Categoría: Judicial

rústico bien por ser ése su normal ámbito de desarrollo, bien por ser inadecuado para ello el suelo urbano, incluidos los usos deportivos y de ocio sin instalaciones asociadas o con instalaciones desmontables necesarias para la realización de la actividad, así como las instalaciones deportivas descubiertas que, o bien sean accesorias de construcciones e instalaciones preexistentes, o bien ubiquen sus construcciones asociadas apoyándose en edificios preexistentes, sin perjuicio de la posible adecuación a estos nuevos usos.
f) Las actividades extractivas y las construcciones vinculadas a ellas.
g) La ampliación de usos, instalaciones y construcciones cuya ubicación en suelo rústico sea imprescindible por ser la única clase de suelo adyacente en la que puede llevarse a cabo esta ampliación, adoptándose las medidas de integración paisajística adecuadas.
h) Las obras de reconstrucción, restauración, renovación y reforma de edificaciones preexistentes, para ser destinadas a cualquier uso compatible con la legislación sectorial, así como con el planeamiento territorial, incluido el uso residencial, cultural, para actividades artesanales, de ocio o turismo rural, aun cuando se trate de edificaciones que pudieran encontrarse fuera de ordenación, salvo que el planeamiento se lo impidiera expresamente.
Con carácter general se podrá ampliar la superficie para dotar a la edificación de unas condiciones de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad adecuadas. La ampliación será como máximo de un 15 por ciento sobre la superficie construida existente, siempre que se garantice la homogeneidad volumétrica del conjunto desde un punto de vista estético, ornamental y de materiales, manteniendo la tipología visual constructiva de la edificación a ampliar. No obstante, se podrá incrementar hasta alcanzar el 20 por ciento en aquellas construcciones incluidas en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico elaborado por el Ayuntamiento y en aquellas que, no estándolo, puedan resultar incluidas en éste al recuperar las condiciones que le hicieran merecedor de ello como consecuencia de las obras solicitadas.
Sin perjuicio del cumplimiento del resto de normativa más restrictiva que se derive de la planificación territorial o urbanística, no se considerarán incremento de la superficie construida todas o alguna de las siguientes actuaciones:
1.º Las que se produzcan en el interior de la edificación para alterar la distribución interior o la altura de las dependencias, incluida la ejecución de nuevos forjados entre plantas o la alteración de los existentes.
2.º Las que alteren la disposición o tamaño de los huecos en fachadas.
3.º Las de aislamiento térmico por el exterior de la edificación y las que garanticen la accesibilidad universal de la edificación.
4.º Las ampliaciones con derribo parcial simultáneo de la edificación existente, siempre que el resultado final no suponga un incremento de la superficie construida superior a los porcentajes establecidos en este apartado.
En todos los casos, si la edificación tuviera características arquitectónicas relevantes, la intervención que se autorice no podrá alterarlas gravemente.
No será posible autorizar el cambio de uso de una edificación, si no se acredita que ha sido destinada al uso autorizado en su momento, durante un plazo mínimo de diez años.
No será posible legalizar el cambio de uso de una edificación si no ha prescrito el deber de restauración del orden jurídico o si habiendo prescrito, dicho uso resulta incompatible con el planeamiento territorial o urbanístico o la legislación vigente.
i) La transformación de edificaciones existentes en más de una vivienda siempre que no suponga aumento de la superficie construida.
3. Para autorizar las construcciones y usos a los que se refiere este artículo, se tendrá en cuenta el carácter tasado de la excepción y el principio de que las construcciones autorizables no lesionen de manera importante o sustancial el valor que fundamentó la clasificación del suelo como protegido.
1. En los suelos rústicos de protección ordinaria incluidos en un ámbito regulado por instrumentos de planificación sectorial o territorial, el régimen de usos será el previsto en esos instrumentos.
2. En ausencia de previsión específica más limitativa que se incluya en la legislación sectorial, así como en los instrumentos de planeamiento territorial y en las condiciones que los mismos establezcan, en el suelo rústico de protección ordinaria podrán ser autorizadas, siempre que no estuvieran expresamente prohibidas por el Planeamiento General las siguientes construcciones, instalaciones, actividades y usos:
a) Las mencionadas en el apartado 2 del artículo anterior.
b) Las que sean necesarias para la realización de actividades relativas a la elaboración y comercialización de productos tradicionales o derivados de la actividad agropecuaria y los servicios complementarios de dichas actividades.
c) Los usos deportivos y de ocio con las instalaciones necesarias asociadas para la realización de la actividad.
d) La construcción de viviendas unifamiliares aisladas, así como de instalaciones vinculadas a actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo rural, en los términos establecidos en el artículo 86.
1. La delimitación de los núcleos rurales habrá de hacerse por el Planeamiento General en función del grado de consolidación por la edificación de aquellos terrenos a que se refiere el artículo 46.4 que se encuentren integrados en áreas edificadas en, al menos, un tercio de su superficie.
2. El Planeamiento General definirá los usos y las condiciones de edificación admisibles en los ámbitos delimitados como núcleos rurales, siendo el uso característico el residencial vinculado al medio rural, admitiéndose como complementarios los usos terciarios o productivos, actividades profesionales, actividades turísticas y artesanales, pequeños talleres, invernaderos y equipamientos, así como aquellos que guarden relación directa con los tradicionalmente ligados al asentamiento rural de que se trate o que den respuesta a las necesidades de la población residente en ellos. Del mismo modo, regulará el régimen de la segregación de fincas.
3. La urbanización de la parcela apta para la edificación deberá ajustarse a las condiciones propias y características del entorno, sin que sean exigibles obras de urbanización que desvirtúen las características morfológicas que caracterizan el núcleo.
4. No serán de aplicación las reservas mínimas de espacios libres previstas en los artículos 61 y 62 de esta ley, ni de los equipamientos establecidos en el artículo 62.
5. Las dotaciones, servicios y sistemas de espacios libres que se sitúen en los núcleos rurales se obtendrán, en su caso, por el sistema de expropiación como actuación aislada en núcleo rural.
6. Sin perjuicio del régimen más limitativo que se pueda establecer por la planificación territorial o urbanística, en los núcleos rurales están prohibidas las siguientes actuaciones:
a) Las edificaciones y usos característicos de las zonas urbanas cuando su tipología resulte impropia o discordante con las edificaciones preexistentes en el núcleo.
b) Las parcelaciones que determinen la desfiguración de la tipología del núcleo.
c) La edificación o ampliación de naves industriales que superen los 200 metros cuadrados de superficie construida sobre rasante. En todo caso, las que se edifiquen o amplíen de superficie inferior requerirán de una especial atención a su integración.
d) Aquellos movimientos de tierras que supongan una grave agresión al medio natural o que varíen la morfología del paisaje del lugar.
e) Las viviendas adosadas o proyectadas en serie, de características similares y emplazadas en continuidad en más de dos unidades.
f) La ejecución de actuaciones integrales que determinen la desfiguración de la tipología del núcleo y la destrucción de los valores que justificaron su clasificación como tal.
7. En los núcleos rurales no será preciso seguir el trámite a que se refiere el artículo 227 de esta ley, pudiendo el Ayuntamiento conceder directamente la correspondiente licencia municipal de obras.
1. Sin perjuicio de las condiciones más restrictivas que establezca la legislación aplicable o el planeamiento sectorial o territorial, a las nuevas construcciones, instalaciones y usos en suelo rústico les serán de aplicación las siguientes condiciones:
a) Será de aplicación, en todo caso, lo dispuesto en los artículos 56 y siguientes de la presente ley como normas de aplicación directa.
b) Quedan particularmente prohibidas las construcciones residenciales colectivas, urbanizaciones u otras propias del entorno urbano.
c) Las edificaciones que se proyecten se adecuarán a la pendiente natural del terreno, de modo que ésta se altere el menor grado posible.
d) Las infraestructuras necesarias para obtener servicios tales como abastecimiento de agua, evacuación y tratamiento de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y recogida, tratamiento, eliminación y depuración de toda clase de residuos, correrán por cuenta del promotor de la actuación, tanto la construcción como su conservación y mantenimiento y los servicios se ejecutarán soterrados, salvo justificación expresa por imposibilidad material.
e) Sin perjuicio de lo señalado en el artículo 86 para las Áreas de Desarrollo Rural y en la Disposición Transitoria Séptima, la parcela mínima para la construcción de una vivienda será, al menos, de dos mil metros cuadrados, salvo que el planeamiento establezca una parcela mínima inferior en función de las existentes en el núcleo de que se trate.
f) Siempre que el planeamiento no haya previsto la ampliación de una calzada, vial o camino que discurra por suelo rústico, se respetarán los cerramientos del frente de parcela. En caso de que el planeamiento haya previsto su ampliación, los nuevos cerramientos del frente de parcela se situarán de tal manera que no comprometan la ampliación prevista. No obstante, el Ayuntamiento podrá permitir el mantenimiento del cerramiento existente mientras no se ejecute la ampliación de viario prevista conforme un proyecto unitario de urbanización.
El Ayuntamiento podrá condicionar la autorización de los actos edificatorios permitidos por esta ley en el suelo rústico, a la cesión gratuita sin urbanizar de los terrenos necesarios para la ampliación del viario prevista por el planeamiento, hasta un máximo de tres metros de anchura respecto de la calzada, vial o camino preexistente.
g) Se respetarán y, en su caso, se repondrán, el resto de los cierres perimetrales de la parcela objeto de edificación cuando sean de piedra, así como los setos vivos y arbolado relevantes.
h) Los parámetros urbanísticos aplicables a las nuevas construcciones e instalaciones serán los estrictamente necesarios para garantizar su funcionalidad y accesibilidad conforme a su destino, sin superar en ningún caso los límites que establezcan la legislación sectorial o la planificación sectorial o territorial. En ningún caso, la altura máxima de las construcciones residenciales y las destinadas a alojamiento turístico que puedan autorizarse será superior a nueve metros, medidos desde cualquier punto del terreno en contacto con la edificación hasta su cumbrera.
i) Tendrán en cualquier caso la condición de uso compatible con las construcciones residenciales, de ocio, turismo rural y para actividades artesanales que se edifiquen al amparo de esta sección, las explotaciones agropecuarias permitidas por el planeamiento, así como sus ampliaciones.
j) Las nuevas edificaciones deberán apoyarse en la red de caminos existente, salvo justificación expresa, introduciendo únicamente los viarios o caminos imprescindibles.
2. Para la autorización de las obras, construcciones y usos en los ámbitos regulados por instrumentos de planificación sectorial o territorial deberán tenerse en cuenta los criterios establecidos en los mismos y, en su defecto, se deberá analizar la solicitud ponderando el carácter ordinario o excepcional con que el plan sectorial o territorial prevé el uso, las condiciones del entorno, la necesidad que satisface y la menor afección al espacio protegido.
3. El Ayuntamiento, a través de ordenanzas aprobadas conforme al artículo 83 de esta ley, podrá determinar las condiciones estéticas y de diseño permitidas para las construcciones autorizables en suelo rústico. En los municipios sin Planeamiento General, estas ordenanzas podrán desarrollar o reforzar las Normas Urbanísticas Regionales respetando sus contenidos mínimos en esta materia, que no podrán alterar o reducir.
En todo caso, las nuevas edificaciones que se pretendan ubicar en los núcleos rurales se identificarán con las características propias del lugar. De este modo, las características tipológicas, estéticas y constructivas y los materiales, colores y acabados serán acordes con el paisaje rural y las construcciones tradicionales del asentamiento, sin perjuicio de otras propuestas que se justifiquen por su calidad arquitectónica.
1. Los Planes Generales de Ordenación Urbana constituyen el documento normativo básico para su ámbito territorial, que podrá ser desarrollado por Planes Parciales, Especiales o Estudios de Detalle.
2. Los instrumentos de ordenación territorial prevalecen y vinculan al planeamiento urbanístico municipal, que deberá adaptarse a dichos instrumentos en el plazo y con las condiciones que los mismos establezcan y, en todo caso, con motivo de su revisión.
3. Los Planes Especiales sectoriales a los que se refiere el artículo 80.4 prevalecen y se imponen al Planeamiento General. La aprobación de dichos Planes Especiales obliga a la adaptación del planeamiento urbanístico municipal en el plazo y con las condiciones que los mismos establezcan y, en todo caso, con motivo de su revisión.
4. Los Planes Especiales de reforma interior para actuaciones de regeneración y renovación urbana podrán modificar las determinaciones del Planeamiento General en lo que no afecte a la estructura general y orgánica del municipio.
5. Los Estudios de Detalle Especiales podrán establecer en las actuaciones de transformación urbanística en el suelo urbano, la ordenación cuando no viniera definida por el planeamiento general, así como modificar o completar la ordenación establecida por el planeamiento urbanístico en los términos previstos en esta ley.
6. Las Normas Urbanísticas Regionales se aplicarán de manera directa en ausencia de regulación expresa por el Planeamiento General o como complemento del mismo y de las normas de aplicación directa establecidas en esta ley.
7. En la elaboración y aplicación del Planeamiento General y de su planeamiento de desarrollo se habrá de tener en consideración la legislación sectorial estatal o autonómica que resulte en cada caso aplicable, en especial, la referente al régimen de las aguas, las costas, los puertos, las carreteras, la accesibilidad universal, los montes, los espacios naturales protegidos y el patrimonio histórico y cultural.
1. Sin perjuicio de lo previsto en el artículo anterior, los Planes urbanísticos se articularán entre sí atendiendo a los principios de jerarquía, especialidad y coordinación.
2. Salvo las excepciones previstas en esta ley, ningún Plan derivado podrá contradecir lo dispuesto en el planeamiento originario del que traiga causa.
1. Las normas técnicas del planeamiento urbanístico tendrán por objeto unificar los criterios técnicos que ha de reunir la documentación integrante del planeamiento urbanístico, la terminología y los conceptos urbanísticos generales, así como cualquier otra cuestión que precise aclaración u orientación técnica en materia de planeamiento urbanístico.
2. Las normas técnicas de planeamiento tendrán el siguiente contenido:
a) La definición y concreción de los conceptos habitualmente utilizados en las normas urbanísticas de los instrumentos de planeamiento o en las ordenanzas de edificación, así como en otros documentos escritos y en la rotulación y leyendas de los planos.
b) Las normas técnicas de la cartografía urbanística y su tratamiento informático.
c) Los criterios, formatos y contenidos de los diferentes documentos que componen los instrumentos de planeamiento.
d) Las especificaciones exigidas respecto del formato de los documentos requeridos por el órgano ambiental para la tramitación de la evaluación ambiental estratégica.
e) Cualquier otro que tenga como finalidad reducir el grado de incertidumbre en la interpretación de los documentos de planeamiento urbanístico y facilitar su integración en los sistemas de información geográfica de Cantabria.
3. Las normas técnicas de planeamiento serán elaboradas por la Consejería o Consejerías competentes en materia de urbanismo y en materia de evaluación ambiental estratégica urbanística, previa audiencia de la Federación de Municipios de Cantabria y de los Colegios Profesionales con competencias en la redacción de instrumentos de planeamiento. Las normas técnicas de planeamiento se someterán a un período de información pública por plazo no inferior a un mes y se aprobarán por Orden de la Consejería competente en materia de urbanismo previo informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que deberá ser emitido en un plazo de seis meses.
4. Las normas técnicas de planeamiento tendrán carácter vinculante para la elaboración de los instrumentos de planeamiento urbanístico, salvo que en ellas se disponga expresamente lo contrario.
1. De conformidad con los Tratados de la Unión Europea y la legislación básica estatal, el planeamiento municipal asumirá como objetivo prioritario la protección del medio ambiente, su conservación y mejora, prestando especial atención a la utilización racional de los recursos, el abastecimiento y depuración de las aguas, el tratamiento de residuos y, en general, la integración de las construcciones en el entorno circundante, con el designio final de alcanzar un nivel alto de protección.
2. El planeamiento atenderá igualmente con el mismo carácter prioritario los problemas de movilidad urbana y la contaminación acústica.
3. Las construcciones habrán de observar las exigencias de protección del medio ambiente establecidas en la legislación sectorial y los objetivos de los apartados anteriores, que serán también de aplicación a las obras de rehabilitación, modernización o conservación de los inmuebles ya existentes, con el carácter de normas de aplicación directa.
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior y en la legislación que resulte aplicable, las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter histórico o cultural formalmente declarados como tales conforme a la normativa sectorial específica, o que estén incluidas en Catálogos propios del planeamiento municipal, habrán de armonizar con el entorno, especialmente en cuanto a alturas, volumen y materiales exteriores.
2. El planeamiento municipal incluirá las previsiones necesarias para la conservación y realce del patrimonio cultural, con especial referencia a los espacios urbanos relevantes, hayan sido o no protegidos de acuerdo con otra legislación sectorial de protección. Los Planes Generales velarán, asimismo, por la conservación de la trama urbana en los núcleos rurales.
1. En los conjuntos urbanos de características históricas, típicas o tradicionales, la tipología de las construcciones habrá de ser congruente con las características del entorno. Los materiales empleados para la renovación y acabado de fachadas, cubiertas y cierres de parcelas habrán de armonizar con el lugar en que vayan a emplazarse. Los mismos requisitos serán de aplicación a las obras de rehabilitación, modernización o conservación de los inmuebles ya existentes.
2. En los lugares de paisaje abierto o natural y en las inmediaciones de los tramos de carreteras que ofrezcan la visión de paisajes relevantes, se acentuarán las exigencias de adaptación al ambiente de las construcciones que se autoricen y no se permitirá que la situación, masa, altura y color de los edificios, así como los muros, cierres o la instalación de publicidad estática u otros elementos, limiten el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompan la armonía del paisaje, o desfiguren la perspectiva propia del mismo.
3. Las normas establecidas en los apartados anteriores deberán concretarse en forma de determinaciones específicas a incluir en los instrumentos de ordenación y planificación territorial y urbanística, plasmándose en el condicionado de las licencias urbanísticas y demás autorizaciones administrativas que se otorguen al amparo de los mismos.
1. En ausencia de planeamiento territorial o urbanístico que lo autorice, no podrá edificarse con una altura superior a tres plantas, incluida la baja, áticos, bajocubierta, plantas retranqueadas y semisótanos que sobresalgan más de un metro, de manera que la edificación resultante no exceda de dichas tres plantas en todos y cada uno de los puntos del terreno, sin perjuicio de las demás limitaciones que sean aplicables, sin que la altura total pueda ser superior a diez metros, medidos desde todos y cada uno de los puntos del terreno en contacto con la fachada, hasta la línea máxima de cumbrera.
No obstante, lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando se trate de solares enclavados en núcleos o manzanas edificados en más de sus dos terceras partes, los Ayuntamientos podrán autorizar alturas que alcancen la media de los edificios ya construidos, si esta fuera mayor.
2. En los municipios con Planeamiento General, sus normas de ordenación procurarán que el aprovechamiento de las parcelas en el suelo urbano se adapte a las características básicas de las construcciones preexistentes legalmente edificadas. Las excepciones a este criterio se justificarán en la memoria del Plan.
1. El Planeamiento General fijará, dentro de los máximos señalados, en su caso, en el Anexo de la presente ley, los parámetros de densidad y edificabilidad en atención al tipo de suelo y a las características de las distintas zonas del municipio.
2. En los desarrollos urbanísticos en el entorno de aquellos núcleos en los que el Planeamiento General proponga la preservación de su carácter tradicional, los parámetros de edificabilidad, densidad y ocupación se fijarán por el planeamiento atendiendo a la trama urbana, la morfología y los valores del núcleo que se pretende preservar.
3. En el suelo destinado a usos productivos o terciarios, la ocupación por construcciones vinculadas a tales fines no podrá superar los dos tercios de la superficie bruta del sector o unidad de actuación de que se trate.
1. A los efectos de esta ley, se entiende por sistema general, el conjunto de espacios libres públicos y equipamientos que el planeamiento urbanístico municipal identifique en función de su estrategia global, y que estén destinados al servicio de la generalidad de los ciudadanos, que forman parte de la estructura global de la ciudad y tienen como función garantizar al conjunto de sus habitantes un mínimo inderogable de calidad de vida.
2. El planeamiento municipal preverá como sistema general una superficie mínima total de espacios libres públicos, en los que se incluirán entre otros, parques, jardines, áreas de ocio y descanso, zonas deportivas al aire libre, y cualesquiera espacios asimilables de uso o servicio público, que se distribuirán procurando la máxima accesibilidad de todas ellas.
La superficie de espacios libres a que se refiere este apartado, se fijará atendiendo a las previsiones de población del propio Plan, sin que puedan incluirse en este cómputo los sistemas locales al servicio directo de una unidad de actuación, ni las superficies incluidas en ámbitos o espacios naturales protegidos existentes sujetos a un régimen de usos que impida o comprometa su uso público.
3. Asimismo, y con idéntico carácter general para todo el término municipal, el planeamiento municipal contemplará la existencia de suelo, vuelo o edificabilidad en un complejo inmobiliario para construcciones y espacios destinados a servicios generales, administrativos y equipamientos sociales, tales como centros sanitarios, educativos, culturales, religiosos, asistenciales, alojamientos rotacionales, alojamientos colaborativos, deportivos cerrados, y también a la vivienda dotacional en los términos señalados en el apartado 3.3.4 del Anexo de esta ley atendiendo a las previsiones de población del propio Plan.
A estos efectos, se entiende por equipamientos de alojamientos rotacionales a las edificaciones residenciales de titularidad pública aptas para ser habitadas de forma rotatoria que tienen como destinatarios a personas con dificultades de acceso a la ocupación legal de una vivienda, como estudiantes, personas tuteladas por la Administración, mayores, personas con discapacidad y otros colectivos cuyas características y necesidades lo hagan aconsejable, así como aquellos otros que pudieran definirse por la normativa estatal o autonómica. También podrán ser destinatarios de estos alojamientos las personas afectadas por actuaciones urbanísticas, por el tiempo que sea necesario hasta que se produzca el retorno o realojo a que tengan derecho.
Se entenderá por equipamientos de alojamientos colaborativos, aquellos conjuntos residenciales con una función sustitutoria del hogar familiar que los propietarios del suelo hayan decidido promover en régimen de cooperativa, con el propósito de desarrollar una vida de apoyo mutuo entre distintas personas que quieran vivir juntas en un mismo lugar, para procurar la promoción de su autonomía y la atención ante situaciones de dependencia, que combinan espacios de uso privativo destinados a alojamiento con otros destinados a zonas comunitarias. Las instalaciones y servicios comunes habrán de incluir, como mínimo: despachos para asistencia social y atención médica, espacios destinados a terapia preventivas y de rehabilitación, servicio de limpieza y mantenimiento, dispositivos y sistemas de seguridad, servicio de restauración, así como planes específicos de actividades sociales, culturales, deportivas y de ocio. El diseño de los espacios ha de garantizar la adecuación y accesibilidad para el uso por parte de personas mayores o con discapacidad.
El uso de los alojamientos rotacionales y de vivienda dotacional podrá implantarse en la misma parcela con otros usos dotacionales de servicio público en régimen de propiedad horizontal, siempre que las características constructivas de ambos usos públicos posibiliten su compatibilidad funcional.
4. Los equipamientos podrán ser de titularidad pública o privada. Los equipamientos de titularidad pública podrán gestionarse por cualquiera de los medios previstos en la legislación, debiendo garantizarse, cuando se encuentren abiertos a uso público, el acceso a los ciudadanos en condiciones no discriminatorias y bajo los principios de accesibilidad universal y diseño para todos de acuerdo con la legislación reguladora de la actividad de que se trate.
5. La cuantía mínima de espacios libres y equipamientos, así como la forma de computarlos, se establecen en el Anexo de la presente ley.
6. En el caso de reservas para centros educativos y sanitarios, habrá de tenerse en cuenta la planificación sectorial de la Administración competente.
1. A los efectos de esta ley, se entiende por sistema local el conjunto de espacios libres públicos y equipamientos al servicio prioritario de un sector o unidad de actuación.
2. Con independencia de lo dispuesto en el artículo anterior, en las operaciones que se verifiquen en las distintas clases de suelo deberán preverse las siguientes cesiones:
a) En el suelo urbanizable y en las actuaciones de renovación o reforma de la urbanización en suelo urbano, el planeamiento correspondiente preverá la superficie de espacios libres públicos y de equipamientos sanitarios, educativos, culturales, deportivos y otros de carácter social o asistencial previstos en el Anexo de la presente ley. Asimismo, el planeamiento podrá concentrar en uno o varios tipos de servicios la superficie mínima inicial.
En el caso de reservas para centros educativos y sanitarios habrá de tenerse en cuenta la planificación sectorial de la Administración competente.
b) En las actuaciones de dotación en el suelo urbano, el planeamiento general fijará la superficie de cesión para espacios libres públicos y equipamientos por cada cien metros cuadrados construibles de carácter residencial que se incrementen en relación con la ordenación preexistente en el ámbito de actuación.
Esta cesión de suelo podrá sustituirse, a elección de la Administración, por la entrega de superficie edificada, vuelo o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario situado dentro del ámbito, o por su equivalente pecuniario cuando se trate de una modificación puntual y ello no sea posible.
c) En las actuaciones de renovación o regeneración urbana en el suelo urbano, el planeamiento general fijará la superficie de cesión para equipamiento por cada cien metros cuadrados construibles de carácter residencial que se incrementen en relación con la ordenación preexistente en el ámbito de actuación.
En estas actuaciones, el deber de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física para materializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada, vuelo o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario situado dentro del mismo, o por su monetización.
Con independencia de lo anterior, con carácter excepcional y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable, los instrumentos de ordenación urbanística podrán eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que correspondiesen en las actuaciones de regeneración y renovación urbana, cuando no exista suelo disponible para ello en su entorno inmediato. La misma regla podrá aplicarse a los aumentos de la densidad o edificabilidad que fueren precisos para sustituir la infravivienda por vivienda que reúna los requisitos legalmente exigibles, con destino al realojamiento y el retorno que exija la correspondiente actuación.
A los efectos de lo previsto en este apartado, se entenderá que no es económica ni técnicamente viable la cesión de suelo para espacios libres y dotaciones, cuando la memoria de viabilidad económica de la operación ponga de manifiesto que las cargas de urbanización, o las operaciones de realojo y retorno que haya que llevar a cabo, hagan inviable la operación.
3. Asimismo, en el suelo urbanizable y en las actuaciones de renovación o reforma de la urbanización en suelo urbano el planeamiento correspondiente en función del uso residencial, productivo o terciario previsto, deberá prever las plazas de aparcamiento que racional y motivadamente se juzguen necesarias para su adecuado servicio y como mínimo las que se indican en el Anexo de esta ley.
Cuando se trate de plazas de aparcamiento vinculadas a centros comerciales u otros usos terciarios, podrán ser de titularidad privada siempre que estén abiertas al público.
4. En las urbanizaciones privadas, los equipamientos y las plazas de aparcamiento podrán situarse en espacios de propiedad privada, incluso bajo rasante, sin perjuicio de la potestad municipal de reclamar su mantenimiento y apertura al uso público, lo que, en su caso, se llevará a cabo mediante convenio con la entidad colaboradora que represente a la urbanización.
5. En suelo urbanizable, se deberá prever la plantación y adecuado mantenimiento de, al menos, un árbol autóctono por cada nueva vivienda o cuando el uso sea distinto del residencial, por cada 100 metros cuadrados construibles.
1. La aprobación o modificación del planeamiento urbanístico municipal, siempre que califique suelo cuyo uso predominante sea residencial, deberá recoger la previsión de destinar terrenos para la construcción de vivienda protegida, en los términos del presente artículo.
2. Deberá garantizarse una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social, y comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista en el suelo urbanizable y el 10 por ciento en las actuaciones que tengan por objeto renovar o reformar la urbanización a las que se refiere el artículo 38.2.a) de esta ley.
3. Con carácter excepcional, previo informe favorable de la Consejería competente en materia de vivienda en el que se justifique adecuadamente la inexistencia de demanda de vivienda protegida, estarán exentos de la aplicación de lo dispuesto en este artículo los pequeños municipios y municipios en riesgo de despoblamiento.
4. Con carácter excepcional, y previo informe favorable de la Consejería competente en materia de vivienda, se podrá permitir una reserva inferior o eximir de la misma, siempre que, se trate de actuaciones de nueva urbanización y se garantice en el planeamiento general el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.
1. El planeamiento urbanístico procurará una razonable y equilibrada articulación de usos y actividades, evitando la repetición de soluciones urbanísticas idénticas, de manera que el carácter, uso y tipología predominante, no monopolice absolutamente la zona de que se trate.
2. Las edificaciones destinadas a usos residenciales deberán ajustarse a las condiciones de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad, establecidas por la normativa sectorial vigente.
3. Todo plan de ordenación detallada contemplará las previsiones necesarias para evitar barreras arquitectónicas, de manera que las personas con discapacidad vean facilitado al máximo el acceso directo a los locales públicos y edificios privados. No obstante, cuando la ordenación se proyecte sobre espacios públicos ya urbanizados, la adecuación a las normas de accesibilidad se exigirá sólo en aquellos casos que sean susceptibles de ajustes razonables, mediante las modificaciones y adaptaciones que sean necesarias y adecuadas y que no impongan una carga desproporcionada o indebida, en los términos que resulten de la legislación estatal o autonómica.
4. Las cesiones obligatorias que se contemplan en la presente ley a favor de las administraciones públicas comprenderán tanto el suelo como el subsuelo, el vuelo o edificabilidad en un complejo inmobiliario, computando a efectos de estándares y cesiones.
1. Cuando se trate de edificaciones existentes, no computarán a efectos del volumen edificable, edificabilidad, ni de distancias mínimas a linderos, a otras edificaciones o a la vía pública o de las alineaciones, la ocupación de los espacios que se requiera para la realización de obras que consigan reducir, al menos, un 30 por ciento, la demanda energética anual de calefacción o refrigeración de la edificación y que consistan en:
a) La instalación de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior de la edificación, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas.
b) La instalación de dispositivos bioclimáticos adosados a las fachadas o cubiertas.
c) La realización de las obras y la implantación de las instalaciones necesarias para la centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energía renovables en las fachadas o cubiertas, cuando consigan reducir el consumo anual de energía primaria no renovable de la edificación, al menos un 30 por ciento.
2. Tampoco computarán la realización de obras en zonas comunes que logren reducir el consumo de agua en el conjunto del edificio o mejorar su accesibilidad.
3. De acuerdo con lo previsto en la legislación básica estatal, será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos, así como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente, ninguna otra solución para garantizar la accesibilidad universal y siempre que asegure la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones públicas y demás elementos del dominio público. A tales efectos, esas superficies ocupadas no computarán a efectos del volumen edificable, ni de distancias mínimas a linderos, a otras edificaciones o a la vía pública o alineaciones.
4. Será causa de expropiación forzosa por razón de interés social, que en un edificio en régimen de propiedad horizontal no se realicen, tras los oportunos requerimientos, las obras necesarias o las instalaciones precisas para el cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, así como las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad, previstos en la legislación sobre propiedad horizontal.
5. En este supuesto, la expropiación afectará únicamente a aquellos elementos privativos o comunes necesarios para la realización de dichas actuaciones y será beneficiaria de la misma la propia comunidad de propietarios.
6. En todo caso, la comunidad de propietarios deberá justificar la necesidad de llevar a cabo las obras de adecuación con un informe técnico y un proyecto técnico de ejecución de obras con la información precisa de la obra que se va a ejecutar, así como la acreditación de la imposibilidad de acudir a otras alternativas que resulten menos gravosas al derecho de propiedad privada.
En todo lo no previsto en la presente sección se estará a lo dispuesto en el planeamiento urbanístico municipal y, en su ausencia, a las Normas Urbanísticas Regionales.
1. El Plan General de Ordenación Urbana es el instrumento de ordenación integral del territorio correspondiente a uno o varios términos municipales completos, que tiene como objetivos cumplir en su ámbito los fines a que se refiere el artículo 3 de esta ley y, más concretamente, contribuir a resolver las necesidades de suelo residencial, dotacional y productivo del municipio, regulando, delimitando u orientando, según los casos, las zonas de crecimiento, la utilización del suelo rústico y los procesos de renovación y rehabilitación urbana.
2. El Plan General clasificará el suelo de todo su ámbito de aplicación para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente y definirá los elementos fundamentales de la estructura general del territorio respetando, en su caso, las determinaciones vinculantes del planeamiento territorial o de las leyes sectoriales, así como los criterios, orientaciones y estándares contenidos en ellos y en esta ley.
3. El Plan General de Ordenación Urbana establecerá la ordenación de todo su ámbito, la regulación detallada del uso de los terrenos y la edificación en el suelo urbano, así como la de los ámbitos de suelo urbanizable en los que se considere oportuno habilitar su ejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo.
El Plan General de Ordenación Urbana contendrá, como mínimo, las siguientes determinaciones de carácter general:
a) Formulación de objetivos y propuestas generales.
b) Estructura general y orgánica del territorio integrada por los elementos determinantes del desarrollo urbano y, en particular, por los sistemas generales de comunicaciones, de espacios libres y zonas verdes públicas, de equipamiento comunitario público y de servicios urbanos, así como, los criterios para su obtención y diseño.
c) Clasificación y calificación del suelo en todas o algunas de las clases y categorías previstas en esta ley, según las características de los terrenos, con indicación de su delimitación, parámetros urbanísticos y superficie. En particular, identificará los criterios utilizados para delimitar los suelos especialmente protegidos, los núcleos rurales y el suelo urbano. Siempre que la ordenación propuesta por el Planeamiento General prevea la clasificación de terrenos urbanos por estar integrados en áreas edificadas en un porcentaje inferior al 50 por ciento, con una ordenación sustancialmente distinta de la existente hasta entonces, deberá necesariamente incluirlos en uno o varios ámbitos de equidistribución.
d) Justificación, en su caso, de la superficie de suelo urbanizable y de las Áreas de Desarrollo Rural, precisas para atender las necesidades de crecimiento del Municipio, de acuerdo con las previsiones recogidas en el propio Plan, incluyendo la justificación correspondiente para su desarrollo en el ámbito temporal que figure en el Programa de Actuación.
En el marco de lo establecido en la legislación básica estatal, a menos que resulte otra cosa del planeamiento territorial o la legislación sectorial y siempre que se justifique adecuadamente la disponibilidad de recursos hídricos, y de infraestructuras y equipamientos necesarios, se considerará sostenible el incremento conjunto del suelo urbanizable y de las Áreas de Desarrollo Rural, igual o inferior al 10 por ciento de la superficie total resultante de sumar el suelo clasificado conjuntamente por el planeamiento en revisión, como núcleo rural, suelo urbano y suelo urbanizable delimitado o apto para urbanizar, excluyendo de dicho cómputo, en su caso, el suelo urbanizable residual.
e) Justificación de la necesidad o innecesaridad, en su caso, de suelo para la construcción de vivienda protegida en el municipio.
f) Vinculación de los desarrollos urbanísticos previstos con las infraestructuras y dotaciones existentes y las previstas, señalando las que deben estar en servicio con carácter previo o simultáneo a la edificación de tales terrenos y las fórmulas de financiación de las obras de urbanización necesarias para ello.
g) Catálogo de elementos arquitectónicos o naturales que deben ser conservados, e identificación de las medidas de protección que procedan a fin de evitar su modificación sustancial o destrucción, sin perjuicio además de los elementos arqueológicos o etnográficos que deban asimismo catalogarse, o tenerse en cuenta de conformidad con la legislación del Patrimonio Cultural.
h) Ordenación detallada del suelo urbano que no esté sujeto a actuaciones de transformación urbanística.
i) Relación de usos, edificios e instalaciones que se consideren fuera de ordenación, reflejándolos en los planos correspondientes o, en su defecto, fijando los criterios objetivos que permitan su identificación concreta.
j) Identificación de los núcleos de población existentes, con expresión descriptiva y gráfica de su delimitación concreta.
k) Análisis de la sostenibilidad económica del Plan.
l) Circunstancias con arreglo a las cuales sea procedente la revisión del Plan, en función de la población, viviendas construidas, índices de crecimiento, recursos, usos e intensidad de ocupación, así como del modelo de desarrollo adoptado y de los demás elementos que incidan en la clasificación del suelo inicialmente prevista.
1. El Plan General de Ordenación Urbana podrá incluir también determinaciones generales adicionales a las previstas como mínimas en el artículo anterior. Su grado de concreción y previsión dependerá de la entidad del municipio y estará en proporción a sus problemas y necesidades urbanísticas.
2. Entre las determinaciones generales que puede incluir el Plan están las siguientes:
a) Dotaciones urbanísticas públicas adicionales a las mínimas que resulten necesarias.
b) Programación de etapas en lo que afecte a la iniciativa pública.
c) Medidas de protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza y patrimonio cultural, concordantes con la legislación específica aplicable y previamente validadas por el órgano competente.
d) Delimitación de los núcleos rurales o de las zonas de carácter tradicional.
e) Reservas previstas en el artículo 205 en cualquier clase de suelo y aquellas que, en su caso, se consideren necesarias para vivienda protegida y alojamientos rotacionales en suelo urbano o urbanizable.
f) Señalamiento de plazos para la aprobación de Planes Parciales en el suelo urbanizable, así como, en su caso, para la ejecución, edificación y cumplimiento de los demás deberes urbanísticos a partir del planeamiento que resulte en cada caso preciso.
g) Ordenación detallada del suelo urbano sujeto a actuaciones de transformación urbanística en los términos del artículo siguiente y delimitación de unidades de actuación en el suelo urbano con determinación, en su caso, de su aprovechamiento medio.
h) Señalamiento, cuando proceda, de áreas de edificación y de rehabilitación forzosa o de áreas de tanteo y retracto.
i) Un Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico que incluya las edificaciones existentes con características arquitectónicas, tipológicas y constructivas propias de una edificación rural del entorno.
j) Programas de renovación, regeneración y rehabilitación urbana.
k) En su caso, régimen transitorio, que contendrá las determinaciones oportunas sobre la vigencia del planeamiento anterior, precisando el régimen jurídico aplicable al planeamiento e instrumentos de gestión que estuvieren vigentes con anterioridad a la entrada en vigor del Planeamiento.
3. Asimismo, cuando el Plan General incluya la categoría de suelo urbanizable, podrá establecer directamente, para uno o varios sectores, la ordenación detallada del mismo, siempre que el grado de detalle alcance las previsiones exigibles para el suelo urbano.
Dichas determinaciones podrán ser completadas o modificadas, en su caso, mediante un estudio de detalle de resultar necesario.
1. En el suelo urbano, el Plan General contendrá las siguientes determinaciones:
a) Identificación de su delimitación y superficie.
b) Calificación del suelo, entendida como la asignación de usos, intensidades, ocupación, alturas y tipologías edificatorias de las diferentes parcelas o zonas homogéneas, incluyendo, en su caso, las demás características de la ordenación, la urbanización y la edificación que se consideren necesarias. En especial, la previsión detallada de las condiciones sanitarias, de accesibilidad y estéticas de las construcciones y de los terrenos de su entorno. Entre las condiciones sanitarias se incluye expresamente la defensa frente al ruido.
c) Identificación de los ámbitos inicialmente sujetos a actuaciones de transformación urbanística estableciendo las cargas exigibles en función del tipo de actuación, así como los criterios o parámetros para establecerlas en el caso de la delimitación posterior de unidades de actuación por el procedimiento previsto en el artículo 119.3.
d) Delimitación o emplazamiento de espacios libres, deportivos y de ocio, centros docentes, sanitarios, culturales, religiosos y demás servicios de interés social vinculados al ámbito objeto de la ordenación detallada, con indicación de su carácter público o privado. El Plan General puede indicar también criterios de diseño, ejecución y obtención de los terrenos necesarios.
e) Trazado y características de las redes de comunicaciones y servicios y de su conexión con la gran vialidad y los correspondientes sistemas generales.
f) Señalamiento de alineaciones y rasantes que podrán ser completadas mediante estudios de detalle y previsión de aparcamientos públicos que podrán ubicarse en edificios exclusivos o incluso en el subsuelo de los sistemas viarios y de espacios libres, siempre que no interfieran en el uso normal de estos sistemas ni supongan la eliminación o el traslado de elementos físicos o vegetales de interés.
2. Cuando el Plan General identifique ámbitos sujetos, en su caso, a actuaciones de renovación o reforma de la urbanización podrá incorporar directamente su ordenación detallada.
Dicha ordenación, de ser necesario, podrá ser completada o modificada mediante un estudio de detalle especial.
3. Cuando el Plan General identifique ámbitos sujetos, en su caso, a actuaciones de dotación deberá definir el ámbito de referencia en el que se produzca, en su caso, el incremento de la edificabilidad respecto a la ordenación existente, pudiendo incorporar directamente su ordenación detallada. Dicha ordenación, de ser necesario, podrá ser completada o modificada mediante un estudio de detalle especial.
4. Cuando el Plan General identifique ámbitos sujetos a actuaciones de regeneración y renovación urbana, así como de rehabilitación forzosa, podrá incorporar directamente su ordenación detallada. Dicha ordenación, de ser necesario, podrá ser completada o modificada mediante un plan especial de reforma interior o un estudio de detalle especial. Podrá incluir, asimismo:
a) Un avance de la equidistribución que sea precisa.
b) El plan de realojo temporal y definitivo, y de retorno a que dé lugar en su caso.
c) Una memoria de viabilidad económica con el siguiente contenido:
1.º Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y de los propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar. La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de conservación.
2.º Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.
3.º El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingreso