Categoría: Administración

e ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» –ni contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo– «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero». Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida «precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva de la demanda, conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. En el presente caso, tras haberse efectuado por el registrador las notificaciones del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y constar oposición de los titulares de dos fincas registrales, el promotor del expediente, por una parte, formaliza un acta de deslinde consensuado con el titular de la primera finca, en documento privado, y con firmas autenticadas por el registrador, expresivo de las coordenadas del tal deslinde parcial; y por otra parte, otorga un «acta de consentimiento», también en documento privado, en la que el promotor, cuya firma autentica el registrador, presta su consentimiento a las coordenadas de la linde que (dice) manifestó en su oposición el titular de la segunda finca registral, a saber, «Tinerfeña de Obras Públicas, S.L.».
Y dicho promotor, al amparo del propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que permite consensuar los deslindes ante el registrador sin necesidad de acudir al deslinde ante notario del artículo 200, expone al registrador que «con tales deslindes se da cumplimiento a lo previsto en el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, quedando solventada la oposición» y solicita «la reanudación de la tramitación (…) hasta la conclusión del expediente con la rectificación de la descripción literal de la finca».
A este respecto debe recordarse que dicho artículo 199.1 establece que «si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica (o georreferenciación alternativa, según el art 199.2) fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, (como ha ocurrido en el caso que nos ocupa), el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».
Por ello, como tesis general y de concepto, el acuerdo ante el registrador, con firmas autenticadas por éste, que además deberá asegurarse de la prestación del consentimiento por las partes de modo libre e informado, es uno de los medios hábiles para formalizar un deslinde entre colindantes, resolviendo así la posible controversia previa entre ellos, como de manera específica prevé el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria y de manera más genérica el artículo 103 bis sobre posibilidad de conciliación ante el registrador de cualquier controversia.
Por ello, ha de ser revocado el defecto señalado en la nota de calificación recurrida según el cual no concurría procedimiento hábil para el deslinde y había que acudir necesariamente al deslinde judicial o ante notario.
5. Señala el registrador, además, que «el procedimiento relativo a la inscripción de la representación gráfica que motivó el asiento 600 del diario 81 se encuentra cerrado, en virtud de la nota de calificación (…) de fecha diecinueve de Julio del año dos mil veintiuno».
Sin embargo, en realidad el procedimiento registral, en sentido amplio, tiene como fecha de inicio la del asiento de presentación motivado por el título que contiene la petición inicial al registrador para que inscriba una determinada georreferenciación de la finca. Y, a dicha fecha de inicio se retrotraerán los efectos de la inscripción que eventualmente se practique, conforme al artículo 24 de la Ley Hipotecaria.
Y ese concreto procedimiento registral iniciado con un determinado asiento de presentación tiene como fecha final o de terminación, no la de la calificación negativa, la cual genera la prórroga del asiento de presentación conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, sino la de caducidad, cuando llegue, del asiento de presentación inicial, que, en virtud de la prórroga indicada y, en su caso, de otras prórrogas adicionales legalmente posibles, es siempre una fecha posterior, e incluso en caso de recurso puede llegar a ser muy posterior, a la de la calificación negativa.
En efecto, mientras no caduque el asiento de presentación, sí es perfectamente posible aportar documentos que pretendan subsanar los defectos señalados por el registrador en su nota de calificación.
Y, en particular, si se hubiera denegado la inscripción de la georreferenciación pretendida por oposición de terceros alegando posible invasión de fincas registrales colindantes, sigue siendo perfectamente posible, dentro del mismo procedimiento, (que no sería siquiera necesario «reabrir», puesto que no ha quedado «cerrado» por la nota de calificación mientras no caduque el asiento de presentación), efectuar acuerdos de deslinde ante el registrador con los que solventar una determinada controversia con un opositor. Como también es perfectamente posible que el promotor matice y reduzca su pretensión inicial para acomodarse a la oposición de un tercero, a modo de petición de inscripción parcial, con lo que evita y elude la controversia con este opositor.
Por ello, este defecto de la nota de calificación, tal como consta redactado (en el sentido de que el procedimiento quedó cerrado con la nota de calificación negativa y no es posible «reabrirlo»), ha de ser también revocado, pues como se ha dicho, no es la nota de calificación la que «cierra» o finaliza el procedimiento, sino la caducidad del asiento de presentación del título que la motivó.
Cuestión distinta sería si, como parece probable, pero no resulta de la nota de calificación, el asiento de presentación con el que se inició el procedimiento registral del artículo 199 (en concreto, el asiento 600 del Diario 81, de fecha 12 de agosto 2020, y que dio lugar a nota de calificación negativa de fecha 19 de julio de 2021) ya estuviera caducado y cancelado cuando se presenta la instancia con el deslinde y la conformidad, en cuyo caso ya no sería posible realizar más trámites ni actuaciones bajo la vigencia de un asiento que ya estuviera caducado, sino que la instancia ahora presentada acompañada del «acta de delinde» y del «acta de consentimiento» ya no podría ser tratada con un documento complementario del mismo asiento de presentación, ya caducado, sino que requeriría la práctica un nuevo asiento de presentación.
Tampoco podría acogerse al mismo asiento de presentación inicial, incluso si este estuviera aún vigente, una modificación de la pretensión inicial del promotor que no encajara dentro del concepto de «petición de inscripción parcial».
Pero ninguna de estas hipótesis resulta puesta de manifiesto en la nota de calificación recurrida que, como se ha reseñado, se limita a considerar finalizado y cerrado el procedimiento desde que recayó calificación negativa, cosa que, como se ha razonado, no es correcta.
6. Por último, queda por analizar el defecto relativo a la falta de consentimiento por parte de «Tinerfeña de Obras Públicas, S.L.», como titular registral de una finca que formuló oposición en la tramitación del procedimiento del artículo 199.
Ciertamente, no consta que ningún representante de dicha entidad suscriba, y menos aún que el registrador autentique tal hipotética firma, el documento que aporta ahora el promotor.
Pero es que, en este caso, el promotor, y ahora recurrente, lo único que dice pretender es rectificar su solicitud inicial de georreferenciación por la vía del artículo 199 para acomodarla, respetándola, a la oposición ya formulada por «Tinerfeña de Obras Públicas, S.L.».
Por lo tanto, a diferencia de lo que ocurre en el «acta de deslinde» formalizada con el titular de la otra finca, en este caso, denominado por el interesado «acta de consentimiento» por su parte a la oposición del titular de la otra finca, no estamos propiamente ante la formalización de un deslinde bilateral entre titulares de fincas colindantes, con prestación simultánea de consentimiento de cada una de las dos partes en unidad de acto, sino ante la prestación ahora de conformidad por una parte (el promotor) a la pretensión u objeción que realizó la otra (el opositor), de modo que se evite la colisión o controversia.
Por ello, en la hipótesis de que el asiento de presentación inicial estuviera todavía vigente (extremo que la nota de calificación recurrida ni afirma ni niega) lo que el registrador habría de comprobar es si, efectivamente, la lista de coordenadas que el promotor ahora dice aceptar y consentir invade o no la linde precisada por las coordenadas que en su momento, por vía de oposición, alegó «Tinerfeña de Obras Públicas, S.L.», extremo éste que no se aclara en la nota de calificación, por lo cual, tal como está redactado el defecto que ahora se analiza, también ha de ser revocado.
En cambio, en la hipótesis de que el asiento de presentación inicial ya no estuviera vigente, sino caducado y cancelado (extremo que la nota de calificación recurrida ni afirma ni niega), lo procedente sería, como se ha dicho, practicar un nuevo asiento de presentación con la nueva pretensión de georreferenciación, y tramitar «ex novo» y desde el inicio el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con notificación y concesión de plazo de alegaciones a todos los interesados que proceda, incluyendo los que ya fueron notificados durante el procedimiento inicial con el anterior asiento de presentación, y sin que ninguno de ellos haya de quedar vinculado (pues no hay precepto legal alguno del que tal cosa pudiera deducirse), por la actitud pasiva o activa que hubiera adoptado en el anterior procedimiento. Y ello incluso en supuestos como el presente en el que, según la instancia del interesado, en la tramitación del procedimiento inicial del artículo 199 de la Ley Hipotecaria fueron efectuadas notificaciones a 12 destinatarios concretos y, además, la genérica en el «Boletín Oficial del Estado», y de ellos dos destinarios formularon oposición.
7. A este respecto, y a pesar de su obviedad, debe señalarse que cualquier deslinde de fincas puede ser total o parcial, es decir, que como señala el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, con expresión plenamente aplicable al procedimiento del artículo 199, «si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse».
De hecho, incluso el deslinde total de una finca objeto del procedimiento del artículo 199 o del artículo 200 (pues deslindar una finca no es otra cosa que fijar con precisión –e inscribir– su ubicación y delimitación geográfica) supone el deslinde solo parcial de sus fincas colindantes, esto es, en la concreta linde que cada una comparta con la finca objeto del procedimiento.
Por tanto, el promotor pudo perfectamente solicitar en su momento (y podría todavía solicitarlo ahora en la hipótesis de que el inicial asiento de presentación estuviera todavía vigente) que ante la oposición de dos de entre de los numerosos destinatarios notificados, se inscribiera la georreferenciación y delimitación parcial de su propia finca en la parte del perímetro, incluso no cerrado, en la que no constara oposición de nadie.
Esta posibilidad concreta no es sino una manifestación más de la posibilidad general que tiene cualquier interesado de consentir la inscripción parcial de su pretensión inicial, es decir, reduciendo, nunca ampliando, tal pretensión inicial.
Ciertamente, en los casos de georreferenciación y deslinde sólo parcial, sin que se georreferencie y cierre la totalidad del perímetro, nos encontraríamos con una línea poligonal no cerrada, sino abierta, por lo que no sería posible deducir geométricamente cuál es la superficie interior dentro de un perímetro que no está cerrado.
Esta constatación conceptual, o la de que la aplicación gráfica registral homologada pudiera tener dificultades o impedimentos para gestionar geometrías correspondientes a líneas poligonales no cerradas, no puede ser motivo para rechazar registralmente la inscripción de la georreferenciación o deslinde parcial mediante líneas continuas pero no cerradas, o incluso discontinuas, opciones ambas que no sólo son posibles en cualquier finca, sino habituales e incluso obligadas en el deslinde, por ejemplo, del dominio público marítimo-terrestre.
Por tanto, por imperativo legal, tanto la aplicación gráfica registral homologada como el geoportal registral, y en su caso, también programa de gestión registral informatizada que interopera con aquéllos, habrían de adaptarse en lo pertinente para no impedir, sino admitir y gestionar adecuadamente, lo que la ley expresamente permite, esto es, inscribir el deslinde o georreferenciación parcial de cualquier finca.
8. Finalmente, debe abordarse, y desestimarse, la alegación del recurrente conforme a la cual «Tinerfeña de Obras Públicas, S.L.» no acredita ser titular catastral (sic) de la finca y que «en consecuencia se debe dar por concluido el procedimiento, con la calificación positiva».
Como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante (…)
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”».
En el presente caso, es evidente que, siendo la entidad «Tinerfeña de Obras Públicas, S.L.», como nadie discute que es, titular registral de una finca colindante o potencialmente colindante, resulta prácticamente irrelevante si además es o no también titular catastral del inmueble catastral correspondiente a dicha finca registral, pues incluso aunque no lo fuera, no hay norma alguna, ni tendría sentido que la hubiera, de la que se concluya que cuando la oposición la formula un titular registral que no es titular catastral «se debe dar por concluido el procedimiento, con la calificación positiva».
Por tanto, aun desestimando esta parte de su argumentación, el recurso ha de ser estimado, con la correlativa revocación íntegra de todos los defectos señalados en la nota de calificación recurrida, tal como constan redactados, en los términos que acaban de exponerse.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de noviembre de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.