Categoría: Administración

nja de terreno existe como otra finca registral perteneciente a otro propietario.
9. Consecuencia de todo lo anterior es que las dudas respecto a la correspondencia entre la georreferenciación aportada al expediente y la realidad jurídica que resulta del Registro son evidentes. Por ello, procede aplicar la reiterada doctrina de esta Dirección General por la cual, el juicio de correspondencia entre la descripción de la finca y su georreferenciación con valor auxiliar de calificación, que figuran en el Registro y la descripción y georreferenciación incorporadas al título y cuya inscripción se solicita, es una decisión que compete exclusivamente a la registradora. Así lo declaró, entre otras, la Resolución de 23 de abril de 2018.
Ese juicio de correspondencia debe ser objetivo y razonado. Para ello, esta operación ha de consistir en el análisis de coherencia interna entre la descripción y georreferenciación aportada en el título y entre la descripción registral y la georreferenciación con valor auxiliar de calificación registral. Si existe esa coherencia interna, el registrador debe proceder al análisis de la coherencia externa, mediante la comparación de términos homogéneos. Es decir, entre la descripción literaria del título y la del Registro y entre los recintos, como dice el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, es decir, la georreferenciación aportada y la georreferenciación con valor auxiliar de calificación, conformada por el registrador en su aplicación homologada para el tratamiento de las bases gráficas, traduciendo la descripción registral sobre la cartografía catastral, básica para identificar las fincas registrales (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) y las demás representaciones gráficas de las que pueda el registrador disponer, conforme al párrafo octavo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, cuando señala: «A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación».
10. En el presente caso, la registradora ha realizado esa comparación, antes de emitir su juicio de correspondencia, determinando que no puede apreciarla, puesto que puede existir indicio de doble inmatriculación, al no poder determinar la correspondencia entre las cuatro fincas registrales que corresponden al titular del expediente respecto de las tres georreferenciaciones catastrales de su titularidad. Esta circunstancia resulta de la no coordinación entre las unidades conceptuales de finca registral y parcela catastral, por lo que, no coincidiendo ambas unidades, debe acudirse a la aportación de 4 georreferenciaciones alternativas correspondientes con cada una de las fincas registrales, o a agrupar alguna de las fincas registrales, para que las mismas coincidan con la unidad conceptual de las tres parcelas catastrales. Por otro lado, puede existir un indicio de invasión de finca ajena, o de doble inmatriculación conflictiva, si se inscribe la georreferenciación solicita, existiendo presentado en el Registro la solicitud de inicio de un expediente del artículo 199, por parte del titular registral de la finca 418, solicitando la inscripción de la georreferenciación de una porción de terreno coincidente con la solicitada por el titular de la finca 418. Ello impediría la inscripción de la rectificación de superficie, puesto que se alteraría la realidad física amparada por el folio registral, incumpliéndose la reiterada doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de los excesos de cabida, expresada en resoluciones como la de 19 de abril de 2022, por la cual: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Este método sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado».
11. Y como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 2021, la apreciación de si la representación gráfica aportada se corresponde con la misma porción de territorio que la finca registral es un presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie y esta cuestión es objeto de calificación por la registradora. En la de 2 enero de 2020 se extendió esta doctrina a la apreciación de la correspondencia entre una finca registral y varias parcelas catastrales.
12. Por tanto, el juicio de falta de correspondencia efectuado por la registradora es formalmente correcto, pues es a la registradora calificante a quien corresponde efectuarlo y es coherente la decisión de suspender la tramitación del expediente del artículo 199 hasta que se resuelvan esas dudas de correspondencia. También, desde el punto de vista material, la nota de calificación es correcta, puesto que no se cumple el primero de los puntos de la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las Resoluciones de 30 de marzo o 27 de abril de 2023, entre otras, en virtud de la cual el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso, la registradora se basa en la imposibilidad de apreciar la correspondencia entre la parcelas 125 del polígono 11 y la finca registral 4.269 de Madrid, puesto que la catastral mide 15.082 metros cuadrados y la registral mide 13.647 metros cuadrados, pero realmente 10.538 metros cuadrados, cuando se inscriba la expropiación de la diferencia, que está reservada en el asiento, pudiendo derivar esa diferencia de la inclusión en la georreferenciación de la antigua parcela 27 del polígono 11, que según el Registro se corresponde con la finca registral 418, que pertenece a un titular distinto, lo que indica la existencia de un indicio sobre un conflicto latente sobre la titularidad de esa porción de terreno. Si a ello unimos la discordancia entre los linderos registrales y los catastrales, o incluso la discrepancia entre los linderos que constan en la descripción de la finca hecha en el título, con los que resultan de la georreferenciación aportada (la parcela de «Aena S.M.E., SA») y la realidad física (calle […]), como hemos visto, determinan la duda sobre su correspondencia con la georreferenciación aportada, por falta de coherencia interna en el contenido del título.
Por tanto, el juicio de identidad de la finca por parte de la registradora está motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin haberse utilizado expresiones genéricas. Y vistas estas dudas, pueden considerarse de tal entidad que, previsiblemente, no puedan subsanarse durante la tramitación del expediente, si no se adapta la descripción a la realidad física y jurídica, previamente, como declaró las Resoluciones de este Centro Directivo de 27 de septiembre de 2022 y 23 de enero de 2023, puesto que el exceso de cabida, cuya inscripción se solicita supone una alteración de la realidad física, que en su día fue amparada por el folio registral, que es el límite que tradicionalmente expresa esta Dirección General para inscribir los excesos de cabida. Además, la registradora alega la existencia de indicio de doble inmatriculación conflictiva, motivo suficiente para suspender la tramitación del expediente, como declaró la Resolución de 28 de octubre de 2022, mientras no se cumplan los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria. Es decir que, aunque se hubiera dado tramitación al expediente, el titular registral de la finca 418 se hubiera opuesto, ya que ha solicitado la inscripción de una georreferenciación contradictoria con la solicitada por el recurrente en el presente caso.
13. La alegación del recurrente de la falta de existencia actual de la parcela 27 del polígono 11, que el Catastro ahora integra, junto con la 28, en la parcela 125 del polígono 11, no puede ser mantenida por esta Dirección General, vista la doctrina de las Resoluciones de 30 de enero y 30 de marzo de 2023, que entienden que tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de subsanación de discrepancias ex artículo 18 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, el resultado del mismo no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria. Así, razona la Dirección General, no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral. Ese mismo argumento puede utilizarse con el requisito de la titularidad catastral, la cual no se encuentra depurada, al carecer el Catastro de la función de calificación registral, precisamente porque el alta de la titularidad en el Catastro no produce efectos jurídicos sustantivos, reservados estos a la titularidad registral, precisamente, porque la calificación registral depura, mediante el control de legalidad registral, los títulos que puedan adolecer de algún defecto que pueda convertirlos en claudicantes.
14. Tampoco puede ser admitida la alegación del recurrente cuando declara: «la descripción. superficie y linderos que constan inscritos en relación con la finca registral núm. 4.269 datan, esencialmente, del 2 de marzo de 1948 al causar la 1.ª inscripción de la finca, motivo por el cual resulta evidente que no habiéndose ido adaptando a la realidad física de cada momento, poco o nada tienen que ver con la realidad catastral, la cual sí que ha ido adaptándose a todos los cambios que el paraje en el que se encuentra enclavada la finca registral 4.269 ha sufrido». El hecho de que dicha descripción haya permanecido invariable determina que esté desactualizada, pues las modificaciones experimentadas en la realidad física no han tenido acceso registral. En este sentido, ya la propia inscripción manifiesta esa falta de adaptación al existir una reserva de superficie que fue objeto de expropiación, por el lindero sur, que no ha tenido acceso registral. Pero, ello no determina que las sucesivas configuraciones de la parcela catastral estén respaldadas por los títulos correspondientes. Hay dos datos que abonan esta conclusión, como son el aumento de cabida de la finca 4.269, al modificarse el lindero oeste y que la georreferenciación catastral cuya inscripción se solicita, no tiene realidad desde 1.948, sino que existe desde 1 de julio de 2.021, suponiendo la agrupación de dos parcelas en una sola. Es decir, se agrupan, modificando la realidad física, aun teniendo la parcela 27 una titularidad catastral distinta. Ello determina una duda respecto a la correspondencia de la realidad física catastral con la jurídica registral, como ha expresado la registradora en su nota de calificación.
15. La fotografía aérea de la finca tomada en el año 1991 nada aporta, pues refleja una porción de terreno no construida, apreciándose incluso cierta separación mediante un camino en forma de L, entre lo que sería la parcela 28 y la 27, integradas las dos hoy en la 125. Tampoco prueba nada el informe técnico de 19 de septiembre de 2022, puesto que el levantamiento se realiza sobre una realidad física consolidada e indubitada, al estar la parcela perfectamente definida por los muros que la delimitan. Pero, del contenido del Registro resultan indicios que pueden determinar que dicha realidad física no es concordante con la realidad jurídica, es decir, la amparada en un título de adquisición. Así se desprende del análisis del historial registral de las fincas 418 y 45.765, de los que resulta que entre las fincas 45.765 y 4.269, debe existir la finca registral 418. Sin embargo, en el título calificado se solicita la inscripción de una georreferenciación, como correspondiente con la finca 4.269, que linda por el Oeste con otra de «Aena S.M.E., SA», que es la registral 45.765. La petición de inicio de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por parte del titular registral de la finca 418, solicitando la inscripción de una georreferenciación de origen catastral de la parcela 27 del polígono 11, como correspondiente con la de la finca citada, viene a confirmar la conclusión anterior.
16. Toda la documentación aportada por el recurrente para negar la titularidad por parte de «Nuevo Madrid, SA» de la finca registral 418 no puede destruir las presunciones que de los principios hipotecarios resultan de la titularidad registral de la citada sociedad. Así resulta, por ejemplo, del artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, por el cual los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los tribunales, y solo pueden modificarse con acuerdo del titular registral o mediante sentencia obtenida en juicio en el que dicho titular registral haya sido parte. También de la presunción de exactitud del contenido del Registro, que resulta del artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria, por la cual, el derecho existe y pertenece al titular registral en la forma determinada en el asiento respectivo.
17. Por tanto, podemos concluir: primero, que existe una situación de litigiosidad latente sobre la propiedad de la porción de terreno correspondiente a la antigua parcela catastral 27 del polígono 11 hoy incorporada en la parcela catastral 125 del polígono 11, el 1 de julio de 2021, teniendo hasta esa fecha individualidad propia, siendo titular catastral «Nuevo Madrid, SA» y que podría corresponderse en todo o en parte con el resto de finca matriz hoy resultante tras la expropiación de la parcela 45.765 en favor de «Aena S.M.E., SA» inscrita, como finca registral 418. Por ello, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo relativa, no ya tanto a los requisitos para obtener la inscripción de la georreferenciación, sino a los efectos jurídicos de su inscripción. Como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito». Precisamente por ello, si se admitiera la inscripción de la georreferenciación aportada supondría dar por cumplido el principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación del objeto del derecho inscrito, pues tal georreferenciación determinaría, si se admitiera su inscripción, con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad en contra de los pronunciamientos registrales existentes cuando se inscribió el derecho. Por ello, no puede admitirse la inscripción de la georreferenciación en esas circunstancias, pues se estaría introduciendo una inexactitud en el contenido del Registro y se estaría contraviniendo el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de la finca registral 418 colindante, en contra del consentimiento de su titular registral, estando el asiento registral relativo a su derecho bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria.
Segundo, que en tanto no se georreferencien las otras fincas registrales procedentes del ámbito territorial, propiedad de «Solace Develops, SL», vinculados a la denominada Piscina (…) o Parque Deportivo (…), existen dudas fundadas de que el exceso de cabida hoy imputado a la base gráfica georreferenciada que se pretende inscribir como georreferenciación de la finca 4.269 corresponda en todo o en parte a alguna o a varias de esas otras tres fincas registrales afectadas.
Por todo lo razonado hasta ahora, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de julio de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago