Categoría: Administración

egistrales citadas, las parcelas catastrales de referencia y los inmuebles inspeccionados; y esa circunstancia de falta de identidad o correspondencia sí es susceptible de influir de modo significativo en la valoración técnica de las fincas.
6. Como señala el notario recurrente, no es necesario que las fincas registrales hipotecadas y tasadas estén coordinadas con el Catastro, por el contrario, basta y es suficiente con que tales fincas hipotecadas se correspondan con las que son objeto material de la tasación; de manera que un certificado catastral puede «corresponderse» con una finca registral, aunque ésta no esté «coordinada» catastralmente.
Y es que, como recalca la Resolución de 27 de abril de 2017, no es lo mismo la «correspondencia» y la «coordinación» entre fincas registrales y parcelas catastrales, en cuanto la constancia en el Registro de los datos de identificación catastral, se trata de una circunstancia más de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria con unos efectos limitados, mientras que la coordinación a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, supone la inscripción de la representación gráfica catastral y la rectificación de la descripción de la finca conforme a la misma (artículo 9.b), párrafo séptimo).
Coordinación, según resulta del citado artículo 10 de la Ley Hipotecaria, es, por tanto, la incorporación al folio real de una finca de la representación gráfica catastral de la misma, ya directamente o ya por la alteración generada por una representación gráfica alternativa, lo que implica que se presuma que la finca registral (en cuanto objeto de los derechos inscritos) tiene la ubicación, superficie y delimitación geográfica expresada en la referida representación gráfica catastral.
Correspondencia, sin embargo, es simplemente la constancia en el folio real de una finca de la referencia catastral de una parcela catastral, sin alteración de su descripción, y siempre que se cumplan los requisitos que la legislación hipotecario y catastral exigen para ello, entre otros, el que no existan dudas fundadas acerca de la identidad coincidente de ambas realidades y que se cumplan los márgenes de tolerancia legales.
Es decir, para que proceda la constancia registral de una referencia catastral solo es preciso que exista una identidad entre la finca registral y la certificación catastral aportada en los términos que resultan del artículo 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario, que dice que «se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador».
Conviene recordar en este punto que según doctrina de esta Dirección General (Resoluciones de 5 de agosto de 2014, 17 de abril y 22 de septiembre de 2015 y 1 de marzo de 2016, entre otras) para entender que existe correspondencia entre la parcela catastral y la finca registral no es preciso que tenga lugar una identidad absoluta, sino que basta con la existencia de datos que puedan llevar al registrador a la conclusión de que se trata de la misma finca, como nombre del paraje, superficie no idéntica pero sí aproximada, certificado técnico que no planteé dudas ciertas, titularidad catastral igual a la registral, o práctica identidad de los linderos.
Por otra parte, la operación jurídica de constitución de hipoteca sobre una finca registral no se encuentra incluida entre los supuestos en que, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, se exige la aportación de una «representación gráfica catastral georreferenciada» a los efectos de coordinación, por lo que es suficiente para la inscripción de la hipoteca y para la validez del certificado de tasación, que exista «correspondencia» entre la porción de terreno tasada –que es en este caso la parcela catastral rústica– y la finca registral hipotecada, por coincidir básicamente ambos recintos físicos acotados.
Pero también es cierto que la asignación de una referencia catastral concreta a una finca registral, según resulta de lo anteriormente expuesto, no depende de la simple afirmación de la parte interesada, sino que se encuentra sujeto a calificación registral, la cual, de no cumplirse los requisitos legales señalados anteriormente no podrá dar acceso al Registro a la referencia catastral sino de conformidad, exclusivamente, con los procedimientos establecidos en la legislación hipotecaria.
7. En el supuesto objeto de este recurso, como se ha señalado en el fundamento de Derecho cuarto, la registradora de la Propiedad calificante no pone como defecto la falta de coordinación de las fincas hipotecadas, sino que su tacha va referida a la existencia de dudas fundadas acerca de la correspondencia o identidad entre las porciones de terreno tasadas y las fincas registrales hipotecadas, por existir según que finca, diferencias de paraje de ubicación, de superficie –en algún caso superior a los márgenes permitidos–, o de linderos que siendo fijos deberían coincidir.
Esas mismas dudas se ha planteado también el tasador –ver fundamento de Derecho quinto– que, como se ha expuesto anteriormente, señala que no ha podido comprobar la correspondencia señalada por el solicitante y, en consecuencia, considera que se deberán «vincular» (debe entenderse establecer registralmente la correspondencia) las referencias catastrales de las parcelas tasadas con las fincas registrales, «para que de esta manera queden perfectamente identificadas y delimitadas sin género de dudas», y que «de no realizarse dicha vinculación catastral, la advertencia pasará a ser condicionante».
Quizá hubiera sido más ajustado a lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que los tasadores, ante esta falta de seguridad acerca de que la referencia catastral de las parcelas que se tasaban se correspondía con la identidad de cada una de las fincas hipotecadas, hubieran rehusado hacer la tasación (artículo 13 y Resolución de 14 de diciembre de 2016), pero, en todo caso, es claro que están condicionando la validez de las tasaciones realizadas a la acreditación de tal correspondencia o identidad.
Debe recordarse a este respecto, que para que el valor de tasación pueda ser utilizado a efectos de garantía hipotecaria, ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante (artículo 9), y que la falta de constatación de la correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca hipoteca es motivo para establecer un condicionante (artículo 10).
Además, es indudable que, si no se puede establecer esa correspondencia entre la parcela catastral tasada y la identidad de la finca registral hipotecada, máxime cuando existen dudas acerca de su situación e importantes diferencias de superficie, tales discrepancias pueden afectan significativamente a la valoración técnica realizada en los términos del artículo 10.1.e) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Solo cuando las discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral o catastral no induzcan a dudar sobre su identificación o sean menores, de tal manera que previsiblemente no influyan sobre los valores calculados (artículo 11), solo procederá una advertencia y la certificación será válida.
Por último, en cuanto a la forma de subsanar el defecto, dada la importancia de las discrepancias puestas de manifiesto, y no obstante poder acreditarse la correspondencia de referencia por otros medios, parece inevitable acudir a uno de los procedimientos de rectificación de la descripción de las fincas registrales regulados en los artículos 199 a 201 de la Ley Hipotecaria.
Ello, sin perjuicio de la eficacia que debe darse al levantamiento de los condicionante de los certificados de tasación a que se refiere el artículo 14 de la Orden ECO, según el cual, la entidad tasadora podrá levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo, exigiendo para tal levantamiento del condicionante la declaración expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe en la que se manifieste que se ha verificado la desaparición del supuesto que dio origen al mismo.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de noviembre de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.