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Code Foncier et Domanial
Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE PREMIER. – DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 7
Les cloisons ou murs séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent.
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Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE PREMIER. – DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 8
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation.
Code Foncier et Domanial
Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE PREMIER. – DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 9
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
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Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE PREMIER. – DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilisation que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
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Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE PREMIER. – DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 11
Lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est lorsqu’elle n’est fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.
A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire peut saisir le tribunal régional ou départemental de la situation de l’ensemble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
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Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE PREMIER. – DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 12
Dans les six de la publication du règlement de copropriété aux livres fonciers, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart dans l’une ou l’autre des catégories de charges à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
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Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE PREMIER. – DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 13
Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication aux livres fonciers.
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Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE PREMIER. – DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 14
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité morale.
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par la présente loi.
Il établit et modifie, s’il y a lieu, le règlement de copropriété.
Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.
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Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE PREMIER. – DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 15
Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.
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Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE PREMIER. – DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 16
Tous actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ou de constitution des droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières à la condition qu’ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat.
Le syndicat peut acquérir lui-même des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l’alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix en assemblée générale au titre des parties privatives acquises par lui.
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CHAPITRE II. – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
Article 17
Les décisions du syndic sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic nommé par l’assemblée générale et placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.
Dans le cas où avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.
A défaut de nomination, le syndic est désigné par la juridiction compétente saisie à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires.
Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndic coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci.
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CHAPITRE II. – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
Article 18
Indépendamment des pouvoirs qui lui seront conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront fixées par décret pris sur le fondement de l’article 34 :
d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;
le syndic étant seul responsable de sa gestion, l’assemblée générale peut elle seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir, à une fin déterminée.
En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice, sur proposition de l’assemblée générale.
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CHAPITRE II. – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
Article 19
Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot.
L’hypothèque peut être inscrite après mise en demeure restée infructueuse.
Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat ; il peut valablement consentir la mainlevée et requérir la radiation en cas d’extinction de la dette sans l’intervention de l’assemblée générale.
Le copropriétaire défaillant peut, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal régional ou départemental statuant comme en matière de référé.
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CHAPITRE II. – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
Article 20
Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndicat ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception à la diligence de l’acquéreur.
Avant l’expiration d’un délai de huit jours à compter de l réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des oppositions, sous peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal régional ou départemental de la situation de l’immeuble.
Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai.
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Loi n° 88-04
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CHAPITRE II. – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
Article 21
Un conseil syndical peut, à tout moment, être institué en vue d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. En l’absence de dispositions particulière du règlement de copropriété, il est désigné par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation dans les conditions prévues à l’alinéa précédent le conseil syndical peut être désigné par le président du tribunal régional ou départemental sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires.
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Loi n° 88-04
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CHAPITRE II. – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
Article 22
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales sous réserve des dispositions du présent article ainsi que celles des articles 24 et 26.
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à la valeur de son lot.
Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieures à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire.
Un mandataire ne peut recevoir simultanément plus de trois délégations de vote.
Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
A défaut de mandataire dûment habilité, tout copropriétaire absent ou présumé absent, est représenté par le curateur aux successions et biens vacants.
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CHAPITRE II. – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
Article 23
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à d’assemblée générale du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal régional ou départemental à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.
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CHAPITRE II. – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
Article 24
Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
Le règlement de copropriété peut mettre à la charge de certains copropriétaires seulement, des dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement.
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CHAPITRE II. – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
Article 25
Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions suivantes :
toute délégation de pouvoir prendra l’une des décisions visées à l’article précédent ;
l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci ;
la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
les conditions auxquelles sont réalisés les actes de dispositions sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires ;
la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa premier de l’article 10 rendue nécessaire par un changement à l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.
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CHAPITRE II. – ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix, les décisions concernant :
les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 ;
la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ces parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles quelles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.
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CHAPITRE III. – AMELIORATION, ADDITIONS DE LOCAUX PRIVATIFS ET EXERCICE DU DROIT DE SURELEVATION
Article 27
L’assemblée générale des copropriétaires statuant à l’unanimité peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existant, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 32 en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25, tout propriétaire ou groupe de copropriétaire peut être autorisé, par le tribunal régional ou départemental après expertise à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa premier.
Le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.
Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations évalué à la date où cette faculté est exercée.
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CHAPITRE III. – AMELIORATION, ADDITIONS DE LOCAUX PRIVATIFS ET EXERCICE DU DROIT DE SURELEVATION
Article 28
Aucun des copropriétaires ou leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution même à l’intérieur de ses parties privatives des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu de l’article 27.
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CHAPITRE III. – AMELIORATION, ADDITIONS DE LOCAUX PRIVATIFS ET EXERCICE DU DROIT DE SURELEVATION
Article 29
La décision prise oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions fixées par l’assemblée générale, au paiement des travaux, à la charge des indemnités prévues à l’article 32 ainsi qu’aux dépenses de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
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CHAPITRE III. – AMELIORATION, ADDITIONS DE LOCAUX PRIVATIFS ET EXERCICE DU DROIT DE SURELEVATION
Article 30
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes et des indemnités incombant aux copropriétaires peut n’être payée que par annuités égales.
Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant annuités sont égales au taux légal d’intérêt.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires.
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Loi n° 88-04
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CHAPITRE III. – AMELIORATION, ADDITIONS DE LOCAUX PRIVATIFS ET EXERCICE DU DROIT DE SURELEVATION
Article 31
La surévaluation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres.
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Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE III. – AMELIORATION, ADDITIONS DE LOCAUX PRIVATIFS ET EXERCICE DU DROIT DE SURELEVATION
Article 32
Les copropriétaires qui subsistent un préjudice par suite d l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave même s’il est temporaire, soit de la dégradation, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires est répartie, s’il s’agit de travaux décidées dans les conditions prévues à l’article 27, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux et, s’il s’agit de travaux de travaux surélévation prévus à l’article 31, selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.
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Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE IV. – DISPOSITIONS D’ORDRE GENERAL
Article 33
Les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent suivant le droit commun.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.
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Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE IV. – DISPOSITIONS D’ORDRE GENERAL
Article 34
Un décret précisera les modalités d’application de la présente loi.
Code Foncier et Domanial
Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Date de signature : 1988-06-16
CHAPITRE IV. – DISPOSITIONS D’ORDRE GENERAL
Article 35
Sont abrogées toutes dispositions contraires à la présente loi et notamment la loi du 28 Juin 1938.
La présente loi sera exécutée comme loi de l’Etat.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 1. - ACTES CONCOURANT A L’ETABLISSEMENT ET A L’ORGANISATION DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS
Article 1
Le règlement de copropriété mentionné par l’article 8 de la loi n°88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis comporte les stipulations relatives aux objets visés par l’alinéa premier dudit article ainsi que l’état de répartition des charges prévu au dernier alinéa de l’article 10 de ladite loi. Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipements communs et celles entraînées par chaque service collectif.
L’état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l’article 10, alinéa 3 et, s’il y a lieu de l’article 24, alinéa 2 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.
Code Foncier et Domanial
Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 1. - ACTES CONCOURANT A L’ETABLISSEMENT ET A L’ORGANISATION DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS
Article 2
Le règlement de copropriété peut également comporter :
l’état descriptif de division de l’immeuble ;
la ou les conventions relatives à l’exercice de l’un des droits accessoires aux parties communes.