Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por don P. B. A., abogado, en nombre y representación de la entidad «Casas del Marítimo, S.L.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Valencia número 3, doña Ana Vicente del Castillo González, a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Por decreto firme, de fecha 5 de noviembre de 2021, dictado dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria número 1473/1991-3, seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Valencia contra doña R. M. B. M., en su nombre y como representante de la herencia yacente de su fallecido esposo, don E. M. M., para la ejecución de la hipoteca constituida en garantía de la obligación hipotecaria al portador, de serie única letra A número cuatro, se adjudicaban las fincas registrales número 6.893 y 6.895 del Registro de la Propiedad de Valencia número 3 a favor de la entidad «Casas del Marítimo, S.L.», expidiéndose al Registro, el día 10 de diciembre de 2021, mandamiento de cancelación de cargas.
Presentados los indicados documentos en el Registro de la Propiedad de Valencia número 3, fueron objeto de sendas notas de calificación en los siguientes términos:
a) El decreto de adjudicación:
«Autoliquidado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y archivado el justificante de presentación a la Consellería y la carta de pago de la autoliquidación del Impuesto, acreditada la autoliquidación / declaración / comunicación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, previo el examen y calificación preceptivos del precedente testimonio del decreto de adjudicación dictado el cinco de noviembre de dos mil veintiuno, dentro del procedimiento de Ejecución Hipotecaria seguido en Juzgado de Primera Instancia número 11 de Valencia, autos 1473/1991, firmado electrónicamente con código seguro de verificación (…) que fue presentado en esta Oficina el 17 de diciembre de 2021 motivando el asiento 417 del Diario 104, en unión de mandamiento de cancelación de cargas expedido el diez de diciembre de dos mil veintiuno, el cual fue presentado en esta Oficina el 17 de diciembre de 2021 motivando el asiento 418 del Diario 104, y del contenido de los asientos del Registro, de conformidad con los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, y en base a los siguientes:
Hechos:
1.º Por decreto firme de 5 de noviembre de 2021, dictado dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria 001473/1991-3 seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 11 de Valencia contra R. M. B. M. en su nombre y como representante de la herencia yacente de su esposo Don E. M. M., fallecido, para la ejecución de la hipoteca constituida en garantía de la obligación hipotecaria al portador, de serie única letra A número cuatro, se adjudican las fincas 6893 y 6895 de la Sección de San Vicente de esta demarcación hipotecaria a favor de Casas del Marítimo SL.
2.º No consta la fecha de fallecimiento de Don E. M. M.
3.º No constan las circunstancias personales, entre ellas inscripción en el Registro Mercantil ni CIF, de la entidad adjudicataria.
4.º No consta el estado arrendaticio de las fincas a los efectos de los derechos de adquisición preferente de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
4.º [sic]. Examinados los asientos registrales, resulta de las inscripciones 2.ª de ambas fincas, de fecha nueve de noviembre de 1987, que la hipoteca se constituyó por los consortes Don E. M. M. y Doña R. M. B. M. a favor de los tenedores presentes o futuros de las obligaciones que luego se dirán, en escritura otorgada ante el notario de Valencia Don Francisco Alcón Rodríguez el 25 de mayo de 1987, en garantía de cuatro obligaciones hipotecarias al portador, de serie única, letra A, señaladas con los números uno, dos, tres y cuatro que se amortizaran el 26 de mayo de 1988, plazo que se podrá prorrogar de año en año, en un máximo de diez años, es decir hasta el 26 de mayo de 1998. Al margen de ambas inscripciones consta nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a los efectos del procedimiento de ejecución hipotecaria 001473/1991-3 seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 11 de Valencia, de fecha 18 de junio de 1992.
5.º De los asientos registrales resulta que ambas fincas constan inscritas a favor de Don P. A. G. por título de compra según sus inscripciones 4.ª y 5.ª y ambas fincas se encuentran gravadas con:
– Con hipoteca de la inscripción 3.ª de fecha diez de noviembre de 1987, a favor de los tenedores presentes o futuros de tres obligaciones hipotecarias, serie única letra A señaladas con los números uno, dos y tres, de un valor de un millón de pesetas cada una, a pagar el 28 de julio de 1988, prorrogable de año en año, hasta un máximo de diez años. Al margen consta nota de expedición de certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 3 de Valencia, autos 0903/88, en fecha 30 de noviembre de 1988.
– Con la anotación de embargo letra F, de fecha 29 de marzo de 2018 a favor de J. S. R. y P. H. J., derivada del procedimiento autos de ejecución de títulos no judiciales, autos 1689/2011, seguidos en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2 de Valencia.
– Con la anotación de embargo letra G, de fecha 3 de mayo de 2018 a favor de la Sociedad de Gestión de activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria S.A., derivada del procedimiento autos de ejecución ordinaria, autos 1443/2016, seguidos en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 5 de Valencia.
Fundamentos de Derecho:
1.º La hipoteca de cuya ejecución deriva el decreto de adjudicación que se califica, se constituyó en escritura otorgada ante el notario de Valencia Rodríguez Ruiz Mora Giménez el 25 de mayo de 1987, en garantía de cuatro obligaciones hipotecarias al portador, de serie única, letra A, señaladas con los números uno, dos, tres y cuatro, siendo esta última la que es objeto del procedimiento, que se amortizaran el 26 de mayo de 1.988, plazo que se podrá prorrogar de año en año, en un máximo de diez años, es decir hasta el 26 de mayo de 1998 y al margen de las inscripciones 2.º de ambas fincas consta nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a los efectos del procedimiento de ejecución hipotecaria 001473/1991-3 seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 11 de Valencia, de fecha 18 de junio de 1992.
Por tanto, a la fecha de la presentación en este Registro de la documentación que se califica, la inscripción 2.ª de hipoteca de ambas fincas ha incurrido en caducidad legal registral en fecha 26 de mayo de 2019, al haber transcurrido el plazo de su vigencia, y estar pendiente de cancelación a solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada de conformidad con el artículo 82 párrafo 5.º de la Ley Hipotecaria.
Así se manifiesta la doctrina del Centro Directivo en resoluciones de 29 de septiembre de 2009, 4 de junio de 2005, 24 de septiembre de 2011, 27 de enero de 2014, 20 de febrero, 10 de mayo y 5 de junio de 2018: “2. Como ha reiterado este Centro Directivo (vid. por todas, las Resoluciones de 8 de julio de 2013, 27 de octubre de 2015 y 21 de mayo de 2018), la nota marginal acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria ofrece unas características propias, de modo que si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una condición resolutoria cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento. Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y, consecuentemente, función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma conforme a lo dispuesto en los artículos 132.2.º y 134.1.º de la Ley Hipotecaria, hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen por esta razón requisito esencial del procedimiento, suponiendo esta característica una diferencia sustancial respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota marginal prevista en el procedimiento ejecutivo general en relación a la anotación preventiva de embargo ya tomada, como ha señalado esta Dirección General (Resolución de 25 de noviembre de 2002). La nota practicada al margen de la hipoteca es la única forma de tener conocimiento para aquel que consulta los libros del Registro o accede con posterioridad de la apertura de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase de yacencia, a diferencia del ámbito de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien consulta o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y fragilidad de su derecho. Todo ello sin olvidar la labor interruptiva de la prescripción de la acción hipotecaria que estas notas marginales de expedición de certificación de dominio y cargas presentan conforme a lo dispuesto por el artículo 1973 del Código Civil, impidiendo con su constancia el juego de la cancelación de hipoteca por caducidad a que alude el último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 8 de marzo de 2005). 3. Ahora bien, dentro de todas las cualidades propias de la nota marginal de expedición de certificación de cargas no se encuentra la de determinar por sí sola, automática y necesariamente, el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad, presupuesto necesario para el comienzo del cómputo del plazo de prescripción a que refiere el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria. El que en su día se haya iniciado la ejecución directa de la hipoteca, no significa necesariamente que se haya producido el vencimiento anticipado de la totalidad de las obligaciones garantizadas, ni impide, en el caso de tratarse del impago de una parte del capital o los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos, que el deudor, hasta el día señalado para la celebración de la subasta, pueda liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte (cfr. artículo 693.3 Ley de Enjuiciamiento Civil) lo que significaría la pervivencia de la obligación garantizada y por ende de la hipoteca que la garantiza. Del mismo modo, iniciada la ejecución hipotecaria, el hecho de que hayan transcurrido varios años desde la práctica de la nota marginal de expedición de dominio y cargas no significa que no se haya desenvuelto íntegramente el procedimiento de ejecución hipotecaria con la correspondiente adjudicación. Por ese motivo, la cancelación de la hipoteca cuando consta extendida nota marginal de expedición de cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución aparece regulada por distintas disposiciones legales que tienen la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente Según el último inciso del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, ‘no se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto’. Esta norma concuerda con el párrafo segundo del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual ‘en tanto no se cancele por mandamiento del Secretario judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución’. Este último artículo deja pues abierta la posibilidad de cancelación de la hipoteca por caducidad (causa distinta a la ejecución) una vez se haya procedido a la cancelación de la nota marginal por mandamiento judicial. 4. Pero además, dicha nota marginal supone la interrupción del plazo de prescripción de la acción hipotecaria recogido en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria ya que es indudable que el inicio de un procedimiento de ejecución no es sino una reclamación del acreedor, que conforme al artículo 1973 del Código Civil, produce dicha interrupción y conforme al párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación sólo podrá operar cuando no conste en el Registro dicha interrupción y así lo entendió este Centro Directivo en Resolución de 8 de marzo de 2005. No obstante, con posterioridad en Resoluciones de 4 de junio de 2005, 17 de febrero de 2010, 24 de septiembre de 2011 y 27 de octubre de 2015, ha sostenido que una interpretación armónica de este último precepto y del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes trascrito, lleva a la conclusión de que la hipoteca que se comenzó a ejecutar –según refleja la nota de expedición de la correspondiente certificación de cargas– debe ser cancelada por transcurso del tiempo si han transcurrido los plazos que señala el mencionado párrafo quinto del artículo 82 de la ley Hipotecaria, contado desde la fecha en que dicha nota se extendió (Resolución de 4 de junio de 2005). Finalmente, la Resolución de 27 de enero de 2014 (reiterada por la de 27 de octubre de 2015) estableció que para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescriptibilidad de la inscripción de hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes, a saber:
– Primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo. En este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
– Segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente –al menos desde la perspectiva registral–, y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo. 5. De acuerdo con lo expuesto, en el caso de este expediente, constituida la hipoteca inscrita en garantía de un préstamo por plazo que vencía el día 20 de diciembre de 1995 y extendida la nota marginal el día 12 de julio de 1991, ésta no interrumpe ningún plazo de prescripción, por lo que puede solicitarse la cancelación de la hipoteca por caducidad conforme a lo dispuesto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria por el transcurso de veintiún años contados desde la fecha en venció el plazo de la obligación garantizada, toda vez que tal circunstancia tuvo lugar el día 20 de diciembre de 2016, fecha anterior a la de la presentación de la instancia y de la calificación impugnada.”
Reiterada por resolución de 8 de marzo de 2019.
2.º Al haber incurrido en caducidad legal registral las inscripciones de hipoteca que se ejecuta respecto de ambas fincas adjudicadas y estando inscrita la finca a favor de persona distinta de los ejecutados, no es posible la inscripción de la adjudicación de las fincas a favor de la entidad adjudicataria, de conformidad con el principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales, recogido en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria: “Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.” El principio del tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.” Es doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado –resolución de 25 de junio de 2014– “…la exigencia de tracto sucesivo registral que conecte todas las inscripciones del Registro, relativas a una misma finca, sin solución de continuidad, es piedra angular de nuestro sistema registral. Pero no es una cuestión puramente formal de concatenación de asientos, sino que está íntimamente ligada, además, con otro principio esencial que es el de legitimación registral (cfr. artículo 38 Ley Hipotecaria), pues sólo el titular registral podrá realizar una transmisión de su finca o derecho apta para ser inscrita, a su vez, en los libros del Registro. Con el principio de tracto sucesivo se garantiza una única titularidad inscrita -al margen de los supuestos de cotitularidad- y protegida por los principios de prioridad, inoponibilidad y fe pública registral, llevando a cabo así el superior principio consagrado constitucionalmente que es el de seguridad jurídica, contemplado en el artículo 9 de nuestra Carta Magna.” El principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral (artículos 17, 24, 26 y 248 de la Ley Hipotecaria), según el cual, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y la situación tabular existente en el momento mismo de la presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria) sin que pueda obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentado. Dicho principio se halla recogido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria: “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.” Y, de conformidad con las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio y 7 de diciembre de 2006, 29 de enero, 15 de febrero, 11 de abril y 5 de junio de 2007, entre otras, manifestando esta última que: “En efecto, como ha precisado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril y 27 de mayo de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, 23 de junio de 2003, 2 de enero, 5 de marzo y 24 de octubre de 2005, entre otras), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.” Y el principio de seguridad jurídica proclamado por el artículo 9 de la Constitución, que es la base de la regulación del Registro de la Propiedad. La Dirección General de los Registros y del Notariado en su resolución de 30 de noviembre de 2013 manifiesta que: “Siendo el Registro de la Propiedad una institución de carácter cautelar y con función de garantía preventiva, ha de imponer a través de la calificación previa del título el cumplimiento de todos los requisitos legales que den al acto publicado la consistencia necesaria para justificar su afectación a terceros. Y es que los asientos del Registro de la Propiedad producen efectos tan fuertes de legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria) que no sería lógico que los títulos tuvieran entrada en el Registro sin control de legalidad.” Se reitera por la de 10 de marzo de 2014.
3.º No constan ni la fecha de fallecimiento de Don E. M. M. de conformidad con lo dispuesto, por analogía, en el artículo 166.1.ª párrafo 1.º del Reglamento Hipotecario, ni las circunstancias relativas a la entidad adjudicataria, Casas del Marítimo SL, lo que es necesario de conformidad con el principio de especialidad o determinación según el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, porque solo de ese modo se producirá una plena claridad en los asientos, que es la base de la publicidad registral y del fomento del crédito territorial. La necesidad de determinación de las situaciones y relaciones jurídicas inscribibles se predica respecto a la finca, al titular, al derecho real y al acto jurídico, todo lo cual constituye un conjunto de manifestaciones del principio de especialidad o determinación. Artículo 9 de la Ley Hipotecaria: “El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción…” Artículo 51 del Reglamento Hipotecario: “Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:... 9.ª- La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas: b) Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten...”; Artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria que establece “1. Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.”. Y además por ser necesario acreditar su inscripción en el Registro Mercantil correspondiente dado el carácter constitutivo que tiene la inscripción respecto de la sociedad, de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, el cual dispone: Artículo 20. Escritura pública e inscripción registral: “La constitución de las sociedades de capital exigirá escritura pública, que deberá inscribirse en el Registro Mercantil.” Artículo 33. Efectos de la inscripción: “Con la inscripción la sociedad adquirirá la personalidad jurídica que corresponda al tipo social elegido.”
4.º Debe manifestarse el estado arrendaticio de las fincas adjudicadas de conformidad con los artículos 55 del Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 25 y 31 de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, 216 del Reglamento Hipotecario y las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de diciembre de 1986, 10, 19 y 20 de noviembre de 1987 y de 5 de noviembre de 1993, la cual en su fundamentos de derecho tercero establece: “Sentado pues, que en tales supuestos de transmisión judicial de la finca se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que por consiguiente es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada… Por el contrario, la manifestación sobre el estado arrendaticio de la finca está contemplada en la Ley igual que en algún otro supuesto (cfr. art. 1320 del Código Civil), como una declaración expresa y específica del disponente que no puede inferirse indirectamente de otros datos o manifestaciones del documento (cfr. Resoluciones de 11-12-1986 y 10-11-1987, cuya constancia en el título inscribible es un requisito formal de éste para su inscripción, de tal manera que su omisión es calificada por la Ley como defecto subsanable (cfr. art. 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y con la que se intenta garantizar fundamentalmente los derechos de adquisición preferente que los terceros arrendatarios tienen en relación a dicha transmisión (cfr. arts. 47 y ss. de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Debe tenerse en cuenta, además, la diferente calificación penal que de reunir los requisitos para ello, podría merecer la falta de veracidad de tales manifestaciones según se refieran genéricamente a las cargas (cfr. STS 15-7-1989 en relación con los arts. 302.4 y 303 del Código Penal, que excluyen la existencia del delito de falsedad en documento público, en este caso, sin perjuicio de que las mismas formen parte de un delito de estafa del art. 531 del Código Penal) o específicamente a los arrendamientos (cfr. art. 55.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y STS 5-2-1983) que admiten en este caso la existencia del delito de falsedad en documento público si se dan los requisitos de culpabilidad para ello).”
E, igualmente, cabe invocar la resolución de 6 de febrero de 2001 que manifiesta en su fundamento de derecho segundo: “Es doctrina reiterada de este Centro Directivo el que, en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. Es asimismo doctrina reiterada que, dadas las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución forzosa, no debe exigirse estrictamente que sea el transmitente el que haga esta declaración y, puesto que en el procedimiento no hay trámites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustitución del propietario, esta afirmación, debe bastar la declaración de que la finca no se halla arrendada realizada por el nuevo propietario, que es el que, a fin de cuentas, tiene, en caso de que la finca se halle arrendada, la obligación de notificar al arrendatario para que ejercite el retracto cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo (cfr. artículos 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 48.2 del Texto Refundido de la misma ley de 1964). Tal declaración puede realizarse en las actuaciones judiciales o en un momento posterior, ante Notario o mediante instancia firmada o ratificada ante el Registrador.”
Y resolución de 8 de noviembre de 2012, según la cual: “El tercer defecto observado en la nota del registrador debe ser mantenido pues como ha reiterado este Centro Directivo, la adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles es un supuesto equiparable a la compraventa voluntaria por lo que es de plena aplicación la previsión del artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. De este modo debe rechazarse la inscripción de la adjudicación sino se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios. A este respecto la doctrina de este Centro tiene declarado que dadas las particularidades de la transmisión dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente sin que la misma pueda ser inferida de otros datos o documentos al ser una manifestación de contenido expreso y específico. En consecuencia, la mera referencia contenida en el decreto de adjudicación relativa a que no puede certificarse la existencia o no de inquilinos es del todo insuficiente y no cubre en absoluto las exigencias del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los términos expresados más arriba.”
Y todo ello, de conformidad con el principio de legalidad en su modalidad de calificación registral recogido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.” Y artículo 100 del Reglamento Hipotecario: “La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.” Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de octubre de 2013, que afirma: “Antes bien, debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, ‘no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte’.” Esta misma doctrina se ha visto reforzada por Sentencia del Tribunal Supremo núm. 295 de 21 de marzo 2006, Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 y Sentencia de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional de 14 de diciembre de 2015 número 266.
Y resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de septiembre de 2007 según la cual: “la calificación registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia ‘erga omnes’ de la inscripción y de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española, abarca, no a la fundamentación del fallo, pero si a la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión.” 2 septiembre de 2011, 7 de febrero de 2012, 23 de mayo de 2014 y resolución de 24 de enero de 2020: “2. El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencias relacionadas en el apartado ‘Vistos’), que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial ‘los obstáculos que surjan del Registro’, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o no ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial… En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador ‘(...) debía tener en cuenta lo que dispone el artículo 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, «no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte»’. También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, declara: ‘Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al artículo 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el artículo 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal’. Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: ‘(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular, (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios’.”
Y el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión recogido en el artículo 24 de la Constitución que impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita –que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria–, si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana.
La indefensión consiste, según Sentencias del Tribunal Constitucional números 64/1986, de 21 de mayo, 98/1987, de 10 de junio, 26/1993, de 25 de enero, 1101/2001, de 23 de abril, 143/2001, de 14 de junio, etc., en la privación o limitación no imputable al justiciable de cualesquiera medios legítimos de defensa de la propia posición dentro del proceso, y la hay siempre que falte una plena posibilidad de contradicción.
Así se manifiesta resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de julio de 2007 según la cual: “…el principio también constitucional (art. 24) de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión; de modo que debe rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervención prevista por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal.” Y resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de noviembre de 2007: “como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente.” Y se reitera en resoluciones de 2 y 27 de septiembre de 2011, 27 de abril y 5 de mayo de 2012.
Y sentencia del Tribunal Constitucional 6/2008 de 21 de enero: “La tutela judicial efectiva que garantiza el art. 24.1 CE consiste, como este Tribunal ha declarado en tantas ocasiones, en el derecho que tienen todas las personas al acceso a los órganos jurisdiccionales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, con arreglo a las normas de competencia y procedimiento legalmente establecidas y a obtener de los mismos una resolución fundada en Derecho, tras un proceso en el que se garantice adecuadamente el derecho de defensa de los afectados y se respete, entre otros, el principio de contradicción y la igualdad entre las partes. Así pues, el derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el art. 24.1 CE implica la posibilidad de un juicio contradictorio en el que las partes puedan hacer valer sus derechos e intereses legítimos, por lo que es necesario que sean traídas al proceso todas aquellas personas que puedan verse afectadas en aquellos derechos e intereses por la resolución que se dicte en su seno, de modo que si el interesado no es llamado al proceso se le priva de la posibilidad de alegar y probar en contradicción con la pretensión que incide sobre sus derechos e intereses, con infracción de los principios de audiencia bilateral y contradicción, desconociéndose de esta forma el derecho fundamental proclamado en el art. 24.1 CE (SSTC 123/1989, de 6 de julio, FJ 2; 6/1992, de 16 de enero, FJ 5). En otras palabras, para entablar y proseguir los procesos con plena observancia del derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE) resulta exigible una correcta y escrupulosa constitución de la relación jurídico-procesal, para lo que son un instrumento capital los actos de comunicación procesal con la finalidad material de llevar a conocimiento de quienes ostentan algún derecho o interés legítimo la existencia misma del proceso con objeto de que puedan adoptar la postura que estimen pertinente para la defensa de sus derechos e intereses, evitando que se produzcan situaciones de indefensión, por lo que pesa sobre los órganos judiciales la responsabilidad de velar por la correcta constitución de la relación jurídico-procesal. Sólo así cabe garantizar los indispensables principios de contradicción e igualdad de armas (SSTC 87/2002, de 22 de abril; 76/2006, de 13 de marzo; 124/2006, de 24 de abril).
Y Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: “...el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular,... no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida…”.
Acuerdo, en esta fecha, denegar la inscripción solicitada al ser defectos de carácter insubsanable los señalados bajo los números 1.º y 2.º de estos Fundamentos de Derecho y subsanables los señalados bajo los n.º 3.º y 4.º No cabe anotación preventiva de conformidad con el artículo 65 de la Ley Hipotecaria.
Contra la expresada calificación puede (…).
Valencia, 10 de enero de 2022. El Registrador. Fdo. Ana Vicente del Castillo González.»
b) El mandamiento de cancelación de cargas:
«Acreditada la autoliquidación del Impuesto, previo el examen y calificación preceptivos del precedente mandamiento de cancelación de cargas de fecha diez de diciembre de dos mil veintiuno, dimanante del procedimiento de ejecución hipotecaria número 1473/1991 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Valencia, firmado electrónicamente, con código seguro de verificación CSV: (…), el cual fue presentado en esta Oficina el 17 de diciembre de 2021 motivando el asiento 418 del Diario 104, junto con testimonio del Decreto de adjudicación de fecha cinco de noviembre de dos mil veintiuno dictado dentro del citado procedimiento, el cual fue presentado en esta Oficina el 17 de diciembre de 2021 motivando el asiento 417 del Diario 104 y del contenido de los asientos del Registro, de conformidad con los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, y en base a los siguientes:
Hechos:
1.º Por decreto firme de 5 de noviembre de 2021, dictado dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria 001473/1991-3 seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 11 de Valencia para la ejecución de la hipoteca constituida en garantía de la obligación hipotecaria al portador, de serie única letra A número cuatro, constituida en escritura otorgada ante el notario de Valencia Don Rojas Rubio Vicente el 25 de mayo de 1987, se adjudican las fincas 6893 y 6895 de la Sección de San Vicente de esta demarcación hipotecaria a favor de Casas del Marítimo SL.
2.º Por el mandamiento que se califica, se ordena “la cancelación de la hipoteca en relación con la obligación cuarta que es objeto de la ejecución y las cargas posteriores si las hubiere que gravan las fincas hipotecadas.”
3.º No consta en el mandamiento que la obligación hipotecaria al portador, de serie única letra A número cuatro, ha sido recogida e inutilizada por testimonio del Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado ante el que se sigue el procedimiento.
4.º Examinados los asientos registrales, resulta de las inscripciones 2.º de ambas fincas, de fecha nueve de noviembre de 1987, que la hipoteca se constituyó por los consortes Don E. M. M. y Doña R. M. B. M. a favor de los tenedores presentes o futuros de las obligaciones que luego se dirán, en escritura otorgada ante el notario de Valencia Don Francisco Alcón Rodríguez el 25 de mayo de 1987, en garantía de cuatro obligaciones hipotecarias al portador, de serie única, letra A, señaladas con los números uno, dos, tres y cuatro que se amortizaran el 26 de mayo de 1.988, plazo que se podrá prorrogar de año en año, en un máximo de diez años, es decir hasta el 26 de mayo de 1998.
Al margen de ambas inscripciones consta nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a los efectos del del [sic] procedimiento de ejecución hipotecaria 001473/1991-3 seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 11 de Valencia, de fecha 18 de junio de 1992.
5.º De los asientos registrales resulta que ambas fincas constan inscritas a favor de Don P. A. G. por título de compra según sus inscripciones 4.ª y 5.ª y ambas fincas se encuentran gravadas con:
– Con hipoteca de la inscripción 3.ª, de fecha diez de noviembre de 1.987, a favor de los tenedores presentes o futuros de tres obligaciones hipotecarias, serie única letra A señaladas con los números uno, dos y tres, de un valor de un millón de pesetas cada una, a pagar el 28 de julio de 1988, prorrogable de año en año, hasta un máximo de diez años. Al margen consta nota de expedición de certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 3 de Valencia, autos 0903/88, en fecha 30 de noviembre de 1988. Dicha inscripción de hipoteca se hizo constar en la certificación de dominio y cargas expedida a los efectos del procedimiento de ejecución hipotecaria 001473/1991-3 seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 11 de Valencia.
– Con la anotación de embargo letra F, de fecha 29 de marzo de 2018 a favor de J. Castro Vega. y P. H. J., derivada del procedimiento autos de ejecución de títulos no judiciales, autos 1689/2011, seguidos en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2 de Valencia.
– Con la anotación de embargo letra G, de fecha 3 de mayo de 2018 a favor de la Sociedad de Gestión de activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria S.A., derivada del procedimiento autos de ejecución ordinaria, autos 1443/2016, seguidos en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 5 de Valencia.
Fundamentos de Derecho:
1.º La inscripción del decreto firme de 5 de noviembre de 2021, por el que se adjudican las fincas 6893 y 6895 de la Sección de San Vicente de esta demarcación hipotecaria a favor de Casas del Marítimo SL. ha sido objeto de denegación, por lo que no procede practicar las cancelaciones ordenadas en el precedente mandamiento dado el carácter unitario de los mismos, como así tiene manifestado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 1.993 según el cual tiene un carácter unitario aunque formalmente se presenten dos títulos distintos en el Registro, y debe suspenderse la cancelación en caso de suspensión de la adjudicación, reiteradas por las resoluciones de fecha 15 de enero de 1999 y 12 de marzo de 2012 según la cual en su fundamento de derecho 4.º: “...Sin que por otra parte pueda inscribirse el testimonio del auto de adjudicación separadamente del mandamiento de cancelación de cargas en el procedimiento de ejecución directa”, y de conformidad con el artículo 133 de la Ley Hipotecaria: “El testimonio expedido por el Secretario Judicial comprensivo del auto de remate o adjudicación y del que resulte la consignación, en su caso, del precio, será título bastante para practicar la inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas a que se refiere el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El mandamiento judicial de cancelación de cargas y el testimonio del auto de remate o adjudicación podrán constar en un solo documento en el que se consignará, en todo caso, el cumplimiento de los requisitos estab