Categoría: Administración

los documentos presentes en las alegaciones le suscitan las “dudas fundadas de que, en realidad, la finca en cuestión sea, efectivamente, una calle y, por tanto, dominio público”, pues estas no pueden originarse en la mera oposición municipal, sin más, sino ser jurídicamente fundadas, sobre documentos válidos y a salvo de arbitrariedad, sin que lo supla la mera enumeración sucesiva de las alegaciones.
3. Las resoluciones doctrinales de la DGRN/DGSJFP alegadas por la registradora para fundamentar su calificación negativa resultan inaplicables al caso.
Todas refieren a calificaciones de supuestos sustancialmente distintos. Por ejemplo, la Resolución de 6 de agosto de 2019 (representación gráfica alternativa con un muy sustancial exceso de cabida); la Resolución de 21 de julio de 2021 (delimitación gráfica no pacífica que concurre con “modificaciones que ha sufrido la finca tanto en la superficie registral como en la geometría catastral “ y que pueden “alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral”); la Resolución de 22 de julio de 2021 - Almuñécar (“representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral”); la Resolución de 22 de julio de 2021 - Pontedeume (“resultar de la comparación de su representación gráfica georreferenciada catastral con la aplicación informática homologada por el Ministerio de Justicia -comparación realizada en base a las ortofotos de varios años- que invade en parte la carretera sita al norte de la finca...”); la Resolución de 28 de julio de 2021 - Haro (exceso de cabida/variación de superficie y oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica, según resolución en la que además se insta a iniciar la investigación de la titularidad y deslinde del dominio público” y resuelve “en sentido negativo la incorporación de la base gráfica catastral solicitada en tanto no se resuelva él anunciado expediente de deslinde administrativo); y la Resolución de 28 de julio de 2021 - Cogolludo (“representación gráfica georreferenciada alternativa” e “incorporar a la finca la superficie de 33,66 metros cuadrados que eran cedidos por los titulares de la finca colindante”).
En este caso de la finca 5330 de Albendiego, se solicita incorporar la representación gráfica catastral, sin excesos de cabida, sin modificaciones de superficie o geometría; sin discrepancia con aplicación gráfica homologada del Ministerio de Justicia; sin precisar deslinde frente a la administración pública, ni existir anuncio de ello, ni instrumento urbanístico o condicionantes legales que faculten al ayuntamiento a ejecutarlo; ni encubrir ningún negocio traslativo.
4. La calificación colisiona con la protección registral en vigor y la ausencia de indicios suficientes de dominio público.
No cabe basar la denegación de la inscripción, de entrada, en el concepto (negativo) de dudas fundadas, sino, que se hace necesario, previamente, atender al criterio más preciso y positivo de la existencia de indicios suficientes de dominio público que contempla la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de septiembre de 2017 que cita: “como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, la protección registral que la Ley otorga al dominio público, no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tensa indicios suficientes, el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.”
Los planos catastrales de 1990 en adelante y las subsecuentes notificaciones de valores catastrales desmontan cualquier indicio de dominio público.
En tal caso, la naturaleza jurídica de la finca es objeto de la protección registral a favor de la mercantil, en tanto que titular y tercero hipotecario, y cualquier cuestionamiento de tal protección requiere la interposición de demanda civil previa ante los tribunales.
5. Resulta obligado hacer referencia al contenido de los Art. 9 y 199 de la LH en lo que refiere a dudas del registrador y al conflicto con el dominio público:
El Art. 9 de la LH dispone que:...“La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público...
El Art 199 LH recoge: “...El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con oh a base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.”
i. No resultan aplicables las dudas del Art. 9 por cuanto no hay una “invasión del dominio público” que sucede típicamente en casos de confusión de lindes de fincas con alineación viaria, pues ni la finca ni la calle adyacente han variado su delimitación desde su inmatriculación, ni se pretende inmatricular excesos de cabida; no nos encontramos tampoco ante una vía pecuaria, un camino rural, un monte o una costa, trazados en una base gráfica vigente pero cuyos límites pueden ser imprecisos y requieren de un deslinde, sino ante un solar urbano deslindado, con toda precisión, a partir de la cartografía catastral; y tampoco existe cartografía oficial vigente, de ningún tipo, que lo refleje como vial público (ejecutado).
No hay dudas sobre la correspondencia entre “dicha representación y la finca inscrita”, esto es, el juicio de identidad de la registradora es implícitamente positivo en relación a la representación gráfica, pues nada objeta sobre ella; y no existe otra representación gráfica previamente incorporada a la inscripción de ninguna finca. No hay dominio público.
ii. Los motivos de “peculiar perimetría”, “parezca paso a otras parcelas” y “base gráfica registral archivada”, mencionadas en los “antecedentes...”, no suponen tampoco causas fundadas para suscitar dudas y denegar la inscripción, ni se contemplan en el Art. 9 LH, ni como tal lo justifica la Registradora.
Tales circunstancias tienen una explicación lógica que no debe suscitar duda alguna pues la “perimetría” de la finca es la resultante de sustraer o segregar catastralmente a una parcela formada por dos espacios rectangulares yuxtapuestos, con accesos privados a vía pública añadidos al Suroeste y al Este, el espacio de una edificación construida en la misma (finca registral 5329) y de titularidad también de la mercantil -en realidad, casa 5329 y parcela 5330, constituyen un único inmueble o conjunto físico diferenciado en dos parcelas catastrales colindantes-. Nos encontramos con lo equivalente a un “chalet”, construido en parcela de forma regular, con la salvedad de que la edificación y el resto de parcela son catastrales distintas, siendo esta última a la que refiere la calificación;
La finca 5330 es paso a esa esta edificación 5329, única que goza del derecho probado a ese acceso, si bien, cualquier parcela abierta es susceptible que “parezca paso a otras parcelas...”, sin que tenga por qué ser una servidumbre de uso público o una calle.
La base gráfica registral archivada de 2013, si bien no totalmente idéntica, es extraordinariamente coincidente con la catastral, pudiendo imputarse las pequeñas diferencias a ajustes técnicos derivados de las mediciones del catastro, más precisas que la base gráfica registral. Distingue, claramente, a la finca frente a la vía pública y no se ha expresado ninguna diferencia de superficie o exceso de cabida, respecto a la que figura en la descripción literaria del asiento registral: 228 m2.
6. La referencia efectuada por la Registradora al supuesto “conflicto”, “que viene de lejos”, no tiene cabida entre las causas de denegación contempladas en los Arts. 9 y 199 de la LH, ni la Registradora lo justifica, máxime cuando se trata de una finca con inscripción registral vigente y situación catastral inobjetable, resultando una apreciación puramente arbitraria, extraregistral y sin relación lógica con la solicitud de incorporación de representación gráfica. Como se ha indicado, no hay tal conflicto que viene de lejos, sino mero desacuerdo, que es jurídico, que se manifiesta en época más bien reciente, muy posterior a las inscripciones de la finca, en concreto, desde que el actual alcalde fue elegido concejal.
No se ha formalizado ningún conflicto civil (demanda civil), sobre la finca y no es finca litigiosa o dudosa. El desacuerdo municipal no respeta las facultades legales del PRDSU.
El hecho de que sobre la finca hayan podido surgir, en el pasado, pretensiones de titularidad de terceros, primero del actual alcalde, D. Mario Martín Gallego Pareja y, recientemente, del ayuntamiento que ahora dirige, materializadas en reclamaciones catastrales de diversa índole, no hace a la finca litigiosa, pues tales desacuerdos catastrales fueron finalizados y resueltos en firme por la Gerencia Territorial del Catastro de Guadalajara u organismos equivalentes, en todos los casos, en favor de la mercantil y de sus antecesores en la propiedad.
Resulta relevante volver a lo expresado en la instancia de presentación, no rebatido por ninguna de las alegaciones: “3....la finca no es del dominio público, no se encuentra sujeta a cesión obligatoria para viales o dotaciones, ni a reparcelaciones, ni a expedientes de recuperación administrativa vigentes (cualquiera iniciado resultó prescrito por caducidad, sin resolución ni efectos), ni a acción reivindicatoria civil, ni ha sido objeto de Acta de Entrega y Aceptación en favor del ayuntamiento u otro”.
7. No resultan aplicables las causas de denegación contempladas en el Art. 199.
No ha sido probado, mediante prueba acabada y plena, de forma medianamente convincente, ni indiciariamente, la existencia de dominio público con el que coincidiera la finca, no siendo preceptiva la comunicación al ayuntamiento, más que en calidad de colindante.
No hay una mínima, pero clara y simple, demostración de que tal dominio público se produce.
De atenderse al criterio de la registradora, cualquier ayuntamiento podría bloquear arbitrariamente la inscripción de la representación gráfica de cualquier solar, pues, en general, tienen acceso a vía pública y colindan con ella.
No existe la suficiencia de indicios, a que refiere la antes citada RRDGSJFP de 4-9-2017 primeramente, porque no hay titularidad municipal previa del solar en ningún documento vigente, sino que resulta probado su carácter privado desde los planos catastrales de 1990 y 1996, y notificaciones de valores catastrales de 1991 y 1994- y, en segundo lugar, porque lo que se pone en cuestión por el ayuntamiento y la registradora no es la delimitación gráfica del solar y/o sus coordenadas geográficas, que es cuestión pacíficamente aceptada, sino su naturaleza jurídica, esto es. si es. al completo, un solar privado o un bien de dominio público, pese a que no ha sido adquirido nunca por la administración.
No existe dominio público sino mera pretensión de crearlo ex novo: no existe “Administración titular del inmueble afectado” toda vez que el titular (catastral, registral y “a todos los efectos legales”) es la mercantil; la Sra. Registradora ha atendido, sin fundamentación legal, a “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes” para determinar la denegación de la inscripción, en franca contradicción con lo dispuesto en ese Art. 199 y sin que resulte aplicable tampoco el supuesto de dudas fundadas del Art. 205 LH.
El único documento en vigor o con firmeza que alega el ayuntamiento, el Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de Albendiego de 1998 (PRDSU), solo permite proyectar o prever un vial, pero se opone al Registro y al Catastro actual y al vigente cuando se promulgó ese Proyecto, que sostienen que la realidad, ahora y entonces, es que la finca es privada.
El resto (croquis, planos, fichas de contribución antiguas) no están vigentes, no tienen objeto o facultad legal definir la titularidad del solar sino la de los colindantes a que corresponden, no mencionan ni rotulan al solar como calle (planos IGE y croquis) o, como es el caso de la denegación de licencia de vallado, no es acto firme pues está recurrida.
Cabe resumir todo ello, en los términos expresados en la RRDGSJFP de 28/7/2021 referida en la nota de calificación, pero en sentido contrario a lo allí expuesto en su F.D. 5.: “De los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que es pacifica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, no resultando posible que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, no pudiendo afectar a bienes de titularidad municipal.”
8. No cabe aplicar, ni con carácter supletorio el concepto de dudas fundadas de coincidencia con dominio público del Art. 205 LH.
No se trata de una inmatriculación y falta un presupuesto esencial para su aplicación, cual es “que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas,...” las fincas de dominio público con las que pretendidamente coincide, pues el PRDSU es mera previsión.
De lo antedicho se deduce que las supuestas “dudas fundadas” de la registradora no tienen tal fundamentación. son arbitrarias, y no encajan en los supuestos contemplados en los Arts. 9 y 199 LH (ni incluso, supletoriamente, del Art. 205) que permiten denegar la inscripción, lo que a juicio de la mercantil conduce a que la calificación desfavorable debe ser revocada.
Cuarto. Sobre la naturaleza privada o pública de la finca y la protección del dominio público.
1. La finca 5330 parte como dominio privado y no es transformada en dominio público.
Debe acudirse a la interpretación jurídica correcta del contenido de un Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, respecto a los viales en terrenos privados: no implica titularidad pública sino una previsión normativa, sin perjuicio de su posible consideración como ilegalidad por exceso reglamentario. No permite expropiar y, como en cualquier instrumento urbanístico, la mera inclusión del solar como vial no implica su automática transformación, sino que es necesaria la correspondiente Acta de Entrega y Recepción, que no existe en este caso, en virtud de la cual el particular cede el dominio y lo adquiere la administración actuante.
En tal sentido se pronuncia la RDGSJFP de 5-3-2019, reproducida parcialmente más adelante y también la jurisprudencia del Tribunal Supremo, pues el concepto de vía pública es un concepto jurídico, no de mero hecho, y: “la mera inclusión en un plan de ordenación de un terreno de propiedad privada como destinado a viales no determina por si sola la conversión en dominio público municipal de esos terrenos, sino que es necesario para ello que esa cesión se lleve a cabo con arreglo a las normas de procedimiento aplicables, normas que son de inexcusable observancia, debiendo señalarse que la cesión se produce con la correspondiente acta de entrega y recepción”,
Incluso enmarcando la inscripción de la representación gráfica de la finca en el ámbito de la jurisdicción voluntaria, la jurisprudencia se ha expresado con claridad en contra de desconocer la protección registral con carácter prejudicial, tanto en relación con el Art. 38, como al Art. 34 de la LH, toda vez que la finca fue adquirida, a título oneroso, de tercero que la tenía inscrita, con facultades para transmitirla, con buena fe y con inscripción posterior del derecho de la mercantil, que son los requisitos establecidos por el art. 34 de la LH y que tampoco constaba en el mismo registro causa que hiciera ineficaz la adquisición.
2. La existencia de dominio público no ha sido probada por el ayuntamiento, por lo que no puede ejercer sus facultades de autotutela
La actuación del ayuntamiento, a través de sus alegaciones oponiéndose a la inscripción, es equivalente a ejercer una actuación de autotutela y recuperación de bienes de dominio público (presuntos) que no cumple los requisitos establecidos por la jurisprudencia y el procedimiento legalmente establecido.
Para ejercer estas facultades, la jurisprudencia exige una “prueba acabada y plena”, o que “haya quedado establecido de modo medianamente convincente, sin necesidad (le complicados juicios valorativos, la existencia de vía pública o dominio público en todo o parte del solar inscrito, lo que no se halla en el contenido de las extensísimas alegaciones formuladas y, en tanto que interpretación doctrinal de la legalidad, debe vincular' la calificación y la valoración de los indicios por el registrador.
En ello incide que el informe del Asesor técnico municipal de 3-08-2021 se titula “informe de deslinde y concordancia de vía urbana” y que afirma que el solar concuerda con un terreno trazado como vial sin pavimentar en algunos planos del PRDSU, pero no pone en cuestión su representación gráfica, ni la concordancia de esta con la descripción literal registral.
Como quiera que la simple oposición del ayuntamiento a la incorporación de la representación gráfica no figura entre los motivos para denegarla contemplados en los Art. 9 y 199 LH, que no nos encontramos en un supuesto de inmatriculación que permitiera aplicar el Art. 205 y que la controversia no es cuestión de límites del solar sino de su naturaleza jurídica, esta mercantil considera que la fundamentación de las dudas de la registradora debe atender, supletoriamente, a los criterios jurisprudenciales que fijan la existencia, o no, de dominio público para la validez de las acciones de autotutela de bienes públicos, como la que se pretende implícitamente con el informe.
El deslinde debe rechazarse, y de hecho no se ha iniciado o ejecutado formalmente, porque no se cumplen las condiciones enumeradas por la jurisprudencia (STSJ CLM 136/2021 de 10-5- 2021, Rec. AP. 7/2020, que refiere a la STS de 23 de abril de 2001, -casación 3235/1993 [RJ 2001, 4241]-, y a la STS de 11 de julio de 2001, -[RJ 2001, 6088] casación 8047/1995-, entre otras) para la prueba de propiedad o posesión pública en hipotéticas acciones de deslinde (Art. 56 y ss. RBEL) o recuperación administrativa, como serían la demostración de dominio por la administración o. alternativamente, de posesión pública anterior y usurpación reciente (“con prueba acabada y plena”; “haya quedado establecido de modo medianamente convincente, sin necesidad de complicados inicios valorativos”; “plena identidad entre lo poseído por la Administración y lo usurpado por el particular”; “ausencia de justificación de titularidad exclusivamente privada”, que físicamente “el camino” vaya más allá de la propiedad del recurrente, “utilización con ese carácter (público) por una pluralidad de vecinos de manera reiterada y pacífica”, “actividad de conservación y cuidado del camino por parte del ente público”, etc.).
Son requisitos incompatibles con la situación fáctica de la finca 5330.
En ausencia de tal prueba, o cuando se enfrenta ante la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, como es el caso, no es posible el ejercicio de las potestades de autotutela y recuperación de bienes, “pues sin que se tuviere como evidente dicha posesión pública y la consecuente usurpación, existiendo duda sobre la misma, o cediendo dicha potestad cuando el particular acredita mejor derecho a la posesión, cual es el supuesto de la protección registral o de haber ganado el usurpado su derecho a la posesión, debe recurrirse previamente a la reclamación del bien en cuestión en la vía civil (STS. de 2 de junio de 1987)”, según cita el FD 3.º de la STSJ CLM 176/2005 de 26 de abril de 2005 (…) y constituye doctrina consolidada.
A mayor abundamiento de lo ya expuesto, debe remarcarse que la doctrina restringe las actuaciones de autotutela y recuperación de bienes públicos “a los supuestos en que resulte probada la titularidad pública del terreno” (FD 3.º de la STS de 2 de mayo de 1989 34, STSJ CLM de 3 de mayo de 2001, Rec. 956/98 […] STSJ CLM de 18 de diciembre de 1998, Rec. 652/1996 […] entre otras).
3. El ayuntamiento no ha intentado, en ningún momento, inscribir el solar a su titularidad (Art. 5 LH) en el Registro de la Propiedad, ni tampoco ha impugnado judicialmente la inscripción de la mercantil, ni lo ha incorporado a su inventario de bienes.
Doctrina de la DGSJFP y jurisprudencia.
Doctrina sobre fincas afectadas por planes urbanísticos.
Complementariamente a lo expuesto en apartados anteriores, se hace mención a la Doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que se consigna en las resoluciones que a continuación se reproducen parcialmente y, específicamente, a los párrafos subrayados de la Resolución de 5 de marzo de 2019 (BOE Núm. 75 Jueves 28 de marzo de 2019 Sec. III. Pág. 32001). F.D. 5.
“5. Tal y como ya se ha señalado, conforme a los artículos 9 y 199 de la Ley Hipotecaria debe evitarse la inscripción de una representación gráfica que coincida en todo o parte el dominio público, por lo que resulta procedente determinar si la mera afectación de la finca para ser destinada a viales implica el carácter demanial de la misma antes de producirse el acto formal de cesión y aceptación por la Administración cesionaria.
A este respecto ya se pronunció este Centro Directivo en resolución de 31 de mayo de 2017 en los siguientes términos: ‘La jurisprudencia viene manteniendo que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos. En tal sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 26 de septiembre de 1989, decía que la cesión obligatoria de terrenos no opera de modo automático sino en la forma que reglamentariamente se determine de acuerdo con los distintos supuestos de ejecución del planeamiento urbanístico, y la del mismo Tribunal, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1996, señala, en tales casos, como título transmisivo de la titularidad dominical al Ayuntamiento la «correspondiente acta de entrega y aceptación». Así, esta última señala que «la inclusión en un plan general de ordenación de un terreno de propiedad privada como destinado a viales y la obligación -que a los propietarios del suelo urbano impone el artículo 83.3.1.º de la Ley del Suelo de 1976, en la actualidad norma supletoria estatal, de ceder gratuitamente a los Ayuntamientos respectivos los terrenos destinados a viales, parques, jardines públicos y Centros de Educación General Básica al servicio del polígono o unidad de actuación correspondiente, no determinan por si solas la conversión en dominio público municipal de esos terrenos, sino que es necesario para ello que esa cesión gratuita de viales, establecida en los sistemas de actuación urbanística se lleve a cabo con arréalo a las normas de procedimiento aplicables, normas que son de inexcusable observancia, debiendo señalarse que la cesión, como cumplimiento de esa obligación impuesta a los propietarios de suelo urbano por la legislación urbanística, se produce con la correspondiente acta de entrega y recepción, que produce la transmisión al Ayuntamiento de la titularidad dominical», doctrina que es reiterada, a propósito del ejercicio de acción negatoria de servidumbre, por la Sentencia del Alto Tribunal de 18 de noviembre de 2004, considerando que, a pesar de existir acuerdo de cesión al Ayuntamiento, como el mismo no había sido ejecutado, subyace el derecho de propiedad sobre el suelo sujeto a planificación. Cabe citar en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 14 de marzo de 2011, y las Sentencias más recientes del Tribunal Supremo, también de la Sala Primera, de 3 y 29 de octubre de 2014 y 17 de noviembre de 2015, que citan la anterior, las cuales establecen que el concepto de vía pública es jurídico y no de mero hecho, y trayendo a colación la de 24 de diciembre de 1996, que declara rotundamente que la inclusión en un plan de urbanismo no convierte terrenos de propiedad privada destinados a viales en dominio público, sino, a través del acto de entrena y aceptación. Y este criterio es asimismo compartido por la Sala Tercera del Tribunal Supremo que, en su Sentencia de 27 de abril de 1999, señala que «si el sistema de ejecución para un polígono era el de cesión de viales, conforme al artículo 129 de la Ley del Suelo, en tal sistema los propietarios deberán ceder al Ayuntamiento los terrenos viales, lo que constituye prueba de que tales viales pertenecen a su legítimo propietario mientras no se lleva a cabo la cesión, pues, aunque la obligación de la cesión obligatoria de terrenos según la Ley del Suelo haya de efectuarse en los términos que resulten del Plan General y de cada uno de los proyectos que lo desarrollen, ello no quiere decir que no deban cumplirse las formalidades legales para esta cesión y por el solo hecho de que una zona de la finca matriz esté destinada a viales no puede afirmarse que tales viales tuvieran la condición de vías públicas ni estuvieren por este solo hecho afectadas al dominio público con destino al uso público, ya que para ello eran precisas dos condiciones: la primera, que salieran del patrimonio de la propietaria y entraran en el patrimonio municipal y la secunda, que una vez hiera del dominio particular y dentro del de la Administración, ésta realizara un acto de aceptación, que en todo caso supone la previa transmisión del bien desde el patrimonio del particular al de la persona jurídica administrativa» (en el mismo sentido, las Sentencias de 6 de diciembre de 1980, 21 de junio de 1983 y 14 de noviembre de 1995)’.”
Naturaleza legal y reglamentaria del proyecto de delimitación de suelo de Albendiego y respecto de los viales.
Debe partirse de que el PRDSU contiene un Plano N.º 1- “Plano de información catastral” que conceptúa a la finca 5330 como solar urbano, como arranque de la aplicación, si fuera legalmente posible, de las previsiones contenidas en dicho Proyecto, que pretenden convertirlo en vía pública.
La indudable complejidad jurídica de la normativa urbanística y la frecuente confusión entre instrumentos distintos, aunque de nombre y ámbito geográfico parecidos (Proyecto y Plan), obliga a exponer, a efectos ilustrativos, la naturaleza de la normativa urbanística aducida por el ayuntamiento, que resulta inidónea para convertir un solar privado en calle.
Naturaleza: Se trata de un Proyecto de Delimitación y no de un Plan de Delimitación de Suelo. Ni existe Plan ni Normas Subsidiarias del planeamiento u otro instrumento de ejecución urbanística en Albendiego.
Lo que el arquitecto, en su informe de 3-08-2021 llama “Delimitación de Suelo Urbano de Albendiego” no es otra cosa que el único instrumento de ordenación que posee el municipio, el “Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de Albendiego”, aprobado por la Comisión Provincial de Urbanismo en 27-10-1998 (DOCM 53 de 13-11-1998).
La naturaleza del Proyecto de Albendiego no es la de un Plan de Delimitación de Suelo Urbano, de los regulados autonómicamente en el Art 25 de la TRLOTAU, sino la de un Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, que se elaboró con sujeción a la legislación estatal entonces vigente.
Como recoge la página 28 de ese Proyecto (…), apartado “3.4. Condiciones en que esta Delimitación deberá ser revisada o sustituida por un planeamiento de rango superior. El Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, justificado para este municipio, supone tan solo la formalización física y documental del resultado de la aplicación de la art. 13 de la Ley del Suelo.”.
La Ley de Suelo referida era, lógicamente, la Ley de Suelo Estatal, pues en las fechas de aprobación inicial del Proyecto (a continuación, citado como PrDSU, por brevedad) por el Ayuntamiento de Albendiego (19/12/1996) y de aprobación provisional por el mismo órgano (11/03/1997), no existía normativa autonómica y la que se promulgó 2 años después (Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla la Mancha-LOTAU) estableció, con toda precisión, que los Proyectos de Delimitación de Suelo Urbano que ya habían sido objeto de aprobación inicial continuarían tramitándose con arreglo a la normativa vigente en ese momento de la aprobación inicial.
Facultades:
Esa regulación estaba constituida, además del por el Art. 13 citado, por el art. 81 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y la Ordenación Urbana-TRLRSOU-, y los arts. 101 a 103 del Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, -RPU). El referido “art. 13 de la Ley de Suelo”, evidentemente del RDL 1/1992, de 26 de junio-TRLRSOU, remitía, únicamente, a la Clasificación de Suelo en urbano y no urbanizable en los municipios sin planeamiento, como resultaba ser Albendiego.
Sin embargo, a la fecha de su aprobación definitiva por Resolución de 27/10/1998 de la Comisión Provincial de Urbanismo de Guadalajara (DOCM 53, de 13-11-1998), el primero de los preceptos (RDL 1/1992) que, si bien no contemplaba la posibilidad de establecer nuevos viales sí que permitía la modificación de alineaciones de los existentes en caso de insuficiencias del sistema viario, había sido declarado nulo en virtud de la Sentencia del TC 61/1997, de 20 de marzo, y derogado por la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.
Ello no significó la derogación de la figura del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano pues recobró vigencia el Art. 81 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Régimen de Suelo y Ordenación Urbana (TRSOU), que permanece aún vigente en la actualidad, aunque ya sin la posibilidad reglamentaria de modificar alineaciones, con un redactado exactamente igual al del Art. 13, ya citado, del R.D.L 1/1992, y que se reproduce a efectos ilustrativos:
“Artículo ochenta y uno.
Uno. En los municipios que carecieren de Plan General Municipal de Ordenación el territorio se clasificará en suelo urbano y suelo no urbanizable.
Dos. Constituirán el suelo urbano los terrenos que por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar comprendidos en áreas consolidadas por la edificación al menos en la mitad de su superficie se incluyan en un Proyecto de delimitación, que, tramitado por el Ayuntamiento con arreglo al artículo cuarenta y uno, será aprobado por la Comisión Provincial de Urbanismo, previo informe de la Diputación Provincial,
Tres. Constituirán el suelo no urbanizable los demás espacios del término municipal”.
Imposibilidad de aplicarlo para crear calles o tramos:
Este articulado va no contempla otra facultad que no sea, estrictamente, la de distinguir entre suelo urbano y no urbanizable. y en esa línea se ha venido pronunciando la jurisprudencia del Tribunal Supremo opuesta a la creación de calles o tramos de calles con dicho instrumento como en la STS 920/2015 Rec. 1449/2013 (…) que refiere a la STS de 18 de septiembre de 1987 y otras, que se resume en el F.D. 5.º de la primera citada: “una cosa es que entre las determinaciones del proyecto de delimitación del suelo urbano se prevean -(art. 102.2.a) del RPU y no el 101, como erróneamente cita el escrito de recurso) las ‘...alineaciones del sistema viario existente, completando con las que sean procedentes de las insuficiencias de dicho sistema’ y otra bien distinta es que al amparo de tal habilitación normativa se pueda abrir una calle o un tramo de calle nueva, realizar una expropiación con tal fin y gravar sobre los propietarios del terreno, por esa vía expropiatoria, la totalidad de la carga de tal actuación...”
En relación con el contenido del Art. 102 del RD 2159/1978, que reproduce casi literal el art. 81 del TRLRSOU RDL 1/1992), este establecía que: “2. El Proyecto de Delimitación podrá contener, además, las siguientes determinaciones: a) Alineaciones del sistema viario existente completando con las que sean procedentes de las insuficiencias de dicho sistema, b) Reglamentación de las condiciones de la edificación...”.
No obstante, se suscitan dudas jurídicas acerca de su vigencia, pues la citada STC 61/1997, de 20 de marzo había declarado nula la disposición homologa, el Art. 81 del RDL 1/1992, la cual es prácticamente reproducida por ese Art. 102, por lo que esta recurrente considera dicho artículo 102 inconstitucional al igual que lo fue el RDL 1/1992.
Sea como fuere, en ningún caso permite declarar como vial un solar privado, ni tampoco el objeto de este recurso se refiere a un problema de alineaciones o insuficiencias, sino a la pretendida usurpación pública de un solar privado, al completo, para convertirlo en vial a través de un simple plano del PRDSU y sin otro trámite o compensación.
La normativa aplicable no es el art. 25.1.c) de la TRLOTAU que regula los Planes de Delimitación de Suelo Urbano, a los que otorga la facultad de: “La ordenación detallada, incluyendo el trazado pormenorizado de la trama urbana, sus espacios públicos, dotaciones comunitarias y de redes de infraestructuras, así como la determinación de usos pormenorizados y ordenanzas tipológicas mediante definición propia o, en su caso, remisión a las correspondientes Instrucciones Técnicas del Planeamiento”, pues estos Planes son un instrumento urbanístico diferente que no existe para Albendiego y difieren del Proyecto en lo referente a las facultades de determinación de viales.
En resumen: no hay Plan, sino Proyecto, con facultades restringidas a la estricta distinción entre suelo urbano y no urbanizable, que no permiten al ayuntamiento crear una calle o tramo en un solar privado posibilitando su expropiación, ni comportan su declaración de utilidad pública. Máxime en el caso del solar de la mercantil, cuya existencia consta como privado en el Plano 1 “Plano de información catastral” de dicho Proyecto y ni existe insuficiencia que completar, ni modificación de alineaciones de viario existente que, por otra parte, de producirse, conducirían a un trazado sin lógica ni fin práctico, dada la extrañísima forma geométrica del solar que incluye pronunciados desniveles.»
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el día 16 de febrero de 2023, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo, 21 y 22 de abril, 8, 15 y 30 de junio, 22 de julio y 29 de septiembre de 2016, 4 de abril, 10 de octubre y 13, 18 y 19 de diciembre de 2017, 15 de enero, 10 y 13 de abril, 5 de julio y 5 de diciembre de 2018 y 23 de enero, 4 y 10 de julio y 27 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio de 2020 y 14 de enero, 28 de julio y 13 de octubre de 2021.
1. Es objeto de este expediente decidir si procede la inscripción de una representación gráfica solicitada en instancia privada en virtud del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria respecto de la registral 5.330 de Albendiego, complementando su descripción literaria y adaptándola a la base gráfica catastral aportada, al corresponder dicha finca registral con la parcela catastral 5642636VL9654S0001Z.
Una vez tramitado el expediente, la registradora suspende la inscripción a la vista del escrito de oposición formulado por siete titulares colindantes, entre ellos, el Ayuntamiento de Albendiego, que aporta un informe de técnico competente y de la Diputación de Guadalajara, alegando la invasión del dominio público. Tiene en consideración para fundamentar su calificación negativa, las alegaciones formuladas por dicho titular colindante junto con los documentos anteriormente reseñados.
2. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
3. Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4. En el presente caso, pretendida la inscripción de la base gráfica y, tramitado el expediente, se presenta escrito de oposición por los titulares colindantes, justificando su oposición tanto en la planimetría del vial invadido, como en sendos informes técnicos emitidos por las referidas Administraciones, aportando con ello un principio de prueba del carácter cuanto menos controvertido de la delimitación gráfica las finca.
Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, poniendo de manifiesto una situación de posible invasión de la finca colindante, especialmente cuando las alegaciones las formula la propia Administración Pública en protección del patrimonio demanial. Nada afecta a las anteriores reflexiones la alegación formulada por el recurrente en el sentido de la actuación contra sus propios actos por parte del propio Ayuntamiento, cuestión que, como posteriormente veremos, excede del contenido propio del presente expediente.
5. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros, concretamente el dominio público municipal.
Y, tal y como ha sostenido este Centro Directivo, el recurso contra la calificación no es el cauce apropiado para resolver (como pretende el recurrente) un conflicto entre titulares colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.
Debe destacarse que no cabe en sede de recurso contra la calificación el análisis de las cuestiones fácticas que pudiera plantear el recurrente en su extenso escrito de recurso.
Estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación y titularidad de las fincas, tendrá éste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que no accedan al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de dicha inscripción, sin perjuicio de la posibilidad de acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el artículo 199), o al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de abril de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.