Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Régime fiscal de la SCI
Imposition des bénéfices

La SCI relève, par défaut, du régime de l' impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices réalisés par la société (au titre de la location d'un immeuble, par exemple) sont imposés au nom personnel de chaque associé à proportion de sa quote-part dans le capital social. Ainsi, chaque associé doit déclarer en fonction de sa quote-part, les revenus afférents à cette activité sur sa déclaration personnelle de revenus. À cet égard, peu importe que les associés aient effectivement perçu les sommes correspondantes, ou que les bénéfices aient été mis en réserve pour être réinvestis dans la société. Si les associés de la SCI sont des sociétés ou entreprises individuelles relevant d’un régime réel d'imposition, chaque associé doit déclarer les revenus afférents à cette activité sur sa déclaration de résultats suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices. Ces règles varient selon la nature de l’associé :
- Sociétés soumises à l’ impôt sur les sociétés (IS) intègrent leur quote-part dans leur résultat imposable à l’IS ;
- Entreprises individuelles ou personnes physiques relevant de l’ impôt sur le revenu (IR) déclarent leur part selon la catégorie correspondant à leur activité : 
- BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour les activités commerciales, artisanales ou industrielles
- BA (bénéfices agricoles) pour les activités agricoles
- BNC (bénéfices non commerciaux) pour les professions libérales ou activités non commerciales
Toutefois, la SCI relève de l' impôt sur les sociétés (IS) dans les 2 situations suivantes :
- La SCI se livre à des activités commerciales (ex : location meublée) dans une proportion qui n'est pas accessoire à son activité civile. L'administration fiscale considère qu'au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, l'activité commerciale n'est plus accessoire et que la SCI doit être soumise à l'IS.
- La SCI opte volontairement pour l'IS dès sa création ou en cours de vie sociale. L'option doit être notifiée, au service des impôts des entreprises (SIE), avant la fin du 3 e mois de l'exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Cette option peut être révoquée jusqu'au 5 e exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée. À l'expiration de ce délai, l'option est irrévocable.
Le montant de l'impôt sur les sociétés (IS) est calculé à partir des résultats du dernier exercice clos. Le taux d'imposition est de 25 % sur le montant du résultat fiscal (taux réduit à 15 % sur la part des bénéfices allant jusqu'à 42 500 €, sous conditions). Le passage de la SCI à l'IS entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values non encore imposées à la date du changement de régime fiscal. SCI : comment choisir entre IR et IS ? Le choix entre l'impôt sur les sociétés (IS) ou l'impôt sur le revenu (IR) peut être influencé par de nombreux paramètres, notamment :
- Importance des loyers perçus par la société
- Montant des charges supportées
- Affectation des résultats
- Taux marginal d'imposition des associés
- Importance du patrimoine immobilier de la société, etc.
La destination de l'immeuble et la nature des travaux peuvent également constituer un critère de choix dans la mesure où les travaux d'amélioration sur un immeuble commercial ne sont pas déductibles dans le régime des revenus fonciers (impôt sur le revenu), alors qu'ils sont amortissables dans le cadre d'une société à l'impôt sur les sociétés (IS).