Categoría: Administración

ir que nos encontramos con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción.
Sin entrar a valorar cuestiones como la referencia a solar susceptible de construcción o la eventual existencia de muros, lo que cuestiona el recurrente, lo cierto es que de la cartografía catastral y de la ortofotografía aérea del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta la existencia de al menos cuatro viviendas y dos piscinas, además de varios almacenes, susceptibles de uso independiente por su ubicación dentro de la parcela y acceso a caminos. Como puede observarse en la siguiente ortofoto:
El registrador añade como elemento indiciario el resultado de una operación experimental, partiendo de la medición a mano alzada de la finca y de las distintas parcelas que resultan del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, deduce que de una finca de 9.258,64 cuadrados –como 100%–, tendríamos unos porcentajes de: para 2.300,99 metros cuadrados, el 24.85%; para 1.612,59 metros cuadrados, arroja e 14.17%; para 1660,5 metros cuadrados, arroja el 17.93%, y para 3.684,56 metros cuadrados, arroja 39.79%, porcentajes que no difieren en exceso de los vendidos, lo que apuntala, a su juicio, la sospecha de haber vinculado la venta de participaciones a superficies concretas de finca.
Dicha conclusión no debe ser valorada más que como una conjetura sin la suficiente base jurídica como para fundar por sí misma una calificación, como afirma el recurrente, mas no debe olvidarse que, como ha dicho este Centro Directivo, la mera venta de cuotas indivisas a distintos compradores por sí misma no es suficiente para estimar la presencia de una parcelación, pero unida a otros supuestos indiciarios es desde luego un elemento más a considerar.
En el presente caso, el hecho de que se vendan por la titular diferentes porcentajes indivisos a distintos compradores de una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye suficiente base para que el registrador justifique la existencia de posibles indicios de parcelación y actúe como dispone el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, no tratándose de un supuesto objetivo sometido expresamente a licencia –cfr. artículo 105.3 de la ley autonómica– pero que puede suponer indirectamente una parcelación al margen del planeamiento –cfr. artículo 105.1 y.2– permitiendo que la Administración urbanística, con los medios de que dispone, pueda verificar que efectivamente concurre un supuesto de parcelación y pueda reaccionar en consecuencia.
Por lo que, en el presente caso, el registrador actuó correctamente al practicar la comunicación prevista en el citado artículo.
Además, existiendo eventual infracción de la unidad mínima de cultivo de la posible parcelación debe iniciarse el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, pues corresponde a la Administración agraria apreciar la posible concurrencia de las excepciones reguladas en el actual artículo 25 de la Ley 19/1995, sin perjuicio de los recursos que el interesado pueda oponer contra la resolución administrativa que se dicte, y que permitirán, en caso de recurso contencioso-administrativo, la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.
Dicho control por parte de la Administración agraria autonómica, debe entenderse sin perjuicio, del control de legalidad urbanística por parte de la Administración municipal y autonómica.
Pues en el suelo rústico, las prohibiciones que le afectan, tanto la de vulnerar la unidad mínima de cultivo, como la parcelación de tipo urbanístico, que puede deducirse en ocasiones de actos posteriores, deben considerarse cumulativas, como confirma la propia legislación urbanística aplicable, conforme al artículo 107 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo –cfr. también las Sentencias de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2002 y 28 de junio de 2012, y la Resolución de este Centro Directivo de 19 de febrero de 2018–.
En el caso del presente expediente, el registrador, con fecha de 28 de febrero de 2023, informa que ha recibido electrónicamente informe de la Dirección General de Política Agraria Común de la Región de Murcia en contestación a su comunicación.
Dicho documento, que se adjunta, no ha sido calificado ni notificado al recurrente, por lo que no puede ser tenido en cuenta en la resolución del presente recurso.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de marzo de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.