Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por don J. A. G. O. contra la calificación de la registradora de la Propiedad de San Juan de Aznalfarache, doña Julia Cruz Ortiz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.
Mediante escritura autorizada el día 16 de mayo de 2023 por el notario de Sevilla, don José Mora Sáez-Fajardo Colunga, se otorgaron las operaciones de manifestación y adjudicación de la herencia causada por doña V. R. L. La causante falleció el día 8 de enero de 2023, en estado de viuda y sin descendientes. Ocurrió su óbito bajo la vigencia de su último testamento, otorgado el día 4 de noviembre de 2020 ante el notario de Sevilla, don Antonio Marín Alonso Bravo, del que interesa a los efectos de este expediente que instituía heredero a don J. A. G. O.; además, ordenaba dos legados, uno de ellos a favor de don J. A. G. O. y otro a favor de doña M. G. S., de una finca en Castilleja de la Cuesta.
Respecto a este último legado a favor de doña M. G. S., se expresaba en la escritura lo siguiente: «(…) no se hace entrega del mismo por el heredero universal aquí compareciente, al haber quedado el mismo revocado y sin efecto por voluntad de la finada, la cual hizo uso de la facultad de disposición sobre sus bienes y en concreto sobre el legado que constituyó al que se ha hecho referencia en esta cláusula; todo ello conforme lo dispuesto en el artículo 869.2 del Código Civil»; se testimoniaba en la escritura el contrato original –se decía de compraventa– de la citada vivienda legada celebrado entre la causante y doña A. M. H. L. y don J. A. C. G. en fecha anterior al fallecimiento y el justificante del pago de la señal por importe de 5.000 euros. El heredero don J. A. G. O. reconocía la autenticidad de la firma de la testadora en el documento privado y se manifestaba que «queda en consecuencia sin efecto el legado sobre la finca registral n.º 1029».
En la escritura intervenía solo el heredero único que se adjudicaba todas fincas de la herencia, incluida la que es objeto del documento privado.
En el documento privado, de fecha 27 de diciembre de 2022, escrito a máquina, se describía el inmueble que se vendía –finca registral número 1.029 del Registro de la Propiedad de San Juan de Aznalfarache–, se identificaban los vendedores y los compradores, se exponía que «Doña A. M. H. L. y Don J. A. C. G. están interesados en la compra de la finca descrita (…) y que la señora Doña V. R. L. lo está en su venta»; en la parte dispositiva «Acuerdan Primero. Que la parte compradora hace entrega en este acto, mediante transferencia bancaria a la firma de este documento a la parte vendedora, la cantidad de cinco mil euros (5.000 €). En la cuenta corriente designada por la parte vendedora de la entidad BBVA y el recibo que acredita dicho ingreso (…) Dicho importe se entrega en concepto de señal y parte de pago de la compra de la finca urbana (…) Segunda. El precio de la compraventa de la finca objeto de este documento queda establecido en la cantidad de ciento cincuenta y un mil quinientos euros (151.500 €), que la parte compradora hace efectivo de la siguiente forma. A) Cinco mil euros (5.000 €), que se entregan en este acto en concepto de señal y parte de pago. Mediante transferencia bancaria a la cuenta corriente de la Sra. R. L. o talón bancario según prefiera la parte compradora. B) Ciento cuarenta y seis mil quinientos euros (146.500 €) que serán abonados por la parte compradora el día de la firma definitiva de escrituración ante notario que se fijará por los compradores antes del día 28 de Febrero de año 2023 (…) Cuarto: Se entenderá resuelto de pleno derecho el presente contrato en los términos y efectos previstos en el Atco. 1454 del código civil, si la parte compradora no hiciere efectiva en el momento oportuno la cantidad aplazada o no hiciera acto de presencia el día del otorgamiento de Escritura de Compraventa, quedando a favor de la parte vendedora la totalidad de las cantidades ya abonadas, todo aquello como resarcimiento e indemnización de daños y perjuicios a consecuencia del incumplimiento. Para el supuesto de que la parte compradora, antes del otorgamiento de la escritura de compraventa pretendiera resolver el presente compromiso siempre que el comprador tenga cumplidas las obligaciones contraídas, aquella vendrá obligada a devolver las cantidades percibidas, más otro pago por las cantidades equivalente a las percibidas, en concepto de daños y perjuicios». Acompañaba el justificante de la transferencia bancaria. En el documento, en la primera página, aparecía una nota escrita en tinta de bolígrafo que decía «contrato de Arras Casa nº (…)».
Presentada el día 26 de mayo de 2023 la referida escritura en el Registro de la Propiedad de San Juan de Aznalfarache, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Julia Cortes Gómez, Registradora de la Propiedad de San Juan de Aznalfarache –Sevilla–, de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, suscribe que previo examen del documento presentado con el asiento 1750 del Diario 121, n.º de entrada 1499, documento autorizado el 16/05/2023 por José Mora Sáez-Fajardo Colunga, n.º de protocolo 1233/2023, se han apreciado las siguientes causas impeditivas para la practica de las operaciones registrales solicitadas que quedan motivadas a través de los siguientes
Hechos:
Se presenta en el Registro una escritura de adjudicación de herencia de Doña V. R. L. Por testamento de fecha 4 de noviembre de 2020, se lega a doña M. G. S. la finca registral 1029 de Castilleja de la Cuesta. En la escritura de adjudicación de herencia se manifiesta que “en la cláusula tercera del testamento, otorgado por la finada, se legaba a Doña M. C. S. la casa sita en calle (…) de Castilleja de la Cuesta… siendo que no se hace entrega del mismo por el heredero universal aquí compareciente, al haber quedado el mismo revocado y sin efecto por la voluntad de la finada, la cual hizo uso de la facultad de disposición sobre sus bienes y en concreto sobre el legado que constituyó al que se ha hecho referencia en esta cláusula; todo ello, conforme a lo dispuesto en el artículo 869.2 del código civil. Queda testimoniada en la presente escritura, el contrato original de compraventa de la vivienda, objeto del legado a que se refiere el párrafo anterior, celebrado entre la finada y doña M. H. L. y don J. A. C. G. en fecha anterior al fallecimiento, así como el justificante de pago de la señal, por importe de 5000 € abonada por el comprador en la cuenta bancaria de la finada, cuya titularidad igualmente se acredita, reconociendo don J. A. G. O. en su condición de heredero la autenticidad de la firma puesta por la vendedora doña V. R. L. en el referido contrato. Queda en consecuencia, sin efecto, el legado sobre la finca registral número 1029”
El contrato de compraventa que hace referencia la citada cláusula, es en realidad un contrato privado de arras, de fecha 27 de diciembre de 2022, sin firma legitimada, en el que la testadora manifiesta su voluntad de vender, y el comprador de adquirir, estipulan un precio, la parte compradora entrega mediante transferencia bancaria a la cuenta de la testadora de una cantidad en concepto de arras penitenciales al amparo del artículo 1554 del código civil, y quedando aplazado el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, así como la entrega de la finca. Se observan los siguientes defectos:
Primero.
El contrato de arras, es un contrato perfecto, pero no consumado. Al no existir una verdadera enajenación consumada, no queda automáticamente revocado el legado. Se trata de unos meros pactos preparatorios de una compraventa, pero no habiendo consumación de la misma, no queda automáticamente revocado el legado. El defecto podría subsanarse si el legatario compareciera prestando su consentimiento a la revocación del legado. Pero a falta de conformidad del legatario, y en tanto que en este caso la revocación no opera de manera automática, no es competencia del notario ni del registrador resolver acerca de la privación de eficacia de un testamento válido, sino que corresponde a los tribunales de justicia. Por tanto, de no concurrir el consentimiento del legatario, es el juez quien debe declarar en su caso, revocado el legado en un procedimiento declarativo en el que deben ser parte todos los interesados, a saber: el heredero como sucesor universal de la testadora que debe cumplir las obligaciones a las que la misma se comprometió con un comprador, el legatario como perjudicado por la revocación de una disposición testamentaria a su favor, y el tercero interesado en la compra, que puede alegar frente al heredero y frente al legatario que la finca le corresponde a él por voluntad de la testadora vendedora.
Segundo.
Resulta incongruente que el heredero manifieste en la escritura que el legado queda revocado por haberla enajenado el testador en documento privado de compraventa y que a continuación proceda a adjudicarse él mismo la finca por título de herencia. Si sostiene que el legado ha quedado revocado por disposición intervivos de la testadora, no puede a continuación proceder a adjudicarse la finca por título de herencia, puesto que la finca ya pertenecería a un tercero. Como tal heredero, quedaría subrogado en las obligaciones derivadas del contrato celebrado por el testador con un tercero, siendo entonces lo procedente elevar a público el contrato de compraventa otorgado por la causante y el comprador. En esa elevación a público, en nombre del causante, comparecería el heredero como sucesor universal, y en virtud de la misma, se enlazaría la titularidad del causante con la del comprador, de modo que la finca pasaría directamente de estar inscrita a nombre del testador, a estar inscrita a nombre del comprador. El heredero en este caso, tendría derecho a percibir no la finca en sí, sino el precio obtenido por su venta, pero no procede una inscripción intermedia de la finca en favor del heredero, por incumplimiento del principio de tracto sucesivo.
Tercero.
El contrato de arras que sirve de base a la elevación a público de la compraventa, no es un documento auténtico, sino un documento privado de arras sin firma legitimada. Al haber fallecido uno de los otorgantes, dicho documento ha adquirido fehaciencia en cuanto a la fecha, pero no en cuanto a la autoría. De estar vivo el vendedor, podría reconocer él mismo la autoría de su firma, pero al no estarlo, requiere que presten consentimiento de todas aquellas personas que puedan verse afectadas por la citada elevación a público. En este caso, además del comprador y el heredero, del legatario.
Artículo 1227 cc: La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.
El artículo 1230 cc señala que: Los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública, no producen efecto contra tercero.
En este caso, por escritura pública el testador manifiesta su última voluntad, y ahora por un documento privado de arras, se pretende dejar sin efecto esa última voluntad, mediante la revocación del legado. Ello sería posible si el testador o en este caso, el heredero y el legatario afectado además del comprador, prestaran su consentimiento a esa elevación a público.
Por tanto, constando inscrita la finca en el Registro a favor de la testadora, sin que haya nada que desvirtúe el pronunciamiento registral y siendo válido y eficaz el testamento, la apreciación sobre la legitimidad del contrato de arras o su falsedad, sobre si basta para anular el legado y sobre si se llegó a consumar la transmisión a persona ajena corresponde, en defecto de acuerdo entre las partes, al juez. Si el heredero no dispone de documentación auténtica que acredite que la enajenación de la finca ha tenido lugar, no corresponde al notario ni al registrador pronunciarse acerca de la revocación o no del legado.
Fundamentos de derecho:
Artículos 3, 18, 20 de la ley hipotecaria. Artículos 743, 869.2, 1227, 1230, 1454 del código civil.
El artículo 869.2 del código civil establece que, “2.º Si el testador enajena, por cualquier título o causa, la cosa legada o parte de ella, entendiéndose en este último caso que el legado queda sólo sin efecto respecto a la parte enajenada. Si después de la enajenación volviere la cosa al dominio del testador, aunque sea por la nulidad del contrato, no tendrá después de este hecho fuerza el legado, salvo el caso en que la readquisición se verifique por pacto de retroventa.”
Artículo 743 del Código Civil “serán ineficaces en todo o en parte las disposiciones testamentarias, sólo en los casos expresamente prevenidos en este Código”. Por tanto, Los supuestos de ineficacia de las disposiciones testamentarias han de ser objeto de interpretación estricta.
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica de 25 de septiembre de 2019, que dice: Pero respecto del ámbito notarial y registral cabe recordar que la privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial); y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (cfr. artículo 658 del Código Civil), conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma (cfr. Resoluciones de esta Dirección General de 13 de septiembre de 2001, 21 de noviembre de 2014 y 2 de agosto y 5 de octubre de 2018). Por ello, debe concluirse que en el caso que es objeto de este recurso no podrá prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que deriva la condición de legataria de la ex cónyuge del causante.
Por su parte, el Tribunal Supremo, en diversas sentencias relativas a supuestos de compraventa nula de pleno derecho, para determinar si se mantiene o no la revocación del legado, a pesar de la nulidad de pleno derecho del acto dispositivo, centra su atención en si existe o no verdadera voluntad del testador, expresa o presunta. En todas las sentencias concluye que, siendo clara la voluntad del testador, y siempre que el acto dispositivo provenga haya sido realizado por él mismo, dicho acto dispositivo conlleva la revocación del legado. Cuestión distinta es si el acto, no revela un inequívoco y personal consentimiento del testador (si por ejemplo lo otorga un representante o se trate de una enajenación forzosa). Y ello, en base al segundo inciso del artículo 869 dos del código civil, que señala que, “Si después de la enajenación volviere la cosa al dominio del testador, aunque sea por la nulidad del contrato, no tendrá después de este hecho fuerza el legado, salvo el caso en que la readquisición se verifique por pacto de retroventa.” A mi juicio, los efectos en cuanto a la revocación del legado por enajenación del testador, son distintos en los supuestos de compraventa, pero nula de pleno derecho (en el que el que la voluntad del testador es manifiesta e incontestable) y en los supuestos en que únicamente haya otorgado contrato de arras. Si bien parece que la voluntad del testador al celebrar el contrato de arras es la de enajenar la finca y por lo tanto revocar el legado, la realidad es que la firma de un contrato de arras da a las partes la posibilidad de decidir si finalmente quieren celebrar a posteriori el contrato de compraventa, o por el contrario desistir del mismo “allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas” ex artículo 1554 cc. No hay enajenación consumada, y, por tanto, no se puede entender revocado el legado sin más, sino que por el contrario será necesaria declaración judicial de la revocación del legado. Por otro lado, la firma de un contrato de arras, a los efectos de la revocación o no del legado, podrían equipararse a las enajenaciones bajo condición suspensiva, en las que según la mayoría de la doctrina, sólo hay voluntad de enajenar si se realiza en evento que actúa como condición, y, por consiguiente, sólo se producirá el efecto revocatorio para el caso y momento de que se cumpla la condición. Así, señala L. B. que “La condición suspensiva, en tanto en cuanto no haya vencido, no supone inequívocamente la voluntad de revocar... tampoco supone revocación, pese a la letra del citado artículo 869-2.º. La nulidad de la enajenación por vicio o defecto en la voluntad de enajenar. En esta línea, el Tribunal Supremo, que entiende que el fallecimiento del testador antes de que se cumpla la condición suspensiva, no impide que el legado quede revocado si puede cumplirse a posteriori. Pero el incumplimiento de la condición suspensiva, sí impide la revocación del legado.
Cabe señalar las siguientes sentencias del Tribunal Supremo, todas ellas en el sentido de rechazar la revocación automática del legado por la enajenación de la finca en ausencia del principio de voluntariedad clara e incontestable del testador:
1.º Sentencia de 29 de septiembre de 1986, “expresada la voluntad mortis causa en testamento válido, no puede quedar la misma sin efecto como no hayan sobrevenido, o la revocación de éste en forma expresa y legal o el otorgamiento de otro testamento de contenido incompatible o contrario al del antecedente o si se da el caso de la revocación real (por destrucción material del testamento)... La última voluntad no afectada por alguna de esas modalidades de ineficacia sobrevenida, perdura fuera de ellas en cuanto tal expresión... de última voluntad: cuestión distinguible de las de si su cumplimiento ha debido imposible y de la manera como haya de dársele la siempre debida efectividad.”
2.º STS de 8 de Marzo de 2012 la concesión unilateral de una opción de compra no es equiparable a un contrato de compraventa, sino un precontrato unilateral, que no da lugar al ejercicio de la facultad resolutoria del artículo 1124 del código civil.
Así y en atención al artículo 18 de la Ley Hipotecaria tomando en consideración los citados hechos y fundamentos de derecho y bajo mi responsabilidad acuerdo suspender la práctica de los asientos solicitado.
Procedo a notificar esta calificación al presentador del documento y Notario autorizante de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.
De conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria queda prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la última notificación a que se refiere el párrafo anterior.
De conformidad con el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria no se practica anotación de suspensión por no haber sido objeto de solicitud.
Contra la presente nota de calificación (…)
San Juan de Aznalfarache, veintiuno de junio del año dos mil veintitrés La Registradora Fdo.: Doña Julia Cruz Ortiz.»
Contra la anterior nota de calificación, don J. A. G. O. interpuso recurso el día 20 de julio de 2023 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos
Primero.–(…)
Segundo.–Que mediante el presente escrito se interpone Recurso contra la anterior calificación en base a que, a juicio de esta parte, ha existido una extralimitación por parte de la Sra. Registradora, dicho sea con los debidos respetos, considerando quien suscribe que los motivos que se arguyen para calificar negativamente se fundan en valoraciones del todo subjetivas, permitiéndose desvirtuar la autenticidad y eficacia del contrato y acuerdo inter vivos que se inserta en la escritura.
Tercero.–La revocación del legado otorgado por la testadora a favor de Doña M. G. S. y no entregado por quien suscribe es el principal motivo que lleva a calificar negativamente el documento presentado, sin embargo, el Sr. Notario, quien tuvo a la vista la misma documentación, la consideró suficiente, por serlo, entendiendo revocado el referido legado al quedar debidamente acreditada la voluntad revocatoria de la testadora conforme a lo dispuesto en el art. 869.2 del Código Civil.
Es por ello que, juicio de esta parte, los motivos esgrimidos por la Sra. Registradora no justifican en ningún caso su negativa a inscribir, tal y como se expone a continuación.
Cuarto.–Sobre el denominado por la Sra. Registradora “Contrato de Arras penitenciales”.
Se pronuncia la Sra. Registradora en el apartado “Hechos” de su calificación indicando que el contrato de compraventa al que hacíamos referencia en la cláusula del testamento “es en realidad un contrato privado de arras sin firma legitimada” y que se entrega una cantidad en concepto de arras penitenciales al amparo del artículo 1554 Civil (quiere decir 1454 C. Civil).
En ningún lugar del contrato de compraventa se señala que el mismo sea un contrato de arras, ni por tanto, se indica el carácter de las mismas caso de que lo fuera, sin embargo la Sra. Registradora parte de considerar como un hecho, la circunstancia de considerar el contrato como unas arras penitenciales cuando las partes contratantes no ha realizado mención expresa a tal carácter y ni siquiera han señalado que el contrato sea de arras al no indicarse en todo el contrato la palabra “arras”, y en consecuencia no establecido que el pago se realiza con ese carácter, sino como “señal y la compra”.
Evidentemente, para la consideración que realiza la registradora se está por la misma realizando una interpretación de la voluntad de las partes y en concreto está realizando un análisis de la cláusula cuarta del contrato donde se invoca el artículo 1454 C. Civil, pero no se habla en el mismo de la posibilidad de desistir del contrato de forma expresa en ningún momento, siendo que del tenor literal de la cláusula, más parece que en caso de ser arras, las mismas serían penales que no penitenciales al regularse expresamente cuál sería la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento de las partes.
Ello, prima facie, nos lleva a considerar que la registradora ha realizado una interpretación de la voluntad de las partes en el contrato de compraventa, dando una calificación al mismo, que no le corresponde y que previsiblemente es errónea al considerar el contrato de compraventa como un contrato de arras penitenciales cuando las arras sólo son un pacto del contrato de compraventa que, en el presente caso, además, deberían tener la consideración de arras tanto confirmatorias como penales con los efectos que ello comporta, relativos a que el contrato no puede desistirse.
Como decimos no puede reconocerse un carácter autónomo e independiente a un contrato como el de arras, tal y como hace la Sra. Registradora, ya que el mismo es un pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya (SSTS de 31 de julio de 1992, 12 de diciembre de 1991, 9 de marzo de 1989 y 30 de abril de 1988, entre otras muchas).
Es bien sabido que las arras penitenciales tienen un carácter excepcional y para que se consideren como tales las partes deben expresarlo así claramente, lo que no sucede en el presente.
En todo caso, el Tribunal Supremo ha declarado de manera constante y reiterada que las arras penitenciales tienen un carácter excepcional y por tanto no se presumen, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
STS 581/2013, de 26 Sep.: “Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado” (Sentencia de 10 de marzo de 1986).
En nuestro caso no se contempla en el contrato de compraventa la posibilidad de desistimiento, y por ello las partes pueden reclamar el cumplimiento de las respectivas obligaciones, y siendo penales no se libera del cumplimiento, sino que castigan el incumplimiento.
En el presente supuesto y pese a que las partes realizaron una referencia expresa al art. 1.454 CC, lo cierto es que no se pactaron arras penitenciales por cuanto no se otorgaron la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato de compraventa, sino que previeron las consecuencias indemnizatorias derivadas del incumplimiento de una de las partes.
La lectura de la cláusula del contrato no puede llevar a otra conclusión que lo que se establecía eran las consecuencias indemnizatorias, si la escritura pública no se otorgaba, pero no se preveía de una forma clara, evidente e indubitada que las partes ostentasen la facultad de poder desistir del contrato.
Así se deduce, asimismo, de la interpretación sistemática de la cláusula cuarta del contrato en relación con el conjunto de su clausulado y, especialmente, con el expositivo, donde se habla de parte compradora y vendedora y de la finca objeto de la venta, del dispositivo primero, donde vuelve a hablar de la parte compradora, del segundo, donde se determina el precio de la compraventa y, en fin, del último inciso de la cláusula tercera del mismo que habla de modo expreso de la “elevación a público” de la escritura de compa venta.
Quinto.–Señala el primer motivo de la calificación, que el contrato es perfecto pero no consumado y que al no existir una verdadera enajenación consumada no queda automáticamente revocado el legado –exige por tanto la Sra. Registradora la consumación del contrato para la revocación del legado–, indicando que el defecto podría subsanarse si el legatario compareciera prestando su consentimiento a la revocación. Pero, sigue diciendo que a falta de conformidad y teniendo en cuenta que en este caso la revocación no opera de manera automática no es competencia del notario ni del registrador resolver sobre la privación de eficacia de un testamento valido, sino que corresponde a los tribunales y que de no mediar consentimiento es el juez el que debe revocar el legado en un procedimiento declarativo,
Sintetizado el argumento, el mismo no puede aceptarse por múltiples argumentaciones que lo desvirtúan.
1. Sobre la pretendida necesidad de consumación del negocio para considerar revocado el legado.
No se pude partir de la base de que no estamos ante una “verdadera enajenación consumada” ya que, si bien es cierto que el contrato de compraventa es perfecto (ex. art. 1450 CC), pero no consumado, el requisito de la consumación no se exige para la revocación del legado en el precepto aplicable, que no es otro que el artículo 869 C. Civil. El referido precepto, se basa en la voluntad revocatoria del causante, nunca en la consumación de la enajenación.
Pese a las consideraciones realizadas por la Sra. Registradora, el contrato de compraventa suscrito por la testadora en fecha 27 de diciembre de 2022 supone, sin ningún género de dudas, la manifestación de la voluntad revocatoria tácita de la misma respecto del legado objeto de controversia, requisito éste indispensable para la doctrina y jurisprudencia donde se ha venido interpretando el artículo 869.2 del CC en el sentido de considerar que es el acto voluntario del testador el que permite privar de eficacia al legado.
La doctrina cuando estudia el precepto es unánime al establecer que es imprescindible que la enajenación de la cosa se produzca voluntariamente por el testador (o por representante autorizado o por tercero sin poder, pero cuya actuación haya sido ratificada por el propietario) y ello por cuanto lo decisivo para entender que queda sin efecto un legado al amparo del artículo 869.2 del Código Civil es la voluntad tácita del testador, que cambia su voluntad de legar mediante la enajenación de la cosa legada. Ello resulta de modo irrefutable del propio texto del artículo, cuando dice que la vuelta de la cosa al dominio del testador, aunque sea por nulidad del contrato, no hace recuperar la fuerza al legado. (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 1994). Y es que, en efecto, continúa informando el artículo 869, 2.º, que el legado se entenderá revocado aun cuando después de la enajenación la cosa volviere al dominio del testador, incluso si el contrato de enajenación fuera nulo. Ello se explica porque es suficiente con la perfección de un contrato para que se entienda como manifestación de voluntad suficiente del testador. La presunción de que la voluntad del testador ha cambiado es plenamente eficaz y revoca el legado a pesar de que la enajenación sea inválida. En definitiva, se entenderá que el legado queda revocado siempre que pueda presumirse que la enajenación realizada fue por un cambio de voluntad en el testador.
Como el fundamento del artículo 869,2.º, está en el cambio de voluntad del testador, no parece arriesgado –dice D. P.– sostener que en caso de enajenarse la cosa legada incluso bajo condición suspensiva (lo que no ocurre en el presente caso) deba entenderse revocado legado, sobre todo teniendo en cuenta que siendo nulo el contrato tampoco hay enajenación y sin embargo el articulado considera sin efecto el legado aun siendo el contrato nulo, sin distinción alguna.
“Lo decisivo no es que el bien salga definitivamente o no del patrimonio del causante, sino que éste tenga la voluntad de extraerlo de su patrimonio, deduciéndose de esa voluntad excluyente la intención, lógicamente, de revocar el legado” (Sentencia Audiencia Provincial de Tarragona 27 de octubre de 2010 (Ponente:Ilma. Núñez Diez Carrasco Prieto Carpi Martín).
Existe unanimidad doctrinal en considerar que el precepto referido recoge un supuesto de revocación presunta del legado, de tal suerte que éste queda sin efecto no porque la cosa haya dejado de pertenecer al testador sino porque éste ha modificado su voluntad.
Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2007 en relación con el art. 869 del Código Civil, con contenido muy similar al del art. 306 del Código de Sucesiones y art. 427 - 37-2 C.C.Cat.) “...se trata de una causa objetiva de extinción del legado, pues si el testador dispuso libremente de la cosa para legarla a quien tuvo por conveniente en el momento de otorgar el testamento, igual libertad de disposición conserva para, con posterioridad, poder enajenarla en vida, a título oneroso o gratuito, a quien tuviere por conveniente, lo que la propia ley interpreta como una efectiva revocación del legado hasta el extremo de, aunque después volviera a integrarse en su patrimonio, el legado habría quedado sin efecto, salvo el caso de que dicha reintegración se produzca por pacto de retroventa”.
La revocación es consecuencia no de la enajenación en sí sino del cambio de voluntad del testador en orden al destino relativo a la titularidad de la cosa.
Hay revocación cuando un legado, válido y objetivamente eficaz, pierde su valor por no subsistir la voluntad de quien lo dispuso manifestada implícitamente en la enajenación de la cosa legada (ademptio legati).
En el artículo 869.2.º del Código Civil, la revocación es, pues, implícita. Dispone que, “el legado quedará sin efecto si el testador enajena... la cosa legada”; el tenor de la norma es imperativo y no dispositivo –“quedará sin efecto”–, por lo que el acto de enajenación de la cosa, sin más, conlleva la presunción de voluntad de revocar en el testador enajenante medio temporis.
Es preciso aceptar, en consecuencia, que ante la enajenación voluntaria debe partirse de la presunción de revocación y no de la presunción de conservación del legado, ya que, según el id quod plerunique accidit, el testador al transmitir la cosa legada, contemporáneamente ha revocado el legado por ser evidente la incompatibilidad entre legado y posterior enajenación, presunción de revocación que, según S. C., es absoluta, no admite prueba en contrario.
Esencial a la revocación es la real o demostrada voluntad de enajenar y no el resultado práctico de la enajenación. Dice con acierto A. que es revocatoria toda enajenación hecha por el testador, incluso la inválida, salvo la invalidez procede de carencia de una voluntad de enajenar verdadera y libre, aunque no sea eficaz legalmente para enajenar.
Pero es que incluso la norma, literalmente, no distingue entre la enajenación hecha pura y simplemente y la realizada bajo condición, puesto que la condición es un hecho futuro e incierto y, por tanto ajeno a la voluntad de las partes, que ya está determinada y comprometida desde el principio; y la enajenación comporta revocación cuando sea anulable por causas diversas a los vicios del consentimiento, demostrándose con ello que no es a los efectos de la enajenación a lo que se refiere el precepto para admitir la revocación, sino al hecho de la enajenación en sí y a la voluntad que en ella se manifiesta que es incompatible con la subsistencia del legado.
En la doctrina española, O. M., sostiene que, como el fundamento de la presunción está más en el cambio de voluntad del testador que en los efectos conseguidos, en el supuesto de enajenarse la cosa legada bajo condición suspensiva no cumplida, debe entenderse revocado el legado, sobre todo si se tiene en cuenta que en casos de nulidad absoluta del contrato no hay enajenación eficaz y sí revocación del legado.
Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8.ª, Sentencia 80/2008 de 12 Feb. 2008, Rec. 874/2007 Ponente: Durán Gallego Silva Gil. La Ley 38743/2008: “En lo atinente al primero de los motivos de impugnación invocado, coincide la Sala plenamente con el juzgador de instancia y la contadora partidora en entender que el tenor literal del artículo 869 del Código Civil es absolutamente claro al establecer que: El legado quedará sin efecto si el testador enajena, por cualquier título o causa. Como han puesto de manifiesto entre otras la STS de 13 de junio de 1994 o la más reciente de 24 de enero de 2006: Esa enajenación a que se refiere el precepto transcrito implica una modificación en la voluntad del testador que hace presumir que su voluntad ha cambiado y, consiguientemente, que el legado ha sido revocado, presunción absoluta que como ha mantenido la jurisprudencia, no admite prueba en contrario,' por tanto, realizada la enajenación, el legado queda tácitamente revocado y no hay en consecuencia lugar a ningún tipo de mejora a favor de quien inicialmente fue nombrado legatario. Ello sucede incluso en los casos en los que el contrato de venta quede nulo, salvo cuando la anulación del negocio tuviera lugar por la existencia de algún vicio del consentimiento. Sin embargo, a excepción de estos supuestos, en los todos los demás el legado queda sin efecto con la celebración del contrato traslativo del dominio.”
2. Sobre la necesidad de la conformidad de la legataria para considerar revocado el legado.
La Sra. Registradora requiere para la subsanación, la prestación de conformidad a la revocación de la legataria, lo cual no procede para la inscripción, debido a que la persona que realiza el documento es quien debe hacerlo como único heredero de la causante, no teniendo porque concurrir el legatario a manifestar la existencia de una revocación que no le interesa, y que además sería un acto de colaboración que no realizaría y mucho menos si en nada le beneficia.
Al ser el que suscribe el designado heredero debe ser el mismo exclusivamente quien comparezca al amparo de lo dispuesto en los artículos 661 y 1257 Código Civil.
Resulta cuando menos curioso que, expuesto lo anterior y sin solución de continuidad, en el expositivo de hechos segundo, la Sra. Registradora, prevea la posibilidad de elevar a público el, ahora sí, contrato de compraventa compareciendo el heredero (solo), como sucesor universal, en nombre del causante para que la finca pase a estar inscrita directamente a nombre del comprador, percibiendo, eso sí, el heredero el precio de la venta sin inscripción intermedia a favor del heredero por incumplimiento del principio de tracto sucesivo.
3. Sobre la supuesta privación de eficacia del testamento realizada en la escritura y el papel de notarios y registradores.
En contra de lo que se manifiesta por la Sra. Registrador, el Notario y ella misma si procediera a la inscripción no estarían privando de eficacia a un testamento valido como se expresa, siendo que lo que ha hecho el Notario es comprobar la regularidad formal y material del documento, como debiera haber hecho la registradora y verificar que el contrato de compraventa suscrito junto con el pago de parte del precio recibido en la cuenta de la finada, acreditan sin ningún género de dudas la voluntad revocatoria como único argumento válido para la aplicación del artículo 869 C. Civil, siendo que la voluntad revocatoria en este supuesto debe presumirse por imperio de la ley.
No resulta comprensible que, a falta de intervención del legatario, se nos requiera a promover una manifestación judicial en un litigio actualmente inexistente, según nuestras noticias, para conseguir la declaración de la revocación del legado, ante la claridad con la que se expresa la voluntad revocatoria en el presente supuesto. Entendemos que lo correcto sería proceder a la inscripción (o, en su caso, a negarla por falta de comparecencia del legatario, si entiende que el legado no ha quedado sin efecto), pero no dejar la cuestión a un arbitrio judicial que nadie ha demandado.
Si, una vez inscrita la finca a favor del heredero hubiera al respecto algún inconveniente por la legataria, la misma es la que debe reclamar su legado judicialmente y desvirtuar la presunción legal de revocación que se contempla en el artículo 869 del C. Civil siendo la misma quien debe acreditar la supuesta falta de esa voluntad revocatoria en cualquier procedimiento judicial que considere oportuno o en su caso la supuesta falsedad del documento en cuestión y no invertir las tornas para hacer al heredero que actúa con todas las correcciones formales y materiales, que el mismo deba interponer procedimientos judiciales que no le corresponde iniciar al estar investido de todos los requisitos legales para el otorgamiento.
Quien estuviera interesado en adquirir el legado deberá desmontar la presunción de revocación establecida en el artículo 896 C. Civil, por ello se le encarga al legatario que pruebe que no fue esa voluntad la que imperó en el testador.
Debiera, por tanto, la legataria instar el procedimiento oportuno para el caso de mostrarse disconforme con la revocación del referido legado y sólo en caso de estimarse su pretensión procederse a la cancelación del asiento conforme a lo dispuesto en los artículos 40.d y 79.3.º de la Ley Hipotecaria.
El artículo 18 de la Ley Hipotecaria atribuye al Registrador una función que va más allá del mero control formal de los documentos, incluyendo en el ámbito de la calificación facultades de control de la legalidad del acto o negocio jurídico que incorpora el documento, lo que incluye tomar decisiones en el ámbito de su competencia, no dejar la cuestión a un arbitrio judicial que nadie, insistimos, ha demandado y ello siempre con el límite de lo que resulte del propio documento y de los asientos del registro, de forma que las posibles dudas que pudieran existir, excepción hecha de las que se refieran a la identidad de la finca, deben resolverse a favor de la eficacia registral del título. Su función no es sospechar si existe o no disconformidad por parte de la legataria o si el documento privado es o no auténtico, sino ceñirse a cumplir con los requisitos formales exigidos en la Ley Hipotecaria.
No existe ningún indicio que permita sembrar duda sobre ninguno de estos extremos ni cualquier otro, teniendo en cuenta cómo deben interpretarse las normas en nuestro derecho (artículo 3.1 CC- Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.)
Con la calificación realizada se está vetando al heredero a que pueda otorgar la compraventa sin contar con la legataria, una compraventa cierta realizada en vida por la causante y que el heredero no puede cumplir con esa prestación de hacer a la que por ley está obligado. La registradora entendemos no puede tomar partido por la legataria como hace, considerando sin motivo alguno que el documento de compraventa alberga dudas sobre su realidad y efectividad al atacarse tanto la falta de legitimación de la firma del contrato, como la falta de consumación y los efectos que de ello la registradora hace derivar.
Se está tomando partido como decimos, obviando las graves consecuencias que ello genera y sin base legal, pues ninguna norma lo establece, más aún del artículo 20 LH resulta lo contrario, pero además parece ignorar la posición jurídica del heredero. A éste por llamarle el testador como su heredero y ser en consecuencia el que tiene que cumplir todas las obligaciones pendientes contraídas en vida por el causante, le corresponde reconocer las obligaciones pendientes y cumplirlas, máxime cuando se trate de obligaciones de hacer cuyo cumplimiento sólo puede realizarlas él. Ante ello, la legataria no se podrá oponer sino impugnar los actos que dicho heredero haya realizado en fraude de su legado, siendo el juez quien debe decidir si el acto realizado es o no fraudulento y sin que ni el notario ni el registrador pueda exigir que comparezca el legatario para que en definitiva tolere el acto por estimar que no defrauda su legado. Lo que no es admisible en cualquier otorgamiento es que por un hipotético negocio fraudulento –el nuestro no lo es– se exijan por el Notario requisitos que el legislador no impone. El legatario es quien tiene que defenderse si considera defraudado su derecho, a él le corresponde la iniciativa, máxime en un tema en el que está en juego intereses privados y no públicos, ejercitando las acciones que la ley le concede para ello, entre ellas la de impugnar los actos que el causante o su heredero haya realizado en fraude de su legado.
La Sra. Registradora nos está diciendo: inviten ustedes a la legataria por sí está o no conforme con la revocación del legado. Las probabilidades de que no lo esté, si se considera perjudicada en relación a los otros llamados a la herencia, son enormes, se está creando una fuente de conflictos, que fue precisamente la que quiso evitar la testadora con su clara voluntad revocatoria manifestada en la venta y creemos que el propio Código Civil, al nombra a uno heredero y por ende continuador de su personalidad y al otro legatario. Efectivamente entre mantener lo ordenado por el testador y su sucesor universal, mientras no sea judicialmente impugnado, o, no considerarlo eficaz, hasta que el legitimario, de una u otra forma, se muestre conforme, el Código Civil opta, a nuestro juicio, claramente por lo primero.
Efectivamente el comprador verá retrasada la formalización pública de su venta, incluso la entrega de la cosa vendida; ello ya ha hecho hacerle perder la financiación al haber solicitado un préstamo hipotecario para la compra, podrá ocasionarle todo tipo de gastos e inconvenientes que el retraso imprevisto de una entrega ocasiona, e incluso se han estipulado cláusulas penales en caso de retraso en la entrega o de incumplimiento.
Sexto.–Sobre la necesidad de elevar a público la compraventa realizada por la testadora.
Partimos de la perfección de la compraventa a falta de su consumación al haber quedado pendiente la entrega del resto del precio y de la finca que fue establecida para un momento posterior, concretamente la fecha límite prevista para su firma era el 28 de febrero de 2023, coincidiendo con los trámites de financiación que los compradores precisaban para atender el pago convenido el día del otorgamiento de la escritura de compraventa.
La opción que plantea la Sra. Registradora resulta del todo impracticable, excediéndose nuevamente en sus consideraciones, pues la elevación a público del contrato no puede exigirse por la misma, ni en modo alguno es contradictoria o incongruente con lo manifestado por el heredero sobre la enajenación realizada por la testadora.
Si como se ha indicado, la enajenación no tiene por qué ser eficaz para que quede revocado el legado, sino que basta la simple voluntad de revocación, de ello se concluye con meridiana facilidad que no pueda exigirse la elevación a público del documento privado de compraventa, ni que ello sea incongruente con la aceptación de herencia realizada, ya que se le escapan a la Sra. Registradora múltiples circunstancias que se encuentran al margen de la documentación presentada, como que el contrato por ejemplo en este momento no pueda elevarse a público por necesitar los compradores financiación para el pago del resto del precio y la misma no puede ser obtenida con la elevación al no aceptar ello las entidades financieras consultadas por el comprador.
La escritura otorgada por el dicente es un acto perfectamente válido dado que es el heredero quien, a la vista de la revocación del legado, no entrega el mismo y se compromete a consumar la compraventa del inmueble en cuestión cuando pueda hacerlo. No precisando la legitimación de la firma, ni la conformidad de la legataria para ello.
Séptimo.–Sobre la pretendida necesidad de la legitimación de la firma del contrato de compraventa y la denominada falta de documentación auténtica.
Se afirma por la Sra. Registradora que no dispone esta parte de documentación auténtica que acredite la enajenación de la finca al ser un documento privado de arras sin firma legitimada y que por tanto ni el Notario ni la Registradora pueden pronunciarse acerca de la revocación del legado, manifestando ser precisa la legitimación de la firma por el comprador, el heredero y el legatario.
Discrepamos en primer lugar dada la manifestación recogida en la escritura de aceptación de herencia donde el Sr. Notario indica que el único heredero ya reconoce la autenticidad de la firma de la testadora, siendo que además el pago de 5.000 euros por la parte compradora no sólo viene contemplado en el contrato suscrito, sino que además se acredita con justificante bancario que se incorpora a la escritura en cuestión, circunstancia que debe entenderse como suficiente prueba de la conformidad de la parte compradora.
Parece desconocer la Sra. Registradora que no es posible legitimar notarialmente la firma en un contrato de compraventa por imperativo del artículo 258 del Reglamento Notarial, por lo que difícilmente se puede exigir para declarar la autenticidad del documento.
En segundo lugar y en cuanto al consentimiento de la legataria que entiende la Sra. Registradora como necesario, no podemos sino discrepar dado que, revocado su legado al haber sido objeto de compraventa el bien concreto, ninguna intervención se precisa por parte del legitimario que ningún interés, ni derecho tiene ya sobre la herencia, siendo el heredero la única persona legitimada para elevar a escritura pública los documentos privados otorgados por su causante, sin intervención del legatario que además de no haber sido llamado como heredero. ha visto revocado el legado al haber perdido su objeto, no tiene derecho sobre ningún bien de la herencia.
Pero es que, además, si nos remitimos a la fórmula planteada por la Sra. Registradora en el hecho segundo de su calificación, la Ley Hipotecaria no exige en su artículo 20 la intervención del legatario para elevar a público el documento privado, sino sólo la de los herederos legítimos, por lo que queda patente que la conformidad de la legataria no es precisa.
Lo cierto es que con la escritura ahora calificada, en tanto en cuanto tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial (cfr. artículos 1.218 del Código Civil, 1 y 17.bis, apartado a), de la Ley del Notariado y 1 y 145 del Reglamento Notarial), ha de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible (artículos 2.1.º y 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento).
Respecto de tal cuestión se ha pronunciado la Dirección General en Resolución de 23 de mayo de 2007 al disponer que los contratos, una vez celebrados, solo producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos (cfr. artículo 1.257.1 del Código Civil), por cuanto sólo ellos asumen y se les puede exigir, el cumplimiento de las derivadas de aquél, entre las que se encuentra la exigencia de su formalización de forma pública (artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil).
Por otra parte, en aquellas escrituras en que se reconoce la existencia de un acto o contrato anterior (artículo 1.224 del Código Civil), el evidente valor recognoscitivo de la existencia y contenido del negocio que comportan y la autenticidad que con aquel reconocimiento adquieren, requiere, que tratándose de negocios bilaterales o plurilaterales, concurran al otorgamiento de la escritura todos los que en ellos fueron y así ha de deducirse tanto de