[en] The paper focuses on how gated communities, as private means of providing public infrastructure and security, real estate products and club-economies, produce changes in housing market patterns. Based on an empirical study of Los Angeles (California) data, it aims to trace to what extent gates and walls favor property values and if the presence of gated communities produces over time (1980-2000) a deterrent effect on non-gated properties abutting the enclave, or close to it.Resulting from a demand for security, gated communities are a leading offer from the homebuilding industry. But their spread emerges from a partnership between local governments and land developers. Both agree to charge the homebuyer with the cost of urban sprawl (construction and maintenance costs of infrastructure within the gates). Such a structuring of residential space is particularly desirable on the urban edges, where the cost of urban sprawl exceeds the financial assets of local public authorities. New private developments provide local governments with new wealthy taxpayers at almost no cost. As compensation, the homebuyer is granted private and exclusive access to sites and amenities (lakes, beaches, etc.). Such exclusivity favors the location rent, and usually positively affects the property values within the gated enclaves.But it is also assumed that operating cost of private governance are paid for by the increase of property values. Market failure nevertheless occurs when costs rise above sustainable levels compared to property values.Changes produced by gates yield to at least two outcomes. At first sight, residential enclosures produce a price premium, thus being a smart investment. Furthermore, gated communities might well be able to generate enough property value to pay off the price of private governance. But this analysis holds only on a short-term basis. In the long term, larger and wealthier gated communities are successful in shielding their property values and generate enough revenue to pay the cost of private governance, whereas a majority of average middle class gated enclaves do not succeed in creating a significant price premium, and / or did not maintain significant price growth during the last decade. Such gated neighborhoods are at risk of a market failure in the private provision of urban infrastructure, leading to potential decay.

[fr] Les gated communities sont généralement décrites à la fois comme des moyens privés de financement d'infrastructures collectives et de sécurité, des produits immobiliers et des économies de clubs. L'article se penche sur la manière dont elles produisent des fluctuations dans le marché immobilier. Partant d'une étude empirique de données relevées à Los Angeles (Californie), il s'agit d'évaluer comment les enclosures (portails et enceintes) favorisent les valeurs immobilières de propriétaires ; et si la présence de gated communities dans un voisinage influe sur son évolution dans le temps (1980-2000), du fait d'une déprédation de la valeur des biens immobiliers non protégés par une enceinte, mais situés à proximité de celle-ci.En raison d'une forte pression sécuritaire, les gated communities marquent fortement l'offre immobilière contemporaine. Mais leur diffusion émerge aussi d'un partenariat entre les gouvernements locaux et les lotisseurs. Chacun en effet s'accorde à faire financer les coûts de l'étalement urbain (construction et entretien des infrastructures et équipements urbains situés derrière l'enceinte) par le propriétaire d'une habitation. Cette forme d'espace résidentiel s'avère particulièrement intéressante sur les fronts d'urbanisation, où les coûts de l'étalement excèdent les capacités financières des autorités publiques locales. Les nouveaux lotissements privés fournissent ainsi aux collectivités locales de nouveaux contribuables, sans que celles-ci n'aient à en financer l'installation. En compensation, le propriétaire résidentiel se voit garantir un accès exclusif et privé au site et à ses aménités (lacs, plages, etc.). Une telle exclusivité favorise généralement la rente de site, et en générale joue en la faveur des valeurs immobilières des propriétés intra muros. Ceci suppose que les frais liés à la gestion privée de la copropriété (entretien…) soient compensés par une augmentation substantielle des valeurs immobilières. Une défaillance du marché peut se produire si les coûts du lotissement augmentent trop pour être compensés par les gains de valeur immobilière.Des évolutions observées, on dégage deux tendances. A court terme, les enclosures résidentielles génèrent une surévaluation des valeurs immobilières. De plus, les gated communities semblent pouvoir générer suffisamment de surcroît de valeur pour compenser les coûts de la gouvernance privée. A long terme, alors que les enclaves les plus aisées et les plus grandes parviennent à générer un surcroît de valeur suffisant, la majorité des gated communities de la classe moyenne n'y parviennent pas, et / ou ne connaissent pas de hausse significative de leurs prix dans la dernière décennie. Ces lotissements fermés courent alors le risque d'une " défaillance du marché " dans la gestion d'équipements collectifs, et sont menacées par le déclin.