Categoría: Administración

recuadro de la certificación catastral, ante las dudas que generaba el despliegue de la edificación en dos etapas, sin que hubiera base para entender que aquella fecha fuese precisamente la de la ampliación, y no la de la construcción inicial. En el supuesto de dicha resolución el RP había llevado a cabo su propia pesquisa en el catastro, de la que resultaba una alteración en el año 2010 (la escritura era de 2013), lo que hacía insuficiente la referencia al año de construcción según la certificación. De todos modos, en nuestro caso, la fecha de la última modificación descriptiva en el catastro es de 2009, lo que nos seguiría dejando fuera de cualquier acción urbanística.
Por el contrario, para el RP, al entender equivocadamente que los 2.599’67 m² son de ocupación, la contradicción con el catastro es manifiesta. Es de tal envergadura que la única subsanación posible pasaría, según demanda el RP, de un lado, por reducir la superficie de la parcela mediante la inscripción de las cesiones u otros negocios traslativos que no han accedido al RP, o la segregación de esos metros para que se mantengan como superficie pendiente de ser cedida, y, de otro lado, por la ampliación de la obra para que en el RP figuren los metros construidos de catastro, No soy quién para opinar por otro, pero tengo la impresión de que, en esas condiciones, al final, los interesados dejarán pasar la indicación del fin de obra en el RP, pues las obras, y con ellas la prescripción de posibles acciones urbanísticas, se acaban cuando se acaban y no cuando lo dice el RP, por mucho que el pomposo art 51 RD 1093/1997 nos suelte un latinajo para darle a ese dato en el asiento bastante más importancia de la que, en realidad, tiene.
Ciertamente, en esta materia los operadores jurídicos estarnos por completo a merced de la actitud del RP, pues no deja de ser su responsabilidad aceptar otros datos descriptivos para llegar a la certeza de que la porción de suelo ocupado por una edificación se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir (Res. de 28/09/2016)… Pero, en mi humilde opinión, ahora concurren circunstancias específicas más que justificadas para hacer ese esfuerzo, pues hablamos de una finca única, singular, insusceptible de confusión con otra, inscrita como tal hace más de treinta años, con metros de sobra en el RP, pero no deja de ser la responsabilidad del RP, así que, si persiste en sus dudas, veo difícil que el Centro Directivo revoque su calificación, y habrá que acatarlo, No obstante, como notario que autorizó la escritura de fin de obra, me considero obligado a defender la que, estimo, es una legítima y muy razonable pretensión de los otorgantes. Si no soy capaz de convencer al RP, menos a la DGSJF, pero poco más puedo hacer».
La registradora de la Propiedad emitió informe ratificando su calificación en todos los extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Vistos los artículos 1, 9, 10 y 202 de la Ley Hipotecaria; 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 45 a 55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de marzo y 12 de noviembre de 2012, 16 de diciembre de 2013, 1 de marzo y 19 de abril de 2016, 22 de marzo de 2017 y 2 de enero, 1, 4 y 23 de abril, 19 de julio y 4 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de marzo de 2020, 28 de enero, 29 de junio, 29 de septiembre y 22 de diciembre de 2021, 31 de marzo de 2022 y 2 de junio de 2023.
1. El presente recurso tiene por objeto la constatación registral de la terminación de una obra declarada en construcción, acreditándose la antigüedad de la obra mediante certificación catastral descriptiva y gráfica no coincidente con la descripción literaria de la obra que consta inscrita.
Son hechos relevantes para la resolución de este expediente:
– La finca 5.403 de Fuenlabrada figura inscrita en el Registro como parcela de terreno sita en una calle sin número de 6.500 metros cuadrados de superficie sobre la que se está construyendo un centro escolar formado por dos edificaciones: un edificio principal de tres plantas y semisótano, y un gimnasio cubierto, siendo la superficie total construida de 2.599,76 metros cuadrados. No consta la superficie ocupada por la edificación.
– La descripción de la edificación y de la finca contenida en el acta de finalización de obra es idéntica a la registral, salvo su ubicación, pues concreta que está ubicada en el número 13 de la misma calle.
– En el acta se hace constar lo siguiente: «la obra nueva (…) quedó terminada en el año 1993, lo que se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica (…), de la que resulta que la fecha cierta de terminación de la construcción es el citado año 1993, su superficie construida es la de 3.321 m², dimensiones de la edificación y sus características, así como la superficie ocupada de la parcela, sin que, por lo demás, conste en el Registro de la Propiedad la existencia de ningún expediente de disciplina urbanística (…). Para el caso de que sea necesario, toda vez que la obra nueva se inscribió mucho antes de la entrada en vigor de la normativa que lo exige, con relación a las coordenadas georreferenciadas de la superficie ocupada por las edificaciones, declaran que son las que constan en el Catastro, a las que se remiten. A tal fin manifiestan que la superficie de ocupación de la parcela corresponde con las dos construccione4s [sic] de la planta baja, es decir, 1067 metros para edificación destinada a enseñanza, y otros 610 metros para construcción destinada a uso deportivo. El resto de la construcción está en plantas altas o en sótano».
– La certificación catastral incorporada se refiere a la parcela ubicada en dicha calle, número 13, con una superficie de solar de 4.220 metros cuadrados y una superficie construida en total de 3.806 metros cuadrados, de los cuales, 610 metros cuadrados ubicados en planta baja están destinados a «uso deportivo» y el resto a «enseñanza» distribuidos de la siguiente forma: 717 metros cuadrados en planta sótano; 1.067 metros cuadrados en planta baja; 695 metros cuadrados en planta primera, y 717 metros cuadrados en planta segunda, figurando como año de construcción 1991, aunque de los antecedentes de Catastro resulta que en el año 1993 la superficie total construida era de 3.321 metros cuadrados, hasta el año 1999 en que pasó a ser de 3.806 metros cuadrados.
– Sin embargo, se observa del plano gráfico del Catastro la existencia de cuatro edificaciones distintas.
– El presentante aportó con posterioridad certificado de final de obra sin firma legitimada ni descripción de la obra ni de la finca y una instancia solicitando la adaptación de la superficie de la finca a la que figura en el Catastro, manifestando que la diferencia de superficie se debe a cesiones no inscritas.
La registradora advierte la existencia de un total de cinco defectos. Los tres primeros se refieren a la imposibilidad de acreditar la antigüedad de la obra con la certificación catastral aportada: a) por existir dudas de identidad entre la finca registral y la parcela catastral con la que se dice corresponde, fundadas en la distinta ubicación y superficie del solar; b) por no coincidir la superficie construida que consta en el Registro con la que figura en el Catastro, y, c) porque, por consiguiente, no pueden obtenerse de dicha certificación las huellas de la edificación. Los dos últimos defectos, basados en una actuación posterior del presentante, relativos al certificado final de obra sin descripción y sin firma legitimada y a la imposibilidad de inscribir un defecto de cabida no son objeto de recurso.
El notario autorizante del acta y ahora recurrente, considera que no se trata de inscribir una obra por antigüedad, sino de hacer constar en el Registro la finalización de una obra antiquísima, ya registrada. Juzga desmesuradas las dudas de la registradora en cuanto a la identidad de la finca por tratarse de un centro escolar notoriamente conocido en Fuenlabrada y sostiene que la diferencia de metros construidos que resultan de la certificación catastral obedece a la posterior ampliación en plantas altas que ahora no se declaran, pudiendo obtenerse de la misma las coordenadas ocupadas por la edificación.
2. En primer lugar, debe ponerse de manifiesto, que, en el presente caso, al contrario de lo que afirma el recurrente, del acta resulta que se ha optado por la constancia de la finalización de la obra por «antigüedad» y que no se trata de una declaración de obra nueva «por vía ordinaria», ya que únicamente se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica para acreditar la antigüedad de la obra y se alude a que no consta en el Registro de la Propiedad la existencia de ningún expediente de disciplina urbanística, por lo que los requisitos exigibles para practicar la inscripción son los que resultan del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En este sentido, debe recordarse que no es en absoluto indiferente o irrelevante la vía jurídica, de entre las ofrecidas en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, por la que se solicite y obtenga eventualmente la inscripción registral de una edificación terminada.
Es el otorgante suficientemente informado quien debe valorar adecuadamente las ventajas e inconvenientes de optar por la vía prevista en el número 1 o por la del número 4 de dicho precepto y tomar una decisión para la que no debería atender simplemente a la aparente ventaja o facilidad que ofrece al artículo 28.4 en cuanto a la reducción de requisitos documentales exigibles en comparación con los del artículo 28.1, sino considerar también otras consecuencias jurídicas que ello supone.
3. Entrando en el fondo de las dos primeras cuestiones planteadas, debe traerse a colación la doctrina de este Centro Directivo (Resolución de 10 de marzo de 2012, reiterada entre otras por la de 31 de marzo de 2022), en el sentido de entender que la acreditación de la antigüedad de la obra a través de la certificación catastral se despliega en un doble aspecto: en relación con la construcción que se declara y en relación con la parcela sobre la que ésta se asienta.
En relación con la parcela sobre la que se asienta la edificación, es necesario realizar una previa operación de correspondencia de la referencia catastral con la finca registral, que se regula en el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, cuando dispone: «(…) se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador».
En el presente caso, aunque el notario recurrente no albergue dudas sobre la correspondencia de la finca basadas en el notorio conocimiento de la existencia de un centro escolar en esa calle, a tenor del indicado precepto no puede entenderse que haya identidad entre la finca registral y la parcela catastral, pues existe una diferencia de superficie muy superior al 10% y tampoco se ha acreditado el cambio de número de la calle.
En cuanto a la construcción, es cierto que este Centro Directivo ha mantenido en sede de inmatriculación (vid., por todas, Resolución de 8 de noviembre de 2019), que la identidad de la finca se entiende referida exclusivamente al espacio físico ocupado por la finca sin que obligatoriamente deba extenderse a las edificaciones que pueda haber en ella, doctrina igualmente extensible a las fincas registrales inscritas.
Sin embargo, el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, permite utilizar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca como medio para acreditar la antigüedad de la obra, siempre que en la misma conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
En este caso, tampoco coincide la descripción que contiene la certificación (3.806 metros cuadrados construidos) con la que aparece en el título y en la inscripción (2.599,76 metros cuadrados). Ni siquiera con los metros que en los antecedentes de Catastro aparecen como construidos en el año 1993 (3.321 metros cuadrados).
Por ello, aunque la diferencia de metros pueda deberse a que se hayan producido ampliaciones posteriores en plantas elevadas como sostiene el recurrente, lo cierto es que no resulta indubitadamente de la certificación catastral que los metros que aparecen como construidos en la certificación catastral se refieran a los que figuran en el Registro.
Es más, existe en la certificación catastral una divergencia entre sus datos descriptivos y los gráficos, pues de los primeros se infiere la existencia de dos edificaciones, la de uso deportivo de solo planta baja y la de enseñanza, de tres plantas más sótano; y, sin embargo, del plano gráfico de la certificación se observa claramente la existencia de dos edificaciones más, ambas de planta baja, por lo que en total aparecen cuatro edificaciones.
Resulta evidente por todo lo expuesto, que no puede inscribirse la terminación de la obra cuando la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad en nada coincide con la del Registro, pues difiere la superficie, la ubicación, los metros cuadrados construidos y el número de edificaciones, sin perjuicio de que pueda acceder la edificación al Registro si se acredita por otros medios su antigüedad.
Precisamente para supuestos como el ahora planteado, esta Dirección General ha venido señalando que el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al igual que el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, vigente en lo que no se oponga a dicho artículo 28.4, prevén cuatro medios para acreditar la construcción y la fecha de terminación de las obras antiguas, que son la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, y que no hay una jerarquía entre esos medios (cfr. las citadas Resoluciones de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014), de modo que es perfectamente natural que si alguno de esos medios no determina de modo claro o definitivo alguno de los requisitos exigidos, pueda acudirse a otro que dé respuesta clara y precisa sobre el extremo que ofrece dudas.
4. El tercero de los defectos señalados por la registradora se refiere a la discrepancia entre las coordenadas de referenciación de la «huella de la edificación» y la descripción literaria de la obra nueva según el Registro y el título, por lo que no puede determinarse la ubicación gráfica concreta de metros cuadrados ocupados por las edificaciones.
El artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, establece que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».
En consecuencia, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
En el supuesto de este expediente, no consta en el Registro la superficie de la parcela ocupada por la edificación, si bien el notario autorizante se remite en cuanto a las coordenadas georreferenciadas a las que resulten de la certificación catastral, aclarando que la superficie de ocupación de la parcela corresponde con las dos construcciones de la planta baja, es decir, 1.067 metros para edificación destinada a enseñanza, y otros 610 metros para construcción destinada a uso deportivo.
Sin embargo, tal y como ha quedado expuesto en el anterior fundamente de Derecho, al no poder entender que existe correspondencia entre la finca registral y la certificación catastral incorporada, tampoco pueden extraerse de la misma sus coordenadas georreferenciadas.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de junio de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.