Categoría: Administración

."
En definitiva, todo el proceso de calificación registral adolece de una falta de claridad que hace dudar de cuál es la decisión definitiva en cada momento e incluso cuál sea la situación actual: ¿suspender? ¿calificar definitivamente que vuelve a suspender? ¿inicia el 199 LH? ¿no lo inicia, pero practica la anotación del 42.9 LH? Produciendo en todo caso una indefensión y una inseguridad perjudicial para el interesado.
Por lo expuesto solicito de V.I. se sirva por tener interpuesto en tiempo y forma el presente recurso y lo eleve a la Dirección General para que aquella ordene la práctica de la inscripción solicitada o confirme la calificación.»
El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 322 a 328 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 19 de julio de 2016 y 24 de mayo de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de diciembre de 2020 y 5 de octubre de 2021.
1. La presente Resolución tiene por objeto la negativa del registrador a iniciar un expediente de rectificación de descripción conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por tener el registrador dudas sobre la posible invasión de camino público.
En el presente recurso hay que resolver una serie de cuestiones procedimentales previas y otras sustantivas.
2. Respecto a las procedimentales y sobre la extemporaneidad del recurso alegada por el registrador, pues la nota de calificación es de fecha 10 de diciembre de 2021 y el recurso se interpone el día 2 de febrero de 2022, la alegación no puede ser atendida.
En primer lugar, existe una falta de claridad en la nota de fecha 10 de diciembre de 2021, pues comienza diciendo que se suspende la calificación: «por haber solicitado informe al Ayuntamiento de Barx, al tratarse de una declaración de obra en cuya parcela existe un camino en la parte oeste, que no consta inscrito en el Registro y que podría ser de titularidad pública».
Se entiende solicitada la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pero no se hace referencia alguna a la suspensión de su tramitación.
Es más, se afirma que se ha solicitado el informe al Ayuntamiento antes de proceder a la práctica de la inscripción de la georreferenciación, sin hacer referencia a los restantes trámites del artículo 199.
Posteriormente, en el acuerdo el registrador dice: «Uno. Suspender la inscripción del documento presentado, por los defectos que se indican». Sin embargo, no se indica expresamente ningún defecto que impida la inscripción, sino que se justifica la notificación al Ayuntamiento por la aparición en la cartografía de un camino, que puede ser de titularidad pública.
Es posteriormente en el acuerdo de comunicación de la práctica de la anotación preventiva por imposibilidad del registrador, de fecha 31 de enero de 2022, cuando el registrador expresa que el informe al Ayuntamiento se ha solicitado con carácter previo a la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, extremos que es impugnado por el notario en el recurso, que se presenta el día 2 de febrero de 2022.
Además, en dicha notificación se da pie de recurso, por lo que la alegación de extemporaneidad no puede ser admitida, pues con ello se dejaría en indefensión a los titulares de la finca y al notario autorizante al no haber sido emitida la nota con la debida claridad.
Así lo afirma el notario y, en este sentido, la alegación de extemporaneidad no puede ser atendida.
En este sentido, como declaró la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de mayo de 2017, la calificación registral abarca varios momentos sucesivos: en un primero momento, el registrador ha de decidir si practica o no el asiento de presentación; en un segundo, y a continuación del anterior, ha de apreciar si concurre alguna causa legal por la que deba denegar la calificación sobre el fondo del documento (por ej., la falta de liquidación del impuesto ex artículo 255 de la Ley Hipotecaria); y, finalmente, ha de calificar de manera global y unitaria el documento presentado, decidiendo si procede o no la práctica del asiento solicitado.
En el presente caso, conociéndose la suspensión de la tramitación del expediente el día 31 de enero de 2022, no es extemporáneo el recurso del notario.
Por otro lado, hay que analizar si es procedente la actuación del registrador de suspender la calificación y tramitación del expediente del artículo 199, para pedir informe previo al Ayuntamiento, sobre la posible invasión de un camino que puede ser público.
Para ello, hay que partir del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas».
No se prevé ninguna suspensión de la tramitación del expediente. Continúa disponiendo el párrafo segundo del artículo 199.1: «Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga». Y si tiene dudas respecto a si la finca invade o no dominio público, el precepto dispone en su párrafo cuarto: «El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado».
Por tanto, si el registrador considera que el camino es dominio público, ha de denegar y comunicar a posteriori a la Administración. Así lo ha entendido la Resolución de este Centro Directivo de 5 de octubre de 2021, al declarar que, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.
Sí está prevista para el expediente de dominio del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 201 de la misma ley, para la rectificación de superficie, que parece aplicar analógicamente el registrador, cuando dispone el último párrafo de la regla tercera: «Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes».
El artículo 199 solo impone la notificación a colindantes durante la tramitación del expediente.
Pero, además la invocación de la aplicación analógica del artículo 203.1, regla tercera, último párrafo, tampoco sería correcta, pues el carácter de dominio público, de lo que parece ser una servidumbre legal de paso para dar salida a una finca enclavada, no resulta ni del Catastro ni de la información asociada, por lo que no se considera correcta en el presente caso la suspensión de la tramitación del expediente por la notificación previa que se realiza al Ayuntamiento, por la sola apreciación subjetiva de considerar el camino de salida a la vía pública como público, cuando no resulta su titularidad pública del Registro, ni del Catastro, por lo que no existe indicio objetivo que determine la necesidad de su notificación.
3. Respecto al fondo del asunto, el notario limita el recurso a la única consideración que hace el registrador para suspender la inscripción de la georreferenciación en la comunicación de la práctica de la anotación preventiva por imposibilidad del registrador de considerar el camino que se observa en la ortofotografía y en la certificación catastral descriptiva y gráfica como público.
El recurso debe ser estimado en cuanto a este extremo, puesto que una mera visualización de la ortofoto y de la cartografía catastral determina que el signo aparente o indiciario del camino es que pudiera ser de carácter privado, toda vez que es una franja de terreno que sirve para dar salida a la vía pública a una finca enclavada entre otras, por lo que puede tratarse de una servidumbre legal de paso permanente (cfr. artículo 564 del Código Civil).
Por ello, no constando la titularidad pública del camino ni del contenido del Registro, donde linda por ese viento con una finca de propiedad particular, ni del Catastro, no puede considerarse por la mera apariencia la titularidad pública del camino.
4. Sin embargo, no puede ser atendida la petición del notario, efectuada en el escrito de recurso, por la cual solicita que se proceda a la inscripción de la georreferenciación.
Para inscribir la georreferenciación de una finca, cuando las diferencias superficiales son superiores al 10 % de la cabida inscrita (en este caso lo es, pues la finca está inscrita con 1.444 metros cuadrados y la catastral es de 1.780 metros cuadrados, lo que determina una diferencia de 336 metros cuadrados, equivalente a un 23,25 % de la superficie inscrita), se requiere tramitar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
De la nota de calificación y la notificación de la práctica de la anotación preventiva por imposibilidad del registrador queda claro que la notificación al Ayuntamiento se ha producido con carácter previo a la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Por lo que en el presente caso lo que procede es dar inicio al expediente y realizar todos los trámites que determina el precepto, particularmente las notificaciones, pues la inscripción de la georreferenciación no puede producirse sino una vez notificados los titulares registrales de las fincas colindantes, pues como declaró la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
En el presente caso, aunque coinciden los linderos que resultan del Registro con los que resultan de la certificación catastral, aunque haya una renumeración de las parcelas que lindan con la del objeto del expediente por el fondo, que según Registro son la (…) de la calle (…) y según Catastro son (…) de la citada calle, es preciso practicar las notificaciones, para determinar si la diferencia de superficie se debe a la computación en el predio dominante, que sería la finca 450 de Barx, de la superficie del camino que da salida a la vía pública al predio enclavado, o si, por el contrario, dicha superficie debe computarse en la descripción del predio sirviente, invocando la doctrina expresada por la Resolución de este Centro Directivo de 23 de diciembre de 2020, pues tratándose de un camino privado, como dato descriptivo físico, debe delimitarse con precisión si tales caminos se incluyen o no en el perímetro de la finca, para lo cual es esencial la notificación a los colindantes.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de suspensión de la calificación por notificación al Ayuntamiento, para que declare si el camino es público y proceder al inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para notificar a los colindantes titulares de las fincas colindantes, como requisito necesario para decidir si puede procederse o no a la inscripción de la georreferenciación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de abril de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.