# Mortgage
Mortgage, Türkçe anlam karşılıklarında; Tutsat, tutulu satış, ipotekli satış ya da rehinli satış, bir malın kendisinin güvence olarak gösterilerek, ödünç alınan parayla satın alınması anlamına gelen iktisadi terimdir.
Tutulu satış genellikle taşınmaz mal (çoğunlukla da yapı) satınalımlarında kullanılır. Bu gibi satışlarda, parasal kurumlar ödünç verdikleri tutar (kredi) geri ödenene dek, taşınmaz mala el koyabilme yetkisini ellerinde tutarlar. Bu tutu, parasal kurumların ödünç verdikleri para için bir güvence niteliğindedir. Bu yöntem, özel ya da tüzel kişilerin, bir taşınmaz malın ederi kadar paraları başlangıçta olmasa da, malı alıp, genellikle 15-30 yıllık süre (Türkiye'de bu süre maksimum 10 yıldır) içerisinde parça parça ödemelerini ve sonunda da tümüyle sahip olmalarını sağlar. Ödeme tamamlandığında, tutu durumu ortadan kalkar.


## Geri ödeme.
Ödünç verilen tutar, ödünç isteyenin geri ödeme kapasitesine (genellikle aylık gelirinden giderleri çıkarıldıktan sonra hesaplanır) ve satın alınmak istenen taşınmaz malın "Hemen Paraya Çevrilebilir Değeri"ne (HPÇD) bağlıdır. HPÇD genellikle malın değerinin %75'i ile %90'ı arasında olur ve borcun ödenememesi durumunda malın parasal kurumca hemen satılabileceği tutara denk gelir. Ödemelerde gecikme olduğu takdirde parasal kurumlar kalan borcun tamamını tahsil etmek amacıyla tutulu malın satışını isteyebilmekte ve satışın borcu karşılayamaması durumunda ise borçlu hakkında icra takibi yapma hakkını saklı tutmaktadır.


## Kanunlar ve vergilendirme.
Tutu yöntemiyle ödünç alınan tutarın geri ödenmesinde, genellikle o ülkedeki vergi yasalarına ve ödünç alanın alabileceği risklere bağlı olarak değişik parasal yapılar kullanılır. Örneğin borç faizlerinin vergiden düşülebildiği ülkelerde (ABD gibi), geri ödemelerin faiz olan kısmınını borçlu gelirinden düşebilir.
Birçok ülkede, özellikle de gelişmiş ekonomilerde, ev, iş yeri satınalımlarının tutu yöntemiyle yapılması çok olağandır.


## Türkiye'de Konut Kredisi Kullanım Şartları.
  - Satın alacağınızın ev için konut kredisi kullanırken en çok evin ekspertiz değerinin %90'ını tutarında kredi kullanabilirsiniz. %10 oranında peşinat sunmanız istenir.
  - Satın alacağınız ev, banka tarafından rehinlenir. İpotek tutarı genelde çektiğiniz kredi tutarının 2 katı olacak şekilde uygulanır.
  - Bankalar, müşterinin kredi puanına ve gelir durumuna göre ipotek harici kefil de talep edebilirler.
  - 18 yaşını dolduran her vatandaş, gerekli şartları taşıdığı sürece konut kredilerine başvurabilir. 
  - Konut kredilerinde en yüksek vade sayısı 120 ay olarak belirlenmiştir.
  - Konut kredilerinde geri ödeme süresi uzun olduğu için, bankalar genel olarak hayat sigortası zorunluluğu koyar.
Konut kredisi için istenilen belgeler:
  - Başvuru formu
  - Nüfus cüzdanı
  - Gelir belgesi
  - Tapu fotokopisi
  - Ekspertiz raporu
  - Tamamlanmamış binalar için kat irtifakı
  - Şirket sahipleri için ticaret sicil gazetesi fotokopisi


## Farklı ülkelerde.
Avrupa ülkelerinde geçerli olan kredi vadeleri 10 ile 30 yıl arasında değişmektedir fakat 15 yıllık ipotek kredilerinin verilmesi daha yaygındır. Avusturya, Almanya, Danimarka, Hollanda, İsveç gibi ülkelerde 30 yıla kadar ipotek kredisi verilmektedir. Birleşik Krallık'ta genellikle dalgalı oran uygulanırken, Almanya ve İspanya'da sabit oran; Danimarka ve Fransa'da hem sabit oran hem de değişken oran uygulanmaktadır. İpotekleri mevduatla finanse eden ülkelerde değişken oranlı krediler için daha esnek geri ödeme planları sunulmaktadır. Danimarka'da, erken geri ödeme komisyonu olmaksızın 25-30 yıllık sabit oranlı ipotek kredileri yaygındır. Avrupa Birliği'nin bazı ülkelerindeki bankalar, ipotek kredisi tutarı için yalnızca üst eşiği değil, aynı zamanda minimum borç tutarını da belirlemektedir. Aynı şekilde Portekiz, İspanya, Yunanistan ve Kıbrıs'ta minimum ipotek kredisi tutarı 100.000 Euro'dur.
ABD'de ipoteklerin önceden onaylanması da alışılmadık bir durum değildir. İpotek için, ev satın almakla ilgilenen kişiler genellikle, kredi geçmişlerini kontrol edecek ve gelirlerini doğrulayacak ve daha sonra belirli bir miktara kadar kredi alabileceklerine dair garanti verebilecek bir borç verene gidebilirler. Minimum peşinat %3 olup, %20 ve üzeri katkı payı sözkonusu olduğunda ipotek sigortası istenmemektedir. Aynı zamanda, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ipotek kredilerinin karakteristik bir özelliği, devletin sübvansiyonlar ve bireysel ipotek programlarının ek finansmanı yoluyla ipotek sektörüne önemli destek sağlamasıdır.