Chambre : civ3
Solution : cassation
CIV. 3
 
 VB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 6 avril 2023
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 257 F-D
 
 Pourvoi n° D 21-17.774 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 AVRIL 2023
 
 1°/ M. [S] [X],
 
 2°/ Mme [I] [Y], épouse [X], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 1],
 
 ont formé le pourvoi n° D 21-17.774 contre l'arrêt rendu le 11 mai 2021 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant à la société [8] et associés, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], défenderesse à la cassation.
 
 Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.
 
 La demanderesse au pourvoi incident invoque à l‘appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de M. et Mme [X], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société [8] et associés, après débats en l'audience publique du 28 février 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 mai 2021), la Société de gestion immobilière (la SGI) a fait construire deux immeubles contigus, « [7] » et « [8] », respectivement, situés, [Adresse 5] et [Adresse 1], placés sous le régime de la copropriété, qu'elle a reliés par un escalier édifié dans le hall d'entrée du premier et permettant d'accéder à des bureaux situés au premier étage du second.
 
 2. Par acte des 5 et 27 août 1998, M. et Mme [X] ont acquis les lots n° 5 et 6 de la copropriété « [8] », composés de deux appartements qui ont été réunis pour l'installation d'un cabinet médical.
 
 3. Par acte du 28 octobre 2016, la société [8] et associés (la société) a acquis de la société L'Immobilière européenne des mousquetaires, se trouvant aux droits de la SGI, plusieurs biens immobiliers au sein de l'immeuble « [7] » dont le lot n° 62.
 
 4. La société a assigné M. et Mme [X] en revendication de la propriété du hall d'entrée, de l'escalier et du palier desservant le cabinet médical, selon elle, compris dans le lot n° 62, en libération des lieux et en indemnisation.
 
 5. M. et Mme [X] ont reconventionnellement revendiqué la propriété de ces biens, demandé l'indemnisation de divers préjudices et soutenu, à titre subsidiaire, que ces parties du bâtiment « [7] » étaient en indivision forcée.
 
 Examen des moyen
 
 Sur le premier moyen du pourvoi principal Enoncé du moyen
 
 6. M. et Mme [X] font grief à l'arrêt de dire que la société est la seule propriétaire de l'entier lot n° 62 de l'immeuble en copropriété « [7] » comprenant le hall d'entrée, l'escalier et le palier desservant leur local, de les condamner in solidum à lui remettre les clefs de l'entrée du [Adresse 5] et à lui payer une indemnité d'occupation et de rejeter leur demande indemnitaire, alors :
 
 « 1°/ qu'en affirmant qu'il ressort de l'acte d'acquisition par M. [S] [X] et de Mme [I] [Y], épouse [X], auprès de la société SGI des 5 et 27 août 1998 qu'ils sont autorisés à sortir et rentrer dans l'appartement constituant le lot 5 par l'entrée du [Adresse 5], constitué du hall d'entrée, de la cage d'escalier, de l'escalier et du palier, par commodité et qu' il n'en ressort pas que la société SGI a décidé de détacher l'entrée du [Adresse 5] du lot 62 de l'immeuble "[7]" pour la rattacher aux lots acquis dans l'immeuble en copropriété "[8]" tandis que cet acte de vente stipulait expressément que « cet appartement a une entrée séparée par escalier donnant sur le [Adresse 5], faisant partie du lot numéro 62, du règlement de copropriété de l'immeuble "[7]" cadastré section [Cadastre 4] pour 701 m², établi suivant acte reçu par Me [R] [K], notaire à [Localité 9], le 1er avril 1969 de sorte que les époux [X] étaient devenus propriétaires de l'entrée, de l'escalier et du palier du [Adresse 5], la cour d'appel a dénaturé l'acte d'acquisition des époux [X] des 5 et 27 août 1998 ;
 
 2°/ que la propriété d'un bien immobilier est démontrée par les stipulations de l'acte authentique de vente ; que le titre de propriété de la société [8] et Associés du 28 octobre 2016 stipulait que le vendeur déclare qu'il existe un escalier qui part de l'angle sud-est de la parcelle [Cadastre 4], d'un lot ne lui appartenant pas. Cet escalier débouche sur un palier situé sur la parcelle [Cadastre 3], lequel palier débouche dans un appartement formant un lot de copropriété de la parcelle [Cadastre 2], ne lui appartenant pas et que l'acquéreur déclare en être parfaitement informé et vouloir en faire son affaire strictement personnelle sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné de sorte que tant la société SGI que la société [8] et Associés reconnaissaient expressément que l'entrée, l'escalier et le palier, situé dans une partie du lot 62, étaient devenus en 1998 la propriété des époux [X] ; qu'en jugeant pourtant qu'il n'en ressort pas que la société SGI, vendeur, n'était plus propriétaire du lot 62, que ces stipulations ne peuvent viser le lot 62 d'où monte l'escalier, que le lot 62 était resté la propriété de la société SGI en 1998, lors de la cession aux époux [X], et c'est manifestement par erreur que l'acte indique que le lot n'appartient pas à la société SGI pour en conclure qu' il ne peut être déduit de cette clause mal rédigée et en contradiction avec les autres actes produits que les époux [X] étaient propriétaires depuis 1998 de tout ou partie du lot 62, la cour d'appel a méconnu les stipulations de l'acte authentique de vente du 28 octobre 2016 et violé l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 7. La cour d'appel, par une interprétation rendue nécessaire en raison du caractère ambigu, inexact ou contradictoire des titres de propriété, a, sans dénaturation ni méconnaissance de stipulations contractuelles, souverainement retenu que le hall d'entrée, l'escalier et le palier litigieux n'étaient pas compris dans le lot n° 5, que M. et Mme [X] avaient acquis par acte des 5 et 27 août 1998, mais dans le lot n° 62 de la copropriété « [7] », lequel, en l'absence de division destinée à permettre à M. et Mme [X] d'en acquérir une partie, avait été acquis en totalité par la société le 28 octobre 2016. 
 
 8. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le second moyen du pourvoi principal 
 
 Enoncé du moyen
 
 9. M. et Mme [X] font le même grief à l'arrêt, alors « que les biens affectés à l'usage commun de plusieurs propriétés privatives en constituent des accessoires nécessaires et sont, de ce fait, soumis à un régime d'indivision perpétuelle et forcée ; que l'entrée, l'escalier et le palier du [Adresse 5] constituaient l'unique voie d'accès aménagée des patients du cabinet médical des époux [X], situé dans l'appartement n° 5, de sorte qu'ils étaient les accessoires nécessaires du fonds des époux [P] et étaient à ce titre soumis à un régime d'indivision perpétuelle et forcée entre les époux [X] et la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires (chaîne Intermarché) et non à une servitude de passage ; qu'en jugeant pourtant que les époux [X] disposent d'une autre entrée pour accéder au cabinet médical, au 13 [Adresse 1], et qu'ils ne démontrent pas qu'ils ne pourraient accéder à leur bien, que ce soit le lot 5 ou le lot 6 de la copropriété de l'immeuble "[8]", s'ils étaient privés du droit de passer par l'entrée du 24 cours Cosmao Dumanoir et qu'ils disposent bien d'un titre reconnaissant qu'ils ont le droit de sortir de leurs locaux et d'y entrer par l'entrée du [Adresse 5], titre qui a été publié au service de la publicité foncière, et qui est opposable à la société [8] et associés pour rejeter leur demande de dire qu'ils sont titulaires de droits indivis, la cour d'appel a violé l'article 815 du code civil. » 
 
 Réponse de la Cour 
 
 10. Le bien en indivision forcée constitue l'accessoire indispensable des fonds dont il dépend.
 
 11. Ayant constaté que le cabinet médical disposait d'une autre entrée au 13 [Adresse 1] dont le caractère insuffisant n'était pas démontré, la cour d'appel a souverainement retenu que l'entrée et l'escalier situés au [Adresse 5] ne constituaient pas un accessoire indispensable à la desserte des lots n° 5 et 6 appartenant à M. et Mme [X] et en a exactement déduit que cet accès n'était pas en indivision forcée.
 
 12. Le moyen n'est donc pas fondé. 
 
 Mais sur le moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident
 
 Enoncé du moyen
 
 13. La société fait grief à l'arrêt de dire que M. et Mme [X], en qualité de propriétaires du lot n° 5 de la copropriété située [Adresse 1], ont le droit d'utiliser l'entrée du bâtiment situé [Adresse 5], alors « que les juges du fond ne peuvent modifier l'objet du litige ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [X] sollicitaient que soit reconnue soit leur propriété de l'entrée du [Adresse 5], soit l'existence à leur profit de droits indivis sur cette entrée ; que la société [8], dans ses écritures d'appel, demandait quant à elle le rejet des prétentions des époux [X], et la reconnaissance de sa qualité de propriétaire de l'intégralité du lot n° 62 de l'immeuble « [7] », en ce compris l'entrée du [Adresse 5] ; que dès lors, aucune des parties ne demandait, dans le dispositif de leurs conclusions, que soit reconnu aux époux [X] le droit d'utiliser l'entrée du [Adresse 5] ; qu'il n'était pas plus invoqué l'existence d'un tel droit dans la discussion des conclusions d'appel des parties ; que l'existence d'un droit d'utilisation de l'entrée litigieuse au bénéfice des époux [X] ne figurait donc pas dans les débats ; qu'en retenant qu'il ressortait de l'acte d'acquisition des époux [X] qu'ils sont autorisés à sortir et rentrer dans l'appartement constituant le lot n° 5 par l'entrée du [Adresse 5], constitué du hall d'entrée, de la cage d'escalier, de l'escalier et du palier, par commodité, pour dire qu'en vertu de l'acte de vente dressé par Maître [H] [R], notaire à [Localité 9], les 5 et 27 août 1998, les époux [S] et [I] [X], en leur qualité de propriétaire du lot n° 5 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1], ont le droit d'utiliser l'entrée du [Adresse 5] dépendant du lot n° 62 de l'immeuble « [7]» soit le hall, l'escalier menant au 1er étage et le palier aboutissant au lot n° 5, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile :
 
 14. Selon le premier de ces textes, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
 
 15. Aux termes du second, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
 
 16. Pour juger que M. et Mme [X], en qualité de propriétaires du lot n° 5 de la copropriété « [8] », ont le droit d'utiliser l'entrée du bâtiment situé [Adresse 5], l'arrêt retient qu'il ressort de l'acte des 5 et 27 août 1998 que M. et Mme [P] sont autorisés à emprunter cette entrée pour accéder à leur appartement. 
 
 17. En statuant ainsi, alors que dans leurs conclusions respectives, les parties contestaient, l'une et l'autre, l'existence d'un droit ou d'une servitude de passage, la cour d'appel, se prononçant sur une chose non demandée, a violé les textes susvisés. 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen du pourvoi incident, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi principal ;
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que M. et Mme [X], en leur qualité de propriétaires du lot n° 5 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1], ont le droit d'utiliser l'entrée du bâtiment situé [Adresse 5], l'arrêt rendu le 11 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
 
 Condamne M. et Mme [X] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille vingt-trois.