[en] Puerto Vallarta is the second most populous and fastest growing city in the state of Jalisco outside the municipalities that make up the metropolitan area of Guadalajara, currently forming an interstate metropolitan area with Bahia de Banderas, Nayarit, a municipality that has the highest development and Nayarit state growth according to data from (INEGI 2018) which has led Puerto Vallarta and Banderas Bay as a whole to be considered as the main tourist destination of the sun and beach of the Mexican Pacific coast and the second nationally after Can-Cun, by virtue of the fact that a little over six and a half million visitors arrive annually in this area (Pto. Vta. 4'300,000 approx, Banderas Bay 2'200,000 approx. SECTUR, 2018) so from a focus Territorial and urban planning has become a central node for regional development that provides specialized services.In the last ten years Puerto Vallarta-Bahía de Banderas as a tourist destination have faced a crisis of several edges resulting on the one hand for Puerto Vallarta from the wear and tear of its tourist life cycle that has been accentuated with other external and internal factors. And in conjunction with Bahía de Banderas, we detect that, from externalities, the competition of other recreational and diversified offers consolidated and emerging outside and inside Mexico, the global economic crisis, the housing bubble, the H1N1 virus and the widespread violence in the country. In the internal aspects, an economic and urban model is identified that favors the prevalence of private interests over the groups, local government actions are observed in the exercise of public policy with negative results, traditional areas that experience obsolescence are visualized in In contrast to others of striking vitality, there are signs of a predatory and extractive tourist and urban system of the economy, as well as isolated interests for renewing and diversifying recreational options.This paper discusses the multifactorial processes that have been articulated around the conformation of two urban areas that have been subjected, one to real estate pressure processes with urban revitalization efforts for a growing tourist housing market, and another, which It has had large investments of public capital and they have not been able to develop the attributes for which they were raised in terms of investment, finally some projects that involve a relaunching of the tourist destination are approached and analyzed in order to reinvent themselves to continue in force in the market World Tourism.wo premises are supposed to be discussed, urban vitality as a multifactorial process that keeps one area of the city attractive and vigorous, and urban obsolescence as a result of parallel processes with differentiated variables in the other study area, both considered as homogeneous areas separated by a river but connected by tradition and infrastructure, configured by a tourism model where the real estate sector appears as the lever of development arm (where gentrification processes underlie), whose benefit for the enjoyment of the population is not noticed and policies Local publics have not been sufficiently effective to boost the development of a mature tourism system that shows symptoms of stagnation and gentrification.

[es] Puerto Vallarta es la segunda ciudad más poblada y de más rápido crecimiento del estado de Jalisco fuera de los municipios que conforman la zona metropolitana de Guadalajara, actualmente conforma una zona metropolitana interestatal con Bahía de Banderas, Nayarit, municipio que presenta el más alto desarrollo y crecimiento del estado de Nayarit según datos de (INEGI 2018) lo que ha propiciado que Puerto Vallarta y Bahía de Banderas en conjunto sea considerado como el principal destino turístico de sol y playa del litoral del pacifico mexicano y el segundo a nivel nacional después de Can-Cun, en virtud de que a esta zona arriban poco más de seis millones y medio de visitantes al año (Pto. Vta. 4´300,000 aprox, Bahía de Banderas 2´200,000 aprox. SECTUR, 2018) por lo que desde un enfoque territorial y urbanístico se ha constituido como un nodo central para el desarrollo regional que provee de servicios especializados.En los últimos diez años Puerto Vallarta-Bahía de Banderas como destino turístico han enfrentado una crisis de varias aristas resultante por un lado para Puerto Vallarta del desgaste propio de su ciclo de vida turístico que se ha acentuado con otros factores externos e internos. Y en conjunto con Bahía de Banderas, detectamos que, de las externalidades, destaca la competencia de otras ofertas recreativas y diversificadas consolidadas y emergentes fuera y dentro de México, la crisis económica mundial, la burbuja inmobiliaria, el virus H1N1 y la violencia generalizada en el país. En los aspectos internos, se identifica un modelo económico y urbano que propicia la prevalencia de intereses privados y particulares sobre los colectivos, se observan actuaciones de la administración local en el ejercicio de política pública con resultados negativos, se visualizan áreas tradicionales que experimentan obsolescencia en contraste con otras de llamativa vitalidad, se distinguen señales de un sistema turístico y urbano depredador y extractivo de la economía, así como intereses aislados por renovar y diversificar las opciones lúdicas.En este trabajo se discuten algunos de los procesos multifactoriales que se han articulado en torno a la conformación de dos áreas urbanas de Puerto Vallarta que se han visto sometidas, una, a procesos de presión inmobiliaria con afanes de revitalización urbana para un creciente mercado de vivienda turística, y otra, que ha tenido grandes inversiones de capital público y que no ha podido desarrollar los atributos para los que fueron planteados en términos de inversión y espacio público, finalmente se abordan y analizan algunos proyectos que suponen un relanzamiento del destino turístico con la finalidad de reinventarse para seguir vigente en el mercado mundial del turismo.Se suponen dos premisas a discutir en torno de la ciudad turística, la vitalidad urbana como proceso multifactorial que mantiene atractiva y vigorosa una zona de la ciudad, y la obsolescencia urbana como resultado de procesos paralelos y simultáneos con variables diferenciadas en la otra zona de estudio, ambas consideradas como áreas homogéneas separadas por un rio pero conectadas por la tradición y las infraestructuras, configuradas por un modelo de turismo donde el sector inmobiliario aparece como el brazo de palanca de desarrollo (donde subyacen procesos de gentrificación), cuyo beneficio para disfrute de la población no se advierte y las políticas públicas locales no han sido suficientemente efectivas para reimpulsar el desarrollo de un sistema turístico maduro que presenta síntomas de estancamiento y gentrificación.