Categoría: Administración

segundo del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, lo que impide su inscripción.
Prórroga del asiento de presentación y medios de impugnación contra esta calificación negativa:
La presente calificación negativa provoca la prórroga del asiento de presentación durante sesenta días, contados desde que se practique la última de las notificaciones de la misma exigidas por el artículo 322 de la Ley Hipotecaria (artículo 323). Dicha calificación podrá (…)
Almería, 12 de abril de 2023. El registrador,Juan Castro Castillo
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la Propiedad de Vera, don Juan García Hernández-Torrecillas García, quien, el día 15 de mayo de 2023, emitió calificación confirmando la nota del registrador de la Propiedad de Almería número 5.
Contra la nota de calificación sustituida, don J. A. Z. R., en nombre y representación de doña A. G. C. y doña A., doña E. y don A. G. G., interpuso recurso el día 16 de mayo de 2023. En el escrito de recurso presentado se mostraba en desacuerdo con la calificación emitida por el registrador de la Propiedad de Almería número 5, don Juan Castro Castillo, solicitando que se volviera a calificar de forma positiva, inscribiendo las fincas que en ella se describían de acuerdo con las actas de requerimiento y tramitación para declaración de notoriedad aportadas.
El registrador de la Propiedad formó el expediente y lo elevó, con su informe, a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 199, 203, 205 y 325 de la Ley Hipotecaria; 298 del Reglamento Hipotecario; 209 del Reglamento Notarial; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de marzo de 2005, 5 de octubre de 2007, 8 de junio de 2009, 19 de mayo de 2011, 12 y 29 de mayo de 2014, 19 de noviembre de 2015, 4 y 5 de mayo, 27 de junio y 14 de noviembre de 2016, 1 de febrero y 16 de noviembre de 2017 y 27 de febrero y 11 de junio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de abril y 28 de julio de 2022.
1. Se plantea en el presente expediente la inmatriculación de varias fincas en virtud de una escritura de aceptación de herencia acompañada de acta de notoriedad tramitada para justificar la adquisición previa a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
El registrador observa los siguientes defectos:
a) las fincas identificadas en la escritura con los números 1 a 60 están situadas dentro de la circunscripción territorial de este Registro, pero no se encuentran inmatriculadas. Una de ellas, la identificada con el número 52, no se corresponde con la totalidad de una parcela catastral, sino con una parte de la misma. Por tanto, no se aporta una certificación catastral descriptiva y gráfica relativa a esta finca, de la que resulte una descripción de la misma idéntica a la que se declara en la escritura.
b) las fincas identificadas en la escritura con los números 7, 9, 24, 28, 37, 39, 49, 50, 52 y 57, cuya inmatriculación se solicita en virtud de esta escritura, no se encuentras catastradas a nombre del causante de la sucesión ni de sus sucesores «mortis causa». El registrador considera aún vigente la norma del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, según la cual para que una finca pueda ser inmatriculada en el Registro en virtud de un título público traslativo de la misma es necesario que la parcela catastral con la que esa finca se corresponda figure catastrada a nombre de alguna de las personas que figuran como partes adquirente y transmitente de la finca en ese título público traslativo; requisito que no se ha cumplido en el presente caso.
c) respecto a las fincas identificadas en la escritura con los números 1, 39 y 52 no se aporta ningún documento dirigido a acreditar de modo fehaciente que el causante de la sucesión las adquirió el menos un año antes de su fallecimiento, como exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para su inmatriculación (estas tres fincas no se mencionan en el acta de notoriedad). Y respecto de las demás fincas no inmatriculadas se acompaña un acta autorizada de notoriedad el día 20 de enero de 2022 por el notario de Almería, don Miguel Vargas de Almansa Moreno-Barreda, con el número 239 de protocolo, en la que se declara probado por notoriedad que el causante de la sucesión adquirió dichas fincas al menos un año antes de su fallecimiento. El registrador se basa en fundamentos de Derecho que son los mismos que expuso en la calificación negativa que fue revocada por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de abril de 2022. En dicha calificación negativa, al igual que en ésta, realiza una crítica de la doctrina de la Dirección General acerca de la interpretación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria tras su reforma por la Ley 13/2015, tratando de refutar los argumentos por los que, a juicio de la Dirección General, expresado en resoluciones anteriores, debe admitirse el acta notarial de notoriedad como documento complementario del título público traslativo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
d) varias fincas aparecen descritas en la escritura varias veces, como si fuesen fincas distintas; y cada una de esas pretendidas fincas distintas se adjudican a personas distintas; concretamente:
– la parcela catastral número 135 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 2 (que se adjudica a doña A. G. C. y don A. G. G.) y también como la finca número 40 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña A. G. G.).
– la parcela catastral número 152 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 4 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña E. G. G.) y también como la finca número 60 (que se adjudica a doña A. G. C. y don A. G. G.).
– la parcela catastral número 179 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 5 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña E. G. G.) y también como la finca número 21 (que se adjudica a doña A. G. C. y don A. G. G.).
– la parcela catastral número 182 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 8 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña E. G. G.) y también como la finca número 22 (que se adjudica a doña A. G. C. y don A. G. G.).
– la parcela catastral número 147 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 47 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña A. G. G.) y también como la finca número 53 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña E. G. G.).
– y la parcela catastral número 148 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 48 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña A. G. G.) y también como la finca número 54 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña E. G. G.) y como la finca número 59 (que se adjudica a doña A. G. C. y don A. G. G.).
2. Entrando en el fondo del recurso, los requisitos para la inmatriculación por título público se regulan en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria que, tras la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas».
El primero de los defectos señalados se basa en que una de las fincas cuya inmatriculación se pretende, identificada con el número 52, no se corresponde con la totalidad de una parcela catastral, sino con una parte de la misma. Por tanto, no se aporta una certificación catastral descriptiva y gráfica relativa a esta finca, de la que resulte una descripción de la misma idéntica a la que se declara en la escritura.
Como ya ha reiterado esta Dirección General –cfr. Resolución de 29 de septiembre de 2017–, entre los requisitos exigidos por el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, está el de que «exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». Asimismo, el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria contempla los supuestos de inmatriculación como uno en los que obligatoriamente deberá constar en la inscripción la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Por tanto, en todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia heredera de la que empleaba el artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 cuando exigía «aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título», y responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral.
No obstante, en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podría admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta, mas ello no consta acreditado en el presente expediente por lo que debe confirmarse el defecto.
3. El segundo de los defectos expresados en la nota se refiere a que las fincas descritas con los números 7, 9, 24, 28, 37, 39, 49, 50, 52 y 57 no se encuentran catastradas a nombre del causante de la sucesión ni de sus sucesores, pues el registrador considera aún vigente la norma del artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
Como ha reiterado esta Dirección General (cfr. «Vistos»), cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.
Además, del tenor del artículo 205 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la descripción de la finca, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos».
Por tanto, actualmente debe entenderse inaplicable el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en particular, y en lo que a este expediente se refiere, en cuanto que dispone que el título público de adquisición incorporará o acompañará certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente.
Es doctrina jurisprudencial reiterada –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2006, 23 de diciembre de 1999, 30 de julio de 1999– que figurar en el Catastro no justifica el dominio, ni la identidad de las fincas, ya que en ningún caso el Catastro determina propiedades ni se trata de un registro dirigido a reconocer o proteger situaciones jurídico-privadas. Es un instrumento para las relaciones entre los ciudadanos y la Administración para el conocimiento por parte de ésta tanto de los datos de las fincas como de su titularidad a efectos exclusivamente de carácter tributario. Y así lo proclama el artículo 1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, manteniendo su definición tradicional como registro puramente administrativo. Lo contrario significaría convertir a un órgano administrativo en Registros definidores de la propiedad, al margen de los Tribunales. El Catastro no proclama, ni garantiza, ni siquiera protege, el derecho de propiedad –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2006–.
Por supuesto que no obsta a que pueda ser tenido en consideración en sede judicial, en cuanto constituya un indicio o elemento probatorio del dominio, que en su caso deberá ser valorado por el juez conjuntamente con las demás pruebas.
En cambio, dado el marco reducido en el que se desenvuelve el procedimiento registral y la limitación de medios de calificación de que dispone el registrador, éste debe limitarse a exigir el cumplimiento de los requisitos previstos para la inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, entre los cuales ya no puede sostenerse la exigencia de que la finca se encuentre catastrada a nombre del causante o sucesores.
La nueva Ley 13/2015, cuyos principios inspiradores aparecen contemplados en su preámbulo, parte de una clara diferenciación entre las instituciones catastral y registral, en cuanto a su naturaleza y competencias, pese a su necesaria coordinación, y de este modo debe entenderse la nueva regulación legal de los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210 de la Ley Hipotecaria.
Por lo que el defecto tal y como ha sido planteado debe ser revocado.
4. Por lo que respecta al tercero de los defectos objeto del presente recurso, el registrador señala que respecto a las fincas identificadas en la escritura con los números 1, 39 y 52 no se aporta ningún documento dirigido a acreditar de modo fehaciente que el causante de la sucesión las adquirió el menos un año antes de su fallecimiento, como exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para su inmatriculación (estas tres fincas no se mencionan en el acta de notoriedad). Y respecto de las demás fincas no inmatriculadas se acompaña un acta autorizada de notoriedad el 20 de enero de 2022 por el notario de Almería, don Miguel Vargas de Almansa Moreno-Barreda, con el número 239 de protocolo, en la que se declara probado por notoriedad que el causante de la sucesión adquirió dichas fincas al menos un año antes de su fallecimiento. El registrador realiza una crítica de la doctrina de la Dirección General acerca de la interpretación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria tras su reforma por la Ley 13/2015, tratando de refutar los argumentos por los que, a juicio de la Dirección General, expresado en resoluciones anteriores, debe admitirse el acta notarial de notoriedad como documento complementario del título público traslativo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
En primer lugar, debe aceptarse la calificación del registrador en cuanto a la falta de título previo respecto a algunas de las fincas cuya inmatriculación se pretende.
En efecto, si se observa el listado de fincas enumeradas en el edicto publicado en virtud del acta de requerimiento se observa que, al menos, las fincas enumeradas en la escritura con los números 1, 39 y 52 no figuran en el mismo. Por ello en estos términos debe confirmarse la calificación.
En cuanto al segundo apartado del defecto señalado por el registrador, respecto a la admisibilidad del acta notarial de notoriedad como documento complementario del título público traslativo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no cabe desconocer que este medio inmatriculador tiene una tradición histórica en nuestra legislación hipotecaria.
En efecto, aparece como tal en la Ley de 30 de diciembre de 1944 sobre reforma de la Ley Hipotecaria, con el objetivo reconocido en su exposición de motivos de «compaginar la triple finalidad que debe reunir todo expediente inmatriculador: seguridad en la adquisición del derecho que se trata de inscribir, perfecta identificación del inmueble que deba inmatricularse y sustanciación breve y económica que facilite el ingreso de los derechos en el Registro».
El artículo 347 lo contemplaba en estos términos: «La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará: a) Mediante expediente de dominio. b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando aquél no contenga acreditado de modo fehaciente el título dispositivo del transmitente o enajenante (…)». Señalando el artículo 352 que «serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que hagan constar de modo fehaciente haber -adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito -el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados. En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto. Estas inscripciones no surtirán efecto contra tercero hasta después de transcurridos dos años, contados desde su fecha. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de perdona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la Inscripción solicitada. Guando no resultare inscrito a favor de persona alguna el mencionado derecho y no se justifique tampoco que lo adquirió el otorgante antes de la fecha de la escritura, o cuando en los documentos presentados no se expresaren las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de la Ley».
Tras sucesivas reformas, la última por Ley 13/2015, se sigue contemplando, no como excepción al principio de tracto sucesivo, sino como medio de inmatriculación, la practicada en virtud de un título público apto para adquirir, siempre que el otorgante pueda acreditar de modo fehaciente su adquisición previa a dicho otorgamiento.
Debe señalarse que la diferencia esencial entre la redacción actual y anterior del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal, sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.
O lo que es lo mismo, la inmatriculación por doble título, fiel en este punto a su tradición histórica en nuestra legislación, no impone un tracto formal de dos documentos públicos que contengan respectivos títulos traslativos separados temporalmente por el plazo de un año, como parece entender la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia número 352/2022, de 31 de octubre, por la que se confirma (por desestimación de un recurso de apelación contra una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 10 de Murcia de 23 de noviembre de 2021) una nota de calificación negativa emitida por el mismo registrador.
Lo esencial en la inmatriculación por título público, y que persiste en la vigente legislación, es la exigencia de acreditación fehaciente, ahora siempre por título público, que el derecho del otorgante del título público traslativo que es causa inmediata del asiento, se encuentra justificado, desde un punto de vista material, en una previa adquisición anterior, al menos, en el plazo de un año al título traslativo.
De no poder acreditar suficientemente esa adquisición previa, el interesado puede acudir al expediente de dominio o al juicio declarativo, tal y como contempla el número 5 del artículo 204 de la Ley Hipotecaria, para obtener sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.
La inmatriculación practicada en estos últimos casos, de mayores garantías procedimentales, no estará afectada por la suspensión de efectos a que se refiere el artículo 207 de la ley.
Este Centro Directivo ha admitido de manera reiterada, desde la Resolución de 19 de noviembre de 2015, que la inmatriculación de una finca en virtud de un título público de adquisición, sujeta a la redacción actual del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se practique acompañando dicho título público de adquisición de un acta notarial en la que el notario autorizante declare que, a su juicio, ha quedado acreditado que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes de transmitirla.
Conviene recordar la doctrina declarada en esta Resolución, y reiterada por muchas otras posteriores: «Por otra parte, cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo “acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”, ese complemento circunstancial “mediante título público” se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir.
Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que, mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205.
De modo análogo, cabe plantearse si sería admisible acreditar esa previa adquisición mediante acta de notoriedad, que es un título público, tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial.
A tal respecto, ha de comenzarse razonando que tal hipotética admisión no podrá ya ampararse en la concreta redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, pues cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que “quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley”, ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del día 1 de noviembre de 2015.
Por ello ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le “resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso”».
Se trata de acreditar el hecho de la adquisición previa y su fecha, que son circunstancias que pueden ser objeto de acta de notoriedad para en este caso amparar la inmatriculación de la finca cuya primera inscripción de dominio estará causalizada en el preceptivo título público traslativo.
No cabe confundir pues este título traslativo que causa el asiento y que deberá adoptar las formalidades exigidas en nuestro ordenamiento conforme a la propia naturaleza del negocio -cfr. artículo 33 del Reglamento Hipotecario y 1280 del Código Civil-, con la acreditación del hecho de la adquisición previa y su fecha, que son circunstancias que pueden justificarse por acta de notoriedad a efectos del complementar el título inmatriculador y que no tendrá mayor alcance y eficacia jurídica que el previsto en el artículo 205 en relación al 207 de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, por más que el registrador disienta de la doctrina de este Centro Directivo en este punto, lo que procede es determinar si el acta de notoriedad acompañada cumple con los parámetros establecidos, especialmente, que el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha.
Al respecto, la Resolución de 11 de junio de 2018 recoge lo siguiente: «Este Centro Directivo se ha manifestado recientemente en Resolución de 27 de febrero de 2018 sobre los requisitos que debe reunir el acta complementaria del título público de adquisición para lograr la inmatriculación de la finca una vez entrada en vigor la Ley 13/2015. Recordando las afirmaciones de la Resolución de 19 de noviembre de 2015: (…) Según resulta también de la doctrina contenida, entre otras, en la Resolución de 1 de febrero de 2017, en el presente caso, podrá lograrse la inmatriculación pretendida bien por el procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria o bien complementado el título inmatriculador con acta de notoriedad autorizada conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, de modo que será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha».
En el presente caso, en la escritura de herencia se hace constar que las fincas cuya inmatriculación se pretende fueron adquiridas por el causante don J. G. A. y doña A. G. C., con carácter ganancial, por compraventa privada, sin que conserve título escrito ni inscrito de tal adquisición, figurando parte de las fincas ya a nombre del causante en el Catastro y en el acta notarial presentada junto al título de herencia el notario hace constar que, tras examinar los documentos aportados por la parte requirente para justificar su derecho. y haber oído a los testigos propuestos en los términos que resultan de sus declaraciones, «declara ser notorio y quedar acreditado que don J. G. A. y doña A. G. C., habían adquiridos las propiedades de las fincas al menos un año antes al otorgamiento del citado título traslativo de herencia».
Por tanto, al igual que ocurrió en la Resoluciones de 11 de junio de 2018 y 27 de abril y 28 de julio de 2022, ambos requisitos deben entenderse debidamente cumplidos en el título calificado ya que el notario, por un lado, emitió el juicio de la previa adquisición; y, por otro, se refiere a la fecha de adquisición, ya que fija el momento temporal indicando que tal extremo es notorio desde hace más de un año, por lo que en debe ser suficiente la expresión utilizada. Por lo que este defecto debe ser revocado.
Respecto a la argumentación del registrador relativa a un eventual fraude a la normativa reguladora del expediente de dominio, conviene recordar que dicho expediente constituye un acto de jurisdicción voluntaria con regulación propia y específica en la Ley Hipotecaria, que constituye un medio para conseguir la inmatriculación, pero sin hacer declaración de derechos de ninguna clase, que queda reservada al juicio declarativo correspondiente. El expediente de dominio se limita a declarar probado o no si una persona adquirió el dominio de una finca, quedando centrada la discusión a si la promotora del expediente justificó su adquisición a los efectos de permitir la inmatriculación de la finca.
Como expediente de jurisdicción voluntaria el procedimiento se basa en una serie de trámites que tratan de posibilitar la intervención de los posibles afectados, de modo que, si se formulase oposición por cualquiera de ellos, con expresión de la causa en que se funde, el notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
Pero junto el expediente de dominio, existen otros medios de lograr la inmatriculación, como es el previsto en el vigente artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tomando como referencia la regulación anterior y que no precisa de la tramitación de expediente alguno.
Ello no implica que esta vía de lograr la inmatriculación esté exenta de garantías a favor de los eventuales interesados, como así prevé el último párrafo del precepto al regular las notificaciones de la inmatriculación practicada.
El propio legislador es consciente de que tal inmatriculación por título público, con arreglo al artículo 205 de la Ley Hipotecaria no goza de iguales garantías que la que se lleva a cabo mediante la tramitación de un expediente de dominio o una sentencia declarativa. Es por ello que el artículo 207 de esa misma ley establece que en las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en el artículo 205 (inmatriculación en virtud de título público de adquisición) los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de la ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Limitación que no se aplica a la inmatriculación practicada mediante expediente de dominio o en virtud de una sentencia declarativa con los requisitos del artículo 204.
Por su parte, los artículos 32 y 38 de la Ley Hipotecaria establecen una serie de presunciones que pueden ser desvirtuadas mediante prueba en contrario, por lo que, una vez probado el dominio, prevalecerá la realidad extrarregistral sobre la realidad registral.
Por ello, cualquier perjudicado o persona de otra forma legitimada puede acudir a los tribunales y ejercitar una acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos y una demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente –cfr. artículo 38.2.º de la Ley Hipotecaria–.
Vemos como el legislador es consciente de los eventuales riesgos que conlleva la inmatriculación vía artículo 205 de la Ley Hipotecaria, como también lo es de las limitaciones en los medios de calificación del registrador, razón por la cual dispone no sólo garantías adicionales a la inmatriculación, sino también mecanismos para adecuar la realidad registral a la realidad extrarregistral cuando éstas no coincidan, permitiendo a todos aquellos perjudicados, acudir a los tribunales para hacer valer sus derechos.
Por lo que, de acuerdo con la interpretación de esta Dirección General del vigente artículo 205 de la Ley Hipotecaria, es posible la inmatriculación mediante título público traslativo otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento, acreditación que deberá basarse también en título público, cualquiera que sea su fecha y que, por su condición de tal, podrá serlo el acta de notoriedad tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial.
En dicha acta, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario deberá emitir formalmente, si procede y siempre que no exista contradicción entre partes, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso».
El acta tendrá en este caso, a los exclusivos efectos del artículo 205, como en otros supuestos previstos en la legislación hipotecaria –artículos 14 de la Ley Hipotecaria o 82 de su Reglamento–, valor probatorio en el ámbito del procedimiento registral y podrá justificar la inmatriculación de una finca si complementa a un título público traslativo, mas no prejuzga las facultades calificadoras del registrador en los términos previstos por el citado artículo 205 y de la propia virtualidad del título invocado para justificar el dominio–​​​​​​​cfr.artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento, la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 y la Resolución 28 de julio de 2021–.
La inmatriculación así practicada estará sujeta a la suspensión de efectos de la fe pública registral durante dos años y no impedirá el ejercicio de las acciones judiciales que pudieran plantearse por quien se considere perjudicado, lo que se posibilita con el deber del registrador de notificar la inmatriculación realizada, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.
Por tanto, este defecto debe decaer.
5. El cuarto de los defectos debe ser confirmado por cuanto, como señala el registrador, varias fincas aparecen descritas en la escritura varias veces, como si fuesen fincas distintas y cada una de esas pretendidas fincas distintas se adjudican a personas distintas, existiendo una contradicción en el contenido del título que impide la inscripción en tanto no consten con claridad las distintas adjudicaciones.
Concretamente:
– la parcela catastral número 135 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 2 (que se adjudica a doña A. G. C. y don A. G. G.) y también como la finca número 40 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña A. G. G.).
– la parcela catastral número 152 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 4 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña E. G. G.) y también como la finca número 60 (que se adjudica a doña A. G. C. y don A. G. G.).
– la parcela catastral número 179 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 5 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña E. G. G.) y también como la finca número 21 (que se adjudica a doña A. G. C. y don A. G. G.).
– la parcela catastral número 182 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 8 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña E. G. G.) y también como la finca número 22 (que se adjudica a doña A. G. C. y don A. G. G.).
– la parcela catastral número 147 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 47 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña A. G. G.) y también como la finca número 53 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña E. G. G.).
– y la parcela catastral número 148 del polígono 3 aparece identificada en la escritura como la finca número 48 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña A. G. G.) y también como la finca número 54 (que se adjudica a doña A. G. C. y doña E. G. G.) y como la finca número 59 (que se adjudica a doña A. G. C. y don A. G. G.).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación respecto al segundo defecto y al segundo apartado del tercero, y confirmar la calificación respecto al primer defecto, primer inciso del tercer defecto y el cuarto defecto, en los términos expresados en los fundamentos que anteceden.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de julio de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago