Categoría: Administración

solución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción”, como defecto insubsanable que sería.
Cabe preguntarse qué le ha comunicado exactamente el Registrador al Organismo competente de la Región de Murcia, porque si ha dado trasladado de las escrituras calificadas en ellas sólo hay una finca y por tanto la Administración no puede apreciar que se han formado fincas inferiores a la UMC. Y si se le ha acompañado el resultado de la “operación experimental” dicha Administración sólo podrá concluir que se trata de parcelas inexistentes o imaginarias por ser producto de especulaciones o sospechas del Registrador.
Todo ello, es decir, las comunicaciones al Ayuntamiento y a la Región de Murcia parecen obedecer pues a un exceso de celo por parte del Registrador, que deja abocados a los interesados, en caso de que la Administración dé por correctas tales “operaciones experimentales y sospechas” a acudir a sendos recursos administrativos y, en su caso, contencioso–administrativos que nos permitan defender nuestra propiedad de la forma que resulta de los documentos calificados, en los que en ningún lugar se hace la más mínima referencia a usos exclusivos ni siquiera para excluirlos. Como antes se ha dicho se trata de una compra que da lugar a una comunidad romana que se rige por las normas del Código Civil.
La Dirección General en diversas resoluciones viene fijando su criterio acerca de esta materia y en tal sentido señala que los negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, puedan presentar indicios de parcelación urbanística se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesaridad –artículo 78 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, en relación con el artículo 26 de la Ley del Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto. –Resolución de 24 de abril de 2019–.
Sin embargo, el funcionario calificante recoge en su nota la legislación aplicable reconociendo que en la Región de Murcia son los artículos 105 y 107 de la Ley 13/2015 de 30 de marzo de Ordenación Territorial y Urbanística, de cuya lectura no se desprende que en la Región de Murcia se equipare la adquisición por cuotas indivisas a una parcelación en sentido estricto. Pese a ello el Registrador concluye qué el acto calificado está sujeto a licencia e interpretando en sentido amplio los términos del división ó segregación que emplea el artículo 78 del Real Decreto 1.093/1997 procede a exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de innecesaridad y procede a resolver en el sentido de que no puede practicarse la operación solicitada hasta la individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante mediante la preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por segregación y georreferenciación (artículo 9 LH). Es decir, el Registrador, partiendo de los para él evidentes indicios de parcelación, que antes han sido desvirtuados por esta parte recurrente, hace constar que no puede practicarse la operación solicitada, esto es, que suspende o deniega la inscripción, siendo éste un extremo que no queda suficientemente aclarado y a continuación aplica el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 y efectúa la comunicación al Ayuntamiento de Librilla afirmando, como antes hemos visto, que queda pendiente la calificación del resultado de esta comunicación. Esa Dirección General puede hacerse una idea de la perplejidad que causa a esta parte recurrente el que el Registrador afirme por un lado que no puede practicar la inscripción por no tener individualizada la finca, por no tener la pertinente licencia y demás requisitos legales y por otro afirma suspender la calificación. No se puede dejar de señalar que la afirmación de que la parcelación es ilegal invade totalmente las competencias, en este caso, del Ayuntamiento de Librilla, el cual como tiene declarado esa Dirección General es el Órgano que dispone de los medios para sopesar y valorar los elementos que podrán determinar la existencia o no de una parcelación ilegal.
Resulta incongruente el pronunciamiento expreso acerca de la imposibilidad de practicar la inscripción (ya se trate de suspensión o denegación, extremo que no se precisa), pues tal pronunciamiento presupone una previa calificación registral, con la suspensión de la misma.
Los actos contenidos en el documento de este recurso son perfectamente distinguibles, por un lado, la solicitud de inscripción de la base gráfica que puede dar lugar al inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con la práctica si fuere menester, de la anotación de suspensión por imposibilidad del Registrador prevista en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria a fin de mantener la vigencia del asiento de presentación y por otro lado, la inscripción de la compraventa. En todo caso, la calificación por parte del Registrador de esos dos elementos de las escrituras debe ser global y unitaria tal y como determina el artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria. No puede, pues, diferirse la calificación de la compraventa a la culminación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y proceder entonces a notificar al Ayuntamiento de Librilla, dado que ésta comunicación tenía que haberse efectuado dentro de los primeros quince días hábiles del asiento de presentación y conforme al artículo 79 antes citado, extender la preceptiva nota al margen de dicho asiento de presentación, cuya nota produce la prórroga del mismo durante ciento ochenta días a ese solo efecto. Siendo, por tanto, el Ayuntamiento de Librilla el único competente para determinar si hay o no una parcelación ilegal, no procede hacer comunicación alguna al Organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia en aplicación de lo dispuesto en el artículo 80 del Real Decreto 1.093/1997 de 4 de julio. En tanto no se pronuncie el Ayuntamiento en el sentido de que hay una parcelación ilegal y se proceda a la individualización exigida por el Registrador por segregación o por división material y alguna de las fincas resultantes pudiera ser inferior a la UMC, no procede efectuar comunicación alguna a la Comunidad Autónoma, pues no hay nada sobre lo que ésta deba pronunciarse.
Se observa en la enumeración precedente una serie de actuaciones que podrían ir más allá de la mera sorpresa por ser incongruentes y contradictorias. Observándose además la ausencia en la nota de calificación de la indicación de cuándo se cumplen los 180 días a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, lo cual genera a esta parte indefensión pues ignoramos cuando se agota dicho plazo con las consecuencias que ello puede acarreamos.
Por último tan sólo añadir que llama la atención que la nota de calificación negativa se emita el día 31 de octubre de 2022, es decir, una vez concluido el plazo de vigencia del asiento de presentación 1.707 del Diario 183, cuyo plazo expiraba el día 4 de octubre de 2022, sin que el presentante haya firmado ningún retirado del título y sin que del historial registral de la finca 4.369 de Librilla resulte la práctica de la anotación preventiva por imposibilidad del Registrador a que se refiere el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, que para estos casos es invocada por la Dirección General en alguna de sus últimas resoluciones como la de 19 de diciembre de 2.017 siguiendo la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015».
El registrador de la Propiedad formó expediente y lo elevó, con su informe, a este Centro Directivo. En el caso del presente expediente, el registrador, con fecha de 28 de febrero de 2023, informaba que había recibido electrónicamente informe de la Dirección General de Política Agraria Común de la Región de Murcia en contestación a su comunicación.
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; artículos 105 y siguientes de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 2018 y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de abril, 30 de junio y 5 y 20 de julio de 2022 y 2 de febrero de 2023.
1. Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura pública de compraventa por la que la titular registral de una finca rústica vende el pleno dominio a cuatro hermanos que adquieren de forma indivisa cuatro porcentajes distintos: 26.523382%, 17.335852%, 18.020784% y 38.119982%.
La citada finca 4.369 de Librilla se describe en el Registro como rústica de secano, de superficie de 1 hectárea, 34 áreas y 16 centiáreas, con linderos definidos nominalmente.
Se solicita la rectificación de la descripción de la finca para ajustarla a su descripción catastral, su superficie de 9.399 metros cuadrados y correspondencia con la parcela 244, solicitando la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
El registrador suspende la inscripción solicitada por los siguientes defectos:
a) Dudas en la identidad de la finca: «En el caso que nos ocupa, tras la tramitación del expediente del art. 199 de la LH existen dudas que permiten entender que la nueva descripción y su georreferenciación que pretende acceder al Registro es resultado de operaciones, documentadas o no, que no han accedido al historial registral:
1.º No consta polígono ni parcela ni referencia catastral inscrita, atribuyéndose ahora polígono, parcela y dos referencias catastrales.
2.º De la descripción registral resultan exclusivamente cuatro linderos personales, apareciendo ahora en la planimetría catastral dos caminos públicos y en el PNOA tres caminos, uno de ellos dentro de los linderos de la finca.
3.º La importancia del defecto, representando casi un 30% de la superficie originaria (de 13.416 metros a 9.399 metros).
4.º Se extralimita la georreferenciación propuesta de los muros que se observan en el PNOA.
5.º Del examen de los antecedentes catastrales resulta con claridad un cambio sustancial de la morfología de la finca, que reflejaba casi sin variación la del punto 5.º La anterior morfología a la actual se observa también en las certificaciones catastrales incorporadas a la escritura que causó la inscripción de la georreferenciación de la colindante que se dirá posteriormente,
6.º En relación con lo anterior resulta del examen de la planimetría del Archivo histórico resulta que la finca tenía un camino lateral y otro por su lindero sur, con forma en pico (hoy desaparecida como si se hubiese realizado alguna permuta para lograr forma recta –siguiendo la línea del camino que se aprecia en la parcela 294–), y con un pasillo que entronca con otra porción de la misma finca. También resulta que la parcela 244 estaba formada por cuatro porciones; a, b, c y d, respondiendo la finca que pretende acceder a la que era la porción a –salvo el indicio gráfico de permuta citado–. La citada parcela 244 se encuentra actualmente catastrada a nombre de los herederos de M. R. R. –la vendedora en la escritura de referencia–. Los antecedentes catastrales de las fincas catastrales afectadas (actuales 243 y 244) están en correlación con los indicados.
7. La georreferenciación propuesta, resultando parcialmente coincidente con la georreferenciación inscrita de la finca 14.596 de Librilla. Además, respecto dicha finca se encuentra presentada con 510/184 una propuesta de georreferenciación calificada inicialmente de forma negativa».
b) Parcelación sin licencia con infracción de unidad mínima de cultivo. Considera que existen «evidentes indicios de parcelación:
– Según resulta del examen del PNOA y la cartografía catastral nos encontramos con toda claridad con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción.
– También se ha realizado una operación experimental: partiendo de la medición a mano alzada de la finca y de las distintas parcelas que resultan del PNOA, tenemos que de una finca de 9.258,64 –como 100%–, tendríamos unos porcentajes de: para 2.300,99 metros el 24.85%, para 1.612,59 metros arroja 14.17%, para 1660.5 metros arroja 17.93% y para 3.684,56 metros arroja 39.79%, porcentajes que no difieren en exceso de los vendidos, lo que apuntala la sospecha de haber vinculado la venta de participaciones a superficies concretas de finca».
Por todo ello, mantiene que «no puede practicarse la operación solicitada hasta la individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante mediante la preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por segregación y georreferenciación (art. 9 LH) No obstante, en cumplimiento del art. 79 del RD 4 de julio de 1997 efectúa comunicación al Ayuntamiento de Librilla».
Además, dado que estima que «indubitadamente» estamos en «presencia de una parcelación, arrojando –aproximadamente–, dos de las parcelas (o las cuatro, si mantiene el carácter de secano) superficies muy inferiores a las UMC de la Región de Murcia, que según Orden de 27/5/1958 y posteriormente Decreto 40/1997 de 6 de junio, por el que se establecen las UNM es de 2 has. secano, 0.20 regadío (…) en cumplimiento del art. 80 del RD 4/7/1997 (…) se efectúa comunicación a la Región de Murcia, quedando pendiente la calificación de la vulneración de la UMC del resultado de esta comunicación, advirtiendo que conforme el art. 80: ‘En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción’, como defecto insubsanable».
2. Pasando a examinar los defectos de la nota de calificación, procede analizar si en el presente supuesto están suficientemente justificadas las dudas de identidad de finca a las que se refiere el registrador.
En primer lugar, procede reiterar aquí la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en la Resolución de 5 de abril de 2022, en virtud de la cual:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
Pues bien, en el presente expediente, es indudable que el registrador ha realizado un juicio de identidad razonado y motivado basándose en los elementos de calificación de que dispone, por lo que debe analizarse si las razones que invoca son de suficiente entidad para rechazar la inscripción de la representación gráfica que se solicita.
Sobre este punto, no debe soslayarse que la descripción registral trae causa de la primera inscripción de 1945, como señala el recurrente.
En efecto, la inscripción 1.ª de la finca 4.369 de Librilla se practicó el día 10 de julio de 1945 en virtud de una escritura otorgada el día 16 de mayo de 1935, describiéndose la finca en Registro como rústica de secano, de superficie de 1 hectárea, 34 áreas y 16 centiáreas, linda al norte ejidos de las casas de Ruipérez, sur, tierras de herederos de don J. P. S., este, otras tierras de herederos de A. Soto, y oeste, tierras de la viuda de don B. G.
La finca es el trozo cuarto de los cuatro trozos en que se dividió la finca matriz 2.151. Don L. M. M., casado con doña J. S. C., dividió la finca matriz en cuatro trozos y vendió uno de ellos, la finca 4.369, a don M. R. S., casado con doña M. R. I., como consta en la citada inscripción 1.ª
Por su parte, la inscripción 2.ª se practicó el día 21 de julio de 2005, en virtud de una escritura de aceptación de herencia otorgada el día 24 de julio de 1987, manteniendo la descripción según Registro e inscribiéndose a nombre de la heredera, doña M. R. R. No constando en dicha descripción referencia alguna a polígono, parcela, ni referencia catastral.
Si se observa la evolución gráfica de la parcela en la cartografía catastral puede apreciarse que, como señala el registrador, en los antecedentes catastrales la parcela 244 tenía una morfología diferente a la actual, como se deduce del siguiente gráfico correspondiente al año 2007, en el que la parcela 244 se subdividía en cuatro subparcelas a, b, c y d:
En la actualidad, tras un procedimiento de rectificación catastral a instancia de parte, la parcela 464 se ha independizado de la parcela 244, sin que presente ahora conexión alguna con la misma, alterando además su morfología:
Si atendemos a las superficies gráficas de las parcelas, desde 1950 hasta el año 2015 la antigua parcela 244 figura en Catastro con una superficie de 26.411 metros cuadrados. Mientras que en la actualidad las parcelas 244 y 464 sumarían 24.693 metros cuadrados, correspondiendo a la parcela 244, la superficie de 9.399 metros cuadrados.
La finca según la descripción registral que mantiene desde 1945, mide 1 hectárea, 34 áreas y 16 centiáreas, esto es, 13.416 metros cuadrados, es decir, casi un 30% más de superficie que la actual parcela 244.
En cuanto a los linderos, es cierto que, como señala el registrador y puede observarse de la información gráfica, en la actualidad aparecen linderos fijos en forma de caminos que no resultan de la descripción registral de la finca.
3. A la vista de los hechos descritos con anterioridad, expuestos con detalle por el registrador en su nota, no cabe duda de que los mismos son suficientemente sólidos para demostrar que la morfología de las fincas a tenor de su representación gráfica catastral es diferente a la actual de la parcela 244 cuya inscripción se pretende.
Sin embargo, no debe olvidarse que, el juicio de identidad del registrador, fundamental en casos como el presente en el que la institución catastral dispone de una información histórica limitada, debe referirse a la correspondencia entre la descripción registral de la finca y su representación gráfica, no a las eventuales alteraciones en dicha representación, en este caso la resultante de la cartografía catastral.
En el presente caso se trata de una descripción que se mantiene inalterada desde 1945 y en la que se utiliza para delimitar y localizar la finca la referencia a linderos designados meramente por referencias personales que además no es posible asociar, con los datos de que se dispone, con las parcelas catastrales colindantes. Además, no se hace referencia alguna a polígono y parcela.
No obstante, si atendemos al historial registral de la finca registral 14.596, finca resultante de agrupación cuyas coordenadas georreferenciadas considera el registrador no son respetadas por la representación gráfica de la parcela 244, se aprecia que dicha finca linda por el sur con doña M. R. R., que es la titular registral de la finca 4.369, y que la citada finca colindante tiene acceso a través de un camino de cuatro metros y medio de ancho que discurre por el lindero este de la finca de la citada doña M. R. R., lo cual sí concuerda con la situación resultante de la cartografía catastral.
Con estos antecedentes, este Centro Directivo considera que, ciertamente, debe aceptarse que la parcela 244 cuya representación gráfica se pretende inscribir ha sufrido modificaciones en su morfología, pero existen también elementos objetivos para justificar que la finca registral 4.369 pueda corresponder a la representación gráfica resultante de la actual parcela 244.
Es también relevante el hecho de que la finca en cuestión es el trozo cuarto de los cuatro en que se dividió la finca matriz 2.151, por lo que, del examen del historial registral de las fincas divididas, en principio, sería posible justificar correspondencias con las representaciones gráficas resultantes de la actual cartografía catastral. Sin embargo, el registrador no ha invocado este hecho para fundar su nota ni aportado al expediente los distintos historiales, por lo que no puede ser tenido en cuenta en el presente recurso.
Respecto a la diferencia de superficie, en este caso de casi un 30% inferior a la registral, es doctrina de este Centro Directivo, proclamada en Resoluciones como la de 29 de junio de 2021, por la cual el registrador no puede objetar, como único motivo para rechazar la inscripción, el hecho de existir una diferencia desproporcionada entre la superficie inscrita y la que se pretende inscribir, sin expresar además algún motivo (alteración de linderos, procedencia de la finca, previa inscripción de excesos de cabida, modificación de antecedentes catastrales,...) que pudieran justificar las dudas de identidad o la falta de correspondencia o el posible encubrimiento de negocios traslativos o de modificación de entidades hipotecarias.
En el presente caso, debe tenerse en cuenta la antigüedad de la descripción registral, la falta de referencia alguna a parcela catastral, la referencia genérica a propietarios colindantes («tierras de herederos de…») y que en la descripción de la finca registral 14.596 colindante con la de referencia, se alude a la existencia de un camino en su lindero este que le da acceso.
Estos elementos serían suficientes, a juicio de este Centro Directivo, para acceder a la inscripción gráfica solicitada, salvo un posible obstáculo que pudiera resultar, como se ha destacado, de la consulta del historial de las fincas resultantes de la finca matriz 2.151 y su posible correspondencia con la antigua parcela 244, que estaba formada por cuatro porciones; a, b, c y d, respondiendo la finca que pretende acceder a la que era la porción «a» y de lo que se expone en el fundamento siguiente.
El hecho de que se hayan producido variaciones en el parcelario catastral puede considerarse no determinante cuando en el historial registral no hace referencia alguna al mismo y existen otros datos que permiten justificar la correspondencia como es en este caso la descripción de la finca colindante.
Esas sucesivas alteraciones derivan de la diferente naturaleza de la institución catastral y registral, respondiendo, seguramente, a actuaciones de hecho de los propietarios de las parcelas, que deben darse de alta inmediatamente en el Catastro, pues revelan una capacidad económica que debe ser objeto de tributación. Y así debe ser pues un Catastro desactualizado no sirve a uno de sus fines principales, cual es la justa contribución del territorio de propiedad particular. Por ello, las actuaciones catastrales pueden ser de oficio.
Distinta es la actuación del Registro de la Propiedad, que no puede amparar esas situaciones de mero hecho si no van acompañadas de un título que las ampare y un control de legalidad, mediante la calificación, que asegure el cumplimiento de los requisitos ordenados por la ley, especialmente en lo que nos interesa para el presente recurso, el de los ordenados por la legislación de ordenación territorial y urbanística, en cuyo cumplimiento ha de colaborar el registrador, haciendo uso de esa calificación registral.
Esa especialización de las instituciones, una que opera con principios de Derecho Administrativo, como institución integrada en la estructura territorial del Estado, como el Catastro y otra que opera con principios de Derecho Privado, como institución de mercado y de garantía de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, sin que ello sea obstáculo a la necesidad de coordinación de la realidad física de ambas instituciones, a la que contemplan desde distintos puntos de vista, el físico del Catastro y el jurídico del Registro.
Ese fue el principal objetivo de la Ley 13/2015, la coordinación entre ambas instituciones, que conservan su naturaleza y autonomía. Y una coordinación que se basa en el intercambio de información y no en la coincidencia forzada de dos realidades conceptuales diferentes como son finca registral, como unidad de tráfico y parcela catastral, como unidad de uso.
4. En su calificación el registrador apunta un obstáculo propiamente registral que sí ostenta la entidad suficiente para motivar la denegación de la inscripción gráfica solicitada.
En concreto, el registrador opone que la georreferenciación propuesta, resulta parcialmente coincidente con la georreferenciación inscrita de la finca 14.596 de Librilla, justificándolo mediante un informe gráfico del solape obtenido de la aplicación gráfica auxiliar homologada:
También se indica en la calificación, que por los titulares de la 14.596 se ha propuesto la inscripción de una georreferenciación alternativa, presentada posteriormente con asiento 510/184, distinta de la que consta inscrita sobre su finca agrupada, que también es contradictoria con la que los interesados recurrentes pretenden inscribir, como puede apreciarse en el siguiente gráfico:
La finca colindante, registral 14.596, es resultante de agrupación formalizada en escritura de fecha 26 de junio de 2017 e inscrita el día 25 de julio de 2017 expresando en el cuerpo de su inscripción: «Las coordenadas georreferenciadas de esta finca son: 3564789.22… [y once pares de coordenadas más]».
Es decir, se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria, al menos parcialmente, en cuanto a la constancia en el asiento, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la finca.
Sin embargo, no se practicó inscripción de su representación gráfica ni se hizo referencia alguna en el acta de inscripción, sino únicamente a la inscripción de agrupación.
En relación con esta cuestión, procede reiterar aquí la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en la Resolución de 5 de abril de 2022, en virtud de la cual:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
Paralelamente, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo relativa, no ya tanto a los requisitos para obtenerla, sino a los efectos jurídicos de la inscripción de la georreferenciación de las fincas registrales.
Como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».
Precisamente por ello, como se dijo en la Resolución de 5 de abril de 2022, cuando nos encontramos ante una finca registral que tiene formalmente inscrita una determinada georreferenciación, ello supone dar cumplimiento al principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y contenido del derecho inscrito, pues tal georreferenciación inscrita es la que determina con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad y demás derechos inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del registrador, como se prevé en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Tal asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca «está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley», como resulta del artículo 1 de la Ley Hipotecaria.
En el caso del presente expediente, en el que la representación gráfica cuya inscripción se pretende resulta contradictoria con las coordenadas georreferenciadas que constan en el historial de la finca colindante es evidente que quedan justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca y eventual invasión de finca colindante.
Pues aun reconociendo la relevancia de la inscripción gráfica como forma de representar y dar a conocer la descripción de la finca como objeto de Derecho, no debe soslayarse que la lista de coordenadas de los vértices permiten igualmente delimitarla con exactitud.
Ello sin necesidad de realizar valoración alguna en cuanto a la extensión de los efectos jurídicos derivados de los principios registrales –cfr. Resolución de 20 de julio de 2022– a la constancia de las coordenadas de la finca agrupada en el asiento cuya representación gráfica no es objeto de inscripción, al hecho de que no se realizara notificación alguna al colindante afectado o al eventual conflicto de propiedades.
Pues, como se ha expuesto, en el presente supuesto, la descripción registral de la finca colindante determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la misma «está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley», como resulta del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, y dicha descripción georreferenciada resulta contradictoria con la representación gráfica propuesta.
El hecho de que en la descripción registral de la finca colindante consten las coordenadas de la misma siendo contradictorias con la representación gráfica que se pretende inscribir es suficiente motivo para fundar las dudas de identidad que motivan la denegación de la inscripción, siendo además confirmadas por la presentación posterior de la representación gráfica de la finca colindante, lo cual revela un posible conflicto de lindes cuya resolución excede del ámbito del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Existiendo dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al deslinde de fincas (artículo 200 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), o a la conciliación ante el registrador, notario o letrado de la Administración de Justicia (artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria).
Por lo que debe confirmarse el defecto relativo a la existencia de dudas sobre la identidad de la finca por coincidir parcialmente con la descripción georreferenciada de la finca colindante.
5. Procede ahora analizar el segundo de los defectos observados por el registrador, el relativo a la posible existencia de parcelación ilegal con infracción de unidad mínima de cultivo.
En primer lugar, justifica que existen evidentes indicios de parcelación por los siguientes hechos:
«a) Según resulta del examen del PNOA y la cartografía catastral nos encontramos con toda claridad con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción.
b) También se ha realizado una operación experimental: partiendo de la medición a mano alzada de la finca y de las distintas parcelas que resultan del PNOA, tenemos que de una finca de 9.258,64 –como 100%–, tendríamos unos porcentajes de: para 2.300,99 metros el 24.85%, para 1.612,59 metros arroja 14.17%, para 1660.5 metros arroja 17.93% y para 3.684,56 metros arroja 39.79%, porcentajes que no difieren en exceso de los vendidos, lo que apuntala la sospecha de haber vinculado la venta de participaciones a superficies concretas de finca».
Por todo ello, mantiene que no puede practicarse la operación solicitada hasta la individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante mediante la preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por segregación y georreferenciación. No obstante, en cumplimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, efectúa comunicación al Ayuntamiento de Librilla.
Además, dado que estima que indubitadamente estamos en «presencia de una parcelación, arrojando –aproximadamente–, dos de las parcelas (o las cuatro, si mantiene el carácter de secano) superficies muy inferiores a las UMC de la Región de Murcia, que según Orden de 27/5/1958 y posteriormente Decreto 40/1997 de 6 de junio, por el que se establecen las UNM es de 2 has. secano, 0.20 regadío (…) en cumplimiento del art. 80 del RD 4/7/1997 (…) se efectúa comunicación a la Región de Murcia, quedando pendiente la calificación de la vulneración de la UMC del resultado de esta comunicación».
Por lo que se refiere al defecto objeto del presente expediente, y para decidir cuál debe ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin formalizar división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de tipo urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por la Dirección General de los Registros y del Notariado –vid., por todas, la Resolución 27 de septiembre de 2019–.
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial (cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013 y 24 de abril de 2019), una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación».
Con expresa invocación de este precedente, la posterior Resolución de 2 de enero de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del supuesto de hecho de la existencia de una parcelación urbanística a efectos registrales) en un supuesto consistente en la venta de una finca por mitad y proindiviso a dos compradores (hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la existencia adicional de indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación.
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr. Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.
También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística.
Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma de posición y así, su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso los artículos 105 y siguientes de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia.
Conforme al régimen competencial aplicable, dado que la competencia legislativa sobre urbanismo ha sido atribuida a las comunidades autónomas, como se desprende de la Constitución (artículos 148.1.3.ª y 149.1 y las Sentencias del Tribunal Constitucional número 61/1997, 164/2001 y 143/2017) y de los respectivos Estatutos de Autonomía, ha de ser la propia legislación urbanística que resulte aplicable la que debe establecer qué actos están sometidos a licencia, declaración de innecesariedad, u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral, cuya configuración como requisito de inscripción, sin embargo, corresponde al Estado.
Determinados por la legislación sustantiva aplicable qué actos están sometidos a licencia u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral.
De manera que la exigencia de licencia, declaración de innecesariedad u otro tipo de título administrativo habilitante, para inscribir las operaciones a que se refieren los artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede considerarse absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el concreto acto jurídico.
De los casos analizados por esta Dirección General –cfr. la citada Resolución de 27 de septiembre de 2019– puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; pero, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo y 24 de abril de 2019).
Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería suficiente para justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse sobre la concurrencia efectiva o no de esa «posible» parcelación urbanística y adoptar las medidas preventivas oportunas, entre ellas la prohibición de disponer –cfr. apartado quinto– con las debidas garantías procedimentales para el interesado.
Sin embargo, como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha sostenido que pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
Es lo ocurre en el caso de la legislación andaluza con el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, respecto a la transmisión de cuotas en pro indiviso atendidas las circunstancias concurrentes y, para el suelo no urbanizable, el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que seguirá siendo aplicable en cuanto no se oponga a la nueva ley y en tanto no se produzca su desarrollo reglamentario –cfr. disposición transitoria séptima de la Ley 7/2021–.
En definitiva, es cierto que este Centro Directivo ha estudiado diferentes casos con soluciones no siempre homogéneas dado que se trata de un fenómeno casuístico, complejo y con una normativa necesitada de actualización, pero debe sostenerse que el análisis de la diferente tipología de supuestos de parcelación, sea meramente potencial, sea consolidada y el tratamiento jurídico urbanístico que debe dispensarse a cada uno de ellos, no encaja en el reducido marco del recurso gubernativo y no constituye el cauce adecuado para su planteamiento, de modo que la calificación registral debe quedar circunscrita a la valoración de la concurrencia de supuestos objetivos de parcelación, debidamente justificados, y a la eventual exigencia de intervención municipal en forma de licencia o declaración de innecesariedad o por la vía del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, según los casos, siempre de acuerdo con los dispuesto en la legislación urbanística de aplicación –cfr. Resolución de 5 de julio de 2022–.
6. En el caso del presente expediente, el registrador justifica motivadamente los indicios que, a su juicio, constituyen presupuestos reveladores de una parcelación realizada al margen del planeamiento.
Concretamente, invoca la consulta a la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea y la cartografía catastral para concluir que nos encontramos con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción.
Sin entrar a valorar cuestiones como la referencia a solar susceptible de construcción o la eventual existencia de muros, lo que cuestiona el recurrente, lo cierto es que de la cartografía catastral y de la ortofotografía aérea del Plan Nacional de O