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Syndicat des copropriétaires
Dans quels cas la responsabilité du syndicat des copropriétaires est-elle engagée ?
Autres cas

Le syndicat des copropriétaires est également responsable, à l'égard des copropriétaires, salariés ou tiers, de tous les dommages qui résultent :
- De ses fautes délictuelles dans la gestion et la conservation de l'immeuble
- Des personnes (salariés de la copropriété) qu'il a sous sa garde (concierge, gardien, employé d’immeuble)
- Des objets qu'il a sous sa garde
- Ou du dommage causé par la ruine du bâtiment, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction (par exemple, malfaçon).
Dans ces hypothèses, la victime doit prouver l'existence d'une faute du syndicat des copropriétaires.
Syndicat des copropriétaires
Comment le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice ?

Le syndicat des copropriétaires agit en justice pour défendre les intérêts collectifs de l'immeuble. Par exemple, il peut saisir le tribunal à l'encontre d'un tiers (fournisseur ou prestataire de la copropriété) en cas de difficultés liées à l'exécution d'un contrat (absence ou mauvaise exécution de la prestation) ou à l'encontre d'un copropriétaire en cas de trouble anormal du voisinage ou de charges impayées. Le syndicat des copropriétaires est obligé d'agir par l'intermédiaire de son syndic de copropriété ou du président du conseil syndical.
Syndicat des copropriétaires
Comment le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice ?
Action en justice par l'intermédiaire du syndic

Le syndicat des copropriétaires est représenté en justice par son syndic en exercice. Si, en principe, le syndic doit d'abord être autorisé par l'assemblée générale pour agir en justice, il existe certaines exceptions pour lesquelles il peut directement saisir le tribunal. Habilitation du syndic: Le syndic ne peut pas agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Cette autorisation doit mentionner :
- L'objet de la demande en justice (par exemple, une action pour demander le remboursement d'une facture)
- Les personnes visées
- Et la nature de l'action (par exemple, une action en référé ).
(À savoir: Il est nécessaire de renseigner tous ces éléments car le pouvoir accordé au syndic est limité à ce qui figure dans la résolution.)
Quelle que soit la nature ou l'objet de la demande en justice, l'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24). Dispense d'habilitation: Il existe plusieurs cas pour lesquels l'autorisation préalable de l'assemblée générale ne sera pas nécessaire. Il s'agit :
- Des actions en recouvrement des charges dues par les copropriétaires
- Des actions en recouvrement d'une créance du syndicat des copropriétaires
- Des voies d'exécution forcée (saisie mobilière, saisie des rémunérations , saisie-attribution ), à l'exception de la saisie immobilière
- Des mesures conservatoires (par exemple, la demande de saisie conservatoire d'une somme d'argent)
- De l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques
- Des demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés (par exemple, une demande d'expertise judiciaire)
- Des actions judiciaires dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est défendeur
- De la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire dans le cas d'une copropriété en difficulté.
(À noter: Si le syndic peut agir directement, sans l'accord préalable de la copropriété, il doit rendre compte des actions engagées lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.)
Conséquences de l'absence d'habilitation: L'absence d'autorisation du syndic aura pour conséquence de rendre irrecevable la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, pour éviter la sanction d'irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires peut valider l'initiative du syndic au cours d'une assemblée. Il doit le faire avant que le juge rende sa décision. (Attention: Seuls les copropriétaires contre qui une action en justice est menée par le syndic peuvent invoquer l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.)
Syndicat des copropriétaires
Comment le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice ?
Action en justice par l'intermédiaire du président du conseil syndical

Le syndicat des copropriétaires peut également agir par l'intermédiaire du président du conseil syndical, en cas de carence ou d'inaction du syndic. Sur autorisation expresse de l'assemblée générale qu'il aura lui-même convoqué, le président peut agir en justice contre le syndic en exercice afin d'obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires. (À noter: Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.)
Syndicat des copropriétaires
Comment disparait le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires disparait dans 3 cas :
- Par décision unanime de tous les copropriétaires de mettre fin à l'état de copropriété de l'immeuble. Cette hypothèse concerne les immeubles composés de plusieurs bâtiments et pour lesquels la division en propriété séparée est possible, c'est-à-dire lorsqu'un ou plusieurs bâtiments appartiennent à un seul copropriétaire. Ce ou ces bâtiments seront retirés du syndicat des copropriétaires pour former une propriété individuelle. Cette division en bâtiments autonomes peut également être imposé par le juge, sur demande de l 'administrateur provisoire , dans le cas des copropriétés en difficultés.

- Par disparition totale de l'immeuble dans l'hypothèse d'une destruction matérielle du bâtiment (effondrement, incendie, explosion, inondation, ruine par vétusté) et à la condition que les copropriétaires décident de ne pas reconstruire l'immeuble en assemblée générale

- Par la réunion de tous les lots dans les mains d'un seul propriétaire. Il y a alors une reconstruction d'une propriété privative unifiée. Cette situation résulte de l'acquisition de tous les lots par une même personne physique ou morale, d'un apport en société de l'ensemble des lots de l'immeuble ou de l' expropriation de la totalité de l'immeuble pour cause d'utilité publique.
Une association qui emploie un salarié doit-elle appliquer une convention collective ?

Lorsqu’une association emploie des salariés, elle peut avoir à appliquer une convention collective. Cela dépend de son activité et de l’existence d’une convention rendue obligatoire par arrêté ministériel. Dans certains cas, elle peut aussi choisir de l’appliquer volontairement. Nous vous présentons les informations à connaître.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Une association doit-elle appliquer une convention collective ?
- Une association peut-elle choisir d’appliquer une convention collective ?
- Comment une association informe-t-elle les salariés de l’application d’une convention collective ?
- Que se passe-t-il en cas de non-application de la convention collective par les responsables de l’association ?
Une association qui emploie un salarié doit-elle appliquer une convention collective ?
Une association doit-elle appliquer une convention collective ?

Une association doit appliquer une convention collective lorsque celle-ci a été rendue obligatoire par un arrêté ministériel et qu’elle correspond à son activité. On parle alors de convention collective étendue : elle s’applique à toutes les structures du secteur concerné, même si elles ne l’ont pas signée. Une association est concernée si son activité entre dans le champ de la convention et que la convention a été étendue par arrêté ministériel. Dans ce cas, l’application est obligatoire.
Une association qui emploie un salarié doit-elle appliquer une convention collective ?
Une association peut-elle choisir d’appliquer une convention collective ?

Si aucune convention collective étendue correspond à son activité, les responsables de l’association n’ont pas d’obligation d’en appliquer une. Ils peuvent :
- ne pas appliquer de convention collective
- ou en appliquer une volontairement
Dans ce cas, ils peuvent décider de l’appliquer en totalité ou partiellement, ou seulement à certaines catégories de salariés. Les règles choisies doivent être respectées, notamment lorsqu’elles figurent dans les contrats de travail.
Une association qui emploie un salarié doit-elle appliquer une convention collective ?
Comment une association informe-t-elle les salariés de l’application d’une convention collective ?

Les responsables de l’association doivent informer chaque salarié de la convention collective applicable. Cette information est indiquée dans le contrat de travail, et sur le bulletin de paie: Lors de l’embauche, une notice d’information est remise au salarié. Les textes conventionnels doivent rester accessibles sur le lieu de travail ou par voie électronique.
Une association qui emploie un salarié doit-elle appliquer une convention collective ?
Que se passe-t-il en cas de non-application de la convention collective par les responsables de l’association ?

Si une association n’applique pas la convention collective qui lui est obligatoire, le salarié peut saisir le conseil de prud’hommes. L’association peut alors être condamnée à :
- verser des rappels de salaire,
- accorder des avantages rétroactifs (classification, primes, congés...),
- régulariser la situation pour les salariés concernés.
Syndic de copropriété

Chaque copropriété doit avoir un syndic qui administre et gère l'immeuble. C'est l 'organe exécutif de la copropriété. Il est chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée générale et d'appliquer le règlement de copropriété. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel désigné parmi les copropriétaires. Comment est choisi le syndic et quelles sont ses missions ? Nous faisons le point sur les informations à connaître.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Qu'est-ce qu'un syndic professionnel ?
- Comment le syndic professionnel est-il désigné ?
- Quelles sont les missions du syndic professionnel ?
- Quel est le contenu du contrat du syndic professionnel ?
- Quelle est la durée du mandat du syndic professionnel ?
- Comment prend fin le mandat du syndic ?
- Dans quel cas la responsabilité du syndic professionnel est-elle engagée ?
- Comment engager la responsabilité de son syndic professionnel ?
- Qu'est-ce qu'un syndic non professionnel ?
- Quelles sont les missions du syndic non professionnel ?
- Comment le syndic non professionnel est-il désigné ?
- Quel est le contenu du contrat du syndic non professionnel ?
- Quelle est la durée du mandat du syndic non professionnel ?
- Comment prend fin le mandat du syndic non-professionnel ?
- Peut-on engager la responsabilité du syndic non-professionnel ?
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Qu'est-ce qu'un syndic professionnel ?

Le syndic professionnel est une personne morale ou physique qui exerce, en son nom propre ou au sein d'une société, l'activité de syndic. Il est rémunéré pour cette mission. Le syndic professionnel doit obligatoirement remplir les 3 conditions suivantes :
- Être titulaire d'une carte professionnelle portant la mention syndic de copropriété délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI)
- Justifier d'une garantie financière, destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ou de détournement de fonds
- Et justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle , destinée à couvrir les dommages que le syndic pourrait causer au syndicat des copropriétaires ou à un copropriétaire dans le cadre de son activité.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Comment le syndic professionnel est-il désigné ?

Cas Absence de désignation d'un syndic en assemblée générale des copropriétaires: Il est possible que les copropriétaires ne désignent pas de syndic lors de l'assemblée générale convoquée à cette fin. C'est le cas, par exemple, lorsque le mandat du syndic n'a pas été renouvelé ou si la majorité requise n'a pas été atteinte. Dans cette hypothèse, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble , sur demande : 
- D'un ou plusieurs copropriétaires
- Ou du maire de la commune
- Ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
 Il est obligatoire de se faire accompagner par un avocat pour cette démarche.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Quelles sont les missions du syndic professionnel ?

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il agit ainsi au nom et pour le compte de l'ensemble des copropriétaires, selon les missions listées dans son contrat.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Quelles sont les missions du syndic professionnel ?
Gestion financière et comptable

Le syndic assure la gestion comptable et financière de la copropriété. Cette mission inclut notamment :
- L'établissement du budget prévisionnel de la copropriété. Le syndic établit le budget prévisionnel, en concertation avec le conseil syndical , et le fait voter chaque année par l'assemblée générale des copropriétaires

- La tenue de la comptabilité séparée du syndicat des copropriétaires. Le syndic doit enregistrer toutes les dépenses (frais d'assurance, ménage, gardien, eau, ascenseur, etc.) et les recettes du syndicat des copropriétaires (par exemple, le paiement des charges) dans un document appelé grand livre. Il doit également établir les comptes annuels et les faire voter en assemblée générale

- La gestion et le recouvrement des charges de la copropriété. Le syndic établit le montant des charges dû par chaque copropriétaire et envoie les appels de fond correspondant. Il doit également s'occuper du recouvrement des charges impayées

- L'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, dans les 3 mois de sa désignation . La notion de compte séparé signifie que le compte doit appartenir au syndicat des copropriétaires lui-même, et non au syndic. Ainsi, sur les relevés bancaires, le titulaire du compte doit être le syndicat des copropriétaires. Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires doivent être versées sur ce compte.

- L'ouverture d'un compte spécifique pour le fonds travaux obligatoire

- La souscription d'un emprunt bancaire collectif
- L'ouverture d'un compte spécifique pour l’emprunt collectif.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Quelles sont les missions du syndic professionnel ?
Gestion administrative

Le syndic doit notamment remplir les missions suivantes :
- Immatriculer l'immeuble dans le registre national des copropriétés

- Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété

- Établir et mettre à jour de la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot , état civil, domicile et leur adresse électronique (mail)
- Faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires

- Organiser la tenue d'une assemblée générale annuelle Le syndic doit préparer, convoquer et être présent lors de l'assemblée générale. Il doit également rédiger le procès-verbal de l'assemblée et l'envoyer à tous les copropriétaires

- Administrer l'immeuble, assurer sa conservation, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires. Le syndic est chargé de gérer l'immeuble au quotidien pour assurer son bon fonctionnement et son entretien. Il doit, notamment, entretenir les parties communes de l'immeuble (par exemple, organiser le nettoyage, les petites réparations ou l'entretien de l'ascenseur) et assurer la sécurité des occupants (par exemple, veiller aux respects des normes incendies). Il doit également inscrire à l' ordre du jour de l'assemblée générale, tous les travaux qu'il juge utile ou nécessaire pour la préservation de l'immeuble (par exemple, réfection de la toiture, ravalement, rénovation énergétique etc.).

- Souscrire un contrat d' assurance multirisques immeuble et de déclarer les sinistres touchant les parties communes

- Souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat des copropriétaires doit répondre. Cette assurance permet, notamment, de couvrir les dommages subis par un copropriétaire ou un tiers du fait des parties communes de l'immeuble

- Obtenir l'autorisation de l'assemblée générale de signer des contrats avec tout entreprise ou prestataire qui est lié au syndic
- Établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble

- Représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes de la vie civile (par exemple, conclusions des contrats avec les prestataires ou les fournisseurs de l'immeuble), les actes d' acquisition ou d' aliénation des parties communes et en justice
- Informer les copropriétaires et les occupants qu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations
- Gérer les archives du syndicat des copropriétaires
- Gérer les salariés (par exemple, gardien) de la copropriété.
À ce titre, le syndic engage et met fin au contrat le personnel employé par le syndicat des copropriétaires et fixe les conditions de son travail.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Quel est le contenu du contrat du syndic professionnel ?

Le mandat donné au syndic pour gérer l'administration et les finances de la copropriété prend la forme d'un contrat-type dont le contenu est règlementé. Il est obligatoire. Ce contrat fixe les éléments suivants :
- Durée du mandat (avec date de début et fin)
- Conditions de la rémunération
- Détail des prestations
- Conditions d'exécution de la mission.
Le modèle de contrat-type est consultable en ligne : Contrat de syndic réglementé: Legifrance (À savoir: Le syndic qui ne respecte par le contrat-type peut être condamné à une amende administrative d'un montant maximum de 3 000 € pour une personne phyique et de 15 000 € pour une personne morale.)
Le contrat de syndic peut également mentionner des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic. Ces prestations doivent être préalablement demandées et autorisées par l'assemblée générale des copropriétaires, au moyen d'un vote à la majorité absolue.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Quelle est la durée du mandat du syndic professionnel ?

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Le contrat fixe la durée et précise les dates calendaires de début et de fin. Cette durée doit être obligatoirement prévue par un vote en assemblée générale des copropriétaires. Si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit en couple ou est lié (par exemple, employé) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte, la durée du mandat est de 1 an maximum. En dehors de ce cas, la durée du mandat est de 3 ans maximum. La durée du mandat est renouvelable. Ce renouvellement doit être voté en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Comment prend fin le mandat du syndic ?

Le contrat du syndic prend fin en raison d'un non-renouvellement de son mandat ou d'une résiliation anticipée de son mandat.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Comment prend fin le mandat du syndic ?
Non-renouvellement du mandat

La copropriété peut décider de ne pas renouveler le contrat du syndic. La copropriété doit alors inscrire à l' ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires tenue dans les 3 mois précédant la fin du contrat :
- La désignation d'un nouveau syndic
- La fixation d'une date anticipée de fin de contrat.
Lorsque l'initiative vient du syndic, il doit informer le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard 3 mois avant la tenue de cette assemblée générale des copropriétaires. Au cours de l'assemblée générale, les copropriétaires désignent un nouveau syndic et fixent les dates de fin du contrat en cours et de début du nouveau contrat, qui doivent intervenir au plus tôt 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Comment prend fin le mandat du syndic ?
Résiliation anticipée du mandat

Dans certains cas, il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Dans quel cas la responsabilité du syndic professionnel est-elle engagée ?

La responsabilité du syndic peut être engagée lorsqu'il commet une faute, civile ou pénale, dans le cadre de ses fonctions, à l'origine d'un dommage.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Dans quel cas la responsabilité du syndic professionnel est-elle engagée ?
Responsabilité civile du syndic

La responsabilité civile du syndic peut être engagée par le syndicat des copropriétaires, un ou plusieurs copropriétaires ou des tiers. Responsabilité envers le syndicat des copropriétaires: Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. En raison de la signature du contrat de syndic qui lie les parties, le syndic a une responsabilité dite contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires. Cela signifie que, pour engager sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires doit prouver que :
- Le syndic a rempli de façon incorrecte ou incomplète, ses missions
- Et que cette faute est à l'origine d'un dommage (financier ou matériel).
Exemple: La responsabilité du syndic a pu être retenue dans les cas suivants :
- Manquement à son obligation d'exécuter les décisions d'assemblée générale (intenter une action en justice à l'égard d'un notaire ou d'un copropriétaire)
- Commande de travaux non urgents sans autorisation de l'assemblée générale
- Commande de travaux supplémentaires non autorisés
- Règlement de façon erronée ou abusive des factures à des prestataires/fournisseurs
- Appel de fonds insuffisants pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble ou pour effectuer des réparations nécessaires
- Défaut de réalisation des travaux de réfection utiles
- Défaut d'information sur la nécessité de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour l'exécution de travaux de ravalement.
Dans ce cas, il est possible de saisir la justice pour réparer le dommage subi par l'obtention de dommages et intérêts. Il est également possible de demander la révocation du mandat du syndic. Pour ces actions judiciaires, il est recommandé de se faire accompagner par un avocat. Responsabilité envers les copropriétaires: Par ses agissements, le syndic peut nuire aux intérêts d'un ou plusieurs copropriétaires. Pour engager la responsabilité du syndic, le copropriétaire concerné doit prouver que :
- Le syndic a rempli de façon incorrecte ou incomplète ses missions ou commis une faute étrangère à ses fonctions

- Et que cette faute est à l'origine d'un dommage personnel (financier, matériel ou moral).
Dans ce cas, il est possible d'introduire une action en justice à l'encontre du syndic pour obtenir la réparation financière, par le versement de dommages et intérêts, des préjudices subis. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat. Responsabilité envers les tiers: Le syndic est également responsable de ses agissements, à titre personnel et dans le cadre de ses fonctions, à l'égard des tiers. Il s'agit, notamment, des salariés du syndicat des copropriétaires, des locataires, des fournisseurs, des prestataires ou des voisins. Exemple: Un syndic engage ainsi sa responsabilité à l'égard d'un entrepreneur en lui passant une commande de travaux importante, tout en sachant que syndicat des copropriétaires n'a pas les fonds suffisants et ne pourra pas le payer.