Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por doña N. B. P., en nombre y representación de la mercantil «Metalúrgica del Penedès, SA», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, doña Margarita Lozano de Carlos Muñoz, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con oposición del titular de una finca colindante, se suspende la inscripción de la georreferenciación solicitada para una finca resultante de agrupación.
Mediante escritura autorizada el día 26 de julio de 2021 por el notario de Vilafranca del Penedès, don Francisco Díaz Molina López, con el número 995 de protocolo, se formalizó la agrupación de dos fincas registrales propiedad de «Metalúrgica del Penedès, SA», aportando la georreferenciación catastral de cada una de ellas.
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villafranca del Penedès, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«A) Documento objeto de despacho:
Número de protocolo: 995.
Autorizante: De Vilafranca del Penedès don Francisco Díaz Molina López.
Fecha documento: veintiséis de julio de dos mil veintiuno.
B) Presentación Libro Diario:
Número de entrada: 4589.
Número de Asiento: 473/0.
Número Diario: 257.
Fecha de presentación: veintiséis de julio de dos mil veintiuno.
C) Nota/s extendida/s al margen del asiento de presentación vigente:
Nota de suspensión de calificación y de despacho: Referente al título que fue causa del asiento de presentación al que corresponde esta nota, su calificación e inscripción han sido suspendidas por las causas indicadas en la resolución emitida a tales efectos, la cual ha sido archivada en su expediente, abierto bajo su número de entrada. Vilafranca del Penedès, a 4 de agosto de 2021. Fecha de notificación: A la autoridad: el día 4 de agosto de 2021. CSV: (…).
Aportación copia y ejemplar de autoliquidación del impuesto: Aportada en el día de hoy: a) copia del título, mediante soporte papel, de la enviada inicialmente mediante vía telemática, que causó el asiento al que corresponde esta nota, cuya identidad de ambas es la misma, y b) ejemplar de autoliquidación por razón del impuesto correspondiente. Vilafranca del Penedès, a 24 de agosto de 2021. CSV: (…).
Prórroga asiento: Por razón de haberse aportado el documento que fue causa del asiento de presentación indicado –en su caso, con su documentación complementaria–, ha originado la prórroga de su vigencia hasta la finalización del plazo de inscripción de quince días, a contar desde el día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 18, apartado 2.º, de la Ley Hipotecaria. Vilafranca del Penedès, a 24 de agosto de 2021. CSV: (…).
Diligencia: Por razón de la apertura del procedimiento indicado en la nota anterior, se ha procedido a notificar al colindante La Xarmada, SCCL y J. Ramos Rivera Giménez, mediante envió por correo certificado con acuse de recibo, con fecha 16 de septiembre de 2021, por así exigirlo los artículos 9 apartado b) y 199 precitado en dicha nota y sus concordantes. Vilafranca del Penedès, a 16 de septiembre de 2021. CSV: (…).
Diligencia: El día 16 de septiembre del corriente año ha sido publicada en el BOE. La comunicación a l’Ajuntament de Pacs del Penedès y La Xarmada, Sccl, don A. S. L. y posibles titulares colindantes desconocidos, de los cuales se ignoraba el lugar de notificación, del inicio del citado procedimiento. Vilafranca del Penedès, a 16 de Septiembre de 2021. CSV: (…).
Diligencia: el día 21 de septiembre del corriente año ha sido debidamente entregada la citada notificación efectuada a La Xarmada, SL. Vilafranca del Penedès, a 21 de setiembre de 2021. CSV: (…).
Diligencia: En el día de hoy, se ha presentado en esta oficina con número de entrada 6334/21 escrito suscrito por don F. A. S. P., con NIF (…), en nombre y representación de la entidad la Xarmada SCCL, titular registral de la finca 609 de Pacs del Penedès, colindante con la que es objeto de este expediente oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica comunicada, alegando que la superficie, delimitación los datos que constan actualmente en el catastro no son correcto, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas 884 y 610 y la 609 de su propiedad. Vilafranca del Penedès, a 15 de octubre de 2021. CSV: (…).
Cierre del Procedimiento: Habiéndose efectuado alegaciones por La Xarmada, SCCL, colindante notificado, dentro del plazo legal, con fecha 15 de octubre de 2021, se da por finalizada la tramitación del referido procedimiento denegándose la inscripción de la base gráfica pretendida. Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. CSV: (…).
Nota de calificación negativa y prorroga de asiento: Con relación al documento en el referenciado: A/ Ha sido calificado de forma negativa a los efectos de su inscripción, por los hechos y fundamentos de derecho que consta en la nota extendida a tales efectos, archivada bajo su número de entrada. B/ Prórroga del asiento: Por razón de la predicha calificación se prorroga el plazo del citado asiento en sesenta días a contar desde la última de las dos notificaciones (Vid. 323 de la LH). Vilafranca del Penedès, a 2 de noviembre de 2021. CSV: (…).
Fechas de notificaciones: a) A la autoridad y b) Al interesado/presentador: el día 3 de noviembre de 2021. Vilafranca del Penedès, a 3 de noviembre de 2021. CSV: (…).
Retirado: Retirado hoy sin inscribir el documento que fue causa del asiento de presentación indicado y, en su caso, con la documentación complementaria, por así solicitarlo el presentador y bajo su responsabilidad. Vilafranca del Penedès, a 25 de noviembre de 2021. CSV: (…).
Presentado recurso gubernativo contra la calificación negativa, quedando el asiento prorrogado hasta su resolución. Vilafranca del Penedès, a 3 de diciembre de 2021. CSV: (…).
Complementario: Aportado documento complementario al que fue causa del asiento de presentación referenciado: Recurso de calificación, presentado por el Ministerio de Justicia, de fecha 24 de febrero de 2022. Vilafranca del Penedès, a 28 de febrero de 2022. CSV: (…).
Complementario: Aportado documento complementario al que fue causa del asiento de presentación referenciado: Recurso de calificación, presentado por el Ministerio de Justicia, de fecha 24 de febrero de 2022. Vilafranca del Penedès, a 3 de marzo de 2022. CSV: (…).
Calificación negativa.
Recibida comunicación de la Dirección General de Seguridad Juridia [sic] y Fe Pública de su resolución de 23 de febrero del año en curso por la que se revoca la nota de calificación precedente por "no contener la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante", la registradora que suscribe acuerda dejar sin efecto la nota de calificación anterior y llevar a cabo nuevamente la calificación del título presentado, resolviendo suspender la inscripción solicitada, en base a los siguientes,
Hechos.
Por la escritura que se califica, la sociedad Metalúrgica del Penedès, SA, como propietaria de las fincas registrales del Pcs[sic]del Penedès 610 y 884, que según el Registro tienen una cabida de 7.145,63 m2y 1.842,50 m2, respectivamente, procede a rectificar su superficie manifestando que la misma es de 7.210,62 m2y 1.842,55 m2, respectivamente, y a agrupar ambas fincas formado una sola de 9.053,17 m2.
En fecha dieciséis de septiembre de veintiuno se inició el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para la inscripción de la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedès, siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante de la agrupación de las parcelas catastrales 9102603CF8890S0001PX y 9102616CF8890S0001IX.
El día quince de octubre de dos mil veintiuno fue presentada en este Registro alegación por parte del titular colindante La Xarmada, SCCL, oponiéndose a la inscripción de la rectificación de cabida y base gráfica de la parcela resultante de la agrupación, por invasión de la finca de su propiedad, manifestando que los datos catastrales no son correctos, existiendo en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de la finca agrupada y la exponente en relación a esta cuestión, entendiendo que en la parcela catastral se incluye parte de la finca de su propiedad, ya que ''la línea divisoria entre ambas fincas debe situarse a una distancia constante de 1,05 metros respecto de la fachada de las edificaciones de Xarmada SCCL", aportando dictamen técnico al respecto.
A la vista de las alegaciones planteadas, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar indubitadamente la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación.
El día veintinueve de octubre de dos mil veintiuno finalizó el plazo reglamentario para la presentación de alegaciones por parte de otros colindantes afectados.
Fundamentos de Derecho.
Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103-bis, 198, 199, 200 y 202 de la Ley Hipotecaria, así como la Resolución conjunta de las Direcciones Generales de los Registro y del Notariado y del Catastro de fecha 26/10/2015, la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 8 de febrero de 2016, 19 de abril de 2016, 9 de mayo de 2016, 5 de julio de 2016, 21 de mayo de 2018, 4 de enero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 16 de mayo de 2019.
Dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que "b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. (...) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita".
Y, por su parte, el artículo 199 del mismo cuerpo legal establece que "el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. (...).
Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.
El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.
Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia".
1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma.
Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares.
Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley hipotecaria, o bien instar ante notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia.
2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupado otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria.
La presente nota de calificación podrá (…).
Vilafranca del Penedès, 7 de marzo de 2022.–Este documento ha sido firmado digitalmente por la registradora: doña Margarita Lozano de Carlos Muñoz con firma electrónica reconocida.»
Contra la anterior nota de calificación, doña N. B. P., en nombre y representación de la mercantil «Metalúrgica del Penedès, SA», interpuso recurso el día 5 de abril de 2022 mediante escrito en los siguientes términos:
«Hechos.
Primero. En fecha 26 de julio de 2021 la mercantil "Metalúrgica del Penedès, SA", otorgó una escritura pública ante el Notario autorizante de Vilafranca del Penedès, Aguilar Calvo Torres Rivera García, bajo el número de su protocolo 995, mediante la cual se procedía a efectuar la agrupación de dos fincas urbanas de su titularidad con arreglo a las siguientes determinaciones:
1) En el expositivo I de la mencionada escritura notarial, se efectúa la descripción de la finca registral número 610, inscrita en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedes, al tomo 1.600, libro 610 de Pacs del Penedès, Folio 186, inscripción 4.º y 9, la cual reza:
"Urbana. Parcela industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial ‘La Xarmada’. con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término de Pacs del Penedès. Según el título y el registro tiene una superficie de siete mil ciento cuarenta y cinco metros sesenta y tres decímetros cuadrados, si bien según reciente medición tiene una superficie solar de siete mil doscientos diez metros con sesenta y dos decímetros cuadrados, dentro de la cual se contiene una nave industrial compuesta de planta baja solamente, de superficie construida mil seiscientos cuarenta metros cuadrados.
Linda, en junto: al norte, con el vial principal del Polígono La Xarmada y en parte con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con el vial principal del Polígono La Xarmada y en parte don P. J. G. R. y doña C. B. B.); al sur, con fincas de la Xarmada, SCCL (antes, con vial del Plan Parcial); al este, con vial del Plan Parcial; y al Oeste, con vial del Plan Parcial y en parte con finca de Metalúrgica del Penedès, SS (antes, con finca de don P. J. G. R. y doña C. B. B., y parte con don J. A. S. L.).''
A este respecto, procede señalar que por parte del Notario autorizante de la citada escritura se incorporó la Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca, obtenida por éste por vía telemática, de la que resulta una referencia catastral número 9102603 CF 8890 S 0001 PX, recogiéndose en ese mismo expositivo I, la manifestación efectuada por la parte otorgante de la citada escritura conforme existe identidad entre la realidad física de la finca y la que resulta de la certificación protocolizada.
En la mencionada escritura se hace constar que la finca descrita anteriormente pertenece a la entidad mercantil ''Metalúrgica del Penedès, SA'', por los siguientes títulos:
a) En cuanto al terreno, por compra a don J. E. M., formalizada en escritura pública autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedès, don Jose Núñez Suárez, el veinticuatro de diciembre de mil novecientos ochenta y ocho.
b) Y en cuanto a la construcción, por accesión industrial, según resulta de la escritura autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedès, don Cesar Hernández Vega, el seis de noviembre de dos mil dos, con el número tres mil sesenta y ocho de su protocolo.
2) Por su parte, en el expositivo II de la mencionada escritura notarial, se efectúa la descripción de la finca registral número 884, inscrita en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, al tomo 1.719, libro 18 de Pacs del Penedès, Folio 32, inscripciones 1.ª 2.ª y la cual reza:
''Urbana. Nave industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial La Xarmada, con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término municipal de Pacs del Penedes. Consta únicamente de una planta baja que tiene una superficie construida de mil seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados. Se encuentra construida sobre un solar que según el título y el registro tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados, si bien según reciente medición tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y dos metros con cincuenta y cinco decímetros cuadrados.
Linda, en conjunto: al norte, con vial en ejecución del Plan Parcial; al sur, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó); al este, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó); y al oeste, con finca de Metalúrgica del Penedès, SA (antes, con resto de finca matriz de que se segregó).''
De igual modo, el Notario autorizante incorpora a la referida escritura pública la Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca, obtenida por él mismo por vía telemática, de la que resulta una referencia catastral número 9102616 CF 8890 S 0001 IX, recogiéndose en el propio expositivo II de la repetida escritura la manifestación efectuada por la parte otorgante de la escritura conforme existe identidad entre la realidad física de la finca y la que resulta de la certificación protocolizada.
Asimismo, en la mencionada escritura se hace constar que la finca descrita anteriormente pertenece a la sociedad ''Metalúrgica del Penedes, SA'', por los siguientes títulos:
a) En cuanto al terreno, por la segregación formalizada en escritura pública autorizada por el Notario de Vilafranca del Penedes, don Francisco Vidal Díaz, el siete de junio de dos mil cuatro, con el número mil trescientos treinta y tres de su protocolo.
b) Y en cuanto a la construcción, por accesión industrial, según resulta de la escritura de declaración de obra nueva autorizada por el Notario de Santa Margarita y Los Monjos, Don Santiago Madridejos Fernández, el día veintinueve de julio de dos mil cuatro, con el número mil novecientos setenta y seis de su protocolo.
3) En el apartado ''otorga primero'' de la escritura de constante referencia, se procede a la agrupación de las dos fincas descritas en el expositivo I, siendo las mismas colindantes entre ellas, y en consecuencia, se establece la descripción de la finca resultante de dicho acto jurídico en los siguientes términos:
''Urbana. Parcela Industrial situada en el Polígono único del Plan Parcial 'La Xarmada', con frente al vial principal de acceso al mismo, en el término de Pacs del Penedès. En su interior se encuentran las siguientes edificaciones:
a) Una nave industrial compuesta únicamente de una planta baja, con una superficie construida de mil trescientos cuarenta metros cuadrados.
b) Y otra nave industrial compuesta únicamente de una planta baja, con una superficie construida de mil seiscientos doce metros con cincuenta decímetros cuadrados.
La parcela tiene una superficie de nueve mil cincuenta y tres metros con diecisiete decímetros cuadrados, de los que dos mil novecientos cincuenta y dos metros con cincuenta decímetros cuadrados están ocupados por la edificación.
Linda: al norte, con el vial principal del polígono La Xarmada; al sur, con fincas de La Xarmada, SCCL; al este, con vial del plan parcial; y al oeste, con vial del plan parcial (…).''
Segundo. Asimismo, de conformidad con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, en la citada escritura pública de agrupación de fincas se aportó e incorporó protocolizadas a la misma, las representaciones gráficas georreferenciadas, tanto de las dos fincas objeto de agrupación, como de la finca cuya agrupación se formaliza en la mencionada escritura, expedidas por el arquitecto don J. P. P.
A la vista de que se detectó la existencia de un pequeño error en la descripción de la superficie de las dos fincas que eran objeto de agrupación, en el apartado «Otorga Segundo» de la escritura, se solicitaba expresamente la toma de razón de la citada escritura en el Registro de la Propiedad, en especial el exceso de cabida de las dos fincas objeto de agrupación, en concepto de rectificación de superficie, por ser inferior a la vigésima parte de la superficie inscrita, de conformidad con el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, dado que:
– Por lo que se refiere a la primera de las fincas descritas en el apartado 1 del hecho primero del presente recurso, en la descripción de dicha finca recogida en el Registro de la Propiedad se establecía una superficie de la finca de (7.145,63 m2), cuando conforme a la realidad física y jurídica extra-registral, dicha finca presentaba una superficie de (7.210,62 m2), de manera que se producía un ligero y muy reducido exceso de cabida de (64,99 m2).
– Por lo que se refiere a la segunda de las fincas descritas en el apartado 2 del hecho primero del presente recurso, en la descripción de dicha finca recogida en el Registro de la Propiedad se establecía una superficie de la finca de (1.842,50 m2), cuando conforme a la realidad física y jurídica extra-registral, dicha finca presentaba una superficie de (1.842,55 m2), de manera que se producía un ligero y muy reducido exceso de cabida de (0,05 m2).
Así las cosas, y a los efectos de obtener la concordancia entre la realidad registral y la realidad física y jurídica extra registral de la finca resultante de tal agrupación, la cual presentaba según las descripciones obrantes en el Registro de la Propiedad una superficie en conjunto y total de (8.988,13 m2), si bien según reciente medición de las fincas agrupadas dicha superficie era de (9.053,17 m2), se solicitaba la toma de razón e inscripción en el Registro de la Propiedad de ese pequeño exceso de cabida por un total de (65,04 m2), la cual suponía un ínfimo aumento de superficie respecto a la recogida en el Registro de la Propiedad del (0,72 %).
A este respecto, resulta del todo relevante destacar que las representaciones gráficas georreferenciadas aportadas a la escritura resultaban prácticamente coincidentes e idénticas respecto a las superficies resultantes de las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas que habían sido obtenidas por el Notario autorizante, e incorporadas, asimismo, mediante su protocolización a la escritura de agrupación, debiendo resaltarse que conforme a dichas certificaciones catastrales, las fincas que eran objeto de agrupación presentaban, en cuanto:
– A la finca de referencia catastral número 9102603 CF 8890 S 0001 PX, una superficie gráfica de (7.211 m2), prácticamente equivalente a la superficie de (7.210,62 m2) que resultaba de la representación gráfica georreferenciada aportada.
– Y a la finca de referencia catastral número 9102616 CF 8890 S 0001 IX, una superficie gráfica de (1.843 m2), prácticamente equivalente a la superficie de (1.842,55 m2) que resultaba de la representación gráfica georreferenciada aportada.
Tercero. En fecha 26 de julio de 2021 se emitió por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès una primera nota de calificación negativa de la inscripción de la referida escritura pública de agrupación de fincas, al considerar en sus fundamentos de derecho que:
''1.º Habiéndose presentado alegación a la base gráfica, por parte del titular registral de la finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no es posible la inscripción de la base gráfica registral de la finca relacionada en el precedente documento.
Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares.
Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia.
2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura.
Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción solicitada de dicha modificación hipotecaria (…).''
A este respecto, y conforme consta en la nota de calificación negativa notificada a la sociedad compareciente, en fecha 2 de noviembre de 2021, se presentó por la entidad ''La Xarmada, SCCL'', titular registral de la finca 609 de Pacs del Penedès, en su condición de colindante de la finca registral objeto de la escritura de agrupación, oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica comunicada, en base a las alegaciones y documentos que se presentaron a tal efecto (…).
En la diligencia en que se recoge la presentación de las alegaciones de oposición efectuadas por dicha titular colindante de la finca registral objeto de calificación, conforme se expone en las dos notas de calificación negativa expedidas por la Registradora de la Propiedad, se hace constar que ''La Xarmada, SCCL'' se había opuesto a la inscripción de la representación gráfica comunicada alegando que: la superficie, delimitación, los datos que constan actualmente en el Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas 884 y 610 y la 609 de su propiedad (...)".
Así las cosas, y a la vista de la oposición formulada por el citado titular colindante, la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès emitió, inicialmente, en fecha 2 de noviembre de 2021, calificación negativa de la inscripción del documento de la escritura pública de agrupación otorgada por la mercantil compareciente, por la que se resuelve suspender la inscripción solicitada (…), en base a los hechos y fundamentos de derecho que se consignan en la misma, los cuales resultan reproducidos en el apartado 1.º del presente correlativo fáctico Tercero del recurso.
Cuarto. En fecha 3 de diciembre de 2021, la entidad mercantil compareciente interpuso el correspondiente recurso gubernativo ante la Dirección General de Registros y Notariado con respecto a la antedicha nota de calificación negativa emitida en fecha 2 de noviembre de 2021 por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, respecto a la solicitud de inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas, otorgada ante el Notario autorizante, don Francisco Díaz Molina López, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995 (…)
Asimismo, junto a dicho recurso, se adjuntaban dos resoluciones judiciales que han adquirido plena firmeza y que se encuentran revestidas con el principio general del derecho procesal y material de fuerza de cosa juzgada con respecto a la configuración y lindes de las fincas que separan a ambos titulares colindantes (ex artículos 207 y 222 LEC):
– Sentencia recaída en fecha 23 de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vilafranca del Penedès (…), tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con respecto a la compañía colindante, la cual fue estimada en su gran mayoría de pretensiones (…).
– Sentencia, recaída en segunda instancia, dictada en fecha 11 de noviembre de 2003 por la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, que confirmó la anterior sentencia de primera instancia, cuyas determinaciones resultan absolutamente claras, sin que se pueda albergar ningún resquicio de duda, con respecto al linde separador de ambas fincas colindantes (…).
Y asimismo, como complemento de tales resoluciones judiciales, cabe decir que la fijación del linde separador entre las fincas colindantes fue objeto, además, de un procedimiento incidental de ejecución de títulos judiciales, procediéndose a través de prueba pericial judicial a fijar tal delimitación en dicho incidente, el cual finalizó por Auto judicial dictado en fecha 11 de abril de 2005 por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 3 de Vilafranca del Penedès (autos 244/2003 ejecución provisional de títulos judiciales que derivó en definitiva, del citado órgano judicial, quien vio las actuaciones del procedimiento de menor cuantía en ejercicio de la acción reivindicatoria de la propiedad), por el que, una vez colocados los puntales por los que discurre la valla separadora de ambas fincas, se acordó: ''el archivo de las presentes actuaciones, ya que se ha dado entero cumplimiento al objeto de la ejecución (…)''.
Quinto. El recurso gubernativo interpuesto por esta parte ante la Dirección General de Registros y Notariado fue resuelto definitivamente por resolución dictada en fecha 23 de febrero de 2022 por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, en virtud de la cual se acuerda ''estimar el recurso y revocar la nota de calificación''.
En esencia, los Fundamentos de Derecho de la mencionada resolución determinaban que:
1) ''Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral, confeccionada por un arquitecto, correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan''.
2) ''Para resolver este recurso, hay que partir del procedimiento de reparcelación aprobado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, del cual deriva la configuración de las fincas registrales 609, 610 y 884, que es el que define dicho derecho.
Además, hay que estar también a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Vilafranca del Penedès, recaída el día 23 de diciembre de 2002 en el procedimiento número 18/2001, ratificada por la sentencia de fecha 11 de noviembre de 2003 de la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Barcelona, derivadas del ejercicio de una acción reivindicatoria y de deslinde, en la que reconocía la invasión de 725 metros cuadrados sobre la finca de la entidad recurrente, demandante en el juicio, por uno de sus linderos, y de 223 metros cuadrados por otro de sus linderos, fijando los límites de las fincas en línea recta por las paredes posteriores de las edificaciones existentes, de conformidad con el plano F-5 de la reparcelación. Y debe tenerse en cuenta porque la registradora dispone de ellas, al emitir la nota de calificación negativa pues se aporta como documento complementario número 3 de las alegaciones.
En virtud de dicho expediente de reparcelación, que se inscribió en el Registro, la finca registral 610 resultó con una superficie de 10.926 metros cuadrados. De ella se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, que dieron lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el objeto del recurso quedando una superficie según Registro de 8.988,13 metros cuadrados.
Posteriormente, se segregaron 1.842,50 metros cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros cuadrados, según Registro.
En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, aunque según la georreferenciación alternativa aportada tiene 9.053,17 metros cuadrados.
La finca registral 610 se corresponde con la parcela con referencia catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 con la parcela con referencia catastral 9102616CF8890S00011X de 1.843 metros cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie de 1.792 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.973,87 metros cuadrados, siendo la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la superficie que resulta de la reparcelación.
Si como dice la Registradora en su informe la segregación de los 1.937,87 m2formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no debiera computarse esa diferencia superficial: pues la rectificación de superficie, también de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto.
Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe entre los 8.988,13 m2y los 9.053,17 m2, es decir, 65,04 m2.
La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados que resulta inalterada en el Registro, sin que se haya solicitado la inscripción de su georreferenciación. Según el informe de la Registradora, esta finca se corresponde con las parcelas catastrales 9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 9102611CF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S, cuya suma arroja una superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación).''
Así pues, la resolución dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia efectúa un análisis detallado de la situación registral y catastral de las fincas titularidad de esta parte recurrente y del colindante opositor, como punto de partida para resolver la procedencia de la inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas solicitada.
Por otra parte, en los Fundamentos de Derecho 3.º y 4.º, se expone la doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado, con respecto, primeramente, a la admisibilidad de rectificaciones en fincas que procedan de una reparcelación, así como la procedencia del inicio del procedimiento del artículo 199 LH para la registración de algún exceso o modificación de cabida. a los efectos de valorar si ''puede inscribirse la georreferenciación y la consiguiente rectificación de la descripción".
Y en un segundo término, se procede a comprobar si se cumple la doctrina de la citada Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la inscripción de representaciones gráficas, destacando especialmente los siguientes criterios y reglas de actuación a tener en cuenta:
a) ''El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria)''.
b) ''A tal efecto el registrador podrá utilizar con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles. que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2014, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro''.
c) ''Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permita el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica la ubicación. localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma''.
d) ''El registrador a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelva. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin que 'la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción'''.
e) ''El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten un colindante''.
f) ''En el presente caso. la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad. Basándose solamente en la oposición del colindante''.
La registradora en el informe de defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca, que motivaron el inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a pesar de cumplirse todos los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria (…).
A pesar de la referida resolución dictada en fecha 23 de febrero de 2022 por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, por la que se procede a ''estimar el recurso y revocar la nota de calificación'', y una vez presentada nuevamente la escritura pública de agrupación de fincas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la Registradora ha emitido, nuevamente, en fecha 7 de marzo de 2022 nota de calificación negativa de dicha inscripción (…), en base a los siguientes
Fundamentos de Derecho.
''Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 10, 18, 19, 19 bis, 21, 32, 34, 38, 103 bis, 198, 199, 200 y 202 de la Ley Hipotecaria, así como la resolución conjunta de las Direcciones Generales de los Registros y del Notariado y del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, la resolución y/o circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, así como resoluciones de esta última Dirección General de 8 de febrero de 2016, 19 de abril de 2016, 9 de mayo de 2016, 5 de julio de 2016, 21 de mayo de 2018, 4 de enero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 16 de mayo de 2019. Dispone el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que 'b) Siempre que se matricule una finca o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices (...) la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita'.
Y, por su parte, el artículo 199 del mismo cuerpo legal establece que 'el registrador solo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas colindantes afectadas (…).
Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. (...). La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.
El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, Y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.
Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia'.
1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma.
Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares.
Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley hipotecaria, o bien instar ante notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los tribunales de Justicia.
2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Por consiguiente, mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria.''
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho:
I. (…).
III. En cuanto al fondo del asunto, se hace constar que la disconformidad con respecto a la nota de calificación negativa por la que se acuerda suspender la inscripción de la escritura pública de agrupación, otorgada ante el Notario autorizante Don Francisco Díaz Molina López, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995, que fue solicitada por esta mercantil compareciente, se fundamenta en base a las siguientes
Alegaciones:
Primera. Infracción de los artículos 327, en sus párrafos 10 y 11, y 328, en su párrafo 4.º, de la Ley Hipotecaria.
La nueva nota de calificación negativa emitida por la Registradora de la Propiedad a la que se hace referencia en el correlativo fáctico Sexto del presente recurso, contraviene la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia dictada en fecha 23 de febrero de 2022, por la que analizando en profundidad todos los datos registrales, catastrales y judiciales que concurren en la solicitud de inscripción de la escritura pública de agrupación de fincas referenciada en el correlativo fáctico primero (…), acordó estimar íntegramente el recurso gubernativo interpuesto por esta parte compareciente, en fecha 3 de diciembre de 2021, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (…), y en consecuencia revocar la anterior nota de calificación negativa emitida en fecha 3 de noviembre de 2021 (…) con respecto a dicha solicitud de inscripción.
A este respecto debemos reputar infringido del artículo 327, en sus párrafos 10 y 11, de la Ley Hipotecaria, por los que se establece que:
''(…) Publicada en el 'Boletín Oficial del Estado' la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registradores mientras no se anule por los tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo.
Habiéndose estimado el recurso el Registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución. El plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empezará a contarse desde que haya transcurrido dos meses desde su publicación en el 'Boletín Oficial del Estado', a cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo seguirá vigente el asiento de presentación. En caso de desestimación presunta por silencio administrativo la prórroga del asiento de presentación vencerá cuando haya transcurrido un año y un día hábil, desde la fecha de interposición del recurso gubernativo. En todo caso será preciso que no conste al Registrador interposición de recurso judicial al que se refiere el artículo siguiente (…).''
A la luz de la normativa transcrita, una vez estimado el recurso gubernativo mediante resolución expresa dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia procedía que por parte de la Registradora de la Propiedad se procediera a practicar el asiento de inscripción que había sido denegado en la nota de calificación negativa que ha resultado revocada por parte de dicha resolución, no pudiéndose practicar, como así ha sucedido, una nueva nota de calificación negativa, la cual, además, resulta, esencialmente, una reiteración de la primera nota de calificación negativa que ha sido revocada, y que, a mayor abundamiento, vuelve a denegar la inscripción solicitada, en base a los mismos argumentos y fundamentos que han quedado desestimados por la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia.
En efecto, tras una complementación de los hechos concurrentes, la cual tiene por objeto básicamente una exposición de las alegaciones formuladas por el colindante opositor, la nueva nota de calificación negativa en el apartado de fundamentos de derecho por los que se motiva la denegación de la inscripción, presenta las siguientes diferencias respecto a la anterior nota de calificación negativa que ha resultado revocada:
– Se añade la transcripción literal del apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, así como diversos pasajes del artículo 199.1 del mismo cuerpo legal; preceptos a los que ya se había remitido y se había hecho invocación expresa en la primera nota de calificación negativa.
– En el apartado propiamente de los ordinales primero y segundo, donde, en realidad se consignan los motivos de denegación únicamente se aprecia como modificación de la anterior nota de calificación negativa, la añadidura del siguiente texto: '(...) y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que (...).'
Sin perjuicio de los argumentos que se esgrimirán al respecto en el presente recurso, debe apuntarse ya de entrada que la nota de calificación negativa vuelve a ampararse en las meras alegaciones del colindante opositor, sin aportar juicio de valor alguno sobre la identidad de la finca registral y de la georreferencia gráfica catastral existentes, conforme a los datos objetivos de que dispone el Registro y que pueden extraerse de los distintos registros públicos u oficiales (ya sea del propio Registro como del Catastro, o de las Resoluciones Judiciales firmes existentes), sin que se efectúe una valoración del juicio comparativo de concordancia e identificación por el Registrador de la coincidencia entre la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales que se corresponden con las fincas registrales que son objeto de la agrupación contemplada en la escritura pública otorgada por esta parte.
Un juicio de valor comparativo que sí que s