Categoría: Administración

pción de la finca, que ahora se pretende inscribir no incluya una porción no inmatriculada del mismo titular, sin cumplir los requisitos legales para ello, circunstancia que no se subsanaría por la falta de oposición de los colindantes notificados.
8. Respecto al cuarto de los puntos de la doctrina, reiterado en las Resoluciones de 11 y 12 de julio de 2023:
«d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.”»
En el presente caso, nada plantea el presente punto, pues no se ha planteado oposición. Pero, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 30 de enero de 2023, el hecho de que ningún colindante haya mostrado oposición no puede determinar por sí solo que el registrador haya de acceder a la pretensión de rectificar la descripción registral, pudiendo el registrador rechazar la pretensión si de los documentos y actuaciones realizadas en el expediente ha concluido la existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente, o que, con la inscripción de la representación gráfica solicitada, lo que en realidad se pretende es aplicar el folio registral a una superficie colindante adicional, faltando por tanto la necesaria correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada. Y es precisamente esa circunstancia la que se desprende de la nota de calificación recurrida.
9. Y en cuanto al último de los puntos de la doctrina de esta Dirección General respecto a los requisitos para inscribir la georreferenciación de una finca por el cual:
«e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.»
En el presente caso, el registrador funda sus dudas en la enorme desproporción entre la superficie inscrita y la que se pretende inscribir, lo que puede constituir un indicio de una alteración de la realidad física de la finca, fundando la misma en la existencia de previa segregación, existiendo otros indicios que pueden llevar a dudas en la identidad de la finca. Y aunque dichos indicios se podrían haber incluido en la nota de calificación, es claro que el razonamiento objetivo del registrador para fundar de modo objetivo las causas que llevan a dudar de la identidad de la finca, son suficientes una vez analizadas las circunstancias fácticas y jurídicas del presente caso.
En un caso similar, la Resolución de 11 de mayo de 2023 declaró que aun teniendo inscrita la referencia catastral, puede el registrador rechazar la inscripción de una georreferenciación catastral, aun no habiéndose presentado oposición de colindantes, basándose en la enorme desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende inscribir, fundándolo en las sucesivas alteraciones catastrales experimentadas por la finca, que llevan al registrador a presumir que con la nueva configuración de la finca se están encubriendo operaciones de incorporación de parcelas colindantes a la finca inscrita. Cumpliéndose esa circunstancia en el presente caso, toda vez que hay una alteración en la composición de la parcela que se corresponde con la finca registral, que antes era parcial y ahora se dice que es total, es aplicable la doctrina de esa resolución al presente caso. Ello unido a la disparidad de identificación de los linderos, que llevan a que el registrador no puede apreciar la correspondencia de los linderos inscritos con los que ahora se pretende inscribir.
Por tanto, analizada la documentación del expediente, hay indicios suficientes que fundamentan objetivamente las dudas sobre la identidad por parte del registrador.
La alteración de la realidad física ya resulta del escrito de interposición del recurso y del título presentado, lo que puede suponer una alteración de la realidad física de la finca, a lo que alude el registrador en la nota de calificación, cuando declara que no se puede inscribir el exceso de cabida que responda a una alteración de la realidad extrarregistral de la finca, aunque no aluda a las diferencias existentes entre los linderos catastrales y registrales, lo que también puede suponer un indicio de alteración de la realidad física de la finca. La finca registral 2.839 linda por este y sur con la finca 351.
Por todo lo razonado hasta ahora, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago