Translate the text from English to Welsh.



 
Members will wish to be aware that, as part of the expedited consideration of legislation by the UK Parliament due to the calling of the General Election, also known as ‘wash\-up’, the Leasehold and Freehold Reform Act was granted Royal Assent on 24 May.

The Act brings substantial improvements to the law and significant new rights for homeowners in Wales. These include:

* Increasing the standard lease extension term for houses and flats to 990\-years (up from 90 years for flats, and 50 years for houses), with ground rent reduced to a peppercorn (zero financial value) upon payment of a premium.
* Introducing a new right to remove the ground rent from an existing lease without extending its term, upon payment of a premium.
* Removing the so\-called ‘marriage value’ used in calculation of the premium payable to extend or buy out a lease.
* Removing the requirement for a leaseholder to have owned their house or flat for 2 years before they can extend or buy out a lease.
* Increasing the 25% ‘non\-residential’ limit which applies to mixed use properties, and which may prevent leaseholders in buildings with a mixture of homes and other uses such as shops and offices, from buying their freehold or taking over management of their buildings.
* Banning the use of leasehold for most new houses.
* Requiring transparency over leaseholders’ service charges.
* Replacing buildings insurance commissions for managing agents and landlords with transparent administration fees.
* Scrapping the presumption that leaseholders must pay their landlords’ legal costs when challenging poor practice.
* Setting a maximum fee and time for the provision of information required to support the sale of a leasehold property or freehold property subject to estate management charges, to make sales of such properties quicker.
* Granting freehold homeowners on private and mixed tenure estates the same enhanced rights of redress as leaseholders, including a right to apply to the tribunal to appoint a manager in place of an estate charge manager.

It is regrettable that the expedited passage of the Bill meant that it was passed without the opportunity for the Senedd to consider legislative consent; without further amendments to improve the law in relation to leasehold forfeiture and ground rent; and without the amendments I was seeking to delegate further powers to the Welsh Ministers. Minor amendments which were made to the Bill during its final stages are explained in the annex below. 

Notwithstanding these concerns, the passing of the Bill enables the delivery of the benefits listed above, as well as our Programme for Government commitment to enact the recommendations of the Law Commission in relation to leasehold reform. It also represents significant progress towards a second commitment to ensure that estate charges for public open spaces and facilities are paid for in a way that is fair.

I will now turn my attention to implementation of the Act and making the necessary Welsh subordinate legislation regarding enhancing the transparency of leasehold service charges, replacing unfair commissions in the arrangement of leasehold buildings insurance with fairer and more transparent fees and setting out the maximum fee and time within which responses must be given to requests for information required to support a sale. Exercise of these powers will be subject to appropriate engagement, consultation, and Senedd processes, and I will update members on progress in due course. 

*Renters (Reform) Bill*

Members will also wish to be aware that the Renters (Reform) Bill was not included in the wash\-up, and so has fallen. The Bill included provisions preventing landlords operating ‘blanket bans’ on renting to households with children or people in receipt of benefits. The ban on these discriminatory practices would have applied to Wales, and I am considering options on how we can achieve this policy aim. I will update members further on this in due course. 

*Annex: explanation of final amendments made to the Leasehold and Freehold Reform Bill prior to Royal Assent*

The UK Government tabled 30 minor and technical amendments to the Bill during its closing stages which took place on 24 May. Amendments are referred to by the reference number on the marshalled list, available at this link: HL Bill 76—I (parliament.uk). The effect of the amendments made are set put below. Clause numbers refer to the Bill as amended at House of Lords Committee stage, which is available at this link: Leasehold and Freehold Reform Bill (parliament.uk).

*House ban*

Amendments 1, 2 and 3 to Schedule 1 (‘Categories of permitted lease’) clarify the definitions of retirement housing and National Trust property which are exempt from the ban on new leasehold houses and add a new exemption for certain Crown properties. Amendments 4, 5 and 6 to clause 12 (‘Restriction on title’) make a correction to terminology used to ensure that restriction on title to enforce the house ban applies in the intended circumstances. Amendment 7 adds a new clause before clause 24 which applies the house ban to Crown (save for exceptions set out by amendment 3\). 

*Enfranchisement*

Amendments 12, 14 and 27 to Schedule 4 (‘Determining and sharing the market value’) clarify the application of the new regime to tenants with the right to hold over under Local Government and Housing Act 1989\. Amendment 10 is consequential on these amendments. 

Amendments 11, 18, 26 and 28, also to Schedule 4, and amendments 42 and 43 to Schedule 8 (‘Leasehold enfranchisement and extension: miscellaneous amendments) are technical and ensure the correct leases are under consideration during enfranchisement. 

Amendment 39 to Schedule 6 (‘Schedule 4 and 5: interpretation’), makes a minor amendment to valuation in circumstances where there is a deemed single lease (as defined in Schedule 6 para 2\). Amendments 38 and 41 are consequential on amendment 39\. 

*Litigation costs*

Amendments 55 and 58 to clause 61 (‘Limitation on rights of landlords to claim litigation cots from tenants’) add in a new power to the Landlord and Tenant Act 1985 and Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 respectively for the appropriate authority (Welsh Ministers for Wales) to make regulations to provide for exemptions to the new restriction in this clause on landlords reclaiming litigation costs. Amendments 54, 56 and 57 are consequential on 55 and 58\. 

*Estate charges*

Amendments 60 and 61 update clauses 88 (‘Notices of complaint’) and 91 (‘Criteria for determining whether to make appointment order) to correct an error in drafting to reflect that the Welsh Ministers already have powers to approve a code of practice under the existing section 87 of LRHUDA 1993\. This power is extended by the amendment made by clause 87 (‘Codes of management practice: extension to estate managers’).

Amendment 59 to clause 84 (‘Enforcement of section 83’) confirms that the negative procedure should be used for exercise of existing powers in that clause to vary the limit for damages which may be ordered by the tribunal enforcing the new duty to publish estate management administration charges. 

*Amendments which do not make provision for Wales*

Amendments 64 and 65 relate to the redress scheme provisions in clause 110 (‘Interpretation of Part 6’), which only apply in England.  







Translation:


 
Bydd yr Aelodau'n dymuno gwybod, fel rhan o waith ystyried deddfwriaeth gan Senedd y DU a gafodd ei gyflymu yn sgil galw'r Etholiad Cyffredinol, a elwir hefyd yn ‘gau pen y mwdwl’, rhoddwyd Cydsyniad Brenhinol i'r Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd\-ddaliad ar 24 Mai.

Mae'r Ddeddf yn cyflwyno gwelliannau sylweddol i'r gyfraith a hawliau newydd pwysig i berchnogion tai yng Nghymru. Mae’r rhain yn cynnwys:

* Estyn cyfnod lesoedd safonol tai a fflatiau i 990 o flynyddoedd (i fyny o 90 o flynyddoedd ar gyfer fflatiau a 50 o flynyddoedd ar gyfer tai), a gostwng rhent tir i rent hedyn pupur (gwerth ariannol o sero) ar ôl talu premiwm.
* Cyflwyno hawl newydd i ddileu rhent tir o les bresennol heb estyn ei chyfnod, ar ôl talu premiwm.
* Dileu'r hyn a elwir yn ‘werth cyfunol’ a ddefnyddir wrth gyfrifo'r premiwm sy'n daladwy i estyn neu brynu les.
* Dileu'r gofyniad y dylai lesddeiliad fod wedi bod yn berchen ar ei dŷ neu ei fflat am ddwy flynedd cyn y caiff estyn neu brynu les.
* Cynyddu'r terfyn ‘amhreswyl’ o 25% sy'n gymwys i eiddo defnydd cymysg, ac a all atal lesddeiliaid mewn adeiladau lle ceir cymysgedd o gartrefi a defnyddiau eraill fel siopau a swyddfeydd, rhag prynu eu rhydd\-ddaliad neu gymryd rheolaeth dros eu hadeiladau.
* Gwahardd defnyddio lesddaliad ar gyfer y rhan fwyaf o dai newydd.
* Gofyn am dryloywder ynglŷn â thaliadau gwasanaeth lesddeiliaid.
* Cyflwyno ffioedd gweinyddu tryloyw yn lle comisiynau yswiriant adeiladau i asiantiaid rheoli a landlordiaid.
* Dileu'r rhagdybiaeth bod rhaid i lesddeiliaid dalu costau cyfreithiol eu landlordiaid wrth herio arferion gwael.
* Pennu uchafswm o ran ffi ac amser ar gyfer darparu gwybodaeth sy'n ofynnol i gefnogi gwerthu eiddo lesddaliadol neu eiddo rhydd\-ddaliadol sy'n ddarostyngedig i gostau rheoli ystad, er mwyn gwerthu eiddo o'r fath yn gyflymach.
* Rhoi'r un hawliau estynedig ynghylch gwneud iawn i berchnogion rhydd\-ddaliadol ar ystadau preifat a deiliadaeth gymysg ag i lesddeiliaid, gan gynnwys yr hawl i wneud cais i'r tribiwnlys i benodi rheolwr yn lle rheolwr taliadau ystad.

Mae'n destun gofid bod cyflymu hynt y Bil yn golygu ei fod wedi cael ei basio heb y cyfle i'r Senedd ystyried cydsyniad deddfwriaethol; heb ragor o welliannau i wella'r gyfraith mewn perthynas â fforffedu lesddaliad a rhent tir; a heb y gwelliannau roeddwn yn ceisio amdanynt i ddirprwyo rhagor o bwerau i Weinidogion Cymru. Caiff y mân welliannau a wnaed i'r Bil yn ystod ei gamau olaf eu hesbonio yn yr atodiad isod. 

Er gwaethaf y pryderon hyn, mae pasio'r Bil yn ei gwneud yn bosibl i'r buddion a restrir uchod gael eu cyflawni, yn ogystal â chyflawni ymrwymiad ein Rhaglen Lywodraethu i ddeddfu argymhellion Comisiwn y Gyfraith mewn perthynas â diwygio cyfraith lesddaliad. Mae hefyd yn gynnydd sylweddol tuag at ail ymrwymiad i sicrhau bod taliadau ystadau ar gyfer cyfleusterau a mannau agored cyhoeddus yn cael eu talu mewn ffordd sy'n deg.

Byddaf yn awr yn troi fy sylw at weithredu'r Ddeddf a gwneud yr is\-ddeddfwriaeth angenrheidiol i Gymru ynghylch gwella tryloywder taliadau gwasanaeth lesddaliad, disodli comisiynau annheg wrth drefnu yswiriant adeiladau lesddaliadol gyda ffioedd tecach a mwy tryloyw, a gosod yr uchafswm o ran ffi ac amser y mae'n rhaid rhoi ymatebion i geisiadau am wybodaeth sydd eu hangen i gefnogi gwerthiant. Bydd arfer y pwerau hyn yn amodol ar waith ymgysylltu priodol, ymgynghori a phrosesau'r Senedd, a byddaf yn rhoi'r wybodaeth ddiweddaraf i'r aelodau am gynnydd maes o law. 

*Y Bil Rhentwyr (Diwygio)*

Bydd yr Aelodau hefyd yn dymuno gwybod nad oedd y Bil Rhentwyr (Diwygio) wedi'i gynnwys yn y cyfnod cau pen y mwdwl, ac felly mae wedi methu. Roedd y Bil yn cynnwys darpariaethau a oedd yn atal landlordiaid rhag gweithredu ‘gwaharddiadau diwahân ar rentu i aelwydydd â phlant neu bobl sy'n derbyn budd\-daliadau. Byddai'r gwaharddiad ar yr arferion gwahaniaethol hyn wedi bod yn gymwys i Gymru, ac rwy'n ystyried opsiynau ar sut y gallwn gyflawni'r nod polisi hwn. Byddaf yn rhoi'r wybodaeth ddiweddaraf i'r aelodau am hyn maes o law. 

*Atodiad: esboniad o'r gwelliannau terfynol a wnaed i'r Bil Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd\-ddaliad cyn y Cydsyniad Brenhinol*

Cyflwynodd Llywodraeth y DU 30 o fân welliannau a gwelliannau technegol i'r Bil yn ystod ei gamau olaf a ddigwyddodd ar 24 Mai. Cyfeirir at welliannau yn ôl y cyfeirnod ar y rhestr wedi'i gosod mewn trefn, sydd ar gael yn y ddolen hon: HL Bill 76—I (parliament.uk). Mae effaith y gwelliannau a wnaed wedi'u nodi isod. Mae rhifau cymalau yn cyfeirio at y Bil fel y'i diwygiwyd yng nghyfnod Pwyllgor Tŷ'r Arglwyddi, sydd ar gael yn y ddolen hon: Y Bil Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd\-ddaliad (parliament.uk).

*Gwaharddiad ar dai*

Mae gwelliannau 1, 2 a 3 i Atodlen 1 (‘Categorïau lesoedd a ganiateir’) yn egluro'r diffiniadau o dai ymddeol ac eiddo'r Ymddiriedolaeth Genedlaethol sydd wedi'u hesemptio rhag y gwaharddiad ar dai lesddaliadol newydd ac yn ychwanegu esemptiad newydd ar gyfer eiddo penodol y Goron. Mae gwelliannau 4, 5 a 6 i gymal 12 (‘Cyfyngu ar deitl’) yn cywiro terminoleg a ddefnyddir i sicrhau bod cyfyngu ar deitl i orfodi'r gwaharddiad ar dai yn gymwys o dan yr amgylchiadau a fwriadwyd. Mae gwelliant 7 yn ychwanegu cymal newydd cyn cymal 24 sy'n cymhwyso'r gwaharddiad ar dai i'r Goron (heblaw ar gyfer eithriadau a nodir gan welliant 3\). 

*Rhyddfreinio*

Mae gwelliannau 12, 14 a 27 i Atodlen 4 (‘Pennu a rhannu gwerth y farchnad’) yn egluro cymhwyso'r gyfundrefn newydd i denantiaid sydd â'r hawl i ddal drosodd o dan Ddeddf Llywodraeth Leol a Thai 1989\. Mae gwelliant 10 yn ganlyniadol ar y gwelliannau hyn. 

Mae gwelliannau 11, 18, 26 a 28, a hefyd i Atodlen 4, a gwelliannau 42 a 43 i Atodlen 8 (‘Rhyddfreinio ac estyn lesddaliadau: diwygiadau amrywiol’) yn dechnegol ac yn sicrhau bod y lesoedd cywir yn cael eu hystyried yn ystod rhyddfreinio. 

Mae gwelliant 39 i Atodlen 6 (‘Atodlen 4 a 5: dehongli’), yn gwneud mân welliant i brisio mewn amgylchiadau pan fo un les tybiedig (fel y'i diffinnir yn Atodlen 6 paragraff 2\). Mae gwelliannau 38 a 41 yn ganlyniadol ar welliant 39\. 

*Costau ymgyfreitha*

Mae gwelliannau 55 a 58 i gymal 61 (‘Cyfyngiadau ar hawliau landlordiaid i hawlio costau ymgyfreitha oddi wrth denantiaid’) yn ychwanegu pŵer newydd at Ddeddf Landlord a Thenant 1985 a Deddf Cyfunddaliad a Diwygio Cyfraith Lesddaliad 2002 yn y drefn honno i'r awdurdod priodol (Gweinidogion Cymru ar gyfer Cymru) i wneud rheoliadau i ddarparu ar gyfer esemptiadau i'r cyfyngiad newydd yn y cymal hwn ar landlordiaid yn adhawlio costau ymgyfreitha. Mae gwelliannau 54, 56 a 57 yn ganlyniadol ar 55 a 58\. 

*Taliadau ystadau*

Mae gwelliannau 60 a 61 yn diweddaru cymalau 88 (‘Hysbysiadau am gŵyn’) a 91 (‘Meini prawf ar gyfer penderfynu a ddylid gwneud gorchymyn penodi’) i gywiro gwall wrth ddrafftio i adlewyrchu bod gan Weinidogion Cymru eisoes bwerau i gymeradwyo cod ymarfer o dan adran 87 bresennol o LRHUDA 1993\. Mae'r pŵer hwn yn cael ei estyn gan y gwelliant a wnaed gan gymal 87 (‘Codau ymarfer rheoli: eu hestyn i reolwyr ystadau’). 

Mae gwelliant 59 i gymal 84 (‘Gorfodi adran 83’) yn cadarnhau y dylid defnyddio'r weithdrefn negyddol ar gyfer arfer pwerau presennol yn y cymal hwnnw i amrywio'r terfyn ar gyfer iawndal y caiff y tribiwnlys sy'n gorfodi'r ddyletswydd newydd i gyhoeddi taliadau gweinyddu tai ei orchymyn. 

*Gwelliannau nad ydynt yn gwneud darpariaeth i Gymru*

Mae gwelliannau 64 a 65 yn ymwneud â darpariaethau'r cynllun gwneud iawn yng nghymal 110 (‘Dehongli Rhan 6’), sydd ond yn gymwys yn Lloegr.