Categoría: Vivienda

La Asamblea de Extremadura ha aprobado y yo, en nombre del Rey, de conformidad con lo establecido en el artículo 40.1 del Estatuto de Autonomía, promulgo la siguiente ley.
La Constitución española reconoce en el artículo 47 el derecho de carácter social de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada e impone, seguidamente, a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales, así como establecer las normas pertinentes para hacer efectivo los mismos. Todo ello como proyección de su artículo 9.2, lo que explica su ubicación sistemática en el capítulo III del título I de la norma fundamental, referido a los principios rectores de la política social y económica.
La Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura se dictó con el fin de garantizar el derecho a la vivienda entendido como el derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna, de calidad y adecuada a su situación personal, familiar, económica y social, asegurando a los extremeños una debida calidad de vida y contribuyendo así, al fomento del desarrollo económico y social en la Comunidad Autónoma de Extremadura.
A través de ella se reguló la promoción y el acceso a la vivienda con el fin de dotarlo de un marco normativo estable y duradero. Se fijaron las bases del régimen jurídico de la vivienda protegida para reforzar la acción pública y garantizar su función social; se reguló la calificación de la vivienda protegida, la duración del régimen de protección, los precios máximos de venta y renta, el acceso, las limitaciones a la facultad de disponer, el derecho de tanteo en la hipotética transmisión de viviendas protegidas, entre otras cuestiones; si bien, remitiendo a un desarrollo reglamentario posterior que permitiera adaptar el mismo a la realidad socioeconómica.
Asimismo, la ley realizó una labor integradora y de unificación de la normativa anterior, recogiendo un compendio de medidas sobre la vivienda deshabitada de primera residencia en manos de entidades financieras, con la pretensión de garantizar su verdadera función social, cuyo destino principal no es otro que el de servir de marco para el desarrollo de la vida personal y familiar de las personas y ser garantía de su intimidad.
El disfrute del derecho constitucional a la vivienda incide en el goce de otros derechos constitucionales declarados incluso fundamentales como los relativos a la integridad física y moral (artículo 15 CE), a la intimidad personal y familiar (artículo 18 CE), a la protección de la salud (artículo 43 CE) y a un medio ambiente adecuado (artículo 45 CE); derechos, todos ellos, que guardan una relación estrecha con los valores de la calidad de vida –de la que habla el propio Preámbulo de la norma fundamental– y del libre desarrollo de la personalidad en sociedad (artículo 10.1 CE). Esta incidencia e imbricación también se deduce de la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y se plasma en la doctrina del Tribunal Constitucional, receptiva de aquella.
Esa naturaleza jurídica, ese carácter social, convierte el derecho al disfrute a una vivienda digna y adecuada en una responsabilidad compartida de todos los poderes públicos, por lo que, durante las últimas décadas, se han desarrollado distintas políticas orientadas a su satisfacción, entre ellas, las que en el ámbito fiscal y de ayudas públicas han tenido una amplia repercusión.
El Estado de Bienestar nace para atender las necesidades generadas por las desigualdades sociales y contribuir a la mejora de la calidad de vida de las personas, mediante sistemas públicos como el de sanidad y educación, y a través de prestaciones económicas, ingresos mínimos, formación para el empleo y servicios sociales personales.
No obstante, la economía globalizada, los cambios en los roles familiares, la baja natalidad y el envejecimiento de la población, así como el aumento de la vulnerabilidad social derivada de la necesidad de una sociedad más igualitaria, inciden en la evolución y garantía del mismo.
Esto hace que los poderes públicos deban trabajar y orientar su actuación hacia la inclusión de la vivienda como quinto pilar del Estado del Bienestar junto a la educación, la sanidad, las pensiones y el trabajo. Cuando se consigue facilitar y permitir el acceso a una vivienda digna, garantizar su acceso a las personas jóvenes, se contribuye a la efectividad y desarrollo del resto de derechos, así como a la posibilidad de desarrollar un proyecto de vida propio.
Los objetivos que han de orientar la actuación de los poderes públicos en este contexto son muy claros: incrementar el parque público de vivienda, fomentar el alquiler y la rehabilitación de los entornos urbanos, dirigidos sobre todo a las personas con más dificultades de acceso a la vivienda digna.
La modificación que se opera mediante esta ley implica el recurso a políticas orientadas a procurar el derecho de acceso a una vivienda desde diferentes ámbitos.
De un lado el ámbito fiscal, mediante la creación del impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores. La Comunidad Autónoma, desde la óptica de la vivienda como bien de mercado, considera que ha de intervenir cuando grandes tenedores no pongan sus viviendas en el mercado o prioricen la obtención del beneficio económico por encima de la función social.
Asimismo, se adoptan otras medidas con un carácter social, siendo sus objetivos primordiales, por un lado, proteger los derechos de las personas que necesitan acceder a una vivienda en régimen de alquiler y, por otro, establecer líneas de actuación que favorezcan la integración e inclusión social con carácter general.
También se recurre a un instrumento financiero regional que pretende ayudar a solventar las actuales barreras para la financiación en la adquisición de vivienda.
Se adoptan medidas de intervención frente a la vulneración de los derechos del menor en el caso de desalojo forzoso de unidades de convivencia y familias monoparentales, integradas por menores. Son medidas que evitan el fuerte impacto psicológico que el desalojo puede producir en el menor.
Finalmente se profundiza en el establecimiento de garantías para un uso habitacional adecuado de la vivienda que evite el hacinamiento.
Por otro lado, destaca la evolución del mercado de la vivienda en España que presenta dificultades para el acceso al mismo por parte de la ciudadanía. A ello se suma el comportamiento del mercado del alquiler, que pone de manifiesto la existencia de diversos factores que inciden en su evolución y que constituyen el segundo motivo que justifica las medidas. La escasez de la oferta, el incremento de la demanda, la variación de los precios y el porcentaje de renta que ha de destinarse al abono de esta, hace que las dificultades de acceso al mercado se agraven y con ello, la imposibilidad de disponer de una vivienda digna.
El tercer motivo que justificaría la adopción de las medidas previstas en esta ley es la necesidad de incrementar los recursos habitacionales, no sólo de vivienda pública disponible sino también de viviendas asequibles, dando solución a las situaciones de vulnerabilidad que pudieran darse.
En cuarto lugar, destaca la necesidad de conseguir que el acceso a la vivienda no sea un lujo al alcance de unos pocos; convertir un derecho constitucional en un verdadero derecho para jóvenes y para aquellos que se encuentran excluidos de la compra o del alquiler de una vivienda en tanto les permita el desarrollo de su proyecto de vida.
El último motivo es la necesaria protección del menor en caso de desalojo por una situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad de convivencia. En definitiva y como fundamental, proteger al menor ante el impacto psicológico que el desalojo puede ocasionar y garantizar sus derechos.
Las demás modificaciones tienen su origen en el cumplimiento del Acuerdo de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración General del Estado-Comunidad Autónoma de Extremadura, en relación con la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, publicado en el «Boletín Oficial del Estado» núm. 31, de 5 de febrero de 2020, mediante Resolución de 14 de enero de 2020, de la Secretaría General de Coordinación Territorial, y en el «Diario Oficial de Extremadura» núm. 24, de 5 de febrero de 2020, mediante Resolución de 29 de enero de 2020, de la Vicepresidenta Primera y Consejera de Hacienda y Administración Pública.
Los tributos, además de ser medios para obtener los recursos necesarios para el sostenimiento de los gastos públicos, podrán servir como instrumentos de la política económica general como recoge en el artículo 2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Es por ello que, para conseguir incrementar el número de viviendas en alquiler, ampliar la oferta de soluciones habitacionales a un precio asequible para los hogares y la ciudadanía extremeña, se crea el Impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores, en ejercicio de la potestad tributaria y la competencia exclusiva en materia de vivienda por parte de la Comunidad Autónoma de Extremadura que en el presente caso, prioriza el deber de función social de la vivienda frente a cualquier otro legítimo interés de beneficio económico.
Este nuevo tributo pretende que los grandes tenedores de viviendas privados, en cuanto actores clave de un mercado que debe crecer, incluyan dichas viviendas en el mercado para conseguir mayores garantías a los arrendatarios e incrementar la existencia de un parque de vivienda de alquiler a precio asequible.
Se configura como de naturaleza directa y grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas, por el hecho de permanecer desocupadas de forma permanente durante un año entendiéndose que la vivienda debe tener el uso para el que fue concebida. Considerando que dicho período de desocupación tiene el carácter suficientemente motivador para que el tenedor desista de la desocupación y las incorpore al mercado inmobiliario, especialmente de alquiler, considerando asimismo adecuado a dicha finalidad el establecimiento del plazo de 6 meses de desocupación justificada.
Así mismo se establece una escala distinta a las establecidas por otras Comunidades Autónomas que tienen creado un impuesto sobre un hecho imponible similar, pero adecuada a la realidad y situación de la comunidad autónoma extremeña, con un primer tramo con un tipo reducido para aquellos tenedores que se encuentran al borde del incumplimiento.
Por otra parte, se introducen determinadas modificaciones técnicas en diversos preceptos del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril, que regulan las reducciones autonómicas por adquisicióninter vivosymortis causade empresas individuales, negocios profesionales y participaciones en entidades en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, introducidos por la Ley 5/2022, de 25 de noviembre, de medidas de mejora de los procesos de respuesta administrativa a la ciudadanía y para la prestación útil de los servicios públicos.
Igualmente, se modifica el artículo 31 del Texto Refundido a fin de posibilitar la acreditación de la condición de pareja de hecho mediante certificación de la inscripción en un registro público de otros Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. De esta forma se excluye cualquier tipo de inseguridad jurídica sobre la conformidad de las leyes de Extremadura con el Derecho de la UE.
Finalmente, se deroga la disposición final tercera de la Ley 2/2017, de 17 de febrero, de emergencia social de vivienda en Extremadura, que regula el canon de vivienda deshabitada.
Por ello y con la intención de evitar situaciones anómalas en el uso de la vivienda, la presente ley establece una serie de garantías jurídicas para el uso habitacional adecuado. Entre las situaciones a evitar está el hacinamiento, entendido este en función del número máximo de convivientes en una superficie útil determinada por metros cuadrados y el establecimiento de condiciones de habitabilidad y salubridad de la vivienda.
Por otro, se desvincula del concepto de infravivienda o hacinamiento, así como de situación anómala de la vivienda, aquellas actuaciones que provoquen situaciones de deterioro o destrucción en la vivienda por acción temeraria o falta de diligencia, ya que, caso de concurrir, darán lugar a la exigencia de responsabilidad que corresponda, bien en virtud de la relación privada existente o bien en el procedimiento sancionador correspondiente en caso de tratarse de una vivienda de protección pública.
Asimismo, con relación a la definición de hacinamiento se mantiene la ampliación de la posibilidad de hacinamiento a las viviendas ocupadas en régimen de propiedad y no solo arrendamiento o subarrendamiento, puesto que la finalidad de la nueva definición del concepto de hacinamiento, es que el mismo pueda verificarse o darse en una situación de propiedad, puesto que el fin es evitar esa situación con independencia del título en virtud del cual se ocupe la vivienda, en aras a garantizar la convivencia en una situación digna.
La necesidad de adopción de dicha medida está íntimamente ligada a la situación expuesta del mercado del alquiler. La escasez de viviendas que integran el mismo, unida a situaciones de abuso en el uso habitacional, han venido dando lugar a situaciones anómalas, llegando, incluso, a provocar situaciones de falta de salubridad, que atentan contra los más elementales derechos fundamentales, como la vida o la integridad física y la salud.
Ya la citada Ley 11/2019, de 11 de abril, reguló por primera vez el uso anómalo de la vivienda, en contraposición al fin último al que esta debe destinarse. No obstante, la situación sobrevenida ha puesto de manifiesto la necesidad de profundizar de una manera más radical, por lo que resulta preciso acometer la modificación de la citada Ley definiendo el mismo con criterios objetivos, relacionados con el número de personas, la superficie y las condiciones de habitabilidad del inmueble, y tipificar la infracción cometida, en tanto situación promovida y/o consentida.
Se crea y regula el Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura como un instrumento financiero regional que pretende coadyuvar a solventar las actuales barreras para la financiación en la adquisición de vivienda, en especial, las que deben superar la población joven. Se constituye como una forma de gestionar los recursos públicos propios.
Se constituye como una masa patrimonial afecta a fines específicos, en virtud de una disposición legal ajena a la Ley 47/2003, de 26 de noviembre, General Presupuestaria, cuya gestión se realiza con arreglo a normas financieras más propias del subsector empresarial que administrativo, en parte específicas y en parte contenidas en la propia Ley General Presupuestaria, pese a lo cual, si se atiende a su forma de financiación, la mayoría forman parte del sector administrativo, como es el caso.
Asimismo, se prevé por su carácter novedoso la posibilidad de que las leyes de presupuestos generales de la Comunidad Autónoma de Extremadura que se dicten anualmente puedan establecer nuevas, adicionales o complementarias medidas y disposiciones que sean necesarias para el adecuado desarrollo de los fines que justifican la creación del Fondo, sin perjuicio de su regulación y desarrollo reglamentario.
La protección de las personas menores de edad es una obligación prioritaria de los poderes públicos, reconocida en el artículo 39 de la Constitución Española y en diversos tratados internacionales, entre los que destaca la Convención sobre los Derechos del Niño, adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas el 20 de noviembre de 1989 y ratificada por España en 1990.
La Unión Europea, por su parte, expresa la «protección de los derechos del niño» a través del artículo 3 del Tratado de Lisboa y es un objetivo general de la política común, tanto en el espacio interno como en las relaciones exteriores.
Recientemente la Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia, según determina en su Preámbulo, combate la violencia sobre la infancia y la adolescencia desde una aproximación integral, en una respuesta extensa a la naturaleza de sus factores de riesgo y consecuencias.
Cuando se produce una situación susceptible de ser esgrimida como causa para iniciar un procedimiento judicial de desahucio de vivienda de familias en situación de vulnerabilidad social en las que alguno de sus miembros es menor o cualquier acción ejecutiva de desalojo derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, ya no solo entra en juego el derecho constitucional a una vivienda digna, sino también el interés superior del menor, la protección de sus derechos y la obligación de las Administraciones Públicas de priorizar la solución habitacional y reducir el impacto sobre el menor.
Por ello se adoptan en la presente ley medidas destinadas a actuar directamente sobre la problemática planteada en un hogar vulnerable con menores, ya, en sí mismo, necesitados de especial atención y cuya situación se agrava, exponencialmente, ante el riesgo de someter a esos menores a lo calificable como violencia del lanzamiento o victimización secundaria entendida como «forma de violencia institucional a consecuencia de una mala o inadecuada atención que recibe la víctima una vez entra en contacto con el sistema de Justicia», poniendo en riesgo su bienestar y su pleno desarrollo.
Si la Administración está obligada legalmente a actuar con carácter preferente y prioritario, velando en todo caso por evitar esa situación de violencia, es necesario recurrir a aquellas medidas ágiles que permitan atender esas necesidades elementales y relativas a la dignidad y protección del menor. No se pueden atender estas situaciones con la urgencia e inmediatez requerida con fórmulas ordinarias de gestión de la actividad de fomento a través de la concurrencia o competitividad, y ello, obviamente sin perjuicio del cumplimiento de los requerimientos legal y reglamentariamente establecidos al efecto.
Es un principio rector de los poderes públicos extremeños constitucionalmente establecido promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho; y, asimismo en el artículo 7.14 del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Autónoma de Extremadura, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2011, de 28 de enero, velar por la especial protección de aquellos sectores de población con especiales necesidades de cualquier tipo. La igualdad efectiva de los extremeños pasa inexcusablemente por la adopción de políticas específicas para la infancia, los mayores y cualquier otro sector social con necesidades específicas.
Desde el punto de vista competencial, la citada norma estatutaria atribuye a la Comunidad Autónoma, en sus artículos 9.1.8, 26 y 31, competencia exclusiva en materia de ordenación de la hacienda, en infancia y juventud, protección de menores y tutela de menores, y en urbanismo y vivienda, normas de calidad e innovación tecnológica en la edificación y de conservación del patrimonio urbano tradicional, respectivamente.
Asimismo, el artículo 81 del estatuto autonómico regula la competencia de la Comunidad Autónoma para establecer, regular y aplicar sus propios tributos, en el marco de la Constitución y del Estatuto, pudiendo establecer, dentro del marco de financiación de las Comunidades Autónomas, establecido por la Ley Orgánica 8/1980, de 22 de septiembre, de Financiación de las Comunidades Autónomas, impuestos propios por la realización de actos, hechos o negocios que pongan de manifiesto la capacidad económica de quienes contribuyan o provoquen gastos, costes sociales o medioambientales que hayan de ser soportados por la Comunidad Autónoma de Extremadura o por sus habitantes y cualesquiera otros que no recaigan sobre hechos imponibles efectivamente gravados por el Estado, tengan o no finalidades extrafiscales.
Tales competencias se ejercerán conforme a lo dispuesto en el Artículo 8 de la Ley Orgánica 1/2011, de 28 de enero, de reforma del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
Por su parte, en la disposición adicional segunda de Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia, se indica que «Las administraciones públicas, en el ámbito de sus competencias, priorizarán las soluciones habitacionales ante los desahucios de familias en el que alguno de sus miembros sea una persona menor de edad, y promoverán medidas de apoyo psicosocial con el fin de reducir el posible impacto emocional, sin perjuicio de la consideración de otras situaciones graves de vulnerabilidad».
La presente norma se ajusta a los principios de buena regulación, previstos por el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
En concreto, se respetan los principios de necesidad y eficacia, en atención al interés general de adoptar medidas para dotar de soluciones habitacionales en alquiler a un precio asequible.
La norma es proporcional a los fines pretendidos, por cuanto, a través de la misma se establecen medidas que contribuyen a la concepción del derecho a la vivienda como pilar del Estado del bienestar.
La iniciativa se acomoda al principio de seguridad jurídica, tanto por su inserción, de modo coherente, en el conjunto del ordenamiento jurídico específico en materia de vivienda a través de la incorporación de nuevos capítulos y modificación de artículos afectados tanto en las disposiciones generales como en la parte sustantiva de la norma y ello con claridad y certidumbre, en cuanto reglas de actuación para la ciudadanía, las familias y las empresas afectadas por la regulación.
En garantía del principio de transparencia, la presente norma define claramente los objetivos y justificación de la regulación que constituye su contenido.
La iniciativa, en aras del principio de eficiencia, pretende, de un lado, aprovechar los recursos existentes, incrementando el contenido de estos para fomentar y potenciar la puesta en el mercado de viviendas vacías, así como establecer otras medidas de carácter socioeconómico que resultan coherentes con la naturaleza del derecho cuya función social pretende delimitarse.
Atendiendo a que la presente normativa afecta a los gastos e ingresos públicos futuros, la misma queda supeditada al cumplimiento de los principios de estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera, así como a los principios de presupuesto anual, único y equilibrado, consagrados por el artículo 78 del Estatuto de Autonomía de Extremadura.
Significativo interés presenta esta disposición para los objetivos previstos en la materia del reto demográfico y la recuperación poblacional en los núcleos habitados de carácter eminentemente rural.
Mediante la oportunidad de disponer de una solución habitacional a precio asequible en el entorno poblacional se apuesta, para los habitantes de las zonas más castigadas por la despoblación, por el reconocimiento de su entidad y dignidad. Se busca así favorecer la repoblación y, por ende, el desarrollo demográfico, social y económico, así como fomentar el interés que, desde el exterior, pueda suscitarse en conocer estos núcleos de población, así como encontrar una vivienda asequible y accesible en los mismos.
En materia de igualdad y de oportunidades entre mujeres y hombres, a los efectos de la Ley Orgánica 3/2007, de 22 de marzo, para la igualdad efectiva de mujeres y hombres, y de la Ley 8/2011, de 23 de marzo, de Igualdad entre Mujeres y Hombres y contra la Violencia de Género en Extremadura. La presente norma garantiza la oportunidad de acceso de mujeres y hombres, sin discriminación por razón de sexo, al mercado del alquiler de vivienda a precio asequible, como medio de ejercicio del derecho de la persona a una vivienda digna, de acuerdo con la toma de decisiones y las actuaciones propias del ser humano en el ámbito de sus necesidades habitacionales.
La presente ley está integrada por un artículo, una disposición adicional, una disposición derogatoria y ocho disposiciones finales.
El artículo único recoge la modificación de la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, en los apartados 1 y 2 del artículo 1 añadiendo al apartado 2 las letras i), j), k), l) y m), la letra e) del apartado 1 del artículo 2, el artículo 3, los apartados 3, 4, 12 se suprime el 13 y se añaden el 17, 18 y 19 del artículo 4, se modifica la rúbrica del título II, la letra c) del artículo 5, el apartado 2 del artículo 9 y se suprimen los apartados 6 y 7 del citado artículo.
Se modifica la rúbrica del capítulo IV, se modifica la redacción del artículo 18, artículo 19, artículo 20 y apartado 1 del artículo 21. Se añade el capítulo IV bis, que crea el Impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores que incluye del artículo 21 bis al 21 novedecies y se suprime el apartado 4 del artículo 36.
Dentro del título IV, se modifica el apartado 2 del artículo 40, se suprime el apartado 3 y se modifican los apartados 1, 2 y 4 del artículo 44, se da nueva redacción al artículo 47 y al artículo 51, se suprimen las letras c), d) y e) del artículo 52, se modifica el apartado 2 del artículo 54 añadiendo la letra e).
Se añade al título V el capítulo I bis, con la rúbrica Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura que comprende los artículos 61 bis a quinquies.
En el título VIII se suprime la letra f) del artículo 92, se modifican las letras i) y l) y se introduce la letra s) en el artículo 93. Se introduce la letra l) en el artículo 94.
Se da nueva redacción al artículo 117, se da nueva rúbrica y se modifican los apartados 1 y 2 del artículo 118, se da nueva redacción al artículo 119. Se modifican los apartados 2 del artículo 120 y se añade el apartado 4, se modifica el apartado 3 del artículo 121 y se incorpora el capítulo II bis con la rúbrica Medidas dirigidas a proteger el interés superior del menor integrante de unidad familiar o de convivencia en riesgo de exclusión residencial por desalojo» al título X, que comprende del artículo 126 bis al 126 quater.
Finalmente se deroga la disposición adicional séptima.
La disposición derogatoria única, además de contener la cláusula genérica de derogación de normas de igual o inferior rango, dispone la derogación expresa de la disposición final tercera de la Ley 2/2017, de 17 de febrero, de emergencia social de vivienda en Extremadura.
La disposición final primera contiene diversas modificaciones en el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril.
La disposición final segunda contiene diversas modificaciones de la Ley 5/2004, de 24 de junio, de prevención y lucha contra los incendios forestales en Extremadura.
La disposición final tercera introduce un nuevo artículo 271 bis en la Ley 6/2015, de 24 de marzo, agraria de Extremadura.
La disposición final cuarta contiene diversas modificaciones de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.
La disposición final quinta establece el título competencial que ampara la presente Ley.
La disposición final sexta contiene la habilitación a las leyes anuales de presupuestos de la Comunidad Autónoma para que puedan modificar los elementos esenciales del impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 134.7 de la Constitución Española.
La disposición final séptima contiene la habilitación de desarrollo y aplicación del contenido de la ley.
La disposición final octava contiene la cláusula de entrada en vigor de la ley.
La Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, queda redactada como sigue:
Uno. Se modifica el apartado 1 del artículo 1, que queda redactado de la siguiente forma:
1. La presente ley tiene por objeto garantizar, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura, el derecho constitucional y estatutario a una vivienda digna, de calidad, accesible y adecuada a la situación personal, familiar, económica, social y capacidad funcional, asegurando a la ciudadanía una debida calidad de vida y, especialmente, a las unidades familiares y de convivencia integradas por menores, en riesgo de exclusión residencial por desalojo.
Asimismo, se establecen los principios que han de inspirar las condiciones técnicas de calidad e innovación tecnológica en la edificación y medidas de fomento e impulso de la calidad arquitectónica en la Comunidad Autónoma de Extremadura.»
Dos. Se añaden las letras i), j), k), l) y m) al apartado 2 del artículo 1, con el siguiente tenor literal:
«i) La creación del impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores.
j) El establecimiento de garantías para un uso habitacional adecuado de la vivienda evitando el hacinamiento.
k) La implementación de un instrumento financiero regional que solvente las actuales barreras para la adquisición de vivienda.
l) El cumplimiento del deber de asistir a los menores impuesto por la Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia, en los casos de desalojo de la unidad familiar o de convivencia de la que forme parte, adoptando medidas que impidan el desalojo forzoso para evitar, así, el fuerte impacto psicológico sobre el menor o dotando a la mismas de una solución habitacional alternativa.
m) Otras medidas frente a la carencia de alojamiento o frente a las conductas que puedan suponer acoso inmobiliario o discriminación en el acceso a la vivienda.»
Tres. Se modifica la letra e) del apartado 1 del artículo 2, que queda redactada del siguiente modo:
«e) Velar por el uso adecuado de la vivienda, evitando el hacinamiento.»
Cuatro. Se modifica el artículo 3, que queda redactado del siguiente modo:
1. La presente ley extiende su ámbito de aplicación a todo el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
2. Será de aplicación al régimen de promoción tanto pública como privada, transmisión, uso, acceso, enajenación y aprovechamiento y a las actuaciones con protección pública en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
3. Asimismo dicho ámbito de aplicación, se extiende a toda la vida del edificio o del inmueble, sea cual sea su uso, para asegurar la calidad, desde el momento en que se inicia la promoción hasta su demolición última y con independencia de su carácter, libre o protegido, de su ubicación, rural o urbana, y de la calificación jurídica del suelo sobre el que se asienta, extendiéndose de manera específica a la realización de cualquier actividad constructiva que se realice sobre inmuebles ya edificados, tanto si se trata de realizar modificaciones tendentes a su rehabilitación como si el objeto de dicha actividad es su demolición.»
Cinco. Se modifican los apartados 3, 4, 12 del artículo 4, se suprime el 13 y se añaden los apartados 17, 18 y 19, quedando redactado de la siguiente forma:
A los efectos de esta ley, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 120, se entiende por:
1. Vivienda: Edificio, o parte de un edificio y sus anejos, de carácter privativo y con destino a uso residencial de personas, con una estabilidad y superficie igual o superior a la establecida como mínima por la normativa reguladora sobre condiciones mínimas de habitabilidad.
2. Edificio: Inmueble proyectado, construido, reformado o rehabilitado con destino a uno o varios usos urbanísticos.
3. Necesidad de vivienda: se considera que una persona, unidad familiar o de convivencia, tiene necesidad de vivienda, cuando acredite a través de un certificado del Servicio Social de Base correspondiente, que carece de vivienda en propiedad o usufructo y de los medios económicos o de cualquier otra índole, necesarios para su consecución.
4. Situación de vulnerabilidad: es la situación de la persona, unidad familiar o de convivencia, que se encuentra en riesgo de exclusión social, en virtud de las especiales circunstancias económicas, sociales, físicas o cualquier otra acreditada mediante informe social y/o que no dispone de lugar físico de residencia, carece de vivienda, o habita en una vivienda insegura o inadecuada de conformidad con la legislación aplicable en materia de lucha contra la exclusión social; o sufra violencia de género o familiar, sinhogarismo, sea víctima de terrorismo o cualquier otra situación que reglamentariamente se determine.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley se entiende por informe social el emitido por las personas empleadas públicas pertenecientes a la Especialidad o Categoría Profesional de Trabajo Social, adscritas a la Consejería con competencias en materia de vivienda y/o política social, y a cualquier otra Administración Pública que constata la concurrencia de las especiales circunstancias que se han relacionado en el apartado anterior a efectos de acreditar la situación de vulnerabilidad.
5. Arquitectura: el resultado del proceso de proyectar, dirigir, construir, rehabilitar y mantener, durante todo su ciclo de vida, los edificios y los espacios públicos urbanos resultantes de los procesos de gestión y ejecución del planeamiento urbanístico en los que se desarrolla la actividad humana, con la participación y colaboración de otras disciplinas profesionales cuando la complejidad del proceso lo requiera.
6. Rehabilitación: acción de planificar, gestionar y ejecutar las obras o trabajos de adecuación urbanística, o constructiva de un edificio, con el fin de recuperar y mantener las condiciones adecuadas para la función social destinadas al uso y las exigencias básicas de calidad y sostenibilidad. A los efectos de esta ley, la rehabilitación siempre está referida al patrimonio edificado.
7. Promotor: cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, o que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título, sin perjuicio del cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa específica que resulte de aplicación.
8. Cédula de habitabilidad: documento que acredita que la vivienda cumple con los requisitos de construcción y exigencias técnicas establecidas en las leyes y demás normas que regulan el proceso constructivo y que es apta para ser empleada como residencia de personas físicas, y sin cuya expedición o la del documento equivalente, ninguna vivienda podrá ser ocupada.
9. Vivienda habitable: aquélla que, reuniendo las exigencias básicas de habitabilidad que reglamentariamente se establezcan, son susceptibles de obtener la Cédula de habitabilidad o documento equivalente.
10. Calidad en la edificación: sistema constructivo que aglutina el proceso edificatorio y su ecoeficiencia energética tanto por las necesidades energéticas en su proceso de fabricación, como por sus efectos residuales tras su vida útil, promoviendo, especialmente, el uso de materiales naturales renovables atendiendo a los conceptos de economía circular y demás normativa que resulte de aplicación.
11. Calidad de un edificio: conjunto de características y prestaciones que reúne y proporciona un edificio para satisfacer las necesidades y expectativas de los usuarios y de otras partes interesadas que intervienen en el proceso de edificación o se ven afectadas por él.
12. Alquiler social: aquel, cuya cuota se calcula teniendo en cuenta las circunstancias económicas de la persona, unidad familiar o de convivencia, arrendataria.
13. Suprimido.
14. Persona sin hogar: es la persona que no dispone de lugar físico de residencia o que carece de vivienda ajustada a las condiciones de habitabilidad establecidas por la normativa reguladora.
15. Vivienda de inserción: la gestionada por la Administración pública de manera preferente o entidades sin ánimo de lucro para su destino a personas que requieren de una especial atención.
16. Rehabilitación integral: técnica para abordar edificios e inmuebles en su conjunto a la hora de proyectar reformas o adecuaciones de los mismos a las exigencias de la normativa vigente con un enfoque holístico del estado en el que se encuentra el edificio, el inmueble y su zona, procediendo a rehabilitarlo completamente con soluciones transversales y basadas en criterios de eficiencia energética y menor onerosidad.
17. Vivienda vacía: aquella que incumple su función social por permanecer desocupada ininterrumpidamente, sin causa justificada, durante más de un año.
18. Grandes tenedores de vivienda: aquellas personas jurídicas, formen o no parte de un grupo fiscal o de sociedades, así como los fondos de titulización regulados en la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial, que dispongan de más de 5 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo, derecho de superficie o cualquier otro derecho real o modalidad de disfrute, que les faculte para determinar los usos a que se destinarán las viviendas.
No se computarán, a tales efectos, las viviendas vacías en las que concurra alguna de las causas justificativas que enumera el artículo 21 octies.
19. Acoso inmobiliario: toda acción u omisión en perjuicio de la persona ocupante de una vivienda con el fin de perturbarle en el uso y disfrute pacífico de la misma, incluso generándole un entorno material, social, personal o familiar, hostil o humillante, especialmente si dicha conducta se realiza con intención de forzar a la persona ocupante a desalojar la vivienda o a adoptar cualquier otra decisión no deseada sobre el derecho que pudiere ampararle de uso y disfrute de dicha vivienda, siempre que no sean constitutivas de delito, especialmente de los delitos de coacciones, trato degradante o contra la integridad moral en el ámbito inmobiliario.»
Seis. Se modifica la rúbrica del título II que queda redactada, de la siguiente forma:
Siete. Se modifica la letra c) del artículo 5 que queda redactada con el siguiente tenor literal:
«c) Adoptar cuantas medidas sean necesarias para evitar el riesgo de exclusión social en materia de vivienda, y paliar, en su caso, sus consecuencias, promoviendo la diversidad y cohesión social en los sectores residenciales de las ciudades y pueblos.
Especialmente, evitar el riesgo de exclusión residencial por desalojo de aquellas unidades familiares o de convivencia, integradas por menores.»
Ocho. Se modifica el apartado 2 del artículo 9 que queda redactado de la siguiente forma:
«2. A tales efectos las Administraciones públicas y las personas físicas o jurídicas tendrán el deber de facilitar a la misma, la información que requiera en el ejercicio de cualquiera de las funciones previstas en la presente ley, especialmente para la detección de situaciones de hacinamiento y viviendas vacías, en los términos que se determinen para cada caso concreto y en el marco establecido por la normativa reguladora en materia de protección de datos de carácter personal.»
Nueve. Se suprimen los apartados 6 y 7 del artículo 9.
Diez. Se modifica la rúbrica del capítulo IV.
Once. Se modifica la redacción del artículo 18, que queda redactado como sigue:
A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se considera que la vivienda es objeto de uso habitacional adecuado cuando la misma, cumplidas las condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene, de dimensión y superficie, establecidas por las disposiciones vigentes, se destina a residencia habitual de personas en condiciones que no constituyen infravivienda o hacinamiento.»
Doce. Se da nueva redacción al artículo 19, con el siguiente tenor literal:
1. A los efectos de la presente ley, se considera que existe situación de hacinamiento en aquella vivienda ocupada en régimen de propiedad, arrendamiento o subarrendamiento, en la que, cumplidas las condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene, de dimensión y superficie de las piezas habitables, que resulten de la normativa reguladora, el número de personas que destinan la vivienda a su residencia habitual y permanente exceda del máximo considerado adecuado, en los términos siguientes:
A partir de 87,5 m2de superficie útil de la vivienda, el máximo considerado adecuado se determinará atendiendo a 12,5 m2de superficie útil por persona residente en la misma.
2. Se exceptúan aquellas viviendas ocupadas por unidades familiares o de convivencia, vinculadas por lazos de parentesco por consanguinidad o afinidad, si el exceso de ocupación no genera problemas graves de convivencia en el entorno.»
Trece. Se da nueva redacción al artículo 20, que queda redactado como sigue:
1. El Ayuntamiento que tenga conocimiento que una vivienda, en propiedad, arrendada o subarrendada, pudiera incurrir en situación de hacinamiento, lo comunicará al órgano directivo con competencia en materia de vivienda de la administración autonómica, para, en su caso, instruir el oportuno expediente administrativo, a fin de determinar, conocer y comprobar los hechos por los que hubiera de exigirse responsabilidad, en su caso.
2. La constatación de la situación de hacinamiento de la vivienda en propiedad, arrendada o subarrendada, podrá dar lugar a la imposición de las sanciones previstas en la presente Ley, sin perjuicio de la exigencia de responsabilidad que pudiera derivarse del incumplimiento de otras obligaciones que, con tal actuación, se hubieren puesto de manifiesto.
3. Será responsable de las infracciones derivadas de la utilización anómala de la vivienda arrendada, la persona propietaria, arrendadora o la subarrendadora.»
Catorce. Se da nueva redacción al apartado 1 del artículo 21, que queda redactado como sigue:
1. A los efectos de esta ley, se considera infravivienda la parte de una construcción que se destina a uso residencial, que carece de las condiciones legales para ello por no cumplir las condiciones mínimas de estabilidad y/o superficie igual o superior a la establecida como mínima por la normativa reguladora sobre condiciones mínimas de habitabilidad.»
Quince. Se añade el capítulo IV bis. Impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores, en el título III, con la siguiente redacción:
Se crea el impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores, como un tributo propio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, de carácter directo y de naturaleza personal, que grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas, por el hecho de permanecer desocupadas de forma ininterrumpida en los términos que se indican a continuación.
El impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores es aplicable en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
El impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores tiene carácter finalista. Los ingresos que deriven de este, estarán afectados a la financiación de las actuaciones contenidas por los planes de vivienda, especialmente en los municipios donde se hayan obtenido ingresos provenientes del impuesto.
1. Constituye el hecho imponible del impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores, la desocupación ininterrumpida de una vivienda durante más de un año, sin causa justificada, en tanto que dicha desocupación afecta al cumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda.
2. A efectos de este impuesto, se estará a los conceptos y definiciones establecidos en la presente ley.
Se acredita que una vivienda está ocupada si su propietario dispone de un título, como el de arrendamiento o cualquier otro análogo, que habilita la ocupación y se justifica documentalmente por cualquier medio de prueba admisible en derecho.
1. El cómputo del período de un año al que se refiere el artículo 21 quinquies, se iniciará a partir de la fecha en que la vivienda esté a disposición del gran tenedor para ser ocupada o para ceder su uso a una tercera persona o, en su caso, desde el último día de la efectiva ocupación y no exista causa alguna que justifique su desocupación. Será necesario que, durante el plazo del año, el sujeto pasivo haya sido titular de la vivienda de forma continuada.
2. En el caso de viviendas de nueva construcción, se entiende que existe disponibilidad para que la vivienda sea ocupada a partir del plazo de tres meses, contados desde la fecha de expedición de la licencia de primera ocupación. En estos casos, el plazo de un año indicado anteriormente se computará a partir de esa fecha.
3. Será causa de interrupción del cómputo del plazo del año la ocupación de la vivienda durante un período de, como mínimo, tres meses continuados.
A efectos del impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores, son causas justificadas de desocupación de una vivienda, además de las establecidas en el apartado 2 del artículo 121 de esta Ley, las siguientes:
a) Que la vivienda esté inmersa en un procedimiento judicial sobre la propiedad, pendiente de resolución.
b) Que la vivienda tenga que ser objeto de rehabilitación para su habitabilidad. En este caso, las obras deben justificarse con un informe emitido por personal técnico con titulación académica suficiente y adecuada que le habilite como proyectista, para dirección de obra o dirección de la ejecución de la obra en edificación residencial de viviendas, que indicará que las obras son necesarias para que la vivienda pueda tener las condiciones mínimas de habitabilidad, exigidas por la normativa vigente.
Solamente, podrá alegarse esta causa en un único período impositivo y podrá ampliarse a un segundo ejercicio, siempre que se acredite que las obras se iniciaron durante el primero.
c) Que la vivienda, previamente a la aprobación de la presente ley, sea objeto de hipoteca con cláusulas contractuales que imposibiliten o hagan inviable destinarla a un uso distinto del que se había previsto inicialmente, cuando se otorgó la financiación, siempre que el sujeto pasivo y el acreedor hipotecario no formen parte del mismo grupo empresarial.
d) Que la vivienda sea objeto de ocupación ilegal y dicha circunstancia se acredite mediante resolución judicial dictada en el procedimiento correspondiente o cualquier otro documento de valor probatorio, que acredite tal circunstancia.
e) Que la vivienda forme parte de un edificio adquirido íntegramente por el sujeto pasivo en los últimos cinco años para su rehabilitación, tenga una antigüedad de más de cuarenta y cinco años y contenga viviendas ocupadas, que hagan inviable técnicamente el inicio de las obras de rehabilitación.
f) Que la vivienda se encuentre declarada en situación legal de ruina urbanística y/o física, conforme a la definición de la legislación del suelo y ordenación urbanística.
Las personas jurídicas definidas en el apartado 18 del artículo 4 de esta Ley como grandes tenedores de viviendas vacías deberán comunicar, anualmente, a la consejería competente en materia de vivienda el número y la relación de las viviendas vacías ubicadas en la Comunidad Autónoma de Extremadura sobre las que ostenten alguno de los títulos establecidos en dicho artículo, con indicación de las causas justificadas de desocupación, si concurrieren.
Dicha comunicación comprenderá los datos relativos al título o derecho que ostentan, ubicación, superficie, existencia de cédula de habitabilidad o documento equivalente y las condiciones de conservación y mantenimiento del inmueble.
La consejería competente en materia de vivienda podrá, en cualquier momento, requerir a los obligados a la comunicación, la acreditación de la información que considere oportuna.
1. Son sujetos pasivos del impuesto, a título de contribuyentes, las personas jurídicas definidas en esta norma como grandes tenedores, siempre que todas o alguna de las viviendas sobre las que ostenten alguno de los títulos indicados en el apartado 18 del artículo 4 de esta Ley, se encuentren vacías, sin causa justificada, durante más de un año.
2. No tendrán la consideración de sujeto pasivo del impuesto las sociedades mercantiles autonómicas que forman parte del sector público empresarial autonómico cuyo objeto social sea la promoción de viviendas.
3. Son igualmente sujetos pasivos del impuesto:
a) Los grupos de sociedades, que son el conjunto de sociedades en el que una de ellas tiene o puede tener, directa o indirectamente, el control de otra o de otras, en los términos del artículo 42 del Código de comercio.
b) Los grupos fiscales, que son el conjunto de sociedades anónimas, limitadas, comanditarias por acciones y las entidades de crédito a las que se refiere el artículo 58 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto de Sociedades, residentes en territorio español formado por una sociedad dominante y todas las sociedades que dependen de ella.
c) Los fondos de titulización regulados en la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.
4. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, los grupos fiscales y grupos de sociedades pueden optar por tributar bajo el régimen de consolidación en este impuesto. Las entidades que integran un grupo de sociedades o un grupo fiscal y optan por aplicar el régimen de consolidación fiscal no tributarán en régimen individual. En tal caso, la condición de sujeto pasivo recaerá sobre el grupo fiscal o el grupo de sociedades. La sociedad dominante tiene la representación del grupo y está sujeta al cumplimiento de las obligaciones tributarias materiales y formales que deriven del régimen de consolidación fiscal.
5. La