Categoría: Administración

a con la legislación estatal que “para su válida y eficaz división o segregación se estará a los estrictos términos y supuestos que con carácter excepcional vengan contemplados por la legislación estatal en dicha materia”, excepciones a las que el artículo 64 de la misma Ley añade, sin perjuicio de las excepciones contempladas por la legislación estatal, la relativa a los supuestos de segregación o división que sea “consecuencia de la compraventa concertada sobre la totalidad de la finca arrendada entre el arrendatario titular de un arrendamiento histórico valenciano y el propietario de la misma. Para la aplicación de esta excepción será requisito imprescindible que la calificación y existencia del arrendamiento histórico valenciano haya sido objeto de reconocimiento mediante declaración de la administración agraria autonómica o resolución judicial firme”.
En el caso del presente expediente, no estando en presencia de este último supuesto, habrá que estar al régimen fijado por la legislación estatal a la que se remite la norma valenciana. Añadamos ahora que, de conformidad con el artículo 62.1 de la Ley 8/2002, antes transcrito, el Decreto de la Generalitat Valenciana de 9 de noviembre de 1999 fija en su artículo único, y “en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma, las superficies de 2,5 hectáreas en secano y 0,5 hectáreas en regadío, como las expresadas unidades de cultivo. A tales efectos, –añade la norma– se considerará como de regadío, previa comprobación por el órgano competente de la Consellería de Agricultura, Pesca y Alimentación, o departamento que lo sustituya, toda aquella parcela cultivada en la que se justifique su derecho a riego”.
d) El régimen legal estatal en este ámbito sectorial, al que se remite la normativa de la Comunidad Valenciana, aparece regulado en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, cuyo artículo 24, en sus dos primeros apartados, tiene el siguiente contenido: “1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. 2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior”.
No obstante, el artículo 25 de la misma ley permite la división o segregación en determinados supuestos en concreto: “a) disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo; b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística (…) c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos. d) Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa”.
A los supuestos de excepción citados se ha de añadir el relativo a la compra de finca sujetas a arrendamientos históricos del artículo 64 de la Ley 8/2002, de 5 de diciembre, antes visto, y finalmente el contemplado en el apartado 3 del artículo único del Decreto de 9 de noviembre de 1999, que admite la división o segregación de las fincas rústicas, aun cuando den lugar a superficies no cultivables inferiores a la unidad mínima de cultivo, además de en los casos del artículo 25 de la Ley estatal 19/1995, de 4 de julio, “en los supuestos en los que la finalidad de la división o segregación de las fincas rústicas sea la construcción o instalación de pozos, transformadores depósitos y balsas de riego, cabezales comunitarios de filtraje y abonado, ampliaciones de caminos en beneficio de una colectividad de construcciones agrícolas y ganaderas”. Para este específico caso el citado precepto exige que se justifica tal finalidad “en expediente incoado al efecto, que incorpora el preceptivo trámite de audiencia a los interesados que sean conocidos y que contenga informe favorable de la administración competente, que finalizará con Resolución motivada al respecto de la finalidad que pretenda la división o segregación solicitada”.»
3. En el presente caso, alegan los recurrentes que ya obtuvieron del Ayuntamiento, como Administración urbanística competente, la correspondiente declaración de innecesaridad de licencia de segregación.
Ahora bien, como se dijo en la ya citada Resolución de 27 de junio de 2018, «el supuesto de hecho objeto del presente expediente no es el de una parcelación urbanística, por lo que la licencia de segregación (o en nuestro caso, declaración de innecesaridad de tal licencia) no es suficiente para comprender las parcelaciones en suelo rústico, pues estas se rigen por la legislación agraria y concretamente por la normativa de unidades mínimas de cultivo. Como ya ha señalado este centro directivo(vid.Resoluciones de 10 de junio de 2009 y 2 de noviembre de 2012), si bien la licencia municipal, o la certificación de su innecesariedad, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia. Como antes vimos, el artículo 16.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana estatal prohíbe las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, “sin que, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza”, y, a su vez, en el ámbito de la legislación urbanística valenciana, el artículo 230 de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, establece en su apartado 2 que “en ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación (…)”; de modo que conecta los actos de segregación y división en suelo rústico con la observancia de la normativa sectorial que en cada caso sea aplicable, por lo que no es suficiente que en suelo rústico la segregación o división del terreno esté autorizada mediante una licencia urbanística municipal, pues siendo condición necesaria, en los términos previstos en cada caso por la ley, no es suficiente, pues ni el objeto de dicha licencia responde a la necesidad de verificar el cumplimiento de los requisitos previstos en la legislación agraria, ni los Ayuntamientos que expiden tales licencias tienen competencias en esta materia».
En el caso que ahora nos ocupa, resulta, además, que tras consulta efectuada por la registradora conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, consta que con fecha 12 de marzo de 2021 se emitió comunicación del director territorial, don T. V. R., en el que se informa la no posibilidad de realizar la inmatriculación (sic) de la segregación solicitada dado que se ha comprobado que la segregación propuesta no está contemplada en ninguna de las excepciones previstas en la legislación estatal (artículo 25 de la Ley 19/1995) ni en la autonómica (artículo único del Decreto 217/1999 en el que se determinan las unidades mínimas de cultivo).
Por tanto, en aplicación de la normativa reseñada, la nota de calificación, en lo que se refiere a las porciones resultantes de carácter rústico, y con la salvedad que a continuación se dirá, ha de ser confirmada y desestimada la pretensión de los recurrentes en orden a su revocación completa.
4. Queda por examinar la pretensión subsidiaria de los recurrentes conforme a la cual piden que, al menos, se revoque parcialmente la nota de calificación en lo que se refiere a la porción segregada de 89 metros cuadrados de suelo urbano y se permita su inscripción por estimar que a dicha porción no le resulta aplicable la normativa agraria.
La solicitud formulada por los recurrentes plantea como cuestión determinar si, efectivamente, estamos ante suelo urbano y si la finca resto igualmente es suelo urbano o rústico, puesto que de ser suelo rústico no sólo debe tenerse en cuenta la normativa urbanística, de competencia municipal, sino también la normativa reguladora del suelo rústico, referente a las unidades mínimas de cultivo, de competencia del órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma.
En el presente expediente de una finca registral con una superficie de 4.141 metros cuadrados se segregan y venden dos porciones: una de 371 metros cuadrados de frutales secano que se corresponde con la referencia catastral 12119A010000260000Z0 y otra porción de 89 metros cuadrados que se corresponde con la referencia catastral 8383505YK4688S0001RP. Y queda una porción resto con 3.680 metros cuadrados, sin correspondencia exacta con inmueble catastral alguno, pues se dice ser parte de un inmueble catastral con referencia 12119A010000280000ZR con una superficie de 9.128 metros cuadrados.
Se incorpora un certificado municipal con el siguiente contenido: «– Las parcelas con referencia catastral actual 12119A010000260000ZO y 8383505YK4688S0001RP, en el anterior catastro respondían por parte de la parcela 25 del polígono 22. – El mencionado catastro actual entró en vigor en el año 2006 y consta como aprobado por la Gerencia Territorial del Catastro de Castellón y por este Ayuntamiento, por lo que se hace constar igualmente, que es innecesaria la licencia de segregación/agrupación para las fincas rústicas/urbanas que han resultado segregadas y/o agrupadas por la actualización catastral mencionada, dándose como válido el resultado de dichas equivalencias reflejadas en el nuevo catastro del municipio, vigentes desde dicho momento».
Es en la referencia catastral de la parcela 8383505YK4688S0001RP donde se expresa que es una porción de suelo urbano de 89 metros cuadrados.
Y queda una porción resto con 3.680 metros cuadrados, sin correspondencia exacta con inmueble catastral alguno, pues se dice ser parte de un inmueble catastral con referencia 12119A010000280000ZR con una superficie de 9.128 metros cuadrados, que se califica como rústica en el certificado catastral, aunque se describe como urbana en la escritura.
A efectos de la legislación agraria resulta, además, que tras consulta efectuada por la registradora conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 consta que con fecha 12 de marzo de 2021 se emitió comunicación del director territorial, don T. V. R., en el que se informa la no posibilidad de realizar la inmatriculación (sic) de la segregación solicitada dado que se ha comprobado que la segregación propuesta no está contemplada en ninguna de las excepciones previstas en la legislación estatal (artículo 25 de la Ley 19/1995) ni en la autonómica (artículo único del Decreto 217/1999 en el que se determinan las unidades mínimas de cultivo).
Es decir, existe una aparente contradicción, pues respecto de la parcela segregada de 89 metros cuadrados que se corresponde con la referencia catastral 8383505YK4688S0001RP en el Catastro se declara como urbano, pero, sin embargo, por el órgano competente de la comunidad autónoma se indica la imposibilidad de practicar la segregación por contravenir la normativa correspondiente a las unidades mínimas de cultivo.
Es por ello, que este conflicto debe ser resuelto con carácter previo ante el correspondiente órgano de la comunidad autónoma competente en materia agraria, interponiendo, en su caso, los correspondientes recursos.
Esta dirección general ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.