AgentPublic/service-public huggingface dataset:
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Avantages et inconvénients de la SCI
Avantages de la SCI

La constitution d'une SCI présente les avantages suivants :
- La SCI permet à plusieurs personnes de réaliser un investissement immobilier qui dépasserait la capacité financière de chacun, pris individuellement. Cela peut également faciliter l’obtention de financements bancaires.

- La SCI permet de scinder l’immobilier de l’activité professionnelle : 
- En cas de faillite, l’immeuble servant à la société d’exploitation reste la propriété exclusive de la SCI et est ainsi protégé des créanciers de la société d'exploitation.
- En cas de cession de la société d'exploitation à un tiers, l'immeuble ne figure pas à l'actif du bilan comptable et n'augmente pas la valorisation de l'entreprise. Le coût pour l'acquéreur est donc moindre, ce qui peut simplifier la cession.

- La SCI permet d'organiser plus librement la situation en cas de décès d'un associé et notamment d'éviter que les héritiers se retrouvent en indivision . Si l’un d’entre eux désire céder ses parts sociales , il ne contraint pas les autres à vendre le bien immobilier.

- La SCI permet une transmission progressive et échelonnée dans le temps. Tout en conservant la gestion de leur patrimoine, chacun des parents peut céder des parts à ses descendants de manière successive en profitant d' abattements fiscaux intéressants, c'est-à-dire 100 000 € par enfant ou 31 865 € par petit-enfant, par donation renouvelable tous les 15 ans. De plus, la valorisation des parts est diminuée des éventuelles dettes de la société (ex : remboursement de l'emprunt bancaire ayant servi à l'acquisition de l'immeuble).
- La SCI permet d’ adapter les règles de fonctionnement (prise de décisions, répartition des pouvoirs, cession des parts sociales, etc.) selon les besoins des associés, grâce à la liberté offerte dans la rédaction des statuts.
(À noter: La société civile immobilière (SCI) présente des avantages pour réaliser un investissement immobilier. Toutefois, les activités de nature commerciale, comme l’achat-revente, sont interdites. Pour exercer ce type d’activités, il convient d’opter pour une structure commerciale adaptée comme une SAS ou une SARL . On parle de SAS immobilière et de SARL immobilière.)
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Avantages et inconvénients de la SCI
Inconvénients de la SCI

En revanche, la création d'une SCI présente certains inconvénients :
- Les associés ont une responsabilité financière indéfinie vis à vis des dettes de la SCI, leur patrimoine personnel peut servir à payer les créanciers de la société.
- Les associés sont imposés sur la quote-part de résultat correspondant à leur participation dans le capital social, y compris quand la SCI ne leur reverse pas cette somme.
- La gestion d'une SCI requiert de respecter certaines formalités administratives et comptables : tenue d'une comptabilité, rédaction des statuts , déclaration annuelle de résultat.
- L' abattement de 30 % sur la résidence principale ne s'applique pas en matière d' impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque l'immeuble est détenu par l'intermédiaire d'une SCI.
- L'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt ne s'applique pas en matière de droits de succession lorsque l'immeuble est détenu par l'intermédiaire d'une SCI.
- Les associés ne peuvent pas bénéficier de l' exonération de droits de donation issue du Pacte Dutreil ( 75 % d'exonération sur la valeur des titres transmis). Ce dispositif n'est pas ouvert aux transmissions d'entreprises qui ont pour objet la gestion d'un patrimoine mobilier ou immobilier.
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Capital social de la SCI
Constitution du capital social

Le montant du capital social est déterminé librement par les associés ( 1 € minimum). Le capital social peut être constitué par des apports en numéraire (de l'argent) et/ou en nature (des biens : immeubles, matériel, etc.). Aucun délai n'est imposé pour la libération des apports en numéraire. Les associés fixent librement dans les statuts les modalités de ces versements. Le gérant peut être investi par les statuts du pouvoir de fixer les dates et montants des versements correspondant à la libération des apports. Exemple: Il peut être convenu que la libération des apports se fera au fur et à mesure du remboursement de l'emprunt souscrit par la SCI pour financer l'acquisition de l'immeuble. Dès lors, la SCI règle le prix d'acquisition de l'immeuble grâce à l'emprunt ainsi qu'aux fonds provenant de la libération partielle des apports des associés. La SCI autorise également les apports en industrie. Ces apports n'entrent pas dans la composition du capital social. En savoir plus sur la fiscalité de l'apport en nature d'un bien immobilier: L’apport en nature consiste à transférer la propriété d’un bien à la SCI en contrepartie de parts sociales. Il s’agit donc du contraire d’une vente où la propriété d’un bien est transférée en contrepartie d’un prix. S’agissant de l'apport d'un immeuble à la société, il doit être enregistré au service fiscal de l'enregistrement. Cet enregistrement est gratuit lorsque l'apport est réalisé à titre pur et simple au profit d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Au contraire, l'enregistrement est payant ( 5 % du montant de l'apport) lorsque l'apport est réalisé au profit d'une SCI soumise à l' impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, l'apporteur est exonéré du droit d'enregistrement si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- L'immeuble est affecté à l'activité professionnelle de la société.
- L'apporteur s'engage à conserver pendant au moins 3 ans les parts sociales reçues en contrepartie de son apport.
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Capital social de la SCI
Responsabilité financière des associés

À l'égard des dettes de la société, la responsabilité des associés d'une SCI est à la fois indéfinie, non-solidaire et subsidiaire :
- Responsabilité indéfinie : le patrimoine personnel des associés peut être engagé si la SCI n'est pas en mesure de payer ses dettes, et ce même si les associés n'ont pas commis de faute.
- Responsabilité non-solidaire : les associés ne sont responsables des dettes qu'à proportion de leur part dans le capital social de la SCI. Un créancier doit s'adresser à chaque associé et ne peut pas exiger le recouvrement de la totalité de la dette auprès d'un seul associé, au nom de tous les autres. Si un associé ne rembourse pas la partie de la dette qui lui revient, les autres associés ne sont pas tenus de payer à sa place.
- Responsabilité subsidiaire : un créancier ne peut solliciter directement un associé qu'en cas d'échec de la procédure de recouvrement à l'encontre de la SCI.
Les associés de SCI s'engagent également à contribuer aux pertes de la société. À ce titre, il ne faut pas confondre la contribution aux pertes avec la responsabilité indéfinie, non-solidaire et subsidiaire aux dettes sociales. Cette dernière implique que les créanciers peuvent, sous certaines conditions, engager le patrimoine personnel des associés, tandis que la contribution aux pertes n'intervient en principe qu'après la dissolution de la société, lorsque l'actif de celle-ci ne suffit pas à désintéresser les créanciers. (À noter: En cas de cession de ses titres , la responsabilité d'un ancien associé peut être engagée au titre des dettes exigibles survenant avant la cession de ses parts sociales.)
Référence : Code civil : article 1832: Référence : Code civil : article 1843-2: Référence : Code général des impôts : article 809: Référence : Code général des impôts : article 810:
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Fonctionnement de la SCI

Les associés bénéficient d'une grande liberté dans la fixation des règles de fonctionnement de la SCI (statut et pouvoirs du gérant, rôle des associés, etc.).
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Fonctionnement de la SCI
Organe de direction

La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, nommés soit par les statuts, soit par un acte distinct (comme un procès-verbal d’assemblée générale), soit par une décision des associés. Le gérant n'a pas nécessairement la qualité d'associé, il peut s'agir d'un tiers (personne physique ou morale) choisi en raison de sa compétence. Les statuts fixent les règles de désignation du gérant et le mode d'organisation de la gérance. Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé et révoqué par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société (ex : souscription d'une assurance professionnelle, envoi des convocations aux assemblées, paiement des cotisations sociales). Néanmoins, les statuts peuvent limiter les pouvoirs du gérant et prévoir que la conclusion de tel ou tel acte supposera l'autorisation préalable des associés (ex : conclusion d'un prêt, cession d'un immeuble de la société). (À noter: S'il y a plusieurs gérants , ils exercent séparément ces pouvoirs mais chacun peut s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. Les statuts peuvent déterminer dans les rapports internes une répartition de pouvoirs entre les gérants, ou fixer des conditions de délibérations.)
Dans les rapports avec les tiers (gestion externe), le gérant engage la société par les actes entrant dans l' objet social. Les seules limitations de pouvoirs opposables aux tiers sont celles en rapport avec un dépassement de l'objet social (par exemple, si le gérant d’une SCI dont l’objet est la gestion locative décide d’acheter des actions en bourse au nom de la société, cet acte est étranger à l’objet social et peut être contesté). Il importe donc, lors de la rédaction des statuts, de définir l'objet social avec précision pour mieux délimiter les pouvoirs du gérant envers les tiers. Exemple: La décision de la gérante d'une SCI de consentir un abandon de loyers à la société locataire, afin de lui permettre de se maintenir dans les lieux et de poursuivre son activité jusqu'au rétablissement de sa situation financière, est conforme aux statuts, à l'objet social et à l'intérêt social. Par ailleurs, le gérant doit tenir une comptabilité et rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. Cette reddition des comptes doit comporter un rapport écrit présentant l’ensemble de l'activité de la société comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou anticipées. L'absence de tenue de comptabilité est une faute du gérant qui peut entraîner sa révocation par une décision collective des associés. Ils peuvent également saisir le tribunal pour demander la révocation judiciaire du gérant.
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Fonctionnement de la SCI
Prise de décisions

Les prises de décisions en SCI qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises à l'unanimité des associés. Toutefois, les statuts peuvent valablement prévoir que certaines décisions seront prises à une majorité qu'ils fixent. Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée mais les statuts peuvent également prévoir qu'elles résulteront d'une consultation écrite. Toute délibération des associés est constatée par un procès-verbal indiquant les noms et prénoms des associés qui y ont participé, le nombre de parts détenues par chacun d'eux, les documents et rapports soumis aux associés, le texte des résolutions mises aux voix et le résultat des votes. Référence : Code civil : article 1846: Référence : Code civil : article 1848: Référence : Code civil : article 1849: Référence : Code civil : article 1852: Référence : Code civil : article 1853: Référence : Code civil : article 1856:
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Régime fiscal de la SCI
Déclaration de résultat

Chaque année, la SCI doit déposer une déclaration de résultat. Les modalités de cette formalité varient selon le régime fiscal de la société.
Cas SCI à l'impôt sur le revenu (IR): La déclaration de résultat doit être obligatoirement télédéclarée via le compte fiscal professionnel de la SCI. Elle peut être faite de 2 façons selon les cas : 
- Via le formulaire 2072-S (déclaration simplifiée) : lorsque tous les associés de la SCI sont des personnes physiques
- Via le formulaire 2072-C (déclaration complète) : lorsque la SCI détient un bien en nue-propriété ou un logement avec déduction au titre de l’amortissement
 Cette déclaration doit être réalisée au plus tard avant le 2e jour ouvré suivant le 1 er mai N, pour les loyers perçus en N-1.
Cas SCI à l'impôt sur les sociétés (IS): La déclaration de résultat doit être obligatoirement télédéclarée via le compte fiscal professionnel de la SCI, à l'aide du formulaire n° 2065 . La déclaration doit être souscrite, en principe, dans les 3 mois de la clôture de l’exercice. Toutefois, si l’exercice est clos le 31 décembre ou si aucun exercice ne l’est au cours d’une année, la déclaration est réalisée au plus tard le 2 e jour ouvré suivant le 1 er mai .
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Régime fiscal de la SCI
Imposition des plus-values

Lorsque la SCI vend un immeuble, les plus-values réalisées par la société sont, comme ses résultats, imposés au nom des associés, de la manière suivante :
- Lorsque la SCI a pour associé des particuliers personnes physiques : la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers .
- Lorsque la SCI a pour associé une entreprise individuelle exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale : la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles des entreprises soumises à l'IR.
- Lorsque la SCI a pour associé une société soumise à l'IS : la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles des sociétés soumises à l'IS.
Pour la fraction de plus-value revenant à des associés personnes physiques, les abattements pour durée de détention sont applicables et calculés à partir de la date d'acquisition de l'immeuble par la SCI, quelle que soit la date d'acquisition des parts par l'associé. De plus, si la SCI a mis gratuitement l'immeuble à disposition d'un de ses associés personnes physiques, qui l'occupe à titre de résidence principale, la fraction de plus-value lui revenant peut-être exonérée.
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Régime fiscal de la SCI
SCI et règles en matière de TVA

Les activités de la SCI peuvent, selon le cas, être soumises ou exonérées de TVA.
Cas Location de locaux à usage d'habitation ou agricole: La location de locaux à usage d'habitation ou à usage agricole est exonérée de TVA sans possibilité d'option pour la TVA.
Cas Location de locaux nus à l'usage professionnel: La location de locaux nus utilisés par le preneur pour les besoins de son activité professionnelle est par principe exonérée de TVA . En revanche, la SCI peut opter pour soumettre les baux à la TVA , afin de récupérer la TVA grevant l'acquisition, la construction et les charges relatives à l'immeuble.
Cas Location de locaux aménagés à usage professionnel: La location de locaux aménagés à usage professionnel est toujours soumises à la TVA . Il en va de même, en cas de location de locaux nus, lorsque la location constitue pour le bailleur le moyen de poursuivre l'exploitation d'un actif commercial, d'accroître ses débouchés, ou de participer aux résultats de l'entreprise locataire. Référence : Code civil : article 1844-1: Référence : Code général des impôts : article 206: Référence : Code général des impôts : article 239:
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Transmission de la SCI

Une cession de parts sociales de SCI requiert l' agrément des associés ainsi qu'un enregistrement au service des impôts.
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Transmission de la SCI
Agrément des associés

À l'exception des cessions consenties librement à des ascendants ou descendants du cédant, les parts sociales ne peuvent, en principe, être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Toutefois, les statuts peuvent convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par le gérant. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux.
Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir
Transmission de la SCI
Enregistrement au service des impôts

La cession de parts sociales doit être enregistrée au service fiscal de l'enregistrement. Cette formalité donne lieu au paiement d'un droit d'enregistrement par l'acquéreur des parts.
Cas Cas général: Le montant du droit d'enregistrement est fixé à 3 % du prix de cession diminué d'un abattement égal à 23 000 € et ramené au pourcentage du nombre de parts cédées dans le capital social. Exemple: Un associé est propriétaire de 50 parts sociales d'une SCI dont le capital est divisé en 400 parts sociales. Il cède ses parts pour une valeur de 50 000 € . Le montant du droit d'enregistrement est calculé de la manière suivante : Prix de cession - (23 000 x Nombre de parts cédées ÷ Nombre total de parts dans la société) x 3 % . Appliqué à notre exemple, cela donnerait : 50 000 - (23 000 × 50 ÷ 400) = 47 125 × 3 % = 1 414 € de droit d'enregistrement.
Cas Société à prépondérance immobilière: Le montant du droit d'enregistrement est fixé à 5 % du prix de cession s'il s'agit d'une société à prépondérance immobilière , c'est-à-dire une société dont plus de 50 % de l'actif est composée d'immeubles non affectés à son exploitation professionnelle.
Conséquences fiscales de la dissolution d'une société (volontaire ou involontaire)

La dissolution d'une société, volontairement ou à la suite d'une liquidation judiciaire, a des conséquences sur l'imposition de ses bénéfices, sur sa déclaration de TVA et sur ses taxes foncières. Une société peut être dissoute de différentes manières :
- Dissolution volontaire par les associés
- Dissolution prévue par une disposition statutaire : arrivée du terme de la société (date de fin prévue dans les statuts), réalisation de l'objet social ou encore décès de l'associé unique entrainant la dissolution de la société ( EURL ou SASU ).
- Dissolution à la suite d'une liquidation judiciaire
Le type de dissolution n'a pas d'incidence sur les conséquences fiscales. Seuls les délais peuvent être différents. Les règles varient en fonction du régime d'imposition de la société : société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ou société soumise à l'impôt sur le revenu (IR).

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Conséquences sur l'imposition des bénéfices (IS) et les plus-values
- Conséquences sur la TVA
- Conséquences sur les taxes foncières (CFE et CVAE)
- Conséquences sur l'imposition des bénéfices (IR)
Conséquences fiscales de la dissolution d'une société (volontaire ou involontaire)
Société soumise à l'IS
Conséquences sur l'imposition des bénéfices (IS) et les plus-values

La dissolution de la société entraine l'imposition immédiate de ses bénéfices.
Conséquences fiscales de la dissolution d'une société (volontaire ou involontaire)
Société soumise à l'IS
Conséquences sur l'imposition des bénéfices (IS) et les plus-values
Quels sont les bénéfices imposables immédiatement ?

Les bénéfices imposables sont les suivants :
- Bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice clos taxé
- Bénéfices en sursis d'imposition. Il s'agit principalement des provisions qui ont précédemment été constituées pour des pertes ou charges futures qui ne se sont finalement jamais réalisées au moment de la dissolution
- Plus-values d'actifs immobilisés (bureaux, usine...) qui ont été réalisées lors de la dissolution de la société.
Conséquences fiscales de la dissolution d'une société (volontaire ou involontaire)
Société soumise à l'IS
Conséquences sur l'imposition des bénéfices (IS) et les plus-values
Quand la société doit-elle déclarer ses bénéfices ?

La société doit déclarer ses bénéfices à l’administration fiscale dans les 60 jours qui suivent la date d’approbation des comptes définitifs de liquidation. Ce délai s’applique lorsqu’une société cesse son activité à la suite d’une dissolution. Pour connaître les différents cas de dissolution de sociétés, vous pouvez consulter la fiche sur les causes de dissolution. (À savoir: En cas de décès de l'associé unique d'une EURL ou d'une SASU entrainant la dissolution de la société, les héritiers ont 6 mois pour transmettre la dernière déclaration de résultats. Cette dissolution n'est pas automatique, cela doit être prévu dans les statuts de la société.)
Conséquences fiscales de la dissolution d'une société (volontaire ou involontaire)
Société soumise à l'IS
Conséquences sur la TVA

Lorsque la société dissoute était soumise à la TVA, elle doit faire une déclaration de TVA auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre fiche sur les régimes de TVA. Le délai de déclaration varie en fonction du régime de TVA auquel la société était soumise : régime réel simplifié ou normal. Réel simplifié ou réel normal : quel régime d'imposition à la TVA ? Le régime réel simplifié de TVA s'applique à une entreprise à compter du 1 er janvier d’une année N lorsqu’elle respecte les seuils de chiffre d’affaires et de montant de TVA : Seuil concernant le chiffre d’affaires hors taxes:
- Son chiffre d'affaires hors taxes en N-1 doit être compris entre : 
- 85 000 € et 945 000 € pour les activités de commerce, de restauration et de fourniture de logement (sauf location meublée) :
- 37 500 € et 286 000 € pour les autres activités de prestation de services (dont la location meublée) :
- Son chiffre d'affaires hors taxes réalisé en N ne doit pas dépasser les seuils majorés suivants : 
- Pour les activités de commerce, de restauration et de fourniture de logement (sauf location meublée) : 1 040 000 €
- Pour les autres activités de prestation de services (dont la location meublée) : 323 000 €
(À savoir: Ces seuils sont valables pour l’année 2026 (année N).)
Seuil concernant le montant de la TVA due: Le montant de la TVA dû au titre de l’année N-1 doit être inférieur à 15 000 €: Conséquences en cas de dépassement:
- En cas de dépassement, soit du seuil normal de chiffre d’affaires correspondant à l’activité exercée, soit du seuil de TVA due ( 15 000 € ) : l’entreprise bascule dans le régime réel normal de TVA à compter du 1 er janvier de l’année suivant celle du dépassement.
- En cas de dépassement de l’un des seuils majorés de chiffre d’affaires, l’entreprise bascule dans le régime réel normal de TVA de manière rétroactive , c’est-à-dire que ce régime va s’appliquer à compter du 1 er janvier de l’année où le dépassement est survenu . L’entreprise doit alors souscrire une déclaration ( CA3 ) résumant l’ensemble des opérations réalisées sur l’ensemble du mois (ou du trimestre). Cette déclaration doit être effectuée le mois suivant le mois (ou le trimestre) du dépassement.