Indemnisation des personnes expropriées
Comment est fixée l’indemnité principale d’expropriation ?
Évaluation des biens

L’indemnité principale d’expropriation doit correspondre à la valeur vénale du bien exproprié, c’est-à-dire au prix auquel il aurait pu être vendu sur le marché immobilier dans des conditions normales. Pour aider les personnes expropriées à apprécier cette valeur, un service en ligne permet d’accéder aux informations relatives aux ventes de biens immobiliers comparables (type de bien et superficie similaire). Il est accessible depuis l’espace particulier du site impots.gouv.fr : Ce service fournit des données sur les ventes intervenues dans le même secteur géographique et sur une période donnée. Les informations communiquées concernent notamment :
- La localisation du bien (adresse, commune/département, références cadastrales)
- Ses principales caractéristiques (année de construction, superficie, type de bien, nombre de pièces, étage, présence d’un ascenseur, matériaux de construction, etc.)
- La date et le prix de vente (modalités de calcul prix/surface et prix/nombre de dépendances)
Ces éléments permettent de comparer le bien exproprié à des biens similaires et de déterminer une estimation réaliste de sa valeur. Seules les transactions intervenues au cours des 9 dernières années peuvent être consultées. Évaluation des bâtiments expropriés: En l’absence d’accord entre l’ expropriant et l’exproprié sur la valeur du bien, le juge de l’expropriation fixe le montant de l’indemnité principale. Le juge de l’expropriation choisit alors librement la méthode d’évaluation la plus adaptée à la situation. En effet, plusieurs méthodes d’évaluation peuvent être utilisées selon la nature du bien et les circonstances :
- L’évaluation par comparaison . C’est la méthode la plus couramment utilisée. Elle consiste à comparer le bien exproprié à d’autres biens présentant des caractéristiques proches récemment vendus dans des zones géographiques similaires. Cette approche permet de déterminer une valeur moyenne représentative du marché immobilier local.
- L’évaluation par le revenu . Cette méthode est utilisée principalement pour les immeubles loués. Elle consiste à estimer la valeur vénale du bien à partir des revenus qu’il rapporte, c’est-à-dire les loyers perçus chaque année. Le juge applique ensuite un coefficient de capitalisation pour transformer ce revenu annuel en valeur de vente.
- L’évaluation par le coût de reconstitution . Elle est réservée à des biens particuliers, principalement des immeubles classés. La valeur est alors estimée d’après le coût nécessaire pour reconstituer le bien à l’identique, en tenant compte de son état et de sa durabilité.
- L’évaluation de récupération foncière . Cette méthode s’applique lorsque la valeur du terrain est nettement supérieure à celle des constructions qu’il supporte. Les bâtiments sont alors considérés comme devant être démolis, et seule la valeur du terrain nu est retenue, diminuée du coût estimé de la démolition. Elle est utilisée notamment pour les immeubles vétustes, insalubres ou voués à la destruction, mais ne peut pas s’appliquer à des constructions en bon état.
- L’évaluation du bilan promoteur ou du compte à rebours . Cette méthode consiste à partir du prix de vente final d’une opération immobilière (construction, réhabilitation ou aménagement) et à en déduire l’ensemble des coûts liés à l’opération, notamment le coût des travaux. Elle permet d’estimer la valeur d’un terrain constructible en fonction de son potentiel de construction. Toutefois, en raison de son caractère incertain et des nombreuses hypothèses à prendre en compte, cette méthode est rarement retenue.
(À savoir: La personne expropriée peut présenter au juge la méthode d’évaluation qu’elle souhaite voir retenue. Elle a également le droit de contester les réductions ou abattements proposés par l’ expropriant ou le commissaire du gouvernement , en fonction de la situation de son bien.)