Categoría: Judicial

delimitadas por el mismo. El aprovechamiento de las unidades de actuación, cuando éstas no vengan delimitadas por el planeamiento general, se fijará en el momento de su delimitación. De forma motivada, los proyectos de compensación o reparcelación podrán modificar los coeficientes de ponderación establecidos por el planeamiento, basado en un estudio de mercado actualizado, cuando dichos coeficientes hubieran perdido su vigencia.
3. Para el cálculo del aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución o de cada unidad de actuación, se considerará en el numerador de la división a que hace referencia el apartado 1, el aprovechamiento total, incluyendo el aprovechamiento dotacional privado y excluyendo el correspondiente a las dotaciones públicas. En el denominador de dicha operación se tendrá en cuenta la superficie total del ámbito de que se trate, incluidos los terrenos aún no obtenidos destinados a dotaciones públicas de carácter local y general previstas en el Plan, así como aquellos otros que, aun no hallándose en la superficie considerada, sean adscritos a ella por el planeamiento para su obtención. En la superficie a computar deberán incluirse también los terrenos afectos a dotaciones y equipamientos que se hubiesen obtenido por el Ayuntamiento mediante expropiación forzosa u otra forma de adquisición onerosa, pero se excluirá la superficie de aquellos suelos dotacionales de uso y dominio públicos preexistentes al planeamiento, para los que éste prevea su mantenimiento como suelos demaniales.
4. A efectos de su expropiación, el aprovechamiento medio aplicable a los terrenos destinados a sistemas generales ubicados en suelo urbanizable o urbano no incluidos en Sectores ni Unidades de Actuación en suelo urbano, será la media de las edificabilidades correspondientes al uso característico del ámbito espacial homogéneo por usos y tipologías en el cual esté incluido el terreno.
1. El aprovechamiento urbanístico que el propietario de una parcela puede incorporar a su patrimonio en el suelo urbano no sujeto a actuaciones de transformación urbanística, es el aprovechamiento o edificabilidad real que resulte de la aplicación directa de las determinaciones del Planeamiento General sobre el solar. El propietario podrá materializar el aprovechamiento directamente sobre sus solares o tras la correspondiente normalización de fincas.
2. El aprovechamiento urbanístico que el propietario puede incorporar a su patrimonio en el suelo urbano sujeto a actuaciones de transformación urbanística y en el urbanizable, será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 85 por ciento del aprovechamiento medio del ámbito o Sector, que constituyan el ámbito de la equidistribución y, de no haberlos, de la unidad de actuación, con las siguientes excepciones:
a) En los supuestos que con carácter excepcional y de manera motivada, el planeamiento lo aumente al 90 por ciento o lo reduzca al 80 por ciento, cuando el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al valor medio de las demás parcelas incluidas en la misma categoría de suelo.
b) En las actuaciones de renovación o regeneración urbana y en las de dotación, en las que el aprovechamiento será el preexistente más el 85 por ciento del incremento de aprovechamiento.
3. El aprovechamiento urbanístico que el propietario puede incorporar a su patrimonio, en un Proyecto Singular de Interés Regional, será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 85 por ciento del aprovechamiento medio del ámbito.
1. Cuando los aprovechamientos de una unidad de actuación superen el aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de equidistribución en el que aquella se encuentre, el exceso corresponderá a la Administración, que podrá destinarlo a compensar a los propietarios incluidos en unidades de actuación que se hallen en la situación inversa, a la obtención de terrenos dotacionales no incluidos o adscritos a unidades de actuación o para ampliar, en su caso, el patrimonio municipal del suelo.
2. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en una unidad de actuación fueran inferiores a los aprovechamientos privatizables, se adoptarán todas o algunas de las siguientes opciones a elección de la Administración:
a) Se disminuirá la carga de urbanizar en cuantía igual al valor del aprovechamiento que no es posible adquirir, sufragando la Administración la diferencia.
b) Se disminuirá la cesión de aprovechamientos que corresponda al Ayuntamiento según lo dispuesto en los artículos 40 y 44, en cuantía igual al aprovechamiento privado no materializable en la unidad.
c) Se compensará la diferencia en otras unidades de actuación excedentarias o con aprovechamiento propio de la Administración o se indemnizará en metálico, una vez esté aprobado el correspondiente Proyecto de reparcelación.
1. Los gastos de urbanización que deben ser sufragados por los afectados incluirán todos aquellos que sean necesarios y adecuados a la finalidad de ejecución del planeamiento y comprenderán, al menos, los siguientes conceptos:
a) El coste de las obras de vialidad, incluida la pavimentación de calzadas y encintado de aceras, así como el arbolado, jardinería y mobiliario urbano que estén previstos en los planes.
b) La ejecución y urbanización de los espacios libres públicos incluidos como dotaciones locales, mobiliario urbano, jardinería y plantación de arbolado.
c) El abastecimiento de agua potable, incluidos los gastos de captación, depósito, tratamiento y distribución y las obras de saneamiento, conducciones, colectores, sumideros y las instalaciones de depuración.
d) Las instalaciones de riego y servicios antincendios.
e) El suministro de energía eléctrica y alumbrado público, incluyendo las instalaciones de conducción y distribución, en los términos establecidos en la normativa del sector eléctrico.
f) La canalización e instalación de las redes de telecomunicaciones y los demás servicios exigidos por el planeamiento.
g) Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones exigidas por la ejecución de los planes.
h) Las indemnizaciones procedentes por la extinción de arrendamientos, derechos de superficie u otras ocupaciones, así como por el cese de actividades o traslados y las derivaciones de los derechos de retorno y realojo previstos en la Ley.
i) El coste del planeamiento de desarrollo y los estudios, proyectos y documentos técnicos necesarios para la gestión y ejecución del planeamiento y de la urbanización, así como los gastos originados por la reparcelación.
j) Los gastos de formalización y de inscripción en los registros públicos correspondientes de los acuerdos y las operaciones jurídicas derivados de los instrumentos de gestión y ejecución urbanística.
k) Los gastos de gestión, debidamente justificados, bajo los principios de proporcionalidad y de no enriquecimiento injusto.
2. Los gastos de instalación de las redes de suministros a que se refieren los párrafos c), e) y f) del apartado 1 anterior se entienden sin perjuicio del derecho o posibilidad de reintegrarse de ellos por las empresas suministradoras.
3. El pago de los gastos de urbanización podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios, cediendo éstos gratuitamente y libres de cargas terrenos edificables en proporción suficiente para compensarlos.
4. La Administración actuante responsable de la ejecución podrá:
a) Exigir de los propietarios, incluso por la vía de apremio, el pago anticipado de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los siguientes seis meses.
b) Convenir con los propietarios, cuando las circunstancias así lo aconsejen y en las condiciones que se determinen, un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización.
1. Se entiende por normalización de fincas la operación en virtud de la cual se redefinen los linderos de las propiedades al objeto de adaptar la configuración física de aquellas a las determinaciones del Planeamiento. La normalización de fincas procederá siempre que siendo preciso regularizar la configuración física de las mismas, no sea necesaria la redistribución de los beneficios y cargas de la ordenación entre los propietarios afectados. En particular, procederá la normalización en los supuestos de actuaciones aisladas en el suelo urbano no sujeto a actuaciones de transformación urbanística.
2. La normalización de fincas se limitará a definir los nuevos linderos de conformidad con el planeamiento, sin que pueda afectar a las construcciones preexistentes, salvo las declaradas fuera de ordenación, ni al valor de las mismas en más de un 15 por ciento. Dicha diferencia de valor se compensará en metálico o en la forma que en cada caso se convenga.
3. La normalización, que incluirá una breve memoria y planos justificativos, se aprobará por el Alcalde, de oficio o a instancia de alguno de los propietarios afectados, previa notificación al resto otorgándoles un plazo de audiencia de veinte días y se hará constar en el Registro de la Propiedad.
1. La expropiación forzosa como instrumento de gestión urbanística se aplicará en los siguientes supuestos:
a) Para la obtención aislada de terrenos destinados a sistemas generales y demás dotaciones públicas y cuando no esté previsto otro procedimiento de los enumerados en los artículos 148 y 149 de esta ley.
b) Para la regularización de fincas, formación de manzanas y demás actuaciones aisladas en que convenga suprimir elementos constructivos preexistentes.
c) Para cuando se haya establecido este sistema en actuaciones integradas en unidades de actuación.
d) Como instrumento adicional al servicio de los urbanizadores en los sistemas de actuación de base privada en los términos y con las condiciones reguladas en el Capítulo VI de este Título.
e) Para la constitución y ampliación de los patrimonios públicos de suelo.
f) Por incumplimiento de la función social de la propiedad.
g) Para cuando en un edificio en régimen de propiedad horizontal no se realicen, tras los oportunos requerimientos, las obras necesarias o las instalaciones precisas para el cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, así como las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad previstos en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
h) Para la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano.
i) En todos los demás supuestos legalmente establecidos.
2. En el supuesto de la letra a) del apartado 1 anterior y, en general, cuando la expropiación esté prevista en el planeamiento respecto de terrenos no susceptibles de edificación y aprovechamiento privado y que no hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la distribución de beneficios, la inactividad de la Administración en el inicio del expediente expropiatorio facultará a los propietarios a hacer uso de las previsiones del artículo 114.3 de esta ley.
3. En los supuestos mencionados en el apartado 2 de este artículo y, en general, en todos aquellos en los que la expropiación no se utiliza como sistema de actuación en actuaciones integradas, el coste de las expropiaciones podrá ser repercutido sobre los propietarios que resulten especialmente beneficiados por la actuación, mediante la imposición de contribuciones especiales.
4. El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustará a lo dispuesto en esta ley y le será de aplicación la legislación general del Estado en lo referente a la fijación de justiprecio, reversión de terrenos expropiados, inscripción en el Registro de la Propiedad y, en general, en todo lo que constitucionalmente corresponde a la competencia estatal.
1. La expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad se podrá aplicar:
a) Por inobservancia de los plazos establecidos en el Planeamiento para la urbanización de los terrenos, o cuando proceda como consecuencia del incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación contenidos en el Capítulo VIII del presente Título.
b) En los supuestos de parcelaciones ilegales.
2. En el supuesto de inobservancia de los plazos previstos por el Planeamiento urbanístico para la urbanización, constatado el incumplimiento, el Ayuntamiento requerirá al propietario para que en el plazo máximo de seis meses proceda a completar la urbanización. Transcurrido dicho plazo sin que se haya iniciado el proceso se podrá iniciar el correspondiente expediente expropiatorio. En tales casos, del justiprecio que proceda se deducirá el importe de las multas que, en su caso, hubieran sido impuestas y no satisfechas en período voluntario, siempre que se cumpla el resto de requisitos exigibles por la normativa de recaudación.
Una vez expropiado el terreno, el Ayuntamiento decidirá en el plazo de seis meses sobre el modo de llevar a cabo la urbanización inacabada.
1. Para la ejecución del planeamiento podrá imponerse la constitución de servidumbres, con arreglo a la legislación expropiatoria, como alternativa a la expropiación de la propiedad cuando no sea necesaria la titularidad del dominio, siempre que el justiprecio que proceda abonar no exceda de la mitad del importe del que correspondería abonar por la expropiación del dominio.
2. Cuando hubieren de modificarse o suprimirse servidumbres privadas por estar en contradicción con las disposiciones del Plan, podrán expropiarse con arreglo al procedimiento previsto en la legislación expropiatoria.
1. Se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos afectos por el planeamiento a infraestructuras o equipamientos urbanísticos públicos mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una unidad de actuación excedentaria, o bien mediante compensación con terrenos o aprovechamientos urbanísticos de los patrimonios públicos de suelo, que no estén destinados por el planeamiento a la construcción de vivienda protegida.
2. La ocupación directa requerirá que esté aprobado el planeamiento de detalle en cada caso preciso y que la Administración haya determinado también tanto el aprovechamiento urbanístico privatizable correspondiente al titular del terreno que se pretende ocupar como, en su caso, el de las unidades de actuación excedentarias en las que haya de hacerse efectivo tal aprovechamiento.
1. Los propietarios afectados por las ocupaciones directas tendrán derecho a ser indemnizados, en su caso, por el período de tiempo que medie desde la ocupación de sus terrenos, hasta la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación correspondiente a la unidad de actuación en que hubieren sido integrados.
2. Transcurridos cuatro años desde la ocupación sin que se hubiera producido la aprobación definitiva del mencionado proyecto de reparcelación, los interesados podrán advertir a la Administración su propósito de iniciar el expediente de justiprecio del dominio afectado, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.
3. A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurriesen tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquel dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio correspondiente. La valoración se entenderá referida al momento de iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley, y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación.
El procedimiento de aplicación de la ocupación directa deberá ajustarse a las siguientes reglas:
a) La Administración publicará en el «Boletín Oficial de Cantabria» y notificará a los interesados la relación de los terrenos y propietarios afectados, aprovechamiento urbanístico privatizable correspondiente a cada uno de ellos y unidad o unidades de actuación excedentarias donde habrán de hacer efectivos sus derechos, o los terrenos o aprovechamientos urbanísticos del patrimonio público de suelo que les corresponden. A continuación, durante el plazo de un mes, los interesados podrán alegar lo que estimen conveniente. Al mismo tiempo se solicitará certificación de dominio y cargas al Registro de la Propiedad y la práctica de los asientos que correspondan.
b) La ocupación sólo podrá llevarse a cabo transcurrido el plazo de la información pública y notificación, levantándose acta en la que se harán constar, al menos, los siguientes extremos:
1.º Lugar y fecha de otorgamiento.
2.º Identificación de los titulares de los terrenos a ocupar y situación registral de estos.
3.º Superficie a ocupar y aprovechamiento urbanístico que le corresponda.
4.º Unidades de actuación donde han de hacerse efectivos los aprovechamientos urbanísticos, o los terrenos o aprovechamientos urbanísticos del patrimonio público de suelo que les corresponden.
c) Se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso de propietarios desconocidos, incapacitados sin persona que les represente, o cuando se trate de propiedad litigiosa.
d) La Administración expedirá a favor de cada uno de los propietarios de terrenos ocupados certificación de los extremos señalados en la regla b anterior. Una copia de dicha certificación, acompañada del correspondiente plano, se remitirá al Registro de la Propiedad para inscribir la superficie ocupada a favor de la Administración, en los términos establecidos por la legislación estatal.
1. Se entiende por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en una unidad de actuación para su nueva y posterior división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes o derechos sobre el suelo, vuelo y subsuelo a los afectados en proporción a sus respectivos derechos.
2. La reparcelación tiene por objeto distribuir equitativamente los beneficios y cargas derivados del planeamiento, regularizar la configuración de las fincas, situar el aprovechamiento urbanístico en las zonas aptas para la edificación y localizar, en su caso, en esas mismas zonas, el aprovechamiento que en virtud de los deberes de cesión corresponda a la Administración.
3. El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio proyecto de reparcelación. Si, respecto a una misma unidad de actuación, se gestionan varias reparcelaciones, el resultado conjunto deberá respetar los derechos que corresponderían a los afectados de haberla tramitado en un solo expediente.
4. Cuando sean necesarios procesos reparcelatorios no podrán concederse autorizaciones de edificación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de actuación.
No será necesaria la reparcelación en los siguientes supuestos:
a) Cuando la totalidad de los terrenos de la unidad de actuación pertenezcan a un solo propietario o, aun perteneciendo a varios titulares, cuando la cuantía de los derechos de los que sean minoritarios imponga la reparcelación económica conforme a lo dispuesto en el artículo 141.
b) Cuando el Planeamiento se ejecute por el sistema de expropiación.
c) Cuando se trate de actuaciones aisladas en suelo urbano.
d) Cuando se trate de ejecutar un plan que afecte a una superficie ya reparcelada sin que se altere el equilibrio económico entre los propietarios.
1. Salvo acuerdo unánime en contrario de todos los propietarios afectados, la reparcelación se ajustará a los siguientes criterios:
a) Cada propietario recibirá parcelas aptas para edificar o, en su caso, derechos sobre el vuelo, suelo o subsuelo, para poder plasmar el aprovechamiento que le corresponda en proporción a la superficie aportada y, si fuera posible, sobre las fincas originales. Las diferencias de adjudicación de terrenos o derechos serán objeto de compensación económica entre los interesados.
b) Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita la adjudicación de fincas independientes a todos ellos y, en todo caso, cuando los derechos del propietario no alcancen el 15 por ciento de la parcela mínima, los solares o derechos resultantes podrán adjudicarse pro indiviso o sustituirse por una indemnización en metálico.
c) Para la asignación de las parcelas edificables resultantes o derechos sobre el suelo, vuelo y subsuelo, se tendrán en cuenta los criterios para fijar el aprovechamiento urbanístico y, en su caso, las normas de valoración de la legislación del Estado. No se harán adjudicaciones de parcelas o derechos que excedan del 15 por ciento de los derechos de los adjudicatarios, sin perjuicio de que por unanimidad de la junta de compensación se adopte otro criterio.
d) Las compensaciones económicas, sustitutivas o complementarias, por diferencias de adjudicación se fijarán atendiendo al precio medio en venta de las parcelas resultantes, sin incluir los costes de urbanización.
e) Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse, se valorarán como un gasto de urbanización más, siendo indemnizados sus titulares.
f) Las obras de urbanización preexistentes que resulten útiles para la ejecución del nuevo Plan serán consideradas obras de urbanización con cargo al conjunto de los propietarios, o la entidad urbanizadora que los represente. Su importe se satisfará al titular del terreno sobre el que se hubieran efectuado.
2. En suelo urbano, para facilitar los procesos de regeneración y renovación urbana, los proyectos de reparcelación pueden adjudicar en régimen de propiedad horizontal edificaciones existentes que sean adecuadas al planeamiento urbanístico, sin perjuicio del ajuste de los aprovechamientos urbanísticos.
3. En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
4. Cuando haya discordancia entre los títulos aportados y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta en el expediente de reparcelación.
5. Sin perjuicio de la correspondiente normalización de fincas y de las compensaciones económicas que procedan cuando fuese necesario, no serán objeto de nueva adjudicación en el expediente reparcelatorio conservándose las propiedades primitivas en los siguientes supuestos:
a) Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento que se ejecuta.
b) Los terrenos edificados con aprovechamiento no ajustado al planeamiento, cuando la diferencia, en más o en menos, entre el valor que les corresponda con arreglo al plan y el que correspondería al propietario en proporción a su derecho en la reparcelación sea igual o inferior al 15 por ciento de este último, siempre que no estuvieran destinados a usos incompatibles con la ordenación urbanística.
c) Los terrenos edificados con aprovechamiento no ajustado al planeamiento, cuando las edificaciones se destinen a usos no incompatibles con el planeamiento y el coste de su eliminación resulte desproporcionado a la economía de la actuación.
d) Los inmuebles formalmente incluidos en alguna categoría protectora propia de la legislación del patrimonio cultural.
6. En cualquier momento, previo acuerdo de los interesados, podrá sustituirse la reparcelación por el equivalente económico del derecho que se ostente. Dicha sustitución se impondrá cuando por las circunstancias del planeamiento no fuera posible llevar a cabo la reparcelación material de los terrenos, en un porcentaje superior a la mitad de la superficie de la unidad de actuación. En todos esos casos, la reparcelación se limitará a la redistribución material de los terrenos restantes, estableciendo las cesiones a favor de la Administración y las indemnizaciones que procedan entre los afectados.
7. Las adjudicaciones de terrenos a que dé lugar la equidistribución, cuando se efectúan en favor de los propietarios comprendidos en el correspondiente ámbito y en proporción a sus respectivos derechos, gozarán de todas las exenciones tributarias que establezca la legislación aplicable.
8. Se aplicarán supletoriamente, en lo que proceda, las normas de la expropiación forzosa.
1. La cuenta de liquidación provisional establecerá, respecto a cada propietario, las cantidades que le corresponde abonar o percibir, compensándose los saldos acreedores y deudores de las liquidaciones y estableciendo la obligatoriedad de liquidar éstas antes de que se proceda a cualquier otro pago de la cuota de urbanización. A quien resulte acreedor neto, se le indemnizará antes de inscribir en el Registro de la Propiedad la reparcelación, respondiendo de la efectividad del pago o de la consignación del importe correspondiente el resto de propietarios deudores y, en su caso, por el agente urbanizador cuando el sistema de gestión elegido sea el de concesión de obra urbanizadora. El secretario del Ayuntamiento o el de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, certificarán el hecho de haberse pagado o consignado las indemnizaciones de los acreedores netos.
2. La liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la actuación de que forme parte la unidad reparcelable, tendrá exclusivamente efectos económicos y no podrá afectar a la titularidad real sobre los terrenos.
3. En la liquidación definitiva, se tendrán en cuenta:
a) Las cargas y gastos prorrateables entre los adjudicatarios de fincas resultantes, que se hayan producido con posterioridad al acuerdo de aprobación de la reparcelación.
b) Los errores y omisiones que se hayan advertido con posterioridad a dicho acuerdo.
c) Las rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales posteriores al mismo.
d) Las transmisiones patrimoniales y las nuevas cargas y gravámenes que se produzcan desde la inscripción en el Registro de la Propiedad y la aprobación definitiva de la Cuenta de liquidación definitiva.
4. Si, con posterioridad a la liquidación definitiva, se produjeran nuevas resoluciones administrativas o judiciales, con efecto sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución de las mismas habrá de producirse en un expediente nuevo y distinto.
1. El contenido de la reparcelación se concretará en un proyecto de reparcelación, que constará de los siguientes documentos:
a) Memoria:
1.º Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que, en su caso, concurran.
2.º Descripción de la unidad reparcelable.
3.º Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.
4.º Criterios de valoración de las superficies adjudicadas y coeficientes de homogeneización.
5.º Criterios de adjudicación.
6.º Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
7.º Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan.
b) Relación de propietarios e interesados, con expresión de la cuantía y naturaleza de su derecho.
c) Descripción de las fincas o partes de fincas, bienes y derechos aportados a la reparcelación, así como otros derechos que deberían ser tenidos en cuenta y su tratamiento en el seno de la reparcelación.
d) Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, con expresión del aprovechamiento urbanístico que corresponda a cada una de ellas, y designación nominal de los adjudicatarios.
e) Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan.
f) Cuenta de liquidación provisional, indicando la cuantía que corresponde a cada propietario, así como la cuota de participación en la liquidación definitiva.
g) En su caso, memoria de fijación de cuotas de urbanización.
h) Planos que expresen las determinaciones anteriores que tengan una plasmación gráfica en los que se contenga la localización por coordenadas en el sistema de referencia oficial.
i) En su caso, el correspondiente plan de realojos.
2. Dicha documentación podrá reducirse o ampliarse en congruencia con el contenido efectivo de la reparcelación en cada caso.
3. La documentación del proyecto, gráfica y escrita, deberá expresar y justificar los extremos que sean relevantes para justificar y explicar la propuesta, la valoración de derechos, preexistencias y adjudicaciones, así como la coherencia con el planeamiento y la cuenta de liquidación provisional. La documentación gráfica identificará con precisión las fincas de origen, su estado inicial y las parcelas de resultado en relación con el plan. La simbología gráfica y la enumeración de las parcelas deben ser uniformes y unívocas en todo el proyecto. No podrán utilizarse símbolos contrarios a los que sean comunes en la práctica usual, ni que conduzcan a error o cuyo significado no se explique con claridad y precisión.
1. Sin perjuicio de lo previsto en los artículos 197 a 200 de esta ley, en las actuaciones de regeneración y renovación urbana la reparcelación podrá consistir en la adjudicación, incluso forzosa, de elementos de una construcción en régimen de propiedad horizontal a cambio de las primitivas propiedades, con observancia de la proporcionalidad y equidad en su valor.
2. La parte alícuota de la obra adjudicada al agente urbanizador, de valor equivalente a los costes de ejecución por él asumidos, debe quedar íntegramente garantizada mediante aval bancario, en beneficio de los propietarios retribuyentes, antes del comienzo de las obras.
3. En la reparcelación en régimen de propiedad horizontal, el reparto se rige por los principios reparcelatorios de coincidencia y proximidad. Si su aplicación es imposible, la adjudicación se corregirá con coeficientes de valoración objetiva o compensaciones en metálico.
4. El valor de las adjudicaciones ha de estar en justa proporción con las aportaciones. Si la agrupación de inmuebles les aporta utilidades de las que carecen por separado y ello supone un especial beneficio para alguno de ellos, esta circunstancia se ponderará en la definición de derechos.
5. Los propietarios de los edificios que la actuación conserve como enclaves inalterados serán mantenidos en su propiedad, sin perjuicio de la normalización de fincas y compensaciones que procedan.
6. El proyecto de reparcelación horizontal podrá formalizarse mediante escritura pública, otorgada por el agente urbanizador previa autorización de la Administración actuante.
7. El proyecto de reparcelación en régimen de propiedad horizontal podrá modificar el título constitutivo de dicho régimen, incorporando la descripción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de los elementos comunes. Igualmente, el proyecto de reparcelación de propiedad horizontal podrá constituir o modificar un complejo inmobiliario, así como describir y adjudicar la división de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos independientes, aumentar su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte.
8. En lo no previsto en este precepto, será aplicable lo regulado en los artículos anteriores de esta sección.
1. El procedimiento de la reparcelación se integrará en el marco del sistema de actuación que se elija en cada caso, de acuerdo con el artículo 158.
2. El proyecto de reparcelación deberá ser aprobado por la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional y por el órgano municipal competente conforme al mismo procedimiento previsto en el artículo 119.3 para la delimitación de unidades de actuación a salvo de lo dispuesto en el artículo 79.2 de esta ley.
1. La iniciación del expediente de reparcelación conlleva, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito de la unidad de actuación. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad tendrán derecho a ser resarcidos del coste justificado de los proyectos y a la devolución, en su caso, de las tasas municipales. La suspensión prolongará su eficacia hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de actuación, sin que dicha suspensión pueda ser superior al plazo de un año.
2. El acuerdo aprobatorio del Proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:
a) Transmisión a la Administración, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos o derechos sobre el suelo, vuelo o subsuelo de cesión obligatoria. Cuando se constituyan complejos inmobiliarios urbanísticos, el acuerdo de reparcelación implicará la desafectación del vuelo o subsuelo que se configurarán como fincas especiales de atribución privativa.
b) Subrogación de las antiguas parcelas por las nuevas fincas o derechos que resulten, con plena eficacia real.
c) Afectación de las parcelas y derechos adjudicados al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuación que corresponda.
d) Extinción de derechos y cargas que graven o afecten las fincas de origen y sean incompatibles con el planeamiento o el proyecto de reparcelación. En su caso, se preverá su traslado a las fincas de resultado y su transformación, si procede, en los términos previstos por la normativa hipotecaria.
3. La eficacia del proyecto de reparcelación requiere la notificación de su aprobación definitiva a todas las personas titulares interesadas y la acreditación de que se ha procedido al pago o al depósito de las indemnizaciones correspondientes, debiéndose proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Tanto los sistemas generales como los locales podrán obtenerse en el seno de los procedimientos de reparcelación implícitos en cada uno de los sistemas de gestión urbanística, así como por expropiación y por alguno de los demás sistemas enumerados en los artículos siguientes.
1. Los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario destinados por el planeamiento a sistemas generales en el suelo urbano o adscritos al mismo se obtendrán:
a) Mediante expropiación forzosa.
b) Por convenio urbanístico.
c) Mediante cesión obligatoria derivada de su inclusión en una unidad de actuación, cuando sea posible.
En el procedimiento que se utilice se determinarán los mecanismos de compensación bien en terrenos edificables o en otras compensaciones, incluida la económica. Cuando la indemnización consista en compensaciones distintas de la exclusivamente económica y, en todo caso, cuando se trate de la adjudicación de terrenos de valor equivalente al que se pretende obtener, será necesario el consentimiento expreso del propietario, salvo que, en el supuesto de expropiación, el correspondiente justiprecio en especie se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes. En estos casos, el valor de los terrenos o edificaciones se fijará pericialmente por técnicos municipales y conforme a los criterios de valoración aplicables en la legislación del Estado.
2. Los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario destinados por el planeamiento a sistemas generales en el suelo urbanizable o adscritos al mismo, se obtendrán:
a) Mediante cesión obligatoria derivada de su inclusión o adscripción en una unidad de actuación, cuando sea posible.
b) Mediante ocupación directa asignando a los propietarios afectados su aprovechamiento en unidades de actuación excedentarias.
c) Mediante expropiación forzosa.
d) Por convenio urbanístico, consignando en sus estipulaciones las compensaciones que procedan con arreglo al planeamiento en terrenos edificables o de forma pecuniaria.
3. Los terrenos destinados por el planeamiento a sistemas generales en el suelo rústico se obtendrán:
a) Mediante expropiación forzosa.
b) Por convenio urbanístico.
En el procedimiento que se utilice se determinarán los mecanismos de compensación bien en terrenos edificables o en otras compensaciones, incluida la económica. Cuando la indemnización consista en compensaciones distintas de la exclusivamente económica y, desde luego, cuando se trate de la adjudicación de terrenos de valor equivalente al que se pretende obtener, será necesario el consentimiento expreso del propietario. En estos casos, el valor de los terrenos y aprovechamientos se fijará pericialmente por técnicos municipales y conforme a los criterios de valoración aplicables en la legislación del Estado.
4. Para la obtención de suelo con el fin de ejecutar infraestructuras o sistemas generales supramunicipales, la Administración competente podrá utilizar los procedimientos previstos en los apartados anteriores.
1. Tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario destinados por el planeamiento a sistemas o dotaciones locales se obtendrán mediante cesión obligatoria y gratuita derivada de su inclusión en una unidad de actuación, a través del sistema de ejecución y gestión que en cada caso se adopte. Excepcionalmente, para cuando ello no sea posible y previa motivación suficiente, se podrán utilizar los demás sistemas contemplados en el artículo anterior.
2. En el caso de sistemas locales, la cesión gratuita de los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario conlleva, asimismo, su urbanización a costa de los propietarios de la unidad de actuación o ámbito afectado.
En el suelo urbano que no esté sometido a actuaciones de transformación urbanística y, en general, siempre que no sea preciso equidistribuir los beneficios y cargas derivados del planeamiento, la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones aisladas sobre las parcelas existentes previa normalización de las fincas, si fuere necesario. El propietario deberá completar a su costa la urbanización y los servicios necesarios hasta que la parcela tenga la condición de solar y ceder al Ayuntamiento los terrenos destinados a viales, dotaciones y espacios libres públicos afectados por las alineaciones establecidas por el planeamiento.
1. La ejecución de los sistemas generales y demás dotaciones públicas podrá llevarse a cabo de forma aislada en cualquier clase de suelo mediante el sistema de expropiación forzosa, pudiéndose utilizar, cuando legalmente proceda, el régimen de contribuciones especiales previsto en la legislación de Haciendas Locales.
2. Los terrenos necesarios para dotaciones públicas podrán, asimismo, obtenerse por los procedimientos previstos en los artículos 148 y 149 de esta ley, así como por convenio urbanístico.
Para la ejecución de las obras a que se refieren los artículos anteriores se llevarán a cabo proyectos de obras ordinarias en los términos establecidos en la legislación de régimen local.
1. En los pequeños municipios y los municipios en riesgo de despoblamiento a los que se refiere el artículo 87 de esta ley, salvo que su Planeamiento General disponga otra cosa, será de aplicación el sistema de cesión de viales conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.
2. En el resto de los municipios, salvo que su Planeamiento General disponga otra cosa, este sistema también podrá aplicarse en las Áreas de Desarrollo Rural, los núcleos rurales a los que se refiere el artículo 46.4 y a los núcleos urbanos que el planeamiento identifique motivadamente, para preservar su estructura o carácter tradicional.
El sistema de cesión de viales se aplicará conforme a las siguientes reglas:
a) Los propietarios del suelo urbano a que se refiere el Artículo 153 deberán ceder al Ayuntamiento los terrenos destinados por el planeamiento a viales y dotaciones, así como, aquellas zonas verdes y espacios libres exteriores a las alineaciones, siempre que el conjunto de dichas cesiones no supere el 15 por ciento de la superficie bruta de la parcela.
b) El cumplimiento efectivo del deber de cesión tendrá lugar con la obtención de la licencia. Esta cesión se formalizará en documento público, acompañado de plano o documento gráfico en donde se exprese con precisión la superficie objeto de cesión conforme a las alineaciones establecidas.
c) Los terrenos destinados a sistemas generales y dotaciones locales que no puedan obtenerse mediante la cesión obligatoria prevista en la letra a) anterior podrán ser adquiridos mediante expropiación forzosa.
d) Los propietarios deberán urbanizar su parcela o ámbito de actuación en los términos del artículo siguiente.
1. Las urbanizaciones y construcciones deberán garantizar y, en su caso, ejecutar las conexiones a las redes generales municipales, con cesión gratuita al Ayuntamiento una vez ejecutadas. De no existir, habrán de resolverse por medios individuales con cargo al promotor de la edificación y con el compromiso de conexión cuando se implanten los servicios.
2. Las conexiones a la urbanización deberán transcurrir por terrenos de uso público o constituir servidumbre a favor del Ayuntamiento, vinculándose su capacidad al número de edificaciones o actividad a realizar.
3. Podrá autorizarse la ejecución simultánea de las obras de acometida, urbanización y edificación. El Ayuntamiento deberá exigir garantías suficientes del cumplimiento de esta obligación.
1. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 119, la ejecución integrada o sistemática del planeamiento se llevará a cabo normalmente, por unidades o ámbitos completos de actuación, que se delimiten al efecto, siempre que sea precisa la equidistribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento a través de alguno de los sistemas previstos en los artículos siguientes.
2. En todo caso, se adoptará el sistema que la Administración elija motivadamente en cada ocasión. La determinación del sistema se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de actuación.
1. Los sistemas de actuación a que se refiere este Capítulo son instrumentos de gestión y ejecución del planeamiento que fijan y establecen las bases técnicas y económicas de cada actuación y pueden abarcar uno o varios ámbitos o unidades de actuación completas.
2. Los sistemas de actuación por zonas integradas en ámbitos o unidades completas de actuación serán los siguientes:
a) Sistema de Compensación.
b) Sistema de Cooperación.
c) Sistema de Expropiación.
d) Sistema de Concesión de obra urbanizadora.
3. No podrán aprobarse los sistemas de actuación a que hace referencia el apartado anterior en ausencia del planeamiento territorial o urbanístico preceptivo, ni modificar sus determinaciones al margen del procedimiento establecido para ello, sin perjuicio de las adaptaciones materiales exigidas por la realidad física de los terrenos.
4. Las actuaciones integradas podrán tener las siguientes finalidades:
a) La ejecución de obras de urbanización.
b) La ejecución de actuaciones de regeneración y renovación urbana de acuerdo con las previsiones recogidas en la legislación aplicable.
c) El reajuste de la proporción de las dotaciones públicas existentes, por aumentos de la edificabilidad o densidad preexistente, o atribución de nuevos usos, cuando conlleven la delimitación de una unidad de actuación conforme a las determinaciones de esta ley.
1. La Administración elegirá el sistema de actuación según sus necesidades y en consideración a los medios económico-financieros con que cuente, su capacidad de gestión, la colaboración de la iniciativa privada y las demás circunstancias que concurran.
2. Cuando el planeamiento correspondiente no precise el sistema de actuación, su elección se llevará a cabo con arreglo al procedimiento previsto para la delimitación de unidades de actuación. La modificación justificada del sistema elegido se tramitará con arreglo al procedimiento previsto para la delimitación de unidades de actuación. En el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional el sistema de ejecución vendrá establecido necesariamente con su aprobación y la modificación del sistema se tramitará por el procedimiento previsto en el artículo 29 para la modificación de estos.
3. Cuando se hubiera fijado un sistema de gestión privada y no estuviera siendo desarrollado conforme al ritmo y plazos establecidos por el planeamiento o, en su defecto, si hubieran transcurrido cuatro años desde la delimitación del ámbito o unidad de actuación sin que su urbanización y ejecución estuviera concluida, la Administración podrá sustituir el sistema de ejecución por el procedimiento previsto para la delimitación de las unidades de actuación. El cambio de sistema no se producirá si los afectados ofrecen en el periodo de información pública garantías bastantes para responder de los gastos de urbanización pendientes y formalizan dichas garantías en el plazo que la Administración acuerde que no podrá superar los tres meses. En tal caso, la Administración dictará resolución expresa en la que resuelva no modificar el sistema de gestión y establecerá un plazo para finalizar la ejecución del ámbito o unidad de actuación y que se cumplan los deberes de urbanización, con expresa advertencia de que transcurrido el mismo sin que los afectados hubieran cumplido con sus obligaciones, la Administración podrá optar por finalizar las obras con cargo a las garantías formalizadas y, en aquello que no alcance con cargo a los afectados, sustituir el sistema de ejecución por uno de gestión pública.
4. Cuando se hubiera fijado un sistema de iniciativa pública, las obras de urbanización y, en su caso, las actuaciones edificatorias, se podrán ejecutar directamente por la Administración, el beneficiario de las expropiaciones o por un particular mediante su adjudicación a través de un concurso público, en cuyo caso las bases indicarán las condiciones de participación y los criterios aplicables para su adjudicación.
1. El sistema de compensación es un sistema de actuación de base privada en el que los propietarios, agrupados en una Entidad urbanística colaboradora con personalidad jurídica denominada Junta de Compensación, asumen el papel de urbanizadores y, en tal condición, llevan a cabo las operaciones de reparcelación y las obras de urbanización conforme determine el Planeamiento, aportando los terrenos de cesión obligatoria en los términos previstos en esta ley.
Cuando se trate de ejecutar actuaciones sobre el suelo urbano, podrán formar parte de la Junta de Compensación, además de los propietarios, los demás sujetos legitimados por la legislación estatal, llevando a cabo las obras de urbanización, edificación y rehabilitación que sean precisas.
2. No será necesaria la formación de la Junta de Compensación cuando todos los terrenos de la actuación integrada pertenezcan a un solo propietario o, aun perteneciendo a varios, cuando todos ellos acuerden seguir el trámite del procedimiento abreviado previsto en el artículo 167.
1. A salvo de lo establecido en el artículo 79.2 de esta ley, cuando el sistema de compensación venga establecido en el planeamiento, su efectiva aplicación requerirá que los propietarios afectados que representen más de la mitad de la superficie de la unidad de actuación presenten ante la Administración responsable de la ejecución un escrito expresando su voluntad formal de que se aplique el sistema. A tal efecto, simultáneamente o con posterioridad a dicho escrito pero, en todo caso, en el plazo establecido en el planeamiento o, en su ausencia, en el de seis meses desde la aprobación definitiva del Planeamiento, presentarán un proyecto de Estatutos de la Junta a al que se refiere el artículo 162. De no ser así, la Administración podrá sustituir el sistema de actuación.
2. Cuando el sistema de compensación no venga establecido en el planeamiento, será también requisito para su aplicación que los propietarios afectados, en igual porcentaje que el previsto en el apartado anterior, lo soliciten en el trámite de información pública del procedimiento para delimitar la unidad de actuación. La Administración, no obstante, no está vinculada por la solicitud y resolverá según lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 158. De optar por el sistema de compensación concederá a los propietarios afectados un plazo no superior a seis meses para que presenten el proyecto de Estatutos previsto en el apartado anterior.
3. Salvo lo dispuesto en el artículo 25.1 para los ámbitos de propietario único, en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional el Sistema de Compensación se aplicará cuando los propietarios afectados que representen más de la mitad de la superficie del ámbito a desarrollar mediante un Proyecto Singular de Interés Regional presenten ante la Administración responsable de la ejecución un escrito expresando su voluntad formal de que se aplique el sistema, junto con la presentación del proyecto de Estatutos de la Junta a que se refiere el artículo 162.
1. La Junta de Compensación tendrá personalidad jurídica, naturaleza administrativa y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
2. Un representante de la Administración responsable formará parte, en todo caso, de su órgano rector.
3. Los acuerdos de la Junta se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación, salvo la aprobación del Proyecto de compensación, cuando no forme parte de la documentación a que se refiere el artículo 79.2, que requerirá la mayoría absoluta de cuotas y aquellos otros para los cuales los Estatutos exijan una mayoría cualificada. En ausencia de otras cuotas de participación, dichos porcentajes computarán en atención al derecho o interés económico de cada miembro expresado por la superficie de la unidad de actuación de que sea propietario.
4. Contra los acuerdos de la Junta de Compensación cabe recurso de alzada ante el Alcalde, o la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, en el plazo de un mes.
1. Salvo lo dispuesto en el artículo 25.1 y en el 79.2 para los ámbitos de propietario único, la Junta de Compensación se constituirá de acuerdo con las si