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Code Foncier et Domanial
Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 1. - ACTES CONCOURANT A L’ETABLISSEMENT ET A L’ORGANISATION DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS
Article 3
Les règlements, états et conventions énumérés aux articles qui précèdent peuvent faire l’objet d’un acte conventionnel ou résulter d’un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d’un immeuble dans les conditions fixées par l’article premier de la loi du 16 juin 1988 susvisée.
Si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division et les conventions visées à l’article 2 ci-dessus, il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses particulières au règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres.
Dans ce cas, seules les stipulations dont l’objet est précisé à l’article premier du présent décret constituent le règlement de copropriété au sens et pour l’application de ladite loi.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 1. - ACTES CONCOURANT A L’ETABLISSEMENT ET A L’ORGANISATION DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS
Article 4
Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au livre foncier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 1. - ACTES CONCOURANT A L’ETABLISSEMENT ET A L’ORGANISATION DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS
Article 5
Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, il n’est tenu compte que des créances effectivement liquides et exigibles du syndicat à la date de la mutation.
Indépendamment de l’application des dispositions de l’article 20, le syndic, avant l’établissement de l’un des actes visés au précédent article adresse, au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du propriétaire qui cède son droit, un état daté qui, en vue de l’information des parties, indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes :
les sommes qui correspondent à la participation du cédant :
aux charges dont le montant n’est pas encore liquidé ou devenu exigible à l’encontre du syndicat ;
à celles qui résultent d’une décision antérieurement prise par l’assemblée générale mais non encore exécutée ;
éventuellement, le solde des versements effectués par le cédant à titre d’avance ou de provision.
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Loi n° 88-04
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SECTION 1. - ACTES CONCOURANT A L’ETABLISSEMENT ET A L’ORGANISATION DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS
Article 6
Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ce dernier d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par tout autre officier ministériel qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23, alinéa 2, de la loi du 16 juin 1988 susvisée.
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SECTION 2. - LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES
Article 7
Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8, alinéas 2 et 3, 49 et 52 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.
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SECTION 2. - LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES
Article 8
La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 52 du présent décret.
Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
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SECTION 2. - LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES
Article 9
La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de dispositions du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la localité de la situation de l’immeuble.
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SECTION 2. - LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES
Article 10
Dans les six jours de la convocation, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s’il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué l’assemblée les questions dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour. Ladite personne notifie aux membres de l’assemblée générale un état de ces questions cinq jours au moins avant la date de cette réunion.
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SECTION 2. - LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES
Article 11
Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu, avec l’accord de l’assemblée générale, à l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 16 juin 1988 susvisée.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.
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SECTION 2. - LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES
Article 12
Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, demander que le ou les bâtiments en question soient retirés de la copropriété initiale pour constituer une copropriété séparée.
L’assemblée générale statut à la majorité prévue à l’article 25 sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.
Le règlement de copropriété relatif à l’ensemble immobilier reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété par chacun des syndicats. Le syndicat initial ne peut être dissous tant qu’il existe des parties communes ou des ouvrages d’intérêt commun à l’ensemble des copropriétaires à moins qu’il ne soit pourvu d’une manière afférente à l’entretien, à la gestion et,
éventuellement, à l’exécution de ces ouvrages, notamment par une association syndicale de propriétaires fonciers. Le transfert de propriété de ces éléments communs peut être décidé au profit de l’organisme qui en reprend la charge, par décision de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 16 juin 1988 susvisée.
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SECTION 2. - LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES
Article 13
Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
le compte des recettes et des dépenses de l’exercice écoulé, un état des dettes et créances et la situation de la trésorerie, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes ;
le budget prévisionnel accompagné des documents prévus au 1° ci-dessus, lorsque l’assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice ;
le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, notamment s’il est fait application des articles 11, alinéas premier et 2, 25 f, 26 b et 27 alinéa 3, de la loi du 16 juin 1988 susvisée et des articles 11 et 12 du présent décret ;
les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l’assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l’un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 16 juin 1988 susvisée et aux articles 31 et 41 du présent décret ;
le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions visées aux articles 18, alinéa 2, 25 a et b, 27 alinéa premier, 28 et 30 (alinéa 3 et 4) de la loi du 16 juin 1988 susvisée et les articles 65 et 67 du présent décret, ou à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice.
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SECTION 2. - LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES
Article 14
Pour l’application de l’article 23 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, chacun des associés reçoit notification des convocations ainsi que des documents visés au précédent article et il participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires.
A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer, sans frais, au syndic ainsi que, le cas échéant, à toute personne habilitée à convoquer l’assemblée, et à la demande de ces derniers, les nom et domicile, réel ou élu, de chacun des associés. Il doit immédiatement informer le syndic de toute modification des renseignements ainsi communiqués.
A l’égard du syndicat, la qualité d’associé résulte suffisamment de la communication faite en application de l’alinéa qui précède.
La convocation de l’assemblée générale des copropriétaires est également notifiée au représentant légal de la société visée audit article 23, alinéa premier ; ce dernier peut assister à la réunion avec voix consultative.
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Article 15
L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 13 du présent décret.
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Article 16
Il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2) et de l’article 24 (alinéa 2) de la loi du 16 juin 1988 susvisée.
Cette feuille est émargée par chaque copropriété ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée.
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Article 17
Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 52 alinéa premier du présent décret, son président et, le cas échéant, son bureau.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.
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Article 18
Les majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 16 juin 1988 susvisée pour le vote des décisions de l’assemblée générale et le nombre de voix prévu à l’article 8, alinéa 1er, du présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s’il y a lieu, de l’application du deuxième alinéa de l’article 22 de la loi du 16 juin 1988 susvisée.
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Article 19
Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau s’il en a été constitué un.
Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l’assemblée, de ceux qui n’ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.
A la demande d’un ou plusieurs copropriétaires ou associés opposants, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, les uns à la suite des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
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Article 20
Le délai prévu à l’article 33, alinéa 2, de la loi du 16 juin 1988 susvisée pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à l’article 23, alinéa premier de la loi du 16 juin 1988 susvisée, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu’un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants.
La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l’article 33 (alinéa 2) de ladite loi.
En outre, dans le cas prévu à l’article 23, alinéa 1er de la loi du 16 juin 1988 susvisée, un extrait du procès-verbal de l’assemblée est notifié au représentant légal de la société propriétaire de lots, s’il n’a pas assisté à la réunion.
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Article 21
Dans le cas prévu par l’article 25 dernier alinéa de la loi du 16 juin 1988 susvisée, lorsqu’à défaut de décision prise à la majorité définie audit article 25, une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer dans les conditions de majorité prévues par l’article 24 de la même loi, et si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée, le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées.
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SECTION 2. - LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES
Article 22
Il est procédé pour les assemblées spéciales des propriétaires des lots intéressés, prévues par l’article 31 de la loi du 16 juin 1988 susvisée et les articles 11 et 12 du présent décret, de la même manière que pour les assemblées générales des copropriétaires.
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SECTION 2. - LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES
Article 23
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 a de la loi du 16 juin 1988 susvisée, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée.
Elle peut toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses dont le montant maximum est fixé par la délégation.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.
Il sera rendu compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation.
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SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 24
Lorsque le règlement de copropriété crée un conseil syndical, il fixe les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil, notamment celles relatives au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat, qui ne peut excéder trois années renouvelables. Lorsqu’il n’a pas été prévu par le règlement de copropriété, un conseil syndical peut être institué à tout moment par décision de l’assemblée général des copropriétaires, prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix, comme prévue par l’article 26 de la loi du 16 juin 1988 susvisée.
Dans ce dernier cas ainsi qu’en l’absence de stipulation particulière du règlement de copropriété qui a crée un conseil syndical, l’assemblée générale, statuant à la même majorité, fixe les règles prévues à l’alinéa premier du présent article.
Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l’article 11 du présent décret, il est tenu compte, en cas de constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l’article 26 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal, chaque syndicat secondaire disposant de plein droit d’un siège au moins à ce conseil.
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Loi n° 88-04
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SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 25
Les membres du conseil syndical sont choisis parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par l’article 23, alinéa 1er de la loi du 16 juin 1988 susvisée, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Le syndic, son conjoint et ses préposés, même s’ils sont copropriétaires ou associés, ne peuvent être membres du conseil syndical, sous réserve des dispositions de l’article 17, alinéa 4, de la loi du 16 juin 1988 susvisée. A moins qu’ils n’aient été nommés par le règlement de copropriété ou par la décision de l’assemblée générale qui a institué le conseil syndical, les membres de ce conseil sont désignés par l’assemblée générale, à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, ou, à défaut, dans les conditions prévues à l’article 49 du présent décret.
Ils peuvent être révoqués, à tout moment, par décision de l’assemblée générale prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, lorsqu’ils ont été nommés par le règlement de copropriété ou par la décision même qui a institué le conseil syndical et, dans les autres cas, suivant les conditions prévues pour leur désignation.
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SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 26
Lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l’importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal. Le ou les copropriétaires du ou des lots ne sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s’il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.
En l’absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d’une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l’alinéa premier du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l’alinéa précédent.
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SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 27
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, les membres suppléants siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent.
Dans tous les cas, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
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SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 28
Outre les dispositions de l’article 39 du présent décret, le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité de ce dernier, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats.
Il peut également recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi du 16 juin 1988 susvisée et à l’article 23 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, après lui en avoir donné avis, de toutes pièces, documents, correspondances, registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.