Categoría: Administración

al menos un año antes del otorgamiento del título calificado, expresándose en la propia escritura de herencia que se carece de título escrito e inscrito de su adquisición”.
Artículo 205 de la Ley hipotecaria y 201 en relación con el 203 de la Ley Hipotecaria.
5. Error registral en el almacén-garaje.
Que, con respecto al almacén-garaje, el grado de surrealismo alcanza cotas inusitadas.
Que ya se ha aportado a ese Registro la regularización de dicho garaje-almacén que se realiza por el catastro en el año 1998, y cuya copia del recibo ha sido enviado a la registradora. Dichos recibos están a nombre de L. M. T., (mi madre), heredera de A. T., (mi abuela).
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Que, a la evidencia de la regularización realizada en el año 1998, se une que dicho garaje-almacén no figura como bien adquirido por mis vecinos, en la escritura de compraventa que se aporta como título para la inscripción en el registro, y a pesar de ello, se les permite su inmatriculación.
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Que, a continuación, se describen la ubicación de las construcciones que existen en la referencia catastral:
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Que, de forma ampliada se han señalado numeralmente las edificaciones que, según el catastro, figuran enclavadas de dicha finca y que no están derruidas:
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Que, y deber ser la primera vez que lo escucho, se permite inmatricular un bien que los interesados declaran, expresamente, que no han comprado.
6. Observaciones a la resolución del Registro de Laredo-Ramales de la Victoria.
Que, y siempre a mi entender, después de todo lo explicado, no puedo más que calificar como “irónicos” los fundamentos de derechos tercero, cuarto y quinto:
“Tercero. No se acompaña o incorpora al título calificado certificación catastral descriptiva y gráfica individualizada de la finca cuya inmatriculación se pretende en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en el propio título, de la que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o adquirente.
Artículo 298 del Reglamento Hipotecario: Inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos: ‘...El título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente’.
Artículos 3 y 38 a 49 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Cuarto. Artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 78 del Reglamento Hipotecario.
Quinto. Artículo 30.7 de la Ley 37/2015 de 29 de septiembre de carreteras: Cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público”.
Que, la registradora sabe, perfectamente, que una vez que se me hurta la posibilidad de una inscripción registral y, por ende, de una referencia catastral, cualquier proceso de coordinación es imposible, ya que, al haberle adjudicado, en contra de lo exigido por la norma, toda la referencia catastral a mi vecino, hace imposible que ahora yo pueda inmatricular la mía, ni de pedir al órgano correspondiente el estado sobre servidumbres.
Que, a todo lo anterior, unir el que se pone en duda el contenido de la escritura rectificatoria de 14 de marzo de 2019, siendo una figura legal perfectamente aceptada.
Que, también nos sorprende, que una vez que vemos que el registro no parece querer reconocer el error a la hora de la inscripción de la unidad orgánica de nuestros vecinos, y se nos niega la inmatriculación, pasamos a registrar un escrito a la Dirección de la Seguridad Jurídica y de la Fe Pública en día 12/08/2022.
Que, conocedores de lo estipulado por el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, en su Título XIV, nombrado Recursos contra la calificación en su artículo 327, nos sorprenden muncho los plazos que se están dando en este caso, en particular que no se haya elevado nuestro escrito a esa Dirección General, demorándose la contestación del registro en mucho más de 5 días.
Si mantuviera la calificación formará expediente conteniendo el título calificado, la calificación efectuada, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del Notario, autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo, bajo su responsabilidad, a la Dirección General en el Inexcusable plazo de cinco días contados desde el siguiente al que hubiera concluido el plazo indicado en el número anterior
Que, no quisiéramos aportar más ejemplos de la doctrina de esa Dirección General, pero, nos gustaría, por evidente indicar la siguiente resolución
Resolución de 8 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. BOE núm. 161, de 6 de ju/lo de 2022, páginas 95037 a 95047
“Por tanto, se observa en primer lugar que no se cumple con el requisito exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por el cual la descripción de la finca en el título inmatriculador ha de coincidir con la descripción de la parcela catastral de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela que se corresponde con la finca, lo cual no ocurre en el presente caso, pues no coincide la superficie y el paraje en que se ubica la finca ubicada en el paraje (...) y la parcela catastral ubicada en el paraje (...), hecho por sí sólo que ya debiera haber impedido la inmatriculación. Tras la Ley 13/2015, es inexcusable la aportación de certificación catastral que describa la finca en términos idénticos a los del título inmatriculador, siendo la descripción catastral que ha de tenerse en cuenta para apreciar identidad entre la finca descrita en el título inmatriculador y la parcela catastral es la referida a la que esté vigente en el momento de solicitarse la inmatriculación, no a la que lo estaba en el momento en que se otorgó el título inmatriculador, como declararon las Resoluciones de este Centro Directivo de 12 de mayo de 2016 y 11 de mayo de 2018.”
Solicito.
Que, al amparo de lo previsto en el artículo 40 y concordantes de la Ley Hipotecaria la cual dispone que la rectificación del Registro solo podrá ser solicitada por el titular del dominio del derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio.
La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive.
En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
Que, a la vista de los datos expuestos, nos oponemos a la calificación negativa a la inmatriculación de nuestra finca ya que creemos que la interpretación del titular del Registro de Laredo-Ramales de la Victoria ha sido tan particular que nos impide ejercer nuestros derechos y nos produce una total indefensión, por lo que se acude a este centro directivo para que reconduzca la interpretación de los datos de la finca colindante de forma adecuada, como único camino para evitar la indefensión que se me pudiera generar al respecto al imposibilitar la inmatriculación de mi finca. Recordando que la veracidad que tiene el registro es iuris tantum y no iuris et iuris.
Que, para ello, se reconozca mi título de escritura pública de herencia, junto con un informe de realidad gráfica alternativa, presentado ante el Registro de Laredo-Ramales, como suficiente para poder suscitar el presente recurso que exige la revisión de la inscripción registral que se realizó a favor de D. A. I. I. y D.ª C. S. L. de toda la referencia catastral 39102A013000980000RU, cuando sólo aportan un título de propiedad parcial de dicha referencia catastral, y donde no les ha exigido una coordinación entre su título de propiedad y la realidad registral y real, a pesar de la fecha del acto y de las exigencias legales al respecto.
Para ello invocamos la doctrina de este centro directivo al respecto.
Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2, por la que se deniega la rectificación de una georreferenciación ya inscrita en una finca ajena al interesado y la inscripción de otra georreferenciación para otra finca propia del Interesado. Núm. 98. Lunes 25 de abril de 2022. Sec. IIII. Pág. 56227.
“En este sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de fecha 4 de septiembre de 2018, según la cual “El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.
Este Centro Directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmarla e Indudablemente, de Imposible acceso al Registro. Este es el criterio que ha de presidir la interpretación del referido precepto reglamentario (vid. También [sic]”
Que, reconozco que para oponerse a una calificación negativa no es muy normal que se solicite une revisión de la inmatriculación de la finca como finca 5227 en el Ayuntamiento de Voto, del libro 81, tomo 564, que no es mía, pero al haberme abocado a lo que considero una “prueba diabólica” no me queda más remedio que manifestar los errores detectados en dicha inmatriculación y que están en el origen de la calificación negativa de mi finca.
Que, entiendo que al pedir esa revisión de la inscripción de la finca estoy invocando el artículo 62 de Ley 30/1992, de Régimen Jurídico y Procedimiento Administrativo Común:
Artículo 62. Nulidad de pleno derecho.
1. Los actos de las Administraciones públicas son nulos de pleno derecho en los casos siguientes:
a) Los que lesionen los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional.
b) Los dictados por órgano manifiestamente incompetente por razón de la materia o del territorio.
c) Los que tengan un contenido imposible.
Que, de continuar esta situación, entiendo vulnerado, en mi caso, el Artículo 33 de la Constitución Española:
– Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
– La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
– Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
Que, entendiendo la capacidad discrecional que poseen los titulares de los Registros, y de la presunción de veracidad que los registros poseen, creemos que, en este caso, se dan una serie de circunstancias que el mero sentido común es capaz de identificar como errónea la inscripción registral efectuada tanto para la finca 5227 en el Ayuntamiento de Voto, del libro 81, como para el caso del almacén-garaje, del que no ha habido compraventa por parte de mis vecinos, y en realidad de nadie.
Que, entendemos que, en la actuación de la inmatriculación de la finca de nuestros vecinos, no se ha seguido la doctrina de ese centro directivo, expresada tan reiteradamente que, únicamente se invocaran resoluciones cercanas en el tiempo:
Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2, por la que se deniega la rectificación de una georreferenciación ya inscrita en una finca ajena al interesado y la inscripción de otra georreferenciación para otra finca propia del interesado. BOE 98 lunes 25 de abril de 2022…
Así, al implicar una rectificación superficial de la finca 19.919 superior al 10’6 de la cabida inscrita, procedería la iniciación por este Registro del procedimiento regulado en el artículo 199.1. de la Ley Hipotecaria…
De conformidad con el artículo 9, apartado b) de la Ley Hipotecaria “La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al follo real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”…
En idéntico sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de fecha 6 de febrero de 2018, según la cual “Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrarlo ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
Resolución de 9 de mayo de 2012, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 2, por la que se suspende la Inscripción de un acta de expediente de dominio para la inmatriculación de finca acompañada de un acta de manifestaciones y declaración de notoriedad. Núm. 130. Miércoles 1 de Junio de 2022 Sec. 111. Pág. 75178…
“3 [sic]. Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (vid. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras)”.
Que, opinamos, que, en este caso, se dan unas circunstancias tan atípicas, como atípica puede ser nuestra solicitud, por lo que rogamos la comprensión de ese centro directivo. Repetimos que entendemos como única forma de aceptar la inmatriculación de nuestra finca el reconocimiento de los errores cometidos en la inmatriculación de la de nuestros vecinos.
Que, de la misma manera, se entienda que, de perseverar esta situación, se nos aboca a que nunca podríamos obtener un segundo título que coordina gráficamente y que nos permitiera la inmatriculación.
Que, y esta reflexión la sometemos al juicio de ese centro directivo, pensamos que la descripción de la finca transmitida por mi tío abuelo J. T. M. y cuyos actuales propietarios son A. I. I. y L. C., no deja lugar a la menor de las dudas de la existencia de una finca de unos 2.500 metros cuadrados y que pertenecía a A. T., su hermana y mi abuela, de donde previene mi herencia. Y como es lo lógico, dicha finca rodea a la casa que era de mi abuela.
Que, si bien somos conscientes de que existe la vía judicial para la reclamación de nuestros derechos, entendemos que se han dado una serie de factores que ponen en evidencia un error del Registro de Laredo, por lo que rogamos su amparo al respecto con el fin de preservar derechos tan importantes como el de la propiedad y la correcta aplicación de la legislación vigente en los que todos tenemos que colaborar».
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el día 8 de marzo de 2023, ratificándose en todos sus extremos, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 205 de la Ley Hipotecaria; 3, 45 y 84 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 y 5 de agosto y 15 de diciembre de 2014 y de 12 de mayo de 2016.
1. Se debate en el presente expediente si cabe practicar la inmatriculación de una finca que carece de referencia catastral individualizada, alegando la recurrente que consta catastrada como parte de otra parcela catastral, imputando tal extremo a una inmatriculación previamente practicada erróneamente.
2. Como ha sostenido de manera reiterada este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución de 18 de abril de 2018), los tres primeros párrafos del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria señalan que: «Si la calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. Si el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título, librará nota simple informativa. La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de solicitud del interesado, deberá ser firmada por el Registrador, y en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente. Si el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, dentro o fuera del plazo a que se refiere el artículo 18 de la Ley, el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley».
En base a lo expuesto, solo cabe interponer recurso ante esta Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente.
En este mismo sentido el artículo 324 de la Ley Hipotecaria comienza señalando que «las calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes (…)», añadiendo el artículo 326 que «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
Es, por tanto, continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la de rectificar asientos ya practicados, cuestión extraña al recurso.
De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación o modificación de asientos ya practicados.
Por tanto, debe concluirse que el recurso no puede prosperar en relación con la pretensión contenida en el mismo, es decir, la rectificación de los asientos ya practicados, al tratarse de una materia no incluida en el ámbito objetivo del recurso.
3. Entrando en el fondo del recurso, debe este Centro Directivo recordar su doctrina respecto de la necesaria aportación de la certificación catastral vigente en términos totalmente coincidentes con la inmatriculación que se pretende practicar.
Como ya dispusiera la Resolución de 12 de mayo de 2016, entre los requisitos exigidos por el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, está el de que «exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. El segundo requisito de identidad descriptiva exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se refiere al que ha de existir «en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
Aquí el legislador, al emplear la expresión «en todo caso» en lugar de la de «a su juicio», ya no otorga al registrador el mismo margen de apreciación, ni la misma flexibilidad en la apreciación de la identidad que en el otro caso analizado.
La expresión de «identidad en todo caso» es heredera de la que empleaba el artículo 53.Siete de la Ley 13/1996 cuando exigía aportar «junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título», y responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral. Y a tales efectos, como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo, tanto antes como después de la Ley 13/2015, no es admisible el margen de diferencia del 10% de superficie, el cuál sólo es admitido, no en inmatriculaciones por la vía del artículo 205, sino en los supuestos la mera constancia registral de la referencia catastral en el folio real de fincas ya inmatriculadas, conforme al artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Del propio escrito de recurso de la recurrente se deduce que la pretensión de la misma es dejar sin efecto la inmatriculación de una finca que, a su juicio, se ha realizado de manera incorrecta.
Dicha rectificación, en su caso, sólo podrá lograrse por medio de los procedimientos previstos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, lo que exige, en su caso, conformidad de todos los interesados, y del registrador, si el error fuera de concepto, o la correspondiente Resolución judicial (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de mayo de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.