Categoría: Administración

n física detallada, lo que sin duda pretende lograr la perfecta identificación del inmueble.
La condición de solar, entendida en lenguaje común como parcela sin edificar, puede considerarse descriptiva de la situación física detallada de la finca, por lo que se estima procedente su constancia.
La eventual confusión que pudiera generar con su concepto técnico urbanístico viene aclarada por la obligada constancia en el folio de la forma y fecha de acreditación de la clasificación urbanística, cuando así conste, del mismo modo que ocurre con la naturaleza urbana de la finca pues, como se ha expuesto, la legislación hipotecaria no impone la descripción de las fincas de acuerdo con sus parámetros urbanísticos, aunque puedan reflejarse en el folio registral.
Por lo que, en el presente supuesto, en el que no se pone en duda la correspondencia entre finca registral y parcela catastral, concurren elementos objetivos que justifican la naturaleza urbana de la finca desde el punto de vista civil, por lo que procede su constancia en la descripción registral, aunque catastralmente figure como urbana y según el documento de planeamiento incorporado como suelo urbanizable con plan parcial aprobado, lo que de igual modo será susceptible de reflejo registral.
Por lo que el defecto tal y como está planteado no puede compartirse.
4. El segundo de los defectos planteados por la registradora, se refiere a no acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia municipal de segregación o declaración de su innecesariedad.
En el presente caso se manifiesta en la escritura que no se considera necesaria la licencia de segregación, pues se entiende concedida con los acuerdos de aprobación de los proyectos de reparcelación. A este respecto señala que el referido proyecto de parcelación, título que justificaría la legalidad urbanística de las segregaciones, no ha sido presentado a inscripción.
También se argumenta para no considerar necesaria la licencia de segregación, que la división ha sido provocada directamente por el planeamiento al incluir la finca matriz en diferentes clases o categorías de suelo, y sujetando una misma parcela a diferentes regímenes jurídicos.
Como señala la registradora en su nota, el artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que:
“2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.”
En materia de segregaciones la legislación hipotecaria establece en el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, que los registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento.
Desde el punto de vista de la legislación urbanística aplicable señala el artículo 79 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura dispone, que “la actividad de ejecución del planeamiento es la materialización de las previsiones de los instrumentos de ordenación territorial o urbanística, general o de desarrollo, utilizando para ello el conjunto de procedimientos, técnicas e instrumentos descritos y regulados en la Ley.”
Dicha ejecución puede adoptar, a su vez, diversas modalidades, de tipo sistemático o asistemático –cfr. artículo 81–.
El artículo 148.2 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, y 188.11 de su Reglamento aprobado por Decreto 143/2021, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, por su parte, establecen que están sujetas a licencia municipal de división o declaración de innecesariedad, sin perjuicio de las autorizaciones que fueran procedentes de acuerdo con la legislación sectorial aplicable, las parcelaciones o cualesquiera otros actos de segregación de fincas o predios en cualquier clase de suelo.
Añadiendo el apartado 11 que será innecesaria la licencia de división en los siguientes casos:
“a) En el supuesto de parcelaciones incluidas en proyectos de reparcelación.
b) La parcelación en suelo urbano destinada a cumplir el deber de cesión de terrenos para uso dotacional público en cumplimiento de las determinaciones del planeamiento.
c) La parcelación o división provocada directamente por el planeamiento al incluir la finca matriz en diferentes clases o categorías de suelo, sujetando una misma parcela a diferentes regímenes jurídicos.
d) En el supuesto de una parcelación ilegal que resulte inatacable por transcurrir el plazo máximo legal previsto para ello.
e) En casos de concentración parcelaria o similares aprobados por la Administración con la finalidad de utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga”.
A la vista de estos preceptos, puede asegurarse que no tiene razón el recurrente, pues interpreta erróneamente lo dispuesto en el apartado 11 citado en cuanto a la innecesariedad de la licencia de división.
Que sea innecesaria la licencia supone que el órgano competente está habilitado para declarar su innecesariedad en esos casos, pero no significa que pueda prescindirse de la intervención administrativa de quien tiene legalmente atribuida la competencia para verificar qué parcelas resultantes reúnen la superficie y características establecidas en la legislación aplicable y en la ordenación territorial y urbanística.
Tratándose de proyectos de equidistribución es posible su inscripción una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva –cfr. artículo 23.6 de la Ley de Suelo–.
En el caso de este expediente, únicamente se aportan documentos de planeamiento y ordenación del ámbito en el que se incluyen las parcelas, pero no resulta acreditada la licencia ni la declaración de innecesariedad o el acto administrativo firme aprobatorio de la reparcelación.
Por lo que el defecto debe ser confirmado.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto al primer defecto, en los términos en que ha sido redactado, y confirmar la nota y desestimar el recurso en cuanto al segundo defecto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de abril de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.