Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken
Veröffentlicht: 7. August 1961

Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken § 1 Bei der Ermittlung von Grundstückswerten nach dem Bundesbaugesetz und dem Städtebauförderungsgesetz sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. § 2 Gegenstand der Wertermittlung ist das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile, insbesondere der Gebäude, und des Zubehörs, soweit dieses den Verkehrswert des Grundstücks beeinflußt.Maßgebend ist der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), es sei denn, daß nach dem Wertermittlungsantrag oder aus rechtlichen Gründen ein anderer Zustand zugrunde zu legen ist.Der Zustand bestimmt sich nach der Gesamtheit der wertbildenden Faktoren, insbesondere den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks. § 3 Der Verkehrswert ist nach dem Preis zu bestimmen, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach dem Zustand des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. § 4 Soll der Verkehrswert durch Preisvergleich ermittelt werden, so sind Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke in ausreichender Zahl heranzuziehen. § 5 Soll der Bodenwert durch Preisvergleich ermittelt werden, so können neben oder anstelle von Vergleichspreisen auch geeignete Richtwerte (§ 143 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes) herangezogen werden.Die Richtwerte sind nur dann geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungsstand gegliedert sowie nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind. § 6 Soweit die herangezogenen Vergleichsgrundstücke hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Umstände von dem zu bewertenden Grundstück abweichen, oder soweit sich die Lage auf dem Grundstücksmarkt seit der Veräußerung der Vergleichsgrundstücke geändert hat, ist dies durch angemessene Zu- oder Abschläge zu den Kaufpreisen zu berücksichtigen.Satz 1 gilt sinngemäß, wenn Richtwerte herangezogen werden. § 7 Der Verkehrswert ist aus dem sich nach den §§ 4 bis 6 ergebenden Wert unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten.Bei bebauten Grundstücken können der Ertragswert und der Sachwert unterstützend herangezogen werden.Der Vergleichswert ist auf Grund der unterstützend herangezogenen Werte kritisch zu würdigen und, sofern es geboten erscheint, zu berichtigen. § 8 Soll der Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt werden, so ist der Wert der Gebäude und der sonstigen baulichen Anlagen getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln (Gebäudeertragswert).Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben nach Berücksichtigung von Zu- oder Abschlägen wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§ 13) den Ertragswert des Grundstücks, soweit dieser nicht nach § 12 ermittelt ist. § 9 Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen.Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. § 10 Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung unter Beachtung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen, soweit sie die zulässige Nutzung des Grundstücks und seiner baulichen Anlagen betreffen. § 11 Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die Verwaltungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis.Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den bei der Kapitalisierung nach § 9 Abs. 3 anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt.Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten sind den Bewirtschaftungskosten nicht zuzurechnen.Sind im Rohertrag jedoch Beträge, durch die umlegefähige Kosten abgegolten werden, enthalten, so sind die entsprechenden Aufwendungen den Bewirtschaftungskosten zuzurechnen. § 12 Verbleibt bei der Verminderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes nach § 9 Abs. 2 kein Anteil für die Ermittlung des Gebäudeertragswertes, so ist abweichend von § 8 Abs. 1 als Ertragswert des Grundstücks nur der Bodenwert anzusetzen.Dabei sind erforderlichenfalls Umstände, die es nicht gestatten, einen dem Verzinsungsbetrag des Bodenwertes entsprechenden Ertrag zu erzielen, angemessen zu berücksichtigen. § 13 Soweit besondere den Verkehrswert beeinflussende Umstände, wie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, Aufwendungen für einen bevorstehenden Abbruch des Gebäudes, die Nutzung von Gebäudeflächen für Reklamezwecke oder die Beeinflussung der Ertragsverhältnisse durch wohnungs- und mietrechtliche Bindungen bei der Ermittlung nach den §§ 9 bis 12 noch nicht erfaßt sind, sind sie durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.Insbesondere sind Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltung, Baumängel und Bauschäden zu beachten, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines geringeren als des bei ordnungsmäßigem Zustand nachhaltig erzielbaren Ertrages berücksichtigt sind. § 14 Der Verkehrswert ist aus dem sich nach den §§ 8 bis 13 ergebenden Wert unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten.Unterstützend können auch der Vergleichswert und der Sachwert herangezogen werden.Der Ertragswert ist auf Grund der unterstützend herangezogenen Werte kritisch zu würdigen und, sofern es geboten erscheint, zu berichtigen. § 15 Der Sachwert im Sinne dieser Verordnung umfaßt den Bodenwert und den Bauwert. § 16 Der Herstellungswert der Gebäude ist vorbehaltlich des Absatzes 4 durch Vervielfachung der gewöhnlichen Herstellungskosten je Kubikmeter umbauten Raumes (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der Kubikmeter umbauten Raumes zu ermitteln; der umbaute Raum ist nach Anlage 3 dieser Verordnung zu berechnen.Soweit eine Berechnung nach Kubikmeter umbauten Raumes keine geeignete Ermittlungsgrundlage bildet oder einzelne Bauteile nicht mit umfaßt, können die gewöhnlichen Herstellungskosten ohne Beziehung auf den Kubikmeter umbauten Raumes zugrunde gelegt werden. § 17 Technische Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswertes wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden. § 18 Als Umstände, die eine verminderte wirtschaftliche Verwendbarkeit begründen, kommen insbesondere in Betracht ein zeitgemäßen Bedürfnissen nicht entsprechender, unwirtschaftlicher Aufbau (z.B. Grundriß, Geschoßhöhe, Raumtiefe, Konstruktion usw.), eine zeitbedingte oder persönliche Baugestaltung, die neueren Anforderungen nicht entspricht, ein Zurückbleiben hinter den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, sonstige die Nutzung oder die Restnutzungsdauer beeinflussende Umstände. Sie sind durch Abschläge zu berücksichtigen. § 19 Sonstige den Wert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den §§ 15 bis 18 noch nicht erfaßt sind, sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. § 20 Der Verkehrswert ist aus dem sich nach den §§ 15 bis 19 ergebenden Wert unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten.Unterstützend können der Vergleichswert und der Ertragswert herangezogen werden.Der Sachwert ist auf Grund der unterstützend herangezogenen Werte kritisch zu würdigen und, sofern es geboten erscheint, zu berichtigen. § 21 Zur Ermittlung des nach den §§ 23 und 57 Abs. 1 Nr. 9 des Städtebauförderungsgesetzes maßgebenden Wertes eines Grundstücks sind die Teile I bis IV nach Maßgabe der Absätze 2 bis 5 anzuwenden. § 22 Zur Ermittlung des nach § 57 Abs. 4 des Städtebauförderungsgesetzes maßgebenden Wertes sind die Teile I bis IV nach Maßgabe der Absätze 2 bis 6 anzuwenden. § 23 Der Verkehrswert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Gebietes ergibt (§ 25 Abs. 6 und § 59 Abs. 5 StBauFG) ist nach den Grundsätzen der Teile I bis IV zu ermitteln.Dabei ist der Zustand des Gebietes nach Abschluß der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme zugrunde zu legen.Insbesondere sind Änderungen infolge der Aussicht auf die Sanierung oder Entwicklung, deren Vorbereitung oder Durchführung, insbesondere hinsichtlich Struktur des Gebietes und Lage des Grundstücks, Entwicklungsstufe, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt und Erschließungszustand sowie in den Ertragsverhältnissen zu berücksichtigen.Soweit Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind, sind auch die Aussicht auf die in der Planung vorgesehenen Änderungen und sonstige durch die Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme bedingte Wertverbesserungen zu berücksichtigen. § 24 Zur Feststellung des Ausgleichsbetrages, den der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks nach § 41 Abs. 4 und 5 und § 54 Abs. 3 des StBauFG zu leisten hat, ist der Wert zu ermitteln, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Gebietes ergibt (§ 23).Davon ist der Wert abzuziehen, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre.Dieser Wert ist nach § 21 oder § 22 zu ermitteln.Der Wert der Bebauung bleibt jedoch außer Ansatz. § 25 Diese Verordnung gilt nach § 14 des Dritten Überleitungsgesetzes vom 4. Januar 1952 (Bundesgesetzblatt I S. 1) in Verbindung mit § 187 des Bundesbaugesetzes und § 96 des Städtebauförderungsgesetzes auch im Land Berlin. § 26 Diese Verordnung tritt einen Monat nach der Verkündung in Kraft.