Categoría: Administración

iva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título”».
4. En el supuesto de este expediente, a la escritura se unen dos certificaciones catastrales, relativas a las dos edificaciones existentes en la misma finca: a) la referida a los corrales, almacenes, etc.., con referencia catastral 07046A00101920000TY, construida en el año 1989; y b) la vivienda y sus dependencias con referencia catastral 001501000CD51E0001OQ, construida en el año 1924. También se une certificado del técnico competente emitido el día 20 de julio de 2022, que igualmente acredita la existencia de las edificaciones en las citadas fechas. Tampoco consta que en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística.
Por lo tanto, se cumplen los requisitos para proceder a la inscripción por antigüedad de las obras nuevas de las dos edificaciones, sin perjuicio de la previa subsanación de los defectos observados que no han sido objeto de recurso.
5. En cuanto a la posibilidad de inscribir el régimen de propiedad horizontal, el registrador justifica su exigencia en lo dispuesto en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, que señala en el artículo 146, actos sujetos a licencia urbanística municipal:
«1. Estará sujeta a licencia urbanística municipal previa, siempre que no estén sujetos al régimen previsto en el artículo 148 de la presente ley, la realización de los siguientes actos:
a) Las parcelaciones urbanísticas, las agrupaciones, las segregaciones u otros actos de división de fincas, a menos que se contengan en proyectos de reparcelación aprobados (…).»
Debe tenerse en cuenta además lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, aplicable por ser legislación del Estado, que, a su vez, proporciona plena cobertura legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al disponer: «Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número (…)».
El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables).
En definitiva: a) no se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones (vid. Resolución de 13 de julio de 2015); b) tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva, y c) este Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
En el presente caso, no existe licencia pues la declaración de obra nueva se hace al amparo del régimen del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y Rehabilitación Urbana. El notario autorizante de la escritura que nos ocupa, declara en la misma que: «Proceden los comparecientes a formalizar la división horizontal pretendida por antigüedad al estar certificadas por técnico competente no solo la antigüedad de las edificaciones declaradas en la estipulación precedente sino también al tener la misma antigüedad la independencia de acceso a los elementos comunes de los distintos elementos privativos resultantes, invocando al efecto la doctrina (Rs Mora de 28 de diciembre de 2021) y jurisprudencia relativa a la formalización de la división horizontal por antigüedad y que resulta tanto del certificado técnico que se protocoliza como las certificaciones catastrales que se incorporan a la presente».
Por lo tanto, procede analizar si de las certificaciones incorporadas en la escritura cabe deducir la existencia de la división horizontal con la misma antigüedad que la construcción de las edificaciones.
Respecto a las certificaciones catastrales, son dos las que se aportan, una de ellas relativa a la vivienda que forma parte de la edificación 1 y la otra a tres edificaciones con destino agrario con una superficie construida de 182 metros cuadrados que corresponderían, según la escritura, a parte de las edificaciones declaradas como edificio 2; en dichas certificaciones consta expresamente que se trata de parcelas construidas sin división horizontal, sin que haya ningún otro elemento del que quepa deducir que se trata de una división horizontal. Por el contrario, lo que trasluce es que se trata de una única vivienda ubicada en parcela rústica que conforme a la legislación catastral tiene atribuida referencia urbana, y que sobre la misma parcela constan edificaciones de uso agrario, atribuidas a los mismos titulares y sin que quepa deducir que se trate de elementos privativos con cuotas en elementos comunes.
En cuanto al certificado del arquitecto, en este documento se describe la obra nueva, con diferencias en cuanto a la que figura en la certificación catastral y se constata su antigüedad, pero no se declara nada en relación con la existencia de elementos privativos y comunes ni al acceso de los elementos privativos de la división horizontal por medio de elementos comunes en los términos que se reseñan en la escritura. Por último, no procede analizar, ya que el registrador no lo hace en su nota, si el régimen puede deducirse de las normas estatutarias pactadas a efectos obligacionales.
Por lo tanto, no queda acreditada la antigüedad de la propiedad horizontal cuya inscripción se pretende.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de febrero de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.