Chambre : civ3
Solution : cassation
CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 26 janvier 2022
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 79 F-D
 
 Pourvoi n° P 20-21.643 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 JANVIER 2022
 
 M. [T] [N], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° P 20-21.643 contre l'arrêt rendu le 8 septembre 2020 par la cour d'appel de Pau (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [R] [N],
 
 2°/ à Mme [K] [F], épouse [N], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 4],
 
 3°/ à M. [S] [P], domicilié [Adresse 3], pris en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 4],
 
 4°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic la société Serres immobilier, domicilié [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M.[T] [N], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [R] [N] et de M. [P], ès qualités, après débats en l'audience publique du 7 décembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 8 septembre 2020), M. [T] [N] et son frère, M. [R] [N], tous deux seuls copropriétaires d'un immeuble, ont conclu, le 29 septembre 2010, une transaction pour mettre fin au litige les opposant quant à des travaux de transformation.
 
 2. L'acte prévoyait que les parties devaient réaliser les travaux convenus sur leurs lots respectifs, et considérés comme autorisés par l'autre copropriétaire, réorganiser la distribution des lots en considération des travaux, et établir un nouveau règlement de copropriété et un nouvel état descriptif de division à publier.
 
 3. Par acte du 11 mai 2012, M. [T] [N] a assigné M. [R] [N] en vue d'obtenir l'annulation de cette transaction, la démolition des travaux exécutés par celui-ci et la remise en état de l'immeuble dans l'état antérieur.
 
 Examen des moyens 
 
 Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et quatrième branches, et les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés
 
 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner cassation.
 
 Mais sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches Enoncé du moyen
 
 5. M. [T] [N] fait grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de ses demandes et d'ordonner la publication du modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété [Adresse 4] situé à [Adresse 4] (64), alors :
 
 « 1°/ qu'une transaction qui porte sur des droits dont les parties n'ont pas la libre disposition n'est pas valable ; que tel est le cas de la transaction qui, même conclue entre tous les copropriétaires d'un immeuble, porte sur des
 droits dont seule l'assemblée générale des copropriétaires pouvait disposer; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'en vertu du protocole d'accord conclu le 29 septembre 2010 entre les copropriétaires de l'immeuble en cause, les parties devaient réorganiser la distribution des lots en considération des travaux et établir de nouveaux règlement de copropriété et état descriptif de division à publier ; que, dès lors, en affirmant que ce protocole est valable entre les signataires et opposable à la copropriété, motif pris qu'aucune assemblée générale n'avait à se prononcer puisque tous les copropriétaires ont signé l'acte ainsi que le syndic, la cour d'appel a violé les articles 2045 et 2053 du code civil, ce dernier dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, ensemble les articles 14, 17 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
 
 3°/ qu'une transaction qui porte sur des droits dont les parties n'ont pas la libre disposition n'est pas valable ; que tel est le cas de la transaction qui, même conclue sans opposition du syndic, porte sur des droits dont seule l'assemblée générale des copropriétaires pouvait disposer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'en vertu du protocole d'accord conclu le 29 septembre 2010 entre les copropriétaires de l'immeuble en cause, les parties devaient réorganiser la distribution des lots en considération des travaux et établir de nouveaux règlement de copropriété et état descriptif de division à publier ; que, dès lors, en affirmant que ce protocole est valable entre les signataires et opposable à la copropriété, motif pris que la décision de dessaisissement rendue par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bayonne le 15 mars 2011 l'a été au contradictoire du syndic de l'époque, le cabinet [O], et qu'aucune demande n'était formée à l'encontre de celui-ci, la cour d'appel a violé les articles 2045 et 2053 du code civil, ce dernier dans sa rédaction antérieure à la l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'en vertu du protocole d'accord conclu le 29 septembre 2010 entre les copropriétaires de l'immeuble en cause, les parties devaient réorganiser la distribution des lots en considération des travaux et établir de nouveaux règlement de copropriété et état descriptif de division à publier ; que, dès lors, en affirmant que ce protocole est valable entre les signataires et opposable à la copropriété, motif pris que la décision de dessaisissement rendue par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bayonne le 15 mars 2011 l'a été au contradictoire du syndic de l'époque, le cabinet [O], et qu'aucune demande n'était formée contre celui-ci à l'encontre de celui-ci, la cour d'appel a violé les articles 2045 et 2053 du code civil, ce dernier dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, ensemble les articles 14, 17 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles 14, 17 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
 
 6. Selon le premier de ces textes, le syndicat des copropriétaires établit et modifie, le cas échéant, le règlement de copropriété, qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
 
 7. Aux termes du deuxième et du troisième, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale à la majorité qualifiée ou à l'unanimité selon le cas.
 
 8. Pour rejeter les demandes de M. [T] [N], l'arrêt retient que le protocole d'accord a été signé par les deux seuls membres de la copropriété qui la composaient à la date à laquelle il a été signé, qu'il est valable entre les signataires et opposable à la copropriété qui en a été le cosignataire, et qu'aucune assemblée générale n'avait à se prononcer puisque tous les copropriétaires ont signé l'acte, ainsi que le syndic.
 
 9. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté tous les chefs de demande de M. [T] [N], en ce qu'il a ordonné la publication du modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété selon le modificatif du 11 octobre 2011 établi par M. [B], géomètre-expert, en ce qu'il a dit que les frais de publication seraient à la charge partagée de MM. [T] et [R] [N] et en ce qu'il a déclaré la décision commune au syndicat des copropriétaires, à M. [S] [P] et à Mme [K] [F], l'arrêt rendu le 8 septembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
 
 Remet, sur ces points l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
 
 Condamne M. [R] [N] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [R] [N] à payer à M. [T] [N] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. [T] [N]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté [T] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et, en conséquence, d'AVOIR ordonné la publication du modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété [Adresse 4] situé à [Localité 8] selon le modificatif du 11 octobre 2011 établi par Monsieur [B], géomètre-expert à [Localité 6], d'AVOIR dit que les frais de publication seront à la charge partagée de [T] et [R] [N] et d'AVOIR déclaré la décision commune au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] ainsi qu'à [S] [P] et à [K] [F] épouse [N] ,
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE [T] [N] et [R] [N] sont les deux seuls copropriétaires d'un immeuble situé [Adresse 4] ; que cet immeuble leur est échu par succession et il est composé de trois lots ayant fait l'objet d'un état descriptif de division dressé le 17 août 2000 publié le 28 septembre 2000 volume 200P n°8370 ; qu'un litige a opposé les deux frères à l'occasion de la réalisation des transformations matérielles souhaitées par chacun d'eux ; qu'après avoir vainement discuté avant procès puis engagé une procédure judiciaire, une transaction a été conclue par acte du 29 septembre 2010 mettant fin au litige ; le tribunal a été dessaisi par une ordonnance de dessaisissement rendue par le juge de la mise en état le 25 mars 2011 qui y constatait un désistement d'instance mais aussi d'action ; que selon cet acte, les parties devaient : - réaliser les travaux convenus sur leurs lots respectifs considérés comme autorisés par l'autre copropriétaire ; - réorganiser la distribution des lots en considération des travaux ; - établir un nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division à publier, Mais que l'exécution s'est révélée conflictuelle et n'a pas été menée à son terme ; que le protocole d'accord a été signé par les deux seuls membres de la copropriété qui la composaient à la date à laquelle il a été signé ; qu'il est valable entre les signataires et opposable à la copropriété qui en a été cosignataire ; qu'aucune assemblée générale n'avait à se prononcer puisque tous les copropriétaires ont signé l'acte ainsi que le syndic ; que cet acte est parfait et oblige les parties entre elles ; que la décision de dessaisissement rendue par le juge de la mise en état le 15 mars 2011 l'a été au contradictoire du syndic de l'époque (cabinet [O]) à l'encontre de qui aucune demande n'était formée ; que le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'action en annulation de cette transaction ; que comme il entre dans l'objet de cet acte de procéder à la publication d'un nouvel état descriptif de division, la cour ordonnera cette publication, confirmant également la décision du premier juge sur ce point ; que force exécutoire sera ainsi donnée à cet engagement contractuel et à ses annexes afin que toute partie intéressée puisse prendre l'initiative de cette publication nonobstant l'opposition de l'autre, et puisse rendre opposable aux tiers les modifications acceptées dans la transaction, toutes modifications qui n'ont pu être publiées jusqu'à ce jour et qui n'ont pas pu être reprises dans la donation du 07 mars 2013, puisque le principe de l'effet relatif de la publicité foncière l'empêchait ; Sur l'impact de la donation du 07 mars 2013 entre les époux [R] [N] : que le respect de l'effet relatif de la publicité foncière obligeait le notaire qui a reçu l'acte de donation entre les époux [R] [N] [F] à ne viser que le dernier règlement de copropriété, à savoir le règlement de copropriété antérieur à la transaction ainsi que l'état descriptif de division d'origine ; qu'il ne pouvait recevoir aucun acte à publier qui se fut référé à la transaction et aux travaux qu'elle prévoyait puisque la publication n'en était pas intervenue ; les mentions de l'acte de donation, même contraires à la transaction qui lui est antérieure en raison de la contrainte légale susdite, ne remettent donc pas en cause l'accord transactionnel, antérieur à l'entrée de l'épouse dans la copropriété ; que dans les rapports avec [T] [N], cet accord oblige l'épouse en qualité de cessionnaire de droits réels dont son mari était titulaire en vertu de cet accord, et, qu'il lui transmet ; qu'elle se trouve ainsi tenue, dans la mesure du transfert ainsi opéré à son profit par son mari, des obligations qu'il avait pu contracter envers son frère ; ces obligations lui sont transmises comme accessoires et charges des droits réels qu'elle reçoit ; que pour l'exécution des obligations convenues, [T] [N] peut, depuis 1993, agir contre sa belle-soeur pour avoir exécution de ces obligations nées de la transaction ; que la cession ne lui nuit pas et lui donne même un débiteur supplémentaire, car le mari cessionnaire n'est pas libéré des obligations qu'il a cédées à son épouse ; que réciproquement, il ne peut se voir opposer par sa belle-soeur les mentions de la donation qui ne sont pas en concordance avec la transaction car sa belle-soeur n'est pas un tiers ignorant cet acte sous-seing privé contraire à l'acte de donation ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'aux termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à venir ; qu'en vertu de l'article 2052 du code civil, les transactions ont entre les parties l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit ni pour cause de lésion ; que néanmoins, en application des articles 2053 et 2054 une transaction peut être rescindée lorsqu'il y a erreur dans la personne ou sur l'objet de ta contestation ; qu'elle peut l'être dans tous les cas où il y a dol ou violence, ou lorsqu'elle a été faite en exécution d'un titre nul, à moins que les parties n'aient expressément traité de la nullité ; que Monsieur [T] [N] soutient que la transaction qui a été régularisée le 29 septembre 2010 est nulle et de nul effet car elle contourne les dispositions d'ordre public de la loi du 10 Juillet 1965 à savoir qu'aucune assemblée générale n'a autorisé les travaux et que les copropriétaires ne peuvent se substituer à une quelconque assemblée générale ; qu'en l'espèce, le protocole d'accord intervenu le 29 septembre 2010 entre Messieurs [T] et [R] [N] a eu pour objet de régler de manière définitive le différend qui les opposait sur les parties communes et privatives de la copropriété ; que des concessions réciproques ont été consenties puisque les deux frères [N] s'autorisaient mutuellement la réalisation de travaux affectant les parties communes et modifiant les parties privatives ; que le protocole conclu le 29 septembre 2010 en présence de M. [T] [N], Madame [L] [N], Me [G], M. [R] [N], Me [E] prévoit expressément et sans équivoque que les parties conviennent «1°) de mettre fin au litige en cours pendant devant le TGI de Bayonne sous le n° 10/0396 sous les modalités suivantes : 2°) M. [R] [N] autorise les travaux engagés par [T] [N] pour l'aménagement de son appartement constituant le lot n° 1 et en particulier les travaux prévus par M. [D] [M] sur les parties communes et privatives selon la lettre du 9 septembre 2010 annexée aux présentes. Il autorise également les travaux d'alimentation des fluides du lot n° 1 affectant les parties communes, 3°) en contrepartie M. [T] [N] autorise Monsieur [R] [N] à réaliser a) une extension de son lot n° 2 coté est dans la continuité de l'ouverture du sous-sol sous le balcon par une construction comprenant un toit terrasse d'une superficie de 50m² maximum... il est ici précisé que Monsieur [T] [N] autorlse [R] [N] à réutiliser dans la mesure du possible le garde-corps qui doit être posé dans les jours à venir de façon à en diminuer le coût. En conte partie de ces autorisations, Monsieur [R] [N] concède la jouissance exclusive à [T] [N] de la bande de terrain rectangulaire allant du portillon à sceller à 1,30 m au portail situé côté nord jusqu'à 4m après l'escalier coté est b) Dans l'hypothèse ou Monsieur [R] [N] n'obtiendrait pas les autorisations administratives requises pour le projet (a) Me [T] [N] autorise à défaut la même construction mais avec un toit en pente recouvert de tulles. Dans ce cas Monsieur [R] [N] concède à [T] [N] la jouissance exclusive de la même bande de terrain mais jusqu'à 6 m après l'escalier. c) Dans l'hypothèse où cette construction (b) n'obtiendrait pas davantage les autorisations administratives requises, M. [T] [N] autorise d'ores et déjà M. [R] [N] à construire une extension côté ouest d'une superficie maximum de 50m² outre la création de deux chiens assis sur le toit ou une ouverture dans le toit pour la création de surfaces habitables le tout aux frais de M. [R] [N] en ce compris les frais de dessouchage des arbres qui devraient être abattus. 4°) dans tous les cas (a, b, c) les parties sont d'accord pour délimiter les parties du jardin de jouissance exclusive par la plantation à frais partagés d'une haie vive. 5°) dans tous les cas également (a,b,c) [R] [N] est autorisé sous réserve des autorisations administratives à créer à ses frais un accès voiture à côté du lot n° 3 donnant sur la place du château. 6°) [R] et [T] [N] conviennent de confier les modifications à l'état desciptif de division et du règlement de copropriété rendus nécessaires par ledit protocole ainsi que leur publication à Me [A] notaire à [Localité 7]. 7°) Monsieur [T] [N] se désiste à l'égard de [R] [N] de l'instance et de l'action pendante devant le TGI de Bayonne susvisées ce qui est expressément accepté par [R] [N] ; chacune des parties conservant à sa charge les frais et honoraires dont elle a fait l'avance. 8°) Les parties renoncent de ce fait à se prévaloir de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 28 décembre 2009 9°) la présente convention équivaut à une transaction au sens des dispositions des articles 2042 et suivants du code civil.» Que d'une part, M. [T] [N] ne rapporte pas la preuve et n'atteste pas d'un fondement juridique précis tendant à démontrer que les dispositions de la loi du 10 Juillet 1965 ont été violées, ni qu'il n'a pas donné son consentement de manière éclairée ou qu'il a été victime de violence ou d'un dol, que d'autre part, il ressort des pièces versées au dossier qu'au moment de la signature de cet accord, les deux seuls copropriétaires de la propriété [Adresse 4] étaient MM. [T] et [R] [N], tous deux présents lors de la rédaction dudit protocole et ont manifesté leur volonté de s'y soumettre comme en atteste leur correspondance privée mais également l'ordonnance du Juge de la mise en état du 15 mars 2011 laquelle constatant l'accord des parties mettait un terme définitif au litige ; qu'en outre, les deux seuls copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] étant parties concluantes au protocole d'accord, l'argument selon lequel ledit protocole aurait dû être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires se composant des mêmes parties, Messieurs [T] et [R] [N], s'avère totalement inopérant ; qu'enfin, il est avéré que le protocole a été exécuté puisque les deux parties ont réalisé sur leurs lots respectifs des travaux ; que le protocole est dès lors devenu définitif ; qu'en conséquence, il y a lieu de débouter M. [T] [N] de sa demande de nullité du protocole du 20 septembre 2010 ;
 
 1) ALORS QU'une transaction qui porte sur des droits dont les parties n'ont pas la libre disposition n'est pas valable ; que tel est le cas de la transaction qui, même conclue entre tous les copropriétaires d'un immeuble, porte sur des droits dont seule l'assemblée générale des copropriétaires pouvait disposer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'en vertu du protocole d'accord conclu le 29 septembre 2010 entre les copropriétaires de l'immeuble en cause, les parties devaient réorganiser la distribution des lots en considération des travaux et établir de nouveaux règlement de copropriété et état descriptif de division à publier ; que, dès lors, en affirmant que ce protocole est valable entre les signataires et opposable à la copropriété, motif pris qu'aucune assemblée générale n'avait à se prononcer puisque tous les copropriétaires ont signé l'acte ainsi que le syndic, la cour d'appel a violé les articles 2045 et 2053 du code civil, ce dernier dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, ensemble les articles 14, 17 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
 
 2) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en affirmant que le protocole d'accord du 29 septembre 2010 était valable dès lors qu'aucune assemblée générale des copropriétaires n'avait à se prononcer puisque tous les copropriétaires ainsi que le syndic l'ont signé, cependant que ce protocole ne portait pas la signature du syndic, dont elle a constaté qu'il s'agissait du cabinet [O], la cour d'appel a dénaturé ce protocole, en violation de l'obligation susvisée ;
 
 3) ALORS, en toute hypothèse, QU'une transaction qui porte sur des droits dont les parties n'ont pas la libre disposition n'est pas valable ; que tel est le cas de la transaction qui, même conclue sans opposition du syndic, porte sur des droits dont seule l'assemblée générale des copropriétaires pouvait disposer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'en vertu du protocole d'accord conclu le 29 septembre 2010 entre les copropriétaires de l'immeuble en cause, les parties devaient réorganiser la distribution des lots en considération des travaux et établir de nouveaux règlement de copropriété et état descriptif de division à publier ; que, dès lors, en affirmant que ce protocole est valable entre les signataires et opposable à la copropriété, motif pris que la décision de dessaisissement rendue par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bayonne le 15 mars 2011 l'a été au contradictoire du syndic de l'époque, le cabinet [O], et qu'aucune demande n'était formée contre celui-ci à l'encontre de celui-ci, la cour d'appel a violé les articles 2045 et 2053 du code civil, ce dernier dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, ensemble les articles 14, 17 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
 
 4) ALORS QUE l'exécution d'une transaction ne fait pas obstacle à son annulation ; qu'en déboutant [T] [N] de sa demande d'annulation du protocole d'accord du 29 septembre 2010 au motif qu'il était définitif dès lors qu'il avait été exécuté, la cour d'appel a violé les articles 2045 et 2053 du code civil, ce dernier dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté [T] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et, en conséquence, d'AVOIR ordonné la publication du modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété [Adresse 4] situé à [Adresse 4] (64) selon le modificatif du 11 octobre 2011 établi par Monsieur [B], géomètre-expert à [Localité 6], d'AVOIR dit que les frais de publication seront à la charge partagée de [T] et [R] [N] et d'AVOIR déclaré la décision commune au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] ainsi qu'à [S] [P] et à [K] [F] épouse [N], 
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le syndic, qui a la responsabilité de veiller à la bonne administration de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété a comparu et ne s'associe pas à la demande de démolition présentée ; qu'il n'est pas démontré que les travaux réalisés par [R] [N] et son épouse devenue copropriétaire soient contraires aux prescriptions administratives ; que le syndic, légalement tenu de la préservation des droits de la copropriété, ne signale pas d'anomalie ; que [T] [N] ne rapporte pas la preuve que les travaux réalisés par son frère et sa belle-soeur soient contraires à la transaction conclue entre eux, ni qu'ils aient porté atteinte à la destination de la copropriété pour ne pas respecter la transaction judiciairement homologuée ; qu'il ne prouve pas non plus, que dans le cadre de la libre jouissance du lot qui est le sien, son frère [R] [N] ait porté atteinte à la liberté d'utilisation de son propre lot ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE M. [T] [N] soutient que même sans autorisation, les travaux ne sont pas conformes à ceux prévus par le protocole en ce que M. [R] [N] a fait procédé à des extensions et a modifié la destination de l'immeuble ; que M. [T] [N] se fonde sur le constat d'huissier du 16 octobre 2011 selon lequel il serait mis en évidence que M. [R] [N] a fait réaliser des travaux qui ont dénaturé l'immeuble et le jardin afin d'y construire deux locaux commerciaux ; qu'il ressort des pièces versées au dossier que M. [T] [N] ne rapporte pas la preuve que les travaux réalisés par M. [R] [N] ne sont pas conformes à ceux prévus par le protocole d'accord du 29 septembre 2010 ; Que M. [R] [N] quant à lui, verse au dossier les autorisations administratives ainsi que les correspondances de l'administrateur provisoire de l'époque constatant par deux fois que les travaux réalisés étaient conformes à ceux prévus par le protocole (1er et 6 février 2012) ainsi qu'un document de l'architecte en charge des travaux attestant de la conformité desdits travaux (courrier du 30 mai 2012) ; qu'en conséquence, M. [T] [N] sera débouté de sa demande de démolition ; que par ailleurs, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [R] [N] s'agissant de la publication du modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété [Adresse 4] selon le modificatif du 11 octobre 2011 établi par M. [B] géomètre-expert à [Localité 5] ;
 
 ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; que dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 21-24), [T] [N] soutenait qu'à supposer même que le protocole d'accord du 29 septembre 2010 soit valable, il n'y était nullement indiqué que [R] [N] avait été autorisé à installer des locaux commerciaux dans l'extension de l'immeuble prévue par ce protocole, et il sollicitait en conséquence la démolition des travaux ainsi réalisés ; qu'il produisait, à l'appui de ce moyen, les procès-verbaux de constat d'huissier des 16 octobre 2014 et 12 février 2016 (pièces 28 et 31 en cause d'appel) qui établissaient l'installation de locaux commerciaux par son frère, [R] [N], dans cette extension ; qu'en se bornant à affirmer que [T] [N] ne rapporte pas la preuve que les travaux réalisés par son frère et sa belle-soeur ne sont pas conformes à ceux prévus par ce protocole d'accord, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté [T] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et, en conséquence, d'AVOIR ordonné la publication du modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété [Adresse 4] situé à [Adresse 4] (64) selon le modificatif du 11 octobre 2011 établi par Monsieur [B], géomètre-expert à [Localité 6], d'AVOIR dit que les frais de publication seront à la charge partagée de [T] et [R] [N] et d'AVOIR déclaré la décision commune au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] ainsi qu'à [S] [P] et à [K] [F] épouse [N],
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le respect de l'effet relatif de la publicité foncière obligeait le notaire qui a reçu l'acte de donation entre les époux [R] [N] [F] à ne viser que le dernier règlement de copropriété, à savoir le règlement de copropriété antérieur à la transaction ainsi que l'état descriptif de division d'origine ; qu'il ne pouvait recevoir aucun acte à publier qui se fut référé à la transaction et aux travaux qu'elle prévoyait puisque la publication n'en était pas intervenue ; les mentions de l'acte de donation, même contraires à la transaction qui lui est antérieure en raison de la contrainte légale susdite, ne remettent donc pas en cause l'accord transactionnel, antérieur à l'entrée de l'épouse dans la copropriété ; que dans les rapports avec [T] [N], cet accord oblige l'épouse en qualité de cessionnaire de droits réels dont son mari était titulaire en vertu de cet accord, et, qu'il lui transmet ; qu'elle se trouve ainsi tenue, dans la mesure du transfert ainsi opéré à son profit par son mari, des obligations qu'il avait pu contracter envers son frère ; ces obligations lui sont transmises comme accessoires et charges des droits réels qu'elle reçoit ; que pour l'exécution des obligations convenues, [T] [N] peut, depuis 1993, agir contre sa belle-soeur pour avoir exécution de ces obligations nées de la transaction ; que la cession ne lui nuit pas et lui donne même un débiteur supplémentaire, car le mari cessionnaire n'est pas libéré des obligations qu'il a cédées à son épouse ; que réciproquement, il ne peut se voir opposer par sa belle-soeur les mentions de la donation qui ne sont pas en concordance avec la transaction car sa belle-soeur n'est pas un tiers ignorant cet acte sous-seing privé contraire à l'acte de donation ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE M. [T] [N] soutient que la donation de M. [R] [N] à son épouse d'une partie de son actif est la preuve manifeste de la mauvaise foi de son frère dans le seul objectif d'obtenir une majorité fictive au sein de la copropriété tout en contournant l'action en annulation du protocole du 29 septembre 2010 et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette donation intervenue le jour de la mise en état du 5 décembre 2013 aurait été faite en violation des dispositions d'un pacte de préférence prévu dans le règlement de copropriété et aurait pour seul objectif de régulariser l'ensemble des points litigieux qui étaient en recours devant le Tribunal de Grande Instance de Bayonne ; qu'en l'espèce, M. [T] [N] ne verse au dossier ni le pacte de préférence dont il se prévaut, ni le règlement de copropriété sur lesquels il fonde son argumentation selon laquelle la donation de M. [R] [N] à son épouse serait irrégulière ; qu'en conséquence, M. [T] [N] sera débouté de sa demande d'inopposabilité de l'acte notarié de donation du 7 mars 2013 
 
 ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; que dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 23-26), [T] [N] soutenait que la donation du lot n° 3 de l'immeuble en cause par [R] [N] à son épouse par acte du 7 mars 2013 était frauduleuse dès lors qu'elle avait pour but de contourner les dispositions de l'article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles «lorsqu'un copropriétaire possède une quotepart des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires», en lui permettant, par le contrôle des tantièmes ainsi donnés, de s'assurer une majorité dans la copropriété ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.