Comment est calculée la valeur locative d'un local professionnel ?

- Pondération à 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes : ce sont les surfaces non couvertes correspondant à des éléments utilisés pour l'activité mais dont le potentiel commercial est plus faible (ex: aires et lieux de stockage à l'air libre, espaces de stationnement non couverts...).
Exemple: Une boulangerie-pâtisserie dispose d'une surface destinée à l'accueil de la clientèle égale à 40 m2 (surface essentielle) et d'une surface destinée aux réserves et aux cuisines égale à 60 m2 (surface secondaire couverte). Surface pondérée = (40 x 1) + (60 x 0,5) = 70 m2: Catégorie du local: Chaque local est rattaché à une des 38 catégories, en fonction de l' usage du local (ex : magasin, bureau, dépôt, hôtel...) et de ses caractéristiques physiques (ex : boutiques et magasins sur rue, magasins de grande surface...). En cas de pluriactivité dans le local, on retient la catégorie qui occupe la plus grande surface. Si le local est vacant au 1 er janvier de l'année, la catégorie doit correspondre à la dernière affectation connue. Des tarifs au mètre carré ont été déterminés dans chaque secteur d'évaluation (représentant un marché locatif homogène) et dans chaque catégorie de locaux au sein d'un département. Ces tarifs sont actualisés chaque année par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP). Ils sont publiés au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département, consultables sur le site des impôts. (À noter: Toute modification du local susceptible d'impacter la valeur locative (ex : changement de catégorie, répartition des surfaces du local) doit être communiquée à l'administration fiscale, par son propriétaire, via la déclaration 6660-REV .)
Coefficient de localisation: Le coefficient de localisation est destiné à tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d'évaluation, à la hausse ou à la baisse. Le coefficient de localisation peut prendre différentes valeurs comprises entre 0.70 et 1.30. Il s'applique au tarif par mètre carré de la catégorie de chacun des locaux professionnels. Exemple: Les tarifs par mètre carré des catégories de tous les locaux professionnels de la parcelle concernée seront :
- Majorés de 10 % , 15 % , 20 % ou 30 % (coefficient de localisation de 1,1, de 1,15, de 1,2 ou de 1,3)
- Minorés de 30 % , 20 % , 15 % ou 10 % (coefficient de localisation de 0,7, de 0,8, de 0,85 ou de 0,9).
Les coefficients de localisation sont définis par les commissions départementales et font l'objet d'une publication au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département. Ils sont consultables sur le site des impôts. Calcul de la valeur locative (formule) En définitive, le calcul de la valeur locative des locaux commerciaux s'effectue avec la formule suivante : Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation. Exemple: Une grande surface de 5000 m2 dont le tarif catégoriel est de 318 € / m2. La parcelle d'assise de la grande surface est affectée d'un coefficient de localisation de 1,10. La valeur locative du local commercial est égale à : 5000 x 318 x 1,10 = 1 749 000 €.