Translate the text from Welsh to English.



 
Heddiw, rydym yn cyhoeddi ein hystadegau Treth Trafodiadau Tir (TTT) blynyddol cyntaf. Roedd hyn yn cynnwys data yn dangos nifer y trafodiadau tir a ddigwyddodd mewn ardaloedd lleol ledled Cymru, gan gynnwys data ar gyfer awdurdodau lleol; etholaethau'r Senedd; ardaloedd difreintiedig; ac ardaloedd adeiledig.


Roedd yr ystadegau hyn yn adeiladu ar ddata blynyddol ar Dreth Dir y Dreth Stamp (SDLT) ar gyfer awdurdodau lleol a gynhyrchwyd yn flaenorol gan Gyllid a Thollau Ei Mawrhydi (CThEM) hyd at 2018\. Roedd CThEM yn gyfrifol am weinyddu SDLT yng Nghymru hyd at 31 Mawrth 2018\. Dechreuom ni gasglu a rheoli TTT ar 1 Ebrill 2018\.


Cyhoeddwyd ein data yn ôl ardaloedd lleol ar gyfer Ebrill 2019 hyd at Fawrth 2020 ym mis Gorffennaf (2020\). Darparodd hyn ystadegau manwl ar drafodiadau preswyl ac amhreswyl ar gyfer awdurdodau lleol, ochr yn ochr ag ystadegau ar gyfer trafodiadau preswyl yn unig ar gyfer yr agweddau daearyddol eraill.


Gall gwahanu niferoedd y trafodiadau treth a'r refeniw cysylltiedig yn ffigurau ar gyfer pob ardal leol ymddangos i fod yn gymharol syml. Er mwyn gwneud hyn, rydym yn dyrannu trafodiadau i bob ardal yn seiliedig ar leoliad yr eiddo neu’r tir sy'n cael ei drethu. Er bod hyn yn bosibl, mae rhai senarios cymhleth. Er enghraifft:


* pan fo nifer o eitemau tir yn gysylltiedig â thrafodiad a’u bod yn ymestyn dros sawl ardal leol
* pan fo cod post y tir a ddarperir yn gwrth\-ddweud yr awdurdod lleol sydd wedi'i nodi ar y ffurflen, neu nad yw'n cael ei ddarparu o gwbl


Mae adran ansawdd y datganiad yn esbonio sut rydym wedi datrys y materion hyn, ac mae'r erthygl hon yn trafod rhai o'r heriau wrth ddehongli'r ystadegau hyn.




 
Dehongli'r ystadegau: ffactorau i'w hystyried
---------------------------------------------


Mae'r ystadegau'n darparu nifer y trafodiadau o fewn blwyddyn benodol. Mae hynny'n golygu:


* mae'r data'n ymwneud ag eiddo sydd wedi newid dwylo yn ystod y flwyddyn honno ac ni ddylid ei gamgymryd am gyfrif o'r stoc gyfan o eiddo preswyl ac amhreswyl sydd mewn unrhyw ardal benodol
* gyda data dwy flynedd yn unig, ni allwn ddweud eto a yw trafodiadau sy'n digwydd mewn unrhyw flwyddyn benodol yn gynrychioliadol o’r stoc eiddo gyffredinol ar gyfer pob ardal. Yn fyr, efallai na fydd trafodiadau unrhyw flwyddyn benodol yn sampl ddiduedd o'r stoc honno yn ei chyfanrwydd


Fe allwn ni, fodd bynnag, ddefnyddio'r data i dynnu sylw at faint yr amrywiad yng ngwerth eiddo a'r dreth a godir fesul trafodiad ym mhob ardal awdurdod lleol yng Nghymru.


Gallwn hefyd ddadansoddi pa fathau o drafodiadau sy'n digwydd ym mhob ardal a nodi, er enghraifft, fod proffiliau gwahanol ar gyfer trafodiadau preswyl ac amhreswyl ar draws awdurdodau lleol unigol yng Nghymru.


Drwy gysylltu trafodiadau preswyl â ffynonellau sy'n amcangyfrif y stoc o eiddo preswyl, megis nifer anheddau'r dreth gyngor (data awdurdodau lleol) neu ddata stoc eiddo y dreth gyngor (Asiantaeth y Swyddfa Brisio), gallwn hefyd nodi ardaloedd lle mae cymharol fwy o drafodiadau, er enghraifft.




 
Cyfraddau preswyl uwch TTT: taliadau a phryd y mae’n berthnasol
---------------------------------------------------------------


Rydym wedi gweld diddordeb cynyddol o ran deall sut a phryd y mae cyfraddau preswyl uwch yn berthnasol i TTT. Pan fyddant yn berthnasol, mae canran ychwanegol o'r pris prynu yn rhan o'r dreth. Roedd y ganran ychwanegol yn 3% ychwanegol ar y prif gyfraddau preswyl. Ar 27 Gorffennaf 2020, cynhyddwyd trothwy cychwynnol y prif gyfraddau dros dro i £250,000 hyd at 31 Mawrth 2021\. Fodd bynnag, nid yw'r newid hwn yn berthnasol i drafodiadau cyfraddau preswyl uwch. Mae hyn felly wedi cynyddu'r gyfradd ychwanegol o rhwng 3% a 4%, yn dibynnu ar werth yr eiddo.


Mae sawl rheswm pam y bo’r cyfraddau treth uwch yn berthnasol yn dibynnu a yw'r prynwr yn unigolyn/unigolion neu'n gwmni. Y 3 prif reswm yw:


### 1\. Nid yw’n brif breswylfa


Mae cyfraddau uwch yn berthnasol i bob unigolyn sy'n prynu eiddo na fydd yn brif breswylfa iddynt, gan gynnwys:


* eiddo preswyl nad yw'n cael ei ddefnyddio gan y perchennog fel ei brif breswylfa \- gallai hyn gynnwys, er enghraifft, breswylfa a ddefnyddir ar gyfer penwythnosau, ar gyfer gwyliau, ar sail dymhorol neu yn ystod yr wythnos waith er mwyn hwyluso’r daith i fan gwaith
* cartrefi a brynir at ddibenion rhentu i bobl eraill at ddefnydd byrdymor a hirdymor  \- gallai hyn gynnwys gosod preswyl neu osod ar gyfer gwyliau, gyda'r olaf o bosibl yn cael ei gyfuno â defnydd achlysurol gan y perchennog hefyd
* cartrefi sy’n cael eu caffael ar gyfer perthnasau; er enghraifft, dibynyddion oedrannus, plant neu fyfyrwyr
* cartrefi a brynir i'w datblygu neu eu hadnewyddu er mwyn eu hailwerthu ymlaen


### 2\. Pontio


Mae cyfraddau uwch yn berthnasol i unigolyn sy'n prynu eiddo fel prif breswylfa newydd, lle nad yw wedi gwerthu ei breswylfa flaenorol ar yr adeg prynu. Fodd bynnag, os yw'r trethdalwr yn gwerthu ei brif breswylfa flaenorol o fewn 3 blynedd, mae'r unigolyn yn gymwys ar gyfer derbyn ad\-daliad o elfen cyfraddau uwch y dreth. Yn yr achosion hyn, newidir y trafodiad yn un prif gyfradd breswyl pan hawlir yr ad\-daliad.


### 3\. Cwmnïau


Mae cyfraddau uwch yn berthnasol i unrhyw gwmni neu sefydliad sy'n prynu eiddo preswyl at unrhyw ddiben. Er enghraifft, cwmnïau sy'n prynu eiddo at ddibenion gosod, neu i’w hailddatblygu.


Mae'n bwysig nodi, os bodlonir rhai amodau penodol, fod rhyddhad treth yn berthnasol i rai achosion cwmni a all ddileu eu rhwymedigaeth yn llawn neu’n rhannol wrth iddynt brynu eiddo preswyl. Mae enghreifftiau o drafodiadau a gaiff eu rhyddhau yn y cyd\-destun hwn yn cynnwys:


* symud eiddo rhwng gwahanol rannau o'r un grŵp o gwmnïau
* pryniannau gan ddarparwyr tai cymdeithasol
* cwmnïau sy'n darparu morgeisi cyllid amgen penodol
* pryniannau cyfnewid rhannol gan adeiladwyr tai ac mewn amgylchiadau eraill


Mae'r trafodiadau hyn yn dal i fod yn rhan o'r niferoedd y trafodiadau cyfradd uwch.


Rydym yn cyhoeddi ystadegau gwahanol ar gyfer trafodiadau cyfraddau uwch, gan gynnwys cyfanswm y refeniw a godir a nifer yr ad\-daliadau a wneir bob mis. Ar lefel ardal leol, rydym yn cyhoeddi canran flynyddol y trafodiadau preswyl y mae'r cyfraddau uwch yn berthnasol iddynt.




 
Defnyddio data cyfraddau uwch TTT yn gywir
------------------------------------------


Mae cyfraddau uwch TTT yn aml yn berthnasol pan fydd y trethdalwr yn prynu eiddo na fydd yn brif breswylfa iddynt. Defnyddir y data hyn weithiau ar gyfer rhoi sylwadau ar, a nodi gwahaniaethau ym mherchnogaeth ail gartrefi ledled Cymru. Pam y gall hynny beidio â bod yn addas?


Yn gyntaf, nid oes dealltwriaeth gyffredin o beth yw ail gartref ac mae gwahanol ddiffiniadau yn aml yn berthnasol mewn gwahanol amgylchiadau. Gallwn edrych yn fras ar 2 senario:


* mae diffiniad ehangach yn berthnasol a gall gynnwys unrhyw eiddo nad yw'r perchennog yn byw ynddo fel ei brif breswylfa. Fodd bynnag, gall eraill fod yn byw ynddo, fel rhai sy’n rhentu’n breifat, neu aelodau eraill o'r teulu
* diffiniad culach o eiddo a ddefnyddir gan y perchennog yn unig am ran o'r flwyddyn yn unig


Mae yna’r cymhlethdod ychwanegol hefyd o ran sut y gallai defnyddio'r eiddo fel rhan o fusnes gosod ar gyfer gwyliau effeithio ar y diffiniadau hyn.


Yn ail, nid oes angen i'r system a ddefnyddir i weinyddu'r dreth wahaniaethu'n uniongyrchol rhwng y rhesymau dros godi cyfraddau uwch. Mae'n gofyn yn syml a yw'r cyfraddau uwch yn berthnasol. Nid yw'n bosibl adnabod yr elfennau hyn yn uniongyrchol o fewn y data, er y gallwn wneud rhywbeth yma, fel yr eglurir yn ddiweddarach.


Yn drydydd, mae'r pwynt a wnaed yn gynharach, mai dim ond ar gyfer blwyddyn benodol y mae'r ystadegau hyn yn berthnasol \- ac efallai nad ydynt yn cynrychioli'r holl eiddo yn yr ardal \- yn berthnasol am 2 reswm:


* cyfran gymharol fach yn unig o eiddo preswyl (llai na 5%) sy’n newid dwylo bob blwyddyn, a chyda dim ond 2 flynedd o ddata hyd yma, nid ydym yn gwybod a yw eiddo cyfraddau uwch yn newid dwylo’n amlach na thrafodiadau preswyl eraill. Os yw hynny’n wir, mae'n annhebygol y gellir cymhwyso casgliadau a wneir o'r data cyfraddau uwch hwnnw yn ddibynadwy i'r stoc gyfan o eiddo mewn ardal benodol
* ni allwn ddweud fel mater o drefn a oedd eiddo eisoes yn un o'r categorïau y mae cyfraddau uwch yn berthnasol iddynt cyn y trafodiad. Felly, nid yw'n bosibl dadlau bod trafodiadau mewn blwyddyn benodol yn newid y proffil perchnogaeth dros y stoc eiddo. Er enghraifft, gall trafodiad eisoes fod yn gartref gwyliau a gaiff ei werthu i berson a fydd unwaith eto'n ei ddefnyddio fel cartref gwyliau, neu ei werthu o un landlord prynu\-i\-osod i un arall


Yn olaf, wrth ystyried dadansoddiadau o drafodiadau cyfraddau uwch, mae'n anochel y bydd rhywfaint o gyfartaleddu o fewn gwahanol ardaloedd daearyddol. Er enghraifft, wrth edrych ar ddata awdurdodau lleol, bydd ardaloedd lle mae'r categorïau uchod yn berthnasol i wahanol raddau, a gall effaith unrhyw ffactor unigol gael ei lleihau ar draws yr awdurdod lleol yn ei gyfanrwydd. Fodd bynnag, mae'n werth nodi bod rhai rhannau o Gymru’n debygol o fod â chrynodiadau cymharol uchel o fwy nag un ffactor (e.e. y rhai hynny sydd â phoblogaethau myfyrwyr a lleoliadau twristiaeth poblogaidd).




 
Defnyddio'r data'n gywir: cyngor
--------------------------------


Dylai unrhyw ddefnydd o'r ystadegau hyn adlewyrchu'r ffaith ein bod yn cyfeirio at drafodiadau eiddo 'yn ystod blwyddyn' ac nid at gyfanswm y stoc eiddo, yn ogystal â bod yn glir ynglŷn â’r hyn a gynhwysir. Yn ddelfrydol, dylid cyfuno'r data â gwybodaeth arall \- er enghraifft, gwybodaeth am farchnad y sector rhentu preifat mewn ardal. Bydd cyfeirio at y ddwy set ddata yn creu darlun mwy cyflawn na defnyddio ein data TTT ar ei ben ei hun.


Fodd bynnag, os yw'r data TTT yn cael ei ddefnyddio ar ei ben ei hun, byddem yn cynghori gwneud hynny gan ystyried y wybodaeth a gyhoeddir gennym yn ofalus. Un peth a wyddom eisoes yw bod y rhan fwyaf o'r trafodiadau cyfraddau uwch yn perthyn i'r categori o gael eu "prynu i'w ddefnyddio at bwrpas heblaw am fel prif breswylfa’r perchennog", boed hynny gan unigolyn neu gwmni.




 
Sut i fynegi'r ystadegau: enghreifftiau
---------------------------------------


Gallwn ddefnyddio'r data'n deg i wneud datganiadau fel:



> Yn 2019\-20, roedd cyfraddau uwch TTT yn berthnasol i ... eiddo yn ..., a phrynwyd y mwyafrif ohonynt i'w defnyddio at bwrpas heblaw am fel prif breswylfa’r perchennog.



> Yn 2019\-20, ... oedd yr ardal gyda'r gyfran uchaf o werthiannau lle’r oedd cyfraddau uwch TTT yn berthnasol iddynt. Prynwyd y rhan fwyaf o'r rhai hynny i'w defnyddio at bwrpas heblaw am fel prif breswylfa’r perchennog.


Fodd bynnag, nid yw'n gywir defnyddio'r data i wneud datganiadau fel:



> ...% o’r eiddo yn ... yn ail gartrefi.


Mae hyn yn anghywir ar 2 gyfrif oherwydd ei fod yn:


* gwneud honiad am yr holl eiddo \- nid dim ond yr eiddo a werthwyd yn ystod y flwyddyn
* datgan yn anghywir bod yr holl drafodiadau cyfradd uwch yn ymwneud ag ail gartrefi


Mae hyn yn arbennig o broblemus gan fod gan y term 'ail gartrefi' wahanol ystyron mewn gwahanol gyd\-destunau.


Mae'n well peidio â gwneud honiadau ynglŷn â thrafodiadau cyfradd uwch yn newid proffil y stoc mewn ardal. Dim ond gydag amcangyfrifon o'r stoc gyfan y gellir gwneud hyn yn ddibynadwy, oherwydd fel y nodwyd yn gynharach, mae'n eithaf posibl bod llawer o'r trafodiadau cyfraddau uwch mewn categorïau lle’r oedd cyfraddau uwch yn berthnasol iddynt beth bynnag cyn i'r trafodiad ddigwydd. 


I ddefnyddwyr sydd â diddordeb arbennig mewn stoc o eiddo preswyl, mae data’r dreth gyngor y cyfeiriwyd ato'n gynharach yn ffynhonnell ddefnyddiol o wybodaeth ar lefel awdurdod lleol.




 
Allwn ni wella ein data?
------------------------


Rydym yn cydnabod bod awydd cynyddol am y data hyn. Felly, rydym wedi dechrau arbrofi gyda'r data.


### 1\. Dadansoddi effaith pontio


Drwy edrych ar yr achosion o 2018\-19 sydd wedi'u had\-dalu ers hynny, rydym wedi gallu modelu effaith pontio o fewn y data a gyhoeddwyd gennym ar gyfer 2019\-20\. Gall person adhawlio’r dreth cyfradd uwch os yw'n cael gwared ar ei brif breswylfa flaenorol o fewn 3 blynedd i'r dyddiad y mae'n caffael ei brif breswylfa newydd, ond bydd y rhan fwyaf yn digwydd o fewn ond bydd y rhan fwyaf yn digwydd o fewn y flwyddyn gyntaf neu’r ail flwyddyn. 


### 2\. Gwahanu data cwmnïau


Rydym wedi gwahanu elfen pryniannau cwmnïau oddi wrth y data ac wedi adrodd ar hyn gan ddefnyddio 2 gategori:


* y cyntaf yw'r pryniannau hynny sy'n ymwneud â'r sector cyhoeddus, yn gyffredinol ym maes tai cymdeithasol ynghyd â'r rhai sy'n ymwneud â phryniant dros dro canolradd (rhai darparwyr morgeisi amgen neu gyfnewid rhannol gan adeiladwyr tai ayb.) ynghyd â'r rhai sy'n cael eu symud o amgylch cwmnïau – mae'r rhain i gyd yn cael eu rhyddhau yn gyffredinol
* yr ail yw popeth arall yn nhermau pryniannau cwmnïau sy’n fwy tebygol o fod yn berthnasol i'w ddefnyddio yn y sector prynu\-i\-osod, ond gall hefyd fod yn berthnasol yng nghyd\-destun ail gartrefi a chartrefi gwyliau (ond nad oes gennym lawer o wybodaeth amdano ar hyn o bryd)


### 3\. Unigolion sy'n prynu eiddo i'w ddefnyddio at bwrpas heblaw am fel eu prif breswylfa eu hunain


Drwy eithrio o’r cyfanswm amcangyfrifiad o drafodiadau y disgwylir iddynt fod yn pontio a'r 2 fath o bryniant gan gwmnïau, a amcangyfrifir uchod, rydym yn ei hanfod yn cael ein gadael gydag unigolion sy’n prynu eiddo i'w ddefnyddio at bwrpas heblaw am fel eu prif breswylfa eu hunain. Gallwn yn awr fireinio'r datganiadau cyntaf a wnaed yn gynharach i fod ychydig yn fwy uniongyrchol, er enghraifft:



> Yn 2019\-20, cafodd tua ... eiddo yn ... eu prynu gan unigolion nad oeddent yn eu defnyddio fel eu prif breswylfa eu hunain


Noder y defnydd o'r gair "tua", fodd bynnag. Byddem bob amser yn argymell defnyddio "tua" gan fod lefel o amcangyfrif yn gysylltiedig â hyn.


Mae'r siart isod yn crynhoi sut yr adlewyrchir y manylion ychwanegol hyn yn y data 2019\-20 a gyhoeddwyd gennym ar 7 Gorffennaf yn ein hystadegau TTT blynyddol. Mae'r daenlen amgaeedig yn nodi'r holl ddata ac yn rhoi manylion llawnach am y dulliau a ddefnyddir.




 


Image
 ![Mae Siart 1 yn dangos y gwahanol fathau o drafodion cyfradd uwch sydd wedi'u pentyrru fel canran o'r holl drafodion preswyl ar gyfer pob awdurdod lleol a Chymru.  Caiff y data eu didoli yn ôl y data ar gyfer prynu unigol nad ydynt wedi'u prynu fel prif breswylfa.](/sites/default/files/2020-11/eglurhad-o-ystadegau-ardaloedd-lleol-awdurdod-cyllid-cymru-siart-1_0.svg)



 





### Dogfennau


* #### Eglurodd data a ddefnyddiwyd yn ystadegau ardaloedd lleol Awdurdod Cyllid Cymru,
 math o ffeil: xlsx, maint ffeil: 29 KB



29 KB




 
Beth nesaf?
-----------


Mae'r gwaith dadansoddi hwn yn mynd rhagddo. Un o'r pethau yr hoffem ymchwilio iddo yw rhagor o wahanu o fewn elfennau 'wedi’u prynnu gan unigolion i'w defnyddio at bwrpas heblaw am fel prif breswylfa' neu 'bryniant gan gwmni’n ehangach' y data.


Rydym yn gobeithio, os gallwn gysylltu â data o Gofrestr Landlordiaid Cymru yna y bydd yn bosibl gwahanu rhentu tymor hwy. Gallai hyn olygu efallai y byddai’r gweddill yn mapio'n agosach at y diffiniad culach o ail gartrefi a grybwyllwyd yn gynharach, er y bydd angen i hyn hefyd gael ei lywio gan waith ehangach, gan adlewyrchu'r diffiniadau a ddefnyddir yng nghyd\-destun ail gartrefi ar y pryd.


Hoffem hefyd ymestyn y modelu i'n setiau data daearyddol eraill, gan gynnwys ardaloedd etholaethau'r Senedd; ardaloedd difreintiedig; neu grwpiau gwahanol o ardaloedd lleol yn seiliedig ar nodweddion cyffredin eraill o bosibl.




 
Byddem yn croesawu eich adborth
-------------------------------


Os ydych yn credu y bydd rhywfaint o’r dadansoddi pellach hwn yn ddefnyddiol, neu os oes gennych unrhyw sylwadau ar y data rydym eisoes yn ei gyhoeddi ar naill ai TTT neu Dreth Gwarediadau Tirlenwi, byddem yn falch o glywed gennych. Os oes gennych unrhyw sylwadau neu ymholiadau am ddefnyddio’n data, anfonwch e\-bost atom: data@acc.llyw.cymru







Translation:


 
In July 2019, we published our first annual statistics for Land Transaction Tax (LTT). This included data showing the numbers of land transactions that occurred in local areas across Wales, including data for local authorities; Senedd constituencies; areas of deprivation; and built up areas.


These statistics built on annual data produced previously by HMRC on Stamp Duty Land Tax (SDLT) for local authorities until 2018\. HMRC was responsible for administering SDLT in Wales until 31 March 2018\. We started collecting and managing LTT on 1 April 2018\.


We published our latest data by local areas for April 2019 to March 2020 in July (2020\). This provided detailed statistics on both residential and non\-residential transactions for local authorities, alongside statistics for only residential transactions for the other geographic aspects.


Breaking down counts of tax transactions and the associated revenue into figures for each local area may appear relatively simple. To do this, we allocate transactions to each based on the location of property or land being taxed. While this is possible, there are some complex scenarios. For example:


* when there are multiple land items involved in a transaction and they span several local areas
* where the postcode of the land provided contradicts the local authority stated on the return, or is not provided at all


The quality section for the release explains how we’ve resolved these issues, and this article discusses some of the challenges in interpreting these statistics.




 
Interpreting the statistics: factors to consider
------------------------------------------------


The statistics provide numbers of transactions in a particular year. That means:


* the data relate to property that has changed hands during that year and should not be mistaken for a count of the entire stock of residential and non\-residential property in any given area
* with only 2 years’ worth of data, we cannot yet tell if transactions that take place in any given year are representative of the overall stock of property for each area. In short, any given year’s transactions may not be an unbiased sample of that overall stock


We can, however, use the data to highlight the extent of variation in the value of properties and the tax raised per transaction in each Welsh local authority area.


We can also analyse which types of transactions take place in each area and note, for example, that there are different profiles for residential and non\-residential transactions across individual local authorities in Wales.


By relating residential transactions with sources that estimate the stock of residential property, such as the number of council tax dwellings (local authority data) or council tax stock of properties data (Valuation Office Agency), we can also identify areas where, for example, there are comparatively more transactions.




 
Higher residential rates of LTT: charges and when it applies
------------------------------------------------------------


We’ve seen increasing interest in understanding how and when higher residential rates apply to LTT. When they do apply, an additional percentage of the purchase price is part of the tax. The additional percentage was effectively an additional 3% on the main residential rates. On 27 July 2020, the main rates starting threshold was temporarily increased to £250,000 until 31 March 2021\. However, this change does not apply to higher residential rates transactions. This has effectively increased the additional rate to between 3% and 4%, depending on the value of the property.


There are several reasons why the higher rates of tax applies depending on whether the buyer is an individual(s) or a company. The 3 main reasons are:


### 1\. Not a main residence


Higher rates applies to all individuals who buy property that is not to be their main residence, including:


* residential property that is not used by the owner as their main residence \- this might include, for example, a residence used for weekends, for holidays, on a seasonal basis or during the working week to facilitate access to a place of work
* homes bought for the purpose of renting to other people for short and long\-term use \- this might include residential letting or holiday letting, with the latter possibly combined with occasional use by the owner as well
* homes acquired for relatives; for example, elderly dependants, children or students
* homes bought to be developed or renovated for onward resale


### 2\. Bridging


Higher rates applies to an individual buying a property as a new main residence, where they have not sold their previous residence at the time of purchase. However, if the taxpayer sells their former main residence within 3 years, the individual is eligible for a refund of the higher rates element of the tax. In these cases, the transaction is changed to main rates residential at the point the refund is claimed.


### 3\. Companies


Higher rates applies to any company or organisation purchasing residential property for any purpose. For example, companies buying property for letting purposes, or for redevelopment.


It’s important to note that if certain conditions are met, a tax relief applies to some of the company cases which may fully or partially cover their liability when purchasing residential property. Examples of relieved transactions in this context include:


* movement of property between different parts of the same group of companies
* purchases by social housing providers
* companies providing certain alternative finance mortgages
* part exchange purchases by housebuilders and in other circumstances


These transactions still form part of the higher rates transaction counts.


We publish different statistics for higher rates transactions, including the total revenue raised and the number of refunds made each month. At a local area level, we publish the annual percentage of residential transactions for which the higher rates applies.




 
Using higher rates of LTT data accurately
-----------------------------------------


The higher rates of LTT often applies when the taxpayer is buying a property that is not to be their main residence. These data are sometimes used to comment on and highlight differences in second home ownership across Wales. Why may this not be appropriate?


First, there’s not a common understanding of a second home and different definitions are often relevant in different circumstances.  We can broadly look at 2 scenarios:


* a wider definition applies and may include any property that is not lived in by the owner as their main residence. However, it may be lived in by others, such as private renters, or other family members
* a narrower definition of properties used only by the owner for only part of the year


There’s also the added complication of how using the property as part of a holiday letting business might interact with these definitions.


Second, the system used to administer the tax does not need to directly distinguish between the reasons for charging higher rates. It simply asks whether the higher rates applies. It’s not possible to directly identify these elements within the data, although we can do something here, as explained later.


Third, the point made earlier that these statistics only apply to change in a given year \- and may not be representative of all property in the area \- is pertinent, for 2 reasons:


* only a relatively small share of residential properties (less than 5%) change hands each year, and with only 2 years’ worth of data so far, it is unknown whether higher rates properties transact more often than other residential transactions. If that is the case, it is unlikely that conclusions drawn from that higher rates data can be reliably applied to the entire stock of property in a given area
* we cannot routinely tell whether properties were already in one of the categories to which higher rates applies before the transaction. As such, it’s not possible to argue that transactions in a given year change the ownership profile over the stock of property. For example, a transaction may already be a holiday home sold to a person who will again use it as a holiday home, or sold from one buy\-to\-let landlord to another


Finally, when considering breakdowns of higher rates transactions, there will inevitably be some averaging out within different geographical areas. For example, when looking at local authority data, there will be areas where the categories above apply to differing degrees, and the effect of any single factor may be reduced across the entirety of the local authority. However, it’s worth noting that some parts of Wales are likely to have relatively high concentrations of more than one factor (e.g. those with both student populations and popular tourism locations).




 
Using the data accurately: advice
---------------------------------


Any use of these statistics should reflect the fact we are referring to ‘in\-year’ transactions of properties and not the total stock of properties, as well as being clear about what is included. Ideally, the data should be combined with other information\- for example, knowledge of the private rented sector market in an area.  Referring to both data sets will create a more complete picture than using our LTT data in isolation.


If the LTT data are being used in isolation, however, we’d advise that this is done with careful consideration of the information we publish. One thing we know already is that most of the higher rates transactions fall into the “bought for use other than as a main residence by the owner” category, whether bought by an individual or a company.




 
How to express the statistics: examples
---------------------------------------


We can legitimately use the data to make statements like:



> In 2019\-20, … properties in … were subject to the higher rates of LTT, most of which were bought for use other than as a main residence by the owner.



> In 2019\-20, … was the area with the highest proportion of sales subject to the higher rates of LTT. Most of those were bought for use other than as a main residence by the owner.


However, it’s not accurate to use the data to make statements like:



> …% of property in … are second homes.


This is incorrect on 2 counts because it’s:


* making an assertion about all property \- not just those which were sold in\-year
* incorrectly stating that all higher rates transactions relates to second homes


This is especially problematic where the term ‘second homes’ has different meanings in different contexts.


It’s best not to make assertions around higher rates transactions changing the profile of stock in an area. This can only be done reliably with estimates of the whole stock, because as stated earlier, it’s quite possible that many of the higher rates transactions were in categories to which higher rates applied anyway before the transaction took place. 


For users particularly interested in stock of residential property, the council tax data referred to earlier is a useful source of information at local authority level.




 
Can we improve our data?
------------------------


We recognise that there’s growing appetite for these data. As such, we’ve started to experiment with the data.


### 1\. Analysing the effect of bridging


By looking at the cases from 2018\-19 that have been refunded since, we have been able to model the effect of bridging within the data we published for 2019\-20\. A person can reclaim the higher rates tax if they dispose of their former main residence within 3 years of the date they acquire their new main residence, but most will occur within the first or second years. 


### 2\. Breaking out company data


We have split the company purchase element out from the data and reported this using 2 categories:


* the first is those purchases relating to the public sector, generally in the social housing space plus those which relate to intermediate temporary purchase (certain alternative mortgage providers or part exchange by housebuilders etc.) plus those which are moved around companies – all of these are generally relieved
* the second is everything else in the company purchase terms which is more likely to be relevant to use in the buy to let sector, but may also be relevant in the second or holiday home context (but for which we have limited information currently)


### 3\. Individuals buying property for use other than own main residence


By excluding from the total an estimate of transactions which are expected to be bridging and the 2 types of company purchases, estimated above, we’re essentially left with individuals buying property for uses other than their own main residence. We can now refine the first of the statements made earlier to be a little more direct, for example:



> In 2019\-20, approximately … properties in … were bought by individuals not using it as their own main residence


Note the use of the word “approximately”, however. We’d always recommend using “approximately” as there is a level of estimation involved.


The chart below summarises how this extra detail is reflected in the 2019\-20 data we published on 7 July in our annual LTT statistics. The attached spreadsheet sets out all the data and provides fuller details around the methods used.




 


Image
 ![Chart 1 shows the different types of higher rate transactions stacked as a percentage of all residential transactions for each local authority and Wales.  The data are sorted according to the data for individual purchase not bought as a main residence.](/sites/default/files/2020-11/welsh-revenue-authority-local-area-statistics-explained-chart-1_0.svg)



 





### Documents


* #### Data used in Welsh Revenue Authority local area statistics explained,
 file type: xlsx, file size: 29 KB



29 KB




 
What’s next?
------------


This analysis work is in progress. One of the things we’d like to investigate is further separation within the ‘bought by individuals for uses other than as a main residence’ or the ‘wider company purchase’ elements of the data.


We hope that if we can link to data from the Welsh register of landlords then separating out longer\-term rentals will be possible. This might mean the remainder might represent more closely the narrower definition of second homes mentioned earlier, although this will also need to be informed by wider work, reflecting definitions used in the second home context at the time.


We’d also like to extend the modelling to our other geographic datasets, including Senedd constituency areas; areas of deprivation; or possibly different groupings of local areas based on other common characteristics.




 
We’d welcome your feedback
--------------------------


If you think any of this further analysis will be useful or, have any comments on the data we already publish on either LTT or Landfill Disposals Tax, we’d be interested in hearing from you. If you have any comments or queries about using our data, please email us: data@wra.gov.wales