PERATURAN BUPATI BUPATI Nomor 47 Tahun 2013 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, perlu (berlaku Unknown)
Pembukaan
Menimbang
Mengingat
BUPATINGADA
PERATURAN BUPATI NGADA
NOMOR 47 TAHUN 2013
TENT ANG
TATA CARA PENENTUAN BESARNYA NILAI JUAL OBJEK PAJAK
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA
BUPATI NGADA,
bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 5 ayat (2) Peraturan Daerah Kabupaten Ngada Nomor 14 Tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, perlu menetapkan Peraturan Bupati tentang Tata Cara Penentuan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak;
1. Undang-Undang Nomor 69 Tahun 1958 tentang Pembentukan Daerah-daerah Tingkat II' dalam Wilayah Daerah-daerah Tingkat I Bali, Nusa Tenggara Barat dan Nusa Tenggara Timur (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1958 Nomor 122, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 165.5);
2. Undang-Undang Nomor 19 Tahun 1997 tentang Penagihan Pajak Dengan Surat Paksa (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 54, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Norn or 3091) sebagaimana tel ah d iubah beberapa kali terakhir dengan Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2000 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-Undang Nomor 19 Tahun 1997 tentang Penagihan Pajak Dengan Surat Paksa (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2000 Nomor 129, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3987);
3. Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Penagihan Pajak. (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 27, Tarnbahan Lembaran ~egara Republik Indonesia Nomor 4189);
4. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 125, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4437) sebagaimana telah diubah beberapa kali, terakhir dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tehtang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nornor 59, Tambahan Lembaran Negara Republlk Indonesia Nomor 4844);
1
.
'
'
·
I
i
I
5. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentanq Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (Lembaran Negara Repub!ik Indonesia Tahun 2009 Nomor 130, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5049); · ...
'•
6. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 82, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5234);
7. Peraturan Pemerintah Nomor 58 Tahun 2005 tentang Pengelolaan Keuangan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2005 Nomor 140, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4578);
8. Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 2005 tentang Pedoman Pembinaan dan Pengawasan Penyelenggaraan Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2005 Nomor 165, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia · Nomor 4593);
9. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan Antara Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Dae rah Kabupaten/Kcta · (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 82, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4737);
5. 1 O. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 13 Tahun 2006 tentang Pedoman Pengelolaan Keuangan Daerah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 59 Tahun 2007 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 13 Tahun 2006 tentang Pedoman Pengelolaan Keuangan Daerah;
11. Peraturan Daerah Kabupaten Ngada Nomor 6 Tahun 2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Dinas -dinas Daerah (Lembaran Daerah Kabupaten Ngada Tahun 2008 Nomor 6 Seri D Nomor 3);
12. Peraturan Daerah Kabupaten Ngada Nomor 14 Tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (Lembaran Daerah Kabupaten Ngada Tahun 2012 Nomor 14);
MEMUTUSKAN:
PERATURAN BUPATI TENTANG TATA CARA PENENTUAN
BESARNYA NILAI JUAL OBJEK PAJAK. ·Menetapkan
KETENTUAN UMUM
Pasal 1
Dalam Peraturan Bupati ini yang dimaksud dengan :
1. Daerah adalah Kabupaten Ngada.
2. Pemerintah Oaerah adalah Pemerintah Kabupaten Ngada.
3. Bupati adalah Bupati Ngada.
4. Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah yang selanjutnya disingkat DPPKAD adalah Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah Kabupaten Ngada. .
5. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, yang selanjutnya disebut Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Sadan kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
6. Pendataan adalah serangkaian kegiatan untuk memperoleh data objek dan subjek Pajak Bumi dan Bahgunan sesuai dengan prosedur pemeliharaan basis data yang dilakukan melalui keqiatan pendataan objek dan subjek pajak atau penilaian objek.
7. Objek Pajak adalah bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
8. Subjek Pajak adalah orang pribadi atau Sadan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan
9. Wajib Pajak adalah orang pribadi atau Sadan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.
10. 1 O. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
11. \_S~rat Pemberitahuan Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat SPOP adalah surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data subjek dan objek Pajak Bumi dan Bangunan Perkotaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan perpajakan daerah.
12. Pemeliharaan basis data adalah pelaksanaan pemeliharaan basis data yang telah terbentuk karena adanya perubahan data \_Qpjek dan subjek pajak. Dalam pelaksanaan pemeliharaan basis data yang rnenyanqkut perubahan data seperti pendaftaran objek pajak baru, pemecahan atau penggabungan, tidak dibenarkan dilakukan perubahan data numeris sebelum dilakukan pemutakhiran data grafisnya.
13. Penilaian Massal adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan secara sistematis untuk sejumlah objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan suatu prosedur standar yang dalam hal ini disebut Computer Assisted Valuation (CA V).
14. Penilaian lndividu adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan terhadap objek pajak dengan cara memperhitungkan karakteristik dari setiap objek pajak.
15. Computer Assisted Valuation yang selanjutnya disebut CA V adalah proses penilaian dengan bantuan computer dengan kriteria yang sudah ditentukan.
17. Nilai lndikasi Rata-rata yang selanjutnya disingkat NIR adalah nilai yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona nilai tanah.
16. Zona Nilai Tanah yang selanjutnya disingkat ZNT adalah suatu zona geografis yang terdlrlatas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai lndikasi Rata-rata yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu wilayah administrasi kelurahan yang tidak terikat kepada batas blok.
18. Penyusutan adalah berkurangnya nllai bangunan yang disebabkan oleh keusangan/penurunan kondisi fisik bangunan.
TATA .. CARA PENENTUAN BESARNYA NJOP
BAB II - TATA .. CARA PENENTUAN BESARNYA NJOP
Pasal 2
- (1) Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah NJOP.
- (2) Penentuan besarnya NJOP diperoleh dari harga rata-rata yang diperoleh secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan dengan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.
BAB II - TATA .. CARA PENENTUAN BESARNYA NJOP
Pasal 3
- (1) Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
- (3) Nilai jual pengganti. adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang
BAB II - TATA .. CARA PENENTUAN BESARNYA NJOP
Pasal 6
Setiap Petugas yang melaksanakan kegiatan penilaian objek Pajak Bumi dan Bangunan dalam rangka penentuan besarnya NJOP wajib merahasiakan segala sesuatu yang diketahuinya atau diberitahukan oleh wajib pajak sesuai ketentuan peraturan perundangundangan. !
BAB II - TATA .. CARA PENENTUAN BESARNYA NJOP
Pasal 7
- I (1) Dalam melakukan kegiatan penilaian objek Pajak Bumi dan Bangunan dalam rangka pemeliharaan basis data guna penentuan besarnya NJOP, DPPKAD dapat bekerjasama dengan instansi yang terkait.
- (2) Penilaian objek Pajak Bumi dan Bangunan dalam rangka penentuan besarnya NJOP dapat dilakukan oleh pihak ketiga yang memenuhi persyaratan teknis yang ditentukan dan ditunjuk DPPKAD.
- (3) Pelaksanaan kegiatan penilaian disusun dengan rencana kerja dan mendapatkan persetujuan dari Bupati.
BAB II - TATA .. CARA PENENTUAN BESARNYA NJOP
Pasal 8
- (1) Standar Operasional Prosedur Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan dalam Rangka Pemeliharaan Basis Data Guna Penentuan Besarnya NJOP tercantum dalam
LAMPIRAN
LAMPIRAN
Lampiran I, Lampiran II, Lampiran Ill, Lampiran IV dan Lampiran V dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Peraturan Bupati ini.
- (2) Petunjuk Teknis Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan dalarn Rangka Pemeliharaan Basis Data guna Penentuan Besarnya NJOP tercantum dalam Lampi\_ran VI dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Peraturan Bupati ini.

## BAB Ill KETENTUAN PENUTUP

## Pasal 9

Peraturan Bupati ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan dengan penempatannya dalam Serita Daerah Kabupaten Ngada.

Diundangkan di Bajawa


tanggak 21 Desember-2013 pada


SEKRETARIS DAERAH KABUPATEN NGADA,

SERITA DAERAH KABUPATEN NGADA TAHUN 2013 NOMOR 329

.-, .. , .. ,,,.

LAMPIRAN I PERATURAN BUPATI NGADA NOMOR 47 TAHUN 2013 TANGGAL 21 DESEMBER 2013

## TENTANG TATA CARA PENENTUAN BESARNYA NJLAI JUAL OBJEK PAJAK

## STANDAR OPERASIONAL PROSEDUR TATA CARA PELAKSANAAN PENILAIAN INDIVIDU OBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

## A. Deskripsi :

Prosedur operasi ,rn menguraikan tata cara penyelesaian kegiatan Penilaian lndividu yang dapat diterapkan untuk objek pajak non standar, bangunan tingkat tinggi (high rise building) atau Objek pajak yang telah dinilai dengan CAV (Computer Assisted Valuation) namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. ·

## B. Dasar Hukurn :

1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah. dan Retribusi Daerah.
2. Peraturan Daerah Kabupaten Ngada Nomor 14 Tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.

## C. Pihak Terkait:

1. Kepala DPPKAD
2. Kepala Bidang Pendapatan
4. Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan
3. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan
5. UPTD
6. Juru Pungut
7. Wajib Pajak

## D. Dokumen yang digunakan :

1. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP)
2. Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak ( LSPOP)

## E. Dokumen yang dihasilkan:

1. Surat Tugas Penilaian lndividu Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
2. · Uraian Penelitian I BA Penelitian

## F. Prosedur Kerja :

1. Kepala DPPKAD menugaskan ·. dan memberi disposisi kepada Kepala Pendaftaran dan Pendataan untuk membuat konsep Surat Tugas Penilaian lndividu Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) kepada Tenaga Penilai PBB
2. Kepada Seksi Pendaftaran dan Pendataan mengajukan dan meneruskan konsep Surat Tugas Penilaian lndividu Objek PBS.
3. sesuat rencana kerja yan·g· telah disetujui Bupati

'- - ·

::-.


·

3. Kepala Bidang Pendapatan menyerahkan konsep Surat Tugas Penilaian lndividu Objek PBS kepada Kepala DPPKAD.
2. 4-&gt; Kepala · DPPKAD menyetujui ;dan menandatangani -Surat Tuqas. Penila(?.8 individu Obyek Pajak Bumi danBanqunan. -··-·· "''f"· -. :, ··--· -.,...""'··~
3. ·S: · Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan- menyerahkan Surat Tug as Penilaian lndividu Objek PBB kepada Tenaga Penilai PBB untuk melakukan penilaian individu objek PBB.

z;

6. Tenaga Penilai PBS menerima Surat .Tuqas Penilaian lhdividu Objek PBB, kemudian menyampaikan Formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak (LSPOP) kepada Wajib Pajak.
7. Wajib Pajak mengisi dan menyerahkan SPOP dan LSPOP disertai dengan data pendukung yang dibutuhkan kepada Tenaga Penilai PBB.
8. Tenaga Penilai PBB menerima SPOP dan LSPOP yang telah diisi oleh wajib pajak, serta data pendukung yang dibutuhkan. Jika tidak diperoleh dokumen legalitas luas tanah dan atau bangunan yang memadai, maka Tenaga Penilai PBB melakukan pengukuran bidang tanah dan atau bangunan. Namun jika dokumen legalitas sudah Jengkap rnaka Tenaga Penilai melakukan identifikasi fisik objek pajak secara mendetail.
9. Tenaga Penilai PBB melakukan perhitungan nilai tanah dan/atau bangunan dengan menggunakan metode penilaian yang ada dan membuat konsep Laporan Penilaian lndividu berdasarkan hasil perhitungan tersebut, kemudian menyampaikan kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan.
10. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan meneliti dan memaraf konsep Laporan Penilaian lndividu, kemudian menyampaikan kepada Kepala Bidang Pendapatan . Dalam hal Kepala Bidang Pendapatan tidak menyetujui konsep Laporan Penilaian lndividu rnaka Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan, Tenaga Penilai PBS harus memperbaiki konsep laporan tersebut.
11. Kepala Bidang Pendapatan meneliti dan memaraf Laporan Penilaian lndividu hasil penilaian objek pajakdan disampaikan kepada Kepala DPPKAD.
12. Kepala DPPKAD menyetujui dan menandatangani.
13. Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan merekam pada basis data dan mengarsipkan Laporan Penilaian lndividu.
14. Proses selesai.

Jangka Waktu Penyelesaian :

Paling lama 4 (empat) bulan seluruh kegiatan penilaian individu

## C. Bagan Arus (Flow Chart)


LAMPIRAN II PERATURAN BUPATI NGADA NOMOR 47 TAHUN 2013 TANGGAL 21 DESEMBER 2013

## TENTANG TATA CARA PENENTUAN BESARNYA NILA! JUAL OBJEK PAJAK

## STANDAR OPERASIONAL PROSEDUR TATA CARA PELAKSANAAN KEG!ATAN KAJI ULANG HASIL PENILAIAN INDIVIDU

A.

Deskripsi :

Prosedur operasi ini menguraikan tata cara menentukan kembali (up date) nilai objek pajak hasil penilaian individual yang telah dilaksanakan pada tahun-tahun sebelumnya. Kaji ulang dilakukan berdasarkan hasil Laporan Penilaian lndividu yang sudah ada. ·

## B. Oasar Hukum : .

1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Oaerah dan Retribusi Daerah.
2. Peraturan Daerah Kabupaten Ngada Nomor 14 Tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan perkotaan.

## C. Pihak Terkait:

1. Kepala DPPKAD
2. Kepala Bidang Pendapatan
3. Tenaga Penilai PBB
4. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan
5. Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan

## 0. Dokumen yang digunakan :

1. Surat Tugas Kaji Ulang Hasil Penilaian lndividu
2. Formutir Pengumpulan Data Harga Material dan Upah Tahun Pajak Berjalan
3. SPOP dan LSPOP
4. Formulir Pengumpulan Data Harga Jual Tanah
5. Formulir Analisis Nilai Tanah

## E. Dokumen yang dihasilkan : .

1. Laporan Kaji Ulang Hasil Penilaian lndividu

## F. Prosedur Kerja :

1. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan mengajukan konsep Surat Tugas Kaji Ulang Hasil Penilaian lndividu Objek PBS.
2. Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan menyusun konsep Surat Tugas Kaji Ulang Hasil Penilaian lndividu Objek PBS dan menyerahkan konsep tersebut kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan.
3. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan meneliti dan memaraf konsep Surat Tugas Kaji Ulang Hasil Penilaian lndividu Objek PBB, kemudian menyerahkan konsep tersebut kepada Kepala Bidang Pendapatan.
4. Kepala Bidang Pendapatan meneliti dan memaraf Surat Tugas Kaji Ulang Hasll Penilaian lndividu Objek PBS, kemudian meneruskan konsep tersebut kepada Kepala DPPKAD.
5. Kepala DPPKAD menandatangani Surat Tugas Kaji Ulang Hasil Penilaian lndividu.

6. Tenaga Penilai PBB melakukan Kaji Ulang Hasil Penilaian Individual dengan melakukan penelitian dan menentukan kelengkapan data pada laporan penilaian individu, menghitung kembali nilai tanah berdasarkan analisis nilai tanah, dan menentukan nilai bangunan berdasarkan DBKB non standar yang telah dilakukanpenyesuaian harga material dan upah, membuat SPOP dan LSPOP \_salinan dan mengisi Zona Nilai Tanah (ZNT) serta nilai absolut hasil perhitungan DBKB non standar dan membuat konsep Laporan Kaji Ulang Hasil Penilaian lndividu, kemudian menyarnpalkannya kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan.
7. Kepada Seksi Pendaftaran dan Pendataan meneliti dan memaraf konsep Laporan Kaji Ulang Hasil Penilaian lndividu, kemudian menyampaikan kepada Bidang Pendapatan.
8. Kepala Bidang Pendapatan meneliti konsep Laporan Kaji Ulang Hasil Penilaian lndividu dan rneneruskan kepada Kepala DPPKAD.
9. Kepala DPPKAP menyetujui dan menandatangani laporan.
10. Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan melakukan perekaman data dan menatausahakan Laporan Kaji Ulang Penilaian lndividu.
11. Selesai.

Jangka Waktu Penyelesaian :

Paling lama l (satu) bulan rangkaian pekerjaan Kaji Ulang Hasil Penilaian lndividu

..

~

\_,,.

## C. Bagan Arus (Flow Chart)



---

·,

LAMPIRAN Ill

PERATURAN

BUPATI NGADA

NOMOR 47 TAHUN 2013

TANGGAL 21 DESEMBER 2013

TENTANG TATA CARA PENENTUAN BESARNYA NILAI JUAL OBJEK PAJAK

## STANDAR OPERASJONAL PROSEDUR TATA CARA PELAl&lt;SANAAN PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN ZNT/NIR

## A Deskripsi :

Prosedur operasi ini menguraikan tata cara pembentukan/penyempurnaan Zona Nilai Tanah/Nilai Jndikasi Rata-rata (ZNT/NIR) yang digunakan untuk menilai objek pajak bumi secara missal dengan menerapkan ZNT/NIR pada suatu wilayah tertentu sebagai basis acuan nilainya. ZNT adalah zona geografis yang terdiri atas kelompok objek pajak yang mempunyai satu indikasi rata-rata yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalarn satu satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok, sedangkan NIR adalah nilai pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu ZNT.

## B. Dasar Hukum :

2. Peraturan Daerah Kabupaten Ngada Nomor 14 Tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan perkotaan.
1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Dae rah.

## C. Pihak Terkait:

1. Kepala DPPKAD
2. Kepala Bidang Pendapatan-· ·
3. Kepala Seksi Pendaftaran dan Psndataan
4. Tenaga Penilai PBB
5. Pelaksana

## D. Dokumen yang digunakan :

1. Formulir 1

: Pengumpulan Data pasar Properti

- ·~2. Formulir 1a

: Pengumpulan Data Fisik I Deskripsi Lingkungan

3. Formulir 1 b
4. Formulir 1 c
5. Formulir 2
6. Formulir 2a
7. Formulir 2b
8. Formulir 2c
9. Formulir 3
10. Formulir 3a
11. Formulir 3b
12. Formulir 4
13. Formulir 5

: Pengumpulan Data Nilai Tanah

: Standarisasi Nama Jalan

: A'nalisis Penentuan Nilai Pasar Bumi per M2

: Analisis Penentuan Nilai Obyek Acuan

: Lembar Kerja Analisis Tingkat Kapitalisasi

: Tabulasi Data Harga Jual/Data Pembanding

: Analisis Penentuan Nilai lndikasi Rata-rata,(NIR)-dengan\_Data

\_

Pembanding·

·

·.-

-·-----

--

--------

- Analisis-Penentuan Nilai lndikasi Rata-Rata (NIR)-0ari-NIR----------------

Zona lain

: Rekapitulasi Zona Nilai Tanah (ZNT)

: Analisis Perbandingan NIR Baru dengan NIR lama

: Pemutakhiran.Zona Nilai Tanah ...

14. Formulir 5a

: Pemutakhiran Zona Nilai Tanah Massa!

- E. Dokumen yang dihasilkan :

Buku Laporan Analisa Zona Nilai Tanah (ZNT) I Nilai lndikasi Rata-rata (NIR)

•

•+

•

•

•

•

-

•••

-

- - -

12

••••

-

•

- -~

••

- • ~

•••

- ~

•

- •

I

I

I

f

I

I

•

..

## F. Prosedur Kerja :

1. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan menugaskan Tenaga Penilai PBS untuk mengevaluasi dan menganalisa ZNT/NIR tahun sebelumnya yang diselaraskan/disesuaikan dengan data transaksi jual beli/penawaran/sewa sementara yang diperoleh dari berbagai macam sumber informasi sebagai bahan untuk pembentukan/pemeliharaan ZNT/NIR.
2. Tenaga Penilai PBB menerima dan melaksanakan penugasan dengan melakukan penelitian pendahuluan terhadap wilayah Kelurahan dan Desa tertentu yang perlu dilakukan
- a. Penyesuaian ZNT/NIR sebagai representasi dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi berdasarkan datalinformasi yang diperoleh.
- b. Tenaga Penflai PBS menyusun dan inenyampaikan konsep Rencana Kerja Pernbentukan/Penyernpurnaan ZNT/NIR kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan.
3. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan meneliti konsep Rencana Kerja Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR dan meneruskannya kepada Kepala Bidang Pendapatan.
4. Kepala Bidang Pendapatan menyetujui konsep Rencana Kerja Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR dan meneruskannya kepada Kepala DPPKAD untuk mendapat persetujuan. Dalam hal Kepala Bidang Pendapatan tidak menyetujui konsep Rencana Kerja Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR, maka Tenaga Penilai PBB harus memperbaiki konsep Rencana Kerja terse but. .
6. Kepala Bidang Pendapatan menugaskan dan memberi disposisi kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan untuk melaksanakan Rencana Kerja sesuai persetujuan Kepala DPPKAD. ·
5. Kepala DPPKAD menyetujui dan menandatangani dan memberi disposisi kepada Kepala Bidang Pendapatan untuk melaksanakan Rencana Kerja.
7. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan menugaskan dan memberi disposisi kepada Pelaksana untuk menyusun konsep surat tugas kepada Tenaga Penilai PBB untuk melengkapi bahan dan keterangan lainnya dalam rangka pembentukan/penyempurnaan ZNT/NIR.
8. Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan menyusun konsep surat tugas Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR dan menyerahkan konsep tersebut kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan.
9. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan meneliti dan memaraf konsep Surat Tugas Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR, dan meneruskannya kepada Kepala Bidang Pendapatan. Dalam hal Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan tidak menyetujui konsep Surat Tugas Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR, maka Pelaksana . Seksi Pendaftaran dan Pendataan harus memperbaiki konsep Surat Tugas tersebut.
10. Kepala Bidang Pendapatan meneliti dan memaraf Surat Tugas Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR, kemudian mengirim surat tugas tersebut kepada Kepala DPPKAD untuk disetujui dan ditandatangani. Dalam hal Kepala Bidang Pendapatan tidak menyetujui konsep Surat Tugas Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NfR, maka Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan harus rnernperbaikt konsep Surat Tugas tersebut.
11. Kepala DPPKAD menyetujui dan menandatangani Surat Tugas Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR dan menyerahkan kepada Tenaga Penilai PBS untuk melaksanakan Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR.
12. Tenaga Penilai PBB menerima dan melaksanakan penugasan dengan mempersiapkan bahan pelaksanaan, menghimpun dan mengolah data, serta menganalisa data transaksi jual beli/penawaran/sewa atau data lainnya yang diperoleh dari berbagai sumber informasi yang dihimpun dengan melakukan penyesuaian-penyesuaian seperlunya sebagai dasar dalam penentuan nilai

-

..


..\_

...

" pasar wajar yang dituangkan dalam Nilai lndikasi Rata-rata (NIR) atas satu I satuan ZNT. ,

14. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan meneliti dan memaraf Buku Laporan Analisis Nilai lndikasi Rata-rata (NIR) dan menyampaikan kepada Kepala Bidang Pendapatan.
2. 13.Tenaga Penilai PBB menyusun Buku Laporan Analisa Zona Nilai Tanah (ZNT)/Nilai lndikasi Rata-rata (NIR), dan menyampaikan kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan sebagai pertanggungjawaban melaksanakan penugasan.
15. Kepala Bidang Pendapatan meneliti dan memaraf Buku Laporan Analisis Nilai lndikasi Rata-rata (NJR) dan menyampaikan kepada Kepala DPPKAD
16. Kepala DPPKAD menyetujui dan menandatangani hasil pelaksanaan tugas Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR, dan meneruskannya kepada Pelaksana
17. Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan melakukan perekaman data ke dalam basis data berdasarkan Formulir Rekapitulasi Zona Nilai Tanah dan atau Formulir Pemutakhiran Zona Nilai Tanah.
18. Proses selesai.

Jangka Waktu Penyelesaian Paling lama I (satu) bulan

,

----

------.-.

--

.

·----

...

---

:

## C. Bagan Arus (Flow Chart)

/


ARIANUS SAE

I

•

.

,

LAMPIRAN IV

PERATURAN BUPATI NGADA

NOMOR 47 TAHUN 2013

TANGGAL 21 DESEMBER 2013

TENTANG TATA CARA PENENTUAN BESARNYA NILAI JUAL OBJEK PAJAK

## STANDAR OPERASIONAL PROSEDUR TATA CARA PEMBUATAN DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (DBKB)

## A. Deskripsi :

Prosedur operasi ini menguraikan tata cara pembuatan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) yang dijadikan sebagai dasar untuk penghitungan nilai bangunan dengan menggunakan pendekatan biaya (cost approach method). Pendekatan Biaya adalah suatu pendekatan penentuan nilai dengan cara menghitung keseluruhan biaya yang yang dikeluarkan untuk memperoleh bangunan pada kondisi baru sesuai tanggal penilaian, dikurangi dengan penyusutan (depreciate) yang terjadi pada bangunan.

## B. Dasar Hukum :

.

2. Peraturan Daerah Kabupaten Ngada Nomor 14 Tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan perkotaan.
1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

## C. Plhak Terkait:

1. Kepala Bidang Pendapatan
2. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan
3. Tenaga Penilai
4. Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan

## D. Dokumen yang digunakan :

1. Daftar Upah Pekerja, Harqa Bahan Bangunan, dan Sewa Alat DBKB Standar

## E. Dokumen yang dihasilkan :

Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)

## F. Prosedur Kerja :

2. Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan mengajukan konsep Surat Tugas penyusunan DBKB dan menyerahkan konsep tersebut kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan.
1. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan memerintahkan Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan untuk menyusun konsep surat tugas penyusunan DBKB yang dilakukan oleh Tenaga Penilai PBB.
3. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan rnenellf konsep · Surat" Ti..ig~is · · · · · · · · · penyusunan DBKB, kemudian menyerahkan konsep tersebut kepada Kepala Bidang Pendapatan. - · · · · - -······· - - · -
4. Kepala Bidang Pendapatan meneliti Surat Tugas penyusunan DBKB, kemudian meneruskan konsep tersebut kepada Kepala DPPKAD untuk disetujui.
5. Kepala DPPKAD menyetujui dan menandatangani Surat Tugas Penyusunan DBKB.

6. Tenaga Penilai PBS mempersiapkan bahan pelaksanaan. dan melaksanakan pengumpulan satuan harga upah, harga bahan bangunan dan sewa alat yang diperoleh dari berbaqai sumber, dan membuat Daftar Upah Pekerja, Harga Bahan Bangunan dan sewa Alat DBKB standard dan non standard dan meneruskan kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan.
7. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan meneliti has ii penugasan berupa konsep laporan penyusunan harga upah, harga bahan bangunan dan sewa alat.
8. Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan membuat konsep Laporan Harga Upah, Harga Bangunan dan Sewa Alat dan meneruskan kepada Kepala Bidang Pendapatan.
9. Kepala Bidang Pendapatan meneliti, kemudian meneruskan kepada Kepala DPPKAD.
10. Kepala DPPKAD menyetujui dan rnenandatanqanl,
6. 11 .Pelaksana Seksi Pendaftaran dan Pendataan menatausahakan dan melakukan perekaman pada basis data.
12. Proses selesai.

Jangka Waktu Penyelesaian:

Paling lama 10 (sepuluh) hari kerja

## C. Bagan Arus (Flow Chart)


LAMPJRAN V PERATURAN BUPATI NGADA NOMOR 47 TAHUN 2013 TANGGAL 21 DESEMBER 2013

TENTANG TATA CARA PENENTUAN BESARNYA NILAI JUAL OBJEK PAJAK

## STANDAR OPERASIONAL PROSEDUR TATA CARA PENYELESAIAN PERMOHONAN PENERBITAN SURAT KETERANGAN NJOP

## A. Deskripsi :

Prosedur operasi ini menguraikan tata cara penyelesaian permohonan penerbltan Surat Keterangan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang diajukan Wajib Pajak.

## B. Dasar Hukum :

1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
2. Peraturan Daerah Kabupaten Ngada Nomor 14 Tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan perkotaan.

## C. Pihak Terkait :

1. Kepala DPPKAD
2. Kepala Bidang Pendapatan
3. Tenaga Penilai
4. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan
5. Pelaksana
6. UPTD
7. Wajib Pajak

-.

## D. Dokumen yang digunakan :

1. Surat Permohonan Wajib Pajak
2. Lembar Pengawasan Arus Dokumen (LPAD)

## E. Dokumen yang dihasilkan :

1. ·sukti Penerimaan Surat (BPS)
2. Surat Keterangan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
3. Uraian Penelitian Pembuatan Keterangan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

## F. Prosedur Kerja :

2. UPTD menerima permohonan penerbitan surat keterangan NJOP kemudian meneliti kelengkapan persyaratannya. Dalarn ha! berkas permohonan penerbitan surat keterangan NJOP belum lengkap, berkas permohonan penerbitan surat keterangan NJOP dikembalikan kepada Wajib Pajak untuk dilengkapi. Dalam hal berkas permohonan penerbitan surat keterangan NJOP sudah lengkap, UPTD akan meneruskan berkas tersebut kepada Kepala Bidang Pendapatan.
1. Wajib Pajak mengajukan permohonan Surat Keterangan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) DPPKAD
3. Pelaksana menerima dan menelifr. berkas permohonan penerbitan surat keterangan NJOP kemudian mencetak Bukti Penerimaan Surat (BPS) dan Lembar Pengawasan Arus Dokumen (LPAD). BPS akan diserahkan kepada Wajib Pajak melalui UPTD dan LPAD akan digabungkan dengan berkas

·

I

- ' permohonan penerbitan surat keterangan NJOP dan kemudian diteruskan ' kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan.
4. Kepala Bidang pendapatan menugaskan Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan untuk melakukan penelitian dokumen berkas permohonan penerbitan surat keterangan NJOP.
5. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan meneliti dan menugaskan Tenaga Penilai untuk melakukan penelitian dokumen berkas permohonan penerbitan surat keterangan NJOP.
6. Tenaga penilai melakukan penelitian dan menerbitkan keterangan NJOP dan kemudian menyerahkan kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan. Dalam hal petugas Penilai PBB menemukan perbedaan data antara basis data SISMIOP dengan keterangan Wajib Pajak atau kondisi di lapangan, maka dilakukan penelitian lapangan.
7. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan meneliti konsep uraian penelitian penerbitan keterangan NJOP kepada Kepala Bidang Pendapatan.
8. Kepala Bidang Pendapatan meneliti dan menandatangani uraian penelitian keterangan NJOP, kemudian meneruskan uraian tersebut kepada Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan untuk mencetak Surat Keterangan NJOP. Dalam ha! Kepala Bidang Pendapatan tidak menyetujui konsep uraian penelitian pembuatan NJOP, maka Tenaga Penilai harus memperbaiki konsep uraian penelitian tersebut.
9. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan, menugaskan Pelaksana mencetak konsep surat keterangan NJOP. Pelaksana mencetak konsep surat keterangan .NJOP dan meneruskan kepada Kepala Pendaftaran dan Pendataan.
10. Kepala Seksi Pendaftaran dan Pendataan meneliti, konsep surat keterangan NJOP serta meneruskan kepada Kepala Bidang Pendapatan.
11. Kepala Bidang Pendapatan meneliti surat keterangan NJOP dan meneruskan kepada Kepala DPPKAD
12. Kepala DPPKAD menyetujui dan menandatangani Surat Keterangan NJOP.
13. Pelaksana menatausahakan dan mengirim ke UPTD Kecamatan.
14. UPTD Kecamatan menyampaikan Surat Keterangan NJOP kepada Wajib Pajak dengan tanda terima. ·.
15. Proses selesai.

Jangka Waktu Penyelesaian :

Paling Jama 7 (tujuh) hari kerja sejak perrnohonan diterima dan lengkap

## G. Bagan Arus (Flow Chart)


21

LAMPIRAN VI PERATURAN BUPATI NGADA .NOMOR 47 TAHUN 2013 TANGGAL 21 DESEMBER 2013

TENTANG TATA CARA PENENTUAN BESARNYA NILAI JUAL OBJEK PAJAK

## PETUNJUK PELAKSANAAN PENILAIAN OBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

## BAB I PENDAHULUAN

## 1.1. LATAR BELAKANG

1. Sesuai Pasal Pasal 5 ayat (2) Peraturan Daerah Kabupaten Ngada Nomor 14 Tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.
2. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar pengenaan. pajak ditentukan melalui kegiatan penilaian atas objek pajak. Dalam melaksanakan kegiatan ini, dapat dipergunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya dan pendekatan kapitalisasi pendapatan. Sedangkan teknik yang digunakan dalam penilaian adalah secara individu atau secara massal.

## 1.2. MAKSUD DAN TUJUAN

Kegiatan penilaian objek dan subjek PBS dimaksudkan untuk menentukan NJOP sebagai dasar penetapan pajak.

## 1.3. JSTILAH DAN PENGERTIAN .. ,. ·

·

··· ·

## 1. Blok

Zona Geografis yang terdiri dari sekelompok objek pajak yang dibatasi oleh batas alam dan/atau buatan manusia yang bersifat perrnanen/tetap, seperti jalan, selokan, sungai dan sebagainya untuk kepentingan pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan dalam satu wilayah administrasi pemerintahan desa dan kelurahan.

## 2. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)

Daftar yang dibuat untuk memudahkan perhitungan nilai bangunan berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya komponen utama dan/atau biaya komponen material bangunan dan biaya kompohen fasilitas bangunan.

3. Data Harga Jual . Data/informasi mengenai jual beli tanah dan/atau bangunan yang didapat dari sumber pasar dan sumber lainnya seperti Camat PPAT, Notaris PPAT, aparat Desa dan Kelurahan, iklan media cetak dan fain-lain.

## 4. Gambar Sket

Gambar tanpa skala yang menunjukkan letak relatif objek pajak, zona nilai tanah, dan lain sebaqalnya dalam satu wilayah administrasi pemerintahan desa -dan kelurahan.

- dan konstruksi tipe 5. Jenls Penggunaan Bangunan (JPB) Pengelompokan bangunan berdasarkan peruntukan/penggunaannya.
6. Keputusan Bupati Ngada tentang Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Keputusan Bupati Ngada yang digunakan sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan di wilayah Kabupaten Ngada. ·

## 7. Nomor Objek Pajak (NOP)

.

Nomor identifikasi objek pajak (termasuk objek yang dikecualikan sebaqaimana dimaksud dalam pasal 3 Undanq-Undanp Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana diubah dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994) yang mempunyai karakteristik uoik, permanen, standar dengan satuan blok dalam satu wilayah administrasi pemerintahan desa dan kelurahan yang berlaku secara nasional.

## 8. Objek Acuan

Suatu objek yang mewakili, dari sejumlah objek yang serupa/sejenis yang nilainya telah diketahui, dan telah berfungsi sebagai objek acuan dalam melakukan penulaian objek khusus secara individual.

## 9. Objek Pajak Non Standar

Objek pajak yang tidak memenuhi criteria objek pajak standar.

## 10. Objek Pajak Umum

Objek pajak yang memiliki jenis konstruksl dan material pembentuk yang umum digunakan. Jenis objek pajak umum dibagi dua yaitu objek pajak standard an non standar.

## 11. Objek Pajak Khusus

Objek pajak yang memiliki jenis konstruksi khusus baik ditinjau dari segi material pembentuk maupun keberadaannya memiliki arti yang khusus. Contoh : pelabuhan udara, pelabuhan laut, lapangan golf, pabrik semen/kimia, jalan tol, dan lain-lain.

## 12. Objek Pajak Standar

Objek pajak yang memiliki luas bangunan s 1000 m 2 dan jumlah lantai s 4 (empat) serta luas tanah s 10.000 m 2.

## 13. Pendekatan Biaya

Cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut pada waktu penllalan dilakukan dikurangi dengan penyusutannya.

## 14. Pendekatan Data Pasar

Cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang te/ah diketahui harga jualnya, dengan memperhatikan antara lain factor letak, kondisi fisik, waktu, fasilitas dan lingkungan.

## 15. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

Cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan mengkapitalisasi pendapatan bersih 1 (satu) tahun dari objek pajak tersebut.

## 16. Peta Blok

Peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang dibatasi oleh batas alam dan/atau batas buatan manusia, seperti : jalan, selokan, sungai, dan sebagainya untuk kepentingan pengenaan Pajak. Bumi dan Bangunan dalam wilayah administrasi pemerintahan desa dan kelurahan.

## 17. Peta Desa

.

Peta wilayah administrasi desa dengan skala tertentu yang memuat segala informasi mengenai jenis tanah, batas dan nomor blok, batas wilayah administrasi pemerintahan, dan keterangan lainnya yang diperlukan.

## 18. Peta Kelurahan

Peta wilayah administrasi kelurahan dengan skala tertentu yang memuat segala informasi mengenai jenis tanah, batas dan nomor blok, batas wilayah administrasi pemerintahan, dan keterangan lainnya yang diperlukan.

## 19. Peta Zona Nilai Tanah

Peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai lndikasi Rata-Rata (NIR) yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam wilayah administrasi desa dan kelurahan. Penentuan batas Zona Nilai Tanah tidak terikat kepada batas blok.

## 1.4. PENILAIAN

## 1.4.1. JENIS-JENIS OBJEK PAJAK

## A OBJEK PAJAK UMUM

Objek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. Objek pajak umum terdiri atas:

## 1. Objek Pajak Standar

Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteriakriteria sebagai berikut :

:·:::.

Tanah

: s 10.000 m 2

P:" ~-.·.:·

·::

Bangunan

: Jumlah lantai s 4

Luas bangunan

: s 1.000 m2

## 2. Objek Pajak Non Standar

Objek Pajak Non Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebaqai berikut :

Tanah

: &gt; 10.000 m 2

Bangunan

: Jumlah lantai &gt; 4

Luas bangunan •

: &gt; 1.000 m 2

## B. OBJEK PAJAK KHUSUS

Objek Pajak Khus,us adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki arti yang khusus seperti : lapangan golf, pelabuhan laut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa bensin dan lain-lain.

## 1.4.2. PENDEKATAN DAN CARA PENILAIAN

## A PENDEKATAN PENILAIAN

Sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 1 angka 9 Perda Nomor 14 Tahun 2012, maka dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan penilaian, yaitu :

1. Perbandingan harga denqan objek lain yang sejenis/Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach); ·
2. Nilai Perolehan Baru/ Pendekatan Biaya (Cost Approach)

## 3. Nilai Jua/ Objek Pajak Pengganti/ Pendekatan kapitalisasi pendapatan (Income Approach)

## 1. Pendekatan Data Pasar

Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan, pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli atau harga sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk penentuan NJOP bumi, dan untuk obj~k tertentu dapat juga dipergunakan untuk penentuan NJOP bangunan.

## 2. Pendekatan Biaya

Pendekatan biaya digunakan untuk penilaian bangunan, yaitu dengan cara memperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru objek yang dinilai dan dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya.

## 3. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

.

Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi , dengan kekosongan, biaya operasi dan/atau hak pengusaha. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objekobjek komersial, yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan udara, pelabuhan laut, tempat rekreasi dan lain sebagainya. Dalam penentuan NJOP, penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi pendapatan dipakai juga sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan denqan pendekatan lainnya.

## 8. CARA PENILAIAN

Penilaian dilakukan dengan dua cara, yaitu :

## 1. Penilaian Massal

Dalam system ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT, sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB. Perhitungan penilaian missal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program computer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation/CAV)

## 2. Penilaian Individual

Penilaian lndividu diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu), baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun · \_hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak terse but. ·

.

I

## 1.4.3. PELAKSANAAN PENlLAIAN A PENILAlAN MASSAL

1. Penilaian Tanah
1. Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR
- a. Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/Peta ZNT
4. (i) ZNT dibuat per Desa dan KeJurahan
5. (ii) Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah
6. (iii) Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT.

## b. Proses Pembuatan Sket/Peta Z:NT

- (i) Tahap Persiapan
- (ii) Pengumpulan data harga jual
- (iii) Kompilasi data
- (iv) Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT .
- (v) Menentukan Nilai Pasar per meter persegi
- 1) Tanah kosong, Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi
- 2) Tanah dan bangunan;
- Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat
- Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh Nilai Pasar tanah kosong untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi
- (vi) Membuat batas imajiner ZNT
- (vii) Analisis Data Penentuan Nl.R
- 1) Analisis data dilakukan. · berdasarkan Zona Nilai Tanah, Datadata yang dianalisis untuk memperoleh Nilai lndikasi RataRata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut:
- Data relative baru
- Data Transaksi atau penawaran yang wajar
- Lokasi yang relatif berdekatan
- Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relative sama
- sama Memperoleh fasilitas social dan fasilitas umum yang relatif

-,

&lt;,

## 2) Penyusunan nilai tanah dan penentuan NIR

Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, nilai tanah yang telah dian