Categoría: Administración

elativo a que ‘el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita’.
Pero, si se accede a la pretensión de inscripción de la georreferenciación alternativa del promotor, sí se le impediría al titular de la finca registral colindantes inscribir, en su día y por la vía del expediente del artículo 199, su propia georreferenciación de origen catastral, porque solaparía con la georreferenciación de la finca objeto del presente expediente, todo lo cual evidencia la existencia de un conflicto o controversia en la delimitación del lindero común.
Por tanto, constatado que existe una controversia no sólo entre un titular registral y un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022 entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199, dada la oposición de un colindante que resulta no solo ser titular catastral del inmueble catastral afectado en parte por la georreferenciación que pretende inscribir el promotor, sino también titular registral de la finca colindante. Y que si bien no tiene tampoco inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación sí que la aporta ahora, como georreferenciación catastral, en el trámite de alegaciones con oposición para que quede precisada cuál es la concreta invasión que alega.
Con ello ‘queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia’; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria o específicamente dentro del propio artículo 199.
Ello determina como consecuencia necesaria en el presente expediente la confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso, -como ya se dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020- ‘decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes’.”.
Al igual que en el supuesto trascrito, mis representados efectuaron alegaciones (así lo reconoce el Registrador “Sólo uno realizó alegaciones por escrito, fuera de plazo, y que aun así fueron estudiadas. Su contenido era el mismo de las manifestaciones verbales que alguno de ellos realizó en la oficina o por teléfono”) que según el Registrador fueron tenidos en cuenta. Concretamente. uno de ellos efectuó oposición por escrito (A. Vidal Silva Crespo.) en el que identificó con total exactitud su finca registral (la 5717/bis de Villamartín), el código registral de la misma (11002000125109) y la parcela catastral de su titularidad con la que se correspondía (con ref. 5122302TF6852S0001UB) (…)
[se insertan imágenes]
Al respecto recordar a pesar de no haberse aportado documentos con dicho escrito (repárese además las [sic] fecha de tramitación que fue en plena pandemia por Covid-19), el registrador, en el ejercicio de su función calificadora, debe comprobar la existencia de la doble o múltiple inmatriculación a través de las investigaciones pertinentes practicadas en los libros del Registro, en la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas y en la cartografía catastral, máxime cuando junto con la instancia presentada para la subsanación del art. 209 LH (y antes en las alegaciones escritas y orales efectuadas en el trámite previo del 199 LH) se indicaron cuáles eran las fincas afectadas las parcelas catastrales a que se correspondían, su correspondencia etc.
e. Infracción del art. 209.1 regla tercer LH. Existe coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación.
El registrador tenia datos suficientes (aportados por mis representados tanto en el trámite del 199 LH de la finca 12226 como posteriormente en la instancia del trámite del 209 LH) para saber que los linderos de las fincas de mis representados eran de fondo con Cañada Real (pero no con finca matriz ni con ninguna procedente de esta), que en dicha zona había afección a la cañada (tal como se desprende de la nota al margen de la inscripción), que la ubicación georreferenciada dada finalmente a las fincas 12225, 12226 y 4975 no cuadraban con la descripción dada en la escritura que motiva su inscripción (y respecto de la 12226 tampoco con la ubicación dada por el Ayuntamiento de Villamartín en el expediente 310/20196) e igualmente que las georreferenciaciones catastrales de las parcelas de mis representados se extendían hasta la Cañada Real y que las nuevas inscripciones las solapaban parcialmente.
En este sentido, en la nota de calificación se reconoce expresamente que “El concepto de doble inmatriculación que resulta de regulación al respecto y de la doctrina, implica que dicho supuesto tiene lugar cuando una finca o parte de ella, ha tenido acceso al Registro en dos folios o historiales diferentes. Se produce generalmente por la forma de descripción de las fincas, sobre todo en cuanto a la identificación de los linderos siendo lo más frecuente el que exista un lapso de tiempo entre uno y otro acceso, lo que justifica esa posible confusión de aquellos, aunque sean fijos. En los casos de segregación las imprecisiones son más frecuentes en la definición de los linderos resultantes.”.
Y efectivamente, en el presente supuesto de los linderos de las fincas de mis representados (y también de los de las fincas inscritas recientemente) se deduce claramente que lindan con Cañada Real pero no con las fincas que ahora se han inscrito en sus partes traseras, estas son la 12226 y 12225, lo que lleva a pensar que existe, aunque sea indiciariamente, la posibilidad de doble inmatriculación.
Además, tenía en su archivo los datos referentes a las fincas de mis representados y de las nuevas inscritas (recordemos que la escueta descripción de la 12226 era “urbana perteneciente a resto de vías urbanas” y que el PGOU no ubica ninguna vía urbana en la zona donde finalmente se ha inscrito, sino que la califica como Residencial Tradicional Común), así como acceso a las bases gráficas de Catastro.
f. Referencia al art. 5 LH. Los titulares de las fincas colindantes a la inscrita como 12226 no solo invocaron la posesión sino también su título. Los colindantes de las fincas 12225 y de la finca resto (4.975) no pudieron invocar nada al respecto dado que no se les notificó la inscripción de las georreferenciaciones de estas fincas por lo que se infringió el art. 199.1 LH como ya se ha expuesto.
Establece la nota de calificación que “Sólo los titulares ahora promoventes pudieron y debieron poner de manifiesto que títulos amparaban su pretensión de que sus fincas abarcaban esas superficies en el momento en que se tramitó el procedimiento de georreferenciación. Sólo uno realizó alegaciones por escrito, fuera de plazo, y que aun así fueron estudiadas. Su contenido era el mismo de las manifestaciones verbales que alguno de ellos realizó en la oficina o por teléfono. No invocaron título, ni aportaron documentación. Solo invocaron posesión”.
Como ya hemos referenciado, mis representados invocaron no solo la posesión sino también título, incluso uno de ellos efectuó oposición por escrito (A. M. M. V.) en el que identificó con total exactitud su finca registral (la 5717/Bis de Villamartín), el código registral de la misma (11002000125109) y la parcela catastral de su titularidad con la que se correspondía (con ref. 5122302TF6852S0001UB).
En este sentido, volver a reparar en que el registrador, en el ejercicio de su función calificadora, debe comprobar la existencia de la doble o múltiple inmatriculación a través de las investigaciones pertinentes practicadas en los libros del Registro, en la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas y en la cartografía catastral, máxime cuando junto con la instancia presentada para la subsanación del art. 209 LH (y antes en las alegaciones escritas y orales efectuadas en el trámite previo del 199 LH) se indicaron cuáles eran las fincas afectadas, las parcelas catastrales a que se correspondían, su correspondencia, etc.
Toda esta información estaba en poder y a disposición del Registro de la Propiedad de Arcos de la Frontera.
g. Referencia al Artículo 3.3 del TR Ley del Catastro en la nota de calificación.
En la nota de calificación se confronta el referenciado precepto con la “la pretensión de hacer prevalecer la superficie catastral de alguna de las fincas del segundo grupo, de modo que ese reconocimiento supondría dar por buena la doble inmatriculación”
En relación con dicha argumentación confrontar que no ha sido pretensión de esta parte que el Registrador haga prevalecer las georreferenciaciones catastrales de las fincas de mis representados, pues eso se resolvería una vez incoado el procedimiento de doble inmatriculación y con el consentimiento de los titulares afectados o en el correspondiente procedimiento judicial, en su caso, La intención de esta parte ha sido la de exponer las circunstancias que llevan a pensar que existe doble inmatriculación, al menos de forma indiciaria, y en tal sentido, para apreciar la coincidencia de fincas debe el Registrador (y que fuera tramitado el correspondiente procedimiento con la práctica de las anotaciones correspondientes a fin de solventar los errores existentes), entre otros aspectos, atender a la cartografía catastral máxime cuando probablemente, sea esta la única de la que disponía en relación con la zona donde se ubica la finca.
En este sentido, traemos a colación la Resolución de 6 de agosto de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 1, a iniciar un procedimiento de doble inmatriculación.
“4. A este respecto, ha reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En el caso concreto de este expediente, la registradora señala en su calificación que ‘de los datos aportados por el promotor, consultados los libros del Registro, la herramienta auxiliar de calificación, así como la sede electrónica del Catastro, no puede determinarse con claridad la identidad entre las fincas afectadas por el expediente, dada la distinta naturaleza (rústica y urbana) de ambas, la falta de constancia registral de superficie alguna respecto de la finca de la cual el propietario ostenta una tercera parte indivisa, la colindancia de dicha finca según el Registro, referida sólo a linderos particulares, y la colindancia de la finca de titularidad municipal, enclavada entre linderos fijos (calles), junto con el hecho de que ésta se haya encontrado históricamente catastrada a nombre de entidades públicas, a pesar de que el promotor manifiesta ser empleado del Catastro y tener su cuota indivisa inscrita desde el año 1993’. Los argumentos en que se fundamenta para apreciar la falta de coincidencia entre las meritadas fincas, son fácilmente salvables si atendemos al lapso de tiempo transcurrido desde la práctica de la inscripción de inmatriculación de ambas registrales (la primera de ellas data del año 1888), pues es evidente que el mero transcurso del tiempo conlleva, por el propio crecimiento y evolución de los núcleos de población que las fincas cambien de naturaleza rústica a urbana, por incorporarlas a esta clase de suelo el planeamiento urbanístico y que, en consecuencia, lo que antes eran linderos personales sean ahora linderos fijos (calles), producto del citado crecimiento de los núcleos urbanos y del correspondiente proceso urbanizador.
El registrador, en el ejercicio de su función calificadora. debe comprobar la existencia de la doble o múltiple inmatriculación a través de las investigaciones pertinentes practicadas en los libros del Registro, en la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas y en la cartografía catastral máxime cuando junto con la instancia se indican cuáles son las fincas afectadas la parcela catastral a que se corresponden. por cambio de numeral, con la finca 5.599, según resulta de diversa documentación facilitada junto con la instancia calificada.
En el caso que nos ocupa, puede razonablemente concluirse que junto a la instancia presentada se aportan suficientes indicios (como planos de situación y ortofotografías históricas y actuales) para poder permitir al registrador efectuar la labor de investigación de cuáles son las fincas afectadas por tal situación; y, sin necesidad de tener en cuenta otros documentos aportados junto al escrito de recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), concluir en la existencia siquiera indiciaria, de un supuesto de doble inmatriculación.”.
Además, en el presenta caso, no solo se aprecia de la cartografía catastral, sino de la descripción literal de los linderos de las fincas de mis representados, que se describen de forma clara y coherente con la realidad, siendo estos de fondo con Cañada Real (estando perfectamente deslindada tal Cañada Real) y no con las fincas que ahora se han inscrito en sus partes traseras (sobre sus construcciones). Además, de los linderos laterales, tampoco se deducen que linden con las ahora inscritas o con la matriz Todos estos datos constaban en los archivos del Registro y además fueron puestos a disposición del mismo en la solicitud (incluida la certificación registral solicitada por esta parte de todas las fincas implicadas identificada con el n.º 174 del año 2022 y expedida por el Registro de la Propiedad de Arcos de la Frontera).
Más si cabe, el Ayuntamiento de Villamartín en el procedimiento administrativo (310/2019) que motiva en parte las recientes inscripciones tampoco ubica la 12226 sobre las partes traseras de las fincas de mis representados sino en un vial urbano.
h. Resto de circunstancias alegadas en la nota de calificación.
Reproduciremos a continuación los fragmentos de la nota de clasificación y las alegaciones que se efectúan al respecto:
1. “Se invoca que de las conversaciones y tratos originarios, o de la redacción de los documentos privados de venta de las parcelas segregadas, que se acompañan, ha de deducirse la voluntad de ceder a los compradores todo el terreno que llegaba hasta la Cañada no de entonces, sino de ahora ya definida por el deslinde correspondiente.
Sin embargo, tales elucubraciones, ni pudieron quedar reflejadas en los títulos, ni pudieron ni hubieran podido reflejarse registralmente. De manera, que de nuevo concluimos que las fincas registrales, son las que son, y para añadirles más metros ha de acreditarse el título de adquisición.”
En relación con ello, alegar que no se trata de ninguna hipótesis o elucubración que la voluntad de Dña. J. H. A. en escritura pública (y de los anteriores titulares mediante contratos privados de compraventa) de ceder a los compradores todo el terreno que llegaba hasta la Cañada Real, Estamos ante un hecho notorio y acreditado, y así se refleja tanto en las mencionadas escrituras de segregación y compraventa como en los folios registrales de las fincas de mis representados.
Las descripciones literales de las fincas de mis representados establecían el lindero de fondo con Cañada Real y tales datos han estado a disposición del Registrador en todo momento. Más si cabe, la promotora de las inscripciones de las fincas 12225, 12226 y 4975 (Dña. J. H. A.) es la misma persona que transmite las fincas a mis representados y que configura de tal forma sus linderos los cuales son perfectamente coherentes con la realidad material.
Además, decir que los límites de la Cañada Real de (…) siempre han permanecido invariables desde que fue calificada, cuestión distinta es que fueran imprecisos y que con el procedimiento de deslinde (firme en vía administrativa) se han delimitado con total exactitud (con georreferenciación).
2. “La del exceso, entiendo que ni cabe ni se invoca como tal, pues implicaría que por error de descripción no comprendía la superficie correcta, en una finca perfectamente definida por sus linderos. Se intentó en una finca, procedente también de la 4975, y quedó rechazada la pretensión, oponiéndose además la finca origen o matriz que conservaba resto. Contra la resolución no aceptando el exceso, no se presentó recurso.”.
Efectivamente, las fincas de mis representados están perfectamente identificadas por sus linderos, tanto de fondo (con Cañada Real) como por los laterales y de frente y de ellos se deduce que no lindan con la finca matriz ni con ninguna de las recientemente inscritas (la 12225, 12226).
En cuanto a la finca cuya pretensión fue rechazada, alegar que no se corresponde con ninguna de las de mis representados (ninguno de ellos inició tal expediente) desconociendo esta parte las circunstancias que rodearon a dicha denegación y si se recurrió la decisión o no por el titular de la misma.
3. “La de agregación de terrenos, puede prosperar, pero exige que el titular de los mismos los ceda en el negocio que se decida. Según el Registro el titular registral es causahabiente de la otorgante de los documentos de segregación y venta, y sostiene el promovente que ya les transmitió, y nada nuevo ha de transmitirles. Sin embargo si se reconocen en el escrito como ‘poseedores’ de parte de sus fincas, no como propietarios por tanto”.
En todo momento, mis representados se reconocen no solo como poseedores sino también como propietarios de las fincas y así queda acreditado en el escrito de subsanación de doble inmatriculación.
4. “Lo mismo ocurre respecto de la argumentación sobre la correspondencia de parte de los terrenos que constituyen esas fincas con viales situados en coordenadas distintas a las georreferenciadas de modo que se señala que trasladadas las fincas a otras coordenadas, quedarían las superficies al fondo de las fincas afectadas, libres para ser incluidas como partes de las mismas, aunque su descripción inicial registral difícilmente puede abarcarlas Pero es que además el Ayuntamiento intervino en el documento de aclaración de la procedencia de los terrenos afectados por la configuración de la UE y también se le notificó la pretensión de georreferenciación y en ningún momento manifestó que estuviesen incorrectamente situados.”
En primer lugar, alegar que resulta prácticamente incuestionable que la finca 12226 se describe como situada en viario urbano y no donde finalmente se ha georreferenciado (hecho que es coherente con la existencia de un vial público denominado […] que se integra dentro de la ubicación originaria de la finca matriz y que nunca ha sido segregado de esta),
En segundo lugar, decir que el Ayuntamiento no intervino en el documento de aclaración de la procedencia de los terrenos afectados por la configuración de la UE, en tanto que el documento referido es la escritura de aclaración otorgada en Los Palacios y Villafranca ante el Notario Doña Amelia Pérez-Embid Wamba con fecha 12 de diciembre de 2017 (incorporada al expediente administrativo) en la que solo intervienen D. A. F. M. R. (en representación de Residencial Villamartín, SL.) y D. M. F. H. (actual titular de las fincas inscritas recientemente y actuando en representación de su madre Dña. Dña. J. H. A.)
En cualquier caso, y sin perjuicio de que esta parte está en trámites con el Ayuntamiento por tales cuestiones, decir que es inequívoca que la ubicación pretendida por el Ayuntamiento respecto de la 12226 fue un vial y no las edificaciones de mis representados catalogados en el PGOU como Residencial Tradicional Común (RTC).
5. “Por todo ello, porque se estudiaron todos los historiales, todos los antecedentes y toda la documentación, porque existe un procedimiento registral, presidido por la salvaguarda judicial de los asientos registrales, por la presunción de certeza del contenido de los asientos, incluso ahora en cuanto a los datos físicos en los casos de coordinación, un procedimiento enraizado en el principio de especialidad que obliga a la precisión en la descripción y configuración de las fincas cuando acceden al Registro, por todo ello digo, he de sostener que las inscripciones de las fincas discutidas son correctas mientras no se acredítelo contrario, y que la georreferenciación es también correcta tras seguir el procedimiento fijado.”
En relación con estas manifestaciones, alegar que tanto del historial como de los antecedentes (tenia a disposición la cartografía catastral y se hicieron alegaciones por los titulares catastrales y registrales) como de la documentación aportada y que obraba en los archivos del Registro (linderos) se infiere que existe posible doble inmatriculación y así es reconocido por el Registrador en la nota de calificación cuando refiere que existe tal posibilidad y que fue a raíz del escrito presentado por esta parte cuando se puso de manifiesto la realidad de lo ocurrido.
Respecto al principio de especialidad nos remitimos a lo ya alegado en relación con la naturaleza y objeto del procedimiento de subsanación del art. 209 LH y en relación con que las georreferenciaciones de las fincas 1226 y 12225 no están inscritas, respecto de la primera finca por ser alternativa y no haber practicado Catastro las alteraciones (art. 10 LH) y respecto de la segunda por no haberse notificado a los colindantes de conformidad con el art. 199 LH.
6. “Incluso parece cuestionarse la existencia de la finca 4975, antes de segregar la 12225 y la 12226 y después como resto de aquellas. Se cuestiona la representación gráfica de las tres. Se cuestiona la intervención de la Administración municipal y de la Autonómica en los procedimientos registrales que se han seguido para identificar las fincas 4975, 1225 y 12226. Y o bien ya me pronuncié sobre esas cuestiones cuando se iniciaron los procedimientos correspondientes (rectificación de asientos por rectificación de títulos con intervención de los posibles afectados, y procedimiento del 199 de la LH), o bien se trata de cuestiones en las que no puedo entrar, como valorar la motivación de la actuación de la Administración, al margen de la documentación presentada,
Efectivamente, esta parte cuestiona incluso la forma en la que se han inscrito las fincas 12225 y 12226, en tanto que provienen de la segregación de la finca 4975, tras ser esta revivida. Entiende esta parte que no cabía su resurrección, sino, en cualquier caso, la inmatriculación de la parte de la 4.975 que hipotéticamente se entendía que no formaba parte de la UE-6, pues desbordaba claramente lo que es un mero error material o de hecho al introducir alteraciones sustanciales del contenido de los derechos inscritos al afectar no sólo a la configuración física de la finca de origen sino incluso a su misma titularidad dominical.
A dicho razonamiento también llegó el Registrador y así lo manifestó en la nota de calificación (…) que está incorporada al expediente administrativo (310/2019). A pesar de ello, finalmente se optó por revivirla y segregar las ya mencionadas fincas,
Literalmente estableció en la referenciada certificación lo siguiente:
“Dicha finca 8901 integró la UE-6 del proyecto de reparcelación firmado por decreto de alcaldía de 9 de Marzo de 2011 siendo propietario único la entidad Residencial Villamartín S.L. En dicho proyecto la finca se dividió en varias parcelas, por lo que dicha finca actualmente no existe.
En plano aportado, de septiembre de 2006 firmado por el arquitecto Don A. F. M. R. se localiza una finca descrita como A superficie procedente de finca registral 4975, que no debía quedar integrada en la que se denominó UE6.–La superficie que debió excluirse ers [sic] de 1.757 metros cuadrados, parte de los cuales integrarían la finca que se intenta localizar.
Actualmente como ya he señalado, ni la finca registral 4975 ni la registral 8901 formada por agrupación de la 4975 con la 3900 existen, y por lo tanto formalmente no es posible la segregación de dicha superficie.”.
En este sentido, la Resolución de 10 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 10, por la que suspende la inscripción de una escritura de modificación y aclaración de otra escritura previa de protocolización de un proyecto de compensación urbanístico.
“Lo que ocurre en el caso debatido es que habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de compensación y estando inscrito bajo la salvaguardia de los tribunales, no cabe ya, ni so pretexto de alteración del planeamiento ni de una reiteración íntegra de todos los trámites previstos para el expediente de equidistribución originario, ni de un expediente de operaciones jurídicas complementarias (vid. Resoluciones de 26 de marzo de 2007 y 1 de diciembre de 2008), ni mucho menos mediante una actuación unilateral de la que fuera entidad titular de la finca de origen (subrogada realmente por las de resultado actualmente inscritas a favor de terceros distintos de dicha entidad) introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona, que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho, ni es tampoco una mera previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa ya que introduce alteraciones sustanciales del contenido de los derechos inscritos, pues afecta no sólo a la configuración física de la finca de origen sino incluso a su misma titularidad dominical al pretender revivir la antigua titularidad de la finca aportada respecto de la parte de la finca que se entiende no formaba parte de la unidad de ejecución.
En consecuencia, sobre la imposibilidad de acceder al reflejo registral de la modificación pretendida por referirse a una finca que jurídica y registralmente ha quedado extinguida y sustituida por las correlativas fincas de resultado, se suma una segunda causa que impide acceder a la pretensión del recurrente, igualmente señalada en la calificación impugnada, cual es la falta del consentimiento de los titulares registrales afectados. esto es, los que lo son de las fincas de resultado que por subrogación real han sustituido a la de origen, o la oportuna resolución judicial supletoria.”
Más si cabe, el plano descrito en la certificación, parece coincidir con el plano aportado por la promotora de las nuevas inscripciones en el procedimiento ordinario n.º 547/2006 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Arcos de la Frontera (…) junto con un contrato privado de rectificación de escritura e igualmente fue realizado por el arquitecto A. F. Santos Arias Iglesias el mismo se describe una la finca denominada “A” tal como referencia la Registradora.
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7. “Todo me aboca a la siguiente conclusión: no aprecio existencia de doble inmatriculación de la misma porción de terreno, primero porque al inscribirse inicialmente como procedentes de la 4975, se describieron claramente y a la matriz le quedaba un resto que la constituía, enclavado en la misma zona o paraje y junto a aquellas fincas; y segundo porque al seguir el procedimiento del 199, llegué a la conclusión que la descripción de las fincas afectadas no comprende la superficie de terreno que abarcaba la RG georreferenciada, fundada en mi propio análisis de los antecedentes y documentos existentes y aportados, y no en el silencio de los colindantes”
El Registrador fundamenta finalmente la negativa en dos conclusiones. En relación con la primera volvemos a reitera lo ya expuesto, efectivamente, que las fincas de mis representados quedaron claramente descritas en lo que se refiere a sus linderos (por fondo con Cañada Real). Igualmente reiterar que el resto de la 4975 no se enclava en la zona donde finalmente se ha georreferenciado, al menos, la finca 12226 pues no se deduce ni de la escritura de aclaración otorgada en Los Palacios y Villafranca ante el Notario Doña Amelia Pérez-Embid Wamba con fecha 12 de diciembre de 2017 (incorporada al expediente administrativo) ni del expediente administrativo tramitado por el Ayuntamiento de Villamartín.
En relación con la segunda, de todos los antecedentes, tanto aportados, como de los que estaban a disposición de la Registradora, se deducen dudas suficientes para apreciar una posible doble inmatriculación, que va más allá incluso de lo meramente indiciario. Además, como se admite al inicio de la nota de calificación no hubo silencio de los colindantes como ahora concluye (alegaron los colindantes de las fincas 12226 y los colindantes de las 12225 y 4975 no alegaron porque nada se les notificó al respecto.).
En su virtud
Solicito: Que se tenga por presentado el presente escrito con sus copias y documentos que se acompañan, en la representación que ostento, y previo seguimiento del procedimiento legalmente establecido, acuerde estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registro de la Propiedad de Arcos de la Frontera de fecha 29.11.22 (C.S.V.: […]) por la que se deniega iniciar el procedimiento de subsanación de doble inmatriculación regulado en el art. 209 LH y a tal efecto ordenar la incoación del expediente para subsanar la doble inmatriculación existente respecto de las partes de las fincas de mis representados (las registrales n.º 5717/Bis, 5718/Bis, 5719/Bis, 7325 y 5996) en folios registrales distintos (en los folios registrales de las fincas 12.226 y 12.225).»
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el día 12 de enero de 2023, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 1, 9, 20, 38, 40, 209 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de diciembre de 2015, 26 de julio y 22 de noviembre de 2016, 3 de octubre y 5 de diciembre de 2018 y 6 de agosto y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de octubre de 2020 y 17 de agosto de 2022.
1. Se plantea en este expediente si procede la tramitación de un expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
El promotor, en nombre y representación de los titulares registrales de las fincas 5.717 bis, 5.718 bis, 5.719 bis, 5.996 y 7.325 del término municipal de Villamartín, solicita el inicio del mismo al entender que se ha producido una doble inmatriculación entre las referidas registrales y las fincas 12.225 y 12.226 del mismo término municipal, fincas procedentes de segregación de la registral 4.975, finca matriz.
La registradora acuerda la improcedencia de la tramitación del expediente por entender que no se cumple el presupuesto objetivo de la referida institución y tratar de resolver un conflicto que debiera resolverse extrarregistralmente.
A tal efecto, argumenta que las registrales 12.225, 12.226 y 4.975 tienen inscrita su representación gráfica, aportando para ello dos bases gráficas catastrales y una base gráfica alternativa, sin haber formulado los titulares de fincas colindantes alegación alguna en el seno de oportuno expediente tramitado conforme a lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Sostiene además que nos encontramos con fincas de cuya descripción literaria se desprende la concreción de sus linderos y que el fondo del conflicto le resulta conocido por conversaciones previas, tratándose del efectivo contenido de acuerdos verbales y tratos originarios en el momento de su adquisición, previa segregación de las mismas, así como de la posesión de determinas partes de fincas por parte de los requirentes sin título legal que les habilite o, al menos, sin título pacífico.
Entiende, por tanto, la registradora que nos encontramos ante un conflicto cuya resolución debe dirimirse al margen del expediente de doble inmatriculación.
El recurrente, al contrario, sostiene la posible la existencia de la doble inmatriculación aportando un principio de prueba, tanto en su relato fáctico como gráfica, que, a su juicio, determina la procedencia del inicio del expediente.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la regla tercera del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria prevé que «si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».
Como ya ha señalado esta Dirección General (Resolución de 26 de julio de 2016), tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación.
Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria.
En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria cuando dice: «frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa», deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en cuanto al rigor de su fundamentación.
3. A este respecto, ha reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
En el caso concreto de este expediente, la registradora sostiene la improcedencia de la tramitación del expediente, limitándose a alegar el conocimiento extrarregistral del conflicto y la previa inscripción de la representación gráfica de parte de las fincas afectadas, debiendo, por tanto, procederse a la tramitación del expediente para completar, previa audiencia de las partes, la resolución del mismo.
Por tanto, el recurso debe ser estimado, procediendo a la iniciación de la oportuna tramitación del presente expediente de jurisdicción voluntaria.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso procediendo a la iniciación de la oportuna tramitación del presente expediente de jurisdicción voluntaria.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de marzo de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.