[en] The main objective of this paper is to expose an example about the possibilities of land readjustment as a "third way" for land management and the availability of social housing in urban renewal projects. The example is a project situated in Bogotá's downtown, promoted by the Universidad de los Andes. The project is in its first step of execution, nevertheless, is a referent for the city because its opening and participative process for formulation and the innovations in its proposal of actors' association. The project includes the original owners as main participants and a diverse component of all kind of housing, like substitution housing, social housing and free housing for the developers and new residents.The scale of the project (9 blocks and 10 hectares of land) allows to comprehend the potentialities and the complexities or urban renewal and land readjustment as ways to promote the diverse and balanced supply of land, by both in relation with the composition of land uses and the socioeconomic composition and in the way to integrate and coordinate a wide range of public and private actors.In order to expand the relevant issues of this case, this paper is going to do, in first place, a brief contextualization of land readjustment, defining it as a tool and showing its importance in the Colombian urban legislation. Also, it will talk about the traditional ways of land management, the expropriation and the free market, demonstrating how the land readjustment is that "third way" for the management.Subsequently, it will show the Partial Plan process, pointing out the stages of formulation, the general, socioeconomic and housing characterization of the project area. The analysis of the way in which it be promoted the participation and deliberation between a wide range of actors (owners, public authorities, traders, communitarian organizations) in the formulation and execution stages of the project shows the virtues and the complexities of new ways of urban governance where the interaction and the coordination between different actors are a mode to try to achieve more equitable and inclusive results in the urban renewal process in the central places of the city.On the other hand, the paper will show the general urbanistic proposal of the plan as long as the objectives and the scope of the housing supply, the owners and residents participation schemes and mechanisms, the ways of management, and financing for construction and the current progress of the project. And finally, the lessons are presented as a conclusion on two topics; access to housing and governance or citizen participation.The data used is that provided by both the developers and the participants in the project, through a methodology that allows collecting the experience of the project to the extent that the author has closely followed the main milestones since the stage of formulation. Also, secondary sources such as reports, concertation minutes and the communications that the actors make through different printed and electronic media are taken into account.The case of the Partial Phoenician Plan manages to show an urban renewal project framed in the inclusion and citizen participation, fundamental aspects for the success of the land readjustment. Furthermore, it demonstrates the need to build trust among the participants, establish clear rules of the game, and even take into account the actors who do not sit down to negotiate. In short, the good results that can be achieved when active citizenship is part of the formulation and execution of projects that seek a better city.

[es] El objetivo principal de este trabajo es exponer un caso que ofrece evidencias sobre las potencialidades del reajuste de terrenos como "tercera vía" para la gestión de la tierra y la oferta de vivienda social en proyectos de renovación urbana. El caso es un proyecto ubicado en el centro de Bogotá, promovido por la Universidad de los Andes. Aunque está en su primera fase de ejecución, el proceso abierto y participativo de su formulación y las innovaciones en su propuesta de vinculación de actores lo han convertido en un referente en la ciudad. El proyecto tiene entre sus principales características la inclusión de los propietarios originales y una oferta diversa de vivienda: vivienda de remplazo para los propietarios, vivienda social y vivienda "libre".La escala del proyecto (9 manzanas y alrededor de 10 hectáreas de suelo) permite dimensionar tanto las potencialidades como las complejidades de la renovación urbana y el reajuste de terrenos como formas para promover la oferta de suelo más equilibrado y diversa, tanto en relación con la composición de usos del suelo y la composición socioeconómica de sus beneficiarios, como en la forma de integrar y coordinar un conjunto amplio y diverso de actores públicos y privados.Con el fin de profundizar en los aspectos relevantes del caso, este trabajo hará, en primer lugar, una breve contextualización sobre el reajuste de terrenos, definiéndolo como instrumento y mostrando la forma en la que se inserta a la legislación urbana en Colombia. También, se habla sobre las formas tradicionales de gestión de suelo, la expropiación y el libre mercado, mostrando como el reajuste de terrenos se vuelve esa tercera vía para la gestión.Después, se adentrará en el proceso del Plan Parcial, señalando las etapas del proceso de formulación, la caracterización general, socioeconómica y de la vivienda del área del proyecto. El análisis de la forma en la que se ha promovido la participación y deliberación entre un conjunto amplio de actores (propietarios, autoridades públicas, comerciantes, organizaciones barriales) tanto en la fase de formulación como de ejecución del proyecto pone en evidencia las virtudes y complejidades de nuevas formas de gobernanza urbana donde la interacción y coordinación entre diferentes actores son un medio para intentar conseguir resultados más equitativos e incluyentes en los procesos de renovación urbana en lugares centrales de la ciudad.Por otro lado, se mostrará la propuesta urbanística general del plan, así como los objetivos y alcances de la oferta de vivienda, los esquemas y mecanismos de participación para los propietarios y residentes, las formas de gestión y financiación para la construcción y el avance actual del proyecto. Y, por último, se plantean las lecciones a modo de conclusión en dos temas; el acceso a vivienda y la gobernanza o participación ciudadana.Los datos utilizados son los proporcionados tanto por los desarrolladores como por los participantes en el marco del proyecto, a través de una metodología que permite recoger la experiencia del proyecto en la medida que el autor ha hecho un seguimiento cercano de los principales hitos desde la etapa de formulación. También, se tienen en cuenta fuentes secundarias como los informes, las actas de concertación y las comunicaciones que los actores hacen a través de diferentes medios impresos y electrónicos.El caso del Plan Parcial Fenicia logra mostrar un proyecto de renovación urbana enmarcado en la inclusión y la participación ciudadana, aspectos fundamentales para el éxito del reajuste de terrenos. Además, demuestra la necesidad de construir confianza entre los participantes, establecer reglas de juego claras, y tener en cuenta, incluso, a los actores que no se sientan a negociar. En pocas palabras, los buenos resultados que se pueden alcanzar cuando la ciudadanía activa forma parte de la formulación y ejecución de los proyectos que buscan una mejor ciudad.