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Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)
Quel est le contenu du contrat de réservation en Vefa ?
Informations concernant la vente

Le contrat de réservation doit indiquer les informations suivantes :
- Prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision
- Date à laquelle le contrat définitif de vente pourra être conclu (le vendeur doit notifier à l’acheteur le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte)
- Mode de paiement du bien (avec ou sans prêt)
- Montant du ou des prêts, conditions et nom du prêteur
- Condition suspensive d'obtention de prêt (si le prix doit être payé avec l'aide d'un prêt)
- Montant du dépôt de garantie
- Conditions de récupération du dépôt de garantie (somme qui représente un certain pourcentage du prix total) en cas de renonciation à l'achat
- Délai de livraison
- Pénalités éventuelles de retard de livraison du logement
- Informations sur les conditions d'exercice du droit de rétractation de l'acheteur (droit de revenir sur sa décision). Le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 € pour le vendeur).
Le contrat indique également les travaux que l'acheteur peut décider de faire lui-même, après la livraison du bien. Il en assure les frais et la responsabilité. La liste de ces travaux est la suivante :
- Installation des équipements sanitaires de la cuisine et du mobilier pouvant les accueillir
- Installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et du mobilier pouvant les accueillir
- Installation des équipements sanitaires des toilettes
- Pose de carrelage mural
- Revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation
- Équipement en radiateurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise
- Décoration des murs.
Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)
Comment est signé le contrat de réservation en Vefa ?

Le contrat de réservation est un acte sous signature privée entre le vendeur et l'acheteur. Il peut aussi être signé chez un notaire. Il vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du futur contrat de vente. Le contrat de réservation doit être envoyé par lettre RAR ou remis en main propre à l'acheteur avant tout dépôt de fonds.
Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)
Quel est le délai de rétractation pour un contrat de réservation en Vefa ?

L'acheteur peut revenir sur son engagement d'acheter le logement dans un délai de 10 jours calendaires. Ce délai commence le lendemain de la 1 re présentation de la lettre RAR notifiant le contrat à l'acheteur ou de sa remise en main propre. Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1 er jour ouvrable suivant. La rétractation doit être envoyée au vendeur par lettre RAR, dans ce délai de 10 jours.
Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)
Quel est le montant du dépôt de garantie pour un contrat de réservation en Vefa ?

Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou chez un notaire. Le montant du dépôt de garantie est limité à :
- 5 % du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai inférieur à 1 an,
- 2 % si l'acte est signé dans un délai de 1 à 2 ans.
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si l'acte de vente est signé au-delà de 2 ans.
Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)
Peut-on annuler un contrat de réservation en Vefa ?

L'acheteur peut demander l'annulation du contrat de réservation et obtenir restitution de son dépôt de garantie sans retenue dans les cas suivants :
- Prêt refusé par la banque ( condition suspensive de prêt non réalisée)
- Contrat non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire
- Prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé (même s'il est dû à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité)
- 1 ou plusieurs éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire non réalisés
- Immeuble ou partie d'immeuble présentant dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.
L'acheteur notifie sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie. Pour faire cette demande d'annulation de contrat, un modèle de lettre est disponible : Le dépôt de garantie doit être restitué dans les 3 mois à dater de la demande de remboursement.
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

Pour l’achat et la vente d’un logement existant, il est possible d’utiliser 2 principaux types d’ avant-contrat : la promesse unilatérale de vente (souvent appelée promesse de vente ) et la promesse synallagmatique de vente (couramment appelée compromis de vente ). Ces 2 actes reposent sur des règles juridiques différentes. Nous vous présentons les informations à connaître.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?
- Quelle est la forme d’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?
- Quels documents doivent être fournis pour la signature de la promesse unilatérale de vente ?
- Que doit contenir la promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?
- Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?
- L'acquéreur doit-il verser une somme d'argent lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?
- Quels sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?
- Peut-on se rétracter d’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?
- Qu’est-ce qu’un compromis de vente d’un logement existant ?
- Quelle est la forme d’un compromis de vente d’un logement existant ?
- Quels documents doivent être réunis avant la signature du compromis de vente d'un logement existant ?
- Que doit contenir le compromis de vente d’un logement existant ?
- Comment signer le compromis de vente d'un logement existant ?
- L'acquéreur doit-il verser de l’argent lors de la signature d'un compromis de vente d'un logement existant ?
- Quels sont les délais fixés dans un compromis de vente d'un logement existant ?
- Peut-on se rétracter d’un compromis de vente d’un logement existant ?
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur (appelé le promettant ) s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (le bénéficiaire ), en lui laissant la possibilité de décider, dans un délai fixé par les 2 parties, si elle souhaite acheter ou non. L’acquéreur potentiel bénéficie, en effet, d’un droit d’option. Il est ainsi libre de lever l’option (acheter le bien) ou d’y renoncer (ne pas acheter) dans le délai prévu. Tous les éléments essentiels de la vente (bien, prix etc.) sont déjà déterminés dans la promesse. Pour que la vente soit formée, il ne manque donc plus que le consentement ultérieur du bénéficiaire. (À savoir: Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à une autre personne.)
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Quelle est la forme d’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?

La promesse de vente est établie par un acte authentique ou par un acte sous signature privée. (Attention: Lorsque le vendeur est une personne physique , la promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque : sa durée de validité dépasse 18 mois ou qu’une prolongation de la promesse a pour effet de porter sa durée totale au-delà de 18 mois.)
Lorsque la promesse unilatérale de vente est établie par un acte sous signature privée, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l’acquéreur. Dans ce cas, l’une des parties (vendeur ou acquéreur) doit déposer ou envoyer l’acte en 2 exemplaires originaux au service de la publicité foncière et de l’enregistrement du lieu de situation du bien immobilier. L'enregistrement coûte 125 €. Si la promesse ne respecte pas ces conditions de forme, elle est nulle et de nul effet. Cela signifie qu’elle est juridiquement inexistante.
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Quels documents doivent être fournis pour la signature de la promesse unilatérale de vente ?

Pour faciliter la rédaction de la promesse unilatérale, le vendeur et l'acquéreur doivent préparer certains documents.
Cas Vendeur: Le vendeur doit, selon les situations, présenter notamment les documents suivants : 
- Pièce d'identité, éventuel contrat de mariage ou convention de Pacs pour les personnes physiques
- Extrait Kbis et une copie des statuts de la société pour les personnes morales
- Copie du titre de propriété
- Si le bien est une maison individuelle : Plans, références cadastrales, permis de construire , autorisation de travaux et certificat de conformité qui lui ont été délivrés
- Documents mentionnant les servitudes
- Si le bien est occupé par un tiers : copie des contrats de location en cours ou des pièces qui justifient le départ des anciens locataires ( congé du locataire , congé du bailleur )
- Si le bien est un lot dans un immeuble collectif : documents relatifs à la copropriété ( fiche synthétique , règlement de copropriété , état descriptif de division , procès-verbaux d’assemblée générale des 3 dernières années, carnet d’entretien , diagnostic technique global, projet ou plan pluriannuel de travaux , pré-état daté établi par le syndic)
- Si le bien se situe dans un lotissement : Cahier des charges du lotissement
- Si le bien fait partie d’une ' association syndicale de propriétaires (ASL) : copie des statuts de l’ASL
- Police d' assurance dommages-ouvrage en cours de validité
- Justificatifs de l'état de l'immeuble au regard de l' assainissement (contrôle, contrat d'entretien, facture de raccordement, ...).
- Dossier des diagnostics techniques (constat plomb, état amiante, état termites , information mérule , état installation gaz et/ou électrique, dossier de performance énergétique etc). Les diagnostics doivent être en cours de validité à la date de la promesse.
 
Durée de validité des documents composant le dossier des diagnostics techniques:
| Type de documents | Durée de va lidité | 
| - | - | 
| Constat amiante | Validité permanente | 
| Plomb | 1 an | 
| Termites | 6 mois | 
| Gaz (installation de plus de 15 ans) | 3 ans | 
| Électricité (installation de plus de 15 ans) | 3 ans | 
| Dossier de performance énergétique (DPE) | 10 ans | 
| État des risques (risques naturels, technologiques, miniers etc) pour les zones concernées | 6 mois | 
| Audit énergétique | 5 ans |
Cas Acquéreur: - Pièce d’identité
- Extrait Kbis et copie des statuts pour une personne morale
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Que doit contenir la promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?

Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit contenir plusieurs informations. En effet, en pratique, la promesse doit contenir l’ensemble des éléments essentiels et des clauses destinées à former l’accord définitif, pour que la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) suffise à former la vente. Son contenu doit être licite et certain, c’est-à-dire que les éléments nécessaires à la formation de la vente (notamment la désignation du bien et le prix) doivent être clairement définis ou pouvoir être déterminés de manière objective, sans ambiguïté, au moment de la levée d’option. (Attention: Si l’une des parties connait une information qui peut être déterminante pour le consentement de l’autre partie, elle doit l’en informer. Ces informations déterminantes concernent le contenu du contrat, le statut des parties ou les caractéristiques du logement vendu. Il peut s’agir, par exemple, d’un projet de travaux coûteux dans la copropriété, l’existence de fissures importantes ou d’un problème de structure de l’immeuble ou d’un risque d’inondation. Un manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat.)
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Que doit contenir la promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?
Informations concernant le vendeur et l’acquéreur

La promesse de vente doit mentionner l’identification des parties (vendeur/acquéreur) leurs capacités et leurs coordonnées respectives.
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Que doit contenir la promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?
Informations concernant le bien

La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Adresse du bien
- Références cadastrales
- Description précise du bien : nature (maison, appartement...), superficie, nombre de pièces, équipements, présence d’un jardin ou d’un balcon etc.
- Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
- Existence d'une hypothèque , d'une servitude ou d’une mitoyenneté
- Mention indiquant si le secteur où se trouve le bien est réservé aux constructions nouvelles de logements à usage exclusif de résidence principale
- Mentions sur l'état et la situation du bien ( dossier de diagnostics techniques établi par un professionnel)
- Pour un logement en copropriété, informations spécifiques à la copropriété
- Pour un logement en lotissement, cahier des charges , règlement de lotissement et statuts de l’association syndicale libre qui gère les espaces et équipements communs.
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Que doit contenir la promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?
Informations concernant la vente

- Prix de vente et modalités de paiement (payé comptant avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
- Durée de validité de la promesse de vente
- Date limite de signature de l'acte de vente définitive

- Informations relatives aux conditions de la levée d’option (forme, délai, adresse de notification, preuve de la date de réception)

- Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation
- Montant de l’ indemnité d’immobilisation

- Date de disponibilité du bien
- Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement.
(À savoir: Des conditions suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Il peut s'agir de la condition suspensive d’obtention d'un prêt immobilier , de l'obtention d'un certificat d’urbanisme, de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ou de la purge du droit de préemption .)
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?

La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisir pour l’acte ( acte sous signature privée ou acte authentique ).
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?
Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte authentique

La promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte. (À noter: La signature électronique a la même valeur qu’une signature manuscrite (papier), à condition que : Elle permette d’identifier clairement son auteur Et qu’elle garantisse que le contenu du document n’a pas été modifié.)
L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé. (À savoir: Lorsqu’il s’agit d’un acte électronique, un lien de téléchargement de l’acte est disponible immédiatement après la signature. Il permet d’accéder et de conserver le document sans délai.)
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?
Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privé

La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte. La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier). (Attention: La signature électronique d’une promesse unilatérale de vente ne permet pas son enregistrement auprès des services de la publicité foncière. Or, l’enregistrement est une formalité indispensable pour que l’acte soit valable. Une promesse unilatérale de vente établie sous format électronique sera donc nulle puisqu’elle ne pourra pas être régulièrement enregistrée.)
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
L'acquéreur doit-il verser une somme d'argent lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?

En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature de la promesse unilatérale de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte. Toutefois, il est fréquent que la promesse prévoit le versement d’une somme d’argent appelée indemnité d’immobilisation. Elle rémunère le prix de l’exclusivité du bien accordé au bénéficiaire (acquéreur potentiel) par le vendeur. (Attention: Quand la durée de la promesse unilatérale de vente dépasse 18 mois , le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 % du prix de vente est obligatoire. Elle est versée entre les mains du notaire qui va servir de séquestre .)
En pratique, le montant de l’indemnité d’immobilisation est compris entre à 5 % et 10 % du prix de vente. Il est d’usage que cette somme soit versée à un tiers séquestre et non directement au vendeur. Cette indemnité d’immobilisation est ainsi encaissée et bloquée jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire. Le sorte de l’indemnité d’immobilisation dépend de l’issue de la promesse :
- Si la vente est réalisée, la somme versée est déduite du prix de vente du bien. Elle est considérée comme un acompte.
- Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas (par exemple, prêts non obtenus), la promesse devient caduque de sorte que la somme versée est rendue intégralement à l’acquéreur.
- Si l'acquéreur renonce simplement à l'achat sans cause légitime (par exemple, faute du vendeur qui n’a pas fourni des documents essentiels, dissimulé une information déterminante ou vendu un bien non conforme à ce qui était prévu) ou non-réalisation d’une condition suspensive, la somme est conservée par le vendeur.
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Quels sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?

La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :
- Délai de levée de l’option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d’acheter), librement fixé par les parties. Il peut être fixé par une date butoir précise, par un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou par référence à un évènement.

- Délai d’accomplissement des conditions suspensives . Il peut être identique au délai de levée de l’option, plus long ou plus court. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’ acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé.
- Délai d’enregistrement pour la promesse unilatérale établie sous seing privé dans les 10 jours à compter de la signature par les parties
- Délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, par un acquéreur non professionnel
- Délai pour signer l’acte de vente après la levée d’option. Il est librement fixé par les parties.
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Peut-on se rétracter d’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?
Vendeur

Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature de la promesse. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur.
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Promesse unilatérale de vente
Peut-on se rétracter d’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?
Acquéreur

L’ acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la 1 ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (promesse unilatérale) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Compromis de vente
Qu’est-ce qu’un compromis de vente d’un logement existant ?

Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un contrat signé entre un vendeur et un acquéreur. Par ce contrat :
- Le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier (appartement, maison etc)
- L’acquéreur s’engage à acheter ce bien.
Le prix et les conditions de la vente sont fixées dès la signature du compromis. L’acte constate les engagements réciproque s des 2 parties.
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Compromis de vente
Quelle est la forme d’un compromis de vente d’un logement existant ?

Le compromis de vente doit être établi par écrit. Il peut prendre différentes formes, à savoir :
- un acte sous signature privée rédigé par les 2 parties ou par une agence immobilière
- ou un acte contresigné par avocat
- Ou un acte authentique .
(À savoir: Lorsque le vendeur est une personne physique , le compromis de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque : sa durée de validité dépasse 18 mois une prolongation de la promesse a pour effet de porter sa durée totale au-delà de 18 mois.)