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Vente d'un logement en copropriété
Avec promesse de vente
Signer éventuellement la promesse de vente
Réception d'un acompte

Vous pouvez demander le versement d'un acompte. Si la promesse de vente le prévoit, il est versé à la fin du délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur. (À savoir: Le fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 € .)
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
- Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)
- Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).
Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente. Le délai de rétractation ne commence que si vous avez remis l’ensemble des documents suivants à l'acquéreur :
- Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété
- Règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs publiés
- Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- Montant des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente
- Lorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur
- Sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, montant d'une avance de trésorerie
- État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
Le délai de rétractation démarre à compter du lendemain du jour où l'acquéreur les reçoit.
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Avec promesse de vente
Signer l'acte authentique de vente

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acquéreur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire. C’est l’acquéreur, qui sauf accord particulier, paie les frais d'acte notarié. Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique. Lors de sa signature, l'acquéreur doit avoir en sa possession les documents suivants en cours de validité :
- Constat de risque d'exposition au plomb
- État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)
- État relatif à la présence de termites dans le bâtiment
- État de l'installation intérieure de gaz
- État de l'installation intérieure d'électricité
- Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif
Si l'un de ces documents n'est pas remis, vous devrez garantir le vice caché correspondant. L'acquéreur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l' état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ne lui ont pas été remis alors que le logement est dans une zone concernée. Il en est de même en l'absence de transmission d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité s'il existe. L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d' immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés. Lors de la signature de l'acte définitif, la propriété du bien est transférée à l'acquéreur et vous lui remettez les clefs.
Vente d'un logement en copropriété
Avec promesse de vente
Recevoir le paiement de la vente

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique. Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l'acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l'enregistrement par l'administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.
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Avec promesse de vente
Informer le syndic de la vente du lot

Le syndic doit être informé par le notaire, l'acquéreur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire. La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :
- Nom, prénoms et domicile de l'acquéreur et, sous réserve de son accord, son adresse électronique
- Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique
- Conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires . Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre l'acquéreur et vous.
Après la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l'acquéreur ou par vous suivant la nature de la dépense. Vous payez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble. En revanche, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance. Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes. (À savoir: Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès de vous ou de l'acquéreur en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec l'acheteur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous, mais pas au syndic .)
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Sans promesse de vente
Signer l'acte authentique de vente

Le notaire vous envoie le projet d'acte authentique avant la signature. Il le transmet également à l'acquéreur. Un délai de réflexion de 10 jours au minimum doit être respecté avant de signer l'acte de vente. Avec le projet d'acte de vente, le notaire lui transmet les informations suivantes.
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Sans promesse de vente
Signer l'acte authentique de vente
Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété

- Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété
- Règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble ainsi que les actes modificatifs publiés
- Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- État global des impayés de charges de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
- Carnet d'entretien de l'immeuble
- Notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires ainsi que le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété
- Conclusions du diagnostic technique global (DGT) s'il existe dans la copropriété
- Plan pluriannuel de travaux ou, sinon, projet de plan pluriannuel de travaux
Si les documents 1 à 4 ne sont pas remis à l'acquéreur, son délai de réflexion est bloqué. Il débute le lendemain du jour où il les reçoit.
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Sans promesse de vente
Signer l'acte authentique de vente
État daté

À votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire. Ce document obligatoire informe l'acquéreur de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété. Il connait ainsi les charges qu'il devra payer une fois le lot acheté.
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Sans promesse de vente
Signer l'acte authentique de vente
Certificat du syndic

Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété. En l’absence de remise de ce certificat, dans le délai de 15 jours après la vente, le notaire avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut former opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.
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Sans promesse de vente
Signer l'acte authentique de vente
Informations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)

Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l'acquéreur en même temps que la promesse de vente. Il comprend les éléments suivants :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) de la partie privative
- État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
- État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
- État de l'installation intérieure du gaz si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
- État relatif à la présence de termites de la partie privative
- État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Diagnostic Bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes
- Certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère
- Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris sur la partie privative
- Carnet d'information du logement (CIL)
- Information sur la présence d'un risque de mérule dans les secteurs identifiés par arrêté préfectoral (se renseigner auprès de la mairie)
- Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)
- État de l'installation d'assainissement non collectif si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public d'assainissement
- Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif.
(À savoir: Si l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans votre copropriété, vous avez à lui remettre uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.)
Vente d'un logement en copropriété
Sans promesse de vente
Signer l'acte authentique de vente
Remise des documents

Vous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l'accord écrit de l'acquéreur. Il atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire. Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (l'acte est établi sous seing privé), l'acquéreur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.
Vente d'un logement en copropriété
Sans promesse de vente
Signer l'acte authentique de vente
Acte de vente

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acquéreur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire. Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique. Vous devez garantir vices cachés correspondants, si les documents suivants en cours de validité ne sont pas joints à l'acte :
- Constat de risque d'exposition au plomb
- État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)
- État relatif à la présence de termites dans le bâtiment
- État de l'installation intérieure de gaz
- État de l'installation intérieure d'électricité
- Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif.
L'acquéreur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l' état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ou l' arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité, ne lui ont pas été remis alors que le logement se situe en zone concernée. L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d' immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés. Après la signature, le notaire assure la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière.
Syndicat des copropriétaires

Qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires ? Le syndicat des copropriétaires est un organe de la copropriété . Il est composé de tous les copropriétaires d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier . Il est responsable des parties communes de l'immeuble et prend des décisions dans l'intérêt du bien et de ses occupants. Nous vous présentons les informations à connaître. (À noter: Le syndicat des copropriétaires ne doit pas être confondu avec le syndic de copropriété , chargé de gérer l'immeuble et d'exécuter les décisions prises par les copropriétaires.)

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Comment naît le syndicat des copropriétaires ?
- Le syndicat des copropriétaires a-t-il des droits propres ?
- Comment le syndicat des copropriétaires est-il identifié ?
- Quelles sont les différentes formes du syndicat des copropriétaires ?
- Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?
- Quels sont les pouvoirs du syndicat des copropriétaires ?
- Dans quels cas la responsabilité du syndicat des copropriétaires est-elle engagée ?
- Comment le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice ?
- Comment disparait le syndicat des copropriétaires ?
Syndicat des copropriétaires
Comment naît le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, sans aucune formalité administrative (ni déclaration ni immatriculation), dès l'instant où un immeuble ou un groupe d’immeuble est divisé en au moins 2 lots, appartenant à des propriétaires différents et comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Le syndicat des copropriétaires nait ainsi lorsque la copropriété apparait, c'est-à-dire :
- À compter du 1 er transfert de propriété (vente) d'un lot en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant
- À compter de la livraison du 1 er lot pour les immeubles à construire.
(À savoir: Le syndicat des copropriétaires existe même en l'absence d'immatriculation de la copropriété.)
Pour justifier de l'existence du syndicat des copropriétaires, il suffit de produire le règlement de copropriété et d'indiquer le nom du syndic en charge de la gestion de l’immeuble.
Syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires a-t-il des droits propres ?

Oui, le syndicat des copropriétaires dispose de droits qui lui sont propres. Cela s’explique par le fait que le syndicat des copropriétaires est une personne morale distincte des copropriétaires. Autrement dit, le groupement constitué par l'ensemble des copropriétaires a une personnalité juridique indépendante des membres qui le composent. (À savoir: Le syndicat des copropriétaires est une personne morale non-professionnelle puisqu'il n'exerce pas une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Il conserve ce statut même s'il est représenté par un syndic professionnel.)
En tant que personne morale, il possède :
- Un patrimoine propre  distinct de celui des copropriétaires
- La capacité d’agir en justice, y compris contre certains copropriétaires
- Des pouvoirs de gestion et de décision limités par son objet (conservation, amélioration de l’immeuble, administration des parties communes) et par les droits individuels des copropriétaires.
Ces droits sont donc propres au syndicat, même s’ils sont exercés pour défendre un intérêt collectif privé (l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires). (À noter: N'étant pas une personne physique, le syndicat des copropriétaires n'est pas assimilé à un «  consommateur ». Par conséquent, il ne bénéficie pas de : La protection contre les clauses illicites ou abusives dans les contrats conclus avec des tiers (prestataires, fournisseurs, etc.) La prescription biennale qui limite à 2 ans le délai d'action des créanciers professionnels, notamment dans le cadre de recouvrement de factures impayées.)
Syndicat des copropriétaires
Comment le syndicat des copropriétaires est-il identifié ?

Le syndicat est identifié par :
- Son nom . En pratique, le nom est fixé par le règlement de copropriété . En l’absence de dénomination particulière, le syndicat des copropriétaires est désigné par l’adresse de l’immeuble.
- Son siège . Le siège est généralement l'adresse postale du lieu de situation de l'immeuble sauf si le règlement de copropriété indique qu'il s'agit du domicile du syndic de copropriété . Toutes les notifications , mises en demeure ou significations intéressant le syndicat des copropriétaires doivent être faites à son siège ou au domicile du syndic.
- Et son immatriculation au registre national des copropriétés (RNC).
(À savoir: Les informations sur l'identification et l'organisation de la copropriété sont mentionnées dans la fiche synthétique de l'immeuble.)
Syndicat des copropriétaires
Quelles sont les différentes formes du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires peut avoir 2 formes différentes :
- Ordinaire lorsqu'il a choisi un syndic professionnel ou non-professionnel (bénévole) pour gérer et administrer l'immeuble. C'est la forme la plus retenue en pratique
- Ou coopérative. On parle d'un syndicat coopératif . L'immeuble est alors géré et administré par les membres du conseil syndical , désigné lors de l'assemblée générale par les copropriétaires.
En savoir plus sur la formation d’un syndicat coopératif: Dans le cas où le syndicat des copropriétaires a la forme coopérative, il est obligatoire de :
- Constituer un conseil syndical, sauf pour les petites copropriétés (copropriété qui comporte au plus 5 lots à usage de logements, bureaux ou de commerces ou lorsque le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ). Le Président du conseil syndical, élu par ses membres, exerce la fonction de syndic de copropriété
- Désigner un contrôleur des comptes (personnes physiques ou morales, copropriétaires ou non).
L'adoption de la forme coopérative doit être votée à la majorité de l'ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents (dite majorité de l'article 25).
Syndicat des copropriétaires
Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires a 3 missions.
Syndicat des copropriétaires
Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?
Conservation de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires a l'obligation de maintenir l'immeuble en bon état en évitant les dégradations et en faisant réaliser les travaux d'entretien et de réparation nécessaires.
Syndicat des copropriétaires
Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?
Amélioration de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires peut décider d'apporter des améliorations aux parties ou installations communes de l'immeuble. Il peut, par exemple, voter des travaux pour améliorer le confort des occupants, augmenter la sécurité ou les performances énergétiques du bâtiment, rénover ou embellir les parties communes.
Syndicat des copropriétaires
Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?
Administration des parties communes de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires doit également gérer les parties communes et les services collectifs de la copropriété. À cette fin, il :
- Veille au respect du règlement de copropriété par les copropriétaires, les locataires et les tiers
- Vote en assemblée générale la conclusion de tous les contrats nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété (par exemple, contrat de syndic, contrat d'entretien et de maintenance des équipements communs ou des systèmes de sécurité, contrat de nettoyage, contrat d'assurance, contrat de travaux ou de rénovation).
(À savoir: Les contrats sont conclus et signés au nom du syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic.)
Syndicat des copropriétaires
Quels sont les pouvoirs du syndicat des copropriétaires ?

Afin d'effectuer ses missions, le syndicat des copropriétaires a plusieurs pouvoirs. Notamment, il :
- Établit le règlement de copropriété, si celui-ci n'est pas préexistant à la copropriété, et le modifie en fonction des besoins de la copropriété et des obligations légales ou règlementaires
- Fixe les conditions d’usage et d’entretien des parties communes
- Désigne ou révoque le syndic
- Désigne les membres du conseil syndical
- Vote le budget prévisionnel chaque année
- Constitue le fonds travaux obligatoire
- Conclut les contrats au nom et pour le compte de la copropriété

- Effectue les actes d' acquisition , d' aliénation ou de constitution de droits (par exemple mitoyenneté ou servitude de passage) qui viendront augmenter les parties communes de l'immeuble
- Décide des travaux sur l’immeuble (travaux d’entretien et de conservation, travaux d’amélioration etc)
- Peut recourir à un emprunt collectif pour financer les travaux sur les parties communes
- Agit en justice pour le compte de la copropriété. Il peut initier une action judiciaire à l'encontre d'un tiers (fournisseur, prestataire, artisan, voisin ...) ou d'un copropriétaire. Il peut également défendre les intérêts de la copropriété lorsqu'elle est assignée en justice.
(À noter: Les pouvoirs du syndicat des copropriétaires sont exercés dans le respect des clauses du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble .)
Syndicat des copropriétaires
Dans quels cas la responsabilité du syndicat des copropriétaires est-elle engagée ?

Le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée dans 2 cas.
Syndicat des copropriétaires
Dans quels cas la responsabilité du syndicat des copropriétaires est-elle engagée ?
Parties communes à l'origine du dommage

Le syndicat des copropriétaires est pleinement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes de l'immeuble. Il s'agit d'une responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d'une faute de sa part. Dans ce cas, il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint provient des parties communes de l'immeuble. Exemple: Désordres structurels ou affaissement de l’immeuble liés à des infiltrations d’eau provenant de réseaux communs, dégâts causés par un défaut d’entretien ou un vice de construction des parties communes ou accidents causés par les équipements communs (ascenseurs, digues, dispositifs de sécurité, etc.).