Categoría: Administración

necesario para que tenga lugar la cesión ni para que pueda inscribirse, sino que su única función es la de vincular a dicho deudor con el cesionario o nuevo acreedor, con el que deberá entenderse en lo sucesivo, privando de efecto liberatorio el pago al cedente.
Este régimen que desvincula la transmisión del crédito del conocimiento del deudor ha sido ratificado recientemente por el Tribunal Supremo que en la Sentencia número 532/2014, de 13 de octubre, en la que se señala: «y la cesión de crédito consiste en la transmisión de la titularidad por el anterior al nuevo acreedor, siendo sujetos de la misma el cedente y el cesionario, de modo que el deudor cedido no es parte en el negocio de cesión y no tiene que manifestar ningún consentimiento para que se produzca».
Por su parte, las Sentencias del Tribunal Supremo número 6931/2004, de 28 de octubre, y 6345/2008, de 20 de noviembre, vienen a confirmar que el cesionario del préstamo hipotecario no tiene la condición de tercero hipotecario respecto del deudor, y, por tanto, no está protegido frente al mismo por lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, afectándole la posterior declaración de nulidad del derecho del transmitente.
Así, el Alto Tribunal, al tratar sobre los efectos de un contrato de préstamo declarado como usurario y cedido por el prestamista posteriormente a otra persona, precisa que resulta ineludible determinar si tal nulidad afecta o no al nuevo negocio jurídico surgido de la subrogación efectuada por una de las partes, pronunciándose por una respuesta absolutamente afirmativa, «ya que es doctrina jurisprudencial emanada de sentencias de esta Sala, la que determina que la nulidad de los contratos a los que se refiere el artículo 1 de la Ley de 1908, es la radical ya que no admite convalidación sanatoria en cuanto queda fuera de la disponibilidad de las partes y como consecuencia de ello, si la convención inicial que aparece en el contrato en cuestión es radicalmente nula, la novación (en este caso subjetiva por cesión) no puede operar su consolidación por prohibirlo así expresamente el artículo 1208 del Código Civil en relación al artículo 6-3 de dicho Cuerpo legal, por lo que cabe, por tanto, decir, con frase jurídicamente aceptada, que en estos casos la novación opera en vacío, al carecer del imprescindible sustento que dicha figura exige, representado por la obligación primitiva que se pretende novar –por todas las sentencias de 26 de octubre de 1959 y 30 de diciembre de 1.987–».
Es lo que se denomina la «nulidad derivada» del negocio jurídico de cesión de crédito efectuada entre las partes, que conlleva que el cesionario no pueda ampararse en la pretendida condición de tercero hipotecario frente al deudor, dado que se ha subrogado en la misma posición jurídica de que disfrutaba el acreedor cedente, y porque el artículo 33 de la Ley Hipotecaria dispone que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.
9. Ahora bien, una cosa es que el cesionario nuevo acreedor no esté protegido por los efectos de la fe pública registral frente al deudor en un supuesto de declaración de nulidad de un préstamo hipotecario por usura, y otra distinta que, iniciada la tramitación del correspondiente incidente procesal para declarar tal nulidad después de la inscripción de la cesión del crédito hipotecario, de la notificación de la misma al Juzgado ante el que se tramita la ejecución, y de haberse operado la sucesión procesal, la cancelación registral de la inscripción de la hipoteca pueda practicarse sin que el cesionario –titular registral de la hipoteca– haya sido parte en el mismo, haya sido emplazado o haya podido personarse en el procedimiento, circunstancia que viene impedida por la operativa de los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, a los que se ha hecho referencia en los fundamentos de derecho quinto y sexto, que tienen por finalidad garantizar el derecho de defensa (alegando y probando lo que a su derecho convenga) del titular registral.
Ciertamente, el artículo 243 del Reglamento Hipotecario establece que la notificación de la cesión del crédito al deudor se hará constar en la inscripción de la cesión del crédito hipotecario, y el artículo 176 del mismo cuerpo legal que la inscripción de cesión de créditos hipotecarios, y también la inscripción de hipoteca correspondiente, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor de la cesión y éste pagare al cedente, podrá cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio del derecho del cesionario de reclamar el reintegro al cedente. Este documento, de conformidad con las reglas del sistema hipotecario español, deberá ser la escritura pública de otorgamiento de carta de pago y cancelación de hipoteca otorgada por el cedente (artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 179 del Reglamento Hipotecario), es decir, sin que sea necesario obtener o suplir el consentimiento cancelatorio del cesionario.
Lo que ocurre en el presente expediente, es que la inscripción de la cesión del crédito hipotecario se produce con posterioridad a la expedición de la certificación de cargas y su constancia registral y del inicio de la ejecución hipotecaria por nota marginal (artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Es decir, el cesionario del crédito hipotecario tuvo conocimiento registral, por el principio de publicidad material, de que su crédito hipotecario se encontraba en ejecución, por lo que a él le incumbía el personarse en el procedimiento e instar la sucesión procesal (cfr. artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), proveyendo lo que en defensa de su crédito estimara preciso y para que se entiendan con él todos los trámites de la ejecución.
La notificación por parte del registrador de la Propiedad al juzgado o tribunal ante el que se sustancia la ejecución hipotecaria de la inscripción de la cesión del crédito garantizado (cfr. artículos 135 de la Ley Hipotecaria y 143 de su Reglamento), no sirve para suplir esa falta de solicitud de la sucesión procesal por parte de cesionario, ya que tal notificación, salvo algún supuesto especial como las relativas a la existencia de procedimientos concursales, no tiene prevista legalmente ninguna consecuencia procesal.
Esta Dirección General ha acordado respecto al defecto señalado por el registrador referente a la falta de congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en el que se ha dictado, desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador, y, respecto al defecto relativo a que no consta que el titular registral de las hipotecas cuya cancelación se pretende haya sido parte en el procedimiento, estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de junio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.