Categoría: Administración

ero, 20 de marzo y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de noviembre de 2020, 20 de enero, 1 de febrero, 5 y 13 de octubre, 2, 4, 22 y 29 de noviembre y 2, 13, 22 y 23 de diciembre de 2021 y 12 de enero, 23 de febrero, 1 y 15 de marzo, 5, 26 y 29 de abril, 12 y 23 de mayo, 1, 8, 10 y 20 de junio, 6, 7 y 14 de septiembre y 22 de noviembre de 2022.
1. Realizada una segregación, como operación necesaria para culminar una partición en la forma ordenada por el causante, se procede a la segregación de la finca 6.962 de Gijón, con previa actualización de la superficie, que de 2.860 metros cuadrados en el Registro pasa a 3.021 metros cuadrados en la georreferenciación alternativa presentada, la cual ha sido dada de alta en el Catastro.
Presentada la escritura en el Registro, el registrador procede a iniciar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por tratarse de una segregación y ser la georreferenciación de las fincas circunstancia necesaria del asiento. En el desarrollo de su tramitación, se presentan alegaciones por tres de los cuatro colindantes notificados, alegando que la georreferenciación presentada invade la finca de su propiedad, lo que acreditan con informe topográfico.
La registradora, analizadas las oposiciones y consultada la aplicación registral homologada para el tratamiento de las bases gráficas del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, llega a la conclusión de que puede existir esa invasión de una finca ajena, lo que determina una contienda sobre el trazado de las fincas entre las fincas colindantes, razón por la cual deniega la inscripción.
La interesada recurre tal calificación alegando, básicamente que tal invasión no existe y que se han respetado las fincas de los colindantes, los cuales han presentado informes topográficos que no se basan en el título de propiedad, el cual no acreditan.
2. Antes de resolver el presente recurso, observada la realidad física, se observa que todas las fincas implicadas están perfectamente determinadas y delimitadas por vallados construidos y una cubierta vegetal, por lo que ninguna perturbación de hecho se ha producido en las fincas. Por lo que la controversia es solamente técnica o cartográfica, relativa a si la georreferenciación alternativa presentada se ajusta o no a la realidad.
Por ello, debe determinarse si la oposición implica que no se puede cumplir con la doctrina de esta Dirección General relativa a la inscripción de las rectificaciones de superficie, cuyo límite lo constituye la no alteración de la realidad física de la finca, amparada por el folio y la relativa a la inscripción de representaciones gráficas, reiterada en multitud de resoluciones como las de 5 de abril o 20 de junio de 2022, por la cual el registrador debe calificar si existe una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria), a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debiendo decidir motivadamente según su prudente criterio, cuando haya oposición por algún interesado, sin que la sola formulación de oposición por algún colindante haga contencioso el expediente, conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
3. Para ello, debe partirse de la descripción literaria de la finca 6.962 de Gijón, que mide 2.860 metros cuadrados en el Registro y que linda por norte con camino de servicio y con la carretera del Golf, al oeste en línea de 18,50 metros con el resto de la finca de origen, al este en línea de 70,60 metros, 1,75 metros, y 8,12 metros con el resto de la finca de origen y al sur en línea de 41,12 metros y 4 metros con otra finca propiedad de don F. S. B. y doña M. D. S. M., de la que está separada por un regato de agua. Parcela 10 del polígono 118. La parcela catastral correspondiente con la finca registral tiene una superficie de 2.950 metros cuadrados, según la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora a la escritura y se aumenta a 3.021 metros cuadrados en la georreferenciación alternativa que se incorpora a la escritura, y que se acepta por el Catastro, tras el correspondiente procedimiento de subsanación de discrepancias, pues en el Catastro actual tiene una superficie de 3.021 metros cuadrados. Manteniéndose los linderos idénticos, estamos ante un problema de trazado de los mismos.
4. Habiéndose formulado alegaciones, la registradora basa en ellas sus dudas, entendiendo que la inscripción de la georreferenciación, en los términos en que ha sido solicitada, puede suponer una perturbación de hecho, procede analizar cada una de las alegaciones efectuadas para determinar si han sido valoradas objetivamente en la calificación registral.
5. La primera alegación que se efectúa es la del titular registral de la finca 10.240 de Gijón y catastral de la parcela con referencia 7117039TP8271N0001PQ, que colinda por el este con la finca objeto del expediente y tiene una superficie registral de 1.487 metros cuadrados y de 1.533 metros cuadrados antes de la alteración catastral producida por el procedimiento de subsanación de discrepancias de la parcela objeto del expediente, tras el cual ve reducida su superficie a 1.501 metros cuadrados.
La subsanación de discrepancias ya se solicitó en el año 2017 por parte del promotor del expediente, sin que la misma se diese de alta en Catastro, por oposición de los colindantes, como se acredita con una resolución del Catastro del año de 9 de junio de 2017, aportada por otro colindante, en la que se hace constar que el motivo de la no alteración es la oposición de los colindantes.
Sin embargo, en otra resolución de 11 de julio de 2022, se procede a realizar la alteración derivada de la segregación practicada en la escritura de aceptación y partición de herencia citada, sin referencia alguna a la notificación de los colindantes.
Respecto a la situación derivada de la superposición de la georreferenciación catastral actual sobre la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea vigente, se observa cierto desajuste entre el trazado de los linderos de la georreferenciación y la pared que delimita ambas propiedades, la cual queda integrada en la parcela objeto del expediente, produciéndose un ligero solape con la delimitación geográfica de la finca colindante.
Razón por la cual, puede afirmarse que, en la oposición del colindante, que además alega que puede que no se respete el regato que delimita ambas propiedades, según resulta de la descripción registral, existe un conflicto latente sobre la delimitación del trazado del lindero, que se acredita con el informe catastral de validación técnica de la georreferenciación alternativa de la finca registral 10.240, de la que resultan solapes con la finca objeto del expediente.
6. La segunda alegación contraria a la inscripción de la georreferenciación se efectúa por el titular colindante por el este de la finca registral 10.242 y titular catastral de la parcela con referencia 7117006TP8271N0001QQ que tiene una superficie en Registro de 2.212 metros cuadrados y de 2.258 metros cuadrados antes de la alteración catastral producida por el procedimiento de subsanación de discrepancias de la parcela objeto del expediente, tras el cual aumenta su superficie a 2.272 metros cuadrados.
Con relación al procedimiento de subsanación de discrepancias, la situación es idéntica a la relatada en el número anterior, respecto a la otra finca registral colindante por el este.
Observada la cartografía catastral actualizada, superpuesta sobre la ortofoto resulta que la cartografía resultante de la parcela del colindante opositor, a pesar de recibir mayor superficie de la que tiene inscrita, se observa que la misma procede de un mal levantamiento cartográfico que determina un solape de la finca con la colindante por el sur, que no es objeto del presente recurso, y que sufre un pequeño solape por el oeste de la finca del colindante opositor (Este de la finca objeto del expediente), pues la georreferenciación del lindero no se adapta al trazado de la pared delimitadora de las dos propiedades.
Razón por la cual, existe un indicio de que la oposición del colindante determina la existencia de un indicio de controversia respecto al trazado del lindero, alegando además que puede que no se respete el regato que delimita ambas propiedades, según resulta de la descripción registral. Todo lo cual se acredita con informe topográfico, informe catastral de validación técnica de la georreferenciación alternativa de la finca registral 10.242, de la que resultan solapes con la finca objeto del expediente.
7. El tercero de los colindantes notificados es el titular colindante por el sur de la fincas registrales 12.898 y 12.900 de Gijón, con una superficie registral de 7.484 y 140,50 metros cuadrados respectivamente y catastral de 7.525 metros cuadrados, conjuntamente, pues ambas se corresponden con la parcela con referencia: 7117007TP8271N0001PQ, teniendo una superficie de 7.367 metros cuadrados en el Catastro vigente, tras la alteración practicada en el año 2022, a pesar de que como dice el alegante, ya se opusieron a la misma en 2017, resultando de la medición topográfica que aportan para acreditar su alegación, que la parcela tiene una superficie de 7.620 metros cuadrados.
Observadas las georreferenciaciones de las dos fincas, superpuestas sobre la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, se observa que dicha superposición no es coincidente y que el lindero norte de la finca del colindante registral y catastral notificado y sur de la finca objeto del expediente no discurre regularmente sobre la cubierta vegetal que delimita las dos propiedades, sino que parece incluir parte de la finca del colindante opositor en la finca objeto del expediente, lo que determina la existencia de un conflicto latente sobre el trazado del lindero de ambas propiedades.
8. A la vista de todas las alegaciones resulta evidente que existe un conflicto latente en la delimitación y ubicación geográfica de las fincas implicadas, el cual también resulta del escrito de interposición del recurso, cuando afirma el recurrente: «La presunción catastral favorece a mi cliente y son los colindantes quienes, en su caso, tendrían la carga de desvirtuarla y no al revés», para posteriormente afirmar: «Quien invade la finca de mi patrocinada son los opositores a la inscripción registral y no al revés».
Esta afirmación no puede ser mantenida por esta Dirección General dada su inexactitud.
Ciertamente, los datos del Catastro se presumen exactos, en los términos de la legislación del Catastro, pero ello debe entenderse sin perjuicio de los pronunciamientos registrales, que en cualquier caso tienen preferencia (cfr. artículo 2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario), los cuales hablan de la existencia de un regato delimitador de la finca objeto del expediente con las colindantes por el este, que no se aprecia en la georreferenciación aportada.
La propia reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 junio, parte de la posible inexactitud de los datos catastrales, permitiendo el uso de georreferenciaciones alternativas a la catastral, en caso de inexactitud de esta. Es decir, para destruir esa presunción de exactitud basta la alegación del colindante en la que declare que hay perturbación en la delimitación de su finca o parcela.
Por otro lado, el alta de la alteración catastral no produce ningún efecto jurídico, al carecer el Catastro de la función de control de legalidad, que en el campo inmobiliario corresponde a los registradores de la propiedad, al ejercer su función de calificación registral.
Por lo que, para destruir esa presunción de exactitud basta, tanto a efectos catastrales, la oposición de colindante, a diferencia de lo que ocurre en ámbito registral, donde la oposición de los colindantes ha de ser valorada, por el registrador, al ejercer su función registral, como reiteradamente ha declarado esta Dirección General.
Ello implica que el alta en el Catastro de una subsanación de discrepancias, al amparo del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario no produce efecto registral alguno, si presentado el correspondiente título en el Registro, no se produce la inscripción, al calificar negativamente el registrador la rectificación de la descripción y la inscripción de la georreferenciación, una vez valoradas las alegaciones de los colindantes notificados.
Solo esa inscripción produciría el efecto de la legitimación registral, a la que se refiere el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, único principio que determina la inversión de la carga de la prueba en juicio, a diferencia de lo que afirma el recurrente en su escrito de interposición del recurso.
Debe recordarse que la certificación catastral no constituye un título de propiedad.
9. Y como indicó la Resolución de 19 de julio de 2016, el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Por ello, es inexacta la afirmación del recurrente cuando afirma que la notificación a los colindantes no era necesaria en el presente caso. Lo era en la medida en que la registradora, al observar en la aplicación homologada ciertas incoherencias al superponer la georreferenciación alternativa aportada con la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea vigente, decide notificar a los colindantes.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que la registradora en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.
10. En el presente caso, ninguna de las fincas implicadas tiene su georreferenciación inscrita, por lo que siendo su descripción literaria inscrita previa a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, pueden adolecer de una relativa imprecisión, al no apoyarse en datos georreferenciados.
Ello determina que no sea de aplicación, como pretender el recurrente, el párrafo cuarto del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado». Lo que procede es aplicar el segundo inciso del párrafo cuarto, cuando dispone: «En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Por tanto, todas las descripciones literarias de las fincas carecen de la presunción de delimitación y ubicación geográfica, que otorga la inscripción de la georreferenciación.
Por lo que, existiendo alegaciones de los titulares colindantes notificados, que además de serlo de las parcelas catastrales indicadas, son titulares registrales de las fincas que se corresponden con la identidad de dichas parcelas, su oposición debe ser especialmente valorada por el registrador, al resultar su oposición mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración, como declaró este Centro Directivo en la Resolución de 22 de noviembre de 2022, entre otras.
Y, valoradas por la registradora la oposición de los tres titulares colindantes notificados y comprobadas en su aplicación homologada, a la que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, llega a la conclusión de la posible existencia de una controversia sobre la delimitación de la finca, que le lleva a efectuar una calificación negativa.
Esta actuación es ajustada a Derecho, conforme a lo que declaró esta Dirección General en la Resolución de 23 de mayo de 2022, entre otras, al estimar justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199, dada la oposición de un colindante que resulta no solo ser titular catastral del inmueble catastral afectado en parte por la georreferenciación que pretende inscribir el promotor, sino también titular registral de la finca colindante, si bien no tienen inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación.
Alegaba el colindante notificado que la georreferenciación de su finca entraba en colisión con la pretendida por el promotor; con lo que «queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia»; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de un expediente de deslinde del artículo 200 de la misma ley o en una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria. Dicha calificación no puede considerarse temeraria, como declaró la Resolución de 7 de septiembre de 2022. si la misma se apoya en el artículo 199: notificación a colindantes y valoración de la oposición planteada por dos de éstos.
No puede mantenerse la afirmación del recurrente cuando señala que la actuación del registrador ha sido contraria al objetivo de la coordinación del Catastro con el Registro que persigue la Ley 13/2015, puesto que esta coordinación ha de conseguirse mediante unos procedimientos y con el cumplimiento de unos requisitos que no se producen en el presente caso.
11. Tampoco puede mantenerse por este Centro Directivo la afirmación del recurrente en su escrito de interposición del recurso, cuando afirma que «la representación gráfica obrante en el Catastro debe prevalecer sobre la que pudiera desprenderse de la citada aplicación informática», afirmación que extrae como consecuencia de lo dispuesto en el párrafo décimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria cuando dispone: «Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. De lo anterior se colige claramente que la representación gráfica obrante en el Catastro debe prevalecer sobre la que pudiera desprenderse de la citada aplicación informática. Y el Catastro, en su configuración actual, da la razón, inequívocamente, a mi patrocinada».
La afirmación es inexacta, puesto que se refiere a la salida de la publicidad registral gráfica con efectos jurídicos de las fincas cuya georreferenciación está inscrita y coordinada con el Catastro.
Pero, en el presente caso nos encontramos ante una georreferenciación no inscrita, la cual no es coherente con la realidad física, una vez superpuesta la misma sobre la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea vigente, de la que derivan una serie de incoherencias con la realidad física, que también resultan de la descripción literaria de las fincas colindantes.
La registradora ha utilizado la aplicación homologada del artículo 9 para fundamentar su calificación, utilizándola adecuadamente, pues la capa de fincas identificadas geográficamente tiene valor auxiliar de calificación registral. Que no pueda expedirse publicidad registral de las mismas no quita que esa información contenida en la aplicación homologada carezca de valor para fundar la calificación de una georreferenciación, que como reconoce la propia Ley 13/2015 puede contener inexactitudes.
12. Paralelamente, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo relativa, no ya tanto a los requisitos para obtenerla, sino a los efectos jurídicos de la inscripción de la georreferenciación de las fincas registrales. Como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».
Precisamente por ello, si se admitiera la inscripción de la georreferenciación aportada supondría dar por cumplido el principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación del objeto del derecho inscrito, pues tal georreferenciación determinaría, si se admitiera su inscripción, con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad en contra de los pronunciamientos registrales existentes cuando se inscribió el derecho.
Por ello, no puede admitirse la inscripción de la georreferenciación en esas circunstancias, pues se estaría introduciendo una inexactitud en el contenido del Registro y se estaría contraviniendo el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de la finca colindante, en contra del consentimiento del titular registral, estando el asiento registral relativo a su derecho bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria.
Además, como declaró esta Dirección General en la Resolución de 14 de septiembre de 2022, procede denegar la base gráfica cuya inscripción se pretende, aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, pues lo decisivo a la hora de determinar si procede la incorporación de una base gráfica es si ésta cumple con los márgenes de tolerancia que permitirían su incorporación sin afectar, y esto es lo importante, a otra georreferenciación inscrita. En definitiva, estamos, dice la Dirección General, ante una cuestión puramente técnica, que debe resolverse con archivos electrónicos GML coherentes (y ello, recalca, aunque la realidad física sea indiscutible).
13. También carece de exactitud la afirmación del recurrente en su escrito de interposición del recurso cuando afirma: «La negativa del Registro a practicar la inscripción, si la Dirección General no lo “remedia”, aboca a la parte que tiene “al Catastro de su lado” a pleitear. Cuando debería ser al revés».
Y es inexacto, porque caben otros medios para evitar el pleito, pues como declara para casos como el presente el párrafo quinto del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, si la incorporación de la georreferenciación pretendida «fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».
También pueden los interesados acudir a la conciliación del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el registrador, notario o letrado de la Administración de Justicia, o a la vía arbitral (cfr. artículos 2 y 13 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje) o proceder al deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria. Todas ellas factibles en el presente caso, mejorando la precisión de la georreferenciación objeto del expediente, para adecuarla a la realidad física, que no ha sido perturbada.
Y en último término siempre quedará expedita la vía judicial correspondiente, conforme declara el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, cuando declara que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél».
Por todo ello, procede confirmar la nota de calificación registral recurrida, y sin que competa a la registradora al calificar o a este Centro Directivo, en vía de recurso –como ya dijo la Resolución de 21 de septiembre de 2020– «decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes».
Por todo lo razonado hasta ahora, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de enero de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.