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Droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme
Bailleur
Obligations du bailleur
Garanties dues par le bailleur

- Garantie de jouissance paisible Le bailleur doit permettre au preneur d'utiliser paisiblement les biens loués. Cela signifie qu'il ne doit apporter aucun trouble à l'exploitation ni entraver la liberté d'exploitation du preneur. Par exemple, le propriétaire qui retire une clôture ne permet plus au locataire d'utiliser normalement un pré.

- Garantie de contenance Il peut arriver que le loyer du bail (fermage) soit déterminé en fonction d'une certaine superficie . Dans ce cas, le bailleur est obligé de délivrer des biens (terres, bâtiments...) de cette même contenance . Si la superficie réellement louée est plus petite que celle prévue dans le bail, le preneur peut exiger une diminution du loyer. En revanche, si la surface est plus grande que prévue, le bailleur peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux afin que le preneur lui verse un supplément de loyer. Dans ce cas le preneur a alors la possibilité de se désengager du bail (à condition que l'excédent de superficie dépasse de 5%). Cette garantie de contenance n'est pas d'ordre public . Les parties peuvent donc volontairement y déroger dans le bail.

- Garantie des vices cachés Le bailleur est tenu de garantir au preneur l'absence de vices cachés empêchant l'usage des biens loués. Si le preneur (locataire) subit un préjudice en raison de vices cachés, il a droit à une indemnité versée par le bailleur (propriétaire). Cette indemnité est due même si le propriétaire ignorait l'existence de ces vices lors de la signature du bail. Un vice caché peut être par exemple une installation électrique défectueuse ayant provoqué une électrocution, ou la présence d'amiante dans les locaux loués. Cette garantie ne concerne pas les vices apparents ou ceux qui étaient connus du locataire (preneur) préalablement à la conclusion du bail rural.
Droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme
Bailleur
Obligations du bailleur
Obligations financières

- Paiement de la prime d'assurance Dans un bail à ferme, seul le bailleur (propriétaire) est tenu de payer la prime d'assurance contre l'incendie des bâtiments loués.

- Paiement de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) En revanche, les propriétés bâties (bâtiments, entrepôts, corps de fermes...) affectés à un usage agricole sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties ( TFPB ) de manière permanente.
Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-30: Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L415-3: Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L415-8: Référence : Code civil : article 1719: Référence : Code civil : article 1721: Référence : Code civil : article 1765:
Qu'est-ce qu'un préjudice écologique ?

Un préjudice écologique est une atteinte non négligeable à un écosystème ou à un bénéfice tiré par l'homme de l'environnement. Un préjudice écologique doit être réparé . Nous vous présentons la réglementation à connaître.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Qu'est-ce qu'un préjudice écologique ?
- Qui peut poursuivre en justice une entreprise pour préjudice écologique ?
- Comment un préjudice écologique doit-il être réparé ?
Qu'est-ce qu'un préjudice écologique ?
Qu'est-ce qu'un préjudice écologique ?

Un préjudice écologique est une atteinte non négligeable qui affecte au moins un des éléments suivants :
- Éléments des écosystèmes (ex : faune, flore, air, eau, sol, etc.)
- Fonctions des écosystèmes (ex : auto-épuration de l'eau, décomposition de la matière organique, pollinisation, etc.)
- Bénéfices collectifs tirés par l'homme de l'environnement (ex : accès à l'eau potable, approvisionnement en bois, agriculture, activités de loisir, etc.).
Le caractère « non-négligeable » de l'atteinte est essentiel dans sa qualification en préjudice écologique. Exemple: Destruction de multiples spécimens d'espèces protégées, émissions massives de gaz à effet de serre, travaux non autorisés dans une zone humide engendrant l'impossibilité de la remise en état du site, etc. Toute personne responsable d'un préjudice écologique doit le réparer. (À noter: En l'absence de reconnaissance d'un préjudice écologique, d'autres sanctions administratives ou pénales peuvent être prononcées en cas de dommages à l'environnement, par exemple au titre de la réglementation applicable aux installations classées , aux déchets ou aux espèces protégées .)
Qu'est-ce qu'un préjudice écologique ?
Qui peut poursuivre en justice une entreprise pour préjudice écologique ?

Toute entreprise qui est responsable d'un préjudice écologique peut être poursuivie en justice. Les personnes suivantes peuvent engager une procédure judiciaire pour demander la réparation d'un préjudice écologique :
- État français
- Office français de la biodiversité
- Collectivités territoriales et leurs groupements dont le territoire est concerné
- Établissements publics et associations agréées ou créées depuis au moins 5 ans à la date d'introduction de l'instance qui ont pour objet la protection de la nature et la défense de l'environnement.
(À noter: La procédure judiciaire doit être engagée dans les 10 années à compter du jour où le titulaire de l'action a connu ou aurait dû connaître la manifestation du préjudice écologique.)
Qu'est-ce qu'un préjudice écologique ?
Comment un préjudice écologique doit-il être réparé ?

La réparation du préjudice écologique s'effectue par priorité en nature (réparation sur le site endommagé : dépollution, désimperméabilisation des sols, etc.). En cas d'impossibilité ou d'insuffisance des mesures de réparation, le juge condamne le responsable à verser des dommages et intérêts au demandeur. Ces dommages et intérêts sont affectés à la réparation de l'environnement. Si le demandeur ne peut pas prendre de mesures de réparation de l'environnement, les dommages et intérêts sont versés à l'État afin d'y être affectés. Dans l'évaluation du préjudice, le juge tient compte, lorsqu'il y en a, des mesures de réparation déjà intervenues. En cas d' astreinte, le juge peut la verser au demandeur ou à l'État, qui l'affecte à la réparation de l'environnement. (À noter: Indépendamment de la réparation d'un préjudice écologique, le juge, saisi d'une demande, peut prescrire les mesures raisonnables propres à prévenir ou faire cesser le dommage (arrêt des activités ayant causé le préjudice : défrichement, destruction d'espèces protégées, etc.).)
Obligation réelle environnementale (ORE)

Une obligation réelle environnementale (ORE) est un dispositif foncier de protection de l'environnement sur un bien immobilier . L'ORE prend la forme d'un contrat obligeant les propriétaires actuels et futurs à respecter les obligations environnementales qu'il prévoit. Nous vous présentons les informations à connaître.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Qu'est-ce qu'une obligation réelle environnementale ?
- Comment établir le contrat instaurant l'obligation réelle environnementale ?
- Bail rural : peut-on mettre en œuvre une obligation réelle environnementale ?
- Comment l'obligation réelle environnementale s'articule-t-elle avec la chasse ?
- Comment faire bénéficier d'une protection forte les sites bénéficiant d'une ORE ?
Obligation réelle environnementale (ORE)
Qu'est-ce qu'une obligation réelle environnementale ?

Une obligation réelle environnementale (ORE) est un dispositif foncier de protection de l'environnement. L'objectif est le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d'éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques sur un bien immobilier. (À savoir: L'ORE est un dispositif volontaire pour le propriétaire signant le contrat (il s'impose cependant une fois signé au propriétaire signataire et aux propriétaires successifs du bien immobilier). Il peut être utilisé dans un objectif de compensation des atteintes à la biodiversité .)
L'ORE prend la forme d'un contrat conclu entre le ou les propriétaires d'un bien immobilier et :
- Soit une collectivité publique (communes, départements, régions, collectivités d’outre-mer, etc.)
- Soit un établissement public (Office Français de la Biodiversité (OFB), conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres, Office National des Forêts (ONF), etc.)
- Soit une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l'environnement (ex : une association).
En savoir plus sur les règles générales de l'ORE: Pour en savoir plus, il est possible de consulter les fiches de synthèse sur l'obligation réelle environnementale mises à disposition par le ministère chargé de l'environnement, notamment les suivantes :
- Fiche 1 : Qu'est-ce qu'une obligation réelle environnementale (ORE) ? (pages 6 à 8)
- Fiche 2 : Quelle est la finalité d'une ORE ? (pages 9 à 13)
- Fiche 3 : Qui peut signer un contrat instaurant une ORE ? (pages 14 à 16)
- Fiche 7 : Comment mobiliser l'ORE dans le cadre de la compensation des atteintes à la biodiversité ? (pages 25 à 29)
- Fiche 10 : Comment mettre en œuvre l'ORE dans le réseau Natura 2000 ? (pages 38 à 42)
- Fiche 11 : Comment articuler l'ORE avec le droit de l'urbanisme et le droit de l'expropriation pour cause d'utilité publique ? (pages 43 à 46)
Obligation réelle environnementale : Fiches de synthèse: Ministère chargé de l'environnement
Obligation réelle environnementale (ORE)
Comment établir le contrat instaurant l'obligation réelle environnementale ?
Mentions

Le contrat instaurant l'obligation réelle environnementale doit inclure les éléments suivants :
- Durée des obligations (jusqu'à un maximum de 99 ans)
- Engagements réciproques des signataires (exemple : réalisation de travaux d'aménagement, interdiction d'artificialiser ou d'utiliser des pesticides, mettre en œuvre un suivi des éléments de biodiversité). Des engagements financiers peuvent être prévus par le contrat. Des engagements de chacune des parties doivent exister, mais ils ne doivent pas obligatoirement être équilibrés.
- Possibilités de révision et de résiliation (exemple : en cas de découverte d'une espèce protégée, en cas d'incendie, en cas de maladie impactant une espèce localisée sur le bien, etc.)
Le contrat instaurant l'ORE peut inclure toutes les obligations réelles que les parties estiment pertinentes, à la condition que ces obligations aient pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d'éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques. (Attention: Le contrat doit être compatible avec les éventuels droits des tiers sur le bien immobilier visé par le contrat ORE (par ex : servitude de passage d'un voisin).)
Durant toute sa durée, l'obligation réelle environnementale (ORE) contraint les propriétaires du bien immobilier (actuels et futurs) et l'autre partie à respecter les obligations réelles mentionnées sur le contrat.
Obligation réelle environnementale (ORE)
Comment établir le contrat instaurant l'obligation réelle environnementale ?
Formalités

Le contrat instaurant l'obligation réelle environnementale (ORE) doit être établi en la forme authentique : il doit avoir été reçu, avec les formalités requises, par un officier public (comme un notaire). Le contrat faisant naître l'obligation réelle est exempté des frais suivants :
- Droits d'enregistrement
- Taxe de publicité foncière
- Contribution de sécurité immobilière.
En savoir plus sur le contenu et la forme du contrat ORE: Pour en savoir plus, il est possible de consulter les fiches de synthèse sur l'obligation réelle environnementale mises à disposition par le ministère chargé de l'environnement, notamment les suivantes :
- Fiche 4 : Quel contenu minimal pour le contrat ORE ? (pages 17 à 19)
- Fiche 5 : Quelles formes doit respecter le contrat ORE ? (pages 21 et 22)
- Fiche 6 : Quels effets du contrat ORE pour les propriétaires ? (pages 23 et 24)
Obligation réelle environnementale : Fiches de synthèse: Ministère chargé de l'environnement
Obligation réelle environnementale (ORE)
Bail rural : peut-on mettre en œuvre une obligation réelle environnementale ?

Le propriétaire qui a conclu un bail rural avec un exploitant agricole sur des terres ou des bâtiments peut uniquement mettre en œuvre une obligation réelle environnementale avec l'accord préalable de l'exploitant (le preneur ) et sous réserve des droits des tiers (par ex : servitude de passage d'un voisin). Tout refus de l'exploitant doit être motivé (justification des raisons du refus). En cas de refus motivé de l'exploitant, l'obligation réelle envionnementale ne peut pas être mise en œuvre. La mise en œuvre de l'ORE en dépit de ce refus peut être annulée par toute personne intéressée (notamment l'exploitant lui-même). (À noter: L'absence de réponse à une demande d'accord auprès de l'exploitant dans le délai de 2 mois vaut acceptation (accord tacite).)
En savoir plus sur l'articulation entre l'ORE et le bail rural: Pour en savoir plus, il est possible de consulter les fiches de synthèse sur l'obligation réelle environnementale mises à disposition par le ministère chargé de l'environnement, notamment la suivante :
- Fiche 8 : Comment articuler l'ORE avec un bail rural ? (pages 30 à 34)
Obligation réelle environnementale : Fiches de synthèse: Ministère chargé de l'environnement
Obligation réelle environnementale (ORE)
Comment l'obligation réelle environnementale s'articule-t-elle avec la chasse ?

La mise en œuvre d'une obligation réelle environnementale (ORE) ne peut en aucune manière remettre en cause les droits liés :
- À l'exercice de la chasse (par exemple si une convention a attribué le droit de chasser à un tiers, ou si le propriétaire a fait apport de son droit de chasse à une association communale de chasse agréée (ACCA))
- Aux réserves cynégétiques .
(À noter: Si le droit de chasse est entièrement détenu et exercé par le propriétaire, celui-ci et le cocontractant peuvent librement définir les ORE les plus pertinentes à mettre en œuvre, incluant des obligations d'encadrement ou de restriction de la chasse.)
En savoir plus sur l'articulation entre l'ORE et la chasse: Pour en savoir plus, il est possible de consulter les fiches de synthèse sur l'obligation réelle environnementale mises à disposition par le ministère chargé de l'environnement, notamment la suivante :
- Fiche 9 : Comment articuler l'ORE avec la chasse ? (pages 35 à 37)
Obligation réelle environnementale : Fiches de synthèse: Ministère chargé de l'environnement
Obligation réelle environnementale (ORE)
Comment faire bénéficier d'une protection forte les sites bénéficiant d'une ORE ?

Une zone de protection forte (ZPF) est une zone géographique dans laquelle les pressions engendrées par les activités humaines susceptibles de compromettre la conservation des enjeux écologiques sont absentes, évitées, supprimées ou fortement limitées, et ce de manière pérenne. Cette protection forte est permise par la mise en œuvre d'une protection foncière ou d'une réglementation adaptée. Un contrôle effectif des activités concernées est également mis en place. Les sites bénéficiant d'une obligation réelle environnementale peuvent, au cas par cas et sur demande, être reconnus comme zones de protection forte. Les 3 critères devant être respectés afin qu'une zone puisse être considérée de protection forte sont les suivants :
- La zone : 
- Soit ne fait pas l'objet d'activités humaines pouvant engendrer des pressions sur les enjeux écologiques notamment de conservation d'espèces ou d'habitats naturels
- Soit dispose de mesures de gestion ou d'une réglementation spécifique des activités ou encore d'une protection foncière visant à éviter, diminuer significativement ou à supprimer, de manière pérenne, les principales pressions sur les enjeux écologiques justifiant la protection forte, sur une zone ayant une cohérence écologique par rapport à ces enjeux.
- L'espace dispose d'objectifs de protection, en priorité à travers un document de gestion.
- La zone bénéficie d'un dispositif opérationnel de contrôle des règlementations ou des mesures de gestion.
L'analyse au cas par cas évalue le caractère pérenne de ces critères et les pressions à venir qui sont connues, notamment en conséquence des projets ou aménagements prévus. Une demande de reconnaissance de zones de protection forte doit être formulée par le propriétaire des biens inclus dans les zones concernées ou par le gestionnaire des zones concernées. La demande doit être formulée auprès du service compétent de la préfecture de la région dans laquelle est située la zone. Le service compétent diffère selon le type d'espace et sa localisation :
Cas Espace terrestre: Dans le cas des espaces terrestres, le service compétent est : 
- Dreal ( France métropolitaine hors Île-de-France)
- Drieat Île-de-France
- Deal (dans les Drom ).
 Les contacts de ces services sont disponibles ici :
Cas Espace maritime: Dans le cas des espaces maritimes, le service compétent est : 
- Le préfet maritime, en France métropolitaine
- Le délégué du Gouvernement pour l'action de l'Etat en mer, dans les Drom .
 
Cas Façade Atlantique (France métropolitaine): Le service compétent est le suivant :
Cas Façade Manche - Mer du Nord: Le service compétent est le suivant :
Cas Façade Méditerranée: Le service compétent est le suivant :
Cas Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion: Le service compétent est le suivant :
Vente de produits reconditionnés

La vente de produits reconditionnés est réglementée. Notamment, l'utilisation des termes « produit reconditionné » et « reconditionné » est encadrée. Le vendeur doit également informer le consommateur sur le produit, ses caractéristiques et les garanties dont il bénéficie. Nous vous présentons les informations à connaître.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Peut-on librement utiliser le terme « reconditionné » ?
- Quelles informations communiquer à l'acheteur concernant le produit reconditionné ?
- Quelles garanties s'appliquent lors de la vente de produits reconditionnés ?
Vente de produits reconditionnés
Peut-on librement utiliser le terme « reconditionné » ?

Un produit ou une pièce détachée d'occasion, peut être qualifié de « produit reconditionné » ou être accompagné du terme « reconditionné », uniquement si les conditions suivantes sont réunies :
- Le produit ou la pièce détachée a subi des tests portant sur toutes ses fonctionnalités afin d'établir qu'il répond : 
- Aux obligations légales de sécurité
- À l'usage auquel le consommateur peut légitimement s'attendre (ex : batterie qui charge normalement et dont l'autonomie est suffisante).
- Et, lorsque cela est pertinent, le produit ou la pièce détachée a subi une ou plusieurs interventions afin de lui restituer ses fonctionnalités (ex : appareil photo défectueux remplacé sur un smartphone, batterie usagée remplacée sur un ordinateur portale, etc.). Cette intervention inclut la suppression de toutes les données enregistrées ou conservées en lien avec un précédent usage ou un précédent utilisateur, avant que le produit ou la pièce ne change de propriétaire.
Les expressions « état neuf », « comme neuf », « à neuf » ou toute mention équivalente sont interdites pour les produits ou pièces détachées qualifiés de « produits reconditionnés » ou accompagnés de la mention « reconditionné ». (À savoir: L'utilisation de la mention « reconditionné en France » est réservée aux produits ou pièces détachées dont le reconditionnement a été réalisé en totalité sur le territoire national .)
Vente de produits reconditionnés
Quelles informations communiquer à l'acheteur concernant le produit reconditionné ?

Comme pour la vente de tout bien ou service, le vendeur doit communiquer certaines informations précontractuelles au consommateur avant toute vente de produit reconditionné :
- Caractéristiques essentielles du bien ou du service, et notamment les fonctionnalités, la compatibilité et l'interopérabilité du bien comportant des éléments numériques, ainsi que l'existence de toute restriction d'installation de logiciel
- Prix (ou, s'il y en a, tout autre avantage procuré au lieu ou en complément du paiement d'un prix)
- En l'absence d'exécution immédiate de la vente (par exemple en cas de vente à distance), date ou délai auquel le professionnel s'engage à délivrer le produit
- Informations relatives à l'identité du professionnel, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu'elles ne ressortent pas du contexte
- Existence et conditions de mise en œuvre des garanties légales , notamment la garantie légale de conformité et la garantie légale des vices cachés, et des éventuelles garanties commerciales, ainsi que, lorsqu'il y en a, du service après-vente et les informations liées aux autres conditions contractuelles
- La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation en cas de litige.
Pour en savoir plus, le ministère chargé de l'économie met à disposition une page indiquant plus précisément les informations contractuelles devant être mentionnées : Les informations précontractuelles: Ministère chargé de l'économie Le vendeur doit communiquer au consommateur une information concernant la disponibilité des pièces détachées indispensables à l'utilisation des biens reconditionnés vendus et de la période pendant laquelle ces pièces sont disponibles sur le marché. Cette information concernant les pièces détachées figure sur tout document commercial ou sur tout support durable accompagnant la vente des produits. Le fabricant ou l'importateur des biens fournissent aux vendeurs ces informations, afin que celui-ci les fournissent aux consommateurs. En l'absence de fourniture de ces éléments aux vendeurs, les pièces détachées doivent être considérées comme indisponibles. De manière générale, les pièces détachées doivent rester disponibles pendant 5 ans après la date de mise sur le marché national de la dernière unité neuve du modèle concerné, pour les :
- Ordinateurs portables (hors ordinateurs tablettes, ordinateurs ardoises et clients légers mobiles)
- Smartphones (téléphones mobiles multifonctions)
- Vélos électriques, tapis de course, rameurs, vélos elliptiques ou d'appartement
- Engins de déplacement personnel motorisés (trottinettes électriques, gyropodes et hoverboards).
Cette durée de mise à disposition est de 10 ans pour les outils de bricolage et de jardinage motorisés, y compris les nettoyeurs haute pression. (À noter: Il est possible d'indiquer un indice de réparabilité ou de durabilité pour les produits reconditionnés vendus. Ce n'est pas obligatoire.)
Vente de produits reconditionnés
Quelles garanties s'appliquent lors de la vente de produits reconditionnés ?

Les garanties légales suivantes s'appliquent lors de la vente de produits reconditionnés :
- Garantie légale de conformité pendant 12 mois (durée légale pour les biens d'occasion) : en cas de défaut de conformité (ex : mauvaise couleur, objet alimenté par secteur au lieu d'être sans fil, etc.), le consommateur a droit à la mise en conformité du bien par réparation ou remplacement ou, si cela est impossible, à la réduction du prix (remboursement partiel) ou à l'annulation de la vente (remboursement intégral et restitution du produit)
- Garantie des vices cachés pendant 2 ans : les vices cachés sont les défauts cachés du produit vendu qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que le consommateur ne l'aurait pas acquis (ex : smartphone ayant une très faible autonomie sur batterie, sans que cela n'ait été mentionné au consommateur). Le consommateur a le choix de rendre le produit et de se faire rembourser intégralement, ou de garder la chose et de se faire rembourser une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices du produit, il peut être obligé de verser des dommages et intérêts au consommateur.
Pour en savoir plus, le ministère chargé de l'économie a publié un article concernant les garanties légales : Les garanties légales : de conformité et contre les vices cachés: Ministère chargé de l'économie Des garanties commerciales peuvent s'ajouter à ces garanties obligatoires sur choix du vendeur (ex : remplacement du produit en cas de panne durant les 2 années suivant son achat). S'il en existe, elles doivent aussi être mentionnées au consommateur.