Charges de copropriété
Comment recouvrer les charges de copropriété impayées ?

Le syndic doit veiller à ce que les copropriétaires règlent régulièrement leur appel de fonds, correspondant à leur quote-part de charges. En cas de manquement des copropriétaires, il revient au syndic de recouvrer les charges impayées. Il s'agit d'une compétence exclusive du syndic qui détient un large pouvoir d'initiative dans les actions à mener.
Cas Dette inférieure ou égale à 5 000 €: Le syndic doit respecter plusieurs étapes pour obtenir le recouvrement de la dette. 1. Envoyer une mise en demeure: Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours). La mise en demeure doit être envoyée par voie électronique , sauf si le copropriétaire a demandé expressément à la recevoir par courrier postal. La mise en demeure peut être adressée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi. 2. Effectuer des actions complémentaires non obligatoires: Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer. 3. Faire une tentative de règlement amiable: En cas d'inaction du copropriétaire défaillant, le syndic a la possibilité de recourir à : 
- Un conciliateur de justice (démarche gratuite)
 
- Ou à un médiateur (démarche payante)
- Ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).
 Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir faire, par la suite, un recours auprès du tribunal . 4. En cas d'échec, agir en justice: Le syndic doit saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble. Il a le choix entre la procédure d'injonction de payer ou le tribunal de proximité . Il peut demander le recouvrement : 
- Des charges échues, c'est-à-dire celles correspondant à tous les appels de fonds déjà émis,
- Ou des charges échues et des provisions de charges (budget prévisionnel et fonds travaux) à venir sur l'année en cours. Il s'agit de la procédure accélérée au fond .
 (À savoir: Le syndic n'a pas à solliciter l'accord préalable du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de charges en justice.)
 5. Inscrire une hypothèque légale: Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat. Il peut notamment inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux. En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.
Cas Dette supérieure à 5 000 €: Le syndic doit respecter plusieurs étapes pour obtenir le recouvrement de la dette. 1. Envoyer une mise en demeure: Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours). La mise en demeure doit être envoyée par voie électronique , sauf si le copropriétaire a demandé expressément à la recevoir par courrier postal. La mise en demeure peut être adressée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi. 2. Effectuer des actions complémentaires non obligatoires: Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer. 3. En cas d'échec, agir en justice: Le syndic doit saisir :