PERATURAN BUPATI BUPATI Nomor P Tahun 2023
Tentang TATA CARA ANALISA PENYEMPURNAAN NILAI INDII(ASI RATA.RATA (NIR) DAN ZONA NILAI TANAH (ZNT)
Berlaku: 13 Tahun 2006
N/A
Preamble

Menimbang : bahwa sebagai pelaksanaan Peraturan Daerah Kabupaten Situbondo Nomor 19 Tahun 2orr tentang pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan perkotaan, i".r,, membentuk l9-rlturan Bupati tentang Tata Cara Analisa penyempurnaan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) dan ZonaNilai Tanah lzrvty.
Mengingat : 1. Undang-undang Nomor 16 tahun 2ooo tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara perpajakan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2ooo Nomor 126, Tambahan . !:TU"ran Negara Republik Indonesia Nomor 39g4);
3. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2oo4 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2oo4 Nomor 125, Tamba"han Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4437) sebagaimana !:1".h beberapa kari diubah, terakhir dengan UndangUndang Nomor 12 Tahun 200g (Lemtaran Negara Republik Indonesia Tahun 200g N.mor s9, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor agafl;
2. 2' Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2oo2 tentang pengadilan Pajak (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2oo2 Nomor 27, Tambahan Lembaian Negara Republik Indonesia atse);
4. Undang-Undang Nomor 2g rahun 2oog tentang pajak Daerah dan Retribusi Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 130, Tambahan Lemb'aran Negara Republik Indonesia Nomor SOa\;
5. peraturan pemerintah Nomor 5g rahun 2oos tentang Pengelolaan Keuangan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2005 Nomor l4o, Tambah"an Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor aSTg);
n
2
6. Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 2OO5 tentang Pedoman Pembinaan dan Pengawasan Penyelenggaraan Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2005 Nomor 165, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor a593);
8. Peraturan Pemerintah Nomor 91 Tahun 2OlO tentang Jenis Pajak Daerah yang dipungut berdasarkan Penetapan Kepala Daerah atau dibayar sendiri oleh Wajib Pajak (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2O1O Nomor 153,\_Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5L79);
7. Peraturan Pemerintah Nomor 69 Tahun 2OlO tentang Tata Cara Pemberian dan Pemanfaatan Insentif Pemungutan Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2OlO Nomor ll9, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5161);
9. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 13 Tahun 2006 tentang Pedoman Pengelolaan Keuangan Daerah sebagaimana telah beberapa kali diubah, terakhir dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2l Tahun 2Ol1;
10. Peraturan Daerah Kabupaten Situbondo Nomor 3 Tahun 2008 tentang Susunan Organisasi dan tata Kerja Dinas Daerah Kabupaten Situbondo (Lembaran Daerah Kabupaten Situbondo Tahun 2OO8 Nomor 3);
11. Peraturan Daerah Kabupaten Situbondo Nomor 19 Tahun 2OlL tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (Lembaran Daerah Kabupaten Situbondo Tahun 2Ol1 Nomor 19);
12. Peraturan Daerah Kabupaten Situbondo Nomor 20 Tahun 2Oll tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (Lembaran Daerah Kabupaten Situbondo Tahun 2oll Nomor 2O1l).
MEMUTUSI(AN :
Menetapkan : PERATURAN BUPATI SITUBONDO TENTANG TATA CARA r\
ANALISAPENYEMPURNAAN NILAI INDII(ASI RATA-RATA (NrRl DAN ZONA NrLAr TANAH (ZNTI.
BAB I - KETENTUAN UMUM
Pasal 1

Dalam Peraturan Bupati ini yang dimaksud dengan :
2. Bupati adalah Bupati Situbondo.
1. Daerah adalah Kabupaten Situbondo
3. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah, yang selanjutnya disingkat DPRD, adalah DPRD Kabupaten Situbondo.
5. Sekretaris Daerah adalah Sekretaris Daerah Kabupaten Situbondo.
4. Pemerintah Daerah adalah Pemerintah Daerah Kabupaten Situbondo.
n
n
3
6. Dinas Pengelolaan Keuangan Daerah, yang selanjutnya disebut Dinas, adalah Dinas Pengelolaan Keuangan Daerah Kabupaten Situbondo.
2. Badan Perencanaan Pembangunan Daerah yang selanjutnya disebut BAPPEDA adalah Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kabupaten Situbondo. 8.
3. Kepala Dinas adalah Kepala Dinas Pengelolaan Keuangan Daerah Kabupaten Situbondo; 7.
4. Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut BPN adalah Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Situbondo. 9.
5. Pemerintahan Daerah adalah penyelenggaraan urusan pemerintahan oleh Pemerintah Daerah dan DPRD menurut asas otonomi dan tugas pembantuan dengan prinsip otonomi seluas-luasnya dalam sistem dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia sebagimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. 10.
6. 1 1. Penilai Pajak Bumi dan Bangunan yang selanjutnya disebut Penilai PBB, adalah Pegawai Negeri Sipit yang mempunyai latar belakang pendidikan formal sebagai penilai pajak bumi dan bangunan yang diberi tugas, tanggung jawab, wewenang dan hak secara penuh oleh pejabat yang berwenang untuk melakukan kegiatan pendataan dan penilaian pajak bumi bangunan;
12. Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan, adalah rangkaian kegiatan untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang akan dijadikan dasar sebagai pengenaan pajak dengan menggunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan.
13. Penilaian Individual,adalah penilaian terhadap objek pajak dengan cara memperhitungkan semua karakteristik dari setiap objek pajak yang mempunyai karakter khusus.
9. 1.4. Penilaian Massal, adalah penilaian yang sistematis untuk sejumlah objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan suatu prosedur standar yang dalamhal ini disebut Computer Assisted Valuation (CAV).
15. Pendekatan Biaya, adalah cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek peiak tersebut pada waktu penilaian dilakukan dikurangi dengan pen5rusutannya.
16. Pendekatan Data Pasar adalah cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang telah diketahui harga jualnya, dengan memperhatikan antara lain faktor letak, kondisi fisik, waktu, fasilitas, dan lingkungan.
17. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan,adalah, cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan mengkapitalisasi pendapatan bersih 1 (satu) tahun dari objek pajak tersebut.
tu
n
r1
4
18. Pajak Daerah yang selanjutnya disingkat Pajak adalah kontribusi wajib kepada Daerah yang temtang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang, dengan tidak mendapatkan imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan Daerah bagi sebesar-besarnya kemakmuran ralqrat.
19. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
20. Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan peraran pedalaman serta laut wilayah kabupaten/kota.
21. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan pedalaman dan/ atau laut.
22. Basis Data adalah kumpulan informasi objek dan subjek Pajak Bumi dan Bangunan serta data pendukung lainnya dalam suatu wilayah administrasi pemerintahan tertentu serta disimpan dalam media penyimpan data.
23. Pemutakhiran Basis Data (Up Datingl adalah pekerjaan yang dilakukan untuk menyesuaikan data yang disimpan di dalam basis data dengan data yang sebenarnya di lapangan.
7. 24.Blok adalah Zona geografis yang terdiri dari sekelompok objek pajak yang dibatasi oleh batas alam dan/atau buatan manusia yang bersifat perrnanen/tetap, seperti jalan, selokan, sungai dan sebagainya untuk kepentingan pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan dalam satu wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan. Yang penentuan batas bloknya tidak terikat kepada batas RT/RW dan sejenisnya dalam satu desa/kelurahan.
25. Data Harga Jual adalah Data/informasi mengenal jual beli tanah dan/atau bangunan yang didapat dari sumber pasar dan sumber lainnya seperti Camat PPAT, Notaris PPAT, aparat desa/kelurahan, iklan media cetak, dan lain-lain.
26. Gambar Sket adalah Gambar tanpa skala yang menunjukkan letak relatif objek pajak, zotaa nilai tanah, dan lain sebagainya dalam satu wilayah administrasi pemerintahan desa/ kelurahan.
27. Nomor Objek Pajak adalah Nomor Identifikasi Objek Pajak (termasuk objek yang dikecualikan sebagaimana dimaksud dalam pasal 77 ayat (3) Undang-undang Nomor 28 tahun 2OO9l yang mempunyai karakteristik unik, permanen, standar dengan satuan blok dalam satu wilayah administrasi pemerintahan desa/ kelurahan.
28. Nilai Indikasi Rata-rata adalah Nilai pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zorLa nilai tanah.
n
al
5
29. Objek Acuan adalah Suatu objek yang mewakili, dari sejumlah objek yang serupa/sejenis yang nilainya telah diketahui, dan telah berfungsi sebagai objek acuan dalam melakukan penilaian objek khusus secara individual.
30. Peta wilayah adalah peta yang menggambarkan suatu wilayah administrasi pemerintahan misalnya kotamadya/kabupaten atau kecamatan, desa/ kelurahan dengan skala 1 : 50.000, 1 : 25.OOO. Peta ini menggambarkan batas wilayah masing-masing daerah dengan diberikan legenda atau keterangan serta detil penting lainnya.
31. Peta desa/kelurahan adalah suatu peta yang menggambarkan secara detil wilayah suatu desa/kelurahan dengan menyajikan suatu letak dan bentuk masing-masing blok, yang dilengkapi dengan nomor blok, luas setiap blok, simbol serta atribut lainnya. Peta desa/kelurahan dibuat dengan skala 1 : 5.000 dan petawilayah kelurahan untuk wilayah kota dibuat dengan skala 1 : 2.500.
4. 32.Peta Blok adalah peta yang mengg€rmbarkan suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang dibatasi oleh batas alam dan/atau batas buatan manusia, seperti jalan, selokan, sungai, dan sebagainya untuk kepentingan pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan dalam satu wilayah administrasi pemerintahan desa/ kelurahan.
33. Peta Digital adalah Peta yang mempunyai format digital, mempunyai besaran vektor, dan tersimpan dalam media Komputer.
34. Peta Zona Nilai Tanah adalah Peta yang menggambarkan suatu zorta geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) yang dibatasi oleh batas penguasa€rn/pemilikan objek pajak dalam satu wilayah administrasi desa/kelurahan. Penentuan batas zorua nilai tanah tidak terikat kepada batas blok.
35. Ploting adalah Pencetakkan peta digital ke media kertas/ drafting film/ kalkir.
36. Zona Nilai Tanah (ZNT) adalah Zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu nilai indikasi rata-rata yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok.
37. Nilai Jual Objek Padak, yang selanjutnya disingkat NJOP, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang tedadi secara w4iar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan barrr, atau NJOP pengganti.
10. Wadib P4jak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan adalah orang pribadi atau Badan yang secara nyata mempunyai suahr hak atas Bumi dan/atau memperoleh manfiaat atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan atau memperoleh manfaat atas Bangunan.
A
r\
Diundanskan di Situbondo pada tanlgall 1 i"Ji; 2011 SEI(RETARIS DAERAII I(ABUPATEN SITUBONDO,
BAB II - TATA CARA ANALISA PENYEMPURNAAN NIR/ZNT
Pasal 2

- (1 ) Tahapern Tart.a Cara Analisa Penycmpurnaan Nilai Indikasi Rata-Rat.a (NIR) Dan Z&lt;&gt;ntt Nilai Tanah (ZNT) adalah sebagai berikut :
- a) Persiapan;
- b) Standarisasi Nama .Jalzrn/Alamal;
- d) I(ompilasi DaLa Harga .Jual;
- c) Pengumpulan Data Ilarga .jual;
- c) Rekapitulasi Dnt.a dar-r Ploting I-larga.Iual;
- 0 Pcmbuat.an Pctn Taburan Dat.i'r I-larga .Jual danBatas Imajincr ZNT;
- g) Penentuan Objek Acuan;
- h) Analisis Penentuan Nilai tndikasi Rata-Rata (NIR);
- j) PembuaLan Hasil Akhir/Lap&lt;&gt;ran.
- i) Pcmbuatan PcLa ZNT INIR Akhir;
- (2) Taharpan Tal.a Cara Analisa Pcnycmpurnaan sebagaimana dimaksud Ayat (1) diuraikan lcbih lanjut dalam Lampiran dan mcruperkarn bagian y?rng tidak t.crpisahkan dengan Peraturan I3upaLi ini.
BAB III - KETENTUAN PENUTUP
Pasal 3

Peraturan Bupati ini mulai berlaku pada tarnggal diundangkan.
Agar sctiap orang mcngcl-ahuinya, memcrintahkan pengundangan Pe raturan BupaLi ini dengan penempatannya dalam Berita Daerah Kabupatcn Sit.ubondo
Ditetapkan di Situbondo pada tanggar "l "! J:J:: 2014
BUPATI SITUBONDO,
n
LAMPIRAN Peraturan Bupati Situbondo.
ranggal : 'l
1 JUii Z0l/,
Nomor : 2?
Tahun 2Ol4
URAIAN TAHAPAN TATA CARA ANALISA PENYEMPURNAAN NILAI INDIKASI RATA-RATA (NIRI DAN ZONA NrLAr TANAH (ZNTI
Uraian Tahapan Tata Cara Analisa Penyempurnaan Nilai Indikasi RataRata (NIR) Dan zona Nilai Tanah (zNT) adalah sebagai berikut :
af Persiapan
Tahap persiapan meliputi kegiatan-kegiatan sebagai berikut :
- b) Menyiapkan data-data yang diperlukan, seperti data dari laporan Notaris/PPAT, data NIR/ZNT lama, sK Klasifikasi dan Penggolongan NJOP Bumi;
- a) Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan Pembuatan zNT, meliputi peta wilayah, peta Desa/Kelurahan, PetaZona Nilai Tanah dan peta Blok;
- c) Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA, data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota, data-data spesifik dari BpN, dan sebagainya;
- d) Pembuatan Rencana Pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan).
bl Standarisasi Nama Jalan/Alamat
Standarisasi narna jalan/alamat tercantum dalam Lampiran Keputusan Bupati tentang Klasifikasi dan Besarnya NJOP setagai Dasar Pengenaan pBB Agar dapat digunakan sebagai penunjlk relatif letak obyek pajak, dengan menggunakan Formulir 1 a.rrg", format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran.
Contoh standarisasi nama jalan/alamat sebagaimana dibawah ini :
FORMULIR STANDARISASI NAMA JALAN/ALAMAT
| NO. | NAI\IA JALAIY / ALAI\,IAT | NAI\IA JALAIY / ALAI\,IAT |
|-------|-----------------------------|-----------------------------|
| | LAMA | BARU |
| 1. | KP. PONDOK | KP PONDOK |
| 2. | KAMPUNG PONDOK | KP PONDOK |
| 3. | KMP PONDOK | KP PONDOK |
n
setelah diisi dengan lengkap dan benar, formulir ini dikirim ke seksi Pengolahan Data dan Informasi untuk dilakukan pemutaldriran nama jalan/atamat. Selanjutnya I"ampiran Klasilikasi dan Besarnya NJOP Bumi tersebut dicetak kembali untrrk mengetahui jumlah kelas bumi dalam satu nama jalan/alamat. Berikut adalah contoh hasil cetakan standarisasi nama jalan/alamat:
| BLOI( | NAMA JALAN | KODE ZNT | KELAS BUMI | PENGGIOLONGAN NILAI JUAL BT,MI | KBT. NILIU JUAL |
|---------|--------------|------------|--------------|----------------------------------|-------------------|
| ooo | KP PONDOK | 32 | A32 | 41.Ooo s/d 55.Ooo | 48.OOC |
| ooo | KP PONDOK | 33 | 433 | 31.OoO s/d a1.OOO | 36.OOC |
| ooo | DESA TONJONG | 33 | 433 | 31 .OOO s/d 41.OOO | 36.OOC |
cl Pengumpulan Data Harga Jual
Ketentuan Pengumpulan Data Harga Jual adalah sebagai berikut :
- a) Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi atau harga penawaran atau data hipotik/agunan di bank atau harga sewa tanah dan/atau bangunan dengan menggunakan Formulir 2 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran.
- b) Jumlah dan sebaran data harga jual diupayakan tersebar merata dan merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis;
- c) Sumber data dapat berasal dari :
4. ( 1) Himpunan laporan PPAT/Camat/ Notaris;
- (2) Data Jual Beli maupun informasi dari lurah/kepala desa;
- (3) Data dari kunjunga.n ke agen property;
- (4) Data penawaran/penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori, pameran dan sebagainya.
- d) Pengumpulan data harga jual diutamakan diperoleh di wilayah desa/kelurahan yang dianalisis. Apabila data harga jual tidak memadai dan kurang representatif, maka dapat menggunakan data harga jual di wilayah desa/kelurahan lain yang berbatasan termasuk yang berbatasan dengan Kabupaten/Kota lain.
- e) Apabila informasi harga transaksi dan harga penawaran kurang/tidak memadai tetapi terdapat informasi harga sewa, maka harga jual dapat ditentukan dengan melakukan kapitalisasi atas harga sewa tersebut. caranya dengan membagi harga sewa dengan tingkat kapitalisasi tertentu. Tingkat kapitalisasi diperoleh melalui analisis dengan menggunakan Lembar Kerja Analisis Tingkat Kapitalisasi dengan menggunakan Formulir 11 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran.
n
dl Kompilasi Data Harga Jual
Kompilasi Data Harga Jual adalah sebagai berikut :
- b) Pengelompokan ini sangat penting karena jenis penggunaan ' tanihlbangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. Jenis penggunaan yang berbeda akan memberikan indikasi nilai yang berbeda.
- a) pata yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa dikelompokkan menurut jenis penggunaan tanah dan bangunan, seperti tanah kosong, perumahan, industri, perkantoran, pusat p"rd"g"rrg"r, dan lain-lain dengan menggunakan Formulir 5 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran.
- c) Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahaP analisa data.
Rekapitulasi Data dan Plotlng Harga Jual ef
Ketentuan Rekapitulasi Data dan Ploting Harga Jual adalah sebagai berikut:
- b) Nornor data yang iertulis pada Formulir 4 harus sama persis dengan nomor data yang tertulis pada Formulir 3 Selanjutnya ,ro*ot ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengindentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data dan Idenlifikasi data-data mana yang dipergunakan untuk analisis ZNT tertentu. Karena tidak menutup kemungkinan untuk ZNT yang tidak terdapat data pendukungnya akan mempergunakan data dari lokasi Yang berdekatan.
- a) Semua data yang diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 3 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran'
- c) Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data.
- e) Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu ' pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurtrn waktu yang dianalisis. Seperti keadaan pasaran properti, keadaan ekonomi global, tingkat inflasi, tingkat suku bunga, dan lain-lain.
- d) Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan -waktu transaksi data dengan keadaan per 1 Januari;
6. 0 Cari yang dipergunakan adalah dengan membandingkan 2 (dua) atau feUifr dala tiansaksi properti yang serupa karakteristiknya di wilayah penelitian. Dari waktu transaksi yang berbeda di antara keduanya kemudian di analisis tingkat pertambahan harganya per tahun.
Contoh:
- g) Penlesuaian teinaaap jenis data diperlukan untuk memenuhi persyaratan Nilai Pa"ar Wajar sebagaimana prinsip-prinsip peniiaian yang berlaku. oleh karena itu data-data tansaksi/penawaran yang bukan merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan terlebih dahulu untuk memperoleh ttil"i kewa,iarannya. Misalnya data hipotik/agunan bank, data penawaran, data sewa, data PPAT/Notaris yang keakuratannya diragukan.
Terdapat 2 (dua) transaksi atas properti yang seruapa karakleristiknya. Properti A dijual pada tanggal 2-5-1994 dengan harga np. 2SO.OOO.0dO,- sedangkan properti B dijual pada tanggal t7-6-1998 dengan harga Rp. 4OO.OOO.OOO,- Berarti kenaikan harga selama 4 (empat) tahun adalah 600/o atau 15olo per tahun.
A
r\
Jenis data yang diperoleh biasanya berupa data transaksi jual beli, data penawaran atau data hipotik. Data yang perlu disesuaikan adalah data penawaran yang biasanya lebih tinggt dan data hipotik yang biasanya lebih rendah dari transaksi jual beli.
- h) Besar penyesuaiannya sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan di lapangan. Variasi prosentase penyesuaian tidak dapat dipungkiri pasti terjadi, hal ini tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari kewajaran nilainya.
Pembuatan Peta Taburan Data Harga Jual danBatas ImaJiner ZNT.
Ketentuan Pembuatan Peta Taburan Harga Jual dan Batas Imajiner ZNR sebagaimana dimaksud pada Pasal 3 Ayat (6) adalah sebagai berikut:
- a) Peta taburan harga jual merupakan pengelompokan harga jual tanah dalam ZNT yang sama.
- b) Batas imqjiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data harga jual. Untuk meyakinkan agar objek pajak yang berada dalam satu zona memiliki karakteristik yang relatif sama, maka perlu dilakukan orientasi lapangan.
- 1) Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya.
- c) Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah sebagai berikut :
- 2) Mempertimbangkan data harga jual yang telah diplot pada peta kerja ZNT.
- 3) Pengelompokan bidang tanah dalam satu ZNT dilakukan dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :
- a) Indikasi nilai tanah Yang miriP
- b) Memiliki karakteritik yang mirip, antara lain :
- b) Aksesibilitas,
- a) Ketersediaan fasilitas sosial dan fasilitas umum,
- c) Peruntukan tanah (zoning),
- d) Mempunyai potensi nilai yang sama.
gl Penentuan Objek Acuan
Ketentuan Penentuan Objek Acuan adalah sebagai berikut :
- b) obyek acuan diperlukan untuk ZNT yang data harga jualnya kurang dari tiga sehingga dapat memenuhi jumlah data pembanding di setiap ZNT minimal tiga.
- a) Objek acuan adalah suatu objek yang mewakili sejumlah objek yang serupa/sejenis yang nilainya telah diketahui, dan berfungsi sebagai acu€rn dalam melakukan penilaian.
- c) Kriteria pemilihan objek acuan dilakukan dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :
4. 2l sebarannya cukup merata pada zotlayang akan dinilai.
- 1) Menggambarkan jenis penggunaan yang dominan pada zorta yang akan dinilai.
- d) Analisis nilai objek acuan dilakukan dengan cara melakukan penyesuaian terhadap salah satu data pembanding dalam Formulir 4 dengan menggunakan Formulir 5 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran.
n
n
hl Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIRI
Alternatif Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) adalah sebagai berikut:
- 1) Untuk ZNT yang memiliki data harga jual tiga atau lebih, penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 6 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran.
- 2) Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga maka penentuan NIR di lakukan dengan cara terlebih dahulu menentukan objek acuan dengan menggunakan Formulir 5 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran. Penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual/data pembanding tersebut dengan menggunakan Formulir 6 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran.
- 3) Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual, penentuan NIR dilakukan dengan cara:
4. (a) Menentukan tiga (3) objek acuan terlebih dahulu dengan menggunakan Formulir 5 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran. Penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data pembanding tersebut dengan menggunakan Formulir 6 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran, atau;
5. (b) Mengacu pada NIR dari ZNT lain yang mempunyai data harga jual/data pembanding dengan melakukan penyesuaian terhadap karakteristik zona antara lain faktor lokasi, fisik, jenis peruntukan tanah, sebagaimana tercantum dalam Formulir 7 dengan format Sebagaimana tersebut dalam Lampiran.
- 4) Faktor Penyesuaian Dalam formulir Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari NIR Zona Lain (Formulir 7l., yarrg dimaksud dengan penyesuaian fisik lebih didasarkan pada aspekaspek fisik kawasan yang membedakan antata zotta yang satu dengan lainnya, seperti topografi, keluasan area terbangun, kualitas infrastruktur, ketersediaan fasilitas air bersih, elevasi terhadap jalan, daerah banjir atau tidak, kumuh atau tidak dan sebagainya. Penyesuaian jenis peruntukan tanah (zoning) seperti perumahan, komersial, industri dan lain-lain .
Pembuatan Peta ZNTINIR Akhir i)
Ketentuan Pembuatan Peta ZNT/NIR Akhir adalah sebagai berikut :
- b) Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang objek pajak tetapi tidak boleh memotong bidang objek pajak.
- a) Tahap ini dilaksanakan setelah selesai menganalisa objek pajak dalam satu kelurahan/ desa.
- c) Untuk memperrnudah penentuan batas ZNT sesuai garis bidang objek pajak, terlebih dahulu dibuat sket/peta ZNT blok yang seianjutnya dipindahkan ke dalam sket/peta ZNT desa/kelurahan.
- e) Sket/petazNT akhir di beri warna pada setiap garis batas zNT.
- d) Cantumkan NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT pada peta kerja, ZNT yang telah diberi kode dan ditentukan NIR-nya, datanya diisikan pada formulir ZNT.
A
n
- 0 Sket/petaZNT akhir merupakan Lampiran Hasil Analisa NIR/ZNT yang akan di jadikan dasar penetapan Keputusan Bupati tentang besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB. Dalam hal ini sket/peta ZNT tersebut diperkecil dengan cara fotokopi (lichtdruk) dan tidak perlu diberi warna, namun kode ZNT dan NIR hanrs jelas.
it Pembuatan Hasil Akhir/ Laporan
Pembuatan Hasil Akhir/Laporan berupa Buku Laporan Analisis ZNT/NIR yang akuntabel dan dibuat setiap kelurahan/desa.
I,AMPIRAN
DATTAR X'ORMAT FORMULIR PEMBENTI.IKAN/PEIYYEMPTIRNAAI\ ZNTATTR
Formulir I
Forrrulir 2
Formulir 3
Formulir 4
Formulir 5
Formulir 6
Fonnulir 7
n
Formulir 8
'
Fonnulir 9
Formulir l0
Formulir ll
Standarisasi Nama Jalan
Pengumpulan Data Pasar Properti
Kompilasi Data Harga JuallData Pembanding
Analisis Penentuan Nilai Bumi per m2
Analisis Penentuan Nilai Obyek Acuan
Anatisis Penentuan Nilai lndikasi lbta-rata (NlR) dengan Data Pembanding
Analisis PenentuanNilai Indikasi Rata-Rata (NIR)dari NIR Zona Lain
Rekapitulasi Zona Nilai Tanah
Analisis Perbandingan NIR Baru dengan NIR Lama
Rekapitulasi Pemutalfiiran Zona Nilai Tanah
Analisis Tingkat Kapitalisasi
r\
/1
PEHERIXTA}I XABUPATE}I SITUBOTDO IXilAS PE}IDAPATAI{, PEI{GELOI.AATII I(EUAHGAil DAII ASET DAERAH Jatan PB. Sudflnnan ]lsnor I Tsbpon ({}338} 67f9{8
$ruBOilDO
FORMULIR STA]IIDARISASI NAMA JAI-AN
Kode ffilayah ;
Kecamatan:
:
Kabupaten :
Dea
Kepah Sekoi Peldataan
Petryas tlan Penihian
NIP
NIP
Formulir I
PETERINTAH KABUPATE}I SITUBOIIDO
DIIIIAS PE}IDAPATAN, PENGELOLAAN KEUA]IGAN DAN ASET DAERAH Jalan PB. Sudinnan ilomor { Telepon (GF8l67f gt6
SInJBONDO
Formulir 2
FOR]UIULIR PENGUi'IPULAN DATA PASAR PROPERTI
PR DT II
KEC XEI./DES BLOK NO.URUT KODE
o&amp;TEKPA,,AK(iloP) m m fT.n ffn
ffn ffm fl
ffi
f,rRTI-,fTm s*'*" Inta*,, fTlu,,r'n
[r*"0"**r*
[t*,n****p*
[t****
[**
- bas hrni
- Lebar sasi d6p€n
- t(etinggian dad
- paraeFbn
[P"'""$ flt"rr* flr*o".*,r-
[T[-[-l-[-[Tl*
6. rcd',&amp;IkanBumi f]t*,
flt-n n [rr*
[r**"
- I. TGLPENDATAAT{' I'ENIIJUAN
2. ilAlIAPENDATAI PENII.AI
3. NIP
4. TAltDATAllC,At{
Ino. REGISTER
KETERANGAN EATA PASAR
- Pemilik
- Alamat Properti
Nama
Listing
- Sumber Dala
Broker
Lurah
Pemilik
Lainnya
Iangpal
5. Jenis Data
Jual Beli
Rp.
Sowa
Penawaran
Rp.
Lelang
Rp.
- Jonis ponggunaan
m2
- Bontuk Bumi
)
PEMERINTAH KABUPATEN SITUBONDO DINAS PENDAPATAN, PENGELOLMN KEUANGAN DAN ASET DAERAH
Jrlrn PB. Sudlrmrn llomor I Telcpon (0338) 67t0lC SITUBONDO
Fomullr 3
FORMULIR KOiIPII.ASI DATA HARGA JUAUDATA PEMBANDING
| | KETERANGAN DATA PASAR | KETERANGAN DATA PASAR | KETERANGAN DATA PASAR | KETERANGAN DATA PASAR | KETERANGAN DATA PASAR | KETERANGAN DATA PASAR | KETERANGAN DATA PASAR | KETERANGAN BUMI | KETERANGAN BUMI | KETERANGAN BUMI | KETERANGAN BUMI | KETERANGAN BUMI | KETERANGAN BUMI | KETERANGAN BUMI | KETERANGAN BUMI |
|---------|-------------------------|-------------------------|-------------------------|-------------------------|-------------------------|-------------------------|-------------------------|-------------------|-------------------|-------------------|-------------------|-------------------|-----------------------------|-------------------|-------------------|
| NO DATA | NOP | PEMILIK | ALAMAT & TELEPON | NO | SUMBER DATA | JENIS DATA | TANGGAL TRANBAKSI | NILAI TRANSAKSI | JENI8 PENGGUNAAN | LUAS BUMI | LUAS BANGUNAN | LEBAR SiSI DEPAN | KETINGGIAN DARI PARAS JALAN | BENTUK BUMI | KEDUDUKAN BUMI |
| | | | | | | | | | 10 | | | 13 | | | 1 |
Kcpalr Bldrng PrJrk PBB drn BPHTB
Krprle Eekrl Pendehrn Dan Pcnllalen
Pcnllel
NIP
NIP
NIP
)
)
PEilTERINTAH KABUPATEN EITUBONDO DINAS PENDAPATAN, PENGELOLMN KEUANGAN DAN ASET DAERAH
Jrlan PB. Sudlrmrn Nomor I Tclcpon (0338) 071elt SITUBONDO
ANALISIS PENENTUAN NILAI BUMI PER M2
KECAMATAN KELURAHAN / OESA
| DATA | NOP | NO REOISTER | NILAI TRANBAKBI (RP) | PENYESUAIAN Jenis DATA(%) | TANGGAL | KURANGI NILN BANGUNAN (RP) | TRANSAKBI (RP) | LUAS BUMI (M2) | NILAI Bumi | PENYEBUALAN WAKTU (%) | ESTIMASI NILAI Bumi Per 1 JANUARI |
|--------|-------|---------------|------------------------|-----------------------------|-----------|------------------------------|------------------|------------------|--------------|-------------------------|-------------------------------------|
| | | | | | 7(8*8) | | | 10 | | | 13 (11 * 12) |
Kepalr Bldeng Prlak PBB drn BPHTB
Kcprlr Sckrl Pcndatrrn Drn Ponllrlrn
Pcnllrl
NIP\_
NIP
NIP
Formullr4
KECAIIATAN
KELURAHAN'DESA
| | Alamet OP | No, | Kodo ZNT | NOP | Lokael bllkes | Faktor Laln | Faktor Laln | Faktor Laln | Faktor Laln | Jenle Hak | Jumlah | Nllal Objek Tenah Acuen | Indlkasl Nllel | Kotorangan |
|--------------|-------------|-------|------------|-------|-----------------|---------------|---------------|----------------------------|------------------|-------------|---------------|---------------------------|------------------|--------------|
| No, Kodo ZNT | | | | | Akeael | Kodud uken | Bontuk unaan | Tinpol Koluas dan an Jalen | Lober Slsl Dopan | | Ponyoeualan | (Rplm2) | Tanah | |
| 2 | | | | | 12 | 13 | | 16 17 | 18 | 1 | 20 (11 Ud 10) | | 22 | 23 |
Keprlr Bldang Palak PBB drn BPHTB
Krprlr Sckrl Pondrtran Drn Penllrlen
Pcnllal
NIP
NIP
NIP
)
)
PEiIERINTAH KABUPATEN SITUBONDO
DINAS PENDAPATAN, PENGELOI-MN KEUANGAN DAN ASET DAERAH
Jrhn PB. t,o,^l,lilgil*X3pon (0338) e7r0r6
ANALISIS PENENTUAIII Nll-Al OBJEK ACUAN
Formullr 5
n
PETERII{TAH KABUPATEI{ SIruBO}IDO Dlt{AS PENDAPATAN, PENGELOLAAI'I KEUANGAITI DAIII ASET DAERAH
Jahn PB. Sudman llomor t Telepon (033E167t916 SITUBOHDO
Formulir 6
ANALTSTS PENENTUAN NrLAr INDIKASI RATA*ATA (NlR) DAR! DATA PETBAND|NG
KECATATAN : KELURAHAT{ / DEI: KODEZNT : iIAIWIJAL/AN :
| NO DATA | KODE ZiII | ALAf,AT OB'EK PA'A'( | r{oP | NO REGISTER | iSIIITAMH (RPil2t | NIR IRP'MI | XEIERATGAN |
|-----------|-------------|------------------------|--------|---------------|---------------------|--------------|--------------|
| I | 2 | 3 | a | i | c | 7 | I |
Kepala Selci Pendataan Ilan Penilaian
Penilai
NIP
NIP
Kepala Bidang Pajak PBB dan BPHTB
NIP
KECATTIATAN
KELURAHAN DESA
NAi'A JAI.AN
'
KODE ZNT
| NO DATA | KODE ZNT | | PENYESUAIAN | PENYESUAIAN | PENYESUAIAN | PENYESUAIAN | NILAITANAH SETEI.AH PENYE$UATAN (RP/M2) | (RP/M2) | |
|-----------|------------|---------|---------------|---------------|------------------|--------------------|-------------------------------------------|-----------|------------|
| NO DATA | KODE ZNT | (RP/M2) | LOKA$I | FISIK | JENIS PENGGUNAAN | JUMLAH PENYESUAIAN | NILAITANAH SETEI.AH PENYE$UATAN (RP/M2) | (RP/M2) | KETERANGAN |
| 1 | t | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | I | 10 |
Kepala Bldang Pefek PBB dan BPIITB
Kepela Sekcl Pendetern Dan Penllrlrn
Penllel
NIP
NIP
NIP
)
PEMERINTAH KABUPATEN SITUBONDO DINAS PENDAPATAN, PENGELOLAAN KEUANGAN DAN ASET DAERAH
Jrlan PB. Sudlrman Nomor I Telepon (0338) 67{018 SITUBONDO
ANALTSTS PENENTUAN NrLAr TNDTKAS| RATA.RATA (NrR) DAR| NrR ZONA LA|N
Formullr 7
a
PETERINTA}I KABI'PATEN STN'BOTiDO DI]IAS PEilDAPATAil, PENGELOLAAII KEUANGAN DAN ASET DAERAH
J.hn PB. Su&amp;rnan }{omc I Tcbpon (CXIE] 671916 SIIUBOT{DO
Formullr I
KODE KELURA}IAN
NAilAKELUpAH!,N
l(ep.h Bld.ng ryk PABthnBPHIB
REKAPITULASI ZOIIIA NI1AI TANAH
l(.9dS.t iPerd.tnn Dan PenilaLn
Prdhl
1
2
3
1
5
6
7
I
9
10
11
12
't3
11
15
16
17
18
19
m
21
2
23
21
25
5
27
2A
29
3|O
3'l
32
3:t
34
35
36
37
38
39
lm
41
42
4:i
tU
45
I
47
I
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
No
KODE
NLM2 (000)
NO
KODE
NLIMZ (000)
NO
KODE
NLIMZ (000)
NIP\_
NIP\_
NIP
A
n
PETEruilTATI KABUPATET{ SITUBOT{DO DIilAS PENDAPATAN, PEilGELOI.AAIII KEUANGAX DAIII ASET DAERAH &amp;hn PB, Sudtuinan tlotnor f Telepott (0E38167tgl6 SITUBOilDO
Formulir 9
ANALISF PERBANDINGAN NIR BARU DENGAN NIR LAMA
KECATATAN KELURAHAIiI
KODE MLAYAH
| NO | ZIIIT BARU | ZIIIT BARU | ZiIT LAHA | ZiIT LAHA | PERUBAHAN ffi} | PERUBAHAN ffi} | ASSESTEilT KETERA}IGAIiI | |
|------|--------------|--------------|-------------|-------------|------------------|------------------|----------------------------|----|
| NO | KODE | NIR | KODE | NIR | NAIK | TuRUlil | PATTT | |
| 2 | 3 | I | 5 | 6 | 7 | 8 | I | 7 |
| 1 | | | | | | | | |
| 2 | | | | | | | | |
| 3 | | | | | | | | |
| 4 | | | | | | | | |
| 5 | | | | | | | | |
| 6 | | | | | | | | |
| 7 | | | | | | | | |
| 8 | | | | | | | | |
| I | | | | | | | | |
| 10 | | | | | | | | |
| 11 | | | | | | | | |
| 12 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 13 |
| | | | | | | | | 14 |
| 15 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | t6 |
| 17 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 18 |
| 19 | | | | | | | | |
| 20 | | | | | | | | |
| 21 | | | | | | | | |
| 22 | | | | | | | | |
| 23 | | | | | | | | |
| 24 | | | | | | | | |
| 25 | | | | | | | | |
| % | | | | | | | | |
Kep.h Bad.ng P*t PBBd.n BPHIB
Kep.L Sebl Peod&amp;en Dan Pqrllthn
P.olLl
NIP
Nip
A
n
Kd)EXELURA}IAil ilAflAKELURA}IAN BLOK KODEANTASAL KODEZNTB-ARII
NO URUT
1
2
3
4
5
6
7
e
I
10
11
12
13
11
IU
16
17
18
't9
20
REKAPITULASI PETUTAHIRAN ZONA NILAI TANAH
tTt-]
ga1$AL
t-T-t l+t
| 21 |
|------|
| n |
| 23 |
| 24 |
| 25 |
| 8 |
| 27 |
| ,a |
| n |
| 30 |
| 3'l |
| 32 |
| 33 |
| g |
| 35 |
| 36 |
| 37 |
| 38 |
| 39 |
| & |
l(ep.h BLlrng&amp;f PBB &amp;$ BPIIIB
NIP
rT-1
$IRBARU
NO
NO URUT
11
42
43
4
45
4l
4
48
49
50
5't s2
53
u
e
56
57
58
59
60
Xepob Selri Fendatran
Ilan Fenihlrn
NtP...
Iengetehui, Di.as Pandspstrn Pofigobhsn Korenggn AscdDterlh
NIP\_
PETERINTAH KABUPATEN SITUBO}IDO DII{AS PENDAPATAN, PEI{GELOLAAT{ ]GUANGAN DAil ASET DAERAH &amp;hn PB. Sudinnan Nomor, Tohpon (0338) 6ill9t6
SITUBOI{DO
Formulir l0
NO
NO URUT
81
82
83
u
85
86
87
88
89
90
91
92
si
94
w
s
97
s8
99
r00
P.tlllrl
NO
61
62
63
64
65
86
67
et
69
7A
71
72
73
74
,u
76
T7
78
79
80
NO URUT
NIP
n
n
PEMERINTAH KABUPATEN SIruBOilDO TS PENDAPATAN, PENGELOI-AAN KEUANGAT'I DAITI ASET DAERAH
Jalan PB. Sudlrman [omor I Telepon (838] 6719{6 SITUBOT{DO
Formulir 11
f] ,, Perumahan tidak kena paja
f] ,, Bangunan Parkir
f-l r:r Apartemen
n ,o Pompa Bensin
n ,O Tangki Minyak
Perumahan tl
PaDnl( I]
ANALISIS TINGKAT KAPITALISASI
Perkantoran swasta tl 2
Toko/apoteUpasar/ruko tl
Rumah sakat klinik t]
7 Hotelftvisma E
I O Ohh raga/rekoasi
6 Bengkeugudangpqrtantan tl
10 Lain-lain D
5
f],a GudangSekohh
| NO | NOP | }IARGASEWA | }iARGAJUAL | TINGKAT KAPTTAUSASI |
|------|-------|--------------|--------------|-----------------------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 (3:4) |
Kepah Bldang PaFk PBB den BPHTB
KepalaSetsl Pcnd&amp;n
Penlhl
Dan Penllaian
NIP
9 Gedung Pemerintah tf
NIP