Categoría: Administración

iguientes: el día 28 de junio de 2022, se otorga por «Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A., Establecimiento Financiero de Crédito», una compraventa a favor de la entidad «Domus Hogares de Futuro, SL», de una vivienda en cuya información registral, referido a la Protección Oficial, consta exclusivamente lo siguiente: «(VPO: SI) Goza de Calificación Definitiva de Viviendas de Protección Oficial de Promoción Privada, expediente 24-1-0030/91». A la escritura no se incorpora visado de autorización, pero se acompaña un certificado del Servicio de Fomento, de la Delegación Territorial de León, de la Junta de Castilla y León, relativo al precio máximo de venta de la vivienda, que es superior al precio establecido en la misma. El objeto social de la entidad «Domus Hogares de Futuro, SL», es la promoción inmobiliaria y la compraventa y rehabilitación de viviendas».
La registradora señala como defecto que está vigente el régimen de protección oficial, al no haber transcurrido los 30 años del mismo, y el hecho de que el adquirente sea una persona jurídica hace que sean de aplicación las previsiones legales que se establecen en la Ley de Vivienda y, por tanto, se hace necesario presentar la correspondiente autorización del servicio competente de la Junta de Castilla y León que acredite que esta transmisión, dadas sus circunstancias específicas, cumple todos los requisitos necesarios para que el adquirente pueda acceder a la titularidad de la vivienda objeto de transmisión. Como motivos expresa: a) que el régimen de protección oficial de esta finca se encuentra vigente por no haber transcurrido los 30 años necesarios desde el día 25 de octubre de 1993, fecha en la que se otorgó la cédula de la calificación definitiva, y b) que, planteándose serias dudas en cuanto al alcance de la calificación registral en este aspecto, entiende que la calificación que se hace del documento no permite valorar si, sólo en función de la inscripción en el Registro Mercantil, se puede apreciar si la persona jurídica adquirente reúne o no los requisitos que se le exigen o está dentro de algunos de los supuestos que permitirían a una persona jurídica ser titular de una vivienda protegida, y ello dados los límites propios de la calificación registral, que ha de efectuarse por la documentación presentada, así como con lo que resulte de los libros del registro, por lo que aquellos requisitos habrán de ser comprobados por la autoridad competente en la materia.
El notario recurrente alega lo siguiente: que se produjo una información insuficiente en la nota de información continuada; que no puede comprobar si el régimen de vivienda de protección oficial está vigente, al no figurar en la nota registral la fecha de la calificación definitiva, considerando que de la fecha del expediente de vivienda de protección oficial, que sí figura en la nota (1991), el régimen está concluido; que el visado se limitará a comprobar que el precio de venta o alquiler no exceda del precio máximo legal vigente en el momento de la transmisión, lo que consta incorporado a la escritura; que, de la única referencia al expediente de vivienda de protección oficial que figura en la nota de información continuada, puede concluirse que dicho régimen está concluido; que la propietaria transmitente de la vivienda de protección oficial es una sociedad en cuya adquisición no consta que dispusiera de visado para conseguir su inscripción, y que la adquirente es una persona jurídica, afectada por la no necesidad de visado completo, con base en el artículo 67.3 de la Ley 9/2010; que se incorpora el certificado administrativo con el precio máximo de venta, y este no es superado por el precio establecido en la escritura; que se encuentra derogado el Decreto 52/2002, de 27 de marzo, que limitaba la posibilidad de inscribir sin visado una vivienda de protección oficial, y que la nueva regulación no la establece; que la normativa autonómica citada en la calificación en ningún caso establece la nulidad de la transmisión de una vivienda de protección oficial sin visado, ni la prohibición de la inscripción, sino que se limita a establecer un régimen sancionador; que la escritura incorpora un certificado del Servicio de Fomento, de la Delegación Territorial de León, de la Junta de Castilla y León, del que resulta que el precio por el que se transmite la vivienda, no supera el precio legal máximo permitido para la transmisión, que es el único requisito que se exige acreditar en el caso de que la vivienda de protección oficial se transmita a una persona jurídica; que la Ley establece que siendo el adquirente una persona jurídica, el visado se limitará a consignar cual es el precio máximo de venta, lo que consta en la escritura y del que resulta que el precio escriturado no supera el máximo de venta permitido.
2. En primer lugar, alega el notario recurrente que se produjo una información insuficiente en la nota de información continuada, por lo que no puede comprobar si el régimen de vivienda de protección oficial está vigente, al no figurar en la nota registral la fecha de la calificación definitiva, considerando que, de la fecha del expediente de vivienda de protección oficial, que sí figura en la nota (1991), el régimen está concluido. Posteriormente, en la nota de calificación, la registradora señala que es el 25 de octubre de 1993 la fecha en la que se otorgó la cédula de la calificación definitiva, por lo que no han transcurrido los 30 años.
El Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de Vivienda, en su artículo 17, relativo a solicitud de calificación definitiva, establece lo siguiente: «Los promotores de viviendas de protección oficial dispondrán de un plazo de treinta meses a partir de la obtención de la calificación provisional, a que se refiere el artículo anterior, para presentar la solicitud de calificación definitiva».
La solicitud de calificación provisional se considera el trámite inicial en el proceso de obtención de la declaración de que un edificio es de «Protección Oficial». No hay norma que se refiera a la constatación registral de esta «calificación provisional», pero ello no es impedimento para que se solicite y obtenga la misma, como de hecho se efectúa habitualmente, para lo que se deberá aportar el correspondiente certificado administrativo. Los efectos de esta constancia, sin embargo, se limitan a impedir que surja un tercero protegido por la fe pública registral, al que no le serían aplicables las limitaciones dispositivas características de las viviendas protegidas si se llega a obtener la calificación definitiva.
La constancia en el Registro de la Propiedad del contenido de la calificación definitiva tiene su trascendencia, ya que se trata de un documento administrativo que certifica que la edificación ha cumplido cuantos requisitos son exigidos por la Ley para dotar a la misma de la calificación de protegida. Por otra parte, la constancia registral de la calificación definitiva también posibilitará al registrador la base legal para denegar las inscripciones de transmisión, exigir las notificaciones y otros requisitos legales o verificar comunicaciones a la Administración, derivadas del régimen de las viviendas de protección oficial aplicable, en las transmisiones de las mismas que se presenten a inscripción.
A efectos registrales, la calificación definitiva se hace constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal, a los efectos de publicidad del carácter de la vivienda respecto de los terceros, mediante la presentación de la cédula de calificación definitiva que es un documento administrativo expedido por el órgano competente en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas.
Así, el número del expediente de vivienda de protección oficial en ningún caso determina la fecha de la calificación definitiva que puede alargarse a 30 meses. Por lo tanto, el Registro debió facilitar, si constaba en el historial -en inscripciones antiguas solo consta el número de expediente- la fecha de concesión de la calificación; pero, por otra parte, el notario debió asegurarse de la fecha de obtención de la calificación definitiva más allá del número de expediente. Por tanto, con la matización de que el notario debió asegurarse de la fecha de calificación definitiva, la registradora, en la información facilitada debió incluir la citada fecha si le constaba en el Registro.
3. En cuanto a la aportación de un certificado del precio máximo de venta, de manera que éste sea superior al precio señalado, y esto exima de la obligación de incorporar el visado de autorización, la Dirección General de Registros y del Notariado –Resolución de 24 de abril de 2017– resolvió un supuesto semejante al presente, pero en el ámbito del Principado de Asturias, por lo que conviene recordar que en aquella ocasión se puso de relieve lo siguiente:
«Respecto a la necesidad de aportar el certificado en el que conste que la referida vivienda carece de precio máximo de venta hay que señalar que ni la legislación estatal ni la autonómica consideran la venta de una vivienda de protección oficial con sobreprecio contrato nulo, sino que únicamente está previsto un régimen sancionador.
En este sentido la disposición transitoria undécima del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda, se remite a los artículos 153 y 154 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, aprobado por el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, en el que consideran que la percepción de cualquier sobreprecio prohibido en la compraventa se reputará infracción muy grave y será sancionable con multa pecuniaria (250.000 a 1.000.000 de pesetas, reducible para que no exceda del duplo de la diferencia entre el precio recibido y el precio legal), sin perjuicio de la posibilidad de imponer sanciones complementarias, entre otras, la devolución de las cantidades indebidamente percibidas, la descalificación de la vivienda la cual cuando tiene carácter de sanción, implica la pérdida de los beneficios económicos, exenciones y bonificaciones y la conservación durante cinco años por parte de los usuarios legítimos de los derechos del régimen legal de protección, sin que los propietarios puedan concertar ventas o arrendamientos a precios superiores a los reglamentario (…).
Este criterio también es sostenido por el Tribunal Supremo al señalar que “es doctrina reiterada y consolidada de esta Sala, que los contratos de compraventa de Viviendas de Protección Oficial, en los que las partes fijan libremente un precio superior al oficial no son nulos, puesto que tal sanción de nulidad, no aparece prevista en la legislación específica de este tipo de viviendas, siendo la existencia de sobreprecio, únicamente determinante de sanciones administrativas y pérdida de beneficios; del mismo modo, no es procedente, dice reiterada Jurisprudencia, sostener la nulidad parcial de la cláusula, puesto que el precio pactado fue el decisivo para el acuerdo de voluntades” (Sentencias de 16 de julio de 2001, 19 de noviembre de 2002 y 12 de diciembre de 2007, entre otras)».
En el presente supuesto, se trata de la Comunidad de Castilla y León, y en la escritura se incorpora un certificado del Servicio de Fomento, de la Delegación Territorial de León, de la Junta de Castilla y León, del que resulta que el precio por el que se transmite la vivienda, no supera el precio legal máximo permitido para la transmisión.
4. En cuanto a la necesidad de incorporar el visado en la transmisión de viviendas de vivienda de protección oficial, la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León, en su artículo 67 apartado 3, establece lo siguiente: «El visado consiste en una resolución por la que se declara acreditado el cumplimiento de los requisitos objetivos y subjetivos en la adquisición o arrendamiento de una vivienda de protección pública y sus anejos vinculados, y la inclusión de las cláusulas obligatorias. No obstante, en los siguientes casos el visado se limitará a comprobar que el precio de venta o alquiler no exceda del precio máximo legal vigente en el momento de la transmisión: a) Cuando el adquirente de la vivienda ya sea titular de parte de la misma. b) En caso de transmisiones de anejos no vinculados a una vivienda de protección pública. c) En el caso de transmisiones o arrendamientos de una vivienda de protección pública a personas jurídicas públicas o privadas».
Debe tenerse en cuenta que según el artículo 62 de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León, podrán ser titulares de viviendas de protección pública las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas. Según el apartado 1 del artículo 63 de la misma ley, los destinatarios o usuarios que adquieran o arrienden una vivienda de protección pública serán personas físicas, unidades familiares o unidades de convivencia que cumplan los requisitos establecidos en dicho precepto legal; y, según el apartado 4 del mismo artículo, las personas jurídicas públicas y las privadas sin ánimo de lucro podrán ser destinatarias de una vivienda de protección pública en los siguientes casos: «a) Cuando en la vivienda se vayan a desarrollar actividades de interés público o social previstas en su objeto social. b) Cuando la vivienda se destine a realojar personas incluidas en alguno de los colectivos de especial protección».
En el presente caso, el objeto social de la entidad adquirente, es la promoción inmobiliaria y la compraventa y rehabilitación de viviendas. Por tanto, no colisiona con las referidas exigencias respecto de las viviendas de protección oficial.
La registradora señala que no parece que la sociedad adquirente carezca de ánimo de lucro o que realice alguna actividad de interés público o social, pero entiende que, dados los límites propios de la calificación registral (no todas las cuestiones que han de valorarse resultan de la documentación objeto de calificación), es imposible que los requisitos que necesariamente habrá de tener un adquirente de vivienda protegida puedan ser apreciados por el registrador en su calificación. Y añade que «se puso en contacto» con la sección dedicada a la promoción de vivienda protegida de promoción privada, de la Junta de Castilla y León, y le confirmaron que «habida cuenta de las circunstancias del caso se hacía necesaria la solicitud a dicho sección de la correspondiente autorización de la compraventa».
No obstante, como sostiene el notario recurrente, en primer lugar, el artículo 13 del Decreto 52/2002, en el que se prohibía la autorización de escritura de estas viviendas sin el visado, está derogado por la Ley 10/2013, de 16 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, de manera que no existe esta limitación en la nueva regulación del visado; en segundo lugar, la normativa autonómica no establece la nulidad de la transmisión de una vivienda de protección oficial sin visado, sino que solo establece un régimen sancionador. Por último, la calificación negativa en este punto se motiva en opiniones que carecen de fuerza resolutiva, y, además, tanto la consulta como la respuesta no constan por escrito, dado que no se aporta ningún documento emitido por funcionario con competencia para ello.
Por tanto, limitándose a criterios objetivos y en aras del principio de legalidad, debe concluirse que, con el objeto social que resulta del Registro Mercantil y la incorporación del certificado de valor de la vivienda que es superior al precio de la compraventa, debe ser revocado este defecto señalado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de enero de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.