Categoría: Administración

ículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, procedimiento a la notificación de todos los titulares colindantes registrales y catastrales.
3. Antes de entrar en el análisis de las alegaciones hemos de parte de la descripción registral y actualizada de la finca 4.999 del término de la Oliva. Dicha finca se describe en el Registro como: «Urbana: Parcela de terreno en el casco urbano de Corralejo, término de La Oliva. Mide trescientos ochenta y un metros con diez decímetros cuadrados. Linda Norte, resto de finca matriz de Hoplaco, SA; Sur, muro o valla medianera que la separa de solar propiedad de Hoplaco, SA; Este, resto de finca matriz de Hoplaco, SA; y Oeste, resto de finca matriz de Hoplaco SA, hoy acceso por donde se accede a los chalés. Es parte que se segrega de la finca número 2.664. Sobre la misma se ha construido un chalé compuesto de salón comedor, cocina, despensa, dos dormitorios, baño, pasillo y terraza cubierta. Mide setenta y ocho metros diez decímetros cuadrados de superficie construida, y el resto destinado a jardín y solarium. Linda por todos sus aires con el solar donde está enclavado».
En la escritura de rectificación de superficie otorgada ante el notario de Puerto del Rosario, don Emilio Calvo Morales Cortés, el día 11 de enero de 2024, con el número 107 de protocolo, se manifiesta que la superficie real de la finca no es de 381,10, sino de 311,85 metros cuadrados, según medición actual. Además, se manifiesta que, como consecuencia del deslinde de bienes de dominio público aprobado por Orden Ministerial de 22 de mayo de 1992, se afectaron al dominio público 33,75 metros cuadrados, que se excluyen de la georreferenciación alternativa incorporada a la escritura, resultando que, actualmente, la finca mantiene la misma descripción, pero con una variación de la superficie, que pasa a ser de 278,10 metros cuadrados, lindando por el este con el límite interior del dominio público marítimo-terrestre. También manifiesta la compareciente que ha solicitado la concesión administrativa sobre la parte de la finca que invade el dominio público marítimo-terrestre y que se excluye de la georreferenciación alternativa.
4. Practicada la diligencia, se presentan alegaciones por parte de la Dirección General de Costas y Sostenibilidad del Mar de las Islas Canarias, oponiéndose a la inscripción por la invasión del dominio público marítimo-terrestre. En un primer informe la Dirección General de Costas demarcación de las Islas Canarias, de fecha 14 de mayo de 2024, firmado por el jefe de la Demarcación, don A. M. C., alega que la parcela catastral, que se corresponde con la identidad de la finca 4.999 del término de La Oliva, invade en una parte el dominio público marítimo-terrestre y el resto está afecta por la servidumbre de tránsito y protección. Para ello, se basa en la superposición de la línea del deslinde del dominio público marítimo-terrestre sobre la cartografía catastral, sin atender a la georreferenciación alternativa aportada a la escritura. Ante la petición de un informe aclaratorio por parte de la registradora, la Dirección General de Costas Demarcación de las Islas Canarias emite un segundo informe de fecha 12 de junio de 2024, firmado por el jefe de la Demarcación, don A. M. C., en el que se formula la misma conclusión que en el anterior, incorporando un informe del Servicio de Vigilancia de Lanzarote de fecha 10 de mayo de 2024, en el que el vigilante de Costas concluye que la propiedad invade el dominio público-marítimo terrestre, puesto que el muro frontal y los laterales del perímetro de la terraza están situados sobre el dominio público, invadiéndolo en una superficie de 32 metros cuadrados, según la cartografía y la ortofoto. Para justificar su alegación incorpora una serie de fotos de la finca con la valla que invade el dominio público. Es evidente que el informe está basado en la realidad física de la finca.
5. Y en esa alegación, la registradora base su nota de calificación negativa, frente a la que se interpone el recurso que ahora se resuelve. Para ello, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General Resoluciones, como la de 29 de noviembre de 2023, debe determinarse si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. En el presente caso, ciertamente, la nota de calificación, en el momento en el que se practica, es procedente, puesto que tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no estando ante uno de los supuestos de denegación automática de su tramitación, como son la posible invasión de dominio público, puesto que esta no deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público, como declararon las Resoluciones de 5 de abril de 2022 y 30 de enero de 2024, o de una georreferenciación registral de finca colindante, protegida por los principios hipotecarios, basándose la denegación del registrador en la oposición de los colindantes notificados, que alegan la invasión de dominio público y de sus fincas particulares, respectivamente, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello nos lleva al análisis de los dos últimos puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son: «d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación; e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados». Siendo procedente dicha nota de calificación, lo que procede analizar ahora es si el juicio de identidad del registrador está basado en criterios objetivos y razonados, para que pueda ser ajustada a Derecho.
6. Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando el registrador basa su calificación registral negativa en las alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, como exige la Resolución de 11 de abril de 2024. Y esa fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 22 de marzo de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, según la Resolución de esta Dirección General de 12 de julio de 2023, debiendo justificar porque ha estimado las alegaciones de los colindantes. Y ello debe ser así para el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y pueda preparar el correspondiente recurso, en su caso.
7. La registradora funda su calificación negativa en la alegación de invasión del dominio público marítimo-terrestre que realiza la Dirección General de Costas en los referidos informes. Antes de entrar en el análisis de cada una de las alegaciones, conviene recordar la doctrina de esa Dirección General respecto al trámite de notificación de los colindantes. Como declaró la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Ciertamente, la condición de Administración Pública de la Dirección General de Costas determina que sus alegaciones deban tener una especial consideración por parte de la registradora. Pero, esa especial consideración de la alegación no implica, necesariamente, la denegación de la georreferenciación aportada al expediente, aunque el registrador fundarse en ella, si la misma es errónea o no resulta clara la invasión.
8. Como ha declarado esta Dirección General existe un principio general, instaurado tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de que el registrador ha de preservar con su calificación registral cualquier posible invasión del dominio público, incluso el no inmatriculado. Y ello, porque como declaramos en Resoluciones como las de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, 4 de septiembre de 2017 o 13 de abril de 2018, existe una obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de impedir la práctica de inscripciones que puedan suponer una invasión del dominio público, la cual tiene su fundamento en los artículos 6 y 30 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, conforme a los cuales los bienes demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, como manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de la Constitución Española.
9. En el presente caso, el informe de la Dirección General de Costas, a primera vista, es concluyente e identifica la invasión del dominio público, por lo que, en principio, no sería aplicable la doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como las de 12 de mayo de 2022 o 23 de mayo de 2024, por la cual la oposición de colindante titular de dominio público no es admisible si la objeción se basa en informe no concluyente. Sin embargo, existen una serie de indicios que nos llevan a concluir que existe un error de apreciación objetiva en los Informes de la Dirección General de Costas Demarcación de las Islas Canarias, con los que la registradora basa su calificación registral.
10. El primer indicio resulta del propio contenido del título calificado. Como se manifiesta en la escritura de rectificación de descripción de la finca 4.999, otorgada el día 11 de enero de 2024, dicha rectificación descriptiva se produce como consecuencia de la afección al dominio público marítimo-terrestre de 33,75 metros cuadrados de la finca. Para adecuar la realidad jurídica de la finca 4.999 del término de La Oliva a la situación resultante del deslinde aprobado, que es el acto ejecutivo de la Administración Territorial que permite la rectificación de situaciones registrales contradictorias, se efectúa un levantamiento topográfico. Del mismo resulta que la finca mide realmente 311,85 metros cuadrados, de los cuales se restan los 33,75 metros cuadrados que son de dominio público, resultando una superficie de 278,10 metros cuadrados, como resulta de la georreferenciación alternativa que se incorpora a la escritura y cuya inscripción, como realidad jurídica de la finca que ha de constar en el Registro de la Propiedad, se solicita. Respecto a la parte afectada al dominio público y para obtener la regularidad jurídica de la porción física que invade el dominio público marítimo-terrestre, los titulares registrales acreditan la solicitud a la Administración competente de la concesión administrativa sobre la parte de la finca que está dentro de dicho dominio.
11. El segundo indicio del error del informe es que toda esta situación jurídica que resulta del título calificado no parece haberse tenido en cuenta en el mismo. En el primero de ellos, se limita a superponer la línea de dominio público marítimo-terrestre sobre la cartografía catastral para concluir dicha invasión. Así resulta de la parte inicial del informe refiere el informe a la finca registral 4.999, que se corresponde con la identidad de la parcela catastral con referencia 0890801FS1709S0001JM. Sin embargo, uno de los términos de la comparación no es correcto, puesto que la cartografía catastral es el objeto que se pretende rectificar con la aportación de la georreferenciación alternativa, que la registradora, una vez inscrita notificará al Catastro, para que dé de alta la alteración de la geometría de la finca. El informe se debió emitir utilizando como término de comparación la georreferenciación alternativa, que la Dirección General de Costas podía consultar en el geoportal registral, mediante el enlace contenido en la notificación de la registradora.
12. La registradora, consciente del error, solicita aclaración del informe a la Demarcación de Costas de Canarias, quien mantiene la alegación en el segundo informe, donde incorpora un informe del Servicio de Vigilancia de Costas de Lanzarote, que reitera la invasión del dominio público sobre la base de la cartografía catastral superpuesta a la ortofoto y unas fotografías del vallado que invade el dominio público. Es decir, de nuevo sobre la realidad física existente y no sobre la adecuación de la realidad física a la jurídica derivada del deslinde, que se ha documentado en la escritura calificada y cuya inscripción se solicita.
13. La situación producida en el presente caso es otro ejemplo de las diferencias entre los conceptos de finca y parcela catastral, que son las unidades de trabajo propio de dos instituciones de distinta naturaleza, como son Catastro y Registro, pero que tienen un objeto común, como es el territorio, al que contemplan desde puntos de vista distintos. Y como declaró la Resolución de 30 de enero de 2024, entre otras, ambas instituciones «operan con derechos distintos: el Administrativo en el caso del Catastro, y el Civil Patrimonial en el caso del Registro. Por lo que, en definitiva, ambos están sujetos a principios distintos, actuando el Catastro de oficio, aplicando principios propios del Derecho Administrativo y el Registro de la Propiedad, como instrumento para el control de legalidad del tráfico inmobiliario, actuando a instancia del titular que quiere protegerse, por aplicación del principio de rogación, que requiere la presentación del título en el Registro y la solicitud de inscripción, con un riguroso control de legalidad, a través de su calificación registral, por delegación del Estado, que no se aplica a los actos que se den de alta en el Catastro, como se desprende de la Resolución de este Centro Directivo de 11 de mayo de 2023. Siendo su naturaleza y funciones distintas, distintas son también sus unidades de trabajo, la parcela catastral y la finca registral. Sus conceptos pueden corresponderse con los términos de propiedad, de naturaleza económica, que atiende a la utilidad económica de la cosa, con pleno respeto a su función social y de dominio, que atiende a las facultades que el propietario, quien da unidad al concepto de finca, puede ejercer sobre la cosa. La parcela catastral, basada en la apariencia física, y la finca registral, a la que dota de unidad una titularidad dominical, que por el hecho de tener un título válido y eficaz se inscribe en el Registro para publicar el exacto derecho real que recae sobre ella. Por ello, no siendo realidades conceptuales coincidentes, puede ocurrir que una finca registral, con su código registral único esté integrada por varias parcelas catastrales, cada una con su propia referencia catastral. O viceversa, que una parcela catastral esté integrada por varias fincas registrales. Por ello, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 27 de septiembre de 2023, la Ley 13/2015, ha mantenido la sustantividad y autonomía propia de ambos conceptos. La parcela catastral puede venir determinada por una mera realidad física, que revela una capacidad económica. La finca registral, como unidad del seguro mercado inmobiliario, sólo opera cuando los actos de transformación de esa realidad física se hacen con los requisitos adecuados para ello y se inscriben en el Registro de la Propiedad».
14. En el presente caso, los conceptos finca registral y parcela catastral se basan en una realidad físico-jurídica que se ha visto alterada por la aprobación del deslinde, mediante la correspondiente Orden Ministerial. El título calificado rectifica la realidad jurídica de la finca registral 4.999 para adaptarla al resultado del deslinde. Sin embargo, dicha realidad jurídica es distinta de la realidad física en la que se ampara la parcela catastral. De igual modo, los dos informes de la Dirección General de Costas se basan en dicha realidad física, que el título intenta rectificar para que coincida con la realidad jurídica. Especialmente el segundo informe, que incluso aporta un reportaje fotográfico de la parte de la finca que invade el dominio público, la cual queda excluida de la finca en la georreferenciación alternativa aportada al expediente. Sobre dicha parte de finca, para evitar su demolición, los recurrentes han solicitado la concesión administrativa la Dirección General de Costas. Pero, excluida dicha porción de terreno de la georreferenciación, esta es una cuestión que no afecta a la inscripción de la georreferenciación alternativa.
15. Por tanto, como también manifiesta la recurrente en su escrito de interposición del recurso, habiéndose cometido un error de apreciación objetivo en los dos informes de la Dirección General de Costas, en cuanto que se ha tenido en cuenta la realidad física actual y no la jurídica resultante de la escritura de rectificación de la descripción calificada, resulta como consecuencia que la calificación registral no es ajustada a Derecho, pues ninguna invasión de dominio público se produce en la misma, puesto que se ha excluido de la georreferenciación alternativa los 33,75 metros cuadrados afectados al dominio público marítimo-terrestre por la Orden Ministerial de 22 de mayo de 1992. Ello no puede determinar otra solución para el presente expediente que la estimación del recurso y la revocación de la nota de calificación de la registradora, por falta de invasión del dominio público, debiéndose inscribir la rectificación de la descripción y la inscripción de la georreferenciación alternativa, por ser respetuosa con la situación resultante del deslinde aprobado.
16. El supuesto de hecho del presente recurso es distinto al que se contempló en la Resolución de esta Dirección General de 26 de julio de 2023. En aquella resolución esta Dirección General declaró que «el registrador al ejercer su calificación registral ha de proteger al dominio público de cualquier tipo de posible invasión, bien tenga indicios de ella por la consulta a la aplicación informática homologada del artículo 9, o como en el presente caso, derive de la oposición expresa y justificada de la Administración, notificada en el seno de un expediente del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, considerando que la nota de calificación recurrida es, desde el punto de vista material, ajustada a derecho, pues el juicio razonado y objetivo del registrador se basa en la oposición expresa y concreta de la Administración, que incluso precisa la franja de terreno de dominio público invadido por la georreferenciación aportada al expediente y que deberá ser respetada para que la georreferenciación de la finca objeto del expediente pueda ser inscrita, presentando nuevamente la georreferenciación respetuosa con el dominio público». En el presente caso, como reconoce la registradora, puede no existir invasión del dominio público marítimo terrestre. De hecho, consultado el escenario de calificación registral gráfica no hay tal invasión. Sin embargo, la reiterada oposición de la Demarcación de Costas provoca la duda en la registradora. También, como en aquella resolución, la oposición de la Administración precisa la franja de terreno que se entiende invadida. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurría en el supuesto de hecho de aquella resolución, la oposición de la Administración se basa en una realidad física distinta de la que se solicita la inscripción, puesto que toma en consideración en ambos informes la georreferenciación catastral y no la georreferenciación alternativa, que excluye de la finca registral la franja de la finca que ocupa el dominio público marítimo-terrestre. Ciertamente, el informe fotográfico del Servicio de Vigilancia de Costas de Lanzarote acredita la invasión del dominio público marítimo-terrestre por los muros y vallados construidos de la finca. Pero, no tiene en cuenta que los titulares registrales solicitan la exclusión de dicha franja de su derecho dominical. El hecho de que dicho vallado tenga que derruirse o que se le conceda la concesión administrativa sobre el dominio público por parte del Ministerio competente es una cuestión que no afecta al tráfico de la finca, puesto que quien pretenda adquirir relación jurídica sobre ella, podrá conocer a través del Registro que dicha franja ya no se incluye como parte de la finca objeto del derecho de propiedad. Y esa última cuestión es la esencial para determinar que, realmente, no hay una invasión del dominio público marítimo-terrestre, sino una solicitud de los titulares registrales de adecuación de la descripción de su finca a la situación resultante del deslinde administrativo aprobado. Por ello, la solución no puede ser la misma que dimos en la citada Resolución de 26 de julio de 2023.
17. Con la inscripción de la georreferenciación alternativa aportada se permitirá, además, el inicio del procedimiento de coordinación gráfica con el Catastro de la georreferenciación alternativa aportada al expediente, la cual será comunicada por la registradora a la Dirección General de Catastro, conforme a lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria. Y ello, porque el estado de coordinación gráfica requiere, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 5 de diciembre de 2023 que la finca registral tenga una georreferenciación inscrita. Entonces, habiéndose inscrito una georreferenciación alternativa con resultado de validación positivo, la finca se encontrará en estado de finca precoordinada pendiente de procesamiento de la alteración por parte de la Dirección General de Catastro, la cual. Esta, una vez practicada la alteración, sin necesidad del procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, la comunicará al Registro territorialmente competente, a través del sistema de intercambio de información al que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria.
18. Y este procedimiento de coordinación gráfica es distinto del que se da, cuando se inicia un procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario previamente a la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, puesto que como han declarado las Resoluciones de esta Dirección General de 10 y 26 de abril de 2024, reiterando otras anteriores, tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, el resultado del mismo no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad. Al contrario, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria. Y ello porque ningún precepto legal prevé que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral. Pero, para evitar comunicaciones redundantes, en la comunicación que el registrador efectúa a Catastro respecto a la inscripción de una georreferenciación alternativa, se incluye la identidad de los colindantes notificados.
19. Por ello, el registrador ha de analizar las alegaciones realizadas por los colindantes, sin estar vinculado por ellas, salvo que vea indicio de controversia, que no puede resolver con su calificación registral, ni puede resolverla esta Dirección General en sede de recurso. La calificación registral que no estima las alegaciones, por no existir indicio de controversia, vinculan al Catastro, toda vez que la georreferenciación ha resultado inscrita, bajo la responsabilidad del registrador. Y ello porque la documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia, la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente (practicándose, entonces sí, las pruebas que el juez estime convenientes). Así se ha manifestado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la de 10 de julio de 2024(vid.,por todas). Pero, según la Resolución de 16 de mayo de 2024, la oposición del colindante no puede tenerse en cuenta si con la documentación por él aportada resulta incuestionable que la representación gráfica aportada respeta los linderos del opositor, como ocurre en el presente caso, donde la recurrente lo que hace es adaptarse la situación resultante del deslinde, por lo que no hay invasión de dominio público y por ende no hay controversia. Por ello, la alegación de la Dirección General de Costas, basada en sendos informes erróneos por la apreciación objetiva realizada, carece de la consistencia jurídica suficiente para convertir en contencioso el presente expediente. De mantenerse la nota de calificación se dejaría al recurrente en una situación de indefensión, después de haber adaptado su finca a la situación jurídica resultante del deslinde, no teniendo otro procedimiento para inscribir su finca que el judicial, cuando la realidad jurídica de la unidad de tráfico del mercado inmobiliario, que es su finca registral, es indubitada y respetuosa con el dominio público.
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de octubre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María López Rojas Ortiz.