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Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 24
Lorsque le règlement de copropriété crée un conseil syndical, il fixe les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil, notamment celles relatives au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat, qui ne peut excéder trois années renouvelables. Lorsqu’il n’a pas été prévu par le règlement de copropriété, un conseil syndical peut être institué à tout moment par décision de l’assemblée général des copropriétaires, prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix, comme prévue par l’article 26 de la loi du 16 juin 1988 susvisée.
Dans ce dernier cas ainsi qu’en l’absence de stipulation particulière du règlement de copropriété qui a crée un conseil syndical, l’assemblée générale, statuant à la même majorité, fixe les règles prévues à l’alinéa premier du présent article.
Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l’article 11 du présent décret, il est tenu compte, en cas de constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l’article 26 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal, chaque syndicat secondaire disposant de plein droit d’un siège au moins à ce conseil.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 25
Les membres du conseil syndical sont choisis parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par l’article 23, alinéa 1er de la loi du 16 juin 1988 susvisée, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Le syndic, son conjoint et ses préposés, même s’ils sont copropriétaires ou associés, ne peuvent être membres du conseil syndical, sous réserve des dispositions de l’article 17, alinéa 4, de la loi du 16 juin 1988 susvisée. A moins qu’ils n’aient été nommés par le règlement de copropriété ou par la décision de l’assemblée générale qui a institué le conseil syndical, les membres de ce conseil sont désignés par l’assemblée générale, à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, ou, à défaut, dans les conditions prévues à l’article 49 du présent décret.
Ils peuvent être révoqués, à tout moment, par décision de l’assemblée générale prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, lorsqu’ils ont été nommés par le règlement de copropriété ou par la décision même qui a institué le conseil syndical et, dans les autres cas, suivant les conditions prévues pour leur désignation.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 26
Lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l’importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal. Le ou les copropriétaires du ou des lots ne sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s’il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.
En l’absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d’une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l’alinéa premier du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l’alinéa précédent.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 27
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, les membres suppléants siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent.
Dans tous les cas, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
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SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 28
Outre les dispositions de l’article 39 du présent décret, le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité de ce dernier, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats.
Il peut également recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi du 16 juin 1988 susvisée et à l’article 23 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, après lui en avoir donné avis, de toutes pièces, documents, correspondances, registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 3. - LE CONSEIL SYNDICAL
Article 29
Les fonctions du président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix.
Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d’administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l’assemblée générale visée à l’article 24 du présent décret.
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SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 30
Sauf dispositions contraires, les fonctions de syndic de la copropriété sont assumées par l’organisme vendeur tant que cet organisme reste propriétaire des logements.
Sous réserve des dispositions contenues dans le premier alinéa du présent article, et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.
Les fonctions de syndic sont renouvelables pour les durées prévues à l’alinéa précédent.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
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SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 31
Les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d’exécution de son mandat sont fixées, dans le cadre de la loi du 16 juin 1988 susvisée et du présent décret, par l’assemblée générale, à la majorité prévue par l’article 24 de cette loi.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 32
A l’occasion de l’exécution de sa mission, le syndic peut se faire représenter par l’un de ses préposés. Art. 33. - Le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les textes en vigueur.
L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 34
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l’article 6 du présent décret. Il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
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SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 35
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles premier à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès- verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
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SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 36
Le syndic tient, pour chaque syndicat de copropriétaires, une comptabilité séparée de manière à faire apparaître la position comptable de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.
Il prépare le budget prévisionnel qui est voté par l’assemblée générale.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
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SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 37
Le syndic peut exiger le versement :
de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;
au début de chaque exercice, d’une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l’assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d’une avance de trésorerie permanente ;
en cours d’exercice, soit d’une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent, chacune, excéder le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré ;
de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de décisions de l’assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus au chapitre III de la loi du 16 juin 1988 sus visée et à la section VIII du présent décret, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.
L’assemblée générale décide, s’il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi recueillis.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 38
Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 39
Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 40
Dans le cas où l’immeuble est administré par un syndic, toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat. Le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale peut, le cas échéant, dans les conditions et sous réserve des garanties qu’il détermine, fixer le montant maximum des fonds que le syndic peut être autorisé à ne pas verser à ce compte.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 4. - LE SYNDIC
Article 41
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposé ou parents, doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale. Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associés, ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d’administrateur ou de directeur, de salarié ou de préposé.
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Décret n° 2002-160
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SECTION 5. - DISPOSITIONS PARTICULIERES AUX SYNDICATS COOPERATIFS
Article 42
Outre les dispositions de la loi du 16 juin 1988 susvisée, les syndicats coopératifs de copropriétaires dont la création est prévue à l’article 14, alinéa 2 de cette loi, sont régis par les dispositions de la présente section et celles non contraires du présent décret.
Il en est ainsi pour les syndicats de copropriétaires pour lesquels le règlement de copropriété initial ou une délibération de l’assemblée générale prise dans les conditions fixées à l’article 26 de la loi du 16 juin 1988 susvisée a expressément adopté la forme de syndicat coopératif.
Les syndicats coopératifs peuvent être crées notamment dans les grands ensembles immobiliers.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 5. - DISPOSITIONS PARTICULIERES AUX SYNDICATS COOPERATIFS
Article 43
Dans un syndicat coopératif, le syndic est élu par le conseil syndical, à la majorité des membres qui le constituent, et il est choisi parmi eux. Il exerce, de plein droit, les fonctions du président du conseil syndical. En outre, le conseil peut élire, dans les mêmes conditions, un vice- président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.
Ils sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions.
En aucun cas, le syndic et le vice-président ne peuvent conserver ces fonctions après l’expiration de leur mandat de membre du conseil syndical.
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Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 5. - DISPOSITIONS PARTICULIERES AUX SYNDICATS COOPERATIFS
Article 44
Le syndic et le conseil syndical peuvent se faire assister par tout technicien de leur choix dans les conditions prévues à l’article 29 ci-dessus. La mission d’un technicien choisi par le syndic ne peut excéder la durée des fonctions de ce dernier, sauf renouvellement de ladite mission.
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Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 6. - LES UNIONS DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES
Article 45
Les sociétés de construction et les syndicats qui existent dans le cadre d’un même ensemble immobilier peuvent constituer entre eux des unions.
Les unions de syndicats de copropriétaires, visées au premier alinéa du présent article, sont des groupements dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs à plusieurs syndicats, ainsi que la satisfaction d’intérêts communs auxdits syndicats. Ces unions peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les statuts de l’union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente section.
Une union peut recevoir l’adhésion de sociétés immobilières et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 6. - LES UNIONS DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES
Article 46
L’adhésion à une union est décidée par l’assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l’article 26 de la loi du 16 juin 1988 susvisée. L’assemblée générale de l’union est constituée par les syndics des syndicats, les représentants légaux des sociétés et les propriétaires qui ont adhéré à l’union. Les syndics participent à l’assemblée générale de l’union en qualité de mandataire du ou des syndicats qu’ils représentent.
Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 6. - LES UNIONS DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES
Article 47
Les syndicats coopératifs visés à l’article 14, alinéa 2, de la loi du 16 juin 1988 susvisée peuvent adhérer à des unions coopératives auxquelles s’appliquent les dispositions de la présente section.
Des syndicats non coopératifs peuvent adhérer à des unions coopératives, avec l’accord de ces dernières, sans perdre de plein droit leur forme initiale.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 48
A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal compétent désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou, en cas de syndicat coopératif, sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci. La durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l’ordonnance visée à l’alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l’article 18 de la loi du 16 juin 1988 susvisée et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.
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Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 49
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal compétent, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans le délai éventuellement fixé par l’ordonnance et sous réserve de l’application des dispositions de l’article 13 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.
Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 50
A défaut de désignation dans les conditions prévues par les articles 24, alinéa 2 et 3, et 26, alinéa 3 du présent décret, le président du tribunal régional, statuant par ordonnance sur requête du syndic ou d’un ou plusieurs copropriétaires, désigne les membres du conseil syndical. S’il s’agit de désigner les membres du conseil syndical du syndicat principal la requête peut être présentée aussi par le syndic principal que par celui du syndicat secondaire.
Avant de statuer, le président du tribunal peut charger un mandataire de justice d’une mission d’information qui comprend notamment le droit de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation des membres du conseil syndical.
L’ordonnance qui désigne les membres du conseil syndical fixe la durée de leurs fonctions.
Ces fonctions cessent de plein droit à compter de l’acceptation de leur mandat par les membres du conseil syndical désignés par l’assemblée générale.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 51
Sous réserve des dispositions des articles 8 et 52 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés à l’article 18, alinéa 3 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal régional statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.
L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur provisoire. Sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets, la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 16 juin 1988 susvisée et par le présent décret.
Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.
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Loi n° 88-04
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Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 52
Dans l’hypothèse prévue à l’article 8, alinéa 3, ci-dessus, le président du tribunal compétent, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l’assemblée.
Sous peine d’irrecevabilité, l’assignation ne devra intervenir qu’après une mise en demeure adressée au syndic ou le cas échéant au président du conseil syndical, si elle reste infructueuse après un délai de 8 jours.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 53
Toute assignation délivrée par un copropriétaire exerçant seul les actions relatives à la propriété en vertu de l’article 15, alinéa 2, de la loi du 16 juin 1988 susvisée devra faire l’objet d’une copie adressée au syndic par voie d’huissier.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 54
L’action en justice visée à l’article 12 de la loi du 16 juin 1988 susvisée est intentée à l’encontre du syndicat lorsqu’elle est fondée sur le fait que la part, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, incombant au lot du demandeur est supérieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition conforme à l’article 10 de cette loi.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 55
Si la part d’un copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 16 juin 1988 susvisée, l’action en justice visée à l’article 12 de ladite loi est intentée à l’encontre de ce copropriétaire. A peine d’irrecevabilité de l’action, le syndicat est appelé en cause.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 56
Chaque fois qu’une action en justice intentée contre le syndicat a pour objet ou peut avoir pour conséquence une révision de la répartition des charges et, indépendamment du droit pour tout copropriétaire d’intervenir personnellement dans l’instance, le syndic ou tout copropriétaire peut, s’il existe des oppositions d’intérêts entre les copropriétaires qui ne sont pas demandeurs, présenter requête au président du tribunal compétent en vue de la désignation d’un mandataire ad hoc. Dans ce cas, la signification des actes de procédure est valablement faite aux copropriétaires intervenants ainsi qu’au mandataire ad hoc.
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Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 57
Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement de créance même par voie d’exécution forcée. Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte des actions qu’il a introduites, à la prochaine assemblée générale.
Domaine : particulier
Loi n° 88-04
Décret n° 2002-160
Date de signature : 2002-02-15
SECTION 7. – PROCEDURE
Article 58
Tout intéressé peut demander au président du tribunal compétent, statuant sur requête de désigner un mandataire ad hoc pour ester en justice au nom du syndicat lorsque celui-ci est partie dans une instance relative à l’exécution de la construction de l’immeuble, aux garanties dues ou aux responsabilités encourues à cette occasion, si le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, ou leurs parents ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à ladite construction.