Categoría: Administración

vivienda tendrá una superficie mínima de 5 Ha.– La construcción afectará a la superficie mínima necesaria para satisfacer sus necesidades funcionales con el objetivo de minimizar la ocupación del suelo rústico».
Por lo que teniendo en cuenta la superficie registral de la finca de cinco hectáreas, sesenta y dos áreas y cuarenta y ocho centiáreas, es evidente que el 1,777 % (1.000 metros cuadrados aproximadamente) no alcanza la superficie de parcela mínima edificable en esta clase de suelo (5 hectáreas).
Además, la resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales (actualmente de Regadíos y Estructuras), por la que se aprueban provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, señala que, para el municipio de Córdoba, las mismas quedan establecidas en 0,25 hectáreas de regadío, por lo que teóricamente tampoco se cumpliría con la parcela divisible.
Por lo que, en este caso, concurre el supuesto previsto en el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, pues la participación indivisa del 1,777 % corresponde teóricamente una parte de superficie inferior a la fijada en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada. Teniendo en cuenta, además, como apunta la registradora en su nota, que en el presente supuesto la venta de cuota se realiza a dos compradores que adquieren por mitades indivisas.
Podría objetarse a este planteamiento que se trata de la venta de una cuota indivisa ya inscrita pues fue adquirida por los vendedores por escritura de fecha 17 de marzo de 2003 e inscrita por la inscripción 17.ª de fecha 6 de abril de 2016. En dicho asiento consta además que el registrador aplicó el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y remitió la documentación presentada al Ayuntamiento por existir duda de formación de peligro de población sin que el mismo contestara en plazo, practicándose la inscripción tras haber transcurrido el plazo reglamentario de cuatro meses.
Sin embargo, la circunstancia de transmitirse a dos compradores que adquieren a su vez por cuotas indivisas y la asignación de una referencia catastral propia que permite individualizarla sobre el terreno, constituyen circunstancias adicionales que justifican la aplicación del régimen de la parcelación a la venta de la cuota ya inscrita, de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo y la propia normativa de aplicación.
El hecho de que los compradores sean padre e hijo, supuesto no contemplado en la ley andaluza como excepción, así como las intenciones legítimas de los mismos exceden del ámbito de valoración de este Centro Directivo, limitado a la consideración de la concurrencia de datos objetivos indiciarios de parcelación y a la exigencia de intervención municipal impuesta por la normativa andaluza.
Es cierto que este Centro Directivo ha estudiado diferentes casos con soluciones no siempre homogéneas dado que se trata de un fenómeno casuístico, complejo y con una normativa necesitada de actualización, pero debe sostenerse que el análisis de la diferente tipología de supuestos de parcelación, sea meramente potencial, sea consolidada y el tratamiento jurídico urbanístico que debe dispensarse a cada uno de ellos, no encaja en el reducido marco del recurso gubernativo y no constituye el cauce adecuado para su planteamiento, de modo que la calificación registral debe quedar circunscrita a la valoración de la concurrencia de supuestos objetivos de parcelación, debidamente justificados, y a la eventual exigencia de intervención municipal en forma de licencia o declaración de innecesariedad o por la vía del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, según los casos, siempre de acuerdo con los dispuesto en la legislación urbanística de aplicación.
Por lo que debe confirmarse el defecto mantenido por la registradora de exigencia de licencia de parcelación o «acto que integre el control previo municipal», como señala la nueva redacción legal, por concurrir el supuesto previsto por el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía como acto equiparado a la parcelación, correspondiendo al Ayuntamiento la calificación definitiva del acto como efectiva parcelación y su autorización, en su caso, conforme a la ordenación urbanística aplicable.
Las alegaciones del recurrente, en este caso, deben plantearse ante el órgano municipal competente y con las debidas garantías procedimentales desde el punto de vista administrativo, no siendo el procedimiento registral el cauce adecuado para su conocimiento, pues la calificación del registrador se encuentra objetivamente limitada –artículo 18 de la Ley Hipotecaria– y en este caso se ha basado en la exigencia de un requisito impuesto por la norma autonómica ante la concurrencia de determinados elementos objetivos.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de julio de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.