Categoría: Administración

cripción del acta presentada porque considera necesaria la constitución del seguro decenal previsto por la Ley de Ordenación de la Edificación, sin que resulte aplicable ninguna de las excepciones previstas en la disposición adicional segunda de dicha ley, pues no se trata de una rehabilitación, al no haber sido terminada la obra en cuestión, ni se trata de obra cuya licencia fuera otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de aquélla, puesto que la licencia que ampara las obras es del año 2018, al haber caducado la primitiva.
El recurrente, por el contrario, defiende que no existe obligación de constituir el referido seguro decenal por consistir la obra declarada en una mera rehabilitación de la obra proyectada e iniciada en su día, que no afecta a elemento estructural alguno ni a la volumetría de las edificaciones, acreditando tal circunstancia mediante el referido informe expedido por el arquitecto director de la obra, e invocando al efecto la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación.
2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1). A esta finalidad se refiere la Exposición de Motivos de la ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la ley pretende que «la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución». Hay, pues, dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.
Respecto de los denominados «requisitos básicos de la edificación» a que se refiere la Exposición de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la Ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la «seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio» –cfr. artículo 3.1.b)–.
El seguro de daños o caución constituye una garantía con la que el legislador pretende tutelar a los adquirentes de viviendas frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción. Es el artículo 19.1 de la ley el que obliga a la constitución del seguro de daños materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».
La ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro –cfr. artículo 9.2.d)-; obligación que, conforme a la disposición adicional primera, número uno, del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda», y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, establece, a su vez, mecanismos de control, determinando en su artículo 20, n.º 1, el cierre registral para las escrituras públicas de declaración de obras nuevas de las edificaciones que entren en el ámbito de aplicación de la Ley (cfr. artículo 2) «sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19».
3. La exigencia del referido seguro decenal queda circunscrita a las edificaciones, entendiéndose por tales, según el artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, las siguientes: «a). Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. b). Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. c). Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección».
Por otra parte, la disposición adicional segunda de la misma Ley 38/1999, según redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, después de exonerar de la exigencia de la garantía al autopromotor individual de una única vivienda para uso propio, establece en su último párrafo que «tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley».
4. En el presente caso debe determinarse si se trata de uno de los supuestos en los que la Ley de Ordenación de la Edificación exonera de la obligación de constituir el seguro decenal.
Centrada así la cuestión, las circunstancias concurrentes en el presente caso conducen a estimar el recurso interpuesto.
5. En primer lugar, el seguro obligatorio de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera previsto en el artículo 19.1.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación tiene por objeto garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
La construcción de tales elementos estructurales quedó terminada en el año 1984, tal y como resulta del certificado expedido por el primitivo arquitecto director de la obra, así como de sendos certificados expedidos por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla de los años 1984 y 2000, conforme a los cuales, de la denominada Fase II se encuentra concluida «(…) la ejecución de la planta sótano y la estructura formada por pilares de hormigón y forjado horizontal hasta la tercera planta».
Según consta en dos certificaciones emitidas en el año 1996, una por el referido arquitecto director de la obra y otra por la Gerencia de Urbanismo, ambas fases, I y II, estaban configuradas en el proyecto aprobado como una obra unitaria con una estructura también única y común, lo que imposibilitó que se acordara por el Ayuntamiento la demolición parcial de la parte no terminada del edificio (la correspondiente a la Fase II), pues tal demolición, según se hace constar en ambas certificaciones, habría podido causar un desequilibrio de la estructura y estado de cargas, afectando negativamente a la fase de edificación ya terminada y a las partes habitadas.
En definitiva, se trata de un edificio único cuya ejecución se contempló en dos fases de modo que, mientras la primera se ejecutó íntegramente, de la segunda, por razones económicas, únicamente se finalizó íntegramente la planta sótano así como los elementos estructurales y cimentación de las restantes plantas hasta la tercera (en las que se ubican las fincas cuya terminación de obra se declara en el acta calificada), al ser tales estructuras, según el proyecto aprobado por el arquitecto primitivo, únicas para el edificio en su conjunto independientemente de su fase de ejecución material. Dicha finalización tuvo lugar, según lo antes expuesto, en el año 1984, de suerte que, no sólo ha transcurrido, con exceso, el plazo de diez años de duración de responsabilidad por los daños materiales causados por vicios o defectos estructurales (cfr. artículos 6.5 y 19.1.c) Ley de Ordenación de la Edificación), sino que dicha terminación es anterior a la entrada en vigor de la misma Ley 38/1999 (cfr. disposición transitoria primera).
6. En segundo lugar, resultan igualmente determinantes para la estimación del recurso las circunstancias relativas a las licencias que amparan la obra cuya inscripción se pretende. Así, la licencia para la construcción del edificio en su totalidad se concedió en el año 1981 (junto con otras dos licencias otorgadas en 1983 como consecuencia de sendas modificaciones del proyecto inicial), configurándose como un proyecto y una obra única, si bien ejecutada en dos fases. Es cierto, tal como sostiene la registradora, que, como consecuencia de la falta de edificación, se declaró por el Ayuntamiento de Sevilla la caducidad de tales licencias. Ahora bien, dicha caducidad, según resulta del informe que sirvió de base para la declaración de caducidad, «se deberá entender y aplicar con criterios restrictivos en el sentido de que afectaría sólo a la segunda fase no concluida, debiéndose en su caso tramitar licencia sólo para esta parte de la obra». En congruencia con esta resolución, un informe expedido en el año 2017 por el Servicio de Licencias e Inspección Urbanística de la Gerencia de Urbanismo, tras declarar la edificación objeto del presente en situación de fuera de ordenación, afirmaba que sobre la misma se permitirían únicamente «obras tendentes a la buena conservación del edificio (conservación y mantenimiento, consolidación, acondicionamiento y restauración) siendo el grado máximo de intervención permitido el de obras de reforma (…). De igual modo, en el año 2019 se concedió “licencia urbanística de reforma parcial para la terminación de la edificación en estructura existente», consistente en cuatro viviendas y tres oficinas.
En consecuencia, y en contra de lo que sostiene la registradora, el presente no es un supuesto análogo al que motivó la Resolución de este mismo Centro Directivo de 18 de mayo de 2006, en el que había sido concedida, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, una primera licencia urbanística con motivo de la presentación de un proyecto básico del total del conjunto a edificar por fases, comprensivo de la planimetría y mediciones del conjunto, dejando el desarrollo de cada una de las fases posteriores a la presentación ulterior de los diferentes proyectos de ejecución material (comprensivo además de la estructura e instalaciones), para cada uno de los cuales se solicitaría la licencia de edificación correspondiente, de suerte que no podría comenzarse la ejecución de las obras correspondientes a cada una de las fases mientras no se obtuviera la licencia parcial que las legitimara (cfr. artículos 4.2 y 10.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre).
Por el contrario, en el caso de este recurso, el proyecto originario contemplaba la ejecución íntegra de la edificación, la cual, tal y como ha quedado expuesto, estaba configurada como una obra unitaria con una estructura unitaria.
Esta circunstancia, unida al hecho de encontrarse la licencia primitiva de 1981 vigente en lo que a la parte ejecutada de la edificación se refiere (esto es, en cuanto a la planta sótano en su totalidad así como la estructura y cimentación de las plantas primera a tercera del edificio), y de constituir la licencia otorgada en el año 2019 una licencia urbanística que habilita únicamente para «la realización de obras de reforma sobre una estructura ya existente», permite concluir que no es necesario prestar la garantía del seguro decenal, al ser la licencia originaria anterior a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 diciembre, y revestir la obra ejecutada la naturaleza de obra de reforma o rehabilitación (cfr. disposición adicional segunda de la Ley 38/1999).
7. Finalmente, por lo que se refiere a la naturaleza o carácter de las obras realizadas, cabe traer a colación la doctrina fijada por este Centro Directivo, basada a su vez en la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 (cfr. Resolución de 5 de junio de 2020), según la cual el derecho a la edificación ha sido objeto de una profunda regulación, dada la trascendencia de la propiedad inmobiliaria y, puesto que el fin fundamental de la declaración de la obra nueva es el acceso de la construcción presente o futura al Registro de la Propiedad, el legislador ha previsto la necesidad de completar la mera manifestación del titular con la acreditación documental del cumplimiento de una serie de requisitos. Estos documentos realmente son los que constatan y garantizan la existencia y legalidad de lo construido, de forma que el acceso al Registro de la obra nueva solo será posible siempre que se observen todos los requisitos materiales y urbanísticos de la declaración de obra, o, en su caso, se acredite el transcurso de los plazos de prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.
Entre esos requisitos cobra especial relevancia la certificación del técnico competente. Como ha reiterado esta Dirección General, se entiende por certificado técnico aquel documento legal y oficial expedido por quien tiene capacidad y aptitud para ello y en el que, tras haber realizado las labores de estudio, análisis y averiguación oportunas, dicho técnico, que lo expide y suscribe, hace constar la realidad de un hecho o la certeza de un dato.
Entre sus competencias se encuentra determinar cuándo no son de aplicación las garantías establecidas en los artículos 19 y 20.1 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, conforme al criterio establecido por la Circular de 3 de diciembre de 2003, de este Centro Directivo, debido a la inexistencia de alteración alguna en la configuración arquitectónica o estructural del edificio, circunstancias que solo son apreciables por un técnico con competencia suficiente. Como ha recordado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 1 de marzo de 2003, 4 de diciembre de 2006, 11 de febrero 2009, 15 de mayo de 2015 y 5 de junio de 2020), quedan bajo exclusiva responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el certificado por él expedido y lo mismo debe predicarse de las manifestaciones que efectúe en los documentos que otorgue junto con el titular de la finca.
Por ello, la acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio –como se expresa en el certificado testimoniado en el acta–, debe quedar referida al ámbito de competencias –y de responsabilidad– del arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones –de carácter técnico, no jurídico– ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este Centro Directivo, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas (supuesto de hecho de la Resolución de 16 de abril de 2007 en el que, además, lógicamente, no había un certificado de técnico competente afirmando el carácter parcial no esencial de la obra realizada).
En el caso de este recurso, la obra en cuestión, y como la contempla igualmente la licencia urbanística concedida, consistente en una obra que tiene por finalidad la terminación y rehabilitación de una edificación únicamente finalizada en lo que a sus elementos estructurales, de cimentación, forjado y vigas se refiere, sin alteración de los mismos ni alteración de la configuración arquitectónica, no puede equipararse a la realización de una nueva planta destinada a vivienda, por lo que debe dejarse al criterio del técnico competente determinar si es o no una obra parcial esencial, a los efectos de exigir o no el seguro decenal.
Habiéndose acreditado por profesional competente para ello, y bajo su responsabilidad, que la obra declarada no ha significado una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría ni del conjunto estructural, ni ha tenido por objeto cambiar el uso característico del edificio, debe concluirse que no se trata de un proceso de edificación sujeto a la Ley 38/1999 y, por tanto, debe concluirse que no es necesaria la acreditación de la prestación del seguro decenal a efectos de la autorización e inscripción del acta de finalización de las obras.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de abril de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.