Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por don R. L. P. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Alhama de Murcia, don David Vázquez Sáez Carrasco, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Mediante escritura pública de subsanación, elevación a público de compraventa privada y apoderamiento otorgada el día 27 de septiembre de 2018 ante el notario de Alcantarilla, don Carlos de Andrés Vázquez Delgado, con el número 2.156 de protocolo, doña M. R. R., titular registral de la finca número 4.369 de Librilla, rústica de secano, de superficie de 1 hectárea, 34 áreas y 16 centiáreas, junto con los compradores, elevaron a escritura pública una compraventa que manifestaban haber realizado privadamente el día 10 de noviembre de 2011, señalándose un pago en metálico, realizando ahora la liquidación correspondiente. Se vendía el pleno dominio a los cuatro hermanos C. M., que adquirieron por cuotas indivisas cuatro porcentajes distintos: 26.523382%, 17.335852%, 18.020784% y 38.119982%.
La citada finca 4.369 de Librilla, se describía en el Registro de la Propiedad como rústica de secano, de superficie de 1 hectárea, 34 áreas y 16 centiáreas, «linda: Norte, ejidos de las casas de Ruipérez; Sur, tierras de herederos de Don J. P S.; Este, otras tierras de herederos de A. M.; y Oeste, tierras de la viuda de Don B. G.».
En la escritura, se rectificaba la descripción de la finca, incorporando certificado de topógrafo con coordenadas georreferenciadas, haciendo constar que la finca medía 84 áreas y 68 centiáreas, que era «parte de la Parcela 244 del Polígono», lindando por el norte con la parcela 243 y «resto de la Parcela 244», solicitando, además, la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Se otorgó el día 9 de abril de 2021 una escritura de rectificación y apoderamiento ante el mismo notario. Por esta escritura, los herederos de la vendedora y los compradores rectificaban la descripción de la finca para ajustarla a su descripción catastral y su superficie de 9.399 metros cuadrados y correspondencia con la parcela 244, lindando por el norte únicamente con la parcela 243 y solicitando la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Presentadas dichas escrituras en el Registro de la Propiedad de Alhama de Murcia, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento.
Escritura pública de subsanación, elevación a público de compraventa privada y apoderamiento otorgada en Alcantarilla ante el notario don Carlos de Andrés-Vázquez Martínez el día 27/9/2018, con número 2.156 de protocolo.
Se acompaña: 1.–Escritura pública de rectificación de descripción y apoderamiento otorgada en Murcia ante el notario don Carlos de Andrés-Vázquez Martínez el día 9/4/2021, con número 969 de protocolo. 2.–Diligencia de complemento de 14/1/2021.
N.º de entrada 2872/2022. Asiento de presentación 1707 del Diario 183.
Nota de calificación.
Se efectúa la presente calificación de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sobre la base de los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos.
1. En la escritura calificada la titular registral de la finca 4.369 de Librilla, rústica de secano, doña M. R. R. elevan a escritura pública una compraventa que indican haber realizado el 10/11/2011, sin que se acompañe documento privado alguno y señalándose un pago en metálico, realizando ahora la liquidación correspondiente. Se vende el pleno dominio a los cuatro hermanos C. M. cuatro porcentajes distintos: 26.523382%, 17.335852%, 18.020784% y 38.119982%.
2. En la escritura de rectificación, los herederos de la vendedora y los compradores rectifican la descripción para adaptarla a catastro, solicitando el inicio del expediente del art. 199 LH.
Fundamentos de Derecho.
Dudas de la identidad.
1. La Res. De la DGSJYFP de 20-11-2019 resume su doctrina sobre inscripción de representaciones gráficas: “3. Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo: a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.” (…)
2. Por su parte la Resolución de 20-11-2019 expresa la necesidad de desarrollar el expediente del art. 199 LH para, tras sus actuaciones, pronunciarse sobre la inscripción de la representación gráfica: “Cuestión distinta, que no plantea directamente la calificación, es si con la inscripción de la representación gráfica pudiera encubrirse un negocio jurídico no documentado, a la vista de los indicios que se exponen, cuestión que también procederá valorar a la vista de las actuaciones realizadas”. En parecidos términos se expresan la Resoluciones de 31 de mayo y 10 de junio de 2022.
3. Por lo que refiere a la inscripción de los excesos de cabida (y de igual manera con los defectos de cabida), debe partirse del principio, ampliamente repetido en Resoluciones de la Dirección General (Resoluciones de 27-05-2005, 11-10-2005, 21-06-2004 y 01-9-2011 entre otras) que: a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral pre existente; c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca; y d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.
4. Señala el art 9 LH: “la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público (…)”. Por su parte, indica el art. 199: “El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio (...)”.
Esto es, las dudas del registrador pueden referirse a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita, como ha señalado reiteradamente la DGSJYFP (por todas, Res. 22/4/2016, 17/1/2018, 14/1/2019, 28/7/2021) tal y como ocurre en el presente caso.
En el caso que nos ocupa, tras la tramitación del expediente del art. 199 de la LH existen dudas que permiten entender que la nueva descripción y su georreferenciación que pretende acceder al Registro es resultado de operaciones, documentadas o no, que no han accedido al historial registral:
1.º No consta polígono ni parcela ni referencia catastral inscrita, atribuyéndose ahora polígono, parcela y dos referencias catastrales.
2.º De la descripción registral resultan exclusivamente cuatro linderos personales, apareciendo ahora en la planimetría catastral dos caminos públicos y en el PNOA tres caminos, uno de ellos dentro de los linderos de la finca.
3.º La importancia del defecto, representando casi un 30% de la superficie originaria (de 13.416 metros a 9.399 metros).
4.º Se extralimita la georreferenciación propuesta de los muros que se observan en el PNOA.
5.º Del examen de los antecedentes catastrales resulta con claridad un cambio sustancial de la morfología de la finca, que reflejaba casi sin variación la del punto 5.º La anterior morfología a la actual se observa también en las certificaciones catastrales incorporadas a la escritura que causó la inscripción de la georreferenciación de la colindante que se dirá posteriormente,
6.º En relación con lo anterior resulta del examen de la planimetría del Archivo histórico resulta que la finca tenía un camino lateral y otro por su lindero sur, con forma en pico (hoy desaparecida como si se hubiese realizado alguna permuta para lograr forma recta –siguiendo la línea del camino que se aprecia en la parcela 294–), y con un pasillo que entronca con otra porción de la misma finca. También resulta que la parcela 244 estaba formada por cuatro porciones; a, b, c y d, respondiendo la finca que pretende acceder a la que era la porción a –salvo el indicio gráfico de permuta citado–. La citada parcela 244 se encuentra actualmente catastrada a nombre de los herederos de M. R. R. –la vendedora en la escritura de referencia–. Los antecedentes catastrales de las fincas catastrales afectadas (actuales 243 y 244) están en correlación con los indicados.
7. La georreferenciación propuesta, resultando parcialmente coincidente con la georreferenciación inscrita de la finca 14.596 de Librilla. Además, respecto dicha finca se encuentra presentada con 510/184 una propuesta de georreferenciación calificada inicialmente de forma negativa.
Parcelación sin licencia.
1. Centrándonos en la necesidad de licencia de segregación, es doctrina reiterada que, si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Murcia) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto jurídico en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable la exija para poder realizar legalmente el mismo.
Dispone el art. 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: “2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción”.
Y su Disposición final 2.ª2 establece: “Tienen el carácter de disposiciones establecidas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal por el artículo 149.1.8.ª y 18.ª sobre legislación civil, procedimiento administrativo común y expropiación forzosa y sistema de responsabilidad de las Administraciones Públicas, los artículos 26, …”.
En cuanto a la legislación autonómica de aplicación, el artículo 105 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, señala que: Artículo 105. Parcelaciones. 1. Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes para su incorporación al proceso urbanizador en la forma determinada por el planeamiento, o que pueda dar lugar a la transformación urbanística del suelo o a la formación de núcleo urbano. 2. Todo acto de división, segregación o fraccionamiento de terrenos o parcelación queda sujeto a licencia conforme a lo dispuesto en esta ley, excepto que traigan causa de un expediente de expropiación forzosa o estén amparadas en un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente. 3. Los notarios y registradores de la propiedad exigirán, para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de licencia o la declaración municipal de innecesariedad de la misma, de conformidad con la legislación estatal aplicable. Los notarios testimoniarán, conforme a la legislación notarial, el documento administrativo correspondiente.
En cuanto al suelo no urbanizable, calificación que ostenta la finca según el Registro, al ser rústica, el Artículo 107 expresa: 1. En suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas. 2. No se admitirán divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. Tampoco se admitirán, por razones paisajísticas objeto de protección específica conforme a la legislación aplicable, parcelaciones rústicas que conlleven modificaciones sustanciales en la configuración del territorio o la apertura de nuevos viales de uso público no previstos en el planeamiento o por el organismo competente en razón de la materia.
Tanto la legislación estatal como la legislación autonómica determinan que el acto que nos ocupa está sujeto a licencia, y es la normativa hipotecaria, el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esas licencias a los efectos del procedimiento registral. Así su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe “Divisiones y segregaciones”, se refiere en su párrafo primero, no sólo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos términos de división o segregación que emplea el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, cuando ordena al registrador que para la inscripción de la división o segregación de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad. (Res. 12/1/2015)
2. Modernamente, además, el concepto de parcelación ha trascendido la estricta división material de fincas para alcanzar la división ideal, comprensiva de todos aquellos supuestos en que, manteniéndose formalmente la unidad del terreno, se produce una división en la titularidad o en el goce del mismo, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participación en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. E, igualmente, y en esta misma línea, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del terreno no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y por tanto la calificación de la operación como reveladora de una parcelación ilegal. Como se reconoce y resume en las Res. De 16/9/2019 (dos, Región de Murcia).
Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población.
En el caso de referencia, existen evidentes indicios de parcelación:
a) Según resulta del examen del PNOA y la cartografía catastral nos encontramos con toda claridad con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción.
b) También se ha realizado una operación experimental: partiendo de la medición a mano alzada de la finca y de las distintas parcelas que resultan del PNOA, tenemos que de una finca de 9.258,64 –como 100%–, tendríamos unos porcentajes de: para 2.300,99 metros el 24.85%, para 1.612,59 metros arroja 14.17%, para 1660.5 metros arroja 17.93% y para 3.684,56 metros arroja 39.79%, porcentajes que no difieren en exceso de los vendidos, lo que apuntala la sospecha de haber vinculado la venta de participaciones a superficies concretas de finca.
Por todo ello, no puede practicarse la operación solicitada hasta la individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante mediante la preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por segregación y georreferenciación (art. 9 LH)
No obstante, en cumplimiento del art. 79 del RD 4/7/1997 en aplicación de la doctrina de la Res. de 16/9/2019, se efectúa comunicación al Ayuntamiento de Librilla, quedando pendiente la calificación el resultado de esta comunicación.
Unidad mínima de cultivo.
Consecuencia de lo anterior es la vulneración o no de la UMC.
1. Incluso en caso de segregaciones reflejadas en escrituras antiguas y presentadas en momentos muy posteriores, debe ser observado lo dispuesto en materia de régimen de unidades mínimas de cultivo, en especial, el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio –norma adjetiva o procedimental– que refiere el deber del registrador de remitir copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio –cfr. Resolución de 25 de abril de 2014 o 15/5/2015)–. En el caso, no se incorpora licencia de segregación pero se observa indubitadamente la presencia de una parcelación, arrojando –aproximadamente–, dos de las parcelas (o las cuatro, si mantiene el carácter de secano) superficies muy inferiores a las UMC de la Región de Murcia, que según Orden de 27/5/1958 y posteriormente Decreto 40/1997 de 6 de junio, por el que se establecen las UNM es de 2 has. secano, 0.20 regadío.
2. El artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, determina que: “1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior. (…)”
3. Dijo en la Resolución de 13 de febrero de 2019, “corresponde a la Administración agraria apreciar la posible concurrencia de las excepciones reguladas en el actual artículo 25 de la Ley 19/1995, sin perjuicio de los recursos que el interesado pueda oponer contra la resolución administrativa que se dicte, y que permitirán, en caso de recurso contencioso-administrativo, la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad. Dicho control por parte de la Administración agraria autonómica debe entenderse sin perjuicio del control de legalidad urbanística por parte de la Administración municipal y autonómica, tanto en el cumplimiento de los requisitos de parcela mínima determinada en planeamiento, como en el impedimento de parcelaciones urbanísticas en suelo rústico al margen de la ordenación, lo que se manifestará en alguna de las formas de intervención administrativa previa antes expuestas. En el suelo rústico, las prohibiciones que le afectan, tanto la vulneración de la unidad mínima de cultivo, como la parcelación de tipo urbanístico, que puede deducirse en ocasiones de actos posteriores, deben considerarse cumulativas –cfr. las Sentencias de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2002 y 28 de junio de 2012–”
Por ello en cumplimiento del art. 80 del RD 4/7/1997 en aplicación de la doctrina de la Res. 16/11/2021, se efectúa comunicación a la Región de Murcia, quedando pendiente la calificación de la vulneración de la UMC del resultado de esta comunicación, advirtiendo que conforme el art. 80: “En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción”, como defecto inusbsanable que sería.
Fallo.
El Registrador abajo firmante ha decidido suspender la inscripción solicitada al haberse observado los indicados defectos: 1.–Dudas en la identidad de la finca, 2.–Parcelación sin licencia con infracción de UMC, en los términos relacionados.
Otras cuestiones.
Pendiente de calificación la respuesta ofrecida por el Ayuntamiento y la Región de Murcia, conforme los art. 79 y 80 del RD 4/7/1997.
La presente calificación no prejuzga ni condiciona calificaciones futuras a resultas de la aportación de nuevos documentos y/o subsanaciones del documento calificado.
Ante la presente calificación negativa el interesado podrá (…)
Alhama de Murcia, el 31/10/2022.–El Registrador (firma ilegible), Fdo. David-Alejandro Cruz Navarro.
Solicitada el día 16 de noviembre de 2022 calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador Mercantil y de Bienes muebles IV de Murcia, don Juan la Cierva Carrasco, quien ratificó el día 21 de noviembre de 2022 la calificación del Registro de la Propiedad de Alhama de Murcia en cuanto al defecto señalado como dudas de la identidad, indicándose en cuanto al punto 2 que «[como señala la nota] queda pendiente la calificación de las respuestas de las administraciones públicas».
Contra la nota de calificación sustituida, don R. L. P. interpuso recurso el día 23 de diciembre de 2022 alegando los siguientes fundamentos:
«Fundamentos de Derecho:
Respecto de la primera de las cuestiones referente a la no inscripción de la representación gráfica catastral cabe señalar:
El Registrador en su nota de calificación hace constar que tras la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria existen dudas que permiten entender que la nueva descripción y su georreferenciación es resultado de operaciones documentadas o no, que no han accedido al historial registral de la finca, a cuyo efecto cabe alegar lo siguiente:
La inscripción 1.ª de la finca 4.369 de Librilla se practicó el día 10 de julio de 1945 en virtud de una escritura otorgada el día 16 de mayo de 1935 y la inscripción 2.ª se practicó el día 21 de julio de 2005 en virtud de una escritura otorgada el día 24 de julio de 1987, siendo las fechas de otorgamiento de tales escrituras anteriores a la entrada en vigor de la Ley 13/1996, de 30 diciembre, así como también es anterior la fecha en que se practicó dicha inscripción 1.ª Es por tanto intrascendente que se alegue como argumentos para suspender la inscripción el que no conste polígono, parcela, ni referencia catastral inscrita.
Del mismo modo se alega que en la descripción registral resultan cuatro linderos personales, apareciendo ahora en la planimetría catastral dos caminos públicos y en el PNOA tres caminos, uno de ellos dentro de los linderos de la finca; este argumento implica desconocer la existencia de modificaciones en las fincas rústicas derivadas del uso de las mismas a lo largo del tiempo, pues si en el año 1935 se podía llegar a ellas andando o por medio de caballerías, con el tiempo se han ido abriendo sendas y caminos que permiten la circulación por ellos no sólo de personas y caballerías sino también de vehículos a motor, así como de maquinaria agrícola y, en caso de necesidad, de ambulancias y camiones de bomberos. No creo que el Registrador suponga o imagine que el acceso a las fincas rústicas se hiciera entonces por medios aéreos, lo cual tal vez sí podría hacerse hoy en día. Y en cuanto al camino situado dentro de la finca deriva de la facultad del propietario de circular por ella por donde le parezca oportuno.
En cuanto a la importancia, a juicio del Registrador, del defecto de cabida que representa casi un 30 por ciento de la superficie originaria, cabe alegar al respecto la doctrina de la Dirección General que viene a establecer que ese defecto por sí sólo no es suficiente para justificar la suspensión o denegación de la inscripción, sino que tal y como tiene declarada la Dirección General en Resolución de 19 de diciembre de 2017 “las dudas deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados”.
Afirma el Registrador que se extralimita la georreferenciación propuesta de los muros que se observan en el PNOA. Este elemento que sirve de base a la denegación de la inscripción se niega por el recurrente, puesto que lo que existe realmente en la finca es un cerramiento de valla metálica, resultando por tanto evidente que el Registrador está confundiendo dicha valla metálica con la existencia de muros.
Hace constar el Registrador que “5.º Del examen de los antecedentes catastrales resulta con claridad un cambio sustancial de la morfología de la finca, que reflejaba casi sin variación la del punto 5.º”. Hay que reconocer que no se sabe qué quiere decir el Registrador cuando en el punto 5.º se refiere como argumento al propio punto 5.º, cuestión que, como es lógico, por incomprensible no requiere más comentario.
Continúa el Registrador expresando que de la planimetría del Archivo histórico resulta que la finca tenía “un camino lateral y otro por su lindero sur, con forma de pico (hoy desparecida como si se hubiera realizado alguna permuta para lograr forma recta –siguiendo la línea del camino que se aprecia en la parcela 294–), y con un pasillo que entronca con otra porción de la misma finca”, (es obvio que en esta frase la referencia a la parcela 294 es errónea, debe entenderse que se refiere a la parcela 244), y sigue alegando el Registrador que la parcela 244 estaba formada por cuatro porciones a, b, c y d, respondiendo la finca que pretende acceder al Registro a la que era la porción a, a salvo el indicio gráfico de permuta citado. Como se ve introduce el Registrador en este punto 60 la idea de que se hubiera podido realizar alguna permuta para lograr la forma recta del lindero norte de la parcela 244; y que donde antes había cuatro parcelas hoy la finca sólo tiene una.
Bien, respecto de todo el punto 6.º de la nota de calificación y también en la medida en que se apoya en el incomprensible punto 5.º, cabe decir, que el plano catastral que se incorpora a la escritura de 27 de septiembre de 2018 refleja la parcela 244 con una superficie de 26.397 metros cuadrados, cuatro subparcelas (a, b, c y d), una finca –parcela 243– incrustada y bordeada por su parte de poniente por un pasillo de la parcela 244 y, como antes se ha dicho, el Registrador presume que la desaparición del pico de la parcela 243 que se introduce en la parte norte del trozo sur de la parcela 244, ha motivado la realización de una permuta que alinea el lindero de nuestra finca. Esto es, el Registrador le da el valor de artículo de fe a esa certificación incorporada a la escritura de fecha 27 de septiembre de 2018 en el aspecto que le permite fundar la denegación de la georreferenciación que nos ocupa, despreciando que tal certificación está reflejando una representación gráfica totalmente inexacta de nuestra parcela 244. No debemos olvidar que la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad de la finca registral número 4.369 de Librilla es de 13.416 metros cuadrados, que la superficie catastral que se pretende que acceda al Registro respecto de dicha finca es de 9.399 metros cuadrados y que la superficie catastral que reflejaba el archivo catastral histórico es de 26.397 metros cuadrados y la hacía además lindar por el lindero norte con un camino, cuando dicha finca no ha lindado nunca por el norte con tal camino. Con respecto a la supuesta permuta, añadir que se trata de una simple especulación fundada en una certificación catastral manifiestamente inexacta, como antes se ha dicho, pues como tiene declarada la Dirección General en Resolución de 19 de diciembre de 2017 “las dudas deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados”.
Por último señala el Registrador que la georreferenciación propuesta resulta parcialmente coincidente con la georreferenciación inscrita de la finca 14.596 de Librilla y que además respecto de dicha finca se encuentra presentada con 510/184 una propuesta de georreferenciación calificada inicialmente de forma negativa.
La parte aquí recurrente no considera inscrita la base gráfica o georreferenciación en la finca 14.596 de Librilla, a pesar de que el Registrador afirma en su nota de calificación que sí está inscrita, en base a lo siguiente: 1.º– Del acta de inscripción de la inscripción 1.ª de la citada finca 14.596 no se desprende ni resulta que figure inscrita la representación gráfica de dicha finca como consecuencia de la agrupación llevada a cabo en el título que la motivó y en los términos que dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, tan sólo resulta del cuerpo de dicha inscripción 1.ª una lista de coordenadas de la finca, ahora bien, ello no implica que se haya inscrito la representación gráfica, al no figurar en el acta de inscripción ni cumplir los requisitos previstos en la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. 2.º– Los hermanos C. M., compradores en el protocolo 2.156/2018, son nietos de la vendedora en dicho protocolo doña M. R. R. –hoy difunta–, no constando a dichos hermanos, así como a la madre y tíos de dichos hermanos C. M., intervinientes todos en el protocolo 969/2021, la notificación de la inscripción de la base gráfica de la citada finca 14.596, en los términos que dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria. 3.º Realizada por la parte aquí recurrente la pertinente consulta en el “Geoportal Registradores” no se desprende que en dicho geoportal figure publicada la base gráfica de la aludida finca 14.596 de Librilla. En base a lo expuesto, resulta totalmente incomprensible para esta parte que el Registrador afirme en su nota de calificación que “La georreferenciación propuesta, resulta parcialmente coincidente con la georreferenciación inscrita de la finca 14.596 de Librilla”, cuando dados los argumentos esgrimidos anteriormente, no consideramos inscrita la georreferenciación de la citada finca y, por ende, cómo es posible que la representación gráfica que se pretende inscribir de la finca 4.369 de Librilla pueda solaparse sobre la base gráfica de la finca 14.596 de Librilla, si realmente la base gráfica de esta última finca no figura inscrita en el Registro de la Propiedad.
Del mismo modo, no hay que perder la perspectiva de que el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al igual que el procedimiento previsto en el artículo 201 del mismo cuerpo legal, se regularon expresamente para permitir rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca, siempre y cuando tales rectificaciones no respondieran a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita. Pues bien, en el caso que nos ocupa, nos encontramos ante dicha situación por los motivos argumentados con anterioridad, dado que el Registrador en su nota no fundamenta de manera concreta en relación con las fincas registrales colindantes que se haya producido la celebración de tales negocios, tan sólo se limita a especular y hacer conjeturas, –véase como ejemplo la conjetura sobre la existencia de una posible permuta con la parcela catastral 243 sin aludir a la finca o fincas registrales que pudieran encubrir dicho negocio– pues, precisamente, la existencia de un defecto de cabida superior al diez por ciento y la aparición de caminos como nuevos linderos de la finca, llevaron a esta parte a solicitar la iniciación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, tal y como establece la Dirección General en su Resolución de 17 de noviembre de 2015, según la cual: “en resumen, a partir del 1 de noviembre de 2.015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2.015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos: los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el ‘«Boletín Oficial del Estado»’, publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos”.
Tampoco se puede olvidar que todas las alegaciones planteadas por el Registrador para justificar la existencia de dudas que impiden la inscripción de la georreferenciación, se sustentan en hechos o circunstancias que tenía a su disposición cuando inició el procedimiento, por lo que de la tramitación del mismo no ha obtenido ningún nuevo dato que desvirtúe lo aquí afirmado. A este respecto cabe citar la resolución de esa Dirección General de 10 de abril de 2019 que, aunque referida a un supuesto de reanudación de tracto sucesivo, concluye que no procede iniciar el procedimiento cuando desde el principio se sabe que se va a denegar la inscripción, puesto que se traduce en trámites, costes y tiempo que es posible ahorrar. Cabe preguntarse por qué el Registrador inicia la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria sabiendo que, por aplicación de ese mismo artículo y del artículo 9 de la misma Ley necesariamente tenía que denegar la inscripción de la georreferenciación por solapamiento sobre otra finca colindante. Parece que con tal actuación está siguiendo el criterio por el que se va inclinando la Dirección General en recientes resoluciones. Pues bien, nosotros creemos que ese criterio de iniciar el procedimiento en todo caso, no tiene sentido cuando ya existe una georreferenciación que en este caso el Registrador considera inscrita, pues la denegación de la que se pretende inscribir es una actuación obligada para el Registrador de acuerdo con el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Parece pues que la iniciación del procedimiento en tales circunstancias no responde a la finalidad perseguida por los procedimientos registrales de rectificación del Registro, pues las comunicaciones a colindantes y demás trámites tienen sentido cuando de sus resultas pudieran despejarse las dudas que plantea la operación solicitada, pero cuando esta operación, es decir, la inscripción de la georreferenciación tiene el camino totalmente vedado, de nada sirve iniciar tales procedimientos, lo que en este caso ha tenido como consecuencia inmediata la presentación al cobro de la factura que se acompaña, lo cual nos deja expuestos a que en cualquier momento el Registrador acuda a los Tribunales por el procedimiento conocido como “jura de cuentas”, con las consecuencias legales que ello podría acarrear a esta parte.
Por último, en cuanto a la alegación de que se encuentra presentado con relación a la finca 14.596 de Librilla una propuesta de georreferenciación calificada inicialmente de forma negativa con el número de asiento 510 del Diario 184, no se comprende en qué puede afectarle ese asiento al que motiva este recurso que es el 1707 del Diario 183, es decir, al principio que rige nuestro sistema registral español de “prior tempore, potior iure”.
Respecto de la segunda de las cuestiones relativa a la llamada por el Registrador “parcelación sin licencia” cabe señalar que para dicho Registrador existen indicios evidentes de parcelación cuales son:
A.–“Según resulta del examen del PNOA y la cartografía catastral nos encontramos con toda claridad con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscinas, y una cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción”. Respecto de lo que cabe decir que es admirable la visión y capacidad de deducción del Registrador, pues donde él ve cuatro parcelas separadas por muros, en realidad sólo existe una parcela cercada por una valla metálica; se ignora dónde y cómo ha podido ver cuatro entradas a la finca y cuatro puertas de acceso (no podemos discutir este extremo pues sólo responde a la mera imaginación del Registrador y por ello nos limitamos a negarlo).
Ve además el funcionario calificante edificadas tres de las parcelas, dos con piscinas y una cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción. No deja de sorprender la clarividencia del Registrador, no sabemos de dónde ha podido sacar la idea de que hay un solar y que además está a punto de comenzar su construcción, verdaderamente esto es algo inaudito. Por lo que tan sólo añadiremos que existe construida en la finca una edificación que ya tenían los abuelos, puesto no hay que olvidar que los compradores son nietos de la vendedora (la cual a su vez era hija del primer titular registral de nuestra finca), y que repartidos por la finca existen otros más o menos pequeños edificios, así como también dos piscinas, pero además existe una balsa para riego pegada a la edificación que está situada en el ángulo suroeste de la parcela, la cual recientemente hemos tenido que cubrir para evitar posibles y desgraciados accidentes en los que pudieran verse implicados niños menores o mascotas, lo mismo se ha hecho cerrando con vallas metálicas las zonas de las piscinas con igual finalidad. Sorprende que la balsa de riego haya escapado a la agudeza visual del Registrador, añadir tan sólo que la tal balsa sigue cumpliendo la finalidad de regar las plantaciones existentes en la finca, si bien extrayendo el agua por uno de sus laterales y no por la parte superior de la misma.
B.–También el Registrador se ha permitido hacer una por él llamada “operación experimental” y partiendo de una cabida y de unos porcentajes totalmente ficticios (9.258,64 metros cuadrados, 24,85 por ciento, 14,17 por ciento, 17,93 por ciento y 39,79 por ciento) que no se corresponden con los que figuran en la escritura que son los siguientes: 9.399 metros cuadrados, 26,523382 por ciento, 17,335852 por ciento, 18,020784 por ciento y 38,119982 por ciento, y de tal “operación experimental” obtiene cuatro parcelas (de 2.300,99 metros cuadrados, 1.612,59 metros cuadrados, 1.660,50 metros cuadrados y 3.684,56 metros cuadrados) porcentajes que no difieren en exceso de los vendidos, lo que a juicio del Registrador apuntala la “sospecha” de haber vinculado la venta de participaciones a superficies concretas de la finca.
Pues bien, no se sabe si esta “operación experimental” causa más sorpresa por el hecho de que el Registrador se aventure a realizarla o porque la realice con relación a una superficie y con unos porcentajes totalmente distintos de los que figuran en la escritura que da origen a este recurso. Verdaderamente causa perplejidad que el Registrador ignore o parezca ignorar el contenido del documento calificado, pues, de un cálculo efectuado, como dice el Registrador a mano alzada, distribuye los metros cuadrados obtenidos a razón de unos porcentajes diferentes a los del título. Esta es otra actuación más de las que resultan incomprensibles en la nota de calificación.
En definitiva, donde el Registrador ve cuatro parcelas con muros, entradas, puertas, tres edificios y un solar e incluso calcula, no sabemos cómo, la superficie de cuatro parcelas, nosotros vemos una finca que ha pertenecido a nuestra familia desde el año 1935 y que cuatro hermanos integrantes de la misma quieren seguir disfrutándola con sus hijos y por ello se la compran a la abuela, viniendo a constituir una comunidad romana o por cuotas regida por los artículos 392 y siguientes del Código Civil.
Pero el Registrador después de que afirma ver en la documentación y con los medios de que dispone cuatro parcelas con la superficie que le ha parecido oportuno atribuir a cada una, resuelve que no puede practicar la inscripción “hasta la individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante mediante la preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por segregación y georreferenciación (art. 9 LH)”. Sorprende que no parezca pensar en la posibilidad de la división material.
Y no obstante, el Registrador en cumplimiento del artículo 79 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio efectúa comunicación al Ayuntamiento de Librilla, quedando pendiente la calificación del resultado de esta comunicación. Sobre esta cuestión volveremos más adelante a propósito de la comunicación efectuada al amparo del artículo 80 del mismo Real Decreto a la Región de Murcia.
En definitiva la situación que se refleja en las escrituras es la propia de una familia tradicional que quiere que sus nietos y biznietos sigan compartiendo y disfrutando un bien que lleva casi cien años en la familia, parece que al Registrador esta situación le resulta anacrónica lo que, de acuerdo con la figura de la familia nuclear que es la predominante hoy en día, no le permite ver nada más que una parcelación encubierta pues así se deduce de la “sospecha” que alberga de que se ha vinculado la venta de participaciones indivisas a superficies concretas de la finca.
A este respecto hay que traer a colación el criterio mantenido entre otras por la Resolución de 5 de marzo de 2013 de la Dirección General, en la que tres hermanas compran por terceras partes una finca, concluyendo dicha Dirección General que no es el número de titulares de la finca lo que determina los indicios de parcelación sino el uso individualizado de una o varias partes del terreno o asimilable. En igual sentido la Resolución de 24 de abril de 2019 en la que se hace constar que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determina de la finca, constituiría en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; aludiéndose en dicha resolución de 24 de abril de 2019 a la de 13 de marzo de 2019 referida a la compra por mitades indivisas de una finca por una pareja de hecho, a lo que cabe añadir la 12 de julio de 2016 en la que dos hermanos se adjudican en proindiviso una finca por título de herencia.
En definitiva, son múltiples las resoluciones que sostienen ese criterio, a las citadas tan sólo añadir la de 14 de abril de 2021 y aquéllas a las que la misma se remite.
Destacar que en la citada Resolución de 14 de abril de 2021 tras afirmar la Dirección General que la mera venta del pleno dominio de una finca rústica a diversos compradores en proindiviso no es presupuesto suficiente para requerir una intervención administrativa no prevista por la Legislación vigente, concluye que es necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adiciones concurrentes no basados en dudas o sospechas. En el mismo sentido se pronuncia la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de julio de 2021.
Donde el artículo 18 de la Ley Hipotecaria dispone que los Registradores calificarán, entre otros, la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras por los que resulte de ellas y de los asientos del Registro, el Registrador de Alhama realiza “operaciones experimentales” y de ahí obtiene “sospechas” afirmando a continuación que se trata de una parcelación ilegal, enlazando a continuación la cuestión con el concepto de la unidad mínima de cultivo y afirma que no se incorpora licencia de segregación pero se observa indubitadamente la presencia de una parcelación, arrojando –aproximadamente–, dos de las parcelas (o las cuatro, si mantiene el carácter de secano) superficies muy inferiores a las UMC de la Región de Murcia” que son 2 hectáreas para el secano y 2000 metros cuadrados para el regadío.
Por ello el Registrador en cumplimiento del artículo 80 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, efectúa comunicación a la Región de Murcia quedando pendiente la calificación de la vulneración de la unidad mínima de cultivo del resultado de esta comunicación, advirtiendo que conforme a dicho artículo “En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción”, como defecto insubsanable que sería.
Cabe preguntarse qué le ha comunicado exactamente el Registrador al Organismo competente de la Región de Murcia, porque si ha dado trasladado de las escrituras calificadas en ellas sólo hay una finca y por tanto la Administración no puede apreciar que se han formado fincas inferiores a la UMC. Y si se le ha acompañado el resultado de la “operación exper