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Cession du bail commercial
Cession du droit au bail ou cession du bail commercial : de quoi s'agit-il ?

La cession du droit au bail ou cession du bail commercial est un contrat par lequel le locataire (appelé cédant ) transfère à une autre personne (appelée cessionnaire ) le bénéfice du bail. Le locataire cède alors à un nouveau locataire ( cessionnaire ) la jouissance des locaux, l'obligation de payer le loyer et d'exécuter les conditions de la location. Le bail commercial initial subsiste, mais avec un changement de locataire. En pratique, la plupart des bailleurs (propriétaires) interdisent à leur locataire de céder leur droit au bail en insérant une clause dans le contrat de bail commercial. En revanche, le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail commercial lorsqu'il souhaite vendre son fonds de commerce. Il ne peut pas non plus interdire la cession du bail qui est transmis dans le cadre d'une fusion, d'une scission, d'un apport partiel d'actif ou d'une transmission universelle de patrimoine:
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Cession du droit au bail ou cession du bail commercial : de quoi s'agit-il ?
Cession du bail commercial seul

Le locataire peut céder son droit au bail seul, c'est-à-dire sans vendre son fonds de commerce. Il doit alors vérifier que le contrat de bail commercial autorise la cession du seul droit au bail. On parle de cession de « pas de porte ». En pratique, le contrat de bail commercial prévoit souvent l'accord du propriétaire pour la cession du seul droit au bail. Le locataire doit aussi se renseigner à la mairie pour savoir si le bail est situé dans une zone appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Lorsque c'est le cas, la commune peut utiliser son droit de préemption commercial, ce qui signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail. Lorsque la cession du bail est réalisée, le nouveau locataire (appelé cessionnaire ) prend la place du locataire initial (appelé cédant ) pour la durée restant à courir dans le bail.
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Cession du bail commercial lors de la vente du fonds de commerce

En cas de vente du fonds de commerce, le droit au bail est obligatoirement inclus. En effet, l'acquéreur d'un fonds de commerce achète tous les éléments de ce fonds (notamment l'enseigne, les équipements, la clientèle, le droit au bail ). La clientèle est l'élément le plus important : en l'absence de clientèle, le fonds de commerce ne peut pas exister. Dans ce cas, la seule cession du droit au bail est possible. Le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail lors de la vente du fonds de commerce. En effet, les clauses contenues dans le contrat de bail qui interdisent la cession du bail lors de la cession du fonds de commerce ne sont pas valables. Cependant, la cession peut être soumise à certaines conditions par le contrat de bail. Par exemple, une clause dite clause d'agrément peut prévoir que la cession du bail doit être autorisée par le bailleur. Par ailleurs, une clause autorisant la cession du bail uniquement en cas de vente totale du fonds de commerce est possible. (À noter: Lorsque le fonds de commerce est situé dans une zone spécifique appelée périmètre de
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Cession du droit au bail ou cession du bail commercial : de quoi s'agit-il ?
Cession du bail commercial lors de la vente du fonds de commerce

sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité , la mairie peut exercer son droit de préemption commercial : cela signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.)
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Cession du droit au bail ou cession du bail commercial : de quoi s'agit-il ?
Transfert du bail commercial en cas de fusion, scission, apport d'une partie de l'actif ou de transmission universelle de patrimoine

Dans cette hypothèse, une société, locataire d'un bail commercial, est absorbée dans le cadre d'une fusion, d'une scission ou fait l'objet d'un apport partiel d'actif ou d'un transfert universel de patrimoine. La société absorbante ou bénéficiaire de l'apport devient immédiatement propriétaire du droit au bail et n'a aucune formalité à accomplir. Le bailleur ne peut pas s'opposer à cette cession. Toute clause du bail commercial qui interdit la cession du bail commercial dans ces situations n'est pas valable.
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En cas de retraite ou d'invalidité, le locataire peut-il céder son bail pour une activité différente ?

Le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui est admis à bénéficier d'une pension d'invalidité a la possibilité de céder son bail pour une activité différente de celle exercée habituellement. On parle de « cession déspécialisation ». Le bailleur ne peut pas interdire cette cession. Le locataire utilise une procédure de changement d'activité spécifique (appelée déspécialisation ) en cas de cession du bail au moment d'un départ à la retraite ou du versement d'une pension d'invalidité. (Attention: Avant toute cession du bail commercial, le locataire (cédant) doit vérifier si le local est situé dans une zone concernée par le droit de préemption commercial de la commune. Pour en savoir plus, se reporter à la fiche dédiée .)
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En cas de retraite ou d'invalidité, le locataire peut-il céder son bail pour une activité différente ?
Conditions pour bénéficier du droit de « cession déspécialisation »

Pour bénéficier de ce droit de « cession déspécialisation », le locataire doit remplir les 2 conditions suivantes :
- Être une personne physique (commerçant, artisan) ou un associé unique d'une EURL ou un gérant majoritaire de SARL depuis au moins 2 ans
- Avoir préalablement demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou bénéficier d'une pension d'invalidité.
(À noter: En pratique, le locataire doit avoir fait sa demande de liquidation des droits à la retraite à sa caisse de retraite.)
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En cas de retraite ou d'invalidité, le locataire peut-il céder son bail pour une activité différente ?
Mise en œuvre du droit de « cession déspécialisation »

Une fois les conditions remplies, le locataire notifie par acte de commissaire de justice au bailleur son intention de céder le bail. Il précise également la nouvelle activité envisagée et le prix proposé. Le locataire est obligé d'informer le bailleur de son intention de céder le bail mais il ne s'agit pas d'une demande d'autorisation de céder le bail. Le locataire doit également informer les créanciers inscrits sur le fonds de commerce, c'est-à-dire les créanciers ayant demandé l'inscription d'une garantie sur le fonds de commerce pour se protéger des défaillances du locataire (privilège ou nantissement sur le fonds de commerce du locataire). Ces créanciers peuvent s'opposer à la cession du bail s'ils estiment que leur garantie n'est pas suffisante. (À noter: La nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractéristiques et la situation de l'immeuble. Ainsi, la création d'un fonds de commerce de laverie automatique qui nécessite l'installation de multiples machines sources de bruits sont incompatibles avec un immeuble à usage d'habitation.)
Dans le délai de 2 mois après la notification du locataire, le bailleur a les options suivantes :
- Accepter le changement d'activité et donner son accord à la cession du bail
- Exercer la priorité de rachat du droit au bail prévue par la loi
- Contester les nouvelles activités et saisir le tribunal judiciaire
Le bailleur qui ne propose pas de racheter le droit au bail dans un délai de 2 mois (à compter de la notification) est considéré comme ayant accepté la cession.
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Le bailleur peut-il s'opposer à la cession du bail commercial ?

Le contrat de bail commercial peut prévoir que le bailleur a le droit de refuser la cession du bail commercial ou que son autorisation est nécessaire. D'autres clauses peuvent être insérées dans le contrat de bail pour préciser les conditions de la cession.
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Le bailleur peut-il s'opposer à la cession du bail commercial ?
Clause interdisant la cession du bail seul

Les parties peuvent insérer dans le contrat de bail commercial une clause qui interdit toute cession portant uniquement sur le droit au bail. En revanche, le contrat ne peut pas interdire au locataire de céder le bail commercial dans le cadre de la vente du fonds de commerce. En effet, le locataire doit pouvoir céder le bail à l'acquéreur de son fonds.
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Le bailleur peut-il s'opposer à la cession du bail commercial ?
Clause exigeant l'autorisation du propriétaire ou clause d'agrément

Une clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord du propriétaire avant toute cession. Cette clause permet au bailleur d'accepter ou de refuser le candidat à l'acquisition du bail. Le bail prévoit généralement que l'autorisation du bailleur doit être donnée par écrit.
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Le bailleur peut-il s'opposer à la cession du bail commercial ?
Clause prévoyant un appel du bailleur à concourir à l'acte de cession

Cette clause a pour but d'avertir le bailleur de la cession du bail commercial. Dans ce cas, la cession a lieu en présence du bailleur. Il est informé de l'identité du repreneur mais il n'a pas à donner son autorisation.
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Qu'est-ce que la clause de garantie solidaire ?

Cette clause permet au locataire ( cédant ) du bail commercial de s'engager solidairement avec le nouveau locataire du bail (appelé cessionnaire ) au paiement des loyers et à l'exécution du bail. (À noter: La clause de garantie solidaire ne s'applique pas si le locataire cédant est en procédure de sauvegarde , de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire .)
En cas de non-paiement du loyer ou des charges par le nouveau locataire, le propriétaire peut faire jouer la clause de garantie solidaire et poursuivre l'ancien locataire ( cédant ) en respectant les 2 conditions suivantes :
- Informer le cédant du défaut de paiement du loyer dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle les sommes auraient dû être acquittées. La loi ne prévoit aucun formalisme particulier pour délivrer cette information mais une lettre recommandée avec AR permettra d'avoir la preuve de cette information.
- Réclamer le paiement du loyer au cédant du bail dans un délai de 3 ans à partir de la cession du bail.
Cette clause de garantie solidaire cesse à l'expiration du bail. Elle ne produit pas d'effet en cas de renouvellement du bail. En revanche, en cas de tacite prolongation, il n'y a pas formation d'un nouveau contrat : la clause de solidarité continue alors de s'appliquer jusqu'à l'expiration du bail. Exemple: Le 1 er septembre 2024, un locataire cède son bail commercial. Le nouveau locataire (cessionnaire) ne paye son loyer que le 15 septembre 2024. Le propriétaire doit alors informer le cédant (ancien locataire) du défaut de paiement avant le 15 octobre 2024. Il peut faire jouer la garantie solidaire en demandant le paiement des loyers au cédant (qui est l'ancien locataire) jusqu'au 1 er septembre 2027. Après cette date, il ne pourra plus l'utiliser.
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Quelles sont les formalités à effectuer pour céder le bail commercial ?

La cession du bail commercial nécessite de suivre les étapes suivantes :
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Quelles sont les formalités à effectuer pour céder le bail commercial ?
Vérifier si le bail est situé dans une zone où la commune peut exercer son droit de préemption

Lorsque le bail commercial est situé dans une zone appelée « périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité », le cédant du bail commercial doit remplir un formulaire spécifique et l'adresser au maire de la commune concernée. La commune peut utiliser son droit de préemption commercial, ce qui signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail. (À savoir: Pour en savoir plus sur le droit de préemption, vous pouvez consulter la fiche dédiée .)
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Quelles sont les formalités à effectuer pour céder le bail commercial ?
Rédiger un contrat de cession du bail commercial

La cession de bail est établie obligatoirement sous la forme d'un contrat écrit. Ce contrat peut être rédigé par les parties elles-mêmes (sous sous seing privé), ou par un notaire (acte notarié). La cession de bail peut aussi avoir la forme d'un avenant au contrat de bail commercial.
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Quelles sont les formalités à effectuer pour céder le bail commercial ?
Établir un état des lieux

Un état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire sortant ou par un tiers mandaté par eux (par exemple, une agence immobilière). L'état des lieux doit être conservé par chacune des parties.
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Quelles sont les formalités à effectuer pour céder le bail commercial ?
Informer le bailleur et les créanciers inscrits sur le fonds de commerce

La cession du bail commercial est notifiée par acte de commissaire de justice aux personnes suivantes :
- Au bailleur du local commercial
- Lorsque la cession du bail comporte aussi la cession du fonds de commerce : aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
L'acte de cession de bail doit mentionner l'identité et les coordonnées du cessionnaire (c'est-à-dire du repreneur) ainsi que la date de la cession. Cela permet de déterminer à partir de quand le repreneur est redevable du paiement du loyer. (À noter: Lorsque la cession du bail commercial est établie par acte notarié, il n'est pas nécessaire d'envoyer la cession de bail par acte de commissaire de justice.)
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Quelles sont les formalités à effectuer pour céder le bail commercial ?
Enregistrer et payer les droits d'enregistrement

L'acte de cession du droit au bail doit être enregistré par les parties (ou par l'une d'entre elles) au service fiscal de l'enregistrement du lieu de situation du local. L’acte est enregistré dans le délai de 1 mois à compter de sa signature. (À noter: Lorsque la cession du droit au bail est établi par acte notarié , le notaire procède à l'enregistrement de l'acte au lieu d'exercice de l'étude notariée.)
Les droits d'enregistrement sont en principe payés par le repreneur (cessionnaire). L'acte de cession peut cependant prévoir qu'ils seront à la charge du vendeur (cédant). Ils sont calculés sur le prix de cession de la manière suivante :
- 0 % jusqu'à 23 000 €
- 3 % entre 23 001 € à 200 000 €
- Et 5 % au-delà de 200 000 €
Un minimum de droit fixe de 25 € est perçu. Lorsque ces formalités ne sont pas respectées, la cession du bail commercial n'est pas valable.
Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?

Lorsque le bailleur (propriétaire) refuse le renouvellement du bail commercial, il doit, en principe, payer au locataire une indemnité d'éviction. Celle-ci permet de compenser financièrement les dommages causés au locataire par le refus de renouvellement.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Qu'est-ce-qu'une indemnité d'éviction ?
- Comment est calculée l'indemnité d'éviction ?
- Comment le bailleur doit-il verser l'indemnité d'éviction ?
Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?
Qu'est-ce-qu'une indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction est une compensation financière versée par le bailleur (propriétaire) qui refuse le renouvellement du bail commercial. Cette indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire par le non-renouvellement du bail. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de réinstallation, les droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le bailleur et le locataire peuvent fixer à l'amiable l'indemnité d'éviction. S'ils ne parviennent pas à trouver un accord, c'est le tribunal judiciaire qui fixe le montant. En pratique, le tribunal judiciaire fait souvent appel à un expert pour évaluer l'indemnité. (Attention: Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective , c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.)
En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE) À titre d'expérimentation depuis le 1 er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE). Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles. Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :
- Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective . Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.
- Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations , des agriculteurs , des sociétés civiles et des sociétés libérales
- Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :
Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?
Comment est calculée l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité est évaluée à la date du préjudice subi par le locataire :
- Lorsque le locataire a déjà libéré les lieux , le préjudice est évalué à la date de départ effectif du locataire.
- Lorsque le locataire reste dans les lieux après l'expiration du bail , l'indemnité est évaluée à la date de la décision du juge qui fixe l'indemnité d'éviction. En effet, le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction. Il peut poursuivre son activité pendant une période qui peut être assez longue. Dans ce cas, le chiffre d'affaires postérieur à l'expiration du bail est pris en compte pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction.
L'indemnité d'éviction comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires.
Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?
Comment est calculée l'indemnité d'éviction ?
Indemnité principale

L'indemnité d'éviction est constituée d'une indemnité principale. Il s'agit soit d'une indemnité de remplacement lorsque le fonds de commerce est amené à disparaître, soit d'une indemnité de déplacement lorsque le fonds peut être déplacé.
Cas Indemnité de remplacement (ou de perte de fonds): Si le locataire perd sa clientèle à la suite du refus de renouvellement du bail, l'indemnité principale est qualifiée d' indemnité de remplacement ou de perte de fonds . Le locataire est indemnisé sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce fixée suivant les usages de la profession. Les éléments suivants sont alors pris en compte : 
- Perte de la clientèle . Elle peut entraîner la disparition totale du fonds de commerce. C'est le cas des commerces de proximité puisque la clientèle est attachée à la localisation du commerce.
- Résultats d'exploitation , souvent sur la base du chiffre d'affaires des 3 dernières années.
- Droit au bail des locaux loués par le locataire. Il s'agit de l'un des éléments du fonds de commerce qui disparaît à suite du non-renouvellement du bail. Il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la localisation exceptionnelle du local. L'indemnité d'éviction doit alors être égale à la valeur du droit au bail.
Cas Indemnité de déplacement (ou de transfert): Lorsque l'activité exercée dans le local peut être déplacée, une indemnité de déplacement (ou de transfert) doit être versée. Pour apprécier la possibilité de réinstallation du locataire, il faut tenir compte de la nature de l'activité et de l'état locatif du marché sur le quartier. L'évaluation de l'indemnité de déplacement consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local. On applique à cette différence un coefficient qui prend en compte la qualité de l'emplacement du local et la nature de l'activité. L'indemnité d'éviction pour déplacement de fonds tient compte des éléments suivants : 
- Transfert du fonds , conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte (ou perte partielle) de la clientèle
- Valeur du droit au bail de l'ancien local
- Éventuellement, coût d'un nouveau pas-de-porte
 Si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement. C'est au bailleur d'apporter la preuve que le fonds ne disparaît pas. (À savoir: Une indemnité dite de remploi est versée par le bailleur pour couvrir les frais et droits de mutation lors de l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce. Toutefois, elle n'est pas versée si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne s'est en fait pas réinstallé dans un nouveau local.)
Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?
Comment est calculée l'indemnité d'éviction ?
Indemnités accessoires

L'indemnité principale peut être augmentée des indemnités accessoires suivantes :
- Frais de déménagement
- Frais de réinstallation du fonds de commerce
- Frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds
- Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement
- Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation
- Frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats
- Frais accessoires (par exemple, perte d'une licence)
- Trouble commercial pour compenser la gêne due à l'éviction
- Frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)
(À savoir: Une indemnité dite de remploi est versée par le bailleur pour couvrir les frais et droits de mutation lors de l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce. Toutefois, elle n'est pas versée si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne s'est en fait pas réinstallé dans un nouveau local.)
Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?
Comment le bailleur doit-il verser l'indemnité d'éviction ?

Le bailleur a la possibilité de verser l'indemnité d'éviction directement au locataire ou de la consigner chez un séquestre. En contrepartie du versement de l'indemnité d'éviction, le locataire doit restituer les locaux.
Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?
Comment le bailleur doit-il verser l'indemnité d'éviction ?
Versement direct au locataire

Le locataire a un délai de 3 mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction pour libérer les locaux. C'est le versement complet de l'indemnité d'éviction (indemnité principale et indemnités accessoires) qui est le point de départ du délai laissé au locataire pour libérer les lieux. Le locataire n'est pas obligé de quitter les lieux tant qu'il n'a pas reçu le paiement intégral de l'indemnité. Ainsi, s'il continue d'occuper les locaux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction, il doit payer au bailleur une indemnité d'occupation qui remplace le loyer. Il doit aussi respecter les clauses du bail (par exemple, exercer l'activité mentionnée dans le bail) tout comme le bailleur (par exemple, réaliser certains travaux d'entretien). (À noter: Le bailleur dispose d'un délai de 15 jours à compter de la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction pour revenir sur sa décision et ainsi accepter le renouvellement du bail. C'est le « droit de repentir ». Ce droit est possible uniquement lorsque le locataire occupe encore le local ou n'a pas déjà loué ou acheté un autre local pour se
Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?
Comment le bailleur doit-il verser l'indemnité d'éviction ?
Versement direct au locataire

réinstaller.)