Categoría: Administración

ículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, ‘los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero’ y por ello, no deberán ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado ‘si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito’, como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que ‘el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción’.
En el presente caso es claro que la finca registral 743, titularidad de quien formula oposición, no ti ene previamente inscrita su georreferenciación, y por tanto, no cabe aplicar aquí el primer inciso relativo a que ‘el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita’. Pero en el folio real de dicha finca si consta, como resulta de certificación registral de fecha 28 de febrero de 2022 que consta en el expediente, que su referencia catastral es la 7822811FE0172S0001TP, la cual corresponde a un inmueble catastral con una superficie de 208 metros cuadrados que en la cartografía catastral sí resultaría invadido parcialmente por la georreferenciación pretendida por el promotor.
En el presente caso se da la [sic] circunstancias de que no consta referencia catastral alguna sobre ninguna de las fincas por lo que “la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante”.
Tampoco resulta desvirtuado por parte de Desit ni el informe técnico presentado con la rectificación, ni el informe de validación gráfica positivo, existiendo, por tanto, dos informes técnicos, además del realizado en el 2011 reseñado, que disipan toda duda sobre la ubicación de la parcela resto objeto de rectificación.
De otra parte, la sociedad que formula la oposición pretende mediante una mutación física producida por el Catastro actual, atribuirse un espacio físico definido registral mente desde el año 1930, y que no le corresponde, mediante una parcela catastral actual.
A tales efectos manifiesta que “Desit Capital, SL es propietaria de las fincas registrales 905, 2644, 5137, 20323, 20325, 38033, 64283, 74928 y 86182 del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 10, que se corresponden con la referencia catastral n.º 6608902VK4760H000IPM del Catastro de Urbana de Madrid.
Y también manifiesta que:
“Tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro de Urbana se han inscrito las edificaciones construidas, que da tan del año 1970, siempre en la misma parcela catastral, que mantiene su configuración espacial inalterada desde entonces hasta hoy; sobre todo con respecto a sus límites con el camino (…) actual calle (…) que la parcela en ningún momento de su actual existencia y configuración, ha sido colindante con enclave alguno de otra parcela ni físicamente, ni catastral ni registral.
Es decir, formula la oposición remontándose año 1970, y sin embargo la finca 9574 tiene su acceso al registro en el año 1930.
Y posiblemente las fincas de origen que forman las fincas reseñadas por la entidad Desit, tendrán también su acceso al Registro entre los años 1890 y 1930, circunstancia fácilmente comprobable en los archivos del Registro 10 al que nos remitimos.
Pues bien de la foto aérea de 1946, proporcionada por el Sistema de Información Territorial del Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid (…) se puede observar la perfecta delimitación de la finca 9574, que asimismo se puede comparar con los planos históricos anteriormente aportados para ver su correspondencia (…)
[se insertan imágenes]
Cabe decir que tras el estudio previo al informe del año 2011 anteriormente reseñado, procede aclarar que ninguna de las fincas registrales expresadas por Desit (a excepción de las segregadas 20. 315, 20.317, 20.319, 20.321, 20.323 y 20.325 cuyas superficies suman 638,36 m2, y que constan perfectamente identificadas en el informe técnico del señor A. […]), se corresponden con el espacio físico identificado en los catastros históricos denominado Kilométrico y Avance Catastral, con las parcelas 637 del citado kilométrico, ni parcelas 122 del polígono 1 y 157 del polígono 33 del citado Avance Catastral, parcelas catastrales perfectamente identificadas con la finca registral 9574 como ha quedado acreditado.
Así de los datos obrantes en el estudio previo realizado para el informe del año 2011 anteriormente indicado resulta la siguiente delimitación sobre el Avance Catastral correspondiente a la zona concreta:
Por tanto, se desprende que el análisis realizado por la entidad Desit es del todo inexacto por cuanto parece razonable, como anteriormente se indicado, que, para realizar cualquier estudio de situación física de fincas registrales, utilice correspondiente catastro a la fecha aproximada de acceso de dicha finca al Registro por primera vez.
Y es que, por coherencia, en zonas que han sufrido transformación urbanística y modificaciones hipotecarias a lo largo del tiempo, es materialmente imposible coordinar la descripción de una finca registral que data de 1890-1930, con un plano catastral actual.
Por último, las manifestaciones de posesión o justo título realizadas por Desit, no se pueden dirimir en un recurso gubernativo, siendo necesaria su resolución en sede judicial, por lo que nada aporta a estos efectos ya que el recurrente también reclama su posesión y tiene justo título sobre la parcela resto.
Conforme al art. 28.2 de la Ley 39/2015 y en aplicación de forma análoga de la resolución de 20 de mayo de 2019 DGSJFP, Se solicita al Registro de la Propiedad número lo de Madrid, que aporte a este recurso todos los documentos que fueron presentados electrónicamente, y que sean necesarios para la resolución de este Recurso.
Por todo ello,
Solicito que se tenga por presentado el presente recurso, se sirva admitirlo y se estimen nuestras pretensiones y, consecuentemente, se proceda la revocación de la nota de calificación expedida por el Registro de la Propiedad n.º 10 de Madrid.»
La registradora de la Propiedad emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de octubre de 1999, 5 de marzo de 2012, 19 de julio y 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 16 de mayo, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018 y 18 de febrero, 20 de marzo y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de noviembre de 2020, 20 de enero, 1 de febrero, 5 y 13 de octubre, 2, 4, 22 y 29 de noviembre y 2, 13, 22 y 23 de diciembre de 2021 y 12 de enero, 23 de febrero, 1 y 15 de marzo, 5, 26 y 29 de abril, 12 y 23 de mayo, 1, 8, 10 y 20 de junio, 6, 7 y 14 de septiembre y 22 de noviembre de 2022.
1. Solicitada conforme al artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral de la finca registral 9.574 del término municipal de Madrid, se deniega su inscripción, tras haberse tramitado el expediente, por haberse presentado alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, indicando que la georreferenciación objeto del expediente se ubica íntegramente sobre fincas de su propiedad, oposición en la que funda la registradora sus dudas en la identidad de finca.
2. El recurrente alega que la georreferenciación está correctamente ubicada si se atiende a los antecedentes históricos catastrales y municipales, de los que deriva la concreta ubicación de la finca 9.574 y la inexacta oposición del colindante que alega que sus ocho fincas registrales se corresponden con una referencia catastral que no está inscrita en el Registro.
3. Para resolver el presente recurso, de una complejidad evidente, debemos partir de la descripción registral inicial de la finca 9.574, que data del año 1930, donde se describe como: «Rústica: Tierra en término municipal de (…), denominado camino de (…), de caber 68 áreas y veintiocho centiáreas, de segunda clase. Linda: al Norte con C. C., Este tierra de B., hoy M. M., Sur M. y Oeste con C. Sánchez». De dicha finca se efectúan las siguientes segregaciones:
En el año 1957, 113,08 metros cuadrados, que pasan a formar la finca 15.043, y 109,15 metros cuadrados, que pasan a formar la finca 15.483, ambas fincas del término municipal de Madrid.
En el año 1959, se segregan 3.366,06 metros cuadrados, que se dividen en 29 parcelas que pasan a formar las fincas registrales 20.315 a 20.354 y 20.384 a 20.401.
En el año 1972 se segregan 2,98 metros cuadrados, para formar la finca 20.395.
En el año 2010 se describe el resto resultante como: «Rústica, hoy urbana, sin que dicho extremo se acredite documentalmente, Tierra en término municipal de (…), denominado camino de (…), de 3.237,73 metros cuadrados, que linda: al Norte con C. C., Este tierra de M. M., Sur; y Oeste con C. C». El promotor del expediente afirma que dicha finca hoy es parte de la parcela con referencia catastral 6608902VK4760H0001PM, que tiene una superficie gráfica de 115.619 metros cuadrados. De la misma se reserva una porción destinada a expropiación de 1.734,28 metros cuadrados, quedando un resto de 1.503,45 metros cuadrados, solicitando su inscripción con los siguientes linderos: al noreste, con siete tramos de líneas rectas quebradas, que de norte a sur miden, respectivamente, 6,49 metros, 27,18 metros, 35,18 metros, 12,01 metros, 26,26 metros, 63,03 metros y 40,79 metros con parte de la parcela catastral 6608902VK4760H0001PM, al suroeste en tres tramos de líneas rectas quebradas que de norte a sur miden 42,07 metros, con calle, 22, 10 y 69,08 metros con la parcela catastral con referencia 6608902VK4760H0001PM, al noroeste en un tramo de línea recta quebrada de 32,42 metros con parte de la parcela catastral con referencia 6608902VK4760H0001PM y al sureste en el punto de unión o confluencia entre los tramos de 40,79 metros del lindero noreste y el de 69,08 metros del lindero sureste con parte de la parcela con referencia catastral 6608902VK4760H0001PM.
4. La registradora deniega la inscripción solicitada, una vez culminados todos los trámites del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formuló oposición, fundando sus dudas en la identidad de la finca en que solo dos de las fincas registrales de las que se segregan de la registral 9.574, las registrales 20.323 y 20.325, cuya titularidad corresponde a la colindante registral notificada que se opone, se encuentran en el área de influencia de la parcela catastral 6608902VK4760H0001PM; las demás segregadas tienen otras referencias catastrales y se ubican en otra área de influencia. Además, el promotor del expediente recurrente conocía cuando adquirió la finca en 2010, que era un resto numérico, carente de linderos y sin acreditarse su carácter urbano.
5. La registradora comprueba, además, con su aplicación informática homologada para el tratamiento de las georreferenciaciones, que la colindante notificada que presenta alegaciones, es titular registral de las nueve fincas que indica y que se corresponden con la parcela catastral 6608902VK4760H0001PM, de 115.319 metros cuadrados delimitados por unos linderos fijos y coincidentes con la realidad física ([…], calle […], avenida […] –antes Carretera […]–, […]).
Dicha referencia catastral no consta inscrita en el Registro, como declara el recurrente, lo cual es lógico porque no puede hacerse constar una sola referencia catastral que se corresponde con nueve fincas registrales, lo que implica que es necesaria una agrupación previa de todas las fincas con la parcela catastral, o acompañar las correspondientes georreferenciaciones alternativas de cada una de esas fincas para proceder a modificar y coordinar el Catastro con el Registro. Pero, en todo caso, es un acto que depende de la voluntad del titular registral de las nueve fincas. Y como dice el recurrente para que pueda hacerse constar la correspondencia de la descripción de la parcela con referencia 6608902VK4760H0001PM, que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica referencia catastral con la descripción literaria de una determinada finca, deben cumplirse los requisitos del artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
La operación de correspondencia es un juicio que emite el registrador, una vez realizada una operación que es meramente literaria y que carece de componente geográfico alguno, consistente en comparar las respectivas descripciones de finca y parcela catastral. Pero, la registradora en su nota de calificación no efectúa operación de correspondencia alguna, sino que habiéndose solicitado la inscripción de una georreferenciación alternativa, forma el escenario de calificación no solo con la georreferenciación aportada por el promotor recurrente, sino con la parcela catastral que aporta el colindante opositor notificado, el cual declara que se corresponde con la identidad de nueve fincas registrales, comprobando el registrador que, aunque la referencia catastral no se pueda inscribir por no ser correspondiente, el perímetro formado por las nueve fincas puede coincidir, dado que las diferencias superficiales estarán dentro del 10% de la cabida inscrita, con el de la referencia catastral, cuestión que es clave para poder determinar si la georreferenciación aportada se ubica o no dentro de la actual parcela con referencia catastral 6608902VK4760H0001PM.
Superpuesta la georreferenciación alternativa aportada sobre la cartografía catastral, básica para la identificación de fincas registrales (cfr. artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria), la registradora observa que la georreferenciación de la finca 9.574 aportada se encuentra enclavada dentro de la superficie de la parcela catastral con la referencia indicada, cuyo titular registral y catastral se opone, fundando su calificación en esa oposición, al haber acreditado el alegante la correspondencia entre la citada parcela catastral y las nueve fincas registrales de las que es titular, por la apariencia de un evidente conflicto latente sobre la titularidad de esa franja de terreno o la posible existencia de una doble inmatriculación. La registradora alega, para fundamentar las dudas objetivas en la identidad de la finca un informe del Ayuntamiento de Madrid y las propias alegaciones del colindante opositor notificado.
6. El solicitante de la inscripción recurre alegando, en primer lugar, la inexactitud de la nota de calificación, pues entiende que la registradora declara que las dos porciones de la finca 9.574 están dentro de la parcela con referencia 6608902VK4760H0001PM. Tal afirmación del recurrente es inexacta, pues de la nota de calificación resulta meridianamente claro que la porción cuya superficie se reserva para la futura expropiación está fuera de la parcela y la que se quiere georreferenciar está dentro de la misma. Ese fue, precisamente, el objeto de la instancia aclaratoria de septiembre de 2022.
7. Alega, además, el recurrente que la identificación gráfica de la finca 9.574, que se inscribió en el año 1930 no puede verificarse «utilizando planos o visores de coordenadas actuales, que reflejan una situación actual totalmente dispar con la que refleja la descripción registral, y en mayor medida en zonas en las que se ha producido transformación de suelo», por ello entiende que debe verificarse con la base que sirvió para el ingreso de fincas en dicha época, que fueron las hojas kilométricas de 1898 y el Avance catastral de 1901-1940, inmatriculándose dicha finca por auto judicial, sustentándose su descripción en el catastro de la época. Propone el recurrente la utilización de la cartografía histórica del Catastro y la aplicación del Instituto Geográfico Nacional (IGN) de acceso a los planos históricos, y concretamente planos kilométricos de 1.898 con una superposición aproximada con catastro actual, mediante enlace https://www.ing.es/web/mapasantiguos/index.html, datos también de carácter público, de las cuales resulta la perfecta ubicación de la finca registral 9.574, cuya inscripción es la que se solicita. Afirma el recurrente que «sin ningún tipo de duda dicha finca se corresponde con la parcela kilométrica 637 y con las parcelas 122 del polígono 1 y 157 del polígono 33 del citado Avance Catastral». Se acompaña el plano, en el cual se observa que la geometría que resulta de la finca 9.574 se integra, según declara el recurrente, que se corresponde con las parcelas 637 del plano kilométrico de 1898, en el que la finca aparece atravesada por el Camino (…), 122 del polígono 1 del Avance Catastral de 1901-1940, donde el camino (…) se sitúa al norte, y la 157 del polígono 33, donde el Camino (…) se sitúa al sur.
8. El recurrente rebate la afirmación de la registradora cuando entiende que solo dos de las fincas registrales del colindante opositor notificado, la 20.323 y la 20.325 proceden por segregación de la finca registral 9.574, puesto que la finca registral 38.033, de la que también es titular, se forma por agrupación de las fincas 20.315, 20.317, 20.319 y 20.321, con lo cual son 6 las fincas que procederían por segregación de la registral 9.574, lo que demostraría que la misma se sitúa en el área de influencia de la parcela catastral 6608902VK4760H0001PM.
9. Continúa el recurrente analizando el informe de la Dirección General Urbanística, Subdirección General de Gestión Urbanística del Excelentísimo Ayuntamiento de Madrid de fecha 10 de noviembre de 2022, firmado por doña M. E. R. A., como adjunta al Departamento y por la Jefa del Servicio doña F. M. C., del que afirma que no se opone a la inscripción. Efectivamente, en su primer párrafo, afirma dicho informe que la georreferenciación alternativa de la finca registral 9.574 del Registro de la Propiedad de Madrid número 10 «no invade suelo público, situándose dentro de la alineación oficial en suelo lucrativo».
Dicha afirmación se refiere a la georreferenciación aportada, no a su correspondencia con la finca 9.574, ya que ello no es competencia del Ayuntamiento, sino que entra dentro del ámbito de la calificación registral de la registradora. Pero, también es cierto, que el citado informe respecto a la descripción de la finca registral de la finca 9.574 sobre la realidad física, también afirma que la finca se adquiere por «Explotaciones Agrícolas San Roque, S.A.» en el año 2010, siendo la compradora conocedora de la existencia de la calle (…) existía desde el día 1 de enero de 1969 y de la calle (…), desde el día 1 de enero de 1968, añadiendo el informe citado: «Además, aunque hoy en día la vía pecuaria se encuentra ocupada por la Calle (…), también debió conocer que, desde 1958, la finca registral 9.574 estaba atravesada por una vía pecuaria. Y que desde hace más de 40 años, es evidente por simple observación que el terreno se encuentra destinado al uso público de viales municipales».
Además, el Ayuntamiento de Madrid alude al pleito que existió entre la citada Corporación y el titular registral de la finca 9.574 citada, sobre reclamación del precio del terreno expropiado, que ganó en las sucesivas instancias el Ayuntamiento de Madrid, por inexistencia física del suelo cuya expropiación se reclamaba. Añadiendo que de la escritura de segregación de la finca 9.574 «se desprende la voluntad de su propietario de destinar las porciones restantes de la finca matriz, grafiadas en el plano aportado por la interesada como porciones C1, A2 B1 y A3 a viarios que permitieran el acceso a las fincas segregadas, parte de las cuales se transmitieron a terceros por el Señor Nieto Gil.».
Por tanto, del informe del Ayuntamiento de Madrid se colige que la georreferenciación alternativa presentada no invade dominio público, razón por la cual no se opone, porque no puede oponerse, a la inscripción de la georreferenciación, pero lo que sí que pone en tela de juicio, con la exposición del relato de los hechos es la correspondencia entre la georreferenciación aportada y la descripción de la finca registral 9.574, admitiendo expresamente que la misma desapareció y está hoy destinada a viales públicos, por lo que puede concluirse que la descripción de la misma es un resto numérico carente de realidad física.
10. Esa conclusión se refuerza con la oposición que realiza el colindante registral notificado, basándose la registradora, tanto en el informe municipal citado, como en el escrito de oposición, para fundamentar objetivamente sus dudas en la identidad de la finca. Concretamente, el colindante registral declara que sus nueve fincas registrales, antes relacionadas, se corresponden con la identidad de una sola parcela catastral, cuya referencia se ha indicado anteriormente, sobre las que se ubica la antigua parcela industrial de la fábrica «Tubos Borondo», situada en el número (…) de la carretera (…), en el polígono industrial de «(…)». Tiene una configuración trapezoidal y una superficie de 115.619 metros cuadrados, medida sobre la documentación cartográfica municipal y, según reciente levantamiento topográfico 115.957,12 metros cuadrados. Linda al norte con una línea ligeramente curvada de 380 metros con el «(…)». Al noreste en línea recta de 418 metros con la alineación de la calle (…) Al sureste, en línea de 185 metros con carretera (…) y al suroeste en línea de 386 metros con la alineación de la calle (…)
La finca se encuentra vallada en todos sus linderos desde hace 52 años, mediante muros de bloque de hormigón, al que se añadió elementos prefabricados de marcos y tubos como almacenamiento al aire libre de los materiales fabricados en casi la totalidad de sus linderos, hasta el cese de la actividad fabril en la parcela, habiéndose inscrito en el Registro de la Propiedad diferentes obras nuevas sobre esta parcela. Manifiestan además que la citada parcela, en ningún momento de su actual existencia y configuración, ha sido colindante con ningún enclave alguno de otra parcela ni físicamente, ni registral ni catastralmente. Se opone a la inscripción de la georreferenciación alternativa porque invade parcialmente fincas de su propiedad, sin que se determine su ubicación, descripción literaria ni delimitación gráfica, a través de sus linderos.
Afirma el colindante opositor notificado que la descripción literaria de las ocho fincas se corresponde con la georreferenciación de la parcela catastral, de referencia ya citada, la cual linda por todos sus vientos con bienes de titularidad pública. También afirma que el intento de inscribir la georreferenciación alternativa, que no tiene realidad física, es consecuencia de la integración de los antiguos terrenos de la fábrica «Tubos de Borondo» en una nueva actuación de transformación urbanística para regenerar el entorno degradado, posibilitar la integración del Campus (…) con el tejido urbano, mejorar el espacio público y la calidad urbana.
El recurrente alega al respecto que el colindante opositor no acredita que la parcela catastral se corresponde con alguna de las fincas registrales de las que es titular, circunstancia que no es posible, porque una misma referencia catastral no puede asignarse a más de una finca registral. Lo que ocurre en el presente caso es que la sucesivas segregaciones han tenido acceso al Registro, pero no han sido dadas de alta en el Catastro, confundiendo el recurrente las operaciones registrales de correspondencia entre la identidad de la finca y la referencia catastral, que como operación literaria regula el artículo 45 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y la operación de calificación registral gráfica, que como operación geográfica consistente en la superposición de recintos geográficos para ubicarlos indubitadamente regula el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
11. Para finalizar, el recurrente realiza una serie de afirmaciones, con las que concluye su escrito de interposición del recurso, que determinan que el recurso no pueda ser estimado, cuando afirma: «Y es que, por coherencia, en zonas que han sufrido transformación urbanística y modificaciones hipotecarias a lo largo del tiempo, es materialmente imposible coordinar la descripción de una finca registral que data de 1890-1930, con un plano catastral actual». Precisamente, en eso consiste el procedimiento de coordinación gráfica, que arranca con la inscripción de una georreferenciación alternativa de una finca, en actualizar la misma a la situación actual, lo que requiere determinar indubitadamente la ausencia de conflicto con ningún colindante, que no ocurre en el presente caso.
También afirma: «Por último, las manifestaciones de posesión o justo título realizadas por Desit, no se pueden dirimir en un recurso gubernativo, siendo necesaria su resolución en sede judicial, por lo que nada aporta a estos efectos ya que el recurrente también reclama su posesión y tiene justo título sobre la parcela resto». Y efectivamente, así es. Pero, tampoco puede resolverlas la registradora en el ámbito de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, donde no hay contracción ni trámite de prueba, siendo esta competencia propia de los tribunales de Justicia. Como dijo la Resolución de 15 de marzo de 2022, el ámbito material de aplicación del expediente del artículo 199 solo permite la práctica de asientos en la finca objeto del expediente, no en otra distinta. Ahora bien, si el promotor del expediente alega que la georreferenciación de la otra finca se solapa con la suya, debe el registrador tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, practicando las notificaciones correspondientes a los colindantes, que permita a éstos realizar las alegaciones que estimen pertinentes, que el registrador habrá de valorar, a los efectos de efectuar una calificación positiva o negativa, lo que hizo la registradora, una vez notificada y publicada la Resolución de 7 de septiembre de 2022, con una información completa, que le permite formular una calificación bien fundamentada, para que el recurrente pueda recurrirla con todas las garantías.
12. Por tanto, la registradora ha dado cumplimiento en el presente caso a la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en la Resoluciones de 5 de abril o 20 de junio de 2022, pues la registradora:
a) ha calificado la existencia de dudas en la identidad de la finca, concluyendo que su realidad física no ha quedado acreditada y que la georreferenciación presentada se integra dentro del terreno de otras fincas registrales, lo que puede ser indicio de una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria), existiendo, además, desde 1930, una serie de actuaciones sobre el suelo, como reconoce el propio recurrente, que no han tenido acceso al Registro y que dificultan la apreciación de la coherencia interna entre la georreferenciación que resulta del Registro y que no se puede identificar y la actual georreferenciación alternativa que se ha aportado al expediente, sin que se haya aclarado la situación resultante actual de la finca descrita en el año 1930.
b) la registradora ha utilizado la aplicación informática homologada para el tratamiento de las representaciones gráficas del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación actual. Ciertamente, podría haber acudido a la cartografía histórica del Catastro, pero ello no es óbice para que califique sobre la georreferenciación actual, puesto que los cambios en la realidad física producidos por la propia evolución del territorio, desde el año 1930, no resultan del contenido del folio registral y para inscribir la georreferenciación debe existir una coherencia interna entre la descripción que resulta del Registro y la georreferenciación de la finca, con los medios de que se disponga y entre la descripción que ahora se propone y su georreferenciación. Solo cuando se de esa coherencia, será posible comparar ambos recintos geográficos, para determinar si puede inscribirse esa georreferenciación. Fallando esa coherencia interna, no es posible realizar la comparación de recintos con plenas garantías, pues la alternativa se ubica dentro de una parcela catastral mayor, con titularidad es distinta y que se corresponde con la identificación de nueve fincas registrales, que se encuentran bastante delimitadas en la realidad física.
c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. Incluso, puede tratarse de fincas carentes de realidad física, al no haber tenido el debido acceso registral las diferentes actuaciones transformadoras que han existido sobre el suelo. Esta es una de las situaciones que la Ley 13/2015 trata de prevenir. Pero, su existencia previa a la entrada en vigor de la misma es innegable y el supuesto de hecho del presente recurso parece ser un claro ejemplo de ello, dada la imprecisa descripción de la finca 9.574, sin referencia a dato físico alguno sobre el territorio.
d) la registradora, a la vista de las alegaciones efectuadas por el colindante y a las manifestaciones realizadas en el informe del Ayuntamiento de Madrid, decide motivadamente según su prudente criterio, denegar la inscripción solicitada, por la invasión de finca colindante inmatriculada, cuyo titular se opone, porque no puede asegurarse la realidad física de la finca registral 9.574. Por lo que fundamenta objetivamente sus dudas en la identidad de la finca, pues de inscribirse la georreferenciación en estas circunstancias, el peligro de generar una doble inmatriculación es evidente. Y aunque conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción», ello no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador. Y como dijo la Resolución de este Centro Directivo de 7 de septiembre de 2022, no puede calificarse de temeraria la calificación registral negativa si la misma se apoya en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria: notificación a colindantes y valoración de la oposición planteada por dos de éstos.
Y como también indicó la Resolución de 19 de julio de 2016, el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.
e) el juicio de identidad de la finca por parte de la registradora ha sido motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En el presente caso, la registradora funda sus dudas en que la realidad física de la finca 9.574 no ha quedado indubitadamente acreditada, tras la alegación del colindante. Y ello tanto respecto a la parte privada de la finca cuya georreferenciación se solicita, lo que refleja la existencia de un conflicto latente sobre la titularidad del terreno, que tanto jurídica como físicamente se integra en una parcela catastral con una realidad física consolidada y aparente a lo largo de muchos años, la cual se integra de 9 fincas registrales; como respecto a la parte expropiada, como ha manifestado el Ayuntamiento en su informe y como han resuelto los tribunales de Justicia, en dos instancias, que han denegado la pretensión de indemnización por expropiación que pretendía el promotor del expediente de la Administración, por no haberse acreditado la realidad física de lo expropiado. Y no puede lograrse por la vía del artículo 199 lo que un tribunal de Justicia ha denegado.
13. Paralelamente, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo relativa, no ya tanto a los requisitos para obtenerla, sino a los efectos jurídicos de la inscripción de la georreferenciación de las fincas registrales. Como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».
Precisamente por ello, si se admitiera la inscripción de la georreferenciación aportada supondría dar por cumplido el principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación del objeto del derecho inscrito, pues tal georreferenciación determinaría, si se admitiera su inscripción, con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad en contra de los pronunciamientos registrales existentes cuando se inscribió el derecho. Por ello, no puede admitirse la inscripción de la georreferenciación en esas circunstancias, pues se estaría introduciendo una inexactitud en el contenido del Registro, contraviniendo el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, al rectificar intrínsecamente la descripción de la finca colindante en contra del consentimiento del titular registral. Lo que vulnera el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, pues el asiento registral está bajo la salvaguardia de los tribunales.
En el presente caso, es claro que las fincas registrales de quien formula oposición no tienen previamente inscrita su georreferenciación, y, por tanto, no cabe aplicar aquí el primer inciso relativo a que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita». Pero, sí le impediría inscribir, en su día y por la vía del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la agrupación de sus fincas registrales, para hacerlas coincidir con su propia georreferenciación de origen catastral, o la inscripción de las nueve georreferenciaciones alternativas a la catastral, si así lo decidiera, porque solaparía con la georreferenciación de la finca objeto del presente expediente, si se permitiera su inscripción.
Por tanto, constatado que existe una controversia, no sólo entre un titular registral y un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199, dada la oposición de un colindante que resulta no solo ser titular catastral del inmueble catastral afectado en parte por la georreferenciación que pretende inscribir el promotor, sino también titular registral de 9 fincas colindantes, aunque no tenga inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación. Pero, alega entrar en colisión con la pretendida por el promotor; con lo que «queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia»; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria.
Ello determina como consecuencia necesaria en el presente expediente la confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso, –como ya se dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020– «decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes».
En casos como el presente, tal señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, si la incorporación de la georreferenciación pretendida «fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».
Y resulta también de aplicación lo dispuesto en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria en el sentido de que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél».
También pueden los interesados acudir, si así lo estimaren conveniente, a la conciliación prevista en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el registrador, notario o letrado de la Administración de Justicia, o a la vía arbitral (cfr. artículos 2 y 13 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje) o proceder al deslinde previsto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación recurrida en los términos en que ha sido formulada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de marzo de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.