[en] This paper give insight into the return of high-rise residential buildings in french cities (97 identified as january 2018). Office towers which are far less numerous than residential ones, have paradoxically been the main focus of attention. Our intention here is to shed a light on the high-rise residential boom particularly visible is spaces of regeneration (Appert, 2016). High-rise living, for long associated with social housing, deprivation and the demise of public estates, has been reconsidered, especially within the context of sustainability and Transit Oriented Development (Appert, 2016). TOD policies that embodied planning for the compact city model (Bentayou et al., 2015), are based on the coordination of transport and planning policies and investments in order to reduce the volume and length of motorized trips. The coordination of theses policies translates into higher density and more mixed developments on previously development land, close to public transport nodes. This partial re-urbanisation is capable of transforming the social composition of the city as the housing stock deliverance appear to be much more dedicated to specific social groups targeted by developers (Dubois et Van Criekingen, 2006, Jones et Ley, 2016). In this paper, we first show that contemporary residential towers, contrary to their stigmatized Grands Ensembles counterparts built in the 1960s and 1970s (Gilbert, 2012), are being built in pericentral areas of french major cities, close to transport networks interchanges. We then demonstrate that these high-rise projects are justified by their promoters and regulators through narrations of TOD policies and aspirations. We finally show that these attractive locations inside cities benefit most to wealthy and/or small size households. The research undertaken is based on the creation of a new database on high-rise residential buildings in France (2015-2020) and the analysis of their location patterns in context. It is also based on several interviews of developers, local authority practitioners and real estate actors for seven developments in the Lyon metropolitan area. While contributing on researches on spaces of contemporary living, this paper introduces the less documented phenomenon of residential verticalization in France.

[fr] Cet article explore le retour des tours résidentielles dans les villes françaises (97 unités recensées début 2018). Plus nombreuses et paradoxalement moins analysées que les tours de bureaux, les tours résidentielles investissent les espaces cibles de la régénération urbaine, qu'elles signalent en acte [Appert, 2016]. L'habitat vertical, après avoir été souvent associé à la relégation sociale des grands ensembles, semble aujourd'hui reconsidéré dans les politiques dites Transit Oriented comme c'est déjà le cas au Royaume-Uni [Appert, 2016]. Les politiques TOD, incarnations de l'urbanisme de la ville compacte [Bentayou et al, 2015], visent à coordonner le développement des réseaux de transports collectifs à l'urbanisation dans la perspective de réduire le nombre et la longueur des déplacements motorisés. Elles se traduisent par une densification et une mixité fonctionnelle de sites le plus souvent anciennement urbanisés, à proximité de nœuds de réseaux. Mais cette réurbanisation est aussi porteuse d'une transformation profonde de la population résidente. Les logements proposés semblent peu accessibles aux catégories les moins aisées comme l'attestent les recherches sur les incidences socio-démographiques des politiques TOD [Dubois et Van Criekingen, 2006 ; Jones et Ley, 2016]. Dans cet article, nous montrons dans un premier temps que les nouvelles tours résidentielles en France, contrairement aux tours de logement social construites dans les années 1960-70 et qui restent stigmatisées [Gilbert, 2012], s'inscrivent cette fois dans les espaces péricentraux des grandes agglomérations françaises, à proximité des nœuds de transport collectif. Nous montrons ensuite que ces projets résidentiels sont justifiés par leurs porteurs et validés par les pouvoirs publics en regard des politiques dites TOD. Nous montrons enfin que ces localisations attractives profitent aux ménages aisés et de petite taille. Le travail de recherche repose sur la valorisation statistique et cartographique d'une base de données des projets de tours résidentielles en France pour la période 2015-2020, et sur la conduite d'une dizaine d'entretiens menés auprès des promoteurs, chargés de mission habitat, évaluateurs immobilier pour 7 projets lyonnais. Tout en contribuant aux recherches sur les espaces d'habitation contemporains, cet article introduit le phénomène peu renseigné de verticalisation résidentielle en France dans le contexte de la ville durable.