Categoría: Administración

ón y delimitación física de las fincas se limitaba a una descripción meramente literaria, lo cual hoy puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica aportada con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
Doctrina que reitera la Resolución de 11 de julio de 2022, que añade que esta doctrina no obsta para que, aun sin georreferenciación ni referencia catastral inscrita, puede haber datos descriptivos inscritos que sí permitan, al menos, ubicar geográficamente la finca, aunque no la delimiten con precisión; y así puede ocurrir, por ejemplo, cuando una finca tiene algún lindero llamado «fijo», es decir, que no se limita a expresar el nombre del propietario colindante, sino que hace referencia a un accidente físico que opera como lindero mismo (camino o calle).
6. En el concreto caso de este expediente, la registradora no manifiesta duda alguna de correspondencia ni de localización de la finca, sino que ante la solicitud de que se practique la inscripción en cuanto a la cabida de la finca en base a lo dispuesto en el artículo 201.3.a), se limita a indicar la necesidad de tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por exceder en más de un 10 % respecto de la cabida inscrita aquélla que pretende atribuirse a la finca, según resulta del propio historial registral de la misma. Por ello, prescindiendo de consideraciones acerca de la equivalencia exacta del pie cuadrado, lo cierto es que del historial registral de la finca 418 resulta que su superficie, después de efectuadas la segregación y expropiación parcial ya referidas es de 7.147,50 metros cuadrados. Es más, la operación inscrita en cuya virtud se abrió folio a la registral 45.765 se practicó en fecha 3 de julio de 2018, siendo titular registral la mercantil «Nuevo Madrid, S.A.» desde el año 2016, habiéndose mantenido invariados los linderos de la misma salvo por el oeste, que linda con la porción segregada. Debe ponerse de relieve que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley.
7. No obstante lo anterior, entiende la registradora que, dado que la finca linda al Sur con la Avenida A. (antes carretera, ahora autovía), es presumible que hayan tenido lugar operaciones de expropiación que no han tenido acceso al Registro, exigiendo su identificación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario.
Ahora bien, como resulta de la Resolución de esta Dirección General de 7 de septiembre de 2022, citando la anterior de 14 de enero de 2013, no puede la registradora solicitar al promotor del expediente recurrente la documentación relativa a las expropiaciones no inscritas, pues las inscripciones de las mismas no pueden impedir la inscripción de la finca resto si se cumple con los requisitos que determinaron las Resoluciones de este Centro Directivo de 2 de enero y 2 de septiembre de 2020.
Basta con individualizar, georreferenciándolo, el resto y esta última operación no puede articularse como si se tratara de una rectificación de datos descriptivos al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es decir, intentando suprimir del folio registral la superficie expropiada, sino que debería determinarse con precisión cuál es la porción resto, que no fue objeto de expropiación y cuál fue la porción expropiada no inscrita, que ha de quedar registralmente vigente y pendiente para cuando la Administración cumpla su obligación de inscribir dicha expropiación, proceder a su segregación.
8. Ahora bien, en el concreto caso de este expediente, no existe manifestación en la escritura ni en la instancia privada presentada de que se hayan efectuado expropiaciones parciales sobre la finca, sino que se trata de una mera suposición de la registradora, sin estar sustentada en otros indicios, como podrían ser los antecedentes obrantes en la cartografía catastral. El interesado se refiere a la segregación y expropiación parcial practicadas como datos que, unidos a la equivalencia de superficies que a su juicio considera correctas, vienen a arrojar una cabida de la finca sustancialmente similar a la que pretende inscribirse, pero no expresa ni declara que se hayan formalizado operaciones expropiatorias pendientes de inscripción.
En base a ello, siendo la diferencia de cabida entre la finca registral y su representación gráfica superior al 10 %, y habiéndose rectificado la descripción de la finca para ajustarla a la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica, existe por tanto una solicitud tácita de inscripción de representación gráfica, estando plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Las dudas que pudiera tener la registradora en cuanto a la actualización de los linderos de la finca y como dato resultante de estar ínsita en ellos, la cabida de la finca, pueden ser subsanados en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con citación a los colindantes registrales, algunos de los cuales deberán ser citados por edictos, dada la desactualizada descripción registral de la finca, y a los catastrales afectados y a la Administración titular de la carretera, para que puedan formular alegaciones y al cual podrá solicitar, en su caso, la georreferenciación de la parte expropiada, recordándole el deber de inscripción que resulta del artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, si es que efectivamente se hubiera practicado alguna expropiación sobre la finca objeto de este expediente.
Habiéndose manifestado por el recurrente que estamos ante un error de medición originario y no manifestando la registradora dudas de identidad entre la finca y la representación gráfica aportada, debe entender que lo procedente es iniciar las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pudiendo la registradora proceder a notificar en la forma indicada, practicando las demás pruebas y trámites del procedimiento, y formular, en su caso, una nueva nota de calificación que contenga todos los motivos de denegación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, confirmar la nota de calificación de la registradora y disponer que se inicie el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, de conformidad con lo expuesto en los fundamentos de Derecho anteriores.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de septiembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Santiago Morales Serrano.