ello unimos la prestación del consentimiento para proceder a la reinscripción vía acta notarial por parte del cesionario, resulta aún más patente la falta de sustento de la oposición que quizás, dicho sea en estrictos términos de defensa, persigue entorpecer la reincorporación patrimonial, dada la situación concursal de mi representada.»
Mediante escrito, de fecha 12 de diciembre de 2022, la registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 6, 3, 647, 1115, 1123, 1154, 1259 y 1504 del Código Civil; 156 y 157 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 3, y 18 de la Ley Hipotecaria; 56.2 de la Ley del Notariado; 13, 59, 82 y 175.6.ª del Reglamento Hipotecario; 209 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Constitucional de 30 de enero de 1989, 20 de febrero de 2004, 20 de abril de 2009, 18 de octubre de 2010, 20 de mayo de 2013 y 16 de enero de 2014; las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 y 31 de julio de 1995, 10 de mayo de 2001, 14 de febrero de 2003, 2 de febrero de 2005, 9 de julio y 27 de septiembre de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de junio, 4 de julio y 4 de octubre de 2011; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 17 de noviembre de 1978, 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 19 de julio de 1994, 28 de marzo de 2000, 8 de mayo de 2003, 19 de junio de 2007, 8 de marzo, 11 de noviembre y 10 de diciembre de 2010, 25 de enero, 15 y 26 de noviembre y 13 de diciembre de 2012, 6 de mayo y 10 de julio de 2013, 6 de octubre de 2014, 16 de enero, 1 de octubre y 12 y 16 de noviembre de 2015, 10 de febrero y 6 de octubre de 2016 y 16 de enero y 6 de agosto de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero, 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de enero, 16 de marzo y 28 de septiembre de 2021.
1. Debe decidirse en este expediente si cabe la reinscripción de dos fincas registrales a favor del cedente a título gratuito de las mismas, por incumplimiento de la condición resolutoria pactada en la que concurren los hechos y circunstancias siguientes:
– La condición resolutoria procede de una escritura de 7 de abril de 2004, por la que la entidad «Explotaciones Casa Quemada, S.A.» formaliza la cesión gratuita de dos inmuebles –registrales 12.995 y 12.996– al Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor, condicionada a la recalificación urbanística de dos parcelas contiguas –las fincas 12.997 y 12.998–, que habían sido previamente objeto de segregación junto con las cedidas. En esta escritura no se conviene contraprestación económica ni material por parte del Ayuntamiento, si bien, conforme consta en el Registro, «la presente cesión gratuita queda sujeta, a la condición resolutoria siguiente: en caso de que el Ayuntamiento no consiguiera la clasificación del Suelo Urbanizable Ordenado, Uso Global Industrial de las Fincas Conservadas (descritas en el Expositivo IV anterior [registrales 12.997 y 12.998]), dentro de los seis años siguientes a la firma del Convenio referido en el Expositivo I, bastará Acta Notarial de constancia de los hechos para volver a inscribir en el Registro de la Propiedad las fincas cedidas a favor de Explotaciones Casa Quemada, S.A. Sin que suponga alteración ni ampliación de lo recogido en el Convenio, pero en aras de su mayor concreción, desde ese momento el Ayuntamiento presta su autorización para que pueda otorgar Explotaciones Casa Quemada, S.A. por sí sola el Acta citada, así para que dicha Acta surta el efecto descrito en el Registro de la Propiedad, y comprometiéndose igualmente a otorgar, a solicitud de Explotaciones Casa Quemada, S.A., los documentos que pudieran ser pertinentes para lograr la completa reversión de la propiedad de las Fincas Cedidas y su constancia registral (…)»; por tanto sujeta a la condición de recalificar aquellos terrenos, es decir, adoptar los acuerdos necesarios para modificar la calificación urbanística de las parcelas indicadas. Para el caso de incumplimiento se pactó la reversión a la entidad cedente. A estos efectos se articula una condición resolutoria expresa donde se determinan las formas y se fijan los medios para obtener la reinscripción en caso de incumplimiento, que según el Registro consta de la forma siguiente: «el Acta Notarial podrá revestir, en función de las circunstancias y a elección de explotaciones Casa Quemada, alguna o varias de las siguientes modalidades, entre otras: a) Acta de Constancia de la resolución negativa o denegatoria por el órgano autonómico competente. b) Acta de requerimiento al Notario autorizante para que este solicite a la Secretaría del Ayuntamiento que le certifique si las Fincas han sido o no reclasificadas (…) c) Acta de Constancia de que llegada dicha fecha no se ha tomado constancia registral de la nueva clasificación urbanística, lo que será suficiente prueba para acreditar la no reclasificación, y, por tanto, la ocurrencia de la condición resolutoria».
– Posteriormente, fue tramitado expediente de recalificación por parte del Ayuntamiento y una vez aprobado por el Pleno, se dio traslado a la Comisión Provincial de Urbanismo para su aprobación definitiva, que lo aprueba por resolución de fecha 30 de junio de 2017. La Resolución de la Comisión Provincial de Urbanismo aprobando la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Sanlúcar la Mayor, fue declarada nula de pleno derecho por el Tribunal Superior de Justicia por sentencia firme de fecha 10 de septiembre de 2020. En ejecución de la sentencia, el Ayuntamiento anuló la modificación del planeamiento por resolución de fecha 5 de enero de 2021.
– Mediante el procedimiento concursal número 574/2018, la entidad cedente se había declarado en concurso de acreedores, y una vez tuvo conocimiento de la sentencia citada antes, notificada por resolución del Ayuntamiento de fecha 26 de octubre de 2021, con el fin de reintegrar a la masa concursal los bienes cedidos, insta el acta notarial para la reinscripción de las fincas.
– En acta de notoriedad de fecha 28 de septiembre de 2022, tramitada conforme el artículo 209 del Reglamento Notarial, se declara que es notorio que se ha incumplido la condición por el transcurso del plazo y no recalificación de los terrenos y, verificados esos extremos, el notario emite juicio sobre la justificación de la reinscripción conforme a lo pactado e inscrito. En el requerimiento inicial (en acta de fecha 4 de agosto de 2022), se incorpora por testimonio la escritura de donde procede la condición resolutoria –la escritura de 7 de abril de 2004–.
– En la tramitación del acta, conforme el número 3 del artículo 209 del Reglamento Notarial, se cita al Ayuntamiento como titular registral; comparece representado por su alcalde y manifiesta que se opone a la reinscripción alegando que se ha cumplido con lo pactado pues fue objeto de aprobación por el órgano autonómico competente (Comisión Provincial de Urbanismo) y, por tanto, se ajusta al tenor literal de la escritura que al enumerar las diferentes posibilidades de acreditar el incumplimiento dice «(...) acta de constancia de la resolución negativa o denegatoria por el órgano competente (…) que no ha tenido lugar, pues esta se aprobó». Se expresa en el acta que aparte de esta oposición en el expediente, el Ayuntamiento no ha presentado demanda judicial, ni hay comunicación de la intención de hacerlo, por lo que conforme al artículo 209.5.º del Reglamento Notarial no se suspende la tramitación del acta. El acta concluye, conforme a este artículo, con una declaración notarial según la cual es notorio tanto el transcurso del plazo pactado, como que los terrenos no se han recalificado ni material ni jurídicamente; por último, el notario realiza una declaración positiva sobre la concurrencia de los requisitos pactados e inscritos para la reinscripción por reversión al cedente de las fincas cedidas.
La registradora señala dos defectos: a) Falta aportar el título de cesión, y b) formulada oposición por el Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor, mediante escrito de alegaciones de fecha 5 de septiembre de 2022, la entidad cedente «Explotaciones Casa Quemada, S.A.», debe acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución.
El recurrente se adhiere a las alegaciones hechas por el notario autorizante en su recurso, que, en síntesis, alega lo siguiente: que está testimoniado el título en el acta de requerimiento; que no hay cláusula penal que deba ser moderada, pues no hay precio ni intereses pactados, y es que no se trata de una compraventa sino de una cesión gratuita con sujeción a modo o condición y por tanto no cabe aplicación analógica, pues no hay identidad de razón; que se ha tramitado conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial dado que no hay precio ni intereses, sino la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones con transcendencia jurídica; que todas las resoluciones aportadas en la nota de calificación se refieren a supuestos de compraventa y resolución por falta de pago, o por analogía declarada por el Tribunal Supremo, al caso de permuta; que es una cesión gratuita sujeta a modo y reforzada con condición resolutoria, por lo que la aplicación de esta doctrina debe hacerse de manera cautelosa pues, en caso de incumplimiento de un modo, podría suponer que el cumplimiento de la prestación en que el gravamen consiste quede al arbitrio de la parte cesionaria; que el requisito de la no oposición es aplicado en orden a salvaguardar la posición jurídica de las partes, en sede de compraventa y por analogía a la permuta pero no al de una cesión gratuita; que no toda oposición es susceptible de crear duda sobre la reinscripción, sino que debe referirse a uno de los presupuestos que determinan el gravamen y debe ser seria y congruente, lo que no concurre en este supuesto; que el acta tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial es un expediente de jurisdicción voluntaria del que resulta de manera incontrovertible que ha transcurrido el plazo y que no están recalificados tos terrenos; que el título es una cesión gratuita con imposición de un modo en el que se expresa el motivo o la finalidad de la cesión, que es la realización de actos que, en virtud de las potestades que el ordenamiento jurídico le tiene atribuidas, solo puede realizar el Ayuntamiento y por tanto, se le aplican sus propias normas y no las de los contratos, pues el gravamen impuesto consiste en una actividad difícilmente evaluable en términos económicos y no excede esa actuación del valor de los inmuebles cedidos; que el pacto de reversión, la autorización a la reinscripción y la condición resolutoria quedan dentro de la relación jurídica gratuita, como parte esencial de la misma, sin la cual no se hubiera otorgado la cesión, y constituye una verdadera limitación impuesta al cesionario; que el Ayuntamiento no adquiere el pleno dominio de la finca gravado con una condición resolutoria, sino el dominio limitado en sus facultades dispositivas pues ha prestado anticipadamente su consentimiento a la reversión si se acredita el incumplimiento del modo o condición, y solo consolidará el pleno dominio una vez se acredite el cumplimiento de la misma, que es indudable que no tendrá lugar; que el adquirente a título gratuito no tendrá más protección que la que tuviera el cedente o transferente, y esa protección, del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, aunque juega frente a terceros, se aplica igualmente en relación con la legitimación que dispensa el Registro al cedente en la forma que consta inscrito su derecho. Que el acta presentada no se limita a constatar hechos que se perciben por los sentidos, sino que contiene juicio o calificación notarial de contenido diverso: respecto de los hechos que constituyen la condición, se emite un juicio sobre el carácter probado de los mismos, es decir, se constata que ha transcurrido el plazo pactado en los convenios suscritos por las partes para la recalificación urbanística y que materialmente los terrenos no están urbanizados; en cuanto a la recalificación jurídica, es evidente que no están recalificados los terrenos, y así lo declara la sentencia judicial firme de cuya lectura resulta claramente que la declaración de nulidad de la resolución recaída en la Comisión Provincial de Urbanismo tiene lugar porque el expediente aprobado no se ajusta a la legalidad urbanística en el ámbito normativo de esa población, por lo que la sentencia por sí sola determina que el hecho diferido en el tiempo concedido en que el modo/condición consiste no ha tenido lugar y además por causa imputable al cesionario; respecto al valor de la oposición planteada, es doble, deja constancia y prueba fehaciente de las declaraciones hechas, y supone un juicio de valor sobre el carácter contrario a lo pactado en la cesión, incongruente con la sentencia recaída, y, por lo tanto, intranscendente en cuanto al efecto pactado para la reversión; en relación con el juicio o declaración relativa a la reinscripción, una vez valorados todos los trámites, pruebas y alegaciones practicados en el expediente, considera que se dan los presupuestos previstos en el título y Registro, no obstante, la alegación del Ayuntamiento y la declaración en sí misma y su eficacia la emite el notario bajo su responsabilidad y tendrá el mismo valor de un juicio de capacidad, de suficiencia de representación, o el emitido en otras actas o expedientes en el ámbito de las potestades conferidas al notario por el ordenamiento jurídico en el ámbito de jurisdicción voluntaria.
Además, alega también el recurrente que no es admisible que, en el procedimiento, conste la oposición del cesionario pese a reconocer con sus actos que la reclasificación llevada a cabo es nula de pleno derecho, siendo la sentencia que la declara firme y como tal calificación es inamovible.
2. Como regla general ha indicado de forma reiterada este Centro Directivo en multitud de ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de enero de 2021), que la reinscripción en favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada –referido al artículo 1504 del Código Civil–, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: primero, debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo, la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994; si bien, conforme la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la moderación de la cláusula penal es renunciable cuando se trata de compraventa entre empresarios o profesionales, no consumidores). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser determinada.
En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012).
3. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio de 1995) el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y, también puede aplicarse la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como declaró la Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición formulada por el adquirente, en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Pero ocurre que esta doctrina y jurisprudencia –detallada en la calificación–, como bien alega el notario recurrente, se refiere a supuestos de compraventa y resolución por falta de pago del precio o, por analogía declarada por el Tribunal Supremo, al caso de permuta, siendo que en el presente supuesto se trata de una cesión gratuita, por lo que la aplicación de esta doctrina debe hacerse de manera cautelosa pues podría suponer que el cumplimiento de la prestación en que el gravamen consiste quede al arbitrio de la parte cesionaria. Por tanto, no hay cláusula penal que deba ser moderada, pues no hay precio ni intereses pactados. Efectivamente no se trata de una compraventa sino de una cesión gratuita con sujeción a modo con condición resolutoria y por tanto debe aplicarse con cautela. Por ello, se ha tramitado acta conforme el artículo 209 del Reglamento Notarial habida cuenta de que no hay precio ni intereses, siendo su finalidad la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones con transcendencia jurídica.
4. En el caso concreto, se han señalado dos defectos por registradora: falta aportar el título de cesión; que formulada oposición por el Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor, mediante escrito de alegaciones de fecha 5 de septiembre de 2022, la entidad cedente «Explotaciones Casa Quemada, S.A.», debe acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución.
En cuanto al primero de los defectos señalados, el título de cesión consta testimoniado en el acta de inicio de la notoriedad. Por tanto, debe estimarse el recurso en este defecto señalado.
5. En cuanto al segundo de los defectos señalados, esto es, la formulación de oposición por parte del adquirente, ciertamente, la facultad resolutoria se ejercita de forma unilateral, pero su eficacia (que en el orden registral alcanza a la reinscripción de la titularidad dominical a favor del que activa la resolución) depende del aquietamiento de la otra parte ante tal decisión. La resolución presupone el incumplimiento grave del adquirente (sin que, según la jurisprudencia, sea exigible una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, sino atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para originar la frustración del fin del contrato –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2005, 9 de julio de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de junio y 4 de octubre de 2011–); por lo que si éste formula su oposición a la misma, será el transmitente quien habrá de acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustren el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin que concurra causa razonable que la justifique (vid. las ya citadas Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995). Como contrapeso de aquel ejercicio unilateral, la norma exige que se practique un requerimiento (notarial o judicial, según el artículo 1504 del Código Civil), que cumple una doble función: sirve para comunicar de forma fehaciente la decisión del transmitente de haber optado por la resolución, en el caso de que el adquirente, o el deudor de la contraprestación, no haya cumplido lo que le incumbe, incluso tras haber expirado el plazo, antes de que le llegue la comunicación de tal decisión. Pero al propio tiempo también constituye un mecanismo de defensa; sirve para consignar –en el mismo documento, desactivando su eficacia resolutoria inmediata– la oposición del contratante a quien se imputa el incumplimiento.
6. Ahora bien, como se ha dicho antes y bien alega el notario recurrente, toda esta doctrina y jurisprudencia está construida en supuestos de transmisiones a título oneroso –compraventas y permutas de suelo por vuelo–, por lo que para la resolución de este expediente hay que tener en cuenta la naturaleza del acto gratuito cuya disposición ahora se pretende reinscribir a favor de la sociedad cedente en ejercicio de la condición resolutoria.
Por todo esto, debe tenerse en cuenta que, a diferencia de lo que ocurre con el pago del precio en la compraventa, en el caso de contratos de cesión gratuita como la documentada en el presente título, concurren muy diversas circunstancias que pueden impedir tanto la apreciación indubitada del cumplimiento o incumplimiento de la obligación; por ejemplo, en casos de cumplimiento parcial o en forma distinta a la pactada, o de retraso en las prestaciones sucesivas, como la recalificación de unos terrenos en la que el Ayuntamiento cesionario ha cumplido todos los trámites y obligaciones pero una resolución judicial ha anulado. Dichas circunstancias en la mayoría de los casos sólo pueden apreciarse si hay pacto entre las partes o por vía judicial.
En el presente caso se facilita la prueba de un hecho que no es de complicada demostración –la recalificación de unos terrenos–, relacionado con el incumplimiento del adquirente, lo que, en su caso, permite a éste oponerse expresamente a la resolución pretendida. La oposición se funda en que se ha cumplido con lo pactado pues fue objeto de aprobación por el Órgano Autonómico competente (Comisión Provincial de Urbanismo) y, por tanto, se ajusta al tenor literal de la escritura que al enumerar las diferentes posibilidades de acreditar el incumplimiento expresa: «(...) acta de constancia de la resolución negativa o denegatoria por el órgano competente (…) que no ha tenido lugar, pues esta se aprobó». Tampoco cabe desconocer que el enérgico sistema de autotutela que supone la facu