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Prêt viager hypothécaire
Classique
Comment faire la demande de prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?

Vous pouvez faire une demande de prêt auprès d'un organisme de crédit qui propose ce produit. L'organisme prêteur (appelé prêteur ou créancier) fixera alors le montant du prêt en fonction des 3 critères suivants :
- Valeur du bien immobilier, déterminée par un expert, choisi par vous et l'organisme prêteur (les frais d'expertise sont à votre charge)
- Votre âge (si vous êtes jeune, le montant du prêt sera moins important, car il y aura statistiquement une longue durée de calcul d'intérêts)
- Votre sexe (comme les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes, elles ont également une durée probable de calcul d'intérêts plus longue que celle des hommes).
Le créancier peut refuser le prêt s'il estime, par exemple, que le bien risque de perdre de sa valeur. Si la demande est acceptée, le montant total du prêt ne correspond pas à la valeur du bien apporté en garantie, mais seulement à une partie. En général, le prêt accordé varie entre 15% et 75% de la valeur du bien. (Attention: Le prêt viager hypothécaire est proposé uniquement par des établissements spécialisés.)
Prêt viager hypothécaire
Classique
Comment est fixé le taux d'intérêt du prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?

Le prêteur a l'obligation de fixer un taux d'intérêt qui englobe tous les coûts du prêts (frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur). Ce taux s'appelle le taux annuel effectif global. Il sert à calculer la somme que vous devez rembourser si vous souhaitez faire un remboursement anticipé. Ce taux servira aussi à calculer la somme due par vos héritiers s'ils veulent rembourser la banque et conserver le bien. Le prêteur est libre de fixer son taux. Ils sont assez élevés en général. Toutefois, le taux annuel effectif global ne peut pas être supérieur aux taux de l'usure sur une période de 10 ans. Il y a 3 taux de l'usure en fonction du montant du prêt :
Taux de l'usure des crédits aux particuliers depuis le 1er avril 2026:
| Crédits | Taux de l'usure | 
| - | - | 
| Prêts d'un montant inférieur ou égal à 3 000 € | 23,53 % | 
| Prêts d'un montant supérieur à 3 000 € et inférieur ou égal à 6 000 € | 15,67 % | 
| Prêts d'un montant supérieur à 6 000 € | 8,56 % | 
Les intérêts s'accumulent pendant toute la durée du prêt, mais ils ne seront remboursés qu'au décès ou lors de la vente du bien. (À savoir: Il est recommandé de comparer le montant total dû pour un prêt viager hypothécaire avec celui d'un crédit à la consommation classique pour le même capital emprunté.)
Prêt viager hypothécaire
Classique
Comment se passe la signature du contrat de prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?
Informations obligatoires

Avant toute signature, la banque ou l’organisme prêteur doit vous remettre une offre de prêt complète et claire, comprenant les éléments suivants :
- Identité des parties et date d’acceptation : les noms et coordonnées de l’emprunteur et du prêteur, et la date à partir de laquelle vous pouvez accepter l’offre
- Description précise du bien hypothéqué : la désignation exacte du logement donné en garantie, conforme aux exigences légales pour son enregistrement officiel
- Valeur du bien et frais d’expertise : la valeur estimée du bien, déterminée par un expert choisi par vous et le prêteur, ainsi que les frais d’expertise si vous devez les prendre en charge. Pour certains prêts, cette estimation peut être réalisée directement par l’établissement prêteur
- Nature du prêt : le type de prêt viager hypothécaire proposé (classique, avec remboursement périodique des intérêts, ou avance mutation)
- Conditions de mise à disposition des fonds : la date et les conditions de versement des fonds, que ce soit en une seule fois ou par versements échelonnés (par exemple sous forme de rente mensuelle)
- Échéancier détaillé : si les fonds sont versés en plusieurs fois, un calendrier précise les dates et montants des versements, en distinguant la part de capital et les intérêts accumulés durant la durée prévisionnelle du prêt, pour que vous puissiez suivre l’utilisation progressive de la valeur nette de votre logement. Si le capital est versé en 1 seule fois, un état des intérêts accumulés est fourni pour la même compréhension.

- Coût global du crédit et taux annuel effectif global (TAEG) : des exemples chiffrés du coût total du prêt sur plusieurs durées hypothétiques, avec le TAEG intégrant tous les frais, intérêts et assurances, pour vous permettre de comparer cette offre à d’autres crédits
- Durée de validité de l’offre : le délai pendant lequel cette proposition reste valable, pour vous laisser le temps de réflexion avant de vous engager
- Informations spécifiques aux prêts avec remboursement périodique des intérêts : pour un taux fixe, un calendrier des mensualités d’intérêts est fourni. Pour un taux variable, une simulation de l’impact d’une variation des taux sur vos mensualités est fournie, sans engagement de la part du prêteur sur l’évolution effective des taux.

- Obligations et droits liés au prêt : l’offre précise également les conditions dans lesquelles vous pouvez rembourser le prêt de manière anticipée, les conséquences possibles en cas de non-paiement des échéances, et les conditions de transfert ou de remboursement du prêt en cas de décès de l’emprunteur. Elle informe aussi sur les droits des héritiers concernant le remboursement du prêt et la conservation du bien.
Vous disposez d'un droit de réflexion, c'est à dire qu'Il doit s'écouler un délai minimum de 10 jours calendaires entre la réception de cette offre et la signature du contrat. (À savoir: Jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit, le prêteur ne peut vous faire aucun versement.)
Prêt viager hypothécaire
Classique
Comment se passe la signature du contrat de prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?
Signature du contrat

Le contrat est signé devant un notaire. Les frais sont à votre charge. Le notaire doit vérifier que le bien a été correctement estimé.
Prêt viager hypothécaire
Classique
Quelles sont les obligations de l'emprunteur en viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?
Entretien du bien immobilier

Vous devez entretenir le bien hypothéqué (ravalement de façade, travaux divers, entretien du jardin...). En cas de mauvais entretien, le prêteur peut réclamer le remboursement anticipé du prêt. Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Il constituera une preuve de l'état du bien et de ses équipements. En cas de litige, c'est au prêteur de prouver que le bien a été mal entretenu.
Prêt viager hypothécaire
Classique
Quelles sont les obligations de l'emprunteur en viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?
Location du bien

Si vous souhaitez louer le bien hypothéqué, vous devez au préalable obtenir l'accord écrit de l'organisme prêteur. Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.
Prêt viager hypothécaire
Classique
Comment se termine le contrat de prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?

Le contrat de prêt peut prendre fin de plusieurs manières : remboursement anticipé, vente du bien, décès de l'emprunteur.
Cas Remboursement anticipé: Vous pouvez rembourser totalement ou partiellement le prêt avant la date de fin prévue dans le contrat. Toutefois, le prêteur peut refuser remboursement anticipé partiel s'il est inférieur à 10 % du capital prêté. Le contrat peut prévoir une indemnité à verser au prêteur en cas de remboursement anticipé du prêt. Cette indemnité varie selon la date du remboursement : 
Cas Avant la 5e année: Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt : 
Cas Capital versé en une fois: 4 mois d'intérêts:
Cas Capital versé périodiquement: 5 versements mensuels:
Cas De la 5e à la 9e année: Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt : 
Cas Capital versé en une fois: 2 mois d'intérêts:
Cas Capital versé périodiquement: 3 versements mensuels:
Cas À partir de la 10e année: Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt : 
Cas Capital versé en une fois: 1 mois d'intérêts:
Cas Capital versé périodiquement: 2 versements mensuels:
Cas Vente du bien hypothéqué: Vous devez prévenir le prêteur si vous décidez de vendre votre bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété . Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise. Si l’expertise conclut que la valeur du bien est supérieure au prix envisagé, le prêteur peut : 
- soit s’opposer à la vente,
- soit demander à être remboursé sur la base de cette valeur estimée (et non sur le prix de vente déclaré),
- soit engager une procédure de saisie pour faire vendre le bien au prix estimé.
 En cas de vente par le prêteur, tout excédent de prix obtenu après remboursement du prêt revient à la succession .
Cas Décès de l'emprunteur: Votre décès met fin au contrat de prêt. La situation varie suivant que vos héritiers veulent vendre le bien ou le conserver : 
Cas Les héritiers ne veulent pas garder le bien: Vos héritiers laissent la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser. Si le montant de la vente est supérieur au capital qui vous a été versé et total des intérêts calculés, vos héritiers pourront percevoir la différence. Dans le cas contraire, si la valeur du bien est inférieure au montant du capital et des intérêts dus, vos héritiers n’ont pas à régler la différence . Leur responsabilité est limitée à la valeur du bien hypothéqué . Cela signifie qu' aucun autre bien personnel ni successoral ne peut être saisi pour combler la dette .
Cas Les héritiers veulent garder le bien: Vos héritiers doivent régler à la banque votre dette, capital et intérêts calculés selon le taux fixé dans le contrat. Après le paiement, vos héritiers seront les propriétaires du bien et ils pourront en disposer librement.
Prêt viager hypothécaire
Remboursements périodiques
Qu'appelle-t-on crédit viager hypothécaire avec remboursements périodiques d'intérêts ?
Financement d'un projet

Ce prêt vous permet de recevoir une somme d’argent en mettant votre logement en hypothèque, tout en restant propriétaire: Contrairement à la formule classique, vous devez rembourser uniquement les intérêts régulièrement (par exemple, tous les mois). Le capital emprunté sera remboursé à la fin du contrat, soit lors de la vente du bien, soit à votre décès. Ce type de prêt peut financer un projet personnel (séjour en maison de retraite, aide à domicile, voyage,...), mais pas une activité professionnelle.
Prêt viager hypothécaire
Remboursements périodiques
Qu'appelle-t-on crédit viager hypothécaire avec remboursements périodiques d'intérêts ?
Différence avec la vente en viager et l'hypothèque classique

Le prêt viager hypothécaire avec remboursements périodiques d’intérêts ne doit pas être confondu avec la vente en viager ou l’hypothèque classique.
- En cas de vente en viager, vous vendez votre logement et en perdez la propriété. Avec un prêt viager hypothécaire, vous restez pleinement propriétaire de votre bien.
- En cas d'hypothèque classique, vous devez rembourser chaque mois à la fois le capital et les intérêts. Avec ce prêt viager hypothécaire, vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé à la fin, par la vente du bien ou par vos héritiers.
Prêt viager hypothécaire
Remboursements périodiques
Quelles sont les conditions pour bénéficier du prêt viager hypothécaire avec remboursements périodiques d'intérêts ?
Personnes concernées

Pour faire une demande de prêt viager hypothécaire, vous devez être majeur et propriétaire du logement que vous souhaitez donner en garantie. Il n'y a pas d'obligation de prendre une assurance habitation et/ou d'assurer le prêt. Aucun questionnaire médical ni justificatif de revenus est exigé.
Prêt viager hypothécaire
Remboursements périodiques
Comment se fait la demande de prêt viager hypothécaire avec remboursements périodiques d'intérêts ?

Vous pouvez faire une demande de prêt auprès d'un organisme de crédit qui propose ce produit. L'organisme prêteur (appelé prêteur ou créancier) fixera alors le montant du prêt en fonction des 3 critères suivants :
- Valeur du bien immobilier, déterminée par un expert, choisi par vous et l'organisme prêteur (les frais d'expertise sont à votre charge)
- Votre âge (si vous êtes jeune, le montant du prêt sera moins important, car il y aura statistiquement une longue durée de calcul d'intérêts)
- Votre sexe (comme les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes, elles ont également une durée probable de calcul d' intérêts plus longue que celle des hommes).
Le créancier peut refuser le prêt s'il estime, par exemple, que le bien risque de perdre de sa valeur. Si la demande est acceptée, le montant total du prêt ne correspond pas à la valeur du bien apporté en garantie, mais seulement à une partie. En général, le prêt accordé varie entre 15% et 75% de la valeur du bien. (Attention: Le prêt viager hypothécaire est proposé uniquement par des établissements spécialisés.)
Prêt viager hypothécaire
Remboursements périodiques
Comment est fixé le taux d'intérêt du prêt viager hypothécaire avec remboursements périodiques d'intérêts ?

Le prêteur a l'obligation de fixer un taux d'intérêt qui englobe tous les coûts du prêts (frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur). Ce taux s'appelle le taux annuel effectif global. Il sert à calculer la somme que vous devez rembourser si vous souhaitez faire un remboursement anticipé. Ce taux servira aussi à calculer la somme due par vos héritiers s'ils veulent rembourser la banque et conserver le bien. Le prêteur est libre de fixer son taux, et ils sont assez élevés en général. Toutefois, le taux annuel effectif global ne peut pas être supérieur aux taux de l'usure sur une période de 10 ans. Il y a 3 taux de l'usure en fonction du montant du prêt :
Taux de l'usure des crédits aux particuliers depuis le 1er avril 2026:
| Crédits | Taux de l'usure | 
| - | - | 
| Prêts d'un montant inférieur ou égal à 3 000 € | 23,53 % | 
| Prêts d'un montant supérieur à 3 000 € et inférieur ou égal à 6 000 € | 15,67 % | 
| Prêts d'un montant supérieur à 6 000 € | 8,56 % | 
Le montant des échéances périodiques d'intérêts doit être précisé dès le départ. Vous devez rembourser ces échéances pendant la durée du prêt. (À savoir: Il est recommandé de comparer le montant total dû pour un prêt viager hypothécaire avec celui d'un crédit à la consommation classique pour le même capital emprunté.)
Prêt viager hypothécaire
Remboursements périodiques
Comment se fait la signature du contrat de prêt viager hypothécaire avec remboursements périodiques d'intérêts ?
Signature du contrat

La signature se fait devant un notaire. Les frais sont à votre charge. Le notaire doit vérifier que le bien a été correctement estimé.
Prêt viager hypothécaire
Remboursements périodiques
Quelles sont les obligations de l'emprunteur en viager hypothécaire avec remboursements périodiques d'intérêts ?
Remboursement périodique des intérêts

Vous devez payer les mensualités périodiques d'intérêts prévues dans le contrat. Le non-remboursement d'une ou plusieurs échéances d'intérêts périodiques est sanctionné par le paiement d'une indemnité qui peut atteindre 4 mois d'intérêts. De plus, l'établissement prêteur peut exiger le remboursement de la totalité du capital prêté.
Prêt viager hypothécaire
Remboursements périodiques
Comment se termine le contrat de prêt viager hypothécaire avec remboursements périodiques d'intérêts ?

Le contrat de prêt peut prendre fin de plusieurs manières : remboursement anticipé, vente du bien, décès de l'emprunteur.
Cas Remboursement anticipé: Vous pouvez rembourser totalement ou partiellement le prêt avant la date de fin prévue dans le contrat. Toutefois, le prêteur peut refuser le remboursement anticipé partiel s'il est inférieur à 10 % du capital prêté. Le contrat peut prévoir une indemnité à verser au prêteur en cas de remboursement anticipé du prêt. Cette indemnité varie selon la date du remboursement. 
Cas Avant la 5e année: Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt : 
Cas Capital versé en une fois: 4 mois d'intérêts:
Cas Capital versé périodiquement: 5 versements mensuels:
Cas De la 5e à la 9e année: Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt : 
Cas Capital versé en une fois: 2 mois d'intérêts:
Cas Capital versé périodiquement: 3 versements mensuels:
Cas À partir de la 10e année: Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt : 
Cas Capital versé en une fois: 1 mois d'intérêts:
Cas Capital versé périodiquement: 2 versements mensuels:
Cas Vente du bien hypothéqué: Vous devez prévenir le prêteur si vous décidez de vendre votre bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété . Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise. Si l’expertise révèle que la valeur du bien est supérieure au prix de vente prévu, le prêteur peut : 
- refuser la vente
- faire saisir le bien
- ou obtenir un remboursement équivalent à la valeur expertisée , et non au prix de vente sous-évalué.
 Si le bien est vendu par le prêteur (par exemple en cas de non-remboursement ou après décès), tout montant restant après remboursement du prêt revient à la succession , c’est-à-dire aux héritiers de l’emprunteur.
Cas Décès de l'emprunteur: Votre décès met fin au contrat de prêt. La situation varie suivant que vos héritiers veulent vendre le bien ou le conserver : 
Cas Les héritiers ne veulent pas garder le bien: Vos héritiers laissent la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser. Si le montant de la vente est supérieur au capital qui vous a été versé et total des intérêts calculés, vos héritiers pourront percevoir la différence. Dans le cas contraire, si la valeur du bien est inférieure au montant du capital et des intérêts dus, vos héritiers ne peuvent pas être tenus de régler la différence . Leur responsabilité est limitée à la valeur du bien hypothéqué . Cela signifie qu' aucun autre bien personnel ni successoral ne peut être saisi pour combler la dette .
Cas Les héritiers veulent garder le bien: Vos héritiers doivent régler à la banque votre dette, capital et intérêts calculés selon le taux fixé dans le contrat. Après le paiement, vos héritiers seront les propriétaires du bien et ils pourront en disposer librement.
Prêt viager hypothécaire
Pam

Vous souhaitez isoler votre maison pour réduire vos factures d’énergie. le prêt d'avance mutation (Pam) peut vous permettre de financer ces travaux, sans avoir à rembourser le capital avant la vente de votre logement ou votre décès.
Peut-on renoncer par avance à une partie de son héritage ?

Oui, sous certaines conditions. Si vous êtes héritier réservataire , vous pouvez vous engager à ne pas contester les donations ou legs qui pourraient vous priver de votre part d'héritage. Pour cela, vous devez signer un pacte successoral (appelé aussi renonciation anticipée à l'action en réduction ) devant 2 notaires. Exemple: Le pacte successoral peut être utilisé par une famille dans laquelle un enfant est handicapé. Les autres enfants s'engagent à ne pas remettre en cause les donations et legs qu'il a reçus, même s'ils les privent de leurs parts de réserve.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Qui peut renoncer par avance à une partie de son héritage ?
- Comment renoncer par avance à une partie de son héritage ?
- Quels sont les effets d'un pacte successoral ?
- Quel est le coût d'un pacte successoral ?
- Peut-on revenir sur sa décision de renoncer à sa part d'héritage ?
Peut-on renoncer par avance à une partie de son héritage ?
Qui peut renoncer par avance à une partie de son héritage ?

Si vous êtes héritier réservataire présomptif, vous pouvez vous engager à ne pas contester les donations ou legs qui pourraient vous priver de votre part de réserve. Pour cela, vous devez être majeur. Vous devez aussi être sain d'esprit, c'est-à-dire posséder des capacités mentales permettant un discernement et une volonté suffisamment éclairée. Si vous êtes mineur émancipé, vous ne pouvez pas renoncer par avance à l'action en réduction.
Peut-on renoncer par avance à une partie de son héritage ?
Comment renoncer par avance à une partie de son héritage ?

Vous devez établir un pacte successoral. Le pacte successoral est un acte authentique qui doit être rédigé selon les formalités prévues par la loi. Il doit notamment préciser les informations suivantes :
- Identité de l' héritier réservataire qui renonce à une action en réduction et ce à quoi il renonce exactement
- Identité de la personne qui reçoit le bien donné ou légué
- Conséquences juridiques de la renonciation pour le renonçant.
Le consentement du renonçant ne doit pas être vicié (par exemple, donné sous la contrainte). Le pacte successoral doit être signé devant 2 notaires. L'un d'entre eux est désigné par la chambre départementale des notaires. Le pacte successoral peut concerner une partie ou la totalité de votre part de réserve. Vous renoncez à contester les donations ou legs qui pourraient vous priver de cette part d'héritage. Vous le faites au profit d'une ou de plusieurs personnes déterminées dans le pacte. (Attention: Le donateur ou le testateur doit accepter votre décision de renoncer à vos droits successoraux. Pour cela, il doit signer le pacte successoral.)
Peut-on renoncer par avance à une partie de son héritage ?
Quels sont les effets d'un pacte successoral ?

Le pacte successoral est une renonciation à l'action en réduction, mais pas une renonciation à la succession. Vous êtes toujours héritier. Le pacte successoral produit uniquement ses effets sur la part de réserve que vous vous êtes engagé à ne pas contester. Il doit être porté atteinte à votre part de réserve pour que la renonciation produise ses effets. Si une atteinte partielle a été faite à votre part de réserve héréditaire, la renonciation ne produit d'effets qu'à hauteur de cette atteinte. Exemple: Vous avez 2 frères. À son décès, votre père laisse un patrimoine de 1 200 000 €. Il n'a fait aucune donation. La part de réserve de chaque enfant est de 300 000 €. La quotité disponible est de 300 000 €. Vous avez renoncé par avance à agir en réduction au profit de votre cousin, auquel votre père a légué une maison valant 600 000 €. Vous êtes donc privé la part de l'indemnité qui aurait dû vous revenir concernant la maison soit 100 000 € (1/3 de 300 000 € soit la valeur de la maison excédent la quotité disponible). Vos frères peuvent réclamer à
Peut-on renoncer par avance à une partie de son héritage ?
Quels sont les effets d'un pacte successoral ?

votre cousin 100 000 € chacun.
Peut-on renoncer par avance à une partie de son héritage ?
Quel est le coût d'un pacte successoral ?

Vous devrez payer des frais de notaire pour établir un pacte successoral. Le montant des honoraires est fixé par le notaire.
Peut-on renoncer par avance à une partie de son héritage ?
Peut-on revenir sur sa décision de renoncer à sa part d'héritage ?

Si vous avez renoncé à votre part d'héritage en signant un pacte successoral, vous pouvez demander l'annulation du pacte dans l'un des 3 cas suivants :
- La personne dont vous avez vocation à hériter ne remplit pas ses obligations alimentaires envers vous (exemple : parent qui ne subvient pas aux besoins de son enfant). Vous devez faire votre demande dans un délai d' 1 an à partir du jour où la personne ne remplit plus ses obligations alimentaires.
- Vous êtes en difficulté financière au jour de l'ouverture de la succession. Vous avez 1 an à partir du jour de l'ouverture de la succession pour faire votre demande.
- Le bénéficiaire de la part de réserve à laquelle vous avez renoncé a été jugé coupable d'un crime ou d'un délit contre vous. Vous devez faire votre demande dans un délai d '1 an soit à partir du jour où le crime ou le délit a été réalisé, soit à partir du jour où vous en avez pris connaissance.
Pour demander l'annulation d'un pacte successoral, vous devez saisir le tribunal judiciaire du domicile du défendeur. Vous devez prendre un avocat.