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Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Dans quel cas la responsabilité du syndic professionnel est-elle engagée ?
Responsabilité pénale du syndic

La responsabilité pénale du syndic peut être recherchée s'il commet, dans l'exercice de ses missions, une faute qui correspond à une infraction pénale. Il est possible de les classer en 3 catégories :
- Les infractions volontairement commises, notamment dans le cadre de la gestion financière (par exemple, abus de confiance, escroquerie, détournement de fonds)
- Les infractions involontairement commises, qui proviennent d'une imprudence, d'une négligence ou d'une inattention (par exemple, blessures involontaires par défaut d'entretien ou de surveillance)
- Les infractions à une législation spéciale. C'est notamment le cas des infractions aux règles d'urbanisme (par exemple, travaux non conforme au permis de construire), aux règles d'hygiène ou de sécurité, au règlement sanitaire ou à la législation du travail (par exemple, travail dissimulé).
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Comment engager la responsabilité de son syndic professionnel ?

Pour engager la responsabilité du syndic de copropriété, il est nécessaire de respecter plusieurs étapes.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Comment engager la responsabilité de son syndic professionnel ?
Identifier la faute du syndic

Tout d'abord, il est impératif d'identifier le manquement du syndic à ses fonctions. De même, il faut s'assurer que cette faute est à l'origine du dommage subi. En d'autres termes, le préjudice doit être une conséquence de la faute reprochée.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Comment engager la responsabilité de son syndic professionnel ?
Estimer le dommage subi

Ensuite, il faut valoriser le dommage subi, c'est-à-dire d'en estimer le montant afin d'obtenir une réparation équitable. Cette évaluation peut se faire, par exemple, à l'aide de devis ou de factures.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Comment engager la responsabilité de son syndic professionnel ?
Mettre en demeure le syndic

Par ailleurs, il est nécessaire d’envoyer un courrier de mise en demeure au syndic qui contient :
- Un détail des faits, des manquements/fautes reprochés et du ou des dommages subis
- Une demande de compensation financière et/ou la rectification des agissements critiqués dans un délai raisonnable.
Ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. (À savoir: Il est possible d'envoyer une copie de la mise en demeure à l'assureur responsabilité civile professionnelle du syndic. En principe, le nom de l'assureur et le numéro de contrat sont mentionnés dans le mandat signé avec le syndicat des copropriétaires.)
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Comment engager la responsabilité de son syndic professionnel ?
Faire voter en assemblée générale une autorisation d'agir en justice

Cette étape préalable est obligatoire uniquement dans le cadre d'une action en justice souhaitée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de son syndic. Deux situations sont à distinguer : 1. Action en justice à l'encontre d'un ancien syndic: Dans cette hypothèse, l'actuel syndic doit être autorisé à agir en justice par une décision de l'assemblée générale. Cette autorisation doit mentionner :
- L'objet de la demande en justice
- Les personnes visées
- Et la nature de l'action (action en responsabilité).
L'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24). 2. Action en justice à l'encontre du syndic en exercice: Le président du conseil syndical doit convoquer une assemblée générale des copropriétaires afin d'obtenir une délégation expresse d'agir contre le syndic défaillant, en cas de carence ou d'inaction du syndic.
Syndic de copropriété
Syndic professionnel
Comment engager la responsabilité de son syndic professionnel ?
Intenter une action en justice

Enfin, si le syndic ne réagit pas ou persiste dans ses fautes, il est possible d'intenter une action en justice devant le tribunal judiciaire du domicile du défendeur (siège du syndic). Si le montant du litige est inférieur ou égal à 10 000 €, il est recommandé de se faire accompagner par un avocat. Si le montant du litige est supérieur à 10 000 €, il est obligatoire de se faire représenter par un avocat. Par ailleurs, si le syndic a commis une ou plusieurs infractions pénales, il est possible de déposer une plainte à son encontre.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Qu'est-ce qu'un syndic non professionnel ?

Le syndic non professionnel est une personne physique, obligatoirement copropriétaires de l'immeuble, qui assure la fonction de syndic pour son immeuble.. Il n'exerce pas l’activité de syndic à titre lucratif ou professionnel. Il n'a donc pas à posséder une carte professionnelle. Il existe 2 types de syndic non professionnel, à savoir le syndic bénévole et le syndic coopératif.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Qu'est-ce qu'un syndic non professionnel ?
Syndic bénévole

Le syndic bénévole est une personne physique, propriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété. Il peut être un copropriétaire occupant (habité sur place) ou non. (Attention: Si le syndic bénévole n’est plus copropriétaire (par exemple, en cas de vente de son bien), il ne perd pas immédiatement son mandat de syndic. En effet, son mandat reste valable pendant une durée de 3 mois suivant cet évènement. Durant ce délai, il convoque une assemblée générale et inscrit à l' ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.)
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Qu'est-ce qu'un syndic non professionnel ?
Syndic coopératif

Le syndic coopératif est une personne physique. Il doit remplir les 2 conditions suivantes :
- Être propriétaire d'un ou plusieurs lots de copropriété
- Être président du conseil syndical .
(Attention: Le syndic coopératif ne peut pas conserver ses fonctions après l'expiration de son mandat de membre du conseil syndical.)
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Quelles sont les missions du syndic non professionnel ?

Le syndic non professionnel est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il agit ainsi au nom et pour le compte de l'ensemble des copropriétaires.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Quelles sont les missions du syndic non professionnel ?
Gestion financière

Le syndic assure la gestion comptable et financière de la copropriété. Cette mission inclut notamment :
- L'établissement du budget prévisionnel de la copropriété. Le syndic établit le budget prévisionnel et le fait voter chaque année par l'assemblée générale des copropriétaires.

- La tenue de la comptabilité du syndicat des copropriétaires

- La gestion et le recouvrement des charges de la copropriété. Le syndic établit le montant des charges dû par chaque copropriétaire et envoie les appels de fond correspondant. Il doit également s'occuper du recouvrement des charges impayées.

- L'ouverture d'un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires. Le syndic doit ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, dans les 3 mois de sa désignation . Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires doivent être versées sur ce compte.

- L'ouverture d'un compte spécifique pour le fonds travaux obligatoire

- La souscription d'un emprunt bancaire collectif
- L'ouverture d'un compte spécifique « emprunt collectif ».
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Quelles sont les missions du syndic non professionnel ?
Gestion administrative

Le syndic doit notamment remplir les missions suivantes :
- Immatriculer l'immeuble dans le registre national des copropriétés

- Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété

- Etablir et mettre à jour de la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et, s'ils ont donné leur accord, leur adresse électronique
- Faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires

- Organiser la tenue d'une assemblée générale annuelle. Le syndic doit préparer, convoquer et être présent lors de l'assemblée générale. Il doit également rédiger le procès-verbal de l'assemblée et l'envoyer à tous les copropriétaires.

- Administrer l'immeuble, assurer sa conservation, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires. Le syndic est chargé de gérer l'immeuble au quotidien pour assurer son bon fonctionnement et son entretien. Il doit, notamment, entretenir les parties communes de l'immeuble (par exemple, organiser le nettoyage, les petites réparations ou l'entretien de l'ascenseur) et assurer la sécurité des occupants (par exemple, veiller aux respects des normes incendies). Il doit également inscrire à l' ordre du jour de l'assemblée générale tous les travaux qu'il juge utile ou nécessaire pour la préservation de l'immeuble (par exemple, réfection de la toiture, ravalement, rénovation énergétique).

- Souscrire un contrat d'assurance multirisques immeuble et de déclarer les sinistres touchant les parties communes

- Souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat des copropriétaires doit répondre. Cette assurance permet, notamment, de couvrir les dommages subis par un copropriétaire ou un tiers du fait des parties communes de l'immeuble.

- Établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble

- Représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes de la vie civile (par exemple, conclusions des contrats avec les prestataires ou les fournisseurs de l'immeuble), les actes d' acquisition ou d' aliénation des parties communes et en justice
- Informer les copropriétaires et les occupants qu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Comment le syndic non professionnel est-il désigné ?

La désignation du syndic varie en fonction de son statut de bénévole ou de coopératif.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Comment le syndic non professionnel est-il désigné ?
Syndic bénévole

Le futur syndic doit faire inscrire sa candidature à l' ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires. Sa désignation est ensuite présentée et votée à majorité absolue des copropriétaires lors de l'assemblée générale.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Comment le syndic non professionnel est-il désigné ?
Syndic coopératif

Différentes étapes sont à respecter : 1. Vérifier que le règlement de copropriété autorise ce modèle: Il est important de s'assurer que le règlement de copropriété n'interdise pas cette forme de gestion. Si c'est le cas, il faudra le modifier pour supprimer cette interdiction. 2. Inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale le passage à la forme coopérative du syndicat des copropriétaires: L'adoption de la forme coopérative du syndicat des copropriétaires est décidée à la majorité absolue. 3. Constituer un conseil syndical: Lors de l'assemblée générale qui décide de l'adoption de la forme coopérative, il est également obligatoire de désigner les membres du conseil syndical. En effet, le syndic coopératif est élu par les membres du conseil syndical et choisi parmi ceux-ci. Le syndic coopératif est le président du conseil syndical.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Quel est le contenu du contrat du syndic non professionnel ?

Le contenu du contrat du syndic non professionnel est variable. Son contenu est déterminé en fonction de l'absence ou de l'existence d'une rémunération du syndic non professionnel. Le syndic non rémunéré n'a pas l'obligation de proposer un contrat conforme au contrat-type dont le contenu est réglementé. Ce cas concerne le syndic qui ne perçoit aucune rémunération ou qui perçoit uniquement un remboursement des frais nécessaires qu'il a exposés pour les intérêts de la copropriété. Dans cette hypothèse, le syndic non professionnel peut décider de se soumettre ou non aux exigences du contrat-type. À l'inverse, le syndic rémunéré doit se conformer au contrat-type. Cette obligation se justifie pour permettre la détermination du montant de sa rémunération. Le contrat-type du syndic fixe les éléments suivants :
- Durée du mandat (avec date de début et fin)
- Détail des missions
- Conditions de la rémunération.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Quelle est la durée du mandat du syndic non professionnel ?

Le mandat du syndic non-professionnel est d'une durée maximale de 3 ans. Le mandat est renouvelable. Ce renouvellement doit être voté en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue. Dans certains cas, il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Comment prend fin le mandat du syndic non-professionnel ?
Non-renouvellement du mandat

Si les copropriétaires ne souhaitent pas que le syndic bénévole ou le syndic coopératif conserve ses fonctions à l'expiration de son mandat et souhaitent ainsi le remplacer, la copropriété doit inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires tenu dans les 3 mois précédant la fin du contrat les questions portant sur la désignation d'un nouveau syndic et sur la fixation d'une date anticipée de fin de contrat. Lorsque l'initiative vient du syndic, il doit informer le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus t ard 3 mois avant la tenue de cette assemblée générale des copropriétaires. Au cours de l'assemblée générale, les copropriétaires désignent un nouveau syndic et fixent les dates de fin du contrat en cours et de début du nouveau contrat. Elles doivent intervenir au plus tôt 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Comment prend fin le mandat du syndic non-professionnel ?
Résiliation anticipée du mandat

Les copropriétaires peuvent également souhaiter mettre fin au mandat du syndic non-professionnel de façon anticipée, c'est-à-dire avant que son mandat soit terminée. Cette décision doit être justifiée par des fautes du syndic suffisamment graves dans l'exécution de sa mission.
Syndic de copropriété
Syndic non professionnel
Peut-on engager la responsabilité du syndic non-professionnel ?

Oui, le syndic non-professionnel peut engager sa responsabilité civile ou pénale. Cette situation suppose :
- Qu'il a commis une faute volontaire, involontaire (négligence, carence) ou constitutive d'une infraction dans l'exercice de ses missions,
- Et que cette faute est à l'origine d'un dommage.
(À noter: Il est recommandé à tout syndic non-professionnel de souscrire une assurance responsabilité civile.)
Conseil syndical de copropriété

Le conseil syndical est un organe obligatoire dans tout syndicat des copropriétaires . Il joue un rôle important en assurant le lien entre le syndic et les copropriétaires . Le conseil syndical assure une mission consultative, d'assistance à la prise de décision et de contrôle du syndic. Son organisation et son fonctionnement sont encadrés par la loi, mais la copropriété conserve une liberté d'organisation. Nous vous expliquons les informations à connaître. Le conseil syndical ne doit pas être confondu avec le syndic de copropriété.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- La constitution d'un conseil syndical est-elle obligatoire ?
- Qui peut être membre du conseil syndical ?
- Comment être membre du conseil syndical ?
- Qui élit les membres du conseil syndical ?
- Combien y a-t-il de membres du conseil syndical ?
- Quel est le rôle du conseil syndical ?
- Comment fonctionne le conseil syndical ?
- Les membres du conseil syndical sont-ils rémunérés ?
- Quelle est la durée du mandat des membres du conseil syndical ?
- Comment est-il mis fin au mandat des membres du conseil syndical ?
- La responsabilité des membres du conseil syndical peut-elle être engagée ?
Conseil syndical de copropriété
La constitution d'un conseil syndical est-elle obligatoire ?

En principe, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire. Il s'agit d'une obligation légale. Il n'est donc pas nécessaire que le règlement de copropriété mentionne ou non l'existence d'un conseil syndical. Toutefois, il existe 3 exceptions à cette obligation légale :
- Lorsque le syndicat des copropriétaires renonce à constituer un conseil syndical. Cette renonciation doit être votée en assemblée générale des copropriétaires à la double majorité (dite de l'article 26). Les copropriétaires ne sont néanmoins pas liés définitivement par cette décision. Ils peuvent ainsi choisir, lors d'une autre assemblée générale, d'instituer un conseil syndical. Cette décision est votée à la majorité absolue (dite de l'article 25).
- Lorsqu'aucun candidat ne se présente ou n'obtient la majorité exigée. Dans ce cas, le conseil syndical peut éventuellement être désigné par le juge, à la demande du syndic ou d'un copropriétaire.
- Dans les petites copropriétés .
Conseil syndical de copropriété
Qui peut être membre du conseil syndical ?

Tout copropriétaire, leurs ascendants ou descendants, les associés en cas de société civile immobilière, les accédants ou les acquéreurs à terme (variante de l'achat en viager), leurs époux, les partenaires liés à eux par un Pacs, leurs représentant légaux, ou leurs usufruitiers peuvent être membres du conseil syndical. Il peut s'agir d'une personne physique (individu) ou d'une personne morale. Lorsqu'une personne morale est nommée en tant que membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité (personne ayant les pouvoirs d'un mandataire) à cet effet. (Attention: Lorsque le syndic est un syndic professionnel, le syndic, ses préposés, leurs époux partenaires liés à eux par un Pacs, concubins, ascendants ou descendants, parents en ligne collatérale jusqu'au 2 è degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme (variante de l'achat en viager), ne peuvent pas être membres du conseil syndical .)
Conseil syndical de copropriété
Comment être membre du conseil syndical ?

Pour être membre du conseil syndical, il faut être désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Cette nomination est votée à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25). Si la majorité absolue n'est pas obtenue, mais que la candidature a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un nouveau vote peut avoir lieu immédiatement, à la majorité simple (dite majorité de l'article 24). La candidature de chaque membre du conseil syndical peut être proposée :
- En amont de l'assemblée générale, la personne devant en informer le syndic avant l'envoi de la convocation
- Durant l'assemblée générale.
(À noter: Le règlement de copropriété peut imposer des règles spécifiques pour encadrer les candidatures des membres du conseil syndical.)
Conseil syndical de copropriété
Qui élit les membres du conseil syndical ?

C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui élit les membres du conseil syndical, un par un.
Conseil syndical de copropriété
Combien y a-t-il de membres du conseil syndical ?

En principe, le conseil syndical est un organe collégial composé de plusieurs membres. Aucun texte n'impose néanmoins un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical. C'est l'assemblée générale ou le règlement de copropriété qui détermine le nombre de membres. En pratique, un nombre d'au minimum 3 membres est toutefois recommandé. (À savoir: Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires.)
Conseil syndical de copropriété
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Mission d'assistance du conseil syndical

Le conseil syndical doit assister le syndic. Il donne ainsi son avis, spontanément ou sur demande du syndic, sur toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires. Le syndic doit obligatoirement consulter le conseil syndical dans 4 cas :
- Élaboration de l' ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires
- Réalisation de travaux urgents à l'initiative du syndic pour la sauvegarde (conservation) de l'immeuble
- Désignation d'un administrateur provisoire (cas d'un syndicat des copropriétaires en difficulté )
- Conclusion de contrats et marchés dépassant un certain seuil (par exemple 2 000 € ), voté en assemblée générale.
Conseil syndical de copropriété
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Mission de mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical

Préalablement à l'assemblée générale, le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir :
- Un projet de contrat
- Une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées.
Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions. Cette mise en concurrence s'applique dans le cas d'une désignation d'un nouveau syndic ( révocation ou non renouvellement ) ou d'un renouvellement du contrat du syndic déjà en place. Elle permet d'anticiper le départ ou le maintien du syndic. (À savoir: S'il n'y a pas eu de mise en concurrence, la désignation du syndic reste valable.)
Le conseil syndical peut toutefois être dispensé de cette mission de mise en concurrence par une décision votée à la majorité absolue.
Conseil syndical de copropriété
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Mission de contrôle du conseil syndical

Le conseil syndical contrôle l'ensemble de la gestion du syndic de copropriété, dont notamment :
- Comptabilité du syndicat des copropriétaires
- Répartition des dépenses
- Conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats
- Élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Pour réaliser cette mission, tous les membres du conseil syndical peuvent consulter les documents portant sur la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (par exemple, mails, lettres, registres). Ils peuvent librement faire des copies de ces documents. Cet examen des documents permet ainsi au conseil syndical d'exercer un contrôle efficace. (À savoir: Les documents doivent être transmis par le syndic. En cas d'absence de transmission au-delà d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, 15 € par jour de retard sont déduits de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'AG.)