Categoría: Administración

avor de persona distinta de los ejecutados, no es posible la inscripción de la adjudicación de las fincas a favor de la entidad adjudicataria, de conformidad con el principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales, recogido en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria: “Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.” El principio del tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.”
Este defecto parte de la premisa de que las inscripciones de hipoteca que se ejecuta respecto de ambas fincas adjudicadas han incurrido en caducidad legal registral estando pendientes de cancelación, en alusión directa al defecto anterior. Por lo tanto, debiendo rechazarse la cancelación por caducidad de las inscripciones de hipoteca por los motivos expuestos en el número anterior, debe decaer igualmente este segundo defecto.
El hecho de que las fincas estén inscritas a favor de persona distinta de los ejecutados, no impide la inscripción de la adjudicación de las fincas a favor de la entidad adjudicataria, dado que el actual titular registral (Don P. A. G.), según resulta de las inscripciones 4.ª y 5.ª, adquirió las fincas 6895 y 6893 por título de compra mediante escrituras otorgada el día 19 de mayo de 2004, es decir, una vez iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria n.º 1473/1991 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Valencia, y una vez expedida –con su correspondiente constancia por nota marginal– la certificación de dominio y cargas a los efectos de dicho procedimiento, que tuvo lugar el 18 de junio de 1992.
En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, no debía demandarse, ni requerirse de pago, ni notificarse la existencia del procedimiento al nuevo titular registral Don P. A. G., dado que su título es de fecha posterior a la fecha de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto del cual la nota marginal surtió los efectos de la notificación, disponiendo el artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que “a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna”.
En el Decreto de adjudicación consta expresamente el cumplimiento de todos los extremos que deben calificarse a efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, en atención a lo dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, esto es:
1.º Consta que se demandó y requirió de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tenían inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento.
2.º Consta que se notificó la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho habla sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surte los efectos de la notificación.
3.º Consta que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
4.º Y consta que el valor de lo adjudicado fue superior al importe total del crédito del actor, dándose al exceso el destino previsto en el artículo 692 de la LEC.
Por todo ello, la nota de calificación debe ser revocada en este extremo.
Tercero. Sobre el defecto de carácter Insubsanable señalado bajo el números [sic] 1.º de los Fundamentos de Derecho de la calificación del Mandamiento de cancelación de cargas.
El Registro deniega la inscripción por el siguiente defecto que considera insubsanable:
“1.º La inscripción del decreto firme de 5 de noviembre de 2021, por el que se adjudican las fincas 6893 y 6895 de la Sección de San Vicente de esta demarcación hipotecaria a favor de Casas del Marítimo, S.L. ha sido objeto de denegación, por lo que no procede practicar las cancelaciones ordenadas en el precedente mandamiento dado el carácter unitario de los mismos, como así tiene manifestado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 1993 según el cual tiene un carácter unitario aunque formalmente se presenten dos títulos distintos en el Registro, y debe suspenderse la cancelación en caso de suspensión de la adjudicación”.
Este defecto aparece íntimamente ligado, en relación de causa a efecto, con los defectos de la calificación del Decreto de adjudicación. Por lo tanto, resultarla inoperante para el caso de que finalmente dicho Decreto si resultare inscribible, de estimarse la revocación de los defectos del mencionado Decreto que han sido calificados como insubsanables.
Por todo ello, la nota de calificación debe ser revocada en este extremo.
Cuarto. Sobre el defecto de carácter insubsanable señalado bajo el números [sic] 2.º de los Fundamentos de Derecho de la calificación del Mandamiento de cancelación de cargas.
El Registro deniega la inscripción por el siguiente defecto que considera insubsanable:
Reproduce y reitera la calificación contenida en el Fundamento de Derecho 1.º de la calificación del Decreto de adjudicación, por lo que nos remitimos expresamente a lo manifestado en el Fundamento de Derecho Primero del presente escrito.
Por todo ello, la nota de calificación debe ser revocada en este extremo.
Quinto. Sobre el defecto de carácter insubsanable señalado bajo el números [sic] 3.º de los Fundamentos de Derecho de la calificación del Mandamiento de cancelación de cargas.
El Registro deniega la inscripción por el siguiente defecto que considera insubsanable:
Reproduce y reitera la calificación contenida en el Fundamento de Derecho 2.º de la calificación del Decreto de adjudicación, por lo que nos remitimos expresamente a lo manifestado en el Fundamento de Derecho Segundo del presente escrito.
Por todo ello, la nota de calificación debe ser revocada en este extremo.»
La registradora de la Propiedad de Valencia número 3, doña Ana Pastor del Castillo González, emitió informe en el que mantuvo íntegramente su calificación y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Vistos los artículos 24 de la Constitución española; 1, 18, 82, 128 y 210 de la Ley Hipotecaria; 1973 del Código Civil; 100 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de julio de 1989, 6 de febrero y 18 de mayo de 1992, 17 de octubre de 1994, 22 de junio de 1995, 18 de junio y 17 de julio de 2001, 8 de enero de 2002, 8 de marzo de 2005, 15 de febrero de 2006, 26 de septiembre de 2007, 4 de junio y 29 de septiembre de 2009, 15 de febrero de 2010, 30 de junio de 2011, 27 de julio de 2012, 2 de enero, 4 de julio y 19 de diciembre de 2013, 10 de enero de 2014, 9 de enero, 8 de abril y 2 de diciembre de 2015, 13 y 21 de abril, 8 de julio, 22 de septiembre, 21 de octubre y 7 y 14 de noviembre de 2016, 21 de julio, 24 de octubre y 14 de diciembre de 2017, 20 de febrero y 9 y 31 de julio de 2018 y 8 de marzo y 10 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio de 2020, 19 de abril y 4 de octubre de 2021 y 22 de marzo de 2022.
1. La cuestión objeto de debate en el presente recurso en la posibilidad de inscribir los títulos resultantes de una ejecución hipotecaria en la que concurren las siguientes circunstancias:
– La hipoteca que se ejecuta se constituyó en escritura otorgada ante el notario de Valencia, don Francisco Morales Ortega, el día 25 de mayo de 1987 por los consortes don E. M. M. y doña R. M. B. M. a favor de los tenedores presentes o futuros de cuatro obligaciones hipotecarias al portador, de serie única, letra A, señaladas con los números uno, dos, tres y cuatro con vencimiento el día 26 de mayo de 1988, plazo que se podrá prorrogar de año en año, en un máximo de diez años, es decir hasta el día 26 de mayo de 1998.
– Al margen de las inscripciones consta nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a los efectos del procedimiento de ejecución hipotecaria número 1473/1991-3 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Valencia, de fecha 18 de junio de 1992.
– La inscripción de hipoteca sobre las fincas ejecutadas sigue vigente, sin que al tiempo de la presentación del testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación se haya procedido a su cancelación.
– En el testimonio del decreto de adjudicación objeto de calificación consta que la parte ejecutada formuló oposición a la ejecución, oposición que fue inadmitida.
La registradora deniega la inscripción, además de por otros defectos que no han sido objeto de recurso, por entender que la hipoteca está en situación de caducidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, lo cual impediría la inscripción de la adjudicación y la cancelación de la inscripción en favor de los actuales titulares registrales que tienen la consideración de terceros poseedores respecto de la hipoteca ejecutada.
2. Como ha señalado recientemente este Centro Directivo (vid. Resolución de 4 de octubre de 2021), de su reiterada doctrina en materia de cancelación de hipotecas resulta la necesidad de diferenciar dos supuestos distintos.
Por un lado, está la cancelación por caducidad convencional pactada por las partes. Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.
No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél -vid. la Resolución de 17 de octubre de 1994, entre otras-).
Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.
Y, por otro lado, está la llamada caducidad legal, que se basa en el transcurso de los plazos determinados por la Ley y que tiene lugar si no se ha pactado esa caducidad convencional. A ello se refieren dos preceptos de la Ley Hipotecaria:
a) El artículo 82, párrafo quinto: «A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca».
b) el artículo 210.1, regla octava, párrafo segundo, introducido por la Ley 13/2015, de 24 de junio: «Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
Esta nueva norma convive con la ya citada del artículo 82, párrafo quinto, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, y no es tan restrictiva como ella, e introduce algunas importantes novedades que no estaban contempladas en la del artículo 82, como se reseña a continuación.
En efecto, mientras que el artículo 82, párrafo quinto, limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado».
Por otra parte, el artículo 82, párrafo quinto, tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.
En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
Además, el artículo 82, párrafo quinto, se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014), mientras que el artículo 210.1.8.ª tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias.
También existen diferencias entre el referido artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria y el 210.1.8.ª de la misma ley, por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dice «(...) contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro (...)», mientras que el artículo 210.1.8.ª presupone que no conste, al decir «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (...)».
Así, sin pretender ser exhaustivos el artículo 82, párrafo quinto, se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Por el contrario, el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.
3. Como se ha dicho, el supuesto de caducidad legal recogido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria está basado en el transcurso de los plazos de prescripción de las acciones recogidos en la legislación civil aplicable.
Los plazos de prescripción, a diferencia de lo ocurre en el caso de la caducidad, se interrumpen por el ejercicio de la acción correspondiente ante los tribunales (artículo 1.973 del Código Civil).
Del testimonio del decreto de adjudicación calificado resulta que el ejecutante solicitó en 2017 la reactivación del procedimiento respecto de las fincas cuya subasta quedó desierta con anterioridad.
Mediante auto, de fecha 24 de enero de 2018, se estimó el recurso contra el decreto de archivo de los autos y se ordenó la celebración de la subasta. Igualmente, consta que doña R. M. B. M., como coejecutada y como representante de la herencia yacente de su esposo, don E. M. M., promovió oposición a la ejecución, oposición que fue inadmitida.
Si se tiene en cuenta que en el propio proceso de ejecución se dictaron resoluciones judiciales que confirmaron la procedencia de la continuación de la ejecución y que provocaron la interrupción de la prescripción, habrá de concluirse que no está justificada la negativa de la registradora a inscribir la adjudicación de las fincas ejecutadas y a practicar las cancelaciones correspondientes.
No debe olvidarse que, existiendo resoluciones judiciales que se han pronunciado expresamente sobre la procedencia de la ejecución, no puede la registradora revisar el fondo de dichas resoluciones (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar las notas de calificación impugnadas en cuanto al defecto reseñado.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de mayo de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.