杨红旭:推倒住宅小区围墙的十只"拦路虎"![br]《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,勾画了"十三五"乃至更长时间中国城市发展的"路线图"。[br]《意见》很长,包括这段规定:我国城市规划追求规模,不能有效节约面积,因此提出我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。[br]这个新闻出来之后,立即在全社会炸了锅,新小区不建围墙,老小区将逐步破墙,这将对现有的小区生活,造成巨大的影响。[br]从昨晚到今天,很多人发表了评论,也有很多文章分析此事,老杨也聊聊自己的看法吧。[br]新建小区不封闭,稍容易些。[br]要想走通这条路,必须把下面十只"拦路虎",一个一个的干掉。[br]1、法律障碍,如何突破[br]中国正在致力成为法制国家。[br]但是,已建成的商品住宅小区,属于全体业主的私有财产,包括公摊面积的道路、会所等,受2007年出台的《物权法》保护。[br]《物权法》第四十二条:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。[br]这也就意味着:如果政府一口咬定,破除已建小区的围墙,属于"公共利益的需要",那么也就不算违法行为了。[br]那么,该如何对业主进行补偿[br]众所周知,拆迁私人房屋,补偿标准远高于市场价,所以在中国有类土财主叫"动拆迁户",还有类潜在的大土财主叫"钉子户"。[br]3、居民安保问题,如何解决[br]当然,纽约也有很多高档公寓,而且近几年一直在建"细高个"的公寓豪宅。[br]而我国,早在2003年,就出台政策,严禁出让"别墅用地";2010年又出台政策,严禁出让"容积率低于1的宅地"。[br]好吧,谁能告诉我:以后中国的富人,还能安心、舒心的住在哪里[br]6、宅地出让方式,如何调整[br]作为城市运转的重要"细胞",小区是个自治体,为政府解决了很多麻烦。[br]小区衰落,社区(街区)崛起。[br]记得大概十年前,曾有一阵子社会上热议"该不该贫富分区"。[br]看欧美国家,富人区和穷人区的形成,比如曼哈顿有著名的富人区,也有哈林区那样的穷人区,既是城市发展的历史必然,又是市场化选择的结果。[br]10、一刀切合适吗,如何把握推进节奏[br]最后一只拦路虎,谈谈新政实施的方式与节奏。[br]政策规定:"原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开"。[br]显而易见,针对新建小区和已有小区,政策采取和分类指导,区别对待,这是合理的。[br]老杨觉得,开放式小区,对于地方政府(卖地方)、开发商(开发方)、规划院(设计方)、购房者(业主方)等各方来说,都是个全新的事物,一下子全都要这么干,理念、技术、观念,哪能一下子全都转变到位[br]对于已建成的小区和大院,逐步打开,就相对前者合理一些。[br]老杨建议:破墙理应"先公""后私"。[br]最后,重申一下老杨观点,总体看来:决策英明,方向正确,道路坎坷。[br]万事开头难,国内已有开发商和政府在尝试吃螃蟹了。[br]比如北京沿海赛洛城小区(见下图),再如上海万科在上海浦东的万科翡翠公园。[br]写到最后,老杨想起一件小事。[br]挡着路的人家,当然不乐意被拆迁了,那时好像也没什么拆迁费。[br]童年,好长一段时间,曾为这事很生气。[br]新事物的出现和发展,总是建立在摧残旧事物的基础之上。[br]但愿,此次国家推广街区制,能以尽量小的社会代价,换来尽量大的民众福祉。