Categoría: Administración

uye a las parcelas o propiedades pertenecientes al dominio público...” por cuanto el catastro no ha aprobado esto que se dice en informe ninguno, y por cuanto, como hemos dicho, la Confederación Hidrográfica sí ha informado eh sentido contrario a lo pretendido por la perito de parte, interviniente en el proceso de retracto, de forma interesada, pero que no puede servir al registrador en este nuestro asunto. O al menos así lo vemos nosotros.
Por lo tanto, consideramos no se cumple con la regla de la motivación suficiente y pensamos en una suerte de «alianza» del registrador con la multitud de disconformes sin justa causa para ello porque precisamente el Sr. Giménez Nieto. es el principal propietario de parcelas en la zona, lo que siempre levanta suspicacias y envidias. Y nada más.
Dicho esto;
Al Registro de la Propiedad de Gandía n.º 1 de Gandía, solicito:
Se reciba este recurso y se admita a trámite incorporándose en el procedimiento que se habrá aperturado en su día.
Se revise el mismo y se compruebe todas y cada una de las circunstancias necesarias para su correcta tramitación sin perjuicio de su final resolución y resultado.
Se eleve junto con el total y completo expediente para su final resolución por el órgano que corresponda.»
Mediante escrito, de fecha 30 de mayo de 2022, el registrador de la Propiedad se ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo
Vistos los artículos 1, 9, 10, 17, 20, 34, 38, 40, 103 bis, 198, 199, 201 de la Ley Hipotecaria; 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012 y 19 de julio de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de noviembre de 2021 y 19 de enero y 5 de abril de 2022, y las en ellas citadas.
1. Se solicita la inscripción conforme al artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria de la representación gráfica de la finca registral 16.129 de Gandía, con código registral único 46064000072940, acompañando una representación gráfica alternativa con informe de validación gráfica con resultado positivo.
El registrador, «a la vista de las alegaciones presentadas por las colindantes, se acuerda denegar la incorporación al folio real correspondiente de la finca con Código registral único 46064000072940 de la representación gráfica georreferenciada de la misma (…) por existir dudas fundadas en cuanto a la existencia de conflicto entre las fincas colindantes, con posible invasión de desagües y caminos comunes a todas las fincas, habiendo quedado identificada la finca y el titular afectado».
El promotor del expediente recurre alegando, en esencia, que «la parcela o finca objeto del presente recurso, delimitada físicamente en todo su perímetro por muros, márgenes de piedra y vallas, desde hace muchos años», que «no le parecen de suficiente entidad las afirmaciones ímprobas de los presuntos interesados en que no prospere la nueva descripción registral de la finca» y que «los alegantes no aportan pruebas irrefutables de lo que pretenden defender, frente a las pruebas de diferentes naturaleza [sic] que sí amparan el derecho del (…) recurrente».
2. En cuanto a la cuestión de fondo, para resolver el presente recurso, procede reiterar aquí la doctrina de este Centro Directivo relativa a los requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en la resolución de 5 de abril de 2022, en virtud de la cual:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
3. Paralelamente, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo relativa, no ya tanto a los requisitos para obtenerla, sino a los efectos jurídicos de la inscripción de la georreferenciación de las fincas registrales.
Como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».
Precisamente por ello, como se dijo en la Resolución de 5 de abril de 2022, cuando nos encontramos ante una finca registral que tiene formalmente inscrita una determinada georreferenciación, ello supone dar cumplimiento al principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y contenido del derecho inscrito, pues tal georreferenciación inscrita es la que determina con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad y demás derechos inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del registrador, como se prevé en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Tal asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca «está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley», como resulta del artículo 1 de la Ley Hipotecaria.
Y entre tales efectos jurídicos, y sin pretender aquí ser exhaustivos en modo alguno, cabe citar los siguientes:
a) en primer lugar, conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que recoge el llamado principio de prioridad registral, una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible». Así lo confirma también de modo más específico aún el artículo 199 ordenando que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».
b) en segundo lugar, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que recoge el llamado principio de tracto sucesivo «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales» (y entre ellos, la modificación de la ubicación y delimitación geográfica de su objeto) «(…) deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».
c) en tercer lugar, conforme al llamado principio de legitimación registral, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria proclama que «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica (…) que ha quedado incorporada al folio real». Y este artículo 38 señala que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo» y, por ello, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. «De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos», esto es, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. Tal presunción opera también en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe» –la concreta finca cuya ubicación y delimitación queda definida por su georreferenciación inscrita– «durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa».
Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» –ni contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo– «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero». Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida «precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual sentencia, el demandante puede solicitar al juzgado que decrete la anotación preventiva de la demanda, conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción al presente caso, nos encontramos con que la pretensión de inscripción de georreferenciación alternativa del promotor ha provocado numerosos escritos de oposición por parte de interesados, como se reseña con detalle en la nota de calificación objeto del presente recurso, sobre invasión del dominio público y sobre posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas.
En concreto, la finca del promotor, registral número 16.129, aparece con una superficie inscrita de 16.020, 93 metros cuadrados de tierra, en virtud de rectificación de cabida inscrita en el año 2001 conforme al artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre. Y ahora se pretende inscribir su georreferenciación alternativa con una superficie de 16.162 metros cuadrados
Y entre las alegaciones de oposición de interesados particulares notificados, consta la alegación compartida por varios de los alegantes de que según la representación geográfica cuya inscripción se solicita incluye caminos y desagües «que han sido utilizados por todos los vecinos, incluso por el servicio de Custodia Rural del Ayuntamiento de Gandía», y que ese «canal con la función de desagüe fluvial comunitario y canal de suministro de agua (...) cuya invasión supondría coartar gravemente la seguridad y el acceso» a otras propiedades. Algunos de los alegantes son simples titulares de parcelas catastrales, pero entre ellos también los hay titulares de fincas registrales, como ocurre con la registral 15.772 y la 92.268 de Gandía. Asimismo, consta oposición en informe emitido por el Servicio de Custodia Rural del Ayuntamiento sobre invasión de camino de titularidad municipal y «una aigüera» (o desagüe) del dominio público hidráulico.
Todo ello lleva al registrador, a la vista de las alegaciones presentadas por las colindantes, a denegar la inscripción de la georreferenciación pretendida «por existir dudas fundadas en cuanto a la existencia de conflicto entre las fincas colindantes, con posible invasión de desagües y caminos comunes a todas las fincas, habiendo quedado identificada la finca y el titular afectado».
Frente a ello, el promotor y ahora recurrente alega que «el año 2001 ya se aceptó por este mismo registro y se inscribió un aumento de cabida de la finca 16.129, adjuntando plano de técnico habilitado, incluyendo desagüe y camino como parte de la finca». Y que la nueva medición, aunque aumenta ligeramente la inscrita (de 16.020,93 metros cuadrados pasaría a 16.162 metros cuadrados), lo que hace es reducir la nueva cabida o superficie que consta en Catastro (de 17.113 metros cuadrados) «para fijar con total precisión y con el nuevo sistema legalmente previsto (coordenadas GML) la real y completa cabida de la finca o parcela». Y que, a tal efecto, «se realizó levantamiento topográfico de la realidad existente en el terreno, (…) estando (…) la parcela o finca objeto del presente recurso delimitada físicamente en todo su perímetro por muros, márgenes de piedra y vallas, desde hace muchos años». Y que «no le parecen de suficiente entidad las afirmaciones ímprobas de los presuntos interesados en que no prospere la nueva descripción registral de la finca» y procede en su recurso a intentar rebatir cada una de las alegaciones formuladas por los opositores a su pretensión.
A este respecto debe señalarse que la argumentación del recurrente conforme a la cual «el año 2001 ya se aceptó por este mismo registro y se inscribió un aumento de cabida de la finca 16.129, adjuntando plano de técnico habilitado, incluyendo desagüe y camino como parte de la finca», sí consta acreditada en cuanto a que se inscribió un exceso de cabida, pero no en cuanto a que tal inscripción se remitiera a un plano técnico que incluyera en su interior el desagüe y camino en cuestión.
Es más, si tal inscripción, como dice el registrador, se realizó conforme al artículo 53 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre, es de destacar que tal artículo solo regulaba la «constancia registral de la referencia catastral», y no la incorporación ni inscripción de representación gráfica alguna.
Y por otra parte, pese a que el recurrente considere que «no le parecen de suficiente entidad» las manifestaciones de los numerosos interesados que han formulado oposición expresa a su pretensión, lo cierto es que queda constatada la existencia de una controversia, no latente, sino expresa y manifiesta, entre titulares de fincas registrales y de parcelas catastrales, e incluso con Administraciones, acerca de sus respectivas delimitaciones, por lo que las dudas del registrador resultan suficientemente fundadas, y por ello, su calificación ha de ser confirmada y el recurso contra ella desestimado, y sin que, como se ha dicho reiteradamente, competa a este Centro Directivo la resolución de la controversia de fondo entre titulares de fincas colindantes, que tienen abierta a tal efecto la posibilidad de consensuar un deslinde, bien en el seno del mismo procedimiento del artículo 199 o conforme al artículo 200, o instarlo ante los tribunales de Justicia, o, en el caso del dominio público, instar su deslinde conforme a su normativa específica.
Debe recordarse que conforme al artículo 198 de la Ley Hipotecaria, en los casos, como el presente, en que se pretende «la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca (…) la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél».
En efecto, como se indicó en la Resolución de 19 de enero de 2022, «en el presente caso, el registrador ha calificado las alegaciones del opositor, que han determinado que tenga dudas en la identidad de la finca, en cuanto que la representación gráfica que trata de incorporarse al folio (…) presenta (…) posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, por lo que ha decidido motivadamente que, a su prudente arbitrio, la georreferenciación y la rectificación de la descripción no pueden acceder al Registro por la vía del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (…) Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros (…) Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto. Como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Existiendo dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al deslinde de fincas (artículo 200 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), o a la conciliación ante el registrador, notario o letrado de la Administración de Justicia (artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria)».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.