Categoría: Administración

ido la revocación del legado. En consecuencia, este defecto debe ser revocado.
5. El segundo de los defectos señala que resulta incongruente que el heredero manifieste en la escritura que el legado queda revocado por haberla enajenado el testador en documento privado de compraventa y que a continuación proceda a adjudicarse él mismo la finca por título de herencia, dado que en su caso pertenecería a un tercero.
Ciertamente, habiéndose dispuesto de la cosa legada antes de la apertura de la sucesión, ésta ya no pertenece a la causante, por lo que no procede la adjudicación de la misma a favor del heredero, sino, en su caso, adjudicarle el crédito del pago del precio pendiente de recibir.
En este supuesto, la finca fue enajenada, por lo que no forma parte del caudal hereditario, a diferencia de los casos en los que hay un compromiso de disponer de algo, como por ejemplo una reserva de una finca, en que no se convino la transmisión de la propiedad; es decir, que los bienes pasaron a ser parte de la herencia y, por tanto, con la aceptación de la herencia, los herederos adquieren la propiedad de estos bienes y, al mismo tiempo, adquieren la obligación de cumplir el contrato al que se obligó su causante. En el presente supuesto, de las consideraciones anteriormente expuestas sobre la existencia de un verdadero contrato de compraventa, llegamos a la conclusión de que se trata de un documento privado que debe elevarse a público por el heredero universal, de modo que, en su caso, será inscribible la escritura de formalización de dicho contrato privado. Por ello, no procede que se adjudique la finca al heredero y se inscriba a nombre de este para luego transmitirla al comprador, pues el artículo 20, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria («tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste») exceptúa de la necesidad de inscripción previa a favor de los herederos aquellos los documentos que éstos otorguen ratificando el contrato privado de compraventa concertado por el causante (vid., por todas, las Resoluciones de 16 de noviembre de 2011 y 21 de noviembre de 2014). Así lo ha expresado esta Dirección General respecto de las denominadas «adjudicaciones en vacío», es decir las adjudicaciones de bienes hereditarios realizadas a favor de alguno de los herederos con la única finalidad de que el adjudicatario otorgue la escritura de elevación a público de documentos privados de venta que de dichos bienes hubiera suscrito el causante (cfr. Resoluciones de 3 de septiembre de 2008 y 17 de marzo de 2017).
En consecuencia, este defecto debe ser confirmado.
6. El tercero de los defectos señala que el contrato de arras que sirve de base a la elevación a público de la compraventa, no es un documento auténtico, sino un documento privado de arras sin firma legitimada.
Previamente hay que aclarar que en ningún caso se ha otorgado una escritura de elevación a público del documento privado; es más, no se ha pretendido por el otorgante –heredero universal– ni se ha realizado tal otorgamiento en la escritura de manifestación y aceptación de herencia, dado que ni tan siquiera intervienen los compradores. Por ello, este defecto procedería en el caso de haberse practicado un otorgamiento que no ha existido.
Sentado que la intención y voluntad de los contratantes fue la de celebrar un contrato de compraventa, y que en consecuencia está revocado el legado, hay que determinar, dados los términos de la motivación de la calificación y del escrito de recurso, si el contrato puede ser elevado a público y, en su caso, quién ha de otorgar esa elevación a público.
En la nota de calificación, aunque relativo al segundo de los defectos, la registradora da la contestación a esta pregunta: «En esa elevación a público, en nombre del causante, comparecería el heredero como sucesor universal, y en virtud de la misma, se enlazaría la titularidad del causante con la del comprador, de modo que la finca pasaría directamente de estar inscrita a nombre del testador, a estar inscrita a nombre del comprador. El heredero en este caso, tendría derecho a percibir no la finca en sí, sino el precio obtenido por su venta (…)». Así, serían, en principio, el heredero y los compradores los que elevarían a público el contrato privado, si bien la registradora exige también que comparezca la legataria, cuestión que se resolverá después.
Pero la registradora señala como defecto que en el documento no están legitimadas las firmas de quienes lo suscribieron.
Como alega el notario autorizante, esto no es posible conforme a lo dispuesto en el artículo 258 del Reglamento Notarial: «Sólo podrán ser objeto de testimonios de legitimación de firmas los documentos y las certificaciones que hayan cumplido los requisitos establecidos por la legislación fiscal, siempre que estos documentos no sean de los comprendidos en el artículo 1280 del Código Civil, o en cualquier otro precepto que exija la escritura pública como requisito de existencia o de eficacia. Queda a salvo lo dispuesto en el artículo 207 de este Reglamento (…)». A la vista de esta norma, es consecuente que no hayan sido legitimadas las firmas del documento privado, que, en su caso, en la elevación a público del documento privado, los compradores habrán de reconocer como suyas y el heredero reconocerá la de la testadora-vendedora, de conformidad con los dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria: «(…) ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste (…)».
7. Queda por determinar si es necesaria la asistencia de la legataria a ese otorgamiento.
La registradora ha señalado en el primero y en el tercero de los defectos la necesidad de la intervención de la legataria, bien para subsanar la escritura de aceptación de herencia, bien para la elevación a público del documento privado prestando su consentimiento a la revocación del legado. El recurrente alega que es innecesaria esta intervención.
La institución como heredero y la aceptación de esa condición por el llamado imponen derechos y obligaciones; en consecuencia, el heredero debe cumplir todas las obligaciones pendientes contraídas por el causante (artículo 661 del Código Civil) y le corresponde reconocer esas obligaciones pendientes y cumplirlas, y solo él, a menos que el testador haya dispuesto otra cosa, es el responsable de las mismas (artículos 858 y 859 del Código Civil). Por tanto, al heredero corresponde la entrega de los legados ordenados por el testador y a este deben ser reclamados.
En amparo de su derecho, la legataria puede solicitar la entrega (artículo 885 del Código Civil), en su caso, de la cosa legada, y, a falta de ello, ejercitar sus acciones de impugnación de las actuaciones del heredero en fraude de sus derechos derivados del legado, correspondiendo a los tribunales de Justicia la resolución de las reclamaciones al respecto. En definitiva, es el legatario, en el caso de que considere defraudado su derecho, quien ha de ejercitar las acciones de reclamación del legado e impugnación que la ley le concede para ello, entre ellas la de impugnar los actos que el causante o su heredero haya realizado en fraude de su legado.
En consecuencia, es al heredero a quien corresponde por sí solo –junto con los compradores– cumplir con la obligación de elevar a público el contrato privado de compraventa para dar satisfacción al compromiso de su causante y, al legatario, en su caso, reclamar si procede, la entrega de la cosa legada. Por tanto, este tercer defecto debe ser revocado dado que no se ha realizado ni pretendido siquiera la elevación a público del documento privado. Pero, en el caso de ese otorgamiento, bastaría la intervención del heredero y de los compradores.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto respecto de los defectos primero y tercero, revocando la calificación en esos, y desestimar el recurso respecto del segundo defecto, confirmando la calificación en este extremo.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de octubre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.