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Garantir une dette avec un gage immobilier

Le gage immobilier est un mécanisme qui permet de garantir une dette . Par exemple, un associé peut mettre en gage un bien immobilier pour garantir un emprunt. Lorsque qu'un bien immobilier est mis en gage, son propriétaire en perd automatiquement la possession au profit du créancier. Il en conserve cependant la propriété .

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Comment fonctionne le gage immobilier ?
- Faut-il rédiger un acte de gage immobilier ?
- Quelles sont les obligations du créancier ?
- Que se passe-t-il si le débiteur ne paye pas sa dette ?
- Que se passe-t-il une fois que la dette principale a été payée ?
Garantir une dette avec un gage immobilier
Comment fonctionne le gage immobilier ?

Le gage immobilier peut être un des moyens utilisés par une société ou un chef d'entreprise pour garantir une dette professionnelle. En général, le créancier va demander au débiteur de lui fournir une garantie pour s'assurer du paiement de la dette. Lorsque le gage porte sur un immeuble, le créancier obtient la possession de l'immeuble. Autrement dit, il détient un droit de jouissance sur l'immeuble même s'il n'en est pas propriétaire. Il peut ainsi décider de louer l'immeuble à un tiers ou au débiteur en gardant la possession. Cette particularité permet de distinguer le gage immobilier de l'hypothèque. En effet, lorsqu'un immeuble est hypothéqué, son propriétaire en garde la possession et la jouissance. Les gains rapportés par l'immeuble (par exemple, les loyers) mis en gage doivent être déduits de la dette garantie. Une partie de ces gains peut également être utilisée pour les besoins de conservation et d'entretien de l'immeuble. Le créancier perd la possession de l'immeuble à l'un des moments suivants  :
- Disparition de la dette garantie : par exemple, la dette a été entièrement payée.
- Restitution anticipée de l'immeuble à son propriétaire : par exemple, lorsque le créancier ne respecte pas ses obligations vis-à-vis de l'immeuble mis en gage.
Le gage ne peut être consenti que par celui qui a la capacité de disposer de l'immeuble que l'on souhaite mettre en gage. La personne qui a un droit conditionnel sur un immeuble peut mettre cet immeuble en gage, en revanche le gage sera soumis à la même condition. Exemple: Un entrepreneur deviendra propriétaire d'un immeuble une fois que la succession aura été faite. Cette personne souhaite mettre en gage cet immeuble. Le gage s'appliquera une fois que la succession sera passée. Le gage d'un immeuble indivis nécessite l'accord de tous les indivisaires. Autrement dit, lorsqu'un immeuble a plusieurs propriétaires, chacun doit donner son accord pour que l'immeuble puisse être mis en gage.
Garantir une dette avec un gage immobilier
Faut-il rédiger un acte de gage immobilier ?

L'acte de gage immobilier doit être rédigé par écrit et signé par un notaire. Il doit également être publié. Le créancier doit déposer au service de la publicité foncière 2 expéditions de l'acte : (À noter: Si le gage n'est pas publié, celui-ci n'est pas opposable aux tiers. Autrement dit, il n'a aucune valeur pour toute autre personne que le créancier et le débiteur.)
Garantir une dette avec un gage immobilier
Quelles sont les obligations du créancier ?

Le créancier doit s'occuper de la conservation et l'entretien de l'immeuble entré en sa possession. Il peut utiliser les gains (par exemple, les loyers) que lui rapporte l'immeuble pour financer les frais de conservation et d'entretien. S'il ne remplit pas cette obligation, le propriétaire du bien peut en demander sa restitution. Pour éviter d'avoir à supporter l'entretien et la conservation de l'immeuble, le créancier peut renoncer à la possession et restituer de lui-même le bien à son propriétaire. En revanche, cela doit faire l'objet d'une publication auprès du service de la publicité foncière et de l'enregistrement :
Garantir une dette avec un gage immobilier
Que se passe-t-il si le débiteur ne paye pas sa dette ?

Lorsque le débiteur ne paye pas sa dette, alors le créancier peut actionner le gage. Pour cela, il a 2 possibilités :
- Il peut demander en justice que l'immeuble mis en gage lui soit donné en paiement . L'immeuble doit être estimé par un expert. Lorsque le montant de l'immeuble excède celui de la dette garantie, le créancier doit rendre la différence au propriétaire initial. S'il existe d'autres créanciers, cette somme doit être consignée par le créancier.
- Il peut demander la vente forcée de l'immeuble et se faire payer en priorité sur le prix.
(Attention: Si l'immeuble gagé est la résidence principale de son propriétaire, celui-ci ne peut pas être donné en paiement au créancier.)
Dès lors que l'immeuble ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire, il est possible de prévoir dans la convention de gage qu'en cas de défaut de paiement de la dette, l'immeuble lui sera donné en paiement. Cette clause s'appelle le « pacte commissoire ». Si cette clause est inscrite dans une convention de gage alors que l'immeuble est la résidence principale de son propriétaire, la clause est sans effet. (Attention: En cas d'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du propriétaire qui a mis en gage l'immeuble, le pacte commissoire ne peut pas être invoqué.)
Lorsqu'un débiteur a plusieurs créanciers, ceux-ci sont réglés selon la date de l'inscription de leurs suretés (de la plus ancienne à la plus récente).
Garantir une dette avec un gage immobilier
Que se passe-t-il une fois que la dette principale a été payée ?

Lorsque la dette principale garantie a été payée par le débiteur, le gage n'a plus de raison d'exister. Ainsi, comme la dette n'existe plus, le créancier doit restituer l'immeuble à son propriétaire. Pour cela, il doit demander la suppression de l'inscription du gage au registre foncier (« mainlevée »). S'il ne le fait pas, celle-ci peut être ordonnée judiciairement. Il faut que la dette ait été entièrement payée pour que le propriétaire de l'immeuble mis en gage puisse le récupérer. Lorsque les revenus générés par l'immeuble n'ont pas suffi à couvrir le coût de la conservation et de l'entretien de l'immeuble, le débiteur doit rembourser au créancier les sommes que celui-ci a déboursées.
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?

Vous souhaitez réaliser une division de votre terrain en plusieurs parcelles. Une déclaration préalable (DP) peut être nécessaire, y compris en zone de protection particulière . Cependant, un permis d'aménager (PA) est nécessaire en site patrimonial remarquable , aux abords d’un monument historique ou en site classé ou en instance de classement, ou si vous réalisez un lotissement . Nous vous présentons la réglementation. Dans tous les cas, vous devez consulter le PLU de votre commune qui peut prévoir des règles particulières (constructibilité, nombre de lots réalisable, surface minimum, distances des constructions par rapport aux limites de propriété...). Vous pouvez obtenir ces informations auprès du service de l’urbanisme de votre mairie : Avant de demander votre autorisation d’urbanisme, vous devez faire appel à un géomètre-expert qui réalise le bornage des parcelles et établit un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC) pour la mise à jour du cadastre. Si vous vendez une ou plusieurs parcelles, le notaire assure la publication de la division au service de publicité foncière. Cette démarche n’est pas obligatoire si vous conservez les parcelles issues de la division. (Attention: Une autorisation de construire (déclaration préalable ou permis de construire) ne vaut pas autorisation de diviser votre terrain. Votre division doit faire l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme dédiée.)
L’autorisation d’urbanisme est parfois différente si vous divisez votre terrain en vue de construire ou sans projet de construction.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain en vue de construire ?
- Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain en périmètre protégé ?
- Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain en vue de créer un lotissement ?
- Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain dans le cadre d'une opération d'aménagement autorisé ?
- Quels sont les taxes et impôts à payer pour une division de terrain ?
- Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain sans projet de construction ?
- Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain en vue de créer un lotissement sans projet de construction ?
- Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain dans le cadre d'une opération d'aménagement foncier rural ?
- Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain résultant d'un bail rural consenti à un agriculteur ?
- Quels sont les impôts à payer pour une division de terrain ?
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Division en vue de construire
Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain en vue de construire ?

Vous devez déposer une DP pour diviser votre terrain et en détacher une ou plusieurs parcelles en vue de construire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :
Cas Cas général: Vous devez déposer votre dossier en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre contre récépissé signé par la mairie.
 
Cas Sur internet: 
Cas Formulaire: Vous devez utiliser le formulaire suivant :
Cas À Paris: Vous devez remplir et transmettre votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Division en vue de construire
Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain en périmètre protégé ?

L’autorisation d’urbanisme est différente si votre terrain se situe dans une zone de protection particulière ou dans un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé ou en instance de classement. Pour le savoir, vous pouvez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie :
Cas Zone de protection particulière: Vous devez déposer une DP . Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent : 
Cas Cas général: Vous devez déposer votre dossier en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre contre récépissé signé par la mairie.
 
Cas Sur internet: 
Cas Formulaire: Vous devez utiliser le formulaire suivant :
Cas À Paris: Vous devez remplir et transmettre votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :
Cas Site patrimonial remarquable, abords d'un monument historique et site classé ou en instance de classement: Vous devez déposer un PA . Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent : 
Cas Cas général: Vous devez déposer votre dossier en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre contre récépissé signé par la mairie.
 
Cas Sur internet: 
Cas Formulaire: Vous devez utiliser le formulaire suivant :
Cas À Paris: Vous devez remplir et transmettre votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Division en vue de construire
Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain en vue de créer un lotissement ?

Vous devez déposer un PA pour diviser votre terrain, en détacher une ou plusieurs parcelles en vue de construire et réaliser un lotissement. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :
Cas Cas général: Vous devez déposer votre dossier en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre contre récépissé signé par la mairie.
 
Cas Sur internet: 
Cas Formulaire: Vous devez utiliser le formulaire suivant :
Cas À Paris: Vous devez remplir et transmettre votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Division en vue de construire
Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain dans le cadre d'une opération d'aménagement autorisé ?

Vous êtes dispensé de formalité d’urbanisme pour faire une division autorisée de votre terrain dans le cadre d'une opération d'aménagement autorisé (par exemple, construction de logements sociaux ou création de réserves d’eau pour répondre aux besoins d’irrigation d’exploitations agricoles).
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Division en vue de construire
Quels sont les taxes et impôts à payer pour une division de terrain ?

Votre division a une incidence sur vos impôts fonciers. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre service départemental des impôts fonciers. Des constructions suite à division ou la création d’aménagements dans le cadre d’un lotissement engendrent le paiement d'une taxe d'aménagement et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive. Vous pouvez faire une simulation du montant :
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Division sans projet de construction
Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain sans projet de construction ?

Vous êtes dispensé de formalité d’urbanisme pour diviser votre terrain et en détacher une ou plusieurs parcelles sans projet de construction.
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Division sans projet de construction
Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain en vue de créer un lotissement sans projet de construction ?

Vous devez déposer une DP pour diviser votre terrain, en détacher une ou plusieurs parcelles et créer un lotissement sans projet de construction (jardins). Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :
Cas Cas général: Vous devez déposer votre dossier en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre contre récépissé signé par la mairie.
 
Cas Sur internet: 
Cas Formulaire: Vous devez utiliser le formulaire suivant :
Cas À Paris: Vous devez remplir et transmettre votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Division sans projet de construction
Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain dans le cadre d'une opération d'aménagement foncier rural ?

Vous êtes dispensé de formalité d’urbanisme pour diviser votre terrain dans le cadre d'une opération d'aménagement foncier rural (par exemple, opération ayant pour but d’améliorer les conditions d’exploitation agricole).
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Division sans projet de construction
Quelle autorisation d’urbanisme faut-il pour diviser un terrain résultant d'un bail rural consenti à un agriculteur ?

Vous êtes dispensé de formalité d’urbanisme pour faire une division de votre terrain résultant d'un bail rural consenti à un agriculteur.
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Division sans projet de construction
Quels sont les impôts à payer pour une division de terrain ?

Votre division a une incidence sur vos impôts fonciers. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre service départemental des impôts fonciers. La création d’aménagements dans le cadre d’un lotissement engendre le paiement d'une taxe d'aménagement et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive. Vous pouvez faire une simulation du montant :
Garantir une dette par un nantissement d'un fonds de commerce

Le nantissement de fonds de commerce permet à une société ou un chef d'entreprise de garantir une dette professionnelle envers un créancier ou la dette professionnelle d'un tiers. En fonction de la manière dont le nantissement a été mis en place, il est soit conventionnel (issu d'un contrat) soit judiciaire (ordonné par le juge à la demande d'un créancier).

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Comment fonctionne le nantissement conventionnel de fonds de commerce ?
- Quels sont les éléments du fonds de commerce pouvant être nantis ?
- Faut-il rédiger un acte de nantissement ?
- Faut-il publier le nantissement de fonds de commerce ?
- Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement du débiteur ?
- Que se passe-t-il une fois que la dette principale a été payée ?
- Comment fonctionne le nantissement judiciaire de fonds de commerce ?
- Quelle est la procédure à suivre pour le créancier ?
Garantir une dette par un nantissement d'un fonds de commerce
Nantissement conventionnel
Comment fonctionne le nantissement conventionnel de fonds de commerce ?
Qui peut constituer le nantissement ?

Le nantissement de fonds de commerce est une garantie qui peut être utilisée par une société ou un chef d'entreprise pour garantir une dette professionnelle. En général, le créancier va demander au débiteur de lui fournir une garantie pour s'assurer du paiement de la dette. L'entrepreneur individuel (EI) ou la société qui nantit son fonds de commerce est appelé le constituant.
Cas Entrepreneur individuel: L'entrepreneur individuel peut garantir le paiement de sa propre dette avec le nantissement de son fonds de commerce. Le constituant qui est propriétaire du fonds de commerce nanti en garde la possession . Il en conserve la jouissance et peut continuer d'exercer son activité. En revanche, le locataire-gérant ne peut pas nantir le fonds de commerce qu'il exploite car il n'en est pas propriétaire. (Attention: Un fonds libéral ne peut pas être nanti.)
Cas Société: La société constituante peut être le débiteur lui-même. Autrement dit, elle peut garantir le paiement de sa propre dette. Elle est représentée par son dirigeant. Il est également possible que la société constituante ne soit pas le débiteur. Par exemple, une société peut nantir le fonds de commerce qu'elle détient pour garantir la dette d'une autre société dont elle est associée. Le constituant est propriétaire du fonds de commerce nanti et en garde la possession . Ainsi, il en conserve la jouissance et peut continuer d'exercer son activité. Pour qu'une société puisse nantir son fonds de commerce, il faut que le dirigeant demande l'autorisation aux associés . Dans le cas des sociétés anonymes, c'est au conseil d'administration ou au conseil de surveillance d'autoriser le nantissement. (Attention: Les statuts peuvent limiter la faculté du dirigeant de souscrire un nantissement pour le compte de la société.)
Garantir une dette par un nantissement d'un fonds de commerce
Nantissement conventionnel
Comment fonctionne le nantissement conventionnel de fonds de commerce ?
Quel type de dette peut être garanti par un nantissement ?

Le nantissement peut porter sur tout type de dette, y compris une dette future. Par exemple, une banque peut demander à une société de lui fournir une garantie pour s'assurer que son compte en banque reste dans le positif. Dès que le compte passe dans le négatif, la dette se forme. En revanche, il faut indiquer dans la convention les informations qui permettent de déterminer clairement la dette.
Garantir une dette par un nantissement d'un fonds de commerce
Nantissement conventionnel
Comment fonctionne le nantissement conventionnel de fonds de commerce ?
Peut-on nantir plusieurs fois un fonds de commerce ?

Un fonds de commerce peut être nanti plusieurs fois pour des créanciers différents. Dans ce cas, c'est l'ordre d'inscription des nantissements qui va déterminer l'ordre de paiement des créance (du plus ancien au plus récent).
Garantir une dette par un nantissement d'un fonds de commerce
Nantissement conventionnel
Quels sont les éléments du fonds de commerce pouvant être nantis ?

Lorsqu'un fonds de commerce est nanti, le nantissement peut comporter sur les éléments suivants :
- Enseigne et nom commercial
- Droit au bail
- Clientèle et achalandage
- Mobilier commercial
- Matériel ou outillage servant à l'exploitation du fonds
- Brevets d'invention
- Licences
- Marques
- Dessins et modèles industriels et les droits de propriété intellectuelle qui y sont attachés
Si rien n'est précisé dans l'acte de nantissement, celui ne contient que l'enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage. Lorsque les succursales sont comprises dans le nantissement, il faut indiquer pour chacune l'indication précise de son siège. (À savoir: Les éléments constitutifs d'un fonds artisanale sont les même que ceux qui constituent un fonds de commerce.)
Garantir une dette par un nantissement d'un fonds de commerce
Nantissement conventionnel
Faut-il rédiger un acte de nantissement ?

Pour être valable, le nantissement doit être établi par un acte authentique ou sous seing privé. Il doit contenir les éléments suivants :
- Désignation de la dette garantie
- Désignation du fonds de commerce et des éléments qui le composent
- Valeur du fonds de commerce
- Prix de chaque élément du fonds de commerce
(À savoir: Lorsque l'acte est conclu sous seing privé, celui peut être rédigé sous forme électronique.)