Code Foncier et Domanial
Loi n° 2008-43
Date de signature : 2008-08-20
Livre premier. - Dispositions générales et règles de planification urbaine
Titre IV. - LES OPERATIONS D’AMENAGEMENTS
CHAPITRE PREMIER. - RENOVATION URBAINE
Article 31
Les propriétaires de fonds de commerce exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans les immeubles entrant dans les catégories définies par l’article584 du Code des Obligations civiles et Commerciales et qui doivent être acquis, en vue de la démolition dans le cadre d’une opération de rénovation certaine, reçoivent à la requête du maître d’ouvrage, un préavis de six mois pour reprise aux fins de démolition et de reconstruction portant sur les parties l’immeuble concerné par l’opération.
Le préavis, délivré par acte extra-judiciaire doit à peine de nullité, indiquer :
la référence de la décision de rénovation ;
la nature et la description des travaux projetés ;
le nom, le cas échéant, de l’architecte et de l’entreprise suivant et exécutant les travaux ;
s’il est ou non prévu dans l’immeuble reconstruit, l’aménagement de locaux pour l’exercice de la même activité avec, dans l’affirmative, l’engagement d’offrir à bail, par priorité, lesdits locaux aux propriétaires des fonds, cette offre étant accompagnée :
d’une description détaillée des lieux ;
de l’engagement de commencer les travaux dans les six mois suivant le déguerpissement du propriétaire du fonds et de les poursuivre dans un délai normal reconnu, en tant que de besoin, à dire d’expert désigné par le juge des référés à la requête de tout intéressé ;
l’engagement de ne pas faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit, sauf pour gardiennage du chantier, depuis le déguerpissement du propriétaire du fonds jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit ;
la reproduction intégrale du présent article.
Dans un délai de soixante jours suivant la notification du préavis, le propriétaire du fonds doit, à peine de déchéance du droit à l’indemnité représentative de fonds et, le cas échéant, du droit de priorité pour la prise à bail des locaux reconstruits, notifier par acte extra-judiciaire au maître de l’ouvrage :
une attestation de l’inspecteur des Impôts du lieu de situation de l’immeuble indiquant le montant des bénéfices nets déclarés à ses services par le propriétaire au titre de son fonds de commerce pour les deux exercices précédant l’année en cours ou le taux d’évaluation forfaitaire retenu pour cette même période lorsque ledit propriétaire est soumis à ce régime. Si les bénéfices réels ou forfaitaires déclarés sont réalisés par une entreprise qui exerce son activité dans plusieurs locaux différents dont certains seulement font l’objet de l’opération de rénovation, une expertise dégagera la part des bénéfices imputables au local en cause ;
la justification du coût des constructions et aménagements qu’il a effectués dans l’immeuble avec l’autorisation du bailleur, lorsqu’ étant locataire à usage commercial, il ne peut produire l’attestation prévue au paragraphe 1er;
son acceptation ou son refus de prendre à bail les locaux rénovés lorsque la proposition lui en a été faite ;
son nouveau domicile ou à défaut son domicile élu dans la ville où est situé le fonds.
Lorsqu’aucun local n’a été proposé à bail au propriétaire du fonds ou quand ce propriétaire a refusé la proposition qui lui était faite, il lui est dû une indemnité représentative de fonds égale aux montants cumulés des deux dernières années de bénéfices réels ou forfaitaires déclarés.
Le locataire évincé lorsqu’il n’a pas pu produire l’attestation visée au paragraphe 1er de l’alinéa 3, a droit à une indemnité égale au taux justifié des constructions et aménagements qu’il a effectués avec l’autorisation du bailleur quand aucun local ne lui a été proposé à bail dans l’immeuble rénové ou s’il a décliné cette proposition.
L’indemnisation des commerçants, industriels et artisans, afférente à l’activité qu’ils exercent dans un immeuble acquis en vue de sa démolition dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine, doit intervenir avant l’acte portant transfert de propriété.
Lorsque le propriétaire du fonds doit évacuer les lieux à l’expiration du préavis fixé sans qu’aucun délai de grâce puisse lui être octroyé, avec toutefois la possibilité de s’y maintenir jusqu’au versement de l’indemnité représentative de fonds et jusqu’à la notification du commencement des travaux de démolition.
A défaut, par le maître de l’ouvrage, soit de remplir l’engagement de ne pas faire occuper les lieux avant l’achèvement des travaux, soit d’une quelconque des obligations prévues au paragraphe 4.b de l’alinéa 2 ou faute par lui d’avoir réalisé la promesse d’un bail dans l’immeuble rénové quand elle a été acceptée, le propriétaire du fonds évincé a droit à une indemnité représentative de fonds calculée dans les conditions indiquées aux alinéas 4 ou 5selon le cas, majorée de moitié, outre les intérêts de droit ou matière commerciale à compter de son départ des lieux.