Categoría: Administración

mpradora).
En dicho contrato, se establece la ubicación del solar, así como su extensión. Literalmente, en su expósito I dispone que:
“D. J. A. N. S., es dueño en pleno dominio de un solar sito en la carretera de (…) (Cádiz), en el término municipal de Villamartín, - con una extensión superficial de 300m2, (trescientos metros cuadrados).”.
Sin embargo, en la cláusula adicional cuarta establecía lo siguiente:
“El vendedor cede sus posibles derechos, que pudiera tener, de prolongación solar hasta la vía agropecuaria.”.
En cuanto al tracto sucesivo, el mencionado documento establecía lo siguiente en su expósito II:
“D J. A. N. S., adquirió a través de contrato privado de compraventa, en fecha de 11 de agosto de 1986, el citado solar, de D. Bravo Giménez Martínez, quien a su vez, y, siguiendo el tracto sucesivo, lo adquirió el 5 de septiembre de 1968, de D. J. H. C., el cual, a su vez, y siguiendo la misma fórmula contractual, D. M. H. G. el 12 de febrero de 1963.”
Llámese la atención que a persona que vende dicho terreno en 1963, D. M. H. G., es el padre de Dña. J. H. A.
De este modo, se desprende, que el terreno efectivamente transmitido por las personas referenciadas en el expósito II del contrato privado de compraventa y que actualmente titula y posee mi representado, fue una franja de terrero descrita de 300 m2 que se extendía hasta los límites de la Cañada Real, por lo que entre la propiedad de mi representado y la cañada no existe ninguna otra parcela o finca, más que la de mi representado.
Sorprende sobremanera como se ha podido catastrar a su nombre e inscribir recientemente en el Registro de la Propiedad, una superficie vendida por el padre de Dña. J. H. A. (D. M. H. G.) el 12 de febrero de 1.963 a D. J. H. C., tal y como se desprende del referenciado contrato de compraventa, máxime si tenemos en cuenta que según la Proposición de Deslinde elaborada por la Administración dicho terreno (recientemente inscrito) tiene una intrusión de 359,9435 m2 en la Cañada Real.
En este mismo sentido, mediante contrato privado de compraventa de fecha 14 de mayo de 1996 (…) (posterior al anteriormente referenciado) mi representado adquirió el referenciado solar de D. J. D. G. Dicho contrato, describía el referenciado inmueble con el siguiente tenor literal.
“Urbana. Parcela de tierra o solar edificable, al sitio denominado (…) en esta villa, hoy con fachada a la ct.ª de (…) Ocupa una superficie de 300 m2 (trescientos metros cuadrados) y linda al norte con la ct.ª de (…), al sur con cañada, al este con solar y casa del Sr. R. y este con casa de F.; Inscripción en Tomo 642 n.º 5996”.
De este modo, mi representado compró un solar que se extendía por su lindero sur hasta los límites de la Cañada Real, por lo que ni la promotora del expediente, ni sus herederos pueden ser titulares dominicales de ninguna porción de terreno situada entre medio.
Así, de los contratos de fecha 29 de julio de 1987 y de fecha 14 de mayo de 1986 se extrae que los sucesivos propietarios del solar en cuestión, además de transmitir los 300 metros cuadrados de los que legalmente podían disponer, cedían también los posibles derechos que pudieran ostentar sobre el resto de los terrenos que se prolongaban Sin solución de continuidad hasta los límites de la vía pecuaria (los cuales hoy se delimitan mediante el presente expediente administrativo de deslinde),
2. El error en la descripción de los linderos de la finca de mi representado en la escritura de compraventa se hace igualmente palpable si atendemos al título de propiedad (escritura de segregación y compraventa de fecha 31 de agosto de 1993 otorgada por Dña. J. H. A. y D. J. V. G. […]) de la finca colindante por su izquierda, esta es la finca 6741 (también procedente de la registral 4.975).
D. R. V. M. (hijo de D. J. V. G.), es titular actual de la finca registral 6741 (finca que colinda según los linderos resultantes de su inscripción la por la derecha solamente con la de mi representado), a quien le constaba una superficie escriturada y registrada de 600 m2, y de 769 m2 en Catastro,
Según la descripción originaria de los linderos de esta finca, resulta que linda al norte o frente con la calle (…); al Sur con la Cañada de (…); Al Este con calle en formación (…); y al Oeste con J. D. G. (anterior propietario de la finca de mi representado), pero no con ningún terreno de del [sic] que fuera titular entonces Dña. J. H. A. ni cuya posesión ostentase, a excepción de la calle en formación, pues su en algún lugar estuviese el resto de la 4.972 sería en dicha calle.
De este modo. es evidente que si la propiedad del vecino colindante por la izquierda de mi representado se extiende, de norte a sur, desde la Calle (…) hasta la cañada y solo colinda por el oeste con mi representado, la propiedad de mi representado igualmente colinda por el sur con la cañada.
3. La ubicación dada finalmente a las fincas 12.225, tras “revivir” la 4.975 esta última no se corresponde en absoluto con la descripción dada, antes de su segregación, de la finca 4.975 en la escritura de “aclaración” de fecha 12.12.17 otorgada por la Notario de los Palacios Villafranca Castillo Iglesias Díaz-Embid Wamba,
“Resto de finca matriz: urbana. Parcela de terreno sita en Villamartín (Cádiz, con una superficie de mil setecientos cincuenta siete metros cuadrados que linda al Norte, Cañada de (…) y carretera del mismo nombre; Sur, finca segregada y vendida a Residencial Villamartín S.L.; Este carretera de (…); y Oeste, J. H. G.”.
Ello se debe a que por el sur debiera disponer que linda por su parte sur con la finca segregada y vendida a D. A. N. R. (titular de la 5.996 en su inscripción 1.ª) actualmente titularidad de mi representado y con la vendida a D. J. V. G. (titular de la 5.996 en su inscripción 1.ª), actualmente titularidad de D. R. V. M.
4, En cualquier caso, partiendo de la premisa que ha dado lugar a la “resurrección” de la finca 4.975, esta es la expuesta en la escritura de aclaración ya referenciada de fecha 12.12.17:
“se agrupó la totalidad de la finca registral 4.975, con una porción segregada de 2188,05 m2 de la finca registral 2785 Cuando lo que realmente ocurrió es que una porción de mil setecientos cincuenta y siete metros cuadrados de la finca registral 4975 no entró nunca en la denominada Unidad de Ejecución UE6, Y es que lo que se debió agrupar fue una finca segregada de la finca registral 4975 (de 8460,50 m2), con otra finca segregada de la finca registral 2785 (la finca registral 8.900), (de 3945,05 m2) para formar una nueva finca agrupara con una superficie total de 12.405,55 m2 quedando un resto de finca de 1.757 metros cuadrados, y la finca 8.900 aumenta en esos 1,757 metros cuadrados, disminuyendo esos metros de la finca registral 2 785.”
Debería resultar que, si toda la finca 4.975 no se agrupó a la 8.900, y pudiera haber quedado un resto de 1.757 metros cuadrados, este se ubicase en una zona colindante con a UE-6. Sin embargo. ni el resto actual de la ni las registrales 12.225 y 12.226 colindan por ningún punto con la UE-6 quedando casualmente separadas dichas fincas separadas de la UE-6 por el camino antes referenciado (…)
5. Más si cabe. con fecha 19 de octubre de 2006, Dña. J. H. A. presentó demanda de juicio ordinario contra D. M. R. R. (mi representado) y D V. R. R. (hermano de mi representado) en ejercicio de acción reivindicatoria de propiedad sobre la franja de terreno señalada aproximadamente con la letra “A” en la siguiente imagen dando lugar al procedimiento ordinario n.º 547/2006 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N.º 1 de Arcos de la Frontera (…)
[se inserta imagen]
Sin embargo, tras contestar mis representados a la demanda y celebrarse el acto de audiencia previa, Dña. J. H. A., escasos días antes del juicio, formuló renuncia a la acción ejercitada alegando que carecía de legitimación activa en los términos planteados por mi representado en la contestación a la demanda dado que carecía de titularidad dominical alguna.
En dicho escrito de renuncia (…) reconoce literalmente lo siguiente:
“Que asimismo ha quedado acreditado que los demandados don M. y don V. R. R. tienen título de propiedad sólo sobre 300 metros cuadrados de terreno, siendo así que con la edificación que han levantado ocupan una parcela de terreno de más de 300 metro [sic] cuadrados, extralimitación que reconocen haber realizado sobre terreno de dominio público, y cuya superficie exacta ha quedado pendiente de determinación.”.
Con fecha 5 de septiembre de 2007, el Juzgado de 1.ª Instancia e Instrucción n.º 1 de Arcos de la Frontera dictó sentencia (…) cuyo fallo fue el siguiente:
“Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora D.ª A. R. C., en nombre y representación de J. H. Gil. contra D. V. y D. M. R. R. representados por la Procuradora D.ª C. R. R. y, en consecuencia, absuelvo a estos últimos de todos los procedimientos efectuados en su contra.
Condeno a D.ª J. H. A. al pago de las costas del presente procedimiento.”.
De este modo. la Sra. H. renunció unilateralmente a la acción reivindicatoria del terreno señalado con la letra en la referenciada imagen teniendo en este sentido la sentencia referenciada efecto de cosa juzgada.
A tal efecto se acompañaron, junto con el escrito de solicitud, los siguientes documentos: (…)
Segundo. Calificación del Registro de la Propiedad de Arcos de las Frontera [sic].
Tras alegar mis representados los hechos y fundamentos de derecho oportunos, aportar la documentación correspondiente y presentar dicho documento en el Registro de la Propiedad de Arcos de la Frontera es objeto de calificación negativa (C,S.V.: […]), (…) con arreglo a los siguientes:
“Presupuesto de hecho registral.
Existen tres fincas inscritas, 4975, 12225 y 12226 que se hayan georreferenciadas tras seguir el correspondiente procedimiento registral.
Dos de ellas lo fueron en virtud de certificación catastral, y otra en virtud de informe de validación alternativo. Las dos primeras están coordinadas con Catastro, y la tercera sin coordinar. Serían linderas fondo o lateral de las fincas que a continuación se indican.
Existen varias fincas inscritas, sin georreferenciar, y cuyas descripciones literarias se basan en su procedencia, segregación de la 4975, en su situación, indicación de superficie, e incluso en todas menos en una, consta indicación de metros de fachada por fondo. Todas tienen fachada a (…) Los linderos son personales, y se indica fondo calle o Cañada Real. Respecto de estas fincas, se invocan y acreditan, las diferencias que resultan entre las descripciones resultantes de la literaria registral, y de la literaria y gráfica catastral.
Este segundo grupo de fincas está constituido por la 5717 Bis, 5718 Bis, 5719 Bis, 7325, 5996.
Sobre dicho presupuesto, se presenta escrito por Don F. C. R., abogado, en representación acreditada de los titulares registrales de este segundo bloque de fincas, con el fin de que se proceda a tramitar el procedimiento de doble inmatriculación del artículo 209 LH, por entender que se produce duplicidad en los términos que explica, entre las fincas del bloque primero y las del segundo.
En puridad y a mi juicio, son varios supuestos de posible doble inmatriculación, si bien dado el origen común de las fincas afectadas en la 4975, y el planteamiento también común del problema planteado, se resuelve la pretensión con una sola resolución.
Fundamentos de Derecho.
En la emisión del siguiente informe, he tenido en cuenta, principalmente, además de la doctrina en materia de doble inmatriculación, y georreferenciación, los siguientes:
Artículo 1 de la LH, en tanto que recoge el principio de salvaguarda judicial de los asientos.
Artículo 5 de la LH, que no admite el acceso de los títulos referentes al mero o simple hecho de la posesión al Registro.
Artículo 9 de la LH, en relación con el 47 del RH, como reflejo del principio de especialidad en cuanto la identificación de las fincas, y en particular el 47 del RH, de las procedentes de segregación.
Artículo 32 de la LH, que recoge el principio de inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito, y que se aplicaría a las fincas inscritas y georreferenciadas o en, proceso de georreferenciación, frente a pretensiones que aún con base catastral, carezcan de inscripción registral (RDGSJyFP 20 de Junio de 2.022).
Artículo 38 LH, principio de legitimación, y sobre todo, en su vertiente de presunción de exactitud en cuanto a existencia y contenido del derecho, pero también de la finca, en cuanto a ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real, en los supuestos de coordinación, entre Registro y Catastro, conforme al artículo 10.5 de la LH. Aplicable respecto de las fincas 4.975 y 12225.
Artículo 40 LH, que regula los procedimientos de rectificación de los asientos registrales, y que aboca al pronunciamiento judicial en caso de falta de acuerdo.
Artículo 199 de la LH, que regula el procedimiento de incorporación de las bases gráficas al Registro con citación de afectados.
Artículo 209 de la LH, que establece el procedimiento para resolver los supuestos de doble inmatriculación.
Artículo 3.3 del TR Ley del Catastro, que dispone que ‘salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos’, frente a la pretensión de hacer prevalecer la superficie catastral de alguna de las fincas del segundo grupo, de modo que ese reconocimiento supondría dar por buena la doble inmatriculación.
Artículo 2.2 de la norma anterior, que declara que lo dispuesto en esta ley ‘se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho registro.’.
El concepto de doble inmatriculación que resulta de regulación al respecto y de la doctrina, implica que dicho supuesto tiene lugar cuando una finca o parte de ella, ha tenido acceso al Registro en dos folios o historiales diferentes. Se produce generalmente por la forma de descripción de las fincas, sobre todo en cuanto a la identificación de los linderos, siendo lo más frecuente el que exista un lapso de tiempo entre uno y otro acceso, lo que justifica esa posible confusión de aquellos, aunque sean fijos. En los casos de segregación las imprecisiones son más frecuentes en la definición de los linderos resultantes.
Facilitaba la existencia de los supuestos de doble inmatriculación la no identificación gráfica de las fincas, de modo que actualmente la identificación de las mismas a través de las coordenadas georreferenciadas, evitará que se produzcan los supuestos de doble inmatriculación en un futuro, pues actualmente se seguirán detectando entre dos fincas no georreferenciadas, o incluso entre una que lo esté con otra u otras que carezcan de georreferenciación.
Si atendemos a las descripciones registrales de ambos grupos de fincas, el supuesto de hecho ‘doble inmatriculación’, no existiría técnicamente, pues cada una de las fincas del grupo dos conservaría los dimensiones que el Registro define respecto a las finca señaladas en primer lugar, que registralmente no las invaden, y que sumarían el resto de finca que quedó tras las segregaciones que dieron lugar a las afectadas.
Ahora bien, esta conclusión resulta así expuesta lineal o simple, y no refleja la complejidad de la situación que se nos plantea.
La complejidad deriva de la situación de hecho existente, que solo se ha puesto de manifiesto con cierta claridad en las conversaciones previas a la presentación del escrito que motiva este informe.
Deriva también del iter registral de todas estas fincas, y especialmente de las ya georreferenciadas, que lo han sido tras un proceso de años que permitió su identificación y recuperación registral con intervención de las Administraciones afectadas. Más tarde se completó el proceso de identificación mediante la georreferenciación, y con citación de los propietarios afectados en el procedimiento del artículo 199 de la LH, sin que en tal momento se realizaran no ya las argumentaciones ahora efectuadas que hilvanadas y documentadas por un profesional reflejan la derivada jurídica en la que podemos movernos, sino que no se realizó alegación fundamentada alguna o aportación documental que permitiera a la Registradora instalarse en una duda razonable sobre la cual fundar la negativa a georreferenciar
No pretendo en base a lo anterior, instalarme sin más en el rechazo a la pretensión del promoverte fundándome en que el momento en que debieron hacer alegaciones fue en el curso del procedimiento del artículo 199 de la LH, pues todo es susceptible de ser revisado aunque el procedimiento se convierta en más complicado una vez que la georreferenciación ha sido inscrita. Y es que su intervención en este procedimiento, podía haber evitado la inscripción de la RG, pero no la existencia registral de las fincas, que también parece discutirse.
La finca origen de la 12.225 y la 12.226, la 4.975, es la resto que quedó tras numerosas segregaciones que dieron lugar a las fincas 5717 bis, 5718, bis, 5719, 7328 y 5996. La finca 4975, se incorporó en parte a una UE, y quedó un resto de ella. del que resultaron la 12225 y 12226, quedando así determinado tras un proceso de aclaración, concreción y rectificación registral.
Estas fincas del segundo grupo, a las que llamaré fincas afectadas, accedieron al Registro conforme a las descripciones contenidas en los títulos, que las configuraban sin lugar a dudas como fincas de superficie determinada, con fachada en (…) Otra cosa no hubiera permitido su inscripción. Los mismos metros que las integraban a ellas, minoraban la superficie de la matriz. Ni uno menos ni uno más. Por lo tanto la pretensión que late en el escrito de que siempre fueron fincas de superficie indeterminada porque llegaban hasta la Cañada, fuera cual fuera dicho límite, carece de fundamento desde el punto de vista registral. Los metros segregados, que eran los que eran, llegaban hasta lo que entonces se identificaba por los vecinos como Cañada, y por eso se identificaba el lindero fondo como tal.
Se invoca que de las conversaciones y tratos originarios, o de la redacción de los documentos privados de venta de las parcelas segregadas, que se acompañan, ha de deducirse la voluntad de ceder a los compradores todo el terreno que llegaba hasta la Cañada no de entonces, sino de ahora ya definida por el deslinde correspondiente. Sin embargo tales elucubraciones, ni pudieron quedar reflejadas en los títulos, ni pudieron ni hubieran podido reflejarse registralmente. De manera, que de nuevo concluimos que las fincas registrales, son las que son, y para añadirles más metros ha de acreditarse el título de adquisición.
Si las fincas segregadas fueron registralmente bien configuradas en su momento, la vía para rectificar su superficie sería o la del exceso de cabida, o la de agregación de terrenos.
La del exceso, entiendo que ni cabe ni se invoca como tal, pues implicaría que por error de descripción no se comprendía la superficie correcta, en una finca perfectamente definida por sus linderos. Se intentó en una finca, procedente también de la 4975, y quedó rechazada la pretensión, oponiéndose además la finca origen o matriz que conservaba resto. Contra la resolución no aceptando el exceso, no se presentó recurso.
La de agregación de terrenos, puede prosperar, pero exige que el titular de los mismos los ceda en el negocio que se decida. Según el Registro el titular registral es causahabiente de la otorgante de los documentos de segregación y venta, y sostiene el promovente que ya les transmitió, y nada nuevo ha de transmitirles. Sin embargo si se reconocen en el escrito como ‘poseedores’ de parte de sus fincas, no como propietarios por tanto
Si el anterior propietario ya les transmitió, pero aun así no se identifican como propietarios de esos excesos de terreno, es porque entienden que la titularidad dominical es de un tercero, y este tercero sería la Administración autonómica titular de la Cañada, hoy ya deslindada.
En definitiva, la situación que se pone de manifiesto en el supuesto que nos ocupa implica que de hecho hay una superficie de terreno poseída por quienes carecen de título, o al menos de título pacífico pues ha de forzarse su interpretación, y desde luego no puede sostenerse que el título esté inscrito.
La titularidad de esa superficie debe corresponder o bien a quien la ostentara cuando las fincas afectadas se crearon por segregación, o bien corresponderían a la Administración titular de la Cañada, una vez deslindada ésta.
Del escrito resulta la alegación de posesión por tiempo, pacífica y evidente, a través incluso de la existencia de construcciones. Pero esta cuestión, no puede ser apreciada por el registrador.
Las pretensiones relativas a los derechos posesorios frente a la Administración, como también se refleja en el escrito y en las manifestaciones ante mi realizadas, tampoco pueden ser atendidas para alterar la situación registral de las fincas 12.225 12.226 y 4975 sin consentimiento de sus titulares.
Pero es que además dichas pretensiones de que se trata de terrenos de titularidad pública, no se corresponden con los documentos que obran en Registro y que se acompañaron o aportaron para practicar las inscripciones en cuya virtud se rectificaron las que afectaban a la finca registral 4975, de la que a su vez proceden las otras dos 12225 y 12226; ni tampoco de los documentos aportados por la Delegación de Medio Ambiente cuando les fue notificada la pretensión de georreferenciar aquellas fincas, momento en el que pudieron y debieron manifestar su oposición si estimaban y podían acreditar la titularidad pública de estos terrenos. Entonces estaba pendiente el deslinde, que hoy está concluido parcialmente según manifiesta el promovente.
Lo mismo ocurre respecto de la argumentación sobre la correspondencia de parte de los terrenos que constituyen esas fincas con viales situados en coordenadas distintas a las georreferenciadas, de modo que se señala que trasladadas las fincas a otras coordenadas, quedarían las superficies al fondo de las fincas afectadas, libres para ser incluidas como partes de las mismas, aunque su descripción inicial registral difícilmente puede abarcarlas. Pero es que además el Ayuntamiento intervino en el documento de aclaración de la procedencia de los terrenos afectados por la configuración de la UE y también se le notificó la pretensión de georreferenciación y en ningún momento manifestó que estuviesen incorrectamente situados.
Sólo los titulares ahora promoventes pudieron y debieron poner de manifiesto que títulos amparaban sus pretensión [sic] de que sus fincas abarcaban esas superficies en el momento en que se tramitó el procedimiento de georreferenciación. Sólo uno realizó alegaciones por escrito, fuera de plazo, y que aun así fueron estudiadas. Su contenido era el mismo de las manifestaciones verbales que alguno de ellos realizó en la oficina o por teléfono. No invocaron título, ni aportaron documentación. Solo invocaron posesión.
Por todo ello, porque se estudiaron todos los historiales, todos los antecedentes y toda la documentación, porque existe un procedimiento registral, presidido por la salvaguarda judicial de los asientos registrales, por la presunción de certeza del contenido de los asientos, incluso ahora en cuanto a los datos físicos en los casos de coordinación, un procedimiento enraizado en el principio de especialidad que obliga a la precisión en la descripción y configuración de las fincas cuando acceden al Registro, por todo ello digo, he de sostener que las inscripciones de las fincas discutidas son correctas mientras no se acredite lo contrario, y que la georreferenciación es también correcta tras seguir el procedimiento fijado.
Pero es que además la no actuación de los afectados y la intervención favorable de las Administraciones afectadas, cimentó mi confianza en que la situación que dejábamos definida era la jurídicamente correcta, aunque apreciara discrepancias con la situación de hecho, pues estas cosas ocurren a menudo por un desfase en la formalización documental.
Incluso parece cuestionarse la existencia de la finca 4975, antes de segregar la 12225 y la 12226 y después como resto de aquellas. Se cuestiona la representación gráfica de las tres. Se cuestiona la intervención de la Administración municipal y de la Autonómica en los procedimientos registrales que se han seguido para identificar las fincas 4975,1225 y 12226. Y o bien ya me pronuncié sobre esas cuestiones cuando se iniciaron los procedimientos correspondientes (rectificación de asientos por rectificación de títulos con intervención de los posibles afectados, y procedimiento del 199 de la LH), o bien se trata de cuestiones en las que no puedo entrar, como valorar la motivación de la actuación de la Administración, al margen de la documentación presentada.
Todo me aboca a la siguiente conclusión: no aprecio existencia de doble inmatriculación de la misma porción de terreno, primero porque al inscribirse inicialmente como procedentes de la 4975, se describieron claramente y a la matriz le quedaba un resto que la constituía, enclavado en la misma zona o paraje y junto a aquellas fincas; y segundo porque al seguir el procedimiento del 199, llegué a la conclusión que la descripción de las fincas afectadas no comprende la superficie de terreno que abarcaba la RG georreferenciada, fundada en mi propio análisis de los antecedentes y documentos existentes y aportados, y no en el silencio de los colindantes.
Si hubiera pensado que invadía, aunque nada hubieran alegado, la hubiera rechazado, e incluso de oficio hubiera comenzado el procedimiento de doble inmatriculación.
Si aun pensando que no invadía, los afectados hubieran argumentado y documentado como hacen ahora, aun creyendo que carecen de título, se hubiera generado en mi cierta duda, que me hubiera movido a pedir aclaraciones antes de tomar seguramente la misma decisión, porque las situaciones posesorias ni acceden al Registro, ni el Registrador puede apreciarlas, ni por tanto pueden prevalecer frente a un derecho inscrito.
Entiendo que no estamos ante un problema de doble inmatriculación, pero sí estamos ante un problema, que no puede ser resuelto por el Registrador porque, tal como se ha planteado, es un problema de interpretación de voluntades, de integración, alcance y validez de documentos privados y acuerdos verbales, y en último término, es un problema de reconocimiento de situaciones de hecho y posesorias.”.
Tercero. Objeto del presente recurso.
A la vista de la calificación anteriormente referenciada, mis representados entablan el presente recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, recayendo dicho recurso exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionan directa e inmediatamente con la calificación del Registrador y con los documentos presentados en tiempo y forma por mis representados.
Cuarto. Documentos que se acompañan (…)
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho
I. (…)
V. Fondo del asunto.
1. Puntualización de los presupuestos de hechos fijados en la calificación.
Antes de entrar a combatir las cuestiones expuestas en los fundamentos de derecho de la nota de calificación es necesario y trascendental hacer algunas puntualizaciones en relación con los presupuestos de hecho fijados en la nota de calificación objeto de recurso.
En primer lugar, el Registrador identifica las fincas implicadas y afectadas por la doble inmatriculación, estableciendo a tal efecto dos grupos de fincas. Un primer grupo conformado por las fincas 4975, 12225 y 12226 (que se tildan de georreferenciadas) y un segundo grupo constituido por las fincas de mis representados, estas son las 5717 Bis, 5718 Bis, 5719 Bis, 7325 y 5996 (que se dicen que no están georreferenciadas).
En este sentido, cabe decir que la consideración de que las fincas del primer grupo están georreferenciadas y las del segundo no lo están, se plantea equívoca, al menos desde un punto de vista técnico-conceptual, en tanto que las fincas de mis representados han estado georreferenciadas desde mucho antes de inscribirse las fincas 4975, 12225 y 12226 dado que disponían de representación gráfica georreferenciada inscrita en Catastro como se acreditó (…) datos a los que pudo acceder además el Registrador en el momento de asignar, al menos a la 12226, la representación gráfica alternativa.
A tal efecto dispone el párrafo 8 del art. 9.b LH que “a efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación”. Igualmente dispone el art. 10,1 LH que “la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”.
En cualquier caso, la finca 12226 no estaría georreferenciada ni catastral ni registralmente, en tanto que como más adelante profundizaremos no está coordinada con Catastro ni tampoco se ha aprobado por la Dirección General de Catastro la alteración de la representación gráfica alternativa aportada para la inscripción de dicha finca, por lo que no estaría aportada al folio registral de la 12226 (ex art. 10 LH apartados 3 párrafo VI y apartado 5.).
Tampoco lo estarían las fincas 12225 ni la 4975 dado que ninguna notificación de las referidas en el art. 199 LH se efectuó a los colindantes afectados.
Además, como se reconoce en la propia calificación, respecto de la finca 12226 se presentó informe de validación alternativo negativo, pues su ubicación y superficie no se correspondía con ninguna porción de terreno georreferenciada y titulada a nombre del promotor del expediente que dio lugar a su inscripción (ni catastral ni registralmente) motivo este por el que (como también se menciona en la propia calificación) la 12226 a fecha del presente escrito no consta coordinada con Catastro (ni la Dirección General del Catastro ha practicado alteración alguna al respecto), en tanto que la representación gráfica alternativa (RGA) afecta a las representaciones gráficas de las fincas de mis representados (por sus partes traseras), precisamente, afecta a las partes traseras de las fincas n.º 5717//Bis (propiedad de Dña. A. M. V.), n.º 5718//Bis (propiedad de Dña. E. A. M. y D. J. L. R.), n.º 57191/Bis (propiedad de D. L. M. N. G. y Dña. D. P. M.) y n.º 7325 (propiedad de Dña. M. E. M. y D. M. A. C. M.).
Más si cabe, la ubicación georreferenciada (a través del informe de validación alternativo) dada a la 12226 no se corresponde con la ubicación que se desprende de la descripción pretendida por el Ayuntamiento de Villamartín, en tanto que se describe como “Urbano pertenece a resto de vías urbanas” ni con la ubicación dada de la finca 4.975 (tras revivir y antes de su segregación) en la escritura de escritura de “aclaración” de fecha 12.12.17 otorgada por la Notario de los Palacios y Villafranca Mora Blanco Vega Wamba (Vid certificación finca 4975 […]), pero en ningún momento las sitúa sobre las edificaciones traseras de mis representados.
De este modo, la finca 12226 se correspondería, en cualquier caso, con viales urbanos situados en coordenadas distintas a las dadas finalmente por Registro. En esta cuestión ahondaremos más adelante, pues, entre otras cosas, del expediente administrativo (Expediente Administrativo 310/2019 tramitado por el Ayuntamiento de Villamartín) ni de las escrituras de aclaración que han dado lugar a la inscripción de la finca 12226 se deduce que la ubicación de dicha finca sea la finalmente dada por el Registro (sobre las traseras construidas de las fincas de mis representados).
En segundo lugar, destacar que la nota de calificación reconoce que los linderos de fondo de las fincas de mis representados lo son, desde sus respectivas inscripciones, con calle (la n.º 7325) o Cañada Real (la n.º 5717//Bis, la n.º 5718//Bis y la n.º 5719//Bis), pero en ningún caso con la finca 12226, cuestión está que, reconocida por la Registradora, motiva la incoación del procedimiento de doble inmatriculación, al existir, siquiera indiciariamente, coincidencia de fincas, Ahondaremos más adelante también en esta circunstancia, Así se deduce de los archivos del registro y de los títulos de mis representados. Vid. Certificación registral (…)
Finalmente, sorprende sobremanera que se haya optado finalmente por calificar de forma negativa atendiendo a todos los hechos que han acaecido en el presente caso y que, acreditados, llevan razonable y lógicamente a concluir que concurren suficientes circunstancias para estimar la existencia, siquiera indiciariamente, de un supuesto de doble inmatriculación. Incluso a juicio de la propia Registradora, directa e indirectamente se extrae de la nota de calificación, es posible la existencia de doble inmatriculación. En este sentido, afirma literalmente que “En puridad y a mi juicio, son varios supuestos de posible doble inmatriculación”.
2. Puntualización de los fundamentos de derecho fijados en la calificación.
En la nota de calificación, se relacionan, como preceptos que justifican la negativa, los arts. 1, 5, 9, 10.5, 321 38, 40, 47, 199 y 209 de la LH, así como los arts. 2.2 y 3.3 del TR Ley del Catastro. Al respecto efectuamos las siguientes alegaciones:
a. Inaplicabilidad de los arts. 38 y 10.5 LH. Inexistencia de presunciones de exactitud de ubicación y delimitación de la finca 12226.
En relación con el art. 38 y 10.5 LH, la nota de calificación hace referencia al “principio de legitimación, y sobre todo, en su vertiente de presunción de exactitud en cuanto a existencia y contenido del derecho, pero también de la finca, en cuanto a ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real, en los supuestos de coordinación, entre Registro y Catastro, conforme al artículo 10.5 de la LH. Aplicable respecto de las fincas 4.975 y 12225.”, no obstante, parece olvidarse que la representación gráfica de la 12226 (la aportada al Registro para su inscripción) ha sido una representación gráfica georreferenciada alternativa no costando a fecha del presente que Catastro haya efectuado la alteración correspondiente.
En este sentido, dispone el art. 10.3 LH que el Registrador hará constar las referencias catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación, e “incorporará al folio real” la representación gráfica catastral una vez que la Dirección General del Catastro haya practicado tal alteración y así lo trasladase al Registro de la Propiedad.
Por ello, dado que la norma supedita la incorporación de la representación gráfica catastral al folio real a que la Dirección General del Catastro haya practicado la alteración catastral y la haya comunicado al Registro y no habiéndose producido tales circunstancias hasta la fecha, al menos en lo que respecta a la finca 12226, no puede pretenderse una presunción de exactitud de ubicación y delimitación atendiendo a la representación gráfica alternativa ya que, aún no ha quedado incorporada al folio real.
Dicha interpretación no solo se extrae del art. 10.3 LH, sino que se deduce igualmente del tenor literal del apartado 5 de dicho precepto al establecer que “Alcanzada la coordinación Gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.”
Dicha circunstancia además queda plasmada expresamente en el folio registral de la finca 12226, literalmente: “En trámite de coordinación con el Catastro conforme al art. 10,3 de la Ley Hipotecaria y el apanado 53 de la Resolución de 29 de Octubre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro.”.
Además, de seguir el razonamiento planteado en la nota de calificación (imposibilidad de tramitar la subsanación de doble inmatriculación en relación con fincas cuya georreferenciación esté inscrita) podríamos llegar al absurdo de considerar que el procedimiento de subsanación de doble inmatriculación no sería aplicable respecto de fincas a cuyas inscripciones fueran aplicables las normas de georreferenciación introducidas por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (hablamos de supuestos de inmatriculación, operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos donde la georreferenciación es preceptiva, así como aquellas representaciones que se incorporen con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica en virtud del art. 9.b LH) o respecto de aquellas inscritas con anterioridad a dicha norma en las que se haya incorporado la georreferenciación al folio real,
Y ello acarrearía perder de vista la verdadera naturaleza y objeto del procedimiento cuya tramitación ha sido denegada (subsanación de doble inmatriculación del art. 209 LH) encaminado a subsanar una de las patologías más graves del sistema registral y que parte de un previo error registral (presupuesto esencial), y que para su incoación no basta más que concurran circunstancias suficientes para estimar la existencia, siquiera indiciaria, de coincidencia de fincas. Desde esta perspectiva, parece que las fundamentaciones contenidas en la nota de calificación van más encaminadas a sostener la prevalencia y eficacia de las inscripciones practicadas (de la finca 12226 posterior a las de mis representados) que han originado dicha patología que a evidenciar si existe o no coincidencia de fincas, aunque sea parcial.
En cualquier caso, la presunción de exactitud es iuris tantum contra la que cabría prueba en contrario, pero no iuris et de iure como parece configurarse en la nota de calificación.
Por todo ello, resulta desechable el argumento utilizado en la nota de calificación para impedir la tramitación del expediente de subsanación de doble inmatriculación, en primer lugar porque procedería la tramitación de dicho expediente incluso en el caso de estar la inscripción de la georreferenciación totalmente consumada si atendemos a la naturaleza y objeto del expediente de subsanación que se insta y en segundo lugar por el resto de circunstancias ya expuestas por esta parte (y de los datos que estaban a disposición del Registrador) que acreditan la coincidencia de fincas (…)
b. Inaplicabilidad de los arts. 38 y 10.5 LH. Inexistencia de presunciones de exactitud de ubicación y delimitación de las fincas 12225 y 4975.
Establece el art. 199 LH que “El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas”.
De este modo, al supeditar el art. 199.1 LH la inscripción de las representaciones gráficas a la notificación de los titulares afectados y no habiéndose efectuado estas en relación con las colindantes de las fincas 12225 y el resto (la 4.975) no pueden considerarse inscritas y por tanto georreferenciadas estas fincas. De este modo, se produjo indefensión a los titulares de las fincas colindantes a las 12225 y 4.975 pues nada se le notificó en relación con la inscripción de estas dos fincas.
Por ello, no es aplicable el principio de presunción de exactitud y delimitación previsto en el art, 38 LH.
c. Inaplicabilidad del art. 32 LH. La representación gráfica de la finca 12226 no está inscrita sino en trámite de inscripción. Igualmente es inaplicable a las fincas 12225 y 4975 dado que no se efectuó notificación alguna a los colindantes tal como prevé el art. 199 LH.
Se hace alusión en la nota de calificación, alegando el art. 32 LH, al “principio de inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito, y que se aplicaría a las fincas inscritas y georreferenciadas o en proceso de georreferenciación, frente a pretensiones que aún con base catastral, carezcan de Inscripción registral (RDGSJyFP 20 de Junio de 2 022)”.
Sin embargo, por idénticos motivos a los alegados en el apartado anterior, no es de aplicación la argumentación jurídica expuesta en tanto que la representación gráfica alternativa de la finca n.º 12226 no puede considerarse inscrita dado que la Dirección General del Catastro no ha practicado alteración alguna al respecto, ni mucho menos lo ha trasladado al Registro de la Propiedad, siendo entonces, tras estos trámites catastrales, cuando el Registrador podrá incorporar al folio real tal representación de conformidad con lo establecido en el art. 10.3 LH,
En cualquier caso, como hemos mencionado anteriormente, no hay que perder de vista la naturaleza y objeto del procedimiento cuya tramitación ha sido denegada (subsanación de doble inmatriculación del art. 209 LH)
Así, entendemos que los preceptos esgrimidos no son de aplicación al presente supuesto en el que se rebate, ni más, ni menos, la posibilidad (palabra literalmente contemplada en el art. 209 LH y que no requiere de algo certero bastando la concurrencia de dudas, indicios) de coincidencia de fincas y entendemos que hay datos suficientes para apreciar tal posibilidad, incluso más allá de lo indiciario en el presente supuesto.
Dichas dudas se generan incluso en el Registrador y así se deduce de la propia nota de calificación (…) cuando establece:
1. “La complejidad deriva de la situación de hecho existente, que solo se ha puesto de manifiesto con cierta claridad en las conversaciones previas a la presentación del escrito que motiva este informe.”
2. “Deriva también del iter registral de todas estas fincas, y especialmente de las ya georreferenciadas, que lo han sido tras un proceso de años que permitió su identificación y recuperación registral con intervención de las Administraciones afectadas. Más tarde se completó el proceso de identificación mediante la georreferenciación, y con citación de los propietarios afectados en el procedimiento del artículo 199 de la LH, sin que en tal momento se realizaran no va las argumentaciones ahora efectuadas que hilvanadas y documentadas por un profesional refletan la derivada jurídica en la que podemos movernos sino que no se realizó alegación fundamentada alguna o aportación documental que permitiera a la Registradora instalarse en una duda razonable sobre la cual fundar la negativa a georreferenciar
No pretendo en base a lo anterior. instalarme sin más en el rechazo a la pretensión del promoverte fundándome en que el momento en que debieron hacer aleaciones fue en el curso del procedimiento del artículo 199 de la LH. pues todo es susceptible de ser revisado aunque el procedimiento se convierta en más complicado una vez que la georreferenciación ha sido inscrita. Yes que su intervención en este procedimiento, Rodia haber evitado la inscripción de la RG. pero no la existencia registral de las fincas, que también parece discutirse”.
Así, se reconoce en la nota de manera expresa que los hechos alegados y documentos aportados por mis representados con la solicitud de subsanación de doble inmatriculación (y con las conversaciones previas mantenidas con la Registradora a fin de ilustrar lo realmente sucedido) hubiesen evitado la inscripción de las fincas 12225 y 12226 (al menos en las ubicaciones y delimitaciones que finalmente se le dieron mediante representación gráfica alternativa), lo que lleva al reconocimiento expreso de que existen dudas en el Registrador de que las inscripciones de estas fincas han podido originar un supuesto de doble inmatriculación, al menos indiciariamente, al coincidir con partes de las fincas de mis representados.
En cualquier caso, como se ha mencionado, la 12226, a fecha del presente escrito, no tiene inscrita la georreferenciación por no haberse practicado la alteración acorde a la representación gráfica alternativa por Catastro.
d. Incumplimiento de lo dispuesto en el art. 199 LH. No se notificó a los colindantes de las fincas por la inscripción de la base gráfica de la finca 12225 ni de la del resto (la 4.975).
Se aduce en la nota de calificación que se cumplió con las notificaciones a los titulares afectados previstas en el art. 199 LH. Pero la realidad fue que respecto de las inscripciones de georreferenciación de las fincas 12225 y el resto (la 4.975) no se efectuó notificación alguna a los titulares registrales de las fincas registrales colindantes. Solo se efectuó en relación con la 12226.
En este sentido, establece el mencionado artículo que “El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas”.
De este modo, al supeditar el art, 199,1 LH la inscripción de las representaciones gráficas a la notificación de los titulares afectados y no habiéndose efectuado estas en relación con las de las fincas 12225 y el resto (la 4.975) no pueden considerarse inscritas y por tanto georreferenciadas estas fincas. De este modo, se produjo indefensión a los titulares de las fincas colindantes a las 12225 y 4.975 pues nada se le notificó en relación con la inscripción de estas dos fincas,
En lo que respecta a la finca 12226 debiera haberse denegado la inscripción de la georreferenciación en tanto que se efectuaron alegaciones por mis representados contra la inscripción de a georreferenciación de la finca 12226 y además el Registrador tenía datos suficientes para denegar tal inscripción (archivo registral, cartografía catastral, descripción de las fincas dadas en las escrituras de aclaración y en el expediente administrativo n.º 310/2029).
En este sentido, la Resolución de 1 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
“4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción, al presente caso, nos encontramos con la pretensión de inscribir para la finca registral 25224 y a través del artículo 199 de la Ley Hipotecaria una georreferenciación, comprensiva de una superficie de 2.277 metros cuadrados, alternativa a la catastral, que precisamente por ser alternativa invade parcialmente la delimitación del inmueble catastral 2420003BD5022S0001MQ.
El titular catastral de dicho inmueble afectado, tras ser notificado por el registrador en tal concepto de colindante, formula oposición, alegando que también es titular registral de la finca con código registral único 03055000777459, sin georreferenciación inscrita, pero que alega que se corresponde con el inmueble catastral invadido.
Ciertamente, la mera oposición de un titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral, no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante.
Pero, cuando la oposición la formula no un titular catastral afectado, cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración.
No en vano, el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que ‘el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción’.
En el presente caso, es claro que la finca registral de quien formula oposición no tiene previamente inscrita su georreferenciación y, por tanto, no cabe aplicar aquí el primer inciso relativo a que ‘el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita’.
Pero, si se accede a la pretensión de inscripción de la georreferenciación alternativa del promotor, sí se le impediría al titular de la finca registral colindantes inscribir, en su día y por la vía del expediente del artículo 199, su propia georreferenciación de origen catastral, porque solaparía con la georreferenciación de la