Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por doña M. A. M. M. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Roquetas de Mar número 1, don Cristóbal Alonso Velasco, por la que se deniega la inscripción de la agrupación de dos fincas registrales y de su georreferenciación, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
Mediante escritura pública otorgada el día 21 de septiembre de 2022 por el notario de El Ejido, Eduardo Méndez Torres, con el número 1.599 de protocolo, doña M. A. M. L. y doña M. A. M. M., como titulares registrales de las fincas y siendo éstas colindantes, solicitaban la inscripción de la agrupación de dos fincas registrales, la 2.620 y la 2.837 del término municipal de Roquetas de Mar.
La 2.620 se describe como «Urbana: Parcela de tierra destinada a solar procedente de la antigua (…) término de Roquetas de Mar (Almería) de cien metros cuadrados (100 m²), producto de diez metros de frente por diez metros de fondo. Lindante: Levante, con un camino y tierras de M. M., hoy Instituto Nacional de Colonización; por donde tiene su frente; Norte, finca que se vende a Don A. L. Alonso Domínguez, resto de la finca matriz, y Sur, A. C. M.».
La finca 2.837 se describe como: «Urbana; Parcela de tierra destinada a solar, procedente de la antigua (…) término de Roquetas de Mar (Almería), de diez metros de frente por siete y medio de fondo, que hacen setenta y cinco metros cuadrados (75 m²). Linda: Levante, con solar de R. M. C.; Sur, A. C. M.; y Poniente y Norte, con resto de la finca matriz de la que se segrega, finca registral número 1.489».
En dicha escritura, manifestaban las otorgantes que las dos fincas registrales se correspondían parcialmente con la parcela con referencia catastral 3991617WF3639S0001QO.
La finca resultante de la agrupación se describía como: «Urbana: Parcela de tierra destinada a solar, procedente de la antigua (…) término de Roquetas de Mar (Almería). Tiene una superficie de ciento setenta y cinco metros cuadrados (175 m²), si bien según reciente medición, tiene una superficie de doscientos treinta y un metros con tres decímetros cuadrados (231,03 m²). Lindante: Levante, con un camino y tierras de M. M. hoy del Instituto Nacional de Colonización, actual calle (…); por donde tiene su frente; Norte, finca que se vendió a Don A. L. E. actualmente Comunidad de Propietarios del Edificio Calle (…), siendo la catastral 3991618WF3639S en el emplazamiento de poniente y finca de propiedad de D.ª D. F. R., siendo la catastral 3991609WF3639S0001WO en el emplazamiento de levante; Poniente, segregación efectuada en la finca matriz, actualmente la registral 103.518, propiedad de los Hermanos M. L. y Sur en su lado de levante, A. C. M., hoy I. M. C. M. en la catastral 3991616WF3639S0001GO y en su lado de poniente con la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la calle (…), actual catastral 3991611WF3639S». Para justificar la superficie, se acompañaba informe del arquitecto don M. J. M. T., que contenía el archivo GML con las coordenadas de la finca resultante de la agrupación, cuya inscripción se solicita, previa tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Sobre dicha finca, se declaraba una obra nueva que ocupaba 194,67 metros cuadrados sobre el solar de 231,03 metros cuadrados, la cual se describía en la escritura calificada.
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Roquetas de Mar número 1, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Cristóbal Ibáñez Crespo, Registrador de la Propiedad de Roquetas de Mar N.º 1, conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria, formulo la siguiente calificación negativa, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho.
A) Hechos:
1. Título que se califica: Escritura otorgada el 21/09/2022 ante el Notario de Ejido (El) Eduardo Echevarría Soria, número 1599/2022, presentada el 28/09/2022 bajo el asiento 1691 del Diario 116.
2. En la escritura referida se instrumenta la agrupación de las fincas 2837 y 2620 de Roquetas de Mar, y el exceso de cabida de la finca resultante que pasa de 175 metros cuadrados a 231,03 metros cuadrados, además la declaración de obra nueva terminada. Se acompaña a la escritura un Informe de Validación Gráfica negativo, con C.S.V.: (…), como trámite previo a la inscripción de las operaciones citadas se tramita el procedimiento inscripción de base gráfica recogido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
3. Iniciado el procedimiento de notificaciones a colindantes catastrales y registrales previsto en el artículo 199 del mismo texto legal, entre ellos Don R. F. M. L., cotitular junto a la promotora del procedimiento Doña M. A. M. L. de la finca 103518 de Roquetas de Mar, con referencia catastral 3991610WF3639S0001UO, colindante con la finca resultante de la agrupación, ha presentado escrito de fecha veintitrés de noviembre de dos mil veintidós en el que manifiesta su oposición a la inscripción pretendida, junto con Informe de descripción de finca, expedido por el Ingeniero Técnico Agrícola, Don J. J. M. L., informe técnico del ingeniero agrónomo, Don A. J. H. M., e informe de validación grafica con C.S.V.: (…), que se acompañan por fotocopia, de los que derivan su oposición.
4. Los informes de validación gráfica aportados por ambas partes han sido comprobados por este Registro, solapándose entre ellos en una superficie de cincuenta y seis metros un decímetros cuadrados.
B) Fundamentos de Derecho:
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, relativo a las circunstancias que deben contener las inscripciones, y a la representación gráfica de las fincas, en su apartado b, párrafos 2.ª y siguientes, se expresa: “Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199. Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa. En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral. La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”.
El punto 3 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria dice: “Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva, en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa”. Y en el punto 1.º del artículo 198 del mismo texto legal, respecto de la concordancia entre Registro y Catastro, especifica como uno de los procedimientos que se pueden llevar a cabo para ello: “La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro”.
En el artículo 199 párrafo 1.º del apartado b de la Ley Hipotecaria, se establece: “Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa...”.
Por los referidos hechos y fundamentos de derecho.
Acuerdo suspender la inscripción de la escritura reseñada en el hecho 1.º por el defecto subsanable de existir dudas fundadas para registrar la representación gráfica georreferenciada de la finca, en base a la oposición del citado colindante como se ha explicado.
No se ha tomado anotación de suspensión por no haberse solicitado, pudiendo el intereado [sic] o funcionario autorizante durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de la prórroga –art. 323 L.H.–, solicitar la anotación prevista en al art. 42.9 L.H.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los arts. 322 y 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota de calificación (…)
Roquetas de Mar, treinta y uno de enero del año dos mil veintitrés El registrador (firma ilegible).»
Contra la anterior nota de calificación, doña M. A. M. M. interpuso recurso el día 6 de marzo de 2023 mediante escrito en el que alegaba, resumidamente, en lo que interesa al objeto del presente recurso, lo siguiente:
«Digo
Primero. (…)
Cuarto. En la actualidad soy cotitular de las fincas 2.620 y 2.837, con una coparticipación (50%) en el inmueble, del que se pretende hoy la inscripción del conjunto edificatorio existente sobre el mismo. Esta cotitularidad la ostento conjuntamente con D.ª M. A. M. L.
La finca 103.518, en la actualidad, es cotitularidad de D.ª M. A. M. L. y D. R. F. M. L. (hoy alegante), en un 50% cada uno de ellos.
Quinto. El expediente que es causa de la solicitud de inscripción es el del número de asiento 1.691 del diario 116, incoado de acuerdo a las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, refiriéndose a la agrupación de las fincas 2.620 y la 2.837 como acto previo para la posterior inscripción de la obra nueva existente sobre ellas, así como la incorporación de la representación gráfica georreferenciada que se presenta para su inclusión al folio real resultante de la agrupación realizada, haciendo constar que la superficie real y actualizada de las fincas agrupadas es de 231,03 m2s, y sobre la que se emplaza el conjunto inmobiliario, y ello conforme certifica el arquitecto D. M. J. M. T. en la escritura de agrupación (…).
Sexto. (…)
Octavo. Se justifica la calificación negativa en las dudas surgidas al Sr. Registrador en cuanto a la titularidad del espacio existente entre informes de validación presentados. El primero por mi parte junto con la escritura de agrupación (y certificado de técnico competente) y el presentado por el alegante (junto a un informe de parte realizado por un ingeniero agrónomo, incompetente en el ámbito urbano y edificatorio), existiendo una superficie de 56,01 m2s entre las dos validaciones.
Noveno. (…)
Décimo. El espacio que el alegante considera invadido estaría ubicado en la parte de levante de la registral 103.518, con una superficie de 59,00 m2.
Undécimo. La finca de la que es copropietario D. R. F. M. L., tal y como consta en ese Registro de la Propiedad, cuyos archivos dejamos expresamente indicados, y que el alegante determina que se ve afectada, es la siguiente:
Finca de Roquetas de Mar n.º 103.518. Código registral único: 04014001471895 (…)
Descripción de la finca:
Localización: paraje de partido de (…) del término de Roquetas de Mar.
Linderos: Norte, resto de finca matriz de la que se segrega; Sur, A. C. M.; Este, R. M. C..; y Oeste, calle (…)
Descripción: Urbana: parcela de tierra de secano, en el paraje (…), término de Roquetas de Mar, de cabida ciento veintiún metros cuadrados, lindante: Norte, resto de finca matriz de la que se segrega; Sur, A. C. M.; Este, R. M. C..; y Oeste, calle (...)
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Referencia Catastral: No consta, aunque posteriormente se ha relacionado indebidamente y de forma exclusiva con la 3991610WF3639S0001UO, teniendo una superficie según catastro de 180 m2. La consulta catastral es la siguiente:
[se inserta imagen]
Duodécimo. Frente a la referida calificación negativa, el recurrente, en nombre propio y como cotitular de las fincas afectadas, al amparo de lo dispuesto en los artículos 324, siguientes y concordantes de la Ley Hipotecaria y demás disposiciones que se citarán, muestra, en términos jurídicos, su desacuerdo por la calificación negativa y, de acuerdo a ello, viene a interponer contra la misma, el presente recurso ante el titular del Registro de la Propiedad número 1 de Roquetas de Mar para su remisión, si así correspondiere, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sirviendo de base al presente los siguientes:
Hechos:
Primero. El matrimonio formado por D.ª A. L. F. y D. R. M. C. (padres del alegante y abuelos de la recurrente) adquirió la finca registral 2.620 el día 5 de agosto del 1.959 y la registral 2.837 el 3 de julio del 1.961, conforme a las escrituras otorgadas ante el notario D. José Barrasa Sánchez Ferrer. Sobre las anteriores realizaron la edificación actualmente existente y de las que se ha declarado la obra nueva, al amparo de licencia municipal de obra mayor de “Local y dos Viviendas” que se concedió al efecto en febrero de 1.978, con proyecto del arquitecto D. J. P. M. y D. M. B.
Esta se configuro conforme a la planimetría que se aporta y que corresponde con la descripción de la obra nueva considerada.
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Tercero. El matrimonio formado por D.ª A. L. F. y D. R. M. C. en el año 1980 adquirió la finca registral 103.518, escriturando la misma a nombre de su hijo D. R. F. M. L., conforme se deriva del contrato privado de fecha 14 de julio el 2.015 y de la escritura de fecha 3 de junio del 1.980, (…)
Cuarto. Tras el fallecimiento de D.ª A. L. F., el 19 de octubre del 2.013 y de D. R. M. C. el 20 de enero del 2.015, se procedió al otorgamiento de la Escritura de aceptación de Herencia y Adjudicación de Bienes, por parte de los Hermanos M. L. en fecha 14 de julio del 2.015 (…)
En el contrato privado firmado previamente a la escritura de aceptación (…), se reconoce por parte de D. R. F. M. L., el aspecto colacional de la finca 103.518, que se resolvió extra judicialmente, mediante una posterior donación (…). En esta escritura de división de herencia, se contempla la adjudicación de las fincas 2.620 y 2.837 en proindiviso entre los dos hermanos M. L.
Quinto. En el año 2.018 se entabló procedimiento judicial con el número 657/2.018 en el Juzgado de 1.ª Instancia número 4 de Roquetas de Mar, en el cual se llegó a un acuerdo transaccional entre los litigantes de fecha 19 de octubre del 2.020, por el que se le adjudicaba a D.ª A. M. L. la mitad indivisa de la finca 103.518, y el pleno dominio de las fincas 2.620 y 2.837, con compensación económica de D.ª A. a D. R. F. (…)
Sexto. El referido acuerdo se hizo efectivo el 29 de diciembre del 2.020, mediante las escritura de donación (…) del 50% de la propiedad sobre la finca 103.518, otorgada ante el notario D. Juan Sergio López de Uralde García con número de protocolo 1.092 (…) y la adquisición del 50% propiedad de D. R. F. M. L. (alegante) de las fincas 2.620 y 2.837, por parte de D.ª M. A. M. M. (recurrente), mediante compra venta otorgada ante el notario D. Juan Sergio López de Uralde García con número de protocolo 1.091 (...).
Séptimo. El 21 de septiembre del 2.022, se procedió a la elevación a público mediante escritura de agrupación de fincas y declaración de obra nueva por antigüedad, a regularizar la situación fáctica existente desde el año 1.978, conforme al hecho segundo de este escrito. Esta se realizó mediante escritura ante el notario de El Ejido D. Eduardo Echeverria Soria, con número de su protocolo 1.599, siendo la que ahora se pretende inscribir.
Octavo. Se procedió a la solicitud de inscripción de la referida en el hecho anterior el día 28 de septiembre del 2.022, iniciándose el correspondiente expediente con referencia número de asiento 1.691 del diario 116 incoado de acuerdo a las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y se practicaron, las correspondientes comunicaciones a los colindantes catastrales y registrales,
Noveno. A resultas de la tramitación, consta como diligencia de 23 de noviembre del 2.022, la presentación de escrito por el Sr. D. R. M. L., en el que “manifiesta su oposición a la inscripción pretendida, acompañando informes Técnicos de descripción de fincas realizados por un Ingeniero Técnico Agrónomo y de un Ingeniero Agrónomo.
En estos informes y de forma sucinta, se pretende por parte del alegante el correlacional la finca registral 103.518 de forma exclusiva con la referencia catastral 3991610WF3639S0001UO, pese a que las mismas poseen diferentes características. descriptivas.
Décimo. Ante la alegación presentada, el Sr. registrador de la propiedad acordó el 31 de enero del 2.023: (…)
Suspender la inscripción, por el defecto subsanable de existir dudas fundadas, en base a la oposición del citado colindante (…)
Continua en su acuerdo determinando una calificación negativa del Expediente con número de asiento 1.691 del diario 116 incoado conforme a las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basándose en los siguientes argumentos, reproduciéndose a continuación: (…)
Este acuerdo fue trasladado a esta recurrente el día 7 de febrero del 2.023.
En el mismo se concede un plazo de un mes para proceder a recurrir dicha calificación.
Motivos:
Primero. Desde el punto de vista formal, falta de legitimación activa del alegante, pues, el mismo es cotitular de la finca registral que alega invadida, ocultando y falseando en sus escritos este extremo para acreditar legitimación de la actuación seguida, siendo esto deducible de los datos obrantes en ese Registro en relación a la finca Registral 103.518, y que se derivan del hecho Sexto.
Esta falta de legitimación impide el esgrimir la invasión así alegada de forma unilateral, en contra de las determinaciones de su cotitular (...), que promovió la inscripción de la agrupación realizada por esta.
Esta falta de legitimación sería suficiente para la no aceptación de la alegación presentada, pues iría en contra de las previsiones del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, máxime cuando las fincas registrales colindantes no se ven afectadas.
Segundo. Desde un punto de vista material, la alegación tiene como único argumento la supuesta invasión de terrenos de su propiedad, aportando para justificar su titularidad únicamente dos informes de Técnicos (incompetentes respecto de la materia que se considera), al ser estos Ingenieros Agrícolas, y tratarse de suelos de carácter Urbano Residencial.
Esta parte está en completo desacuerdo con la justificación esgrimida, dado que:
1. Justifican su “propiedad” aportando, únicamente, unos informes técnicos y un informe de validación grafica respecto al parcelario catastral. Como bien es sabido, la propia Dirección General del Catastro en su página web indica que, “la finalidad originaria del catastro es de carácter tributario proporcionando la información necesaria para la gestión, recaudación y control de diversas figuras impositivas por las Administraciones estatal autonómica y local.
A estos efectos, el Catastro facilita el censo de bienes inmuebles, su titularidad, así como el valor catastral que es un valor administrativo que corresponde a cada inmueble y que permite determinarla capacidad económica de su titular”.
Es decir, el Catastro recoge datos sobre la localización física de una parcela catastral, no correspondiendo a ese organismo la consignación de su titular a efectos del derecho de propiedad, función ésta que le corresponde al Registro de la Propiedad que es quien se ocupa de consignar quién es el titular y el dueño del bien, determinando el alcance del dominio que sobre el mismo se detenta.
En nuestra opinión, del informe de validación catastral, los informes de técnicos agrónomos (de parte), la información de la oficina del catastro y la consulta descriptiva y grafica de los datos catastrales del inmueble de referencia, catastral 3991610WF3639S0001UO no puede, en modo alguno, servir para deducir la falsa correlación pretendida y esgrimida entre esta y la finca registral 103.518.
Siendo cierto que la registral es copropiedad del alegante, en la catastral referenciada, también aparece como cotitular (...), pero este, dato es incorrecto, ya que parte de esa catastral, en concreto la correspondiente con la finca registral 2.837, no es de su cotitularidad, sino de los otorgantes de la agrupación de fincas, en concreto M. A. M. M. (recurrente) y D.ª A. M. L. (cotitular de las dos fincas)
2. El alegante, aporta una serie de documentos e informes, a los que se ha tenido acceso junto con la calificación negativa, no habiendo sido puestos de manifiesto previamente, por lo que no ha sido susceptible plantear probatoria en contra a los mismos para acreditar su ineficacia jurídica.
Respecto a la probatoria aportada por el alegante, se realizan las siguientes puntualizaciones.
– No se aporta documento alguno que determine la invasión realizada respecto de la registral 103.518, ni inscripción de la misma en registro cartográfico, ni coordenadas inscritas de esta.
– Fundamenta la invasión en documentación catastral exclusivamente, con falsedad de correlación de fincas.
– Utiliza informes de técnicos no competentes, para la determinación de características de inmuebles urbanos como son Ingenieros Agrónomos.
– En ellos se les atribuyen una titularidad plena inexistente.
– Se manipula la información catastral (...) intentándole dar apariencia de certeza, cuando se determina que la parcela es del año 1.961, cuando lo realmente determinado en la certificación catastral es que la construcción existente data del año 1.961, y que esta tiene una superficie construida y de planta de 109 m2c [sic], que difiere mucho de los 180 considerados de superficie.
– Se omite que la registral 103.518 es resultante de una segregación efectiva y concreta de 121 m2s reales (...), no los 180 m2s que pretende ahora atribuir.
– Se esgrime la corrección de la determinación catastral fundada en la línea de división trasera de las edificaciones colindantes. A tal efecto indicar como se puede apreciar en las fotos aportadas, que las edificaciones colindantes, disponen de aperturas de huecos a los patios interiores que poseen las mismas, y en nuestro supuesto, ese patio al que dan los huecos referidos, es la parcela 2.837 que se determina en el conjunto edificatorio.
– Y que la documentación presentada por el alegante son meros informes, no contemplándose certificación de dichas características como es nuestro caso.
La zona de patio trasero del conjunto inmobiliario (correspondiente con la finca registral 2.837), pretende el alegante de una forma torticera considerar que es de su propiedad.
Respecto de esta consideración, se esgrimen y justifican los siguientes motivos en contra de esta pretensión:
– El solar sobre el que se emplaza el conjunto, en el que se incluye el patio trasero, data del año 1.978, previo incluso a la adquisición de la registral 103.518 por parte de sus reales adquirientes (padres del alegante) (...)
[se insertan imágenes].
Este espacio trasero, correspondiente al patio del inmueble, se encuentra integrado de forma indubitada dentro del espacio objeto de este expediente, siendo la declaración de obra nueva de edificio, mostrando una configuración conjunta, ya que se tienen luces, vistas y acceso, al igual que vertido de aguas pluviales al referido patio, lo que significa que, en todo momento, este espacio es parte del edificio (siendo la finca 2.837 del Registro de la Propiedad n.º 1 de Roquetas de Mar), objeto del presente expediente, para su agrupación.
[se insertan imágenes].
– La finca esgrimida como invadida, tiene desde su segregación y venta. (1.980), perfectamente delimitados sus linderos, al igual que su cabida que es de 121,00 m2.
– Existe físicamente una delimitación fáctica de la delimitación de las dos fincas colindantes (103.518 y 2.837), mediante una valla metálica tipo gallinero, de la cual puede apreciarse su antigüedad, presumiblemente desde antes de la adquisición de la finca 103.518.
[se inserta imagen]
– Existe físicamente una servidumbre de aguas pluviales como predio dominante la finca 2.837, respecto del predio sirviente, la finca 103.518.
[se inserta imagen].
– La parte de finca alegada como invadida (3991610WF3639S0001UO) se encuentra, desde su adquisición (Hecho Sexto) por la recurrente, en mi posesión, ostentando de forma pacífica la misma.
– Se pretende aprovechar un error existente en el Catastro (...), con la finalidad de correlacionar la registral 103.518 con la catastral anteriormente citada, cuando la registral 2,837 también forma parte de la catastral indicada.
– Esta correlación de las fincas pretendidas supone un incremento de exceso de cabida de la registral 103.518 del 48,76 0/0, consecuencia de aumentar su superficie en 59 m2s,
3. Conviene analizar de forma exhaustiva la descripción de la registral 103.518 (...), esgrimida como invadida, aunque ya se ha realizado parcialmente con anterioridad, principalmente respecto de sus dimensiones y superficies, tal y como queda reflejado en la inscripción registral, la misma tiene unas dimensiones y linderos muy concretos:
a. Cuenta con una superficie inscrita de 121 m², y catastralmente 180 m² con una diferencia del 48,76%. La pretensión de arrogarse la propiedad de dicha superficie no debería verse cumplida aprovechando un expediente como el que se está tramitando sin aportar justificación alguna con la consecuencia práctica, al dictado de una calificación negativa que se ha realizado y ahora se recurre, la cual provoca esa consecuencia.
b. Respecto a esta, se definen unos linderos perfectamente determinados, siendo sensiblemente rectangular, fijando en su parte Oeste, un viario, en la parte norte resto de finca matriz de la que se segrega, actualmente la catastral 3991609WF3639S; Sur, A. C. M., actualmente la catastral 3991611WF3639S, sobre la que existe una división horizontal; Este, R. M. C. (Registral 2.837), anteriormente el propio alegante y su hermana, siendo en la actualidad de la recurrente y su madre;
En modo alguno refleja la información registral la existencia (...) de elementos determinantes de propiedad como los que marca la información catastral (...), lo que en la práctica ha de entenderse como que este espacio de 56,01 m² nunca se ha integrado en su propiedad.
c. Las delimitaciones longitudinales se ven modificadas en su dimensión norte y sur, incrementándose las mismas por la consideración catastral, lo que se traduce en una superficie cuya adquisición no queda acreditada.
Nuestro razonamiento tiene como fundamento el hecho del lindero que debió quedar fijado catastralmente, por la existencia de un vallado que es la delimitación física de las propiedades, emplazándose el mismo al este de la registral 103.518 y oeste de la registral 2.837, delimitándose así una superficie de la primera similar a la que se concreta en el Registro de la Propiedad habiendo sido indebidamente modificado en el registro catastral, que no en la, realidad, pues esta delimitación materializada con el vallado citado respecto de la finca objeto del expediente de agrupación viene desde el año 1.961 en que se adquirió la finca registral 2.837, manteniéndose con las mismas características.
d. Es significativa la existencia de unas servidumbres reales de la finca 2.837 sobre la 103.518 respecto del vertido de aguas pluviales, ya indicado previamente.
e. En las imágenes aportadas se puede comprobar a simple vista que la valla de separación, de las propiedades tienen una idéntica ubicación con la delimitación contemplada de las fincas registrales, apreciándose la antigüedad de la misma, conservando una línea recta, común, de linde entre ellas. Debe destacarse que el Informe presentado por el alegante no incluye fotografías del linde conjunto de las fincas, si no solo de la fachada a calle de su propia finca.
Estas dos parcelas tenían una sola propiedad como origen común desde el 1.980 (...), habiendo sido producto de unas segregaciones realizadas de una misma finca matriz en momentos sucesivos. Primeramente, la 2.837 y posteriormente la 103.518.
Por tanto, las dos contaban un lindero común, que se conserva en la actualidad, en forma de vallado.
Consecuencia de ello ese espacio es el que se ha integrado catastralmente (no en la realidad física ni registral) en la parcela 103.518. aunque nunca fue de esta.
De esa manera, consta dentro de la referencia catastral 3991610WF3639S0001UO la finca registral 2.837, que previamente era de los mismos propietarios, pero que al ser enajenada la parte correspondiente de cotitularidad del alegante (50%) a la recurrente, dejó de pertenecerle, haciendo necesaria una correcta correlación de las fincas registrales con las, catastrales.
A tal efecto se ha procedido a realizar la correspondiente subsanación en el Catastro para la resolución de dicho error (...).
Tercero. En definitiva, de la totalidad de los argumentos expuestos, en nuestra opinión, resulta meridiano que la superficie de terreno alegada como invadida por el alegante no puede, bajo ningún concepto, estar integrada dominicalmente en la finca 103.518 del Registro de la Propiedad n.º 1 de Roquetas de Mar, y por tanto, ser copropiedad de su cotitular, no habiendo duda acerca de la correspondencia real de este terreno respecto de la finca 2.837 copropiedad de la recurrente.
Considera, en definitiva, esta parte, al contrario de lo indicado por el Registrador, y dicho sea con los debidos respetos y en estrictos términos de defensa, que no hay duda alguna que pudiera impedir la inscripción de la representación gráfica solicitada y obra nueva por antigüedad, pues de los argumentos aportados por esta parte se deduce de manera clara e indubitada que el espacio alegado como invadido es la finca 2.837 del Registro de la Propiedad n.º 1 de Roquetas de Mar, no la 103.518 esgrimida por el alegante, dejando sin validez a los argumentos y pruebas esgrimidos de contrario que, por tanto, no deberían haber sido tomados en consideración,
Considera esta parte recurrente que el Sr. registrador de la Propiedad debe tener en cuenta los anteriores hechos descritos que han de llevar a la conclusión inequívoca de calificar positivamente e inscribir la representación gráfica en la manera pretendida respecto de la agrupación de las fincas soporte de la obra nueva que se ha declarado.
A los motivos anteriores son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho.
I. (…)
IV. Fundamentos de fondo.
1. La finalidad originaria del catastro es de carácter tributario, proporcionando la información necesaria para la gestión, recaudación y control de diversas figuras impositivas por las Administraciones estatal, autonómica y local.
A estos efectos, el Catastro facilita el censo de bienes inmuebles, su titularidad así como el valor catastral que es un valor administrativo que corresponde a cada inmueble y que permite determinar la capacidad económica de su titular; recogiendo el Real Decreto Legislativo 1/2004 procedimientos para su subsanación en caso de no coincidir con la realidad física y jurídica.
Las referencias catastrales, según la propia idiosincrasia de la institución, no. definen la propiedad de las heredades.
2. La rectificación de cabida sólo puede admitirse como rectificación de un error material acreditado en la medición de la superficie interior unos linderos inamovibles.
Conforme a la resolución de 6/08/2019, “la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los [sic] lindero originalmente registrados”.
En efecto, con la rectificación pretendida lo que se quiere es que la realidad física tenga su correspondencia en los datos regístrales, no habiendo modificación alguna.
No puede olvidarse que, siendo el objetivo del expediente adecuar la descripción registral a la realidad física registral, el mismo tiene como límite la no invasión de fincas inmatriculadas o del dominio público, por lo que el registrador debe analizar las alegaciones, por si pueden ser fundamentales a la hora de fundar su criterio sobre las dudas en la identidad de la finca, según se desprende de la Resolución de 30 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
En el presente no se produce invasión de finca inmatriculada alguna.
3. Son los linderos perimetrales los que geométricamente determinan la superficie interior comprendida dentro de ellos y no al revés.
El artículo 199 Ley Hipotecaria dice que “el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie. Y como recuerda y aclara la RDGRN de 17/11/2015, “no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa”.
Por su parte la resolución de la DGRN de 13/12/2017 señala que “cabe destacar que cuando, como ha sido históricamente muy frecuente... los linderos de las fincas registrales solo se expresaban mencionando el nombre del propietario colindante, pero sin precisar en modo alguno el lugar geográfico de ubicación de tales linderos, la superficie de la finca era un dato con una gran relevancia a la hora de intentar identificar y deslindar geográficamente las fincas respecto de las colindantes. No era un dato suficiente en sí mismo, pero sí era necesario. No en vano el propio Código Civil, al regular el deslinde y amojonamiento de fincas en los artículos 384 y siguientes, atribuye capital importancia a lo que determinen los títulos de cada propietario respecto del límite o área perteneciente a cada propietario. Ahora, tras la reforma introducida por la Ley 13/2015, el dato da la superficie de las fincas registrales sigue siendo exigible en todo caso, si bien, cuando conforme a la nueva ley se acredite e inscriba, cuando proceda, la georreferenciación de la ubicación y delimitación de la finca, la identidad de ésta quedará ya perfectamente establecida, y su superficie y ano será un elemento a tomar en consideración para tratar de precisar los lindero, sino al revés, serán los linderos ya precisados los que determinarán geométricamente, cual es la superficie comprendida dentro de ellos, y aun así la superficie así determinada habrá de expresarse en todo caso”.
En nuestro caso concreto, de la descripción registral de la finca 103.518 no puede deducirse que la superficie referida como invasión objeto de alegación se integre en la misma, pues iría contra las previsiones del artículo referido, máxime cuando esta no se encuentra georreferenciada, y se intenta el utilizar las coordenadas de la parcela catastral 3991610WF3639S0001UO, para confundir y hacer dar la impresión de que estas son las correspondiente a la finca registral 103.518, cuando esta catastral corresponden a la 103.518 conjuntamente con la 2.837.
La denegación de la inscripción de la agrupación pretendida y su georreferenciación ha de basarse en criterios objetivos de ámbito jurídico no en meras alegaciones del colindante sin ninguna fundamentación jurídica de propiedad sobre el terreno que esgrime como suyo, sin aportar ninguna acreditación fehaciente, tales como título en el que se incluya esta superficie (pues en el mismo se concretan 121 m2 y no 180 m2 como pretende tener) y modo, acreditando su posesión, cuestión no demostrable (ya que esta zona de patio está en posesión de la recurrente).
En relación a ello hay que reiterar que la finca 103.518, alegada como invadida, proviene de una segregación de la finca matriz posterior a la adquisición de la 2.837. Esta segregación, se realiza de una superficie especifica de 121 m2, no siendo 180 m2 como pretende ahora el alegante.
4. Los errores o inconsistencias catastrales no pueden impedir el derecho del interesado a inmatricular o georreferenciar correctamente su finca.
En la Resolución de la DGRN de 4/11/2021 se plantea que “cabe analizar si la única alternativa que la queda al interesado en supuestos como el presente, en los que la georreferenciación catastral aportada para inmatricular una finca, por estar desplazada, invade dominio público u otras fincas previamente inmatriculadas, es tan sólo la que se le indica en la nota de calificación recurrida, es decir obtener previamente conforme a los cauces previstos en la legislación catastral, la correspondiente alteración catastral previa que desemboque en una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica... La experiencia demuestra que tales procedimientos de rectificación catastral para la corrección global de errores de desplazamiento en su cartografía, incurren en dilaciones que pueden ser asumidles para la institución catastral dados los fines principalmente tributarios a los que sirve (pues un simple error de desplazamiento en las coordenadas de la cartografía catastral no merma en absoluto la efectividad de la recaudación tributaria), pero que resultan inasumibles para la celeridad y seguridad jurídica que exige el tráfico inmobiliario... sin que, en fin, sea necesario aquí hacer una exposición más extensa ni detallada de esas diferencias funcionales, operativas y procedimentales entre la institución del Catastro y la del Registro de la Propiedad, ni sobre la diversidad de los efectos jurídicos aplicables a sus respectivos pronunciamientos o sobre a cuáles se atribuye prevalencia legal en caso de discrepancia entre ellos, conforme al artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro”.
Pero a pesar de ello esta recurrente, procedió a solicitar dicha subsanación el día 17 de octubre del 2.022, como se acredita con la solicitud que se acompaña (...)
Por todo ello, como ha señalado esta Dirección General, ha de confirmarse el criterio conforme el cual “en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa”.
Por tanto, ha de concluirse que cuando la certificación catastral está desplazada, o no corresponde finca registral con finca catastral directamente y de forma unitaria de modo que su georreferenciación presenta la inconsistencia” de que sus coordenadas son erróneas por estar desplazadas o superpuestas, resulta admisible que se pueda inmatricular la finca aportando una georreferenciación alternativa que corrija esa inconsistencia catastral y contenga la georreferenciación correcta de los vértices de ese mismo recinto geométrico catastral, máxime cuando el mismo esta referenciada fácticamente.
Ello es, y ha de ser así, no sólo por exigencia del principio constitucional de seguridad jurídica, que impide interpretaciones legales que hicieran imposible el acceso de los particulares adquirentes de fincas no inmatriculadas o como es nuestro caso inmatriculadas incorrectamente, a la seguridad jurídica que sólo proporciona la inscripción registral, sino también por exigencia del principio constitucional de protección y primacía del dominio público sobre el privado.
Téngase en cuenta, además, que privar a un interesado de la posibilidad de inmatricular su finca o regularizar la descripción registral de esta, por el mero hecho de que su correspondiente georreferenciación catastral tenga un error de desplazamiento hacia un determinado lugar, o de una correcta correlación de las fincas y las parcelas (en nuestro caso con la omisión de que la parcela catastral 3991610WF3639S0001UO, no es exclusivamente la registral 103.518, omitiendo que también forma parte de esta la registral 2.837), implicaría dejarle peligrosa e indefinidamente expuesto al riesgo de que otro interesado distinto, propietario de otra finca situada al lado contrario (siendo el alegante en nuestro caso, al Este) pudiera georreferenciar su propia finca “invadiendo” por este lado la finca inmatriculada del primer interesado (en nuestro caso el recurrente), y no invadiendo, sino haciéndola desaparecer físicamente, al incorporar la totalidad de su superficie a esta, el cual habría quedado privado de la protección, que le debió proporcionar la previa y correcta inmatriculación de su propia finca, conforme a los principios registrales de prioridad legitimación, y todo ello, con la posible generación de responsabilidad patrimonial del Estado y los poderes públicos implicados por el deficiente funcionamiento de los servicios públicos, conforme al principio de responsabilidad de los poderes públicos proclamado también en el artículo 9 de la CE”.
5. Principio de Especialidad.
Nos encontramos ante una finca registral formalmente inscrita, que, dando cumplimiento al principio de especialidad registral, sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y contenido del derecho inscrito, es la que determina con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad y demás derechos inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del registrador, como se prevé en el artículo 9 de la, Ley Hipotecaria.
7. [sic]. Principio de Salvaguardia de los Tribunales.
“Tal asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos, en esta Ley, como resulta del artículo 1 de la Ley Hipotecaria. Y entre tales efectos jurídicos, y sin pretender aquí ser exhaustivos en modo alguno, cabe citar los siguientes”.
7.1 Principio de prioridad registral.
“En primer lugar, conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que recoge el llamado principio de prioridad registral una vez inscrita dicha georreferenciación no podrá inscribirse o anotarse ninguna (...) que se le oponga o sea incompatible”. Así lo confirma también de modo más específico aún el artículo 199 ordenando que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita”.
En el presente caso, a sensu contrario, al no constar la georreferenciación de la finca de los colindantes, entendemos que corresponde la inscripción de la rectificación instada por esta particular (...).
7.2 Principio de legitimación registral.
En segundo lugar, conforme al llamado principio de legitimación registral, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria proclama que “se presumirá con arredo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica... (...) que ha quedado incorporada al folio real”. De esta manera se está haciendo valer una representación gráfica inexistente en el registro (respecto de la finca. 103.518), con la mera aportación de un informe técnico en el que se reflejan unas coordenadas que corresponden con la base del Catastro inmobiliario aproximadamente.
Y este artículo 38 señala que “a todos los efectos legales presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la, forma determinada por el asiento respectivo” y, por ello, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. “De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”, esto es, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. Y “como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada –ni contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo– “sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente”
La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En nuestro caso, el cotitular de la registral 103.518 realiza una actuación abusiva, pues no dispone de georreferenciación inscrita de la finca referida, haciendo valer una serie de derechos que no le corresponden, con la única finalidad de materializar una apropiación de la finca 2.837, que previamente el mismo enajenó. Pero en el supuesto de considerar que la finca de su copropiedad se ve afectada por invasión de la agrupación realizada y que se pretende inscribir, dispone del derecho de instar un procedimiento declarativo respecto de su presunta copropiedad, con la rectificación registral de la agrupación solicitada.
En este caso, como queda dicho, al no constar georreferenciación ha de presumirse que el ámbito de dominio de los titulares de la finca 103.518 de Roquetas de Mar ha de limitarse al espacio inscrito, ya definido, con los linderos que constan en el indicado registro, no pudiendo ampliarse dicho espacio fuera de los límites marcados significativamente por la superficie (121 m2) y linderos de esta (ya anteriormente definidos).
7.3 La Resolución de 23 de julio de 2.021 se refiere a “cuando para una finca, registral no existe referencia catastral ni certificación catastral descriptiva y gráfica de ningún tipo (ni coincidente ni no coincidente con la finca)”, se adopta el siguiente criterio “la expresión legal que dice, cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada, alternativa debe ser interpretada como si dijera, cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no existe o no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, si ésta existiera, una representación gráfica georreferenciada alternativa”.
Esta es la situación creada con la agrupación realizada, en la que se aporta la representación gráfica de la agrupación. La documentación aportada por el cotitular de la finca 103.518 de Roquetas de Mar se limita a la información catastral y a dos informes técnicos, no habiendo tramitado representación gráfica alternativa alguna con los requisitos procedimentales requeridos a estas, lo que ha de implicar una insuficiencia documental que debe obligar a no tener en consideración su alegación, ya que los informes se limitan a concretar las coordenadas existentes respecto de la finca catastral 3991610WF3639S0001UO, y en ningún caso en determinar las correspondientes a la registral 103.518, máxime cuando cualquier actuación en ese sentido hubiese sido nula de pleno derecho al realizarse de forma unilateral sin el consentimiento de su cotitular, por ser la misma un condominio.
7.4 Principio catastral de primacía de pronunciamientos jurídicos registrales, sobre datos catastrales.
Hay que señalar que, además de decir en el artículo 2 de la Ley del Catastro Inmobiliario que todo lo dispuesto en la legislación catastral “se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en, dicho registro, el artículo 3 es más rotundo aún al proclamar que los pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad (y entre ellos, según el artículo 9 Ley Hipotecaria, los relativos al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscritos) “prevalecerán” sobre “los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario”.
Resulta de lo ante expuesto, que las determinaciones registrales de la finca 103.518 prevalecen sobre las indebidamente esgrimidas respecto de la 3991610WF3639S0001UO, por ser diferentes las mismas.
V. Fundamentos resultantes de las determinaciones realizadas por la DGSJP.–
Primero. No puede olvidarse que siendo el objetivo del expediente adecuar la descripción registral a la realidad física registral el mismo tiene como límite la no invasión de fincas inmatriculadas o del dominio público, el registrador debe analizar las alegaciones, para así fundamentar correctamente su criterio sobre las dudas en la identidad de la finca, no bastando la mera oposición de algún colindante, sin la más mínima acreditación jurídica de la improcedencia de la inscripción que se pretende y tramita.
Por ello, tal y como se