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Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)

Le bail dérogatoire (ou de courte durée ) également appelé bail précaire est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce d'une durée maximale de 3 ans. Les règles protectrices du statut des baux commerciaux ne s'appliquent pas. Le bail dérogatoire est adapté pour l’ouverture d’un magasin éphémère ou « pop up store » ou pour tester le lancement d'une nouvelle activité.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- À quelles conditions peut-on conclure un bail dérogatoire ?
- Un état des lieux est-il nécessaire dans un bail dérogatoire ?
- Quel est le montant du loyer du bail dérogatoire ?
- Quelles sont les obligations du locataire à la fin du bail dérogatoire ?
- Que se passe-t-il si le locataire reste dans les lieux après la fin du bail ?
- Le locataire peut-il résilier le bail de courte durée avant la date de la fin du contrat ?
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
À quelles conditions peut-on conclure un bail dérogatoire ?

Un bail dérogatoire (ou de courte durée) peut être conclu lorsque toutes les conditions suivantes sont réunies :
- Le contrat de bail doit être établi par écrit .
- Le bailleur et le locataire doivent exprimer clairement leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux . Ce statut correspond à un ensemble de règles qui s'applique automatiquement au contrat de bail commercial . Il permet au locataire de bénéficier de différents avantages : le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, le versement d'une indemnité d'éviction au locataire en cas de non-renouvellement ou la révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile .
- La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans . Il n'y a pas de durée minimum imposée.
(À savoir: Un bailleur peut signer un ou plusieurs contrats de baux de courte durée sur le même local et avec le même locataire à condition que la durée totale n'excède pas 3 ans.)
Si ces conditions ne sont pas réunies, ce sont les règles du statut des baux commerciaux qui s'appliquent. Le bailleur et le locataire bénéficient d'une grande liberté pour insérer toutes les clauses correspondant à leurs besoins : le type d'activité exercée dans le local , le montant du loyer et des charges, etc. Référence : Code de commerce : article L145-5: Référence : Code civil : article 1709:
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
Un état des lieux est-il nécessaire dans un bail dérogatoire ?

Un état des lieux doit être effectué au moment de la prise de possession des locaux ( état des lieux d’entrée ) et joint au contrat de bail. Un état des lieux doit aussi être établi moment de la restitution des locaux ( état des lieux de sortie ). Ces 2 états des lieux sont établis par les parties de l'une des façons suivantes :
- Soit à l'amiable
- Soit par une personne mandatée par les parties (par exemple un agent immobilier)
(À noter: Lorsque les parties ne sont pas d'accord, elles doivent demander à un commissaire de justice d'établir l'état des lieux. Dans ce cas, les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.)
Référence : Code de commerce : article L145-5:
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
Quel est le montant du loyer du bail dérogatoire ?

Le loyer est fixé librement par les parties et n'est pas plafonné. Les parties peuvent prévoir une clause d'indexation du loyer : le loyer peut alors varier automatiquement, à la hausse ou à la baisse, selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) ) ou l'indice des loyers des activités tertiaires ( l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ).
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
Quelles sont les obligations du locataire à la fin du bail dérogatoire ?

En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée et il cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat. Il n'est donc pas nécessaire que le bailleur donne congé au locataire. De son côté, le locataire n'a pas à adresser son congé 6 mois à l'avance au bailleur. À la fin du bail, le locataire doit suivre les étapes suivantes :
- Libérer les lieux
- Rendre les clefs le dernier jour du contrat
- Établir un état des lieux de sortie.
(Attention: Le locataire doit payer le loyer pendant toute la durée du bail, même dans le cas où il quitte le local avant la date de fin prévue dans le contrat.)
Référence : Code civil : article 1737: Référence : Code de commerce : article L145-5:
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
Que se passe-t-il si le locataire reste dans les lieux après la fin du bail ?

Lorsque le locataire reste dans les locaux après la fin du bail, le bailleur doit lui demander par écrit de quitter les lieux. S'il ne le fait pas, le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial.
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
Que se passe-t-il si le locataire reste dans les lieux après la fin du bail ?
Demande du bailleur de quitter les lieux

Lorsque le locataire reste dans les lieux après la date de fin du bail, le bailleur doit mettre fin à cette occupation des locaux. Cela lui permet ainsi d’éviter la transformation du bail dérogatoire en bail commercial. Pour récupérer les locaux, le bailleur a un délai d’ un mois à compter de la date de fin fixée dans le bail pour demander au locataire de quitter les lieux. Pour cela, il doit lui adresser un des documents suivants :
- Soit un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Soit une lettre recommandée avec AR demandant au locataire de quitter les lieux
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
Que se passe-t-il si le locataire reste dans les lieux après la fin du bail ?
Absence de réaction du bailleur

Si le locataire se maintient dans les locaux à l'expiration de la durée du bail dérogatoire, et que le bailleur ne s'est pas pas manifesté au plus tard dans un délai d'un mois, un nouveau bail est automatiquement conclu. Ce nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux. En d'autres termes, lorsque le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il bénéficie alors d'un bail commercial. Celui-ci prend effet dès le lendemain de la date d’expiration contractuelle du bail dérogatoire. Exemple: Un bailleur annonce au locataire 2 jours après le terme du bail dérogatoire qu'il ne souhaite pas poursuivre le contrat. Dans ce cas, le locataire ne peut pas revendiquer le bénéfice d'un bail commercial. Référence : Code de commerce : article L145-5:
Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
Le locataire peut-il résilier le bail de courte durée avant la date de la fin du contrat ?

Le bail dérogatoire (ou de courte durée ) est signé pour une période ferme. Cela signifie qu'il n'est pas possible de mettre un terme au contrat avant la date de fin fixée dans le contrat. Le locataire qui souhaite quitter les lieux avant la fin du bail de courte durée doit en principe payer les loyers pendant toute la durée prévue dans le contrat. Il peut toutefois essayer de négocier à l'amiable avec le bailleur pour un départ anticipé. Cependant, les parties ont la possibilité d’insérer une clause de résiliation au moment de la signature du contrat de bail. Cette clause permet ainsi de mettre fin au contrat avant le terme prévu. Elle précise les conditions de cette résiliation (délai de préavis, notification, etc).
Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?

Si vous êtes propriétaire d'un logement mis en location avec un bail d’habitation vide et que vous avez l'impression que le locataire est définitivement parti, sans vous en avoir averti (par exemple, parce qu’il ne paie plus le loyer et qu’il ne retire plus le courrier de sa boîte aux lettres), vous ne pouvez reprendre possession de ce logement qu’après avoir respecté certaines règles. Nous vous expliquons comment faire. La démarche est différente selon que le logement a été loué vide (c’est-à-dire avec un bail d'habitation vide) ou loué meublé (c’est-à-dire avec un bail d'habitation meublé ou avec un bail mobilité) :

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Faire constater l’état d’abandon par un commissaire de justice
- Faire intervenir le juge
- Informer le locataire de la décision du juge
- Charger le commissaire de justice de la reprise des lieux
Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?
Logement vide
Faire constater l’état d’abandon par un commissaire de justice

Si vous supposez que le locataire a abandonné le logement dont vous êtes le propriétaire, vous devez charger un commissaire de justice de délivrer au locataire une mise en demeure de justifier qu'il occupe bien le logement. (À savoir: En cas d'impayés de la part du locataire, le commissaire de justice peut intégrer la mise en demeure à un commandement de payer ou un commandement de justifier d’une assurance locative.)
Après la signification de la mise en demeure par le commissaire de justice, le locataire a 1 mois pour répondre. Sans réponse du locataire dans ce délai, le commissaire de justice peut constater l'état d'abandon du logement. Pour cela, il doit entrer dans le logement en présence de 2 témoins :
- Le maire de la commune, ou un conseiller municipal, ou un agent municipal habilité et une autorité de police ou de gendarmerie
- Ou, en dernier recours, 2 personnes majeures, sans lien avec le commissaire de justice ou avec vous-même
Si le logement paraît abandonné, le commissaire de justice dresse un procès verbal d'abandon. Si des biens (par exemple, des meubles) ont été laissés sur place, il en fait l'inventaire et indique leur valeur marchande.
Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?
Logement vide
Faire intervenir le juge
Démarche

Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection sur requête remise ou adressée au greffe du tribunal du lieu où se trouve le logement loué. La requête doit comporter les informations suivantes :
- Objet de la demande (demande de résiliation du bail en vue de la reprise du local abandonné)
- Identité du locataire et adresse de son domicile
- Identité, profession, adresse, nationalité, date et lieu de naissance du propriétaire (si le propriétaire du logement est une personne physique ), ou forme, dénomination, siège social et nom de son représentant légal (si le propriétaire du logement est une personne morale )
- Indication des justificatifs sur lesquels se fonde la demande
- Indication de la juridiction devant laquelle la demande est faite
La requête doit être datée, signée et accompagnée de tous les documents justificatifs (bail...), dont le procès-verbal d'abandon rédigé par le commissaire de justice. (À savoir: Par la même requête, vous pouvez également demander la condamnation du locataire au paiement des impayés liés au bail.)
Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?
Logement vide
Faire intervenir le juge
Décision du juge

Cas Le juge estime que la requête est fondée: Le juge rend sa décision par ordonnance . Il constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. En cas d'impayés, il peut également statuer sur la demande de paiement. Lorsque le logement contient encore des biens, le juge tranche sur leur devenir. En se fondant sur l'inventaire fait par le commissaire de justice, il peut autoriser la vente aux enchères publiques de certains biens et déclarer les autres abandonnés, après un délai d'un mois accordé au locataire pour les retirer du logement.
Cas Le juge rejette la requête: Le juge rend sa décision par ordonnance . Vous ne pouvez pas contester la décision du juge. Mais vous pouvez engager une procédure pour faire résilier le bail (notamment pour impayés) et demander l'expulsion .
Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?
Logement vide
Informer le locataire de la décision du juge

Lorsque le juge reconnaît le bien-fondé de votre requête, vous avez 2 mois pour charger un commissaire de justice de signifier l'ordonnance au locataire. (Attention: Si l'ordonnance n'est pas signifiée dans ce délai, elle n’est plus valable.)
La signification doit obligatoirement indiquer au locataire les informations suivantes :
- Date de l’acte du commissaire de justice
- Nom, prénoms, profession, adresse, nationalité, date et lieu de naissance du propriétaire (si le propriétaire du logement est une personne physique ), ou forme, dénomination, siège social et nom du représentant légal (si le propriétaire du logement est une personne morale )
- Nom, prénoms, adresse et signature du commissaire de justice
- Nom et adresse du destinataire de la signification
- Comment contester l'ordonnance du juge (délai, tribunal compétent, forme de la contestation)
- Comment prendre connaissance des documents sur lesquels se fonde la demande du propriétaire
- Impossibilité de contester l'ordonnance après le délai légal et droit consécutif du propriétaire à reprendre possession de son logement
- Si l’ordonnance prend en compte les meubles laissés sur place, possibilité de les retirer du logement dans un délai d'un mois , indication que sans contestation de l’ordonnance dans le délai légal les meubles seront vendus ou évacués, et rappel des 2e et 3e alinéas de l’article R433-5 et de l’article R433-6 du code des procédures civiles d’exécution .
Si le commissaire de justice remet au locataire la signification en mains propres, il doit également l'informer verbalement de ses droits. (Attention: Le locataire peut contester l'ordonnance dans le mois qui suit sa signification , en envoyant ou en déposant une déclaration au greffe du tribunal. Le locataire et vous êtes alors convoqués à l'audience par lettre recommandée avec accusé de réception. Le jugement rendu remplace l'ordonnance du juge. Si le tribunal constate que votre demande initiale était abusive, vous pouvez être condamné à une amende civile allant jusqu'à 10 000 € .)
Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?
Logement vide
Charger le commissaire de justice de la reprise des lieux

Lorsque le locataire ne conteste pas l'ordonnance dans le mois qui suit sa signification, vous devez par la suite charger un commissaire de justice de la reprise des lieux. Pour cela, le commissaire de justice se rend dans le logement. Il y dresse un procès-verbal de reprise des lieux, qui doit contenir les informations suivantes :
- Les opérations faites par le commissaire de justice, l'identité du serrurier et des témoins
- La désignation du tribunal compétent pour contester l'expulsion.
Ce procès-verbal doit être remis en main propre ou signifié au locataire expulsé. (À savoir: Les papiers et documents personnels du locataire sont placés sous enveloppe scellée et conservés par le commissaire de justice pendant 2 ans . Les biens ayant une valeur marchande seront vendus aux enchères. Le produit de la vente, après déduction des frais et des sommes qui vous sont dues, est remis à la personne expulsée par l'intermédiaire de la Caisse des dépôts et consignations.)
Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?
Logement meublé

Dans le cas d’un logement loué avec un bail d’habitation meublé ou avec un bail mobilité, vous devez faire appel au juge pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire (sur le motif de loyers impayés de loyer, par exemple). Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement loué.
Transformer une entreprise individuelle en société : les questions à se poser

La transformation de l'entreprise individuelle (EI) en société peut être motivée par différents objectifs . Cette mise en société peut prendre la forme d'un apport ou d'une cession de l'entreprise individuelle à la société nouvellement créée.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Quel est l'intérêt de passer en société ?
- Comment transformer une EI en société ?
- Comment choisir la forme juridique de la nouvelle société ?
Transformer une entreprise individuelle en société : les questions à se poser
Quel est l'intérêt de passer en société ?

La transformation de l'entreprise inviduelle (EI) en société peut être justifiée par des motivations de nature économique, juridique, fiscale ou sociale. L'entrepreneur doit mesurer, avec un professionnel (avocat, expert-comptable), les avantages et les inconvénients que le passage en société présente pour son projet compte tenu de sa situation personnelle (contraintes économiques, situation familiale, patrimoine, objectifs et conséquences fiscales et sociales).
Transformer une entreprise individuelle en société : les questions à se poser
Quel est l'intérêt de passer en société ?
Motivations économiques

Pour développer son entreprise individuelle, le chef d'entreprise doit augmenter son investissement financier personnel ou faire appel au crédit bancaire. Ce fonctionnement constitue une solution adaptée lorsque les capitaux à injecter dans le projet sont minimes et peuvent être apportés par l'entrepreneur. En revanche, cela peut représenter un frein au développement des projets de plus grande envergure, nécessitant des volumes de financements importants. Le passage en société permet à l’entrepreneur d’accueillir d’autres associés ou actionnaires. Il peut ainsi poursuivre le développement de l'entreprise plus facilement grâce à l’entrée de nouveaux fonds et/ou de nouvelles compétences. Ce cadre favorise également les rapprochements entre les entreprises par la création de filiales communes ou de prises de participation. De plus, dans l’entreprise individuelle, le chef d’entreprise doit financer le développement sans pouvoir rémunérer ses avances de fonds. Au contraire, dans les sociétés, les avances consenties par un associé peuvent bénéficier du régime fiscal des intérêts des comptes courants d’associés. Les intérêts versés aux associés sont, sous certaines conditions, déductibles des bénéfices de la société.
Transformer une entreprise individuelle en société : les questions à se poser
Quel est l'intérêt de passer en société ?
Motivations juridiques

Depuis le 15 mai 2022, les patrimoines personnel et professionnel de l'entrepreneur individuel sont séparés. Le chef d’entreprise n'est plus entièrement responsable des dettes de son entreprise individuelle sur tous ses biens personnels. Désormais, ses biens personnels sont protégés de toutes actions par les créanciers professionnels. Néanmoins, l'entrepreneur individuel peut renoncer à cette protection à la demande de l'un de ses créanciers. Par exemple, une banque peut lui demander de renoncer à cette protection avant de lui accorder un prêt. En comparaison, la société bénéficie de la personnalité morale et est dotée d’un patrimoine propre. Elle crée un cloisonnement entre les biens de l’entrepreneur et ceux de l'entreprise. Le risque encouru par les associés, sauf sociétés de personnes (SNC, SCS, sociétés civiles...), se limite au montant des apports que chacun a effectués lors de la constitution de la société. Le choix d'exercer sous forme de société peut donc s'avérer plus avantageux à ce niveau.
Transformer une entreprise individuelle en société : les questions à se poser
Quel est l'intérêt de passer en société ?
Motivations fiscales

Les bénéfices d’une entreprise individuelle s'ajoutent aux autres revenus réalisés par le chef d'entreprise (placements financiers, plus-values immobilières, pensions, etc.) et sont soumis à l’ impôt sur le revenu (IR). Ces bénéfices obéissent à la progressivité du barème de l’impôt, faisant obstacle à l'autofinancement de l'entreprise individuelle. De plus, l'entrepreneur individuel ne peut pas déduire d’éventuelles rémunérations de son bénéfice imposable. C'est notamment le cas des sommes qu’il se verse par l’intermédiaire de son entreprise. Le passage en société peut permettre à l’entrepreneur individuel de distinguer son imposition personnelle et l’imposition de l’entreprise en choisissant l’ impôt sur les sociétés (IS), au taux normal de 25 %. Sans basculer en société, l'entrepreneur individuel peut opter pour l'assimilation à l'EURL sur le plan fiscal et être ainsi soumis à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’entrepreneur peut bénéficier du régime de neutralité fiscale qui lui permet de placer en report d’imposition les plus-values. Pour en savoir plus, se reporter à la fiche passer de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés .
Transformer une entreprise individuelle en société : les questions à se poser
Quel est l'intérêt de passer en société ?
Motivations sociales

L’entrepreneur individuel est un travailleur non salarié (TNS). Il est rattaché à la sécurité sociale des indépendants (SSI) faisant partie intégrante du régime général de la Sécurité sociale. (À noter: Le gérant majoritaire de SARL et le gérant associé unique d'EURL sont également rattachés à la sécurité sociale des indépendants (SSI).)
Au contraire, le dirigeant de société par actions (SAS, SA, SCA...) et le gérant minoritaire de SARL sont assimilés-salariés et cotisent au régime général de la Sécurité sociale. Leur protection sociale est quasi-identique à celle d’un salarié (assurance-chômage exceptée). Le dirigeant assimilé-salarié supporte un taux de cotisations sociales plus élevé que le travailleur non-salarié (TNS) mais profite en contrepartie d’une meilleure prévoyance et d’une retraite complémentaire plus importante. Précisons que l'écart entre les 2 statuts (notamment le poids des cotisations sociales) se creuse à mesure que la rémunération du dirigeant augmente. (Attention: Malgré son statut d'assimilé-salarié, le dirigeant ne peut pas bénéficier d’allocations chômage en cas de perte de ses fonctions de mandataire social (sauf cas de cumul avec un contrat de travail...).)
Transformer une entreprise individuelle en société : les questions à se poser
Quel est l'intérêt de passer en société ?
Motivations patrimoniales

En cas de décès de l'exploitant, l'entreprise individuelle revient en indivision aux héritiers qui doivent à l'unanimité donner mandat à l'un d'entre eux pour gérer l'affaire familiale. Dans cette attente, l'entreprise familiale risque d'être paralysée. Le passage de l'EI en société peut permettre de prévenir les conséquences de cette indivision. En effet, les héritiers ne devront plus se partager le patrimoine de l’entreprise mais les droits sociaux détenus par le chef d’entreprise. Par ailleurs, la transmission d'une société du vivant du chef d'entreprise, est également facilitée. Le chef d'entreprise a la possibilité de céder ses droits sociaux de manière progressive, et les droits d'enregistrement à régler sont limités ( 0,1 % du prix de cession dans les SAS/SASU, SA, SCA...). Référence : Code général des impôts : article 151 octies D: