Droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme
Preneur
Obligations du preneur

Pendant toute la durée du bail à ferme, le preneur (locataire) est tenu de respecter les clauses du bail, mais ses obligations ne se résument toutefois pas au seul contenu du contrat. Il est en effet possible que le bail ne mentionne pas toutes les règles du statut du fermage qui s'appliquent néanmoins au contrat. Le preneur est ainsi tenu de respecter les obligations suivantes : Payer le loyer: Le preneur doit payer le loyer (également appelé fermage ) fixé dans le bail, selon les modalités convenues, notamment en ce qui concerne le nombre d'échéances par an, ou le mode de paiement. Entretenir et conserver le fonds: Le preneur (locataire) est tenu de procéder à l'entretien des biens et à leur réparation, sauf si ces réparations résultent de la vétusté de ces biens ou d'un cas de force majeure. Cette obligation concerne les réparations locatives, et non les grosses réparations, sauf si celles-ci sont dues à un manque d'entretien du preneur. Cette obligation de conservation inclut aussi celle consistant, pour le preneur, à préserver les biens qui sont mis à sa disposition : Il s'agit ici d'éviter toute pratique pouvant engendrer leur détérioration. Par exemple, le preneur qui utilise un pesticide interdit qui contamine les terres louées ne préserve pas correctement le fonds. Exploiter et cultiver le fonds: Cela implique pour le preneur :
- d'utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination fixée dans le bail. Le locataire doit ainsi exploiter les biens loués selon l'usage auquel ils sont destinés. Par exemple, il ne pourra pas ouvrir un restaurant dans l'un des bâtiments loués, ou transformer une partie des terres cultivables louées en terrain de golf.
- de garnir le fonds et engranger : il doit apporter au fonds tous les éléments permettant une exploitation effective (bétail, ustensiles, etc). Il doit également récolter et entreposer ses récoltes.
Informer le bailleur préalablement à la réalisation de travaux ou d'améliorations: L'autorisation du bailleur (propriétaire) peut être nécessaire dans certains cas, par exemple lorsqu'il souhaite construire un bâtiment. En savoir plus sur l'information préalable aux travaux ou améliorations: Les améliorations et travaux que le preneur souhaite réaliser nécessitent d’informer le bailleur (propriétaire) préalablement. Cette information consiste à envoyer au bailleur une notification, c'est-à-dire une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) contenant le projet des opérations envisagées. 1- Faculté d'opposition du bailleur: Dans certains cas, l'accord préalable du bailleur n'est pas exigé. Le projet de travaux ou d'améliorations doit être simplement notifié préalablement au bailleur pour qu'il puisse s’y opposer, s'il le souhaite. Cela concerne les situations suivantes :
- Changement de cultures : un tel changement peut par exemple nécessiter des travaux de retournement de pâturages, ou de modification des assolements . En l'absence d'accord amiable entre les parties, le projet doit être notifié au bailleur 1 mois avant le début de travaux (c'est un délai d'opposition ). Le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux afin de s'y opposer , s'il estime que ces changements risquent de dégrader les biens loués. En l'absence d'opposition, ou si celle-ci est rejetée par le Tribunal, le preneur peut librement effectuer les travaux.
- Travaux d’amélioration des bâtiments et des ouvrages incorporés au sol, ou travaux assurant une meilleure productivité (il peut par exemple s'agir d'échange ou de location de parcelles, d'assolement en commun, etc). Le projet doit ici être notifié au bailleur 2 mois avant le début des travaux. Ils pourront ensuite démarrer si le bailleur ne s'y est pas opposé durant cette période. Ce dernier doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux s'il souhaite s'opposer au projet qui lui a été notifé. Il peut également décider de réaliser lui-même les travaux ou améliorations.