Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por don J. J. L. I. y doña I. T. G. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Piedrabuena, don Borja Sáez Vicente Molina, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca.
Mediante instancia privada se solicitaba el inicio del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con el objetivo de alcanzar la concordancia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, y para ello se presentó un informe técnico con una representación gráfica alternativa relativa a las fincas registrales número 1.515, 1.791 y 1.792 de Retuerta del Bullaque y que constituían la parcela 538 del polígono 13.
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Piedrabuena, tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada n.º: 39 del año: 2022.
Asiento n.º: 1682 Diario: 61.
Presentado el 11/01/2022 a las 15:55:27.
Presentante: L. I., J.
Interesados: Vicente Cruz Ruiz Suárez. Hidalgo. Peña Nieto Rojas Pastor Carrasco. L. I.
Naturaleza: Documento privado.
Objeto: expediente artículo 199 L.H.
N.º Protocolo:/ de 11 de enero de 2022.
Notario:
Piedrabuena, a veinticuatro de mayo del año dos mil veintidós, con base en los antecedentes de hecho y fundamentos de Derecho siguientes:
Antecedentes de hecho:
I. En este Registro de la Propiedad se ha presentado el documento cuyos datos constan en el encabezamiento, que ha quedado disponible para su calificación el mismo día.
II. Del mismo y de los antecedentes del Registro resultan las circunstancias siguientes que son determinantes para esta nota de calificación:
a) Se presenta en el Registro de la Propiedad de Piedrabuena una instancia privada en la que se solicita que se inicie el procedimiento regulado en el artículo 199. Manifiestan los interesados que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de la finca y por ello aportan una representación gráfica alternativa. Una vez realizadas las notificaciones oportunas, una de las colindantes se opone aportando numerosa documentación.
Fundamentos de Derecho:
I. Esta nota se extiende por el Registrador titular de esta oficina, competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades de calificación previstas en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto citado.
II. En cuanto al fondo de la cuestión, se observan los defectos siguientes:
1) Después de realizadas las notificaciones, comparece una de las colindantes y se opone a que se lleve a cabo el procedimiento. Para ello aporta distinta documentación:
a) Aporta un contrato privado firmado por J. A. M. M. (anterior titular de la finca sobre la que se inicia el procedimiento) y M. A. M. F. (colindante que se opone) del día 2 de junio del año 2003, en donde se pone de manifiesto la existencia de una serie de mojones al objeto de delimitar las fincas.
b) Se acompaña un acta de presencia también del día 2 de junio de 2003 a solicitud de J. A. M. M., ante el notario Luis Fernández Durán Aguilar con el número de protocolo 551 para comprobar los mojones que delimitan su finca por sus linderos oeste, norte y este. El señor notario manifiesta que "Me persono en el lugar indicado por el requirente que se localiza entre los puntos kilométricos (…) de la carretera (…), en el lado izquierdo de dicha vía, dirección (…) Observo como aproximadamente a quince metros del borde de la carretera existen unas piedras, que, según manifiesta el requirente, indican el vértice suroeste de su propiedad. En dirección norte, siguiente la línea recta imaginaria señalada con piedras, a unos veintiséis metros aproximadamente de la primera, existe otra piedra. A la derecha de esta, mirando en dirección norte, se observa un zarzal bajo el cual, existe un tubo vertical que emerge del suelo, y a la izquierda existe una encina. Aproximadamente a unos diecisiete metros, en la misma dirección norte existe una tercera piedra. A unos treinta y cuatro metros aproximadamente de esta tercera señalización existe otra piedra, que según manifiesta el requirente, delimita el vértice noroeste de la finca de su propiedad. Este mojón se halla enclavado entre un espino y un chaparro.
A unos treinta y cuatro metros aproximadamente de la piedra últimamente citada, en dirección este, existe otra piedra, y aproximadamente a unos cincuenta metros de esta, otra piedra. Caminando hacia el este, y descendiendo por una pendiente, existe un palo con un saco enrollado, apuntalado en el suelo con piedras. Este punto se halla aproximadamente, a cuatro metros de un cauce por el que, en el momento de mi presencia, no discurre agua. Desde este punto, y en dirección sur, la maleza hace inaccesible el camino, por lo que subimos a la carretera: Desde ella, justo encima de una oquedad que la atraviese por debajo, en mitad del cauce antes referido, se observa enclavada otra piedra. Lo narrado se refleja en nueve fotografías".
c) Se aporta por la señora colindante también un plano de donde resulta que la finca sobre la que se pretende rectificar su superficie llega hasta un "reguero" (según la certificación catastral "vaguada"). Pero según la representación gráfica alternativa aportada por el solicitante, su superficie sobrepasa esa zona.
d) Además aporta el modelo 905 del catastro inmobiliario en el cual, en el apartado observaciones se indica que: doña M. A. M. F. compró la finca como amojonada como cuerpo cierto.
Por todo ello y de acuerdo con el artículo 199 en donde se expresa que "En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción", se me hace imposible determinar si la representación gráfica alternativa se corresponde con la realidad física de la finca.
III. Los defectos calificados tienen el carácter de subsanables.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto suspender el despacho del documento calificado por las faltas citadas.
En caso de disconformidad, esta nota de calificación puede: (…)
Piedrabuena, a veinticuatro de mayo del año dos mil veintidós.–Fdo. Borja Benítez Moya Carrasco (firma ilegible).»
Contra la anterior nota de calificación, don J. J. L. I. y doña I. T. G. interpusieron recurso el día 23 de junio de 2022 mediante escrito en los siguientes términos:
«Alegaciones:
Previa. Objeto del presente recurso.
El objeto del presente recurso, es atacar jurídicamente la resolución dictada el 24 de mayo de 2022 por el Sr. Registrador de Piedrabuena, al entender, dicho sea con el debido respeto, y en estrictos términos de defensa, que no ha valorado correctamente el material probatorio tanto de los solicitantes como de la colindante opositora, y en especial, el de esta última, que, como argumentaremos, adolece de imprecisión, manipulaciones, alteraciones documentales a su favor, contradicciones y falta de aportación de documentación terminante y precisa, como pudiera ser un informe y/o certificación técnico o pericial, que delimite de forma precisa y con coordenadas o georreferencias con las que se determine por dónde discurre, a su juicio, su dominio y la supuesta invasión que afirma se produce en su propiedad con la solicitud presentada por los solicitantes.
Primera. Datos registrales y catastrales de las fincas y parcelas enfrentadas.
Para una mejor comprensión del recurso que se interpone, se hace necesario tener en cuenta las siguientes correlaciones entre Registro de la Propiedad y Catastro:
– Las fincas registrales de los solicitantes son las 1791, 1792 y 1515.
– Las fincas registrales de la colindante opositora son las 3424 y 3431.
– Las fincas registrales de los solicitantes se corresponden con la parcela catastral 538.
– La finca registral de la opositora 3431 se corresponde con la parcela catastral 537.
– La finca registral de la opositora 3432 se corresponde con la parcela catastral 536.
Segunda. Argumentos de la resolución registral para tener dudas y no inscribir el derecho propuesto por la parte solicitante.
La resolución registral que se impugna, orbita para rechazar los argumentos y pruebas de los solicitantes, con los siguientes argumentos y documentos aportados por la única colindante opositora, mediante fotocopia, a excepción del Acta Notarial, lo cual ya debiera valorarse de forma restrictiva por dudas en su autenticidad o fehaciencia, sin perjuicio de lo que manifestamos a continuación:
Prueba A) Se aporta por la opositora fotocopia de un documento privado redactado de forma manuscrita, supuestamente por uno de los intervinientes que aparecen en dicho documento privado manuscrito, firmado supuestamente por don J. A. M. M., anterior titular de la finca 1791, propiedad de los solicitantes, y la colindante opositora doña M. A. M. F., de fecha 2 de junio de 2003, a las 13 horas y 35 minutos.
Prueba B) Se aporta por la opositora copia de un Acta Notarial, levantado por el Notario de Albacete don Luis Fernández Durán Aguilar, con número de su protocolo 551, en la que hace constar que el 2 de junio de 2003 es requerido don J. A. M. M. para que levante acta de la existencia de unos mojones y, ese mismo día del requerimiento, a las 14 horas y 10 minutos, se persona en el lugar indicado por el requirente.
Pruebas C) Se aporta por la opositora fotocopia de dos ortofotos.
Esta documentación resulta de dudosa veracidad y, en todo caso, estéril para el caso. De hecho, el Registrador no menciona haberla tenido en cuenta.
Prueba C1) La fotocopia de la primera de las ortofotos lleva membrete militar en su parte baja. Esta fotografía resulta dudosa, además de estéril para el caso, pues no aporta nada ni delimita nada concreto. De hecho, el Registrador no menciona haberla tenido en cuenta.
Prueba C2) La fotocopia de la segunda ortofoto parece ser una ampliación de la anterior, manipulada incluyendo unos círculos. Esta ortofoto también resulta dudosa, e igualmente estéril para este caso, porque tampoco aporta nada ni delimita nada concreto.
Pruebas D) Se aporta por la opositora fotocopia de dos planos.
Prueba D1) La opositora incluye una fotocopia manipulada del plano con el que se realizó la segregación de las parcelas de la Zona (…) en 1975. Por un lado, implícitamente, la opositora reconoce dicho plano como el plano con el que se llevó a cabo la segregación de 1975. Pero, por otro lado, la fotocopia presentada está intencionada y burdamente manipulada (a simple vista llama la atención la manipulación) para que resulte que la finca de la opositora (finca 3432) parezca incluir terrenos que pertenecen a los solicitantes (finca 1791), al haberse borrado con tipex o similar parte de una línea y un número que, sin embargo, existe y puede observarse en el plano de segregación original, que, afortunadamente, se incluye en el certificado de Calatrava Ingenieros adjuntado por los solicitantes.
El Registrador no menciona haber tenido en cuenta esta prueba. Sin embargo, deben tenerse en cuenta dos hechos. Uno, que la opositora implícitamente reconoce el plano de segregación de 1975 como fuente de información sobre tal segregación de las fincas en la Zona Sur (…) Y dos, que la opositora ha manipulado el plano para que éste responda a sus pretensiones.
Prueba D2) El segundo de los planos es una superposición burda de fotocopias de diferentes partes de plano. Por otro lado, afirmamos que este plano no se corresponde con las lindes de las fincas pretendidas (1515, 1791 y 1792). De hecho, por un lado, el plano no afirma que represente tales fincas, al no incluir informe alguno. Y, por otro, las superficies reflejadas en este plano distan hasta un 52 % de las de las fincas pretendidas.
Prueba E) Se aporta fotocopia de un modelo 903 de la dirección del catastro, en el que se ha tachado deliberadamente el número del modelo y se ha puesto el número de otro modelo: 905, en el que se indica en las observaciones que la colindante opositora compró su propiedad “como cuerpo cierto”, cuando el título de propiedad de la opositora no contiene tal tipo de forma de adquisición. Además, la opositora no aporta su título de propiedad, para acreditar su legitimación en la oposición, que es lo primero que debería de haber aportado.
Prueba F) Se aporta fotocopia de una autorización de 21 de marzo de 2001 para “Realización de monda de 50 cm ancho por 250 metros de longitud” en “(…)- 2.00 has.”, que resulta completamente estéril para el caso, y que el Registrador tampoco menciona haberla tenido en cuenta, habida cuenta de que el documento no precisa la parcela y polígono donde se llevarían a efecto los trabajos, ni concreta la porción de la parcela afectada. Y no determinaría nunca ejercicio de derecho de dominio alguno sobre la parcela en cuestión, pues siempre que se autoriza por la Administración es sin perjuicio del derecho de terceros.
Prueba G) Se aporta fotocopia del pago de una tasa por podas y resalveos (modelo 046) de 20 de marzo de 2015, que también resulta completamente estéril para el caso, y que el registrador tampoco menciona haberla tenido en cuenta, habida cuenta que el documento no precisa la parcela y polígono donde se llevarían a efecto los trabajos, ni concreta la porción de la parcela afectada. Y no determinaría nunca ejercicio de derecho de dominio alguno sobre la parcela en cuestión, pues siempre que se autoriza por la Administración es sin perjuicio del derecho de terceros.
En definitiva, estas son las pruebas aportadas por la opositora a las que ha dado credibilidad el Sr. Registrador, para suspender la inscripción solicitada, o no acordarla, en contra de la prueba sólida, coordinada con el registro, y georreferenciada con precisión centimétrica, aportada por los solicitantes mediante el certificado emitido por Calatrava Ingenieros.
Como iremos argumentando a continuación, desmontando prueba a prueba la aportada por la opositora, consideramos, con el debido respeto, que la prueba aportada por la opositora no sólo no prueba ni siquiera indiciariamente el derecho o menoscabo que afirma la opositora, sino que además, se deberían de adoptar medidas legales contra ella, al quedar probado que algunos de los documentos aportados, además de haberse aportado en formato de fotocopia y no original, a excepción de la copia del Acta Notarial, han sido supuestamente manipulados y alterados con el único fin de confundir al Sr. Registrador y en aquellos Organismos donde la opositora los aporte, pues se han borrado o tachado parte del documento, para que tenga efectos favorables a su oposición, cuando, de haberse aportado en formato original (como sí han aportado los solicitantes, en dos versiones mutuamente compatibles, y que también incluye Calatrava Ingenieros en su Certificado), se habría descubierto a simple vista que precisamente da la razón a los solicitantes sin género de duda alguna. Por lo que no se deberían haber tenido en cuenta como argumento para acordar la suspensión de la inscripción solicitada, ni los planos, ni las ortofotos, ni el modelo del catastro aportados por la opositora.
Tercera. Impugnación y esterilidad del documento privado manuscrito de fecha 2 de junio de 2003, aportado por la opositora mediante fotocopia (prueba A).
Antes de analizar esta prueba, debe notarse que los mojones que hubiera en su día en la periferia de las tres fincas (de haberlos) necesariamente habrían sido eliminados o movidos al realizar el vallado. Por ese motivo, la descripción de linderos mediante unos mojones que no existen a fecha actual es indefinida e inútil.
El contenido del manuscrito parece decir lo que sigue (el nombre de una de las colindantes parece no estar bien transcrito):
(sic.) “En la finca de (…) a 2 de junio del 2003 reunidos para reconocer y ponernos de acuerdo en el tema de linderos don J. A. M. M. y doña M. A. M. F. acordamos de mutuo acuerdo lo siguiente: Desde la carretera y punto Sur, a quince metros desde la orilla del arcén, se instala un mojón desde el mojón 1.º al otro mojón orilla del zarzal y de la fuente 26,5 m del 2.º mojón al tercer mojón 1,750 m mirando al sur que dando al tejado. Al 4.º mojón 33,70 m donde está el chaparro y el espino que linda al norte con la finca de D.ª A. y herederos de la Sta. G.
Estamos de acuerdo y firmamos la presente acta don J. A. y doña M. A. a las trece horas treinta y cinco con carnet 5565012 y 17375017 de la presente fecha”
En primer lugar, el documento privado manuscrito se aporta por fotocopia, por lo que se duda de su autenticidad, mientras no sea ratificado por don J. A. M. M. bien en documento público o en presencia del Sr. Registrador, y lo impugnamos expresamente.
En segundo lugar, se puede apreciar que algunas palabras se encuentran reescritas en un trazo más oscuro que además parece que cambia el tipo de letra frente a otras más claras, por lo que dudamos de la autenticidad de su contenido.
En tercer lugar, dicho documento no identifica claramente a qué parcela o parte de ella se refiere. Es decir, no identifica la parcela catastral o finca registral de la que trata el negocio jurídico que se plasma. Puede ser de cualquier parte de la antigua y originaria finca (…) Finca matriz de todas las segregaciones resultantes posteriores. Existe falta de identificación.
En cuarto lugar, no se incluyen coordenadas, pero tampoco rumbos, que era como se deslindaba antes de existir el posicionamiento mediante GPS, por lo que no precisa ni determina nada concreto. Ni superficie alguna concreta de una propiedad ni de otra. Es totalmente impreciso.
En quinto lugar, se habla de la instalación de tan sólo cuatro mojones, de ubicación bien errónea o bien indefinida (…)
En sexto lugar, en un apartado del documento privado manuscrito, se habla que entre el mojón 2 y el mojón 3 hay una distancia de 1.750 m. Y eso es imposible, pues la longitud de la finca registral 1792 y 1791 en Catastro tiene una longitud máxima inferior a 150 metros lineales (…)
En séptimo lugar, la superficie que representa el espacio entre los cuatro mojones no tiene correspondencia alguna con ninguna de las fincas de los solicitantes (…)
Además, el manuscrito resulta incoherente e incompatible con el Acta Notarial, que se aporta por copia, por dos motivos. Uno, por el horario en que están hechos ambos documentos, como se analiza más adelante. Y dos, porque en el Acta Notarial, levantada ese mismo día, aparecen más mojones (un total de ocho).
La incompatibilidad horaria entre el documento privado manuscrito y el Acta Notarial se produce porque la fecha del Acta Notarial es la misma de la firma del documento privado manuscrito, pero con una diferencia horaria de tan sólo 35 minutos, dado que la supuesta redacción del documento manuscrito privado es a las 13:35 h, según se afirma, y la del Acta Notarial, las 14:10 h de ese mismo día 2 de junio de 2003. Y si hacemos caso al documento privado manuscrito cuando se dice que se instala un mojón, que supuestamente es el número 1 del que se habla en el Acta Notarial, vemos que es imposible, pues de las fotos adjuntadas al Acta Notarial se ve la abundante y alta vegetación que existe en el suelo y no se ve ninguna senda o carril por donde haya circulado 35 minutos antes una máquina para poder instalar traviesas macizas de granito, que son muy pesadas, para que una persona o dos (una de ellas, la opositora) haya podido desplazarlas andando hasta los tres lugares en los que aparece en las fotografías adjuntadas al Acta Notarial, para allí instalarlas a modo de mojones. Para mayor incoherencia, el Acta Notarial indica expresamente que el requirente, D. J. A. M. M. estuvo ese mismo día en Piedrabuena realizando el requerimiento al notario.
La incompatibilidad en cuanto a descripción de linderos existente entre el documento privado manuscrito y el Acta Notarial se produce porque, aun comenzando ambos de similar manera, hablando de un primer punto (“un mojón” en manuscrito, “unas piedras” en el Acta Notarial) a unos 15 m del borde de la carretera, de un segundo punto a unos 26 m (“un mojón” en manuscrito, “otra piedra” en el Acta Notarial), de otro punto a unos 17 m (“tercer mojón” en manuscrito, “una tercera piedra” en el Acta Notarial) y de un cuarto punto a unos 34 m (“4.º mojón” en manuscrito, “otra piedra” en el Acta Notarial), sin embargo, el manuscrito da por finalizada la descripción de la finca, mientras que el Acta Notarial continúa por otros 4 puntos adicionales, para los que el requirente y el notario acaban descendiendo por la vaguada. Nótense así dos consecuencias directas de dicha incompatibilidad descriptiva:
– Una, que queda patente que, si el manuscrito pretendiera describir las mismas lindes que el Acta Notarial, el manuscrito tan solo estaría describiendo una porción de la hipotética finca, y no de la finca completa, dado que el manuscrito finaliza a mitad del recorrido que se realiza en el Acta Notarial. Ello, sin menoscabo de que lo hace con todas las incoherencias, imprecisiones y carencia de rumbos que ya han sido descritas.
– Dos, que de la comparación entre el documento privado manuscrito y el Acta Notarial se desprende que el manuscrito no llega a adentrarse en la vaguada, ya que el Acta Notarial sí indica cuándo comienzan a descenderla, y es en puntos posteriores.
Además, el documento privado manuscrito queda contradicho dos años más tarde por la Escritura Notarial de compraventa de la finca 1791 que el propio D. J. A. M.M. firma ante notario al venderla, y que, además de las descripciones de linderos, incluye un plano de la finca en la página 18 y última de la Escritura Notarial, como puede comprobarse en la siguiente figura y en la copia simple de dicha Escritura Notarial que los solicitantes entregaron en su solicitud como “Anexo 3.1 Escritura de la finca 1791”.
[Se inserta imagen.]
En resumen, el documento privado manuscrito aportado como fotocopia, supuestamente manipulado, no identifica parcela o finca alguna, no incluye coordenadas o rumbos para delimitar propiedades concretas, y en definitiva no aporta nada determinado ni preciso y contradice completamente los contenidos del Acta Notarial que también se aporta, porque limita la pretendida finca a la mitad de la descrita por dicha Acta Notarial.
Y como colofón, el documento privado manuscrito aportado por la opositora, no ha sido elevado a público, ni inscrito en ningún Registro de la Propiedad alguno, ni incluido en ningún título de propiedad de los solicitantes, por lo que el contenido del mismo carece de valor probatorio alguno.
Además, transversalmente a todo lo anterior, como documentos jerárquicamente superiores, deben de prevalecer los títulos de propiedad de las escrituras públicas de compra de los solicitantes, que son documentos públicos, otorgados precisamente por el interviniente don J. A. M. M., dos años después de confeccionarse el documento privado manuscrito, títulos de propiedad que nada dicen ni incorporan en su contenido sobre supuestas lindes del documento privado manuscrito aportado por fotocopia por la opositora. Lo anterior es prueba inequívoca de la nula validez de dicho documento privado manuscrito, y, por la jerarquía superior de una escritura pública, debería quedar anulado automáticamente. Dicho de otro modo, prevalece el contenido de las escrituras de compraventa otorgadas por don J. A. M. M. a los solicitantes, frente al documento privado manuscrito que adolece de total falta de identificación e imprecisión aportado por fotocopia.
Cuarta. En cuanto al Acta Notarial adjuntada es imprecisa e inacabada (prueba B).
Como en el caso anterior, debe notarse que los mojones que hubiera en su día en la periferia de las tres fincas (de haberlos) necesariamente habrían sido eliminados o movidos al realizar el vallado. Por ese motivo, la descripción de linderos mediante unos mojones que no existen a fecha actual es indefinida e inutilizable
No se duda de la autenticidad del Acta Notarial presentada por la opositora, aportada en este caso en formato original y no por fotocopia, pero el recorrido por los linderos de la finca está explícitamente inacabado, es contradictoria con el manuscrito presentado por la opositora, tal y como se ha explicado anteriormente y se reitera a continuación, y no aporta nada preciso, por no venir acompañada de un informe o dictamen pericial o técnico en el que se incluyeran coordenadas, o si acaso, al menos el número de parcela catastral o finca registral. Es sabido que lo normal en estos casos es acompañar al Acta Notarial de un dictamen pericial conjunto con ella, lo que no se ha hecho, por lo que la fuerza probatoria es prácticamente nula, cuando se trata de intentar delimitar parcelas catastrales o fincas registrales.
En primer lugar, el Acta Notarial viene a contradecir y a dejar anulado el documento privado manuscrito de fecha 2 de junio de 2003 aportado por fotocopia por la opositora, pues dado que la fecha del levantamiento del Acta Notarial es también el 2 de junio de 2003 (fecha del requerimiento), a las 14:10 horas, vemos que el contenido del documento privado manuscrito es imposible de haberse llevado a cabo el día y hora de la fecha que refleja, 2 de junio 2003, a las 13:35 horas, esto es, 35 minutos antes de levantarse el Acta Notarial.
Esto se deduce de lo siguiente. En el documento privado manuscrito se habla de instalar un mojón 1, y, sin embargo, en el Acta levantada 35 minutos después, se puede apreciar por las fotografías que adjunta, que las traviesas de granito de gran porte que se ven en las mismas, es imposible que fueran instaladas en 35 minutos. Y, en segundo lugar, se puede apreciar de las fotografías adjuntadas al Acta Notarial, que existe gran abundancia de vegetación que, en el caso de ser trasladadas esas traviesas de granito por una máquina, hubiera dejado la vegetación aplastada por el paso de la máquina (una retroexcavadora), y no se aprecia nada de eso, siendo imposible, además, que una persona o dos pudieran trasladar a mano y andando dichas vigas de granito por ese terreno e instalarlas en 35 minutos. Véanse las fotografías adjuntadas al Acta Notarial, en el que la vegetación existente en ese momento, primeros de junio, es abundante y tan alta como la altura de una persona. El documento privado manuscrito habla de “se instala” (presente), no de que se ha instalado (tiempo pasado).
Por otro lado, el Acta Notarial aportada, no identifica parcela catastral alguna ni finca registral. Tampoco se identifica paraje o lugar exacto donde se procede a su levantamiento para dar fe de lo que allí se vislumbra. Sólo se habla de la finca (…) y el Término Municipal de Retuerta del Bullaque, entre los puntos kilométricos (…) de la carretera (…), en el lado izquierdo de dicha vía, dirección (…)”. Hay que aclarar que la finca (…) en origen era muy extensa y abarcaba una gran superficie (4.666.106 m² –cuatrocientas sesenta y seis hectáreas sesenta y un áreas y seis centiáreas– según la Escritura Notarial de la segregación de 5 fincas de la Finca (…), que los solicitantes entregaron como “Anexo 4 Escritura de Segregación de 5 fincas). Y que de la misma se produjeron numerosas segregaciones y ventas a diferentes propietarios. Por lo que el identificar todo un kilómetro de la finca (…) es impreciso y vago, y no identifica nada concreto. Lo suyo hubiera sido identificar la parcela catastral concreta o la finca registral de la que se trataba en concreto. Se habla de propiedad, pero sin citar el título de propiedad concreto, ni se adjunta copia del título de propiedad del requirente. Además, el requirente puede ser propietario de varias propiedades. Nada de esto se menciona. Se deja a la imaginación del lector que lea e interprete el Acta Notarial. Por lo tanto, consideramos que existe una total falta de identificación y precisión del acta notarial, que debe de perjudicar a la opositora, y nunca a los solicitantes.
En este sentido, queremos llamar la atención del lector de este recurso de que el mojón del que se habla en el Acta Notarial, un palo con un saco atado en un extremo del palo, evidentemente, denota claramente que no puede hablarse propiamente de un mojón como delimitador de la propiedad de una superficie por una persona concreta, pues cualquier persona puede poner en un momento dado un palo con un saco en un punto determinado, y nunca ese acto deberá interpretarse como prueba de la delimitación e identificación concreta de la porción de la superficie de terreno donde se encuentre instalado, pues de lo contrario se crearía una inseguridad jurídica total si a cualquier palo con un saco instalado sobre una porción de terreno concreta se le interpreta como acto de propiedad sobre ese punto del terreno donde se encuentra instalado o se le dota de efectos jurídicos inscribible en un Registro de la Propiedad.
Afirmamos que no existe incompatibilidad entre esta Acta Notarial y la solicitud presentada por los solicitantes, dado que no contradice la descripción registral de linderos, ni el plano de segregación, ni el plano que el propio requirente, D. J. A. M. M., incluyó dos años más tarde en la Escritura Notarial de compraventa de la propia finca 1791 (véase la figura anterior en este recurso, copia de la página 18 y última de dicha Escritura Notarial, cuya copia simple los solicitantes entregaron en su solicitud como “Anexo 3.1 Escritura de la finca 1791”), sino que tan solo no completa la descripción de lindes que pretende describir, como expresamente indica. Es esta falta de completitud la que la opositora pretende aprovechar para adjudicarse la zona no descrita por esta Acta Notarial. Si observamos el desarrollo del trazado del que se habla en el Acta Notarial, vemos que, en el tramo de descenso de una pendiente, a 4 metros del cauce de un arroyo que no lleva agua en esa fecha, se afirma explícitamente que hacia el sur no se puede continuar con el trazado que se pretende por la presencia de abundante maleza y se abandona ese tramo y se accede a la carretera. Esto prueba que la propia Acta Notarial aportada por la opositora explícitamente indica que no se pudo identificar la superficie que se pretendía delimitar notarialmente siquiera, y se abandonó el seguimiento de sus lindes. La opositora pretende, mediante su oposición, adjudicarse la zona no descrita por esta acta notarial.
Nótese que el documento privado manuscrito define una zona que tan sólo recorre la mitad de la recorrida por el Acta Notarial, pero que ésta, a su vez, expresamente indica que es incompleta y que abandona el recorrido, pero que, por contra, dos años más tarde, el propio D. J. A. M. M. incluye en la Escritura Notarial por la que vende la finca 1791 un plano en el que sí se completa el recorrido y se extiende a ambos lados de la vaguada. Y nótese también que ni en dicha Escritura Notarial de compraventa, ni previamente en Registro, queda constancia alguna de que lo recogido en el Acta Notarial afecte de manera alguna a la finca 1791.
Por lo tanto, el Acta Notarial no identifica nada concreto, adolece de imprecisión absoluta en cuanto a la identificación de finca y descripción de lindes, y no determina linde o actos de dominio alguno sobre la parcelas catastrales o registrales propiedad de los solicitantes ni de la opositora. No se le debe de dar fuerza probatoria a favor de la oposición de la opositora.
Quinta. Impugnación y esterilidad de las fotocopias de las ortofotos aportadas por la opositora (pruebas C).
A pesar de que el Registrador no ha tenido en cuenta estas pruebas aportadas por la opositora, procedemos a declarar su impugnación por su dudosa veracidad y su esterilidad.
1) En cuanto a la fotocopia de la primera ortofoto que aporta la opositora, que lleva membrete militar en su parte baja, en primer lugar, ponemos en duda su autenticidad, pues lo suyo hubiera sido aportar fotocopia compulsada, para no dudar de su autenticidad. La opositora incluye un certificado de haber obtenido alguna foto a partir de negativos originales del 23/9/1977 del archivo fotográfico del Ejército del Aire. Pero, por un lado, no consta que la foto aportada se corresponda con la indicada por el certificado. De hecho, se trata de una composición burda de fotocopias, lo que pone en duda su origen, no propio del Centro Cartográfico y Fotográfico del Ejército del Aire. Por otro, no se certifica que se haya observado nada en ellas por parte del Centro Cartográfico y Fotográfico del Ejército del Aire.
En segundo lugar, esta ortofoto resulta estéril para el caso, pues no aclara ni aporta nada positivo, pues no se ve delimitación alguna respecto de las discrepancias existentes entre los solicitantes y la opositora, y además se ve que está superpuesto por partes de una manera burda. Nótese que resultaría igualmente estéril, incluso si dispusiéramos de la foto original, porque nada puede aclarar ni delimitar una foto aérea en un recinto no vallado.
Por último, y a pesar de lo anterior, sobre esta fotocopia de ortofoto se observan dos finas líneas negras, supuestamente dibujadas, que se corresponden fielmente con la pretensión de los solicitantes como límites norte y oeste de la finca 1515. Desconocemos qué son esas líneas (favorables a los solicitantes), dado que el 23/9/1977 no existía vallado de la finca 1515, ya que fue realizado en 2005, por lo que se deduce que no pertenecen a la fotografía. La existencia de estas líneas, aunque favorables a los solicitantes, abundan en la invalidez de esta fotocopia como prueba.
Consecuentemente, la fotocopia de la primera ortofoto que aporta la opositora, que lleva membrete militar en su parte baja es un documento dudoso y además estéril.
2) En cuanto a la fotocopia de la segunda ortofoto, parece ser una ampliación de la anterior, manipulada incluyendo unos círculos. Sin embargo, no incluye membrete del Ejército, por lo que no cabe suponer (no consta) que sea una de las referidas por el anterior certificado. No consta quién ha hecho los círculos, qué pretenden representar, ni con qué verosimilitud. Es un hecho que en una fotografía de satélite no se puede apreciar si cierta mota se corresponde una piedra, un mojón o una planta. Se trata, además, de una copia en la que aparecen rayas (no propias de la fotografía y no presentes en la primera ortofoto) cercanas al límite de la parcela 1515 por su norte.
Consecuentemente, la fotocopia de la segunda ortofoto también resulta ser un documento dudoso y además estéril.
Sexta. Alteración intencionada del plano de segregación aportado (prueba D1).
A pesar de que el Registrador no menciona haber tenido en cuenta esta prueba aportada por la opositora, procedemos a valorar que su mera presentación es una aceptación implícita del plano de segregación por parte de la opositora, pero impugnamos esta versión por haber sido burdamente manipulada a favor de la opositora.
Como ya adelantábamos anteriormente, el plano de segregación ha sido alterado al haber borrado parte de alguna línea y un número para hacer creer visualmente que parte de la finca 1791, propiedad de los solicitantes, se encuentra dentro de la finca de la colindante opositora.
Como se puede observar, el plano de segregación presentado por la opositora es el mismo que se ha incluido en las páginas 3-4 y 26 (Anexo 3) del certificado de Calatrava Ingenieros, y que los solicitantes incluyeron en su solicitud como anexo 5 (5.1 y 5.2), por lo que la opositora reconoce este plano como fuente de derecho y descripción gráfica de la segregación realizada en la Finca (…), Zona Sur, en 1975. El Certificado de Calatrava Ingenieros da fe de que el plano que ellos incluyen es el original. De igual manera, los dos planos presentados por los solicitantes se corresponden con dicho original.
[Se inserta imagen.]
Sin embargo, como a simple vista se puede apreciar, en el plano aportado por la opositora se ha borrado deliberadamente con típex o similar un trazo y el número que corresponde con la parcela de los solicitantes, para hacer creer visualmente que una zona de la vaguada pertenece a la parcela de la opositora. Puede verse el detalle en la figura anterior, que muestra a la izquierda la versión manipulada entregada por la opositora, con el original a la derecha. Nótese, además, cómo la “vaguada” (el reguero en el punto bajo de la vaguada), aparece, sin embargo, en línea discontinua, a diferencia de cómo se representan los linderos en este plano de segregación, mediante líneas continuas.
Esto ya debería servir de rechazo absoluto para dar valor probatorio a esta versión del plano de segregación aportada por la opositora, al estar alterada.
Séptima. Impugnación por esterilidad del otro plano aportado (prueba D2).
El segundo de los planos aportados por la opositora resulta ser una superposición burda de fotocopias de diferentes partes de plano.
No se indica quién ha hecho este supuesto plano, ni cuándo, ni con qué medios ni precisión. No está firmado ni respaldado por profesional alguno. En tales circunstancias, tan sólo se trata de un dibujo formado por cuatro folios unidos. Ni siquiera se indica qué representa. Nótese que, al levantar un plano de una parte de una finca, no se muestra que la finca no se extienda más allá, sino que el plano no abarca la finca entera.
Afirmamos que este plano no se corresponde con las lindes de las fincas pretendidas (1515, 1791 y 1792). De hecho, el plano no afirma que represente tales fincas, al no incluir informe alguno. Puede tratarse de una especulación sobre superficies que puedan abarcar ciertas partes de unas fincas, por parte de la opositora. Al no incluir informe alguno, no puede saberse qué pretendió representar y no puede tomarse como prueba de límites de finca alguna.
Además, las superficies reflejadas en este plano distan hasta un 52 % de las de las fincas pretendidas. La finca 1515, registrada en 10.000 m², aparece con 8.100,8 m², un 19 % inferior. La finca 1791, registrada en 3.700 m², aparece con 5.613,8 m², casi un 52 % mayor. Y la finca 1792, registrada con 3.200 m², aparece con 3.826,2 m², un 20 % mayor.
Consecuentemente, la superposición de fotocopias que componen el segundo plano también resulta ser un documento dudoso y además estéril, por no tener constancia de lo que pretende representar.
Octava. Impugnación y carencia de valor probatorio del modelo 905 reconvertido manualmente en 903, del Catastro, por la opositora (prueba E).
El modelo 905, tachado y reconvertido con rotulador negro en modelo 903, aportado por fotocopia por la opositora, al estar aportado en fotocopia borrosa, y además alterado, debiera dudarse de su autenticidad per se.
Pero, además, dicho documento no prueba que se hubiera adquirido por la opositora su propiedad como “cuerpo cierto”. Es más, la opositora no ha aportado copia de la escritura de propiedad porque, de hecho, no viene como “cuerpo cierto”, y sin embargo, al liquidar el impuesto unilateralmente señaló en las observaciones que lo adquirió como cuerpo cierto, porque así le interesó, pero no porque lo hubiera adquirido bajo tal modalidad. El documento fehaciente que define esa forma de adquisición es la escritura de compraventa y no se ha aportado.
Además, la opositora demuestra que no es consciente o no está familiarizada con la forma de adquisición de un inmueble como “cuerpo cierto”. La opositora debe pensar que, cuando uno compra un inmueble como “cuerpo cierto”, es siempre por exceso de cabida, cuando también puede ser por defecto de cabida, por lo que sus pretensiones de supuestas invasiones de terreno desaparecen.
Novena. Impugnación y carencia de valor probatorio de la autorización de monda y permiso de poda (pruebas F y G).
A pesar de que el Registrador no ha tenido en cuenta estas pruebas aportadas por la opositora, procedemos a su impugnación por su esterilidad.
Ni las autorizaciones de monda ni los permisos de poda y resalveo verifican posesión ni propiedad de los terrenos. Estos permisos no necesariamente han tenido que obtenerse in situ en la finca para la que se solicitan, pero incluso en tal caso no se verifica posesión ni propiedad por parte del solicitante:
Por otro lado, el documento de pago de tasa para permiso de poda y resalveo de 20 de marzo de 2015 no indica para qué zona se otorga, y la autorización de 21 de marzo de 2001 tan sólo indica que se otorga para una “(sic.) monda de 50 cm ancho por 250 mts de longitud”, en la finca (…), de “(sic.) 2.00 has”.
Nos remitimos a lo dicho en la alegación segunda apartados F) y G), para no ser reiterativos.
Décima. Solicitud de inscripción al amparo del apartado 2.º del artículo 199 LH, con aportación de la documentación necesaria para ello y de certificado y/o dictamen técnico alternativo contrastado y georreferenciado con coordenadas centimétricas.
Los solicitantes acuden al supuesto del apartado 2.º del artículo 199 LH, para coordinar el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad del dominio de las fincas registrales números: 1515, 1791 y 1792; y parcela catastral: 538 del polígono 13 de Retuerta del Bullaque. Es decir, que en el Registro de la Propiedad vienen como 3 fincas independientes, y en el Catastro viene como una única parcela.
Se pretende que la parcela catastral 538 se segregue en las tres que vienen inscritas en el Registro de la Propiedad.
A la vez se pretende que se coordine el Catastro conforme a la georreferenciación aportada mediante archivos.gml en la certificación y/o dictamen pericial que los solicitantes adjuntaron como anexo 2 a la solicitud, denominado “Certificado sobre Georreferenciación y Corrección de Límites Catastrales de Fincas Rústicas”, emitido en noviembre de 2021 por la mercantil Calatrava Ingenieros, bajo la supervisión del Ingeniero Técnico Agrícola, don F. J. A. M., Ingeniero Técnico Agrícola, con número de colegiado (…), al adolecer la inscripción catastral de la parcela 538 de los errores que se describen en dicho dictamen aportado.
Dicho dictamen o certificado, ha tenido en cuenta los títulos de propiedad de los solicitantes, título de propiedad de las segregaciones en cinco partes de 29 de julio de 1975, el plano de segregaciones de julio de 1975, las expropiaciones de carreteras, así como las inscripciones existentes en el propio Registro de la Propiedad y demás documentación complementaria.
Y con el resultado obtenido se ha validado mediante Informe de Validación Gráfica Alternativa del Catastro, con resultado positivo. Además, se ha confeccionado y adjuntado plano catastral de las parcelas resultantes a escala 1:2000.
La solución o resultado obtenido por el Certificado emitido por la mercantil Calatrava Ingenieros, en definitiva, respeta las tres parcelas inscritas en el Registro de la Propiedad de Piedrabuena, y modificaría la parcela catastral 538 del polígono 13 de Retuerta del Bullaque, para que se corresponda con las tres fincas inscritas Registralmente.
Así mismo, delimita de forma precisa y terminante las tres fincas Registrales inscritas de los solicitantes, y propone la modificación georreferenciada de los límites catastrales de cada una de las tres parcelas resultantes, acorde con los títulos de propiedad de los solicitantes y la realidad posesoria y de dominio que vienen ostentando los solicitantes mediante la delimitación de su propiedad con vallado perimetral desde 2005.
En cuanto a la parcela registral de los solicitantes 1.791, si se mantiene la división y delimitación catastral respecto de las tres fincas registrales en el estado actual que la cartografía catastral representa como una única (la 538) y con los límites que dibuja, la Finca Registral 1791 no podría encontrase al norte de la otra finca 1791 registral, tal y como se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Piedrabuena. Y, correspondientemente, en cuanto a la finca registral de la opositora 3432, parcela catastral 536, si se mantiene la actual cartografía catastral, esta finca registral tampoco podría lindar al sur con S. D. (finca registral 1791) tal y como se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Piedrabuena (…)
Este es un dato esencial a tener en cuenta con la propia inscripción del Registro de la Propiedad de Piedrabuena, que debiera estimar este recurso en al menos esta circunstancia como mínimo, sin que signifique renuncia alguna al resto de las pretensiones de la solicitud presentada.
El plano incorporado en el Certificado de Calatrava Ingenieros, en concreto incorporado en la páginas 3-4 y en el Anexo 3, página 26, del citado Certificado de Calatrava Ingenieros, es el mismo utilizado por la colindante opositora como prueba de reconocimiento y aceptación de dicho plano, con la diferencia significativa y sustancial, no tenida en cuenta en la calificación registral, Que: ha sido alterada voluntariamente borrando con típex o similar la línea divisoria que separa la número 5 de plano (finca 1791, que sería parte de la parcela catastral 538 propiedad de los solicitantes) de la 8 de plano (finca 3432, que es la parcela catastral 536, propiedad de la opositora), así como el propio número 5 al este de la vaguada, con el efecto visual de aparentar que forma parte de la finca 3432 (parcela 536, propiedad de la opositora), cuando en realidad forma parte de la finca 1791, por lo que se debe de incluir dentro de la parcela catastral 538 (propiedad de los solicitantes).
Este hecho es gravísimo y presuntamente delictivo, y ha supuesto presuntamente una forma burda e ilícita de intentar engañar al Registrador para que acepte el plano manipulado por la opositora, que contradice las descripciones de linderos registrales, compatibles, sin embargo, con el adjuntado al certificado objetivo e imparcial de Calatrava ingenieros, aportado con la solicitud, y dudar de la licitud y legitimación del planteamiento descrito en el Certificado de Calatrava Ingenieros.
Por lo tanto, consideramos, que el certificado de Calatrava Ingenieros adjuntado argumenta, justifica y propone la modificación catastral que debe de realizarse a través del registro de la Propiedad, al amparo del artículo 199.2 LH, por ser acorde a la realidad registral, y de dominio y posesoria de los solicitantes. Solo basta aceptar e inscribir en el registro de la Propiedad el resultado que se propone.
Por el contrario, todas las pruebas aportadas por la opositora carecen de la fuerza probatoria para desvirtuar las pretensiones de los solicitantes, y, además, casi todas ellas, a excepción del Acta Notarial, se han alterado o manipulado de una forma burda para engañar o hacer dudar al Registrador en su análisis, como así además se ha consumado con el rechazo de la inscripción pretendida.
Decimoprimera. Las fincas registrales propiedad de los solicitantes se encuentran delimitadas mediante vallado perimetral y la opositora ha consentido dicho vallado durante más de diecisiete años continuados.
Tampoco se ha tenido en cuenta que la parcela catastral 538, o 3 fincas registrales, propiedad de los solicitantes, se encuentra delimitada por vallado perimetral desde marzo de 2005. Por lo tanto, la propiedad de los solicitantes sobre su parcela catastral o 3 fincas registrales es clara y terminante.
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En la foto siguiente (izquierda) se puede apreciar cómo al instalar el vallado, éste fue realizado siguiendo los mojones perimetrales acordes con el plano de segregación y descripciones de linderos, ya que un mojón de granito, similar a los aparecidos en las fotos del Acta Notarial, está en el suelo (ha sido extraído para introducir la valla). Los mojones que hubiera en su día en la periferia de las tres fincas (de haberlos) necesariamente habrían sido eliminados o movidos al realizar el vallado.
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La opositora no ha ejercitado acción reivindicatoria alguna. Ha consentido el cerramiento realizado por los solicitantes. Y al menos desde marzo de 2005, esto es, 17 años continuados, lo viene consintiendo.
Este hecho es un indicio más de que los solicitantes tienen el dominio real sobre su parcela catastral o 3 fincas registrales.
Decimosegunda. La opositora no ha accionado o solicitado la inscripción registral en ningún momento frente a los ahora solicitantes, como prueba de su falta de legitimación para hacer valer el contenido del documento firmado el 2 de junio de 2003 con don J. A. M. M.
La opositora tampoco ha intentado solicitar la inscripción registral de la cabida que considera que es de su propiedad y supuestamente se encuentra dentro de la propiedad de los solicitantes.
Tampoco, ha intentado elevar a público el documento privado manuscrito de 2 de junio de 2003 para intentar inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Decimotercera. La opositora realmente no ha aportado prueba alguna determinante de su oposición, y por tanto, se debe de rechazar por el Sr. Registrador, a tenor de la doctrina emanada por la antigua Dirección General de los Registros y del Notariado, actual Dirección de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
La opositora lo único que ha hecho es oponerse sin fundamento alguno y con documentos aportados en fotocopias manipuladas y alteradas, que, además, nada concreto y determinado prueban.
La doctrina emanada por la antigua Dirección General de los Registros y del Notariado, ahora Dirección de Seguridad Jurídica y Fe Pública, tiene declarado que la oposición de un colindante respecto del artículo 199.2 LH no provoca que se tenga que denegar automáticamente la inscripción solicitada.
Igualmente, tiene declarado, que la simple oposición sin fundamento alguno, debe de rechazarse y se debe de inscribir el derecho pretendido por los solicitantes al amparo del apartado 2.º del artículo 199 LH.
Entendemos que ese sin fundamento alguno, es también, aportar fotocopias manipuladas, imprecisas, no determinantes, que no concretan superficie afectada con la inscripción solicitada, y sin un apoyo de un dictamen técnico georeferenciado que identifique la porción concreta su