Categoría: Administración

recho de propiedad.
8. Partiendo de estos argumentos la Dirección General de los Registros y del Notariado ha afirmado (cfr. Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 13 de mayo y 30 de noviembre de 2016 y 27 de junio de 2018) que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que de hecho, se dé a la edificación.
En cuanto a las restantes exigencias que pueden derivarse del precepto (aparte de la licencia de primera ocupación, de la que tratan las resoluciones citadas), dependiendo de la normativa aplicable, tales como pudieran ser el seguro decenal, el libro del edificio o el certificado de eficiencia energética, no serán necesarias, con carácter general, ya que el cambio de uso no supone una alteración sustancial de los que ya se hubieran aportado para inscribir la obra nueva relativos al total del edificio (cfr. Resolución de 30 de noviembre de 2016).
En consecuencia, y específicamente en lo que a la obligatoriedad del seguro decenal respecta, debe entenderse que en los títulos que formalicen un mero cambio de uso de elementos aislados integrantes de un edificio no resulta aplicable a efectos registrales la exigencia del seguro, referido al edificio en su conjunto y circunscrita su exigencia en los términos que señaló la Resolución de 11 de febrero de 2009, a menos que se pretenda, en línea con lo señalado anteriormente, constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio, de modo que los supuestos dudosos, al margen de los afectantes internamente a elementos aislados –cfr. artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal–, se resolverán por la oportuna certificación técnica.
Estas consideraciones ya se contienen en la Resolución de esta Dirección General de 30 de mayo de 2022 y afirman los recurrentes, de acuerdo con la misma, que debe entenderse que en los títulos que formalicen un mero cambio de uso de elementos aislados integrantes de un edificio no resulta aplicable a efectos registrales la exigencia del seguro, a menos que se declaren modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior o de la estructura del edificio –lo cual consideran acreditado por medio del nuevo certificado incorporado– y entienden que es así porque el seguro cuya contratación ahora se exige garantiza elementos estructurales del edificio, por lo que cuando esa estructura no se ha modificado ni ampliado, no se debe exigir la contratación de dicha cobertura, aunque la modificación de uso pueda suponer un cambio de destino de una, varias o todas las dependencias del inmueble, como es este caso, dado que no por ello las actuaciones arquitectónicas han pasado de meras modificaciones interiores (tabiquería, fontanería, electricidad, etc.), sin afectar a la estructura, fábrica y configuración exterior del inmueble.
Sin embargo, pasan por alto los recurrentes que tal como señaló la reiterada Resolución de 30 de mayo de 2022 en este mismo supuesto, no es necesaria la contratación de seguro decenal si se trata del cambio de uso de elementos aislados (no de todas las dependencias del inmueble, como sucede en este caso según afirmación de los propios recurrentes) y siempre que no se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer, no solo una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural –que es lo único que mencionan los recurrentes y pretenden desvirtuar–, sino tampoco un cambio del uso característico del edificio, que es el aspecto que no mencionan los recurrentes.
Este Centro Directivo tiene establecido por tanto que la modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.
Ello es así porque al definir el concepto de edificaciones, que es el que va a determinar que en consecuencia sea aplicable el artículo 19, el artículo 2.2.b) de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que «tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras: (…) b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio».
Es decir, tienen la consideración de edificación las intervenciones sobre los edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica, y suponen tal alteración las intervenciones totales y las parciales que, o bien produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o bien tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
El precepto emplea una construcción disyuntiva, de modo que si una intervención parcial tiene por objeto cambiar los usos característicos del edificio, ello supone una intervención parcial que altera su configuración arquitectónica que se incluye dentro del concepto de edificación y al que por tanto le es exigible el seguro decenal, con independencia de que también produzca o no una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural. Al fin y al cabo, el cambio de los usos característicos del edificio supone dotar de una nueva vida al mismo.
Que las obras en cuestión cuya inscripción se pretende a través de los títulos calificados suponen un cambio de los usos característicos del edificio no ofrece dudas, ya que los propios recurrentes así lo aseveran en la escritura complementaria («habiendo consistido las obras en el cambio de uso a vivienda, y la reforma de su interior para su adecuación a ese nuevo uso característico») y en su escrito de recurso (donde afirman que en este caso se ha cambiado el uso de todas las dependencias del inmueble), también certifica el arquitecto en la certificación incorporada en la escritura complementaria que las obras han consistido en el cambio de uso del edificio industrial (matadero, fábrica de embutidos) para uso residencial y la adecuación interior del inmueble para ese nuevo uso característico y asimismo resulta de la licencia de obras concedida, mediante la cual se autoriza el cambio de uso de edificio comercial a edificio multifamiliar compuesto por siete viviendas y se otorga licencia para llevar a efecto obras de carácter mayor consistentes en reforma y cambio de uso de edificio comercial para habilitación de siete viviendas.
Todo ello lleva a la conclusión de que es necesario en este caso acreditar la constitución del seguro decenal previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, para poder practicar la inscripción, tal como señala la registradora en su nota de calificación.
9. También se indicó en la Resolución de 30 de mayo de 2022 que, en lo que se refiere a la reforma del edificio para la habilitación de las siete viviendas, con acceso desde un portal único, tres de ellas situadas en planta baja y cuatro en planta primera, habilitando así mismo la zona bajo cubierta, debe tenerse en cuenta que este Centro Directivo, en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, concluyó en sentido favorable a la exigencia del seguro decenal cuando se trate de obras de ampliación o reforma de edificios que entren dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación definido por su artículo 2.
Parte la Resolución-Circular en su argumentación sobre este punto de la exclusión de la exigencia del seguro prevista por la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, según redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, disposición en la que, después de exonerar de la exigencia de la garantía al autopromotor individual de una única vivienda para uso propio, se dispone que «tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley».
La elección por el legislador de dicho término de «rehabilitación» obliga a «entender que sólo en los casos de rehabilitación “stricto sensu” puede aplicarse la exoneración del seguro decenal, excluyendo las hipótesis de las obras de reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes. Avalarían esta idea la regla “inclusio unius, exclusio alterius” y que la norma que examinamos es de naturaleza excepcional, al derogar el régimen normal del seguro decenal para el caso particular que recoge, lo que conduce a una interpretación, no restrictiva, pero sí estricta».
En consecuencia, «debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la licencia de edificación se limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o modificación del edificio, no simultánea a una rehabilitación».
Esto es precisamente lo que sucede en el presente caso en que la reforma del edificio se ampara en una licencia concedida en el año 2018, esto es, con independencia de la obra inicialmente construida, cuyo objeto es autorizar la modificación y ampliación del proyecto inicial de la obra, sin que resulte de la documentación aportada referencia alguna a la rehabilitación del edificio.
Como declaró esta Dirección General en su Resolución 19 de julio de 2005, confirmada por otras de fecha posterior, como la de 26 de julio de 2010, partiendo de la premisa de que la Ley de Ordenación de Edificación se aplica al proceso de edificación (definido este último como la acción y el resultado de construir un edificio), toda obra autónoma de ampliación y reforma de un edificio no simultánea a una rehabilitación (cfr. Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003) queda indudablemente comprendida en el ámbito de aplicación de la citada ley (y por consiguiente de las garantías que establece).
10. Por lo que se refiere a la naturaleza o carácter de las obras realizadas, cabe traer a colación la doctrina fijada por este Centro Directivo, basada a su vez en la citada Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 (cfr., por todas, la Resolución de 11 de abril de 2022), según la cual el derecho a la edificación ha sido objeto de una profunda regulación, dada la trascendencia de la propiedad inmobiliaria y, puesto que el fin fundamental de la declaración de la obra nueva es el acceso de la construcción presente o futura al Registro de la Propiedad, el legislador ha previsto la necesidad de completar la mera manifestación del titular con la acreditación documental del cumplimiento de una serie de requisitos.
Estos documentos realmente son los que constatan y garantizan la existencia y legalidad de lo construido, de forma que el acceso al Registro de la obra nueva solo será posible siempre que se observen todos los requisitos materiales y urbanísticos de la declaración de obra, o, en su caso, se acredite el transcurso de los plazos de prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.
Entre esos requisitos cobra especial relevancia la certificación del técnico competente. Como ha reiterado esta Dirección General, se entiende por certificado técnico aquel documento legal y oficial expedido por quien tiene capacidad y aptitud para ello y en el que, tras haber realizado las labores de estudio, análisis y averiguación oportunas, dicho técnico, que lo expide y suscribe, hace constar la realidad de un hecho o la certeza de un dato.
Entre sus competencias se encuentra determinar cuándo no son de aplicación las garantías establecidas en los artículos 19 y 20.1 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, conforme al criterio establecido por la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, de este Centro Directivo, debido a la inexistencia de alteración alguna en la configuración arquitectónica o estructural del edificio, circunstancias que solo son apreciables por un técnico con competencia suficiente.
Como ha recordado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 1 de marzo de 2003, 4 de diciembre de 2006, 11 de febrero 2009, 15 de mayo de 2015, 5 de junio de 2020 o, más recientemente, la de 11 de abril de 2022), quedan bajo exclusiva responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el certificado por él expedido y lo mismo debe predicarse de las manifestaciones que efectúe en los documentos que otorgue junto con el titular de la finca.
Por ello, la acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, debe quedar referida al ámbito de competencias –y de responsabilidad– del arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones –de carácter técnico, no jurídico– ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este Centro Directivo, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas (supuesto de hecho de la Resolución de 16 de abril de 2007 en el que, además, lógicamente, no había un certificado de técnico competente afirmando el carácter parcial no esencial de la obra realizada).
Tienen razón los recurrentes en que la nueva certificación expedida por técnico competente que se incorpora a la escritura complementaria acredita que las obras de reforma no han supuesto un incremento del número de plantas del inmueble (supone un incremento respecto de las que constaban en el Registro, desde 1987, pero el arquitecto certifica que esa planta adicional existe desde 1990 aproximadamente, de modo que no se ha construido con ocasión de la nueva licencia otorgada sino que ya existía con anterioridad), ni tampoco han supuesto una alteración de la superficie construida por planta, existente con la misma antigüedad según el certificado, y que también acredita el certificado que las obras de reforma y cambio de uso no han supuesto una variación esencial de la composición general del exterior del inmueble, que no se ha alterado su volumetría ni tampoco ha habido alteración de su conjunto estructural, pues así lo señala el certificado, sin que la registradora pueda poner en cuestión estas afirmaciones.
Pero del mismo modo que el certificado acredita que no ha habido dicha variación, también acredita que las obras han tenido por objeto cambiar los usos característicos del edificio (no solo no acredita que no se haya producido dicho cambio para que de ese modo no fuese exigible el seguro, sino que afirma lo contrario, que las obras, de reforma, sí han tenido por objeto el cambio de uso característico del edificio).
También es cierto que en ese caso la escritura adolece de falta de claridad, pues se trataría entonces de dos declaraciones de obra, o modificaciones de declaración de obra, separadas e independientes, e incluso con un régimen distinto: una primera modificación de obra, para modificar la existente en el Registro y hacer constar que cuenta con una planta más y se ha incrementado su superficie, que podría ser declarada por antigüedad, conforme al artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, al acreditarse una antigüedad de la misma de más de treinta años por medio del certificado y no constar anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca; y una segunda obra de reforma de edificio y cambio de uso realizada al amparo de la licencia de obra mayor concedida en 2016, en cuyo caso la inscripción se practicaría conforme al régimen general de los apartados primero y segundo del artículo 28 de dicha Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
11. En cualquier caso, dadas las circunstancias concurrentes en el supuesto del presente recurso, debe concluirse en la necesidad de prestar el seguro decenal exigido por el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, toda vez que se formaliza una reforma (que no rehabilitación) de la totalidad del inmueble, incluida la zona bajo cubierta, con el fin de habilitar siete viviendas que, ulteriormente y en la misma escritura, pasan a ser configuradas como elementos privativos de la propiedad horizontal constituida en dicho título, todo ello al amparo de una nueva licencia de obra mayor y cambio de uso otorgada en el año 2016. De igual modo, el cambio de uso documentado no se circunscribe a un elemento aislado del edificio (piénsese en un trastero, plaza de garaje, o cualquier otra dependencia concreta), sino a la totalidad de una de las dos plantas en que está dividida la edificación, si partimos de la descripción que consta en el Registro desde 1987, e incluso a la totalidad del edificio si nos atenemos a las afirmaciones de los recurrentes e interesados, al contenido de la certificación expedida por el arquitecto y a la licencia de obra mayor otorgada, tal como antes se ha expuesto.
En definitiva, las operaciones llevadas a cabo entran íntegramente en el ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación de conformidad con lo previsto en el apartado b) del artículo 2.2, en la medida en que se trata de obras de modificación y reforma del edificio que tienen por objeto cambiar los usos característicos del edificio, sin que concurra ninguno de los supuestos en que la disposición adicional segunda de la mencionada ley excepciona la exigencia del seguro decenal y sin que del certificado emitido por el arquitecto autor del proyecto, profesional competente para ello, resulte lo contrario, pues el certificado reafirma en cambio la necesidad del seguro, al certificar que la obra ha tenido por objeto cambiar el uso característico del edificio.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto a la acreditación indubitada del certificado del técnico y revocar este defecto; y desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto al defecto relativo a la necesidad del seguro decenal.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de febrero de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.