Categoría: Administración

ca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del art. 199, dada la oposición de un colindante, con lo que “queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia”; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de un expediente de deslinde del artículo 200, o en una conciliación registral del artículo 103 bis ambos de la Ley Hipotecaria». En la nota de calificación ahora recurrida, el registrador alude a esta Resolución para reforzar la fundamentación de su calificación negativa. Sin embargo, habla de la oposición de dos colindantes, pero del texto de la Resolución solo resulta alegación de don A. M. P.
6. Dicha escritura vuelve a presentarse bajo el asiento 1.664 del Diario 76, volviendo a calificarse negativamente, frente a la que el recurrente vuelve a interponer recurso. Dos cuestiones son las que se plantean, una vez leído el escrito de interposición del recurso, a las que la presente Resolución ha de dar respuesta, como son: si el juicio de identidad de la finca que hace el registrador es objetivo y fundamentado, y si el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es necesario para inscribir una agrupación.
7. Respecto a la primera cuestión, el registrador basa su nota de calificación negativa en la alegación del colindante, que a su juicio revela la existencia de un conflicto en la delimitación del derecho de propiedad. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General Resoluciones, como la de 29 de noviembre de 2023, debe determinarse si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos lleva al análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son: «a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados». Invocando el registrador la invasión de una finca colindante inmatriculada, procede analizar ahora es si el juicio registral sobre las dudas en la identidad de la finca está basado en criterios objetivos y razonados, para ser ajustada a Derecho.
8. El registrador expresa que la georreferenciación aportada invade una finca colindante inmatriculada, y para fundamentar objetivamente su juicio sobre las dudas de la identidad de la finca se basa su calificación en las alegaciones de la colindante notificada. Ese juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, como exige la Resolución de 11 de abril de 2024, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 22 de marzo de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, según la Resolución de esta Dirección General de 12 de julio de 2023. Es decir, el registrador debe justificar porque ha estimado las alegaciones de los colindantes, para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y preparar el correspondiente recurso, en su caso.
9. El registrador, al fundar su calificación negativa en la alegación de la colindante que manifiesta que la georreferenciación catastral presentada invade su finca registral, da por cierto este hecho. Antes de entrar en el análisis de la alegación, conviene recordar la doctrina de esa Dirección General respecto al trámite de notificación de los colindantes. Como declaró la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Por tanto, la esencia del juicio registral de la identidad de la finca es determinar si el colindante acredita la existencia de un indicio de posible situación litigiosa, que será suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación.
10. Como se desprende de las Resoluciones de esta Dirección General de 24 de febrero y 26 de junio de 2024, oponiéndose un titular registral, su oposición resulta mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración, conforme al párrafo cuarto del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Pero, esa especial consideración de la alegación del titular registral de una finca colindante con la que es objeto del expediente no implica, necesariamente, la denegación de la georreferenciación aportada al expediente. Pero, el registrador puede basarse en ella y en el contenido registral para fundar objetivamente sus dudas en la identidad de la finca. Por tanto, la esencia del juicio registral de la identidad de la finca es determinar si el colindante acredita la existencia de un indicio de posible situación litigiosa, que será suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación. Dicho indicio de controversia ha de resultar indubitado, bien porque resulte del escenario de calificación registral de la aplicación homologada, superponiendo las diversas georreferenciaciones implicadas o del contenido del Registro. Y ello porque dicho indicio de controversia impide la culminación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por su naturaleza de jurisdicción voluntaria, sin que en el mismo exista trámite de prueba, dada su sencillez procedimental. Por ello, se impide al registrador, en sede de calificación, o a esta Dirección General, en sede de recurso contra la calificación, resolver la controversia, por ser competencia de las partes mediante acuerdo o de la autoridad judicial en sede procedimental. Así, la documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la de 10 de julio de 2024 (vid., por todas). Pero, según la Resolución de 16 de mayo de 2024, la oposición del colindante no puede tenerse en cuenta si con la documentación por él aportada resulta incuestionable que la representación gráfica aportada respeta los linderos del opositor.
11. El registrador justifica sus dudas en la identidad de la finca en la documentación aportada por la colindante titular registral de la finca colindante número finca 6.901/A del término de Ruiloba, con código de finca registral 39009000472536. Comete un error el recurrente cuando declara en su escrito de interposición del recurso que la alegante manifiesta ser propietaria de la finca 6.899 del término de Ruiloba, de la cual es titular registral el recurrente. La alegante manifiesta que es propietaria de la finca 6.901/A y es el terreno de la finca 6.899 la que es de su propiedad, aportando unos planos topográficos elaborados por un ingeniero técnico agrícola de los que resultan los linderos actuales y que, según la nota de calificación «las fincas colindantes que coinciden en parte con la de la agrupación propuesta ocuparían una superficies de 940 m2 la que está más al norte y 496,87 m2 la que está más al sur, en total una superficie de 1.436,87 m2 en lugar de los 2.033 m2 que refleja la parcela catastral cuya georreferenciación se pretende».
Entiende el registrador que de ello deriva un indicio de conflicto sobre la delimitación de la propiedad. Y refuerza su fundamentación en las calificaciones registrales previas. La primera en el asiento 1.382 del Diario 69, de 21 de julio de 2020, por la existencia de distintos levantamientos topográficos contradictorios con la cartografía catastral, que asignaba menos superficie a tres de las cuatro fincas colindantes Dicha discrepancia existente en tres de las cuatro fincas colindantes, resultaba de una alteración catastral del año 2009, que asignó a la parcela catastral, correspondiente con la finca objeto del expediente una mayor superficie. Ello motivó la oposición de dos de los colindantes, que alegan su disconformidad con la delimitación catastral, al considerar que no se corresponde con la realidad física existente.
La segunda en el asiento de presentación 1.752 del Diario 73, de 5 de octubre de 2022, que también fue objeto de calificación negativa, por existir dos informes de medición técnicos contradictorios. El informe aportado por el titular registral declaraba que las parcelas agrupadas se correspondían con la georreferenciación de la parcela catastral con referencia 8639605UP9083N0001MI y que dicha propiedad dispone una superficie total de 2.033 metros cuadrados. El segundo informe presentado por el alegante incluye un informe de validación gráfica sobre parcelario catastral, de resultado positivo y con código seguro de verificación del que resultan ciertos desajustes, al solapar con la medición del colindante alegante. Esta calificación fue recurrida, originando la Resolución de esta Dirección General de 17 de abril de 2023, que desestimó el recurso y confirmó la nota de calificación del registrador, por indicio de controversia en la delimitación de la Propiedad.
12. Pero, el colindante alegante en el expediente cuya calificación negativa originó el recurso resuelto por la Resolución de 17 de abril de 2023 era don A. Núñez Vargas Reyes, persona distinta de quien ahora formula la alegación, doña M. L. D. G. Además, el recurrente alega que don A. M. M. P. ha reconocido los límites y la georreferenciación de la finca agrupada, cuando presentó en el Registro una escritura de subsanación de su finca autorizada por el notario de San Vicente de la Barquera, don Nadal Nieto Navarro. Ello lo confirma el hecho de que dicho colindante no formula alegación en el expediente que motiva la nota de calificación ahora recurrida. Y como ha declarado esta Dirección General en las Resoluciones de 14 de febrero y 25 de abril de 2024 las manifestaciones que los interesados hubieran hecho en otros procedimientos distintos o anteriores, y ya extinguidos, no vinculan a tales interesados, que pueden, en el procedimiento ahora entablado, adoptar la actitud activa o pasiva que a su derecho convenga. Por tanto, tiene razón el recurrente cuando declara que el registrador comete un error de apreciación cuando cita esta Resolución para fundamentar la nota de calificación ahora recurrida, ya que no coincide el colindante alegante del asiento 1.664 del Diario 76 con el del asiento 1.752 del Diario 73, al que se refiere la Resolución.
13. Alega también el recurrente que el registrador omite la Resolución de esta Dirección General de 26 de abril de 2024. Esta Resolución estima el recurso interpuesto por el recurrente frente a la nota de calificación de la escritura de agrupación calificada negativamente al suspender la calificación del título por estar presentado otro documento presentado con anterioridad, cuya georreferenciación, según el registrador «pudiera entrar en conflicto con la georreferenciación ahora propuesta». Consideró la Dirección General que esta expresión «por su vaguedad e imprecisión no resulta suficiente» para fundamentar el juicio de identidad de la finca, añadiendo «máxime cuando le bastaría contrastar ambas georreferenciaciones en la aplicación gráfica registral homologada prevista en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria para comprobar, de modo geométrico y con precisión matemática, si efectivamente existe o no solape o conflicto entre ellas, y en qué medida y ubicación exacta lo hubiera, y expresar tal motivación en su decisión de suspender la calificación del título presentado después». Pero, no es tanto la decisión de la Resolución la que invoca el recurrente para considerar no ajustada a Derecho la nota de calificación recurrida, como entiende el registrador, sino el razonamiento posterior que hace la Resolución, al afirmar: «Por otra parte, si fuera cierto (cosa que no consta ni en la nota de calificación, ni en el informe del registrador), que las georreferenciaciones pretendidas fueran catastrales y estrictamente colindantes, es decir, sin presentar ninguna solape alguno con la colindante, efectivamente habría que estimar también la argumentación del recurrente conforme a la cual no existiría conflicto que justificara la suspensión de la calificación de la pretendida en segundo lugar, pues no colisionaría ni invadiría en modo alguno la pretendida en primer lugar». Y eso es lo que trata de acreditar el recurrente que todas las georreferenciaciones implicadas tienen origen catastral.
14. Por tanto, no siendo adecuada la referencia a la Resolución de esta Dirección General de 17 de abril de 2023, por falta de identidad entre las respectivas situaciones de hecho de ambos supuestos, el recurso ha de limitarse al análisis de la alegación del colindante por el lindero oeste de la finca objeto del expediente, que realiza el registrador en su nota de calificación. Dicho lindero oeste era el que correspondía a la finca registral 9.794 del término de Ruiloba, una de las agrupadas, que se integraba por la finca de la alegante y la de doña M. R. R. A. Sin embargo, no alude el registrador a que se produzca la invasión de la finca colindante por el lindero oeste con la que es objeto del expediente. Y como declaró la Resolución de esta Dirección General de 26 de marzo de 2024 una negativa del registrador basada en una oposición de colindante planteada en términos difusos y nada claros es motivo suficiente para revocar la nota de calificación. Y según la Resolución de esta Dirección General de 16 de mayo de 2024, no es atendible objeción del colindante si la controversia por él alegada no resulta de la confrontación entre base gráfica y Registro, sino que resulta de la interpretación del técnico firmante del informe por él aportado para oponerse, el cual habla de invasiones de finca por el norte y por sur de la finca objeto del expediente, pero no alude a ninguna invasión por el lindero oeste de la citada finca objeto del expediente, que es la que pertenece al colindante alegante.
Por otro lado, el registrador tampoco ha podido comprobar esa invasión en su aplicación homologada, puesto que lo que se ha aportado en la alegación son planos topográficos, pero no se expresa que sean georreferenciados. Ello impide que el registrador pueda superponer ambas georreferenciaciones para comprobar que se produce dicha invasión por el lindero oeste.
15. Además, comprobada la cartografía catastral, se observa que ambas georreferenciaciones tienen origen catastral, por lo que no pueden solapar entre sí, por lo que como dijo la Resolución de 26 de abril de 2024, acreditada esta circunstancia, la inscripción de la georreferenciación no debiera impedirse. Y esa conclusión puede mantenerse ahora, puesto que de la cartografía catastral superpuesta sobre la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea vigente se observa que la línea de delimitación que separa las propiedades de las fincas 6.899 y 6.901 discurre sobre el muro delimitador, a que hace referencia el recurrente. Y aunque, ciertamente, esta Dirección General declaró en la Resolución de 27 de septiembre de 2023 que no es la realidad física la que proporciona la seguridad jurídica, debiendo acreditarse que los hitos, mojones, e incluso los muros delimitadores se han colocado con el consentimiento de los colindantes, para transformar la mera situación física en sustancia jurídica, ello no excluye que en el presente caso, todas las demás circunstancias nos llevan a la conclusión de que la realidad jurídica, amparada por los folios registrales de las respectivas fincas, coincide con la realidad física de las fincas representada por las respectivas georreferenciaciones catastrales. Así, la superficie inscrita de la finca 6.899 coincide con la de la georreferenciación cuya inscripción se solicita y no se aprecia perjuicio para la finca 6.901/A, ya que la superficie de la parcela catastral con referencia 8639604UP9083N0001FI es de 3.545 metros cuadrados y la superficie registral de la finca es de 3.231 metros cuadrados, es decir es 314 metros cuadrados mayor. Además, esta es la única finca colindante que en el Catastro tiene mayor superficie que en el Registro, por lo que la alteración catastral del año 2009, que según la nota de calificación negativa formulada en el asiento 1.382 del Diario 69, afectaba a tres de las cuatro fincas registrales colindantes, no habría afectado a la finca del colindante que ahora efectúa la alegación.
16. Por todo ello, la nota de calificación recurrida no puede mantenerse. Desde un punto de vista objetivo, el juicio de identidad de la finca del registrador no se ha fundamentado, pues no ha identificado la porción de la finca que puede resultar invadida y respecto de la cual, puede existir el conflicto. La alegación presentada por la colindante es confusa. Siendo la colindante por el lindero oeste, manifiesta que existe una invasión de la finca colindante por el sur con la que es objeto del expediente, que resulta invadida en 940 metros cuadrados y de la finca colindante por el lindero sur, que resulta invadida en 496,87 metros cuadrados. Sin embargo, los colindantes titulares de estas fincas no han formulado alegaciones en el expediente ni el alegante ha presentado título que acredite que ha adquirido la propiedad de estas fincas. Por ello, la alegación formulada carece de la consistencia jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente, puesto que no se ha acreditado con la documentación aportada, ni se identifica en la nota de calificación, la posible invasión de la finca colindante, que determine la existencia de un indicio sobre la existencia de un conflicto sobre la delimitación del derecho de propiedad.
17. Resuelto el expediente, esta Dirección General debe analizar la afirmación del recurrente en su escrito de interposición del recurso, por la cual entiende que para inscribir una agrupación no se requiere la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Es cierto que no está prevista expresamente la tramitación de expediente para los supuestos en los que la inscripción de la georreferenciación es circunstancia necesaria de la inscripción, enumerados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, de la Ley Hipotecaria. Para ello, basta con que se cumplan los requisitos del artículo 9, letra b), en sus párrafos quinto y sexto, cuando disponen: «La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes».
Pero en todo caso, como ya declaró la Resolución de 17 de abril de 2023, si el registrador considera que para inscribir una representación gráfica georreferenciada es preciso seguir la tramitación prevista en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que debe hacer es iniciarla de oficio, en ningún caso calificar su falta como defecto impeditivo de la inscripción, estando incluso más justificado su inicio, cuando se solicita la inscripción de la georreferenciación de una finca resultante de agrupación. Y ello, porque como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 31 de julio de 2020 (vid., por todas), la principal finalidad del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstos se vean afectados por la representación gráfica que se pretende inscribir. Y en el presente caso, podrían haber existido, toda vez que, en una presentación anterior, el registrador, que tenía dudas sobre la posible afectación de los derechos de tercero, inicio un expediente en el que se formularon alegaciones, sobre las que justificó su nota de calificación, por la posible existencia de contienda, siendo ratificada la misma por la Resolución de 17 de abril de 2023. Por ello, se considera ajustada a Derecho la decisión del registrador de tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aunque se solicite la inscripción de una agrupación. Aunque en el presente caso, esta Dirección General considera que la estimación de las alegaciones del colindante se basa en un juicio registral erróneo sobre la identidad de la finca.
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación, por no existir invasión de la finca colindante por el lindero oeste y no ser la calificación registral ajustada a Derecho, puesto que la alegación de invasión carece de la consistencia suficiente para convertir en contencioso el expediente.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de octubre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.