Categoría: Administración

objeto de la refacción; el artículo 92 de la misma ley precisa el momento de la caducidad de esta anotación, a «los sesenta días de concluidas las obras», permitiendo el artículo 93 al acreedor refaccionario pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca. El mismo criterio se sigue en el artículo 166.7.ª del Reglamento Hipotecario, al referirse a la necesidad de que en la anotación del crédito refaccionario se indique brevemente la clase de obras que «se pretende ejecutar». Precisamente la previsión de conversión de la anotación preventiva en inscripción de hipoteca no es sino manifestación del propósito del legislador de favorecer las actividades de reparación, mejora o rehabilitación de edificaciones mediante un instrumento idóneo de garantía, ya consolidado, como es la hipoteca que, al constituirse necesariamente mediante escritura pública, asegura la prestación del consentimiento del deudor en forma auténtica y, por ende, una mayor protección al mismo.
En este supuesto, las obras han finalizado –no han concluido con el resultado previsto, pero tampoco van a concluir con dicho resultado– y ha terminado la relación contractual entre las partes, o al menos así lo pretende el mismo recurrente. Del propio concepto que figura en la factura proforma aportada («cálculo de certificación de obra honorarios variables obra (…). Estimación de honorarios aplicables por incumplimiento de contrato sobre presupuesto de ejecución material (PEM) por contrata») resulta que el propietario o promotor ha dado por terminado el contrato, ha desistido unilateralmente del mismo –razón por la cual el «project manager» reclama al promotor lo que a su juicio se le debe, incluyendo, según parece desprenderse de la factura proforma, no solo el coste de las obras ejecutadas, sino también el lucro cesante que dejaría de obtener–, lo cual resulta también del contenido del escrito aportado remitido mediante burofax por el recurrente al promotor cuyo contenido se ha expuesto antes y del objeto del litigio a que hace referencia el recurrente en su instancia, donde se reclama que se declare el contrato de edificación suscrito entre las partes resuelto por el desistimiento unilateral de «Inversiones y Desarrollos Rocabella, SL», la promotora propietaria.
Del mismo modo que no es posible anotar un crédito refaccionario una vez finalizadas las obras (cfr. las Resoluciones antes citadas), tampoco es posible anotarlo cuando ha finalizado el contrato de obras suscrito entre las partes, pues las obras ya han finalizado, aunque no lo hayan hecho con el resultado previsto por las partes (se reitera que el artículo 42.8.º de la Ley Hipotecaria reconoce al acreedor refaccionario el derecho a pedir anotación preventiva «mientras duren» las obras que son objeto de la refacción). De admitirse lo contrario, el acreedor podría solicitar la anotación del crédito refaccionario sine die, lo cual es contrario al espíritu y a la letra de la ley que lo regula.
En consecuencia, debe confirmarse también este segundo defecto señalado en la nota de calificación del registrador.
7. El último defecto que ha de ser objeto de examen se refiere a una cuestión formal, como es la necesidad de que, o bien comparezcan ante el registrador los interesados en la anotación, o bien que dichas firmas estén legitimadas notarialmente.
También debe confirmarse este último defecto señalado por el registrador. Como una de las excepciones a la regla general de titulación pública para practicar las inscripciones registrales, el acreedor refaccionario puede exigir anotación sobre la finca refaccionada presentando el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor (artículo 59 de la Ley Hipotecaria). El artículo 155 del Reglamento Hipotecario desarrolla esta norma y dispone que «a este fin deberán concurrir ante el Registrador todos los interesados en la anotación, personalmente o por medio de representante especialmente autorizado, asegurándose aquél de la personalidad de los comparecientes y de la autenticidad de las firmas puestas al pie del contrato, salvo el caso de que éstas estuvieren legitimadas notarialmente, en que no será necesaria dicha concurrencia personal».
Resulta por tanto con toda claridad de la Ley que el contrato suscrito por las partes debe tener las firmas de todos los otorgantes, legitimadas notarialmente, acreditando además en este caso, al tratarse de personas jurídicas, la realidad, validez y vigencia de la representación voluntaria u orgánica de éstas que ostenten los firmantes, o bien que comparezcan personalmente ante el registrador todos los interesados en la anotación, tal como ha señalado éste en su nota de calificación.
Esta exigencia resulta además en general de los principios de legalidad y seguridad jurídica, pues a pesar de que baste en este caso un documento privado, debe existir al menos la certeza acerca de quiénes han suscrito el mismo.
Fuera de este supuesto tan sólo queda abierta la posibilidad de solicitar la anotación de demanda de crédito refaccionario por vía judicial, conforme a lo dispuesto en el artículo 61 de la Ley Hipotecaria.
Por los motivos expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de julio de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago