Chambre : civ3
Solution : rejet
CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 23 novembre 2022
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 817 F-D
 
 Pourvoi n° F 21-18.029 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022
 
 1°/ Mme [B] [H], veuve [I],
 
 2°/ M. [J] [Z], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 7],
 
 ont formé le pourvoi n° F 21-18.029 contre l'arrêt rendu le 25 mars 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant :
 
 1°/ au syndicat des copropriétaires Le Palais de Falicon, dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Trépier Venturini immobilier, dont le siège est [Adresse 8],
 
 2°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet Immo France, dont le siège est [Adresse 1],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de Mme [I] et de M. [Z], de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat du syndicat des copropriétaires Le Palais de Falicon, après débats en l'audience publique du 11 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 mars 2021), soutenant être bénéficiaire d'une servitude d'usage, le syndicat des copropriétaires Le Palais de Falicon (le syndicat des copropriétaires) a assigné Mme [I] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en dénégation de la propriété de Mme [I] de la loge de concierge et des water-closet (WC) attenants, situés dans la cour cadastrée LT [Cadastre 6] entre leurs immeubles respectifs, en rétablissement de l'accès à ces locaux et indemnisation du préjudice subi du fait de leur occupation.
 
 2. Mme [I] ayant fait donation de la nue-propriété de l'immeuble du [Adresse 3] à M. [Z], celui-ci est intervenu volontairement à l'instance.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le troisième moyen, ci-après annexé
 
 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le premier moyen Enoncé du moyen
 
 4. Mme [I] et M. [Z] font grief à l'arrêt de dire que la loge de concierge et les WC y attenants ne sont pas leur propriété, et que la servitude d'usage les concernant s'exercerait sur la parcelle LT [Cadastre 6], alors : 
 
 « 1°/ que la loge de concierge et les WC, de même que la cour commune, sont décrits dans l'acte d'échange du 10 avril 1930 par des couleurs différentes ; que notamment, la loge de concierge et les WC sont cités comme étant de couleur violette, tandis que la cour commune est en teinte jaune ; qu'il résulte de cet acte d'échange que la loge de concierge et les WC ne sont pas situés dans la cour commune ; qu'en énonçant le contraire, la cour d'appel a dénaturé l'acte d'échange et a violé l'article 1103 du code civil ;
 
 2°/ que Mme [I] et M. [Z] faisaient valoir dans leurs écritures qu'il résultait des plans soumis à l'examen de la cour que la loge de concierge et les WC n'étaient pas situés dans la cour commune cadastrée LT [Cadastre 6], mais sur la parcelle leur appartenant cadastrée LT [Cadastre 5] ; qu'en affirmant que la loge de concierge et les WC étaient édifiés dans la cour commune cadastrée LT [Cadastre 6] et que la servitude s'exercerait sur cette parcelle, sans répondre à ce moyen déterminant de la solution du litige, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°/ que la propriété d'un bien immobilier se prouve par tous moyens et notamment par titre ; qu'en l'espèce, pour dire que Mme [I] et M. [Z] ne sont pas propriétaires de la loge de concierge et des WC, la cour a énoncé que par acte du 21 avril 1952, les consorts [W] ont vendu aux époux [I] « un immeuble portant le numéro [Adresse 3] confrontant au midi : la cour et en face de l'immeuble portant le numéro [Adresse 4], à l'Est, l'immeuble portant le n° 22 de la rue Falicon, et au Nord, la propriété Citterio » et que cet acte ne prévoyait pas la cession de la loge de concierge et des WC en sus de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, tandis que la loge de concierge et les WC n'ont pas été édifiés dans la cour commune, mais sur une parcelle distincte qui confronte la cour commune, comme le précise l'acte de vente du 21 avril 1952, de sorte que ces aménagements ont nécessairement été vendus en sus de l'immeuble du [Adresse 3], peu important l'absence de mention expresse à ce titre, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 5. Sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, la cour d'appel a constaté, au terme d'un rapprochement de plusieurs écrits, rendu nécessaire par l'ambiguïté de l'acte d'échange du 10 avril 1930, exclusif de dénaturation, que la loge de concierge et les WC avaient été construits sur la cour commune cadastrée LT [Cadastre 6]. 
 
 6. Ayant relevé que l'acte de vente du 21 avril 1952, par lequel Mme [I] avait acquis sa propriété, ne comprenait pas cette cour, elle en a souverainement déduit que Mme [I] et M. [Z] n'étaient pas propriétaires de la loge de concierge et des WC.
 
 7. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le deuxième moyen 
 
 Enoncé du moyen
 
 8. Mme [I] et M. [Z] font grief à l'arrêt de dire que la servitude sur la parcelle LT [Cadastre 6] du syndicat des copropriétaires n'est pas éteinte et de les condamner à lui en assurer l'usage, alors : 
 
 « 1°/ que la servitude affectée, selon l'acte constitutif, à une destination déterminée est éteinte par un usage non conforme à sa destination pendant trente ans ; qu'en l'espèce, pour dire que la servitude d'usage de la loge de concierge et des WC n'était pas éteinte, la cour a retenu que le syndicat des copropriétaires le Palais Falicon, propriétaire de l'un des fonds dominants, versait aux débats des pièces démontrant qu'il avait procédé en 1984-1985 à la réparation du tuyau d'alimentation en eau de la loge et, dix ans plus tard, en 1995-1996, à la réparation de la serrure de la porte de la loge, ce dont il résultait que le syndicat des copropriétaires n'avait pas cessé de faire usage de la servitude et que la prescription trentenaire n'était pas acquise ; qu'en statuant ainsi, tandis que les seules réparations en 1984-1985 d'un tuyau d'alimentation en eau et en 1995-1996 de la serrure de la porte du local servant de débarras, anciennement à usage de loge de concierge, ne suffisent pas à établir que depuis moins de trente ans, la servitude était affectée à l'usage de loge de concierge et de WC auquel l'acte du 10 avril 1930 les destinait, la cour d'appel a violé l'article 706 du code civil ;
 
 2°/ qu'en énonçant que le relevé des frais de copropriété de 1976 à 1996, l'état des dépenses de l'exercice 2001-2002 et les avis de taxes foncières 2012 versés aux débats par le syndicat des copropriétaires le Palais Falicon démontrent qu'il a réglé la taxe foncière afférente à la conciergerie, tandis que ces pièces établissent le paiement par le syndicat de la taxe foncière, sans préciser qu'elle est afférente à la conciergerie, la cour d'appel a dénaturé les pièces précitées et a violé l'article 1103 du code civil ;
 
 3°/ que Mme [I] et M. [Z] faisaient valoir dans leurs conclusions que les états des charges de la copropriété le Palais Falicon versés aux débats par le syndicat des copropriétaires n'établissaient pas que le salaire versé à une femme de ménage attestait d'une occupation de la loge de concierge ; qu'en se bornant à affirmer qu'il résultait des états des charges de la copropriété le Palais Falicon pour les périodes courant de mai 1983 à avril 1986 mentionnant « salaire femme de ménage », que le syndicat avait réglé les salaires d'une concierge, sans répondre aux conclusions des exposants dont il résultait qu'une femme de ménage ne peut être assimilée à une concierge qui, à la différence de la femme de ménage, occupe la loge qui lui est destinée, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 9. Ayant relevé que le syndicat des copropriétaires avait, en 2007, agi en référé en rétablissement de la servitude d'usage de la loge de la concierge et des WC et, sans dénaturation, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, qu'il justifiait de la prise en charge de dépenses d'entretien et du paiement de salaires et des taxes foncières afférentes à ces locaux, la cour d'appel, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a exactement déduit que la servitude litigieuse n'était pas éteinte.
 
 10. Le moyen n'est donc pas fondé. 
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [I] et M. [Z] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [I] et M. [Z] et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires Le Palais de Falicon la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour Mme [I] et M. [Z]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 (sur la propriété de la loge et des WC)
 
 Mme [I] et M. [Z] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement ayant dit que Mme [I] et M. [Z] étaient propriétaires de la loge de conciergerie et des WC y attenants et, statuant à nouveau, d'avoir dit que la loge de conciergerie et les WC y attenants ne sont pas la propriété de Mme [I] et M. [Z], et que la servitude d'usage de la conciergerie et des WC s'exercerait sur la parcelle LT [Cadastre 6] ;
 
 1/ ALORS QUE la loge de concierge et les WC, de même que la cour commune, sont décrits dans l'acte d'échange du 10 avril 1930 par des couleurs différentes ; que notamment, la loge de concierge et les WC sont cités comme étant de couleur violette, tandis que la cour commune est en teinte jaune ; qu'il résulte de cet acte d'échange que la loge de concierge et les WC ne sont pas situés dans la cour commune ; qu'en énonçant le contraire, la cour d'appel a dénaturé l'acte d'échange (Prod. 6) et a violé l'article 1103 du code civil ;
 
 2/ ALORS QUE Mme [I] et M. [Z] faisaient valoir dans leurs écritures qu'il résultait des plans soumis à l'examen de la cour (Prod. 6 et 8), que la loge de concierge et les WC n'étaient pas situés dans la cour commune cadastrée LT [Cadastre 6], mais sur la parcelle leur appartenant cadastrée LT [Cadastre 5] (Prod. 2, concl. p. 6, 7, 8 , 10 et 12) ; qu'en affirmant que la loge de concierge et les WC étaient édifiés dans la cour commune cadastrée LT [Cadastre 6] et que la servitude s'exercerait sur cette parcelle, sans répondre à ce moyen déterminant de la solution du litige, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3/ ALORS QUE la propriété d'un bien immobilier se prouve par tous moyens et notamment par titre ; qu'en l'espèce, pour dire que Mme [I] et M. [Z] ne sont pas propriétaires de la loge de concierge et des WC, la cour a énoncé que par acte du 21 avril 1952, les consorts [W] ont vendu aux époux [I] « un immeuble portant le numéro [Adresse 3] confrontant au midi : la cour et en face de l'immeuble portant le numéro [Adresse 4], à l'Est, l'immeuble portant le n° 22 de la rue Falicon, et au Nord, la propriété Citterio » et que cet acte ne prévoyait pas la cession de la loge de concierge et des WC en sus de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, tandis que la loge de concierge et les WC n'ont pas été édifiés dans la cour commune, mais sur une parcelle distincte qui confronte la cour commune, comme le précise l'acte de vente du 21 avril 1952, de sorte que ces aménagements ont nécessairement été vendus en sus de l'immeuble du [Adresse 3], peu important l'absence de mention expresse à ce titre, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 (sur l'extinction de la servitude)
 
 Mme [I] et M. [Z] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la servitude sur la parcelle LT [Cadastre 6] dont dispose le syndicat des copropriétaire Le Palais Falicon n'est pas éteinte et d'avoir condamné Mme [I] et M. [Z] à assurer au profit du syndicat des copropriétaires Le Palais Falicon l'usage de ladite servitude ;
 
 1/ ALORS QUE la servitude affectée, selon l'acte constitutif, à une destination déterminée est éteinte par un usage non conforme à sa destination pendant trente ans ; qu'en l'espèce, pour dire que la servitude d'usage de la loge de concierge et des WC n'était pas éteinte, la cour a retenu que le syndicat des copropriétaires le Palais Falicon, propriétaire de l'un des fonds dominants, versait aux débats des pièces démontrant qu'il avait procédé en 1984-1985 à la réparation du tuyau d'alimentation en eau de la loge et, dix ans plus tard, en 1995-1996, à la réparation de la serrure de la porte de la loge, ce dont il résultait que le syndicat des copropriétaires n'avait pas cessé de faire usage de la servitude et que la prescription trentenaire n'était pas acquise ; qu'en statuant ainsi, tandis que les seules réparations en 1984-1985 d'un tuyau d'alimentation en eau et en 1995-1996 de la serrure de la porte du local servant de débarras, anciennement à usage de loge de concierge, ne suffisent pas à établir que depuis moins de trente ans, la servitude était affectée à l'usage de loge de concierge et de WC auquel l'acte du 10 avril 1930 les destinait, la cour d'appel a violé l'article 706 du code civil ;
 
 2/ ALORS QU'en énonçant que le relevé des frais de copropriété de 1976 à 1996, l'état des dépenses de l'exercice 2001-2002 et les avis de taxes foncières 2012 versés aux débats par le syndicat des copropriétaires le Palais Falicon démontrent qu'il a réglé la taxe foncière afférente à la conciergerie, tandis que ces pièces (Prod. 9) établissent le paiement par le syndicat de la taxe foncière, sans préciser qu'elle est afférente à la conciergerie, la cour d'appel a dénaturé les pièces précitées et a violé l'article 1103 du code civil ;
 
 3/ ALORS QUE Mme [I] et M. [Z] faisaient valoir dans leurs conclusions que les états des charges de la copropriété le Palais Falicon versés aux débats par le syndicat des copropriétaires n'établissaient pas que le salaire versé à une femme de ménage attestait d'une occupation de la loge de concierge (Prod. 2, concl. p. 15, 23 et 24) ; qu'en se bornant à affirmer qu'il résultait des états des charges de la copropriété le Palais Falicon pour les périodes courant de mai 1983 à avril 1986 mentionnant « salaire femme de ménage », que le syndicat avait réglé les salaires d'une concierge, sans répondre aux conclusions des exposants dont il résultait qu'une femme de ménage ne peut être assimilée à une concierge qui, à la différence de la femme de ménage, occupe la loge qui lui est destinée, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 (sur l'extinction de la servitude)
 
 Mme [I] et M. [Z] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la servitude sur la parcelle LT [Cadastre 6] dont dispose le syndicat des copropriétaire Le Palais Falicon n'est pas éteinte et d'avoir condamné Mme [I] et M. [Z] à assurer au profit du syndicat des copropriétaires Le Palais Falicon l'usage de ladite servitude ;
 
 ALORS QU'une servitude est une charge imposée à un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; qu'à défaut d'appartenir à un autre propriétaire, la servitude est éteinte ; qu'en l'espèce, pour juger que la servitude d'usage de la loge de concierge et des WC situés dans la cour commune n'était pas éteinte, la cour a énoncé qu'il n'est pas contesté au vu des pièces du dossier et des différents actes qu'une servitude a été créée pour une loge de concierge et des WC et commune aux trois immeubles du [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 2] ; qu'en statuant de la sorte, sans déduire de ses constatations que les propriétaires des trois immeubles du [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 2], fonds dominants, étaient les mêmes que les propriétaires indivis de la cour commune dans laquelle sont situés la loge de concierge et les WC, fonds servant, de sorte que la servitude était éteinte, la cour d'appel a violé les articles 637 et 705 du code civil.