Categoría: Administración

En el recurso interpuesto don J. R. R. G., en su propio nombre y en nombre y representación de la sociedad «Fapilaro, SL», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Sigüenza, doña María Pastor de Torres Echevarría, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones por varios titulares colindantes.
Mediante instancia suscrita el día 8 de septiembre de 2022 por don J. R. R. G., en nombre y representación de la mercantil «Fapilaro, SL», como titular de la finca registral número 5.330 del Registro de la Propiedad de Sigüenza, solicitaba la incorporación de la representación gráfica catastral y coordinación de la finca conforme al procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, solicitando completar su descripción y superficie.
Tramitado el oportuno expediente, y notificados los titulares colindantes, se aportaba escrito de alegaciones el día 2 de noviembre de 2022, suscrito por siete titulares colindantes, entre ellos el Ayuntamiento de Albendiego, del que resultaba la oposición a la pretendida inscripción alegando la invasión de dominio público en la solicitud pretendida, concretamente, de un camino.
Se acompañaba, para justificar su oposición, informe de deslinde y concordancia de vía urbana emitido por don G. H. L., arquitecto superior y asesor técnico municipal, fechado el día 3 de agosto de 2021, junto con planimetría referente a la mencionada invasión de dominio público; informe expedido por doña E. A. B., secretaria del Ayuntamiento de Albendiego, en el que se incorporaban fichas de contribución territorial urbana con referencia a la parcela objeto de este expediente como «calle», así como informe, fechado el día 9 de diciembre de 2022, y emitido por doña S. C. M., arquitecto superior de la Diputación de Guadalajara, en el mismo sentido.
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Sigüenza, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento reseñado, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Antecedentes de hecho:
El 12 de septiembre de 2022 se presenta en el Registro de Propiedad de Sigüenza instancia con firma legitimada notarialmente suscrita por don J. R. R. G., en calidad de apoderado y representante de la sociedad Fapilaro, SL, para la inscripción de la representación gráfica contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral 5642636VL9654S0001ZS, correspondiente a la finca registral 5.330 del término de Albendiego.
La finca consta inscrita en el Registro con la siguiente descripción:
Urbana, Solar en Albendiego en la calle (…) Con una superficie de doscientos veintiocho metros cuadrados, rodea por el Norte, Oeste y Sur a otra finca, registral 5.329 de esta misma propiedad. Consta de una parte principal que adopta una forma de L situada al Oeste y Norte de la finca registral 5.329 de esta misma propiedad y de una franja alargada con orientación Este-Oeste situada al Sur de la misma. La parte principal cuyo uso actual es de patio de acceso, vista y vertido de aguas, linda: Al Sur, con la calle (…); al Oeste, en línea recta con vivienda de Don A. L. A. C.; al Este, con Doña J. L. N. y entrando con la finca registral 5.329 antes dicha, que tiene la referencia catastral 5642634VL9654S0001ES. La franja alargada linda al Norte con la citada registral 5.329, con referencia catastral 5642634VL9654S0001ES; y en línea recta con Don F. J. O. A.; al Sur, con las viviendas de Doña J. L. N. y Don E. P. C. y Don C. L. S. Al Este-fondo, con Don F. N. L. Esta finca tiene la siguiente Referencia Catastral: 5642636VL9654S0001ZS.
La certificación catastral recoge una parcela de, efectivamente 228 metros cuadrados. No obstante, se juzga conveniente por esta Registradora el inicio del procedimiento recogido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria (posibilidad reconocida en la RDGSJFP de 21 de julio de 2021) por los siguientes motivos:
1. La peculiar perimetría de la finca.
2. El hecho de que la finca parezca paso de otras parcelas catastrales.
3. La existencia de una base gráfica registral archivada, del año 2013, que no resulta coincidente con la resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica actual.
Se practicaron las notificaciones a los titulares registrales y catastrales de las fincas colindantes, habiéndose recibido diversas alegaciones que sostienen que la finca en cuestión es, en realidad, un vial público, paso común, que da servicio a diferentes propiedades, con instalaciones de acometida de aguas y colectores de desagüe y que resulta, además, zona de vertido de aguas de los tejados.
El propio Ayuntamiento del Albendiego se persona en el expediente aportando documentación que refleja que el promotor del mismo presentó en su día solicitud de licencia de vallado en relación con dicho terreno, habiéndose denegado la misma por tratarse, en realidad, de un vial que da acceso a varios inmuebles, bien de dominio público titularidad del Ayuntamiento.
Se acompaña informe expedido por G. H. L., arquitecto superior, asesor técnico municipal, el 3 de agosto de 2021, en el que se incluye plano catastrales de los años 1976 así como planos de la Delimitación de Suelo Urbano, incluidos en la planimetría del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de Albendiego, aprobado el 27 de octubre de 1998 y vigente en la actualidad, de los que resulta que, en efecto, dicha parcela constituye un vial público, paso común de fincas, existente (no proyectado). Así figura también en Plano del Instituto Geográfico y Estadístico de 1895 que se incorpora.
Se aporta, asimismo, informe expedido por doña E. A. B., Secretaria del Ayuntamiento de Albendiego, en el que se incorporan fichas de contribución territorial urbana (Ley 41/1964) con referencia a la parcela objeto de este expediente como “calle”.
Por otro lado, algunas de las fincas registrales colindantes con dicha parcela, como, por ejemplo, la registral 1.501, recogen entre sus linderos “paso común a otras propiedades” y “callejón”.
Si bien es cierto que la parcela sobre la que versa el procedimiento figura en el Catastro y en el Registro como propiedad privada, no lo es menos que (i) de la documentación aportada se evidencia un conflicto sobre la naturaleza de la finca, que viene de lejos, y (ii) que existe un deber legal de protección registral del dominio público, habiendo dudas fundadas de que, en realidad, la finca en cuestión sea, efectivamente, una calle y, por tanto, dominio público. Cuestión esta que deberá dirimirse mediante el oportuno procedimiento que, en todo caso, queda al margen de la esfera registral.
Fundamentos de Derecho.
Artículos 9 LH y 51 RH; Artículo 199 LH; RRDGSJFP 6/8/2019, 21/7/2021 22/7/2021 y 28/7/20.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto denegar el despacho del citado documento.
Contra la presente calificación puede: (…)
La registradora Fdo.: M.ª Teresa de Torres Echevarría.»
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la Propiedad de Guadalajara número 2, don Javier Molina Guerrero, quien, mediante nota de fecha 24 de enero de 2023, confirmó calificación del Registro de la Propiedad de Sigüenza.
Contra la nota de calificación sustituida, don J. R. R. G., en su propio nombre y en nombre y representación de la sociedad «Fapilaro, SL», interpuso recurso el día 3 de febrero de 2023 mediante escrito en el que indicaba lo siguiente:
«1) Arts. 1, 34 y 38 de la LH. Al suscitar dudas de la existencia de una calle que constituiría y ocuparía todo el solar, sin indicios suficientes, la Registradora omite en su calificación los efectos derivados de tratarse de finca registrada desde hace 10 años y pone en cuestión, con su calificación, la protección registral que confieren esos preceptos.
2) Arts. 9 y 199 de la LH. No hay dominio público. No resultan motivadas ni justificadas las dudas fundadas que se contemplan en esos preceptos, como causa de calificación desfavorable, limitándose la nota de calificación a asumir como propias las alegaciones sobre titularidad pública sostenidas por el ayuntamiento y algún otro alegante. Carecen de fundamentación legal pues refieren a la naturaleza jurídica de la finca, no a cuestiones de representación gráfica o invasión de dominio público, y ninguno de los documentos e informes aportados por las alegaciones tienen vigencia para acreditar que el solar sea vía pública, ni que pueda serlo, pues la mera inclusión de un terreno en un plan o instrumento de ordenación como vial no lo transforma, por si sola, en ello, toda vez que el plano de información catastral oficial, incorporado a dicho instrumento conceptúa el terreno como solar privado preexistente. Resultan indicios insuficientes de la existencia de bien de dominio público.
No se pretende la incorporación automática de la representación gráfica catastral a la inscripción ya existente, sino que, no existiendo dominio público previo, ni posibilidad de establecerlo, ni falta de correspondencia entre representación y finca, ni exceso de cabida, ni coincidencia con otra base gráfica inscrita, debe ser incorporada en aplicación del Art. 9 LH.
Hechos y fundamentos de Derecho.
Primero. Impugnación fáctica de la causa concreta de la calificación desfavorable.
La situación de partida para la inscripción de la representación gráfica es la de una finca inmatriculada en el año 2013 y objeto de inscripción sucesiva en el año 2015; que figura inscrita en el catastro como solar privado durante, al menos, los últimos 33 años; que ha pagado Contribución e Impuesto de Bienes Inmuebles durante ese periodo; y que no figura como dominio público en ninguna base gráfica vigente, ni hay litigio judicial sobre la misma.
Figura como vial proyectado en el Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de Albendiego de 1998-PRDSU.
Se reciben diversas alegaciones al amparo del procedimiento del Art. 199 LH que afirman que la finca es una vía pública en toda su integridad o, alternativamente, “paso común” o “paso a otras propiedades”. La calificación duda de la naturaleza jurídica de la finca (privada o pública), pero no de su delimitación geométrica o gráfica, pues coinciden la descripción literaria y su representación gráfica catastral.
1. Las alegaciones no cuestionan la representación gráfica del solar, admitida por todos los colindantes y el informe del ayuntamiento, sino que constituyen una reivindicación municipal, o afectación, de aquel para su destino como vial (proyectado y no existente previamente) en virtud de un instrumento urbanístico de ordenación (PRDSU).
Se suscita la cuestión de si la finca era, o no, dominio público previamente a la promulgación del instrumento urbanístico (año 1998). La respuesta debe ser negativa pues no hay indicios suficientes para ello y los que hay obran en sentido contrario, es decir, a favor de su naturaleza privada.
i) Queda demostrado por la contradicción entre dos tipos de planos contenidos en el Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de Albendiego-PRDSU de 1998, el Plano 1-Plano de información catastral (…) –que es idéntico al plano catastral de 1990–, esto es, “la realidad” –en base a la presunción legal de veracidad y certeza de los datos catastrales– que refleja la finca 5330 como parcela (privada), con número de policía (…) de la Calle (…) e independiente de esa vía pública adyacente, y los añadidos en el PRDSU, que lo proyectan como vial; lo que se complementa con las notificaciones de valores catastrales del año 1991 –notificación en 1990– (…) asignando a la finca un valor catastral de 38.327 ptas. y posteriores, de 1994 –notificación en 1993, BOP 41 de 5 de abril de 1993– asignando un valor de suelo de 12.295 ptas. (…), referidas a la propia parcela catastral (no a colindantes) de referencia 5642636VL9654S0001ZS y que lo conceptúan como solar privado sujeto a Impuesto de Bienes Inmuebles, a la titularidad de Mariano Luengo Romero.
ii) Ello se complementa con el contenido del plano catastral urbano oficial (…), de noviembre de 1990 (elaborado por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, Contribución Territorial Urbana-Servicio de Catastro y Valoración Urbana) que delimita el solar perfectamente deslindado de la vía pública y que consta reproducido parcialmente en el informe técnico de las alegaciones municipales.
iii) La doctrina de los actos propios obra contra el ayuntamiento. Cualquier pretendido indicio histórico antiguo que indujera a dudar sobre la posible realidad de dominio público, en un momento histórico dado, queda invalidado pues, en momento histórico posterior (año 1990), existió una actuación municipal fehaciente sobre un documento de acceso público (plano catastral) que lo declaraba como solar privado, cual fue la firma, conformidad y/o loma de conocimiento preceptivos del alcalde de entonces, y otros posteriores, a la delimitación y plano de información catastral que así lo establecía, confirmada con la inclusión de este plano en el Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano-PRDSU. que es una disposición administrativa de carácter general, y su aprobación inicial (19-12-1996), provisional (11-3-1997) y definitiva (27-10-1998) rubricada y sellada por el ayuntamiento y la Comisión Provincial de Urbanismo de Guadalajara (…)
iv) Resulta confirmatorio de lo anterior que el citado informe del Asesor Técnico municipal de 3)8-2021 a que hacen mención las alegaciones municipales –se presume incorporado al expediente registral (…)–, incorpora en su página 2, número 2, copia parcial del plano catastral de 1990, con los terrenos íntegros de la finca 5330 plenamente diferenciados respecto de la Calle (…) como lo demuestra la línea continua trazada al sur del solar como lindero con la calle. Ni el propio Asesor municipal se atreve a afirmar que el plano refleje una calle en el solar, sino que habla de “paso común a fincas” (concepto asimilable a servidumbre privada, pero no a servidumbre de uso público general). Cualquier plano catastral, de 1990 en adelante, lo consigna, explícitamente, como solar, por más que el ayuntamiento lo pretenda paso, servidumbre o calle.
v) Por añadido, no figura como dominio público en ninguna información territorial (vigente) facilitada por las AAPP, pues en el catastro actual figura como solar privado y en la normativa urbanística del municipio (PRDSU de 1998), como se ha indicado, se recoge, de partida, como solar y, posteriormente, como previsión normativa de vial.
El PRDSU es una disposición de carácter general y acceso público, es decir, una norma legal vigente, y no un documento no presentado en tiempo y forma a los efectos del Art. 326 LH, que, por añadido y al igual que el plano catastral de 1990, ya figura incorporado al expediente a través de la alegación municipal.
A él hacen mención el informe técnico, las alegaciones del ayuntamiento y la propia registradora de Sigüenza, y determina que la situación de partida de la finca 5330 (el Plano 1- Plano de información catastral) es la de un solar privado, que se provecta, a través de otros planos del mismo, como vía pública.
Nos encontramos ante una cuestión interpretativa de tipo jurídico sobre el contenido de PRDSU que no puede dar lugar a dudas: se pretende, crear “ex novo”, o prever normativamente, una vía pública donde no existía antes, es decir, en la citada finca 5330, mediante la aplicación de un instrumento urbanístico, el PRDSU.
No puede ser calificado como un supuesto de posible invasión u ocupación de dominio público no inmatriculado y prexistente porque no hay tal dominio público con anterioridad. Sus posibles indicios quedan rebatidos por los planos catastrales de 1990 (en el informe técnico) y 1998 (en el PRDSU): no existen indicios suficientes de dominio público.
2. La justificación de la Nota de Calificación Desfavorable se remite a “dudas fundadas de que, en realidad, la finca en cuestión sea, efectivamente, una calle y, por tanto, dominio público”.
Textualmente, la Registradora refiere y justifica su calificación en que: “Si bien es cierto que la parcela sobre la que versa el procedimiento figura en Catastro y Registro como propiedad privada, no lo es menos que (i) de la documentación aportada se evidencia un conflicto sobre la naturaleza de la finca, que viene de lejos, y (ii) que existe un deber legal de protección registral del dominio público, habiendo dudas fundadas de que, en realidad, la finca en cuestión sea, efectivamente, una calle y, por tanto, dominio púbico. Cuestión esta que deberá dirimirse mediante el oportuno procedimiento que, en todo caso, queda al margen de la esfera registral”.
i. El pretendido conflicto “de lejos” sobre la naturaleza de la finca es una reciente simulación del ayuntamiento, aportando al Registro, bajo la forma de alegaciones, documentos tributarios no vigentes ni válidos para propugnar un irreal dominio público. Nunca ha habido acción judicial civil que materializara ese hipotético conflicto, que, de haber existido, estaría resuelto catastralmente hace 4 decenios v. precisamente por ello, no puede fundar ninguna duda de la registradora. Por otra parte, la hipotética existencia de un conflicto extraregistral no formalizado ante las instancias judiciales no figura entre los motivos expresados por la Ley Hipotecaria o la Doctrina para denegar la inscripción de la representación gráfica.
La realidad es que, hasta tiempos muy recientes, y, en todo caso, muy posteriores a la promulgación del PRDSU y a la inscripción registral vigente a favor de la mercantil, nunca se ha planteado pretensión municipal alguna contra la titularidad catastral privada de la finca y jamás contra la registral, ni ante los tribunales civiles, competentes para dilucidar cuestiones de dominio, ni mediante acción exitosa para la recuperación administrativa de bienes.
El único desacuerdo existente es el derivado de la pretensión municipal de, orillando al catastro, hacer valer un instrumento urbanístico, no ejecutado, pues nada ejecuta, el Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de 1998, y que no tiene entre sus facultades la creación de nuevas calles o tramos de estas, como medio de obtener la titularidad y dominio de un solar privado de la mercantil declarándolo vía pública, a todo lo cual se opone esta, como titular registral de la finca, por no ser conforme a derecho. La discrepancia es jurídica pero ya la ha resuelto con anterioridad la doctrina de ese Centro Directivo (Resolución DGSJFP de 5 de marzo de 2019 y otras citadas más adelante en el apartado “Doctrina de la DGSJFP y Jurisprudencia”) estableciendo el requisito imprescindible de Acta de Entrega y Recepción.
ii. El origen de las “dudas fundadas” debe entenderse enmarcado en la asunción, de forma acrítica, por parte de la Registradora, de las alegaciones, principalmente del ayuntamiento, resumidas en el apartado “antecedentes...”. Da por válido su contenido, en relación con una denegación de licencia de vallado que no ha alcanzado firmeza administrativa; con un informe de un técnico externo al ayuntamiento y contratado “ad hoc” por este que se autodenomina “Asesor Técnico municipal y cuya conclusión resulta contradictoria con su contenido; con un informe de la secretaria del ayuntamiento referido a documentación no vigente de otras fincas, y con el contenido de la descripción literaria de linderos de finca supuestamente colindante, que resulta, en realidad, no ser colindante. Todo ello se justificará en el Hecho 2.º
Por el contrario, elude dar validez a los documentos vigentes con presunción de veracidad y certeza (catastro y registro), anteponiendo la voluntad municipal a la protección registral y a los registros públicos.
No cabe duda que algunos colindantes y el propio ayuntamiento pretenden que el solar sea “en realidad” calle, sin plantear acción judicial por ello, pero ese es un mero deseo que no cuestiona la representación gráfica del solar, sino que se opone a la protección registral que ya goza este, a sus antecedentes catastrales durante 40 años y a su dominio histórico por privados antecesores de la mercantil. No puede considerarse indicio suficiente de dominio público.
Dado que la oposición municipal es un hecho extraregistral, no es posible abstraerse de la falta de imparcialidad del ayuntamiento y de su desviación de poder, pues ocurre que el alcalde posee el interés personal de otorgar un nuevo acceso a vía pública a finca de su hermana a través de la finca 5330 y por ello se opone a la inscripción de la representación gráfica de la finca prendiéndola vial.
Segundo. Las alegaciones de terceros no constituyen indicio suficiente de dominio público e incurren en múltiples tachas.
Las alegaciones de titularidad y propiedad públicas aportadas por el ayuntamiento no vienen sustentadas por inscripción o sentencia judicial alguna y se oponen al contenido de todos los catastros de los últimos 40 años; no contienen ni un solo documento de público conocimiento (catastral, registral. urbanístico, tributario, etc.) referido al propio solar (no a colindantes que lo mencionen como lindero) en el que, con efectividad legal y vigencia, se denomine o rotule como calle.
Los croquis, supuestamente catastrales, aportados en las alegaciones, ni están vigentes ni son de validez contrastada; los informes técnicos son de parte, elaborados por personas inidóneas sin presunción de veracidad o imparcialidad e incurren en contradicciones; otros documentos corresponden a fincas distintas y se refieren al solar en tanto que colindantes y, entre todos ellos, simplemente, pretenden confundir y arrojar sospechas y dudas arbitrarias mediante la aportación de profusa documentación.
No se ha verificado en profundidad la naturaleza legal del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de Albendiego-PRDSU y su contenido, se ha omitido la consideración de partes del mismo que rebaten las alegaciones municipales, errando en su interpretación y en sus facultades, que no contemplan la creación de calles o tramos de estas;
Sin embargo, la registradora no explícita la motivación y criterios por los que las alegaciones del ayuntamiento deben imponerse sobre la información catastral y registral vigente, coherente con el historial catastral y de dominio de los últimos 33 años, para crear un indicio suficiente de dominio público, como requeriría la doctrina del Centro Directivo.
Pareciera, dicho sea, simplificando y con todo respeto, que el razonamiento viene a ser, a juicio de la registradora: “si el ayuntamiento dice que hay dominio público, entonces hay dudas fundadas de que haya dominio público”, lo que, a juicio de este recurrente, es insuficiente.
Dado que la notificación de calificación ya asume, implícitamente, “la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita’', lo siguiente se centrará en demostrar la falta de fundamentación legal de las dudas expuestas por la Sra. Registradora, y la multiplicidad de tachas que afectan a lo alegado por colindantes y ayuntamiento, con referencia a los párrafos que resumen las alegaciones en la página 2 de aquella calificación:
1. Párrafo 1. Sobre el concepto de Paso Común, que no es servidumbre de uso público.
El concepto vulgarmente expresado por los alegantes como “Paso Común” en una finca urbana no equivale al concepto jurídico de “Calle o Vía Pública” pues, en tal caso, se nombraría directamente como “Calle” y no figuraría como parcela catastral diferenciada y sujeta al Impuesto de Bienes Inmuebles en todas las cartografías catastrales vigentes desde 1990 a la actualidad. Responde a derechos de una Comunidad Privada de Propietarios (modernamente, se regularía al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal), sobre una finca también privada. En el caso que nos ocupa, no significa otra cosa que Paso Común a las 2 puertas (Norte y Oeste) de la vivienda inscrita como finca 5329, que es colindante y propiedad de la mercantil –según consta en la descripción literal de la inscripción de la finca 5330, reproducida en la Nota de Calificación– y que en el pasado correspondían a cada una de las 2 edificaciones distintas que se reúnen actualmente en la finca 5329. Es una servidumbre privada al servicio de esas 2 antiguas edificaciones agregadas, que, como se ha dicho, no tiene la naturaleza de servidumbre de uso público general.
No hay colisión con camino, vía pecuaria, monte o costa, pues la finca 5330 es un solar urbano céntrico y deslindado en Albendiego y las alegaciones mencionadas por la registradora no especifican a que fincas o propiedades concretas daría servicio ese hipotético “Paso Común”, pero, en ningún caso, significa servidumbre de paso legalmente constituida sino una referencia genérica que no puede ser tomada en consideración. Indistinta y confusamente, unas dicen Paso Común o paso a propiedades y otras, calle.
Cabe añadir, como indicio notorio de que se trata de un espacio privado y no de dominio público o calle, que ninguno de los colindantes, con especial mención a los más antiguos, posee edificación alguna con puerta de acceso a través del citado solar, habiéndolas practicado, bien a la calle (…) directamente, bien a la Calle (...), bien a la Calle (…), conscientes todos ellos que, de llegarse a producir aquella situación, podría ser reprimida judicialmente.
2. Párrafo 1. Instalaciones de acometidas de aguas y desagüe y otras presuntas servidumbres.
– No hay nada común o público en la finca 5330.
Solo existen las acometidas privativas de la finca 5329, vivienda rodeada parcialmente por el solar en cuestión y de la misma titularidad de la mercantil. Cualquier otra posible instalación respondería a situaciones de obras clandestinas u ocupación ilegal, no consentidas y propias de un municipio altamente despoblado, con poquísimos residentes fuera de la temporada estival, y conflictivo, o, en el mejor de los casos, a mera tolerancia, sin que comporten derecho alguno de terceros o de entidad pública alguna. Se trata de cuestiones de servidumbres privadas, ajenas a la inscripción solicitada, si bien tales servidumbres no se han constituido formalmente, salvo, si cabe, las de la citada vivienda de la propia mercantil situada en C/ (…) finca registral 5329.
Resulta definitorio el contenido de los planos del PRDSU que no muestran instalaciones públicas en el interior del solar pues todas terminan en su entrada desde la Calle (…) Ni hay red de alcantarillado en Plano 3 (…), ni pavimentación en Plano 4 (…), ni abastecimiento y distribución de agua en Plano 5 (…), ni red de alta tensión y alumbrado exterior en Plano 6 (…)
Las alegaciones referidas en los dos epígrafes anteriores –1. y 2.– no constituyen causa que permita la denegación de la calificación, pues, como refleja la RRDGSJFP de 22-7-2021, FD. 5. “Téngase en cuenta que, como ya ha señalado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 27 de septiembre de 2018 o 16 de julio de 2020), incluso aunque nos encontrásemos ante un camino privado o servidumbre de paso, ello no sería obstáculo para la inscripción de la representación gráfica, ya que ‘no es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente. Lo relevante en tales casos será que la servidumbre conste debidamente constituida e inscrita, a efectos de que queden preservados los derechos del titular del predio dominante, conforme al artículo 13 de la Ley Hipotecaria que dispone que «Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo»’”.
3. Párrafo 2. Denegación de licencia urbanística de vallado.
Es un acto que no es firme, ni consentido por haber sido recurrido en reposición, contiene vicio de nulidad y está afectado a múltiples irregularidades invalidantes que serán, en su momento, dirimidas por los tribunales. Se aporta, por ser cuestión de orden público, instancia de 29/09/2021 de la Sede Electrónica del ayuntamiento de Albendiego, justificante de la interposición del recurso de reposición (…), que, al no haber sido resuelto, convierte la resolución en recurrible, sin plazo, ante los tribunales de lo contencioso-administrativo, en virtud de denegación presunta por silencio administrativo, sin perjuicio de la obligación legal de resolver que impone la ley 39/2015, de 1 de octubre-LPACAP al ayuntamiento.
Resulta viciada de nulidad porque la resolución denegatoria de licencia del vallado pretende impedirlo para proporcionar un segundo acceso a vía pública, a través del solar de la mercantil, a las fincas de la hermana del alcalde, D. Mario Javier Gallego Pareja;
Es causa de invalidez del acto de denegación de licencia por aplicación del Art. 76 de la Ley de Bases de Régimen Local (Ley 7/1985, de 2 de abril) que refiere la obligación de abstención de los miembros de las Corporaciones Locales, en conjunción con lo establecido por la Ley de Régimen Jurídico del Sector Público (Ley 40/2015, de 1 de octubre), en sus Arts. 23.1 –deber general de abstención– y 23.2.a) –motivo de abstención por interés personal en el asunto– y b) –motivo de abstención por parentesco de consanguineidad dentro del cuarto grado con interesada– pues la actuación del alcalde ha sido determinante en la denegación de la licencia como firmante de la misma y sujeto al que la Ley atribuye las competencias sobre licencias urbanísticas. La resolución incurre en causa de nulidad del Art. 47.1.e) –acto dictado prescindiendo total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido– por utilizar un arquitecto inidóneo y Art, 47.1.g) –nulidad establecida expresamente en disposición con rango de Ley–, entre otros, y de anulabilidad del Art. 48.1. –desviación de poder en acto con carencia de los requisitos formales indispensables para alcanzar su fin– de la Ley 39/2015, de 1 de octubre (LPACAP).
La hermana del alcalde, M. C. J. G. P., (…) es titular registral y catastral de las parcelas catastrales 5642613VL9654S0001YS y 5642614VL9654S0001GS de Albendiego, colindantes al solar a vallar y con acceso legal conjunto a vía pública por Calle (...), lo que se acredita por la certificación catastral de la finca que se califica. Son, precisamente estos, los “solares” o “propiedades” a los que pretende favorecer la resolución denegatoria de licencia cuando dice “vial público con acceso a solares”, o como dice la Registradora, refiriendo las alegaciones, “vial público, paso común, que da servicio a diferentes propiedades”.
En la nota de calificación no se establece relación lógica alguna entre el expediente administrativo de licencia urbanística de vallado y la denegación de la inscripción de la representación gráfica, toda vez que aquel acto no es indicio de dominio, pues las licencias urbanísticas se conceden siempre sin perjuicio del derecho de propiedad, el expediente de licencia urbanística no es el trámite adecuado para temas de dominio o unión de viales y la posible excepción respecto a los bienes de dominio público (STS de 2 de mayo de 1989, entre otras) está sujeta a condición de “titularidad pública probada”, que no se cumple.
4. Párrafo 3. Informe del Arquitecto D. G. H. L. de 3 de agosto de 2021.–Es el informe usado como motivación de la denegación de la citada licencia de vallado.
Según la registradora, el arquitecto denomina al solar “vial público, paso común de fincas, existente... “, pero lo único existente (en el pasado) pudo ser el supuesto paso común, esto es, una servidumbre privada que el arquitecto identifica, erróneamente, con una servidumbre de uso público y le lleva a hablar de vía pública, arrastrando al ayuntamiento a esa interpretación.
Resulta contradictorio y jurídicamente incorrecto el juicio del arquitecto en relación con el contenido y documentos incorporados a su informe. No se comprende que, en su informe, refiriéndose al catastro actual, el solar figure “en catastro como suelo sin edificar de la Calle (…) de referencia catastral 5642636VL9654S0001ZS”, y que, figurando en el catastro de 1990, cuyo plano reproduce, como solar diferenciado de la vía pública, diga que “El solar figura en Calle (…) como paso común a fincas” –no calle– poseyendo ambos documentos, en virtud de la Ley del Catastro, “presunción de certeza” y según el Art. 10 LH son “La base de representación gráfica de las fincas registrales”; Y que, contrariamente, concluya que “la realidad es la recogida tanto en el documento de planos del Instituto Geográfico y Estadístico de 1895, del plano catastral del año 1976 y los planos 4 y 7 de la Delimitación de Suelo Urbano que reflejan vial público de acceso a Inmuebles”, no poseyendo estos documentos tal presunción de certeza por haber sido superados y sustituidos por los anteriores citados o, en el caso del PRDSU, ser una previsión normativa no ejecutada.
Frente a la conclusión “técnica” del asesor municipal debe prevalecer la conclusión jurídica de reconocer a la finca la naturaleza privada con que figura en el catastro desde 1990 y vigente. La realidad no puede ser otra que la de esos planos catastrales: un solar privado.
En todo caso, no es un informe municipal emitido por empleado o funcionario del ayuntamiento o de la Diputación Provincial, sino por un mero contratista. No goza de la presunción de imparcialidad que la ley otorga a los funcionarios públicos y el informe es meramente el de un profesional contratado de parte. Como puede observarse en los propios documentos no hay rastro alguno de exhibición de la cualidad de empleado municipal o funcionario y además se trata de un empresario y arquitecto privado muy conocido en la provincia (Promociones. Molinesas, SL y Herranz y Jarque, SLP).
Su participación en el expediente de licencia urbanística (con el informe de 3-8-2021 y otro de 5-8-2021) no fue conforme a Ley, pues no es persona idónea para emitir ese informe técnico preceptivo a que refieren el Art. 166.3 de la TRLOTAU y el Art. 29.3 del Reglamento de Disciplina Urbanística-RDU. No puede considerarse evacuado válidamente ese trámite.
Y debe hacerse mención a otro error interpretativo del arquitecto. El plano de 1990 no muestra dos solares distintos, sino uno solo, con dos porciones separadas por una verja que constituye la línea de separación que el catastro traza en el plano, entre la porción mayor y el pasadizo Oeste-Este. El catastro actual ya no muestra la verja. Ninguna de esas dos porciones separadas por la verja se anexa o confunde con la calle.
Al ser un simple particular contratado por obra, su oposición equivale a la de “quien no haya acreditado ser titular registral de la finca…” en los términos dispuestos por el Art. 199 LH.
5. Párrafo 3. Documentos referidos en el informe de arquitecto (antiguos planos y croquis catastrales o geográficos).
i. No existe prevención legal alguna en la Ley Hipotecaria que faculte al procedimiento del Art. 9 y Art. 199 a acoger una investigación histórica prospectiva sobre las situaciones jurídicas públicas o privadas por las que haya podido pasar una finca, en tanto que situaciones pasadas. Es obligado ceñirse a documentos y bases gráficas vigentes, pues la situación histórica no es extrapolable a la actual a efectos de la inscripción de la representación gráfica, so pena de llegar al absurdo, pues, en última instancia, todos los terrenos pudieron ser dominio público conquistado a los árabes por la Corona de Castilla.
ii. La finca 5330 no ha figurado nunca inscrita en catastro a la titularidad municipal, ni ninguno de los documentos alegados prueba, o es indicio, de lo contrario. Los únicos antecedentes de titularidad catastral son los antecesores de la mercantil en el dominio de la finca (…)
Los llamados “planos catastrales de 1976” no son un documento vigente, no son de validez contrastada, ni se conoce su origen, autor o fecha precisa de elaboración, pues carecen de cajetín de firmas. Parecen meros croquis elaborados internamente por el ayuntamiento en fecha no determinada. Su valor como indicio queda rebatido por los que sí tienen validez contrastada, esto es, (1) el plano catastral actual contenido en la certificación aportada con la solicitud de la mercantil y (2) el plano catastral urbano oficial (…), de noviembre de 1990 (elaborado por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, Contribución Territorial Urbana-Servicio de Catastro y Valoración Urbana) y también contenido en el informe -página 2, número 2- y (3) el mismo plano, reproducido en octubre de 1996 -al incorporarlo al PRDSU de 1998- con igual contenido en relación a la finca (…) Todos significan la finca como solar privado.
De ser veraces, los citados “planos catastrales de 1976” formarían parte del llamado “Catastro de Implantación” conocido por su deficiente técnica de elaboración y por la multiplicidad de errores que contenía (llegó a originar 600.000 reclamaciones en toda España) que sólo pudieron ser razonablemente corregidos con la elaboración del catastro de 1990, en el que la finca 5330 ya figura en los términos actuales.
Tampoco hay identidad de finca (el solar actual es de mayores dimensiones), en ellos no figura rotulado como calle y el contenido de ese croquis completo frente a la situación actual difiere en al menos 33 solares del municipio, que en aquel figuran como espacios libres y actualmente son solares o edificaciones. Por tanto, carece de certeza legal y de calidad técnica como representación del dominio público.
iii. El plano del Instituto Geográfico y Estadístico de 1895 no muestra el solar rotulado como vía pública, el entrante cuya correspondencia se pretende no coincide con la forma y dimensiones del solar actual (curvatura y superficie diferentes) y es un plano no vigente. Se duda de la correspondencia, siquiera parcial y pudiera ser otra finca lindante por el Oeste.
Ninguno de esos antiguos croquis o planos de catastro o Instituto Geográfico y Estadístico (predecesor del actual Instituto Geográfico Nacional-IGN) tiene la facultad de determinar propiedades y han sido superados y corregidos por los actuales (sensiblemente invariados desde 1990) que muestran la finca como solar diferenciado y privado; La jurisprudencia niega tal facultad de prueba de titularidad, posesión o deslinde civil a planos de IGN o Catastro. Se remarca que no existe identidad entre los terrenos que figuran delimitados en tales croquis y plano y el solar actual, finca 5330.
6. Párrafo 3. Documentos referidos en el informe de arquitecto (Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano-PRDSU).
Los planos del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de 1998, efectivamente están vigentes, pero no comportan la facultad de convertir el solar privado en vía pública, pues el proyecto agota sus facultades reglamentarias en diferenciar perimetralmente el terreno urbano del municipio del no urbanizable, sin poder crear viales, lo que se expondrá extensamente en apartado específico posterior.
Carece de fundamentación legal lo afirmado por la Sra. Registradora, sobre que el vial público es existente y no proyectado por el PRDSU, pues el propio Proyecto de Delimitación reconoce que la situación existente previa de la finca es la de un solar privado, al incorporar el Plano 1: “Plano de información catastral” (…) en el que la finca figura como solar privado separado de la vía pública.
Se trata, por tanto, de una situación proyectada por el PRDSU, pero no existente pues, a efectos de viales, el Proyecto es un instrumento no normativo, que nada ejecuta, y precisaría de un instrumento de ejecución complementario. En ningún caso significa que el solar sea dominio público, o de titularidad pública, o como se pretende, “en realidad...una calle”, sino que establece una previsión normativa para que lo sea.
7. Párrafo 4. Fichas antiguas de contribución territorial urbana (Ley 41/1964).
Ninguna de esas fichas está en vigor, ni tenía un contenido público accesible por cualquier ciudadano (a diferencia de los planos parcelarios oficiales de información catastral), no se refieren específicamente al solar 5330 en cuestión, sino a propiedades colindantes y las referencias al solar se hacen como declaración de colindantes.
Es criterio ampliamente reconocido por la jurisprudencia que las menciones a colindantes en escrituras e inscripciones registrales o catastrales no hacen fe sobre la titularidad o el dominio de estos, pues se trata de la mera declaración de los titulares otorgantes que, por ende, en este caso, vienen utilizando los términos “calle”, “calleja” o “paso común”, indistintamente, para accesos públicos, privados y servidumbres de paso privadas y que, bien respondían a un deseo de colindantes, o bien aquellos pudieron verse confundidos por una interpretación errónea de las facultades futuras del PRDSU, que ya se proyectaba elaborar y que solo podían referirse a una previsión normativa o proyección de vial.
En el caso que os ocupa, estaríamos hablando de simples medios auxiliares para el cobro de la contribución territorial urbana de otras fincas y no del solar, desarrollados al amparo de la Ley 41/1964, de 11 de junio, de Reforma del Sistema Tributario y cuyo objeto fue permitir a la administración identificar sobre el terreno aquellas fincas, pero no el solar. Incluso el hecho de que no figure ficha del solar no significa otra cosa que un error, olvido o desidia intencionada de sus dueños con la vista puesta en evitar el pago de un tributo.
No estuvieron sujetos a contradicción ni a audiencia de terceros interesados, y fueron un procedimiento, entonces de nueva implantación, plagado de errores, basado en las declaraciones de los titulares, que no acabaron de ser subsanados hasta el catastro de 1990.
El catastro de 1990 revisó y corrigió situaciones anteriores (las propias fichas antiguas) y en él sí figura la finca como solar privado, como en la actualidad.
Incluso en el caso, improbable, de que derivaran de acuerdos municipales, jamás se ha hecho cesión formal de la finca en favor del ayuntamiento y no se les puede otorgar más valor que el que tendría la oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca según el Art. 199 LH.
8. Párrafo 5. Mención de linderos en inscripciones registrales de colindantes, “por ejemplo, la registral 1501”.
Examinada Nota Simple del 18/01/2023 (…), obtenida telemáticamente, con C.S.V.: (…), la descripción literal de la finca 1501 dice: Urbana: Casa en Albendiego, en la calle (…) de planta baja, primera y cámara, con una superficie de ciento cincuenta metros cuadrados, con un corral delante de ella de ciento setenta y cinco metros cuadrados... Referencia catastral, artículo 45 Ley Catastro: no consta”. Huelga examinar la descripción de linderos pues resulta que la finca de esa numeración (…) no es colindante a la finca 5330, ni se encuentra en sus proximidades. Se sitúa, a unos 40 o 50 metros al Oeste de ella, como puede comprobarse en los planos catastrales.
La supuesta mención entre sus linderos a “paso común a otras propiedades” y “callejón” no se refiere a la finca 5330 y parece haberse cometido un error de identificación en la calificación.
En todo caso, se reitera que las declaraciones sobre titularidad o dominio de colindantes en las inscripciones registrales no hacen fe de titularidad o dominio, pues son meras declaraciones de los otorgantes, que podrían estar inducidas por una errónea interpretación de la previsión normativa o proyección como vial, contenida en el PRDSU. Las alegaciones basadas en ello equivalen a la mera oposición de un registral colindante, que tampoco pone en cuestión la representación gráfica, “sin que... determine necesariamente la denegación de la inscripción”, en los términos del Art. 199 LH.
En resumen, todos los documentos reseñados en las alegaciones carecen de vigencia o validez fáctica como indicio de dominio público, excepción hecha del plano del PRDSU, cuya tacha es de naturaleza jurídica.
Tercero. Crítica a la efectividad y trascendencia legal de las alegaciones: las dudas de la registradora no están fundadas.
La calificación desfavorable se sustenta únicamente, en las dudas expresadas por la registradora, de que la finca, en realidad sea una vía pública, y no lo son frente a una cuestión de representación gráfica, invasión o coincidencia con posible dominio público, sino sobre la naturaleza jurídica de la finca, pues se hace eco de las alegaciones municipales que sostienen, no que el solar invada dominio público sino que toda la finca ya inscrita es dominio público (una vía pública), pero no justifican ninguna falta de correspondencia entre la representación gráfica y la finca, ni una posible invalidez de la representación catastral, ni hay exceso de cabida, ni, como se verá, hay otra justificación que la mera oposición municipal y el PRDSU.
1. Las alegaciones no han sido sometidas a un mínimo análisis contradictorio.
Frente a la pretendida remisión por la nota de calificación al “oportuno procedimiento (civil)... al margen de la esfera registral” y que la mercantil considera improcedente, la regulación del Art. 199 Se incardina “en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la citada Ley 13/2015, de 24 de junio”, uno de cuyos principios es que “salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3.” (RRDGSJFP de 31-7-2020)
Este recurrente, entiende que, por el contrario, pareciera que la simple oposición del ayuntamiento y algunos colindantes ha llevado a la registradora, sin efectuar un mínimo examen de validez, verosimilitud o contraste de las alegaciones recibidas, a dar por finalizado el expediente, rechazando la inscripción.
2. Las dudas no están fundadas en criterios objetivos y razonados.
Dispone el artículo 10 de la Ley Hipotecaria “La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad” y el artículo 3.3 de la Ley del Catastro recoge una presunción de certeza de los datos catastrales en los siguientes términos: “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos”.
Los planos catastrales desde 1990 consignan el terreno como solar privado; sin que exista desde entonces base gráfica alguna, o instrumento urbanístico ejecutado, o información territorial de las administraciones públicas vigente o procedimiento civil, señalando el solar como dominio público; ni tan siquiera figura el solar en el inventario de bienes públicos municipales; ni el ayuntamiento ha instruido el procedimiento formal de investigación sobre la situación física y jurídica que la legislación sobre patrimonio y régimen local (Arts. 46 a 53 del RBEL) conceptúa como preceptivo en relación con los bienes y derechos que se presuman de su propiedad, a fin de determinar su titularidad, cuando no conste inequívocamente o cuando exista controversia en los títulos de dominio -presumiblemente poique conduciría a la conclusión indubitable de que su titularidad es de la mercantil-.
No puede entenderse objetivamente que la registradora dude que es un solar privado.
Sin embargo, como bien dice la Resolución de la DGRN de 5-12-2018 en su fundamento 5.º: “...5. Es consolidada la doctrina de este centro directivo acerca de que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados...”, criterio reiterado en la RDGRN de 5-3-201 8 y en otras muchas.
Este criterio, que resulta indudablemente aplicable para establecer la identidad de la finca con su representación gráfica, que aquí no se ha puesto en duda por los alegantes, debe serlo en mayor medida cuando se refiere a la posible confusión o identidad con el dominio público, dados los mayores efectos limitantes de tal confusión y, máxime, cuando el objeto ya goza, previamente, de la protección registral de los Arts. 34 y 38 LH a favor de la mercantil, en tanto que titular registral de la finca y tercero hipotecario.
Tampoco se expresa la conexión lógica entre el repertorio de citas legales (Art. 9, Art. 199, diversas Resoluciones de la DGSJFP, etc.) y la enumeración de alegaciones reproducida en la calificación,
La mercantil entiende que la calificación incumple la doctrina reiterada de ese centro directivo (Resolución de 5-7-2018 y otras), al remitirse a la cita rutinaria de preceptos legales y resoluciones, y al no motivar concretamente cual o cuales de los documentos presentes en las alegaciones le suscitan las “dudas fundadas de que, en realidad, la finca en cuestión sea, efectivamente, una calle y, por tanto, dominio público”, pues estas no pueden originarse en la mera oposición municipal, sin más, sino ser jurídicamente fundadas, sobre documentos válidos y a salvo de arbitrariedad, sin que lo supla la mera enumeración sucesiva de las alegaciones.
3. Las resoluciones doctrinales de la DGRN/DGSJFP alegadas por la registradora para fundamentar