Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por don M. A. G. M., en nombre y representación y como administrador solidario de la sociedad «Explotaciones Agrícolas San Roque S.A.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Madrid número 10, doña María Benítez Cortés Román, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
Mediante instancia privada suscrita el día 23 de mayo de 2022 por don M. A. G. M., como administrador solidario de la sociedad «Explotaciones Agrícolas San Roque, S.A.» –en unión de otros documentos complementarios–, se solicitaba la inscripción de la porción del nuevo resto de la finca registral número 9.574 del Registro de la Propiedad de Madrid número 10, después de expropiaciones no inscritas y su representación gráfica alternativa.
Presentada el día 24 de mayo de 2022 dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Madrid número 10, con el asiento número 2.285 del Diario 111, fue objeto de calificación negativa de fecha 14 de junio de 2022, por la que la registradora denegaba la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ante la imposibilidad de ubicar la finca registral número 9.574 del distrito hipotecario del Registro de la Propiedad de Madrid número 10, perteneciente al término municipal de Madrid. Frente a dicha calificación, el presentante interpuso recurso el día 20 de junio de 2022, que motivó la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de septiembre de 2022, por la que se revocaba la nota de calificación de la registradora, por ubicar la finca el presentante mediante informe del técnico que elaboraba la georreferenciación alternativa, debiendo continuar la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, con todos los trámites necesarios y, a la vista del conjunto de la tramitación, efectuar la calificación registral que proceda.
Con fecha 20 de septiembre de 2022 se presentó telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Madrid número 10 instancia de rectificación suscrita el día 19 de septiembre de 2022 por don M. A. G. M., en representación de la sociedad «Explotaciones Agrícolas San Roque, S.A.», determinando con precisión cuál es la porción expropiada no inscrita, acompañando informe catastral de validación técnica de la georreferenciación alternativa de resultado positivo, de fecha 15 de septiembre de 2022.
Iniciado el expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, como ordenó la Resolución de 7 de septiembre de 2022, con fecha 11 de octubre de 2022 se practicaron las notificaciones preceptuadas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria a la sociedad «Desit Capital, S.L.», como colindante catastral y registral, a la Comunidad de Madrid –Consejería de Economía, Hacienda y Empleo–, a la Dirección General del Patrimonio del Estado y al Ayuntamiento de Madrid –Dirección General de Gestión Urbanística–, como posibles administraciones expropiantes, por correo certificado con acuses de recibo de fechas 17 y 18 de octubre de 2022, y a don C. C., don M. M. y M., como posibles colindantes registrales, mediante publicación de edicto en el «Boletín Oficial del Estado» de fecha 18 de octubre de 2022.
Con fecha 2 de noviembre de 2022 compareció en el expediente la sociedad «Desit Capital, S.L.» y presentó, con fecha 17 de noviembre de 2022, escrito de alegaciones y extensa documentación. Asimismo, con fecha 15 de noviembre de 2022 se presentó certificación expedida por el Ayuntamiento de Madrid –Dirección General de Gestión Urbanística–Subdirección General de Gestión Urbanística–Servicio de Gestión de Suelo Público–.
En vista de toda la documentación, se emitió la siguiente nota de calificación:
«Hechos.
1.º Con fecha veinticuatro de mayo de dos mil veintidós se practicó asiento de presentación n.º 2285 en el Libro Diario de Operaciones n.º 111 de este Registro de la Propiedad, de la instancia remitida telemáticamente suscrita en Madrid el 23 de mayo de 2022, por Don M. A. G. M., en representación de la sociedad Explotaciones Agrícolas San Roque, S.A. –en unión de otros documentos complementarios–, en la que se solicita la inscripción de la porción del nuevo resto de la finca 9574 después de expropiaciones no inscritas y su representación gráfica alternativa.
2.º Con fecha catorce de junio de dos mil veintidós se calificó y se suspendió la inscripción solicitada.
3.º Con fecha veintiuno de junio de dos mil veintidós se presentó recurso gubernativo interpuesto contra la nota de calificación de fecha catorce de junio de dos mil veintidós.
4.º Con fecha siete de septiembre de dos mil veintidós, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública acordó estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora, debiendo continuar la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, con todos los trámites necesarios.
5.º Con fecha veinte de septiembre de dos mil veintidós se presentó telemáticamente instancia de rectificación suscrita en Madrid el 19 de septiembre de 2022, por Don M. A. G. M., en representación de la sociedad Explotaciones Agrícolas San Roque, S.A.
6.º Con fecha once de octubre de dos mil veintidós se practicaron las notificaciones que se establecen en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a la sociedad Desit Capital, S.L., como colindante catastral y registral, y a la Comunidad de Madrid –Consejería de Economía, Hacienda y Empleo–, a la Dirección General del Patrimonio del Estado, y al Ayuntamiento de Madrid –Dirección General de Gestión Urbanística–, como posibles administraciones expropiantes, por correo certificado con acuses de recibo de fechas 17 y 18 de octubre de 2022; y a los señores C. C., M. M. M., como posibles colindantes registrales, mediante publicación de edicto en el BOE de fecha 18 de octubre de 2022.
7.º Con fecha dos de noviembre de dos mil veintidós compareció ante mí la sociedad Desit Capital, S.L., y presentó con fecha diecisiete de Noviembre de dos mil veintidós escrito de alegaciones y extensa documentación. Así mismo, con fecha quince de noviembre de dos mil veintidós se presentó certificación expedida por el Ayuntamiento de Madrid –Dirección General de Gestión Urbanística-Subdirección General de Gestión Urbanística-Servicio de Gestión de Suelo Público–.
Vistos los artículos 9, 10, 18, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria, 36 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre del Patrimonio de las Administraciones Públicas, 47 del Reglamento Hipotecario, y resoluciones de la DGSJFP, de fechas 23-05-2022 (BOE 14-06-2022), 21-09-2022 (BOE 21-10-2022) y 11-10-2022 (BOE 11-11-2022).
Se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa solicitada de parte de la finca registral número 9574, porque invade parcialmente fincas inscritas en pleno dominio a favor de Desit Capital, S.L., –fincas registrales números 905, 2644, 5137, 20323, 20325, 38033, 64283, 74928 y 86182–, también titular catastral de la parcela con Referencia 6608902VK4760H0001PM, integrada por dichas fincas.
Fundamentos de Derecho.
1.º Inicialmente, el promotor del expediente solicita la georreferenciación alternativa de parte de la finca registral 9574. Dicha finca es un resto numérico carente de linderos propios (los linderos son los de arrastre de la finca matriz) y carente de superficie propia (su superficie es una simple operación aritmética de restar las segregaciones que se han ido produciendo).
Así mismo manifiesta que la finca registral 9574 se compone de dos porciones, la que se quiere georreferenciar y otra que se reserva para expropiaciones. También manifiesta que esas porciones de la finca registral 9574 se encuentran dentro de la parcela catastral 6608902VK4760H0001PM (o sea que ambas son parte de ella)
2.º El Registro de la Propiedad con todos los medios de los que dispone, aplicaciones informáticas Geobase –hoy módulo Gis Experior Plus–, sede electrónica del Catastro, Visor de coordenadas GML del Decanato de Madrid, así como consultados todos los Índices de fincas y de personas del Registro, ha intentado correlacionar la finca 9574 con lo que se manifiesta en la instancia y en el fichero GML aportado.
De lo que resulta que:
Respecto de la finca 9574:
– Ingresa en el Registro de la Propiedad en posesión en el año 1930. Parece prudente entender que no existió entonces una medición técnica que determinara con exactitud la superficie total de la finca 9574.
– De ella se practican treinta y dos segregaciones, todas efectuadas por A. M. T., titular de la finca 9574 según consta en la inscripción 4.ª –que es del año 1956–, la última de las cuales se realizó en el año 1959. De las treinta y dos segregaciones, solo dos –de las que es titular registral la sociedad Desit Capital SL– se encuentran en el área de la parcela con Referencia Catastral 6608902VK4760H0001PM de la que también es titular catastral la sociedad Desit Capital SL. En parte de ese área es donde se solicita la georreferenciación alternativa.
El resto de las parcelas segregadas de la finca 9574 tienen otra Referencia Catastral.
– En el año 2010 la finca 9574, la compra Explotaciones Agrícolas San Roque, S.A., conociendo que es un resto numérico carente de linderos y sin acreditar el carácter urbano como así manifestó en la escritura pública de compraventa.
Respecto de las manifestaciones hechas en la instancia y en el fichero GML aportado:
– Se dice que ese resto numérico carente de linderos de 3.237,73 metros cuadrados (superficie como puede observarse muy concreta y exacta, por ser el resultado de una simple resta de la superficie de una finca que ingreso en el año 1930 presumiblemente sin una medición técnica) se compone de dos porciones, una reservada para expropiaciones de 1.734,28 metros cuadrados –superficie muy concreta y exacta– y otra para georreferenciar de 1.503,45 metros cuadrados –superficie muy concreta y exacta–, y que ambas son parte de la parcela con Referencia Catastral 6608902VK4760H0001PM de 115.619 metros cuadrados.
– El Registro comprueba que el titular catastral de toda la parcela 6608902VK4760H0001PM es la sociedad Desit Capital SL., también titular registral en pleno dominio de nueve fincas registrales que la integran, perfectamente identificadas y todas con la misma Referencia Catastral 6608902VK4760H0001PM.
– El Registro ve y analiza esa parcela catastral completa y observa que es una parcela urbana y que los 115.619 metros cuadrados están dentro de unos linderos fijos (…)
– El Registro también ve y analiza que en el área de esa Referencia Catastral 6608902VK4760H0001PM de 115.619 metros cuadrados hay nueve fincas registrales números 905, 2644, 5137, 20323, 20325, 38033, 64283, 74928 y 86182 –de las cuales solo dos proceden por segregación de la finca 9574–, y que todas ellas están a nombre de la sociedad Desit Capital SL, y tienen la misma Referencia Catastral anteriormente señalada, según datos que constan en los archivos del Registro. Dicha Referencia Catastral no se hizo constar en las inscripciones de cada una de esas nueve fincas, precisamente porque lo que se aportaba para cada una de ellas en las escrituras que se iban inscribiendo, era el certificado catastral único que comprendía las nueve fincas, las cuales no figuraban agrupadas en el Registro, pero sí en Catastro.
– Esto que se ha señalado implica que el Registro no pueda entender que esa parcela catastral compuesta de nueve fincas registrales inscritas en pleno dominio a nombre de un tercero –el mismo que figura en el Catastro– pudiera tener algo que ver con la finca registral número 9574.
3.º Como consecuencia de todo lo expuesto, en nota de calificación de fecha 14 de junio de 2022, el Registro solicitó del promotor del expediente que aportara la documentación de que él disponía, aunque no tuviera obligación de hacerlo, de la que resultara la superficie, que con tanta precisión se manifestaba, de las dos porciones de que se componía ese resto numérico carente de linderos, finca registral número 9574, para continuar su búsqueda.
4.º El promotor recurrió la nota de calificación sin haber aportado nada al Registro, y la Dirección General estimó el recurso ordenando continuar la tramitación del Expediente practicando las correspondientes notificaciones a quienes pudieran resultar perjudicados por la georreferenciación alternativa solicitada.
5.º Con posterioridad a esa resolución de la DGSJFP, el promotor del expediente modifica lo que manifestó inicialmente respecto de la finca registral número 9574, presentando otra instancia en el Registro. Ahora esa finca 9574 compuesta de esas dos porciones, ya no están ambas dentro de la parcela con Referencia Catastral 6608902VK4760H0001PM, solo queda dentro la porción que se quiere georreferenciar. Respecto a la porción reservada para expropiaciones manifiesta que está situada en la calle (…) y para ello aporta un Informe Positivo de Validación Gráfica frente a Parcelario Catastral, que la sitúa en dicha calle. Hay incongruencia entre la manifestación inicial y la posterior.
6.º Practicadas las pertinentes notificaciones, resulta que:
A. Contestación del Ayuntamiento de Madrid.
El Ayuntamiento de Madrid emite un informe exhaustivo, del que resulta que todo el resto numérico que es la finca registral 9574 es viario público, antes de que comprara Explotaciones Agrícolas San Roque, S.A. en el año 2010 a los herederos de A. M. T., y que Explotaciones Agrícolas San Roque S.A. era conocedora de esa situación. Así resulta del informe en el que consta que las 32 segregaciones que se realizan de la finca 9574 “…todas ellas lindaban con viarios públicos…”, y que “…las fincas que segregó lindaban –como siguen lindando– con viarios públicos, los mismos que hoy existen y no con el resto de su finca matriz como sin duda habría precisado de ser ello así.”
La promotora del expediente ha tratado de justificarse ante el Ayuntamiento de Madrid (según el Informe) como titular registral de ese resto de la finca 9574 para exigir que se le expropiara parte de ella y se le indemnizara “…Con fecha, 16 de noviembre de 2012 se eleva resolución desestimando la expropiación, de conformidad con el informe emitido por la Sección de Expropiaciones del Departamento de Expropiaciones II. ‘Desestimar la petición formulada por D. J. M. G. M. y D. J. A. S. G. en representación de la Sociedad Mercantil Explotaciones Agrícolas San Roque, S.A., de que se proceda a la expropiación de la superficies que identifica sobre plano como Restos A-1, A-2 y A-3 de la finca matriz n.º 9.574 del Registro de la Propiedad n.º 10, que se corresponden con tramos de la calle (…) y de la calle (…) que pretende justificarse en la titularidad que ostenta la citada mercantil del resto registral de la citada finca; toda vez que la superficie objeto de reclamación, dada su condición acreditada de viario de dominio y uso público desde hace más de treinta años y previamente, su condición igualmente acreditada de bien patrimonial y antes demanial del Estado, pertenece en la actualidad a esta Administración Municipal y no a la reclamante’. Contra la desestimación de la citada solicitud se interpuso por dicha Sociedad recurso contencioso-administrativo, registrado con el número 24/2012, ante el Juzgado Contencioso-Administrativo de Madrid Núm., 16, que dictó Sentencia el 18/04/2013, por la que se desestimó el recurso interpuesto declarándose conforme a derecho la resolución recurrida.”
Así mismo la promotora de este expediente (según el informe) también ha pretendido situar parte de la finca 9574 en el proyecto de reparcelación de la Unidad de Ejecución 13.313 (…) que afecta a otras fincas registrales que nada tienen que ver con este expediente.
El Ayuntamiento de Madrid en su informe insiste por varias veces en que cuando A. M. T. segregó las treinta y dos fincas de la finca 9574, el resto que quedó era todo viario público para dar acceso a esas parcelas segregadas, “Que por la familia T. (A.), estos suelos siempre se consideraron de titularidad municipal, como viarios para acceso a las parcelas limítrofes, razón por la cual nunca hicieron reclamación alguna al respecto.” y “Por todo lo anterior podemos decir que, cuando el Sr. M. T. (A.) llevó a cabo la parcelación de las fincas, de conformidad con la Escritura de Segregación otorgada, el 12 de julio de 1956, ante el Notario de Madrid D. Ignacio Méndez de Vigo y Méndez de Vigo, dotó a parte de las parcelas resultantes del necesario acceso.”
Continúa el informe diciendo que Explotaciones Agrícolas San Roque, S.A. presentó demanda registrada con el número 1625/2012, ante el Juzgado de 1.ª Instancia 70, que dictó Sentencia el 09/05/2014, por la que se desestimó la demanda interpuesta, absolviendo a la parte demandada de todos los pedimentos contenidos en la demanda, con expresa condena en costas a la actora.
Contra dicha sentencia se interpuso por la Sociedad demandante recurso de apelación n.º 469/2014 ante la Audiencia Provincial Civil cuya Sección Vigesimoquinta dictó Sentencia el 12/02/2015 por la que se desestimó la apelación interpuesta.
De todo lo anteriormente expuesto, es razonable entender que en el año 1930 cuando ingresó en el Registro en posesión la finca 9574, lo hizo sin una medición técnica. Por tanto, ese resto numérico que es en la actualidad la finca 9574, no puede tener esas superficies tan precisas y exactas de las dos porciones de las que dice el promotor que se compone. Del propio informe del Ayuntamiento ya se ve que el promotor del expediente habla de distintas superficies de las que se compone ese resto numérico, que no son las mismas de las que habla ahora en este expediente. Y del mismo informe también se ve que ese resto numérico, en parte se situaba en sitio distinto del que ahora se sitúa en la instancia y en el GML aportados. Hay incongruencia en las manifestaciones que se han ido realizando.
Por tanto, del Informe del Ayuntamiento se infiere que ese resto numérico –tenga la superficie que tenga– todo él es viario público destinado a dar acceso a las treinta y dos fincas segregadas de la finca registral número 9574, antes de que comprara Explotaciones Agrícolas San Roque S.A.
B. Contestación de la sociedad Desit Capital SL, titular catastral de la parcela con Referencia 6608902VK4760H0001PM y titular registral de las nueve fincas que la integran, afectado y perjudicado por la georreferenciación alternativa que se solicita, al invadir en parte superficie que le pertenece.
Ahora lo que se hace en la instancia de rectificación, es situar solo una de las porciones de la finca 9574 dentro de la parcela catastral 6608902VK4760H0001PM. Dicha parcela catastral está a nombre de Desit Capital SL, y se corresponde con nueve fincas registrales perfectamente identificadas, a nombre también de Desit Capital SL. Todas las fincas registrales tienen en la base del Registro la misma referencia catastral que la de la parcela catastral 6608902VK4760H0001PM que figura a nombre de Desit Capital SL., como ya se ha dicho.
La parcela catastral cuyo titular es Desit Capital SL, toda ella se encuentra vallada, cerrada y configurada tal y como es, y como aparece reflejada en el Catastro desde hace más de cincuenta y dos años.
De la comparecencia personal en el Registro ante mí, de los representantes de Desit Capital SL, así como de las alegaciones formuladas, todas ellas recogidas en el informe y en la extensa documentación aportada, resulta que:
“Que Desit Capital, SL es propietaria de las fincas registrales n.º 905, 2644, 5137, 20323, 20325, 38033, 64283, 74928 y 86182 del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 10, que se corresponden con la referencia catastral n.º 6608902VK4760H0001PM del Catastro de Urbana de Madrid. Se adjunta como Anexo n.º 2 la consulta descriptiva y gráfica del Catastro correspondiente a esta finca catastral.”
“Que la referida finca catastral y registrales indicadas albergaban la antigua parcela industrial de la fábrica ‘Tubos Borondo’ –hoy vacante–, situada en el número (…)”
“De los antecedentes a los que se ha podido tener acceso por parte de la actual propietaria, la parcela industrial desde hace más de 52 años se encontraba vallada en todos sus linderos, mediante un muro de bloques de hormigón al que se le añadió elementos prefabricados de marcos y tubos como almacenamiento al aire libre de los materiales fabricados en casi la totalidad de sus linderos, hasta el cese de la actividad fabril en la parcela.”
“A estos efectos, se adjuntan como Anexo n.º 5 diversas fotografías aéreas de la parcela en la que consta indiscutiblemente sus límites perimetrales vallados, las edificaciones fabriles construidas y las zonas de almacenaje al aire libre perimetrales, ya en los años setenta del siglo pasado, hasta la actualidad. Así mismo, la parcela se encontraba construida con diversas naves, edificios de oficinas e instalaciones y accesos, desde el año 1970, ocupando la totalidad de la parcela.”
“Tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro de Urbana se han inscrito las edificaciones construidas, que datan del año 1970, siempre en la misma parcela catastral, que mantiene su configuración espacial inalterada desde entonces hasta hoy; sobre todo con respecto a sus límites con el camino (…) ya que la parcela en ningún momento de su actual existencia y configuración, ha sido colindante con enclave alguno de otra parcela ni físicamente, ni catastral ni registral.”
“Desde la adquisición del conjunto de fincas registrales que configuran la actual parcela catastral, la fábrica ha desarrollado su actividad industrial en el encuadre y límites territoriales perfectamente definidos por su vallado perimetral.”
“Por otro lado, tal y como se puede observar en la cartografía municipal, las aceras de la calle (…) en alineación con el lindero SurOeste con la parcela propiedad de Desit Capital SL, están ejecutadas y en uso, delimitando el dominio público del privado sin interrupción alguna, haciéndolo coincidente con la valla existente, que desde el origen de la fábrica forma parte inseparable de la parcela. Se adjuntan en el Anexo n.º 4 imágenes del vallado perimetral de la citada finca catastral n.º 6608902VK4760H0001PM.”
“Actualmente las construcciones interiores han sido demolidas, pero se mantiene el vallado perimetral, siendo reparado y vigilado diariamente por una empresa de seguridad contratada, para evitar intromisiones y ocupaciones ilegales.”
“Que en cuanto a la base grafica aportada al Registro por el promotor del expediente, la misma invade parcialmente la delimitación grafica de la parcela catastral propiedad de Desit Capital, SL, e incluso las construcciones preexistentes en la misma, superponiéndose como un enclave sobre las fincas registrales coincidentes con la catastral 6608902VK4760H0001PM…”
“La propuesta de georreferenciación alternativa presentada no es concordante con la realidad, afectando tanto física como jurídicamente a numerosas fincas registrales que desde tiempo remoto es conocida su composición física, su uso y su titular indiscutido, ininterrumpidamente y de buena fe, tal y como se representa en la actualidad en el Catastro de Urbana de Madrid, y así consta inscrito en el Registro de la Propiedad.”
“La representación gráfica que consta en la base catastral con la referencia n.º 6608902VK4760H0001PM, sobre las fincas registrales n.º 905, 2644, 5137, 20323, 20325, 38033, 64283, 74928 y 86182 del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 10, son coincidentes y se refieren a la misma porción del territorio identificadas en las fincas registrales inscritas previamente, y no presentan afección alguna a sus colindantes.”
“En este caso, los colindantes con la parcela propiedad de Desit Capital, SL son coincidentes con dominios públicos prexistentes, de calles municipales y de los terrenos afectos a la (…) Y en ningún caso, propietarios privados en un enclave inexistente en este espacio físico del territorio, en el que no existe colindancia alguna con la finca de nuestra propiedad, la cual ha sido poseída publica y pacíficamente desde 1970. En la delimitación de la calle (…) fijada en el vigente Plan General de Ordenación Urbana de Madrid aprobado en 1997, la alineación este de la calle coincide con la delimitación de la finca catastral n.º 6608902VK4760H0001PM propiedad de Desit Capital, S.L. Se adjunta en el Anexo n.º 6 la citada delimitación del PGOU.”
De todo lo expuesto y teniendo en cuenta la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública contenida en las resoluciones al principio citadas, que da prevalencia al titular registral y titular catastral invadido por una georreferenciación alternativa, se deniega la inscripción solicitada.
Contra la presente calificación (…)
Madrid, treinta de noviembre de dos mil veintidós. La registradora.»
Contra la anterior nota de calificación, don M. A. G. M., en nombre y representación y como administrador solidario de la sociedad «Explotaciones Agrícolas San Roque S.A.», interpuso recurso el día 28 de diciembre de 2022 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«En la nota objeto de recurso se producen tres manifestaciones que se pasan a analizar por separado:
Primero. Manifestaciones de la registradora.
En primer lugar, hay que manifestar que en el apartado 1.º de los fundamentos de derecho de la nota de calificación, la registradora afirma que “Así mismo manifiesta que la finca registral 9.574 se compone de dos porciones, la que se quiere georreferenciar y otra que se reserva para expropiaciones. También manifiesta que esas porciones de la finca registral 9574 se encuentran dentro de la parcela catastral 6608902VK4760H0001PM (o sea que ambas son parte de ella)”.
Tal afirmación es inexacta por cuanto creemos que se le ha dado una interpretación errónea.
De la propia instancia presentada por el recurrente, resulta expresamente que la finca 9.574 “es parte de la parcela catastral con referencia 6608902VK4760H0001PM”.
Es decir, dicha finca es parte de dicha parcela catastral y, por tanto y consecuentemente, otra parte no pertenece a dicha parcela catastral, pues lógica y razonablemente a la vista de la representación gráfica aportada y del informe de validación catastral positivo aportado, es obvio que dicho resto no puede estar completamente incluido en la citada parcela catastral.
Pero en todo caso, ha sido objeto de modificación por parte del recurrente, como la propia registradora afirma en su apartado 5.º según luego se dirá.
En el apartado 2.º la registradora afirma:
“El Registro de la Propiedad con todos los medios de los que dispone, aplicaciones informáticas Geobase –hoy módulo Gis Experior Plus– sede electrónica del Catastro, Visor de coordenadas GML del Decanato de Madrid, así como consultados todos los Índices de fincas y de personas del Registro, ha intentado correlacionar la finca 9.574 con lo que se manifiesta en la instancia y en el fichero GML aportado.
De lo que resulta que:
Respecto de la finca 9574:
– Ingresa en el Registro de la Propiedad en posesión en el año 1930...” Como ha afirmado la registradora la finca ingresa en el Registro en el año 1.930.
La base que sirvió para el ingreso de fincas de (…) en dicha época, fueron las hojas kilométricas de 1898 y el Avance catastral de 1901-1940, la cuales sirvieron de base para su acceso al Registro por primera vez.
Así se comprueba y resulta de la inscripción 1.ª de la finca 9.574 en la que expresamente se indica:
“resultando de una certificación expedida en Madrid, el veinticuatro de enero de mil novecientos veintiocho por don L. S. I., Perito Agrícola, Ayudante del servicio de conservación catastral de esta provincia, que dichas fincas aparecen amillaradas a nombre del solicitante Don D. R”.
Por tanto, la inmatriculación de dicha finca se produjo por auto judicial, sustentándose su descripción en el catastro de la época.
Consecuentemente procede analizar las bases gráficas de tal época para determinar la ubicación de la finca en cuestión, siendo materialmente imposible su identificación utilizando planos o visores de coordenadas actuales, que reflejan una situación actual totalmente dispar con la que refleja la descripción registral, y en mayor medida en zonas en las que se ha producido transformación de suelo.
Por ello con la utilización de tales métodos no es posible identificación alguna.
No obstante, la registradora manifiesta que ha utilizado las aplicaciones de la sede electrónica del Catastro.
Pues bien, parece que no ha utilizado todas, ya que en dicha sede electrónica existe la posibilidad de descargar de la cartografía histórica catastral mediante enlace https://www.sedecatastro.gob.e=/Accesos/SECAccDescargaDatos.aspx, y concretamente el avance catastral de 1901 a 1940, tanto listado de titulares como su cartografía, y que son datos de carácter público.
Asimismo la aplicación del Instituto Geográfico Nacional (IGN) permite acceso a los planos históricos, y concretamente planos kilométricos de 1898 con una superposición aproximada con catastro actual, mediante enlace https://www.ing.es/web/mapasantiguos/index.html, datos también de carácter público.
De tales consultas, resulta la perfecta ubicación de la finca 9.574.
Y sin ningún tipo de duda dicha finca se corresponde con la parcela kilométrica 637 y con las parcelas 122 del polígono 1 y 157 del polígono 33 del citado Avance Catastral.
Así la finca 9.574 se describe de la siguiente forma en su inscripción 1.ª:
Rústica. Tierra en término municipal de (…) denominada (…) de caber sesenta y ocho áreas veintiocho centiáreas de segunda clase. Linda: al Norte, C. C.; Este tierra de (…) hoy de M. M.; Sur (…) y Oeste C. C.
Siendo su titular D. R. M. por la citada inscripción 1.ª
Y en la hoja declaratoria del Avance Catastral relativas a dichas parcelas se describe la finca:
[se inserta imagen]
Por tanto, la coincidencia es absoluta, tanto en linderos como en titularidad.
Su reflejo en la cartografía histórica, tanto kilométrica como catastral al tiempo del acceso de la finca al Registro sería la siguiente:
[se insertan imágenes]
Y todo ello lo confirma el informe de fecha 23 de mayo de 2.011 realizado por don D. A. M., Ingeniero técnico Topógrafo y abogado, del que copia parcial se acompaña y el informe técnico aportado para la rectificación, suscrito por el Arquitecto técnico don R. F. C.
Es de mencionar que, para realizar dicho informe de 2.011, se realizó previamente un estudio complejo de las parcelas del Avance Catastral y su relación con las fincas registrales correspondientes, y que luego reseñaremos de nuevo.
A la vista de aquel estudio previo realizado en su día y de todo lo referido anteriormente, hay que añadir que el análisis realizado por la registradora es inexacto, por cuanto manifiesta que “El Registro también ve y analiza que en el área de esa Referencia Catastral 6608902VK4760H0001PM de 115.619 metros cuadrados hay nueve fincas registrales números 905, 2.644, 5.137, 20.323, 20.325, 38.033, 64.283, 74.928 y 86.182 –de las cuales solo dos proceden por segregación de la finca 9.574– y sin embargo la citada finca registral 38.033, se forma por agrupación de un serie de fincas, entre ellas las registrales 20.315, 20.317, 20.319 20.321, que como se comprueba del propio Registro y del informe antes indicado, son segregaciones de la finca registral 9.574.
Y la ubicación de las seis parcelas segregadas resulta del plano aportado en el informe técnico de don D. A.:
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Por tanto la manifestación de que “–Esto que se ha señalado implica que el Registro no pueda entender que esa parcela catastral compuesta de nueve fincas registrales inscritas en pleno dominio a nombre de un tercero –el mismo que figura en el Catastro– pudiera tener algo que ver con la finca registral número 9.574” queda desvirtuada, por un lado, por cuanto el análisis realizado es poco riguroso con la identificación de las fincas a la vista de lo anteriormente indicado, y por otro lado porque queda acreditado y comprobado que la parcela catastral reseñada tiene mucho que ver con la finca registral 9.574, formando parte de ella.
De todo ello se deduce que el análisis de las nueve fincas registrales indicadas por la registradora, es poco exhaustivo y riguroso.
Y siguiendo la metodología anteriormente indicada para la finca 9.574, lo procedente hubiera sido utilizarla para las nueve fincas registrales reseñadas por la registradora, y aquellas que han sufrido modificaciones hipotecarias remontarse a las fincas de origen de las que proceden hasta su acceso por primera vez al Registro, utilizando los catastros históricos y el propio archivo del registro, definir el espacio físico de cada una de ellas.
Así, y a modo de ejemplo, y según el estudio previo realizado para el informe del año 2.011, la descripción que resulta del Registro de las fincas 905, 2.644 o 5.137 (descripciones que datan de finales del siglo XIX o principios del XX), al que nos remitimos para su comprobación, hacen imposible la identificación con parte de la parcela catastral actual referida, si bien si utilizamos el avance catastral para su identificación veremos que se corresponden con parcelas de dicho avance.
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De otra parte, también resulta sorprendente la manifestación de la registradora en cuanto a que dichas nueve fincas registrales se encuentran perfectamente identificadas y todas con la misma referencia catastral, para seguidamente decir que dicha referencia catastral no se hizo constar en las inscripciones.
La constancia de la referencia catastral exige ciertos requisitos, y pueda realizarse mediante dos procedimientos:
1. Por el mero cumplimiento de la ley del Catastro Inmobiliario mediante la constancia documental de la referencia catastral, conforme a los artículos 38 y siguientes, con la exigencia establecida en su art. 45:
“Correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.
A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:
a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.
b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador”.
En tal sentido la resolución de 14 de julio de 2.021 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública –DGSJFP–, en cuanto la constancia de la referencia catastral:
“... y como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 2 de junio de 2.012, ‘una cosa es la inscripción de un exceso de cabida y otra diferente la constancia registral de la referencia catastral de la finca. Esta última sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todos los excesos de cabidas basados en certificación catastral descriptiva y gráfica. La referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación implícita de linderos y superficie catastrales en el Registro, sino que únicamente determina un dato más sobre localización o situación de la finca en un determinado entorno o zona, pues la finalidad de su constancia registral no es la de que quede sustituida la descripción registral, como lo revela que junto a la referencia catastral es necesario expresar la descripción que figura en el Registro, siendo un aditamento que figura en el asiento después de la descripción registral’.
2. Mediante el procedimiento del art. 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria.
En el presente caso, y dado el reconocimiento de la registradora de que dicha referencia catastral constaba en los títulos, pero no se hizo consta en la inscripción, no lleva más que a la conclusión de que no se cumplían ni los requisitos exigidos por el citado art. 45 de la Ley del Catastro (identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todos los excesos de cabidas basados en certificación catastral descriptiva y gráfica.), ni los establecidos en los arts. 9 y 10 y 199 LH.
Y si bien se aportaba un certificado catastral único cada vez que se iban inscribiendo, nada impedía la constancia de dicha referencia catastral, por cuanto como indica la resolución de 2 de enero de 2020 de la –DGSJPF–
“... la falta de aportación ‘certificado municipal correspondencia’ entre la finca registral y las parcelas catastrales con las que se pretende coordinar ha de ser revocado, pues no sólo no existe ningún precepto legal que lo exija, sino que la apreciación o calificación jurídica, conforme a los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria sobre la correspondencia entre una finca registral y uno o más inmuebles catastrales es precisamente competencia y responsabilidad plena del registrador de la propiedad…”
En definitiva, se pretende dar apariencia de constancia de referencia catastral sin estar inscrita dicha referencia catastral por una calificación propia de la registradora, dando efectos registrales a datos que no consta inscritos en el registro, como expresamente indica la registradora, quebrantando los principios registrales de legitimación, fe pública y seguridad jurídica, intentando que dichos datos produzcan unos efectos frente a terceros sin ningún tipo de cumplimiento de la legislación correspondiente.
Por último en el apartado 5.º de la nota de calificación afirma la registradora que “Con posterioridad a esa resolución de la DGSJFP, el promotor del expediente modifica lo que manifestó inicialmente respecto de la finca registral número 9.574, presentando otra instancia en el Registro. Ahora esa finca 9.574 compuesta de esas dos porciones, ya no están ambas dentro de la parcela con Referencia Catastral 6608902VK4 760H0001PM, solo queda dentro la porción que se quiere georreferenciar. Respecto a la porción reservada para expropiaciones manifiesta que está situada en la calle (…), y para ello aporta un Informe Positivo de Validación Gráfica frente a Parcelario Catastral, que la sitúa en dicha calle. Hay incongruencia entre la manifestación inicial y la posterior.”
Y es que no puede haber nada más congruente y coherente que modificar la manifestación inicial realizada por el recurrente a la vista de la resolución de la DGSJFP citada.
En todo caso, ni los arts. 9 y 10 LH ni el art. 199 LH limita las posibles rectificaciones realizadas respecto a una representación gráfica.
Es más, si la doctrina de la DG permite que una vez inscrita una representación gráfica, la misma pueda alterarse, por cuanto la posibilidad de rectificar una representación gráfica inscrita resulta de las normas generales de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de asientos (cfr. artículo 40. d) de la Ley Hipotecaria) y sometida a las disposiciones sobre inscripción de la nueva representación gráfica (artículos 9. b) y 199 de la Ley Hipotecaria) (cfr. resolución de 7 de junio de 2019 DGSJPF), con más razón es posible alterar la instancia de solicitud de tales procedimientos con base, en el presente caso, a la doctrina de dicha DG.
Segundo. Contestación del Ayuntamiento de Madrid.
En primer lugar, hay que destacar de la nota de calificación que no resulta oposición alguna del Ayuntamiento de Madrid.
Y ello nos lleva la aplicación de la doctrina de la DGSJFP en su resolución de 22 de julio de 2021:
“4… En el caso objeto del presente recurso, tras efectuarse notificación en el procedimiento, no consta oposición del Ayuntamiento ni otra Administración Pública titular de un supuesto camino de dominio público supuestamente invadido, y la delimitación de tal camino y su supuesta invasión tampoco resultan de la aplicación gráfica registral homologada…”.
También la resolución de 10 de mayo de 2022:
“4. En el presente caso, la calificación negativa se basa en un informe no concluyente sobre la titularidad pública o privada de la franja de terreno discutida, aportada por al expediente y no recaída en su tramitación, sin que se manifieste oposición expresa a la inscripción de la georreferenciación alternativa, existiendo discordancia entre la parte literaria del informe y la planimétrica municipal incorporada.
De la documentación obrante en el expediente existen indicios claros sobre la correcta geometría de la finca.”
De otra parte se manifiesta que:
“El Ayuntamiento de Madrid emite un informe exhaustivo, del que resulta que todo el resto numérico que es la finca registral 9574 es viario público (…)
Por tanto, del Informe del Ayuntamiento se infiere que ese resto numérico –tenga la superficie que tenga– todo él es viario público destinado a dar acceso a las treinta y dos fincas segregadas de la finca registral número 9574, antes de que Explotaciones Agrícolas San Roque S.A. si bien lo cierto es que el Ayuntamiento no invoca título alguno de dicho viario público, y el carácter de dichos viario público.
Como se identifica en el informe de validación gráfica positivo aportado, parte de la finca forma el vial público y parte no.
De otra parte, el Ayuntamiento manifiesta que “es razonable entender que en el año 1930 cuando ingresó en el Registro en posesión la finca 9574, lo hizo sin una medición técnica”
El Ayuntamiento es perfectamente conocedor de la existencia del Plano kilométrico y del Avance Catastral. Por tanto, lo que no es razonable es realizar tal manifestación, por cuanto las fincas se encuentran perfectamente delimitadas por dichos planos históricos y sus hojas declaratorias, en mayor medida con el plano kilométrico que se encuentra escalado y es utilizado por el IGN hasta en su página web, con superposiciones con el catastro actual.
Y es que, como ya se ha dicho, de la propia rectificación y del informe de validación gráfica, resulta que parte de la finca, y no del resto, son viales, pendiente de segregación y expropiación.
En todo caso, no cumple la doctrina de la DG de su resolución de 12 de mayo de 2022:
“3. En el caso que nos ocupa, la alcaldesa-presidenta del Ayuntamiento de Muros de Nalón alega, durante la tramitación del procedimiento del artículo 199, que la georreferenciación cuya inscripción se pretende incluye erróneamente una ‘zona destinada a aparcamiento público’ con una cabida de 308 metros cuadrados. La promotora del expediente contraargumenta que zona de aparcamiento, aunque abierta a su utilización pública, es de su propiedad privada.
Es de destacar que, en su escrito de oposición, aun pudiendo y debiendo hacerlo, la alcaldesa-presidenta:
– Aunque pudiera suponerse, no afirma con claridad si esa ‘zona destinada a aparcamiento público’ le pertenece al Ayuntamiento.
– No acredita ni afirma siquiera, ser titular catastral de tal zona. Y consultada la Sede Electrónica del Catastro se comprueba que dicha zona de aparcamiento, tal como la identifica gráficamente el escrito de la alcaldesa-presidenta, no está incluida entre los inmuebles catastrales colindantes titularidad del Ayuntamiento, que son los caminos públicos (...), identificados como parcelas 9003 y 9011 del polígono 2, de Muros de Nalón, sino que forma parte del inmueble catastral 33039A002002680000FT, de la promotora del expediente.
– En caso de pertenecer al Ayuntamiento, no expresa ni alega título escrito de dominio, ni certificación administrativa acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición, y ni siquiera alude a si está o no incluido en el inventario de bienes municipales, lo cual sería lo preceptivo conforme al artículo 32 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Tampoco aporta certificación del hipotético acuerdo de inclusión en el inventario municipal ni del acuerdo de aprobación de la actualización del inventario que lo incluya, ni indicación alguna de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo.
– En caso de ser propiedad municipal, no expresa ‘su naturaleza patrimonial o demanial’.
– Y, en caso de ser de propiedad municipal, no acredita haber cumplido la obligación legal de inscribirlo debidamente en el Registro de la Propiedad, como el artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
Este último incumplimiento, como hemos visto, no priva al dominio público no inscrito de la debida protección registral, pues goza de ese privilegio. Pero todas las anteriores deficiencias y omisiones del escrito de oposición de la alcaldesa-presidenta si han de ser relevantes, ya que, como se ha destacado, ni siquiera se alega que se trate de un bien de dominio público, y menos aún se justifica tal extremo, ni siquiera por referencia al inventario municipal, o a la cartografía catastral, a pesar de la laxitud y amplitud de medios acreditativos que el artículo 206 de la Ley Hipotecaria concede a la administración pública a efectos registrales.
Por tanto, junto a todos los justificados privilegios legales de que disponen las Administración Públicas, también para ellas sigue siendo de aplicación el principio general, más arriba reseñado, conforme al cual ‘en caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente’. Y que ‘el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante’'
En cuanto a las manifestaciones de resoluciones y sentencias, nada tienen que ver con la porción resto objeto de representación gráfica, por lo que son de carácter irrelevante a efectos de alegaciones, ya que las mismas se refieren a la expropiación de parte de la finca pendiente de segregar y a la inclusión de parte de la finca en una ejecución urbanística, sin ninguna relación con la finca resto que nos ocupa.
Por último en cuanto a las manifestaciones de que si la sociedad recurrente conocía que era viario público, que el resto que quedó era todo viario público para dar acceso a esas parcelas segregadas, “Que por la familia T. (A.), estos suelos siempre se consideraron de titularidad municipal, como viarios para acceso a las parcelas limítrofes, razón por la cual nunca hicieron reclamación alguna al respecto. cuando el Sr. M. T. (A.) llevó a cabo la parcelación de las fincas, de conformidad con la Escritura de Segregación otorgada, el 12 de julio de 1956, ante el Notario de Madrid D. Ignacio Méndez de Vigo y Méndez de Vigo, dotó a parte de las parcelas resultantes del necesario acceso fueron aclaradas al Ayuntamiento mediante un informe realizado por don D. A. M., Ingeniero técnico Topógrafo y abogado, de fecha 23 de mayo de 2011, y que anteriormente se ha indicado y por el que no hay duda de la ubicación de la parcela y de su situación.
Lo cierto es que ha quedado acreditado tanto con los informes técnicos como con los datos y catastros históricos aportados, la perfecta delimitación de la finca 9574, tanto de la parte pendiente de expropiación y segregación como de su resto.
Tercero. Oposición de la entidad Desit Capital S.L.
La citada entidad manifiesta:
“Todas las fincas registrales tienen en la base del Registro la misma referencia catastral que de la parcela catastral 6608902VK4760H0001PM que figura a nombre de Desit Capital SL. como ya se ha dicho.”
Afirmación totalmente inexacta, ya que no es posible tener tal base si del Registro no resulta referencia catastral alguna sobre las fincas registrales. Se trata de una afirmación sin base técnica ni jurídica.
Para seguir diciendo:
“Que en cuanto a la base grafica aportada al Registro por el promotor del expediente, la misma invade parcialmente la delimitación grafica de la parcela catastral propiedad de Desit Capital, SL, e incluso las construcciones preexistentes en la misma, superponiéndose como un enclave sobre las fincas registrales coincidentes con la catastral 6608902VK4760H0001PM.”
Obsérvese que habla de invasión de parcela catastral, por lo que reiteramos que es una circunstancia que no consta registralmente identificada con ninguna de las fincas registrales de la citada sociedad.
Lo cierto es que ninguna de las fincas de la sociedad alegante tiene la referencia catastral reseñada y en aplicación de la doctrina de la DGSJFP de 20 de junio de 2022, por la que:
“5… Ciertamente, la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alterna ti va a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, ‘los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero’ y por ello, no deberán ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado ‘si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito’, como resulta del ar