Categoría: Administración

, la pretensión de la registradora de que se llame como heredero al tronquero con carácter previo es absolutamente desconocedora de la regulación de la troncalidad en el actual derecho vasco, dicho sea, con pleno respeto a la divergencia jurídica.
La propia Exposición de motivos de la Ley 5/2015 dice: “La ley mantiene viva en Bizkaia la institución de la troncalidad y el ejercicio del derecho de saca foral cuando se enajenen los bienes troncales. De la misma forma, pretende aclarar y facilitar las formas de ejercicio de este derecho y, en cierto sentido, suavizar sus aplicaciones que pueden parecer excesivas. La innovación más importante es que la tradicional nulidad absoluta de los actos realizados a favor de extraños a la troncalidad, muta en una nulidad relativa o anulabilidad limitada en el tiempo, pues ha de ejercitarse dentro del plazo de cuatro años desde la inscripción en el Registro de la Propiedad.”
Posteriormente, en el artículo 69 dispone: “2. Los actos de disposición mortis causa de bienes troncales a favor de extraños o de parientes que no pertenezcan a la línea preferente serán válidos, si bien la cláusula testamentaria o sucesoria podrá ser anulada a instancias de los parientes tronqueros en el plazo de caducidad de cuatro años contados desde que los legitimados tuvieran conocimiento del acto de disposición y, en todo caso, desde su inscripción en el Registro de la Propiedad.”
Es decir, en el “nuevo” Derecho Foral vizcaíno se altera el criterio tradicional de declarar la nulidad radical de los actos dispositivos mortis causa sobre bienes troncales a favor de extraños, que ya había sido bastante atenuado por la jurisprudencia durante la vigencia de la legislación anterior. En lugar de ello, se otorga a los tronqueros una acción de anulabilidad sujeta a un plazo de caducidad de cuatro años. Es decir, no mediando ejercicio de la acción por el eventual tronquero existe una delación a favor del instituido heredero, pues como asume la registradora en su calificación la viuda ha sido llamada como heredera universal, siendo el hermano llamado como legatario de otros bienes distintos de los que son objeto de controversia.
En ningún momento establece el artículo 66 de la Ley 5/2015 un llamamiento legal a los tronqueros para suceder. Se limita a establecer el orden de preferencia entre los tronqueros. Dicho artículo dice literalmente:
“Artículo 66. Los parientes tronqueros y su prelación. Son parientes tronqueros siempre por consanguinidad o por adopción:
1. En la línea recta descendente, los hijos y demás descendientes.
2. En la línea recta ascendente, los ascendientes por la línea de donde proceda el bien raíz, cualquiera que sea el título de adquisición.
Respecto de los bienes raíces adquiridos por los cónyuges durante la vigencia de un matrimonio, o por los miembros de una pareja de hecho durante la vigencia de la misma, ambos cónyuges o miembros de la pareja de hecho son tronqueros. Aunque estos bienes se transmitan a los hijos o descendientes, los cónyuges o miembros de la pareja de hecho adquirentes siguen siendo tronqueros de la línea ascendente, cualquiera que sea el grado de parentesco con el descendiente titular.
3. En la línea colateral, los parientes colaterales dentro del cuarto grado por la línea de donde procede el bien raíz.”
Deducir de dicho artículo la existencia de ese llamamiento legal que invalida el llamamiento testamentario es desconocer el cambio introducido por la Ley, como reconoce la propia Exposición de Motivos, lo que se hizo sin duda para atenuar los perniciosos efectos que el sistema anterior provocaba y adecuarse a la realidad social del momento.
El criterio de la registradora subvierte el orden legal, considerando el llamamiento testamentario respecto de los bienes troncales nulo de pleno derecho y exigiendo una suerte de declaración de herederos troncales ab intestato, por considerar que en el testamento no se ha dispuesto de dichos bienes troncales de forma válida; pero no es eso lo que dice el testamento autorizado por don Mariano-Javier Gimeno Gómez-Lafuente, que en lo que aquí nos interesa dice:
“Primera.–Lega a su hermano don J. C. P. E., cualquier finca urbana o rústica propiedad del testador, sitas en Naveda (Cantabria), con todos los enseres y ajuar doméstico que contengan las fincas urbanas.
El legatario será sustituido vulgarmente por sus descendientes. Faculta al legatario a tomar posesión por sí solo de los bienes legados.
Segunda.–Y en el remanente de su herencia, instituye heredera universal a su esposa doña A. M. S. J. T.”
De todo ello se deduce que existe un verdadero llamamiento a la viuda a todos los restantes bienes de la herencia, como universalidad, excluidos los sitos en Naveda (Cantabria) y en consecuencia también los que fueron objeto de venta. No es óbice que dicho llamamiento pudiera resultar claudicante en caso del eventual ejercicio de las acciones que al tronquero reconoce el fuero, porque el ejercicio de dichas acciones, si cree tener derecho a ellas, es una facultad del eventual tronquero, que no está obligado a ejercitarlas. Y la propia Ley reconoce cual es el camino que se debe seguir: inscribir la adquisición a favor del heredero que fuera llamado en el testamento, porque es a partir de ese momento, en todo caso y al menos, cuando empieza a correr el plazo para la caducidad de las acciones del tronquero.
Por ello, aunque no se compartiera el criterio que hemos mantenido anteriormente de que es el llamado a título universal quien debe cumplir las obligaciones del causante ex artículo 661 del Código Civil y 19 de la Ley 5/2015 y no el tronquero que es llamado a título particular (lo que hacemos como un ejercicio puramente intelectual y para constatar el absurdo del razonamiento de la calificación, dicho sea con pleno respeto a la divergencia en el razonamiento jurídico), también la persona que debería dar cumplimiento al contrato es la viuda y heredera universal, por ser la única persona con un llamamiento actualmente válido y eficaz también respecto de dichos bienes, sin perjuicio de que el tronquero pueda ejercitar las acciones de que se crea asistido en derecho. Sólo faltaría que la viuda pueda adjudicarse el bien en virtud del llamamiento testamentario y, en cambio, no pudiera cumplir con el contrato suscrito por su difunto esposo en relación al mismo».
Mediante escrito, de fecha 26 de enero de 2022, la registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 609, 999, 1206, 1218, 1224, 1258, 1261 y siguientes, 1281 y siguientes, 1445, 1450, 1461 y 1462 y siguientes del Código Civil; 1, 2, 3, 9, 18, 20, 34, 38, 40, 82, 98 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; la Exposición de Motivos y los artículos 17, 18, 19 y 61 y siguientes, especialmente 63, 67, 69 y 83 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco; 7, 9, 33, 41, 51.9, 105 y 209.1.º del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de abril de 1908, 9 de enero de 1915, 9 de febrero de 1921, 4 de febrero de 1944, 12 de febrero de 1958, 10 de julio de 1975, 9 de mayo de 1988, 19 de junio de 1990, 21 de enero de 1993, 4 de septiembre y 10 de diciembre de 1998, 13 y 22 de enero, 26 de febrero, 14 y 24 de mayo, 21 de junio y 11 de diciembre de 1999, 28 de noviembre de 2000, 13 de septiembre y 21 de noviembre de 2001, 27 de junio y 17 de noviembre de 2003, 23 de enero y 10 de septiembre de 2004, 6 y 18 de julio y 22 de septiembre de 2006, 23 de mayo de 2007, 26 de agosto y 3 de septiembre de 2008, 31 de julio de 2009, 24 de junio y 16 de noviembre de 2011, 1 de junio de 2012, 20 de junio, 8 de julio y 19 de octubre de 2013, noviembre de 2014, 12 de marzo, 13 de mayo, 11 de julio y 15 de octubre de 2017 y 25 de septiembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de enero de 2021.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de elevación a público contrato de «compraventa» –tal como titula la escritura– de vivienda y garaje en la que concurren las circunstancias siguientes:
– La escritura es de fecha 2 de diciembre de 2021, e intervienen, como comprador, don M. B. Z., y, como vendedora, doña A. M. S. J. T. «en su calidad de única heredera y como representante en la herencia yacente de don J. R. P. E.».
– El causante, don J. R. P. E., falleció el día 24 de septiembre de 2021 en estado de casado en gananciales con la citada doña A. Serrano Blanco Cortés Santos, sin descendencia. Es de vecindad civil vasca.
– En su último testamento, de 5 fecha de junio de 2020, entre otras disposiciones, instituye heredera universal a su citada esposa.
– Del documento privado incorporado a la escritura, interesa reseñar que contiene lo siguiente: «Contrato de reserva de vivienda y garaje. Don J. R. P. E. (…) como parte vendedora (…) y por la reserva de la vivienda y garaje de su propiedad sitos en (…) Inscritas en el Registro de la Propiedad N.º 10 de Bilbao: Vivienda y anejos: Finca N.º: 3.607 (…) y Garaje (…) Finca N.º 3602/8 (…) Precio de la vivienda y garaje: 700.000 euros. Setecientos mil euros Recibe. Del comprador: D.ª [sic] M. B. Z. (…) la cantidad de 15.000 euros, quince mil euros (…) como reserva de citado inmueble, sirviendo este documento como carta de pago (…) La vivienda se entregará libre de cargas, gravámenes, ocupantes, arrendatarios y al corriente en el pago de impuestos, arbitrios y suministros el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. La parte compradora conoce y acepta el estado en que se encuentra la vivienda y la compra como cuerpo cierto. Todos los gastos e impuestos que se derivan de esta compra-venta serán por parte la parte compradora. En caso de que ambas partes no llegasen a formalizar la compra-venta objeto de esta reserva, antes de la fecha establecida en este documento, por motivos atribuibles a la parte compradora, ésta perdería la cantidad entregada como reserva. La parte vendedora haría suya libremente esta cantidad entregada como reserva: Quedando sin efecto el presente documento. En caso de que ambas partes no llegasen a formalizar la compra-venta objeto de esta reserva antes de la fecha establecida en este documento por motivos atribuibles a la parte vendedora, esta devolverá íntegramente la cantidad recibida al comprador y además pagará a la parte compradora la misma cantidad en concepto de indemnización. La cantidad recibida en esta reserva se aplicará como parte del pago del citado inmueble, descontándolo del precio final en el momento del otorgamiento de escritura pública: esta se formalizará como fecha límite 15 octubre de 2021».
– La escritura (titulada «elevación a público de compraventa»), además de incorporar el contrato reseñado para su elevación a público, contiene lo siguiente: manifiestan los otorgantes que «interviene en el ejercicio de las facultades de gestión y disposición de derechos del causante consistentes en poder elevar a público el contrato privado de compraventa suscrito (…) que corresponde a todo heredero de acuerdo con la legislación vigente, sin la previa adjudicación de los bienes objeto de compraventa a la compareciente por ninguna clase de título, tampoco el de herencia, sino que se transfieren directamente al comprador (…) Que don J. R. P. E. era dueño con carácter privativo (…) Que con fecha 6 de septiembre de 2021 Don J. R. P. E.., de una parte como parte vendedora y de otra Don Lozano Muñoz Santos. como parte compradora, suscribieron un contrato privado de compraventa sobre las fincas descritas (…) del que era total conocedora la heredera Doña A. M. S. J. T. por el que el vendedor se obligaba a entregar ambas fincas como la cosa cierta objeto de la compraventa y el comprador a pagar por ella el precio cierto que se estableció (…)»; se requirió por el comprador al albacea contador-partidor a los efectos de la elevación a público del contrato y, éste, diligenció a la heredera a los efectos de proceder a hacerlo; en los distintos apartados de la escritura, sobre titulación, cargas y otros, referidos a las partes, califica a las partes de vendedor y comprador; el precio y su desglose son los mismos que constan en el documento privado; en las menciones de la escritura al documento, se denomina como contrato de compraventa; en general, el contenido de la escritura hace referencia a la parte compradora y a la vendedora o transmitente; se expresan de manera detallada la forma y medios de pago del precio; y en el otorgamiento, las partes, manifiestan «que, doña A. M. S. J. T. como en la [sic] calidad de heredera en que interviene de la “herencia yacente de don J. R. P. E.”, en cumplimiento del contrato a que se refiere el expositivo segundo, lo eleva a público y en consecuencia, vende y transmite en nombre de don J. R. P. E., quedando en consecuencia ratificada (…) a don M. B. Z., que compra y adquiere, con carácter privativo (…) Esta compra venta, se verifica por el precio (…) dando total carta de pago en nombre del causante y de su herencia yacente (…)».
La registradora señala como defectos los siguientes: a) el contrato privado que se eleva a público es meramente obligacional, no realizándose en el mismo ninguna transmisión. En la escritura se dice textualmente que «se eleva a público el contrato y, en consecuencia, vende y transmite»; sin embargo, el contrato incorporado en la escritura y que se eleva a público se denomina «contrato de reserva de vivienda y garaje» y en su contenido solo se habla de «reserva del citado inmueble»; b) teniendo en cuenta que el contrato privado celebrado de reserva de vivienda y garaje es solo un contrato meramente obligacional, una vez que el concedente de la citada reserva ha fallecido, los bienes incluidos en este contrato de reserva en ningún momento han salido del patrimonio del fallecido y, por consiguiente, han pasado a formar parte del activo del caudal hereditario del causante porque en el citado contrato no se convino la transmisión de la propiedad de los mismos. Del mismo modo, la obligación de transmisión a la que el fallecido se comprometió en el citado contrato de reserva, una vez ocurrida su defunción, también pasa a ser parte del pasivo de la herencia, constituyendo, por tanto, una obligación que han de cumplir los herederos. Es decir, la vivienda y el garaje reservados pasan a ser parte de la herencia y por tanto, con la aceptación de la herencia, los herederos adquieren la propiedad de estos bienes y, al mismo tiempo, adquieren la obligación de cumplir el contrato al que se obligó su causante, el mencionado contrato de reserva con el que su causante se obligaba a vender los bienes, obligación que los herederos deben cumplir como continuadores de la voluntad del causante, tanto en sus derechos como en sus obligaciones, y c) dado que el causante es de vecindad civil foral vasca, y los bienes no han salido de su patrimonio y han pasado a formar parte del activo del caudal hereditario del causante porque en el citado contrato no se convino la transmisión de la propiedad de los mismos, son los herederos tronqueros los llamados a la aceptación de la herencia de la vivienda y garaje reservados en el contrato privado y también ellos son quienes están obligados a transmitir estos bienes troncales. Comparece doña A. M. S. J. T., como heredera universal nombrada en su testamento, que no es heredera tronquera; por tanto, al no constar determinados los herederos tronqueros, será necesario instar el acta de declaración de herederos abintestato tronqueros que acredite a quién corresponde la aceptación de la herencia de estos bienes y el cumplimiento del contrato al que se obligó el fallecido.
La recurrente alega lo siguiente: que la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención y declaraciones de voluntad que lo integran y no de la denominación que le hayan atribuido las partes, siendo el contenido real del contrato lo que determina la calificación de éste; que el negocio es perfecto desde su firma y las partes pueden compelerse a su cumplimiento desde el mismo momento en que están fijos los elementos esenciales del contrato; que la transmisión de la propiedad tiene lugar gracias al contrato de compraventa y, además, a un elemento extrínseco al mismo, que no interviene en su perfección, que sólo determina su consumación, cual es la entrega de la cosa, real o ficticia, por lo que un contrato de compraventa no consumado no puede calificarse de precontrato, sino de contrato perfecto si concurre el consentimiento, objeto –cosa y precio ciertos– y causa, lo que nadie ha discutido; que existe acuerdo en la cosa y en el precio, luego es una compraventa perfecta que sólo está pendiente de su formalización; que los herederos del titular registral fallecido son los únicos que están legitimados y, para asumir las obligaciones derivadas del contrato suscrito por el causante, basta que acrediten su condición, sin que esto suponga o requiera un acto de adjudicación de herencia o similar; que la registradora no puede declarar por sí y ante sí la existencia de herederos troncales abintestato existiendo un testamento vigente; que una cosa es entender que la troncalidad entraña una serie de límites y otorga determinados derechos a ciertas personas y otra muy distinta reducir por esta vía la capacidad de disposición del testador; que la computación de los bienes hereditarios comprende todos los existentes a la muerte del causante; que si el solicitante considera que este acto de disposición «mortis causa» ha vulnerado los derechos de los parientes tronqueros, su pretensión debe ser ejercitada en el correspondiente juicio declarativo, con intervención de los adquirentes en virtud del mencionado título mortis causa, con aplicación de los principios de audiencia, defensa y efectiva contradicción, y el análisis de los necesarios requisitos objetivo, subjetivo y causal para la prosperidad de la acción de nulidad del testamento otorgado por vulneración de la troncalidad; que la mera existencia de presuntos parientes tronqueros no imposibilita jurídicamente la transmisión de los bienes troncales, de serlo; que sería imposible inscribir la transmisión de un bien inmueble sito en territorio foral a favor de cualquier extraño al vínculo familiar del causante sin acreditar previamente («probatio diabólica» de un hecho negativo) la inexistencia de parientes tronqueros de éste u otros de igual derecho que el hermano citado, omitidos en el testamento, o no ser éste titular de ningún derecho, por ser hermano de vinculo sencillo y pertenecer el bien objeto del debate a la línea troncal del progenitor no común; que no puede exigirse que se acredite la inexistencia de otros descendientes a los designados en los respectivos testamentos, toda vez que ello conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento; en definitiva, que la troncalidad no supone que no se puede disponer en absoluto de los bienes raíces o troncales.
El notario autorizante alega lo siguiente: que se trata de un acuerdo de voluntades del que nacen obligaciones reciprocas para las partes; uno adquiere la obligación de entregar una cosa concreta y el otro la de pagar por ella un precio cierto en dinero; es decir, existe ya un contrato perfeccionado por más que éste no produzca todavía un efecto traslativo como no lo produce ninguna compraventa en nuestro derecho por sí sola; que el contrato no se ha incumplido, sino que ha existido un cumplimiento tardío, debido a una circunstancia fáctica de importancia, el fallecimiento de unos de los firmantes entre la firma del contrato y su posterior cumplimiento parcial, que será mediante el otorgamiento de la escritura calificada; que la heredera, como continuadora del vendedor, y el comprador se han puesto de acuerdo en el cumplimiento del contrato; que el contrato de reserva de dominio fue otorgado por el causante y en la escritura de elevación a público, ante su fallecimiento, comparece la heredera universal, que aunque no es heredera tronquera, es la habilitada para hacerlo; que al pariente tronquero, al que se llama a un bien concreto, se le pueda calificar de heredero, pero no de otra forma; que la escritura ha sido correctamente otorgada por la persona que no solo tenía facultades para ello, sino que venía obligada a hacerlo en su condición de heredero; que se otorga a los tronqueros una acción de anulabilidad sujeta a un plazo de caducidad de cuatro años; es decir, no mediando ejercicio de la acción por el eventual tronquero, existe una delación a favor del instituido heredero, pues como asume la registradora en su calificación, la viuda ha sido llamada como heredera universal, siendo el hermano llamado como legatario de otros bienes distintos de los que son objeto de controversia; que existe un verdadero llamamiento a la viuda a todos los restantes bienes de la herencia, como universalidad, excluidos los legados; que no es óbice que dicho llamamiento pudiera resultar claudicante en caso del eventual ejercicio de las acciones que al tronquero reconoce el fuero, porque el ejercicio de dichas acciones, si cree tener derecho a ellas, es una facultad del eventual tronquero, que no está obligado a ejercitarlas; que la persona que debería dar cumplimiento al contrato es la viuda y heredera universal, por ser la única persona con un llamamiento actualmente válido y eficaz también respecto de dichos bienes, sin perjuicio de que el tronquero pueda ejercitar las acciones de que se crea asistido en Derecho.
2. El primero de los defectos señala que el contrato privado que se eleva a público es meramente obligacional, no realizándose en el mismo ninguna transmisión, ya que, aunque en la escritura se dice textualmente que «se eleva a público el contrato y, en consecuencia, vende y transmite», sin embargo, el contrato incorporado en la escritura y que se eleva a público se denomina «contrato de reserva de vivienda y garaje» y en su contenido solo se habla de «reserva del citado inmueble».
Ciertamente, es habitual en la elevación a público de documentos privados que haya ciertas discrepancias entre las expresiones que se vierten en el documento y las que resultan del otorgamiento de la escritura, pero lo esencial es que la voluntad de las partes quede expresada de forma cristalina en uno y otro. En numerosas ocasiones ha resuelto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») en supuestos de esta naturaleza. La cuestión que se debate respecto de este defecto es la si los otorgantes en la elevación a público pueden aclarar o modificar alguna de las circunstancias que constan en el documento privado que se eleva a público. En otro caso, el documento no accedería al Registro por su falta de trascendencia real. Ocurre en este expediente que los otorgantes del documento privado no son las mismas personas que ahora lo elevan a público, dado que se ha producido el fallecimiento de una de ellas e interviene la heredera universal del causante que suscribió el documento privado, de manera que, en principio, pendientes de resolverse los otros dos defectos señalados, en principio, se reúnen los requisitos personales y de capacidad necesarios para la novación del documento.
Del contenido de la escritura de elevación a público resulta de forma clara la voluntad de las partes de que se consume una compraventa de la vivienda y garaje objeto de la misma. Como alegan la recurrente y el notario autorizante, son numerosos los apartados del documento y del texto de la escritura en los que se emplea los términos vendedor y comprador, así como de parte transmitente y adquirente, por lo que no es preciso siquiera acudir a una interpretación de la intención de las partes. Por lo tanto, aun cuando se haya titulado el documento privado de «contrato de reserva de vivienda y garaje», es con el asesoramiento e intervención del notario en la autorización del otorgamiento cuando las partes contratantes, en la elevación a público, han plasmado su auténtica voluntad de que negocio que se realiza es el de una compraventa con todos sus efectos obligacionales y reales. Así, los actos coetáneos y posteriores al documento privado no dejan lugar a duda de que han querido celebrar un contrato de compraventa. Por otra parte, en la realidad social no es infrecuente los documentos privados adolezcan de imperfecciones.
Sentado que la intención y voluntad de los contratantes fue la de celebrar un contrato de compraventa, hay que determinar si cabe la novación del documento privado para que produzca sus efectos reales de transmisión. Los otorgantes son el mismo comprador y la heredera universal del vendedor; la vivienda y su garaje están identificados de forma clara y coincidente tanto en el documento privado como en la escritura de elevación a público; el precio y la asignación de gastos coinciden en uno y otro texto, si bien en la escritura se plasman además las formas y medios de pago; la entrega de la posesión de la cosa vendida se desprende del otorgamiento de la escritura conforme el artículo 1462 del Código Civil; exclusivamente se modifica el título del contrato y la intervención de la parte vendedora, que ahora lo hace «en la calidad de heredera en que interviene de la “herencia yacente de don J. R. P. E.”, en cumplimiento del contrato a que se refiere». Además, en el cuerpo de la escritura se expresa que «vende y transmite» y «compra y adquiere». En consecuencia, dado que ambos contratantes lo subsanan, y queda probada la verdadera causa del contrato –de compraventa–, sería inscribible la elevación a público del contrato en los términos en que está redactada la escritura. Con solo estos parámetros debería ser revocado el defecto.
Pero ocurre que el causante es de vecindad civil foral vasca y el bien está situado en el correspondiente territorio foral. Se trata de un bien troncal y, por tanto, sometido a las normas de la troncalidad del derecho civil foral vasco, por lo que este defecto está relacionado con el tercero, dado que, si procediera la intervención de los herederos troncales, entonces sería exigible la concurrencia de estos en la elevación a público del documento.
3. El segundo de los defectos señalados está relacionado con el anterior, pues se objeta que si el contrato privado celebrado de reserva de vivienda y garaje es solo un contrato meramente obligacional, una vez que el concedente de la citada reserva ha fallecido, los bienes incluidos en este contrato de reserva en ningún momento han salido del patrimonio del fallecido y, por consiguiente, han pasado a formar parte del activo del caudal hereditario del causante porque en el citado contrato no se convino la transmisión de la propiedad de los mismos; es decir, que la vivienda y el garaje reservados pasan a ser parte de la herencia y, por tanto, con la aceptación de la herencia, los herederos adquieren la propiedad de estos bienes y, al mismo tiempo, adquieren la obligación de cumplir el contrato al que se obligó su causante.
Este defecto también debe decaer, habida cuenta de las consideraciones anteriormente expuestas sobre la existencia de un verdadero contrato de compraventa que se ha elevado a público por la heredera universal, de modo que debe entenderse inscribible la escritura de formalización de dicho contrato privado, sin perjuicio de lo que luego se expondrá sobre la influencia de la troncalidad en la eficacia de la compraventa realizada. Por ello, no procede que se adjudique la finca a la heredera y se inscriba a nombre de esta para luego transmitirla al comprador, pues el artículo 20, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria exceptúa de la necesidad de inscripción previa a favor de los herederos aquellos los documentos que éstos otorguen ratificando el contrato privado de compraventa concertado por el causante; y si no existe tal documento privado suscrito y firmado por el causante, es inscribible la escritura de formalización del contrato privado si es otorgada por todos los herederos del vendedor (vid., por todas, Resoluciones de 16 de noviembre de 2011 y 21 de noviembre de 2014). Así lo ha expresado esta Dirección General respecto de las denominadas «adjudicaciones en vacío», es decir las adjudicaciones de bienes hereditarios realizadas a favor de alguno de los herederos con la única finalidad de que el adjudicatario otorgue la escritura de elevación a público de documentos privados de venta que de dichos bienes hubiera suscrito el causante (cfr. Resoluciones de 3 de septiembre de 2008 y 17 de marzo de 2017).
4. El tercero de los defectos se refiere a una cuestión determinante para la resolución del recurso. Entiende la registradora que son los herederos tronqueros (y no la heredera universal, que no es tronquera) los llamados a la aceptación de la herencia de la vivienda y garaje reservados en el contrato privado y también ellos son quienes están obligados a transmitir estos bienes troncales; por tanto, al no constar determinados los herederos tronqueros, será necesario instar el acta de declaración de herederos abintestato tronqueros que acredite a quién corresponde la aceptación de la herencia de estos bienes y el cumplimiento del contrato al que se obligó el fallecido.
La Exposición de Motivos de la vigente Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco declara que la troncalidad es una de las instituciones más características del Derecho privado de Vizcaya y, dado su arraigo, consideró aconsejable mantenerla. En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1962 declaró que la troncalidad es la vinculación de la raíz vizcaína a la familia vizcaína.
La naturaleza jurídica del sucesor tronquero, como alega el notario autorizante, es discutida. La relación troncal en Vizcaya tradicionalmente ha exigido diversos elementos subjetivos, objetivo y causal, pero en lo que ahora interesa, la troncalidad se da siempre en relación con una persona y un bien concreto. La Ley 5/2015, en el artículo 63, establece lo siguiente: «1. El parentesco troncal se determina siempre con relación a un bien raíz sito en el infanzonado o tierra llana de Bizkaia o en los términos municipales alaveses de Aramaio y Llodio. 2. Los bienes raíces solamente son troncales si existen parientes tronqueros. 3. Los bienes adquiridos de quien no fuese pariente tronquero, aunque hayan pertenecido anteriormente a alguno de ellos, no se hacen troncales mientras no se transmitan a un descendiente».
La cuestión es si el pariente tronquero, llamado en este concepto a un bien concreto, puede ser considerado como heredero. Por una parte, como bien ha razonado el notario autorizante en su informe, encaja dentro del término más amplio que la ley utiliza de sucesor y, en el esquema del Código Civil, con el de un legatario. Así, el artículo 660 de este cuerpo legal dispone: «Llámase heredero al que sucede a título universal, y legatario al que sucede a título particular». No parece, por tanto, casar con el concepto de heredero la persona que es llamada a suceder a otra en un bien concreto (propiamente, más que suceder en ese bien será adquirente del mismo), por lo que tampoco parece la persona a la que llama el artículo 661, al que otorga la cualidad de sucesor en las obligaciones del causante.
Cohonesta con esto la citada Ley 5/2015. Así, dispone en el artículo 19 que «1. La sucesión puede ordenarse a título universal o particular. 2. Es heredero el designado a título universal en todo o en una parte alícuota de la herencia. El heredero adquiere los bienes y derechos del causante, continúa su posesión, se subroga en sus obligaciones y queda obligado a cumplir las cargas de la herencia. 3. El sucesor a título particular o legatario puede hacer valer su derecho contra los herederos universales para exigir la entrega o pago del legado». De la misma forma que establecen los artículos 660 y 661 del Código Civil, lo hace el artículo 19 de la Ley 5/2015 y delimita la función de cada tipo de sucesor de acuerdo con el principio general del derecho sucesorio que establece el artículo 17: «1. Los derechos y obligaciones de una persona se transmiten a sus sucesores desde el momento de su muerte (...)». Es por tanto al sucesor a título universal, el heredero, a quien compete el cumplimiento de las obligaciones del causante.
5. Ahora se trata de determinar los efectos que produce la falta de concurrencia de los parientes tronqueros en una disposición de bienes troncales.
De la Exposición de motivos de la ley resulta la esencia del cambio de efecto promovido por el legislador: «La ley mantiene viva en Bizkaia la institución de la troncalidad y el ejercicio del derecho de saca foral cuando se enajenen los bienes troncales. De la misma forma, pretende aclarar y facilitar las formas de ejercicio de este derecho y, en cierto sentido, suavizar sus aplicaciones que pueden parecer excesivas. La innovación más importante es que la tradicional nulidad absoluta de los actos realizados a favor de extraños a la troncalidad, muta en una nulidad relativa o anulabilidad limitada en el tiempo, pues ha de ejercitarse dentro del plazo de cuatro años desde la inscripción en el Registro de la Propiedad».
De acuerdo con este principio establece en el artículo 69 lo siguiente: «1. Los actos de disposición de bienes troncales realizados inter vivos a título gratuito y a favor de extraños o de parientes que no pertenezcan a la línea preferente para su adquisición, podrán ser anulados a instancias de los parientes tronqueros en el plazo de caducidad de cuatro años contados desde que los legitimados tuvieran conocimiento del acto de disposición y, en todo caso, desde su inscripción en el Registro de la Propiedad. 2. Los actos de disposición mortis causa de bienes troncales a favor de extraños o de parientes que no pertenezcan a la línea preferente serán válidos, si bien la cláusula testamentaria o sucesoria podrá ser anulada a instancias de los parientes tronqueros en el plazo de caducidad de cuatro años contados desde que los legitimados tuvieran conocimiento del acto de disposición y, en todo caso, desde su inscripción en el Registro de la Propiedad».
Esta redacción constituye una importante novedad respecto de la redacción de 1992. En el Derecho vasco, la protección de los derechos o expectativas de los tronqueros tiene un ámbito muy superior al de las limitaciones para testar: afecta a la sucesión forzosa y a las facultades dispositivas por actos inter vivos de los titulares de los bienes. Se imponen sanciones de anulabilidad de determinadas disposiciones y los derechos de adquisición preferente, con su corolario, la saca foral. Los actos de disposición inter vivos a título gratuito, a favor de extraños y parientes de una línea no preferente son anulables, en el plazo de caducidad de cuatro años. La flexibilización del sistema, sustituyendo la nulidad por la anulabilidad, suaviza las consecuencias de actos que antes no eran viables.
Así, el nuevo Derecho foral vizcaíno altera el criterio tradicional de nulidad radical de los actos dispositivos mortis causa sobre bienes troncales a favor de extraños, que había sido atenuado por la jurisprudencia durante la vigencia de la legislación anterior. Ahora, el Derecho vasco otorga a los tronqueros una acción de anulabilidad sujeta a un plazo de caducidad de cuatro años. Es decir, no mediando ejercicio de la acción por el eventual tronquero, existe una delación a favor del instituido heredero, pues la viuda ha sido llamada como heredera universal, habiendo legado de otros bienes distintos del controvertido.
En definitiva, en el concreto supuesto, existe un llamamiento a la viuda como heredera universal en todos los restantes bienes de la herencia, como universalidad, excluidos los legados. Pero esto no impide que dicho llamamiento pudiera resultar claudicante en caso del eventual ejercicio de las acciones que al tronquero reconoce el fuero, porque el ejercicio de dichas acciones es una facultad del eventual tronquero, que puede o no ejercitarlas, dado que no está obligado a ello.
6. Para las transmisiones a título oneroso, el artículo 72 de la ley vasca establece lo siguiente: «1 Corresponde a los tronqueros un derecho de adquisición preferente cuando se enajenan bienes troncales a título oneroso a favor de extraños a la troncalidad. Su extensión y forma de ejercicio deben acomodarse a las normas de esta subsección. 2 Solamente pueden ejercitar estos derechos los tronqueros preferentes, teniéndose por tales los que se enumeran a continuación por orden de preferencia de las distintas líneas: a) Los de la línea recta descendente. b) Los de la línea recta ascendente. c) Los hermanos y los hijos de hermanos fallecidos, si concurrieren con aquéllos. También habrá lugar a estos derechos cuando la enajenación se efectúe a favor de un pariente tronquero preferente de línea posterior a la de quién ejercita el derecho de adquisición preferente. El derecho de adquisición preferente puede ser renunciado en cualquier tiempo, pero la renuncia no vinculará al tronquero pasado un año desde su fecha».
En definitiva, el derecho de adquisición preferente puede ser renunciado, pero la renuncia no afecta al tronquero transcurrido un año desde la fecha, lo que establece una caducidad de hecho.
En consecuencia, a la heredera universal corresponde dar cumplimiento al contrato, por ser la única persona con llamamiento válido y eficaz también respecto de cualesquiera bienes, sin perjuicio de que los parientes tronqueros puedan ejercitar las acciones que les corresponden durante el plazo señalado.
Por último, para protección y ejercicio de los derechos del tronquero, el artículo 83 de la ley vasca, relativo a la saca foral establece lo siguiente: «Cuando el bien raíz se enajene sin previo llamamiento, cualquier tronquero de los enumerados en el artículo 72.2 podrá ejercitar la acción de saca foral, solicitando la anulación de la enajenación y que se le adjudique la finca por su justa valoración. Deberá ejercitar este derecho en juicio declarativo, promovido contra el enajenante, el adquirente, y cualesquiera otros titulares de derechos posteriores a dicha enajenación según el Registro de la Propiedad, dentro del plazo de tres meses contados desde que tuvo conocimiento de la enajenación y en todo caso, desde la inscripción de la enajenación en el Registro de la Propiedad».
Esto cohonesta con lo antes recogido en el artículo 69 «(…) desde que los legitimados tuvieran conocimiento del acto de disposición y, en todo caso, desde su inscripción en el Registro de la Propiedad».
A la vista de la normativa analizada, y especialmente del hecho de que plazo de ejercicio de la acción de los tronqueros se cuenta desde la inscripción de la enajenación en el Registro, debe concluirse que la presente transmisión es inscribible, sin perjuicio de que queda ser objeto de impugnación por los tronqueros mediante la acción –más propiamente rescisoria o resolutoria– que la ley les reconoce.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de marzo de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.