Categoría: Administración

tó a cumplir el requerimiento del registrador. Con la no inscripción que realiza el registrador por tratarse, en su criterio, de un poder genérico, se está vaciando la finalidad por la que se otorga la escritura de hipoteca, por la cual se rigen las partes y se dotan de derechos y obligaciones (autonomía de la voluntad).»
El día 14 de julio de 2023, la registradora de la Propiedad elevó el expediente a este Centro Directivo, con su preceptivo informe.
Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 1712 y 1713 del Código Civil; 24.4 de la Ley del Notariado; 143, 145, 148, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, de 20 de mayo de 2008 y, de la Sala de lo Civil, de 23 de septiembre de 2011, 16 de octubre de 2017, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985, 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 19 de marzo, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero, 9 de mayo y 9 de julio de 2014, 14 de julio y 20 de octubre de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 3 de agosto, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 9 de marzo, 17 de abril, 25 de mayo, 19 de julio y 27 de noviembre de 2017, 12 de abril, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 y 16 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero, 11 de marzo, 4 de junio, 17 y 31 de agosto y 17 de diciembre de 2020, 7 y 23 de junio, 1 y 22 de julio y 5 de octubre de 2021, 14 de marzo, 11 de abril, 6 y 11 de julio y 4, 16 y 17 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19 y 27 de abril y 22 de mayo de 2023.
1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
Mediante la escritura calificada, otorgada el día 18 de febrero de 2022, los representantes de las sociedades «FJS Animal By-Products, S.L.», «Trifolium 2021, S.L.» y «Granja Otivar, S.L.» manifiestan que mantienen relaciones comerciales, a crédito, de suministro de subproducto cárnico por las dos primeras a la última, y que, para asegurar el pago de las cantidades correspondientes, con el límite máximo de un millón de euros, la sociedad «Granja Otivar, S.L.» constituye a favor de las dos sociedades suministradoras hipoteca sobre determinada finca. En dicha escritura se pacta lo siguiente:
«Decimoséptimo.–Los comparecientes consienten expresamente la inscripción parcial de esta escritura si cualquier pacto o cláusula de la misma no puede alcanzar su inscripción, y ello sin perjuicio de su eficacia obligacional entre las partes interesadas. Asimismo, se apoderan recíprocamente los comparecientes para que cualquiera de ellos, pueda realizar subsanaciones, aclaraciones o rectificaciones de la presente escritura, hasta lograr la completa inscripción registral (...)».
Presentado dicho título en el Registro, fue objeto de calificación el día 5 de diciembre de 2022 por la registradora, quien resolvió no practicar la inscripción por lo siguiente: a) el valor de tasación para subasta no coincide con el que resulta del valor de tasación. Y el certificado de tasación está caducado a fecha de otorgamiento; b) debe determinarse el tipo de titularidad que los acreedores ostentan en el derecho real de hipoteca; c) el sistema de determinación de la deuda y otorgamiento unilateral del acta sin intervención del deudor es contrario al artículo 1256 del Código Civil, y d) se necesita aclaración sobre si el plazo de dos años pactado es del propio derecho real o plazo para la determinación y nacimiento de la obligación asegurada.
Mediante escritura autorizada por el mismo notario el día 1 de febrero de 2023, don F. R. C. -ahora recurrente- subsanó la anterior escritura respecto de los extremos siguientes: el valor de tasación a efectos de subasta para el procedimiento judicial, con incorporación de nuevo certificado de tasación; se aclara que la duración de dos años es el plazo por el cual se constituye el derecho real de hipoteca; se aclara el tipo de titularidad que ostentan los acreedores en el derecho real de hipoteca, para hacer constar que «sólo podrán exigir el pago de la deuda actuando colectivamente, entendiéndose como una comunidad germánica, o con apoderamiento recíproco o a un tercero para hacerlo»; y, finalmente, respecto del punto tercero de la anterior nota de calificación relativo al sistema de determinación de deuda exigible a efectos de su constancia registral, se añade lo siguiente:
«Si esta cláusula fuera considerada defectuosa la parte acreedora titular del derecho de hipoteca solicita la inscripción parcial de la hipoteca sin ella.
Al ser la parte acreedora la única perjudicada por la no inscripción del derecho de hipoteca en el registro de la propiedad. Al estar facultado el Señor R. C. en la escritura para realizar cuantos actos fueran necesarios para la subsanación de esta y obtener la inscripción y al tratarse de circunstancias todas ellas que en nada perjudican a la parte deudora que en su día otorgó el título público: solicitamos la inscripción parcial de la hipoteca y se tengan por aclarados los anteriores puntos que no afectan a los elementos esenciales del derecho real de hipoteca.»
En esta escritura de subsanación don F. R. C. interviene como representante orgánico de la entidad acreedora «FJS Animal By-Products, S.L.», y, además, en representación de la otra entidad acreedora, «Trifolium 2021, S.L.U.», y de la parte deudora e hipotecante, «Granja Otivar, S.L.», en virtud del apoderamiento recíproco contenido en la cláusula decimoséptima de la escritura subsanada. Y, mediante diligencia de subsanación extendida en la misma escritura el día 17 de mayo de 2023, se hizo constar que de dicha cláusula: «resulta facultado para en nombre y representación de la Entidad que representa realizar cuantos otorgamientos se realizan en el presente instrumento; considerando yo, el Notario, que, a mi juicio, las facultades representativas acreditadas son suficientes para el otorgamiento de esta escritura de subsanación».
La registradora suspendió la inscripción solicitada porque no estima suficientes las facultades representativas de la sociedad «FJS Animal By-Products, S.L», en representación de las otras dos partes contratantes no comparecientes, para la inscripción de la subsanación en los términos expresados, por cuanto -a su juicio- el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en la cláusula decimoséptima de la escritura subsanada no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses, y, además, es un poder genérico que no puede considerarse bastante para llevar a cabo una subsanación de elementos esenciales del negocio documentado, relativos a la duración del derecho real de hipoteca, el tipo de titularidad del derecho real a inscribir, y el pacto de tasación a efectos de subasta, o la no inscripción de una cláusula esencial para hacer constar en el Registro el nacimiento de la obligación futura, estipulaciones que en modo alguno pueden quedar amparados por un poder genérico, y no especial y concreto para las cláusulas que son objeto de subsanación o no inscripción.
El recurrente alega, en síntesis y en cuanto a la cuestión de fondo que debe resolverse, que la registradora realiza una revisión del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas que no es de su competencia, según la doctrina del Tribunal Supremo y de esta Dirección General.
2. El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes.
Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
Como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018:
«1. Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.
2. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere.
3. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una “reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada”».
Igualmente, según las mismas Sentencias, «conforme al tenor del artículo 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar.
Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015 25 de octubre de 2016, 19 de julio de 2017, 9 de enero, 17 de septiembre, 11 de octubre y 18 de diciembre de 2019, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7 de junio y 1 de julio de 2021, 14 de marzo, 11 de abril, 6 y 11 de julio y 4 de noviembre de 2022 y 9 de marzo, 19 y 27 de abril y 22 de mayo de 2023). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas.
3. En el presente caso, el notario autorizante del título calificado ha reseñado debidamente el documento auténtico del que nacen las facultades representativas. Además, expresa que mediante tal documento se conceden al apoderado facultades que considera suficientes para el otorgamiento de la escritura calificada -de subsanación de otra de hipoteca-. Y lo cierto es que no puede entenderse que en este caso dicho juicio de suficiencia sea erróneo y, por tanto, incongruente con el contenido del negocio formalizado.
Por lo demás, respecto de la objeción que opone la registradora según la cual el apoderamiento recíproco para subsanar -pactado en la escritura subsanada- es un poder genérico que no puede considerarse suficiente para llevar a cabo la subsanación por tratarse de elementos esenciales del negocio documentado, ha de tenerse en cuenta que dicho poder, en los términos en que está redactado, no autoriza una actuación unilateral de las partes; bien al contrario, implica una actuación bilateral en la que un solo otorgante actúa por cuenta de las tres partes contractuales, circunstancias que en sí misma no plantea problema alguno de aceptación conceptual (cfr., por todas, la Resolución de este Centro Directivo de 19 de julio de 2017), de modo que, mediante dicho poder, se presta ese nuevo consentimiento respecto de las cláusulas debatidas, en unos términos que, a juicio del notario en el ejercicio de sus competencias, se ajustan al contenido de dicho poder.
Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…). En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas usuales en estos casos».
4. Por último, tampoco puede compartirse el criterio de la registradora por el que considera que el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en la escritura subsanada no salva la autocontratación ni el conflicto de intereses.
Es cierto que esta Dirección General ha afirmado en numerosas ocasiones la necesidad de ponderar adecuadamente las circunstancias de la actuación representativa cuando concurra en la persona del representante una situación de conflicto de intereses. Por ello, ha entendido que, al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017, 17 de agosto y 17 de diciembre de 2020, 5 de octubre de 2021 y 9 de marzo de 2023).
Pero en el presente caso es determinante el hecho de que, mediante una cláusula más del contrato de préstamo hipotecario y ante la eventualidad de que no se logre su inscripción en el Registro de la Propiedad, las partes se otorgan poder recíprocamente para que, ejercidas las facultades conferidas con relación al propio contrato, se obtenga la inscripción. Por tanto, es de esencia a la situación descrita la existencia de conflicto en cuanto el apoderado es la contraparte contractual. La integración en la causa del poder de la situación de conflicto no permite otra conclusión. En definitiva, como resulta del texto transcrito, la autorización a las otras partes contratantes no puede tener otra lectura que la de salvar el inmanente conflicto de intereses que, por definición, existe cuando se otorga el poder a favor de la contraparte para actuar en el ámbito del propio contrato, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de septiembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.