Chambre : civ3
Solution : rejet

Fiche d'arrêt : Ayant constaté que le propriétaire d'un chalet avait consenti une promesse de vente sur l'appartement situé au premier étage, la cour d'appel, qui relève qu'il n'est fait mention dans la promesse ni de la consistance des parties communes, ni de la quote-part de ces parties communes attachée à la propriété de l'appartement vendu, et qui retient souverainement que la détermination de la quote-part de parties communes constituait pour les parties un élément essentiel de la convention, peut en déduire qu'en l'absence de détermination suffisante de l'objet de la vente, celle-ci n'est pas parfaite
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Donne acte à l'association " A chacun son Everest " de son intervention ; 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 3 juillet 2007), que, par acte sous seing privé du 12 juillet 2003, les époux X..., aux droits desquels vient Mme X..., ont vendu aux époux Y... un appartement situé au premier étage d'un chalet leur appartenant ; que les vendeurs ayant refusé de réitérer la vente par acte authentique, les acquéreurs les ont assignés en réitération forcée ; 


Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, qu'est admise la validité du contrat lorsque le corps certain est déterminable au regard des termes de la convention ou des circonstances de la cause ; qu'il résulte de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 que " dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation " ; que la cour d'appel, qui a jugé que dans le compromis de vente " il n'est fait mention ni de la consistance des parties communes ni de la quote-part de ces parties communes attachée à la propriété de l'appartement vendu'", pour estimer " qu'il n'est donc pas établi que les époux X..., d'une part, et les époux Y..., d'autre part, se sont accordés sur la quote-part des parties communes attachée à la propriété de l'appartement objet de la vente ; que cette quote-part constitue un élément essentiel de la vente, ce d'autant plus que la superficie du terrain où est édifié le chalet est de plus de 1 400 mètres carrés, de sorte que Mme X... est bien fondée à soutenir que, son objet étant insuffisamment déterminé, la vente n'est pas parfaite, alors qu'il est admis qu'en l'absence de précision contractuelle, la répartition des parties communes est fixée par application de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les articles 1129 et 1583 du code civil, ensemble l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ; 


Mais attendu qu'ayant relevé qu'il n'était fait mention dans la promesse de vente ni de la consistance des parties communes, ni de la quote-part de ces parties communes attachées à la propriété de l'appartement et que les lacunes du projet d'acte authentique, qui désignait les biens vendus comme " un appartement et espace laissé en blanc de la propriété du sol et des parties communes générales " ne pouvaient être comblées par la mention selon laquelle l'immeuble avait fait l'objet d'états descriptifs de division réalisés par le notaire et par M. Z..., géomètre-expert, dès lors qu'il n'était pas prétendu que le notaire avait établi un tel document et que celui dressé par M. Z... ne pouvait pas valoir état descriptif de division, la cour d'appel, qui, prenant en compte la superficie du terrain qui était de plus de 1 400 mètres carrés, a souverainement retenu que la détermination de la quote-part de parties communes afférente au bien vendu constituait pour les parties un élément essentiel de la convention, a pu en déduire qu'en l'absence de détermination suffisante de l'objet de la vente, celle-ci n'était pas parfaite ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne les époux Y... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... et les condamne à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille neuf. 


MOYEN ANNEXE au présent arrêt. 


Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour les époux Y.... 


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux Gilles Y... et Sylvette B... de leurs demandes ; 


AUX MOTIFS QUE l'exécution de l'acte sous seing privé du 12 juillet 2003 implique la répartition entre Madame X..., d'une part, et les époux Y..., d'autre part, de la propriété de l'immeuble bâti où est situé l'appartement objet de cette vente et, par voie de conséquence, l'application à cet immeuble de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que dans cet acte il n'est fait mention ni de la consistance des parties communes ni de la quote part de ces parties communes ni de la quote part de ces parties communes attachée à la propriété de l'appartement vendu ; qu'un projet d'acte authentique a été rédigé où les biens vendus sont désignés en ces termes : « un appartement … et les espace laissé en blanc de la propriété du sol et des parties communes générales » ; que c'est à tort que les époux Y... prétendent faire combler ces lacunes par la mention du projet d'acte authentique aux termes de laquelle « l'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division établi par Maître C..., notaire, ce jourd'hui même et dès avant les présentes » et par un « état descriptif de division » daté du 22 septembre 2003 et établi par Monsieur Stéphane Z... géomètre expert ; qu'en effet, il n'est même pas prétendu qu'un état descriptif de division a effectivement été dressé par Maître C..., notaire ; que, par ailleurs, bien qu'il soit mentionné sur « l'état descriptif de division » établi par Monsieur Stéphane Z... géomètre expert qu'il a été fait « à la requête de Madame et Monsieur X... », ce que conteste Madame X..., il n'est pas démontré qu'il soit l'expression de la volonté des époux X... ; que ce document ne vaut donc pas état descriptif de division ; qu'il n'est donc pas établi que les époux X..., d'une part, et les époux Y..., d'autre part, se sont accordés sur la quote part des parties communes attachée à la propriété de l'appartement objet de la vente ; que cette quote part constitue un élément essentiel de la vente, ce d'autant plus que la superficie du terrain où est édifié le chalet est de plus de 1 400 mètres carrés, de sorte que Madame X... est bien fondée à soutenir que, son objet étant insuffisamment déterminé, la vente n'est pas parfaite ;
ALORS QU'est admise la validité du contrat lorsque le corps certain est déterminable au regard des termes de la convention ou des circonstances de la cause ; qu'il résulte de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 que « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » ; que la Cour d'appel, qui a jugé que dans le compromis de vente « il n'est fait mention ni de la consistance des parties communes ni de la quote part de ces parties communes ni de la quote part de ces parties communes attachée à la propriété de l'appartement vendu » ; pour estimer « qu'il n'est donc pas établi que les époux X..., d'une part, et les époux Y..., d'autre part, se sont accordés sur la quote part des parties communes attachée à la propriété de l'appartement objet de la vente ; que cette quote part constitue un élément essentiel de la vente, ce d'autant plus que la superficie du terrain où est édifié le chalet est de plus de 1 400 mètres carrés, de sorte que Madame X... est bien fondée à soutenir que, son objet étant insuffisamment déterminé, la vente n'est pas parfaite », alors qu'il est admis qu'en l'absence de précision contractuelle, la répartition des parties communes est fixée par application de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel a violé les articles 1129 et 1583 du Code civil, ensemble l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.