Categoría: Administración

r.
En el primer caso, si el registrador tenía dudas sobre la identidad de la misma, debía expresarlas en la certificación inicial del expediente, las cuales no paralizaban el expediente, puesto que se expresaban para que las mismas pudieran ser subsanadas en su tramitación por el notario, lo que debía calificar posteriormente el registrador.
Así lo declaró este Centro Directivo en varias Resoluciones como la de 1 de marzo de 2022, entre otras. Analógicamente, esta circunstancia con las debidas adaptaciones también puede mantenerse en el caso del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Si el registrador tiene dudas respecto a la correspondencia de la descripción de la finca registral con la de la parcela catastral, o no puede afirmar con rotundidad que ambas se refieren a la misma porción de terreno, sin necesidad de expedir certificación, pues será el propio registrador quien tramite el expediente, puede intentar resolver las dudas, realizando los diferentes trámites en que consiste el expediente del artículo 199, entre ellos la notificación a colindantes, y a la vista del resultado, emitir la correspondiente calificación negativa, o practicar la inscripción, en su caso, si se disipan las dudas.
7. Este Centro Directivo siempre ha tenido una interpretación amplia respecto a los supuestos en los cuales debe procederse a la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, declarando en la Resolución de 10 de enero de 2023: «Esta Dirección General tiene proclamado que solo procede denegar el inicio del expediente previsto en el artículo 199, cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación».
Por su parte, la Resolución de 7 de septiembre de 2022, declaró en su fundamento de Derecho cuarto: «Todas las dudas que pueda tener la registradora respecto a la correspondencia entre la finca registral (…) y la georreferenciación alternativa presentada, como pueden ser el cambio de calificación de rústica a urbana, que ya consta en la inscripción como pendiente de acreditación, el cambio de denominación de la ubicación del camino (…) a calle (…) y la actualización de los linderos, pueden ser subsanados en la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, con citación a los colindantes registrales, algunos de los cuales pueden ser conocidos por las segregaciones practicadas y otros seguramente deberán ser citados por edictos, dada la desactualizada descripción registral de la finca, y a los catastrales afectados (estos últimos resultarán del informe catastral de validación técnica, que también puede solicitar la registradora) y al Ayuntamiento competente, por lindar con la calle (…), para que pueda formular alegaciones y al cual podrá solicitar, en su caso, la georreferenciación de la parte expropiada, recordándole el deber de inscripción que resulta del artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre».
8. En el presente caso, la registradora después de tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria fundamenta la suspensión de la inscripción en la duda de identidad o correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral.
Los motivos se fundamentan en la gran diferencia de superficie (un 82%) y en la hipotética invasión de fincas inscritas mediante agrupación encubierta que, sin embargo, ha tenido acceso a la cartografía catastral. Hipótesis que sostiene sobre la base de la coincidencia del lindero nominal por el sur de la finca 24.462 con la titular, doña R. D. V., que es la titular original de las fincas 17.023 y 17.026; asimismo la coincidencia aproximada de la superficie de la finca 24.462 con el exceso declarado sobre la finca 17.026.
En el expediente tramitado consta que se ha notificado a don D. D. M., titular registral de la finca 24.462 mediante edicto publicado en el «Boletín Oficial del Estado» sin que haya comparecido en el expediente.
9. Ciertamente debe reconocerse la dificultad de analizar en el presente caso la exacta correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral, dado que se trata de fincas colindantes de descripciones literarias con referencia a linderos nominales que se han mantenido invariables en el tiempo y no han sido objeto de transmisión recientemente, al margen de su ejecución judicial.
En el presente caso los argumentos de la registradora se basan en la coincidencia del lindero sur nominal con la titular originaria de la finca 17.026, mas dicho argumento adolece de la suficiente solidez en la medida que la misma lo era de otras once fincas que cedió a don M. F. G. y doña M. C. L. D.
Por otra parte, la magnitud del exceso de cabida no sólo coincide aproximadamente con la registral 24.462 sino con la superficie de otras catastrales de la zona.
Sin embargo, los linderos este (camino) y oeste (nominal) de la registral 24.462 no parecen ser coherentes con la cartografía catastral que, en cambio, sí presenta coherencia con la descripción de la finca 17.026.
Así, esta finca linda por el oeste con sendero que separa de don S. D. V., lo cual coincide con el camino que corresponde a la parcela 9003 y que la separa de la finca 6.001, cuyo anterior titular es don D. D. M., hijo de don S. D. V.
Por lo que existen fundadas razones para afirmar la correspondencia de la parcela 347 con la registral 17.026, al menos en su ubicación geográfica.
Sin embargo, se considera razonable la duda expuesta por la registradora respecto a la correspondencia con la actual parcela 347 en su configuración resultante del procedimiento administrativo catastral de subsanación de discrepancias con efectos desde el día 13 de octubre de 2022 en el que la parcela incrementa notablemente de superficie y agrega la parcela catastral número 79.
Como ha declarado este Centro Directivo en la Resolución de 28 de febrero de 2023, el resultado de dicho procedimiento catastral no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria
En este sentido, el registrador no puede inscribir actuaciones de mero hecho de los propietarios si no están contrastados jurídicamente, con el correspondiente título público. El Catastro, en cambio, sí puede actuar como consecuencia de esas actuaciones de hecho, por reflejar una capacidad económica, que ha de ser objeto de la correspondiente tributación. Esta es una de las razones por la cual el Registro tiene control de legalidad que se ejerce con la calificación registral, por producir la inscripción una serie de efectos jurídicos sustantivos, de la cual carece el Catastro, que trata de tener un inventario actualizado de todos los bienes inmuebles del territorio en el que es competente, para lograr la justa tributación de los mismos –cfr. Resolución de 25 de mayo de 2023–.
Pues si como se ha expuesto el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria puede utilizarse cualquiera que sea la magnitud de la modificación que se pretende, ello lo es bajo la premisa de que no existan dudas de identidad entre la finca registral y la representación gráfica, sin perjuicio de que tales dudas puedan disiparse de los elementos de que dispone el registrador en su calificación o mediante la aportación de documentación complementaria.
10. En este sentido, las Resoluciones de este Centro Directivo de 20 de junio y 17 de octubre de 2019, declararon debidamente fundadas, y por tanto justifican la negativa a inscribir, las objeciones del registrador fundadas, de un lado, en la gran desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende registrar, y de otro en las alteraciones en el perímetro y superficie catastral de la finca; circunstancias que, a juicio de la Dirección General, denotan un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar al folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria.
11. El segundo defecto, es consecuencia del anterior, en cuanto a la declaración de obra nueva, por no existir certeza respecto a la ubicación de dicha obra nueva sobre la superficie de la finca que consta inscrita en el Registro, esto es, 4 áreas, que es muy inferior a la de la certificación catastral descriptiva y gráfica -728 metros cuadrados-, y ello porque al denegarse la inscripción de la base gráfica de la finca con dicha superficie no es posible comparar las coordenadas de las edificaciones con dicha base gráfica y cumplir así los dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la medida que en el presente caso dichas coordenadas se encuentran ubicadas en parte en el lindero sur y alcanzan hasta la mitad de la parcela 347 actual.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de julio de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.