Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por don T. C. A., en nombre y representación y como administrador único de la mercantil «Baraka Capital Group, S.L.», contra la negativa del registrador de la Propiedad de Madrid número 29, don Javier Gutiérrez Nieto, a inscribir un derecho de reversión sobre parte de finca registral.
Mediante instancia suscrita por don T. C. A., actuando en nombre y representación y como administrador único de la sociedad «Baraka Capital Group, SL», como adquirente de unos derechos de reversión que afirmaba que fueron adquiridos de titulares de terrenos en su día expropiados para la construcción de los recintos ferroviarios de Chamartín y Fuencarral y que fueron incluidos en el contrato de concesión suscrito entre «Red Nacional de los Ferrocarriles Españoles» (RENFE), hoy «Administrador de Infraestructuras Ferroviarias» (ADIF), y «Desarrollos Urbanísticos Chamartín, SA», hoy «Distrito Castellana Norte, SA», concesión que constaba inscrita en la finca registral número 14.210 de la Sección Octava del Registro de la Propiedad de Madrid número 29, solicitaba la inscripción en dicha finca 14.210 de dichos derechos de reversión correspondientes a la finca que en su día fue expropiada a don A. C. P.
Acompañaba para acreditar esos derechos copia de la escritura de compraventa en virtud de los cuales los adquirió la mencionada mercantil, de otra escritura que la complementa y de una tercera escritura de ratificación.
También acompañaba fotocopia de un acta de ocupación para acreditar la condición de expropiado de don A. C. P. de la finca que fue de su propiedad, que según afirmaba obraba inscrita en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo, al tomo 177, libro 98 de Chamartín de la Rosa, folio 63, finca número 5.467, inscripción 1.ª, y varios planos para acreditar la localización de la finca en su día expropiada.
Realizaba también diversas alegaciones para justificar que, a su juicio, no procedía la aplicación del cambio operado en la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa por parte de la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, al haber adquirido los derechos de reversión de vendedores que formaban parte de una asociación que, en fecha 29 de octubre de 1999, presentó la solicitud de reversión de los derechos correspondientes a todos sus asociados, en virtud de lo establecido en la disposición transitoria segunda de la misma ley, a cuyo efecto acompañaba copia de dicha solicitud, y apoyaba su argumentación en diversas sentencias y resoluciones de las que también adjuntaba copia.
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Madrid número 29, junto con copia autorizada de escritura de constitución de sociedad otorgada el día 24 de mayo de 2016 ante el notario de Madrid, don Ignacio Delgado de Santa María Vierna; copia autorizada de escritura de compraventa otorgada el día 26 de abril de 2018 ante el notario de Madrid, don Francisco Guerrero Vega; copia autorizada de escritura de modificación de la anterior otorgada el día 8 de junio de 2018 ante el mismo notario; copia autorizada de escritura de ratificación otorgada el día 10 de enero de 2019 ante el notario de Madrid, don Emilio Reyes Jiménez; fotocopia de acta de ocupación expedida por la Jefatura de Estudios y Construcciones de Ferrocarriles; sendas copias de cuatro planos de situación de la finca; fotocopia de escrito realizado por doña A. R. S. G., abogada con fecha, 29 de octubre de 1999; copia de la Sentencia número 1.903/2014 de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo; copias de las páginas 18655 a la 18669, ambas inclusive, del «Boletín Oficial del Estado», de fecha 5 de marzo de 2012, que incluye la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de febrero de 2012; copia de la Sentencia número 7.953/2011 de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, y copia de la Sentencia número 2.980/2013 de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Con respecto al título precedente, instancia suscrita en Madrid con fecha veintidós de Julio de dos mil veintidós por Don T. C. A., en representación de “Baraka Capital Group, SL” que, en unión de los siguientes documentos: - copia autorizada de escritura de constitución de sociedad, otorgada el veinticuatro de Mayo de dos mil dieciséis ante el Notario de Madrid Don Ignacio Delgado de Santa María Vierna; - copia autorizada de escritura de compraventa, otorgada el veintiséis de Abril de dos mil dieciocho ante el Notario de Madrid Don Francisco Suárez Vicente; - copia autorizada de escritura de modificación de la anterior, otorgada el ocho de Junio de dos mil dieciocho ante el mismo Notario; copia autorizada de escritura de ratificación, otorgada el diez de enero de dos mil diecinueve ante el Notario de Madrid Don Emilio Ramírez-Carpintero Abad; fotocopia de Acta de ocupación expedida por la Jefatura de Estudios y Construcciones de Ferrocarriles; - sendas copias de cuatro planos de situación de la finca; - fotocopia de escrito realizado por la abogada Doña A. R. S. G. con fecha veintinueve de Octubre de mil novecientos noventa y nueve; - copia de la sentencia 1.903/2.014 de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo; - copias de las páginas 18655 a la 18669, ambas inclusive, del BOE de fecha cinco de marzo de dos mil doce, que incluye la Resolución de 8 de febrero de 2012.de la D.G.R.N.; - copia de la sentencia 7.953/2.011 de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo; copia de la sentencia 2.980/2.013 de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, ha originado el Asiento número 1.021 del Diario 125, el registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del citado documento, de conformidad con los artículos 18 de copia de la sentencia 1.903/2.014 de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo [sic]; la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento deniega la inscripción del mismo por los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: Se presenta una solicitud con la pretensión de que se inscriba un supuesto derecho de reversión que corresponde al solicitante sobre una parte de la finca registral número 14.210 de la Sección 8.ª, como causahabiente de los expropiados en su día. Según el Registro, dicha finca 14.210 aparece inmatriculada por certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de una nota marginal que señala, entre otros extremos, que la finca a que se refiere la adjunta inscripción, inmatriculada mediante certificación de dominio, se encuentra formada en su totalidad por un conjunto de parcelas expropiadas en su día. Sobre dicha finca 14.210 aparecen inscritos con posterioridad a su inmatriculación derechos a favor de otro titular registral. Fundamentos de Derecho: En primer lugar no resulta inscrita de forma independiente la finca de doscientos setenta coma cuarenta metros cuadrados sobre la cual se solicita la inscripción del derecho de reversión ni por lo tanto la expropiación de la misma, por lo que falta el presupuesto de tal derecho. Por otro lado, no se cumplen los requisitos hipotecarios relativos al principio de especialidad, ya que no se describen las fincas en los términos exigidos por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, de modo que permitan ser identificadas sin ambigüedad, individual e independientemente. A efectos hipotecarios, no cabe además realizar una modificación jurídica ni descriptiva, ni un asiento que predetermine lo uno o lo otro, sin el consentimiento del titular registral –por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria– o en virtud de resolución judicial firme. No consta, en efecto, la intervención ni el consentimiento del titular de la finca a la que se refieren los títulos aportados. No puede por tanto realizarse una inscripción, que produciría una mutación jurídica definitiva, sin intervención de su titular registral, lo que vulneraría tanto el artículo 24 de la Constitución como el 1 y el 20 de la Ley Hipotecaria. La Sentencia dictada con fecha veinte de Noviembre de dos mil siete por el Juzgado de Primera Instancia número 31 de Madrid, Juicio Verbal 303/2007, dispone en sus Fundamentos de Derecho lo siguiente: “Tercero. Resulta de aplicación a la presente litio lo dispuesto en el apartado 5.º de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1.954 que establece que en las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa, se hará constar el derecho preferente de los reversionistas. El derecho de reversión no será oponible a terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria. La entidad demandante no acredita la concurrencia del requisito exigido, que es la constancia de la inscripción del derecho preferente de reversión en la inscripción del bien adquirido por expropiación forzosa... Por otra parte, si la finca ha sido adquirida por un tercero, éste debe estar protegido frente al derecho de reversión por la fe pública registral, por lo que únicamente cabría hacer constancia del derecho de reversión, a instancia del expropiado o su causahabientes [sic], siempre que la finca continúe inscrita a nombre del expropiante. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria recoge el principio de tracto sucesivo, motivo por el cual el Registrador de la Propiedad, denegó la solicitud porque no cabe realizar una modificación jurídica, ni descriptiva, ni un asiento que predetermine lo uno y lo otro, sin el consentimiento del titular registral. Cuarto.–Por otra parte, la otra premisa que parte de los Fundamentos de Derecho de la calificación del Registrador de la Propiedad cuando dice que no se describen las fincas en los términos exigidos por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de modo que permitan ser identificadas sin ambigüedad e individual e independiente”.
Contra esta denegación puede: (…)
La identidad del Registrador responsable será la del titular del Registro en cada momento. Madrid, once de octubre de dos mil veintidós (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador).»
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la Propiedad de San Fernando de Henares, doña María de las Mercedes Bereincua Gandarias, quien confirmó, el día 3 de noviembre de 2022, la calificación negativa del registrador de la Propiedad de Madrid número 29.
Contra la nota de calificación sustituida, don T. C. A., en nombre y representación y como administrador único de la mercantil «Baraka Capital Group, SL», interpuso recurso el día 1 de diciembre de 2022 mediante escrito en el que hacía las siguientes alegaciones:
«La calificación negativa.
1. La calificación negativa emitida por el Ilmo. Sr. Registrador titular del Registro de la Propiedad n.º 29 de los de Madrid que aquí se recurre –y por ende la emitida en sustitución– se fundamenta en (i) la falta de inscripción como finca independiente de la finca de la que nacerían los derechos de reversión que se interesa inscribir, con el incumplimiento de los requisitos hipotecarios relativos al principio de especialidad, porque no se describiría la finca de modo que permita ser identificada sin ambigüedad, individual e independientemente; (ii) la imposibilidad de realizar ninguna modificación jurídica o descriptiva de una finca, como sería la inscripción del derecho de reversión, sin el consentimiento del titular registral o en virtud de una resolución judicial firme; (iii) la circunstancia de que si la finca ha sido adquirida por un tercero, éste debe ser protegido frente al derecho de reversión por la fe pública registral.
2. No cuestiona la calificación la existencia misma del derecho de reversión cuya inscripción se interesa, ni la plena adecuación a Derecho de la transmisión del citado derecho a favor de Baraka Capital Group, ni la plena procedencia de la inscripción de los derechos de reversión bajo la redacción de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 (en adelante LEF) anterior a la reforma operada en la misma por la Ley 35/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), ni tampoco la aplicación de la redacción de la LEF anterior a la citada reforma a los concretos derechos de reversión cuya inscripción se interesa, como resulta de la Disposición Transitoria 2a de la Ley 35/1999.
2. Ley aplicable.
3. Conforme consta por el documento n.º 7 acompañado a la solicitud de inscripción, los vendedores del derecho de reversión cuya inscripción se pretende presentaron solicitud (a través de la asociación no abuso) de ejercicio del derecho de reversión el 29 octubre 1999. En consecuencia, como resulta de la Disposición Transitoria 2.ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre (LOE), no es aplicable al presente supuesto la nueva regulación del derecho de reversión contenida en la Disposición Adicional 5.ª de aquella Ley. Así ha sido interpretado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS 16 mayo 2014, rec. 5769/2011, 28 diciembre 2011, rec. 5570/2008, 3 junio 2013, rec.4476/2010).
3. La identificación de la finca expropiada.
4. Considera este recurrente que yerra la calificación objeto del presente recurso cuando ignora la acreditación documental en relación con la expropiación de la finca cuyos derechos de reversión deben inscribirse y su ubicación dentro del perímetro de la actual finca registral 14.210 del Registro de la Propiedad n.º 29 de Madrid, que hace innecesaria la conformidad del actual titular registral o la existencia de una resolución judicial firme, porque el titular registral es la misma Administración que expropió en su día, entre otras, la parcela a que se refieren los derechos de reversión cuya inscripción se interesa.
6. [sic]. Conforme a los arts. 60 y 62 REF (art. 53 LEF/1954) entonces vigente, el expropiante no tenía que hacer constar en el acta de inscripción el derecho de reversión. Esto no quiere decir que tal derecho no existiera, sino que no estaba sujeto a los principios de especialidad y tracto, como tampoco al de titulación pública. No podía haberse tratado de un olvido o de una norma implícita, porque el REF regula el derecho de reversión inmediatamente a continuación de estos preceptos, y al margen de objeciones registrales, porque el art. 69 REF hace inmune la reversión a las reglas de protección de terceros registrales.
7. De estas normas resulta que la reversión, como derecho latente, es una condición propia del título de adquisición del beneficiario, pues la afectación al fin público determinado es un dato que consta en el acta inscribible (art. 55.2 e) REF). Como condición del título, que determina la naturaleza del derecho y su alcance, no es objeto de una inscripción separada y autónoma en el folio registral de la finca. La innecesaridad de una inscripción o anotación separada se apoyaría, además, en la similitud del derecho de reversión con una acción resolutoria que resulta de causa que 'conste en el Registro» (art. 37.1 LH). En definitiva, mediante el arrastre del título de expropiación a las sucesivas inscripciones se hacía imposible el surgimiento de un tercero protegido por el art. 34 LH, aunque el derecho de reversión no hubiera sido objeto de asiento separado. Asiento independiente que tendría difícil encaje en la norma que impone que la inscripción del título resultante de la expropiación esté libre de cargas (arts. 8 LEF, 32.50 RH y 26 RD 1093/1997).
8. Por lo que respecta a la identificación de la finca cuyos derechos de reversión se interesa que se inscriban, de la documentación adjunta a la solicitud de inscripción se comprueba que:
– Mediante escritura pública otorgada con fecha de 26 de abril de 2018 ante el Notario de Madrid, D. Francisco Suárez Vicente, con el número 2.965 de orden de su protocolo (…) Baraka Capital Group adquirió el pleno dominio de los derechos de reversión que corresponden a cada uno de los vendedores representados por dos personas a las que se confirieron los respectivos poderes con facultades especiales para vender estos derechos, que se relacionan como Anexo en la propia escritura y cuyas copias autorizadas tuvo a su vista el Notario para la comprobación de las facultades -como titulares de los terrenos que fueron en su día expropiados para la construcción de los recintos ferroviarios de (…) y que fueron incluidos en el contrato de concesión suscrito entre RENFE (hoy ADIF) y Desarrollos Urbanísticos Chamartín, SA (hoy Crea Madrid Norte, SA) para el desarrollo de la conocida como operación Chamartín -hoy “Madrid Nuevo Norte”-.
Esta concesión obra inscrita en ese Registro de la Propiedad al tomo 1.416, libro 386, folio 224, finca 14.210, de la que es titular ADIF.
– El 8 de junio de 2018 se otorga una escritura complementaria a la anterior, que se otorga ante el mismo Notario de Madrid, D. Francisco Suárez Vicente, con el número 3.923 de orden de su protocolo –acompañada a la solicitud de inscripción como documento núm. 3– por la que se acuerdan modificar y ampliar los supuestos en los que se devenga a favor de los vendedores el precio que se dejó aplazado y condicionado en la primera escritura.
– Con fecha de 10 de enero de 2019 se otorga ante el Notario de Madrid, D. Emilio Ramírez-Carpintero Abad, con el número 21 de orden de su protocolo, escritura de ratificación y carta de pago por la que los herederos de D. A. C. P. –como titular de una de las fincas que fueron expropiadas para la construcción de los recintos ferroviarios que se han referido– acreditan su condición de herederos y reciben el primer pago acordado en la escritura de compraventa de 26 de abril de 2018 que se ha referido con anterioridad (…)
– La condición de expropiado de D. A. C. P. se acredita con el Acta de ocupación de la finca que fue de su propiedad, que obraba inscrita en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo al Tomo 177, Libro 98 de (…), Folio 63, Finca número 5.467, inscripción 1.ª (…)
– La localización de la finca en su día expropiada se acredita con los planos que se acompañan la solicitud de inscripción (…)
– Los citados derechos de reversión resultan de la expropiación de una finca perfectamente identificada no sólo desde el punto de vista jurídico, en cuanto a su expropiación e inscripción en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo -al que por razones administrativas correspondían las fincas de lo que se conocía como (…)- sino también desde el punto de vista puramente topográfico, por resultar palmaria su ubicación dos límites de la actual finca registral 14.210 del Registro de la Propiedad n.º 29 de Madrid.
– Resulta difícil imaginar qué información adicional puede facilitarse en relación con una finca que fue expropiada y a la que corresponden por Ley los correspondientes derechos de reversión.
9. Este interesado no puede conocer ni discutir el contenido de la certificación administrativa que fue emitida a los efectos del art. 206 LH. Pero es evidente que es una carga de la Administración haber hecho constar en la misma el titular expropiado que es causante de la adquisición administrativa, así como la finca originaria, que constaba inscrita. De hecho, así lo exige de forma expresa el artículo 303 del Reglamento hipotecario –aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947– y lo recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife (Sección 3) de 22 de marzo de 2021 (Roj: SAP TF 666/2021):
“Para obtener la inscripción con arreglo al artículo doscientos seis de la Ley, cuando no exista título inscribible, el jefe de la dependencia a cuyo cargo esté la administración o custodia de la fincas que hayan de inscribirse expedirá por duplicado, siempre que por su cargo ejerza autoridad pública o tenga facultad de certificar, una certificación en que, con referencia a los inventarios o documentos oficiales que obren en su poder y sin perjuicio de los demás extremos exigidos por la legislación administrativa aplicable, se haga constar: Primero. La naturaleza, situación medida superficial linderos denominación y número en su caso y cargas reales de la finca que se trate de inscribir. Segundo. La naturaleza, valor, condiciones y cargas del derecho real inmatriculable de que se trate y las de la finca a que se refiere la regla anterior. Tercero. El nombre de la persona o corporación de quien se hubiere adquirido el inmueble o derecho, cuando constare. Cuarto. El título de adquisición o el modo como fueron adquiridos. Quinto. El servicio público u objeto a que estuviere destinada la finca. Si no pudiera hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresará así en la certificación, y se indicarán las que sean. Las certificaciones se extenderán en papel del sello de oficio, y quedará minuta rubricada en el expediente respectivo” (…)
10. Sin duda que, en honor al ministerio ejemplar de la función registral, esta identificación del tracto dominical debía contenerse en la citada certificación, porque de otra manera es seguro que el Registrador de la Propiedad no hubiera procedido a la inmatriculación de la finca 14.210.
11. La Resolución de la Dirección General de 19 de octubre de 1955 incide en la necesidad de que la certificación del artículo 206 se ajuste al contenido referido por el artículo 303 del Reglamento Hipotecario cuando señala que:
“Considerando que por lo excepcional del procedimiento de inmatriculación de inmuebles a favor del Estado mediante certificación de dominio, es necesario que conste de una manera clara y terminante en el certificado expedido, la formal afirmación de no existir título de dominio inscrito o inscribible, así como que la omisión de algunas de las circunstancias establecidas en el artículo 303 del Reglamento Hipotecario obedecen a que no son conocidas; extremos que se expresan con bastante ambigüedad en la certificación calificada, la cual se limita a reseñar que ‘no aparece el título de adquisición de la finca mencionada por parte de los organismos delegados del Ministerio de Obras Públicas ni han sido facilitados por éstos al hacer entrega de ella al Ministerio de Hacienda’ y aun cuando no es misión del Registrador comprobar la exactitud de las afirmaciones contenidas en los títulos que se pretenden inscribir, es lo cierto que en el presente caso la misma certificación revela no fueron agotados los medios necesarios, para concluir que el Estado carece de título de dominio y que se desconoce la persona o personas de quienes adquirió la finca, defectos que podrían subsanarse mediante nueva certificación en la que en forma clara se expresaran dichas circunstancias, según prescribe el Reglamento” (…)
12. En sentido parecido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Melilla (Sección 7.ª) de 20 de abril de 2021 (Roj: SAP ML 73/2021) señala que:
“En el caso que nos concierne, la reivindicación por parte de la CA se apoya única y exclusivamente en la inscripción practicada por el medio ya expuesto, recogiéndose expresamente en la certificación de fecha 31/8/2009 expedida a los efectos de inmatriculación que el inmueble fue ‘adquirido a sus anteriores propietarios, de los que se desconocen datos por extravío del expediente en cuestión’, lo que incumple con una de las menciones exigidas por el artículo 303 del Reglamento Hipotecario.
13. La presunción de actuación administrativa conforme a Derecho, tanto de la Administración expropiante como del Registro de la Propiedad, no puede desconocerse en este punto intentando invertir la presunción en contra del interesado.
El Registro de la Propiedad no puede ahora hacer valer una especie de deficiencia de la certificación inmatriculada como título, cuando no la hizo valer cuando inmatriculó esa misma finca en favor de la Administración. No estamos haciendo valer una especie de reproche cruzado contra el Registro por un defecto de actuación que no le es imputable. Simplemente hacemos valer la exigencia de coherencia en las calificaciones registrales relativas al mismo título. Y si por acaso se hubiera operado incorrectamente en la inscripción, éste es el momento en que el Registro puede rectificar operando una suerte de recuperación del tracto sucesivo, operación que no daña los intereses de ningún tercero inscrito o no inscrito, sin que sea incumbencia de este recurrente ilustrar al sr Registrador sobre cuál procedimiento formal debe seguirse.
14. Si en el acta de ocupación y en el certificado de inscripción consta que las fincas identificadas proceden de la expropiación, basta este hecho para que las fincas estén suficientemente determinadas en el título y en el asiento, a los efectos que aquí se pretenden. Porque el derecho de reversión de la LEF/1954 nace por fuerza de ley del hecho mismo de la expropiación. Tanto en la Ley como en el Reglamento original, este derecho es, a diferencia del art. 54.5 de la LEF vigente, incondicionado, sin importar si la finca de la que procede estaba o no inscrita ni si el derecho de reversión como tal está inscrito. Conforme al art. 69 del REF, aplicable por razón de la fecha, el derecho de reversión no anotado ni inscrito se impone frente a las expectativas de protección registral de los terceros amparados por el art. 34 LH. En consecuencia, no puede ahora, contra lo que hace la calificación recurrida, apelar al art. 34 LH para negar la procedencia de la inscripción, porque este efecto contra tertios se producirá incondicionalmente, se inscribiera o no el derecho en los términos pretendidos.
4. Protección de terceros registrales.
15. Como primera y obvia consideración, en nuestro caso no existen terceros protegidos en la actualidad. La finca continúa perteneciendo a la misma Administración expropiante y el tercero que tiene otros derechos inscritos sobre la finca es la entidad titular de una concesión, que no solo conoce la existencia de estos derechos de reversión, sino que además asumía el compromiso contractual de atender su pago.
16. A este respecto queremos llamar la atención de esa Dirección General sobre la Sentencia que cita la propia calificación que aquí se recurre cuando señala que «únicamente cabría hacer constancia del derecho de reversión, a instancia del expropiado o sus causahabientes, siempre que la finca continúe inscrita a nombre del expropiante» (…) porque este es exactamente el supuesto que nos ocupa, en el que la finca obra inscrita a favor de la misma Administración que llevó a cabo la expropiación de la finca de la que resultan los derechos de reversión cuya inscripción se interesa.
17. No es ocioso recordar, en este sentido, que ADIF nació en el año 2005 como escisión de RENFE por virtud de la Ley 39/2003, de 17 de noviembre, del Sector Ferroviario, para asumir la propiedad de las infraestructuras ferroviarias y su gestión, proporcionando sus servicios a cualquier operador ferroviario que los solicitara, por lo que se trata de la misma Administración que expropió la finca a D. A. C. P.
18. Por lo que respecta a la entidad que tiene inscrita a su favor un derecho sobre la finca 14.210 del Registro de la Propiedad n.º 29 de Madrid, se trata de la titular de la concesión otorgada por RENFE en el año 1994 para el desarrollo urbanístico de los terrenos que fueron en su día expropiados para la formación de los recintos ferroviarios de (…)
19. Como apuntábamos anteriormente, esta entidad no sólo no puede desconocer la existencia de los derechos de reversión, por estar expresamente referenciados en el contrato de concesión que accedió al Registro de la Propiedad, sino que, además, asumió la obligación de atender su pago.
20. Y es que del contrato de concesión de abril de 1994 que figura inscrito en el Registro de la Propiedad puede destacarse:
– Que se trata de una concesión temporal sobre la totalidad de los terrenos de dominio público afectados por la actuación urbanística e inmobiliaria pretendida por RENFE, por plazo de 99 años o hasta que se produjera la desafectación efectiva de los mismos, si ésta se produjera con anterioridad.
– Que la cláusula trigésimoprimera regula la intervención de la adjudicataria en todos los posibles procedimientos de reversión que pudieran sustanciarse, asumiendo las consecuencias jurídicas y económicas que pudieran resultar de los mismos, que se establecía como contrapartida a la previsión de las cláusulas tercera y quinta por las que la adjudicataria adquiere automáticamente la propiedad del bien demanial tan pronto como se produce su desafectación, incluso aunque se trate de bienes expropiados sobre los que nacería el correspondiente derecho de reversión.
21. Dado que el temido efecto de oponibilidad de un derecho de reversión sin curso registral se produciría en todo caso, la inscripción en los términos pretendidos no daña intereses legítimos de terceros. Al contrario, la inscripción suministraría información y publicidad registral utilísima a estos terceros. Con la formalista argumentación de la calificación recurrida, el tercero, que no sólo carece legalmente de protección registral en cualquier caso, sino también carecerá de una publicidad que le permitiría tomar decisiones dispositivas con conocimiento de causa.
5. Tracto sucesivo.
22. Al menos antes de la reforma de la LEF operada en 1999, el titular del derecho de reversión, así como su título, no figuraban expresamente en ningún asiento registral ni como parte de un asiento registral. Se trataba, como varias veces recordó la DGRN, de una titularidad “implícita”.
23. La Resolución de la Dirección General de 28 de julio de 2001 (BOE 8 de septiembre de 2001, pág. 34.021) (…) resuelve una solicitud presentada en marzo de 1999 –por tanto, antes de que entrase en vigor la reforma de la LEF operada por la LOE– de inscripción de derechos de reversión en relación con unas fincas que habían sido expropiadas para la construcción de los recintos ferroviarios de (…)
De acuerdo con dicha Resolución:
“Normalmente la cualidad de expropiado consta en el Registro sólo de manera implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta la persona del anterior titular, contra quien se dirigió el expediente; ahora bien, legalmente está reconocida la posibilidad de transmisión de tal cualidad, puesto que el derecho de reversión se reconoce a favor del expropiado y de sus causahabientes (cfr. artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa).
24. La Resolución de la Dirección General de 8 de febrero de 2012 (acompañada a la solicitud de inscripción como documento número 9) viene a confirmar, por su parte, que:
‘El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptible de reflejo registral, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 28 de noviembre de 2001), si bien hasta la reforma legal operada por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999 normalmente la cualidad de expropiado, a la que va asociado el derecho de reversión en su fase latente, consta en el Registro sólo de manera implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta la persona del anterior titular contra quien se dirigió el expediente’
25. Creemos que carece de justificación hacer valer, contra el proceder de la calificación, la regla de tracto sucesivo del art. 20 LH. ¿Quién sería el otorgante del título del que Baraka trae causa? Sin duda, el expropiado titular de la reversión, porque su derecho era una carga legal que pesaba sobre la finca expropiada sin necesidad de que se incorporara a un asiento del folio registral en los términos del art. 13 LH, por lo que su amparo registral era sólo implícito. Si el reversionista es titular incondicional del derecho, su causahabiente con título público también lo es. Si lo que se exige, por el contrario, es que el derecho de reversión sea dispuesto por el titular inscrito del dominio de la finca luego expropiada (no por el titular de una suerte de derecho de reversión inscrito), entonces la regla del tracto se cumple en nuestro caso.
26. La inscripción en favor de Baraka no se produciría en ningún caso contra la voluntad del titular originario. No se puede aplicar el art. 20 LH si el derecho disputado (la reversión) no estaba inscrito y si este derecho nace por fuerza de ley, al margen de consideraciones registrales. No se puede haber roto de ninguna forma el tracto registral. Porque lo que figuraba inscrito en el Registro de Colmenar Viejo es la finca expropiada, pero no el derecho de reversión, a partir del cual hubiera operado la exigencia del tracto sucesivo. En consecuencia, en una cadena de transmisiones regulares de un derecho ex lege, cualquiera de los causahabientes puede causar la primera inscripción, siempre que se acredite por título público la disposición del derecho registralmente “implícito”. Pues es evidente que, no por no haberlo inscrito separadamente el titular originario, no podrá inscribirlo ya su causahabiente en título público.
27. De la misma forma, y dada la singularidad de este derecho, no se podría exigir que su inscripción siguiera el curso (vgr. doble título público, expediente de dominio, etc.) preciso para la inmatriculación de fincas extrarregistrales.
28. La regla que se sugiere en este recurso procedería incluso por analogía. No hay mayor similitud con el derecho de reversión expropiatorio que la del derecho, igualmente legal, de retorno arrendaticio de la legislación arrendaticia de 1964. Como resulta de lo dispuesto en el art. 15 del RH, este tipo de derecho no está sujeto a la regla del tracto, porque no puede ser exigible al arrendatario que consiga el consentimiento dispositivo del propietario ni que, de no consentir éste, lo demande para obtener tal consentimiento. También resulta de la lógica del precepto que la práctica de la nota marginal pueda ser obtenida por el causahabiente (con título público) del arrendatario, sin necesidad de que se cumpla la exigencia de tracto registral, que hubiera exigido la constancia previa en el Registro de este derecho de retorno.
29. La inscripción pretendida tampoco rompe el tracto con la Administración expropiante. Sería absurdo, al menos bajo la legislación aplicable al supuesto presente, que la Administración expropiante estuviera legitimada u obligada para otorgar el título dispositivo en cuestión. Primero, porque el derecho de reversión no nace en la LEF a título derivativo ni requiere acto específico dispositivo. Segundo, y aquí sí valdría invocar la paremia tu quoque o nemo propriam turpitudinem, porque la Administración expropiante no puede estar protegida frente a las consecuencias legales del hecho expropiatorio, ni puede quejarse de la existencia de defectos sustantivos o formales que podrían haber sido evitados por ella misma si hubiese procedido a una inmatriculación suficiente al amparo del art. 206 LH. Sin necesidad de litigar este extremo fuera del Registro, es obvio que, si es la Administración la que debe ser protegida con el art. 20 LH, entonces esta protección es innecesaria, y, en el caso, perversa. Y esta aplicación de la regla nemo propriam turpitudinem puede ventilarse en juicio registral, sin necesidad de acudir a los tribunales. Si la Administración no merece en este punto la protección derivada del art. 20 LEI, entonces el Registrador debe obviar semejante protección, en aplicación del art. 18 LH.
30. De cuanto hasta aquí se ha expuesto podemos concluir la necesidad de revocar la calificación negativa emitida por el Registro de la Propiedad n.º 29 de Madrid de fecha 11 de octubre de 2022, y acordar la inscripción en dicho Registro de la Propiedad n.º 29 de Madrid de los derechos de reversión correspondientes a la finca que fue en su día expropiada a D. A. C. P., en la finca en la finca 14.210, de la que es titular ADIF.
En virtud de lo expuesto,
Suplico a V.I., que tenga por presentado este escrito, con los documentos que lo acompañan, se sirva admitirlos y, en su virtud, tenga por presentado en tiempo y forma recurso para ante la Dirección General de los Registros y del Notariado frente a la Nota negativa de calificación emitida por el Registro de la Propiedad n.º 29 de Madrid de fecha 11 de octubre de 2022; a la vez que
Suplico a esa Dirección General que tenga por formuladas las alegaciones contenidas en el cuerpo de este escrito y, previos los trámites oportunos, se sirva dictar Resolución por la que, con revocación de la Nota negativa de calificación objeto del presente recurso, acuerde la inscripción en el Registro de la Propiedad n.º 29 de Madrid de los derechos de reversión correspondientes a la finca que fue en su día expropiada a D. A. C. P., en la finca en la finca 14.210, de la que es titular ADIF.»
El registrador de la Propiedad de Madrid número 29, don Javier Pérez Ramos, emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Vistos los artículos 24 y 33 de la Constitución Española; 1, 2, 9, 20, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria; 9, 15, 54 y 55 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa, y 54 y 55 de la misma ley en su redacción dada por la Ley 38/1999, 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; la disposición adicional quinta, disposición transitoria segunda, disposición derogatoria segunda y disposición final cuarta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; los artículos 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; 55, 60 y 69 del Decreto de 26 de abril de 1957 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa; 32 y 51 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo de 11 de abril de 1989, 28 de abril de 1995, 12 de febrero de 1996, 14 de junio de 1997, 23 de junio de 1998, 8 de febrero de 2006, 7 de julio de 2008, 31 de marzo de 2009, 23 de marzo, 6 de julio y 12 y 19 de noviembre de 2010, 16 de marzo, 6 de julio y 14 de octubre de 2011, 25 y 26 de septiembre de 2012 y 3 de junio de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de julio y 26 de noviembre de 2001, 15 de abril de 2008, 30 de septiembre de 2011 y 4 de diciembre de 2012.
1. La cuestión que se plantea en este recurso consiste en determinar si resulta posible hacer constar en el Registro de la Propiedad los derechos de reversión respecto de parte de una finca registral que fue inmatriculada conforme a lo previsto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, constando como título de adquisición del inmatriculante la expropiación, sin que figure el nombre de la persona o personas expropiadas.
El registrador fundamenta su negativa en que no está inscrita como finca independiente la finca sobre la cual se solicita la inscripción del derecho de reversión, ni por tanto la expropiación de la misma, por lo que falta el presupuesto de tal derecho, sin que por otro lado se cumplan los requisitos hipotecarios relativos al principio de especialidad, ya que no se describe la finca en los términos exigidos por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, de modo que permita ser identificada sin ambigüedad, individual e independientemente; en la imposibilidad de realizar ninguna modificación jurídica o descriptiva de una finca, ni un asiento que predetermine lo uno o lo otro, sin el consentimiento del titular registral –por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria– o en virtud de una resolución judicial firme; y en la circunstancia de que si existen terceros titulares de derechos inscritos sobre la finca, estos deben ser protegidos frente al derecho de reversión por la fe pública registral.
2. Con carácter de cuestión procedimental previa, hay que recordar que, conforme ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., entre otras, Resoluciones de 12 de febrero de 2010, 26 de septiembre de 2011 y 4 de diciembre de 2012), el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido.
Así resulta del párrafo segundo de la regla quinta del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria conforme al cual «en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
Por ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado «a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad» (cfr. artículo 19 bis.5.ª, de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso la registradora sustituta ha confirmado la calificación del registrador sustituido, por lo que aun cuando el recurso presentado se interpone contra ambas calificaciones, la presente Resolución, conforme al precepto legal señalado, debe limitarse a revisar la calificación del registrador sustituido, única legalmente recurrible.
3. La expropiación forzosa es una limitación del dominio y, como dice la doctrina más autorizada, la causa de la misma es la utilidad pública o el interés social.
Dicha causa afecta al objeto expropiado (cfr. artículo 9 de la Ley sobre expropiación forzosa) e incide continuadamente sobre dicho bien, por lo que la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa.
En concreto, este derecho a resolver la expropiación, o derecho de reversión según la denominación acogida por la ley, surge en los casos de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, y opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (cfr. artículo 54.1 de la Ley sobre expropiación forzosa).
Pero la expresión de «derecho de reversión» no es unívoca, sino que encierra varios sentidos, siendo dicha polisemia terminológica el origen y causa de cierta confusión en cuanto a la precisa delimitación de su contenido y alcance.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2001) que son tres los hitos del iter de la reversión, todos ellos susceptibles de acceso registral: la cualidad de expropiado, la existencia del derecho de reversión declarada por la Administración o por los tribunales de Justicia y la consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al reversionista.
Precisando más cada una de estas etapas o hitos, cabe diferenciar otras tantas acepciones conceptuales correlativas a las tres etapas o fases del derecho de reversión.
La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma. Este derecho constituye un gravamen o carga sobre cosa ajena que, por el momento, hasta que se produzcan los presupuestos habilitantes del derecho de reversión como derecho efectivo de adquisición preferente –o «causas legitimadoras de la reversión» en la terminología del artículo 69 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa– (los ya citados de no afectación, sobrantes o exceso de expropiación y desafectación), ha sido considerado como un derecho condicional o eventual.
Ahora bien, la reforma del artículo 54 de la Ley sobre expropiación forzosa operada por la Ley 38/1999 deja claro que, incluso en esta etapa latente, se trata de un derecho ya existente como derecho subjetivo y de contenido patrimonial ya adquirido por su titular incluso antes de que se transforme en un derecho de reversión activo y ejercitable a través de la subsiguiente adquisición o readquisición del bien expropiado, derecho que es susceptible de transmisión «inter vivos» y «mortis causa», oponible frente a terceros y por ello inscribible como tal «derecho de preferencia» en el Registro de la Propiedad.
Así lo confirma la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-administrativo) de 8 de febrero de 2006 que al definir el contenido del derecho de reversión, afirma que «como hemos expresado en sentencias de 26 de mayo de 1998 y 19 de septiembre de 1998, y reiteramos en la de 29 de mayo de 2003, el derecho de reversión tiene un contenido patrimonial y, como tal, resulta susceptible de negociación y transmisión, incluso con anterioridad a que se produzca en los supuestos contemplados en el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa como determinantes del nacimiento del mismo. En definitiva, pues, y como ya afirmó la sentencia de 24 de enero de 2002, el derecho de reversión es un derecho de naturaleza autónoma transmisible por actos inter vivos y mortis causa».
En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la ley, el derecho de reversión latente deviene en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (cfr. artículo 54, apartado 4, de la Ley sobre expropiación forzosa).
En este sentido, la misma Sentencia antes citada de 8 de febrero de 2006 afirma que el reconocimiento del derecho de reversión por la Administración «hace que éste cobre la plenitud e integridad de su contenido económico». Se trata, pues, de un desenvolvimiento del derecho latente, que deviene ejercitable, efectivo y pleno.
Finalmente, en su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma completa mediante el pago o restitución de la indemnización expropiatoria en los términos previstos en el artículo 55 de la misma ley, dando paso con ello a su consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio. En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio de reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.
4. El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptible de reflejo registral, como ha declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2001), si bien hasta la reforma legal operada por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999 normalmente la cualidad de expropiado, a la que va asociado el derecho de reversión en su fase latente, consta en el Registro sólo de manera implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta la persona del anterior titular contra quien se dirigió el expediente.
Pero es importante subrayar que legalmente está reconocida la posibilidad de transmisión de tal cualidad («rectius», de los derechos asociados a la misma), puesto que el derecho de reversión se reconoce a favor del expropiado y de sus causahabientes (cfr. artículo 54 de la Ley sobre expropiación forzosa), por lo que los derechos que atribuye tal cualidad son perfectamente inscribibles por gozar de la inmediatividad y eficacia «erga omnes» de todo derecho real, inscripción que, por lo demás, está sujeta a los requisitos legales comunes de todo derecho inscribible, y entre ellos, los de documentación pública, calificación y tracto sucesivo (cfr. Resoluciones de 28 de julio de 2001 y 15 de abril de 2008).
A partir de la citada reforma legal, como veremos, la constancia registral del derecho de reversión en fase latente tiene lugar de forma explícita y autónoma.
5. Conforme a los artículos 53 de la Ley sobre expropiación forzosa, 60 de su Reglamento y 32.4.ª del Reglamento Hipotecario, el título formal para la práctica de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la expropiación forzosa está integrado por el acta de ocupación y por el documento que acredite el pago o consignación del justiprecio.
A su vez, el artículo 55.2.e) del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa establece que en el título de adquisición del beneficiario de la expropiación debe figurar la afectación del bien al fin público (obra o servicio) que justificó la expropiación, circunstancia que deberá figurar en la propia inscripción registral, pues, conforme a lo previsto en los artículos 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51.6.ª de su Reglamento, en la inscripción deberá constar la naturaleza del derecho inscrito, su extensión, así como las condiciones suspensivas o resolutorias que le afecten.
Sin embargo, a pesar de su calidad de condición que determina la naturaleza y extensión del derecho, aquella afectación al fin público o vinculación de destino del bien adquirido por título de expropiación, y correlativo derecho de resolución o reversión para el caso de no cumplirse tal destino o afectación, tal condición y derecho no constituía con arreglo a la redacción originaria del artículo 54 de la Ley 16 de d