Translate the text from English to Welsh.



 
Today I am pleased to inform Members about the publication of research into the sale and use of leaseholds in Wales, and the experience of those who live in leasehold properties. The research was commissioned to fill a gap in our understanding of the operation of leasehold, and inform the leasehold reform agenda, and can be found here: https://gov.wales/research\-sale\-and\-use\-leaseholds\-wales


Some of the key findings of the research that I’d like to highlight today, are:


* Leasehold properties in Wales represent approximately 16% (approximately 235,000\) of all properties.
* Purchasers do not generally make an active choice to purchase a leasehold property, but rather are drawn to them because of location, type of property, and issues such as security.
* Leasehold legislation is complex and leaseholders often do not fully understand the implications of the law when they buy a leasehold property.
* Even when they do understand the law, it does not necessarily prepare them for the “lived experience” of leasehold.
* Leaseholders participating in this research echoed the disadvantages highlighted by the Law Commission: the lease is a wasting asset and leaseholders do not experience the freedom and control they expect from property ownership.
* The position and experience of leaseholders in Wales is not substantially different from that revealed by investigations into leasehold in England.


The new research complements the other evidence I have been considering, including the report of the Task and Finish group on leasehold reform; the reports of the Law Commission projects on enfranchisement, right to manage, and commonhold; personal and elected member representations via correspondence, Senedd debates and questions; along with other relevant activity including the Competition and Markets Authority’s ongoing investigation into leasehold sales practices.


The evidence is compelling that there is no good reason for the imposition of monetary ground rent in leases. Its use, especially where the rent is high or where terms are onerous, inevitably leads to poor outcomes for leaseholders. Ground rents do not provide value for leaseholders and where they escalate, they can become unaffordable over time. Members will be aware of the use of particularly pernicious doubling ground rent clauses. Mortgage companies can be put off by onerous ground rent terms, and this can leave leaseholders unable to sell their properties. High or escalating ground rent can also have a compounding impact on the cost for a leaseholder who needs or wants to extend their lease or purchase their freehold, effectively trapping them in the lease by making enfranchisement unaffordable.


There are also pitfalls for leaseholders where ground rent for their home rises over £250 per year. These leases qualify as an Assured Shorthold Tenancy, leaving them open to mandatory possession grounds for relatively minor arrears, an issue sometimes referred to as the “ground rent trap”. Although I am pleased to say that once the Renting Homes Act (2016\) is commenced, this “trap” will no longer apply to leaseholds in Wales.


It is clear from the evidence that further action must be taken to address these issues. Left to continue without intervention, there is a real risk that leasehold will become increasingly regarded as the home ownership tenure of “last resort”.


Now that I have had the opportunity to consider all of the evidence, I want to set out my intentions for taking forward leasehold reform in Wales, which are:


1. Restricting future ground rents to zero for leasehold properties in the third phase of Help to Buy\-Wales, which is due to commence in April.  This will eliminate some unfair practices which are experienced in relation to current leases. It will lead to a significant drop in the number of new leasehold properties that have ground rents with a financial value and it will apply consistently to new leasehold properties regardless of who builds them;


2. Paving the way for a permanent restriction of future ground rents to zero at the earliest legislative opportunity; to this end, I have written to the UK Government to request Wales be included in upcoming legislation restricting ground rents in new leases.  Whilst it will, of course, be for the next Senedd to consider the merits of the ground rents legislation in respect of Wales, through the legislative consent process, it provides an opportunity to achieve the changes in the shortest possible time for prospective leaseholders in Wales; and


3. Seeking the UK Government’s agreement that our officials work together to explore a joint approach to legislation enacting the Law Commission’s recommendations for leasehold reform for England and Wales.


The Law Commission enfranchisement recommendations pave the way to a fairer and more equitable enfranchisement system, which will limit the impact that ground rent can have on the ability for leaseholders to take advantage of rights to extend or buy out their lease.


The Law Commission have also made recommendations to improve Commonhold as an alternative to leasehold, which will allow residents to own their unit outright in perpetuity, along with a share in, and therefore also control over, the communal space they share with their neighbours. The third strand of their project proposes improvements to the Right to Manage, which may be exercised where leaseholders are not content with the service provided to them.


Clearly these reforms will also require significant primary legislation and I consider there to be a strong case for exploring the merits of continuing with a joint England and Wales legislative approach to these reforms where the policy intentions are the same. The UK Government has already indicated they intend to legislate to bring forward the Law Commission reforms during the current Parliament, and I believe that introducing simplified and clearer law in what is a technically and legally complex area offers the best solution for leaseholders.


I support the approach set out by the Law Commission recommendations and firmly believe they will improve the operation of leasehold for those currently subject to it, and provide a route to an alternative system which avoids some of the most problematic aspects of leasehold.


Clearly it is not for me to fetter the decision making of any future Senedd, and so it will be for the next administration to consider the merits of taking forward the ground rents legislation in respect of Wales through the legislative consent process. Similarly, it will be for the Government of the time to assess the relative merits of legislation enacting the recommendations of the Law Commission, prior to the consideration of legislative consent. But, these steps will ensure that the opportunity to pursue such an approach to major changes to leasehold on a joint basis remains open, especially where they are considered to be in the best interests of leaseholders in Wales.







Translation:


 
Heddiw, mae'n bleser gennyf roi gwybod i'r Aelodau am waith ymchwil sydd wedi'i gyhoeddi ar werthu a defnyddio lesddaliadau yng Nghymru, gan gynnwys profiad y rhai sy'n byw mewn eiddo lesddaliadol. Cafodd y gwaith ymchwil ei gomisiynu i lenwi bwlch yn ein dealltwriaeth o'r ffordd y mae lesddaliadau'n cael eu gweithredu, ac i lywio agenda'r camau i ddiwygio lesddaliadau. Gallwch weld y gwaith ymchwil yma: https://llyw.cymru/ymchwil\-i\-werthu\-defnyddio\-prydlesi\-yng\-nghymru


Dyma rai o brif ganfyddiadau’r ymchwil yr hoffwn dynnu eich sylw atynt heddiw:


* Mae eiddo lesddaliadol yng Nghymru yn cynrychioli tua 16% (tua 235,000\) o'r holl eiddo.
* Yn gyffredinol, nid yw prynwyr yn dewis prynu eiddo lesddaliadol yn benodol, ond yn hytrach cânt eu denu at yr eiddo oherwydd y lleoliad, a'r math o eiddo, gan gynnwys materion fel diogelwch.
* Mae deddfwriaeth lesddaliad yn gymhleth ac yn aml nid yw lesddeiliaid yn deall goblygiadau'r gyfraith yn llawn pan fyddant yn prynu eiddo lesddaliadol.
* Hyd yn oed pan fyddant yn deall y gyfraith, nid yw hynny o reidrwydd yn eu paratoi ar gyfer y profiad go iawn o fyw dan ymrwymiadau lesddaliad.
* Roedd y lesddeiliaid a gymerodd ran yn yr ymchwil hon yn adleisio'r anfanteision a amlygwyd gan Gomisiwn y Gyfraith: mae'r les yn ased darfodol, ac nid yw lesddeiliaid yn profi'r rhyddid a'r rheolaeth y maent yn disgwyl eu cael o berchen ar eiddo.
* Nid yw sefyllfa a phrofiad lesddeiliaid yng Nghymru yn sylweddol wahanol i'r hyn a ddatgelwyd gan ymchwiliadau i lesddaliad yn Lloegr.


Mae'r ymchwil newydd yn ategu'r dystiolaeth arall yr wyf wedi bod yn ei hystyried, gan gynnwys adroddiad y grŵp Gorchwyl a Gorffen ar ddiwygio lesddaliadau; adroddiadau prosiectau Comisiwn y Gyfraith ar ryddfreinio, yr hawl i reoli, a chyfunddaliad; sylwadau aelodau personol ac etholedig drwy ohebiaeth, dadleuon a chwestiynau'r Senedd; ynghyd â gweithgarwch perthnasol arall, gan gynnwys ymchwiliad parhaus yr Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd i arferion gwerthu lesddaliadau.


Mae'r dystiolaeth yn gymhellol o blaid nad oes rheswm da dros osod rhent tir ariannol mewn lesoedd. Mae'n anochel bod gwneud hynny, yn enwedig pan fo'r rhent yn uchel neu pan fo'r telerau'n feichus, yn arwain at ganlyniadau gwael i lesddeiliaid. Nid yw rhenti tir yn rhoi gwerth i lesddeiliaid, ac os ydynt yn cynyddu, gallant fod yn anfforddiadwy dros amser. Bydd yr Aelodau'n ymwybodol o'r defnydd o gymalau niweidiol penodol am renti tir sy'n dyblu. Gall telerau rhenti tir beichus beri i gwmnïau morgeisi beidio â bod yn awyddus i gynnig morgais. Ac o ganlyniad i hynny gall fod yn anodd i lesddeiliaid werthu eu heiddo. Gall rhent tir uchel neu gynyddol hefyd gael effaith andwyol ar y gost i lesddeiliad sydd angen neu sydd eisiau ymestyn ei les neu brynu ei rydd\-ddaliad. Ac mae hynny'n eu hymrwymo i'r les i bob pwrpas drwy wneud costau rhyddfreinio'n anfforddiadwy.


Perygl ychwanegol i lesddeiliaid yw pan fydd rhent tir eu cartref yn codi dros £250 y flwyddyn. Mae'r lesoedd hynny'n gymwys i fod yn Denantiaethau Byrddaliadol Sicr, sy'n golygu eu bod yn agored i seiliau meddiant gorfodol ar gyfer ôl\-ddyledion cymharol fach – mater y cyfeirir ato weithiau fel "magl rhenti tir". Ond rwy’n falch i ddweud, unwaith y bydd Deddf Rhentu Cartrefi (2016\) mewn grym, ni fydd y "fagl" honno'n berthnasol mwyach i lesddeiliaid yng Nghymru.


Mae'n amlwg o'r dystiolaeth bod yn rhaid cymryd camau pellach i fynd i'r afael â'r materion hyn. Os bydd y sefyllfa hon yn parhau heb ymyrraeth, mae perygl gwirioneddol y bydd lesddaliad yn cael ei ystyried fwy a mwy fel deiliadaeth "dewis olaf" wrth brynu cartref.


Gan fy mod bellach wedi cael cyfle i ystyried yr holl dystiolaeth, hoffwn nodi'r camau yr wyf am fwrw ymlaen â nhw i ddiwygio lesddaliadau yng Nghymru, sef:


1. Cyfyngu rhenti tir yn y dyfodol i sero ar gyfer eiddo lesddaliadol yn nhrydydd cam cynllun Cymorth i Brynu – Cymru, a fydd yn dechrau ym mis Ebrill. Bydd hyn yn dileu rhai arferion annheg mewn perthynas â lesoedd cyfredol. Bydd hefyd yn arwain at ostyngiad sylweddol yn nifer yr eiddo lesddaliadol newydd sydd â rhenti tir â gwerth ariannol, a gellir ei roi ar waith mewn ffordd gyson mewn perthynas ag eiddo lesddaliadol newydd ni waeth pwy sy'n eu hadeiladu;


2. Paratoi'r ffordd ar gyfer cyfyngu rhenti tir i sero yn barhaol cyn gynted ag sy'n ddeddfwriaethol bosibl. I'r perwyl hwnnw, rwy wedi ysgrifennu i Lywodraeth y DU i ofyn i Gymru gael ei chynnwys mewn deddfwriaeth sydd ar y gweill sy'n cyfyngu ar renti tir mewn lesoedd newydd. Er mai mater i'r Senedd nesaf, wrth gwrs, fydd ystyried rhinweddau deddfwriaeth rhenti tir mewn perthynas â Chymru, drwy broses cydsyniad deddfwriaethol, mae'n gyfle i gyflawni'r newidiadau yn y cyfnod amser byrraf posibl i ddarpar lesddeiliaid yng Nghymru;


3. Ceisio cael cytundeb Llywodraeth y DU mewn perthynas â sicrhau bod ein swyddogion yn gweithio gyda'i gilydd i archwilio dull ar y cyd o ymdrin â deddfwriaeth sy'n deddfu argymhellion Comisiwn y Gyfraith i ddiwygio lesddaliadau ar gyfer Cymru a Lloegr.


Mae argymhellion rhyddfreinio Comisiwn y Gyfraith yn paratoi'r ffordd i system ryddfreinio decach, a fydd yn cyfyngu ar yr effaith y gall rhent tir ei chael ar y gallu i lesddeiliaid fanteisio ar hawliau i ymestyn neu brynu eu les.


Mae Comisiwn y Gyfraith hefyd wedi gwneud argymhellion i wella Cyfunddaliad fel dewis amgen yn lle lesddaliad, a fydd yn caniatáu i breswylwyr berchen ar eu huned yn llwyr am byth, ynghyd â chyfran o'r gofod cymunedol y maent yn ei rannu â'u cymdogion, sydd felly hefyd yn golygu bod ganddynt reolaeth dros y mannau cymunedol hynny. Mae trydedd elfen eu prosiect yn cynnig gwelliannau i'r Hawl i Reoli, y gellir eu harfer os nad yw lesddeiliaid yn fodlon ar y gwasanaeth a ddarperir iddynt.


Yn amlwg, bydd y diwygiadau hyn hefyd yn gofyn am ddeddfwriaeth sylfaenol sylweddol, ac rwy o'r farn bod achos cryf dros archwilio rhinweddau parhau â dull deddfwriaethol ar y cyd rhwng Cymru a Lloegr i ymdrin â'r diwygiadau hyn, os yw amcanion y polisi yr un fath. Mae Llywodraeth y DU eisoes wedi nodi eu bod yn bwriadu deddfu i gyflwyno diwygiadau Comisiwn y Gyfraith yn ystod y Senedd bresennol, a chredaf fod cyflwyno cyfraith symlach a chliriach mewn maes sy'n dechnegol ac yn gyfreithiol gymhleth yn cynnig yr ateb gorau i lesddeiliaid.


Cefnogaf y camau a nodwyd yn argymhellion Comisiwn y Gyfraith, a chredaf yn gryf y byddant yn gwella'r ffordd y caiff lesddaliadau eu gweithredu i'r rhai sy'n ddarostyngedig iddynt ar hyn o bryd. Yn ogystal, mae'r camau hynny'n darparu llwybr at system amgen sy'n osgoi rhai o'r agweddau mwyaf problematig ar lesddaliadau.


Mae'n amlwg nad fy lle i yw llesteirio penderfyniadau unrhyw Senedd yn y dyfodol, ac felly mater i'r weinyddiaeth nesaf fydd ystyried rhinweddau bwrw ymlaen â deddfwriaeth rhenti tir mewn perthynas â Chymru drwy'r broses cydsyniad deddfwriaethol. Yn yr un modd, mater i'r Llywodraeth fydd asesu rhinweddau cymharol deddfwriaeth sy'n deddfu argymhellion Comisiwn y Gyfraith, cyn ystyried cydsyniad deddfwriaethol. Ond bydd y camau hyn yn sicrhau bod y cyfle i fynd ar drywydd dull o'r fath i ymdrin â newidiadau mawr i lesddaliad ar y cyd, yn parhau i fod yn opsiwn, yn enwedig os yw’r camau’n cael eu hystyried yn rhai sydd er budd lesddeiliaid yng Nghymru.