1243. — 22 octobre 2024. — M. Jean-Pierre Vigier attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur l’impact fiscal lié à la transformation de logements en logements sociaux dans le cadre de dispositifs incitatifs. Il souligne que, dans un contexte où les pouvoirs publics encouragent les propriétaires à participer à l’effort de mise à disposition de logements accessibles, notamment via des dispositifs comme « Loc’avantages », certaines incohérences fiscales pénalisent les propriétaires engagés dans cette démarche. M. le député explique avoir récemment reçu un résident de Berbezit en Haute-Loire, qui est propriétaire d’un immeuble de quatre logements situé à Issoire, dans le département du Puy-de-Dôme. Ce propriétaire a pris l’initiative de transformer ces logements en logements sociaux à loyer modéré dans le cadre du dispositif « Loc’avantages ». En contrepartie de cet engagement, il bénéficie d’une réduction d’impôts de 40 % sur ses revenus, à condition de proposer des loyers inférieurs de 45 % aux loyers du marché. Par ailleurs, il est lié par une durée d’engagement minimale de six ans et toute augmentation de loyer est soumise au départ du locataire social. Cependant, M. le député fait remarquer que, malgré les loyers réduits proposés, la taxe foncière du propriétaire continue d’être calculée sur la base de la valeur locative classique. Il estime que cette situation ne prend pas en compte l’effort consenti pour proposer des logements sociaux à loyers modérés. Il l’interroge donc sur les mesures envisagées pour ajuster le calcul de la taxe foncière afin qu’il reflète la conversion de ces logements en logements sociaux et les loyers réduits qui en résultent. – Question ayant fait l’objet d’un changement d’attributaire. L’accès au logement est une préoccupation forte des Français, à laquelle le Gouvernement entend répondre. L’article 67 de la loi de finances pour 2022 a transformé « Louer abordable », dispositif d’abattement au titre des revenus fonciers, en réduction d’impôt, dénommé « Loc’Avantages ». Si l’avantage fiscal n’est pas de même nature selon les deux dispositifs, ils reposent tous deux sur l’engagement par le bailleur à louer un bien dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Dans le précédent dispositif « Louer abordable », les plafonds de loyers étaient définis en fonction du zonage ABC, lequel répartit les communes françaises en cinq sous-ensembles (Abis, A, B1, B2, C) au sein desquelles les variations des loyers de marché peuvent être significatives. Ceci engendrait des effets d’aubaine dans certaines zones, souvent détendues, où les plafonds de loyer pouvaient être supérieurs aux loyers de marché. Au contraire, ce principe de zonage rendait le dispositif peu attractif dans les zones particulièrement tendues qui concentrent les besoins en logements, dans la mesure où le plafond de loyer était parfois a contrario trop faible par rapport au loyer pratiqué localement. Pour remédier à ces difficultés et rendre le nouveau dispositif à la fois plus lisible et plus incitatif que le précédent, le nouveau dispositif n’est plus basé sur une notion de zonage : les plafonds de loyers conditionnant la réduction d’impôt sont fixés à l’échelle de chaque commune (ou des arrondissements dans le cas de Paris, Lyon et Marseille). Chaque plafond de loyer est basé sur l’estimation du loyer de marché dans la commune, à laquelle un taux de décote est appliqué. Ce taux varie selon que le logement est affecté à une location intermédiaire (-15 % pour le « Loc1 » par rapport au loyer de marché sur la commune), sociale (-30 % pour le « Loc2 ») ou très sociale (-45 % pour le « Loc3 »). Ce mode de calcul garantit ainsi l’utilité sociale pour les locataires tout en supprimant les effets de bord liés aux précédents zonages. Uniformes sur tout le territoire, et plus importants en cas de recours à l’intermédiation locative, les taux de la réduction d’impôt sont assis sur le revenu locatif brut et varient ainsi de 15 à 35 % sans intermédiation locative selon le niveau de décote par rapport au loyer de marché. L’avantage fiscal croît avec le niveau de décote de loyer. Le dispositif est encore plus attractif si le bailleur opte pour l’intermédiation locative, avec un taux de réduction d’impôt pouvant atteindre 65 %, et s’il combine ce dispositif avec la réalisation de travaux ouvrant droit aux aides de l’agence nationale de l’habitat (ANAH). Par ailleurs, la taxe foncière est un impôt réel établi en fonction de la valeur locative cadastrale des biens immobiliers qui y sont soumis. Cette valeur locative correspond au loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble en cas de location dans des conditions normales de marché. Elle est calculée forfaitairement à partir des conditions du marché locatif de 1970 en tenant compte de l’érosion monétaire et de l’évolution des loyers au moyen de coefficients spécifiques. À cet égard, l’article 146 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a engagé la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation (RVLLH) qui a pour objectif de proposer un système d’évaluation simplifié et cohérent avec la réalité économique du marché locatif. Ainsi, la valeur locative cadastrale d’un logement loué au titre du dispositif « Loc’Avantages », qui permet d’établir le montant de la taxe foncière due par le propriétaire, est indépendante du revenu locatif réellement perçu par ce dernier. De plus, le niveau de décote de loyer consenti par le bailleur par rapport au prix de marché a déjà pour contrepartie le bénéfice d’une réduction d’impôts assise sur le revenu brut du bien, vocation même du dispositif « Loc’Avantages ». Il est enfin précisé que l’engagement du bailleur de louer le bien sous condition de loyer dit « social » ou « très social » pendant six ans pour bénéficier d’une réduction d’impôts plus avantageuse n’a pas pour effet de le qualifier de « logement social » ni d’ouvrir droit aux avantages fiscaux dont bénéficie cette catégorie particulière de logements.