Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por doña A. G. M. contra la calificación negativa emitida por la registradora de la Propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria, doña Marta Romero Crespo Moya, relativa a la inmatriculación de una finca.
Mediante escritura autorizada el día 11 de septiembre de 2018 por don José Bravo Cortés Cabrera, notario de Gijón, se aceptaba la herencia de doña L. M. T. y se practicaban las oportunas operaciones particionales, inventariando en su número 7 una casa situada en el municipio de Voto, catastralmente identificada como diseminado de Voto, y compuesta de planta baja, planta primera y desván, comunicadas por medio de escalera interior, y garaje de planta baja, anexo por su izquierda entrando, construida sobre un terreno de superficie catastral 91 metros cuadrados, aunque su superficie real resultaba ser de 164 metros cuadrados, y teniendo una superficie construida total de 213 metros cuadrados, de los que correspondían a la planta baja, destinada a almacén, 73 metros cuadrados, a la planta primera a vivienda, 73 metros cuadrados, al desván, destinado a almacén, 49 metros cuadrados, y al garaje anexo, 18 metros cuadrados, ocupando la construcción 91 metros cuadrados y situándose el resto de terreno no ocupado por la edificación al este y sur de la misma y destinado a desahogo de lo edificado. Linda la finca al norte, sur y oeste con parcela 98 del polígono 13 y por el este con una carretera.
Los otorgantes le asignaban la referencia catastral número 000505800VP60A0001XR, catastrada con una superficie 91 metros cuadrados, figurando como titular catastral doña A. G. M., y una superficie construida de 213 metros cuadrados. Respecto al terreno no ocupado por la edificación, los otorgantes manifestaban que estaba indebidamente catastrado e integrado en la finca colindante, parcela 98 del polígono 13, y sin aportar referencia catastral alguna.
Se acompañaba instancia privada de relación de bienes para la liquidación del Impuesto de doña A. T. M., en la que constaba la descripción de la casa a la que se refiere el número 7 del inventario contenido en la escritura pública anteriormente relacionada con la siguiente descripción: «casa de habitación y de labranza sita en el Barrio de (…), lugar llamado (…), Ayuntamiento de Voto, que consta de planta baja o cuadra piso y desván, cuyos linderos son al norte, terreno de J. T., Sur, corral de la casa y J. T., este, carretera (…); y Oeste, J. T.». En esta descripción no figuraba el terreno a que se hacía mención en la escritura.
Por último, se acompañaba escritura complementaria autorizada el día 14 de marzo de 2019 por el notario de Gijón, don José Bravo Cortés Cabrera, con el número 610 de protocolo, en la que se rectificaba la descripción de la referida finca en los siguientes términos: «Urbana.–Casa situada en el (…), municipio de Voto, Cantabria, catastralmente identificada como ‘(…) Voto (Cantabria)’; compuesta de planta baja, planta primera y desván, comunicadas por medio de escalera interior, y garaje de planta baja anexo por su izquierda entrando, que ocupa en la finca en que se enclava una superficie de noventa y un metros cuadrados; y teniendo una superficie construida total de doscientos trece metros cuadrados, de los que corresponden a la planta baja, destinada a almacén, setenta y tres metros cuadrados; a la planta primera a vivienda, setenta y tres metros cuadrados; al desván, destinado a almacén, cuarenta y nueve metros cuadrados; y al garaje anexo dieciocho metros cuadrados. Además está construido en esta finca, un almacén definido catastralmente como aparcamiento, de una sola planta, de treinta metros cuadrados de superficie, que linda al Norte con resto del terreno de la parcela con referencia 39102A013000980000RU, y por El sur, Este y Oeste, con terreno de la finca en la que está enclavado. La superficie ocupada por las edificaciones en la parcela resulta ser en conjunto de ciento veintiún metros cuadrados, hallándose el resto no ocupado por las edificaciones destinado a desahogo de lo edificado. La superficie total de la finca resulta ser de dos mil cuatrocientos setenta y ocho metros cuadrados, incluida la ocupada por las edificaciones que en las misma se enclavan. Linda la finca, al Norte y Oeste con parcela 98 del polígono 13; Sur, con parcela 130 del polígono 13; y por el Este, con carretera (…) Inscripción.–No inmatriculada. Referencia catastral: la casa tiene atribuida la referencia catastral 000505800VP60A0001XR, el almacén o aparcamiento existente en la finca está indebidamente incluido en la parcela catastral 000505700VP60A0001DR, y el resto del terreno no ocupado por la misma está indebidamente catastrado integrado la finca colindante, parcela 98 del polígono 13, con referencia catastral 39102A013000980000RU».
Presentada dicha escritura, junto con los documentos complementarios anteriormente relacionados, en el Registro de la Propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos
Se presenta en el Registro de la Propiedad el día 2 de noviembre de 2022, retirado el día nueve de diciembre de de [sic] dos mil veintidós, y devuelta al Registro el día 5 de enero de 2023, escritura autorizada por el notario de Gijón don Clemente Torres Vidal el día 11 de septiembre de 2018 con el número de protocolo 2180. En dicha escritura se practican las operaciones particionales de aceptación y adjudicación de la herencia de doña L. M. T. solicitando la inscripción del bien inventariado bajo el número 7 que no consta inscrito en el Registro de la Propiedad y su descripción es la siguiente: “Urbana: Casa situada en (…), municipio de Voto, Cantabria. Catastralmente identificada como DS (…) Voto, Cantabria; compuesta de planta baja, planta primera y desván, comunicadas por medio de escalera interior, y garaje de planta baja anexo por su izquierda entrando, construida sobre un terreno de superficie catastral 91 metros cuadrados, aunque su superficie real resulta ser de 164 metros cuadrados y teniendo una superficie construida total de 213 metros cuadrados, de los que corresponden a la planta baja, destinada a almacén, 73 metros cuadrados, a la planta primera a vivienda, 73 metros cuadrados; al desván, destinado a almacén, 49 metros cuadrados y al garaje anexo 18 metros cuadrados, ocupando la construcción 91 metros cuadrados y situándose el resto de terreno no ocupado por la edificación al Este y Sur de la misma y destinado a desahogo de lo edificado. Linda la finca al Norte, Sur y Oeste con parcela 98 del Polígono 16 [sic] y por el Este con carretera (…) A esta finca se le atribuye la referencia catastral número 000505800VP60A0001XR en la que consta de superficie 91 metros, figura como titular catastral A. G. M. y una superficie construida de 213 metros cuadrados. Respecto al terreno no ocupado por la edificación los otorgados manifiestan que está indebidamente catastrado e integrado en la finca colindante parcela 98 del Polígono trece y no se aporta de la misma referencia catastral alguna.
A esta escritura se acompaña instancia privada de relación de bienes para la liquidación del impuesto de doña A. T. M., en la que consta la descripción de la casa a la que se refiere el número 7 del inventario contenido en la escritura pública anteriormente relacionada, en los siguientes términos: casa de habitación y de labranza sita en (…) Ayuntamiento de Voto, que consta de planta baja o cuadra piso y desván, cuyos linderos son al norte, terreno de J. T., Sur, corral de la casa y J. T., este, carretera (…); y Oeste, J. T. En esta descripción no figura el terreno a que se hace mención en la escritura.
Además, se acompaña escritura complementaria autorizada por el notario de Gijón don José Bravo Cortés Cabrera el día 14 de marzo de 2019 número 610 de protocolo, en la que se rectifica la desripción [sic] de la finca a la que me vengo refiriendo en los siguientes términos: Urbana: casa situada en (…) municiìoo [sic] de Voto, Cantabria, catastralmente identificada como ds (…) voto, Cantabria; compuesta de planta baja, planta primera y desván comunicadas por medio de escalera interior y garaje de planta baja anexo por su izquierda entrando que ocupa en la finca en que se enclava una superficie de 91 metros cuadrados y teniendo una superficie construida total de 213 metros cuadrados de los que corresponden a la planta baja destinada a almacén 73 metros cuadrados, a la planta primera a vivienda 73 metros cuadrados, al desván destinado a almacén 49 metros cuadrados y al garaje anexo 18 metros cuadrados. Además, está construido en esta finca un almacén definido catastralmente como aparcamiento de una sola planta de 30 metros cuadrados de superficie que linda norte, con el resto de terreno de la parcela con referencia 39102A013000980000RU y por el sur, este y Oeste, con terreno de la finca en la que está enclavado. La superficie ocupada por las edificaciones en la parcela resulta ser en conjunto de 121 metros cuadrados, hallándose el resto no ocupado por las edificaciones destinado a desahogo de lo edificado. La superficie total de la finca resulta ser de 2478 metros cuadrados, incluida la ocupada por las edificaciones que en las misma se enclavan. Linda la finca, al norte y oeste con parcela 98 del Polígono 13, sur, con parcela 130 del polígono 13 y por el este, con carretera (…) La casa tiene atribuida la referencia catastral 000505800VP60A0001XR. El almacén o aparcamiento existente en la finca está indebidamente incluido en la parcela catastral 000505700VP60A0001DR; y el resto del terreno no ocupado por la misma está indebidamente catastrado integrando la finca colindante parcela 98 del Polígono del Polígono 13 con referencia catastral 39102A013000980000RU.
Se observa como en esta nueva descripción se añaden dos mil trescientos ochenta y siete metros cuadrados más de los que declaró en la instancia privada para la liquidación del Impuesto. Además, se relacionan tres referencias catastrales dos de urbana y una rústica, no correspondiendo las dos últimas, ni al almacén ni al terreno, ya que la misma interesada manifiesta que no se corresponde con los inmuebles declarados sino que forman parte de otras fincas que pertenecen a otras personas y en dichas referencias catastrales figuran como titulares catastrales A. I. I. y L. C. S.
Primero. Existen dudas de que el terreno y almacén descritos en la escritura complementaria de rectificación de la descripción, pertenezcan a la misma finca individualizada, puesto que en la instancia privada presentada para la liquidación del Impuesto causado por el fallecimiento de doña A. T. M., acompañada, se describe bajo el número 7 del inventario como casa compuesta de planta baja o cuadra, piso y desván.
Se aportan tres certificaciones catastrales descriptivas y gráficas y no una certificación catastral descriptiva y gráfica individualizada.
Por ello, lo procedente sería la inmatriculación del terreno y almacén como fincas independientes.
Fundamento de Derecho:
Primero. respecto al primer defecto señalado no es posible la identificación entre la finca declarada en la escritura de rectificación y las tres referencias catastrales relacionadas.
Como ya he dicho anteriormente en la escritura de 11 de septiembre de 2018 figura la descripción de la finca que he recogido al relacionar los hechos, declarando una casa que ocupa una superficie de 91 metros cuadrados y añadiendo un terreno anexo, computándose en total 165 metros cuadrados de superficie.
En la instancia privada que se acompaña únicamente se declara la casa como he señalado anteriormente.
Y por último en la escritura certificatoria de fecha 14 de marzo de 2019 se recoge una nueva descripción de la misma con una superficie total de 2478 metros cuadrados, se declara un almacén y se atribuyen tres referencias catastrales individualizada, una para la casa, otra para el almacén, cuya superficie no coincide con la del almacén declarado, no figura como titular catastral ninguno de los interesados y los mismo reconocen en las escritura que forma parte de la misma pero no se corresponde con esa referencia catastral, ni con la naturaleza del terreno.
Además la finca colindante a que se refiere con referencia catastral 39102A01300098000RU está inscrita en el Registro de la Propiedad, siendo la finca registral 5227 del Municipio de Voto.
El artículo 205 de la ley hipotecaria exige para poder inmatricular fincas en el registro de la propiedad que exista identidad en la descripción de la finca contenida em ambos título [sic] a juicio del registrador y en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.
De todo lo señalado anteriormente se ve claramente que no existe identidad entre la finca descrita en la última escritura y las certificaciones catastrales aportadas.
Además la instancia privada que se presentó en su día en la oficina liquidador del impuesto únicamente declaran con bien la casa de 91 metros cuadrados de superficie.
Además, al almacén y el terreno a que se refieren en la descripción rectificada figuran inscritos en el registro de la propiedad a nombre de otra [sic] personas, al igual que la [sic] referencias catastrales.
Las resoluciones de fecha 10-10-2017. 16.1.2018. 27-2-2018. 1-3-2018. 9-3-2022 determinan, que existen dudas fundadas de la identidad de la finca cuando la diferencia de superficie entre la descripción del título previo, el inmatriculador y la certificación catastral exceda del 10%.
Segundo. No se acredita mediante título público la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir al menos un año antes del otorgamiento del título calificado, expresándose en la propia escritura de herencia que se carece de título escrito e inscrito de su adquisición.
Artículo 205 de la Ley hipotecaria y 201 en relación con el 203 de la Ley Hipotecaria.
Tercero. No se acompaña o incorpora al título calificado certificación catastral descriptiva y gráfica individualizada de la finca cuya inmatriculación se pretende en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en el propio título, de la que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o adquirente.
Artículo 298 del Reglamento Hipotecario: Inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos: “...El título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente”.
Artículos 3 y 38 a 49 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Cuarto. Artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 78 del Reglamento Hipotecario.
Quinto. Artículo 30.7 de la Ley 37/2015 de 29 de septiembre de carreteras: Cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público.
Medios subsanatorios:
Primero. deberá acompañarse certificación catrastral [sic] individualizada y coincidente totalmente con la descripción que figura en la escritura y a nombre de los interesados
Segundo. si no tuviere título público que justifique la adquisición anterior podrá practicarse la inmatriculación con el acta de nototiedad [sic] a que se refiere el artículo 201 y 203 de la ley hipotecaria
Tercero. deberá acompañarse certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidente con la descripción que figura en el título
Cuarto: deberá aportarse acta de notoriedad y requerimiento de declaración de herederos y certificado de defunción artículo 14 de la ley hiopotecaria [sic] y 78 del reglamento hipotecario.
Quinto. deberá aportarse certicado [sic] de la administracdión [sic] general de estado en el que se haga constar que no invade dominio público y en caso de que lo invadiera la autorización correspondiente otorgada por órgano competente.
En su virtud,
Acuerdo
Previo examen de los antecedentes del Registro y al amparo de lo dispuesto en el artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria suspender la inscripción solicitada de la herencia por los defectos señalados en base a los fundamentos jurídicos alegados.
Una vez aportada la documentación requerida se procederá a su calificación pues tras su presentación se volverá a proceder a la calificación global del documento pues pueden apreciarse nuevos defectos imposibles de tener en cuenta sin la documentación requerida.
De conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria (…)
Laredo, a 31 de Enero de 2023 La Registradora de la Propiedad Fdo.–Marta Romero Crespo Moya.»
Contra la anterior nota de calificación, doña A. G. M. interpuso recurso mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«1. Introducción.
Que, alejándome del lenguaje jurídico, paso a describir el principal problema que se presenta en la calificación negativa de la inscripción de mi heredad y que tiene relación con las, bajo mi punto de vista, irregularidades cometidas, en lo referente al artículo 18 de la ley hipotecaria y concordantes, por el registro de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria-Cantabria en la inscripción de la finca 5227 en el Ayuntamiento de Voto, del libro 81, tomo 564, cuya certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca no es coincidente lo que impide la inscripción de mi propiedad y me genera un estado de indefensión
Que, dichas irregularidades se expresan a continuación, de forma resumida, si bien se desarrollarán más adelante.
La finca colindante, con inscripción 5227 en el Ayuntamiento de Voto, del libro 81, tomo 564 tiene un título de propiedad sobre una heredad que se describe con las siguientes características:
– Una unidad orgánica (predios no colindantes) de 16.071,0 metros cuadrados;
– En la que las cuatro fincas que la componen es evidente que no están en el mismo sitio, (según descripción de linderos fijos, caminos vecinales);
– En la una de las fincas describe la existencia de mi heredad (lindera A. T., mi abuela) sin lugar a la mínima duda.
– Que estando sometida a siete transacciones desde el año 1953, nunca se ha cambiado la descripción de las características que se han descrito, (siendo la última transacción en 2018).
– En la que se describe una casa en buen estado y otra ya derruida, y nada más.
El registro de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria, de forma incomprensible para mí, en el año 2018, identifica lo anteriormente descrito con una referencia catastral que:
– Es única, estando toda su superficie en el mismo sitio.
– Tiene 18.549, metros cuadrados, cuando sus títulos de propiedad figuran 16.071 m² más del 10%, y
– Me hace desaparecer como lindero y como propiedad.
Que, además en dicha descripción de las características de la unidad orgánica de mis vecinos, nunca, y repito, nunca, ha figurado un almacén-garaje. En ninguna de las compraventas se ha mencionado dicho bien, y que, a pesar de ello, el registro de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria:
– Adjudica toda la referencia catastral a la finca colindante a pesar de no coordinar y haber una diferencia de más del 10%, dejando mi casa en medio de esa referencia catastral y sin acceso ninguno. Incumpliendo el artículo 9, el 201 de la ley hipotecaria y concordantes.
– Adjudica dicho almacén-garaje a esa referencia catastral, a pesar de la evidencia de falta de títulos de propiedad que avalen tanto la propiedad como el derecho a ser titular catastral de dicho almacén-garaje.
A partir de, no sé cómo describir estas actuaciones, ha comenzado una auténtica pesadilla para intentar legalizar mi heredad, proponiéndome el registro de la propiedad una auténtica prueba diabólica, como supone que yo obtenga una certificación gráfica catastral, a sabiendas de que su error no me lo permite.
Para mayor inri, se me recuerda la necesidad de cumplir con el artículo 205 de la ley hipotecaria:
Además la finca colindante a que se refiere con referencia catastral 39102A01300098000RU está inscrita en el Registro de la Propiedad, siendo la finca registral 5227 del Municipio de Voto.
El artículo 205 de la ley hipotecaria exige para poder inmatricular fincas en el registro de la propiedad que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos título [sic] a juicio del registrador y en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
De todo lo señalado anteriormente se ve claramente que no existe identidad entre la finca descrita en la última escritura y las certificaciones catastrales aportadas.
Tal parece que la norma sólo ha de aplicarse a mi caso ya que es más que evidente que en la inscripción registral que se realiza en el año 2018 debería de haber cumplido Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
De haberlo hecho, se tendría que haber impedido la inscripción en el registro de la propiedad de la unidad orgánica adquirida por de A. I. I. y L. C. S. e identificada como la finca registral 5227 del municipio de Voto, como coincidente con la referencia catastral 39102A1300098000RU.
Que, entiendo que según la normativa se le tendría que haber exigido:
– Una descripción gráfica de la parte que, según su título de propiedad, se adquiere de dicha referencia catastral 39102A1300098000RU.
– Del mismo modo deberían de haber exigido la identificación de la situación de las otras fincas que forman parte de la unidad orgánica.
– Y de la misma manera, jamás se le podría adjudicar ni la posesión ni el dominio de un almacén garaje que: ni han adquirido ni han usado en el pasado.
– La desaparición de linderos sin haber adquirido su propiedad.
Y, siempre bajo mi punto de vista, debido a esta mala praxis, comienza un auténtico calvario de búsqueda de documentos, de ir legalizando lo que íbamos encontrado, y de, por lo tanto, sucesivas rectificaciones a mis títulos de propiedad, que están perfectamente descritas en la descripción de los hechos realizada por la registradora, y que a continuación paso a desarrollar.
2. Descripción de los hechos
Que, tal como se describe en la escritura de adjudicación de herencia con fecha 11 de septiembre de 2018, heredo los bienes de mi madre L. M. T. fallecida en ese mismo año, que a su vez era la heredera de A. T. M., mi abuela, en testamento realizado en 1980 y fallecida en 1984.
Que, ambas, L. M. y A. T., eran analfabetas, por lo que la realización de los trámites legales habituales les resultaba muy dificultoso.
Que, al adquirir la herencia en 2018 e intentar regularizar la herencia recibida, comienzo el proceso, encontrándome con unas desagradables sorpresas que a continuación describiré de forma somera:
– Desaparición de una finca de 2.478,0 m² en la que siempre estuvo la casa familiar.
– Desaparición de un garaje almacén de mi propiedad incluido en la finca.
Que, la finca de 2.478,0 metros cuadrados (m²) que se pretende inmatricular proviene de la herencia de mi madre L. M. T., que a su vez la hereda de su madre, mi abuela, A. T. M., y que no posee referencia catastral
Que, el almacén-garaje, es una construcción que, realizada en los años 70, se regularizó en 1998 por parte del catastro a nombre de mi madre, L. M. T.
Que, localizados los documentos que acreditan la propiedad: escrituras privadas de compra-venta y testamento de mi abuela A. T., se inició contacto en el registro de Laredo Ramales de la Victoria, ateniéndome al artículo 16 y concordantes de la Ley hipotecaria
Los dueños de bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro título universal o singular, que no los señale y describa individualmente, podrán obtener su inscripción, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél transmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él los bienes que traten de inscribir.
Que, puestos en contacto con el Registro, se nos indica que parte de lo que queremos inmatricular ya está registrado a nombre de otras personas.
Que, nuestra sorpresa es mayúscula, por cuanto somos conscientes, por el profundo conocimiento que tenemos de los títulos de propiedad de las fincas que nos rodean, provienen de mi tío abuelo, de que lo que se afirma por el Registro de la Propiedad no es cierto.
Que, nuestras propiedades, parece que se han incluido, de forma irregular, en la finca colindante con referencia catastral y que registralmente se identifica como finca 5227 en el Ayuntamiento de Voto, del libro 81, tomo 564, cuyo propietario inicial fue J. T. M., hermano de mi abuela, el cual transmite, en todo momento, 16.071 m² y que actualmente es propiedad de A. I. I. y L. C. S., los cuales adquieren 16.071 m². Sin embargo, la referencia catastral 39102A01300098000RU tiene 18.549,0 m², más de un 10% de diferencia. Haciendo caso omiso al artículo 10 de la ley hipotecaria y concordantes
...En el supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador dará traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno.
Que, con fecha el 28 de febrero de 2022, se hace llegar al ya citado Registro de la Propiedad, la documentación de mi herencia y justificación de la necesidad de revisar la inscripción de la finca 5227 en el Ayuntamiento de Voto, del libro 81, tomo 564, para que sean conscientes del palmario error existente en dicho registro.
Que, en el escrito enviado en la fecha anteriormente citadas, se pretendía la obtención de la inmatriculación de la finca de 2.478,0 m² sin referencia catastral, la del almacén-garaje, con referencia catastral 39102A013004940000RP y la casa familiar que, actualmente posee la referencia catastral 000505800VP60A0001XR.
Que, ante la respuesta del Registro, se inició una frecuente relación de envío de documentación y escritos por nuestra parte, que se refleja en la siguiente tabla:
[se inserta imagen]
Que, ante estos hechos, no me parece muy ajustado a la realidad el primer párrafo de la descripción de los hechos de la Notificación de la registradora, si bien, el resto se adapta a la realidad documental que se le aporta:
Se presenta en el Registro de la Propiedad el día 2 de noviembre de 2022, retirado el día nueve de diciembre de dos mil veintidós, y devuelta al Registro el día 5 de enero de 2023, escritura autorizada por el notario de Gijón don Clemente Torres Vidal el día 11 de septiembre de 2018 con el número de protocolo 2180.
Que, de la misma manera, se observa que la aportación de documentación por mi parte ha sido exhaustiva:
En dicha escritura se practican las operaciones particionales de aceptación y adjudicación de la herencia de doña L. M. T. solicitando la inscripción del bien inventariado bajo el número 7 que no consta inscrito en el Registro de la Propiedad y su descripción es la siguiente: “Urbana: casa situada en (…) municipio de Voto, Cantabria. Catastralmente identificada Como DS (…) Voto, Cantabria; compuesta de planta baja, planta primera y desván, comunicadas por medio de escalera interior, y garaje de plata baja anexo por su izquierda entrando, construida sobre un terreno de superficie catastral 91 metros cuadrados, aunque su superficie real resulta ser de 164 metros cuadrados y teniendo una superficie construida total de 213 metros cuadrados, de los que corresponden a la planta baja, destinada a almacén, 73 metros cuadrados, a la planta primera a vivienda, 73 metros cuadrados; al desván, destinado a almacén, 49 metros cuadrados y al garaje anexo de 18 metros cuadrados, ocupando la construcción 91 metros cuadrados y situándose el resto de terreno no ocupado por la Edificación al Este y Sur de la misma y destinado a desahogo de lo edificado. Linda la fina al Norte, Sur y Oeste con parcela 98 del Polígono 16 y por el Este con carretera (…) A esta finca se le atribuye la referencia catastral número 000505800VP60A0001XR en la que consta de superficie 91 metros, figura como titular catastral A. G. M. y una superficie construida de 213 metros cuadrados. Respecto al terreno no ocupado por la edificación los otorgados manifiestan que está indebidamente catastrado a integrado en la finca colindante parcela 98 del Polígono 13 y no se aporta de la misma referencia catastral alguna.
A esta escritura se acompaña instancia privada de relación de bienes para la liquidación del impuesto de doña A. T. M., en la que consta la descripción de la casa a la que se refiere el número 7 del inventario contenido en la escritura pública anteriormente relacionada, en los siguientes términos: casa de habitación y labranza sita en (…) Ayuntamiento de Voto, que consta de planta baja o cuadra piso y desván, cuyos linderos son al norte, terreno de J. T., Sur corral de la casa y J. T., este, carretera (…); y Oeste, J. T.. En esta descripción no figura el terreno a que se hace mención en la escritura.
Además, se acompaña escritura complementaria autorizada por el notario de Gijón don José Bravo Cortés Cabrera el día 14 de marzo de 2019 número 610 de protocolo, en la que se rectifica la descripción de la finca a la que me vengo refiriendo en los siguientes términos: Urbana: casa situada en (…) municipio de Voto, Cantabria, catastralmente identificada como DS (…) Voto (Cantabria)”; compuesta de planta baja, planta primera y desván, comunicadas por medio de escalera interior, y garaje de planta baja anexo por su izquierda entrando que ocupa en la en que se enclava una superficie de 91 metros cuadrados de los. que corresponden a la planta baja, destinada a almacén 73 cuadrados; a la planta primera a vivienda 73 metros cuadrados; al desván, destinado a almacén 49 metros cuadrados; y al garaje anexo 18 metros cuadrados. Además, está construido en esta finca un almacén definido catastralmente como aparcamiento de una sola planta de 30 metros cuadrados de superficie que linda norte, con el resto de terreno de la parcela con referencia 39102A01300098000RU y por el sur, este y Oeste, con terreno de la finca en la que está enclavado. la superficie ocupada por las edificaciones en la parcela resulta ser en conjunto de 121 metros cuadrados, hallándose el resto no ocupado por las edificaciones destinado a desahogo de lo edificado. la superficie total de la finca resulta ser de 2478 metros cuadrados, incluida la ocupada por las edificaciones que en las mismas se enclavan. Linda la finca, al norte y al oeste con parcela 98 del Polígono 12, sur, con parcela 130 del polígono 13 y por el este, con carretera (…) la casa tiene atribuida la referencia catastral 000505800VP60A0001XR.
Que, las observaciones por mí realizadas han sido perfectamente recogidas por el Registro:
El almacén o aparcamiento existente en la finca está indebidamente incluido en la parcela catastral 000505700VP60A0001DR; y el resto del terreno no ocupado por la misma está indebidamente catastrado integrando la finca colindante parcela 98 del polígono 13 con referencia catastral 39102A0130009B0OORU
Que, a partir de este punto de la descripción de los hechos, se comienzan a verter una serie de consideraciones personales, con las que no estoy muy de acuerdo ya que los metros de finca a los que se refiere vienen recogidos en el testamento de A. T. M. y en las escrituras privadas de compra-venta que le hemos hecho llegar.
Se observa como en esta nueva descripción se añaden dos mil trescientos ochenta y siete metros cuadrados más de los que declaró en la instancia privada para la liquidación del Impuesto. Además, se relacionan tres referencias catastrales, dos de urbana y una rústica, no correspondiendo las dos últimas, ni al almacén ni al terreno, ya que la misma interesada manifiesta que no se corresponde con los inmuebles declarados, sino que forma parte de otras fincas que pertenecen a otras personas y en dichas referencias catastrales figuran como titulares catastrales A. I. I. y L. C. S.
Que, obviamente, la registradora es consciente de que, si no podemos acceder a una realidad registral, aunque sea por un error manifiesto, no vamos a poder justificar el pago de ningún bien en la instancia para la liquidación del Impuesto.
Que, tal como se le ha informado, y por la propia naturaleza de una escritura de subsanación de errores, fuimos conscientes de que, dada la situación de partida, preferimos asegurar lo que teníamos antes de comenzar la lucha por la recuperación de todo lo que me pertenecía, siguiendo el consejo de nuestro notario.
Que, para ser conscientes de la situación a la que se nos aboca por parte de ese registro, parece que poseo una casa construida en una finca que no es mía, y sin accesos a la misma. Me parece muy poco frecuente que el registro considere esta situación aceptable. Particularmente cuando el supuesto titular de esa referencia catastral reconoce en su título de propiedad que no posee la titularidad de toda la referencia catastral y que existe un lindero que posee una parte de esa referencia catastral.
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Que, terriblemente sorprendidos por las continuas alusiones a la falta de identidad catastral, (a continuación, se observa la repetición con que expresa en la descripción de hechos), decidimos investigar al respecto.
Y por último en la escritura rectificatoria de fecha 14 de marzo de 2019 se recoge una nueva descripción de la misma con una superficie de 2478 metros cuadrados, se declara un almacén y se atribuyen tres referencias catastrales individualizadas, una para la casa, otra para el almacén, cuya superficie no coincide con la del almacén declarado, no figura como titular catastral ninguno de los interesados y los mismos reconocen en las escrituras que forma parte de la misma pero no se corresponde con esa referencia catastral, ni con la naturaleza del terreno.
Además, la finca colindante a que se refiere con referencia catastral 39102A01300098000RU está inscrita en el Registro de la Propiedad, siendo la finca registral 5227 del Municipio de Voto.
El artículo 205 de la ley hipotecaria exige, para poder inmatricular fincas en el registro de la propiedad, que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos, a juicio del registrador, y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
De todo lo señalado anteriormente se ve claramente que no existe identidad entre la finca descrita en la última escritura y las certificaciones catastrales aportadas.
Además, la instancia privada que se presentó en su día en la oficina liquidadora del impuesto, únicamente declaran como bien la casa de 91 metros cuadrados de superficie.
Además, el almacén y el terreno a que se refieren en lo descripción rectificada figuran inscritos en el registro de la propiedad a nombre de otra persono, al igual que las referencias catastrales.
Las resoluciones 10-10-2017, 16-01-2018, 01-03-2018 y 09-03-2022 determinan que existen dudas fundados de lo identidad de la finca cuando lo diferencio de superficie entre la descripción del título previo, el inmatriculador y la certificación catastral excede del 10%.
Que, del fundamento de derecho desarrollado por la Registradora, se observa una total confusión de la misma, a pesar de los múltiples escritos aclaratorios enviados:
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Que, y es nuestra opinión, lejos de estar ante una enrevesada realidad jurídica, estamos ante un simple caso de sentido común, (que muchas veces se convierte en el menos común de los sentidos), que a continuación vamos a aclarar.
3. Error registral en la inscripción de la referencia catastral 39102A01300098000RU
Que, partiendo de los títulos de propiedad que las dos propiedades en conflicto poseemos, se generarían los siguientes derechos de superficie sobre la referencia catastral 39102A01300098000RU:
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Que, lo anterior es lo que en la realidad se da. La realidad catastral sería:
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Que, como se puede observar, no existe ningún tipo de discrepancia relevante entre la realidad y la realidad catastral.
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Que, el meollo de la polémica es la, (y permítaseme la descripción), “particular” inscripción que ese registro de Laredo-Ramales de la Victoria ha hecho de esa referencia 39102A01300098000RU.
Que, para entender lo de “particular” ruego atiendan a la descripción de hechos que se pasa a realizar:
– Tomando como base la representación gráfica catastral, a continuación, se señala en verde la mencionada referencia 39102A0130009B000RU.
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– Que, desde el Registro de Laredo-Ramales se pretende dar por buena, una inscripción en la que se adjudica toda la referencia catastral a mis vecinos haciéndome desaparecer.
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Por lo que la realidad registral y catastral pasaría a ser la siguiente:
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Que, tal adjudicación se realiza a pesar de que:
– La referencia catastral 39102A0130009B000RU no coincide en extensión con la heredad que mis vecinos adquieren, excediendo en más del 10% la diferencia entre la superficie adquirida en escritura registrada de compraventa, 16.071,0 m² con fecha de mayo de 2018 y la referencia catastral 18.627,0 m².
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Tal y como se demuestra en la tabla que se muestra a continuación:
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Que, teniendo en cuenta la realidad del título de propiedad, (que es lo que realmente se da), y la realidad catastral, deberían de haber saltado todas las alarmas desde el punto de vista del registro, ya que la diferencia existente entre ambas superficies, no permite otra interpretación legal que el rechazo de la inscripción en los términos actuales, y exigiendo una representación gráfica coherente con lo que se adquiere y no con toda la referencia catastral.
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– La descripción de linderos de la propiedad de mis vecinos, tal como se declara en su título de propiedad, no es coincidente con la representación gráfica catastral.
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– Como se puede comprobar en la escritura de compraventa realizada el 09/05/2018, la finca contigua a la carretera (…) tiene un lindero: la heredad de mi abuela A. T. Con la inmatriculación que se ha permitido, ese lindero desaparece, y con él, mi heredad.
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– La descripción de la situación geográfica de las fincas que se adquieren, no coinciden con la representación gráfica catastral de la referencia 39102A01300098000RU, describiendo otras fincas en otro lugar. Es difícil de entender que la titular del Registro de Laredo-Ramales de la Victoria, haya pasado por alto esta circunstancia. Con el título de inmatriculación presentado, se tiene la siguiente definición de la situación de las fincas:
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– La descripción del posicionamiento geográfico, pone en evidencia que no están en el mismo sitio que la referencia catastral 39102A01300098000RU. La referencia a unos linderos denominados como fijos, que no han variado ni con el paso de los años ni con los sucesivos actos jurídicos que sobre la heredad se han realizado, pone en evidencia esta realidad. Veamos los linderos de las tres primeras fincas
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Como se puede comprobar, la primera de las fincas no tiene conexión con ninguna del comprador teniendo un terreno comunal como lindero común a las otras dos fincas. En la segunda, se mantiene el lindero común, que sería el terreno comunal, siendo la tercera la que da una referencia válida, por cuanto describe un lindero fijo, el camino vecinal, ubicando dicho referente al Este del conjunto de estas tres fincas, Todas ellas lindan con una finca común que es de A. S., un propietario de la zona.
Sin entrar en muchas conjeturas, se puede afirmar que la descripción de las tres fincas, las sitúa de una manera clara al Oeste de uno de los linderos de los considerados como fijos: el camino vecinal.
Para la cuarta de las fincas se utiliza la siguiente descripción de linderos:
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Que, como se extrae de la descripción y extensión de esta cuarta finca, es evidente que queda al Este de camino vecinal, para poder lindar con el camino real, que es la actual (…) Una de las claves es que, en esta zona, existe otra finca de J. T. que no ha sido objeto de compraventa a los actuales propietarios.
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Que, por lo tanto, es imposible que todas las fincas formen una unidad geográfica. Lo cual tiene sentido por cuanto, tal como se reconoce en la propia escritura de compraventa, estamos ante una unidad orgánica:
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Y baste recordar la definición de unidad orgánica que recoge el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, en su artículo 8:
Artículo 8.
Segundo. Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí
Que, resulta incuestionable, tal como se muestra en la siguiente figura sobre base de la representación gráfica catastral, que no todas las fincas descritas en la escritura de compraventa pueden formar parte de la referencia catastral 39102A01300098000RU.
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Que, los actores de la compraventa, lejos de aclarar las posibles dudas que sobre las características de la unidad orgánica se pudieran generar declaran de manera, y ruego que se me permita la calificación de cínica, lo siguiente:
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Que, la propia notaria indica la falta de concordancia, y haciéndolo de una manera muy gráfica, al resaltar que las certificaciones no se corresponden con la realidad física.
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Que, conocedores de la doctrina de esta Dirección al respecto de los requisitos para la inmatriculación de fincas, reflejada en numerosas resoluciones, creemos que una sólo de las “particularidades” anteriores serviría para haber negado la inmatriculación de dicha finca.
Que, me atrevo a aventurar, pocas veces tendrán la oportunidad de ver como se han incumplido los tres preceptos (superficie, linderos y situación), y, a pesar de ello, se ha inmatriculado la compraventa con la referencia catastral 39102A0130009B000RU.
Que, el registro implicado no puede aducir ignorancia de norma o de la doctrina de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y de la Fe Pública, porque, en nuestro caso, lo fundamenta muy bien en el fundamento de derecho primero:
El artículo 205 de la ley hipotecaria exige para poder inmatricular fincas en el registro de la propiedad que exista identidad en la descripción de la finca contenida em [sic] ambos título [sic] a juicio del registrador y en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.
Las resoluciones de fecha 10-10-2017. 16.1.2018. 27-2--1028. 1-3-2018. 9-3-2022 determinan que existen dudas fundadas de la identidad de la finca cuando la diferencia de superficie entre la descripción del título previo, el inmatriculador y la certificación catastral exceda del 10%.
Que, lamentablemente, tal parece que el artículo 205 no estaba en vigor cuando en el año 2018, ya que se inmatricula una propiedad y se le vincula una referencia catastral incumpliendo, tanto la normativa, como la reiterada filosofía de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública al respecto.
Que, como se puede suponer, con estos hechos; me genera gran perplejidad la inscripción que el Registro de Laredo-Ramales de la Victoria ha hecho de la unidad orgánica de mis vecinos.
4. Demostración de existencia de la finca de la que se solicita inmatriculación.
Que, se le han hecho llegar, al registro de Laredo-Ramales de la Victoria, los títulos que avalan la posesión de la finca que se desea inmatricular y que está en el cuerpo de la hacienda por mí heredada.
Que, en primer lugar, aportamos el que en su primera página se identifica como Herencia de A. T. M. En la página 10 de dicho documento, (lamentablemente están sin numerar por lo es necesario contar las páginas), se observa que ante el notario D. Juan Luis Ramos Pérez Coleman, se indica que el 15 de septiembre de 1980, se otorgó testamento abierto por parte de A. T. M., mi abuela.
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Que, del mismo modo, con fecha 2 de enero de 1985, se reconoce a doña L. M. T., mi madre, como heredera de mi abuela, (página 13).
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Que, en la página 8, se incluye el documento de solicitud para el pago de los derechos sucesorios ante el Ilustre abogado del Estado. Dichos derechos sucesorios son abonados, tal como se indica en el documento, (página 9), del ya citado anexo, con fecha 15 de febrero de 1985 y obteniendo el certificado con fecha 5 de junio de 1985.
Que los bienes que mi madre, L. M. T., hereda, quedan perfectamente identificados en dicho documento y que a continuación resumimos:
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Que, de la heredad que es objeto de esta polémica, la finca en la que está ubicada la casa y el garaje-almacén, está formada, en origen, por tres fincas cuya descripción está perfectamente definida en la documentación aportada al Registro:
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Que, en dichos documentos, se puede comprobar la adquisición y los años de la misma:
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Que, se ha de tener en cuenta que mi abuela, A. T. M., como ya se dijo, era una persona que no sabía leer ni escribir, por lo que su firma siempre era la de la huella, tal como se demuestra en dichos documentos.
Que, se ha de observar que, en los documentos de 1953 y 1954, el representante del vendedor es la hija del mismo por incapacidad del propio vendedor, A. S., que también es lindero de las escrituras de A. I. I. y L. C. S., demostrando que es un propietario de la zona que nos afecta.
Que, por otro lado, las identificaciones de los lugares de las fincas, una vez que se comenzaron a realizar actividades de minería a cielo abierto, fueron cambiando, aunque siempre se mantiene la referencia de A. Según el paso del tiempo se ha denominado: (…), etc..., como ya se dijo, la denominación no tiene mucha importancia ya que ha ido cambiando con el paso de los años.
Que, por la diferencia de años, es fácilmente entendible que los propietarios de los linderos fueran cambiando, pero lo que se han mantenido son los linderos fijos: la carretera, el camino vecinal, etc.
Que, en el caso de las fincas de mi abuela A. T. M., hay que tener en cuenta que formaron parte de la indemnización, en especie, por la muerte de mi abuelo L. M. P., en accidente laboral en la cantera donde trabajaba en 1929, ya que la cantera acababa de trasladarse a la ubicación donde está actualmente, aunque ya sin actividad. Y, desde entonces, ha pasado una república y una guerra civil, con frecuentes saqueos.
Que, mi abuela fue víctima de dos de esos saqueos, dejándola sin lo poco que tenía en ambas ocasiones e incendiando el resto de los enseres que no se podían llevar, por lo que se tuvo que contactar con los herederos de los dueños anteriores a la existencia de la cantera, ya que ésta no existía, (los antiguos propietarios desaparecieron al poco de la muerte de mi abuelo).
Que, hay que recordar que cuando mi abuela adquiere las fincas (indemnización de la cantera), no existía la casa ni, por supuesto, el almacén-garaje, por lo que no se dispone de descripción de dichos inmuebles dentro de las fincas. De todas formas, las contribuciones que se pagan aún hoy en día son independientes: por un lado, las urbanas que solamente incluyen las partes edificadas, y por otra como rural el terreno, que en nuestro caso no contribuye por no tener terreno suficiente para hacerlo.
Que, sí dispongo de recibos de regularizaciones catastrales del citado almacén, uno de 1998 y otro de 2016.
Que, en el caso de la casa es paradigmático de la falta de conocimientos legales de mi abuela y de mi madre. Se puede observar que la casa, construida en 1930, “llega” a ser propiedad de mi abuela en 1954, después de adquirirla de su hija, que previamente se la había adquirido a su madre (los dos documentos privados necesarios en la época).
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Que, lamentablemente, la titular del Registro de Laredo-Ramales de la Victoria no ha hecho ningún comentario ni valoración sobre los documentos que se le han hecho llegar y que, es nuestra opinión, ponen de manifiesto la existencia de la finca que se reclama y de la clara propiedad que tengo sobre ella mediante títulos suficientes.
Que, la única respuesta que se nos da, por parte del registro, es lo que se puede leer en el punto segundo del “fundamento de derecho”, obviando la presencia de esas tres fincas que forman la finca total que se reclama:
“Segundo. No se acredita mediante título público la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir al menos un año antes del otorgamiento del título calificado, expresándose en la propia escritura de herencia que se carece de título escrito e inscrito de su adquisición”.
Artículo 205 de la Ley hipotecaria y 201 en relación con el 203 de la Ley Hipotecaria.
5. Error registral en el almacén-garaje.
Que, con respecto al almacén-garaje, el grado de surrealismo alcanza cotas inusitadas.
Que ya se ha aportado a ese Registro la regularización de dicho garaje-almacén que se realiza por el catastro e