Chambre : civ1
Solution : cassation
CIV. 1
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 15 juin 2022
 
 
 
 
 Cassation
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 484 F-D
 
 Pourvoi n° C 21-12.345 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2022
 
 1°/ M. [T] [E],
 
 2°/ Mme [B] [V], épouse [E], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 2] (Thailande),
 
 ont formé le pourvoi n° C 21-12.345 contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2020 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant à Mme [D] [W], domiciliée [Adresse 1], ancien notaire associé de la société [W] Laperrousaz, actuellement société Laperrousaz-Pegon-Garnier-Notaem, défenderesse à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. et Mme [E], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [W], et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 20 avril 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M. Vigneau, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué, (Lyon, 8 décembre 2020), M. et Mme [E] (les acquéreurs) se sont engagés à acheter un immeuble à M. et Mme [S] (les vendeurs) en vue d'y établir leur résidence et d'y aménager des gîtes. Mme [W] (le notaire) est intervenue à l'acte comme conseil des acquéreurs.
 
 2. Les acquéreurs ayant refusé de régulariser l'acte authentique, les vendeurs les ont assignés en paiement de la clause pénale. Un arrêt du 7 juin 2016 a rejeté leur demande et prononcé l'annulation de l'acte pour erreur sur les qualités substantielles.
 
 3. Reprochant au notaire de n'avoir pas assuré l'efficacité de l'acte au regard du but poursuivi, les acquéreurs ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
 
 4. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors « que le notaire est tenu d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours et, à cet égard, doit faire preuve de prudence ; qu'en jugeant que le notaire, rédacteur du compromis de vente, n'aurait pas engagé sa responsabilité en rédigeant cet acte sans vérifier la faisabilité du projet dont les acquéreurs soulignaient instamment qu'elle subordonnait leur consentement à la vente ni prévoir dans le compromis de vente une condition suspensive tenant à l'obtention des autorisations administratives permettant la réalisation de leur projet de création de gîtes comme le suggéraient les acquéreurs, ce qui n'avait pu qu'aboutir à l'absence de réitération de la vente, au prétexte erroné que ce n'était qu'un acte préparatoire, quand les insuffisances et les erreurs de jugement du notaire à l'occasion de la rédaction du compromis n'avaient pas permis de révéler l'impossibilité de réaliser le projet des acquéreurs et, donc, l'impossibilité de parfaire la vente et avaient conduit les acquéreurs à verser inutilement un dépôt de garantie de 50 000 euros qui avait été indisponible pendant plusieurs années et à subir une procédure judiciaire onéreuse portant sur la demande de règlement de la clause pénale réclamé par les vendeurs et la nullité de l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
 
 5. Il résulte de ce texte que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations du vendeur, lesquelles, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
 
 6. Le devoir de conseil du notaire s'apprécie au regard du but poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières lorsque, dans ce dernier cas, le praticien du droit en a été informé.
 
 7. Pour rejeter la demande indemnitaire des acquéreurs, l'arrêt retient que le « compromis » constitue seulement un acte préparatoire à la vente, dans l'attente de la réalisation des conditions de fond et de forme nécessaires à la validité et l'efficacité de la vente, qu'il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un certificat d'urbanisme préalablement à la signature du compromis et que, au vu des déclarations des vendeurs, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir conseillé aux acquéreurs une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire.
 
 8. En statuant ainsi, alors qu'il incombait au notaire, auquel les acquéreurs avaient exposé leur intention de créer des gîtes dans l'immeuble, de vérifier la faisabilité du projet dont dépendait l'efficacité de l'acte et à laquelle les acquéreurs avaient subordonné leur consentement, ou de leur conseiller l'insertion d'une condition suspensive, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 décembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée ;
 
 Condamne Mme [W] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [W] à payer à M. et Mme [E] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-deux.
 
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [E].
 
 M. et Mme [E] font grief à l'arrêt confirmatif attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes tendant à voir condamner Me [W] à leur payer les sommes de 57 404, 87 euros et de 5 000 euros en réparation de leurs préjudices matériel et moral alors :
 
 1°) qu'il incombe au notaire de rédiger des actes valides et efficaces et qu'il doit pour cela procéder aux vérifications préalables nécessaires à la faisabilité du projet spécifiques que ses clients lui ont exposé en considération des informations qui lui sont transmises ; qu'en retenant qu'il n'aurait pas appartenu au notaire rédacteur du compromis de vente, au stade de la rédaction de cet acte, de vérifier les déclarations des vendeurs, qu'elle n'avait pas de raison de remettre en cause, quant à la possibilité de réaliser leur projet d'installer des gîtes dans les dépendances du bien immobilier objet de la vente et que Me [W] aurait satisfait à ses obligations en précisant dans le compromis les mentions relatives à l'habitabilité des locaux ayant finalement permis son annulation pour erreur, sans rechercher si des vérifications des déclarations des vendeurs n'auraient pas été rendues nécessaires, avant la signature du compromis et afin d'assurer la faisabilité de la vente, par l'insistance des réclamations des acquéreurs qui avaient souligné à plusieurs reprises qu'ils subordonnaient de manière ferme leur consentement à la vente à la faisabilité de leur projet et que des démarches administratives paraissaient nécessaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°) que le notaire est tenu d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours et, à cet égard, doit faire preuve de prudence ; qu'en jugeant que Me [W], rédacteur du compromis de vente, n'aurait pas engagé sa responsabilité en rédigeant cet acte sans vérifier la faisabilité du projet dont les époux [E] soulignaient instamment qu'elle subordonnait leur consentement à la vente ni prévoir dans le compromis de vente une condition suspensive tenant à l'obtention des autorisations administratives permettant la réalisation de leur projet de création de gîtes comme le suggéraient les acquéreurs, ce qui n'avait pu qu'aboutir à l'absence de réitération de la vente, au prétexte erroné que ce n'était qu'un acte préparatoire, quand les insuffisances et les erreurs de jugement du notaire à l'occasion de la rédaction du compromis n'avaient pas permis de révéler l'impossibilité de réaliser le projet des acquéreurs et, donc, l'impossibilité de parfaire la vente et avaient conduit les époux [E] à verser inutilement un dépôt de garantie de 50 000 euros qui avait été indisponible pendant plusieurs années et à subir une procédure judiciaire onéreuse portant sur la demande de règlement de la clause pénale réclamé par les vendeurs et la nullité de l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 3°) que le notaire est tenu à une obligation de conseil et d'information des parties à l'acte qu'il rédige ; qu'en écartant tout manquement de Me [W] qui avait déconseillé aux époux [E] l'insertion d'une condition suspensive dans l'acte de vente, pour subordonner sa réitération à l'obtention des garanties administratives de faisabilité du projet, quand c'est en raison de l'absence de cette stipulation que les vendeurs les avaient assignés en paiement de la clause pénale et qu'en conséquence le dépôt de garantie avait été indisponible plusieurs années et des frais de procédure importants exposés, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1382, devenu 1240, du code civil.