Categoría: Administración

Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de octubre de 1999, 5 de marzo de 2012, 19 de julio y 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 16 de mayo, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018, 18 de febrero, 20 de marzo y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 de julio, 16 y 21 de septiembre, 20 y 26 de noviembre y 23 de diciembre de 2020, 20 de enero, 1 de febrero, 5 y 13 de octubre, 2, 4, 22 y 29 de noviembre y 2, 13, 22 y 23 de diciembre de 2021 y 12 de enero, 23 de febrero, 1 y 15 de marzo, 5, 26 y 29 de abril, 12 y 23 de mayo, 1, 8, 10 y 20 de junio, 6 de septiembre, 10 y 16 de octubre y 22 de noviembre de 2022.
1. Se solicita conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral de la finca registral 31.731 del término municipal de Rincón de la Victoria, cuya referencia catastral es: 8739242UF8683N0001JX, según consta en la inscripción 11.ª de su historial registral, con su consiguiente rectificación de la superficie de 665,36 metros cuadrados, pues de 17.965 metros cuadrados pasa a 18.630,36 metros cuadrados, que es inferior al 10 % de la cabida inscrita, actualizándose los linderos móviles o personales, pero manteniéndose el lindero fijo por el oeste.
Tramitado dicho procedimiento, durante el cual se presenta oposición por los colindantes registrales titulares de la finca 716 del Rincón de la Victoria y catastrales de la parcela con referencia 8739225UF8683N0001PX, doña A. Cabrera Vega. y don J. A. R. R., alegando que la georreferenciación alternativa a la catastral aportada solapa parcialmente con la finca de su propiedad, invadiendo una franja de terreno que afirman es de su propiedad, porque han pagado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles durante más de 30 años, aportando la certificación catastral y los recibos de dicho Impuesto para acreditar la titularidad sobre la franja de terreno discutido.
El registrador suspende la inscripción al considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formuló oposición, por lo que existe una controversia sobre la franja de terreno que debe resolverse en el juicio correspondiente, o mediante un deslinde de las fincas.
El solicitante de la inscripción recurre alegando, en primer lugar, la extemporaneidad de las alegaciones de los colindantes, pues se formulan transcurridos los veinte días para alegar, que concede el artículo 199 de la Ley Hipotecaria; porque la alegación sobre la propiedad de la franja discutida carece de entidad para convertir el expediente en contencioso, pues pretende acreditar su derecho sobre la franja en la titularidad de la parcela catastral con esa geometría y en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y por la falta de motivación suficiente de la nota de calificación respecto a las dudas en la identidad de la finca, aportando una serie de ortofotos de las que se deriva que en la realidad física esa franja siempre ha sido de su propiedad, estando el lindero este de la misma delimitado por un vallado construido. Además, justifica que la existencia de los caminos y pasos que figuran en la descripción de la finca 716 de los colindantes opositores los sitúan fuera de la finca de la misma y lo integran en la finca matriz, que es la de su propiedad, de la que la 716 se segregó.
2. En cuanto al defecto de la extemporaneidad de la alegación, no puede ser mantenido.
La comunicación de inicio del expediente a los titulares colindantes notificados se recibe por éstos el día 22 de agosto de 2022 y se formula el día 7 de septiembre de 2022, recibiéndose en el Registro el día 9 de septiembre de 2022, por tanto, dentro del plazo de los 20 días que dispone el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Pero, aun siendo extemporáneas, no puede olvidarse que siendo el objetivo del expediente adecuar la descripción registral a la realidad física registral, el mismo tiene como límite la no invasión de fincas inmatriculadas o del dominio público, el registrador debe analizar las alegaciones, aún presentadas fuera de plazo, por si pueden ser fundamentales a la hora de fundar su criterio sobre las dudas en la identidad de la finca.
Por ello, como dijo la Resolución de 14 de septiembre de 2022, entre otras, el hecho de que ningún colindante haya mostrado oposición no puede determinar, por sí solo, que el registrador haya de acceder a la pretensión de rectificar la descripción registral, si de los documentos y actuaciones del expediente resulta que con la inscripción de la representación gráfica solicitada, lo que en realidad se pretende es aplicar el folio registral a una superficie colindante adicional, faltando por tanto la necesaria correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada.
3. Rechazado este argumento del recurrente, procede analizar el fondo del supuesto de hecho objeto de discusión en el presente recurso, relativo a si la calificación registral fundamenta objetivamente la denegación de la inscripción de la georreferenciación, basándose en las alegaciones presentadas por el colindante opositor notificado.
Para ello debe partirse de la descripción registral de las fincas 31.731 y 716 del término municipal del Rincón de la Victoria.
La primera de ellas tiene una superficie de 17.965 metros cuadrados, lindando al este con finca de don V. A. (hoy finca registral 716) y por el oeste con un arroyo, el cual se mantiene.
Ahora se mantiene el lindero fijo por el oeste y por el este, pero se dice que mide 18.630,36 metros cuadrados, siendo las diferencias superficiales inferiores al 10 % de la cabida inscrita.
Respecto a la finca 716, se describe registralmente como: «Urbana: solar en la partida de (…), del término municipal de Rincón de la Victoria, con una extensión superficial de 7 áreas y 5 centiáreas (750 metros cuadrados). Linda al Norte en línea de 21,50 metros con camino o carretera vieja de (…); por el sur en línea de 18 metros con terrenos resto de la finca de donde se practicó la segregación; por el Este en línea de 38 metros cuadrados con terrenos de J. R. R., y por el Oeste en línea también de 38 metros con otras tierras resto de la finca matriz, que forma un paso de un metro de anchura para el resto de aquellas fincas del límite sur, y que separa el solar que se describe de otras tierras de don M. M. A. (…). Referencia Catastral: 8739225UF8683N0001PX». En Catastro tiene una superficie de 1.037 metros cuadrados.
Procediendo la finca registral 31.731 de una reparcelación, es aplicable la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 23 de febrero de 2022 por la cual, mientras no exista un pronunciamiento expreso de que con la inscripción ahora pretendida se altera la geometría de la finca tal como como ésta quedó delimitada en la reparcelación, lo procedente es dar inicio al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que garantiza los intereses de terceros afectados.
4. Para resolver el presente recurso, procede nuevamente determinar si se ha aplicado correctamente la doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de las rectificaciones superficiales, por la cual:
«a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado.»
En el presente caso, lo que se pretende es consignar el dato de superficie correcto, pues el que en su día se hizo, posiblemente fuera erróneo, al practicarse la agrupación desde un punto de vista exclusivamente literario, sin apoyo en datos físicos, cartográficos o georreferenciados, dado el tiempo en el que se practicó la misma, que es el año 2002, razón por la cual puede adolecer de cierta inexactitud.
Pero, por las ortofotos aportadas por el recurrente y el mantenimiento de los linderos de la finca, puede llegar a concluirse que lo que se trata de consignar es la superficie correcta, apoyada por una georreferenciación alternativa, al alegar el recurrente una inexactitud catastral.
Por tanto, de llegar a inscribirse la georreferenciación alternativa y la rectificación de la superficie, no se estaría alterando la realidad física en su día amparada por el asiento de agrupación citado.
5. Procede también para resolver el presente recurso, comprobar si se ha aplicado correctamente la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las Resoluciones de 5 de abril o 20 de junio de 2022, en virtud de la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2.016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. En el presente caso, la registradora funda sus dudas en la posible controversia latente respecto de la fracción de terreno, por pequeña que sea, que provoca la oposición del colindante, que deriva de la inclusión de un camino en la finca objeto del expediente, que según el Registro constituye el linde de la misma y pertenece a otra finca.»
En el presente caso, el registrador se limita a expresar en la nota de calificación que una vez valorada la oposición del colindante titular registral de la finca 716 del Rincón de la Victoria, ha decidido denegar la inscripción de la georreferenciación alternativa y la rectificación descriptiva, ante la disconformidad con la rectificación pretendida por parte de los colindantes citados, ya que dicha representación gráfica invade terrenos de su propiedad, concretamente de la parcela catastral 8739225UF8683N0001PX, aportando certificación catastral descriptiva y gráfica y acreditando la titularidad de dicha parcela con los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles que se remontan a más de 30 años; punto fácilmente comprobable mediante el examen del mismo.
Por tanto, el registrador funda su calificación solo en la negativa de los colindantes notificados, alegando que existe una invasión de su finca, lo que prueban con la aportación de una certificación catastral, que no tiene la entidad suficiente para hacer contencioso el expediente, puesto que lo que alega el promotor del expediente es, precisamente, la inexactitud catastral, por lo que es lógico que la georreferenciación alternativa pueda solapar con otra catastral. Para justificar su derecho sobre la franja discutida aportan recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que nada acreditan respecto a la titularidad de la franja de terreno discutida, pues se refieren a la parcela catastral. Y aunque hayan pagado el Impuesto durante treinta años, no por ello se ha producido usucapión alguna, pues no hay ninguna declaración judicial en tal sentido.
Por tanto, las pruebas aportadas por el colindante opositor notificado carecen de la entidad suficiente para que el registrador pueda basar en ellas su calificación.
6. Debe recordarse que la certificación catastral no constituye título de propiedad, sin perjuicio de que, el titular catastral deba ser notificado en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria al objeto de que pueda alegar lo que en defensa de su derecho considere oportuno, por lo que dicha certificación catastral es un indicio, relevante, pero que debe ser ponderado con los demás medios de prueba aportados al expediente.
Como declararon las Resoluciones de este Centro Directivo de 10 y 16 de octubre y 22 de noviembre de 2022, entre otras, la mera oposición de un titular catastral que alega que su inmueble catastral es invadido por la representación gráfica alternativa aportada por el promotor no es por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción de ésta, pues, precisamente por ser alternativa, no catastral, dicha representación gráfica, se produce la invasión parcial del inmueble catastral colindante.
Pero la cuestión cambia si quien se opone es un titular registral, pues en este caso la oposición resulta mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración (párrafo cuarto del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso, el opositor es titular catastral de la parcela colindante y titular registral de la finca que se corresponde con ella, la finca registral 716 del Rincón de la Victoria.
Pero se limita a oponerse a la inscripción diciendo que la alternativa presentada invade su georreferenciación catastral, la cual no está inscrita.
Como declaró la Resolución de 16 de julio de 2020, no puede el registrador limitarse a objetar que ha existido oposición de colindante, reproduciendo el escrito de éste. Además, según la Resolución de 23 de diciembre de 2020, no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar una eventual invasión de su finca, sin aportar documento alguno que fundamente tal alegación. Y como concluyó la Resolución de 1 de diciembre de 2021, no es motivo suficiente para rechazar la inscripción el hecho de que el colindante se limite a objetar la invasión de su finca, pero sin aportar documentación alguna; y sin que el registrador haya fundamentado su apreciación de que dicha objeción tiene entidad suficiente como para impedir la inscripción.
Por ello, la Resolución de 23 de febrero de 2022 declaró que si presentada la oposición (en la que el oponente denunciaba posible invasión de su finca con la representación gráfica alternativa propuesta por el promotor del expediente), el registrador se niega a inscribir alegando solamente dicha oposición, pero sin fundamentar adecuadamente cuáles son las dudas de identidad, la calificación negativa ha de ser revocada.
7. Por tanto, la oposición de los colindantes en los términos en los que ha sido expresada carece de la entidad suficiente para hacer contencioso el expediente. Y el registrador no ha fundado objetivamente las dudas que le llevan a la denegación.
Pero, además, aunque los colindantes opositores sean titulares registrales y su oposición debe ser especialmente valorada, hay tres circunstancias que determinan que su oposición carece de la entidad suficiente para impedir la inscripción y que no han sido valoradas, aparentemente por el registrador.
La primera de ellas es que la finca registral 716 tiene una superficie registral de 750 metros cuadrados y que la georreferenciación catastral de la parcela que se corresponde con la identidad de la finca registral 716 del término municipal de Rincón de la Victoria tiene 1.037 metros cuadrados.
Por tanto, solo 750 metros cuadrados, no el resto hasta los 1.037 metros cuadrados, constan registralmente, pues esa diferencia superficial no ha tenido acceso al Registro. Respecto de ese exceso de cabida, el titular registral ha de ser considerado como titular catastral que ha presentado la certificación catastral, respecto de la que se alega su inexactitud, para alegar que la georreferenciación alternativa invade su finca registral.
La segunda de las circunstancias es que la geometría alternativa de la finca registral 31.731 del término municipal del Rincón de la Victoria coincide con la geometría de la Unidad de Ejecución UE TB-18 y que la misma tiene los 18.630,36 metros cuadrados que son los que ahora se pretenden hacer constar en el Registro. Que todo ello, ha sido acreditado a través de una serie de ortofotos actuales e históricas, de las que se desprende que los lindes de la finca registral 716 con la 31.731 están delimitados por un muro o pared construida que en ningún caso resulta afectada, sin que se sepa porque el Catastro asigna la franja de terreno discutida a la finca registral 716, inexactitud que alega el promotor del expediente recurrente.
La tercera circunstancia es que de la propia descripción registral de la finca 716 resulta que dicha franja de terreno se excluye de la misma, pues se dice que linda por el sur y por el oeste con terrenos resto de la finca por la que se practicó la segregación, diciendo respecto de la de la zona oeste que es un paso de un metro de anchura para el resto de aquellas fincas del límite sur y que separa el solar que se describe de otras tierras de don M. M. A.
Y, aunque los datos del Catastro se presumen exactos, ello se entiende sin perjuicio de los pronunciamientos del Registro que, en cualquier caso, tienen preferencia, (cfr. artículo 2.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario). Y en el presente caso, es la descripción literaria de la finca registral 716 del término municipal del Rincón de la Victoria la que evidencia la inexactitud catastral de la georreferenciación catastral que se corresponde con la finca citada.
En conclusión, la franja discutida no puede incluirse en la finca 716 del Rincón de la Victoria, porque según el Registro corresponde a la finca resto, que es la que es objeto del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, no hay una contienda latente sobre la franja de terreno discutida, cuya propiedad corresponde al recurrente, tanto en la unidad de ejecución citada, que delimita sustantivamente el objeto del derecho de dominio, como en el Registro de la Propiedad, según resulta de la descripción literaria de la finca 716 del término municipal del Rincón de la Victoria.
Por todo lo razonado hasta ahora, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de enero de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.