Categoría: Administración

stral 37622 de Ferrol– así como la inscripción de la base gráfica sobre la misma, en base a la certificación catastral descriptiva y gráfica, referencia catastral 5988812NJ5158N0001DD.»
El registrador de la Propiedad de Ferrol emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General el día 3 de octubre de 2023.
Vistos los artículos 1, 9, 10, 18, 38, 103 bis, 198 199 y 200 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de noviembre de 1998, 29 de abril de 2006, 5 de marzo de 2012, 19 de julio de 2016 y 6 de marzo de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de septiembre y 11 de diciembre de 2020, 20 de abril, 5 y 13 de octubre y 4 de noviembre de 2021, 5 de abril, 23 de mayo, 8 y 20 de junio y 6 de septiembre de 2022 y 29 de marzo de 2023, 24 y 25 de mayo, 1 y 15 de junio y 3, 6, 7, 12, 25, 26 y 28 de julio de 2023.
1. Solicitada la inscripción de la georreferenciación catastral de la finca registral 37.622 del término municipal de Ferrol, con su consiguiente rectificación de superficie que, de 1.256 metros cuadrados, pasa a 1.503 metros cuadrados, siendo dicha rectificación superficial superior al 10 % de la cabida inscrita, el registrador inicia la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Tramitado dicho procedimiento, se presentan alegaciones a la inscripción de la georreferenciación por parte de dos de los colindantes notificados.
Concretamente, doña M. R. B. L., en representación de don A. Moya Gómez. y doña M. D. B. N., como propietarios de la finca registral 75.511 del término municipal de Ferrol, formula oposición a la inscripción por entender que la georreferenciación cuya inscripción se solicita, altera la geometría de su finca, la cual constaba en plano no georreferenciado incorporado al título por el que adquieren el dominio de su finca, que resulta invadida por georreferenciación de la finca que ahora se pretende inscribir, acompañando una documentación técnica, el título de propiedad y una resolución judicial, con la que el alegante pretende fundamentar su oposición.
El registrador suspende la inscripción pretendida, estimando las alegaciones y con base en el contenido del Registro al considerar que la georreferenciación aportada al expediente tiene un solape de 16,16 metros con la finca registral 75.511, cuyo titular presenta la alegación.
Los solicitantes de la inscripción recurren alegando, resumidamente, la existencia de una serie de errores en la descripción de la finca, según la descripción que consta en la escritura de compraventa, para cuya subsanación se realizó un levantamiento topográfico, que no afectaba a las dimensiones perimetrales ni a la superficie de la finca, pero sí a la georreferenciación. Tras ello, se instó un procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, en el que se notificó a todos los colindantes, sin que ninguno de ellos formulara alegación alguna. Alegan que los croquis de las fincas a los que alega el colindante notificado están hechos a mano y no reflejan la realidad física.
2. Como cuestión previa, debe volver a reiterarse la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como las de 5 y 13 de octubre de 2021 y 8 de junio y 6 de septiembre de 2022, por la cual si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción, puesto que no puede ser inscrita la misma georreferenciación que ahora ha sido objeto de presentación, sino otra distinta, con acuerdo de los colindantes, o aprobada por la autoridad judicial, en su caso.
3. Para resolver el presente recurso, ha de analizarse los dos aspectos que se incluyen en la solicitud de inscripción, la georreferenciación de la finca y, como consecuencia de su incorporación, la rectificación de su superficie, pues esta viene determinada por la configuración de la geometría de la finca, que resulta de la georreferenciación. Para ello procede analizar cada una de estas circunstancias.
4. Respecto a la inscripción de la georreferenciación, procede reiterar aquí la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las Resoluciones de 5 de abril y 20 de junio de 2022 o 7 de julio de 2023, que pasamos a analizar.
En cuanto al primero de los puntos de la doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de la georreferenciación de una finca, reiterado por la Resolución de esta Dirección General de 25 de julio de 2023:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).»
En el presente caso, la georreferenciación catastral presentada solapa parcialmente con la georreferenciación no inscrita de la finca colindante por el sur con la que es objeto del expediente, concretamente en el vértice oeste en el trazado de la línea realizado por el promotor del expediente que se sitúa dentro de la georreferenciación de la finca colindante, cuyo titular registral presenta alegación de solape sobre 16,16 metros cuadrados, que manifiesta que son de su propiedad.
Respecto del segundo de los puntos, reiterado por la Resolución de esta Dirección General de 6 de julio de 2023, conforme al cual:
«b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.»
En el presente caso, el registrador ratifica la existencia del solape, al superponer las georreferenciaciones aportadas por el promotor del expediente y por el colindante alegante, de la que resulta el solape entre ambas (grafiado en color rojo y cuantificado en 16,16 metros cuadrados.
Respecto del tercero de los puntos, reiterado por la Resolución de esta Dirección General de 29 de marzo de 2023, como la de conforme al cual:
«c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.»
En el presente caso, la imprecisión deriva de la descripción literaria de la finca, en la que coincidiendo la identificación de los linderos no hay acuerdo sobre el trazado de uno de ellos. La inscripción de la georreferenciación no puede admitirse cuando se trate de una modificación perimetral, por imprecisa que sea la descripción registral y por pequeña que sea la diferencia superficial.
Respecto del cuarto punto de esta doctrina, por el cual:
«d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”. Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.»
Como indicó la Resolución de 19 de julio de 2016, el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Y, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 12 de julio de 2023, si quien se opone es un titular registral, como ocurre en el presente caso, la oposición resulta más cualificada y merecedora de mayor consideración (cfr. párrafo cuarto del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria), sin que sea obstáculo para ello que la finca colindante no tenga inscrita su georreferenciación, como declaró la Resolución de 1 de junio de 2023, aportando además justificación técnica coincidente con el contenido de su alegación.
El registrador se limita en su calificación a comprobar la existencia del solape y la invasión de la finca colindante, cuyo titular formula la alegación, basando en ellas las dudas en la identidad de las fincas en la nota de calificación, la cuales ponen de manifiesto una controversia sobre el trazado del lindero delimitador de las dos propiedades colindantes, inclusión, revelando la posible existencia de una contienda latente. Ello confirma el carácter contradictorio de la georreferenciación, que puede abocar a un procedimiento contencioso, cuya resolución no corresponde al registrador, sino que, a falta de acuerdo entre los interesados, compete a los tribunales de Justicia, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 15 de junio de 2023, entre otras.
Y, finalmente, respecto al último de los puntos de esta doctrina, que ha sido reiterado por la Resolución de esta Dirección General de 26 de julio de 2023:
«e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.»
En el presente caso el registrador, comprueba la intersección parcial entre ambas fincas, derivadas de la superposición de sus georreferenciaciones, funda sus dudas de identidad de la finca en esa intersección parcial ratificada por las alegaciones del colindante notificado, lo que lleva a la convicción de la existencia de un indicio de posible controversia latente respecto de la fracción de terreno entre dos colindantes registrales. No puede, por tanto, calificarse de temeraria la calificación registral negativa que se apoya en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria: notificación a colindantes y valoración de la oposición planteada por uno de estos, como declaró la Resolución de 3 de julio de 2023.
En el expediente del artículo 199 no existe trámite de prueba, dada su sencillez procedimental, pues su finalidad no es resolver una controversia. La documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente, practicándose, entonces sí, las pruebas que el juez estime convenientes, como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 12 de julio de 2023, sin que el registrador en el ejercicio de su calificación registral o esta Dirección General en sede de recurso gubernativo pueda resolver el conflicto entre titulares registrales colindantes. Dicha cuestión compete a los tribunales de Justicia, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 24 de mayo de 2023. En el presente caso, a la vista de las alegaciones presentadas, el registrador ha determinado correctamente la existencia de un conflicto latente sobre la delimitación jurídica de la finca, que no puede resolverse por la vía del expediente del artículo 199, que tiene la naturaleza de expediente de jurisdicción voluntaria, por lo que requiere de un acuerdo entre las partes en un expediente de deslinde o de conciliación registral, o el correspondiente juicio contradictorio entre ellos, como se desprende de los artículos 103 bis, 198 y 200 de la Ley Hipotecaria.
5. Por tanto, constatado que existe una controversia entre un titulares registrales de sendas fincas colindantes acerca de su respectiva georreferenciación procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dada la oposición de un colindante que resulta ser titular registral de la finca colindante, si bien no tienen tampoco inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación, alegando entrar en colisión con la pretendida por el promotor.
Con ello «queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia»; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria.
6. Paralelamente, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo relativa, no ya tanto a los requisitos para obtenerla, sino a los efectos jurídicos de la inscripción de la georreferenciación de las fincas registrales. Como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».
Precisamente por ello, si se admitiera la inscripción de la georreferenciación aportada supondría dar por cumplido el principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación del objeto del derecho inscrito, pues tal georreferenciación determinaría, si se admitiera su inscripción, con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad en contra de los pronunciamientos registrales existentes cuando se inscribió el derecho, introduciendo en el contenido del Registro la inexactitud de la cartografía catastral. Por ello, no puede admitirse la inscripción de la georreferenciación en esas circunstancias, pues se estaría introduciendo una inexactitud en el contenido del Registro y se estaría contraviniendo el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de la finca colindante, en contra del consentimiento del titular registral, estando el asiento registral relativo a su derecho bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria.
7. Respecto a la alegación de los recurrentes a la falta de oposición de los titulares catastrales colindantes notificados, en el expediente catastral, entre los que se encontraba quien formula alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a que se refiere la nota de calificación recurrida, la misma no puede ser atendida por esta Dirección General.
Como ya declaró en sus Resoluciones de 28 de febrero y 25 de julio de 2023, entre otras, tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de subsanación de discrepancias ex artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario, el resultado del mismo no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria, siempre que se cumplan sus requisitos y se califique positivamente por el registrador competente.
Así, razona la Dirección General, no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral.
8. Respecto de la cuestión relativa a la rectificación superficial, siendo correcta la denegación de la inscripción de la georreferenciación, la solicitud de rectificación superficial de la finca debe ser también denegada, puesto que la superficie viene determinada por la georreferenciación indubitada de la finca, que se incorpora a la finca.
Precisamente, la causa de no inscripción de la georreferenciación es la falta de acuerdo en el trazado de uno de los linderos, que determina que no puede saberse con exactitud cuál es la superficie de la finca y si es la que debió figurar en su día en el asiento, por ser la realmente comprendida entre dichos linderos.
Como viene declarando esta Dirección Genera, desde la Resolución de 19 de noviembre de 1998, reiterada por la de 28 de julio de 2023, entre otras muchas, solo procede registrar un exceso de cabida cuando se trate de rectificar un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca ya inmatriculada, de modo que sea indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral; es decir, que la superficie que ahora se pretende registrar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta genuina hipótesis, toda pretensión de modificar la cabida registral de una finca no encubre otra cosa que el intento de aplicar al folio de ésta una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional.
9. Pero, para que sea admisible la denegación de un exceso acreditado mediante certificación catastral es preciso que las dudas del registrador estén fundadas, es decir, han de estar basadas en criterios objetivos y razonados, como declaró la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de marzo de 2017.
El concepto de «duda fundada» no ha de entenderse en el sentido de que se ponga en cuestión que la finca afectada sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita, sino que la total cabida que ahora se pretende justificar fuera la que la finca tenía en su día cuando la adquirió el actual titular, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 29 de abril de 2006.
En el presente caso, de los croquis que se incorporan a la escritura de compraventa, por la que se adquiere la propiedad de la finca, el registrador no puede determinar la correspondencia de ese croquis con la georreferenciación que ahora se aporta y que se pretende inscribir, pues en una simple apreciación visual se observan diferencias de geometría entre ambos recintos.
Por tanto, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 20 de abril de 2021, no es inscribible un exceso de cabida superior al 10 % de la cabida inscrita por simple solicitud del interesado, sin haberse instado la inscripción de la representación gráfica a través del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y esa doctrina es también aplicable al caso de tramitación con calificación registral negativa del expediente, dándose además la circunstancia de que las dudas del registrador sobre la realidad del exceso eran fundadas, dado que el mismo puede derivar de la alteración de la realidad física de la finca, que provoca la oposición del colindante.
10. Ello determina, como consecuencia necesaria en el presente expediente, la confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso –como ya dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020– «decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes», debiendo acudirse al acuerdo entre colindantes en un expediente de deslinde del artículo 200, o a un expediente de conciliación registral para lograr la avenencia ante el registrador del artículo 103 bis, ambos de la Ley Hipotecaria o en un procedimiento jurisdiccional que resuelva la controversia entre los colindantes, como se desprende del artículo 198 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de noviembre de 2023.–Firmado electrónicamente por la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, P. V., la Subdirectora General de Nacionalidad y Estado Civil, María del Mar López Álvarez (conforme a la disposición adicional cuarta del Real Decreto 453/2020, de 10 de marzo).