[en] In order to get a better understanding of the complex patterns in undergoing urban changes, this paper aims at studying property values, with an emphasis on methodological experimentation. Property values not only describe intrinsic characteristics of housing (hedonic pricing) but also the characteristics of place, assessed and perceived at different geographical levels (location in a city, social characteristics of the neighborhood, and these of the street). Prices changes also induce a powerful social filter in city core areas. In an experimental perspective at the lower local scale, this paper elaborates on an analysis of property values of housing in downtown Paris (1990-2003). In a context of dropping prices followed by a time of continuous and unparalleled growth of prices since 1997, we analyze the complexity of spatial shifts and adjustments of prices, so that we might identify underlying depreciation and valuation dynamics at a infra-neighborhood level. A first section reviews different time-patterns of prices change over the decade, with a special focus on resulting spatial patterns. We then discuss the dynamics of spatial dissimilarities in price patterns, such as fading, reinforcing and moving boundaries of prices. By the means of confronting methodological approaches (smoothing, discontinuity analysis), we give insights on the most significant spatial patterns of change in a time-series of housing prices. We promote this exploratory approach as an effort towards a better understanding of the complexity of spatial contexts in the formation of prices, as contexts and neighborhood effects are often roughly incorporated in price modeling as an externality in the valuation (i.e. hedonic pricing). In a general trend of price towards a greater homogeneity, contrasts and dissimilarities between neighborhoods move according to local planning policies and change in the image of a neighborhood. We observe on one hand a reinforcement of the core-periphery gradient and a continuous valorization of the city core, and on the other hand the increase of prices in the peripheries creates a greater heterogeneity and composites and contrasted local patterns.

[fr] Cet article vise à aborder la complexité des mutations urbaines en cours et propose une expérimentation méthodologique appliquée aux valeurs immobilières. Celles-ci traduisent non seulement les caractéristiques intrinsèques d'un logement, mais aussi les qualités d'un lieu, évaluées et perçues à différents échelons (situation dans l'agglomération, caractéristiques du quartier et de la rue). L'évolution des prix est de plus un puissant déterminant du tri social qui s'opère dans les cœurs urbains. Afin de dégager l'intérêt d'une telle investigation expérimentale à fine échelle, nous présentons dans cet article une analyse spatiale des valeurs immobilières des logements dans Paris intra-muros entre 1990 et 2003. Dans un contexte de baisse puis de hausse soutenue des prix à partir de 1997, il s'agit d'analyser le jeu des réajustements spatiaux des valeurs immobilières afin d'identifier les dynamiques de dépréciation et de valorisation relatives qui sont à l'œuvre. Nous dégageons tout d'abord différents profils d'évolution des prix sur cette décennie, en prêtant attention à leur inscription spatiale. Nous abordons ensuite la dynamique des discontinuités de cette géographie des prix, en scrutant la manière dont ces lignes de partage s'estompent, se renforcent et se déplacent. Le parti pris est de croiser les approches méthodologiques (lissages, analyse de discontinuités…) afin de faire ressortir les fluctuations spatiales les plus significatives d'une série longitudinale de prix. Il s'agit d'une démarche exploratoire, permettant de cadrer la complexité des contextes spatiaux influençant la dynamique des prix, contextes en général mal pris en compte dans des modélisations (par exemple de type hédonique) qui les réduisent souvent à une externalité négative ou positive. Dans une tendance générale à l'homogénéisation, les contrastes entre quartiers se déplacent au gré des opérations d'aménagement ou des fluctuations de l'image des quartiers. On observe d'une part, le renforcement du gradient centre-périphérie et la valorisation continue de l'hypercentre et d'autre part, le caractère extrêmement composite de l'évolution des valeurs immobilières dans les arrondissements périphériques, certains quartiers offrant des images très contrastées de leurs évolutions.