Translate the text from English to Welsh.



 
There has been widespread criticism of poor practice in the use of leasehold.  This government has made clear its commitment to responding swiftly and firmly to these issues.  

  

In the debate on leasehold on 31 January, I committed to taking some immediate actions to curb the particular use of leasehold for new build houses.  As I said then, I do not believe this practice is appropriate. Leasehold does have its place as a tenure (for flats, for example), but I will only support its use where it is appropriate \- and this does not apply to new build houses other than in very specific circumstances.  

  

As a first step, I undertook to use the tools currently at my disposal to ensure our popular and successful schemes supporting home ownership and assisting home builders do not allow bad practice.  

  

Today, I am introducing a package of measures which have been designed and developed by the Welsh Government with the co\-operation from the sector through our House Builder Engagement Programme.  As part of this engagement, we have already secured confirmation from major developers including Bellway, Redrow, Taylor Wimpey, Barratt Homes and Persimmon that they will no longer offer houses for sale on a leasehold basis unless it is absolutely necessary.  I look forward to the other developers making the same commitment to cease the practice.  

  

I have also had an agreement from the Home Builders Federation that they will discuss and share with the Welsh Government their submission to the Law Commission consultation into alternatives to selling flats on a leasehold basis.  

  

Welsh Government will not support poor practice that impacts negatively on homeowners. That is why new criteria for Help to Buy\-Wales being introduced today will require a developer to present a genuine reason for a house to be marketed as leasehold.  Without a valid reason, which might include National Trust or Crown land, for example, it will not be eligible for Help\-to\-Buy\-Wales.  In addition, the terms of any new lease agreement, for both houses and flats, will have to comply with new minimum standards I am introducing into Help to Buy – Wales.  Any leasehold contract will have to comply with these minimum standards to qualify for sale with the support of the Help\-to\-Buy\-Wales scheme.    

  

These new minimum standards include limiting the starting ground rent to a maximum of 0\.1% of the property’s sale value. Any future increases in ground rent will have to be linked to a government recognised inflation index, such as the Retail Price Index.  This will put and end to ground rents increasing exponentially and ensure they remain affordable. Leases will also have to run for a minimum of 125 years for flats and 250 years for houses.  These minimum terms will provide security to the leaseholder by maintaining the property value and giving assurance the freeholder will not be in a position to force an unfair agreement at the point of renewing a lease.    

  

To ensure compliance with all of the measures I am introducing today they will be included in the contracts Help to Buy\-Wales have with the house builders.  This will mean that any house builder offering homes for sale with our support will be legally obliged to meet with these new requirements.    

  

Another significant issue I am able to tackle at this point is home buyers not being properly advised of the implications of their lease agreements and other ongoing commitments. There have been concerns raised regarding the practice of developers recommending particular conveyancers to prospective purchasers. I am introducing the Help to Buy \- Wales Conveyancer Accreditation Scheme to ensure all purchasers have access to good quality independent advice.  To qualify for accreditation conveyancers will have to complete training designed and delivered by Help to Buy – Wales.  They will have to comply with the high standards set out by the scheme. In addition to demonstrating their experience in the Help to Buy \- Wales process they will have to provide clear, understandable and documented advice on leasehold, service charges, ground rents and unadopted roads.    

  

The performance of all accredited conveyancers will be monitored by Help to Buy\-Wales to ensure these high standards are maintained.  Of course, whilst use of an accredited conveyancer will be a requirement if purchasing under Help to Buy\-Wales, we will also be promoting use of accredited conveyancers by anyone buying a new home, even if they are not funding through Help to Buy \- Wales.  

  

The Help to Buy \- Wales Conveyancer Accreditation Scheme already has nearly 150 trained members across all regions of Wales.  From today, a full list of accredited conveyancers will be available on the Help to Buy \- Wales website and from home builders and financial advisers who use the scheme.  

  

The Welsh Government also provides encouragement and assistance to small, local house building companies through the Wales Property Development Fund.  This scheme grants accessible, affordable development loans to SME home builders.  To ensure this highly successful and important fund does not allow poor practice I am today introducing the same Help to Buy \- Wales leasehold criteria to properties built with support through this scheme.  

  

The actions I have outlined today will address some of the key concerns relating to leasehold for new build homes.  They will ensure that all Welsh Government programmes designed to support the building and ownership of new homes provide home buyers with a proper level of protection and support.  

  

However, this is only the start of my plans to address concerns about leasehold, and I will be continuing to develop policy in this area. I have asked officials to set up a multi disciplinary task and finish group to expedite this.  

  

I also intend to put in place a voluntary Code of Practice to underpin these measures and improve standards and engagement between all parties and promote best practice.  

  

Finally, I reiterate that I am not ruling out the possibility of future legislation. I recognise that legislation may be needed to resolve the wider issues and make leasehold, or an alternative tenure, fit for the modern housing market.  

  

Setting out our path for any wider reforms requires detailed consideration which is why I am commissioning research and engaging with the Law Commission Law Commission project looking at this issue.  Once I have the benefit of the Law Commission’s report and our own research, I will set out our next steps.  In the meantime, I continue to explore every avenue currently at my disposal to address the valid concerns being raised.







Translation:


 
Mae arferion gwael o ran y ffordd mae lesddaliadau’n cael eu defnyddio wedi cael eu beirniadu’n eang. Mae’r llywodraeth hon wedi nodi’n glir ei hymrwymiad i ymateb yn gyflym ac yn gadarn i’r materion hyn.  
  
Yn y ddadl ar lesddaliadau ar 31 Ionawr, fe ymrwymais i weithredu’n syth i atal y defnydd penodol o lesddaliadau ar gyfer tai newydd. Fel y dywedais bryd hynny, nid wyf yn credu bod yr arfer hwn yn briodol. Mae gan lesddaliad le fel deiliadaeth (ar gyfer fflatiau, er enghraifft), ond byddaf ond yn cefnogi ei ddefnydd lle bo hynny’n briodol – ac nid yw hyn yn berthnasol i dai newydd ac eithrio o dan amgylchiadau penodol iawn.  
  
Fel cam cyntaf, fe es i ati i ddefnyddio’r holl adnoddau a oedd ar gael i mi i sicrhau nad yw ein cynlluniau poblogaidd a llwyddiannus sy’n cefnogi perchentyaeth ac yn cynorthwyo adeiladwyr tai yn caniatáu arferion gwael.   
   
Heddiw, rwy’n cyflwyno pecyn o fesurau a gynlluniwyd ac a ddatblygwyd gan Lywodraeth Cymru gyda chydweithrediad y sector trwy ein Rhaglen Ymgysylltu ag Adeiladwyr Tai. Fel rhan o’r gwaith ymgysylltu hwn, rydym wedi cael cadarnhad eisoes gan ddatblygwyr mawr, gan gynnwys Bellway, Redrow, Taylor Wimpey, Barratt Homes a Persimmon, na fyddant yn cynnig tai ar werth ar lesddaliad mwyach oni bai bod hynny’n gwbl angenrheidiol. Edrychaf ymlaen at weld y datblygwyr eraill yn gwneud yr un ymrwymiad i atal yr arfer.  
  
Rwyf wedi dod i gytundeb hefyd gyda’r Ffederasiwn Adeiladwyr Tai y byddant yn trafod a rhannu gyda Llywodraeth Cymru eu cyflwyniad i ymgynghoriad Comisiwn y Gyfraith ar opsiynau eraill yn lle gwerthu fflatiau ar lesddaliad.  
  
Ni fydd Llywodraeth Cymru’n cefnogi arferion gwael sy’n cael effaith negyddol ar berchnogion tai. Dyna pam y bydd meini prawf newydd ar gyfer Cymorth i Brynu – Cymru sy’n cael eu cyflwyno heddiw yn ei gwneud hi’n ofynnol i ddatblygwr gyflwyno rheswm go iawn dros farchnata tŷ fel lesddaliad. Heb reswm dilys, a allai gynnwys tir yr Ymddiriedolaeth Genedlaethol neu’r Goron, er enghraifft, ni fydd yn gymwys ar gyfer Cymorth i Brynu – Cymru. Yn ogystal, bydd rhaid i delerau unrhyw gytundeb prydles newydd, ar gyfer tai a fflatiau, gydymffurfio â safonau gofynnol newydd rwy’n eu cyflwyno ar gyfer Cymorth i Brynu – Cymru. Bydd rhaid i unrhyw gontract lesddaliad gydymffurfio â’r safonau gofynnol hyn i fod yn gymwys ar gyfer gwerthu gyda chymorth cynllun Cymorth i Brynu \- Cymru.    
  
Mae’r safonau gofynnol newydd hyn yn cynnwys cyfyngu ar y rhent tir cychwynnol i uchafswm o 0\.1% o werth gwerthu’r eiddo. Bydd angen i unrhyw gynnydd mewn rhent tir yn y dyfodol fod yn gysylltiedig â mynegai chwyddiant a gydnabyddir gan y llywodraeth, megis y Mynegai Prisiau Manwerthu. Bydd hyn yn atal rhenti tir rhag cynyddu fwyfwy  ac yn sicrhau eu bod yn parhau i fod yn fforddiadwy. Yn ogystal, bydd rhaid i brydlesi redeg am o leiaf 125 o flynyddoedd ar gyfer fflatiau a 250 o flynyddoedd ar gyfer tai. Bydd y tymhorau lleiaf hyn yn darparu diogelwch i’r lesddeiliad trwy gynnal gwerth yr eiddo a darparu sicrwydd na fydd y lesddeiliad mewn sefyllfa i orfodi cytundeb annheg wrth adnewyddu prydles.    
   
I sicrhau cydymffurfiaeth â’r holl fesurau rwy’n eu cyflwyno heddiw, byddant yn cael eu cynnwys yn y contractau sydd gan Cymorth i Brynu – Cymru gyda’r adeiladwyr tai. Bydd hyn yn golygu y bydd gofyniad cyfreithiol ar unrhyw adeiladwr tai sy’n cynnig tai i’w gwerthu gyda’n cymorth ni i fodloni’r gofynion newydd hyn.    
  
Un broblem fawr arall rwy’n gallu mynd i’r afael â hi ar hyn o bryd yw’r ffaith nad yw prynwyr tai yn cael digon o wybodaeth am oblygiadau eu cytundebau prydles ac ymrwymiadau parhaus eraill. Mae pryderon wedi codi ynghylch arfer datblygwyr o argymell trawsgludwyr penodol i ddarpar brynwyr. Rwy’n cyflwyno Cynllun Achredu Trawsgludwyr Cymorth i Brynu – Cymru i sicrhau bod pob prynwr yn gallu cael gafael ar gyngor annibynnol o safon uchel. I fod yn gymwys i gael achrediad, bydd rhaid i drawsgludwyr gwblhau hyfforddiant a gynlluniwyd ac a ddarperir gan Cymorth i Brynu \- Cymru. Bydd rhaid iddynt gydymffurfio â’r safonau uchel a amlinellir gan y cynllun. Yn ogystal â dangos eu profiad o broses Cymorth i Brynu – Cymru, bydd rhaid iddynt ddarparu cyngor clir a dealladwy wedi’i ddogfennu’n dda ar lesddaliad, taliadau gwasanaeth, rhenti tir a ffyrdd sydd heb eu mabwysiadu.    
  
Bydd perfformiad yr holl drawsgludwyr achrededig yn cael ei fonitro gan Cymorth i Brynu – Cymru i sicrhau bod y safonau uchel hyn yn cael eu cynnal. Wrth gwrs, er y bydd hi’n ofynnol i chi ddefnyddio trawsgludwr achrededig wrth brynu o dan Cymorth i Brynu – Cymru, byddwn hefyd yn hyrwyddo’r defnydd o drawsgludwyr achrededig gan unrhyw un sy’n prynu cartref newydd, hyd yn oed os nad ydynt yn ariannu hynny trwy Cymorth i Brynu – Cymru.  
  
Mae gan Gynllun Achredu Trawsgludwyr Cymorth i Brynu – Cymru bron i 150 o aelodau hyfforddedig yn barod ar draws pob rhanbarth yng Nghymru. O heddiw ymlaen, bydd rhestr lawn o drawsgludwyr achrededig ar gael ar wefan Cymorth i Brynu – Cymru a gan adeiladwyr tai a chynghorwyr ariannol sy’n defnyddio’r cynllun.  
  
Yn ogystal, mae Llywodraeth Cymru’n darparu anogaeth a chynhorthwy i gwmnïau adeiladu tai lleol, bach trwy Gronfa Datblygu Eiddo Cymru. Mae’r cynllun hwn yn darparu benthyciadau datblygu fforddiadwy, hygyrch i adeiladwyr tai sy’n fusnesau bach a chanolig. I sicrhau nad yw’r gronfa hynod lwyddiannus a phwysig hon yn caniatáu arferion gwael, heddiw rwy’n cyflwyno’r un meini prawf ar gyfer lesddaliadau Cymorth i Brynu – Cymru i eiddo a adeiledir gyda chymorth trwy’r cynllun hwn.  
  
Bydd y camau rwyf wedi’u hamlinellu heddiw yn mynd i’r afael â rhai o’r pryderon allweddol yn ymwneud â lesddaliadau ar gyfer cartrefi newydd. Byddant yn sicrhau bod pob un o raglenni Llywodraeth Cymru a gynlluniwyd i gefnogi’r gwaith o adeiladu cartrefi newydd, a pherchnogaeth y cartrefi hynny, yn darparu lefel briodol o ddiogelwch a chymorth i brynwyr tai.  
  
Fodd bynnag, dim ond dechrau’r gwaith o fynd i’r afael â phryderon ynghylch lesddaliadau yw hwn, a byddaf yn parhau i ddatblygu polisi yn y maes hwn. Rwyf wedi gofyn i swyddogion sefydlu grŵp gorchwyl a gorffen amlddisgyblaethol i hwyluso hyn.  
  
Rwy’n bwriadu rhoi Cod Ymarfer gwirfoddol ar waith hefyd i ategu’r mesurau hyn ac i wella safonau ac ymgysylltu rhwng pob plaid a hyrwyddo arferion gorau.   
  
Yn olaf, hoffwn ailadrodd nad wyf yn diystyru’r posibilrwydd o gyflwyno deddfwriaeth yn y dyfodol. Rwy’n cydnabod efallai y bydd angen deddfwriaeth i ddatrys y materion ehangach a gwneud lesddaliadau, neu ddeiliadaethau o fath arall, yn addas i’r farchnad dai fodern.   
  
Bydd amlinellu ein llwybr ar gyfer unrhyw ddiwygiadau ehangach yn gofyn am ystyriaeth fanwl, a dyma pam rydw i’n comisiynu ymchwil ac yn ymgysylltu â phrosiect Comisiwn y Gyfraith sy’n ymchwilio i’r mater hwn. Unwaith y byddaf wedi darllen adroddiad Comisiwn y Gyfraith a gwneud fy ymchwil fy hun, byddaf yn amlinellu ein camau nesaf. Yn y cyfamser, rwy’n parhau i archwilio pob llwybr sydd ar gael i mi ar hyn o bryd i fynd i’r afael â’r pryderon dilys sy’n codi.