Categoría: Administración

miento de «Promonevada, S.A.», sociedad a favor de quien figuran inscritas las participaciones que tienen la consideración de anejos inseparables de la finca 9.457, cuya condición de tal solicitó en su día que no se inscribiera; en segundo lugar, por no acreditarse la representación ni la capacidad de los representantes de las entidades mercantiles que suscriben la instancia con firmas legitimadas notarialmente; en tercer lugar, invoca el registrador el artículo 20 de la Ley Hipotecaria para exigir nuevamente la intervención de «Promonevada, S.A.», para poder rectificar el contenido del Registro, y, por último, objeta que tales anejos no se hicieron constar en el título adquisitivo otorgado a favor de la sociedad ahora titular de la finca 9.457, sin que puedan «ahora, por otra vía, pretenden introducirse en la propiedad horizontal originaria e inscrita».
2. Debe analizarse, en primer lugar, la objeción relativa a la acreditación de la representación de las referidas sociedades en cuyo nombre se ha suscrito la instancia de solicitud de inscripción.
El carácter rogado que tiene la actuación registral no es más que una consecuencia de la voluntariedad de la inscripción en nuestro Derecho, y por ello este Centro Directivo ha declarado reiteradamente que no se puede practicar en el Registro ningún asiento -salvo casos excepcionales- sin que hayan sido solicitados expresamente por los interesados, que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, y mediante la presentación de los documentos que sean pertinentes en el caso concreto.
Las personas que ostentan la condición de interesadas no son otras que las enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, que, en lo que ahora interesa, dispone que la inscripción de los títulos podrá pedirse indistintamente «a) Por el que adquiere el derecho», o «d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos», habiendo puesto de relieve esta Dirección General, a propósito de este último apartado (vid. Resoluciones, entre otras, citadas en los «Vistos», las Resoluciones de 5 de junio de 2017, 8 de mayo y 27 de julio de 2018, 8 de julio de 2019 y 14 de octubre de 2021), que la legislación hipotecaria trata de evitar el excesivo rigor formal del procedimiento registral y de facilitar la agilidad del mismo. Esto se pone especialmente de manifiesto en relación con el trámite de la solicitud de inscripción. Así, el artículo 39 del Reglamento Hipotecario considera que el presentante del documento es representante del interesado, de forma que la representación a que alude el párrafo d) del mencionado artículo 6 de la Ley Hipotecaria se encuentra sumamente facilitada en nuestra legislación, ya que la existencia del poder, según el artículo 39 del Reglamento, queda justificada por la sola presentación de los documentos en el Registro por persona que solicite a inscripción.
En definitiva, la condición de presentante del documento calificado implica una presunción legal de que se ostenta la representación de los interesados, una presunción que opera a los únicos efectos de solicitar la inscripción (cfr. artículos 6 de la Ley Hipotecaria y 39 del Reglamento Hipotecario), si bien no incluye la representación para interponer recurso contra la calificación que suspende o deniega el asiento, para lo que se exige la acreditación auténtica de las facultades representativas que, en su caso, se invoquen (cfr. artículo 112.1 del Reglamento Hipotecario), requisito este último que también ha quedado cumplido en el presente caso. Por ello, este defecto debe desestimarse.
3. Respecto del fondo del asunto, la cuestión central planteada es si la sociedad actualmente titular de la finca 9.457 (edificio destinado a hotel), «Inversiones Galdana, S.L.», puede obtener el reflejo registral de la condición de anejos que de aquélla se atribuyeron a las participaciones de la finca registral 7.610 según la escritura de división horizontal otorgada en el año 1996, condición que no consta en el Registro por haberlo solicitado así expresamente la sociedad constituyente del régimen de división horizontal y entonces titular de ambas fincas, «Promonevada, S.A.», titular registral actual de la finca 7.610, dándose la circunstancia adicional de que por nota al margen de la inscripción 1.ª de la finca 7.610, practicada en el año 1998, figuran que las participaciones en cuestión se encuentran «adscritas al Hotel (…)».
Los defectos no pueden mantenerse.
En primer lugar, exige el registrador que preste su consentimiento a la constancia registral del carácter de anejos de las participaciones sobre la finca 7.610 la sociedad titular registral de las mismas, «Promonevada, S.A.», invocando para ello el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, al figurar en el acta de inscripción de la finca matriz 7.642 la solicitud expresa realizada por dicha sociedad de no inscribir la condición de anejos de las referidas participaciones, y el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
El sistema registral se basa, como regla general, en la voluntariedad de la inscripción. Conforme al principio de voluntariedad (excepcionado en contadas ocasiones, la más significativa en el caso de las hipotecas) es posible decidir si un título accede o no al Registro. De este modo, los interesados tienen libertad para decidir si acceden al Registro la totalidad de los negocios jurídicos y pactos o cláusulas convenidos en los títulos inscribibles, o alguno o algunos de ellos, siempre y cuando tal inscripción parcial se solicite por la parte interesada y no desvirtúe el negocio celebrado entre las partes, requisito éste último que ha venido exigiendo de forma reiterada esta Dirección General en caso de inscripciones parciales practicadas al amparo de lo previsto por los artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resoluciones 20 de julio de 2006, 20 de diciembre de 2017, 31 de octubre de 2018, 16 de junio de 2020 y 18 de julio de 2022, entre otras).
Ahora bien, la opción que tienen los particulares de decidir voluntariamente si se inscriben o no los negocios jurídicos por ellos formalizados en ningún caso puede implicar que tales actos o negocios jurídicos no puedan nunca y en ningún caso acceder al Registro si no es con el consentimiento de quienes en su día optaron por no inscribirlos, como parece sostener el registrador en su nota. Desde el momento en que existe algún interesado en obtener la inscripción (entendiendo por tal cualquier persona que reúna las condiciones del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, esto es, el que adquiera el derecho, el que lo transmita, quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir o, quien tenga la representación de cualquiera de ellos), ha de ser posible la presentación del título de que se trate para poder obtener, en caso de calificación registral favorable, la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad y con ello gozar de la protección que tal inscripción proporciona, de conformidad con los principios que rigen nuestro sistema hipotecario.
No hay que olvidar que el Registro despliega una serie de efectos fundamentales para la seguridad del tráfico jurídico y los asientos que se practican en sus libros están bajo la salvaguardia de los tribunales, presumiéndose exactos y veraces (cfr. artículos 1.3.º, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Por ello, la voluntad de no inscribir que tuviera en un momento determinado un interesado en ningún caso puede impedir a otro particular, que ostente también la condición de interesado, obtener dicha inscripción y con ello la protección que el sistema jurídico le proporciona a través del Registro de la Propiedad. De no admitir este sistema se estaría entorpeciendo la seguridad jurídica respecto del derecho de ulteriores titulares de la finca o, en definitiva, de cualesquiera otros interesados, imponiendo a los mismos una carga adicional, consistente en la necesidad de contar con el consentimiento de quien, en su día, libremente optó por la no inscripción, y, a falta del mismo, iniciar un procedimiento judicial que supla tal falta de voluntad, imposición que carece de todo fundamento legal.
En el presente caso, es indudable que la entidad recurrente, «Inversiones Galdana, S.A.», ostenta per se la condición de interesada en la inscripción solicitada, dada su condición de titular de la finca 9.457, finca a cuyo favor se configuraron los anejos inseparables –cfr. artículo 6.a) de la Ley Hipotecaria–.
4. Tampoco puede invocarse, como hace el registrador, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria como principio impeditivo de la inscripción pretendida. Ciertamente, es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, la sociedad titular registral de tales participaciones ya prestó su consentimiento en la escritura de división horizontal cuya presentación se realiza e inscripción se pretende ahora, en tanto que aquélla, con plenitud del poder dispositivo sobre la finca y capacidad para celebrar el acto jurídico en cuestión, consistente en la adscripción y vinculación «ob rem» de tales participaciones a otro elemento independiente, fue la otorgante de dicha escritura (cfr. artículos 1261 del Código Civil y 156 y 176 del Reglamento Notarial), constituyendo la misma un título directamente inscribible, de modo que se da cumplimiento íntegro al principio de tracto sucesivo sin que sea necesario un consentimiento adicional por parte de «Promonevada, S.A.».
5. Como último defecto, opone el registrador que la condición de anejos de tales participaciones no puede «ahora, por otra vía, pretenden introducirse en la propiedad horizontal originaria e inscrita», siendo así que aquéllos no se hicieron constar en el título adquisitivo de la sociedad adquirente, ahora recurrente.
Las circunstancias concurrentes en el presente caso conducen a que este defecto deba también rechazarse.
En primer lugar, la determinación de aquellos elementos que constituyen anejos inseparables de los elementos privativos constituye parte del contenido esencial del título constitutivo conforme al artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y, como tal, cualquier modificación que afecte a aquellos debe quedar sujeta a las normas establecidas para la modificación del título constitutivo (cfr. artículo 5«in fine»de la Ley sobre propiedad horizontal).
En el presente caso, la vinculación entre las participaciones de la finca 7.610 y la finca 9.567, configurándose las primeras como anejas de la segunda, se realizó en la escritura por la que se formalizó la división horizontal de la finca matriz, finca 7.642, otorgada en el año 1996, es decir, en el título constitutivo mismo (cfr. artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no se entiende a qué se refiere exactamente el registrador con la «otra vía» de introducirlo en la propiedad horizontal originaria.
Asimismo, concurre el consentimiento individualizado de los titulares actuales de los dos únicos elementos afectados, todos ellos de carácter privativo (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria), esto es, el de «Promonevada, S.A.», titular de las participaciones de la finca 7.610 que tienen la consideración de anejo, quien, según ha quedado expuesto en los fundamentos anteriores, constituyó en su día el régimen del complejo inmobiliario privado en su conjunto primero, y después, de la división horizontal de los edificios integrados en el mismo, y, por otro lado, el de «Inversiones Galdana, S.A.», titular del elemento privativo finca 9.457 (hotel), al que han de quedar adscritas dichas participaciones, pues es esta sociedad la solicitante de la inscripción ahora pretendida.
De igual modo, no sólo fue establecida dicha vinculación en el título constitutivo primitivo, sino que, además, figura inscrita en el Registro de la Propiedad, puesto que por nota al margen de la finca 7.610 consta explícitamente que tales participaciones «están adscritas al Hotel (…)», esto es, a la finca 9.567.
Independientemente del título y demás circunstancias en virtud de las cuales se practicó dicho asiento, así como las razones por las que sí que se reflejó en el folio de la finca 7.610 y no en el del elemento independiente al que está adscritos, finca 9.567 (como debió haber ocurrido ex artículo 8.4 y.5 de la Ley Hipotecaria), lo cierto es que resulta indudable que registralmente consta su vinculación, debiendo recordarse al tal efecto que el artículo 38 de la Ley Hipotecaria determina que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo», presunción legal «iuris tantum», y conforme al artículo 1 de la misma ley «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley». Téngase en cuenta además que dicha nota marginal, en este caso, opera como como sucedáneo de asientos principales como pueda ser la inscripción, produciendo una mutación jurídico real, y resultándole por tanto de plena aplicación los principios hipotecarios como el de legitimación y salvaguardia de los tribunales (cfr. Resoluciones de 6 y 8 de octubre de 2021).
6. Respecto de los denominados anejos en la escritura referida, existe una vinculación «ob rem» entre dos fincas, en este caso, independientes aunque integradas en un mismo complejo inmobiliario, lo que no supone sino la determinación de la unidad de destino jurídico y económico entre las mismas, fundada en el principio de autonomía de la voluntad, en consideración a circunstancias económicas y funcionales (cfr. Resolución de 22 de marzo de 2022).
Más específicamente, a propósito de las vinculaciones«ob rem»se ha pronunciado esta Dirección General en su Resolución de 22 de junio de 2022. En la misma, después de hacer un exhaustivo análisis del concepto y régimen jurídico de las titularidades«ob rem», compilando la doctrina jurisprudencial y de este Centro Directivo existente al respecto, concluye que «(…) la consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación».
En definitiva, aun no figurando en el título adquisitivo de la sociedad recurrente la existencia de los denominados anejos, el hecho de constar en el Registro la adscripción de las participaciones de la finca 7.610 a la finca 9.567 conlleva necesariamente que las mismas, por la referida vinculación, se entiendan también transmitidas siguiendo la misma suerte y destino que la finca a la que están vinculadas dada la unidad jurídica y económica existente entre ellas, todo ello mientras el asiento que refleja la adscripción esté vigente, por cuanto se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, presumiéndose su contenido íntegro y veraz (cfr. artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de septiembre de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.