Categoría: Administración

e personal.
7.º Aprobación, modificación o derogación de convenios e instrumentos de planeamiento y gestión urbanística.
e) Informar en las sesiones de los órganos colegiados a as que asista y cuando medie requerimiento expreso de quien presida, acerca de los aspectos legales del asunto que se discuta, con objeto de colaborar en la corrección jurídica de la decisión que haya de adoptarse. Si en el debate se ha planteado alguna cuestión nueva sobre cuya legalidad pueda dudarse, podrá solicitar al Presidente el uso de la palabra para asesorar a la Corporación.
f) Acompañar al Presidente o miembros de la Corporación en los actos de firma de escrituras y, si así lo demandaren, en sus visitas a autoridades o asistencia a reuniones, a efectos de asesoramiento legal.
g) Asistir al Presidente de la Corporación, junto con el Interventor, para la formación del presupuesto, a efectos procedimentales y formales, no materiales.
h) Emitir informes cuando así se establezca en la legislación sectorial.
4. La emisión del informe del Secretario podrá consistir en una nota de conformidad en relación con los informes que hayan sido emitidos por los servicios del propio Ayuntamiento y que figuren como informes jurídicos en el expediente.”
De la legislación citada resulta evidente que los únicos Libros que prevé la normativa de Régimen Local vigente son los Libros de Actas de los órganos colegiados de la Entidad Local, y el Libro de Resoluciones de la Alcaldía y concejales con funciones que la legislación vigente atribuye al alcalde y que han sido delegadas por éste.
No existe el pretendido Libro de Certificados emitidos por el Secretario, que es el único que ostenta la fe pública en el Ayuntamiento, ni resulta obligado inscribir los que emite, tanto si están firmados de forma manual como electrónica, en libro alguno, por lo que carece de sentido, como hace la Registradora de la Propiedad, que se pretenda negar validez a unos Certificados emitidos por el funcionario competente, Secretario del Ayuntamiento, quien ostenta el cargo en virtud de nombramiento efectuado en legal forma por Resolución de 28 de febrero de 2017 del Director General de Función Pública del Ministerio de Hacienda y Función Pública (BOE de 10 de marzo de 2017), y emite dichos certificados ejerciendo la función de fe pública que le atribuye el artículo 3.2.f) del Real Decreto 128/20 1 8, de 16 de marzo.
Consta acreditado ante el Registro de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo, mediante copia del Acta que aportamos en fecha 8 de julio de 2021, que dicho funcionario público realizó Acta de Manifestaciones ante el Notario de Valencia don Femando Delgado Alonso en fecha 6 de julio de 2021, afirmando que dichos Certificados, cuya copia se adjunta al Acta notarial a efectos de su autenticación, fueron emitidos por él, corno Secretario del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, en fecha 4 de abril de 2019, y que el contenido de dichos certificados se corresponde fielmente con el Proyecto de Compensación del Sector S.49 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Hoyo de Manzanares que fue aprobado definitivamente por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 4 de septiembre de 2018.
No es normal que tras presentar mi parte en el Registro de la Propiedad dichos certificados, así como el Acta notarial citada que realiza el Secretario del Ayuntamiento que emitió y firmó dichos certificados, y siendo así que las Certificaciones aportadas forman parte del título a inscribir, habiendo sido emitidas en la misma fecha y con idéntico formato y características de éste, la Registradora dirija al Ayuntamiento el escrito (…) con expresiones impropias tales como “certificación principal… que comprende la presunta aprobación del Proyecto de Compensación”, cuando le consta fehacientemente que ha sido aprobado y validada su legalidad por Sentencias del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 8 de Madrid y del Tribunal Superior de Justicia de Madrid cuya copia ha sido entregada en el Registro de la Propiedad y consta como Documentos Complementarios en la nota de calificación, o falaces como “recayendo resolución desestimando tal recurso” cuando ésta estimó parte del recurso ya que la Registradora pretendía, en contra de la normativa vigente, que el ayuntamiento debía “aceptar” la cesión del suelo.
Pero, es más, mi parte también presentó en dicho Registro de la Propiedad sendas copias de las Sentencias dictadas por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 8 de Madrid, y en apelación por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que desestiman la demanda y ratifican que el acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Compensación del Sector S-49 se ajusta a la legalidad.
Sentencias ambas en las que expresamente se cita al Secretario D. J. R. F. T., que es quien expide las certificaciones cuya validez cuestiona la Registradora de la Propiedad en la calificación que impugnamos, pese a que está perfectamente identificado con nombre y apellidos, y cargo que ostenta, la persona que los emite, lo que hace innecesario el visto bueno del alcalde.
La validez de los dos Certificados es ratificada por el Alcalde que ostentaba el cargo en la fecha del 4 de abril de 2019 en que se expidieron, D. J. R. N. G., según consta en Acta de manifestaciones ante Notario (…), donde señala que dicho día se celebró sesión de la Junta de Gobierno Local donde se trató un asunto relativo al Proyecto de Compensación citado, que le consta que se expidieron dichas certificaciones por el Secretario, y que no puso el visto bueno porque su finalidad es hacer constar que el firmante ostenta el cargo, lo que era público y notorio.
En tal sentido, conviene recordar que ambas certificaciones forman parte del título a inscribir, y que el destinatario de las mismas, como consta en ambas, es la Junta de Compensación, que como dispone el artículo l08.2.a) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid tiene la consideración de “ente corporativo de Derecho Público”, y como dispone al artículo 108.3.f) de dicha Ley del Suelo, de su “órgano máximo de gobierno de la Junta formará parte en todo caso un representante del Municipio”, por lo que es lógica la afirmación del alcalde sobre lo innecesario de su visto bueno. Al igual que es innecesario en los certificados de empadronamiento cuando conste el nombre y cargo de quien lo firma, como consta expresamente en la Resolución publicada por la Subsecretaría del Ministerio de Presidencia antes citada.
También consta acreditado mediante Acta de Manifestaciones notarial realizada por la funcionaria de carrera, Arquitecta Técnica Municipal, y Jefa del Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares en la fecha en que se emitieron, Dña. B. A. G., que el contenido de los Certificados se corresponde fielmente con el Proyecto de Compensación del Sector S-49 “(…)” aprobado definitivamente por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 4 de septiembre de 2018 (…)
Los dos certificados que cuestiona la Registradora de la Propiedad no han sido impugnados ni han objeto de recurso alguno, por lo que su validez y eficacia no puede ni debe ser puesta en duda al margen de los procedimientos de impugnación de actos administrativos que establece la legislación vigente.
Por otra parte, la Resolución de 27 de enero de 2021 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 12 de febrero de 2021), dictada sobre la calificación negativa de la inscripción de la Certificación administrativa del Proyecto de Compensación del Sector S-49 “(…)” citado, afirma que el recurso contra la calificación registral “No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión, señaladamente la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los Tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria).”
En este caso, los certificados que cuestiona la Registradora forman parte del título constitutivo, fueron expedidos el mismo día y con las mismas formalidades, por lo que deben tener el mismo tratamiento. Si se ha admitido la Certificación administrativa como título, también deben admitirse los certificados anexos que forman parte del título al que complementan.
Por último, alude también la Registradora al registro de salida que, en su opinión y en base a los artículos 151 a 159 del Real Decreto 2568/1 986, de 28 de noviembre, que aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, entiende que es obligatorio que conste en los certificados.
Contrariamente a dicha opinión de la Registradora, basada en una norma reglamentaria, cabe recordar que el artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Públicas, aplicable a la Administración Local, regula los “Registros” de la siguiente forma:
“1. Cada Administración Pública dispondrá de un Registro Electrónico General, en el que se hará el correspondiente asiento de todo documento que sea presentado o que se reciba en cualquier órgano administrativo, Organismo público o Entidad vinculada o dependiente a estos. También se podrán anotar en el mismo, la salida de los documentos oficiales dirigidos a otros órganos o particulares.”,
La entrada de documentos es obligatoria (“se hará el correspondiente asiento”) que se inscriba en el Registro General, en este caso del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, pero no así la salida de documentos, cuya anotación en el registro es facultativa (textualmente dice “se podrán”, cuando de ser obligatoria debería decir “se deberán”).
Es claro, pues, que no hay obligación alguna de anotar en el registro la salida de documentos, ni por tanto de los certificados en cuestión, por lo que dicho defecto debe dejarse sin efecto y admitir los certificados y con ello la subsanación de los defectos que imputa la Registradora.
Pero, es más, la Registradora omite la reiterada jurisprudencia del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo sobre la potestad de autoorganización municipal, de modo que el ROM (Reglamento Orgánico Municipal) prevalece sobre el ROF (Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales), y el Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares aprobó su ROM en 2017.
En tal sentido, el Tribunal Constitucional, por Sentencia 2 14/1 989, de 2 1 de diciembre, declaró la inconstitucionalidad de determinados preceptos de la LBRL 7/1 985, 2 de abril, en tanto en cuanto éstos implicaban una restricción de las potestades de las Comunidades Autónomas para disponer una organización municipal complementaria a la determinada básicamente por dicha LBRL. Según dicha sentencia se reconocieron tres ámbitos normativos con este orden de prelación:
a) legislación básica del Estado; b) legislación de desarrollo de las Comunidades Autónomas; c) potestad reglamentaria de los municipios, de carácter organizativo y complementario. Se dotó de prevalencia a los reglamentos organizativos dictados por las entidades locales en ejercicio de su facultad de autoorganización sobre las demás disposiciones estatales que no ostentaban carácter básico, entre las que se encuentra el ROF. Tales normas estatales no básicas vienen a ocupar una posición subordinada con respecto a los reglamentos orgánicos municipales
4) Defectos de la calificación negativa de 24 de septiembre de 2020 y 2 nuevos defectos.
Mantiene la Registradora los defectos 1, 2, 3, 5 y 6 de su calificación de 24 de septiembre de 2020, y añade dos nuevos defectos, la falta de notificación a los afectados por ser un cambio muy representativo en la operación y falta de acreditación fehaciente de las fechas de las certificaciones.
No sabemos a qué afectados se refiere, ya que no hay transmisión onerosa ni invasión de propiedades ajenas, lo que está declarado por varias sentencias judiciales firmes, con efecto de cosa juzgada.
Tampoco concurre falta de acreditación fehaciente de las fechas de las certificaciones, que fueron emitidas por funcionario competente, identificado con nombre y apellidos, y cargo que ostenta, que ha ratificado ante Notario la fecha de emisión y el contenido concreto de las mismas por cuanto que consta incorporada al Acta de Manifestaciones notarial de 6/7/2021 (…) a del escrito de calificación, aunque el notario no es el que dice la Registradora, sino don Femando Lorenzo Aguilar) copia literal de ambas certificaciones.
Y las Actas de manifestaciones realizadas por el Alcalde y la Arquitecta Técnica Municipal en la fecha en que se emitieron dichas certificaciones, ratifican la fecha de su expedición y su autor y contenido.
En cuanto a los defectos que sostiene la Registradora que permanecen, el 1 y 3 no existen, al haberse acogido mi parte a la medición topográfica del Proyecto de Compensación definitivamente aprobado.
El defecto 5 está subsanado con el certificado aportado del Secretario del Ayuntamiento.
El defecto 6 es irrelevante, y ya la Resolución de 27 de enero de 2021 de la Dirección General a que nos dirigimos, advierte que “queda excluida de acceder al Registro”.
Y en cuanto al defecto 2 se ha subsanado, aportando USB con los archivos GML de las parcelas, utilizando el mismo programa que emplea el Colegio de Registradores de la Propiedad de Madrid, y no existen diferencias sustanciales de superficie ni ubicación, corno en el anteriormente presentado, por lo que entendemos que quedan subsanados todos los defectos.
Por todo lo cual,
Solicito tenga por presentado recurso contra a Calificación negativa del Registro de la Propiedad n.º 2 de Colmenar Viejo por los motivos que constan en este escrito y, previos los trámites pertinentes, dicte Resolución estimando el recurso».
Con fecha 4 de noviembre de 2021 la registradora de la Propiedad efectuó comunicación al Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares como autorizante del documento objeto de recurso, para que pudiera realizar las alegaciones que estimase oportunas. Se recibió en el Registro oficio, fechado el día 15 de noviembre de 2021 y firmado electrónicamente por don Julián Núñez Gómez, en su calidad de alcalde-presidente del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, en el que se hacía constar lo siguiente:
«Que en fecha 04.11.2021, esta Administración Local ha sido emplazada para que como autorizante de la Certificación Administrativa (Parcelación por Compensación Urbanística - Expediente Administrativo n.º 1176/2018) del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares con fecha 04 de abril de 2.019, para que en el plazo de 5 días pueda tomar parte en el Recurso gubernativo contra la nota de calificación negativa del Registro de la Propiedad con fecha 21 de octubre de 2021 de Colmenar Viejo n.º 2, con relación a la Certificación Administrativa.
Que atendiendo dicha comunicación esta administración presenta las siguientes alegaciones:
Primera. Para reiterar que de acuerdo al informe de la funcionaria encargada del control del “Libro de Certificados de Secretaria” que consta en la plataforma de administración electrónica de esta Entidad Local (remitido en su día por esta administración local), no constan las certificaciones de 04.04.2019, objeto de este recurso.
Segunda. A mayor abundamiento se señala que los certificados emitidos por la Administración Local deben ir, junto a la firma del funcionario, acompañados por el visto bueno del Alcalde, de conformidad al artículo 205 del Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, por el que, “Las certificaciones se expedirán por orden del Presidente de la Corporación y con su “visto bueno”, para significar que el Secretario o funcionario que las expide y autoriza está en el ejercicio del cargo y que su firma es auténtica”. Visto bueno que no se incluye en los certificados aportados (si perjuicio que el actual sistema de administración electrónica, y firma con certificado digital permite dispensar del visto bueno, pero que por el contrario no es admisible dicha dispensa en los certificados con firma ológrafa.
Tercero. Que asimismo se reitera en el hecho advertido en su día al Registro de la Propiedad, que en dicha fecha de cuatro de abril de dos mil diecinueve, se encuentran registradas varias certificaciones de secretaria en la que consta la firma electrónica del secretario y del Alcalde con dicha fecha en la firma de ambos».
Mediante escrito, de fecha 11 de noviembre de 2021, la registradora de la Propiedad emitió su informe y remitió el expediente a este Centro Directivo. En el mismo hacía constar lo siguiente:
«Para una mayor claridad en la resolución de este segundo recurso, sin que ello suponga añadir defectos nuevos a la nota de calificación y remitiéndome a la calificación anterior (Documento Unido Informe I), y la calificación ahora recurrida (Documento Unido Informe 1), dada la extensión de las mismas, se aclaran los siguientes puntos:
1. Inadmisión de la instancia privada de subsanación de defectos de fecha 13 de octubre de 2021, por las razones expuestas en la nota de calificación recurrida, siendo que ni es suficiente por sí misma ni aporta documentos acreditativos suficientes para subsanar ningún defecto.
En consecuencia, quedan vigentes y sin subsanar los defectos 1, 2, 3 y 5 de la calificación anterior, objeto de la Resolución DGSJyFP de 27 de enero de 2021.
El defecto 4 se considera subsanado al haberse aportado la escritura de constitutiva de la Junta de Compensación de fecha 20 de julio de 2000 ante el Notario de Torrelodones don Benito Medina Pérez, número 3.752 de orden de su protocolo, aun cuando no consta inscrita en el Registro de Entidades Urbanísticas.
El defecto 7 se entiende que no tiene contenido al haber sido desestimado por la Resolución señalada.
2. Falta de acreditación fehaciente de las fechas de las certificaciones aportadas con objeto de subsanar los defectos advertidos.»
Vistos los artículos 2, 3, 9, 10, 18, 19 bis y 326 de la Ley Hipotecaria; 33 y 99 del Reglamento Hipotecario; 23, 27, 65 y 66 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 10, 12, 13, 16 y 109 y la disposición final quinta de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; los artículos 38, 40, 41, 42 y 43 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público; 92 bis de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local; 1, 2, 6, 7, 8, 11 y 18 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 113.3 y 174.5 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; 154, 204 y 205 Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales; 3.2 del Real Decreto 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional; las Resoluciones Conjuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado/de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General de Catastro de 26 de octubre de 2015 y 7 de octubre de 2020; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de marzo de 2009, 27 de febrero de 2012, 25 de mayo de 2015, 10 de marzo, 20 de abril y 15 de junio de 2016, 17 de abril, 27 de julio y 29 de septiembre de 2017 y 21 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero y 3 de junio de 2020 y 27 de enero de 2021.
1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación que fue objeto de una primera calificación que motivó el recurso resuelto por esta Dirección General por Resolución de 27 de enero de 2021.
En el presente caso se vuelve a presentar la citada certificación aportando una serie de documentos complementarios en orden a subsanar los defectos planteados.
La registradora en otra nota de calificación acuerda mantener la calificación negativa de fecha 24 de septiembre de 2020, retirando de la misma el defecto número siete, relativo a la falta de aceptación de las fincas adjudicadas por parte del Ayuntamiento, en virtud de la estimación parcial del recurso interpuesto contra la misma, y retirando también el defecto cuarto relativo a la presentación de la escritura de constitución de junta de compensación.
Igualmente, añade dos nuevos defectos más a la calificación negativa mencionada: el defecto octavo, por falta de notificaciones a los afectados por ser un cambio muy representativo en la operación; y el defecto noveno por falta de acreditación fehaciente de las fechas de las certificaciones. En trámite la registradora rectifica la calificación considerando por no puesto el defecto octavo mencionado, por lo que en definitiva los defectos objeto de recurso son los siguientes:
a) Inadmisión de la instancia privada de subsanación de defectos presentada, siendo que ni es suficiente por sí misma ni aporta documentos acreditativos para subsanar ningún defecto. En consecuencia, quedan vigentes y sin subsanar los defectos 1, 2, 3 y 5 de la calificación anterior, objeto de la Resolución de 27 de enero de 2021, esto es:
– La discordancia entre las superficies de las fincas de origen que constan en sus respectivos historiales registrales, la que resulta del Catastro (las tres fincas de origen conforman una única parcela catastral), y la superficie del ámbito incluido en el proyecto de equidistribución.
– Los archivos GML que contienen la representación gráfica de las fincas de resultado fueron enviados por correo electrónico, no existiendo forma de autentificar su contenido con relación al documento inscribible, debiendo formar parte integrante del título inscribible y corresponderse totalmente el perímetro de las fincas que resulta de sus respectivas representaciones gráficas con el contenido del proyecto de reparcelación, por ser ésta la ordenación aprobada por el Ayuntamiento.
– El número de archivos GML es superior a las fincas resultantes del proyecto; existen problemas de identificación que no permiten alcanzar una correcta vinculación entre el archivo GML comprensivo de la representación gráfica y la concreta finca a que se refiere, estimando que el número de fincas resultantes y archivos GML deben coincidir y ser nombrados dichos archivos GML de forma que permitan la vinculación con la correspondiente descripción literaria.
– Igualmente se aprecian discrepancias entre las superficies que arrojan las representaciones gráficas y las que resultan de su descripción literaria en el título inscribible, entendiendo la registradora que ambas deben coincidir; sumando la superficie de las fincas resultantes del proyecto (205.526,93 metros cuadrados), ésta resulta ser inferior a la superficie del ámbito (217.200 metros cuadrados), superficie esta última que también difiere de la superficie que arroja la suma de los archivos GML (217.242,42 metros cuadrados); dos de las manzanas de parcelas aparecen georreferenciadas en algún lugar del Océano Atlántico, debiendo tratarse de un error de transcripción, a juicio de la registradora; la existencia de unas franjas de terreno libres en las partes Norte y Sur de la parcela catastral, las cuáles no se mencionan en la certificación ni están incluidas en ninguna de las fincas resultantes, sin que pueda ello entenderse como un «giro» o «desplazamiento» de la cartografía catastral.
b) Falta de acreditación fehaciente de las fechas de las certificaciones aportadas con objeto de subsanar los defectos advertidos.
El presente expediente, por tanto, tiene por objeto valorar la suficiencia de los documentos aportados en orden a subsanar los diversos defectos advertidos en una primera calificación que fue objeto de recurso y confirmada parcialmente por la Resolución de este Centro Directivo de 27 de enero de 2021 a cuyos fundamentos de Derecho nos remitimos respecto a los defectos reiterados y recurridos en el presente, por lo que procede pronunciarse únicamente respecto a los nuevos documentos aportados al respecto.
2. En primer lugar, cuestiona la registradora la suficiencia de la instancia suscrita por el presentante para subsanar los defectos advertidos en el título.
En nuestra legislación hipotecaria –artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento– puede diferenciarse el concepto de título inscribible en sentido material como es el acto o negocio causante de la modificación jurídico real inscribible, del título en sentido formal como forma documental que sirve de soporte al título material.
Tratándose de proyectos de equidistribución dicha distinción aparece reflejada en los artículos 1 del Real Decreto 1093/1997 y 65.1.a) de la Ley de Suelo, al referirse al título material inscribible: «Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución del planeamiento, en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el Plan, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de afecciones o garantías reales que aseguren la obligación de ejecutar o de conservar la urbanización», y en los artículos 2 y 6 del Real Decreto y 66 de la ley en cuanto al título formal: «será título idóneo para la inscripción de la reorganización de la propiedad la certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto».
El título inscribible, formal y material, deberá contener las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y especialmente las del artículo 7 del Real Decreto.
De lo anterior resulta que la certificación de la Secretaría es el título formal que da soporte al título material inscribible, en este caso, el proyecto aprobado, cuyo contenido debe quedar reflejado en la certificación con referencia, en todo caso, al acto administrativo correspondiente –cfr. artículos 2.2.a) y 7.1 del Real Decreto 1093/1997–.
Igual exigencia debe predicarse respecto a los actos posteriores que modifiquen o alteren el contenido del proyecto, salvo que se trate de meros errores de transcripción de la propia certificación municipal fácilmente subsanables mediante la oportuna diligencia del secretario.
Por ello, en caso de tratarse de verdadera modificación del título deberá articularse a través de cauce procedimental adecuado distinguiendo el supuesto de rectificación de mero error material del acto, del supuesto de modificación o complemento a través de la operación jurídica complementaria con notificación a los afectados.
Este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en numerosas ocasiones sobre supuestos de rectificación de títulos de equidistribución y cuáles son los límites que de ello se derivan en relación con la inscripción en el Registro de la Propiedad (vid. Resolución de 15 de junio de 2013, por todas).
Ciertamente, la complejidad del proceso urbanístico ha planteado la necesidad de alterar parcialmente el contenido de los títulos de equidistribución en numerosas ocasiones, bien de manera directa, bien a través de las denominadas operaciones jurídicas complementarias, reguladas en la legislación urbanística partiendo de la limitada normativa supletoria estatal, artículos 113.3 y 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, constituyendo una figura eficaz para corregir errores o defectos del proyecto de reparcelación, con el límite de no presentar un alcance general o de modificación esencial, siendo necesaria la intervención del titular afectado y, en ocasiones, su consentimiento expresado en escritura pública o su conformidad derivada del expediente administrativo.
Tales preceptos, sin embargo, no contienen definición o descripción alguna de qué se entiende por operaciones jurídicas complementarias, ni los supuestos posibles, pues sólo advierten que no pueden oponerse al instrumento de reparcelación, ni al plan que se ejecuta.
No obstante, en la práctica, con frecuencia, esta indefinición legal ha permitido que las operaciones jurídicas complementarias se hayan configurado como un instrumento utilizado para subsanar o salvar cualquier vacío o irregularidad de un proyecto reparcelatorio. Este sentido atribuido al término de operaciones jurídicas complementarias excede, sin duda, de su verdadera naturaleza, aunque deba reconocerse su utilidad, pues la tramitación de la operación jurídica complementaria es más sencilla, ágil y menos costosa que la modificación del instrumento reparcelatorio sometida, en general, a iguales trámites que su aprobación.
Existen numerosas sentencias que en casos concretos tratan de determinar si el acto administrativo en cuestión desborda su ámbito propio, prescindiendo del preceptivo procedimiento, así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2002 expresa lo siguiente: «(…) el primitivo Proyecto de Reparcelación, si bien no formalmente dejado sin efecto, puede (como en el presente caso) devenir inútil si, por su no inscripción en el Registro de la Propiedad, se ha permitido de hecho que las transmisiones, segregaciones y agrupaciones hayan dibujado una situación inmobiliaria real, inscrita en el Registro de la Propiedad, absolutamente distinta a la que se tuvo en cuenta en el primer Proyecto de Reparcelación, caso en el que, como dice la sentencia de instancia, no existe otro camino que tramitar formalmente otro Proyecto, y no acudir a una figura que, como las operaciones complementarias, tienen un alcance mucho más modesto (...) Una vez que ha quedado claro que el Ayuntamiento demandado debió tramitar un nuevo proyecto de reparcelación, en lugar de acudir a la figura de las “operaciones complementarias”, debe concluirse que el acto impugnado, (que encierra un nuevo proyecto de reparcelación encubierto) es nulo de pleno derecho, pues se adoptó prescindiendo total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido (aprobación inicial, información pública y aprobación definitiva, según los artículos 108, 109 y 110 del Reglamento de Gestión Urbanística)».
Asimismo, téngase en cuenta que el carácter complementario que se predica de estas operaciones jurídicas no tiene por qué limitar su objeto únicamente a la rectificación de errores materiales, de hecho, o aritméticos, pues, en tal caso, la figura carecería de sentido dado que tales defectos del instrumento reparcelatorio podrían subsanarse conforme al vigente artículo 109.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Por ello, si tales operaciones se definen como aquellos actos administrativos que alteran de manera no sustancial y perfeccionan el instrumento de reparcelación originario sin contradecir ni oponerse al mismo ni al plan que se ejecuta, tramitándose a través de procedimiento administrativo ordinario con audiencia de los interesados, cuando se trate de variaciones de carácter sustancial en cuanto a ordenación, aprovechamiento urbanístico o reparto de beneficios y cargas, no merecedoras de aquella simple calificación, no cabe sino afirmar que deba ser subsanada mediante la elaboración de un nuevo, íntegro y distinto proyecto de reparcelación, al implicar variaciones de carácter tan sustancial como puede ser la situación, el cambio de titularidades en fincas aportadas y adjudicadas, la forma de adjudicación y en el reparto de beneficios y cargas, pues sólo así se respetan íntegramente los derechos de todos los interesados afectados por este tipo de procedimientos administrativos basados en la equidistribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística. En este sentido, el propio Tribunal Supremo plantea la necesidad de examinar cada caso particular –cfr. Sentencias de 17 de julio de 2007 y de 30 de junio de 2011–.
Lo cierto es que la dificultad de precisar el alcance de este tipo de rectificaciones del proyecto, ha llevado a alguna Comunidad Autónoma (cfr. Decreto 305/2006, de 18 de julio, de Cataluña, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Urbanismo, artículo 168.1) a precisar los supuestos en que los proyectos de reparcelación se pueden rectificar mediante operaciones jurídicas complementarias, y, cuando los cambios exceden de esos supuestos legalmente previstos, la propia norma determina que hay que formular una modificación del proyecto de reparcelación, que se somete al mismo procedimiento y tiene los mismos efectos que su aprobación originaria.
Aun reconociendo la virtualidad de la figura en determinados supuestos, debe partirse, como premisa básica, de que las alteraciones del instrumento de reparcelación originario que se opongan al mismo suponen verdaderas modificaciones o revisiones del instrumento de reparcelación y, consecuentemente, deben ser tramitadas como tales –cfr. en este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2002, antes mencionada–.
En cambio, tratándose de meros errores materiales o aritméticos resulta aplicable el citado artículo 109 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, siendo admisible que el propio órgano que haya dictado el acto rectifique el contenido erróneo del mismo sin más trámite procedimental que la expedición de nuevo certificado con todas sus formalidades.
Sin embargo, cuando dichos defectos u omisiones exceden del mero error material afectando al propio contenido básico del proyecto de modo que pueda considerarse una modificación o complemento del título, la vía procedimental adecuada debe ser, según los casos, la tramitación de una operación jurídica complementaria o una completa modificación del proyecto dependiendo de la entidad de la alteración introducida, pues en estos casos la tutela de los intereses afectados sólo puede quedar garantizada en el seno del correspondiente procedimiento administrativo y se trata de una materia que resulta calificable por el registrador –artículo 99 del Reglamento Hipotecario–.
En el presente caso los obstáculos fundamentales que impiden la inscripción se centran en la eventual existencia de modificaciones hipotecarias, en particular segregaciones, que parecen deducirse del proyecto aprobado y que, sin embargo, no han sido debidamente formalizadas en la certificación presentada como trámite previo a la inscripción de las fincas resultantes –artículos 68.5 de la Ley de Suelo y 8.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio– como expone el fundamento de Derecho quinto de la Resolución de 27 de enero de 2021.
Tratándose de la omisión de operaciones de segregación de fincas aportadas debe considerarse que el cauce procedimental adecuado es el de la operación jurídica complementaria de modo que complete el contenido del proyecto aprobado mediante el correspondiente procedimiento administrativo con intervención del titular afectado y que quede reflejado en certificación municipal que contenga las circunstancias que exige el artículo 7 del Real Decreto 1093/1997- en particular en cuanto a la descripción de las fincas aportadas previa segregación, en su caso, y su correspondencia con las de resultado.
En el supuesto de que de que no hubiera operaciones previas de segregación por aportarse íntegramente la finca afectada el título podrá rectificarse aclarando que se trata de una mera rectificación superficial amparada en el artículo 8 del citado Real Decreto lo que podrá hacerse mediante le simple emisión de certificación en tal sentido con la correcta descripción y expresando que se trata de una rectificación descriptiva de la finca aportada.
La Resolución citada de 27 de enero de 2021 confirmó que las incoherencias planteadas por la registradora respecto a las superficies de las fincas aportadas, representaciones gráficas y la referencia a fincas resto, ponen de manifiesto dudas sobre la existencia de operaciones de modificación de entidad hipotecaria para delimitar la unidad de actuación que no están expresamente documentadas, operaciones que en ningún caso pueden entenderse implícitas en la redacción del proyecto ni resulta suficiente la aportación de una mera instancia suscrita por el presentante para considerar aclarado tal extremo que, como se ha argumentado, debe ser a través de la oportuna certificación administrativa emitida por el órgano competente del Ayuntamiento bien se trate de una mera rectificación material o de la formalización de una operación jurídica complementaria al contenido del proyecto, figura ésta necesaria en caso de tratarse de la omisión de una segregación previa en las fincas aportadas.
Aclarado tal extremo podrá valorarse además la coherencia de la representación gráfica aportada con la descripción de las fincas afectadas siendo necesario por otra parte que la misma sea aprobada por la Administración competente como señaló la Resolución de 27 de enero de 2021 conforme al punto séptimo de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, al regular los requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad.
3. El segundo defecto se refiere a la falta de acreditación fehaciente de las fechas de las certificaciones aportadas con objeto de subsanar los defectos advertidos, en concreto: se aporta certificación expedida por Secretario del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares el día 4 de abril de 2019, relativa a la ubicación de edificios y construcciones descritas en las fincas registrales números 1.369 y 4.092 de Hoyo de Manzanares y otra certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares el mismo día, relativa a la clasificación de las fincas adjudicadas al Ayuntamiento. Dichas certificaciones aparecen firmadas manualmente, por error informático de la electrónica, por el entonces secretario general del Ayuntamiento el día 4 de abril de 2019 dando fe de que del expediente número 1176/2018 relativo al proyecto de compensación del Sector S-49 resultan esas circunstancias descriptivas. Estas certificaciones se complementan con acta de manifestaciones del mismo señor en el que manifiesta que en la fecha de las mismas ostentaba el cargo de secretario del Ayuntamiento y que su contenido se corresponden fielmente al proyecto aprobado.
La registradora considera que no se puede comprobar fehacientemente la fecha de su expedición pues tratándose estas certificaciones de documentos públicos expedidos por el secretario en razón de su cargo, y dentro del procedimiento de referencia, deben constar incluidas en el expediente de aprobación del Proyecto de Compensación del Sector S-49 de las Normas Subsidiarias de planeamiento de ese término, como anotación posterior aunque parte integrante del propio documento, y además, dado que parecen ser documentos de entidad independiente, deben contar con el número de orden y datos reglamentarios que tenga que contener una salida de documentación del Registro de Documentos del Ayuntamiento; y ello en virtud de que con estas certificaciones se pretenden subsanar defectos para obtener la inscripción definitiva de dicho Proyecto. Igualmente, la certificación administrativa inicial carece de la misma referencia dentro del registro de documentación municipal. En relación al acta de manifestaciones considera que, toda vez que el notario autorizante se limita a dar fe de que dicho señor que comparece ante él, manifiesta que en dicha fecha desempeñaba el puesto de secretario del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares, lo que se sabe que es cierto, y de que realmente hace esas manifestaciones, pero en ningún caso da fe de su veracidad intrínseca ni de la veracidad de su emisión en la fecha que dice –artículo 198 del Reglamento Notarial–.
El artículo 99 del Reglamento Hipotecario establece que la calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (vid., por todas, Resolución de 27 de febrero de 2012).
Respecto a las formalidades extrínsecas del documento emanado de los órgano municipales, esta Dirección General ha tenido oportunidad de expresar que la necesidad del visto bueno del alcalde viene impuesto por el artículo 205 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, aprobado por el Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, conforme al cual dicho visto bueno tiene por objeto significar que el secretario o funcionario que expide y autoriza la certificación está en el ejercicio del cargo y que su firma es auténtica (Resolución de 25 de marzo de 2011).
Así, el artículo 204 del citado Reglamento dispone: «Las certificaciones de todos los actos, resoluciones y acuerdos de los órganos de gobierno de la entidad, así como las copias y certificados de los libros y documentos que en las distintas dependencias existan, se expedirán siempre por el Secretario, salvo precepto expreso que disponga otra cosa». Por su parte, el artículo 205 establece que: «Las certificaciones se expedirán por orden del Presidente de la Corporación y con su “visto bueno”, para significar que el Secretario o funcionario que las expide y autoriza está en el ejercicio del cargo y que su firma es auténtica. Irán rubricadas al margen por el Jefe de la Unidad al que corresponda, llevarán el sello de la Corporación y se reintegrarán, en su caso, con arreglo a la respectiva Ordenanza de exacción, si existiere».
Establece la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (artículo 92 bis añadido por la Ley 27/2013, de 27 de diciembre de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local) que son funciones públicas necesarias en todas las Corporaciones locales cuya responsabilidad administrativa está reservada a funcionarios de administración local con habilitación de carácter nacional: «a) La de Secretaría, comprensiva de la fe pública y el asesoramiento legal preceptivo».
Po su parte, el artículo 3.2 del Real Decreto 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional, determina que la función de fe pública comprende, entre otras: «e) Transcribir en el Libro de Resoluciones, cualquiera que sea su soporte, las dictadas por la Presidencia, por los miembros de la Corporación que resuelvan por delegación de la misma, así como las de cualquier otro órgano con competencias resolutivas. Dicha trascripción constituirá exclusivamente garantía de la autenticidad e integridad de las mismas. f) Certificar todos los actos o resoluciones de la Presidencia y los acuerdos de los órganos colegiados decisorios, así como los antecedentes, libros y documentos de la Entidad Local. g) Remitir a la Administración General del Estado y a la de la Comunidad Autónoma, en los plazos y formas determinados en la normativa aplicable, copia o, en su caso, extracto de los actos y acuerdos de los órganos decisorios de la Corporación, tanto colegiados como unipersonales, sin perjuicio de la obligación que en este sentido incumbe al Alcalde o Presidente de la Entidad Local. h) Anotar en los expedientes, bajo firma, las resoluciones y acuerdos que recaigan, así como notificar dichas resoluciones y acuerdos en la forma establecida en la normativa aplicable. i) Actuar como fedatario en la formalización de todos los contratos, convenios y documentos análogos en que intervenga la Entidad Local. j) Disponer que se publiquen, cuando sea preceptivo, los actos y acuerdos de la Entidad Local en los medios oficiales de publicidad, en el tablón de anuncios de la misma y en la sede electrónica, certificándose o emitiéndose diligencia acreditativa de su resultado si así fuera preciso. k) Llevar y custodiar el Registro de Intereses de los miembros de la Corporación, el Inventario de Bienes de la Entidad Local y, en su caso, el Registro de Convenios. l) La superior dirección de los archivos y registros de la Entidad Local».
Ciertamente la normativa citada se ha visto afectada por la nueva regulación del documento público electrónico contenida en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.
De este modo, el artículo 10 de la Ley 39/2015 recoge el sistema de firma electrónica; por su parte, el artículo 12 establece la obligatoriedad de que la administración garantice que los interesados pueden relacionarse con la Administración a través de medios electrónicos, para lo que pondrán a su disposición los canales de acceso que sean necesarios así como los sistemas y aplicaciones que en cada caso se determinen, a garantizar a los ciudadanos la comunicación con las Administraciones Públicas a través de un Punto de Acceso General electrónico de la Administración (artículo 13) y a contar con registro electrónico (artículo 16). En la misma línea la Ley 40/2015, regula la sede electrónica (artículo 38), los sistemas de identificación basados en el certificado electrónico (artículo 40) y la firma electrónica (artículo 43). La disposición final quinta de la citada Ley 39/2015 establece además el deber de adecuar a la misma las normas reguladoras estatales, autonómicas y locales de los distintos procedimientos normativos que sean incompatibles con lo previsto en esa ley.
Esta nueva regulación de la Administración electrónica ha planteado dudas en cuanto a su incidencia en el ejercicio ordinario de las funciones propias de la Secretaría cuestionando incluso la vigencia de los preceptos que imponen que toda certificación vaya conformada con el visto bueno del alcalde o presidente al menos en ciertas actuaciones.
Mas en el presente expediente se trata de calificar el cumplimiento de las formalidades extrínsecas de una certificación expedida con la sola firma manuscrita del secretario sin el visto bueno del alcalde lo que no resulta conforme a lo dispuesto en el citado artículo 205 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales.
Dicho defecto no puede considerarse subsanado en virtud de un acta notarial de manifestaciones por quien ya no ostenta cargo alguno en el Ayuntamiento pues si ello pudiera tener alguna relevancia probatoria en el seno de un eventual proceso judicial, a efectos registrales la calificación del documento administrativo queda limitada a la competencia del órgano que lo emite, la forma documental y adecuación del procedimiento seguido conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario.
4. El defecto relativo a que el contenido de las certificaciones debe formar parte del proyecto como título inscribible también debe ser confirmado.
Ya se ha argumentado que nuestra legislación hipotecaria –artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento– diferencia el concepto de título inscribible en sentido material como es el acto o negocio causante de la modificación jurídico real inscribible, del título en sentido formal como forma documental que sirve de soporte al título material. Tratándose de proyectos de equidistribución dicha distinción aparece reflejada en los artículos 1 del Real Decreto 1093/1997 y 65.1.a) de la Ley de Suelo, al referirse al título material inscribible y en los artículos 2 y 6 del Real Decreto y 66 de la Ley en cuanto al título formal. El título inscribible, formal y material, deberá contener además las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y especialmente las del artículo 7 del Real Decreto.
La certificación de la Secretaría es el título formal que da soporte al título material inscribible, en este caso, el proyecto aprobado, cuyo contenido debe quedar reflejado en la certificación con referencia, en todo caso, al acto administrativo correspondiente –cfr. artículos 2.2.a) y 7.1 del Real Decreto 1093/1997–.
Igual exigencia debe predicarse respecto a los actos posteriores que modifiquen o alteren el contenido del proyecto, salvo que se trate de meros errores de transcripción de la propia certificación municipal fácilmente subsanables mediante la oportuna diligencia del secretario.
En caso de tratarse de verdadera modificación del título ésta deberá articularse a través de cauce procedimental adecuado distinguiendo el supuesto de mera rectificación de errores materiales del acto administrativo que se certifica, del supuesto de modificación o complemento a través de la operación jurídica complementaria con notificación a los afectados, en los términos expuestos anteriormente.
Esos actos posteriores también deben quedar integrados en el contenido del proyecto a modo de rectificación o complemento con referencia al acto administrativo que los fundamenta y de modo particular en la descripción de cada finca afectada en los términos que establece el artículo 7 del Real Decreto 1093/1997, es decir, expresando entre otras circunstancias: «Descripción de las construcciones que se mantienen y especificación de las fincas de resultado en que se ubican. Se expresarán, en su caso, las construcciones existentes, aunque no hubieran sido objeto de previa inscripción registral.8. Descripción de las fincas de resultado formadas en virtud del proyecto de equidistribución, conforme a lo dispuesto en la Legislac