UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA Nomor N/A Tahun 2023
Tentang BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Berlaku: 1 Januari 1998
N/A
Preamble

Menimbang
- b. bahwa baik tanah yang mernpunyai fungsi sosial sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa maupun bangunan mernberikan keuntungan dan atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang pribadi atau badan yang mernperoleh suatu hak atasnya, oleh karena itu wajar bila rnereka yang mernperoleh hak atas tanah dan atau bangunan diwajibkan membayar pajak kepada Negara;
!.!
..
. ~
1
•
•
- c. bahwa dengan berlakunya Undang-undang tent.ang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, maka hak-hak atas tanah menurut hukum barat menjadi tidak berlaku lagi, oleh karena itu pungutan Bea Balik Nama atas pemindaban harta tetap berdasarkan Ordonansi Bea Balik Nama menurut Staatsblad·1924 Nomor 291 tidak: dapat dilaksanakan;
- d. bahwa terhadap orang pribadi atau badan yang memperoleh hale atas tanah dan atau bangunan, berdasarkan peraturan perundang-· undangan yang berlaku perIu dikenakan pajak dengan nama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan;
- e. bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut pada huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d perlu dibentuk Undang-undang tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan;
Pasal 5 ayat (1), Pasal 20 ayat (1), Pasal 23 ayat (2), dan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945; Mengingat
Dengan persetujuan
DEWAN PERWAKILAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA
MEMUTUSKAN :
UNDANG-UNDANG TENTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN. Menetapkan
BABI ...
•
•
BAB!
KETENTUAN UMUM
BAB II - OBJEK PAJAK
Pasal 2

- (1) Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dun atau bangunan.
- (2) Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi :
Pemindahan ...
•
•
Pemindahan hale karena
- 1) jual beli;
- 2) tukar-rnenukar;
- 3) hibah;
- 4) hibah wasiat;
- 5) pemasukan dalarn perseroan atau badan hukum lainnya;
- 6) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
- 7) penunjukan pembeli dalam lelang;
- 8) pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
- 9) hadiah.
- b. Pemberian hale baru karena :
- 1) kelanjutan pelepasan hak;
- 2) di luar pelepasan hak.
- (3) Hale atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah :
- a. hak milik;
- b. hak guna usaha;
- c. hak guna bangunan;
- d. hak pakai;
- e. hak milik atas satuan rumah susun;
- f. hak pengelolaan.
BAB II - OBJEK PAJAK
Pasal 3

- (1) Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh :
- a. perwakilan diplornatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
:
•
•
PRESIDEI" REPUBLIK :NDONESIA
,., ·· J -
- b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umurn;
- c. badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri;
- d. orang pribadi atau badan karen a konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
- e. karena wakaf;
- f. karena warisan;
- g. untuk digunakan kepentingan ibadah.
- (2) Objek pajak yang diperoleh karena hibah wasiat dan hak pengelolaan pengenaan pajaknya diatur dengan Peraturan Pemerintah .
BAB III - SUBJEK PAJAK
Pasal 5

Tarif pajak ditetapkan sebesar 5 % (lima persen).
•
•
DASAR PENGENAAN DAN CARA PENGHITUNGAN PAJAK
- (1) Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak .
- (2) Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat
3. (1), dalam hal :
- a. jual beli adalah harga transaksi;
- b. tukar-rnenukar adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
- c. hibah adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
- d. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
- e. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
- f. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang;
- g. peralihan hak karcna pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
- h. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
- i. pemberian hak barn atas tanah di Iuar pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak tersebut.
...
•
•
- (3) Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak diketahui atau lebih rcndah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Burni dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan.
- (4) Apabila Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) belum ditetapkan, Menteridapat menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak Pajak Burnt dan Bangunan.
BAB III - SUBJEK PAJAK
Pasal 7

- (1) Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp30.000.000,OO (tiga puluh juta rupiah).
- (2) Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diubah dengan Peraturan Pemerintah .
BAB III - SUBJEK PAJAK
Pasal 8

- (1) Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
- (2) Besarnya pajak yang terutang dihitung dengan earn rnengalikan tarif pajak dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.
.
...
..-
\_
...
•
•
BAB III - SUBJEK PAJAK
Pasal 9

- (1) Saat yang rnenentukan pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk :
- a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
3. ditandatanganinya akta; dan dibuat tanggal sejak adalah b. tukar-menukar
- c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- d. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- e. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganiuya akta;
- f. lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
- g. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
- h. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan;
1. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak: tanggal diterbitkannya sura! keputusan pemberian hak;
- j. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian nak;
- k. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.
•
•
- (2) Pajak yang terutang hams dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
- (3) Tempat pajak yang terutang adalah di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat Il, atau Kotamadya Daerah Tingkat II, atau Propinsi Daerah Tingkat I untuk Kotamadya Administratif yang meliputi letak tanah dan atau bangunan .
PEMBAYARAN, PENETAPAN,
- (1) Wajib Pajak wajib mernbayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak.
- (2) Pajak yang terutang dibayar di Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri.
- (3) Tata eara pembayaran pajak diatur lebih lanjut dengan Keputusan Menteri.
BAB III - SUBJEK PAJAK
Pasal 11

.
- (1) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Sayar apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan Iain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang dibayar.
Jumlah
...
•
•
- (2) Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditambah dengan sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2 % (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak sampai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang B3yar.
BAB III - SUBJEK PAJAK
Pasal 12

- (1) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan apabila diternukan data barn dan atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah pajak yang terutang setelah diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar.
- (2) Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditambah dengan sanksi adrninistrasi berupa kenaikan sebesar 100% (seratus persen) dari jumlah kekurangan pajak tersebut, kecuali Wajib Pajak melaporkan sendiri sebelum dilakukan tindakan pemeriksaan.
•
•
BAB III - SUBJEK PAJAK
Pasal 13

- (1) Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Sural Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan apabila :
- a. pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar;
- h. dari hasil pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terdapat keku.rangan pembayaran pajak sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung;
- c. Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga.
- (2) Jumlah pajak yang terutang yang tidak atau kurang dibayar dalarn Sural Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dan huruf b ditambah sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2.% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh cmpat) bulan sejak saat terutangnya pajak .
- (3) Surat Tagihan Bea Pe..olehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mernpunyai kekuatan hukum yang sama dengau surat ketetapan pajak.
BAB III - SUBJEK PAJAK
Pasal 14

- (1) Sural Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan. Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Sural Tagihan Bea Perolehan Hak alas Tanah dan Bangunan, dan Sural Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, merupakan dasar penagihan pajak.
•
•
PRES,OE."J REPUBLIK INDONESIA
-14 -
- (2) Pajak yang terutang berdasarkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hale atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hale atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan. Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertarnbah, harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterirna oleh Wajib Pajak.
- (3) Tata cara penagihan pajak diatur dengan Keputusan Menteri.
BAB III - SUBJEK PAJAK
Pasal 15

Jumlah pajak yang terutang berdasarkan Surat KetetaJ?an Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pernbetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jurnlah pajak yang harus dibayar bertambah, yang tidak atau kurang dibayar pada waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.
BAB VIII - KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 16

- (1) Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal Pajak atas suatu :
•
•
- a. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Mas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar;
- b. Surat Ketetapan Rea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan;
- c. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar;
- d. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak alas Tanah dan Bangunan Nihil.
- (2) Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mengemukakan jurnlah pajak yang terutang menurut ' perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang jelas.
- (3) Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling' lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolchan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Baogunan Lebih Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil oleh WajH:J Pajak sebagaimana dirnaksud pada ayat (1), kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya.
- (4) Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) tidak dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan.
•
•
PRESIO;::N REPUBLIf&lt;. INOONE SIA
-16 "
- (5) Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan Wajib Pajak.
- (6) Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur Jenderal Pajak wajib mernberikan keterangar. secara tertulis hal-hal yang menjadi dasar pengenaan pajak.
- (7) Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban rnembayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.
BAB VIII - KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 17

- I (1) Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterirna, harus memberi keputusan atas keberatan yang diajukan .
- (2) Sebelum surat keputusan diterbitkan, Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis.
- (3) Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa mengabulkan seluruhnya atau sebagian, menolak, atau rnenambah besarnya jumlah pajak yang terutang.
- (4) Apabila jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) telah lewat dan Direktur J enderal Pajak tidak memberi suatu keputusan, keberatan yang diajukan tersebut dianggap dikabulkan.
•
•
BAB VIII - KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 18

- (1) Wajib Pajak dapat mengajukan pennohonan banding hanya kepada Badan Penyelesaian Sengketa Pajak terhadap keputusan mengenai keberatannya yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.
- (2) Permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan secara tertulis dalarn bahasa Indonesia dengan -disertai alasanalasan yang jelas dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak keputusan keberatan diterima, dilampiri salinan dan surat keputusan tersebut.
- (3) Pengajuan permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.
BAB VIII - KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 19

Apabila pengaj uan keberatan atau permohonan banding dikabulkar.. sebagian atau seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan.
BAB VIII - KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 20

- (1) Atas permohonan Wajib Pajak, Menteri dapat memberikan pengurangan pajak yang terutang karena hal-hal tertentu.
- (2) Ketentuan mengenai pernberian pengurangan pajak yang terutang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Keputusan Menteri.
•
•
BAB VIII - KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 21

- (1) Wajib Pajak dapat mengajukan pennohonan pengembalian atas ke1ebihan pembayaran pajak kepada Direktur Jenderal Pajak .
- (2) Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak diterimanya permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus memberikan keputusan.
- (1) Direktur Jenderal Pajak setelah melakukan pemeriksaan menerbitkan:
- a. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, apabila jumlah pajak yang dibayar ternyata lebih besar daripada jurnlah pajak yang terutang atau dilakukan pembayaran pajak yang tidak seharusnya terutang;
- b. Surat Ketetapan Rea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil, apabila jumlah pajak yang dibayar sarna dengan jumlah pajak yang terutang,
- (2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 ayat (2) telah terlampaui dan Direktur Jenderal Pajak tidak memberi keputusan, permohonan kelebihan pembayaran pajak dianggap dikabulkan serta Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar hams diterbitkan dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan.
•
•
- (3) Pengembalian kelebihan pembayaran pajak di1akukan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) bulan sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar.
- (4) Apabila pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan setelah lewat jangka waktu 2 (dua) bulan, Direktur Jenderal Pajak: memberikan imbalan bunga sebesar 2 % (dua persen) sebulan atas keterlambatan pembayaran kelebihan pembayaran pajak.
- (5) Tata cara pengernbalian kelebihan pembayaran pajak diatur dengan Keputusan Menteri ,
PEMBAGIAN HASJL PENERIMAAN PAJAK
- (1) Hasil penerimaan pajak merupakan penerimaan Negara yang dibagi antara Pernerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dengan irnbangan pembagian sekurang-kurangnya 80% (delapan puJuh persen) untuk Pemerintah Daerah Tingkat II dan Pemerintah Daerah Tingkat I.
- (2) Bagian penerimaan Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sebagian besar diberikan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II.
- (3) Imbangan pembagian haail penerimaan pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
:
•
•
KETENTUAN BAGI PFJABAT
BAB VIII - KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 24

- (1) Pejabat Pernbuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak .
- (2) Kepala Kantor Lelang Negara hanya dapat menandatangani. . risalah Ielang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan setelab Wajib Pajak menyerahlcan bukti pcmbayaran pajak.
- (3) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya hanya dapat melakukan pendaftaran hak atas tanah atau pendaftaran peralihan hak atas tanah setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
BAB VIII - KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 25

- (I) Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Ka.ntor Lelang Negara melaporkan pembuatan akta atau risalah Ielang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada Direktorat Jenderal Pajak selambat-lambatnya pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.
- (2) Tata cara pelaporan bagi pejabat sebagairnana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah.
BAB VIII - KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 26

- (1) Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara, yang rnelanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam
•
•
BAB VIII - KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 24

dan ayat (2), dikenakan sanksi adrninistrasi berupa denda sebesar Rp5.000.000,OO (lima juta rupiah) untuk setiap pelanggaran.
- (2) Pejabat Pembuat Akta Ta.nah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (I), dikenakan sanksi administrasi berupa denda sebesar RplOO.OOO,OO (seratus ribu rupiah) untuk setiap laporan.
- (3) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, yang melanggar ketentuan sebagairnana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (3), dikenakan sanksi menurut peraturan perundangundangan yang berlaku.
- (4) Besarnya sanksi adrninistrasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dapat ditinjau kembali dengan Peraturall Pemerintah .
PENJELASAN
Pasal 7

Contoh:
1. Pada tanggal2 Januari 1998, Wajib Pajak "A" membeli tanah dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Rp22.000.000,OO Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp30.000.000,OO Karena Nilai Perolehan Objek Pajak berada di bawah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, maka perolehan hak atas tanah tersebut tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
•
•
2. Pada tanggal 1 Februari 1998, Wajib Pajak "A"
membeli tanah dengan Nilai Perolehan Objek Pajak .. Rp50.000.000,OO
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Rp30.000.000.00 (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
Rp20.000.000,OO
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dapat diubah dengan mempertimbangkan perkembangan ekonomi dan moneter serta perkembangan harga umum tanah dan atau bangunan.
PENJELASAN
Pasal 8

Cukup jelas
Contoh:
Wajib Pajak" A" membeli tanah dan bangunan dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Rp35.000.000,OO
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Rp30.QQO.OOO.OO (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
Rp5.000.(JOO,OO
Pajak yang terutang = 5% x Rp5.000.000,OO = Rp250.000,OO
Huruf a sid Huruf e
Yang dimaksud dengan sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta adalah tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta pemindahan hak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris.
•
•
PRESI::::&gt;EN RI::PUBLIK INDONESIA
-12 ..
Huruf f
Yang dimaksud dengan sejak tanggal penunjukan pernenang Ielang adalah tanggal ditandatanganinya Risalah Lelang oleh Kepala Kantor Lelang Negara atau Kantor Lelang lainnya sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku yang mernuat antara lain nama pemenang lelang.
Huruf g sId Huruf k
Cukupjelas
dan Ayat (3)
Cukup jelas
PENJELASAN
Pasal 10

Ayat (I)
Pada dasarnya sistem pernungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah self assessment dirnana Wajib Pajak diberi kepercayaan untuk menghitung dan membayar sendiri pajak yang terutang dengan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan melaporkannya tanpa mendasarkan diterbitkannya surat ketetapan pajak .
Bank Persepsi adalah bank pemerintah dan bank swasta devisa yang ditunjuk oleh Menteri untuk menerima pembayaran pajak dari Wajib Pajak.
Cukupjelas
PENJELASAN
Pasal 11

Menurut ketentuan ini bilamana berdasarkan hasil perneriksaan atau keterangan lain temyata jumlah pajak yang terutang kurang dibayar, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea PeroJehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar.
Sanksi administrasi berupa bunga dari 29 Maret 1998 sampai dengan 30 Desember 1998 = 10 x 2% x Rp2.500.000,00 = Rp500.000,OO
Jadi, jumlah pajak yang harus dibayar sebesar Rp2.500.000,OO + Rp500.000,OO = Rp3.000.000,OO
Rp2.5DO.000.. OO
Pajak yang kurang dibayar
•
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
Rp130.000.000,OO
Pajak yang seharusnya terutang = 5% x Rp130.000.000,OO =Rp6.500.000,OO
Pajak yang telah dibayar
Rp4.000.000.0Q (-)
Rp160.000.000,OO
RJ;' 30.000, OOQ...QQ( -) ,
Nilai Perolehan Objek Pajak
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Pajak yang terutang = 5% x Rp80.000.000,OO = Rp4.000.000,OO
Berdasarkan hasil pemeriksaan yang dilakukan pada tanggal 30 Desernber 1998, ternyata ditemukan data yang belurn lengkap yang menunjukkan bahwa maka pajak :
Nilai Perolehan Objek Pajak sebenarnya adalah RpI60.000.000,OO yang seharusnya terutang adalah sebagai berikut :
•
Rpl10.000.000,OO
Rl2 30,OOO.QOO.JlQ(-)
Rp 80.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
Contoh:
Wajib Pajak memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 29 Maret 1998.
PENJELASAN
Pasal 12

Contoh sebagaimana disebut dalam penjelasan Pasal 11 ayat (2), 5 (lima) tahun kemudian, yaitu pada tahun pajak 2003, kepada Wajib Pajak yang bersangkutan dapat diterbitkan Surat Ketetapan Sea Perolehan Hale atas Tanah dan Bangunan
•
•
Kurang Bayar Tambahan dalam hal ditemukan data baru atau data yang semula belum terungkap berdasarkan perneriksaan atau keterangan lain yang mengakibatkan penambahan jumlah pajak yang terutang.
Pcnerbitan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan paling lama 5 (lima) tahun setelah saat terutangnya pajak: yaitu 29 Maret 2003, dan bukan 30 Desember 2003.
Contoh:
Pada tahun pajak 2003, dari hasil pemeriksaan atau keterangan lain diperoleh data baru bahwa nilai perolehan objek pajak sebagaimana tersebut daIam· penjelasan Pasal 11 ayat (2) ternyata adalah Rp200.000.000,O() maka pajak yang seharusnya terutang adalah sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak
Rp200.000.000,OO ,
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Rp 30,OOO,OOO.0Q\_(-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
RpI70.000.000,OO
Pajak yang seharusnya terutang = 5 % x RpI70.000.000,OO = Rp8.500.000,OO
Pajak yang telah
dibayar
Rp6.500.0QO,OO (-)
Pajak yang kurang dibayar
Rp2.000.000,OO
Sanksi administrasi berupa kcnaikan -100% x Rp2.000.000,00 -Rp2.000.000,OO
Jadi, jumlah pajak yang harus dibayar sebesar Rp2.000.000,OO + Rp2.(lOO.OOO,OO = Rp4.000.000,OO
PENJELASAN
Pasal 13

Huruf a
Cukup jelas
•
•
Hurufb
Yang dirnaksud pemeriksaan pada ayat ini adalah pemeriksaan kantor.
Huruf C
Cukupjelas
Ayat ini mengatur pengenaan sanksi adrninistrasi berupa bunga atas Surax
Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diterbitkan karena :
- a. pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar;
- b. pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang menghasilkan pajak kurang dibayar karena terdapat salah tulis dan atau . salah hitung.
Contoh:
1. Pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar.
Dari perolehan tanah dan bangunan pada tanggal 21 September 1998, Wajib Pajak "A" terutang pajak sebesar Rp5.000.000,OO. Pada saat terjadinya perolehan tersebut, pajak dibayar sebesar Rp4.000.000,OO. Atas kekurangan pajak tersebut diterbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan tanggal 23 Desember 1998 dengan penghitungan sebagai berikut :
Rpl.080.000,OO
Rp1.000.000,OO
Rp 80.000.QO (+)
Kekurangan bayar
Bunga = 4 x 2% x Rp1.000.000,00 =
Jumlah yang harus dibayar dalam Surat Tagihan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
2. Hasil pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Wajib Pajak lOB"memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 18 Juni 1998. Berdasarkan pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak alas
•
Tanah dan Bangunan yang disampaikan Wajib Pajak "B", ternyata terdapat salah hitung yang menyebabkan pajak kurang dibayar sebesar Rpl.500.000,OO. Atas kekurangan pajak tersebut diterbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan pada tanggal 23 September 1998 dengan penghitungan sebagai berikut:
Rpl.620.000,OO
Rpl.500.0oo,00
Rp 120,000.00 (+)
Kekurangan bayar
Bunga = 4 x 2 % x Rpl.500.000,OO =
Jurnlah yang harus dibayar dalam Surat Tagihan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dipersamakan kekuatan hukumnya dengan surat ketetapan pajak, sehingga penagihannya dapat dilanjutkan dengan penerbitan Surat Paksa.
Ayat (I)
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hale atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak alas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Kebcratan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, merupakan sarana administrasi bagi Direktur Jenderal Pajak untuk melakukan penagihan pajak.
Cukup jelas
Ayat (3)
Cukup jelas
•
Yang dirnaksud dengan Surat Paksa adalah surat perintah rnembayar pajak dan tagihan yang berkaitan dengan pajak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Cukup jelas
Yang dimaksud dengan alasan-alasan yang jelas adalah rnengemukakan dengan data atau buleti bahwa jurnlah pajak yang terutang atau pajak lebih bayar yang ditetapkan oleh fiskus tidak benar.
Pengertian di luar kekuasaannya adalah keterlambatan Wajib Pajak mengajukan keberatan yang bukan karena kesalahannya, rnisalnya Wajib Pajak sedang sakit atau kena musibah.
Cukupjelas
Tanda bukti penerirnaan Surat Keberatan sangat diperlukan untuk memenuhi ketentuan formal.
Diterima atau tidaknya hak rnengajukan Surat Keberatan dirnaksud, tergantung dipenuhinya ketentuan batas waktu sebagairnana dimaksud pada ayat (3), yang dihitung mulai diterbitkannya surat ketetapan pajak sampai saat diterirnanya Surat Keberatan tersebut oleh Direktorat Jenderal Pajak.
Tanda buleti penerimaan tersebut oleh Wajib Pajak dapat juga digunakan sebagai alat kontrol baginya untuk rncngetahui sampai kapan bat.as waktu 12 (dua belas) bulan sebagaimana dirnaksud dalarn Pasa117 ayat (1) berakhir.
i:
•
•
;
I
PRESIOEI-J REPUBL1K INOO:'-lES1A
Tanda bukti penerimaan itu diperlukan untuk memastikan bahwa keberatannya dikabulkan, apabila dalam jangka waktu tersebut Wajib Pajak tidak menerima surat keputusan dari Direktur Jenderal Pajak atas Surat Keberatan yang diajukan.
Cukup jelas
Cukup jelas
Pasal17
Cukupjelas
Cukup jelas
Dalam keputusan keberatan tidak tertutup kemungkinan utang pajaknya bertambah berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain karena ada data baru yang tadinya belum terungkap atau belum dilaporkan.
Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum balk: bagi Wajib Pajak maupun fiskus dan dalam rangka tertib administrasi, yaitu apabila dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan sejak tanggal diterimanya Sura! Keberatan, Direktur Jenderal Pajak tidak memberikan keputusan atas keberatan yang diajukan, berarti keberatan tersebut dikabulkan.
PENJELASAN
Pasal 18

Cukup jelas
•
•
PRESIDEtJ REPUBLIK INDONeSIA
-19
-
PENJELASAN
Pasal 19

Imbalan bunga dihitung sejak bulan pelunasan sampai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar.
Yang dimaksud dengan hal-hal tertentu adalah dalam hal tanab dan atau bangunan digunakan untuk tujuan tertentu yaitu untuk kegiatan sosial dan pendidikan yang semata-mata tidak bertujuan mencari keuntungan atau kondisi tertentu tanah dan atau bangunan yang ada hubungannya dengan V/ajib Pajak. Contoh:
- a. Tanah dan atau bangunan digunakan untuk mendirikan panti asuhan, panti jompo, rumab sakit, sekolab.
- b. Seorang Wajib Pajak yang merniliki tanab dibebaskan oleh Pemerintah untuk kepentingan Negara atau kepentingan umum dan terhadap Wajib Pajak tersebut diberikan ganti rugi yang jumlahnya lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan, dan kernudian Wajib Pajak mernbeli tanah dan atau bangunan baru. Terhadap Wajib Pajak ini dapat diberi pengurangan Ben Perclehan Hak atas Tanah dan Bangunan dengan mengajukan permohonan,
Cukup jelas
Pasa121
Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian kelebihan pembayaran pajak, antara lain, dalam hal :
- a. pajak yang dibayar lebih besar daripada yang seharusnya terutang;
•
•
- b. pajak yang terutang yang dibayarkan oleh Wajib Pajak sebelum akta ditandatangani, namun perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut batal.
Keputusan Direktur Jenderal Pajak alas permohonan pengembalian kelebihan pembayaran pajak dapat berupa kurang bayar dengan rnenerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar atau berupa lebih bayar dengan menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar atau mengukuhkan pajak yang terutang tetap dengan menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah danBangunan Nihil.
PENJELASAN
Pasal 22

Yang dimaksud dengan pcmeriksaan adaJah :
- a. pemeriksaan kantor;
- b. pemeriksaan lapangan .
Ayat ini memberikan kepastian hukum baik kepada Wajib Pajak maupun fiskus dan dalam rangka tertib administrasi perpajakan. Oleh karena itu, permohonan kelebihan pembayaran pajak yang diajukan oleh Wajib Pajak harus diberi keputusan oleh Direktur Jenderal Pajak.
Cukup jelas
Cukup jelas
Cukup jelas
•
•
••
Bagian Pemerintah Pusat digunakan untuk perbaikan administrasi pertanahan khususnya sertipikasi tanah. Sejalan dengan peningkatan penyelesaian sertipikasi tanah yang makin meningkat, maka bagian Pemerintah Daerah secara bertahap dapat ditingkatkan.
Penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ini diarahkan untuk pembangunan daerah, khususnya untuk mendukung perkembangan otonomi daerah yang nyata dan bertanggung jawab dengan titik berat pada Daerah· Tingkat II, maka sekurang-kurangnya 80% (delapan puluh persen) dari bagian Pemerintah Daerah merupakan hale Pernerintah Daerah Tingkat II.
Cukup jelas
Ayat (I)
Penyerahan bukti pembayaran pajak dilakukan dengan menyerahkan fotokopi pembayaran pajak (Surat Setoran Bea Pcrolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dan menunjukkan aslinya.
Cukup jelas
Yang dimaksud dengan pendaftaran hak atas tanah dalam Pasal ini adalah pendaftaran hak atas tanah pada buku tanah sebagai syarat lahirnya hak atas tanah yang berasal dari pemberian hak atas tanah. Pendaftaran peralihan hak atas tanah adalah pendaftaran hak atas tanah pada buku tanah yang terjadi karena pemindahan hak atas tanah.
V~
~'f"\_""\_"'~\_''''':''
"••
~
~
~~~
•.•••
! •.•
\_ •• ,'
'"
.-.
:-:
--.r
•.
••
I'-~ .•. '
.\_.,~
'"
.-
•
Contoh :
Semua peralihan hak pada bulan Januari 1998 oleh Pejabat yang bersangkutan harus dilaporkan selambat-lambatnya tanggal 10 bulan Februari 1998 kepada Direktorat Jenderal Pajak.
Cukup jelas
Pasal26
dan Ayat (2)
Cukup jelas
Peraturan perundang-undangan yang berlaku bagi pejabat dalam Pasal ini, antara lain, Peraturan Pemerintah Nomor 30 Tahun 1980 tentang Peraturan Disiplin Pegawai Negeri Sipil.
Cukup jelas
PENJELASAN
Pasal 27

Cukup jelas
PENJELASAN
Pasal 28

Cukup jelas
-22
-