Categoría: Administración

En el recurso interpuesto por don A. B. D., en nombre y representación de la sociedad mercantil «PL19 AM, S.L.U.», que, a su vez actúa en nombre y representación, en su condición de administradora única de la sociedad de nacionalidad luxemburguesa «Oxygen Private Debt S.à.R.L.», contra la nota de calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Barcelona número 23, doña Adauca López Parra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de la concesión de un crédito, por razón de falta de claridad en la descripción de la obligación garantizada, incumplimiento de los requisitos del artículo 153 de la Ley Hipotecaria e insuficiencia del contenido del pacto de venta o ejecución extrajudicial de la finca hipotecada.
Mediante escritura autorizada el día 10 de marzo de 2022 por el notario de Barcelona, don Luis Castillo Martín Díaz, con el número 208 de protocolo, la sociedad «Oxygen Private Debt, S.á.R.L.» concedió un crédito mercantil, de 282.500 euros, destinado a actividades profesional/empresarial del deudor, la mercantil «Beley Projects, S.L.», cuyo objeto social principal era la compraventa y promoción de activos inmobiliarios, en garantía del cual, ésta constituyó hipoteca voluntaria sobre la finca registral número 20.281 del Registro de la Propiedad de Barcelona número 23.
Presentada telemáticamente dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 23, con fecha 18 de mayo de 2022 se emitió una primera nota de calificación negativa y, finalmente, con fecha 29 de julio de 2022, se presentó telemáticamente desde la Notaría antes citada diligencia de la misma fecha, a efectos de subsanar los defectos observados en la primera nota de calificación, siendo objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 849/ 2022.
Asiento: 510 del Diario 50.
Notario Autorizante:Luis León Román Caballero.
N.º de Protocolo: 208/2022.
Nota de calificación negativa.
Previa calificación del documento presentado conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes de su Reglamento, en relación con los antecedentes del Registro (artículos 20 y 38 de la misma Ley), el registrador de la propiedad que suscribe ha resuelto suspender las operaciones registrales solicitadas, conforme a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
I. El precedente documento fue objeto de calificación negativa el 18 de mayo de 2022 en los siguientes términos:
“1. En la cláusula 'I. Capital del crédito', se fija como capital prestado la cantidad de 282.500 euros, estableciéndose en la cláusula 1.2. Disposiciones de capital, una serie de condiciones para la entrega del mismo
Sujetándose la disponibilidad del préstamo a una serie de hechos futuros, impiden tener por perfeccionado el préstamo, por lo que dicha hipoteca deberá inscribirse de conformidad al art. 142 LH, sujeta a condición suspensiva.
Ello resulta de la distinta naturaleza que la hipoteca de tráfico y de seguridad ostentan y que impone que a la hora de practicar su inscripción quede debidamente reflejada una u otra situación, dado que en ella ha de constar la naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se inscribe, sin perjuicio de que posteriormente y por nota marginal, puede hacerse constar el cumplimiento de la condición, pasando a surtir los efectos propios de las hipotecas de tráfico.
Art. 9, 12, 18, 142, 143 L.H, Art. 238 R.H.
RDGDEJ 17-3-2000, 28-9-2000, 5-4-01, 9-4-01, 28-4-2015.
2. Así mismo, deberá adaptarse la cláusula de Constitución de Hipoteca que aparece redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo ya efectivamente determinado y entregado, cuando a lo largo de la escritura se refiere a un crédito, sujeta la disponibilidad a hechos futuros como resulta del fundamento 1.º
Art. 9, 12, 18, 142, 143 L.H, Art. 238 R.H.
RDGDEJ 17-3-2000, 28-9-2000, 5-4-01, 9-4-01, 28-4-2015.
3. Por cuanto no resulta determinado el procedimiento de liquidación necesario para determinar la deuda exigible ni la exigencia de que para poder utilizar el procedimiento de venta extrajudicial será preciso que la deuda quede perfectamente determinada frente a terceros por medio de la nota marginal del 238 RH.
Art. 129, 130, 142 LH.
Art. 235, 236, 238 RH.
RDGSJFP 20-6-12, 28-4-2015.
4. Por cuanto la cláusula 6, apartado 6.3.2. establece una amortización obligatoria parcial incompatible con el pacto de amortización, quedando por tanto indeterminado y además por el carácter abusivo de la misma, pues, como ha declarado el TS en sentencia de 16 de diciembre de 2009 y, entre otras, la RGDRN de 8 de junio de 2011, sólo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra causa justa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes, concluyendo el Tribunal que de entender de otro modo la cláusula, prácticamente se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la Entidad Financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio.
II. De subsanarse el anterior defecto, se practicará la inscripción, pero rechazando la siguiente cláusula de vencimiento anticipado:
Cláusula 6.ª, apartado 6.2.3., y cláusula 8.2.10., relativos al arrendamiento de la finca. En la actualidad, tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos llevada a cabo por la Ley de 4/2013, de 4 de junio, no se va a admitir la cláusula de vencimiento anticipado relativa al arrendamiento de la finca hipotecada, pues tales arrendamientos no van a perjudicar al derecho real de hipoteca. Así, el actual artículo 7.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”, el artículo 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9 (hasta 3 años), así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecario”, por lo que en caso de no inscripción del arrendamiento, éste no se impondrán a las adquirentes ni titulares de hipotecas inscritos con posterioridad, y, por su parte, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que en caso de enajenación de la vivienda arrendada “el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca”, lo que es aplicable a los rematantes y adjudicatarios de la vivienda en la ejecución hipotecaria, a los que únicamente afectará los arrendamientos inscritos con anterioridad a la hipoteca.
Apartado 6.3.2.
Cláusula 8., apartado 8.1.1. en cuanto establece el vencimiento anticipado por razón de la falta de inscripción de la garantía, sin excluir aquellos supuestos en que la falta de inscripción se produzca por causa ajena al prestatario: a) Por haber sido declarada nula por la STS 792/2009 por cuanto, de acuerdo con su Fundamento 21.º, la cláusula no distingue a quien sea imputable la imposible constitución de la garantía; es carga de la entidad la comprobación de todos los requisitos. b) Por resultar superflua y carente de efecto una vez practicada la inscripción.
Apartado 8.1.3. y 8.2.9., pues, como ha declarado el TS en sentencia de 16 de diciembre de 2009 y, entre otras, la RGDRN de 8 de junio de 2011, sólo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes, concluyendo el Tribunal que de entender de otro modo la cláusula, prácticamente se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la Entidad Financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio.
Apartado 8.2.2., de conformidad con la RDGRN de 8 de junio de 2011 porque, por, a falta de concretar a qué impuestos se refiere, es contraria al principio de especialidad (Art. 9 LH y 51.6 RH) y daría entrada como casos de vencimiento al impago de obligaciones que en modo alguno implican un riesgo para el acreedor hipotecario (STS de 16 de diciembre de 2009).
Apartados 8.2.4. y 8.2.5. Según la RDGRN de 8 de junio de 2011, que cita la STS de 16 de diciembre de 2009 (y otras del mismo tribunal de 9 de marzo de 2001, 4 de julio de 2008 y 12 de diciembre de 2008), al referirse a la calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado por concretas (o genéricas) obligaciones distintas de la obligación principal, ha declarado que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes.
Apartado 8.2.7., de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2010 en la que, aun planteando una posible admisibilidad del pacto supeditado a la insolvencia del deudor, siempre que se prevea que pueda aquél ofrecer otras garantías igualmente seguras (vid artículo 1129-1.º CC), expresamente excluye que se pacte el vencimiento anticipado cuando no se refiera propiamente a la insolvencia del deudor sino sólo a un mero riesgo de insolvencia, a cualquier embargo o a que “resulte disminuida la solvencia” del deudor.
Apartado 8.2.8., relativo a la solvencia de la parte prestataria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 61.3 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2003, con arreglo al cual se tendrán por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de resolución o la extinción del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes (sin perjuicio de la concurrencia, que será apreciada por el juez, de las excepciones previstas en el artículo 63 de dicha Ley y de lo dispuesto en el artículo 61.2 párrafo 2.ª y 62 a 70), procediendo, de conformidad con la RDGRN de 1 de octubre de 2010, la exclusión del pacto por estar basada en una norma legal imperativa, no sujeta a interpretación, que puede ser calificada por el registrador.
Cláusula tercera. Apartado 6. Administración y posesión interina, porque es una materia de apreciación judicial dentro del ámbito de las normas que regulan la administración y posesión interina en la Ley de Enjuiciamiento Civil”.
II. Habiéndose remitido telemáticamente diligencia de fecha 29 de julio de 2022 se suspende la inscripción al observarse los mismos defectos subsanables:
1. En la cláusula “I. Capital del crédito”, se fija como capital prestado la cantidad de 282.500 euros, estableciéndose en la cláusula 1.2. Disposiciones de capital, una serie de condiciones para la entrega del mismo.
Sujetándose la disponibilidad del préstamo a una serie de hechos futuros, impiden tener por perfeccionado el préstamo, por lo que dicha hipoteca deberá inscribirse de conformidad al art. 142 LH, sujeta a condición suspensiva.
Ello resulta de la distinta naturaleza que la hipoteca de tráfico y de seguridad ostentan y que impone que a la hora de practicar su inscripción quede debidamente reflejada una u otra situación, dado que en ella ha de constar la naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se inscribe, sin perjuicio de que posteriormente y por nota marginal, puede hacerse constar el cumplimiento de la condición, pasando a surtir los efectos propios de las hipotecas de tráfico.
Art. 9, 12, 18, 142, 143 L.H, Art. 238 R.H.
RDGDEJ 17-3-2000, 28-9-2000, 5-4-01, 9-4-01, 28-4-2015.
2. Así mismo, deberá adaptarse la cláusula de Constitución de Hipoteca que aparece redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo ya efectivamente determinado y entregado, cuando a lo largo de la escritura se refiere a un crédito, sujeta la disponibilidad a hechos futuros como resulta del fundamento 1.º
Art. 9, 12, 18, 142, 143 L.H, Art. 238 R.H.
RDGDEJ 17-3-2000, 28-9-2000, 5-4-01, 9-4-01, 28-4-2015.
3. Por cuanto no resulta determinado el procedimiento de liquidación necesario para determinar la deuda exigible ni la exigencia de que para poder utilizar el procedimiento de venta extrajudicial será preciso que la deuda quede perfectamente determinada frente a terceros por medio de la nota marginal del 238 RH.
Art. 129, 130, 142 LH.
Art. 235, 236, 238 RH.
RDGSJFP 20-6-12, 28-4-2015.
4. Por cuanto la cláusula 6, apartado 6.3.2. establece una amortización obligatoria parcial incompatible con el pacto de amortización, quedando por tanto indeterminado y además por el carácter abusivo de la misma, pues, como ha declarado el TS en sentencia de 16 de diciembre de 2009 y, entre otras, la RGDRN de 8 de junio de 2011, sólo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra causa justa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes, concluyendo el Tribunal que de entender de otro modo la cláusula, prácticamente se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la Entidad Financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio.
II [sic]. De subsanarse el anterior defecto, se practicará la inscripción pero rechazando la siguiente cláusula de vencimiento anticipado:
Cláusula 6.ª, apartado 6.2.3., y cláusula 8.2.10., relativos al arrendamiento de la finca. En la actualidad, tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos llevada a cabo por la Ley de 4/2013, de 4 de junio, no se va a admitir la cláusula de vencimiento anticipado relativa al arrendamiento de la finca hipotecada, pues tales arrendamientos no van a perjudicar al derecho real de hipoteca. Así, el actual artículo 7.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”, el artículo 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9 (hasta 3 años), así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecario”, por lo que en caso de no inscripción del arrendamiento, éste no se impondrán a las adquirentes ni titulares de hipotecas inscritos con posterioridad, y, por su parte, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que en caso de enajenación de la vivienda arrendada “el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca”, lo que es aplicable a los rematantes y adjudicatarios de la vivienda en la ejecución hipotecaria, a los que únicamente afectará los arrendamientos inscritos con anterioridad a la hipoteca.
Apartado 6.3.2.
Cláusula 8.ª, apartado 8.1.1. en cuanto establece el vencimiento anticipado por razón de la falta de inscripción de la garantía, sin excluir aquellos supuestos en que la falta de inscripción se produzca por causa ajena al prestatario: a) Por haber sido declarada nula por la STS 792/2009 por cuanto, de acuerdo con su Fundamento 21.º, la cláusula no distingue a quien sea imputable la imposible constitución de la garantía; es carga de la entidad la comprobación de todos los requisitos. b) Por resultar superflua y carente de efecto una vez practicada la inscripción.
Apartado 8.1.3. y 8.2.9., pues, como ha declarado el TS en sentencia de 16 de diciembre de 2009 y, entre otras, la RGDRN de 8 de junio de 2011, sólo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes, concluyendo el Tribunal que de entender de otro modo la cláusula, prácticamente se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la Entidad Financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio
Apartado 8.2.2., de conformidad con la RDGRN de 8 de junio de 2011 porque, por, a falta de concretar a qué impuestos se refiere, es contraria al principio de especialidad (Art. 9 LH y 51.6 RH) y daría entrada como casos de vencimiento al impago de obligaciones que en modo alguno implican un riesgo para el acreedor hipotecario (STS de 16 de diciembre de 2009).
Apartados 8.2.4. y 8.2.5. Según la RDGRN de 8 de junio de 2011, que cita la STS de 16 de diciembre de 2009 (y otras del mismo tribunal de 9 de marzo de 2001, 4 de julio de 2008 y 12 de diciembre de 2008), al referirse a la calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado por concretas (o genéricas) obligaciones distintas de la obligación principal, ha declarado que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes.
Apartado 8.2.7., de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2010 en la que, aun planteando una posible admisibilidad del pacto supeditado a la insolvencia del deudor, siempre que se prevea que pueda aquél ofrecer otras garantías igualmente seguras (vid artículo 1129-1.º CC), expresamente excluye que se pacte el vencimiento anticipado cuando no se refiera propiamente a la insolvencia del deudor sino sólo a un mero riesgo de insolvencia, a cualquier embargo o a que “resulte disminuida la solvencia” del deudor
Apartado 8.2.8., relativo a la solvencia de la parte prestataria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 61.3 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003, con arreglo al cual se tendrán por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de resolución o la extinción del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes (sin perjuicio de la concurrencia, que será apreciada por el juez, de las excepciones previstas en el artículo 63 de dicha Ley y de lo dispuesto en el artículo 61.2 párrafo 2.ª y 62 a 70), procediendo, de conformidad con la RDGRN de 1 de octubre de 2010, la exclusión del pacto por estar basada en una norma legal imperativa, no sujeta a interpretación, que puede ser calificada por el registrador.
Cláusula tercera. Apartado 6. Administración y posesión interina, porque es una materia de apreciación judicial dentro del ámbito de las normas que regulan la administración y posesión interina en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Los defectos expuestos tienen la consideración de subsanables, no tomándose anotación preventiva de suspensión por no solicitarse.
Contra el presente fallo del registrador los interesados podrán (…)
Barcelona, a veintidós de agosto del año dos mil veintidós La registradora (firma ilegible) Fdo: Adauca López Parra.»
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la Propiedad de Vic número 3, doña Luz Cabrera de la Puente, quien, con fecha 28 de septiembre de 2022, emitió nota confirmando la calificación efectuada en fecha 22 de agosto de 2022 por la registradora de la Propiedad de Barcelona número 23, y que se notificó oportunamente al interesado en fecha 30 de septiembre de 2022.
Contra la nota de calificación sustituida, don A. B. D., en nombre y representación de la sociedad mercantil «PL19 AM, S.L.U.», que, a su vez actúa en nombre y representación, en su condición de administradora única de la sociedad de nacionalidad luxemburguesa «Oxygen Private Debt S.à.R.L.», interpuso recurso el día 21 de octubre de 2022 mediante escrito con los siguientes argumentos:
«Motivos del Recurso.
Previo. Mediante el presente Recurso Gubernativo, esta parte únicamente impugna los pronunciamientos de la Nota de Calificación Negativa expresados en los apartados 1.1, 1.2, 1.3 y 1.4 de dicha resolución. En aras a la claridad, a continuación, se desarrollan los Motivos de impugnación siguiendo el mismo orden.
Primero. Apartado 1.1 de la Nota de Calificación Negativa: capital del crédito. Inexistencia de condición suspensiva. Capital concreto y determinable.
No es cierto que se haya fijado una condición suspensiva para la determinación del capital del crédito, ni que de la redacción de la cláusula impida conocer la naturaleza, extensión y condiciones del negocio jurídico cuya inscripción se solicita.
El redactado de la cláusula es gramaticalmente correcto, y su contenido claro. Es importante tener en cuenta, en este sentido, que no estamos ante un préstamo con garantía hipotecaria, sino ante un crédito con garantía hipotecaria. La diferencia es relevante, y el contenido de la Nota de Calificación Negativa ahora impugnada conduce a pensar que la Registradora titular del Registro de la Propiedad n.º 23 de Barcelona ha incurrido en confusión.
Préstamo y crédito son mecanismos diferentes de financiación. Un préstamo es un producto financiero que permite al deudor acceder a un capital fijo al comienzo de la operación, con la condición devolver ese capital, más los intereses pactados, en un plazo determinado. En cambio, un crédito es una forma de financiación más flexible que permite acceder al capital prestado según las necesidades que tenga el deudor en cada momento. Para ello, el crédito establece un límite máximo de capital a disposición del deudor, dentro del cual éste podrá ir disponiendo parcial o totalmente, utilizando la totalidad del capital concedido, solamente una parte o incluso nada.
El crédito aparece regulado en diferentes normas legales (artículos 175.7 y 323 del Código de Comercio, artículo 153 de la Ley Hipotecaria…) y se define por el Tribunal Supremo como un “contrato por el cual el banco se obliga dentro del límite pactado y mediante una comisión que percibe del cliente, a poner a disposición de éste, y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o a realizar otras prestaciones que le permitan obtenerlo al cliente” (sentencias de 11 de junio de 1999 y de 27 de junio de 1989). Añade, respecto de su naturaleza, que “es el instrumento jurídico de financiación de la actividad empresarial que se conoce como contrato de apertura de crédito en cuenta corriente, ya que la concedente, obligada a tener a disposición del acreditado sumas de dinero dentro de los límites convenidos, sólo será efectiva titular de un derecho a exigir la devolución si la otra parte del contrato hubiera hecho uso del crédito con disposiciones de dinero” (sentencia de 25 de octubre de 2005).
En nuestro caso, el contenido de la Cláusula 1 del título cuya inscripción se solicita no deja lugar a dudas: estamos ante un crédito mercantil, suscrito entre dos sociedades en el desempeño de la actividad económica que les es propia. Es importante remarcar:
1. Tanto el enunciado como las referencias terminológicas que contiene la cláusula (y la escritura en su conjunto) hablan de “crédito”, no de préstamo.
2. La sociedad acreedora abre una línea de crédito a favor de la deudora, poniendo a su disposición un capital máximo de 282.500 €,
3. En el mismo acto de otorgamiento de la escritura pública, la sociedad deudora realiza una serie de disposiciones para abonar gastos inherentes a la operación, pactados con la sociedad acreedora. No existe reproche, inconveniente o impedimento legal alguno sobre esta forma de proceder.
4. La apertura de crédito es un contrato consensual, bilateral y atípico, por lo que nada impide a las partes otorgantes regular los mecanismos e hitos en base a los cuales se entenderán realizadas sucesivas las disposiciones. Así, tratándose de un crédito concedido en el marco de una operación de promoción y desarrollo inmobiliario, de la que la sociedad deudora es promotora, la voluntad de las partes otorgantes es que las disposiciones se entiendan realizadas con la presentación de facturas por parte de la constructora, previamente certificadas o validadas por la dirección facultativa. El capital dispuesto no se entregará a la sociedad deudora (promotora inmobiliaria), sino que se abonará directamente por la sociedad acreedora a la constructora, en pago de las obligaciones asumidas frente a ésta por la sociedad deudora.
5. Es la sociedad deudora la que designa la empresa constructora a la que deben efectuarse los pagos por parte de la sociedad acreedora, pagos que toman la consideración de disposiciones solicitadas por la sociedad deudora.
6. Resulta igualmente válido establecer que la sociedad deudora podrá disponer libremente del capital, hasta el máximo concedido, que pactar los hitos concretos y determinables en base a los cuales se entenderán realizadas las disposiciones.
7. No existe regulación o normativa alguna que impida estructurar el contrato de crédito en la forma como han acordado las partes otorgantes. De hecho, es una forma de financiación empresarial muy extendida y habitual en el sector.
Por otro lado, el título cuya inscripción se pretende no contiene ninguna condición suspensiva, ni explícita ni implícita. Recordemos que se define como condición suspensiva aquella que hace depender la eficacia de un contrato y la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo de un suceso futuro e incierto en cuanto al día, de modo que no se produce la plenitud de efectos jurídicos hasta que se cumpla la misma. No es el caso. No cabe confundir la existencia de una condición suspensiva con la naturaleza propia de los créditos, como parece desprenderse de la resolución impugnada.
Es evidente que cualquier crédito puede prever la posibilidad de realizar disposiciones sucesivas y futuras por parte de la sociedad deudora, pero esta característica fundamental y nuclear del crédito no lo convierte, per se, en condición suspensiva. El contrato de crédito es eficaz desde su otorgamiento, y la exigibilidad de las obligaciones asumidas por el deudor no depende de ningún suceso futuro. Pero la obligación principal y propia de cualquier crédito es que, dentro del plazo establecido, el deudor deberá reembolsar al acreedor la totalidad de la suma dispuesta, con independencia del número de disposiciones realizadas o de los hitos pactados para se entiendan realizadas.
El crédito (que no préstamo, como se refiere constantemente la resolución impugnada) queda perfeccionado desde el momento en que se otorga la escritura pública cuya inscripción ahora se pretende, sin que la fórmula establecida de común acuerdo por las partes para las sucesivas disposiciones genere confusión o inseguridad jurídica alguna.
Segundo. Apartado 1.2 de la Nota de Calificación Negativa: constitución de hipoteca. Correcta redacción de la Cláusula Segunda y remisión a la estructura del crédito pactada en la cláusula anterior.
Contrariamente a lo argumentado por la Registradora titular del Registro de la Propiedad n.º 23 de Barcelona en este apartado de su Nota de Calificación Negativa, los términos de la Cláusula Segunda (constitución de hipoteca) no son solo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo. Es perfectamente compatible con el crédito y las obligaciones previstas en la Cláusula Primera.
Es preciso tener en cuenta la redacción literal de la cláusula en cuestión:
“Sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la parte prestataria esto es la mercantil ‘Beley Projects S.L.’ constituye hipoteca voluntaria a favor de la sociedad ‘Oxygen Private Debt, S.à.R.L’ sobre la finca descrita en el Expositivo de esta escritura en garantía de las obligaciones derivadas del crédito a que se refiere la cláusula primera que la entidad acreedora representado en la forma dicha acepta expresamente.”
Existe una remisión explícita al crédito su estructura y obligaciones, previsto en la cláusula anterior. Y como no podría ser de otra forma, los establecidos en la cobertura de la garantía hipotecaria (principal, intereses ordinarios, intereses de demora y costas) constituyen un máximo en el ámbito de la responsabilidad hipotecaria, que no personal, del deudor.
Tratándose de un crédito, no hay fundamento jurídico alguno para exigir a las partes que prevean una responsabilidad hipotecaria inferior al capital máximo puesto a disposición de la sociedad deudora. De ser así, con cada nueva disposición efectuada por la sociedad deudora, las partes se verían obligadas a acudir al Notario para dejar constancia de la misma y ampliar la responsabilidad hipotecaria de la finca en atención al capital efectivamente dispuesto por la sociedad deudora. No resulta operativo desde un punto de. vista del tráfico mercantil, ni existe norma o regulación específica alguna que así lo prevea.
Tercero. Apartado 1.3 de la Nota de Calificación Negativa: determinación de la deuda exigible.
Dado que, de conformidad con lo argumentado en los apartados anteriores, no existe condición suspensiva alguna, tampoco resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 238 del Reglamento Hipotecario en relación a la extensión de notas marginales.
Asimismo, el procedimiento de liquidación que resulta de la Cláusula Primera de la escritura es claro y sencillo. Debemos partir del contenido del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, así como de lo dispuesto en la Cláusula Tercera, apartado 2.º, de la escritura:
“Con independencia del cauce procesal elegido para la ejecución dineraria, las partes acuerdan que la cantidad exigible en la ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por las entidades acreedoras en la forma convenida en el presente otorgamiento.”
Teniendo en cuenta que estamos ante un crédito de vencimiento único, con un interés fijo, y que la estructura de las disposiciones está perfectamente detallada en la Cláusula Primera de la escritura, no hay equívoco posible en el procedimiento de liquidación para determinar la deuda exigible.
Cuarto. Apartado 1.4 de la Nota de Calificación Negativa: vencimiento anticipado pactado en el apartado 6.3.2 de la escritura. Carácter no abusivo.
Antes de entrar a valorar el contenido del apartado 6.3.2 de la Cláusula Primera, es importante tener en cuenta que, tratándose de dos sociedades mercantiles en el ejercicio de su actividad económica, no cabe realizar ningún análisis de abusividad, previo o de oficio, ni por el Registrador de la Propiedad ni por ningún Tribunal en el ámbito jurisdiccional. La doctrina es clara y pacífica al respecto:
“[e]n nuestro ordenamiento jurídico, la nulidad de las cláusulas abusivas no se concibe como una técnica de protección del adherente en general, sino como una técnica de protección del adherente que tiene la condición legal de consumidor o usuario, esto es, cuando éste se ha obligado en base a cláusulas no negociadas individualmente” (…)
“las condiciones generales insertas en contratos en los que el adherente no tiene la condición legal de consumidor o usuario, cuando reúnen los requisitos de incorporación, tienen, en cuanto al control de contenido, el mismo régimen legal que las cláusulas negociadas, por lo que sólo operan como límites externos de las condiciones generales los mismos que operan para las cláusulas negociadas, fundamentalmente los previstos en el art. 1.255 y en especial las normas imperativas, como recuerda el art, 8.1 LCGC” (Sentencia del Tribunal Supremo 227/2015, de 30 de abril).
Tampoco corresponde al Registrador de la Propiedad, ni de oficio a ningún órgano jurisdiccional, el análisis de la existencia o no de justa causa en relación a las cláusulas de vencimiento anticipado pactadas por las partes. El carácter esencial o no de las obligaciones establecidas en el contrato de crédito, partiendo de la base de que se trata de un negocio jurídico entre empresarios o profesionales, corresponde a las partes. En cualquier caso, de la lectura del apartado 6.3.2 no se desprende que éste genere desequilibrio alguno entre las partes. Esto es: la venta del principal activo de una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúa en una posición de debilidad financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara a la devolución de la suma prestada por la acreedora; de ahí que la sociedad acreedora busque protegerse ante tal eventualidad. Es cierto que el inmueble objeto de garantía hipotecaria permanece gravado, pero la realidad es que el negocio de una entidad dedicada a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios) no pasa por la ejecución de las garantías, sino que se construye sobre un análisis profundo y escrupuloso de la solvencia y riesgo de los potenciales clientes. Una previsión que se vería truncada si se admitiera que la sociedad prestataria puede desprenderse de su principal activo (fuente de riqueza y recursos para afrontar la devolución del crédito concedido por la sociedad acreedora) sin amortizar íntegra y anticipadamente la deuda.
A mayor abundamiento, la previsión del apartado 6.3.2 es perfectamente compatible con el contenido del apartado 2.º de la Cláusula Primera, referido a la amortización anticipada del crédito. Dentro del ámbito de la autonomía de su voluntad, las partes otorgantes acuerdan que, para el caso de que la sociedad deudora venda el inmueble objeto de garantía hipotecaria durante la vigencia del crédito, deberá comunicarlo a la sociedad acreedora y, además, amortizar anticipadamente la total deuda pendiente a fecha de venta, con los intereses, comisiones y penalizaciones previstas en los apartados correspondientes de la escritura. No existe contradicción o incompatibilidad entre el apartado 6.3.2 y el resto de Cláusulas de la escritura de crédito hipotecario.
En virtud de todo lo anterior,
Solicito: que se tenga por presentado el presente escrito, junto con la documentación que lo acompaña, y en su mérito tenga por formulad [sic] recurso gubernativo contra la Nota de Calificación Negativa dictada en fecha 22.08.2022 por la Registradora Adauca González Hernández Román titular del Registro de la Propiedad n.º 23 de Barcelona.»
La registradora de la Propiedad emitió el correspondiente informe el día 14 de noviembre de 2022, manteniendo su calificación en todos sus extremos, y lo remitió, junto con el resto del expediente, a este Centro Directivo. Dado traslado, de conformidad con el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, del recurso interpuesto al notario autorizante del título calificado, a efectos de que realizase las alegaciones que considerase oportunas, no se ha recibido informe alguno por parte de dicho notario.
Vistos los artículos 1091, 1098, 1157, 1255, 1858 y 1875 del Código Civil; 19 bis, 105, 114, 129, 130, 132, 142, 143, 145, 153, 153 bis, 322, 324 y 326 de la Ley Hipotecaria; 51.6.ª, 110, 234, 235, 236, 238, 245, 246 y 253 del Reglamento Hipotecario; 517, 572, 579, 682, 683 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto de 2014, en cuanto al objeto del recurso; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de enero de 1988, 2 de febrero de 1998, 18 de junio y 1 de octubre de 2001, 2 de septiembre de 2005, 4 de noviembre de 2010, 23 de enero y 20 y 28 de junio de 2012, 24 de marzo de 2014, 28 de abril de 2015 y 22 de febrero y 24 de abril de 2019 y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de noviembre de 2022, respecto de las cuestiones de fondo del recurso, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de febrero y 12 y 30 de septiembre de 2014, respecto de la inscripción parcial.
1. El presente expediente se refiere a una escritura titulada de «crédito con garantía hipotecaria» en la que una sociedad luxemburguesa «Oxygen Private Debt, S.á.R.L.», debidamente inscrita en el Registro de Sociedades Mercantiles de Luxemburgo, que, aunque no es una entidad de crédito, tiene por objeto social «la concesión y/o intermediación de créditos privados, con o sin garantí hipotecaria, bajo la forma de pago aplazado, apertura de cuenta corriente o cualquier medio equivalente de financiación y para cualquier finalidad», concede a una sociedad mercantil española «Beley Proyects, S.L.», un crédito mercantil hipotecario de la suma de 282.500 euros, que tiene únicamente como finalidad «la finalización de las obras de la promoción inmobiliaria que se desarrolla en la finca hipotecada, para su posterior venta, dentro del marco del objeto social de la prestataria» (párrafo segundo de la manifestación I).
En las distintas manifestaciones (parte expositiva) y cláusulas del negocio jurídico de que se trata se señala: que se formaliza un «crédito hipotecario» (manifestación I), que se concede un «crédito mercantil garantizado con hipoteca» (manifestación XI y cláusula primera 1.1), que el «crédito se concierta por un plazo de 9 meses», señalándose hasta 3 posibles prórrogas trimestrales (cláusula primera 2.1), que el «crédito devengará un interés del 12,95 por ciento anual» (cláusula primera 3.1), que «la comisión de apertura del crédito del 5.13%» (cláusula primera 4.1), que «el presente contrato de crédito con garantía hipotecaria tiene la consideración de mercantil» (cláusula primera 5), que «la entidad acreedora podrá declarar por vencido el crédito y reclamar anticipadamente la devolución del capital prestado (…)» (cláusula primera 8.1 y primera 8.2.6), y que «se constituye hipoteca voluntaria a favor del acreedor sobre la finca descrita en el Expositivo de esta escritura en garantía de las obligaciones derivadas del crédito a que se refiere la Cláusula Primera» (cláusula segunda 1).
Las condiciones del crédito concedido son las siguientes:
a) En la cláusula primera apartado 1.1 se dispone que «se conviene la formalización a favor de la sociedad (…), en calidad de crédito mercantil, de la suma de 282.500 euros, que se destinará a la actividad profesional/empresarial de la sociedad prestataria».
b) En la cláusula primera apartado 1.2.1 en primer lugar, se declaran dispuestos 32.500 euros en concepto de contratación a la empresa de tasación de la obra, gastos notariales, registrales y de gestoría, impuesto de actos jurídicos documentados y comisión de apertura; y, luego, en la cláusula primera 1.2.2 se establece que «el resto del capital, es decir, 250.000 euros, se abonarán directamente al constructor, u otras sociedad implicada en desarrollo de la promoción sita en Barcelona, Calle (…) una vez se presenten las facturas correspondientes y se valide el progreso de la obra mediante certificado emitido por la “Sociedad de Tasación SA”, o la entidad certificadora contratada a tales efectos». De estas cláusulas se infiere que ni se establece la apertura de una cuenta corriente para las disposiciones ni se declara entregada la suma total del crédito por ingreso en una cuenta instrumental.
c) En la cláusula primera apartado 2.1, se dispone que «el crédito se concierta por un plazo de nueve meses a contar desde el día de la escritura; y la amortización del principal del crédito se llevará a efecto mediante el pago de una única cuota comprensiva de capital e intereses, considerándose a todos los efectos la última fecha el 11 de diciembre de 2022, como la del vencimiento y cancelación del crédito».
d) Como consecuencia de esta configuración del negocio, no se establece la posibilidad de disponer nuevamente de las cantidades amortizadas, pero en la citada cláusula primera apartado 2.1, se establecen 5 posibles prórrogas sucesivas «del vencimiento del crédito» (no del plazo de duración de la cuenta), mediante el pago de una comisión y unos nuevos intereses. La primera prórroga será posible por acuerdo entre las partes sin que se señale ninguna causa determinante de la misma, la segunda y tercera prórrogas serán posibles si se acredita, respectivamente, un retraso en las obras no imputable a la parte deudora y la finalización de la obra financiada. Si al término de la primera prórroga la parte deudora hubiere acreditado el fin de la obra, tiene derecho a optar por acogerse a dos prórrogas trimestrales, pagando, igualmente una comisión y unos nuevos intereses.
e) En la misma cláusula primera apartado 2.1 se pacta que los pagos por razón del capital e intereses devengados se realizarán «en el domicilio de entidad acreedora señalado en la intervención contra entrega del correspondiente recibo», o, indistintamente, «mediante ingreso en la cuenta que la entidad acreedora mantiene operativa en la entidad “ING Luxemburgo, S.A.”» que se identifica.
f) En la cláusula primera apartado 2.2 se señala que «la parte deudora podrá hacer pagos anticipados a cuenta del capital, siempre que el reembolso sea igual o superior a 10% del capital dispuesto del crédito hipotecario»; señalándose luego las reglas de la imputación de esos pagos.
Del examen conjunto de lo dispuesto en las cláusulas a que se refieren las precedentes letras d), e) y f), se infiere que no existe abierta una cuenta corriente a nombre de la parte deudora, en la cual deban asentarse, respectivamente, como partidas de cargo o de abono, los pagos hechos a la empresa constructora por parte del acreedor y las amortizaciones anticipadas o final del capital realizadas por parte del prestatario.
g) En la cláusula primera apartado 6.3.2. establece la siguiente amortización obligatoria parcial: «la parte prestataria se obliga a comunicar el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de las fincas descritas en el exponen, a más tardar en el plazo de 30 días naturales previos a la fecha en que se otorguen. Asimismo, deberá depositarse en el mismo acto de la compraventa, en concepto de amortización, en la cuenta titularidad de la entidad acreedora en “ING Luxemburgo SA” (…) la cantidad resultante según el saldo deudor existente hasta la fecha de la venta».
h) En la cláusula segunda apartado 1, en la constitución de la hipoteca, se establece que la misma cubrirá: «El total principal, que asciende a la cantidad de 282.500 euros (…)», estableciéndose cifras independientes para intereses ordinarios, intereses moratorios y costas y gastos. Se observa que no se garantiza el saldo líquido de una cuenta corriente de crédito, sino el total principal concedido.
i) Finalmente, en la cláusula tercera apartado 2 se dispone que «con independencia del cauce procesal elegido para la ejecución dineraria, las partes acuerdan que la cantidad exigible en la ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por las entidades acreedoras en la forma convenida en el presente otorgamiento»; forma concreta que no se recoge en ninguna cláusula.
A la luz de estas estipulaciones la registradora de la propiedad calificante considera que:
a) El negocio formalizado se trata de un «préstamo», cuya disponibilidad está sujeta a una serie de hechos futuros, que impiden tenerlo por perfeccionado, por lo que la hipoteca deberá inscribirse de conformidad al artículo 142 de la Ley Hipotecaria, sujeta a condición suspensiva.
b) La cláusula de constitución de hipoteca debe ser modificada porque aparece redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo ya efectivamente determinado y entregado, cuando la escritura en su clausulado se refiere a un crédito, sujeta la disponibilidad a hechos futuros.
c) No resulta determinado el procedimiento de liquidación necesario para determinar la deuda exigible ni la exigencia de que para poder utilizar el procedimiento de venta extrajudicial será preciso que la deuda quede perfectamente determinada frente a terceros por medio de la nota marginal del artículo 238 del Reglamento Hipotecario.
d) El apartado 6.3.2. de la cláusula segunda establece una amortización obligatoria parcial para el caso de venta de la finca hipotecada incompatible con el pacto de amortización, quedando por tanto indeterminado y, además, no inscribible por el carácter abusivo de la misma e por implicar una prohibición de disponer.
Por su parte, el recurrente argumenta en contra de estos defectos señalados en la nota de calificación que:
a) el negocio formalizado es un «crédito», el cual se encuentra perfeccionado desde el mismo momento en que se otorga la escritura pública, sin que la fórmula establecida para las sucesivas disposiciones suponga una condición suspensiva del contrato, ya que es propio de cualquier crédito que se pueda prever la posibilidad de realizar disposiciones sucesivas y futuras por parte de la sociedad deudora, sin que esta característica fundamental del crédito suponga una condición suspensiva del mismo.
b) La constitución de la hipoteca es perfectamente compatible con el crédito y las obligaciones previstas en la cláusula primera porque existe una remisión explícita al crédito, su estructura y obligaciones, porque se establece como cobertura máxima de los distintos conceptos garantizados, y porque acreditar cada entrega no es operativo desde un punto de vista del tráfico mercantil.
c) El procedimiento de liquidación es claro y sencillo: se debe partir del contenido del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, así como de lo dispuesto en la cláusula tercera, apartado 2.º, que remite a la «liquidación efectuada por la entidad acreedora en la forma convenida en el presente otorgamiento», y teniendo en cuenta que se trata de un crédito de vencimiento único, con un interés fijo, y que la estructura de las disposiciones está perfectamente detallada en la cláusula primera de la escritura, no hay equívoco posible en el procedimiento de liquidación para determinar la deuda exigible.
d) En cuanto a la legalidad del apartado 6.3.2. de la cláusula segunda, señala el recurrente que ante el carácter empresarial del acreedor y del deudor, no cabe hablar de abusividad de las cláusulas del contrato; que no corresponde a los registradores de la Propiedad valorar el carácter esencial de las cláusulas de un contrato de crédito o la existencia de justa causa en las de vencimiento anticipado; y que, en cualquier caso, la venta del principal activo de una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúa en una posición de debilidad financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara a la devolución de la suma prestada por la acreedora, que justifica que la sociedad acreedora busque protegerse ante tal eventualidad.
2. Una consideración previa de carácter formal debe hacerse antes de entrar a analizar el fondo jurídico de la calificación registral objeto de este recurso y es que de conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del recurso contra calificaciones de los registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada por el registrador titular del Registro es ajustada a Derecho, tanto formal como sustantivamente, o debe inscribirse el negocio celebrado, circunscribiéndose también, exclusivamente, en cuanto a los puntos de la misma que hayan sido objeto del recurso; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura de hipoteca, ni tampoco aquellos que no hubieran sido recurridos.
3. Para resolver acerca de la procedencia o no de los defectos señalados en la nota de calificación, es oportuno analizar, en primer lugar, siquiera sea brevemente, la diferencia entre el préstamo, al que se refiere la nota de calificación, y el crédito, al que se refiere la parte recurrente; así como los distintos tipos de hipotecas de máximo vigentes en nuestro derecho, antes de decidir, atendiendo a los términos en que está redactada la escritura, qué tipo de obligación garantiza la hipoteca ante la que nos encontramos y, en su caso, si es o no necesaria alguna aclaración a su contenido.
Entre las características del préstamo destaca que una vez amortizado todo el capital se da por concluida la operación sin posibilidad de acceder a más dinero, salvo que se formalice una ampliación del capital. Su garantía hipotecaria se materializa a través de la denominada hipoteca ordinaria o de tráfico.
En ocasiones, en las escrituras de préstamo hipotecario, el prestatario declara que ha recibido la cantidad prestada, pero a continuación pacta con el acreedor el ingreso de aquélla en una cuenta de la que no podrá disponer hasta cumplir determinados requisitos (préstamo mixto). En estos casos resulta claro que no puede tenerse por perfeccionado el préstamo en los términos del artículo 1740 del Código Civil, en tanto no desaparezcan las restricciones a la disposición del dinero, y, ya se considere que estamos ante una obligación futura, o ante una obligación actual pero sujeta a condición suspensiva, la inscripción no podrá recoger sino el contenido real del negocio.
Por ello, la hipoteca que se inscriba tendrá que serlo condicionada, en su eficacia frente a terceros, a lo que resulta del párrafo primero del artí