Categoría: Administración

egundo de los estatutos señala: «Los propietarios actuales o futuros de los locales de la planta baja de los bloques números uno, dos y tres, podrán agrupar dichos locales con los colindantes aunque fueren de bloque distinto, o dividirlos o subdividirlos, asignando a los nuevos locales que se formen como consecuencia de tales operaciones el porcentaje de participación que estimen justo dentro del total que los primitivos locales correspondiera, sin precisar para ello de consentimiento alguno de la Comunidad. Los citados locales podrán dedicarse a la actividad que tengan por conveniente sus propietarios, siempre que estén permitidas por las Ordenanzas Municipales. Podrán igualmente decorar la parte de fachada correspondiente a sus respectivos locales y colocar anuncios o letreros, incluso luminosos, en la parte fachada que respectivamente les corresponda».
En este punto procede citar la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2010 que fija como doctrina jurisprudencial «que cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho».
La aplicación de esta doctrina en la jurisprudencia se basa en asumir que con la autorización estatutaria para segregar hay que admitir también las consecuencias naturales de dicha autorización, con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz, especialmente cuando de no ser así el local quedaría inoperativo por falta de toda salida exterior y cuando dadas las características del hueco no se afecta la seguridad del edificio o su estructura general o se perjudica los derechos de los demás propietarios, quedando únicamente alterado el estado exterior de la fachada.
Es evidente que esos particulares condicionantes constituyen una cuestión casuística cuyas circunstancias de hecho escapan al alcance de la calificación registral. En particular, las concretas alteraciones constructivas, el abuso de derecho, o el perjuicio objetivo que las mismas puedan ocasionar a la comunidad o a algún propietario.
Desde otro punto de vista, tampoco puede sostenerse que esas particulares circunstancias, y su incidencia, justifiquen siempre y en todo caso la necesidad de que la actuación sea autorizada por la comunidad, pues de lo contrario eliminaría la trascendencia registral de una cláusula establecida en los estatutos inscritos en perjuicio de quien adquirió el local confiando en las facultades estatutarias.
Nótese que la propia Ley sobre propiedad horizontal –cfr. artículo 10.3– diferencia entre la autorización comunitaria requerida para la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, de la necesaria para la fijación de las nuevas cuotas de participación de las fincas resultantes, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, que «requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».
Por lo que, de seguirse la interpretación restrictiva antes expuesta, la inclusión en estatutos de una cláusula que autorice la segregación de locales y fijación de cuotas, sin necesidad de acuerdo comunitario, devendría siempre inútil al quedar en todo caso condicionada a la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar.
De este modo cobra todo sentido la doctrina jurisprudencial antes citada, al considerar que cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural las obras y modificaciones que la misma necesite, salvo que la misma cláusula las limite o condicione de forma expresa.
De la cláusula en cuestión resulta una facultad general para reconfigurar el local comercial, mediante su agrupación y división «sin precisar para ello de consentimiento alguno de la Comunidad», por lo que tal y como está prevista la misma y la doctrina jurisprudencial antes citada, debe concluirse que el acto documentado en la escritura calificada, esto es, segregación, declaración de resto y consecuente modificación de descripción, se encuentra amparado en la mencionada facultad estatutaria.
Esta conclusión desde un punto de vista registral no prejuzga las eventuales acciones de la comunidad o de otros propietarios que consideren que las particulares circunstancias de hecho comprometen la seguridad, estabilidad y estética del edificio o causan eventuales perjuicios a los demás propietarios, pero las mismas deben ventilarse en sede judicial mediante la práctica de las pruebas oportunas.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.