[en] This article proposes to implement in the private real estate traffic, nowadays managed by the figure of the owner, the figure of surface right in real estate transactions of land transformation (urbanization) and building sites (promotion), from the moment of land subdivision, and from the existence of the building site to the construction of products, and even during the operating lease. The theoretical framework is the conceptual separation of socially useful and added value that has to do with productive rents and socially useless surplus that has to do with speculative profits which is outside of the collective interest. As if we were talking about cholesterol (= surplus value) which is good for our body and a bad cholesterol. Or about energy (= surplus) that makes the changes viable, distinguishing a clean, slightly dangerous electricity, of continuous supply and modular intensity, from electricity which is dangerous energy, highly explosive, of intermittent supply and which requires strong security measures, such as gas. There have been analyzed two cases of estate-transforming activity, one aimed to sell and the other to convert for rent – under the two types of real estate traffic: traffic-based classic land ownership for the transformer-promoter and trafficking in which the surface rights law governs relations between the land owner and the transformer-promoter as a land owner. As a result of the analysis, the system transfiguration implies a change superior to Pareto, improving both the profitability of the participants (owner, surface owner and the ultimate purchaser) and the social returns for it allows the owner - real estate promoter - to adapt the sales values ?? to the demand to gain always, in both bullish and cycles in recessions. However, all this without considering the limitation imposed to the owner of land for it to yield his right to have the surface rights.

[es] Este artículo propone implantar en el tráfico inmobiliario privado, hoy gestionado por la figura del propietario, la figura del derecho de superficie en las operaciones inmobiliarias de transformación del suelo (urbanización) y de solares (promoción), desde el mismo momento de la reparcelación, y desde la existencia del solar hasta la construcción de los productos, e incluso, durante la explotación por arrendamientos. El fundamento teórico es la separación conceptual de una plusvalía socialmente útil y que tiene que ver con rentas productivas, de una plusvalía socialmente inútil que tiene que ver con rentas especulativas y socialmente externas al interés colectivo. Igual que si habláramos de un colesterol ( = plusvalía) bueno para nuestro cuerpo y de un colesterol malo. Como si hablásemos de una energía ( = plusvalía) que hace viable las transformaciones, distinguiendo entre una energía limpia, poco peligrosa, de suministro continuo e intensidad modulable - como la electricidad - frente a una energía peligrosa, altamente explosiva, de suministro discontinuo, y que requiere fuertes medidas de seguridad, como por ejemplo el gas. Hemos analizado dos casos de actividad inmobiliaria - transformar para vender y transformar para rentar - bajo los dos tipos de tráfico inmobiliario: el tráfico clásico basado en la propiedad del suelo a favor del transformador-promotor y el tráfico superficiario en el que el derecho de superficie preside las relaciones entre el propietario del suelo y el transformador-promotor como superficiario. Como resultado del análisis, el cambio de sistema implica un cambio superior pareto, mejorando tanto la rentabilidad de los partícipes (propietario, superficiario y comprador final) como la rentabilidad social al permitir que el superficiario - verdadero promotor - adapte los valores de venta a la demanda ganando siempre, tanto en ciclos económicos alcistas como en recesivos. No obstante, todo ello, sin haber considerado la limitación impuesta al propietario del suelo para que éste ceda su facultad de disponer al superficiario.