[en] This research examines the impact of externalities that are generated by flows and tourist attractions on the formation of real estate values ​​in the districts of Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic and Sant Martí, and residential segmentation in Barcelona. The hypothesis is that tourist corridors and attractions in Barcelona create externalities that impact positively on the value of property for tourism unlike property for residents, thus creating different submarkets. This analysis used a database of 1,100 flats offered for rent to residents and 622 flats offered for rent to tourists, located in the districts of Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic and Sant Martí de Barcelona, ​​that was processed by hedonic price technique to obtain multiple semi-log linear regressions which demonstrated that tourists attach great value to hotel services offered by flats and appreciate staying near the main tourist attractions. However, in the residential market of the local population, are rated flats with amenities like air conditioning, heating, elevator, location in areas with less congestion, close to the sea, and on Via Laietana, which likewise for tourists represents a multiplier of property prices. This research arises from the need to apply, in a big city, similar statistical methods that have been applied in previous studies to analyze the impact of tourism externalities on property values. Also, in Barcelona has not been made ​​residential market segmentation by property offer type (local and tourists).

[es] Esta investigación estudia el impacto de las externalidades que son generadas por los flujos y atracciones turísticas sobre la formación de los valores inmobiliarios de los distritos de Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic y Sant Martí, y la segmentación residencial en Barcelona. La hipótesis planteada es que los corredores y atracciones turísticas en Barcelona crean externalidades que inciden positivamente sobre el valor de los inmuebles turísticos y de forma contraria sobre los residentes, creando de esta manera submercados distintos. Para este análisis se dispuso de una base de datos de 1.100 pisos ofertados en alquiler a residentes y de 622 pisos ofertados en alquiler a turistas, localizados en los distritos de Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic y Sant Martí de Barcelona, la cual fue procesada por medio de la técnica de precios hedónicos para así obtener regresiones lineales múltiples semilogarítmicas que demostraron que los turistas le dan gran valor a los servicios de hotel que ofrecen los pisos y aprecian alojarse cerca de las principales atracciones turísticas. Sin embargo, en el mercado residencial de la población local, se valoran los pisos con comodidades como aire acondicionado, calefacción, ascensor, ubicados en zonas con menores congestiones, cercanas al mar, y sobre la Vía Laietana, que al igual que para los turistas, representa un multiplicador de precios de los inmuebles. Esta investigación surge de la necesidad de aplicar, en una gran ciudad, métodos estadísticos similares que han sido aplicados en estudios anteriores para analizar el impacto que tienen las externalidades turísticas sobre los valores inmobiliarios. Asimismo, en Barcelona no se ha realizado una segmentación del mercado residencial según el tipo de oferta de los inmuebles (locales o turistas).