Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por don A. L. B. C. contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Piedrahíta, doña María Cruz Peña Prieto, a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
Mediante instancia privada suscrita el día 12 de marzo de 2024, con firma ratificada ante la registradora de la Propiedad el mismo día, se solicitaba la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa y simultánea rectificación de su descripción en cuanto a las fincas registrales número 4.714 y 4.715 del Ayuntamiento de San Miguel de Serrezuela, tomada de informe técnico e informe de validación gráfica catastral.
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Piedrahíta, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos del documento.
Asiento 1450 Diario 93.
Fecha documento 12/03/2024 Presentación 12/03/2024.
Presentante: B. C., Sanz Díaz León Nieto Torres González, Registradora de la Propiedad del distrito hipotecario de Piedrahita, he calificado negativamente el documento de referencia, al apreciar en el mismo la existencia de causas impeditivas para su inscripción, sobre la base de los siguientes:
Antecedentes de hecho.
Se presenta en el Registro de la Propiedad a mi cargo el documento de referencia, en virtud del cual, Don A. L. B. C. solicita la inscripción de base gráfica alternativa al amparo del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria sobre las fincas registrales números 4714 y 4715 de San Miguel de Serrezuela.
Con fecha veinticinco de marzo de dos mil veinticuatro fue iniciado el procedimiento notificando a los titulares registrales y catastrales de fincas colindantes afectadas.
Respecto de la finca registral número 4715 de San Miguel de Serrezuela fue dictada calificación negativa en fecha diecisiete de mayo de dos mil veinticuatro.
En cuanto a la finca registral número 4714 de San Miguel de Serrezuela, se ha tramitado el procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, con los trámites que detalladamente resultan de la certificación expedida por mí en el día de hoy y que se acompaña a la presente.
Primero. Examinados los Libros y la documentación obrante en el Registro, resulta que:
– La finca registral colindante, registral 5750 de San Miguel de Serrezuela, es finca resultante de concentración parcelaria, parcela 163 del polígono 3. Esta finca consta inscrita con la siguiente descripción:
“Parcela 163 del Polígono 3, dedicado a Cereal de Secano, al Sitio (…), con una superficie de 4 hectáreas 57 áreas. Linda: Norte y Oeste, con camino; Sur, raya del término de Cabezas del Villar y zona excluida; este, parcela 162”. La fecha de la inscripción es el 9 de febrero de 1996. De ninguno de sus linderos resulta su colindancia con la finca 4714 o con zona excluida de concentración parcelaria.
– La finca registral 4714, de la que se solicita la rectificación descriptiva e inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa consta inscrita con la siguiente descripción:
“Huerto al sitio (…) de 18 áreas, dentro del perímetro existe un edificio destinado a Molino Harinero de 90 metros cuadrados, y linda Norte, Sur y Oeste, camino público y este Río (...)”. La fecha de la inscripción es el 21 de mayo de 1994.
Segundo. La representación gráfica georreferenciada cuya inscripción se pretende coincide parcialmente con la parcela catastral 163 del polígono 3; resultante de concentración parcelaria.
Tercero. De la inscripción de la finca registral número 4714 de San Miguel de Serrezuela resulta lindar la misma al este con Río (...) y al oeste y sur con camino (si bien según la representación gráfica georreferenciada propuesta linda al oeste con Río (...), al este y sur con parcela 163), existiendo además importantes diferencias superficiales (18 áreas según Registro y 33 áreas 13 centiáreas según la representación gráfica georreferenciada cuya inscripción se pretende).
Cuarto. La primera inmatriculación de la finca 4714 tuvo lugar en fecha 21 de mayo de 1994, en virtud de escritura cuya copia se acompaña, que describió la finca con su descripción registral. Habiéndose aportado copia del documento privado de adquisición previa que describe la finca como lindante al este con río, pretende el presentante justificar que el “error” descriptivo (al este con río) se cometió en la escritura (título inmatriculador) y no en el documento privado previo, sin aportar ninguna prueba que lo justifique. Es cierto que la escritura en el apartado “título” hace referencia a dicho documento privado, si bien las diferencias descriptivas entre uno y otro no necesariamente se deben a un error cometido en la escritura; bien pudo detectarse el error descriptivo en el documento privado y haber pretendido las partes subsanarlo en la escritura.
Quinto. De los planos de concentración parcelaria que figuran archivados en el registro no resulta que la porción de terreno con la que se pretende identificar la finca registral 4714 (la que resulta de la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada y cuya inscripción se solicita) quedara excluida de concentración parcelaria, sino que esta superficie se incluye indubitadamente dentro de la parcela 163 del polígono 3 [sic] según dichos planos archivados en el registro.
Esta circunstancia se puso en conocimiento del presentante durante la tramitación del procedimiento a efectos de que por el mismo, se solicitara del organismo competente de Concentración Parcelaria certificación de que la superficie y linderos con la que pretende identificar su finca quedó excluida de Concentración Parcelaria, y en todo caso no se corresponde con la parcela 163 del polígono 3 [sic], acreditándose haberse cometido un error en los planos que se aportaron al Registro para su archivo. Esto habría supuesto un indicio favorable a la identificación de la finca registral 4714 con la representación gráfica que se pretende inscribir, además de una acreditación de que con la inscripción pretendida no se estaría rectificando de facto una concentración parcelaria inscrita sin la tramitación del procedimiento oportuno o encubriendo una modificación de entidad hipotecaria –división o segregación y posterior agrupación, en su caso– no instrumentada debidamente.
Sexto. En el título de adquisición de la finca por el titular registral, escritura otorgada el 28 de mayo de 2020 ante la notario de Piedrahíta, Doña María Ruiz Aldanondo, con número de protocolo 160, que causó la inscripción 2.ª de fecha 22 de junio de 2020, no identificó las fincas adquiridas con referencia catastral alguna, advirtiéndose por nota al margen de la inscripción practicada del incumplimiento, de conformidad con el artículo 38 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario de 5 de marzo de 2004. Es decir, ya al tiempo de su adquisición, no se ubicó gráficamente, ni siquiera parcialmente, las fincas adquiridas, entre ellas la que es objeto de esta nota de calificación negativa.
A la vista de todo lo anterior, no puede apreciarse identidad entre la finca inscrita y la representación gráfica que se pretende inscribir, existiendo por tanto dudas fundadas relativas a su efectiva delimitación geográfica.
Fundamentos de Derecho.
Son de aplicación los artículos 9, 10, 18, 19, 19 bis, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 199 de la LH.: 1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.
La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.
El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.
Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.
En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.
2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.
La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.
El artículo 201.1 e) establece que:
No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Por lo tanto, deniego la inscripción de la representación gráfica y lista de coordenadas solicitadas, así como la rectificación su superficie.
La presente nota de calificación negativa podrá (…).
Piedrahita a fecha de la firma digital Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Cruz Peña Prieto registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Piedrahíta a día nueve de julio del dos mil.»
Contra la anterior nota de calificación, don A. L. B. C. interpuso recurso día 29 de julio de 2024 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Antecedentes de hecho.
1.º Mediante instancia de 12/03/2024 dirigida al Registro de la Propiedad de Piedrahíta, el que suscribe, presentó solicitud de inscripción de rectificación de la descripción de sus fincas registrales 4714 (CRU 05006000833063) y 4715 (CRU 05006000833087) con base gráfica alternativa, al amparo del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, y que recayó en el asiento de presentación 1450 del Diario 93.
Y todo ello conforme al Informe Técnico de representación gráfica alternativa de las citadas fincas registrales, del Ingeniero Técnico en Topografía D. R. A. Q. P. (Colegiado n.º […]) y al Informe de Validación Gráfica positiva frente al parcelario catastral de la Dirección General del Catastro con CSV: (…).
2.º Tal y como se indica en dicho Informe Técnico, su objeto consiste en la Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa de las fincas registrales 4714 y 4715 a fin de poder realizar la descripción correcta de la situación de las mismas, encuadradas dichas fincas en los Polígonos 503 y 504 del Término municipal de San Miguel de Serrezuela (Ávila), tal y como se refleja en la superposición sobre la cartografía catastral y la ortofotografía del PNOA reflejada en las siguientes imágenes:
Imagen superposición cartografía catastral: A la izquierda Finca registral 4715 y a la derecha Finca registral 4714.
[Se inserta imagen].
Imagen ortofotografía PNOA: A la izquierda Finca registral 4715 y a la derecha Finca registral 4714.
[Se inserta imagen].
3.º Ambas Fincas fueron adquiridas por D. A. L. B. C., en virtud de escritura de compraventa de 28/05/2020 otorgada ante la Notaria de Piedrahíta Dña. María Ruiz Aldanondo (protocolo n.º 160).
4.º Mediante dicho expediente, se pretende la rectificación de la descripción, superficie y linderos de dichas Fincas registrales 4714 y 4715 al objeto de su concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extra registral.
5.º Respecto de la finca registral 4715 de San Miguel de Serrezuela fue dictada calificación negativa en fecha diecisiete de mayo de dos mil veinticuatro frente a la cual el que suscribe en su condición de promotor tiene interpuesto recurso frente a esta Dirección General con número de entrada 1746/2024 y fecha de entrada 27/06/2024, cuyo justificante se acompaña al presente.
6.º Con respecto a la finca registral 4714 con CRU 05006000833063, la descripción actual que figura en el Registro es la siguiente: “Rústica, huerto, al sitio (…), en el término municipal de San Miguel de Serrezuela. Tiene una superficie de dieciocho áreas, con riego de las aguas (...) Linda: norte, camino público; sur, camino público; este rio (...) y oeste, camino público. Dentro del perímetro de esta finca existe un edificio destinado a molino harinero de unos noventa metros cuadrados, con todos los utensilios propios del mismo, sin funcionar, dado su precario estado interior.”
La descripción que resultará tras la inscripción de la representación gráfica es la siguiente: “Rústica: Huerto al sitio (…), Parcela catastral 5078 del Polígono 503 en término de San Miguel de Serrezuela, con una superficie de treinta y tres áreas, trece con cincuenta y cinco centiáreas. Dentro del perímetro existe un edificio destinado a Molino Harinero, de noventa metros cuadrados con todos los utensilios propios del mismo, sin funcionar dado su precario estado interior Linda: Norte: camino público; Sur: parcela 163 del polígono 503; Este: parcela 163 del polígono 503 y Oeste: río (...) Con número de referencia catastral 05218A503050780000FI.
7.º Conforme se indica en la certificación registral, iniciado el procedimiento con fecha 25/03/2024, y tras consultar los índices y aplicaciones informáticas del Registro, fueron notificados los titulares registrales y catastrales de las fincas colindantes afectadas.
8.º Conforme se indica en la certificación registral, practicadas las notificaciones a los posibles afectados y los correspondientes Edictos publicados en el BOE:
– La Confederación Hidrográfica del Duero informa que para la inscripción de la representación gráfica, se debe respetar en todo caso el dominio público hidráulico en su integridad y las zonas de afección y que examinados los límites de la parcela se comprueba que podría invadirla parcialmente, advirtiendo que en caso de inscripción registral, la finca quedaría afecta al resultado del posible deslinde correspondiente.
– También comparece J. L. M. G., como titular catastral de la parcela 5073 del polígono 504 de San Miguel de Serrezuela, formulando alegaciones manifestando su oposición a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa, alegando en síntesis que dicha parcela resulta afectada parcialmente por la base gráfica alternativa que se pretende inscribir, no estimándose fundada su oposición por la Sra. Registradora, habida cuenta que dicha parcela linda al este con el río, tal y como indica el documento privado que aporta, por lo que no le afecta la inscripción pretendida.
No obstante, y sobre el antedicho compareciente y aunque figura como titular catastral de dicha parcela catastral 5073 polígono 504, negamos derecho de propiedad alguno de dicho compareciente sobre dicha parcela, toda vez que dicha parcela catastral se corresponde con la finca registral n.º 4715 propiedad del que aquí suscribe A. L. B. C., remitiéndonos en este sentido al recurso que tenemos interpuesto contra la anterior calificación negativa recaída en este expediente respecto de la inscripción de base gráfica georreferenciada alternativa de la citada finca registral n.º 4715 que se acompaña al presente.
9.º Como se indica en la nota de calificación, la única finca colindante es la registral 5750 de San Miguel de Serrezuela, adquirida, según se indica en nota registral por D. J. A. C. G., con carácter privativo por título de concentración parcelaria en escritura de 31/08/1993 e inscrita el 09/02/1996.
Dicha finca registral 5750, de la que no consta su referencia catastral en el Registro ni está georreferenciada ni coordinada gráficamente con él se ubica en la parcela 163 del polígono 3 [sic], Paraje (…), dedicada a cereal de secano, con una superficie de 4 hectáreas 57 áreas. Linda: Norte y Oeste con camino; Sur: raya del término de Cabezas del Villar y zona excluida; este: parcela 162.
10.º Según se indica en la certificación registral, la denegación de la inscripción de la representación gráfica y lista de coordenadas solicitadas, así como la rectificación de la superficie se ampara en que
– “la representación gráfica cuya inscripción se pretende coincide parcialmente con la parcela 163 del polígono 3 resultante de concentración parcelaria.
– de la inscripción de la finca registral número 4714 de San Miguel de Serrezuela resulta lindar la misma al este con rio (...) y al Oeste y Sur con camino (si bien según la representación gráfica georreferenciada propuesta linda al oeste con rio (...), al este y sur con parcela 163), existiendo además importantes diferencias superficiales (18 áreas según Registro y 33 áreas 13 centiáreas).
– de los planos de concentración parcelaria que figuran archivados en el registro no resulta que la porción de terreno con la que se pretende identificar la finca registral 4714 (la que resulta de la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada y cuya inscripción se pretende) quedara excluida de concentración parcelaria, sino que se incluye indubitadamente dentro de la parcela 163 del polígono 3 según dichos planos archivados en el registro.”
Que el que suscribe muestra su disconformidad con la antedicha nota de calificación negativa por la cual se deniega la inscripción de la representación gráfica y lista de coordinadas solicitadas, así como la rectificación de la superficie y ello en base a las siguientes:
Alegaciones.
Primera. De la verdadera delimitación geográfica de la Finca registral 4714 y su correspondencia con la representación gráfica georreferenciada alternativa que se pretende inscribir.
Es transcendental destacar, tal y como ya se le informó a la Sra. Registradora, que el motivo por el cual se inicia este expediente registral se debe a los errores de descripción de las lindes que figuran en las fincas registrales del que suscribe. Errores que parten de la escritura de compraventa de 10/05/1994, que es cuando quedan inmatriculadas dichas fincas.
Así, en la descripción literaria de la finca 4714, figura la siguiente: “Rústica. Huerto al sitio (…), de unas dieciocho áreas, con riego de las aguas de la cacera del molino. Linda: Norte, camino público; Sur, camino público; Este Río (...) Oeste, camino público. Dentro del perímetro de esta finca existe un edificio destinado a molino harinero de unos noventa metros cuadrados, con todos los utensilios propios del mismo, sin funcionar, dado su precario estado interior.”
Como se puede comprobar, en dicha escritura de compraventa de 10/05/1994, que es cuando queda inmatriculada dicha Finca, se describe el Título de los anteriores vendedores:
“Título: Les pertenecen a las hermanas Doña M. A. y Doña I. P. P., con carácter privativo según manifiestan, en proindiviso e iguales partes, por herencia de su madre J. P. C., así resulta del documento privado de relación de bienes, que me exhiben fechado en Pascualcobo, el día primero de septiembre de mil novecientos cincuenta (1.º Septiembre 1.950). Presentado en la Oficina Liquidadora del partido, el día dieciséis de Diciembre de mil novecientos cincuenta y uno (16 de Diciembre de 1.951), con el número 965 de presentación y pagados los Derechos Reales en dicha Oficina Liquidadora el día 21 de Abril de 1.951. Así figura en el Cajetín de la oficina, no constando el número de las cartas de pago.”
En el antedicho documento privado de herencia de 1-09-1950 al que se refiere la nota de calificación de la Sra. Registradora en su antecedente de hecho cuarto como “documento privado de adquisición previa” y que fue aportado, se describen los reales linderos que tiene la finca 4714, que no se corresponden con los linderos que por error figuran descritos en las escrituras de 10/05/1994 (que causó la inscripción 1.ª) y de 28/05/2020 (título de propiedad del que suscribe que causó la inscripción 2.ª).
La descripción de los lindes de dicha Finca en el antedicho documento privado de herencia de 1-09-1950, en el que figura la anotación notarial de “vendido en Piedrahíta el 10-V-1994”, es la siguiente (…):
“Mitad proindiviso con su hermana I., de un edificio al sitio (…), con la instalación de un molino destinado a piendos (sic), y además utensilios para dicha industria. Linda derecha entrando, camino público; izquierda, camino público, y espalda, río (...)”.
Como se comprueba, el indicado documento privado de herencia de herencia de 01-09-1950, aportado al expediente, describe los lindes, no con respecto a la finca, sino con respecto al edificio en donde queda instalado un molino que se ubica dentro de la finca registral 4714, en el que a su derecha entrando queda el camino público, al igual que a su izquierda, y a la espalda del molino el rio (...).
Imagen fotográfica aérea de la finca registral 4714 dentro de la cual se ubica un molino con descripción de los lindes del molino: Derecha e izquierda entrando camino, y la espalda del molino el rio (...).
[Se inserta imagen].
Dicho lo cual, y en contra del criterio de la Sra. Registradora, y tal y como se acredita en el documento privado previo, se cometió un error descriptivo en el título inmatriculador con respecto a los lindes de la Finca 4714, pues como se acredita en dicho documento privado previo, la finca no linda al este con el rio (...), sino al oeste con el rio (...).
Dicho lo cual, y en contra del criterio arbitrario de la Sra. Registradora, resulta evidente que el error de descripción de los lindes de la citada Finca 4714 partió de la escritura de 10/05/1994 que es cuando queda inmatriculada (inscripción 1.ª). Error que no se advirtió por el Registrador en su momento y cuando la inmatriculó, pues para la inscripción de la finca de la citada escritura de compraventa de 10/05/1994 –vía art. 205 LH vigente en aquel momento– se debían acreditar los títulos de procedencia de modo fehaciente (documento privado de herencia de 01/09/1950). Y como se comprueba los lindes de dicha finca descritos en el citado documento privado de herencia de 01/09/1950 no se corresponden con los que quedaron inscritos en el Registro de la Propiedad.
A mayor abundamiento, y por Certificación del Ayuntamiento de San Miguel de Serrezuela de 13-03-2024, que se aportó al expediente, se informa respecto de la finca registral 4714 propiedad de D. A. L. B. C., “que dicha finca registral tiene todos los indicios que se ubica en la parcela catastral 163 del Polígono 503 al sitio (…) y en la parcela 5073 del Polígono 504 al sitio (…) (antes de la concentración parcelaria constaba al sitio […]).”
Imagen visor SIGPAC paraje (…) en el término municipal de San Miguel de Serrezuela, en donde se ubican las fincas registrales 4714 y 4715.
[Se inserta imagen].
Y es que en dicho paraje de “(…)” sólo existe el molino propiedad del que suscribe.
Imagen del SIGPAC de la parcela catastral 5073 polígono 504, en la que se constatan como n.º 3 (superficie 202 m2) y n.º 4 (superficie 327 m2) los recintos pertenecientes a mi finca registral n.º 4714 (…).
[Se inserta imagen].
Imagen del SIGPAC de la parcela catastral 163 polígono 503 en la que se constata como n.º 5 (superficie 2516 m2) el recinto perteneciente a mi finca registral n.º 4714 (…).
[Se inserta imagen].
Dichas parcelas figuran bajo referencia catastral 05218A504050730000FQ (Parcela 5073 del Polígono 504 de San Miguel de Serrezuela) y 05218A503001630000FJ (Parcela 163 del Polígono 503 de San Miguel de Serrezuela).
Es por lo anterior, y habida cuenta las dudas, por los errores en los lindes advertidos, en la verdadera delimitación geográfica de las fincas del que suscribe, es por lo que resulta imprescindible el expediente del art. 199.2 LH para rectificar la verdadera descripción, superficie y linderos de las fincas registrales 4715 y 4714 de D. A. L. B. C. que constan inscritas en el Registro de la Propiedad de Piedrahíta, habida cuenta el error e inexactitud cometido en su día en la descripción de los lindes de dichas Fincas cuando se inmatricularon. Error que queda constatado, al tenor de la documentación que se aportó al expediente, y entre otros el documento privado de herencia referido de 01/09/1950 (…).
Tal y como establece esta Dirección General en numerosas resoluciones, el expediente del artículo 199 LH tiene como objetivo la inscripción de la representación gráfica de la finca y, como consecuencia de tal inscripción la rectificación de la descripción literaria de la finca registral cuya representación se inscribe, siendo presupuesto necesario, por tanto, para que pueda tramitarse el expediente que exista una plena correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica de modo que las diferencias existentes entre la descripción registral original y la gráfica se deban exclusivamente a errores descriptivos del Registro.
Segunda. Del error en la catografía [sic] catastral existente en cuanto a las geometrías de las parcelas catastrales 5073 polígono 504 y 163 polígono 503 de San Miguel de Serrezuela y del rio (...)Verdadera delimitación geográfica del rio (...)al paso por dichas parcelas en donde se ubican las Fincas registrales 4714 y 4715 propiedad de D. A. L. B. C.
Al hilo de lo anterior, y acreditada la verdadera delimitación geográfica de la Finca 4714, y por ende la verdadera descripción de su superficie y linderos de dicha Finca en donde se ubica un edificio destinado a molino de agua que el que suscribe está restaurando (así como de la otra Finca registral 4715 propiedad del que suscribe), al objeto de su concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extra registral, también se acreditó en el expediente el error cartográfico catastral existente en indicadas parcelas catastrales v con respecto al cauce del rio (...)al paso por las citadas Fincas registrales, pues el cauce del rio (...)se ubica entre medias de dichas fincas, lindando ambas al citado cauce del rio (...).: La finca registral 4715 (ubicada dentro de la parcela catastral 5073) linda al este con el rio (...) y la finca 4714 (ubicada dentro de las parcelas catastrales 5073 y 163) linda al oeste con el rio (...).
Imagen cartográfica catastral errónea de las indicadas parcelas catastrales y el río (...):
[Se inserta imagen].
Imagen real (geoportal registradores) del curso del rio (...) al paso por las fincas registrales 4714 (finca de la derecha) y 4715 (finca de la izquierda).
[Se inserta imagen].
Imagen real del cauce del rio (...) al paso por las Fincas registrales 4714 y 4715 sacada del Informe de Confederación Hidrográfica del Duero de autorización de uso excepcional de suelo rústico para la rehabilitación del molino de agua en rio (...) (Molino ubicado en Finca 4714 propiedad de D. A. L. B. C.), y aportado al expediente.
[Se inserta imagen].
Tal y como se constata en el Informe de Confederación Hidrográfica del Duero, que también fue aportado al expediente, gran parte de la parcela catastral 5073 del polígono 504, –en donde se ubica y queda delimitada geográfica y georreferenciada la finca registral 4715 del que suscribe– se encuentra afectada por la zona de flujo preferente del rio (...), es decir, gran parte de dicha parcela catastral, tal y como figura cartografiada en el catastro, invade el cauce real por donde discurre el río (...) con el que linda al este, de ahí, las diferencias de superficie que se constatan por la Sra. Registradora entre la certificación catastral de la parcela 5073 que no es la real, con la que consta inscrita respecto de la finca registral 4715 y con la que resulta de la representación gráfica georreferenciada que es la superficie real de dicha parcela y por ende de la finca registral 4715, sin invasión del dominio público hidráulico y zona de afección.
De ahí que la descripción catastral de la parcela 5073 del polígono 504, en cuanto a su superficie, no se corresponda con la realidad física de la finca 4715 propiedad del que suscribe, que se ubica en dicha parcela catastral, y razón por la cual la representación gráfica georreferenciada alternativa que se presenta al objeto de establecer la verdadera realidad física de dicha finca 4715 y por ende de la parcela catastral 5073 del polígono 504, en la que como se advera queda respetado el dominio público hidráulico en su integridad y su zona de afección.
Es por lo anterior y tal y como se indica en la certificación registral, la Confederación Hidrográfica del Duero informa que para la inscripción de la representación gráfica, se debe respetar en todo caso el dominio público hidráulico en su integridad y las zonas de afección y que examinados los límites de la parcela se comprueba que podría invadirla parcialmente, advirtiendo que en caso de inscripción registral, la finca quedaría afecta al resultado del posible deslinde correspondiente.
Entendemos que dicho informe se está refiriendo a la parcela catastral 5073 del polígono 504 tal y como figura cartografiada en el catastro y en donde se ubica la finca registral n.º 4715 propiedad del que suscribe, pues efectivamente y como acreditamos, la cartografía catastral en esa zona por donde discurre el río (...) es errónea. Como acreditamos, la parcela catastral 5073 del polígono 504 tal y como queda cartografiada en el catastro invade el dominio público hidráulico y las zonas de afección y que queda correctamente deslindado con la representación gráfica georreferenciada alternativa que se ha presentado y correspondiente a las fincas registrales 4714 y 4715 propiedad del que suscribe.
Además del informe de respuesta por parte de la Confederación hidrográfica del Duero al que se refiere la certificación registral, y tal y como se indica en la certificación registral, el que suscribe, como promotor del expediente, presentó el 5/06/2024 al expediente registral del artículo 199.2 LH de sus fincas registrales 4715 y 4714, informe de Confederación Hidrográfica del Duero (Referencia H-0027/2024), en relación al escrito promovido por el que suscribe, por el que solicitaba que se informara favorablemente al Registro en relación al expediente registral del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria de corrección gráfica de sus fincas registrales 4714 y 4715 (identificadas respectivamente en el geoportal registradores con “ID de trámite ID05006200005309 e ID05006200005310”), en cuanto al error existente en la cartografía catastral del río (...) a su paso por el sitio (…), de San Miguel de Serrezuela, y que afecta a la correcta identificación georreferenciada alternativa que se presenta de las fincas registrales del que suscribe.
Dicho lo cual, resulta sorprendente la afirmación de la Sra. Registradora efectuada en su certificación registral respecto de que “dichas fincas no pueden ser identificadas con las fincas registrales objeto del procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.”
Imagen Geoportal Registradores. Inscripción base gráfica alternativa Finca registral 4714 identificador trámite presentación ID05006200005309.
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Imagen Geoportal Registradores. Inscripción base gráfica alternativa Finca registral 4715 identificador trámite presentación ID05006200005310.
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A este respecto, Confederación Hidrográfica del Duero informa “que según puede comprobarse tanto en el visor del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (http://sig.mapama.es/snczi/), o en el visor Mírame-IDEDuero de la Confederación Hidrográfica del Duero, como en las ortofotos, la zona el molino (…) –en la actualidad– no está considerada como cauce público (río, laguna, arroyo). No obstante, y con motivo de la autorización de uso excepciona/en suelo rústico para la rehabilitación del molino, este Organismo de cuenca elaboró un modelo hidráulico bidimensional somero mediante el programa IBER, en base al cual se comprobó que la edificación se encuentra fuera de la zona de flujo preferente del río (...), pero afectada por su zona inundable, definiéndose la zona inundable como “(….) terrenos que puedan resultar inundados por los niveles teóricos que alcanzarían las aguas en las avenidas cuyo período estadístico de retorno sea de 500 años”. (…).
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Dicho informe de 03/11/2021 (Exp. AG-1274/2021) y que también fue aportado al expediente registral, y del que la Sra. Registradora ha hecho caso omiso, es el relativo a la autorización de uso excepcional en suelo rústico de rehabilitación del molino de agua en río (...), ubicado en la parcela catastral 163 polígono 503 del término municipal de San Miquel de Serrezuela, promovido por D. A. B. C. (promotor del presente expediente del art. 199.2 LH) y dirigido al Ayuntamiento de San Miguel de Serrezuela, en el que se pone de manifiesto el proyecto básico de ejecución de recuperación de la cubierta del molino sobre el rio (...)redactado en noviembre de 2020 por el arquitecto D. J. I. S. R.
En dicho informe que es favorable a la actuación de rehabilitación del molino que viene llevando a cabo el que suscribe como propietario, se pone de manifiesto las comprobaciones realizadas por Confederación Hidrográfica del Duero en cuanto a que dicho molino se encuentra al este del río (...) (es decir, una vez más se constata que la finca registral 4714 en donde se sitúa el molino linda al oeste con el rio (...).), estando todas sus edificaciones dentro de la zona de policía de ese cauce, por lo que resulta necesario la solicitud de dicha autorización administrativa previa a dicho Organismo de cuenca conforme la Ley de Aguas y el Reglamento de Dominio Público Hidráulico (RD 849/1986). En dicho informe se constata que el molino no se encuentra afectada por la zona de flujo preferente del río (...), pero sí por su zona inundable por lo que la actuación en dicho terreno está limitado conforme el citado Reglamento de dominio público hidráulico.
Al tenor de todo lo anterior, queda acreditado el error en la cartografía catastral de las indicadas parcelas y con respecto al cauce del rio (...)al paso por las Fincas registrales 4714 y 4715 propiedad de D. A. L. B. C., debiéndose apreciar total identidad entre las citadas fincas registrales y la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir.
Tercera. La representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca registral n.º 4714 cuya inscripción se pretende en ningún caso invade ni sobrepasa los límites de cabida ni linderos de la finca registral colindante 5750 (parcela 163 del polígono 503) de concentración parcelaria.
Tal y como consta en la nota de calificación, la Sra. Registradora deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa y lista de coordenadas solicitadas así como la rectificación de la superficie de la finca registral n.º 4714 del que suscribe, indicando que dicha representación gráfica coincide parcialmente con la parcela 163 del polígono 3 resultante de concentración parcelaria, en cuyos planos de concentración parcelaria que figuran archivados en el registro no resulta que la porción de terreno con la que se pretende identificar la finca registral 4714 quedara excluida de concentración parcelaria, sino que se incluye indubitadamente dentro de la parcela 163 del polígono 3 según dichos planos archivados en el registro.
Negamos que la representación gráfica alternativa cuya inscripción se solicita respecto de la finca registral 4714 propiedad del que suscribe, invada o se incluya dentro de la parcela 163 del polígono 3 (finca registral colindante 5750), y ello por lo siguiente:
1.º La cartografía de concentración parcelaria utilizada por la Sra. Registradora es antigua pues data de 1981 y en ningún caso está georreferenciada, por lo que poco o escaso valor pueden darse a dichos planos de concentración parcelaria. Así lo entendió el CORPME, en su Comisión de Bases Gráficas, a las consultas 1/2016 y 8/2017 indicando que, aun tomando en consideración la limitación impuesta por el art. 201 LH, reconoce que, en ocasiones, pueden existir diferencias entre lo acordado sobre plano y su materialización sobre el terreno ya sea por la poca exactitud de los medios de medición, la topografía del terreno, pequeños desplazamientos de cartografía. etc. Por ello, parece excesivo que ante cualquier rectificación de superficie se exija al titular la rectificación del acta de reorganización, lo que en la mayoría de los casos es inviable e impide de facto cumplir con el objetivo de la coordinación que busca la Ley 13/2015. Por tanto, no entraría dentro del concepto de “rectificación descriptiva” del art. 201.1 e), pues no se altera la descripción, sino que se complementa ésta con un dato más exacto, pues su descripción perimetral no se altera, sin que sea necesario acudir para modificaciones puntuales a la tramitación de todo el expediente de rectificación del título, por aplicación de un básico principio de proporcionalidad en las decisiones y de conservación del negocio jurídico, quedando reservado este supuesto al caso en que se alteren las coordenadas resultantes del expediente ya inscrito.
2.º Conviene precisar que la inscripción que se pretende responde a un proyecto técnico previo efectuado por ingeniero topógrafo, que refleja la realidad física de las parcelas, apoyado en un levantamiento topográfico inicial georreferenciado, por lo que resulta evidente que, cuando se solicita la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa, éste tiene como finalidad aportar al registro una representación cartográfica real del inmueble, y que ésta sustituya a la descriptiva y gráfica del catastro, y ello lleva implícito una modificación en la cartografía de las parcelas catastrales colindantes, con merma o exceso de superficie en las mismas según el caso. Pero ello no puede ser motivo de calificación negativa en nuestro caso, pues, además de que representación gráfica georreferenciada alternativa aportada no invade ninguna parcela colindante (la cartografía catastral es errónea), en ningún caso el colindante de la parcela 163 del polígono 3 (Finca registral 5750) sufre merma alguna en su superficie ni en la descripción de sus linderos.
3.º A tal efecto, la finca registral 5750 (colindante a la finca registral 4714 propiedad del que suscribe) queda descrita tal y como se recoge en la nota de calificación en cuanto a su superficie y linderos con lo siguiente: Parcela 163 del Polígono 3, dedicado a cereal de secano, al sitio (…) Superficie 4 hectáreas 57 áreas (es decir 45.700 m2), Linda al norte y oeste con camino; sur, raya del término de Cabezas del Villar y zona excluida; este parcela 162.
Debemos indicar que dicha finca registral 5750 no queda identificada con Referencia Catastral alguna en el registro, ni está georreferenciada ni coordinada catastralmente, si bien se corresponde con la parcela catastral 163 del polígono 503 (referencia catastral 05218A503001630000FJ), con una superficie gráfica catastral de 48.348 m2(…).
Cartografía catastral errónea parcela 163 polígono 503.
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Como se comprueba dicha finca registral 5750 queda inscrita en el registro con una superficie de 45.700 m2(45 H. 57 a). y por ende inferior a la que consta como superficie gráfica catastral (48.348 m2), es decir, existe una diferencia de cabida de 2648 m2. Dicha diferencia de superficie es la que corresponde a la finca registral 4714 del que suscribe. Así se constata en la Imagen del SIGPAC de la parcela catastral 163 polígono 503 en la que se ubica como recinto n.º 5 gran parte de la finca registral n.º 4714 del que suscribe (…)
4.º A mayor abundamiento, resulta evidente que la superficie y linderos que identifican la finca registral 4714 propiedad del que suscribe conforme la representación gráfica georreferenciada alternativa que se pretende inscribir, quedaron fuera de concentración parcelaria y en zona excluida, tal y como así se infiere de la descripción de los lindes de la finca registral colindante de concentración 5750 en el que como se indica dicha finca registral 5750 “linda al oeste con camino” (véase dicho camino en la anterior imagen del SIGPAC lindante al oeste con la finca registral 4714), lo que contrasta con la descripción gráfica catastral de la parcela 163 del polígono 503 que ubica el linde a su oeste con el río (...) (véase la anterior imagen cartográfica catastral). Luego es evidente que tanto la cartografía catastral como los planos de concentración parcelaria coincidentes con la cartografía catastral resultan erróneos.
5.º Esta porción de terreno al oeste de la finca registral 5750 (que se ubica entre ese camino con el que linda al oeste la finca registra 5750 y el cauce real del río (...)) pertenece a la finca registral 4714 propiedad del que suscribe en donde se ubica el edificio destinado a molino, tal y como se evidencia en las imágenes ortofotográficas del informe del SIGPAC como recinto n.º 5 con una superficie de 2516 m2(parcela 163 polígono 503) y recintos n.º 3 y 4 con unas superficies respectivas de 202 m2y 327 m2(parcela 5073 polígono 504) (…)
6.º Resulta imprescindible aclarar que el linde común entra la finca registral 4714 del que suscribe y la finca registral colindante 5750 es el camino que se aprecia en la imagen del SIGPAC que sirve de paso a las parcelas catástrales excluidas de concentración con las que linda al sur la finca registral 5750.
7.º A mayor abundamiento, y tal y como queda evidenciado en las imágenes del SIGPAC, la finca registral 4714 del que suscribe se encuentra perfectamente identificada y delimitada en el terreno por un cierre consolidado en el tiempo con un muro de piedra en todo su perímetro que delimita su finca con la finca registral 5750 colindante (entre medias de dichas fincas se ubica el camino que aparece en la imagen, cuyos vértices se reflejan en las coordenadas de la RGA aportada. Es decir, sobre el terreno no existe ninguna duda ni conflicto sobre el linde común de las dos propiedades. Y tal es así, que habiendo dado traslado la Sra. Registradora a dicha colindante tal y como queda constatado en el expediente, no ha efectuado oposición ni manifestación alguna de invasión de su finca al respecto de la RGA que el que suscribe pretende inscribir y ello habida cuenta el reconocimiento de pertenencia al que suscribe del citado terreno en donde se ubica el molino propiedad del que suscribe, y que es la finca registral 4714.
En acreditación de lo anterior acompañamos reportaje fotográfico de la finca registral 4714 en el que se aprecia la perfecta delimitación perimetral de la finca con muros de piedra por todo el recinto así como las obras que el que suscribe viene llevando a cabo de rehabilitación del molino y que cuentan con la licencia administrativa correspondiente tal y como ya ha quedado expuesto y acreditado.
8.º Es evidente que dicho terreno en donde se ubica la finca registral 4714 propiedad del que suscribe y cuya RGA se pretende inscribir quedó excluido de concentración parcelaria. A tal efecto, la ejecución de la concentración parcelaria en la zona de San Miguel de Serrezuela se produjo mediante Real Decreto 2125/1980, y vigente la Ley de reforma y desarrollo agrario LRYDA (Decreto 118/1973 de 12/01/1973), que en sus artículos 185 y 187, viene a establecer como parcelas excluidas de concentración parcelaria el suelo de dominio público y los bienes comunales (salvo que sean desafectados) y los sectores o parcelas que no pueden beneficiarse de ella por la importancia de las obras o mejoras incorporadas a la tierra, por la especial naturaleza de la tierra (urbana, de naturaleza especial, suelos protegidos), por su emplazamiento o por cualquier otra circunstancia. Por lo tanto quedan excluidos de la concentración los suelos “construidos” entendiendo por tales aquellos suelos ocupados por edificaciones y obras así como el suelo de su alrededor por la importancia de las obras o mejoras incorporadas a la tierra, por la especial naturaleza de la tierra o por cualquier otra circunstancia que los técnicos de concentración hayan apreciado en su momento. Y este es el caso del terreno en donde se ubica el molino (finca registral 4714) que tal y como ha quedado acreditado se encuentra en rehabilitación conforme la autorización de uso excepcional de suelo rustico conferida al que suscribe por Confederación Hidrográfica del Duero como organismo competente de cuenca del rio (...), que ya hemos acreditado, en cuyo informe se indica la naturaleza especial y protegida de dicho terreno, fuera de la zona de flujo preferente del río (...), pero afectada por su zona inundable y zona de policía de ese cauce y por lo tanto cualquier actuación en dicho terreno está limitada al tenor del Reglamento de Dominio Público Hidráulico.
Dicho lo cual, no resulta de recibo que la Sra. Registradora, durante la tramitación del procedimiento, exigiera al que suscribe certificación del organismo competente de Concentración Parcelaria al respecto de informar sobre si dicha finca registral quedó excluida de Concentración Parcelaria y que en todo caso no se corresponde con la parcela 163 del polígono 3, extremo que en cualquier caso ya quedaba acreditado tal y como aquí queda expuesto y habida cuenta los errores constatados en la cartografía catastral y en los planos de concentración parcelaria.
Dicho lo anterior, también resultaba perfectamente posible y hasta recomendable que hubiera sido la Sra. Registradora la que hubiera adoptado una actitud proactiva, solicitando a dicha administración competente dicha certificación de haberle resultado necesario al inicio del expediente, y ello en virtud de la [sic] competencias que la propia ley hipotecaria le tiene atribuidas para actuar de oficio ante este tipo de expedientes registrales.
Tal y como viene establecido por esta Dirección General en relación al procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, la dudas de identidad entre la finca inscrita y la representación gráfica georreferenciada que se pretende inscribir pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Al tenor de lo anteriormente expuesto, entendemos que en este caso la existencia de dudas en la identidad de la finca por parte de la. Sra. Registradora no está justificada, dado que la representación gráfica de la finca que se pretende inscribir no coincide con otra base gráfica inscrita, o con el dominio público, o la posible inv