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Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE II : SOCIÉTÉS CONSTITUÉES EN VUE DE L’ATTRIBUTION D’IMMEUBLES AUX ASSOCIÉS PAR FRACTIONS DIVISES
SECTION I : DISPOSITIONS GÉNÉRALES
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 74
Dans le cas où la succession d’un associé n’est pas encore liquidée, les droits et les charges propres au défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants droit et cette attribution n’entraîne pas de leur part acceptation de la succession ou de la donation. Les associés qui n’ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne peuvent, conformément à l’article L 69, prétendre à aucune attribution tant qu’ils ne se sont pas acquittés. Dans ce cas, le partage est limité aux associés dont la situation est régulière.
Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités, au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à l’approuver ou le contester en la forme authentique.
Les associés qui contestent alors le partage disposent d’un délai de quinze jours pour assigner le liquidateur en rectification devant le tribunal compétent du siège social. Les attributions devenues définitives sont opposables aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables.
Sauf si les statuts ne prévoient que des attributions en jouissance, un associé peut, à tout moment, se retirer d’une société d’acquisition. Sous la même réserve, un associé peut, de même, se retirer d’une société de construction, dés qu’une assemblée générale a constaté l’achèvement de l’immeuble, sa conformité avec les énonciations de l’état descriptif et a décidé des comptes définitifs de l’opération de construction. A défaut de vote de l’assemblée générale, tout associé peut demander au tribunal compétent du lieu de la situation de l’immeuble de procéder aux constatations et décisions susvisées. Le retrait est constaté par acte authentique signé par l’associé qui se retire et un représentant de l’organe de gestion ou, en cas de refus de ce dernier, par ordonnance du président du tribunal compétent, lequel est saisi et statue suivant la forme prévue pour les référés. Les retraits entraînent de plein droit l’annulation des parts ou actions correspondant aux locaux attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. L’organe de gestion constate la réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires.
Ces dispositions demeurent applicables après dissolution de la société. Les pouvoirs dévolus par ledit alinéa à l’organe de gestion sont alors exercés par le ou les liquidateurs.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE II : SOCIÉTÉS CONSTITUÉES EN VUE DE L’ATTRIBUTION D’IMMEUBLES AUX ASSOCIÉS PAR FRACTIONS DIVISES
SECTION I : DISPOSITIONS GÉNÉRALES
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 74
Pour l’application des dispositions du présent article, tout associé est réputé avoir fait élection de domicile en l’immeuble social, à moins qu’il n’ait notifié à la société une autre élection de domicile dans le ressort du tribunal compétent du lieu de la situation de l’immeuble.
Sauf l’effet des sûretés réelles dont ils seraient bénéficiaires, les créanciers de la société ne peuvent exercer leurs droits, ni contre un ancien associé attributaire par voie de retrait ou de partage, ni à l’encontre de ces ayants cause, qu’après discussion préalable des biens restant appartenir à la société.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE II : SOCIÉTÉS CONSTITUÉES EN VUE DE L’ATTRIBUTION D’IMMEUBLES AUX ASSOCIÉS PAR FRACTIONS DIVISES
SECTION II : DISPOSITIONS PARTICULIÈRES AUX SOCIÉTÉS AYANT POUR OBJET LA CONSTRUCTION D’IMMEUBLES À USAGE D’HABITATION OU À USAGE PROFESSIONNEL ET D’HABITATION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 75
Les sociétés qui ont pour objet la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation sont tenues :
soit de conclure un contrat de promotion immobilière ;
soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à leur représentant légal ou statutaire, à la condition que lesdites opérations aient été définies au préalable par un écrit portant les énonciations exigées par l’article L 102. La responsabilité du représentant légal ou statutaire s’apprécie alors, quant à ces opérations, conformément à l’article L 95.
Avant la conclusion du contrat de promotion immobilière ou avant l’approbation par l’assemblée générale de l’écrit comportant les énonciations exigées par l’article L 102, le représentant légal ou statutaire de la société ne peut exiger ou accepter des associés aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ni acceptation d’effets de commerce pour les opérations mentionnées audit écrit. Aucun paiement ne peut non plus être accepté ou exigé avant la date à laquelle la créance correspondante est exigible. Les dispositions qui précèdent ne font pas obstacle au versement par les associés souscripteurs du capital initial des sommes nécessaires au paiement des études techniques et financières du programme et à l’achat du terrain. Lorsque de tels versements ont été effectués, les parts ou actions ne peuvent être cédées volontairement avant la conclusion du contrat de promotion immobilière ou avant l’approbation de l’écrit susvisé, si ce n’est entre associés.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE II : SOCIÉTÉS CONSTITUÉES EN VUE DE L’ATTRIBUTION D’IMMEUBLES AUX ASSOCIÉS PAR FRACTIONS DIVISES
SECTION II : DISPOSITIONS PARTICULIÈRES AUX SOCIÉTÉS AYANT POUR OBJET LA CONSTRUCTION D’IMMEUBLES À USAGE D’HABITATION OU À USAGE PROFESSIONNEL ET D’HABITATION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 76
La cession de parts peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie, un associé s’engage à céder ses parts à un cessionnaire moyennant un prix fixé dans ledit contrat.
Le contrat préliminaire doit comporter toutes indications relatives à la constitution de la société, à la consistance et aux conditions techniques d’exécution des travaux et aux conditions financières de l’opération.
Le dépôt de garantie doit être effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire.
Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de cession. Ils sont restitués dans le délai de trois mois au déposant si le contrat n’est pas conclu ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.
Toute autre promesse d’achat ou de cession de parts est nulle.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 77
Les coopératives d’habitat et de construction, constituées conformément aux dispositions législatives en vigueur, ayant pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur division par lots ou d’un ensemble de maisons individuelles groupées à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation destinés à être attribués ou vendus aux membres sont des organisations à capital et à personnel variables.
L’objet de ces coopératives comprend, en outre, la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 78
Chaque coopérative d’habitat et de construction doit limiter son objet à l’édification d’immeubles compris dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
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CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
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Section d'application : législative
Article 79
Une coopérative d’habitat et de construction ne peut confier à un tiers la réalisation de son programme de construction qu’en vertu d’un contrat de promotion immobilière conforme aux prescriptions des dispositions du Titre II du présent Livre.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 80
Une coopérative d’habitat et de construction ne peut entreprendre aucune tranche du programme prévu par les statuts que si le nombre des membres est au moins égal à 20% du nombre total de logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche considérée, et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l’ensemble du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis.
Les membres souscrivant plus de deux logements ou plus d’un local à usage commercial ou professionnel sont également tenus de fournir la garantie de financement prévue à l’alinéa précédent.
La construction d’un appartement ou d’un pavillon témoin n’est pas considérée comme entraînant l’application des conditions fixées au premier alinéa du présent article.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 81
Le transfert de propriété par la coopérative à un membre, s’il résulte d’une convention distincte du contrat de société, s’opère conformément aux dispositions de l’article L 124.
Si la coopérative n’a pas confié à un promoteur immobilier la réalisation de son programme de construction, la conclusion d’un tel contrat est obligatoire. Ce contrat doit, en outre, être conforme aux dispositions de l’article L 84.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 82
Si les droits privatifs des membres sont représentés par des parts ou actions donnant vocation à l’attribution d’un lot, la coopérative est tenue :
soit de conclure un contrat de promotion immobilière ;
soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à son représentant légal ou statutaire, à la condition que lesdites opérations aient été définies au préalable par un écrit portant les énonciations exigées par l’article L 102. La responsabilité du représentant légal ou statutaire s’apprécie alors, quant à ces opérations, conformément à l’article L 95.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 83
Avant le commencement des travaux, l’assemblée générale extraordinaire doit en approuver les conditions techniques et financières d’exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global seront répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d’eux.
L’assemblée générale a seule le pouvoir d’approuver et de modifier les statuts, et de réduire l’importance du programme dans le cas où celui-ci doit être réalisé par tranches, à condition que cette réduction ne porte que sur des lots non souscrits.
La majorité requise pour la validité des délibérations prévues au présent article est des deux tiers au moins du nombre total des membres.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
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CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 84
Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévu à l’article L 124 doit être conclu par acte authentique et préciser :
la description de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble vendue ;
son prix prévisionnel et les modalités de paiement de celui-ci ;
le délai de livraison ;
s’il y a lieu, les garanties et les moyens de financement prévus à l’article L 80. Il doit comporter, en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.
S’il y a un règlement de copropriété, le texte en est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat. Il doit lui être communiqué préalablement.
L’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux.
Loi n° 2009-23
Titre : Une coopérative ne peut exiger ni accepter d’un membre, sous quelque forme que ce soit, aucun versement ou remise autres que ceux nécessaires au paiement des études techniques et financières du programme et à l’achat du terrain, avant les décisions de l’assemblée générale
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 85
Toutefois, le prix du terrain peut être déposé par le vendeur en compte courant ouvert à son nom dans les livres de la coopérative.
La coopérative peut donner caution hypothécaire pour la garantie des emprunts contractés par les associés pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la coopérative nécessaires à la réalisation de l’objet social.
La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l’engagement de la coopérative est strictement limité aux parties divises et indivises de l’immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
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TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 86
Si les droits privatifs des membres sont représentés par des parts sociales donnant vocation à l’attribution d’un lot, chaque membre ne peut prétendre à la propriété du lot qui lui est destiné qu’après avoir versé à la coopérative les sommes nécessaires à la réalisation de l’objet social, proportionnellement à la valeur de son lot par rapport à la valeur de l’ensemble.
Si un membre ne satisfait pas à ses obligations, ses droits pourront, un mois après mise en demeure restée infructueuse, être mis en vente publique à la requête des représentants de la coopérative fixant la mise à prix.
Sur première convocation, l’assemblée générale se prononce à la majorité des deux tiers du capital social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés.
Toutefois, et nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts sociales détenues par les membres à l’encontre desquels la mise en vente est à l’ordre du jour de l’assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.
La vente a lieu pour le compte du membre défaillant et à ses risques.
Les sommes provenant de la vente sont affectées par privilège au paiement des dettes du membre défaillant envers la coopérative. Ce privilège l’emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant. Si des nantissements ont été constitués sur les parts sociales vendues par application du présent article, le droit de rétention des créanciers nantis n’est opposable ni à la coopérative ni à l’adjudicataire des droits sociaux.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 87
Du commencement des travaux jusqu’à l’achèvement de l’opération de construction, la démission d’un membre est subordonnée à une autorisation de l’assemblée générale ordinaire. Si le membre démissionnaire présente un nouveau membre solvable et acceptant, cette autorisation ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime.
L’assemblée générale n’est pas tenue d’accepter comme membre la personne proposée par le démissionnaire et peut accepter sa démission en agréant une autre personne.
En cas de refus injustifié, la démission peut être autorisée par le tribunal saisi dans le délai d’un mois à compter de la notification du refus, si la médiation de l’autorité de contrôle est restée infructueuse.
L’exclusion d’un membre ne peut être prononcée par l’assemblée générale ordinaire que pour un motif sérieux et légitime et sous réserve du recours de l’intéressé devant le tribunal compétent du lieu de la situation de l’immeuble, après médiation infructueuse de l’autorité de contrôle, dans le
délai d’un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision. Le jugement sera exécutoire par provision. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables dans le cas prévu à l’article L 86, alinéa 2.
La démission ou l’exclusion d’un membre entraîne de plein droit la résolution du contrat de vente passé conformément à l’article L 124. Toutefois, cette résolution est inopposable aux tiers qui, avec le consentement de la coopérative, ont acquis des sûretés réelles du membre sur les biens faisant l’objet du contrat résolu et ont régulièrement publié ces sûretés. Les sommes versées par ce membre, tant au titre de la libération de ses parts sociales qu’au titre du contrat de vente de l’immeuble à construire si ce contrat a été passé, sont remboursées à ce membre, après déduction des charges et frais occasionnés à la coopérative par la démission ou l’exclusion du membre. L’appréciation du montant à rembourser peut faire l’objet d’une évaluation forfaitaire.
En cas de démission ou d’exclusion d’un membre, les autres membres sont tenus, jusqu’à son remplacement, de toutes ses obligations à l’égard de la coopérative proportionnellement à la valeur de leur lot par rapport à la valeur de l’ensemble.
Pendant l’opération de construction, les droits sociaux ne peuvent faire l’objet d’aucune cession volontaire entre vifs à titre onéreux. Il en est de même, le cas échéant, des droits de toute nature résultant de ventes en état futur d’achèvement ou à terme.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 88
Dans le cas visé à l’article L 86, tout membre peut se retirer de la coopérative et obtenir l’attribution en propriété de son lot, lorsque l’assemblée générale ordinaire a constaté l’achèvement de l’opération de construction ainsi que la conformité du ou des immeubles au programme et qu’elle a statué sur les comptes définitifs. A défaut, tout membre peut demander au tribunal compétent, après médiation infructueuse de l’Autorité de contrôle, de constater cet achèvement et de statuer sur lesdits comptes.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE III : COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 89
Chaque membre ne dispose que d’une voix quel que soit le prix de revient de son lot par rapport au prix de revient de l’ensemble quand il y a lieu de décider une exclusion ou d’autoriser une démission.
Loi n° 2009-23
Date de signature : 2009-07-08
LIVRE II : DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONSTRUCTEURS
TITRE PREMIER : REGIME APPLICABLE AUX SOCIÈTÉS DE CONSTRUCTION
CHAPITRE IV : DISPOSITIONS PARTICULIÈRES COMMUNES AUX SOCIÉTÉS CONSTITUÉES EN VUE DE L’ATTRIBUTION D’IMMEUBLES AUX ASSOCIÉS PAR FRACTIONS DIVISES ET AUX COOPÉRATIVES D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION
SECTION UNIQUE : SOCIÉTÉS DE CONSTRUCTION ET COOPÉRATIVE D’HABITAT ET DE CONSTRUCTION POURSUIVANT PLUSIEURS PROGRAMMES
SOUS_SECTION III : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ASSURANCES DE BÂTIMENT
Section d'application : législative
Article 90
Lorsqu’une société ou une coopérative mentionnée respectivement aux articles L 66 et L 77 ne poursuit pas simultanément la construction de l’ensemble des logements répondant à son objet, ses statuts peuvent prévoir que les appels de fonds supplémentaires nécessaires pour la réalisation de chaque programme, y compris la participation à toutes dépenses d’intérêt commun, seront répartis entre les seuls associés ou membres ayant vocation aux logements construits dans le cadre de chacun desdits programmes.