Categoría: Administración

ca (artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil).
Por otra parte, en aquellas escrituras en que se reconoce la existencia de un acto o contrato anterior (artículo 1.224 del Código Civil), el evidente valor recognoscitivo de la existencia y contenido del negocio que comportan y la autenticidad que con aquel reconocimiento adquieren, requiere, que tratándose de negocios bilaterales o plurilaterales, concurran al otorgamiento de la escritura todos los que en ellos fueron y así ha de deducirse tanto de las reglas generales en materia de contratación (artículos 1.261.1 y 1.262 del Código Civil), como del propio valor unilateral del reconocimiento (cfr. artículo 1.225).
Por tanto, atendido el contenido de esta resolución y de los preceptos en ella invocados, sólo el dicente, único heredero legítimo de la causante, es la persona responsable de cumplir con las obligaciones nacidas del referido contrato, no realizándose mención alguna en el articulado del Código civil, ni en las resoluciones de la DGRN objeto de estudio a la exigencia de la intervención de la legataria para la adjudicación y partición de la herencia tal y como se pretende por la Sra. Registradora.
Octavo.–Sobre la inscripción parcial.
Destaca esta parte el hecho de que, pese a la calificación negativa, existen dos fincas registrales en la masa hereditaria, y siendo legada una de ellas a quien suscribe, no se haya producido la inscripción parcial de la escritura de aceptación de herencia respecto de la finca registral 1013, lo que agrava aún más, si cabe, el perjuicio causado.
El Registrador tiene que denegar o suspender íntegramente el ingreso del documento si entiende que las cláusulas que no deben acceder al Registro inciden en el total contexto pactado por las partes, situación que aquí no acontece.
Los artículos 19 bis de la Ley Hipotecaria y 434 de su Reglamento contemplan, en caso de calificación negativa que afecte a ciertas cláusulas de un documento, la posibilidad de practicar la inscripción parcial del mismo en virtud de solicitud del interesado. La exigencia de petición expresa de las partes como requisito para practicar la inscripción parcial tiene como presupuesto que el pacto, estipulación o hecho rechazado afecten a la esencialidad del contrato, por lo que, dado que la presentación de un documento en el Registro implica la petición de práctica de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, no es necesaria dicha solicitud expresa cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas (o a parte de la finca, o de su descripción) o derechos independientes objeto del negocio jurídico y no exista perjuicio para nadie. de modo que en tal caso podrá practicarse la inscripción parcial de oficio por parte del registrador respecto de esa finca –o parte de la misma o de su descripción– o derecho no afectado por el defecto. (Resolución de 20 de marzo de 2020 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 9 de julio de 2020).
Es por ello que venimos a solicitar la inscripción parcial del documento público en lo atinente a la finca registral 1013.
Fundamentos de Derecho
El contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento prestado por comprador y vendedor, de tal manera que, si en el momento de prestarlo estaba definido el objeto y el precio, el contrato es perfecto.
El artículo 1258 del Código Civil dispone: “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.”
No estaremos frente a una “reserva” o un “precontrato” y sí ante un contrato de compraventa cuando las partes definen el objeto y el precio a pagar, aunque ni una ni otra se efectúen en ese momento. En este sentido el artículo 1450 del Código Civil dispone: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.”
El contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento y no requiere como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla, según dispone el artículo 1461 Código Civil: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.”
En cuanto a la forma el art. 1278 CC dispone: “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.
Exige el art. 1280 CC que la compraventa se debe constar en documento público y a falta de ello el art. 1279 CC establece que “los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez”. Esta situación se ha dado entre heredero y compradores.
El art. 1254 CC: “El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”.
Artículo 1257 CC: “Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.
Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.”
El art. 1258 CC: “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso ya la ley”.
Tal y como refiere la STS de 16 de Septiembre de 2014: “La exigencia formal del artículo 1280 en relación a que ciertos contratos, entre ellos, la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles (número primero del citado artículo), consten en documento público no puede ser entendida como una referencia normativa pertinente al presupuesto de validez y eficacia del contrato celebrado, esto es, que incumplida dicha finalidad el contrato resulte inexistente por las partes o carente de eficacia alguna; pues el propio artículo 1279, como proyección del principio espiritualista como criterio rector del formalismo contractual (artículo 1278 del Código Civil), parte de la propia validez y eficacia estructural de los contratos enumerados en el artículo 1280 del Código Civil que no constan en escritura pública al disponer ‘que los contratantes pueden compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y los demás requisitos necesarios para su validez’. La segunda consideración, al hilo de lo expuesto, es que la exigencia de esta finalidad incide, en consecuencia, en el plano del reforzamiento de la eficacia contractual del contrato, pues con su cumplimiento el contrato resulta eficaz frente a terceros.
La conclusión práctica al respecto, conforme al principio de la autonomía de la voluntad, es que, si las partes quieren otorgarle a esta exigencia formal un valor determinante ya para la propia validez del contrato, o bien para su eficacia, esta condición esencial debe figurar inequívocamente en el contenido contractual llevado a cabo, pues de otra forma carece de la relevancia requerida a estos efectos. (...) De la interpretación del contrato celebrado se infiere, sin dificultad, que la meritada exigencia formal no viene revestida del carácter esencial apuntado ya para la propia validez del contrato, o bien, para el curso de su propia eficacia contractual resultando, por el contrario, su configuración genérica conforme al marco descrito del artículo 1280.1 del Código Civil (estipulación novena). En segundo lugar, y atinente al plano de la realidad del contrato se debe señalar que el contrato quedó perfeccionado y ejecutado en sus principales obligaciones pues resulta indiscutido que en el mismo concurrieron todas las condiciones necesarias para su validez, que se llevó a efecto la entrega de la cosa (con la entrega de llaves y posesión de la plaza de garaje, estipulación primera) y se realizó el pago del precio pactado (estipulación primera).
Por último, y, en tercer lugar, debe también señalarse el hecho crucial de que, pese al tiempo transcurrido, cinco años, ninguna de las partes utilizó el cauce adecuado previsto para el cumplimiento de esta exigencia formal, esto es, compelerse en vía judicial para que se proceda al otorgamiento de la expresada escritura pública.”
En cuanto al modo, es indiscutible que no se ha producido la entrega material del inmueble como consecuencia del fallecimiento de la testadora. No obstante, de la jurisprudencia aportada se deduce que el requisito para entender revocado el legado no es la consumación de la compraventa, sino la voluntad de enajenación de la testadora, la cual consta perfectamente acreditada.
En cuanto a los efectos revocatorios de la enajenación del bien legado, destacamos las afirmaciones de autores destacados como D. Hernández. quien manifiesta que la presunción es iuris et de iure, esto es, basta la enajenación para que se produzca la revocación tácita del legado. M. afirma que con la mera enajenación existe ya la Presunción del cambio de voluntad en el testador. A juicio de T., la norma recogida en el artículo 869.2.º del Código civil es de valor absoluto: enajenándose la cosa legada por el testador, el legado está necesariamente revocado, pues el animus adimendi falta sólo en las enajenaciones no voluntarias.
En palabras de A. G.: “Como la transformación de la cosa legada, también su enajenación hecha por el testador deja sin efecto el legado porque lo revoca. Lo mismo que en aquel caso, la ley deduce la voluntad revocatoria de la transformación, lo deduce en éste de la enajenación, en cuanto de la voluntad de desprenderse de la cosa la ley colige que el testador. que se priva de ella, desiste también del destino futuro que le había dado, que a su muerte fuese al legatario.
Lo que es privar de efecto al legado, no porque la cosa haya dejado de ser propia del testador, es decir, por razón de su objeto, sino porque se ha revocado, es decir, por razón del cambio de voluntad. (...) Y es también decisivo para solucionar el caso de que la enajenación acordada aún no se haya consumado (como si vendida por el testador la cosa legada, aún no había hecho tradición de ella).
Pues procediendo la extinción del legado de la voluntad, revelada por la enajenación, no hace falta esperar a que se consume para que la extinción se produzca.
Que la pérdida de efecto del legado procede de revocación se demuestra con un argumento irrefutable. Es éste: si no recobra vigor ni aun cuando la enajenación es nula, con lo que realmente la cosa vuelve al testador o se demuestra que en verdad nunca dejó de ser suya (si la enajenación adolecía de nulidad y no de mera anulabilidad), es porque la pérdida de efecto no procede de que la cosa no le pertenezca ya, sino de la voluntad revocatoria que reveló al intentar desprenderse de ella”.
R. S. sostiene que “para que implique voluntad presunta de revocación del legado, la enajenación de la cosa legada ha de ser voluntaria (...) aparte de los casos antes indicados de revocación total o parcial del testamento que contiene la disposición de los legados, la ley presume o infiere, tratándose de legados de cosa específica, la intención o voluntad del testador de revocarlos de ciertos hechos realizados por el propio causante”.
Se parte, por tanto, de una presunción legal que debe ser respetada por los funcionarios públicos que intervienen en los actos de aceptación e inscripción de la herencia en cuestión máxime cuando ha sido acreditada la voluntad de la testadora.
Destacamos el contenido de la SAP Tarragona 27 de octubre de 2010 Ponente: Pascual Diez Gallego Calvo en un supuesto, similar al que nos ocupa, en el que se había suscrito por apoderados de la testadora contrato de arras y no llegó a consumarse la compraventa con ocasión del fallecimiento de ésta considera revocado el legado. Destacar que aplica el art. 306 del Código de sucesiones de Cataluña entonces vigente: “Así, lo esencial es determinar, en primer lugar, si el contrato llamado de arras, celebrado por los apoderados de la Sra. María Rosario con los compradores antes citados, era un auténtico negocio traslativo en el que se hubiese plasmado la voluntad transmisiva de la causante, pues lo que el art. 306 del Código de Sucesiones establece a este respecto es un tipo de revocación tácita, a partir de la presunción de que el testador que enajena el bien que ha atribuido en legado lo hace con intención de dejar sin efectos dicho legado. En coherencia con ello, por tanto, tiene eficacia revocatoria del legado todo negocio de enajenación, gratuita u onerosa, en el que se plasme de manera definitiva la voluntad de desprenderse de ese bien, aun cuando dicho negocio pudiese estar afectado de nulidad. (...) lo decisivo no es que el bien salga definitivamente o no del patrimonio del causante, sino definitiva de extraerlo de su patrimonio, deduciéndose de esa voluntad excluyente la intención, lógicamente, de revocar el legado. (...) concluir que el mismo debe ser calificado como auténtico negocio jurídico traslativo, pues con independencia de su calificación como contrato ‘de arras’, o incluso aun reconduciéndolo a la categoría de precontrato, presentaba todos los elementos necesarios para ser calificado como contrato de acuerdo con el art. 1262 CC, esto es, consentimiento, objeto y causa, de donde resulta acreditado que dicho contrato se había perfeccionado como negocio traslativo, por más que no hubiese acontecido aún su consumación en el momento de producirse el fallecimiento de la Sra. María Rosario y la misma no se llevase nunca a término por haber quedado resuelto posteriormente dicho contrato.”
En nuestra opinión, resulta del todo aventurada y desafortunada la observación, completamente subjetiva, que la Sra. Registradora realiza en los Fundamentos de derecho al manifestar: “Si bien parece que la voluntad del testador al celebrar el contrato de arras es la de enajenar la finca y por lo tanto revocar el legado, la realidad es que la firma de un contrato de arras da a las partes la posibilidad de decidir si finalmente quieren celebrar a posteriori el contrato de compraventa, o por el contrario desistir del mismo ‘allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas’ ex artículo 1554 cc. No hay enajenación consumada, y, por tanto, no se puede entender revocado el legado sin más, sino que por el contrario será necesaria declaración judicial de la revocación del legado. Por otro lado, la firma de un contrato de arras, a los efectos de la revocación o no del legado, podrían equipararse a las enajenaciones bajo condición suspensiva (...)”.
El símil que emplea resulta del todo desafortunado en cuanto equipara el contrato de arras con una enajenación sujeta a condición suspensiva, cuando la voluntad de enajenar de la testadora es indiscutible y no se encuentra sujeta a condición alguna, aquí la revocación no está subordinada a evento alguno, la voluntad de enajenar es clara y nace desde que pone la vivienda a la venta y suscribe el contrato de compraventa donde además percibe el importe de 5.000 euros en la cuenta bancaria de su titularidad como parte del pago del precio de la venta.
Así, la registradora ya parte de “parece que la voluntad del testador al celebrar el contrato de arras es la de enajenar la finca y por tanto revocar el legado” pero al considerar sin que conste en el documento, una pretendida posibilidad de desistir del mismo, sin ningún fundamento, lo equipara a una enajenación sujeta a condición suspensiva –que no lo es–. El contrato de compraventa suscrito por la testadora, manifiesta inequívocamente la voluntad de la testadora, la cual no puede ser alterada por una consideración infundada de la Sra. registradora, dicho sea, con los debidos respetos, máxime a la vista de la opinión de la doctrina científica y la jurisprudencia que ha sido invocada en el cuerpo del presente recurso donde queda meridianamente claro que prevalece la voluntad de la causante. Bien podría haberlo equiparado a un contrato nulo, el cual, según lo previsto en el art. 869 CC, haría subsistir la revocación del legado.»
Notificada la interposición del recurso al notario de Sevilla, don José Flores Rubio-Fajardo Colunga, como autorizante del título calificado, el día 27 de julio de 2023 emitió escrito de alegaciones en el que, en síntesis, se expresaba lo siguiente:
Se adhería a las alegaciones del escrito de recurso y alegaba además que «la cuestión central del recurso consiste en dilucidar si el contrato de compraventa, perfecto, pero no consumado, de un bien legado en testamento anterior tiene o no efectos revocatorios del legado con arreglo al artículo 869.2 del Código Civil.
La doctrina es unánime al establecer al respecto que lo decisivo para entender que queda sin efecto un legado al amparo del artículo 869,2 del Código Civil es la voluntad tácita del testador, que cambia su voluntad de legar mediante la enajenación de la cosa legada. Así resulta además de la interpretación sistemática de la totalidad del artículo en cuestión, por cuanto que la vuelta de la cosa a dominio del testador, aunque sea por nulidad del contrato, no hace recuperar la fuerza del legado.
Resulta incomprensible, que, por otra parte, en el expositivo de hechos segundo prevea la posibilidad de elevar a público el contrato de compraventa compareciendo el heredero como sucesor universal, en nombre del causante, para que la finca pase a estar directamente a nombre del comprador, percibiendo el heredero el precio de la venta, y según se manifiesta en la calificación registral, sin inscripción intermedia a favor del heredero por incumplimiento del principio de tracto sucesivo. Si el comprador tiene acción contra el heredero del vendedor para exigir la perfección del contrato y el heredero está obligado a ello, cuestión que nadie duda, es precisamente porque el causante comprometió su voluntad de vender, cuestión esta, que es la determinante para dejar sin efecto el legado.
Se alega por la señora registradora que en el presente supuesto no estamos ante un contrato de compraventa, sino de arras, sin firma legitimada, perfecto, pero no consumado, y que “si bien parece que la voluntad del testador al celebrar el contrato de arras es la de enajenar la finca y por lo tanto revocar el legado, la realidad es que la firma de un contrato de arras da a las partes la posibilidad de decidir si finalmente quieren celebrar a posteriori el contrato de compraventa, o por el contrario desistir del mismo ‘allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas’ ex artículo 1454 CC. No hay enajenación consumada, y por tanto, no se puede entender revocado el legado sin más, sino que por el contrario será necesaria declaración judicial de la revocación del legado”. A este respecto debo alegar:
1. Que las arras no son propiamente un contrato, sino un pacto de otro contrato (art. 1454 CC), en este caso del contrato de compraventa que, como tal, es definido en el propio contrato en cuestión. Así resulta de una interpretación literal de las palabras utilizadas por los contratantes del mismo, donde hablan de parte vendedora y compradora en la intervención, en la exposición y en los acuerdos.
2. Que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado, conforme a lo establecido en el artículo 1450. CC, al haber convenido tanto en la cosa objeto del contrato como en el precio, que se presume válido y eficaz, mientras no se demuestre lo contrario, aun cuando sus firmas no estén legitimadas, lo que, por otra parte, no es posible conforme a lo dispuesto en el artículo 258 del reglamento notarial.
3. Que en el mismo se pactaron unas arras confirmatorias y penales, pues en la cláusula primera del mismo se establece que el importe se entrega “en concepto de señal y parte del pago de la compra”, y en la cláusula segunda se aclara que las mismas funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas o la devolución doblada por el que las ha recibido, lo que supone una indemnización de daños y perjuicios, como expresamente se declara, lo que no impide la exigibilidad de la obligación.
4. Que, aun en el supuesto de que las arras fueran consideradas como penitenciales y el contrato fuese considerado como promesa de vender y comprar, la facultad de desistimiento solo sería eficaz si la otra parte se allana, pues en caso contrario se debe aplicar el régimen del contrato principal, según resulta del artículo 1451 del Código Civil, lo que supone la posibilidad de exigir el cumplimiento y, por tanto, lo que pone de manifiesto la voluntad incondicionada y definitiva de vender.
5. Y que, aun en el hipotético supuesto de que se considerase que la causante/vendedora tenía reservada la facultad de resolución, facultad que le entiendo que no le corresponde conforme a lo expresado, en el supuesto presente no consta que ejercitara tal facultad por lo que debe entenderse que su voluntad de vender se mantuvo hasta su fallecimiento y, por tanto, que el legado, conforme lo expresado al inicio, ha sido tácitamente revocado.
Finalmente destacar que las manifestaciones de la señora registradora respecto a la falta de competencia notarial y registral para “resolver acerca de la privación de eficacia de un testamento válido”, que, según ella, corresponde a los tribunales de justicia, son desafortunadas, ya que en el presente caso no se ha planteado la privación de eficacia de un testamento válido sino solo de una de sus disposiciones, y ello en base a una ineficacia declarada por ley respecto a un hecho cierto y acreditado, como es la venta del bien legado, venta realizada en contrato privado incorporado a la escritura junto con el justificante del pago de la cantidad entregada a cuenta como parte del precio».
Mediante escrito, de fecha de 25 de julio de 2023, la registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. En su informe, a la vista del escrito de recurso, modificaba su concepción de las arras como penitenciales, al no constar esa circunstancia en el documento privado, pero mantenía que podrían ser confirmatorias. Con relación a la inscripción parcial de la escritura, procedía a practicar la inscripción parcial del documento en cuanto a la finca 1.013 con fecha de 21 de julio de 2023.
Vistos los artículos 661, 743, 858, 859, 869.2, 885, 1227, 1230, 1254, 1257, 1258, 1262 y siguientes, 1278, 1279, 1280, 1281 y siguientes y 1450 y siguientes, en especial el 1454 y 1455, del Código Civil; 3, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria; 252 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra; 306 de la Ley 40/1991, de 30 de diciembre. Código de Sucesiones por Causa de Muerte en el Derecho Civil de Cataluña; 1, 145 y 258 del Reglamento Notarial; Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2020; sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 16 de diciembre de 2008; sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 27 de octubre de 2010, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de septiembre de 2008, 16 de noviembre de 2011, 21 de noviembre de 2014 y 17 de marzo de 2017.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de manifestación y adjudicación de herencia en la que concurren los hechos relevantes y circunstancias siguientes:
– La escritura es fecha de 16 de mayo de 2023; la causante fallece el día 8 de enero de 2023 en estado de viuda y sin descendientes; en su último testamento, de fecha 4 de noviembre de 2020, instituye heredero a don J. A. G. O.; además, ordena dos legados: uno de ellos a favor de don J. A. G. O., y otro a favor de doña M. G. S., de la finca 1.029.
– Respecto a este legado a favor de doña M. G. S., se expresa en la escritura lo siguiente: «(…) no se hace entrega del mismo por el heredero universal aquí compareciente, al haber quedado el mismo revocado y sin efecto por voluntad de la finada, la cual hizo uso de la facultad de disposición sobre sus bienes y en concreto sobre el legado que constituyó al que se ha hecho referencia en esta cláusula; todo ello conforme lo dispuesto en el artículo 869.2 del Código Civil»; se testimonia en la escritura un contrato original –se dice de compraventa– de la citada vivienda legada celebrado entre la causante y doña A. M. H. L. y don J. A. C. G. en fecha anterior al fallecimiento, y el justificante del pago de la señal por importe de 5.000 euros; el heredero, don J. A. G. O., reconoce la autenticidad de la firma de la testadora en el documento privado; se manifiesta que «queda en consecuencia sin efecto el legado sobre la finca registral n.º 1029».
– En la escritura interviene solo el heredero único que se adjudica todas fincas de la herencia incluida la que es objeto del documento privado.
– En el documento privado, de fecha 27 de diciembre de 2022, escrito a máquina, se describe el inmueble que se vende –finca 1.029–, se identifican los vendedores y los compradores, se expone que «Doña A. M. H. L. y Don J. A. C. G. están interesados en la compra de la finca descrita (…) y que la señora Doña V. R. L. lo está en su venta»; en la parte dispositiva «Acuerdan Primero. Que la parte compradora hace entrega en este acto, mediante transferencia bancaria a la firma de este documento a la parte vendedora, la cantidad de cinco mil euros (5.000 €). En la cuenta corriente designada por la parte vendedora de la entidad BBVA y el recibo que acredita dicho ingreso (…) Dicho importe se entrega en concepto de señal y parte de pago de la compra de la finca urbana (…) Segunda. El precio de la compraventa de la finca objeto de este documento queda establecido en la cantidad de ciento cincuenta y un mil quinientos euros (151.500 €), que la parte compradora hace efectivo de la siguiente forma. A) Cinco mil euros (5.000 €), que se entregan en este acto en concepto de señal y parte de pago. Mediante transferencia bancaria a la cuenta corriente de la Sra. R. L. o talón bancario según prefiera la parte compradora. B) Ciento cuarenta y seis mil quinientos euros (146.500 €) que serán abonados por la parte compradora el día de la firma definitiva de escrituración ante notario que se fijará por los compradores antes del día 28 de Febrero de año 2023 (…) Cuarto: Se entenderá resuelto de pleno derecho el presente contrato en los términos y efectos previstos en el Atco. 1454 del código civil, si la parte compradora no hiciere efectiva en el momento oportuno la cantidad aplazada o no hiciera acto de presencia el día del otorgamiento de Escritura de Compraventa, quedando a favor de la parte vendedora la totalidad de las cantidades ya abonadas, todo aquello como resarcimiento e indemnización de daños y perjuicios a consecuencia del incumplimiento. Para el supuesto de que la parte compradora, antes del otorgamiento de la escritura de compraventa pretendiera resolver el presente compromiso siempre que el comprador tenga cumplidas las obligaciones contraídas, aquella vendrá obligada a devolver las cantidades percibidas, más otro pago por las cantidades equivalente a las percibidas, en concepto de daños y perjuicios». Acompaña el justificante de la transferencia bancaria. En el documento, en la primera página aparece una nota escrita en tinta de bolígrafo que dice «contrato de Arras Casa nº (…)».
La registradora señala tres defectos: a) el contrato de arras es un contrato perfecto, pero no consumado, y, al no existir una verdadera enajenación consumada, no queda automáticamente revocado el legado; b) resulta incongruente que el heredero manifieste en la escritura que el legado queda revocado por haber enajenado la finca el testador en documento privado de compraventa y que a continuación proceda a adjudicarse él mismo la finca por título de herencia, dado que en su caso pertenecería a un tercero, y c) el contrato de arras de la compraventa no es un documento auténtico, sino un documento privado sin firma legitimada, y, de estar vivo el vendedor, podría reconocer él mismo la autoría de su firma, pero, al no estarlo, requiere que presten consentimiento todas aquellas personas que puedan verse afectadas por la su elevación a público (en este caso, el comprador, el heredero y el legatario).
El recurrente alega lo siguiente: que el legado ha sido revocado al quedar debidamente acreditada la voluntad revocatoria de la testadora; que en ningún lugar del contrato de compraventa se señala que el mismo sea un contrato de arras, por lo que la cantidad pagada lo es a cuenta del precio, tal como consta en la literalidad del documento; que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado y no de unas arras penitenciales; que, en cuanto a la interpretación sistemática de la cláusula cuarta en relación con el conjunto del contrato, se habla de parte compradora y vendedora y de la finca objeto de la venta, y en el dispositivo primero, se vuelve a hablar de la parte compradora, en el segundo se determina el precio de la compraventa y el último inciso de la cláusula tercera se refiere de modo expreso a la «elevación a público» de la escritura de compraventa; que el contrato de compraventa es perfecto pero no consumado, y el requisito de la consumación no se exige para la revocación del legado; que la vuelta de la cosa al dominio del testador, en su caso, aunque sea por nulidad del contrato, no hace recuperar la fuerza al legado; que el legado queda sin efecto no porque la cosa haya dejado de pertenecer al testador sino porque éste ha modificado su voluntad; que, al ser el otorgante el designado heredero, debe ser el mismo exclusivamente quien comparezca; que, si una vez inscrita la finca a favor del heredero hubiera al respecto algún inconveniente por la legataria, la misma es la que debe reclamar su legado judicialmente y desvirtuar la presunción legal de revocación; que corresponde al heredero cumplir todas las obligaciones pendientes contraídas por el causante, máxime cuando se trate de obligaciones de hacer cuyo cumplimiento sólo puede realizar él, y, ante ello, la legataria no se podrá oponer sino impugnar los actos que dicho heredero haya realizado en fraude de su legado; que la adjudicación de la finca es un acto perfectamente válido dado que es el heredero quien, a la vista de la revocación del legado, no entrega el mismo y se compromete a consumar la compraventa del inmueble; que, en cuanto a la legitimidad del documento, se acredita con justificante bancario que se incorpora a la escritura, circunstancia que debe entenderse como suficiente prueba de la conformidad de la parte compradora; que la Ley no exige la intervención del legatario para elevar a público el documento privado, sino sólo la de los herederos legítimos; que los contratos, una vez celebrados, solo producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos, por cuanto sólo ellos asumen a ellos y se les puede exigir el cumplimiento de las derivadas de aquél, entre las que se encuentra la exigencia de su formalización de forma pública; que solicita en los mismos términos resultantes de la escritura la inscripción parcial en cuanto a la otra finca del inventario de la misma.
El notario autorizante, a la vista del recurso, se reitera en el contenido del mismo y además alega lo siguiente: que lo decisivo para entender que queda sin efecto un legado al amparo del artículo 869.2.º del Código Civil es la voluntad tácita del testador, que cambia su voluntad de legar mediante la enajenación de la cosa legada, lo que así resulta además de la interpretación sistemática de la totalidad del artículo en cuestión, porque la vuelta de la cosa a dominio del testador, aunque sea por nulidad del contrato, no hace recuperar la fuerza del legado; que, si el comprador tiene acción contra el heredero del vendedor para exigir la perfección del contrato y el heredero está obligado a ello, es precisamente porque el causante comprometió su voluntad de vender, cuestión esta que es la determinante para dejar sin efecto el legado; que las arras no son propiamente un contrato, sino un pacto de otro contrato, en este caso del contrato de compraventa que, como tal, es definido en el propio contrato en cuestión, y así resulta de una interpretación literal de las palabras utilizadas por los contratantes del mismo, donde hablan de parte vendedora y compradora en la intervención, en la exposición y en los acuerdos; que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado, al haber convenido tanto en la cosa objeto del contrato como en el precio, que se presume válido y eficaz, mientras no se demuestre lo contrario, aun cuando sus firmas no estén legitimadas, lo que, por otra parte, no es posible conforme a lo dispuesto en el artículo 258 del Reglamento Notarial; que en el mismo se pactaron unas arras confirmatorias y penales, pues en la cláusula primera del mismo se establece que el importe se entrega «en concepto de señal y parte del pago de la compra», y en la cláusula segunda se aclara que las mismas funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas o la devolución doblada por el que las ha recibido, lo que supone una indemnización de daños y perjuicios, como expresamente se declara, lo que no impide la exigibilidad de la obligación; que, aun en el supuesto de que las arras fueran consideradas como penitenciales y el contrato fuese considerado como promesa de vender y comprar, la facultad de desistimiento solo sería eficaz si la otra parte se allana, pues en caso contrario se debe aplicar el régimen del contrato principal, lo que supone la posibilidad de exigir el cumplimiento y, por tanto, lo que pone de manifiesto la voluntad incondicionada y definitiva de vender; que, aun en el hipotético supuesto de que se considerase que la causante/vendedora tenía reservada la facultad de resolución, facultad que no le corresponde conforme a lo expresado, en el supuesto presente no consta que ejercitara tal facultad por lo que debe entenderse que su voluntad de vender se mantuvo hasta su fallecimiento y, por tanto, que el legado, conforme lo expresado al inicio, ha sido tácitamente revocado.
A la vista del escrito de recurso, la registradora practica la inscripción parcial de la otra finca del inventario, por lo que, la resolución del recurso se limitará a los defectos señalados para la finca objeto del legado.
2. Según el primero de los defectos, la registradora señala que «el contrato de arras es un contrato perfecto, pero no consumado, y, al no existir una verdadera enajenación consumada, no queda automáticamente revocado el legado».
En primer lugar, hay que determinar si procede la calificación hecha por la registradora del contrato como «contrato de arras». El recurrente y el notario autorizante sostienen que se trata de una compraventa perfeccionada, aunque no consumada dado que no pueden entregar aun la cosa vendida.
A estos efectos se hace necesario un análisis pormenorizado de las cláusulas del contrato, para determinar, conforme una interpretación sistemática, la voluntad efectiva de los contratantes (artículos 1281 y siguientes del Código Civil). Los argumentos para sostener que se trata de una compraventa y no un contrato de arras son muchos: que en la interpretación literal de las palabras utilizadas por los contratantes, en la cláusula cuarta en relación con el conjunto del contrato, se refieren a parte compradora y vendedora; también en la intervención; que en la exposición y en los acuerdos se refieren a compraventa; en el dispositivo primero, se vuelven a referir a la parte compradora, y en el segundo se determina el precio de la compraventa y, el último inciso de la cláusula tercera se refieren de modo expreso a la «elevación a público de la escritura de compraventa»; que, hay acuerdo tanto en la cosa objeto del contrato como en el precio; que se pactaron unas arras aparentemente confirmatorias y penales, pues en la cláusula primera del mismo se establece que el importe se entrega «en concepto de señal y parte del pago de la compra», por lo que la cantidad pagada lo es a cuenta del precio; en la cláusula segunda se aclara que las mismas funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas o la devolución doblada por el que las ha recibido, lo que supone una indemnización de daños y perjuicios, lo que no impide la exigibilidad de la obligación, y lo que indica que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado y no de unas arras penitenciales.
Solo avala la posición de la registradora que, en el documento, en la primera página aparece una nota escrita en tinta de bolígrafo que expresa: «contrato de Arras Casa n º (…)», pero que, evidentemente ha sido puesta por mano distinta –dado que el documento entero está mecanografiado– y en tiempo distinto de su firma; al margen de esta apreciación, en ningún lugar del contrato de compraventa se señala que el mismo sea un contrato de arras tal como consta en la literalidad del documento.
Ciertamente, es habitual en los documentos privados que haya ciertas discrepancias entre las expresiones que se vierten en los mismos, pero lo esencial es que la voluntad de las partes quede expresada de forma cristalina y que concurran en el contrato los elementos esenciales del mismo: consentimiento, objeto y causa. En numerosas ocasiones ha resuelto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en «Vistos») en supuestos relacionados con la elevación a público de documentos de esta naturaleza. Pero en este supuesto, no hay elevación a público alguna del documento, sino que se incorpora a la escritura para justificar la enajenación de la cosa legada.
En definitiva, como alegan la recurrente y el notario autorizante, son numerosos los apartados del documento y del texto de la escritura en los que se emplea los términos vendedor y comprador, determinación del precio, acuerdos, formas de desembolso y especialmente la entrega realizada de parte del precio que está acreditada con la transferencia bancaria de fecha de la firma del documento privado, por lo que debe entenderse que se trata de un contrato de compraventa efectivo. Por otra parte, los actos coetáneos y posteriores al documento privado –causante-vendedora y compradores– no dejan lugar a duda de que han querido celebrar un contrato de compraventa. Además, en la realidad social no es infrecuente que los documentos privados adolezcan de imperfecciones.
3. En cuanto al abono de la cantidad de la señal –único término que se utiliza para esta entrega de dinero en el cuerpo del documento privado–, consta como reseñable, en el documento privado, lo siguiente: «la parte compradora hace entrega en este acto, mediante transferencia bancaria a la firma de este documento a la parte vendedora, la cantidad de cinco mil euros (5.000 €). En la cuenta corriente designada por la parte vendedora de la entidad BBVA y el recibo que acredita dicho ingreso (…) Dicho importe se entrega en concepto de señal y parte de pago de la compra de la finca urbana (…) Segunda. El precio de la compraventa de la finca objeto de este documento queda establecido en la cantidad de ciento cincuenta y un mil quinientos euros (151.500 €), que la parte compradora hace efectivo de la siguiente forma. A) Cinco mil euros (5.000 €), que se entregan en este acto en concepto de señal y parte de pago. Mediante transferencia bancaria a la cuenta corriente de la Sra. R. L. o talón bancario según prefiera la parte compradora. B) Ciento cuarenta y seis mil quinientos euros (146.500 €) que serán abonados por la parte compradora el día de la firma definitiva de escrituración ante notario que se fijará por los compradores antes del día 28 de Febrero de año 2023 (…) Cuarto: Se entenderá resuelto de pleno derecho el presente contrato en los términos y efectos previstos en el Atco. 1454 del código civil, si la parte compradora no hiciere efectiva en el momento oportuno la cantidad aplazada o no hiciera acto de presencia el día del otorgamiento de Escritura de Compraventa, quedando a favor de la parte vendedora la totalidad de las cantidades ya abonadas, todo aquello como resarcimiento e indemnización de daños y perjuicios a consecuencia del incumplimiento. Para el supuesto de que la parte compradora, antes del otorgamiento de la escritura de compraventa pretendiera resolver el presente compromiso siempre que el comprador tenga cumplidas las obligaciones contraídas, aquella vendrá obligada a devolver las cantidades percibidas, más otro pago por las cantidades equivalente a las percibidas, en concepto de daños y perjuicios».
En este punto hay que distinguir entre las arras confirmatorias, que son aquellas en las que el comprador entrega una suma de dinero a cuenta del precio convenido, por lo que no son más que un anticipo del precio y por tanto no cumplen una función de garantía ni autorizan para desistir del contrato; las arras penitenciales, que son las arras que autorizan el desistimiento, por lo que cualquiera de los contratantes puede desligarse del contrato unilateralmente, por su sola voluntad, y sin que la otra parte pueda exigir el cumplimiento ni cualquier clase de indemnización; y las arras penales, que son aquellas que funcionan como una garantía del cumplimiento del contrato, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios, pero sin autorizar el desistimiento, es decir, que si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o bien exigir el cumplimento, y si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas.
En el documento objeto de este expediente, la «señal» –término que utiliza el documento–, funciona como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las cantidades entregadas o la devolución doblada por el que las ha recibido, lo que supone una indemnización de daños y perjuicios, como además expresamente se indica en el documento, lo que no impide la exigibilidad de la obligación. Por tanto, se trataría en su caso de unas arras confirmatorias o penales, pero no penitenciales.
Por último, como alega el notario autorizante, aun en el supuesto de que las arras fueran consideradas como penitenciales y el contrato fuese considerado como promesa de vender y comprar, la facultad de desistimiento solo sería eficaz si la otra parte se allanara, pues en caso contrario se debería aplicar el régimen del contrato principal, lo que supone la posibilidad de exigir el cumplimiento y, por tanto, lo que pone de manifiesto la voluntad incondicionada y definitiva de vender; y, aun en el hipotético supuesto de que se considerase que la causante/vendedora tenía reservada la facultad de resolución, facultad que no le corresponde conforme a lo expresado, no consta que ejercitara tal facultad, por lo que debe entenderse que su voluntad de vender se mantuvo hasta su fallecimiento.
Por tanto, el documento privado que se testimonia en la escritura de herencia de este supuesto, es un contrato de compraventa perfeccionada pero no consumada; y, a los efectos de la cuestión planteada, la perfección del contrato de compraventa, aunque no se haya producido la entrega de la cosa vendida, produce los efectos propios de las enajenaciones.
4. Sentado esto, hay que hacer la precisión de que la compraventa es un contrato consensual y, como tal, queda perfeccionado por el mero consentimiento entre el vendedor y el comprador, y será obligatoria para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el otro se hubieran entregado (ex artículo 1450 del Código Civil). Por otra parte, el artículo 869.2.º del Código Civil, establece lo siguiente: «El legado quedará sin efecto (…) 2. Si el testador enajena, por cualquier título o causa, la cosa legada o parte de ella, entendiéndose en este último caso que el legado queda solo sin efecto respecto a la parte enajenada. Si después de la enajenación volviere la cosa a dominio del testador, aunque sea por la nulidad del contrato, no tendrá después de este hecho fuerza el legado, salvo el caso en que la readquisición se verifique por pacto de retroventa».
Es doctrina mayoritaria que la revocación del legado dependerá exclusivamente del acto de enajenar, independientemente de que se haya o no consumado antes del fallecimiento del causante. No obsta al efecto revocatorio de la enajenación que la posible contraprestación se mantenga y sea identificable en el patrimonio del testador hasta su muerte. Caso distinto es el del Derecho navarro, pues la Ley 252 de la Compilación Foral de Navarra dispone «se extinguirá el legado de cosa específica y determinada propia del disponente cuando a la muerte de éste la cosa pertenezca a otra persona por disposición voluntaria de aquel. Sin embargo, si el legatario lo hubiese adquirido a título oneroso de persona distinta del disponente, se entenderá legado el precio o el valor de la contraprestación que dio el legatario». En aplicación de esta norma, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 16 de diciembre de 2008, en una enajenación por medio de representante legal con autorización judicial, en donde el importe de la venta era reconocible en el patrimonio del testador por haberse realizado poco antes de su fallecimiento, consideró que no se producía la revocación del legado. Esta solución no resulta aplicable al derecho común, en donde la revocación depende exclusivamente del acto de enajenar.
El hecho de que la enajenación se condicione suspensivamente o se aplace con un término inicial que se cumplan tras el fallecimiento del testador no obsta al efecto revocatorio de las mismas, teniendo en cuenta que el consentimiento para la enajenación se ha expresado en vida y los efectos son retroactivos del cumplimiento de las mismas. En este sentido, se ha afirmado en la doctrina que, no obstante, se plantean dudas el caso de una enajenación sujeta a condición suspensiva que no se cumple, determinando la ineficacia de la enajenación, pues, en tal caso, no existe una voluntad definitiva de enajenar, sino condicionada a un evento que no llega a materializarse. Otros autores consideran que las enajenaciones realizadas por el testador con condición suspensiva o resolutoria afectan el legado con la misma condición; así, si el testador manifestó su voluntad, al no enajenar puramente, ha de presumirse que ni quiso revocar el legado, ni mantener en absoluto su eficacia, sino que lo dejó pendiente del cumplimiento o incumplimiento de la condición, pues, como en el caso de venta con pacto de retro, el legado resulta eficaz.
Pero en el presente supuesto la venta no está sometida a condición alguna ni pacto de retroventa, por lo que la voluntad de revocar debe reputarse firme.
En definitiva, para que dé lugar a la revocación del legado la enajenación de la cosa, debe tratarse de actos voluntarios del testador, y, como ha sostenido la doctrina, la pérdida de efecto no procede de que la cosa no le pertenezca ya, sino de la voluntad (revocatoria) que reveló al intentar desprenderse de ella. Por ello, procede la revocación del legado de la cosa enajenada aunque la enajenación no se haya consumado y la cosa siga perteneciendo al testador a su fallecimiento pues procediendo la extinción del legado de la voluntad, revelada por la enajenación, no hace falta esperar a que se consume para que la extinción se produzca.
En general y en el mismo sentido, según la jurisprudencia del Alto Tribunal, la enajenación, por cualquier título, del bien objeto del legado llevada a efecto por el propio testador debe entenderse como acto jurídico inequívoco de su voluntad de dejarlo sin efecto, de manera tal que la misma libertad que determinó la constitución del legado permite ahora privarle de eficacia mediante un negocio jurídico de tal clase, que constituye una expresión tácita de revocación.
Como bien han alegado el recurrente y el notario, lo esencial para entender que queda sin efecto el legado en virtud del artículo 869.2.º del Código Civil, es la voluntad tácita del testador, que revoca el legado ordenado mediante la enajenación de la cosa legada, lo que cohonesta con la interpretación sistemática de la totalidad del artículo 869, por cuanto la vuelta de la cosa a dominio del testador, aunque sea por nulidad del contrato, no hace recuperar la fuerza del legado salvo el caso puntual de la retroventa. Así se ha afirmado en jurisprudencia abundante (vid., por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2020) y en la doctrina. Por tanto, la sola perfección del contrato de compraventa, aunque no se haya producido la entrega de la cosa vendida, produce la revocación del legado y el que sea perfeccionado y no consumado el contrato no afecta en la consideración de su efecto revocatorio del legado. Por ello, ha de entenderse que se ha producido la revocación del legado. En consecuencia, este defecto debe ser revocado.
5. El segundo de los defectos señala que resulta incongruente que el heredero manifieste en la escritura que el legado queda revocado por haberla enajenado el testador en documento privado de compraventa y que a continuación proceda a adjudicarse él mismo la finca por título de herencia, dado que en su caso pertenecería a un tercero.
Ciertamente, habiéndose dispuesto de la cosa legada antes de la apertura de la sucesi