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Règlement de copropriété
Que doit contenir le règlement de copropriété ?
Désignation des parties privatives et communes

Le règlement de copropriété désigne les parties privatives et les parties communes de l'immeuble. Si elles existent, il définit également :
- Les parties communes spéciales (notamment le cas pour une copropriété séparée en plusieurs bâtiments)
- Les parties communes à jouissance privative (par exemple balcon ou jardin).
Le règlement de copropriété détermine aussi la destination des parties communes et privatives. Il peut ainsi préciser la destination de chaque lot (par exemple usage d'habitation, de commerce, de cave, de garage) ou uniquement mentionner que l'immeuble est à usage d'habitation. (À savoir: Le règlement de copropriété est complété par un état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro, suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs). L'état descriptif peut être indépendant du règlement de copropriété (dans ce cas, il figure en annexe).)
Règlement de copropriété
Que doit contenir le règlement de copropriété ?
Règles de vie pratique

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment les conditions d'utilisation :
- Des parties privatives (interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires...)
- Des parties communes (usage du garage, du local à vélo...)
- Des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative si elles existent.
Le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. Par exemple, le règlement de copropriété peut interdire l'exercice de certains commerces (dangereux, insalubres ou incommodants du fait du bruit et/ou de l'odeur) ou de toute profession, même libérale (par exemple médecin, avocat). (À savoir: Les règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 doivent explicitement mentionner l'autorisation ou l'interdiction de la location de meublés de tourisme.)
Règlement de copropriété
Que doit contenir le règlement de copropriété ?
Administration des parties communes

Le règlement de copropriété organise le fonctionnement de la copropriété. Il peut ainsi apporter des précisions sur :
- L'organisation, le fonctionnement et les pouvoirs de l' assemblée générale des copropriétaires
- Les fonctions du syndic
- L'existence, le rôle et les pouvoirs du conseil syndical .
Règlement de copropriété
Que doit contenir le règlement de copropriété ?
Répartition des charges

Le règlement de copropriété doit contenir :
- La répartition des charges communes entre les copropriétaires
- La quote-part de charges qui incombe à chaque lot en distinguant les charges liées à la conservation , à l' entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs (par exemple ascenseur) et celles entraînées par chaque service collectif (par exemple chauffage collectif)
- La méthode de calcul pour établir les quotes-part de chacun.
Règlement de copropriété
Qui est garant du respect du règlement de copropriété ?

Le syndic doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété auprès des copropriétaires et des locataires. Par exemple, en cas de nuisances (bruit, odeur...) venant troubler la tranquilité des occupants de l'immeuble, le syndic doit avertir la personne concernée par courrier pour lui rappeler les règles prévues par le règlement de copropriété. Si ce rappel ne suffit pas, le syndic peut solliciter l'accord de la copropriété pour engager une action judiciaire afin de faire respecter les clauses du règlement de copropriété.
Règlement de copropriété
Où consulter le règlement de copropriété ?

La démarche diffère selon qu'elle est faite par le propriétaire du logement ou le locataire.
Cas Propriétaire: Lors de l'acte d'achat, le propriétaire du lot reçoit une copie du règlement de copropriété . Il s’agit d’une annexe obligatoire à l’acte de vente qu’il faut conserver. En cas de perte du règlement de copropriété, il est possible d'obtenir une copie de plusieurs manières, à savoir : 
- Demander l’exemplaire du règlement de copropriété à un autre copropriétaire, notamment un membre du conseil syndical , pour en faire une copie
- Télécharger le règlement de copropriété sur l’ extranet mis en place par le syndic professionnel
- En cas de difficulté d’accès en ligne ou d’un syndicat des copropriétaire géré par un syndic non professionnel, adresser une demande écrite (courrier recommandé de préférence) au syndic afin d’obtenir une copie du règlement de copropriété. Toutefois, le syndic peut prévoir une facturation pour rendre ce service (frais variables en fonction du contrat de syndic de copropriété).
- Faire une demande auprès du service de publicité foncière . La copie coûte 30 . La demande doit être faite par le biais d'un formulaire. Ce formulaire diffère selon la date d'enregistrement du règlement de copropriété (après 1956 ou avant).
 
Cas Règlement de copropriété enregistré en 1956 ou après: Un formulaire est à remplir : Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.
Cas Règlement de copropriété enregistré avant 1956: Un formulaire est à remplir : Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.
Cas Locataire: Une copie du règlement de copropriété est remise au locataire lors de la signature du bail. Cette copie est généralement sous le format dématérialisé (envoi électronique). En cas de perte du règlement de copropriété, il est possible d'obtenir une copie auprès du propriétaire bailleur. Si le propriétaire bailleur n'a pu fournir de copie du règlement, il est possible de la demander au syndic de copropriété (qui n'est pas obligé d'accepter) ou à l'agence immobilière qui assure la gestion du bien. Cette copie peut être facturée. Il est également possible d'obtenir une copie du règlement de copropriété auprès du service de publicité foncière . La copie coûte 30 . La demande doit être faite par le biais d'un formulaire. Ce formulaire diffère selon la date d'enregistrement du règlement de copropriété (après 1956 ou avant). 
Cas Règlement de copropriété enregistré en 1956 ou après: Un formulaire est à remplir : Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.
Cas Règlement de copropriété enregistré avant 1956: Un formulaire est à remplir : Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.
Règlement de copropriété
Comment modifier le règlement de copropriété ?
Mise à jour

Toutes les copropriétés doivent mettre en conformité le règlement de copropriété avec les législations en vigueur. Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives. Le syndic peut notamment engager sa responsabilité s'il ne respecte pas cette obligation. Le règlement de copropriété et toutes les modifications ultérieures sont publiés par un notaire au service de publicité foncière. Cette démarche occasionne certains frais. Le syndic peut facturer la gestion de la modification du règlement de copropriété si l'assemblée générale lui a confié cette mission. Il est recommandé de vérifier ce que prévoit le contrat du syndic, notamment s'informer sur ces frais en contactant le service de renseignements des notaires de France. Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous. Elles s'imposent donc non seulement aux copropriétaires et à leurs locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs.
Règlement de copropriété
Comment modifier le règlement de copropriété ?
Règles de majorité

Une décision de l'assemblée générale est obligatoire pour modifier le règlement de copropriété. La nature du vote des copropriétaires diffère selon la cause de la modification :
- Répartition des charges
- Destination de l'immeuble
- Utilisation des parties communes
- Règlement de copropriété pour mise en conformité avec une évolution législative.

Cas Répartition des charges: En principe, la répartition des charges doit être modifiée à l'unanimité des copropriétaires. Il existe néanmoins certaines exceptions. 
Cas Réalisation de travaux: La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle les travaux ont été votés.
Cas Achat d'une partie privative: La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle l'achat a été voté.
Cas Vente d'une partie commune: La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle la vente a été votée.
Cas Changement d'usage d'une partie privative: La nouvelle répartition des charges doit être votée à la majorité absolue "dite de l'article 25" .
Cas Destination de l'immeuble: L'unanimité est exigée pour modifier la destination de l'immeuble. C'est le cas par exemple en cas de suppression d'une clause d'habitation bourgeoise pour permettre une activité professionnelle dans un lieu d'habitation.
Cas Utilisation des parties communes: La double majorité "dite de l'article 26" est exigée.
Cas Mise en conformité du règlement avec les évolutions législatives: La majorité simple "dite de l'article 24" est exigée.
Règlement de copropriété
Quelles sanctions en cas d'absence de règlement de copropriété ?

Il n'existe pas de sanction en cas d'absence de règlement de copropriété. Dans cette situation, toutes les règles légales concernant l'organisation et le fonctionnement de la copropriété s'appliquent.
Charges de copropriété

Les charges de copropriété sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, dans la limite de la quote-part . Elles sont payées collectivement par les copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble. Les charges ne sont pas des avances de fonds, qui servent à constituer des réserves. Elles se distinguent aussi des provisions dues en cours d'années, qui sont établies à titre prévisionnel. Nous vous présentons les informations à connaître.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- À quoi servent les charges de copropriété ?
- Comment sont réparties les charges de copropriété entre les copropriétaires ?
- Comment déterminer le montant des charges de copropriété ?
- Qui doit payer les charges de copropriété ?
- Comment sont perçues les charges de copropriété ?
- Peut-on modifier la répartition des charges de copropriété ?
- Comment recouvrer les charges de copropriété impayées ?
Charges de copropriété
À quoi servent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété servent à couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de la copropriété. Il existe 2 catégories de charges :
- Les charges liées à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes (par exemple, frais de gardiennage ou de conciergerie, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, primes d'assurance, ravalement). Ces charges peuvent être générales ou spéciales. Les charges spéciales portent sur des parties communes spéciales ou sur une partie commune à jouissance privative .
- Les charges entrainées par les services collectifs et équipements communs (par exemple, frais de chauffage et d'eau chaude collective, frais d'eau froide, d'ascenseur, frais d'installation d'une antenne de télévision ou de réseau câblé, interphones, tapis d'escalier, système de sécurité).
C'est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l'immeuble entre ces 2 catégories.
Charges de copropriété
Comment sont réparties les charges de copropriété entre les copropriétaires ?

La répartition dépend de la nature des charges. La répartition est fixée par la loi et par le règlement de copropriété.
Charges de copropriété
Comment sont réparties les charges de copropriété entre les copropriétaires ?
Charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes

Répartition de principe: Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot de copropriété. Cette valeur est déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Elle n'inclut pas l'utilisation du lot. Tous les copropriétaires doivent obligatoirement participer à ces charges, dites générales. Répartition spéciale: Il existe des exceptions au principe de contribution obligatoire de tous les copropriétaires. C'est le cas lorsque le règlement de copropriété mentionne :
- Des parties communes spéciales , ce qui implique des charges spéciales réparties uniquement entre certains copropriétaires
- Ou une répartition spécifique pour certains lots. Ce cas de figure concerne principalement les parties communes affectées à l'usage ou l'utilité d'un lot (balcon, terrasse, jardins etc.).
Charges de copropriété
Comment sont réparties les charges de copropriété entre les copropriétaires ?
Charges liées aux services collectifs et équipements communs

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot de copropriété. La notion d'utilité suppose qu'il y ait une possibilité d'usage de l'élément ou du service considéré. Dans ce cas, le copropriétaire doit participer aux charges liées au service ou à l'équipement commune même s'il ne l'utilise pas pour des raisons personnelles. Si, au contraire, un lot ne peut pas utiliser le service ou l'équipement commun, le copropriétaire ne doit pas payer de charge. Il en est de même si l'élément ou l'équipement n'a aucune utilité pour le lot. Exemple: Par exemple, les charges de chauffage, d'eau chaude, de refroidissement ou d'antennes de télévision ne peuvent pas être affectées à des lots de parking situés en sous-sol en raison de leur inutilité. À l'inverse, le copropriétaire d'un lot de copropriété situé en rez-de-chaussée paie les charges d'ascenseur si l'ascenseur dessert la cave ou le parking. Les charges liées à l'ascenseur varient néanmoins en fonction de l'étage et de la superficie des locaux desservis.
Charges de copropriété
Comment sont réparties les charges de copropriété entre les copropriétaires ?
Charges imputables à un seul copropriétaire

Certaines charges sont également imputables au seul copropriétaire concerné par des frais supportés par le syndicat des copropriétaires. Il s'agit notamment des frais suivants :
- Frais de recouvrement d'une créance (par exemple, charges impayées), ce qui incluent les frais de mise en demeure , de relance, de prise d' hypothèque ou des actes des commissaires de justice
- Frais et honoraires du syndic liés aux prestations effectuées au profit d'un copropriétaire (établissement d'un état daté, frais liés à une mutation ou de délivrance d'un document sur support papier)
- Dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par exemple, travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre)
- Astreintes , fixées par lot, concernant des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison du manquement du copropriétaire. C'est le cas, par exemple, des astreintes liées à la lutte contre le saturnisme, à l' insalubrité , ou aux immeubles menaçant ruine.
Charges de copropriété
Comment déterminer le montant des charges de copropriété ?

Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel en assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de l'immeuble. Le montant du budget prévisionnel est ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part et selon les clés de répartition (charges générales ou spéciales). (À savoir: Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes.)
Charges de copropriété
Qui doit payer les charges de copropriété ?

En principe, c'est le copropriétaire qui paie les charges de copropriété. Toutefois, il y a des particularités dans certains cas. (Attention: La liste qui suit n'est pas exhaustive.)

Cas Cas général: C'est le propriétaire du lot de copropriété concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes .
Cas En cas de location du lot de copropriété: C'est le propriétaire du lot de copropriété concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes . (À noter: Certaines charges sont récupérables auprès du locataire.)
Cas En cas de démembrement de propriété du lot: Si le syndic est bien informé du démembrement de la propriété d'un lot entre un usufruitier et un nu-propriétaire , il n'y a pas de solidarité entre eux pour le règlement des charges. Ainsi : 
- L'usufruitier assume les charges liée à la jouissance du lieu (dépenses courantes).
- Le nu-propriétaire paye les grosses réparations (dépenses exceptionnelles).
 (À noter: Le règlement de copropriété peut néanmoins prévoir une clause de solidarité dans le paiement des charges.)
Cas En cas d'indivision: Chacun des indivisaires doit payer ses charges de copropriété en fonction de ses droits dans l'indivision . (À noter: Le règlement de copropriété peut prévoir une clause de solidarité entre les coindivisaires pour le règlement des charges.)
Charges de copropriété
Comment sont perçues les charges de copropriété ?

Le vote annuel du budget prévisionnel permet de réclamer aux copropriétaires des provisions sur charges. Le syndic établit des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire. (Rappel: Les provisions sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif après approbation des comptes du syndicat de copropriétaires .)
Les provisions sont exigibles le 1 er jour de chaque trimestre ou le 1 er jour de la période fixée par l'assemblée générale (par exemple, versement mensuel). À la fin de l'exercice comptable, le syndic compare le montant des provisions encaissé et le total des sommes réglées ou à devoir par la copropriété. Cette opération permet d'établir un trop-perçu ou un moins-perçu. Le solde négatif (moins-perçu) donne lieu à un appel de fonds complémentaire qui ne sera exigible qu'après approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires. À l'inverse, le syndic reverse, en principe, le solde positif (trop-perçu) aux copropriétaires en fonction de leur quote-part.
Charges de copropriété
Peut-on modifier la répartition des charges de copropriété ?
Modification des charges : vote en assemblée générale

En principe, la décision de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires doit être adoptée en assemblée générale par un vote à l'unanimité. Toutefois, il existe 4 cas où seule la majorité est exigée :
- Travaux ou actes d'acquisition ou de disposition rendant nécessaire la modification de la répartition des charges (même majorité que celle utilisée pour voter ces travaux ou acte de disposition). C'est le cas de l'achat de parties communes par un copropriétaire ou de la création de nouveaux lots privatifs par surélévation.
- Changement d'usage de parties privatives ( majorité absolue )
- Division de lots ( majorité simple )
- Création d'un syndicat secondaire (majorité absolue).
La décision de modification de la répartition des charges a un effet que pour l'avenir. Elle n'est pas rétroactive. (À savoir: Toute modification de la répartition des charges doit faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges par le notaire. Il publiera ensuite ce modificatif au fichier immobilier.)
Charges de copropriété
Peut-on modifier la répartition des charges de copropriété ?
Modification des charges : recours au juge

Il est possible de contester devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble la répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété en faisant une action en révision des charges ou, lorsque la répartition n'est pas conforme à la loi, une action en nullité.
Cas Action en révision: L'action en révision a pour but d'obtenir une nouvelle répartition des charges lorsque celle qui figure dans le règlement de copropriété est préjudiciable. Elle n'est pas applicable si la répartition des charges contestée provient d'une décision d'assemblée générale. Ainsi, le copropriétaire peut contester la répartition des charges fixées par le règlement de copropriété : 
- Si sa part de charges communes est supérieure de plus de 1⁄4 à ce qu'elle devrait être
- Ou si la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de 1⁄4 à ce qu'elle devrait être.
 En effet, il ne faut pas qu'un copropriétaire soit désavantagé ou injustement avantagé. (À savoir: Le recours doit être engagé dans un délai de 5 ans qui suit la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Cette action est également possible pour le copropriétaire d'un lot avant l'expiration d' un délai de 2 ans à partir de la 1 re vente de ce lot intervenue après la publication du règlement de copropriété.)
 Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges. Cette nouvelle répartition s'applique à partir du 1 er jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Elle ne vaut que pour l'avenir de sorte qu'aucune compensation n'est possible pour les règlements effectués dans le passé.
Cas Action en nullité: L'action en nullité est utilisée lorsque les charges communes sont réparties selon des bases de calcul contraires à la loi. Par exemple, c'est le cas si les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction du critère d'utilité entre les copropriétaires. Cette répartition illégale peut avoir été fixée par le règlement de copropriété ou résulter d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires. (À savoir: Cette action n'est pas limitée dans le temps. Elle peut ainsi intervenir à tout moment .)
 Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge doit déclarer non écrite la clause de répartition des charges contestée et établir une nouvelle répartition. Cette nouvelle réparation s'applique dès que la décision de justice est devenue définitive. La répartition n'a, en principe, un effet que pour l'avenir . C'est pourquoi le copropriétaire ne peut pas demander le remboursement des sommes versées par le passé sur le fondement de l'ancienne répartition.