Categoría: Administración

ión en el informe del técnico, que afirma «en nuestra visita comprobamos que se ha realizado el desbroce de vegetación de parte del perímetro por lo que se puede realizar una medición más precisa de dicha parcela. Debido a este hecho, observamos que hay varias mediciones que no se corresponden con el plano de catastro. Siguiendo el catastro, observamos que éste no es fiel a la realidad debido a que, en el plano, una de las construcciones de la parcela colindante, se dibuja con cierto desfase respecto al límite de la parcela, cuando en visita comprobamos que no es así (Parcela Ref. Catastral 6769231VL1066N0001QI). Se aprecia claramente cómo en la planimetría del Catastro, se deja un espacio entre la construcción de la colindante y el muro medianero, espacio que en la realidad no existe ya que, como la propia colindante alega, dicha construcción se encuentra edificada sobre el muro medianero. Aportamos fotografías, varias de ellas obrantes en el informe de medición, que corroboran esta realidad obvia: Se aprecia claramente en las fotografías, y así lo menciona la propia colindante en su escrito, que la edificación está construida sobre el propio muro medianero que delimita ambas fincas, sin que exista espacio o separación alguna. No se entiende por tanto la alegación de que pretendo “apropiarme” de parte de su parcela, cuando precisamente lo que persigo es inscribir en el Registro la delimitación de los linderos, del propio muro de piedra que separa ambas fincas, nada más». De la georreferenciación alternativa aportada y de las ortofotos histórica y actual resulta que la divisoria de ambas fincas está delimitada por un muro sobre el cual el técnico ha trazado el lindero y que, posiblemente, el hueco entre ambas fincas se deba a que esa franja de terreno estaba cubierta de vegetación que desaparece con el desbroce realizado y que permite medir mejor la realidad.
4. Uno de los supuestos en los que se permite el uso de la georreferenciación alternativa es el de la existencia de una inexactitud catastral.
En ese caso, el dueño de la finca puede presentar una georreferenciación alternativa para mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, conforme al número segundo ordinal 2 de la Resolución conjunta de las Direcciones Generales de Seguridad Jurídica y Fe Pública y del Catastro, de 23 de septiembre de 2020: «La mejora de la precisión métrica de la cartografía catastral podrá obtenerse mediante la inscripción, a instancia del interesado, de una representación gráfica georreferenciada alternativa, debiendo ser notificados los colindantes catastrales y registrales, en los términos previstos en la legislación hipotecaria».
Su inscripción puede producirse, incluso en el caso de oposición de algún colindante, pues continúa disponiendo el ordinal 2 del número segundo citado: «Si concluida la tramitación del procedimiento previsto en la Ley Hipotecaria se hubiera inscrito la representación gráfica alternativa, aun en el supuesto de haberse formulado oposición expresa por parte de algún titular catastral afectado, el registrador de la propiedad hará constar el estado de “precoordinada pendiente de procesamiento” y remitirá al Catastro, por medios telemáticos, el código seguro de verificación (CSV) del informe de validación gráfica alternativo que incorpore la georreferenciación inscrita, así como un enlace o vínculo electrónico al contenido de la certificación en la que consten las incidencias del expediente registral tramitado, incluyendo la motivación jurídica por la que el registrador hubiera desestimado las oposición formulada, y todo ello al objeto de que puedan ser tenidas en cuenta en el procedimiento de rectificación catastral previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. El Catastro comunicará al Registro de la Propiedad el resultado de dicho procedimiento a los efectos oportunos».
5. Procede por tanto revisar si se cumple la doctrina de esta Dirección General respecto a la inscripción de las georreferenciaciones, por la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”. Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante».
6. En el presente caso, procede analizar si la calificación registral ha motivado adecuadamente las dudas en que se funda para poder resolver el recurso.
El registrador funda sus dudas en la identidad de la finca, exclusivamente en la mera existencia de la oposición de los colindantes registrales y catastral de la finca y parcela catastral correspondiente.
Estos alegan que el linde georreferenciado oeste de la georreferenciación de la finca colindante que se pretende inscribir invade parcialmente una construcción suya existente desde 1973, razón por la cual se oponen, aportando una imagen del geoportal del Colegio de Registradores, de la que resulta que la georreferenciación alternativa presentada, superpuesta sobre la cartografía catastral invade parcialmente su parcela catastral.
Aportan también una planimetría particular elaborada con ocasión de la realización del proyecto técnico para la construcción de la casa que se ubica en la misma, de la que resulta que el linde lateral discutido tiene una longitud de 28,75 metros, que es superior a la que ahora se pretende hacer constar en la descripción que es de 18,58 metros.
Se aportan unas fotografías de las que resultan que las parcelas están debidamente separadas por un vallado que delimita ambas propiedades, pero afirmando los colindantes opositores, como también hace el promotor del expediente y confirma el técnico que su construcción se apoya en la pared medianera, que constituye la linde, sin que exista en la realidad una superficie adyacente a la misma que ensanche la propiedad del colindante, tal como resulta de la cartografía catastral.
7. El promotor del expediente pretende, precisamente, corregir tal inexactitud de la cartografía catastral, para lo cual realiza una serie de actuaciones, como la de encargar a un técnico realizar un informe, otorga la escritura pública de rectificación de la descripción, un levantamiento en campo de la finca, ajustándose a los límites que se derivan de los signos exteriores de la realidad física, con su consiguiente georreferenciación alternativa y el informe catastral de validación técnica para poder inscribir la rectificación.
De ello resulta una coincidencia de linderos, con alguna pequeña variación de la distancia de la linde que expresa el Registro, que el técnico justifica por el desbroce de la finca realizado en toda la línea de su lindero oeste, cuyos titulares discuten la delimitación georreferenciada.
8. Se cumplen los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, puesto que la representación gráfica aportada y el recinto correspondiente con la descripción literaria de la finca se refieren básicamente a la misma porción del territorio, las diferencias de cabida no exceden del diez por ciento de la cabida inscrita y no impiden la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, que se encuentran divididas por un muro medianero, sobre el que apoya la construcción, sin invasión de la parcela colindante, como afirma el técnico que realiza el levantamiento. Lo que hay es una inexactitud catastral, de la que aparentemente deriva esa invasión, sin que afecte a dominio público o georreferenciación inscrita de la finca colindante, cuyos titulares se oponen, circunstancias estas que determinarían necesariamente la calificación denegatoria.
9. La oposición de los colindantes se basa única y exclusivamente en la cartografía catastral inexacta, aportando la información que proporciona el geoportal del Colegio de Registradores.
Pero, de las fotografías aportadas al expediente y de la cartografía oficial de la Comunidad de Madrid, se observa que la línea georreferenciada de la linde discutida se ubica sobre el límite físico del muro, cuestión que reconocen tanto el promotor del expediente recurrente como los colindantes opositores notificados.
Así resulta también de la georreferenciación alternativa superpuesta sobre la ortofoto, evidenciando la existencia de una inexactitud catastral.
Pero, determina también, siendo esta la cuestión esencial, la ausencia de un conflicto latente, pues las partes coinciden en que el lindero de delimitación de las respectivas propiedades es su muro separador, lo que resulta de la georreferenciación alternativa presentada, pero no de la cartografía catastral, en que basan su oposición los colindantes, que deja una superficie adyacente al muro que no existe en la realidad. Por ello, la oposición de los colindantes carece de la entidad suficiente como para convertir en litigioso el supuesto de hecho del expediente.
10. Ciertamente, aunque esta Dirección General declaró en la Resolución de 20 de mayo de 2022 que si la representación gráfica alternativa aportada por el promotor del expediente invade una parcela catastral, puede el registrador rechazar la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada, cuando la oposición se formula por titular registral de una finca con referencia catastral inscrita, por ser su oposición más cualificada que cuando no media inscripción registral, en el presente caso se da una circunstancia que no se daba en el supuesto de hecho de aquella resolución, cual es la coincidencia de todas las partes, promotor y opositor en que la delimitación de las propiedades correcta es la que deriva de la pared o muro que las separa, sobre la que el técnico ha georreferenciado la linde.
Ello permite determinar que la existencia de la inexactitud de la cartografía catastral, alegada por el promotor recurrente, desvirtúa la oposición del colindante notificado y determina que las dudas en la identidad de la finca no hayan sido debidamente fundamentadas por el registrador.
11. Y como ya se manifestó esta Dirección General en la Resolución de 5 de junio de 2022, son infundadas las dudas sobre identidad de la finca, basadas solo en la oposición del colindante sin la fundamentación necesaria.
Y tras superponer la cartografía catastral con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta que «tal superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la foto interpretada, tal como consta definido en la Res. Conjunta DGSJFP y DG del Catastro 23.09.2020, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad»; y «cuando el registrador de la propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente». Circunstancias que también confluyen en el presente expediente.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de octubre de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.