Categoría: Administración

a sociedad representada.
No obstante, al tratarse de un poder no inscrito (y, por tanto, no ser aplicable la presunción de exactitud y validez de los asientos del Registro –cfr. artículo 20 del Código de Comercio–), es necesario que se indiquen no sólo los datos relativos a la persona otorgante del poder sino también título representativo que vincule a esta última con la sociedad, de modo que el registrador pueda comprobar la existencia y vigencia de dicho poder.
El medio más rápido y sencillo para la subsanación de este defecto, es la obtención de una copia autorizada del citado poder y su presentación en el Registro. Alega la recurrente que no tiene el citado poder, pero lo puede obtener a través del Archivo General de Protocolos Notariales en el que esté depositado el protocolo del notario autorizante del poder –de fecha 23 de marzo de 1992, bajo el número 745 del protocolo de don Julián Santiago Vega–, toda vez que tiene interés legítimo en que le sea expedida copia autorizada de dicha escritura a los efectos de lograr la inscripción de la compraventa.
4. El segundo de los defectos es el relativo a la falta de consentimiento de los compradores intermedios. Como bien señala la calificación, en la escritura se relacionan tres transmisiones previas a la del último adquirente, lo que supone la existencia, como mínimo, de dos titulares y dos títulos intermedios, sin que el referido documento haya sido otorgado con la comparecencia de dichos titulares, en los que reside sucesivamente el poder de disposición sobre el objeto del contrato.
Esta cuestión debe resolverse conforme a la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 18 de septiembre de 1989, 19 de octubre de 2013, 12 de marzo y 15 de octubre de 2014, 2 de agosto de 2017, 12 de diciembre de 2018 y 8 de julio de 2019, entre otras).
Como ya señalara la Resolución de 18 de septiembre de 1989, no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. Es cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta del contenido tabular (y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuera inexacta), pero el registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Así lo imponen tanto la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular del asiento a cancelar (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, las cuales deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral (confróntese artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
Lo cierto es que se reconoce la existencia de varios títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otros intermedios (entre ellos, el de cesión de la posición jurídica que en la compraventa previa ostentaban otros compradores anteriores), por lo que la validez de esos títulos anteriores condiciona la del último, y esa validez depende esencialmente del consentimiento, de la capacidad y legitimación de los cedentes, la existencia y licitud de su causa, e incluso de la observancia de las formas que según la naturaleza del negocio fueran exigibles –piénsese en la posibilidad de que aquella transmisión hubiera sido por donación–, elementos todos ellos ausentes en el documento calificado.
Como afirma el registrador en su calificación, si no es posible acreditar el consentimiento de todas las referidas personas, cabe acudir por los últimos adquirentes al expediente notarial para la reanudación del tracto sucesivo registral interrumpido.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de marzo de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.