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Indemnisation des personnes expropriées
Comment est fixée l’indemnité principale d’expropriation ?
Détermination de la consistance des biens

Avant de fixer le montant de l’indemnité, il faut d’abord déterminer la consistance du bien exproprié. Cela signifie que l’indemnité principale va tenir compte de la composition matérielle du bien et des droits qui y sont attachés. Tous les éléments matériels du bien doivent ainsi être pris en considération, à savoir :
- Le sol et le sous-sol d'un terrain
- La construction elle-même, ses accessoires (clôture, jardin, dépendances, cave etc.), la qualité des matériaux et des équipements, ou encore l’état de vétusté pour les immeubles bâtis.
Les droits attachés au bien exproprié sont également inclus. Il s’agit notamment des baux (habitation, commercial ou rural) et des servitudes (légales ou conventionnelles ).
Indemnisation des personnes expropriées
Comment est fixée l’indemnité principale d’expropriation ?
Évaluation des biens

L’immeuble doit toujours être évalué selon son état réel et les conditions du marché. L’estimation ne peut donc pas se fonder sur des constructions neuves. Elle ne peut pas non plus se fonder sur les prix affichés dans les agences ou sur les promesses de vente, qui constituent seulement des indications. Évaluation des fonds de commerce: L’expropriation ne peut concerner que des biens immobiliers (terrains, bâtiments etc) ou des droits réels immobiliers. Un fonds de commerce, qui est un bien mobilier immatériel (comme la clientèle ou le nom commercial), ne peut donc pas être exproprié directement. En pratique, c’est l’immeuble où se trouve le commerce qui peut être exproprié. Le fait d’être exproprié entraîne alors la perte de l’activité commerciale. Dans ce cas, l’expropriant doit verser une indemnité d’éviction :
- au propriétaire lorsqu’il exploite lui-même son fonds de commerce
- au locataire titulaire d’un bail commercial , lorsqu’il exerce son activité dans le local exproprié.
En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité, il reviendra au juge de l’expropriation de fixer sa valeur. (À savoir: La perte de clientèle ou la cessation d'activité ne peuvent donner lieu à indemnisation que si elles sont la conséquence de l' expropriation.)
Le juge de l’expropriation détermine librement les critères nécessaires à l’évaluation du fonds de commerce. Le plus souvent, il utilisera une méthode comparative qui consiste à évaluer le commerce exproprié avec d’autres commerces similaires récemment vendus ou estimés dans le même secteur d’activité et la même zone géographique. Cette méthode repose sur les données du marché et les barèmes de référence établis pour chaque type de commerce (par exemple, cafés, boulangeries, pharmacies, salons de coiffure, etc.). En pratique, cela consiste à appliquer un coefficient de valorisation à l’un ou plusieurs des indicateurs économiques du commerce :
- la recette moyenne journalière,
- le bénéfice annuel moyen calculé sur les 3 dernières années,
- ou le chiffre d’affaires annuel moyen calculé sur les 3 dernières années, toutes taxes comprises.
Le coefficient retenu traduit la rentabilité du fonds de commerce : plus l’activité est stable, réputée et bien située, plus la valeur estimée sera élevée. Cette méthode permet ainsi de fixer une valeur marchande réaliste du fonds de commerce, reflétant sa position sur le marché au moment de l’expropriation. (À noter: Lorsque le commerçant transfère son activité à la suite de l’expropriation et qu’il ne subit aucune perte de clientèle, l’indemnité peut être calculée sur la valeur du droit au bail .)
Indemnisation des personnes expropriées
Quelles sont les indemnités accessoires en cas d’expropriation ?

Les indemnités accessoires ont pour but de compenser les préjudices né de la privation du bien immobilier, autre que la perte de sa valeur vénale.
Indemnisation des personnes expropriées
Quelles sont les indemnités accessoires en cas d’expropriation ?
Indemnité de remploi

L’indemnité de remploi a pour but de permettre au propriétaire exproprié de faire face aux frais qu’il devra engager pour utiliser l’indemnité principale reçue. Cette indemnité vise ainsi à couvrir les dépenses nécessaires lors de l’acquisition d’un bien similaire à celui perdu (recherches du bien, frais de notaire, droits d’enregistrement et, plus largement, tous les frais liés à l’achat), pour un prix égal au montant de l’indemnité principale. C’est pourquoi son montant est calculé en proportion de l’indemnité principale. En pratique, le juge fixe cette indemnité dans une fourchette généralement comprise entre 15 % et 30 % de l’indemnité principale. (À savoir: L'indemnité de remploi est due même si le propriétaire exproprié ne procède pas au rachat d’un bien de remplacement.)
Il existe néanmoins 2 limites à l’indemnité de remploi :
- Elle n’est pas due lorsque le bien était clairement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de 6 mois avant la déclaration d'utilité publique
- Son montant doit tenir compte des éventuels avantages fiscaux dont l’exproprié peut bénéficier lors d’un rachat de bien.
Indemnisation des personnes expropriées
Quelles sont les indemnités accessoires en cas d’expropriation ?
Autres indemnités accessoires

Les indemnités accessoires ont pour but de réparer les préjudices qui sont la conséquence directe de l’expropriation. Il peut s’agir, par exemple d’une :
- Indemnité liée à l’activité professionnelle : l’expropriation peut fragiliser ou perturber une entreprise entrainant une perte de cliente, une obligation de licenciement ou un perte de bénéfices nets. Dans ce cas, l’expropriant peut proposer une indemnité correspondant au montant des indemnités de licenciement ou une indemnité d’éviction .
- Indemnité de dépréciation : lorsque l’expropriation porte sur une partie de la propriété, la partie non expropriée peut subir une diminution de valeur. Cette moins-value est indemnisable. C’est le cas, par exemple, si la surface restante devient trop petite pour y construire un logement ou de l’apparition de nouvelles contraintes (nuisances, proximité immédiate d’une route élargie).
- Indemnité de perte de clôture : si l’expropriation emporte la destruction d’une clôture, d’un mur ou d’une séparation, le coût de reconstruction peut être indemnisé.
- Indemnité de déménagement qui couvre les frais liés au changement de résidence (habitation)
- Indemnité pour perte de revenus locatifs : si l’expropriation entraîne le départ anticipé (avant la fin du bail) des locataires ou rend le bien inutilisable en location, le propriétaire peut être indemnisé pour les loyers non perçus.
(À savoir: Lorsque l’ expropriant n’a pas formulé d’offre pour les indemnités accessoires, l’exproprié peut en solliciter directement le paiement devant le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire situé dans le département du lieu de l’expropriation. Il n’y a pas de formalité supplémentaire à effectuer.)
Naturalisation française : comment passer l’examen civique ?

Pour être naturalisé français, vous devez justifier de votre assimilation à la communauté française , notamment par une connaissance suffisante de l'histoire, de la culture et de la société françaises. Le niveau des connaissances attendues est évalué lors d'un examen civique . Nous vous indiquons les informations à connaître. (À savoir: L'examen civique concerne uniquement les procédures d’acquisition de la nationalité française par décret ( naturalisation française et réintégration dans la nationalité française ). Les procédures d’acquisition de la nationalité française par déclaration ne sont pas concernées ( mariage avec un Français , ascendant d’un Français , frère ou sœur d’un Français ).)

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Nationalité française par décret : quel est le programme de l’examen civique ?
- Nationalité française par décret : en quoi consiste l’examen civique ?
- Nationalité française par décret : peut-on bénéficier d’un aménagement de l’épreuve de l’examen civique ?
- Nationalité française par décret : peut-on être dispensé de fournir une attestation de réussite à l’examen civique ?
- Nationalité française par décret : comment s’inscrire à l’examen civique ?
- Nationalité française par décret : comment se déroule l’épreuve de l’examen civique ?
- Par téléphone
- Formulaire de contact en ligne
Naturalisation française : comment passer l’examen civique ?
Nationalité française par décret : quel est le programme de l’examen civique ?

Pour être naturalisé français, vous devez passer un examen civique qui évalue vos connaissances dans les domaines suivants :
- Grands repères de l'histoire de France . Vos connaissances de la construction historique de la France doivent vous permettre de connaître et de situer les principaux événements ou personnages auxquels il est fait référence dans la vie sociale.
- Principes, symboles et institutions de la République . Vous devez connaître les règles de vie en société (respect des lois, des libertés fondamentales, de l'égalité, notamment entre les hommes et les femmes, de la laïcité) et les principaux éléments de l'organisation politique et administrative de la France au niveau national et territorial.
- Exercice de la citoyenneté française . Vous devez connaître les principaux droits et devoirs tels qu'ils sont mentionnés dans la charte des droits et devoirs du citoyen français .
- Place de la France dans l'Europe et dans le monde . Vous devez avoir une connaissance élémentaire des caractéristiques de la France, la situant dans un environnement mondial, et des principes fondamentaux de l'Union européenne.
Pour connaître le niveau exigé, vous pouvez télécharger et consulter le livret du citoyen, le référentiel de l’examen et la liste des questions de connaissance.
Naturalisation française : comment passer l’examen civique ?
Nationalité française par décret : en quoi consiste l’examen civique ?

L’examen civique consiste en un questionnaire à choix multiples, rédigé en langue française, de 40 questions incluant des questions de connaissances et des questions de mises en situation. Il faut avoir 32 bonnes réponses pour le réussir. Pour préparer l’examen, vous pouvez télécharger et consulter le livret du citoyen, un référentiel et la liste des questions de connaissance.
Naturalisation française : comment passer l’examen civique ?
Nationalité française par décret : peut-on bénéficier d’un aménagement de l’épreuve de l’examen civique ?

Vous pouvez bénéficier d’un aménagement de l’épreuve de l’examen civique si votre handicap ou votre état de santé le nécessite. Vous devez fournir un certificat médical qui atteste que des aménagements sont nécessaires et qui précise les aménagements préconisés. (À savoir: Le service instructeur ou le ministre chargé des naturalisations peut demander une nouvelle expertise médicale pour faire vérifier votre handicap ou votre état de santé.)
Naturalisation française : comment passer l’examen civique ?
Nationalité française par décret : peut-on être dispensé de fournir une attestation de réussite à l’examen civique ?

Vous pouvez être dispensé de fournir une attestation de réussite à l’examen civique si votre handicap ou votre état de santé rend impossible l’évaluation de vos connaissances. Vous devez fournir un certificat médical qui atteste que votre état de santé rend impossible l’évaluation de vos connaissances via l’examen civique. (À savoir: Le service instructeur ou le ministre chargé des naturalisations peut demander une nouvelle expertise médicale pour faire vérifier votre handicap ou votre état de santé.)
Naturalisation française : comment passer l’examen civique ?
Nationalité française par décret : comment s’inscrire à l’examen civique ?

Pour passer l’examen civique, vous devez vous inscrire auprès d’un centre agréé par la chambre de commerce et d'industrie de Paris Île-de-France ou par France Éducation international. Si vous résidez à l’étranger, vous devez vous adresser à un institut français, une alliance française ou aux autorités consulaires de votre pays de résidence pour connaitre les démarches de passation de l'examen civique.
Naturalisation française : comment passer l’examen civique ?
Nationalité française par décret : comment se déroule l’épreuve de l’examen civique ?

Le centre d'examen vous informe, en amont de l'épreuve, du règlement de l'épreuve de l'examen civique. L'épreuve est réalisée sur support numérique. L'épreuve dure au maximum 45 minutes. La durée ne peut être allongée qu’en cas d'aménagement spécifique accordé pour raison médicale justifiée. En cas de non-respect du règlement de l'examen civique, vous risquez la nullité de votre examen. En cas de tentative de fraude ou de détection de fraude lors de l'examen, vous avez l’interdiction de passer l'examen civique dans les 2 années qui suivent l'examen.
Hébergement touristique et micro-entreprise : règles applicables aux revenus 2025

Les règles applicables aux micro-entrepreneurs exerçant une activité de location en meublé ou de chambres d’hôtes ont été profondément modifiées. Cette fiche résume les nouvelles conditions pour bénéficier du régime de la micro-entreprise, les seuils de chiffre d’affaires, ainsi que les incidences fiscales et sociales qui en découlent. Le chiffre d’affaires généré à compter du 1 er janvier 2026 (et déclaré en 2027) est soumis, pour l’application du régime du micro-entrepreneur, à de nouveaux seuils dont le montant est fixé par la loi de finances pour 2026. Pour en savoir plus, consultez notre fiche sur le régime fiscal de la micro-entreprise.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Dans quels cas le régime de la micro-entreprise peut-il s’appliquer aux revenus 2025 ?
- Quelles sont les particularités, au niveau social, pour l’année 2025 ?
- Quelles démarches effectuer auprès de l’Urssaf ?
Hébergement touristique et micro-entreprise : règles applicables aux revenus 2025
Dans quels cas le régime de la micro-entreprise peut-il s’appliquer aux revenus 2025 ?

Pour les revenus perçus à partir du 1 er janvier 2025, les seuils pour bénéficier du régime de la micro-entreprise sont les suivants : Au niveau fiscal : Le régime micro-fiscal peut être conservé pour l’année 2025 dans les conditions suivantes :
- pour les meublés classés et les chambres d’hôtes : le chiffre d’affaires 2023 ou 2024 doit être inférieur à 188 700 €
- pour les meublés non-classés : le chiffre d’affaires 2023 ou 2024 doit être inférieur à 77 700 €
Les revenus réalisés à partir du 1 er janvier 2025 seront déclarés en 2026. Les seuils à ne pas dépasser pour bénéficier du régime micro-fiscal ont été abaissés :
- pour les meublés classés et les chambres d’hôtes : le seuil de chiffre d'affaires pour l'année 2025 (déclaré en 2026) a été abaissé à 77 700 €
- pour les meublés non-classés : le seuil de chiffre d'affaires pour l'année 2025 (déclaré en 2026) a été abaissé à 15 000 € .
Le bénéfice imposable sera calculé automatiquement par application au chiffre d’affaires d’un taux d’abattement forfaitaire : de 30 % pour les meublés non-classés et de 50 % pour les revenus issus des meublés classés et des chambres d’hôtes. Au niveau social : Si le chiffre d’affaires 2023 ou 2024 n’a pas dépassé les seuils suivants : 77 700 € pour les meublés classés, 77 700 € pour les meubles non-classés et 188 700 € pour les chambres d’hôtes, le régime micro-social est maintenu pour l’année 2025. Dès le 1 er janvier 2026, le loueur ne pourra plus bénéficier du régime de la micro-entreprise (micro-fiscal et régime micro-social) si son chiffre d’affaires 2024 et 2025 a dépassé les seuils suivants :
- 77 700 € pour les meublés classés
- 15 000 € pour les meublés non classés
- 77 700 € pour les chambres d’hôtes.
(À noter: Un meublé de tourisme « classé » est un meublé qui a fait l’objet d’une décision de classement par un organisme agréé (5 catégories allant de 1 à 5 étoiles). Si la location n’a pas fait l’objet d’une décision de classement par un organisme agréé, il s’agit d’un meublé de tourisme « non classé ». Le classement est une démarche facultative, à l’initiative du loueur.)
Hébergement touristique et micro-entreprise : règles applicables aux revenus 2025
Quelles démarches effectuer auprès de l’Urssaf ?

Il est recommandé de prendre contact avec l'Urssaf afin de sécuriser chaque situation et, le cas échéant, régulariser l'affiliation. Cette démarche peut être effectuée via la messagerie de l’espace personnel : autoentrepreneur.urssaf.fr > Rubrique « Ma messagerie » > Nouveau Message > Une question concernant la situation administrative de votre compte.
Recours des personnes expropriées

Une personne expropriée dispose de plusieurs voies de recours pour contester les différentes étapes de la procédure : la déclaration d’utilité publique, l’arrêté de cessibilité et l’ordonnance d’expropriation. Chaque recours répond à des règles, des délais et des conditions propres. Nous vous présentons les informations à connaître.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Recours contre la déclaration d’utilité publique
- Recours contre l’arrêté de cessibilité
- Recours contre l’ordonnance d’expropriation
- Recours contre le jugement fixant le montant des indemnités
Recours des personnes expropriées
Recours contre la déclaration d’utilité publique

La déclaration d’utilité publique peut être contestée au moyen d’un recours pour excès de pouvoir ou par l’application du droit au délaissement.
Recours des personnes expropriées
Recours contre la déclaration d’utilité publique
Droit de délaissement

Le droit de délaissement permet au propriétaire dont le bien se trouve dans le périmètre d’une déclaration d’utilité publique (DUP) de demander à l’ expropriant d’acheter son terrain. L’exercice de ce droit s’analyse comme un recours indirect ouvert au propriétaire contre les effets de la DUP : en lui permettant, après l’écoulement d’un délai d’1 an à partir de sa publication, de mettre en demeure l’expropriant d’acquérir le bien, ce mécanisme offre un moyen de réagir à l’atteinte portée à la propriété et de provoquer une décision sur le devenir du bien. Le propriétaire obtient ainsi une réponse claire sur le devenir de son bien et n’est plus maintenu dans une situation d’incertitude liée au projet d’expropriation. Pour exercer son droit au délaissement, le propriétaire doit adresser une mise en demeure à l’expropriant. Cette démarche se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Un copie doit être transmise au préfet pour information. À compter de la réception de ce courrier, l’expropriant dispose d’un délai de 2 ans pour se prononcer. Ce délai peut être prolongé d’1 an. L’expropriant peut :
- Acquérir le bien à l’amiable, en négociant directement avec le propriétaire
- Poursuivre la procédure d’expropriation, en respectant le cadre fixé par la DUP
- Abandonner la procédure d’expropriation. En effet, la DUP autorise l’administration à engager une procédure d’expropriation, mais elle ne l’y oblige pas. L’expropriant peut donc décider d’y renoncer.
Recours des personnes expropriées
Recours contre l’arrêté de cessibilité

L’arrêté de cessibilité peut être contesté devant au moyen d’un recours pour excès de pouvoir (REP ).
Recours des personnes expropriées
Recours contre l’arrêté de cessibilité
Quel est le juge compétent ?

En principe, c’est le tribunal administratif du lieu où se situe le bien concerné par l’expropriation qui est compétent. Toutefois, si le propriétaire s’appuie sur l’illégalité d’une déclaration d’utilité publique (DUP) prise par décret pour contester l’arrêté de cessibilité, c’est le Conseil d’État qui examine le recours.
Recours des personnes expropriées
Recours contre l’arrêté de cessibilité
Qui peut contester l’arrêté de cessibilité ?

L’arrêté de cessibilité peut être contesté par toute personne directement concernée par la procédure d’expropriation. Il s’agit principalement :
- des propriétaires des biens inscrits dans l’arrêté, qu’ils soient personnes physiques ou morales
- des locataires ou occupants titulaires d’un droit sur le bien (par exemple un usufruitier ).
Recours des personnes expropriées
Recours contre l’arrêté de cessibilité
Quels sont les motifs de contestation de l’arrêté de cessibilité ?

L’arrêté de cessibilité peut être annulé si certaines irrégularités sont constatées. Il s’agit :
- De vices de forme : c’est le cas d’un arrêté mal motivé, incomplet ou établi par une personne qui n’avait pas la compétence requise
- De vices de procédure : c’est le cas, par exemple, si l’enquête parcellaire n’a pas été menée correctement, si les propriétaires n’ont pas été informés, ou si certaines étapes obligatoires n’ont pas été respectées.
- De vice de fond : c’est le cas lorsque l’arrêté dépasse ce que la déclaration d’utilité publique (DUP) a autorisé. Par exemple, si l’arrêté vise des parcelles qui ne sont pas nécessaires au projet tel qu’il a été validé dans la DUP.
(À savoir: L’arrêté de cessibilité dépend directement de la DUP. Il est ainsi possible de demander l’annulation de l’arrêté de cessibilité en soutenant que la DUP elle-même est illégale, même si cette DUP est ancienne ou déjà devenue définitive.)
Recours des personnes expropriées
Recours contre l’arrêté de cessibilité
Quel est le délai pour saisir le juge ?

Les propriétaires doivent saisir le juge dans un délai de 2 mois à partir de la notification qui leur a été faite de l'arrêté de cessibilité.
Recours des personnes expropriées
Recours contre l’arrêté de cessibilité
Quels sont les effets de l’annulation de l’arrêté de cessibilité ?

Si l’arrêté de cessibilité est annulé, le juge ne peut pas prononcer l’ordonnance d’expropriation. Il n’y a donc pas de transfert de propriété, ni de prise de possession du bien par le bénéficiaire de l’expropriation. La procédure d’expropriation est ainsi arrêtée tant qu’une décision conforme n’a pas été adoptée.
Recours des personnes expropriées
Recours contre l’ordonnance d’expropriation

L’ordonnance d’expropriation est l’acte par lequel le juge de l’expropriation transfère la propriété d’un bien immobilier ou d’un droit réel à une autorité publique expropriante. La contestation de cette décision se fait au moyen d’un pourvoi en cassation. Ce recours doit se fonder sur l’incompétence, l’excès de pouvoir ou le vice de forme.
Recours des personnes expropriées
Recours contre l’ordonnance d’expropriation
Quel est le délai pour saisir le juge ?

La cour de cassation doit être saisie dans le délai de 2 mois francs à compter de la notification de l’ordonnance d’expropriation. La notification doit être faite par signification d’un commissaire de justice. Le pourvoi se présente sous la forme d’une déclaration écrite adressée au greffe de la cour de cassation. Un avocat aux conseils est obligatoire pour cette procédure.
Recours des personnes expropriées
Recours contre l’ordonnance d’expropriation
Qui peut agir contre l’ordonnance d’expropriation ?

Toute personne concernée par l’ordonnance d’expropriation rendue peut engager un recours. En pratique, il s’agit notamment :
- Des propriétaires mentionnés dans l’ordonnance comme propriétaires des biens expropriés
- Des personnes qui auraient dû être désignées comme véritables propriétaires et qui se sont fait connaître à temps auprès de l’administration
- Des copropriétaires titulaires de droits réels sur les parties communes expropriées dans un immeuble en copropriété
- Des individisaires d’un bien exproprié
- Des titulaires d’un droit réel peuvent agir si l’expropriation porte uniquement sur ce droit
- De l’expropriant s’il estime que la décision ne lui donne pas satisfaction (par exemple lorsque le juge a refusé l’expropriation).