Categoría: Administración

L. Ferrer, inscribe su dominio por agrupación sobre esta finca y por lo que respecta a 13 fanegas y 250 estadales, tal y como consta en el Registro de la Propiedad por la escritura de 18/6/1942 ante el Notario D. Manuel Ortega (…)
Por parte del Registro de la Propiedad no consta inscrita en la actualidad la finca 5.580, siendo cierto que en la venta que se realizó en 1.992 solamente se transmitió la parcela número 1, por lo que se cometieron una serie de irregularidades por el Registro de la Propiedad que procederá rectificar por éste y cuyo procedimiento se está llevando a cabo. Además, los 3.900 metros cuadrados que se utilizaron por parte del Ayuntamiento para completar los 21.000 metros cuadrados necesarios para llevar a cabo el PAU, fueron tomados de forma ilegal, dado que el certificado de 29/4/2011 emitido por el Ayuntamiento de Toledo fue fraudulento y contrario a derecho, no acreditando de dónde tomaba esa superficie (…)
(…) Como puede comprobarse, el Ayuntamiento viene conociendo desde hace tiempo, y por ende también el Ministerio de Defensa, la pretensión sobre la titularidad y la posesión de la finca 5580 y las que ella ha ido englobando.
El resto de la parcela de la Finca 5580, la cual no se vendió en dicha compra venta, no resultó afectada, y la mismo engloba, una vez restados los 17.769,87 metros cuadrados que se transmitieron en 1.992, por lo que el resto de la finca a la que se hace referencia en la escritura de Restitución de Titularidad de Exceso de Cabida de Finca de fecha 2/12/2019 es correcta en cuanto las superficies, titularidades y linderos de dicha finca 5580, tal y como detalladamente se explica en la misma.
A más abundamiento, indicar que la finca 5092 con la 3909 y una tierra en este término constituida por la suerte 2.ª (73 fanegas) y la suerte 3.ª (19 fanegas) de (…), y la parcela n.º 28-4-7 de la vía pecuaria (…), la n.º 13 de la denominada (…) y la n.º 24 de la llamada (…), en superficie de 56 hectáreas, 33 áreas y 38 centiáreas. Linda al norte con (…), al Sur con camino (…), al Este (…) y Oeste (…) Esta fina se forma por agrupación de la inscrita en el n.º 3909 al Folio 20 del Libro 86, tomo 354 de Toledo, inscripción 3.ª y de los inscritos con los números 5081 a 5085 a los Folios del 51 al 59 al 53* de este Libro inscripción 1.ª Esta finca ha pasado a formar la inscrita en el n.º 5580, al folio 111 del libro 132 de Toledo, inscripción 1.ª, en Toledo, el 6/11/1958.
La Finca 5580 se forma por la agrupación de las inscritas con los números 4790 al 4794, a los Folios 74 al 82 del Libro 122 de Toledo, inscripción 13 los cuales están libres de cargas y de la número, 5092 al Folio 66 del Libro 127 del Toledo, inscripción 1.ª Se agrupan por tener linderos comunes para formar la finca de este número.
La Finca 3909 tiene 106 fanegas.
Todas las superficies han sido comprobadas por el Arquitecto Superior D. A. C. F., colegiado (…)
Cuarto.
(…) las distintas resoluciones dictadas por los Registros de la Propiedad números 1 y 3 de Toledo, por las cuales se han venido denegando de forma contraria a derecho las distintas solicitudes de inscripción formuladas por Urbanizadora Pinedo S.A., que son las que en definitiva han motivado la presentación del presente escrito.»
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 29 de noviembre de 2021, mantuvo la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 1, 9, 40, 82, 198, 254 y 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 33 y 51 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2013 y 10 y 12 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de julio de 2021.
1. Se debate en el presente recurso si es posible rectificar la titularidad y superficie de determinada finca registral –la número 6.078– inscrita a nombre del Ministerio de Defensa, en virtud de la aportación de acta notarial de protocolización de un informe privado de titularidad y rectificación de superficie, que se presenta acompañada de copia de una Sentencia del Tribunal Supremo que el recurrente entiende que le da la razón en cuanto a la titularidad de los terrenos controvertidos, al desestimar determinadas pretensiones del Ministerio de Defensa, actual titular registral de la finca afectada. Se acompaña también escritura complementaria identificativa de la superficie y parcela catastral de la finca 5.580 propiedad de «Urbanizadora Pinedo SA».
En base a todo ello el recurrente, don S. V. C., en instancia privada, en nombre y representación de la citada sociedad «Urbanizadora Pinedo, SA» solicita la rectificación unilateral de la titularidad de la finca 6.078, inscrita a favor del Ministerio de Defensa, alegando errores en las inscripciones registrales y en las escrituras públicas que las motivaron.
La notaria autorizante del acta de protocolización presentada advierte en ella que el acta de protocolización de un documento privado no lo convierte en público; y el notario autorizante de la escritura complementaria afirma que la incorporación de datos catastrales se hace con la única finalidad de determinar en Catastro la situación física de la finca registral 5.580 cuya titularidad queda reconocida a la mercantil otorgante por la Sentencia número 355/2007 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (que el recurrente entiende que desvirtúa la inscripción de la finca registral 6.078), pero que la titularidad catastral que se pretende corresponde en la actualidad a terceros, por lo «que no tiene datos suficientes para calificar la titularidad manifestada por el otorgante, correspondiendo al Catastro su determinación y, en su caso constancia e inscripción».
El registrador deniega la rectificación pretendida en base a los siguientes defectos: a) no tener el acta de protocolización aportada el carácter de título inscribible conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria; b) no ser el registrador competente para decretar la nulidad de los asientos del Registro, ni tampoco ser el recurso el procedimiento hábil para acordarla, sino que serán los tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad judicial– de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme acordando la nulidad o rectificación del asiento correspondiente; c) no describirse la finca conforme a lo exigido en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y d) no acreditarse el cumplimiento de las obligaciones fiscales, como es la autoliquidación del Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El recurrente entiende que no es correcta la inscripción de la finca 6.078 en favor del Ministerio de Defensa, dado que la «Urbanizadora Pinedo, SA» a quien representa es propietaria en pleno dominio de las fincas registrales 3.909, 5.092 y 5.580 –referidas al mismo terreno inscrito bajo el número 6.078–, las cuales tienen su origen, linderos y superficies de conformidad con lo indicado en el informe de rectificación y mayor cabida que se protocolizó por un acta notarial ante la notaria de Toledo, doña Ana Hernández Serrano-Granero Colomer, de fecha 20 de agosto de 2019; que consta también escritura otorgada por el notario de Alcobendas, don Ignacio Jiménez Cortés, de fecha 2 de diciembre de 2019, de restitución de propiedad de exceso de cabida de la finca, donde se viene a certificar [sic] la titularidad de los terrenos a favor de «Urbanizadora Pinedo, SA». Asimismo, se otorgó escritura complementaria de otras para acreditación de circunstancias urbanísticas y constatación de las referencias catastrales, sobre la finca registral 5.580 de los registros de la Propiedad de Toledo número 1 y 3, otorgada en Toledo el día 15 de diciembre de 2020 ante su notario, don Fidel Vargas Lorenzo Vicente terrenos se encuadran al norte del municipio de Toledo, dentro de la unidad UA-27 del Plan General de Toledo, y tanto el Ayuntamiento de Toledo como el Ministerio de Defensa conocen sobradamente dicha titularidad.
A juicio del recurrente el Ayuntamiento fue parte demandada en el procedimiento judicial que dio lugar a la Sentencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2007, copia de la cual se adjunta, y entiende que los terrenos que ha tratado de incluir como suyos el Ministerio de Defensa, que se corresponderían con lo que ilícitamente inscribió a su nombre con la finca 6.078, son propiedad en la actualidad de «Urbanizadora Pinedo, SA», que es propietaria de los terrenos que comprenden la fincas 3.909, 5.092 y 5.580.
2. El recurso debe ser íntegramente desestimado, y confirmada la nota de calificación en todos sus extremos. De hecho, el recurso no rebate técnicamente ninguno de los defectos expresados en ella.
3. En cuanto al primero de los defectos, la documentación presentada no permite realizar ningún cambio en la titularidad inscrita, como advierten los propios notarios autorizantes. Podrá servir como elemento probatorio en un procedimiento judicial de rectificación de asientos, si los titulares registrales no consienten voluntariamente a ella y judicialmente se comprueba que existieron los errores alegados, pero por sí mismos los documentos presentados no tienen virtualidad como título inscribible.
No basta en este sentido para practicar una inscripción cualquier título público notarial. El Reglamento Hipotecario aclara que se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite (artículo 33 del Reglamento Hipotecario).
Nada de esto cumplen los documentos aportados en el expediente objeto de este recurso:
a) Un acta de protocolización de un documento privado –un informe sobre superficie–, como advierte la propia notaria autorizante al redactarla, no lo convierte en documento público, y por tanto carece del carácter de título inscribible (artículo 3 de la Ley Hipotecaria). Además, no cabría inscripción por falta de tracto sucesivo, al no estar consentido por el titular registral de la finca (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
b) Lo mismo ocurre con una escritura que incorpora los datos catastrales de determinadas fincas, a los efectos de iniciar un procedimiento de rectificación catastral. Como señala el propio notario autorizante en la misma escritura, ello no tiene efectos para desvirtuar titularidades de terceros, sino para iniciar los procedimientos que legalmente sean procedentes.
c) La Sentencia que se acompaña no reúne tampoco los requisitos formales ni sustantivos necesarios para motivar una rectificación registral, pues no se trata de una ejecutoria o mandamiento judicial de la que resulte una modificación jurídico real.
En concreto, con relación a la finca controvertida –la finca 6.078– no resulta de la copia aportada de la sentencia, haber sido demandada la cancelación de inscripción alguna. En consecuencia, dicha Sentencia congruente con el «petitum» no ordena –y por lo tanto no procede practicar– ninguna cancelación sobre dicha finca. Tampoco en ejecución de Sentencia se ha ordenado practicar asiento alguno en el Registro de la Propiedad. A lo sumo lo que procede es instar la ejecución de la sentencia si lo que se pretende es que el juez ordene la rectificación del Registro.
4. El segundo de los defectos debe ser igualmente confirmado. Como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones citadas en el apartado «Vistos»), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
Es cierto que existen otros procedimientos legales específicos dirigidos a lograr la concordancia entre la realidad registral y extrarregistral (cfr. artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria), cuando se trata de errores o inexactitudes en los títulos o en la inscripción, o en sus superficies, pero ninguno de ellos se ha instado por el recurrente.
No se puede pretender que por vía de recurso se aprecien inexactitudes en el Registro, fruto de errores en los títulos, sin seguirse ninguno de los procedimientos legales procedentes. A este respecto conviene recordar que nunca el recurso puede ser la vía para lograr la rectificación de los asientos al margen de tales procedimientos (cfr. artículos 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria).
5. Por otra parte, en relación al tercero y cuarto de los defectos puestos de manifiesto en la nota de calificación igualmente deben ser confirmados, pues en ninguno de dichos documentos se describe la finca 6.078 en los términos que exige el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria y el artículo 51.3.ª y.4.ª del Reglamento Hipotecario, ni se acompaña justificación del pago o exención de los impuestos que gravan la operación (artículo 254 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.