Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por don J. A. M. contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Alicante número 3, doña María Gutiérrez Bravo Medina, por la que se suspende la inscripción de una declaración por antigüedad de ampliación de obra, por no aportar la autorización administrativa exigida en el Reglamento del Dominio Público Hidráulico.
Mediante escritura de ampliación de obra nueva otorgada el día 11 de noviembre de 2019 ante el notario de San Vicente del Raspeig, don Luis Rojas Delgado Benítez, con el número 2.167 de protocolo, se formalizaba la declaración de ampliación de obra, que era complementada y/o subsanada por otras posteriores.
En esencia, en dichas escrituras sobre la finca registral número 58.544 del Registro de la Propiedad de Alicante número 3, inscrita como vivienda unifamiliar de solo planta baja, enclavada en el seno de una parcela que medía 2.104 metros cuadrados, se declaraba una ampliación de obra nueva por antigüedad. Según la certificación catastral descriptiva y gráfica inserta en la escritura de fecha 11 de noviembre de 2019, tenía una superficie gráfica de 2.160 metros cuadrados.
Presentadas dichas escrituras en el Registro de la Propiedad de Alicante número 3, y en función de las vicisitudes del procedimiento, fueron objeto de sucesivas notas de calificación registral negativas de fechas 21 de junio y 2 de septiembre de 2022 y, finalmente, de la siguiente nota de calificación:
«Entrada 7142/2022.
Asiento 1128 Diario 171.
Aportada telemáticamente el 05 de septiembre de 2022, durante la vigencia de su asiento de presentación 1128 del diario 171, prorrogado por la calificación desfavorable del dos de septiembre de dos mil veintidós, la autoliquidación del impuesto correspondiente a la escritura de subsanación y complemento de otra, del 18/09/2020, por la que se modificaban las superficies y se declaraba además la obra nueva de una zona de aparcamiento cubierto, en relación con la ampliación que se declaraba en la escritura inicial de ampliación de obra nueva otorgada el 11 de noviembre de 2019, y Calificada nuevamente la documentación presentada: escritura de ampliación de obra nueva otorgada el once de noviembre de dos mil diecinueve, ante el Notario de San Vicente del Raspeig, Don Vargas Álvarez Pastor Navarro, protocolo n.º 2167, que: con la escritura complemento de otra, otorgada el cuatro de junio de dos mil veinte, ante el Notario de San Vicente del Raspeig, Don Núñez Vega Durán Ortega, protocolo n.º 917; con la escritura de subsanación y complemento de otra, otorgada el dieciocho de septiembre de dos mil veinte, ante el Notario de San Vicente del Raspeig, Don Luis Rodríguez Santiago Prieto, protocolo n.º 1.825; (cuya autoliquidación del impuesto se ha aportado telemáticamente el 05 de septiembre de 2022), y con la escritura de complemento de otras, otorgada el treinta de mayo de dos mil veintidós, ante el Notario de San Vicente del Raspeig,Don Reyes Bravo Campos Vicente, protocolo n.º 1346, fueron presentadas telemáticamente el treinta y uno de mayo de dos mil veintidós, causando el Asiento prorrogado 1128 del Diario 171; calificadas desfavorablemente el veintiuno de junio de dos mil veintidós, aportada, durante la vigencia de su asiento de presentación prorrogado, telemáticamente el once de agosto de dos mil veintidós, la diligencia “en vista de la calificación registral” en la que se inserta nuevo Informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar, con CSV: (…), que fue objeto de calificación desfavorable del dos de septiembre de dos mil veintidós, y aportada el 05 de septiembre de 2022, la antes citada Autoliquidación del impuesto de la escritura de subsanación y complemento de otra, del 18/09/2020– por la que se modificaban las superficies y se declaraba además la obra nueva de una zona de aparcamiento cubierto, tras examinar los antecedentes de este registro, la registradora que suscribe, autoliquidado del impuesto correspondiente la escritura de subsanación y complemento de otra, del 18/09/2020, suspende la práctica de las operaciones solicitadas por los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
Hechos.
En la Escritura de ampliación de obra nueva del 11/11/2019, con la Escritura Complemento de otra, del 04/06/2020, con la Escritura de subsanación y complemento de otra, del 18/09/2020, con la Escritura de complemento de otras, del 30/05/2022 y Diligencia aportada el 11/08/2022, sobre la finca registral 58.544 –CRU-03022000629040– cuya referencia catastral no consta–, inscrita como Vivienda unifamiliar de solo Planta Baja, con una superficie construida y ocupada en la parcela de setenta y tres metros con ochenta y cinco decímetros cuadrados, enclavada en el seno de una parcela que mide 2.104 m2, se declara una ampliación de obra nueva por antigüedad.
La primera de dichas escrituras, la escritura de ampliación de obra nueva del 11/11/2019, en la que se insertaba Certificación catastral descriptiva y gráfica con referencia 3076411YH1537N0001SJ y una superficie gráfica de 2.160 m2, fue calificada desfavorablemente el 19 de junio de 2020, entre otras razones por encontrarse una de las dos construcciones declaradas fuera de la parcela catastral, más grande que la registral, por lo que sería necesario georreferenciar el suelo, advirtiéndose que consultado el Visor Cartográfico de la Comunidad Valenciana la parcela con Referencia Catastral 3076411YH1537N0001SJ se encuentra situada a unos 40 metros del cauce identificado en el visor cartográfico con el número 80895.
Por lo que podría verse afectada la finca por la zona de policía de los cauces, Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, texto refundido de la Ley de Aguas y Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, Reglamento del Dominio Público Hidráulico.
En la escritura de complemento del 04 de junio de 2020, se aportó Informe de Validación Gráfica frente al parcelario catastral, elaborado por el Arquitecto Técnico don C. E. B., con csv (…), solicitándose la incorporación de la representación gráfica georreferenciada, así como Nuevo Informe Catastral de Ubicación de construcciones, (…) –en el que aparecían tres construcciones. Constando en la escritura de Complemento del 2020 que se ha requerido al Notario autorizante Sr. González Valles, para que se notifique al organismo de cuenca para solicitar y obtener la correspondiente autorización administrativa o la declaración de innecesariedad de la misma, “lo que haré constar por diligencia a continuación de la presente”.–Objeto de nueva calificación desfavorable del 19/06/2020, entre otras razones porque: a la fecha de calificación no constaba la correspondiente autorización administrativa o la declaración de innecesariedad del organismo de cuenca.
Por la escritura del 18 de septiembre de 2020 se rectifica y amplía la obra nueva declarada, añadiéndose la declaración de obra nueva de una zona de aparcamiento cubierto que mide cuarenta y nueve metros veinte decímetros cuadrados, y se inserta nuevo informe de validación gráfica frente al parcelario catastral, –que sustituye al anterior inserto en la escritura de 04/06/2020– elaborado por el Arquitecto Técnico don C. E. B., con csv (…), de fecha 26-06-2020, solicitándose nuevamente la incorporación de la representación gráfica georreferenciada así como Nuevo Certificado de antigüedad de las construcciones (según el técnico terminadas al menos desde 2009) en el que inserta coordenadas de las construcciones vivienda, anexo, aparcamiento.
Se insertaba en dicha escritura informe Confederación Hidrográfica del Júcar en el que se indica e informa que: – El grupo de edificaciones, localizado en la parcela 3076411YH1537N0001SJ, del T.M. de Alicante/Alacant (Alicante), se encuentra a unos 80 m de la margen más próxima del cauce del Rambla (…), así como a unos 45 m de otro cauce (sin denominación) afluente del anterior, ambos cauces sin deslinde oficial en estos tramos. Coordenadas UTM H30 ETRS89 (X=712959; Y=4257549), aproximadas. – Las edificaciones se encuentran en zona de policía tanto de la Rambla (…), como de otro cauce (sin denominación) afluente de aquel, respetando la zona de servidumbre de los mismos. Y terminaba señalando en su Informe que sería autorizable: “Con todo ello, se concluye que, en las condiciones expuestas, la construcción sería autorizable por este Organismo de cuenca según la normativa de aguas de aplicación actual, debiendo dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 14 y 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico (Real Decreto 849/1986, de 11 de Abril, modificado por el Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre), en su caso.”
Documentación que fue objeto de nueva calificación desfavorable del 14 de octubre de 2020 por, entre otros motivos, no acreditarse la presentación de la autoliquidación, liquidación o en su caso exención o no sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de la repetida escritura de subsanación y complemento de 18 de septiembre de 2020.
Por la escritura de complemento del 30 de mayo de 2022, se hace constar por el Notario autorizante Sr. González Valles, “…se me ha hecho entrega y dejo unido a esta matriz, Informe del Organismo de Cuenca competente con CSV: (…), sobre innecesariedad de autorización por parte del mismo.”…, si bien de dicho Informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar OA, se concluye, resumidamente: Que de su solicitud se desprende que no pretende realizar ninguna obra, y por lo tanto no necesita autorización de la Confederación; y que en cuanto a las construcciones existentes en la parcela catastral… dichas construcciones serían autorizables por este organismo de cuenca según la normativa de aguas de aplicación actual, debiendo dar cumplimiento a… (nótese que en este caso se trata de ampliación de obra nueva por antigüedad de construcciones que no coinciden con el catastro).
Documentación que fue objeto de nueva calificación desfavorable el 21 de junio de 2022, y durante la vigencia del último asiento de presentación prorrogado y vigente, el asiento 1128 del diario 171, se presenta la antes citada diligencia aportada telemáticamente el once de agosto de dos mil veintidós, en la que el Notario autorizante, Sr. González Valles, hace constar: “... en vista de la calificación registral, que el día diez de agosto de dos mil veintidós he recibido informe del Organismo de Cuenca competente sobre innecesariedad de autorización administrativa por parte de la Confederación Hidrográfica del Júcar, con CSV: (…) verificable en https://sede.miteco.gob.es/csv que dejo unido a esta matriz, previa su verificación y testimonio. Sobre el carácter negativo del Informe de Validación Gráfica, se solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria conforme a la doctrina, entre otras, de la Resolución de 8 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y especialmente, la Resolución de 19 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 6, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca…”
Y ahora, una vez acreditada la presentación de la Autoliquidación de la repetida escritura de subsanación y complemento de 18 de septiembre de 2020, se reitera como ya se señalaba en la calificación de fecha 02 de septiembre de 2022:
1. Se aporta la representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca elaborada por el Arquitecto Técnico don C. E. B., con informe de validación gráfica frente al parcelario catastral, CSV (…) de fecha 26/06/2020.
Las georreferenciaciones alternativas, como señala por ejemplo la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del 19 de julio de 2022, “…deben cumplir unos requisitos, que podríamos clasificar en jurídicos y técnicos…”
Los jurídicos se determinan en el artículo 9.b), párrafo cuarto, de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: “En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral”.
Y como señala la citada Resolución estos requisitos están sujetos a la calificación registral.
A los técnicos se refiere el siguiente inciso del párrafo cuarto, al disponer: “Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral. Estos se determinan en el Apartado Séptimo de la Resolución conjunta de la Direcciones Generales de los Registros y del Notariado y del Catastro, respectivamente, de 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, y especialmente de su apartado séptimo, referente a los requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad.
No cumpliéndose con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro, conforme a las normas dictadas en desarrollo del artículo 10.6 de la Ley Hipotecaria y del artículo 36.2 del texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario, y como advertía el Notario autorizante en la escritura de 18-09-2020, dado el carácter negativo del Informe de Validación aportado, ello afectará a la coordinación con el catastro.
Y en el presente caso resulta que la representación gráfica alternativa presentada no respeta el perímetro de las fincas afectadas que resulta de la certificación catastral, no se incluyen todas las parcelas catastrales afectadas en dicho Informe de Validación; comprobado el contenido XML del informe, sólo contiene un archivo: el archivo GML de la parcela resultante. (artículo 9.b), párrafo cuarto, de la Ley Hipotecaria)
2. El artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por la Ley 13/2015, establece que “Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.
Como señala la Dirección General de los Registros y del Notariado entre otras en la Resolución del 28-09-2016, “…para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca”...
“Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, como señalan las Resoluciones antes citadas (8 de febrero, 19 de abril,9 de mayo, 5 de julio y 28 de septiembre de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, parcela que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique... y en este caso, se aporta, en la escritura de Subsanación y Complemento de otra de septiembre de 2020, la representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca elaborada por el Arquitecto Técnico don C. E. B., con Informe de Validación Gráfica frente al parcelario catastral, resultando que la representación gráfica alternativa presentada no respeta el perímetro de las fincas afectadas que resulta de la certificación catastral; (sólo contiene un archivo: el archivo GML de la parcela resultante) y no pudiéndose tramitar correctamente el expediente regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, para determinar las coordenadas de la parcela, no se puede determinar si las construcciones se encuentran o no situadas dentro de la parcela.
En este caso además es de destacar que una de las construcciones declaradas (el anexo) se sitúa según las coordenadas aportadas por el Técnico, fuera de la parcela catastral (más grande que la finca registral) por lo que la determinación de las coordenadas alternativas del suelo adquiere mayor importancia.
3. Se inserta en la escritura de complemento de otras, del 30 de mayo de 2022, nuevo informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar OA con csv (…), en relación con la documentación remitida por D. J. A. M., el 11/04/2022, en la que vuelve a solicitar “autorización de obra ya construida para legalización de ésta”, que ocasiona el expediente 2022AZ0405.
“Tras realizar nuevamente las comprobaciones oportunas, se observa lo siguiente:
– Según la información catastral disponible, la construcción existente en la parcela catastral 3076411YH1537N0001SJ, localizada en CL (…) Alicante/Alacant (Alicante), habría sido construida en el año 1996.
– Dicha edificación se encuentra a unos 80 m de la margen más próxima del cauce del Rambla (…), así como a unos 45 m de otro cauce (sin denominación) afluente del anterior, y por lo tanto en zona de policía de ambos cauces, sin deslinde oficial en estos tramos. Coordenadas UTM H30 ETRS89 (X=712959; Y=4257549), aproximadas.
– No consta en este Organismo de cuenca expediente de autorización de la citada edificación en la zona de policía de la Rambla (…) y el otro cauce (s/n) afluente de aquel.
– De las fotografías aéreas disponibles en el visor cartográfico del Instituto Cartográfico Valenciano (ICV) se deduce que las edificaciones construidas en 1996 habrían sido ampliadas entre los años 2007 (vuelo fotogramétrico digital realizado durante el período del 23/08/2007 al 03/09/2007) y 2009 (vuelo fotogramétrico digital realizado durante el período del 05/08/2009 al 25/09/2009). Asimismo, se habría añadido una nueva construcción entre los años 2014 (vuelo realizado entre el 21/06/2014 y el 04/07/2014) y 2017 (vuelo realizado entre el 08/06/2017 y el 23/08/2017).”...(se insertan en el original varias ortofotos).
– No consta en este Organismo de cuenca expediente de autorización de las citadas ampliaciones de edificaciones o construcciones en la zona de policía de la (…) y el otro cauce (sin denominación) afluente de aquel.”...
Y concluye señalando:
“Por todo ello, y visto el informe de fecha 13/02/2022, formulado por el Área de Gestión del Dominio Público Hidráulico, esta Confederación Hidrográfica del Júcar ha acordado lo siguiente:
1. Comunicar a D. J. A. M., que, de su solicitud se desprende que no pretende realizar ninguna obra (que no se pretende actuar dentro del cauce, ni se va a realizar obra ni instalación alguna que suponga un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes, o un cambio de uso ni se van a modificar las cotas de la parcela de actuación) y, por lo tanto, no necesita autorización de este Organismo de cuenca al respecto.
2. Poner en conocimiento de D. J. A. M., que, En relación a las construcciones existentes en la parcela 3076411YH1537N0001SJ, localizada en CL (…) Alicante/Alacant (Alicante), cabe indicar que si bien no consta autorización por parte de este Organismo de cuenca relativa a las mismas, en las condiciones expuestas con anterioridad, dichas construcciones serían autorizables por este Organismo de cuenca según la normativa de aguas de aplicación actual, debiendo dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 14 y 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico (Real Decreto 849/1986, de 11 de Abril, modificado por el Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre), en su caso.”
4. Por la citada diligencia aportada telemáticamente el once de agosto de dos mil veintidós, se inserta nuevo Informe del Organismo de Cuenca competente, según el Notario autorizante: sobre innecesariedad de autorización administrativa por parte de la Confederación Hidrográfica del Júcar, con CSV: (…), en el que consta:
Asunto: informe referente a construcción existente en finca particular (parcela de referencia catastral 3076411YH1537N0001SJ) en zona de policía de cauce (rambla […]), en el T.M. de Alicante/Alacant (Alicante).
Con fecha 15/01/2020, tiene entrada en este Organismo de cuenca escrito remitido por D. J. A. M., en el que –en esencia– solicita emisión de un certificado que acredite que la vivienda existente en la parcela 3076411YH1537N0001SJ, del T.M. de Alicante/Alacant (Alicante), cumple todos los requisitos exigidos por la reglamentación de aguas, al objeto de poder inscribir la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad de Alicante/Alacant. Ello supuso la apertura del expediente de referencia 2020AZ0032.
Con fecha 30/01/2020, este Organismo de cuenca informa (expte. 2020AZ0032) que la construcción sería autorizable por este Organismo de cuenca según la normativa de aguas de aplicación actual, debiendo dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 14 y 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico (Real Decreto 849/1986, de 11 de Abril, modificado por el Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre), en su caso.
Con fecha 09/11/2020, D. J. A. M. remite un escrito en el que solicita a esta CHJ para que elabore un nuevo informe en el que se modifique la frase autorizable por autorizada para que el informe del Registro de la Propiedad de Alicante n.º 3, sea favorable y poder seguir con la legalización de la propiedad.
Con fecha 11/11/2020, esta Confederación Hidrográfica del Júcar informó (expte. 2020AZ0032) a D. J. A. M., en relación a su solicitud de fecha de entrada 15/01/2020, que:
– De su solicitud se desprende que no pretende realizar ninguna obra (que no se pretende actuar dentro del cauce, ni se va a realizar obra ni instalación alguna que suponga un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes, o un cambio de uso ni se van a modificar las cotas de la parcela de actuación) y, por lo tanto, no necesita autorización de este Organismo de cuenca al respecto.
– En relación a las construcciones existentes en la parcela 3076411YH1537N0001SJ, localizada en CL (…) Alicante/Alacant (Alicante), cabe indicar que si bien no consta autorización por parte de este Organismo de cuenca relativa a las mismas, en las condiciones expuestas con anterioridad, dichas construcciones serían autorizables por este Organismo de cuenca según la normativa de aguas de aplicación actual, debiendo dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 14 y 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico (Real Decreto 849/1986, de 11 de Abril, modificado por el Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre), en su caso.
No obstante, en fecha 11/04/2022, tiene entrada en este Organismo de cuenca, nueva documentación remitida por D. J. A. M., en la que vuelve a solicitar “autorización de obra ya construida para legalización de ésta”. Ello ha supuesto la apertura del presente expediente bajo la referencia 2022AZ0405.
Con fecha 19/04/2022, esta Confederación Hidrográfica del Júcar informó (expte. 2020AZ0032) a D. J. A. M., en relación a su solicitud de fecha de entrada 15/01/2020, que:
1. Dado que, de su solicitud se desprende que no pretende realizar ninguna obra (que no se pretende actuar dentro del cauce, ni se va a realizar obra ni instalación alguna que suponga un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes, o un cambio de uso ni se van a modificar las cotas de la parcela de actuación), por lo tanto, no necesita autorización de este Organismo de cuenca al respecto.
2. En relación a las construcciones existentes en la parcela 3076411YH1537N0001SJ, localizada en CL (…) Alicante/Alacant (Alicante), cabe indicar que si bien no consta autorización por parte de este Organismo de cuenca relativa a las mismas, en las condiciones expuestas con anterioridad, dichas construcciones serían autorizables por este Organismo de cuenca según la normativa de aguas de aplicación actual, debiendo dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 14 y 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico (Real Decreto 849/1986, de 11 de Abril, modificado por el Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre), en su caso.
3. Para cualquier tipo de actuación que afecte al Dominio Público Hidráulico o a su zona de policía, es preceptivo obtener previamente la autorización de esta Confederación Hidrográfica del Júcar, a tenor de lo previsto en el Texto Refundido de la Ley de Aguas (R.D.L. 1/2001, de 20 de julio) y sus Reglamentos de aplicación, pudiendo consultar para ello la página web de este Organismo de cuenca (www.chj.es www.chj.es).
4. Cualquier vertido de aguas depuradas a cauce público o subsuelo deberá contar con la preceptiva autorización de vertido de aguas correspondiente, que deberá tramitar debidamente en el Área de Calidad de las Aguas del Organismo de cuenca (art. 100 y siguientes del TRLA). Del mismo modo, se recuerda que el art. 116.3 del TRLA (Real Decreto Legislativo 1/2001) indica que se considerarán infracciones administrativas, entre otras, la derivación de agua de sus cauces y el alumbramiento de aguas subterráneas sin la correspondiente concesión o autorización cuando sea precisa.
No obstante, nuevamente en fecha 01/08/2022, tiene entrada en este Organismo de cuenca, nueva documentación remitida por D. J. A. M., en la que –en esencia– indica lo siguiente:
– Pretende que se sustituya o corrija la frase en la que se indica que las construcciones existentes en la parcela serían “autorizables” (según la normativa de aguas de aplicación actual) por “están autorizadas” o “no es necesario autorización”.
A este respecto cabe realizar la siguiente aclaración:
– Se ha procedido a la consulta del catastro, resultando que según la información catastral disponible las construcciones existentes en la parcela 3076411YH1537N0001SJ datarían del año 1996.
– No es posible indicar ni afirmar que unas construcciones están autorizadas por este Organismo de cuenca, cuando no existe expediente alguno de autorización y por lo tanto no se autorizaron en el momento de su construcción.
En su caso las construcciones habrían sido llevadas a cabo en 1996, no habiéndose autorizado en dicho momento.
– No obstante, sí es posible analizar si dichas construcciones cumplen con la normativa de aguas de aplicación actual, en cuyo caso se puede informar si en el momento actual serían o no autorizables.
En su caso, las construcciones existentes en la parcela 3076411YH1537N0001SJ, localizadas en CL (…) Alicante/Alacant (Alicante), en las condiciones expuestas con anterioridad, serían autorizables por este Organismo de cuenca según la normativa de aguas de aplicación actual, debiendo dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 14 y 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico (Real Decreto 849/1986, de 11 de Abril, modificado por el Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre).
– Como se le ha indicado en repetidas ocasiones, en caso de que no se pretenda llevar a cabo ninguna actuación dentro del cauce, ni realizar obra o instalación alguna que suponga un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes, o un cambio de uso ni se van a modificar las cotas de la parcela de actuación, ni otros supuestos contemplados en el artículo 9 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico (Real Decreto 849/1986, de 11 de Abril, modificado por el Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre), no sería precisa la obtención de autorización por parte de este Organismo de cuenca.
– Por lo tanto, atendiendo a su última consulta y en relación a las construcciones existentes en la parcela 3076411YH1537N0001SJ, localizada en CL (…) Alicante/Alacant (Alicante), no precisa de autorización de este Organismo de cuenca, en tanto no pretenda llevar a cabo actuaciones que afecten al Dominio Público Hidráulico y/o a la zona de policía de un cauce público, en cuyo caso el titular de la misma deberá dirigirse a este Organismo de Cuenca, solicitando la correspondiente autorización, tal y como establece el Texto Refundido de la Ley de Aguas (R.D.L. 1/2001, de 20 de julio) y sus Reglamentos de aplicación.”
Como constaba en la escritura de Complemento de junio del 2020, se requería al Notario autorizante Sr. González Vallés, para que se notifique al Organismo de Cuenca para solicitar y obtener la correspondiente autorización administrativa o la declaración de innecesariedad de la misma, “lo que haré constar por diligencia a continuación de la presente”.
Ya se insertaba en la escritura de subsanación y complemento de otra de septiembre de 2020, un Informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar OA, señalando que “…en las condiciones expuestas, la construcción sería autorizable por este Organismo de cuenca según la normativa de aguas de aplicación actual, debiendo dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 14 y 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico (Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, modificado por el Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre), en su caso”.
Criterio que se mantiene en el Informe Confederación Hidrográfica del Júcar OA inserto en la escritura de complemento de 30 de mayo de 2022, que sitúa el grupo de edificaciones, localizado en la parcela 3076411YH1537N0001SJ, a unos 80 m de la margen más próxima del cauce de la Rambla (…), así como a unos 45 m de otro cauce (sin denominación) afluente del anterior, ambos cauces sin deslinde oficial en estos tramos. Encontrándose, por tanto, las edificaciones en zona de policía tanto de la Rambla (…), como de otro cauce (sin denominación) afluente de aquel, respetando la zona de servidumbre de los mismos.
Y en el último informe Confederación Hidrográfica del Júcar OA inserto en la citada diligencia aportada telemáticamente el once de agosto de dos mil veintidós, antes transcrita, según nueva documentación presentada al Organismo de cuenca, el 01/08/2022,remitida por el Sr. A. M. (cuyo contenido se desconoce si coincide o no con la ampliación de obra ahora declarada; siendo de destacar que las construcciones que figuran en el Catastro no coinciden con las ahora declaradas) del que se infiere que las construcciones según catastro datarían del año 1996; que no se autorizaron en su día, pero que con la legislación actual serían autorizables; que si no va a realizar ninguno de los supuestos del art. 9 Reglamento Dominio Público Hidráulico no necesitaría autorización alguna del Organismo de Cuenca; y que las construcciones existentes en la parcela 3076411YH1537N0001SJ, no precisa de autorización de este Organismo de cuenca, en tanto no pretenda llevar a cabo actuaciones que afecten al Dominio Público Hidráulico y/o a la zona de policía de un cauce público, en cuyo caso el titular de la misma deberá dirigirse a este Organismo de Cuenca, solicitando la correspondiente autorización.
Y en el supuesto objeto de calificación nos encontramos con una ampliación de obra nueva por antigüedad –no coincidiendo las construcciones que ahora se declaran con las que constan en la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica–, en virtud de la escritura de ampliación de obra nueva otorgada el once de noviembre de dos mil diecinueve, ante el Notario de San Vicente del Raspeig, Don Luis Rojas Delgado Benítez, protocolo n.º 2167, con la escritura complemento de otra, otorgada el cuatro de junio de dos mil veinte, ante el Notario de San Vicente del Raspeig, Don Luis Rojas Delgado Benítez, protocolo n.º 917; y con la escritura de subsanación y complemento de otra, otorgada el dieciocho de septiembre de dos mil veinte, ante el Notario de San Vicente del Raspeig, Don Luis Rojas Delgado Benítez, protocolo n.º 1.825; certificando el Arquitecto Técnico e Ingeniero de la Edificación Don C. E. B. colegiado (…), visado por su Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Alicante, que las edificaciones se encuentran terminadas en su estado actual al menos desde el año 2009, ampliándose la obra nueva declarada e inscrita de una vivienda unifamiliar de planta baja que ocupaba 73,85 m2, y que según certificaba el Arquitecto D. J. V. S. A. tenía una antigüedad del año 1997.
Ampliación de obra nueva que como señala la Confederación se encuentra en la Zona de Policía de dos cauces y dentro de los supuestos contemplados por el art. 9 del Reglamento Dominio Público Hidráulico sin que resulte de la documentación presentada que esté autorizada la ampliación de obra nueva por antigüedad que ahora se declara.
Afectada la finca por la zona de policía de los cauces, según el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas y Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico que desarrolla los títulos preliminar, I, IV, V, VI, VII y VIII del texto refundido de la Ley de Aguas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, se condiciona el uso del suelo y las actividades que en él se realicen; tales limitaciones vienen recogidas en el artículo 9 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico de las que, cabe destacar: que en la zona de policía de cien metros de anchura medidos horizontalmente a partir del cauce y con el fin de proteger el dominio público hidráulico y el régimen de corrientes, quedan sometidos a lo dispuesto en este Reglamento una serie de actividades entre las que se encuentran las construcciones de todo tipo, tengan carácter definitivo o provisional. Y, en el punto 4 de dicho artículo dispone que “La ejecución de cualquier obra o trabajo en la zona de policía de cauces precisará autorización administrativa previa del organismo de cuenca, sin perjuicio de los supuestos especiales regulados en este Reglamento. Dicha autorización será independiente de cualquier otra que haya de ser otorgada por los distintos órganos de las Administraciones públicas.”
Según el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, Texto refundido de la ley de suelo y rehabilitación urbana: …4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general…
Como señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 01 marzo 2016:... “…, el acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones: vid. artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley,... actual artículo 28, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana,... Ahora bien, todo lo anterior debe entenderse sin perjuicio del presupuesto que configura la tipología del supuesto de hecho de la norma contenida en el artículo 28, número 4, de la Ley de Suelo, esto es, que se trate realmente de ‘construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes’, requisito que obviamente, al definir el ámbito de aplicación objetivo de la norma, habrá de verificarse por parte del registrador en su actuación calificadora... si la norma sustantiva aplicable dispone que si la edificación se realizara sobre terrenos calificados con régimen especial –generalmente sistemas generales, zonas verdes, espacios libres o suelo no urbanizable especial, según la diferente normativa autonómica– la Administración podrá actuar sin limitación alguna de plazo, se deduce que, en esos supuestos particulares, no cabe la consolidación de la obra por antigüedad... También se comprende el actual artículo 202 de la Ley Hipotecaria: ‘Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso…”
O como señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de julio de 2019: “…hay que señalar que tanto la Ley de Aguas de 1879, como el posterior Reglamento de 14 de noviembre de 1958, de Policía Fluvial, modificado por el Decreto 1375/1972, de 25 de mayo, y el Decreto 1831/1968, de 11 de julio, dictado para el cauce del río Júcar, preveían una zona de servidumbre y otra de policía, recogiendo como contravención de las disposiciones contenidas en los mismos la ejecución, sin autorización, en cauces o zonas de policía de cualquier tipo de obras o plantaciones y las de desviación de corrientes. Estas limitaciones fueron recogidas por la normativa vigente; así, el artículo 6 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, dispone que ‘las márgenes están sujetas, en toda su extensión longitudinal: a) A una zona de servidumbre de cinco metros de anchura, para uso público que se regulará reglamentariamente; b) A una zona de policía de 100 metros de anchura en la que se condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen», a lo que el artículo 6 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico añade que en la zona de policía, «se condicionará el uso del suelo y las actividades que en él se desarrollen’. Pues bien, desarrollando estos preceptos, el artículo 78 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico dispone que ‘para realizar cualquier tipo de construcción en zona de policía de cauces, se exigirá la autorización previa al Organismo de cuenca, a menos que el correspondiente Plan de Ordenación Urbana, otras figuras de ordenamiento urbanístico o planes de obras de la Administración, hubieran sido informados por el Organismo de cuenca y hubieran recogido las oportunas previsiones formuladas al efecto (…)’. No constando que el Plan de Ordenación Urbana ‘… –(refiriéndose a la Ciudad de Alicante)–… ‘haya sido informado por el Organismo de Cuenca, realizando las oportunas previsiones fijadas en la norma para la protección del dominio público hidráulico, se hace necesaria la obtención de la citada autorización del Organismo de Cuenca para la toma de razón en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva documentada en el título presentado a inscripción. Si bien el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, al regular la inscripción en el Registro de la Propiedad de las obras nuevas ‘prescritas’ habla de que el suelo no esté afectado por servidumbres de uso público general, tal y como indica la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 15 de abril y 4 de junio de 2013, tales servidumbres deben entenderse como ‘delimitaciones del contorno ordinario del derecho de dominio de las fincas afectadas más que como gravámenes singulares, siguen en su mayoría produciendo sus efectos como limitaciones legales del dominio sin necesidad de inscripción separada y especial (cfr. artículos 26.1 y 37.3 de la Ley Hipotecaria)’. Y añade que ‘en este sentido, y al margen de consideraciones de ‘lege ferenda’, lo cierto es que cuando el artículo 20.4. a) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (actual artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo de 2015), impone al registrador, como operación previa a la inscripción de la obra nueva de edificación antigua, que compruebe que el suelo sobre el que se asienta la edificación no está afectado por una servidumbre de uso público general, no puede interpretarse en el sentido de que verifique que dicha servidumbre no conste en los asientos del Registro, pues dicha constancia no está contemplada de forma expresa ni con carácter general y obligatorio, y tampoco que tal afectación no resulte del título, pues una norma que tiene un marcado carácter de control preventivo no puede descansar en su efectividad práctica exclusivamente en la cooperación activa del propio destinatario de la norma como interesado en la inscripción. Por tanto, al margen de la posibilidad de que tales limitaciones legales derivadas de las legislación administrativa sectorial puedan constar en el Registro a través de las bases gráficas registrales a que se refiere el último párrafo del artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la disposición adicional vigésima octava de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la que podrá constar incorporada la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente a la finca –en la actualidad, a través de las herramientas disponibles a través de la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas–, la posible afectación a las correspondientes servidumbres legales podrá ser advertida por el registrador en los casos de colindancia con bienes de dominio público, en que legalmente la propia contigüidad entre el bien demanial y las fincas limítrofes generen la servidumbre por el ministerio de la ley. Y en este sentido la actuación impuesta al registrador de «comprobación» de que el suelo sobre el que se declara la edificación antigua no está afectado por una servidumbre que limite el uso edificatorio o el ‘ius aedificandi’ del titular de la finca debe traducirse, como ha sucedido en el caso ahora debatido, en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente autorización administrativa o la innecesariedad de la misma por ubicarse la concreta edificación fuera de la zona afectada por la servidumbre o limitación del dominio’. Debe advertirse, además, que tales limitaciones al derecho de dominio del titular venían impuestas por la normativa ya citada vigente con anterioridad a la ejecución del acto edificatorio por el titular de la finca, exigiendo la legislación sectorial el cumplimiento de determinados requisitos (autorización por el Organismo de Cuenca), que son complementarios e independientes de los exigidos por la normativa urbanística y por la legislación registral en orden a conseguir la toma de razón de la obra nueva declarada…”
Y en este caso de los Informes Confederación Hidrográfica del Júcar resulta que las construcciones se encuentran en zona de policía tanto de la Rambla (…), como de otro cauce (sin denominación) afluente de aquel, respetando la zona de servidumbre de los mismos, señalando en su último Informe que “…en caso de que no se pretenda llevar a cabo ninguna actuación dentro del cauce, ni realizar obra o instalación alguna que suponga un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes, o un cambio de uso ni se van a modificar las cotas de la parcela de actuación, ni otros supuestos contemplados en el artículo 9 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico (Real Decreto 849/1986, de 11 de Abril, modificado por el Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre), no sería precisa la obtención de autorización por parte de este Organismo de cuenca.
– Por lo tanto, atendiendo a su última consulta y en relación a las construcciones existentes en la parcela 3076411YH1537N0001SJ, localizada en CL (…) Alicante/Alacant (Alicante), no precisa de autorización de este Organismo de cuenca, en tanto no pretenda llevar a cabo actuaciones que afecten al Dominio Público Hidráulico y/o a la zona de policía de un cauce público, en cuyo caso el titular de la misma deberá dirigirse a este Organismo de Cuenca, solicitando la correspondiente autorización, tal y como establece el Texto Refundido de la Ley de Aguas (R.D.L. 1/2001, de 20 de julio) y sus Reglamentos de aplicación.” Y en este caso se pretende inscribir una ampliación de obra nueva por antigüedad, que supone un aumento de ocupación en planta o del volumen de las edificaciones existentes en relación con la que consta en el Registro, por lo que de conformidad con el artículo 28 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y 9 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico para inscribir la ampliación de obra nueva por antigüedad será necesario acreditar la correspondiente autorización administrativa, a que se refiere el artículo 9 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 10, 18, 19 bis, 202, 254, 255, 256, 322 y ss de la Ley Hipotecaria; artículos 51 y 54 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre; artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de julio de 2.011, 2 de febrero y 6 de marzo de 2.012, 3 de junio, 15 de noviembre y 7 de diciembre de 2.013, 11 de junio de 2.014, 15 de enero de 2.018, 19 de diciembre de 2019, 25 de marzo de 2021, 20 de abril de 2021; STSJ de Valencia 24-2-2012, STS de 20-5-2008 y RDGRN de 9 de marzo y 4 de abril de 2012; Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas y Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico que desarrolla los títulos preliminar, I, IV, V, VI, VII y VIII del texto refundido de la Ley de Aguas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio; Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) y de la Dirección General del Catastro, del 29 octubre de 2015 (BOE 30 octubre 2015); Resolución de 7 de octubre de 2020 (BOE 10 octubre 2020) por la que se publica la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad; Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, entre otras, del 8 de febrero, 1 de marzo, 19 de abril, 9 de mayo, 5 de julio y 28 de septiembre de 2016, 4 de julio 2019, 19 de julio de 2022.
Se practicarán las notificaciones prevenidas en el art. 322 de la Ley Hipotecaria, prorrogándose el asiento de presentación por plazo de 60 días, contados desde la última notificación de conformidad con el art. 323 de la Ley Hipotecaria.
Alicante a veintiséis de septiembre de dos mil veintidós.–La registradora, Fdo. Fernández Delgado Rubio Molina.
Contra esta decisión (…).»
Contra la anterior nota de calificación, don J. A. M. interpuso recurso el día 9 de