Categoría: Administración

de octubre de 2021.
1. En el supuesto al que se refiere este expediente se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación por caducidad de una inscripción de hipoteca, que el recurrente califica de flotante o global, pero que la registradora de la propiedad califica como una hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente de crédito, que garantizaba el saldo final de la misma a favor del acreedor «Bancaja, S.A.», concurriendo, además, las siguientes circunstancias:
a) que en el acta de la inscripción de hipoteca que se pretende cancelar, la inscripción 2.ª consta únicamente que se constituye hipoteca a favor de la citada entidad acreedora, sin calificarla de flotante o de en garantía de una cuenta corriente de crédito; indicándose en otra parte de su texto que el deudor constituye «hipoteca de máximo», también sin indicar su tipo. En ninguna parte de la inscripción se hace referencia a que la hipoteca se constituya al amparo del artículo 153 de la Ley Hipotecaria (hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito) o al amparo del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria (hipoteca flotante).
b) en la inscripción se indica expresamente que la sociedad hipotecante tiene contraída con la entidad acreedora tres obligaciones determinadas, y que en «en garantía de dichas obligaciones» se constituye la hipoteca; lo que parece invocar a una hipoteca de máximo flotante, al aludir, aparentemente, a una garantía indiferenciada. Pero luego se señala que «a estos solos efectos, (…) se abrirá una cuenta en la que adeudará las cantidades debidas en la fecha de la liquidación en virtud de las pólizas reseñadas, cuyo saldo se determinará por suma de dichas cantidades y se acreditará mediante la certificación de la Entidad acreedora (…)»; lo que, si bien pudiera invocar a una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta corriente novatoria, también puede entenderse que se trata de una cuenta meramente instrumental.
c) también se indica en la inscripción que «la hipoteca tendrá una duración de cinco años a partir de la fecha de otorgamiento de la escritura que motiva el asiento», lo que parece referirse a la existencia de una hipoteca flotante. Pero, por otra parte, también se señala un plazo de ocho años para alegar error o falsedad en el cálculo de la liquidación, al constar lo siguiente: «Se pacta expresamente que la cantidad exigible en caso de ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por Bancaja en la forma convenida por las partes en las pólizas reseñadas y en la escritura que motiva este asiento. A estos solos efectos, Bancaja abrirá una cuenta en la que adeudará las cantidades debidas en la fecha de la liquidación en virtud de las pólizas reseñadas, cuyo saldo se determinará por suma de dichas cantidades y se acreditará mediante la certificación de la Entidad acreedora, que se notificará judicial o notarialmente a la parte deudora acompañada de un extracto de la cuenta complementado por un extracto correspondiente a cada una de las reseñadas pólizas, pudiendo alegar la parte deudora, en la misma forma, dentro de los ocho años siguientes, error o falsedad»; lo que parece referirse a una hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito.
d) que, al margen de la citada inscripción 2.ª de hipoteca, consta la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución hipotecaria.
e) que dicha hipoteca fue objeto de transmisión por la inscripción 3.ª, de fecha 29 de octubre de 2018, en virtud de cesión singular del crédito hipotecario a favor de «Bankia, S.A.».
El Registro de la Propiedad de San Agustín de Guadalix deniega la cancelación de la hipoteca descrita en los antecedentes de hecho por tres motivos:
a) no puede cancelarse la citada hipoteca de la inscripción 2.ª porque se encuentra en ejecución, según nota del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de fecha 8 de febrero de 2022, mientras no se cancele dicha nota marginal por el Juzgado que la ordenó practicar.
b) no ha transcurrido el plazo de caducidad o extinción legal a que se refiere el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, esto es el plazo de prescripción de la acción hipotecaria, dado que la registradora calificante considera que nos encontramos ante una hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente de crédito.
c) el solicitante no es titular registral de ningún derecho sobre la finca hipotecada, alegando ser solo el propietario de la misma en virtud de contrato privado de compra, del que se aportan solo fotocopias y, además, sin que se acredite el pago del correspondiente Impuesto.
Por su parte, el recurrente refuta esos defectos con base en los siguientes argumentos:
a) en los supuestos en los que la hipoteca está extinguida por caducidad porque tiene plazo propio, la misma no se puede ejecutar debido a que ya no existe hipoteca, y, por tanto, no se debió expedir la certificación de dominio y cargas del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; lo que solicita que se rectifique ahora.
b) la hipoteca de la inscripción 2.ª sí ha caducado porque contiene un pacto de cancelación por caducidad a los 5 años, por lo que caducó el día 21 de agosto de 2014 y, en consecuencia, procede su cancelación de conformidad con lo previsto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Además, afirma que la hipoteca tiene el carácter de flotante (lo que no se acredita con la presentación de la escritura de constitución), y en éstas el plazo de la hipoteca, según la doctrina de esta Dirección General, es un requisito esencial y tiene carácter de plazo de caducidad.
c) no siendo aplicable el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, sino el párrafo segundo 2 del mismo artículo, no es necesario que la cancelación sea solicitada por el titular registral de algún derecho sobre la finca hipotecada, sino que basta que lo solicite cualquier interesado que acredite interés legítimo (artículo 210.1. 8.ª de la Ley Hipotecaria).
2. En el presente supuesto concurren, como ya se ha expuesto, una serie de circunstancias particulares, que inciden en la determinación de la caducidad y cancelación de la inscripción solicitada y que, en consecuencia, deben ser analizadas.
La primera de ellas es la determinación de la naturaleza jurídica de la hipoteca inscrita, pues si bien en el acta de inscripción se inscribe «una hipoteca de máximo» y que en la redacción del asiento, en la estipulación relativa al procedimiento judicial de ejecución se pacta expresamente que a los efectos de determinar la cantidad exigible en caso de ejecución «se abrirá una cuenta en la que adeudará las cantidades debidas en la fecha de la liquidación en virtud de las pólizas reseñadas, cuyo saldo se determinará por suma de dichas cantidades y se acreditará mediante la certificación de la Entidad acreedora (…)»; lo cierto es que del conjunto de la inscripción no parece que la hipoteca constituida sea una «hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente de crédito», como afirma la registradora de la Propiedad en su nota de calificación y en su informe, sino más bien una hipoteca de máximo de las denominadas flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.
Así, en la parte expositiva se relacionan como obligaciones garantizadas un conjunto de operaciones financieras de diversa índole: 1) contrato de garantía de operaciones de comercio exterior; 2) contrato de gestión de pagos confirmados, y 3) contrato de gestión de pagos confirmados y compra sin recurso de créditos confirmados en euros o en divisas (la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas de que trata el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria), operaciones que se identifican por la respectiva póliza intervenida notarialmente en que se pactaron, pero respecto de ninguna de las cuales se señala su plazo de duración. A continuación de esa enumeración, dispone expresamente la inscripción que: «en garantía de dichas obligaciones (…) se constituye hipoteca de máximo», sin que exista indicación alguna a que tal hipoteca se constituya en garantía de una cuenta de crédito, ya sea esta ordinaria o ya sea novatoria.
La existencia del repetido pacto de determinación de la cantidad exigible a efectos de ejecución por lo que resulte de la liquidación efectuada por la entidad acreedora en la forma convenida por las partes en las pólizas reseñadas, a cuyo efecto, se acuerda que «se abrirá una cuenta en la que se adeudará las cantidades debidas en la fecha de la liquidación en virtud de las póliza reseñadas, cuyo saldo se determinará por la suma de dichas cantidades y se acreditará mediante certificación de la entidad acreedora (…)», no implica necesariamente que la hipoteca se constituya en garantía de dicho saldo porque el párrafo penúltimo del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria también dispone que «podrá pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura».
Esas liquidaciones a que refiriere el citado artículo suelen convenirse, en las hipotecas flotantes, que lo sean de la cantidad resultante de una cuenta abierta solo a efectos contables o instrumental, como parece que es la que se pacta en este supuesto, en que indica que el saldo de la cuenta se determinará por la suma de las cantidades de la liquidación de cada póliza, y que «el extracto de la cuenta será complementada por un extracto correspondiente a cada una de las reseñadas pólizas».
La referencia final en el pacto de liquidez a que la parte deudora «puede alegar, en la misma forma, dentro de los ocho años siguientes (a la notificación de la liquidación global), error o falsedad», parece que se trata de un error en la redacción de la escritura o en la transcripción registral del pacto y que, en realidad, se refiere a los «8 días» que desde la notificación notarial o judicial, el artículos 153 de la Ley Hipotecaria (y por remisión el 153 bis de la Ley Hipotecaria) concede a la parte deudora para oponerse por error o falsedad a la liquidación notificada, plazo que, como parte de un trámite obligatorio para poder proceder a la ejecución, es indisponible para las partes.
En cuanto a la duración o plazo de la hipoteca, el pacto según el cual «la hipoteca tendrá una duración de cinco años a partir de la fecha del otorgamiento de la escritura que motiva el asiento», parece más verosímil que haga referencia al «plazo de duración de la hipoteca» que impone como obligatorio el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria (o, en su caso, un plazo de caducidad convencional), que al «plazo de duración de la cuenta corriente, haciendo constar si éste es o no prorrogable y, caso de serlo, las prórrogas posibles y el plazo de liquidación de la cuenta» que impone el artículo 153 de la Ley Hipotecaria.
Esta naturaleza de la hipoteca tiene gran importancia práctica ya que, como viene reiterando este Centro Directivo, en «las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito», el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, por lo cual la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito (artículo 8, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria).
Sin embargo, en las «hipotecas flotantes», o en aquellas que se haya pactado una caducidad convencional, el plazo estipulado lo es de la hipoteca y, por tanto, la inscripción respectiva podrá cancelarse por caducidad llegado el término pactado o la última de sus prórrogas posibles (artículos 82, párrafo segundo, y 153 bis de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, de los términos estrictos de la inscripción de constitución de hipoteca anteriormente expuestos, a pesar de lo ambiguo de algunos de ellos y de la falta de referencia expresa a si la hipoteca se constituye al amparo del artículo 153 o del artículo 153 bis, ambos de la Ley Hipotecaria, cuya exacta determinación exigiría un examen detallado de la escritura pública que motivó tal inscripción, la cual no consta en el expediente; se concluye que la hipoteca de que se trata tiene la naturaleza de «máximo flotante», y ello genera que el asiento registral de derecho real de hipoteca, en principio, sea susceptible de cancelación por caducidad al haber transcurrido el plazo convenido.
3. A estos efectos debe recordarse que el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria eleva el plazo de duración de la hipoteca flotante, cualquiera que fuere el número, clase o naturaleza de las obligaciones garantizadas ya que no distingue a este respecto, al carácter de requisito estructural o de constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la hipoteca.
Este plazo de duración de la hipoteca flotante no tiene que coincidir con el plazo de vencimiento de ninguna de las obligaciones garantizadas, porque en la hipoteca flotante no existe la accesoriedad propia del resto de las hipotecas que garantizan una única obligación, siendo esta la razón por la que la Ley ha establecido la necesidad de dicho pacto, ya que la duración de las distintas obligaciones garantizadas pueden no coincidir entre sí, e incluso ser desconocida en el momento de constitución de la hipoteca flotante por incluir ésta la garantía de obligaciones futuras aun no nacidas ni pactados sus términos definitorios.
La consecuencia jurídica más importante de la fijación de este plazo, propio de duración de la hipoteca flotante o global, es que, como queda señalado, su duración no vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la caducidad del derecho real de hipoteca –artículos 82.5.º y 128 de la Ley Hipotecaria–, no pudiéndose cancelar la hipoteca hasta el transcurso de esos segundos plazos.
Según se señaló en la Resolución de 22 de septiembre de 2016, el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará automáticamente llegado su vencimiento en aplicación del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas, salvo que en tal momento conste practicada la nota marginal acreditativa de que se ha iniciado la ejecución de la hipoteca por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.
Precisamente es este efecto jurídico tan radical de caducidad, como se indicaba en la Resolución de 13 de abril de 2016, el que motiva que en la práctica bancaria el plazo de duración de las hipotecas flotantes no se haga coincidir con la fecha de vencimiento de ninguna de la obligaciones garantizadas, ni siquiera de la de mayor duración, sino que en las mismas se suele fijar, en presencia sólo de obligaciones presentes, en un margen temporal superior al de la obligación garantizada más longeva para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva en caso de impago de alguno de los últimos vencimientos de las obligaciones garantizadas.
A partir de esta circunstancia, válida, por responder a una causa adecuada, y específica de este tipo de hipotecas, el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria no establece ninguna limitación a la fijación de dicho plazo por lo que debe tenerse como ajustado a derecho el establecer la posibilidad de prórrogas, siempre que figure una duración máxima.
4. La segunda cuestión que debe analizarse en este recurso es la repercusión que puede tener en el supuesto objeto del mismo, en concreto respecto de la posibilidad de cancelar la hipoteca por caducidad y/o sobre la interrupción del plazo de caducidad de la misma, el ejercicio de la acción ejecutiva hipotecaria reflejado en el Registro de la Propiedad por la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución practicada el día 8 de febrero de 2022.
A este respecto la cancelación de la hipoteca cuando consta extendida nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución aparece regulada por distintas disposiciones legales que tienen la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente.
Así, según el último inciso del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, «no se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto». Esta norma concuerda con el párrafo segundo del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual «en tanto no se cancele por mandamiento del letrado de la Administración de Justicia dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución».
Esta imposibilidad de cancelar la hipoteca, ya por consentimiento del acreedor hipotecario ya por caducidad, es aplicable al supuesto objeto de este recurso ya que, dada la vigencia y la fecha de la repetida nota marginal, no es aplicable la doctrina de este Centro Directivo acerca de la posibilidad en estos casos de cancelación de la hipoteca por caducidad (causa distinta a la ejecución), bien una vez se haya procedido a la cancelación de la nota marginal por mandamiento judicial o bien atendiendo a su propia antigüedad (vid, por todas, las Resoluciones de 27 de enero de 2014, 21 de mayo de 2018 y 19 de junio de 2019).
Esta regla general expuesta es también aplicable a la cancelación por caducidad de las hipotecas flotantes por cuanto en éstas la caducidad del asiento registral, aunque no se encuentra condicionada a la presunción de prescripción de acción real hipotecaria (y consecuentemente a que aparezca posteriormente al cierre de la cuenta corriente o al último plazo del préstamo una nota marginal de inicio de la ejecución hipotecaria), sino que opera de forma automática llegado el término pactado en la escritura de constitución de la hipoteca; se encuentra también imposibilitado desde el momento que consta en el Registro de la Propiedad la nota marginal de expedición de la certificación registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos.
La posible constancia registral posterior de la cancelación de la referida nota marginal, inexistente en este supuesto, produce el efecto de permitir operar automáticamente las consecuencias que respecto de la caducidad de la inscripción de la hipoteca flotante se hubieren pactado, es decir, la de permitir solicitar inmediatamente esa cancelación por caducidad de la inscripción, si el plazo pactado de la hipoteca hubiere vencido y salvo que se hubieren previsto prorrogas a ese plazo de duración de la hipoteca.
5. Respecto de la posible indebida expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos y de la extensión de la repetida nota marginal, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la Resolución de 18 de abril de 2018), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene, en consecuencia, por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente, por lo que atañe al presente caso, valorar la corrección jurídica de la extinción del asiento de nota marginal de expedición de certificación ya practicado, o las actuaciones efectuadas por un órgano judicial, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral.
De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por consentimiento de la parte interesada a cuyo favor se extendió, bien por resolución los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos al efecto (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria y artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados o la rectificación de su contenido en uno u otro sentido.
6. Por último, en cuanto al tercer defecto de la nota de calificación, es decir, si el recurrente, que es el adquirente en contrato privado de la finca gravada, sin inscripción en el Registro, está legitimando para solicitar la cancelación de la inscripción de hipoteca, se trata de una cuestión que debe ser analizada desde la consideración, antes expuesta, de que, en realidad, nos encontramos ante una hipoteca flotante y que en éstas debe fijarse necesariamente un plazo concreto de duración de la hipoteca, plazo cuyo vencimiento opera como un supuesto de caducidad del asiento registral que se cancelará de oficio por el registrador de la propiedad en los supuestos de aplicación del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario (expedición de certificación o práctica de un asiento respecto de la finca).
Así, es cierto que el artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria impone, tratándose de hipotecas para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, que la cancelación de su asiento sea solicitada por el titular registral de algún derecho sobre la finca afectada. Pero si la hipoteca tuviere fijado un plazo concreto de duración y, en consecuencia, resulte que el derecho real se ha extinguido por determinarlo así el título en cuya virtud se practicó la inscripción (artículo 82.2.º de la Ley Hipotecaria), como también ocurre en los supuestos de artículo 210.1.8.ª de la citada ley, la cancelación de su asiento registral podrá ser solicita por cualquier interesado.
Esto último es lo que ocurre en el presente supuesto, según se ha determinado en los fundamentos de Derecho tercero y cuarto, por lo que procede afirmar la legitimación del recurrente para solicitar la cancelación analizada.
Debe tenerse en cuenta, además, que si cualquier persona puede solicitar una certificación de la finca registral hipotecada y ello implica, ex artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario (cuya mera solicitud implica también la solicitud de la cancelación), en los supuesto de caducidad legal o convenida de los asientos registrales, que por el solo hecho de expedir la certificación, el registrador debe cancelar de oficio tales asientos mediante la extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria; con el mismo fundamento cualquier interesado podrá solicitar expresa y directamente la cancelación de tales asientos, sin perjuicio de que su práctica, eventualmente, no proceda por existir otros obstáculos registrales.
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación respecto de los defectos primero y segundo en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho, y estimar el recurso y revocar la nota de calificación respecto del tercer defecto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de junio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.