Categoría: Administración

ficiales (ya sea del propio Registro como del Catastro, o de las Resoluciones Judiciales firmes existentes), sin que se efectúe una valoración del juicio comparativo de concordancia e identificación por el Registrador de la coincidencia entre la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales que se corresponden con las fincas registrales que son objeto de la agrupación contemplada en la escritura pública otorgada por esta parte.
Un juicio de valor comparativo que sí que se realiza en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, en el que se efectúa una exposición profunda y detallada de los datos registrales, catastrales de las fincas de los dos titulares colindantes, así como del expediente administrativo de reparcelación por el que se inmatricularon las mismas, y se toma en consideración las resoluciones judiciales de carácter firme recaídas con respecto al lindero separador de las mismas, procediendo además a constatar si existe coincidencia entre la finca resultante de la agrupación de dos fincas registrales titularidad de esta parte que procedían de reparcelación con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales, correspondientes con las fincas registrales que se agrupan.
Y de tal juicio comparativo y de concordancia que se efectúa en dicha resolución no resulta ningún tipo de duda o indicio de que pudiera producirse invasión alguna con respecto a la finca titularidad del colindante opositor, en relación a la cual también es objeto de valoración las cartografías de las parcelas catastrales que la conforman, argumentos que debemos invocar y dar por reproducidos en el presente recurso, los cuales no se han visto desvirtuados por la nueva nota de calificación negativa, sin que la misma se hubiera acomodado o ajustado debidamente a las precisiones y criterios que resultan de los mismos.
En consecuencia, la nueva nota de calificación negativa emitida por el Registro de la Propiedad, reafirmándose plenamente en la anterior nota de calificación negativa que ha sido revocada, no puede más que considerarse como una suerte de recurso, disconformidad o impugnación subyacente, lo que en ningún caso sería viable, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 párrafo cuarto de la Ley hipotecaria:
'(...) Carecen de legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales. El Notario autorizante del título o su sucesor en el protocolo, así como el Registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificación negativa hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado podrán recurrir la resolución de ésta cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sean titulares. El Juez que conozca del recurso interpuesto podrá exigir al recurrente la prestación de caución o fianza para evitar cualquier perjuicio al otorgante del acto o negocio jurídico que haya sido calificado negativamente (...).'''
Segunda. En los hechos consignados en la nueva nota de calificación negativa expedida el día 7/3/2022 por el Registro de la Propiedad se hace constar que se inició el expediente regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedès, ''siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante de la agrupación de las parcelas catastrales 9102603CF8890S0001PX y 9102616CF8890S0001IX'', como así se hace constar explícitamente en el correlativo fáctico apartado segundo de la citada nota de calificación.
Dicho correlativo fáctico resulta prácticamente idéntico al que se consignó en la anterior nota de calificación negativa, si bien en aquélla se constataba con una mayor claridad, si cabe, que en relación a la agrupación de las fincas registrales 884 y 610 de Pacs del Penedes se precisaba que: ''siendo su representación gráfica georreferenciada la resultante del Catastro''.
Asimismo, se establece en los fundamentos de derecho de la nota de calificación que
''(…) 1.º Habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma.
Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares.
Para dirimir tal controversia, los interesados, pueden instar ante la Registradora que suscribe el expediente de conciliación que prevé el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o bien instar ante Notario competente el procedimiento de deslinde de fincas previsto en el artículo 200 de la misma ley, así como acudir ante los Tribunales de Justicia.
2.º No pudiéndose inscribir la base gráfica del solar, no es posible la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Por consiguiente. mientras subsista el defecto que impide la inscripción de la base gráfica registral de la finca objeto de dicha agrupación, procede suspender la inscripción de dicha modificación hipotecaria (...).''
A la vista de los hechos y fundamentos de derecho que sustentan la calificación negativa de la inscripción de la base gráfica georreferenciada y por ende, de la inscripción de la agrupación otorgada en la escritura pública suscrita por la entidad mercantil ''Metalúrgica del Penedès, SA'' aquí compareciente, debe concluirse que se procede nuevamente, a la denegación de la inscripción solicitada por la mera oposición formulada por la titular registral de finca colindante que compareció al procedimiento a tales efectos.
Ello se desprende de la motivación de la nota de calificación negativa, sin que del contenido de la misma se extraiga pronunciamiento alguno que pudiera reflejar la existencia de dudas fundadas por parte de la Registradora de que la inscripción de la identificación gráfica de la finca pudiera coincidir en todo o parte, con otra base gráfica inscrita o que, en su caso, se hubiera comprobado en base a otras bases gráficas auxiliares o complementarias que pudieran constar en cualquier otro organismo oficial, la pretendida invasión alegada por dicho colindante registral.
Conforme a las reglas jurisprudenciales emanadas de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, se establece como criterio principal que la mera oposición de un colindante no fundamenta, por sí sola, la denegación de la inscripción de la base gráfica, por lo que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.
Por tanto, la oposición del colindante habrá de ser valorada por el registrador, quien habrá de denegar la inscripción cuando, a la vista de las alegaciones y pruebas presentadas, llegue a la conclusión de que no existe identidad entre la finca registral y la base gráfica (fundamentalmente por encubrir su posible inscripción la celebración de negocios traslativos o en general cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita o por invadir la base gráfica, el dominio público u otra finca colindante).
En contra, no fundamenta la denegación la manifestación o acreditación del colindante opositor de la existencia de una titularidad de algún derecho sobre la finca objeto del expediente que sea compatible con la titularidad dominical alegada por el solicitante de la inscripción. Así, las resoluciones de 11 o 25 de mayo de 2018 de la DGRN entienden que la mera existencia de un camino que implica una servidumbre de paso sobre la finca a favor del alegante que no se encontrara inscrita no imposibilita la inscripción de la base gráfica y la rectificación de cabida.
Tercera. Si acudimos a la regulación contemplada en el mencionado artículo 199 LH debemos resaltar, por lo que aquí nos interesa, que: «(...) la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.
El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quién no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales (...)»
De hecho, en la nueva nota de calificación negativa se reconoce que la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura coincide con la representación gráfica catastral de las fincas que son objeto de agrupación, representaciones gráficas en las que consta debidamente delimitada la finca resultante de la agrupación cuya inscripción se solicita con respecto a la configuración de la finca colindante, sin que se aprecie ningún atisbo de confusión de linderos entre las mismas o zonas de conflicto en que pudieran producirse posibles solapamientos en relación a las representaciones gráficas de ambas fincas colindantes.
Es más, conforme se recoge en la propia nota de calificación negativa (Apartado Diligencia de 15 de octubre de 2021), el colindante registral compareciente no sólo alega oposición a la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura, sino que también invoca no estar de acuerdo con la superficie, delimitación y datos que constan actualmente en el catastro y que a su juicio no son correctos, lo que infiere que dicho cotitular registral no ha acreditado en el expediente del Registro de la Propiedad, ni cualquier otro que pudiera instarse ante el Catastro, que exista base gráfica catastral u otra base alternativa georreferenciada contradictoria que se hubiera inscrito previamente en el Registro de la Propiedad o pudiera constituir siquiera una base gráfica auxiliar para tales fines, de acuerdo con el título de propiedad que pudiera ostentar, por la que le permita alegar incompatibilidad o invasión alguna causada por la finca objeto de la representación gráfica aportada a la escritura de agrupación otorgada por esta parte.
En realidad, la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de agrupación de las fincas registrales 884 y 610, la cual guarda correspondencia con la representación gráfica catastral de dichas fincas, no genera alteración alguna que pueda producir una afectación sobre la finca del titular colindante que se ha opuesto en el expediente, por cuanto se trata de la agrupación de dos fincas, una, la registral 884, situada en el interior de la otra, la registral 610, motivo por el cual no puede objetivamente producirse, con la agrupación acordada, ningún giro o desplazamiento del perímetro exterior que resulta de la representación gráfica catastral de las fincas agrupadas, ya sea antes de procederse a la agrupación de las fincas como tras realizarse dicha operación jurídica por la que se forma la finca resultante de tal agrupación.
A este respecto procede invocar el cumplimiento estricto de lo dispuesto (artículo 9.1) de la LH por el que se establece que:
''En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al catastro una vez practicada la operación registral.
La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación Y la finca inscrita. valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.
Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y. las diferencias de cabida. si las hubiera, no excedan de! diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.''
En nuestro caso se dan todos los requisitos para que, de forma objetiva, la Registradora no pueda albergar ninguna duda sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, por cuanto: 1) la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura respeta absolutamente la delimitación del perímetro del conjunto de las fincas aportadas o agrupadas que resulta de la cartografía catastral; y 2) existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca, dado que ambos recintos se refieren básicamente a la misma porción del territorio (en nuestro caso, porción de terreno conformado, en su conjunto, por las dos fincas registrales agrupadas), y las diferencias de cabida exceden escasamente un 0,72 % (muy inferior al 10 % legalmente exigido) y no impiden la perfecta identificación de la finca inscrita, ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
En consecuencia, el exceso de cabida de (65,04 m2) que resulta de la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación, la cual, a su vez, es acorde, en cuanto a su superficie, delimitación y linderos, con la suma y recomposición de las representaciones gráficas catastrales de las fincas preexistentes que son objeto de la mencionada agrupación, únicamente ha tenido por objeto la rectificación de una errónea descripción literaria registral de dichas fincas, sin que se produzca ninguna alteración en la composición y delimitación originarias resultantes del perímetro del conjunto de ambas fincas, antes de procederse a su agrupación.
En este punto se debe reiterar lo establecido acertadamente en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia de fecha 23 de febrero de 2022 que revocó la primera nota de calificación negativa, por la que se constata: "(...) En virtud de dicho expediente de reparcelación, que se inscribió en el Registro, la finca registral 610 resultó con una superficie de 10.926 metros cuadrados. De ella se segregaron 1.937,87 metros cuadrados, que dieron lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el objeto del recurso, quedando una superficie según Reqistro de 8.98813 metros cuadrados.
Posteriormente, se segregaron 1.842,50 metros cuadrados, que dieron lugar a la registral 884, quedando un resto de 7.145,63 metros cuadrados, según Registro.
En la escritura calificada se vuelve a agrupar la registral 884 con su matriz 610, por lo que volvería a tener una superficie de 8.988,13 metros cuadrados, según Registro, aunque según la georreferenciación alternativa aportada tiene 9.053,17 metros cuadrados.
La finca registral 610 se corresponde con la parcela con referencia catastral 9102603CF8890S0001PX, de 7.211 metros cuadrados. La finca registral 884 con la parcela con referencia catastral 9102616CF8890S0001IX de 1.843 metros cuadrados y la otra finca que nada tiene que ver con el expediente, se correspondería con la referencia catastral 9102602CF8890S, que tendría por diferencias una superficie de 1.792 metros cuadrados, cuando se segregaron 1.973,87 metros cuadrados, siendo la total superficie catastral de 11.026 metros cuadrados, frente a los 10.926 metros cuadrados, según alega la registradora en su informe en defensa de la nota, que es la superficie que resulta de la reparcelación.
Si como dice la Registradora en su informe, la segregación de los 1.937,87 m2formó una finca nueva que nada tiene que ver con el presente recurso, no debiera computarse esa diferencia superficial, pues la rectificación de superficie. también de pequeña magnitud, podría haberse producido por otro lindero distinto.
Por tanto, la diferencia superficial que centra el objeto del debate es la que existe entre los 8.988.13 m2y los 9.053,17 m2, es decir, 65,04 m2(…)''.
En todo caso, debe señalarse que conforme al artículo 10.1 LH la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad, sin que, como se pretende por la colindante registral, corresponda al registrador en el ejercicio de su función calificadora revisar de oficio dicha cartografía catastral. Como ya señaló la resolución de 22 de abril de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la calificación de una representación gráfica conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la LH supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015) las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
A este respecto, resulta del todo ilustrativa las representaciones gráficas catastrales, de las fincas agrupadas, donde se aprecia claramente que la finca registral 884 se encuentra en el interior de la finca registral 610, y además no confronta la finca 609 titularidad del colindante registral que ha comparecido en el expediente, por lo que ninguna invasión le puede generar a la finca de su propiedad por causa de la agrupación practicada y, ni mucho menos, por la representación gráfica georeferenciada que refleja la agrupación de las dos fincas, la cual presenta una correspondencia total y absoluta en su perímetro exterior con las representaciones gráficas catastrales de las fincas, previa su agrupación:
[Se insertan imágenes].
Finalmente, debemos también remitirnos al análisis de la configuración y cartografía de las parcelas catastrales que conforman la finca del colindante opositor que se efectúa en la propia resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia de fecha 23 de febrero de 2022, por el que se constata que:
''(...) La finca 609 del colindante notificado opositor, que también procede de la citada reparcelación se inscribió con una superficie de 4.530 metros cuadrados que resulta inalterada en el Registro, sin que se haya solicitado la inscripción de su georreferenciación. Según el informe de la Registradora, esta finca se corresponde con las parcelas catastrales 9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 9102611CF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S, cuya suma arroja una superficie de 3.304 metros cuadrados (inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación) (…)'' (Fundamento de Derecho Primero).
Existen pues, datos objetivos resultantes de las inscripciones registrales y de las representaciones gráficas catastrales de las parcelas agrupadas de esta parte, así como de la parcela titularidad del colindante opositor, que permiten diferenciar perfectamente la configuración y confines de cada una, resultando la inexistencia de solapamiento, giro o desplazamiento de linde alguno que permita inducir a dudas sobre si se produciría una invasión de terreno de la finca colindante, estando las mismas perfectamente deslindadas y separadas en su configuración perimetral.
[Se inserta imagen].
En consonancia con la anterior argumentación, debe significarse que ninguna duda puede albergarse respecto a la concordancia entre la representación gráfica aportada y la finca registral titularidad de esta parte compareciente (fincas 610 y 884 antes de la agrupación), cuando el exceso de cabida que comporta la misma es tan escaso, (0,72 %) con respecto a la totalidad de la finca, y el perímetro exterior de las fincas agrupadas, tenidas en cuenta en su conjunto, conforme a la cartografía catastral preexistente, no ha sufrido ningún tipo de giro o desplazamiento, de manera que se alcanza una delimitación e identificación de la finca agrupada totalmente concordante con el título inscrito y distinguiéndose claramente de la delimitación gráfica y título de dominio del colindante registral que ha comparecido en el expediente.
A este respecto, debemos remitirnos a lo establecido en el artículo 10.5, párrafo primero de la LH, por el que se establece: ''Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real''.
Por su parte el artículo 198.1 de la LH preceptúa: ''La concordancia entre Registro dela Propiedad y la realidad física y jurídica extra-registral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos: 1.º) la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro''.
Y el artículo 38, párrafo primero de la LH establece: ''A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quién tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos''.
El juego de los anteriores preceptos legales, aplicados al supuesto que nos ocupa, determina que la sociedad aquí compareciente es titular del dominio y tiene inscrito en el Registro a su nombre la propiedad de dos fincas registrales (610 y 884 de Pacs del Penedès), de superficie (7.145,63 m2y 1.842,50 m2), respectivamente, las cuales se ubican en el espacio geográfico que consta de sus descripciones literarias y que coincide, produciéndose así la plena concordancia registral con la realidad física y jurídica extra-registral, con la representación gráfica catastral de las mismas que, a su vez, es corroborada por la representación gráfica georreferenciada aportada a la escritura de agrupación, de manera que el ínfimo exceso de cabida por un total de (65,04 m2) no altera para nada esa identificación y concordancia objetivas, tratándose de una mera rectificación de la descripción literaria de ambas fincas (la número 884 con tan solo 0,05 m2y la número 610 de únicamente 64,99 m2), correspondiendo tales excesos de cabida, como decíamos, a tan solo un (0,72 %) del total de ambas fincas en su conjunto.
Cuarta. Finalmente, y no por ello menos importante, debemos significar que la colindante registral, en realidad, está fundamentando su oposición en base a aspectos sustantivos que trae a colación a un expediente de inscripción de una certificación gráfica georreferenciada que son completamente ajenos a tales cuestiones, no pudiendo trasladar al Registro de la Propiedad las disconformidades sobre los títulos de dominio inscritos en el Registro o las delimitaciones geográficas resultantes del Catastro (registros todos ellos oficiales y públicos), por cuanto que el único cauce preceptivo para dilucidar y resolver tales cuestiones no es otro que el ejercicio de una acción declarativa de dominio o incluso reivindicatoria de la propiedad ante los tribunales del orden jurisdiccional civil.
Pero dicho cauce en la actualidad, se halla completamente agotado y ya finalizado habiendo recaído precisamente unas sentencias judiciales firmes que va dirimieron el conflicto de dominio suscitado entre ambos propietarios, y que ahora el colindante opositor trata de reproducir y extrapolar al presente expediente de inscripción de una escritura pública de agrupación de fincas en el Registro de la Propiedad; conflicto que se resolvió a favor de esta parte recurrente, como tendremos la oportunidad de constatar en la presente alegación.
A este respecto, debe resaltarse el confusionismo derivado de las alegaciones del colindante registral que se ha opuesto a la inscripción de la escritura de agrupación, alegando en sus apartados iniciales que ''los datos que constan actualmente en el Catastro no son correctos, existiendo incluso en la actualidad un procedimiento judicial en trámite entre la sociedad titular de las fincas indicadas y la finca que represento en relación a estas cuestiones'', manifestación que es recogida en la diligencia practicada con motivo de la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 LH que consta inserta en la nota de calificación negativa expedida por el Registro de la Propiedad.
No obstante, en apartado posterior de su escrito de alegaciones se matiza esa manifestación inicial, precisando que dicho procedimiento judicial en curso viene constituido por el ejercicio de una acción negatoria de determinadas servidumbres y cesación de inmisiones que ha dado lugar a la tramitación del procedimiento ordinario número 460/2019 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vilafranca del Penedes, la cual, a mayor abundamiento, ha sido ejercitada por esta sociedad compareciente contra la mercantil colindante. El dictamen pericial aportado por la colindante registral se elaboró en el marco y contexto de dicho procedimiento judicial, sin que pueda tener valor probatorio alguno a los efectos de oposición al expediente de inscripción de la representación gráfica georreferenciada, dado que ni siquiera se ha esgrimido en el seno de un procedimiento en el que estuviera en discusión el dominio o la posesión de cualquier porción de terreno integrado en las fincas de esta parte, conforme a su configuración actual.
Por tanto, ningún procedimiento judicial se halla en curso en la actualidad por el que se hubiera ejercitado alguna acción declarativa de dominio o reivindicatoria de la propiedad tendente a discutir, y en su caso, modificar la configuración y superficie actuales de las fincas registrales que pertenecen a esta sociedad compareciente, con arreglo a los títulos de dominio que ésta ostenta, y ni mucho menos dicha colindante registral ha planteado ante la jurisdicción competente el conflicto dominical que ahora se presenta ante el Registro de la Propiedad, no siendo éste el cauce ni el estamento adecuado para poder revertir modificar o anular, siquiera parcialmente los títulos de dominio pertenecientes a esta sociedad compareciente.
Y a mayor abundamiento, debemos aportar en este punto la nueva sentencia judicial número 7/2022 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e instrucción número 1 de Vilafranca del Penedes en fecha 23 de enero de 2022, recaída precisamente en relación al procedimiento ordinario número 460/2019 al que hacía referencia el colindante opositor en sus alegaciones, resolución judicial en la que, estimándose la excepción de cosa juzgada invocada por esta parte en dicho procedimiento, se resuelve en su Fundamento de Derecho Segundo que: "(...) por todo lo expuesto, debe estimarse la excepción de cosa juzgada y, en su consecuencia, no se podrá analizar donde debe quedar ese límite, partiendo del hecho ya declarado firme de que el mismo está en dichas líneas exteriores de la pared divisoria, lo que conlleva a tener que entrar en el fondo del asunto y poder analizar si, efectivamente al ser ese el límite, existen o no unas servidumbres que deben ser negadas y unas inmisiones que deben cesar, si procede (...)''.
Así pues, y sin ánimo de adentrarnos en los aspectos sustantivos de los títulos de dominio pertenecientes a ambas partes, que en el informe técnico aportado por la colindante no se tienen en cuenta debidamente los razonamientos que resultan de la ''ratio decidendi'' de la Sentencia recaída en fecha 23 de diciembre de 2002, en el Procedimiento de Juicio de Menor Cuantía 18/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vilafranca del Penedès (…) tramitado, esta vez sí, en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria de la propiedad que esta parte compareciente interpuso con respecto a la compañía colindante, la cual fue estimada en su gran mayoría de pretensiones por la que se establece:
''En el Plano F-5 (f.46) de adjudicación, se delimitan las parcelas resultantes del Proyecto de Reparcelación, y a las que se debe estar en el presente procedimiento. Existe controversia en cuanto al límite entre las parcelas 1 (propiedad de la codemandada La Xarmada, Societat Lozano Gallego Domínguez, y 2 (propiedad de la actora), debiendo para ello estar a los informes periciales obrantes en las actuaciones emitidas por perito arquitecto L. G. B. F. (f.524 y ss) y perito topógrafo J. X. T. (f.390 y ss), que atendida la prolijidad de sus informes puestos en relación con los informes aclaratorios emitidos por el Ayuntamiento de Pacs del Penedes de fecha 1 de marzo de 2000 (f.49) y de 7 de abril de 2000 (f.50) resulta que los límites que separan ambas fincas deben situarse en línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes, sin que pueda estarse al mojón (único) presente toda vez que no se corresponde con los lindes de las fincas adjudicadas según el Plano F-5 (f.397). Es hecho no controvertido que el expediente de reparcelación es firme (certificación del Secretario del Ayuntamiento de Pacs del Penedes, punto 2, f.50), no habiendo sido impugnado por las partes implicadas, por lo que a él debe estarse en cuanto a los lindes establecidos respecto de las parcelas resultantes. Y no tanto por el hecho de que sea o no vinculante a efectos civiles sino por ser cuestión no controvertida en dicho expediente, no constando en las presentes actuaciones oposición alguna al mismo, asumiendo tácitamente el resultado de aquel y por ende sus delimitaciones.'' (FD segundo).
Es más, la Sentencia de la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 11 de noviembre de 2003, que confirmó la anteriormente indicada sentencia de primera instancia (…), es aún si cabe mucho más clarividente, estableciéndose en su ''ratio decidendi'' que:
''Por último y no menos trascedentes resultan los informes aclaratorios realizados por el Ayuntamiento de Pacs del Penedes, en los cuales, el primero, de 1 de marzo de 2000, indica como los límites de las fincas controvertidos serán los indicados en el Plano F-5, mientras que el fechado el 7 de abril de 2000, aludido por el perito J. X. T., dicho límite se sitúa en la línea recta trazada por las paredes posteriores de las edificaciones existentes en la finca propiedad de La Xarmadai Societat Lozano Gallego Domínguez. Atendiendo lo anterior la conclusión de la sentencia de instancia resulta lógica y adecuada a los principios que hemos descrito, y sitúa el límite entre las fincas en la obrante en el Plano F-5 sin dudas sobre la trascendencia real que la anchura de la línea empleada en dicho plano tiene atendiendo los informes municipales mencionados.'' (FD 4.º).
Por consiguiente, la línea divisoria entre ambas fincas colindantes viene determinada, conforme ha sido declarado por resolución judicial firme y según resulta de las representaciones gráficas catastral y georreferenciada, por la línea posterior de las edificaciones de la finca de la colindante registral que ha comparecido al expediente, y no porque lo diga esta parte, sino porque se ha determinado por Sentencia firme, y porque ya venía determinado por un Proyecto de Reparcelación tramitado por el Ayuntamiento de Pacs del Penedès, cuyos planos fueron aclarados y precisados en el mencionado procedimiento judicial. Un Proyecto de Reparcelación que es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad y que además constituye la base cartográfica para que se establezca las representaciones gráficas catastrales de las fincas resultantes de dicho proyecto de reparcelación.
La nota de calificación negativa emitida por la Registradora determina que, para que esta parte pueda inscribir la base gráfica de la finca de su propiedad, debe instarse, o bien a un expediente de conciliación, o a un expediente notarial de deslinde, o en su caso, acudir ante los Tribunales de Justicia, cuando dicho procedimiento judicial ya se ha celebrado y el conflicto o discusión respecto a la configuración, lindes y derechos de propiedad de ambas partes colindantes ya ha sido dirimido por los órganos jurisdiccionales civiles competentes, habiendo recaído sentencia firme a tal efecto, cuya vigencia y virtualidad resulta vinculante, no sólo para las partes litigantes, sino también para todos los organismos, instituciones o administraciones que deban conocer de cualquier cuestión que atañe a tales derechos dominicales.
La colindante registral que ha comparecido no está de acuerdo con el Catastro, ni con el Registro, ni con el Proyecto de Reparcelación, el cual no impugnó en su momento como bien se refleja en las resoluciones judiciales anteriormente citadas, debiendo resaltarse que para el caso de controversias derivadas de procesos de concentración parcelaria o reparcelación, como es el caso, estas no pueden ser esgrimidas ni constituir fundamento de oposición en el Procedimiento regulado por el artículo 199 de la LH, dado que ello afectaría a una administración pública e incluso un orden jurisdiccional completamente distintos.
Asimismo, la supuesta invasión alegada por la colindante registral que ha comparecido al expediente no se ajusta siquiera a su propio título de dominio, pudiendo extraerse del informe técnico aportado al expediente que, si tuviéramos en cuenta las mediciones y posicionamientos del mismo, resultaría que la finca titularidad de La Xarmada, SCCL, en la actualidad, presenta una superficie de (4.440 m2), según el plano PP1 del propio informe, y con la adición de la superficie del terreno que se indica en el mismo como supuestamente perteneciente a dicha finca de (183,70 m2), los cuales resultan de restar a la supuesta superficie de (406,70 m2) que se indica en dicho informe que se incorporó a la finca de esta parte, la menor de (223 m2) que según ésta resultaba de las sentencias, lo que nos daría una superficie total de la finca de dicho colindante de (4.623,70 m2), y por consiguiente, superior al título de dominio de la finca que ésta invoca, la cual, además. alega que debería comprender una superficie de (4.530 m2) (pág. 2 de su escrito de alegaciones).
En virtud de lo expuesto,
Suplico a la Dirección General de Registros y Notariado: Que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, junto con la documentación que se adjunta al mismo, y una vez evaluados los trámites necesarios; y en sus méritos, dicte resolución anulando la resolución de la nota de calificación negativa emitida en fecha 7 de marzo de 2022 por la Registradora de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, por razón del título presentado al objeto de su despacho, consistente en la escritura pública otorgada ante el Notario autorizante Don Francisco Javier Ferreres Ortí, en fecha 26 de julio de 2021, bajo el número de su protocolo 995, por la que se procedía a efectuar una agrupación de dos fincas urbanas (fincas registrales número 610 y 884 de Pacs del Penedès), y en consecuencia, se determine la procedencia de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada aportada a dicho título, y por ende, de la agrupación de las fincas otorgada en la mencionada escritura pública.»
Mediante escrito, de fecha 8 de abril de 2022, la registradora de la Propiedad se ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe, entre otros extremos, hacía constar lo siguiente:
Primero. Que «estudiada la base gráfica catastral con la herramienta de bases gráficas de este Registro, superpuesta la capa del PNOA, la registradora albergó dudas acerca de la posible invasión de las parcelas colindantes por el Oeste, por los siguientes motivos:
a) Tanto las fincas objeto de agrupación como la colindante procedían de reparcelación en la que se atribuyó a la finca 610 una superficie de 10.926 m2, de los que se segregaron 1.937,87, que dio lugar a otra finca registral que nada tiene que ver con el asunto objeto de este informe, a la que le corresponde la referencia catastral 9102602CF8890S, y asimismo se segregaron 1.842,50, que dieron lugar a la registral 884, que es ahora objeto de agrupación a su matriz (finca 610), la cual había quedado con una superficie de 7.145,63 m2, correspondiendo a las dos fincas segregadas y al resto matriz las referencias catastrales 9102602CF8890S, 9102603CF8890S y 9102616CF8890S, cuya superficie catastral total es de 11.026 m2(superior en 100 m2a la cabida asignada en la reparcelación).
b) Por su parte, a la registral 609, colindante titularidad de La Xarmada, SCCL, se le atribuyó en la reparcelación la cabida de 4.530 m2, que no ha sido modificada; sin embargo, la suma de las parcelas catastrales que se corresponden con esta última finca, según el parcelario catastral, (9102601CF8890S, 9102610CF8890S, 910261ICF8890S, 9102612CF8890S, 9102613CF8890S y 9102614CF8890S) arroja una superficie de 3.304 m2(inferior en 1.226 m2a la cabida asignada en la reparcelación).
c) De la superposición de la capa del PNOA resulta la posible invasión de las parcelas catastrales titularidad de La Xarmada, SCCL al hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas en estas últimas».
Segundo. Que el escrito de recurso acompaña «sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Vilafranca del Penedès, el día 23 de enero de 2.022, en la que se niega la existencia de determinadas servidumbres de luces y vistas y de desagüe, entre las fincas colindantes (la del recurrente y la del alegante) de la que resulta la afirmación de que la "línea divisoria entre ambas fincas corre desde la línea exterior de las paredes posteriores del edificio perteneciente a La Xarmada, SCCL", si bien. [sic] Esta resolución judicial no puede ser valorada en el recurso por cuanto que no pudo ser tenida en cuenta en la calificación registral. Esto no obstante, la afirmación de la sentencia viene a confirmar la postura de la registradora calificante, pues, como consta en el apartado 5.º anterior de este informe, de la superposición de la cartografía catastral a la capa cartográfica del PNOA resulta que esa línea divisoria se extiende por encima de parte de esas edificaciones, de las que se dice que constituyen la línea divisoria».
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 327 de la Ley Hipotecaria; el apartado tercero de la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2019, y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de febrero de 2022.
1. El título ahora calificado es el mismo que fue objeto de una primera nota de calificación registral negativa de fecha 2 de noviembre de 2021, recurrida ante este Centro Directivo, y revocada por Resolución de 23 de febrero de 2022, a la cual, publicada en el «Boletín Oficial del Estado» de fecha 14 de marzo de 2022, nos remitimos en cuanto a la narración fáctica del supuesto de hecho.
Por tanto, al igual que en aquel primer recurso, se trata de decidir ahora «si es inscribible la representación gráfica (…) correspondiente a una finca resultante de agrupar dos fincas registrales procedentes de reparcelación, que coincide con la yuxtaposición de la georreferenciación de las dos parcelas catastrales», todo ello tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en el que el titular de una finca colindante, que también procede de la citada reparcelación, ha formulado oposición.
En aquella ocasión, la primera nota de calificación negativa de fecha 2 de noviembre de 2021 se limitó a decir que «habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad, no es posible la inscripción de la base gráfica registral de la finca relacionada en el precedente documento. Para poder inscribirse la base gráfica, deberán determinarse con exactitud cuáles son las coordenadas de referenciación geográfica que delimitan las fincas colindantes, sin oposición de ninguno de sus titulares».
Y tal primera nota de calificación fue, como decimos, revocada por la Resolución de 23 de febrero de 2022, la cual señaló que «la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basándose solamente en la oposición del colindante. La registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca (…)».
Ahora, la segunda nota de calificación, de fecha 7 de marzo de 2022, señala que «habiéndose presentado alegación a la inscripción de la base gráfica, por parte de titular registral de finca colindante, alegándose posible invasión de su propiedad y la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto, la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación, por lo que no es posible la inscripción de la base gráfica de la misma».
La entonces recurrente, vuelve a recurrir ahora contra esta segunda nota de calificación alegando que «la nueva nota de calificación negativa (…) contraviene la resolución de (…) 23 de febrero de 2022 (…) no pudiéndose practicar, como así ha sucedido, una nueva nota de calificación negativa, la cual, además, resulta, esencialmente, una reiteración de la primera nota de calificación negativa que ha sido revocada (…) (salvo por la invocación, ahora, de una sentencia aportada por la parte que formuló oposición) (…) que no puede más que considerarse como una suerte de recurso, disconformidad o impugnación subyacente, lo que en ningún caso sería viable, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 párrafo cuarto de la Ley hipotecaria».
2. En esencia, la diferencia sustancial entre la primera nota de calificación, ya revocada por este Centro Directivo, y la segunda, objeto del presente recurso estriba en que en la segunda nota de calificación se menciona «la existencia de un procedimiento judicial en curso al respecto», y se afirma que la razón de la calificación negativa no se deriva directamente del hecho de haberse presentado oposición por el titular de la finca colindante, sino de que «la registradora que suscribe alberga dudas fundadas acerca de la identidad de la finca que le impiden apreciar, indubitadamente, la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación».
3. Como cuestión previa, de carácter procedimental, debe resolverse la alegación de la recurrente conforme a la cual, tras la revocación de la primera calificación recurrida no es posible dictar una segunda, sino sólo practicar los asientos pretendidos por la recurrente.
A tal efecto debe recordarse que, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2019, la resolución de un recurso ha de hacerse «atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que está redactada la nota de calificación recurrida» y que si en un caso concreto hubiera de estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa «pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribibilidad del documento calificado». Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado que «la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior».
Por tanto, debe desestimarse la alegación de la recurrente sobre la imposibilidad de dictar nueva nota de calificación cuando ha sido revocada la primera.
4. Procede ahora analizar si esta segunda nota de calificación resulta o no suficientemente fundada en cuanto a las dudas expresadas en ella por la registradora.
En esta segunda nota se alude a que durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 se ha formalizado, con fecha 15 de octubre de 2021, oposición por parte del titular de una finca registral colindante «por invasión de la finca de su propiedad, manifestando que los datos catastrales no son correctos, existiendo en la actualidad un procedimiento judicial» sobre esta cuestión.
Pero no consta acreditado la existencia de dicho procedimiento judicial, ni su identificación, contenido y objeto. Tampoco consta alegado por el opositor cuál es la porción concreta de finca que supuestamente resultaría invadida por la georreferenciación pretendida de contrario. Y la registradora no expresa en su nota de calificación de fecha 7 de marzo de 2022, como tampoco lo hizo en la inicial de fecha 2 de noviembre de 2021, hoy ya revocada, cuáles son las razones que le llevan a dar credibilidad a esta alegación de oposición.
Sólo en su informe, emitido el día 8 de abril de 2022, aclara que «estudiada la base gráfica catastral con la herramienta de bases gráficas de este Registro, superpuesta la capa del PNOA, la registradora albergó dudas acerca de la posible invasión de las parcelas colindantes por el Oeste, por los siguientes motivos»:
a) Que la superficie catastral total supuestamente correspondiente a las fincas del promotor del expediente es superior en 100 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación e inscrita.
b) Que la superficie catastral total supuestamente correspondiente a la finca del opositor arroja una superficie inferior en 1.226 metros cuadrados a la cabida asignada en la reparcelación e inscrita.
c) Que «de la superposición de la capa del PNOA resulta la posible invasión de las parcelas catastrales titularidad La Xarmada, SCCL al hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas en estas últimas».
En consecuencia, esta segunda nota de calificación de fecha 7 de marzo de 2022, ahora objeto de recurso, ha de ser igualmente revocada, y por las mismas razones por la que lo fue la primera de fecha 2 de noviembre de 2021, esto es, porque «no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad», y porque «la registradora en el informe en defensa de la nota, no en la nota de calificación, relata las circunstancias que, a su juicio, llevan a la convicción sobre las dudas en la identidad de la finca».
En efecto, no es en el informe que ha de emitirse tras la interposición del recurso, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sino en la propia nota de calificación recurrible, donde ha de detallarse tal fundamentación, a fin de que pueda ser conocida y en su caso combatida por el interesado en vía de recurso, sin que se produzca indefensión.
5. Por razones de economía procedimental, y dadas las dilaciones que ya ha sufrido el procedimiento por causa imputable a las deficiencias formales de las dos notas de calificación recaídas, recurridas, y ya revocadas, y sin prejuzgar el hipotético contenido de un tercera nota o de una hipotética tercera Resolución de recurso contra ella, se debe expresar aquí que consultada la Sede Electrónica del Catastro, y tras superponer su cartografía con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta lo siguiente:
Por tanto, si bien es cierto que, como dice la registradora en su informe, se aprecia «hallarse la línea divisoria por encima de edificaciones ubicadas» en la parcela catastral colindante, tal superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada, tal como consta definido en la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las finc