Categoría: Administración

por suponer una posible ocupación de dominio público, es uno de los motivos por los que se emite un informe de validación gráfica negativo por parte de Catastro. En el mismo sentido resulta esclarecedora la imiagen [sic] de la representación gráfica que se obtiene por la consulta del geoportal (http://geoportal.registradores.org/idetramite/ID41035200000056).
De la alegación anterior, que es en la que se funda la registradora en su resolución para entender la finca de las promovientes como dominio público, podemos observar como el único fundamento existente para denominar dominio público de la finca registral en cuestión no es más que un informe de validación catastral que no es sino mero reflejo del plano catastral existente. No un expediente expropiatorio, ni un Plan Parcial o Modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana; no un convenio urbanístico; no un Area de Reforma interior ni un documento de cesión, ni un acta de ocupación o recepción, o incluso, deslinde. Sino tan solo un mapa del catastro actual vigente.
Bien fácil que hubiera sido a la administración local aportar, o al menos citar meramente, insistimos (de la misma manera en que se ha citado el procedimiento expropiatorio inconcluso 10/2006 de Expropiación forzosa, en la que se reconoce de contrario que no se ha expropiado la finca y ni parte de ella) el procedimiento de traslación del dominio privado al dominio público. Tal omisión ello resulta claramente indiciaría, dado que no se puede acreditar un hecho que no ha tenido lugar (por qué no lo ha tenido). Y, quizás, porque no procedía que lo tuviera, habida cuenta del carácter de suelo urbano consolidado del bien, estando exento de cargas urbanísticas soportadas con anterioridad a la adquisición del bien por el sr. M. R. en 1942, cual fue el caso.
Si bien es cierto que dentro del perímetro georreferenciado existen viales, no es menos cierto que tales viales son viales de titularidad particular –no expropiados ni cedidos (como otros tantos casos existentes en la ciudad de Sevilla y otras)– y por tanto no trasladados al dominio público, aunque por apariencia visual pudiera parecer lo contrarío a quien quisiera creerlo. Tal área constituye el resto de la finca matriz original, la finca registral 6.050 (ahora renumerada como finca 42.746) del Registro de la propiedad 12 de Sevilla. Resto de finca matriz sobre la cual se trazó en su día calle particular (acreditada desde el año 1928, según se ha expuesto antes), sobre la que se constituyó derecho de servidumbre de paso, luces y vistas (ver inscripción 13 de la finca registral 6.050) para favorecer el acceso a los vecinos de las promociones levantadas sobre las porciones segregadas de ella a partir de 1970. Algo que, desde el desconocimiento y presunción de que todavía no vallada es pública, ha arrastrado ese error, hasta el día de hoy.
Habremos además de añadir la inexactitud, quizás producto del desconocimiento de la finca, de la alegación b) en cuestiones técnicas, dado que las calles colindantes a la finca registral no es […] ni […]), sino (…) y (…) Se confunde finca registral con solar vallado identificado con la parcela catastral, partiendo del apriorismo –sin fundamento según se ha expuesto– de que la finca registral es solo ese solar vallado, cuando no es así. E insiste en el resultado negativo del informe de georreferenciación, lo cual es lógico: si el informe se basa en los planos catastrales, y en estos, gran parte de la finca consta sin referencia catastral, teniendo apariencia catastral –solo apariencia– de dominio público, es pues, normal que sea negativo en ese aspecto.
A ese respecto, hemos de insistir en la claridad de lo contenido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria:
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
¿Cómo puede entonces una resolución de un Registro de la Propiedad, basándose en una alegación de parte interesada, oponer y hacer prevalecer un plano catastral a un título registral válidamente inscrito, no contradicho, a nombre de sus titulares legítimos desde hace décadas, trayendo causa de inscripción de más de un siglo, sin que tal título haya sido objetado ni menoscabado ni desvirtuado por la administración municipal oponente?. ¿Acaso un mero plano catastral ha de prevalecer a cualquier título registral válidamente inscrito en registro y por encima de la Ley hipotecaria y toda la jurisprudencia y doctrina propia de los registros de la propiedad? ¿Cuál sería entonces la función y la justificación de la existencia de los registros y los registradores de la propiedad, si cualquier funcionario con un mero plano catastral podría poseer y desposeer, declarar lo que es público y lo que no, a su mero arbitrio y capricho? ¿Qué valor tendría entonces la Ley Hipotecaria?
Esta parte no discute la pertinencia o no de que tal finca, o parte de ella, deba ser finalmente incorporada, o no, al dominio público, lo que se resolverá en el procedimiento pertinente. Ahora, en este trámite es simplemente que hay unas titulares registrales, y como titulares registrales, en el derecho que la ley les otorga, tienen la facultad de a adecuar su finca a la realidad registral de la realidad real, y se les debe presumir en la integridad y veracidad de su título, tanto en cuanto este no haya sido ni atacado, ni menoscabado, ni desvirtuado –que por cierto no lo ha sido en décadas, habiendo tenido tiempo de sobra la administración local que ahora se opone, sin a nuestro entender, fundamento, a realizar las actuaciones que considerare oportuno a ese respecto. A ese respecto, reiteramos lo dispuesto por la ley hipotecaria en su artículo 38, párrafo 2.º:
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
Si la administración municipal considera que tales viales habrían de ser incorporados al dominio público, tiene en su facultad iniciar las actuaciones pertinentes oportunas para hacerlo conforme a ley, según se ha expuesto. Hasta el momento actual, el título inscrito no ha sido objeto de procedimiento alguno tendente a su menoscabo, por lo que entendemos que debe ser respetado en su integridad y en los derechos que le reconoce la Ley Hipotecaria, con lo que no puede presumirse gratuitamente que está afecto al dominio público, decayendo el único fundamento jurídico aducido por la registradora en la resolución recurrida para denegar la inscripción solicitada.
Entendemos, por lo tanto, que debe ser revocada la resolución recurrida, y dictada resolución que permita la inscripción de la rectificación registral solicitada, la cual no ha sido objeto de objeción ni oposición en ningún otro elemento o aspecto según se ha interesado. Y que en ningún caso será impedimento ni dificultad para que la administración incorpore, cuando desee, las porciones de la finca que considere necesarias, al dominio público. Pero por métodos legales, no por otros ilícitos o ilegítimos.
Con respecto a la tercera alegación, contenida en el apartado c), la trataremos en una alegación propia diferente, dado que, por la gravedad de sus afirmaciones, entendemos que debe ser tratada y analizada en alegación aparte y propia.
Sexta. Arbitrariedad de la resolución. Estamos, por lo tanto, ante una resolución puramente arbitraria, basada plenamente en una alegación de contrarío a su vez puramente arbitraria también, sin fundamento sólido, sin consistencia e incluso contradictoria con la propia documentación existente, incluso con la propiamente aportada de contrario. Y que atenta contra la doctrina y la jurisprudencia registrales, y contra la propia ley hipotecaria. En incluso contra la propia constitución española vigente y sus mandatos constitucionales, en cuyo artículo 9.3 se preceptúa:
La Constitución garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.
No puede dejar, por lo tanto, de parecer cínico, afirmar lo que se afirma en la resolución recurrida ahora de que
«Según el artículo 199 ley hipotecaria, corresponde al registrador, al al [sic] vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. Como ha reiterado este centro directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 abril de 2016, entre otras).
Resulta inadmisible que en un Estado de derecho tengan que ser los particulares, en defensa y salvaguarda de sus derechos, los que tengan que hacer valer la ley, frente a administraciones públicas, las cuales podría parecer obviar la ley y sortearla, para eludirla, cuando son precisamente las administraciones públicas, las que deben cumplir y hacer cumplir las leyes, en lo que es no solo una obligación legal, moral y deontológica, sino un mandato constitucional. Y más aún, cuando ese incumplimiento u omisión se pudiera hacer con pleno conocimiento, a sabiendas, de lo que se está haciendo.
Entendemos, por lo tanto, y a modo de conclusión, que la única causa esgrimida por la resolución recurrida es la pertenencia al dominio público, carece de fundamento, decayendo pues la única motivación que impida la inscripción del exceso de cabida de la finca, en los términos solicitados.
Séptima. Alegación tercera de contrario, contenida en el apartado c). Acusación infundada y ofensiva.
Mención aparte, y alegación propia, merece rebatir la tercera y última de las alegaciones argumentadas por el Servicio de Gestión urbanística, que ha sido reproducida fielmente en la resolución recurrida, y en la que se reproduce literalmente:
En definitiva, las promotoras de este expediente lo que están tratando es incorporar a su patrimonio, vía expediente del artículo 199 de la Ley hipotecaria, lo que ya intentaron vía expropiación forzosa por ministerio de Ley –Expte. 10/2006 de 2006 de expropiación forzosa–, es decir, que se consideren que los viales que colindan con su finca son también de su propiedad (...).
(Aquí, de nuevo, vuelve a confundir finca registral con la parcela vallada, que es solo una parte de la finca).
Esta misma afirmación, reproducida literalmente por la resolución recurrida, en ningún modo puede resultar admisible, ni en una registradora de la propiedad –aunque sea por mera cita literal de otra alegación–, ni en un Gerente de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, dado que constituye una imputación de intenciones ilícitas a las promovientes, quienes podrían tener todo el derecho a sentirse ofendidas, y no puede ser pasada por alto ni tolerada, en ningún caso. Y más, habiendo quedado probado la falta de consistencia de su argumentación para oponerse y denegar la inscripción instada. No ya tan solo por ser una argumentación a favor de un hecho que se ha demostrado incierto, dado que quien no ha acreditado sus argumentos de dominio público no son las promotoras del expediente, que han acreditado la legitimidad y legalidad, y veracidad del exceso de cabida de su finca, sino de quienes, sin fundamento más que una mera presunción arbitraria o quizás obedeciendo a otros condicionantes o motivaciones, sostienen y afirman, contralegemincluso, el carácter demanial de una finca que nunca fue adquirida, ni total ni parcialmente, por administración pública alguna con tal fin.
Quienes hacen la afirmación citada al comienzo de ésta alegación, y quienes la hacen suya, aunque sea reproduciéndola literalmente, incurren no solo en una acusación sin pruebas ni fundamento, sino en imputar un ilícito civil, además de penal, permitiéndose con tal ligereza, incluso desde la falta de fundamento de sus argumentaciones, acusar de intentar cometer una apropiación indebida.
La cuestión es más flagrante aún, si tenemos en cuenta que no es un delito de apropiación, o acto ilícito, el que nunca hubieran cometido las promovientes, sino, más bien pudiera haber sido al contrario: Los suelos de los que tratamos, suelos plenamente urbanos en un suelo consolidado, fueron ocupados por la vía de hecho por parte de una administración municipal que con el paso del tiempo ha acabado dándolos por suyos, pudiéndose valer de las facultades de las administraciones para influir unas en otras, en este caso en la administración catastral, y adaptar los planos a sus propósitos, en menoscabo de los derechos de los titulares registrales.
No es que las promovientes traten de cometer un posible delito apropiándose de algo que es público, no. Sino todo parece, más bien, que pudiera ser al revés: que pudiera ser la administración la que está pretendiendo desposeerlas de su dominio y título, empleando la vía de hecho, en una labor usurpatoria, en la cual podrían parecer formar parte quienes, sin fundamentación ni acreditación de sus tesis, en sus alegaciones y resoluciones, mas que su mero arbitrio personal manifestado desde el cargo público que ocupan, insisten en sostener el carácter demanial de un suelo que no lo es al día de hoy (cuestión aparte es si hubiera debido serlo, o debería serlo).
Y todo ello, con pleno conocimiento del supuesto, y a sabiendas, dado que tanto la registradora como el gerente que firma las alegaciones presentadas oponiéndose, así como el Servicio de Gestión urbanista de la Gerencia de Urbanismo son, o han de ser habida cuenta su nivel de responsabilidad que ocupan, perfectos conocedores de la finca y sus circunstancias, habida cuenta de que disponen de toda la documentación registral y administrativa a su disposición. Además de habérseles informado tanto verbalmente como por escrito, teniendo acceso a toda la documental aportada, tanto en éste como en otros procedimientos anteriores (expediente expropiatorio citado 10/2006). Ello podría hacer suponer que podrían ser conocedores y conscientes de una presunta labor usurpatoria que podría estar cometiendo la administración municipal, a través de sus departamentos y sus actuaciones desde su [sic] cargos, contra las titulares registrales. Titulares registrales que lo único que pretenden es, en su derecho de esta actuación y al amparo de la ley que les asiste, inscribir un exceso de cabida existente y plenamente probado y acreditado.
En cualquier caso, esta parte se reserva el derecho a ejercer las actuaciones pertinentes que procedan, en salvaguarda de sus derechos, su reputación y su honor. Y en cualquier caso, a revisar las actuaciones anteriores de ése registro con respecto a ésta misma finca, alguna de las cuales han practicado inscripciones registrales que han alterado su descripción registral sin, al parecer, seguir los trámites legalmente previstos en la Ley Hipotecaria y sin contar con la aprobación de los titulares registrales, tal y como aconteció con la inscripción de una nueva descripción existente en la escritura de venta de tan solo un 25% de sus titulares registrales, otorgada por una sola cuarta parte el 18 de octubre de 2019, ante la notaría de doña Montserrat Martín Ramos, con el número 1.643/19 de su protocolo; y el la [sic] que la finca fue renumerada registralmente de la 6.050 a la 42.746. Y por lo que se interpuso la oportuna reclamación y queja, sin que hasta el momento conste que haya sido resuelta. En tal inscripción la sra. registradora parecía no tener duda alguna.
No deja de sorprender, por un lado, la ligereza con que se varía descripción registral de la finca en la manera expuesta; y como paradójicamente se deniega y dificulta la actualización registral a la realidad probada y constatada de esa misma finca, siguiendo el trámite legal pertinente y oportuno, con las garantías que ello ofrece y sin, al parecer, realizar práctica de diligencias o actuaciones tendentes a aclarar el supuesto en el caso de duda alguna.»
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el día 18 de febrero de 2022 ratificándola en todos sus extremos y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo, 21 y 22 de abril, 8 y 15 de junio, 22 de julio y 29 de septiembre de 2016, 4 de abril, 10 de octubre y 19 de diciembre de 2017, 10 y 13 de abril, 5 de julio y 5 de diciembre de 2018 y 23 de enero, 4 y 10 de julio y 27 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio de 2020 y 14 de enero, 28 de julio y 13 de octubre de 2021.
1. Es objeto de este expediente decidir si procede la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral solicitada en una instancia privada, practicando un exceso de cabida de 2.807,72 metros cuadrados a 4.886 metros cuadrados, en virtud del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Una vez tramitado el expediente, la registradora suspende la inscripción a la vista del escrito de oposición formulado por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, al indicar concretamente que: «En definitiva, de todos los documentos aportados se desprende que estamos ante una invasión parcial del dominio público no inmatriculado correspondiente a las calles (...) c. Reitera lo ya pedido y rechazado en expediente que se tramitó en la Gerencia. En definitiva, las promotoras de este expediente lo que están tratando es incorporar a su patrimonio, vía expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que ya intentaron vía expropiación forzosa por ministerio de la ley –Expte. 10/2006 de Expropiación Forzosa–, es decir, que se consideren que los viales que colindan con su finca son también de su propiedad y que se les expropien. En ese expediente se desestimó la expropiación por ministerio de la ley solicitada y tal acuerdo adoptado por la Comisión Provincial de Valoraciones con fecha 4 de diciembre de 2006 es firme y ejecutivo, al haberse desistido las promotoras de este expediente del recurso contencioso administrativo interpuesto contra el mismo. Se adjuntan a este escrito los siguientes documentos: Recurso de alzada de 3 de noviembre de 2006 formulado por doña R. M. P. –documento n.º 2–; Informe técnico de 19 de enero de 2007 –documento n.º 3–, informe jurídico de 23 de enero de 2007 –documento n.º 4– y el oficio de la Jefatura del Servicio de fecha 23 de octubre de 2007 –documento n.º 5–. Además, se ha de resaltar la dicción literal del recurso de alzada formulado por doña R. M. P. –documento n.º 2, folio 3, primer párrafo–: «Por tanto, deducidas de la superficie real originaria las segregaciones efectuadas –9.194,78 m2–, el resto del solar de nuestra propiedad, según medición sobre plano, es de 4.883,52 m2, de los cuales 1.548,82 m2corresponden al solar sin edificar actualmente vallado –Referencia catastral 6020001TG3462S0001BY–, si bien con una superficie catastral que es inferior y no coincide con la medida sobre el terreno por el citado Topógrafo– y el resto, con una superficie de 3.334,70 m2– son calles urbanizadas y espacios públicos adyacentes».
2. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados, como es el caso que nos ocupa.
3. Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4. En el presente caso, en cuanto a la posible invasión de dominio público, resultan justificadas las dudas de la registradora, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública colindante, el Ayuntamiento de Sevilla, a la inscripción de la representación gráfica, en el procedente escrito de alegaciones que, de forma clara y terminante, pone de manifiesto la invasión de dominio público por la representación gráfica que pretende inscribirse.
Resulta indubitado, tanto del escrito de alegaciones como del recurso interpuesto, que nos encontramos ante una discrepancia entre el particular solicitante y la Administración alegante, respecto de la procedencia o no de un expediente expropiatorio, extremo éste que, en su caso, deberá dirimirse en un proceso contencioso ante los tribunales de Justicia, y no en un expediente de jurisdicción voluntaria ante el registrador de la Propiedad.
En cuanto a la protección registral del dominio público, tal y como ha reiterado esta Dirección General (cfr. «Vistos»), esta protección que la Ley otorga al mismo no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y el 205.
Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.
5. Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, especialmente cuando se trata de la oposición terminante de la Administración Pública, poniendo de manifiesto una situación de posible invasión de dominio público.
En tales casos, aun no estando el dominio público deslindado, si existe oposición expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de la inscripción por los motivos que han quedado expuestos (cfr. Resolución de 27 de noviembre de 2019).
6. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Y, tal y como se ha dicho en el fundamento anterior, el recurso contra la calificación no es el cauce apropiado para resolver (como pretende la recurrente) un conflicto entre titulares colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.
Debe destacarse que no cabe en sede de recurso contra la calificación el análisis de las cuestiones fácticas planteadas por la recurrente en su extenso escrito de recurso, atendiendo a la diversa documentación aportada con dicho escrito o fotografías sobre la situación física de las fincas.
Así, por ejemplo, no corresponde a esta Dirección General decidir si es correcto o no el vallado o cercado de las fincas, por más que se aporte todo tipo de documentación gráfica (fotografías, planos, etc.) con el recurso.
El estudio de tales cuestiones está vedado en el estrecho margen del objeto del recurso que es, como indica el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, exclusivamente «las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
Estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación y titularidad de las fincas, tendrá este que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de dicha inscripción y podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de abril de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.